山东省莱阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0682民初4520号原告：莱阳市城厢奥美皮鞋厂，住所地：莱阳市海河路**，统一社会信用代码：92370682MA3K81N116。法定代表人:庄胜合，该厂厂长。委托诉讼代理人：尉桂娟，该厂职工。委托诉讼代理人：黄蔚蔚，山东明颖律师事务所律师。被告：山东永豪印务有限公司，，住所地：莱阳市经济开发区海河路**统一社会信用代码：91370682MA3MWJH66C。法定代表人：郭媛媛，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭忠建，山东阳正律师事务所律师。原告莱阳市城厢奥美皮鞋厂（以下简称奥美鞋厂）与被告山东永豪印务有限公司（以下简称永豪公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尉桂娟、黄蔚蔚，被告的委托诉讼代理人郭忠建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥美鞋厂向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告之间签订的房屋租赁合同，并腾出房屋交付给原告；2、要求被告自2020年7月31日至实际腾出房屋之日止，每日向原告支付房屋占用期间的使用费826.3元；3、要求被告支付违约金60320元；4、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告又增加一项诉讼请求，要求被告协助原告办理变压器的过户手续。事实与理由：原、被告于2018年3月8日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于的厂房（总面积约4000平方米，包括1号车间、2号车间、职工食堂、办公室一间）租赁给被告使用，被告使用租赁房屋期间，多次违约逾期支付租金超过30日，并且在租赁房屋内从事违法经营活动，致其总经理郭培勇被追究刑事责任，被告的行为严重违约，原告现诉至本院，请求依法处理。被告永豪公司辩称：原告未按合同约定交付租赁物、未维修房屋、未缴纳电费，在向被告提出无理要求未满足的情况下，导致双方发生纠纷，其由此提起诉讼请求不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。另外，对于原告上次开庭增加的诉讼请求要求协助办理变压器过户手续，双方签订合同后，口头约定原告的电压器过户给被告，由被告统一向供电部门缴纳电费，由原告将其使用的电费和其他住户使用的电费缴纳给被告，但是原告未将配电室的电表度数交给被告，在原告违约的情况下要求变更变压器的过户手续依法不成立，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并确认事实如下：2018年3月8日，原、被告签订了房屋租赁合同，该租赁合同约定：“原告将位于的厂房租赁给被告使用，厂房总面积约4000平方米，包括1号车间、2号车间、职工食堂、办公室一间。厂房租赁期为10年，自2018年4月1日至2028年4月1日止，租赁期分为两期，5年为一期，第一期前两年每年租金固定29万元，后3年每年租金递增幅度为4%,第二期双方以第5年为基数约定租金，每年递增4%。租金标准为第1年至第2年，每年租金29万元，第3年至第5年增加4%，第6年至第10年每年递增4%。租赁的支付时间为：租金按半年支付一次，自本合同生效之日付第一笔租金，以后每期租金支付时间为上半年4月1日，下半年10月1日支付一次，时间以原告收到为准。同时，租赁合同还约定，被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，并要求支付违约金：（1）、拖欠支付租金达30日的；（2）、擅自改变房屋用途的；（3）、擅自拆改或损坏房屋主体结构的；（4）、未经原告同意擅自将该房屋转租第三人的；（5）、利用该厂房从事违法活动和经营的。任何一方违约均应支付对方违约金，违约金数额为年租金的20%，……”。合同签订后，原告奥美鞋厂已按约交付租赁物，被告永豪公司已支付2018年的租金29万元。另查明，2019年4月26日支付了上半年的租金10万元，12月26日支付租金8万元；2020年4月13日支付租金11万元、10万元，共计21万元，除此之外再没有支付过。被告则认为2018年、2019年的租赁费已经全部结清，其中2020年4月13日支付的11万元的租金是支付的2019年的租金，另外10万元是支付的2020年上半年租金。再查明，被告永豪公司的法定代表人郭媛媛与郭培勇系父女关系。山东省聊城市中级人民法院（2019）鲁15刑终244号民事裁定书中认定郭培勇为被告永豪公司的实际经营者，曾因犯著作权罪，被判处有期徒刑一年六个月，并处罚金50000元。又查明，被告永豪公司为了统一缴纳电费方便，厂区内的变压器现已经过户到被告永豪公司名下。审理中，证人房某到庭证实：厂房租赁合同是其帮助起草的，合同的条款都是双方的真实意思表示，但没有证据证实，电脑里的文档现在也没有了。2018年3、4月份和郭培勇、庄胜合在厂区进行过租赁物的协商，并起草了合同。当初租赁的是一号、二号厂房、职工食堂和一间办公室，职工食堂是一体的，是整栋二层小楼。审理中，被告永豪公司主张郭培勇作为公司工作人员的违法犯罪行为不是被告公司的行为，而且原告对此完全知情，该事情发生在2018年，原告收取了被告永豪公司2019年、2020年的租金，说明是同意将房屋租给被告使用的。租赁合同中郭媛媛的签名是否是郭培勇代签的，不清楚。租赁合同约定的面积约4000平方米，包括一号、二号车间和职工食堂，除了职工食堂一楼的九间房屋外，其他的租赁物均交付给了被告永豪公司，这些建筑物的建筑面积约为3600多平方米，包括未交付的九间房屋。职工食堂是独立的二层楼，原告已将二楼的房屋全部交付给被告永豪公司使用。根据《合同法》第六十六条和《最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情案件的意见》，因疫情原因出租人要求解除合同的不应支持，所以被告永豪公司认为应当继续履行合同，并按合同约定交付租金，对租金的支付应当延期，当原告将全部租赁物交付后我方再与原告结算租金。被告永豪公司没有违约情形，是原告违约在先，未将全部租赁物交付和疫情不可抗力的因素造成延期缴纳租金，违约责任应由原告承担，原告主张违约金不成立。被告永豪公司不同意解除合同，也不同意协助办理变压器过户手续。厂房进行了部分装修，且安装的设备价值千万元，都是进口的最先进的精密设备，原告要求解除合同，会造成被告的巨大损失。原告奥美鞋厂则主张是在2018年8、9月份公安机关将郭培勇带走的时候才知道其在从事违法犯罪行为。租赁合同签订的实际使用人就是郭培勇，其在2018年的下半年直到2020年3月份才出来，这段时间无法与郭培勇协商怎么解除合同，出来后我们才要求解除租赁合同。上述事实，有原、被告的庭审陈述，租赁合同、刑事裁定书、证人证言、日常营业工作单、购销合同、设备照片等在案佐证。本院认为，2018年3月8日，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定和公序良俗的原则，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告永豪公司在履行租赁合同的过程中，存在多次迟延交纳租赁费的情形以及存在从事违法经营活动的行为，故原告奥美鞋厂要求解除与被告之间签订的房屋租赁合同，并腾出房屋交付给原告，符合租赁合同约定的单方解除合同情形，本院依法予以支持。被告永豪公司的实际负责人郭培勇在租赁厂房内从事的违法经营行为，与新冠疫情没有必然的联系。故对被告永豪公司主张因疫情的原因，出租人要求解除租赁合同不应支持的抗辩理由，本院不予采信。关于职工食堂一楼的九间房屋是否包括在租赁物的范围内。本院认为，被告永豪公司在签订租赁合同接收租赁物使用时，对租赁物的现状和状态是明知的，但被告永豪公司并没有提供充分证据证实在接收租赁物时，对职工食堂一楼的九间房屋提出过异议，仅从租赁物面积的多少上推定职工食堂一楼的九间房屋就包含在租赁物范围内，证据不足。被告永豪公司提供的证人证言也不能证明待证实事实，对该证人证言，本院不予采信。租赁合同约定，第一期前两年每年租金固定29万元，后3年每年租金递增幅度为4%，即可以推算出2020年的租金为301600元，每日的租金为826.3元。故原告奥美鞋厂要求被告永豪公司支付自2020年7月31日至实际腾出房屋之日止，每日向原告奥美鞋厂支付房屋占用期间的使用费826.3元，于法有据，本院依法予以支持。同时，租赁合同约定任何一方违约均应当支付对方违约金，违约金的数额为年租金的20%。本案中，被告永豪公司多次迟延支付租金、在租赁厂房内从事的违法经营行为，已构成违约，原告奥美鞋厂要求被告永豪公司支付违约金60320元（301600元×20%），符合合同约定，于法有据，本院依法予以支持。变压器的所有权原本属于原告奥美鞋厂，被告永豪公司租赁经营期间，为方便缴纳电费将变压器过户到被告永豪公司名下，现双方租赁合同已解除，原告奥美鞋厂要求被告永豪公司协助办理变更变压器的过户手续，于法有据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及相关民事法律法规之规定，判决如下：一、解除原、被告之间于2018年3月8日签订的房屋租赁合同；二、被告山东永豪印务有限公司于本判决生效后三十日内将租赁物腾出并交付给原告莱阳市城厢奥美皮鞋厂；三、被告山东永豪印务有限公司于本判决生效后十日内向原告莱阳市城厢奥美皮鞋厂支付自2020年7月31日至实际腾出房屋之日止，每日按826.3元计算的房屋占用期间的使用费；四、被告山东永豪印务有限公司于本判决生效后十日内向原告莱阳市城厢奥美皮鞋厂支付违约金60320元；五、被告山东永豪印务有限公司于本判决生效后十日内协助原告莱阳市城厢奥美皮鞋厂办理变压器的过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1308元减半收取计654元，由被告山东永豪印务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张 伟二〇二〇年十月二十九日书记员 李凯琳