湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初9749号原告：姚贵康，男，1947年3月7日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告：苟韬，男，1969年8月23日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告：姚际，男，1971年5月11日出生，汉族，住武汉市江岸区。以上三原告共同的委托诉讼代理人：邱妮(一般授权代理)，湖北静海律师事务所律师。以上三原告共同的委托诉讼代理人：周鸾(一般授权代理)，湖北静海律师事务所律师。被告：武汉精华汽车销售服务有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道**。法定代表人：汪**，执行董事。委托诉讼代理人：吴红征（一般授权代理），女，武汉精华汽车销售服务有限公司监事，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：徐婕（一般授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。第三人：汪**，男，1973年10月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区车城南街**。委托诉讼代理人：徐婕（一般授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈诗淳（一般授权代理），北京中伦（武汉）律师事务所律师。原告姚贵康、苟韬、姚际与被告武汉精华汽车销售服务有限公司（以下简称精华公司）、第三人汪**与公司有关的纠纷一案，本院于2019年8月2日立案受理后依法适用普通程序审理。原告姚贵康、苟韬、姚际申请保全，本院作出（2019）鄂0102民初9749号民事裁定，依法采取了保全措施。本院于2019年11月5日、2020年8月14日、2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告姚贵康、苟韬、姚际共同的委托诉讼代理人邱妮、周鸾，被告精华公司的委托诉讼代理人吴红征、徐婕，第三人汪**的委托诉讼代理人徐婕、沈诗淳到庭参加诉讼。因案情复杂、双方争议较大，本案经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告姚贵康、苟韬、姚际向本院提出诉讼请求：1.判令精华公司向我们共同支付房屋租金收益款共计1,641,088.28元（人民币，下同）；2.诉讼费由精华公司承担。审理中，原告姚贵康、苟韬、姚际将第一项诉讼请求变更为判令精华公司支付2017年1月1日至2019年6月30日房屋租金收益1,069,691.24元。事实与理由：我们与吴红征原为精华公司股东，分别持有精华公司41.71%、14.71%、14.71%、29.41%的股权。2015年10月22日，我们与吴红征、汪**签订了《协议书》，将各自的股权全部转让给汪**。即股权转让后精华公司为汪**个人独资的有限责任公司。上述《协议书》中约定：原精华公司在二七工业园的收益由我们按其中的70.59%进行分配。精华公司与武汉市江岸区后湖乡人民政府二七村民委员会（以下简称二七村委会）签订了《工业园厂房租赁合同》，约定了由精华公司承租位于新江岸五村189号的二七工业园，厂房建筑面积11102㎡，租赁期限为2010年8月1日起至2025年7月31日止。第一年至第三年年租金为1,265,628元，自第四年起每年租金按年租金总额的7%逐年递增。精华公司在上述股权转让《协议书》签订之前，分别与武汉天同盛体育用品有限公司（以下简称天同盛公司）、武汉市比雨竹时装有限公司（以下简称比雨竹公司）、晏振汉、武汉陆羽茶叶有限责任公司（以下简称陆羽公司）签订了《工业园厂房租赁合同》，精华公司一直按照合同的约定收取租金。精华公司在2016年按《协议书》的约定向我们支付了租金收益。2017年至今，位于新江岸五村**的二七工业园一直处于租赁状态，精华公司拒不向我们提供租赁合同，也未按约定支付租金收益。我们多次催告无果。为维护合法权益，诉至法院，请求依法支持我们的诉讼请求。被告精华公司辩称，2017年至2019年，二七工业园发生火灾、空租等情况，姚贵康、苟韬、姚际无视租赁实际情况，不考虑我公司运营费用、损失，并多处计算错误。二七工业园实际经营亏损，姚贵康、苟韬、姚际应承担亏损，无权要求分取收益。具体情况如下：1.对应向二七村委会支付的租金成本，姚贵康、苟韬、姚际少计算2017年上半年金额；2.我公司收取的下游租户租金，应当减去空租、火灾减免等金额；3.我公司为租赁运营支出费用、损失，应当在计算租金收益时扣减。综上，2017年至2019年二七工业园租赁收益计算方法应为下游租金收入4,683,869.91元-上游租金成本4,918,710.19元-费用损失1,237,646.55元，最终计算结果为亏损1,472,486.55元，姚贵康、苟韬、姚际按其比例70.59%应承担亏损1,039,428.26元。因此，姚贵康、苟韬、姚际无权要求分配租金收益，其诉讼请求不能得到支持。第三人汪**述称，同意精华公司的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《企业信用信息公示报告》《协议书》《工业园厂房租赁合同》《武汉农村商业银行网上银行电子回单》（收款人为二七村委会）《客户回单》《电子银行业务记账凭证》《中国工商银行电子银行回单》《物业管理服务协议》《中国建设银行网上银行转账汇款电子回单》《行政处罚决定书》《张大进过失引起火灾案结案报告》《火灾事故简易调查认定书》《收据》《证明》《补偿协议书》《补充协议》《中国工商银行凭证》及现场照片、转账截屏、微信记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告姚贵康、苟韬、姚际提交的催要房屋租赁收益的函件并未提供向承租人送达的证据，本院不予采信；2.被告精华公司、第三人汪**提交的与武汉市江满汽车维修有限公司（以下简称江满公司）签订的《房屋租赁合同》及江满公司《回函》，原告姚贵康、苟韬、姚际庭审中已认可精华公司将房屋租赁给江满公司，故本院对该证据予以采信；3.被告精华公司、第三人汪**提交的二七村委会函告，未提供付款凭证，不能证明精华公司已支付赔偿款项；4.被告精华公司、第三人汪**提交的招待费、电缆费、维修费、军运会设施维护费、安全员劳动合同、资质证书及工资、农商行贷款还款计划表等证据均未提供相应证据证明该费用是因二七工业园租赁支出，且是必要的费用，上述证据与本案无关联性，本院不予采信；5.被告精华公司、第三人汪**提交的电费报损申请是其单方制作且无其他证据相佐证，本院不予采信；6.被告精华公司、第三人汪**提交的精华公司给晏振汉的函告及反馈信息、晏振汉授权委托书、（2019）鄂0102刑初766号《刑事判决书》、（2019）鄂01刑终1140号《刑事裁定书》相互印证、与本案存在关联性，本院予以采信；7.被告精华公司提交的2016年收益结算明细表是其单方制作，无姚贵康、苟韬、姚际确认，本院不予采信，其提供的2016年收益支付凭证无法显示系支付2016年度收益，本院亦不予采信；8.被告精华公司提交的空租照片不在姚贵康、苟韬、姚际诉讼请求主张的期限内，与本案无关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、精华公司承租二七工业园后又将厂房转租给其他公司和个人使用，签订租赁合同具体情况如下：2010年4月1日，出租方二七村委会（甲方）与承租方精华公司（乙方）签订《工业园厂房租赁合同》，约定：甲方厂房坐落于二七工业园，建筑面积11102㎡；厂房租赁自2010年8月1日起至2025年7月31日止，租期15年；租金按季度支付，第一至第三年年租金为1,265,628元，第四年起每年租金按年租金总额的7%逐年递增。同日双方还签订《物业管理服务协议》，约定物业服务费为每年20,000元。2010年5月4日，出租方精华公司（甲方）与承租方陆羽公司（乙方）签订《工业园厂房租赁合同》，约定：出租厂房建筑面积7450㎡，厂房租赁自2010年7月1日起至2020年6月30日止；本合同生效之日起5日内，甲方将租赁物及附属设施按现状交付给乙方使用；租金按季度支付，本合同生效后，乙方应在3个工作日内向甲方支付租金；第一至三年的年租金为804,600元，第四年起每年租金按年租金总额的7%逐年递增，第六年起每年租金按年租金总额的9%逐年递增，每年物业管理服务费15,000元。2012年12月27日，出租方精华公司（甲方）与承租方晏振汉（乙方）签订《工业园厂房租赁合同》，约定：出租厂房建筑面积873㎡，厂房租赁自2013年2月1日起至2020年7月31日止；租金按季度支付，本合同生效后，乙方应在3个工作日内向甲方支付租金及物业管理费；第一年和第二年的年租金为188,568元，第三年起每年租金按年租金总额的7%逐年递增，第五年起每年租金按年租金总额的9%逐年递增，每年物业管理服务费2,000元。2015年4月1日，出租方精华公司（甲方）与承租方晏振汉（乙方）又签订一份《工业园厂房租赁合同》，约定：出租厂房建筑面积215㎡，厂房租赁自2015年4月1日起至2018年3月31日止；租金按季度支付，本合同生效后，乙方应在3个工作日内向甲方支付租金及物业管理费；第一年和第二年的年租金为67,080元，第三年起每年租金按年租金总额的9%逐年递增，每年物业管理服务费645元。合同到期后，双方仍按该合同继续履行。2015年4月1日，出租方精华公司（甲方）与比雨竹公司（乙方）签订《工业园厂房租赁合同》，约定：甲方出租厂房建筑面积396㎡，厂房租赁自2015年4月1日起至2017年4月1日止，租期3年；2015年4月1日起，甲方将租赁物及附属设施按约定要求交付给乙方使用；租金按季度支付，本合同生效后，乙方应在3个工作日内向甲方支付租金及物业管理费；第一年和第二年的年租金为123,552元，第三年起每年租金按年租金总额的9%逐年递增，每年物业管理服务费1,188元。合同到期后，双方仍按该合同继续履行。2016年1月11日，出租方精华公司（甲方）与承租方江满公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方房屋坐落于武汉市江岸区新江岸五村189号，位，位于**楼第**筑面积为1062平方米；租赁期限从2016年1月13日起至2025年7月31日止；第一、二、三年租金为26元/平方米，年租金总额为331,344元，从第四年开始至租赁期满每年租金按照9%逐年递增，物业管理服务费为3元/平方米/年，合计每年3,186元；租金按季度支付，第一年第一季度租金应在合同签订后三个工作日内支付，之后每季度租金在该季度第一个月15号之前支付，物业管理服务费按年度支付；甲方同意给乙方部分时间免租装修期，即装修期内不支付房租，甲方同意至迟在2016年1月13日将该房屋交付乙方，乙方租金从2016年3月1日开始算起。二、姚贵康、吴红征、苟韬、姚际、汪**股权转让及对收益分配的约定。2015年10月22日，姚贵康（甲方）、吴红征（乙方）、苟韬（丙方）、姚际（丁方）、汪**（戊方）签订《协议书》，约定：甲、乙、丙、丁四方均为精华公司股东，分别持有该公司41.71%、29.41%、14.71%、14.71%的股权；甲、丙、丁三方一致同意将各自在精华公司持有的股权全部转让给戊方，因乙方与汪**系夫妻关系，乙方亦同意将自己在精华公司持有的股权也一并转让给汪**；原精华公司在二七工业园的收益由甲、乙、丙、丁四方按照原来约定的比例进行分配，即甲、丙、丁三方和乙方分别收益其中的70.59%和29.41%。精华公司于2016年3月22日在公司登记机关办理了投资人变更，股东由姚贵康、吴红征、苟韬、姚际变更为汪**，法定代表人由姚贵康变更为汪**。三、精华公司向出租方支付租金、向次承租人收取租金及其他支出情况。2017年1月1日至2019年6月30日精华公司依约应向出租方二七村委会支付租金4,483,932.94元。精华公司自认2017年1月1日至2019年6月30日期间向各次承租人收取租金共计4,683,870.99元，其中比雨竹公司285,654.60元、晏振汉541,197.94元、陆羽公司3,040,524.13元、江满公司816,494.32元。精华公司2017、2018年各向二七村委会支付停车费8,000元，江满公司同意负担一半停车费。2017年7月11日，二七工业园比雨竹公司内发生火灾。2017年7月11日，武汉市公安局江岸区分局后湖街派出所作出结案报告，认定案外人张大进作为服装厂消防责任人疏于管理导致电器线路起火，造成三楼服装厂及四楼仓库被烧，张大进的行为已构成过失引起火灾，决定对张大进行政拘留十日。同日，武汉市公安局江岸区分局作出《行政处罚决定书》，决定对张大进行政拘留十日。2017年10月，案外人百丽鞋业（武汉）有限公司（以下简称百丽公司）与精华公司、陆羽公司、比雨竹公司签订《补偿协议书》，就火灾一事达成补偿协议，其中约定精华公司自愿向百丽公司补偿60,000元。2017年10月19日吴红征向百丽公司转账60,000元。因受火灾影响，精华公司减免晏振汉2017年10月至12月租金12,851元、减免江满公司2017年9月至11月租金13,806元。武汉市江岸区人民检察院指控被告人晏振汉犯拒不支付劳动报酬罪，于2019年7月2日向本院提起公诉。本院于2019年7月22日作出（2019）鄂0102刑初766号刑事判决，被告人晏振汉犯拒不支付劳动报酬罪，判处有期徒刑一年八个月，并处罚金20,000元。该判决认定武汉市江岸区嘉琪服饰厂位于武汉市江岸区后湖街道办事处二七工业园A区，晏振汉系该厂负责人；2018年11月1日晏振汉关闭通讯工具，逃匿至湖北省其亲戚家，逃避支付劳动报酬；武汉市江岸区人力资源局于2018年11月5日在武汉市江岸区嘉琪服饰厂生产经营场所张贴《劳动保障监察责令改正决定书》；2018年11月15日，武汉市江岸区人力资源局将晏振汉移交公安机关处理；2018年12月公安机关立案侦查后对晏振汉进行网络追逃。精华汽车于2019年4月16日发函告知晏振汉从2018年10月开始至2019年4月20日其拖欠房租192,305.68元、2018年6月25日至2018年12月30日水电费30,681元，通知晏振汉解除合同，要求晏振汉在2019年4月23日前将租赁厂房内的设备、材料全部清理出所租赁房屋，腾退厂房且完好交付给精华公司，精华公司对欠款将依法进行追讨。晏振汉回复同意解除租赁合同，租金按照租赁合同和实际使用时间确定，其他事宜由其委托人办理。晏振汉不服本院上述判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，后又申请撤回上诉，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01刑终1140号刑事裁定，准许晏振汉撤回上诉。精华公司向姚贵康、苟韬、姚际支付了2016年租金收益。姚贵康、苟韬、姚际认为精华公司未依约向其支付2017年1月1日之后的租金收益，故诉至本院。本院认为，姚贵康、苟韬、姚际与吴红征、汪**签订的《协议书》，是各方当事人真实意思表示，各方对股权转让后二七工业园收益的分配进行了约定，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定履行义务。因精华公司承租二七工业园厂房后将房屋转租给次承租人使用，故收益应当用精华公司收取的租金和物业费减去精华公司向出租人支付的租金、物业费及其他必要成本。精华公司辩称二七工业园实际经营亏损，姚贵康、苟韬、姚际应当承担亏损，无权要求分取收益。从双方提交的证据来看，精华公司虽然提交了招待费、电缆费、维修费等收据，但未证明该费用是用于二七工业园，也未证明该费用是必要、合理的支出，其要求姚贵康、苟韬、姚际承担该费用依据不足。因晏振汉2019年4月20日仍未腾退，其应当支付自2018年10月至占用房屋期间的租金，现精华公司表示未收取该部分租金，姚贵康、苟韬、姚际也未能举证证明精华公司已向晏振汉收取了该部分租金，该笔租金可待精华公司收取后再行分配。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”姚贵康、苟韬、姚际对其主张的部分租金收入、精华公司对其主张的亏损未能提供证据，应由其自行承担不利的后果。精华公司每年向次承租人收取物业费22,019元，其每年向二七村委会支付物业费20,000元，其中的差额应作为其收益。精华公司因火灾向百丽公司赔偿60,000元及停车费8,000元应作为其支出从收益中扣除。经过计算，二七工业园的收益为4,683,870.99元+2,019元×2.5-4,483,932.94元-60,000元-8,000元=136,985.55元，故姚贵康、苟韬、姚际应分配的租金收益为136,985.55元×70.59%=96,698.10元，本院对姚贵康、苟韬、姚际的该项诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉精华汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三日内向原告姚贵康、苟韬、姚际支付租金收益96,698.10元；二、驳回原告姚贵康、苟韬、姚际的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费原告姚贵康、苟韬、姚际预交19,570元，在法庭调查结束前原告姚贵康、苟韬、姚际减少诉讼请求，依据《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，案件受理费计算为14,427元、保全费5,000元，合计19,427元，由原告姚贵康、苟韬、姚际负担16,223元，被告武汉精华汽车销售服务有限公司负担3,204元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  肖珍荣人民陪审员  周 宁人民陪审员  曾 静二〇二〇年十月二十八日书 记 员  王 露