青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初4105号原告：中国工商银行股份有限公司西宁城北支行，营业场所：青海省西宁市城北区小桥大街15号工商银行，统一社会信用代码：91630100926644766Q。负责人：苑东彪，该支行行长。委托诉讼代理人：黄红梅、陈飞。被告：王佩，女，1984年2月7日出生，汉族，公民身份证号：×××，住青海省西宁市。被告：青海紫恒房地产开发有限公司，住所地：青海生物科技产业园经二路****，统一社会信用代码：91633100710441337E。法定代表人：蒋惠丞，该公司董事长。原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行（以下简称工行城北支行）与被告王佩、青海紫恒房地产开发有限公司（以下简称紫恒房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法由审判员冯德月适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行城北支行委托诉讼代理人黄红梅、陈飞到庭参加诉讼，被告王佩、紫恒房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行城北支行向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令第一被告王佩偿还原告[一手贷]字[青海省分]行[西宁城北]支行[2015]年[0000008]号《个人购房借款/担保合同》项下截止2020年7月31日贷款本息共计350052.11元，其中：贷款本金338147.36元，利息11904.75元，以及2020年8月1日起至贷款本金及利息还清之前所产生的利息及罚息（具体金额以银行系统中提取金额为准）；二、请求法院依法判令第二被告青海紫恒房地产开发有限公司依照与原告签订[一手贷]字[青海省分]行[西宁城北]支行[2015]年[0000008]号《个人购房借款/担保合同》的约定承担阶段性连带偿还贷款本息以及贷款本金及利息还清之前所产生的利息及罚息（具体金额以银行系统中提取金额为准）；三、判令被告偿还上述债务时，原告对第一被告的抵押物拍卖价款享有优先受偿权利；四、判令第一被告承担本案的全部诉讼费用及实现债权的全部费用（含公告费）。事实和理由：2014年8月19日，第一被告王佩购买第二被告紫恒房地产公司开发的位于青海省西宁市城北区生物园经二路56号22号楼2单元2032室的住宅，由于资金不足，向原告申请金额390000元，期限为22年的个人一手住房购置贷款，以第一被告王佩购买的位于青海省西宁市城北区生物园经二路56号22号楼2单元2032室的住宅作为抵押，2015年1月9日被告王佩与原告签订《个人购房借款/担保合同》，原告于2015年1月27日向被告王佩发放期限为22年的个人一手住房购置贷款390000元，贷款到期日为2037年1月27日。并于2015年1月22日办理了预购商品房抵押权预告登记手续，贷款发放后被告王佩能按时履行还款责任，但是到了2017年5月15日被告王佩不能按时还款，贷款发生逾期，至2020年7月31日贷款逾期达8期，被告王佩仅履行了部分还款义务，原告在贷款发生逾期后一直不间断的进行催收，被告王佩拒不履行还款义务。截至2020年7月31日，被告已还原告贷款本息147180.29元，其中已还贷款本金51852.64元，已还贷款利息95327.65元；未还原告贷款本息合计为350052.11元，其中贷款本金338147.36元，利息11904.75元。现根据原、被告签订的[一手贷]字[青海省分]行[西宁城北]支行[2015]年[0000008]《个人购房借款/担保合同》约定，特向贵院提起诉讼，请求判令所请!被告王佩、紫恒房地产公司未到庭，亦未向法庭提交书面答辩意见。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、《个人购房价款/担保合同》一份，拟证明：1.明确约定了原告与第一被告、第二被告的权利义务；2.本合同第一条约定贷款金额390000元；3.本合同第二条约定本笔贷款的担保方式为抵押担保；4.本合同第三条约定贷款期限22年，具体以借据为准；5.本合同第四条约定贷款利率按照人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%；6.本合同第六条第一项约定本笔贷款按月归还贷款本息；7.本合同第九条约定了罚息按贷款利率的基础上加收30%；8.本合同第十条约定保证担保责任。对该笔贷款承担阶段性连带责任保证。原告有权向第二被告按照合同约定追索未偿还的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款人符合条件，我行发放贷款的事实。证据二、《借款借据》一份，拟证明：1.原告于2015年1月27日按照《个人购房价款/担保合同》第五条第三项约定，第一被告授权委托原告将贷款390000元划入紫恒房地产公司2806000519200144116的工商银行对公账户内；2.贷款到期日2037年1月27日；3.贷款利率为年利率6.4575%。证据三、《房屋预告登记证明》宁房预字第152395号一份，拟证明：1.第一被告按照《个人购房借款/担保合同》中的《抵押物清单》，将其所有的位于青海省西宁市城北区生物园经二路56号22号楼2单元2032室住宅作抵押，并办理了原告作为抵押权人的房屋预告登记证明，原告对此享有优先受偿权；2.第一被告按照预售房抵押登记规定，将其位于青海省西宁市城北区生物园经二路56号22号楼2单元2032室98.94平方米作抵押，并办理了原告作为抵押权人的土地抵押登记，原告对此享有优先受偿权。证据四、第一被告王佩还款明细六页，拟证明截至2020年7月31日被告王佩共计归还本息147180.29元，其中已还贷款本金51852.64元，已还贷款利息95327.65元；截至2020年7月31日未还本息合计350052.11元，其中未还贷款本金338147.36元，未还贷款利息11904.75元。证据五、中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收函及催收通知书回执36份，拟证明原告在向法院起诉前，不间断的向被告主张权利。被告王佩、紫恒房地产公司未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，由此造成对其不利的法律后果，由被告承担。本院综合全案分析对证据作出如下认定：原告提供的证据，符合证据的客观性、关联性、合法性，能够相互印证相关事实，应予认定其证明力。本院经审理认定事实如下：2015年1月9日，原告工行城北支行（贷款人）与被告王佩（借款人、抵押人）、紫恒房地产公司（保证人）签订编号为[一手贷]字[青海省分]行[西宁城北]支行[2015]年[0000008]号《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款金额390000元，贷款用途：购买坐落于西宁市城北区生物园经二路56号22号楼2单元2032室建筑面积98.96平方米的房屋。贷款期限22年，自2015年1月25日至2037年1月27日。贷款利率以贷款发放时使用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇到基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款凭证记载的借款基准年利率为6.15%，借款当期执行年利率为6.4757%，逾期年利率为8.39475%，利率变动方式为浮动。借款人授权贷款人将贷款一次性划入紫恒房地产公司账户。还款方式:按月等额本息方式，还款日:每月15日。罚息利率：借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率按本合同约定的利率基础上加收30%确定。保证担保：保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但保证人对正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务，免除保证责任。抵押登记：本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记；贷款人应对抵押人办理有关登记事项给予必要协助和配合。抵押人将抵押登记变更为最高额抵押登记的，须另行向贷款人提出书面申请；本合同项下抵押登记费用由抵押人承担，法律法规另有规定的除外。抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务；在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管；如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同签订后，2015年1月22日，原告工行城北支行取得证号为宁房预字第152395号预告登记他项权证，债务履行期限2015年1月13日至2037年1月13日。2015年1月27日原告工行城北支行按约通过被告紫恒房地产公司账户向被告王佩发放个人贷款390000元。截至2020年7月31日被告王佩已累计逾期8次，共计归还本息147180.29元，其中已还贷款本金51852.64元，已还贷款利息95327.65元；未还本息合计350052.11元，其中未还贷款本金338147.36元，未还贷款利息11904.75元。本院认为，原告工行城北支行与被告王佩、紫恒房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。合法的借款受法律保护，各方当事人均应按约履行。本案中，原告工行城北支行按照合同约定向被告王佩履行发放贷款的义务，被告王佩本应按照合同约定的期限及时归还原告贷款本息。但被告王佩自2017年5月起累计逾期还款8次，符合合同约定“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用”的约定，原告要求被告王佩偿还本合同所有借款本金及欠付利息、罚息的诉讼请求本院予以支持，即原告主张被告王佩偿还截止2020年7月31日欠付的贷款本金338147.36元，利息11904.75元，共计350052.11元于法有据，本院予以支持。根据合同约定，本案借款利率约定为浮动利率，按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮5%确定，罚息利率按本合同约定的利率基础上加收30%确定，该约定不违反法律法规的强制性规定，被告王佩应当支付自2020年8月1日起至贷款本金及利息清偿之日产生的利息及罚息，原告的该项诉讼请求本院亦予以支持。关于原告要求被告青海紫恒房地产开发有限公司承担阶段性连带保证责任，根据原告工行城北支行与被告王佩、紫恒房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》，合同明确约定保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但保证人对正式抵押登记手续已办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的借款人的债务，免除保证责任。原告工行城北支行取得预购商品房抵押权预告登记，被告紫恒房地产公司应在抵押登记已办妥，且原告工行城北支行收到他项权利证书之日前承担连带保证责任。被告王佩及被告紫恒房地产公司未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，应承担对其不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王佩于本判决生效之日起十五日内支付原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行截至2020年7月31日的借款本金338147.36元，利息11904.75元，合计350052.11元；并支付自2020年8月1日起至贷款本金及利息清偿之日前所产生的利息及罚息（具体金额以银行系统为准）；二、被告青海紫恒房地产开发有限公司对正式抵押登记手续办理完毕且原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日前产生的上述债务承担连带清偿责任；三、如被告王佩不能按期清偿上述债务，对其不能清偿的部分，原告中国工商银行股份有限公司西宁城北支行对位于西宁市城北区生物园经二路56号22号楼2单元2032室房屋享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6551元，法院减半收取3276元，由被告王佩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 冯德月二〇二〇年十月二十八日法官助理 王岳杨书记员 马克丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。