北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初25208号原告：杨富军，男，1976年5月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：王景振，男，1985年6月20日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托代理人：张凯普，北京市华泰律师事务所律师。原告杨富军与被告王景振合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨富军、被告王景振的委托诉讼代理人张凯普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨富军向本院提出诉讼请求：1、判令解除杨富军与王景振于2018年7月20日签订的《商铺转让协议》，2、判令王景振向杨富军返还转让费45万元并支付利息1万元，3、判令王景振向杨富军支付违约金21万元，4、诉讼费由王景振承担。事实与理由：2018年7月20日，杨富军与王景振签订了《商铺转让协议》，约定王景振将位于北京市朝阳区XX的商铺转让给杨富军。杨富军接手商铺后，发现其使用性质为住宅且未取得食品经营许可证，且已于2019年1月4日被北京市朝阳区食品药品监督管理局查封。因王景振的违约行为，导致杨富军的合同目的根本不能实现。故杨富军诉至法院。被告王景振答辩称：1.杨富军解除事由不存在，不具有法定和约定解除条件，店铺属于正常经营状态，并非杨富军所述关门停业。2.涉案房屋性质是商铺并非杨富军所述住宅。3.食品经营许可证可以免费申请，如果杨富军发现没有食品经营许可证可以向北京食药局申请。4.涉案商铺转让时杨富军知晓转让物尚未取得食品药品许可证，现在是经营不善才恶意提出解除合同，故请求法院驳回杨富军的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，王景振作为甲方（转让方）与杨富军作为乙方（受让方）签订《商铺转让协议》，约定：关于转让标的，甲方同意将坐落在北京市朝阳区XX、建筑面积为170㎡的商铺转让给乙方；该商铺经营权及营业场地使用权为甲方自北京东方月山餐饮有限公司（以下简称月山公司）处获得，甲方承诺，月山公司完全知晓并同意甲方将该商铺转让给乙方经营；该商铺经营范围和业务为营业执照规定，甲方保证乙方受让该商铺经营权后，能够按照上述经营范围和业务正常营业至2022年4月12日。关于转让费及支付方式，乙方应支付甲方转让费共计45万元，截至本协议签署时，乙方已支付甲方定金5万元，本协议生效后1日内，乙方应向甲方支付第一笔转让费70万元；该商铺租金为5万元，甲方已向月山公司交纳了三个月租赁费及两个月押金共计25万元，2018年9月12日后的租赁费，由乙方直接向月山公司支付。关于双方的权利和义务，甲方有义务确保商铺的使用性质符合本协议所约定的经营用途，并具有正常营业所需的相关资质文件，如因商铺性质、资质欠缺或经营场地缺陷造成乙方无法正常开业，或因任何原因（包括但不限于政府征收该商铺、月山公司提前收回该商铺等）造成乙方无法正常经营该商铺至2022年4月12日，甲方应退还乙方已支付的全部转让费及未履约部分之租金和押金，并向乙方支付违约金21万元；乙方应按本协议约定支付转让费，应合法经营该商铺，不得利用该商铺违法经营。2018年7月16日，杨富军向王景振支付定金5万元；2018年7月20日，高兴丽向李艳敏支付15万元，杨富军向王景振支付50万元。经双方确认，王景振收到上述70万元，其中45万元是转让费，剩余25万元是房租。2018年7月20日，王景振将虾吃虾涮餐厅交与杨富军经营。2019年1月4日，北京市朝阳区食品药品监督管理局出具查封（扣押）决定书，告知虾吃虾涮（杨富军）涉嫌存在未经许可从事食品经营许可问题，故决定对虾吃虾涮（杨富军）的有关物品/场所予以查封（扣押），查封（扣押）物品期限自2019年1月4日至2019年2月2日。现场检查笔录记载现场未见食品经营许可证从事食品经营活动。杨富军提交房屋所有权证复印件，用于证明本案转让商铺并非商用，而是住宅，无法办理营业执照和食品经营许可证。该房屋所有权证复印件房屋用途处载明是住宅。王景振对该房屋所有权证的真实性不予认可。本院经调查核实，确认该房屋所有权证复印件的真实性。王景振提交月山公司的营业执照、食品经营许可证及使用证书，用于证明月山公司将其经营的部分商铺分包给杨富军经营虾吃虾涮，杨富军可以使用月山公司的营业执照和食品经营许可证。经本院调查核实，杨富军经营的虾吃虾涮与月山公司经营的月山日本料理系两个独立的店面、使用不同的收银结算系统，虾吃虾涮不能使用月山公司的营业执照和食品经营许可证。王景振称其向杨富军转让的商铺，系自王XX处租赁，并提交了商铺租赁合同、合同终止协议。该商铺租赁合同显示是2017年3月13日出租方（甲方）王XX和承租方（乙方）王景振所签，内容为：甲方将位于北京市朝阳区XX现月山日本料理南半部分店面的房屋租赁给乙方做中餐厅使用（虾吃虾涮）；租赁房屋人的使用面积约为170平米，租赁房屋用途为经营餐饮，租赁期限自2017年4月13日至2022年4月12日；每年租金为60万元，每月均为5万元，付款方式为押二付三；本合同签订之日起，乙方应向甲方缴付5个月房屋租金，其中两个月房租租金和15万元的转让费作为押金，共计40万元；在乙方办理餐饮相关证件未下来之前，为保证乙方正常使用租赁房屋，甲方保证乙方正常使用甲方餐饮经营的相关法定证照，并开具餐饮经营税务发票；如乙方在使用甲方餐饮相关证件不能正常运转时由甲方出面协调解决并承担部分损失。合同终止协议显示是2018年8月13日甲方王XX和乙方王景振所签，载明双方协商一致解除上述所签商铺租赁合同。王景振称杨富军在接手餐厅时对使用月山公司营业执照是知情的，为证明此，其提交了北京又一佳餐饮管理有限公司的营业执照。杨富军对证据的关联性不予认可。王景振称杨富军一直在正常经营本案餐厅，并未关门停业，为证明此，其提交了餐饮小票、发票、照片、视频、微信转账记录。杨富军对证据的真实性认可，并称其自2018年7月20日至2019年1月4日期间经营该餐厅，餐厅被查封之后也在陆陆续续偷着经营，在食品药品监督管理局工作人员下班后晚上17:00之后经营至21:30，但并非每天经营，2020年1月22日之后不再经营。王景振于2019年6月11日收到本案起诉状副本。诉讼中，王景振申请追加王XX为本案第三人，本院未予准许。本院认为：杨富军和王景振签订的《商铺转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自权利义务。我国合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商铺转让协议》约定：“王景振有义务确保商铺的使用性质符合本协议所约定的经营用途，并具有正常营业所需的相关资质文件。如因商铺性质、资质欠缺或经营场地缺陷造成杨富军无法正常开业，或因任何原因（包括但不限于政府征收该商铺、月山公司提前收回该商铺等）造成杨富军无法正常经营该商铺至2022年4月12日，王景振应退还杨富军已支付的全部转让费及未履约部分之租金和押金，并向杨富军支付违约金21万元。”杨富军已依约履行其付款义务，向王景振支付了45万元转让费和25万元租金，但王景振转让给杨富军的该餐厅所在房屋用途明确载明为住宅，并非商用，并且无食品经营许可证，导致该虾吃虾涮餐厅已于2019年1月4日被北京市朝阳区食品药品监督管理局查封，无法正常经营。本院认为，王景振转让餐厅的使用性质不符合协议约定的经营用途，且无正常营业所需的食品经营许可证，王景振存在违约行为，致使杨富军合同目的不能实现，杨富军有权依法解除双方所签《商铺转让协议》，并要求王景振退还转让费。关于合同解除时间，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。杨富军无证据证明其在起诉前通知过王景振解除合同，本案中王景振于2019年6月11日收到起诉状副本，故本院认定双方签订的《商铺转让协议》于2019年6月11日解除。关于杨富军主张的转让费45万元，虽然《商铺转让协议》约定王景振应退还杨富军全部转让费，但是考虑到杨富军自2018年7月20日接手餐厅后正常经营至2019年1月4日，且自2019年1月4日餐厅被查封后又陆陆续续经营至2020年1月22日，本院综合考虑杨富军的经营期间，并本着公平原则，对杨富军主张的转让费予以酌减，本院认定，王景振应退还杨富军转让费33万元。关于利息，杨富军已主张违约金，且其主张的违约金已足以弥补利息损失，故本院对其利息主张不予支持。关于违约金，本院认为，虽然王景振上述违约行为致使杨富军合同目的不能实现，杨富军有权依法依约主张违约金，且《商铺转让协议》亦明确约定了违约金标准，但是该违约金标准过高，并考虑到杨富军自2018年7月20日接手餐厅后亦进行了一定期间的经营，故本院对其主张的违约金予以酌减，酌定为6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告杨富军和被告王景振于2018年7月20日签订的《商铺转让协议》于2019年6月11日解除；二、被告王景振于本判决生效之日起十日内退还原告杨富军转让费33万元；三、被告王景振于本判决生效之日起十日内支付原告杨富军违约金6万元；四、驳回原告杨富军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由原告杨富军负担3350元（于本判决生效后七日内交纳），由被告王景振负担7150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李巧霞审判员  杨 帆审判员  周裕财二〇二〇年十月十五日书记员  何 方