包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初1199号 原告：包头市半山物业服务有限公司。 法定代表人：马慧秋。 委托诉讼代理人：邹雨晨，上海市建纬(包头)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璐，上海市建纬(包头)律师事务所律师。 被告：包头市青山区宏鑫门业经销部，经营场所：内蒙古自治区包头市青山区。 经营者：李春华,女,1969年5月10日出生,汉族，包头市青山区宏鑫门业经销部负责人,住内蒙古自治区包头市昆都仑区。 原告包头市半山物业服务有限公司与被告包头市青山区宏鑫门业经销部物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市半山物业服务有限公司的委托诉讼代理人张璐、被告包头市青山区宏鑫门业经销部的经营者李春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包头市半山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2018年8月1日到2019年7月31日物业服务费4524元；2.被告支付原告逾期付款的违约金6148.10元3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年5月1日,受青山区人民政府要求，并由XX区XX路办事处牵头，XX社区居民委员会与原告签订《非住宅物业服务合同》，原告自此进驻XX城，对该装饰城提供物业服务。被告系原告所服务的XX城XX号的业主，其房屋建筑面积为145平方米，被告自2018年8月1日到2019年7月31日欠原告物业服务费4524元，原告多次向被告催缴，被告拒不履行缴费义务。根据《非住宅物业服务合同》第六条第九项约定，截止起诉之日，被告因逾期产生违约金6148.10元。被告的拖欠行为，已严重影响原告所在公司的正常运行。为了保障原告合法权益，原告向法院起诉，恳请判如所请。 被告包头市青山区宏鑫门业经销部辩称，答辩人从来未与被答辩人签订物业服务合同，答辩人不认可被答辩人陈述的事实，不认可拖欠被答辩人物业服务费，故答辩人不同意交纳物业服务费。 原告包头市半山物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《非住宅物业服务合同》1份、证明1份、《XX物业服务合同》1份；2.XX市场平面图1份；3.日常工作服务资料、图片；4.物业服务费催缴照片；5.原、被告的企业信用信息公示报告各1份。原告提交以业上证据的证明目的是，2017年5月1日，原告为向XX城提供物业服务与包头市XX区XX路XX社区居民委员会签订《非住宅物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，应确认为合法有效合同；被告作为签订物业服务合同的物业使用人，系本案原告收取物服务费的适格主体，被告有义务按照合同约定向原告支付物业服务费。被告使用的房屋建筑面积为145平方米。原告向被告实际使用的房屋提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业服务费。被告欠原告2018年8月1日到2019年7月31日物业服务费4524元，被告多次向原告催要，被告拒绝支付。被告对原告提交的证据5的真实性及证明目的均无异议，对原告提交的证据1、证据3的真实性及证明目的均有异议，对原告提交的证据2、证据4的真实性无异议，证明目的有异议。对原告提交的证据1，被告提出，包头市XX区XX路XX社区居民委员会作为居民委员会无权代表被告；被告不认可原告，更不认可原告进驻的时间；被告未授权经营者李春华的丈夫连海峰签订《XX城物业服务合同》且合同上未标注签约时间。原告无权起诉被告。原告入驻XX城，影响业主经营，经常有刺有纹身的人、服刑出来的人以要钱为名到被告经营的店面坐着；被告认可原告向其催缴物业服务费，但被告不欠原告物业服务费，故被告拒绝支付原告物业服务费。 被告包头市青山区宏鑫门业经销部向本院提交如下诉讼证据：1.《XX区城业主诉求》1份；2.XX城业主向信访办出具的举报材料1份、《XX城商户建议书》1份；3.《致广大业主的一封信》1份；4.《非住宅物业服务合同》1份。被告提交以上证据的证明目的是，原告入驻XX区XX城，广大业主不认可；被告提交的证据从业主李娟处获得，被告的诉求与李娟相同；被告提交XX城业主向信访办出具的举报材料1份、《XX城商户建议书》1份的目的是让法院参考一下；《致广大业主的一封信》系包头市XX区XX路XX社区居民委员会出具，该书面材料显示，包头市XX区XX路XX社区居民委员会聘请的物业服务公司系内蒙巴黎物业服务有限公司，并非本案原告包头市半山物业服务有限公司；《非住宅物业服务合同》签订时，原告公司未成立，被告认为《非住宅物业服务合同》是无效的。原告对被告提交的证据1、证据2中《XX城商户建议书》1份的真实性及证明目的均不认可，对被告提交的证据2的XX城业主向信访办出具的举报材料1份、证据3、证据4的真实性认可，证明目的不认可。对证据1，原告提出，如果签字业主在本次诉讼中证明原告提供物业服务有瑕疵，应当向人民法院申请出庭作证。被告提交的证据1可以证明原告为XX城提供物业服务。所有业主签字，表明业主接受了物业服务，应当依约缴纳物业服务费。证据2举报材料恰恰可以证明业主对原告提供物业服务知情，对每月每平方米3.00元的物业服务费标准知情。《XX城商户建议书》涉及的签字业主应当出庭作证，《XX城商户建议书》应该涉及三方确认，但是其中两方没有签字盖章。被告提交的证据3具有公告性质，发出时间为2017年4月28日，原告入驻提供服务的时间为2017年5月2日。在原告提供服务前，包头市XX区XX社区居民委员会依法向XX城业主履行公告义务，是基于对于进场服务的公司进行招投标，包头市XX区XX社区居民委员会具有选聘物业服务企业的权利且合规合法的履行程序义务。内蒙古巴黎物业服务有限公司并未实际入驻提供物业服务，在公告发出后原拟定物业服务企业发生变更符合法律规定，也符合常情常理。成立中的公司对外产生的权利义务由成立后的公司依法承继，原告的盖章行为视为追认，该合同在对要约作出承诺即生效成立并无导致合同无效的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的所有证据的真实性及证明目的，本院予以认定；对被告提交的证据1的真实性及证明目的，本院不予认定；被告提交的证据2与本案无关，不做认定；被告提交的证据3、证据4的真实性予以认定，证明目的不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，包头市XX区XX路XX社区居民委员会曾在XX城的范围内发出书面的倡议书即《致广大业主的一封信》，该书面倡议书陈述了XX城因没有专业的部门进行管理和服务，存在安全隐患，XX路办事处拟聘请委托内蒙古巴黎物业服务有限公司于2017年5月2日起入驻XX城进行专业的管理和服务。希望业主积极配合并提出合理的意见和建议，从根本上消除安全隐患。 原告包头市半山物业服务有限公司（乙方）与包头市XX区XX路XX社区居民委员会（甲方）签订《非住宅物业服务合同》，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将XX城委托乙方实施物业管理服务。本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。本物业坐落于本市××区，类型为商业。该物业服务合同期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月1日止。合同双方约定物业服务费按建筑面积每月每平方米2.60元标准计算。业主于本年度物业费到期前一个月缴纳下一年度物业费。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应缴物业管理服务费总额3‰比例交纳违约金。本合同自签字之日起甲乙双方签字、盖章后生效。包头市XX区XX路XX社区居民委员会2017年5月1日加盖公章。原告加盖公章，但在日期处标注的签字日期为2020年5月1日。2019年9月27日，包头市XX区XX路XX社区居民委员会出具证明，原告进驻XX城的时间为2017年5月。 原告作为乙方与作为甲方的连海峰（商户）签署《富园装饰城物业服务合同》1份，被告的经营者李春华称连海峰系其丈夫，连海峰未经其授权无权签署以上合同。以上合同约定物业服务费由业主按其拥有的建筑面积以每月每平方米2.60元标准计算。作为商户应自觉在物业服务费到期之日起7日内向乙方缴纳下一年度物业服务费，物业服务费缴纳执行每年一缴纳制度。 原、被告均认可位于包头市××区底店，建筑面积145平方米，被告称该底店系从产权人处租赁而来，其实际使用多年，被告明确表示不提供产权人的具体信息。被告使用的XX号底店曾缴纳过1年的物业服务费，被告称该费用系其丈夫连海峰未经其同意擅自缴纳的。原告明确表示，仅起诉该底店的实际使用人。原告向被告催缴物业服务费，被告以不认可原告进驻及不欠原告物业服务费为由拒绝缴纳物业服务费。 对以上事实，本院予以确认。 本院认为，原告包头市半山物业服务有限公司与包头市XX区XX路XX社区居民委员会签订的《非住宅物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。诉讼中，被告称其为租户，同时表示拒绝提供产权人的相关信息，本院对被告与位于包头市××区底店的关系无法认定，但原、被告对被告实际使用该底店的事实均认可。原告依约为被告实际使用的XX号底店提供了物业服务，被告有义务向原告足额缴纳物业服务费。被告未向原告缴纳2018年8月1日到2019年7月31日物业服务费4524元，现原告要求被告缴纳，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金6148.10元，原告在合同履行中与被告产生争议，原告作为物业服务企业，接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复；不属于物业服务合同约定的事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理，原告与被告在物业服务事项等方面的沟通存在欠缺，导致被告拖欠物业服务费，故原告请求违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出，其未与原告签订物业服务合同，不认可欠原告物业服务费，被告的该抗辩理由，依据不足，本院不予支持。2017年4月28日，包头市XX区XX路XX社区居民委员会发出的《致广大业主的一封信》中虽然拟聘请委托内蒙古巴黎物业服务有限公司于2017年5月2日起入驻XX城提供物业服务，但实际向XX城提供物业服务的是原告，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予认可。被告提出，原告公司2017年6月5日成立，而签订《非住宅物业服务合同》是在2017年5月1日，签订合同时，原告公司尚未成立，故原告与包头市XX区XX路XX社区居民委员会签订的《非住宅物业服务合同》是无效的，2017年5月1日，双方达成合约，包头市XX区XX路XX社区居民委员会加盖公章，当时，原告并未加盖公章，之后，原告的公司成立，在《非住宅物业服务合同》上加盖公章，合同是否同时签字盖章，并不会影响合同的效力，被告以此为由主张《非住宅物业服务合同》无效，依据不足，本院不予认可。 依据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告包头市青山区宏鑫门业经销部支付原告包头市半山物业服务有限公司2018年8月1日至2019年7月31日物业服务费4524元，于本判决书生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告包头市半山物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元（原告包头市半山物业服务有限公司已预交），由原告包头市半山物业服务有限公司负担38元，被告包头市青山区宏鑫门业经销部负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长  葛 丽 人民陪审员  贾凤霞 人民陪审员  董 青 二〇二〇年十月十七日 书 记 员  祖国庆 附：相关法律条文 《物业管理条例》： 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。