贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初14365号原告：徐洪，女，汉族，1989年12月29日出生，住址：贵州省毕节市。委托诉讼代理人：吴发琴(特别授权代理)，贵州神兽律师事务所律师，执业证号15205201911107125。被告：毕节万晟置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：915205022059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗舸真(一般授权代理)，该公司员工。原告徐洪与被告毕节万晟置业有限公司(以下至判决主文前简称：万晟置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告徐洪的委托诉讼代理人吴发琴、被告毕节万晟置业有限公司的委托诉讼代理人罗舸真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐洪的具体诉讼请求为：一、判令被告向原告支付逾期办证违约金6195.38元，违约金以总房款308228元为基数从2019年1月20日起，按日万分之一计算至2019年8月8日止；二、判令被告退还原告燃气开户费2500元、电视开户费380元、水开户费200元，共计3080元；三、判令被告退还原告供暖建设费5773元；四、本案诉讼费用由被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区，建筑面积88.82平方米，房屋总价款为308228元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年1月20日前。被告承诺于2019年1月20日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，2018年1月27日，被告向原告实际交付涉案商品房。2018年1月27日，被告向原告收取有线电视开户费380元、自来水开户费200元、燃气入户费2500元,代办费100元。2019年2月27日，原告向税务机关缴纳了契税、印花税。2017年2月28日，被告向原告收取了维修基金6662元。2019年8月7日，被告向不动产登记机关提交相关材料申请转移登记，2019年8月8日，不动产登记机构颁发了涉案商品房不动产权证书。庭审中原告撤回三项诉讼请求“判令被告退还原告供暖建设费5773元”。以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《贵州增值税普通发票》、《完税证明》、《交款明细表》、《不动产权证书》、《不动产登记申请表》、《收据》、《个人贷款支付凭证》等在卷佐证。原、被告争议的焦点为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，如被告违约，违约期间应如何认定，违约金标准应如何适用；3.被告应否返还原告自来水开户费、有线电视开户费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行按期交房和办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。被告承诺于2019年1月20日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告具备转移登记的条件后于2019年8月7日向不动产登记机关提交材料申请转移登记。被告虽无直接证据证实其通知原告已具备转移登记的条件，原告应提交相关资料办证，但不动产登记机关出具的《不动产登记申请表》能证实至少在2019年8月7日，原告已经知道被告具备转移登记的条件，并提供相关资料给被告申请转移登记。结合双方的约定，被告的该通知行为显然已经逾期，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，向原告支付违约金。关于诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定。涉案合同约定被告应于2019年1月20日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告逾期交付，原告则应在2019年1月21日至2022年1月20日期间进行诉讼，原告于2020年8月25日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。关于违约金起止时间应如何认定的问题，合同约定：约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，故违约金起始时间应认定为2019年1月20日。前述被告是否构成违约的分析，已分析认定被告至少在2019年8月7日即履行了通知义务，故被告承担逾期办理不动产权证违约金截止时间应认定为2019年8月7日。关于被告承担逾期办理不动产权证书违约金的标准应如何适用的问题，本案中，违约日期超过180日，原、被告双方约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，该约定符合法律规定，在计算相应违约金时应予适用。具体违约金计算为6165.76元（308228元×0.0001×200天）。关于被告应否返还原告有线电视开户费、燃气开户费、自来水开户费共3080元的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案《商品房买卖合同补充协议》虽载明“合同约定房价款不包括……有线电视接入开通费、天然气初装费……”，但该条款系被告提供的免除被告责任，加重原告责任的格式条款，根据前述法律规定，该格式条款的内容应认定为无效。故被告另行收取原告有线电视开户费、燃气开户费、自来水开户费无事实及法律依据，应予退还。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还,故对被告就开户费提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐洪支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金6165.76元；二、被告毕节万晟置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐洪退还有线电视开户费380元、燃气开户费2500元、自来水开户费200，合计3080元；三、驳回原告徐洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，由原告徐洪负担63元，被告毕节万晟置业有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  徐逸杰二〇二〇年十月三日书记员  刘 昕