安徽省舒城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1523民初4028号 原告:舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会,住所地舒城县开发区安天盛世名城小区67幢102室； 负责人:徐大海,系该业委会主任； 委托诉讼代理人:查月桃,安徽皖正律师事务所律师; 委托诉讼代理人:丁建,安徽皖正律师事务所律师。 被告:安徽安天物业管理有限公司,住所地安徽省舒城县城关镇花桥路盛世名城物业会所,统一社会信用代码91341523764756596R。 法定代表人:许明仙,系该公司总经理； 委托诉讼代理人:翟敏,北京金诚同达（合肥）律师事务所律师; 委托诉讼代理人:孙薇,北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会（以下简称安天业委会）与被告安徽安天物业管理有限公司（以下简称安天物业公司）、安徽安天国际置业有限公司（以下简称安天置业公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月10日立案后,依法适用普通程序进行了审理。在诉讼过程中原告安天业委会于2020年10月22日申请撤回对被告安天置业公司的起诉,本院口头裁定予以准许。本院于2020年10月22日公开开庭进行了审理,原告安天业委会的委托诉讼代理人查月桃,被告安天物业公司的法定代表人许明仙及其委托诉讼代理人翟敏、孙薇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安天业委会向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告返还原告小区公共收益分成人民币160000元;2.请求判令被告支付原告公用外墙面、屋面维修款暂计人民币300000元,具体金额以司法鉴定为准;3.请求判令被告支付原告维修单元门厅挑檐玻璃、窨井盖暂计人民币70000元,具体以司法鉴定为准;4.请求判令被告承担本案诉讼费、鉴定费等一切费用。事实和理由:舒城县安天盛世名城小区系安天置业公司开发属所在县城的高档住宅小区,前期物业由安天置业公司交给其独资成立的被告安天物业公司管理。在物业服务期间，安天置业公司与被告安天物业公司存在资产不分、人事交叉等问题;据说安天置业公司所有门面房,均不按规定向被告安天物业公司交付物业费,系法人人格混同。2009年至2020年,被告安天物业公司在负责小区物业管理服务期间,不按照合同约定向全体业主提供物业服务,但却要业主依据合同约定交纳物业服务费用;特别是部分业主要求其按照合同约定，承担维修小区公用屋面、外墙面、楼梯间等部位的维修责任，安天置业公司与被告安天物业公司却相互推诿,拒不承担维修义务,导致许多业主意见多次向有关部门投诉、上访。2019年6月安天盛世名城小区成立了业主委员会,业委会多次出面与安天置业公司和被告安天物业公司协商解决上述部分历史遗留的问题,但安天置业公司和被告安天物业公司却不予理会,致使问题至今仍未达到解决;由于许多业主对被告安天物业公司服务的不满,安天盛世名城小区的业主于2019年12月召开了业主大会并重新选聘新物业服务企业。被告安天物业公司在撤场期间还擅自拆除电梯空调和小区道匣系统等设备,损坏小区的公共设施,导致部分业主与其发生冲突和信访,为平息部分业主集体维权而产生的不安全、不稳定因素,经舒城县开发区三里河社区从中协调,原告安天业委会与被告安天物业公司达成按现状进行交接,争议问题待后期依法进行处理的协议。现为维护全体业主的合法权益,原告依据业主大会的授权和《小区管理规约》的约定,特提起民事诉讼,望判如所请。 原告安天业委会为证明自己的主张向本院举证如下:一、安天置业公司给舒城县房地产管理局报送的《说明》二份，证明小区47-48号楼一层北侧的非机动车库，67号楼负一层的车库01、02号和67号楼一层1、2、3、4号物业用房的产权属全体业主共有的事实；二、被告留存在47号楼、67号楼非机动车库的《车辆停放费用（不含看管费）》照片三张,证明被告利用物业共用部位停放业主车辆,收取自行车年费45元、电动车年费80元、摩托车年费170元、电动三轮车年费170元的事实；三、业主叶自发交纳的电瓶车停车费《收据》二张,证明被告每半年收取电瓶车停车费100元的事实；四、被告移交原告的《非机动车库委托承包管理协议》四份，证明被告于2018年4月至2020年3月将非机动车库交由他人承包经营共收益47000元;尚有2012年8月至2018年4月共68个月的经营收益约133000元应按70%比例返还原告收益93000元的事实;五、被告移交的《盛世名城房屋使用管理协议》二份,证明被告于2018年3月至2020年4月将67号楼物业用房一间(67号楼一层2室)出租给储晶、洪艳使用,共收取租金62000元己按70%比例移交原告,,经核实该房之前没有出租的事实;六、被告移交的《盛世名城房屋使用管理协议》一份,证明被告于2019年5月至2020年4月将67号楼物业用房一间(67号楼一层1室)出租给潘孝灵使用,共收取租金33000元己按70%比例移交原告,但该物业用房2015年至2019年出租给一家装饰装修公司使用,共收取租金约100000元未按比例移交给原告的事实;七、《关于向我委交付公共收益的函》一份,证明被告在明知即将成立业委会未经全体业主同意擅自出租物业公共用房,且不按规定向原告移交利用物业共用部位、共用设施设备获得收益的账簿和原始凭据的事实；八、《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》、《安天物业移交业委会资料移交表》各一份,证明被告尚有2012年8月至2018年4月期间利用小区公共部位从事经营活动的收益,包括广告、电信塔等收入没有向原告移交的事实;九、《最高人民法院公报》(2010年5月)一份，证明按上述判例,被告还应当移交2012年8月至2018年4月期间利用小区公共部位从事经营活动的收益;十、《前期物业管理服务协议》一份,证明被告应当按照与全体业主签订的物业服务协议的约定,物业管理服务的范围包括共用屋面、共用外墙面、楼梯间、走廊通道、单元门厅、化粪池等,上述资产应由被告维护保养的事实;十一、《舒城县“安天盛世名城”业主临时管理规约》一份,证明被告应按约定维修共屋面、共用外墙面、单元门厅等的事实;十二、《舒城县人民法院（2018）皖1523,民初4171号民事判决书》一份,证明业主与物业公司签订的合同合法有效,业主应按约定交纳物业服务费用,被告也应按照约定履行对小区共用屋面、共用外墙面、走廊通道、单元门厅、化粪池等维修养护责任的事实;十三、《小区外墙砖脱落问题汇总表及照片》、《关于8月份工作计划的函》、《关于再次督促做好物业交接的函》各一份，证明物业移交时39、41、42、44、67幢楼即存在共用外墙面瓷砖脱落问题;被告于2019年7月承诺维修41、42、44幢楼外墙面至今没有维修;鉴于被告拒不履行维修义务,故原告要求被告按照鉴定结论支付维修费用的事实;十四、需要维修的共用屋面、外墙面打印照片共八张,证明被告没有按照物业服务协议履行维修义务的事实;十五、损坏的单元门厅挑檐玻璃、窨井盖打印照片共六张，证明被告没有按照物业服务协议履行维修义务,故原告要求被告按照鉴定意见支付维修费用的事实；十六、31号楼业主丁胜森、金国春、胡立春、陈艾富书写的楼面漏水情况说明四份，证明上述业主入住时即多次被告反映公共部位漏水等问题，但至今没有得到维修的事实；十七、《人民网领导留言板》及舒城县政府办的回复一份,证明安天盛世名城小区业主吴某向李省长反映业委会及开发商、前期物业公司在未经业主代表甚至业委会成员过2/3同意的情况下私自对小区物业进行交接;请求撤销协议并由物业公司承担公共部位的维修保养责任的事实;十八、《会谈方案》一份,证明原、被告签字盖章的交接协议不是一揽子处理协议,只是原告接收资料和财务的证明，双方争议问题并没有达到解决的事实。 被告安天物业公司在庭审中辩称：一、被告自接受委托为盛世名城小区提供前期物业管理服务以来,严格按照《前期物业管理服务协议》中有关物业管理服务内容及服务质量标准的约定内容履行了各项合同义务，并无任何违约行为;2020年3月,被告还在2019年度获得舒城县61个住宅小区物业服务考核中获得92分,排名第八名,在老旧小区物业管理服务企业中排名第一,该考核成绩是既是对被告服务成果的肯定,更是对被告已按照约定履行前期物业服务协议的直接证明;原告诉称被告“拒不按照合同约定提供物业服务”显然缺乏最基本的事实依据;二、被告与安天盛世名城之间《前期物业管理服务协议》己终止,且原告已另行选聘新的物业服务企业后,原告与被告在舒城县开发区三里河社居委的主持下,且在被告方的业委会成员全体参加的情况下,对安天盛世名城小区物业移交的各项争议进行了充分沟通和协商,并于2020年3月17日就物业移交达成并签订了物业交接的最终协议,该协议包括资料移交、办公用品捐赠、物业用房移交、公共收益分配等所有交接争议事项均作了明确约定,协议第五条更明确了协议的性质为物业交接的最终协议,签订后即发生法律效力。物业交接最终协议的签订标志着原、被告之间就盛世名城小区物业交接过程中产生的所有争议均已告终结，在物业交接最终协议的法律效力未予否定的前提下,原告再另行提起涉及公共收益返还、公用屋面维修等与物业交接有关的诉讼请求,显然违背诚实信用的原则，依法不应予以支持；三、安天盛世名城小区公用屋面、公用外墙面、门厅挑檐玻璃、窨井盖等公共部位大中修不属于物业企业的服务范围,原告诉请被告承担上述公共部位维修款的支付义务显然缺乏事实依据,依法不能成立。首先，业主与被告签订的《前期物业管理服务协议》第四条第八款明确约定“小区物业共用部位、设施、设备、设备在规定的保修期内由开发单位负责保修；保修期满后，小修及日常维护由物业企业负责，大中修或涉及材料更换、更新改造之责任及费用则由相关业主或物业使用人共同承担”,从该约定来看，物业公司对小区共用部分仅承担小修及日常维护的义务;事实上，被告在提供物业服务过程中已完全履行对该公共部分的小修及日常维护义务，甚至一些应由专项维修基金进行维修的公共部分因专项维修基金一直未予拨付，也由被告垫资进行维修并承担相关的费用;其次，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条、第三条明确规定，住宅的屋顶及户外的墙面、门厅属于住宅共用部位,《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出和物业服务成本;上述法律条文亦清楚明确物业公司对小区共用部分仅承担小修及日常维护的义务;原告要求被告对小区共用部位承担完全的维修义务无法律依据。再次,从原、被告关于物业交接的整个协商过程来看，新物业公司2019年12月17日的《舒城盛世名城项目物业管理整改方案和承诺》中明确对小区内公共部分的维修有明确承诺；2019年12月31日,原、被告与新物业公司及三里河社区居民委员会四方签订的《会议纪要》明确载明为“现状交接”；2020年3月17日签订的《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》也明确约定“此协议为物业交接最终协议,双方交接工作完满结束”,在协议签订前,根据原告提供的《会谈方案》的内容来看双方对所有争议事项都充分进行了协商,明确《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》是关于物业交接的一揽子协议;最后从原告与新物业公司签订的《物业服务合同》第九条来看,物业公司的服务范围也仅限于对房屋共用部分的日常养护,约定大修、中修、更新、改造等费用从专项资金中列支,在被告收取的物业费标准低于新物业公司收费标准的情况下,要求被告承担远高于新物业公司的维修义务明显不公平也不符合常理。综上,原告针对被告的各项诉讼请求均缺乏事实及法律依据，依法均不能成立，被告恳请法院在查清事实的基础上,依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告安天物业公司在举证期限内向本院举证如下：一、《关于舒城县开发区安天·盛世名城小区业主委员会备案的批复》、《业主大会议事规则》各一份，证明安天·盛世名城小区业主委员会于2019年6月2日批复成立的事实以及业委会的权限范围；二、原告于2019年6月30日向被告发送的《关于近期工作的函》（名城业委（2019）2号）、被告于2019年8月5日向原告发送的《关于名城业委会（2019）2号函的回复》、原告于2019年8月3日向被告发送的《关于8月份工作计划的函》（名城业委（2019）3号）、被告于2019年9月5日向原告发送的《关于名城业委会（2019）3号函的回复》各一份，证明在原告成立后对被告各项要求,被告均已进行了落实或说明并为顺利交接进行了充分的准备；三、原告于2019年11月12日向被告发送《关于签订物业服务合同的函》（名城业委（2019）6号）、被告于2019年11月15日向原告发送的《终止物业服务告知函》各一份，证明原告于2019年11月12日向原告提出签订物业服务合同,被告回函终止物业服务合同的事实；四、《舒城盛世名城项目物业管理整改方案和承诺》、原、被告及安徽银通物业管理有限公司（选聘的新物业）、舒城开发区三里河社区居民委员会于2019年12月31日达成的《物业对接会会议纪要》、被告于2019年12月31日向原告移交的《安天·盛世名城公用水表登记簿》、被告于2020年1月1日向原告移交《电梯维修记录（急修）记录表》、《清理楼道杂物堆放点》、《公共设施设备移交清单》、《业主资料》及《盛世名城共用部位钥匙交接》、被告于2020年1月10日向原告移交的《2020年电梯付款明细》、《图纸资料》及《电梯资料》、被告于2020年1月13日向原告移交的《安天·盛世名城公用电表登记簿》各一份，证明原、被告及新选聘的物业公司在舒城开发区三里河社区居民委员会的主持下，按照现状交接的原则,对盛世名城小区的物业全面完成了交接的事实;五、原、被告于2020年3月17日签订的《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》一份，证明原、被告在舒城开发区三里河社区居民委员会的见证和参与下就物业管理交接的所有遗留问题协商一致并签订交接协议的事实,该协议对原、被告均具有法律约束力的事实；六、转账凭证(2020年3月19日)、原、被告于2020年3月25日签订的《安天物业移交清单》、原、被告于2020年4月13日签订的《安天物业与名城业委会交接清单》及《安天物业捐赠盛世名城业委会物品清单》各一份，证明原、被告于2020年3月17日签订的《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》已经得到全面履行,双方就盛世名城小区物业管理交接再无任何遗留争议的事实；七、舒城县物业管理服务中心于2020年3月11日出具的《证明》一份，证明被告已按照前期物业服务合同的约定及相关法律法规规定全面履行了物业服务管理义务，盛世名城小区物业管理服务质量在舒城县61个住宅小区物业服务考核中成绩优异的事实；八、被告于2018年3月15日向舒城县房管局报送的《关于申请使用盛世名城小区物业专项维修资金的请示》、被告于2018年9月18日向舒城县房管局报送的《关于申请支持解决盛世名城小区消防管网更新改造资金筹集实现的报告》各一份，证明就盛世名城小区公共部位维修及更新事宜，被告曾多次向舒城县房管局申请启动公共维修资金进行修缮的事实；九、《前期物业管理服务协议》一份，证明被告对小区共用部位仅承担小修及日常维护的义务，大中修或涉及材料更换、更新改造之责任及费用应由相关业主或物业使用人共同承担；十、原告与安徽银通物业管理有限公司签订的《物业服务合同》一份,证明原告与新物业公司签订的《物业服务合同》第九条也明确约定,物业公司的服务范围也仅限于对房屋共用部分的日常养护,大修、中修、更新、改造等费用应从专项资金中列支;十一、被告于2019年8月18日向全体业主发送的《致全体业主的公开信》,证明原告对小区公共部位维修需动用公共维修资金的事实是明知且认可的,公开信第六条被告也提到小区年久需维修需动用公共维修基金,而房管局也给予答复的事实。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织了证据交换及质证,对原、被告无异议的证据,依法予以认定。对双方存在争议的事实和证据,本院认定如下:一、交接协议的效力;二、物业公共收益的分成;三、小区公共屋面、公用外墙面及窨井的维修责任。关于焦点一，本院结合本案各方的答辩意见和质证意见,认为该交接协议是在舒城开发区三里河社区居民委员会主持下,所有业委会成员均参加,原、被告通过充分协商达成的,且舒城县政府办经调查对该交接协议也给予了明确答复“此协议是依据条例规定,由前期物业向业主委员会移交相关资料、财物，不存在私自交接的问题”和“协议中对资料要求按条例规定,考虑多种原因进行现状交接,不存在放弃业主权利”,该协议系原、被告真实意思表示合法有效,且该协议己履行完毕。关于焦点二，根据交接协议的约定“四、关于公共部位收益的问题，按合同价提成的¥77000元（柒万柒仟元整）支付给予乙方用于小区作为维修维护及维修基金补充；同时甲方无偿捐赠¥33000（叁万叁仟元整）于乙方作为办公赞助经费”;原、被告双方已对公共收益的分成问题已达成一致意见,现原告起诉要求被告返还公共部分收益160000元并无事实和法律依据。关于焦点三，《前期物业服务管理协议》虽约定对房屋共用部位的维护和管理,包括共用屋面、共用外墙面、楼梯间、走廊通道、单元门厅等,但《安徽省物业管理条例》的规定,物业服务是维护和保养而并非是承担维修责任;根据舒城县政府办的回复“…另查，您的房屋现已过保修期,待下一步舒城县启动物业专项维修资金后申请解决”,可见公共部分的维修责任不应由被告承担;对于原告诉请被告承担小区窨井盖的维修,窨井盖的维修与更换属市政部门的责任,被告对窨井盖不应承担维修责任。 经审理查明:2010年8月20日，被告与安天盛世名城小区的广大业主签订《前期物业服务管理协议》,正式成为安天盛世名城小区物业管理服务单位,该协议约定被告主要承担对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目的维护、修缮、服务与管理,被告在长达近10年的时间内为该小区提供物业管理服务,且被告在2019年度舒城县61个住宅小区物业服务考核中获得92分,排名第八名,在老旧小区物业管理服务企业中排名第一;经舒城县房地产管理局的备案批复,安天盛世名城小区业主委员会(即本案原告)于2019年11月15日成立,被告发函告知原告于2019年12月31日终止前期物业服务;原告于2020年3月4日与安徽银通物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。2020年3月17日，在舒城开发区三里河社区居民委员会的主持下，原、被告对前期物业服务达成交接协议,该协议约定“四、此协议为物业交接最终协议,签订后即时生效,10日内完成交割，双方工作圆满结束”,现原、被告已按该协议完成了交接工作。针对原、被告在交接期间产生的其他矛盾,舒城县政府办对该小区业主吴某反映的各项诉求回复如下:1.此协议是依据条例规定,由前期物业向业主委员会移送相关资料、财物,不存在私自交接的问题;2.关于你户需要修缮的诉求,交接协议只是资料和财物的约定,并未涉及修缮事项;另查你户房屋现已超过保修期,待下一步启动物业专项维修资金后申请解决;3.业委会全体成员都参加了会议,协议达成后,在业主代表群已公开,业委会主任的辞职信非本人起草,与你提供的版本差异巨大;4.协议中对资料要求按条例规定,考虑多种原因进行现状交接,不存在放弃业主权利;5.该小区业委会选举依据《物权法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《安徽省物业管理条例》等法律行政法规的规定开展的,且已于2019年6月依法备案。 本院认为,被告与安天盛世名城小区的全体业主签订的《前期物业服务管理协议》合法有效;针对公用部位的维修及公用物业收益分成双方产生的争议,2020年3月17日，经舒城开发区三里河社区居民委员会的协调,原、被告达成《关于盛世名城小区物业管理交接事宜协议》,对相关资料、财物和公共部位收益的交接事项都作了明确约定,该交接协议签订时有全体业委会成员参加,协议内容也在业主代表群中公开,原告也无证据证明该协议损害了业主权益,应为合法有效,对原、被告均具有法律约束力;被告在终止物业管理服务时已按协议约定履行了全部义务。并且舒城县人民政府办公室也对该协议作了回复,进一步确认该协议按条例规定,考虑多种原因进行现状交接,无存在损害业主权利的情形。对原告诉请被告返还利用物业共用部位、共有设施设备收益的分成,因双方签订的协议已对此作明确约定,被告也已按协议约定向原告支付收益款,原告在协议有效的情况下再要求被告支付上述款项,违背了诚实信用的原则,本院依法不予支持。对原告诉请被告支付共用屋面、公用外墙面维修款暂计300000元及单元门厅挑檐玻璃和窨井盖维修款暂计70000元,并申请对上述维修费用予以鉴定;根据相关法律规定和舒城县人民政府办公室的回复,对超过保修期公用屋面、公用外墙面的维修应启动物业专项维修资金予以修缮,不属于被告应当承担的责任;窨井盖的维修责任应由相关市政部门予以承担;对原告的该项诉请依法均不予支持。对原告申请对该小区的共用屋面、公用外墙面、单元门厅挑檐玻璃和窨井盖的维修款进行司法鉴定,由于本院已对该维修款作了上述阐述,原告所申请鉴定的鉴定结果,对本案事实的认定并无影响,本院对原告的鉴定申请依法不予支持。综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款,《物业管理条例》第二十一条、第三十八条、第五十一条第一款、第五十三条第二款之规定,判决如下: 驳回原告舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会对被告安徽安天物业管理有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费8950元,由原告舒城县开发区安天盛世名城小区业主委员会负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  陶 浩 人民陪审员  胡章永 人民陪审员  毕长军 二〇二〇年十月二十二日 法官助理余运奎 书记员陆韵韬