四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初2109号 原告（反诉被告）：杜潇，男，1994年10月17日出生，汉族，住四川省沪县。 委托诉讼代理人：曹毅，四川府城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：叶军，男，1974年12月3日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈良勇，四川大端律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯士柏，四川大端律师事务所律师。 原告（反诉被告）杜潇与被告（反诉原告）叶军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了两次审理。原告杜潇的委托诉讼代理人曹毅、被告叶军的委托诉讼代理人陈良勇均到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 杜潇向本院提出诉讼请求：1、叶军返还杜潇多支付的购房款共计202万元及支付自2019年1月21日起至实际付清之日止按月息2%的标准计算的利息；2、叶军承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：2018年8月19日，杜潇委托喻阳与叶军及四川恒信佳业房地产经纪有限责任公司（简称恒信佳业公司）签订《房屋交易文件》，约定：杜潇购买叶军位于成都市锦江区房屋，房屋价格合计530万元，款项支付方式为杜潇向叶军支付订金10万元、首付款150万元，尾款370万元由杜潇委托恒信佳业公司代办按揭贷款，并由放贷银行直接支付给叶军。在银行放贷之前，叶军多次催促杜潇支付剩余购房款，杜潇遂自行筹集资金陆续向叶军支付，截止2018年12月19日杜潇已向叶军支付435万元购房款，并约定银行贷款发放后叶军扣除剩余95万元未支付房款后立即将多余的款项返还给杜潇。2019年1月21日，银行根据杜潇的申请成功向叶军发放贷款300万元，叶军应当立即退还杜潇202万元。杜潇多次催促叶军还款，未果。 叶军本诉辩称，对于双方房屋买卖及杜潇已付款732万元予以认可。杜潇口头承诺银行一周内放款，才出现超期银行未放款由杜潇向叶军付款的事实。 叶军向本院提出反诉请求：1、杜潇向叶军支付逾期付款违约金424000元；2、本案本反诉诉讼费及其他相关费用由双方依法承担。事实及理由：双方在签订《房屋交易文件》时，对尾款支付时间进行口头变更，杜潇承诺在一周内通过银行贷款方式支付尾款。合同签订后，杜潇未按照约定的时间足额支付购房款，具体违约情况为：首付款150万元（不含定金）最迟应于2018年11月5日前支付，但杜潇仅支付了140万元，叶军不认可资金监管的10万元作为首付款；尾款370万元最迟应于2018年11月12日支付，但杜潇仅支付了73万元。 杜潇反诉辩称，双方未在签订《房屋交易文件》时对尾款支付时间进行口头变更。付款记录显示杜潇在2018年11月5日前支付的金额不止150万元，符合约定，叶军称此时仅支付140万元首付款与事实不符。首付款包含了定金及预先存入监管金10万元，监管金是房屋过户后自动转入叶军账户。 本院经审理认定事实如下：2018年8月19日，杜潇委托喻阳与叶军、恒信佳业公司签订《房屋交易文件》，约定：杜潇购买叶军位于成都市锦江区房屋，房屋价格为500万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价30万元，合计530万元；杜潇在签订合同当日支付定金10万元，在过户递件完成后当日内支付首付款150万元，尾款370万元由放贷银行直接支付给叶军，若银行实际贷款额不够支付房款，则由杜潇在过户递件当日补足差额；叶军同意将全部定金或其中的一部分10万元交恒信佳业公司托管，该托管定金作为房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由恒信佳业公司退还给叶军；杜潇逾期履行上述付款义务，每逾期1日应按日支付房屋成交价5‰的违约金。同日，杜潇以委托梅雪强转账9万元、恒信佳业公司支付1万元的方式，向叶军支付10万元定金。后杜潇分别于2018年8月31日、11月9日、11月20日、12月19日向叶军转账20万元、73万元、100万元、100万元，并委托梅雪强于2018年8月21日向叶军转账120万元。 2018年10月30日，杜潇、叶军与建行成都新华支行签订《成都市存量房交易资金监管协议》（简称《资金监管协议》），约定：杜潇、叶军自愿将10万元纳入交易资金监管，确保2018年11月5日前上述款项到达交易资金监管账户；资金监管期限自监管资金存入监管账户之日起至双方完成房屋转让交易手续之日止，建行成都新华支行在资金监管期限到期之日起两个工作日内将监管资金及其监管内利息自动划转至叶军账户。同日，杜潇向资金监管账户存入10万元。2018年11月7日，叶军收到该款项。 2018年11月5日，上述房屋登记所有权人由叶军变更为杜潇。庭审中双方确认，房屋过户当日，银行贷款额度尚未审批，双方协商待银行贷款审批通过后再支付尾款。 2019年1月21日，成都农商银行向杜潇发放的贷款300万元转入叶军账户。 以上事实有杜潇提交的双方身份信息、《房屋交易文件》、授权委托书、网上银行电子回单、中国农业银行卡交易明细清单、《成都市存量房交易资金监管协议》、中国建设银行卡客户交易明细单、贷款账号明细单、房屋信息查询记录，以及证人证言、当事人的陈述在案为证。 本院认为，杜潇与叶军签订的《房屋交易文件》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。关于10万元监管资金。根据《资金监管协议》约定，该资金监管期限自双方完成房屋转让交易手续之日起两个工作日内自动划转至叶军账户。杜潇于签订《资金监管协议》当日即2018年10月30日已按约支付监管资金10万元，叶军于2018年11月5日双方办理房屋过户登记后2日即2018年11月7日收到该款。故该款应视为首付款的一部分，叶军主张杜潇支付首付款违约，本院不予支持。关于尾款的支付时间。庭审中双方确认，房屋过户当日银行贷款额度尚未审批，双方协商待银行贷款审批通过后再支付尾款，即应视为双方协商一致改变了尾款支付时间。叶军主张双方口头约定递件一周后支付尾款，缺乏依据，本院不予支持。综上，叶军主张杜潇支付逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。 据本案查明的事实，杜潇共计支付购房款732万元，已超过合同约定的房价款530万元。故杜潇主张叶军返还多支付的202万元，本院予以支持。杜潇主张叶军按月息2%支付此部分款项利息，缺乏依据，因叶军实际占用了多支付的款项，应从占用之日即2019年1月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同档次贷款基准利率，从2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，向杜潇支付利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）叶军应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）杜潇多支付的购房款202万元，并支付利息（以202万元为基数，从2019年1月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同档次贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告（反诉被告）杜潇的其他本诉请求； 三、驳回被告（反诉原告）叶军的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取11600元、保全费5000元，两项共计16600元，由被告（反诉原告）叶军负担；本案反诉案件受理费减半收取3830元，由被告（反诉原告）叶军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十月二十日 书记员  傅晓婉