福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5606号 上诉人（原审原告）：福建世纪金联物业管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区马尾镇快安路**江滨锦城秋实苑（原儒江小康小区**）**楼**11店面**(自贸试验区内)。 法定代表人：李为敏，总经理。 委托诉讼代理人：李岩，福建承尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓翠，福建承尚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：福建环球盛世投资管理集团有限公司，住所，住所地福建省闽侯县南屿镇元峰路小后山**福建路政工贸工业园**楼**div> 法定代表人：陈城，执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：福建路政工贸有限公司，住所地福建，住所地福建省闽侯县南屿镇旗山工业集中区> 法定代表人：郑锦星，经理。 委托诉讼代理人：郑志毅，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：李朝军，男，该公司员工。 上诉人福建世纪金联物业管理有限公司（以下简称世纪金联公司）因与被上诉人福建环球盛世投资管理集团有限公司（以下简称环球盛世公司）、福建路政工贸有限公司（以下简称路政工贸公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初6158号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 世纪金联公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持世纪金联公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定路政工贸公司并非诉争物业服务合同当事人，不对物业服务费承担连带责任，是错误的。1.2016年9月15日起世纪金联公司依照物业服务合同的约定为案涉园区所有的租户提供物业服务。路政工贸公司已实际享受世纪金联公司提供的物业服务，期间并未提出异议，应视为已认可并默认世纪金联公司为园区的物业管理企业的身份。路政工贸公司作为案涉园区的建设单位（即业主方）及物业使用人，理应支付物业管理费，应对租户拖欠的物业管理费负有连带责任。2.从2017年1月10日路政工贸公司和环球盛世公司签订的补充协议第六条、第七条内容可以看出，路政工贸公司明确授权由环球盛世公司和物业公司签订《物业服务合同》，该合同合法有效，应全面履行。3.一审法院对《物业管理条例》第四十一条机械理解、缩小解释，认为物业服务使用人与物业服务企业直接订立的物业服务合同不受《物业管理条例》第四十一条的约束，侵害世纪金联公司的合法权益。二、一审法院认可路政工贸公司陈述其仅与环球盛世公司存在物业合同关系的事实，是错误的。2017年6月23日，世纪金联公司的时任法定代表人李岩收到路政工贸公司时任法定代表人郑志毅的手机短信，明确表示路政工贸公司和环球盛世公司发生经济纠纷，由其代表路政工贸公司负责支付拖欠世纪金联公司的欠款。可以证明至少从2017年6月23日起，其已明确知晓世纪金联公司为园区提供物业服务的物业管理企业的身份，并予以认可，要求协助其开展工作的事实。三、世纪金联公司向路政工贸公司借款90000元系借支物业员工工资。世纪金联公司时任法定代表人李岩向路政工贸公司的借款原始凭证的用途非常明确，系借支物业员工工资，请求二审法院督促路政工贸公司提供原始凭证，便于查明事实的真相。 环球盛世公司未作答辩。 路政工贸公司辩称，一、路政工贸公司并非诉争物业服务合同当事人，不应对物业服务费承担连带责任。根据我国法律相关规定,物业服务合同必须由业主与物业服务企业直接签订。环球盛世公司只是案涉工业园区的租客之一，并非业主单位或建设单位，其与世纪金联公司签订的《物业服务合同》实际仅是一般劳务合同。故世纪金联公司仅是环球盛世公司的劳务提供单位，其与路政工贸公司无法律上的关联。二、路政工贸公司仅与环球盛世公司存在物业合同关系。环球盛世公司作为物业提供单位，通过诉争物业服务合同，将物业服务区域内的全部物业服务业务委托给世纪金联公司，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，诉争物业服务合同应认定无效。三、一审法院不予认可世纪金联公司时任法定代表人李岩向路政工贸公司借款系借支员工工资，是正确的。该笔借款为90000元，其中20000元向路政工贸公司时任法定代表人郑志毅借款，其余70000元由路政工贸公司借出，借款人都为世纪金联公司时任法定代表人李岩。郑志毅已就该笔借款项向福州市鼓楼区人民法院以民间借贷纠纷起诉，该案判决判令李岩向郑志毅偿还借款本金20000元及利息，至于路政工贸公司借出的70000元，由环球盛世公司另行主张。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 世纪金联公司向一审法院起诉请求：1.判令解除世纪金联公司与环球盛世公司之间的物业服务合同；2.判令环球盛世公司支付拖欠物业服务费（员工工资）420892.49元以及银行同期贷款利息(以420892.49元为计算基数,自2018年4月1日起至款项还清之日止)；3.判令路政工贸公司对支付上述物业服务费（员工工资）承担连带责任。 一审法院认定事实：2017年3月1日,世纪金联公司与环球盛世公司签订《福建环球盛世电商产业园物业服务合同》,约定环球盛世公司委托世纪金联公司为福建环球盛世电商产业园（福建路政工贸工业园）12栋楼提供物业服务，建筑面积102215.44㎡，其中工业厂房83120㎡、办公楼12096㎡、地下室（车、地下室（车库及设备用房；物业服务期限自2016年7月1日至2021年6月30日；物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中工业厂房1.5元/平方米/月、办公楼3元/平方米/月、商业物业5元/平方米/月，物业管理费调整收费标准每两年参照福州最低工资标准调整百分比例进行上调；但是世纪金联公司未正式接管期间的物业服务的费用由环球盛世公司全部承担，以双方履行正式接管手续完毕之日为准；业主和租户应在每月10日前（或收到交款通知单一星期内）按月缴纳物业服务费。2018年4月，世纪金联公司向路政工贸公司及环球盛世公司发送《2017-2018年物业服务费确认函/单》称，截至2018年3月31日累计未支付各项费用合计510892.5元。该确认函上加盖有环球盛世公司公章，环球盛世公司法定代表人陈城签名确认。另查明，2014年12月9日，路政工贸公司与环球盛世公司、陈城签订《房屋租赁合同》，约定路政工贸公司将福州市高新区元峰路福建路政工贸工业园9-12号共4座房屋出租给环球盛世公司作为经营之用。2017年1月10日，路政工贸公司与环球盛世公司及陈城签订《补充协议》，第六条约定：合同期间，路政工贸公司同意园区物业管理工作交由环球盛世公司全权管理，路政工贸公司同意向环球盛世公司支付2016年度的物业费60000元，同意未出租给环球盛世公司使用的厂房部分按1.1元/平方米的单价向环球盛世公司支付物业管理费，物业管理费的支付方式为先使用后支付，即于使用后的次月支付，路政工贸公司同意在收到环球盛世公司的当月租金后三日内向其支付上月份的物业管理费。第七条约定：环球盛世公司确认自本补充协议签订后园区内所有的设施、设备相关公用部分的维护与保养均由其负责，承诺保障所有设施、设备的有效运行，为园区的所有租户提供完善的物业服务，物业服务的内容及标准详见环球盛世公司与物业公司所签订的《物业管理合同》，该物业管理合同中物业公司的所有义务均由环球盛世公司向路政工贸公司承担责任，否则路政工贸公司有权拒缴物业费。2016年7月1日，路政工贸公司与环球盛世公司、陈城签订《房屋租赁合同》，约定路政工贸公司将福州市高新区元峰路福建路政工贸工业园共计27520平方米厂房出租环球盛世公司使用。2018年1月5日，路政工贸公司与环球盛世公司等因房屋租赁纠纷向一审法院提起诉讼。审理中，世纪金联公司确认其已于2018年4月退出物业管理。路政工贸公司陈述其仅与环球盛世公司存在物业合同关系，双方之间并未就物业费进行结算。2020年5月22日，世纪金联公司法定代表人变更为李为敏。 一审法院认为，世纪金联公司与环球盛世公司之间签订的《福建环球盛世电商产业园物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。世纪金联公司确认其已于2018年4月退出物业管理，现合同已无法继续履行，故世纪金联公司主张解除其与环球盛世公司之间的《福建环球盛世电商产业园物业服务合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。世纪金联公司提交的《2017-2018年物业服务费确认函/单》加盖有环球盛世公司公章，并经其法定代表人陈城签名确认，故一审法院认定环球盛世公司拖欠世纪金联公司物业服务费510892.5元；世纪金联公司主张向路政工贸公司原法定代表人处借支90000元物业员工工资，路政工贸公司予以否认；经一审法院释明，世纪金联公司主张若无法认定系借支工资，则诉请环球盛世公司支付拖欠的物业服务费510892.5元，一审法院认为，世纪金联公司提交的证据不足以证明该款系借支工资，故环球盛世公司应向世纪金联公司支付物业服务费510892.5元。环球盛世公司未按约支付世纪金联公司2018年3月止的物业服务费，故世纪金联公司主张以拖欠物业服务费510892.5元为基数，支付自2018年4月1日起至款项还清之日止的逾期利息，符合法律规定；自2018年4月1日起至2019年8月19日止的逾期利息按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项还清之日止的逾期利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。世纪金联公司主张依照《物业管理条例》第四十一条规定，路政工贸公司应当对上述物业服务费承担连带责任。一审法院认为，路政工贸公司并非诉争物业服务合同当事人，《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，规定中的物业服务合同应该指的是业主委员会或业主与物业服务企业订立的物业服务合同，而不应包括物业服务使用人与物业服务企业直接订立的物业服务合同，故世纪金联公司主张路政工贸公司对物业服务费承担连带责任，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除福建环球盛世投资管理集团有限公司与福建世纪金联物业管理有限公司签订的《福建环球盛世电商产业园物业服务合同》。二、福建环球盛世投资管理集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建世纪金联物业管理有限公司支付物业服务费510892.5元及其逾期利息（逾期利息以欠款数额为基数，自2018年4月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回福建世纪金联物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7613元，由福建环球盛世投资管理集团有限公司负担。 二审中，路政工贸公司向本院提交如下证据：福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1464号民事判决书，证明世纪金联公司时任法定代表人李岩以个人名义向路政工贸公司时任法定代表人郑志毅借款，福建省福州市鼓楼区人民法院认定为普通民间借贷，并非世纪金联公司所称的借支工资。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对上述证据的真实性予以确认。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，诉争物业服务合同系由环球盛世公司与世纪金联公司签订，路政工贸公司并非该合同的当事人。世纪金联公司关于环球盛世公司与其签订诉争物业服务合同系经路政工贸公司授权的主张缺乏充分依据。世纪金联公司时任法定代表人李岩与路政工贸公司及其时任法定代表人郑志毅之间的借贷关系，不足以证实世纪金联公司与路政工贸公司之间存在物业服务合同关系。《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”规定的业主连带责任，均是针对业主委员会或业主与物业服务企业订立的物业服务合同，不适用于本案。综上，世纪金联公司要求路政工贸公司对案涉物业服务费承担连带责任的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当。 综上，世纪金联公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7613元，由福建世纪金联物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦