湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2540号原告：湘潭美佳物业管理有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金羚路南侧**。法定代表人：楚新明，董事长。委托诉讼代理人：林建文，湘潭市雨湖区激扬法律服务所法律工作者。被告：胡松林，男，1985年10月29日出生，汉族，原住湘潭市九华经济开发区吉利西路**华美丽都小区1-0101010，现住湘潭市九华经开区。原告湘潭美佳物业管理有限公司与被告胡松林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美佳物业公司的委托诉讼代理人林建文，被告胡松林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭美佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费本金9536元；2、判令被告支付拖欠物业费的违约金至清偿日止（暂计算2016年1月至2020年8月止违约金3814.4元）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。原告以少算了一年物业费14304元为由当庭变更诉讼请求，将诉讼请求第1项“判令被告支付拖欠物业费本金9536元”变更为“判令被告支付拖欠物业费本金26224元”。事实与理由：原告与被告所在小区的业主委员会签订“华美丽都”住宅小区物业管理服务委托合同，其中第22条明确约定业主应当自当年元月十号前交付全年物业费（（住宅按128元/月，门面按2.58元/月），逾期未交按千分之五一天计收违约金。根据法律规定，原告调整为按2%/月计收逾期违约金。原告多次催收及公告均无结果，特别是在2018年1月8日再发公告催收并优惠自行交费者，但时至今日被告仍拒交拖欠的物业费及违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告胡松林辩称，原告请求支付拖欠物业费本金没有起止时间，也无任何依据。答辩人所购房屋是临街商铺，并非住宅，且该商铺答辩人购买前由湘潭美佳物业管理有限公司本公司湘潭嘉禾置业有限公司出租给第三人胡建军使用，使用致2020年12月31日止。租赁合同第四条明确物业费由胡建军承担，并确认湘潭美佳物业公司为其子公司。答辩人与原告主公司湘潭嘉禾置业有限公司签订的补充协议中明确租赁合同变更的内容只是将租赁合同的甲方主体名称变更为门面订购方，其它任何内容不得变更，既然没有更改承担物业费的责任主体，原告诉讼的主体对象理应是承租方胡建军。原告与华美丽都住宅小区业主委员会签订的“物业管理服务合同”对答辩人商业门面没有约束力。服务合同也未得到商业门面业主委员会代表签名认可。服务合同第二条物业类型虽提到商业门面，但第二条并不确定物业服务的范围。答辩人门面前坪有多处凹凸现象，过往车辆及行人多有不便，但从未见物业公司进行过修整，答辩人所购买的物业多处漏水，物业公司也从未组织相关责任方进行维修。答辩人的物业从未享受过物业公司的物业服务，可见，原告只对住宅小区业主物业进行物业服务，服务合同也只对住宅小区业主有约束力。原告与华美丽都住宅小区签订的合同法定代表人“周伏香”与起诉状中原告法定代表人不一致，故原告以此合同要求答辩人履行合同义务无任何依据。原告主公司湘潭嘉禾置业有限公司负责人齐少军已扣留本应返还给答辩人的房屋部分租金和房屋押金2万元。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，湘潭美佳物业管理有限公司与华美丽都住宅小区业主委员会签订了《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》合同委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日止。合同约定的服务费用按1.28元每月每平方计算，按年交纳，同时约定业主和物业使用人没有按时清缴物业管理服务费，并有权要求当事人清缴，并从逾期之日起按欠缴额的每日千分之五收取违约金，同时物业公司有权采取相应的限制服务措施催缴，或依法提起诉讼追缴。被告胡松林于2014年从案外人湘潭嘉乐置业有限公司处购买了位于湘潭市雨湖区××开发区××路××号××小区××号楼××号门面，建筑面积为465.62ｍ2。按《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》约定计算每年物业费约为14416元（465.62ｍ2×2.58元／月×12个月）。原告陈述，被告拖欠物业费时间为2016年1月至2017年9月。另查明，被告胡松林曾因认为其所购买的华美丽都门面存在质量问题，向湘潭仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除被告与湘潭嘉乐置业有限公司的买卖合同以及退房、赔偿损失等。2019年11月29日，湘潭市仲裁委员会作出裁决，驳回胡松林的仲裁请求。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告的身份信息、《华美丽都前期物业管理服务协议》、《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》、《湘潭仲裁委员会裁决书》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告与华美丽都住宅小区业主委员会所签订的《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》系2017年1月1日所签订，该合同是各方真实的意思表示，合法有效，被告的门面属于华美丽都小区范围，该份协议对被告具有约束力，故被告作为华美丽都小区的门面业主应当支付2017年1月份之后的物业管理费。对于原告起诉要求被告支付2017年1月至9月物业费的诉讼请求，有事实与法律依据，被告拒交物业管理费的行为，本院不予支持。被告抗辩称其与开发商湘潭嘉乐置业有限公司的合同中约定了物业费由他人支付，但由于被告与湘潭嘉乐置业有限公司之间的合同中并没有原告的盖章与签名确认，也没有事后取得原告的同意，故该合同仅约束被告与湘潭嘉乐置业有限公司之间，对本案原告并不具有约束力，对被告的该抗辩理由，本院不予支持。对于被告的其他答辩意见，因无证据予以证明，且与本案无关，故本院不予支持。对于原告起诉要求被告支付2016年1月至12月的物业费的请求，因原告未举证证明该时间段被告应交物业费的事实依据，故本院不予支持。原告在被告拒交物业费后未能积极协商解决矛盾，且直到2020年才提起诉讼，较长时间怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的因物业服务不到位，房屋漏水等问题，考虑本案实际情况及已生效判决，本院酌情按9折予以计算物业费。本案物业费按九折计算被告应交物业费计算约为9731元（465.62m2×2.58元/月×9个月×90%），原告本次起诉2017年1月至9月的物业服务费金额为9536元，低于九折物业费的金额，原告起诉金额已自行放弃部分物业费，故对于被告要求9536元物业费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡松林在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭美佳物业管理有限公司物业管理服务费9536元；二、驳回原告湘潭美佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取计215元，由被告胡松林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  夏丹二〇二〇年十月十五日书记员  陈含附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。