上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初11758号原告：上海勒聪商贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：焦平，总经理。被告：上海联东金熠投资有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张立凯，执行董事。委托诉讼代理人：田忆丰。委托诉讼代理人：李福庆。原告上海勒聪商贸有限公司诉被告上海联东金熠投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告履行办理合同项下房屋(联东U谷一期北区73号楼)权属产权转移登记义务；二、判决被告赔偿因拖延办理房屋产权转移登记手续给原告带来经济损失25万元。事实与理由：2015年5月22日，原告与被告签署认购所属产业园区“联东U谷”一期北区73号楼房产一处，价款XXXXXXX元已于2016年2月付清。期间被告以未交维修基金、未按约定办理注册需缴纳房屋上调款为由拒绝配合被告办理房屋权属转移登记。原告遂涉诉。被告当庭辩称，不同意原告全部诉请。被告已通知原告办理产证，系原告拒不配合。原告未按合同约定支付专项维修基金，办理工商及税务注册，原告未向被告提出《自行办理权属转移登记的声明》、未支付委托费用，保留向原告主张逾期支付购房款的违约责任。经审理查明：2017年8月，原告注册成立。原、被告及案外人济南福客家居商贸有限公司(以下简称福客公司)签署《三方协议》，约定：被告与福客公司于2015年8月25日签订厂房销售合同，合同号U谷-上海金山-销售-2015-009，房产坐落于金山工业区夏宁路XXX弄XXX号，房产签约面积569.2平米。三方协商一致，原合同的买受方变更为原告。2018年7月15日，原告与被告签订编号为U谷-上海金山-销售-2015-009的《联东【U谷】楼宇销售合同》，约定：原告向被告购买位于上海市金山工业区夏宁路XXX弄XXX号的房屋，为该项目第一期北区73号楼，预测建面569.2平方米，总价XXXXXXX元。第九条约定，以按揭方式付款的，原告必须委托被告指定的代理机构办理权属转移登记手续，以非按揭方式付款的，原告可自行办理，自行办理的需在办理收房手续时向被告出具《自行办理权属转移登记的声明》。凡委托办理的，原告应支付委托费用2000元。被告应于原告缴清全部应交款项且在原告办理该楼宇入住手续后730日内办理完毕本合同项下楼宇的权属转移登记。如因被告原因原告未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书的，如原告不退房的，合同继续履行，被告每逾期一日，按原告已付房款万分之一支付违约金，但该违约金最高不超过原告已付房款的百分之二。第十三条“使用承诺”约定，原告应于入住之日起180日内(即2016年9月1日前)，在所购房屋办理完毕企业工商、税务注册登记(或迁移登记，注册资本不低于100万元)，如不能按期办理完毕，则合同项下房屋销售单价每平米上调100元，于发生之日起7日内支付，延期付款按第四条第3款执行。原告应按照每平米40元向被告支付楼宇专项维修基金。以上事实，由原告提交的《联东【U谷】楼宇销售合同》、被告提交的《三方协议》等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本案争议的问题：1、对案涉房屋购房款支付及房屋交接时间的确定。原告诉称已于2016年2月支付完毕合同项下的购房款XXXXXXX元，被告虽辩称原告尚有上浮的差价未支付，但未否认原告已支付XXXXXXX元的事实，本院对前述金额购房款支付的时间予以确认。被告辩称其按合同约定的2016年3月1日向原告交接了案涉房屋。原告则当庭陈述于2016年8月许接收了房屋。因房屋交接时间系计算被告应配合原告办理案涉房屋转移登记手续的基点，故被告陈述的交接时间2016年3月1日实系对其不利事实的自认，本院予以采信确认。2、房屋转移登记中的税费负担。原告在庭审中表示由其承担，被告表示按法律规定负担。本院认为，原告主张其自负交易税费系处分自身权利，不违反法律规定亦无损他人利益，予以准许。3、原告未交纳上浮的购房款、未支付专项维修基金能否构成被告不配合原告办理案涉房屋转移登记的履行抗辩。本院认为，2016年2月原告已经依约履行了合同项下全部购房款XXXXXXX元，被告主张的应当上调100元/㎡的销售单价，实为原告未依约履行合同项下工商税务登记义务的违约金。所主张的40元/㎡的专项维修基金，因案涉房屋非适用《住宅专项维修资金管理办法》调整的住宅或非住宅，故该项义务非法定义务，亦为合同次要义务。原告未依约履行工商税务登记、专项维修基金支付系违反合同次要义务，显属轻微违约。在原告已经依约履行了购房款支付义务的情况下，被告以原告违反合同次要义务、未支付轻微违约的违约金为由不履行其配合原告办理权属转移登记的主要合同义务，既不能构成善意的履行抗辩，亦有悖合同履行中的诚实信用原则，故本院对其辩解意见不予采纳，被告有义务配合原告完成案涉房屋的转移登记。对于原告未履行部分合同义务的行为，因被告没有提出反诉，本院在本案中不予审理，被告可另行主张。4、原告主张被告赔偿损失25万元的请求能否得到支持。本院认为，双方的合同中约定了逾期过户的违约金计算标准为日万分之一，不超过已付房款的百分之二。原告未按照合同约定主张违约金而是径行主张赔偿损失，但未提交充分证据证明其实际损失，本案亦不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定之情形，故对原告主张的赔偿损失金额不予支持。本院以双方约定的逾期过户违约金计算标准为参照，酌情确定被告赔偿原告损失65000元。5、被告抗辩的原告未出具《自行办理权属转移登记的声明》、未交纳委托费用等行为能否构成对其应履行的配合原告办理产权转移登记行为的抗辩。本院认为，按合同约定，原告系分期付款，可自行办理产权转移登记，并非必须委托被告指定代理机构办理的情形，故委托费用无从产生。原告未向被告出具《自行办理权属转移登记的声明》，亦属原告对其合同约定的次要程序义务的轻微违约，被告以此抗辩主张其不配合原告办理案涉房屋的转移登记亦不能构成善意的履行抗辩。6、2017年3月13日，被告曾向福客公司出具产权办理通知函，后又于庭审中明确表示通知过户是附条件的，因原告未支付上浮的购房款、未交纳维修基金，拒绝协助原告过户。本院认为，2017年3月13日被告向福客公司发函的内容与其在庭审中的陈述并不一致，本院以其在庭审中陈述的意见作为其对原告要求其办理产权转移登记的最终意见。本院认为，被告原与福客公司签订房屋买卖合同，合同签订后福客公司支付了购房款，被告向福客公司交付了房屋。后原、被告及福客公司签署三方协议，将房屋买卖合同的相对方变更为原告，其实质系合同主体的变更，变更后原告系案涉房屋的买方，被告系案涉房屋的卖方。双方当事人自愿协商签订的合同对双方当事人具有拘束力，双方均应按约诚实全面履行。按照合同约定，被告应于原告缴清全部应交款项且在原告办理该楼宇入住手续后730日内办理完毕本合同项下楼宇的权属转移登记。故被告应于2018年3月1日前配合原告办理完毕转移登记手续，但迟至法庭辩论终结时，被告未配合原告办理转移登记手续。虽然被告提出了辩解意见，但结合前文已述的理由，本院认为，在合同履行中，双方违约的应各自承担违约责任，而非互相抵销违约责任，且不能随意以对方违反次要合同义务的行为抗辩己方应履行的主要合同义务。被告拒不配合原告过户的行为显属违约，被告应协助原告办理案涉房屋的转移登记手续，并承担逾期过户的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海联东金熠投资有限公司应于本判决生效之日起十日内配合原告上海勒聪商贸有限公司办理位于上海市金山区夏宁路XXX弄XXX号的房屋的产权转移登记手续，将该房屋转移登记至原告上海勒聪商贸有限公司名下；二、被告上海联东金熠投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海勒聪商贸有限公司逾期办理位于上海市金山区夏宁路XXX弄XXX号的房屋的产权转移登记手续的损失65000元；三、驳回原告上海勒聪商贸有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取16377元，由原告负担1377元，被告负担15000元。被告所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵宪章二〇二〇年十月三十日法官助理 庄玲燕书 记 员 孙匆匆附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。