河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终2386号 上诉人（原审被告、反诉原告）：于海宾，男，1979年9月27日出生，汉族，住河北省任丘市。 委托诉讼代理人：陈健，北京朗庭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：容建海，北京朗庭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司，住所地高碑店市白沟镇富民路南东侧。统一社会信用代码91130611661084395Y。 法定代表人：姜燕，经理。 委托诉讼代理人：杨建国，男，1969年6月25日出生，汉族，住高碑店市，系公司员工。 委托诉讼代理人：周贺林，河北惠通律师事务所律师。 上诉人于海宾因与被上诉人高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于海宾上诉请求：1、请求撤销高碑店市人民法院（2019）冀0684民初3533号判决书；2、请求发回重审或在查清事实的基础上改判支持上诉人一审的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定基本事实不清，适用法律错误；原审判决说理不明，庭审笔录中争议焦点均未进行释理说法，且直接忽略上诉人向一审法院提交的答辩意见、律师代理词观点以及上诉人已提交的相关证据。（1）上诉人购买的是在建的预售商品房，并非已建成并使用多年的白沟电子商贸大厦。该案实质是被上诉人隐瞒白沟电子大厦已建成多年的事实，意图将其以新房名义对外分割出售。双方所签合同具有明显预售特征，而被上诉人所提供的白沟电子商贸大厦10层不动产权证书记载内容与合同内容不一致，并非同一块土地同一处房屋，即白沟电子商贸大厦10层并非本案涉案标的物，原审判决对该事实认定不清。（2）根据法律规定，白沟电子商贸大厦10层不能按照本案合同约定的方式出售，即不能改变土地使用用途，亦不能分割出售。此种情况下出售违反法律强制性规定，应属无效合同。首先，白沟电子商贸大厦10层土地使用用途为批发零售用地，系《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）一级类05商服用地项下二级类051批发零售用地，按照合同第十五条约定房屋用作办公、居住使用，无法实现合同目的，同时未经批准改变土地用途违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条的强制性规定，即土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意进行变更，截止到一审法庭辩论终结，被上诉人并未取得行政机关关于改变土地用途的批准。其次，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、39条的规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，如不符合则不得转让。被上诉人仅取得白沟电子商贸大厦10层一整层700多平米的不动产权证，而合同约定仅49平米，被上诉人并不能提供49平米的不动产权证书，按照法律规定不得转让。被上诉人主张白沟电子商贸城属于现房与事实不符。根据已有证据可知，其于2006年取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可，并在2010年之前就已竣工验收，并办理了相关楼层的房屋所有权证。因不动产登记信息属于行政机关掌握，属于《民事诉讼法》第64条当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当依法调查收集的情形。上诉人向原审法院递交了调查取证申请书，但原审法院未能就这些审理的案件需要的关键证据进行收集，仅依据被上诉人的当庭陈述认定属于现房没有事实依据。（3）原审法院关于举证责任分配存在错误，且判决认定与庭审情况大相径庭。首先，白沟电子商贸大厦属于已建成多年的房屋还是现房必须由法院向行政机关调查不动产登记信息予以认定，在上诉人已提交调查取证申请情况下原审法院未能调查收集证据，却以上诉人未提交证据证实为由认定为现房，违反《民事诉讼法》第64条规定。其次，原审判决依据“庭审中，原告称上述合同能继续履行，可以分户”，而“被告未提出不能分户的证据”进行裁判，与庭审情况不符。上诉人已在庭审中向法庭说明已建成多年的房屋未取得所有权证书不得转让的法律依据，被上诉人主张可以分户应当举证证明，而不应由上诉人承担不能分户的举证责任，原审判决明显错误。（4）原审判决未能在查清事实的基础上正确适用法律，存在错误。如认定京南MOMA与白沟电子商贸大厦10层不是同一处房屋，则应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，因京南MOMA在起诉前未取得商品房预售许可证，认定合同无效。即使最终认定白沟电子商贸大厦10层中的49平米即为涉案房屋，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第18条、第38条、39条的规定，合同内容违反了法律强制性规定，同时被上诉人的行为严重影响房地产交易市场的正常秩序，违反了国家对房地产市场的调控政策，根据九民会议纪要精神，也应认定为无效。（5）原案审判决过于简单，未能阐明事理、法理，未能针对争议焦点结合庭审情况进行释法说理；亦未阐明证据采纳或不采纳的理由，无法让人信服。综上，原审判决未结合庭审情况进行裁判，认定基本事实不清，适用法律错误。请求依法支持上诉人的上诉请求。 高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司答辩称，案涉买卖房屋是现房，无需预售许可证，房屋位置与合同约定一致无误；案涉房屋属于商品房，就是用于买卖的，房屋产权证用途为商业服务与规划用途相符，双方买卖房屋不违反法律的效力性强制性规定，是有效的；办理房屋买卖转移登记，属于履行合同的内容，无论可否办理对合同的效力同样没有影响。同时上诉人强调不能办理转移登记手续也是没有依据的，以此主张合同无效更不成立。基于上述答辩理由，上诉人的上诉不成立，望中级法院依法裁判驳回上诉，维持原审判决。 高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、确认原被告白沟富民路东侧电子商贸大厦第10层1016号商品房买卖合同有效。二、判令被告配合办理所购白沟富民路东侧电子商贸大厦第10层1016号房的转移登记。三、判令被告承担诉讼费用。 反诉原告于海宾向一审法院反诉请求：一、确认反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同无效。二、判令反诉被告返还已付购房款588000元，中介费5万元及利息损失。以344000元为基数，按年利率6%计算，自2017年4月6日起至实际支付之日止；以294000元为基数，按照年利率6%计算，自2017年12月28日起至实际支付之日止；三、判令反诉被告承担已付购房款80%的赔偿责任即470400元。四、诉讼费由反诉被告负担。 一审法院认定事实：2017年4月4日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订商品房买卖合同，被告（反诉原告）购买原告富民大街79号项目中第10层1016号房，总金额为588000元。合同另约定原告应在2018年1月30日前将经验收合格的商品房交付被告使用。合同签订后被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付了房款588000元。原告于2017年年底通知被告收房，被告领取了涉案房屋钥匙。涉案房屋属于现房，双方签订合同时，涉案小区定名为京南ＭＯＭＡ，位于白沟镇××路东侧电子××大厦××室，原告（反诉被告）已取得电子商贸大厦第10层不动产权证书。涉案房屋于2016年8月23日至2018年9月6日期间抵押给高碑店市农村信用合作社。后抵押给河北普露托融资性担保有限公司，抵押期间为2018年10月19日至2019年10月18日。截止至2019年10月8日，涉案房屋已不存在抵押情况。庭审中，原告称上述合同能继续履行，可以分户。上述事实有商品房买卖合同、不动产登记信息、抵押登记信息、建设用地规划许可证、房款收据、不动产登记档案证明、不动产权证书及庭审笔录等证据在卷证实。 一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告（反诉原告）辩称，该合同并非双方真实意思表示，双方所签署的商品房买卖合同实为商品房预售合同，从内容看，非原告（反诉被告）主张的现房，被告（反诉原告）称对此并不知情，但其未提交证据证实，且与事实不符，本院不予采信。就涉案房屋抵押问题，因未实际涉及被告的合法权益且物权法第191条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认合同无效的，不应予以支持，故对被告（反诉原告）的意见不予采纳。确定涉案房屋使用期限，应以不动产权证书登记为准。原告在合同约定期限内通知被告收房，被告领取了钥匙，根据我国合同法鼓励交易的原则，合同不存在无效、可撤销、违约解除的条件，双方应当继续履行合同义务，现原告称房屋可以分户，被告未提出不能分户的证据，且房屋已不存在抵押情况，故被告应当配合原告办理涉案房屋的转移登记手续。被告（反诉原告）反诉称其支付了5万元中介费，因其未提交充足的证据证实，原告亦不认可，故本院不予采信。被告（反诉原告）要求反诉被告承担已付购房款80%的赔偿责任，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高碑店市鹏飞伟业房地产开发有限公司与被告（反诉原告）于海宾于2017年4月4日签订的商品房买卖合同合法有效。二、双方继续履行上述商品房买卖合同，被告（反诉原告）于海宾于本判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）办理涉案房屋的转移登记手续。三、驳回被告（反诉原告）于海宾的反诉请求。案件受理费40元，反诉费7298元，共计7338元，由被告（反诉原告）于海宾负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，（一）关于涉案房屋与合同约定的房屋是否为同一块土地同一处房屋问题。上诉人与被上诉人2017年4月4日签订的《商品房买卖合同》第一条、第三条对合同约定的房屋坐落位置、楼层、房号均明确载明，上诉人以该项目合同名称为“京南MOMA”与产权证书证书记载“电子商业大厦10层”不一致为由，认为涉案房屋与合同约定的房屋不属于同一块土地同一处房屋理据不足，对该主张本院不予支持。（二）涉案房屋的出售是否违反法律强制性规定问题。涉案房屋在电子大厦10层，被上诉人已办理整层的不动产权证书，可以证实涉案房屋系现房，否则政府相关部门不会给被上诉人办理不动产权证书。双方合同第三条约定“该商品房的用途为商业”与该项目规划设定的用途一致。双方合同第十五条约定：“买受人的房屋仅作办公、居住”，是对买受人使用该房用途的限制，并不能证明该项目改变了土地用途。涉案房屋虽没有单独的房屋产权证书，但该房屋所在电子大厦10层整体有不动产权证书，且涉案房屋系按套出售，因此涉案房屋可以出售且不违反法律强制性规定，上诉主张该房屋出售违反法律强制性规定，双方合同应属无效合同之理由，缺乏法律依据，本院不予支持，（三）关于原审举证责任分配问题。被上诉人在原审中已提交案涉房屋所在楼层的整体不动产权证书，证实涉案房屋系现房。原审中上诉人对涉案房屋是现房不知情及涉案房屋不能分户的主张，应负举证责任，因其未对自己的主张提交证据予以证实，一审对其主张不予支持并无不当，不存在举证责任分配错误的问题。 综上所述，于海宾的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7298元，由上诉人于海宾负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘克伟 审判员  康珍惠 审判员  杨玉龙 二〇二〇年十月二十三日 书记员  卢灏辰