庭  审   笔   录西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初 11351号 原告(反诉被告)：西安盛龙万祥商业运营管理有限公司 ，住所地：西安市未央区XX村XX号XX幢XX层XX号。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：李立新，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨敏，系该公司员工。被告（反诉原告）：西安车游买车帮汽车销售有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX中心XX室。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：刘红斌。被告：西安车游广告文化传播股份有限公司，住所地：西安曲江新区XX路XX号XX号楼XX基地XX层XX室。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX。法定代表人：闫和。被告：刘红斌，男，1971年6月15日出生，汉族，住西安市碑林区XX环XX段XX号XX号楼XX单元XX室，公民身份号码：XXXXXXXXXXXXXXXXXX 。三被告共同委托诉讼代理人：程珊珊，陕西稼轩律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：吴娜，陕西稼轩律师事务所实习律师。原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司（以下简称盛龙万祥公司）诉被告西安车游买车帮汽车销售有限公司（以下简称车游买车帮公司）、西安车游广告文化传播股份有限公司（以下简称车游广告文化公司）、刘红斌物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨敏及三被告共同委托诉讼代理人程珊珊、吴娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告车游买车帮公司立即向原告支付所拖欠商铺物业管理费合计1220475.33元，并按照中国人民银行同期贷款利率（LPR)承担利息21693. 95元，并承担违约金588928. 25元。以上合计1831097. 53元。2、判令原告有权对拍卖、变卖被告车游广告文化所提供的质押物越野车陕AXXXXX价款优先受偿。3、判令被告刘红斌承担连带清偿责任。4、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年10月12日签订《物业管理服务协议》，展厅面积计10668.99 m2,合同期自2017年10月12日至2022年10月11日止，合同期限为5年，原告为被告车游销售提供物业服务，被告车游销售公司应按照合同约定支付原告物业服务费。物业管理费的计算标准如下：第一年优惠6个月，应付物业管理费共计为1177856.5元；第二年优惠4个月，应付物业管理费共计为1570475. 3元。支付方式季月付，即3个月支付一次物业管理费，每次支付均提前一个月。被告首期场地租赁费应于本合同签订后30日内向甲方缴纳，以后每季度最后一个月15日之前缴纳下季度的物业管理费。 合同签订后原告按约履行了物业服务义务，被告自2019年开始未按时支付以上费用，截止原告起诉之日尚拖欠物业管理费，共计1220475. 33元。原告与车游买车帮公司商议该笔费用支付方式的过程中，被告车游广告文化公司为被告车游买车帮公司提供了质押物进行担保。原告多次与被告协商还款事宜期间，被告刘红斌分别作为车游买车帮公司和车游广告文化公司股东，利用自己的股东身份多次混淆原告，使得原告追缴欠款受到阻碍。这种行为已经构成《公司法》里股东与公司的人格混同。原告依双方签订的合同向被告催要其拖欠的费用，但被告拒不履行，其行为已严重损害原告的合法权利，原告认为双方所签订的合同系双方真实意思之表示，合法有效。被告恶意拖欠相关费用是对原告合法权利之恶意侵害。被告刘红斌作为被告和第二被告的股东，与原告协商期间逃避债务，构成关联公司混同的情形，损害了原告的合法权益。现原告诉至贵院， 以维护原告合法权益。 被告西安车游买车帮汽车销售有限公司答辩，原告诉请与事实不符，依法应当驳回其诉请。本案是物业服务合同纠纷，原告无权向被告主张租金，且原告索要的物业服务费金额与事实不符。2017年10月12日，被告与第三人陝西瑞郅达实业有限公司（下称瑞郅达公司）签订《租赁合同》约定，瑞郅达公司系红星美凯龙龙首店的所有权人，瑞郅达公司将该店负一层商铺出租给被告使用，具体位置及面积以合同附件一《房屋交接确认书》为准。租金标准为11.6元每平方米。同时合同（第三条2)约定，该房屋由原告负责物业管理。同时，被告应瑞郅达公司要求，与原告签订了《物业管理服务协议》，约定由原告为答辩人提供物业管理服务，物业服务费标准为6.8元每平方米。在签订合同时，原告提供格式合同，在物业管理服务协议中，将原告应收物业费与瑞郅达公司应收的租金列在一起，在第三条一并写为租金18.4元每平方米。因此，原告无权要求答辩人支付租金，及被告与原告约定的物业服务费标准为6.8元每平方米。原告诉请租赁服务费每平方每月30元无事实依据，应当驳回。              原告诉请的物业服务费所计算的面积与事实不符，被告不欠付原告物业费。根据2017年10月12日被告与瑞郅达公司签订《租赁合同》约定总面积10668. 99 平方米，但瑞郅达公司给被告交付的实际使用面积仅为约5000 平方米。负一层除被告使用外，瑞郅达公司一方将房屋出租给他人使用。因此，以被告实际使用面积约5000平方米及物业费每平方米6.8元计算，被告使用期间第一年物业费6个月20.4万元，第二年物业费8个月27.2万，合计47.6 万，而被告支付物业费及租金合计2312846.35元，其中包括了全额的物业费。因此被告不欠原告物业费，至于租金纠纷亦与原告无关。另瑞郅达公司及原告将房屋一层出租给盒马生鲜超市使用，因该店装修影响被告2018年9月至2018年11月对房屋使用，同时2018年9月瑞郅达公司及原告对负一层观光电梯改造，致被告无法正常经营使用房屋，因此应扣除该三个月期间物业费10.2万元。且2019年7月至9月，原告与被告就物业费纠纷产生争议，原告限制被告车辆超市车辆交易进出，直接导致被告租赁场地无法使用，被告及商户向辖区公安机关报案，但被以经济纠纷为由未处理。由于无法经营，所有商户解约退场，被告所经营的店面倒闭。原告的行为不仅违法并且已根本违约，应当赔偿被告全部损失。被告西安车游广告文化传播股份有限公司答辩，其与原告无任何法律关系，应依法驳回原告对其起诉。双方并不存在物业服务法律关系，其无义务支付任何款项。其并未作出任何提供担保性质的承诺或行为，无义务承担任何担保责任。承诺书并非其出具，其中内容欠原告租赁费和物业费1885487.9元属于虚假事实，且内容因违反物权法的强制性规定而无效，承诺书亦无其公司的盖章或签字确认。被告刘红斌答辩，其与原告无任何法律关系，应依法驳回原告对其起诉。双方并不存在物业服务法律关系，其无义务支付任何款项。其作为车游买车帮法定代表人，其行为代表公司，个人无义务承担任何连带责任。承诺书并非其出具，其中内容欠原告租赁费和物业费1885487.9元，属于虚假事实，及承诺书中的内容因违反物权法的强制性规定而无效，承诺书上其的签字应当认为代表公司。故原告所称股东身份与公司人格混同是不成立的。反诉原告西安车游买车帮汽车销售有限公司提出反诉请求：1、解除双方2017年10月12日签订的《物业管理服务协议》；2、判令被反诉人向反诉人赔偿因违约而给反诉人造成房屋装修696871.8元;3、本案的诉讼费及反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2019年7月至2019年9月期间，因反诉人与被反诉人就物业费纠纷产生争议，被反诉人不通过合法途径解决问题，却用非法手段强行限制反诉人商户销售车辆出入。由于反诉人经营车辆销售超市，如此限制直接导致反诉人场地无法使用，合同目的无法实现。2019年9月反诉人商户向辖区公安机关报案但无处理结果。由于被反诉人的违法行为，导致所有商户解约退场，反诉人所经营的汽车超市倒闭。故因被反诉人违约行为给反诉人造成全部损失均应当由被反诉人承担。其中，反诉人为了经营汽车超市，仅装修投入高达1161453元。由于被反诉人根本违约，导致反诉人店面关闭，直接导致产生装修损失。对装修损失被反诉人应予以赔偿（装修损失计算方式为：装修投入1161453元，按经营5年折旧归零，每年折旧232290. 6元；由于被反诉人根本违约，导致仅使用2年，因此，应赔偿剩余3年的装修，即232290.6元X3=696871.8元)。另外，由于被反诉人封门导致反诉人的商户与反诉人产生的纠纷尚在诉讼或协商解决中，因此其他损失待反诉人确定后将另案追诉。反诉被告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司答辩，其诉讼请求是给付之诉，而反诉原告人提出第一项反诉请求是确认之诉，二者不是同一法律关系，因此该项反诉请求在本诉中不应进行审理。且反诉原告请求确认解除合同于法无据，双方签订的《物业服务合同》合法有效，且本案中并不存在约定解除的情形。反诉原告不按照合同约定履行付款义务已构成根本违约，作为违约方反诉原告不享有单方法定解除权。因此，本合同不满足法定或约定的解除条件。反诉原告受市场经济不良影响导致其履行发生困难，属于其自身经营风险。反诉原告违反合同约定，不履行付款义务构成违约，但其有权要求承担继续履行责任。反诉原告经营的铺位展厅是基于与案外人的租赁合同产生，该铺位展厅不是其出租，其是物业提供人，因此装修损失不应在本案中提出。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2017年10月12日车游买车帮公司与瑞郅达公司签订租赁合同，约定瑞郅达公司将位于西安市方新红星美凯龙龙首店中负一层商铺出租给车游买车帮公司，租期5年。该协议约定租赁费用、租金是指全部标的物的租赁费用，不包含物业管理服务费、市场管理费、水、电等第三方费用。同日，盛龙万祥公司（甲方）与车游买车帮公司（乙方）就上述租赁场地签订物业管理服务协议一份，面积为10668.99平方米，服务期限5年,起租日以正式开业为准，但必须于2018年3月1日前正式开业。该协议约定甲方为乙方提供以下物业管理服务：1、对物业共用部分及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2、物业共用区域的保洁、秩序维护、公共绿地养护等服务；3、物业装饰装修管理服务；4、其他双方协商的有偿服务。该协议约定乙方权利义务有：1、接受甲方的物业服务、就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；2、承担在本物业投资和商业经营的全部风险；3、遵守本物业相关管理规定；4、按时向甲方交纳物业管理费、市场管理费用及其他服务费用或代收代缴费用等。该协议约定物业管理费为：第一年免租期为6个月，计租期为6个月，应付租金共计为1177856.5元；第二年免租期为4个月，计租期为8个月，即第二年应付租金共计为1570475.3元；第三年免租期为2个月，计租期为10个月，即第三年应付租金共计为1963094.2元等。合同期内，租金支付时间为3个月支付一次租金，每次提前一个月支付。乙方首期场地租赁费应于本合同签订后30日内向甲方交纳，以后每季度最后一个月15日之前交纳下季度租金。该合同约定违约责任为：1、甲乙双方应全面履行本协议，任何乙方违反本协议约定，应当按照规定承担违约责任；2、非因甲方故意不执行本协议约定的物业服务造成乙方损失的，甲方不承担责任；3、如乙方逾期支付或补足租赁场地服务费、物业管理费、保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的5‰向甲方支付违约金，逾期付达15日的，甲方有权按本协议第二条第一项有关约定中止或停止对其提供物业服务……5、如乙方提出提前解除合同，需提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方除必须交清拖欠甲方的所有费用以外，乙方所缴纳的物业管理保证金用于赔偿乙方损失不予退还；6、如乙方未与甲方解除合同自行撤场或乙方提出解除合同，甲方未同意的，均视为乙方违约，则乙方享有的免租期不再免租，装修期也应按照合同规定物业管理费及市场管理费标准支付费用，同时乙方除必须交清拖欠甲方的所有费用以外，还应支付相当于三个月物业管理费和市场管理费的违约金等。车游买车帮公司将上述场地承租后，用于经营车游买车帮汽车超市。本案中原告自认车游买车帮公司于2018年3月1日正式营业，其起算物业管理费时间从该天开始。车游买车帮公司签订物业服务协议后，使用上述场地至2019年9月份，在2019年9月25日其与盛龙万祥公司就车辆出入达成协议约定其车辆出库应经盛龙万祥公司同意，2019年10月1日盛龙万祥公司收到其致函提出解除双方签订的物业管理协议。本案中，原告自认车游买车帮在2019年10月初已停止经营，腾空场地。2017年11月2日车游买车帮公司向盛龙万祥公司支付了15万元，用于向瑞郅达公司支付租赁合同的履约保证金。根据车游买车帮公司提供的证据显示：自2017年11月2日至2019年9月26日车游买车帮公司以支付盛龙万祥公司费用1823856.40元（含上述履约保证金15万元），自2018年4月26日至2019年5月27日车游买车帮公司已向瑞郅达公司支付601489.95元。2019年10月24日瑞郅达公司已就案涉出租场地与王佳琪签订租赁合同。2019年9月26日，刘红斌以车游广告公司名义向盛龙万祥公司出具承诺书一份，但承诺书落款盖章为车游买车帮公司。该承诺书约定截止2019年9月30日，车游广告公司尚欠盛龙万祥公司场地租赁费与物业管理费共计1885487.9元。且车游承诺将以以下物权作为抵押，按照分期协议按时履行还款义务。1、车游名下机动车登记证一本（陕AXXXXX）沃尔沃1969cc越野车一辆；2、委托人代为处理房产一套。关于抵押物存放，车游确认：1、抵押物暂存于盛龙万祥公司名下；2、车游在完全清偿双方确认所欠物业管理费及场地租赁费1885487.9元后，盛龙万祥公司须将以上抵押物归还车游；3、车游在履行期限内未按照还款计划偿还盛龙万祥公司债务，车游确认放弃抵押物物权，由盛龙万祥公司自行处理，车游对此不持异议等。上述车辆现存放在案涉商场内，机动车登记证书及车钥匙由盛龙万祥公司保管。 本案中，原告同意解除案涉物业服务合同。    以上事实有租赁合同、物业服务合同、转账记录、函件、承诺书、业务沟通函 、庭审笔录等证据附卷为证。    本院认为，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。盛龙万祥公司与车游买车帮公司签订的物业服务协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法有效并生效。车游买车帮公司反诉要求解除案涉物业服务协议，本案中盛龙万祥公司同意解除，本案予以准许。就案涉物业服务协议，盛龙万祥公司主要义务为提供物业服务管理，车游买车帮公司主要义务为支付物业服务管理费。2019年10月1日盛龙万祥公司收到车游帮买车公司邮寄的解除物业服务协议致函，及盛龙万祥公司在本案中亦自认车游买车帮公司在2019年10月初已撤场停止经营。本案认为，车游买车帮公司以其行为明确表示解除双方之间的物业服务协议，盛龙万祥对车游买车帮的行为并未提出异议，且盛龙万祥在2019年10月初将案涉部分商铺已出租给案外人，本案参照双方物业协议第六条第五款约定，本案酌定车游买车帮公司应支付物业管理费至2019年12月31日。本案中被告辩称其支付给盛龙万祥公司与瑞郅达公司的物业管理费及租金无法区分，结合原告计算未付物业费和租金的方法，本案按照案涉物业服务协议及租赁合同关于物业管理费及租金的计算方法，车游买车帮已付款2425346.35元，减去盛龙万祥代瑞郅达公司收取的履约保证金15万元，车游买车帮实际已付物业管理费及租金为2275346.35元，截止2019年12月31日车游买车帮欠付物业管理费和租金1565490.05元，其中物业管理费为960167.23元。车游买车帮公司辩称盛龙万祥公司强制限制商户销售车辆出入，致使其租赁场地无法使用。本案认为，车游买车帮提供的证据不足以证明盛龙万祥公司实施车辆出入管理制度与其停止经营有必然利害关系，本案对车游买车帮公司以盛龙万祥公司实施车辆管理制度导致合同目的无法实现辩称盛龙万祥公司构成违约，本案不予采信。车游买车帮公司无正当理由提出解除案涉物业服务协议，构成违约，应向盛龙万祥公司支付违约金，因物业服务协议约定的违约金过高，且车游买车帮请求本院予以调整，本案酌定违约金数额为196309元。本案已判令车游买车帮承担违约金，对盛龙万祥公司要求承担利息损失44391.45元不予支持。本案已认定车游买车帮公司构成违约，故本案对车游买车帮公司要求盛龙万祥公司承担其装修损失不予支持。盛龙万祥公司要求车游广告公司承担担保责任，本案认为，刘红斌以车游广告名义出具该承诺书，但在该承诺书落款处加盖的公章系车游买车帮公司，而非车游广告公司公章，且刘红斌并非该公司法定代表人，加之本案中车游广告公司对刘红斌担保行为不认可，故本案对盛龙万祥公司要求车游广告公司承担担保责任的诉请不予支持。案涉物业服务协议系车游买车帮公司与盛龙万祥公司签订，该合同具有相对性，盛龙万祥公司要求刘红斌承担连带责任，无事实及法律依据，本案不予支持。被告辩称物业管理费中包含有租金，本案认为，案涉物业服务协议及租赁合同系两个内容不同的独立合同，自签订之日起至2019年9月份，已近3年时间，车游买车帮并未提出异议，且案涉商铺所处位置物业管理费及租金合计每月每平方30元亦符合市场交易行情，且被告对其辩称未提供有效证据予以证明，本案对被告该项辩称不予采信。被告辩称其实际承租面积为约5000平方米，本案认为被告提供的证据不足以有效证明该项辩称，本案对其该项辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决如下：一、被告西安车游买车帮汽车销售有限公司于本判决生效后二十日内向原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司支付物业管理费960167.23元及违约金196309元。二、驳回原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司其他诉讼请求。三、解除原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司与被告西安车游买车帮汽车销售有限公司签订物业服务协议。四、驳回反诉原告西安车游买车帮汽车销售有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17916元，原告已预交，由原告承担6601元，由被告西安车游买车帮汽车销售有限公司承担11315元，于履行上款时一并支付原告；反诉费5384元,被告西安车游买车帮汽车销售有限公司已预交，由其自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长    吕  艳                 审  判  员    孙  会   人民陪审员    王明理            二〇二〇年十月 九日                         书  记  员    王  雪      1