文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初11358号原告（反诉被告）：蒋显梅，女，1989年3月15日出生，汉族，住重庆市潼**。被告（反诉原告）：重庆华堃商业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**（都市广场**）平街第三层3102#，统一社会信用代码91500103MA5UNH26U。法定代表人：蒲志伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲旭，北京市（京师）律师事务所律师。原告（反诉被告）蒋显梅与被告（反诉原告）重庆华堃商业管理有限公司（以下简称华堃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋显梅，被告（反诉原告）华堃公司的委托诉讼代理人蒲旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋显梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间的商铺租赁合同；2、判令被告退还剩余租金及保证金31789元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：因此次疫情管控要求，我们的店铺不得不停业，现在（2020年1月24日—2020年3月23日），根据《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》13.8条“本合同履行期间如遇不可抗力（如暴乱、战争、火宅、洪水、地震或其他、地震或其他意外事故或军事需要为致使合同无法继续履行，导致本合同提前终止，双方互不追究对方责任”。我们咨询律师，此次疫情属于不可抗力因素，我们有权申请提前解除合同，并退还租金和保证金（保证金21789元，租金10000元）。但是商场将租金和保证金扣留不退，多次协商无果，我们无法继续生存，希望法院能给我们一个公正的判决。华堃公司辩称，因疫情爆发影响了商场的开业，但疫情结束后，并不影响原告正常使用商铺，原告以疫情影响要求解除合同，没有法律依据。原告违约解除合同，应当向被告承担违约责任。华堃公司向本院提出反诉请求：1、判令被告支付承租费用35461元；2、判令被告支付违约金21789元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：反诉原被告与案外人袁娟于2019年8月13日签订了《关于变更承租人的三方协议》，约定由反诉被告承继案外人袁娟在其与反诉原告签订的《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》中的权利义务，承租反诉原告位于重庆市渝中区邹容路116-118号(都市广场B区)“临江门美食城”一层H11号商铺。合同履行中，反诉被告于2020年7月3日单方面搬离了商铺内的全部物品。截至2020年7月3日，反诉被告尚未结清2020.2.11-2020.7.3期间的承租费用，欠付反诉原告28198元。根据合同约定，反诉被告违约提前解除合同或因反诉被告违约导致反诉原告解除合同时，除履约保证金作为违约金外，反诉被告同时还应支付同期3个月承租费用的违约金，并补交装修期内的承租费用7263元。为维护反诉原告的利益，特提起反诉，望判如所请。蒋显梅针对华堃公司的反诉辩称，因疫情已经无法保证我的经营。根据《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》13.8条“本合同履行期间如遇不可抗力（如暴乱、战争、火宅、洪水、地震或其他、地震或其他意外事故或军事需要为致使合同无法继续履行，导致本合同提前终止，双方互不追究对方责任”。本院经审理认定事实如下：2018年10月10日，华堃公司（出租方，甲方）与袁娟（承租方，乙方）签订《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》（合同编号：LJ-1F-H11），双方约定：甲方将位于重庆市渝中区邹容路116-118号（都市广场B区）“临江门美食城”一层H11号商铺（建筑面积约26.9平方米/铺，使用面积约16平方米）。乙方租赁期为自2018年10月11日至2021年10月10日。交铺时间2018年10月11日，若有变动以甲方通知为准。承租费用按自然月计算，以人民币支付。2018年10月11日至2018年11月10日为免租期；2018年11月11日至2019年10月10日月承租费为7263元；2019年10月11日至2020年10月10日月承租费为7699元；2020年10月11日至2021年10月10日月承租费为8160.7元。承租费用应按期缴纳，支付方式为:按季度支付，乙方须提前1个月将下期（季度）承租费用支付给甲方，商铺的使用采取先付承租费用后使用的原则。乙方须于本合同签订当日向甲方缴纳第一期（即第一季度）的承租费用人民币21789元整。…乙方在本合同签订后应按照合同约定到现场交接商铺，同时办理交接手续，商铺按现状(交付时)交付乙方。…合同租赁期满或因其它原因导致合同提前终止的，乙方撤场时不得破坏墙面、屋顶、地面的完好、地面的完好性修全部归甲方所有，乙方不得拆除。相应的，甲方不再要求乙方支付拆除装修的费用。…乙方的装修期为:自甲方交铺之日起壹个月。装修期内甲方不计收乙方承租费用，但本合同另有约定的除外。本合同履行期间，如乙方违反本合同约定单方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，则乙方须向甲方补交装修期内的承租费用（按首年度月承租费用计算）。…乙方须向甲方缴纳人民币21789元（大写:贰万壹任柒佰捌拾玖元整）作为本合同的履约保证金，该保证金在本合同签署当日一次性缴清。租赁期满，如乙方无任何违约行为（含注销在租赁商铺上的工商登记）且未给甲方造成损失的，则甲方在乙方将铺位按照合同约定交还给甲方并结清所有费用后15个工作日内如数（无息）退还所缴纳之履约保证金。…若乙方违反合同约定，未能在约定期限内足额缴纳承租费用的，乙方应按欠交费用的千分之一/日向甲方交纳滞纳金。若乙方未足额交纳承租费用及其他各项费用超过5天时或未经甲方同意擅自变更经营项目/范围的，视为乙方违约，甲方有权停止出租商铺能源(包括水电等)供应，封闭出租商铺，留置乙方承租商铺内的商品、器具等，由此造成的一切损失由乙方自行承担，甲方除向乙方追缴应交承租费用和征收滞纳金外，有权单方面解除本合同。…本合同履行期间，如乙方违反本合同约定单方提前解除合同或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方已交的履约保证金及其它费用作为违约金处理，同时乙方还应向甲方支付同期(解除合同时)3个月承租费用的违约金，并补交装修期内的承租费用，给甲方造成损失的，还应赔偿甲方的损失。…本合同履行期间，如遇不可抗力(如暴乱、战争、火灾、洪水、地震或其他、地震或其他意外事故或军事需要致使合同无法继续履行，导致本合同提前终止，双方互不追究对方责任。合同还约定了双方的其他权利和义务。2019年8月13日，华堃公司（出租人，甲方）、袁娟（原承租人，乙方）与蒋显梅（新承租人，丙方）签订了《关于变更承租人的三方协议》，内容为：鉴于:甲乙双方于2018年10月10日签订了《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》，约定由甲方将位于重庆市渝中区邹容路116-118号(都市广场B区)“临江门美食城”一层H11号商铺出租给乙方。合同履行中，经三方协商一致，达成如下补充协议:1、自本协议签订之日起，由丙方承继乙方在《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》中的权利义务，继续履行《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》。2、本协议签订后，鉴于丙方已经成为实际承租人，丙方应按《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》约定向甲方支付剩余的承租费等各项费用。3、乙方在《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》项下已向甲方支付的履约保证金自动转为丙方向甲方支付的履约保证金。租赁期满后，由甲方按《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》约定直接退还给丙方。4、本协议签订后，丙方应按《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》的约定向甲方支付承租费用及其他费用。丙方支付费用后，由甲方直接向丙方开具相关收款票据。5、本协议作为《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》的补充，本协议没有另行约定的，均以《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》中的约定为准。2019年8月13日，华堃公司出具《收据》一张，载明收到蒋显梅“临江门美食城”1FH11商铺履约保证金21789元，收款方式为换票。2020年1月13日，华堃公司出具《收据》一张，载明收到蒋显梅“临江门美食城”1FH11承租费（2020.2.11-2020.5.10）8500元，欠14597元。庭审中，蒋显梅举示了《减免租金商户承诺协议》、《减免租金的沟通协商函》、《退租申请》各一份，拟证明包括蒋显梅在内的众多商铺商家2020年3月13日联名向华堃公司发函称因受新冠肺炎疫情影响要求华堃公司免去2020年2、3月租金，4、5月租金减半，近期房租延迟两个月缴纳。2020年3月20日又向华堃公司发送《退租申请》，称因疫情情况属于法律上的不可抗力或情势变更，导致合同无法正常履行，进而解除合同，申请退还全额保证金。华堃公司发表质证意见称对该组证据的真实性无法确认，即便该证据是真实的，也只能证明是原告单方的意思表示，并不能约束被告，且通过该证据可以看出，从2020年3月13日开始，原被告双方就已经在就租金的减免进行协商。该证据中的商家有很多至今仍然在经营，并不是所有的人都撤场退租。庭审中，华堃公司当庭举示案涉商铺监控视频资料，拟证明蒋显梅于2020年7月3日腾空案涉商铺。蒋显梅发表质证意见称2020年6月20日我去搬桌子板凳是真实的，当时我过去的时候也没有人阻止我，我没有实际经营，2020年1月24日后，我就没有再经营了。2020年7月3日搬走广告牌是事实。2020年7月3日之后我就没有再去过案涉商铺了。另查明，2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。以上事实，有《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》、《关于变更承租人的三方协议》、《减免租金商户承诺协议》、《减免租金的沟通协商函》、《退租申请》、《收据》、视频资料等证据及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，华堃公司与蒋显梅签订的《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。现针对本案原告的诉请及被告的反诉请求作如下评析：因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致蒋显梅不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除2个月的租金。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故蒋显梅以此为由解除租赁合同并不产生合同解除的法律效力。通过华堃公司举示的视频资料证据可以看出，蒋显梅撤离案涉商铺的时间为2020年7月3日，且华堃公司向蒋显梅主张承租费用的时间也计算至2020年7月3日，故本院确认华堃公司与蒋显梅之间的《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》于2020年7月3日解除。截止该日，蒋显梅欠付的承租费用为28198元。按照合同约定，蒋显梅单方提前解除合同应补交装修期内的承租费用7263元。折抵减免两个月承租费用，蒋显梅应当支付给华堃公司的承租费用计算为28198+7263-7699×2＝20063元。蒋显梅单方解除合同构成违约行为，应当承担违约责任。按照合同约定，蒋显梅单方提前解除合同，已交的履约保证金21789元作为违约金处理，同时蒋显梅还应向华堃公司支付3个月承租费用的违约金即21789元。故本院对华堃公司的相关反诉请求予以支持，对蒋显梅要求华堃公司退还剩余租金及保证金31789元的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）蒋显梅与被告（反诉原告）重庆华堃商业管理有限公司之间的《解放碑“临江门美食城”商铺租赁合同》于2020年7月3日解除；二、原告（反诉被告）蒋显梅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）重庆华堃商业管理有限公司支付承租费用20063元；三、原告（反诉被告）蒋显梅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）重庆华堃商业管理有限公司支付违约金21789元；四、驳回原告蒋显梅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆华堃商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取297元，由原告蒋显梅负担；反诉案件受理费减半收取616元，由原告（反诉被告）蒋显梅负担423元，被告（反诉原告）重庆华堃商业管理有限公司负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十月二十二日书记员  曹燎