河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0606民初2739号 原告：银座集团股份有限公司，住所地山东省济南市泺源大街中段。 法定代表人：布廷现，该公司董事长。 委托诉讼代理人:辛红，女，1983年9月28日出生，汉族，住河北省保定市莲池区。 被告：北京易聚上网服务有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷五芳园**楼南侧商业1-2。 法定代表人：石强，该公司经理。 被告：石磊，男，1986年3月27日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 原告银座集团股份有限公司（以下简称银座集团）与被告北京易聚上网服务有限公司（以下简称易聚公司）、石磊租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告银座集团的委托诉讼代理人辛红、被告易聚公司的法定代表人石强到庭参加诉讼,被告石磊经传票传唤未出席法庭审理。本案现已审理终结。 原告银座集团向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告付清租金及物业管理费5035873.88元；2.判令被告向原告支付违约金912500元；3.判令被告开业前缴纳的履约保证金400000元不予退还；4.判令因本案产生的诉讼费等一切费用均由被告承担；5.判令第二被告对上述诉求承担连带责任。事实与理由：2017年7月1日，被告因“易聚酷玩都市乐园”娱乐项目的经营需要,与原告签订《租赁合同书》。合同约定由被告承租原告位于保定市莲池区平米区域，租期五年,自2017年7月1日起至2022年6月30日止。租金及物业费收取标准为1.5元／天／㎡和0.5元／天／㎡，每两年递增5%，按季度收取。原告给予被告184天的装修期，即2017年7月1日至2017年12月31日。原被告签署合同时，第二被告同意为被告提供担保，签署担保承诺书，承担连带担保责任。根据合同约定，被告应于2017年12月15日前完成2018年第一季度的租金及物业费的缴纳，且以后的租金及物业费分别应于下一季度开始前的15日进行支付。2017年因被告装修期间适逢十九大的召开，装修进度慢，被告经营的项目未于合同约定时间开业，原告根据实际情况减免了被告2018年ｌ至2月的租金及物业管理费，共计590000元。根据以上实际情况，被告应在2018年3月15日前缴纳第二季度租金及物业管理费。但经原告催要后，被告并未按期支付租金、物业管理费，而是提出经营困难，要求延期支付，原告因考虑被告在装修期间投入费用较大，故同意其延期缴纳各项费用，2018年被告一直未支付任何费用。自2019年1月起，被告陆续支付费用共计1446001.12元，截至2019年11月底，被告尚欠缴2018年租金、物业费3060000元，欠缴2019年租金、物业费1975873.88元，共计5035873.88元。针对上述所欠缴费用，原告多次通过函件及口头的形式进行催要，被告均未支付。被告的行为已经构成根本性违约，亦严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》的相关规定及原被告签订的《租赁合同书》第十五条第4款:乙方逾期支付费用超过一个月，甲方有权与乙方解除本合同，乙方已付履约保证金不予退还，同时乙方应向甲方支付三个月租赁费用作为违约金。根据合同约定，被告应立即向原告付清拖欠的租金、物业管理费及违约金。综上，基于上述事实与理由，原告为维护自已的合法权益，诉至法院，请求依法支持诉请。 被告易聚公司辩称，一、原告方未达到其承诺的提供给被告方正常经营必备条件。经营环境符合被告方作为娱乐服务经营是合同的必备条件。合同签署时，原告正在招商初期阶段，商城并没有完整的招商计划和各楼层运营、布局等规划出台。原告方不止一名员工都曾坦言“被告方的入驻是原告方招商的宣传口碑，能起到带头示范作用”，这也从侧面验证，双方签合同入驻时，原告并不具备商业经营的所有必备条件。直至2018年2月，被告方在并未完成全部装修，不能精准达到行业要求的正常开业条件时，经原告方一再请求，为了配合原告方招商工作，被迫开业，被告方承担了正常开业所要投入支出的包括网费、IP使用费、员工工资等共计120余万元。原告当时也曾承诺商城整体开业，但实际情况是被告方开业时，商城一楼处于空置围挡阶段，也没有提供各通道和楼层指引牌，严重影响了被告方顾客通过一楼到达三楼的正常需求。致使大量顾客找不到上楼通道，从而放弃至三楼消费的行为。且二楼部分区域和四楼整体不分昼夜的施工装修，致使被告方设备处于严重粉尘污染，从而导致精密电子元件受损。原告方并未采取相应避免或补救措施。同时也给被告方造成如顾客游玩环境不佳、体验度严重下降，市场口碑不良等严重后果，造成直接或间接经济和名誉损失巨大；二、原告方强行改变各楼层设计使用规划，致使被告方经济损失巨大。1.2018年8月，原告方通知被告方腾挪位于扶梯西侧的500平米位置，作为四楼下沉式影院使用。被告方本着友好协商、与人为便的原则交涉未果。原告方于2018年9月强制施工，致使被告方被迫于2018年9月至12月期间停业。造成被告方四个月营业收入为零的严重后果。同时被告方在停业四个月期间正常支付工人工资、社保，正常上缴各项税费、正常向网络运营公司缴纳网络使用费用、正常向设备生产厂家缴纳IP使用费用等，共计1550000元；2.被告方游乐设备属于国际国内大型电子设备，精密电子元件居多，原告方在组织施工时，并未进行有效避免粉尘飞扬的措施，从而导致电子元件再次受损，增加了被告方设备维修费用。同时因为电子产品的固有属性和生命周期所限，原告方这一行为相当于缩短了游乐设备的固定使用期限，增加了设备的折旧成本；3.由于原告方组织施工造成被告方停业长达四个月之久，之前进行的市场投入如车体广告、楼宇广告、明星助演、线上宣传等软硬广告共计1000000元全部失效。众多办理了预购票、VIP年卡、次卡等已经锁定的忠实顾客要求退票、退费，被告方被迫退票、退费直接经济损失30万元。间接为竞品公司提供了向顾客传导被告方经营不善、资金链断档等负面宣传的借口，再次开业后不得不进行市场危机公关，再次投入资金750000元；4.由于原告方擅自改变被告方场地设计、布局方案，致使被告方不得不再次聘请专业设计团队重新布局场地规划和向相关管理单位报备申请变更备案等，共计花费150000元。以上损失共计495万余元，被告方认为应由原告方全权承担。并向原告方保留追讨间接损失的权利；三、提请法庭注意一个诉讼时效的事实。原告诉被告2018年拖欠房租的案由，于《民法通则》第一百三十六条第三项有明文规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效为1年。本案中，原告提起诉讼时间为2020年8月，时间跨度超出一年，故原告主张的2018年房租延交的诉讼，没有法律依据，不受法律支持，应判定驳回诉讼；四、由于以上陈述的2018年全年被告受原告方提供的经营条件制约，和强行装修施工造成被告方停业等事实带来的负面影响。进入2019年后被告方经营收入和支出出现严重倒挂现象，双方进行了多次洽谈、协商，最终商定采取保底房租和营收抽成的双规制租金收取方式。此租金收取方式解释为2019年全年，被告方如实向原告提供准确的营收账目，2019年上半年原告按被告每月实际营收的25%抽成，抵做每月房屋租赁费用，如原告每月最终抽成金额低于100000元，则被告方承诺其最低100000元房屋租赁费用，不足差额给予补足至100000元。如原告每月最终抽成金额等于或大于100000元，则按每月实际营收金额乘以25%的抽成比例，上不封顶，抵做每月房屋租赁费用，被告方承诺的每月最低缴纳100000元房屋租赁费用自然失效。2019年下半年，原告抽成25%的比例不变，被告承诺的每月最低缴纳100000元房屋租赁费用上调为每月最低缴纳150000元房屋租赁费。与2019年上半年同理，两种收费方式相比较，取最高的方式收取。双方的往来账目可查；五、原告主张的2019年7月及以前的房屋租赁费同样存在超出诉讼时效，法律支持不足的事实，第3条已经提出类似观点，不做赘述。综上所述，原告提出的追讨房屋租赁费用的主张存在事实不清，法律依据不足，应不予采纳，驳回其诉讼请求。 被告石磊未出席法庭审理亦未提交书面答辩状。 原告银座集团向法院提交如下证据：1.《租赁合同书》复印件；2.履约保证金收据复印件、租金收取业务回单复印件及开业保证金收据转租金公函复印件；3.担保承诺书复印件及担保人身份证复印件（租赁合同书19页）；4.欠缴费用核算清单。 被告易聚公司向本院提交如下证据：1.照片4张;2.协议书2份，协议书没有当事人盖章、签字;3.被告易聚公司单方出具的申请函l份;4.被告易聚公司经营过程中的广告费用单共3份。 被告石磊未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告易聚公司经与原告协商，欲租赁原告方保定银座商城有限公司的场地从事经营，并交纳了开业保证金100000元。2017年7月1日原告银座集团（甲方）与被告易聚公司（乙方）签订《租赁合同书》一份，该租赁合同约定原告将位于河北省保定市莲池区有限公司三楼层全楼层（除院线位置）位置出租给被告北京易聚上网服务有限公司，租赁面积为5000㎡，租赁合同期为2017年7月1日至2022年6月30日，该铺位用于经营Ｅ聚品牌竞技项目。为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方184天的装修期，该装修期不因任何原因延长。计租日即本合同生效日，即乙方开始给甲方交纳租金、物业管理费及其他相关费用的起始日期，本合同约定的计租日为2017年7月1日。租金标准按固定租金＋物业管理费方式：2017年7月1日至2018年6月30日，年租金标准为1368750元，年物业管理费标准为456250元；2018年7月1日至2019年6月30日，季租金标准为684375元，季物业管理费标准为228125元；2019年7月1日至2021年6月30日，季租金标准为718593.75元，季物业管理费标准为239531.25元；2021年7月1日至2022年6月30日，季租金标准为754523.44元，季物业管理费标准为251507.81元。乙方在本合同签订之前于门店或区域交纳开业保证金100000元，履约保证金400000元。开业保证金自合同签订7日内缴纳完毕，履约保证金自合同签订15日内缴纳完毕。前述开业保证金被告已于2017年6月22日交纳，履约保证金于2017年7月19日交纳。关于前述保证金，合同约定开业保证金于签署本合同时，以确保乙方按照通知日期开业的保证金额。乙方如期开业，该保证金于开业后可转为租金；乙方未能如期开业，甲方不再退还开业保证金，并且甲方有权单方面提前解除合同。关于履约保证金约定于签署本合同时，以确保乙方遵守本合同项下其必须遵守的一切条文之规定。整个合同期内履约保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付履约保证金的利息。甲方收取履约保证金后向乙方开具凭证。甲方有权在乙方违反本合同约定时将乙方缴纳的履约保证金予以扣收，该扣收不影响甲方对乙方违约行为所采取的任何其他措施或补救方法；若履约保证金不足以弥补甲方因乙方违约行为而造成的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追偿；此外，在本合同存续期间，若乙方原交付的履约保证金因违约已被甲方罚没，乙方承诺在甲方给予乙方书面通知后14天内，向甲方重新缴纳履约保证金。该等履约保证金作为确保乙方履行本合同之担保，同样适用本合同有关履约保证金的规定，倘乙方未能在前述期限内补缴履约保证金的，则甲方有权立即单方面提前解除本合同并收回该铺位。在不影响本合同项下甲方其它权利的前提下，甲方须在本合同期届满或提前解除，并在乙方将该铺位返还予甲方、结清本合同项下所有款项（包括但不限于乙方结清欠交甲方之费用、赔偿金、违约金等款项、乙方与卡券持有人结清已发售卡券项下全部款项等）的九十天后，将履约保证金无息退还给乙方。 自乙方实际接收该铺位之日起，该铺位所发生的水、电、燃气、空调等能源费用由乙方承担。以上费用在该合同中统称为能源费用。关于甲方权利及义务约定，甲方按双方约定日期将租赁场地交付乙方。租赁期内，甲方对租赁场地承担物业管理责任等。乙方权利及义务约定，乙方须按本合同规定如期支付租金及其它根据该合同约定须向甲方支付的费用。乙方不得因该门店协议项下的纠纷或事件或其他任何理由拒绝向甲方交纳租金等相关费用。关于违约责任约定，倘若乙方拖欠支付本合同规定的任何款项（包括但不限于租金、物业管理费等其它费用），在不影响甲方其他权利或采取补救措施等前提下，每逾期一天，甲方有权要求乙方支付所有应付款项的5‰作为逾期付款违约金。逾期付款违约金的计算期自上述各项费用应付之日起开始计算，直至乙方付清所有应付费用及逾期付款违约金止。逾期7日，甲方有权切断该铺位水、电供应或其它服务或者采取合法的其它措施、行动，以维护甲方权益。若乙方逾期向甲方支付租金、物业管理费或其它费用超过一个月，则乙方同意该铺位内收取任何营业款项冲抵租金，直至乙方全额支付其根据该合同应向甲方支付的所有款项之日止。甲方也可选择与乙方解除本合同，乙方已付履约保证金甲方不予退还，同时乙方应向甲方支付三个月租赁费用（租金＋物业管理费）作为违约金。甲方一次或多次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不构成甲方放弃追究乙方任何持续、日后的违约行为的依据，或不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续、日后的违约行为的权利和补救。甲方做出或没有做出任何行为均不视为甲方对乙方追究违约行为的放弃，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方违约行为的追究。该合同附件一为被告石磊签字的《担保承诺书》，载明：“担保承诺书银座集团股份有限公司：鉴于贵司已与北京易聚上网服务有限公司签署编号为的《租赁合同书》，同意将位于河北省保定市莲池区保定店竞技铺位出租给北京易聚上网服务有限公司（供应商名称）从事商业经营，为此，本人（或本公司）特出具本担保函，自愿为该供应商履行该合同的行为承担不可撤销的连带担保责任。担保范围包括但不限于承租业户所欠贵司的租金、物业管理费、违约金、赔偿金……”。合同签订后，被告按约定交纳了履约保证金400000元，2017年7月1日至2018年12月31日，系被告装修期。由于装修延期，经原告同意免除了被告2018年1、2月份房屋物业费590000元。后因2018年保定银座商城整体调整，商城一层年初时一直处于封闭状态，后期在2018年中旬引进了运动城，2018年12月底正式营业，一楼当时是封闭的，加上2018年9月至2019年1月四层金熊影城因增加巨幕厅需要从四楼下沉到三楼进行施工，致使被告处于停业状态。2019年1月30日，被告向保定银座商城有限公司发出公函，将开业保证金100000元转为2019年1月份租金。2019年被告交纳租金、物业费共计1446001.12元（包括开业保证金100000元）。后被告向保定银座商城有限公司提出减少租金、物业费或按利润抽成方式合作，保定银座商城有限公司向原告请示后未予通过。后原告诉至本院，请求判如所请。 另，保定银座商城有限公司（以下简称保定银座）系原告独资公司，注册地址为保定市裕华西路**。 上述事实，有原、被告当庭陈述、《租赁合同书》、《收据》等证据在案佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。原告与被告易聚公司签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，是合法有效合同，双方应当严格履行。原告主张判令被告易聚公司立即向原告付清租金及物业管理费5035873.88元，因合同签订后，保定银座商城未能给被告易聚公司经营提供必要的经营环境，致使被告易聚公司停业至2019年1月，故此期间的租金、物业费本院不予支持。被告易聚公司辩称双方协商按1.2元/天/㎡或按利润抽成的25%作为租金，未提交相关证据证实，故本院不予支持。被告易聚公司应给付原告自2019年2月1日至2019年11月30日的租金、物业费为3117708.33元,扣除被告易聚公司已交纳的1446001.12元,被告易聚公司尚欠原告租金、物业费为1671707.21元。原告关于判令被告易聚公司开业前缴纳的履约保证金400000元不予退还及被告易聚公司向原告支付违约金912500元的主张，本院认为，原、被告在合同履行过程中，由于保定银座的经营调整及院线下沉导致被告易聚公司2018年处于停业状态，原告未能给被告易聚公司提供经营的必要条件，存在违约行为，后续合同履行过程中，被告易聚公司经保定银座向原告提出了下调租金、物业费或采取利润抽成合作的请求，并陆续交纳租金、物业费，虽原告未予批准被告易聚公司的该请求，但不能就此认定被告易聚公司在合同履行过程中违约，亦考虑到原、被告均未提出解除合同的请求，均有继续履行合同的意愿，故对原告的前述主张，本院不予支持。原告关于被告石磊承担连带责任的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告石磊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，由此产生的法律后果由被告石磊自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告北京易聚上网服务有限公司于本判决生效后十日内给付原告银座集团股份有限公司租金及物业费1671707.21元； 二、被告石磊对被告北京易聚上网服务有限公司的上述给付义务承担连带责任； 三、驳回原告银座集团股份有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取28119元，原告银座集团股份有限公司负担20714元，被告北京易聚上网服务有限公司负担7405元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 师 坤 二〇二〇年十月十二日 书记员 郭佳欣