抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初222号原告：郭克珍，女，1949年1月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：丛龙娇，女，1978年3月17日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被告：李欣，女，1991年12月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。委托诉讼代理人：王澎，辽宁迅雨律师事务所律师。原告郭克珍与被告李欣房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭克珍的委托诉讼代理人丛龙娇、被告李欣及其委托诉讼代理人王澎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭克珍诉称，被告于2018年5月23日与原告签订《门市房租赁合同》，原告将位于抚顺市望花区门市租赁给被告（建筑面积224.54平方米），租赁期三年。被告在签订合同时支付第一年租金，并约定2019年4月23日支付第二年租金，即2020年6月23日至2021年6月22日租金155718元。2019年4月10日，被告向原告提出《分期付租金申请》，2019年4月23日前支付上半年房租73762.00元，其余73761.00元于2019年10月22日前补齐，如违约不能按期交付租金，被告自愿同意按剩余租金2倍赔偿房主147522.00元。被告至今未能交纳租金，合同第八条违约责任第4条约定如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的两倍支付滞纳金。截止2019年12月31日，被告共违约支付70天，故原告诉至法院，请求法院判令：1、被告支付2019年12月23日-2020年6月22日的租金147523.00元；2、被告支付2020年6月23日至本案判决之日止的租金及未按时交纳租金所产生的滞纳金（滞纳金最终确定金额计算至本案判决给付之日）；3、解除双方签订的《门市房租赁合同》，并支付违约金44256.8元；4、诉讼费由被告承担。被告李欣辩称，我们多名租户在去年9月份向原告提出过关于租赁房屋出现的问题，原告一直未正面回应，导致房租持续增长到现在。原告的房屋存在着消防不合格，冬季不能交取暖费，无法供暖，并存在多处违章建筑，已经影响到房屋安全。因此，被告不认可原告的诉讼请求，请求依法驳回。经审理查明，坐落于抚顺市望花区门市房屋（建筑面积224.54m2，房屋总层数6层，所在层数1-2层）为郭克珍与刘忠恕共同共有。2018年5月23日，郭克珍（甲方）与李欣（乙方）签订《门市房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于抚顺市望花区门牌号为××门市（面积224.54平）出租给乙方；二、房屋租赁期3年，自2018年6月23日起至2021年6月22日止。租赁房屋仅作为糕点、饮品、简餐、鲜花等使用；三、第一年房屋租金为224.54平*1.7元/天/平*365天=139327元，第二年房屋租金为224.54平*1.8元/天/平*365天=147523元，第三年房屋租金为224.54平*1.9元/天/平*365天=155718元。每年提前两个月交纳房屋租金，租金的付款方式为年付，以现金方式支付。2018年5月23日支付第一年房屋租金（2018年6月23日至2019年6月22日），2019年4月23日支付第二年房屋租金（2019年6月23日至2020年6月22日），2020年4月23日支付第三年房屋租金（2021年6月23日至2021年6月22日）。签署本合同时，乙方必须向甲方另外支付1万元，作为履约保证金，如乙方拖欠各种费用，人为性破坏房屋，此保证金扣除，合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方；四、在本合同履行期内，甲方不承担乙方的任何费用（包括水、电、暖气、煤、装修、物业费、维修等一切费用）；七、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三日内向对方主张；八、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方须按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还须负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计15天以上。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则须按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。租赁期满，乙方须如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还需承担因逾期归还给甲方造成损失。在租赁期未满时，由于乙方原因中途退租，乙方需向甲方支付未来两年租金作为赔偿金。在租赁期内，由于甲方原因中途退租，甲方付未来两年租金作为赔偿金。租赁期间内房屋承租方与经营者须为同一人。如果承租方与实际经营者不同一主体，乙方须承担按合同总租金10%的违约金给甲方。李欣于2019年4月10日向郭克珍提出申请分期给付房屋租金，《分期付租金申请书》内容如下：本人李欣租赁位于望花区6#门市，现在该门市房租金按合同约定，应于2019年4月23日交纳2019年6月23日-2020年6月22日房租147523.00元。由于开业时投资超过本人预期承受范围，银行贷款和外债过多，近10个月时间内经营效益不好，现又资金紧张，实在难以一次性付清本年度租金，特申请分期付租金，将于2019年4月23日前先付上半年房租73762.00元，将于2019年10月22日前付清剩余本年度租金73761.00元。如果本人违约不能按期交付租金，本人同意将剩余租金2倍147522元赔偿房主。望体谅，批准。2019年12月16日，郭克珍向李欣催收房屋租金，《房屋租金催收通知单》内容为：您承租的位于抚顺市望花区门市用于经营烘焙坊餐饮的门市房租逾期未交，请您接到此函之日起三日内，按照《房屋租赁合同》对租金、违约金的相关约定，足额向我方交纳。如逾期不交，后果自负。李欣在该《房屋租金催收通知单》空白处写明：收到，消防不合格，暂交不了。2020年3月20日，抚顺百姓和乐物业管理有限公司（发包人）与辽宁鑫盛消防工程有限公司（承包人）签订《建设工程施工合同》：工程名称为火灾自动报警系统和室内消防水系统维修，工程地点为望花区北镇街星河城小区，工程内容为火灾自动报警系统和消防水系统恢复正常使用。排烟系统与卷帘门系统线路维修。具体维修内容详见星河城消防维修报价表，以星河城消防维修报价表内容为准；工程承包范围为负责该项目损坏设备拆除、采购、安装、调试、检测合格；开工日期2020年3月23日，竣工日期2020年4月22日；工程质量保证为承包人保证其施工内容的工程质量在竣工检测合格之日起，壹年内有效正常使用，如有损坏，无偿且及时予以修复，保证正常使用功能。质保期限为2020年4月25日至2021年4月24日。2020年4月10日-2020年4月15日，经抚顺百姓和乐物业管理有限公司委托，由辽宁鑫盛消防检测技术咨询有限公司对星河城小区的上述维修工程所涉的自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统进行检测，2020年4月15日出具的《消防设施检测报告》记载自动报警系统、消防水源、消火栓系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统检测合格，自动报警系统所报警、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统功能正常。李欣称因涉案房屋消防不合格、不能交纳取暖费、存在违章建筑等原因，拒绝交纳房屋租金，2019年12月24日后未交纳房屋租金。本院所确认的上述事实，有《门市房屋租赁合同》、《分期付租金申请》、《建设工程施工合同》、《消防设施检测报告》、录音及当事人的庭审笔录等在案佐证，上述证据已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为：郭克珍与李欣签订的《门市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。现郭克珍于2020年9月18日庭审中主张解除涉案租赁合同，李欣亦同意解除，本院确认涉案租赁合同于2020年9月18日予以解除。关于欠付租金及违约金应否给付问题，双方当事人争议焦点为：一、李欣关于租赁房屋存在消防不合格、系违章建筑及无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见是否应予采纳；二、李欣欠付房屋租金的数额；三、郭克珍主张的违约金是否予以支持。关于争议焦点一，李欣关于租赁房屋存在消防不合格、系违章建筑及无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见是否应予采纳。关于其提出的消防问题，郭克珍称如涉案房屋的初始建设工程未经消防验收合格则无法取得房屋所有权证，李欣提交的《建设工程施工合同》记载工程名称是“火灾自动报警系统和室内消防水系统维修”，《消防设施检测报告》是对上述维修工程质量予以检测，该两份证据仅能说明管理涉案租赁房屋的物业公司对该房屋所在的小区在2020年3月23日就火灾自动报警及消防水系统工程发包维修并对维修工程质量予以检测，不能够证明涉案房屋的初始建设工程竣工时未进行消防验收或初始建设工程的消防未验收合格，且李欣也未在租赁房屋后按涉案租赁合同的约定在三日内对室内消防设备提出异议，故李欣以《建设工程施工合同》、《消防设施检测报告》反推初始建设工程消防不合格，依据不足，该抗辩意见，本院不予采纳。关于其提出的违建问题，房屋是否违建，依法应由人民政府相关行政主管部门予以认定，李欣仅是口头陈述，未提供证据证明涉案房屋已认定为违建，并致其无法正常经营使用，故该抗辩意见，本院不予采纳。关于其提出的供暖问题，涉案租赁合同约定取暖费由李欣交纳，因本地供暖期为每年11月1日起至次年3月31日止，即5个月供暖期，该5个月足以使李欣因无法交纳取暖费、不能供暖、影响经营而去与郭克珍沟通，李欣未就其因取暖费无法交纳曾与郭克珍沟通及经沟通郭克珍未配合解决予以举证证明，且郭克珍作为房屋出租人负有对出租房屋冬季能否取暖予以注意并及时解决的义务，故双方对取暖费不能交纳均存在过错，李欣该抗辩意见，本院予以考虑。关于争议焦点二，李欣欠付房屋租金的数额。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，郭克珍作为房屋的出租人，应当按照涉案租赁合同的约定提供租赁物。因本案双方当事人对涉案房屋的取暖费不能交纳，均有过错，本院酌定该租赁期间的采暖期的房屋租金减半支付。关于郭克珍主张2019年12月23日至2020年6月22日期间的租金147523.00元一节，经本院核定李欣拖欠此期间的房屋租金为73761.00元，考虑此段时间取暖天数的租金减半，本院酌定支持郭克珍房屋租金43448.00元（73761.00元-1.80元/m2÷2×224.54m2×150天）。关于郭克珍主张2020年6月23日至判决之日止租金一节，因2020年9月18日庭审中双方当事人一致同意解除《门市房租赁合同》，该合同解除后双方合同权利义务终止，故本院仅对2020年6月23日至2020年9月17日期间的租金34354.62元（1.80元/m2×224.54m2×85天）予以支持。李欣关于因疫情影响，应减免一个月租金的意见，郭克珍认为李欣未向其提交书面减免租金申请，不同意予以减免，因疫情发生于供暖期间，且本院考虑供暖期间双方对未能交纳取暖费均存在过错，酌定租金减半，故对李欣关于减免一个月租金的意见，本院不予采纳。三、郭克珍主张违约金是否予以支持。对合同解除后的责任承担问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，合同解除后，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为违约金，而是可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此对郭克珍要求租赁期间及合同解除后的违约金的主张，本院不予支持。郭克珍的相关损失可另案告诉。合同解除后李欣应腾退涉案房屋。关于李欣提出因郭克珍解除《门市房租赁合同》，应赔偿其违约金的抗辩主张，李欣在限定的时间内未提出反诉请求，故对其主张，本院不予审理，其可另行诉讼。综上，经计算，李欣应向郭克珍支付房屋租金77802.62元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告郭克珍与被告李欣于2018年5月23日签订的《门市房租赁合同》；二、被告李欣于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告郭克珍房屋租金77802.62元；三、驳回原告郭克珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6697元，由原告郭克珍负担5249元，由被告李欣负担1448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长 张 慧人民陪审员 李 松人民陪审员 周瑞华二〇二〇年十月三十日书 记 员 孙 欣