广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13058号原告：刘德韶，男，1968年11月9日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：刘德美，男，1964年10月5日出生，汉族，住广州市花都区。被告：徐雪香，女，1965年2月6日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：张晋科，广东晋科律师事务所律师。原告刘德韶与被告刘德美、徐雪香所有权纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘德韶，被告徐雪香的委托诉讼代理人张晋科到庭参加了诉讼，被告刘德美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘德韶向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认位于广州市番禺区石基镇城区大道××号××栋××房，房屋产权归属原告；2.请求法院依法确认位于广州市番禺区石基镇城区大道283号B区地下308号车位产权归属原告；3.请求法院判令被告配合原告进行房屋和车位过户；4.请求判令本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回上述第2项诉讼请求，并明确第3项诉讼请求为：请求法院判令被告配合原告房屋过户。事实和理由：2011年7月，原告以被告刘德美名义购买位于广州市番禺区石基镇城区大道××号××栋××商品房一套，该商品房合同价1554218.00元，原告与被告为此签订了一份《房屋产权协议》，明确该房屋产权归属原告。在签订房产交易合同后，原告支付了首笔购房款428084元，并按银行要求支付房贷以及房屋管理费。2011年11月原告以刘德美名义购买商品房配属车位广州市番禺区石基镇城区大道283号B区地下308号车位，并一次性支付购车位款98000元。2011年下半年，原告对房子进行装修，后因资金紧张，就暂停装修。2017年5月，得知被告已办理美国移民，准备出国，考虑到房产的风险与自身情况，原告与被告协商将房屋出售，被告徐雪香要求房屋出售后支付给被告140000元，被告于2017年9月出国。原告在征得被告的同意下，将该房屋交由房产中介公司放盘。2017年11月原告与房产中介公司签订协议，徐雪香改变了态度，不配合原告办理相关手续，经刘德美从中周旋后，徐雪香要求房屋出售后支付给被告250000元，原告同意后，徐雪香又不配合，致使原告与房产中介公司所签订的协议无法执行。后原告要求被告将房屋过户归还原告，徐雪香要求原告先付300000元，才将房屋过户归还原告。徐雪香多番设槛，至今不愿将房屋归还原告，原告迫于无奈，特向人民法院提出诉讼，请求法院依法判决所请。被告刘德美无到庭及作出答辩。被告徐雪香辩称：1.房屋不属于原告，原告公司的转账行为不代表是原告购买的。由于之前转账的公司曾经向两被告借款320000元，当时口头约定分期，因此公司的转账行为是向两被告还款的行为，并非代为支付首付。因此房屋不是原告的。2.上述出借的款项实际是夫妻共同财产，在房产申请贷款时，我方是签名承担连带保证责任，因此该房产是属于夫妻共同财产。刘德美擅自处分我方的夫妻共同财产，原告是刘德美的弟弟，不属于被告的合理转账，因此刘德美的行为是无效的，原告不属于善意取得。据我方所知，刘德美没有和原告签订代买房产的协议，所以我方要求进行笔迹鉴定。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：刘德美与刘德韶是兄弟关系；刘德美与徐雪香为夫妻关系，两人于1990年8月15日登记结婚。位于广州市番禺区大龙街城区大道××号××栋××房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为128.74平方米，登记权属人为刘德美，不动产权证号为粤××××号。2019年10月12日，刘德韶以涉讼房屋为其实际所有为由提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，当事人对以下问题存在争议：一、关于刘德韶与刘德美之间是否签订代持协议以及存在借名买房的问题。刘德韶提交了一份《协议书》原件，拟主张其为涉讼房屋的实际所有权人，该确认书为其与刘德美签订的。该《协议书》载明：甲方刘德韶，乙方刘德美，甲乙双方经自愿、平等协商一致，就购置涉讼房屋相关事宜签署本协议，以资对该房屋财产权益及相关责任进行确认：第一条甲方经得乙方同意，用乙方的名义购涉讼房屋，该商品房买卖合同编号为（201107132258），合同约定的建筑面积为128.74平方米，购置价1554218元；第二条甲方以乙方的名义向中国农业银行股份有限公司广州番禺支行办理按揭贷款手续；本协议项下之商品房买卖合同、按揭贷款合同、房屋产权证办理申请文件及其他相关文件的签署均以乙方的名义代为甲方签署；第三条基于本协议的购房事实，甲、乙双方确认以下事实：（一）本合同项下的房屋系由甲方出资购置，房屋的所有财产权益系甲方所有；（二）就甲方为购置该房屋，用乙方名义向银行按揭贷款所负之债务由甲方负责依按揭贷款合同之约定，承担全部的清偿责任，还贷期间通过现金、票据、乙方银行账户划款等任何以乙方名义所进行的还款，均系甲方的出资，双方另有书面协议之除外；（三）因甲方未能清偿银行债务，所产生的任何责任及负担由甲方承担；第四条基于甲方用乙方名义购房，致使乙方需要自行购房时，遇国家法律法规及政策，在购房或贷款条件上的限制或不利时，甲方应将本协议项下的房产转名到甲方的名下，所产生的税费及其他负担由甲方承担；第五条本协议之见证人知悉甲、乙双方于本协议项下的事务的事实，并同意对该协议的签署及协议内容的真实性进行见证；第六条本协议自签署之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份，具同等的法律效力。上述《协议书》落款处有刘德韶、刘德美签名，签署时间为2011年7月1日。徐雪香对该协议书不予确认，认为涉讼房屋于2011年7月11日购买，而协议书签订时间是2011年7月1日，在购房前就已经签订协议书，无法确认该协议书是否是刘德美所签；且涉讼房屋是其与刘德美夫妻共同财产，刘德美单独处分的行为无效；刘德韶可以以自己的名义买房，如果刘德韶无法以自己的名义买房，该协议书因违反限购政策也是无效的。二、关于涉讼房屋房款的支付情况。刘德韶称涉讼房屋购房款1554218元，具体款项支付情况如下：首付款为474218元，由刘德韶所经营的广州市翰森装饰工程设计有限公司通过支票方式支付给涉讼房屋的开发商广州市番禺信业房地产发展有限公司（以下简称信业公司），支票出票时间为2011年7月1日；其余房款1080000元申请银行按揭贷款方式支付，由刘德韶每月将款项存入刘德美的还款账户进行还贷。刘德韶提交了刘德美与信业公司于2011年7月11日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（编号：201107132258）原件、涉讼房屋购房款发票原件、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件、中国银行支票复印件拟证实其上述主张。徐雪香确认刘德韶陈述的付款情况，但认为刘德韶的公司支付首期款是偿还其方的借款；对银行按揭款，因其与刘德美在国外，所以由刘德韶代为还贷，等房屋出售后再偿还刘德韶代付的房贷，不能证明房屋是刘德韶的，不排除是刘德美委托刘德韶代为管理。徐雪香对其上述主张提交了广州市翰森装饰工程设计有限公司开具的《收据》（NO.7317752、NO.7317791、NO.7317792、NO.7317789、NO.7317793），均载明收到刘德美借款，金额分别为100000元、50000元、40000元、60000元、50000元，共计300000元。徐雪香并称另有20000元是2010年春节前徐雪香借给刘德韶的，徐雪香与刘德美共计借款给刘德韶的款项为320000元。另外，徐雪香还提交了税收缴款书，拟证明徐雪香已交涉讼房屋契税23313元。三、涉讼房屋的使用情况。刘德韶称涉讼房屋由其与刘德美两人向开发商办理收楼手续，当时徐雪香不在现场，收楼后其对房屋进行了装修，但因资金紧张还没有装修完毕就停工了，后涉讼房屋一直闲置至今；2011年11月，其以刘德美的名义购买了涉讼房屋配套车位，即位于广州市番禺区石基镇城区大道283号B区地下308号车位，车位的《订购合同》是其代刘德美与信业公司签订的，车位款为98000元，其在2011年12月26日就向信业公司支付了10000元车位定金，并一次性付清了全部购车位款，车位一直由其使用至今；涉讼房屋的物业管理费、水电费也是由其支付的。刘德韶对此提交了《尚东尚筑前期物业服务协议》、《订购合同》、发票、中国工商银行借记卡账户历史明细清单拟予以证实。徐雪香确认收楼时其不在场，并表示只是知道涉讼房屋没有人居住，其不同意由刘德韶进行装修；其无法核实车位的付款情况，如果刘德韶确实支付了车位的款项，可以在车位出售后将款项还给刘德韶，由于其与刘德美和家人都在国外居住，所以不清楚是否有人在使用车位；因其与刘德美很早就去了美国，不排除刘德美委托刘德韶代为保管所有房屋的资料。另，涉讼房屋尚有抵押登记未涂销。本院认为，本案争议的主要焦点问题为：一、刘德韶与刘德美之间是否存在借名购房关系；二、刘德韶要求确认涉讼房屋所有权人为其所有并过户至其名下的依据是否充分。关于第一个争议焦点问题。首先，根据刘德韶提交的《协议书》可见，刘德韶与刘德美签订《协议书》明确约定涉讼房屋为甲方即刘德韶用乙方即刘德美的名义出资购买，并确认涉讼房屋的所有财产权益归刘德韶所有。徐雪香虽然抗辩称刘德美的签名不真实，但作为签名人的刘德美自身没有就此作出否认或抗辩意见，徐雪香主张《协议书》并非刘德美所签未能提供相关证据证实，徐雪香的该抗辩主张缺乏理据，故本院不予采纳。其次，根据刘德韶提交的证据以及到庭当事人的陈述，涉讼房屋的购房款均是由刘德韶经营的公司及刘德韶本人支付或供款，徐雪香对该款项支付情况无异议，本院予以采纳。徐雪香虽然抗辩称刘德韶的公司支付首期款是基于偿还其与刘德美向刘德韶的借款320000元，但刘德韶对此不予确认。徐雪香对此未能举证证实刘德韶公司所支付的首期款就是偿还借款，且即使按照徐雪香计算的借款本金及利息金额，与刘德韶公司支付的首期款金额也不一致，作为借款人的刘德美对此也没有作出相关抗辩，与刘德韶、刘德美签订的《协议书》中确认涉讼房屋购房款为刘德韶出资的事实亦不相符。徐雪香应承担举证不能的不利后果，故本院对徐雪香该抗辩意见不予采纳。此外，刘德韶提交了相关支付凭据以证实涉讼房屋的物业管理费、水电费系其缴纳的，及涉讼房屋配套车位的《订购合同》为其签订及付款，徐雪香对此未能举证予以推翻，本院予以合理采纳。综上，刘德韶与刘德美系亲属关系，亲属之间具有高度的信赖关系，两人就涉讼房屋已签订书面代持协议即《协议书》明确涉讼房屋的相关权益，结合涉讼房屋的房款支付情况以及购房合同、相关票据的持有情况，涉讼房屋及配套车位的占有使用情况等因素，刘德韶主张借名买房的事实具有高度可能性，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，本院对刘德韶的主张予以合理采信。徐雪香以涉讼房屋为其与刘德美夫妻共同财产为由作出抗辩，理据不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点问题。刘德韶确认基于自身经营情况考虑，因此将涉讼房屋登记至刘德美名下系刘德韶的真实意思表示，房管部门对于涉讼房屋的产权登记不存在错误。根据《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。涉讼房屋所有权自登记于不动产登记簿时发生效力，刘德韶要求在涉讼房屋过户至其名下之前确认其为涉讼房屋的所有权人，与上述规定不符，本院不予支持。至于刘德韶诉请主张将涉讼房屋过户至其名下，因涉讼房屋的抵押借款尚未还清，涉讼房屋目前仍有抵押登记未涂销，尚不具备过户的条件，刘德韶现主张将涉讼房屋过户至其名下，本院不予支持。刘德美经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘德韶的全部诉讼请求。本案受理费34800元，由原告刘德韶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黎燕玲人民陪审员  李伟忠二〇二〇年十月九日书 记 员  徐倩雯