河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异217号 案外人：王某伟，男，1981年4月9日出生，汉族，住邯郸市馆陶县。 申请人：殷某岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：杨某，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：赵某恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路**，统一社会信用代码：91130100718382004T。 法定代表人：赵某恒，该公司经理。 三被申请人委托代理人：李冰，河北新旭光律师事务所律师。 三被申请人委托代理人：吴某，男，金建公司员工。 在本院执行殷某岚与杨某、赵某恒、河北金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）合同纠纷一案中，案外人王某伟对本院的查封行为提出书面异议，本院于2020年9月16日立案并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人申小彦向本院提出异议称，在贵院公告中拟查封的金建公司开发的某项目某室的房产，案外人申请贵院对已购买的上述房产不进行查封。事实和理由：案外人已于2018年3月13日与金建公司协议将上述的房产抵顶工程款交付于我，现该房产的所有权属于我个人，因此，在贵院查封的财产范围中，有上述房产，申请贵院对上述房产不进行查封。 申请人殷某岚答辩称，石家庄中级人民法院查封、冻结金建公司的房产符合法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准。”而本案中石家庄市中级人民法院查封、冻结的房产全部登记在金建公司名下的房产符合法律规定，案外人提出的异议没有法律依据。 被申请人赵某恒、金建公司、杨某称，被执行人与殷某岚民间借贷纠纷一案中，申请执行人殷某岚申请法院查封了金建公司开发的小区壹度恒园部分业主的房产，业主对此提出异议。被执行人认为贵院查封案外人的房产不符合法律规定，依法应予解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人的民事权益符合该法律规定，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。案外人与金建公司签订了认购书，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金建公司于本案诉讼前取得案涉房产的商品房预售许可证，案涉认购书应认定合法有效，且案外人已经交付全款或者已支付的价款超过合同约定，并实际占有该不动产，法院应依法解除对案外人房产的查封措施。 案外人向本院提交如下证据： 证据一：2018年3月13日，甲方金建公司与乙方馆陶县建筑工程公司、王某伟签订的协议。 证据二、2016年12月6日，馆陶县建筑工程公司法定代表人李玉民出具的法人授权委托书； 证据三、2013年10月16日金建公司与馆陶县建筑工程公司签订的建设工程施工合同； 证据四、2020年9月22日，不动产和地下室的增值税发票一张（598,315元）；2020年9月22日，不动产增值税发票一张（100万元）。 申请人殷某岚质证称，一、首先案外人与金建公司签订的《房屋买卖协议》均不是正式合同。按照《商品房买卖合同》的要求，是由建设部门和工商部门统一印制的合同文本，案外人与金建公司签订的协议均不符合该要件，显然不符合规定。二、案外人提供的转款凭证，都没有转款给金建公司，而是转给不同的个人，虽然金建公司认可该转账的真实性，但是人民法院不应据此认定转化为购房款。因为金建公司拖欠申请人两亿多元未付，该案已经经石家庄市中级人民法院审理，判决金建公司偿还申请人两亿多元款项。金建公司正在转移财产。不想履行债务，完全有理由、有动机与案外人串通来达到转移财产的目的。因此请石家庄市中级人民法院以金建公司账户转账为凭，并加相应的税票来确定是否支付房款的依据。三、关于物业费、暖气费等费用票据，物业公司是金建公司组建的物业公司，与金建公司属于一人，物业公司的大股东为杨某，也是本案中的被申请人。可见物业公司与金建公司为一体公司，金建公司为了逃债，物业公司肯定鼎力配合。《物业服务合同》、物业费的缴纳等不能认定是购房，商品房买卖是人生中的大事，作为购房人不可能也不应该将家庭全部财产，甚至可能是几个家庭的财产不交给房地产公司而交给一个不认识的个人，且该个人还不是房地产公司的人员，这是完全不符合逻辑的。请石家庄市中级人民法院驳回案外人的异议请求。 被申请人质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，上述证据能够证实案外人的主张。 本院查明，殷某岚与杨某、赵某恒、金建公司的民间借贷纠纷一案本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人河北金建房地产开发有限公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元，保全申请费5000元，暂由殷某岚负担。本裁定立即开始执行。后，本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下部分房产，查封期限为三年，其中包括金建公司名下位于正定县房产。 另查明，2013年10月16日，金建公司与馆陶县建筑工程公司签订《河北省建设工程施工合同》，工程名称为：壹度恒园住宅小区工程（六标段107、108、109号楼物业及地下车库）；工程地点：正定县城燕赵大街以东、梅山路以北、恒山路以南；发包人：金建公司；承包人：馆陶县建筑工程公司。2016年12月6日，馆陶县建筑工程公司法定代表人李玉民委托王某伟为公司代理人，代表公司处理正定壹度恒园107号、108号楼项目与之有关的一切事宜。2018年3月13日，甲方金建公司与乙方馆陶县建筑工程公司、具体施工人王某伟签订协议，约定经双方友好协商，由甲方开发的壹度恒园住宅小区内一套房产抵乙方工程款给付乙方（工程款和购房差价双方多退少补），甲方负责办理房产手续，乙方负责此工程所有施工手续验收及资料，双方相互出具财务发票。一、按已完成工程量的面积，住宅楼及车库工程款总计：9,835,602元，已支付工程款总计：8,207,445元，剩余工程款总计：1,628,157元；二、抵顶房产明细：113号楼3单元302室（即本案13-3-302），面积113.11/平方米，单价：13,500元/平方米，款合计1,526,985元，小房面积20.38平方米，单价：3,500元/平方米，款合计71,330元，总计1,598,315元。2020年9月22日，金建公司为王某伟出具二张增值税普通发票，备注注明壹度恒园13号楼3单元302室，房屋确权面积：113.112平方米，，地下室面积32.09平方米。案外人未向本院提供其合法占有涉案房产的相关证据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人未与金建公司签订认购书，且案外人王某伟未合法占有涉案房产，案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人王某伟的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李惊涛 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十月二十八日 书记员  白娟娟