江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初123号原告：邹佳素，女，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人:罗元桥,湖北益之道律师事务所律师。被告：郭高晟，男，汉族，住湖北省潜江市。被告：乔若鹏，女，汉族，住江苏省南京市江宁区。原告邹佳素与被告郭高晟、乔若鹏所有权确认纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2020年5月7日、6月22日、9月21日公开开庭进行了审理。原告邹佳素的委托诉讼代理人罗元桥、被告郭高晟到庭参加诉讼。被告乔若鹏到庭参加了2020年5月7日、9月21日的庭审，经本院合法传唤无正当理由未到庭参加2020年6月22日的庭审。本案现已审理终结。原告邹佳素向本院提出诉讼请求：一、请求判令昆山市鑫苑国际城市花园小区1栋2903室和昆山市鑫苑国际城市花园小区1栋3003室房屋归原告邹佳素与被告郭高晟共同所有；二、判令被告郭高晟立即协助原告邹佳素办理上述房屋产权的变更手续；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年原告因购买、出售上海青春驿站时与被告及被告的父亲郭某相识，2009年9月被告告知原告，现在正处于金融危机，国家在搞经济刺激计划，上海及周边的房屋有很大的升值空间，适合投资，因当时被告在上海旺旺集团做食品研发，每月工资不高，于是被告与原告协商，由原告提供房屋首付，被告每月支付房屋贷款，房屋暂时登记在被告名下，等房屋涨价以后，适当时机出售，所得收益由原告与被告平分。2009年9月19日，原告与被告在昆山鑫苑置业有限公司名下购买了昆山市鑫苑国际城市花园小区1栋2903室和昆山市鑫苑国际城市花园小区1栋3003室房屋，原告为此支付了237550元(银行卡号为60×××34）的房屋首付，产权登记在被告名下。其后被告结婚，一直与家人住在鑫苑国际城市花园小区1栋2903室，过了几年，上述房屋涨了不少，原告几次来到昆山，要求被告出售上述两处房产，但被告一直以房子不好卖为由推脱。2016年5月14日，原告来到昆山找到被告，称既然被告一直居住在1栋2903室，那么1栋3003室就由原告出租出去，所得租金归原告所有，被告表示同意。于是，原告委托鑫苑小区附近的汉盟不动产昆山有限公司贺娜将上述房屋出租给王法宝(身份证号码为××)，双方在汉盟不动产昆山有限公司的见证下签署了两年的租赁合同，王法宝每个季度通过微信向原告支付房屋租金。2018年5月两年的租赁合同到期，原告与王法宝协商准备续租1栋3003室房屋时，被告责令王法宝不让续租，声称房屋不属于原告。原告认为，原告与被告协商共同购买鑫苑小区1栋2903室与3003室房屋，原告为上述房屋支付了首付，履行了双方约定义务，现上述房屋价值大涨，被告确欲独自侵占上述房屋，被告的行为违反了双方约定，侵犯了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，特此诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求判定两被告就坐落于昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园1幢2903和3003室房屋根据现有市场价值对原告进行补偿，暂计100万元；2、本案的诉讼费用由两被告承担。被告郭高晟辩称，我不认可需要补偿原告100万元，我是借原告的钱付的首付，原告当时也同意借款给我，贷款和还贷都是我自己在承担。请求法院依法判决。被告乔若鹏未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年11月8日，被告郭高晟与案外人昆山鑫苑置业有限公司签订《商品房购销合同》两份，约定由郭高晟购买昆山鑫苑置业有限公司开发建设的两套房屋：昆山市花桥镇鑫苑国际城市花园1号楼2903室和1号楼3003室。其中，2903室房屋总价492202元，付款方式为：合同签订当日支付房屋总价款的20%计99202元，剩余房款393000元通过银行按揭贷款支付。3003室房屋总价488610元，付款方式为：合同签订当日支付房屋总价款的20%计99610元，剩余房款389000元通过银行按揭贷款支付。合同签订后，郭高晟支付了2903室房屋首付款99202元及3003室房屋首付款99610元，合计198812元。后郭高晟与中信银行签订《个人购房借款合同》、与交通银行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定由郭高晟向中信银行借款393000元用于支付2903室的剩余房款，向交通银行借款389000元用于支付3003室的剩余房款。该两笔贷款均由郭高晟出资归还。2011年12月17日，昆山鑫苑置业有限公司向郭高晟开具了2903室和3003室房屋的销售不动产统一发票，金额分别为492202元和488474元。2012年6月20日，3003室的房屋所有权证登记在郭高晟名下（单独所有）。2012年6月26日，2903室的房屋所有权证登记在郭高晟与乔若鹏名下，为二人共同共有。截至目前，两套房屋上的银行贷款均尚未还清，设定的抵押也尚未涤除。原告称其为购买涉案两套房屋出资237550元，用于支付房屋首付款，具体是其当时将自己名下的一张中国银行卡及密码交给郭高晟，由郭高晟用该卡中的钱来支付的。为此，原告提交其名下中国银行存折、账户交易明细及汇款单予以证明。该些证据显示：原告名下中国银行账户2009年9月19日有三笔支出记录，金额为：220050元、2500元、15050元，合计237600元。同日，原告向案外人苏洪哲汇款220000元，汇款人签章处为郭高晟签名。原告表示汇给苏洪哲的220000元就是用于购买涉案房屋的，其并不认识苏洪哲，汇款都是郭高晟操作的，当时以为苏洪哲就是房屋的出卖人。对此，被告郭高晟仅认可涉案两套房屋的首付款合计198812元来源于原告，但表示该款系其向原告所借的借款，不存在与原告共同出资购房的事实，原告名下的中国银行卡确实是其受原告委托管理的，密码也知道，但不知道苏洪哲的身份，也记不清楚当时汇款给苏洪哲款项的用途了，是否与涉案两套房屋有关也不清楚。经本院询问，被告郭高晟表示涉案两套房屋的首付款具体是如何支付的记不清了，首付款付款凭证也已遗失。本院要求被告郭高晟陈述向原告借款的过程。郭高晟表示其并未向原告出具过借条，也未约定利息如何计算。另查明：2016年5月，原告委托中介方汉盟不动产昆山有限公司将3003室房屋出租给案外人王法保，双方签订房屋租赁合同一份，约定租期为两年，自2016年5月15日起至2018年5月14日止，租金每3个月支付一次，金额为3300元。后原告与王法保通过微信沟通房屋租赁事宜，租金也是由王法保以微信转账的方式直接支付给原告。中介人员周珍惠、贺娜出具书面证明一份，内容为：2016年5月10日，邹佳素来到汉盟中介要出租自己的房产，房子位于鑫苑小区1栋3003室，我们给他介绍二房东王法保，王法保要求看房产证，邹佳素打电话给郭高晟让他把房产证拿下来签定租房合同，这时王法保提出房产证和出租人不是同一人，邹佳素解释说：我出资购买1栋2903和1栋3003两套房，写在郭高晟名下，现把3003租出，2903郭高晟在住，我问郭高晟：“是这样吧？”他说：“是的”。我们就给邹佳素和王法保签了租赁合同。对此，被告郭高晟认可前述房屋租赁合同的真实性，但不认可书面证明，并表示当时其向原告借钱，也考虑到原告需要用钱，所以其就同一将3003室房屋的租金给原告，就相当于还钱，租金是二房东直接转给原告的，其确认过。原、被告曾就涉案两套房屋的相关事宜通过微信进行过沟通，部分聊天记录如下：邹佳素：“当时，我给你钱，说好了我付首付款，我把钱给你，你拿着我的卡，去付的首付，每月按揭贷款你先还，你说等房子涨价再卖，现在房子涨价了，你又不卖。还把我出租出去的房客给赶走了。”郭高晟：“行，什么都不要说啦！到上海，仍然欢迎你电话联系，我还是那句话。我只想告诉你：这几年，我们小区对面盖了那么多新楼盘，谁愿意买这个又小、房型不好的房子呢！不是不卖，真的不好卖，没人看房。哪怕我不测死，我的良心告诉我，不会对不起你！我的遗嘱里都有对你利益的保障。你起诉我，就告诉我们已经是仇了。就像你那次半夜三更让开锁的来敲门了，我再无能力控制局面。”再查明：原告与被告郭高晟及其父亲郭某熟识。原告长居韩国，在上海和昆山均曾购置过房产。原告曾将其位于上海市的一套房产委托给郭某管理，包括出租、出售等。关于与原告之间的关系，被告郭高晟称其与原告以姐弟相称，原告还曾购买过与鑫苑国际城市花园10号楼205室房屋，当时原告让其帮她装修、出租，后期也委托其去挂牌出售，通过电话沟通得到认可后原告就回国办理相关手续，钱也是原告自己收的，原告有个学生从韩国到上海也是委托其全权处理相关事务，包括购买生活用品等等，也是走的原告这张中国银行卡，后期原告要在国内进修，也是委托其帮她开具相关证明的，10号楼205室房屋的月供有时原告拖延都是我们自己垫付的，最长有3个月，所以原告比较信任其，其和原告借钱比较容易。又查明：因原、被告双方对涉案两套房屋的市场价值存在争议，本院依原告申请依法委托第三方鉴定机构昆山市中建房地产评估有限责任公司对涉案两套房屋的市场价值进行司法评估。后该公司出具《房地产估价报告书》，估价结果为：价值时点2020年7月16日，2903室评估总价为1008184元（含室内固定装修28782元），3003室评估总价为985595元（含室内固定装修6193元）。原告为此次司法评估向鉴定机构预交鉴定费15819元。对于该份评估报告，原告表示认可。两被告则认为估价高于2020年7月时市场价值，2903室是其自己装修的，装修费用达不到28000元，3003室是二房东简单的装修了一下，装修价值顶多只有一千元。对此，原告表示其并未对涉案两套房屋装修进行过出资。现因原、被告就涉案两套房屋的归属及分割方式产生争议，经协商未果，为此，引起纠纷。以上事实，有《商品房购销合同》、《个人购房借款合同》、《个人房产抵押贷款合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、中国银行存折、账户交易明细、汇款单、《房屋租赁合同》、证明、微信聊天记录、《房地产估价报告书》、鉴定费发票以及当事人的陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点在于原告对购买涉案两套房屋有无进行过出资。原告认为其为购买涉案两套房屋出资237550元用于支付房屋首付款；被告郭高晟则认为其仅向原告借了两套房屋的首付款合计198812元，并不存在与原告共同出资购房的事实。对此，本院认为，被告郭高晟认可涉案两套房屋的首付款198812元来源于原告，亦认可持有原告一张中国银行卡并知晓密码。在涉案房屋买卖合同签订前，该卡曾有过支取款项和转账记录，所涉金额高于两套房屋首付款金额。被告郭高晟代原告办理了转账汇款，却未对转账的用途作出合理解释。另外，3003室房屋由原告以自己的名义对外出租，租金也由原告本人直接向房屋承租人收取。被告郭高晟虽主张两套房屋的首付款198812元的性质系其向原告所借的借款，但其并未对借款过程、支付房屋首付款的过程作出合理陈述，也未提交任何证据佐证，故本院对此不予采信。结合原告与被告郭高晟之间的微信聊天记录，本院能够认定确实存在原告与被告共同出资购房的事实。至于原告出资的金额，原告自认其出资系用于支付两套房屋的首付款，现有证据能够证明房屋买卖合同约定的首付款为198812元，并已实际支付。原告虽主张2009年9月19日支取的237600元均用于支付购房款，但其并未举证证明超出合同约定首付款的部分亦系用于购房，故本院认定原告出资的金额即为涉案两套房屋的首付款198812元。涉案两套房屋系原、被告共同出资购买，因原、被告并未对房屋约定为按份共有或共同共有，应当视为按份共有，由原、被告双方按各自的出资额确定产权份额。故原告出资房屋首付款即房屋总价款的20%，应当享有房屋20%的产权份额；剩余房款均系被告郭高晟通过银行贷款方式支付，郭高晟应当享有剩余80%的产权份额。因原、被告并未对共有房屋的分割进行约定，故作为按份共有人的原告可以随时请求分割。原告主张对共有房屋折价进行分割，并无不当，本院予以确认。经本院依法委托的第三方鉴定机构评估，2903室评估总价为1008184元（含室内固定装修28782元），3003室评估总价为985595元（含室内固定装修6193元）。被告虽对评估报告提出异议，但此次鉴定程序合法，评估报告内容齐备，应当予以采信。原告自认并未对房屋装修进行过出资，装修价值应从房屋折价款总额中予以扣除。因此，原告基于其享有的房屋产权份额能够获得的2903室的折价款为195880.4元（979402元*20%），3003室的折价款为195880.4元（979402元*20%）。因2903室的房屋所有权证登记在郭高晟与乔若鹏名下，为二人共同共有，3003室的房屋所有权证则登记在郭高晟名下（单独所有），故被告郭高晟与乔若鹏应当支付原告2903室房屋折价款195880.4元，被告郭高晟应当支付3003室房屋折价款195880.4元。为此，依据《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条、第九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告郭高晟支付原告邹佳素房屋折价款195880.4元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××16）。二、被告郭高晟、乔若鹏共同支付原告邹佳素房屋折价款195880.4元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××16）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，鉴定费15819元，两项合计29619元，由原告邹佳素承担18015元，被告郭高晟、乔若鹏承担11604元。该款原告邹佳素已预交，本院不再退还，被告郭高晟、乔若鹏承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告邹佳素。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年十月九日书 记 员  黄 迪附：1、《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零四条按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。