内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民终2244号上诉人（一审被告）：郭燕，女，住内蒙古包头市。被上诉人（一审原告）：王小东，男，住内蒙古包头市。被上诉人（一审原告）：贾蒙利，女，住内蒙古包头市。上诉人郭燕因与被上诉人贾蒙利、被上诉人王小东租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郭燕上诉请求：撤销一审判决，贾蒙利、王小东承担因自身过错造成的经营权损失及其应承担的正常费用支出。二审庭审中，郭燕明确上诉请求具体指撤销一审判决第二项，维持第一项，如贾蒙利、王小东可以退回案涉柜台，则同意退还租金，如不能退回，则应驳回贾蒙利、王小东（以下两人同时出现时则简称贾蒙利等）的诉讼请求。其上诉依据的事实及理由为：本案的基本事实是2019年9月25日，贾蒙利等想租一个摊位经营熟食销售生意。市场的负责人建议其从他人手中转租。郭燕的亲戚张海X要转租该市场C178-181号摊位，年租金8000元，租金还有两年，贾蒙利等同意租赁，并交付18000元，此款项包括两年租金16000元，押金1200元及800元好处费（具体包括郭燕投入的灯具、柜台、装饰费用等）。郭燕已经丧失对案涉柜台的经营权，一审判决认定郭燕退还租金错误。贾蒙利答辩称：当初租赁的时候市场经理并没有告知具体的租赁要求，也没有和市场签订过任何合同，钱是直接给了郭燕的。王小东的答辩意见同于贾蒙利的意见。贾蒙利等向一审法院起诉请求：1、解除双方的租赁协议；2、郭燕返还贾蒙利等支付的租赁费18000元；3、本案全部诉讼费用由郭燕承担。一审法院认定事实：2018年4月7日，张海X与包头市润石嘉艺贸易有限公司订立《商铺租赁协议项单》。2018年6月20日，出租方包头市润石嘉艺贸易有限公司（甲方）与承租方张海X（乙方）签订《商铺（柜台）租赁协议》，约定17项条款。第一条约定:甲方将位于东站西街集贸市场段内C178-C181区四节柜台出租给乙方，经营熟食。第二条约定：租期3年，从2018年7月20日--2021年7月19日，租金24000元，管理费720元每年，双方在签订本协议时，乙方一次性付清。第三条约定：乙方有下列9种情形之一的，甲方可以解除协议，乙方无条件退出市场。1.乙方累计30天未出摊的，视为乙方放弃经营柜台，乙方无条件退出市场。2.乙方擅自将柜台转让、转租或转借他人的。…5.乙方违反国家法律法规及市场管理规定的…。同日，交纳租金24000元、管理费720元、保证金1200元。郭燕系站北路慧农集贸市场（包头市润石嘉艺贸易有限公司）的初始经营户，租赁四节柜台进行经营，另经营管理张海X租赁的C178-C181四节柜台。2019年9月25日，贾蒙利等向包头市润石嘉艺贸易有限公司市场部经理崔X提出租赁市场柜台的请求，崔X答复王小东、贾蒙利市场已无剩余柜台出租。后介绍市场租户郭燕有柜台，并告知市场不允许转租，建议双方以合作、雇佣方式进行商铺经营。双方口头协商约定：郭燕将自己经营管理的张海XC178-C181四节柜台转租给贾蒙利。议定柜台按2000元/节，二年共计租金16000元，押金1200元，补偿费800元，合计18000元。郭燕将C178-C181四节柜台交付王小东、贾蒙利使用并将张海X与市场部签订的《商铺租赁协议项单》、《商铺（柜台）租赁协议》、收据二张一起交给贾蒙利等保管；贾蒙利等给付郭燕转让费18000元，郭燕出具收条一张：“收到C178-C181柜台转让费18000元整，郭燕2019.9.27”。贾蒙利等于2019年10月1日开始经营，三天后因家中有事停业。2020年3月13日，市场部要求郭燕交纳2019年9月20日到2020年9月20日管理费，否则要把柜台收回去，郭燕告知贾蒙利等；同日贾蒙利与市场部进行交涉并说明情况，市场部告知如不交纳管理费就收回柜台。贾蒙利等均未理睬市场部交纳管理费的催告，市场部（包头市润石嘉艺贸易有限公司）以“合同约定的30日以上不经营，拒交管理费”为由收回柜台，与张海X解除《商铺（柜台）租赁协议》。一审法院认为，双方当事人口头约定的租赁协议（转租）并未违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效，双方应按约定履行各自义务。贾蒙利等与郭燕租赁协议（转租）系基于张海X与包头市润石嘉艺贸易有限公司的《商铺（柜台）租赁协议》，因《商铺（柜台）租赁协议》已被解除，租赁物C178-C181四节柜台已被收回，故导致租赁协议（转租）无法继续履行，故贾蒙利诉请解除租赁协议（转租），法院予以支持。贾蒙利等在承租7个月后（2019年9月25日--2020年3月），租赁物C178-C181四节柜台被（包头市润石嘉艺贸易有限公司）收回，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”，故郭燕收取的剩余期限的租赁费12272.6元（1.8万/22x15月）应予返回，已经履行的7个月租赁费5727.4元由贾蒙利等承担。因收条明确约定为“1.8万元为C178-C181柜台转让费”，而不是合作费，故郭燕主张“以合作的形式使用柜台经营”的抗辩主张，法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除贾蒙利等与郭燕的租赁协议；二、郭燕于本判决生效之日起十日内返还贾蒙利等已付租赁费人民币12272.6元。案件受理费125元，贾蒙利等负担50元，郭燕负担75元。本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。另查明，2020年3月，案涉柜台已被收回并另行出租。以上事实，有双方当事人陈述在案证实。本院认为：根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为郭燕应否返还转让费及具体金额。第一，关于租赁协议解除问题。根据审理查明事实，案涉四节柜台已在2020年3月由农集贸市场收回，郭燕与贾蒙利等之间达成的口头租赁协议已然无法继续履行，在柜台被收回之时该租赁协议即已解除，无需法院再行判决解除。第二，关于郭燕返还转让费问题。首先，双方达成口头租赁协议后，贾蒙利将转让款给付郭燕，郭燕亦将四节柜台及张海X与包头市润石嘉艺贸易有限公司之间的书面《商铺（柜台）租赁协议》交付贾蒙利等。贾蒙利在经营了三天后即停止营业，二审庭审中其表示停业是因为家里有事无法营业，故其停业的原因既非郭燕所致，亦非市场部所致。在2020年3月，由于贾蒙利等长期不能正常经营，农集贸市场要求收回柜台，贾蒙利表示其与市场部工作人员沟通过程中，对方要求其补交管理费后即可继续使用，但贾蒙利等认为经营状态不好，并不想继续使用柜台经营。故据此可知，导致案涉柜台被收回系因贾蒙利等未能缴纳相应管理费用，郭燕并无过错。其次，贾蒙利等表示对市场管理的规则不了解，但是郭燕已经将相应的《商铺（柜台）租赁协议》交付贾蒙利，该份协议中已经明确记载了不按时出摊的后果，贾蒙利既然租赁了该柜台经营，即应对相应规定进行了解，对己方利益负责。故本院认为，案涉郭燕在口头租赁协议所负担的义务已经履行完毕，贾蒙利等不能继续使用柜台经营系因其自身原因所致，相应的后果应当自行承担，而不能转嫁他人，其提出郭燕退还转让费的主张缺乏依据，不能成立。综上，郭燕提出的驳回贾蒙利等诉讼请求的主张成立。一审判决认定事实清楚，但是适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初859号民事判决；二、驳回被上诉人贾蒙利、王小东的诉讼请求。一、二审案件受理费375元，由被上诉人贾蒙利、王小东负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二○二○年十月二十九日法官助理 侯 丽书记员 王 彩附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。