安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终5952号 上诉人（原审原告）：房立学，男，汉族，1975年4月4日出生，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：冉大伟，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽喜来也文化传媒有限公司，住所地安徽省合肥市政务区华润万象城****。 法定代表人:单道房，总经理。 委托诉讼代理人：李和林，安徽经合律师事务所律师。 上诉人房立学因与被上诉人安徽喜来也文化传媒有限公司（以下简称喜来也公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 房立学上诉请求:1、撤销（2020）皖0104民初1511号民事判决；2、改判支持房立学在一审中的诉讼请求；3、喜来也公司承担一审、二审诉讼费。 事实和理由：一审判决认定事实错误。一审认定：“喜来也公司在安涉房屋租赁期间内同时租赁了华润大厦B座1302室，双方2019年11月22日协商确认租赁合同2018年8月15日终止，喜来也公司法定代表人于当日承诺把1302与1303之间的隔墙隔好。”1302室是房立学的房屋，房立学从没有与喜来也公司签订过终止房屋租赁合同，该事实认定错误。 一审判决租赁房屋合同于2019年8月16日解除错误。第一，案涉房屋租赁期限5年，按房屋租赁合同第14条约定“经甲乙双方协商一致，可以解除”，至诉讼时，双方没有协商一致解除合同的任何证据。第二，双方的微信记录证实的内容为：喜来也公司在2019年5月份向房立学提出解除合同，房立学明确表示不同意，喜来也公司提出对外转租的要求，房立学考虑到在自己利益不受损失情况下同意喜来也公司对外转租，并为喜来也公司寻找转租对向，双方的微信内容能充分反映这一事实，一审法院是对微信内容进行了的曲解。第三，喜来也公司与物业公司交涉搬离相关手续不代表房立学同意解除房屋租赁合同，他们之间的交涉房立学既不知情也从未认可，即便事后知道也不能得出房屋租赁合同应当解除的结论。至于房立学与物业公司交涉是要求物业公司提供1302室在出租期间尚欠的物业费、水电费，并明确告知物业公司：出租的房屋与喜来也公司没有解除租赁关系，对给房立学造成的损失寻求法律解决。 一审法院竟以喜来也公司撤离了1302室这一状况，主观臆断的认定：“双方合意解除的时间为2019年8月16日”。这种强加于人的判定房立学无法接受，也违背了证据采信要客观真实科学合法的准则。 喜来也公司违反合同约定，应当承担相应的民事责任。房立学与喜来也公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，在履行合同中房立学没有过错，是喜来也公司单方不愿履行合同，给房立学造成了经济损失，喜来也公司的违约行为应当承担合同违约责任。 为维护房立学的合法权益，请二审在查明本案事实基础上支持房立学在一审中的诉讼请求。 喜来也公司辩称，一、涉案房屋租赁合同已经双方协商一致解除，喜来也公司按时清空房屋，房立学主张继续支付房租至2019年底的请求缺乏事实和法律依据。 根据我方提供的微信聊天记录清楚显示，房立学的法定代表人单道房在2019年5月就已经与房立学沟通房屋退租及代为转租事宜。在证据材料第13页，单道房明确告知房立学，“确定8月到期后不再续租”，而房立学回复“好的”。在证据材料第21页，华润大厦的物业与房立学的电话记录中，物业也是再三向房立学确认所有费用是否结到8月15日，房立学明确表示是到8月15日。同时，根据物业提供的涉案房屋电表记录显示，5月13日以后涉案房屋用电数量基本为0，房屋已经不再使用，与单道房在微信中所陈述的房屋清空时间点是一致的。上述证据充分表明，喜来也公司已经与房立学协商一致解除合同，涉案房屋在2019年5月即已腾空不再使用。该房屋空闲至今是房立学怠于履行业主管理义务所造成，所产生的房租损失应由其自行承担。房立学枉顾事实，要求继续支付房租至2019年底，明显缺乏事实依据和法律依据，依法不应支持。 二、关于房立学提出的“喜来也公司违反合同约定，应承担违约责任”的主张，房立学在一审中并未提出该项诉求，属于在二审中提出的新诉求，依据我国民事诉讼法的有关规定，房立学在二审中提出新诉求的，二审法院可以调解，调解不成的，应当告知房立学另行起诉。按照这一规定，房立学要求喜来也公司承担违约责任的诉求在本案二审中不应审理和支持。 综上所述，房立学的二审诉请缺乏事实和法律依据，一审认定事实清楚、证据确凿、裁判公正合理，请予以维持。 房立学向一审法院起诉请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、判令喜来也公司支付房屋租金40606.8元、物业管理费5641元、水费80元、电费1742元、违约金14618.45元，合计人民币62688.25元。当庭明确：房屋的租金期限是起至2019年12月16日止。房屋的每月租金是10151.7元，按四个月计算，房屋的租金是40606.8元。违约金按照40606.8按合同约定每日3‰。物业管理费是2019年8月16日至2019年12月16日。3、喜来也公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：房立学作为出租方（甲方）与承租方（乙方）合肥喜来也文化传媒有限公司签订房屋租赁合同，甲方将坐落于合肥市政务区华润大厦B座1302写字楼房屋出租给喜来也公司,房屋建筑面积出租给乙方;租赁期限5年,自2016年8月16日起至2021年8月16日止;乙方承诺租赁该房屋仅作为商业办公用途使用，租赁期限为5年，租金支付为每陆个月支付一次租金，每月租金9370元,两年内租金不变,第三年开始随行就市;租金每6个月支付一次第一次租金在签订合同后3个工作日内支付,此后按年类推,每次租金应提前30天支付;喜来也公司在签订合同3个工作日内向房立学支付履约保证金2000元;喜来也公司未能向房立学按时支付下一期租金的,逾期一日,喜来也公司须按应缴总额的千分之三支付滞纳金,拖欠租金7天以上的(含7天),房立学有权单方面解除合同,收回该房屋,追收所欠费用及滞纳金,并不予退还履约保证金。在租赁期内，若乙方单方面解除本合同，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方支付月租金的3倍违约金给甲方。若乙方无法租用，需要提前3个月告知甲方，且乙方要在3个月内，以同等的价格转租给另一家合法的公司，若超过3个月，乙方仍然没有转租出去，乙方缴纳的租金不予退还等。2019年5月19日，喜来也公司法定代表人单道房向房立学发送转租案涉房屋的图片及信息：房总，早上好周末好，房子我这边下周就可以清理出来了。一、我这边在发布信息，二、你上次讲的那个戴经理我也对接了周一的时候，我再跟进下。三、你那边要是有咨询和了解也可以。2019年6月13日单道房向房立学再次发送关于给房立学送粽子礼盒及1302是否有咨询租赁的情况咨询，并发送，“俺这边确定8月到期，不再续租，再次给房子汇报下，”房立学回复：好的。喜来也公司称实际搬离的时间分三个阶段，通知对方，5月20日左右大的部件清理，还有一些隔断东西是要应要求决定撤不撤。所有的费用是结算到8月15日。2019年12月19日，该房屋的物业管理出具关于华润大厦1302室/1303室退租搬迁不再使用说明/证明，于2019年7月经1303室业主的委托，协助其拆除内部的小房间及玻璃隔断等事项，由此至物业处办理并缴纳了装修保证押金和垃圾清运费用，同时开具了废料搬出的出行证明，房间内部拆除完工，公司向物业申请退还装修保证押金时，物业客服管家在同一时段使用固定电话于1302室业主进行了沟通，并且再次确认了单道房于2019年8月15日终止租赁关系，不再续租和使用，有关1302室和1303室的物业、能耗等相关费用的结算截止于2019年8月15日，并于2019年8月16日注销了相关电卡。物业出具的电量使用单也显示在2019年8月16日之后无电量流失。该物业中心于2020年1月14日出具1302与1303中间隔墙证明，华润大厦B座1302与1303中间墙体于2019年12月16日进行了修复。2017年喜来也公司名称由合肥喜来也文化传媒有限公司变更为安徽喜来也文化传媒有限公司。 一审另查：喜来也公司在案涉房屋租赁期内同时租赁了华润大厦B座1303室，双方2019年11月22日协商确认租赁合同2019年8月15日终止，喜来也公司法定代表人于当日承诺将1302与1303之间的隔墙隔好。 一审法院认为，喜来也公司辩称主体不适格，鉴于喜来也公司租房用途系办公，且名称变更权利义务承继，且法定代表人的行为系履行公司义务的行为，该主张不予支持。当事人对其主张应提供证据予以证明，房立学要求解除双方签订的房屋租赁合同，从双方微信记录及与双方与物业的沟通及搬离方式确认双方合意解除的时间为2019年8月16日，喜来也公司已提前三个月明确告知房立学不再使用案涉房屋，且要求与房立学共同寻找新的承租人，房立学予以同意，并向物业表示同意喜来也公司搬离，喜来也公司自2019年8月16日未再使用电量亦证明未继续使用案涉房屋，双方合同已解除，房立学要求喜来也公司支付起，至2019年12月16日止房屋租金40606.8元、物业管理费5641元、水费80元、电费1742元、违约金14618.45元，喜来也公司未在占有使用案涉房屋，不予支持，房立学主张的墙体修复系因涉及相邻关系及房立学的要求，无法证明双方仍存在租赁合同关系，房立学所主张的2019年8月16日之后的租金、物业管理费、水费、电费、违约金均不予支持。 一审依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、确认房立学与喜来也公司之间签订的房屋租赁合同于2019年8月16日解除；二、驳回房立学的其他诉讼请求。案件受理费1368元，减半收取684元，由房立学承担。 二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于合同解除时间。根据2019年5月、6月单道房向房立学发送的信息内容看，喜来也公司法定代表人单道房清晰地表达了将在8月份到期后不再续租的意思表示，系单方提出提前解约，房立学未表示不同意，应视为双方就房屋租赁合同的解除达成了一致。案涉房屋租金喜来也公司已交至2019年8月16日，且喜来也公司在该日期前提前三个月明确告知房立学不再续租案涉房屋，且要求与房立学共同寻找新的承租人，房立学予以同意，并向物业公司表示同意喜来也公司搬离，故一审确认双方的合同于2019年8月16日解除并无不当。房立学提出双方未签订解除租赁合同的协议，其并未同意解除合同，与查明的事实不符，房立学要求确认解除时间为2019年12月16日并要求支付租金至该日，依据不足，本院不予支持。房立学所提的物业管理费、水费、电费等其他诉讼请求亦不能成立，一审未予支持并无不当。 案涉《房屋租赁合同》第十二条约定，在租赁期内，若乙方单方面解除本合同，甲方有权没收乙方的租赁保证金，乙方支付月租金的3倍违约金给甲方。房立学二审中主张按该条的约定要求喜来也公司承担违约责任，但房立学一审中未提出该项请求，二审中对该请求不应处理。 综上，房立学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1368元，由房立学负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十月十九日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。