湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0923民初2403号原告:吴安全，男，1964年5月14日出生，汉族，住安化县。委托诉讼代理人：李浩。被告:张云祥，男，1948年1月29日出生，汉族，住安化县。被告:李华，男，1960年5月10日出生，汉族，住安化县。被告:龚云全，男，1960年12月22日出生，汉族，住安化县。委托诉讼代理人：肖顺连，女，1961年8月27日出生，住址同上，系龚云全妻子。被告:陶勇，男，1983年2月2日出生，汉族，住安化县。被告:陶亮，男，1986年5月10日出生，汉族，住安化县。被告陶勇、陶亮共同委托诉讼代理人：罗雪珍，女，1954年9月17日出生，住安化县，系陶勇、陶亮之母。以上五被告共同委托诉讼代理人：肖球林，湖南朝晖律师事务所律师。原告吴安全与被告张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮共有纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴安全及其委托诉讼代理人李浩，被告张云祥、李华、龚云全委托诉讼代理人肖顺连、陶勇、陶亮共同委托诉讼代理人罗雪珍及五被告共同委托诉讼代理人肖球林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令五被告立即退还少分配给原告的房屋租金61332元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年3月21日，原、被告共同集资购买坐落于××街××大楼的门面、房屋及土地，并各自办理了国有土地使用证及门面的房产证。2003年9月，经原、被告共同协商将原有门面进行改建，原告于2002年4月25日单独购买了喻晓的部分（133.32平方米）土地，办理了国有土地的出让手续，用于改建商场与楼房。事后，原、被告签订了《分房协议》，吴安全占共有房屋产权份额40%，张云祥占20%，其他被告各占10%，于2003年10月27日在安化县××室进行了产权登记与备案。2019年6月18日，原被告将一楼商场共有部分整体出租给郭有才，签订了《原“又一村”商场一楼租赁合同》，约定年租金为768000元，租期为十年。事后，原、被告多次协商租金分配方案，因原告所占份额较多，应按份额的面积进行分配，未达成一致意见。2019年7月20日，五被告将商场租金强行进行了分配，2019年7月30日，被告张云祥通过银行转账给原告第一年租金222044元。一楼商场总面积818.72平方米，原告占272.32平方米，应得租金255448元，扣除已分给原告的租金，被告还应分给原告33404元。2019年9月，原告向安化县人民法院起诉，于2019年12月3日撤诉。撤诉后，原告被告商量，但五被告没有商量的意愿。2020年6月1日，被告又按他们的分配方案通过银行转账给原告227520元，按原告所占份额还应分给原告27928元，两年共计61332元。原告特提起诉讼，请求判如所请。被告张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮辩称：原、被告从2003年9月开始一直是按五份平均分配原又一村商场租金。2019年6月18日，原、被告与郭有才签订协议，约定又一村商场房屋年租金为768000元，2019年6月19日，喻晓与郭有才签订协议，约定喻晓门面年租金为132800元，整个商场一楼年租金共计90万元，按2003年的约定按五份分配商场租金，每份180160元，因吴安全购买喻晓地基建房部分，多47360元（180160-132800），扣除每份应承担的维修费用，各户租金都已分到了个人账户。被告根据2003年9月以来形成的租金分配协议分配又一村商场房屋租金，合理合法。原告单方要求改变2003年以来形成的房屋租金分配协议，主张按房屋面积平均分配诉争租金没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。经审理查明：1999年3月31日，喻恢如、喻晓、吴安全、龚云全、李华、陶勇、陶亮、张云祥签订《集资购买五交化大楼房屋地产协议书》，其中约定：门面五个，每份一个，从靠农业银行开始为第一个归陶勇、陶亮，第二个门面归喻晓，第三个门面归吴安全，第四个门面归张云祥，第五个门面归龚云全、李华。2003年9月9日《集资改建商场协议书》中第十九条约定：租用张云祥、吴安全、陶楚凡、李华（龚云全）四个门面，每个门面租金每年为2万元。一次性付二年租金；第二十条约定：租用张云祥、吴安全、陶楚凡、李华、龚云全门面一层、二层，内房屋每年租金5万元（张云祥为1万元，吴安全为2万元，陶楚凡为1万元，李华、龚云全俩人为1万元）一次性付二年租金。2013年10月6日《又一村商场租赁合同》中第十六条约定：又一村门面年租金分配表，吴安全28万元、张云祥21万元、罗雪珍21万元、肖新莲与龚云全37.8万元、喻晓14万元。2019年6月18日，吴安全、陶勇、陶亮、李华、龚云全、张云祥与郭有才签订《原又一村商场一楼租赁合同》，约定：年租金为76.8万元，由张云祥代出租方收取租金。2019年7月30日，张云祥向吴安全通过银行转账222044元，扣除了商场改修费用5476元。2020年6月1日，张云祥向吴安全通过银行转账227520元。另查明，原、被告诉争商场一楼由如下三部分组成：1、有独立产权部分，吴安全95.53㎡、张云祥95.53㎡、李华与龚云全共同共有95.53㎡、陶勇与陶亮共同共有90.16㎡；2、按份共有部分，原、被告按份共有444㎡，其中吴安全占40%、张云祥占20%、李华、龚云全、陶勇、陶亮各占10%；3、未进行产权登记部分。还查明，喻晓的门面与原、被告诉争商场一楼在一起，产权登记面积为97.66㎡，现由喻晓单独出租，年租金为132800元。本院认为，本案争议的焦点为：如何分配诉争房屋的年租金。本案中，原告主张以各方实际占有的诉争房屋面积份额对租金进行分配，但诉争房屋面积中尚有未进行产权登记的部分，且被告方对原告所主张的未进行产权登记部分面积所占份额的意见不予认可。在原、被告各方实际占有诉争房屋面积现还不能确定的情况下，且按交易习惯前面独立产权门面的租金比内房屋的租金价格更高，因此仅以占有房屋面积份额作为分配诉争房屋年租金的依据存在不妥。被告方主张应参考历史交易习惯按份额进行分配。将商场一楼作为一个整体，年租金总额为900800元，其中包括原、被告的租金768000元及喻晓的租金132800元，按份分配：吴安全、张云祥、陶勇与陶亮、李华与龚云全、喻晓各享有五分之一的份额，即每份为180160元（900800元÷5份）。因原告吴安全购买了喻晓门面后面土地的产权，其应多得到47360元（180160元-喻晓门面租金132800元），原告应得到房屋每年租金共计227520元（180160元+47360元）。相比原告所主张的按各方实际占有面积分配年租金，被告方提出的参考历史交易习惯按份额分配年租金的意见，是在诉争房屋现有实际情况下较为合适的方案，本院予以采纳。故原告主张的按各方实际占有面积份额分配年租金的意见，本院不予支持。关于商场改修费用，原告不认可被告方提出的商场改修费用，并认为改修费用不能直接从租金中扣除，应另行协商解决。被告方仅提交了一份由被告方签名的商场改修费用明细，无其他证据佐证，被告方所主张的商场改修费用，本院不予采纳。综上，原告每年应分得房屋租金227520元，房屋已出租两年，原告已收到两年租金共计449564元，还差5476元。因房屋租金已分配到各方当事人，该笔房屋年租金差额款5476元，应由被告方共同支付给原告。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮于本判决生效后三日内共同支付原告吴安全5476元；二、驳回原告吴安全的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1334元，减半收取667元，原告吴安全负担607元，被告张云祥、李华、龚云全、陶勇、陶亮共同负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  林令二〇二〇年十月二十日法官助理梁晓闻书记员熊亮