贵州省余庆县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0329民初2218号原告：遵义腾越文化旅游发展有限公司。住所地：贵州省遵义市余庆县白泥镇河滨南路。法定代表人：范元义，该公司总经理。委托诉讼代理人：李生菊，贵州贵恒律师事务所律师。（特别授权）委托诉讼代理人:梁光玉，贵州瀛黔（岑巩）律师事务所律师。被告：余庆县国有资产投资经营有限责任公司。住所地：贵州省遵义市余庆县子营街道中华中路。法定代表人：易伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：许跃平，贵州文冈律师事务所律师。原告遵义腾越文化旅游发展有限公司（以下简称遵义腾越公司）与余庆县国有资产投资经营有限责任公司（以下简称余庆国投公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告遵义腾越公司的委托诉讼代理人李生菊、梁光玉，被告余庆国投公司的委托诉讼代理人许跃平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵义腾越公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方2017年11月12日签订的《余庆健康主题酒店租赁合同》及补充协议；2、被告向原告支付违约金50万元；3、判决被告赔偿原告的直接损失3086695元；4、判令被告支付原告前期投入剩余未使用时段应分摊费用308016元；5、承担本案诉讼费用。事实及理由：经原、被告协商一致，于2017年11月27日签订了《余庆健康主题酒店租赁合同》、2018年签订了《余庆健康主题酒店租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）。合同约定，酒店由被告出资装修和设施设备采购及功能布局，并保证所提供的物业符合和具备乙方经营酒店的条件（含装饰、消防、冷暖气空调设备、停车场、电力、室外排污、排水及出入口的完备），具体要求见国家酒店评定标准、星级酒店计分标准，在约定交付使用时必须同时具备。被告提供的酒店存在以下情况：1、健身房相关设备设施配备不完善，导致功能不全无法实现经营目的；2、中央空调效果差，六楼大部分房间出风口声音异常，导致六楼所有房间无法正常使用；3、被告欠付大量工程款，导致供货商将智能安全系统锁定，造成酒店的网络、监控、公共区域音乐、游泳池音响、消防广播等设备无法使用，存在巨大安全隐患；4、被告未完成相关图纸移交，酒店部分设施无法进行维护；5、康体中心未做防潮处理，存在安全隐患；6、每层楼的07、08房间洗澡就会渗水，导致一楼游泳池接待处大量积水；7、被告承诺的将单间改标间未落实等。这些情况经原告多次发函被告，均未得到妥善解决，导致合同目的无法实现，给原告造成巨大经济损失，请求法院判决支持如前诉请。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：租赁合同及补充协议、房地产租赁估价报告、关于余庆健康酒店暂时性停止运营的函、关于余庆健康酒店停止运营后安全保障的函、关于保障酒店运营及安全的函、关于余庆健康主题酒店工程问题的函、关于余庆健康主题酒店部分楼层吊顶坍塌及发霉事宜、关于对余庆健康主题酒店全面移交函及清单、关于余庆健康主题酒店所存在的工程问题、关于余庆健康主题酒店消防事宜、关于余庆健康主题酒店洗澡水系统问题、消防服务公司服务告知书、消防救援大队责令限期改正通知书、中央空调情况说明、游泳池河水处理系统情况说明、昆明荣成天宇控制系统工程有限公司情况说明、民事判决书、水费明细表、损失赔偿明细表、酒店开业筹备费用支出明细表。被告余庆国投公司辩称，同意解除双方签订的余庆健康主题酒店租赁合同及补充协议；被告并未违约，不应承担违约金；直接损失是原告经营不善造成，不是被告的责任；前期投入分摊的损失是未使用阶段的分摊部分，不属于直接损失，被告不应承担。健身房设施设备已经完备，不能再容积；中央空调肯定会发出声音，原告的理由不符合规定；被告欠付案外人工程款并未影响原告的经营；被告并没有向原告移交设计图纸及相关材料的义务；康体中心虽有水蒸气，但不影响安全，这是设计上的问题，与被告无关；洗澡池经被告工作人员查看，并无渗水现象；被告并未答应将客房标间改为单间。所以原告所诉均无事实及法律依据，应予驳回。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：租赁合同及补充协议、评估报告及移交清单、民事判决书。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月11日，遵义市正诚房地产估价中介服务有限公司受被告余庆国投公司的委托，对余庆县健康主题酒店进行租赁估价后作出遵义市正诚房估余庆字（2017）第355号房地产租赁估价报告，估价结果报告载明，估价对象（即本案租赁物）左区酒店宾馆、右区多功能健身中心维护及使用状况良好。2017年11月12日，原告遵义腾跃公司（乙方）与余庆国投公司（甲方）签订了余庆健康主题酒店租赁合同，由余庆国投公司将其名下的位于余庆县新区余庆县健康主题酒店整体承租给遵义腾跃公司经营，租期5年即2017年11月12日至2022年11月11日。合同签订后，原告遵义腾跃公司对余庆健康主题酒店进行经营管理。不久，双方就酒店电费问题和租金问题进行重新协商签订了补充协议，对电费及租金计算方式、支付租金日期进行了补充约定。2019年8月27日，余庆国投公司以遵义腾跃公司未履行支付租金的义务为由向本院提起诉讼，要求解除合同并由遵义腾跃公司支付租金及违约金；遵义腾跃公司以余庆国投公司未履行合同约定义务，要求扣减部分租金，不同意解除合同为由进行了答辩；本院经审理后于2019年12月5日作出（2019）黔0329民初2085号民事判决，以健康主题酒店中的阳光工作室即休闲吧至今未投入使用、健身房的健身器材及配套设施不够完善、部分区域设施设备故障未能及时解决为由对租金进行了调减，并以遵义腾跃公司未构成根本违约为由驳回了余庆国投公司关于违约金的诉请。余庆国投公司不服一审判决，提出上诉，遵义市中级人民法院于2020年4月22日作出（2020）黔03民终1193号民事判决，维持了原判。同时查明，本案审理过程中，原、被告双方自行于2020年9月2日达成了解除租赁合同协议，约定于2020年9月2日解除2017年11月27日签订的《余庆健康主题酒店租赁合同》及《补充协议》，随后双方对租赁物进行了移交。双方在解除租赁合同协议中未对违约事项及责任承担进行明确。本院认为，在本案诉讼中，原、被告自行协商后签订了解除租赁合同的协议，明确双方签订的《余庆健康主题酒店租赁合同》及《补充协议》于2020年9月2日解除，原、被告双方并对租赁物进行了移交，故对双方签订的解除租赁合同协议，本院予以确认。对原告以被告未能按照合同约定全面履行合同义务，交付符合经营目的之租赁物，应承担违约责任的主张，因原、被告签订《余庆健康主题酒店租赁合同》后，原告对租赁物进行了经营管理，在三个月的试运营期满后，仍然对租赁物进行经营管理，证明被告交付给原告的租赁物符合双方合同约定的经营目的，故对原告的这一主张，本院不予采纳。对原告所持其余认为被告构成违约的主张，因庭审中原告认可这些违约事实均发生在被告起诉要求原告支付租金之前，该部分违约事实在（2019）黔0329民初2085号民事判决及（2020）黔03民终1193号民事判决中已认定，并在租金上进行了调减，原告因被告的违约行为所遭受的损失已经得到了弥补，故对原告的这一主张，本院不予支持。本案在审理过程中，经本院主持调解未果，为保护诚实信用的民事法律行为和当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告遵义腾越文化旅游发展有限公司与被告余庆县国有资产投资经营有限责任公司签订的《余庆健康主题酒店租赁合同》及《补充协议》已于2020年9月2日解除；二、驳回原告遵义腾越文化旅游发展有限公司的其余诉讼请求。案件受理费37958元，减半收取18979元，由原告遵义腾越文化旅游发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 王   勇二〇二〇年十月十五日书记员 陆勇(代)