北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6852号原告：蔡金元，男，1978年2月10日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。被告：祁秀华（被告张楠之母，兼被告张楠本案中法定代理人），女，1960年7月26日出生，汉族，住北京市东城区。被告：张楠，男，1984年10月16日出生，汉族，住北京市东城区。被告祁秀华、张楠的委托诉讼代理人：苗彩凤，北京市亚欧律师事务所律师。被告祁秀华、张楠的委托诉讼代理人：吝安琪，北京市亚欧律师事务所实习律师。被告：董立伟，男，1981年2月26日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：陈洁，内蒙古巨鼎律师事务所律师。原告蔡金元与被告祁秀华、张楠、董立伟确认合同无效纠纷一案，本院2020年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡金元及其委托诉讼代理人樊涛和被告祁秀华、张楠委托诉讼代理人苗彩凤、吝安琪以及被告董立伟的委托诉讼代理人陈洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡金元向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告祁秀华、张楠与董立伟之间房屋买卖合同无效；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月10日，原告蔡金元与案外人张文玉签署房屋买卖合同，约定原告蔡金元购买位于北京市东城区北街24号1号楼1单元×××号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价款为120万元。因在购房时，张文玉尚未取得房屋产权证，故双方约定原告蔡金元支付定金3万元。2012年12月14日支付房款40万元，剩余77万元房款过完户之后支付给张文玉。为了担保原告蔡金元支付房款的安全，原告蔡金元与张文玉签署《借款协议》并办理公证赋予上述《借款协议》强制执行效力。《借款协议》载明借款金额为116万元。为了满足《借款协议》付款要求，原告蔡金元向张文玉支付116万元。之后，张文玉又退还原告蔡金元46万元。相当于原告蔡金元已付房款70万元，双方约定剩余款项在涉案房屋过户后再行支付。2012年12月份15日，张文玉将房屋交付原告蔡金元使用，蔡金元对涉案房屋装修后一直使用至今。2019年5月，张文玉去世。2019年6月，涉案房屋获得产权登记证书。被告祁秀华、张楠继承涉案房屋。原告蔡金元曾多次要求被告祁秀华、张楠将房屋过户至原告蔡金元名下，但二被告一直拒绝办理。2020年5月9日，被告祁秀华、张楠与被告董立伟签署房屋买卖合同，当日将房屋过户至被告董立伟名下。原告蔡金元认为被告祁秀华、张楠与被告董立伟签署买卖合同价格明显低于市场价格，且双方存在亲属关系，双方均明知涉案房屋为原告蔡金元所有，也一直由原告蔡金元使用，被告祁秀华、张楠与被告董立伟恶意串通，损害了原告蔡金元合法权益，故原告蔡金元诉至本院，请求判如所请。被告祁秀华、张楠辩称，被告祁秀华系案外人贾娣舅妈，贾娣与董立星系夫妻关系，被告董立伟系董立星的哥哥。2012年12月份，张文玉急需用钱，通过他人介绍认识原告蔡金元，希望原告蔡金元能够出借资金给张文玉，原告蔡金元要求张文玉以涉案房屋为借款提供担保。因为涉案房屋为张文玉承租公房，没有办法办理抵押登记，原告蔡金元又要求办理了借款合同公证。原告蔡金元支付给张文玉116万元借款后，又要求张文玉将其中80万元转给原告蔡金元指定的第三人，张文玉实际借款金额为36万元。后原告蔡金元担心张文玉没有还款能力，要求张文玉将涉案房屋抵债，因为涉案房屋系公房，张文玉无权出卖该房屋，故原告又要求张文玉签署了30年的租赁合同。故原告蔡金元与张文玉签署的房屋买卖合同实质上为以物抵债协议，原告蔡金元并非本案适格原告，无权主张被告祁秀华、张楠与董立伟签署的买卖合同无效。另，涉案房屋原系张文玉承租公房，故原告蔡金元与张文玉签署的买卖合同应属无效。被告祁秀华、张楠与被告董立伟签署的买卖合同内容真实、手续合法，不存在法律规定的无效情形。综上，被告祁秀华、张楠不同意原告蔡金元的诉讼请求。被告董立伟辩称，被告董立伟不清楚原告蔡金元与张文玉什么关系。被告董立伟与被告祁秀华、张楠签署的合同实际购房款为450万元，被告董立伟已实际支付100万元房款，剩余房款约定待房屋交付之后再行支付。该合同系双方真实意思表示，合法有效，故被告董立伟不同意原告蔡金元的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋原系张文玉承租北京市自来水集团公司管理公房。2012年12月10日，蔡金元与张文玉签订《北京市存量房买卖合同》，约定张文玉将涉案房屋（建筑面积48平米）出售给蔡金元，房屋成交价格为120万元。定金3万元用于办房产证。蔡金元于2012年12月14日前向张文玉支付第一笔房款40万元，剩余房款77万元在双方过户后支付给张文玉。房本下发过户时此房屋如果贬值都按原成交价120万元成交。如张文玉违约应按成交价120万元的百分之二百承担违约金。如蔡金元违约，其支付的第一笔房款40万元不予退还。2012年12月11日，蔡金元向张文玉账户转账36万元。2012年12月14日，蔡金元向张文玉账户转账80万元。2012年12月14日，蔡金元与张文玉签署《借款协议》，约定张文玉因资金周转需要，向蔡金元借款116万元。双方约定蔡金元于2012年12月14日向张文玉借款116万元，以转账形式已经支付了116万元。借款期限为一年，张文玉于2013年12月13日向出借人一次性还清上述借款及利息。当日，双方办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《借款协议》进行公证并赋予《借款协议》强制执行效力。上述协议签署后，张文玉2012年将涉案房屋交付蔡金元使用，蔡金元对涉案房屋进行了装修并一直居住使用至今。2016年10月18日，张文玉与北京市自来水集团责任公司签署《出售公有住宅楼房协议书》，约定张文玉以成本价购买涉案房屋。2018年4月23日，张文玉去世。2019年6月4日，涉案房屋取得不动产证书，建筑面积为55.74平方米，登记房屋所有权人为张文玉。2019年11月18日，祁秀华、张楠通过继承取得涉案房屋产权，其中祁秀华占75%的产权份额，张楠占25%的产权份额。庭审中，蔡金元主张虽然涉案房屋系张文玉承租单位自管公房，但因为当时单位职工可以申请购买公房，所以蔡金元与张文玉签署了《北京市存量房买卖合同》。同时，因为张文玉尚未取得房屋产权，为了保证蔡金元已付房款的安全，所以双方才签署了《借款协议》并办理了公证。故双方真实法律关系系房屋买卖合同关系。而祁秀华、张楠主张蔡金元与张文玉之间真实法律关系系借款合同关系，张文玉实际借款金额为36万元，虽然蔡金元转账支付了116万元，但随即张文玉按照蔡金元指示将其中80万元转给了蔡金元指定的第三人。签署《北京市存量房买卖合同》实为借款36万元提供的担保，蔡金元因为担心张文玉无法偿还欠款，所以要求张文玉用涉案房屋抵债。祁秀华、张楠未对其主张实际借款36万元，但借款合同载明借款金额为116万元作出合理解释，亦未对张文玉受蔡金元指示将其中80万元转给蔡金元指定的第三人进行举证。亦未对借款合同载明还款期限为2013年12月13日，但所谓以物抵债协议签署于2012年进行合理解释。后，祁秀华、张楠变更陈述意见，主张《借款协议》并办理公证系保证涉案房屋无法办理过户才办理的。当时除了张文玉借款36万元，还有张文玉的外孙女贾娣的一笔借款，这两笔钱都是蔡金元出借的。当时张文玉没有还款能力，所以将涉案房屋出售给了蔡金元。因为担心房屋无法办理产权过户，故蔡金元和张文玉就《借款协议》办理了公证。2020年5月9日，蔡金元在本院起诉祁秀华、张楠，要求祁秀华、张楠协助将涉案房屋产权过户至蔡金元名下。2020年5月9日当天，祁秀华、张楠与董立伟以买卖形式将涉案房屋产权过户至董立伟名下。双方在不动产登记部门备案合同载明房屋租赁情况未出租，双方自行成交，成交价格为150万元，董立伟应当于2020年5月8日前支付购房款。庭审中，祁秀华、张楠、董立伟主张上述备案协议仅为备案协议，双方另行签署《房屋买卖合同》，该合同落款载明签署时间为2020年5月8日，房屋成交价格为450万元，合同签订之日，董立伟一次性支付房款20万元，房屋过户至董立伟名下后支付第二笔款项80万元。同时该合同约定因出卖方继续居住该房屋，剩余房款350万元于房屋交付后支付。祁秀华、张楠、董立伟均主张签署《房屋买卖合同》后董立伟以现金形式支付了购房款100万元，并向本院提交了两张收条。另，董立伟庭审中认可其购买涉案房屋时知道涉案房屋由蔡金元居住使用，当时祁秀华告知董立伟因为借款问题，蔡金元才入住涉案房屋，但董立伟并未向蔡金元核实。另，庭审中，蔡金元提交案外人贾娣的录音文件，录音中贾娣称房本面积为55.3平方米，但原来房屋是40平米，所以要求蔡金元就面积差的15平米支付补差款项。最初祁秀华、张楠表示无法联系贾娣，所以录音真实性不认可。但贾娣在本案中曾作为祁秀华代理人，之后祁秀华撤销了对贾娣的授权。在第二次庭审中，祁秀华、张楠认可该录音真实性，并表示贾娣系祁秀华外甥女，涉案房屋问题一直由贾娣在处理，处理后再与祁秀华沟通。房本下来后，房本面积与张文玉签署《北京市存量房买卖合同》约定面积相差15平米，所以与蔡金元沟通补交15平方米价差的事宜。本院认为，虽祁秀华、张楠主张张文玉与蔡金元之间系借款合同关系，签署《北京市存量房买卖合同》仅为借款合同提供担保。但蔡金元与张文玉签署《北京市存量房买卖合同》落款时间为2012年12月10日，《借款协议》落款时间为2012年12月14日，以前签署买卖合同为后签署借款合同提供担保，不符合常理；签署的借款协议已经办理了公证，2013年12月13日还款期限届满，蔡金元未采取任何措施要求张文玉还款，不符合常理；签署《借款协议》前，蔡金元于2012年12月11日即支付借款36万元，亦不符合常理，而祁秀华、张楠对此均未作出合理解释。且祁秀华、张楠在庭审中变更陈述意见，主张因为张文玉无力偿还借款，故将涉案房屋出售给蔡金元以抵偿欠款，但祁秀华、张楠对为何以物抵债协议签署时间要早于借款合同约定应偿还借款期限未做合理解释。故本院认为张文玉与蔡金元签署的《北京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应该按照约定履行各自义务，故蔡金元作为房屋买卖合同买受人有权提起本案诉讼。祁秀华、张楠、董立伟关于蔡金元非适格原告意见，本院不予采纳。根据相关法律规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，2020年5月9日，蔡金元在本院起诉祁秀华、张楠，要求祁秀华、张楠协助将涉案房屋产权过户至蔡金元名下。2020年5月9日当天，祁秀华、张楠与董立伟以买卖形式将涉案房屋产权过户至董立伟名下。而涉案房屋自2012年一直由蔡金元实际使用，祁秀华、张楠对于张文玉与蔡金元签署协议情况以及涉案房屋由蔡金元实际使用情况是明知的。董立伟在明确知道涉案房屋由蔡金元实际使用情况下并未对房屋状态和纠纷存在可能性进行核实，亦与常理相悖。双方以现金形式结算大额购房款，并于签约当天办理完毕产权过户手续，亦不符合交易惯例。结合祁秀华、贾娣与董立伟之间关系和贾娣代祁秀华要求蔡金元补交15平方米差额款的录音，本院认为祁秀华、张楠与董立伟恶意串通，以买卖形式将涉案房屋过户至董立伟名下，侵害了蔡金元利益，祁秀华、张楠与董立伟就涉案房屋形成的买卖合同关系无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认被告祁秀华、张楠与董立伟就北京市东城区安德里北街24号1号楼1单元×××号房屋之间买卖合同无效。案件受理费19400元和保全申请费5000元，由被告祁秀华、张楠、董立伟负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年十月二十三日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻