湖南省大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0991民初159号原告（反诉被告）：陈鼎寔（曾用名陈鼎石），男，汉族，1958年8月16日出生，住广东省惠州市惠阳区。原告（反诉被告）：彭美兰，女，汉族，1963年4月1日出生，住广东省惠州市惠阳区。委托诉讼代理人：伍小军，湖南滨湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏宗发（曾用名夏中华），男，汉族，1967年12月20日出生，住湖南省益阳市大通湖区。委托诉讼代理人：夏德田（系夏宗发之子）：夏德田，男，汉族，1993年1月20日出生，住湖南省益阳市大通湖区。委托诉讼代理人：孙炼忠，湖南天见律师事务所律师。第三人（反诉被告）：彭更生，男，汉族，1973年12月27日出生，住湖南省益阳市大通湖区。委托诉讼代理人：黄金，国浩律师（长沙）事务所律师。原告（反诉被告）陈鼎寔、彭美兰与被告（反诉原告）夏宗发、第三人（反诉被告）彭更生排除妨害（买卖合同）纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告（反诉被告）陈鼎寔及其委托诉讼代理人伍小军、被告（反诉原告）夏宗发及其委托诉讼代理人夏德田、孙炼忠、第三人（反诉被告）彭更生及其委托诉讼代理人黄金到庭参加诉讼，原告彭美兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈鼎寔、彭美兰提出如下诉讼请求：1.确认被告与第三人关于原告位于北汀镇东区××街坊，房屋所有权证号为04XXX66、土地所有权证号为3XXX4房屋的买卖合同无效；2.判令被告将该房屋退还原告并恢复原状；3.判决被告支付房屋实际占用使用费18500元，按每月100元计算，从2004年11月起计算至退还涉诉房屋之日止。事实与理由：原告于1998年3月到广东省惠州市打工，将坐落于北汀镇东区××街坊，房屋所有权证号为04XXX66，土地所有权证号为3XXX4房屋交由第三人彭更生看管。因该房产证带在身上不方便，于是将房产证、国土证、户口本等证件放在了涉案房屋里的书桌的抽屉里，临走之前当面告诉了第三人上述证件的存放位置，请其予以妥善保管。2018年年底原告护送亲兄弟手术后回千山红医院住院治疗，准备用涉诉房屋产权证抵押贷款还款时才知道第三人以3600元将涉案房屋“卖”给了被告，被告明知涉案所有权人是陈鼎石（寔），共有人是彭美兰、该房屋的建筑面积有121.4平方米、1996年10月该房屋的价值在由被告保管的原告《房产证》上明确标价14716元。被告绕开房屋真实权力人原告夫妻俩直接私下与第三人交易，第三人收了3600元以后，在2018年年底原告知道涉案房屋被卖前，第三人都没有将涉案房屋卖给被告的事告知两原告，至起诉前也没有给把卖房款给两原告。被告在涉诉前没有要求两原告追认第三人的卖房行为。更没有要求原告夫妻俩协助被告将房产证过户更名，因此被告与第三人关于涉案房屋的买卖合同无效。原告陈鼎寔多次找被告协商，要求其将涉案房屋退还原告，原告要求第三人把3600元的涉案房款给被告，多次协商无果。原告因此向人民法院提起民事诉讼。夏宗发辩称，原告诉请的理由不属实。原告陈鼎寔已将涉案房屋委托第三人进行处置，并将房产证交给了第三人，第三人将该房屋出卖时，也经过了房屋共有人即原告彭美兰的同意。涉案房屋的价款3600元是经与原告商谈后的结果，第三人彭更生更是协助原告收取了房屋价款以及交付了房产证、钥匙。综上，涉案房屋的所有权应归被告夏宗发所有，原告的诉请无事实根据及理由。彭更生辩称，涉案房屋的所有权归属原告。第三人是在未取得授权的情况下将房屋卖出，第三人不仅对原告隐瞒了真实情况，而且也没有将房屋价款给原告。第三人在出卖涉案房屋之时已经向被告告知了房屋的产权归属于原告。被告在此后的十几年的时间内，也未要求原告办理产权过户手续。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。夏宗发向本院提出反诉请求：1.确定反诉原告与反诉被告的房屋买卖行为有效；2.判决两反诉被告协助办理反诉原告所购房屋的过户手续；3.判决三反诉被告赔偿反诉原告损失（从2004年11月7日起计算至2020年5月11日止损失为3350元）；4.因诉讼发生的费用由两反诉被告承担。事实和理由：2004年11月7日经陈某、李某介绍，彭更生代理其姐夫陈鼎寔，姐姐彭美兰将其位于千山红镇××街坊××房屋以3600元价格卖给反诉原告夏宗发，夏宗发将购房款3600元交给了反诉被告彭更生，彭更生出具了收条，同时将房屋所有权证（千房权证字第××号）交给了夏宗发，房屋也交付给夏宗发一家居住。后夏宗发多次催促彭更生、陈鼎寔协助办理房屋更名过户手续，但彭更生、陈鼎寔拒不协助。现陈鼎寔反而向法院起诉，认为夏宗发一家系占用反诉被告陈鼎寔的房屋，要求夏宗发搬离该房屋。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求如前。陈鼎寔对夏宗发的反诉辩称，1.陈鼎寔、彭美兰未委托彭更生将涉诉房屋出卖给夏宗发。彭更生无权处分涉案房屋，夏宗发与彭更生处分涉案房屋的行为无效。2.夏宗发一直未要求陈鼎寔、彭美兰追认第三人转让涉案房屋的行为，更无要求协助办理涉案房屋的更名过户的手续。彭更生对夏宗发的反诉辩称，夏宗发提出反诉系房屋买卖合同关系与本诉中排除妨害不是同一法律关系。彭更生在无授权的情况下出卖陈鼎寔、彭美兰所有的房屋，事后也没有得到陈鼎寔、彭美兰的追认，彭更生的行为并不能代表陈鼎寔的意见，请求驳回夏宗发的反诉请求。经审理查明，陈鼎寔在千山××××街坊名下有砖木结构房屋六间，地号为3XXX4，建筑面积共计121.4㎡，该房屋共有人为彭美兰。1996年10月1日，该房产经登记后，原国营千山红农场房产管理科发放了千房权证字第××号房屋所有权证，该房产在国营千山红农场房屋所有权证发放统计表中登记的房屋价值为14716元。2004年下旬，经他人介绍，彭更生将其看护的陈鼎寔名下位于千山××××街坊的房产出卖给夏宗发。在双方协商过程中，案外人曾与陈鼎寔有一次电话联系，案外人建议陈鼎寔对房价取个吉利数字3600元，但陈鼎寔未做明确答复。2004年11月7日，夏宗发将购房款3600元交给彭更生，彭更生出具了收条，同时将上述产权证交给了夏宗发，夏宗发一家开始入住。以上事实有原告提供陈鼎寔、彭美兰的身份证复印件、夏宗发的户籍证明、益阳市大通湖区千山红镇中心卫生所证明、国营千山红农场房屋所有权证发放统计表，被告提供夏宗发、彭更生的身份证复印件、千山红镇大西湖村村民委员会的证明、益阳市千山红镇北汀社区居民委员会的证明、千房权证字第××号房屋所有权证、收条、房屋购买证明、证人李某、陈某的证言及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，代理人彭更生在未取得授权的情况下将被代理人陈鼎寔名下的房屋出售给夏宗发的行为系无权代理行为，事后房屋物权权利人陈鼎寔亦未对彭更生的行为予以追认，彭更生的房屋买卖行为对陈鼎寔不发生效力，有关法律后果及法律责任应由彭更生承担。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。涉案房屋的产权至今仍登记在陈鼎寔的名下，该不动产的权利人仍为陈鼎寔，现夏宗发占有涉案房屋，陈鼎寔有权向夏宗发主张排除妨害。故本院对陈鼎寔主张夏宗发退还房屋的请求予以支持，对夏宗发要求陈鼎寔、彭美兰协助办理过户的请求不予支持。因陈鼎寔未对彭更生的行为予以追认，彭更生的行为对陈鼎寔不发生效力，故对夏宗发就损害主张陈鼎寔、彭美兰、彭更生赔偿从购房之日起至过户办证日的利息3350元的意见，经查该利息的计算不违反法律强制性规定，本院对夏宗发向彭更生提出损害赔偿的利息3350元予以支持，对向陈鼎寔、彭美兰主张损失不予支持。因陈鼎寔要求夏宗发支付房屋租金，但其未提供租赁合同等证据予以证实，故本院对陈鼎寔的该主张不予支持。因夏宗发未能提供证据证实其因诉讼发生了何种费用，故本院对夏宗发主张反诉被告承担因诉讼发生的费用的意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百六十一条、第一百七十一条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本诉被告（反诉原告）夏宗发于本判决生效后十日内将登记在陈鼎寔名下的（位于益阳市大通湖区，房屋所有权证号为04XXX66，地号为3XXX4）的房屋返还给本诉原告（反诉被告）陈鼎寔；二、驳回本诉原告（反诉被告）陈鼎寔、彭美兰的其他诉讼请求；三、本诉第三人（反诉被告）彭更生于本判决生效后十日内支付本诉被告（反诉原告）夏宗发的损失3350元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回本诉被告（反诉原告）夏宗发的其他诉讼请求。本案案件本诉受理费310元，反诉受理费50元，由陈鼎寔负担200元，夏宗发负担110元，彭更生负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  黄泽宇人民陪审员  高 臻人民陪审员  彭杰纲二〇二〇年十月九日书 记 员  张 凯附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果