广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初1869号原告：南雄华安物业服务有限公司，住所地：南雄市南雄一小对面金碧文华小区内。法定代表人：陈林英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周凤麟，系广东永顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱云霞，系广东永顺律师事务所律师。被告：叶秀兰，女，1982年11月8日出生，汉族，住广东省南雄市原告南雄华安物业服务有限公司（以下简称“华安公司”）与被告叶秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华安公司的委托诉讼代理人邱云霞及被告叶秀兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华安公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付从2017年11月15日至2019年12月15日止的物业管理费2674.37元、2016年11月至2019年12月止的公摊水电费1348.58元，共计4022.95元；2、被告立即向原告支付延期缴纳上述4022.95元为基数的滞纳金（按逾期每日千分之一收取，物业管理费自2017年11月15日起计算，公摊水电费自2016年11月起计算）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告是金碧文华小区的物业管理企业。被告叶秀兰所购买的位于南雄市金碧文华A幢1603号房屋是原告所服务及管理的小区。原、被告双方签定《物业服务合同》，该合同第四条物业服务收费标准第1项约定，电梯房按建筑面积1.2元/平方米/月计收，被告的住房建筑面积为92.86平方米，尚欠原告物业管理费2674.37元（自2017年11月15日至2019年12月15日止），公摊水电费1348.58元（自2016年11月至2019年12月止），合计欠原告4022.95元。为此，原告多次催促被告清缴上述费用，但直至原告起诉时，均未收到被告缴纳的物业费。综合上述，被告拒不履行合同支付义务的行为，已经侵害了原告的合法权益，为维护原告的利益，只好向法院提起诉讼，请贵院依法判决。被告叶秀兰辩称，原告起诉被告不缴费事实不存在，原告并非不交相关费用，而是原告要求被告缴纳费用的项目及数额不合理也不合法。1、关于物业费。原告属于小区开发商请的前期物业公司，根据《物业管理条例》相关规定：前期物业合同有效期至小区成立业主委员会。金碧文华小区成立业主委员会后，于2019年3月20日向原告发出撤场通知，原告以业委会未召开业主大会为由拒绝撤出小区。2019年7月7日，业委会在黎口村委会、雄州街道、住建局等相关部门的组织领导下召开业主大会，业主大会决定不再与原告续签物业服务合同。同月22日，业委会再次向原告发出撤场通知，原告仍拒绝撤场。2019年8月，业委会通过公开招标与永升物业公司签订物业服务合同。2019年9月1日，永升公司正式入驻金碧文华小区，但时受到原告的暴力阻止。业委会与永升物业只能重新约定进驻日期为2019年10月，可原告又以“未召开业主大会”为由干扰。政府部门为了维护治安稳定，于2019年11月要求永升撤出小区。永升撤出小区后，小区属于无人管理状态。原告在合同终止后以存在服务为由向业主收取服务费不符合事实，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的规定，原告要求业主支付合同解除后的服务费是不合法的。现原告拿着所谓的“确认书”作为证据要求业主缴纳终止合同后的服务费，该份“确认书”的正文开头就声明是商讨。对于商讨内容业主毫不知情，更未召开业主大会对商讨内容进行决议。根据物权法相关规定，该“确认书”是无效的。若原告认为该份确认书有效，则业务委会于2019年3月20发出的撤场通知也应有效。2、关于公摊费的问题。《物业服务收费管理办法》第九条、第十一条之规定，原告存在乱收费、重复收费的事实。原告近几年收取的公摊费没有明细，亦未向业主公示过。后来经业主大会筹备组人员核查发现，小区只有一个公共电表。小区外部商铺、物业办公室、保安室、地下车库、道闸、物业公司员工宿舍、小区内架空层出租场所、二次供水增压用电等用电均出于该电表。2018年7月1日，原告发公示，也证明其将2015年11月至2017年10月的商铺用电公摊给业主。对此，原告仅用2018年5月至7月的用电来抵扣，实属不合理。此外，原告与业主签订的前期物业服务合同第七条也明确约定物业费包括内容，但原告除了主张上述公摊费以外，又增加了A、C、D、E栋电梯费每户120元，B栋每户240元，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，被告的抗辩是合理有据的。3、关于原告主张上述费用收取滞纳金的问题。原告并非政府部门无权收取滞纳金，而且被告并不存在违约行为，被告并不是不愿缴纳费用，只是不愿意缴纳不合理费用。综上请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2016年3月25日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《物业服务合同》。物业服务合同约定物业名称为华溢金碧文华居，物业建筑面积为95.73㎡；服务期限为交房日起至成立业主委员会后签订物业服务合同；物业收费标准为电梯房建筑面积1.2元/㎡/月，电梯使用的电费、维护费、年检费按实际支出由本栋业主共同平均分摊。梯间灯、电梯费、二次供水（维修维护费）、电费有本栋业主按户数共同平均分摊；公共部分所用水费及总表与分水表间的损耗，根据实际发生数额按用水量及分摊系数进行分摊；共用水电分摊费按每月一次进行计算并向全体业主公布，业主或物业使用人用在交纳水费的时候一并交纳；物业服务费的缴纳约定，甲方应按开发商通知的交楼日期来物业服务部办理交楼手续，若甲方无故逾楼，则甲方需补交所欠物业服务费，乙方有权向甲方按日计收应欠费1%的违约金，计费日期为《商品房买卖合同》约定的交楼日期。甲方须每月15日前在乙方指定的地点缴交服务费等费用；物业专项维修资金的筹集、管理与使用约定物业专项维修基金归业主所有，实行专款专用，专项用于物业保修期满后对共用部分、共用设备的维护和更新、改造，不得挪作他用；合同签订后，原、被告双方均按合同约定履行。在履行合同期间，原、被告双方因物业服务产生纠纷。2020年1月4日原告与金碧文华业主委员会、上海永升物业管理有限公司南雄分公司签订《南雄华南物业服务公司退出金碧文华小区服务与业委会双方确认收费截止日期与收费标准确认书》，确认书载明金碧文华小区公摊电梯费确认收到2019年12月31日止。公摊电费按每户均摊14.87元的标准向未缴公摊电费的业主收取公摊电费，电梯维修、维保、年检费用按发票金额由全体业主均摊。物业费确认收到2019年12月15日至，自用水费确认收到2020年1月3日止，全体业主按原告方抄表方数缴纳。确认书有原告、金碧文华业主委员会、上海永升物业管理有限公司南雄分公司签名盖章确认。庭审中，原、被告认可被告从2017年11月15日未缴纳物业服务费，从2016年11月未缴纳公摊水电费以及公摊水费按照2元/月计算。原告主张物业管理费应支付至2019年12月15日及公摊电费应支付至2019年12月，被告认为物业费管理费应计算至2019年7月，公摊电费不合理。另查明，金碧文华小区A栋共有92户住户，2017年11月至2018年10月，A栋电梯维修维保和年检花费12910元，2018年11月至2019年10月花费26760元。以上金额原告提供相应维修发票予以佐证。被告已支付公摊水电费押金300元。上述事实有原告提供的服务服务合同、收费标准确认书、电梯维修费用明细表、发票及电梯保养合同等证据以及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示并未违反法律规定，内容合法有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。针对原、被告争议部分，本院作出如下认定：一、关于物业服务费的问题。由于案涉物业服务费按1.2元/㎡计算，被告所有的房屋金碧文华小区A幢1603号物业建筑面积为95.73㎡，原告主张房屋面积按92.86㎡计算，即物业费为92.86㎡×1.2元/㎡=111.43元/月。根据原告与上海永升物业管理有限公司南雄分公司以及金碧文华业主委员会签订的《南雄华南物业服务公司退出金碧文华小区服务与业委会双方确认收费截止日期与收费标准确认书》的内容看，业主委员会以及涉案小区新选聘的上海永升物业管理有限公司南雄分公司已确认原告收取物业管理费的时间截止至2019年12月15日，被告虽然对上述事实不予认可，认为其在2019年8月后已缴纳物业服务费给上海永升物业，但其未提交充分证据予以推翻华安物业在2019年7月至12月提供物业服务的事实，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认定物业服务费应缴纳到2019年12月，故被告未缴纳2017年11月15日至2019年12月15日共计25个月的物业费为111.43元/月×25个月=2785.75元。原告主张物业服务费为2674.37元，超出部分视为原告自行放弃权利，超出部分本院不予支持。二、关于公摊水电费及电梯费的问题。首先公摊水费，原、被告认可公摊水费按照2元/月计算，被告欠缴公摊水费时间段为2016年11月至2019年12月，共计欠缴38个月，原告主张被告欠缴公摊水费为76元，本院予以支持。其次公摊电费的问题，根据原告与金碧文华业委会以及上海永升物业公司签订的确认书，三方确认公摊电费按2019年9月至11月中缴纳公摊电费最少的月份即2019年11月缴纳公摊电费的金额除以414户，得出公摊电费按每户14.87元/户/月计算。本院认为该确认书的计算方法采取用电量最少月份的电量进行公摊，较为公平合理，本院对此予以采纳。虽被告辩称其不认可公摊用电量，但未提交相应的证据予以佐证，应承担举证不能的法律责任。结合被告欠缴公摊电费时间段为2016年11月至2019年12月，共计38个月，欠缴公摊电费为14.87元/月×38个月=565.06元。关于公摊电梯费的问题，虽然物业合同约定，共用部分、共用设备的维护和更新、改造可是使用物业专项维修资金，物业专项维修资金归业主所有。但案涉小区的电梯维修、维保和年检费用的支出并未由物业专项维修资金支出，系由原告方垫付，小区业主作为电梯的使用者及受益方应当分摊相应的维修费用，原告主张被告支付公摊电梯费于理有据。2018年A栋电梯维修维保和年检花费12910元，平均每户公摊140.33元，2019年花费26760元，平均每户公摊290.87元，因原告未提交2016年A栋电梯维修维保和年检花费的证据，应承担举证不能的法律责任。综上，被告共计欠缴公摊水电费及公摊电梯费为：76元+565.06元+140.33元+290.87元=1072.26元。扣除被告预交的公摊水电费300元押金，被告应支付公摊水电费及公摊电梯费772.26元。三、关于滞纳金的问题。原、被告双方签订的《物业服务合同》第五条物业服务费的缴纳约定，被告应按开发商通知的交楼日期来物业服务部办理交楼手续，若被告无故逾楼，则被告需补交所欠物业服务费，原告有权向被告按日计收应欠费1%的违约金，计费日期为《商品房买卖合同》约定的交楼日期。本院认为，上述条款仅约定被告逾期收楼的情形下，原告有权收取违约金。现被告不存在逾期收楼的情形，原告要求被告每日支付千分之一的滞纳金无事实依据，本院不予支持。上述一至三项，被告应向原告支付物业服务费2674.37元、公摊水电费及公摊电梯费772.26元，合计3446.63元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告叶秀兰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南雄华安物业服务有限公司支付物业服务费、公摊水电费、公摊电梯费共计3446.63元。二、驳回原告南雄华安物业服务有限公司提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告叶秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  刘辉龙二〇二〇年十月二十八日书记员  陶 勇