河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终2653号上诉人（原审被告）：李盼，女，汉族，1980年11月26日生，住周口市川汇区。委托诉讼代理人：谢辉，河南锦骏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：时永科，男，汉族，1981年10月7日生，住周口市川汇区，现住周口市。被上诉人（原审原告）：王哲，女，汉族，1983年12月6日生，住周口市川汇区，现住周口市。时永科之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：秦培相，周口市川汇区公正法律服务所法律工作者。原审第三人（被执行人）：张晃晃，女，汉族，1989年7月21日生，住周口市太康县。委托诉讼代理人：智卫强，河南睿东律师事务所律师。上诉人李盼因与被上诉人时永科、王哲、原审第三人张晃晃执行异议之诉一案，不服周口市川汇区人民法院作出的（2020）豫1602民初854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李盼委托诉讼代理人谢辉、被上诉人时永科、王哲及委托诉讼代理人秦培相、原审第三人张晃晃委托诉讼代理人智卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李盼上诉请求：一、请求撤销周口市川汇区人民法院于2020年6月22日作出的（2020）豫1602民初854号民事判决书，并依法改判。二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定事实错误。首先，该房产处于预告登记状态，而非所有权登记状态，此时该房屋的实际权利人应为房地产开发企业，预告登记权利人张晃晃并不是该不动产的所有权人，并不具有处分该房产的权力。其次，时永科、王哲与张晃晃的交易不符合正常的交易习惯。时永科、王哲明知不能过户转让，仍于2018年3月23日分三次转款101万元到张晃晃不同账户上。该房产借款时已向上诉人作出抵押，张晃晃是在恶意转移财产。时永科、王哲提供的物业费收据全部是补交，真实性没有核实。交易证据除转款和契税票据外都是收据，不排除人为修改。电费与水费明细与时永科、王哲所述正常占有入住相悖。时永科、王哲提供的证据可能是房子现存的状态，真实性一审法院没有核实。2、一审法院适用法律错误。根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，将未取得房屋所有权证书之前不动产再行出售为明令禁止的行为。案涉房屋买卖协议违反了法律的强制性规定应当无效。时永科、王哲明知该不动产在买受人未取得所有权证之前不能再行转让的性质，不具备相关法律规定的排除执行的要件。时永科、王哲辩称，时永科、王哲将全部购房款交完后在过户时被法院查封，非因买受人自身原因未办理过户登记。时永科、王哲在交付房款后的第2天又购买了停车位，证明是善意、真实购买房子居住。李盼与张晃晃未将该房产进行抵押登记和抵押公证，抵押无效。在时永科、王哲交清全款后物权已转移给了二人。该房屋的所有权发生变动，法院没有查清真正的房产所有权人，属于查封错误。综上，时永科、王哲在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；在法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记。时永科、王哲享有的权利能够排除执行。一审法院判决正确，应当驳回上诉，维持原判。张晃晃述称，张晃晃与时永科、王哲在人民法院查封之前签订合同，并且依据合同约定支付大部分的房款，时永科、王哲实际占有了该房屋。双方签订、履行合同时并未得知李盼向人民法院申请财产保全的事实，双方主观上并无恶意。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。时永科、王哲向一审法院起诉请求：1、判令原告与第三人买卖合同有效，判令终止对原告购买的周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室的查封拍卖等执行；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年3月18日，张晃晃与时永科、王哲经周口市儒房房地产营销策划有限公司签订房屋转让合同一份。双方约定将坐落在周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室（也就是案涉房屋）转让给时永科、王哲，议定上述房产总价款为人民币1110000元整，签订合同当日时永科交付购房定金50000元，服务费10100元，2018年3月23日时永科通过银行转账给张晃晃1010000元。购房款交付后，2018年3月24日时永科与周口业之峰装饰有限公司签订家庭居室装饰装修工程施工合同，工程地址周口市川汇区碧桂园1期98#楼301西户（就是涉案房屋），工程造价144922元，进行装修后并购买了家电家具。之后，时永科、王哲入住该房屋，并交纳了物业费。李盼诉张晃晃等人民间借贷纠纷一案，2018年3月14日立案并受理，2018年3月14日李盼向周口市川汇区人民法院申请了财产保全，周口市川汇区人民法院于2018年3月22日向周口市不动产登记中心查询李盼的财产信息，周口市川汇区人民法院于2018年3月27日作出了（2018）豫1602民初2032号民事裁定书，裁定查封张晃晃位于周口市××区××＃××房（预告登记号为2015071178）房产一套，并向周口市不动产登记中心发出（2018）豫1602民初2032号协助执行通知书。2018年8月22日周口市川汇区人民法院作出（2018）豫1602民初2032号民事调解书，李盼承担连带还款责任。2018年3月18日，时永科、王哲与张晃晃双方在房屋中介公司签订房屋买卖合同，张晃晃以1110000元价格将涉案房屋出卖给时永科、王哲，时永科、王哲于2018年3月23日按照房屋买卖合同付款后，去办理产权证时发现涉案房屋被周口市川汇区人民法院查封。时永科、王哲对周口市川汇区人民法院查封案涉房产的执行行为提出书面异议。周口市川汇区人民法院于2019年12月30日作出（2019）豫1602执异413号执行裁定书，驳回异议人时永科、王哲执行异议请求，时永科、王哲收到上述执行裁定书后在法院期限内向一审法院提起执行异议之诉。另查明，时永科、王哲向一审法院撤回判令与张晃晃买卖合同有效的诉请，一审法院予以准许。一审法院认为，李盼诉张晃晃等人之间纠纷为民间借贷纠纷，李盼申请强制执行（2018）豫1602民初2032号民事调解书，应属于金钱债权的执行。作为对涉案房产的买受人的原告，时永科、王哲对登记在张晃晃名下的涉案房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，时永科、王哲对涉案房屋的权利能够排除人民法院的执行行为。时永科、王哲诉请判令时永科、王哲与张晃晃买卖合同有效，诉请判令终止对时永科、王哲购买的周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室的查封拍卖等执行，一审法院予以支持。具体到本案，时永科、王哲与张晃晃之间签订《房屋买卖合同书》的时间为2018年3月18日；周口市川汇区人民法院2018年3月27日作出了（2018）豫1602民初2032号民事裁定书，裁定查封张晃晃位于周口市××区××＃××房（预告登记号为2015071178）房产一套。双方签订《房屋买卖合同书》在人民法院查封之前。从时永科、王哲提交的装饰装修合同、家电、家具及交纳物业费的单据来看，时永科、王哲已合法占有该房产。时永科、王哲已经按照《房屋买卖合同书》全部支付合同约定的购房款。时永科、王哲主张未办理过户登记原因不在时永科、王哲，应予采信。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决：不得对周口市川汇区碧桂园1期98#楼301室的房产进行查封、拍卖等执行。案件受理费100元，由李盼负担。本院二审审理查明，2018年3月23日，张晃晃结清了与中国邮政储蓄银行借款合同约定的本金及利息。3月28日，缴纳了房屋买卖契税13921.53元。其他事实与一审审理查明的事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，时永科、王哲与张晃晃签订《房屋买卖合同》时，张晃晃尚未取得案涉房屋的房产证。直到一审诉讼时，张晃晃仍未取得案涉房屋的房产证。《城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的的房地产不得转让。该规定虽然非效力性规定，不影响双方签订的房屋买卖合同的效力，但时永科、王哲据此规定应当明知张晃晃在没有取得房产证的情况下无法办理过户登记。且时永科、王哲明知该房屋由出卖人张晃晃通过办理按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在涤除抵押权之前，买卖双方无法办理过户登记。故时永科、王哲在签订房屋买卖合同时就应当预见到张晃晃向其办理房屋过户登记存在障碍。至人民法院查封案涉房屋时，张晃晃虽支付了银行按揭贷款，缴纳了契税，但并未取得房产证，导致无法办理过户登记，进而致使该房产被人民法院查封。因此可以认定对未办理过户的后果买受人时永科、王哲具有明显过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，时永科、王哲对案涉房屋不具有足以排除执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、撤销周口市川汇区人民法院作出的（2020）豫1602民初854号民事判决；二、驳回时永科、王哲的诉讼请求。一审案件受理费100元，由时永科、王哲负担；二审案件受理费100元，由李盼负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年十月三十日法官助理刘婷婷书记员王润泽