北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初8751号原告：肖士章，男，1966年5月25日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告：韩建华，男，1966年6月20日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。二原告共同委托诉讼代理人：宋燕霞，北京理真律师事务所律师。被告：尹俊杰，男，1985年7月5日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：尹士深（尹俊杰之父），男，1960年3月27日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。第三人：北京市昌平区流村镇下店村民委员会，住所地北京市昌平区流村镇下店村。法定代表人：杨强，主任。第三人：北京市昌平区流村镇下店村股份经济合作社，住所地北京市昌平区流村镇下店村。法定代表人：杨强，社长。二第三人共同委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。原告肖士章、韩建华与被告尹俊杰、第三人北京市昌平区流村镇下店村民委员会（以下简称下店村委会）、第三人北京市昌平区流村镇下店村股份经济合作社（以下简称下店经合社）缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖士章、韩建华及二原告共同委托诉讼代理人宋燕霞，被告尹俊杰的委托诉讼代理人尹士深，第三人下店村委会、下店经合社的共同委托诉讼代理人曾威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖士章、韩建华向本院提出诉讼请求：1.判令被告尹俊杰、第三人下店村委会赔偿原告肖士章、韩建华房屋损失1,154,640元，第三人下店经合社对下店村委会的赔偿义务承担连带责任；2.诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：二原告原系北京京北通泰喷涂有限公司（以下简称通泰公司）股东，于2005年3月11日注册成立通泰公司，住所地为北京市昌平区流村镇下店村北，经营范围为框体喷涂。2006年5月13日，被告尹俊杰与第三人下店村委会签订两份土地租赁协议，尹俊杰租赁下店村北饲养室5亩、村北非耕地5.7亩，均自2006年5月1日至2056年4月30日止，租期五十年。租期内允许转租并根据需要建造房屋。次日即2006年5月14日，尹俊杰与通泰公司签订土地租赁协议书，将上述两块土地全部转租给通泰公司，自2006年3月1日至2026年2月28日，租期为20年。转租合同约定：通泰公司可根据需要建造房屋及其他设施，协议期满，所有房屋及设施归尹俊杰，但在协议期内如遇国家占地，建筑物赔偿费归通泰公司所有。下店村委会同意转租。通泰公司租赁土地后，根据需要在租赁的地块内建造了约6000平方米的厂房。2015年1月，根据政府关停污染企业的政策，通泰公司系污染型企业，为响应政府号召，二原告于2015年1月4日注销了通泰公司，所建地上物处于搁置状态。2017年6月，根据工业大院腾退政策，通泰公司所建地上物需拆除。而下店村委会在明知地上物系通泰公司建造的情况下，与被告尹俊杰单方签订了租赁解约补偿协议。根据流村镇人民政府委托北京德平纵横房地产评估有限公司评估，原告所建房屋重置费3,804,683元，下店村委会给予尹俊杰房屋补偿款2,650,043元。原告与尹俊杰之间的租赁合同经北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初6084号及北京市第一中级人民法院（2019）京01民终8600号判决确认合同无效，其他问题均已经解决。但原告所建房屋价值为3,804,683元，只得到2,650,043元，房屋中有1,154,640元未得到补偿。原告认为：被告尹俊杰租赁下店村土地时，合同约定准许根据需要建造房屋，尹俊杰与通泰公司转租合同仍约定可根据需要建造房屋，第三人下店村委会同意转租时仍未明确表示不同意建造房屋，村委会作为基层管理者明知该租赁土地的性质，仍同意转租并建造房屋，村委会负有重大过错。现合同确认无效，致使原告遭受损失，过错方有赔偿义务。下店村委会系村务管理者，不是经济实体，其责任后果应由村集体经济组织即下店经合社承担。故原告起诉至法院。被告尹俊杰答辩称：原告起诉的钱已经赔了，对这事法院已经判过了。第三人下店村委会、下店经合社述称：不同意原告的诉讼请求，缔约过失责任只存在缔约阶段，且只能在缔约当事人之间产生。第三人并非缔约当事人，村委会只是与尹俊杰签订土地租赁协议，原被告之间的纠纷与村委会无关。根据第三人与尹俊杰签订的解除协议第六条第二款，尹俊杰承认其为全部地上物的所有权人，因拆迁产生的纠纷由尹俊杰自行解决，且第三人补偿费已经支付完毕，请求驳回原告的诉讼请求。结合证据材料及庭审中当事人的陈述，本院查明事实如下：通泰公司成立于2005年3月11日，原告肖士章、韩建华系通泰公司股东，2015年1月4日通泰公司注销。2006年5月13日，下店村委会（甲方）与尹俊杰（乙方）签订《土地租赁协议书》两份。其中第一份《土地租赁协议书》主要约定：甲方将村北非耕地5.7亩（东西长31米，南北长123米）租给乙方使用，租赁费按每年每亩500元计算，作为工业建设用地使用。本协议有效期为五十年，自2006年5月1日起至2056年4月30日止。第二份《土地租赁协议书》主要约定：甲方将村北饲养室院占地5亩（东西长36.9米，南北长91.5米）租给乙方使用；租赁费按每年每亩500元计算，作为工业建设用地使用；乙方每年上交甲方土地租赁费2500元。2006年5月14日，甲方尹俊杰（北京流村尹俊杰养殖场）与乙方通泰公司签订《土地租赁协议书》两份。其中第一份主要约定：甲方将养殖场墙西（东西长31米，南北长123米）租给乙方使用，租赁费按每年1万元计算，协议有效期二十年；乙方每年向甲方缴纳租金1万元。第二份协议主要约定，甲方将养殖场（东西36.9米，南北91.5米）租给乙方使用，租赁费按每年2万元计算，协议有效期二十年。协议签订后，通泰公司在案涉土地上建造了房屋共3909.71平方米。2014年，通泰公司因属于低端工业企业而退出经营，并于2015年1月4日注销。在退出过程中，北京市昌平区经济和信息化委员会按照政策分别补偿通泰公司固定资产（机械设备）138.119万元、节能减排量80万元、解聘企业职工81.862万元，共计299.98万元。通泰公司注销后，韩建华、肖士章于2015年将案涉土地和房屋出租给了案外人北京塞德车门制造有限公司（以下简称赛德公司），直至案涉厂房被腾退。因案涉租赁场地包括在下店村工业大院清理整治项目范围内，下店村对此进行了腾退。2017年1月18日，下店村委会、下店经合社（甲方）与尹俊杰（乙方）签订《解约协议》，主要约定：腾退标的为乙方正在使用的位于昌平区流村镇下店村北工业大院范围内的集体土地10.7亩，地上房屋及附属物3909.71平米，乙方建设房屋及附属物3909.71平米；就腾退标的双方已签署《土地租赁协议书》，现双方共同确认原协议自本协议签署之日起解除，双方就腾退标的不存在任何法律关系，乙方不再享有土地使用权，土地使用权收归甲方所有，甲方向乙方支付地上物腾退补偿；原协议解除、甲方收回承租土地后，乙方可取得解除合同补偿金6,161,163元，除此之外甲方无需再向乙方支付其它任何费用；解约补偿款分两期支付，第一期为解约补偿款总额的60%，即人民币3,696,698元，甲方于本协议签署并经审计审结后10个工作日支付，第二期为解约补偿款总额的40%，即人民币2,464,465元，乙方持交房验收单及本协议原件、身份证复印件、就腾退标的曾签署的全部书面协议、营业执照复印件、法定代表人身份证明及其他需要提交的相关材料提出余款支付申请，甲方在乙方腾空房屋、清退全部人员、交付房屋且按照要求提出申请后的20个工作日向乙方支付。上述协议签订后，肖士章、韩建华在租赁土地上建造的房屋被拆除。肖士章、韩建华于2018年3月12日起诉至我院，要求尹俊杰返还补偿款600万元，下店村委会承担连带责任。在案件审理过程中，我院调取了《补偿款计算明细表》，该计算明细表显示，腾退补偿金6,161,163元中含：1.房屋补偿款2,650,043元（2010年12月6日以前建设的3851.21平方米房屋）；2.2020年12月6日以后的房屋补偿款、设备附属物补偿以及机械设备拆移费共计为1,487,772元（具体为：2010年12月6日以后建造的58.5平方米房屋补偿款18,907元+设备附属物1,401,160元+机械拆移费67,705元）；3.搬家补助款97,743元（25元/平米×全部建筑面积3909.71平米）；4.腾退综合补助款1,925,605元（500元/平米×2012年12月6日之前的建筑面积3851.21平方米）。我院于2019年6月28日作出（2018）京0114民初6084号民事判决书，认为案涉土地系下店村集体土地，土地类别为农用地（设施农用地、果园、旱地）。肖士章、韩建华所设立的通泰公司与尹俊杰签订的两份《土地租赁协议书》虽未明确约定土地的用途，但承租人在使用土地过程中未经合法审批将土地用于非农建设，开办工业企业，出租人从未提出异议，视为双方就土地用于非农建设达成了合意，该合同违反了法律法规的强制性规定，故该合同无效。并认定，出租人对合同无效存在较大过错，应对承租方的损失承担主要责任，承租人未对案涉土地性质、类别进行审慎审查，亦存在一定过错，对于自身的损失亦应承担一定的责任。关于责任比例法院酌定为尹俊杰对《土地租赁协议书》无效造成的损失承担70%的责任，肖士章、韩建华承担30%的责任。关于损失数额，我院依据《补偿款计算明细表》中记载的房屋附属物以及搬家补助、腾退综合补助款、机械拆移费的全部数额的70%确定。据此我院一审判决尹俊杰支付肖士章、韩建华补偿款4,333,125元。尹俊杰对此提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终8600号民事判决书，维持一审判决。另查，在疏解腾退的过程中，北京市昌平区流村镇人民政府委托北京德平纵横房地产评估有限公司对案涉土地上的房屋及附属物进行估价。北京德平纵横房地产评估有限公司出具的评估报告中认定，建筑物面积3909.71平方米，房屋重置价合计3,804,683元。上述事实有租赁协议、（2018）京0114民初6084号民事判决书、（2019）京01民终8600号民事判决书及当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方当事人违反依据诚实信用原则所应承担的义务，导致另一方当事人信赖利益的损失，所应当承担的损害赔偿责任。缔约过失责任的主要法律特征有：首先，法定性，缔约过失责任是基于法律的规定而产生的民事责任；其次，相对性，缔约过失责任是缔约当事人违背依诚信原则所负的先合同义务和缔约过失的结果，只能在缔约当事人之间产生；再次，财产性，即缔约过失责任是一种财产责任；最后，补偿性，因一方当事人的缔约过失行为给对方造成损失时，该当事人即应承担损害赔偿责任，以补偿相对人因此而遭受的损失。下店村委会、下店经合社并不是《土地租赁协议书》的一方当事人，故肖士章、韩建华以缔约过失责任纠纷起诉下店村委会、下店经合社，没有法律和事实依据，本院对此不予支持。而就尹俊杰而言，尹俊杰与通泰公司订立的《土地租赁协议书》中虽未明确约定土地用途，但在实际使用过程中，通泰公司未经合法审批将土地用于非农建设，开办工业企业，尹俊杰从未提出异议，视为双方就土地用于非农建设达成了新的合意。在该合意的达成过程中，尹俊杰未如实告知涉案地块的土地性质，属于违反诚实信用原则的行为，其应当对合同的无效承担缔约过失责任。但在（2018）京0114民初6084号案件中，我院已经判决尹俊杰赔偿肖士章、韩建华的损失，尹俊杰已经基于缔约过失承担了赔偿责任，我院认定的损失中已经包括了房屋建筑损失。判决出具后，肖士章、韩建华并未对该判决提出上诉，现判决已经生效，应当视为肖士章、韩建华因该合同无效而遭受的损失已经经过司法确认，且肖士章、韩建华对此予以认可，现其再行要求尹俊杰赔偿房屋损失没有合法依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决如下：驳回肖士章、韩建华的诉讼请求。案件受理费15,192元，由肖士章、韩建华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李红霞二〇二〇年十月十四日法官助理 朱志磊书 记 员 王 欣