河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初2837号 原告承德市正昊房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区石洞子沟22号。 法定代表人王恩重，职务董事长。 委托诉讼代理人白皓丞，河北蓝岛律师事务所律师。 被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室，住所地承德市住房和城乡建设局。 负责人刘威，职务主任。 委托诉讼代理人袁伊，河北承天律师事务所律师。 委托诉讼代理人王东，河北承天律师事务所律师。 被告赵国山，男，1957年11月23日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托诉讼代理人王士峰，河北文帆律师事务所律师。 原告承德市正昊房地产开发有限公司与被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室、赵国山确认合同无效纠纷一案，本院经审理2019年11月20日作出（2019）冀0802民初4891号民事判决书。原告承德市正昊房地产开发有限公司提起上诉,承德市中级人民法院2020年7月7日作出（2020）冀08民终1459号民事裁定书，裁定“撤销承德市双桥区人民法院（2019）冀0802民初4891号民事判决，本案发回承德市双桥区人民法院重审。”本院立案后另行组成合议庭，2020年10月13日适用一审普通程序公开开庭进行了审理。原告承德市正昊房地产开发有限公司的委托诉讼代理人白皓丞，被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室的委托诉讼代理人袁伊、王东，被告赵国山的委托诉讼代理人王士峰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告承德市正昊房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告之间的产权调换协议无效；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年原告取得二牛沟地块的土地使用权进行商品开发，2010年8月18日被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室发函给原告要求在其开发的二牛沟地块配合安置水利工程处及其住户的拆迁工作由政府工作组接手。被告赵国山在金牛山庄拆迁范围有一处院落，2012年6月26日由承德市城镇面貌三年大变样活动办公室与被告赵国山签订四份经过公证的产权调换协议，但回迁房屋安置由原告提供。当年承德市城镇面貌三年大变样活动办公室未尽到核实被告赵国山产权证的职责，经原告核实被告赵国山的房屋无宅基地使用证等相关手续，遂要求赵国山提供，但被告赵国山至今为止未能提供合法有效的房屋产权手续。为维护原告合法权益，故诉至法院。 原告承德市正昊房地产开发有限公司向本院提交以下证据：1、产权调换协议书四份及公证书四份，证明二被告于2012年6月26日签订了4份产权调换协议书，并全部进行公证；2、保证书一份，证明被告赵国山于2012年6月26日出具保证书，陈述其对被拆房屋具有所有权，因拆迁安置而产生纠纷由其本人自行处理；3、承德市建设用地拆迁房屋现场勘察登记表，证明2008年11月7日拆迁现场勘察表中原房屋坐落部分载明被告赵国山未提供房本，拆迁房屋属于产权待查状态，整页登记表经被告赵国山、村委会、土地部门予以确认，在当时现场勘查状态下，被告赵国山没有房屋手续；4、被告赵国山的户籍证明及牛圈子沟村委会证明，证明赵国山并非牛圈子沟村集体经济组织成员，买卖该村宅基地行为属于违反土地管理法的强制性规定，应认定为无效。 被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室辩称，一、被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室非独立的民事主体，不具有独立的民事主体地位，不应作为被告参加诉讼。二、本案争议的产权调换协议不具有无效的情形，当时三年大变样总指挥部办公室作为政府部门出面协调拆迁工作，在三年大变样总指挥部办公室与拆迁户形成初步协议后，开发公司实际履行该产权调换协议；而且产权调换协议的形成也是在正昊房地产工作人员在场的情况下与拆迁户协商形成的，开发公司对此知情并认可；现开发公司又提起诉讼，认为被拆迁户房屋手续不全，请求确认合同无效，没有任何事实依据。三、三年大变样总指挥部办公室并非拆迁主体，审查被拆迁户是否符合产权调换的条件不是该办公室的工作内容。三年大变样总指挥部办公室作为市政府下设部门，为尽快完成拆迁任务、推进拆迁进度，分片成立工作组，由工作组成员与拆迁户协调拆迁事宜，以促使拆迁工作的顺利推进；但是三年大变样总指挥部办公室并非拆迁主体，依据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第四条，"拆迁人应当依据本条例的规定，对被拆迁人给予补偿安置……拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位……"由此可见，拆迁主体应为正昊房地产，三年大变样总指挥部办公室不是拆迁主体，不负责审查被拆迁户的相关拆迁手续是否齐全，虽然三年大变样总指挥部办公室工作组在产权调换协议上签字、盖章，但只是当时拆迁工作的需要，如果不是政府工作组出面，无法及时推进拆迁工作的进度。四、本案诉争的产权调换协议已经实际履行完毕，原告以实际行动认可产权调换协议的内容，并作为拆迁安置补偿主体已经为被拆迁人实际安置了房屋，产权调换协议实际履行完成后，原告又诉请产权调换协议无效，没有客观基础。综上，被告并非本案适格被告，无法作为独立的民事主体参加诉讼，请法院依法驳回原告对被告的起诉。 被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室向本院提供以下证据：1、2016年8月12日承德市城镇面貌三年大变样活动办公室与京顺城房地产开发有限公司签订的协议书一份，证明拆迁区域所有拆迁安置补偿的权利义务通过协议已经移交给原告；2、承发[2008]17号中共承德市委文件一份，证明案涉拆迁区域在政府成立三变办时规划的统筹协调拆迁范围内，结合被告赵国山1号证据可知原告为赵国山发放房屋验收单以及选房确认单等相互印证，能证明被告已经将拆迁安置补偿协议移交给原告。 被告赵国山辩称，1、原告无权就二被告签订的合同效力提起诉讼，本案原告不是合同当事人无权提起诉讼。2、被告赵国山被拆除的房屋具有合法手续，手续以及现状经拆迁部门核实确认后，进行了拆补，并进行了应有安置，签订的产权置换协议合法有效。3、二被告签订协议后，被告三变办办公室将相关的拆迁安置手续交由原告，原告并未对赵国山产权调换协议提出异议，于2019年6月向被告赵国山发放回迁房确认单4份，且就安置面积不足问题与赵国山签订补充协议，原告对二被告签订的协议认可并实际履行。 被告赵国山向本院提交了以下证据，1、农村宅基地使用审批表，证明被告赵国山被拆除房屋原系张致钧的申请审批；2、张致钧出具的证明以及户口登记卡，证明张致钧将宅基地转让给赵国山夫妇，以及张致钧的身份情况；3、牛圈子沟村委会出具的证明，证明赵国山所购买的院内建设两间无证房屋；4、验收单四份，证明被告赵国山的房屋签订协议后被交付验收；5、2019年6月12日原告向被告签发的四份回迁房确认单，证明原告向被告赵国山发放4份确认单，确认回迁房位置和面积；6、补充协议书四份，证明原告2019年6月与被告签订补充协议，解决安置房面积不足的问题，确保回迁房的面积超过100平方米；本案原告一直同意对赵国山房屋进行拆迁安置，并且就房屋具体面积和相应问题进行了协商；7、张致钧2020年7月5日出具的证明、户口登记卡以及证人张致钧出庭证言，证明张致钧将原宅基地卖给赵国山，张致钧认同房屋拆迁后拆迁补偿事宜归赵国山所有，放弃一切拆迁补偿。 经庭审质证，被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室对原告承德市正昊房地产开发有限公司提供的1号证据真实性无异议；2号证据可以证明赵国山承诺本次产权调换协议发生的任何纠纷其自行解决，与被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室无关；3号证据真实性不了解，被告与原告签订拆迁改造协议书，原告承接了被告与被拆迁人签订协议的所有拆迁补偿安置义务，交接手续后对于拆迁安置所需要的文件的审查义务也应由原告承担；4号证据与本案无关，不发表质证意见。被告赵国山对原告提供的1-4号证据真实性无异议，3号证据所注明的文字未提供房本产权待查来源不明，不能证明原告的证明目的。 原告承德市正昊房地产开发有限公司对被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室提供的1号证据真实性有异议，该证据为复印件,该协议的签订主体为被告与金顺城公司签订，与本案不具有关联性，不是本案原告所解决争议的法律关系，不能证明被告履行该协议对原告产生任何的权利义务；2号证据真实性无异议，但达不到被告的证明目的，该证据同样表明被告的诉讼主体合法，该文件系承德市拆迁政策文件，并不能证明原告对被告赵国山出具的选房确认单其中的责任被告不予承担；相反的是该证据证明了被告对前期拆迁安置以及签订的协议应当履行合同审查的义务，但被告没有及时履行，应承担责任。被告赵国山对被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室提供的1号证据认可，虽然与本案原告并非一个合同主体，但整个拆迁过程中合同文本是固定的，接受的开发主体不一致，因此对本案具有示范的作用;2号证据真实性合法性认可，可以证明被告依据授权可以与被拆迁人签订产权调换协议，与赵国山签订协议的行为符合法律规定，具有合法主体资格。 原告承德市正昊房地产开发有限公司对被告赵国山提供的1号证据真实性无异议，但认为不能达到证明目的,该表是本案证人张致钧所申请，已经过三级审批，该表中明确规定了批示不能转让、有效期为一年,签署意见为1991年5月23日，而拆迁的房屋是在2003年建设严重超期，并且没有重新申请宅基地报批手续;2号证据真实性无异议，但不能达到被告的证明目的,该证据内容与庭审中的证人陈述自相矛盾，证人陈述该宅基地不知道卖给谁，该证明却说用此手续盖房屋，且上份证据明确表明审批手续不能转让;3号证据真实性无异议，但不能达到被告的证明目的,被告赵国山的建房只经过村委会同意，没有通过乡镇政府、土地局同意，属于违建;4号证据真实性无异议，证明目的不予认可,该证据是承德市恒义公证处出具且只能证明被告赵国山上述记载的房屋面积，不能达到其他证明目的;5号证据真实性认可，但不能达到被告的证明目的,该证据确实由原告出具，因为被告赵国山不承认自己的房屋产权欺骗原告，导致原告利益受损;6号证据真实性无异议，签订该证据是基于房屋拆迁安置补偿协议，因补偿协议违法签订，所以该补充协议书依然无效；7号证据户口登记卡真实性无异议,证明内容有异议，不能达到被告的证明目的,出具的证明内容与当庭证人证言相互矛盾,出具的证明表明属于违法建房。被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室对被告赵国山提供的1-3、7号证据真实性、合法性无异议,4-6号证据真实性无异议，可以证明原告自承德市城镇面貌三年大变样活动办公室将拆迁安置补偿的义务移交后已经实际履行拆迁安置补偿义务,并且原告在对证据5确认单发表质证意见时也提出因赵国山未出示宅基地权属证明欺骗了原告导致原告利益受损,也承认了原告对案涉协议的审查义务。 经本院审核认定，原告承德市正昊房地产开发有限公司向本院提交的1-7号证据、被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室提交的2号证据、被告赵国山提交的1-7号证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，本院予以采纳；被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室提交的1号证据缺乏与本案的关联性，本院不予采纳。 根据上述审核确认的有效证据，经审理查明事实如下：1991年承德市双桥区牛圈子沟镇牛圈子沟村村民张致钧（张志军）在该村二牛沟东山坡上申请宅基地一处（占非耕地二分），但未建设房屋。被告赵国山2003年在该处宅基地上建设房屋一处，2007年又在该处宅基地上建设房屋三间。被告赵国山系承德水利工程处正式职工，非承德市双桥区牛圈子沟镇牛圈子沟村村民。 原告承德市正昊房地产开发有限公司系牛圈子沟村二牛沟地块的开发建设单位，承德市委、承德市人民政府2008年7月为实现城市规划、拆迁、建设工作任务而成立承德市城镇面貌三年大变样活动办公室，2008年8月18日承德市城镇面貌三年大变样活动办公室通知原告承德市正昊房地产开发有限公司就原告承德市正昊房地产开发有限公司取得的二牛沟地块拆迁的水利工程处及住户拆迁工作由政府工作组接手。被告赵国山建造的房屋在上述拆迁范围内。 2012年6月26日承德市三年大变样活动办公室二牛沟拆迁工作组与被告赵国山就涉案房屋签订产权调换协议四份，并经过公证；被告赵国山于产权调换协议当日承诺，本次产权调换协议发生的任何纠纷由其自行解决，与被告承德市城镇面貌三年大变样活动办公室无关。协议签订后，被告赵国山于产权调换协议当日将建造的房屋交付验收后拆除。2019年6月12日，原告承德市正昊房地产开发有限公司为被告赵国山出具了回迁房确认单四份；2019年6月17日，原告承德市正昊房地产开发有限公司与被告赵国山因回迁安置面积不足问题签订了补充协议。 后经原告承德市正昊房地产开发有限公司核实被告赵国山的房屋无宅基地使用证等相关手续，原告承德市正昊房地产开发有限公司遂要求赵国山提供，但被告赵国山未能提供合法有效的房屋产权手续。为此原告承德市正昊房地产开发有限公司提起诉讼,请求确认二被告之间签订的四份产权调换协议无效。 本院认为，2012年6月26日承德市三年大变样活动办公室与被告赵国山就涉案房屋签订产权调换协议,原告承德市正昊房地产开发有限公司做为承德市三年大变样活动办公室一方的实际权利义务承受者，与该产权调换协议的履行有直接利害关系,具有诉讼原告主体资格。《中华人民共和国土地管理法》规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地；土地使用权可以依法转让；宅基地属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地由乡（镇）人民政府审核批准；农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”被告赵国山作为承德水利工程处正式职工，不属于牛圈子沟村村民，其在牛圈子沟村村民张致钧（张志军）审批的宅基地上建造房屋的行为违反了法律的强制性规定。被告承德市三年大变样活动办公室与被告赵国山2012年6月26日就上述房屋拆迁签订的四份产权调换协议，因合同涉及的房屋建造违反了法律的强制性规定，缺乏合法的前提基础，亦应属于无效协议。原告承德市正昊房地产开发有限公司请求确认二被告签订的四份产权调换协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 被告承德市三年大变样活动办公室与被告赵国山2012年6月26日就涉案房屋签订的四份产权调换协议无效。 案件受理费80.00元，由被告赵国山负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  吕兴存 人民陪审员  鹿明月 人民陪审员  韩晓虹 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  曹 雪