上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初21814号原告(反诉被告)：茹金子。委托诉讼代理人：郑思元，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖群文，上海市汇盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海楷诚置业有限公司，住所地：上海市奉贤区。法定代表人：江岩。委托诉讼代理人：胡志龙。委托诉讼代理人：吴炳利。原告茹金子(反诉被告)诉被告(反诉原告)上海楷诚置业有限公司(以下简称“楷诚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，并于2020年6月4日、7月22日公开开庭进行了审理。茹金子的委托诉讼代理人郑思元、楷诚公司委托诉讼代理人胡志龙、吴炳利到庭参加诉讼。审理中应茹金子的申请，对涉案房屋因漏水造成的装修损失进行了评估。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令楷诚公司赔偿茹金子损失2,377,476元，包括房租9,334元(40,000/月*7/30)、物业费、客户受伤赔偿金、客户退卡损失、客户慰问费、会员补偿费、营业损失、附属理发店营业损失、商誉损失业、硬件设备损失、监控摄像头损失、灯光照明设备损失、电路检修费5,600元(400元/人/天*2人*7天)、律师费用损失、清理及相关费用、吊顶等装修损失、停业人工工资等。审理中，茹金子放弃对上述损失清单中拖把2,400元、水桶500元费用的主张，并根据司法鉴定结果，请求将上述赔偿项目中涉及装修部分的损失调整为76,2808元。事实和理由：2016年11月1日，茹金子与楷诚公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：由茹金子向楷诚公司承租位于上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号房屋用于经营健身会所，建筑面积共3,114.7m2,租期5年。2017年8月25日，因天降大雨，会所屋顶漏水，淋湿了会所里部分健身器材，会所地面积水导致木地板损坏，因漏水停业7天,造成经营、装修、电器等损失达249,5976元。事发后，茹金子立即报警并与楷诚公司反映了漏水的情况，对受损现场及受损的机器设备进行了拍照固定，现初步判断屋顶漏水发生的原因是楷诚公司房屋屋顶结构存在问题。为赔偿问题，茹金子曾多次与楷诚公司沟通，并分别于2017年10月13日、2019年3月18日委托上海达尊律师事务所致函楷诚公司，要求尽快修复房屋并赔偿损失，然楷诚公司对此不加理会，故诉至法院。楷诚公司辩称，确认漏水原因是租赁房屋结构问题，司法鉴定意见的装修、设备损失总金额包括了被告有异议部分，异议部分不能作为赔偿范围，其他损失应当由原告提供相应证据证明，在没有相应证据支持情况下，被告不认可原告提出的赔偿诉请。楷诚公司反诉请求：1，判令茹金子支付欠付租金2,132,575元(截止到2020年6月止)及逾期支付租金的滞纳金6,443,159.25元；反诉诉讼费由茹金子承担。茹金子针对反诉辩称：茹金子在2016年已经退出了股份，自2017年9月漏水事件发生之后，该处健身会所由“上海金谌健身管理有限公司”实际经营，2018年8月之后，由楷诚公司与“上海金谌健身管理有限公司”发生租赁合同关系，相应的租金应当向“上海金谌健身管理有限公司”主张；楷诚公司主张的违约金标准过高，应当参照同期贷款利率适当调整本案违约金，违约金总额不应高于租金的四分之一；2020年1月份以来全国因为疫情原因，商业机构无法经营，受疫情不可抗力的影响，应不予收取租金尤其是滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即商铺租赁合同、房产证，本院均予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，茹金子与楷诚公司签订《中建公元名邸商铺租赁合同》一份，出租方(甲方)为楷诚公司，承租方(乙方)为茹金子，约定由茹金子向楷诚公司承租位于上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号房屋用于经营健身会所，建筑面积共3,114.7m2,租期5年，从2016年11月1日至2021年10月31日止。租金约定为：2016年11月1日至2017年10月31日间，月租金40,000元；2017年11月1日至2018年10月31日间，月租金90,000元；2018年11月1日至2019年10月31日间，月租金94,500元；2019年11月1日至2020年10月31日间，月租金99,225元；2020年11月1日至2021年10月31日止，月租金104,186元。租金每2个月付一次，先付后用，于每2个日历月的第7日前支付。2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金480,000元于2017年11月1日前支付。乙方延迟支付的，按每日0.5%滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，楷诚公司交付了上述房屋，茹金子接收后，对该处房屋进行了装修，并支付了部分租金。2017年8月25日，天降大雨，因租赁屋顶排水结构等问题，造成租赁房屋漏水，造成健身会所装修受损，部分设备受潮，会所因此停业数天。事发后，茹金子立即报警并与楷诚公司反映了漏水的情况，为赔偿问题，茹金子与楷诚公司协商不成，故引发纠纷。审理中，经茹金子申请，本院委托上海市高级人民法院随机指定上海申元工程投资咨询有限公司对上述房屋漏水造成的损失项目进行司法鉴定。鉴定意见为：无争议部分工程造价237,417.47元;有争议部分工程造价为525,390.53元，合计762,808元。经庭审质证，茹金子认可鉴定意见。楷诚公司对鉴定意见有异议，认为：1，铲除墙面及粉刷面积、拆除石膏板吊项工程量偏大，与茹金子最初主张的300平方米明显不符；2，木地板评估面积过多。茹金子在事发当初仅提出木地板受损约600平方米，鉴定报确定的813.59平方米数量过多，已包括了茹金子对原经营场所进行业态改造的游泳池、美容区、办公室等面积，该部分木地板与漏水无关；3，条板吊顶是金属，即使漏水也不会造成损失；4，墙面安装的玻璃镜子不会因漏水造成损失；5、拆除砖墙是健身会所对经营业态进行新建游泳池等改造，与漏水无关。另查明，漏水事件后，原告对健身会所进行了改造，增设了游泳池。审理中，经本院释明，茹金子表示对跑步机等动产损失另案主张。本院认为，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。原、被签订房屋租赁合同，被告作为出租人，应保证租赁物的适租义务，对租赁房因结构问题漏水，造成原告健身会所经营及财物、装修损失应予以赔偿。对具体损失的认定，茹金子主张因漏水造成停业7天，本院认为尚属合理，相关损失可以据此确定，即7天的房租(40,000元/月)可予扣除，至于停止营业7天的其它相关损失确实存在，但茹金子主张每天10,000元损失是其估算的，依据不足，本院难以支持，茹金子主张的其他间接损失，即物业费、客户受伤赔偿金、客户退卡损失、客户慰问费、会员补偿费、营业损失、附属理发店营业损失、商誉损失业、清理费用等亦然，待取得相关证据后，可再行主张。硬件设备损失为跑步机等动产，茹金子在诉讼中表示另行主张，本院予以准许。律师费用损失无相关依据，本院不予支持。至于吊顶等装修损失，本院将根据鉴定意见，结合本案的实际情况予以确定。具体认定如下：木地板中813平方米中，未有证据表明舞蹈房、楼梯间、休息室、财务室、部分过道及其他区域全部受损需拆除，本院根据健身会所业态改造等实际情况，酌情扣除200平方米木地板的相关31,000元，原告拆除及新砌砖墙670.6平方米，系其业态改造所需，与漏水损失无关，该部分费用应予扣除181,000元，相应墙面乳胶漆施工费用酌情以50%计算为11,000元，亦一并扣除，以上三项本院合计223,000元。对其他装修损失，楷诚公司虽不予认可，但未提供反驳的证据，本院参照鉴定意见确定。茹金子辩称健身会所实际由案外人“上海金谌健身管理有限公司”经营，相应租金由“上海金谌健身管理有限公司”承担。本院认为，租赁合同签订时确定的承租方为茹金子，在签订合同时双方未约定或茹金子已披露今后实际使用人是案外人“上海金谌管理有限公司”，审理中楷诚公司也未同意变更合同主体，故根据合同相对性原则，茹金子仍为租赁合同承租方，茹金子作为承租人，应按约支付相应租金，并应承担未按合同约定期限支付租金的违约责任。对租金本金部分，参照合同约定的条款确定。另，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日上海市宣布启动突发重大公共卫生事件一级响应机制，后于2020年3月24日调整为二级响应机制。因新冠肺炎为突发重大公共卫生事件，为不可抗力，被告承租涉案房屋后从事健身会所行业，受新冠肺炎疫情影响，相关经营活动无法正常开展，故本院酌情减免自2020年1月25日起至2020年3月24日止共二个月的租金198,450元。根据本院查明事实，茹金子尚欠楷诚公司截止2020年6月止的租金2,137,300元,扣除上述198,450元，尚应支付租金1,938,850元。楷诚公司主张逾期支付租金滞纳金按每日千分之五的标准计算，被告认为约定过高，请求法院调整，本院根据原告实际损失、合同的实际履行情况等，酌情调整为650,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、本第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、上海楷诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付茹金子漏水造成的房租损失9,334元、装修损失539,808元；二、茹金子于本判决生效之日起十日内给付上海楷诚置业有限公司租金1,938,850元；三、茹金子于本判决生效之日起十日内给付楷诚公司上海楷诚置业有限公司滞纳金650,000元；四、驳回茹金子的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25,820元，减半收取计12,910元，鉴定费21,000元,合计33,910元，由楷茹金子负担25,770元，上海楷诚置业有限公司负担8140元；反诉案件受理费55,210元,减半收取计27,605元,由上海楷诚置业有限公司负担21,255元，由茹金子负担6,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  甘青峰二〇二〇年十月十三日书记员  蒋伊婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。