福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初3164号 原告：彭亚鹏，男，1977年7月18日出生，汉族，住福州市鼓楼区，现住福州市仓山区。 原告：宁满秀，女，1979年11月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：陈择凡，男，1996年12月18日出生，汉族，住福州市仓山区，现住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：耿泽伟、杨嘉欣律师，福建知力律师事务所律师。 原告彭亚鹏、宁满秀与被告陈择凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告彭亚鹏、宁满秀，被告陈择凡委托诉讼代理人耿泽伟、杨嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭亚鹏、宁满秀向本院提出诉讼请求：1.判令陈择凡一次性给付购房违约金共计500000元；2.判令陈择凡一次性支付2019年11月15日-2020年4月15日期间购房违约金逾期利息共计25000元；3.判令陈择凡承担所有诉讼费用。诉讼过程中，彭亚鹏、宁满秀将第2项诉讼请求变更为：判令陈择凡足额支付500000元违约金利息，计算期间从欠款之日2019年11月15日起至还清违约金本金之日止。事实及理由：彭亚鹏、宁满秀于2019年6月6日与陈择凡在房产中介福建家屯房产代理有限公司主持下，就金山吉苑C9-101房屋买卖交易，三方共同签订了《房屋买卖合同》，彭亚鹏、宁满秀为卖方，陈择凡买方，合同规定：1.房屋交易总价为3180000元，买方应于2019年9月6日之前到房产中介指定的贷款银行办理贷款手续，同时将购房首付款存入银行认可账户；2.违约责任：房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币陆拾叁万元整（￥630000.00)。因陈择凡未在2019年9月6日之前到中介指定银行办理贷款手续,在彭亚鹏、宁满秀要求下，中介分别于2019年9月11日、9月18日、9月24日三次向陈择凡发送函件，要求陈择凡履行合同。经催促后，陈择凡仍然没有履行合同的意思表示。通过福建家屯房产代理有限公司协调,经买卖双方协商，于2019年9月25日签订补充协议，陈择凡购房付款方式由按揭贷款改为一次性付款，陈择凡承诺于2019年9月29日前将除购房保证金以外的全部购房款直接打入彭亚鹏、宁满秀账户；若陈择凡未将除购房保证金以外的全部购房款直接打入彭亚鹏、宁满秀账户则视陈择凡违约，按原合同违约条款处理。然而，陈择凡依然没有在2019年9月29日前履行合同。2019年10月5日，通过福建家屯房产代理有限公司协调，经买卖双方协商，达成解约协议：陈择凡自愿支付违约赔偿金人民币伍拾陆万伍仟元整（￥565000.00）给彭亚鹏、宁满秀，其中从预交给中介的购房保证金中支付人民币陆万伍仟元整（￥65000.00），剩余伍拾万元整（￥500000.00）由陈择凡出具欠条，并承诺于2019年11月15日前全部支付给彭亚鹏，逾期则按月利率1%支付所欠款项的利息。自2019年11月15日至今,陈择凡没有向彭亚鹏、宁满秀偿还过任何欠款和利息,彭亚鹏、宁满秀通过电话、短信、微信等方式多次催促陈择凡还款，陈择凡均未履行还款义务。 由于在彭亚鹏、宁满秀在与陈择凡于2019年6月6日签订房屋卖房合同后,彭亚鹏于2019年8月9日与他人签订了另外的买房合同，约定2019年10月11日前到中介指定银行办理贷款手续。由于陈择凡违约，给彭亚鹏、宁满秀造成了如下经济损失：1、因陈择凡的违约，导致卖房资金不能按时到位，彭亚鹏、宁满秀只能通过民间借贷支付高额利息的方式筹措购房款项，同时，不得已采用消费贷、信用卡分期等方式归还所借购房款，总计支付利息约163000元；2、由于借款利息支付压力巨大，急需回笼资金，彭亚鹏、宁满秀只好降价130000元将房屋出售，给彭亚鹏、宁满秀带来损失130000元；3.由于陈择凡违约造成彭亚鹏、宁满秀所购房屋由市区××房××房屋,导致各项税费增加23400元;4.变成二套房后，按揭贷款ＬＰＲ利率上浮78.5基点即上浮16.2%后增加贷款利息120000元；5.二套房贷款首付提高到6成，需多付首付250000元，给原本资金短缺的彭亚鹏、宁满秀造成了巨大的经济损失和精神压力。鉴于以上事实，为维护彭亚鹏、宁满秀的合法权益，现提起诉讼，请求判如所请。 陈择凡辩称，一、彭亚鹏、宁满秀主张的违约金过高，已超过陈择凡订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，且彭亚鹏、宁满秀主张的经济损失与陈择凡的违约行为不具有直接因果关系，不能作为认定因陈择凡未能履行双方签订的《房屋买卖合同》给彭亚鹏、宁满秀造成的实际损失依据。1.彭亚鹏、宁满秀在《起诉状》所载的损失均系陈择凡在订立合同时无法预见到的因违反合同可能造成的损失，不能作为认定为实际损失的依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据上述规定，陈择凡作为违约方于2019年6月6日与彭亚鹏、宁满秀签订案涉《房屋买卖合同》时不能亦不应当预见到彭亚鹏将于2019年8月9日与他人签订《买房合同》购买房屋，亦不能预见到因陈择凡违约行为导致彭亚鹏通过支付高额利息损失借款支付购房款，又因急需回笼资金支付高额利息降价130000元出售房屋，以及彭亚鹏主张的贷款利息120000元必然不会被预见到。故彭亚鹏的所主张的因陈择凡不履行合同所造成的损失均系陈择凡在签订合同时不能预见的。认定彭亚鹏、宁满秀实际损失数额时，应当以陈择凡未能履行双方签订的《房屋买卖合同》给彭亚鹏、宁满秀造成的实际损失为基础进行计算，对于彭亚鹏因与他人另行签订的《买房合同》受到的损失，与陈择凡的违约行为不具有直接因果关系，不能作为认定本合同实际损失的依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院(2011)民再申字第84号，法院认为部分载明：“《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金的性质以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的。关于涉案《协议书》约定的违约金数额是否过高的问题。确认约定的违约金数额是否过高，根据合同法、合同法司法解释二的规定，应以实际损失数额为确认的基础。对于前述规定中的“实际损失”，应当全面、正确地理解。在计算实际损失数额时，应当以因违约方未能履行双方争议的、含有违约金条款的合同，给守约方造成的实际损失为基础进行计算，将合同以外的其他损失排除在外。对于一方当事人因其他合同受到的损失，即使该合同与争议合同有一定的牵连关系，也不能简单作为认定本合同实际损失的依据”。具体到本案，认定彭亚鹏、宁满秀实际损失数额时，应当以陈择凡未能履行双方签订的《房屋买卖合同》给彭亚鹏、宁满秀造成的实际损失为基础进行计算，而对于彭亚鹏、宁满秀在《起诉状》所载的损失均系因与他人另行签订的《买房合同》受到的损失，与陈择凡的违约行为不具有直接因果关系，不能作为认定因陈择凡未能履行双方签订的《房屋买卖合同》给彭亚鹏、宁满秀造成的实际损失的依据。据此，因彭亚鹏、宁满秀未能举证证明其因陈择凡违约行为所造成的实际损失，而彭亚鹏、宁满秀所主张的565000元违约金远远超过以此为基础计算的百分之三十的，故应认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，应当予以减少。二、彭亚鹏、宁满秀主张为支付购房款共借款约3020000元与事实不符，也与本案无关。1.彭亚鹏最多仅需借款1550000元即足以支付购房款。根据彭亚鹏所签订的《个人住房借款合同》第二十九条约定，彭亚鹏共商业借款1170000元，而彭亚鹏从案外人李研购买的房屋成交价格为2650000元，且从彭亚鹏签订的《购房合同》补充协议第1条可知，该房屋系卖方家庭唯一住房且已购买满5年，中间交易费仅需70000元，故彭亚鹏最多仅需借款1550000元。而从彭亚鹏、宁满秀提交的证据可知，彭亚鹏共借款了约3020000元用于购房，据此，彭亚鹏主张为支付购房款共借款3020000元与事实不符，所支付的利息亦不应认定为损失。2.从彭亚鹏提交的借款转账记录可知，彭亚鹏借款均未用于支付购房款。根据彭亚鹏与李研签订的《购房合同》第七条贷款审批约定，在办理贷款手续时，彭亚鹏应将购房首付款存入该银行认可账户。结合彭亚鹏、宁满秀在《起诉状》及《购房合同》中约定彭亚鹏应于2019年10月11日前到中介指定银行办理贷款手续可知，如彭亚鹏借款实际上系用于支付购房款，彭亚鹏提交的银行流水中应显示彭亚鹏将全部借款于办理贷款手续当天一次性转入贷款银行的认可账户，而从彭亚鹏提交的银行流水中借款去向可知，彭亚鹏的借款均未用于支付购房款。因彭亚鹏所举证据不能证明其所借款项系用于支付购房款，故借款所产生的利息损失不应由陈择凡承担。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。在证据证明标准方面，彭亚鹏系本证，陈择凡系反证。本案中，彭亚鹏为证明借款用于支付购房款，提交了借条、出借人的转账记录，支付利息的银行流水，上述证据仅能证明出借人借款的事实，不能证明陈择凡所借款项系用于支付购房款，结合陈择凡提出的借款总数额及彭亚鹏银行流水上显示的借款流向的问题，且从彭亚鹏提供的银行流水可知，除了彭亚鹏主张的本案借款往来以外，彭亚鹏与几位出借人之间还有多次其他借款往来，故不能排除彭亚鹏虚构所借款项系用于支付购房款的合理怀疑，足以使待证事实真伪不明的的状态，应当认定陈择凡主张所借款项系用于支付购房款事实不存在。3.因彭亚鹏的借款实际上均未用于支付购房款，彭亚鹏主张为了回笼资金用于归还借款高额利息而降价130000元将房屋出售，与陈择凡的违约行为无关，该部分损失不应由陈择凡承担。三、彭亚鹏主张变成二套房后，按揭贷款LPR利率上浮78.5基点即上浮16.2%后增加贷款利息12万元与事实不符。从实际情况可知，即使彭亚鹏系首套房，对于按揭贷款利率，银行亦会根据个人情况在LPR利率基础上作30-50基点的上浮，故彭亚鹏主张因陈择凡违约行为非首套房导致基点上浮78.5基点即16.2%与事实不符。因彭亚鹏银行贷款借款期限共为20年，即使因利率上浮16.2%后增加贷款利息120000元，此为未来20年期限内累计增加的总利息，基于当前经济环境作出的货币贬值的趋势预测，未来20年期限内累计增加的120000元折现的总现值应远远低于现在的120000元，故彭亚鹏要求陈择凡承担120000元贷款利息损失，对陈择凡明显不公。四、彭亚鹏、宁满秀对损失的发生也有过错，应当予以扣减。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。彭亚鹏、宁满秀于2019年6月6日与陈择凡签订《房屋买卖合同》，在未收到陈择凡支付的首付款时，于2019年8月9日即与他人签订案涉《购房合同》购买房屋，应当预见到可能存在无法支付首付款的风险，自身存在一定的过错，应当予以扣减相应的损失赔偿额。五、因彭亚鹏、宁满秀未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。退一步讲，即使将彭亚鹏、宁满秀主张的损失认定为实际损失，陈择凡已于2019年10月5日与彭亚鹏、宁满秀签订解约协议即案涉《具结书》明确约定放弃购买房屋并承诺于2019年11月15日前支付565000元违约金，而根据彭亚鹏与李研签订的《购房合同》第九条约定的265000元违约金可知，彭亚鹏放弃购买房屋仅需支付265000元违约金，而彭亚鹏却于2019年10月8日起通过支付高额利息的方式借贷筹措购房款项继续履行合同，导致损失高达彭亚鹏声称的436400元，据此，因彭亚鹏的不当行为导致损失扩大了约171400元，根据上述规定，就该部分扩大损失不得要求赔偿。 本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，彭亚鹏之妻肖晓鑫以彭亚鹏、宁满秀（甲方、出卖人）代理人身份与陈择凡（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将座落于福州市仓山区Ｃ组团（原金山桔园一期）9＃101单元房产以3180000元价格出卖给乙方；签订合同时，彭亚鹏、宁满秀未到场，肖晓鑫承诺房屋产权人彭亚鹏、宁满秀于6月7日前对合同进行追认，如彭亚鹏、宁满秀不同意出售或有疑义，则肖晓鑫愿意承担违约责任并支付违约金630000元。 2019年6月7日，彭亚鹏、宁满秀出具《代理行为追认及授权确认函》，表示对肖晓鑫将上述房屋出售给陈择凡的行为予以追认，并授权肖晓鑫继续在上述房产中代理签署相关合同及文件。 2019年9月25日，彭亚鹏、宁满秀（甲方）与陈择凡（乙方）签订《补充协议》，约定：原合同约定甲方双方应在2019年9月6日前至交易服务方指定的贷款银行输商业按揭贷款申请手续，现双方约定，乙方改为一次性付款，乙方承诺在2019年9月29日前将除购房保证金以外的全部购房款直接打入甲方指定的账户上，若乙方未能履行，则按原合同的违约条款处理。 2019年10月5日，彭亚鹏、宁满秀（甲方）与陈择凡（乙方）、案外人福建家屯房产代理有限公司（居间方、交易服务方、丙方）签订《具结书》，约定：因陈择凡自身原因无法购买讼争房屋，三方自愿就合同解除达成协议：乙方自愿支付违约赔偿金565000元给甲方；甲乙双方同意从乙方支付的购房保证金中扣除65000元支付给甲方（该款由交易服务从代管的乙方购房保证金中支付给甲方），剩余违约赔偿金500000元乙方承诺于2019年11月15日前自行支付给甲方。 2019年10月5日，陈择凡出具《欠条》，表示其欠彭亚鹏购房违约金500000元，其承诺于2019年11月15日前全部支付给彭亚鹏，若逾期则从2019年11月15日起按月利率1%支付剩余欠款的利息。 本院认为，讼争的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《具结书》，均系彭亚鹏、宁满秀与陈择凡的真实意思表示，合法有效。陈择凡在《具结书》出具后，至今未支付剩余的违约金500000元，已违反约定，现彭亚鹏、宁满秀要求陈择凡支付《具结书》中载明的剩余违约金500000元，合理合法，本院予以支持。违约金具有弥补守约方损失与惩罚违约方违约的双重性质，彭亚鹏、宁满秀与陈择凡在出具《具结书》时已对违约金的数额予以了确定，该金额不但能达到惩罚陈择凡违约行为的目的，亦足以弥补彭亚鹏、宁满秀因陈择凡的违约而给其带来的相应损失，故彭亚鹏、宁满秀再行要求陈择凡支付相应的违约金利息损失，本院不予支持。关于陈择凡认为违约金过高的辩解意见，本院认为，陈择凡在出具《具结书》时，对其本人的违约行为、违约性质、违约时间以及违约后果等均有清楚的认识，《具结书》系其本人真实的意思表示，且《具结书》中载明的违约金数额也低于《房屋买卖合同》约定的630000元的违约金数额，现其辩解违约金数额过高，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下： 一、陈择凡于本判决生效之日起十日内向彭亚鹏、宁满秀支付违约金500000元； 二、驳回彭亚鹏、宁满秀的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9050元，由彭亚鹏、宁满秀负担431元，陈择凡负担8619元。陈择凡负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十月三十日 书记员  周靖玮 书记员  周靖玮 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二∶执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。