广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5093号原告：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习人员。被告：戴怀民，男，1965年4月1日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉被告戴怀民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦旺物业管理有限公司的委托代理人李伟航、钟嘉茵，被告戴怀民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉讼请求为：1、请求判令被告支付租金17341.38元，违约金5202.414元；2、本案诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求如下：1、被告增加支付2020年5月至8月的租金14160元，违约金为4248元；2、确认解除原告和被告之间的租赁合同。事实和理由：原告与被告于2017年12月23日，在平等、自愿的基础上，经友好协商签订了《租赁合同》，双方约定合同期限为2017年9月1日起至2023年8月31日被告应承担上述场地使用租金为48元/平方米/月，租金从第3年开始递增10%，被告应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他费用。合同生效后，被告于2019年12月1日开始拖欠租金，累计拖欠租金17341.38元。根据《租赁合同》第14条第1款第3项的约定，如乙方逾期未缴租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金。因此被告应当支付违约金5202.414元。以上款项经原告多次催要，但被告一直拖延不交，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。原告的起诉状后附两份被告应付费用清单，清单中载明2019年12月至2020年4月和2020年5月至2020年8月的被告应付费用明细。被告戴怀民辩称：1、被告已经明确告知原告终止房屋租赁合同，是原告不配合办理解约手续。2017年原告以建材市场的名义招租，但租赁合同签订后，原告完全违背招租时的承诺，不作任何市场推广，导致整个市场空铺多，出租率低，完全没有商业氛围，没有客户进店。但原告完全无视商户们的需求，没有提供市场服务。导致被告年年亏损，被迫向原告申请退租，但原告不予理会，并警告不退押金。2019年9月，被告退出转租告示，以减少押金损失，但无人问津。2019年11月15日、16日，被告向原告申请撤场（原告保安一直在场监视），并组织工人搬空铺内物品，同时继续提出转租告示。11月29日，被告继续找原告要求退租，原告财务人员说提前解约不退押金，便不再理会被告。2019年11月30日，被告在涉案商铺门上张贴了《退租及申请退回押金函》，履行了告知义务。2、原告明确知悉被告已退租，原告的保安一直在场监视，原告对被告撤场一事是非常清楚的。根据合同约定，应视为被告提前终止合同。3、疫情期间，原告没有提供市场服务，还要起诉被告收取罔顾事实的租金，没有理由。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月23日，原告（出租人、甲方）和被告（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第A1栋第12号场地租给乙方作木地板、木楼梯经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为2520元，2018年9月1日起月租金为2880元，2019年9月1日起月租金为3240元，2020年9月1日起月租金为3960元，每月管理费为4元/平方米，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，如乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有限停止向该商铺提供各项服务，如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获得正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。庭审中，关于涉案建筑物问题。原告作如下陈述：原告从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，原告在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此原告提交增集用（2014）第JT000359号《集体土地使用证》、增规建证[2014]564号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，原告主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，本院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函本院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]062号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]564号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、原告主张其要求被告支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年12月至2020年8期间的费用情况，2019年12月产生过零星电费，自2020年1月开始即未产生任何电费；2019年12月被告欠租数额为2880元，2020年期间被告欠租数额为3240元。为证明被告抗辩内容，被告提交张贴了2019年11月30日的《退租及申请退回押金函》的照片以及其员工的证词；原告对此不予确认，称未见到过所谓的《退租及申请退回押金函》。原告确认合同于庭审之日解除；被告认为合同已经于2019年11月底解除。原告主张的违约金是按照其主张的被告欠付的费用的30%计算的。庭后，本院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，三条街；建筑物均系两层建筑，二楼为阁楼；较少商铺开门经营，有门岗无大门，有保安日常巡逻。涉案商铺没有招牌，门已上锁，门口堆了杂物。对勘验情况，原告的工作人员认为，被告不交租，也不交接商铺，原告也不知道该如何处理。本院认为，原告与被告于2017年12月23日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。双方在庭审中确认涉案合同已解除，本院对此予以确认。关于原告主张要求被告支付自2019年12月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，本院综合分析如下：原告主张被告未搬空商铺，而被告抗辩双方于2019年11月协商解除，其在2019年11月30日搬离，搬离过程中有保安在现场监视等；但双方均未提交较为充分的证据证明其各自陈述。在此情况下，根据原告提交的费用清单中显示涉案商铺自2019年12月未产生电费，且在原告所主张的被告在2019年12月欠费后并未采取其一贯使用的停电的方式催租，直至本案诉讼；又根据合同第14.1第（三）项约定“如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获得正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”的约定，即原告在被告欠租一个月后可以随时收回商铺；再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，在合同中已经明确约定原告可随时收回商铺的情况下原告并未及时减损；以及现场勘验的情况，涉案建材城日常有保安巡逻，不可能不清楚涉案商铺是否还在经营等。本院认为可采信被告所述，其已经于2019年11月30日搬离涉案商铺，并以张贴的方式告知给了原告。即使被告提前解约的方式违反了合同约定，但原告没收了被告支付的押金，原告也未提交证据证明该费用不足以弥补其损失。故本院对原告主张要求支付租金、管理费、违约金等，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告戴怀民于2017年12月23日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；二、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费412元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十月二十日书记员  李慧芳