重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初2794号原告：四川民众物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市凯东路凯南三巷10号。统一社会信用代码：91510903555771327D。法定代表人：谢建明，该公司执行董事。原告：四川民众物业服务有限公司重庆分公司，营业场所重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路碧津商贸广场-2楼。统一社会信用代码：91500242MA5YR5P66T。负责人：谢建明。委托诉讼代理人：彭德高，重庆渝法律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘文豪，重庆渝法律师事务所律师。被告：何兰，女，1983年12月27日出生，土家族，住重庆市酉阳县。被告：冉然，男，1977年9月25日出生，土家族，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：敖勇，重庆百众律师事务所律师。原告四川民众物业服务有限公司（以下简称“民众物业公司”）、四川民众物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“民众物业公司重庆分公司”）与被告何兰、冉然物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民众物业公司、民众物业公司重庆分公司的委托诉讼代理人彭德高、甘文豪，被告何兰、冉然的委托诉讼代理人敖勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告民众物业公司、民众物业公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告自2018年1月22日起至2018年11月30日止的物业服务费1584元及公共能源费200元，合计1784元，并以1784元为基数，按每日千分之三的标准，支付自2018年11月30日起至实际付清之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月15日，原告民众物业公司(乙方)与重庆华弘实业集团有限公司（甲方，以下简称“华弘公司”）签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告为被告所住小区XXXX提供物业服务，住宅物业的物业费按每月每平方米1.2元收取，公共能源费按每月每户20元收取，业主之前所欠原提供物业管理服务的重庆酉碧物业管理有限公司（以下简称“酉碧物业公司”）的所有物业费由乙方收取，同时还约定了业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交物业管理费的千分之三支付滞纳金。后原告于2018年5月18日正式入驻XXXX小区，并按照《前期物业委托管理合同》的约定为其提供物业管理服务，但被告作为物业使用人却未按约定支付物业服务费及公共能源费，原告多次通过发送催收函等方式向其催收，但被告至今未付。据此，原告为维护其合法权益特诉至人民法院。被告何兰、冉然辩称，第一，本案原告的诉讼主体不适格，被告与酉碧物业公司签订的XXXX小区《前期物业服务合同》正在履行中，故与原告没有合同关系，原告也没有为小区提供物业服务和履行管理职责，因此原告无权提起本案诉讼。第二，原告与华弘公司签订的《前期物业管理委托合同》因违法而无效，该合同违反了被告与华弘公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第21条“华弘公司应当向买受人出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》”的约定，华弘公司并未向买受人出示《前期物业管理委托合同》；违反了《重庆市物业管理条例》关于“建设单位应当参照市住房城乡建设主管部门会同市市场监督管理部门制定的前期物业合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并自签订后十五日内报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案”的规定，由于该合同没有备案，故程序违法；违反了《重庆市物业管理条例》关于“建设单位应当在物业销售时公示临时管理规约和前期物业服务合同，并提供给物业买受人，同时予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺”的规定，本案中，华弘公司没有提供说明，被告也没有作出书面承诺；违反了《重庆市物业管理条例》关于“一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务”的规定，本案中，因同时存在酉碧物业公司及原告两个物业服务企业，当然违法；还违反了《重庆市物业管理条例》关于“物业服务企业可以委托专业性服务企业完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但是，不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人”的规定，本案中，正是酉碧物业公司将自己的前期物业服务合同全部委托给了原告，应当无效。第三，原告主张的物业服务费和公共能源费的收费标准没有合法依据，根据《重庆市物业服务收费管理办法》第八条“实行政府指导价的物业服务按收费等级标准收费。都市区范围内的收费等级标准由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定公布；都市区以外的收费等级标准由所在区县（自治县）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定公布”的规定，由于原告没有合法的收费标准，故诉讼请求不能成立；又根据该办法第十一条“实施前期物业服务的住宅及配套停车场，建设单位应在销售前拟定物业服务方案，选择物业服务等级。在《重庆市住宅物业服务等级标准》规定范围内提供服务的，建设单位应在政府指导价范围内，以招投标方式与物业服务企业确定具体的收费标准，签订前期物业服务合同，并在合同签订后十五日内报所在区县（自治县）价格主管部门”的规定，本案中，华弘公司和原告并没有以招投标方式确定收费标准，同时也没有在十五日内报价格主管部门，因此原告没有合法收费依据和标准。第四，原告没有提供物业服务和履行管理职责，其诉讼请求不应当支持，根据原告的陈述，其是从2018年5月18日进驻XXXX小区，但由于原告一进驻小区就与小区业主发生争议，小区业主遂拒绝其服务并强行要求其退出，故客观上原告也是不能提供物业服务和履行管理职责的。第五，本案涉及两个不同的法律关系，不应当同一程序审理，本案系物业服务合同纠纷，原告不应将从酉碧物业公司转让得来的债权纳入本案诉讼。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：华弘公司系重庆市酉阳县桃花源镇XXXX小区的建设单位。2014年6月1日，华弘公司与酉碧物业公司签订了《前期物业服务合同》。2018年4月26日，华弘公司与酉碧物业公司协商解除上述《前期物业服务合同》并签订了《前期物业管理委托合同解除协议》，协议约定：《前期物业服务合同》于2018年4月30日终止履行。2018年5月10日，华弘公司向酉阳县国土房管局作出情况说明称通过协议的方式，本案原告民众物业公司成为XXXX小区的前期物业管理企业。2018年5月15日，华弘公司与原告民众物业公司及其重庆分公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：原告为XXXX小区提供物业服务，合同期限自2018年5月18日起至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止，住宅物业的管理服务费按每月每平方米1.2元收取，公共能源费按20元每月每户收取，物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年末预交下半年的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三每天交纳滞纳金。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务，但该合同未在物业所在地的住房城乡建设主管部门备案。2018年8月17日，酉碧物业公司与原告民众物业公司签订了《XXXX物业管理费用债权转让协议》，协议约定：酉碧物业公司自愿将其管理XXXX小区期间，小区业主、住户所欠住宅、商业物管费、公共能源费等物业管理费用一次性无偿转让给民众物业公司。2018年11月28日，XXXXX-X号房屋业主何开银向原告交纳了物业费和公共能源费共计1691元。之后，原告退出XXXX小区的物业管理。2019年6至7月，原告就被告所欠原告的物业费及公共能源费，通过在小区张贴催费通知、向业主邮寄催费通知等方式向小区欠费业主进行催收。2019年11月16日，XXXX小区成立业主委员会。2020年9月2日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，原告申请撤回主张通过酉碧物业公司转让获得债权的部分诉讼请求。另查明，被告何兰、冉然系XXXXX-X号房屋业主，该房屋建筑面积125.32平方米。还查明，XXXX小区物业在2018年5月停止运行，导致小区出现了垃圾堆积如山、污水满地、停水停电、电梯停运、消防通道堵塞等问题，并陆续发生纠纷，此情况经酉阳县钟多街道玉柱社区居委会、钟多街道办事处、城乡建委、辖区派出所等相关部门多次协调解决。2018年5月24日至2018年5月29日期间，钟多街道玉柱社区居委会还针对XXXX小区业主于2018年5月初向其反映的“小区内垃圾堆积如山、污水满地、苍蝇满天飞，居住环境特别恶劣，严重影响到全体居民的身体健康和日常生活”的问题，组织人力把堆积的垃圾彻底清除，公共区域卫生打扫干净，并产生费用10000元。上述事实，有当事人的当庭陈述，《前期物业服务合同》，《前期物业管理委托合同解除协议》，《协议选聘物业管理企业情况说明》，《前期物业管理委托合同》，《XXXX物业管理费用债权转让协议》，《电梯日常维护保养合同》，电梯维护保养工作记录单，特种设备使用登记表，车库巡查记录表，值班记录表，费用支出票据，员工工资表，XXXX业主资料，XXXX项目销售情况统计表，催费通知及业主欠费统计表，催费通知邮寄单，催费通知公示照片及张贴视频，民众物业公司专用收据，律师介绍信，收据，玉柱社区居委会证明，钟多街道办事处情况说明，业主的声明书，照片，《XXXX小区前期物业服务合同》等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，本案中，华弘公司作为XXXX小区的建设单位，由于选聘二原告发生在小区成立业主委员会并选聘新的物业服务企业之前，因此所签订的《前期物业管理委托合同》有效，该合同对原、被告及小区的全体业主具有约束力，即物业公司应按合同履行物业服务义务，被告作为小区业主之一也应按合同约定交纳费用，在双方互不履行相关义务时，均有权依法进行主张或提起诉讼。关于被告应交纳的费用，由于原告举示的证据仅能证明其在XXXX小区提供物业服务系从2018年5月18日至2018年11月28日，故本院认定其计算物业服务费、公共能源费等费用的时间为2018年5月18日至2018年11月28日，即6.33个月。具体费用的计算1.2元/平方米/月×125.32平方米×6.33个月=952元，公共能源费20元/月×6.33个月=126元，合计1078元。原告主张违约金，由于合同约定的以应交费用为基数按每日千分之三计算的标准过高，本院酌情调整为以应交费用为基数按每日万分之五计算，计算时间从原告主张的2018年11月30日起至实际付款之日止。原告主张的超过部分，本院不予支持。原告在诉讼过程中申请撤回主张通过酉碧物业公司转让获得债权的部分诉讼请求系对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。至于被告辩称华弘公司选聘原告作为前期物业服务企业并签订《前期物业管理委托合同》，由于没有经过招投标程序，没有进行备案以及未向业主出示和说明新的前期物业服务合同，因此该合同无效。首先，根据《物业管理条例》第24条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业”的规定，原告通过协议方式，成为小区的前期物业管理企业并不违反法律规定；其次，关于前期物业服务合同备案的问题，由于《物业管理条例》关于合同备案的规定属倡导性条款，非效力性强制规定，故未备案的前期物业服务合同仍然有效；第三，被告关于未向业主出示和说明新的前期物业服务合同导致合同无效亦不成立。被告还辩称原告未履行物业服务的义务。二原告举示了一定证据证明其在XXXX小区提供了物业服务，而被告所举示的证据只能证明小区曾在2018年5月份出现了垃圾堆积如山、污水满地、居住环境恶劣等问题，首先，华弘公司与酉碧物业公司的前期物业管理合同于2018年4月30日终止，而华弘公司与二原告的前期物业管理合同于2018年5月18日才开始履行，故2018年5月1日至17日小区本身就处于无物业服务企业的状态，期间出现上述问题不应归责于原告；其次，5月18日至5月底，原告入驻小区时间还较短，即使物业服务存在瑕疵，本院也仅能认定系局部和较短时间内存在瑕疵，业主可通过建议或投诉的方式促使物业服务企业加以改进，此种情行并不影响物业费用的交纳。被告的其他辩解意见亦均不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告何兰、冉然于本判决生效后十日内向原告酉阳县民众物业管理有限责任公司及酉阳县民众物业管理有限责任公司重庆分公司支付2018年5月18日至2018年11月28日期间的物业服务费、公共能源共计1078元，并以1078元为基数，按每日万分之五的标准从2018年11月30日起计付违约金至实际付清之日止；驳回原告酉阳县民众物业管理有限责任公司及酉阳县民众物业管理有限责任公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由被告何兰、冉然负担。原告预交的案件受理费50元予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  胡 样二〇二〇年十月十六日法官助理  罗凤仪书 记 员  冉旭灵