广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0113民初3739号原告（反诉被告）：王志辉，男，汉族，1969年11月9日出生，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓利娜，女，汉族，1980年11月28日出生，住广州市天河区，委托诉讼代理人：刘晓军，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓雨，广东胜伦律师事务所律师。原告（反诉被告）王志辉与被告（反诉原告）邓利娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，邓利娜对管辖权提出异议，本院于2018年5月18日驳回其异议后，其未提出上诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王志辉的委托诉讼代理人叶帆，邓利娜及其委托诉讼代理人刘晓军、黄晓雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王志辉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年5月1日签署的《场地租赁合同》已于2017年9月28日被解除；2.判决被告支付自2017年1月1日起至2017年9月30日止拖欠的共计9个月的场地租金463500元，并按日租金的1%判决被告支付自拖欠之日起至实际清偿日止的违约金；3.判决被告向原告支付三个月租金154500元违约金；4.判决被告向原告支付未付的场地顶手费12.8万元；5.判决被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2016年5月1日签署《场地租赁合同》，约定原告将位于番禺区××岛××水厂路，包括一栋1500平方米左右的两层半建筑及约2000平方米的绿化园地出租给被告使用，租赁期限自2016年5月1日至2028年12月31日止，免租期自2016年5月1日至2016年8月31日止，月租金为51500元，被告需于每月5日前支付该月的租金，逾期支付则每天按日租金的1%收取滞纳金，逾期两个月交纳租金，则原告有权解除合同，被告须支付三个月租金作为违约金，合同还约定被告需向原告支付20万元顶手费。合同签署后，原告即按合同约定将出租场地交付给被告。免租期满后被告除支付四个月租金及7.2万元顶手费外，自2017年1月1日起拒不缴纳租金及剩下的顶手费。原告多次以书面、微信、短信、电话等方式催促被告履行合同义务，但被告以各种理由拒绝交纳租金以及顶手费。为此，依据合同约定，原告于2017年9月26日向被告发出《收回场地的通知》，确定于2017年9月28日解除合同并收回场地。故为了维护原告合法利益，特提出民事诉讼。邓利娜辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭全部驳回其诉讼请求。一、涉案的租赁合同所涉场地因为没有建设工程规划许可证、消防验收合格证明，属于违法建筑，国家是明令禁止用于出租，所以租赁无效。合同里面涉及的2000平方米土地不属于集体经营性建设用地，不是按照土地总体规划、城乡规划利用土地，违反法律的强制性规定，不可以用于出租，故涉案租赁合同整体无效。二、本案原告与案外人肖勇合股出租涉案场地给被告，并且互相串通隐瞒涉案房屋是违法建筑的事实，欺骗被告签订了租赁合同，当被告发现上述事实时，两人又串通签署相关的文件，损害被告的利益。鉴于导致合同无效的过错归责于原告，应当由原告赔偿被告的所有损失，原告的诉讼请求应当予以驳回。邓利娜向本院提出反诉请求：1.判令确认邓利娜与王志辉于2016年5月1日签订的《场地租赁合同》无效；2.判令王志辉立即返还邓利娜已付租金206000元及利息（利息自2016年12月26日起，以206000元为基数按同期银行逾期贷款利率，计至实际返还之日止；暂计至2018年5月31日利息为13967元）；3.判令王志辉立即返还邓利娜已付顶手费72000元及利息（利息自2016年12月26日起，以72000元为基数按同期银行逾期贷款利率，计至实际返还之日止；暂计至2018年5月31日利息为4881元）；4.判令王志辉立即返还邓利娜保证金103000元及利息（利息自2016年5月14日起，以103000元为基数按同期银行逾期贷款利率，计至实际返还之日止；暂计至2018年5月31日利息为10012元）；5.判令王志辉立即赔偿邓利娜装修损失为2130168元、物品购买损失152163元、印花税费损失14150元及其利息（装修损失的利息以2130168元为基数，按同期银行逾期贷款利率，从2017年11月19日开始计算到实际清偿之日止；物品购买损失费用的利息以152163元为基数，按同期银行逾期贷款利率，从2016年12月27日开始计算到实际清偿之日止；印花税的利息以14150元为基数，按同期银行逾期贷款利率，从2016年6月4日开始计算至清偿之日止）；6.判令王志辉承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年初，邓利娜经人介绍认识王志辉，王志辉介绍番禺区××岛××水厂路场地可以用作幼儿园进行幼儿教育，可以出租给邓利娜。经过多次商量，2016年5月1日，王志辉（甲方）与邓利娜（乙方）签订《场地租赁合同》，约定：“王志辉将番禺区××岛××水厂路一栋1500平方米左右的两层半建筑及约2000平方米的绿化园地出租给邓利娜，租赁期限从2016年5月1日至2028年12月31日止，免租期2016年5月1日至2016年8月31日。甲方同意乙方在承租期内经营教育培训项目，未经甲方同意乙方不得经营其他项目，否则，甲方有权立即终止合同。合同还约定，甲方协助乙方办理营业执照及相关证照事宜，并且甲方协调好有关部门出具乙方办理牌照所需的证明文件，全力配合乙方办理上述事宜。……等内容”。合同签订后，邓利娜缴纳合同保证金，收取场地后开始着手装修。但是，出租人王志辉一直无法出具办理幼儿园的相关证明文件，包括产权证明、规划、消防等，导致邓利娜无法办理幼儿园的经营证照。2018年3月28日，邓利娜获悉其租赁的场地有人在施工，而且其购买的物品、存放在场地的设施设备及建材等都不见了，3月29日，邓利娜到现场查看后，向洛浦街派出所报案。经查，王志辉出租给邓利娜的建筑物并未取得建设工程规划许可证，且目前王志辉已将案涉物业违法转租给第三方。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及合同法第五十八条的规定，王志辉与邓利娜所签订的合同应为无效合同，王志辉故意隐瞒事实存在过错，应当向邓利娜退回已支付的租金、保证金及顶手费等，并赔偿邓利娜因此所造成的全部损失。综上所述，王志辉故意隐瞒案涉物业的事实情况导致合同无效，存在严重过错。且邓利娜对案涉房屋进行装修，尚未投入经营，王志辉就擅自将案涉物业违法转租给第三方，导致邓利娜存放在案涉物业的物品全部丢失，已严重侵犯了邓利娜的合法权益，邓利娜现依《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起反诉，恳请贵院依法公正裁判，以维护邓利娜合法权益。此外，我方补充一点，在2016年4月份，肖勇联系被告方，谈及可以将涉案的场地出租给被告方作为幼儿园，其又称因为合伙人之间对此有所异议，不能够顺利把场地出租给被告，搁置了一段时间后，肖勇后来又找到被告方称他必须要跟被告合股，这样子，他的出租伙伴才同意出租，所以最后才形成了2016年5月1日被告所签订的场地租赁合同以及涉案的合股经营合同书。应当说明的是，此前被告并不知晓原告，只是在谈判后半段，才知道要跟原告进行签约，为了更好地处理好租赁关系，被告方应肖勇的要求也签署了一份合股经营合同，原告与肖勇均隐瞒了场地所有违法建筑的事实。5月17日，原告通知被告一起办理租赁备案登记，他们填好合同后，由原告和被告分别在甲方和乙方处签名，被告只是签署了自己的名字、地址、身份证号和日期，因为原告当天无法提供房屋的权属证明和消防证明，而且原告提供的涉案出租的房屋地址电脑系统里没有记录，所以无法办理备案。出租屋管理中心要求出租方补交资料后才能办理备案，然后被告方就离开了。接下来原告作为出租方找了村里开证明，补交资料办理备案，但这个过程，被告是完全不知情的。直到6月3日，原告方通知被告已经完成了备案手续，并说出租屋管理中心要收印花税，被告只是知道备案手续完成和要交印花税，其他的都不知情，原告提交的备案证明被告没有看过，原告也没有将该证明给被告，因此不存在共同办理备案的情况，被告不清楚涉案租赁物没有取得报建方面的合法手续及消防手续。王志辉辩称：一、根据合同约定，原告是将场地按现状提供给被告使用，合同约定办理经营执照的义务在被告，原告仅提供协助义务，被告无任何证据证实涉案场地不能作经营使用，相反，原告提供的两份营业执照证实涉案场地可作为经营场地之用。二、原、被告就涉案场地租赁合同办理备案时，备案机关已明确指出涉案场地无产权证、无消防手续等，被告对此是完全知悉的，且在接收场地时未表示任何反对意见。三、根据合同约定，被告对涉案场地进行装修装饰，须经原告书面批准，但被告未向原告通报装修方案即自行装修，被告明知对涉案场地进行装修需向当地政府部门履行相关施工报批手续，但被告未履行任何手续自行开工，尤其是在城管部门责令被告停止施工，待履行合法手续方可开工的情况下，仍然进行违法施工，故因此造成的所谓损失由被告自行承担。四、因被告拖欠合同租金，原告依据合同违约条款解除合同收回场地，理由充分，原告已与被告的合作方肖勇办理场地交接，遗留物品已由肖勇收回保管。五、被告主张的所谓损失无任何证据证实，仅有付款凭证，绝大部分无合同，收据，发票，材料清单，入库单，工程竣工报告等证实工程量、工程价款等材料，即使被告主张的所谓损失存在，也是由被告自行承担，因为被告明知涉案场地相关手续欠缺仍然违法施工造成的，且该等所谓的损失都是发生在城管部门责令停工后产生的。六、由于合同约定被告是开班幼儿教育，并不是幼儿园，我方认为与幼儿园是不同。各方当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院经审理查明事实如下：2003年9月24日，东乡村经济合作社作为甲方与加拿大瑞枫投资有限公司作为乙方签订《租用土地合同》，约定甲方将位于东乡村水厂东侧土地27216平方米租给加拿大瑞枫投资有限公司，租用期限10年，从2004年1月16日至2014年1月15日止。2009年3月15日，广州市瑞枫高尔夫乡村联系俱乐部有限公司作为甲方与王志辉作为乙方签订协议书，约定甲方将加拿大瑞枫投资有限公司与东乡村经济合作社签署的《租用土地合同》项下的土地全部转租给乙方，由乙方享有上述土地的使用权，乙方应自协议生效之日起按《租用土地合同》约定的租金标准，向东乡村支付租金，甲方同时停止向东乡村支付租金，并由乙方承继《租用土地合同》项下剩余租赁期对应的其他权利与义务。2009年3月17日，东乡村经济合作社作为甲方、广州市瑞枫高尔夫乡村练习俱乐部有限公司作为乙方、王志辉作为丙方签订《租地合同补充协议》，约定从2009年3月16日起由王志辉承租至原合同期满止。同日，东乡村经济合作社作为甲方与王志辉作为乙方签订《租赁合同补充协议附件1》，约定土地租用期限在原合同租用期的基础上延长15年，即顺延至2029年1月15日止，租金计算按照原合同条款顺延。2016年5月1日，邓利娜作为甲方、吴祥军作为乙方、何丽仪作为丙方、肖勇作为丁方签订合同编号为YEYHZHT20160501《合股经营合同书》，约定共同出资将位于广州市番禺区洛浦街南浦东乡村东乡水厂东侧的一栋两层半的建筑物改造成为幼儿园（初步命名为广碧高尔夫幼儿园）并进行经营，合作年限从合同签订日起至2028年12月31日止，到时该物业如能续租，则合作关系随续租合同的有效年限而延续。经营方式为四方以股份合作形式，聘任制经营管理。核算方式为独立核算，共负盈亏。四方投入股数分别为甲方15%，乙方15%，丙方45%,丁方15%，分成比例为甲方15%,乙方15%,丙方45%，丁方25%。分配的原则是甲方作为法人承担着一定的法律和经济风险和在运营幼儿园这方面付出很多，丁方作为业主方，在分成时先在纯利润里抽出10%，甲方和丁方各占5%分配，余下90%再按四方的分成股数（比例）进行分配。甲方作为经营方，四方约定委托甲方签订《场地租赁合同》（合同编号：YEYHT20160501），所签订的《消防工程合同》和《委托代办幼儿园办学许可证协议》作为本合同的附件二和三。此三份附件与本合同具相同法律效力。同日，王志辉作为甲方、出租方与邓利娜作为乙方、承租方签订合同编号为YEYHT20160501《场地租赁合同》（以下简称涉诉合同），约定：出租区域位于番禺区××岛××水厂路，包括一栋1500平方米左右的两层半建筑及约2000平方米的绿化园地，租赁期限从2016年5月1日至2028年12月31日止，月租金为51500元，免租期为2016年5月1日至2016年8月31日，乙方须在每月5号前支付该月的租金，如逾期则每天按日租金的1%收取滞纳金，如乙方拖欠超出两个月的按金，甲方有权终止合同。自签订合同之日乙方需向甲方支付两个月的租金共103000元作为租赁合同保证金。保证金在乙方无违约，合同终止、费用全部结清后无息退还给乙方。若乙方违反本合同约定，则甲方有权没收保证金。保证金不抵扣乙方应支付的租金或其他费用。甲方同意乙方在承租期内经营教育培训项目。未经甲方同意乙方不得经营其他项目，否则甲方有权立即终止合同。甲方仅提供场地，营业执照及相关执照由甲方协助乙方自行解决，发票及相关税费由乙方自理。甲方必须负责跟当地的经济社、村委和街道办保持良好沟通，协调好有关部门出具相关乙方办理牌照所需的证明文件（包括但不限于产权情况证明、实际使用人证明、租赁合同备案和临时商业证明），甲方应全力配合乙方办理上述事项。甲方将场地按现状租赁给乙方使用，乙方若因经营需要增加消防设施设备，则消防报批手续及费用由乙方负责承担。合同期间，乙方拥有场地的经营使用权和管理权。租赁期间，乙方不得擅自改变经营场所装修布局。若要装修改造需事先征得甲方同意方可实施，装修费由乙方承担。合同生效后，如需变更经双方协商一致同意，否则视为违约。本合同有效期内，双方不得无故提前解除合同，须经双方协商一致，否则，任何一方提前解除合同，以违约论处，并承担违约责任。甲方无故提前解除合同的，除了要退还乙方押金外，还要按照乙方装修折旧（未使用年限/合同总年限）赔偿装修款和赔偿乙方因此无法正常经营的经济损失。乙方拖欠租金超过二个月的（含二个月），甲方有权单方解除本合同，自书面通知送达乙方之日起合同解除，甲方有权要求乙方立即交还场地，并没收保证金以及向乙方追缴拖欠的租金，同时乙方须支付3个月租金作为违约金。本合同解除或租赁期届满后，乙方逾期交还场地的，甲方有权没收乙方全额保证金，并按照逾期天数向乙方收取1500元/天的场地占用费。甲乙双方就有关建筑物三楼会所的相关问题约定如下：乙方愿意向甲方支付20万的顶手费用，该笔费用在双方签定且免租期结束后开始给付，一年内付清（从2016年9月1日至2017年8月31日）。其中第一个月支付2.4万元，剩余的每月给付1.6万元。2016年4月29日、5月13日，邓利娜共向王志辉支付保证金共计103000元。2016年6月3日，涉诉租赁合同办理房屋租赁登记备案，备案号码为穗租备2016B1301303255号，备案证明注记信息如下：不符合消防安全标准的，未取得房地产权证书或无其他合法权属证明的。备案合同第二条出租用途处载明为幼儿教育。2016年9月至12月期间，邓利娜共缴纳租金206000元、顶手费72000元。2016年8月18日，广州金枫河畔球场有限公司向东乡村委会提交《经营项目专营申请》，载明该公司决定利用原瑞枫高尔夫练习场主体建筑筹办一所幼儿园以解决东乡村民适龄幼儿学位紧张和广州碧桂园等周边社区居民的幼儿教育问题。现该公司对此进行相应的装修改造，并保证不超过原来的建筑规模，包括加装标准的消防设施，建筑外墙的返修，调整一些不适合专营项目要求的内部布局等，恳请村委批准并给予相关的支持。2017年8月8日，王志辉作为委托人与颜东峰作为被委托人签订委托书，约定王志辉全权委托颜东峰向邓利娜、吴祥军、何丽仪、肖勇追讨于涉案租赁合同所欠租金事宜。颜东峰通过微信方式向邓利娜催促支付2017年1月至8月的租金540000元。邓利娜回复称资金是大家一起集资的，需要和其他股东商量怎么决定。颜东峰回复称租金不能再等下去了，否则就要收回场地，并称涉案租赁合同备案后每个月要交3000多的税，该费用本应由邓利娜缴纳，现王志辉已经代为补交，要求邓利娜连租金一期交回。为了避免损失，要求邓利娜与王志辉一起去备案登记中心把合同停了，先不交税。邓利娜回复称到幼儿园面谈。8月16日，双方面谈，原告向邓利娜当面送达《催缴租金的通知》。2017年8月21日颜东峰询问定了时间没有，邓利娜回复外出游玩一周。此后颜东峰催促邓利娜确定具体的时间，不要拖来拖去，并要求邓利娜安排时间去把备案合同停了，并尽快安排支付租金，否则追究其违约责任。2017年8月23日，颜东峰通过短信方式向邓利娜发送催缴租金通知。2017年8月29日，王志辉向邓利娜位于广州市天河区吉山上街十一巷西横巷2号的地址邮寄《催缴租金的通知》，该邮件于8月30日签收。《催缴租金的通知》中载明邓利娜已拖欠自2017年1月1日至2017年8月31日的租金共计540000元未付，请在接到通知之日起三个工作日内将租金一次性清偿完毕，否则王志辉有权解除合同并追究其违约责任。9月22日，王志辉再次向邓利娜上述地址邮寄催缴租金通知，但该邮件未妥投。此外，肖勇分别在2017年9月8日、9月21日签收上述催缴租金的通知。2017年9月26日，王志辉向邓利娜位于广州市天河区吉山上街十一巷西横巷2号的地址邮寄《收回场地的通知》，但该邮件未妥投。同日，颜东峰通过微信向邓利娜发送收回场地通知。颜东峰还通过短信向邓利娜、肖勇、萧皓文发送收回场地通知，并在涉案场地门口张贴收回场地通知。2017年9月26日，肖勇在收回场地通知上手写：“收到，同意出租人王志辉解除合同并将场地收回，并由其自行处理，相关责任与王志辉无关。”2017年9月29日，穗租备2016B1301303255号备案证明注销，原因为出租方单方提前解除合同。2017年10月12日，肖勇在场地交接证明上手写：“上述物品已和王志辉交接，由本人收回，与王志辉无关，场地所有物品已清空完毕。”物品清单载明：1.悬浮地板70箱；2.书包10箱；3.校服5包；4.大型玩具4件；5.监控机柜1个；6.康佳液晶电视2台；7.文件柜2个；8.办公台11张；9.家私1套10.儿童椅、儿童床一批；11.办公椅22张。肖勇的证人证言载明，广碧项目是其和邓利娜、何丽仪、吴祥军等四人合资经营的项目，准备从事教育培训，肖勇是这个项目的驻场代表，由其负责和王志辉联系沟通。项目前四个月即2016年9月至12月的租金是邓利娜委托肖勇支付给王志辉，其后因项目迟迟不能落实，装修时间超出预期，四个股东产生矛盾，意见不能统一，资金困难，从2017年1月1日就没有再交，项目也因没有资金而停滞。从2017年2月起王志辉及委托人颜东峰多次向肖勇及邓利娜要求支付租金，肖勇也同时向邓利娜反映情况，要求按时支付租金，但邓利娜不予理会。从2017年8月起王志辉及委托人颜东峰多次向肖勇及邓利娜通过微信、短信、电话并发函要求解除合同及收回场地。肖勇作为股东及驻场代表，为了减少损失，肖勇于2017年9月26日签署了收回场地通知，双方解除合同，并于2017年10月12日和王志辉委托人颜东峰办理场地交接手续，交回场地，所有的场内遗留物品已由肖勇清点收回。广碧项目是在2016年5月份签完合同后开始施工的，主要工程是对墙的外立面进行装饰装修，并不作大的结构改动。施工期间，于2016年6月7日收到洛浦街城管《询问通知书》和《责令限期改正通知书》，要求停止装修施工，并到城管局提供《房地产权证》、《工程建设规划许可证》及相关报建审批文件等，肖勇向邓利娜、何丽仪、吴祥军等股东告知，大家商量要私底下和城管搞好关系，继续施工。2016年6月27日又收到洛浦街城管局《责令限期改正通知书》，要求进行工程报批并立即停止违建，但大家商量后仍决定继续施工。由于一直没有停止施工，2016年12月15日洛浦街城管大队封场并出动钩机，把建筑前面的雨棚钢架及消防梯等钩倒，之后大家意见严重分歧，项目基本处于停止状态。由于邓利娜等合作伙伴没有顾及现场城管等要求，一意孤行继续施工，导致要求8月初完工的工期严重滞后，一拖再拖，股东意见很大，最终不能收尾。王志辉提供了一份询问通知书及两份责令限期改正通知书，主张是邓利娜存在违法建设的行为导致被责令停工，而邓利娜则主张是广州金枫河畔球场有限公司在改造足球场地时涉嫌违法才被责令停工。本院依法向广州市城市管理综合执法局番禺分局发函调取上述通知书的执法材料。根据该局复函的材料显示，2016年6月7日15时30分的检查笔录显示，该局对洛浦街东乡村碧桂园高尔夫球场进行检查时，发现当事人在该处原有建筑上进行墙体施工工程，原建筑占地面积和首层面积均为600平方米，二层面积为600平方米，三层面积为200平方米，现场有六名人员正在施工，现场未能出示规划部门报建审批文件，现场丈量尺寸及拍摄取证，现场发出询问通知书穗综番询字[2016]w0771号、责令限期改正通知书穗综番责字[2016]w1620号。2016年11月18日9时15分的检查笔录显示，该局对洛浦街东乡村碧桂园高尔夫球场进行跟进检查时发现当事人未按停工要求停工，现状为二层梯间，现场由多名工人正在墙体装修，现场未能出示规划部门报建审批文件，现场拍摄取证，现场发出责令限期改正通知书穗综番责字[2016]w3614号，《行政强制措施决定书》穗综番强措字[2016]w437号，《广东省暂时扣留、冻结财务收据》EC03148106财政。现场照片显示2016年6月7日该处正进行墙体施工。6月27日组织强制拆除。2016年8月1日、8月15日、9月26日肖勇在责令限期改正通知书上签名，并有现场照片留存证明执法人员将文书交现场负责人。2016年11月18日另有范姓人员在责令限期改正通知书上签名，并有现场照片留存证明执法人员将文书交现场负责人。2016年12月15日对钢架进行拆除。2016年11月8日东乡村民委员会出具的证明载明，位于番禺区洛浦街××水厂东侧自××、××、××建筑物××我村物业，为了村的经济发展需要，解决村所属区域幼儿园学位紧张的问题，我村同意原租赁人王志辉转租给邓利娜，用作开办宝贝佳幼儿园的场地使用。穗综番责拆字[2016]w096号《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》载明：王志辉于2016年12月2月在洛浦街东乡村碧桂园高尔夫球场建设搭建不锈钢棚架的行为，已违反城乡规划法第四十条的规定，执法机关于2016年11月18日作出责令限期改正通知书，责令停止违法建设，但你方未履行且继续强行抢建，现请你方在2016年12月5日前自行拆除上述违法建设，否则将对上述违法建设依法采取强制拆除措施。该通知书在2016年12月2日有范姓人员签名。邓利娜为了证明其在涉诉租赁物上进行装饰装修、购买相关经营所需物品支出了款项，提供了相关合同、协议、存款账户回单、单据、图纸予以佐证。此外，邓利娜申请对涉案场地装饰装修工程进行工程造价评估，本院摇珠选定广东飞腾工程咨询有限公司进行评估，该公司于2020年8月5日作出广东飞腾价鉴函FY19-03-1号工程造价评估意见书，该意见书中载明，评估方法为全面评估法，合同金额为2300392.51元，评估金额为1728715.92元，无法评估金额为222999元。邓利娜为此缴纳了评估费用20584.57元。2018年3月29日，邓利娜向广州市公安局番禺区分局洛溪新城派出所报警，并在2018年4月16日提交《报案书》，称王志辉等人涉嫌盗窃、毁坏本人财务等违法行为，称其在涉诉场地内的物品及设施设备约152163元不见了，请求立案调查，对相关责任人依法查处。在案件审理过程中，原、被告双方均确认涉诉场地所在的整体土地在签订涉诉租赁合同前由广州金枫河畔球场有限公司整体使用，后将涉诉场地出租给邓利娜。双方签订合同前，邓利娜有进行实地查看，涉诉场地在2016年5月1日交付给邓利娜，此后开始装修，交付时涉诉两层半的建筑物是高尔夫球场练习场地，一二楼都有隔间。截至法庭辩论终结时，涉诉两层半的建筑物未取得相关报建许可手续，2000平方米的土地控规信息为园地。另查明，肖勇为广州金枫河畔球场有限公司的法定代表人及股东，该公司原股东为王志辉、肖勇，后于2016年10月14日变更为王鸿燕、肖勇、颜东峰。在案件审理过程中，经本院释明，若合同无效，王志辉的诉讼请求第一项变更为确认原被告于2016年5月1日签订的场地租赁合同无效，诉讼请求第二项的名称变更为占用费，具体计算办法不变。邓利娜则表示其诉讼请求不变更。本院认为，首先，关于租赁合同效力问题。王志辉与邓利娜于2016年5月1日签订的《场地租赁合同》中约定的租赁标的即包含1500平方米左右的两层半建筑及约2000平方米的绿化园地，上述两层半建筑截至一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，土地的总体利用规划为园地，因此无论是建筑物还是土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，王志辉与邓利娜签订的《场地租赁合同》因违反了国家强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”王志辉向邓利娜发出解除合同通知不发生解除合同的效力，其主张涉诉租赁合同在2017年9月28日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此王志辉应向邓利娜退还保证金103000元。王志辉从广州市瑞枫高尔夫乡村练习俱乐部有限公司承租涉诉土地后，由广州金枫河畔球场有限公司对外经营使用，王志辉与邓利娜签订合同后，曾以广州金枫河畔球场有限公司的名义向东乡村委会申请确认及协助邓利娜在涉诉场地上装修以经营幼儿园，并在该期间正常收取邓利娜的租金，其主张不清楚邓利娜装修及拟办幼儿园的抗辩，与事实不符，本院不予采纳。签订合同前邓利娜已实地查看过涉诉租赁物，对租赁物的产权、消防等情况应当清楚，对场地现状应有充分的了解，签订合同后邓利娜与案外人签订消防工程合同，约定将消防工程安装工程及报审验收发包，邓利娜主张不清楚涉诉租赁物没有消防手续，与事实不符，本院不予采纳。签订合同前邓利娜与案外人肖勇等人签订合股经营合同书，在该合同中已明确肖勇作为业主方代表及股东的身份，邓利娜主张肖勇与王志辉串通欺诈的抗辩，本院不予采纳。邓利娜主张王志辉隐瞒涉诉场地的真实情况，且未能提供材料以供办理经营所需证照导致合同目的无法实现，但未能提供充分、有效的证据予以佐证，且据王志辉提供的证据可看出曾向东乡村民委员会申请协助，故对邓利娜该主张，本院不予采纳。王志辉明知涉诉租赁物缺少必要的报建手续仍对外出租，邓利娜已实地了解涉诉租赁物的现状仍与王志辉签订合同并同意按现状接收承租，原、被告双方对于合同无效均存在过错，且过错相当，王志辉主张邓利娜支付违约金，于法无据，本院不予支持。结合原、被告双方提供的证据及广州市城市管理综合执法局番禺分局的回复材料，可确认肖勇是邓利娜一方在涉诉租赁物的驻场人员，其在2017年10月12日签署场地交接文件、清点收回物品的行为，应视为邓利娜一方的行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，邓利娜作为承租人应支付占用期间的使用费，故对王志辉要求邓利娜支付2017年1月1日至2017年9月30日期间的占用费463500元的主张，本院予以支持。邓利娜要求王志辉返还已经收取的2016年9月至12月的租金206000元，于法无据，本院不予支持。鉴于双方未对顶手费具体对应哪些内容进行明确约定，本院推定顶手费20万元为邓利娜的进场费用。原、被告双方约定的租赁期限为12年8个月，实际履行了1年6个月，结合双方转让的目的及过错程度，本院酌定邓利娜应向王志辉支付顶手费23700元，邓利娜实际向王志辉支付了72000元，故应由王志辉向邓利娜退还顶手费48300元，对邓利娜主张的超出部分，本院不予支持。王志辉主张邓利娜支付剩余顶手费128000元，本院不予支持。邓利娜主张王志辉赔偿装修损失2130168元、物品购买损失152163元、印花税费损失14150元，本院认为，鉴于合同无效双方均存在过错，但王志辉已在2017年10月12日收回涉诉场地并另租他人，应视为其同意接收涉诉租赁物上的装饰装修，应向邓利娜进行补偿。邓利娜在城管部门限期责令改正的情况下仍继续装修，造成损失扩大，其亦应自行承担部分责任。综合考虑租赁合同的履行情况，本院酌定王志辉按照1728715.92元的一半即864357.96元向邓利娜补偿，剩余部分应由邓利娜自行承担。涉诉场地上的可移动物品，已有邓利娜的合伙人肖勇收回，应由其内部协商解决，邓利娜主张王志辉予以赔偿，缺乏依据，本院不予支持。邓利娜主张王志辉赔偿印花税费损失，本院认为，该费用为邓利娜自身的经营开支，应由其自行承担。王志辉的其余诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。邓利娜的其余反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、王志辉与邓利娜于2016年5月1日签订的《场地租赁合同》无效；二、邓利娜应于本判决发生法律效力之日起七日内向王志辉支付2017年1月1日至2017年9月30日的占有使用费463500元；三、王志辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向邓利娜返还保证金103000元；四、王志辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向邓利娜退还顶手费48300元；五、王志辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向邓利娜补偿装饰装修损失864357.96元；六、驳回王志辉的其余诉讼请求；七、驳回邓利娜的其余反诉诉讼请求。如付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费73370元，由王志辉负担36685元，由邓利娜负担36685元。反诉案件受理费14865元，由王志辉负担5268元，由邓利娜负担9597元。评估费用20584.57元，由王志辉负担10292.28元，由邓利娜负担10292.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  冯 婉人民陪审员  何国明人民陪审员  吴 威二〇二〇年十月三十日书 记 员  邬敏秋