襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初1356号原告：襄阳高新技术产业开发区团山镇邓城社区居民委员会，住所地：襄阳高新技术产业开发区团山镇邓城社区****。法定代表人：郭如明，系该社区主任。委托诉讼代理人：李光林，襄阳市襄城区明正法律服务所法律服务工作者。代理权限：特别授权。被告：胡勤，女，汉族，1964年3月12日出生，住襄阳市樊城区。被告：襄阳高新区水域天城老年养护中心。。住所地：襄阳市团山镇邓城社区法定代表人：胡勤，系主要负责人。原告襄阳高新技术产业开发区团山镇邓城社区居民委员会（下称邓城社区）诉被告胡勤、襄阳高新区水域天城老年养护中心（下称水域天城养护中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓城社区的委托诉讼代理人李光林、被告水域天城养护中心以及胡勤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓城社区向本院提出诉讼请求：1.解除原告邓城社区与被告胡勤于2004年5月26日签订的围院出租合同；2.被告胡勤、水域天城养护中心向原告邓城社区腾退并交付场地围院；3.被告胡勤、水域天城养护中心向原告邓城社区支付2019年6月2日起至2019年11月13日止拖欠的场地租金1028元，并自2019年11月14日起至完全腾退并交付原告场地围院之日止，参照2275元/年的租金标准继续向原告邓城社区支付场地围院占用期间的租金损失。4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2004年5月26日，原告邓城社区与被告胡勤签订围院出租合同，邓城社区将紧邻社区南侧的独立围院（面积约6.5亩）租赁给胡勤从事餐饮娱乐经营，租赁期限15年，租期自2004年6月1日起至2019年6月1日止。合同同时约定，合同期限届满，如继续对外出租，乙方同等条件下享有优先承租权。逾期10日不交纳租金，邓城社区有权解除合同。合同期限届满，胡勤建设的永久性建筑可协商折价给邓城社区。如协商不成，乙方可在一个月内拆除。逾期视为乙方自动放弃其资产，无偿归邓城社区所有。合同签订后，被告胡勤在承租的围院内开办水域天城老年养护中心，租金交至2019年6月1日。合同期限届满后，根据合同约定，并结合社区当前实际情况，原告经居民代表大会表决，决定收回场地围院供社区自用，不再对外续租。原告方曾于2019年11月13日书面告知被告解除围院出租合同，责令被告在收到解除合同通知书之日起七日内腾退并交付围院，但被告至今无动于衷，被告的行为已构成违约。为维护原告的合法权利，特向法院起诉，现原告请求法院判如所请。二被告均辩称，其不同意解除合同及腾退围院，其享有优先续租权，还需续租三年，并且表示愿意支付占用费。经审理，本院认定事实如下：2004年5月26日，邓城村村民委员会（甲方）与胡勤（乙方）签订《围院出租合同》，约定：“甲方现有邓城小学后院至村委会中间有个围院，面积为6.5亩租赁给乙方，经双方协商一致，特签订如下协议：一、乙方租用该院用于经营餐馆娱乐业，若经营不善可自行转作他用。租赁期限15年，自2004年6月1日至2019年6月1日止；二、租赁期间，乙方前五年（2004年-2009年）每年每亩向甲方交付租金300元（一年为1950元），后十年（2009年-2019年）每年每亩向甲方交付租赁费350元（一年为2275元），以上租金合计为32500元，乙方分两次付清，即2004年6月1日至2009年6月1日交9750元，2009年6月1日至2019年6月1日，第一次交款日期为2004年6月1日，第二次交款日期为2009年6月1日，逾期10日内不交，甲方有权解除合同……五、租赁期间，围墙院内的现有树林归甲方所有，乙方不得损坏，乙方因经营需要可在院内建建筑物，手续由乙方办理……七、本合同届满，若在同等的基础条件下，乙方享有优先租赁权。若乙方未继续租赁，乙方在院内建设的永久性建筑可协商折价给甲方，若协商不成，乙方在一个月内拆除，逾期视为乙方自动放弃其全部资产，无偿归甲方所有……”。胡勤按照约定交纳了合同期内的租赁费用。2011年5月29日，襄阳高新技术产业开发区团山镇人民政府以[2011]4号文件撤销邓城村民委员会，设立邓城社区，原邓城村民委员会资产整体划转至邓城社区。2019年9月3日，邓城社区居民代表就该围院是否继续发包给胡勤进行表决，参与表决的40人均不同意继续发包给胡勤。同年11月13日，邓城社区的工作人员将解除合同通知书，送达给水域天城老年养护中心的工作人员王明学，并在该养护中心大门处张贴。另查明，胡勤在租赁的案涉围院内开办水域天城养护中心。2015年7月1日，襄阳高新技术产业开发区民政局核发养老机构设立许可证，服务范围为老年人托老、养老，该水域天城养护中心为民办非企业单位，登记证书副本载明，有效期限自2017年6月13日至2020年6月12日，开办资金陆佰万元，请每年三至五月按时到高新区民政局进行年检，到期后未按时年检的视为自动注销。胡勤在围院内增设了部分建筑物。2019年10月15日，因省民政厅养老处一行暗访发现该养老机构存在重大安全隐患，7月15日襄阳市消防救援支队高新区大队也曾下达了《责令限期整改通知书》，该养老机构未在规定限期内整改到位，故襄阳市民政局向高新区社会事务办发出通知，建议撤销对该养老机构撤销许可，收回《养老机构设立许可证》，依法关停，并对在院老人做好妥善安置工作。截止庭审之日，该养护中心仍有数名托养老人。本院认为，原告邓城社区与被告胡勤签订的《围院出租合同》系双方真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守。原告邓城社区与被告胡勤签订的《围院出租合同》约定租期至2019年6月1日，租期届满后，被告胡勤继续使用该围院开办老年养护中心，原告邓城社区对此未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“合同约定的租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”和第二百三十二条的规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，据此，原告邓城社区与被告胡勤之间的租赁合同在2019年6月1日租期届满后已转化为不定期租赁合同，原告邓城社区可以随时解除合同，本案原告邓城社区称已于2019年11月13日向承租方即本案被告胡勤发出了解除合同通知书，庭审中被告胡勤辩称并未收到过该通知书，经查，原告所提交的证据仅能证明其向被告水域天城养护中心的工作人员王明学送达了该解除通知，而未能举证证明将该通知送达至被告胡勤本人，故本院认定原告递交诉状后并经由法院送达的行为视为向合同相对方发出了解除合同的通知，故案涉租赁合同解除的时间为起诉书送达至被告胡勤之日，即2020年6月23日。原告要求被告胡勤按照合同约定2275元/年的标准支付合同到期之日起至合同解除之日的租金的诉请，于法有据，本院予以支持，故被告胡勤实际欠付的租金即自2019年6月2日起至2020年6月23日的租金为2414元。因截止庭审之日，被告水域天城养护中心仍有数名托养老人在此居住，原告要求被告腾退所租赁的围院，应给予必要的合理期限。对于原告要求被告胡勤按照年租金2275元的标准支付合同解除之日至实际腾退之日的场地占有使用费，本院认为，因被告胡勤实际占用原告的房屋至今，原告的主张于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告水域天城养护中心与被告胡勤共同支付租金及后续占有使用费的诉请，本院认为，被告水域天城养护中心并非案涉租赁合同的相对方，且原告与被告胡勤签订的合同中明确约定胡勤可自行将该围院转作他用，故被告水域天城养护中心不应承担合同约定的义务，故该项诉请本院不予支持。关于被告胡勤辩称其享有优先租赁权并要求继续租赁的意见，本院认为，因优先承租权是指在租赁合同中，租赁期限届满后，出租人愿意继续将租赁物对外出租时，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权，而本案中的现有证据显示，目前原告邓城社区不愿继续出租案涉场地且无第三方承租，故被告胡勤的该辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告襄阳高新技术产业开发区团山镇邓城社区居民委员会与被告胡勤签订于2004年5月26日的《围院出租合同》已于2020年6月23日解除；二、被告胡勤、襄阳高新区水域天城老年养护中心于本判决生效之日起30日内腾退位于邓城小学后院至邓城社区居民委员会中间面积为6.5亩的围院；三、被告胡勤于本判决生效之日起10日内向原告襄阳高新技术产业开发区团山镇邓城社区居民委员会支付截止2020年6月23日的租金2414元；被告胡勤自2020年6月24日起按照2275元/年的标准向原告襄阳高新技术产业开发区团山镇邓城社区居民委员会支付场地占有使用费至实际腾退之日止。四、驳回原告襄阳高新技术产业开发区团山镇邓城社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元,减半收取75元，由被告胡勤负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  衡丹二〇二〇年十月十五日法官助理李东方书记员程建卓