广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初11717、11726号原告：东莞市**乐物业管理有限公司，住所地为东莞市*********。法定代表人：赖某1。委托代理人：邓尔良，男，1976年5月1日出生，汉族，住广东省紫金县***************，公民身份号码为441************458，系原告员工。（11717号案）被告：李选，女，1987年8月16日出生，汉族，住广东省丰顺县********水，公民身份号码为441************743。（11726号案）被告：杜传，男，1982年9月19日出生，汉族，住四川省叙永县************，公民身份号码为510************670。原告东莞市**乐物业管理有限公司（以下简称“安居乐公司”）诉被告李选、杜传物业服务合同纠纷两案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月14日公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人邓尔良、被告杜传到庭参加诉讼，被告李选经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居乐公司诉称，原告安居乐公司是东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会选聘的物业服务企业。2011年6月28日,原告与东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会签署了《物业管理委托合同》，约定原告对嘉湖山庄的房屋、配套设施设备、相关场地，进行维修养护、管理、维护小区环境卫生和秩序提供相应服务。合同第六章第二十二条对物业管理费约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋业主按建筑面积每月每平方米3.3元收取,水费、污水处理费等费用由原告代收。被告李选是嘉湖山庄的业主，被告杜传是嘉湖山庄的业主，原告已按照合同约定向包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，两被告未按照约定缴纳物业管理费用、水费、污水处理费，但经原告多次催讨，至今未果。请求法院判令：一、被告支付相应的物业管理费、水费、污水处理费，具体数额详见表1；表1：姓名未付物业费期间物业管理费（元）水费、污水处理费（元）合计金额（元）李选2018年2月至2019年3月142814.151442.15杜传2017年1月至2019年3月2652686.493338.49二、被告向原告支付滞纳金(以被告表1合计金额为基数，按照每日万分之二的标准自欠费之次月的第1日起算至实际清偿之日止)；三、本案诉讼费由被告承担。被告李选经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。被告杜传辩称，一、2011年6月28日原告与嘉湖山庄业主委员会签署的《物业管理委托合同》不合法，系无效的；二、原告诉请支付物业管理费、水费及污水处理费无法律依据，合同于2016年6月29日到期而终止，嘉湖山庄第五届业主委员会、部分业主代表多次与原告交涉要求原告退出嘉湖山庄，原告不退出强行占据；三、双方未签订服务合同，原告诉请滞纳金无依据；四、那么多业主不愿意交管理费，对多收管理费不敢反抗继续缴纳，是因为原告召集人员对住户断电、停水、堵门等扰乱业主生活的行为，甚至阻扰业主组织成立业委会，阻止业主大会投票选择新聘物业服务公司；五、原告在合同约定的服务期间未严格按房产证面积收取管理费，被告自2017年1月起的水费与污水处理费已经交到嘉湖山庄第五届业委会（嘉湖山庄家园服务中心）。经审理查明，原告安居乐公司提交的2011年6月28日《物业管理委托合同》显示：委托方（甲方）东莞市寮步镇嘉湖山庄业主委员会，受托方（乙方）东莞市**乐物业管理有限公司，双方约定乙方为东莞市寮步镇嘉湖山庄提供物业管理服务，合同期限为2011年6月30日至2016年6月29日；第十四条约定，乙方收取物业管理费，代收代缴水电费、停车场车位租用服务费；第二十二条约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.3元收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按照每天应交管理费的万分之二十交纳滞纳金；合同首页中记载“本合同签订后，要经市建委备案方可生效；第四十条记载“本合同自签字之日起生效”；合同落款甲方签章处盖有“东莞嘉湖山庄业主委员会专用章”的印章及“郝永福”手写签名，其中印章部分字体为繁体字，乙方签章处盖有原告的公章并有代表人签名。原告提交的李选欠费明细表记载：李选未支付2018年2月至2019年3月期间的管理费及2018年7月至2018年12月的水费、污水处理费，每月管理费为102元，2018年7月至2018年12月的水费以及污水处理费的计费时间为2018年5月16日至2018年12月31日）。原告提交的杜传/李凤芬欠费明细表记载：杜传/李凤芬未支付2017年2月至2019年3月的管理费以及2017年3月至2019年2月的水费、污水处理费，每月管理费为102元，其中2017年3月至2018年5月的水费以及污水处理费（计费时间为2017年1月16日至2018年4月15日）合计为395元，2018年6月的水费、污水处理费（计费时间为2018年4月16日至2018年5月15日）为28.3元，其中，计费期间2018年4月16日至2018年5月2日的水费、污水处理费按照天数进行折算为16.04元。原告提交东莞市东江自来水有限公司《关于追收欠费的函》以及用水历史清单拟证明其已经为嘉湖山庄业主代缴水费、污水处理费至2018年5月2日，该函载明原告未缴纳2018年5月3日至2018年6月12日、2018年6月12日至2018年7月6日的水费。被告杜传提交的《关于政府信息公开申请20180119003号的回复》（复印件）显示：东莞市房产管理局答复《东莞市寮步镇嘉湖山庄第四届业主委员会备案资料》的政府信息不存在。被告杜传提交广东省东莞市公安局寮步分局信访诉求分类处理告知书、报警回执、责令通知书（均为复印件）拟证明原告殴打业主、停水断电堵门影响业主生活、阻扰成立业委会、阻止业主大会投票选择新聘物业服务公司。被告杜传提交收款收据拟证明其自2017年1月起的污水处理费、水费已交给第五届业主委员会。收款收据中的相应计费周期的水费、污水处理费的金额与原告提交的被告的欠费明细表中相应计费周期的水费、污水处理费的金额一致。原告主张：对被告杜传提交的收款收据不确认，不是交给原告的；物业管理费以房产证记载的建筑面积按1.2元每平方米计算；每月的1日或5日收取上个月的物业管理费、水费、污水处理费，当月未支付的管理费、水费、污水处理费的滞纳金从次月5日起算；原告于2019年3月31日撤出嘉湖山庄。被告杜传主张：对原告提交的《关于追收欠费的函》，不清楚情况；物业管理费按1.2元每平方米计算，建筑面积为83.29平方米；其从2017年2月1日开始不缴纳物业管理费；之前有去缴纳水费及污水处理费，但原告要求与管理费一起支付，否则不收取。东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄[粤房地权证莞字第18号]的权属登记人为被告李选，建筑面积为83.44平方米；东莞市寮步镇横坑嘉湖山庄嘉辉苑18座5楼A号房[粤房地权证莞字第18号]为杜传和李凤芬共有，建筑面积为83.29平方米。被告杜传主张其与李凤芬系夫妻关系。另查明，2017年5月7日嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日嘉湖山庄召开业主大会对是否续聘安居乐公司进行表决，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。安居乐公司未按照《退出通知》撤出嘉湖山庄小区，嘉湖山庄第五届业主委员会诉安居乐公司侵权责任纠纷[案号（2018）粤1971民初21520号]本院审理后于2018年10月22日作出（2018）粤1971民初21520号民事判决书，判决安居乐公司在判决生效后30日内撤离嘉湖山庄小区。安居乐公司不服该判决，提起上诉，二审案号为（2019）粤19民终211号，东莞市中级人民法院于2019年2月22日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月25日东莞市寮步镇嘉湖山庄第五届业主委员会申请执行，案号为（2019）粤1971执7624号，该案已执行完毕，安居乐公司已撤离嘉湖山庄小区。以上事实，有原告提交的欠费明细表（打印件）、收款收据（打印件）、催缴水费、管理费通知书（打印件）、房产证（复印件）、物业管理委托合同、业主大会会议决定、联络函、关于追收欠费的函，以及被告杜传提交的物业管理委托合同、收款收据、广东省东莞市公安局寮步分局信访诉求分类处理告知书、报警回执、责令通知书、调解书、关于政府信息公开申请20180119003号的回复、房产证、民事裁定书、发票（被告杜传提交的证据均为复印件）以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告李选经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有提交答辩状和证据予以反驳，视为其放弃质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果应由其自行承担。本案的争议焦点为:安居乐公司是否有权收取物业管理费、水费、污水处理费及金额。2017年5月7日嘉湖山庄召开业主代表大会，会议决议结果为：维持现状，不续签与安居乐公司的物业管理委托合同。2018年5月20日嘉湖山庄召开业主大会对是否续聘安居乐公司进行表决，表决结果为不选聘。2018年6月21日，嘉湖山庄第五届业主委员会出具《退出通知》要求安居乐公司于2018年7月6日9:00前撤出嘉湖山庄小区，并向业委会移交相关账务、资产、资料、设备等。上述事实以及“不续签”、“不续聘”的决议表明，嘉湖山庄业主代表大会及业主大会对在要求安居乐公司限期撤场之前与安居乐公司存在物业服务合同关系的事实没有异议。同时结合（2018）粤1971民初21520号、（2019）粤19民终211号民事判决书认定的内容，本院认为2018年7月6日之前原告安居乐公司与被告李选、杜传存在物业服务合同关系，安居乐公司有权收取2018年7月6日前的物业管理费。至于2018年7月7日之后的物业管理费，因业主委员会已按业主大会决议要求通知安居乐公司撤离小区，安居乐公司应当按业主大会的决议及业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区，故嘉湖山庄小区的业主无需再向安居乐公司交纳2018年7月7日之后的物业管理费。因安居乐公司拒不按照业主委员会的通知撤离嘉湖山庄小区而造成的损失应当由安居乐公司自行承担。被告杜传申请对《物业管理委托合同》进行鉴定，本院已经认定2018年7月6日之前原告与被告杜传存在物业服务合同关系，被告杜传的该申请对本案的审理结果没有实质性影响，本院对被告杜传的鉴定申请不予准许。原告主张物业管理费以房产证记载的建筑面积按1.2元每平方米计算，本院予以采纳。经计算，被告李选每月应向原告支付物业管理费100.13元（83.44平方米×1.2元/平方米），被告杜传每月应向原告支付物业管理费99.95元（83.29平方米×1.2元/平方米）。关于水费、污水处理费，原告主张其已经代缴水费、污水处理费至2018年5月2日，并提交东莞市东江自来水有限公司出具的《关于追收欠费的函》证明其主张，本院采纳原告的上述主张。由于原告并未实际代缴，故原告诉请被告李选支付计费时间为2018年5月16日至12月31日期间的水费及污水处理费无依据，本院不予支持。被告杜传提交的收款收据表明其向嘉湖山庄家园服务中心而非向原告支付水费及污水处理费，但由于2018年5月2日（包括2018年5月2日）之前的水费、污水处理费系原告代缴，被告杜传应当向原告支付2018年5月2日（包括2018年5月2日）之前的水费以及污水处理费。被告李选没有提交证据证明其已经向原告支付了2018年2月至2018年7月6日期间的管理费，被告杜传没有提交证据证明其已经向原告支付了2017年2月至2018年7月6日期间的管理费以及计费时间为2017年1月16日至2018年4月15日、2018年4月16日至2018年5月2日的水费以及污水处理费，因此，本院对原告诉请被告支付上述期间的物业管理费以及水费、污水处理费予以支持。两被告应向原告支付的物业管理费、水费、污水处理费的金额详见表2。表2：姓名拖欠物业费期间计算方式管理费（元）水费、污水处理费（元）合计金额李选2018年2月至2018年7月6日100.13×（5+6/31）519.670519.67杜传2017年2月至2018年7月6日99.95×（17+6/31）1718.14411.042129.18被告逾期支付物业管理费造成原告资金占用利息的损失，应当向原告支付滞纳金，原告主张当月未付物业管理费的滞纳金从次月5日起算，本院予以采纳，故滞纳金应当从逾期支付物业管理费的次日即次月5日起计算至实际付清之日止，每月物业管理费的滞纳金总额不超过当月的物业管理费。被告李选逾期支付2018年2月物业管理费的滞纳金的计算方式为以100.13元为基数从2018年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金以100.13元为限；其余月份的逾期滞纳金以此类推；2018年7月1日至6日的物业管理费的滞纳金以19.02元为计算的基数，从2018年8月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金不超过19.02元；逾期支付各月物业管理费的滞纳金累计计算。被告杜传逾期支付2017年2月物业管理费的滞纳金的计算方式为以99.95元为基数从2017年3月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金以99.95元为限；其余月份的逾期滞纳金以此类推；2018年7月1日至6日的物业管理费的滞纳金以18.99元为计算的基数，从2018年8月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，滞纳金不超过18.99元；逾期支付各月物业管理费的滞纳金累计计算。原告并未明确其主张水费、污水处理费滞纳金的依据，故原告要求被告支付水费、污水处理费的滞纳金，本院不予支持。原告诉请的物业管理费、水费、污水处理费、滞纳金超出上述认定的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十七条、第五十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李选、杜传应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付物业管理费、水费、污水处理费，金额详见上述表2；二、被告李选、杜传应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市**乐物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的滞纳金[各被告逾期支付各月物业管理费的滞纳金以各被告当月物业管理费为基数（2018年7月1日至6日期间的物业管理费按照实际天数进行折算）从次月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，逾期支付各月物业管理费的滞纳金不超过当月的物业管理费，逾期支付各月物业管理费的滞纳金累计计算）；三、驳回原告东莞市**乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该两案受理费为每案50元（原告已预交），其中（2020）粤1971民初11717号案件的受理费由原告负担32元，被告李选负担18元，（2020）粤1971民初11726号案件的受理费由原告负担18元，被告杜传负担32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  雍 维审 判 员  赖艳君审 判 员  常甲甲二〇二〇年十月三十日法官助理  关观银书 记 员  黎美君