西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初10826号 原告：吕孝征。委托诉讼代理人：孟锋，泰和泰律师事务所律师。被告：绿地集团西安盛都置业有限公司。委托诉讼代理人：白雪，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司。委托诉讼代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。委托诉讼代理人：白晓青，陕西再创律师事务所实习律师。原告吕孝征与被告绿地集团西安盛都置业有限公司（以下简称西安盛都公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司（以下简称深圳彩生活陕西分公司）侵权责任纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理，原告吕孝征的委托诉讼代理人孟锋、被告西安盛都公司的委托诉讼代理人白雪、深圳彩生活陕西分公司的委托诉讼代理人蔡治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕孝征向本院提出诉讼请求：1、判令被告西安盛都公司赔偿其因房屋主供暖漏水不能入住房屋所支付的租房费用（自2016年3月1日暂计至2020年5月31日为25.2万元，直至房屋维修完毕满足居住要求为止）；2、判令被告西安盛都公司赔偿其因二楼卫生间漏水导致的装修损失19900元；3、判令被告深圳彩生活陕西分公司对其因主供暖管道漏水所受损失承担共同赔偿责任；4、判令二被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、律师费等。事实和理由：其与被告西安盛都公司签订商品房买卖合同及补充协议，由其购买位于西安市XX城XX幢XX单元XX层XX号房。合同签订后，其如约一次性付清房款，接收了房屋。2015年年底其装修完毕，2016年3月即发现因外墙防水质量问题致雨水大量漏到室内。2016年11月，市政供暖时发现地暖入户主管道漏水，致地下室被淹、供暖不能。被告至今未维修漏水管道。2020年3月，该房屋二楼夹层排水主管道出现漏水，但被告仍拒不维修，其自行找人维修。被告西安盛都公司作为开发商，理应保证房屋质量符合国家标准，因房屋质量问题致其不能入住，且拒不履行维修义务，侵害了其对房屋的使用权，物业公司未按照委托协议履行维修义务，对房屋漏水及供暖管道问题怠于履行维修义务，故应赔偿其损失。被告西安盛都公司辩称，1、其将涉案房屋交付给原告后，在2016年上半年涉案房屋曾出现漏水问题，其积极与吕孝征协商，并于2016年7月9日与原告达成一致并签订《处理方案确认书》，双方同意通过其作出一次性赔偿十七万元的方式解决吕孝征因房屋漏水造成的损失，故吕孝征无权再次主张答辩人支付其因房屋漏水不能入住房屋造成的租房费用；2、自2016年7月后，原告再未就房屋任何漏水问题向其进行过报修，现涉案房屋已过质保期，原告无权主张其赔偿其房屋卫生间漏水导致的装修损失19900元；3、本案案由为侵权责任纠纷，事实上答辩人对原告并无任何侵权行为。综上所述，请求法院驳回原告全部诉讼请求，维护其合法权益。被告深圳彩生活陕西分公司辩称，原告所有诉求与其无关，故不承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于2016年7月9日原告签署的《处理方案确认书》是否为其与被告西安盛都公司关于供暖主管道漏水一次性处理完毕的问题。原告自认漏水发生在2016年3月，双方对供暖入户主管道漏水致原告装修、家具等受损一事均无异议，被告辩称赔偿金17万元包含物品损失及管道维修费用，双方一次性解决漏水造成的损失，因此，原告无权再次主张因房屋漏水致不能入住的租房费用，原告对此持有异议，其认为该17万元仅为物品损失，被告承诺修理管道，且作为购房人，其无权也无能力维修供暖主管道。从该确认书内容来看，双方对暖气泡水一事造成的原告损失进行了协商并达成一致意见，供暖入户主管道联接小区主管道与入户管道，且埋于地下，被告西安盛都公司作为小区开发商，其存有暖气管道图纸，原告作为普通业主，并不掌握上述资料，也不具备修理条件，故被告辩称由原告修理于理不通，因该管道一直未修理致原告入住受到影响，原告据此主张租金损失并无不当。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月5日，原告与被告西安盛都公司签订《西安市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于西安市曲江大明宫遗址区XX城XX幢XX单元XX层XX号房，该房屋为现房，预测建筑面积205.12平方米等。后原告收房，根据商品住宅质量保证书约定，供热系统和设备保修期为2个采暖期，给、排水管道安装保修期为2年。2016年3月，因供暖入户主管道漏水，致涉案房屋地下室被淹、部分家具及装修受损，2016年7月9日，原告与被告西安盛都公司就上述漏水事宜达成《处理方案确认书》，由被告支付原告17万元，2017年1月10日，被告支付上述款项，漏水主管道至今未修理。2020年3月，因二楼卫生间与排水主管道连接的横管下段破裂致一楼天花板出现漏水，原告自行维修后现已不再漏水，维修费尚未支付他人。审理中，原告称其自2015年4月2日开始在西安市高新区租房居住至今，每年租金48000元，并提交租期自2015年4月2日至2016年12月2日的房屋租赁合同、租期自2016年12月3日至2019年12月2日的房屋租赁合同、2016年4月3日至2019年12月2日期间的租金收款收据、收条以及出租人张某某的银行交易明细；原告提交修理明细，证明其暖气管道漏水需重新装修，费用为157372元，卫生间漏水修理费用为19900元。另查，2014年6月13日，二被告就前述小区签订前期物业服务合同，约定在物业管理区域内，被告深圳彩生活陕西分公司负责物业共用部位的维修、养护、管理及水、电、暖维修等其他事项，其中共用部位未包括暖气管道，该公司为前述小区提供物业服务至今。因双方分歧较大，致调解未果。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。涉案房屋的供暖入户主管道在保修期内即发生漏水，被告西安盛都公司作为该管道的提供者理应及时修理，其怠于履行维修义务构成侵权，致原告在外租房产生损失，应当赔偿。判断房屋能否居住并不以供暖为唯一条件或关键因素，每年供暖期为四个月，供暖期内原告在外租房并无不当，其余时间所产生的租金损失系其自行扩大的损失，原告提交的租期自2015年4月2日至2016年12月2日的房屋租赁合同为复印件，原告签字与后一份租赁合同的签字相差较大，起租时间早于供暖管道漏水时间，且租金支付记录仅有6万元银行交易明细，其余均为手写收据，租金标准亦明显高于同地段房租价格，故本院酌定按照2000元/月计算2016-2019年度采暖期的租金损失为32000元（2000元/月×4个月×4年）；原告主张自2016年3月1日起算租金损失，其未提交证据证明具体漏水日期，涉案房屋为三层别墅，第一、二层均有卧室，地下室因泡水受损对原告居住必然产生一定影响，本院酌定影响程度为30%，原告对受损部分进行装修、恢复属正常情况，本院酌定恢复时间为3个月，参照前述租金标准计算后该部分租金损失为1800元；原告主张租金损失至实际维修完成之日，然现被告既未修理，原告亦未主张被告修理，故本案仅处理其已产生的损失。暖气入户主管道并非共用部位，且漏水发生在保修期内，故原告要求被告深圳彩生活陕西分公司承担供暖入户主管道漏水的损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于卫生间管道漏水应由谁承担责任的问题，一楼天花板漏水系因二楼卫生间与排水主管道连接的横管下段破裂引起，该横管并非共用部位，且已过保修期，原告要求被告西安盛都公司承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告绿地集团西安盛都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕孝征租金损失33800元；二、驳回原告吕孝征的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5378元（原告已预交），由原告负担4709元，被告绿地集团西安盛都置业有限公司负担669元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员     杨金翠   二〇二〇年九月二十九日 法 官 助 理    王中堃书   记  员    李  新 1