广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24889号原告：中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，住所地广东省中山市×××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××962L。主要负责人：杨献锋，行长。委托诉讼代理人：陈辉，中国工商银行股份有限公司中山分行的员工。委托诉讼代理人：张茵普，中国工商银行股份有限公司中山分行的员工。被告：韩龙，男，1990年9月9日出生，汉族，住山东省单县×××××××××××××××××，公民身份号码372××××××××××××519。被告：中山市宏丰房地产咨询服务有限公司，住所地广东省中山市三乡镇柏丽商业广场A52，统一社会信用代码914×××××××××××882N。法定代表人：周某1。原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行（以下简称工行三乡支行）诉被告韩龙、中山市宏丰房地产咨询服务有限公司（以下简称宏丰公司）金融借款合同纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行三乡支行的委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼，被告韩龙、宏丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院现已审理终结。原告工行三乡支行向本院提出诉讼请求：1.韩龙偿还贷款本金851756元、利息21314.39元（暂计至2020年5月21日，之后的利息、罚息、复利按《个人购房借款/担保合同》约定计至贷款清偿之日为止）；2.工行三乡支行对抵押物位于广东省中山市××××××××××××碧乡爵悦府1期4号楼801房处理所得价款享有优先受偿权；3.宏丰公司承担连带清偿责任；4.韩龙、宏丰公司负担诉讼费用。被告宏丰公司书面辩称，其应当在抵押物价值范围内承担连带保证责任，即在抵押物价值不足以清偿时，对不足部分承担连带保证责任。被告韩龙未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：贷款人：工行三乡支行。借款人、抵押人：韩龙。保证人：宏丰公司。签约情况：双方于2018年9月7日签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号为：碧乡爵悦府字中山分行三乡支行2018年0299号）。贷款金额：880000元。贷款期限：240个月，2018年10月1日至2038年10月1日。贷款执行利率：按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮20%。贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。罚息计收标准：借款人未按约定偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息。罚息利率按合同载明的贷款利率加收40%执行。工行三乡支行明确罚息的基数为逾期本金。复利计收标准：对不能按时支付的利息，按罚息利率计收。工行三乡支行明确复利的基数为应付未付的正常利息及罚息。提前收贷的依据：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，构成违约的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息以及其他费用。违约责任约定：合同第一部分“基本约定”中第十三条补充条款第13.1款约定借款人应按合同约定的还款时间履行还款义务，借款人连续二期或累计六次未能按时足额偿还贷款本息，贷款人有权对非采用固定利率的贷款，于发生上述违约情形的次月起调整本合同约定的贷款利率浮动比例。第13.1.B项约定根据合同约定执行基准或上浮利率的，贷款人有权将执行利率的浮动比例在调整前浮动比例的基础上提高5个百分点，对未偿还借款执行调整后的利率。第13.1.C项约定调整利率浮动比例后，罚息利率按在实际执行利率基础上加收50%确定。工行三乡支行明确主张本案的利率并未按照该违约责任约定来主张。欠款情况：庭审中，工行三乡支行确认起诉后借款人未还款。截止至2020年5月21日，借款人尚欠本金851756元、利息21314.39元。抵押担保情况：合同约定以位于广东省中山市××××××××××××碧乡爵悦府1期4号楼801房的房地产为涉案债务作抵押，抵押担保范围包括：借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2018年10月22日，双方就上述抵押物办理了抵押预告登记手续，编号为粤（2018）中山市不动产证明第0104146号。保证担保情况：合同约定由宏丰公司为涉案贷款提供连带责任保证。保证担保范围与抵押担保范围一致。保证期限为借款合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日止。担保行使的顺序：《个人购房借款/担保合同》约定：主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2017年12月29日，中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称工行中山分行）与宏丰公司签订《按揭业务担保合作协议》，编号为中山分行2017年21号，约定由宏丰公司为购买碧乡爵悦项目房产的所有符合抵押贷款条件的购房者提供阶段性连带责任保证。该合作协议约定的保证责任承担方式包括：如购房者连续未支付4期贷款本息的，工行中山分行有权宣布全部贷款提前到期，并要求宏丰公司按以下约定承担保证责任，如工行中山分行主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥，工行中山分行承诺先向购房者追索，处置购房者所购房产，处置或仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则宏丰公司立即承担连带清偿责任。合同还约定，鉴于工行中山分行和购房者需就贷款事宜另行签订借款合同，该行以及宏丰公司一致同意，不管借款合同中对其双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及双方之间的权利义务的，均以该协议约定为准，不按借款合同履行。本院认为，涉案《个人购房借款/担保合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。韩龙借款后未按期还款，构成违约，应当承担偿还本金、利息、罚息、复利的义务。关于复利。《人民币利率管理规定》第二十条规定：“对贷款内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”，其中计算复利的利息是指贷款期限内不能按期支付的正常利息，而非逾期后的逾期罚息。工行三乡支行已诉请罚息，其又以罚息作为基数计收复利没有法律依据，且有违公平和补偿原则，本院仅支持以应付未付的正常利息作为基数的复利。对于工行三乡支行主张的其他款项的金额，因其已提交了借款借据、自营历史明细列明等证据予以证实，在借款人未能提交证据予以推翻的情况下，本院予以支持。因工行三乡支行已诉请提前收贷，故利息应计至提前收贷之日止。提前收贷后不再计算利息，转为计算罚息、复利，该罚息、复利应分别以实欠本金、应付未付利息为基数计算至清偿之日止。关于利率问题。2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。中国人民银行公告（2019）第30号文《关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告》第二条载明：“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准利率只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换……”；第三条载明：“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定”；第四条载明：“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年”；第五条载明：“如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”，故本案借款利率应当按照上述文件的规定进行转换。关于抵押的问题。《个人购房借款/担保合同》约定以韩龙名下的涉案房地产提供抵押担保，并办理了抵押登记预告手续，工行三乡支行有权按抵押顺位在本案债权范围内对上述抵押物处置价款享有优先受偿权。关于保证的问题。宏丰公司作为保证人在《个人购房借款/担保合同》中签字，确认愿意对涉案债务承担阶段性连带清偿责任，结合涉案房产至今尚未办理抵押登记手续的情形，工行三乡支行主张宏丰公司承担连带保证责任，本院予以支持。关于担保行使顺序的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，本案中，虽然《个人购房借款/担保合同》约定了工行三乡支行可并行主张物的担保和人的担保实现债权，但《按揭业务担保合作协议》约定，在购房者连续未支付4期贷款本息且贷款人主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的情况下，贷款人应当先向购房者追索，处置购房者所购房产，处置或仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，宏丰公司才需承担连带清偿责任，并约定如果《个人购房借款/担保合同》的约定与《按揭业务担保合作协议》不一致的，均以《按揭业务担保合作协议》约定为准。该《按揭业务担保合作协议》签订的主体为工行中山分行，本案原告工行三乡支行是其下辖的机构，且涉案房产也属于合作协议约定的楼盘项目，故宏丰公司应当对工行三乡支行行使抵押权后不足清偿部分承担连带保证责任，宏丰公司承担连带保证责任后，有权向韩龙追偿。被告韩龙、宏丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告韩龙于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行偿还截止至2020年5月21日的贷款本金851756元及利息21314.39元。自次日起至判决生效之日止，利息、罚息、复利分别以未到期本金、逾期本金、应付未付的正常利息为基数，按合同编号碧乡爵悦府字中山分行三乡支行2018年0299号的《个人购房借款/担保合同》约定（除合同第一部分“基本约定”中第十三条补充条款第13.1款、第13.1.B项、第13.1.C项的约定）以及中国人民银行的相关规定计算。自判决生效之次日起至债务清偿完毕之日止，罚息、复利分别以实欠本金、应付未付正常利息为基数，按合同编号碧乡爵悦府字中山分行三乡支行2018年0299号的《个人购房借款/担保合同》约定（除合同第一部分“基本约定”中第十三条补充条款第13.1款、第13.1.B项、第13.1.C项的约定）以及中国人民银行的相关规定计算。二、被告韩龙逾期履行上述债务，原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行有权对抵押物即位于广东省中山市××××××××××××碧乡爵悦府1期4号楼801房【编号：粤（2018）中山市不动产证明第0104146号】的房地产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款按抵押顺位在本案债权范围内享有优先受偿权。三、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市宏丰房地产咨询服务有限公司承担连带保证责任。被告中山市宏丰房地产咨询服务有限公司承担保证责任后，有权向被告韩龙追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12530元，减半收取为6265元（原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行已预交），由被告韩龙负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市宏丰房地产咨询服务有限公司负担并迳付原告中国工商银行股份有限公司中山三乡支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  魏立明二〇二〇年十月十五日书记员  陈 盈杨莉芳