贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4211号 原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人：龙梅，系该分行行长。 委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁辰辰，贵州权衡律师事务所律师。 被告：邓腾飞，男，1972年1月2日生，苗族，贵州省普安县人，现住贵州省兴义市。 被告：郭玉琴，女，1973年3月26日生，苗族，贵州省普安县人，现住贵州省兴义市。 被告：贵州美福房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路********，统一社会信用代码915201007553661153。 法定代表人：曹超。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告邓腾飞、郭玉琴、贵州美福房地产开发有限公司（以下简称美福房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案受理后，因被告邓腾飞、郭玉琴下落不明，无法送达，于2020年7月23日转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人胡腾到庭参加诉讼，被告美福房开公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，被告邓腾飞、郭玉琴经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与三被告于2009年11月18日签订的中国工商银行股份有限公司《个人购房借款合同／担保合同》；2、请求人民法院依法判令被告邓腾飞、郭玉琴偿还原告贷款本金188117.12元，截止到2020年04月21日利息12831.25元，并从2020年04月22日起以应当归还的贷款本金、利息总额200948.37元为基数，在约定年利率为4.158%的基础上上浮50%计付利息至借款清偿完毕之日；3、请求人民法院依法判令被告邓腾飞、郭玉琴支付原告为实现债权的律师费共计7033元；4、请求人民法院依法判令被告美福房开公司对原告诉请的第二项、第三项承担连带清偿责任；5、请求人民法院依法判令原告对被告邓腾飞、郭玉琴抵押的位于兴义市（抵押权预告登记证号：市房预兴字第××号）折价、拍卖、变卖后的价款在前述诉请的第二项、第三项债权范围内依法享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2009年，被告邓腾飞、郭玉琴与被告美福房开公司签订《商品房买卖合同》，购买位于兴义市。2009年11月18日，被告邓腾飞、郭玉琴香作为借款人、被告美福公司作为保证人与原告签订《个人购房借款合同／担保合同》。借款合同约定：借款金额为人民币280000.00元，贷款期限为20年；利息按浮动利率方式执行，浮动周期内，贷款年利率为4.158%；还款方式为等额本息；借款人违约未按期归还本金及利息的，罚息、复利的利率在合同约定的利率的基础上上浮50%执行；合同约定发生争议由原告住所地人民法院管辖；合同约定各方其它权利义务、违约责任等内容。《个人购房借款合同／担保合同》签订后，原告根据贷款合同的约定将借款支付到被告邓腾飞、郭玉琴指定的被告美福公司兴义白云小区项目部的账户。被告邓腾飞、郭玉琴将购买的位于兴义市依法抵押给原告，并办理了抵押权预告登记。被告邓腾飞、郭玉琴根据《个人购房借款合同／担保合同》的约定还款至2018年06月18日后未按期履行还款义务，被告美福公司亦未履行担保义务，截止到2020年04月21日止积欠利息合计12831.25元（包括罚息1223.2元，欠息11033.39元，复息574.66元）、积欠本金26061.66元。原告认为，与被告邓腾飞、郭玉琴、美福公司签订的《个人购房借款合同／担保合同》真实且合法有效，在原告按照《个人购房借款合同／担保合同》约定履行发放贷款义务后，被告邓腾飞、郭玉琴未履行还款义务、被告美福公司未履行担保义务，依法构成违约。基于被告邓腾飞、郭玉琴、美福公司的违约，原告有权解除与被告邓腾飞、郭玉琴、美福公司签订的《个人购房借款合同／担保合同》，从解除合同之日起，原告有权以被告邓腾飞、郭玉琴未归还的本金188117.12元为基数在合同约定的年利的基础上上浮50%计算罚息至清偿完毕之日止、以被告邓腾飞、郭玉琴香应当支付的利息为基数在合同约定的年利率的基础上上浮50%计算逾期利息罚息至清偿完毕之日止。根据《个人购房借款合同／担保合同》的约定，因被告美福公司至今未将被告邓腾飞、郭玉琴依法抵押的位于兴义市办理他项权证交付原告，因此，对原告的诉请承担连带清偿责任。被告邓腾飞、郭玉琴、美福公司将购买的位于兴义市依法抵押给原告并办理抵押权预告登记，原告依法对该商品房折价、拍卖、变卖后的价款在诉请的债权范围内享有优先受偿权。 邓腾飞、郭玉琴、美福房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2009年11月8日，邓腾飞向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同日，邓腾飞作为借款人、美福房开公司作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额280000元，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息偿还，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，按基准利率上浮50%计付罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。将登记在邓腾飞、郭玉琴名下共同所有的位于兴义市房屋依法抵押给原告。美福房开公司作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 二、抵押概况 邓腾飞作为抵押人、郭玉琴作为抵押物共有人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2009年12月21日，邓腾飞、郭玉琴将名下所购房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记【证明号：市房预兴字第××号】,但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2009年11月18日，金额280000元，邓腾飞、郭玉琴自2018年7月起连续逾期未按时偿付款项。截止至2020年4月21日，尚欠逾期本金26061.66元、未到期本金162055.46元，利息11033.39元，罚息1223.20元、复息574.66元，本息合计200948.37元未付。 另查明，邓腾飞、郭玉琴于2009年8月25日在普安县登记结婚，且所购房屋登记为夫妻共有。 综上所述，邓腾飞、郭玉琴、美福房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期限内提交书面举证、质证意见，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。在夫妻关系存续期间，邓腾飞作为借款人及抵押人、郭玉琴作为抵押物共有人向中国工商银行兴义分行贷款，郭玉琴虽非合同上的借款人，但该笔贷款为夫妻共同债务，邓腾飞、郭玉琴应共同承担还款责任。 中国工商银行兴义分行与邓腾飞、郭玉琴对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因邓腾飞、郭玉琴多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 截止至2020年4月21日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息合计200948.37元，邓腾飞、郭玉琴应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%下浮30%后加收50%即年利率5.145%以尚欠本金及利息之和即199150.51元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张按借款当期执行利率并将罚息、复利再次累计计算利息，与双方合同约定不符，不予支持。 美福房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向邓腾飞、郭玉琴追偿。同时，亦因未办理抵押登记，中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)的补充规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与邓腾飞、郭玉琴、贵州美福房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限邓腾飞、郭玉琴于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年4月21日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计200948.37元，并从2020年4月22日起以尚欠借款本金及利息之和即199150.51元为基数按照年利率5.145%计算利息至清偿完毕之日止； 三、美福房开公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向邓腾飞、郭玉琴追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费5120元（其中案件受理费4520元，公告费600元），由中国工商银行股份有限公司兴义分行负担120元,由邓腾飞、郭玉琴负担5000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴安静 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  张青廷 书 记 员  陈贵芳