贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2626民初780号原告：杨桂兰，女，1973年8月14日出生，汉族，户籍地贵州省岑巩县，现住贵州省岑巩县。原告：吴良竹，男，1973年1月26日出生，苗族，户籍地贵州省岑巩县，现住贵州省岑巩县。委托诉讼代理人：补云雪，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代表人：邱碧珍，女，1970年11月3日出生，汉族，户籍地贵州省岑巩县，现住贵州省岑巩县。被告：贵州图腾置业有限公司，统一社会信用代码91522626050849862K，住所地贵州省岑巩县新兴舞水北路。法定代表人：肖树华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵王鹏，男，汉族，1984年11月1日，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨国富，贵州昌泰律师事务所律师。原告吴良竹、杨桂兰与被告贵州图腾置业有限公司（以下简称“图腾置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴良竹、杨桂兰及其委托诉讼代理人补云雪、委托诉讼代表人邱碧珍、被告贵州图腾置业有限公司委托诉讼代理人赵王鹏、杨国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴良竹、杨桂兰向本院提出诉讼请求：1、判令图腾置业公司向二原告交付商品房转移登记有关文书；2、判令图腾置业公司支付逾期办证违约金52502.00元(356670.00元×0.0001×1472天)；3、本案诉讼费由图腾置业公司承担。事实与理由:二原告向图腾置业公司购买了广场名阁8栋4单元208号商品房，房屋总价款356670.00元。二原告向图腾置业公司支付房款后，2014年12月30日，图腾置业公司向二原告交付该房屋。二原告装修后在该房屋居住至今。图腾置业公司未按照双方合同约定办理房屋初始登记、转移登记，经二原告多次反映，图腾置业公司仍未履行该义务。图腾置业公司的行为导致二原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权及处分权。为维护二原告的合法权益，特向法院起诉。被告图腾置业公司辩称，1、截止2019年5月份，图腾置业公司已为案涉业主办理了房产证，不可能再办理房产证。2、延期办理房产证不是图腾置业公司的责任，无需支付违约金，理由有：（1）因土地规划及土地使用证红线图问题而形成了历史原因；（2）图腾置业公司已按规定办理了初始登记，且案涉楼盘30多名业主在2015年、2016年期间办理了房产证，因二原告没有配合图腾置业公司办理相关手续才导致没有办到房产证，因此，未办理房产证属于二原告的原因；（3）图腾置业公司已将可以办理房产证的公告于2015年3月在小区张贴公示；（4）因办理房产证的政府机构职能改革，导致办证中止；（5）因政策原因和建设用地红线问题属于不可抗力，根据合同约定，图腾置业公司不应承担违约责任。3、本案超过了诉讼时效。4、原告请求的违约金过高。经审理查明，2014年，吴良竹、杨桂兰与图腾置业公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定吴良竹、杨桂兰购买图腾置业公司开发的“黔东建材五金市场·广场名阁”8栋4单元208号商品房，建筑面积143.82平方米，商品房总价款为356670.00元。图腾置业公司承诺于商品房交付使用后90日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴良竹、杨桂兰，如从约定日期起30日以后，图腾置业公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，且吴良竹、杨桂兰不退房的，图腾置业公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向吴良竹、杨桂兰支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，吴良竹、杨桂兰分别于2014年7月20日向图腾置业公司支付购房款206670.00元，2014年10月16日向银行按揭贷款支付图腾置业公司购房款100000.00元，2015年10月31日向图腾置业公司支付购房款30000.00元，2018年8月6日向图腾置业公司支付购房款10000.00元，2019年4月25日向图腾置业公司支付购房款10000.00元。即二原告已于2019年4月25日前付清了全部购房款356670.00元。2014年10月22日，图腾置业公司向吴良竹、杨桂兰交付案涉房屋。截止至2019年4月10日，图腾置业公司未向吴良竹、杨桂兰交付办理商品房转移登记有关文书。为此，吴良竹、杨桂兰要求图腾置业公司支付2015年1月22日起至2019年4月10日止的违约金。另查明：2019年4月25日，吴良竹、杨桂兰向法院请求保护权利。2019年5月23日，吴良竹、杨桂兰已取得案涉房屋的不动产权证。上述事实有吴良竹、杨桂兰的身份证复印件、图腾置业公司的工商登记资料、《商品房买卖合同》、不动产权证书、付款资料、岑巩县住房和建设局出具的情况说明及当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，原、被告的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于原告要求图腾置业公司向其交付商品房转移登记有关文书的诉请是否支持的问题。图腾置业公司将办理商品房转移登记有关文书交付给吴良竹、杨桂兰，是为了办理房屋的不动产权证书，现二原告要求“图腾置业公司向原告交付商品房转移登记有关文书”的诉讼请求，因吴良竹、杨桂兰已取得案涉房屋的不动产权证，本院不予支持。二、关于图腾置业公司是否应承担逾期办理转移登记违约责任的问题。涉案合同约定图腾置业公司应于案涉商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴良竹、杨桂兰，但该公司未按时履行合同约定交付文书的义务，其行为已构成违约。图腾置业公司辩称“其他多名业主已办理了房产证”，该理由不能成为原、被告《商品房买卖合同》第二十二条的抗辩理由。根据合同约定，图腾置业公司仍然有义务向吴良竹、杨桂兰交付办理商品房转移登记的有关文书。图腾置业公司辩称该公司已于2015年3月张贴办证公告，2016年因办理房产证的政府机构职能改革，导致办证中止，业主没有及时配合办证该公司不承担违约责任。本案中，图腾置业公司未能提交切实证据证实该公司于2019年4月10日前已通知吴良竹、杨桂兰领取其购买的“黔东建材五金市场·广场名阁”8栋4单元208号商品房办理转移登记的有关文书，故对该公司的上述辩称意见不予采纳。三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。图腾置业公司辩称二原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据原、被告所签合同约定，图腾置业公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，图腾置业公司应于案涉商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给吴良竹、杨桂兰，而二原告于2019年4月25日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，图腾置业公司取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2019年4月25日前超过三年期间（即2016年4月25日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2016年4月26日起计付违约金。因此，吴良竹、杨桂兰主张其违约金的计付时间应从2016年4月26日起至2019年4月10日止的违约金。四、关于图腾置业公司提出违约金过高的问题。关于图腾置业公司辩称违约金过高问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于‘造成的损失’”。本案中，原、被告双方约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，高于造成的损失，且吴良竹、杨桂兰没有对未及时取得办理商品房转移登记的有关文书的具体损失情况进行举证，根据公平原则和诚实信用原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等综合因素，本院依法酌情调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书或证明文件违约金按日万分之零点五计算支付。五、关于图腾置业公司的其他抗辩事由是否成立的问题。被告图腾置业公司辩称“因土地规划及土地使用证红线图问题而形成了历史原因，属于不可抗力，根据合同约定，图腾置业公司不应承担违约责任”，首先双方签订《商品房买卖合同》之时，已存在该问题，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况；其次因该问题是图腾置业公司在建设、经营中自己应当处理的事务，图腾置业公司不应把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务以及应当承担的责任转嫁给业主或者他人，因此，对该辩称意见，本院不予采纳。综上，吴良竹、杨桂兰关于逾期办理转移登记的违约金：2016年4月26日至2018年8月5日交付房款为336670.00元，逾期办理转移登记违约天数为832，2018年8月6日至2019年4月10日交付房款为346670.00元，逾期办理转移登记违约天数为247天，2016年4月26日至2019年4月10日共计1079天。故吴良竹、杨桂兰应得逾期办理转移登记违约金共计18286.82元（336670.00元×0.00005×832天+346670.00元×0.00005×247天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州图腾置业有限公司在本判决生效后十五日内支付原告吴良竹、杨桂兰逾期交付商品房转移登记有关文书违约金18286.82元。二、驳回原告吴良竹、杨桂兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112.00元，减半收取计556.00元，由原告吴良竹、杨桂兰负担361.40元，被告贵州图腾置业有限公司负担194.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  刘萍二〇二〇年十月十九日法官助理潘梦洁书记员沈运洋