甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民初532号原告：兰州树屏产业园区管委会，住所地：永登县树屏镇茅茨村。法定代表人：刘宗斌，该管委会主任。原告：永登县树屏镇人民政府，住所地：永登县树屏镇哈家嘴村。法定代表人：范存杰，该镇镇长。以上二原告共同委托诉讼代理人：刘斌民，甘肃中立源律师事务所律师。被告：甘肃省远东伟业房地产开发有限公司，住所地：甘肃省兰州市永登县城关镇人民路**。法定代表人：张资国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张兆军，甘肃韬合律师事务所律师。委托诉讼代理人：马颖，甘肃韬合律师事务所律师。原告兰州树屏产业园区管委会、永登县树屏镇人民政府与被告甘肃省远东伟业房地产开发有限公司（以下简称远东伟业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰州树屏产业园区管委会、永登县树屏镇人民政府的共同委托诉讼代理人刘斌民与被告甘肃省远东伟业房地产开发有限公司的法定代表人张资国及委托代理人马颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰州树屏产业园区管委会、永登县树屏镇人民政府向本院提出诉讼请求：一、判决确认被告与原告《成本价回购“远东?锦绣华府”小区商品房协议书》合同已解除；二、被告向原告返还62800000元购房款；三、被告向原告支付已垫付拆迁户的拆迁安置补偿费、延期过渡费7456878.3元；四、被告向原告支付违约金6392000元；五、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月1日，本案被告与原告1签订《兰州新区树屏产业园“远东?锦绣华府”三星级酒店暨城际铁路拆迁安置小区建设项目合同书》，该合同约定由被告为原告1代建600套城际铁路拆迁安置户的安置房（按实际安置户计算）。2015年8月11日，本案被告作为甲方，与原告2、原告1三方共同签订了《成本价回购“远东?锦绣华府”小区商品房协议书》，对回购房屋价格等相关事宜做了约定。上述《合同》及《协议书》签订以后，原告2按照约定向被告以及被告指定的收款人累计支付购房款7580万元。但是，被告至今未能按照合同约定时间完工，未能按合同约定时间交付房屋长达近四年。而且，由于被告建设资金匮乏、对外尚欠多家巨额债务，致使本案所涉工程长期处于基本建好、有待完善、等待竣工的停工状态而无法推进，致使被告向原告交房事宜遥遥无期，致使原告方无法安置数百户被拆迁老百姓无法入住，过渡费与日俱增，损失巨大。据上，原告所购买房屋系用于中川城际铁路拆迁户安置，被告迟迟不予交工交房，导致广大拆迁户长期无法入住安置房，造成广大拆迁户发生严重生活、住房困难，已造成老百姓不安定状态和事件发生。为此，众多拆迁户多次上访政府，已形成重大事件。原告也被逼无奈，只能与被告解除合同，并诉请人民法院判令被告立即交付房屋、支付延期产生的过渡费并承担违约金。为了维护原告合法权益，尽快解决拆迁户安置问题，现根据《民事诉讼法》等相关法律法规规定，诉至贵院，望贵院判如所请。远东伟业辩称，一、答辩人开发的“远东?锦绣华府”小区商品房已经基本完工，答辩人已经履行大部分合同义务，且两份合同未达到解除条件，故被答辩人诉请确认合同解除的诉请不成立。答辩人与被答辩人兰州树屏产业园区管委会（以下简称树屏管委会）签订《兰州新区树屏产业园“远东?锦绣华府”三星级酒店暨城际铁路拆迁安置小区项目合同书》（以下简称项目合同），约定答辩人开发建设住宅72694平方米，由政府按指定限价整体回购约600套城际铁路拆迁安置户。合同签订后，答辩人于2013年11月5日开始开工建设该小区，并于2014年8月26日完成住宅楼主体封顶，住宅楼主体于2015年6月4日验收合格。验收合格后，答辩人继续垫资完成大部分安装及装饰装修工程。现小区内住宅楼皆已基本建好。答辩人已垫资履行大部分合同义务，现仅剩部分收尾工作尚待进行。项目合同未约定解除情形，《成本价回购“远东?锦绣华府”小区商品房协议书》（以下简称树屏回购合同）虽约定了被答辩人享有单方解除权，但因被答辩人存在违约情形，故其无权行使单方解除权。因此，二被答辩人向答辩人出具的《合同解除通知书》对答辩人不发生法律效力，案涉两份合同仍处于合法有效的状态，二原告确认合同已经解除的诉讼请求不能成立。二、案涉小区所有房屋均系答辩人垫资所建，向案涉两份合同仍在履行中，二被答辩人亦未能支付案涉小区所有房屋之对价，故答辩人不同意将案涉房屋交付二被答辩人。根据项目合同约定，案涉小区所有住宅及酒店均为答辩人垫资建设，其所有权、使用权均应由答辩人享有，二被答辩人应当向答辩人支付206924924.88元用以回购小区内住宅，现二被答辩人共计支付款项仅为应付款项的三分之一，故答辩人不同意将诉争房屋交付二被答辩人，亦不同意返还购房款。三、拆迁安置补偿费、过渡费发放主体是房屋征收部门，答辩人作为开发商，并非被拆迁户的房屋征收部门，不应承担该费用。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条之规定，拆迁安置补偿费、过渡费应当由房屋征收部门承担。本案中二被答辩人作为征收部门，将村民的土地使用权进行征收，在征收过程中与被征收村民签订征收补偿协议，作为征收补偿协议的征收方应当承担该等村民的安置补偿及过渡费，而答辩人在获得该等土地使用权时已经缴纳相应的土地出让金作为对价，故不应再承担被拆迁户的安置补偿费及过渡费。四、二被答辩人违反约定，实际回购房屋不足项目合同约定的二分之一，导致答辩人无法顺利回笼资金进行案涉小区的继续开发是酿成本案纠纷的根本原因，答辩人不存在违约情形，不应承担违约金。项目回购合同中约定答辩人需开发建设住宅72694平方米，由政府按指定限价整体回购约600套城际铁路拆迁安置户，暂按2800元/㎡的政府回购价，先行启动小区建设供政府回购。然而在答辩人依约进行上述开发后，二被答辩人总计回购住宅套数仅为280套，面积亦不足约定的二分之一，虽项目合同约定按实际安置户计算，但约定的回购套数与实际回购套数相差甚大，显然超出了合理的预估偏差范围，应认定三被答辩人存在严重的违约情形。而二被答辩人的违约情形，直接导致答辩人在项目开发中剩余二分之一以上的房屋及酒店建设资金无法按预期回笼，最终酿成本案纠纷，故答辩人认为二被答辩人的违约行为是导致项目无法按预期进度完工的直接原因，答辩人已经按约垫资完成了项目开发的绝大部分工作，不存在违约情形，无需支付违约金。综上，答辩人在履行合同过程中不存在违约情形，而二被答辩人存在众多违约情形，故二被答辩人不享有合同单方解除权，其向答辩人出具的《合同解除通知书》对答辩人不发生法律效力，案涉两份合同仍处于合法有效的状态，答辩人不承担安置补偿费、延期过渡费及违约金。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月1日，兰州新区树屏产业园区管委会与远东伟业签订《兰州新区树屏产业园“远东?锦绣华府”三星级酒店暨城际铁路拆迁安置小区项目合同书》，约定项目总投资2.8亿元人民币，项目占地面积28758平方米，规划建筑面积122381平方米，其中商业8444平方米，住宅72694平方米。规划设计要求容积率3.32%；建筑密度27.78%；停车位133个；套内建筑面积100平方米（含）以下住房面积占总面积的75%。住房建设方式为由远东伟业代建垫资建设，安置部分由政府按指定限价整体回购约600套城际铁路拆迁安置户（按实际安置户计算）。违约责任：如远东伟业未按合同要求按期开工或者开发进度未达到补充协议要求的，每拖延一个月向兰州新区树屏产业园区管委会支付违约金五万元。2015年8月11日，兰州树屏产业园区管委会、永登县树屏镇人民政府与远东伟业签订三方共同签订了《成本价回购“远东?锦绣华府”小区商品房协议书》，约定：因远东伟业原因不能按期交付的，永登县树屏镇人民政府有权解除本协议。另查明，远东伟业向永登县树屏镇人民政府出具回购资金直接支付给项目施工单位的《承诺书》，永登县树屏镇人民政府按照完成的工程进度及时直接支付给施工单位。永登县树屏镇人民政府先后向远东伟业以及远东伟业指定的收款人共支付62800000元购房款。再查明，永登县树屏镇人民政府从签订《回购协议》后截至2016年6月30日共计发放过渡费3367578.3元；2016年7月1日至2018年12月共计发放过渡费4089300元。同时查明，被拆迁共计680人，每人每月需发放过渡费200元。以上事实有《兰州新区树屏产业园“远东?锦绣华府”三星级酒店暨城际铁路拆迁安置小区项目合同书》、《成本价回购“远东?锦绣华府”小区商品房协议书》、《承诺书》、开庭笔录及询问笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，2015年8月11日，兰州树屏产业园区管委会、永登县树屏镇人民政府与远东伟业三方共同签订了《成本价回购“远东?锦绣华府”小区商品房协议书》（以下简称《回购协议》）均为当双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照约定履行各自的义务并享有各自的权利。《回购协议》约定：成本价回购总面积约22000平方米（具体套数和面积以实际统计为准）。兰州树屏产业园区管委会负责住宅小区上下水、供电、道路配套设施建设并投入使用，正常运行。同时约定将验收合格的毛坯房于2016年6月30日前整体向永登县树屏镇人民政府交付。因甲方（远东伟业）原因不能按期交付商品房，乙方有权解除本协议。协议解除后由甲方返还乙方已经支付的全部款项，并按银行同期贷款利率承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条第一款第二项规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”永登县树屏镇人民政府按照《回购协议》向远东伟业支付购房款62800000元后多次催促远东伟业按照《回购协议》交付房屋。但至今涉案房屋未竣工，未向永登县树屏镇人民政府交付房屋，远东伟业存在严重违约。永登县树屏镇人民政府按照《回购协议》第九条约定“协议的变更与解除因甲方（远东伟业）原因不能按期交付商品房，乙方有权解除本协议”及合同法规定，于2020年6月11日，以公证形式向远东伟业送达了《合同解除通知书》，甘肃省兰州飞天公证处作出了（2020）甘兰飞天公内字第1186号《公证书》。故涉案《回购协议》于公证送达时已解除。兰州树屏产业园区管委会与永登县树屏镇人民政府请求确认涉案《回购协议》已解除符合法律规定，本院予以支持。现双方对于永登县树屏镇人民政府交纳的62800000元数额均无异议。根据《回购协议》第九条约定“协议的变更与解除协议解除后由甲方返还乙方已经支付的全部款项，并按银行同期贷款利率承担违约责任。”《回购合同》解除，永登县树屏镇人民政府请求返还支付的购房款符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于永登县树屏镇人民政府主张远东伟业支付的拆迁安置费7456878.3元和违约金6392000元的问题。根据涉案的《回购协议》约定，“将验收合格的毛坯房于2016年6月30日前整体交房”。因远东伟业违约未如期交付房屋，构成违约，应承担违约责任。根据《回购协议》第十条约定：“甲方违反本协议约定，需向乙方按月赔偿已实际支付购房款总额千分之三的违约金”。永登县树屏镇人民政府称其已经共支付购房款62800000元，如按照双方约定计算违约金数额较高，故其主张以实际损失计算违约金。以实际损失（支付的过渡费）计算违约金符合法律规定，本院予以支持。经核对，2016年6月30日之前，永登县树屏镇人民政府发放的过渡费为3367578.3元，根据《回购协议》约定，交房之日为2016年6月30日，该部分的过渡费应由永登县树屏镇人民政府自行承担，现永登县树屏镇人民政府主张该部分由远东伟业承担不符合双方约定，本院不予支持。2016年7月1日至2018年12月，永登县树屏镇人民政府共计已发放过渡费4089300元。因远东伟业违约未如期交付房屋的违约行为，导致永登县树屏镇人民政府支付的该部分过渡费为实际产生的损失，故应由远东伟业承担，该部分主张本院予以支持。2019年后的过渡费虽仍未实际支付，但是必然会产生，故永登县树屏镇人民政府主张的该部分违约金应予支持。被拆迁共计680人，每人每月过渡费200元，故从2019年起至起诉之日2020年6月共计18个月，则该期间的过渡费为2448000元（680人×200元×18个月），该违约金2448000元应由违约方远东违业承担。综上，兰州树屏产业园区管委会及永登县树屏镇人民政府的部分诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条第一款第二项、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、本院确认2015年8月11日，兰州树屏产业园区管委会、永登县树屏镇人民政府与远东伟业签订三方共同签订了《成本价回购“远东?锦绣华府”小区商品房协议书》已解除；二、甘肃省远东伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向永登县树屏镇人民政府返还购房款62800000元；三、甘肃省远东伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向永登县树屏镇人民政府赔偿拆迁安置过渡费4089300元；四、甘肃省远东伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向永登县树屏镇人民政府支付违约金2448000元；五、驳回兰州树屏产业园区管委会、永登县树屏镇人民政府其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费387524元，由甘肃省远东伟业房地产开发有限公司承担348772元；由兰州树屏产业园区管委会、永登县树屏镇人民政府承担38752元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  石 浩审 判 员  陈杰文审 判 员  赵辉君二〇二〇年十月二十二日法官助理  丁?健书 记 员  耿瑞娇