湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初4844号原告（反诉被告）：程红，女，1979年3月25日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：张彦光，湖北泓峰律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：武汉美中美文化发展有限公司，住武汉市汉阳区武汉琴台大剧院**艺术展厅。法定代表人：贺立军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李傲兰、吴丹，湖北法辉律师事务所律师，特别授权代理。被告：贺立军，男，1976年10月15日出生，汉族，武汉美中美文化发展有限公司，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：李傲兰、吴丹，湖北法辉律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）程红与被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司（以下简称“美中美公司”）、被告贺立军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法由审判员崔玉华独任审理，于同年12月4日公开开庭进行审理后转为普通程序审理。于2019年7月3日、2020年8月26日、9月17日由审判员崔玉华担任审判长，与人民陪审员张建芬、熊艳组成合议庭公开开庭进行了审理。程红及委托诉讼代理人张彦光、美中美公司、贺立军的共同委托诉讼代理人李傲兰到庭参加诉讼。本案诉讼中，2018年12月7日程红申请对诉争房屋内装饰装修工程造价进行鉴定，本案暂停审理，鉴定结论出具后，2019年6月6日，本案恢复审理。同年7月11日，程红申请对其经营过程中的可得利益（营业损失）进行鉴定，本案暂停审理，鉴定结论出具后，2020年8月11日，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）程红向本院提出诉讼请求：一、判令解除《房屋及办公租赁协议》及补充协议；二、判令武汉美中美文化发展有限公司赔偿程红装饰装修损失人民币649,553元，营业损失人民币307,338.4元，共计人民币956,891.4元；三、判令武汉美中美文化发展有限公司返还2018年8月9日至9月30日房屋租金人民币15,528元，押金人民币30,000元，共计人民币45,528元；四、判令贺立军对第二项、三项诉讼项下请求承担连带责任；五、本案诉讼费由武汉美中美文化发展有限公司、贺立军承担。庭审中，程红将诉讼请求一变更为：确认《房屋及办公租赁协议》及补充协议无效。事实和理由：2017年7月6日,程红与美中美公司签订《房屋及办公租赁协议》,协议约定由美中美公司将位于武汉市汉阳区江堤中路6号江欣苑文化创意园的房屋租赁给程红用于文化发展类办公使用，美中美公司保证房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，并约定美中美公司不得再招商相同业务类型的公司。合同签订后，房屋租金及押金由贺立军收取。合同履行过程中，因房屋疏散通道、安全出口数量不足或严重堵塞，不具备安全疏散条件，武汉市公安局汉阳分局消防大队多次对房屋进行查封，造成程红无法正常进行招生培训且被告招收同业务类型培训机构，故程红拒绝缴纳租金。2018年5月18日，美中美将程红起诉至汉阳区人民法院，诉讼期间，美中美公司和贺立军多次采用锁门、驱赶学生及家长的行为干扰程红正常经营。2018年8月9日，贺立军得知判决结果后，强行锁门并采用暴力手段殴打程红及程红聘请的老师，驱赶程红招收的学生及家长。因美中美公司、贺立军未能提供符合合同约定的房屋供程红使用，同时贺立军在程红经营过程中屡次违约，干扰程红正常经营并殴打程红，给程红造成极大的经济损失及精神损害，双方之间合同已经无法履行。且诉争房屋无建设工程规划，双方签订的合同无效，故起诉来院请求判如所请。被告（反诉原告）美中美公司辩称：一、出租人所提供的房屋及其附属共同设施处于正常的可使用和安全状态，不存在程红所诉房屋不能正常使用的情况，双方签订的合同效力由法院审核。出租人已对房屋的现状尽到告知义务，涉案房屋没有建设规划许可证是城中村发展过程中的历史遗留问题，不是出租人的过错。出租人也不存在招商相同业务类型公司的行为。1、此租赁房屋的所有权属于武汉龙洲置业集团有限公司，该房屋非违章建筑，房产权正在办理中，属于产权和使用清晰的非住宅合法建筑，可以作为办公和培训使用，并可以作为企业工商登记的注册地址。2、消防要求整改是因程红用房屋创办所谓的雅格莱艺术学校的消防要求等级高导致的，并不是出租人提供的房屋不符合要求。出租人已增设安全通道、安装消防楼梯，并垫付了相关费用。后消防再没有任何行动，程红在此期间也正常占有使用租赁房屋，开展正常经营活动，不存在程红所诉因为消防整改、查封导致其无法开展经营的事实。3、程红租用房屋后，没有办理正规的营业执照或者进行合法的行政审批，其没有明确自己专属的业务类型。江欣苑文化创意园所有的招租对象都是文化发展类办公的公司，出租人招租了武汉吉芈教育科技有限公司，其符合招租对象的规定，不存在程红所诉招商了与其相同业务类型公司的行为。二、不同意赔偿装修损失，是程红违约。法律规定的是残值评估才能确定，装修损失应按现值确定，并区分形成附和的装饰装修和未形成附和的装饰装修。程红对诉争房屋的装修行为没有得到出租人的同意，也超出合同约定用途的合理范围，擅自进行的装饰装修属于恶意添附，其装饰装修损失由其自行承担。三、营业损失是程红自己经营的。程红在涉案房屋违法开办雅格莱艺术学校，并未办理工商登记，经营行为没有任何合法合规手续。鉴定其经营损失的鉴定报告的假设条件全部不能成立，其经营损失的赔偿请求没有证据可以证明，也不属于合法民事权益，不应得到支持。四、程红在合同的履行过程中，存在多项违反合同的约定，导致合同无法履行。1、违反合同关于房屋用途的约定，开办雅格莱艺术学校，把所租赁房屋用于学校的教学使用，违反房屋用途为文化发展类办公使用的规定。且雅格莱艺术学校没有办理任何证照，属于违法违规经营，其继续开展经营风险比较大，程红想通过此诉讼把其无法开展经营的损失风险转嫁给出租人是毫无道理可言的。2、不按照合同的约定按时支付租金。程红应在2018年2月28日前支付下一季度的租金53,750元，但程红以各种借口一直拖延支付，程红的行为违反合同的约定。程红从2017年7月6日开始到2019年2月14日期间，一直占有涉案房屋，应按合同约定租金支付标准，程红还应支付188,856元房屋占有使用费。3、违约转租房屋。程红方在合同履行期间，将其承租的房屋范围内的一间房屋转租给他人使用，违背合同的约定。4、2018年6月6日，因程红违规开办的雅格莱艺术学校不符合消防要求，出租人垫资增设了安全通道、安装消防楼梯。综上，出租人不存在违约行为，但程红存在多种违约情形，侵害了出租人的合法权益，给出租人造成了损失。现出租人依据《合同法》第94、97、113、226、235条，《民事诉讼法》第51条的有关规定，提出反诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋及办公租赁协议》及补充协议，判令程红立即腾退房屋并恢复房屋原状；2、判令程红支付2018年10月1日至合同解除之日止的房屋租赁费；3、判令程红赔偿武汉美中美文化发展有限公司三个月的房屋租金损失53,750元；4、判令程红支付给武汉美中美文化发展有限公司垫付的增设消防楼梯费用26,000元；5、本案的诉讼费用由程红承担。原告（反诉被告）程红对被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司反诉辩称：1、同意解除双方之间的租赁协议及补充协议，该协议应从被告收到程红起诉状副本之日解除，程红已经于2018年8月28日将房屋进行腾退，诉争房屋被告（反诉原告）已经租赁给他人。2、程红没有占用房屋，不应支付占用期间的费用，被告（反诉原告）在此纠纷中无故殴打程红及程红老师，驱赶学生家长及学生，导致程红无法继续经营，过错均在被告（反诉原告），即使支付也应该参照汉阳法院2018-2210号民事判决书的判决结果支付占用费。3、双方合同并未约定合同解除后应该支付免租期租金。4、被告提供的房屋不符合消防要求，进行改造使租赁物符合使用要求本就是被告（反诉原告）职责，双方从未达成由程红出资建设消防楼梯的协议。综上，请求驳回被告（反诉原告）全部反诉请求。被告贺立军辩称：武汉美中美文化发展有限公司并不是一人独资公司，贺立军是公司的法定代表人，其在本案中的行为是代表公司进行的一种职务行为，其产生的权利和义务应由公司承担和享有，至于是否有利用法人独立地位规避责任或逃避债务的人格混同情况则属于《公司法》的调整范围，与本案不是同一法律关系，贺立军不应在本案中承担责任，请求驳回对贺立军的诉请。同意武汉美中美文化发展有限公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贺立军系美中美公司法定代表人。2017年3月28日美中美公司与武汉龙洲置业有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由武汉龙洲置业有限公司将坐落于武汉市汉阳区江堤中路6号(即江堤中路马路湾公交车站旁）建筑面积为1,420平方米门面房（范围为主楼及主楼附楼）整体出租给美中美公司使用，租赁房屋将被改造为“孵化器”和“文化产业园”,用作艺术培训、文化产业或办公等用途，办公房租赁期自2017年4月1日到2027年3月31日止，前三个月为免租期，合同未约定房屋租金，前三年每年商管费人民币319,800元，之后每两年递增5%。美中美公司承租上述房屋转租，招租文化办公、培训类公司，在上述承租范围内创建了江欣苑文化创意园。2017年7月6日，美中美公司（甲方）与程红（乙方）签订《房屋及办公租赁协议》（以下简称《租赁协议》）一份，约定：乙方向甲方承诺租赁区域用于文化发展类办公使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用发布的相关规定,不得从事任何违法经营活动。甲方保证不再招商相同业务类型公司。房屋位于武汉市汉阳区江提中路6号，房屋名称为江欣苑文化创意园，承租人租赁区域为主楼2层整层，主楼1楼大厅自左向右第1间和第2间。合同签订合作期限为2017年7月6日至2026年3月31日，租金为每年150,000元，以后每3年租金按5%递增。免租期为2017年7月6日--2017年9月30日。每三个月支付一次租金。乙方自合同签字之日起支付6个月租金人民币陆万元整(Y75,000）,押金叁万元整(Y30,000.00）,以后每3个月支付一次,每次提前1个月内支付。合同签字生效后乙方需向甲方支付押金叁万元整(￥30,000）和首次6个月租金人民币柒万伍仟元整,共计壹拾万伍仟元整(￥105,000.00)。乙方返还该使用区域应当符合正常使用后的状态。在场地使用期间内，乙方不得将合同内的办公区域转让给他人使用、转租或与他人承租的位置进行交换。2、乙方装修费用自理，并自行承担装修建筑垃圾处理。解除本合同的条件：1、乙方未征得甲方同意改变房屋用途致使房屋损坏的；2、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；3、乙方逾期不支付租金的。合同还对争议裁决等其他内容进行了约定。合同签订后，同年7月7日，程红支付贺立军人民币20,000元、7月14日支付人民币80,500元，并于同日询问了诉争房屋只有一个楼梯办证的时候能否通过消防检查的问题。同年7月31日，美中美公司（甲方）与程红（乙方）签订了《房屋及办公租赁协议补充协议》（以下简称补充协议）约定：甲方将原主楼右侧第1、2间调整为右侧第2、3、4间及主楼左侧第1、2、3间租赁给乙方。乙方每年再增加65,000元租金给甲方。其他条款不变，补充协议与原合同共同有效。2017年8月10日，程红与武汉巨宅装饰工程设计有限公司就其所承租的房屋签订了装饰装修合同对诉争房屋进行装修，工期为2017年8月12日至9月12日，合同约定价款为467,600元。同年8月20日，程红与武汉巨宅装饰工程设计有限公司签订增加项目协议书一份，增加项目费用约定为126,687.5元。2017年8月12日至2018年1月17日程红分八次向武汉巨宅装饰工程设计有限公司支付了装饰装修工程款人民币594,288元。就诉争房屋的监控系统，程红另行与武汉永鑫安智能信息技术有限公司签订《弱电工程合同书》并支付了55,265元的工程款。2017年11月9日程红在湖北省工商行政管理局办理了“湖北雅格莱文化发展有限公司”企业名称预先核准通知，名称保留至2018年5月9日。后程红未办理该企业登记，但在其装修完毕后使用该名称在诉争房屋内经营，在承租房屋的一楼大门口安装有雅格莱艺术学校的名称，开展儿童艺术类培训，主要包括钢琴、吉他、古筝、琵琶、声乐、主持人、模特、美术等课程。在程红承租的一楼一间房屋门口挂有江城明珠（芊宇）驾校的条幅，内有办公桌椅一套。2018年4月，因为诉争房屋只有一个疏散楼梯、一个安全出口武汉市公安局汉阳分局消防大队在诉争房屋配电柜张贴了封条，要求整改。同年6月6日，武汉市公安局汉阳分局消防大队因为该原因对湖北雅格莱文化发展有限公司下达责令限期改正通知书要求整改，程红签收。同年6月12日武汉市公安局汉阳分局消防大队对诉争房屋配电柜实施拉闸、停止送电，并对配电柜张贴了封条。后程红缴纳了罚款，并要求出租人对诉争房屋的消防问题予以解决，拒绝支付租金。2018年4月11日，美中美公司在程红诉争房屋的培训教室张贴费用催缴通知表示程红前期缴纳的租金缴纳至2018年3月31日，要求程红缴纳2018年4月1日至2018年6月30日的租金金额人民币53,750元。后程红未予缴纳，2018年5月18日，美中美公司起诉至本院要求程红支付欠付的租金，在该案诉讼中，程红于同年6月29日、30日向美中美公司支付了57,000元，后本院经审理认为美中美公司提供的租赁房屋只有一个消防通道不符合创办标准，程红对此情况明知，故本院认定2018年4月1日至9月30日的租金为53,750元，程红在诉讼中已经缴纳57,000元，故不欠付租金，驳回了美中美公司的诉讼请求，美中美公司不服该判决上诉于武汉市中级人民法院，后武汉市中级人民法院经审理后维持本院一审判决。同年6月28日，在上述案件诉讼中，美中美公司在江欣苑文化创意园主楼室外安装消防楼梯一部并支付费用人民币26,000元。因为房租和消防楼梯事宜，双方进行过沟通，贺立军提出希望程红找人接盘诉争房屋租赁事宜，程红未予同意，双方未能沟通一致。2018年8月9日，贺立军及美中美公司工作人员要求程红在诉争房屋经营的培训学校关门，与程红及其培训教师产生冲突，后演变为肢体冲突，武汉市公安局汉阳分局江堤街派出所出警予以处理。因为该事件，程红停止经营，并办理了其所招收学员的培训费退款，共计退款金额人民币307,338.4元。同年8月28日，程红将大部分设施设备搬离诉争房屋。2019年2月27日，在鉴定机构勘查现场后，程红将诉争房屋内可移动设备全部搬离。2018年10月25日，程红诉至本院请求判如所请，美中美公司依法提起反诉。本案诉讼中，程红申请了对诉争房屋内的装饰装修工程造价进行鉴定，后经湖北天宇工程造价咨询有限公司鉴定，鉴定总金额为295,878.83元，其中装饰及电气安装工程可确定部分鉴定金额为277,021.70元，不可确定部分即室内窗帘部分鉴定金额为8,503.02元、室外灯箱部分鉴定金额为10,354.11元。关于不可确定的部分，双方当事人均认可现场有安装窗帘、安装灯箱的事实，但出租人认为该两部分属于可拆卸物品。就该次鉴定，程红支付鉴定费用人民币9,353.56元。装饰装修工程造价鉴定之后，程红明确表示因为诉争房屋已由案外人使用，不再要求就装饰装修的现值进行鉴定。程红就其停止经营退费事宜，认为对其造成了经济损失，如果继续经营，其所招收的学员培训完毕后会获取部分利润属于其可得利益，申请了对该部分可得利益（营业损失）进行鉴定，后经湖北衡平资产评估有限公司评估后确定该部分经营损失为人民币77,008.01元。在该次评估中，法院给评估机构提供了程红于2018年12月4日第一次庭审中提交的2018年8月19日到2018年10月1日的银行退费流水。后应评估机构要求，程红向评估机构另提供了加盖有银行公章的2018年8月19日至10月31日、2019年8月17至2019年8月18日的银行流水，确定退费金额。该流水与程红2018年12月4日第一次庭审中提交的2018年8月19日到2018年10月1日的银行流水，存在不一致，庭审中提交的流水系程红通过网上银行整理的流水，但基本退费数据一致。美中美公司及贺立军认为程红重新提供给评估机构的银行流水未经过其质证，评估机构作为评估依据，评估报告违背鉴定程序，鉴定意见无效不得作为本案证据使用。但美中美公司及贺立军对程红补充提交给评估机构的2018年8月19日至10月31日、2019年8月17至2019年8月18日的银行流水真实性无异议。就此次评估程红支付评估费用人民币12,600元。2019年1月15日，美中美公司作为出租人与案外人星芯语（武汉）健康科技有限责任公司就本案诉争房屋（另增加部分面积）签订房屋租赁合同，约定房屋规划用途为文化发展类办公及文化培训使用，租赁期为2019年1月16日至2024年3月31日，前两年每年租金为459,000元，后三年每年租金予以增长。本案鉴定期间，星芯语（武汉）健康科技有限责任公司已开始对诉争房屋装修，2019年2月26日，湖北天宇工程造价咨询有限公司组织双方当事人勘查现场时，星芯语（武汉）健康科技有限责任公司已对诉争房屋进行了部分拆除。后星芯语（武汉）健康科技有限责任公司对本案诉争房屋装修进行部分拆除重新装修、部分保留后经营使用。关于程红经营的湖北雅格莱文化发展有限公司未搬离工商登记事宜，程红提出系美中美公司未给其提供住所使用证明导致其不能办理。本案诉讼中，美中美公司向本院提交了2017年8月6日武汉市汉阳区人民政府江堤街办事处及武汉市汉阳区江堤街江欣苑社区居民委员会共同出具的《住所使用证明》一份，该《证明》注明“……程红公司设在武汉市汉阳区江堤中路6号江欣苑文化创意园主楼第一层、第二层部分房屋，该房产为武汉龙洲置业有限公司所有，提供给程红使用。房屋规划用途为办公及培训使用，非违章建筑，房产权正在办理中，属于产权和使用清晰的非住宅合法建筑，符合企业住所登记条件。”江欣苑文化创意园内均系文化培训类公司，另有武汉吉芈教育咨询有限公司、武汉学思明教育咨询有限公司等，美中美公司均向该两所公司提供了住所使用证明，该两所公司办理了工商登记。程红名下登记有武汉市天籁音乐文化传播有限公司，经营范围文化艺术交流、教育咨询（不包含教育培训）、乐器、礼品批发、零售。程红在诉争房屋经营期间曾使用该公司名称进行过宣传。另查明：案涉房屋所在楼房始于上世纪70年代武汉市汉阳区江堤乡向阳村村委会修建的屠宰场。2008年向阳村村委会对案涉房屋所在楼房进行了改扩建及装修，当时未办理建设工程规划许可证，事后亦未予补办。2010年城中村改造时，该房屋所在地取得国有土地使用证。在该地块的建设工程规划许可证的建筑核位红线图上显示本案诉争房屋所在位置规划为高压走廊控制用地。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：一、关于《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》效力的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定本案案涉租赁房屋无建设规划许可证，美中美公司与程红就案涉租赁房屋订立的《房屋及办公租赁协议》及《房屋及办公租赁补充协议》无效。二、关于承租人装修损失的问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案程红对案涉租赁房屋进行装修，美中美公司对此是明知且同意，而美中美公司并未表示同意利用该装修，故对该装修损失，应按照双方过错比例进行分担。诉争房屋中可移动设备程红均已搬走。装饰装修工程造价经鉴定总金额为295,878.83元，对于其中不可确定部分室内窗帘及室外灯箱虽属于可拆卸部分，但是该部分均系依据诉争房屋定制，本案一并计入不可移动部分装饰装修。因诉争场地在本案鉴定期间，美中美公司已出租给案外人装修使用，在2019年6月装饰装修工程造价结论出具后，案外人已对诉争场地装修使用半年之久，装饰装修现值鉴定已不具备客观条件，程红未再要求对装饰装修的现值进行鉴定。结合本案双方约定的租赁年限、程红使用期间，程红就诉争房屋的装饰装修部分的损失酌定为257,414.58元。美中美公司明知诉争房屋没有规划审批手续予以出租并收取租金，程红在美中美公司未能出示建设工程规划许可证及权属证明资料的情况下承租房屋并进行装修，未尽到必要注意义务，双方均有过错，但美中美公司作为出租人对于房屋的规划、权属情况为明知，应对合同无效之后果承担主要的民事责任。本院综合双方合同期限、承租人使用期间以及合同的履行情况等因素，酌情认定美中美公司应就承租人的装修损失以及经营损失承担70%的过错责任即美中美公司赔偿程红装饰装修损失人民币180,190.21元（257,414.58元*70%）。三、关于承租人营业损失的问题。营业损失属于可得利益损失，本案合同无效，并无继续适用租赁房屋经营的前提，可得利益损失并不属于承租人产生的实际损失。且程红在诉争房屋内以湖北雅格莱文化发展有限公司经营，但并未办理该公司的工商登记，也未提供证据证明其具备从事营利性教育培训业务的资质，故程红要求美中美公司赔偿经营损失的诉讼请求，本院不予支持。四、关于房屋腾退、恢复原状及房屋占用费、押金的问题。本案经生效判决确认程红截止2018年9月30日的租金已经支付完毕，且尚余3,250元。因为2018年8月9日双方产生冲突，程红停止经营，后于同年8月28日已经将大部分设施设备腾退出诉争房屋，但尚未完全搬离。且出租人已于2019年1月15日将诉争房屋重新出租给案外人并由案外人装修使用。故出租人主张房屋腾退并恢复房屋原状已无事实依据，本院不予支持。结合合同无效、双方合同履行情况、程红搬离时间、双方对于合同无效的过错程度，对于美中美公司要求程红继续支付2018年10月1日之后的占用费本院不予支持，程红要求美中美公司返还2018年8月9日至9月30日的租金15,528元本院不予支持。双方因为合同无效，美中美公司已经收回房屋并重新出租，对于其收取的押金30,000元应返还给程红。五、关于美中美公司主张承租人赔偿其三个月房屋租金损失及增设消防楼梯的费用问题。美中美公司认为双方合同履行期间较短，程红应将三个月免租期的租金赔偿给出租人，本案租赁合同无效，美中美公司属于主要责任方，其在合同无效之后要求美中美公司赔偿三个月免租期的租金无事实及法律依据，本院不予支持。关于增设的消防楼梯，属于出租人为自己房屋增设的附属设施，出租人自己受益，现也已由美中美公司出租给案外人使用，美中美公司并未提交任何证据该部分费用应由程红负担。故对该反诉请求本院不予支持。六、关于贺立军是否应当承担连带赔偿责任的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，出租人系美中美公司，贺立军系该公司的法定代表人，并不属于房屋租赁合同的相对方，其收取租金或费用行为属于履行职务行为。故对程红要求贺立军承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）程红与被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司于2017年7月6日签订的《房屋及办公租赁协议》及双方于2017年7月31日签订的《房屋及办公租赁补充协议》无效；二、被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司返还原告（反诉被告）程红押金人民币30,000元；三、被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司赔偿原告（反诉被告）程红装修损失人民币180,190.21元；四、驳回原告（反诉被告）程红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13,822元、鉴定费用人民币9,353.56元合计人民币23,175.56元（此款原告（反诉被告）程红已缴纳）由原告（反诉被告）程红负担人民币6,952.67元、被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司负担人民币16,222.89元。本案营业损失评估费用人民币12,600元，由原告（反诉被告）程红负担。本案反诉费用人民币897元（此款被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司已缴纳）由被告（反诉原告）武汉美中美文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  崔玉华人民陪审员  张建芬人民陪审员  熊 艳二〇二〇年十月十六日书 记 员  李 越