广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初25298号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区××××××、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄敢，广东雅商律师事务所律师。被告：丁胜，男，1989年2月23日出生，汉族，住江苏省阜宁县×××××××××××，公民身份号码320××××××××××××378。被告：中山市敏捷房地产有限公司，住所地广东省中山市×××××××××锦绣国际花城花月苑25卡，统一社会信用代码914×××××××××××829J。法定代表人：谭浩成，经理。委托诉讼代理人：陈金玲，该司员工。委托诉讼代理人：雷金明，该司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告丁胜、中山市敏捷房地产有限公司（以下简称敏捷公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行中山分行的委托诉讼代理人蓝冰钦、被告丁胜、被告敏捷公司的委托诉讼代理人陈金玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行中山分行向本院提出诉讼请求：1.丁胜偿还贷款本金1114589.22元及至还清之日止的利息、复利（利息暂计至2020年7月7日利息10891.31元、罚息132.03元，借款逾期之日起至还清之日止按照合同约定计算）；2.丁胜承担律师费51768元；3.建行中山分行对丁胜所提供的抵押物位于广东省中山市×××××××××锦绣国际花城悦湖居4幢2301房处置价款享有优先受偿权；4.敏捷公司对上述债务承担连带保证责任。被告丁胜辩称，对于本金无异议，但截止至2020年9月25日的利息、罚息已经还清了。被告敏捷公司辩称，1.确认建行中山分行诉讼请求中1-3项的诉讼请求；2.建行中山分行的《商品房销售贷款合作协议书》并没有约定担保物的债权处理方式，属法律条文中约定不明确的行为。根据物权法第176条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。对此，建行中山分行应先行处理抵押物进行拍卖处置取得债权，有不足的，才由敏捷公司承担补充清偿责任；3.建行中山分行、丁胜及敏捷公司达成的《个人住房（商业用房）借款合同》属格式合同，建行中山分行作为合同制作方，重复使用至少累计成千上万份，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。敏捷公司认为，抵押物的价值已足够偿还债权人的借款，若建行中山分行主张先由敏捷公司承担担保责任，或可能对建行中山分行造成巨额损失，明显显失公平。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人、抵押人：丁胜。签约情况：双方于2019年2月22日签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101902-201×××××××53932）。贷款金额：1130000元。贷款用途：用于购置广东省中山市×××××××××锦绣国际花城悦湖居4幢2301房（抵押物）。贷款期限：360个月，自2019年3月14日起至2049年3月14日止。还款方式：按月等额本息还款。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮20%。该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。罚息计收标准：从逾期之日起在贷款执行利率基础上上浮50%计收罚息。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。建行中山分行明确罚息的基数为逾期本金。复利计收标准：对不能按时支付的利息，自借款逾期之日起，按合同约定的罚息利率计收复利。建行中山分行明确复利的基数为应付未付的正常利息。且明确本案最新对账单之日前的复利为0元，之后的复利仍然按照合同的约定来主张。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清除借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，并承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。实现债权的费用：合同约定借款人出现合同约定的违约情形，由借款人承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。建行中山分行委托广东雅商律师事务所律师为本案诉讼代理人，并已支付律师费51768元。广东雅商律师事务所开具了相应金额的律师费发票。抵押担保情况：合同约定丁胜向建行中山分行提供其位于广东省中山市×××××××××锦绣国际花城悦湖居4幢2301房的房地产作为本案合同项下贷款的抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。201×年3月1日，丁胜与建行中山分行办理了该房产抵押登记预告手续，证号为粤（2019）中山市不动产证明第0042798×。保证担保情况：保证人敏捷公司与债权人建行中山分行签订《商品房销售贷款合作协议书》，约定甲方（敏捷公司）提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方（建行中山分行）为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，甲方同意乙方在乙方开立的存款账户中直接扣收有关款项。对于抵押担保以及保证担保的行使顺序，《个人住房（商业用房）借款合同》有约定，但敏捷公司并未在该合同上盖章确认。欠款情况：庭审中，建行中山分行确认丁胜在诉讼期间有还款。截止至2020年9月30日，丁胜尚欠贷款本金1108396.31元。本院认为，建行中山分行与丁胜签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。丁胜借款后未按期还款，构成违约，建行中山分行据此要求提前收回已发放的贷款本息，符合双方合同约定，理由正当，证据充分，本院予以支持。截止至2020年9月30日丁胜的欠款数额，有建行中山分行提交还款明细清单为证，且丁胜未能提交证据予以推翻，故本院予以认定。因建行中山分行已诉请提前收贷，故利息应计至提前收贷之日止。提前收贷后不再计算利息，转为计算罚息、复利，该罚息、复利以分别实欠本金、应付未付利息为基数计算至清偿之日止。关于利率标准，2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率标准已取消，此后中国人民银行同期贷款利率应改为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率。中国人民银行公告（2019）第30号文《关于存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜的公告》第二条载明：“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准利率只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换……”；第三条载明：“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定”；第五条载明：“如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平”，故本案借款利率应当按照上述文件的规定进行转换。关于律师费。建行中山分行已提交了委托代理协议以及律师费发票证实律师费实际支出金额为51768元，本院予以支持。关于抵押担保。丁胜提供的抵押房地产已办理抵押登记预告手续，依照合同约定当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款在本案债权范围内优先受偿。关于敏捷公司的责任问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定:“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，本案中，虽然《个人住房（商业用房）借款合同》约定债权人有权在行使担保权利时进行选择，但是敏捷公司并未签名确认，该合同对敏捷公司没有约束力，即各方并未对抵押担保及保证担保的行使顺序进行明确约定，故敏捷公司应当对建行中山分行行使抵押权后不足清偿部分承担连带保证责任，敏捷公司承担连带保证责任后，有权向丁胜追偿。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告丁胜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行偿还截止至2020年9月30日的贷款本金1108396.31。自次日起至判决发生法律效力之日止，利息、罚息、复利分别以未到期本金、逾期本金、应付未付利息为基数，按合同编号440101902-201×××××××53932的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定以及中国人民银行的相关规定计算。判决发生法律效力之次日起至债务实际清偿之日止，罚息、复利分别以实欠本金、应付未付利息为基数，按合同编号440101902-201×××××××53932的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定以及中国人民银行的相关规定计算。二、被告丁胜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费51768元。三、被告丁胜逾期履行上述第一、二项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行对抵押物位于广东省中山市×××××××××锦绣国际花城悦湖居4幢2301房【粤（2019）中山市不动产证明第0042798号】折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款按抵押顺位在本案债权范围内享有优先受偿权。四、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市敏捷房地产有限公司承担连带保证责任。被告中山市敏捷房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告丁胜追偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15396元，减半收取为7698元（该款原告中国建设银行股份有限公司中山分行已预交），由被告丁胜负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市敏捷房地产有限公司负担并迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  魏立明二〇二〇年十月十五日书记员  陈 盈黄怡凤