北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80831号原告（反诉被告）：李林韬，男，1979年11月13日出生，汉族，自由职业者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李小乐，北京京坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王利卡，北京京坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵露，男，1980年3月17日出生，汉族，自由职业者，住北京市顺义区。原告（反诉被告）李林韬与被告（反诉原告）赵露（以下均称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李林韬及其委托诉讼代理人李小乐，以及赵露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李林韬向本院提出诉讼请求：1.确认李林韬、赵露于2018年11月21日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令赵露返还李林韬租金186150元、押金31000元；3.判令赵露赔偿李林韬经济损失256072.12元，包括装修损失233058.12元、评估费19000元及搬迁费4014元。事实和理由：2018年11月21日，李林韬、赵露签订《房屋租赁合同》，约定赵露将位于朝阳区环铁直线段甲A10号院300平方米房屋租赁给李林韬使用，租赁期限3年，自2019年3月1日至2022年2月28日，第一年租金186150元，每年涨幅8%，押金31000元。后李林韬支付赵露押金及租金共217150元。2019年3月，李林韬斥巨资对房屋进行装修，投入累计超过23万余元，之后搬迁、购买安置及其设备花费超过4万余元。2019年4月初，李林韬自邻居处获悉，该房屋是违法建筑会被依法拆除。此时，李林韬才知晓该房屋属于违建，而赵露并未告知房屋情况，导致该房屋被拆除时，李林韬没有合理时间寻找新的租赁地点，而且装修的工作室并未实际经营就被拆除，给李林韬造成了巨大的损失，双方的合同目的无法实现，赵露应退还全部的租金及押金。因为房屋会被拆除，李林韬花费19000元委托北京中勤永励资产评估有限公司进行评估，评估装修工程价值为233058.12元。为此，李林韬诉至法院。赵露辩称，该房屋所在土地使用权人为中国铁道科学研究院集团有限公司东郊分院（土地证号为京央朝国用2013划第003**），而且腾退公告中明确指出拆迁系因京沈项目星火动车运用所及相关工程，并非对方所说的违法建筑原因导致拆除，因此双方的租赁合同是合法有效的。双方应该根据租赁合同约定，按照实际使用时间结算租金。李林韬未经我方同意，擅自装修房屋，按照约定押金不予退还。李林韬在签订租赁合同前，明知房屋性质和现状，而且自愿在此基础上承租房屋，我方不存在隐瞒，也不存在任何过错，李林韬因拆迁遭受的损失应由其自行承担。此外，李林韬也没有按照约定支付租金，存在两次延期，应支付违约金。故，赵露提出如下反诉请求：1.确认李林韬、赵露于2018年11月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月25日解除；2.判令李林韬支付逾期支付租金的滞纳金10426元；3.判令李林韬支付水电费899.5元。李林韬针对赵露的反诉请求答辩称，同意支付水电费899.5元，但不同意其他的反诉请求。李林韬自2019年5月11日搬离房屋，后期没再使用，而且李林韬是按照双方协商变更的约定支付的租金，不应当支付滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。2018年11月21日，李林韬（承租方、乙方）与赵露（出租方、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定：甲方同意将位于北京市朝阳区环铁直线段甲A10号院房屋（以下简称租赁房屋）在现有的状态下出租给李林韬作为工作室使用，实际收费面积300平方米，租赁期限自2019年3月1日至2022年2月28日；第一年租金1.7/平米，年租金186150元，之后每年租金涨幅8%，押金为两个月租金即31000元；押金及租金分两次交纳，合同签订时支付31000元，剩余租金186150元需在租赁期开始前5日即2019年2月24日前一次性支付给甲方。租赁期满，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用后30日内，甲方应将全额押金无息退还给乙方。如乙方有对其租赁房屋进行内外结构及原有设施进行破坏的行为，则甲方有权针对乙方此种行为进行鉴定后确认损失额度，此损失额度自押金中扣除。乙方拖欠租金超过十天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的，以及乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复等，甲方有权单方解除合同并无需支付任何赔偿，押金不予退还。乙方未按约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金。《房屋租赁合同》签订后，赵露向李林韬交付了租赁房屋，李林韬于2018年11月21日支付押金31000元，于2019年2月23日、2月28日、3月25日分别支付租金100000元、30000元及56150元。租赁期间，租赁房屋被拆除。李林韬最初主张于2019年5月底、6月初搬离，后变更意见为2019年5月11日搬离租赁房屋；赵露则主张李林韬系2019年5月30日搬离；双方认可于2019年5月30日办理了交接手续。李林韬、赵露自2019年3月2日至2019年6月23日期间的部分微信聊天记录显示的内容及要点如下：1.双方就2019年2月28日、3月25日分别支付租金30000元、56150元的问题进行沟通确认，赵露在当日表示收到租金，且并未提出解除合同。2.李林韬于2018年11月即向赵露提及装修事宜，双方在2019年2月至3月就装修问题多次沟通，赵露亦在装修期间到租赁房屋进行过查看。3.李林韬于2019年3月底向赵露发送《拆迁告知书》的照片，《拆迁告知书》显示“……环铁直线段甲2号院至环铁直线段甲19号院，属于京沈项目拆迁范围。根据土地证，京央朝国用2013划第00330号，环铁直线段甲2号院至环铁直线段甲19号院，土地权属为中国铁道科学研究院集团有限公司东郊分院既有用地。为了保证拆迁人合法权益，……于2019年1月18日前提供房屋相关证明材料，过期未提供将按照政府有关程序进行推进……”；赵露收到后回复“这个不是现在贴的吧，这个应该是年前贴的，……说，希望能保留，就是这么个情况，所以说现在一直没有消息，你可以放心啊”等等；4.2019年4月至2019年6月，双方就拆迁问题、赔偿问题等进行沟通，李林韬曾要求赵露提供大房东的电话，以便对拆迁问题进行了解和询问；赵露在此期间，多次提出解除合同，并提出收回合同原件，双方表示解除纠纷无异议；李林韬主张其有大额的装修投入，在赵露未进行赔偿的情况下，无法同意“无异议”的方案。5.2019年5月20日，赵露告知李林韬已断水断电，并告知李林韬于25日前搬离；李林韬回复“早就搬完了”。为证明经济损失，李林韬提交的主要证据有：1.北京中勤永励资产评估有限责任公司于2019年7月12日作出的中勤永励评字[2019]第12270号《评估报告》，评估公司于2019年5月8日接受李林韬的委托，对租赁房屋的装修工程价值进行评估，以2019年3月31日作为评估基准日，评估结论为“李林韬先生申报的资产账面原值233058.12元，评估原值233058.12元，无增减值。账面净值233058.12元，评估净值233058.12元，无增减值”；本次评估中，资产评估师在假定产权持有人（李林韬）提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过现场调查、实地勘察作出判断。李林韬为此支出评估费19000元；2.《甲10A号院预算书》，系对租赁房屋装修项目、工程量、价格等的合计汇总，金额共计179384元，落款处未加盖任何公章，亦无任何签字；3.装修前、后的照片打印件，显示地面、墙壁、卫生间、门等均有不同程度的装修及变化，室内增设了部分家具及经营品牌标识，拆除了一层原有的部分隔断墙面（墙面上方未接触房顶）；4.《货拉拉行程单》，用车时间自2019年3月3日至2019年5月16日，共19条用车记录，总计4014元，起点及目的地包含北京汉唐文化产业园、新生新艺术空间、北京市宸驰汽车贸易有限责任公司、朝丰家园、朝开商务园、枣林、采临桥、五方桥等。赵露对李林韬提交的经济损失的上述证据，均不予认可，主张其未参与，也不清楚。经询，李林韬称由于赵露拒绝对其装修损失进行赔偿，其未将评估事宜告知赵露。另，经向相关部门核实，未查询到租赁房屋所在建筑物的建设工程规划许可证审批登记。关于效力问题，经本院释明，赵露称如法院认定无效，同意按照无效的法律后果进行处理。经询，李林韬称签订合同前曾向赵露询问租赁房屋稳定性的问题，并要求出示产权登记等材料，赵露告知租赁房屋可以稳定使用，但未提供产权登记信息以及上一手的租赁合同；赵露对此不予认可，称李林韬询问后，其告知李林韬租赁房屋由可能会被拆除，李林韬是在明知要拆除的情况下签订的合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，未能查询到租赁房屋所在建筑物的建设工程规划许可证审批登记，因此，李林韬与赵露签订的《房屋租赁合同》应属无效，故对李林韬要求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持；对赵露要求解除《房屋租赁合同》的反诉请求，本院不予支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租金，李林韬虽主张于2019年5月11日搬离租赁房屋，但未对此举证，故应以双方办理交接日期即2019年5月30日认定李林韬腾退租赁房屋的日期；且双方微信聊天记录显示，李林韬在该期间内使用租赁房屋未受到根本性的影响，故扣除2019年3月1日至2019年5月30日的租金后，本院判令赵露向李林韬返还剩余租金。关于押金，赵露不同意退还押金的理由，系基于双方《房屋租赁合同》的约定，如上所述《房屋租赁合同》应属无效，赵露不予退还押金的理由缺乏合同依据；且李林韬装修租赁房屋客观上势必会产生与交付租赁房屋不同的事实，故对李林韬要求返还押金的请求，本院予以支持。关于赵露主张逾期支付租金的滞纳金，缺乏合同依据，双方在微信记录中也就租金支付时间进行了协商，故对赵露该项反诉请求，本院不予支持。关于赵露主张的水电费，李林韬同意支付，本院不持异议。关于双方对《房屋租赁合同》无效的过错程度，本院认为，赵露作为出租方，在不确定、不清楚租赁房屋建设规划、权属登记等背景信息，且明确知晓租赁房屋可能要被拆除的情况下，仍将租赁房屋转租，具有明显过错，应对合同无效负主要责任。从承租人李林韬方面看，其承租租赁房屋时，知晓赵露系转租，但未能进一步了解赵露转租租赁房屋权利来源、租赁房屋相关情况，存在一定的过失，应承担次要责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》履行过程及微信沟通记录，可以认定赵露对李林韬装修租赁房屋的事实知情并同意。李林韬、赵露应按照导致合同无效的过错分担现值损失。李林韬主张装修损失的主要证据是《评估报告》及预算书，但《评估报告》亦载明评估的前提是“假定产权持有人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效”，该部分材料亦是由李林韬提供；李林韬委托评估时，仍就合同后续解决与赵露存在联系和沟通，但李林韬未将评估情况告知赵露；此外，李林韬亦未举证证明其实际支付装修款项的具体金额；故本院考虑李林韬装修的事实，结合照片、双方微信记录、装修证据等，酌情支持装修损失。关于评估费，系李林韬单方委托评估产生的，其要求赵露予以赔偿，缺乏事实依据，本院不予支持。关于搬迁费用，由于租赁房屋拆除，李林韬无法继续使用租赁房屋，存在搬迁的客观必要，且其提交证据证明了费用支出，本院酌情予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李林韬与被告（反诉原告）赵露于二〇一八年十一月二十一日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）赵露于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）李林韬押金31000元、租金139740元；三、被告（反诉原告）赵露于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）李林韬装修损失100000元、搬迁费1000元；四、原告（反诉被告）李林韬于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）赵露水电费899.5元；五、驳回原告（反诉被告）李林韬的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）赵露的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8398元，由原告（反诉被告）李林韬负担3018元（已交纳），由被告（反诉原告）赵露负担5380元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费42元，由被告（反诉原告）赵露负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十月二十八日书记员  张楠