广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3852号原告：中山市小榄镇城镇建设发展总公司，住所地广东省中山市*************。法定代理人：何志明，该公司总经理委托诉讼代理人：秦红英，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**淼，广东励而德律师事务所实习律师。被告：宏江企业管理（广东）有限公司，住所地广东省中山市****************。法定代表人：关海杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁桂珊，广东品道律师事务所律师。被告：梁和坤，男，1991年7月30日出生，住广东省中山市************。原告中山市小榄镇城镇建设发展总公司（以下简称为城建公司）与被告宏江企业管理（广东）有限公司（以下简称为宏江公司）、梁和坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告城建公司的委托诉讼代理人秦红英、陈**淼、被告宏江公司的委托诉讼代理人梁桂珊到庭参加诉讼，被告梁和坤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认城建公司与宏江公司之间的租赁合同于2020年3月1日解除；2.判令宏江公司与梁和坤向城建公司支付2019年10月至2020年2月的物业租金42957.6元；3.判令宏江公司与梁和坤向城建公司支付2019年7月至2020年2月的水费441.56元、电费7209.27元；4.判令宏江公司与梁和坤向城建公司支付从2019年9月起至2020年2月的物管费8591.52元；5.判令宏江公司与梁和坤向城建公司支付逾期支付租金、水电费及物管费的违约金（每日按欠款总额的1%从2019年7月6日起计算至清偿之日止）；6.判令宏江公司与梁和坤承担城建公司主张合同项下的权利所产生的律师费5000元。事实和理由：梁和坤于2018年9月12日与城建公司签订城建商业楼2座租字（2018）003号物业租赁合同，约定由梁和坤承租城建公司所有的中山市*********2座****，租赁期为2018年10月1日至2021年9月30日。2019年3月25日，宏江公司、梁和坤与城建公司签署城建商业楼2座租字（2019）008号物业租赁合同补充协议，约定自2019年4月1日起，原租赁合同承租方由梁和坤变更为宏江公司。根据补充协议约定，梁和坤对城建商业楼2座租字（2018）003号物业租赁合同项下宏江公司的义务承担连带保证责任。自2019年7月起，宏江公司拒不支付城建公司物业租赁费、水电费及物业管理费。城建公司多方催告，宏江公司均不履行合同义务。2020年2月22日，城建公司委托广东正日律师事务所出具律师函，要求宏江公司限期缴纳应缴费用，并告知其未在期限内支付欠款的，城建公司将于2020年3月1日解除租赁合同。但截至城建公司起诉之日，宏江公司仍未支付任何费用。截至2020年3月10日，宏江公司共拖欠物业租金42957.6元、水费441.56元、电费7209.27元、物管费8591.52元、违约金6156.45元、律师费5000元，合计70356.4元。根据双方签订的合同约定，梁和坤对上述欠款应当承担连带保证责任。因此，城建公司为维护自身合法权益，遂向法院起诉。宏江公司辩称，1.宏江公司同意解除双方的租赁合同，无须向城建公司支付物业租金42957.6元、水费441.56元、电费7209.27元、物管费8591.52元。城建公司与梁和坤于2018年9月12日签订了物业租赁合同，后梁和坤与关海杰（宏江公司的法定代表人）达成合伙意向，成立宏江公司。城建公司、梁和坤、宏江公司三方签订物业租赁合同补充协议，约定原租赁合同梁和坤作为承租方的权利义务转由宏江公司享有承担，并注明“甲方（城建公司）已收取的租赁保证金17183.04元、已预收的租金51549.12元、物业管理费/元、能耗费/元不予退回乙方（梁和坤），自动转为丙方（宏江公司）应缴纳的租赁保证金和租赁费用......”，从该约定条款可知，城建公司除了收取宏江公司每月租金外，另外收取了租赁保证金17183.04元，还预收了租金51549.12元。城建公司额外多收取的68732.16元，足以抵扣其主张的上述租金及相关费用。且，2020年1月中下旬，全国爆发新冠肺炎疫情，大范围停工停产进行抗疫，国家及广东省政府规定各类企业不得早于2020年2月9日24时前复工。中山市市*监督管理局小榄分局于2020年2月10日发布《关于贯彻落实中山市疫情管控措施的通告》，按照该规定宏江公司自2020年1月中旬至2020年停工停产，并未实际使用案涉租赁物。新冠肺炎疫情已被国家定性为不可抗力事件，根据物业租赁合同7.1约定“本租赁合同因不可抗力......导致租赁物无法使用，致使本合同不能继续履行时，双方均可解除合同，且互不追究违约责任”，城建公司主张解除租赁合同的，宏江公司同意解除租赁合同，但不应计算1、2月份的租金，更不应追究宏江公司的违约责任。退一步说，即使宏江公司需要承担2020年1、2月份的租金，新冠肺炎疫情爆发后，宏江公司曾向城建公司表示减免租金，请求法院考虑新冠肺炎疫情的影响，酌情减免部分租金。2.宏江公司不存在违约行为，无须向城建公司承担支付违约金等违约责任。城建公司提供的律师函落款日期为2020年2月21日，送达方式为张贴在案涉物业门口。如前所述，宏江公司严格按照主管部门通告，防控疫情期间全面停工（城建公司提供的缴费通知单上记载2020年1、2月份用电量均为0），根本无法收到或知悉该律师函。另，介于梁和坤早前已与城建公司存在联系，梁和坤和关海杰一直确认由梁和坤负责宏江公司租赁物业缴纳租金、水电费、物业管理费等事宜。宏江公司及关海杰至收到本案起诉材料之日前，未曾收到城建公司向宏江公司追讨上述租金及相关费用的通知。宏江公司根本不知道存在拖欠城建公司租金及相关费用的情况，而非故意违反合同约定拖欠。3.本案诉讼由城建公司提起，应由其承担其律师费、诉讼费、财产保全费。如前所述，宏江公司不存在拖欠城建公司款项的情况，不存在故意违反租赁合同的情况。梁和坤未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月12日，出租方城建公司（甲方）与承租方梁和坤（乙方）签订物业租赁合同一份，主要约定甲方出租给乙方的租赁物业位于中山市**********2*****，建筑面积178.99平方米，套内面积122.96平方米，该物业仅限于乙方作办公用途；租赁期限自起始日起，为期三年，从2018年**月1日至2021年9月30日；乙方在签订本合同时，同时向甲方支付17183.04元保证金，该保证金在租赁期满且乙方无拖欠租金及费用（如乙方是在本物业地址注册工商的，期满后必须注销本注册地址），无违反本合同约定，并办理好物业移交手续后，七天内无息退回给乙方；该物业在租赁期限内，第一、第二年租金每月每平方米48元，月租金为8591.52元，第三年较上年月租金基础上递增5%，即租金每月每平方米50.4元，月租金为9021.10元，物业管理费8元/㎡/月，每月物业管理费为1431.92元；乙方应于每月的第五天前（遇节假日顺延）向甲方交付当月的租金、水电费及合同约定的其他相关费用，如逾期缴交，甲方有权每日按欠款项总额的1‰收取违约金，欠费超过30天，甲方有权解除合同，在乙方清偿所欠租金之前，甲方有权留置其物品；除租金外，因乙方租用物业而发生水、电费，以及水电等物业设施的维护费、消费耗用和电讯费、治安费、垃圾费等相关费用，无论是怎样发生，无论是可预见的或是不可预见的，全部由乙方承担，如甲方代垫的，乙方按照第3.1条D款约定支付给甲方；在乙方付清保证金三个工作日内，甲方将乙方承租的物业按现状交付给乙方使用；本租赁合同因不可抗力，或遇政府征收、征用、收回或拆除租赁物，或因政府等相关部门批准对租赁房地产进行整体的扩建、改建，导致租赁物无法使用，致使本合同不能继续履行时，双方均可解除本合同，且互不追究违约责任，乙方应结清所有的租金及其他相关费用后，甲方将保证金无息退还给乙方，政府发放的补偿款全部归甲方所有，对乙方的装修损失，停业损失等全部由乙方自行承担；本合同有效期内，发生以下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，并有权要求乙方承担违约责任：A、拖欠租金或其他费用达30天以上或总金额达到17183.04元；B、擅自改变租赁物用途......甲方依据上述情形解除合同的，乙方应付清所有租金、水电费及其他租赁费用，并按合同约定迁离并将租赁物恢复原状完好返还给甲方，并赔偿给甲方造成的全部损失的，同时甲方有权选择从保证金中相应扣减，保证金不足以弥补的，按实际损失由乙方承担赔偿责任，乙方确认的通讯地址为中山市**********2*****，当面通知有效送达后，15天内不见对方回音或对方拒绝签收的，甲方有权采取有效的法律措施进行实际回收和交接工作，并有权在公证处下或律师见证下，清点并腾空存放于租赁物内的物品，由此生产的费用由乙方承担；如乙方违约，应承担甲方为实现债权而支付的包括诉讼费、律师费、差旅费等在内的一切费用等等。2019年3月25日，出租方城建公司（甲方）、原承租方梁和坤（乙方）与现承租方宏江公司（丙方）签订物业租赁合同补充协议一份，主要约定：1.甲乙丙三方确认甲方与乙方于2018年9月12日就城建公司商业楼项目中山市**********2*****（以下称“租赁物”）租赁事宜签订编号为城建商业楼2座租字（2018）003号的物业租赁合同（以下称“原租赁合同”），该原租赁合同出租方为甲方，承租方为乙方；自2019年4月1日起，乙方将其在原租赁合同中所享有的权利和应承担的义务全部移给丙方，原租赁合同承租方由乙方变更为丙方，丙方完全了解租赁合同的全部内容及履行情况，并同意按现状承继租赁合同项下承租方的权利权利、义务，丙方按照原合同的约定缴纳租金、物业管理费、消耗费及其他费用；甲方已收取的租金保证金17183.04元、已预收的租金51549.12元、物业管理费/元、能耗费/元不予退回给乙方，自动转为丙方应缴纳的租金保证金和租赁费用，甲方重新开具保证金收据给丙方，发票不予重新开具，乙方需退回保证金及其他费用收据原件给甲方，乙方已缴纳的款项由乙丙双方另行结算；物业租赁合同承租方根据本协议约定变更为丙方，乙方同意对该合同项下丙方的义务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于物业租金、违约金、诉讼费、律师费等甲方因主张合同项下的权利所产生的全部费用等等。2020年2月22日，城建公司在案涉租赁物门口张贴律师函，要求宏江公司于2020年2月29日前付清欠款，否则城建公司将于2020年3月1日解除上述租赁合同及补充协议。宏江公司未按该律师函要求支付款项，城建公司逐诉至本院。城建公司提交的由中山市******管理有限公司出具缴费通知单显示：宏江公司2019年7月-2020年2月的户内电费分别为510.24元、389.48元、427.95元、440.78元、370.58元、145.8元、0元、0元，公摊水费分别为59.76元、59.76元、69.72元、73.04元、56.44元、49.8元、39.84元、33.2元，公摊电费分别为393.78元、393.78元、393.78元、393.78元、393.78元、361.56元、393.78元、291.75元，冷量费分别为758.73元、422.1元、358.33元、275.19元、89.48元、5.43元、0元、0元。城建公司称，电费包括户内电费、公摊电费及冷量费，水费为公摊水费。为了证明宏江公司与梁和坤已签收了缴费通知单及发票，城建公司提交小榄金融中心2019年1月-10月的缴费通知书签收表及2019年1月-8月、10月的发票签收表作为证据。其中案涉租赁物所有的缴费通知书签收表及大部分水电费发票签收登记表显示已有人签收，有些显示是梁和坤本人签收，也有林婉君、林某某等签名字样。水电费发票的金额与上述缴费通知单显示的数额一致。宏江公司不确认签收表上签名的人是其员工，也不确认有收到上述签收表。城建公司提交的中山小榄村镇银行记账凭证显示：梁和坤于2018年11月3日、2019年3月6日分别向城建公司转款17183.04元、34366.08元，合计51549.12元。2020年3月10日，城建公司与广东励而德律师事务所签订委托代理协议，委托该所上列律师作为其本案中的诉讼代理人，为此支付律师费5000元。另查，位于中山市************共236户新建商品房的权利人为城建公司。再查，为有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年1月24日，中山市启动重大突发公共卫生事件一级响应。庭审中，城建公司称其已于2020年4月22日以在案涉租赁物上拆除宏江公司的锁后换上城建公司的锁的方式收回案涉租赁物，并将宏江公司留下的物品存放在城建公司处；物业租赁合同补充协议已预收的租金51549.12元实际是指已收取梁和坤2018年10月至2019年3月共六个月的租金51549.12元；其不同意宏江公司用保证金抵扣本案的租金及其他费用。宏江公司则称其在收到本案应诉材料才知道城建公司收回案涉租赁物及城建公司在案涉租赁物门口张贴了律师函；其同意城建公司关于双方的租赁合同已于2020年3月1日解除的主张；本案案涉租赁物一直由梁和坤负责缴纳租金及相关费用，其在收到本案应诉材料前并不知道有拖欠租金及相关费用的情况，且所有支付凭证均在梁和坤处。同时，城建公司与宏江公司均确认2019年7月前的水电费已经结清。本院认为，城建公司与梁和坤签订的物业租赁合同及城建公司、宏江公司、梁和坤签订的物业租赁合同补充协议系各方真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。关于城建公司要求确认其与宏江公司的租赁合同关系已于2020年3月1日解除的诉求，由于宏江公司在庭审中已同意于当天解除合同，故本院对城建公司该项诉求予以支持。关于城建公司诉求宏江公司支付拖欠的租金、物业管理费的问题。宏江公司于2019年3月25日与城建公司、梁和坤签订物业租赁合同补充协议后，自2019年4月1日起就成为案涉租赁物的承租人，并承接了原租赁合同中所有的权利和义务。虽宏江公司抗辩称其在收到本案应诉材料前从未知道拖欠租金及相关费用的情况，案涉租赁物一直由梁和坤负责缴纳租金及相关费用，所有支付凭证均在梁和坤处，其无法提供相关的支付凭证，并认为城建公司已收取的保证金及已预收的租金足以抵扣上述拖欠的费用。宏江公司作为案涉租赁物的承租人，却不知道案涉租赁物将近一年时间内的交租情况，这明显与常理不符。至于宏江公司称案涉租赁物一直由梁和坤负责缴纳租金及相关费用，这是其与梁和坤之间的事情，与城建公司无关。同时，由于城建公司主张租赁合同补充协议中的已预收租金51549.12元实际是指其已收取梁和坤2018年10月至2019年3月共六个月的租金51549.12元，并提交两张银行记账凭证予以佐证。在宏江公司未能举证证明已通过其他方式缴纳2018年10月至2019年3月的租金的情况下，本院对宏江公司上述抗辩理由不予采纳，并采信城建公司的主张，认定上述已预收租金51549.12元实际是指梁和坤已缴纳的租金。现宏江公司未能举证证明其已按照合同约定向城建公司缴纳了本案中的租金及物业管理费，其应承担举证不能的法律后果，本院对城建公司诉求宏江公司支付拖欠的租金、物业管理费予以支持。宏江公司抗辩认为新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，应减免2020年1、2月的租金。本院认为因新型冠状病毒感染的肺炎疫情原因，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，中山市也于同年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。宏江公司固然会受疫情及疫情防控措施影响，需要停工停产，且城建公司提交的缴费通知书也显示宏江公司在2020年1月、2月的户内电费及冷量费均为0，若继续按双方约定的租金标准支付租金对宏江公司明显不公。本院综合疫情及疫情防控措施的客观性、经营的商业风险等因素，对2020年1月至2月期间的租金酌情扣减30%。综上，宏江公司应向城建公司支付2019年10月-2020年2月的租金37802.68元、2019年9月-2020年2月的物业管理费8591.52元。关于水电费的问题。宏江公司虽不确认缴费通知单及发票的签收人为其员工，但结合城建公司提交的缴费通知单、缴费通知单和发票的签收表及宏江公司已交清2019年7月之前水电费的事实，可以看出双方存在先由城建公司将缴费通知书及发票交由宏江公司核对后，再由宏江公司交水电费的交易习惯，且水电费的金额也是一致。现城建公司提交了2019年7月至2020年2月期间的缴费通知单，并据此要求宏江公司支付上述期间的水电费。宏江公司未能举证证明其已支付上述期间的水电费，其应承担举证不能的法律后果。其中，2019年7月的电费应为1662.75元，但城建公司只主张1661.94元，这是其对自身权利的处分，本院予以确认。综上，宏江公司应向城建公司支付2019年7月至2020年2月的水费441.56元、电费7209.27元。关于违约金的问题。因宏江公司未按约缴纳租金及相关费用，构成违约行为，故城建公司要求宏江公司承担违约责任，理据充分。因城建公司未举证证明因宏江公司的违约行为给其造成的实际损失数额，故本院兼顾合同的履行情况、宏江公司的违约程度以及城建公司的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金标准调整为以实欠金额为基数，从逾期之日起至2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。城建公司诉求违约金超出本院认定部分，本院不予支持。关于律师费的问题。城建公司因本案诉讼支付律师费5000元，根据租赁合同约定，宏江公司应向城建公司赔偿该笔律师费损失。关于城建公司要求梁和坤对宏江公司上述债务承担连带清偿责任的问题。由于梁和坤签订的物业租赁合同补充协议中已约定梁和坤对该合同项下宏江公司的义务承担连带保证责任，故本院认为城建公司该项诉求，理据充分，予以支持。至于保证金的问题。合同约定在租赁期满且宏江公司无拖欠租金及费用，无违反本合同约定，如宏江公司是在案涉物业住址注册工商的，期满后必须注销本注册地址，并办理好物业移交手续后，由城建公司七天内无息退回宏江公司。现宏江公司营业执照的住所仍为案涉租赁物所在地，且城建公司不同意在租金及相关费用中扣减保证金，故本院对保证金的问题不作处理，宏江公司可另案处理。综上，城建公司诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。梁和坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为放弃对本案的抗辩权、质证权，但不影响本院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告中山市小榄镇城镇建设发展总公司与被告宏江企业管理（广东）有限公司之间的租赁合同关系于2020年3月1日已解除；二、被告宏江企业管理（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄镇城镇建设发展总公司支付租金37802.68元、水费441.56元、电费7209.27元、物业管理费8591.52元及相应的违约金（以每月欠费总额为基数，从逾期之日计算至付清之日止，具体详见附表）；三、被告宏江企业管理（广东）有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄镇城镇建设发展总公司赔偿律师费5000元；四、被告梁和坤对被告宏江企业管理（广东）有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中山市小榄镇城镇建设发展总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍付款迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计779元，诉讼保全申请费674元，合计1453元，由原告中山市小榄镇城镇建设发展总公司负担234元，被告宏江企业管理（广东）有限公司、梁和坤负担1219元[该款已由原告中山市小榄镇城镇建设发展总公司向本院预交，被告宏江企业管理（广东）有限公司、梁和坤在支付上述款项时一并迳付原告中山市小榄镇城镇建设发展总公司1219元，本院不另行收退]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年九月二十五日书记员  孙铭斌赵鑫溶附表：欠费月份欠费总额（元）起算日期截止日期利息计算标准2019年7月1721.72019年7月6日2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算2019年8月20日付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算2019年8月1265.122019年8月6日2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算2019年8月20日付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算2019年9月2681.72019年9月6日付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算2019年10月11206.232019年10月8日付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算2019年11月10933.722019年11月6日付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算2019年12月10586.032019年12月6日付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算2020年1月7879.62020年1月6日付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算2020年2月7770.932020年2月6日付清之日按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算合计（元）54045.03