广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初18359号原告：刘钱军，女，1982年5月8日出生，汉族，住江西省萍乡市上栗县************，公民身份号码:430************725。委托代理人：程慧华，广东广信君达律师事务所律师。被告：张金连，女，1974年2月21日出生，汉族，住江西省萍乡市湘东区***********，公民身份号码:360************068。被告：程佳，男，1986年5月6日出生，汉族，住湖北省洪湖市燕窝镇街道三小区****，公民身份号码：421************330。上述两被告共同委托代理人：龙开茂，广东益航律师事务所律师。上述两被告共同委托代理人：侯文秀，广东益航律师事务所律师。原告刘钱军诉被告张金连、程佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法由审判员徐轩适用简易程序独任审判，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告刘钱军及其委托代理人程慧华、被告张金连、程佳的共同委托代理人龙开茂、侯文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘钱军诉称，原告与被告张金连于2020年4月1日通过微信方式达成房屋买卖合同，约定两被告将位于东莞市万江区****************************屋出售给原告，成交价格7550000元；由原告先付300000元定金给被告张金连名下工商银行东莞南城支行账户（账号：62128820********115），待两被告从柬埔寨回来后，原告再支付700000元给两被告用于赎楼，过户当天付成交价60%剩下的尾款付给两被告，余下40%房款待新房产证出证和办理好银行贷款再付。2020年4月2日原告依约通过个人账户向被告张金连名下工商银行东莞南城支行账户支付了300000元定金，被告张金连也确认收到定金。被告张金连收到定金后，原告曾多次催促被告张金连及时回国办理房产过户的相关手续。被告张金连多次以机票价格贵或航班取消为由拖延回国时间。在被告张金连拖延回国的时间内东莞楼市发生了巨大变化，东莞市区内的房子出现大幅上涨。被告张金连出售案涉房屋的目的是用该售房款在南城区金域华府购买一套170平方米的房子供父母住和孩子上学用。但在拖延回国的时间里，被告张金连发现该售房款已不足在金域华府购买一套170平方米的房子。为此，2020年5月22日被告张金连通过微信告知原告，不再将该案涉房子出售给原告，并请原告发账号过来退回300000元定金给原告。原告同意两被告不履行该房屋买卖合同，要求双倍返还定金，但被告张金连仅返还了一倍定金，即300000元。两被告是夫妻关系。2020年4月1日，被告张金连通过微信将被告程佳拉入群，并且将群名修改为“圣堤雅3103买卖交易群”。2020年4月1日，被告张金连与原告达成案涉房屋的买卖合同都是在该群上协商确定的，被告程佳是全程知道的，并且没有提出任何反对意见。所以，对应返还原告双倍定金，两被告均承担同等责任。为维护原告的合法权益，原告故起诉至法院，请求判令：1.两被告向原告双倍返还定金600000元，扣除已返还部分300000元，即两被告应向原告返还的定金为300000元；2.两被告承担本案诉讼费。被告张金连、程佳共同辩称，一、涉案房屋的买卖合同没有成立，更谈不上生效。1.涉案房屋系两被告的共同财产，根据物权法的规定，出卖涉案房屋应该得到被告程佳的同意，作为大宗商品交易，被告张金连不享有家事代理权，可以在未得到程佳的同意下，将房屋出卖。2.根据法律规定，商品房买卖必须签订书面合同才能生效。本案中，张金连虽然和原告协商过房屋出让总价、定金等条款，但双方并未签订书面的合同，同时，双方对房款支付期限、房屋交付时间、税金承担、中介费承担、违约责任等商品房买卖合同必备或主要条款作出口头约定，这些条款，如果双方不能磋商一致，也会影响到合同的成立。二、原告要求被告返还双倍定金没有事实和法律依据。1.定金条款或定金合同属于从合同，只有在主合同生效下才能成立并可能生效。本案中，如前所述，双方的商品房买卖这一主合同都未成立，定金合同或条款自然也不成立。2.被告张金连虽然收取了原告的定金300000元，但双方并无约定该款具有担保性质，更未约定“如果被告张金连违约不出让房屋，需要双倍返还定金”这方面的内容，张金连没有作出这样的意思表示，故根据《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，原告主张定金权利，应不予支持。三、被告张金连并非恶意不与原告签订商品房买卖合同。张金连当时出售涉案房屋的目的是想在东莞金域华府置换一套170平方米的房屋，多余的款项用于在柬埔寨经营的产业，但因疫情影响，被告张金连一直无法及时赶回东莞，期间该楼盘的价格大涨，迫使被告张金连放弃与原告签订买卖合同，被告张金连的行为具有自救性质，其行为并不必然导致原告产生损失。四、被告张金连与原告刘钱军就不签订商品房买卖合同事由已经达成了一致的意思表示。张金连于2020年5月22日下午14时27分在微信聊天群中向原告及其丈夫谭海军、中介肖小屏表达了不签约且要退回定金300000元的意思，原告在看到张金连的文字信息后于当天下午将其名下银行账号发在群里，足以证明其本人同意不再和被告张金连签订买卖合同。在原告起诉前，张金连于2020年5月23日已将将定金300000元退回给原告。五、由于张金连占用了原告300000元50天的时间，张金连在诉讼前在聊天群中已经同意按照月息1分向原告支付资金占用期间的利息。经审理查明，被告张金连与被告程佳系夫妻关系。案涉坐落于东莞市万江区************************103的房屋（以下简称：“案涉房屋”）的登记权利人为张金连、程佳，二人为共同共有，不动产权证号为粤（2017）东莞不动产权第0127858、0127859号。原告提交微信聊天记录，用于证明其与被告张金连就买卖案涉房屋一事达成合意，双方并对房屋转让价格、定金等事项进行了约定。根据微信“圣堤雅3103买卖交易群”的2020年4月1日聊天记录显示，被告张金连在“圣堤雅3103买卖交易群”中发表了如下言论：“圣堤雅3103房成交价755万，先准备200万首期，汇到我上面银行都行”；“你们先交30万元定金吧，我们现在回国一周才一趟飞机，票价2万～9万，回来还得隔离14天，隔离14天，咱们签了手续，你再交齐首付60%给我，我再去还款，再等银行办理好，咱们再走其他流程”；“签合同时加30万在内必须给足200万哦，否则我没有办法还贷款呢！剩下的60%的尾款可以过户当天付清，40%等房产证和贷款再付”；“你先付定金给我，收到定金我们俩开始约机票”。原告刘钱军在上述微信聊天群中发表了如下言论：“张姐首付款的六成是（房子过户）当天才给您的。定金30万元没问题”；“张姐：咱们是建立在一个（信任）的基础上才这样操作的，一般都是签了合同，才会给定金。我把定金30万元先预付给您，是双方的（信任），等您回来咱们在补签（三方买卖合同）时，在开始走银行流程的时候，我在把（赎楼款）打到您的卡上，这些都是按中介的流程操作”；“刚刚您说银行的欠款是86万对吧，30万定金在内给您100万作为赎楼款”；“等过了这个非常时期，疫情应该就会缓和一些，5月中旬或是5月底，您能赶回来的话，都没问题，咱们安全第一”。根据微信“圣堤雅3103买卖交易群”的2020年4月2日聊天记录显示，原告于当天通过广发银行的个人账户向张金连的工商银行个人账户转款300000元，《广发银行客户回单》附言一栏载明“购买圣堤雅花园31栋1单元103房定金”；被告张金连确认收到上述款项。2020年5月22日下午14时27分，被告张金连在“圣堤雅3103买卖交易群”中发信息称，“真的万分抱歉！房子是夫妻俩的共同财产，我做不了我先生的主，如果他执意不签字，我是完全没有办法的。原本我本人的计划是卖掉别墅后在工厂旁边金域华府买套170平方米的洋楼供父母住，孩子上学，我们回去落脚。结果现在这个情况，机票取消了N回，什么时候能回国还是个问题！怕是等我们回去了，隔离完了，别墅也卖了，可能卖掉一套近600平方米（房产证377.6+天井加盖三层+前厅后院约600平）的别墅……还买不回工厂旁边的170平方米的房子。这么严峻的形式，所以这房子真不敢签约……请发个帐号上来，30万立马返还过来……”。原告向被告张金连发送了银行账户信息，并发信息称，“收了我30万定金，等了你2个月，这之间的账怎么算？”、“是你失约在先”。随后，被告张金连向原告转账支付了300000元；原告在微信“圣堤雅3103买卖交易群”中发信息要求被告张金连给予交待，并表示会将上述300000元退回，要求被告承担双倍赔偿违约金600000元。被告程佳发信息称，“你们买这个房子从头到尾问过我一句没有，都是跟她一个人商量，在你们眼中是不是就是他一个人的房子，我在这个群里从来一句都没有说话，你们不觉得有问题吗？……”。庭审中，原告主张双方之间的房屋买卖合同未能履行的原因在于东莞市的房价大幅度上涨，两被告想通过出让案涉房屋换购金域华府小区的房屋的目的无法实现，故两被告选择违约；原告系基于两被告在柬埔寨可以有多种理由不回国，才同意被告不将案涉房屋转让给原告，但是要求被告双倍返还定金。两被告确认原告的陈述，但认为其无法回国系因为疫情所致而非故意所为。此外，被告程佳确认其系微信“圣堤雅3103买卖交易群”的成员之一。原、被告双方确认目前被告已将原告支付的定金300000元退还原告。上述事实，有微信账号信息截图、微信聊天记录截图、广发银行客户回单、2020年3月、4月东莞市新建商品住宅网上签约销售情况、证件收据、不动产权证、客户回单、结婚证以及本案的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否成立；二、若成立，原告要求被告双倍返还定金的依据是否充分。针对第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第十条第一款明确规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”；第十一条明确规定，“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交还和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。本案中，首先，由于两被告身在国外，双方基于距离问题而通过微信进行协商，双方的交易有别于一般的交易。原告与被告张金连就房屋买卖具体细节达成的合意应视为是订立数据电文形式的书面合同。被告主张双方之间未签订书面合同，依据不充分。其次，根据微信聊天内容，可以确定交易双方的姓名、交易标的及数量。最后，被告程佳主张其作为房屋的共有人对案涉交易并未表示同意，张金连无权处分共有财产。对此，本院认为，程佳作为微信“圣堤雅3103买卖交易群”的成员之一，对原告与张金连之间买卖案涉房屋一事自始至终都是清楚的，但程佳在张金连提出终止交易前从未对此提出异议，由其是在张金连收取原告的300000元定金时，也未明确拒绝或阻止张金连收取相关款项。基于被告程佳与张金连系夫妻关系，在此情况下，原告有理由相信被告张金连是作为家庭代表处理案涉房屋买卖事宜。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。故对被告程佳的上述抗辩，本院不予采纳。综上，被告张金连和程佳主张案涉房屋买卖合同不成立，没有依据，本院不予支持。依法成立的合同，自成立时生效。故本院认定案涉房屋买卖合同成立并生效。针对第二个争议焦点。根据微信聊天记录可知，双方约定原告支付的300000元为定金；而且，原告在转账凭证上亦明确备注了款项性质为定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，在双方约定的定金数额300000元并未超过主合同标的额7550000元的20%，不违反相关法律对定金数额之规定，且本案房屋买卖合同无法继续履行的原因在于被告一方，即被告系违约方的情况下，原告要求被告双倍返还定金600000元，依法有据，本院予以支持。由于双方确认被告已返还原告300000元，故两被告实际仍需向原告支付300000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十一条、第四十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：被告张金连、程佳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告刘钱军支付300000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元、保全费2020元（原告均已预交），由被告张金连、程佳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 徐 轩二〇二〇年十月二十日书记员 唐珮琳陈晓晴附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。