安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）皖0104民初8824号之三 原告：合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江路34号3村7幢106室，统一社会信用代码91340100791898629R。 法定代表人：施峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱勇，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。 被告：安徽省潜山路桥房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市潜山综合经济开发区潜阳大道88号，统一社会信用代码913408247690001066。 法定代表人：许文稳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张敏，北京浩天信和（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧阳永辉，安徽昊华律师事务所律师。 原告合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司与被告安徽省潜山路桥房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案中，本院立案后，依法进行审理。 原告合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告立即支付拖欠原告的已销售房产代理佣金、溢价分成款共计8455177.54元、违约金9521347.68元及逾期付款利息损失6465348.9元，合计24441874.12元（以每年未付款金额为基数，按月利率2%计算暂至2018年9月30日，后期利息仍按此标准付至款清时止）；2、诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2006年9月5日原、被告双方签订一份《房地产销售代理合同》，约定：原告为被告开发的“望江县望华西苑”项目独家销售代理商。被告委托原告全盘运作该项目；合同代理期限为24个月，自2005年1月10日至2007年1月10日；原告的代理佣金为所售的项目合同实收总金额的2.2%，原告实际销售执行价超出底价的溢价部分，被告与原告按五五比例分成。合同到期后，双方又签订了一份《房地产销售代理合同》，合同期限为2007年1月1日至2012年1月1日；代理佣金比例及溢价分成比例的约定与前述合同一致。前述第二份合同到期后，双方针对本项目再次签订一份《房地产销售代理合同》，合同期限为2012年1月1日至本项目销售工作结束；原告代理佣金为所售的项目合同总金额的2%；溢价部分双方按照六四分成。为了履行合同约定的销售义务，原告积极组织人力、物力开展工作，并取得良好的销售业绩。在合同履行过程中，被告为了自己利益，允许、鼓励社会人员炒房，社会很多人员找到被告要求以低于社会市场价格预订望华西苑房产、然后高价转让给他人，严重损坏了原告的利益。为此，经过原告多次找被告协商，原、被告双方及李安新于2013年1月8日签订《房地产代理销售合同补充协议》（以下简称：“《补充协议》”），约定：为了鼓励原告销售、确保望华西苑项目回款顺利，被告给予原告销售奖励。奖励方式为：被告以低于实际成交价格的价格（即客户购买房地产所支付给双方的所有款项，不包括客户应交的税款）与购房客户签订书面的《房屋买卖合同》，差额部分由原告代收、与被告共同分配，差额分配比例为被告：原告=30%：70%，即被告获取差额款的30%、原告获取差额款的70%。因被告将被告与李安新合作开发的土地对外转让给安徽省高速公路总公司望东长江公路大桥项目办公室开发，被告补偿李安新9990000元，补偿款至今未付。基于原告与李安新合作关系，被告同意本协议第二条原告支付给被告的差额补偿款，优先抵偿被告拖欠李安新的前述补偿款，剩余部分由原告支付至被告指定的第三人名下；《房屋买卖合同》中的价格，由双方按照原《房地产代理销售合同》中约定，被告向原告支付代理佣金和溢价分成。由此产生的一切法律责任、经济问题及涉及的税收问题由被告承担，与原告无关。被告尚欠原告销售代理佣金、溢价分成未予结算，被告同意原告在销售房屋时从客户处代收房款予以抵扣等内容。截至目前为止，经计算原告应得代理佣金、溢价款为24509578.04元，被告已付8337437.55元，原告代收房款6014163元、车库款600000元、院墙款1102800元。上述款项相抵扣后，被告尚欠原告代理佣金、溢价分成款合计为8455177.54元。2017年底，原告多次找被告对账，并索要销售代理佣金、溢价分成。被告为了达到拒不支付销售代理佣金、溢价分成款等目的，单方要求终止履行与原告所签订的合同，要求原告撤场，并向潜山县公安局报假案。被告上述种种恶劣行为，导致原告的销售部门关门停业，无法继续履行望华西苑的销售工作，其行为已经构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任。原告认为被告的违约行为严重侵犯了自己的合法权益，并给原告造成巨大经济损失。为此，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规,原告特具状诉至贵院，恳请依法判如所请。 被告安徽省潜山路桥房地产开发有限公司辩称：一、原告提供的起诉材料，判断其材料系伪造。提供的《房地产代理销售合同》复印件缺页第2、4页，且骑缝章为不同的章，由此可推断此复印件系伪造；潜山公安机关也要求其提供书面原件，施峰一直拖着不给，并称，提供给本案的原告的代理律师了，但公安机关向律师调取证据时，原告的律师称没有收到。对材料真实性被告要求提供书面证据材料原件，被告2018年12月7日向蜀山区人民法院提出司法鉴定申请，鉴定本案原告提供销售合同的真伪。二、原告的实际控制人及核心员工被拘留。据了解原告的董事长施峰、销售人员张川在代理销售望江县望华西苑项目涉嫌职务侵占罪被潜山市公安局网上追逃，施峰，张川被刑事拘留，原告销售人员袁林林因涉嫌伪造证据罪被潜山市公安局拘留。潜山市公安局在2018年11月3日邮寄给合肥蜀山区人民法院的关于通报施峰涉嫌犯罪的函，内容明确说蜀山法院审理的该案与潜山市公安局办理的施峰、张川等涉嫌犯罪的案件有牵连关系。三、原告提供的起诉材料，判断其材料系伪造以外，溢价部分不成立，系杜撰的理由：1、其提供的《房地产代理销售合同》复印件缺第2、4页，且骑缝章为不同的章，由此可推断出此复印件系伪造；2、其起诉状第3页第2段的佣金、溢价价款计算结果不成立，如此巨大标的额的起诉状，计算结果不可能出现简单的错误，只能判断其为胡乱拼凑，毫无真实性可言；3、《房地产代理销售合同》两份，双方要求是签章，但复印件只有盖章，并无签名，只能推断其章为伪造或偷盖而来，合同真实性极低；4、所谓的销售底价，明显违背市场规律（有望江房地产管理局提供的官方市场分析数据佐证）,且此价格明显过分低于我司的房屋销售备案价（望江物价局的备案价材料及备案价管理规定，优惠幅度不能超过6%），房屋销售合同是网签不了的，在房管局备不了案的。原告作为房屋代理销售商，不可能不知道其中道理。5、原告提供的2017年5-8月溢价结算表与2017年9月滥价结算表都是2017年9月22日制表，为何前者盖章而后者没有盖章，逻辑上说不过去，且2017年9月与10-12月的溢价分成表制表的时间2017年9月2日与2018年1月7日，相差几个月，怎能做在一张表格上。6、2017年9月2日制作9月销售部溢价分成表，制表日期为2017年9月2日，但表中统计的E1-101户，其合同签订时间为2017年9月27日，也就是说9月27日之前，E1-101户房为未售状态，何来溢价款之说。7、按照行规，正常的佣金结算，应当是销售房款全部交清以后，才能结算。在房款没有结清的情况下，只能结算已到账部分的佣金，所以结算材料必须要有财务负责人的签名认可。但原告提供的书面材料无任何审批流程。只有一个盖章，其真实性无法证明。8、原告提供的溢价分成表中的客户，其计算的时间都是签订合同的月份，众多客户不可能在当月就付清尾款。房地产公司不可能在此种情况下给其结算全部提成。特别是2017年9月2日制表中的E31-102客户，其于2017年6月30日签订合同，当天支付了470726元，销售部在此户销售过程中非法侵吞差价350000元（有销售要求B31-102客户汪曾云签名的承诺书）也就是说汪曾云户2017年10月份才向销售部缴清房款，怎能于2017年9月份结算提成。但实际情况销售部并未将此479000元购房款及时上交我司，财务显示E31-102户所欠房款479000元，更不可能给原告办理结算。2018年8月23日汪曾云到我司项目部办理办证事宜，到项目部查账才发现479000元并没有交到项目部。以上情况有汪曾云签名按手印的购房说明为证。四、针对原告所述，被告允许鼓励社会人员炒房，该现象不可能发生，被告不可能低于实际成交价格的价格与客户签订房屋买卖合同，更不可能约定差额部分由原告代收及原告获取差额款的70%。故原告提供的起诉材料，明显系杜撰。请求法院驳回起诉，或移送公安机关，或中止审理。 本院经审查认为，因合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司法定代表人施峰等涉嫌职务侵占案已经潜山市公安局立案侦查，该案与本案有部分事实相同，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司的起诉。 财产保全费5000元，由原告合肥君臣房地产投资顾问有限责任公司负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  谢静筠 人民陪审员  宁笑云 人民陪审员  韦章树 二〇二〇年十月十日 书 记 员  刘媛媛 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条：起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条第一款第三项：裁定适用于下列范围： （三）驳回起诉； ……。