北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初38号原告：何一强，男，1950年10月3日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：田军，北京英淇律师事务所律师。被告：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街**。法定代表人：梅国良，董事长。委托诉讼代理人：乔茜，女，1978年11月17日出生，汉族，该单位职员。委托诉讼代理人：闫欣，男，1979年9月1日出生，汉族，该单位职员。原告何一强诉被告北京房开置业股份有限公司(以下简称房开公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何一强及委托诉讼代理人田军、被告房开公司之委托诉讼代理人乔茜、闫欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何一强提出诉讼请求：原告：1.判令被告履行原、被告签署的商品房买卖合同，即把东华金座XX号房屋交给原告。2判令被告给付原告逾期交房违约金，按照日万分之三标准从2004年1月1日起至实际给付房屋之日止。3.诉讼费被告承担。事实及理由：原告于2002年8月购买了被告开发的东华金座XXX号，但是被告一直未向原告交付房屋。原告起诉后，2013年西城法院以房屋没有竣工验收为由驳回了原告的诉讼请求。2016年原告到实地进行走访，发现该楼房已经交付使用，XXX号房屋也有人居住了。楼房有了地址铭牌“广安门内大街XX”，楼房的物业公司是北京新联汉龙物业管理有限公司，有牛街派出所的驻区民警。楼房通水通电通热，和正常的小区没有区别。现原告认为此楼房已经实际入住，事实上符合入住条件，合同目的已经可以实现，现要求被告交付房屋。被告北京房开置业股份有限公司辩称，不同意何一强的诉讼请求。原、被告之间不存在商品房买卖合同的关系。原告现在提供的商品房买卖合同不是我公司签署的。这个房子经我们核实，中鼎公司又把房屋出售了案外人李苗，事实上不能履行。原告应当调整诉讼方向。本院经审理认定事实如下：原告以同样事由于2012年起诉被告，本院于2013年9月18日作出（2013）西民初字第08442号民事判决，认定以下事实：1.北京市宣武区牛街东侧的“东华金座”项目，系被告前身北京市宣武区房地产经营开发公司的房地产开发项目。2.原告在该次诉讼中提供了商品房买卖合同原件、说明复印件，房屋买卖合同中约定原告购买北京市宣武区牛街东侧东华金座XXX号房屋，房屋总价款为450000元，该合同出卖人处签章为“北京市宣武区房地产经营开发公司合同专用章（6）”；被告则表示该公章并不是其公司印章。合同第八条交付期限约定出卖人在该商品房取得北京市建设工程竣工验收备案表条件下将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。原告向本院提供说明复印件，该说明中记载东华金座项目（牛街危改十四、十五、十六号楼），由北京宣武区房地产开发经营公司（现北京房开置业有限公司）立项开发，北京中鼎房地产开发有限公司为项目投资商，同时北京中鼎房地产公司开发有限公司以北京宣武区房地产开发经营公司第六项目部名义对外开展业务。北京纵横（宝晟轩）房产经纪有限公司为东华金座销售代理。被告认为该证据为复印件不予认可。2002年8月27日，原告向北京市中鼎房地产开发有限公司支付首付款90000元（其中40000元为借款）、印花税225元。当日，原告另支付了代理费1350元、代办费300元、暂住费5元、律师费1800元。3.本案审理中，本院至公安部经济犯罪侦察局第一直属总队调查，该队表明查阅刑事卷宗中《预售房收款明细表》中体现，何一强实际交款合计90000元，在《东华金座房贷介绍人名单明细表》中、《建行分公司假个贷项目明细情况表》中均未发现何一强的名字。被告所述未授权中鼎公司出售房屋，向本院提交了法大法庭科学技术鉴定研究所制作的司法鉴定意见书，该鉴定意见书鉴定授权委托书（2000年5月24日）委托单位法人代表（签字）处“梅国良”的签名与样本中“梅国良”的签名不是同一人书写；委托单位盖章处“北京市宣武区房地产经营开发公司”印章印文与样本中“北京市宣武区房地产经营公司”印章印文不是同一枚印章盖印。4.2013年6月27日，北京方圆工程监理有限公司出具证明，西城区牛街东侧XXX号商住楼（东华金座/东华经典）项目由我公司负责工程监理，目前该项目尚未办理竣工验收备案。据此，（2013）西民初字第08442号民事判决认定东华金座系被告房开公司开发的项目（原名称为北京市宣武区房地产经营开发公司），房开公司与中鼎公司有合作关系，中鼎公司将被告房开公司开发的项目出售给原告，买卖合同出卖人处签章为合同专用章（6），中鼎公司没有被告房开公司的授权出卖房屋，基于买卖合同及原告提供证据原告则认为中鼎公司具有代理权，该代理行为应为表见代理，故可以认定原告与被告存在买卖合同关系，双方均应按照买卖合同约定的权利义务履行。但因为涉案房屋未办理竣工验收手续而不具备交付条件，故驳回了原告的诉讼请求。本次庭审中，原告未出示《商品房买卖合同》原件，合同复印件显示涉案的XXX号房屋建筑面积64.36平方米，每平方米6991.91元，总价45万元。付款方式在合同附件四补充协议中约定，原告在签订房屋买卖合同之日支付购房款的20%即9万元，剩余36万元采用银行按揭方式支付。房屋买卖合同第七条约定，买方逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同；第八条约定，出卖人应当在2003年12月31日前交付合格房屋（竣工验收合格）；第九条约定，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已付购房款万分之三的违约金。被告对原、被告之间的房屋买卖合同真实性不予认可，但其出示原、被告之间的《还款协议》，并认为该协议亦为中鼎公司冒用被告名义与原告签订。该协议显示，原告从被告处借款4万元支付合同中约定的9万元定金，4万元归还时间为2003年12月15日前，协议落款的被告授权代表处有谢根荣签字。原告对还款协议的真实性予以认可，并陈述其尚未归还4万元借款，银行按揭手续亦未办理。原告解释原因为东华金座烂尾后，原告就找不到售房人员办理还款及按揭手续了。（2009）一中刑初字第1077号刑事判决书载明，谢根荣于2008年3月22日被羁押，其利用北京市中鼎房地产开发有限公司以及“东华金座”项目骗取银行贷款。原、被告对于涉案房屋至今未办理竣工验收一事不持异议。原告提交的照片证据显示，涉案楼房已经交付使用。被告对此不持异议。本院前往涉案房屋及物业公司询问，北京新联汉龙物业管理公司提供涉案房屋档案材料并告知本院，涉案房屋因没有4层，故现房号为XXX的房屋即为原房屋买卖合同中的XXX号房屋。该房屋因被告向其发出入住通知，故涉案房屋现由李苗居住。原、被告对于合同中约定的XXX号房屋即为现在的XXX号房屋的事实予以认可，但对于李苗是否为购房人双方存在争议。被告提交《商品房买卖合同》复印件一份，其形式与原、被告之间的《商品房买卖合同》无异。合同载明被告将涉案房屋出售给李苗，建筑面积64.36平方米，每平方米28620元，总价1842000元，手写部分约定为一次性付款，交房时间2008年12月31日。合同签订时间为2007年3月19日，同样有谢根荣签字及加盖公章。被告同时提供李苗使用涉案房屋期间交纳物业费收据及发票、歌华有线电视申请表。被告表示其指示物业公司向李苗交付涉案房屋时向中鼎公司财务核实情况，中鼎公司财务表示李苗已经支付了全部购房款。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，虽原告未出示《商品房买卖合同》及付款凭证原件，但（2013）西民初字第08442号民事判决已经确认了原、被告之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系。本院对此亦予以确认。本院同时需要指出的是，证明李苗为购房人的《商品房买卖合同》，其形式与原告出示的《商品房买卖合同》完全一致。因此，本院在确认原告所出示的购房合同真实性的情况下，无理由否认李苗购房合同的真实性。故本院亦对于李苗所签《商品房买卖合同》真实性予以确认。被告选择履行了与李苗的《商品房买卖合同》并交付了涉案房屋，导致李苗的履行顺位在先，且被告已无法履行与原告的《商品房买卖合同》。本院认为，被告将涉案房屋交付李苗的行为导致其从根本上无法向原告交付涉案房屋，构成对于原告的根本违约，原告主张合同约定的逾期交房违约金建立在合同可以继续履行的基础上，故本院认为，原告应当另行主张被告的违约责任。被告亦认为，原告未按时归还欠款并付清购房款，故商品房买卖合同已经解除，本院认为，原告未付清购房款系非因原告原因导致，本院对于被告的意见不予采纳。在先判决亦认为，涉案房屋尚未竣工验收，根据法律规定不符合房屋交付条件。截止本案庭审结束时，涉案房屋依然未办理竣工验收。故涉案房屋依然尚不具备交付条件。综上，本院认为，追加李苗作为第三人参加诉讼无实际意义，对于原告的申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回何一强的诉讼请求。案件受理费9100元，由原告何一强负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二〇年十月二十四日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟