广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初1209号原告：郭杰平（KWOK,KITPINGJACKY），男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘南华，广东明境律师事务所律师。被告：广州卓阔贸易有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：董卓。被告：董卓，女，汉族，住辽宁省兴城市。被告：孙野，男，汉族，住广州市天河区。被告：董伟超，男，汉族，住辽宁省兴城市。原告郭杰平与被告广州卓阔贸易有限公司（以下简称卓阔公司）、董卓、孙野、董伟超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告郭杰平的委托诉讼代理人刘南华到庭参加了诉讼。被告卓阔公司、董卓、孙野、董伟超经本院合法传唤，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭杰平向本院提出诉讼请求：1.卓阔公司向郭杰平支付2019年10月1日至12月期间的房屋租金151977元及违约金（以2019年10、11、12月每月租金50659元为基数，按每日1%的标准自2019年10月4日起计至实际支付之日止）；2.卓阔公司向郭杰平支付2019年11、12月的管理费20987.4元、2019年9月23日至2020年1月15日电费615.6元；3.董卓、孙野、董伟超在各自未出资范围内对卓阔公司欠付郭杰平租金及违约金、管理费、电费不能清偿的部分承担补充赔偿责任；4.解除郭杰平与卓阔公司于2018年11月13日签订的《广州市租赁合同》和《变更、补充广州市租赁合同之协议书》；5.卓阔公司即时从广州市天河区天河北路XXX号XXXX号房屋腾空搬迁；6.卓阔公司向郭杰平支付2020年1月1日至搬出涉案房屋期间的租金及违约金；7.卓阔公司向郭杰平支付2020年1-3月的管理费31481.1元；8.本案受理费由四被告承担。诉讼过程中，郭杰平撤回第五项诉讼请求，并明确要求卓阔公司租金支付至2020年9月7日止。事实和理由：2018年11月13日，郭杰平与卓阔公司签订《广州市租赁合同》和《变更、补充广州市租赁合同之协议书》，约定卓阔公司承租郭杰平位于广州市天河区天河北路XXX号XXXX号的房屋（以下统称涉案房屋），租赁期限自2018年11月14日至2021年11月13日止。合同还约定了租金、违约责任等。但自2019年10月1日开始，卓阔公司开始拖欠租金，郭杰平多次催促，但均未予理会。卓阔公司的股东为董卓、孙野、董伟超，至今尚未实际出资，应当在未出资的范围内对卓阔公司的债务承担连带责任。为此，郭杰平提起本案诉讼。被告卓阔公司、董卓、孙野、董伟超均没有答辩，也没有提供证据。本院经审理查明:涉案房屋为郭杰平名下物业，建筑面积361.85平方米，土地用途为办公。2018年11月13日，郭杰平（出租人、甲方）与卓阔公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》《变更、补充广州市租赁合同之协议书》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公用途使用，租期自2018年11月14日至2021年11月13日，其中2018年11月14日至2018年12月31日为免租期，免租期内免租金不免管理费等一切费用；2019年1月1日至2020年11月13日每月租金50659元。租金按月结算，由乙方在每月的第3日前以银行转账付款方式交付租金给甲方。第四条乙方向甲方缴纳125318元保证金，甲方在租赁期满且乙方无违反约定的情况下将保证金无息退还乙方……第六条4.乙方有擅自改变房屋结构、用途及致使租赁物受到损失行为的，或者乙方拖欠租金达15天的……甲方有权解除合同，收回房屋，乙方所交保证金不予退还，并由乙方承担相应的违约责任和赔偿物业损失的责任……第七条1.乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额1%向甲方支付违约金……第八条4.交楼之后所产生的一切费用，如水电费、管理费、通讯费、消防费、网络费等费用均由乙方承担。《变更、补充广州市租赁合同之协议书》约定，《房屋租赁合同》第四条内容变更为乙方向甲方交纳的保证金共计125318元，此保证金的性质是乙方对其将严格按照双方约定之履行的担保，如乙方有约定的违约行为导致合同解除的，甲方予以没收乙方所交纳的全部保证金，乙方拖欠甲方租金及其他费用的须另行支付，并按约定还须支付违约金。如乙方无约定之违约行为且在租赁期满终止合同的，甲方在租赁期满的第四个工作日将保证金退回乙方。《房屋租赁合同》第六条第4项内容变更为……乙方拖欠租金、物业管理费、水费、电费等费用达15日的……甲方有权解除合同，收回房屋，没收乙方的保证金，乙方还需支付拖欠的租金、物业管理费、水费、电费等费用，给甲方造成其他的损失，乙方还需赔偿甲方其他损失及承担相应的违约责任。每月的物业管理费及公用水费、电费（金额见物业管理公司缴费单），乙方须按物业管理公司缴费通知书规定的缴费时间支付当月的物业管理费及水费、电费交予物业管理公司。乙方在签订本协议时须向甲方缴纳租金保证金101318元、物业管理费保证金20987.4元、水费、电费保证金3012.6元，该些保证金均为乙方履约的担保，合计125318元。在约定的租赁期内该履约保证金由甲方保管，甲方收取履约保证金时向乙方出具相应的收据。对该履约保证金的处理按照本协议约定执行。租赁期满，或合同约定，或经甲乙双方同意提前终止租赁合约时，如是乙方装修该房屋的，无须将该房屋恢复至原状态交还甲方，或经甲方书面同意，让乙方保留其后来加上装饰或固定设施而无须乙方拆除或移除，否则视为乙方违约，保证金不退还，并由乙方承担恢复原状的责任。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述租赁关系经广州市天河区住房和建设水务局租赁登记备案。郭杰平在庭审中陈述，上述合同签订后于2018年11月14日将涉案房屋交付卓阔公司使用；卓阔公司支付租赁保证金125318元及2019年9月30日前的租金。郭杰平提供微信群为“中信1703”的微信聊天记录，并陈述微信群中的四位群成员分别为孙野、董卓、郭杰平员工秦慧颖、刘南华。刘南华在2019年12月6日在微信群中发出“催收逾期未付租金及违约金、管理费、电费之告知书”，向卓阔公司催缴2019年10月-12月租金151977元，2019年11月和12月的管理费、2019年10月和11月的电费合计214042.2元及违约金等。孙野、董卓无回应。刘南华于2020年9月1日在该微信群中发出“及时腾空搬离承租房屋通知书”通知卓阔公司搬离涉案房屋，并附了涉案房屋内的物品清单，清单记载涉案房屋内尚存有电脑、电视、冰柜、办公桌椅、美容床、美容椅等。郭杰平在庭审中陈述，涉案房屋一直由卓阔公司占有使用，2020年3月后里面的人员就少了；2020年5月30日郭杰平公司员工秦慧颖上门催讨租金及管理费时发现涉案房屋已经无人经营，但是由于涉案房屋内还存放了办公用品及美容器材，所以一直没有收回涉案房屋；2020年9月8日，郭杰平收回涉案房屋，并自行处理涉案房屋内的办公设备及美容器材。郭杰平称，已代卓阔公司支付了涉案房屋2019年11月至2020年3月的管理费83949.6元和2019年9月23日至2020年1月15日的电费616.5元。为证明上述事实，郭杰平提供以下证据：1.上海保利物业酒店管理集团有限公司广州分公司分别于2019年12月12日、2019年12月28日、2020年1月22日、2020年2月26日、2020年4月7日、2020年5月7日、2020年6月18日出具的《付款通知单》，分别记载涉案房屋2019年9月23日至2019年11月22日的电费为416.8元，2019年11月1日至2019年12月31日的物业服务费为20987.4元；2019年12月23日至2020年1月14日的电费为3.7元；2020年1月1日至2020年1月31日的物业服务费10493.7元、2019年11月23日至2019年12月22日的电费为196.1元；2020年2月1日至2020年2月29日的物业服务费为10493.7元；2020年3月1日至2020年3月31日的物业服务费为10493.7元；2020年4月1日至2020年4月30日的物业服务费为10493.7元、2020年2月23日至2020年3月22日的电费1元；2020年5月1日至2020年5月31日的物业服务费10493.7元；2020年6月1日至2020年6月30日的物业服务费10493.7元。2.上海保利物业酒店管理集团有限公司出具的发票五张，分别记载郭杰平支付了2019年11月至2020年1月的物业管理费和2019年10月-12月的电费32094元；2020年2月物业管理费和2020年1月电费10497.4元；2020年3月物业管理费10493.7元；2020年4月-5月的物业管理费和2020年3月的电费20988.4元；2020年6月的物业管理费10493.7元。另查明，卓阔公司为有限责任公司，注册资本5000000元，股东分别为董卓、孙野、董伟超，其中董卓认缴出资额为3000000元，出资时间为2056年12月31日；孙野认缴出资额为1000000元，出资时间为2056年12月31日；董伟超认缴出资额为1000000元，出资时间为2056年12月31日。本院认为，郭杰平为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。郭杰平与卓阔公司签订的《广州市租赁合同》《变更、补充广州市租赁合同之协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。卓阔公司、董卓、孙野、董伟超经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对郭杰平提交的证据进行质证和对郭杰平陈述的事实进行抗辩的权利。卓阔公司自2019年10月1日开始拖欠租金，郭杰平要求解除上述合同，符合合同约定，本院予以支持。郭杰平自2020年5月30日发现涉案房屋无人经营，应当及时收回房屋以减少空置损失，但直到2020年9月8日才收回涉案房屋，结合本案实际情况，本院酌情认定郭杰平应于2020年6月30日收回涉讼房屋。故卓阔公司应向郭杰平支付2019年10月1日至2020年6月30日的租金455931元（50659元/月×9月），对于郭杰平主张超过上述认定的部分本院不予支持。合同约定，卓阔公司逾期支付租金，需按每日1%的标准支付违约金。现郭杰平要求以每月拖欠的租金为本金，自每月4日起按照每日1%的标准计算至实际付清之日止。上述违约金标准过高，本院酌情调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准，且违约金应以本金为限。合同约定，涉案房屋的水电费、管理费均由卓阔公司负担，现郭杰平已代卓阔公司支付了2019年11月至2020年3月的管理费52468.5元（10493.7元/月×5）和2019年9月23日至2020年1月15日的电费616.6元（416.8元+196.1元+3.7元），故卓阔公司应向郭杰平支付上述期间的管理费和电费。郭杰平主张上述电费按照615.6元计算，属于合法处分自己的民事权利，本院予以照准。郭杰平要求董卓、孙野、董伟超在未出资范围内对卓阔公司的上述债务承担补充清偿责任，但并无证据显示卓阔公司已具备破产原因，故对郭杰平的上述主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四的规定，判决如下：一、解除原告郭杰平（KWOK,KITPINGJACKY）与被告广州卓阔贸易有限公司于2018年11月13日签订的《广州市租赁合同》、《变更、补充广州市租赁合同之协议书》；二、被告广州卓阔贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郭杰平（KWOK,KITPINGJACKY）支付2019年10月1日至2020年6月30日的租金455931元及相应的违约金（违约金各以每月拖欠的租金50659元为本金，分别自每月4日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止，违约金以本金为限）；三、被告广州卓阔贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告郭杰平（KWOK,KITPINGJACKY）支付自2019年11月至2020年3月止的物业服务费52468.5元及自2019年9月23日至2020年1月15日止的电费615.6元；四、驳回原告郭杰平（KWOK,KITPINGJACKY）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5234元，由原告郭杰平负担250元，被告广州卓阔贸易有限公司负担4984元。如不服本判决，郭杰平可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二〇年十月十三日法官助理贾清宸书记员钟秀娟