广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5089号上诉人（原审被告）:韩流民，男，汉族，1951年3月20日出生，住博罗县***********，身份证号：442************011。被上诉人（原审原告）：惠州市浩泽物业管理有限公司（以下简称浩泽公司）。住所地：惠城区东升**。法定代表人：于x，总经理。委托诉讼代理人：梁伟平，系广东宏兴律师事务所律师。上诉人韩流民与被上诉人惠州市浩泽物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的(2020)粤1322民初2983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人韩流民上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人不存在服务与被服务关系，上诉人的房屋也不在被上诉人的服务范围内。上诉人位于博罗县*****************始建于1993年4月23日，1994年12月17日竣工。建设单位为广东省博罗县食品公司，上诉人于2010年11月9日向广东省博罗县食品公司合法购买取得，房屋购买至今一直空置着。无论是上诉人还是建设单位广东省博罗县食品公司从未与惠州市浩泽物业管理有限公司签订过物业服务合同或协议，所以上诉人与被上诉人不存在服务与被服务关系。（上诉人在一审法院提交的证据7：《单位工程竣工验收证明书》已证明上诉人购买的物业建设单位是广东省博罗县食品公司）上诉人的房屋是在博罗县*********，建设单位为广东省博罗县食品公司，而被上诉人所服务管理的是富华苑小区，富华苑小区的建设单位是博罗县房地产事业发展公司，富华巷与富华苑是分属两个不同的区域。所以上诉人的房屋也不在被上诉人的物业服务范围内。且，博罗县***********整栋的消防、供水、供电、排污都是独立的。整栋居民进出自己的房屋，只走权属富华苑小区范围。上诉人的房屋也不在被上诉人的服务范围内的客观事实。被上诉人凭空起诉上诉人，纯属主体不当，应予驳回。（上诉人在一审法院提交的证据5.6.8已清晰的证明了富华巷与富华苑是分属两个不同的区域。）二、本案被上诉人向一审法院提交的证据，与本案没有关系，不能作为定案依据。第一，关于《前期物业服务合同》，本案的房屋博罗县***************的建设单位为广东省博罗县食品公司，二被上诉人提供的《前期物业服务合同》则是与博罗县房地产事业发展公司签订的，所以该证据与本案及上诉人毫无关联。第二，关于《物业缴费催款通知书》。被上诉人提付催款通知书上的被催款对象不是上诉人，所以该证据与本案及上诉人毫无关联。第三，关于证据4《收据》。被上诉人提供的《收据》为其自行制作，上诉人对其真实性和合法性不予认可。三、本案的事实认定和法律适用均存在严重错误。下面按照一审判决的行文逐一分析。（一）一审法院认为“本案系物业服务合同纠纷”没有事实依据。一审法院已审理查明且业认定上诉人房屋的建设单位是博罗县食品公司，而被上诉人浩泽公司所服务的小区富华苑的建设单位是由博罗县房地产事业发展公司。且浩泽公司只和博罗县房地产事业发展公司签订了《前期物业服务合同》并没有与上诉人或博罗县食品公司签订过任何合同或协议。既然上诉人与被上诉人没有合同关系那又何来合同纠纷，所以一审法院认为"本案系物业服务合同纠纷"完全没有事实依据的，且与其法院自身审理查明的事实自相矛盾。(二)一审法院单方面认定上诉人房屋为"富华苑六座西4O1号"是违背事实的。上诉人在一审中提交的证据3和4（《国有土地使用证》和《广东省房地产权证》）中已清楚列明上诉人的房屋是"富华巷六座xxx号"，且无论是该房屋的门牌还是该栋业主的身份证登记地址均显示是"富华巷"。一审法院竞不顾客观事实对上诉人提供的所有合法证据全部不予采信，故意把富华巷混同于富华苑。(三)一审法院认为"被上诉人事实为上诉人提供了物业服务·····违约的实施"没有事实依据和证据证明。被上诉人所服务的富华苑小区是属于封闭式管理小区，而上诉人的房屋"富华巷六座xxx房"并不在被上诉人的物业服务范围内。(见证据5)且富华巷六座整栋的消防、供水、供电、排污都是独立的，整栋居民进出自已的房屋，不用跨越富华苑小区保安亭栏杆，不需入富华苑小区范围。被上诉人也捉供不出任何有关对上诉人实际物业服务的证据。(四)一审法院的现场了解勘查与事实不符。关于富华苑小区的保安出入口的物理后移是在2016年因权届问题而后移(见证据8)的，并不是因为消防原因而后移的。而一审法院所提到的消防原因其实是在2019年富华苑因其没有消防设施而补办铺设消防管道而已。而上诉人的房屋富华巷6座的消防设施是独立的，且在1994年竣工验收前就已经安装，这恰恰证明了富华巷与富华苑足分属两个区域。关于环卫工人沾埋垃圾问题，富华巷六座的生活垃圾是由县环卫局南区服务站的工人再接进行清运的(证据6)。而被上诉人所管理的富华苑小区则是由县环卫局按照相关规定按户数拨款给其物业公司聘请社会人员将其小区垃圾清运到指定地点。两种完全不同的保洁关系事实摆在现场，一审法院竟不予采信，公平何在。四、原判焦点问题的法律适用错误.第一，是否违约责任问题。根据案件的事实，上诉人位于博罗县*****************的建设单位为广东省博罗县食品公司，上诉人于2011年11月9日向广东省博罗县食品公司合法购买取得。无论是上诉人还是建设单位广东省博罗县食品公司从未与惠州市浩泽物业管理有限公司签订过物业服务合同或协议，所以上诉人与被上诉人不存在服务与被服务关系的合同关系，也不存在违约责任问题。因此原判依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条进行判决是错误的。第二，是否存在事实上的物业服务合同关系问题。对于《最高人民法院》的第六条必须是建立在业主和物业服务企业已签订过物业服务合同或者合同已过期但物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的前提下使用的而根据案件的事实，1、无论是上诉人还是建设单位广东省博罗县食品公司从未与被上诉人惠州市洁泽物业管理有限公司签订过物业服务合同或协议。2、上诉人的房屋是在博罗县*********，建设单位为广东省博罗县食品公司，而被上诉人所服务管理的是富华苑小区，富华苑小区的建设单位是博罗县房地产实业发展公司，富华巷与富华苑是分属两个不同的区域。且，上诉人进出自己的房屋，只走自己富华巷的道路，不用跨富华苑保安亭栏杆，不需入富华苑。所以原判决依照《最高人民法院》第一条、第六条判决是错误的。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市浩泽物业管理有限公司未提交答辩意见。原审原告惠州市浩泽物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付2016年3月1日至2018年12月31日管理费1917.6元、公摊电费42.5元，共计1960.1元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2016年2月29日，原告浩泽公司与博罗县房地产实业发展公司（涉案富华苑小区的建设单位）签订《前期物业服务合同》。双方在合同中约定，从2016年3月1日起至2021年2月28日止，由原告为涉案富华苑小区的业主提供物业管理服务。物业管理费按0.6元/月/㎡计算；公摊路灯费按15元/户/年（即1.25元/月）计算。被告韩流民是涉案小区六座xxxx号房的共同业主，系于2010年11月9日与涉案房屋的土地原所有权人广东省博罗县食品公司签订《博罗县土地使用权转让合同书》，后于2012年1月16日办理产权证。该房屋的产权证号为粤房地权证字第Dxxxx号，登记的建筑面积为87.1平方米。按照上述《前期物业服务合同》的约定，被告每月应向原告支付的物业管理费约52.26元、公摊路灯费1.25元。被告从未向原告缴纳过物业管理费。从原告起诉的2016年3月1日至2018年12月31日止，合计34个月。被告累计向原告应缴纳的物业管理费为1776.84元（52.26元/月×34个月）、公摊电费42.5元，合计1819.34元。原告于2019年3月4日向被告发出《物业缴费催款通知书》。被告韩流民抗辩，认为其居住的涉案房屋未在原告的物业管理范围内，双方未签订物业合同。且原告也一直对其居住的涉案房屋未实际提供物业服务，因此拒绝缴纳相关物业费用，双方由此发生纠纷。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，双方当事人应根据诚信原则，履行各自的合同义务。在本案，虽然原告与被告韩流民没有直接签订物业服务合同，但因涉案小区至今没有成立业委会，原告根据有关法律规定，以及行政主管部门的同意后，与涉案小区的原建设单位博罗县房地产实业发展公司签订《前期物业服务合同》，为涉案小区的业主提供物业管理服务。因此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《前期物业服务合同》的约定，对原告和两被告具有约束力。被告韩流民作为富华苑xxxx号房的业主，根据《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，其应按约定向原告支付物业服务费用。因此，被告应向原告支付2016年3月1日至2018年12月31日的物业管理费1776.84元、公摊电费42.5元。关于被告提出的抗辩意见。本院认为，原告事实为被告提供了物业服务，被告有向原告缴纳物业费的义务。被告提交证据，不足以证明原告有违约的事实。并且，即使原告在为被告提供物业服务时，存在服务质量差，或者有违约的行为，被告可向原告或者有关行政主管部门反映，或者另行提起诉讼。另经本院现场了解勘查，涉案小区因消防要求，保安出入口向后位移，导致被告居住的富华苑六座在小区出入口前面。但保安出入口的物理位移，涉案小区富华在苑富华巷，以及由环卫工人清理垃圾等，都不影响原告已为被告提供了物业服务的事实认定。故本院对被告的抗辩意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告韩流民应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市浩泽物业管理有限公司支付2016年3月1日至2018年12月31日的物业管理费1776.84元、公摊电费42.5元，合计1816.34元。二、驳回原告惠州市浩泽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已预缴），由被告韩流民负担。本案二审期间，上诉人韩流民提交了证据:一、西区社区居民委员会的证明；二、照片。被上诉人未提交质证意见。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，本案争议焦点是：上诉人是否应当支付物业管理费。本院分析如下：本案中，虽然上诉人与被上诉人没有直接签订物业服务合同，但因涉案小区至今没有成立业委会，被上诉人与涉案小区的原建设单位博罗县房地产实业发展公司签订《前期物业服务合同》，为涉案小区的业主提供物业管理服务。因此，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述《前期物业服务合同》的约定，对上诉人和被上诉人均具有约束力。经一审法院现场了解勘查，涉案小区因消防要求，保安出入口向后位移，导致上诉人居住的富华苑六座在小区出入口前面，但保安出入口的物理位移，不影响被上诉人为上诉人提供服务的事实。故上诉人韩流民作为富华苑六座xxx号房的业主，应按约定向被上诉人支付物业服务费用。上诉人上诉提交的居民委员会的证明，并不能证明韩流民的房屋不在被上诉人的物业服务范围内，其上诉请求，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人韩流民负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月三十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮