杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初5529号 原告：施明芳，男，汉族，1968年8月25日出生，住浙江省瑞安市。 原告：董小莉，女，汉族，1967年2月28日出生，住浙江省瑞安市。 原告：施美芬，女，汉族，1964年4月11日出生，住浙江省瑞安市。 原告：黄树旺，男，汉族，1960年10月27日出生，住浙江省瑞安市。 四原告共同委托诉讼代理人：叶烨、魏紫琼，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州博优商业地产管理有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区益乐路********。 法定代表人：郑艳，总经理。 委托诉讼代理人：王建萍、吴志勇，浙江君安世纪律师事务所律师。 第三人：杭州市西湖区张记小吃店。住所地。住所地：浙江省杭州市西湖区文三西路**iv> 经营者：张金根。 原告施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺与被告杭州博优商业地产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，通知杭州市西湖区张记小吃店为第三人参加诉讼，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告施明芳、董小莉及其与原告施美芬、黄树旺的共同委托诉讼代理人叶烨、魏紫琼，被告的委托诉讼代理人王建萍、吴志勇到庭参加诉讼。第三人杭州市西湖区张记小吃店（以下称第三人）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除；第三人配合腾空返还房屋；被告按每天648.30元标准支付2020年4月11日至第三人实际搬出之日的房租及占有使用费；被告支付违约金116699元；被告支付律师费9450元；诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年4月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将杭州市文三西路19-2号商铺（以下称2号商铺）出租给被告使用，租赁期限为2018年4月11日至2028年5月10日；第一年租金22万元，第二年开始每年递增3%，租金每6个月支付一次。经原告同意，被告将2号商铺转租给第三人使用。 2020年4月11日，被告未支付第三年上半年房租。2020年5月11日，原告要求被告支付房租无果。2020年5月13日，原告告知被告已构成违约，要求终止合同。2020年5月28日，原告委托律师向被告发函，明确合同已解除，要求其支付房租及违约金。被告不予回应，任由第三人继续使用2号商铺。要求支持原告的诉讼请求。 被告辩称：按照法律规定和当事人实际情况，双方的租赁合同不宜解除。 被告自2018年4月租用2号商铺，一直按约履行合同。2020年1月，新冠肺炎疫情给被告造成严重影响，经营出现严重困难。2020年2月，被告希望按政策减免两个月租金，原告同意减免一个月租金。被告资金暂时无法周转，只支付部分租金，但承诺，只要原告同意减免两个月租金，肯定会支付剩余租金。由此可见，双方的争议在于能否减免一个月租金，不影响合同继续履行。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告正积极恢复经营，希望能继续履行合同，双方的租赁合同按目前情况不宜解除。 原告主张的违约金，按上述指导意见，被告不应承担。原告主张的律师费缺乏证据证明，被告也不应承担。恳请驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，举证如下： 1、《商铺租赁合同》。证明原、被告就权利义务作出约定。 2、微信记录。证明被告拖欠房租，原告要求支付房租无果后终止合同。 3、律师函、邮寄凭证。证明原告委托律师发函，明确解除合同，并要求被告支付违约金。 4、付款凭证。证明原告支付律师费9450元。 被告为证明其主张，举证如下： 1、微信记录。证明疫情期间，被告经营困难，第一时间与原告协商房租事宜，并支付部分租金。 2、回复函。证明原、被告协商租金减免事宜。 3、告知函、腾空承诺书。证明原告扰乱徐永福经营，导致被告与徐永福合同解除，给被告造成损失。 第三人未陈述意见，也未提供证据。 本院依职权调取的证据有：被告与第三人签订的商铺租赁合同。 法庭质证时，被告对原告提供的证据1-4发表如下质证意见：证据1，没有异议。证据2，真实性没有异议，证明被告积极与原告协商租金减免事宜，原告同意减免一个月租金。证据3，真实性没有异议，但不代表双方就此解除合同。证据4，不能证明支付的是律师费，原告要求支付律师费没有相应依据。 法庭质证时，原告对被告提供的证据1-3发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，但仅能证明双方协商，恰恰证明被告拖欠租金超过一个月，且至今未按回复函支付剩余租金。证据2，真实性无异议，被告在回复函中提及的减免房租规定针对国有经营用房，对租用个人房屋，政府仅是鼓励业主减免租金，并未强制规定，被告未及时支付房租违反合同约定；被告在回复函中所称的剩余5万元租金及10%利息至今也未支付；据原告了解，被告未给第三人免租，且已将承租的另一个商铺出租，被告并未受到资金压力；被告认可合同是双方真实意思表示，但依合同，被告已构成违约，原告有权单方解除合同。证据3，有异议，原告不知道徐永福是谁，即使真实，根据证据内容，徐永福仅收到房东通知，与原、被告之间纠纷没有关系；房屋租给徐永福是非法转租，被告从未向原告备案。 法庭质证时，原、被告对本院依职权调取的证据没有异议。 经审查，本院对当事人提供的上述证据发表如下认证意见：原告提供的证据1-4，被告提供的证据1、2，及本院依职权调取的证据均具有真实性，且证据来源合法，与待证事实有关联，予以认定。被告提供的证据3不具有证明力，不予认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 2018年4月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定：一、原告将2号商铺出租给被告作商业使用，面积约135平方米，租赁期限为2018年4月11日至2028年5月10日；二、第一年租金22万元，此后每年递增3%；三、租金每6个月支付一次，其中2020年4月11日至2020年10月10日租金共计116699元，于2020年4月11日支付；四、在签订合同之日，被告支付履约保证金2万元；五、被告利用商铺从事非法经营活动或逾期支付租金超过1个月，原告有权解除合同；六、如因被告违约导致合同解除的，原告可不退换被告保证金，商铺的装修装饰无偿归原告所有，被告需按当年度六个月的租金金额向原告支付违约金；七、守约方如通过诉讼方式解决纠纷，诉讼费及律师费由违约方承担。 2018年4月20日，被告与张金根签订商铺租赁合同，约定被告将部分2号商铺出租给张金根使用，租赁期限为2018年4月23日至2023年5月22日，第一年租金19万元，每年递增3%。 2018年5月30日，张金根利用案涉房屋开设杭州市西湖区张记小吃店从事经营。 被告已支付2018年4月11日至2020年4月10日的租金，但未依约在2020年4月11日支付2020年4月11日至2020年10月10日的租金116699元。 2020年2月26日至2020年5月14日，原、被告就租金减免及租金支付等问题进行协商，但未形成一致意见。 2020年5月13日，原告告知被告：被告已经违约，合同终止，限本周内搬离商铺，并按合同条款解决问题，否则向法院提起诉讼。 2020年5月14日，被告支付给原告租金29032.30元。 2020年5月14日，被告向原告作出《关于解除合同的回复函》，认为：在新冠肺炎疫情防控的特殊时期，其响应政府号召，按照疫情防控要求，积极履行主体责任，同时也承受较大经济损失，要求继续履行租赁合同，减免2020年2月、3月租金37666.70元，剩余租金5万元将于2020年6月11日前按年利率10%支付给原告。 2020年5月28日，原告向被告发送律师函，认为：被告未依约在2020年4月11日支付第三年上半年租金116699元的行为构成违约，原告已于2020年5月13日告知合同解除，要求被告在收到律师函三个工作日内搬离商铺，并支付租金、占有使用费及违约金，否则原告将通过起诉维护自身合法权益。 2020年5月28日、5月31日，原告为本次诉讼支出律师费9450元。 本院认为，原告的第一项诉讼请求是要求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年5月13日解除。 鉴于被告在2020年4月11日未按合同支付租金，原告于2020年5月13日向被告作出解除合同的意思表示。被告于2020年5月14日支付给原告租金29032.30元，并于同日向原告作出回复函，对合同解除的效力提出异议，认为在新冠肺炎疫情防控的特殊时期，其响应政府号召，按照疫情防控要求，积极履行主体责任，同时也承受较大经济损失，要求进行履行合同、减免两个月租金，剩余5万元租金按10%年利率标准在2020年6月11日前支付给原告。 原、被告的上述意思表示显示，在原告根据合同约定行使单方解除权后，被告以情势变更作为其免责事由，要求变更租金金额、违约金金额及支付期限，以否定原告行使合同解除行为的效力。 依《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 案涉合同于2018年4月11日签订，被告在合同缔结时无法预见新冠肺炎疫情的发生，严格依照合同履行明显对被告不公平，被告要求继续履行合同，并适当变更租金金额、违约金金额及支付期限的请求符合公平原则。而且，被告在承租2号商铺后经原告同意将部分商铺转租给第三人经营，解除原、被告之间的租赁关系势必影响第三人的经营并引起被告与第三人之间的争议。本院综合权衡各方利益，结合本案实际情况，确认原告于2020年5月13日作出的解除意思表示不发生效力，将合同约定的租金减免1个月，并将违约金的金额确定为年利率10%。 2020年4月11日至2020年10月10日租金共计116699元，减免1个月租金19449.83元后的租金为97249.17元，再扣除被告在2020年5月13日支付的租金29032.30元，剩余租金68216.87元被告应继续给付。 根据《商铺租赁合同》第十条第4款，守约方如通过诉讼方式解决纠纷，律师费由违约方承担。原告要求被告支付9450元律师费的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杭州博优商业地产管理有限公司支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺租金68217元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、杭州博优商业地产管理有限公司支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺违约金（以68217元为基数，按年利率10%，自2020年4月11日计算至实际清偿之日），于本判决生效之日起十日内付清。 三、杭州博优商业地产管理有限公司支付给施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺律师费9450元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺的其他诉讼请求。 如果杭州博优商业地产管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1733元，加上财产保全申请费1312元，合计3045元，由施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺负担1486元，由杭州博优商业地产管理有限公司负担1559元。 施明芳、董小莉、施美芬、黄树旺于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，杭州博优商业地产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  朱光明 二〇二〇年十月九日 书记员  谢雅君