重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12588号原告：上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街**附**，统一社会信用代码91500106663598031N。负责人：张成海，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司总经理。委托诉讼代理人：张晓艳，女，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司工作人员。被告：朱友，男，汉族，1987年7月26日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：虎莉，女，汉族，1988年3月2日出生，住重庆市沙坪坝区。原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称景瑞物业重庆分公司）与被告朱友、虎莉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用小额程序公开开庭进行了审理。原告景瑞物业重庆分公司的委托诉讼代理人张晓艳、被告朱友到庭参加了诉讼，被告虎莉经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告景瑞物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱友、虎莉支付原告景瑞物业重庆分公司物业服务费3663元，公摊费450元，并以4113元为基数从2016年8月1日起按每日千分之三的标准累计支付违约金至本金付清时止；2、被告朱友、虎莉承担本案诉讼费。事实与理由：原告是重庆市沙坪坝区蓝溪谷地小区的物业服务公司，被告朱友、虎莉是蓝溪谷地小区1-27-9的业主。根据前期物业服务协议约定：蓝溪谷地高层高级住宅的物业服务收费标准为1.35元/平方米/月，并在当月5日之前缴清当月物业服务费，逾期将按日欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。鉴于被告房屋建筑面积为60.3平方米，每月物业服务费为81.4元，公摊费450元，而被告从2016年8月1日起截止起诉之月未缴纳物业服务费及公摊费共计4113元（共计45个月，其中物业费3663元，公摊费450元），经原告多次与被告沟通并催收上述费用未果。现依法起诉，请求判如所请。被告辩称，被告从2011年接房入住，一直按时缴纳物业费，但是因为入户门的维修一直未得到物管的处理，被告从2014年开始就未缴纳物业费，之后物管才开始来处理入户门的问题，在此期间，被告曾主动要求先缴纳一千元，待物管处理好入户门后，再补齐没有缴纳的物业费，但物管拒收这笔钱，同时也没有处理好入户门的问题，并在2016年时将被告起诉至法院，法院也作出了判决并予以执行，因被告对起诉及执行毫不知情，遭到法院强制执行，因此导致被告征信出现问题，物管应当承担相应责任。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告景瑞物业重庆分公司为案涉小区的物业服务企业，被告朱友、虎莉为涉案房屋蓝溪谷地小区1-27-9号房屋的业主。前述房屋坐落于沙坪坝区红槽房正街99号附1号27-9，房屋建筑面积为60.28平方米，系该小区高层住宅。2010年5月13日，原告景瑞物业重庆分公司与被告朱友签订了《蓝溪谷地前期物业服务协议》，约定由原告对案涉小区进行物业服务，合同期限为三年。该合同载明，原告对案涉小区提供物业服务，主要权利、义务和责任：1.管理工作；2.保安工作；3.工程维修与维护工作；4.环境工作；5.社区交流组织；6.服务工作；7.监察工作；8.财务工作；9.其他工作。其中3.4条约定，保持公共区域之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防设施、路灯、道路、排污排水系统处于良好运行状态，并在发生损坏时及时修复或积极协调相关专业部门进行修复；3.5条约定，建筑及其设施保修期内协调开发商、承建商进行对乙方所有单元内发生的墙体、水、电、气、通讯、共用天线、排污等建筑体系保修；保修期后实施有偿服务或协调专业机构或职能部门有偿维护维修；3.6条约定，对配套系统设备进行日常维护维修。关于物业管理费，双方约定高层高级住宅的物业管理服务收费标准为1.35元/月·平方米（不含公摊费），按照建筑面积计算。物业服务费用按月交纳，应当在每月前5日内履行交纳义务，逾期将按日欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。该协议到期后，因该小区未成立业主委员会，也未选聘新的物业公司提供物业服务，故原告景瑞物业重庆分公司一直为蓝溪谷地小区实际提供物业服务至今。另查明，2020年4月19日，原告景瑞物业重庆分公司向被告朱友、虎莉邮寄《催收物业服务费通知书》，催收被告应缴纳的物业服务费3663元，以及公摊费450元。上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、不动产登记信息查询结果、沙坪坝区天星桥街道办事处及红槽房社区出具的证明、催收物业服务费通知书及快递凭证、快递查询单以及原、被告双方的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。对于原告提交的增值税发票不能作为收取公摊费的依据，故本院不予采信。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告为蓝溪谷地小区提供了物业管理和服务，被告应当按照合同约定支付物业管理费用。被告自2016年8月起未缴纳物业管理费用，原告于2020年4月19日以书面方式进行了催缴，催缴后被告仍未向原告缴纳物业管理费用。故原告要求被告交纳物业费的请求应当予以支持。关于被告提出的原告提供的物业服务质量问题，本院认为原告可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定主张相应权利，但不能作为被告不缴纳物业管理服务费的理由。关于违约金,原告请求按照欠缴物管费日千分之三的标准主张违约金，结合本案情况，对该标准酌情予以调整。对于违约金的计算标准调整为：2016年8月1日至2019年8月31日期间的违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。2019年9月1日至本金付清期间的违约金，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告景瑞物业重庆分公司主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。关于公摊费，因原告未提交其收取公摊费的合法依据，故对原告要求被告支付公摊费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告朱友、虎莉于本判决发生法律效力之日起三日内共同向原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司支付2016年8月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3663元及违约金。违约金的计算标准为：2016年8月1日至2019年8月31日期间的违约金，以2016年8月1日至2019年8月31日期间每月应交物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月6日起计算至当月物业服务费付清之日止；2019年9月1日至本金付清期间的违约金，以2019年9月1日至本金付清期间每月应交物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率从当月6日起计算至当月物业服务费付清之日止。二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱友、虎莉共同负担。本判决为终审判决。审判员 冯 晞二〇二〇年十月二十八日书记员 王梦佳