河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初2019号 原告：贺洁，女，1985年11月19日出生，汉族，山西省定襄县人，住。 委托诉讼代理人：李娜，河北唤民律师事务所律师。 被告：香河秀兰房地产开发有限公司。住所地：香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。 法定代表人：赵连忠。 委托诉讼代理人：蒙艳秋，该公司员工。 被告：李鲲飞，男，1979年11月1日出生，汉族，住河北省张家口市蔚县。 被告：靳海东，男，1988年11月15日出生，汉族，河北省阳原县人，住山西省广灵县。 原告贺洁与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称：秀兰房地产公司）、李鲲飞、靳海东商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告贺洁及委托诉讼代理人李娜、被告秀兰房地产公司的委托诉讼代理人蒙艳秋、被告靳海东到庭参加诉讼。被告李鲲飞经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺洁向本院提出变更后的诉讼请求：1．判令原告与被告秀兰房地产公司签订的认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议无效；2．判令被告秀兰房地产公司返还原告购房款470，000元及利息（利息以470，000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算，自2016年9月23日起，计算至实际给付之日止，暂计算至2020年3月20日，共计86，156.88元。）；3．判令被告秀兰房地产公司、李鲲飞、靳海东共同返还原告购房款235，000元及利息（利息以235,000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算，自2016年9月20日起，计算至实际给付之日止，暂计算至2020年3月20日，共计43，181.25元。）；4．诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年9月23日，原告与被告秀兰房地产公司签订认购意向书，约定购买其开发的香河县秀兰左岸小镇项目25号楼1单元2101室，建筑面积75.78平米，单价15，022.96元，总价1，138，440元。原告于签订意向书当日，支付被告秀兰房地产公司定金20，000元和首付款450，000元，余款以办理商业贷款方式支付。北京房客帮房地产经纪有限公司（以下简称：房客帮房地产经纪公司）于2016年9月11日收取定金35，000元、团购服务费35，000元，员工靳海东收取原告购房款165，000元。由于被告秀兰房地产公司未取得预售许可证，无法出具网签合同，于2017年5月21日签订关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书，于2017年9月23日签订关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议。该协议签订后，被告一直补偿原告部分利息。至原告起诉时，仍然未办理预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，被告秀兰房地产公司应返还原告购房款470，000元及利息。房客帮房地产经纪公司及其员工靳海东明知被告秀兰房地产公司不具备预售商品房资格，仍然与被告秀兰房地产公司合作代销房产，代收房款，应对收取原告房款235，000元及利息，与被告秀兰房地产公司承担连带返还责任。房客帮房地产经纪公司于2019年7月15日注销，原告购房款165，000元转入该公司员工靳海东名下。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告秀兰房地产公司辩称，原告诉讼请求要求解除房屋买卖认购意向书及补充协议无法律与事实依据。原告在签订认购意向书前，已向原告告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰左岸小镇项目相关手续正在办理中。因房价下降原因，原告才毁约要求退房，对本案纠纷产生有主观过错，若房价上涨，原告不会起诉，故真正的过错方为原告。其主张利息损失没有合同约定以及法律依据，原告没有实际利息损失，其主张利息损失的请求不应支持。被告仅收到原告定金及购房款470，000元，除此之外，被告再未向原告收取过其他任何费用。对于原告向房客帮房地产经纪公司及其员工靳海东缴纳的费用，被告没有法律规定以及合同约定返还义务，不应当承担返还责任，更不应该承担其相应的利息。被告与原告于2017年9月23日签订的“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议第6条约定，如原告提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付被告一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除。被告已向原告支付利息112，800元，按协议约定，原告应将利息112，800元退还。一年期总利息56，400元，应从房款中扣除。对原告要求支付诉讼费的请求不认可，原告采取诉讼途径解决争议的费用，应自行承担。综上，原告所缴纳房款应扣除一年期总利息以及返还被告已支付利息，被告同意向原告退还300，800元购房款。请法院驳回原告对被告的其他诉讼请求。 被告靳海东辩称，我是房客帮房地产经纪公司的员工，负责找客户。原告因为没有时间交钱，把钱转给了我。我在当天就将钱转给了李鲲飞。本案与我没有关系，不同意给付购房款及利息。 被告李鲲飞未答辩。 本院经审理，认定事实如下：2016年9月11日，原告与原房客帮房地产经纪公司签订房客帮团购登记单，登记单说明登记单是房客帮房团员推荐客户的购房优惠权并预定房源，在签署本说明同时，被推荐人需支付团购服务费35，000元。被推荐人持此单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免60，000元。客户成功认购（即签订购房订单或房屋认购书或者商品房买卖合同）后，由于自身原因要求退房的团购服务费概不退还。客户未成功认购的，在提出申请之日起三十日内，房客帮将客户已支付的团购服务费按原支付路径扣除100元的刷卡手续费后退还给客户；等等。当日，原告向原房客帮房地产经纪公司支付35，000元团购费，又将35，000元转给了文安县德隆木制品厂。2016年9月20日，原告的亲属通过银行，转给原房客帮房地产经纪公司的员工被告靳海东165，000元。当日，被告靳海东又将165，000元转给了原房客帮房地产经纪公司的法定代表人即被告李鲲飞。 2016年9月23日，原告与被告秀兰房地产公司签订认购意向书，该认购书约定，原告欲购买被告秀兰房地产公司开发的秀兰左岸小镇项目25号楼1单元2101室，单价15，022.96元，总价款1，138，440元；原告同意在2016年9月23日前，缴付首付款470，000元；被告秀兰房地产有限公司取得商品房预售许可证后，通知原告签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订商品房买卖合同的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年12月31日；等等。同日，原告向被告秀兰房地产公司交付房屋首付款470，000元。 2017年5月21日，原告与被告秀兰房地产公司和香河县蒋辛屯人民政府签订关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书，其中约定，高层交房时间为2019年12月30日，别墅、叠拼交房时间为2019年6月30日（如遇政策不可抗力顺延），如出现逾期按照已付房款的日万分之二计取违约金，在实际入住时一并支付。即日起至2017年10月31日客户可以提出退房申请，自接到客户退房书面申请后一个月内，将客户已付全部款项（首付金额及与我公司有合作关系的渠道商所提供的小票载明金额，即久居、房客带、昌佳（原房江湖）、兴源）退还到客户本人银行账户，并支付自全部款项到账日起至客户提出申请日止，按照同期固定存款利率1.2倍支付利息。逾期按照已付房款日千分之一计取滞纳金；2017年11月1日起，至项目取得正式预售前2个月，该时间段内不能退房，只能选择更名，更名政策同上；等等。2017年9月23日，原告与被告秀兰房地产公司签订关于秀兰左岸小镇项目未网签情况补充协议，协议约定，甲方（被告秀兰公司）按照与乙方（原告）签订的认购协议书中的已付首付金额，自2017年11月至商品房预售许可证颁发前一个月给乙方支付利息；根据上述乙方已付房款，按照年化收益12%进行利息计算，按季每季末进行返还；乙方需根据甲方要求到指定银行办理本人银行卡每季度末返还至该卡账户；甲乙双方自本协议签订后，乙方放弃要求退房的权利。如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除：等等。 又查，至本案起诉前，被告秀兰房地产公司就涉案房屋仍未取得商品房预售许可证，也未与原告签订正式的商品房买卖合同。至庭审前，被告秀兰房地产公司已经向原告支付利息112，800元。 原房客帮房地产经纪公司于2015年7月3日注册成立，法定代表人为李鲲飞，经济行业为房地产中介服务，经济类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。2019年7月15日，原房客帮房地产经纪公司注销。 以上事实，有登记单、认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议、转账付款凭证、收费收据、微信记录及当事人陈述等证据所证实。 本院认为，原告与被告秀兰房地产公司签订的认购意向书具备了《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如房屋位置、单价、建筑面积、总价款、付款时间、方式等，并且被告秀兰房地产公司已经按照约定收受购房款，该认购意向书应当认定为商品房买卖合同。关于秀兰左岸小镇项目未××情况××协议书、“关于××左岸小镇项目未××情况”补充协议××针对商品房买卖合同的补充，系商品房买卖合同的从合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至今，被告秀兰房地产公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该认购意向书应属于无效合同。关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书、“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议作为从合同，亦应属无效。本院对原告的该项诉讼请求予以支持，对被告秀兰房地产公司的抗辩意见不予采信。 无效合同自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。原告要求被告秀兰房地产公司返还购房款470，000元及利息（利息以470，000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算，自2016年9月23日起，计算至实际给付之日止，暂计算至2020年3月20日，共计86，156.88元。）。被告秀兰房地产公司在未取得预售许可证的情况下，收取原告的470，000元购房款，应返还给原告，并自2016年9月23日起，至付清之日止，以470，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向原告支付利息。本院对原告的该项诉讼请求予以支持，对被告秀兰房地产公司的抗辩意见不予采信。 原告要求被告秀兰房地产公司、李鲲飞、靳海东共同返还原告购房款235，000元及利息（利息以235,000元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算，自2016年9月20日起，计算至实际给付之日止，暂计算至2020年3月20日，共计43，181.25元。）。《商品房销售管理办法》规定，受托房地产中介服务机构销售商商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况，不得代理销售不符合销售条件的商品房。受托房地产中介服务机构销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。原房客帮房地产经纪公司在应当知道被告秀兰房地产公司未签订预售许可证的情况下，仍然接受委托，从事销售活动，亦存在过错。原告将35，000元转给了文安县德隆木制品厂，原告不能证实该公司与原房客帮房地产经纪公司、被告李鲲飞和被告靳海东的法律关系，被告靳海东也不能说明该公司与原房客帮房地产经纪公司和被告李鲲飞的法律关系。原房客帮房地产经纪公司已经注销，该公司收取了原告35，000元，被告靳海东在收取原告的165，000元款项后，转给了被告李鲲飞，故被告李鲲飞作为房客帮房地产经纪公司的法定代表人，应当返还给原告200，000元及利息，利息自2016年9月20日起，至付清之日止，以200，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告秀兰房地产公司未收取上述款项，不应当承担民事责任。被告秀兰房地产公司已经向原告支付利息112，800元，在被告秀兰房地产公司应支付给原告的利息中予以扣除。被告靳海东不承担民事责任。本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。对被告秀兰房地产公司、靳海东的抗辩意见予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告贺洁与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的认购意向书、关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书及“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议无效。 二、被告香河秀兰房地产开发有限公司返还原告贺洁购房款470，000元及利息（利息自2016年9月23日起，至付清之日止，以470，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。在执行过程中，扣除被告香河秀兰房地产开发有限公司已支付原告的利息112，800元。）。 三、被告李鲲飞返还原告贺洁200，000元及利息（利息自2016年9月20日起，至付清之日止，以200，000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。 四、被告靳海东在本案中不承担民事责任。 以上二、三项，于判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12，243.38元，减半收取6，121.69元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担3，734.69元，由被告李鲲飞负担1，900元，由原告负担487元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  徐天峰 人民陪审员  冯 军 人民陪审员  凌云鹤 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  孟轩玺