河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终12133号上诉人(原审原告、反诉被告）：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司，住所中国（上海）自由贸易试验区浦东大道******，统一社会信用代码91310000785850071G。法定代表人：何晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚旭岑，河南成务律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）：郑州市盛达物资贸易有限公司，住所郑州，住所郑州市金水区纬五路**经纬大厦****信用代码91410105715604748H。法定代表人：卢娟，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：陈长生、陈海俊（实习），河南泰豫恒律师事务律师。上诉人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司因与被上诉人郑州市盛达物资贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初7879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法采取独任审理方式，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。汉庭星空（上海）酒店管理有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，确认被上诉人要求解除其与上诉人于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》的行为无效，判令被上诉人继续履行合同；2、请求判令被上诉人免除上诉人3个月的租金共计229470元；3、请求判令被上诉人因停水停电给上诉人造成的经济损失44705元；4、请求依法驳回被上诉人的反诉请求；5、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院判令确认上诉人与被上诉人于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除，违反了相关法律规定和立法精神，滥用司法裁判权，破坏当事人稳定的合同关系，故意制造社会矛盾；2、一审法院认定上诉人因延迟支付租金构成违约，并以违约为由判令解除房屋租赁合同无法律依据；3、一审法院将被上诉人的违约行为和侵权行为认定为私立自救行为，并据此驳回上诉人的诉讼请求，属枉法裁判行为；4、在被上诉人拒开发票的情况下，上诉人向被上诉人支付了2020年7、8、9三个月的租金的70%，房屋租赁合同仍在继续过程中，一审法院判令解除合同不当。郑州市盛达物资贸易有限公司辩称，1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求不能成立，应当予以驳回；2、鉴于上诉人严重恶劣违约行为客观存在，违约性质严重，违约态度坚决，合同双方关于涉案协议诚实信用的合作基础已被上诉人完全破坏，且，被上诉人已按照合同约定进行多次催缴后发出解除合同通知，故一审判令确认合同解除依据充分；3、上诉人履约能力充足而假借疫情为借口拒不履行合同，违背了诚实信用原则；4、基于上诉人的严重违约行为，被上诉人有合理理由相信，上诉人无履行合同的诚意；5、上诉人对最高院疫情指导文件的理解，是选择性的片面引用，以掩盖自己的严重违约行为。汉庭星空（上海）酒店管理有限公司向一审法院起诉请求：1、确认被告要求解除其与原告于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》的行为无效，判令被告继续履行该合同；2、免除4、5、6月3个月的房租；3、判令被告因停水停电给原告造成的经济损失44705元（租赁发电机费用27250元、发电机油费7855元、安保费用9800元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。郑州市盛达物资贸易有限公司反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除；2、被反诉人交还反诉人与被反诉人2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》项下全部房屋；3、被反诉人支付反诉人房屋租金及房屋占用费266566元（从2020年3月15日暂计收至起诉之日，并要求支付至向反诉人实际交还房屋之日止）；4、被反诉人支付反诉人违约金152981元，逾期违约金14128元（从2020年3月15日暂时计收至起诉之日，并要求被反诉人支付至清偿租金、房屋占用费及违约金、且向反诉人实际交还房屋之日止）；5、被反诉人承担本案诉讼费。一审法院认定事实：出租方（甲方）：郑州市盛达物资贸易有限公司(以下简称盛达公司)与承租方（乙方）：汉庭星空（上海）酒店管理有限公司(以下简称汉庭公司)签订房屋租赁合同，主要约定：合同第一条，甲方出租给乙方的房屋位于郑州市××区××号位置（以下简称该房屋）。该房屋实测建筑面积约为2800平方米；乙方实际向甲方租赁的建筑面积约为2800平方米，包括一层大堂部分……合同第二条，甲乙双方同意，租赁该房屋作为酒店及酒店相关配套经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的规定；乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的房屋使用用途。合同第三条交付日期和租赁期限3.1甲、乙双方约定，甲方于2010年9月1日（交房日）前向乙方交付该房屋。该房屋租赁期自2010年9月1日（起租日）起至2025年8月31日止共计15年，甲方给予乙方免租金装修期为4个月，自2010年9月1日起至2010年12月31日止。如果经甲乙双方协商调整交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。合同第四条租金、支付方式和期限4.1甲、乙双方约定，自2010年9月1日（起租日）起，前三个租赁年度租赁范围租金不变，租金为840000元/年(大写捌拾肆万元/年)，租赁单价为0.98元/平方米/天。第四个租赁年度（2013年9月1日）开始租金在第一年的基础上递增3%，为865200元/年（大写：捌拾陆万伍仟贰佰元/年），之后三年不变。甲方保证在合同有效期限内不以其他任何理由调高租金；乙方无需支付除本合同租金以外包括物业管理费在内的任何费用。如第三方要求乙方承担物业管理费用，该费用由甲方负责。2019-9-1至2022-8-31期间，每年租金玖拾壹万柒仟捌佰玖拾壹元整。4.3首期租金乙方按如下方式支付：房屋租金按季度支付。该房屋全部交付乙方后并免租期结束5个工作日内将首季度的租金从乙方定金中扣除，未扣完部分抵扣第二季度租金。以后乙方应于每年3月15日、6月15日、9月15日、12月15日前向甲方支付下季度租金。4.4甲方应在乙方每次支付租金前的5个工作日内将房屋所在地税务机关认可正规房租发票复印件交付到乙方财务部经乙方认可。如果出于甲方未能按时将发票交付到乙方财务部而导致乙方付款延迟，乙方不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金。甲方在收到租金后5日内提供发票原件。如甲方提供发票延迟，乙方可依次顺延支付下期租金的时间。9.3甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿该损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；9.3.6乙方每次迟延支付租金，当甲方每次向乙方发出书面催款通知二次后，乙方自第二次收到该催款通知超过30天仍未付款的。10.4乙方支付租金，每逾期一日，乙方须按拖欠租金的0.05％支付违约金。2020年2月22日、3月6日汉庭公司向盛达公司出具联系函，内容如下：我方承租贵方位于郑州市××区××号的房屋作为酒店及酒店相关配套经营之用（下称“该酒店”）。众所周知，××肺炎疫情突如其来，异常凶猛，肆虐中国大地，政府不得不出台应急响应机制等管控措施，限制人员流动。广大人民群众响应国家号召减少外出、聚集、旅游、商务出行断崖式减少，酒店业受到最严重的冲击，我方也不例外，收入锐减，加上巨额租金成本，保障员工的要求，我方已入不敷出、难堪重负，陷入困境。此次疫情，已给我方造成了巨大的经济损失，而且损失还将进一步扩大。基于上述不可抗力情形，根据诚实信用、公平原则，我方希望贵方减免房租等扶持政策。在此困难时刻，我方诚挚地希望贵方能与我方携手并进，共克时艰，帮助酒店渡过难关，最终实现双方共赢。您的善举，是举国抗疫的功臣，将会被历史铭记！特此函告，顺祝平安。右下角有汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的公章。2020年3月6日，盛达公司向汉庭公司开具了4、5、6月份的租金发票，金额分别为100000元、100000元、29472.75元，总计229472.75元。2020年3月19日，盛达公司向汉庭公司发送催缴租金通知书，载明：根据贵、我双方2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》约定，您应在2020年3月15日前向我司缴纳下一租赁期的房屋租金229472.75元，鉴于我公司2020年3月16日已向贵方发出书面催缴房屋租金及违约金通知书，至今仍未缴纳。因贵方未能按时支付我公司的房屋租金原因，现已给我公司造成直接及间接的经济损失。根据贵、我双方签订的《房屋租赁合同》约定，应由乙方承担责任并赔偿甲方经济损失。鉴于贵、我双方多年合作关系，贵方请于2020年3月20日前缴纳拖欠的房屋租金：229472.75元及已产生的逾期滞纳金344.22元逾期贵方不缴纳，我公司将出租的房屋实施停水、停电，由此产生的一切后果和损失由贵方自行承担，并且追究贵方的一切违约责任。特此通知。2020年5月19日，盛达公司向汉庭公司发出解除租赁合同通知书并送达，主要内容：……贵方应于2020年3月15日向我司缴纳下一租赁期的房屋租金229472.75元。但截止今日，贵公司仍未向我方支付租金，在此期间，我方分别于2020年3月16日、2020年3月19日两次发催缴租金通知书给贵公司……租赁合同第十条约定：乙方支付租金每逾期一日，乙方需按拖欠租金的0.05%支付违约金。因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。因乙方的原因未能按时支付甲方租金，给甲方造成的经济损失，由乙方承担责任并赔偿甲方经济损失。同时，贵方应按照合同约定向我方缴纳2020年4月1日至房屋腾空之日房屋占用租金￥124935.16元；每日按照拖欠租金的0.05%支付违约金，计￥5622.08元；贵方作为违约一方，应向我方支付月租金贰倍的违约金￥152981.83元，共计￥283539.07元……2020年5月29日，盛达公司向汉庭公司出具限期搬离通知书，限汉庭公司于2020年5月31日之前，自行向相关部门结清水、电、气、光纤、电话费等相关费用后搬离、腾空房屋并交付盛达公司，搬离房屋之前支付房屋占有使用费：（人民币：贰拾玖万柒仟叁佰陆拾元整），￥297360元。（注明：房屋占有面积为2800平方米，每天1.8元/平方米，房屋占有时间为2020年4月1日起至2020年5月29日共计59天）。逾期不清理的，视为汉庭公司放弃对租赁场所内财务的所有权及处置权，盛达公司有权自行处理房屋内的遗留物品而不承担任何责任，因汉庭公司拒绝办理对盛达公司造成包括但不限于租金、清场、处置等一切损失及盛达公司因维护合法权益产生的费用，将由汉庭公司承担。2020年6月3日盛达公司向汉庭公司出具第二次限期搬离通知书，内容，房屋占有使用费322560元，房屋占有时间为2020年4月1日至2020年6月3日，合计64天，其他内容同5月29日的限期搬离通知书。2020年6月8日盛达公司向汉庭公司出具第三次限期搬离通知书，内容：房屋占有使用费347760元，房屋占有时间为2020年4月1日至2020年6月8日，合计69天，其他内容同5月29日的限期搬离通知书。汉庭公司与盛达公司均确认，2020年3月15日以前的租金已经支付完毕。庭审中汉庭公司陈述，2020年2月份开始复工，没有缴纳房租是因为一、没有客流量，现在的住房率也达不到40%。二、付款以前，被告没有按要求开发票，依据租赁合同第4条4.4款规定；三、因为亏损、政府政策，要求减免；四、5月27日，被告把电停了，造成原告无法正常经营，根据租赁合同第5.1款规定，所以没有缴纳租金。庭审中盛达公司陈述，汉庭公司的违约行为是严重的也是恶劣的，合同约定的租金支付节点是2020年3月15日，盛达公司在3月19日进行催缴，并于期间入住汉庭黄河路店将近有1个月催缴无果，后来盛达公司在2020年5月19日发出了解约通知，并且在5月29日、6月3日及8日通知对方搬离，但是对方欠缴的租金及违约责任及房屋都没有退还，针对违约行为我们采取了维权救济措施，所以注销了用电。庭审后，汉庭公司于2020年7月3日，通过中国工商银行向盛达公司转账160630.93元，备注租金。2020年7月4日，盛达公司向汉庭公司回函告知，主要内容：因你方严重违约的行为，你我双方之间的租赁合同，我方已于2020年5月19日已告知函的形式通知解除。故，今日你方之单方面付款行为，视作你方前期应负违约责任的所欠租金、房屋占用费、违约金及逾期违约金等款项的部分履行行为。截止今日，你方应付租金、房租占用费、违约金共计450435.08元，今日你方实际支付160630.93元，还应支付289804.15元；在你方清偿完毕违约责任并交还我方房屋前，相应欠缴房租租金、房租占用费、违约金等违约责任，仍将继续按照合同计收。右下角盖有郑州市盛达物资贸易有限公司的公章。另查明，河南省自2020年1月25日因疫情防控启动一级应急响应，至2020年3月19日调整为二级应急响应，共计54天。一审法院认为，盛达公司与汉庭公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认，双方均应按约定履行各自的义务。双方确认2020年3月15日前的租金已结清，汉庭公司已于2020年2月份复工。汉庭公司依照合同约定应于2020年3月15日前缴纳下季度房租，因受疫情防控启动一级应急响应的影响，汉庭公司缴纳房租时间可顺延54天，即应于2020年5月8日前缴纳下季度房租，但经盛达公司多次催缴，汉庭公司于2020年5月19日仍未支付租金，后于7月3日仅支付了下季度部分房租，已构成违约，盛达公司已于2020年5月19日向汉庭公司发出解除租赁合同通知书并送达，故双方于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除。汉庭公司应当返还盛达公司2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》项下全部房屋。汉庭公司应当支付盛达公司相应期间的租金经计算为2829.07元（自2020年3月15日至2020年5月19日为917891元÷365×65=163460元，原告已于7月3日支付160630.93元租金，163460-160630.93=2829.07元），及房屋占用费（自2020年5月20日起按照每年租金917891元的标准计付至房屋实际交还之日止）。汉庭公司在拒不支付租金的情况下仍占用盛达公司房屋，盛达公司在多次向汉庭公司发出限期搬离通知书后对涉案房屋短暂断电，属于自力救济，汉庭公司主张经济损失44705元系汉庭公司自身违约后造成的损失扩大部分，盛达公司不应对此承担责任，故对该诉请本院不予支持。相反，汉庭公司应当支付盛达公司违约金，但双方合同约定的违约金标准过高，综合本案违约方过错程度、合同履行情况，本院支持违约金为截止合同解除时欠付租金163460元的30%即49038元，盛达公司诉请超过部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司与被告（反诉原告）郑州市盛达物资贸易有限公司于2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月19日解除；二、原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司于本判决生效后十日内交还被告（反诉原告）郑州市盛达物资贸易有限公司2010年7月1日《房屋租赁合同》项下全部房屋；三、原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司于本判决生效十日内支付被告（反诉原告）郑州市盛达物资贸易有限公司2020年3月15日至2020年5月19日的欠付房屋租金2829.07元及房屋占用费（自2020年5月20日起按照每年租金917891元的标准计付至房屋实际交还之日止）；四、原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司于本判决生效十日内支付被告（反诉原告）郑州市盛达物资贸易有限公司违约金49038元；五、驳回原告（反诉被告）汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）郑州市盛达物资贸易有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司与被上诉人郑州市盛达物资贸易有限公司签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。新冠肺炎疫情给各行各业乃至每个人都造成了重大影响，在处理涉疫情纠纷时应当本着互谅互让的态度积极沟通、妥善解决。本案中，上诉人于2020年2月22日及2020年3月6日分别向被上诉人发出减免租金的联系函及暂停支付租金的联系函，在双方未就租金支付方式及金额达成一致意见且被上诉人连续发出催缴租金通知的情况下，上诉人既未能与被上诉人就租金支付协商一致，亦未对被上诉人的催缴租金通知作出积极回应，也未按合同约定支付租金，其行为已经违反了双方签订的租赁合同的约定。2020年5月19日后，被上诉人陆续向上诉人发出《解除合同通知书》、《限期搬离通知书》，双方在此期间多次发生纠纷并报警，二审审理期间，本院多次对双方当事人进行调解均未果，可见双方已无合作基础，故一审法院依据合同约定及相关法律规定判定违约金及判令解除涉案合同有事实和法律依据。综上所述，汉庭星空（上海）酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5412元，由上诉人汉庭星空（上海）酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二〇年十月十二日书记员 刘宇浩