庭  审   笔   录西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初11298号 原告（反诉被告）：陈文正，男，1963年7月9日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：田晓江，陕西泾渭分明律师事务所律师。被告（反诉原告）：全军政，男，1971年12月23日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：范建军，男，1970年9月28日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。二被告共同委托诉讼代理人：任大利，陕西三秦律师事务所律师。 原告陈文正与被告全军政、范建军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。陈文正及其委托诉讼代理人田晓江,全军政、范建军的共同委托诉讼代理人任大利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文正向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即连带退还收取原告的房租保证金14.8万元和物业租赁费6666元（计154602元），并承担自2019年5月1日起至实际退还之日的利息（至起诉之日的利息为7800元）；2、判令被告立即退还原告自合同解除之日至2019年6月9日未使用期间的租赁费、物业费120430元；3、判令被告支付原告迟延交付房屋的违约金107625. 6元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月10日原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告于2018年10月10日前将位于西安市未央区XX街XX酒店东侧，除居联装饰接待厅外一层整体建筑面积共计2222平米的租赁房屋隔断拆除后交付原告承租使用。租赁期限为自2018年10月10日到2037年8月28日止。甲方提供二个月装修期，装修期期间甲方不收取租赁费，乙方承担装修期相应的水电费。合同到期或双方根据合同约定中途解除合同，乙方应在约定的撤离日后15日内撤出。在撤离期间，甲方不收取租赁费用，租赁费用为每平方米70元，每平方米物业费3元，年租金及物业费每年1856000元。租赁费每五年递增10%。同时合同约定了违约责任，甲方违反本合同第一条中第1.5款，延迟交付租赁物，延迟供电、供水，视为甲方违约，甲方应每天按年租金总额的万分之三向乙方支付违约金，并赔偿乙方的相应损失，延迟达30日的，乙方有权解除本合同。合同签订后，乙方在签订合同当日支付被告定金30万元，并于2018年10月11日向被告缴纳首季度的租金、物业费31.86万元（包含多收取一个月租金14.8万元的保证金和6666元物业费）。原告依约履行了合同约定的义务，但被告没有按照合同约定向原告交付租赁物，将一层整体商铺中的优越位置单独出租并收取租金，没有向原告实际交付租赁房屋，未履行合同全部义务，致使原告无法对租赁标的物进行整体使用。经原告督促，亦无果。但缴纳第二期租金时，被告仍以全部面积催缴租赁费和物业费。被告逾期、迟延交付房屋达30日期限，已导致合同目的不能实现，构成违约。根据《房屋租赁合同》约定，承租人享有解除权。且被告无理拉门阻止原告营业，多次阻扰原告经营。原告于2019年4月28日向被告方邮寄送达《解除房屋租赁合同通知函》，通知解除合同，被告收到解除通知后未提出异议，双方合同于2019年4月29日已经解除。由于被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失。就剩余房屋租金、物业费、押金退还事宜，经多次协商无果。故提起诉讼。被告全军政、范建军答辩，原告是《房屋租赁合同》的违约方，被告履行了全部合同义务，因此原告所有诉讼请求不能成立。2018年10月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告总计2222平方米房屋及附属设施，租赁费用每平方米70元，物业费用每平方米3元，租赁期限2018年10月10日至2037年8月28日，装修免租期两个月，年租金185.6万元。合同签订后双方按约定履行至2019年4月28日，原告单方以被告未按合同约定向其交付全部租赁物为由向被告提出解除合同。原告称被告未将优越位置房屋交付不是事实。在签订合同前被告已告知及出示所有相应合同与原告，原告知晓并详细了解到租赁房屋中有369. 5平方米已出租给其他八家租户及该八户的具体位置、面积、租期、租金等出租信息。原告自始就打算整体租下后，一部分面积用于自己经营超市，其余部分门店位置用于招租，现有的八家租户恰好省去其招租的风险，也是其整体租赁的原因之一。因此原告才在知晓已有租户的情况下仍要与被告签订租赁全部2222平方米的合同。原告签订合同后就对房屋进行了大面积的结构改造，并根据自己的设计规划重新调整了其中五家租户的面积和位置，这五家租户在装修改造期间全部停业无法经营。由于此前被告并未与八家租户约定收取物业费，因此原告是以2222的总面积缴纳物业费的。而原告的租金则未按照2222的总面积缴纳，是因为签订合同时有八户门店租期还未到期，由于原告要对房屋进行重新规划做结构调整，会涉及到这些现有租户，原告拟认为其中三家租户（烟酒店、电信门店、饺子馆）的面积和位置不会做调整，因此在计算面积时未将该三家面积计入。2019年3月8日，原告在向被告缴纳第二季度租金及物业费时减除了 2018年10月10日起至2019年6月9日期间案涉八户的租金及物业费，并向被告出具了缴费回执单，载明了八家商户在其对房屋改造前及改造后的各项租赁信息。且在此时原告对履行合同并没有异议。时隔一个多月后原告完全是因为其自身原因提出解除。被告把案涉八家租户租赁合同交给原告，是因为原告与被告签订的租赁期限近20年。原告原打算在这些租户的合同到期后，由其自身与租户签订租赁协议，当“二房东”。八家租户中，七家合同在被告与原告签订合同之日后一年甚至半年内就会到期。综上，原告由于自身原因单方解除租赁合同，是违约方，因此请求驳回原告全部诉讼请。  反诉原告全军政、范建军向本院提出反诉请求：1、 判令反诉被告支付违约金1776008元;2、判令本案反诉费用全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告单方解除双方签订的房屋租赁合同，给反诉原告造成了装修免租期、房屋空置期等巨大经济损失，应向反诉原告支付合同约定的全部违约金。其余事实理由与本案本诉被告答辩意见一致。反诉被告陈文正答辩，请求驳回反诉请求。反诉原告计算房屋面积包含居民通道、消防通道，造成标的物的公摊面积过大，公共使用部分面积不能计算到租赁面积中。2018年9月份双方商定房屋租金和物业费共每平方米70元，反诉原告称物业费不能少，就确定租金减去物业费每平方米3元后为每平方米67元即月租金为148874元，双方按148000元计算。故年租金和物业费，年共计1855992元，双方按1856000元计算。反诉原告称其计算面积时将三家商户面积扣减的说法无任何事实依据。反诉被告依据《合同法》规定将反诉原告未交付租赁物部分的租金予以扣除，符合法律规定，并不构成违约。且反诉原告未在法定期间对反诉被告提出的合同解除提出异议，其理由不能成立，依法应驳回其反诉请求。其余事实理由与本诉原告相同。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2018年10月10日原告陈文正（乙方）与被告全军政、范建军（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于西安市未央区XX街XX酒店东侧，除居联装饰接待厅外一层整体，共计建筑面积2222平方米(含公摊、整层房屋、附属设备设施和附属场地）出租给乙方。租赁物以双方共同测量数据为准，详见租赁房屋平面分界图，该租赁房屋平面分界图，由甲乙双方盖章后作为本合同附件二。租赁物的附属设备设施包括：合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统。具体见甲乙双方列出的附属设备设施清单，由双方签字盖章后，作为本合同的附件三。租赁物的附属场地包括租赁物部分顶部及外立面的商铺店招位、广告位、停车位，以及门前场地、员工通道等。详见附属场地清单及分界图，该附属场地清单和分界图由甲乙双方盖章后作为本合同附件四。甲方应在2018年10月10日前将房屋隔断拆除后将该房屋交付乙方使用。甲乙双方在交付时应签订交接清单，注明本合同租赁物的详细状态。甲方保证乙方能安全、正常、有效的使用。租赁期限自2018年10月10日到2037年8月28日止。为利于乙方的装修等开业筹备工作，甲方提供两月装修免租期，装修免租期期间甲方不收取租赁费，并且保证水电等的供应，乙方承担装修期相应的水电及其它一切费用。租赁费用(包括租赁房屋、附属设备设施等费用),另有约定的费用除外,租赁费用为每平方米70元，物业费为每平方米3元，年租金及物业费合计每年1856000元。租赁费每五年递增10%。租赁费用第一年按季度支付，签订之日起满一年后每半年支付一次。签订本合同后，乙方应向甲方支付第一季度租赁费用及物业费共计618600元，后期租赁费用乙方应于租赁期限届满提前十日以银行转账方式将下一期租金支付至甲方指定账户。合同签订后两日内乙方向甲方交纳定金30万元,合同签订后乙方在交付第一期租金时留14.8万元作为履约保证金，剩余转入租金，履约保证金用于抵扣租赁费用、水电费、滞纳金、租赁物损坏的赔偿等。租赁期内，甲方因乙方违约扣除履约保证金的，乙方应当在7日内补足履约保证金。合同终止后，乙方不存在罚没履约保证金的情形，则甲方扣除乙方应承担租赁费用、滞纳金、违约金、赔偿金等全部费用后，不计利息返还乙方履约保证金。甲方保证所提供的租赁物在租赁期内不得另行出租给第三方，保证不因租赁房屋发生的产权纠纷、产权变动以及与他人的纠纷影响乙方对租赁物的正常经营使用。甲方应严格履行本合同约定的义务，不得做出有碍乙方营业的行为。否则，视为甲方违约，甲方应按照本合同第七条相关规定承担违约责任。除本合同明确规定的条款外，任何一方单方擅自提前终止合同的，均视为严重违约，由违约方支付对方一年租赁费用的违约金。合同签订时，被告将案涉租赁物中八个商户（烟酒店、药店、电信店、重庆面馆店、肉夹馍店、锁业店、管业店、饺子馆店）正在出租，面积合计为369.5平方米。房屋租赁合同签订前即2018年9月28日原告陈文正向被告支付了定金30万元。房屋租赁合同签订后，原告陈文正于2018年10月11日向被告支付了第一季度剩余租金和物业费共31.86万元，原告陈文正于2019年3月8日向被告支付了第二季度租金178170.2元。上述30万定金，在原告支付第一季度租金时其中14.8万元留为保证金，15.2万元用于冲抵第一季度租金和物业费。原告在交纳第二季度租金和物业费时已扣减被告没有实际向其交付的八间房子2018年10月10日至2019年6月9日期间的租金和物业费285827.8元。且原告在第一次谈话中就年租金和物业费为1856000元解释为双方约定的租金是70元每平方米，物业费3元每平方米，面积是2222平方米，因实际交付面积不够，原告提出后，双方就年租金和物业费按1856000元收取。且原告在本次谈话中，认可双方在签订租赁合同时，其已知道被告已将八户出租出去的事实。本案与被告第一次谈话时，被告对原告上述缴费情况认可，并称其对原告交纳第二期租金和物业费数额当时未提异议，系因原告当时并未提出解除合同。且本次谈话中，被告对年租金和物业费共1856000元解释为因有三户（烟酒店、电信店、饺子馆）面积原告不调整，原告要求减掉该三户租金和物业费，减掉后该三户的租金及物业费，数额为1856000元，但原告在实际改造时，将饺子馆进行了改造，将药店未改造。本案庭审时，关于月租金14.8万元，原告解释为70元租金中含3元物业费，减去该3元物业费，以2222平方米为标准计算所得；被告解释为减去上述原告不调整的三户面积，以每平方米70元为计算标准所得。根据原告出具的嘉禾农场外租商户面积清单显示，被告所述三户（烟酒店、电信店、饺子馆）面积合计为106.43平方米。且该清单显示，除烟酒店、药店、电信店外其余五家店面（重庆面馆店、肉夹馍店、锁业店、管业店、饺子馆店）面积均有增加。该八户原合同面积为369.5平方米，变动后面积为411.09平方米。又查，2018年10月10日原、被告对案涉租赁物的水电总表及双方所述的八户中烟酒店、药店、电信店、肉加馍店、重庆面馆店的水电表进行了移交抄表。2019年4月29日，被告收到原告解除房屋租赁合同通知函。原告提出解除案涉房屋租赁合同的主要理由为被告未按约定向原告全部交付租赁物，致使其无法对租金物整体使用，影响其实际经营等。后双方就租金、物业费、保证金、违约损失发生纠纷，原告诉至本院。本案中，被告提起反诉。另查，案涉商铺系被告从西安市未央区XX街道XX村委会租赁而来。    以上事实有房屋租赁合同 、证明、银行流水、佳禾农场外租商户面积清单、缴费回执单、解除房屋租赁合同通知函、微信录音、邻里集市水电移送交抄表、邻里集市财产移交清单、庭审比例等证据附卷为证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法有效。该租赁合同约定，租赁物面积为2222平方米，租金每平方米每月70元，物业费每平方米每月3元，年租金及物业费合计1856000元。被告辩称该1856000元计算标准为：租金每平方米每月70元，物业费每平方米每月3元，面积2222平方米减去其中三户（（烟酒店、电信店、饺子馆））面积。结合本院与原、被告的第一次谈话内容及本案庭审情况，本案对被告上述辩称予以采信。对原告在庭审时主张70元租金中包含3元物业费不予认可。关于本案租金70元及物业费3元原告前后所述互相矛盾，本案以原告第一次在本案中陈述为准。原告第一季度实际支付被告租金和物业费共计470600元（618600-148000=470600元），第二季度实际支付租金和物业费共计178170.2元（减去了庭审中双方所述的八户未交付商铺所占面积的租金及物业费）。被告在本案诉讼前并未对原告支付上述款项提出异议，视为被告对原告支付上述租金及物业费数额的认可。从上述租赁合同约定的年租金及物业费合计1856000元及原告实际支付租金及物业费的数额及原告提供的佳禾农场外租商户面积清单、缴费回执单，可以看出原、被告在实际履行该房屋租赁合同的过程中，就商铺面积并未按照2222平方米计算。从本院与原、被告第一次谈话中及本案庭审可以看出，关于案涉八户租金、物业费，第一次缴纳时因原告并未全部调整该八户，被告减去部分租金及物业费，后被告对该八户中五户面积进行了部分调整，但第二次缴纳时原告就该八户的租金及物业费又全部减去（即原告以其行为表明就该八户不再承租），被告对原告上述行为均未提出异议。从上述过程看，关于该八户原、被告之间的租赁部分，双方在签订后又发生变更，最终双方就该八户达成一致意见即解除双方之间关于该部分租赁合同。且从上述履行过程看，对于该八户商铺解除租赁合同关系，并非被告提出，而是原告以其行为直接表明不再承租。因双方在案涉租赁合同关系中，就上述八户所涉及的租赁合同内容发生变更，且最终原告单方以其行为表明不再承租。本案中原告仍以原租赁合同主张被告未交付该八户涉及的租赁部分构成违约，本案不予认可。原告以该八户未交付影响其实际整体使用租赁物，主张被告构成违约。对于该八户所涉及租赁部分，是否与原告整体承租属于密布可分的关系，原告未提供证据加以证明，本案不予认可。原告主张被告无理拉门阻止其营业，多次阻扰原告经营，均无证据予以证明，本案不予认可。原告无正当理由向被告单方提出解除案涉租赁合同，构成违约。根据案涉房屋租赁合同约定，任何一方单方解除该房屋租赁合同，应向对方支付相当于一年租金的违约金。本案认为，被告对原告提出的解除案涉租赁合同关系并未提出异议，视为被告同意原告解除案涉房屋租赁合同。依据相关法律规定，合同解除后不影响合同中关于纠纷解决的条款。本案系租赁合同关系，虽原告单方提出解除合同构成违约，但被告对于房屋租赁合同解除后亦有及时止损的义务，本案对上述双方约定的违约金金额进行调整，由原告支付违约金18万元。案涉委托租赁合同解除，被告应向原告退还押金14.8万元及2019年4月29日后原告已付租金及物业费17685.2元。本案对原告其他诉讼请求，不予支持。上述给付义务相减后，原告应支付被告14315元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：一、驳回原告陈文正的全部诉讼请求。二、反诉被告陈文正于本判决生效后十日内向反诉原告全军政、范建军支付14315元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7156（原告已预交），由原告自行全部承担；反诉受理费10392元，由反诉原告承担10308元，由反诉被告承担84元，于履行上款时一并支付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审  判  长    吕  艳                 审  判  员    孙  会   人民陪审员    王明理            二〇二〇年十月十五日                         书  记  员    田景铭      1