重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0114民初8448号原告：肖向东，男，1994年7月21日出生，苗族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：龚明金（系肖向东之母），住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：蔡成凤，重庆川东南律师事务所律师。被告：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委（火车站旁城投大厦**），统一社会信用代码91500114595199951J。法定代表人：朱雷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王影，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王蓉，女，该公司工作人员。原告肖向东与被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称黔江碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年12月17日、2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告肖向东的委托诉讼代理人龚明金、蔡成凤，被告黔江碧桂园公司的委托诉讼代理人王影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖向东向本院提出诉讼请求：1.被告立即将原告的房屋墙和楼顶漏水等处整改合格后交付给原告使用；2.被告支付迟延交房违约金537810元及之后的违约金（从2019年11月11日起以197万元为基数，按每日万分之三计算至实际交付房屋之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求中要求整改的部分为：1.房屋后面楼梯间处的整面外墙及二楼阳台飘雨问题；2.三楼厕所漏水问题；3.三楼露台旁边坡屋顶边缘漏水问题；4.按照示范园林的标准扩宽花园；5.房屋左侧外墙（面对房屋入户门，下同）；6.一楼厨房管道处及二楼相应位置；7.三楼楼顶与隔壁商品房连通；8.三楼厕所旁的卧室墙面；9.三楼露台上方坡屋顶屋檐；10.楼梯间内墙面。事实和理由：2015年12月30日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同中约定买卖的标的物系预售商品房，坐落于重庆市黔江区正阳街道正阳大道黔江XXXXX，建筑面积251.31平方米，套内面积240.80平方米。总成交价197万元，乙方必须在签订合同时付493000元，2016年1月30日前付1477000元。甲方应当在2017年5月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方逾期交房超过90日的，从2015年5月10日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约定将197万元价款分别支付给被告。2017年5月10日前，原告收到被告的接房通知后前往去接房，发现此房屋多处质量有问题，要求被告整改，被告实施了整改，但该房屋有些部位至今仍有质量问题。黔江碧桂园公司辩称，1.案涉房屋在合同约定的交楼期限届满前已达到法定交付条件，被告亦及时通知了原告收楼，原告迟迟未至被告处办理收楼手续，根据合同约定及法律法规规定，应自2017年5月10日起视为被告已将案涉房屋交付给原告，由此产生的无法按时实际收楼的责任应由原告自行承担。2.案涉房屋不存在地基基础和主体结构质量问题，对发生的质量瑕疵、一般质量问题，被告负有保修义务，但根据买卖合同约定和法律规定，原告不得拒绝收楼，否则由此引起的法律后果应由原告自行承担。且截至目前，被告已经履行完毕案涉房屋的保修义务，积极履行了作为开发商的义务和责任。3.根据合同第九条及补充协议第十二条第（五）款约定，出现被告需支付违约金情形的，该违约金由被告于该商品房交付的同时支付。而原告至今未办理案涉房屋的收楼手续，案涉房屋尚未实际交付给原告，故即使出现需支付逾期交房违约金的情形，该违约金的支付条件也尚未成就，原告无权要求被告支付逾期交房违约金。4.即使存在被告需支付逾期交房违约金的情形，合同约定的逾期交房违约金标准也过高，被告请求法院予以调低。合同约定的逾期交房违约金每日为已付房价款的万分之三，而案涉房屋属于毛坯房，参照黔江区同地段同时段同类型房屋的租金标准（约3000元/月-4000元/月），远远高于实际损失的30%以上。综上所述，被告认为原告要求被告承担逾期交楼的违约责任无任何事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2015年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆商品房买卖合同》。合同第一条约定，本商品房项目暂定名为黔江碧桂园四期（B部分工程）。第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条约定，本商品房坐落为重庆市黔江区正阳街道正阳大道黔江XXXXX，建筑面积为251.31平方米，其中套内建筑面积为240.80平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积10.51平方米，本商品房用途为住宅。第四条约定，本商品房为清水房，总成交金额为197万元。第五条约定，乙方必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的25.03%（493000.00）给甲方，并向贷款银行办理按揭申请手续；乙方必须在2016年1月30日前，付该商品房总价款的74.97%（1477000.00）给甲方。第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2017年5月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条约定，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条约定，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用……逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十八条约定，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款。同日，双方签订《合同补充协议》（附件五）。该协议第四条第二项约定，甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条第1项约定的“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备”变更为“甲方在《商品房买卖合同》第七条约定的交付日期之前交付该商品房给乙方的，甲方应当书面通知乙方办理交付手续”，除此之外，乙方应按《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日自行到甲方销售中心联系并办理交接房使用手续。甲乙双方一致同意，《商品房买卖合同》第八条第2项约定的“自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付”变更为“自《商品房买卖合同》第七条约定的交付期限届满之日起视为已交付”。第四条第三项约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得籍词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来接交该商品房的，该商品房的保修期限自《重庆市房屋买卖合同》约定的交付期限起计。甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十八条第2款“在商品房保修范畴和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任”的约定内容予以删除，双方同意按如下约定履行：保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致甲方承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。附录一《住宅质量保证书》对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房和外墙面的防渗漏约定的保修期限为5年，对管道渗漏约定的保修期限为1年。2015年12月30日，被告向原告开具销售不动产统一发票，金额为493000元。2018年4月23日，被告向原告开具了增值税普通发票，合计金额1477000元，被告陈述原告于2016年10月24日支付了该部分款项。案涉房屋于2016年12月26日竣工验收，2016年12月30日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（黔江区建竣备字[2016]XXXX号）。另，被告当庭举示了案涉商品房的《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》。被告分别于2017年7月27日、2019年4月4日按双方约定的送达地址向原告邮寄了《催促收楼通知书》。肖向东的母亲龚明金代肖向东签收了该通知书。2018年12月2日，龚明金因物业公司催收物管费向被告的徐总发送短信，陈述其多次反映质量问题未得到解决，徐总给龚明金短信回复。之后，龚明金又多次与徐总及其他工作人员沟通质量问题。2019年12月17日，经过现场勘查，发现：案涉房屋左侧外墙曾进行维修，但有雨水渗入，有明显水痕；房屋背面，外墙有干后的水流痕迹，有雨水飘进屋内，或滴落到空调机位上飞溅到二楼阳台和屋内；房屋入户门右侧墙面渗水；房屋一楼客厅左侧内墙面曾进行维修；一楼厨房墙面曾进行维修；楼梯间内墙曾进行维修；一楼厨房上面对应的二楼地面曾重新做了防水；三楼厕所曾维修过；三楼露台上方坡屋顶屋檐部分地方附着有白色物质，两处泄水口周围的外墙漆有部分脱落；三楼露台地面曾维修。审理过程中，双方当事人进行和解，被告进行了维修，本院于2020年8月24日再次进行现场勘查，发现：房屋左侧外墙（第一次勘查时有水痕的地方）进行了维修，但维修后无保温层，且维修部分的上方有两条裂缝；一楼厨房管道处的墙面及二楼相应位置的管道周围地面有漏水；三楼楼顶（坡屋顶下方空间）与隔壁商品房连通；三楼厕所旁卧室内墙有颜色不一致的地方；楼梯间曾维修。原告认可楼梯间旁的厕所现已不漏水。被告同意在最近几天对房屋左侧外墙、一楼厨房管道处的墙面及二楼相应位置的管道周围地面漏水的问题进行维修，三楼卧室需要观察，如果漏水也同意维修。被告进行维修后，本院于2020年9月21日再次进行现场勘查，发现：房屋外墙左侧已进行维修，但表面不平整且颜色差异大；对一楼厨房管道处的墙面及二楼相应位置的管道周围地面进行了维修，但是维修后二楼顶部自来水管处新增了孔洞未处理；在三楼楼顶（坡屋顶下方空间）加了墙面阻隔；对三楼厕所旁卧室外的空调机位处进行了维修，但是维修后，未刷外墙漆；对三楼露台上方坡屋顶屋檐附着有白色物质和外墙漆脱落的地方进行了维修，但维修后颜色差异大，且封堵了一处泄水口；对楼梯间内墙进行了维修，但维修后墙面有明显裂缝。被告愿意继续维修，但是对于颜色问题，被告认为只能尽可能一样。本院认为，原告与被告自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。根据庭审查明的事实，案涉房屋存在质量问题，虽然被告进行了修复，但房屋左侧外墙、一楼厨房管道上方的二楼相应位置、三楼厕所旁卧室外的空调机位处、三楼露台上方坡屋顶屋檐、楼梯间内墙仍未修复合格，被告亦愿意继续维修，故对原告要求被告对前述相应位置进行维修的诉讼请求，本院予以支持。对于房屋后面的外墙及飘雨的问题，原告举示的证据不能证明该问题是房屋质量问题，故不予支持。对于花园的问题，原告举示的证据不能证明双方对此进行了约定，故不予支持。三楼露台旁边坡屋顶边缘漏水问题，原告亦不能举示证据证明存在该质量问题，故不予支持。对于其他部分，被告已维修，但若再发生质量问题，原告仍可按照合同约定，向被告主张权利。原告认为被告逾期交房，并要求被告交付房屋，支付逾期交房违约金。虽然原告未在约定的交房时间办理接房手续，但双方签订的《合同补充协议》约定在约定的交付期限届满之日起视为已交付，而案涉商品房在合同约定的交付期限之前已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，且被告制作了《重庆市新建商品房使用说明书》《重庆市新建商品房质量保证书》，符合双方约定的交房条件，故被告不存在逾期交房，对原告要求被告交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。被告交付的房屋虽然存在质量问题，但是双方签订的《合同补充协议》明确约定原告不得以存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼，否则自行承担逾期收楼的法律后果，因此，原告不得以房屋存在质量问题为由要求被告支付逾期交房违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对原告肖向东购买的位于重庆市黔江区正阳街道正阳大道黔江XXXXX的房屋（具体位置：左侧外墙、一楼厨房管道上方的二楼相应位置、三楼厕所旁卧室外的空调机位外墙、三楼露台上方坡屋顶屋檐、楼梯间内墙）进行修复；二、驳回原告肖向东的其他诉讼请求。案件受理费9258元，减半收取计4629元，由原告肖向东负担4589元，被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  黄晓娟二〇二〇年十月九日书记员  王 双