1浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙02民初1048号 原告：王彦棋，女，1978年12月15日出生(台湾居民来往 公司职员，现住宁波市鄞州区 庆路FSV金融硅谷10号楼1605室。 委托诉讼代理人：王夏燕，宁波市海曙区中山法律服务所法 律工作者。 被告：张永琦，男，1984年5月19日出生，汉族，无固定 职业，住宁海县。 委托诉讼代理人：韩南生，浙江龙剑律师事务所律师。 原告王彦棋与被告张永琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于 2019年10月11日立案后，依法适用普通程序于2020年6月3 日公开开庭进行了审理。原告王彦棋的委托诉讼代理人王夏燕、 被告张永琦及其委托诉讼代理人韩南生到庭参加诉讼。本案现已 审理终结。 原告王彦棋向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房 屋租赁合同》于2019年5月2日终止；2.判令被告立即赔偿原 告经济损失共计40万元；3.判令被告支付原告违约金1万元；4. 2判令被告返还押金17000元；5.判令被告承担本案诉讼费。事 实和理由：2017年10月15日，原告向被告承租位于宁海县西子 国际市场8幢1-38号的商铺经营一點點奶茶。双方签订《房屋 租赁合同》，约定：租赁期共五年，自2017年10月15日起至2022 年10月14日止，年租金为十万元，前三年租金不变，后两年在 第一年的租金上递增10%。原告另交付押金17000元。合同签订 后，原告花费了将近20万元对涉案房屋进行装修并开始营业。 但在2019年4月底，原告突然接到被告要求原告立即腾房的通 知，原告表示不能接受。被告不仅不尊重双方之间签订的《房屋 租赁合同》，而且还上门将原告的顾客赶跑甚至停水停电锁门， 致使原告在生意旺季无法经营，损失惨重。至此，原告再也无法 使用租赁的房屋，原告的设备也被被告遗失，原告与被告之间的 租赁关系早已名存实亡。 被告张永琦辩称，一、原告违反《中华人民共和国合同法》 的规定，将案涉店铺转租给他人使用，应当承担违约责任。《中 华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同 意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租 人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租 人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解 除合同。2017年10月份，原告与被告刚签订《房屋租赁合同》， 即将涉案房屋转租给案外人戴志华，开设宁海鼎利奶茶店；2018 年4月份，该房屋又被转到案外人徐某名下用于宁海宁鼎奶茶 3店，直到2019年4月份，被告发现涉案房屋不是原告本人使用， 提出异议后，原告另行租房。原告称该店系由案外人京典餐饮管 理（宁波）有限公司（以下简称京典公司）和葳凯食品贸易（宁 波）有限公司（以下简称葳凯公司）共同出资成立，却没能提供 有效的出资证明，而且该二公司均系事后（2018年9月）成立， 原告没有证据证明宁海鼎利奶茶店、宁海宁鼎奶茶店与原告本人 有出资关系，从法律上不能认定该店铺系由原告本人使用，因此 该违约转租事实应当确认；二、原告在这次诉讼中要求确认《房 屋租赁合同》于2019年5月2日终止，但原告从未告知被告上 述合同自5月2日起终止，双方合同义务解除。被告要搬出原告 遗留在现场的物品时，对面新开的奶茶店就有两个员工跑来阻 止，并向警方报案，警察来到现场，劝被告先不要搬，以免激化 事态，被告也遵从警方劝告，一直维持现状。在合同期满前两个 月，被告通知原告交纳下期房租，原告无回复，也没告知合同终 止，被告为稳妥起见，一直拖到同年10月份合同交纳房租周期 届满，原告不交纳下期房租，视为根本性违约，方才正式解除合 同另行租赁他人。因此原告诉称2019年5月2日终止合同是不 符合事实的，原告既不搬走物品，也不与被告商议如何处理后续 问题，也没按约（《房屋租赁合同》第九条）签订终止合同书， 一直占用涉案房屋至同年10月份，就应当支付相应的房租，并 承担合同约定的违约金。《房屋租赁合同》第十条约定，在房屋 租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度 4须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。原告一开始就将涉案 房屋转租给戴志华使用，第二年又转租给徐某，因此必须按年 度交纳20000元违约金，抵扣押金后，原告尚应支付被告3000 元；三、原告在诉状中声称“原告的设备也被被告遗失”与事实 情况并不相符。被告分别于2019年4月底、5月初通过微信、张 贴公告方式通知原告解除租赁关系，原告不同意，要通过诉讼解 决。2019年7月份第一次诉讼开庭时，原告仍请求法院判令被告 履行合同，至庭审结束前法官问原告的代理人是否还要求履行合 同，原告的代理人答复同意解除合同，但原告撤诉、再起诉都没 有去搬走其遗留在现场的设备，也没有按约恢复原状交付被告， 通知其搬走设备也不来。至同年10月份，原告仍未通知解除《房 屋租赁合同》，新的承租人提出因涉案房屋被占用向警方报案， 警方通知后，原告仍不搬走设备。原告的这种行为是想造成既成 事实，让被告承担所谓损失赔偿责任。原告的损失是其自己造成 的，与被告无关；四、原告提供补充证据，证明原告与葳凯公司、 京典公司的关系，似乎是在说明原告作为有权签字人与上述二公 司是一回事，其实不然。第一，原、被告在签订《房屋租赁合同》 时，该两家公司均未成立，原告不能把一年后成立的另一个法律 主体与本案原告混为一体。第二，葳凯公司系在萨摩亚注册的公 司，真正的出资人不知是谁。原告系该公司的有权签字人，《中 华人民共和国公司法》没有“有权签字人”的概念，即使其相当 于代理人，但无论如何并不是出资人本人，也不能等同于出资者 5的法律地位。既然不是出资人，葳凯公司、京典公司与原告就不 是同一回事了，况且原告是在一年前与被告签订的合同，其设定 的合同关系与该二公司毫无关系。案涉《房屋租赁合同》是两个 自然人之间的合同关系，并没有和任何单位、公司有关。原告擅 自转租的行为违反了《中华人民共和国合同法》的规定。第三， 戴志华、徐某在工商登记上是个体经营户，这是合法成立的， 与其身份不矛盾。这完全是两个独立的民事主体，与原告个人没 有法律上的从属关系，与被告之间也没有形成任何法律关系。第 四，原告系葳凯公司的法定代表人、京典公司的有权签字人，但 案涉《房屋租赁合同》签订时，上述二公司并未成立，因此原告 事后获得的身份与本案并无关系。第五，原告要求被告赔偿其经 济损失40万元，其证据不实，有虚报的嫌疑。被告举证新租户 装修6万元、设备3万元的事例，证明原告虚假举证，且其所谓 的证据也不符合证据规则的要求。该项诉请没有充分的法律依据 和证据，事实不清，请求予以驳回；六、关于原告诉请的第三项 和第四项，原告是违约者，应承担违约责任。两项折抵后，其还 应支付被告3000元。第五项诉讼费由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行 了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在 卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告王彦棋提交《装修合同》与付款记录一份，拟证明： 原告王彦棋花费将近20万元对涉案店铺进行装修。被告张永琦 6经质证认为，对其真实性、合法性及关联性均有异议，在原告王 彦棋第一次起诉时，该合同中是有其签名的，但本案中提交的该 份合同并无其签名。且该合同与本案无关联性，不具有证明力， 该合同与原告王彦棋无关。对付款记录的真实性无法确认。本院 经审查认为，虽被告张永琦对《装修合同》中的签名持有异议， 但该份合同系属原件，且其中显示的工程名称即为本案诉争的店 铺，故本院对其予以认定。付款记录的真实性难以确定，本院不 予认定。 2.原告王彦棋提交光盘与报警记录一份，拟证明：被告张永 琦恶意违约直至将店铺上锁不让原告王彦棋经营。被告张永琦经 质证认为，对该组证据中光盘的真实性有异议，其中的内容不完 整。实际上第一次报警是被告张永琦一方报警的，当时因为店里 的工作人员将被告张永琦拉出去，所以被告张永琦一方报了警， 其他两次均是原告王彦棋一方报警的。本院经审查认为，被告张 永琦对光盘所涉人员的身份事项并无异议，且双方当事人就发生 冲突及报警所陈述的事实与其中的内容相符，故本院对该组证据 予以认定。 3.原告王彦棋提交营业额明细一份，拟证明：涉案店铺的营 业损失。被告张永琦经质证认为，对该组证据的真实性有异议， 其中未显示企业名称，亦未加盖公章，与本案无关联性。本院经 审查认为，被告张永琦的异议成立，对该组证据不予认定。 4.原告王彦棋提交工资表、劳动合同、考勤记录表及排班表 7一组，拟证明：原告王彦棋每月应支付的员工工资。被告张永琦 经质证认为，对该组证据的真实性有异议，考勤记录表及排班表 均可自行制作，劳动合同中所涉人员与本案的双方当事人均无关 联，不能证明本案的待证事实。本院经审查认为，该组证据中的 工资表、考勤记录表及排班表均系单方制作形成，真实性难以确 定，故不予认定。其中的劳动合同均系原件，本院对其真实性予 以认定。 5.原告王彦棋提交证人证言与工资表一组，拟证明：（1） “一点点”宁海西子店系案外人京典公司和葳凯公司的股东共同 出资成立的，并非案外人徐某所有;（2）在被告张永琦于2018 年5月份恶意造成涉案店铺无法使用后，公司仍支付了所有员工 工资。被告张永琦经质证认为，首先，涉案《房屋租赁合同》签 订时，案外人京典公司和葳凯公司均未成立。该合同是在个人之 间签订的，与“一点点”宁海西子店无关。案外人徐某是葳凯 餐饮管理上海公司宁波和丰分公司的员工，与后来成立的京典公 司和葳凯公司均无关系。原告王彦棋既不是出资人，也不是股东， 仅仅是管理人员，其诉称的总公司注册地在萨摩亚，真正的出资 人并未显示。其次，所有的员工是否是原告王彦棋本人雇佣的， 无证据证明。员工工资损失与被告张永琦无关，也与本案纠纷无 涉。对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议。本院经审 查认为，结合原告提交的证据5中的《劳动合同》，该组证据中 的证人除葛宁银以外均系涉案“一点点”宁海西子国际店的员工， 8该部分证人作出的证言可与其他证据相互印证，且证人也出庭作 证，故本院对该部分证人证言予以认定。被告张永琦对宁波银行 网上银行交易凭证的真实性无异议，本院对其真实性予以认定。 6.原告王彦棋提交营业执照与公司章程一组，拟证明：案外 人京典公司和葳凯公司的有权签字人均为原告。被告张永琦经质 证认为，案外人葳凯公司是在2018年9月28日成立的，原告王 彦棋仅是有权签字人，不是出资人，也不是股东，不能证明与涉 案“一点点”宁海西子国际店有领属关系。该证据与本案无关。 本院经审查认为，被告张永琦对该组证据的真实性无异议，本院 对其真实性予以认定。至于其关联性，待在下文予以阐述。 7.原告王彦棋提交了公司章程、股东名册以及外商企业登记 情况一组，拟证明：京典公司的法定代表人系杨淑茹，葳凯公司 的法定代表人系王彦棋，该二家公司的有权签字人均为本案原告 王彦棋。京典公司与葳凯公司均系王彦棋、杨淑茹、张金泷等四 人在萨摩亚注册了葳凯公司。京典公司和葳凯公司都是萨摩亚葳 凯公司在中国设立的全资公司。被告张永琦经质证认为，关于萨 摩亚葳凯公司的文本，根据法律规定，原告王彦棋应当提供中文 版翻译件，现其提交的该部分证据不符合诉讼程序的要求，不能 作为证据，对该证据不予认可。葳凯公司和京典公司系在2018 年9月28日同时注册成立的。被告张永琦调取的资料和原告王 彦棋提供的内容基本一致，京典公司的法定代表人是杨淑茹，组 织机构人员情况是杨淑茹、张金泷。杨淑茹是执行董事。该组证 9据未反映出王彦棋是什么角色。有权签字人并不是我国公司法的 概念，并不是出资人也不是股东，顶多算是代理人。不是公司的 股东，属于代理人、管理人，其在公司的权利，尤其是资产的处 置权利，是受到管理人员或者是代理人员的身份限制，不能等同 于股东。因此，葳凯公司和京典公司与本案无关。涉案《房屋租 赁合同》形成于2017年，而京典公司和葳凯公司成立于2018年 9月28日，与原、被告之间的租赁关系是无关的。本院经审查认 为，该组证据中的公司章程与股东名册并无中文翻译件，不符合 证据的形式要求，对其不予认定。被告张永琦对外商投资企业登 记基本情况无异议，本院对该部分证据予以认定。 8.原告王彦棋申请证人王某、徐某出庭作证，拟证明： （1）涉案奶茶店是京典公司与葳凯公司共同开办的，原告王彦 棋系葳凯公司的法定代表人，且因被告张永琦违约造成原告王彦 棋无法使用涉案房屋。（2）涉案奶茶店并非徐某自己开办的， 本案中不存在转租行为，徐某也是京典公司的员工。本院经审 查认为，上述申请符合法律规定，故予以准许。 王某作出的证言为:原告王彦棋是我的老板之一。我的工 资是葳凯公司发放的，徐某是我们公司的人，营业执照是她的， 但是她很少来我们的店铺。我是在2017年转到涉案西子店的。 2019年5月份，被告张永琦来过我们店里，其他时间未与其接触 过。当时我们正在营业，被告带了几个人来阻止我们营业，与我 们的店员发生了冲突。我去劝解，并出于仅仅是吓吓他们的心理 10 动了刀子。我们的人员也与被告张永琦谈过，但是第二天中午就 停水停电了。停水停电以后，我们一直留守，随后直接关门上锁 了。我们留到店里很晚，后来我们回家了。之后，被告张永琦就 来店里搬东西。也过派出所，并做过笔录。2019年5月2日至5 月17日期间的工资照发的，其他福利待遇也没有变化。 徐某作出的证言为：原告王彦棋是京典公司的四个老板之 一，另外三个人是杨淑茹、张金泷等人。我是该公司的员工，负 责管理宁波市区的直营店，工资由京典公司发放。涉案奶茶店的 营业执照是京典公司的会计带我去办理的，但并未参与实际管 理，实际管理人是杨康**。我是2015年12月7日到涉案奶茶店 的。我曾经接到过被告张永琦的一个电话，当时我不知道对方是 谁，就没跟他说太多事情。 原告王彦棋经质证认为，王某的证言可以说明原告王彦棋 是其老板，其工资福利是公司发放的。该证言也可以证明被告张 永琦是在2019年5月到店后表明其是房东并实施了赶客行为。 徐某的证言可以证明其并非涉案奶茶店的老板，该奶茶店是由 原告王彦棋等四人合伙的直营店，另外可证明在2019年5月2 日至5月17日新店开业期间，原告王彦棋的公司仍支付了所有 员工的工资。 被告张永琦经质证认为，对于王某的证言，王某陈述其 不知道原告王彦棋与被告张永琦之间的房屋租赁关系，也不认识 对方，并且当庭认可其存在持刀威胁的行为。对于徐某的证言， 11 该证言与事实不符。徐某陈述其不参与涉案奶茶店的经营，其 工资是京典公司发放的，说明原告王彦棋提交的工资清单中有关 徐某的工资是不真实的，徐某是在涉案《房屋租赁合同》签 订一年多以后才到的京典公司。正因为徐某未出资，所以应该 是原告王彦棋转租给徐某的。 本院经审查认为，因被告张永琦对王某的证言的真实性无 异议，故对该部分证言予以认定。徐某提供的证言中有关工资 发放的陈述与原告王彦棋提交的工资单存在出入，本院对除该部 分以外的证言予以认定。 9.被告张永琦提交了微信聊天记录（其与新租户之间）一组， 拟证明：“一点点”于2019年6月在新址开业，但仍将旧设备搁 置在涉案房屋中，直至同年10月份仍拒绝搬走，造成新租户抗 议并报警，警方通知“一点点”来搬东西，“一点点”反而向警 方报警。原告王彦棋经质证认为，对其真实性无法核实，即使是 真实的，也是为了本案诉讼而产生的，不能作为本案证据。本院 经审查认为，该部分聊天记录的真实性难以确定，故不予认定。 10.被告张永琦提交了营业执照、《房屋租赁合同》与《装 修合同》一组，拟证明：被告张永琦系在原租赁期限届满后才将 涉案房屋另行租赁予他人。原告王彦棋经质证认为，对营业执照 的真实性无异议，但其与本案无关。对《房屋租赁合同》的真实 性有异议。《装修合同》与本案无关。本院经审查认为，该组证 据中的营业执照、《房屋租赁合同》可与其他证据相互印证，且 12 与本案具有关联性，故本院对该部分证据予以认定。《装修合同》 涉及案外人，且难以证明本案之待证事实，故不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月15日，原告王彦棋（即乙方）与被告张永琦（即 甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条：房屋基本情 况甲方将自有的坐落在宁海县西子国际广场8幢1-38号的商铺 出租给乙方使用。第二条：租赁期限租赁期限共五年，甲方从 2017年10月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2022年10 月14日收回。第三条：租金本房屋2017年10月15日-2020 年10月14日租金为人民币壹拾万元整；前三年租金不变，后两 年在第一年的租金上递增10%（即2020年10月15日-2022年10 月14日年租金为人民币壹拾壹万元整；房租支付方式：押两个 月房租，租金为壹年支付一次，提前两个月付下一期的租金。第 十条：在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实 轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾 期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的2%向乙方加 收滞纳金。后原告王彦棋实际共计支付了两年的租金及17000 元押金。 上述合同签订后，案外人上海跃平装饰工程有限公司与案外 人杨淑茹于2017年10月20日签订《装修合同》一份，约定由 案外人上海跃平装饰工程有限公司对涉案“一点点”宁海西子国 际店进行装修。 13 嗣后，在履约过程中，被告张永琦自2019年4月起就提前 解约事宜与原告王彦棋进行沟通。具体过程如下： 2019年4月26日，原告王彦棋回复被告张永琦因其调去别 区，后续联络杨总即杨淑茹。 同年5月1日，被告张永琦将收回店铺的通知张贴在涉案店 铺店门内，并进行上锁。因沟通不畅，该店铺内的工作人员将门 锁锯掉，后该门锁被锯掉。期间，双方之间曾发生冲突，并屡次 报警。次日，涉案店铺停水停电。 同年5月5日，被告张永琦向原告王彦棋发送通知，内容： “本人系西子国际广场8幢1-38房东，本房原出租给王彦棋女 士，经查现实际使用人为徐某。本人未与徐某签订租赁协议， 故贵方无权使用本房。王彦棋女士未经出租人同意擅自转租已构 成严重违约，现特声明解除房屋租赁协议。因在半月前就已通知 过贵方，现再次通知：限近期内搬迁，如不搬迁则由此引起的一 切后果，由贵方实际使用人承担”。原告王彦棋于同日回复称： “张先生，我向你承租的西子国际店面房是我和我的伙伴为了经 营一点点奶茶所用。我们与徐某之间不存在转租关系。你一再 破坏我们一点点正常经营应承担法律责任。目前我正在考察市场 已全权委托王律师代为处理你的违约责任”，并复称：“我人不在 宁波，已经委托律师处理，你还强行到我店里搬走我们的东西， 这是什么行为”。被告张永琦复称：“我已经不租给你们了，跟你 说了好多了，希望你们能有人出面和我沟通，我也不想闹的不愉 14 快”，“你们需要多少时间，和我说，我都可以协商，但是你们选 择的是个个回避。” 同年5月9日，被告张永琦发短信给案外人杨淑茹，称：“杨 女士，是我在5年没有到前提出不租，让你觉得我很坏，但是我 也是有原因，我也不想跟你吵架，你店就开在对面，和气的把事 情处理好，多好呢”。 同年5月17日，被告张永琦分别给原告王彦棋和案外人杨 淑茹发信息，称，“王彦棋女士：之前我方已通知你解除双方的 店铺租赁协议并限期搬迁腾空，由于你方一直未有反应，而且在 承租时未留下明确的身份信息，故现在再次短信方式通知你方， 望你方在短信收到之日起5天内拆回装饰装修物，否则则由我方 拆除”。当日，一点点奶茶西子国际广场店在该广场7幢1-27号 开业。 另查明，京典公司于2018年9月28日成立，其法定代表人 系案外人杨淑茹，其系该公司的执行董事兼经理，张金泷系监事， 徐某、王某均系该公司的员工。葳凯公司亦于同日成立，其 法定代表人系原告王彦棋，原告王彦棋系该公司的执行董事兼经 理，张金泷系监事。 又查明，2017年10月19日，宁海鼎利奶茶店成立，其经营 者系戴志华，经营场所为涉案宁海县××街道桃源中路168号西 子国际广场8幢1-38号。2018年4月19日，宁海宁鼎奶茶店成 立，其法定代表人系徐某，经营场所地址也为宁海县××街道 15 桃源中路168号西子国际广场8幢1-38号。2017年至2018年 12月，案外人徐某的养老保险由与葳凯餐饮管理（上海）有限 公司宁波翠柏分公司、葳凯餐饮管理（上海）有限公司宁波和丰 分公司缴纳。2019年1月至同年9月，案外人徐某的养老保险 则由京典公司缴纳。 再查明，2019年9月15日，被告张永琦与案外人胡瑗芫签 订《房屋租赁合同》，约定由案外人胡瑗芫承租涉案宁海县跃龙 街道桃源中路168号西子国际广场8幢1-38号房屋。同年9月 30日，宁海永芫饮品店完成工商注册登记，其经营者即为案外人 胡瑗芫，经营场所即为本案诉争的店铺。同年11月6日，案外 人胡瑗芫向公安部门报案，其在询问笔录中称，“等王彦棋跟房 东的租房合同到期之后，奶茶店原来的那些设备就放在店里，主 要就是两三个冰柜，也没有来处理掉，一直占着店里的空间”。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《房屋租赁合同》 的解除时间是否为2019年5月2日；二、对于原告王彦棋所主 张的各项经济损失以及违约金，被告张永琦是否承担赔付责任； 三、被告张永琦应否向原告王彦棋返还本案讼争的17000元押 金。对于上述争议焦点，现分述如下： 关于争议焦点一，即涉案《房屋租赁合同》的解除时间是否 为2019年5月2日，现原告王彦棋主张上述合同于该日解除， 对此，本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意 思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序 16 良俗，应属合法有效，其对双方当事人具有约束力。该合同第九 条第一款约定，在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提 前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止 合同书签订前，本合同仍有效。结合被告张永琦与案外人杨淑茹 的短信往来记录可知，在实际履约过程中，被告张永琦确系存在 擅自提前解除合同的行为，且其曾在2019年5月1日张贴通知 告知原告王彦棋提前解除房屋租赁关系，但嗣后双方当事人并未 签订终止合同书，依约涉案《房屋租赁合同》在终止合同书签订 前仍然有效。由此，原告王彦棋之上述诉请依据不足，本院难以 支持。 关于争议焦点二，即对于原告王彦棋所主张的各项经济损失 以及违约金，被告张永琦是否承担赔付责任，对于经济损失，原 告王彦棋主张其构成为装修损失、员工工资损失、内部设备和原 材料损失、租金损失以及利润损失。本院认为，第一，在涉案《房 屋租赁合同》签订后，虽案外人上海跃平装饰工程有限公司曾对 本案诉争的房屋实施了装修行为，但原告王彦棋未能提供充分的 证据以证明其装修损失，亦未就此申请鉴定，故难以认定其装修 损失数额。第二，原告王彦棋提交了宁波银行网上银行交易凭证 以佐证其主张的员工工资损失，对此，虽该部分交易凭证可证明 工资的实际发放情况，但该部分工资发放时，涉案《房屋租赁合 同》仍处于合法有效的状态，且原告王彦棋亦未提供其他证据以 佐证上述工资属于损失的范畴，故原告王彦棋主张的员工工资损 17 失依据不足，本院不予支持。第三，原告王彦棋无证据证明其内 部设备和原材料的损失情况，其要求被告张永琦向其赔偿该部分 损失，缺乏事实依据，应不予支持。第四，结合上文可知，涉案 《房屋租赁合同》因双方当事人未签订终止合同书而仍然有效， 且在被告张永琦将涉案房屋另行出租之前，原告王彦棋仍有部分 物品放置在其中，其理应支付该期间的租金，也即原告王彦棋并 无租金损失产生。第五，原告王彦棋要求被告张永琦赔偿其利润 损失，但其未能提供相应的证据予以佐证，故其该组诉请依据不 足，亦应不予支持。 对于违约金，根据涉案《房屋租赁合同》第十条有关违约责 任的约定，在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据 事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。本 案中，被告张永琦存在擅自提前终止合同的违约行为，故依约其 应承担由此产生的违约责任。现原告王彦棋以上述约定为由诉请 被告张永琦向其支付违约金10000元，于约相符，应予以支持。 关于争议焦点三，即被告张永琦应否向原告王彦棋返还本案 讼争的17000元押金，因双方当事人之间的房屋租赁关系业已 终止，故被告张永琦理应向原告王彦棋返还其收取的17000元 押金。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和 国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决： 一、被告张永琦应于本判决生效之日起七日内向原告王彦棋 18 赔偿违约金10000元，返还押金17000元； 二、驳回原告王彦棋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7705元，由原告王彦棋负担7218元，被告张 永琦负担487元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级 人民法院。 19 审 判 长  郑 辉 审 判 员  赵保法 人民陪审员  陈武昌 二〇二〇年十月九日 书 记 员  潘芬芬