广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初6431号原告：平安银行股份有限公司惠州分行，住所地：广东省惠州市惠城区××××××泰豪绿湖新邨****02部分********部分及****部分。负责人：吴昌军。委托诉讼代理人：江超、李嘉祺，广东明辅律师事务所律师。被告：刘佐生，男，汉族,1992年8月28日出生，公民身份号码：440×××××××********；住址：广东省汕头市潮南区×××××××××××被告：惠州大亚湾亚飞置业有限公司，住所地：广东省惠州大亚湾澳，住所地：广东省惠州大亚湾澳头黄鱼涌田澳背村**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：杨益龙、叶思琪，该公司员工。原告平安银行股份有限公司惠州分行与被告刘佐生、惠州大亚湾亚飞置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2017年11月7日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告刘佐生，贷款人、预抵押权人原告平安银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州大亚湾亚飞置业有限公司。三、合同名称：《房地产买卖抵押贷款合同》［编号：平银（惠州）房贷字（2017）第（RL201××××××××239）号］。四、借款金额、期限：借款金额为850000元，借款期限为360个月。五、还款方式：等额还款。六、借款利率：贷款发放日的中国人民银行同期人民币贷款基准利率上浮20%；借款人未按约定偿还贷款本息的，贷款人有权根据实际逾期天数自逾期之日对贷款本金按合同约定的贷款利率加收50%的罚息利率计收罚息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。七、违约条款：借款人拖欠贷款本金、利息、费用等，贷款人有权主张贷款提前到期，提前收回部分或全部已发放的贷款本息并要求支付相关费用，包括但不限于贷款人为实现债权而支付的律师费、诉讼费、仲裁费、差旅费、公告费、送达费、执行费等所有费用。八、担保方式：1.保证，保证方式为不可撤销的连带责任保证担保，保证期间为从本合同生效日起至办妥本合同项下借款人房产证及抵押登记之日止；,2.预告抵押，抵押物位于惠州大亚湾澳头升平四路16号雷圳花园3栋16层05号房[预售商品房抵押权预告登记证：粤（2019）惠州市不动产证明第4046480号]；3.担保范围为本合同项下借款人所应承担的全部债务本金、利息、复利、罚息、实现债权的费用。九、合同履行：2017年11月9日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币850000元，约定贷款年利率为5.88%，贷款期限自2017年11月9日至2047年11月9日止。十、被告欠款情况：截止至2020年7月25日，尚欠借款本金822093.59元、利息（含罚息）8066.86元、复利61.20元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告与被告签订的编号为平银（惠州）房贷字（2017）第（RL201××××××××239）号的《房地产买卖抵押贷款合同》；2.被告刘佐生向原告偿还贷款本金824084.01元，利息（含罚息、复利）4038元，本息合计828122.01元（利息暂计至2020年4月1日，此后的利息按合同约定计至还清贷款之日止）；3.确认原告对被告刘佐生名下的位于惠州大亚湾澳头升平四路16号雷圳花园3栋16层05号房[预告不动产权证明：粤（2017）惠州市不动产证明第4079732号，预售商品房抵押权预告登记证：粤（2019）惠州市不动产证明第4046480号]的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；4.被告惠州大亚湾亚飞置业有限公司对被告刘佐生的上述贷款本息承担连带保证责任；5.二被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费、鉴定费及其他原告为实现债权而发生的费用。十二、被告惠州大亚湾亚飞置业有限公司辩称：1.关于原告与第一被告金融借款合同签订、履行及解除的事实及各方违约责任，恳请法庭在审查证据的基础上确定；2.关于第二被告是否应当承担保证责任，恳请审查涉案房屋不动产权登记证明是否办妥。如在开庭前该证办妥的，第二被告的保证责任解除；3.一旦法庭判决第二被告承担保证责任的，恳请在民事判决书有关要求第二被告承担保证责任的判项后，添加“被告大亚湾亚飞置业有限公司在承担保证责任后有权向被告刘佐生追偿”的表述，以减少当事人的讼累。裁判理由和结果本院认为，原告与被告刘佐生之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告刘佐生未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除与被告之间签订的《房地产买卖抵押贷款合同》，并请求被告刘佐生偿还借款本金822093.59元及支付相应的利息（含罚息）、复利［暂计至2020年7月25日利息（含罚息）为8066.86元、复利为61.20元］，具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。被告惠州大亚湾亚飞置业有限公司自愿为被告刘佐生的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告刘佐生的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告刘佐生用于抵押的房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告刘佐生经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案审理，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告平安银行股份有限公司惠州分行与被告刘佐生、惠州大亚湾亚飞置业有限公司签订的《房地产买卖抵押贷款合同》［编号：平银（惠州）房贷字（2017）第（RL201××××××××239）号］；二、被告刘佐生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告平安银行股份有限公司惠州分行偿还欠款本金822093.59元及支付利息（含罚息）、复利[暂计至2020年7月25日利息（含罚息）为8066.86元、复利为61.2元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利]；三、被告惠州大亚湾亚飞置业有限公司对上述第二项判决承担连带清偿责任；四、驳回原告平安银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12181元（原告已预交），由被告刘佐生、惠州大亚湾亚飞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  赵顺喜审判员  叶珊珊二〇二〇年九月二十三日书记员  古杏蓓