广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7681号原告：广州甘彩广告有限公司，住所地广州市越秀区水荫路2号西座507自编B05。法定代表人：李霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭素静，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：施小燕，广州金鹏律师事务所实习律师。被告：广州融方置业有限公司，住所地广州市荔湾区鹤洞路二巷7号之一自编8号。法定代表人：闫智，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨霁钰，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告广州甘彩广告有限公司与被告广州融方置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告广州甘彩广告有限公司的委托诉讼代理人郭素静、施小燕，被告广州融方置业有限公司的委托诉讼代理人黄其伟、杨霁钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州甘彩广告有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金295455.6元(按照己付房价款5909112元的5%计算)；2、自2018年9月1日起至2020年8月14日的物业费由被告承担；3、被告承担原告因本案支出的律师费5000元；4、本案的全部诉讼费均由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原告与被告就位于广州市荔湾区金钰街3号珠江金茂府住宅楼自编5#6#商业幢1层103号房签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》，约定：房屋总价款5909112元，房屋交付时间为2018年9月1日，如被告延期交房，合同继续履行的，被告支付违约金的标准为每日总房价款的0.02%，最高赔付额不超过原告已付房价款的5%。涉案合同签订后，原告依约一次性支付了房屋总价款，但被告没有按时通知原告收楼。2019年9月，原告才得知该项目已经交楼。经主动联系被告，直至2019年10月31日，被告才向原告提供了合同的原件。同时，被告向原告表示曾于2018年9月向原告邮寄《收楼通知书》并向原告提供了《收楼通知书》邮单。经核实，该邮件并未送达原告，原告亦未签收。原告实际于2019年11月5日才签收了《收楼通知书》，并多次与被告协商交楼事宜，但被告却以原告未支付2018年9月1日之后的物业费为由拒绝交楼。直至起诉之日，被告仍未将房屋交付给原告。被告广州融方置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告购买商铺未能按期收楼，是其自身原因造成，责任并不在被告，原告无权主张任何违约金。事实上被告已经向原告发出收楼通知书，且无论原告是否收到收楼通知书，均不影响原告收楼和合同履行。1、合同附件七第五条约定，原告未接到收房通知书的不视为被告不履行通知义务，原告不得以此为由主张被告逾期交楼。若原告未收到收房通知书，则原告应在合同第十一条约定的交房时间届满当日主动到该楼盘收楼现场办理该商品房收房手续，逾期视为被告已按期交付该商品房，原告无异议。2、被告寄发收楼通知书的快递单所填写的电话号码是原告在认购书上所留电话号码，该电话号码就是原告的大股东郭金华的电话，该电话事实上可以通知到原告。邮寄快递单地址也与原告注册地址基本一致（员工在填单时仅漏了“507房”字样，邮寄地址所填写的大厦即为原告注册地址所在的大厦）。根据生活经验，在派送快递时，根据快递单所填的地址及电话是能够联系上原告的，快递签收记录也显示妥投。原告事实上收到了收楼通知单的快递。原告提交微信聊天证据内容有，“既然之前的那份地址寄错了，麻烦重新寄一份通知书过来吧！之前的快递（费）暂时找不到了”。也说明原告实际上已经收到过交楼通知书。3、商品房买卖合同第三条约定原告购买的商品房为现房，原告很清楚房屋可随时交付。在明知是现房已经达到交楼条件的情况下，原告一直等待交楼通知书而不去现场了解收楼，不符常理。二、原告主张物业费和律师费由被告承担均不成立。关于物业费，虽然原告未实际收楼，但是根据商品房买卖合同第五条约定，珠江金茂府物业管理区域已成立业主大会，业主大会已按照规定选聘中化金茂物业管理（北京）有限公司广州分公司进行物业管理服务，并签订书面物业服务合同，物业费为每月每平方米建筑面积7元，由原告自收楼之日起按月按时交纳。被告应在签订本合同前向被告明示该商品房项目的物业服务合同和管理规约或临时管理规约；原告在签订本合同时，应同时签署该商品房项目的管理规约或临时管理规约。而且买卖合同附件七第五条约定，原告应从合同第十一条约定的交付日期届满之日起支付物业管理服务费。因此，原告本就应自合同约定的交房时间届满之日向金茂物业管理（北京）有限公司广州分公司缴纳物业管理费，与房屋是否实际已交付无关。且原告并未向物业公司支付物业费，其请求被告支付物业管理费无依据。原告聘请律师的费用并非案件所必要产生的费用，要求被告负担没有任何依据。原告关于物业管理费和律师费的诉讼请求，存在与违约金诉讼请求重复计算的问题。本院经审理认定事实如下：被告是广州市荔湾区广钢新城二期AF040125地块项目自编5#6#（珠江金茂府）的开发商，该项目于2017年12月26日通过建设工程竣工验收。被告在2018年6月取得荔湾区金钰街3号103房的产权证。2018年8月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号：201808100102号《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》，约定：乙方向甲方购买荔湾区金钰街3号103房（珠江金茂府住宅楼自编5#6#商业幢1层103号房），房屋为现楼，建筑面积110.1444平方米，总价款为5909112元。（第五条物业服务）珠江金茂府物业管理区域已成立业主大会，已聘请中化金茂物业管理（北京）有限公司广州分公司进行物业管理服务，物业管理费为每月每平方米建筑面积7元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。（第十一条房屋交付）甲方应在2018年9月1日前将房屋交付给乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。（第十二条延期交房的违约责任）逾期不超过180天的，甲方应……支付违约金；超过180天的，乙方有权解除合同……；如因乙方原因导致未能交付的，自合同第十一条约定交付期限或合同第十三条约定的验收交接日（以较早日为准）之次日起，视为乙方同意接收该商品房，房屋的风险和责任由乙方承担，因此产生的费用（包括但不限于物业管理费等）由乙方承担……。上述合同的《补充协议》第五条对主合同第十一条补充、修正为：（交付的通知）甲方应以合同约定的联络方式向乙方发出通知办理该商品房交付手续，即视为甲方已经按照约定履行通知交付的义务；乙方未接到收房通知书的不视为甲方不履行通知义务，乙方不得以此为由主张甲方逾期交楼；若乙方未收到收房通知书，则应在合同第十一条约定的交付时间届满当日主动到该楼盘收楼现场办理该商品房收房手续，逾期视为甲方已按期交付该商品房，乙方无异议。（延期交付的违约责任）双方同意对甲方逾期交楼的违约责任做补充、修正为：合同继续履行，甲方支付违约金的标准为每日总房价的0.02%，最高赔付额不超过乙方已付房价款的5%。（第十条）双方的联络方式以本合同所载的电话、传真、通讯地址为准。上述合同记载乙方的注册地址为广州市越秀区水荫路2号西座507自编B05，通讯地址为广州市越秀区寺右新马路17号808房，联系电话为136××××1820。上述合同签订后，原告依约支付了房屋总价款5909112元。直到2020年8月14日原、被告办理了收楼手续。当日原告向中化金茂物业管理（北京）有限公司广州分公司支付了2020年8月14日至10月31日期间的物业管理费1989.63元。庭审中，双方对被告是否有按时通知原告收楼、被告是否存在违约行为存在争议，为此，双方当事人均提供了证据。原告提供的证据为：1、收楼通知书EMS快递单（单号1049541193729）、原告注册地址水荫路2号的商务中心快递进出登记表、原告工作人员与商务中心工作人员在2019年11月4日至2020年8月17日的微信聊天记录，拟证明被告发出的邮件是由商务中心的前台签收。由于注册地址不方便签收邮件，原告在合同中特别注明了另一通讯地址，但被告没有按照通讯地址寄送邮件，直到2019年11月5日原告通过多方咨询，才在注册地商务中心找到收楼通知书并对快递进出登记表进行拍照；2、合同签收单（打印件）、原告员工李少华与被告的工作人员“王吱吱”在2019年10月30日的微信聊天记录，该证据证明被告未向原告提供合同原件，也未提供复印件，原告实际于2019年11月5日才拿到《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》原件；3、原告的工作人员李少华与被告的工作人员“黄工”在2020年5月20日至6月8日的微信聊天记录，双方主要沟通收楼问题。其中说道“交楼通知书问题时，李少华称：既然之前那份地址寄错了，麻烦重新寄一份过来。之前的快递暂时找不到了”；4、2020年5月28日、2020年7月31日、2020年8月5日的视频和录音对话，拟证明原告多次前往被告处要求收楼，但被告以原告没有缴纳管理费为由拒绝交楼。被告质证认为，证据1被告已经将收楼通知寄送到原告注册地址大厦商务中心的前台，前台何时把邮件转交给原告，与被告无关。证据2的合同签署单只有打印件，对其真实性不予确认。对原告工作人员与被告工作人员“王吱吱”的微信对话不予确认，认为提供的电话时间不连贯，且原告仅要求取合同，但却不急于收楼。对证据3予以认可，但认为李少华的答复表明其在对话前是曾经收到过收楼通知的。对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为原告是不想缴纳物业管理费，故拒绝收楼。被告提供的证据为：1、2018年9月13日寄出的收楼通知书EMS快递单，填写的地址为广州市越秀区水荫路2号西座自编B05，联系电话为139××××8116；2、邮件全国跟踪查询单，上面显示上述邮件在2018年9月14日已妥投（他人签收）；3、原告章程及董监高任职证明，上面显示郭金华是原告的监事；4、郭金华与被告就涉案房屋签订的《认购书》，认购书上记载郭金华的联系电话为139××××8116；5、原、被告工作人员在2020年5、6月之间的微信聊天记录。原告质证认为，收楼通知书地址写错了，没有按照合同约定的地址寄送，且是他人签收，原告并无收到该通知。认购书签订的时间早于《商品房买卖合同》，双方已经以《商品房买卖合同》变更了《认购书》的约定，故被告应按照《商品房买卖合同》约定的方式通知原告。微信对话是2020年发生的，不能证明2018年被告按时送达收楼通知的情形。本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。对于被告是否存在逾期交楼问题，根据合同约定及法律规定，按时通知原告收楼是被告的合同义务。被告在2018年9月13日才寄出快递通知原告收楼，已经超过了合同约定的收楼时间，存在违约行为。对于通知的方式，由于合同中特别约定了原告的联系地址，根据有约定按约定的原则，被告应当按照合同约定的方式进行通知。被告将收楼通知书邮寄到原告的注册地址，但手写地址时遗漏了“507”字样，违反了合同约定，存在一定过错，导致原告没有及时收到该收楼通知书，因此应对造成原告逾期收楼承担一定的过错责任。同时，本案交易的房屋价值巨大，且是现楼，原告在购买房屋前，必然会对房屋的交易价格、交楼时间等重要因素进行了解，因此，原告在签订合同时对房屋的交楼时间应当是清楚的。即使存在签订合同后被告没有将合同原件交付给原告的情形，原告对何时应当交楼也是应当知悉的。但原告在逾期后的合理期间内，并没有以合理方式进行催告、询问，也是造成原告在长达一年多后才收楼的原因之一，因此，原告对逾期收楼也存在一定的过错，应承担一定的过错责任。对于《补充协议》第五条对主合同第十一条的修正问题，该条款属于格式条款，且免除了被告的违约责任，在被告没有对该条款进行提示或说明的情况下，不应以该条款的约定而免除被告的违约责任。原、被告对逾期收楼均有一定责任，根据本案的实际情况，本院酌定被告应支付的逾期交楼违约金从2018年9月2日计算至2019年3月1日，以总购房款5909112元为本金，按照《补充协议》约定每日万分之二的标准计算，经计算，违约金数额为213909.85元。对于2019年3月2日起到实际收楼之日（即2020年8月14日）止因逾期交楼产生的损失，由原告自行承担。对于物业管理费问题，因原告尚未支付2018年9月1日至2020年8月13日期间的物业管理费，对此未产生实际损失，故原告要求被告承担该损失缺乏事实依据，本院不予支持。对于律师费问题，由于我国现行诉讼体制未实行强制律师代理制度，本案中原告委托律师所引发的费用不是必然的经济损失，双方的合同中亦无明确关于律师费承担的约定。因此对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州融方置业有限公司向原告广州甘彩广告有限公司支付2018年9月2日至2019年3月1日期间的逾期交楼违约金213909.85元。二、驳回原告广州甘彩广告有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3035元，由原告广州甘彩广告有限公司负担993元，被告广州融方置业有限公司负担2042元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十月二十九日书记员  宋嘉杰卢健华