山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0725民初2648号 原告：昌乐贝亿建设发展有限公司，住所地：昌乐一中校园内，统一社会信用代码：9137072566670678XW。 法定代表人吕志太，职务：总经理。 委托代理人：李琼，山东昌明重光律师事务所律师。 被告：昌乐国业物业管理有限公司，住所地：昌乐县恒安街**温州商城**楼****商铺，统一社会信用代码：9137072534461062X8。 法定代表人：董晓玲，职务：总经理。 委托代理人：张威、陈安南，山东潍州律师事务所律师。 原告昌乐贝亿建设发展有限公司（以下简称贝亿公司）与被告昌乐国业物业管理有限公司（以下简称国业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后依法适用简易程序，于同年9月22日公开开庭审理了本案。原告贝亿公司的委托代理人李琼，被告国业公司的委托代理人张威、陈安南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贝亿公司诉称，原告于2007年8月30日注册成立，开发了昌乐贝亿英才苑小区，至2008年一期开发完毕交付使用。为便于业主生活，2008年12月25日原告与昌乐县昌盛物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同，约定负责贝亿英才苑小区一期工程，合同期限至小区业主委员会成立。因昌乐县昌盛物业管理有限公司自身原因，其在2020年7月22日与原告解除了物业服务合同，双方权利义务终止。被告在未与原告签订任何合同的情况下，擅自介入贝亿英才苑小区的物业管理。因该小区尚未成立业主委员会，被告的行为致使原告作为适格的管理人不能依照法定职责对所开发的贝亿英才苑小区履行管理服务职能，为此诉至法院，请求依法判决被告终止对昌乐贝亿英才苑小区物业服务，并与原告完成交接工作；本案诉讼费由被告承担。 被告国业公司辩称，1、原告不具备诉讼主体资格。在涉案小区贝亿英才苑小区的管理中，原告既不是业主也不代表业主委员会，其无权提起该物业服务合同纠纷即其无权解聘被告。根据《物业管理条例》“第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业;”关于选聘还是解聘被告是业主的权利而不是原告的。2、涉案小区的住宅已于2008年全部售出（见起诉状事实与理由部分），原告作为开发公司对涉案小区既没有所有权，也不是涉案小区业主，在对小区出售完毕后理应退出对该小区的管理。根据《物业管理条例》第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。”原告已经将物业销售给昌乐县昌盛物业管理有限公司并在2020年7月22日与其解除了物业服务合同，原告的权利义务已然终止。被告是作为实际物业管理人于2015年接手涉案小区，并且原告协助被告在昌乐县供电公司办理了开户等手续，这也是认可被告管理涉案小区的物业。而且被告有与山东昌乐实康水业有限公司签订的供用水协议、在2019年评定为优秀物业公司，潍坊市物业管理协议昌乐办事处文件等，都能证明被告为涉案小区物业管理服务并且得到小区业主的认可。3、本案小区的部分业主已缴纳物业管理费、水电费，部分业主在被告入驻后一直未缴纳物业管理费，如若盲目让被告退出对涉案小区的物业管理，已经缴纳物业管理费、水电费等的大量业主的退费问题如何处理，部分业主及开发公司尚欠被告60多万元的物业管理费等费用如何处理以及若退出对小区的管理，小区的供水及供电方面势必中断，由此对全体业主生活势必造成影响，这关系着广大业主的实体权利，而且也造成了被告的经济损失。另外在被告入驻涉案小区后，投入了大量的资金，不仅硬化铺装了道路还为小区安装了监控等。4、涉案小区已经具备成立业主委员会的条件。被告在管理服务涉案小区过程中不仅受到广大业主的认可而且还受到政府部门昌乐县××街道××区工作委员会的认可，但原告因利益之争在被告对涉案小区投入大量的物力人力建设开始有盈利时，对成立业主委员会进行种种阻挠，致使业主委员会一直未成立，并妄想以开发建设单位的身份来强制被告退出对涉案小区的管理，这明显没有任何法律与事实依据。综上，原告不仅不具备诉讼主体资格，而且若强制被告退出对涉案小区的管理不仅损害了部分业主的利益也严重侵害了被告的合法权益。被告没有任何过错，并且对小区的物业管理于2019年被评为优秀物业管理单位，无论从事实上的物业管理关系还是合同物业管理关系角度为维护物业管理的稳定性，都不能随意解除合同或让被告退出物业管理。原告诉求违反法律，就本案事实而言，从2015开始至今，被告与全体业主及原告已经形成物业服务关系。5、原告在没有经过法定程序依法解除物业服务合同关系的前提之下，直接向人民法院提起诉讼，责令被告终止对贝亿英才苑小区的物业服务违反法律。6、原告的后续请求是与原告完成交接工作，原告的该项请求也可以确认被告进驻并对贝亿英才苑小区进行管理，从事物业服务，是其认可的事实，其诉状中谈到的被告擅自进入贝亿小区进行物业管理之说不存在，同时，原告并不具有物业管理服务资质，原告要求被告与其完成交接工作，该项请求违反法律，原告没有资质和权利接受物业交接服务。同时涉案小区在具备成立业主委员会的情况之下，原告阻挠拒不配合成立业主委员会，在广大业主尚不能按照物业条例的规定，选聘确定新的物业单位的情况之下，擅自终止被告的物业服务，那么该小区的物业服务将由哪家物业公司接管，原告应当向法庭做出说明，并就终止物业服务的法定条件和原因向法庭做出说明并提供证据。综上，贝亿小区物业服务关系的处理权利不在原告，也不在被告，在案涉小区已经具备成立业主委员会的条件和前提之下，尽早成立业主委员会，由业委会按法定程序确定物业服务企业，而不是原告直接让被告退出。 原、被告围绕案涉诉讼请求提供如下证据：前期物业服务合同、供用水协议、电梯安装监控协议、前期物业管理合同解除协议等，上述证据本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贝亿公司与昌乐县昌盛物业管理有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，就贝亿英才苑小区物业基本情况、前期物业管理服务内容及服务费用等进行了约定。后昌乐县昌盛物业管理有限公司退出了贝亿英才苑小区的物业管理，由国业公司进行物业管理服务至今，但国业公司并未与贝亿公司签订新的物业管理服务合同。2020年7月22日，贝亿公司与昌乐县昌盛物业管理有限公司签订《前期物业管理合同解除协议》，双方同意解除签订的前期物业管理合同，双方互不对该合同的解除承担任何责任，各方如有损失各自承担。 另查明，贝亿英才苑小区尚未成立业主委员会。 本院认为，关于贝亿公司的主体资格问题，因贝亿英才苑小区系由贝亿公司开发建设，且该小区尚未成立业主委员会，其作为原告起诉并无不当。贝亿公司与国业公司虽未签订书面物业管理服务合同，从国业公司提交的供用水协议、电梯安装监控协议及水电费发票等证据可以看出，贝亿英才苑小区的物业管理服务系由国业物业提供，贝亿公司事实上已委托国业公司对贝亿英才苑小区进行物业管理，因此，双方之间已形成了事实上的物业委托管理合同关系，本院对此予以确认，故对贝亿公司关于国业公司擅自介入贝亿英才苑小区的物业管理的主张不予采纳。因贝亿公司与国业公司并未签订书面的物业服务合同，无法确认双方之间的权利、义务关系，对于物业管理服务期限国业公司亦未提交相关证据予以证明，故贝亿公司作为贝亿英才苑小区的开发建设单位要求国业物业公司终止对该小区的物业管理服务依法应予支持。贝亿公司主张国业公司除终止对贝亿英才苑小区服务外，并与其完成交接工作，但贝亿公司并未提交证据证明其有物业服务的资质，故对上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告昌乐国业物业管理有限公司自本判决生效之日起十日内终止对昌乐县贝亿英才苑小区的物业管理服务； 二、驳回原告昌乐贝亿建设发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告昌乐国业物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  郑世花 二〇二〇年十月二十三日 书记员  于雪宁