河北省蠡县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0635民初1506号 原告（执行案外人）：朱梦南，男，1988年3月26日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 委托诉讼代理人：和雄飞，蠡县天平法律服务所法律工作者。 被告：张立彬（申请执行人），男，1983年5月5日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 委托诉讼代理人：马宏，河北磐丰律师事务所律师。 被告：刘振（被执行人），男，1985年9月28日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 第三人：李浩鹏，男，1987年11月8日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。 原告朱梦南与被告张立彬、被告刘振、第三人李浩鹏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告朱梦南及委托诉讼代理人和雄飞、被告张立彬的委托诉讼代理人马宏、第三人李浩鹏到庭参加诉讼，被告刘振经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱梦南向本院提出诉讼请求：判令被告立即停止对价值750000元的蠡县蠡吾北大街东侧君鹏中央城尚品7号楼1单元901室的执行及保全措施，诉讼费由被告承担。事实和理由：蠡县人民法院（2019）冀0635民初1839号张立彬与刘振民间借贷纠纷一案，对张立彬申请强制执行蠡县蠡吾北大街东侧君鹏中央城尚品7号楼1单元901室的拍卖存在异议，虽然该套房产登记在被告刘振名下，已经发生过两次所有权转让，第一次发生在2017年5月31日刘振与李浩鹏之间，李浩鹏已经给付刘振550400元，在2018年8月1日，李浩鹏将上述房产所有权转让给本案原告朱梦南，已经支付了房款500000元，因该房产尚未给银行解除抵押，未能及时办理过户手续，根据最高院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付了部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。综上所述，房产已经符合上述的法律规定，请求人民法院依法支持原告诉求。 被告张立彬辩称，原告的诉讼请求不符合法律规定，蠡县人民法院（2019）冀0635执异5号裁定书表述的非常清楚，该房登记在被告刘振名下。原告未提供合法有效的房屋买卖合同，李浩鹏未取得房产所有权，不具有向原告转让该房产的资格；在法院查封之前，原告未合法占有该房产；原告及李浩鹏均未向刘振支付全部房款；该房存在按揭贷款，在房贷还清之前不能办理过户。请求驳回原告的诉讼请求。 被告刘振未作答辩。 第三人李浩鹏述称，希望法庭支持原告的诉讼请求，该房产发生过两次交易，因存在违建原因不能办理过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的下列证据：1、刘振与蠡县君鹏房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；2、（2019）冀0635执异5号民事裁定书；3、刘振及穆宁宁与中国建设银行股份有限公司蠡县支行签订的个人住房借款合同，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认证意见如下：1、原告朱梦南提交的瑞轩房产二手房买卖合同，被告张立彬提出异议，认为李浩鹏无权出售该房产，对合同的真实性亦不认可。本院认证意见：该二手房买卖合同由第三人李浩鹏与原告朱梦南签名、按印，并由河北瑞轩房产经纪有限公司盖章，本院对合同的真实性予以认定，李浩鹏在未取得房产权属证明的情况下即出售该房产，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的禁止性规定。2、原告朱梦南提交2018年8月2日朱紫帅账户转给李浩鹏48万元的个人账户明细，用以证明朱梦南向李浩鹏支付房款，被告张立彬提出异议，认为无银行的红色印章、系复印件。本院认证意见：该份加盖黑色印章的个人账户明细即是原件，本院对其真实性予以认定。3、原告朱梦南提交2017年5月31日刘振与李浩鹏的房屋买卖协议，因是复印件，被告张立彬提出异议。庭审后第三人李浩鹏提交了该份房屋买卖协议的原件，本院对其真实性予以认定。但该协议书尾部、刘振所打550400元的收条，无转账凭证、支款凭证予以佐证，本院对该笔款项的支付不予认定。4、原告朱梦南提交涉案房产的物业费、取暖费、水费收据，被告张立彬认为没有经办人签名、只有手章，且不能证明产权归属。本院认证意见：原告朱梦南提交的收据显示，涉案房产的相关费用，2017年为刘振交纳、2018年为李浩鹏交纳、2019年为朱梦南交纳，收据虽不是正式的发票，但有收款单位的公章和收款人的手章，自来水开户协议有单位公章，本院对其真实性予以认定，可以证明原告朱梦南在2019年实际占有涉案房产。5、原告朱梦南提交由第三人李浩鹏之妻李玉斋、妻姐之子张子航向刘振的房贷还款账户转账汇款的凭证17份，被告张立彬质证认为不能证明与房屋产权相关，对真实性存在异议。本院认证意见：该17份转账汇款凭证均汇入刘振在借款合同中约定的扣款账户中，且数额16份为1740元、1份为3480元亦是1740元的倍数，数额固定，应认定为李浩鹏通过刘振的账户偿还房贷。6、第三人李浩鹏提交2017年6月1日的工商银行自动柜员机客户凭条两份，用以证明其向刘振转账3万元房款及5220元还贷款项。被告张立彬对证据的关联性不予认可，本院认证意见：该两份客户凭条，不显示付款方与收款方的姓名等信息，不能证明与本案的关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年左右，被告刘振与蠡县君鹏房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份（该合同未显示签订日期），购买了蠡县君鹏中央城尚品7号楼1单元901室商品房一套，付款方式为首付180000元，剩余房款260000元办理按揭贷款。该房登记在被告刘振名下。2015年8月14日被告刘振与其妻穆宁宁在中国建设银行股份有限公司蠡县支行办理房产抵押贷款260000元，借款期限自2015年8月14日至2035年8月14日止，采用等额本息还款方法，委托扣款账户为刘振的建行账号62×××72。 2017年5月31日，被告刘振（甲方）、穆宁宁与第三人李浩鹏（乙方）签订房屋买卖协议一份，将蠡县君鹏尚品7号楼1单元901室住房卖给第三人李浩鹏，面积137.8平方米、每平方米6000元，房款总计826800元。双方约定“甲方的该房屋是分期付款购买，乙方在协议签订后一次性给付甲方款580400元。余款246400元乙方按还贷要求每月给付甲方（打到甲方的还房贷的银行卡上）由甲方偿还银行贷款。还款卡号62×××72”。该协议书的尾部，有一收据载明“今收到购房款伍拾伍万零肆佰元正刘振”。2018年11月至2020年3月，第三人李浩鹏通过张子航、李玉斋向被告刘振的建行扣款账号转账汇款17笔，共计31320元。 2018年8月1日，河北瑞轩房产经纪有限公司作为中介，第三人李浩鹏与原告朱梦南签订瑞轩房产二手房买卖合同一份，约定原告朱梦南购买蠡县君鹏尚品7号楼1单元901室房产，房产总价750000元，由原告朱梦南2018年8月2日向第三人李浩鹏支付首期房价款500000元，剩余房款250000元过户之日付清。签订合同之后，原告朱梦南支付第三人李浩鹏定金20000元，2018年8月2日由原告之弟朱紫帅通过银行转账方式向第三人李浩鹏付款480000元。 2019年7月18日，张立彬作为原告，以民间借贷纠纷起诉了刘彬及本案被告刘振。蠡县人民法院作出（2019）冀0635民初1839号民事判决书，判决被告刘彬偿还张立彬借款本息1180000元及2019年7月29日至本息还清之日止的利息；刘振对上述款项承担连带保证责任。张立彬2019年9月16日申请强制执行。2020年4月10日，蠡县人民法院裁定查封了刘振名下登记的坐落于蠡县蠡吾北大街东侧君鹏中央城尚品7号楼1单元901室的房产。原告朱梦南对执行中查封涉案房产提出异议，2020年7月19日蠡县人民法院作出（2020）冀0635执异5号执行裁定书，驳回案外人朱梦南的异议请求。朱梦南在收到该裁定书后十五日内，提起了案外人执行异议之诉。 本院认为，本案原、被告争议的焦点是：原告朱梦南对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权利。 我国物权法第九条、第十六条确立了不动产物权变动登记生效及归属原则，即不动产物权的设立、变更、转让，经依法的登记产生效力；未经登记，不发生效力。物权法第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，即物权转让的结果不成就，并不必然导致物权转让的原因行为即不动产物权合同无效。本案原告朱梦南、第三人李浩鹏均未办理涉案房产的不动产登记，仅享有债权及物权变动请求权，涉案房产仍属于被告刘振所有。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四个情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。未同时满足四个法定条件的，则不享有排除强制执行的民事权利。首先，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案原告朱梦南购买涉案房产的时间是2018年8月1日，第三人李浩鹏购买涉案房产的时间是2017年5月31日，均在2020年4月10日人民法院查封之前。但原告朱梦南从第三人李浩鹏处购买该房产，第三人李浩鹏至今并未取得该房产的所有权，该买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的禁止性规定。其次，在人民法院查封之前已合法占有该不动产。本案涉案房产在原告朱梦南购买后，2019年支付了取暖费、物业费、水费，应视为在人民法院查封之前原告朱梦南已实际占有该房屋。第三，已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，原告朱梦南向第三人李浩鹏支付了房款50万元，但未付清全部房款。因原告朱梦南从第三人李浩鹏处购买房产，而第三人李浩鹏不是被执行人，不应要求原告朱梦南将剩余价款交付执行，故本院需要审查第三人李浩鹏是否向产权人、被告刘振付清了全部房款。从原告朱梦南及第三人李浩鹏提交的现有证据来看，第三人李浩鹏称向被告刘振支付的550400元房款，仅提交了被告刘振在协议尾部打下的收条，而无任何转帐凭证、支款凭证予以佐证，本院对其支付550400元房款不予认定。对17笔转账汇款31320元至被告刘振的扣款账户，可以认定第三人李浩鹏为刘振偿还房贷。可见，第三人李浩鹏未向房屋所有权人付清全部房款。第四，非因买受人自身原因未办理过户登记。涉案房产被告刘振办理了抵押贷款，第三人李浩鹏、原告朱梦南购买该房产时明知存在该情形，买受人可以要求出卖方提前还清贷款以便办理房产的过户登记，但第三人李浩鹏、原告朱梦南均未这样处理，导致两次交易均未办理不动产转移登记，有买受人自身的原因。原告朱梦南、第三人李浩鹏均未举证证明有要求办理过户登记的积极行为，且第三人李浩鹏对其主张的该房产存在违建等客观原因，未提交证据，本院不予采纳。 综上所述，原告朱梦南与第三人李浩鹏对诉争房产所签订的买卖合同违反了法律的禁止性规定，且原告朱梦南、第三人李浩鹏均未付清全部房款，未办理过户有买受人自身原因，故不享有足以排除强制执行的民事权利，本院对原告朱梦南的诉讼请求不予支持。被告刘振经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告朱梦南的诉讼请求。 案件受理费11300元，由原告朱梦南负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  王文莉 审 判 员  张维舟 人民陪审员  单 红 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  谷晨光