湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初2138号原告（反诉被告）：章友华，女，1961年9月15日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：张志永，湖北邦辉律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：杜宣玉，女，1963年6月1日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。被告（反诉原告）：冯东成，男，1964年11月16日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：钟旸，湖北郧华律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）章友华与被告杜宣玉、被告（反诉原告）冯东成房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。章友华及其委托诉讼代理人张志永、杜宣玉、冯东成及其委托诉讼代理人钟旸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。章友华向本院提出诉讼请求：1.杜宣玉、冯东成退还章友华租房押金5000元及疫情停业期间的租金5000元；2.杜宣玉、冯东成赔偿麻将机（10台）损失26000元；3.杜宣玉、冯东成赔偿章友华的房屋装修残值损失10000元；4.杜宣玉、冯东成立即退还章友华的全部物品（包括空调1台、监控设备1套、灯具8个等）；5.本案诉讼费由杜宣玉、冯东成承担。在诉讼过程中，章友华将诉讼请求第4项明确为：杜宣玉、冯东成立即退还章友华的物品（包括空调一台、监控设备一套、灯具10个）。事实与理由：2018年3月12日，章友华与杜宣玉签订《房屋租赁合同》。合同约定：杜宣玉将位于茅箭区××街办××号的一门面出租给章友华开麻将馆，租赁期限为2018年3月20日至2019年3月19日，章友华按合同约定向杜宣玉交付了租房押金5000元。合同还约定，若杜宣玉收回房屋须提前3个月通知章友华。2019年3月19日合同到期后，章友华与杜宣玉又续签1年，即自2019年3月20日至2020年3月20日。2020年4月3日，案外人十堰金龙城房地产开发有限公司（股东为杜宣玉及贾祥金，以下简称金龙城公司）通知章友华：涉案门面已出售给冯东成，续租事宜与冯东成联系，章友华7日内腾出房屋，租房押金由冯东成退还。后章友华与冯东成联系，冯东成却恶意涨房租，直接将房屋租金由3万元／年涨至6万元／年。因未能达成一致协议，冯东成直接将章友华的10台麻将机搬走并处理，并以各种理由拒不退还涉案房屋内属于章友华的全部物品。根据合同第六条的约定，因杜宣玉和冯东成未按合同约定提前三个月通知章友华，且合同到期的前二个月又在新冠疫情期间，章友华根本无法正常经营。杜宣玉、冯东成擅自违反合同约定，并且在未经章友华同意的情况下私自将章友华的物品强行搬离并处理，给章友华造成了一定的经济损失。杜宣玉辩称：杜宣玉已经告知章友华涉案房屋已经卖给了冯东成，续租合同需与冯东成签订，押金已经转给冯东成，由冯东成退还给章友华。冯东成辩称：金龙城公司于2019年9月30日把涉案房屋卖给冯东成。金龙城公司法定代表人亲自带着冯东成去交接房屋，通知（包括章友华在内）全部租户，房子已经卖给个人了，前期签订的合同继续按照合同执行，合同期满后，租户和新房主冯东成自行协商是否续签合同。冯东成自己也通知过章友华。2019年11月28日，冯东成要去深圳，提前找章友华续签合同，双方没谈成。冯东成通知章友华，如果合同不续签，合同期满后冯东成不租给章友华了。合同期满后，冯东成给章友华打电话问其是否还继续租赁涉案房屋，章友华说还继续租，冯东成要求其续签合同交租金，章友华就把电话挂了。后经派出所和居委会调解，双方就续租涉案房屋事宜未能调解成功。冯东成于2020年4月3日通知章友华，要求章友华一个星期后搬离涉案房屋。冯东成把通知给了章友华一份，涉案房屋门上了贴了一份。2020年4月9日,冯东成把涉案房屋内章友华的物品搬出，并通知了章友华和派出所。当天，章友华又把物品搬到了涉案房屋门口，堵塞了门口。经过民警劝说，冯东成同意找个临时仓库存放章友华物品。2020年4月20日,冯东成找人把章友华的物品搬到临时仓库，后来派出所民警和冯东成联系章友华，章友华均不接电话。冯东成发信息给章友华要求其把物品从临时仓库搬走，如果不搬产生的后果自负。后章友华一直不理冯东成，现在章友华物品还在临时仓库放着。冯东成向本院提出反诉请求：1.章友华支付冯东成房租2500元；2.章友华支付冯东成水电费共计520.3元；3.章友华支付冯东成拆卸费、搬运费共计2170元；4.章友华支付冯东成自2020年4月20日起至物品实际搬走之日止的保管费（按每月1500元计算，截止2020年10月，金额暂计9000元）；5.反诉费由章友华承担。事实和理由：《房屋租赁合同》于2020年3月19日到期，但是章友华作为承租人，在租期届满后既不搬离，也不续租，非法占有房屋长达一个月（2020年3月19日至2020年4月20日），并且拖欠租赁期限内的水电费。冯东成在多次告知章友华要求清理物品腾退房屋无果的情况下，将章友华的空调、麻将机等物品拆卸，并自找地方存放保管。冯东成支付拆卸费、搬运费以及保管费。章友华针对冯东成的反诉辩称：1.冯东成非房屋租赁合同的相对方，冯东成也未有充分证据证明其是涉案房屋的产权人。冯东成反诉章友华没有事实和法律依据，请求驳回其全部反诉请求。2.即便认定冯东成是涉案房屋的产权人，在杜宣玉和冯东成违反了《房屋租赁合同》第六条（若甲方需收回房屋须提前三个月通知乙方）约定的前提下，章友华享有先履行抗辩权。3.冯东成在2020年4月9日就强行将章友华的10台麻将机、空调1台、监控设备、灯具等拆卸搬走，既违反合同义务也侵犯了章友华的财产权利。章友华的全部诉讼请求有事实和法律依据。杜宣玉针对冯东成的反诉述称：冯东成的反诉针对章友华，与杜宣玉没有关系。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月12日，杜宣玉与章友华签订《房屋租赁合同》。该合同约定：杜宣玉把位于五堰一房屋租给章友华使用，租用期2018年3月20日至2019年3月19日；第一年租金为3万元，租金一次性交一年，以后六个月一交，租金必须在前期房租到期前一个月一次性交清，如果章友华违约，押金不予退还；章友华须交押金5000元，退房时章友华结清有关费用、房屋无损坏遗失，押金一并退还；章友华在房屋租用期间，其水电费、物业费必须按时交纳不得拖欠，逾期承担违约责任；合同到期，若杜宣玉需收回房屋须提前三个月通知章友华，章友华若继续租用，须提前三个月通知杜宣玉，并另签合同；如章友华未提前三个月通知杜宣玉续签合同，杜宣玉有权与他人签订合同；章友华要按时交清租金、水费、电费、物业费，如有违约杜宣玉有权向章友华收取租金的双倍罚款并停水停电，租房税金章友华自负；章友华按时将房租转入杜宣玉指定的账户等。合同签订后，杜宣玉将涉案房屋交付给章友华使用，章友华将涉案房屋用于开办麻将馆。后章友华和杜宣玉又续签合同至2020年3月20日。章友华向杜宣玉支付了押金5000元（尚未退还），并将租金支付至2020年3月20日。章友华将承租涉案房屋期间的电费支付至2020年1月19日。涉案房屋自2020年1月19日至2020年4月13日期间的电费482.3元，章友华未予支付。章友华向物业公司付清了其承租涉案房屋期间的水费，冯东成对此予以认可。2020年3月20日，涉案房屋租赁期限届满后，章友华并未腾退该房屋。2020年4月3日，金龙城公司针对章友华发出《通知》。该《通知》载明：章友华和杜宣玉签订的该公司位于茅箭区××街办××号门面租房合同，于2020年3月19日已到期，此房屋已出售给冯东成，如果续租同冯东成联系事宜，如不再续租，请在7日内腾出房屋，原押金由冯东成退还。章友华收到上述《通知》后，经与冯东成联系，章友华认为冯东成恶意涨房租，双方就章友华续租涉案房屋事宜未能达成一致意见。冯东成通知章友华腾退涉案房屋未果。2020年4月9日，冯东成雇请他人将章友华留置在涉案房屋内的麻将机10台、空调1台、吊灯10个以及监控设备等物品搬出涉案房屋。上述10台麻将机系章友华于2017年3月19日以26000元的价格购买（每台2600元）。2020年4月19日，杜宣玉代表金龙城公司与冯东成签订《临时合同》，约定将一仓库出租给冯东成，租金每月1500元，最终按使用天数计算，从2020年4月20日起计算租金。自2020年4月20日起，冯东成将从涉案房屋搬出的章友华上述物品存放在其所租用的上述临时仓库。另查明：杜宣玉系金龙城公司股东。金龙城公司委托杜宣玉管理该公司位于x堰xx巷商铺（包括涉案房屋在内）的出租事宜，包括租赁合同的签订、租金电费的收取等。2019年9月30日，金龙城公司和冯豪（系冯东成儿子）签订《房屋买卖合同》，约定金龙城公司将其位于十堰市××箭区××号商业用房（建筑面积108.31平方米，即涉案房屋）出卖给冯豪，该房屋成交价为1841270元，金龙城公司应当在2019年9月30日内将该房屋交付给冯豪等。2019年9月30日，金龙城公司和冯豪签订《补充协议》。该《补充协议》约定：截止2019年9月30日，金龙城公司拖欠冯豪个人借款合计1841270元，因金龙城公司无力偿还，现金龙城公司同意将上述房屋以售卖抵给冯豪；因该房屋已出租给他人，自本协议签订之日起，视为金龙城公司将房屋交付冯豪所有等。本院认为：金龙城公司委托杜宣玉处理涉案房屋的出租事宜，杜宣玉与章友华于2018年3月12日签订的《房屋租赁合同》，属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。后章友华和杜宣玉又续签上述合同至2020年3月20日。金龙城公司和冯东成之子冯豪于2019年9月30日签订关于涉案房屋的《房屋买卖合同》，并约定以金龙城公司拖欠的借款抵顶涉案房屋购房款，金龙城公司和冯豪之间建立了关于涉案房屋的买卖合同关系。上述房屋买卖行为不违反法律法规的强制性规定，应属有效。冯东成和冯豪之间系父子关系，冯东成代为行使涉案房屋的相关权利，冯豪对此并未提出异议，应视为冯豪对其父亲冯东成代为行使涉案房屋相关权利的行为予以认可。在章友华承租涉案房屋的期限届满后，金龙城公司于2020年4月3日向章友华发出《通知》，明确告知章友华涉案房屋已被出售给冯东成，如果续租同冯东成联系相关事宜，如不再续租，在7日内腾出房屋，原押金由冯东成退还。章友华若有意愿继续租赁涉案房屋，应当与冯东成协商租金等续租事宜。在双方就续租涉案房屋事宜未能达成一致意见的情况下，冯东成通知章友华腾退涉案房屋。章友华应当将涉案房屋腾退给冯东成，而无权继续占用涉案房屋。章友华在租赁期限届满后，继续占用涉案房屋，应当向冯东成支付占用该房屋期间所产生的占用费及电费。新冠××疫情发生后，依法适用不可抗力的规定。由此造成的损失，应由双方当事人合理分担。参照湖北省政府国资委印发的《关于疫情防控期间减免中小微企业房租有关事项的通知》，冯东成主张的章友华自2020年3月20日租赁期限届满后继续占用涉案房屋所产生的一个月的房屋占用损失2500元，可予以免除。针对章友华关于退还疫情停业期间租金的诉讼请求，结合本案案情，本院不再予以支持。章友华占用涉案房屋期间所产生的电费482.3元，应由章友华支付给冯东成。章友华向物业公司付清了其承租涉案房屋期间的水费，冯东成对此予以认可，本院不持异议。冯东成通知章友华腾退涉案房屋，章友华未予腾退。冯东成为腾退房屋而雇请他人所产生的物品拆卸和搬运费用应当由章友华承担。冯东成提交的370元的拆卸搬运费收据未有相关人员签名确认，亦未载明付款人姓名，该收据不足以被采信。冯东成提交的1800元的拆卸搬运费收条，载明拆卸搬运人员共收取冯东成拆卸搬运费1800元。章友华对此虽持有异议，却未能提交相关证据予以反驳。章友华应向冯东成支付拆卸搬运费1800元。冯东成主张章友华支付自2020年4月20日起至物品实际搬走之日止的保管费，但冯东成并未提交相关证据以证明该保管费用已经实际发生，未能提交保管费用的支付凭据，故本院对冯东成的该项主张不予支持。冯东成可待上述保管费用实际发生后，另行主张权利。冯东成另行保管的章友华原留置在涉案房屋内的物品，应当予以返还。结合章友华的诉讼请求，冯东成应当向章友华返还麻将机10台、空调1台、监控设备1套、吊灯10个。涉案10台麻将机被冯东成另行保管，并未被损毁。章友华主张杜宣玉、冯东成赔偿10台麻将机损失26000元及房屋装修残值损失1万元，缺乏事实依据，本院不予支持。章友华支付的租房押金5000元，应当予以退还。冯东成认可杜宣玉已向其转交了上述5000元租房押金，故该5000元租房押金应当由冯东成退还。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、冯东成于本判决生效之日起十日内退还章友华租房押金5000元和麻将机10台、空调1台、监控设备1套、吊灯10个；二、章友华于本判决生效之日起十日内支付冯东成电费482.3元、拆卸搬运费1800元；三、驳回章友华的其他诉讼请求；四、驳回冯东成的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费950元，减半收取计475元，由章友华负担423元，冯东成负担52元。反诉案件受理费77元，由章友华负担12元，冯东成负担65元。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇二〇年十月二十八日书记员 陈方芳