广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7223号原告：晏建忠，男，1969年12月4日出生，汉族，住湖北省孝昌县，委托诉讼代理人：张艳军，广东古谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。被告：周诗礼，男，1973年7月9日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：马永刚，广东永哲律师事务所律师。第三人：晏建强，男，1974年8月21日出生，汉族，住广州市花都区，原告晏建忠与被告周诗礼，第三人晏建强案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告晏建忠及其委托诉讼代理人张艳军、钟建春，被告周诗礼的委托诉讼代理人马永刚，第三人晏建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晏建忠向本院提出诉讼请求:1.停止对案涉房产的强制执行，并解除查封；2.确认花都xx房归晏建忠所有，并要求晏建强在条件具备的情况下将房屋过户给晏建忠；3.周诗礼承担本案的诉讼费用。事实和理由：晏建忠与晏建强系亲兄弟关系。因房产限购政策，晏建忠在花都无购房资格，而晏建强在广州有购房资格。2017年10月3日，晏建忠与晏建强签订了《借名买房协议书》：晏建忠以晏建强的名义购买涉案房屋，晏建强妻子姚瑶、晏建忠与晏建强的另外2个兄弟晏建新、晏建明作为证明人签字予以见证。2017年11月27日，晏建强代表晏建忠与开发商签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，以总价1828499元（合同价1078499元，以装修款形式支付750000元）。由晏建忠直接支付给涉案房屋开发商及相关公司房款共1078499元，晏建忠直接支付给开发商维修基金11471元，按揭贷款每月月供5009.34元每月均由晏建忠转账到晏建强专用还款银行卡（该卡一直由晏建忠保管）。因此案涉房屋虽备案登记于晏建强名下，但晏建强并非案涉房屋的所有权人。而晏建强在此后，因欠周诗礼债务，被周诗礼起诉于花都区人民法院。案件审理过程中，周诗礼在明知涉案房屋实际所有人是晏建忠的情况下，仍向法院申请财产保全，法院查封了晏建强名下的广州市花都xx房，晏建忠对查封提出了异议，但异议被法院驳回；后又因晏建强与周诗礼达成了调解协议：（2019）粤0114民初9699号民事调解书。现周诗礼向法院申请强制执行，在晏建强无履行能力的情况下，该被查封房屋有可能被司法拍卖，严重影响晏建忠作为房屋实际权属人的权利。晏建忠无奈只得对执行提出异议，贵院作出了（2020）粤0114执异176号裁定书，但该裁定错误地驳回了晏建忠的异议。据此，晏建忠唯有向贵院提起本执行异议之诉，恳请贵院依法查明事实，判如晏建忠所请。周诗礼辩称，我方认为晏建忠与晏建强是亲兄弟，他们之间的借名买房从现有证据看关联性并不强，所以我方认为该房的实际所有人为晏建强，请求法庭驳回晏建忠的全部诉讼请求。晏建强述称，涉案房屋就是晏建忠的，我同意晏建忠的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都xx房。本院在审理（2019）粤0114民初9699号周诗礼与晏建强民间借贷纠纷一案中，根据周诗礼提出的财产保全申请，依法作出（2019）粤0114民初9699号民事裁定，裁定冻结被申请人晏建强的银行存款305000元或查封、扣押被申请人其他同等价值的财产。本院以(2019)粤0114执保1264号查封了晏建强名下的广州市花都秀全街xx房。晏建忠向本院提出执行异议，以上述房屋系其借晏建强名义购买为由，要求本院解除查封。本院于2019年12月16日作出（2019）粤0114执异500号执行裁定，裁定驳回晏建忠的异议请求。本院于2019年12月25日出具（2019）粤0114民初9699号民事调解书，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议如下：一、原被告双方共同确认：被告晏建强尚欠原告周诗礼本金146000元；二、被告晏建强承诺分二期还清上述款项，第一期于2020年1月24日之前向原告周诗礼付款10000元，第二期于2020年6月30日之前向原告周诗礼付款136000元；三、如被告晏建强按照上述还款承诺及时足额还款，双方的债权债务关系均告消灭；如被告晏建强未按照上述还款承诺及时足额还款，则被告晏建强须向原告周诗礼承担违约责任（以200000元扣减2019年12月25日后被告晏建强归还的本金后为本金，自2019年7月7日起至付清款日止，按照年利率12%计息）；四、案件受理费1610元，由原告周诗礼负担。因晏建强未履行生效裁判文书确定的义务，周诗礼向本院申请强制执行，本院依法立案，案号为（2020）粤0114执2939号。执行过程中，晏建忠向本院提出执行异议，本院于2020年4月20日作出(2020)粤0114执异176号执行裁定书，裁定如下：驳回异议人晏建忠的异议请求。晏建忠（乙方）与晏建强（甲方）于2017年10月3日签订借名买房协议,约定甲方同意乙方在自己名下购买一套位于花都学府路××号xx房，甲方除冠名权外，不享有其他任何权利，不承担任何费用、任何风险。购房的一切费用全部由乙方负责；甲方待乙方符合过户条件后，主动到房产管理局相关部门办理过户手续，过户产生的费用全部由乙方承担，甲方概不负责；甲方持名期间，无权将房屋变更、抵押办贷等，造成乙方的一切损失由甲方负责。案外人姚瑶、晏建新、晏建明作为证明人在该借名购房协议书上签字见证。2017年11月27日，晏建强与广州市花都西城经济开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同(预售）》,约定以1080919元的价格购买涉案房屋。2017年12月1日，晏建强与中国农业银行股份有限公司广州花都支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由晏建强向该行借款75万元购买涉案房屋，借款期限为20年。中国农业银行股份有限公司广州花都支行于2017年12月6日放款。涉案房屋于2017年12月28日预告登记至晏建强名下。诉讼中，晏建忠陈述涉案房屋价款由房屋合同价款加装修款构成，总价款1848498元（与总价款1828499元有1元钱的差距在于晏建忠支付给开发商270919元首付款，实际支付为270920元），其中房屋合同价款为1080919元（首付款330919元，按揭款750000元），装修款为747579元（没有签订装修合同）。付款方式如下：2017年10月24日晏建忠通过自己的银行卡向广州伟力装饰工程有限公司分别支付2万元和8万元；2017年10月28日晏建忠通过自己的银行卡向广州伟力装饰工程有限公司支付15万元；2017年11月5日晏建忠通过自己的银行卡向广州伟力装饰工程有限公司分别支付29万元；2017年11月5日通过晏建明的银行卡向广州伟力装饰工程有限公司支付20万元；2017年11月13日晏建忠通过自己的银行卡向广州祥合装饰工程有限公司支付27579元，上述款项是开发商以装修款的名义收取的款项，共计747579元（其中2017年10月24日支付的2万元款项为定金代收，应计入给开发商的首付款中）。2017年11月13日晏建忠通过自己的银行卡向广州市花都西城经济开发有限公司支付270920元和4万元，维修基金11471元；剩余款项通过中国农业银行花都支行贷款75万元。按揭贷款从2018年1月开始还款，每月都是由晏建忠的银行账户转给晏建强的银行账户，每月还款金额5009.94元，直至2019年8月晏建强交贷款的银行卡被查封，2019年9月晏建忠自己拿着现金携带贷款合同，到花都农行总行交款，后来晏建忠就以上述方式到狮岭农行现金交款。晏建忠提交农业银行卡交易明细、中国银行卡交易流水清单、支付房款情况汇总表、农业银行《个人购房担保借款合同》、业务凭证(房贷还款记录)、按揭服务合同及收据、刷卡记录、证明（晏建明）拟证明其上述陈述。其中，证明由晏建明于2020年1月8日出具，证明其替晏建忠向广州伟力装饰工程有限公司支付购房款20万元。庭审中，晏建忠陈述，其与晏建强是亲兄弟，因其无广州市购房资格，而晏建强具有广州市购房资格，故其与晏建强签订了《借名买房协议书》，至今晏建忠仍不具备广州市购房资格，晏建忠不具备广州市户籍，在广州市购买社保仅有两年多。晏建忠与晏建强共同确认涉案房屋于2019年12月24日交楼后由晏建忠居住使用至今。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点在于晏建忠与晏建强之间因借名买房形成的债权债务关系是否足以排除强制执行。晏建忠与晏建强之间因借名买房形成的债权债务关系，不能排除周诗礼的执行。对此分析如下：一、在借名买房中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能排除执行。二、基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。三、民事法律制度的价值不仅仅是民事纠纷的裁判依据，更多的是对民事行为进行规范和指引，故在法律没有明确规定的情况下，对具体案件的处理除应考虑公平合理的原则外，也应考虑生效判决处理中的价值取向对现实生活的影响。本案中，若认定为因不具备购房资格而借用他人名义购房的案外人享有阻却执行的实体权利，则为规避限购或限贷政策而借名买房人将不用承担任何法律风险，无异于变相鼓励借名买房的存在和发展，这不仅冲击了现有的物权登记和公示原则，在以后的执行案件中也极易滋生大量的以借名买房要求对抗执行的异议主张，故在执行异议之诉中是否保护借名买房人的实体权益应该严格审查借名买房人对房屋未登记在其名下是否存在过错，而不能仅仅审查借名买房的真实性。借名合同是借名人与出名人之间的合意，本案的借名协议是为了规避限购政策而签订，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，借名人应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并予以承担。因此，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，不符合能够排除执行的情形。本案中，借名买房是晏建忠与晏建强之间的合意，晏建忠在自身不具备广州市购房资格的情况下为规避限购政策而签订，未办理过户登记的原因在于晏建忠自身，系借名买房关系中晏建忠自身过错所致，对由此产生的风险理应自行承担。因此，晏建忠主张涉案房屋是其借被执行人晏建强名义购买、其系房屋的实际所有权人而要求对抗善意的申请执行人周诗礼，缺乏法律依据，理由不能成立，本院不予支持。晏建忠要求确认涉案房屋的所有权归其所有、由晏建强在具备条件的情况下协助办理过户，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告晏建忠的全部诉讼请求。案件受理费14528元，由原告晏建忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  黄美好人民陪审员  云南英二〇二〇年十月二十二日法官助理李诗琪书记员孙诗韵