新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初656号 原告（反诉被告）：新疆金湾投资开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。法定代表人：高旭东，新疆金湾投资开发有限责任公司总经理。委托诉讼代理人：谷雨，新疆昌年律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆迅达储运有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区。法定代表人：孙锋，新疆迅达储运有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李艺娥，新疆西域律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜佳臻，新疆西域律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司（以下简称金湾公司）与被告（反诉原告）新疆迅达储运有限公司（以下简称迅达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金湾公司的委托诉讼代理人谷雨，被告（反诉原告）新疆迅达储运有限公司的委托诉讼代理人李艺娥、杜佳臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）金湾公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告方返还土地（土地四至东至中环路边、南至大湾小学教学楼、西至菜地、北至大湾村委会办公楼，土地面积约为：4150m，土地价值2,452,650元）及地上建筑设施（临时建筑物：2803.49m（具体位置见附图），建筑物价值526,667元）；土地和地上建筑物价值合计2,979,317元；2．判令被告向原告支付截止起诉前的使用费用总计：414,787.72元（2012年1月至2019年8月31日的租金395,266.4元，2019年9月1日至2020年1月1日的使用费19,521.32元）；3．判令被告向原告方支付截止到2020年1月1日前的利息81,392.6元（按395,266.4元租金以年利率6%计算）及2020年1月2日起至全部租金和使用费用付清为止的利息；4．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：1999年7月15日，原告方的前身乌鲁木齐县大湾村委会与被告方的前身乌鲁木齐县迅达实业有限公司就大湾村委会院落的部分土地签订了《土地使用协议书》，约定土地使用期限30年，由被告方自行修建货场，自主经营、自负盈亏，使用期满后，地上所有建筑物无条件归原告方所有。2012年4月，原被告因合同解除事项诉至法院，天山区法院作出（2012）天民三初字第403号判决、乌鲁木齐市中级法院作出（2012）乌中民四终字第808号判决、新疆高级人民法院作出（2014）新民申字第21号民事裁定书一致认定，双方系租赁合同关系，租赁期限因违反法律规定的最高20年期限，超过部分无效，双方签订的《土地使用协议书》有效期截止到2019年8月31日已经终止。被告在使用期间尚欠2012年1月开始至目前的租金和使用费未付，就被告方返还占有物及支付拖欠使用费事项，原告方已多次同被告方协商未果，为维护我方合法权益不受侵犯，故诉至法院。被告（反诉原告）迅达公司辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告要求被告返还建筑物没有事实和法律依据，1999年7月15日签的协议书，协议约定的使用时间为30年，自1999年9月1日-2029年8月30日。在租赁期限内，天山区房屋征收与补偿办公室发布了拆迁公告，决定拆迁涉案土地和建筑物，将涉案土地和建筑物贴了封条，使被告在租赁期限内无法使用土地及房屋，根据双方签订的协议第九条约定使用期满后，所有建筑物归原告所有，但在使用期未满时，原告也未征得被告同意下擅自办理了不动产证，合同约定，致使在约定的土地使用期限内就已经丧失了对案涉土地及建筑物使用权，无论从拆迁办贴封条的行为上还是违反合同约定上，被告自2017年就已经没有继续使用涉案土地以及建筑物，原告要求被告返还土地以及建筑物的请求没有事实和法律依据。原告要求支付使用费用无事实和法律依据，2012年-2014年的使用费，被告均已足额缴纳，原告也向被告出具了相关收据。2017年拆迁办发布拆迁公告后，被告未继续使用涉案土地，原告要求被告支付自2020年1月1日的使用费没有事实和法律依据。原告要求被告支付租金没有事实和法律依据，要求被告支付利息也没有事实和法律依据。被告（反诉原告）迅达公司向本院提出诉讼请求：1．判令金湾公司支付我方停业损失费200,000元；2．判令金湾公司支付我方拆迁损失款3,400,000元（暂定）；3．判令金湾公司支付被告停业损失利息33,500元（暂定2017年7月6日至2020年4月6日停业损失200,000元按年利率6%计算）；4．判令金湾公司支付我方一次性补偿款1,000,000元；5．判令金湾公司支付我方拆迁损失款利息569,500元（暂定2017年7月6日至2020年4月6日，拆迁损失款3,400,000元按年利率6%计算）；6．判令金湾公司支付我方停业损失利息及拆迁损失利息至实际付清款项止；7．判令金湾公司承担本案相关诉讼费用。事实和理由：1999年7月15日，反诉人的前身乌鲁木齐县迅达实业有限公司与被反诉人前身签订土地使用协议书，约定土地使用期限截至2029年8月31日。2012年，金湾公司违约要求提前解除合同，将我方诉至法院，天山区法院作出（2012）天民三初字第403号判决、乌鲁木齐市中级法院作出（2012）乌中民四终字第808号判决，判决驳回被反诉人要求提前解除合同的诉请，由迅达公司继续使用该土地。2017年，案涉地块被纳入棚户区征收项目，要求我方停业，至此我方无法按照协议约定开展经营行为。随后，拆迁办开始进行拆迁补偿，至反诉人起诉之日，除诉争地块外，在拆迁范围内的其他地块已基本拆迁完毕。经向拆迁办询问得知，诉争地块已完成拆迁评估工作。反诉人在承租土地中，诉争土地性质为工业用地，开始拆迁后，金湾公司将土地性质变更为商业用地，其该行为未告知我方，因土地性质变更，导致我方无法按照合同约定正常使用土地也无法按照合同约定取得拆迁补偿款。我方无法取得拆迁办的评估报告，故我方暂定了起诉金额，最终以拆迁办的评估金额为准。双方约定使用期限为30年，因金湾公司主张，使用期限被认定为20年，金湾公司在涉案地块上建设仓储的建筑面积为3759.54平方米，造价约为300万元，根据上述合同约定，金湾公司应当按照房屋总价折抵使用年限对反诉人补偿其未能使用的10年的建筑物造价费用即1,000,000元。综上，金湾公司违约，给我方带来经济损失，为维护我方合法权益，故诉至法院。原告（反诉被告）金湾公司辩称：根据双方1999年签订的协议书约定，被告方在营业期间自负盈亏，关于被告方起诉的拆迁事项，并没有实际发生，拆迁事实不存在，请求驳回原告所有的诉讼请求。反诉被告没有违约，其诉讼请求没有事实和法律依据，我方不应该承担该一次性补偿款100元。本院经审理认定如下事实：1999年7月15日，乌鲁木齐县大湾乡村委会（甲方）与乌鲁木齐县迅达实业有限公司（乙方）签订《土地使用协议书》。约定，甲方将其院落部分土地交由乙方修建货场。使用年限为30年，1999年9月1日至2029年8月31日。使用期间，乙方每年11月1日前应向甲方缴纳一年的土地管理费。每5年为1个周期，每个周期按10%递增土地管理费，起价为每年40,000元。如不能按期缴纳土地管理费，甲方有权终止本协议，由此产生的一切经济损失均由乙方承担，并承担相应的违约金。使用期间，乙方将在空地上出资修建货场，并由乙方独立经营，自负盈亏，甲方无权干涉，并不能以任何理由收取土地管理费以外的任何费用。如乙方单方终止协议，则地上建筑物产权归甲方所有，甲方应先将地上由乙方独资建设的建筑物按当时房屋造价扣除每年15%的折旧费后，一次性补偿给乙方，同时本协议终止。使用期间，乙方所有出资建设部分甲方应无条件认可，甲方不得以任何方式、任何理由，将此财产作为贷款抵押等，并且甲方不能因领导班子变动而终止和违反本协议。否则，因此造成所有法律责任均由甲方承担，如因甲方因素使本协议无法履行，甲方应赔偿乙方投资所建筑房屋造价2倍的违约金（造价共计158万元），同时本协议终止。使用期间，如确实发生国家政策征购，则必须由双方共同出面解决由乙方出资建设部分的赔偿问题，实际赔偿数额按每年2.5%的折旧归甲方所有，剩余部分归乙方所有。使用土地四至为东至中环路边，南至大湾小学教学楼，西至菜地，北至大湾村委会办公楼。该协议后附有使用土地界限图。2012年4月16日，金湾公司将迅达公司起诉至本院，要求解除案涉租赁合同，返还案涉土地。2012年6月5日，天山区人民法院作出（2012）天民三初字第403号民事判决书，判决驳回金湾公司诉讼请求。金湾公司、迅达公司不服判决提起上诉，2012年12月3日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2012）乌中民四终字第808号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。金湾公司不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院申请再审，2014年4月15日，疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2014）新民申字第21号民事裁定书，驳回了金湾公司的再审申请。上述已生效裁判文书认定事实：2001年乌鲁木齐县迅达实业有限公司名称变更为新疆迅达储运有限公司；2004年乌鲁木齐县大湾乡大湾村委会经市政府批准，进行撤村建公司改制，改制后名称变更为新疆金湾投资开发有限公司。1999年8月3日，大湾村委会向乌鲁木齐县计划委员会提出增建库房的申请，1999年8月11日，乌鲁木齐县计划委员会下发县计发〔1999〕117号文件，同意大湾村在原村委会院内新建库房的报告，总面积3683.04平方米，2012年10月8日，涉案土地变更土地类型为国有划拨建设用地。生效判决认为，案涉租赁合同租赁期限为30年，该租赁期限超过了法律规定的租赁期限，故双方合同租赁期限中，2019年8月31日至2029年8月31日的部分无效。合同其他部分系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，且结合该土地的地上建筑及使用情况，认为该合同继续履行符合客观实际，双方均应依合同约定全面履行合同义务。迅达公司向金湾公司交纳租金至2013年12月31日。2017年7月6日，天经发改项〔2017〕25号文件载明，天山区中湾街棚户区改造项目，东临大湾北路，南临南湾街，西临团结路被半截巷，北临中湾街。因案涉土地被纳入征收范围，南湾街片区管理委员会大湾北社区于2018年初在案涉地块张贴封条。2020年4月15日乌城规〔2020〕35号文件载明：天山区中湾街1号片区棚户区改造项目位于大湾北路以西，中湾街两侧。市棚改办提出需从征收蓝线中扣除的新疆金湾投资开发有限责任公司用地位于中湾街以南、阿特兰特斯小区以北、大湾北路以西，宗地面积8400平方米，现状用地内建筑分布零乱，场地内控制用地较少，存在消防隐患。我局同意将新疆金湾投资开发有限责任公司用地在天山区中湾街片区征收蓝线范围内予以扣除……本院认为，双方签订的《土地使用协议书》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同，该协议书实质为土地租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。双方签订的协议书，使用期限为1999年9月1日至2029年8月31日，其中1999年9月1日至2019年8月31日期间，系双方合同关于租赁期限的有效期间，超过该期间的部分无效。至2019年8月31日，双方关于案涉土地租赁到期，租赁届期后，双方未续订租赁合同，金湾公司主张迅达公司向其返还案涉土地及地上建筑设施的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。迅达公司已向金湾公司交纳租金至2013年12月31日。因案涉土地于2017年7月6日被纳入征收范围，2018年相关部门于案涉场地张贴封条，本院认为，案涉房屋启动征收程序张贴封条后，对承租人迅达公司使用案涉土地及地上建筑产生影响，因发生土地征收这一双方不可预见的因素，对迅达公司使用案涉土地产生影响，根据公平原则，本院认为金湾公司不应收取迅达公司2018年1月1日至2019年8月31日的租金。但迅达公司只向金湾公司交纳了截至2013年12月31日的租金，对于欠付的2014年1月1日至2017年12月31日的租金，迅达公司应向金湾公司交纳。根据双方合同约定，该期间租金金额为209,733元（48,400元÷12个月×8个月＋53,240元×3年＋53,240元÷12个月×4个月）。金湾公司于2012年即向法院提起诉讼，要求解除案涉租赁合同，导致双方就案涉土地租赁发生纠纷，其该行为具有预期违约性质，应对其不能按期收取租金所造成的损失负担责任，本院对金湾公司要求判令迅达公司向其支付租金利息的诉讼请求不予支持。迅达公司称，案涉房屋开始征收后，其未正常经营，但其仍占用案涉场地及房屋进行办公，在双方租赁届满后，迅达公司继续占用案涉房屋，应向金湾公司支付占有使用费。2019年9月1日至2020年1月1日的占有使用费金额为19,521.3元（58,564元÷12个月×4个月）。金湾公司主张迅达公司应向其支付2020年1月2日至返还全部占有物期间的占有使用费，该期间的费用计算与返还土地及房屋的面积相关，期间可能发生返还部分租赁物的情形，计算标准无法固定，故本院对其该诉讼请求不予支持，其可根据迅达公司向其返还租赁物的具体情况，另行主张该费用。迅达公司认为，双方合同第5条约定，如因金湾公司因素使本协议无法履行，金湾公司应赔偿迅达公司所建筑房屋造价2倍的违约金，确认造价为158万元，同时本协议终止。根据该约定，迅达公司主张金湾公司应向其一次性赔偿补偿款100万元。双方签订的土地使用协议书，虽因租赁期限超过20年的上限，导致超过部分无效。但该协议书系双方真实意思表示，根据该协议书，金湾公司负有使迅达公司使用案涉土地至2029年8月31日的合同义务，案涉土地未被征购，标的物仍然存在，金湾公司可以通过续订租赁合同等方式履行该义务，金湾公司在具备履行该义务的条件拒不履行，对迅达公司构成违约。迅达公司根据双方该条约定，主张迅达公司向其支付一次性赔偿款100万元，具备事实及法律依据，本院予以支持。迅达公司主张，双方土地使用协议第六条约定，使用期内如确实发生国家政策性征购，则必须由双方共同出面解决迅达公司出资建设部分的赔偿问题，实际赔偿数额按每年2.5%的折旧归金湾公司所有，剩余部分归迅达公司所有。案涉土地已于2017年纳入征收范围，并进行了评估，但金湾公司将案涉土地性质变更商业用地，阻碍征收条件的实现，导致其无法获得征收补偿，应当赔偿其拆迁款损失。其该主张无事实及法律依据，本院不予支持。迅达公司主张金湾公司赔偿其停业损失及停业损失利息，其未举证证明其已停业且已产生停业损失的事实，且无证据证明系由金湾公司原因导致其产生该损失，本院对其该诉求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）新疆迅达储运有限公司将土地使用证号为乌国用（2012）第0038041号地块中由新疆迅达储运有限公司占有的部分及地上建筑设施返还于原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司；二、被告（反诉原告）新疆迅达储运有限公司支付原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司租金209,733元；三、被告（反诉原告）新疆迅达储运有限公司支付原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司占有使用费19,521.3元；四、原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司支付被告（反诉原告）新疆迅达储运有限公司一次性补偿款1,000,000元；五、驳回原告（反诉被告）新疆金湾投资开发有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）新疆迅达储运有限公司的其他诉讼请求。上述款项相互折抵后，新疆金湾投资开发有限责任公司需向新疆迅达储运有限公司支付770,745.7元，须于本判决生效后十五日内向付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉原告新疆金湾投资开发有限责任公司请求标的额3,475,497.32元，本院核定给付标的额3,208,571.3元，占请求标的额的92.3%。本诉案件受理费34,603.98元（新疆金湾投资开发有限责任公司已预交），由新疆金湾投资开发有限责任公司交负担7.7%，即2,664.5元；由新疆迅达储运有限公司负担92.3%，即31,939.48元。反诉原告新疆迅达储运有限公司请求标的额5,023,000元，本院核定给付标的额1,000,000元，占请求标的额的20%。案件受理费46,961元，减半收取23,480.5元（新疆迅达储运有限公司已预交46,961元）。由新疆迅达储运有限公司负担80%，即18,784.4元，由新疆金湾投资开发有限责任公司负担20%，即4,696.1元。下剩案件受理费23,480.5元，由本院退还新疆迅达储运有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   麦 祖 义人民 陪 审员   张  燕人民 陪 审员   热 西 旦二 〇 二 〇 年 十 月 三 十 日书  记  员   买日比也