甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初7422号原告（反诉被告）：宋福祥委托诉讼代理人：梁柏，甘肃银城律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨玉花被告：童佰成原告（反诉被告）宋福祥与被告（反诉原告）杨玉花、童佰成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宋福祥及委托诉讼代理人梁柏、杨玉花、童佰成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋福祥向本院提出诉讼请求：1、请求人民判令被告偿付拖欠原告房屋租赁费人民币27994.00元；2、当庭增加诉讼请求要求被告交付腾退租赁房屋。事实与理由：两被告系夫妻关系，2019年9月10日经原、被告双方协商，原告将位于凉州区今朝阳光城二区宋家园路31号铺面(面积105.55平方米)租赁给两被告经营餐馆。租赁期为两年(2019年9月10日-2021年9月10日)。年租金为人民币75000元。双方协议租金必须在租房前先付清一年的，同时支付押金人民币10000元。协议生效后两被告违约，期间只支付押金2000元，分两次支付房租30000元，其余经原告多次催要均被推诿。在原告索款无望的情况下，于2020年6月28日依据协议第5条即“乙方在租赁前必须首先交清第一年的房屋租赁费，75000.00元，如乙方违约不履行合同，甲方有权收回铺面”的协议，终止了本协议的履行，收回了铺面。综上所述，请求人民法院依法判处两被告支付所欠原告房屋赁费人民币27794.00元，腾退交付租赁房屋。被告（反诉原告）杨玉花辩称：按双方口头约定，房租实为分期支付，后期补签的合同并没有实际的房租支付方式。被告于2020年1月23日，给原告支付房租15000元，原告拒收房租。新冠肺炎疫情的发生，属不可抗力，被告餐厅关门三个月，并得到原告延期支付房租的许可。双方后期约定，被告年租金降低8000元，于2020年6月29日重新签订合同后支付剩余租金，原告却于2020年6月28日将被告强行轰出店铺，关门上锁。双方的违约责任及合同是否解除，应由人民法院判定，原告无权单方面解除合同，非法占用被告财产。综合上述被告认为，被告不存在违约责任，请求法院驳回原告诉讼请求。原告存在违约责任，应对所侵占被告的财产进行赔偿。被告童佰成辩称：租房时提前告知我方资金紧张能否延期支付，暂且交付了定金，原告也同意，我方将房屋进行了装修开始经营时补签了合同，双方交付方式是口头约定，支付房租15000元，原告拒收。增加的诉讼请求收回房屋，已经强行让我方腾退，已经收回，第三项诉讼请求不合理，我们不存违约行为。被告（反诉原告）杨玉花向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告对反诉原告在承租房屋上总价58630元的装修添附进行折价补偿46300元。2、请求法院判令反诉被告对反诉原告在饭馆内的设施45000元进行赔偿；3、请求法院判令反诉被告对反诉原告在饭馆内价值20000的烟酒以及肉食，蔬菜，调味品等进行赔偿；4、请求法院判令反诉被告对反诉原告减免装修期间一个月房租及疫情期间三个月房租共计25000元。事实及理由：反诉原告杨玉花与反诉被告宋福祥于2019年9月，以口头协议的方式，达成租赁协议，被反诉人宋福祥答应，第一年房租可以分期支付，收取反诉人租房定金2000元，于2019年9月28日，收取反诉人房租20000元，反诉人开始装修店铺，我于2019年12月开始经营店铺，被反诉人拿着已经打印好的租赁合同，要求签订合同，由于第一年房租已经约定分期支付，已经形成事实，对合同第五条的一次性交清房租约定已失去约定的约束力。反诉人于2020年1月23日给被反诉人转款15000元,被反诉人拒绝收款，故意造成反诉人合同违约的假象，疫情期间，在不具备正常经营的情况下，被反诉人多次威胁收回房屋，后来又改口，说让好好开店，租金可以晚点支付，2020年4月14日，反诉人又支付被反诉人房租10000元，疫情过后店铺刚刚经营正常，反诉人提出让被反诉人降低租金，被反诉人答应每年租金降低8000元，租金每季度支付一次。双方约定于2020年6月29日支付租金，被反诉人却于2020年6月28日突然翻脸，将反诉人轰出店铺，恶意侵占反诉人财产。被反诉人以口头哄骗，套路合同为手段，以达到侵占反诉人财产为目的，给反诉人造成了巨大的财产损失。综合上述，请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人各类损失111300元，退还装修期间及疫情期间房租25000元。原告（反诉被告）宋福祥辩称：被告所称原合同房租分期支付的理由不能成立。被告诉称“原告宋福祥于2019年9月，以口头协议的方式达成租赁协议，宋福祥答应，第一年房租可以分期支付”，此陈述不符合客观事实，被告与原告于2019年9月10日达成协议，书面签订了合同，约定非常清楚:“乙方在租赁前必须先交纳第一年的房租费柒万伍仟元，乙方租房前需缴纳押金壹万元”，根本不存在第一年房租分期交纳的约定，原告所述口头协议，答应第一年房租分期支付的说法完全是自编自造，无任何依据。被告陈述原告与2020年1月23日给原告转账15000元，原告拒绝收款，故意造成被告合同违约的假象”，这属于被告为掩盖自身严重的违约行为编慌找借口，原告与被告房屋租赁合同签订后，原告再三强调，第一年房租金75000元必须在租房前付清，同时必须支付押金10000元，然被告不守信用，合同签订后不按合同履行义务，属于违约，在原告的多次催促下只支付押金2000元，分两次支付租金30000元，其余押金租金虽然经原告多次催促，但被告仍拒不按合同支付，被告显然编造原告故意造成反诉人合同违约的假象，被告不按合同交押金10000元，不按约定足额交纳第一年房租金75000元事实清楚，证据充分，且双方约定降低年租金的事实不存在。被告反诉称“原告答应每年租金降低8000元”，此称述无任何事实依据，也无证据证实，原告也没有答应过降低年租金8000元的事，被告已经失信，严重违约，拒不支付押金、租金，原告能再降低租金给他吗被告所称将反诉人轰出店铺，恶意侵占原告财产纯属被答辨认人胡搅蛮缠、自己编慌。2020年6月28日，在被告多次违约拒不交纳下欠押金及下欠房租的情况下，原告再次催促按协议履行义务，交清下欠押金及下欠房租费，但被告仍拒不交纳，原告只好按协议第五条“如乙方违约不履行合同，甲方有权收回店铺”提出终止租赁协议，被告同意并搬出了商品，但未将房屋交付原告，至今未交付，被告所谓“突然翻脸，将被告轰出店铺恶意侵占反诉人财产”纯属自行编造，完全不符合客观事实。综上所述，原告与被告租赁合同纠纷一案，被告拒不按约定履行合同属于违约，事实清楚、证据充分，被告为逃避责任提出反诉的事实理由不能成立，请法庭查明事实，依法驳回原告的反诉请求。根据双方当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月10日，宋福祥与杨玉花双方签订铺面租赁协议，协议约定：宋福祥将位于武威市凉州区今朝阳光城二区宋家园路31号商铺一间（105.55平方米），租给杨玉花。租赁期限二年（自2019年9月10日至2021年9月10日止）。年租金75000元，租赁协议签订当日，杨玉花出具欠条一张，欠条载明：“欠原告租赁费63000元并约定于2020年1月20日前付清所欠租赁费，如未能及时付清，原告有权终止合同，收回商铺”。租赁协议签订后，杨玉花遂进行经营，因今年疫情原因，杨玉花经营不善，未能按时支付租赁费27994元，双方协商未果，遂提起诉讼。本院认为，合同法规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宋福祥与杨玉花签订房屋租赁协议，意思表示真实，内容合法有效。双方签订租赁协议后，宋福祥已将铺面交付杨玉花使用，杨玉花应当支付租赁费，因此宋福祥要求杨玉花支付租赁费27794元的诉讼请求，依法予以支持。关于宋福祥要求杨玉花腾退房屋的诉讼请求，因《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当时人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务过着经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。宋福祥与杨玉花签订的铺面租赁协议履行期间，因杨玉花未能及时支付租赁费，违反协议约定，致使合同目的无法继续实现，对宋福祥于杨玉花签订的铺面租赁协议应当依法予以解除。至于杨玉花反诉要求宋福祥在承租房屋上总价58630元的装修添附进行折价补偿46300元的诉讼请求，因协议第七条约定，杨玉花在不改变房屋的主体情况下，宋福祥不干涉杨玉花的装修，杨玉花如果再不经营的情况下，不得改动铺面的一切设施，杨玉花在经营期满终止协议后，杨玉花在店内所装修的一切设施，不得拆除，归宋福祥所有，且杨玉花出具的欠条中约定杨玉花在2020年1月20日之前所欠的铺面租赁费，未及时向宋福祥交清，宋福祥将有权终止合同，收回铺面。杨玉花出具的铺面装修合同中载明的装修预算金额58300元，未提供有效的证据证明实际装修费用，应当承担举证不力的后果，对该项诉讼请求不予支持；关于杨玉花反诉要求宋福祥在饭馆内的设施45000元进行赔偿的诉讼请求与杨玉花反诉要求原告在饭馆内的价值20000元的烟酒以及肉食，蔬菜，调味品等赔偿的诉讼请求，因被告未能提供证据予以证明，应当承担举证不力的后果，对该二项诉讼请求，依法不予支持；被告杨玉花反诉要求原告减免装修期间一个月房租及疫情期间三个月房租共计25000元的诉讼请求，由于疫情期间减免租费等情况，国家只是提倡合同主体双方协商处理，法律未明确规定，对该项诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除宋福祥与杨玉花签订的铺面租赁协议；二、杨玉花于本判决生效之日即腾退交付租赁房屋；三、杨玉花支付宋福祥租赁费27994元。限本判决生效后10日内履行完毕；四、驳回杨玉花的反诉请求。案件受理费500元，减半收取250元，由杨玉花负担；反诉案件受理费1513元，减半收取756.50元，由杨玉花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 马柏二〇二〇年十月十三日书记员 杨婷