江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0724民初1517号原告：曾泽梅，女，1975年10月11日生，汉族，住南康区，现住上犹县。委托诉讼代理人：陈蔚富，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：张泽辉，男，1976年11月14日生，汉族，住上犹县。被告：朱爱华，女，1977年5月24日生，汉族，住上犹县，系被告张泽辉之妻。原告曾泽梅与被告张泽辉、朱爱华民间借贷纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告曾泽梅及其委托代理人陈蔚富，被告张泽辉、朱爱华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾泽梅向本院提出诉讼请求：1.依法判决两被告偿还原告借款本金154000元，利息71148元（按本金154000元，年利率15.4%自2017年8月21日起计算至2020年8月20日止），以上合计225148元。并判决被告自2020年8月21日起继续按借款本金154000元，年利率15.4%计付利息，息随本清；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告系朋友关系，2014年朱爱华以其夫妻做生意需资金周转为由向原告提出借款，并告知原告会支付借款利息，原告答应了被告的请求借款20万元给被告，并将20万元借款转入了被告张泽辉的账户，被告朱爱华向原告出具了借条，借条言明：被告借到曾泽梅人民币200000元，利息按月利率1.5%计算，按季度支付。借款后，被告张泽辉一直能如期支付利息。到2016年2月后，被告以资金紧张为由，无力支付利息和偿还借款，被告提出提供其开发的一套住房（没有权属证明）给原告，由原告出售，由此来代偿原告的借款本金及利息。原告同意了被告的方案，为方便原告卖房，双方约定先由原被告签订《房屋认购协议书》，再由原告出售。于是原告与被告朱爱华于2016年5月21日签订了《房屋认购协议书》，约定原告认购被告在间，住房面积119㎡，单价2000元／㎡；杂间17㎡，单价2400元／㎡；总价278800元。付款方式约定：原告先付209000元（含原告借款本金200000元及2016年2月21日至2016年5月20日的利息9000元），剩下房款待原告房屋卖出后结清余款，办房产证费用原告承担等；同时被告朱爱华向原告出具一张收到原告房款278800元的收条，原告将原有借条交还给了被告朱爱华。签订合同后，因无法确定该房屋产权，原告无法售出该房屋。同时不久被告可能认为自己吃亏又反悔，因他自己售出该房屋单价都在3000元以上，因此被告找理由要求原告退房。原告提出退房可以但被告必须偿还原告的借款本息。2017年许，被告擅自更换了房屋的钥匙并将房屋出卖给了他人，然后被告通过王井秀的账户于2017年8月21日向原告支付了100000元（自2016年2月21日至2017年8月20日利息54000元），但此后对于剩余的借款被告又以种种理由推诿拖欠，至今未再偿还，为此诉至法院，请求判如诉请。被告张泽辉、朱爱华共同辩称，1.原被告的民间借贷关系自2016年双方签订了《房屋认购协议》之日起便已消灭，双方之间转化为房屋买卖协议关系，原告已将借条交还给了被告，被告亦将协议约定的房屋向原告交付；2.本案原告起诉的案由是民间借贷纠纷，因原被告之间不再存在民间借贷关系，故原告的诉求不成立，应依法驳回其诉讼请求；3.如果原告依据双方的合同关系主张权利应另案起诉；4.被告未擅自出卖与原告签订的协议书涉及的房屋，该房屋现实地由被告向原告交付，由原告实际控制，被告无法对外出售，被告也未与其他任何人就该房屋订立买卖合同，据被告了解，该房屋在经过原告同意的情况下，由一熊姓与一陈姓案外人订立了买卖合同；5.如果原告认为该房屋系被告私自向他人另外出售，应由原告负举证责任予以证明；6.本案原告诉请要求被告承担责任属诉讼主体错误，应另案起诉将真正的买房人及卖房人列为被告；7.因原告仍欠被告购房款，本案不能排除房屋已由原告出卖，原告又伙同案外人串通来起诉被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告曾泽梅与被告朱爱华系朋友关系。被告朱爱华以其丈夫即被告张泽辉与他人合作开发建房需资金为由向原告提出借款。2014年2月21日原告通过中国农业银行向被告张泽辉转账200000元整，被告朱爱华于当日向原告出具借条一张，双方约定借款按月利率1.5%计算利息。至2016年2月20日，被告将借款利息全部付清给了原告后，提出资金紧张无力再支付借款利息及偿还借款，与原告协商由被告提供其位于上犹县房屋一套交由原告出售，原告从售房款中抵扣被告所欠借款本金200000元及相应利息。2016年5月21日，原告与被告朱爱华签订了《房屋认购协议书》，约定原告以总价款278800元认购被告在县城东山镇马元路房号为403的住房一套及杂间一间，原告采取分期付款的方式，即在总房价款中抵扣被告所欠原告的借款本金200000元及自2016年2月21日起至2016年5月21日止按月利率1.5%计算的利息9000元，合计209000元，剩余房款待原告将该房屋出售后再与被告结清余款，在双方签订协议后，被告有义务为原告办理房产证，所需办证费用由原告承担。被告朱爱华于当日从原告手中取回了其出具给原告的借条并向原告出具收条一张，收条载明“今收到曾泽梅购房款贰拾柒万捌仟捌佰元正（￥278800.00）”，同日被告向原告交付房屋并将入户门钥匙交给原告。2017年8月21日，被告张泽辉通过其岳母王井秀银行账户向原告转账100000元。另查明，被告朱爱华与原告签订的《房屋认购协议书》载明的房屋位于上犹县，该房屋系被告张泽辉与案外人陈远鸿合作开发建房，房屋所占土地性质为集体土地。再查明，中国人民银行2020年9月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为3.85%。以上事实，有原告提交的原告身份证、两被告婚姻登记证明、原告银行业务回单、原告银行账户明细清单、《房屋认购协议书》、收条、原告银座银行账户对账单，被告提交的《房屋认购协议书》、手机银行转账记录截屏4张、证明人吴世旭签名捺印的证明一份、《房屋买卖合同》、平面图、收条及陈飞鸿身份证复印件各一份，以及庭审中原告的陈述、被告的答辩予以佐证，可以认定。本院认为，合法的民间借贷关系受法律保护。被告向原告借款的事实，有原告提交的向被告张泽辉银行转账凭证等证据予以佐证，足以认定。原告曾泽梅与被告张泽辉、朱爱华之间的民间借贷关系合法、有效。关于原被告之间签订的《房屋认购协议书》的性质及签订该协议是否必然导致原被告之间的债权债务消灭的问题。原告主张依照与被告签订的《房屋认购协议书》第四条约定，被告仅是将其所有的房屋交由原告代售，原告通过变卖该房屋获得债务清偿，这种形式只能认定为被告通过由原告变卖被告财产来实现原告债权，不能认定为以物抵债，被告辩称与原告签订了《房屋认购协议书》后，原告已将借条交还给了被告，被告亦将协议约定的房屋向原告交付，原被告之间的民间借贷关系已自行消灭，被告不再承担向原告偿还借款本金及支付利息的义务。本案中，被告将自己的房屋与原告协议作价交由原告处分，以房屋价值抵偿债务，从而达到消灭债权债务的目的，符合以物抵债的法律特征，故原被告之间签订的《房屋认购协议书》事实上为以物抵债法律关系。庭审中，原被告均确认被告交由原告处分的位于上犹县房屋所占用的土地属于集体土地性质。本院认为，本案抵债房屋无规划批建手续，所占用的土地属于集体土地，因集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得和享有。原、被告均非东山镇滨江村集体经济组织成员，《房屋认购协议书》因合同一方当事人不具备受领代物清偿标的物的主体资格而应认定无效。原被告之间签订的《房屋认购协议书》并不必然导致原债消灭。关于被告张泽辉通过其岳母王井秀银行账户于2017年8月20日向原告转账的100000元应如何认定的问题。被告主张该款系代案外人吴世旭转给原告的购房款，原告则主张该款系被告向原告支付到期利息及偿还的借款本金。本院认为，因原被告之间签订的《房屋认购协议书》无效，原被告之间的债权债务并未消灭，原告请求被告履行原债，应予支持。故，本院对被告的主张不予采信，采信原告主张的被告向原告支付按照借款本金200000元、月利率1.5%计算自2016年2月21日至2017年8月20日止的利息54000元，剩余46000元抵扣被告所欠原告借款本金，即至2017年8月21日，被告仍欠原告借款本金154000元整。关于原告主张要求被告继续承担借款利息的问题。原告主张要求被告偿还借款本金154000元并承担按本金154000元、年利15.4%计算自2017年8月21日起至2020年8月20日止的利息71148元及承担自2020年8月21日起继续按本金154000元、年利率15.4%计付至借款清偿之日止的利息，息随本清的诉讼请求符合法律规定，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”故，本院确定参照2020年9月一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%的4倍即15.4%计付逾期利息。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条、第二百一十一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张泽辉、朱爱华于判决生效后三十日内偿还原告曾泽梅借款本金154000元，并承担自2017年8月21日起至2020年8月20日止以154000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%计算的利息71148元，本息合计225148元，并承担自2020年8月21日起至清偿之止继续以154000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍即年利率15.4%计算的利息，息随本清；二、驳回原告曾泽梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4678元减半收取2339元（原告已预交），由被告张泽辉、朱爱华负担，限于判决生效后七日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（诉讼费账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行，户名：江西省赣州市中级人民法院）。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  谢晓煌二〇二〇年十月二十日代理书记员  罗垂楠附：法院标的款账号：户名：上犹县人民法院开户行：上犹县农商银行城区支行账号：1360792750030020420005