山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5162号 原告：陈斌，男，1981年8月17日出生，汉族，住济南市。 被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：韩光，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王光亮，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：乔涵，女，该公司职工。 原告陈斌与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告陈斌、被告北京美丽屋资产管理有限公司的委托诉讼代理人乔涵、王光亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈斌向本院提出诉讼请求：1、依法判令美丽屋公司向陈斌支付自2020年3月7日起至2020年3月31日止的租金（占用费）共计2483.87元；2、依法判令美丽屋公司向陈斌支付陈斌违约金51456.28元；3、本案的诉讼费用由美丽屋公司承担。事实和理由：陈斌于2018年5月5日与美丽屋公司签署《济南市房屋出租委托合同》，将位于济南市历城区工业南路殷陈小区*建筑面积为165平方米的房屋一套出租给美丽屋公司。合同第四条第（四）项租金支付方式3约定：乙方将各期租金划入甲方账户或支付现金的具体日期如下（遇节假日顺延）：2018年5月9日支付房租6160元，2018年12月7日支付房租9240元，2019年3月7日支付房租9240元，2019年6月7日支付房租9240元，2019年9月7日支付房租6160元，以上付款方式依此类推概不列举。合同第七条合同的解除（四）约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的……合同第八条违约责任（三）约定：乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。合同签订后，陈斌履行了自己的义务，美丽屋公司也开始履行支付租金的义务。按照合同约定，美丽屋公司应在2020年3月7日向陈斌支付9240元（2020年3月7日-2020年6月6日三个月的租金），然而，截至今日，美丽屋公司仍未支付该部分租金。为维护自己的权益，陈斌于2020年3月13日向美丽屋公司送达了《通知函》，告知其解除2018年5月5日签订的《济南市房屋出租委托合同》，要求其在收到《通知函》后3个工作日内将房屋腾空返还给陈斌并支付未付租金或者占用费。美丽屋公司在收到《通知函》后未主动返还房屋，也未支付租金、占用费等。2020年4月1日，陈斌将房屋强制收回。综上，美丽屋公司未按照合同约定支付租金，陈斌依约通知美丽屋公司解除合同，合法有效。合同解除后，美丽屋公司未主动返还房屋，也未支付拖欠的租金、占用费及违约金，为此提起本案诉讼。 美丽屋公司辩称，2018年5月5日，美丽屋公司与陈斌签订《济南市房屋出租委托合同》，约定陈斌委托美丽屋公司出租房屋，美丽屋公司对房屋进行了统一装修及配物。因2020年新冠肺炎疫情爆发导致美丽屋公司业务无法正常开展，致使经营出现重大亏损，且超过正常经营风险抵抗范围。因公司未复工且工作人员未到岗，美丽屋公司提前在2020年2月底与陈斌电话沟通了房租付费问题，告知陈斌目前公司遇到的问题，房屋可能会晚付但一定交付房租。陈斌一再强调要先终止合同重新谈，明确表示对租金不满意要求涨房租，房屋出租期限也要重新签订。美丽屋公司面临巨大困难，无法同意陈斌恶意涨租行为。因工作人员没有复工没办法及时支付房租，美丽屋想先通过个人转账支付给陈斌房租，陈斌表示不要房租，除非终止案涉合同并重新签订，同时需要在周三前将租客请走。遂陈斌于2020年3月20日强制收回房屋，造成双方之间的合同无法继续履行。美丽屋同意解除双方之间的合同，美丽屋延期支付房租是受新冠肺炎疫情影响，新冠疫情属于不可抗力，因疫情导致延期支付房屋应属于无责范围，美丽屋延迟支付不属于违约行为，美丽屋同意支付2020年3月20日前的租金，恳请法院考虑疫情因素，依照最高院关于审理疫情期间房屋租赁合同纠纷的相关指导意见，免除美丽屋全部或者部分租金，减免后剩余部分，美丽屋同意支付。 经审理本院认定事实如下： 2018年5月5日，陈斌（甲方）与美丽屋公司（乙方）签署《济南市房屋出租委托合同》，约定陈斌将位于济南市历城区殷陈小区*的房屋委托美丽屋公司进行管理，进行房屋出租相关事宜。委托期限自2018年9月7日至2026年9月6日，共8年。租金标准为2018年9月7日起3080元/月，合同租金共计33880元；美丽屋支付租金按照季付方式，具体日期如下（遇节假日顺延）：2018年5月9日支付房租6160元，2018年12月7日支付房租9240元，2019年3月7日支付房租9240元……以此类推。合同第七条第二款约定：出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任。第四款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定支付租金达5日的……第八条第一款约定：出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用；第三款约定：乙方有第七条第四款情形之一的视作乙方违约，应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。合同签订后，陈斌与美丽屋公司依约各自履行义务。2019年12月，美丽屋公司支付陈斌租金至2020年3月6日。 2020年1月底新冠疫情爆发，严重影响了人民群众的生命财产安全和企业的生产经营。美丽屋公司于2020年2月底电话联系陈斌沟通房租交纳、减免等事宜，但双方未协商一致。2020年3月7日美丽屋公司未按照约定向陈斌支付租金。2020年3月13日，陈斌向美丽屋公司发出解除合同通知函，载明因美丽屋公司未在2020年3月7日支付房租租金，依据合同第七条第四款解除陈斌与美丽屋公司的合同，并要求美丽屋公司在收到通知函后3个工作日内将房屋腾空返还，并支付未付租金或占用费。期间双方因合同解除事宜未协商一致，2020年4月1日陈斌更换门锁，重新与原租户签订租赁合同。美丽屋公司配备的家具家电仍留在案涉房屋内，含四个空调，四张床，四个橱子，四把椅子，四张桌子，一台洗衣机，一台电冰箱，四个灯，四个床头柜。 本院认为，陈斌与美丽屋公司签订的《济南市房屋出租委托合同》符合房屋租赁合同的法律要件，双方成立房屋租赁合同关系。现因美丽屋公司逾期支付租金超出5日，且自后未再支付租金，满足合同约定的解除条件，陈斌有合同解除权。陈斌已于2020年3月13日向美丽屋公司致函要求解除合同，且于3月15日再次向美丽屋公司办公地点送达通知函，美丽屋公司也认可“虽未及时拿到该通知书，但是双方已经电话沟通解除合同、交接房屋这些事情”，故本院认定双方签订的合同自2020年3月15日解除。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案系因美丽屋公司受疫情影响未复工、工作人员未到岗开展业务的情况下未及时支付房租，双方就房租交付等问题未协商一致导致的纠纷，虽然合同约定了解除违约金，陈斌亦主张存在房屋空置期和设施维护损失，但未提供证据证明自己的实际损失，故关于陈斌主张的违约金的诉讼请求本院不予支持。虽然美丽屋公司主张经营困难，但亦未提供证据证明，故对其主张减免租金的辩解本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈斌拖欠的租金2483.87元； 二、驳回原告陈斌其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费574元，由被告北京美丽屋资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 于东亮 二〇二〇年十月二十二日 法官助理 路倩倩 书 记 员 杨 丽