湖北省老河口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0682民初1976号原告：老河口市美琳物业管理有限公司。住所地：老河口市花园路306号。法定代表人：李文丽，系该公司经理。委托诉讼代理人：王春华，湖北遇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：任国强，系该公司管理人员。被告：老河口市巴黎都市小区业主委员会。负责人：胡燕琴，系委员会主任。委托诉讼代理人：李军，老河口市海河法律服务所法律工作者。原告老河口市美琳物业管理有限公司与被告老河口市巴黎都市小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案。2019年9月4日、2020年1月15日、2020年9月3日，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王春华、任国强，被告的负责人胡燕琴、委托诉讼代理人李军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、判令被告继续履行双方于2019年3月13日签订的《巴黎都市小区物业服务合同》；二、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：依法确认解除合同通知书无效；继续履行双方于2019年3月13日签订的《巴黎都市小区物业服务合同》。事实与理由：2019年3月13日，原、被告双方通过合法程序，在老河口市光化办事处光明社区居民委员会监督下，签订了《巴黎都市小区物业服务合同》。合同约定，由原告对“巴黎都市小区”提供物业服务事宜。为了确保物业管理服务质量，合同对物业基本情况、服务内容、服务标准、人员配置、服务费用、双方权利义务、合同终止以及双方违约责任等进行了详细约定，至此，双方签字生效，并在相关部门进行了备案。合同签订后，原告按照合同的约定，履行相关的义务，并安排了相关的安保、保洁、维修等人员入驻小区提供服务，并逐步完善各项服务内容及标准。由于“巴黎都市小区”前期物业存在不完善的管理体制，物业管理关系复杂多变，原告刚入驻该小区，迫切希望履行好自己的义务，提高物业管理质量，以便更好的提供相关服务，但前期物业历史遗留问题比较冗杂，为了理顺小区物业管理关系，统一管理体制和管理制度，为此特向光明社区领导、巴黎都市业主委员会提交申请书，希望各方相互配合，便于原告承接“巴黎都市小区”物业管理服务业务。该申请得到光明社区居委会、巴黎都市业主委员会成员的认可，并在申请书上签字盖章确认。但2019年4月26日，被告突然给原告下发《解除合同通知书》，要求解除双方于2019年3月13日签订的合同，但原告并未违反相关合同义务，且没有相关法定解除理由。原告为进驻小区提供物业服务，前期投入了大量的人力、物力，安排了安保、保洁、维修等人员服务小区，被告突然要求与原告解除合同，给原告造成巨大的损失，严重损害了原告的合法权益，原告从内心深处感到特别的惋惜和遗憾，并且已经为服务巴黎都市小区做足了准备，也特别希望通过高质量管理，为广大业主提供优质的服务。现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，依法诉至人民法院，请人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告老河口市巴黎都市小区业主委员会辩称：1、签订物业服务合同的根本目的是业主要享受物业管理这方面的服务，但本合同签订后，这个目的至今没有实现，合同履行不能，根据合同法有关规定，应当依法予以解除；2、物业合同第30条第2款明确约定：乙方不能履行合同约定，致使不能提供和达到本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权依法解除合同。综上，被告在2019年4月26日下达的解除通知书合理有效，请求法院依法确认解除合同有效，依法驳回原告的起诉。原告请求确认解除合同通知无效，与本案要求继续履行不属于同一法律关系，确认合同效力，应当另行起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供物业服务合同、申请书一份，证明原告于2019年3月11日向老河口市光化办事处光明社区及被告申请承接巴黎都市小区物业管理服务业务，2019年3月13日，原、被告签订了一份《物业服务合同》，合同期限为2019年3月1日至2023年2月28日止，而且该《物业合同》也经过老河口市光化办事处光明社区居民委员会同意和备案，该《物业合同》合法有效，依法应受到法律保护。被告对《物业合同》客观性无异议；对申请书持有异议，认为申请书没有日期，任国强前期是在全安物业，后期什么时候到美琳物业被告不清楚。本院认为，原告提供的上述证据能够证明原、被告签订了《物业合同》的事实存在，本院予以采信。2、原告提供收条三份，证明被告及其工作人员在原告签订合同之前和之后先后三次向原告业务经理收取工作经费、业委会活动筹建经费、办公经费共计32000元。被告对证据的客观性无异议，证明目的有异议，认为巴黎都市物业服务中心与美琳公司之间没有法律关系，老河口市巴黎都市业主委员会出具收条与原告没有任何关系，与任国强也无直接法律关系，与本案的审理无任何关联性。本院认为，原告提供的证据与本案纠纷无直接关联性，本院不予采信。3、原告提供解除合同通知书一分，证明被告无故通知解除合同，无事实和法律依据，解除通知无效。被告对该证据客观性无异议，但认为通知书已经生效。本院认为，该证据只能证明解除合同通知书被告已向原告发出的事实存在，是否具有效力，本院结合查明的事实予以确认。4、原告提供物业公司资质挂靠协议一份、劳务派遣合作协议二份、十佳物业服务企业奖牌照片复印件一份、微信聊天记录二份、创文示范点文件一份、小区宣传栏照片二张，证明原告的业务经理任国强从2016年8月1日起已经挂靠老河口市全安物业管理有限公司，接管了巴黎都市小区的物业管理工作，一直以全安物业管理有限公司名义为巴黎都市小区服务，在2017年10月，被襄阳物业管理协会授予十佳物业服务企业，2018年7月、10月，被老河口市住建局授予创文示范点单位、红色物业示范小区。原告的业务经理任国强对被告小区物业的管理具有比较完善的管理经验。被告业主委员会成立和原告公司成立后，双方重新签订物业服务合同，实际还是业务经理任国强负责管理，小区物业只是换了物业公司的名称，安保、保洁人员工作还是由全安公司派驻的问题。被告的解除通知书中“你公司一直未按合同约定进入小区提供合同约定的物业服务及管理”的理由不能成立。被告对证据的客观性无异议，认为物业公司资质挂靠协议、劳务派遣合作协议、微信聊天记录、创文示范点文件，更能证明原告代理人任国强前期是在全安物业公司工作，与美琳物业公司没有法律关系；十佳物业服务企业奖牌照片复印件，说明受益人是全安物业公司。小区宣传栏照片与本案无关。本院认为，上述证据能够证明任国强挂靠经营的事实存在，本院对上述证据予以采信。5、原告提供物业费收据64张，证明物业服务合同签订后收取的部分业主物业费的事实，其中一部分系开发商因房屋买卖合同纠纷，经法院调解抵扣开发商的违约金。说明原告已实际履行《物业服务合同》，被告的解除通知书中“你公司一直未按合同约定进入小区提供合同约定的物业服务及管理”理由不能成立。被告对证据的真实性有异议，该收据应当是三联单的，但从单据背后看只有一张，反映不出是谁收取的费用。本院认为，上述证据能够证明原告收取部分物业费用的事实，本院予以采信。6、原告提供巴黎都市物业微信群聊天记录截图51张、通知一份，证明原告为小区业主服务的记录，从小区业主与原告公司人员的互动频繁的聊天记录可以看出原告履行了《物业服务合同》，为小区物业管理工作一直未间断，被告的解除通知书中“你公司一直未按合同约定进入小区提供合同约定的物业服务及管理”理由不能成立。被告对证据客观性持有异议，认为没有提供原始载体，无法核对，巴黎都市的群不代表原告，与原告没有任何关系，聊天记录上提到的魏队长是全安保安公司的员工，现在全安公司上班。本院认为，原告提供的证据形式上存在瑕疵，且无其他证据佐证，本院不予采信。7、原告提供2019年度业委会对物业服务管理责任考核目标一份，证明双方签订了责任考核目标，双方有具体的履行标准，该标准第一条规定原告没有违约，被告解除合同的理由不成立。被告对证据的客观性无异议，证明目的有异议，正是因为老河口市美琳物业没有按考核目标去做，所以才发的解除通知。本院认为，该证据不能作为合同能否解除的判断依据，本院不予采信。8、被告提交的襄阳宇盛房地产有限公司证明一份，证明现在小区物业管理仍是老河口市全安物业管理公司。原告持有异议，称实际情况是已经将与业主委员会签订的合同交给了宇盛房地产有限公司。本院认为，该公司出具的证明与本案查明的事实不一致，本院不予采信。9、被告提交的老河口市全安物业管理有限公司工资发放明细，证明工资发放情况。原告对其真实性无异议，但是也进一步证明美琳公司在接管以前都是任国强挂靠全安公司，为巴黎都市小区提供物业服务，全安公司是基于任国强与全安公司签订的挂靠协议，即劳务派遣协议而产生的保安保洁的工作发放情况，但该工资发放与本案中原、被告签订的物业服务合同并不冲突，因任国强之前是挂靠全安公司，与全安公司挂靠协议履行完毕后，全安公司的保安保洁人派遣并未撤回，在此过程中，原告与被告签订了物业服务合同，而原告的物业业务经理是任国强，根据原告与被告签订的目标责任制内容也可以看出，原告的保安保洁工作需在2019年8月才到位，所以在2019年8月前仍延续使用之前与全安公司派遣的保安保洁人员，所以全安公司仍然继续在发放保安保洁人员的工作，这不能证明与原告无关，而是一个物业公司更替过程中的一个交接与衔接的情况。本院认为，该证据能够与原告提供的挂靠协议相互印证，本院予以采信。10、被告提供的证人魏某、童某、韩某、杨某、汪某的当庭陈述，证明美琳公司没有进驻巴黎都市小区，物业管理一直有全安公司实施。原告对证人魏某陈述持有异议；对童某陈述无异议；对韩某、杨某、汪某的陈述均有异议，称证人只看到全安公司物业管理的表面现象。本院认为，被告提供的证人证言不能否认其与原告之间签订了物业服务合同，本院对上述证言不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，原告老河口市美琳物业管理有限公司委托人任国强与巴黎都市小区业主委员会签订《巴黎都市小区物业服务合同》，双方约定由原告为巴黎都市小区提供物业服务，合同第二章服务内容、服务标准、人员配置及有关约定：第三条乙方（原告）提供的物业服务内容包括：（一）物业共有部位的养护和管理；（二）物业共有设施设备的运行、养护和管理；（三）物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）自建自管安保队伍，进行公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。第六条服务合同期限为三年，自2019年3月1日起至2023年2月28日止等。合同签订后原告进入巴黎都市小区进行物业管理服务，2019年4月26日巴黎都市小区业主委员会向老河口市美琳物业管理有限公司发出解除合同通知书一份，主要内容为：2019年3月13日，你公司与我单位签订了物业服务合同，合同约定由你公司负责巴黎都市小区物业服务。根据物业服务合同第六章违约责任中第三十条第二款的约定：乙方不履行本合同的约定，致使不能提供和达到本合同约定的服务内容和标准，甲方有权依法解除合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出予以赔偿。自合同签订后到目前，你公司一直未按合同约定进入小区，提供合同约定的物业服务及管理，并且经我方多次与你方协商你方仍不能履行相关义务，给业主带来了不便，合同目的无法实现。综上，因你公司从未履行过物业服务合同，合同履行不能，致合同目的不能达到，现我单位依据《合同法》及合同条款的约定，依法行使合同解除权。特发此函，通知你公司依法解除2019年3月13日与你公司签订的巴黎都市小区物业服务合同。原告老河口市美琳物业管理有限公司在收到解除通知后，于2019年5月中旬退出巴黎都市小区终止了物业服务。之后，该小区业主采取自助的物业管理方式，未与其他物业公司签订物业服务合同。2019年7月24日，原告向本院提起诉讼，请求判令继续履行双方于2019年3月13日签订的《巴黎都市小区物业服务合同》；请求确认解除合同通知无效。另查明，2018年8月1日任国强与老河口市全安物业管理有限公司签订《物业公司资质挂靠协议》一份，双方约定同意以甲方（老河口市全安物业管理有限公司）的企业名称经营巴黎都市小区物业项目，从事甲方经营许可范围内的经营项目。协议期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。任国强还与老河口市全安物业管理有限公司签订劳务派遣合作协议书，老河口市全安物业管理有限公司根据任国强需要提供从事相关工作的劳务人员。本院认为，原告老河口市美琳物业管理有限公司与被告老河口市巴黎都市小区业主委员会于2019年3月13日签订《巴黎都市小区物业服务合同》后，原告进驻该小区从事物业管理和服务。同年4月26日被告向原告发出解除合同通知书，原告在收到该通知后没有及时提出异议或者诉讼、仲裁，并于5月中旬退出该小区，终止了物业服务合同的履行，其实质是对被告解除合同通知的认可，视为双方协商一致解除合同，合同的权利义务也因原告退出小区管理和经营后而终止；而且在原告老河口市美琳物业管理有限公司退出小区经营后，小区业主已采取自主管理的物业管理模式运行至今，要改变现有物业管理模式，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故原告主张继续履行合同、确认解除合同的通知无效的诉讼请求，本院不予支持。原告因合同解除而产生的损失，可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100元，由原告老河口市美琳物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费100元，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行；户名：湖北省襄阳市中级人民法院；账号17×××56。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  卢 勇审 判 员  刘 丹人民陪审员  陈朋飞二〇二〇年十月十三日书 记 员  张珍珍