湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初1062号原告：湖南隆达房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路二段**佳天大厦****。法定代表人：卓永龙，总经理。委托诉讼代理人：柳复荣，福建伟立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翼，湖南昌旭律师事务所律师。被告：唐建毅，男，1961年10月16日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被告：刘建雄，男，1969年11月5日出生，汉族，住湖南省涟源市。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈开明，湖南天地人律师事务所律师。第三人：长沙市雨花区湘府东路水岸天际业主委员会，住所地长，住所地长沙市雨花区湘府东路水岸天际******v>负责人：刘有志。原告湖南隆达房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告唐建毅、刘建雄（以下简称两被告），第三人长沙市雨花区湘府东路水岸天际业主委员会（以下简称第三人）合同纠纷一案，本院于2016年8月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，于2017年8月13日作出（2016）湘0111民初5079号民事判决书；该判决生效后，两被告申请再审，长沙市中级人民法院于2019年9月26日作出（2019）湘01民再162号民事裁定书，撤销本院（2016）湘0111民初5079号民事判决书，并发回本院重审；本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人柳复荣、张翼，被告唐建毅及两被告的委托诉讼代理人陈开明到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即共同支付原告车位转让款20546983元，并支付违约金（以应付金额为本数，自2016年3月14日起至付清款项之日止，按照日万分之五计算）；2、判令两被告共同赔偿因其违约造成原告损失（以应付金额为本金，自2016年3月14日起至付清款项之日止，按照年利率百分之六计算利息损失）；3、本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：湖南省长沙市××路××小区系原告开发的楼盘。2015年11月13日，原告与两被告签订车位买卖合同一份，约定两被告共同受让水岸天际小区的420个车位，每个车位61000元，共计25986000元。合同签订后，两被告于2015年12月30日才付清第一笔款项3000000元，此后陆续付款2439017元，至今尚欠20546983元。原告认为，涉案合同合法有效，合同签订后原告已将车位交付，且两被告已销售部分车位，合同已实际履行；原告在规划车位时已充分考虑小区业主的需要，且不断通过报纸、公告、现场销售满足小区业主优先购买、使用的权利，符合物权法的规定，不存在合同无效的情形，涉案合同未违反物权法第七十四条的规定，两被告应按合同约定支付车位款；依据双方约定的履行方式及产权登记部门的要求，涉案车位只能由两被告销售给小区业主，否则无法办理过户手续，这样就能满足了物权法关于优先小区业主购买和使用的规定。两被告辩称，涉案合同将420个车位卖给了非水岸天际小区业主的两被告，违反了物权法第七十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《湖南省城市住宅区物业管理条例》第五十条的规定，根据合同法第五十二条第（五）项的规定，应认定为无效合同；原告故意隐瞒部分车位已出售他人的事实，并且出售的车位存在民事纠纷，属恶意欺诈，订立协议并非双方当事人的真实意思表示。第三人未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于长沙市××路××小区的开发商，其于2014年10月18日在长沙晚报刊登的《地下车库销售公告》载明：公司定于2014年10月17日起开始面向社会公众出售水岸天际小区2、4、5栋负一、负二层车库，7、8、9栋地下车库，如有异议，请与公司联系。2015年11月13日，原告与两被告（非涉案小区业主）签订一份《水岸天际地下车位买卖合同》，合同约定：原告将开发建设的位于长沙市××路××小区××商品房地下车位出售给两被告，具体车位包括：2、4、5栋地下一层、2、4、5栋地下二层、7、8、9栋地下一层共计420个车位（车位编号及位置见车位布置平面图），每个车位价格61000元，所有车位共计25986000元；两被告在3天内支付车位预付款3000000元，余下22620000元在合同生效之日起4个月内付清；在合同有效期内，两被告对本合同约定范围内的车位享有所有权和依法销售的权利，原告在此期间不能私自抵押、变卖或自行委托第三方销售，同时双方应在公证部门公证此车位的所有权问题；在销售期内，两被告以原告名义对外销售的车位，车位款项先存入原告指定账户作为两被告付给原告的合同款；当预付款和车位款达到合同总价款时，应将剩余的车位销售款存入两被告指定的账户内；当预付款和车位销售款达到2000万元时，原告应在一个月内将此款相对应的车位业主网签完成，剩余车位的网签在两被告付完原告全部车位款时一个月内完成；两被告逾期支付车位款的，应按每日应付金额的万分之五向原告支付违约金，合同继续履行；若逾期超过30天的，原告有权解除此合同，两被告除向原告支付违约金外，原告实际损失由两被告赔偿；上述车位已经出售的，原告负责提供加盖公章的车位买卖合同、税票和办理产权过户，两被告负责收齐相关资料。合同签订后，两被告分多次向原告支付了预付款3000000元；2016年1月28日，原告向两被告交付车位，并由两被告在《转让车位汇总表》、《明细表》上签字确认；在原告转让给两被告的420个车位中，有11个车位已由原告在此之前委托他人实际出售，故原告实际转让给两被告的车位总数为409个。两被告接收上述车位后，刻制了一枚“水岸天际车位销售中心业务专用章”，由两被告将涉案车位面向水岸天际小区业主进行销售。销售时，先由两被告以“水岸天际车位销售中心”与业主签订一份《车位认购协议书》，该认购协议书的价格由两被告与业主商定（两被告对外销售单价实际均高于61000元），原告对两被告的销售价格不予干预，然后再凭该认购协议由原告与业主签订《长沙市商品房买卖合同》，业主凭该合同办理车位的产权过户。两被告共向水岸天际小区业主销售车位56个，原告已实际收取其中31个车位的销售款共计2741090元；剩余的353（409-56）个车位中，通过小区物业公司向业主出租276个，租金显示由物业公司收取，另外77个车位在物业公司处显示已出售，双方均称物业公司的出租及销售行为与己方无关。另查明：一、水岸天际小区住宅总面积141069平方米，大于90平方米的住宅464套，面积为56426平方米；小于90平方米的住宅1324套，面积为84643平方米；地下车位共计；地下车位共计690个、地上车位206个7、8、9号栋共有地下车位594个，均办理了不动产登记，初始产权登记在原告名下。二、在涉案车位中，有38个车位为人防车库，在该38个车位中，由两被告销售给小区业主陈婷的位于2、4、5栋-2190号车位、邓凯锋的位于2、4、5栋-2241号车位，已办理了不动产过户登记，上述两个车位的用途均登记为“人防车库”。本院认为：关于原告与两被告之间的法律关系。原告与两被告所签合同约定，两被告在合同有效期内对涉案车位享有所有权，并享有以原告的名义对外销售涉案车位的权利；同时约定两被告应在约定期限内全额支付全部车位价款，不以车位是否实际对外销售为前提；另外，在实际履行中，对外销售的车位价格由两被告自主决定，原告不予干预，两被告获取的利益为双方约定价格与对外实际销售价格之间的差价款。根据上述合同内容及具体的履行方式，两被告与原告签订涉案合同的目的，是为了获取约定基价与销售价格之间的差价，而不是直接买进车位，且在对外销售时是以原告的名义进行，涉案车位的物权在对外销售时并未转移至两被告名下，故两被告与原告之间形成的是房地产市场领域普遍存在的包销合同关系；包销合同关系不同于以获取车位物权为目的的买卖合同关系，也不同于以获取佣金为目的代销关系，因为代销关系中，代销商无需先行支付房款，也不能自主确定车位销售的价格。对于最终未实际出售的车位如何处理，涉案合同仅约定“剩余车位的网签在两被告付完原告全部车位款时一个月内完成”，根据上述约定，两被告付清全部车位价款后，在充分保障小区业主需要的前提下，可要求原告将相应车位过户至两被告名下。关于合同效力。原告在与两被告签订涉案合同时，已先行登报公告，充分考虑了小区业主的优先购买权或使用权；同时涉案合同是一种包销合同，而非单纯的买卖合同，且两被告实际对外销售的对象均为涉案小区的业主。因此，原告与两被告所签合同，并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，两被告应按合同约定支付剩余车位价款。两被告实际包销的车位总数为409个，根据合同约定的单价，两被告应支付原告的车位总价款为24949000元（409个×61000元），两被告已支付原告预付款3000000元、实际销售款2741090元，还应支付原告19207910元（24949000元-3000000元-2741090元），原告主张的超过部分，与事实不符，本院不予支持；两被告逾期未付，已构成违约，应承担相应违约责任；原告主张的违约金及利息过高，本院依法统一调整违约金以未付款为基数，按照日万分之一的标准，自2016年3月14日起计至款项清偿之日止。涉案合同签订后，原告已将涉案车位实际交付给两被告，两被告自此对涉案车位实际享有了占有权、销售权；同时合同约定，原告在合同签订后不能私自抵押、变卖或自行委托第三方销售，原告因此丧失了对涉案车位自行销售、处分的权利。关于通过小区物业公司向业主出租的276个车位、在物业公司处显示已出售的77个车位，两被告称与己方无关，但未提供证据证明上述车位的出租或出售系原告所为，两被告不能以此拒付剩余车位价款；因涉案车位已由原告交付给两被告，上述车位的出租或出售如确非两被告所为，可由两被告向实际出租或出售的主体主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告唐建毅、刘建雄于本判决生效之日起10日内支付原告湖南隆达房地产开发有限公司车位款19207910元及相应违约金（以19207910元为基数，按照日万分之一的标准，自2016年3月14日起计至款项清偿之日止）；二、驳回原告湖南隆达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费154785元，由原告湖南隆达房地产开发有限公司负担14785元，被告唐建毅、刘建雄负担140000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张建国人民陪审员  周仲泉人民陪审员  李 肃二〇二〇年十月十日书 记 员  甘梦月附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。