山西省太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初3020号原告：山西融恩房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽西大街**迎泽世纪城****，统一社会信用代码：×××。法定代表人：林敏亮，董事长。委托诉讼代理人：程丽红，北京德恒（太原）律师事务所律师。被告：宿栋，男，1992年10月27日出生，住山西省太原市，公民身份号码：×××。原告山西融恩房地产开发有限公司与被告宿栋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山西融恩房地产开发有限公司委托诉讼代理人程丽红到庭参加诉讼，被告宿栋经本院传票合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告山西融恩房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的201XXXXXXXX号《商品房屋买卖合同》，并判令被告协助原告办理该《商品房屋买卖合同》的备案注销相关手续（即网签手续）；2.依法判令被告返还原告位于迎泽西大街381号1幢B座10层1024号房屋；3.依法判令被告偿还原告62869.92元，并支付原告违约金6287元；4.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2016年9月3日，原、被告签订了201XXXXXXXX号《商品房屋买卖合同》，并在房管局办理了备案手续（即网签手续），约定被告购买原告开发的位于迎泽西大街381号1幢B座10层1024号房屋，总房款为450489元，其中首付款为120489元，剩余330000元以银行按揭贷款方式支付。2016年9月5日，原、被告与中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称“银行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向银行借款330000元，原告为被告上述借款提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，被告向原告支付了首付款，银行也将330000元按揭贷款打入原告账户。但从2018年1月30日起至2020年6月8日，因被告逾期偿还银行借款本息，银行已按期从原告账户扣划借款本息62869.92元。原告认为，原、被告与银行签订的上述合同均合法有效，被告未依约按期足额偿还银行借款本息构成违约，致使原告承担了担保责任，代为偿还了部分借款本息，导致原告售房目的无法实现，该《商品房屋买卖合同》应予解除，且被告应依约支付原告违约金。故此，原告特诉至贵院，恳请贵院判如所请，以维护原告的合法权益。被告宿栋未到庭应诉也未提交任何答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月15日，原告山西融恩房地产开发有限公司作为保证人（甲方）与中国建设银行股份有限公司山西省分行作为债权人（乙方）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同约定：甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；债务人是指因购置坐落于迎泽世纪城项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；最高额保证所担保的债权是指自2015年12月15日至2020年12月14日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方任支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高额度为人民币叁亿元整；甲方在本合同项下承担连带责任保证。2016年7月29日，原告向被告出具了120489元的购房收款收据一份。2016年9月3日，原告山西融恩房地产开发有限公司作为出卖人与被告宿栋作为买受人签订了编号为201XXXXXXXX的《商品房屋买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于太原市迎泽西大街381号1幢B座10层1024号房屋，该商品房的用途为服务型公寓，建筑面积为67.24㎡，单价为6699.72元/㎡，总金额为450489元；首期房款（含定金）27%即120489元于2016年8月19日前由买受人一次性支付给出卖人，余额73%即330000元于2016年8月30日前由银行办妥按揭手续；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2016年9月5日，被告宿栋作为借款人、原告山西融恩房地产开发有限公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司山西省分行作为贷款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定：借款人借款本金为330000元，借款期限为140个月（即2016年9月5日至2036年9月5日）；贷款人将款项一次性划入山西融恩房地产开发有限公司账户；借款人采用等额本息还款方法，每一个月归还本息金额为人民币2159.67元；本合同项下担保方式为抵押和最高额保证；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年9月6日，中国建设银行股份有限公司山西省分行将被告宿栋贷款330000元支付给原告。2017年6月1日，原告将涉案房屋交付给被告。另查明，原告自2018年1月30日起至2020年6月8日共代被告向中国建设银行股份有限公司山西省分行偿还按揭贷款本息共计62869.92元。上述事实有原告提交证据及开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，首先，原告山西融恩房地产开发有限公司与被告宿栋签订的《商品房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且涉案房屋在售房时已取得商品房预售许可证，其内容未违反法律和行政法规强制性规定及社会公益，属合法有效，双方当事人均应全面、适当履行合同义务。其次，在合同履行过程中，因被告未能按照《个人住房（商业用房）借款合同》履行偿还银行贷款义务，造成原告代被告偿还银行贷款本息的事实，根据双方签订的《商品房屋买卖合同》第七条约定：“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”，至起诉前被告逾期支付原告代偿金额已经超过90日，原、被告约定解除合同的条件已经成就，原告有权解除双方签订的购房合同，故对原告要求解除与被告签订的购房合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当协助原告办理网签合同注销登记手续，并将涉案房屋返还给原告。再次，根据原告向法庭提交的个人贷款还款凭证，自2018年1月30日起至2020年6月8日原告共代被告向中国建设银行股份有限公司山西省分行偿还按揭贷款本息62869.92元，故被告应向原告偿还上述款项。最后，关于原告主张的违约金，双方对此有明确约定，且未违反法律规定，故对该主张，本院予以支持。另根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告宿栋经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告山西融恩房地产开发有限公司与被告宿栋于2016年9月3日签订的《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX）；二、被告宿栋于本判决生效之日起三十日内协助原告山西融恩房地产开发有限公司办理备案合同的注销登记手续；三、被告宿栋于本判决生效之日起三十日内将位于迎泽西大街381号1幢B座10层1024号房屋返还给原告山西融恩房地产开发有限公司；四、被告宿栋于本判决生效之日起十日内偿还原告山西融恩房地产开发有限公司欠款62869.92元，并向原告山西融恩房地产开发有限公司支付违约金6287元。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8996元，保全费3173.23元，由被告宿栋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 郭 锐人民陪审员 范建林人民陪审员 李朋珠 二〇二〇年十月二十六日书 记 员 张 鑫