成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5354号 原告：古玉，女，1974年12月26日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 委托诉讼代理人：白高元，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗倩坤，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：苏炳章，男，1962年6月7日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 第三人：成都大唐棠湖房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道棠湖南路一段******。 法定代表人：李媛媛，总经理。 委托诉讼代理人：王迪，女。 委托诉讼代理人：李莎莎，女。 原告古玉与被告苏炳章，第三人成都大唐棠湖房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告古玉及其委托诉讼代理人白高元、罗倩坤，第三人大唐公司的委托诉讼代理人王迪、李莎莎到庭参加诉讼。被告苏炳章经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 古玉向本院提出诉讼请求：1.解除古玉与苏炳章签订的《房屋买卖合同》；2.苏炳章向古玉双倍返还定金800000元；3.苏炳章向古玉支付自2020年6月16日起至实际返还之日止的资金占用利息（以定金400000元为基数，按照中国人民银行同期同档利率计算，暂计算至2020年8月7日为2516.8元）；4.苏炳章向古玉支付为维护合法权益而支出的律师费，其中前期律师代理费为12000元，后期律师费以古玉实际支付金额为准。事实与理由：2020年6月12日，古玉作为买方与卖方苏炳章、居间人大唐公司签订《房屋买卖合同》，约定苏炳章以2800000元的价格将其所有的位于××路××号××栋××层××号房屋（产权证号：权0××0）出售给古玉，苏炳章保证该房无权属争议，古玉向苏炳章支付400000元作为购房定金，其余尾款在该房屋过户当日一次性支付给苏炳章，若苏炳章未按照合同履行义务，应当向古玉返还双倍定金且根据实际损失全部赔偿。以上合同签订后，古玉按照约定于2020年6月16日向苏炳章支付购房定金400000元，但苏炳章未如实告知所涉房屋的抵押状况及被查封状况，以各种理由推脱履行房屋转让的合同义务致使古玉购买房屋的合同目的不能实现。根据法律规定，古玉有权解除合同并要求苏炳章承担相应的违约责任。 苏炳章未出庭，亦未提交书面答辩意见。 大唐公司述称，古玉与苏炳章于2020年6月12日签订《房屋买卖合同》属实，苏炳章开始只向大唐公司交付了国土证原件及房产证复制件，并陈述房产证原件在其女儿处。签订合同前，古玉通过微信转账向王迪转了10,000元作为购房诚意金，合同签订后，根据古玉的要求，王迪又将该款转给苏炳章作为购房定金。此后，古玉又向苏炳章转账390,000元，以上共计400,000元。签订合同时，苏炳章承诺房屋没有查封和贷款，之前的房屋贷款已经全部还清，只是银行还没有出具结清证明。苏炳章承诺重新到银行开具结清证明，但一拖再拖。大唐公司作为中介机构，每天催促苏炳章开具结清证明，但苏炳章以各种理由推脱。后来，苏炳章去案涉房屋搬家，正好遇到朋友让他还钱，苏炳章就给古玉打电话，让古玉转款500,000元，但古玉让苏炳章把房产证拿出来，苏炳章说房产证在他的女儿处。大唐公司知道后告知古玉不要转钱给苏炳章，因为苏炳章未按照约定向大唐公司提交结清贷款证明和房产证。当天晚上，苏炳章说案涉房屋被查封了。此后，苏炳章一直推脱履行合同，并说他该赔古玉多少钱他赔，之后就消失了。大唐公司认为，古玉的诉讼请求应当得到支持。此外，大唐公司至今未收到任何中介费。 当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：《房屋买卖合同》、收条、转账记录、微信聊天记录、房屋信息摘要，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于双流区××路××号××栋××楼××号的房屋（双权0255629）系苏炳章单独所有。2015年2月10日，该房屋设定了抵押权人为招商银行股份有限公司成都分行的抵押权。2020年6月12日，苏炳章（卖方）、古玉（买方）及大唐公司（居间服务方）签订《房屋买卖合同》约定苏炳章自愿将以上房屋以2800000元的价格出售给古玉，苏炳章保证该房屋无权属争议，拥有合法所有权及处置权。该合同第二条约定，签订合同时，古玉向苏炳章支付400000元作为购房定金，同时苏炳章需要提供该房屋办理产权过户所需证件及资料（房产证或不动产证原件，产权办理中交购房合同原件和房款收据原件等）交大唐公司代管，苏炳章所交资料必须真实有效；付款方式及时间由古玉和苏炳章约定为：签订合同当天支付定金400000元给苏炳章，余下尾款在房管局过户当天一次性支付给苏炳章。第四条约定，基于大唐公司提供的居间服务，苏炳章向大唐公司支付居间服务费28000元，古玉向大唐公司支付居间服务费56000元，该费在合同签订时付清。第五条约定，双方约定2020年7月20日前到产权交易中心办理房屋产权过户手续。第九条约定，双方如未按照约定履行合同义务，属违约行为，守约方按以下方式追究违约方责任：苏炳章违约向古玉支付双倍定金，古玉违约定金不退，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。第十四条约定，该房屋有抵押但已还清贷款只是未办理结清证明，苏炳章承诺在房屋过户之前能处理好该房屋的所有事宜，能达到无抵押无贷款能交易。否则，苏炳章违约。 2020年6月12日，古玉转账10,000元给王迪，转账说明备注为购房定金；2020年6月13日，古玉向苏炳章转账支付100,000元；2020年6月15日，古玉向苏炳章转账290,000元。 2020年6月16日，苏炳章出具收条，载明：“今收到古玉购买半山卫城一期59-2房屋购房定金400,000元正。” 2020年7月1日，古玉通过微信要求大唐公司的工作人员李莎莎让苏炳章将案涉房屋的房产证原件带来，并称“喊他把房产证带来，你们看看是不是在他朋友手上，他原来说在他女儿手上，现在又是朋友手上，究竟在哪里”“不找到房产证隐患很大，喊他女儿拍个房产证的视频给你们看一下得行不”“王迪那天看的他的还款短信，你们再看看，是不是还完了银行按揭？特别注意短信的发送电话是不是银行的”李莎莎答复：“房产证还是在他女儿那里，只是复印件被他朋友拿去做了查封”。 2020年7月17日至7月31日期间，古玉及大唐公司的李莎莎多次通过微信与苏炳章沟通购房相关事宜，但均未果。 截至2020年8月12日，案涉房屋上存在招商银行股份有限公司成都分行设定的抵押权。 另查，2020年6月22日，案涉房屋因苏炳章与案外人之间的诉讼纠纷被四川天府新区成都片区人民法院予以查封。古玉提起本案诉讼后，本院根据苏炳章于2020年7月29日在成都市武侯区人民法院签署的送达地址确认书的地址向苏炳章邮寄送达了民事起诉状副本、应诉通知书等诉讼文书；该邮件于2020年9月12日因“收件人长期在外，电话关机、短信联系逾期无人领取无人代收”被退回。 本院认为，苏炳章经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系其放弃自身诉讼权利的体现，其应当承担相应的法律后果。古玉与苏炳章签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方当事人均应当按照约定履行合同义务。本案的争议焦点为：一、古玉是否有权主张解除《房屋买卖合同》；二、苏炳章是否应当向古玉双倍返还定金800,000元；三、古玉主张的利息损失及律师费是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、关于古玉是否有权主张解除《房屋买卖合同》的问题 本院认为，古玉签订《房屋买卖合同》的目的在于取得房屋所有权。根据《房屋买卖合同》的约定，古玉向苏炳章支付购房定金400,000元后，苏炳章也承诺在房屋过户之前处理好案涉房屋的抵押等事宜，能达到无抵押无贷款能交易。但结合大唐公司的述称以及古玉与大唐公司工作人员、古玉与苏炳章、大唐公司工作人员与苏炳章的微信聊天记录，证据之间能够形成证据锁链证明苏炳章在收取定金后，并未按照约定妥善处理案涉房屋上设定的抵押权，配合古玉在约定的期限内办理房屋过户手续；且因苏炳章与案外人的纠纷，导致案涉房屋被四川天府新区成都片区人民法院查封，苏炳章的以上行为构成违约。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，苏炳章经古玉及大唐公司工作人员的多次催促均未按照约定结清银行贷款，且因自身原因案涉房屋被人民法院查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让，故《房屋买卖合同》由于苏炳章的违约行为在客观上不能办理过户登记，并导致古玉不能实现取得房屋所有权的合同目的，古玉有权依照法律规定解除合同。本院对古玉关于解除其与苏炳章、大唐公司签订的《房屋买卖合同》的主张予以支持。解除的具体时间则以本院向苏炳章送达的民事起诉状副本被退回之日即2020年9月12日为准。 二、关于苏炳章是否应当向古玉双倍返还定金的问题 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，《房屋买卖合同》因苏炳章的违约行为导致解除，苏炳章应当依照以上法律规定及《房屋买卖合同》第九条的约定，向古玉双倍返还定金800,000元，故本院对古玉的该项诉讼请求予以支持。 三、关于古玉主张的利息损失及律师费是否应当支持的问题 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，由于本院已支持古玉关于双倍返还定金的诉讼请求，且古玉并未提交证据证明其损失大于因适用定金罚则所得到的补偿，《房屋买卖合同》亦未对律师费的承担进行约定，根据损失补偿原则，本院支持的双倍返还定金足以弥补古玉的损失，故本院对古玉主张的利息损失及律师费不予支持。 综上，因苏炳章的违约行为导致案涉房屋无法办理过户登记至古玉名下，古玉取得房屋所有权的合同目的因苏炳章的违约行为无法实现，古玉有权解除《房屋买卖合同》，苏炳章应当向古玉双倍返还定金800,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、古玉与苏炳章及成都大唐棠湖房地产经纪有限公司于2020年6月12日签订的《房屋买卖合同》于2020年9月12日解除； 二、苏炳章于本判决生效之日起三日内向古玉双倍返还定金800,000元； 三、驳回古玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5973元，财产保全费4520元，共计10,493元，由古玉负担187元，苏炳章负担10,306元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 莉 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  范仲卿 书 记 员  李潘阳 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。