上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0118执异151号案外人：朱某某，男，1970年7月5日生，汉族，户籍地江苏省涟水县涟城镇安东路**。案外人：王某某，女，1971年2月9日生，汉族，户籍户籍地江苏省涟水县涟城镇安东路**。div>委托代理人：朱某某，男，即案外人朱某某，系王某某配偶。申请执行人：张冠南，男，1970年12月1日生，汉族，户籍地安户籍地安徽省。v>委托代理人：熊诗超，上海李东方律师事务所律师。被执行人：涟水县汉邦置业有限公司，住所地江苏省。本院在执行申请执行人张冠南与被执行人涟水县汉邦置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人朱某某、王某某对执行标的所有权提出书面异议。本院于2020年10月13日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱某某、王某某称，青浦法院以(2017)沪0118执6791号案件查封了被执行人名下位于涟水县中央城2幢1层2169室房屋，案外人认为该查封行为存在错误，特依法提出执行异议。该房屋由案外人于2012年1月11日与被执行人签订商品房买卖合同，购某上述不动产及中央城2幢1层2170室(产证已办出)，同时缴纳了首付款人民币160万元，余款160万元在中国工商银行股份有限公司涟水支行进行按揭贷款，贷款也同时支付到被执行人账户。案外人已于2020年5月结清上述按揭款，上述涉案房屋一直对外出租经营。因此涉案房屋系案外人合法购某使用，应归案外人所有，请求解除对江苏省涟水县中央城2幢1层2169室房屋的查封。本院查明，本院于2016年8月1日立案受理原告张冠南诉被告涟水县汉邦置业有限公司民间借贷纠纷一案，并于同年12月27日作出(2016)沪0118民初8095号民事判决书，判决“一、被告涟水县汉邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张冠南借款本金人民币1,500万元、利息(计算方式：分别以1,000万元、500万元为基数，自2014年7月18日、2014年7月23日起，均按月利率1.87%计算至2015年1月17日止，并扣除被告已支付利息120万元)；二、被告涟水县汉邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张冠南赔偿金(计算方式：以1,500万元为基数，自2015年1月18日起，按月利率2%计算至实际清偿之日止)。案件受理费151,429.60元，财产保全费5,000元，均由被告负担”。2017年8月2日，经张冠南申请，本院以(2017)沪0118执6791号立案执行；执行中，于2019年12月17日依法查封被执行人名下位于江苏省涟水县中央城步行街2幢商铺2169室的房屋；查封期限自2019年12月17日至2022年12月16日。涉案房屋的不动产登记信息显示，预告登记权利人为案外人、不动产预告证明号为预告ＬXXXXXXXXX、用途为商业、房屋面积为31.97平方米。案外人在提起执行异议时，提供了(1)案外人与被执行人于2012年1月11日签订的商品房买卖合同，合同载明案外人购某的为预售商品房，房屋坐落涟水县常青路北侧、安东路西侧中央城2幢1层2169号房，该房屋用途为商业、建筑面积31.97平方米、总价160万元；在其他方式中约定签订本合同时案外人付给被执行人除贷款外的全部房款，即80万元，余款80万元由案外人在某某签订之日起15日内办理好银行按揭手续等。该合同并约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人(被执行人)向涟水县住房与城乡建设局申请登记备案等。(2)不动产抵押权登记申请表，抵押权人为中国工商银行股份有限公司涟水支行、抵押人为朱某某等。(3)涟水县商品房预告登记证明，该登记证明的登记权利人为案外人、义务人为被执行人、房屋坐落中央城2幢2169号商铺、预告登记业务种类为预购商品房预告登记、登记时间2012年1月19日。(4)淮安市商品房买卖合同备案证明，备案申请人为被执行人、买受人即案外人、房屋坐落涟水县中央城2号楼2169室及地下人防工程。(5)由涟水县房产交易管理所于2015年5月18日出具的房屋登记簿信息利用结果证明，信息利用人为案外人、利用时间为2015年5月18日、信息利用结果中包括案外人为所有权人的涉案房屋及2170号商铺和涟城镇环城南路的房屋。(6)被执行人于2016年9月13日开具的江苏省增值税普通发票，金额160万元，发票载明付款方为案外人，收款方为被执行人，备注明确购房款、面积31.97平方米等。(7)由淮安市涟水地方税务局第一税务分局于2012年1月16日开具的现金完税证，载明土地及房屋地址为中央城2号楼1层2169号房、成交面积31.97平方米、用途为商业用房、税种和品目为房屋买卖契税、计税金额160万元、实缴金额48,000元等。(8)案外人缴纳涉案房屋住宅维修资金3,197元的专用收据。(9)朱某某与承租方(程小涛)于2014年3月28日就涉案房屋签订的门面房租赁合同及程小涛支付物业费用的部分收据。(10)朱某某向中国工商银行股份有限公司涟水支行归还160万元的明细；时间从2012年2月至2020年5月；案外人明确该160万元贷款中包含其购某的2170室商铺所贷款项(提供权利人为案外人的涟水县中央城步行街2幢商铺2170室不动产权证)。以上查明的事实，有以下证据证明：商品房买卖合同、房款发票、现金完税证、抵押登记证明、预告登记及备案证明、不动产登记信息及信息利用结果证明、还贷交易明细；(2016)沪0118民初8095号民事判决书、(2017)沪0118执6791号执行裁定书及协助执行通知书等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人提出执行异议的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述四项情形的，可以认定买受人的主张成立。本案中，根据案外人与被执行人之间房屋买卖合同的签订、支付房款、缴纳房屋买卖的税款及进行的预告登记和备案等，案外人与被执行人之间的房屋买卖合同已实际履行，案外人也已实际占有涉案房屋。故案外人至今未办理产证的行为也符合上述第二十八条的规定，案外人的异议理由能够排除本案的执行，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下：案外人朱某某、王某某的执行异议成立，中止对江苏省涟水县涟水县中央城步行街2幢商铺2169室的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 诸文芳二〇二〇年十月二十六日书记员 郑盼盼附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：……（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。