广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1432号 原告（反诉被告）：赖建成，男，1970年5月2日出生，汉族，住广西贺州市八步区。 原告（反诉被告）：龙艳，女，1977年11月20日出生，瑶族，户籍地：广西贺州市八步区，现住广西贺州市八步区。 二原告共同委托诉讼代理人：欧海燕，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈舒婷，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告:黄惠玲，女，1968年9月11日出生，汉族，户籍地：广西灵川县，现住广西贺州市八步区。 被告（反诉原告）：高小梅，女，1972年10月8日出生，汉族，户籍地：广西岑溪市，现住广西贺州市八步区。 委托诉讼代理人：黄以忠，广西汇豪律师事务所律师。 原告赖建成、龙艳与被告黄惠玲、高小梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案。在诉讼过程中，被告提出反诉，本院予以受理。2020年9月10日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赖建成及其委托诉讼代理人欧海燕、陈舒婷、被告黄惠玲、被告高小梅及其委托诉讼代理人黄以忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖建成、龙艳向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告赖建成、龙艳与被告黄惠玲、高小梅于2018年11月1日签订的《租赁合同》；2.判决被告黄惠玲、高小梅共同向原告赖建成、龙艳支付从2020年2月1日起至解除合同之日止的房屋租金（暂计至2020年7月30日的房屋租金为150000元）及违约金（①2020年2月的违约金以25000元为基数，从2020年1月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；②2020年3月的违约金以25000元为基数，从2020年2月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；③2020年4月的违约金以25000元为基数，从2020年3月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；④2020年5月的违约金以25000元为基数，从2020年4月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止;⑤2020年5月的违约金以25000元为基数，从2020年4月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；⑥2020年6月的违约金以25000元为基数，从2020年5月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止；⑦2020年7月的违约金以25000元为基数，从2020年6月16日起按日利率0.06%计至支付完毕之日止）；3.判决被告黄惠玲、高小梅共同向原告支付因经营未满合同期限的经济金100000元；4.判决被告黄惠玲、高小梅返还原告以贺州市八步成龙酒店名义办理的工商营业执照、酒店公章、财务章、税务登记证书、卫生许可证、特种行业经营许可证以及消防证；5.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年11月1日，原告赖建成、龙艳与被告高小梅、黄惠玲签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于贺州市八步区的成龙酒店出租给被告使用，为酒店办理所需的合法证件照。三个月后，相关手续的费用由被告承担；租赁期限10年，自2018年11月1日至2028年10月31日，酒店经营所有证件到经营终止时被告必须无漏的归还原告；租赁期限届满，原告收回租赁房屋，房屋内的租赁设备、设施无偿归还原告，被告不得拆除或搬走；被告应按期将承租的房屋和全部物品（包括被告添加的）交还给原告；被告经营不到合同期的，需补偿原告损失人民币壹拾万元整，保证金不退给被告；年租金300000元，即月租金为25000元，每月15日前需付下一个月的房租，不在规定时间内付清房租的，原告有权终止经营，断电及断水，并按日万分之六收取欠款违约金，还清欠款后，经营继续生效；被告在经营中的一切费用由被告承担；被告因经营产生的税金由被告承担；租赁期间，被告提出终止合同，或违约无条件退出，保证金不退，限五天内交出房屋和全部物品。在双方未能达成一致前，合同继续履行。签订合同当日，被告向原告支付了履约保证金50000元，原告按约定移交涉案酒店给被告使用。2020年1月16日前，被告一直按合同约定缴纳租金及水电费，但此后就拖欠租金、水电费，且未按合同约定履行对酒店的相关证件的年审以及缴纳相关税费等义务。另外，被告还停止对酒店进行维护，导致酒店的墙纸、供电等设施损害，给原告造成重大的经济损失。原告将装修价值约60万元的涉案酒店交付给被告，但被告为接待更多客人，降低管理成本，对酒店进行了改装，并将酒店大部分房间的电脑、地毯等撤走，被告应当按照合同约定向原告支付因经营未满合同期限的经济补偿金100000元，并且根据合同约定，押金不退，全部物品归属原告所有。截止2020年7月30日，被告拖欠原告房屋租金共计150000元，原告多次催缴均未果。原告认为，由于被告长期拖欠原告租金及水电费，已经构成违约，根据相关法律规定，双方签订的《租赁合同》应当依法解除，两被告应当向原告支付拖欠的租金、违约金并支付经济补偿金。为此，原告向法院提起诉讼请求法院支持原告的诉讼请求。 被告黄惠玲辩称，2019年4月14日，被告黄惠玲与被告高小梅签订《成龙酒店股份转让协议书》，从2019年4月1日开始，成龙酒店的一切事务与被告黄惠玲无关，对于原告的诉请不予认可。 被告高小梅辩称，1.2020年2月1日以后，由于疫情影响，酒店无法经营，处于停业状态，被告要求原告减免租金，但双方没有达成一致意见。2020年5月30日，原告将酒店大门锁上，不让被告经营。2020年6月1日，原告向被告发出告知书，要求终止租赁合同。2.由于原告锁住了酒店大门，导致被告无法正常经营，被告愿意从2020年6月1日起解除合同，之前所欠2020年2月-5月四个月的租金，根据政府相关疫情政策，应当减免。3.被告不同意支付违约金。由于原告违约，造成合同无法履行，原告的第三项诉请不应得到支持。原告第四项诉请中的财务章、税务登记证书在酒店存放，酒店的工商营业执照、卫生许可证、特种行业经营许可证、酒店公章、消防意见书可以随时移交给原告。基于上述原因，被告认为原告应当免除被告的部分租金。因原告终止合同，导致被告无法正常经营，原告应赔偿损失并退回保证金，被告提起反诉，请求人民法院判决解除反诉原告与反诉被告于2018年11月1日签订的《租赁合同》，退回反诉原告履约保证金50000元并赔偿反诉原告损失50000元及配置各类物品财产损失122616.84元。 原告对被告的反诉辩称，被告也请求法院判决解除2018年11月1日签订的《租赁合同》，与原告作出的意思表示一致，因此，法院应依法判决解除双方于2018年11月1日签订的《租赁合同》。被告在履行合同期间不按时缴纳租金构成违约，其主张退回履约保证金50000元并要求赔偿经济损失50000元没有事实和法律依据，理由是从被告最后一次支付租金的时间是2020年1月16日，支付的是2020年1月的租金，从2020年2月起至今，被告拖欠租金，构成违约；2019年7月，因修路原因，原告同意每月减免2000元，按每月23000元收取租金，被告的转账记录也证实其是按照每月23000元向原告支付租金；2020年5月17日双方的微信聊天记录也可证实修路期间每月租金为23000元，并不是被告称双方口头达成了租金减半的协议。被告没有提交任何政府文件证明因疫情影响，政府要求酒店全部暂停营业的证据，也没有任何政策文件强制性要求减免租金，根据2020年2月7日贺州市人民政府印发《关于应对疫情保障中小企业稳定发展若干政策措施的通知》第五条“实施稳创业减免租政策，对承租国有资产类经营用房的中小微企业或个体户，2个月房租减免、4个月房租减半，后续房租视疫情发展情况酌情减免。对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金，具体由双方协商解决”的规定，在双方没有达成变更原租赁合同条款的前提下，仍然应当原租赁合同条款内容执行。被告要求原告赔偿损失122616.84元没有事实和法律依据。被告未按时支付房租，原告有权终止经营，并要求被告支付违约金。在原告告知被告终止经营前，被告通过微信向原告发出告知书，告知原告无法继续经营，由原告出面接管，因此，不存在被告主张的损失。因此，原告不同意被告提出的反诉请求，请求人民法院予以驳回。 当事人围绕诉讼主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告黄惠玲提交的《成龙酒店股份转让协议书》与被告高小梅提交的是同一份协议书，符合证据的三性要求，本院予以认定。被告高小梅提交的证据2收据的真实性本院予以认定。被告高小梅提交万泉街全封闭施工公告反映的是在2019年7月19日至2019年12月19日实施全封闭施工，照片不能证明被告高小梅的主张，车辆和行人是可以通行，只是该路段至原告起诉之前未修好，对酒店的经营造成一定影响。被告高小梅提交的证据4微信聊天记录及草拟的《租赁合同》，不能证明原告与被告高小梅就租金减少问题达成一致，且草拟的租赁合同是被告高小梅单方制作，没有原告的签字确认，本院不予认定。被告高小梅提交的证据5照片能证实原告于2020年5月31日将酒店大门锁上的事实。被告高小梅提交的酒店物品清单及相关收据、发票等相关凭证不能证明其主张，本院不予认定。 根据当事人的陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下： 位于贺州市的房屋属原告赖建成、龙艳共有，二原告系夫妻关系。原告赖建成将其与龙艳共有的自建房屋经营“贺州市八步成龙酒店”，并于2008年1月2日办理工商注册登记。 2018年11月1日，原告赖建成、龙艳与被告黄惠玲、高小梅签订《租赁合同》，约定原告（甲方）将位于贺州市八步区的成龙酒店出租给被告（乙方）经营，甲方应当办理相关经营项目所需要的合法证照；租赁期限为10年，从2018年11月1日起至2028年10月31日止，租赁期限届满，甲方收回租赁房屋，房屋内的全部设备、设施无偿归还甲方，乙方不得拆除或搬走；乙方经营不到合同期的，需补偿甲方损失100000元，保证金不退乙方；租金每年300000元，月租金25000元，每月15号前需付清下一个月的房租，不在规定时间内付清房租的，甲方有权终止经营，断电断水，并按日万分之六收取欠款违约金；本合同签订之日，乙方向甲方交纳履约保证金50000元，乙方在合同到期后，交出承租的房屋和房屋内的全部物品后，在乙方不欠任何费用的情况下，甲方无息退返给乙方；因甲方原因或甲方违约导致乙方无法正常经营，甲方须退还乙方保证金50000元，并赔偿乙方50000元；租赁期间，乙方提出终止合同，或违约无条件退还，押金不退，限五天内交出房屋和全部物品……。签订合同后，原告将酒店全部设施交付给被告经营，被告向原告支付了履约保证金50000元。2019年4月14日，被告黄惠玲与被高小梅签订《成龙酒店股份转让协议书》，协议约定黄惠玲转让50%股份给高小梅，转让款为40000元，转让款于2019年4月20日由高小梅一次性支付给黄惠玲；2019年4月1日起，酒店的一切事务与黄惠玲无关。2019年4月，贺州市政府在涉案酒店所在路段进行管网铺设，2019年7月至12月实施全封闭施工。因修路，原告同意将每月租金减少2000元。2019年4月至2020年1月，被告高小梅按每月23000元向原告支付租金。2020年2起，被告高小梅未按时向原告支付租金。2020年6月1日零点，原告将酒店大门锁上，停水停电。酒店的财务章、税务登记证书存放在酒店，酒店的工商营业执照、卫生许可证、特种行业经营许可证、酒店公章、消防意见书在被告高小梅处，高小梅同意随时返还原告。 2020年1月，贺州市发生新冠××重大疫情。酒店等服务业受到的影响尤其明显，被告高小梅承包经营的酒店也大受影响。2020年3月20日，成龙酒店才恢复经营。被告高小梅向原告提出要求减免租金，但原告不同意。原告认为被告没有按合同的约定足额支付租金属于违约，要求与被告解除合同并支付违约金及赔偿损失。被告同意解除合同，但要求原告退回保证金并赔偿损失。双方协商未果，原告为此诉至本院。 本院认为，原告与二被告签订的《租赁合同》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，协议内容是双方当事人的真实意思表示，并且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2019年4月14日，二被告签订《成龙酒店股份转让协议书》，协议书约定从2019年4月1日起，成龙酒店的一切事务均与被告黄惠玲无关，之后，成龙酒店由被告高小梅经营，故对原告要求被告黄惠玲支付租金、违约金、补偿金及返还酒店证照的诉请，本院不予支持。被告高小梅反诉称因原告原因导致被告无法正常经营酒店，也要求解除合同，即双方均同意解除合同。因此，原告要求解除与被告于2018年11月1日签订的《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告高小梅反诉要求解除与原告于2018年11月1日签订的《租赁合同》的反诉请求，本院予以支持。新冠××疫情属于不可抗力的重大事件，众多企业的生产经营、人民群众的生产生活因疫情均受到不同程度影响。被告承包经营的酒店因疫情暂停经营，导致住客和经营收入锐减，也是客观存在的事实，由于被告高小梅不存在故意违约的行为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5项“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对原告以被告没有按合同的约定支付租金要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告高小梅支付原告租金至2020年1月，根据双方签订的《租赁合同》的约定，每月租金25000元，原告与被告高小梅对疫情之后的租金减免没有达成一致意见，被告高小梅租赁的房屋也不属于当地政策中规定可以减免房租的房屋，而且2020年5月31日，原告将酒店大门锁住，2020年6月1日，原告断水断电，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”的规定，被告高小梅应向原告支付2020年2月至5月的租金100000元，之后的租金，被告高小梅无须支付。被告高小梅在签订合同后向原告交纳了保证金50000元，因疫情影响，被告高小梅未能按时支付租金，不能因此归结是一方的违约行为，原、被告均同意解除合同，被告高小梅反诉要求原告退还保证金50000元符合法律规定，本院予以支持。因被告高小梅需向原告支付租金100000元，二者相抵扣，被告高小梅还应向原告支付租金50000元。因原告与被告签订的《租赁合同》双方同意解除，酒店的工商营业执照、卫生许可证、特种行业经营许可证、酒店公章、财务章、税务登记证书、消防证应由被告高小梅返还原告，对原告主张要求被告高小梅返还酒店的相关证照的诉请，本院予以支持。原告与被告高小梅均同意解除合同，原告主张要求被告支付补偿金100000元，其未提供证据予以证实，故原告不能依据合同中约定被告经营未到期，需补偿损失的条款向被告主张权利，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。被告高小梅未提供证据证明原告违约，对其主张要求原告赔偿损失50000元，本院不予支持。原、被告签订的《租赁合同》约定，不管是合同到期后，还是被告提出终止合同，被告需交出房屋和房屋内的全部物品；租赁期满，房屋内的设备、设施无偿归还原告，现原、被告均同意解除合同，因此，被告高小梅要求原告赔偿配置各类物品的损失122616.84元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）赖建成、龙艳与被告黄惠玲、高小梅（反诉原告）于2018年11月1日签订的《租赁合同》； 被告高小梅应于本判决生效之日起十日内支付原告赖建成、龙艳房屋租金50000元； 被告高小梅应于本案判决生效之日起十日内返还原告赖建成、龙艳以贺州市成龙酒店名义办理的工商营业执照、酒店公章、财务章、税务登记证书、卫生许可证、特种行业经营许可证、消防证； 驳回原告赖建成、龙艳的其他诉讼请求； 驳回反诉原告高小梅的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费5050元，减半收取2525元（原告已预交），由原告赖建成、龙艳负担1515元，被告高小梅负担1010元；反诉费2320元（被告高小梅已预交），由被告高小梅负担1800元，原告赖建成、龙艳负担520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员 黄 薇 二〇二〇年十月二十七日 书记员 黄小桂