四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初2570号 原告：陈军，男，汉族，1981年8月27日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：周燕（系陈军妻子），女，汉族，1980年6月24日出生，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：罗志国，四川华晨（宜宾）律师事务所律师，执业证号：××。 被告：付忠良，男，汉族，1969年10月13日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李建，四川景上律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：陈鹏，四川景上律师事务所律师，执业证号：××。 第三人：程文西，男，汉族，1961年4月18日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 原告陈军与被告付忠良、第三人程文西房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，原告陈军申请追加程文西为本案第三人，本院审核后予以同意。原告陈军的委托诉讼代理人周燕、罗志国，被告付忠良的委托代理人李建、陈鹏，第三人程文西到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈军向本院提出诉讼请求，要求：1、判决被告退还原告支付的租金85750元（12250元／月＊7月）；2、请求判决被告退还原告支付的押金20000元；3、判决被告支付原告违约金294000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉请第1项为：诉请被告退还原告8个月的租金，合计98000元。原告增加诉请：请求解除原、被告签订的《场地租赁协议》。事实和理由：2018年3月3日，原被告签订了一份《场地租赁协议》，约定被告将位于翠屏区××镇××村××组约8.5亩场地出租给原告作为石膏线生产使用；租赁期限为2018年3月3日至2021年3月2日止；每年租金14万元，从第二年开始每年按10%递增；任一方违约，需承担年租金200%的违约金。合同签订后，原、被告双方即按合同约定履行，原告已向被告支付保证金20000元，并缴纳了2019年3月3日至2020年3月2日期间的租金合计147000元。从2019年7月1日起，因被告无权继续对该场地行驶租赁权，导致原告无法继续使用该场地。原告多次要求被告退回未产生的租金、保证金以及赔偿损失，但是被告一直拒不履行。原告认为，原被告之间的租赁合同合法有效，被告理应按合同约定向原告提供场地使用。但现因被告原因导致其无法向原告提供场地的使用，被告理应承担违约责任，并退还押金及未产生的租金。为此，原告特诉至法院，请求判如诉请。 被告付忠良辩称，原告的诉讼请求不能成立，因为我作为租赁合同的出租人并无违约行为，原告的诉讼请求应依法驳回，理由如下：一、我已履行租赁合同义务。二、；原告诉称“从2019年7月1日起，被告无权继续对该场地行驶租赁权”之说不成立。三、；原告诉请退还租金、押金、及支付违约金的请求不能成立。四、；原告提起本案诉讼是妄图非法向答辩人转嫁经营风险。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人程文西辩称，我在2011年与付忠良签订了合同，2018年、2019年两年的租金付忠良都没有给我，2019年年初我找到付忠良、陈军三人协商过，但之后就联系不上付忠良了，我就去找了周燕，看到她们在使用场地，就没有管了。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 2011年4月1日，程文西与付忠良签订《场地租赁协议》，主要约定：程文西将菜坝镇石马村石马坡一块地（约6亩）出租给付忠良使用，并保证房屋及场权属清楚；双方约定该场地租赁期为10年，从2011年7月1日至2021年7月1日，付忠良自觉按时交纳各部门收取的各项费用；双方约定该场地租金前三年每年4万元，三年后按每年递增10%（4000元）计算，付忠良必须提前三个月交纳场地租金；所产生的水、电、气费自行承担；若遇政府行为的拆迁或者建设时，双方需大力支持，配合政府解除合同；租赁期满后，如需续租该场地，就提前半年通报程文西，程文西优先考虑付忠良租赁需求，双方协商一致后另签协议。程文西作为出租方在上述合同上签名并捺印，付忠良作为承租方在上述合同上签名并捺印，宜宾市翠屏区菜坝镇石马村村民委员会在该合同上加盖公章并由当时村长程文西签名并注明“情况属实”字样。 2018年3月3日，付忠良将上述场地另加周边部分土地约8.5亩出租给陈军，双方签订《场地租赁协议》，主要约定：付忠良将宜宾市菜坝镇石马村石马坡一组约8.5亩场地出租给陈军作为石膏线生产使用，陈军自愿承租并保证合法使用，付忠良保证房屋及场地权属清楚及合法；双方约定该场地及房屋租赁期从2018年3月3日至2021年3月2日止；租赁期间，陈军须遵守国家的法律法规，依法开展相应的经营活动，自觉服从辖区街道、派出所、城管、环卫、居委会等部门的管理；付忠良须提供各种资料，协助陈军办理营业执照等相关手续；双方约定该场地租金每年人民币14万元，从第2年每年按10%递增，每年按签合同之日起提前三个月交纳，逾期年租金每日按5%滞纳金付给陈忠良；每月的水电费由陈军自行交纳，由于未按时交纳水电费所造成的停水停电由陈军自行负责；付款方式为每年提前三个月一次性交清一年租金，以银行转账为准；协议终止后，陈军将场地及原有房屋及付忠良在场地内原有约500平方米的简易采光棚归还付忠良，陈军由于生产需要将采光棚拆除，协议到期后将修复相同面积采光棚归还付忠良；双方签订协议时，陈军应向付忠良交纳租赁押金2万元，双方终止协议时，付忠良如数退还陈军押金（不计利息），双方违约，应按违约责任进行处罚；任何一方未能履行本协议的条款或者违反有关法律、法规的，由违法方负责，并支付无责任方年租金200%的违约金；无责任方有权提前解除合同，所造成的损失由违约方全部承担；如陈军在经营期间，场地受到其他人的干扰，应由付忠良负责协调解决，涉及经济费用等方面由付忠良负责。 签订上述《场地租赁协议》后付忠良将案涉场地交付陈军使用经营。后因付忠良未按时向程文西交纳租金，双方发生纠纷，程文西于2019年7月15日向周燕、陈军、宜宾市华丽石膏制品有限公司发出《通知》，主要内容为：我是宜宾市翠屏区××镇××村××组场地业主程文西，2011年我将该场地出租给付忠良，2018年付忠良又将该场地转租给你们，由你们进行石膏线生产使用。后，因付忠良一直拖欠我的租金未付，我已于2019年6月30日与付忠良解除租赁合同，要求其退回场地，但付忠良一直未退回。由于该场地系你们实际承租，我作为场地业主要求你们于2019年7月30日搬离该场地。告知人：程文西。陈军收到《通知》后从2019年7月31日开始与付忠良联系协商处理此事，但双方协商未果，后程文西于2019年8月左右将案涉租赁场地实际控制起来，只准陈军的工作人员进出场，不准其搬设备撤场。三方遂发生纠纷，陈军遂诉至本院，诉如所请。 另查明：１、2018年3月2日，陈军向付忠良支付保证金20000元，付忠良向陈军出具相应《收条》一张；同日，陈军向付忠良支付2018年3月3日至2019年3月2日租金共计140000元，付忠良向陈军出具相应《收条》一张；2018年12月6日，陈军向付忠良支付2019年3月3日至2020年3月2日场地租金147000元，付忠良向陈军出具相应《收条》一张；庭审中，付忠良对收到上述保证金20000元以及租金287000元，予以认可。２、陈军与周燕系夫妻关系，二人于2004年3月1日登记结婚。宜宾市华丽石膏制品有限公司（以下简称华丽公司）成立于2018年3月29日，法定代表人系周燕，周燕与陈军均系华丽公司股东，华丽公司工商登记的住所为四川省宜宾市翠屏区××镇××村××组××号即案涉租赁场地。３、庭审中，付忠良与程文西均同意解除双方签订的《场地租赁协议》，但付忠良认为解除时间应为一审辩论终结时即2020年6月19日，程文西认为是2019年7月6日；庭审中，陈军与付忠良均同意解除双方签订的《场地租赁协议》，但付忠良认为解除时间应为一审辩论终结时即2020年6月19日，陈军认为双方合同解除时间应为2019年7月6日。4、付忠良向程文西缴纳了案涉场地2018年7月至2019年7月底的租金80000元，程文西向付忠良出具了相应的《收条》一张。此后，付忠良未再向程文西缴纳过租金。 本院认为，1、关于陈军诉请要求解除与付忠良签订的《场地租赁协议》以及归责问题：陈军和付忠良于2018年3月3日签订的《场地租赁协议》，诉讼中，双方达成一致意见均同意解除，本院对此予以确认。本案中，付忠良作为案涉租赁合同中的出租人，具有将案涉场地交付承租人陈军的义务，但因付忠良与程文西之间的租赁合同纠纷，程文西于2019年8月起已实际控制案涉场地，陈军与付忠良间的合同目的已不能实现，故对于《场地租赁协议》的解除，付忠良具有责任。关于解除时间，双方在庭审中达不成一致，但双方合同解除的原因是因为程文西于2019年8月左右已经将案涉租赁场地实际控制起来，而程文西在2019年7月15日向周燕、陈军、宜宾市华丽石膏制品有限公司发出《通知》上已表明，其作为场地业主要求陈军于2019年7月30日搬离该场地。因此，结合当事人的陈述以及上述《通知》，本院确认程文西从2019年8月1日起已实际控制案涉租赁场地，导致陈军和付忠良之间签订的《场地租赁协议》目的不能实现，故本院认为陈军和付忠良之间签订的《场地租赁协议》的解除时间应当为2019年8月1日。２、关于陈军诉请要求退还租金的问题：双方合同的解除时间为2019年8月1日，因此，陈军支付的租金也应当截止到2019年8月1日，现陈军已支付租金至2020年3月2日，经计算，付忠良应当退还的租金为85750元。３、关于陈军诉请要求退还保证金的问题：陈军已向付忠良交纳租赁押金2万元，双方合同的提前解除责任在于付忠良，故对于陈军诉请付忠良退还其所缴纳的保证金（即押金）20000元，本院予以支持。４、关于陈军诉请要求付忠良支付违约金的问题：根据双方合同约定：“任何一方未能履行本协议的条款或者违反有关法律、法规的，由违法方负责，并支付无责任方年租金200%的违约金”，双方在合同中对违约金的约定明显过高，且陈军提供的证据不足以证明其损失的具体程度，故本院根据双方合同的履行情况兼顾公平原则，支持付忠良以合同解除的该年度租金的30%的标准向陈军支付违约金，经计算为44100元（147000元×30%)。 综上所述，依照《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告陈军与被告付忠良于2018年3月3日签订的《场地租赁协议》于2019年8月1日解除。 二、被告付忠良于本判决生效之日起15日内退还原告陈军租金85750元。 三、被告付忠良于本判决生效之日起15日内退还原告陈军押金20000元。 四、被告付忠良于本判决生效之日起15日内支付原告陈军违约金44100元。 五、驳回原告陈军的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7480元，由被告付忠良承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决书确定的义务，逾期未履行的应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈顺兰 人民陪审员  徐 华 人民陪审员  刘星强 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  王 宇