新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初988号 原告：奇台县方正房地产开发有限责任公司，住所地奇台县古城南街。法定代表人：陈志贵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐雪梅，新疆新蓝天（奇台）律师事务律师。被告：尚俊宽，男，1960年10月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县五马场乡农业三村**。被告：马晓芬，女，1964年3月18日出生，汉族，住址同上，二被告系夫妻关系。原告奇台县方正房地产开发有限责任公司（以下简称方正公司）与被告尚俊宽、马晓芬商品房销售合同纠纷一案，因原审事实不清，2019年12月23日昌吉州中级人民法院裁定发回重审。本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方正公司的委托诉讼代理人徐雪梅，被告尚俊宽到庭参加诉讼，被告马晓芬经本院传票传唤无正当理由未到庭。现已缺席审理终结。方正公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决二被告支付所购商铺房款44339元；2.请求人民法院依法判决二被告按合同约定支付逾期付款违约金27934元，合计72273元；3.要求二被告继续从起诉之日起按照合同约定承担违约金至本案款项全部履行完毕。事实与理由：被告于2013年10月7日购买原告开发的奇台县北门蔬菜综合市场A座1层15号商铺并于同日签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定该商品房面积为56.56平方米，第四条约定总价为369337元，第五条面积确认及面积差异处理约定以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价不变，总价多退少补；由于签订买卖合同时房屋面积为测算面积，后经新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司测绘最终面积为63.35平方米，按照合同约定，被告应补足差异部分房款。经原告多次催要被告均未按约定补交房款，现诉至法院请求处理。尚俊宽辩称，1.关于原告所述被告拖欠房款不属实，被告购买的商铺面积应为56.56平方米，单价为6530元每平方米，房款共计369337元，被告于2013年9月23日付现金189337元，2014年6月9日以办理按揭手续的方式支付剩余房款180000元，2014年6年6日交清办理房产证的费用20262元。2.在奇台县人民法院（2016）新2325民初2376号民事判决和昌吉州中级人民法院（2017）新23民终1479号判决认定的事实中，商铺面积均未增加，在2016年7月的庭审中测绘人员也认可商铺面积没有增加；3.商品房买卖合同上的公共部位构成说明及公用房屋分摊建筑面积构成说明，是由测绘公司确认提供的；4.按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，被告所购商铺面积与合同中约定的建筑面积相同，所购商铺面积并未增加。被告马晓芬未到庭也未提交书面答辩状。当事人为证实诉讼请求及答辩意见，分别提交了以下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据本院分析论证如下：原告提交的：1.2013年10月7日原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证实（1）合同第5条，约定对于面积差异处理的方式以测绘部门出具的测绘标准为主，单价不变，总价多退少补；（2）被告购买的房屋，位于奇台县北门蔬菜综合市场******。被告尚俊宽对该证据有异议，认为所购商铺面积并未增加，合同中约定的面积与实际面积相符。本院对该证据的真实性予以确认。2.2014年9月20日嘉城房地产出示的房产面积测绘报告一份，证实被告位于奇台县北门蔬菜综合市场A四座1层15号的商铺的测绘面积是63.35平方米，且房产面积测绘报告已在奇台县不动产登记中心备案，被告购买商铺，办理不动产权登记证的面积也是63.35平方米，被告应当按最后的测绘的面积来交房费。被告尚俊宽对该证据有异议，认为合同曾经进行篡改，测绘报告系伪造。本院对该证据的真实性予以确认。3.（2017）年新23民终1479号民事判决书一份，1.人民法院已经在生效判决中确认测绘面积是63.35平方米的事实；2.原被告双方签订的合同合法有效；3.该判决书证实被告认可原告已于2015年4月向被告通知了诉争商铺面积增大的事实。被告尚俊宽对判决书的真实性无异议，对所购商铺面积增大的事实有异议。本院对该证据的真实性予以确认。4.新疆增值税普通发票一份，金额540元，证实原告支出诉讼财产保全责任保险费用540元的事实。被告尚俊宽认为该证据与被告没有关联性。本院对该证据的真实性予以确认。被告尚俊宽提交的：1.证据房屋买卖合同一份、房屋平面图一份、公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明一份、房款收据四张，证实购房时房屋已经基本完工，房屋施工图纸没有变更，所以房屋面积没有增加。原告对该组证据的真实性无异议，但提出合同中的平面构成图是预测面积，合同中约定是按测绘面积为准，备注的是实测面积63.35平方米。本院对该组证据的真实性予以确认。2.商品房买卖合同复印件一份（原告以前起诉被告时给被告送达的合同），证实原告向法院提交的几份合同内容也不一致。原告认为被告提交的是复印件，故对该证据的真实性不予认可，合同内容以原告法庭上提交的为准。结合本案的其他证据及认定的事实，本院对该证据的真实性予以确认。3.包勇购房合同复印件、汤唯亮的购房合同复印件、徐雅丽的购房合同复印件各一份，贾旭东、唐卫亮、赵世军调取的房屋产权档案各一份，尚俊宽从嘉诚房产公司调取的公摊面积认定表二份，房屋平面图一份（上述证据均从相应购房者处调取），证实房屋面积没有增加的事实。原告认为三份购房合同均为复印件，三性均不予认可，且该三份合同并不能证明诉争房屋的面积是否有增加。对房屋权属档案三份，公摊面积认定表二份、房屋平面图纸一份，原告认为结合在不动产登记中心调取的笔录可以证实被告拟证明的问题不属实。因以上三份购房合同均为复印件，无法与原件核对，且原告对此不予认可，故本院对该三份证据的真实性不予确认。对房屋权属档案三份，公摊面积认定表二份、房屋平面图纸一份结合本案其他证据对以上证据的真实性予以确认，证明的问题不予认可。本院调取的证据于2019年12月16日奇台县不动产登记中心回执一份、2019年12月16日对不动产登记中心主任高霭玲作的调查笔录一份，证实预登记在被告尚俊宽、马晓芬名下的2区2丘40幢15号房屋的期盘面积为56.56平方米，现楼盘面积为63.35平方米。调取的结果不一致是由于不动产登记中心成立时，将房产、土地等部门合并，因数据备份不完善，导致数据有丢失遗漏的情况，所以在查询面积时期盘面积和现楼盘面积未实现无缝对接。原告对该证据无异议。被告尚俊宽对该证据有异议。本院对该证据的真实性予以确认。被告马晓芬未提交书面证据也未到庭视为对举证、质证权利的放弃。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，本院查明事实如下：2013年10月7日，被告尚俊宽、马晓芬夫妻二人购买了原告开发的奇台县北门蔬菜综合市场A4座1层15号商铺，并与原告方正公司签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容有：第三条买受人（被告）所购商品房的基本情况…该商品房合同约定建筑面积56.56平方米，其中套内建筑面积42.66平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.9平方米；第四条计价方式与价款按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6530元，总金额369337元…第五条约定面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。…1.双方自行约定：（1）以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补（该条为黑色条形章）…第七条买受人逾期付款的违约责任…逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金…。被告尚俊宽出示的合同中有备注内容：此房屋最终测绘面积为63.35平方米，单价为6530元，总价为413676元，大写：肆拾壹万叁仟陆佰柒拾陆元整。2014年9月20日新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司接受原告委托，对原告开发的北门蔬菜综合市场A区4#号楼进了面积测算，经测绘诉争商铺套内面积未变化仍为42.66平方米，公摊面积增加了6.79平方米，为20.69平方米，总面积变更为63.35平方米。现奇台县不动产登记中心对该测绘面积已登记备案。另查明：2016年7月11日二被告以商品房销售合同纠纷将原告诉至本院请求处理，2016年9月7日本院判令一、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告尚俊宽、马晓芬交付位于奇台县迎宾大道A4座1层15号商铺；二、被告奇台县方正房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告尚俊宽、马晓芬支付逾期交房的违约金54292.5元。原告方正公司不服一审判决在上诉期内向昌吉州中级人民法院提起上诉，昌吉州中级人民法院于2017年10月16日做出（2017）新23民终1479号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。两次庭审中均认定2015年4月份原告方正公司向被告通知了房屋面积增加的事实。本院认为，本案的争议的焦点问题为一、诉争商铺的面积是否增加；二、被告是否应当就增加部分的面积补交购房款并承担违约金。针对第一个争议焦点，原告方正公司与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，属合法有效。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。双方在合同中约定第五条约定以“建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”奇台县不动产登记中心已根据新疆嘉诚房地产评估测绘有限责任公司测绘的成果登记确认了涉案房屋的建筑面积。故本院确认诉争被告所购商铺建筑面积已增加6.79平方米。针对第二个争议焦点，双方约定的面积误差条件已成就，应按约定或法定形式结算房款。本案中双方在合同第五条中约定了面积确认及面积差异处理方式是以测绘部门出具的测绘报告最终测算的面积为准，单价保持不变，总价多退少补。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。现双方在合同中约定以最终测算面积为准，但并未对面积误差比３％以内房屋价格如何承担进行明确约定，现房屋面积误差比为12%[（63.35平方米-56.56平方米）÷56.56平方米],被告并未请求解除合同，合同在继续履行，商品房单价为6530元每平方米，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款11080元(56.56平方米×3%×6530元)，依照该司法解释应由被告补足，超出部分则由原告承担，商铺所有权归被告所有。原告要求被告支付违约金。双方在合同中对约定面积的房款给付期限进行了明确约定，被告也按照约定如期交纳了房款，针对增加部分的面积双方并未约定付款期限，也未就此达成补充协议，应给被告必要的准备时间，结合合同中的约定及本案的实际情况，准备时间应以三十天为宜。原告于2015年4月向被告通知房屋面积增加的情况，但不能证明具体的通知时间，原告主张自2015年5月1日起开始计算违约金，结合应当留给被告的准备时间，从2015年6月1日起计算为宜。按日万分之五的约定计算违约金未超过法律规定及合同约定，具体违约金金额应当是4881元[11080元×0.0005×881天(2016年6月1日至2018年10月30日）]超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条第四项、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第四十五条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告尚俊宽、马晓芬于本判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司给付增加面积的房款11080元；二、被告尚俊宽、马晓芬于本判决生效后十日内向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司承担违约金4881元；三、被告尚俊宽、马晓芬向原告奇台县方正房地产开发有限责任公司承担逾期付款的违约金利息，具体违约金承担以未付款11080元为基数，自2018年10月31日至实际还款之日止，按日万分之五计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1607元，由原告奇台县方正房地产开发有限责任公司负担1252元，由被告尚俊宽、马晓芬负担355元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   贾 维 亮审  判  员   阿布来提人民 陪 审员   王 立 新二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 九 日书  记  员   梁 洁 秀