湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘1102民初1172号 原告：中国邮政集团有限公司永州市分公司，住所地：湖南省永州市冷水滩区。 法定代表人：穆振民，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋双生，湖南正赢律师事务所律师。 被告：永州市方圆房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省永州市零陵区。 法定代表人：李小波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐诚，湖南路虎律师事务所律师。 被告：蒋有英，女，1947年1月12日出生，汉族。 委托诉讼代理人：唐诚，湖南路虎律师事务所律师。 被告：李俊熙，男，1970年10月9日出生，汉族。 原告中国邮政集团有限公司永州市分公司（以下简称“永州邮政公司”）与被告永州市方圆房地产开发有限责任公司（以下简称“方圆公司”）、蒋有英、李俊熙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告永州邮政公司的委托诉讼代理人蒋双生、被告方圆公司、蒋有英的委托诉讼代理人唐诚、被告李俊熙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告永州邮政公司向本院提出如下诉讼请求：请求依法确认被告方圆公司将原零陵区邮政局的房产直接过户到被告蒋有英、李俊熙名下的行为无效，宣告登记在被告蒋有英、李俊熙名下的芝山路XX号永房权证零陵字第XXXXXXXX号、永房权证零陵字第XXXXXXXX号、永房权证零陵字第XXXXXX**房屋所有权证（原零陵区邮政局办公楼房屋）无效，不受法律保护。事实与理由：2006年6月永州市零陵区人民政府根据城市建设整体规划安排，需将其公司下属原零陵区邮政局位于芝山大道上的办公不动产盘活另迁新址。当时方圆公司向原告提出了土地置换和合作开发意向，双方于2006年11月20日签订了一份《合作协议》，约定由被告为原告办理新址5亩土地使用权证，同时由被告向原告交付约定的新办公楼，并为原告职工建设商品房。2006年11月双方又签订了《产权转让合同》，该合同对原零陵区邮政局的老办公楼置换事项进行了更为详尽的约定，由被告在竞拍老办公楼成功后，在该合同签订三个月内向原告支付第一笔转让款100万元。2007年2月8日双方又签订了一份《补充协议》，该《补充协议》对被告向原告112名职工团购形式按最优惠房价出售商品房进行了具体约定。但是合同签订后，被告严重违反了合同的约定。对此，原告已向法院提起了诉讼请求解除与被告方圆公司签订的《合作协议》、《产权转让合同》和《补充协议》，因被告方圆公司擅自将自己中标的拍卖标的即原告下属机构原零陵区邮政分局的办公楼房屋所有权证登记在被告蒋有英和李俊熙个人名下，偷逃了两个环节的契税，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益，属于无效的行为，现依法向人民法院依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 原告永州邮政公司为支持自己的本诉请求向本院提交了下列证据予以证实： 1.《合作协议》《产权转让合同》《补充协议》，拟证实原告与被告之间就权利义务有约定，但是被告违反了合同约定，原告有权解除合同。 2.《拍卖成交书》，拟证明被告方圆公司于2006年11月23日通过竞标以545万元的价格买受了原告下属原零陵区邮政局老办公楼房地产。 3.三本房产证复印件，即永房权证零陵字第××××××××号、永房权证零陵字第××××××××号、永房权证零陵字第××××××××号房屋所有权证，拟证明被告方圆公司违法将其竞买的标的房屋违法登记到被告蒋有英、李俊熙名下无效，不受法律保护。 4.原告和被告的主体资格证明，拟证实原告和被告的身份。 被告方圆公司、蒋有英、李俊熙辩称，被告方圆公司依照合法途径取得零陵区芝山路××号房屋的所有权，依法享有处分权，被告方圆公司可以依法转让给被告李俊熙、蒋有英，并登记在被告蒋有英、李俊熙名下，而且过户手续登记行为办理得到了原告永州邮政公司的协助和配合，现原告提起确认之诉，违反了诚实信用原则之禁止反言原则，依法应当不能支持。被告依法缴纳了契税，不缴纳契税就无法办理产权过户手续；同时，是否存在少交契税，不能导致办理过户登记行为无效。 被告方圆公司为证明其抗辩主张，向本院提交了下列证据予以证实： 1.《永州市城市房屋产权登记申请表》，拟证实被告蒋有英、李俊熙向房屋产权登记申请； 2.《零陵区房地产买卖申请审批表》，拟证实蒋有英、李俊熙作为申请人向永州市零陵区房地产交易管理所申请，永州市邮政局作为申请人之卖方在申请审批书上签字并加盖印章； 3.《永州市零陵区房屋买卖契约》，拟证实永州市邮政局作为卖方，李俊熙、蒋有英作为买方，双方签订了零陵区芝山路××号房地产买卖契约，加盖了永州市邮政局的印章，登记在蒋有英、李俊熙名下的永房权证零陵字第××××××××号、永房权证零陵字第××××××××号、永房权证零陵字第××××××××号房屋经过合法的登记程序，申报文件均有永州市邮政局的签字和印章，合法有效。 被告方圆公司、蒋有英、李俊熙对原告永州邮政公司提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据的真实性不表异议，但是对证明内容有异议，原告的证据不能达到证明目的。 原告永州邮政公司对被告提交的证据发表如下质证意见：房地产买方是被告方圆公司，不是被告蒋有英、李俊熙，被告李俊熙、蒋有英向房产局交易所进行申报是非法的，在被告方圆公司后面增加蒋有英、李俊熙共同买受，违反了法律的禁止性规定是无效的。 对双方当事人提交的证据以及当事人发表的质证意见，本院认证如下：对于原告提交的证据，被告对其真实性不表异议，本院予以确认。对于被告提交的证据，原告对其真实性没有提出异议，且该证据复印件有盖有“永州市不动产信息查询专用章”，本院对于其真实性予以确认；原告对其合法性提出了异议，因该证据系永州市不动产中心出具的文书，本院对其合法性予以确认。 根据当事人举证、质证以及本院认证，本院确认如下案件事实：2006年永州市零陵区人民政府根据城市建设整体规划安排，需将原永州市邮政局下属原零陵区邮政局位于芝山大道上的办公不动产盘活另迁新址。2006年11月24日永州市金诚拍卖有限公司在零陵区柳子大酒店会议室公开拍卖原零陵区邮政局办公大楼的房屋所有权和土地使用权，被告方圆公司以545万元竞拍成功，并签订了拍卖成交确认书。此后，永州市邮政局（甲方）与永州市方圆房地产开发有限责任公司（乙方）签订一份《产权转让合同》：第五条，本合同项下土地使用权和房地产总转让价为545万元。第六条，乙方在本合同签订后三个月内分两期向甲方支付全部转让金，第一期在合同签订日支付100万元；第二期支付445万元，支付日期原则上为原零陵区办公大楼拆除后开工前，但最迟于2007年4月30日之前。鉴于乙方已为甲方垫付了新办公楼的购地款100万元和原办公楼转让时需由甲方缴纳的土地出让金94万元，及甲方需向乙方在原址回购门面款，在第二期支付时应予一并扣除。第九条，产权过户手续由乙方自行办理，由甲方提供必要的协助。本次交易的土地出让金由甲方负担。 2007年5月11日被告方圆公司、蒋有英申请对位于永州市零陵区芝山路××号原零陵区邮政局办公楼进行权属变更登记，并提交了《房地产买卖契约》，该契约的买方为“永州市方圆房地产开发有限责任公司（李俊熙、蒋有英）”。原告永州邮政公司委托工作人员欧阳河协助被告方圆公司办理权属变更事宜，且加盖了永州市邮政局的公章，并声明“我们双方提供的资料都是真实、合法的；凡因以上引起的一切纠纷概由我们双方负责。”2007年5月14日永州市零陵区房产交易所进行了现场调查并在审批表上签署“情况属实”的意见，同日永州市零陵区房产交易所签署“同意办理”的审批意见。2007年5月16日永州市零陵区房产局向被告蒋有英、李俊熙办理了“永房权证零陵字第××××××××号”、“永房权证零陵字第××××××××号”、“永房权证零陵字第××××××××号”房产证，将原零陵区邮政局办公大楼的房屋所有权过户到被告蒋有英、李俊熙名下。在诉讼过程中，原告永州邮政公司提出被告偷逃了两个环节的契税，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益，属于无效的行为；被告当庭表示已经依法缴纳了契税，不交房地产交易契税就无法办理产权过户手续。 本院认为，本案争执的焦点有两个，现分别评述如下： （一）关于原告永州邮政公司提出其已向本院起诉请求解除《产权转让合同》，根据《产权转让合同》进行的产权过户行为是否有效的问题。因本院已于2020年7月10日作出（2020）湘1102民初398号民事判决继续履行2006年11月27日签订的《产权转让合同》，故原告永州邮政公司以其已向本院起诉请求解除《产权转让合同》为由，请求确认被告方圆公司将原零陵区邮政局的房产直接过户到被告蒋有英、李俊熙名下的行为无效的理由不成立，本院不予支持。 （二）关于原告永州邮政公司提出被告的房产过户行为违反法律、行政法规的强制规定而导致行为无效的问题。理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，应当根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，区分效力性强制规定和管理性强制规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”民事法律行为变动必须依据国家税收管理规定缴纳契税，不以当事人的合意为根据，依法应当缴纳房地产契税而没有缴纳的，税务机关有权依法强制征收，但是契税的核定和征缴属于税收行政管理的范围，缴纳契税属于管理性强制性规定，而不是效力性强制性规定，同时，原告永州邮政公司提出被告方圆公司偷逃契税并没有提供证据予以证实，故原告永州邮政公司提出被告的房产过户行为违反了法律、行政法规的强制性规定而无效的理由不成立，本院不予支持。被告方圆公司提出过户手续登记的办理得到了原告永州邮政公司的协助和配合，是否存在少交契税，不能导致房屋过户行为无效的答辩理由成立，本院予以采纳。 综上所述，原告永州邮政公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告中国邮政集团有限公司永州市分公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告中国邮政集团有限公司永州市分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  唐正旭 人民陪审员  唐卷云 人民陪审员  唐 锋 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  杨淑萍 书 记 员  胡媛媛 附相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。