贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初2130号原告：贵阳某某开发有限公司，地址在贵阳市南明区新华路102号富中商务大厦一幢4层5-9号【新华社区】。法定代表人：黄士冯，职务：总经理。委托代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所律师（一般代理）。被告：蔡某某，女，1967年7月18日出生，汉族，住福建省晋江市青阳陈村东区。委托代理人：牟筑庆，贵州丰玺律师事务所律师（一般代理）。原告贵阳某某开发有限公司与被告蔡某某商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告贵阳某某开发有限公司的委托代理人刘志平、被告蔡某某的委托代理人牟筑庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳某某开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款142799元；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由,2018年7月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《委托装修合同》，约定被告向原告购买位于贵阳市南明区·星作的房屋。同日，被告向原告还出具《承诺书》，表示知道《委托装修合同》实际系购房合同的组成部分，委托装修款实际为购房款。现因被告未按双方合同约定的期限向原告支付全部购房款，经原告向被告催收未果。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告蔡某某辩称，1、对原告主张的欠款金额被告无异议，但原告主张被告支付的款项并非购房款，而是装修款；2、被告给原告出具的《承诺书》，并不是被告的真实意思表示，且系原告事先打印好以后被告在未看清承诺书内容的情况下才签的字，故不具有合法性和有效性，被告不予认可；3、被告认可欠原告装修款的事实，但被告认为原告为被告装修房屋，系在未通知业主的情况下私自装修，因无人监管导致出现偷工减料等违约情形。被告认为原告违约在先，故不同意向原告支付装修款及违约金，请依法驳回原告的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：位于贵阳市南明区，系原告贵阳某某开发有限公司建设，并于2019年10月11日取得了Ｓ5＃、5＃、Ｓ6＃、6＃楼商品房预售许可证。2018年7月9日，原告贵阳某某开发有限公司与被告蔡某某签订《认购书》，约定被告向原告认购位于贵阳市南明区，认购价为1396745元。原告在被告认购该物业前，已告知被告该物业虽毛坯出售，但由原告统一进行装修后交给被告，被告应付的装修费为356997元。在认购书约定的合同签署之日，被告应同时与原告签署《委托装修合同》。被告拒绝签署的，原告有权将认购物业另行出售，并不返还被告已付的认购定金。被告在该认购书上签字。同日，被告还另在原告制作的《承诺书》上签字，《承诺书》的内容为：“本人在购买该商品房前经贵司告知以充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修款名义进行支付，即该商品房的实际成交价为买卖合同约定的总房价款以及《装修合同》约定的本人应付费用的总额。如该商品房实测面积与预测面积存在差异的，贵我双方均同意按照买卖合同的约定进行多退少补即可。本人实在充分知悉该商品房的所有内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的价值低于合同约定）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担。”该承诺书中除装修款、装修、所有系手写外，其余部分系由原告打印好交由被告签字。同日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于贵阳市南明区，建筑面积为116.58平方米房屋一套，购房价为1396745元，付款方式为首付426745元，余款970000元以银行按揭方式支付。原告应当在2020年12月30日前向被告交付商品房。在合同附件6“关于装饰、设备标准的约定”中约定，交付的商品房部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修，但对具体的装修标准和使用的材料双方在合同未明确约定。同日，双方另签订《补充协议》，约定出卖人出售给买受人的商品房的总房价款为1536645元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时支付总房价款的30.37%给出卖人即466645元，买受人必须在2018年4月30日前，支付商品房总房价款的69.63%（银行按揭款项）给出卖人即1070000元。逾期不超过90日的，自合同约定应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同，经出卖人书面同意后，合同继续履行。但自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。在补充协议附录3中双方对被告所购商品房的装修范围和标准进行了约定，并由被告签字确认。在原告出具的住宅质量保证书中，原告对有关装修的保修期限作了约定，并承诺在保修期限内由出卖人负责保修。同时双方还另签订《委托装修合同》一份，约定双方一致同意被告委托原告对所购的商品房进行装修，被告应向原告支付的装修费为356997元，由被告于2018年7月4日前向原告支付107099元，于2019年1月4日前向原告支付107099元，于2019年7月4日前向原告支付142799元。原告于该房屋给原告装修之日起15天内完成房屋的装修装饰。被告自愿同意于前述约定的原告装修工期届满后前往验收和接受该房屋的装修工程。被告逾期支付装修费的，每逾期一天应按逾期应付款的万分之二向原告支付违约金。原告逾期交付该房屋给原告装修达30天的，原告有权解除本合同，并由被告向原告支付装修费总额30%的违约金。被告明确知悉本合同第一条约定的委托原告对该商品房进行装修的内容和标准，自愿支付本合同第二条约定金额的装修费给原告作为装修对价，被告对此没有异议。同日，被告办理了涉案房屋的备案登记。后因被告未将剩余的装修款142799元，按合同约定向原告支付。原告遂起诉来院，提出如前诉请。另查，2018年6月，住房和城乡建设部曾发出《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，该通知中重点整治的行为包括未按政府备案价格要求销售商品房，或者以捆绑车位、装修等方式变相实行价外加价。根据国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》的通知，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。贵州省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）第十四条规定，商品房经营者销售商品房或收费的明码标价内容应当与在人民政府价格主管部门申报登记的商品房销售价格和监制的收费相一致，不得在标价之外加价销售商品房和超标准收费，不得收取未经监制的任何费用。上述事实，有当事人的陈述、原告提交的营业执照、身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托装修合同》等证据在卷佐证，复经庭审质证核实，予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。涉案的承诺书虽然系被告事先拟定好交由原告签字，系格式化条款，但内容直观、清晰，以一般自然人的正常辨识能力，完全能够注意、理解该承诺书的文意。被告在签字时具有完全民事行为能力，被告又未举证证明其在签字时受到了胁迫、欺诈或陷入重大误解，故应认定涉案承诺书系被告的真实意思表示。根据该承诺书，可以认定被告在与原告签订《委托装修合同》时是知道装修合同中涉及的装修款即购房款。虽然双方分别签订了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订承诺书及买卖合同的过程来看，可以认定涉案房屋为带装修的房屋。《委托装修合同》约定的装修费应为购房款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，应为双方精装房买卖合同的组成部分。因双方并无委托装修的意思表示，故原告是否具备装修资质，并不影响上述合同的效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托装修合同》、承诺书、认购书等，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故属有效合同。对被告关于原告拆分购房款，涉嫌规避限价政策、避税、逃税，故涉案合同应为无效的主张。因原告在本案中提供的有关部门的整顿房地产市场的有关通知，并非涉及合同效力的行政法规，故并不影响合同效力。被告反映的相关事项，属于相关行政机关主管的范围，不属于法院的主管范围，应由相关行政主管部门依法判定和查处。被告未按与原告签订的《委托装修合同》约定的付款期限向原告支付购房款，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付购房款及违约金，符合双方合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告蔡某某于本判决生效后十日内给付原告贵阳某某开发有限公司购房款142799元；二、被告蔡某某于本判决生效后十日给付还原告贵阳某某开发有限公司违约金（以142799元为基数，按每日万分之二的标准，从2019年7月4日起开始计算支付至欠款付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1631元（已减半），由被告蔡某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘军二〇二〇年十月三十日书记员  王欢