重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初2405号 原告：重庆义渡古镇旅游有限公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路******，统一社会信用代码915001043221643156。 法定代表人：周颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周娜，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 被告：李茂惠，女，1966年出生，汉族，住重庆市大渡口区。 原告重庆义渡古镇旅游有限公司诉被告李茂惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，后因被告李茂惠下落不明，本院依法将本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆义渡古镇旅游有限公司的委托诉讼代理人周娜到庭参加诉讼。被告李茂惠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令确认原、被告双方2016年7月19日签订的《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》于2019年12月9日解除；2.判令被告立即向原告返还租赁房屋（位于重庆市大渡口区马桑溪古镇第**团****即大渡口区仁义街**）；3.判令被告向原告支付自2018年12月11日至2019年12月9日的租金75062.41元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金至付清日止，按照每日万分之二的标准，分别以8885.51元【18885.51-10000】为基数，从2018年10月5日起计算至付清日止，以18885.51元为基数，从2019年1月5日起计算至付清日止，以18885.51元为基数，从2019年4月5日起计算至付清日止，以18885.51元为基数，从2019年7月5日起计算至付清日止，以9520.37元为基数，从2019年10月5日起计算至付清日止；5.判令被告向原告支付解除合同违约金（按剩余租期内应交租金总额的30%计算）为48119元；6.判令确认原告不予退还被告缴纳的保证金6615元；7.判令被告向原告支付逾期腾房占用使用费，从2019年12月9日起计算，按照当期租金标准的3倍，计算至实际返还房屋时止；上述3-7项金额，暂计算至起诉之日，合计为244180元；8.本案案件受理费由被告承担，原告预交的诉讼费先行退还原告，由法院依法向被告收取。事实和理由：2016年7月19日，原告作为出租人，被告作为承租人，签订了《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》，约定由被告承租原告有出租权利的位于重庆市大渡口区马桑溪古镇第4组团3号2楼即大渡口区仁义街18号的房屋，房屋建筑面积为315平方米，租赁期限为60个月，计租时间从项目正式开街起计算，免租期18个月，租金标准为6615元/月。该项目正式开街日期为2017年1月24日，被告实际承租房屋的实测面积为299.77平方米，租金为6295.17元/月，免租期为2017年1月24日至2018年7月23日，后原告同意再给被告3个月免租期，即租赁房屋自2018年10月24日起开始计租。2016年6月20日，被告缴纳了租赁保证金6615元。2017年2月17日，被告向原告预付了租金10000元，此后未再缴纳任何租金，按照合同约定，被告已支付的款项相当于只支付了48天的租金，即被告从2018年12月11日起开始违约，按照合同约定，原告有权解除合同，并不予退还租金保证金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：重庆市大渡口区马桑溪古镇第4组团3号2楼即大渡口区仁义街18号的房屋（以下简称涉案房屋）的权利人为重庆大晟资产经营（集团）有限公司，原告（曾用名为重庆马桑溪文化旅游发展有限公司、重庆市钓鱼嘴滨江湾区旅游有限公司）接受重庆大晟资产经营（集团）有限公司委托，代为办理马桑溪古镇建设、房屋租赁及现场运营管理等相关一切事务。 2016年7月19日，原告（作为甲方、出租人）与被告（作为乙方、承租人）签订《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》（合同编号：2016年合同第07号），主要约定以下事项：（一）租赁房屋的基本情况：1.乙方承租位于重庆市大渡口区马桑溪古镇第4组团3号2楼即大渡口区仁义街18号的房屋；2.房屋建筑面积为315平方米，实测面积与合同约定面积不一致的，以实测面积为准；（二）租赁期限：本合同租赁期限为60个月，租期自2016年10月1日至2021年9月30日止（计租时间从项目正式开街起计算，开街前为装修免租期）；（三）租金和保证金：1.租金标准为每月21元/平方米，从2016年10月1日至2018年3月30日为免租期；2.乙方接房时需支付1个月租金6615元，方可享受18月免租优惠；3.租金按每3个月交纳一次，每月5号前为租金支付日，乙方到期须交纳后3个月租金；4.乙方与甲方签订租赁合同5个工作日内，向甲方一次性支付6615元作为保证金，当合同期满，双方解除租约后，经甲方确认乙方未有拖欠款项及违约事项，则在5个工作日内将保证金一次性无息退还至乙方；（四）违约责任：1.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应向甲方支付应付未付部分租金万分之二的违约金，逾期支付超过90日的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除本合同，并直接扣除乙方缴纳的保证金作为违约金，保证金不足以抵付违约金的，甲方有权继续追索违约金和实际损失；2.租赁期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁及腾交房屋，每逾期一日，应按当期租金标准的3倍支付逾期腾房占有使用费；3.乙方因逾期支付租金或其他违约行为发生，甲方有权直接扣除乙方缴纳的保证金作为违约金、赔偿金；由此导致乙方保证金账目余额不足的，乙方应在30日内补足，逾期30日内未补足的，视为乙方违约，经甲方催告后仍不补足的，甲方有权解除本合同；4.乙方有下列情形之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，保证金及已交房屋租金不予退还：乙方拖欠租金、物管费或水电等能源费累计达三个月以上的；5.租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租，必须提前1个月书面通知甲方，解除合同，并应向甲方支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算，甲方有权在乙方保证金中予以扣除，保证金不足以扣除的部分，乙方应在合同解除后15日内支付给甲方。合同签订后，被告于2016年11月11日拿到涉案房屋的全部钥匙，涉案房屋的实际面积为299.77平方米，租金为6295.17元/月。 还查明，2016年6月20日，被告向原告交纳保证金6615元；2017年2月17日，被告向原告支付租金10000元；此后被告未再向原告交纳租金，原告分别于2019年2月22日、2019年4月9日、2019年7月24日、2019年8月15日向被告邮寄催缴函。 另查明，马桑溪古镇的正式开街日期为2017年1月24日，原告庭审中陈述，给予被告的免租期为21个月，即2017年1月24日至2018年10月23日。 再查明，2019年12月9日，被告向原告提交《退租申请》，申请退租涉案房屋；2019年12月26日，原告邮寄《通知》一份回复被告，《通知》的主要内容如下：我司同意您的退租申请，租赁合同解除时间以2019年12月9日为准，我司同意您的退租申请，并不代表对您此前违约责任的免除及我司其他权利的放弃，您务必于2019年12月31日前来签订《解除租赁合同协议书》，补清所欠房租和物管费，并向我司腾交房屋，若未于上述期限补清房租、物管费并腾交房屋，我司将采取法律手段追收所欠租金、违约金及其他责任。 以上事实，有原告陈述、《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》、转账明细及《收据》、重庆晨报、催款函及EMS邮寄单、退租申请、《通知》及EMS邮寄单等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。 根据合同约定及原告陈述，租赁期限从项目正式开街（2017年1月24日）起计算，2017年1月24日至2018年10月23日为免租期；实际计租期为2018年10月24日至2019年12月9日，计租时间为13个月零16天，租金标准为6295.17元/月，计租期间的租金应为85194.63元，扣除被告已支付的10000元租金，被告欠付租赁期内的租金为75194.63元。原告要求被告支付75062.41元系对其权利的处分,本院予以确认。 根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。被告于2019年12月9日向原告提交退租申请，原告同意解除租赁合同，并同意以被告提交退租申请的日期作为合同解除日期，租赁合同已于2019年12月9日解除。合同解除后，被告负有将房屋交还的义务，原告要求被告立即返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于逾期付款违约金。依据合同约定，每月5号前为租金支付日，每3个月交纳租金一次，到期须交纳后3个月租金；被告逾期支付租金的，每逾期一日，应向原告支付应付未付部分租金万分之二的违约金。案涉合同的实际计租期为2018年10月24日至2019年12月9日，即被告应分别于2018年10月5日前、2019年1月5日前、2019年4月5日前、2019年7月5日前、2019年10月5日前支付对应时间段的租金。因被告已于2017年2月17日支付租金10000元，故2018年10月24日至2019年1月23日的欠缴租金为8885.51元（18885.51元-10000元），违约金计算基数为8885.51元；2019年1月24日至2019年4月23日的租金、2019年4月24日至2019年7月23日的租金、2019年7月24日至2019年10月23日的租金均为18885.51元，违约金的计算基数均为18885.51元；2019年10月24日至2019年12月9日，租金为9652.59元，原告主张以9520.37元为基数计算违约金，本院予以支持。 关于解除合同违约金。依据合同约定，承租方确因特殊情况需要解除合同，应向出租方支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的30%计算。案涉合同的期限为60个月，即2017年1月24日至2022年1月23日，合同解除时间为2019年12月9日，剩余租期（2019年12月10日至2022年1月23日）共计25个月零14天，剩余租期内应交租金总额为160317元，即被告解除合同的违约金应为48095.1元（160317元*30%）。 关于保证金。依据合同约定，若承租人存在逾期支付租金或其他违约行为发生的，出租人有权直接扣除承租人缴纳的保证金作为违约金。本案被告确存在逾期支付租金及中途退租的违约情形,故依据合同约定，被告支付的租赁保证金6615元应直接予以抵扣违约金，原告要求确认不予退还租赁保证金6615元的诉讼请求，本院不予支持。综上，解除合同违约金应为41480.1元（48095.1元-6615元）。 关于逾期腾退房屋的占有使用费。依据合同约定，租赁合同解除，如被告逾期不搬迁及腾交房屋，每逾期一日,应按当期租金标准的3倍支付逾期腾房占有使用费。涉案合同的解除日期为2019年12月9日，双方达成解除合同的合意后至本案庭审结束之日，被告实际占用房屋近11个月，在此期间，原告陈述涉案房屋一直处于关闭状态，被告仍在占用房屋，原告因为无法联系上被告，亦未采取有效措施收回房屋。本院认为，合同解除后，被告未及时移交、腾退涉案房屋，被告存在主要过错；而原告亦未采取积极有效的措施收回涉案房屋，以防止损失的扩大，结合被告欠付租金的时间及被告在涉案房屋的营业情况，原告对涉案房屋的收回应有预判，原告放任涉案房屋处于闲置状态，导致损失扩大。对扩大部分的损失，本院不予支持。考虑到今年疫情原因，本院酌情支持涉案房屋的占有使用费的时间为两个月，参照合同约定的占有费标准，即被告逾期腾退房屋的占有使用费为37771.02元（6295.17元*2月*3倍）；两个月后至被告实际腾退涉案房屋期间的房屋占用费，其损失由原告自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、重庆义渡古镇旅游有限公司与李茂惠于2016年7月19日签订的《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》于2019年12月9日解除； 二、李茂惠于本判决生效之日起30日内向重庆义渡古镇旅游有限公司返还位于重庆市大渡口区马桑溪古镇第4组团3号2楼即大渡口区仁义街18号的房屋； 三、李茂惠于本判决生效之日起十日内支付重庆义渡古镇旅游有限公司租金75062.41元； 四、李茂惠于本判决生效之日起十日内按照每日万分之二的标准支付重庆义渡古镇旅游有限公司逾期付款违约金，分别以8885.51元为基数，从2018年10月5日起计算至付清日止；以18885.51元为基数，从2019年1月5日起计算至付清日止；以18885.51元为基数，从2019年4月5日起计算至付清日止；以18885.51元为基数，从2019年7月5日起计算至付清日止；以9520.37元为基数，从2019年10月5日起计算至付清日止； 五、李茂惠于本判决生效之日起十日内支付重庆义渡古镇旅游有限公司解除合同违约金41480.1元； 六、李茂惠于本判决生效之日支付重庆义渡古镇旅游有限公司逾期腾房的占有使用费37771.02元； 七、驳回重庆义渡古镇旅游有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4963元、公告费1010元，共计5973元，由原告重庆义渡古镇旅游有限公司负担1558元，被告李茂惠负担4415元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  何 津 人民陪审员  王忠元 人民陪审员  李向国 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  陶知春 书 记 员  毛 谨