青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初3917号原告：青海海畴工程机械有限公司，住所：青海省西宁市城**柴达木路大堡子村拥军路口,统一社会信用代码：91630100579929838D。法定代表人：王海峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：文海。委托诉讼代理人：杨建国，甘肃沁泽律师事务所律师。被告：青海装备制造投资管理有限公司，住所：青海生物科技产业园迎新路****楼**，统一社会信用代码：916331006791831133。法定代表人：赵峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：余道轩，青海树人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭颖，青海树人律师事务所实习律师。原告青海海畴工程机械有限公司（以下简称海畴工程公司）与被告青海装备制造投资管理有限公司（以下简称装备制造公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告海畴工程公司委托诉讼代理人文海、杨建国，被告装备制造公司委托诉讼代理人余道轩、李旭颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海畴工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即为原告办理位于西宁市城北区银羚大街29号沿街房产10单元商品房屋的不动产登记，将不动产登记证办理到原告名下；2.判令被告支付原告因逾期办理房屋所有权证而应向原告承担违约金1809173元；并自2020年7月27日起按照中国人民银行计收逾期贷款的利率标准向原告承担违约金，直至将不动产登记证办理完毕时止；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年7月1日，原告与被告签订房产出售协议，协议约定：被告将其位于西宁市城北区银羚大街29号沿街房产10单元出售于原告，房屋总价款7538221.5元，由被告为原告办理出售房屋的产权证。协议签订后，原告先后分8次将房款总价款7538221.5元全额支付被告，被告将该房屋的销售不动产发票开具后一直推诿未给原告办理产权证，给原告造成了一定的经济损失，后经原告多次催促，时至今日被告一直以各种理由推诿不予办理。综上所述，合同已经成立应受法律保护，被告不按照合同约定履行自己的义务，违反法律规定，应当承担法律责任。现原告为维护自己合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告装备制造公司辩称，一、本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，原告将该条款作为本案请求权基础是错误的。1.根据该司法解释第一条规定，案涉房屋项下的土地性质为工业用地，房屋性质为自建房屋，故本案案涉房屋性质并非商品房，不符合适用主体。被告经营范围中虽包含房地产开发，但其在案涉房屋建设过程中并不是以房地产开发企业作为市场经营主体参与，其建设目的是服务于工业生产，且已建成装备产业制造园，故本案案涉房屋的性质并非商品房，不符合该司法解释的适用主体，不能适用该司法解释；2.案涉房屋未能办理完毕产权过户手续的原因并非被告所致，不符合适用前提。该司法解释第十八条的适用前提是“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的”，而本案案涉房屋属于工业用地上自建房屋的出售，办理产权登记手续时需要不动产管理部门对相关土地使用权进行分割，然后再办理所有权登记，目前案涉宗地正在由政府办理分割。因此，案涉房屋未能办理完毕产权过户手续的原因并非被告所致，不符合该条款的适用前提；3.案涉合同明确约定了办理产权过户手续的期限，并未超期办理，不符合该条款的适用条件。该条款适用条件之一是商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书。而本案中，双方在案涉合同中明确约定被告给原告办理房屋过户手续的期限是在被告取得产权证书之后。目前被告并未取得产权证书，不存在该条款规定的期限届满未办理的问题，不符合该条款适用条件；二、原告主张被告违约缺乏事实与法律依据。1.根据案涉合同约定，办理产权过户手续是附条件的民事法律行为，现履行条件未成就，被告不应承担违约责任。合同第三条约定“甲方在办理好产权证后再给乙方办理产权过户手续”，该条约定符合《中华人民共和国民法总则》对于附条件的民事法律行为的规定，合同第三条约定系附条件的民事法律行为。该条约定所附条件即“甲方在办理好产权证后”，而由于目前被告非因本人原因并未取得产权证书，因此该条约定的条件并未成就，被告并未违反此条约定，不应承担违约责任；2.被告正在与相关土地部门、上级机关协调办理案涉房屋产权证，积极履行合同义务，不存在逾期办理产权证的行为，不应承担违约责任。被告多次与青海省生物科技产业园区管理委员会土地局相关部门及西宁市土地局沟通、咨询，目前案涉宗地正在由政府办理分割。被告始终且正在与相关土地部门、上级机关协商办理产权证，积极履行合同义务，不存在违约行为，原告主张被告违约与事实不符；三、未办理完毕产权过户手续并未影响原告的正常使用经营，原告主张其因未能办理过户遭受损失与事实不符。案涉房屋买卖合同签订后，被告依约向原告交付了房屋，原告一直使用案涉房屋，截至目前，该房屋始终处于正常适用经营状态。未办理完毕产权过户手续并未造成原告损失，原告主张由于未能办理完毕过户手续导致其遭受损失与事实不符。原告海畴工程公司围绕诉讼请求提交如下证据：1.《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》，拟证明原、被告于2015年7月1日签订协议，被告购买房产面积835.26平方米、房屋总价款7538221.50元；装备制造公司负责办理房产手续，双方商品房买卖关系成立；约定税费承担内容；如未按照合同履行义务，需承担相应违约责任。被告须为案涉房产办理产权登记手续；2.青海省地方税务局销售不动产统一发票办证联，拟证明2016年4月26日，被告给原告出具发票，原告已付清房款，被告至今未办理产权过户手续，应承担违约责任。被告装备制造公司质证意见为：对证据1真实性无异议，不认可证明方向。违约责任约定是对乙方即原告进行的约束，并不是对逾期办证约束的内容；对证据2真实性无异议，不认可证明方向。该发票确实已出具，但不是出具发票即能办证，逾期办理过户手续系由于土地正在政府分割过程中，即未办理产权过户手续原因不在出卖人。被告装备制造公司为证明其答辩意见，提交如下证据:1.《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》，拟证明原、被告双方于2015年7月1日签订了房屋买卖合同，合同约定了房屋基本情况及价格，并约定甲方即被告在办理好产权证后再给乙方即原告办理产权过户手续，本案被告不存在违约行为；2.西宁市人民政府办公室关于印发《西宁市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施办法》的通知，拟证明工业用地办理产权证需要土地部门进行分割，目前案涉宗地正在由政府办理分割，逾期未办理非出卖人原因；3.西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初1927号民事判决书复印件，拟证明案涉房屋项下的土地性质为工业用地，房屋性质为自建房屋，本案案涉房屋性质并非商品房，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，原告将该条款作为本案请求权基础是错误的；4.案涉房屋照片（拍摄于2020年10月10日），拟证明截至目前，案涉房屋处于正常经营当中，为办理产权过户手续并未影响原告的正常使用经营。原告海畴工程公司诉称，对证据1真实性、关联性、合法性无异议，不认可证明方向，协议约定被告在收到全额款项后就应当办理过户手续；对证据2真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，该通知与本案房屋买卖合同无关；证据3真实性、合法性无异议，但与本案不具有关联性，该判决书中诉讼请求与本案不一致，被告要求继续履行合同；对证据4无异议，确实是我们在正常使用。办理产权是为了企业的资金利用，不能正常进行抵押等活动，故而不认可被告的证明方向。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院查明如下事实：2015年7月1日，原告海畴工程公司（乙方）与被告装备制造公司（甲方）签订《青海装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产出售协议》，其中第一条约定乙方购买甲方坐落在西宁市城北区银羚大街29号装备制造创业配套产业园一期续建沿街房产10单元，建筑面积为835.26平方米，协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，土地使用权限按土地证规定执行；第二条约定房产总价为7538221.50元，土地使用税费按国家有关规定由乙方每年支付给有关部门，物业管理费以乙方与物业公司签订协议为准；第三条约定甲方在办理好产权证后再给乙方办理产权过户手续，在办理中发生的契税、工本费等费用按规定各自负担；合同并约定其他权利义务内容。上述房屋总价款7538221.50元，已由原告海畴工程公司给付被告装备制造公司，被告装备制造公司亦已将案涉房屋交付原告海畴工程公司。被告于2016年4月26日向原告开具青海省地方税务局销售不动产统一发票。截止庭审时，原、被告因办理不动产权证等事宜发生纠纷，原告遂至本案诉争。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：（一）案涉房屋是否属于商品房；（二）被告是否构成违约。就焦点（一）案涉房屋是否属于商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房是由房地产开发企业建设并出售的房屋，是在我国住房制度改革过程中相对于私有房屋、经济适用房等房屋出现的独立概念。因此，认定案涉房屋是否属于商品房，要结合房屋建设目的和其开发建设主体的经营行为予以认定。本案中，案涉房屋项下土地性质为工业用地，用于建设青海装备制造创业配套产业园，房屋性质为自建房，故案涉房屋实际属于工业用房，被告装备制造公司的经营范围中虽包含房地产开发，但其在案涉房屋建设过程中并不是以房地产开发企业作为市场经营主体参与，其建设目的是服务于工业生产，且已建成装备产业制造园，故本案案涉房屋的性质不应认为商品房；就焦点（二）被告是否构成违约，本案案涉房屋不属于商品房，故对案涉房产转让合同的效力认定不应当以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为依据。根据《中华人民共和国物权法》中地随房走的原则，本案中双方签订的房产出售协议，不仅涉及房产所有权的转移，也涉及到房屋项下国有土地使用权的转让，故本案合同标的应为被告名下工业用地上的自建房及其项下土地使用权转让。双方合同第三条规定“甲方（即本案被告）在办理好产权证后再给乙方（即本案原告）办理产权过户手续，在办理中发生的契税、工本费等所有费用按国家规定各自负担支付……”，即本案案涉房屋属于工业用地上自建房屋的出售，需先行由不动产管理部门对相关土地使用权进行分割，再办理所有权登记相关手续，合同明确约定办理产权过户手续的期限是“甲方在办理好产权证后再办理产权过户手续”，对于案涉土地及建筑物中的部分房屋，其能否分割转让的问题，应以《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记”的规定办理，据此，被告主张自己给原告办理房屋过户手续的期限是在其取得产权证书之后，现履行条件尚未成就，自己不存在逾期办证的答辩意见成立，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条的规定，判决如下：驳回原告青海海畴工程机械有限公司的全部诉讼请求。本案诉讼费21082元，本院已减半收取10541元，由原告青海海畴工程机械有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 李建萍二〇二〇年十月二十六日法官助理 马玲梅书记员 张 丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十三条建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。