福建省泉州市丰泽区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0503执异41号 异议人（案外人)：南安市源昌房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市南安市罗东镇维新村幸福路3号15楼，统一社会信用代码91350583553208581R。 法定代表人：候昌财，该公司董事长。 委托代理人：潘翠芸，女，1974年5月8日出生，该公司法律顾问。 申请执行人：李志刚，男，1976年8月21日出生，汉族，住重庆市忠县。 被执行人：杨坊智，男，1971年10月5日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 本院在执行申请执行人李志刚与被执行人杨坊智民间借贷纠纷一案中，案外人南安市源昌房地产开发有限公司（以下简称：源昌公司）对执行址在南安市××镇××期××号楼××单元房产（以下简称：涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人源昌公司执行异议请求：解除对南安市××镇××期××号楼××单元房产的查封。事实与理由：被执行人杨坊智于2014年3月18日与源昌公司签订编号为201402995《商品房买卖合同》（以下简称：合同）购买源昌公司开发的涉案房产，该房产总价款为329148元。合同约定杨坊智应在2014年3月18日向源昌公司支付首期款99148元，余款230000元由杨坊智向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向源昌公司支付购房款。杨坊智的按揭贷款于2014年6月4日由建设银行南安支行放款，但自2015年9月起，杨坊智连续违约，导致源昌公司承担保证责任，已代杨坊智偿还贷款本息计80300元。后福建省南安市人民法院于2018年5月21日作出（2018）闽0583民初118号民事判决书，判决确认源昌公司与杨坊智签订的合同于2016年4月29日解除；杨坊智应于判决生效后十日内支付源昌公司违约金65829元；杨坊智应于本判决生效后十日内支付源昌公司截至2018年5月14日已代还第三人的贷款本息80300元；杨坊智应于本判决生效后十日内协助源昌公司到原合同登记机关办理上述合同注销登记手续。现源昌公司申请执行过程中，发现涉案房产已由丰泽法院查封。源昌公司认为丰泽法院要求提取杨坊智在源昌公司处的到期债权款项，即其首付房款或全额房款，法律依据不足，理由如下：一、关于查封杨坊智房产的性质问题。涉案房产仅为预告登记，属于债权登记，并非物权权属。在合同解除后，杨坊智基于合同所享有的合同履行的请求权消灭，涉案房产不是杨坊智的可执行财产，且为源昌公司所有。二、丰泽法院要求源昌公司协助退还房款的法律依据不足。三、源昌公司与杨坊智在合同中明确约定源昌公司有权直接从应退还的房价款抵扣赔偿金及违约金等。四、源昌公司与杨坊智的债务可以互相抵销。 案外人源昌公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1.借条一张；2.银行结清证明；3.债务抵销通知书；4.厦门市中级人民法院判例；5.中华人民共和国最高人民法院判例；6.福建省高级人民法院判例；6.《最高人民法院关于统一适用加强类案检索的指导意见》；8.南安市人民法院（2018）闽0583民初118号民事判决书、生效证明；9.南安市人民法院（2018）闽0583执7544号协助执行通知书；10.鲤城区人民法院（2020）闽0502执异62号执行裁定书。 申请执行人李志刚未作答辩。 被执行人杨坊智未作答辩。 本院查明，原告李志刚与被告杨坊智民间借贷纠纷一案，本院于2017年6月13日立案受理，并于2017年12月14日作出（2017）闽0503民初4252号民事判决书，判决如下：被告杨坊智应于本判决生效之日起十日内偿还原告李志刚借款14.7万元。 案件于2018年3月6日生效后，杨坊智未履行生效判决书确定的还款义务，李志刚于2018年8月7日向本院申请强制执行，本院于同日受理。在该案执行过程中，本院于2018年8月27日预查封了址在南安市××镇××村××期××号楼幢××室房产。 另查明，2014年3月18日，源昌公司与杨坊智就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并就该商品房买卖合同进行备案及预告登记。因杨坊智违约，导致源昌公司向涉案房屋按揭银行承担保证责任，源昌公司遂向福建省南安市人民法院提起诉讼，福建省南安市人民法院于2018年5月21日作出（2018）闽0583民初118号民事判决书，判决确认源昌公司与杨坊智签订的合同于2016年4月29日解除；杨坊智应于判决生效后十日内支付源昌公司违约金65829元；杨坊智应于本判决生效后十日内支付源昌公司截至2018年5月14日已代还第三人的贷款本息80300元；杨坊智应于本判决生效后十日内协助源昌公司到原合同登记机关办理上述合同注销登记手续。该案已于2018年8月9日生效。后源昌公司向福建省南安市人民法院申请强制执行，福建省南安市人人民法院于2018年10月16日向南安市不动产登记中心发出协助执行通知书，要求注销被执行房屋的备案及预告登记手续。 又查明，杨坊智因涉案房屋向建设银行南安支行的按揭贷款23万元于2018年10月17日结清。 上述事实有源昌公司提供的南安市人民法院（2018）闽0583民初118号民事判决书、生效证明，南安市人民法院（2018）闽0583执7544号协助执行通知书，银行结清证明等证据以及本院（2017）闽0503民初4252号民事判决书和本案相关执行卷宗材料等证据证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第二条第（三）规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋人民法院可以进行预查封。预查封只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”预查封不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。商品房买卖合同解除后，房屋不再是预查封的对象。 本案中，杨坊智向源昌公司购买涉案房产并办理涉案房屋备案及预告登记，未办理权属变更登记。因杨坊智未按商品房买卖合同约定履行，其与源昌公司签订的编号为201402995号《商品房买卖合同》已被福建省南安市人民法院判决解除，故涉案房产不再是预查封的对象。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”因涉案房产的《商品房买卖合同》已经被解除，依据上述规定应解除对涉案房产的预查封。故源昌公司对涉案房产提出的执行异议成立。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，裁定如下： 中止对址在南安市××镇××村××期××号楼幢××室房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李丽琼 审判员  曾毓群 审判员  吕俊高 二〇二〇年十月二十六日 书记员  吴桂芬 附本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条第二款规定第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。