新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初4758号 原告（反诉被告）：姜立华，男，1967年8月29日出生，汉族，个体工商户，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：李文辉，新疆天阳律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郑云乾，男，1980年4月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：戴勇，新疆横渠律师事务所律师。 原告（反诉被告）姜立华与被告（反诉原告）郑云乾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜立华及其委托诉讼代理人李文辉，被告郑云乾（反诉原告）及其委托诉讼代理人戴勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜立华向本院提出本诉诉讼请求：1、请求判令被告支付原告房款276,000元；2、请求判令被告偿还利息82,957.28元，以上合计358,957.28元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年，原告将位于乌鲁木齐市××区卖给被告，房屋面积为86.09平方米，房款476,000元，被告于2014年7月1日支付房款200,000元后，余款276,000元至今未支付，原告多次催要未果，为了维护原告的合法权益，现诉至法院，请求人民法院依法判决。 郑云乾辩称，我与姜立华口头协议约定总房款为476,000元，先支付一半，待房屋完成过户手续后再支付剩余一半房款，我已实际支付房款240,000元，第一次付款180,000元，第二次支付20,000元，第三次支付40,000元，但是原告仅出具了200,000元的收据。案涉房屋至今无法办理房产过户手续，原、被告曾多次就此事到相关部门协调解决，但是因案涉房屋建设前期存在瑕疵，无法办理过户手续，我与姜立华的口头协议已经无法实际履行，房屋的交易财产权能包括占有、使用、收益、处分，该房屋现在根本无法取得房产证，无法行使完整的权能。姜立华隐瞒已经收到240,000元房款的事实，双方约定的剩余房款的付款条件没有成就，不同意支付利息。 郑云乾向本院提出反诉请求：1、请求依法判令解除原、被告双方的《房屋买卖合同》；2、请求判令反诉被告返还购房款240,000元；3、请求判令反诉被告偿还占用资金期间的利息73,971.29元；4、请求判令诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年7月，原、被告之间达成口头协议，反诉被告将其位于乌鲁木齐市××区出卖给反诉原告，房屋面积为86.09平方米，总计房款476,000元。约定反诉原告先支付一半房款，余款在第二年双方办理完过户登记后一次性支付被告，达成协议后，反诉原告依约向反诉被告支付了240,000元房款。但支付房款后，被告至今未办理过户手续，双方多次协商未果，后经了解案涉房屋所在小区因种种原因无法办理房屋产权过户手续，也无法取得权利证书，合同目的已经无法实现，合同无法继续履行，请求人民法院支持反诉原告的反诉请求。 姜立华辩称，反诉原告不具有解除合同的请求权利，本案被告的主要义务是支付房款，拖欠房款已经构成根本违约，违约方无权提出解除合同的请求。关于反诉原告提出的返还房款问题，反诉原告不具有合同解除权，要求反诉被告返还房款没有依据。关于支付资金占用期间利息的问题，反诉原告支付房款是按照双方约定履行付款义务，所以不存在利息问题。反诉原告的陈述与事实不符，双方约定分两次支付房款但未附加办理房屋过户手续后再支付第二笔房款的条件，反诉原告的陈述与事实不符，也不符合交易习惯。反诉原告对于房屋不能过户是知情的。反诉原告提出解除合同的理由是合同目的无法实现，但房屋买卖交易把房屋交给反诉原告使用后，反诉原告就取得了房屋的支配权，是当然的使用权人，反诉原告的合同目的已经实现，只是没有履行登记行为，没有登记不影响买卖合同的效力，请求人民法院驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：1993年12月3日，姜立华与案外人戚新华登记结婚。2005年7月18日，案外人戚新华与新疆得源峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定戚新华购买新疆得源峰房地产开发有限公司开发的××园房屋，建筑面积86.09平方米，总价款为127,413.2元。2002年5月10日，德福花园小区1幢4单元101室房屋备案至戚新华名下，但至今无法取得房屋产权证书。 2017年4月，姜立华（出卖人）与郑云乾（买受人）订立口头协议，约定姜立华将德福花园小区1幢4单元101室房屋以476,000元的价格出卖给郑云乾。双方订立口头协议时，郑云乾已知晓案涉房屋未取得房屋产权证书。 2014年7月1日，姜立华向郑云乾出具收条一张，载明：“今收到郑云乾房款贰拾万元整。”同月，姜立华将德福花园小区1幢4单元101室房屋交付郑云乾使用。 另查明，姜立华在2020年1月12日与郑云乾的通话录音中表述：“你是这样子嘛，前面给了十八万完了之后给了两万，分三次吗，是不是。”“不是，你是分三次给我给的。”“十八万、两万、四万，分三次给你给的。”“最后这个条子没打吗？”姜立华对通话录音的真实性不持异议。 再查明，2020年4月16日，姜立华与案外人戚新华办理离婚手续，双方在离婚协议书中约定德福花园小区1幢4单元101室房屋离婚后归姜立华所有。 本院认为，当事人订立合同，有书面合同形式，口头形式和其他形式。本案中，姜立华（出卖人）与郑云乾（买受人）达成以476,000元的价格出卖案涉房屋的口头协议，双方订立口头协议时姜立华并不是案涉房屋备案的权利人，但2020年4月16日姜立华基于离婚协议中关于婚内财产的分割约定取得了房屋所有权。因案涉房屋未取得不动产登记证书，姜立华与郑云乾至今未办理案涉房屋的物权变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综合上述事实及法律规定，姜立华与郑云乾订立的房屋买卖口头协议成立并生效。关于姜立华的本诉请求，郑云乾的反诉请求分别能否成立的问题，本院分析如下： 一、关于姜立华请求判令郑云乾支付房款276,000元的本诉请求，郑云乾请求判令解除双方《房屋买卖合同》要求姜立华返还购房款240,000元的反诉请求，分别能否成立的问题。 本案中，姜立华与郑云乾之间的房屋买卖合同成立并生效，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”依照上述法律规定可知，完整的房屋买卖合同关系中，出卖人应将房屋所有权转移给买受人，买受人应向出卖人足额支付合同价款。现出卖人姜立华仅向郑云乾交付房屋，但未办理房屋产权登记及过户手续，姜立华亦无法确认可以办理房屋产权证书的具体时间，故姜立华与郑云乾之间的房屋买卖合同成立并生效，但不发生物权效力。郑云乾仅基于房屋买卖合同无法取得案涉房屋的物权，且至今无法确认郑云乾何时可以取得案涉房屋的物权，郑云乾将来实现物权无法得到保障。故郑云乾以合同目的无法实现为由要求解除合同有事实及法律依据，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并要求赔偿。”现双方订立的口头买卖合同已由本院确认解除，姜立华请求判令郑云乾支付剩余房款276,000元的诉讼请求属于合同继续履行问题，本院不予支持。 关于郑云乾反诉请求判令姜立华退还房款240,000元的反诉请求。本院认为，姜立华向郑云乾出具了200,000元的房款收条，在通话录音中也明确表示分三次收到了郑云乾交纳的房款“十八万、两万、四万”以上证据可以证实，郑云乾向姜立华交付了房款240,000元，双方订立的口头协议解除后，姜立华应当向郑云乾返还已付房款240,000元。故本院对郑云乾反诉请求判令姜立华退还房款240,000元的反诉请求予以支持。 二、关于姜立华请求判令郑云乾支付利息82,957.28元的本诉请求，郑云乾请求判令姜立华支付资金占用期间利息73,971.29元的反诉请求，分别能否成立的问题。 本院认为，姜立华、郑云乾订立房屋买卖合同时，双方均明知案涉房屋未取得房屋产权证书，而双方口头订立的房屋买卖合同系基于案涉房屋无法办理房屋产权登记及过户手续而解除，双方对于这一合同解除事由均存在过错，而非一方违约造成，故本院对姜立华请求判令郑云乾支付利息82,957.28元的本诉请求，郑云乾请求判令姜立华支付资金占用期间利息73,971.29元的反诉请求均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）姜立华与被告（反诉原告）郑云乾订立的口头房屋买卖合同解除； 二、原告（反诉被告）姜立华返还被告（反诉原告）郑云乾购房款240,000元； 三、驳回原告（反诉被告）姜立华请求判令被告（反诉原告）郑云乾支付房款276,000元的本诉请求； 四、驳回原告（反诉被告）姜立华请求判令被告（反诉原告）郑云乾偿还利息82,957.28元的本诉请求； 五、驳回被告（反诉原告）郑云乾请求判令原告（反诉被告）姜立华偿还占用资金期间利息73,971.29元的反诉请求。 以上姜立华应付郑云乾款项240,000元，应在本判决生效之日起十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6684.36元（姜立华已预交），本院减半收取3,342.18元，由姜立华负担，多交3,342.18元，本院依法退还姜立华。反诉案件受理费6,009.57元，本院减半收取3,004.79元（郑云乾已预交），由郑云乾负担负担23.56%即707.93元，由姜立华负担76.44%即2,296.86元，多交3,004.78元本院依法退还郑云乾。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 张 阳 二〇二〇年十月二十三日 书记员 王小燕