辽阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1021民初1189号原告：辽阳县首山镇金彤萱幼儿园。住所地：辽阳县马伊屯村新区。法定代表人：白月，系幼儿园校长。委托诉讼代理人：曹雅玲，辽宁海之纳律师事务所律师。被告：辽阳县首山镇马伊屯村民委员会。住所辽阳县马伊屯村。法定代表人：张明伟，代理村主任。委托诉讼代理人：马强，辽宁玉乾律师事务所律师。第三人：辽阳县晟宝龙置业有限公司。住所辽阳县首山镇马伊屯。法定代表人：林孝忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王浩旭，系该公司员工。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。原告辽阳县首山镇金彤萱幼儿园（以下简称“金彤萱幼儿园”）诉被告辽阳县首山镇马伊屯村民委员会（以下简称“马伊屯村委会”）、第三人辽阳县晟宝龙置业有限公司（以下简称“晟宝龙公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵东升独任审判。公开开庭审理了本案。第一次开庭，原告吴秉鸿、白月及其共同委托诉讼代理人曹雅玲、被告马伊屯村委会的委托诉讼代理人马强、第三人晟宝龙公司的委托诉讼代理人王浩旭到庭参加诉讼。第二次开庭，原告金彤萱幼儿园的法定代表人白月及其委托诉讼代理人曹雅玲、被告马伊屯村委会的委托诉讼代理人马强、第三人晟宝龙公司的委托诉讼代理人王浩旭、史艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金彤萱幼儿园诉称：金彤萱幼儿园于2016年6月24日与被告马伊屯村委会签订马伊屯新区D3-01号楼、D2-02号《商铺租赁合同》，租赁期限为三年，从2016年7月1日至2019年7月31日止，合同签订后，被告将房屋交付给原告。2017年3月2日上午9时左右，该房屋一楼接待处消防栓开始渗水，随后井喷式爆发，并伴有异味黑色液体流出，当日下午，楼上消防栓发生爆裂。承租房屋两次被消防栓漏水所淹没，给幼儿园造成巨大损失。2018年8月3日下午4时，幼儿园所处楼房的11楼的排水管道脱落，砸入幼儿园草坪内，使孩子受到惊吓，家长恐慌。幼儿园租赁被告房屋，被告没有保证租赁物的正常使用，造成对原告的损失，应当承担赔偿责任。该楼房是第三人晟宝龙公司开发建设，未能保证楼房的使用安全，对此造成的损失承担赔偿义务。诉至法院，请求被告和第三人连带赔偿原告因租赁房屋两次事故造成的直接经济损失400,923.56元。被告马伊屯村委会辩称：一、涉案的消防工程在发生漏水时，消防工程还在保修期内。依据《房屋建筑工程保修办法》的规定，商品房及相关附属设施的最低保修期为两年；保修期应当从工程验收合格之日起算，本案所涉房屋仍未合格，其发生时间均在保修期内。二、依据《房屋建筑工程保修办法》第十四条及《城市房地产经营开发管理条例》第三十条的规定，原告的损失系消防栓质量问题造成的，在保修期间内，原告的损失应当由第三人商品房开发单位赔偿。三、原告主张损失的具体数额存疑。第三人晟宝龙公司陈述：一、第三人并非涉案房屋的产权人，与原告没有租赁合同关系，原告的损失与第三人无关，第三人无赔偿义务。二、第三人既不是涉案房屋的开发单位，也不是建设单位,原告诉称该房屋由第三人开发建设缺乏依据。经审理查明：2016年6月24日，吴秉鸿与被告马伊屯村委会签订《商铺租赁合同》，合同约定马伊屯村委会将位于辽阳县马伊屯村逸水清风回迁楼小区D3-O1号、D3-02号房屋出租给吴秉鸿，租赁期限为三年，从2016年7月1日至2019年7月31日止。合同签订后，被告将房屋交付给原告。吴秉鸿利用该房屋开办金彤萱幼儿园（吴秉鸿与该幼儿园法定代表人白月系夫妻关系）。该幼儿园于2016年9月18日经辽阳县教育体育局批准筹设。2017年12月28日辽阳县教育体育局为金彤萱幼儿园颁发《民办学校办学许可证》。2018年2月2日辽阳县行政审批局为金彤萱幼儿园颁发《民办非企业单位登记证书》。2017年3月2日，第三人晟宝龙公司对马伊屯村新区楼房消防设施进行试水。上午9时左右，该房屋一楼接待处消防栓漏水，当日下午，楼上消防栓发生爆裂。由于漏水严重，将幼儿园浸泡。2018年8月3日下午4时，幼儿园所处楼房的11楼的排水管道脱落，砸入幼儿园草坪内。辽阳县马伊屯村逸水清风回迁楼小区D3-O1号、D3-02号楼房由第三人晟宝公司建设，消防设施于2017年5月9日由辽阳市消防局验收合格。由于消防设施漏水以及排水管脱落，造成幼儿园财产损失。并导致幼儿园无法正常经营，幼儿退园。在案件审理过程中，金彤萱幼儿园向本院申请损失评定。本院通过辽阳市中级人民法院委托辽阳利德资产评估事务所鉴定，该评估事务所于2020年9月10日做出辽利德资评报字（2020）第439号《资产评估报告书》，评估原告财产损失和经营利益损失为：400,923.56元。原告支付评估费5000.00元。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》，《资产评估报告书》、评估费收据，被告提供的辽公消竣复字（2017）第005号《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《关于逸水清风回迁楼完工交付使用说明》、《逸水清风回迁楼完工交付使用的情况说明》，第三人提供的《建设工程施工合同》，以及原、被告、第三人陈述笔录等证据在卷为凭，这些证明材料经开庭举证、质证和本院审查，予以认定。本院认为，吴秉鸿与被告马伊屯村委会签订的《商铺租赁合同》，是双方真实意愿表示，不违反法律规定，应当认定租赁合同合法有效。吴秉鸿与白月夫妻经营的辽阳县首山镇金彤萱幼儿园是民办非企业单位，由白月为该幼儿园的法定代表人。根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二条规定，民办非企业单位，是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。根据《民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》规定的设立要求，法人型民办非企业单位应当是具有独立财产，能够独立承担民事责任的社会组织，拥有民事权利能力和民事行为能力，上述要求符合民法理论上法人的特征。因此，法人型民办非企业单位具有完全的民事诉讼主体地位，吴秉鸿与白月申办的辽阳县首山镇金彤萱幼儿园可以接作为民事诉讼的当事人。本案立案时虽以吴秉鸿、白月的自然人身份立案，为减少当事人诉累，本案变更原告为辽阳县首山镇金彤萱幼儿园。原告在经营过程中，因租赁房屋的消防水管爆裂，排水管道脱落，造成损失，有权获得赔偿。损失数额由辽阳利德资产评估事务所评定为400,923.56元，该事务所具有评估资质，评估程序合法，其评估意见本院予以采信。辽阳市消防局出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》证明金彤萱幼儿园租赁的房屋所在楼房的消防设施在2017年5月9日检查验收前为不合格，说明第三人晟宝龙公司在房屋相关设施未经验收合格即交付使用，违反了《建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定。证明消防水管爆裂，是房屋承建方第三人晟宝龙公司施工中存在质量问题造成，排水管道脱落也证明第三人晟宝龙公司施工中存在质量问题。根据《建筑法》第五十八条关于“建筑施工企业对工程的施工质量负责”及《侵权责任法》第六条关于“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，第三人晟宝龙公司存在过错，应承担赔偿责任。虽然第三人晟宝龙公司提供了发包方辽阳县住房和城乡建设公用事业管理局和承包方大连盛欣建设有限公司签订的《建设工程施工合同》，以此证明其不是工程的承包方，但从该建设工程施工合同约定的“工程承包范围”一项并无消防设施工程，证明消防设施施工不是由大连盛欣建设有限公司施工建设。而且被告马伊屯村委会提供的第三人晟宝龙公司出具的《关于逸水清风回迁楼完工交付使用说明》、《逸水清风回迁楼完工交付使用的情况说明》证明施工单位为第三人晟宝龙公司。故对第三人晟宝龙公司的“第三人既不是涉案房屋的开发单位，也不是建设单位，原告的损失与第三人无关，第三人无赔偿义务”的辩解意见，本院不予采信。被告马伊屯村委会虽然是租赁合同的相对方，但原告的损失不是出租人过错造成，故被告马伊屯村委会不承担赔偿责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国建筑法》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、二百一十二条之规定，判决如下：一、第三人辽阳县晟宝龙置业有限公司赔偿原告辽阳县首山镇金彤萱幼儿园经济损失人民币400,923.56元。二、驳回原告辽阳县首山镇金彤萱幼儿园对辽阳县首山镇马伊屯村民委员会的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4199.00元，由原告辽阳县首山镇金彤萱幼儿园负担641.00元，由第三人辽阳县晟宝龙置业有限公司负担3558.00元。评估费5000.00元，由第三人辽阳县晟宝龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 员 赵东升二〇二〇年十月二十九日代书记员 孔杉杉