山东省高唐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1526民初404号 原告：高唐县杨屯镇夹东村民委员会，住所地：山东省高唐县杨屯镇夹东村。 法定代表人：何宪岗，该村支部书记及村民委员会主任。 委托诉讼代理人：赵玉恒，男，该村村民委员会委员，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：周成龙，高唐华光法律服务所法律工作者。 被告：张风茂，男，1970年8月7日出生，汉族，乡村医生，住山东省高唐县。 高唐县杨屯镇夹东村民委员会（以下简称：夹东村委会）与张风茂确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月4日立案。夹东村委会于2020年3月10日提出评估申请，本院委托山东海高价格评估事务所有限公司进行评估。2020年7月10日山东海高价格评估事务所有限公司作出价格评估报告书，2020年8月13日夹东村委会对价格评估报告书提出异议。2020年8月16日山东海高价格评估事务所有限公司对夹东村委会的异议作出答复说明后，本院适用简易程序于2020年9月17日、2020年9月21日、2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告夹东村委会的委托诉讼代理人赵玉恒、周成龙及被告张风茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夹东村委会向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2010年8月17日签订的《房屋转让合同》无效，张风茂搬离涉案房屋并向夹东村委会支付自2010年8月17日起至搬离房屋之日止的使用费，每月使用费的标准以鉴定为准；2、张风茂承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，夹东村委会将其第1项诉讼请求明确为：确认原被告于2010年8月17日签订的《房屋转让合同》无效，张风茂搬离涉案房屋并向夹东村委会支付自2010年8月17日起至2020年5月25日止的使用费7770元，其余诉讼请求未做变更。事实和理由：2010年8月，夹东村委会的法定代表人张登平，在没有经过全体村民或全体村民代表会议通过的情况下，以夹东村委会的名义私自将涉案房屋以20000元的价格转让给了张风茂。该行为违背了村民的共同意愿，属于任意处分集体财产的行为，故原被告签订的买卖合同为无效合同。该房屋一直由张风茂占用至今，并未向夹东村委会支付房款，因此张风茂应该搬离房屋，并向夹东村委会支付使用费（相当于租赁费）。请人民法院查明事实，支持夹东村委会的诉讼请求。 张风茂辩称，夹东村委会起诉内容不符合客观事实，于法无据，其诉讼请求应予驳回。原因如下： 1、原被告签订的《房屋转让合同》内容是有效的。当时夹东村支部书记董杰昌和夹东村委会主任张登平将房屋转让给张风茂时，张风茂并不知道夹东村委会无权转让涉案房屋。只是2014年高唐县纪委调查此事时，张风茂才知道涉案房屋是高唐县委组织部投资建设的村级活动室，夹东村委会的转让行为为违规行为。《中华人民共和国合同法》第五十条规定：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。当时县纪委调查此事时，说高唐县委组织部对该房屋投入26000元，党支部书记董杰昌及村委会主任张登平已将房屋转让款20000元以及张风茂补交的6000元一并上交高唐县纪委。上述事实，足以证明原被告签订的《房屋买卖合同》是有效的。 2、夹东村委会主张房屋转让没有经过村民代表同意和本案事实无关，涉案房屋既然不是村集体的财产，故房屋转让根本无需经过村民代表同意。 3、张风茂建卫生室向夹东村委会要地是有依据的。根据当时鲁政办发【2008】47号文件第三条第一款规定：村卫生室用地由村集体无偿提供。当时夹东村委会也是在村里没有其他建设用地的情况下，才把村东这所废弃了五六年的房屋转让给张风茂，并由张风茂个人出资筹建卫生室。卫生室自建成以来，一直是杨屯镇的重点村卫生室。去年又通过了“县级标准化卫生室”的验收。夹东村上届村委会也算为村民健康服务提供了硬件帮助，高唐县委组织部投资所建的这处房屋也发挥了它应有的作用。 4、关于夹东村委会让张风茂搬离房屋并交纳使用费的诉讼请求没有法律依据，人民法院不应予以支持。 5、2014年高唐县纪委调查此事的同志曾说过，房屋转让虽然违规，但错并不在张风茂，错就错在村委会无权转让。但经过此事后，张风茂就有点担心。于是张风茂在近一年的时间内，先后向高唐县信访局、聊城市市长热线、山东省省长信箱、国家信访局求助。2015年4月3日，高唐县杨屯镇政府给出明确答复，表示张风茂的卫生室经省测绘局核实后可办理手续。2016年省测绘局来测绘时，在夹东村委会办公室为张风茂办理了确权手续。 综上所述，请人民法院驳回夹东村委会的诉讼请求，并判令夹东村委会向张风茂支付违约金10000元及因诉讼产生的误工费500元，以维护社会的公平正义，并彰显法律尊严。 夹东村委会为了证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据： 1、《房屋转让合同》复印件1份，拟证明原被告于2010年8月17日签订《房屋转让合同》的事实。 2、山东海高价格评估事务所有限公司出具的《价格评估报告书》1份，拟证明张风茂应向夹东村委会给付2010年8月17日起至2020年5月25日止的房屋使用费（租赁费）7770元。 3、缴费通知书及转账明细各1份，拟证明夹东村委会因评估房屋使用费而支出评估费3000元。 4、夹东村委会提交的情况说明以及何宪岗、穆某2、穆某1的证人证言各1份，拟证明原被告之间签订《房屋转让合同》未经村民大会或者村民代表大会同意。 5、《房屋使用协议》复印件1份，拟证明因该协议签订的时间在原被告签订《房屋转让合同》的时间之后，按照该协议的规定，张风茂有自己租赁自己房屋的嫌疑，与常理不符。 6、高唐县杨屯镇夹东村党支部出具的证明1份，拟证明原被告签订的《房屋转让合同》没有经过村民同意，也没有召开村民代表大会的事实。 7、证人何宪岗、穆某1、穆某2的身份证复印件各1份，拟证明三证人的证人证言证明的事实属实。 8、《房屋使用协议》影印件1份，拟证明事实同证据5。 9、高唐县杨屯镇党建工作办公室证明1份，拟证明原来的高唐县杨屯镇夹滩村民委员会于2014年8月份已分离成高唐县杨屯镇夹东村民委员会及高唐县杨屯镇夹西村民委员会。 10、高唐县杨屯镇夹东村办公室租赁协议书1份，拟证明高唐县杨屯镇夹东村民委员会现租赁何冬月的房屋为办公室。 张风茂为了证明自己的答辩主张，向本院提交如下证据： 1、《房屋转让合同》及《见证书》各1份，拟证明原被告于2020年8月17日签订《房屋转让合同》并经高唐杨屯法律服务所见证的事实。 2、购买房屋时的房屋照片1份，拟证明购买房屋时，涉案房屋的状况。 3、卫生室建成后的照片1份，拟证明现在的卫生室是张风茂自己出资建设。 4、收据影印件截图1份，拟证明当时购买房屋花费了20000元，因高唐县纪委介入，经评估房屋价值为26000元，张风茂又向高唐县纪委补交了6000元，高唐县纪委出具了暂收条。 5、高唐县杨屯镇政府关于涉案房屋的意见书的影印件1份，拟证明高唐县杨屯镇政府已经对涉案房屋的归属问题做了处理。 6、向国家信访局进行回复的回复截图1份，拟证明涉案房屋的纠纷经高唐县杨屯镇政府处理后，张风茂向国家信访局回复信访事项的处理结果为满意。 经本院组织开庭进行质证，对原被告双方提交的证据认定如下： 1、对于夹东村委会提交的证据1、3、9及张风茂提交的证据1、2、3证明的事实，对方当事人均没有提出异议，本院对上述证据证明事实的真实性予以确认。 2、对于夹东村委会提交的证据10，张风茂表示对该证据证明事实的真实性无异议，但经本院对该证据质证查明，该合同载明签订日期为2012年7月1日，并载明当时的村民委员会主任为何宪岗，而原被告均认可何宪岗担任村民委员会主任的时间为2013年8月份，并且原被告都认可自何宪岗担任村民委员会主任后，夹东村委会一直租赁何冬月的房屋作为办公室。故本院认定自2013年8月份起至今，夹东村委会一直租赁何冬月的房屋作为办公室。 3、对于张风茂提供的证据4、5、6证明的事实，夹东村委会提出异议，表示对证据4、6证明事实的真实性不清楚，对证据5证明的同意办理手续的事实有异议，对证明的其他事实的真实性无异议。张风茂提供的证据5证明的其他事实为2014年1月高唐县纪委就当年夹东村办公室转让改建为夹东村卫生室的问题进行调查后，经专家评估，村办公室的价值为26000元，张风茂已交20000元，又补交了6000元，以上款项应上交县纪委，并且原交的20000元已由张登平上交县纪委。因夹东村委会表示对证据5证明的上述事实无异议。上述事实和证据4、6证明的事实能够相互印证，本院对张风茂提供的证据4、6证明事实的真实性予以确认。对于张风茂提供的证据5，因张风茂并没有提供确权证书，故本院对夹东村委会对该证据提出的异议采信。 4、对于夹东村委会提供的证据4、6、7证明的事实，张风茂表示对于村委会转让办公室，村委会是否经村民代表大会或村民大会同意不清楚。本院经审查认为，当时的高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会作为村民自治组织，其村委会成员作为当时村委会的组成人员，对涉案房屋的转让是否经过村民代表大会或者村民大会讨论通过应当知情，如召开会议的话，也应该有会议记录存档。张风茂作为当时高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会夹东自然村的村民，作为房屋转让协议的受益者，也理应关注该事项办理过程，在当时村委会的三名组成人员明确表示没有组织村民大会或者村民代表大会对房屋转让事项进行讨论，张风茂也对是否召开村民大会或者村民代表大会不清楚的情形下，本院对夹东村委会提供上述证据证明事实的真实性予以确认。 5、对于夹东村委会提供的证据2证明的事实，张风茂提出异议，认为该证据只是证明如果是出租的话，张风茂应向夹东村委会支付租赁费7770元，而不是张风茂应当向夹东村委会支付租赁费7770元。本院经审查认为，该项费用是否应当支付，取决于原被告签订的《房屋转让协议》是否有效，而不是张风茂应当向夹东村委会支付上述费用，故张风茂的上述异议成立。 6、对于夹东村委会提供的证据5、8证明的事实，张风茂提出异议，其中对复印件提出的异议为该证据不是合同原件，来源不明，对真实性不予认可，当时并没有签署这个协议，对影印件的异议为，从来没有签署过该协议，怀疑该协议由两张图片合成。本院经审查认为，将张风茂的异议放在一边，假如存在上述证据的情况下，该证据既规定了夹东村委会将未修完的村办公室的5间房屋租给张风茂建卫生室所用，租金为20000元，使用期限为40年，自2010年8月20日起至2050年8月20日止，到期后，土地使用权在同等条件下，张风茂有优先使用权。又规定合同签订后卫生室所有建房投资由张风茂自己负担，自交款之日起张风茂根据需要有权将旧房拆除（或改建）和另建新房。夹东村委会不得干涉，院内所有房屋永久归张风茂所有。从合同内容来看，张风茂取得的是房屋的所有权，并不是租赁房屋，故本院对夹东村委会提交该证据证明的事实不予确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：张风茂是高唐县杨屯镇夹东村人，职业是乡村医生。高唐县委组织部曾出资为高唐县杨屯镇夹东村修建办公室，但截止2010年8月份，该办公室只是完成了房屋主体的修建，并没有完工。2010年8月份时，高唐县杨屯镇夹东村只是一个自然村，其和高唐县杨屯镇夹西村共同组成高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会。2010年8月17日，高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会与张风茂签订《房屋转让合同》，约定因高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会无经济能力再进行修建，将高唐县杨屯镇夹东村未建完的办公室转让给张风茂，让其修建村卫生室，转让价格为20000元，签订合同时由张风茂一次性交清转让费。涉案房屋坐落于高唐县，院落南北长20米，东西宽15米，占地面积300平方米。使用期限为长期使用。张风茂须按转让面积完善、修建、管理、使用房屋，不得随意扩大或缩减。如有一方违约，违约方应向守约方支付违约金10000元整。任何一方不得擅自变更和解除合同，更不得因村里法定代表人的变动而改变本合同。合同签订后，张风茂将转让款20000元交付当时高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会夹东村的负责人张登平，继而在未修建完的办公室的基础上修建了村卫生室并投入使用。2014年1月份，高唐县纪委经调查发现当年村办公室转让改建为村卫生室时存在违规行为，经评估核定当时村办公室的价值为26000元，2014年1月8日，张风茂又向高唐县纪委补交了6000元房屋转让费，高唐县纪委的工作人员向张风茂出具了暂收条。张登平也将收取的20000元的房屋转让款上交了高唐县纪委。此后，为了解决房屋的权属问题，张风茂先后向高唐县信访局、聊城市市长热线、山东省省长信箱、国家信访局反映问题。2015年4月3日高唐县杨屯镇政府给出答复，张风茂的卫生室经山东省测绘公司核实后可办理手续。 另查明，自2013年8月份起至今，高唐县杨屯村夹东村一直租赁本村村民何冬月的房屋作为办公室。2014年8月村级换届选举后，高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会分离为高唐县杨屯镇夹东村民委员会和高唐县杨屯镇夹西村民委员会。现任夹东村委会班子成员认为原被告签订的《房屋转让合同》未经村民大会或村民代表大会讨论通过，违反法律规定，遂向本院提起诉讼，请求人民法院判令确认原被告于2010年8月17日签订的《房屋转让合同》无效，张风茂搬离涉案房屋并向夹东村委会支付自2010年8月17日起至搬离房屋之日止的使用费，并于2020年3月10日提出申请，要求对使用费进行评估。经本院委托山东海高价格评估事务所有限公司进行评估，夹东村委会要求的使用费截止2020年5月25日的数额为7770元，夹东村委会为此支出评估费3000元。 再查明，2010年8月17日，高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会与张风茂签订《房屋转让合同》时，并没有经村民大会或者村民代表大会讨论通过。 案件审理过程中，张风茂虽辩称让夹东村委会支付违约金10000元及因诉讼产生的误工费500元，但经本院释明后，张风茂明确表示不提起反诉。 本案立案后，夹东村委会曾委托山东康桥（东营）律师事务所律师朱晓兵为其委托诉讼代理人从事诉讼活动。开庭以前，夹东村委会解除了和朱晓兵的代理关系，重新委托高唐华光法律服务所法律工作者周成龙为其委托诉讼代理人。 本院认为，本案所涉的房屋在转让以前是高唐县委组织部出资为高唐县杨屯镇夹东村修建的办公室，产权应为村集体所有。张风茂提出的涉案房屋在转让之前不是村集体财产的辩称，与事实不符，本院不予采信。 2014年高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会经村级换届选举后，分立为高唐县杨屯镇夹东村委员会和高唐县杨屯镇夹西村民委员会。根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条第二款“法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外”的规定，涉案房屋作为原高唐县杨屯镇夹东自然村的财产，事实清楚，证据充分，夹东村委会作为原高唐县杨屯镇夹滩村村民委员会分离后成立的独立法人，向本院提起本案诉讼并无不当。 本案的争议焦点为原被告签订的《房屋转让合同》是否符合法律规定的法定无效情形，应否予以解除。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的，需村民会议决定方可办理。但该法并未规定未经村民会议讨论决定的对集体财产的处分行为无效。该条规定是为了对村委会的行为进行规范管理，村委会与他人签订的处分集体财产的合同并不为法律所禁止。其并不属于效力性强制规定，不能作为《房屋转让合同》是否有效的法律依据。从合同签订的主体来看，签订合同的双方，一方是村委会，另一方是村委会所在村集体经济组织的成员，涉案房屋及土地使用权的流转一直在该集体经济组织内部进行，并没有违反法律的禁止性规定。从转让的标的物来看，在转让以前，涉案房屋虽经长期修建，但没有修建完毕，一直处于荒废状态，并没有投入使用。从涉案房屋转让后的用途来看，是为了建设卫生室，以解决集体经济组织成员看病难的问题，亦是为了集体经济组织成员的公共利益着想。从此可以看出，村委会将未建完的办公室转让给张风茂修建卫生室的行为并无不当之处。张风茂支付的房屋转让费虽然低于房屋的实际价值，但在高唐县纪委发现问题并对房屋价值作出评估后，已经将剩余转让款交付高唐县纪委。此后高唐县杨屯镇政府已作出明确答复，张风茂建设的卫生室经山东省测绘局测绘后，可办理确权手续，证明房屋转让时，虽然存在违规情况，但并没有导致《房屋转让合同》无效，在足额缴清转让款并且张风茂实际占有使用房屋后，高唐县杨屯镇政府已对转让行为进行了确认，只是因其他原因，没有办理确权登记手续。夹东村委会虽主张，村委会一直没有办公室，自2013年8月至今一直租赁村民何冬月的房屋作为办公室进行办公，但《房屋转让合同》签订于2010年8月份，并且转让的办公室之前一直没有投入使用，由此可见，上述理由并不是证明《房屋转让合同》无效的法定理由。并且该纠纷因换届选举后，村委会组成人员的变更而发生，村委会是的对外承担民事责任的独立主体，前任村委会组成人员以村委会名义处分集体财产的行为，在没有法定事由的情况下，并不因换届选举后，村委会组成人员的变更而失效。上述事实足以证明原被告签订的《房屋买卖合同》是有效的，夹东村委会的相关诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 案件审理过程中，张风茂虽辩称让夹东村委会支付违约金10000元及因诉讼产生的误工费500元，但经本院释明后，张风茂明确表示不提起反诉，本院对此不予处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十七条、第六十一条第二款、第六十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回高唐县杨屯镇夹东村民委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，评估费3000元，合计3050元，由高唐县杨屯镇夹东村民委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。 审判员  王众 二〇二〇年十月十五日 书记员  张瑞