广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初18733号原告：广东江湾新城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区XX路**中区夹层**。法定代表人：王胜盛。委托诉讼代理人：黄恒，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州经济技术开发区顺隆实业有限公司，住所地广，住所地广州市白云区同和镇永泰乡v>法定代表人：梁炬。原告广东江湾新城物业管理有限公司诉被告广州经济技术开发区顺隆实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员周鸿明独任审判，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄恒到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理费1468560元（自1999年8月至2019年7月期间，按建筑面积211平方米，每月每平方米29元计）；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金（按每逾期一日千分之一的标准计收，分段计算，从1999年8月16日起,计算至被告实际付清之日止）。事实和理由：被告是涉讼物业（XX城中区21楼01室）的业主。在这期间，原、被告建立物业服务合同关系，由原告为被告提供物业服务。被告在使用上述物业期间，应按照每月6119元（29元／平方米）的标准向原告交纳物业管理费。自1999年8月起，被告就没有向原告交纳过物业管理费。在这期间，原告曾多次向被告发函进行催收，督促其及时向原告缴纳物业管理费，但被告却一直不予理睬。截至起诉之日，被告共拖欠原告物业管理费1468560元。为维护自身的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告无答辩。经审理查明：原告是具有三级资质的物业管理企业。2000年6月6日，广东省物价局作出《关于广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费的批复》，同意广信江湾大酒店写字楼物业管理服务收费每户每平方米建筑面积为29元。同年7月25日，广东物价局向广东广信物业管理公司江湾大酒店管理处颁发了《广东省经营服务性收费许可证》。2006年8月21日，XX城大酒店和原告共同向业主、租户发出《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》，告知业主和租户江湾新城开发商XX城现选聘原告承担江湾新城东区、中区的物业管理服务工作。2008年8月19日，广州市越秀区第三土地房屋管理所向原告出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明：你单位提交的物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级三级，承接项目名称江湾新城，选聘单位XX城等。2016年12月，XX城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-1），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区XX路XX号XX城东区A栋写字楼、C栋写字楼及D栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。附件，物业管理费包括以下的各项内容：1、公共场所及设施之清洁卫生及公共垃圾的清运，2、公共区域照明及绿化，3、电梯使用，4、日常用水供应，5、正常办公时间之空调费，6、茶水间之开水供应，7、写字楼内之公用设备、设施维修保养，8、信报服务，9、保安值勤费用，10、物业外墙玻璃的清洁与保养，11、节日对大厦大堂及外围的装饰，12、其他必要的管理工作等。XX城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）同时也签订《物业服务委托合同》（合同编号17000-2），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区XX路XX号XX城中区商业大厦，建筑面积86276平方米。本合同期限为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。附件，物业管理费包括以下的各项内容：1、公共场所及设施之清洁卫生及公共垃圾的清运，2、公共区域照明及绿化，3、电梯使用，4、日常用水供应，5、正常办公时间之空调费，6、茶水间之开水供应，7、写字楼内之公用设备、设施维修保养，8、信报服务，9、保安值勤费用，10、物业外墙玻璃的清洁与保养，11、节日对大厦大堂及外围的装饰，12、其他必要的管理工作等。据原告提供的收费标准公示显示，物业服务费标准：中区29元/平方米/月，A、C栋23元/平方米/月。另查明，广东XX城与被告于1995年6月27日签订《房地产预售契约》（已于1995年7月21日经广州市房地产交易所预售契约监证），将原东山区XX路XX号江湾新城中区二十一楼（01）单元（建筑面积211平方米）的房地产出售给被告；并约定广东XX城应于1995年12月31日将上述房地产建成并正式交付给被告。1996年10月8日，广东XX城向被告发出《入伙通知书》，通知被告于1996年10月15日-10月25日来办理入伙手续。因本案纠纷，原告于2020年4月26日提起诉讼。本院认为：根据查明的事实，1999年8月1日至2006年8月20日期间不是由原告为江湾新城东区、中区提供物业管理服务。原告主张该期间的物业管理费，无事实依据。至于原告主张其承接了广信江湾大酒店的权利，无提供充分的证据予以证明，本院不予采纳。2006年8月21日之后，原告为涉讼物业所在区域的业主提供了物业管理服务，有权向业主收取物业管理费。涉讼物业由被告向广东XX城购得，作为涉讼物业的权利人，被告依法负有按时交纳物业服务费用的义务。故原告诉请要求被告支付拖欠的物业管理费，合法合理，本院予以支持。关于逾期支付物业管理费的违约金。原告主张按《物业服务委托合同》约定的每逾期一日千分之一的标准计收。鉴于2017年1月1日前的物业管理费的交纳期限及违约金的标准，原告与XX城无作约定。依照公平合理原则及交易惯例，当月的物业管理费应在当月内交纳，逾期则从次月1日起算违约金，2019年8月19日前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于逾期支付2017年1月1日起的物业管理费，原告主张按照合同约定的违约金标准，从当月的16日起算违约金，并无不当，本院予以照准，但违约金以不超过所欠物业管理费本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州经济技术开发区顺隆实业有限公司应向原告广东江湾新城物业管理有限公司支付2006年8月21日至2019年7月31日期间的物业管理费（按建筑面积211平方米，每月每平方米29元计）及逾期交纳上述物业管理费的违约金（其中逾期交纳2006年8月21日至2016年12月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付的物业管理费为本金，从次月1日起算至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付当月欠付的物业管理费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；逾期交纳2017年1月1日至2019年7月31日期间物业管理费的违约金，以当月欠付的物业管理费为本金，从当月16日起算至实际支付当月欠付的物业管理费之日止，按照每日千分之一的标准计算，违约金以不超过所欠物业管理费本金为限）。二、驳回原告广东江湾新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59568元，由原告广东江湾新城物业管理有限公司负担43010元，由被告广州经济技术开发区顺隆实业有限公司负担16558元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  周鸿明二〇二〇年十月二十六日书记员  邵 欣