宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初2781号原告:刘某。委托诉讼代理人：孟某，宁夏致和律师事务所律师。被告:任某，住石嘴山市。委托诉讼代理人：卢某，宁夏宁聚易诚律师事务所律师。原告刘某与被告任某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人孟某，被告任某及其委托诉讼代理人卢某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；2.依法判决被告立即向原告支付拖欠的租金70000元，违约金70000元，物业费18573元，水费及滞纳金751.1元，暖气费及滞纳金14136.75元，以上合计173460.85元;3.本案诉讼费用全部由被告负担。事实及理由：原告刘某(甲方)与被告任某(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于锦馨花园22号综合楼开办托儿所，租赁期限五年，2016年2月20日起至2021年2月19日止，每年度付房租200000元，合同签订之日起，按序每年度提前一个月一次性付给原告。后因被告提出经营不善，需减少租金，原、被告双方又签订一份《房屋租赁合同》，重新约定租期5年，自2019年2月20日起至2023年2月19日止。每年房租140000元，按序每年度2月30日前付租金，被告不能按期支付甲方租金，原告有权终止合同，并对双方权利义务及违约责任进行了约定，现被告未按期支付租金，且拖欠物业费、水费、暖气费，原告多次与其协商无果，故原告诉至本院，请求判如所请。任某辩称，原告诉讼请求不应当支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.双方租赁合同于2020年1月份已经解除，不存在另行解除问题；2.因原告违约导致被告合同目的不能实现，给被告造成巨大的经济损失，在2020年2月20日的第四年租赁期限届满前，被告提前三十日即2020年1月与原告口头协商已经解除了房屋租赁合同，且原告声称将涉案房屋已经出租给案外人开设康复中心，所以双方合同已经解除，被告不应当向原告支付租金，也不存在违约金的问题，另外双方约定的违约金明显过高；3.被告提出解除房屋租赁合同系原告的违约所致，并非被告的经营不善所致，对拖欠的部分物业费、水费、暖气费并非被告不缴纳，被告告知原告用被告向原告交纳的1万元保证金抵顶上述费用，不足的部分被告补齐，如果原告愿意抵顶被告自愿承担2020年2月20日合同解除前发生的物业费、水费及暖气费，但应当以原告提供的发票为准。原告给被告造成的损失及保证金，被告将另案诉讼解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证。原告提交的商品房买卖合同、房屋租赁合同、交费通知单真实、合法，且与本案具有关联性，故本院予以采信；被告提交的收据因被告当庭表示其损失将另案主张，故收据与本案无关，本院不予采信；被告提交的其余证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于锦馨花园22号综合楼的房屋开办幼儿园，双方约定租赁期限为五年，即2016年2月20日起至2021年2月19日止。每年度被告向原告付房租200000元。合同签订之日起，按序每年度提前一个月一次性付给原告。房租交纳时间为被告每年度壹月拾伍日前付给原告租金，被告不能按期支付原告租金，原告有权终止合同。被告付给原告10000元房屋租用保证金，以确保房屋设施完好无损，待租期满后，原告一次退还被告房屋保证金，如有损坏被告负责修复、赔偿。双方同时约定，在房屋租赁期间所发生的水、电、暖、物业管理费及相关的其他费用由被告全部承担，房屋出租税由被告承担。双方还对违约责任进行约定，即原被告双方如有违约，违约方向对方赔偿当年租金50%的违约金。之后，原、被告双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为伍年，即2019年2月20日起至2023年2月19日止。每年度被告向原告付房租140000元，合同签订之日起一次性付给原告。房租交纳时间为被告2019年2月30日前付给原告租金，被告不能按期支付原告租金，原告有权终止合同。其他约定与双方签订的第一份《房屋租赁合同》一致。2019年1月4日，大武口区人民路街道建设社区检查涉案房屋时发现院内有6栋板楼、4栋高层的化粪池存在安全隐患，复查时上述问题并未整改，物业表示楼已建成无法整改。2019年6月13日，石嘴山市消防救援支队大武口区大队出具责令限期改正通知书，告知涉案房屋存在消防安全违法行为，要求限期整改。2020年8月21日，被告丈夫斗珂与原告电话沟通交付涉案房屋钥匙的事宜。之后，被告将涉案房屋钥匙交付给原告。涉案房屋截止2020年8月31日的物业费欠付18573元，水费欠付518元及滞纳金233.1元，2019年2020年度采暖期欠付暖气费13454.66元，滞纳金682.15元。原告认可被告交纳10000元保证金，并将涉案房屋的租金交至2020年2月20日。本院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》均合法有效，第二份《房屋租赁合同》在原有合同的基础上将租金降为每年140000元并已实际履行，故第一份《房屋租赁合同》在双方签订第二份《房屋租赁合同》时即已解除。在第二份《房屋租赁合同》履行过程中，被告提出解除合同，现原告起诉亦要求解除合同，故双方对解除涉案《房屋租赁合同》无争议，双方的争议焦点在于解除合同的时间，被告主张涉案《房屋租赁合同》于2020年1月中旬已解除，从被告提交的录音证据可知，被告曾于2020年1月向原告提出解除涉案《房屋租赁合同》并交还钥匙，原告提出解决方案，但经被告核实后发现原告提出的解决方案无法落实，随将涉案房屋钥匙交付原告，解除合同可协商一致解除或依据法定事由单方解除。本案中，被告在交还涉案房屋钥匙前虽提出解除合同，但原告曾提出解决方案的情况即可证实原告并未同意解除合同，故本案《房屋租赁合同》的解除时间应为被告将钥匙交还的时间即2020年8月。被告在租期内提出解除《房屋租赁合同》本应按照合同约定支付违约金，但涉案房屋存在安全隐患不能再继续用于开办幼儿园，被告的合同目的无法实现，故解除合同的过错不可归责于被告，原告要求被告支付违约金70000元的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于原告主张的租金问题。2020年1月至3月涉及新冠肺炎疫情期间，根据公平原则，2020年1月的房租被告可按照5833元（140000元÷12个月÷2）支付，2020年2月至3月的房租原告应予以免除，被告已将涉案房屋租金交纳至2020年2月20日，2020年4月1日至2020年8月20日的租金，扣减被告已交纳因疫情减免的租金后，被告实际将租金交纳至2020年5月5日，自2020年5月6日至2020年8月20日的3.5个月的租金40833元，因被告确曾于2020年1月就告知原告解除合同，原告应自疫情结束即开始积极寻找租客另行出租以减少损失，但原告怠于转租，导致损失扩大，被告声称多次要求交还钥匙原告均避而不见，被告虽未提交证据证实该主张，但原告认可被告将钥匙放在涉案房屋旁边的商店，由此可以看出，被告的上述陈述有一定的可信度，综合以上情形，本院酌定2020年5月6日至2020年8月20日期间3.5个月的租金40833元双方各负担一半，故被告仅需支付原告租金20416.5元，被告同意其已支付的保证金10000元在本案中抵顶，扣减后被告需再向原告支付租金10416.5元。虽然涉案房屋的租金本院酌情予以扣减，但被告确实于2020年8月份将涉案房屋的钥匙交还原告，故原告主张的物业费、暖气费、水费等费用，被告应予以承担，原告主张的费用截止时间为2020年8月31日，本院依法酌定支持截止2020年8月20日的物业费18361元（18573元-707.88㎡×0.9元/㎡/月÷30天×10天）、暖气费13454.66元及滞纳金573.17元（682.15-682.15元÷169天×27天）、水费518元及滞纳金233.1元，以上合计33139.93元，被告应予以支付。综上所述，被告共计支付原告租金、物业费、暖气费、水费、滞纳金共计43556.43元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告刘某与被告任某签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告任某于本判决生效后五日内支付原告刘某租金等各项费用共计43556.43元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3770元，减半收取1885元，由刘某负担1412元，由任某负担473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 宋娜娜 二○二○年十月三十日书记员 吴俊梅附：本案相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。