建平县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1322民初2792号原告戚耀媛，女，1983年8月17日出生，汉族，无业，住建平县。委托代理人于柏祥，辽宁司平律师事务所律师。委托代理人吴跃占，辽宁司平律师事务所律师。被告王红，女，1962年2月23日出生，汉族，无业，住建平县。委托代理人孙学和（王红丈夫），1959年1月25日出生，汉族，无业，住建平县。委托代理人张振宪，辽宁辰阳律师事务所律师。第三人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳市开发区长江路6段**。法定代表人王建华，董事长。委托代理人林立峰，辽宁承远律师事务所律师。原告戚耀媛与被告王红、第三人朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戚耀媛的委托代理人于柏祥（第一次庭审）吴跃占（第二次庭审），被告王红的委托代理人孙学和、张振宪，宏达公司的委托代理人林立峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戚耀媛诉称：原告于2013年12月与被告王红签订房屋购买协议购买其位于财富领域步行街一层2-1-33商铺一处，建筑面积48.52平方米，价值145万元。原告一次性支付全部价款。现得知原告购买的商铺开发商已于2012年10月（与王红签订购房协议前）以在建工程的名义抵押给银行。被告售楼时未言明房屋已抵押的事实，导致原告所购商铺不能办理产权登记，取得房屋所有权的目的无法实现，被告构成根本违约。请求解除原被告的房屋买卖协议；返还已支付房款145万元及按年利率4.65%支付利息；支付原告装修款5万元；承担合同不能履行的违约责任。被告王红辩称：一、原被告订立的《协议书》系真实意思表示，合法有效。本案名义上是房屋买卖，实质是权利义务转让，即答辩人将建平县财富领域步行街一层2-1-33商铺建筑面积48.52平方米所享有的权利转让给原告。双方依约享有权利，承担义务。至今已近七年。现诉争的房屋一直由原告占有、使用、收益。答辩人按协议约定已将该房屋的所有权利凭证包括房款收据，诚意金收据，营业税收据，物业费收据，维修金收据、装修管理费及垃圾清理费收据全部交付原告。同时应原告要求，答辩人已经同原告一同到宏达公司财富领域售楼处办理了变更登记(直更)。原告已经确认，且无任何异议。答辩人已依约全面履行了义务，且履行义务不存在任何瑕疵和疏漏，《协议书》是双方的真实意思表示，没有欺瞒也不损害任何人的利益，故此协议书真实、合法、有效，双方应当继续履行。现原告要求解除协议，返还价款，支付利息，承担违约责任，赔偿装修损失等无事实及法律依据，不能成立，法院不应支持。二、诉争房屋已经办理了变更登记，原告与宏达公司形成新的合同关系，不再与答辩人有任何关系。到2013年12月19日，原被告订立《协议书》之日，诉争的房屋即已由王红变更为原告戚耀媛，说明宏达公司与原告达成了新的买卖合同关系，宏达公司何时解除抵押，何时为原告办理房屋产权证均不再与答辩人王红有任何关系。三、不能办理产权登记，无法实现买房目的不能归责于被告王红。经被告王红及代理人查证，诉争的房屋于2014年9月9日，由宏达公司在朝阳银行办理了抵押贷款，并在建平县房屋产权监督管理处办理了抵押登记，而且不仅仅是原告的一户，而是将31户包括原告的商网在内作为一笔贷款的抵押担保物。宏达公司是抵押人，朝阳银行建平支行是抵押权人。宏达公司明知已将房屋作为商品房出售给原告仍然设置抵押，已构成侵权，朝阳银行建平支行未尽谨慎审查之责，自身存在重大过错，其抵押合同无效。故此不能办理产权登记，无法实现买房目的，答辩人不存在任何过错，不能归责于被告王红本案完全是宏达公司侵权所致，原告应以宏达公司及朝阳银行建平支行为被告提起侵权之诉。因疫情的发生，导致买卖难做和商业用房价格的下降是不争的事实，但绝不能成为原告解除合同的理由，假设房价上涨，王红要求原告增加房款，解除合同，返还房子能得到支持吗，答案肯定是不言而喻的。综上，原告的全部诉请无事实及法律依据，应当依法驳回。第三人宏达公司述称：案涉商铺确实已经以在建工程的名义抵押给朝阳银行。经审理查明，2011年6月5日，被告王红以145万元的价款购买了第三人宏达公司出售的坐落在建平县财富领域步行街一层2-1-33建筑面积为48.52平方米的商铺一处。2013年8月8日，第三人宏达公司在隐瞒被告的情况下，将上述商铺抵押给了朝阳银行股份有限公司，并办理了在建工程抵押登记手续。2013年12月19日，原被告签订了《协议书》，被告王红将上述商铺以145万元的价格出售给了原告戚耀媛，被告按合同约定将涉及该商铺的所有收据交给了原告，并于当日双方到售楼处进行了更名，原告当日分两次给付被告售楼价款145万元。原告购买此商铺后进行了装修并于当年入住一直到现在。2019年12月，原告到相关部门办理房屋产权证书时得知，本案所涉商铺已经抵押给了朝阳银行股份有限公司，原告诉至本院。本案在审理过程中，原告撤回了要求被告支付装修费5万元的诉讼请求。上述事实，有下列证据证明：1、原、被告提供的《协议书》，证明了被告将自己在第三人处购买的商铺出售给原告的事实；2、原告提供的收款收据，证明了被告将购买商铺的收据交付原告的事实；3、原告提供的“中国农业银行银行卡取款业务回单”、“汇款收据”，证明了原告给付被告售楼款145万元的事实；4、被告提供的“申请”一份、交钥匙表一份、档案袋照片一张，电费表一张、物业收费表一份，证明了原被告在售楼处对商铺进行更名的事实；5、被告提供的涉案商铺的照片、房屋测算图，结合原告的相关陈述，证明了原告购买商铺后入住并经营至今的事实；6、原告提供的建平县房屋产权监督管理处出具的“证明”结合第三人的相关陈述，证明了第三人宏达公司将本案商铺抵押给朝阳银行股份有限公司的事实。以上证据，经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原、被告达成的商铺买卖协议是双方真实意思的表示，依法成立并有效，对双方当事人具有约束力。双方当事人均应当依据协议行使权利，履行义务。原告已经交付全部购楼款履行了自己应尽的义务，被告作为商铺的出卖人，负有保证第三人不得向买受人主张权利的义务，现因本案买卖的商铺设立了抵押权，朝阳银行股份有限公司作为抵押权人，在符合抵押权实现条件时，有向原告主张其就涉案商铺拍卖或变卖价款优先受偿的权利，使原告购买商铺的目的无法实现，所以原被告间签订的协议应当予以解除。被告应当返还原告商铺买卖价款，原告应将商铺交还被告。因被告在不知情的情况下因第三人将商铺抵押而造成原告购买商铺的目的不能实现，考虑到被告在商铺买卖中亦属于受害者，故依据公平原则，对原告要求被告支付房屋价款利息及承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对原告撤回要求被告支付装修款5万元的诉讼请求本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十条、第九十四条、第一百二十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告戚耀媛与被告王红于2013年12月19日签订的商铺买卖协议；二、原告戚耀媛于本判决发生法律效力后三十日内将案涉商铺腾空交付被告王红；三、被告王红于本判决发生法律效力后三十日内返还原告戚耀媛购买商铺价款145万元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17850元由被告王红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  胡汉志人民陪审员  于中原人民陪审员  朱俊阳二〇二〇年十月十日书 记 员  王 萌