福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4672号 原告：郑月花，女，1968年8月11日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：李建华，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海光，北京中银（福州）律师事务所律师。 原告：黄兰娇，女，1962年10月27日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：李建华，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈海光，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360。统一社会信用代码：91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：宋玲婷，女。 原告郑月花、黄兰娇与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑月花、黄兰娇及其委托诉讼代理人李建华，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人宋玲婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑月花、黄兰娇向本院提出诉讼请求：判令1.被告向原告支付2019年12月1日至2020年5月31日止的租金57501元；2.被告按原告购房款总额1922508元的日万分之一计算向原告支付自2020年3月21日起至被告实际支付租金之日止的逾期付款违约金（计至2020年7月28日止为24992.6元）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加“支付2020年6月1日至8月31日止的租金28750.5元”的诉讼请求，将第1项诉讼请求变更为“被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年8月31日止的租金86251.5元”。事实和理由：原告购买坐落于福州市晋安区××镇××路××号（原化工路北侧）泰禾商务中心（东二环泰禾城市广场东区Ｃ地块）XXX商务办公房后，与被告签订了《房屋租赁委托合同》，授权被告以原告代理人身份或以被告自己的名义对外出租上述房屋。合同约定：委托期间五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止，原告同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；被告有权代为收取承租人支付的租金及租赁合同项下的其他费用；委托期间被告可将房屋按照市场价格出租给第三方使用，但被告保证原告自起租日起可获得租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度）的租金总额（相当于购房款总价5%）为95835元、第二租赁年度的租金总额（相当于购房款总价6%）为115002元……；超出上述约定的租金标准的部分，作为被告的报酬归被告所有，不足部分由被告负责补足；房屋租金每三个月结算一次，被告在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月租金给原告，以此类推；被告逾期支付租金，逾期超过30日，每逾期一日，按购房款总额的日万分之一向原告支付逾期违约金并如数支付当月租金。合同履行期间，被告未依约支付租金，拖欠原告自2019年12月1日起至今的租金未支付，虽经原告多次催讨，但被告拒不履行还款义务。 泰禾酒店辩称，对原告主张的2019年12月1日至2020年8月31日尚欠的租金86251.5元没有异议，但对原告主张的违约金计算基数及起算时间有异议。以购房款总额作为违约金计算基数，明显过高，应调整为以实际欠付租金为基数计算违约金。此外，根据合同约定，逾期超过30日，每延迟一日开始计算违约金，故逾期支付2019年12月1日至2020年2月29日租金的违约金起算点应为2020年4月21日，之后逾期支付各期租金的违约金起算点亦应以此推算。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的合同虽名为《房屋租赁委托合同》，但根据合同内容可以认定其实质为房屋租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同履行期间，被告未依约定按期支付租金，拖欠自2019年12月1日起的租金未支付，应当承担违约责任，故原告请求被告支付尚欠租金及逾期付款违约金，可予支持。原告依合同约定的年租金115002元主张被告尚欠其2019年12月1日起至2020年8月31日止的租金86251.5元（115002元／年÷12个月×9个月），被告亦无异议，原告请求支付，本院予以支持。 关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（购房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按购房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年3月20日前支付2019年12月1日起至2020年2月29日止的租金28750.5元（115002元／年÷12个月×3个月），被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年4月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，被告应于2020年6月19日前支付2020年3月至5月的租金28750.5元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年7月20日起计付违约金直至该部分租金付清之日。2020年6月至8月的租金28750.5元被告应于2020年9月21日前支付，至法庭辩论终结前被告逾期支付该部分租金尚未超过30日，该部分租金的逾期违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑月花、黄兰娇支付2019年12月1日至2020年8月31日期间的租金86251.5元，并以各期欠付租金28750.5元为基数按日万分之五标准分期（第一期自2020年4月20日起、第二期自2020年7月20日起）计算支付逾期付款违约金至款项付清之日止； 二、驳回原告郑月花、黄兰娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2380.8元，减半收取计1190.4元，由原告郑月花、黄兰娇负担267元，被告福州泰禾酒店管理有限公司负担923.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 吴仕红 二〇二〇年十月十四日 法官助理 林 楠 书 记 员 林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。