成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8302号 原告：付继莲，女，1952年5月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。 被告：高绒翁登，男，1981年11月10日出生，藏族。 原告付继莲与被告高绒翁登房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，适用独任制公开开庭进行了审理。原告付继莲的委托诉讼代理人杨雅婷参加诉讼。被告高绒翁登经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 付继莲向本院提出诉讼请求,请求判令：1.确认付继莲与高绒翁登签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除；2.高绒翁登支付欠付租金109593元（计算方式：租金暂计至2019.11.30）；实际应该计算至被告返还房屋之日止；3.高绒翁登支付逾期支付租金的违约金170478元；4.高绒翁登立即撤离并返还房屋；5.不予退还高绒翁登已经支付的租赁保证金54120元；6.高绒翁登承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：付继莲与高绒翁登于2017年10月13日签订了《租赁合同》，由高绒翁登承租付继莲位于成都市武侯区××街××号××栋××层××号（“正成·商翼”201-ａ号）房屋用作经营餐饮、茶楼，租赁期限自2017年11月1日至2027年10月31日。此外《租赁合同》还明确约定了房屋的租期以及租金计算方式、支付时间等内容。合同签订后，付继莲依约于2017年11月1日将房屋交付给高绒翁登使用，但高绒翁登并未按时向付继莲支付租金，虽经付继莲多次口头、书面催告，但高绒翁登一直未付清前述欠付款项，逾期支付时间长达5个月。付继莲依据《租赁合同》第九条之约定，于2019年11月28日向高绒翁登邮寄《解除通知函》，确认《租赁合同》自送达高绒翁登之日（即2019年11月30日）解除，并要求高绒翁登支付欠付的租金及违约金、且于2019年12月20日前腾退该房屋。但截至2020年2月1日，高绒翁登仍未付清前述欠付款项并腾退该房屋，欠付该房屋租金总额共计166419元，致使付继莲遭受巨大经济损失，合同目的无法实现。按照《合同法》的相关规定及《租赁合同》第九条、第十条之约定，付继莲有权要求高绒翁登支付欠付租金并承担违约责任。综上，付继莲诉至法院，望判如所请。 高绒翁登未作答辩。 经审理查明，2017年10月13日，付继莲授权付先云与高绒翁登签订《租赁合同》，合同约定付继莲将其位于成都市武侯区××街××号××栋××层××号（“正成·商翼”201-ａ号）房屋出租给高绒翁登,租赁期为2017年11月1日至2027年10月31日；合同第四条约定：租金每三个月为一个支付期，2017年11月1日至2018年10月31日租金支付标准为20295元／月，2018年11月1日至2019年10月31日租金支付标准为27060元／月，2019年11月1日至2020年10月31日租金支付标准为28413元／月，2020年11月1日至2021年10月31日租金支付标准为29834元／月……租金支付周期为三个月，高绒翁登应于上月届满前七日付清。第五条约定保证金的收取：高绒翁登自合同签订之日向付继莲支付房屋租赁保证金54120元，如高绒翁登违反本合同之规定，则付继莲有权以租赁保证金抵扣高绒翁登应付款项（包括但不限于违约金、欠付的租金水电费、物管费等），和／或作为付继莲因此而遭受损失的赔偿，和／或根据本合同规定不予返还；第九条约定合同变更和终止：若高绒翁登存在逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过15日的情形，则付继莲可书面通知高绒翁登解除本合同，违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失；第十条约定违约责任：10.2若出现本合同9.5条付继莲行使解除本合同之权利，高绒翁登已支付的租金以及租赁保证金均不予退还，同时高绒翁登还需向付继莲支付“六个月等额租金”的违约金；10.3租赁期和装修期内高绒翁登逾期支付应缴纳的任何费用（包括租金、物业管理费、水、电、气费等），或任何应付的违约金或者赔偿费用，应按每逾期一天，按逾期支付款项的1‰支付违约金。10.10本合同因高绒翁登原因终止，高绒翁登均应自合同终止之日起15日内撤离租赁场所，并将所有物品撤离，如果高绒翁登未全部撤离的，视为高绒翁登放弃遗留在现场的物品的所有权，付继莲有权自行处置，相应的处置费用由高绒翁登承担。 2019年9月27日，付继莲向高绒翁登邮寄催收函，载明高绒翁登应当于2018年1月25日前向付继莲支付2018年2月1日至2018年4月30日期间的租金共计60885元，并提醒高绒翁登：付继莲保留追高绒翁登的逾期付款违约责任。若高绒翁登继续违约达到合同约定的解除条件，付继莲将按约解除合同，届时高绒翁登已支付的所有租金以及租赁保证金均不予退还，同时，高绒翁登还须按六个月租金的标准向付继莲支付违约金及其它赔偿。高绒翁登于2019年9月28日签收了此邮件。 2019年11月30日，付继莲向高绒翁登邮寄解除合同通知函，载明自本函送达高绒翁登之日起，高绒翁登与付继莲签署的合同及相关补充协议(如有)即告解除；请高绒翁登在收到本函之日起5日内向付继莲支付欠缴的租金109593元，结清物业费、水电费和各类杂费，并按照合同约定标准支付违约金。除此之外，因合同系因高绒翁登违约而解除，高绒翁登缴纳的租赁保证金将不予退还；请高绒翁登在2019年12月20日(含)前自行搬离属于高绒翁登的一切物品，搬离期间不得破坏主体墙面结构以及属于业主方的各类设施设备。逾期未搬离的，将视为高绒翁登放弃对前述物品的所有权，付继莲将按照合同约定进行处置，相关费用由高绒翁登承担；付继莲保留根据法律规定及合同约定追究高绒翁登其他违约责任和赔偿责任的权利。高绒翁登于2019年12月1日签收了此邮件。 另查明，庭审中付继莲陈述高绒翁登向付继莲支付租金至2019年7月，2019年8月31日，高绒翁登停止经营，截止一审辩论终结前高绒翁登未腾退租赁房屋。 上述事实有《租赁合同》、租赁委托书、律师函、催款函、解除合同通知函、邮寄单据及当事人陈述等证据收集在案，予以佐证。 本院认为，被告高绒翁登经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，故本院对付继莲所举证据原件的真实性、合法性、与本案的关联性予以确认。付继莲与高绒翁登之间建立的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。付继莲履行了出租房屋的义务，高绒翁登应当按照约定履行支付租金的义务。高绒翁登向付继莲支付租金至2019年7月。按照合同约定，高绒翁登应在该月届满前七日付清下季度租金。高绒翁登超过15日未支付下季度租金，付继莲于2019年11月30日向高绒翁登邮寄解除合同通知函，通知自该函送达高绒翁登之日起，高绒翁登与付继莲签署的合同及相关补充协议(如有)即告解除，高绒翁登于2019年12月1日签收了此邮件。付继莲的解除行为符合双方在《租赁合同》中的约定，产生了合同解除的法律效力，因此，本院确认付继莲与高绒翁登签订的《租赁合同》于2019年12月1日解除。高绒翁登应向付继莲支付2019年8月1日至2019年12月1日期间租金109593元（27060元×3个月＋28413元）。 关于不予退还保证金54120元。《租赁合同》10.9约定，因高绒翁登原因导致合同解除的，其缴纳的租金、租赁保证金等，付继莲全部不予退还。因此付继莲诉请不退还保证金54120元符合双方合同约定，且不违法法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。 关于逾期支付租金的违约金。付继莲主张高绒翁登支付6个月租金170478元作为逾期支付租金的违约金。本院认为，《租赁合同》中约定的6个月等额租金系解除合同的违约金而非逾期付款违约金。《租赁合同》约定逾期支付租金违约金应按照逾期金额每日1‰计算逾期付款违约金，但付继莲不予退还的保证金54120元，已足以弥补付继莲因高绒翁登逾期付款产生的资金利息损失，本院付继莲主张支付高绒翁登支付逾期付款违约金的诉请不予支持。 关于腾退并返还房屋。《租赁合同》解除后，高绒翁登应按照合同约定向付继莲腾退并返还租赁房屋，合同解除之日起15日内撤离租赁场所，并将所有物品撤离。因此高绒翁登应向付继莲腾退并返还租赁房屋的理由成立，本院予以支持。 关于付继莲主张租金合同解除后的租金，实际是房屋占用费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，高绒翁登逾期腾退租赁房屋，付继莲遭受的最直接的损失为租金损失，付继莲要求高绒翁登按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费亦属合理，但关于房租占有使用费的期限，本院认为，高绒翁登虽负有向付继莲腾退及返还房屋的义务，但双方《租赁合同》10.10约定本合同因高绒翁登原因终止，高绒翁登方均应自合同终止之日起15日内撤离租赁场所，并将所有物品撤离，如果高绒翁登未全部撤离的，视为高绒翁登放弃遗留在现场的物品的所有权，付继莲有权自行处置，相应的处置费用由高绒翁登承担。且付继莲于2019年10月30日向高绒翁登邮寄解除合同通知函，亦通知高绒翁登该函送达之日起，《租赁合同》即告解除，请高绒翁登在2019年12月20日(含)前自行搬离属于高绒翁登的一切物品，搬离期间不得破坏主体墙面结构以及属于业主方的各类设施设备。逾期未搬离的，将视为高绒翁登放弃对前述物品的所有权，付继莲将按照合同约定进行处置，相关费用由高绒翁登承担。因此，本院酌情给予付继莲《租赁合同》解除后两个月时间用以处理高绒翁登遗留物品，此后产生的房屋占用费用系扩大的损失，本院不予支持。因此高绒翁登应向付继莲支付房屋占用费56826元（28413元×2个月）。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告付继莲与被告高绒翁登之间签订的《租赁合同》于2019年12月1日解除； 二、被告高绒翁登自本判决生效之日起十日内支付原告付继莲租金109593元、房屋占用费56826元； 三、被告高绒翁登于本判决生效之日起十日内向原告付继莲腾退并返还成都市武侯区××街××号××栋××层××号房屋； 四、原告付继莲不予退还被告高绒翁登保证金54120元； 五、驳回原告付继莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6313元，公告费560元，合计7873元，由被告高绒翁登负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  邹文韬 二〇二〇年十月二十八日 书记员  陈 珊