福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2452号 原告：福建中安物业管理有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区江滨南路装饰街100号。 法定代表人：陈德仪，执行董事。 委托诉讼代理人：李良约，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：曾翠萍，女，该公司员工。 被告：丁晓玲，女，1986年8月19日出生，回族，住福建省晋江市。 原告福建中安物业管理有限公司（以下简称中安物业）与被告丁晓玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中安物业委托诉讼代理人李良约、曾翠萍到庭参加诉讼，被告丁晓玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中安物业向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即向原告支付所拖欠的物业管理费用人民币19069.4元，并以逾期付款额每日千分之三为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的滞纳金（滞纳金暂计人民币46964.69元）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：丁晓玲于2007年12月19日向福建中升房地产开发有限公司购买位于鲤城区江滨南路1号辉映江山××期的房产。该套房产的建筑面积计189.39平方米。2012年2月中安物业与福建中升房地产开发有限公司及2020年1月中安物业与辉映江山小区业主委员会分别签订《前期物业服务协议》和《物业服务合同》，委托中安物业对辉映江山一期项目进行物业管理，并约定了有关权利义务关系，丁晓玲从2016年1月开始至今一直无理拒绝缴纳物业服务费，故中安物业提起本案诉讼。 丁晓玲未作答辩。 中安物业围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁晓玲未到庭参加诉讼，也未提交书面的质证意见或者证据材料，视为放弃举证质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 中安物业系鲤城区江滨南路1号辉映江山小区的物业服务企业。丁晓玲系鲤城区江滨南路1号辉映江山2#楼1008#房屋的业主，该物业建筑面积189.39平方米。《商品房买卖合同》中约定，业主委员会成立以前，已通过公开招投标方式选聘的福建中安物业管理有限公司对该商品房进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务协议》。买受人同意将本房屋委托给福建中安物业管理有限公司进行管理，并按国家规定分担因管理小区而发生的相关费用。同时出卖人已制定了《业主临时公约》，买受人已细读并完全明白服务合同及公约之内容，并承诺遵守上述《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》的管理规定。《前期物业管理服务协议》中约定，综合管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为住宅2元/平方米/月。综合管理服务费按季交纳，每季度第一个月10日前交纳当季综合管理服务费。丁晓玲未按前期物业服务合同和本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，应自欠费之日起每日按欠费总额的千分之三向中安物业缴纳违约金。协议自双方签章之日起生效，至本物业业主大会成立，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。2016年1月起丁晓玲开始未缴纳物业费。 本院认为，中安物业与丁晓玲之间的物业服务合同关系，有《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》为证，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按时交纳物业费，是业主在物业管理活动中应当履行的主要义务，也是物业服务企业能够正常开展物业服务工作的前提。丁晓玲逾期未支付物业服务费，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于中安物业要求丁晓玲按1.9元/㎡/月的标准支付物业费有无依据的问题。《商品房买卖合同》第二十一条、《前期物业管理服务合同》第二十一条及《前期物业管理服务协议》第四条均约定住宅的物业服务费为2元/平方米/月，中安物业主张按照1.9元/平方米/月收费系在法律规定的范围内处分自己的民事权利，应予支持。丁晓玲自2016年1月1日起至2020年5月31日期间未向中安物业支付物业费，故中安物业请求其支付这段期间的物业费，依法应予支持。但该物业费合计为19071.57元（1.9元/平方米/月×189.39平方米×53月），中安物业只主张丁晓玲应交纳物业费为19069.4元，本院予以支持。关于中安物业要求丁晓玲按照日千分之三支付违约金有无依据的问题。中安物业未能举证证明其所遭受的损失与该标准相当，故违约金标准本院予以调整为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。中安物业关于违约金的诉讼请求本院予以部分支持，中安物业主张的违约金本院予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2016年1月1日起至2020年5月31日止以每季度的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算。丁晓玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、丁晓玲应于本判决生效之日起十日内支付福建中安物业管理有限公司物业费19069.4元； 二、丁晓玲应于本判决生效之日起十日内向福建中安物业管理有限公司支付违约金（自2016年1月1日起至2020年5月31日止以每季度的物业费为基数乘以逾期时间按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率逐笔计算）； 三、驳回福建中安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1451元，减半收取计726元，由福建中安物业管理有限公司负担416元，由丁晓玲负担310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 吴 晶 二〇二〇年十月十三日 书记员 吴歆萍 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、判决书所引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。