江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3534号原告：张开友，男，汉族，1963年6月10日生，住江苏省连云港市新浦区。委托诉讼代理人：许海斌，江苏中瀛律师事务所律师。被告：徐州雨润置业有限公司，住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦**。法定代表人：祝义财，该公司董事长。委托诉讼代理人：任传辉，男，1986年1月5日生，汉族，系该公司员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴旭，男，1986年1月5日生，汉族，系该公司员工，住徐州市泉山区。原告张开友与被告徐州雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告张开友的委托诉讼代理人许海斌，被告雨润公司的委托诉讼代理人吴旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张开友向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付延期交房违约金237965元，延期办证违约金79321元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：徐州市星雨华府房号为A4-x-x幢x单元xxxa室、A3-x-x幢x单元xxxb室、A4-x-x幢x单元xxxc室、Ax-x-x幢x单元xxxd室、Ax-x-x幢x单元xxxe室五套房屋，系被告开发，2014年12月31日，出售给案外人王振光，双方通过网签备案，且已付清购房款，双方在《购房合同》第八条约定，被告应于2016年12月31日前，将符合条件的房屋交付；合同第九条还约定，出卖人逾期交房超过90天的，根据逾期交房天数，依已交房款万分之二按日支付违约金；同时，2015年元月4日，双方订立的《补充合同》第10.1.3(b)约定，如被告不能在交房之日起180日内，办理完房屋权属登记备案手续，导致乙方不能取得房屋权属证书的，应自延期之日按已付房款的万分之一支付违约金；2016年4月25日，涉案网签房屋被连云港市海州区人民法院以(2014)新执字第0495-4号依法裁定，执行过户至原告名下；裁定生效后，因被告原因，该房既未按《购房合同》规定时间将符合约定的上述房屋交付，也无法按约定时间办理该房屋权属证书，其延期交付房屋时间长达540天，其可以办理房屋权属证书延期长达360天，特别是在该房符合交付和办证条件后，被告还故意设置各种障碍，继续拖延向原告交房和办证，被告的行为已经构成违约，依法应该向原告承担支付逾期交房和逾期办证的违约金责任。依据(2014)新执字第0495-4号生效裁定，本案原告系上述《购房合同》及所购房屋所载相关权利的的法定受让人，且被告的延期交房及延期办证违约行为是发生在裁定过户生效之后，故被告应理所当然的直接向原告承担逾期交房和逾期办证的违约责任，对此，原告曾多次要求被告依法承担上述违约金责任，然被告却一直拖延推诿，置若罔闻，为此，为维护合法权益不受非法侵害，原告特诉至人民法院，请求判如所请。被告雨润公司辩称，请求法院依法驳回原告诉请，理由如下：首先，原告取得相关房屋所有权是基于（2014）新执字第0495-4号执行裁定书司法确权所得，与被告没有合同关系，不能基于合同约定主张相关的违约责任，并且合同相对人也并未向原告主张权益（该权益基于合同约定和法律规定应由王振光享有）。即使原告有权主张相关权益，基于民事诉讼法诉讼时效的相关规定，诉讼时效也已经过。基于法院的司法确权，原告完全可以通过相关部门办理相关房屋的产权证书，被告开发和交付的商品房屋并不是未经竣工验收或质量不合格产品,符合商品房买卖相关的法律规定。同时，即使被告有违约情形，作为守约方，原告也有止损的义务，并不能放任和扩大违约损失的产生。经审理查明，2014年12月31日，案外人王振光（买受人）与被告雨润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：xxxxxxa）一份，其中，第三条约定，买受人购买位于徐商公路南侧、徐萧路东、编号为xx-xxx-xxx-xxxx的地块星雨华府小区第A3-x-x幢x单元xxxe号房，用途为住宅。第四条约定，该商品房单价为人民币每平方米4885.91元，总金额为401475元。第六条约定，付款方式为一次性付款。第八条约定，交付日期：出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房取得商品住宅交付使用批准条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、为配合遵守国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施的实施而导致延期交付的，出卖人自发生之日起30日内告知买受人，出卖人不承担由此产生的延期责任；3、因政府部门及有关业务单位原因造成水、电、煤气、道路、供暖、等配套设施延误的；4、买受人逾期付款的，出卖人可相应顺延交房日期；出卖人逾期交房责任。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则乙方有权选择：(a)退房，甲方在乙方提出退房要求之日起六十日内将乙方已付房款无息退还给乙方，并按己付房款的百分之一(1)赔偿乙方的损失；或(b)不退房。甲方应自提供资料延期之日起按已付房款的日万分之一向乙方支付违约金，并继续完成相关的备案手续。另，案外人王振光（买受人、乙方）与被告雨润公司（出卖人、甲方）于2015年1月4日签订的《徐州雨润新城商品房买卖合同补充协议协议》，该补充协议第五条对主合同第八条（交付期限）的补充约定第5.1交付条件约定，该房屋依法取得《建设工程竣工验收备案表》即视为已办妥有关政府部门竣工验收备案手续，满足了交付条件；该补充协议第七条7.1交付手续约定，甲方应书面通知乙方办理交付手续，乙方须按照甲方书面通知的时间与甲方办理房屋交付手续，接收房屋。乙方未接到甲方书面通知的，则应当按照主合同约定的房屋交付时间前往甲方交付现场办理交付房屋手续。同日，案外人王振光（买受人）与被告雨润公司（出卖人）再次签订合同编号分别为xxxxxxb、xxxxxxc、xxxxxxd、xxxxxxe四份《商品房买卖合同》，约定，买受人购买位于徐商公路南侧、徐萧路东、编号为xx-xxx-xxx-xxxx的地块星雨华府小区第A4-x-x幢x单元xxxc号、第A3-x-x幢1单元xxxb号、第A4-x-x幢x单元xxxa号、第A4-x-x幢x单元xxxd号房屋，房屋价款分别为385391元、391920元、520224元、504376元。其余约定与上述合同约定一致。后上述房屋因张开友与王君、王玮、王丽民间借贷纠纷一案（案号为（2013）新商初字第3140号）的执行过程中被连云港市海州区人民法院依法查封。2016年3月10日，被告雨润公司向连云港市海州区人民法院提出执行异议申请书，要求立即中止对包含案涉房屋在内的9套房屋的拍卖，后因其无正当理由未到庭参加执行异议听证审查，连云港市海州区人民法院于2016年4月27日作出（2016）苏0706执异39号执行裁定书，裁定案外异议人雨润公司无正当理由未到庭，视为撤回执行异议。据连云港市海州区人民法院于2016年4月25日作出的（2014）新执字第0495-4号执行裁定书所载，“……申请执行人张开友与被执行人王君、王玮、王丽娟民间借贷纠纷一案，本院作出的（2013）新商初字第3140号民事判决书已经发生法律效力，依据该判决，被执行人王君、王玮、王丽娟应当给付申请执行人人民币170万元及利息、律师费、案件受理费、保全费、公告费等……裁定如下：……六、将被执行人王玮所有的、登记备案在案外人王振光（居民身份证号码）名下星雨华府第A4-x-x幢x单元xxa号房屋作价520224元、第A3-x-x幢x单元xxxb号房屋作价391920元、第A4-x-x幢x单元xxc号房屋作价385391元、第A4-x-x幢x单元xd号房屋作价504376元、第A3-x-x幢x单元xxxe号房屋作价401475元抵债，过户至申请执行人张开友（居民身份证号码）名下”。据原告所提供的案涉雨润公司徐州市xxxx-xx号地块项目工程竣工验收备案登记材料显示，案涉A3地块于2016年5月10日由建设单位组织竣工验收合格，其竣工验收备案登记日期为2018年1月19日；案涉A4地块于2016年5月10日由建设单位组织竣工验收合格，竣工验收备案登记日期为2017年12月29日。据原告所提供的由案外人王振光于2018年7月5日所出具的《承诺说明书》所载，本人王振光（居民身份证号），本人对连云港市海州区人民法院执行裁定书[（2014）新执字第0495-4号]无异议，本人对连云港市海州区人民法院协助执行通知书[（2014）新执字第0495-4号]无异议。本人对雨润公司依照协助执行通知书[（2014）新执字第0495-4号]将涉案房屋交付执行裁定书[（2014）新执字第0495-4号]确定的产权所有人表示认可无异议。以上内容为本人王振光真实意思表示。另查明，原告于2019年7月10日取得案涉四套房屋的不动产权登记证书。本院认为，关于原告是否有权主张涉案房屋逾期上房违约金问题。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，在案外人王振光作为买受人，其已履行合同项下的主要义务即向被告雨润公司支付合同项下房屋价款的情况下，被告雨润公司作为出卖人负有依约向买受人交付房屋并协助办理房屋产权登记事宜的义务。本案中，涉案五套房屋的所有权系原告经法院执行程序依法取得，其在取得涉案房屋所有权的同时，即亦应取得了涉案《商品房买卖合同》项下买受人的权利，被告雨润公司仍需负担涉案《商品房买卖合同》项下的义务。根据庭审查明事实，被告雨润公司至迟于2016年3月10日已知悉涉案商品房被查封，且连云港市海州区人民法院于2016年4月25日作出的（2014）新执字第0495-4号执行裁定书业已生效，此情况下，被告未依约履行通知上房的义务，构成违约，现原告要求被告支付逾期上房违约金的诉请，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于逾期上房违约金的具体计算问题。根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告雨润公司应于2016年12月30日前通知原告办理上房手续，如逾期超过90日的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。本案中，根据审理查明的事实，案涉商品房其在2016年12月30日并不具备上房条件，且被告未向法院提供证据证明其在2016年12月30日（合同约定的交付房屋的日期）后根据合同约定以书面形式向案外人王振光或原告履行通知上房的手续，亦未向法院提供证据证明其已实际交付案涉四套房屋，故对于原告要求被告以四套房屋总价为基数，自逾期上房之日起按照日万分之贰的标准计算逾期上房违约金至2018年6月30日的诉请，本院依法予以支持。经计算，至2018年6月30日，被告雨润公司应向原告支付的逾期上房违约金为237965元（2203386元×0.0002×540天）。关于原告诉请的案涉逾期办证违约金问题。逾期上房违约金及逾期办证违约金均系由涉案商品房买卖合同所约定，亦系基于涉案房屋所有权，案涉商品房买卖合同就逾期办证违约金的支付条件约定为出卖人未能在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但涉案四套房屋至2018年6月30日尚未履行交付手续，故对于原告诉请要求被告支付自2017年7月1日至2018年6月30日逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。另，虽被告辩称案涉纠纷诉讼时效已经过，但根据庭审查明事实，案涉四套房屋至2019年7月10日方办理完成不动产房屋登记手续，亦未有证据证明自逾期上房之日起至案涉房屋不动产权登记手续办理完成期间，被告雨润公司曾向案外人王振光或案原告书面通知办理上房手续或实际交付案涉房屋，故该期间内的逾期交付应为持续状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”之规定，涉案纠纷的诉讼时效并未经过，对于被告的该项抗辩主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告徐州雨润置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张开友逾期上房违约金237965元（自2017年1月1日至2018年6月30日）；二、驳回原告张开友的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6059元，减半收取3030元，由原告负担757元；由被告徐州雨润置业有限公司负担2273元，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 汤文平二〇二〇年十月十九日法官助理 高鹏林书 记 员 孙金芳