西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初9847号 原告：张斐，男，1986年2月17日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：郑立龙，男，1984年2月28日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。两原告的共同委托诉讼代理人：赵青龙，陕西康纳律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：位玉灵，陕西康纳律师事务所实习律师。被告:陕西晨晖投资管理有限公司。住所地：陕西省西安市莲湖区。统一社会信用代码：91610000054772217U。法定代表人：崔瑞霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：李百平，男，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：崔永利，男，该公司员工，住西安市雁塔区。被告：西安曲江大明宫置业有限公司。住所地：西安市大明宫遗址区XX路XX号(办公楼西区二层)。统一社会信用代码  91610133673294525R。  法定代表人：张帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈佳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾文锋，陕西丰瑞律师事务所实习律师。原告张斐、郑立龙与被告陕西晨晖投资管理有限公司（以下简称晨晖公司）、西安曲江大明宫置业有限公司（以下简称大明宫置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张斐、郑立龙的共同委托诉讼代理人赵青龙、位玉灵，被告晨晖公司的委托诉讼代理人李百平、崔永利，被告大明宫置业的委托诉讼代理人陈佳、贾文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张斐、郑立龙向本院提出诉讼请求：1.判令二被告免除原告三个月租金23.32万元；2.判令将原告与被告晨晖公司签订的两份《租赁合同》中第6.2条款及《补充协议》中的租金递增6%的约定，变更为第三年度租金不递增；3.判令将原告与被告晨晖公司签订的两份《租赁合同》中的第三年度租金由98.87万元变更为第三年度租金80万元；4.诉讼费共同承担。事实与理由：2018年4月10日，两原告与被告晨晖公司签订了两份《租赁合同》，被告晨晖公司将其从被告大明宫置业租赁的位于西安市XX城XX路XX小区XX号XX层XX楼梯北(面积263平方米)、38-20103号一层西向第二跨(面积284平方米)两处商铺转租给两原告，年租金分别为34万元和37万元，租赁期限6年。上述两份合同第6.2条均约定“年度租金标准自第二年起每年年度租金标准为第2年年度租金×(1+6%)”的租金计算办法。次日，双方签订补充协议，约定将合同项下出租面积263平方米变更为397平方米，年租金由34万元变更为51万元。原告租赁上述房屋用于经营餐饮行业。现根据两份《租赁合同》的约定，原告应当在2020年6月30日前向被告晨晖公司交纳第三年度租金。由于疫情影响，原告经营处于亏损状态，向被告晨晖公司提出减免原告3个月房租的请求，被告晨晖公司以被告大明宫置业未对其减免而拒绝原告的请求。原告认为该租赁房屋的业主为被告大明宫置业，该公司为市属国有企业，原告减免房租的请求完全符合西安市政府的减免房租政策。根据《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施(暂行)》第11条规定，“对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事经营活动，按照政府要求坚持营业或者依照防疫规定关闭营业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租。”据此，原告请求二被告免除原告3个月的房租23.32万元。此次疫情对整个社会经济影响较大，对于原告经营的餐饮业影响更为巨大。在此情势变更的情况下，按照原合同交纳租金并按照6%的标准递增年度租金，显然对原告不公平。故原告请求将其与被告晨晖公司签订的两份《租赁合同》中第三年度租金98.87万元变更为年度租金80万元，同时将两份《租赁合同》第6.2条款及《补充协议》中的年度递增6%的约定变更为第三年度租金不递增。综上，鉴于新冠疫情对经济的影响以及根据国家、省、市相关政策、司法解释、合同法等相关规定，请求支持原告的诉讼请求。被告晨晖公司辩称，大明宫置业未给晨晖公司减免租金，晨晖公司也不同意给原告减免租金，请求驳回原告的诉讼请求。被告大明宫置业辩称，首先，大明宫置业并非涉案租赁合同的相对方，不是本案的适格被告。原告应向涉案租赁合同的相对方，即出租方被告晨晖公司主张权益；其次，享受疫情期间减免房屋租金政策的是与大明宫置业签订租赁合同的承租方被告晨晖公司，而非次承租方原告；最后，大明宫置业已非涉案房屋所有权人，与原告不存在任何法律或事实上的关系，原告应向涉案房屋现所有权人西安金豪特公司主张权利。故原告要求大明宫置业免除其三个月租金的诉讼请求无任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的租赁合同、补充协议、营业执照、质证暨调解笔录，被告晨晖公司提交的(2020)陕0112民初5439号民事调解书，被告大明宫置业提供的租赁合同、商品房买卖合同等证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月10日，原告张斐、郑立龙共同作为承租方与被告晨晖公司签订了两份《租赁合同》，两原告承租位于西安市XX城XX路XX小区(西区)房号为38—20101号一层东向楼梯北（面积为263平方米）和房号为38—20103号一层西向第二跨（面积为284平方米）的两套商铺，租赁用途为饭店经营，租赁期限为六年（自2018年4月10日至2024年6月30日），年租金分别为34万元和37万元。以上两份合同的第6.2条约定，年度租金标准自第二年起（每年）调整一次，调整标准为在上一租赁年度租金标准的基础上上浮6%。第6.3条约定，本合同租金执行分期付款方式，每年度为一个支付周期，支付进度为本合同签署后3日内支付第一租赁周期租金；自第二租赁周期起，应于上一租赁周期届满前30日内支付下一租赁周期租金。2018年4月11日，原告张斐、郑立龙与被告晨晖公司就租赁的38-20101号一层东向楼梯北的商铺签订《租赁合同补充协议》,约定将合同项下出租房屋面积263平方米变更为397平方米，年租金由34万元变更为51万元。2018年4月16日，原告张斐以文景小区西区38-20103号为经营场所注册成立西安经济技术开发区源康餐饮店；2018年4月18日，原告郑立龙以文景小区西区38-20101号为经营场所注册成立西安经济技术开发区龙轩源餐饮店。两原告使用租赁店铺用于餐饮经营。因两原告未依约支付第二年度租金，被告晨晖公司于2020年4月8日将其诉至本院，请求判令：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.判令张斐、郑立龙退还晨晖公司承租房屋；3.判令张斐、郑立龙支付晨晖公司从2019年7月1日起拖欠租金63.28万元，支付合同违约金4万元、滞纳金34.7822万元、电费3.3156万元，合计105.3778万元；4.诉讼费由张斐、郑立龙承担。该案在法庭调解过程中，双方均认可下欠租金49.28万元，张斐、郑立龙提出减免疫情期间租金。最终经本院调解，双方自愿达成如下调解协议：“一、原告陕西晨晖投资管理有限公司与被告张斐、郑立龙签订的租赁合同继续履行。二、被告张斐、郑立龙支付拖欠原告陕西晨晖投资管理有限公司自2019年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租金492800元。其中2020年5月22日前支付342800元；2020年6月30日前支付15万元。三、被告张斐、郑立龙于2020年8月31日前补偿原告陕西晨晖投资管理有限公司52639.10元。四、被告张斐、郑立龙如逾期支付原告上述任意一笔款项，将赔偿原告相应损失(从逾期之日起以545439元为基数，按月息2%计算利息至实际清偿之日止)。五、案件受理费14284元(原告已预交)减半收取7142元，由被告负担，于2020年8月31日前给付原告”。在调解笔录中，张斐、郑立龙在该案中的委托诉讼代理人称同意以上调解协议，后补正笔录“本案不提及按国家规定免租问题，被告保留权利”。以上调解协议达成后，张斐、郑立龙已实际履行租金的支付义务。另查，2015年9月30日，被告晨晖公司与大明宫置业签订《租赁合同》，由晨晖公司承租大明宫置业所有的含涉案商铺在内的文景小区西区38-20101、39-20103号房屋，租赁期限为15年。2020年4月9日，大明宫置业将38-20101号房屋转让给西安金豪特置业有限公司。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告关于减免疫情期间租金的诉讼请求是否为重复主张；2.原告诉请变更租赁合同中第三年度租金递增6%的约定是否符合情势变更的情形。关于第一项争议焦点，本院认为，原告诉请减免疫情期间即2020年2月至4月三个月的租金，而在本院审理的晨晖公司诉张斐、郑立龙房屋租赁合同纠纷案件中，双方达成的调解协议约定张斐、郑立龙支付拖欠晨晖公司自2019年7月1日起至2020年6月30日止的房屋租金492800元，该租金包含了疫情期间在内，应认定双方已就疫情期间的租金问题进行了处理。并且，从调解时间来看，调解发生在《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》、《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施(暂行)》颁布之后，不存在调解协议达成后发生新的事实、颁布新的规定的情况；从调解笔录所反映的调解过程和结果来看，张斐、郑立龙、提出了减免疫情期间租金的主张，在此基础上双方达成调解协议，应认定双方就该问题已协商一致，虽然张斐、郑立龙补正笔录表示保留权利，但其仅为单方表示。据此，应认定原告诉请减免疫情期间租金系重复主张，应予驳回。关于第二项争议焦点，本院认为，租金逐年度递增的约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应遵照履行。疫情期间对餐饮行业造成影响属于客观事实，但原告以此为由诉请变更第三年度租金递增6%的合同约定，并不符合情势变更情形。第三年度指的是2020年7月1日至2021年6月30日，该阶段截止目前餐饮行业已复工复产，原告也已恢复营业，不存在疫情致其仍在继续遭受重大损失的事实。若原告因疫情影响确实存在经营及资金困难的情形，可与被告晨晖公司协商处理租金标准以及支付时间问题，但其以情势变更为由请求本院直接判令变更租金递增约定，本院不予支持。综上所述，原告的各项诉请，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、第二百四十八条之规定，判决如下：驳回原告张斐、郑立龙的全部诉讼请求。案件受理费4798元（原告张斐、郑立龙已预交），由原告张斐、郑立龙自担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    武晓伟   二〇二〇年十月三十日 书  记  员    崔子豪