广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0304民初40605号原告陈晓毅，男，汉族，1967年5月9日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人谭晓剑，广东鲸山律师事务所律师。被告李永旺，男，汉族，1968年4月13日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人程晶，湖北法辉律师事务所律师。被告余艳，女，汉族，1973年3月13日出生，住址广东省深圳市福田区。原告陈晓毅诉被告李永旺、余艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理后，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭晓剑，被告李永旺委托代理人程晶到庭参加了诉讼，被告余艳经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈晓毅向本院提起诉讼，请求：1、两被告立即与原告办理位于深圳市福田区（深房地字第0000007X**）房产的过户手续，将该房产过户至原告名下；2、两被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：两被告于1998年8月27日购买了位于深圳市福田区房产（系政策性微利房），且各占50的份额，后因两被告自身原因需将上述房产转让给原告，并于2013年11月25日分别委托原告代办该房产绿本转红本及后续的过户等相关事宜（具体详见公证书），原告于当日就支付了5万元的现金给被告二余艳（原被告三人均在场），两被告且于同日在政策性住房产及住房资料变更内容材料上作了权利人变更，其内容是将该房产的权利人由两被告人各占50%变更为被告一李永旺一个人所有，被告二即放弃其所有的50%的份额，被告二亲自在上面签名并按了手印。尔后被告一于2014年5月17日与原告签订了房屋转让协议。协议约定该房产的转让价为人民币160万元，由原告先向被告一支付标的房产转让款的50%,即人民币80万元，待标的房产完成过户手续后，再支付其余转让款人民币80万元给被告一，原告向被告一支付了50%转让款后，即获得标的房产的所有权和处置权（包括但不限于：居住、装修、出租、出卖等），被告一须将标的房产完好地交于原告处置，被告不再拥有该房产的所有权和处置权（其他内容见协议书）。协议签订后，原告即按协议约定于2014年5月22日向被告一支付了该房转让款80万元,被告也按协议约定将该房产交付给了原告，原告即取得了该房产的所有权和处置权，并己居住了5年之久。而余款按协议约定本应在该房产完成过户手续后再支付给被告一，但被告一因自身原因需要资金，便要求原告提前支付部分购房款给他，原告因考虑双方的朋友关系，即分别于2015年6月25日支付了40万元给被告一、2018年1月2日支付了2万元给被告一，2016年3月28日还帮被告一垫付了一笔10560元的酒款，另被告一还从原告处拿走了价值10多万元的玉器,所以原告一共支付了该房产的转让款1280560元（玉器价值没计算,因被告一承诺承担房产过户的所有税费）。但该房的过户事宜先是两被告未能按深圳市房管部门要求所提供的所需材料而搁置，后又因两被告的授权书过期等因素的影响，再加上被告二又总以各种借口拖延，到后来竟提出要原告再支付人民币120万元给她才愿意办理过户手续（见被告二发给被告一的微信聊天记录），其行为明显违法，并给原告造成了较大的经济损失。对此，特依向贵院起诉，恳请贵院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。被告李永旺辩称，一、被答辩人与答辩人于2014年5月17日签订的《房屋转让协议》违反相关政策的规定，属无效合同。二、答辩人对涉案房产不具有完全的处分权，本案房屋买卖因未取得共有人余艳的同意而不能发生物权变动的结果，故被答辩人要求答辩人继续履行办理过户的诉讼主张不能得到支持。三、本案被告二余艳未成功办理将涉案房产1/2产权转让给答辩人的相关手续，房产局登记表上余艳表示将一半的产权给李永旺，因过户手续没办成，答辩人也没有支付该一半的房款给余艳，该申请没有被相关行政部门通过并且实际履行；即使当时余艳将1/2房产转让给答辩人系赠予关系，但因没有最终办理过户登记手续，赠予关系也未成立。故余艳至今仍享有涉案房产1/2的份额。综上所述，被答辩人所提诉求无事实和法律依据，不应支持，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告余艳未作答辩。经审理查明，被告李永旺、余艳为位于深圳市福田区房屋（即案涉房屋）的登记权利人，权利份额分别为1／2，该房屋建筑面积为81.67平方米。房地证编编号为深房地字第**该证记载“本证所记载的房地产，不得买卖。”登记日期为1998年8月27日。2013年11月25日，被告李永旺、余艳分别在深圳市深圳公证处签订了委托书，委托期限为2013年11月25日至2014年5月30日。被告李永旺委托原告陈晓毅办理案涉房屋以下事项：1、管理该房产，支付与上述房产有关的费用；办理补地价事宜，缴纳相关费用及办理绿转红等相关手续，领取红本批号、安居房换证及红本房地产证，签署相关法律文件；2、办理房地产证并缴纳相关费用，领取房地产证，办理抵押登记手续；3、办理提前还款等手续；4、办理按揭贷款的赎楼手续；5、办理注销抵押登记手续；6、办理过户、转移登记等手续；7、办理资金监管，收取售楼款等；8、签署担保融资赎楼合同，缴纳赎楼相关费用；9、签署二手房买卖合同；10、办理水电、燃气、物业管理、网络、电视、电话等过户、销户手续。被告余艳委托原告陈晓毅办理案涉房屋的事项为前述委托事项的前6项。深圳市深圳公证处对上述委托情况出具了公证书。2014年5月17日，原告陈晓毅（乙方）与被告李永旺（甲方）签署了《房屋转让协议》，约定乙方将案涉房屋转让给甲方，转让价格为160万元，付款方式为乙方先向甲方支付50%，即80万元，标的房产完成过户手续后，乙方再支付余款80万元。乙方向甲方支付50%转让款之后，即获得标的房产的所有权和处置权（包括但不限于居住、装修、出租、出卖等）。2014年5月22日，原告陈晓毅向被告李永旺转账支付了80万元。2014年6月25日，原告陈晓毅向被告李永旺转账支付了40万元。2018年1月2日，原告陈晓毅向被告李永旺转账支付了2万元。审理过程中，本院依职权向深圳市不动产登记中心、深圳市住房保障署、平安银行股份有限公司深圳分行等单位发函调查。深圳市不动产登记中心函复（深不动产等函〔2020〕388号），称案涉房产为非市场商品房（微利商品房），根据相关规定，应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让，该房产权人未取得安居房全部产权，建议我院在处置上述房产前征询主管部门深圳市住房和建设局及原产权单位意见。深圳市住房和保障署于2020年8月2日回函（深住保函〔2020〕367号），称案涉房屋未取得完全产权，并称被告李永旺、余艳与原告陈晓毅存在房屋买卖合同纠纷，该行为涉嫌在没有取得安居房全部产权情况下，违规转卖安居房。为查实相关情况，要求我院协助提供相关资料。截至目前，平安银行股份有限公司深圳分行未回复我院。本院认为，根据深圳市住房和保障署作出的深住保函〔2020〕367号函，该署认为原告陈晓毅与被告李永旺、余艳就案涉房屋的买卖行为涉嫌违规转卖安居房，拟对该行为进行调查处理，而该署作出的不同行政处理结果将影响案涉房屋转卖的合法性认定及本案处理结果，在行政主管部门对案涉房屋转卖行为作出处理前，本案不应作为民事案件受理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告陈晓毅的起诉。本案免收案件受理费，原告陈晓毅经预交的案件受理费19200元，在本裁定生效后由本院予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  田静静人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  庄小凤二〇二〇年十月十九日书 记 员  叶连根附相关法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第四项起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条第一款第三项裁定适用于下列范围：……（三）驳回起诉；……