上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13289号原告：上海市徐汇区金银岛商场业主委员会，住所地上海市徐汇区。法定代表人：马列平，负责人、王松清，负责人。委托诉讼代理人：张磊，上海九州通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：底雪梅，上海九州通和律师事务所律师。被告：上海科拉胜一物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陈勇鹤，总经理。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰(南平)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。原告上海市徐汇区金银岛商场业主委员会(以下简称金银岛业委会)与被告上海科拉胜一物业管理有限公司(以下简称科拉胜一公司)物业服务合同纠纷一案，于2020年5月21日向本院起诉。本院于同日受理后，适用简易程序，于2020年6月18日、7月24日公开开庭进行审理。原告金银岛业委会的委托诉讼代理人张磊，被告科拉胜一公司的委托诉讼代理人王利芳到庭参加庭审。本案现已审理终结。金银岛业委会向本院提出诉讼请求：1、解除原告金银岛业委会与被告科拉胜一公司于2016年10月签订的《物业服务合同》；2、被告向原告移交上海市徐汇区宜山路XXX号金银岛商场共有部分的使用和收益情况(具体为：联通、电信、移动通信覆盖书面协议；2006年1月至2018年9月停车位的收益明细；其余共有部分收益明细和结余)；3、被告向原告移交物业服务用房(即I130商铺后面的空地)。原告当庭撤回第3条诉讼请求，本院已经口头裁定予以准许。事实及理由：2006年，被告科拉胜一公司即为上海市徐汇区宜山路XXX号金银岛商场的物业管理企业，2016年10月，原物业服务合同到期，商场所属的上海市徐汇区金银岛宜德苑业主委员会(后变更为上海市徐汇区宜德苑业主委员会和原告)与被告签订物业服务合同，约定的服务地址即为宜山路XXX号，被告并未服务于宜德苑(即上海市徐汇区古宜路99弄)。2018年9月28日，上海市徐汇区金银岛商场发布《关于解聘物业服务企业的表决结果公告》称，经表决，获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘被告。根据相关法律规定，物业服务合同终止后，被告应当退出物业服务区域，并移交物业用房以及物业服务所必需的相关资料和代管的维修资金。原告曾于2019年2月向本院起诉,后因业主提出撤销权之诉，原告只能先行撤回起诉。业主撤销权之诉已经判决生效，本院驳回业主的起诉。上述案件证实原告系合法的业主委员会。现被告在原告已经解除《物业服务合同》的前提下，仍占据物业服务区域，并拒绝移交物业用房以及物业服务所必需的相关资料和代管的维修资金。故诉至本院。科拉胜一公司辩称，不同意原告诉讼请求。原告金银岛业委会与被告科拉胜一公司的物业服务合同已经于2020年3月31日解除。并且相关的物业服务资料已经移交给原告，物业用房亦已经移交。本院认定事实如下：2006年10月起，被告科拉胜一公司即为上海市徐汇区宜山路XXX号金银岛商场的物业管理单位。2016年8月30日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局发布《关于调整上海市徐汇区金银岛建材商厦、宜德苑住宅小区物业管理区域的公告》，将上海市徐汇区金银岛宜德苑小区物业管理区域调整为：金银岛建材商场和宜德苑住宅小区两个物业管理区域；金银岛建材商场物业管理区域四至范围：东至宜山路；西至古宜路99弄与金银岛商场通往古宜路的通道；南至家饰佳围墙；北至古宜路。2016年10月，上海市徐汇区金银岛宜德苑业委会、上海市徐汇区金银岛宜德苑业主大会(甲方)与科拉胜一公司(乙方)签订物业服务合同，约定乙方对金银岛宜德苑物业实施物业管理；物业类型：商场、高层、小高层；四至范围：东至宜山路，西至其他物业相接、南至家饰佳精品装饰城，北至古宜路；商业用房：1、招商物业经营管理费，按建筑面积每平方米1.20元/天收取;2、受业主合理招商价委托的空铺，物业经营管理费按每平方米0.8元/天收取，三个月未招入商户空铺物业经营管理费按每平方米0.4元/天收取，商铺一经出租，物业经营管理费恢复至建筑面积每平方米1.2元/天收取；3、未受业主委托和业主非合理招商价委托造成空铺按正常每平方米1.2元/天收取物业经营管理费用；双方协商一致，可解除本合同，并在30日内办理交接手续；本合同为期10年，自2016年10月11日起至2026年10月10日止等条款。2017年10月12日，金银岛业委会召开新一届业主大会，选举产生王松青、马某某、马列平、徐晓玲、魏文彦、陈旭、张某某为业主委员会委员。业委会主任为陈旭，副主任为马列平。同时，会议上还通过了新的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》。小区业主人数422人，建筑物总面积14211.38平方米，表决票送达378张，占业主人数89.57%，占建筑面积88.71%。2017年10月16日，业委会张贴《上海市徐汇区金银岛商场业主大会会议决定、业主委员会委员选举结果公告》，公告表决结果：本小区业主人数422人(投票权数)，建筑物总面积14211.38平方米，表决票送达378张，占业主人数89.57%，占建筑物总面积88.71%，同意票376张，占总人数的89.1%，业主持同意票所对应的专有部分总建筑面积12554.24平方米，占专有部分总建筑面积的88.34%；《管理规约》，同意票376张，占总人数的89.1%，业主持同意票所对应的专有部分总建筑面积12554.24平方米，占专有部分总建筑面积的88.34%；《专项维修资金管理规约》同意票376张，占总人数的89.1%，业主持同意票所对应的专有部分总建筑面积12554.24平方米，占专有部分总建筑面积的88.34%；选举业主委员会委员，得票数均为352，占总人数的83.41%，业主持同意票所对应的专有部分总建筑面积11760.70平方米，占专有部分总建筑面积的82.76%。根据物业管理条例的约定：业主委员会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加。会议符合业主大会会议召开条件，会议审议通过了《业主大会议事规则》、《管理规约》及《专项维修资金管理规约》，会议选举产生王松清、马某某、马列平、徐晓玲、魏文彦、陈旭、张某某为业主委员会委员，开箱仪式后召开了新一届业委会首次工作会议，会议决定业委会主任由陈旭担任，业委会副主任由马列平担任。2017年10月19日，上海市徐汇区金银岛业委会在上海市徐汇区人民政府田林街道办事处备案。2018年9月28日，上海市徐汇区金银岛业委会发出《关于解聘物业服务企业的表决结果公告》，金银岛商场业主大会作出如下决议：获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘科拉胜一公司。2018年9月29日,原告金银岛业委会向被告科拉胜一公司发出告知函，内容是：玆将上海市徐汇区金银岛商场关于解聘物业服务企业的表决结果公告送达，并请贵公司近期准备好与新物业的相关物业移交事项。上述告知函原告以快递形式送达至被告，后该快递退回。被告科拉胜一公司辩称未收到快递，亦从未知道解聘通知。2020年3月31日,原告金银岛业委会与被告科拉胜一公司签订物业资料移交清单，对涉及金银岛建材商城的设计工程、水电设施以及锅炉电气图纸等进行移交，并对水电总表读数进行结算。另查明，2015年4月1日，本院立案受理后陈某某、郑某某、张某某、林某某、刘某某、马某某、魏某某等33位原告诉上海科拉胜一物业管理有限公司排除妨碍纠纷一案，该案中查明：2006年10月10日,上海市徐汇区金银岛宜德苑业主大会、业主委员会(甲方)与被告的前身上海科拉胜物业有限公司(乙方)签订物业服务合同，约定，甲方委托乙方对上海市宜山路XXX号金银岛宜德苑商场、高层、小高层房屋实施物业服务；第六条同时约定，甲方应会同乙方对物业共用部分、共用设施设备进行查验，并按固定向乙方移交物业管理所必需的相关资料，…；第八条同时约定，物业经营管理期间，乙方按包干制收费形式确定物业经营管理服务费用，由住户向乙方支付本合同第七条约定的物业经营管理服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；第十四条同时约定，乙方相关权利义务，…2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、租户或物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理房屋的便利获得不当利益，…；第二十三条同时约定，本合同中下列词语的定义是：…2、共用部位，是指一幢建筑内部，由整幢建筑的租户、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位，…本合同为期十年，自2006年10月11日至2016年10月10日等条款。2018年5月，本院受理郭立雄诉金银岛业委会业主撤销权一案，郭立雄请求：1、撤销2017年10月20日公告通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》；2、撤销2017年10月20日通过的《关于上海市徐汇区金银岛商场业主大会会议决议、业主委员会委员选举结果等事项公告》中选举产生王松青、马某某、马列平、徐晓玲、魏文彦、陈旭、张某某为业主委员会委员的决议。本院2019年7月判决：驳回郭立雄的诉讼请求。郭立雄不服，提起上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院于2020年3月终审判决：驳回上诉，维持原判。2019年1月8日，原告金银岛业委会曾经起诉被告科拉胜一公司，要求解除金银岛业委会与科拉胜一公司签订的物业服务合同。2019年2月12日，科拉胜一公司收到起诉状副本。2019年3月4日，原告金银岛业委会因金银岛商场业主郭立雄向本院提出业主撤销权诉讼，以补充证据为由撤回起诉。在本案审理过程中，原告撤回要求被告提供联通、电信、移动通信覆盖书面协议的诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、公告、告知函及物业服务合同等证据证明，本院予以确认。本院认为，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，涉及全体小区业主的共同利益，属于由业主共同决定的重大事项，应当通过业主大会经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会上述相关法律程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，本院应予以支持。业委会作出解聘科拉胜一公司公告后，虽然向被告发出告知函，但该告知函未实际送达到被告，但2019年1月，原告向本院起诉，要求本院确认原、被告之间的讼争物业服务合同解除，被告于2019年2月12日收到起诉状副本，解除物业服务合同的通知以被告收到之日起送达。故本院判定原、被告之间签订的物业服务合同于2019年2月12日解除。物业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属物时，应当接受业主的监督。业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。鉴于物业服务企业是利用业主共有部分经营的主体，因此，关于共有部分的收益情况，原告行使业主知情权的义务主体应当是小区所在的物业公司，且相关法律司法解释，业主请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，以及其他应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予以支持。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业移交物业服务所必需的相关资料，人民法院应予支持。鉴于被告开始对金银岛商场实施物业服务时间是2006年10月11日起，故本院判定被告应提供资料的时间为2006年10月11日起。原告撤回要求被告提供联通、电信、移动通信覆盖书面协议的诉讼请求，是原告自主处分其诉讼权利，且于法无悖，本院予以准许。综上，原告的诉称有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十九条、第八十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下：一、上海市徐汇区金银岛商场业主委员会与上海科拉胜一物业管理有限公司于2016年10月签订的《物业服务合同》于2019年2月12日解除；二、上海科拉胜一物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向上海市徐汇区金银岛商场业主委员会移交上海市徐汇区宜山路XXX号金银岛商场自2006年10月11日起至2018年9月止停车位的使用和收益以及其它共有部分的使用和收益情况的资料。案件受理费减半收取计40元，由上海科拉胜一物业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年十月十九日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。