济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初6176号原告：任秀粉，女，1971年8月20日出生，汉族，住济南市。被告：济南华府置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：郑文治，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告任秀粉与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告任秀粉、被告华府置业公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任秀粉向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除编号为*的《恒大翡翠华庭商品房认购书》；2.请求判令华府置业公司退还房款共计1956670元及支付利息（以实际付款金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自付款之日计算至判决生效之日）。事实与理由：自2017年10月23日起，任秀粉与华府置业公司陆续签订房屋认购协议，具体如下：任秀粉于2017年10月27日购买恒大翡翠华庭*；于2018年3月17日购买*；于2018年3月18日购买*。至2019年8月18日，任秀粉就以上房屋共计付款1988811元，以上购房简称为前期购房。2019年11月3日，经任秀粉、华府置业公司协商一致，解除前期购房的认购协议，改换为任秀粉认购*房屋(以下简称为后期购房)，并签署相应认购协议，前期购房的已支付房款转为后期购房款(华府置业公司内部称该程序为“引款”)，并按照减免年利率13%的标准享受提前还款的待遇。后期购房的认购协议约定的付款方式为分期付款，任秀粉按照约定支付了首期购房款共计241114元，在此之后，前期购房款已足以覆盖后期购房的全部分期应付款，且华府置业公司明确表示引款程序不会影响分期付款进度。至此，任秀粉认购后期房屋的付款义务已经全部完成，剩下的只是华府置业公司内部将前、后购房款进行转化的过程。但直至按后期认购协议约定第二期付款节点时，华府置业公司仍未完成“引款”程序，并称暂无法享受减免13%年利率的提前还款待遇，且无法仅“引款”第二期付款金额，需要将全部1988811元前期购房款在不享受任何减免的情况下一次性转为后期购房款。华府置业公司此举违背了此前的承诺和双方的约定，因此任秀粉不予同意，并要求如暂无法享受减免待遇，应先将前期购房款退还，由任秀粉自行按约定分期支付，华府置业公司没有依据继续占有任秀粉的近200万元购房款。华府置业公司同意给任秀粉退款的同时继续争取13%的减免待遇，并称最多六个月完成退款，但截至起诉前，早已超出华府置业公司承诺的期限，任秀粉仅收到2020年3月11日一笔退款273255元。期间，任秀粉多次催促华府置业公司，华府置业公司每次均无实质性的处理结果。在等待退款期间，2020年8月10日，任秀粉反而收到华府置业公司的认购书解除函。任秀粉早已将足额的购房款交付给华府置业公司，不存在任何违约行为，华府置业公司还要求任秀粉再另行支付购房款没有依据。反而因华府置业公司的原因未能完成“引款”和退款，致使任秀粉近200万元资金被华府置业公司长期占用。华府置业公司多次、长期迟延履行，经合理催告后仍未如约履行，其行为违反了其承诺和双方的约定，致使任秀粉受到巨大经济损失，至今无法实现认购书的目的。因此任秀粉现要求根据相关法律规定，解除与华府置业公司签订的相关认购书，并返还已支付的购房款，望贵院判如所请。华府置业公司辩称，任秀粉因自身原因逾期交纳涉案房屋款项，应承担违约责任，华府置业公司从未承诺过给任秀粉引款可享受提前还款待遇，任秀粉应按照双方签订认购书的约定到期付款，根据九民会议纪要的相关规定，合同的违约方无权主张解除双方的买卖合同，请求法庭依法驳回任秀粉的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：任秀粉（乙方，买受人）与华府置业公司（甲方，出卖人）于2017年10月27日签订编号为：*的《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定任秀粉向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭楼盘*房屋；双方于2018年3月17日签订编号为：*的《恒大翡翠华庭商品房认购书》三份，约定任秀粉向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭楼盘D2地块*房屋三处；双方于2018年3月18日签订编号为：*的《恒大翡翠华庭商品房认购书》三份，约定任秀粉向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭楼盘*房屋三处。综上，双方共计签订七份《恒大翡翠华庭商品房认购书》，就双方的权利、义务进行了约定。上述认购书签订后，任秀粉共计支付购房款1988811元。后经双方协商解除上述七份《恒大翡翠华庭商品房认购书》，华府置业公司于2020年3月11日向任秀粉退还房款273255元，其余购房款华府置业公司至今未退还。任秀粉与华府置业公司又于2019年11月3日签订编号分别为：*的五份《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定任秀粉向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭楼盘D2地块4号楼1单元2814室、2812室、2813室、2824室、2815室房屋五处，认购书还约定了其他内容。上述五份《恒大翡翠华庭商品房认购书》均约定任秀粉分十期支付购房款，其中第一期至第四期付款时间均为：2019年11月7日，2020年2月3日，2020年5月3日，2020年8月3日。任秀粉已按照约定按期支付了第一期的购房款，至今未支付其余购房款。华府置业公司于2020年6月5日作出《催签商品房合同及催款函》，陈述任秀粉应于2019年11月3日与其签订《商品房买卖合同》而未签，也未按照约定支付第二期、第三期购房款，已构成违约。通知任秀粉于收到通知书后15日内尽快与其签订《商品房买卖合同》，交清逾期房款及违约金。否则，视为任秀粉放弃购买房屋，依约扣除违约金，并有权另行处理房屋。任秀粉已收到上述《催签商品房合同及催款函》。华府置业公司又于2020年8月10日作出《认购书解除函》，陈述任秀粉应于2019年11月3日前签署《商品房买卖合同》，并于2020年2月3日前、2020年5月3日前依约支付购房款，经其发函催告签合同及催款后，任秀粉未履行认购书约定义务。通知任秀粉自即日起，解除《恒大翡翠华庭商品房认购书》，并依约从已交房款中扣除违约金，剩余款项需退回的，任秀粉到项目售楼处办理退款手续。任秀粉于2020年8月13日收到该《认购书解除函》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，任秀粉与华府置业公司自愿签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，约定内容合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照约定内容行使权利、履行义务。本案的争议焦点为任秀粉未按照双方于2019年11月3日签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》约定时间支付第二期购房款是否构成违约。任秀粉对此陈述华府置业公司未按照承诺内容在其第二期应交款项到期前退还购房款，引款时拒绝提供13%利率的提前还款优惠，还要求将应该十期支付的购房款一次性引款，占用购房款近200万元未予处理，故其有权拒绝交纳第二期购房款，不构成违约，提交其与华府置业公司置业顾问王瑶的微信聊天记录佐证。华府置业公司对此不予认可，辩称因任秀粉拒绝引款导致无法引款，其未承诺引款享受13%利率的提前还款优惠，任秀粉未按期付款构成违约。经审查，任秀粉未按期支付购房款的行为已构成违约，理由如下：一.任秀粉前期购买七处房屋与其后期购买五处房屋之间并无直接关系，系分别独立的合同，现有证据无法证实任秀粉所述的华府置业公司承诺前期购房款转为后期购房款，并转款享受13%利率的提前还款优惠，任秀粉应按照双方之间于2019年11月3日签订的认购书履行支付购房款的义务。二.任秀粉与华府置业公司于2019年11月3日签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》约定第二期交纳购房款的时间为2020年2月3日前，从任秀粉交纳的微信聊天记录可以印证任秀粉在该付款期限届满前明确告知华府置业公司按照流程正常退还其前期购买七处房屋的购房款，拒绝华府置业公司实施引款，且知晓华府置业公司无法在上述期间前退款完毕。因华府置业公司退还购房款系双方当事人解除前期七处房屋认购书产生的法律后果，不能成为任秀粉按照后期认购书约定内容履行交纳购房款义务的抗辩理由，因任秀粉未按后期认购书约定内容按期支付购房款，已构成违约。对于任秀粉违约未交纳购房款的事实，华府置业公司作出《催签商品房合同及催款函》、《认购书解除函》，通知任秀粉相关事项，任秀粉于2020年8月13日收到该解除函。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，华府置业公司向任秀粉邮寄《催签商品房合同及催款函》，告知其交清逾期购房款，但任秀粉收到该函后未履行交纳购房款义务，依照上述法律规定，任秀粉迟延履行交纳购房款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，华府置业公司行使认购书解除权合法有据，本院确认认购书解除日为2020年8月13日。对于任秀粉诉求判令解除双方之间签订的认购书，本院认为，因认购书已于2020年8月13日解除，故任秀粉的该项诉求于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，任秀粉与华府置业公司就前期七处房屋、后期五处房屋签订的认购书均已解除，依照上述法律规定，华府置业公司应退还任秀粉已交纳的购房款。任秀粉共计交纳购房款2229925元（1988811元+241114元），华府置业公司已退还273255元，则华府置业公司还应退还1956670元，故任秀粉主张华府置业公司退还购房款1956670元合法有据，本院予以支持。关于华府置业公司应否支付应退还款项相应利息的问题。依照相关法律规定，合同解除后，当事人均有权要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，任秀粉与华府置业公司协议解除前期七处房屋的认购书后，华府置业公司即负有返还购房款的义务，因现有证据无法查明双方之间就协议解除认购书的具体内容，但从任秀粉提交的微信聊天记录上可以印证华府置业公司承诺退款按照其公司流程为6个月左右，任秀粉对此未提出异议，从2019年11月3日开始计算6个月，则华府置业公司应实施退款的最后日期为2020年5月2日，因华府置业公司尚未全部退款，故本院支持以前期未退还款项1715556元（273255元已于2020年3月11日退还）为基数，自2020年5月3日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算至判决生效之日的利息。任秀粉后期购房认购书解除日为2020年8月13日，华府置业公司即应退还购房款，因华府置业公司至今未退还，本院支持以已交购房款241114元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年8月14日起至本判决生效之日止的利息。任秀粉主张以其付款之日为起点主张相应未退款项利息于法无据，本院不予支持。关于华府置业公司主张任秀粉的违约责任问题。就认购书的解除，任秀粉系违约方，其提起本案诉讼，为维护双方当事人的合法权益，减少当事人的诉累，做到定纷止争，在华府置业公司已就任秀粉违约责任主张权利的情况下，本院对任秀粉应负的违约责任一并予以处理。本案中，华府置业公司在《认购书解除函》中，提到任秀粉未于2019年11月3日签订《商品房买卖合同》及未按期交纳购房款两项内容。关于《商品房买卖合同》的签订事宜，双方签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》约定的是2019年11月7日前支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，双方并未约定任秀粉需要在2019年11月3日前签署《商品房买卖合同》，且华府置业公司的置业顾问王瑶在2019年11月14日（即2019年11月7日后）的微信聊天记录上明确陈述“签合同不是很重要”、“草签合同不是特别着急”，可以印证《认购书解除函》中关于任秀粉未于2019年11月3日之前签署《商品房买卖合同》因而违约的内容不成立。从微信聊天记录内容结合当事人的当庭陈述看，双方无法继续履行合同的原因在于任秀粉要求提前还款优惠及其认为华府置业公司不当占用已交购房款，华府置业公司对此不予认可，因而任秀粉拒绝继续交纳购房款产生的争议。就违约责任，双方签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》中约定“如乙方（即任秀粉）未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方（即华府置业公司）支付违约金”，该认购书于2020年8月13日解除，解除前任秀粉存在逾期三期支付购房款，其中第一期逾期支付款项为361672元，逾期期间为2020年2月3日至2020年8月12日；第二期逾期支付款项为361672元，逾期期间为2020年5月3日至2020年8月12日；第三期逾期支付款项为241114元，逾期期间为2020年8月3日至2020年8月12日，按照日万分之一计算得出违约金共计10874元，任秀粉对此应予支付。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任秀粉退还购房款1956670元；二、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任秀粉支付逾期付款利息（其中以1715556元为基数，自2020年5月3日起，计算至判决生效之日止；以241114元为基数，自2020年8月14日起，计算至判决生效之日止，均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、原告任秀粉于本判决生效之日起十日内向被告济南华府置业有限公司支付违约金10874元；四、驳回原告任秀粉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28108元，减半收取14054元，诉前财产保全费5000元，由被告济南华府置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  高 峰二〇二〇年十月二十九日法官助理  刘 佳书 记 员  周晓倩