广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初9347号原告：黄翠萍，女，1976年9月8日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区，委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。原告黄翠萍与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，适用小额诉讼程序于2020年7月10日公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序于2020年7月27日再次公开开庭进行审理，原告黄翠萍的委托诉讼代理人王美舟到庭参加两次庭审，被告云梯公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。黄翠萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令云梯公司向黄翠萍支付延迟交楼违约金（按每日总房款827327元万分之一从2018年12月31日计至云梯公司具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气交楼条件后书面通知黄翠萍并实际交付房屋给黄翠萍之日止，暂计至起诉日为40208元）；2.请求判令云梯公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月26日黄翠萍和云梯公司签订了商品房买卖合同，约定黄翠萍购买云梯公司开发的坐落于花都颐和山庄XX房。合同约定云梯公司应于12:00:00AM前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表及永久供电、永久供水、永久供气的房屋给黄翠萍使用。合同签订后，履行了合同的全部义务。但是，云梯公司至今没有通知黄翠萍收楼。云梯公司的行为已构成违约，应当承担违约责任，请求法院依法支持黄翠萍的请求。云梯公司辩称，黄翠萍至今仍未签订商品房买卖合同，根据认购书第九条约定，2018年12月30日交付给黄翠萍，至今未签订，黄翠萍至今未支付住房维修基金，黄翠萍未达到交楼条件，故我方不存在违约。本院经审理认定事实如下：2017年3月26日，云梯公司（甲方、发展商）的代理方广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和房产公司）与黄翠萍（乙方、认购方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》约定，认购单元位于云梯山庄XX房，乙方选择一次性付款，优惠后总房价款为827327元。乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件或公司营业执照、法定代表人身份证明及有关代理人的授权委托书、身份证明、未成年人购房由监护人办理并提交监护人公证书，以及首期楼款收据并缴交有关房地产税费及综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年12月30前交付乙方使用。本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。颐和房产公司分别于2018年6月4日、2018年6月29日、2018年7月30日出具三张收款收据，载明共计收到黄翠萍房款827327元。2018年7月30日，云梯公司（甲方、卖方）的代理方颐和房产公司与黄翠萍（乙方、买方）签署《花都颐和山庄商品房购房协议》，就乙方向甲方购买涉案房屋的事宜进行约定，商品房总价款为827327元，于2018年7月28日前支付全部房价款，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。乙方可在签订广州市房管局规定的网签合同版本前经书面申请并取得甲方同意后，可以更换上述房屋买受人的姓名，但需向甲方支付商品房总价款3%的更名费，且因更换房屋买受人姓名而产生的费用由乙方承担。甲方在乙方未签订《广州市商品房买卖合同》前，承诺不将该房另行出售．否则，甲方承担相应的责任。但是因乙方自身原因而未签订《广州市商品房买卖合同》的除外。甲乙双方或者甲方与乙方申请更名后的买受人签订《广州市商品房买卖合同》后，本协议自动失效，双方均按《广州市商品房买卖合同》的条款执行。认购书用手写体注明：客户须在2019年12月31日前去网签，以此备注为准。合同并对其他权利义务进行了约定。庭审中，双方一致确认黄翠萍至今未收楼，双方至今未签订商品房买卖合同。云梯公司确认涉案房屋所在的楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。黄翠萍要求对逾期交楼违约金进行调整，不以总房价款的2%为限。双方对于未能签订商品房买卖合同的原因各执一词，黄翠萍认为因涉案房屋存在抵押导致未能签订商品房买卖合同，云梯公司认为是因黄翠萍不具备购房资格导致未能签订商品房买卖合同。诉讼中，黄翠萍向本院提交书面《情况说明》，说明，黄翠萍于2017年3月26日认购涉案房屋，后由于其所在公司漏交一个月的社保，导致黄翠萍丧失网签资格，2019年11月份黄翠萍具备网签条件后，曾多次要求云梯公司办理网签合同，但对方以各种理由不配合，后经黄翠萍去房管局投诉，云梯公司才通知其去网签，但云梯公司要求收楼时间由协议上约定的2018年12月30日改成2020年7月份，才肯帮黄翠萍网签，故黄翠萍并非由于主观过错导致丧失网签资格。黄翠萍向本院提交社会保险个人缴费证明（显示从2014年12月份至2020年7月份期间连续缴费）、缴费历史明细（显示2014年11月份为补交）、离婚证（显示黄翠萍于2010年9月6日离婚）、广州市个人名下不动产登记结果查询证明（显示黄翠萍名下有位于增城区的房产一套）、微信聊天记录（黄翠萍认为是其与云梯公司销售人员的聊天情况，其上显示黄翠萍于2019年10月份要求办理网签，对方回复称其已离职，并陈述公司通知暂停网签）、EMS邮寄记录及催告函（显示其于2019年10月份向云梯公司发送催告函，要求于2019年12月31日前办理网签及房产证相关手续，该函因无人接听电话被退件）、广州12345政府服务热线网页截图（显示黄翠萍于2020年3月27日留言：于2018年7月购买了云梯山庄颐林九街xx房，机场方于2020年3月12号才通知去网签，合同上却要求把交楼时间由原认购书约定的2018年12月31日改成2020年6月30日……），拟证明其上述陈述。诉讼中，依照黄翠萍的申请，本院向广州市规划和自然资源局花都分局发函调查涉案房屋的抵押登记情况，该局向本院复函称，花都颐林九街xx房于2016年5月4日办理了在建工程抵押权登记，开发企业为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州白云支行，2017年11月21日办理了在建工程抵押权注销登记。本院认为，黄翠萍与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方争议主要在应当以何时作为双方约定的交楼时间，云梯公司是否存在逾期交楼的违约行为。黄翠萍认为应当以2018年12月30日作为交楼时间，双方在认购书中约定“该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2018年12月30前交付乙方使用”，黄翠萍虽于2018年7月30日前已交清了房款，但据黄翠萍的自认，其在2018年12月30日不具备购房资格，无法签订网签合同，因此，黄翠萍对未及时签订网签合同有过错，但双方在认购书中约定了须在2019年12月31日前网签，据黄翠萍的举证，其在2019年12月31日前已具备了购房资格，其亦在具备网签条件后及时履行了通知义务，要求签订网签合同，在此之后未能签订网签合同的责任不可归责于黄翠萍，故本院酌定双方约定的网签截止日期起算30日作为交楼的合理期限，故逾期交楼的起算日期应当是2020年1月31日。云梯公司未于双方约定的交付日期届满之前向黄翠萍交付符合法定交付条件的房屋构成违约，应承担违约责任，云梯公司应向黄翠萍支付逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金是否应当以总房价款2%为限。虽然合同约定“延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”,但涉案房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用电，对此云梯公司不能给出明确的答复，若以总房款的百分之二为限计算违约金,显然有违公平合理、诚实信用原则,以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补云梯公司违约给黄翠萍所造成的损失,故黄翠萍请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据,本院予以采纳。综合本案案情,将逾期交楼违约金的计算标准酌情调整为按每日总房价款的万分之一、自2020年1月31日起计算至本案起诉之日即2020年6月8日（共130天），违约金数额为10755.25元（827327元×0.01%×130天）。黄翠萍请求云梯公司向其支付违约金10755.25元，本院予以支持。至于起诉之日后至云梯公司交付符合合同约定和法定条件房屋之日止的违约金，黄翠萍可待涉案房屋具备交付条件后与云梯公司另行协商或另案主张，但是云梯公司应承担的违约金总额不超过涉案房屋总房价款本金。因此，黄翠萍诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄翠萍支付逾期交楼违约金10755.25元；二、驳回原告黄翠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费403元，由原告黄翠萍负担295元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十月二十一日法官助理李诗琪书记员孙诗韵