中华人民共和国广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9360号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金坑水库路**御湖名邸桃菁街**负****，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东，系该公司董事长。委托诉讼代理人：梁蔼欣，黄欣桐，均系国信信扬律师事务所律师。被告：黄晖·卡露，女，1967年5月2日出生，澳大利亚国籍，原告广州高卫物业管理有限公司诉被告黄晖·卡露物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁蔼欣、黄欣桐到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的2018年6月1日至2020年1月31日期间的物业管理服务费32660元和违约金(每月物业管理服务费的违约金以每月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止)；2.判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费人民币3000元;3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理费。但被告无故拖欠物业管理费至今，原告已多次催收，均未缴纳。被告迟延缴纳物业管理服务费的行为已经构成违约，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》《临时管理规约》及《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》的相关约定，原告有权向被告追讨物业管理服务费，并有权要求被告支付违约金和因维权支出的律师费等相关费用。被告未有答辩，亦无提交证据。经审理查明：2016年4月18日，广州御湖房地产发展有限公司（甲方、以下简称御湖公司）与被告（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定乙方认购广州市黄埔区×××号房，其中第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的高卫物业公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同；物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。附件七约定：本合同补充协议第五条是对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。2.对乙方逾期交纳物业管理服务费，按《临时管理规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。3.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……。2016年4月18日，被告还签署了关于遵守《临时管理规约》及《前期物业管理服务合同》的承诺书，载明：本人为广州市黄埔区××号房屋的买方，确认已详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与高卫物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。被告在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第六章第2条约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年1月23日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》，合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第二期期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域第二期移交给乙方之日起算，委托期限届满，而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。物业管理服务收费选择酬金制方式；物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月。2018年4月26日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。涉案房屋已办理了产权登记，登记产权人为被告，登记面积为不动产登记查册表公示的涉案房屋的建筑面积326.56平方米。原告提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函、发票，以证明其委托国信信扬律师事务所担任其委托诉讼代理人参与诉讼，并为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。另原告为本案诉讼，缴交了900元公告费。本院认为：本案为涉及物业服务合同的涉外民事纠纷，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”之规定，因本案合同履行地在我国内地，故应当以我国内地法律作为解决本案争议的准据法。被告与御湖公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定了案涉房屋所在小区的前期物业管理单位为原告，而御湖公司与原告签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘原告为涉案物业提供前期物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告依约为包含被告在内的小区业主提供了物业管理服务，被告作为涉案房屋所在小区的业主，理应向原告支付物业服务费。被告迟延交纳2018年6月1日至2020年1月31日期间的物业管理费，构成违约，应承担违约责任。涉案房屋的建筑面积326.56平方米，每月物业管理费为1632.8元，故被告应向原告支付涉案房屋上述期间的物业管理费32656元(1632.8元/月×20个月）。原告请求被告承担欠费期间物业管理费的违约金，合法有据，本院予以支持。由于原告并未提交证据证明其实际损失，本院综合衡量本案的实际情况后，认为合同约定的违约金标准过高，依法酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用每日万分之五计算违约金。即违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限。根据《临时管理规约》的约定，原告因追讨物业管理服务费及其他应缴费用，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。原告已举证证明其为向被告追讨物业管理费而实际支付了律师费3000元，故原告关于律师费的诉请，合法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄晖·卡露于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2018年6月1日至2020年1月31日期间的物业管理服务费32656元及违约金（违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从实际拖欠月的第二日起计算至实际清偿之日止，每月的违约金以不超过当月的物业管理费的本金为限）；二、被告黄晖·卡露于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付律师服务费3000元；三、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费953元、公告费900元，由被告黄晖·卡露负担。如不服本判决，原告广州高卫物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告黄晖·卡露可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年十月二十一日书记员  谢芝华