山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初11191号原告：张召路，男，1968年7月20日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：荣庆龙，山东中昊律师事务所律师。被告：济宁圣华房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区菱花路西，统一社会信用代码：913708007061163473。法定代表人：程福元，董事长。委托诉讼代理人：程丽，女，1972年5月6日出生，汉族，住济宁市任城区，系该公司员工。被告：济宁大千置业有限公司，住所地：济宁高新区327国道北（置城中心A座15层19一22号），统一社会信用代码：913708007424351262。法定代表人：孟凡龙，总经理。委托诉讼代理人：朱志勇，济宁任城金德法律服务所法律工作者。原告张召路与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称：圣华公司）、济宁大千置业有限公司（以下简称：大千公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张召路的委托诉讼代理人荣庆龙、被告圣华公司的委托诉讼代理人程丽、被告大千公司的委托诉讼代理人朱志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张召路向本院提出诉讼请求：1、依法确认宁苑小区33号楼4单元0408号89.070平方米的房屋及附属设施所有权归原告所有，依法确认商品房买卖合同合法有效，并由被告为原告办理房屋确权手续；2、判决二被告按照同期银行贷款利息的标准支付房屋确权法定违约金，暂计10000元；3、诉讼性费用由被告承担。事实和理由：济宁圣华房地产开发集团有限公司获取涉案房屋土地开发建设使用权，在建设过程中，与济宁大千置业有限公司达成联合建设的合意，原告与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司签订商品房买卖合同，并办理商品房买卖合同网上备案手续，原告在小区售楼处交付房款，被告圣华房地产开发集团有限公司向原告出具收款收据，最后一批房款20000元，原告亦交付至该小区同一售楼处，售楼处收款人员向原告出具加盖“荷花园售楼处”的收款收据。后由于两被告之间存在经济纠纷，未为原告办理房屋确权。经原告多次催办，被告圣华公司仍以与大千公司存在经济纠纷为由拒绝办理，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，根据物权法、合同法及民诉法的有关规定，向贵院提请诉讼，请法院判如所请。被告圣华公司辩称，原告有房款没有缴清，在缴清房款的情况下我们同意协助办理确权手续。违约金及诉讼费不予认可，不同意承担。原告诉请违约金不具体、不明确，不符合民事诉讼法的相关规定，且原告未向法院提交一直向被告圣华公司主张违约金导致诉讼时效发生中断的证据，原告的该项诉请超过法定时效，不应得到法院支持。被告大千公司辩称，一、对于原告诉求及案件事实予以承认。这些购房者已经通过现金或工程抵账的方式缴纳了全部购房款，并实际占有房屋使用多年。原告仅是因不能获取房屋权属证书上访维权。2012年8月在济宁市政府的协调下，大千公司与圣华公司达成相关会议纪要，2013年9月17日，圣华公司在通过大千公司的确认后，与原告签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房买卖合同网上备案。在此期间，大千公司积极协调和推动为业主办理权属证书工作，因此对圣华公司放弃了部分本应属于大千公司的相关权益。二、圣华公司是原告诉求产权登记办理的唯一合法主体，确权义务应由圣华公司承担。2003年9月，圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目，并以其公司名义办理了开发手续。圣华公司系整个宁苑小区的开发主体，为该小区房屋权属登记办理的唯一合法主体。2006年6月26日，圣华公司将其中的20#、21#、22#、33#、34#楼建筑工程发包给案外人牛士营，承包事项包含“约17000平方米的综合投资、建设和处理销售及受益”，牛士营在征得圣华公司同意后，又将其中的21#、22#、33#、34#楼建筑工程全部权利、义务转包给大千公司。在房屋建设过程中，为明确大千公司享有销售权利，双方就所建楼房的销售分配签订了协议，明确了售房款项的分配比例。协议签订后，圣华公司在该小区设立售楼处，授权大千公司在宁苑小区荷花园售楼处对外出售该房屋，圣华公司提供荷花园售楼处销售专用章使用并安排工作人员保管，原告在该售楼处购买房屋并交付房屋款项。由于大千公司与圣华公司的合同约定应计提承包费1139.05万元，但在联合销售过程中，圣华公司却收取了大千公司承包费用共计1399.96万元，双方因此产生纠纷，圣华公司以此为要挟单方面拒绝为原告办理房屋确权手续。三、由于圣华公司未能按照市政府、区政府主持协调会议纪要精神和合同约定为原告办理房屋确权登记手续，因此产生的违约金应由圣华公司承担，与大千公司无关。原告等小区180户业主多年来的维权上访，市政府召开专题协调会议，形成“圣华公司与大千公司先行搁置争议，一切工作围绕180户群众房产证办理问题快速推进”的会议精神，大千公司按照会议精神履行了全部义务，圣华公司在为原告等人办理完毕《商品房买卖合同》的签订及网上备案义务后，再次以与大千公司存在纠纷为由拒绝为原告等人办理房屋确权手续。大千公司认为，虽然圣华公司与大千公司存在承包费纠纷，但圣华公司不能以拒绝向业主办理房屋确权手续要挟大千公司，双方内部承包权益的纠纷也不能成为圣华公司免除为他人办理房屋确权手续的法定义务的理由。如前所述，该小区办证的主体为圣华公司，在此期间，大千公司没有任何对于原告的违约情形存在，因此而造成的延期确权违约金应由圣华公司承担，与大千公司无关。四、原告要求大千公司承担支付确权违约金诉求没有事实法律依据，且明显超过法定诉讼时效。综上所述，大千公司认为系圣华公司的单方违约行为造成了原告房屋确权手续迟迟无法办理，应由圣华公司承担相应的确权责任和违约金，与大千公司无关。！原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：证据一、备案查询确认书一份，证明：涉案房屋的有效登记备案信息，圣华公司与原告签订了房屋买卖合同，涉案房屋已经备案登记在原告名下，该房屋具备办理房屋权属登记手续的基础。证据二、《商品房买卖合同》一份，证明：被告圣华公司与原告签订了《济宁市商品房买卖合同》并依据该合同进行了网签备案，该合同第十五条约定了被告圣华公司办理权属登记的主体义务，圣华公司并未按照合同约定履行相应的确权登记义务。证据三、房款收款收据一宗，证明：按照购房合同约定，原告向被告双方共同设立的宁苑小区荷花园售楼处支付了购买涉案房屋的全部对价，除最后一笔房款售楼处财务人员给原告的收款收据加盖的“宁苑小区荷花园售楼处销售专用章”，其他房款收据均系加盖“圣华公司财务专用章”。证据四、圣华宁苑花园小区项目承包合同书复印件、2007年10月10日协议书一份、2007年4月3日宁苑小区销售分配协议各一份（该宗证据在任城法院（2013）济中区民初字第906号等案件庭审过程中予以举证质证确认）。证明：圣华公司开发的宁苑小区涉案房屋楼盘被整体承包给案外人牛士营，承包范围包括：综合投资、建设、处理销售及受益，牛士营因无力开发又在圣华公司同意后将合同权益转让给大千公司。2007年4月3日，圣华公司与大千公司在合作基础上确立了双方对于涉案房屋所在楼盘的共同销售关系，并通过双方设立的宁苑小区荷花园售楼处销售房屋。2007年10月10日双方再次通过合同形式确认了圣华公司与大千公司的合作关系。综合证明被告双方对涉案房屋均具有销售权，原告在宁苑小区存在的“宁苑小区荷花园售楼处”缴纳房款的行为及被告财务人员向原告开具的收据无论是加盖“宁苑小区荷花园售楼处销售专用章”或“圣华公司财务专用章”均具有支付效力。证据五、2006年8月8日的委托销售合同复印件两份，证明：圣华公司和大千公司合作建设期间，2006年8月8日，圣华公司依据相关协议约定，将涉案房屋所在楼房的销售事宜委托给牛士营处理，同日，牛士营又依据双方约定，将涉案房屋所在楼房的销售事宜委托给大千公司处理。按照上述协议及证据四，足以证明对于涉案房屋，圣华公司、大千公司、牛士营均有合法的销售权利。最后一笔加盖“宁苑小区荷花园售楼处销售专用章”的房款，即便为大千公司收取，对原告来说，也完成了对于房屋对价的支付义务。证据六、税收完税证明复印件，证明：原告按照规定向济宁市国家税务局依法缴纳了相应契税，并获取了契税完税凭证，该房屋已经按照不动产登记的相关规定办理完成了全部程序，仅仅由于圣华公司与大千公司存在经济纠纷，圣华公司拒绝履行确权义务。涉案房屋具备执行确权条件。被告圣华公司对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对售楼处开的20000元的收据不认可。售楼处以前就存在私刻公章的问题。对于原告所述缴钱给大千就等于交给我公司，我公司不予认可，严重损害我公司声誉。根据政府协调会议纪要，双方认可面积是16000多平方，按每平方1100元进行结算，金额应该是在1800多万，大千公司还欠我们承包金430多万。违约金利息等我公司也保留向大千公司主张的权利。对其他证据无异议。被告大千公司对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对原告提交证据的真实性无异议，但不能作为要求我公司承担责任的依据。我公司不是商品房买卖合同的当事人，我公司与被告圣华之间的内部结算行为与本案并非同一法律关系。被告大千公司为支持其主张，依法向本院提交了以下证据：证据一、《商品房销售合同》（合同编号NH0015），该证据证明被告圣华公司与业主签订销售合同时，是在设立的宁苑小区荷花园售楼处完成的。圣华公司在本次诉讼前相类似的案件中，抗辩荷花园售楼处销售专用章是我公司私自刻印的，不是事实。销售行为对外仍是代表的圣华公司，且在事后该商品房销售合同作废后，圣华公司与本案原告签订了网签的商品房销售合同，该销售行为不是我公司的行为。证据二、（2019）鲁0811民初9185号民事判决书，该判决书系生效法律文书，可以作为我公司不承担责任的依据。原告对被告大千公司提交的上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，通过该合同足以认定宁苑小区荷花园售楼处与圣华公司系同一主体，宁苑小区荷花园售楼处销售专用章系被告圣华公司认可的印章。原告向荷花园小区售楼处支付最后一笔房款时，被告向原告开具的盖有宁苑小区荷花园售楼处销售专用章的收款收据，对圣华公司具有效力，应视为圣华公司的收款行为。该合同能证实原告已经向两被告均认可的销售主体缴纳房款的行为系有效行为。对证据二的真实性无异议。被告圣华公司对大千公司提交的上述证据发表了如下质证意见：对商品房销售合同不清楚，回去核实。对（2019）鲁0811民初9185号民事判决书有异议，因为该案原告未将房款交缴给圣华公司。与该案原告签订房屋买卖合同并非圣华公司的真实意思表示，而是为了配合信访局南苑办事处等政府部门进行维稳做的妥协。当时政府参与协调并给圣华公司承诺替圣华公司向大千要钱。目前，圣华公司和客户的买卖合同已基本履行完毕，但大千仍欠圣华公司的款未付。对当事人依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的事实证据，本院认定事实如下：被告圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目并以其公司名义办理了开发手续，系整个宁苑小区的开发主体。2006年6月26日，圣华公司将其中的20#、21#、22#、33#、34#楼建筑工程以综合业务整体承包的方式承包给案外人牛士营，约定工程建筑面积17000平方米，承包金每平方米1100元，计款1870万元，案外人牛世营一次性交款300万元，余款从售房款中按比例扣缴。案外人牛世营承包后，与被告大千公司进行合作。2007年4月3日，圣华公司、大千公司、牛世营三方签订了《关于宁苑小区21#、22#、33#、34#楼销售分配协议》，对销售以上房屋的房款如何分配进行了约定。2007年10月10日，三方再次签订协议，约定三方认可在宁苑小区项目上，三方为合作关系，订立的相关协议对三方均具有约束力。2009年3月21日，原告张召路与被告圣华公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20090321021），原告购买宁苑小区33幢4单元4层0408号房，建筑面积89.07平方米，配房为车库33#楼东四单元3号，面积16.34平方米，房屋总价款为216992元，后原告分三次付清了房款216992元，圣华公司向原告出具了收款收据，其中两张加盖了圣华公司公章，另有金额为20000元的收据上加盖了“宁苑小区荷花园售楼处销售专用章”。另查明，被告圣华公司、大千公司在履行三方协议过程中，因售楼款项分配产生争议，被告圣华公司拒绝为原告等宁苑小区受人办理产权证书。为此，小区住户多次到市、区两级政府集体上访。2013年7月25日，经区政府主持协调，两被告参与，形成了如下处理意见：“大千公司将180户涉及办理房产证的资料交给南苑街道办事处张进保管。圣华公司启动为29户群众的房产合同签订程序。合同签订后，区政府协调税务部门解决房产证办理缴税问题，税金从圣华公司、大千公司缴纳的600万元（两家各交300万元）保证金中先行支”2014年5月28日，在区政府的再次协调下，两被告就上述问题形成了以下处理意见：“1、29户备案合同，由圣华公司负责备案，将备案合同交南苑街道办事处；2、180户（含29户）的税务发票由圣华公司负责开具，费用从两家缴付的600万元中列支；3、办理180户（含29户）的房产证费用，每平方米3元，从两家缴付的600万元中列支。”2020年7月28日，被告圣华公司为原告办理了涉案房屋买卖合同的网上备案。2014年6月11日，南苑街道办事处以被告圣华公司名义缴纳了营业税、城市维护建设税、政府性基金收入、专项收入、地方水利建设基金各项税收190万元。被告圣华公司按照约定，为大部分宁苑小区住户开具了发票，持有发票的住户均已办理了房屋权属证书。被告圣华公司以与大千公司有经济纠纷未处理为由，未为原告办理房屋确权，经原告多次催办无果，原告诉至本院。本院认为，本案诉争的主要焦点有：一、2009年3月21日原告与被告圣华公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、被告圣华公司是否负有协助为原告办理涉案房屋确权手续的义务。对第一个焦点问题，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》由双方当事人签字盖章并已完成网上备案，合同形式完备。该合同虽系在政府的协调下签订的，但所体现的仍系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应为效合同。对当事人具有法律约束力。对第二个焦点，本院认为，根据圣华公司、大千公司和案外人牛世营于2007年10月10日签订的《协议书》，“三方共同认可在宁苑花园小区项目上为三方合作关系，原订立相关协议及补充协议对三方都具有约束力”。因此，原告于2009年5月5日支付的最后一笔购房款20000元，此收据加盖宁苑小区荷花园售楼处的印章，对圣华公司产生相应的法律效力。且圣华公司于2020年7月28日为原告办理了涉案房屋的网签备案手续，应视为圣华公司对原告已经交纳购房款事实的认可。根据合同的相对性，被告大千公司与圣华公司及案外人牛世营之间否按照2007年4月3日签订的《关于宁苑小区21﹟、22﹟、33﹟、34﹟楼销售分配协议》分配购房款，是三方之间关于购房款的内部分配问题，被告不能以此对抗原告在本案中的请求权。被告圣华公司作为涉案小区的开发主体，负有协助配合原告办理涉案房屋确权手续之义务，被告提出的原告未付清房款及其与被告大千公司之间存在纷争的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。综上，本院认为，原告与被告圣华公司2009年3月21日签订的《商品房买卖合同》，合法有效。原告已履行了交付购房款的义务，被告负有协助原告办理房屋确权手续的义务。原告要求被告圣华公司协助为其办理房屋确权手续，理由正当，本院予以支持。依照物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原、被告之间基于《商品房买卖合同》的履行产生争议，属合同之债纠纷，不属物权归属之争。原告在涉案房产在尚未办理确权的情况下径行主张物权归属，没有法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。原告提出的有关违约金的诉讼请求，因其数额或计算方式均不明确具体，不符合民事诉讼法的相关规定，对其该项诉请，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（三）项规定，判决如下：一、确认2009年3月21日原告张召路与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20090321021）有效；二、被告济宁圣华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告张召路办理宁苑小区33幢4单元4层0408号房89.07平方米的房屋及配房车库33#楼东四单元3号面积16.34平方米房屋权属确权手续；三、驳回原告张召路的其他诉讼请求。案件受理费3397元，由济宁圣华房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周宪忠二〇二〇年十月二十三日书记员  李梦晓