河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初2465号原告：冯朝辉，男，1973年11月25日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：邢体兴，河南未来律师事务所律师。被告：河南兆康置业有限公司住所地：新乡市平原示范区G107与丽江路交汇处北200米路西。法定代表人：丁心童委托诉讼代理人：刘怀成、刘一苇（实习），河南益仟律师事务所律师。原告冯朝辉诉被告河南兆康置业有限公司（以下简称兆康公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。原告冯朝辉委托诉讼代理人邢体兴，被告兆康公司委托诉讼代理人刘怀成、刘一苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯朝辉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告于2018年9月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、请求人民法院依法判令被告返还原告购房款720751元及维修基金5952元等费用；3、请求人民法院依法判令被告承担购房款利息、违约金至清偿之日；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告2018年9月9日签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的凤湖梧桐湾的7号楼1单元5层1502号商品房，房屋单价7266.37元每平方米，该房屋建筑面积为99.19平方米，套内面积79.02平方米，共计价款720751元，原告按合同约定一次性付款720751元，交房时间为2019年12月31日。合同约定：逾期交房，原告有权解除合同，被告应退还全部房款，并承担利息及违约金。2019年12月31日，原告依合同约定履行了购房款交付义务，被告房产未达到交房条件，至今不能交房，构成违约，故原告提起本诉讼，请求人民法院判令如所请。被告兆康公司辩称，原告起诉无事实依据，应当驳回其诉讼请求。原告诉称合同约定2019年12月31日交房，逾期90日未达到交房条件，原告有权解除合同。但答辩人认为，合同同时约定如遇不可抗力或政府法规政策的变化及政府的行政行为导致的延误，房屋的交付时间应当顺延。本案因上述原因导致的延期交房280天，交房时间应当相应顺延至2020年10月6日，原告起诉时并未达到逾期90日的解除条件，其起诉要求解除合同缺乏事实和法律依据。一、房屋买卖合同合法有效，且合同同时约定如遇不可抗力或政府法规政策的变化及政府的行政行为导致的延误，房屋的交付时间应当顺延。双方于2018年9月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,无违反法律情形存在,双方之间的买卖合同成立并生效,双方应按约履行各自的合同义务。答辩人与被答辩人因逾期交房产生的争议,应当依据合同的约定进行处理。《商品房买卖合同》中附件十一第七项第10款约定对于《商品房买卖合同》中约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释：A、不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；B、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误；遇上述任何一种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延，但出卖人应在发生之日其30日内出具政府有关主管部门对发生不可抗力事件的证明文件。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人免除责任。二、答辩人与被答辩人签订合同之后，政府发布了环保停工法令、新冠肺炎疫情应当停止施工的通知，房屋的交付时间应当顺延280日。（一）政府在2018年、2019年发布了环保停工法令。在项目建设期间，新乡市环境污染指挥部办公室、新乡市平原示范区环境污染防治攻坚指挥部办公室、新乡市生态环境局发布多份污染管控文件，具体措施为在全市城市建成区内停止各类建设工程作业。其中2018年10月31日-2018年11月2日，计3天；2018年11月3日-2018年11月6日，计3天；2018年11月8日-2018年11月12日，计4天；2018年11月13日-2018年11月16日，计3天；2018年11月18日-2018年12月9日，计22天；2018年12月29日-2019年4月2日，计94天；2019年9月23日-2019年11月12日，计50天；2019年11月15日-2020年1月1日，计47天，以上共计226天。在政府发布禁令期间项目工程全部停止施工，对涉案工程项目的工期造成影响,工期延长必然导致交房延迟。因此,政府的环保停工法令与被告逾期交房存在直接的因果关系。在2018年-2019年期间，因管控文件共计停止施工226天。答辩人与被答辩人签订合同后，答辩人积极履行合同义务，但是上述期间政府环保法令导致工程停工，致答辩人无法在合同约定的2019年12月31日之前交付房屋。并且答辩人于2019年12月23日向被答辩人邮寄了延期交房通知书，告知了被答辩人为响应政府防尘管控治理号召，因“不可抗力”因素，将不能按照合同的约定交付房屋，履行了告知义务，不存在过错。根据合同的约定，因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误，合同中约定的房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延，因不可抗力原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人免除责任。答辩人因执行政府的环保停工法令致使工期延长,导致逾期交房,符合上述约定的延期交房情形。（二）政府发布了新冠肺炎疫情期属于不可抗力，在此期间应当停止施工的通知，房屋的交付时间应当顺延。2020年河南省住房和城乡建设厅发布的《关于新冠肺炎疫情防控期间工程计价有关事项的通知》豫建科〔2020〕63号，明确表示1.新冠肺炎疫情属于不可抗力。建设工程施工合同对不可抗力有明确约定的按照合同执行；2.因新冠肺炎疫情造成不能依照合同按时履约，其工期应予以合理顺延。根据河南省人民政府发布的公告，2020年1月25日河南省启动新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控一级响应。平原示范区也于2020年1月29日发布了关于暂缓2020年企业复工复产的公告。公告第二条显示：所有新建、在建、冬歇工地的开工（包括桩基施工）、复工时间一律推迟，各类企业一律推迟复工时间。××感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布的新疫情防指办[2020]20号通知，全市建设工程复工复产采用分批次实施，其中房地产等其他所有建设工程，3月6日零时起，可申请复工复产。河南省人民政府于2020年3月19日零时起，将我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整II级。因此疫情影响停止施工的时间至少为54天，按照规定工期应该合理延期。综上，自合同签订以来，2018、2019、2020年共延误工期280天。顺延交房日期应当为2020年10月6日，所以，原告起诉是在2020年7月，答辩人并未逾期交房超过90日。原告要求解除合同并不符合合同的约定。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对其真实性均无异议的证据即原告提交的四组证据和被告兆康公司提交的第一组证据，能够证明案件事实，认定具有证据的证明力。对有争议的证据和事实，本院分析认定如下：关于原告提交的四组证据，客观真实，认定具有证据的证明力。关于被告兆康公司提交的其他证据，虽系复印件，但内容客观真实，认定具有证据的证明力。根据上述具有证明力的证据和开庭审理笔录，本院可以认定以下案件事实：2018年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告为买受人，被告为出卖人，合同的主要内容是：一、原告购买被告承建的坐落于雅砻江××以北，昆仑山路以西，韶山街以东，纬二路以南地块项目中的7号楼1单元5层1502号商品房，建筑面积99.19平方米，每平方米7266.37元，总价款为720751元；二、付款方式为一次性付款，买受人应于2018年9月9日前支付该商品房的全部价款；三、交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月31前向买受人交付该商品房；四、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之1违约金；五、附件十一补充协议第四条第2款约定：若由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误、施工过程中遇到不能及时解决的非常规困难及重大技术问题等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，买受人免除出卖人责任。附件十一补充协议第七条第5款约定：买受人依照买卖合同和补充协议及相关法律规定行使解除合同权利的期限设为30天，从解除权利形成之日起算。······附件十一补充协议第十条约定：对于《商品房买卖合同》中约定的“不可抗力”一词，双方同意如下解释：A、不能预见、不能避免且不能克服的自然灾害和事件；B、为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行政行为而导致的延误；遇上述任何一种或多种情况发生时，《商品房买卖合同》第十一条约定的房屋交付期限按不可抗力实际发生天数顺延，但出卖人应在发生之日起30日内出具政府有关主管部门对发生不可抗力事件的证明文件。因不可抗力原因导致出卖人逾期交付该房屋的，出卖人免除责任。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。2018年9月17日，原告向被告支付全部房款720751元，向被告支付维修基金5952元。2019年12月23日，被告向原告发送《延期交房通知书》，告知原告预计将在2020年4月30日进行集中交付。2020年6月9日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告解除双方的《商品房买卖合同（预售）》。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当自2019年12月31日前向买受人交付该商品房。附件十一补充协议第四条第2款约定：若由于政策法规或行政命令的改变、市政因素、该房屋建设范围内的政府或相关部门的配套设施及安装之延误、施工过程中遇到不能及时解决的非常规困难及重大技术问题等非出卖人能力所及的情况出现而导致工程逾期交付，买受人免除出卖人责任。根据合同约定，被告兆康公司应在2019年12月31日前向原告交付商品房，但因本案项目在合同约定的交房前，确有大气治理等客观需要停工的合同事由出现以及在此期间疫情因素影响，被告兆康公司向本院提交了新乡市环境污染防止指挥部办公室、新乡市平原示范区环境污染防治攻坚指挥部办公室文件，证明案涉工程应顺延工期226天，再加上逾期90日交房的延展期，致使至今交房时间并未成就，因此原告于2020年6月9日提出解除合同的理由不符合合同约定、法律规定，其并请求法院解除合同的诉请，不应支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冯朝辉的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为5533.51元，由原告冯朝辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省新乡市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  毛贻国二〇二〇年十月十九日书记员  赵 娟