青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初3109号原告（反诉被告）：姚远，公民身份号码×××，女，汉族，1970年10月15日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：陈玉恩（系姚远丈夫），住西宁市。被告（反诉原告）：范立新，公民身份号码×××，女，汉族，1962年3月19日出生，退休，住西宁市。原告（反诉被告）姚远与被告（反诉原告）范立新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚远向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金欠款10800元；2.判令被告支付拖欠的2020年1月至2020年7月物业费680.82元，合计11480.82元；3.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年1月23日签订《房屋租赁合同书》，被告租赁原告香格里拉路2号丽晶公寓404室房屋，期限为：2019年1月23日-2020年1月22日，租期一年。2019年1月18日被告范立新支付2019年上半年房屋租金10800元。2019年12月28日被告打电话口头约定续租2020年全年房屋，并于2019年12月31日支付2020年上半年（2020年1月22日至2020年7月23日）房屋租金10800元。按照租赁合同约定，被告应于2020年6月（提前一个月）支付2020年下一个半年房租，原告却说不再续租2020年下半年房屋，经仔细清算，在××公寓，被告只支付给原告2个半年租金，被告根本没有支付给原告2019年下半年的房租，并欠缴2020年1月至7月物业费680.82元，原告多次打电话催促，被告范立新拒不承认，不予支付所欠房屋租金及物业费。原告认为，原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方都应该诚实守信地履行合同义务，被告这种不履行合同故意拖欠房租的行为严重损害了原告的合法权利，应当依法承担责任。范立新辩称，物业费欠缴属实，但只欠了半年应是500余元；续房我只续了半年，房租已交清，不存在欠付的情形，2019年下半年租金以现金形式支付；因上半年疫情的原因房屋一直处于封闭状态，半年时间内并未营业，已于2020年7月25日腾退房屋，3000元押金尚未退还。范立新向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还房屋押金3000元；2.判令反诉被告退还房屋2020年1月28日至2020年3月10日之间的房屋租金的一半1200元；3.判令反诉被告退还2020年3月11日至2020年7月25日之间的房屋租金7900元；4.本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年1月23日签订《房屋租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告位于××里的房屋用于经营家庭宾馆；双方在合同中对租赁标的、租赁期限、押金等均作出了明确约定；合同签订后，反诉原告按期缴纳了房屋租金及押金3000元，反诉被告也按约定交付了房屋。租赁期限到期后，反诉原告通知反诉被告希望继续承租，并向其缴纳了2020年上半年的房屋租金。2020年1月24日全国爆发新冠疫情，为了响应国家防疫要求，2020年1月26日五四大街派出所查封了用于家庭宾馆的案涉房屋，2020年3月初五四大街派出所通知反诉原告青海省已经在逐步复工，宾馆可以正常营业，反诉原告随即前往派出所询问解封手续，派出所工作人员告知反诉原告需要房屋所有权证书、身份证及租赁合同等材料，反诉原告于2020年3月10日向反诉被告通知让其提交相应材料方便反诉原告解封房屋，恢复经营，但反诉被告在收到后一直不予提供相关材料，导致房屋在2020年7月25日腾退房屋的时候依然处于未解封状态。综上，反诉原告认为，2020年1月28日至2020年3月10日之间，因新冠疫情的不可抗力原因导致用于经营家庭宾馆的案涉房屋未正常经营，反诉原告在此期间未获得任何利益，根据公平原则，此期间的房屋租金应当由反诉原告和反诉被告共同承担；但是自2020年3月10日至2020年7月25日之间的房屋租金，主要是因为反诉被告未提供解封材料，导致案涉房屋一直未解封，无法正常出租营业，反诉原告未获得任何收益，不应当由反诉原告承担，应当由反诉被告自行承担；故基于上述事实，为维护自身合法权益，特提起反诉，请求人民法院判如所请。姚远辩称，2020年7月25日收房时范立新委托一名男性处理，双方确认2020年1-7月的物业费没有交，且房屋破损双方商议400元的补偿，以上两项金额从押金中予以扣除，因要向物业核实暖气费与物业费故尚未退押金；对于范立新主张在疫情期间退还租金的诉求不认可；2020年3月11日其打电话让我提供房产证及一份房租到期的假合同，要求我以自用的名义向公安机关申请解封后继续交由其经营家庭宾馆，由于公安机关不允许这种商业使用，我方不愿作假故一直未提供被告所要求的手续，此后双方一直未联系，6月双方确认不再续租，我方准备收房的时候发现被告欠缴房租和物业费；被告的反诉请求不成立。本院经审理认定事实如下：姚远系位于西宁市××区、建筑面积为63.36平方米的房屋的产权所有人（所有权证号：宁房权证城西区字第XXXX号），房屋用途为住宅。2019年1月，姚远将该房屋出租给范立新用于经营家庭宾馆，双方签订了《房屋租赁合同》，约定，租赁期限自2019年1月23日至2020年1月22日，全年租金21600元，半年一付，2019年6月23日前支付2019年6月23日至2020年1月22日的房屋租金；租赁期间水电暖及物业费等其他费用由承租方负担；承租方预交押金3000元。合同签订后，范立新于2019年1月18日向姚远微信转账支付2019年上半年房屋租金10800元、押金3000元，姚远将房屋交付给范立新。2019年年底，双方协商由范立新继续租赁房屋，并未续签书面租赁合同，范立新于2019年12月31日分别通过微信及银行账户向姚远转账支付2020年上半年房屋租金10800元。原被告双方认可范立新已支付一年的物业费1167.12元。2020年年初，该房屋被公安机关查封。2020年3月11日范立新电话通知姚远，要求其提供房产证及已到期的房屋租赁合同到五四大街派出所办理房屋解封手续，并称若租赁未到期则派出所不予解封；姚远认为范立新要求其以已到期的房屋租赁合同配合解封违反政策要求，故未予配合。2020年6月，双方协商解除租赁关系，范立新于2020年7月25日将房屋腾退。2020年8月25日，姚远与五四大街派出所民警电话联系询问房屋解封事宜，该民警称房屋查封系由于缺少营业手续，该房屋不允许出租作为商业经营使用。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同约定的租赁期限届满后，双方未解除租赁关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于姚远要求范立新支付房屋租金10800元的诉讼请求，范立新称其已将2019年下半年租金以现金形式向姚远支付，但未提交证据证明，且2019年上半年、2020年上半年的租金范立新均以转账方式支付，其所述现金支付的方式与双方之间交易习惯不符，故对其辩称不予采信，对该部分诉讼请求予以支持；关于姚远主张的物业费680.82元，根据双方合同约定，租赁期间的物业费应由范立新承担，范立新实际租赁使用案涉房屋的期间为2019年1月至2020年7月，共计1年6个月，其已实际支付1年的物业费1167.12元，应支付剩余6个月的物业费583.56元，予以支持，姚远的诉求超出部分不予支持。反诉部分。双方租赁合同已履行完毕，范立新已将房屋腾退，故对其要求退还房屋押金3000元的反诉请求予以支持；姚远辩称双方商议房屋破损需扣除400元，但未提交证据证明，不予采信。范立新要求姚远退还2020年1月28日至2020年3月10日间一半租金的反诉请求，无事实及法律依据，不予支持。对于范立新要求姚远退还2020年3月11日至2020年7月25日间房屋租金的反诉请求。一方面，该期间房屋被封系由于范立新违规使用该房屋经营家庭宾馆，其未提交证据证明如姚远配合办理解封手续、则其可以正常经营家庭宾馆，故无法认定房屋不能正常使用完全系由于姚远的行为所致。另一方面，案涉房屋性质为住宅，并非经营性用房，按照《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之规定，姚远在出租房屋时明知范立新使用房屋用于经营家庭宾馆，而未核实相关经营手续，其亦未提交证据证明已得到其他有利害关系的业主认可；2020年3月11日范立新明确向姚远提出要求一起去派出所办理解封手续，并有先将房屋解封再商议是否继续租赁的意思表示，姚远在明知不解封则无法继续使用租赁房屋的情况下，未履行必要的协助义务、共同到公安机关了解详细情况，而是放任房屋处于查封状态，其对于之后房屋无法正常使用亦具有一定的责任，结合合同实际履行的情况及双方的过错程度，本院酌情认定姚远向范立新返还房屋租金2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、范立新向姚远支付房屋租金10800元、物业费583.56元，共计11383.56元；二、姚远向范立新返还房屋押金3000元、租金2500元，共计5500元；三、本判决第一、二项所确定的债务互相折抵后，范立新应向姚远支付5883.56元，于本判决生效后五日内履行；四、驳回范立新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，已减半收取，由范立新负担；反诉案件受理费51元，已减半收取，由姚远负担25元，由范立新负担26元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审  判  员 强  亚  茹二〇二〇年十月十二日法 官 助 理 董  致  晶书  记  员 武     霞本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。