河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2753号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：开封建城房地产开发有限公司。住所地河南自贸试验区开封片区郑开大道296号自贸大厦A座204室住所集中地。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马旭，女，汉族，1990年6月18日生，住河南省开封市顺河回族区。系该公司员工。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黄阿玲，女，汉族，1990年5月14日生，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：杜江**，河南源翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴棐，河南源翔律师事务所律师。上诉人开封建城房地产开发有限公司（以下简称建城公司）因与被上诉人黄阿玲商品房预售合同纠纷一案，不服开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。建城公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判建城公司返还黄阿玲购房款293930.1元；2、本案一审、二审诉讼费由黄阿玲承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，建城公司已经向黄阿玲发出解除涉案房屋买卖合同的《律师函》，《律师函》上已经明确了黄阿玲需要办理银行按揭的时间为2019年2月19日，经建城公司多次催告，黄阿玲逾期长达222日未办理按揭手续，并且《律师函》也明确了黄阿玲应当按双方签的商品房买卖合同的约定向建城公司支付房屋总价款10%的违约金即144030.9元，该《律师函》已由黄阿玲本人签收确认。建城公司已经向黄阿玲主张了权利，已经完成了举证责任，一审法院未查明案件事实，本案应当适用《商品房买卖合同》附件十一补充协议关于违约金的条款，即黄阿玲应该按照商品房总房款的10%向建城公司支付违约金。并且黄阿玲自2018年1月27日认购了建城公司的房屋后，建城公司至今一直为黄阿玲保留涉案房源，并未有任何违约行为，黄阿玲长期不办理按揭手续，拖至2019年2月15日，长达一年之久，经建城公司发出催签合同的律师函后，黄阿玲才补签合同，黄阿玲恶意违约的行为已经给建城公司造成了重大的损失，一审法院仅判决黄阿玲按累计应付款1%计算违约金1万元，明显不足以弥补建城公司的损失，显然违背公平原则。经纪人推荐客户购买房产，地产公司给于经纪人佣金或者销售奖励是地产行业乃至销售行业的整体行业规则，就涉案房屋，建城公司已经向案外人支付了佣金14403元，该费用为解除合同后建城公司的损失，应当在所返还的购房款中予以扣除。双方认购书上银行办理贷款时间是2018年1月29日。黄阿玲答辩称：一、黄阿玲与建城公司就房屋按揭贷款办理时间并未达成一致，建城公司称黄阿玲违约不属实。对于付款节点等合同实质性内容，应当由合同双方协商一致确定，绝非单方通知即可认定。且建城公司在一审中提交的所谓“律师函”，其注明日期与邮寄单的日期明显不一致，真实性存疑。本案中，现无证据证明双方已就按揭贷款办理时间协商一致，故建城公司所称黄阿玲违约并非事实。二、《补充协议》系格式条款，其中大量存在免除建城公司责任、限制黄阿玲权利的内容，且未对黄阿玲进行解释说明。三、格式条款通篇下划线，恰恰说明建城公司未做到合理解释说明，该条款对黄阿玲不产生相应约束力。四、一审判决对于反诉案件受理费的承担有失公允，侵害了黄阿玲的合法权益。一审反诉案件受理费1734元，一审判决由黄阿玲负担1576元，建城公司负担158元。但事实上，建城公司的反诉请求158433.9元仅有1万元得到支持，一审判决却要求黄阿玲承担大部分反诉案件受理费，不仅违反诉讼费用缴纳办法，与其做出的案件处理结果亦不相符合。五、一审判决认定黄阿玲违约不实，黄阿玲不应支付违约金，未上诉系因避免诉累。依照文义理解，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对退房进行时间或条件上的限制，否则与“无理由”的字面意思不符。建城公司做出该承诺，就不应对他人权利的行使设置障碍，履行退房义务更符合其推出该政策的本义。建城公司对无理由退房所做的各种限制性条款属于格式条款，对于黄阿玲不具有约束力，且违反了诚实信用原则，黄阿玲要求建城公司退还房款具有充分的事实和法律依据。黄阿玲应享有“无理由退房”的权利，不存在建城公司所称的“违约”情形，一审判决认定事实错误。黄阿玲向一审法院起诉请求：1、解除黄阿玲与建城公司签订的商品房买卖合同（预售）；2、建城公司退还黄阿玲房款452364元，并支付利息（以452364元为基数，自起诉之日至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3、本案诉讼费及其他合理费用由建城公司承担。建城公司向一审法院提起反诉请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》（预售）（编号：201902000235）已经解除；2、黄阿玲配合办理撤销涉案房屋的合同备案登记手续；3、黄阿玲承担违约金144030.9元，购房佣金14403元，以上共计158433.9元；4、黄阿玲承担本案全部诉讼、公告费用。一审法院经审理查明，黄阿玲与建城公司于2019年2月15日签订编号为201902000235的商品房买卖合同（预售），约定由黄阿玲购买建城公司开发的开封市龙亭区恒大帝景（北苑）21号楼1单元8层801号房屋，建筑面积143.36平方米，总价款为1440309元。合同中约定，付款方式为商业贷款，买受人应当于2019年2月15日前支付首期房价款440309元，占全部房价款的30.57%；余款1000000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条约定，买受人逾期付款在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；买受人逾期支付房款超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。附件十一补充协议第二条第一款约定：买受人必须在《楼宇认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期不足10天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售商品房。第十四条约定，本合同内容与补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2018年1月29日，恒大地产集团有限公司向黄阿玲出具无理由退房承诺书，上面显示：“若黄阿玲已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”合同签订的当日，黄阿玲已付购房款440309元，剩余房款因黄阿玲未能办理按揭贷款一直未支付。建城公司曾于2019年9月27日向黄阿玲邮寄送达解除商品房买卖合同的律师函。建城公司向案外人支付佣金14403元。涉案房屋已经办理了登记备案手续。双方均同意解除商品房买卖合同。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，依法有效，双方应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。恒大地产集团有限公司向黄阿玲出具无理由退房承诺书明确显示黄阿玲享有无理由退房的权利是从签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间。而黄阿玲并未签订《无理由退房协议书》，故黄阿玲不享有无理由退房的权利。根据查明的事实，黄阿玲未能按照合同约定办理按揭贷款，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对于黄阿玲违约应承担的违约金，因双方未能举证证明《楼宇认购书》中约定的日期，故对于附件十一补充协议中关于违约金的条款对于本案不适用。违约金应按照商品房买卖合同第八条约定的按照累计应付款的1%计算为10000元。因双方均同意解除商品房买卖合同，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故建城公司应返还黄阿玲已付购房款452364元，但应扣除黄阿玲应承担的10000元违约金。对于黄阿玲要求利息的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。合同解除后，《商品房买卖合同（预售）》登记备案应予撤销，黄阿玲应予配合建城公司办理《商品房买卖合同（预售）》登记备案的撤销手续。对于建城公司要求扣除购房佣金的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除黄阿玲和开封建城房地产开发有限公司于2019年2月15日签订的编号201902000235《商品房买卖合同（预售）》；二、开封建城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还黄阿玲购房款442364元；三、黄阿玲于判决生效之日起十日内协助开封建城房地产开发有限公司办理编号201902000235《商品房买卖合同（预售）》的登记备案撤销手续；四、驳回黄阿玲其他的诉讼请求。五、驳回开封建城房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4042.73元，由黄阿玲负担404.3元，开封建城房地产开发有限公司负担3638.43元。反诉案件受理费减半收取为1734元，由开封建城房地产开发有限公司负担158元，由黄阿玲负担1576元。二审查明事实与一审查明的基本事实一致。本院认为，关于黄阿玲违约金计算问题。建城公司上诉称应按双方补充协议的约定按黄阿玲支付房屋总价款的10%计算违约金。建城公司该主张依据双方商品房买卖合同补充协议第二条的约定，但该条款与商品房买卖合同第八条的约定不一致，根据商品房买卖合同第二十八条第二款的约定：“补充协议中含有不合同理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”本案一审法院依据商品房买卖合同第八条的约定按未付房款的1%计算违约金符合合同约定，故建城公司该项上诉意见本院不予采信。关于佣金问题，建城公司所提供的证据不能证明其主张，一审法院不予支持并无不当。综上，一审判决认定基本事实清楚，判决结果正确，应予维持。建城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3269元，由建城公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴玉峰审判员  孙玲玲审判员  孔德亮二〇二〇年十月二十七日书记员  荀文彬