大连高新技术产业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0293民初1636号原告：吕科力，女，1962年6月29日出生，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘接昌，辽宁斐然律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丹，辽宁斐然律师事务所律师。被告：中合（大连）置业有限公司，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高能街****，统一社会信用代码912102315655331039。法定代表人：孙海生，该公司董事长。委托诉讼代理人：范荣，上海君澜（大连）律师事务所律师。原告吕科力与被告中合（大连）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕科力的委托诉讼代理人刘接昌、被告中合（大连）置业有限公司的委托诉讼代理人范荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕科力向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书违约金78810元（自2017年10月20日暂计算至2019年6月19日），最终计算至原告取得房屋权属证书之日止。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告购买了被告开发的位于高新园区“南海壹号”项目的XXX号房屋，合同总价款1239148元。合同签订后，原告于2013年11月2日按照约定向被告一次性支付了全部价款，被告于2015年9月30日实际交付了房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第三款的约定，出卖人办理房屋权属证书的期限为交付房屋之日起720日。至2017年9月19日，被告承诺的办理房屋权属证书的期限已届满，但却至今未予办理，按照合同约定被告应自2017年10月20日直至原告取得房屋权属证书为止，按照原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。因此，截至2019年6月17日，被告逾期办理房屋权属证书共636天，应赔偿原告逾期办理房屋权属证书违约金78810元（计算公式：1239148×0.0001×636天=78810元），具体金额以原告取得该房屋权属证书为准。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。案涉房产不能办证不是被告的原因，故被告不应承担逾期办证的违约责任。另，案涉违约金的约定过高。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交了证据1.《大连高新技术产业园区管理委员会、中国供销集团再生资源交易合作所项目合作框架协议书》（2011年10月），拟证明由大连高新技术产业园区管理委员会负责项目所在地块“七通一平”等基础设施、配套到地块红线边，其中“七通一平”包括通电义务；证据2.中合置业项目10KV变电所进线工程施工的《中标通知书》（2016年5月）及进线工程施工图纸，拟证明政府配套的供电工程为E地块和F地块，F地块又分为F1、F2、F3地块，本案案涉房屋位于F3地块，而政府上述配套的商品房供电工程招投标及施工配套工程滞后是导致被告不能按约交房的根本原因；证据3.《工程竣工验收报告》，拟证明案涉房屋竣工验收时间为2015年6月25日，未能按时交房及办理房屋产权的原因是政府没有按照《框架协议》中第2.1.5条约定完成“七通一平”工作中的电力配套工作；证据4.《关于申请中合（大连）置业有限公司项目正式用电的函》，拟证明涉案项目的电力外线工程由大连高新技术产业园区负责建设，而至今配置的外电无法使用，不能履行正式电的竣工验收程序，导致至今不能办理产权证；证据5.《大连市财政局关于缴纳城市基础设施配套费收讫的通知》大财土（2014）488号，拟证明被告已经将应缴纳的城市基础设施配套费16450242元全部缴纳完毕。原告质证意见如下：对上述证据的真实性没有异议，对关联性有异议，认为上述证据均是被告和第三人之间的约定，在该约定当中也有被告的若干项义务，被告是否按照合同约定履行自己的义务以及是何方的过错导致没有及时履行义务也没有定论，同时原、被告双方也没有在商品房买卖合同中约定，因政府的原因导致无法办理产权证是可以免除被告责任的。本院经审查认为，上述证据仅显示大连高新技术产业园区管委会与相关单位签订的合同情况，但不能证明被告对办理房屋产权登记证书不存在任何违约行为及其已完全履行了合同约定义务，故本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发的位于大连市（建筑号第XXX号）房屋一套，房屋建筑面积91.45平方米，房屋总价为1239148元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.经建设单位组织建筑工程验收合格并有勘察、设计、监理、施工、建设单位出具验收报告。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2因执行国家法律、法规、政策、政府及公共事业部门的指令、通告导致的延期；因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。同日，原、被告又签订《合同补充协议》，其中第十二条第一款约定，买卖双方一致同意出卖人应当在该房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上述出卖人将“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是指出卖人将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为买受人办理产权登记的基础资料。第二款约定，因国家及地方政府政策、地方、地方政府主管部门原因程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告向被告支付案涉房屋的全部购房款1239148元，被告于2013年11月2日向原告出具了发票。2015年9月30日，被告向原告交付了案涉房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意约定办理该房屋权属证书的期限为720日，自该房屋交付之日开始计算。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金，直至可以办理，合同继续履行。而被告未能举证证明其履行了上述义务，致使原告在房屋交付后的720日内取得房屋权属证书，故应认定被告的行为构成违约，被告应承担违约责任。根据上述条款的约定，办理房屋权属证书的最后期限为自“房屋交付之日”计算720日，双方均认可被告于2015年9月30日向原告实际交付房屋，故被告承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期限应自2015年9月30日向后计算720天，现原告要求被告自2017年10月20日起开始承担违约责任，不违反双方约定，本院予以确认。鉴于被告逾期办证的违约行为仍在继续中，本院仅支持违约金计算自2017年10月20日起至2019年6月19日止；自2019年6月20日至原告取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，将待案涉房屋具备办证条件后，由原告另行诉讼解决。据此，被告应向原告支付的违约金数额为75340.19元（1239148元×万分之一×608天）。至于被告辩称约定的违约金过高无事实和法律依据，本院不予采纳。关于被告主张案涉房屋逾期办证系因市政工程未施工完毕，被告依约应免责的意见。本院认为，市政工程是否施工完毕系被告与案外人大连高新园区管委会签订的框架协议中所涉及的双方权利义务内容，与本案认定被告在原、被告签订的相关合同中能否免责，不具有关联性。被告逾期办理权证是不争的事实，现在应重点审查原、被告签订的相关合同中是否有关于被告免责条款的约定。与之相关的是《合同补充协议》第十二条第二款的约定，因国家及地方政府政策、地方、地方政府主管部门原因程序或其他非出卖人原因，造成产权登记机关或工程质量监督机构等部门未及时接收出卖人所报送的资料和按本协议约定时间办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何责任。而本案中被告主张免责的原因不符合上述合同约定，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中合（大连）置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告吕科力2017年10月20日至2019年6月19日期间逾期办证违约金75340.19元；二、驳回原告吕科力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，由被告中合（大连）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  崔洪梅人民陪审员  孙玉清人民陪审员  刘彩洁二〇二〇年十月二十六日书 记 员  宋晓娜附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。