文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4977号原告：重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处公园路**，统一社会信用代码915001197094704487。法定代表人：胡毅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张莉，重庆春意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵中粒，重庆春意律师事务所实习律师。被告：鲁蓝，女，1971年12月12日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：唐小建，重庆光界律师事务所律师。原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司（以下简称南川区御雄公司）与被告鲁蓝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南川区御雄公司的委托诉讼代理人张莉、被告鲁蓝及其委托诉讼代理人唐小建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告南川区御雄公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾空、返还位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼37号、39号（乙等）38.21平方米商铺房屋；2、请求依法判令被告立即支付原告自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照租赁合同约定租金支付房屋占用费（以乙等门面每月22.50元/平方米计算为每月859.73元、看护费和卫生费每月2元/平方米计算为每月76.42元），暂按截止2020年8月31日计算为7489.20元；3、请求依法判令被告立即支付原告违约金10000元；4、由被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求为：请求确认原、被告之间的不定期租赁合同于2020年5月24日解除。事实和理由：2019年1月1日，被告（乙方）因经营需要与原告（甲方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定甲方将位于重庆市南川区东城综合批发市场内1楼37号、39号（乙等）门面（建筑面积38.21平方米）出租给乙方用于经营。房屋用途为商用，房屋租赁期限自2019年1月1日至2019年12月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还房屋。乙方如需要继续承租的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。租金为按季度支付，每季度的第一个月支付当季全部租金。乙等门面每月每平方22.50元、门面及仓库的夜间防盗看护费和卫生费每月每平方2元。被告承租的门面租金为每月859.73元、门面及仓库的看护费和卫生费每月76.42元。合同到期后，被告未向原告提出继续承租，合同已于2019年12月30日期满，原、被告的租赁合同已终止。经原告多次催促，被告至今仍未将租赁房屋返还给原告，并从2020年1月1日起占用至今。综上，双方合同终止后，被告至今未返还租赁房屋，应按约定支付占用租赁房屋期间的占用费并承担违约责任。为此，原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告鲁蓝辩称，1、我是与东城批发市场签订的房屋租赁合同，我与原告未签订房屋租赁合同，原告的主体资格不适格，东城批发市场才是有独立主体资格的主体。2、2019年底，房屋的实际所有人袁晓刚向商户承诺，2020年所有商户不用交租，也不用签订租赁合同，因为东城批发市场面临拆迁，让所有的商户尽快处理积存的余货，积极配合政府的拆迁，搬迁费和装修损失由拆迁部门直接发给商户。2020年6月15日，房屋出租人在市场张贴了搬迁公告，并标注解除保安，从2020年6月20日起，保安人员的钱均是商户筹钱支付的。袁晓刚已于2020年7月10日与房屋拆迁部门签订了拆迁补偿合同，并领取了相应的房屋补偿款，房屋所有权人不是原告。3、我租赁南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼37、39号门面属实，但是房屋实际所有权人是袁晓刚，签订合同是袁晓华，二人是姐弟关系。租赁期间我们一直是与袁晓华签订合同，租金也是转入袁晓华的个人账户，概不知道原告公司是我所承租门面的出租人，原、被告之间无任何关系。4、我知道东城批发市场要拆迁早已处理完存货，并于2020年8月腾空了租赁的商铺，只是出租人没有与我进行结算，也没来收取钥匙，我就未将商铺交还给出租人，所以不存在占用商铺也不存在违约。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华（甲方）与被告鲁蓝（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同书》一份，合同主要约定：一、出租商业用房、仓库基本情况：甲方将位于南川区东城批发市场内乙等门面房贰间37、39号，面积为38.21平方米出租给乙方。二、租赁期限、用途：1、乙方承诺将该租赁商业用房、仓库用于经营百货，租期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1、商业用房租金：按建筑面积每月甲等门面26元/㎡，乙等门面22.50元/㎡，丙等门面19元/㎡计租。2、仓库租金：租金按建筑面积每月8元/㎡计算。3、租金及支付方式：乙方按上述等级及单价计算租金，乙方按季度向甲方一次性缴纳交清每季度租金。……七、乙方责任：1、乙方每月按照承租门面（仓库）面积按2元/㎡按季缴纳商品夜间防盗看护费和卫生费。……八、特别约定：……2、关于租赁期间房屋被征收的约定：如租赁房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同项下的租赁房屋，本合同终止，且甲乙双方均不承担违约责任，使甲、乙双方造成损失的，互不承担赔偿责任。3、本合同双方签字后生效，任何一方不得反悔违约，否则违约方承担另一方违约金10000元。双方合同还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告一直占有使用涉案租赁房屋。2020年5月24日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华向被告发出《合同期满搬迁通知》，主要载明“一、自本通知发出之日起，贵方与我方之间的不定期租赁关系终止，请贵方在收到本书面通知后7日内（最迟在2020年5月31日前）搬离。……四、鉴于贵方在未与我方续签合同的情形下继续在使用该场地，贵方应当按原《门面租赁合同》中约定租金标准支付实际使用期间的占用费至实际搬离时止。……”。期限届满后，因被告未搬离交还租赁房屋，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华于2020年6月15日再次在批发市场内以张贴通知的形式要求被告搬迁房屋。被告占用租赁门面房屋至今，为此原告诉至本院。另查明，本案位于南川区xx街道办事处xx路xx号东城综合批发市场内37、39号面积38.21平方米门面两间租赁房屋的产权人系原告。2017年1月1日，原告南川区御雄公司作出渝南御房开司发（2017）01号《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》的公司文件，为加强和规范管理，该公司经研究决定将其开发位于南川区东街“南川东城批发市场”成立南川东城批发市场管理中心。由刘近东同志任主任，主要负责市场管理、协调工作。袁晓华任副主任，主要负责租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。2020年7月1日，重庆市南川区人民政府作出南川府发（2020）15号《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》，原告开发所有的位于南川区东街“南川东城批发市场”内门市房屋属于征收拆迁范围内。被告提出其知晓但未收到袁晓华于2020年5月24日送达的《合同期满搬迁通知》，出租人于2020年6月15日张贴在市场内的《搬迁通知》是看到过的。被告拟证明原告公司不是本案适格的原告主体、租赁房屋所有人袁晓刚承诺不收取2020年租金以及搬迁补偿费属于租户的事实，提交了《房屋（门面）租赁合同》、劳动合同、东城批发市场大部分租户联名证实意见、房租收据、光盘、照片等证据。原告对被告举示证据的证明目的均不予认可。被告对从2020年1月1日起至今未缴纳门面租赁费用的事实无异议。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《房产证》、《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》、《房屋（门面）租赁合同》、《租赁合同期满搬迁通知》及送达视频光盘、搬迁通知照片、南川府发（2020）15号《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》、法庭庭审笔录，被告提交的《房屋（门面）租赁合同》、劳动合同、租户联名证实意见、房租收据、光盘、照片等证据在卷佐证，亦经庭审质证审查核实，具有证明效力。本院认为，一、关于原告是否具有本案原告主体资格的问题。根据本案查明的事实，被告承租的案涉门面房屋产权系原告所有，袁晓华系原告公司任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表该公司对案涉门面房屋租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与被告签订了《房屋（门面）租赁合同》、收取租金，以及合同到期后以个人身份向被告发出解除租赁合同搬迁通知，其行为均系代表原告公司的职务行为，且在本案诉讼中被原告公司一致追认。故，被告提出其未与原告签订租赁合同，以此认为原告公司不具有原告主体资格，无权提起本案诉讼的抗辩理由，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。二、关于原、被告之间的租赁合同关系是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案中，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华与被告签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，且被告至今占用出租门面房屋，故从2020年1月1日起，双方形成不定期房屋租赁合同关系。2020年5月24日，袁晓华代表原告公司向被告送达解除租赁合同搬迁门面的通知，并于2020年6月15日再次在市场内张贴搬迁通知，虽然被告否认收到2020年5月24日的书面通知，但被告知晓2020年6月15日张贴的搬迁通知，现原告未提供充分证据证明被告已收到2020年5月24日的书面解除合同搬迁房屋通知。故，原、被告之间的不定期租赁合同于2020年6月15日解除。三、关于原告要求被告返还租赁房屋以及支付房屋租金、房屋占有使用费、违约金等费用的问题。原、被告双方签订的房屋租赁合同解除后，理应由被告返还租赁门面房屋，并按约定标准支付租赁期间的租赁费以及门面房屋占用费，被告至今不交还租赁房屋并结清占用门面房屋使用费的行为系违约行为，应当承担腾退租赁房屋并支付房屋租金、房屋占用使用费的民事责任。因此，原告主张被告立即腾退租赁房屋及支付房屋租金、房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告主张被告从2020年1月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金及房屋占有使用费[乙等门面每月租金859.73元（38.21平方米×22.5元/平方米）、每月看护费和卫生费76.42元（38.21平方米×2元/平方米），合计936.15元]的诉讼请求，由于突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，加之被告要求减免三个月房屋租金，故，本院综合本案的具体情况酌情减免被告一个月租金，即：由被告从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定标准支付房屋租金和占用费[乙等门面每月租金859.73元（38.21平方米×22.5元/平方米）、每月看护费和卫生费76.42元（38.21平方米×2元/平方米），合计936.15元]。对于原告主张被告支付违约金10000元的诉讼请求，因案涉租赁房屋面临政府征收拆迁，加之原告未举示证据证明其实际存在损失，故本院不予支持。被告鲁蓝提出驳回原告诉讼请求的抗辩理由，未举示充分证据予以证明，于法无据，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司与被告鲁蓝之间的不定期房屋租赁合同于2020年6月15日解除。二、由被告鲁蓝于本判决生效后十日内腾空、搬出并退还原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城综合批发市场）1楼37、39号（乙等）38.21平方米商铺房屋一间。三、由被告鲁蓝于本判决生效后立即支付原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照每月936.15元租金标准支付房屋租金及房屋占有使用费。四、驳回原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半交纳120元（原告已预交），由被告鲁蓝承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  张丽敏二〇二〇年十月三十日书记员  计文天