北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9658号原告：张定裕，男，1985年2月7日出生，汉族，住北京市石景山区。原告：焦春美，女，1985年2月3日出生，汉族，住北京市石景山区。二原告委托诉讼代理人：张东，北京市京师律师事务所律师。被告：彭劲松，男，1971年8月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：彭柔刚，北京市华澳律师事务所律师。原告张定裕、焦春美与被告彭劲松房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张定裕、焦春美的委托诉讼代理人张东，被告彭劲松及其委托诉讼代理人彭柔刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张定裕、焦春美向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付逾期迁出户口的违约金113000元；2.判令被告支付（自2018年11月26日至2020年4月28日）逾期迁出户口违约金550310元；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年7月30日原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告以226万元的总价购买被告位于北京市石景山区海特花园xx号楼x层xxx号房屋，约定买方原告支付购房定金2万元（抵做首付款），首付款78万元买方于2015年10月25日支付，其余购房款146万元由买方原告通过银行贷款支付被告出卖人。合同第九条第三项约定，“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1090日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋有关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%违约金，逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款，并于2015年11月58日完成了过户手续。2019年12月原告与第三方签订了房屋买卖合同，在该合同履行期间，经第三方提出原告才发现被告根本未按照合同约定迁出户口，后在原告不断要求下被告截至2020年4月28日才将其户口迁出，根据原合同关于户口迁出的期限约定，被告已经构成违约并给原告造成了严重实际经济损失。原告认为，被告逾期迁出户口的行为，已经构成违约，被告的违约行为导致在房屋交易时发生严重经济损失，房屋市场交易价值严重缩水，侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告彭劲松辩称，不认可原告的起诉事实及诉讼理由，2015年7月30日签署的合同第九条第三款约定出卖人自身原因未迁出户口支付违约金，被告未迁出户口并不是自身原因。对比2019年12月19日原告签署的合同第十条第四款约定，并没有约定是自身原因出卖人为逾期迁出向买受人支付违约金免责条件，被告未迁出户口的原因，是被告是基于北京市户口政策及公安机关市内迁移登记办法，不符合迁户条件，而非自身原因。2019年12月7日被告的弟弟登记结婚，被告具备迁户条件的当日就向派出所申请迁户，办理迁出手续，2020年4月28日成功迁户，被告不属于自身原因未迁出户口，被告不存在违约及过错，不应当承担责任，原告向被告购买房屋时同意被告将户口挂靠在房屋内，同意不向被告收取违约金，双方就违约金问题进行了变更，原告要求被告支付违约金无法律依据事实依据，被告将唯一住房出售给原告，原告同意只要房屋在原告名下就可以挂靠，要求被告给原告提供各种帮助，双方关系一直很融洽，原告因为孩子上学请求被告帮助，被告告知原告政策变化不能保证明年百分之百上学，在办理迁出期间应原告请求被告到苹果园派出所办理案件，这些不属于房屋买卖义务，被告一直配合原告，原告与被告沟通迁出问题，告诉被告不要求被告支付违约金，被告与原告的通话录音解释只是想解决迁出问题，原告告知被告想迁出时，被告一直在想办法解决，原告在起诉书中与第三方签署买卖合同，提出被告没有迁出户口，在原告催促下被告才办理迁出，这些陈述不符合事实，根据双方记录，原告一直主动要求被告迁出，原告知道被告未迁出户口，该房屋现有户籍情况为有户口登记，出卖人未如实陈述支付违约金，原告应对户籍真实情况了解，承担核实义务，2019年12月19日知道被告在办理登记手续，公安机关办理时间不定，按照合同第十一条不可抗力条款，被告不应当承担违约责任，链家中介、链家法律顾问共同研究房屋买卖合同及补充协议的会议录音中将违约定为根本条款，原告已经高价卖出房屋却在起诉书中陈述被告违约行为造成损失，被告于2020年4月28日已经将户口迁出。本院经审理认定事实如下：2015年7月30日彭劲松（出卖人）与张定裕、焦春美（买受人）签订房屋买卖合同，双方约定将彭劲松名下位于北京市石景山区海特花园xx号楼x层xxx号房屋（以下简称诉争房屋）出售给张定裕、焦春美，房屋成交价格209万元，家具、家电、装饰装修及配套设备作价17万元。该合同约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起1090日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。经查，合同签订后，张定裕、焦春美向彭劲松支付了购房款，彭劲松亦将房屋交付给张定裕、焦春美。张定裕、焦春美于2015年11月5日取得了诉争房屋的不动产权证。双方均认可，按照合同约定，彭劲松最晚应于该房屋所有权转移之日起1090日内办理户口迁出手续，彭劲松实际于2020年4月28日将其本人及其儿子的户口迁出，晚于合同约定。经询问，对于户籍未迁出给原告造成的损失问题，原告表示2019年12月19日原告将房屋出售给李元元、高歌，签署了房屋买卖合同，2020年3月5日因为被告的户口迟迟无法迁出，买受人不同意购买房屋，签订解约协议书。解约的条件是退还60万元定金，额外支付15万元违约金，截至2020年4月25日，原告已通过银行转账方式支付李元元75万元。原告主张的违约金计算方式为：第一项诉讼请求：按照房屋总价款226万元的5%，即226万元×5%=113000元；第二项诉讼请求：逾期超过15日的，226万元×日万分之五×487天=550310元（2018年11月26日至2020年4月28日）。被告不认可己方存在违约行为，但表示合同约定的违约金标准过高，并申请法院对此予以酌减。上述事实，有存量房屋买卖合同、房屋所有权证、解约协议书、银行转账记录等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，应属有效合同，双方应按约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告取得房屋所有权登记时间为2015年11月5日，依据合同约定，被告应于该房屋所有权转移之日起1090日内将房屋内所有人员户口迁出。被告未按约定履行上述义务，其行为应属违约，应当支付相应的违约金。但双方约定的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告违约责任性质、违约责任程度、过错程度、违约时间等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。故本院判决彭劲松支付张定裕、焦春美违约金15万元。对于被告辩称的未按合同约定迁出户口非自身原因的抗辩意见，本院认为，自双方2015年签订房屋买卖合同至合同约定的过户后1090天之内，北京市相关户口政策没有重大变化，被告在签订合同时知道或应当知道其是否符合户口迁移政策，进而在签订合同时做出符合其利益的时间约定，故对此抗辩意见本院不予采信。对于被告辩称的受疫情影响导致户口迁出系不可抗力的抗辩意见，本院认为，按照合同约定，被告应于房屋所有权转移之日起1090日内（2018年10月30日之前）完成其户口迁出义务，即使按照被告所述其于2019年12月7日具备落户条件，彼时距疫情出现尚有一个半月有余，故对此抗辩意见本院不予采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条规定，判决如下：一、彭劲松于本判决生效之日起十日内给付张定裕、焦春美逾期迁出户口的违约金15万元；二、驳回张定裕、焦春美的其他诉讼请求。如果彭劲松未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5217元（张定裕、焦春美已预交），由彭劲松负担1180元（于本判决生效后十日内直接给付张定裕、焦春美），由张定裕、焦春美负担4037元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇二〇年十月二十三日法官助理  付天娇书 记 员  吕璐璠