宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初6642号 原告：银川鲁银物业服务有限公司。 法定代表人；崔照松，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某。 被告：杨某，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 原告银川鲁银物业服务有限公司（以下简称鲁银物业）与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁银物业的委托诉讼代理人王某、被告杨某到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。 原告鲁银物业向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费4854.4元，电梯费2405元，违约金1536.9元，以上合计8796.3元。2、本案诉讼费等费用由被告承担。事实及理由：原告系依法成立的物业服务企业，管理城市公元小区，被告系小区业主，原告与银川鲁银投资有限公司签订《前期物业服务协议》，约定：物业费每平米每月1.28元，但原告按照每平米每月1.2元收取。被告自2017年9月1日至2020年9月30日拖欠物业费4854.4元、违约金1536.9元、电梯费2405元，未予支付，总计8796.3元，故原告根据《民法总则》、《合同法》、《物业管理条例》等相关规定诉至法院，请求支持原告诉请。 被告杨某辩称，首先，法律规定，房屋交付前，其产生的物业费等所有费用由开发商承担，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第四十条以及建筑法第六十一条等相关法律规定，房地产开发应当经验收合格后方可交付使用，未验收或者验收不合格的，不得交付使用。所以即便原告在销售合同中约定以及所谓的强迫交房，都与其法律的强制性规定相悖。均属无效。从法理角度来讲，没有进行验收合格的房屋，属于半成品，不是严格意义上的商品，不具备物的交付转让属性。其次，物业进驻需要和开发商进行物业交接，查验是否具备物业接管的基本条件。而该房屋在物业进驻初期，并不具备物业进驻条件，其责任由其自己和开发商自行承担。再次，从房屋买卖合同约定的交房条件来看，其交付仍不具备交房条件，也没有任何验收合格的相应手续。最后，从合同的相对性来讲，原告所主张的物业费收费依据，是根据商品房买卖合同来计算，所以是否具备收取物业费的条件，即开发商是否具备交房条件，是计算物业费收费的起点，而收费依据，也是其根据商品房销售合同，所以，物业费的收取，和商品房买卖合同具有直接关系，而并非不具有合同相对性。无论是从法律强制性规定而言，还是从合同的约定而言，均不具有收取物业费的前提条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交前期物业服务合同2份，客观真实，本院予以采信；2、原告提交的备案情况说明1份，被告认可，本院予以采信；3、原告提交的照片13张、光盘1张、鲁银城市公元项目秩序服务合同1份、鲁银城市公元保洁承包合同4张、垃圾清运合同2张、消防设备维护保养合同7张、电梯维保合同6张、巡查表6张、欠费催缴单5张、电梯维保合同3份、乘客电梯维护保养记录20张、鲁银城市公元验房通知单1张、物业确认收费单1张、办理入住流程确认单1张、承诺书1张、银川鲁银物业服务有限公司入伙须知1份，能够相互印证，本院予以采信；4、原告提交的欠物业费清单1份，系原告单方制作，本院不予采信；5、被告提交的银川市国土资源局网络回复业主1张，无法达到其证明目的，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告杨某系银川市金凤区鲁银城市公元四期102号楼1单元1102室业主，房屋面积109.29平方米。2017年，原告与案外人银川鲁银投资有限公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由原告为包括被告在内的小区业主提供物业服务，物业服务费高层住宅1.28元/月.平米，电梯运行使用费18层4户的，9层为55元/月，上下递增减5元；11层2户的，9层为55元/月，上下递增减5元，两层为一个收费标准。合同期限自2017年3月22日起至2019年3月21日止。2019年3月11日，原告与案外人银川鲁银投资有限公司续订《前期物业服务合同》，合同期限为2019年3月22日起至2021年3月21日止。现因被告拖欠2017年9月1日至2020年9月30日的物业费、电梯费，经原告催要无果遂诉至本院，请求判如所请。 另查明，2016年8月31日，被告杨某在《办理入住流程确认单》上签字。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告之间物业服务合同法律关系明确，有原告与案外人银川鲁银投资有限公司签订的《前期物业服务合同》为证，原告依约向小区业主提供了物业服务，被告作为业主其享受了原告提供的物业服务，被告应按照合同约定缴纳相关的物业服务费用。对于原告主张被告拖欠2017年9月1日至2020年9月30日的物业服务费4854.4元、电梯费2405元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金，因被告对原告的服务存在异议，并非恶意欠交，故对此项诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出交付之前的物业费应由开发商承担及该房屋在物业进驻初期并不具备物业进驻条件，其责任由其原告和开发商自行承担抗辩主张，因其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨某于本判决生效之日起五日内向原告银川鲁银物业服务有限公司支付2017年9月1日至2020年9月30日的物业服务费4854.4元、电梯费2405元，共计7259.4元； 二、驳回原告银川鲁银物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告杨某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 张 玮 二〇二〇年十月二十七日 书记员 秦娜娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。