河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2917号原告：南阳市玉米综合开发有限责任公司，住所地：南阳市明山路西侧，社会统一信用代码：91411300681756806D。法定代表人：刘聚兰，任公司经理职务。委托代理人：阴连军，河南大为律师事务所律师，一般代理。委托代理人：杨鹏，男，汉族，1962年5月18日出生，住南阳市宛城区。系公司员工。特别授权。被告：王翠英，女，回族，1948年12月13日出生，住南阳市宛城区（张衡街道办事处蔡庄）。委托代理人：孙国祥，河南鼎新律师事务所律师，特别授权。被告：杨小林，男，汉族，1966年5月22日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：魏强，河南育滨律师事务所律师，特别授权。原告南阳市玉米综合开发有限责任公司（以下简称玉米公司）与被告王翠英、被告杨小林案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告南阳市玉米综合开发有限责任公司的委托代理人阴连军、杨鹏，被告王翠英及其委托代理人孙国祥，被告杨小林及其委托代理人魏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玉米公司诉称，一、原告与杨小林之间不存在商品房买卖关系，上列房产是原告的财产，而非杨小林的财产。2013年初，原告由于资金不足，经杨松手向杨小林及冯东（已死亡）借款220万元，2014年1月26日又向其借款100万元，共计320万元。2014年7月9日，杨小林及冯东以还款不及时为由，威逼杨松迫使南阳天海房地产开发有限公司给其出具30万元借款手续，但天海公司并未收到该款。2015年起，杨小林及冯东对杨松采取跟踪、威胁等方式讨债，威逼杨松以原告玉米公司的资产提供担保。2015年8月4日，杨松被逼用原告天海金苑的8套房产和35个车位，为杨小林及冯东的借款提供担保（其中包括涉案的4套房产）。当时杨小林不同意办理抵押登记，要求将8套房产网签在他名下，杨松无奈办理（该段话当庭予以纠正实际情况是经核实实际是变卖三套房房款已经偿还给杨小林共160万元，剩余房产不知何因网签到杨小林名下）。2013年11月27日起至2017年12月25日止，原告分多笔向杨小林、冯东及其指定人员还款约600万元，其中160万元是以8套房产中的3套卖房款偿还，故8套房产仅剩现在的4套及2号楼2单元3301室。2016年一天，杨小林及冯东带领十余名黑社会人员到天海金苑，以担保房产及车位产权归其所有为由，威胁、谩骂、驱赶售房部工作人员，强行占领售房部，还用大铁锁将售房部大门锁住，在小区地下车库喷漆、张贴告示，声称他们要销售车位。原告工作人员报警辖区派出所出警后，杨小林及冯东才将售房部大门打开，但民警走后，杨小林及冯东及其纠集人员对售房部楼盘模型、桌椅、玻璃门等设施、设备进行了打砸，致使售房部一片狼藉，给原告造成了巨大的经济和声誉损失。2018年9月4日，杨小林及冯东又纠集人员再次来到杨松家中暴力讨债，杨松深感恐惧跳楼逃离，造成足跟粉碎性骨折及腰部严重受伤，至今行走不便。公安机关对该案正在侦办之中。二、通过以上事实可知：（一）原告与杨小林之间不存在商品房买卖关系，房产网签给杨小林是用于借款担保，杨小林对该房产不享有所有权，原告是上列房产的所有权人。（二）杨小林及冯东出借320万元，与原告8套房产的价值相差甚远，反证双方不存在真实的商品房买卖关系。（三）原告先后偿还杨小林等人600万元，有银行汇款凭证等证据为证，早已不欠杨小林借款。（四）网签是为防止开发商一房多卖所设置、属于行政管理行为，不是产权登记行为，不具有物权效力，贵院依据网签拍卖房产，违背网签制度设置本意。总之，王翠英与杨小林的民间借贷行为与原告无关，贵院执行拍卖原告的房产，于法不符。请求：一、依法确认天海金苑1号楼1单元3201室、2号楼2单元3303室、2号楼1单元3203室、2号楼1单元3303室等四套房产归原告所有。二、请贵院停止对上述房产的执行。被告王翠英辩称，根据原告诉请，本案牵扯房产所有权问题，即起诉中说，钱已还完，但借款是否还完或者担保，由第三人说明。根据现有材料，认为其起诉不成立，玉米公司作为案外人起诉，其意为表明其拥有所有权，2015年8月4日，与杨小林签订的房屋买卖合同有收款收据并经不动产管理局备案，说不知道谁经办的，不合理。根据物权法15条规定，未办理物权登记，不影响合同效力。双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。玉米公司主张双方无买卖关系，而是抵押关系，与事实不符，网签合同就是买卖关系，说抵押关系没有证据，不存在，理由不成立。2015年至今，原告也没有申请撤销网签合同，如果借款早已还完，应是申请撤销网签合同。二、玉米公司与杨小林债权债务不是本案处理范围，借款合同如有争议，按民间借贷另行起诉，与本案无关。仅凭借款合同请求排除执行，不符合民诉法解释第312条的规定，案涉房屋系玉米公司抵偿给杨小林。抵偿行为在双方之间产生相应的债务清偿效力。最高法关于民事执行中查封扣押第二条第三款规定，案涉房产虽未办理证书，根据现有证据，杨小林已经通过抵偿方式已经取得了案涉房产。法院将杨小林房产进行执行并无不当。综上，请求驳回原告的起诉。被告杨小林辩称，其一，原告称“与杨小林之间不存在商品房买卖关系”是不正确的。应认定双方存在商品房买卖关系，原告南阳市玉米综合开发有限责任公司因经营资金困难，在2013年前后曾多次向被告杨小林借款，截止2015年8月4日，原告仍下欠答辩人杨小林本金350万元，该350万元，原告是认可的，其中30万元是杨小林于2014年7月9日通过民生银行转至原告的董事杨鹏的账户的，并由原南阳天海房地产开发有限公司及其法人代表人杨松盖章签名，同意转至杨鹏的账户上的。原告仅认可320万元是不对的，应认可350万元。杨小林并没有逼迫南阳天海房地产开发有限公司给其出的30万的手续，此行为完全是双方的自愿行为，并且有银行转账凭证为依据。证明该款项是南阳天海房地产开发有限公司法人同意转至杨鹏账户上的。另外杨小林更没有采取任何跟踪、威胁的方式讨债，没有威逼原告南阳市玉米综合开发有限责任公司担保，一切都在自愿中进行。关于原告南阳市玉米综合开发有限责任公司诬陷将杨小林到杨松家暴力讨债，杨松深感恐惧、跳楼骨折受伤，此行为完全是杨松对杨小林的诬告行为，其目的是想赖账，根本没有此事，实际上反而是杨小林看到杨松诬告行为后主动到仲景4大队报警备案，可见原告的关键人物杨松虚假到何种程度。其二，原告南阳市玉米综合开发有限责任公司与杨小林之间所签订的购房款（收据）协议是双方完全真实意思表示，完全自愿签订的。并且在2015年，自350万元购买原告的八套房子和四十个车位也是符合当时市场价值的。其中三套房子通过双方已处理完毕，随着近几年物价的上涨，现本案王翠英通过人民法院对其中四套予以执行也是符合现有的市场价值的，王翠英是通过宛城区人民法院起诉、审理，最后经判决。并送达了（2019）豫1302民初3403号生效判决书后，才对杨小林名下的房产予以执行。王翠英的执行合情合理、合法，更符合法律的程序规定，应当予以支持。其三，原告称“先后还杨小林等人600万元”，“早已不欠杨小林借款”，等更是无中生有，绝无此事。因为原告与杨小林的借款行为早在2013年就开始了，截止2015年8月4日，经双方算账，原告归还第三人一部分利息和本金后仍下欠第三人350万元。这时双方才签订的购房款协议，在此之后，原告也就没有再还杨小林ー分钱，充分证明了该350万元是双方最后算账并买卖房屋的最终数字和依据应以借据为准，转账凭证只能表明资金货币的流转方式，不代表最终的借款数字。其四，关于网签，法律规定是为了让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”，而进行的签约，该签约是经双方同意认可后才进行的。签约是办理房产的前置程序，更是颁发房屋所有权证的前置程序。换言之，网签谁的名字，房子就应是谁的，因此，人民法院对网签房产拍卖完全符合法律规定。其五，现该套房的实际控制人是杨小林，合同网签后，南阳市玉米综合开发有限责任公司已将网签房的所有钥匙交予杨小林，杨小林接收后将门锁全部更换，现该四套房子由答辩人杨小林掌控。综上所述，望人民法院驳回原告的诉讼请求。原告南阳市玉米综合开发有限责任公司为支持其主张，向本院提交以下证据：第一组：南阳市玉米综合开发有限责任公司、南阳天海房地产开发有限公司营业执照、法定代表人证明书、身份证复印件以及二公司之间的关系《证明》。证明：该公司天海成立于2007年10月31日，原法定代表人及股东为杨天海同一人。至2014年9月1日发生变更为杨松。玉米公司成立2008年10月31日，实际控股股东及原法定代表人为杨天海。2014年3月17日变更为刘聚兰。2014年3月17日之前，两公司的法定代表人及实际控股人为杨天海一人。当时成立开发天海金苑小区时，当时是土地证办理在玉米公司名下，受让人是玉米公司，按规定办理五证以玉米公司名义办理。玉米公司营业执照范围仅限于开发这个项目。第二组：南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初3403号民事判决书、（2019）豫1302财保10号民事裁定书、协助执行通知书以及执行立案表。证明：二被告系亲属关系，我们认为通过虚假诉讼虚构债权债务，通过虚假诉讼方式来达到侵占原告开发的四套房产的目的。第三组：《借据》两张以及还款明细表及银行还款流水。证明：2013年8月6日，2014年1月26日，天海公司、玉米公司向杨小林借款320万元本金。口头约定四分息。通过公司向冯东、杨国栋还款6,024,996元。最后三笔款2016年11月9日、2017年3月2日、2017年12月25日，近160万元是变卖三套房子的房款，变卖以后把钱交给杨小林作为还款。第四组：《商品房代理销售合同》、南阳市玉米综合开发有限公司“天海金苑”项目收房流程及南阳市玉米综合开发有限公司出具的《说明》一份。证明：2011年在天海房地产与南阳市兴业房地产置业公司签订的商品房代理销售合同。约定兴业公司代理开发商与客户签订购房合同和协议，但不得收取客户的定金及房款。第五组：南阳市兴业房地产经济有限公司原法定代表人鲁长辉出具的《证明》一份以及公司工商登记变更情况说明。证明：杨有负责网签手续。第六组：2015年南阳市玉米综合开发有限责任公司销售资金进账流水明细。证明：不是通过商品房销售方式办理网签手续。被告王翠英对原告玉米公司所举证据发表如下质证意见：举证中，没有说清与本案有何联系。一、与本案无关联。二、不能推出虚假诉讼的证据。三、我们不知道，由杨小林进行质证。与我们无关。卖的三套房子与本案无关系。四、与我们无联系，也证明不了网签合同是非法的。与本案无联系。五、与本案无关。六、四套房产有证据证明由原来的借款转换过来的就不会存在于你的销售进账流水中。被告杨小林对原告所举证据发表如下质证意见：一、天海公司和玉米公司关系证明，没有说明什么关系。我们调查了解2016年3月1日有共同的高级管理人监事杨鹏。证明玉米公司和天海公司是混同关系。二、真实性无异议，目的有异议。1、原告无证据证明被告是血亲关系，随口编来。即便是亲属关系，也不影响形成案件原被告关系。原诉讼中也不存在虚假诉讼。诉讼过程中也没见到任何一个案外人提出质疑，也未投诉及反映。三、目的有异议。1、大部分证据除了160万元以外，都是2015年8月4日原告与被告杨小林算账之前发生的业务往来。160万元三套房子转换的是8套房子和40个车位演变过来的。八套房子有三套房子杨小林以160万元已处理完毕，并告知了本案原告。剩下五套其中有四套由本案另一被告人申请人民法院予以执行。该四套房子没有任何纠纷，属于杨小林的家庭财产。已与原告无任何关系。四、五、属于原告内部管理制度，更是自己约定的内部流程与本案被告杨小林无关。六、同第一被告质证意见。被告王翠英为支持其辩称，向本院提交如下证据：一、财产保全10号裁定书、不动产登记回执、协助执行通知书、（2019）豫1302民初3403号判决书、（2020）豫1302执异93号裁定书。证明：列举的房号就是原来财产保全时候在房管局冻结的合同号。证明了案件的由来。二、网签合同原件三份。证明：杨小林合同来源合法。后来将合同交给王翠英抵账，王翠英向法院申请执行。购房款（收据）协议复印件。证明：案涉四套房产是用杨小林的借款转换为房款，是合法有效的。三、（2020）豫13民终1309号判决书。证明：最高法同类案件索引，可作为未审结案件的参考。原告玉米公司对被告王翠英所举证据发表如下质证意见：一、属于复印件，方向同我们第二组证据方向，意见一样。二、按照公司与兴业房地产的合同约定及人员的职责要求，第一、合同形式要件不符合规定。合同上只有出卖人的章，没有买受人的签名及日期，没有经办人的签名及时间。不符合公司规定。第二，按照公司规定公司的出卖人签章由公司出卖人员杨博翔进行操作。据我们了解，涉案的三套，杨博翔从来没有进行过合同签章行为。关于谁在出卖人在空白栏处签章，我公司已向高新分局报案，公安机关已经受理、调查。购房款（收据）协议不是杨博翔的签章。我公司出具的银行转账流水及收款收据、借据。我公司曾向杨小林借款320万元，出具的有收据。针对320万元我公司以8套住宅和40套车位作为借款的抵押，但是双方没有办理抵押登记。杨小林不是8套房子及40个车位的抵押权人，双方存在债权债务关系。因为没有进行结算我们还担保抵押在杨小林的名下，在这次法院拍卖的四套房产时，我们才知道我们的房产被查封。因此，被告出具的购房款（收据）协议不真实，没有经办人签字，没有抵账协议。三、和我们的案件事实不一样。不能作为同案裁判引用。被告杨小林对被告王翠英所举证据发表如下质证意见：一、无异议，证明案件是真实存在的，不存在虚假诉讼。二、是杨小林备案登记交给王翠英的，符合王翠英陈述的事实情况。网签备案和购房收据协议，真实性不持异议。三、案例与该案类同，可以作为该案证据使用。被告杨小林为支持其辩称，向本院提交如下证据：一、杨小林身份证。证明：被告身份情况。二、2015年8月4日原告与被告杨小林签订的购房款协议（原件）。证明：原告与被告350万元用其中的八套房子及四十个车位换给被告。三、30万元贷款协议（复印件，原件已交回房地产公司）以及银行转账记录。证明：2014年7月9日原告向被告借款30万元这一事实。四、2015年8月4日的网签合同信息备案四份。证明：王翠英所执行的四套房子，都网签至杨小林名下。五、（2019）豫1302民初3403号判决书。证明：依据执行的判决书内容。六、南阳天海房地产开发有限公司与南阳市玉米综合开发有限公司工商登记信息。证明：此两个公司的股东及监事互为混同。原告玉米公司对被告杨小林所举证据发表如下质证意见：一、无异议。二、真实性不认可，经杨博翔确认章不是他盖的。玉米公司与杨小林存在债权债务关系，双方未进行结算。八套房子及40个车位按2015年市场价值远远超过350万元。双方还应有抵账协议或买卖合同。协议上没有经办人的签字。三、来源不明，我们没有保留原件，无法确认真实性，不予质证。四、1、签署的合同不符合形式要件。共有人的证件，上边没有完善。出卖人的签章非我公司工作人员所为。原告出示该合同证明的方向缺乏相关手续抵账协议，收款收据，虽然现在网签在杨小林名下，但是不发生该四处房产所有权的变动。原告和杨小林还是存在债权债务关系，不发生以房抵债法律效力。2、该份证据不能证明被告杨小林取得所有权的主张，理由：（1）网签合同非正当程序完成，没有公司财务经办人的签名以及签署日期；（2）没有购房收据；（3）原告对该套房产享有的物权足以排除被告王翠英因金钱之债对该套房产产生的执行力。五、方向同我们该证据的证明方向。六、玉米公司就是天海公司开发天海金苑项目成立的。被告王翠英对被告杨小林所举证据发表如下质证意见：对被告杨小林所举证据均无异议。根据原、被告诉辩及举证、质证意见，本院认定事实如下：王翠英为与杨小林、安阳建设（集团）有限责任公司借款合同纠纷一案，2019年4月2日，本院依申请人王翠英的申请，作出（2019）豫1302财保10号民事裁定书及协助执行通知书，查封被申请人杨小林名下，位于张衡路与××交叉口北“××”××房产××套，合同备案号为：15855972、15855942、15855956、15855957、15855944。其中合同备案号为15855956的房产系轮候查封。2019年8月22日，本院作出（2019）豫1302民初3403号民事判决书，判决：一、限被告杨小林自本判决生效之日起三十日内偿还给原告王翠英借款本金215万元及利息。利息计算方法为：61万元部分自2016年9月1日起按照月利率1.9％的标准计付至款付清之日止，144万元部分自2016年9月1日起按照月利率2％的标准计付至款付清之日止。二、被告安阳建设（集团）有限责任公司对本案债务中190万元部分及对应利息承担连带清偿责任。利息部分具体为2013年11月25日、2014年7月25日所借款项共计46万元自2016年9月1日起按照月利率1.9％的标准计付至款付清之日止；2014年9月3日、2014年9月24日、2014年10月21日、2015年2月10日所借款项共计144万元自2016年9月1日起按照月利率2%的标准计付至款付清之日止。……。判决生效后，二被告未按期履行判决书所确定的给付义务，2020年3月11日，王翠英申请法院强制执行。执行案号：（2020）豫1302执595号。在执行过程中，本案原告以案外人身份针对天海金苑1号楼1单元3201室、2号楼2单元3303室、2号楼1单元3203室、2号楼1单元3303室（网签合同号为15855944、15855957、15855972、15855942）的四套房产向本院提起执行异议，本院受理后，经审查作出（2020）豫1302执异93号执行裁定书，以“杨小林系本案被执行人，根据合同信息备案摘要显示，上述四套房产的买受人均为杨小林。因此，本院查封、拍卖案涉房产并无不当。案外人南阳玉米公司提交的证据，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行”为由，裁定驳回了南阳市玉米综合开发有限责任公司的异议请求。异议人不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2013年8月6日，原告玉米公司以南阳天海房地产开发有限公司的名义自被告杨小林处借款220万元；2014年1月26日，原告自被告杨小林处借款100万元；2014年7月9日，原告以杨松、南阳天海房地产开发有限公司的名义自被告杨小林处借款30万元。2015年8月4日，经双方结算，原告与被告杨小林签订《购房款（收据）协议》，内容为：“购房人杨小林于2015年8月4日购买我公司的八套住宅及四十个车位的总房款叁佰伍拾万元整（350万元），由我公司欠杨小林的叁佰伍拾万元整（350万元）转换为该总房款”。协议签订后，杨小林将其中三套住宅（未在查封清单中）出售。本案争议的四套房产已于2015年8月4日备案至买受人杨小林名下。本院认为，原告玉米公司作为案外人对执行标的提出的排除执行异议，其本质意在表明其为被执行标的的合法所有权人。2015年8月4日，原告与杨小林签订正式《商品房买卖合同》，并经南阳市不动产管理局办理网签备案登记。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告与杨小林签订商品房买卖合同并进行网签登记备案，系双方真实意思表示，故该房屋买卖行为合法有效。原告主张双方无房屋买卖关系而是抵押关系，无证据支持，理由不能成立。本院对案涉房产采取查封措施系在原告与被告杨小林签订《商品房买卖合同》之后，原告提交的证据不能证明其现系案涉房产的实际所有权人，原告仅以双方存在债权债务关系纠纷为由要求停止执行，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告南阳市玉米综合开发有限责任公司的各项诉讼请求。案件受理费34,800元，由原告南阳市玉米综合开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  李顺强人民陪审员  王 静二〇二〇年十月二十八日书 记 员  刘 洋