广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22944号原告毛贵云，男，汉族，1979年8月3日出生，户籍地址深圳市福田区，委托代理人张帅，广东卓建律师事务所律师。委托代理人袁婷，广东卓建律师事务所律师。被告陈小晞，男，侗族，1972年1月17日出生，户籍地址广东省深圳市龙岗区，原告毛贵云诉被告陈小晞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人张帅到庭参加诉讼，被告陈小晞经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告向原告支付违约金24000元（人民币，下同）；3、被告承担本案的全部诉讼费用、公告费及保全费用。原告提交变更诉讼请求申请书，要求变更诉讼请求如下：1、解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、被告立即向原告返还剩余租金109216.44元及利息，暂计34253.96元（以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止，暂计至2020年7月1日）；3、被告向原告支付违约金24000元；4、被告承担本案的全部诉讼费、公告费及保全费用。原告在庭审中再次变更上述第1、2项诉讼请求如下：1、原被告双方签订的房屋租赁合同于2020年10月31日解除；2、被告向原告返还剩余租金105797元及利息（利息以剩余租金105797元为计算基数，按照月利率2%自2019年3月11日起计算至被告返还完毕之日止）；明确上述第3项、第4项诉讼请求不变。被告未到庭应诉、答辩，亦未提交任何证据材料。本案相关情况一、合同签订情况：原、被告于2019年3月8日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将位于深圳市龙岗区龙岗镇怡龙风景园2、5、6号楼5号楼B座1605的房屋出租给原告，租期自2019年3月8日至2030年1月7日，免租期自2019年3月8日至2019年8月7日，原告一次性支付了租金120000元；合同第十七条：若被告出现违约行为的，原告有权采取以下一种或多种措施：（一）解除本合同，并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求被告立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及其利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起，计算至返还完毕之日止）；（三）要求被告赔偿原告所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋固定装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算；（四）要求被告支付违约金为租金总额的20%；（五）要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼（仲裁）费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）。同时双方签署如下附件：1、房屋租赁物品移交清单，载明涉案房屋移交物品如下：空调、电视机、厨房用品、洗衣机、冰箱。2、承诺书，其中第四、六条载明：租赁房屋在本次出租前没有被设置任何抵押，查封等权利受到限制的情形，且承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施；保证承租人可以正常合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍；若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任，承诺人落款处由被告签名捺印，并签署日期2019年3月8日。3、授权委托书，载明被告授权原告在租赁期限内处理涉案房屋管理的一切事务；落款日期为2019年3月8日。4、同意转租证明，载明被告同意原告对涉案房屋进行转租，落款日期为2019年3月8日。5、双方办理了涉案房屋的租赁凭证。二、合同履行情况：1、款项支付情况：原告提交《招商银行转账汇款电子回单》三张，显示原告于2019年3月18日向被告转账50000元、50000元，2019年3月21日向被告转账20000元。2、原告主张，《房屋租赁合同》签订后，被告将涉案房屋移交给原告使用，目前由原告转租给案外第三人使用中，将于2020年10月31日完成涉案房屋的腾退事宜。3、原告提交粤公正小程序查询截屏、中国执行信息公开网网页截图、查档情况、深圳市不动产登记信息查询结果、不动产信息查询表、深圳市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台的网页信息（https://sf-item.taobao.cong）、（2020）粤03执1459号之一执行裁定书、照片、通知书，显示涉案房屋被（2019）粤0307财保760号民事裁定书查封，查封期限为2019年5月17日起至2022年5月16日止，且被（2019）粤0307执1420号号按轮候查封。2020年6月24日，深圳中院作出（2019）粤03执1459号之一执行裁定书函告本院将涉案房屋交深圳中院处置，故深圳中院立案号为（2020）粤03执1459号。因原告主张对上述房产享有租赁权要求带租处分，故深圳中院于2020年8月29日作出（2020）粤03执1459号之二执行裁定书，裁定除去案外人毛贵云与被执行人陈小晞关于被执行人陈小晞名下房屋的租赁合同进行拍卖。目前涉案房产尚在司法拍卖过程中。三、涉案房产的位置及所有权：产权人为被告陈小晞。裁决结果本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其附件，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合本案现有证据及庭审情况，认定如下：关于解除合同。被告在《承诺书》中向原告承诺涉案房产在租赁期间内不会被采取查封、抵押等措施，如违反前述约定，愿意按照《深圳市房屋租赁合同书》的约定承担违约责任，而《深圳市房屋租赁合同书》约定如被告违约，原告享有单方解除权，现有证据显示涉案房屋已被查封，被告的违约行为导致合同目的已然无法实现，对原告要求解除《深圳市房屋租赁合同书》的诉求，本院依法予以支持。原告称其将于2020年10月31日完成涉案房屋的腾退事宜，故对其诉请的解除时间及腾退房屋时间予以认可。关于租金退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《深圳市房屋租赁合同书》约定因被告违约导致合同解除的，被告应向原告退还合同解除之日至合同租赁期截止之日的租金，并支付按月利率2%的标准自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息，同时向原告支付租金总额20%的违约金。但双方约定的利息及违约金总额超出法律规定的标准，故本院依法予以调整，依法支持原告要求被告按月利率2%，自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息部分。至于违约金，则不再重复支持。原告自2019年3月8日接手涉案房屋，免租期自2019年3月8日至2019年8月7日。故原告依法应支付2019年8月8日至合同解除之日即2020年10月31日期间的租金。经本院核算，被告应返还原告剩余租金105205.48元【120000元-（120000元÷365天÷10年×450天）】，故被告应向原告返还剩余租金105205.48元及支付利息（利息以105205.48元为计算基数，按照月利率2%的标准，自2019年3月21日起计算至被告返还完毕之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告毛贵云与被告陈小晞于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月31日解除；二、原告毛贵云应于2020年10月31日前将涉案房屋返还被告陈小晞；三、被告陈小晞于本判决生效之日起三日内向原告毛贵云返还剩余租金105205.48元并支付资金占用利息（以105205.48元为基数，按照月利率2%的标准，自2019年3月21日起计算至款项返还完毕之日止）；四、驳回原告毛贵云的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1785元，公告费人民币450元，共计人民币2235元（原告已预交），由被告陈小晞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  罗晓芳二〇二〇年十月二十六日书记员  肖 忠