广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初6352号原告：刘澄，男，1995年6月11日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托代理人：张湘雪、谭红斌,均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：熊义国，男，1971年11月28日出生，汉族，住湖北省监利县。委托代理人：徐丰林、张帅，均系湖南大鲲律师事务所律师。原告刘澄诉被告熊义国房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘澄及委托代理人张湘雪、谭红斌，被告熊义国及委托代理人徐丰林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘澄诉称：2018年10月10日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，合同主要内容如下“第三条：租赁期限：1、2018年10月10日至2021年2月28日（每年递增8%）。第四条：租金和支付方式及租金交纳期限：1、租赁金额：每月18000元、合同保证金：36000元。2、付款方式：汇款或者现金。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付当月租金、并于每月5号前缴纳当月租金。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。第七条：甲方权利和义务：4、公在乙方有以下行为时：拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。”。2019年12月份的租金，被告在原告催缴后缴纳。2020年3月5日，被告再次未按时缴纳当月租金。综上所述，原告认为与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，原告已经按照《商铺租赁合同》约定将商铺交付给被告使用，而被告多次没有按照合同约定的时间缴纳租金，已构成违约。原告为了维护自身的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、原告和被告签订的《商铺租赁合同》已于2020年3月6日解除；2、被告向原告支付违约金100000元；3、令原告无需向被告返还保证金36000元；4、本案诉讼费和财产保全费用由被告承担。被告熊义国辩称：被告不存在违约行为。1、被告自2018年10月10日与原告签订《商铺租赁合同》以来，一直严格依约支付租金，没有任何违约行为。至于原告所陈述的2019年12月及2020年1月的租金，被告系在催缴后方才交付的问题，这与事实不相符合。实际情况是因为原告单方变更收取租金的账户，导致被告在转账支付租金时产生误差，而双方也直至2019年12月30日才发现该误差，被告在发现该问题后也立即向原告支付了12月及1月的租金，原告对此予以认可，双方也遵照合同继续履行，并未就此产生任何纠纷，现被告再行据此追究被告的违约责任没有事实依据。2、被告未按期支付租金的行为不能认定为违约，原告于2020年3月6日通知解除《商铺租赁合同》的行为没有事实依据，应认定为无效。原告在2020年3月6日送达《律师函》，以被告逾期付租构成违约为由解除了《商铺租赁合同》，并要求被告支付10万元的违约金，但被告系基于客观原因未按期付租，不应认定为违约，有如下事实可以证实：（1）2020年春节期间，全国爆发新冠疫情，属于不可抗力性质，而被告及其店员均处于疫情重灾区的湖北省，在3月底之前一直都配合政府疫情防控措施居家隔离，原定于农历正月十一返回广州开店经营的计划也被迫取消。但在此情况下，被告还是主动支付了2月份的租金，并告知原告因疫情原因暂时无法返回广州开店经营。可见，被告主观上并不存在拖欠租金的恶意。（2）原告在2019年6月20日从被告处借款的5万元已经于2020年2月20日到期，但原告却没有按时偿还。2020年3月1日，当原告要求被告提前支付3月份租金时，被告已经告知原告，如果房东催促得紧，原告可以先行垫付3月份的租金，然后从到期应偿还给原告的借款中抵扣相应金额，原告虽然对此不予认可，但在3月5日之前再未向被告催缴过租金。（3）被告在3月6日收到原告解除合同的《律师函》后，便立即通过微信转账的方式向原告支付了2万元的租金，并尝试与原告联系，明确告知其本身不存在违约行为，希望可以继续履行租赁合同，但原告对此没有回应且拒收租金，被告也因被困在家，无法到广州找到原告当面协商处理该问题。由此可见，被告系基于客观原因而非主观恶意导致未按期支付租金，且逾期一天付租并不会影响原告实现收取租金的合同目的，该行为不应认定为违约，原告通知解除《商铺租赁合同》没有事实依据，应认定该通知解除的行为无效。3、案涉《商铺租赁合同》仍具备履行的事实基础，贵院可判决双方继续履行。原告自行将商铺收回后又再次转让给案外人邓赛进行经营，被告在多方面维权后，最终于2020年4月7日与原告及邓赛达成了《调解协议书》，约定如一审判决继续履行合同，则邓赛需将店铺返还给被告进行经营。因此，《商铺租赁合同》存在继续履行的客观条件，如果贵院一审判令原告于3月6日通知解除《商铺租赁合同》的行为无效，则原租赁合同应继续履行，被告便可据此要求邓赛返还店铺用于对外经营。综上所述，被告在合同履行过程中并不存在违约行为，原告通知解除《商铺租赁合同》没有事实依据，应认定为无效，原告的各项诉讼请求既没有事实依据又无法律依据，请全部予以驳回。经审理查明：2018年10月10日，原告刘澄（甲方、出租方）与被告熊义国（乙方、承租方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：第一条：商铺坐落地址：广州市天河区花城大道86号自编首层之一108A房（以下简称案涉商铺）；第二条：租赁用途：经营广州真好柒餐饮管理有限公司旗下品牌；第三条：租赁期限：2018年10月10日至2021年2月28日（每年递增8%）。第四条：租金和支付方式及租金交纳期限：1、租赁金额：每月18000元、合同保证金：36000元。2、付款方式：汇款或者现金。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付当月租金、并于每月5号前缴纳当月租金。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整；第七条：甲方权利和义务：1、有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。……4、在乙方有以下行为时:擅自将房屋整修转租，转让或转借；利用承租方进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿；第八条：乙方权利和义务…3、按时交纳房屋租金及其他费用；等。2019年12月30日，被告熊义国向原告刘澄分别交纳了案涉商铺2019年12月及2020年1月的租金；2020年2月1日，被告熊义国向原告刘澄交纳了案涉商铺2020年2月的租金。2020年3月6日，原告刘澄向被告熊义国发出《律师函》，以被告熊义国没有按时缴纳租金为由要求解除案涉合同、腾退案涉商铺及支付违约金10万元，并于当日送达被告熊义国。2020年3月9日，原告刘澄向被告熊义国再次发出《律师函》，要求被告熊义国腾退案涉商铺及支付违约金10万元，并于当日送达被告熊义国。在庭审中，1、原告刘澄确认以下事实：（1）被告在2019年12月之前没有拖欠租金；（2）2019年12月以前是用原告刘澄本人名下的平安银行账户收取被告租金，2019年12月转为“刘州”名下的银行账户，并且在2019年12月1日将该“刘州”的账户发给被告时，该账户是手写的。2、被告熊义国确认以下事实：（1）在原告向其发出《律师函》后，其才向原告交付2020年3月份的租金；（2）因原告通过微信发过来的新账户名“刘州”是手写的，其没有看仔细，导致在转账时把“刘州”的收款账户名写成了“刘洲”，但对应的账号其是填写对的。此外，其手机有设置用于支付本案租金的银行账户的信息提醒，其收到转账支付的短信就立刻通过微信发给原告，至于转账不成功被退回的短信也有收到但没有注意看，所以其在2019年12月30日交付2020年1月份租金的时候也是这样转，如果不是原告提醒，其也不会留意手机的退回短信。3、原告刘澄、被告熊义国共同确认以下事实：（1）2020年3月的租金，被告于2020年3月6日通过微信方式支付，但原告没有收取；（2）原告在2019年12月30日前没有向被告催收过2019年12月份的租金；（3）原告将案涉商铺另行出租给了案外人邓赛。（4）原告确认被告所称的金额为5万元的借条内容属实，称其因向被告借款5万元于2019年6月20日向被告出具借条，但因为2020年2月20日该借条债务到期时，被告没有回到广州，其没有见到借条，故无法将欠款还给被告。2020年4月其见到被告后，被告出示了借条，其遂立即偿还了5万元给被告；被告亦确认已收回该5万元。原告刘澄还提交了以下证据：1、受理仲裁申请通知书、仲裁申请书、证据目录及相应证据，拟证明原、被告双方签订的案涉合同第二条约定：租赁用途为经营广州真好柒餐饮管理有限公司旗下品牌，因被告已违反广州真好柒餐饮管理有限公司签订的加盟合同书，且广州真好柒餐饮管理有限公司通过仲裁要求解除合同，加盟合同书一旦解除，则案涉合同不存在继续履行前提。被告对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，称原告提交该份证据属于特殊经营合同，与本案租赁合同不属于同一法律关系，不应当在本案中一并处理。2、视频，拟证明被告不文明行为已对店铺运作实际产生极大的消极影响，双方已不存在合作的前提。被告对上述证据真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，称该证据与本案合同关系没有直接的关联，且不能证明双方已经没有后续合作的前提，在此事件后双方已达成和解。被告熊义国还提交了以下证据：1、合作协议，拟证明2018年10月11日，双方再次签订《合作协议》一份，约定由原告将其在案涉商铺经营的“真好7”猎德店转让给被告进行经营，由被告向其交付转让费66万元。原告对该证据真实性、合法性无异议，但不认可该证据的关联性及证明内容，称本案为租赁合同纠纷，该合作协议属于另外一个法律关系，与本案无关，被告应另案主张权利。2、微信聊天记录截图（其中有原告于2019年12月1日10时45分向被告发了一个手写的账户名为“刘州”及相应账号的照片，被告同日10时57分回复“嗯”，同日18时37分回复“中国农业银行：刘洲于2019年12月1日18:24向您尾号6871账户完成转存交易人民币27505元”等内容）、中国农业银行个人明细对账单，拟证明2019年12月30日，被告将2019年12月和2020年1月租金通过转账的方式支付给了原告，原告对此予以认可。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明内容，称被告是欺诈原告已缴纳12月租金，被告系在原告的追问下才于2019年12月30日补交了12月的租金。3、微信聊天记录截图、火车票退票情况，拟证明因疫情影响，被告已告知原告于正月十一返回广州开店经营的计划被迫取消，即便是原告配合被告开具召回证明，被告也无法从湖北返回广州。原告对该证据真实性、合法性无异议，但不认可该证据的关联性及证明内容，称被告无法到广州不能成为其不遵守契约精神、不按时缴纳租金的理由。4、关于2020年3月份租金支付事宜沟通的微信聊天记录截图、借条、短信截图、回复函，拟证明：（1）原告因支付其他店铺租金需要资金，便要求被告提前支付2020年3月租金，被告已经明确告知因疫情原因资金短缺，申请待其回广州后再行支付；（2）2020年3月1日，被告告知原告如资金短缺，原告可以从2020年2月20日到期应偿还给被告的5万元借款中先行抵扣租金，原告对此没有认可，但在3月5日之前再未向被告催缴过租金；（3）2020年3月6日，原告向被告送达《律师函》一份，告知因被告逾期交付租金构成违约，原告已经单方解除了案涉合同，并要求原告支付10万元违约金。被告收到函件后，立即向原告支付了3月份的租金，希望能继续履行租赁合同；（4）2020年3月9日，原告再次送达《律师函》一份，要求被告在3月10日之前搬离案涉商铺并支付10万元违约金，被告当即与原告的代理律师进行沟通，告知其本身并不存在违约行为，希望原告能继续履行合同。原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但对其证明内容不予认可。5、调解协议书、照片，拟证明：（1）原告已经将案涉店铺再次转让给了案外人邓赛进行经营；（2）2020年4月7日，在街道司法所的主持下，被告与原告及案外人邓赛签订《调解协议书》，约定如一审判决案涉合同继续履行，则案外人需将案涉店铺返还给被告进行经营，在此期间，案外人需每月补偿被告3万元。原告对上述证据的真实性、合法性无异议，但不认可其证明内容，称因为被告无休止地阻扰店铺的正常经营，原告为维护其店铺声誉及社会秩序，才不得不在被告胁迫下签订该协议。本院认为：民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。关于原告刘澄主张案涉合同已于2020年3月6日解除及没收保证金36000元的诉请。原告上述主张的事实依据是被告未按时交付2019年12月及2020年3月的租金，对此：（1）关于2019年12月份租金的问题。经查，原被告之间的微信聊天记录可证明原告于2019年12月1日将手写的新账户照片发给被告后，被告当即同意支付并将含有“刘洲”的错误名称的相关转账通知信息发给原告，期间因被告将收款人名字“刘州”写为“刘洲”，导致转账失败，原告于2019年12月30日告知被告上述问题后，被告即于当日支付了12月份及2020年1月份的租金。由此，首先，原告发送的新收款账户名“刘州”是手写的，存在容易与“刘洲”混淆的可能性，结合被告的前后回应，本院对被告辩解其不是故意篡改收款人名字的意见予以采信；其次，被告于2019年12月1日就已经把含有“刘洲”的错误名称的相关转账通知信息发给原告，但原告直至2020年12月30日才向被告提出该问题，期间一直未有催收；再次，被告在收到原告的补交信息后当即补交12月租金并预交了2020年1月份的租金，且于同年2月1日正常交纳了2月份的租金，原告亦收取并未再提出异议。综上，阻碍合同正常履行的因素已得到修复，案涉合同已经实际继续履行，现原告再以被告未及时交纳2019年12月租金为由主张解除合同缺乏理据，本院不予支持。（2）关于2020年3月份租金的问题。经查，原被告的微信聊天记录可证明被告于2020年2月就已经联系原告告知其因新冠××疫情滞留湖北并提供了退票截图，并在原告于2月底就要求其提前预交3月份租金时还提出了用互负债务进行抵债的方案，后在当月交纳租金期限3月5日的次日即3月6日就已经将3月份的租金转给原告（原告未收取）。由此可见在新冠××疫情对案涉合同的正常履行不可避免会造成一定影响的情况下，被告已经积极履行了其作为承租方的弥补义务，而原告在明知上述情况下，无视双方的协商沟通在次日就提出解除合同，显然有悖于诚实信用的基本原则，其于2020年3月6日单方提出解约的行为不具有解除案涉合同的法律效果，故本院对于原告主张案涉合同已于2020年3月6日解除的诉请不予支持。同理，原告刘澄要求没收保证金36000元的诉请本院亦不予支持。关于原告主张被告支付违约金100000元的诉请。首先，被告确实存在迟延交付租金的情况，如上所述虽然没有达到根本违约致使合同被解除的程度，但仍然存在一定过错，需承担相应违约责任，被告辩解其不存在违约行为的意见本院不予采纳。其次，原告亦未举证证明其实际损失达到100000元，故本院认为案涉合同第四条第3款约定的100000元违约金标准过高，酌情调整被告应向原告支付的违约金为20000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告熊义国自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘澄支付违约金20000元；二、驳回原告刘澄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3020元，由原告刘澄负担2575元，被告熊义国负担445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈 宇人民陪审员 苏 琴人民陪审员 杨慧芬二〇二〇年十月十九日书 记 员 梁怡筠李愿