广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初12200号原告：叶柳青，男，汉族，1965年12月8日出生，公民身份号码：441************01X，户籍所在地：惠州市惠城区**********。委托代理人：丁雪梅，系北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被告：周顺容，女，汉族，1958年1月15日出生，公民身份号码：442************420，户籍所在地：惠州市惠城区*************。原告叶柳青与被告周顺容物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶柳青及其代理人丁雪梅、被告周顺容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩原告叶柳青起诉称，位于惠州市惠城区*******的裕华楼一共九层，有28户住户。案外人惠州市裕华贸易发展公司（以下简称裕华公司）作为裕华楼整栋楼的原业主方，先后将裕华楼的房屋出卖给被告等人，被告是裕华楼402号房业主。2003年6月13日，裕华公司将裕华楼的物业管理承包给案外人叶廖梅，约定每户每月物业管理费40元、卫生费9元。2005年6月12日，案外人叶廖梅与原告签订《关于物业管理转让合同书》，将裕华楼的物业管理权转让给原告，从那时开始到现在，裕华楼的物业管理一直由原告在进行管理。2008年7月，原告又与包括被告在内的裕华楼的26户业主签订了《河南岸大水岭头裕华楼物业与业主的管理协议》，约定每月每户管理费40元。由于被告自2006年2月开始欠缴多个月的物业管理费等费用，无奈之下，原告遂向惠州市惠城区人民法院提起诉讼诉请被告支付物业管理费等费用。该案经一、二审，惠州市惠城区人民法院2011年6月9日作出（2011）惠城法民一初字第77号民事判决，惠州市中级人民法院于2011年12月13日作出（2011）惠中法民一终字第694号民事判决。之后，原告又向广东省高院申请再审，广东省高院作出（2019）粤民申6689号民事裁定，支持了二审判决。惠州市中级人民法院在（2011）惠中法民一终字第694号民事判决中已经认可原告与被告之间的物业管理合同成立，但认为原告在一审法院责令其打通被堵塞的消防通道以消除安全隐患后，原告没有整改，原告也存在违约行为，并依据合同法第六十七条规定驳回原告的诉讼请求。但同时，惠州市中级人民法院也认为，对于被告欠缴的物业管理费等费用，在原告对物业管理活动进行整改后，可以另循法律途径主张权利。2019年11月13日，在政府相关部门协调下，原告按照惠州市中级人民法院（2011）惠中法民一终字第694号民事判决的要求实施整改，开通消防门。原告整改后，通知被告交纳物业管理费等欠缴费用，但经原告多次催缴，被告仍拒不交纳。原告认为，原告一直没有间断地为被告提供物业管理服务，且原告已经按照惠州市中级人民法院（2011）惠中法民一终字第694号民事判决的要求实施整改，开通消防门，被告应向原告支付欠缴的物业管理费等费用，其中被告欠缴2006年2月至2007年3月、2007年9月至2008年3月、2008年6月至2020年3月共计163个月的物业管理费6520元（40元/月×163个月=6520元），欠缴2006年2月至2007年3月、2007年9月至2007年12月共计18个月的卫生费162元（9元/月×18个月=162元）、欠缴2012年至2017年抽化粪池分摊费190元（其中2012年至2016年五年每年30元、2017年40元）。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。请求：1、判令被告向原告支付物业管理费6520元、卫生费162元、抽化粪池分摊费190元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告周顺容辩称，一、叶柳青私自在公共消防通道上搭建阁楼供自家享用，并堵塞右侧消防通道，侵占了业主公共空间，损害了业主的利益。二、叶柳青未经业主同意私自拆除单车房一面墙，破坏了本栋楼的结构，在单车房旁边建设一间阁楼用于自家居住，其行为损害了全体业主的利益。三、叶柳青长期非法占用老业主单车房的事实，侵占了业主的物权，损害业主利益。四、叶柳青说整改了一个门与事实规定不相符合，根本是未按法院要求恢复消防通道原状且整改行为需符合法律规定的要求。且有提供虚假证据之嫌疑。五、必须认清叶柳青在物业管理期间的龌蹉行为对本栋楼业主造成心理的实质性伤害。六、叶柳青举证逯书祥欠物业管理费金额与事实不符，属于乱摊派乱算账的行为。七、叶柳青不反思，不为自己违法行为负责，反而变着法子起诉，自认能量超大，屡次藐视法律，不把法院判决要求当回事。综上所述，我们坚决要求：1.要求叶柳青拆除乱搭乱建的设施，恢复原状；2、要求打通原本栋楼右边公共应急消防逃生通道，恢复原状。恳请贵院高瞻远瞩驳回叶柳青请求，支持答辩人上述二点要求，让本栋楼业主生命有保障，彰显法律尊严。八、2008年5月份左右才开始没有交物业管理费，与原告称的2006年开始没有缴交物业管理费不属实。原告称已经按照判决书进行整改了消防通道，但是事实上原告没有整改好消防通道，原告一直霸占消防通道，我们这些业主只能用不交管理费来抗议。消防通道是很重要的通道，如果万一发生什么危险，原告如何承担？原来的判决书已经判决了要求原告整改消防通道，但是原告没有整改好，我不同意缴交物业管理费，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院查明的案件事实经审理查明，位于惠州市惠城区*******的裕华楼是案外人惠州市裕华贸易发展公司所建先后卖给被告等人，该栋楼一共九层，有28户住户。2005年6月12日，案外人叶廖梅与原告签订物业管理转让合同，约定将其与裕华公司约定的物业管理权转让给原告，从此该楼的物业管理由原告进行管理。2008年7月其又与其他业主均签订了《河南岸大水岭头裕华楼物业与业主和管理协议》，约定每月管理费40元，卫生费9元，而被告拒签。另查之一，根据（2011）惠中法民一终字第694号查明，原告在管理该栋楼期间，擅自在单车房旁建一间阁楼用于自家居住，原告在建阁楼时，擅自拆除单车房的一面墙，同时堵塞了消防通道。另查之二，原告对该楼进行管理期间，被告在2008年5月份前有交管理费、卫生费给原告，但从2008年5月以后被告就没有再交管理费给原告。原告遂向本院提起诉讼。本院于2011年6月9日作出（2011）惠城法民一初字第77号民事判决书，判决：驳回原告叶柳青的诉讼请求。原告不服上述判决向惠州市中级人民法院提起上诉。惠州市中级人民法院于2011年12月13日作出（2011）惠中法民一终字第694号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。之后，原告又向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2019年8月20日作出（2019）粤民申6689号民事裁定书，裁定：驳回叶柳青的再审申请。另查之三，惠州市惠城区河南岸街道南城社区居民委员会于2020年1月2日出具《证明》，证明：“我辖区裕华楼的物业管理人叶柳青于2019年11月13日在裕华楼上楼梯左边开了一个门。随后又被邻居房主全部堵塞。”另查之四，本院的工作人员于2020年10月10日前往裕华楼现场勘查，得知：原告没有对被堵塞的消防通道实施整改并恢复原状。裁判理由和结果本院认为，本院属于物业管理合同纠纷。原告作为提供物业管理服务的个人，应当提供适当的、必要的服务，维护全体业主的合法权益，才能够收取约定的物业管理费用。经（2011）惠城法民一初字第77号、（2011）惠中法民一终字第694号案查明，原告拆除单车房的一面墙壁、在单车房旁边建设一间阁楼用于自家居住等。原告实施该行为未获得小区业主授权，且未使全体业主受益，在客观上占用了业主共有的空间。根据《中华人民共和国物权法》第七十条之规定，小区业主对小区内专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。故小区业主有权要求原告停止上述不当行为并恢复原状。经（2011）惠城法民一初字第77号案中责令其打通被堵塞的消防通道以消除安全隐患后，截止至2020年10月10日原告仍然没有实施整改并恢复原状。因此，本院认为原告在履行物业管理合同中存在不符合约定的行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，原告没有执行生效判决，没有根据生效判决进行整改，因此其诉请不予支持。原告对物业管理活动进行整改后符合法律规定及双方约定的，可以另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告叶柳青的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告叶柳青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 蓝诗祥审 判 员 卢 耀审 判 员 黄链生二〇二〇年十月二十三日法官助理 叶丽伟书 记 员 彭蕙雯