福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3316号 原告：林国耀，男，汉族，1986年12月15日出生，住福州市仓山区。 原告：林成，男，汉族，1968年7月4日出生，住福州市仓山区。 以上原告的共同委托诉讼代理人：林展鹏，福建华弘律师事务所执业律师。 被告：陈美琴，女，汉族，1971年9月30日出生，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林更，上海协力（福州）律师事务所执业律师。 原告林国耀、林成与被告陈美琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林国耀、林成及其共同委托诉讼代理人林展鹏、被告陈美琴的委托诉讼代理人林更到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林国耀、林成向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的租金34400元及原告垫付的479.7元物业费、水电费，并按年利率6%支付从起诉之日起至实际付款之日止的利息；2.请求确认原告有权不予退还原告租赁押金3万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告名下位于福州市台江区中亭街利生苑新加坡街××号商铺，租期两年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止，月租金8600元，每三个月付一次，如被告拖欠租金达一个月的，原告有权解除合同，没收3万元履约押金。同时，原告应被告要求，同意被告将与026商铺相邻的墙拆除，但租期满后被告应将墙砌好粉刷，恢复原状后才能交还商铺给原告。合同签订后，原告依约交付商铺给被告使用，与026商铺相邻的墙也由被告自行拆除。被告按期支付租金至2020年2月29日（2019年12月1日支付），但本应于2020年3月1日支付的后三个月租金被告却一直拖欠，且仍占据着原告商铺。为此，原告只得于2020年6月16日、6月22日通过上门张贴及ＥＭＳ邮寄的方式向被告催缴租金，限被告三日内交清拖欠的租金，但被告收函后仍拒付租金。原告于2020年6月28日、6月29日再次通过上门张贴及ＥＭＳ邮寄方式通知被告解除合同，要求被告立即搬离、恢复原状交还商铺，并结清2020年3月1日至6月30日止的租金。被告收函后已自行搬离，原告于2020年7月1日收回商铺。另据原告从中亭街物业管理公司得知，被告已支付了截止2020年5月15日的物业费及水电费，并于6月16日开始在商铺内砌墙、粉刷，但未通知原告验收、移交，现场清理工作也是在原告收回商铺后进行。原告收回商铺后，向物业公司补缴了5月16日至6月30日的物业费及水电费。原告认为，双方租赁合同合法有效，被告理应按合同约定支付租金。现因被告严重违约导致双方租赁合同提前解除，造成原告损失，被告除应依约承担3万元的违约责任（押金不退）外，还应向原告支付欠付的租金34400元（8600元×4个月）及原告代垫的物业费、水电费479.7元。 被告陈美琴辩称，首先，被告承租原告商铺十多年，从未有过迟延交租的违约行为，被告诚信经营。其次，由于2020年初疫情发生，商场所有商铺禁止营业直至4月，该情况应属不可抗力。被告因新冠疫情受到严重经济损失无法经营，并已多次联系原告停止承租，结清了水电、物业费，被告不存在违约行为。原告拖延结算而增加租赁时间，其损失应自行承担。因本案非违约造成的解除合同，押金应予以退还，请求法院基于公平原则，租金在押金中予以抵扣。 本院经审理认定事实如下：讼争房屋坐落于福州市台江区××街道××路××号××街××连体部分1层27店面，所有权人登记为原告林国耀、林成。2019年3月1日，原告林国耀、林成与被告陈美琴签订《房屋租赁合同》，约定原告将讼争房屋出租给被告使用，租赁期限自2019年3月1日至2021年2月28日止，每月租金8600元，租金每三个月支付一次。双方在合同中确认被告已支付履约押金3万元。 合同签订后，陈美琴依约使用租赁物，并向原告支付房租至2020年2月29日。2020年6月18日，原告向被告发出《租金催讨函》，载：“从2020年3月1日起至今的租金您一直未缴，你拒缴租金的行为已构成违约，现我们发函给您，限您在收函之日起三日内一次性补缴欠付的租金25800元，并依合同约定支付自2020年6月1日起至8月31日的租金25800元给我们。如您未按期支付上述费用，我们将有权解除合同，并追究您的违约责任”。2020年6月28日，原告再次向被告发出《解除租赁合同函》，以被告未在限期内支付租金构成违约为由，通知被告解除合同、没收履约保证金、支付房屋租金，并要求被告将租赁物恢复原状后返还。被告确认收到上述两份信函。 诉讼中原告陈述，讼争房屋砌墙系由被告找人施工，6月16日双方在现场又一次就租金问题进行协商，因协商未果，原告就先离场，之后被告就自行完成砌墙施工；其在向被告发出解除合同通知后于2020年7月1日将租赁物收回。被告陈述，其于2020年5月就向原告提出因疫情原因无法继续经营，之后就与物业结清了相关费用；砌墙的时间大概是在6月16日前后，因原告自己也有租赁物的钥匙，所以双方没有进行交接现原告以被告拖欠租金构成违约为由诉至本院，请求判如所请。 本院认为，原告林国耀、林成与被告陈美琴订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同合法有效，各方均应按照合同约定诚实履约。就被告称其系因新型冠状病毒肺炎疫情影响无法继续经营，属于不可抗力，其未付房租的行为不构成违约的辩解，本院认为，新冠肺炎疫情期间，政府部门对新冠肺炎疫情采取“非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”等防控措施，对于实施防控措施期间的商业经营活动确实造成了影响，但在防控措施解除之后，案涉店面仍具备复工复业的条件。该影响尚未达到导致本案租赁合同直接或根本不能履行的程度，被告据此拒付房租没有事实和法律依据。因被告拒付房租的行为构成违约，原告提出解除合同于法有据，本院予以支持。被告称其已于2020年5月即已结清物业费用并在砌墙后将讼争房屋返还原告缺乏证据支持，现原告自认其于2020年7月1日收回讼争房屋，本院认定房租应计付至2020年6月30日，即34400元（8600元/月×4个月）。就被告提出的押金抵扣租金的问题，本院认为，原、被告双方在租赁合同中约定没收履约押金作为违约责任，被告提出的抵扣主张缺乏合同依据，本院不予采纳。原告在没收押金的基础上再主张计付逾期利息的违约责任超过其损失，本院不予支持。原告诉请物业费、水电费未提供支付凭证佐证，其提供的增值税发票亦不能证明是何时产生的费用，故该主张依据不足，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告陈美琴应于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告林国耀、林成自2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金34400元； 二、原告林国耀、林成没收被告陈美琴已支付的租赁保证金30000元； 三、驳回原告林国耀、林成的其他诉讼请求。 若未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1421元，适用简易程序减半收取710元，由被告陈美琴负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  杨 静 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  林小梅 书 记 员  林 洲 附：1.本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法通则》 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体顶端 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 2.执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。