新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初1395号 原告：唐政，男，1988年11月29日出生，汉族，新疆华域卓信科技股份有限公司销售员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：孟兴军，新疆元正盛业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹，新疆元正盛业律师事务所律师。被告：周雪峰，女，1987年12月31日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：马玉冰，新疆普创律师事务所律师。原告唐政与被告周雪峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行审理。原告唐政及委托诉讼代理人孟兴军、被告周雪峰的委托诉讼代理人马玉冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐政向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方2017年3月13日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令被告立即从原告祖母王静霞所有的房屋（乌鲁木齐市××区）搬离；3.判令被告承担2018年5月至2019年10月的房屋占用费18,000元；4.判令被告承担未履行合同违约金57,000元；5.由被告承担本案诉讼费和邮寄送达费。原告变更第一项诉讼请求为解除与被告的房屋买卖合同法律关系。事实和理由：2017年3月13日，原、被告在居间方乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司的介绍下签订《房屋买卖合同》。约定:原告将位于乌鲁木齐市××区房屋出售给被告，房屋面积79.12平米，总价款38万元，在2017年4月20日前向原告支付首期房款6万元,剩余32万元通过银行贷款支付。其中首期款中1万元作为定金在合同签订之日支付，约定首付款中的5万元在原告房屋公证继承手续办理完毕后支付。房屋买卖合同签订后，被告于3月21日支付1万元定金，此时被告提出因办理婚礼需要装修房屋，原告遂在2017年3月底将房屋交付给被告。原告于2017年10月17日在不动产交易中心完成了房屋继承手续（目前案涉房产登记所有人为原告祖母王静霞），依据合同约定要求被告支付首付款中的5万元，但被告以资金紧张等理由未支付。因被告资金原因房屋无法交易，原告与被告协商一致，于2017年12月3日签订《购房协议补充合同》以及《房屋租赁合同》，约定原告暂时将房屋按租赁方式租赁于被告，租期从2017年6月1日至2018年4月1日,租金每月1千元，如在2018年4月1日，被告仍未支付剩余款项、房屋无法交易，则原告将收回房屋终止交易。但在2018年4月1日后，被告仍未向原告支付剩余任何房款，原告遂要求被告办理搬离涉案房屋，被告仍拒绝搬离。另外，双方2017年3月21日签订的《补充协议》约定，如任意一方违约，则承担合同总价15%的违约金，现被告违约，故被告应承担违约金57,000元（计算方式:380,000元*15%=57,000元），故原告向人民法院起诉，请求法院维护原告合法权益，支持原告的诉求。被告周雪峰辩称，请求驳回原告诉讼请求。1.涉诉房产的所有权人是王静霞，原告和涉诉房产无关，不是本案直接利害关系人，故原告主体不适格。原告主张处理不属于自己的财产，其诉求于法无据，属于无权处分。2.2017年3月21日原、被告签订的《补充协议》清楚的约定“双方配合中介办理一切手续，如果有一方不配合办理，则需承担总房款15％的违约金”，明确表明双方承担违约金的前提是“必须配合中介办理手续”，如果不配合则需承担违约金。但事实上这份协议签订后，中介就主动退出了本案房产的交易，中介用行动明示了不履行帮助双方办理手续的义务。没有中介就不存在配合中介的问题，就不存在违约金问题。原告作为无权处分人，没有权利代理已经去世的唐金贵签订补充协议。3．原告不是房产所有人，也没有任何关于授权其收取房屋占用费的证据，原告索要的占用费的标准也没有法律依据。4．原告如具备买卖涉诉房屋的授权，那么双方协商一致产生的聊天记录“新合同”里，原告也是唯一的违约方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月13日，原告唐政（甲方唐金贵，系唐政爷爷，订立合同时已去世）与被告周雪峰（乙方）及乌鲁木齐鑫天伟业商贸有限公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：第一条：甲方及产权共有人同意，自愿将合法拥有的，坐落于乌鲁木齐市××区的房屋出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋已作了详细了解，通过丙方居间提供居间服务，乙方已实地查看房屋真实情况，对房屋基本信息已经了解无异议，并愿意按本协议约定的价格购买。第二条：甲方的物业房产证必须合格有效无任何债权债务纠纷，房屋用途：住宅，房屋性质：商品房，房产证上载明的建筑面积79.12平方米，该房屋的相关资料以产权登记信息为准。如甲方房屋产权尚需完善产权继承等变更手续的，则甲方应负责配合丙方办理产权转移手续，并承担相关费用，以使甲方对该房产具备合法的完全处分权。第三条：甲方保证，对该房屋拥有完整、合法的处分权，该房屋根据现行法律法规可以上市交易并能够将产权转移过户给乙方，同时负责撤销该房出售前的契税和其他相关费用。甲方出卖已抵押的房屋，应告知买方房屋抵押的事实，同时就解押款项支付有关事项协商一致。甲方出售共有房屋保证其已征得共有人同意，如该房屋尚欠契税、或因继承、赠与取得而产生的税费、面积补差房款等，则由甲方补交，本合同约定以外的过户等费用则由乙方承担，均无异议。第五条：甲乙双方商定房屋买卖价款（含装修和附属设施）人民币叁拾捌万元整。第六条：甲乙双方协商同意，乙方于2017年4月20日前向甲方支付首期房款人民币陆万元整，余款人民币叁拾贰万元整支付给甲方。第七条：甲方应在交房前结清该房的水、电、暖、物业等费用。第八条：本合同订立后，即视为丙方提供居间服务完成甲乙双方房屋买卖交易，并提供了甲乙双方认可的居间服务，丙方理应取得相应的居间服务费，甲乙双方应向丙方支付范围中介佣金，其中，甲方应支付佣金17,400元，乙方应支付佣金3,800元，乙方还应向丙方支付银行按揭代办手续费3,000元，所属房屋按揭贷款评估费800元……。第九条：本合同签订当日内，乙方应当向甲方支付购房定金人民币壹万元整。现经甲乙双方协商一致同意，该购房定金甲方收取之后交由丙方代为保管，同时甲方的房屋所有权证及有关房屋过户资料原件交由丙方保管，丙方向甲方出具收条及收款凭证。如甲方违约不履行合同义务，须赔偿乙方购房定金等额的违约金，并退还已收定金；如乙方违约不履行合同则定金为赔偿甲方的违约金，甲乙双方均同意丙方可收取违约金的50%作为服务佣金。第十条：甲乙双方协商一致同意，在买卖房屋过户过程中导致合同无法履行，三方均可免责，所收定金由甲方退还乙方。第十一条：甲乙双方应认真履行本合同，并提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料及时配合丙方办理相关手续，如因甲乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担责任……。备注：甲方所房屋产权继承完毕，乙方付甲方首付款伍万元整，甲方配合乙方办理房产过户手续，银行贷款手续，丙方负责办理手续，如继承手续无法办理，房主退还定金。合同签订后，被告支付原告定金1万元。同年3月21日，原、被告又订立《补充协议》，约定：由于周雪峰购买唐金贵位于××区，但由于此房需要办理继承手续，后期购房人还要办理银行购房贷款，但购买人周雪峰急于住房，故达成协议，唐金贵的代理人唐政同意购买人先期住房，但入住后的所有相关费用水、电等均由周雪峰负责，入住前的房屋相关费用水、电、暖、物业由唐政负责结清。后期购买人周雪峰应该履行之前所签居间合同，配合中介方办理一切手续。如果有一方不配合办理，则承担总房款15%的违约金，周雪峰入住之后发生的一切事由其本人负责，违约金赔给买卖双方。2017年12月3日，原、被告双方又签订《购房协议补充合同》，约定：1.因乙方资金原因房屋无法按时交易，现将合同中房屋按租赁方式暂时租赁于乙方，租赁期至2018年4月1日。2.如在租赁期结束时乙方仍无法交易，甲方将收回房屋终止交易，且甲方不承担任何房屋租赁期中房屋产生的费用（包括装修费等）。3.如在租赁期结束时乙方仍无法交易，按照原有合同，乙方向甲方赔付订金1万元（已收）。4.如因甲方原因无法交易，甲方退还订金。同日，双方订立一份《房屋租赁合同》，租赁期共10个月，从2017年6月1日起至2018年4月1日，月租金1,000元，按半年结算，每半年预付租金……。2018年4月中旬，原、被告通过微信聊天方式协商在2018年6月1日前付清房款，按揭手续办理以及租金支付事宜。被告向原告支付租金12,000元，被告索要王静霞房产证、户口本、身份证、委托书。被告要求以他人名义办理贷款，原告遂表示不再履行合同并退还被告租金2,000元。另，案外人唐金贵于2008年9月16日去世。2014年8月26日，唐金贵配偶王静霞、儿子唐跃武、唐文武、唐彬在新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市第二公证处公证，位于乌鲁木齐市××路房产由王静霞一人继承。2017年7月14日，王静霞出具《授权委托书》，委托原告（即王静霞孙子）办理案涉房产继承过户的相关手续。同年10月17日，王静霞取得不动产权证书。2019年6月6日，王静霞向本院提起诉讼，要求解除双方2017年3月13日签订的房屋买卖居间合同。被告答辩称不认识王静霞，直到2018年4月份要求办理过户时才知道房主不是唐政。在该案法庭调查阶段，被告发问王静霞是否授权唐政进行买卖，王静霞回答有授权委托。该案王静霞撤回起诉。审理中，原告明确被告违约不予退还定金1万元。本院认为，本案原、被告及居间方签订《房屋买卖居间合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告作为合同相对人与本案有直接利害关系，且被告在王静霞作为原告起诉的案件中就不认可王静霞的身份，被告再次辩称原告主体不适格违反诚实信用原则，本院对被告该辩解意见不予采信。案涉房屋由原告交付被告三年之久，房屋产权人王静霞称对唐政有授权委托，对被告称原告无权处分的意见，本院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告要求以他人名义办理贷款，即变更合同履行主体，被告以自己行为表明不再履行合同，且双方已丧失信赖基础，原告主张解除与被告的房屋买卖合同法律关系的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同即由法院判令解除，被告理应搬离乌鲁木齐市新市区迎宾路544号新港花园住××区房屋，对原告主张被告搬离的请求，本院亦予以支持。原告主张被告承担2018年5月至2019年10月的房屋占用费18,000元，本院认为，原、被告双方约定房屋按租赁方式暂时租赁于被告，租期自2017年6月1日起至2018年4月1日，月租金1,000元，原告已收取该期间租金壹万元。对于2018年5月至2019年10月房屋占有使用费亦应按照原租金标准支付占有使用费即18,000元（1,000元/月×18月），对原告的该项请求，本院亦予以支持。原告主张被告承担违约金57,000元，本院认为，2017年3月21日的《补充协议》约定“如果有一方不配合办理，则承担总房款15%的违约金”，但2017年12月3日《购房协议补充合同》又约定“如在租赁期结束时乙方仍无法交易，按照原有合同，乙方向甲方赔付订金1万元”，故双方对违约责任进行了变更。另外，即便《补充协议》的违约金与《购房协议补充合同》的订金（定金）系相互独立条款，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方选择适用违约金或者定金条款”，原告明确不予退还被告1万元定金，故原告无权再主张被告承担违约金57,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告唐政与被告周雪峰之间房屋买卖合同关系；二、被告周雪峰于本判决生效后十日内从位于乌鲁木齐市××区）搬离；三、被告周雪峰于本判决生效后十日内支付原告唐政2018年5月至2019年10月的房屋占有使用费18,000元；四、驳回原告唐政其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,675元，由原告负担201元，由被告负担636.5元，退还原告837.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   刘萌二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 二 日书  记  员   任唯