江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1292号原告（反诉被告）：徐凤，男，1980年8月4日出生，汉族，住江西省上犹县。委托诉讼代理人：徐祖通，男，1957年6月10日出生，住江西省上犹县，系原告徐凤父亲。委托诉讼代理人：罗诗泉，上犹县东山法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王敬师，男，1974年4月1日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀明，江西腾龙律师事务所律师。原告（反诉被告）徐凤与被告（反诉原告）王敬师房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐凤及其委托诉讼代理人徐祖通、罗诗泉、被告（反诉原告）王敬师的委托诉讼代理人袁乐毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐凤向本院提出诉讼请求：1．判决确认双方签订的《售房协议书》中的车库买卖合同条款无效，并由被告向原告返还车库购买款17800元。2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，徐凤变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的《售房协议书》有效，并限期被告将办理好不动产权登记证的车库交付给原告。事实与理由：2008年6月3日，王敬师将位于上犹县东门路的商品房向徐凤售卖，双方签订了《售房协议书》。按约定，徐凤已向王敬师支付购房款共计94.9万元，其中购买的住房和店房已办好了不动产权登记证，但王敬师未按照约定向徐凤交付车库及车库等权属登记证书。为保护合法权益，徐凤起诉要求王敬师履行《售房协议书》中约定的责任义务。被告（反诉原告）王敬师辩称，1．徐凤没有按照协议约定支付完购房款，我方已为其办好了房产证并交纳了相关费用。徐凤根本没有支付车库款，我方有权单方解除车库的购买合同。2．徐凤没有付清房款，我方希望其进行结算并补交欠款。被告（反诉原告）王敬师向本院提出反诉请求：1．判决徐凤支付购房款94993.1元，并按合同约定支付逾期付款的违约金。2．判决徐凤支付更改住房及商铺增加的费用20000元。3．反诉费由徐凤承担。诉讼过程中，王敬师变更第1项反诉请求为判决徐凤按照房屋产权证载明的面积478.88平方米支付购房款，并增加了解除双方购买车库条款的诉讼请求。事实与理由：2008年6月3日，原、被告签订《售房协议书》，约定王敬师将位于上犹县东门路的商品房三套以1680元/平方米、店铺一间以3800元/平方米、阁楼一间以1000元/平方米、车库一间按2480元/平方米出售给徐凤。因其购买二楼的三套住房用于酒店使用，徐凤提出要求更改住房结构，双方约定更改增减价款据实结算。三套房屋的总面积经房产管理部门测绘为478.88平方米，王敬师于2009年承诺三套房屋面积按436.7平方米计算房款。徐凤于2008年6月3日付款12万元，于2008年10月2日付款6万元，于2008年11月17日付款22.4万元，共计40.4万元，加上按揭贷款40万元，累计付款80.4万元。除车库外的总房款为1043993.1元，徐凤仍欠房款23993.1元。经多次催要房款，徐凤均以办好车库的产权证后再付款为由未付。综上，徐凤连房款都没有付清，车库款分文未付，我方有权解除购买车库的约定。原告（反诉被告）徐凤辩称，1．我方按约定支付了住房、店房、阁楼、车库价款合计94.9万元，其中车库价款占44142.16元。王敬师称我方未支付车库款，与事实不符。2．王敬师主张逾期付款违约金，于法无据。自双方签订《售房协议书》起，王敬师没有按约定履行交付拥有产权证车库的义务，我方要求其继续履行该项义务。由于王敬师的违约，造成双方房屋买卖无法结算，我方无违约、无过错。3．案涉住房及店房更改前和更改后在工程材料和施工量都相当，王敬师要求我方支付20000元没有事实依据。4．王敬师的单方承诺违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，其承诺无效，我方不予认可。5．根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定，我方应支付房款的面积应按417.15平方米计算，总房价因为700812元。6．王敬师还应向我方支付房屋管道破裂维修的费用4500元、租用车库的费用4800元、我方为本案支付的代理费1800元、车辆损失和车位租用费10000元，合计21100元。本院经审理查明，2008年6月3日，王敬师（甲方）与徐凤（乙方）签订了《售房协议书》。协议约定：一、乙方自愿购买甲方位于上犹县城东门路的商品住房三套（东、中、西套单元自然第二层），该住房面积约为405平方米；店铺一间（第三号），面积约为66平方米，阁楼面积约为18平方米（阁楼面积不计入产权证面积）；车库一间，面积约为20平方米。所购住房、店铺、车库和柴间面积，均以政府房产管理部门最终测绘核准的面积为准，并作为计算房款依据。二、房款为住房按每平方米1680元计算，店铺按每平方米3800元计算，阁楼按每平方米1000元计算，车库按每平方米2480元计算，约总房款998800元整；付款方式为签合同时付购房定金12万元整，基础完工七天内付房款6万元整，四层主体完工七天内付房款10万元整，封顶七天内付10万元整，余款（办理按揭贷款外）及代办费用在交房时一次性付清。……五、甲方出售的商品房，工程竣工后交付乙方使用，交付时间为2009年5月31日。逾期交付的，甲方应按乙方所交房款每日万分之五向乙方偿付违约金，但因自然灾害、重大事故等不可抗力，而非由甲方原因造成的除外。六、乙方应按时交付房款，未按本协议付款的，应按延期付款金额每日万分之五向甲方支付违约金，逾期一个月以上的，甲方有权单方解除合同，乙方所交定金不予退还并承担相应的违约责任。……双方还在协议中特别约定：1．乙方购买店铺及二楼住房作酒店用，店铺及住房需更改施工图，更改增减价款据实计算，甲方在增减价款中优惠2000元。2．甲方免费为乙方做排烟道一条。协议签订后，徐凤于2008年6月3日向王敬师支付购房定金120000元，于2008年10月2日向王敬师支付购房款60000元，于2008年11月17日向王敬师支付购房款224000元，并在2008年的收款收据中注明余款（除办理50%按揭贷款外）在2010年5月21日前付清。2010年5月底和6月初，徐凤又通过商业贷款方式向王敬师支付了购房款40万元和14.5万元。另查明，案涉房屋系王敬师等人与案外人谢明钱等人以合作建房的形式建设，由案外人谢明钱等人提供建设用地，王敬师等人负责出资和建设，双方签订了《合作建房协议书》。房屋于2009年建成后，王敬师向徐凤交付了《售房协议书》约定的住房、店铺、阁楼和车库。2009年9月2日，王敬师向徐凤出具了《承诺书》，承诺住房面积按照436.76平方米计算房款。2010年5月19日，在案外人谢贤亮的配合下，徐凤将其在与王敬师签订的《售房协议书》项下购买的住房和商铺进行了房屋产权登记，登记的房屋所有权人为徐凤、刁飞凤。其中，住房的房权证号为上房字第**，登记的建筑面积为478.76平方米，土地使用权取得方式为出让，产权来源为购买谢贤亮房屋；店铺的房房权证号为上房字第**登记的建筑面积为66.68平方米，土地使用权取得方式为出让，产权来源为购买谢贤亮房屋。王敬师向徐凤交付车库后，徐凤使用了数月后，但未办理权属登记，即因王敬师与提供合作建房建设用地的案外人产生争议，该车库已被案外人上锁封存，导致徐凤无法占有使用。现王敬师未提交享有案涉车库建设用地使用权或车库所有权的相关证据。本院认为，徐凤和王敬师订立的《售房协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方严格依照该协议履行各自权利义务。根据协议第一条约定，所购住房、店铺、车库和柴间面积，均以政府房产管理部门最终测绘核准的面积为准，并作为计算房款依据。徐凤主张应按照协议载明的预估面积，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定计算房屋价款，本院不予支持。案涉住房登记的建筑面积为478.76平方米，但王敬师已于2009年9月2日已向徐凤书面承诺住房面积按照436.76平方米计算房款。现徐凤提出对王敬师的该承诺不认可，其真实意图并非不同意王敬师减少住房计价面积，而是认为王敬师减少住房计价面积的幅度不够。王敬师以此为由，要求撤销其承诺并主张按照住房登记的建筑面积478.76平方米计算价款，本院不予支持。因此，本院确认案涉住房的计价面积为436.76平方米，店铺的计价面积为66.68平方米。双方对阁楼面积为18平方米、车库面积为20平方米没有争议，本院予以确认。根据协议约定的各建筑单位的预估面积计算，住房的预估价为680400元、店铺的预估价为250800元、阁楼的预估价为18000元、车库的预估价为49600元，合计998800元，徐凤已按约定支付价款949000元（含定金120000元），约占95.01%。因双方未对各建筑单位的付款次序和定金支付的对象进行约定，本院按相同次序依比例予以平均分配计算，确认徐凤已支付的各建筑单位的预估价款（四舍五入到元）约为住房款646475元（含定金81746元）、店铺款238295元（含定金30132元）、阁楼款17103元（含定金2163元）、车库款47127元（含定金5959元）。因交付的住房、店铺的实际面积大于协议约定的预估面积，根据面积差额及王敬师减少计价面积的承诺，徐凤应在协议约定的预估价款的基础上向王敬师另行支付住房价款53356.8元、店铺价款2584元。故，徐凤仍应向王敬师支付住房价款87281.8元、店铺价款2584元、阁楼价款897元，合计90762.8元。因王敬师不能提供享有案涉车库相关权属的证据，且其现与提供案涉车库建设用地的案外人就案涉车库产生争议，案外人将车库封存上锁，拒绝将车库交付徐凤占有使用，导致王敬师与徐凤之间关于车库买卖协议条款的合同目的已不能实现，徐凤要求王敬师按约定履行交付车库并限期办理权属登记的请求，本院不予支持；王敬师要求解除双方《售房协议书》中的车库买卖条款，本院予以支持。王敬师作为出卖人不能履行交付车库并转移所有权的合同义务，致使该部分合同内容解除，应向徐凤已支付的相应车库价款，其中定金应适用定金罚则双倍返还，即王敬师应向徐凤双倍返还车库定金计11918元，并退还车库款41168元。徐凤主张王敬师向其支付房屋管道维修费4500元，但未举证证明管道破裂系王敬师过错导致，其主张王敬师已口头承诺自愿支付管道修理费，但王敬师未予认可，故本院对徐凤的此项主张不予支持。徐凤要求王敬师支付车库租用费、车位租赁费、车辆损失、委托代理费等损失，但未提供充足证据证明其真实发生以上费用且该费用必要、合理并与王敬师过错行为存在因果关系，故本院对其此项主张不予支持。本案中徐凤、王敬师互负义务，徐凤存在逾期支付部分购房款的情形，王敬师亦存在不能履行交付车库义务导致该部分合同内容解除的情形，且徐凤逾期支付部分购房款系因房屋的实际面积与约定的预估面积相差较大，双方因此产生争议而未及时进行结算而导致，双方对此均存在过错，王敬师主张徐凤支付逾期付款的违约金，本院不予支持。王敬师主张徐凤支付其更改住房及商铺增加的费用20000元，未提交相应证据予以证明，应承担举证不利的后果，本院对其此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐凤与被告（反诉原告）王敬师于2008年6月3日签订的《售房协议书》中关于车库买卖的条款；二、被告（反诉原告）王敬师向原告（反诉被告）徐凤双倍返还购买车库的定金计人民币11918元，并退还已支付的车库款计人民币41168元，合计53086元；三、原告（反诉被告）徐凤向被告（反诉原告）王敬师支付购房款计人民币90762.8元；四、以上二、三项相抵后，由原告（反诉被告）徐凤向被告（反诉原告）王敬师支付人民币37676.8元，限于判决生效后十五日内履行；五、驳回原告（反诉被告）徐凤的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王敬师的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取计122.5元（原告已预交元），反诉案件受理费1300元，合计1422.5元，由原告（反诉被告）徐凤负担460元，由被告（反诉原告）王敬师负担962.5元，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  王贵鹏二〇二〇年十月十五日代理书记员  王晓玲附：江西省上犹县人民法院标的款账户户名：上犹县人民法院账号：1360792750030020420005开户行：上犹县农商银行城区支行