广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5266号原告：金上弘，女，1972年5月2日出生，台湾地区居民，台湾居民往来大陆通行证号码05827850。委托诉讼代理人：周智文，广东京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张智钊，广东京师（中山）律师事务所实习律师。被告：中山市美昊房地产发展有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××之二，统一社会信用代码91442000MA4WNFU5H。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雪谊，广东泽康律师事务所实习律师。原告金上弘诉被告中山市美昊房地产发展有限公司（以下简称美昊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月6日受理后，依法适用普遍程序组成合议庭，于2020年5月27日公开开庭进行了审理。原告金上弘及其委托诉讼代理人周智文、被告美昊公司的委托诉讼代理人冼豪、唐雪谊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金上弘向本院提出以下诉讼请求：1.解除原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》；2.被告向原告退还购房款763986元、滞纳金2279元并支付资金使用利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中229405元从2018年3月29日计至付清之日止；其中327897元从2018年6月28日计至付清之日止；其中208963元从2018年11月20日计至付清之日止）；3.被告承担原告支付的律师费16500元。事实与理由：原告与被告于2018年3月29日签订《中山市商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房（位于中山市×××××××××××××××××××××××），其中房款696546元、装修款67440元。双方约定原告分期付款，于2018年11月20日前付清最后一期房款，而被告应在2019年11月5日前交付商品房，若被告逾期超过90日，原告有权解除合同，并要求被告退还全部已付款及支付违约金。合同签订后，原告已按照合同约定支付全部购房款，但被告时至今日仍然未能交付房屋，严重影响原告对房屋的正常使用。按照合同约定，被告已逾期交房超过90日，原告有权解除合同。被告作为大型知名企业，在明知原告是台湾人，不具备在中山购房资格，仍与原告签订商品房买卖合同，存在另一方面的过错。因原告至今仍不具备在中山购房的资格，原被告签订的商品房买卖合同实质上没有办法履行。基于被告逾期交楼等违约行为，原告现提出解除双方签订的商品房买卖合同。合同解除后，被告应退还原告已交付的全部购房款，并应承担相应的违约责任。据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告申请撤回要求被告支付滞纳金2279元的诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.中山市商品房买卖合同及附件1-7、委托装修协议、澜山项目签约信息确认表；2.协议书、商品房买卖合同补充协议二；3.收款收据、广发银行客户回单；4.通话录音及翻译文字；5.委托代理协议、发票。被告美昊公司答辩称：1.原告未在合同约定的期限内行使解除权，合同约定的解除权消灭。依据《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日退还全部己付款，并按买受人累计己付款的0.5%向买受人支付违约金”及附件六《商品房买卖合同补充协议》第四条第5款约定“如果出卖人逾期交付商品房，买受人根据合同约定要求退房的，应最迟在出卖人逾期交付该商品房的时间达到合同解除条件后15日内向出卖人书面提出，否则，解除权消灭”。本案中，原告有权在合同解除条件成就后约定期限内解除合同，合同约定被告交房的时间是2019年11月5日前，故2019年11月6日至2020年2月4日是被告逾期交房90日内的期间，2020年2月5日至2020年2月20日是被告逾期交房90天后原告享有解除权的期间，原告在此期间没有行使解除权，而于2020年3月6日才向法院提起诉讼，主张解除合同，超过了行使解除权的期限，根据《中华人民共和国合同法》第95条第一款“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”之规定，原告在合同解除权条件成就后未在约定期限内行使解除权，合同约定的解除权消灭，因此原告以被告逾期交楼为由主张解除合同的诉讼请求不应支持。2.原告在知悉限购政策的情况下，以没有购房资格作为购房目的无法实现的理由，没有任何事实依据。根据《商品房买卖合同》附件六《商品房买卖合同补充协议》第九条第一款之规定“出卖人在销售房产时已经明确就限购、限贷政策进行讲解并现场公示相律法规”，又根据《商品房买卖合同补充协议二》第一条之规定“在签订《商品房买卖合同》时，买受人已清楚知悉并全面理解中山市商品住房限购、贷款政策的各项要求，亦清楚知悉自身不符合商品房所在地政府的相关购买条件……由此造成的法律效果由买受人自行承担”及第二条之规定“在签订《商品房买卖合同》时，买受人清晰自身不符合商品房所在地政府的相关购买条件，买受人不得以不能办理《商品房买卖合同》备案等原因要求解除合同，否则，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金”。可见，被告在原告购房时已经明确告知其暂不符合中山市的购房资格，原告在购买涉案房产前己明确知悉房屋限购政策及其没有购房资格的情况，并且愿意承担因违反限购政策导致无法履行的法律责任。根据中山市的购房政策，原告可以通过以下三种方式申请取得中山市的购房资格：1．创业：提供营业执照和机读资料（一个月有效）;2．就业：劳动合同加工作证明或者有效参保证明：3．祖籍中山的华侨提供外事侨务局出具的身份证明。合同签订后，原告按照中山市购房政策，自行提供相关的材料，使自身具备购房资格，是原告全面履行合同应尽的义务。据被告了解，原告至今还在中山工作，能够提供劳动合同、工作证明、参保证明等。原告不提供相关的材料获得购房资格，致使不能办理合同备案手续，合同目的无法实现应归咎于原告责任。3.房屋未能交付的原因是，原告未履行附义务致使交易处于不确定状态，被告不应承担逾期交楼的违约责任。《商品房买卖合同》能够全面妥善履行的前提条件是原告提供符合政策的材料取得购房资格，此后办理网签、备案登记最后办理权属凭证。由于原告一直未履行上述附随义务，使合同目前是否能实现处于不确定的状态。其次，根据相关部门的规定，用户申请用水、用电、交纳维修资金均需要提供房产证或者起码要办理了网签备案手续。但原告一直没有履行上述附随义务，致使不能办理备案手续，也不能办理房产证。即使把房屋交付给原告，原告也不能申请水电开户，不能实际使用房屋。再次，原告不履行上述义务的主观上具有炒卖房屋的恶意，违反中央“房住不炒”的宏观调控精神。原告在2018年3月28日即《商品房买卖合同》签订之初，就要求签订了另一份投资更名《协议书》，约定其取得购房资格后半年内可以免费变更一次新的买受人，炒卖房屋的意图非常明显。现由于房价波动，原告未能找到人接盘，所以一直故意不办理网签备案手续，又起诉要求解除合同。事实上被告早已建造完成房屋符合交付条件，只要原告办好网签备案手续，马上就可以交付其使用。因此，造成本次交易纠纷的过错不在被告，被告不应承担逾期交楼的违约责任。4.原告要求被告支付律师费没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》及相关的补充协议中并没有约定原告起诉被告时，原告的律师费的负担问题，且律师费亦非原告维权所必然支出的费用，原告诉请被告支付律师费，没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼事实和法律依据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告美昊公司就其抗辩及陈述的事实向本院提交了以下证据：中山市建设工程竣工验收备案登记证、竣工验收备案表。本院认定事实如下：2018年3月29日，原告（作为买方）与被告（作为卖方）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.原告购买被告开发的位于中山市×××××××××××××××××××××××，价款为696546元；2.原告采用分期付款的方式向被告支付上述购房款，其中2018年3月28日前支付208965元，2018年6月20日前支付278618元，2018年11月20日支付208963元；3.被告应在2019年11月5日前将取得中山市竣工验收备案登记证并符合合同约定的房屋交付给原告使用，被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同。合同还约定了其他内容。同日，原告（委托人、甲方）与被告、案外人宁波智元家建筑装修有限公司（作为装修单位，共同乙方）签订一份委托装修协议，约定由甲方委托乙方对上述房屋进行装修，装修价款为67440元，第一期装修款20440元在2018年3月28日前支付，第二期装修款47000元在2018年6月20日前支付，乙方在2019年12月5日前将装修好的房屋交付给甲方使用。协议还约定了其他内容。又查：2018年3月28日，原、被告双方签订一份协议书，作为商品房买卖合同的补充协议，内容为：在签订中山市商品房买卖合同后至原告符合商品房所在地政府的相关购买条件后半年内，原告可向被告申请免费将商品房买受人由其变更为符合购买政策条件的新买受人，并由被告与新买受人重新签订商品房买卖合同。同日，原、被告又签订一份补充协议二，约定：1.双方在签订商品房买卖合同时，原告已清楚知悉并全面理解中山市商品房限购、贷款政策的各项要求，亦清楚知悉自身不符合商品房所在地的相关购买条件，在签订商品房买卖合同后需要排队等待一段时间再办理购房合同网签及相关备案手续，除非本协议另有约定，原告同意不按商品房买卖合同的约定办理商品房买卖合同的备案和房地产权证，由此造成的损失由原告自行承担；2.在签订商品房买卖合同时，原告清楚知悉自身不符合商品房所在地政府的相关购买条件，买受人不得以不能办理商品房买卖合同备案等原因要求解除合同，否则，原告应按商品房总价款20％向被告支付违约金；3.原告承诺自愿接受中山市商品房限购、贷款政策的约束，遵守地产市场秩序，并自愿承担本次购买中包括轮候网签期间贷款政策变化等所产生的一切风险和损失。上述合同及补充协议签订前后，原告分期向被告付清的全部购房款696546元及装修款67440元，具体付款情况为：2018年3月24日支付定金1万元，2018年3月28日支付购房款198965元、装修款20440元，2018年6月27日分别支付购房款278618元、装修款47000元，2018年11月19日支付购房款208963元。涉案房屋已于2019年1月23日取得中山市竣工验收备案登记证，但由于原告不具备中山市的购房资格，涉案商品房买卖合同一直未进行网签，被告也将未涉案房屋交付给原告使用。又查：2017年3月26日，中山市人民政府下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对我市房地产销售进行调控，其中规定对在中山辖区内没有住房的祖籍中山的华侨及港澳台同胞家庭，允许购买1套新建商品住房。原告的祖籍并非中山。诉讼中，原、被告均确认知道在签订上述合同购买涉案房屋时原告并不符合中山市的限购政策，没有购房资格，双方约定原告先购买房屋，如果实在不能网签再更名给其他人。为查证原告作为台湾居民，其是否符合中山市的限购政策，是否具有购房资格，本院发函给中山市住房和城乡建设局进行调查核实。中山市住房和城乡建设局复函称：1.符合我市2017年3月26日下发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》条件的，可以在中山市购买新建商品房；2.根据2018年10月15日广东省人民政府印发的《广东省人才优粤卡实施办法（试行）》，持有广东省人才“优粤卡”并在中山市工作的台湾籍高层次人才，可以在中山市购买1套新建商品房；3.根据《市政府常务会议决定事项通知》，2019年5月1日起，“非本市户籍居民家庭以及港澳台人士，能提供本市工作证明的，允许购买1套新建商品住房。”再查：原告向本院提供一份北京张舟怡帆网络技术有限公司中山分公司于2019年9月30日出具的离职证明，载明原告于2020年12月12日入职该公司，并与该司于2020年8月31日解除劳动合同关系，解除劳动合同关系的原因为原告主动申请解除。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告付清了全部购房款696546元及装修款67440元的事实，双方对此均没有异议，本院予以认定。涉案房屋已于2019年1月23日取得中山市竣工验收备案登记证，已符合合同约定的条件，有被告提供的竣工验收备案登记证为证，本院也予认定。国家为完善房地产市场政策，确保商品房价格的平稳，促进房地产市场的健康有序发展，依法对房地产市场实施调控政策，无论作为开发商还是作为购房者，均应遵守有关的房地产市场调控政策。中山市人民政府于2017年3月26日下发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，对包括原告作为台湾居民的购房条件作了规定，原告并不符合该通知规定的购房条件。诉讼中，原、被告双方也确认知悉原告不具备购房资格，在原、被告均清楚知悉原告不具备购房资格的情况下，双方仍签订商品房买卖合同进行房屋买卖，双方对此均有责任。但双方在明知原告不具备购房资格的情况下，采取签订补充协议的方式约定如因原告购房资格的问题无法网签，采取更名给其他人的方式，或者等原告符合购房条件时，双方再继续履行合同，该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然原、被告双方在签订商品房买卖合同时原告不符合购房条件，但根据中山市人民政府关于《市政府常务决议决定事项通知》的规定，从2019年5月1日起，原告只要提供本市工作证明的，可以购买1套新建商品房，而根据原告提供的离职证明的内容，原告从2019年12月12日入职北京张舟怡帆网络技术有限公司中山分公司，此时起原告已符合购房条件，合同具备继续履行的条件，但原告在符合购房条件的情况下并未积极履行合同，配合办理合同网签及销售登记备案等手续，而是在2020年3月6日提起本案诉讼要求解除合同及返还购房款，并在诉讼期间主动向北京张舟怡帆网络技术有限公司中山分公司提出解除合同关系，导致原告又不符合购房条件，原告违背了履行合同的诚实信用原则，其行为已构成违约。因此，原告请求解除合同，并要求被告返还购房款及利息并赔偿律师费的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。至于原告提出的被告逾期交房的诉讼主张，因涉案房屋早已取得竣工验收备案登记证，符合了合同约定的交付条件，在原告诚实信用地履行合同约定的办理网签等手续，被告可随时向原告履行交楼义务。综上所述，原告的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告金上弘的全部诉讼请求。案件受理费12138元（原告已预交），由原告金上弘负担。如不服本判决，原告可在本判决送达之日起三十日内，被告可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉人民陪审员  林炎分人民陪审员  黄广正二〇二〇年十月二十五日书 记 员  卢芷琪冯莹