黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3163号原告：北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司，住所地大庆高新区翔安大街8号新华联城A-S5号商服楼一层。负责人：程章义，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冬香，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高文嘉，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：于福波，男，1986年7月24日出生，汉族，住大庆市高新区。原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司（以下简称悦豪物业公司）诉被告于福波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告悦豪物业公司的委托诉讼代理人张冬香、高文嘉，被告于福波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦豪物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令于福波支付物业服务费45,082.44元及自2018年1月1日起至2019年12月31日期间违约金8227.55元，共计53,309.99元；2．案件受理费由于福波承担。事实和理由：2015年7月28日，于福波入住悦豪物业公司管理的阿斯兰小镇4号地57-101室，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第十五条约定，物业服务费用采用预收方式收取，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业费，物业服务费为3元/平方米/月，如于福波不能按期缴费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。于福波入住后，悦豪物业公司为其提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但于福波未按照物业管理服务协议的约定交纳物业服务费，拖欠悦豪物业公司2018年至2020年物业服务费45,082.44元及逾期违约金8227.55元，合计53,309.99元，故悦豪物业公司诉至法院。于福波辩称：1．对悦豪物业公司提供服务的资质有异议；2．悦豪物业公司提供的物业服务未达到承诺的标准，于福波曾多次与悦豪物业公司沟通，但未达到满意的结果；3．对悦豪物业公司预收一年物业服务费的行为有异议；4．悦豪物业公司应对服务不达标的项目费用进行减免，服务达标的项目可以交费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。悦豪物业公司就其主张向本院提交如下证据：1．前期物业服务合同及物业管理服务协议各1份（出示原件，提交复印件），欲证明悦豪物业公司与案涉小区开发商大庆新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）签订前期物业服务合同，约定案涉小区前期物业服务情况、服务内容及收费标准等，合同期限自2014年1月10日至2016年1月9日止。2016年1月4日，悦豪物业公司与于福波签订物业管理服务协议，约定物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如于福波不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金，同时对悦豪物业公司提供的物业服务内容进行了约定，悦豪物业公司是协议相对方，有权依据协议向于福波收取物业服务费。2．欠费明细表、催缴通知单（照片打印件）1组，欲证明于福波自2015年7月28日接房入住即接受悦豪物业公司提供的物业服务，但于福波自2018年1月1日起至今一直未交纳物业服务费，其行为已严重违反协议约定，除支付物业服务费45,082.44元外，还应支付逾期缴费违约金8227.55元。上述证据经质证，于福波对证据的真实性和证明的问题均无异议，本院对上述证据均予以采信。于福波向本院提交证据如下：照片打印件1组、视频光盘1张（出示手机原始录制载体），欲证明悦豪物业公司提供的物业服务不达标，没有达到一级物业服务的标准，案涉小区内垃圾多、杂草丛生、房屋破损、商服街建筑物破损、小区河流绿化洁净程度不达标、监控探头没有监控指定位置、小区防盗设施未启用、柱头灯从2017年开始至今处于损坏状态、房屋二楼漏雨严重至今未给予维修已经发霉、小区外来人员和外来车辆随意出入无人管理，对于福波生活造成困扰。经质证，悦豪物业公司对照片的真实性有异议，认为照片均系打印件，只能反映静态的事实，不能反映悦豪物业公司提供物业服务的连续和持续过程，且照片不能反映拍摄时间及地点，无法确定真实性，不具有证明力，也不具有参考性；对视频的真实性无异议，但认为仅是独立的片断，无法反映悦豪物业公司物业服务的连续和持续过程，视频显示的多项服务内容不是悦豪物业公司服务范畴，多数是开发商遗留问题。对该组证据本院将结合全案综合予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，于福波办理了阿斯兰小镇4号地57-101室房屋入住交房相关手续，并与悦豪物业公司签订物业管理服务协议。协议第四条约定，物业服务期限为业主大会或业主委员会选聘了新的物业服务公司且签订物业服务合同生效止。第十五条约定，物业管理服务费采用预收方式收取，交费周期每12个月为一期，在每周期最后一个月25日前交纳下一个周期的物业服务费，物业管理服务费标准为3元/平方米/月，如于福波不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，悦豪物业公司将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。协议签订后，悦豪物业公司依约对于福波居住的小区实施物业管理服务至今。于福波拖欠悦豪物业公司2018年1月1日起至2020年12月31日期间物业服务费共计45,082.44元。经悦豪物业公司催要，于福波拒绝支付物业服务费，故悦豪物业公司诉至法院。另查明，悦豪物业公司与案涉小区开发商新华联公司签订阿斯兰小镇项目3#、4#地块前期物业服务合同，约定新华联公司以协议招标方式选聘悦豪物业公司对阿斯兰小镇3#、4#地块提供前期物业服务，具体标准：多层住宅2.5元/月/平方米，高层住宅2.5元/月/平方米，低密度住宅3元/月/平方米，低密度联排高档住宅3元/月/平方米，合同期限自2014年1月10日起至2016年1月9日止。于福波所有的房屋建筑面积为417.43平方米。阿斯兰小镇没有设立业主大会，也没有成立业主委员会。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业服务费的合同。本案中，悦豪物业公司与于福波签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利义务。悦豪物业公司已按协议约定提供了物业服务，履行了物业管理服务的相应职责，于福波也已实际接受了悦豪物业公司提供的物业服务，故应按约定交纳物业服务费。悦豪物业公司要求于福波支付2018年至2020年物业服务费45,082.44元的诉讼请求，本院予以支持。关于悦豪物业公司要求于福波给付2018年1月1日至2020年12月31日期间逾期违约金8227.55元的诉讼请求，本院认为，双方签订的物业管理服务协议虽然约定了违约金给付标准，但违约金具有惩罚性，悦豪物业公司未能举证证明已履行了法定督促催收程序，且悦豪物业公司与于福波等部分业主就物业服务费等相关问题存在分歧和争议，多次协商未果，考虑到双方后续合同的履行及社会效果，为利于物业服务和谐与小区稳定，故对悦豪物业公司该项诉讼请求不予支持。于福波关于悦豪物业公司服务不达标的抗辩意见，因未提供充分证据证明，本院不予采纳。于福波关于悦豪物业公司预收一年物业服务费的行为不合理的抗辩意见，因其与悦豪物业公司签订的物业管理服务协议明确约定采用预收方式，故其该抗辩意见，本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告于福波于本判决生效之日起十日内给付原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司2018年至2020年物业服务费45,082.44元；二、驳回原告北京悦豪物业管理有限公司大庆分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费566元（已减半），由被告于福波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员 魏 彤二〇二〇年十月二十九日书记员 王文博附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。