上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初852号原告：上海绿禾餐饮配送有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：童辉，总经理。委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。被告：上海青浦出口加工区开发有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：曹林云，董事长。委托诉讼代理人：华轶琳，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：徐清，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告上海绿禾餐饮配送有限公司诉被告上海青浦出口加工区开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案于2020年3月20日第一次公开开庭进行审理，原告的法定代表人童辉及委托诉讼代理人张慧、被告的委托诉讼代理人华轶琳、徐清到庭参加诉讼。审理中，原告申请对房屋的装修进行鉴定，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海申元工程投资咨询有限公司进行鉴定并出具鉴定意见书。本案于2020年8月20日第二次公开开庭进行审理，原告的法定代表人童辉及委托诉讼代理人张慧、被告的委托诉讼代理人徐清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿禾餐饮配送有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋装修损失人民币1,439,412.57元；2.被告返还原告物业管理费和垃圾清运费108,780元；3、被告退还原告保证金5万元。事实与理由：2013年2月27日，上海新油餐饮管理有限公司(以下简称新油公司)为设立原告与被告签订租赁合同，约定被告将上海市青浦区北青公路XXX号三区8号2幢房屋(以下简称系争房屋)出租给新油公司。2014年10月24日原告设立后，原被告及新油公司签订情况说明，约定租赁权利义务由原告行使和承担。被告出租的房屋为毛坯房，原告租赁后根据经验需要进行了装修改造，花费了1,200余万元。原告开业后，因就餐人流量与被告招标时相差甚远，被告又不允许原告对园区外企业送餐，原告开业后连年亏损，无法及时支付租金。被告于2019年3月起诉至法院要求解除合同，法院审理后判决租赁合同于2019年2月19日解除，原告腾退等。原告不服上诉，二审法院判决维持原判。原告在租赁房屋中装修均是固定的，合同约定电源从总电源处引入到变电箱、上下水道设施的管线从总水管排布到房屋门口由被告负责，但是被告未履行，原告只得自己排设。合同约定物业管理费已包含在租金中，不再另行支付，原告应与有资质的单位签订厨房垃圾和废弃油脂等的处理协议。原告经营期间的垃圾处理实际也是其他单位处理的，被告却要求其下属单位上海群腾企业服务有限公司(以下简称群腾公司)向原告收取物业管理费和垃圾清运费，然群腾公司并未进行垃圾清运。群腾公司系被告下属公司，代表被告收取费用。被告违约收取物业管理费和垃圾清运费，理应返还。原告为维护合法权益起诉至法院。被告上海青浦出口加工区开发有限公司辩称，原告与被告的租赁合同已经解除，解除的原因是原告不支付租金。根据租赁合同约定，非因被告原因解除合同的被告不承担任何赔偿。原告的装修投入被告无需利用，要求原告予以拆除。原告与相关单位签订的垃圾清运协议支付的垃圾清运费由原告自行承担。被告收取的只是租金不是物业管理费，原告无权要求被告返还。关于垃圾清运，根据规定由相关单位处理厨余油脂垃圾。原告应向相关单位支付费用。被告未超额收取物业管理费，根据原告提供的物业费发票，原告的主张已经超过诉讼时效。保证金被告同意退还。本院经审理认定事实如下：上海青浦出口加工区开发有限公司为系争房屋产权人。2013年2月27日，被告(甲方)与新油公司(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，该房屋的建筑面积总计1,987平方米。乙方租赁该房屋作为食堂餐厅使用。合同有效期为10年,即自2013年3月1日起至2023年2月28日止。前4年(即2013年3月1日至2017年2月28日)的租金为人民币36万/年,之后4年(即2017年3月1日至2021年2月28日)的租金为人民币58万/年,最后2年(即2021年3月1日至2023年2月28日)的租金为人民币72万/年。甲方同意给乙方6个月(即2013年3月1日至2013年8月31日)的时间用于装修施工、证照办理、设备测试等,在此期间甲方不向乙方收取租金。租金按季度支付,每季度租金在上一季度到期前10天支付,先付后用。如乙方逾期支付租金,则每逾期一日按应付季度租金的百分之一向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付超过60日,则视为乙方自动退租,构成违约。甲方有权收回房屋和解除合同,并按合同条款追究乙方违约责任。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为人民币5万元,甲方收取保证金后向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等一切费用由乙方承担。第五条约定，甲方向乙方提供的50千瓦电力配套到该房屋外的变电箱(从变电箱到该房屋内以及该房屋内的电力设施由乙方自行负责申请、施工，费用由乙方负责)。甲方向乙方提供上水和下水设施，设施管线排布到该房屋门口。第六条约定，乙方租赁场地门前三包(包卫生、包绿化、包秩序)，乙方须与有相关资质的公司签订餐厨垃圾和废弃油脂等污物的处理协议，费用由乙方承担，并负责办理垃圾清运公司进出口海关卡口的手续(甲方予以协助)。物业管理费用已包含在租金中，不再另行支付。第八条约定合同解除条件：甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按合同约定支付违约金。合同解除或终止后,乙方须无条件在一个月内搬离该房屋……6、乙方逾期不支付租金累计超过2个月以上的……第九条约定违约责任：1、违反合同的一方,应向另一方支付违约金,违约金金额为合同期前五年内为180万,合同期后五年内为90万。2、乙方装修房屋或者增设附属设施未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求,甲方可以要求乙方赔偿损失或恢复房屋原状。租赁期间,非本合同及相关法律规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按本合同第九项第1条向甲方支付违约金,且甲方不予退还保证金。合同到期后或合同期内非甲方原因造成解除合同的,甲方不承担乙方任何投入折旧和相关赔偿补偿。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告支付被告保证金5万元。原告装修后用于经营餐饮。2013年9月9日，被告(甲方)、新油公司(乙方)、原告(丙方)签订《情况说明》，约定乙方现注册的公司为丙方，乙方确认将租赁房屋供丙方使用，房屋租赁合同的权利义务一并转给丙方。2014年5月8日，被告(甲方)与原告(乙方)签订《补充合同》，约定将原合同第三条第2款修改为甲方同意给乙方2013年3月1日至2014年9月30日的时间用于装修施工、证照办理、设备测试等，在此期间甲方不向乙方收取租金。被告(甲方)、新油公司(乙方)、原告(丙方)陆续签订两份《补充协议》，对租金的减免等事宜进行了约定。2013年12月17日，青浦区人民政府转发区发展改革委、区绿化市容局关于《青浦区单位生活垃圾处理收费实施意见》，该意见规定单位生活垃圾处理费为经营服务型收费，实行政府指导价管理。原告与群腾公司陆续签订《生活垃圾清运管理合同》，约定原告将厂区内生活垃圾清运业务委托给群腾公司实施操作。2015年全年25,440元，2016年和2017年每年28,800元。群腾公司出具的发票上显示的项目为物业管理费、垃圾清运费。2016年至2020年，原告(丙方)、上海市青浦区市容环境卫生管理所(甲方)和青浦区香花桥街道环境卫生管理所(乙方)签订《单位生活垃圾收运处理服务合同》，约定丙方委托乙方进行单位生活垃圾的清运处理。原告与上海三益环保科技有限公司签订《上海市餐厨废弃油脂委托收运协议》，约定原告委托三益公司进行餐厨废弃油脂的清运处理。2018年3月6日，群腾公司向原告发出《催款通知》，表示群腾公司系被告全资子公司，负责所有出租厂房的租金、物业管理费、水电费收缴工作，要求原告及时支付租金。2020年7月6日，原告与被告办理了房屋交接手续，原告承诺逾期未搬离的所有财产视为放弃。审理中，本院依据原告的申请依法通过上海市高级人民法院委托上海申元工程投资咨询有限公司进行鉴定并出具鉴定意见书，鉴定意见为原告装修总造价原值2,797,418元，其中争议部分金额46,388元。现值金额为1,328,773元，争议部分金额为22,034元。争议部分涉及热水器、视频监控系统和冷库设备。折旧期限按照10年进行折旧，残值率按照10%计算。原告为此支付鉴定费102,000元。另查明，因原告拖欠租金，被告起诉至本院，本院于2019年9月4日作出(2019)沪0118民初5017号判决，认定原告未按照合同约定支付租金，构成根本性违约，被告有权解除合同。该判决已生效。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，产权证、房屋租赁合同、补充协议，情况说明、支付凭证、发票、民事判决书、生活垃圾清运管理合同、单位生活垃圾收运处理服务合同、上海市餐厨废弃油脂委托收运协议、催款通知、交接单、鉴定意见书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告为证明其装修投入，提供了：环境影响报告表、环保局文件、消防验收意见书、空调设备购销协议书、安装预算表、厨房环保设备合同签订单、厨房专业配套工程加工订货合同、安全技术防范工程合同书、视频监控系统改造工程设备清单、造价及结算、排烟系统清单、装修报价单及图纸。被告对上述证据均不予认可，表示系与案外人签订的协议，被告无法核实。原告为证明原告不存在恶意拖欠租金，提供：利润表、抵押借款合同、承诺书。被告对上述证据均不予认可，并认为原告违约已经经过法院判决确定。原告为证明被告未按约提供供电设施，提供了：申请报告、低压供电合同、发票、供电方案通知单，被告对该组证据不予认可，即使因为供电问题导致原告无法装修，被告也在补充协议中减免了租金。审理中，原告表示鉴于被告未按约提供供电设施，故鉴定报告中的供电局外线系统210,741元不应进行折旧。被告表示在房屋交接当天原告投入的项目部分被拆除破坏，包括部分吊顶、部分地砖、部分墙体、一楼厨房部分窗框、拆除了厨房锅炉和环保设备、拆除了厨房地面排污沟槽、拆除了三楼全部太阳能热水器、拆除了视频监控系统、拆除了全部货梯。为此被告提供了视频，原告表示原告并未进行破坏和拆除，厨房锅炉本来就不在鉴定范围。被告提供的视频是在原告搬离后拍摄的，不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为：根据生效判决，原告未按约支付租金构成违约，被告有权解除合同，原告与被告签订的租赁合同已解除。双方已经于2020年7月6日办理了房屋交接手续，房屋已经归还被告，被告在交接单上并未就房屋遭受破坏和拆除提出异议。尽管根据合同约定被告无需进行赔偿和补偿，但是鉴于系争房屋原本系毛坯房屋，原告投入大量资金进行装修，部分项目已经附合于房屋上，客观上存在一定的利用价值，故本院综合合同履行程度、当事人的过错程度、鉴定意见书、公平原则等酌情认定被告补偿原告42万元。关于物业管理费和垃圾清运费，根据原告提供的证据系群腾公司收取，原告并未提供证据证明系被告收取，故对原告要求被告返还物业管理费和垃圾清运费的请求不予支持。被告同意返还保证金，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海青浦出口加工区开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿禾餐饮配送有限公司42万元；二、被告上海青浦出口加工区开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海绿禾餐饮配送有限公司保证金5万元；三、原告上海绿禾餐饮配送有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,183.70元，由原告负担10,833.70元，被告负担8,350元;鉴定费102,000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 艳人民陪审员  曹爱珍人民陪审员  李小弟二〇二〇年十月三十日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。