上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48051号原告(反诉被告)：上海老渔民投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙晶，执行董事。委托诉讼代理人：李春杰，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德轩，江苏致邦(苏州)律师事务所律师。被告(反诉原告)：德事(上海)商务服务有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：SALNIKOWPAULDANIEL，董事长。委托诉讼代理人：饶元荣，上海五富珑行律师事务所律师。原告(反诉被告)上海老渔民投资有限公司(以下简称老渔民公司)与被告(反诉原告)德事(上海)商务服务有限公司(以下简称德事公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)老渔民公司的委托诉讼代理人刘德轩、被告(反诉原告)德事公司的委托诉讼代理人饶元荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。老渔民公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租房押金102,330元；2.被告支付原告逾期退款的利息损失，以102,330元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，自2020年4月1日起算至实际支付之日止。事实和理由：2018年11月2日，原、被告签订《服务式办公室许可使用协议》，约定被告将上海市浦东新区XXXXXXXXXXXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2019年2月1日起至2020年1月31日止，月租金25,000元，押金102,330元等。2019年12月3日，被告发送邮件询问原告是否续租，原告明确表示到期后不再续租。租赁期限届满，原告搬离房屋、结清所有款项。但被告以原告未提前三个月通知续租与否为由拒退押金。原告认为，被告提供的租赁合同版本中对于到期不续租须提前三个月通知的条款，系利用优势地位加重交易对方责任的条款，应属无效。被告不退还原告押金于法无据，为维护合法权益，诉至法院。德事公司辩称，不同意原告的诉请。双方签订的合同中已明确约定，若原告到期不续约，需于租赁期届满日前三个月以书面形式通知被告。因原告未向被告发出通知，故2019年12月3日，被告向原告发送邮件询问。12月9日原告回函。2020年1月20日原告搬离系争房屋、双方签署移交单。原告逾期通知的行为已违反协议约定，其应当向被告支付相当于三个月许可使用费的违约金。另根据协议以及移交单中的约定，原告需承担房屋复原的相关费用。原告搬离后，被告委托第三方进行房屋清理、恢复工作，产生复原费23,949.64元。被告要求原告支付该笔费用，但原告未予理睬。故反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告租赁房屋恢复原状产生的复原费23,949.64元；2.反诉被告支付反诉原告违约金75,000元。针对反诉，老渔民公司辩称，不同意德事公司的反诉请求。系争房屋属一站式办公场所、拎包入住型。所有家具、装修等均由被告提供，原告承租后未进行任何改动及装修，返还房屋时是按原样退还，故不存在复原费用。租赁期限到期前，承租方是否续租的询问义务在于出租方，现德事公司以合同格式文本方式将该义务强加于老渔民公司，老渔民公司不予认可，不同意承担违约金。本院经审理认定事实如下：2018年11月29日，原、被告就系争房屋签订《服务式办公室许可使用协议》,协议约定：每月许可使用费为25,000元，自2019年2月1日起至2020年1月31日止，押金为102,330元(已支付)，通讯服务费套餐6,000元；客户(即原告)如合同到期不再续约，需在本协议终止前提前三个月书面通知德事(即被告)，否则德事有权要求客户支付相当于三个月许可使用费的违约金。如客户未提前三个月书面通知德事不再续约或合同到期后仍继续使用的，则本协议按原合同期限自动顺延，许可使用费将由德事根据届时的市场状况决定是否予以调整；第3条押金b款约定：押金在客户本协议届满日期后的60天内返还给客户，但前提是客户已经完全履行其在本协议项下的义务，且德事可从中扣除任何未支付账单款项、法律责任和各项费用。如果客户在届满日期之后的360天内未能履行本合同规定的义务或未能提供退款所需的充分信息，押金则视为放弃，归德事所有。第4条终止协议d款约定：客户明白并同意，在本协议终止时(包括提前解除和到期终止)，客户均应另行支付将办公场所恢复至入住前德事原始的办公户型状态之相同状态的费用；恢复项目包括但不限于安保系统、监理、审批，以及办公单元、家具、设备及公共区域的清洁。双方确认恢复工作将由德事的承包商和工作人员实施并由其开具费用清单后交由客户进行支付。恢复所需时间将按照本协议约定的许可使用费向客户收取费用。对遗留在办公单元内的客户之物品和其他财产，德事不承担任何责任，并有权以其认为合适的方式处理这些物品。协议另对其他事项作了约定。协议签订后，双方按约履行。原告支付了租期内的租金，另曾支付被告押金102,330元。2019年12月3日，被告向原告发送邮件(英文版)，询问到期是否续租。原告回复“我们公司因人员扩充将不再续租”。被告再发邮件，表示“请知晓贵司租期已自动顺延，如贵司不打算续租，需在合同届满日前三个月通知，即2020年10月31日之前。请问是否考虑在我司扩租？”。原告回复“没有注意到需提前三个月通知。因公司预算限制，无法在贵司扩租”。被告收到后，表示其将按照合同约定收取原告三个月许可使用费的违约金。12月10日，原告向被告发送工作联系函，函件中明确表示租赁期限届满后不再续租、将于2020年1月31日搬离系争房屋、要求被告在2020年4月1日前返还押金。次日，函件送达被告处。2020年1月20日，原、被告签订《入住/退房登记表》(英文版)，对系争房屋进行交接。其中房间状态栏记载，物品：墙面/墙纸(染色污迹、破损、划痕、剥落)入住：良好搬出：需清洁……；第三页首部记载：……5.协议终止后，会员(即原告)应支付将房屋复原至入住时状态的费用。恢复项目包括但不限于安保系统、监理、审批以及重新粉刷墙面/更换墙纸、清洁地毯、清洁办公单元、家具、设备与公共区域。复原工作将由德事的承包商及工作人员实施。协议终止后进行办公室复原所需时间将协议约定的许可使用费、通讯费标准向客服收取费用……。该部分下方原告员工署名。审理中，原告表示该房屋交接登记表系被告提供的全英文版本，署名签字是应被告要求；对于表中记载的给原告增设合同义务的条款，原告在交接当时是不知晓的；而且交接单中描述的需要清洁的部分很少。被告表示，登记表系简单的英文，表中对于复原费的相关条款已作特别标注、且原告员工已签字确认。系争房屋交还后，2020年2月14日被告向原告发送邮件，邮件附系争房屋照片一张，要求原告承担复原费。原告回函表示交还的房屋系正常使用后的状态，不同意承担复原费。此后双方持续就复原费及押金退还事宜进行交涉，未果。原告诉至法院，请求判如所请。审理中，被告向本院提交《建筑装饰工程施工合同》及增值税发票、付款凭证各一份，证明原告退租后被告对系争房屋进行清洁及复原工作，工程报价单显示价格为23,949.64元，因有增加工程，被告实际付款29,060元，增加部分无须原告承担。经庭审质证，原告表示对该组证据真实性无法核实、复原费原告不应承担。另原告表示倘若按照合同约定因原告未提前三个月通知被告续租与否而应承担违约责任的，该违约责任对原告有失公允，约定的金额过高，需由法院进行调整。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《服务式办公室许可使用协议》实为房屋租赁合同，约定了原、被告之间就系争房屋的租赁合同权利义务，合法有效，双方均应按约履行。该合同的租期已届满。根据合同约定，原告如到期不再续约应当提前3个月书面通知被告，否则将承担违约责任。在涉案合同实际履约过程中，原告并未按合同约定提前三个月告知，原告存在违约行为。但考虑到双方实际在2019年12月初已就到期未续租事宜予以了明确。故对于被告反诉主张的违约金，本院依据原告的请求予以调整，确定原告承担违约金25,000元。原告主张前述关于提前告知的条款系格式条款、应属无效，本院不予采纳。关于反诉主张的复原费。根据合同约定，原告在租赁关系结束时有对房屋恢复至入住前原始的办公户型状态之义务。现双方在租赁关系结束时签署了退房交接单，该交接单上有对房屋墙面、墙纸等处污损进行描述，并对相关复原、清理工作再次予以确认。此后被告委托第三方对房屋进行复原，发生费用23,949.64元，被告反诉请求原告支付上述费用，尚属合理，本院予以支持。在承担前述合同义务后，原告在被告处的租赁押金，被告应予退还。考虑到在合同租期届满时，原告确有尚未履行的合同义务。故原告诉请的逾期退款利息损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)德事(上海)商务服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海老渔民投资有限公司押金102,330元；二、反诉被告上海老渔民投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告德事(上海)商务服务有限公司违约金25,000元；三、反诉被告上海老渔民投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告德事(上海)商务服务有限公司复原费23,949.64元；四、驳回原告上海老渔民投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,346元，减半收取计1,173元，由原告上海老渔民投资有限公司负担73元，被告德事(上海)商务服务有限公司负担1,100元。反诉案件受理费减半收取计1,137元，由反诉原告德事(上海)商务服务有限公司负担1,000元，反诉被告上海老渔民投资有限公司负担137元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十月十九日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。