汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民  事  判  决  书     (2019)陕0702民初3222号     原告程敏，女，汉族，1989年1月7日出生，住勉县，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托代理人徐飞，陕西汉钟律师事务所律师。   被告郭正，男，汉族，1980年12月15日出生，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告柴成华，男，汉族，生于1953年2月5日，陕西省勉县人，住勉县，系柴某某之父，身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告郭某某，男，汉族，生于2003年10月13日，汉中市汉台区人，住汉中市汉台区XX镇XX村XX组XX号,系郭正与柴某某之子。身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   法定代表人郭正，系被告郭某某之父。   原告程敏诉被告郭正、柴成华、郭某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告程敏及委托代理人徐飞到庭参加诉讼，被告郭正、被告郭某某及其法定代理人郭正、被告柴成华经本院传票传唤届期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告程敏诉称：被告郭正及其其柴某某（已死亡）将其位于汉中市汉台区建昌.卡斯迪亚24,25号楼20层2006室的房屋在汉中新居置业有限公司(以下简称“中介”)处挂牌出售。原告看到该信息后,通过中介了解并多次看房后,决定购买该房屋。2017年11月19日,原告向中介缴纳了一万元购房定金。中介约原、被告三方多次协商后2018年1月24日签订《房屋买卖合同》。约定:“1、乙方于2017年11月19日支付人民币10000元整,此款项作为购房定金；2、乙方于2018年元月24日支付甲方首付款人民币284700.73元；3、其余房款225300于2018年2月28……”。原告遂在合同签订当日将284700.73元汇入柴某某工商银行的账户,柴某某出具收条后将所卖房屋的《房屋所有权证》原件和身份证复印件交给原告。原告到不动产登记交易中心办理房产过户登记时,被工作人员告知该房屋已经被法院查封,无法办理过户手续。原告多次联系被告,要求被告配合法院解封但被告拒不配合、明确表示拒绝履行《房屋买卖合同》。后既不退还原告已经支付的294700.73元购房款,还提出要将房屋价款提高到60余万元。面对被告的无赖行径,诉至法院请求：1、判令被告继续履行原、被告双方于2018年1月24日签订的《买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金50000元；3、本案保全费、诉讼费由被告承担。   被告郭正、被告郭某某及其法定代理人郭正、被告柴成华未到庭亦未答辩。    经审理查明：被告郭正与柴某某系夫妻关系，柴某某于2019年1月6日死亡。被告郭某某系郭正与柴某某之子；被告柴成华系柴某某之父。2017年11月原告程敏通过案外人汉中新居置业有限公司（以下简称新居中介）了解到柴某某欲将登记在自己名下的位于汉中市汉台区建昌.卡斯迪亚24,25号楼20层2006室的房屋出售，实地看房后于同年11月19日向新居中介支付购房定金10000元。2018年1月24日原告程敏与郭正、柴某某签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方（出售方）柴某某,郭正；乙方（购买方）程敏；丙方(居间方):汉中新居置业有限公司；甲乙双方遵循平等、自愿、诚实信用的原则,共同委托丙方代理并见证甲乙双方之间的买卖行为,就乙方购买甲方依法出售房屋的有关事宜达成如下合同:一、出售房屋的基本情况，房屋位置：建昌.卡斯迪亚25-2006室；产证编号/合同编号：179046；房屋产权人:柴某某；建筑面积：145.91㎡；结构：框架；所在楼层：20楼；房屋性质：商品房；用途：住宅；二、房屋售价，成交人民币伍拾贰万圆整（￥520000.00元）；三、甲方对出售权的声明，甲方保证其出售上述房屋产权清楚,符合国家及本市房屋上市的有关规定及政策,保证该房产不存在抵押、质押、查封、纠纷的情况。并且甲方提供相关证件真实、合法、有效,绝无其它项权利设定或其它纠纷,否则所造成的一切经济损失概由甲方负责赔偿,并承担相应的法律责任；四、乙方对购买权的声明，乙方已亲自实地看房,对上述房屋现状已充分了解。在本合同第一条款及第二条款成立的前提下愿意购买上述房产,乙方保证所提供的相关材料是真实的、有效的,否则由此产生的纠纷由乙方自负与中介方无关；五、付款方式银行按揭，1、乙方于2017年11月19日支付人民币10000.00元整,此款项作为购房定金；2、乙方于2018年元月24日支付甲方首付款人民币284700.73元；3、其余房款225300.00元乙方于2018年2月28日前到银行办理完按揭手续后支付给甲方。若因乙方原因不能办理贷款手续时,乙方应于2018年3月20日前以现金方式通过丙方支付甲方剩余房款；六、甲乙双方的义务与违约责任，1、本合同签字生效后,若甲方有下列任何一种行为(a、b、c),将视为甲方违约,甲方承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介费。同时应向乙方支付违约金￥50000.00元（大写：五万元整）。a、甲方原因不能办理过户手续,或按揭贷款手续，b、甲方无故提出不出售此房，c、甲方拒绝提供办理过户或按揭手续的相关资料或提供的资料不真实,需到场时以各种理由推辞，拒不到场。2、本合同签字生效后,若乙方有下列任何一种行为(a、b、c),将视为乙方违约,乙方承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用及中介费。所收取的购房定金及中介服务费不予退还,同时应向甲方支付违约金￥50000.00元（大写：五万元整）。a、乙方无故提出不购买此房，b、乙方未按合同规定支付购房款，c、乙方拒绝提供办理过户、抵押或所提供的按揭手续的相关资料和过户的相关资料不真实,到场时以各种理由推辞,拒不到场；七、物业交割方式,甲方应结清该房屋交付前水电、物业费相关费用；八、税费，甲方承担:1%中介费，乙方承担：@中介费及过户所有税费；九、争议处理，本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决。如协商不能解决,双方同意按以下方式解决纠纷:依法向房屋所在地的人民法院提起诉讼……”。当日，原告程敏通过中国工商银行汉中东大街支行向柴某某银行账户转款284700.73元，柴某某出具借收条一份并将该房屋的所有权证交付给原告。后在办理产权过户中得知因被告郭正及柴某某与案外人郑世明的买卖合同纠纷经我院依法判决后其未履行判定义务，案外人郑世明申请予以强制执行，2016年2月25日我院对郭正、柴某某位于汉台区XX小区XX号楼XX层XX室房屋予以查封，后达成执行和解协议，由郭正、柴某某每月支付3000元，至欠款偿还完结为止。故致房屋所有权过户未果，剩余购房款225300元原告程敏未予支付。现被告郭正上述债务未清偿完毕，涉房屋未予解封。庭审中，原告程敏表示愿意继续支付剩余房款，使郭正的债权人得到清偿后对案涉房屋予以解封，自己再予过户。   另查明，柴某某的法定继承人有郭正、柴成华、郭某某。    2018年7月11日原告程敏诉至我院，要求判如所请。我院于2019年3月20日作出（2018）陕0702民初2449号民事判决。宣判后，被告郭正不服判决提出上诉。2019年6月24日汉中市中级人民法院以（2019）陕07民终690号裁定书裁定，撤销原判，发回重审。因第一次审理中柴某某死亡，本次审理中，原告程敏申请追加了柴某某的法定继承人柴成华、郭某某为共同被告参加诉讼。   上述事实，有原告陈述、身份证、房产证、房屋买卖合同、银行转款凭证、收条、证明、民事判决书、执行裁定书等载卷佐证，应予认定。   本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定条款履行各自的权利、义务。原告程敏如约支付了部分房屋价款，郭正、柴某某亦向程敏交付了房屋《所有权证》。后在办理所有权过户中因被告郭正、柴某某与案外人的诉讼纠纷经法院判决后未履行判定义务，案涉房屋被我院查封，导致原告程敏过户不能。 被告郭正、柴某某因对外负债致案涉房屋被法院查封,其有义务采取提供担保、清偿债务等措施申请法院解除查封,以向原告程敏履行房屋买卖合同。故对原告程敏关于判决被告继续履行合同的请求,符合法律规定,本院予以支持。郭正、柴某某在予原告程敏签订房屋买卖合同时自知案涉房屋因与案外人的经济纠纷已被法院查封、无法按照合同约定时间办理过户,具有过错，应当根据合同约定承担违约责任。故原告程敏关于支付违约金的请求，符合法律规定，本院予以支持。现柴某某已死亡,相应的合同义务应由其法定继承人即三被告承担，应当在继承其遗产实际价值范围内清偿柴某某对原告应负的债务。被告郭正、柴成华、郭某某经本院传票传唤届期无正当理由未到庭，视为对其权利的放弃。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：   一、原告程敏与被告郭正、柴某某于2018年1月24日所签订的《房屋买卖合同》继续履行；   二、被告郭正自本判决书生效之日起10日内向原告程敏支付违约金50000元。   三、被告郭某某、被告柴成华在继承柴某某遗产的范围内对上述第二项承担共同偿付责任。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1150元，诉讼保全费3120元，由被告郭正负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。                             审判长 张静                     人民陪审员   侯海成   人民陪审员   金慧琴                           二〇二0年十二月二十二日                              书 记 员  刘海波            1