广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初20489号原告：杨慧芸，女，1981年9月14日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区××××××××××××××××××××，公民身份证号码421××××××××××××。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：何俊雄，广东一然律师事务所律师。被告：黄镜兴，男，1939年2月8日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区××××××××××，公民身份号码442×××××××××××。被告：梁燕珍，女，1937年3月5日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区××××××××××，公民身份号码442×××××××××××。被告：胡伯伦，男，1994年2月15日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区××××××××××，公民身份号码440×××××××××××。上列三被告共同委托诉讼代理人：蔡景峰，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区××××××、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。负责人：赖小平。委托诉讼代理人：郑祝远，该司员工。委托诉讼代理人：肖冰，该司员工。原告杨慧芸与被告黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，根据原告杨慧芸的申请，追加中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨慧芸及其委托诉讼代理人张艳娜，被告黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦的共同委托诉讼代理人蔡景峰，第三人建设银行中山分行委托诉讼代理人郑祝远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨慧芸向本院提出诉讼请求：1.三被告协助原告继续履行不动产买卖业务签订文件合订本，并将黄楚洪名下位于中山市石岐区××××××××××××××过户至原告名下；2.原告将剩余购房款240000元扣减违约金（违约金的计算方法：以390000元为基数，按日万分之五从2020年2月18日起计至实际过户之日止，暂计至2020年7月14日的违约金为28860元）后应付款项支付给三被告；3.三被告承担本案律师费23000元。事实与理由：原告通过第三人购买了黄楚洪（已于2020年3月24日死亡）所有的位于中山市石岐区××××××××××××××，原告、黄楚洪及第三人于2019年12月27日签订了不动产买卖业务签订文件合订本，合同约定了房屋总价39万元，原告首付15万元（含定金），剩余以银行按揭方式支付。签订合同当天，原告向黄楚洪支付了15万元首期款，并向第三人付清了居间费6240元。但黄楚洪在收取首期款后，未依涉案合同约定，自收到原告支付定金之日起30个工作日内向其房屋的抵押权人申请清偿贷款，更没有配合原告办理银行按揭贷款，导致双方交易一直未能顺利推进。经原告多次催促，黄楚洪也一直以忙来推脱。2020年3月底，原告从被告胡伯伦处得知黄楚洪已故，原告就与三被告协商，要求其作为黄楚洪法定继承人协助办理后续事宜，但三被告以黄楚洪已身故，无法处理为由，拒绝协助办理。原告认为，三被告的行为严重侵害了自身的合法权益，故依法诉至贵院，望判如所请。被告黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦共同答辩称，1.三被告明确放弃继承，三被告不是适格主体，无权利也无义务继续履行涉案合同，并且涉案房产存在抵押权人，目前贷款已经逾期，该房产可能会被拍卖；2.因疫情影响，导致迟延履行合同属于不可抗力，不应承担违约责任，而且三被告非合同相对方；3.原告主张的律师费没有事实及法律依据。第三人建设银行中山分行述称，根据第三人提供的个人贷款对账单，截止到2020年9月25日止，黄楚洪名下贷款尚欠本金余额175375.20元，正常利息3704.20元，罚息189.94元，涉案房产还抵押在第三人名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月27日，杨慧芸（买受人、乙方）与黄楚洪（出售人、甲方）及中山市正源房产证代理有限公司荣润分公司（居间人、丙方，以下简称正源公司）三方签订不动产买卖合同，主要约定：杨慧芸向黄楚洪购买坐落于中山市石岐区××××××××××××××的不动产，建筑面积41.24平方米；该房产成交价格为390000元；该房产处于抵押状态，抵押权人为中国建设银行；甲方向第三方机构筹集赎楼款181348.54元解押赎楼，因赎楼而产生的相关费用（手续费、利息费、公证费等）由乙方承担；签订合同后，甲方应于收到乙方支付的定金之日起30个工作日内向抵押权人预约提前还款，于收到抵押权人同意提前还款通知之日起10日内将款项存入还款账户，并于实际还款后3个工作日内将该不动产产权证原件交给抵押权人办理注销抵押事宜，使得甲方名下该不动产产权清晰没有其他权利负担；乙方以按揭贷款支付房款，购房定金为150000元，乙方应于签订合同之日支付定金150000元，乙方选择商业贷款，拟贷款240000元，于签订合同后30个工作日内向贷款银行提交贷款申请资料，甲方应配合乙方办理贷款申请手续，并签署收款账户确认书等银行或其他第三方要求签署的相关文件，银行贷款金额最终以贷款机构出具的同意贷款通知中记载的可贷款金额为准，如贷款机构批贷金额少于乙方拟贷款金额，乙方应于贷款机构通知之日起7个工作日内或过户前（以日期在先的为准）自筹差额部分支付给甲方；甲乙双方应付税费由乙方承担；甲乙双方应在甲方办理完毕赎楼手续，经查档确认产权无抵押、无查封情形，贷款机构出具同意贷款通知（如乙方按揭贷款），且办理完中山市存量房地产交易合同网上签约后7个工作日内向相关政府部门或机构缴交各项税费且乙方已根据合同约定支付完所有应于申请不动产权属登记并递件前支付的款项之日起7个工作日内，双方共同向不动产权属登记部门申请办理不动产权属转移登记手续。任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，具体按照下列方式处理（1和2不可同时适用）：1.逾期在15日内（含本数），自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定的不动产成交价格的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同。守约方若为乙方，乙方有权解除合同……如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按本合同约定的不动产成交价格的万分之五支付自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。如因一方或多方违约发生争议且无法协商解决，任一方依据本合同约定起诉的，相关费用和成本（包括诉讼费……公告费、律师费等）由违约方承担。合同还作其他约定。同日，杨慧芸依约向黄楚洪支付购房定金150000元。杨慧芸认为黄楚洪未按时向涉案房屋抵押权人申请清偿贷款，亦未配合办理银行按揭贷款，现黄楚洪已故，其要求黄楚洪的继承人黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦协助办理相关手续无果，遂诉至本院，主张前述实体权利。另查，黄楚洪与胡超强原为夫妻关系，于1995年4月7日登记离婚。黄楚洪于2020年3月24日死亡。查询日期为2020年6月22日的人口信息查询表显示，黄楚洪为黄子明的姐姐，黄镜兴、梁燕珍为黄子明的父母，胡伯伦为黄子明的外甥。诉讼过程中，黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦分别向本院提交书面放弃声明，内容均载明：其不参与、不协助杨慧芸继续进行位于中山市属黄楚洪名下其遗留房产的过户程序，不接受任何形式的关于杨慧芸对其关于房屋过户的补偿条款。愿意放弃黄楚洪名下房产的继承权利，将其交由法院进行公开法定程序处理。黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦均未到庭。再查，粤（2019）中山市不动产权第038×××号不动产权证显示，坐落为中山市石岐区××××××××××××××的不动产的权利人为黄楚洪，于2019年11月8日办理抵押登记。庭审中，建设银行中山分行明确表示其未收到黄楚洪提前还贷的相关申请。黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦抗辩黄楚洪迟延履行涉案合同是受疫情影响。杨慧芸则称双方未约定推延履行期限，但考虑到疫情实际影响，其宽限至2020年2月25日，其于2020年2月25日再次催促黄楚洪履行合同。但根据杨慧芸提交其与黄楚洪的微信聊天记录显示：2月25日上午10：46，黄楚洪(以下简称黄)：……我是想说现在那里的人从外回来都要自动隔离，14天才给工作，我这边都没开工，所以不敢外出的，等这疫情过先再办理，生命高于一切的，请理解。杨慧芸(以下简称杨)：明白，我是湖北人，不过去年已经转中山户口了……黄：我已跟小张说了可延长点时间的，请理解。杨：没关系的，反正看您这边吧，现在这种情况确实也能理解。微信群“正和中州交易群(6)”的聊天记录显示：3月9日晚上20：11，杨：红姐，最近也没那么严了，可否约个时间，过来银行签字呢，也帮你这边早点把楼赎了……3月10日，黄：收到的，我跟小张勾通下先，因为这时间要办什么复工手续等的事宜。另，杨慧芸当庭明确表示其愿意代为清偿黄楚洪尚欠的涉案房屋抵押贷款，且能一次性向建设银行中山分行偿还该款。建设银行中山分行表示若有生效判决，其同意杨慧芸代偿款项。再查，建设银行中山分行提供黄楚洪的中国建设银行个人贷款对账单显示，黄楚洪所购涉案房产贷款金额为235000元，合同起始日为2016年11月1日，合同到期日为2027年11月1日，截至2020年9月25日，贷款尚欠金额175375.20元，拖欠利息3704.20元，罚息189.94元。又查，杨慧芸因本案诉讼与广东一然律师事务所签订民事案件委托代理合同，并为此支付律师费23000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案不动产买卖合同由卖方黄楚洪，居间方正源公司，买方杨慧芸共同签署，内容包含有卖方与买方之间的房屋买卖合同条款，及居间方与卖方、买方之间的居间合同条款。本案争议因买卖房屋而引起，属房屋买卖合同纠纷，审查的重点为涉案合同中的房屋买卖合同部分。杨慧芸、黄楚洪于2019年12月27日就中山市石岐区××××××××××××××的房产签订的不动产买卖合同有关房屋买卖合同部分为双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。杨慧芸诉请继续履行涉案房屋买卖合同，现涉案房屋上设立抵押权，而杨慧芸于庭审中明确其同意代为清偿涉案房屋的抵押债务且可一次性支付款项，建设银行中山分行对此亦未提出反对意见。故，涉案房屋买卖合同具有可继续履行的条件。建设银行中山分行应在收到杨慧芸代黄楚洪支付的剩余全部贷款本息后协助办理完成涉案房屋的抵押权注销手续。因黄楚洪死亡未留有遗嘱，应当适用法定继承，其父母黄镜兴、梁燕珍，其子胡伯伦作为黄楚洪遗产的第一顺序继承人，享有平等的继承权。虽然黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦向本院提交书面说明主张放弃对黄楚洪涉案房产的继承，但黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦对黄楚洪的遗产仍负管理之义务，应以黄楚洪的遗产协助清偿债务。故杨慧芸诉请黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦协助办理涉案房屋过户手续，本院予以支持。但如杨慧芸代黄楚洪清偿的涉案房屋的债务后，如有剩余购房款，黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦对该款项仍有向杨慧芸主张的权利。关于违约金的问题。杨慧芸于2019年12月27日向黄楚洪支付定金150000元，根据涉案合同约定，黄楚洪应于收到杨慧芸支付定金之日起30个工作日内即2020年2月18日前向抵押权人预约提前还款。从法庭调查的事实及杨慧芸提供的证据可见，黄楚洪未如期预约提前还款，但从杨慧芸提供的微信聊天记录中可反映，双方以及中介方一直保持联系，其中2020年3月9日杨慧芸提出约时间办理赎楼手续，黄楚洪则在次日回复，由此可见，双方对于因疫情影响而延迟履行合同已达成合意。黄楚洪于2020年3月24日死亡，即涉案合同此时未能继续交易不能归责于黄楚洪，故本院认为黄楚洪没有构成违约，对于杨慧芸关于违约金的主张，本院不予支持。关于律师费的问题。如前所述，本院确认杨慧芸没有违约，故杨慧芸的该项诉求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨慧芸于本判决生效之日起七日内代黄楚洪向第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行偿还位于中山市石岐区××××××××××××××房产的余下贷款本息（具体金额以原告杨慧芸支付该款时银行系统内结清的总金额为准）；二、第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行于原告杨慧芸支付完毕上述款项后七日内协助办理前述房产的抵押权注销手续；三、被告黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦于前述房产抵押权注销之日起七日内协助原告杨慧芸办理前述房产的转移登记手续；四、驳回原告杨慧芸的其他诉讼请求。案件受理费7926元，减半收取3963元（原告杨慧芸已预交），由原告杨慧芸负担1981.50元，被告黄镜兴、梁燕珍、胡伯伦共同负担1981.50元并于本判决生效之日起七日内径付原告杨慧芸。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年十月二十日书记员  罗李力车晓晴