广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初1587号 原告：中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行，住所地：桂林市解放东路50号，统一社会信用代码：914503008988621247。 负责人：徐孟翔，该支行行长。 委托诉讼代理人：唐逢平，男，该支行银行客户经理。 委托诉讼代理人：易林晖，广西立横律师事务所律师。 被告：王妍，女，1980年6月19日出生，汉族，无业，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：吴中远，广西桂山律师事务所律师。 被告：刘瑞杰，男，1980年2月22日出生，汉族，龙光普罗旺斯保安，住桂林市象山区。 被告：桂林市德天房地产开发有限公司，住所地：桂林市环城南二路111号，统一社会信用代码：91450300742050576K。 法定代表人：颜家伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘从容，女，该公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行与被告王妍、刘瑞杰、桂林市德天房地产开发有限公司(以下简称：德天公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行的委托诉讼代理人易林晖、被告王妍的委托诉讼代理人吴中远、被告刘瑞杰以及被告德天公司的委托诉讼代理人刘从容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行向本院提起诉讼请求：1.解除原告与被告王妍于2015年4月9日签订的编号Ａ：［个住房］字［桂林］分行［解东］支行［2015］年［0000078］号《个人购房借款／担保合同》；2.被告王妍、刘瑞杰偿还原告借款本金281339.8元，并支付利息、罚息及复息（截至2020年6月1日的利息为4552.35元、罚息96.86元、复息63.72元，欠款本息合计286052.73元。此后利息、罚息、复息按《个人购房借款／担保合同》约定计算至款项还清之日止）；3.被告王妍、刘瑞杰赔偿原告为实现债权支付的律师代理费13400元；4.原告对被告王妍、刘瑞杰提供的抵押物（位于桂林市象山区）依法处置所得价款受偿；5.被告德天公司对王妍、刘瑞杰上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2015年3月30日，被告王妍向原告申请个人贷款370000元。2015年4月9日，原告与被告王妍签订了编号Ａ:［个住房］字［桂林］分行［解东］支行［2015］年［0000078］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：1.贷款本金为370000元（第39条）；2.贷款用途为购买位于桂林市象山区条）；3.贷款期限为15年（第42条）;4.贷款利率以人民银行公布同期同档次贷款利率为基准利率计收（第4条）；5.还款方式为每月等额本息（第6条、第47条）；6.对被告不能按时偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息；对被告不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按人民银行公布同期同档次贷款利率为基准利率上浮50%计收（第9条、第52条）；7.被告连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，并要求提前清偿全部贷款［第14.1条Ｌ、第14.2条（4）、（5）］；8.原告为实现债权而产生的律师代理费及其他所有费用由被告承担（第17条）；9.被告德天公司自愿向被告王妍、刘瑞杰提供连带责任保证（第26条）。被告刘瑞杰作为共同借款人、抵押物共有人在合同中签字，被告德天公司作为保证人在合同中盖章。2015年3月26日，被告王妍、刘瑞杰将其购买的位于桂林市象山区抵押给原告，并办理了不动产预告登记证明［证号：桂林市房预象山区字第××号］。原告按照合同约定在2015年4月10日将370000元贷款本金转入被告指定的银行账户。截至2020年6月1日，被告王妍、刘瑞杰己经连续逾期4期，累计逾期9期，尚剩余未归还的正常本金274265.71元、逾期本金7074.09元、利息4552.35元、罚息98.86元、复息63.72元，若解除合同需偿还原告全部本息合计286052.73元。被告王妍、刘瑞杰的行为违反了合同的约定，己达到双方约定解除合同的条件，鉴于被告王妍、刘瑞杰经多次催收仍不履行还款义务的情况。为维护原告的合法利益，故诉至法院，提出如前所诉。 被告王妍辩称，1.同意解除《个人购房借款/担保合同》；2.对借款本金、利息、罚息、复息符合法律保护的部分认可，由人民法院依法认定；3.对律师代理费不认可。未见《委托代理合同》、支付凭证及发票等证明律师代理费实际发生的证据，对律师代理费是否实际支付、实际支付多少存疑，建议法院驳回律师代理费诉请；4.同意原告对依法处置抵押物所得价款优先受偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债务人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”的规定，相比德天公司提供的保证，应当就王妍提供的抵押物实现债权；5.驳回原告请求德天公司对王妍、刘瑞杰上述债务承担连带清偿责任的诉请。 被告刘瑞杰辩称，刘瑞杰现在已经将逾期的本金、利息、罚息、复息都已经偿还完毕。刘瑞杰与王妍已经在两年前离婚。刘瑞杰之前并不知道欠款的情况，若知道不会逾期，会把钱打入银行。 被告德天公司辩称，1.被告德天公司并非恶意违约。被告王妍、刘瑞杰向被告德天公司购买的房屋已经完成交付，房屋权益已经到了购房者王妍、刘瑞杰手上，被告德天公司已经不能约束购房者；被告王妍、刘瑞杰没有履行偿还贷款本息，原告应拍卖其抵押的房屋受偿；2.原告诉请的律师费应该由王妍、刘瑞杰承担，被告德天公司不对律师费部分承担保证责任，恳请法院相应调低；3.因被告德天公司未恶意违约，本案诉讼费不应由德天公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据7律师费发票，拟证明原告为实现债权支付律师费13400元。被告王妍、刘瑞杰认为没有委托代理合同，银行支付律师代理费都是通过转账支付，也没有支付凭证，不知具体支付了多少钱，原告可以待实际支付后再另行起诉。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，原告虽未提供委托代理合同和支付凭证，但其提交了律师费发票，且实际出庭，本院对原告的证明内容予以采信。 综合全案有效证据及原告在庭审笔录中陈述的事实，本院确认如下法律事实： 2015年4月9日，原告作为贷款人、被告王妍作为借款人和抵押人、被告刘瑞杰作为共同借款人和抵押物共有人、被告德天公司作为保证人签订编号Ａ:［个住房］字［桂林］分行［解东］支行［2015］年［0000078］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：原告向被告提供个人住房按揭贷款370000元，借款期限为15年（2015年4月至2030年4月）；贷款利率执行借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款的基准利率；被告王妍、刘瑞杰以等额本息方式进行还款，逾期则按照贷款利率上浮50%计收罚息且对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。被告王妍、刘瑞杰以其向被告德天公司购买的位于桂林市象山区提供抵押担保；被告德天公司自愿向原告提供阶段性连带责任保证，其从贷款发放之日起至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书之日止，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和被告王妍、刘瑞杰所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期限为本合同项下贷款到期之日起两年或贷款提前到期之日起两年等等。合同同时约定：被告王妍、刘瑞杰连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同，宣布本合同立即到期，要求被告王妍、刘瑞杰立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并要求被告王妍、刘瑞杰赔偿因其违约给原告造成的损失，承担原告为实现合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费等等。2015年3月26日，原、被告就涉案借款抵押物位于桂林市象山区办理了抵押权预告登记。2015年4月10日，原告依约向被告王妍、刘瑞杰发放贷款370000元。 截至2020年9月21日，被告王妍、刘瑞杰已累计逾期13期，尚欠原告贷款余额267043.29元、正常利息399.82元，逾期本金、逾期利息、罚息及复息已还清。 另查明，原告为实现讼争债权聘请广西立横律师事务所律师易林晖提供法律服务支出律师费13400元。 本院认为，原告作为贷款人、被告王妍作为借款人及抵押人、被告刘瑞杰作为共同借款人和抵押物共有人、被告德天公司作为保证人签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行合同义务。原告履行了提供借款的义务，被告王妍、刘瑞杰却未按照合同约定按时足额履行还本付息的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定并结合该借款合同的约定及涉讼法律关系为金融借款法律关系，则原告主张解除合同，要求被告王妍、刘瑞杰偿还剩余借款本金，并按合同约定支付利息、罚息及复息的诉讼请求合法，本院予以支持。 关于律师费损失的问题，按照合同约定被告王妍、刘瑞杰应承担原告为实现债权而产生的费用（包括律师费），现原告提交了相应的律师代理费发票，原告聘请的律师亦实际出庭，但原告支付的律师费略高于《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》规定的律师服务收费标准，故本院调整被告赔偿原告律师费损失13372元。 关于优先受偿权问题，本案中尽管已经对抵押的房产办理了房屋抵押预告登记，但该预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权效力。因此，抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。因此原告要求对抵押财产经依法处分后所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予以支持。 关于保证责任的问题，因《个人购房借款/担保合同》约定了被告德天公司为阶段性保证担保保证人，其从贷款发放之日起至正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书之日止，为借款人的债务、原告实现债权的费用及被告王妍、刘瑞杰所有其他应付费用承担连带保证责任。故原告要求被告德天公司承担连带清偿责任的诉讼请求合法，本院予以支持。被告德天公司在履行担保责任后，有权向被告王妍、刘瑞杰追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行与被告王妍、刘瑞杰于2015年4月9日签订的编号A:[个住房]字[桂林]分行[解东]支行[2015]年[00XX78]号《个人购房借款/担保合同》； 二、被告王妍、刘瑞杰返还原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行剩余借款本金267043.29元，并支付利息、罚息及复息（利息、罚息及复息的计算标准按编号A:[个住房]字[桂林]分行[解东]支行[2015]年[00XX78]号《个人购房借款/担保合同》计至款项实际清偿之日止）； 三、被告王妍、刘瑞杰赔偿原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行因实现债权支出的律师费损失13372元； 四、被告桂林市德天房地产开发有限公司在桂林市象山区屋已办妥抵押登记手续且原告收到记载该抵押登记信息的不动产登记证明之前，对被告王妍、刘瑞杰的上述还款义务向原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行承担连带清偿责任，被告桂林市德天房地产开发有限公司履行担保责任后有权向被告王妍、刘瑞杰追偿； 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费5792元，因适用简易程序审理减半收取2896元（原告已预交），由原告中国工商银行股份有限公司桂林市解放东路支行负担184元，被告王妍、刘瑞杰、桂林市德天房地产开发有限公司负担2712元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5792元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  程诗淇 二〇二〇年十月二十九日 书记员  董柳明 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。