北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初44225号原告：王兴文，男，1966年10月1日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王欣，北京市中合律师事务所律师。被告：白真花，女，1963年9月22日出生，朝鲜族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘树臣，北京杜威律师事务所律师。原告王兴文（以下简称姓名）与被告白真花（以下简称姓名）相邻关系纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王兴文之委托诉讼代理人王欣、白真花及其委托诉讼代理人刘树臣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王兴文向本院提出诉讼请求：1、判令白真花赔偿王兴文租金损失756879．44元；2、判令白真花赔偿王兴文制冷费损失24405．26元、供暖费损失15336．77元。事实和理由：王兴文与白真花系邻里关系，王兴文系位于北京市朝阳区x房屋的所有权人，白真花系位于北京市朝阳区y房屋的所有权人。王兴文x房屋系两层，在白真花3层商业房屋的楼下。y房屋自2015年开始存在漏水现象，经王兴文起诉，北京市朝阳区人民法院于2018年10月23日作出（2018）京0105民初57821号民事判决，判决白真花于该判决生效之日起七日内对北京市朝阳区y房屋的漏水问题进行修复（以达到不漏水为准），白真花于该判决生效之日起七日内赔偿王兴文装修损失30000元，驳回王兴文其他诉讼请求。由于y房屋持续漏水问题，给王兴文造成租金损失。现为维护合法权益，故诉至人民法院。白真花辩称，王兴文主张我的房屋漏水致使其x房屋无法出租缺乏事实根据。双方之间的相邻关系纠纷已经于2018年11月23日经（2018）京0105民初57821号民事判决判决驳回了王兴文经营损失。2019年4月11日，双方签署了执行和解协议书，依据该协议我于2019年4月11日前支付相应款项。截止目前，我已经履行完毕上述判决确定的赔偿义务。本案中，王兴文就同一事件请求赔偿租金损失，违背了一事不再理原则。收到上述判决后，我第一时间内勒令3层承租人北京千雅酒店管理有限公司立即停止营业，与物业公司一起切断3层楼房水源以确保停止用水。2018年12月初，我将漏水房屋恢复成毛坯房，水管全部拆除，即自2018年年底开始，王兴文陈述的漏水房屋自始至终处于停用状态，不可能发生漏水。前述判决生效后，王兴文从未向我或物业公司再次反映x房屋发生漏水事故。本次诉讼中，王兴文未能直接举证证明我的涉案房屋发生漏水导致其x房屋损害而无法出租。因此王兴文的诉讼请求不具备提出索赔请求的事实基础。王兴文x房屋未能出租与我房屋漏水不构成直接因果关系。王兴文起诉我相邻关系纠纷时，x房屋正处于出租状态，这恰恰说明我房屋漏水是不影响房屋租赁正常使用的，退一步讲，如果影响正常使用，那租户势必停缴租金，则王兴文会在该次诉讼中提出租金损失赔偿，但是因为没有影响正常使用，所以王兴文在该次诉讼中仅提出了装修损失。我的房屋漏水事故仅造成x房屋装修受损。x房屋租户弃店逃回本国后，王兴文未能继续将x房屋顺利出租可能存在很多原因，王兴文主张是漏水原因导致不能出租没有事实依据。x房屋依据物业证明是在2018年11月23日以后清空的，根据常理，房屋应该在清空保洁后才能达到适租状态，所以王兴文从2018年10月开始主张租金于理不合。王兴文与租户签订的《房屋租赁合同》约定房屋押金8万，每次支付6个月租金，付款日期为每年7月16日和1月16日。本案中租户应该已经交过押金和2018年7月16日起至2019年1月15日期间的租金，押金和租金可以覆盖到2019年3月上旬，现王兴文主张计算至2019年3月31日的租金，显然其租金损失微乎其微。根据王兴文与租户的《房屋租赁合同》，租金应由租户承担，制冷费及供暖费由租户向有关单位支付。王兴文与租户的损失应当通过租赁合同纠纷另案解决，与本案无关。综上，请求驳回王兴文的诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2007年5月18日，位于北京市朝阳区x房屋登记于王兴文名下。白真花与案外人孙xx原系夫妻关系，二人于1986年登记结婚。2007年4月12日，孙xx作为买受人与出卖人北京世纪春天房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了3层商业房屋。2009年8月10日，3层商业房屋（建筑面积1651．62平方米）登记至孙xx名下。2017年4月10日，孙xx与白真花签订《夫妻间房屋归属约定》，一致同意将y房屋登记至白真花一人名下，产权归白真花单独所有。2018年3月2日，孙xx与白真花签属《离婚协议书》，约定y房屋归白真花所有。当日，双方办理了离婚登记。2018年，王兴文于本院起诉白真花、第三人北京千雅酒店管理有限公司（以下简称千雅酒店）、北京格林秀休闲健身有限公司（以下简称格林秀健身）、北京万科物业服务有限公司相邻关系纠纷一案，2018年11月23日，本院作出（2018）京0105民初57821号民事判决，该案审理过程中本院工作人员于2018年8月3日到x房屋、y房屋处进行现场勘验，具体情况如下：1．x房屋由北京乌鹊桥餐饮管理有限公司（以下简称乌鹊桥公司）使用经营三五竹餐厅，房屋分为上下二层，x房屋的二层位于y房屋的楼下；2．y房屋由千雅酒店、格林秀健身共同使用，千雅酒店使用y房屋中靠东侧约三分之二区域，格林秀健身使用y房屋靠西侧约三分之一区域；3．千雅酒店、格林秀健身各自使用区域均被分为若干房间，千雅酒店所使用区域内的每个房屋内均有卫生间，格林秀健身所使用区域内的每个房屋内亦开通了上下水并安装有洗手池、浴桶；4．x房屋一、二层楼梯中间拐角处有滴水现象，该位置楼上对应x房屋二层男卫生间；5．x房屋二层东南角楼梯顶部有滴水现象，该位置楼上对应千雅酒店818房间；6．x房屋二层男卫生间吊顶有滴水现象，该位置楼上对应千雅酒店815房间。后判决白真花于该判决生效之日起七日内对于北京市朝阳区y房屋的漏水问题进行修复（以达到不漏水为标准）；白真花于该判决生效之日起七日内赔偿王兴文装修损失30000元；驳回王兴文的其他诉讼请求。2019年，王兴文于本院起诉乌鹊桥公司房屋租赁合同纠纷一案，2019年10月16日，本院作出（2019）京0105民初14834号民事判决，其中审理查明显示2017年12月20日，王兴文作为甲方同乙方乌鹊桥公司签订房屋租赁合同一份，主要内容为甲方出租涉案房屋给乙方，用途确定为餐饮经营，租期五年，自2018年1月17日至2023年1月16日止。乙方承诺完整履行五年租期的情况下，甲方给予乙方两个月免租期，自2018年1月17日至2018年3月16日。免租期内乙方无须支付租金，但须支付由乙方使用产生的其他费用。如乙方在租期内要求提前解除合同，则本合同免租期改为一个月。租金7元每天每平米，年租金748385元。签订本合同之日，乙方上一租期支付的押金8万元转为本合同押金。租金每年分两次支付，每次支付六个月租金。乙方第一次支付六个月租金时，扣除两个月的免租，应于2018年1月16日前支付249462元。此后付款日期为每年7月16日和1月16日。每次支付六个月租金374192．5元。任何一方违反本合同的约定，给守约方造成损失的，违约方应承担相应的违约赔偿责任。乙方未能按期缴纳租金，逾期不超过十五个自然日的，每天按年租金的千分之一向甲方支付滞纳金；逾期超过十五个自然日的，除每天按年租金千分之一支付滞纳金外，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，扣留房屋押金作为违约金，并要求乙方承担违约赔偿责任。签约后乌鹊桥公司进驻x房屋，并全额支付了2018年3月17日至2018年10月16日的租金。后乌鹊桥公司未予通知即自行撤离场地。后判决解除王兴文同乌鹊桥公司二〇一七年十二月二十日签订的房屋租赁合同；乌鹊桥公司于该判决生效之日起七日内赔偿王兴文房屋空置损失六万二千三百六十五元；驳回王兴文的其他诉讼请求。2020年1月13日，上述判决发生法律效力。本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。承担侵权责任的方式主要有停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失等。本案主要争议在于两点，第一、漏水时间，（2018）京0105民初57821号生效民事判决中查明x号房屋自2015年开始漏水，后法院于2018年11月23日以上述民事判决判决由白真花负责修复漏水问题，本次庭审中白真花表示2018年12月19日将水闸关掉，王兴文表示2019年1月之后不再漏水。漏水确实侵犯王兴文相应民事权利，王兴文可以向白真花主张停止侵害、排除妨碍、赔偿损失等，本案中白真花亦应对王兴文因漏水问题完全修复前发生的合理损失承担相应赔偿责任。第二、损失问题。关于租金损失一节，考虑到王兴文与乌鹊桥公司的相关诉讼、长时间漏水及修复、王兴文再次出租时间等因素，本院酌情确定王兴文租金损失。关于制冷费损失、供暖费损失一节，王兴文与案外人乌鹊桥公司签订房屋租赁合同，合同中对上述费用有明确约定，结合王兴文与乌鹊桥公司相关诉讼情况、王兴文收回房屋时间、漏水修复情况等因素，本院对制冷费用不予支持，对供暖费酌情予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定之规定，判决如下：一、被告白真花于本判决生效后七日内赔偿原告王兴文租金损失93548元、供暖费损失4601元；二、驳回原告王兴文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11766元，由原告王兴文负担9512元（已交纳），由被告白真花负担2254元（王兴文已交纳，白真花于本判决生效之日起七日内转交给王兴文）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  李晓华审判员  杨**晶二〇二〇年十月十三日书记员  彭林海-8--1-