沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初12266号原告：刘志峰，男，1984年7月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：郑一林，女，1994年7月20日出生，汉族，住辽宁省盘山县。被告：李文文，女，1995年3月14日出生，汉族，住辽宁省本溪市明山区。原告刘志峰与被告郑一林、李文文房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告刘志峰到庭参加诉讼。被告郑一林、李文文经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志峰诉称，2018年7月12日，原告与两被告签订《房屋租赁协议》,约定将沈阳市和平区室以每月1500元的价格租出给李文文、郑一林两被告，租期为2018年7月15至2019年7月15日，并于2019年7月7日以1600元价格进行续租，续租日期为2019年7月15日至2020年7月15日，《房屋租赁协议》双方责任延续上期。承租人也就是被告李文文、郑一林未按照合同约定租住房屋至2020年7月15日。两被告人在2020年3月20日提出提前解除协议，按照《房屋租赁协议》约定：在房屋合同期内甲乙双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。当年房租为1600元。同时按照约定，乙方（被告人）责任第1条：乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线电视费用；按此约定乙方在2020年4月17日搬离后水费拖欠348.30元，电费拖欠281.00元。乙方责任第2条：乙方必须精心维护甲方房屋和物品，造成损坏按价赔偿。乙方搬离后发现室内床头损坏，墙面损坏，坐便盖损坏。相关维修费用350元。综上所述，原告、被告双方签订的《房屋租赁协议》为双方真实意思表示，合法有效，被告人拖欠原告629.30元，床头购买150元，墙面损失150元，坐便维修100元，提前解约违约金1600元，先期收取押金1500元，被告应赔偿原告1129.30元。原告的诉讼请求既有事实证据又有法律依据，理由充分，恳请沈阳市和平区人民法院予以支持。原告为了维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，特向贵院提出诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告请求。诉讼请求：1、请求判令二被告赔偿原告损失1129.30元；2、本案诉讼费用由二被告承担。被告郑一林提交书面答辩意见,1、首先房屋租赁协议中并未约定提前解约须向对方赔偿一个月房租,根据房屋租赁协议乙方责任第6条所示，乙方只需在合同租期未到不租此房时，提前30天通知甲方并配合甲方看房，乙方已遵守承诺。提前告知并且配合看房，并没有造成甲方的经济损失。而且根据证据中，乙方与甲方聊天记录所示，甲方已同意退还乙方押金，现出尔反尔，因此乙方不同意甲方扣下乙方押金1500元，并且不会支付所谓的提前解约违约金1600元，现要求甲方退回本人房屋押金1500/2=750元。2、其次甲方在起诉书中说道“乙方在搬离后拖欠水、电费合计629.30元”，乙方并不知情，根据证据中当时拖欠的水、电费已缴纳，且尚有余额。但后经询问自来水公司，自来水公司声称微信支付与实际产生的费用有延迟，那么，如果水、电费金额属实，本人愿意负担拖欠的水、电费用629.30/2=314.65元。3、最后，甲方在起诉书中要求乙方赔偿甲方房屋内损坏的物品，本人在居住过程中精心爱护甲方房内物品，在床头放有靠垫，在地板下铺有地毯，并在离开时拍摄房间照片，并无任何损坏。甲方所说床头损坏重置成本150元及墙面损失150元为李文文损坏，退房时李文文跟我说愿意承担相应损失，因此本人不承担损失费用。而甲方所说坐便维修费用100元，因马桶坐垫为公共用品，本人愿意与李文文共同承担维修费用，负担50元维修费用。此外，在居住过程中，甲方在乙方要求1年多后，终于愿意为乙方提供生活方便的情况下，购置的新冰箱并不好用，乙方无法使用，多次请求甲方维修，甲方并不理会，后来说可以我们自行维修，他承担维修费用，但当我们实际修好冰箱负担80元维修费用时，甲方又不愿意支付给我们，现请求甲方支付本人冰箱修理费80/2=40元。综上甲方应退予本人750-314.65-50+40=425.35元。被告李文文提交书面答辩意见，被答辩人向被告索要1129.30的钱款，与事实不符，请求法院明察秋毫，公平公正审结此案。被答辩人与被告郑一林租用被答辩人房屋事实存在。在2018年7月15日至2019年7月15日房屋租赁期限到期后，又续租了一年时间，应到2020年7月15日届满。由于上半年发生疫情致使我方停工停产停职，没有收入来源，所以与被告郑一林在2020年4月合租。沈阳市开始复工后就不续租了，致使我一个女孩子不能在此租住，所以我们就提前与被答辩人打了电话，被答辩人称不耽误我对外出租就可以给你们退押金。对此我们很高兴，但是不曾想如今却起诉到法院了，不仅押金1500元不退，还要另外再给付1129.30元，此事不符合实际情况。这个是床头损失我可以给付150元，但是坐便盖损失100元，根本不符合实际，最多30至40元。墙面损失150元，坚决不认可。因为有证据证明，从我们住进墙面就有裂痕，墙皮脱落、暖气管接头就漏水（照片为证）。另外水费从租房时就每月交纳40元水费，水费每吨是3.30元，按这计算每月使用量是120吨，我们每天上班不在家，只是晚间回家不可能用那么多水，每月交纳的钱数也是估算出来的。可是被答辩人还说我们欠330元，按计算得出一百多吨水。我们不是开洗衣店的，我不认可。电费在2020年2月21日，最后我们交了300元电费，我是2月份交纳的，怎么仅一个多月就又欠了281元，这个我不认可。被答辩人又要违约金1600元不认可，因疫情期间发生不可抗力，国家还要求各地减免租金，被答辩人还要1600元，我认为不合理。合同中约定收我1500元，押金是租赁到期抵押金现在这1500元抵押金不但不给返还，还要我再交1600元违约金，被答辩人实在是有悖法律规定，对此对于违约金1600元，我也不认可。综上所述，被答辩人口口声声说不耽误他对外出租就行，我们也及时与被答辩人沟通了，也没有耽误，要是耽误也是受疫情不可抗力，所以请法官明察秋毫。对于被告郑一林我也找不到，她是同事的同事不是很熟，因一个女孩子不敢一个人住，所以通过同事找到了合租的人”。经审理查明,位于沈阳市和平区，建筑面积58.57平方米房屋所有权人为刘良。2018年7月12日原告刘志峰（甲方）与被告郑一林、李文文（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁协议》，约定“租赁期限自2018年7月15日起至2019年7月15日止，月租金1500元，按季度交纳，水表字1310、电表字2151……乙方责任：1、乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线费用及出现房屋发水、漏电、漏气、下水道堵塞等。并提前30天交纳下期房租。2、乙方必须精心维护乙方房屋和物品，造成损坏按价赔偿……5、出租房屋如有电话、水、电、煤气、室内物品等需乙方留押金1500元，租用期满后多退少补。6、如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方……其他约定事项：保持室内卫生，保持室内物品原样……”。合同签订后，原告一次性收取被告三个月租金4500元及押金1500元。2019年7月7日原告（甲方）与被告（乙方）就涉案房屋又签订《房屋租赁协议》，约定“租赁期限自2019年7月15日起至2020年7月15日止，月租金1600元，按季度交纳，押金1500元已付，甲、乙双方责任延续上期……”，后原告收取被告至2020年4月15日止租金。另查明，2020年3月21日二被告通过微信方式向原告提出提前解除合同，原告微信回复“我最近就把房子挂出去，如果你们走之前能租出去，押金可以返还你们。最近几天我让中介去房子里拍照”。2020年4月11日刘志峰与李文文微信记录显示“李：哥，你今天还是明天过来？刘：你们水电煤气都结了吗？李：不是从押金扣吗？刘：谁说从押金扣的？”。郑一林与李文文微信记录显示“李：一林，你看看咱俩上次交的哪天呢？几月几号交的？因为这边查了好几遍了，都说欠三百四十六元五，要是查不出来就得咱俩一人一半得给房主转过去了”。2020年4月4日郑一林与李文文微信记录显示“李：一林，马桶是咱自己买还是等赔钱？郑：等着呗。房东算”。再查明，涉案房屋租赁期间被告拖欠电费294.5元、拖欠水费353.1元，原告均已交纳完毕。上述事实，有当事人提交的房产证、房屋租赁协议、电费发票、水费发票、客户交费（结算）明细、照片、微信记录等证据及原告当庭陈述笔录、被告答辩声明书、答辩状在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告郑一林、李文文经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。原、被告签订的《房屋租赁协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。《房屋租赁协议》约定租期至2020年7月15日止，现被告在合同履行期内提前终止合同，其行为已构成违约；且合同约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方”，现被告在2020年3月21日才向原告提出提前解除租赁关系搬离房屋的意思表示，不符合提前30天通知的约定，故应承担相应的违约责任。关于被告提出的“甲方已同意退还乙方押金”的意见，2020年3月21日二被告通过微信方式向原告提出提前解除合同，原告微信回复“我最近就把房子挂出去，如果你们走之前能租出去，押金可以返还你们”，即押金返还系附条件的，现涉案房屋于2020年6月下旬才重新对外出租，未满足押金返还条件，故对于被告的该项抗辩，本院不予采信。关于被告提出的疫情期间免除违约责任的意见，承租人租赁房屋用于居住生活的，从我市目前疫情防控形势看，并未禁止承租人使用房屋。房屋租赁合同当事人一般可以通过减免租金、延长租期、给予一定优惠政策等措施，减少疫情对租赁合同履行的不利影响，并不必然导致租赁合同目的无法实现。在相关影响因素消除后，双方可以继续履行合同。如果一方擅自解除租赁合同，则应承担相应的违约责任。故被告应当承担一个月租金标准的违约金，即1600元。关于水、电费。合同约定“乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线费用”，本案中，原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付原告租赁期间产生的水、电等相关费用的义务。经查涉案房屋租赁期间被告拖欠电费294.5元及水费353.1元，且原告已交纳完毕，对于原告主张的要求被告支付电费281元、水费348.3元的诉讼请求，本院予以支持。关于物品（床头、墙面、坐便）损失费。床头损失150元，被告李文文表示同意赔偿，本院予以确认。墙面损失，被告不认可该事实发生，原告对此未提供证据予以证明，且其自认150元损失系估算，并未实际维修，故原告该主张无事实依据，本院不予支持。坐便损失，通过被告答辩意见，结合微信记录显示可认定坐便损坏的客观真实性，且被告认可坐便损失为30-40元，现原告主张100元未提供相关票据，本院酌定坐便损失为70元。关于被告郑一林提出的80元冰箱维修费问题。被告未提供相关票据予以证明维修费实际支出，且庭审中原告不予认可，故对于被告该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑一林、李文文于本判决生效后十五日内向原告刘志峰支付违约金1600元；二、原告刘志峰于本判决生效后十五日内返还郑一林、李文文剩余押金650.7元（1500元-629.3元-220元）；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告郑一林、李文文承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 冯 菲二〇二〇年十月十九日书记员 王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。