沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0102民初18449号原告：沈阳万泰富达企业经营管理有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街92号，统一社会信用代码：91210102683331414Q。法定代表人：黄今杰，系该公司总经理。委托代理人：黄海英，辽宁常兴律师事务所律师。被告：王永成，男，1951年5月8日出生，汉沈阳市和平区471。原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司（以下简称“万泰富达物业公司”）与被告王永成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李秋萍适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了第一次审理。后因本案案情复杂转为普通程序，由审判员李秋萍担任审判长，与人民陪审员董秀坤、魏晓萍组成合议庭，于2020年6月17日第二次公开开庭进行了审理。两次审理原告万泰富达物业公司委托代理人黄海英及被告王永成均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万泰富达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2016年1月1日至2019年12月31日物业费4149.89元（108.07平方米×0.80元×48个月）；2、请求判令被告按日千分之三支付逾期付款的滞纳金18188.96元；3、请求判令被告承担诉讼费用。事实与理由：被告沈阳市和平区1-2的业主，建筑面积108.07平方米。原告在2016年1月1日开始为沈阳市和平区三利和平湾小区业主服务，并且与业主委员会签订《物业委托管理服务合同》，约定物业管理收费标准每月每平方米0.8元，缴费期一年，上打租收费，逾期缴费的除应补缴物业费外，自逾期之日起按应交物业管理费的日千分之三收滞纳金。现被告未按合同约定交纳物业费，故原告起诉至法院，请求法院依法保护原告合法权益，支持诉请。被告王永成辩称，一、原告合同无效，与答辩人之间不存在合同关系。原告没有合法经营资质、物价部门的收费审批文件，就没有投标资格，其中标通知书是无效的，同时又没有三利业主大会聘用其服务的表决文件和合同内容、依据《物业管理条例》第十一条、第五十一条的规定进行公示的证据，此合同没经业主大会授权，个别业主在上签字的合同无效。原告向答辩人主张物业费没有合同依据和收费依据。滞纳金是行政机关的专属，原告无权享受滞纳金。二、原告弃管答辯人居住的区域，没履行服务义务，构成违约，答辯人有正当理由拒缴物业费。《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”原告弃管答辩人的小区，不履行服务义务，陆经理公开说“八角钱物业费我只能给你们看看大门。”“大石球以北我们管不了，大门看不住”，明确证明了原告承认弃管事实，既然弃管、没履行服务义务，就没有理由主张物业费。况且、原告看大门不是为了安全，而是要胁业主交物业费，只要交钱，送餐、送快递、安装网线的、小商、小贩、收废品等闲杂人等都可随便入园到处流窜，被答辩人是强占三利宝地坐收买路钱的强盗生意。园区的实际状态：1、树木乱砍乱伐。2、绿地全面毁损，杂草横生。3、车辆被划。4、自行车被拆被盗。5、景观渠内一直断水，塑像被毁。6、房屋漏水、水流管脱落不维修。7、院内机动车乱停乱放，消防车救护车无法通行，一旦发生火灾和危重病人后果难以想象，被答辩人还带头在公共用地违章建筑。8、网球场南网墙倒塌3年不修，2018年中期网和网柱失踪。9、垃圾横陈路面不及时运走。10、夏不除草，冬不除雪，树木不打药、不修剪、不扶正。上下水道不疏通、单元门坏了不维修，直接导致小区房价贬值。这哪里是服务管理，整个是日本鬼子侵华。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，业主有正当理由暂时拒交物业费，履行《合同法》的“共同抗辩权”。三、原告从没书面向答辩人催收过物业费。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《物业管理条例》第五十六条的规定，未经书面催交法院不得直接判令业主交纳物业费。四、答辩人不欠原告物业服务费。原告拒不履行合同一般义务和共有部位的维修、养护义务，还侵占了业主的车位费、广告费、摊位费、入园安装网线费。业主自费对共有和专属部位进行维修、养护。仅答辩人一家就花去：疏通下水道四次，每次500元；改道一次1600元；修排水管一次2000元；养护草木、买杀虫药每年至少500元，共历3年。至于除草、清扫、除雪还没计入数内。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“业主主张赔偿损失的法庭应该支持”的规定，答辩人不欠原告物业费。五、原告上打租预收物业费，2016年的己经超过诉讼时效，2018年末合同终止，2019年度原告拒不撤离，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，法庭对其主张不应支持。2017和2018年度的，依据本《解释》第三条规定法庭也不应该支持。另外、原告弃管区域内95%以上业主不交物业费，证明本案不具备法院立案的条件，法庭应该驳回诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告王永成涉案房屋沈阳市和平区33号，单元间号1-1-2，建筑面积为108.07平方米，双方对此无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2015年10月9日，涉案园区选举产生了三利和平（二期）小区业主委员会，选举王永成、邵英梅、李凤玲等七名业主为该小区业主委员会委员。2.2015年10月13日，浑河湾街道办事处和平湾社区居民委员会出具“关于三利和平湾二期住宅小区成立业主大会和业主委员会选举工作有关情况的说明”，说明载明“……王永成、赵英姿、胡阳等7名同志符合业主委员会委员条件……”。3.2015年10月15日，沈阳市和平区浑河湾街道办事处下发涉案园区第一届业主委员会备案通知书，通知书载明“三利和平湾二期第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，按照《物业管理条例》，《业主大会规程》，《辽宁省物业管理条例》和《沈阳市住宅区物业管理规定》的有关备案要求，给予你会备案，任期五年。”2015年12月16日，沈阳市和平区浑河湾街道办事处再次下发涉案园区备案通知书，通知书载明“三利和平湾二期第一届业主委员会：你会提交的业主委员会备案资料收悉，经审查，符合《物业管理条例》和《业主大会规章》的有关规定，现经有关事宜告知如下：给予你会业主委员会备案。业主委员会备案名单中载明的业主委员会委员为：王永成、邵英梅、李凤玲、张永红、胡萍、赵英姿、胡阳”。4.2015年12月25日，涉案园区沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业的沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业方案的决议”。上述决议均由业主委员会成员王永成、邵英梅、李凤玲、张永红、胡萍、赵英姿、胡阳签字。同日，沈阳市和平区浑河湾街道和平湾社区居民委员会出具了沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业的情况说明”，内容载明：“……同意通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业，达到了户数、面积双过半的要求，完全符合国家法律法规规定的程序。根据《沈政发2012第83号》文件及《沈房发2011第61号》之规定，业主大会做出如下决议：通过公开招投标方式选聘新的物业服务企业程序。此投票在社区监督下进行，过程真实有效”。该居民委员会出具的沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业方案的情况说明”，内容载明：“……同意重新选聘物业服务企业的选聘方案，达到了户数、面积双过半的要求，符合国家法律法规规定。此社区监督下进行，过程真实有效……”。5.2015年12月2沈阳市和平区区二期业主委员会向沈阳市和平区住宅小区管理办公室报送沈阳市和平区区二期物业服务项目招标的请示”，该请示载明：“……将对涉案园区物业服务项目实行公开招标方式选聘物业服务企业，并委托沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司全权代理该项目的招标所有事宜……”。6.2016年1月1沈阳市和平区区二期业主委员会向沈阳市房产局物业处提出沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的申请”。该申请载明：“沈阳市房产局物沈阳市和平区区二沈阳市和平区37号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，因该项目暂无物业公司管理，现急需物业公司管理园区，此工作需要该项目的《中标通知书》，故沈阳市三利和平湾小区二期业主委员会申请提前开标评标。特此申请”。7.2016年1月1沈阳市和平区区二期业主委员会、沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司向投标人发出关于沈阳市和平区区二期”提前开标及评标意见的函。函件内容载明：“各投沈阳市和平区区二沈阳市和平区37号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，因该项目暂无物业公司管理，现急需物业公司管理园区，此工作需要该项目的《中标通知书》，故需提前进行开标评标。请投标人同意，并做好相关准备工作。特此致函”。8.2016年1月15日，沈阳万泰富达企业经营管理有限公司、沈阳樱帆物业管理有限公司、沈阳如一家物业管理有限沈阳市和平区区二期业主委员会发出关于沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的复函，复函内容均载沈阳市和平区区二期业主委员会，《关沈阳市和平区区二期提前开标及评标意见的函》收悉。截至目前，各项投标准备工作已经完成，我公司同意该项目提前开标及评标。特此复函”。9.2016年1月15日，沈阳市和平区住宅小区管理办公室向沈阳市房产局物业处提交了关于沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的报告，该报告载明：“市房产局物沈阳市和平区区二沈阳平区37号，现正在办理物业招标投标事宜。该项目自2016年1月6日至2016年1月12日进行网上公告，公告期为7天。原定开标日期为2016年2月3日，招标人因急需物业公司管理园区，需要《中标通知书》，已向我办申请提前进行开标评标，并向各投标人进行了意见征求。经核实，各投标人均同意提前开标评标，并承诺能够在开标前做好相关准备工作。故我沈阳市和平区区二期提前开标评标。特此报告”。10.2016年1月2沈阳市和平区区二期业主委员会、沈阳泓泽兴物业招投标代理有限公司、沈阳市和平区住宅小区管理办公室向原告发出中标通知书，该通知书载明，经评标委员会综合评审推荐后，招标人确定沈阳万泰富达企业经营管理有限公司即本案原告为涉案园区的物业服务中标人，中标的物业服务费标准为：高层住宅：0.80元/月/平方米；多层住宅：0.80元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；车库：0.50元/月/平方米；机动车停车位：150.00元/每台/月。物业服务时间、服务内容及服务标准按中标人的投标文件及《物业服务委托合同》中的相关条款执行。通知另载明，接到通知后，于3日内，派法定代表人或授权委沈阳市和平区区二期业主委员会（招标人）签订物业服务委托合同。11.2016年1月27日涉案园区业主委员会与原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司签订“住宅小区物业委托管理服务合同”。合同约定：“……收费标准为多层住宅：0.8元/月/平方米；电梯费：12元/人/月；商业用房：0.5元/月/平方米；机动车库：0.5元/月/平方米；机动车停车费：150元/每台/月；物业服务费收取时间为每年一次。业主和物业使用人应于缴费通知发布之日起30日内缴纳，逾期不缴纳物业服务费的从逾期之日起每天加收3%滞纳金；委托管理期限自2016年1月1日起至2019年1月1日止；本合同由双方法定代表人（负责人）或授权代理人等签字并加盖公章之日起生效……”。合同签字盖章处，甲方沈阳市和平区区二期业主委员会”印章，业主委员会委员胡阳、邵英梅、李凤玲等签名；乙方加盖“沈阳万泰富达企业经营管理有限公司”印章。2016年1月27日，沈阳泓泽兴物业招标代理有限公司出具《沈阳市和平区三利和平湾小区（二期）物业服务评标报告》，评标结果为，合格中标人为原告公司，平均得分80.5分。2016年6月8日，沈阳市房产局物业管理处向和平区小区办出具《关于“三利和平湾小区（二期）中标情况的函”》，载明涉案小区中标物业公司为原告，另载明，“请你办在3个工作日内办理该项目的中标备案手续”。同日，沈阳市和平区住宅小区管理办公室向涉案小区业主委员会出具《中标备案存根》，载明，“经审核，符合《沈阳市物业服务招标投标管理办法》”。12.另查，三利和平湾（二期）小区园区内存在绿化、休闲区域卫生情况较差、草木缺乏修剪、公共建筑设施遭破坏未修补、搭建临时建筑、占用自行车位、机动车停放杂乱、单元门损坏未维修等情形，但物业办公室仍在园区内设置，有工作人员办公，单元门上显见其张贴的各项通知。上述事实，有中标通知书、住宅小区物业委托管理服务合同、房屋电子登记（簿）查询证明、情况说明、三利和平湾二期小区业主大会会议决议、关于三利和平湾二期住宅成立业主大会和业主委员会选举工作有关情况的说明、业主委员会备案通沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业的沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业方案的决议沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业的情况说明沈阳市和平区区二期业主大会选聘物业服务企业方案的情况沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的沈阳市和平区区二期物业服务项目招标的沈阳市和平区区二期”提前开标及评标意见的函、关于沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的复函、关于沈阳市和平区区二期”提前开标及评标的报告、园区内照片以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告万泰富达物业公司与三利和平湾住宅小区（二期）业主委员会签订的《住宅小区物业委托管理服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反我国相关法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告系涉案园区业主之一，故上述物业服务合同对被告具有约束力。现原告依据合同约定持续为涉案园区提供物业管理服务至今，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。被告未履行缴费义务，应承担相应民事责任。关于被告需要支付的物业服务费期间。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效。本案中，物业服务合同中虽载明“我物业公司于2015年6月26日接管三利和平湾小区二期，因此我物业公司收取物业费起始时间为2016年1月1日”，但根据原告提供的证据可知，原告的中标日期为2016年1月27日，合同签订日期为2016年1月27日。综合以上证据，现无法确认原告2016年1月1日至2016年1月26日期间在涉案园区提供物业服务且具有合法的收费依据。被告提出原告诉求部分已超过诉讼时效，经审查，原告起诉日为2019年8月26日，其诉求中2016年8月26日以前的部分已超过诉讼时效。另，虽双方物业服务合同约定期间已经届满，但原告仍持续在园区内提供物业服务，故本院确认本次诉讼被告需要支付物业服务费的期间为2016年9月1日至2019年12月31日（40个月）。关于被告需要支付的物业服务费的数额。因原告服务的涉案园区存在卫生情况较差、草木缺乏修剪、公共建筑设施遭破坏未修补、搭建临时建筑、占用自行车位、机动车停放杂乱、单元门损坏未维修等诸多问题，结合原、被告提供的证据、本庭调取的证据（照片）、庭审陈述及本案实际，可综合认定原告物业公司在履行物业服务合同过程中提供的物业服务存在一定瑕疵，但该瑕疵不足以免除被告的缴费义务。故本院酌情确认被告应向原告支付的物业服务费金额为2766.60元（108.07平方米×0.8元/平方米/月×40个月×80%）。关于原告主张的滞纳金问题。因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。关于被告提出的双方无合同关系的问题，因双方存在物业服务合同，原、被告均应受合同约束，且原告持续提供物业服务，被告理应支付合理费用。故被告该主张事实不符本院不予采信。关于被告提出的原告没有物业服务资质的问题，原告提交的各项证件材料能够证明原告具有物业服务资质，被告抗辩未提供充分证据证明，本院不予采信。关于被告提出的原告弃管园区问题。经本院实地查看，原告万泰富达物业公司工作人员仍在园区内正常办公，各单元门前张贴有落款为原告公司的通知、提示等，园区道路路面卫生情况尚可，与被告主张不符，本院不予采信。关于被告提出的原告未就物业费进行书面催收问题。原告是否书面催收物业费不影响物业服务合同的成立、生效，亦不构成减免物业费的合理事由，被告该项答辩意见本院不予采信。关于被告支出的疏通、改造、维修下水管道费用、养护草木及杀虫费用等问题，因被告未提出反诉，亦未提交充分证据加以证明，该项答辩意见本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告王永成于本判决生效之日起十日内给付原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司2016年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务费2766.60元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二、驳回原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费358元，由原告沈阳万泰富达企业经营管理有限公司负担315.04元，被告王永成负担42.96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李秋萍人民陪审员  董秀坤人民陪审员  魏晓萍二〇二〇年十月二十三日法官助理郭玲书记员张子扬本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。