中华人民共和国云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云07民终836号上诉人（原审被告）：唐赣莲，女，汉族，1978年4月22日出生，住广西全州县。被上诉人（原审原告）：ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ，男，1969年1月4日出生，新加坡籍人。上诉人唐赣莲因与被上诉人CHANYOWLIAN房屋租赁合同纠纷一案，不服古城区人民法院（2018）云0702民初899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐赣莲到庭参加诉讼，被上诉人CHANYOWLIAN经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐赣莲上诉请求：1.请求撤销丽江市古城区人民法院（2018）云0702民初899号民事判决的第一项、第二项判决；2.依法改判我承担租金31561.44元，驳回CHANYOWLIAN的第二项诉讼请求或发回重审。3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审人民法院没有客观认定我与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ之间合同已经终止的事实。第一，因我无力继续履行我与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ之间的租赁合同，我通过微信、电话与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ联系，请求终止合同，我提交的微信截图可以清楚证明ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ己经委托波波（即舒亚波）处理我与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ之间的房屋租赁合同纠纷，而波波同意我将房屋钥匙交给位于丽江市古城区承租人天意寻茶店铺的和涛，为此，2018年6月6日我将“筱雅居”客栈钥匙交给了商铺承租人和涛，即我与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ之间的合同已经终止，只是涉及双方之间的租金结算，我应付的租金只应当计算2017年4月20日至2018年6月6日期间的租金，该期间租金共计为271561.44元，扣除我己经支付的20万元租金及ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ应当承担水电维护费4万元，我实际尚欠租金31561.44万元，但是一审人民法院对该事实没有予以确认。第二，ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ的第二项诉讼请求“判令被告支付违约金30万元”，假定我逾期未付清租金的情况下，我与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ之间的合同没有约定我逾期支付租金应当承担的违约金，ＣＨＡＮＹ0ＷＬＩＡＮ要求我支付30万元的违约金是根据合同第五条第六项的约定提出，即任何一方擅自解除合同的，违约方应当向守约方支付30万元违约金，那么提出该违约金的基础为其中一方己经擅自解除合同，即ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ的民事起诉状本身也证明了我与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ之间合同己经终止。第三，ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ转租给我的房屋，系承包李振新的房屋，而李振新已经于2018年12月1日将房屋收回，我与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ之间的合同己经不具备继续履行的条件。二、一审人民法院适用法律错误。如果ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ拟要求继续履行合同，且要求我承担逾期付款的违约金，而我与ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ之间的合同没有约定我逾期支付租金应当支付的违约金，那么根据《合同法》的规定，ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ只能要求我赔偿损失，即ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ只能按同期贷款基准利率计算的利息要求我赔偿损失。即使本案从我擅自解除合同的角度看，该违约金的约定过高，ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ收回房屋后可以继续出租给他人，ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ没有损失。ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ向一审法院起诉请求：1、判令被告支付丽江市古城区房屋2017年4月20日至2019年4月19日两年期间拖欠的租金28万元；2、判令被告支付违约金30万元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ与被告唐赣莲经协商一致，于2014年3月30日签订了《“莜雅居”客栈房屋转租合同》，约定将原告所承租的位于丽江市古城区房屋及庭院转租给被告经营使用。合同约定租赁期限为10年，自2014年4月20日至2024年4月19日。合同对租金的数额、支付方式以及原、被告双方的违约责任都作了明确约定。合同签订后，原告把房屋交付给被告经营使用，被告亦按照约定支付了前三年的租金68万元。2017年4月20日，被告应当按合同约定支付2017年4月20日至2019年4月19日租金48万元，但被告仅支付了20万元，尚有28万元租金未付清，虽经原告多次催讨未果，遂诉至法院，要求被告支付租金及承担违约责任。而被告则认为房租已交至2018年4月19日，合同约定的房租为24万元，但是只交了20万元，另外4万元系作为修缮房屋漏水及下水的费用。同时，被告曾以电话及微信等方式联系原告ＣＨＡＮＹＯＷＬＩＡＮ协商解除合同退还房屋等事宜，但未能达成一致意见。一审法院认为，原告CHANYOWLIAN与被告唐赣莲签订的《“莜雅居”客栈房屋转租合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定行使各自的权利并履行相应义务。本案中，按照《“莜雅居”客栈房屋转租合同》第三条第4项“2017年4月20日-2019年4月19日，每年年度租金24万元，两年共计48万元，于2017年4月20日前付清”之约定，被告唐赣莲应当于2017年4月20日前付清上述两年租金48万元，但被告仅支付了20万元，尚应支付28万元。被告唐赣莲认为“2017年4月20日至2018年4月19日的房租虽为24万元，其已支付20万元，另4万元系作为修缮房屋漏水及下水的费用，故其房租已交清”的辩解意见，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，因其未提交有效证据证明双方就4万元作为修缮房屋漏水及下水的费用达成一致意见，故本院对其辩解意见不予以采纳。同理，被告唐赣莲也无证据证明其以电话及微信等方式与原告CHANYOWLIAN协商解除合同退还房屋等事宜已达成了合意，被告唐赣莲单方将钥匙交给其他承租户的行为，系其单方意思表示，对原告CHANYOWLIAN不产生法律约束力，故被告唐赣莲还须按照合同约定履行合同义务，支付剩余租金人民币28万元。故本院对原告CHANYOWLIAN要求被告唐赣莲支付剩余租金人民币28万元房屋租金的诉请予以支持，对被告唐赣莲认为客栈钥匙已交回，租金已全部支付的辩解意见不予采纳。按照《“莜雅居”客栈房屋转租合同》第五条第6项“在租赁期内，甲乙双方均不得擅自解除本合同，如因一方违约导致合同不能履行，则违约方应当向守约方支付违约金30万元，并赔偿守约方的其他经济损失”，虽因被告唐赣莲未按约支付租金，但并未导致合同不能履行，故原告CHANYOWLIAN在庭审中陈述按照《“莜雅居”客栈房屋转租合同》第五条第6项计算的违约金30万元的诉请，本院不予支持，但根据双方签订的上述合同第2项“乙方应当按照本合同第三条约定按时履行租金支付义务，如拖欠租金超过10日，甲方有权解除本合同，收回转租房屋并不退还乙方履约保证金，且有权利追究乙方的违约责任……”之约定，因违约金具有惩罚性和补偿无过错方的性质，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’”之规定，本案中，因原告没有提供“实际造成损失”的证据，但鉴于被告唐赣莲提出违约金过高的辩解意见，本院综合被告唐赣莲的过错程度以及原告CHANYOWLIAN预期利益等因素，在判令被告唐赣莲支付逾期房租的情况下，按照公平公正原则，被告唐赣莲应当承担的违约金为：逾期未缴纳的租金280000元×20%=56000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告唐赣莲于本判决生效之日起十日内向原告CHANYOWLIAN支付房屋租金人民币280000元；二、由被告唐赣莲于本判决生效之日起十日内向原告CHANYOWLIAN支付违约金人民币56000元；三、驳回原告CHANYOWLIAN的其他诉讼请求。案件受理费人民币9600元，由原告CHANYOWLIAN承担4560元，由被告唐赣莲承担5040元。本院二审期间，上诉人唐赣莲提交了微信聊天记录一份，拟证明CHANYOWLIAN已全权交由波波（舒亚波）处理此事；房东通知书一份，拟证明房东已解除与CHANYOWLIAN的房屋租赁合同。对上述证据，本院认定如下：微信聊天记录只能证明CHANYOWLIAN将其与唐赣莲的房屋租赁事宜交由波波（舒亚波）处理，并不能证明双方就解除房屋租赁合同达成了一致意见；结合本院对房东李振新及李毅所作的询问笔录，本院对房东通知的真实性、合法性、关联性均予以确认，即房东与CHANYOWLIAN之间的房屋租赁合同已于2018年12月1日解除。二审庭审结束后，唐赣莲又向本院提交了一份收条，拟证明其还向CHANYOWLIAN支付了3万元房屋租赁保证金，请求抵扣相应租金。因该证据提交的时间已严重超过了举证期限，且无正当理由，收条的真实性也难以核实，故本院对该证据不予确认，对其抵扣相应租金的抗辩亦不予支持。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，CHANYOWLIAN与唐赣莲于2014年3月30日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，原判认定合法有效正确，双方当事人亦无异议，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。鉴于CHANYOWLIAN与房东之间的合同已于2018年12月1日解除，唐赣莲应支付自2017年4月20日起至2018年11月30日止的房屋租金387945元，唐赣莲已支付200000元，还应支付187945元。唐赣莲关于其已于2018年6月交还房屋，以及应抵扣4万元水电维修费用的主张，因无充分证据证实，本院不予采纳。关于违约金的问题，原审根据本案具体情况，将违约金调整为56000元并无明显不妥，被上诉人CHANYOWLIAN也未提起上诉，而上诉人唐赣莲关于其不应支付违约金的主张明显不能成立，故本院对原审调整后的违约金予以确认。综上所述，唐赣莲的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持古城区人民法院（2018）云0702民初899号民事判决第二项，即由唐赣莲于本判决生效之日起十日内向CHANYOWLIAN支付违约金人民币56000元；二、撤销古城区人民法院（2018）云0702民初899号民事判决第三项；三、变更古城区人民法院（2018）云0702民初899号民事判决第一项为，由唐赣莲于本判决生效之日起十日内向CHANYOWLIAN支付房屋租金人民币187945元；四、驳回CHANYOWLIAN的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各9600元，均由CHANYOWLIAN各负担4600元，唐赣莲各负担5000元。本判决为终审判决。审判长  彭德军审判员  胡强胜审判员  谢旭东二〇二〇年十月十日书记员  颜杉珊