吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终389号 上诉人（原审原告）：徐辉，男，1970年2月27日出生，满族，住吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：王立君。 上诉人（原审原告）：李雪，女，1981年1月2日出生，满族，住延吉市。 委托诉讼代理人：王立君。 被上诉人（原审被告）：吉林省华兴工程建设集团万盛源建设有限公司，住所：吉林省延吉市。 法定代表人：杨林。 被上诉人（原审被告）：延边福龙房地产开发有限公司，住所：吉林省延吉市。 法定代表人：金明洙。 上诉人徐辉、李雪因与被上诉人吉林省华兴工程建设集团万盛源建设有限公司（以下简称万盛源建设公司）、延边福龙房地产开发有限公司（以下简称福龙房地产开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐辉、李雪上诉请求：1.撤销一审判决，改判排除对上诉人所购“明苑大厦”中0375幢1002号房屋的执行措施；2.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，一审法院不支持上诉人的诉讼请求的理由不成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定：“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”也就是在于房屋建设工程在完成开发投资总额的百分之二十五以上，即可出售房屋。被上诉人对房屋价款不具有优先受偿的权利。第二，一审法院错误适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定。一审法院根据该条规定认定被上诉人万盛源建设公司对上诉人所购房屋具有优先受偿的权利是错误的，上诉人对所购房屋具有对“担保物权等优先受偿权”，上诉人对所购房屋不是与被上诉人福龙房地产开发公司借贷的担保关系，而是房屋的合法买卖关系。上诉人对被上诉人福龙房地产开发公司没有债权，也就不存在着被上诉人万盛源建设公司对上诉人所购房屋的价款的优先受偿的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人所购房屋具备了上述全部条件，上诉人对房屋的权利可以排除被上诉人之间工程款既金钱债权的执行，理应得到人民法院的支持。 徐辉、李雪向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告福龙房地产开发公司之间房屋买卖合同有效；2.请求确认涉案房屋属于原告所有；3.请求判决判不得执行原告购买的“明苑大厦”中0375幢1002号房屋；4.请求判决本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2015年7月9日，原告徐辉、李雪与被告福龙房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买将位于延吉市军民路、南岗街西侧明苑大厦0375幢1002号，面积228.01平方米房屋。该商品房单价为8771.55元，总价为2000000元。当日，福龙房地产公司出具了《收据》，其内容为“徐辉购房款1002号228.1平方米贰佰万元整”。当日，福龙房地产公司又出具了《收购房款证明》，其内容为“2015年7月9日徐辉、李雪购买了延边福龙房地产开发有限公司商业房，0375幢1楼1002号，建筑面积228.01平方米，总房价款2000000元，其中2015年7月8日给延边福龙房地产开发公司转款600000元，2015年7月9日给韩顺姬（延边福龙房地产开发公司会计）转款200000元，给现金200000元，同时延边福龙房地产开发公司同意转给高杰1000000元，共计支付给延边福龙房地产开发公司支付2000000元。收款人延边福龙房地产开发公司”。当日，高杰出具字句，其内容为“收到徐辉、李雪转款1000000元（注：延边福龙房地产开发公司同意转给1000000元购房款）”。2016年11月28日，徐辉与福龙房地产公司签订了《房屋交接协议书》，徐辉将该房屋出租给他人做仓库使用。经查，涉案房屋包含在内的该幢大楼，仍属于在建工程，尚未交付验收合格。另查，万盛源公司与福龙房地产开发公司之间建设工程施工合同纠纷一案，吉林省延吉市人民法院作出（2018）吉2401民初3310号民事调解书，其内容为“福龙房地产公司于2018年7月15日钱偿还万盛源建设公司工程款8943832元及违约金300000元，共计9243832元；万盛源建设公司对明苑大厦在拍卖、变卖时享有优先受偿权”。万盛源公司与福龙房地产公司之间建设工程施工合同纠纷一案，延吉市人民法院作出（2019）吉2401民初1169号民事判决书，判决“福龙房地产公司向万盛源建设公司支付工程款9056168元及违约金，万盛源建设公司在工程款9056168元范围内对明苑大厦在拍卖、变卖时享有优先受偿权”。上述两案申请执行后，对涉案房屋进行了查封，对此，徐辉、李雪提出执行异议，该院作出（2020）吉24执异13号执行裁定，驳回了案外人徐辉、李雪的诉讼请求。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉是指案外人对人民法院就执行标的异议所作裁定不服，对执行标的主张所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，且与原判决、裁定无关的，可以向人民法院提起诉讼。本案争议焦点为1.原告徐辉、李雪与被告福龙房地产公司之间是否存在房屋买卖关系？房屋买卖合同是否有效？房屋是否归原告所有？2.原告对案涉执行标的是否享有足以排除执行的民事权益？关于原告徐辉、李雪与福龙房地产公司之间是否存在房屋买卖关系、房屋买卖是否有效、房屋是否归原告所有的主张：该院认为，原告徐辉、李雪与福龙房地产开发公司签订了商品房买卖合同，按照约定交付了房款，并办理了商品房买卖合同备案登记，从房款总价、商品房单价来看，不符合正常的商品房买卖合同交易习惯，不能排除对其买卖关系的合理怀疑，而福龙房地产开发公司虽抗辩双方之间并非房屋买卖关系，而是民间借贷，签订合同是担保行为，但没有提供相应的反驳证据证明其主张。结合双方签订合同之后，福龙房地产开发公司又签订房屋交接协议书等事实，该院对原告主张的双方之间系商品房买卖关系的主张，予以支持。双方签订房屋买卖合同之后，办理了商品房预售备案登记，合同合法有效。关于原告提出的房屋归自己所有的主张，该院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，在本案中，原告仅依据商品房买卖备案合同要求确认自己享有涉案房屋的所有权，缺乏法律依据，不予支持。关于原告提出的对案涉房屋排除执行的请求，该院认为，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行意义和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律，司法解释另有规定的除外”之规定，已生效的判决认定万盛源建设公司享有工程款优先受偿权，原告徐辉、李雪对被告万盛源公司享有的工程款优先受偿权亦无异议，故对原告提出的排除执行的请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“但法律，司法解释另有规定的除外”《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，能够优于法定优先受偿权的，只有消费者买房人的物权期待权。原告虽举证证明案涉房屋属于其唯一住房，但依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，因涉案房屋属于商业用途的门市房，亦不符合对居住房屋消费者物权期待权优先的规定，故不能排除执行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决：一、原告徐辉、李雪与福龙房地产开发公司之间商品房买卖合同合法有效；二、驳回原告徐辉、李雪的其他诉讼请求。一审案件受理费22800元，由原告徐辉、李雪负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，徐辉、李雪系向福龙房地产开发公司购买案涉房屋，二人基于房屋买卖关系享有债权请求权，但在生效法律文书已经确认万盛源建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于建设工程价款优先受偿权优于其他债权的规定，应认定徐辉、李雪的民事权益不能排除法院强制执行。本院二审期间，徐辉、李雪提出的万盛源建设公司“对房屋价款不具有优先受偿的权利”的主张，系对执行依据提出的异议，系《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的“认为原判决、裁定错误的”情形，不属于执行异议之诉的审理范围，本院对徐辉、李雪的前述主张不予评判。徐辉、李雪亦主张本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但该条规定的适用条件为金钱债权的执行场域，系金钱债权与不动产买受人的权利发生冲突时的争议解决规范，不能适用于判断优先受偿权与不动产买受人的权利的优劣判断，故对徐辉、李雪的前述主张，本院不予支持。 综上所述，徐辉、李雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800.00元，由上诉人徐辉、李雪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 芮海宏 审 判 员 宋 国 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年十月十三日 法官助理 李雅楠 书 记 员 张梦泽