广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初919号原告：蔡奕涛，男，1994年5月16日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘晓荣，广东流溪律师事务所律师被告：郑学敏，男，1991年10月29日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。原告蔡奕涛与被告郑学敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，因案情复杂，依法将本案转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员赵晓楠独任审理。原告蔡奕涛的委托诉讼代理人刘晓荣到庭参加了诉讼，被告郑学敏经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡奕涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付1.5个月租金6000元，一次性建设费30000元，1.5个月水电费：5632.65元，铺位其它损失3000元，违约金3000元，总共合计：47632.65元（利息从起诉日起开始按同期同类银行贷款利率计算至还清该款项止）。2、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，蔡奕涛明确第一项诉讼请求中1.5个月租金的起止时间为2019年9月1日至2019年10月15日，并增加以下诉讼请求：要求解除原、被告之间的租赁合同。事实和理由：原告与被告于2019年8月3日签订《盈沣商业街（南洋理工学院店）铺位租赁合同》。合同约定的租赁期间为2019年9月1日至2024年8月31日，每月租金4000元，一次性建设费30000元。每月水电费由被告向原告支付。根据合同约定，合同签订后，被告应立即向原告支付一次性建设费30000元。原告多次向被告追讨当月租金、建设费及水电费，但被告拒不支付，并在2019年10月18日将档口关门，一走了之，给原告造成重大损失。原告多次联系被告联系不上，为维护原告权利，故，诉讼来院。被告郑学敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩、质证意见及证据材料，视为放弃答辩、举证及质证权利。经审理查明：从国用（2011）第00083号《国有土地使用证》记载，坐落于从化市××里步果场（未编号）南边，使用权面积为233.00平方米的土地，类型为工业用地，土地使用权人为杨燕黎。2019年1月31日，杨燕黎与蔡奕涛签订《个人租房合同书》将位于从××里步果场南边土地上[从国用（2011）第00083号]的一整幢房屋租给蔡奕涛，并保证该一整栋房屋结构安全，租赁期间为2019年6月1日至2029年5月31日止。《合同书》第二条约定：蔡奕涛所租房屋不得转租其他经营者使用。2019年8月3日，盈沣商业街南洋理工学院店（以下简称盈沣南阳店）作为出租方，郑学敏作为承租方，双方签订《盈沣商业街（南洋理工学院店）铺位租赁合同》，约定盈沣南阳店将位于广州市从化区江埔街环市东路（南阳学院店）合计4间，建筑面积约200平方米，租赁给郑学敏。租赁用途为：餐饮，烧烤，小吃，宵夜。租赁期限为五年，从2019年9月1日至2024年8月31日止。保证金捌仟元，租约期满后，郑学敏付清盈沣南阳店所有费用后并且无本合同项下的违约情形，盈沣南阳店如数无息退还。郑学敏向盈沣南阳店交纳每月租金肆仟元，一次性建设费叁万元（不予退还）。该租金采取预交方式，郑学敏须每月5日前交下月租金给盈沣南阳店，逾期按5%每日加收滞纳金。郑学敏在租用铺位期间的一切业务水电费、经营管理费、安全保安费、债权、债务、税收、工商、保险、环保等一切费用由郑学敏全部负责。（电费1.5元/度，水费3.5元/立方米）。装修期从2019年8月3日至2019年8月31日。补充条例约定建设费分三次付清。签订合同付10000元，2019年11月1日付10000元，2020年3月1日付10000元。《租赁合同》尾部甲方处为盈沣南阳店全称，但未加盖公章，甲方法定代表人处有蔡奕涛签名及身份证号、联系方式。乙方处有郑学敏签名，及郑学敏身份证号、联系方式。2020年5月21日庭审中，蔡奕涛代理人明确2019年8月3日至2019年10月18日期间，5个电表的读数分别为：398.5度、206.6度、206.4度、2118.5度、623.7度，电费金额为（398.5度+206.6度+206.4度+2118.5度+623.7度）×1.5元/度=5330.55元。2020年5月26日庭询中，蔡奕涛称因其在涉案房屋的一楼经营，于2019年10月18日发现被告搬走。其向郑学敏租赁三层房屋时，三层房屋的水表、电表读数均为0。2020年7月29日，本院对杨燕黎进行询问，杨燕黎称：其与蔡奕涛口头约定不能将整栋房屋转租他人，但可以分租。故，对蔡奕涛将涉案房屋三层租赁给郑学敏的事实，无异议。另，其将涉案房屋租赁给蔡奕涛时，整栋房屋仅有一个总电表、一个总水表。经核实，盈沣南洋店与郑学敏签订的租赁合同中的租赁物即为杨燕黎与蔡奕涛签订的租赁合同中整栋租赁房屋的第三层。另，本院未查到盈沣商业街南洋理工学院店的工商登记信息。2020年7月31日，本院到涉案租赁物现场进行勘验。勘验发现，蔡奕涛向杨燕黎租赁的房屋共三层，每一层均有独立的水表电表。其中，第三层共有4间房，5个电表，1个水表。5个电表中1个电表对应户外用电，其余4个分别对应4个房间。5个电表的读数分别为：685.7度，2473.1度，673.2度，210.6度，210.2度。看现场当天，蔡奕涛表示涉案房屋第三层并未重新租赁出去。本院认为，本案为租赁合同纠纷。杨燕黎为从化市××里步果场（未编号）南边，使用权面积为233.00平方米土地的使用权人，其将该土地上的整栋三层房屋租赁给蔡奕涛，蔡奕涛虽以盈沣南洋店的名义将该栋房屋第三层转租给郑学敏，但盈沣南洋店并未进行工商登记，故，与郑学敏签订租赁合同、成立租赁关系的相对方为蔡奕涛。虽杨燕黎与蔡奕涛签订的租赁合同中约定不得转租，但，杨燕黎于2020年7月29日庭询中表示对蔡奕涛将涉案房屋第三层转租给郑学敏无异议，故，蔡奕涛与郑学敏签订的《盈沣商业街（南洋理工学院店）铺位租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对蔡奕涛、郑学敏均具有约束力。本案主要涉及以下几个问题：一、关于租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期间届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的…。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确定解除合同的效力。”本案中，郑学敏未依约缴纳租金，致使蔡奕涛租赁合同目的无法实现，故，蔡奕涛请求解除合同的诉求，应予以支持。蔡奕涛于2020年5月26日向本院提出解除合同诉求，本院于2020年8月4日向郑学敏公告送达起诉状副本等材料，公告期满于2020年10月2日届满，解除合同的通知于2020年10月3日送达至郑学敏，故，蔡奕涛与郑学敏租赁合同的解除日期为2020年10月3日。二、关于租金及逾期支付违约金问题。蔡奕涛与郑学敏《盈沣商业街（南洋理工学院店）铺位租赁合同》（以下简称租赁合同）中约定，租期为五年即自2019年9月1日至2024年8月31日，蔡奕涛称郑学敏于2019年10月18日搬走，郑学敏未到庭答辩，本院对蔡奕涛该陈述予以采纳。郑学敏在租赁期届满前，于2019年10月18日擅自搬离涉案房屋第三层，且，并未向本院提交证据证实其已向蔡奕涛预交上述租赁期间租金的事实，应承担举证不能的法律责任，故，蔡奕涛主张郑学敏交纳2019年9月1日至2019年10月15日期间的租赁费用，本院予以支持。双方约定的租金为每月4000元，故，郑学敏应向蔡奕涛支付一个半月的租金6000元。蔡奕涛述称2019年8月3日至2019年8月31日为装修期，该期间不计租金。结合《租赁合同》中有关装修期从2019年8月3日至2019年8月31日的约定，本院对蔡奕涛该陈述予以采纳，并认定郑学敏已在2019年8月3日实际占用使用涉案房屋第三层。根据《租赁合同》约定，郑学敏应在每月5日前交下月租金，逾期按5%每日加收滞纳金，故，2019年9月租金4000元的交纳时间应为2019年8月5日前，2019年10月1日至10月15日2000元租金的交纳时间应为2019年9月5日前。双方约定的逾期交纳租金违约金标准过高，而蔡奕涛亦未向本院提交证据证实其因蔡学敏逾期交纳租金所产生的损失情况，根据公平原则，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十四条第二款约定的'过于高于造成的损失'”的规定，本院酌情认定，郑学敏按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%标准向蔡奕涛支付违约金。综上，郑学敏需向蔡奕涛支付2019年9月份租金4000元及违约金（违约金以4000元为基数，自2019年8月6日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%为标准计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计付）；郑学敏需向蔡奕涛支付2019年10月1日至2019年10月15日期间的租金2000元及违约金，（违约金以2000元为基数，自2019年9月6日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%为标准计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计付）。三、关于一次性建设费及利息问题。《租赁合同》约定郑学敏需向蔡奕涛支付一次性建设费30000元。双方对该一次性建设费的性质未作约定，本院认为，一次性建设费的性质为租金，该笔租金应结合双方约定的租赁期间、郑学敏实际租赁期间及蔡奕涛主张的租金期间按比例进行支付。双方租赁期间为5年，郑学敏实际使用涉案房屋第三层的时间为2019年8月3日至2019年10月18日，该期间包括2019年8月3日至2019年8月31日的装修期间及实际租赁期开始计算至郑学敏实际搬离涉案房屋的日期即2019年9月1日至2019年10月19日。因装修期间蔡奕涛不收取租金，蔡奕涛主张郑学敏支付一个半月的租金即为2019年1月1日至2019年10月15日期间的租金，故，郑学敏应向蔡奕涛支付2019年9月1日至2019年10月15日期间的租金739.73元款项（30000元÷5年÷365天×45天）。根据《租赁合同》约定，建设费分三次付清。签订合同时即2019年8月3日付10000元，2019年11月1日付10000元，2020年3月1日付10000元，故，该739.73元郑学敏应在2019年8月3日前支付给蔡奕涛，逾期给蔡奕涛造成资金占用损失，应按中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向蔡奕涛支付利息。即郑学敏应向蔡奕涛支付739.73元款项及利息（利息以未付款项为基数，自2019年8月4日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付）。对于蔡奕涛超出部分的诉请，本院不予支持。四、关于水电费及利息问题。根据《租赁合同》约定，水、电费应由郑学敏负担，蔡奕涛称其交给郑学敏时三楼的水电表读数均为0，郑学敏未到庭答辩，亦未向本院提交证据证实蔡奕涛交租赁房屋给其时水电表读数不是0，故，本院对蔡奕涛陈述予以采纳。《租赁合同》中约定的水费为3.5元/立方米，电费为1.5元/度，根据本院查实，蔡奕涛称涉案第三层房屋自郑学敏搬走后并未出租出去，看现场当天，涉案第三层房屋的用电量为4252.8度，五个电表读数分别为：685.7度、2473.1度、673.2度、210.6度、210.2度，而蔡奕涛起诉时主张的截止郑学敏搬离日时郑学敏的用电量为5330.55度，5个电表读数分别为：398.5度、206.6度、206.4度、2118.5度、623.7度。若如蔡奕涛所言涉案第三层房屋并未重新租赁出去，则郑学敏的用电量在蔡奕涛起诉之时与本院看现场当天的读数应当一致，现二者存在不一致情况，蔡奕涛存在虚假陈述可能。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”虽郑学敏在租赁期间确实会产生水、电费用，但蔡奕涛提交的水、电表读数无法确定是郑学敏搬离当天的水、电表读数，故，对郑学敏搬离当天的水电表读数及用电情况，本院无法确定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，蔡奕涛未能提供证据证实郑学敏搬离时的水电情况，应承担举证不能的法律后果，故，对其水电费及水电费利息主张，本院不予支持。五、关于铺位损失问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，结合本案，蔡奕涛主张铺位损失3000元，但其并未向本院提交证据证实其将房屋交给郑学敏时的状态以及郑学敏搬离房屋时对方房屋所造成的损失情况，故，对蔡奕涛该项主张，本院不予支持。六、关于违约金主张。根据蔡奕涛所述，该主张是因郑学敏违约引起。本院已对郑学敏逾期支付租金、水电费等违约责任进行了认定，已支持蔡奕涛的利息主张，故，对该违约金主张，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于印发》第十六条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，缺席判决如下：一、确定盈沣商业街南洋理工学院店与郑学敏作签订《盈沣商业街（南洋理工学院店）铺位租赁合同》于2020年10月3日解除；二、被告郑学敏自本判决发生法律效力之日起10日内向原告蔡奕涛支付租金6000元及违约金（其中，分别以4000元、2000元为基数，分别自2019年8月6日起、2019年9月6日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%为标准计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%为标准计付，违约金以不超过4000元、2000元为限）；三、被告郑学敏自本判决发生法律效力之日起10日内向原告蔡奕涛支付租金739.73元及利息（利息，以未付款项为基数，自2019年8月4日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为标准计付，自2019年8月20日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付，利息以不超过739.73元为限）；四、驳回原告蔡奕涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理990元，由原告蔡奕涛负担849.92元，被告郑学敏负担140.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵晓楠二〇二〇年十月十九日法官助理陈越书记员陈振文