西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书       （2020）陕0113民初4246号原告：西安亿策商业运营管理有限公司，住所地：西安市雁塔区，统一社会信用代码：91610113MA6TXAPR1K。法定代表人：周燕华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘睿，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘鑫娟，陕西菲格律师事务所实习律师。被告：陕西理光之星教育科技有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区，统一社会信用代码：91610000064815508T。法定代表人：刘奇，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董张倩，陕西秦泉律师事务所律师。原告西安亿策商业运营管理有限公司（以下简称“西安亿策公司”）与被告陕西理光之星教育科技有限公司（以下简称“陕西理光之星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张丽华独任公开开庭进行了审理。原告西安亿策公司委托的诉讼代理人刘睿、刘鑫娟，被告陕西理光之星公司委托的诉讼代理人董张倩到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告西安亿策公司诉称，2016年11月10日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，合同约定由被告租赁原告位于XX路XX城XX幢XX层XX号商铺。商铺面积318.33平方米，合同约定租期为2016年11月10日至2024年11月9日，2016年11月10日至2018年1月9日为免租期，起始租金为45元/平米/月，两年不变，2018年11月10日后，租金每两年递增6%，租金每半年支付一次，被告应当于当期租赁期结束前60日支付下一期六个月租金，逾期未交纳应付租金的，原告有权收回商铺，并追究被告相应的违约责任。上述合同签订后，被告向原告支付了房屋押金及首期租金，原告按照合同约定向被告交付了商铺，后被告一直未再向原告支付租金。截止起诉之日，被告已拖欠租金共计240523.78元。对于上述租金，原告多次催要未果。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、依法判令解除原被告之间的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告于《商铺租赁合同》解除后7日内向原告交付涉案商铺；3、依法判令被告向原告支付欠付租金240523.78元（暂计算至2019年11月11日，最终以实际向原告交付房屋日为准）；4、依法判令被告向原告支付欠付租金利息9939.28元，（按照同期银行贷款利率标准计算，暂计算至2019年11月11日。最终以实际支付日为准）；5、本案诉讼费用由被告承担。被告陕西理光之星公司辩称，一、对于原告主张双方解除租赁合同的诉讼请求无异议，本案为确认之诉。二、对原告第二项诉讼请求不认可，双方对于合同关系解除已经达成合意，涉案房内物品并非答辩人搁置，应由次承租人承担逾期腾房的房屋占用费，本案中房屋到底由谁转租、占有无法查清，不应当由未占有房屋的答辩人承担腾房交房的义务，退一步讲即使该房屋由答辩人转租，原告已于2018年5月知晓转租且未提异议，此后次承租人不履行腾房义务应由次承租人依法承担交房义务并支付逾期腾房占有使用费，原告无权向答辩人主张。三、不认可原告第三项诉讼请求，本案不排除一房两租，原告重复主张租赁费的可能，原告要求答辩人支付租金事实不清，证据不足。无论从单方行使解除权还是从双方合意解除的角度看，本商铺的租赁合同都早已解除，双方租赁合同的解除时间最晚不超过2019年9月2日，此后被告再无支付租金的义务。四、不认可原告第四项诉讼请求，因为合同未约定逾期支付租金的违约责任，且欠付租金主体不清、金额不明，延付租金与原告的过错密不可分，原告无权扣除被告保证金。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年11月10日，原告西安亿策公司（甲方）与被告陕西理光之星公司（乙方）签订《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，合同约定由被告租赁位于XX城XX幢XX层XX号商铺，商铺面积318.33平方米，租期8年，从2016年11月10日至2024年11月9日，免租期1年2个月，从2016年11月10日至2018年1月9日。起始租金为45元/平米/月，每月租金14324.85元，租金两年不变，自2018年11月10日起对租金进行调整，调整幅度为每两年递增6%。租金每半年支付一次，租金支付周期为押壹交陆，在签订合同当日乙方向甲方交纳14325元作为租房保证金，并预付2018年1月10日至2018年7月9日期间的租金85949元，租房保证金待合同期满或终止，乙方按时向甲方交房，该房屋内各项设施没有损坏，多套合并租赁并改变原有结构的，需恢复原有各套商铺结构，并结清所有费用后按时无息退还给乙方。合同签订后，被告向原告缴纳了租房保证金14325元及2018年1月10日至2018年7月9日期间的租金85949元，被告向原告出具收款收据二张。2019年8月23日，原告西安亿策公司向被告陕西理光之星公司、案外人王某某及西安XX教育科技有限公司发函称，因2018年5月10日起，被告就以各种理由不按时主动缴纳应缴租金，多次联系被告与被告合伙人王某某及商铺实际经营人催缴租金，但均以各种理由推脱，未及时补缴所欠租金，要求被告承担以下违约责任：1、已缴纳的履约保证金不予返还；2、立即支付拖欠的租金及延期违约金，并告知被告在收到公函后5日内向原告支付上述违约费用，否则将诉诸法律。2019年9月2日，被告对原告作出复函，称双方租赁关系早已解除，解除时间为原告与王某某达成协议时，王某某作为房屋使用人、租赁合同相对方应承担租赁期间的租金。庭审中，原、被告双方均称不认识王某某及西安XX教育科技有限公司，目前涉案房屋已关门，均未使用。被告自认租赁涉案房屋用于开补习学校，因为办学许可证没有办下来，便将补习学校转给加盟商王某甲，后来王某甲跑路，其发现涉案房屋是王某某在使用，但不清楚加盟商与王某某的关系。被告主张涉案房屋的实际承租人为案外人王某某、西安XX教育科技有限公司，要求追加上述二人为第三人，但无法提交上述二人有效联系方式，亦无法说清涉案房屋在其承租后的实际使用情况。上述事实，有《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、收据、公函、复函等证据及谈话、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。原告与被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》租期为8年，从2016年11月10日至2024年11月9日，被告作为房屋承租人其义务是正当使用承租的房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人。本案被告在租赁期内，未合理使用租赁房屋，且未按照约定缴纳租金，构成违约行为应当承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故原告主张解除原、被告之间的《商铺租赁合同》，被告于《商铺租赁合同》解除后7日内向原告交付涉案商铺的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩称商铺的租赁合同都早已解除，双方租赁合同的解除时间最晚不超过2019年9月2日，此后被告再无支付租金的义务的意见，本院认为, 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条（二）项规定,主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告在合同履行期内未曾单方面提出解除《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，也未向原告返还房屋，而被告2019年9月2日的复函仅是对原告主张租金的抗辩，不属于提出解除租赁合同的主张亦不能产生解除租赁合同的效力，且被告主张涉案房屋已由原告转租给案外人王某某及西安XX教育科技有限公司,但未提交有效证据予以证明，故对于被告的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在租赁期内，被告作为承租方理应按照合同约定支付租金，故原告主张被告支付租金240523.78元（暂计算至2019年11月11日，最终以实际向原告交付房屋日为准）的诉讼请求，本院予以支持。因原告尚持有被告一个月押金未退，故基于公平原则，对原告主张的租金利息，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条（二）项之规定，判决如下：一、解除原告西安亿策商业运营管理有限公司与被告陕西理光之星教育科技有限公司于2016年11月10日签订的《商铺租赁合同》；二、被告陕西理光之星教育科技有限公司于《商铺租赁合同》解除后七日内向原告交付XX城XX幢XX层XX号商铺；三、被告陕西理光之星教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安亿策商业运营管理有限公司支付租金240523.78元（暂计算至2019年11月11日，实际计算至原告交付房屋之日）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告西安亿策商业运营管理有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费15854元，由被告陕西理光之星教育科技有限公司负担。因原告已预交，被告在履行上述付款义务时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审 判 员    张 丽 华 二〇二〇 年 九 月三十日 书 记 员    王 景 涵   打印：王博闻       校对：姚静      2020年   月  日送达 1