北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6802号原告(反诉被告)：高雪泉，男，1973年4月7日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张健，北京东舜律师事务所律师。被告（反诉原告）：果建，男，1979年9月8日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：纪晶晶（果建之妻），女，1982年1月4日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张晓黎，北京天霜律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：冯涵，男，1993年2月13日出生，该公司职员。原告（反诉被告）高雪泉与被告（反诉原告）果建、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高雪泉及其委托诉讼代理人张健、被告（反诉原告）果建及其委托诉讼代理人纪晶晶、张晓黎和第三人我爱我家公司委托诉讼代理人冯涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高雪泉向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间房屋买卖合同关系；2、要求被告支付违约金115万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月26日，高雪泉与果建签订房屋买卖合同，约定高雪泉将位于北京市东城区朝阳门内大街93号4层3单元×××室（以下简称涉案房屋）以人民币575万元价格出售给果建。果建当天支付定金20万元，次日支付定金37万元，共计支付定金57万元。2019年9月26日双方另签订补充协议，由于涉案房屋上存在银行抵押，双方约定果建在网签前支付购房款397万元，用于解除抵押，然后办理过户手续。2019年10月10日，高雪泉依约配合果建办理网签手续，但果建迟迟未支付购房款。高雪泉多次要求果建支付房款并办理解抵押手续，但果建均以各种理由拒绝，故高雪泉诉至本院，请求判如所请。被告果建辩称，同意解除双方买卖合同关系，但是因为高雪泉违约导致合同解除，不同意支付违约金、按照补充协议约定，高雪泉应在签署协议后提前将房屋产权证、原购房发票、契税票等材料原件交由我爱我家公司保管。在解抵押当天，三方应共同去办理解抵押手续，解抵押后原告将上述资料再交由我爱我家公司。在果建支付340万元房款之前，高雪泉应与我爱我家公司指定的第三方机构签署担保协议，以保证340万元资金安全，但高雪泉未履行签约义务，也未配合第三方机构进行资信的评估，所以果建没有支付340万元房款。果建认为高雪泉行为违反双方合同约定，双方买卖合同系因高雪泉违约所致，故果建不同意原告要求支付违约金的诉讼请求。同时，果建提起反诉，反诉请求：1、要求高雪泉返还定金57万元，并支付违约金115万元；2、本案诉讼费用由高雪泉负担。高雪泉针对果建反诉辩称，在签约之初，高雪泉已经告知果建房产证原件在贷款银行收押，高雪泉已将收押证明以照片形式发送给我爱我家公司。房屋原契税票原件亦在高雪泉办理退税手续的时候交回税务部门了，关于契税票，高雪泉也和我爱我家公司员工前往税务部门调档并拍照了；另，涉案房屋原系高雪泉父亲赠与高雪泉，所以没有购房发票，对此果建也是明知的。另，双方补充协议约定签署的为履约服务合同，并非担保类的合同，高雪泉已经依约签署了《履约服务合同》。所以高雪泉不存在违约行为，买卖合同无法继续履行是因为果建不同意支付房款所致，故高雪泉不应该支付违约金，同时高雪泉认为果建反诉即主张定金又要求支付违约金，属于重复主张，综上高雪泉不同意果建的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月26日，高雪泉（甲方出售方）与果建（乙方买受房）签订《北京市存量房买卖合同》，我爱我家公司为居间服务方，合同约定高雪泉将涉案房屋出售给果建，房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行世纪城支行，抵押金额为340万元。高雪泉最迟于2019年10月31日完成全部抵押权注销登记手续。房屋成交款合计575万元。乙方向甲方支付定金共57万元，第一笔定金20万元于本合同签订当日支付。第二笔定金37万元，于查档完成后一个工作日当日支付。乙方采取全款方式支付除定金之外的房屋成交价款，共分三期支付，首期于解抵押前一个工作日，乙方以资金自行划转方式向甲方支付340万元；第二期于产权转移登记前两个工作日，乙方以资金存管方式向甲方支付175万元；第三期物业保证金于产权转移登记前两个工作日，乙方以资金存管方式支付3万元。甲方应当在2019年12月31日前将房屋交付给乙方。双方最晚于本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。产生需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况，双方应另行签署书面补充协议。合同另约定：乙方未按照合同约定时间付款的，逾期10日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际付款之日向甲方支付，合同继续履行。逾期超过10日，甲方有权单方面解除合同。甲方选择解除合同的，适用合同第十二条第一款约定；甲方不解除合同的，乙方自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。甲方逾期10日内交房的，甲方按日计算向甲方支付已付房款价款万分之五的违约金，且应于实际交付之日向乙方支付；逾期超过10日的，乙方有权单方面解除合同。乙方选择解除合同的，使用本合同第十二条约定。乙方不解除合同的，甲方自应交房之次日，按日计算向乙方支付房屋成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。因甲方原因导致乙方未能在合同签订之日120天内取得不动产证书的，乙方有权解除合同，使用合同第十二条第二款约定。因乙方原因致使原告未能在合同签订之日起120日内完成不动产转移且乙方未取得不动产证书，甲方有权选择解除合同，使用合同第十二条第一款约定。合同第十二条第一款约定：如甲方按照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按房屋总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还乙方抵扣违约金后剩余的房款；如已付房款不足以抵扣，乙方应于合同解除之日支付不足部分。合同第十二条第二款约定：如果乙方按照本合同约定单方解除合同，应当以书面方式进行。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款总额万分之五的违约金。签署上述合同当日，高雪泉（甲方出售方）、果建（乙方买受方）与北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方服务方）签署《履约服务合同》，约定甲乙双方委托丙方办理合同履行事宜，具体内容包括保存相关产权资料、乙方购房资格审查、贷款、过户的相关资料；若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供办理解押手续服务；对乙方个人及家庭资信状况做预审查，根据个人及家庭资信情况为乙方推荐适合的贷款方案；协助甲乙双方办理公证手续、房屋评估手续、贷款手续、房屋缴税手续、房屋产权转移、抵押登记手续；经甲乙双方共同申请，可提供房屋交易资金存管服务，需甲乙双方与银行另行签署存管协议等。如果双方在办理交易过程中除上述约定服务之外的多元化服务，需与丙方另行签署有关协议（合同）并支付相关费用。2019年9月26日，高雪泉（出卖方甲方）、果建（买受方乙方）与我爱我家公司（见证方丙方）签订《补充协议》，甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款397万元。由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在被法院查封风险、合同履行周期风险。因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在签署本协议后甲方与债权人预约还款当日与甲方共同到中信银行世纪城支行代甲方提前还款340万元，乙方代甲方支付的还款额作为交易房屋的部分房款。甲方应于办理提前还款手续前将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，在还贷、解抵押当天，甲乙丙三方共同前往甲方的贷款行和相关部门办理还款和解抵押手续。在标的房屋解抵押完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，用于办理产权转移登记手续。还款前，甲乙双方与第三方机构的权利义务及收费标准以签订的《委托服务合同》为准，并甲乙双方协商第三方服务过程中发生的费用由甲方承担。如果甲方未按照本条款约定移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已支付全部款项，并按照《买卖合同》及附属合同、补充协议中违约条款约定承担违约责任。如丙方指定第三方机构对出售方资信、权属等进行风审综合评定未通过的，乙方有权拒绝自行支付甲方房款。合同因此未履行的，甲乙双方协商，协商不成的，甲乙丙三方免责合同终止，甲方应退还乙方已支付定金，丙方退还乙方已支付佣金。2019年9月26日，果建支付高雪泉定金20万元。2019年9月29日，果建支付高雪泉定金37万元。双方9月29日签署《二手房定金交付确认函》，确认买卖合同约定定金57万元已全部支付完成。2019年10月10日，高雪泉、果建办理买卖合同网签手续。庭审中，高雪泉、果建均提供了各方沟通微信记录，根据微信聊天记录可以看出：2019年9月28日，高雪泉在聊天群中（群中包括买卖双方和我爱我家公司工作人员）要求我爱我家公司与果建协商付款377万元以办理解抵押手续。2019年10月11日，我爱我家公司工作人员通知高雪泉办理安捷通业务，告知高雪泉因为需要果建以自己资金代高雪泉提前还款以注销涉案房屋上的抵押登记，故需要办理安捷通业务为果建资金安全提供担保，该工作人员向高雪泉发送了《安捷通服务协议》。高雪泉则认为果建为全款客户，果建支付的房款本来就是应该支付给高雪泉的，所以不需要办理安捷通业务作为担保，另高雪泉亦不同意承担安捷通业务的相关费用。但该工作人员与高雪泉多次沟通未果。2019年10月12日，高雪泉在聊天群中告知果建其已预约银行办理解抵押手续，并明确告知不同意签署担保协议。之后我爱我家公司在聊天群中指出2019年9月26日，三方签订《补充协议》明确约定果建同意，在与高雪泉共同到中信银行世纪城支行代高雪泉提前还款340万元，还款前三方需要签署《委托服务合同》为果建已付款项做担保，并向高雪泉进行详细解释。但高雪泉依然坚持认为果建为全款买房，果建同意帮其付款340万元以办理解抵押手续，故高雪泉不同意办理安捷通业务手续。之后我爱我家公司申请减免了安捷通业务的费用，但高雪泉依然不同意签署安捷通业务相关手续。果建因此不同意支付房款。各方再多次沟通无果。2020年4月20日，果建向高雪泉送达了《解除房屋买卖合同通知书》，因为高雪泉未将《补充协议》约定材料原件交给我爱我家公司，亦不同意签署委托服务合同，果建认为高雪泉违反双方合同约定，通知高雪泉解除双方买卖合同，要求高雪泉退还57万元定金并支付违约金。另，根据微信聊天群中信息，涉案房屋因为存在抵押，所以涉案房屋房本原件在抵押权人处收押，抵押权人开具了收押证明。我爱我家工作人员亦曾对税务部门调取的契税票进行拍照。庭审中，高雪泉主张上述收押证明原件已经交给了我爱我家公司，我爱我家公司主张当时仅拍照留存，并没有受到高雪泉交付的原件。高雪泉未进一步举证。本院认为，高雪泉、果建签署《北京市存量房买卖合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。《北京市存量房买卖合同》约定分期付款方式，《补充协议》对付款方式及付款时间进行变更，双方均应该按照《补充协议》中约定履行各自义务。根据《补充协议》约定，因为高雪泉无力自行偿还债务，果建同意代高雪泉向涉案房屋抵押权人中信银行世纪城支行提前还款340万元，该笔还款额作为交易房屋的部分房款。同时，为保证果建代还款资金安全，双方约定将房产证、原购房发票等产权转移所需资料交由我爱我家公司保管。另，该《补充协议》明确约定在还款前高雪泉、果建需与第三方机构签订《委托服务合同》，费用由高雪泉负担。庭审中，果建、我爱我家公司均主张《委托服务合同》为北京伟嘉安捷投资管理有限公司的“安捷通”业务，该业务为高雪泉使用果建资金提供担保。高雪泉对此不予认可，其主张《委托服务合同》即为高雪泉、果建与北京伟嘉安捷投资管理有限公司2019年9月26日签署《履约服务合同》。但根据《补充协议》约定在高雪泉、果建签署《委托服务合同》后，第三方机构需要对高雪泉资信、权属等进行风审综合评定，结合《履约服务合同》有关“多元化服务”和收费情况的约定以及各方微信沟通，考虑交易惯例因素，本院认为《补充协议》所指《委托服务合同》并非已签署的《履约服务合同》。高雪泉签署《委托服务合同》并承担因此产生的费用系果建代偿340万元的前提，但经我爱我家公司、果建多次劝说后高雪泉依然拒绝签署《委托服务合同》，故果建拒绝支付340万元房款，有先履行抗辩权，果建延迟付款不构成违约，故高雪泉以果建未支付340万元房款为由，要求解除双方房屋买卖合同关系并要求果建承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。高雪泉拒绝签署《委托服务合同》导致双方买卖合同无法继续履行，对此高雪泉应该承担违约责任，现双方当事人均认可解除买卖合同关系，对此本院不持异议，因果建已于2020年4月20日向高雪泉送达了《解除房屋买卖合同通知书》，故本院认定双方买卖合同关系已于2020年4月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现果建要求返还已付定金57万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高雪泉、果建之间房屋买卖合同系因高雪泉违约导致合同提前解除，高雪泉应承担违约责任，果建要求高雪泉支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但果建主张违约金标准过高，本院根据合同履行情况、双方当事人过错程度等酌情予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高雪泉与被告（反诉原告）果建之间房屋买卖合同关系于2020年4月20日解除；二、原告（反诉被告）高雪泉与本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）果建已付定金57万元；三、原告（反诉被告）高雪泉与本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）果建违约金57万元；四、驳回原告（反诉被告）高雪泉诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）果建其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26025元和反诉案件受理费10140元，由原告（反诉被告）高雪泉负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年十月二十日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻