文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初20543号原告：潘欣欣，男，汉族，1982年5月27日生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：梁懿，重庆锴隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤城，重庆锴隆律师事务所实习律师。被告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地：重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：徐鲁，董事长。委托诉讼代理人：唐忠安，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。原告潘欣欣与被告保利（重庆）投资实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘欣欣及其委托诉讼代理人梁懿、李坤城，被告保利（重庆）投资实业有限公司的委托诉讼代理人程泉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘欣欣的诉讼请求为：1、请求判令撤销原被告于2020年4月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、请求判令被告返还原告已支付的购房款125082元，并支付因合同撤销给原告造成的损失25016.4元（已付房款的20%）；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2020年4月10日，被告与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市南岸区天缘路190号保利堂悦二期一间商铺，但合同签订前，原告根据被告销售中心的沙盘展示及销售顾问的描述和陈述，确认原告拟购买的商铺及门前的平地与之左侧堡坎的高程相差两三步梯坎，即约四五十公分高，故原告认为影响不大遂决定签订了合同。合同签订后，原告向被告支付了第一笔购房款125082元。2020年6月，原告在现场查看房屋时发现房屋门前的坡坎实际高度有3.08米，栏杆高度1.17米，与左侧堡坎之上的商业区域形成很大的视线及空间阻隔，将商铺完全遮挡，商铺的可视性、昭示性极大程度降低，严重影响商业价值。为此原告多次与被告协商要求更换商铺或解约退房，被告置之不理。原告认为，被告作为开发建设单位，对建筑物和构筑物的规划、设计和施工应当有详细资料，但被告的销售代表仍对房屋左侧堡坎的高程作出与实际状况相去甚远的错误描述，误导原告以为现有坡坎高度对房屋使用和商业价值影响不大并错误作出购买的意思表示，此行为构成对原告的合同欺诈，原告据此享有合同撤销权，遂提起诉讼。被告保利（重庆）投资实业有限公司辩称：被告不存在欺诈销售行为，原告无权撤销合同，无权要求退还购房款及赔偿损失，请求驳回原告的诉讼请求。1、原告签约前已对案涉房屋进行实地查看，已知晓左侧将修建堡坎的事实，从当时周围环境可看出案涉房屋与周围建筑物有高度落差。案涉房屋的沙盘也清楚载明与周围有高度落差。2、原告购房前已知晓案涉房屋单价低于左侧商铺，知晓前述事实后自愿签订合同，故原告一直清楚相关情况。3、商铺的商业价值取决于多种因素，位置不是决定因素，案涉房屋右侧有其他商铺和出入口，不存在影响商业价值的问题，4、根据补充协议第1条和第18条约定，销售人员口头承诺需经过书面确认有效，其他均为要约邀请，不能对抗合同约定，双方的权利义务应以合同约定为准。5、被告未就开发规划范围内的房屋及相关设施作出过具体确定的说明和允诺，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。经审理查明，2020年4月10日，以原告为乙方（买方）与被告为甲方（卖方）签订重庆市商品房买卖合同，约定，乙方购买位于重庆市南岸区天缘路190号的房屋，建筑面积90.69平方米，套内面积88.26平方米，用途为非住宅，属于商业服务，系预售商品房；本商品房为清水房，总成交金额为1250823元，建筑面积单价为13792元/平方米，套内建筑面积单价为14172元/平方米。第十五条，（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。第二十条，甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。附件一保利堂悦46#楼一层平面图显示，3号商铺层高为4.2。同日，双方还签订了补充协议，约定，一、甲方对乙方的提示（一）在签订买卖合同及本补充协议以前，乙方已经对该商品房及小区内的环境、通风、采光、已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共道路交通状况、其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解，甲方也予以了必要提示；甲方已经告知乙方该商品房和其他非该商品房本身事项之不利因素，乙方已经现场查勘，对相关情况清楚无疑，若乙方所购房屋为现房的，乙方已经实地勘察包括但不限于房屋现状、周边环境、配套设施、不利因素、及对购买该房屋及房屋价格的确认有重大影响的因素，乙方均已充分了解并接受其现状。（三）买卖合同及本补充协议为确定买卖双方权利义务的最终依据。签署买卖合同及本补充协议之前甲乙各方通过口头、书面（包括预订单、认购书、预定买卖合同等）、实物及其他形式（包括但不限于销售代理人员讲解、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）所表达和提供信息以及任一方私自录音的资料等均属于要约邀请，不作为甲乙双方权利义务确定的依据（国家法律或行政法规另有强制性规定的除外）。对商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，买卖双方均已在本补充协议中作了约定。（六）未经甲方书面授权（必须加盖甲方公章），甲方雇员、部门或委托的销售代理机构等均无权代表甲方对乙方做出任何承诺，更无权代表甲方向乙方直接收取款项，乙方对此予以确认。第九条，（十五）……甲方在项目建设过程中有权对项目公共部分及配套设施进行调整或替换。其他公共部分及配套设施的交付标准，以政府最终的规划审批文件或交付时商品房所在项目公共部分及配套设施的实际状况为准。合同签订当日，原告向被告支付了125082元，被告出具的收款收据中载明“今收到潘欣欣交来重庆保利堂悦A-二期二期-46商铺-商铺-1-103定金首期”。关于案涉房屋的沙盘展示处设置了温馨提示牌，内容为：1、本模型依据规划方案制作，因工艺、材质和比例等条件所限，与实际建设结果将存在一定差异。2、本模型仅供示意，最终交付标准以双方订立的商品房买卖合同及其附件约定为准。从原告提交的案涉房屋现场照片以及视频显示，原告购房时，案涉房屋及其邻近房屋的大体框架已修建完成，房屋门前的道路未平整。正对案涉房屋右侧有一个开间较窄的房间，再往右侧的商铺与案涉房屋所处位置存在一定高度差，未在同一水平面，大体框架亦修建完成。原告购房后，正对案涉房屋右侧以及正前方修建了一定高度的堡坎，右侧堡坎上修建了栏杆。视频显示原告对案涉房屋以及周围堡坎进行了实地测量，其陈述堡坎高度为3.08米，栏杆高度为1.17米，案涉房屋高度为3米，已被遮挡。为证明被告的工作人员在销售过程中存在虚假陈述，原告举示了其妻子盛琼与被告置业顾问谢鑫于2020年4月3日的微信聊天记录截图，对方语音内容：“应该是两步左右，两步到三步的样子。”盛琼：“不会遭堡坎当光线噻。”对方回复：“不得，那个位置是个广场。”被告质证称“谢鑫”不是被告员工，且对于聊天主体和内容无法核实，其本身对于高度没有客观认识，只是推测，并且人的高度不同对于两三步梯坎的高度距离认知不同。上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、关于首付款分期的协议、收据、缴费票据、沙盘照片、房屋照片、视频、微信聊天记录、温馨提示等证据在卷佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。原告主张被告在销售过程中存在虚假陈述，隐瞒堡坎的真实高度，致使原告误以为堡坎不会影响商铺的经营而签订案涉合同，其应举证证明被告实施了欺诈行为导致原告作出错误意思表示的事实。为此，原告举示了重庆市商品房买卖合同、沙盘模型照片、案涉房屋于购买前后的照片、视频以及原告妻子盛琼与谢鑫的微信聊天记录予以证明。对此，本院评析如下：首先，根据案涉合同约定，其他公共部分及配套设施的交付标准以政府最终的规划审批文件或交付时商品房所在项目公共部分及配套设施的实际状况为准。其次，原告诉称被告销售人员“谢鑫”通过微信告知其只有两三步梯坎的高度系虚假陈述，其举示的微信聊天记录有原始载体，消息产生时间为2020年4月3日，聊天内容与案涉房屋争议相关，故对其真实性予以认可，但从对方回复的语音内容判断，其仅为推测性陈述，据此不足以认定其具有欺诈的故意。最后，合同签订前，原告已对案涉房屋现场进行了实地考察，从其提交的照片显示，案涉房屋与右侧商铺之间的高度落差已实际存在且固定，由此推定其在购房前已对现有的堡坎高度有合理的预判。综上，原告主张被告故意实施欺诈销售行为，证据不足，其与被告签订重庆市商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。本院对其要求撤销案涉合同以及基于合同撤销后而主张的返还房款、赔偿损失的全部诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告潘欣欣的全部诉讼请求。案件受理费16057.41元，因适用简易程序减半收取8028.7元，由原告潘欣欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  陶立二〇二〇年十月二十六日书记员  马瑞