山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终4659号上诉人（原审原告）：宫某，住太原市。委托诉讼代理人：张某,山西祐成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩某，住太原市。委托诉讼代理人:侯某,北京市晨野(太原)律师事务所律师。上诉人宫某因与被上诉人韩某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2020）晋0108民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宫某及其委托诉讼代理人张某，被上诉人韩某的委托诉讼代理人侯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宫某上诉请求：1、请求撤销太原市尖草坪区人民法院作出的（2020）晋0108民初921号《民事判决书》。2、请求解除上诉人和被上诉人2017年12月9日签订的《商业用房出租合同》，被上诉人从其租用的尖草坪区小商品市××区、1002、1003、1004的房屋中腾出，并支付从起诉之日起按2万元／月的标准计算房屋占用费至被上诉人腾出房屋时止以及支付欠付房屋租金6.5万元（欠付租金从2019年10月1日开始计算至起诉时2020年4月15日，共6个半月）。3、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：尖草坪区人民法院在（2020）晋0108民初921号民事判决书中称“原告宫某提交了太原市龙唐贸易有限公司《情况说明》、太原市晋东小商品商贸有限公司《情况说明》证明其为代理人，原告宫某作为代理人应以被代理人的名义实施民事法律行为，涉案房屋租赁关系的出租方不是原告宫某，故宫某不是适格原告，对其诉讼请求不予支持。”一审法院作出的该事实认定是错误的，上诉人宫某和太原市龙唐商贸有限公司、太原市晋东小商品商贸有限公司之间并不是代理关系。太原市晋东小商品批发市场改造项目是太原市晋东小商品商贸公司所有，由太原市龙唐贸易有限公司出资建设，建成后太原市晋东小商品商贸有限公司为了支付龙唐公司投资款，同意由太原市龙唐贸易有限公司将这些商业用房对外出租管理，所得租金用于支付投资款，而龙唐公司的投资资金一部分来源于上诉人宫某，因此龙唐公司为支付宫某投资资金，亦同意由宫某对外经营出租市场房屋，因此三方均基于独立的法律原因而产生的不同法律关系，各方均具有独立的法律主体地位，宫某有权作为出租人，行使出租权利，并有权作为诉讼主体参与本案。在具体经营管理中，在出租收据上加盖有龙唐公司财务章，是为了使三方明确出租收入，便于三方结算，符合互相监督的交易习惯，但不能因此替代了宫某的出租人主体地位，一审判决认定宫某为代理人，属对事实认定错误。综上所述，上诉人宫某与被上诉人韩某作为房屋租赁合同的双方当事人，因该合同产生纠纷时，上诉人宫某有资格作为原告。因此，请求法院判决撤销太原市尖草坪区人民法院作出的（2020）晋0108民初921号《民事判决书》，改判解除上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同，由被上诉人支付欠付的租金和逾期腾退房屋的占用费。被上诉人韩某辩称，首先，一审中上诉人提交的太原市晋东小商品商贸有限公司的《情况说明》和太原市龙唐贸易有限公司的《情况说明》均明确记载上诉人为代理人，上诉人在一审中也是以其作为代理人持有授权就有权作为原告起诉来主张权利。一审判决认定租赁合同的出租方为龙唐晋东，宫某仅为代理人事实清楚，适用法律正确。其次，上诉人在上诉状中又陈述，其并非代理人，其是基于作为投资人享有投资收益而主张权利。其所陈述的事实本身与其一审中陈述的事实是冲突的，违反了基本的“禁止反言”的原则。并且投资和代理系完全不同的法律关系，上诉人二审主张的权利基础完全改变，即使认为该事实存在，上诉人也应当另案处理。上诉人宫某向一审法院起诉请求：1．解除原被告2017年12月9日签订的《商业用房出租合同》；2．被告腾出租用的尖草坪区小商品市××区、1002、1003、1004的房屋；3．被告支付欠付房屋租金6．5万元（欠付租金从2019年10月1日开始计算至起诉时2020年4月15日，共6个半月），并从起诉之日起按2万元／月的标准计算房屋占用费至被告腾出房屋时止；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月9日原被告签订《商业用房出租合同》，被告承租太原市尖草坪区小商品市场A2号楼北区十层1001、1002、1003、1004的房屋，面积459．32平方米，用途为商业及办公使用；租期五年（前三年为42个月），起租日为2018年1月1日，年租金12万元（前三年不变）；押金约定交纳1．2万元，实际交纳0．6万元；租金支付方式为年付；合同约定原告有权解除租赁合同的条件为（合同第9-1条）：拖欠租金及水、电、物业管理费等费用超过一个月的；同时合同约定了相关违约责任、诉讼管辖地。合同签订后，被告交纳了第一年度的房租，但第二年度（2019年1月1日至2020年12月31日止），被告应交12万元，但实际经原告多次催要，分四次延期交纳了9万元，欠付租金3万元未付，为此原告三次发出律师函催缴租金并通知其解除合同、腾出房屋，但至起诉时，被告仍未付清2019年度租金，房屋也一直占着不腾，严重侵犯了原告的合法权益，因此原告诉讼至法院，请求依法解除双方签订的《商业用房出租合同》，判决被告腾出房屋，并依约支付租金及房屋占用费，请法庭准许。一审法院认定事实如下：2017年12月9日，宫某（加盖龙唐晋东合同专用章）作为甲方（出租方）、韩某（加盖手印）作为乙方（承租方）签订了《商业用房出租合同》，协议约定：1-1甲方将其合法拥有的坐落小商品市××区、1002、1003、1004房间出租给乙方使用；1-2甲方出租给乙方所使用的房屋建筑面积共计459．32平方米；3-1该房屋租赁期前三年共计42个月，自2018年1月1日起至2021年6月30日止（其中免租期为6个月），后两年租赁期共计24个月，自2021年6月30日起至2023年6月30日止；4-1所租（4套）房屋年租金共计人民币120000元（不含税金）；4-2房屋租金支付方式：年，先付后用，签订合同当日支付租金；4-3本合同期为五年，前三年有偿租赁期内租金价格维持不变，第四年起，租金价格递增比例届时甲乙双方依据乙方经营效益情况协商而定；甲方：加盖龙唐晋东合同专用章，甲方代表：宫某签名，日期：2017．12．9。乙方代表：韩某签名。签约地址：太原市晋东小商品市场。2017年12月13日NO3105456《收据》：今收到韩某A2-10房屋租金伍万元，收款单位公章：加盖太原市龙唐贸易有限公司财务专用章，收款人：贺（手写），交款人：韩某（手写）。2017年12月14日NO3105457《收据》：今收到韩某A2-10-01-04房屋壹年租金（第二次交款）柒万元，收款单位公章：加盖太原市龙唐贸易有限公司财务专用章，收款人：贺（手写），交款人：韩某（手写）。2017年12月15日NO3105458《收据》：今收到韩某A2-10-01-04房屋设施押金陆仟元整，收款单位公章：加盖太原市龙唐贸易有限公司财务专用章，收款人：贺（手写），交款人：韩（手写）。2017年12月15日NO1410062《收据》：今收到韩某A2-10-01-04房屋电卡押金贰佰元整，收款单位公章：加盖太原市龙唐贸易有限公司财务专用章，收款人：贺（手写），交款人：韩（手写）。2018年6月26日NO9579812《收款收据》：交款单位：韩某（手写），款项内容：购三项电（手写），金额：柒佰伍拾元整（手写），单位盖章：加盖龙唐晋东收款专用章，收款人：贺（手写）。2019年2月23日甲方（出租方）宫某（打印）、乙方（承租方）韩某（打印）签订《商务用房出租合同》，约定：1-1甲方将其合法拥有的座落小商品市××区出租各乙方使用；3-2该房屋租赁期共12个月，自2019年3月1日至2020年2月28日止。出租方（甲方）：加盖龙唐晋东合同专用章，宫某手写签名，电话：136XX****XX日期：2019．2．23。承租方（乙方）：韩某手写签名，电话：186XX****XX日期：2019．2．23。2019年2月23日NO3974278《收据》：今收到韩某A2-10-14房屋壹年租金贰万玖仟捌佰叁拾捌元，单位盖章：空，经手人盖章：贺（手写）。2019年4月2日NO4974002《收据》：今收到韩某A2-10-01-04房屋2019首次缴纳租金贰万元，单位盖章：空，经手人盖章：贺（手写）。2019年4月28日NO4974013《收据》：今收到韩某A2-10-01-04房屋19年第二次缴纳租金壹万元，单位盖章：空，经手人盖章：贺（手写）。2019年5月10日NO4974014《收据》：今收到韩某A2-10-01-04房屋19年第三次缴纳租金叁万元，单位盖章：空，经手人盖章：贺（手写）。2019年8月2日NO4974045《收据》：今收到韩某A2-10-01-04房屋19年租金第四次交款叁万元，单位盖章：加盖龙唐晋东收款专用章，经手人盖章：贺（手写）。2019年9月17日山西祐成律师事务所律师受宫某委托向韩某作出《律师函》。2019年10月12日山西祐成律师事务所律师受宫某委托向韩某作出《律师函》。2020年1月10日山西祐成律师事务所律师受宫某委托向韩某作出《律师函》。2020年5月3日太原市龙唐贸易有限公司作出《情况说明》：我公司委派宫某（×××）同志，负责太原市晋东小商品批发市场A2A3北区的出租、管理等事宜。2020年5月10日太原市晋东小商品商贸有限公司作出《情况说明》：太原市晋东小商品批发市场改造项目是2013、2014年山西省确定的重点工程，产权归太原市晋东小商品商贸有限公司所有，本项目由晋东小商品商贸有限公司实施，在建设期间得到了省、市、区大力支持，目前A1、A2、A3三个区域已正式投入使用，入驻商户2000余家，极大的改善了原有的商贸环境，完善了城市服务功能，提升了城市品位，解决了大量人员的就业问题。促进了国有资产的保值增值。我公司同意太原市龙唐贸易有限公司宫某（身份证号×××）负责小商品批发市场A2号10层北区房屋的出租、管理及相关事宜。太原市龙唐贸易有限公司，法定代表人：翟燕，股东：翟燕、宫某。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中2017年12月9日《商业用房出租合同》的签订主体为甲方龙唐晋东与乙方韩某，宫某作为甲方代表在合同中签名，被告韩某提交的多份《收据》中加盖的太原市龙唐贸易有限公司财务专用章和龙唐晋东收款专用章；原告宫某提交了太原市龙唐贸易有限公司《情况说明》、太原市晋东小商品商贸有限公司《情况说明》证明其为代理人，原告宫某作为代理人应以被代理人的名义实施民事法律行为，涉案房屋租赁关系的出租方不是原告宫某，故宫某不是适格原告，对其诉讼请求不予支持。判决如下：驳回原告宫某的诉讼请求。案件受理费1426元，减半收取713元，由原告宫某负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相同，本院予以确认。本院认为，2017年12月9日龙唐晋东与韩某所签的《商业用房出租合同》，该合同的签订主体为龙唐晋东与韩某，上诉人宫某作为龙唐晋东的甲方代表在合同中签名。从韩某提交的多份收据中加盖的也是太原市龙唐贸易有限公司财务专用章和龙唐晋东收款专用章，宫某提交的相关《情况说明》亦能证明其为龙唐贸易公司的代理人，而非涉案房屋租赁关系的出租方。现宫某以个人名义要求作为《商业用房出租合同》的一方主体主张权利，依据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1423.0元，由上诉人宫某负担。本判决为终审判决。审判长 孙爱英审判员 安源生审判员 张军红 二O二O年十月二十八日书记员 王 倩