成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初3528号 原告：吴美蓉，女，汉族，1963年7月4日出生，住成都市成华区。 原告：王孝昌，男，汉族，1962年11月26日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：谢斌，成都市成华区和达法律服务所律师。 被告：江仁惠，女，汉族，1954年6月24日出生，住成都市成华区。 被告：龙云忠，男，汉族，1954年4月13日出生，住成都市成华区。 被告：江义舒，女，汉族，1980年4月3日出生，住成都市成华区。 被告：刘某，男，汉族，2000年12月18日出生，住成都市成华区。 被告：江龙滔，男，汉族，1986年5月1日出生，住成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：任智杰，四川贞固律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：贾春丽，四川贞固律师事务所律师。 原告吴美蓉、王孝昌诉被告江仁惠、龙云忠、江义舒、刘某、江龙滔房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴美蓉、王孝昌及其共同委托诉讼代理人谢斌与被告江义舒及江仁惠、龙云忠、江义舒、刘某、江龙滔的共同委托诉讼代理人任智杰、贾春丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴美蓉、王孝昌向本院提出诉讼请求：1、请求判令五被告将位于成都市成华区东华二路19号4栋1单元10层1003号房屋过户给原告；2、被告向原告支付违约金50000元。事实和理由：被告江仁惠与龙云忠系夫妻关系，江伟成生前是农村征地诉迁安置户的户主，膝下仅有独女江仁惠，江仁惠、龙云忠夫妻共育有一女江义舒，一儿江龙滔两人，江义舒有独子刘某（售房当初系未成年人）。江伟成户6人因农村征地拆迁取得位于成都市成华区××乡××组共计四套安置房屋。其中一套套二房屋即分房表确认的安置房地址为成都市成华区华林二路19号（东华小区）华林东苑ＩＩ4栋1单元1003号房屋于2007年8月8日售与原告所有，并以人民币180000元成交，双方为此签订了房屋买卖《协议书》。2007年7月至8月，当时的户主江伟成已年满93岁高龄，常有意识不清症状，故无论原、被告之间的售房《协议书》还是在国土局办理安置房时的《征地拆迁补偿安置补充协议书》均由江仁惠、龙云忠夫妻代表户主江伟成签名捺手印。由于安置房系预交房屋，并非现房出售，故拆迁安置协议及双方所签购房《协议书》时安置位置和房屋面积并未明确，仅有意向性安置区域和面积，但安置房定为套二型成交确是明确的，以该套型的成交价格，原告于2007年8月8日即签房屋买卖《协议书》的当日已一次性向被告付清购房全款180000元。2012年11月被告将分得的房屋交付原告，原告于2013年1月居住至今。同时，协议书约定讼争房屋自具备过户条件之日15日内由被告协助原告履行变更过户手续，任何故意不办或拖延不办均按违约处理，守约方有权要求违约方承担违约赔偿责任。2016年初被告告知原告房屋产权已能办理过户手续，但要求原告必须补偿差价后方可配合过户手续，被原告拒绝。期间原告也数次找被告协商未果，并一再指出被告是在故意违约，但被告却一意孤行，仍拒绝履行过户义务。有鉴于此，原告认为造成纠纷的过错和责任完全在被告一方，原告为维护其合法权益，并根据我国《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》及相关民事法律规定，特诉至你院，请求贵院依法判决支持原告如上所请。 被告江仁惠、龙云忠、江义舒、刘某、江龙滔共同辩称：1、本案在起诉之前并未办理房屋产权证，并未达到合同约定的履行条件，根据协议书第3条的规定可知；2、本案涉及的协议书没有江伟成、江龙滔的签名，效力待定；3、本案交付的房产实际使用面积远远超过被告的预期70平方米，实际达到84.65平方米；4、本案的协议书即使生效，性质也仅仅是预约合同，也不是买卖合同，当时协议的出卖方并未取得房屋的所有权，房屋的具体位置楼层、面积等房屋买卖合同必备的条款并没有确定，双方对上述未确定的事项依然可以继续协商。 经审理查明，2007年7月31日，成都市国土资源局成华分局与江伟成、江仁惠、龙云忠、江义舒、刘某、江龙滔签订了《征地拆迁补偿安置补充协议书》，约定对原成华区圣灯乡崔家店村**江伟成户6人，安置套一房屋1套，建筑面积42平方米，套二房屋3套，建筑面积210平方米等。该协议由被告龙云忠代表前述人员签字。经核查，江伟成户6人即为江伟成与本案五被告。2007年8月4日，原告向被告龙云忠支付2000元，被告龙云忠向原告出具收条，载明：“今收到新风路208号3幢2单元2楼2号吴美蓉购买崔家八组龙云忠安置房壹套贰，暂收订金2000元（贰仟元圆）（总金额180000元，壹拾捌万圆正）……”2007年8月8日，江仁惠、龙云忠、江义舒作为甲方与吴美蓉、王孝昌作为乙方签订了《协议书》，约定：“一、成都市成华区圣灯乡崔家村八组江伟成拥有的东华安置房屋一套二，面积以产权证登记核定为准（其中包含公摊面积）。现江伟成委托女婿龙云忠、女儿江仁惠全权处理此房，甲方将该房卖给乙方（吴美蓉），总现金为180000元（大写：壹拾捌万元整）。二、付款方式：于2007年8月6日一次性付清给甲方（龙云忠、江仁惠）人民币180000元（大写：壹拾捌万元整）。三、甲方领取产权后，必须在15日内配合乙方到主管部门办理过户手续；房屋交付后，由乙方居住，甲方不能以任何理由占住。否则按违约处理。四、甲、乙双方共同履行协议，此房价值不随市场变化，不增不减，否则按违约处理。五、以上协议经甲、乙双方共同协商达成一致，双方不得违约，如任何一方违约均按房屋总额18万元的3倍［即人民币54万元（大写：伍拾肆万元整）］赔付对方。……”。被告江仁惠、龙云忠、江义舒与原告吴美蓉、王孝昌在该《协议书》上签字捺印。合同签订当日，原告向被告支付剩余购房款178000元，被告龙云忠向原告出具收条。此后，被告方取得了位于成都市成华区东华二路19号4栋1单元10层1003号房屋，于2012年11月将房屋交付给原告，原告于2013年1月入住至今。 2020年3月24日，被告江龙滔、刘某、江义舒、龙云忠、江仁惠与成都市成华区规划和自然资源局签订《安置房分户产权办理补充协议》，确定前述五被告共分得四套房屋，其中位于成都市成华区东华二路19号4栋1单元10层1003号房屋建筑面积为84.65平方米，公摊面积为19.31平方米。被告江龙滔、刘某、江义舒、龙云忠、江仁惠于当日对房屋进行了分割，签订了《房屋分割协议》，约定成都市成华区东华二路19号4栋1单元10层1003号房屋归被告江义舒、江龙滔，无其他共有人。2020年4月23日，被告江义舒、江龙滔取得案涉房屋的不动产权证书，建筑面积为84.65平方米，证书编号为：川（2020）成都市不动产权第0082280、0082281号，登记地址为成都市成华区东华二路19号4栋1单元10层1003号。 庭审中，证人雷某、蔡某均陈述《协议书》在被告家中签订，在场人员有江伟成、江仁惠、龙云忠、江义舒、刘某，江伟成委托被告江仁惠、龙云忠处理卖房事宜，被告江龙滔因在外地未签订合同，被告江仁惠、龙云忠告知原告可以代表江龙滔售房。 另查明，江伟成系其所在家庭户的户主，于1914年9月6日出生，死亡后于2013年12月5日注销户籍。 还查明，成都市成华区街道办事处华林社区居民委员会出具《情况说明》，载明：“位于××路××号××（原地址：华林一路7号Ｉ区）和东华二路19号华林东苑（原地址：成华区华林二路19号ＩＩ区）的安置房于2015年12月月底正式开始办理产权证”。 以上事实，除当事人陈述外还有如下经庭审举证、质证的证据予以证实：当事人的身份信息、《征地拆迁补偿安置补充协议书》、《协议书》、银行转款凭证、收条2份、居住地证明书、物管公司《情况说明》、《安置房分户产权办理补充协议》、《房屋分割协议》、成都市不动产登记信息摘要、居民死亡户籍注销证明、证人证言等。 本院认为，原告吴美蓉、王孝昌与被告江仁惠、龙云忠、江义舒的签订的《协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规有关合同效力的禁止性规定，对于合同签订主体之间依法应为有效，原告吴美蓉、王孝昌与被告江仁惠、龙云忠、江义舒均应依约履行。关于出售案涉房屋是否为江伟成真实意思表示的问题，虽然江伟成未在《协议书》中签字，但证人雷某、蔡某均证实其在签约现场，且委托被告江仁惠、龙云忠处理卖房事宜，同时在《协议书》中也有江伟成委托被告江仁惠、龙云忠处理卖房事宜的表述，且在被告方将房屋交给原告居住使用后至其死亡前其均未对售房行为提出异议，应当认定出售案涉房屋为其真实意思表示，对其产生法律效力。关于出售案涉房屋的行为是否对被告江龙滔产生法律效力的问题，本院认为，在签订《协议书》时，原告基于被告江仁惠、龙云忠与江龙滔之间的直系亲属关系相信被告江仁惠、龙云忠有权代表被告江龙滔售房，被告江仁惠、龙云忠的行为构成表见代理，同时在被告方将房屋交给原告居住使用至原告起诉前长达七年多的时间内被告江龙滔并未提出异议，售房行为应当对被告江龙滔产生法律效力，若被告江龙滔确实存在权利被侵害的情形，可向相关责任人主张赔偿。关于出售案涉房屋的行为是否对被告刘某产生法律效力的问题，因签订《协议书》时，被告刘某系未成年人，被告江义舒作为被告刘某的法定代理人亦有权代理被告刘某签订该《协议书》，且并无证据证明被告江义舒的该行为有损被告刘某的利益，并且原告吴美蓉、王孝昌明知或应当知道该行为损害了被告刘某的利益，故该《协议书》对被告刘某亦发生相应的法律效力。依照《协议书》的约定，被告应于取得房屋产权证书后15日内配合原告到主管部门办理过户手续，案涉房屋已于2020年4月23日登记在被告江义舒、江龙滔名下，已符合《协议书》办理产权变更手续的约定，故对原告要求被告将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持，由于现案涉房屋登记在被告江义舒、江龙滔名下，协助原告办理房屋过户手续的义务应由被告江义舒、江龙滔承担。 被告方逾期办证，其行为构成违约。《协议书》中对违约责任的承担方式进行了约定，被告认为原告主张的违约金过高，请求予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，原告主张的违约金基于被告逾期过户行为给原告造成的损失，原告并未举证证明其损失情况，且案涉房屋已于2012年11月交付给原告使用至今，故本院根据合同实际履行情况、双方过错程度、损失情况酌情将违约金调整为20,000元。关于被告抗辩的面积补差问题，双方在《协议书》中明确约定“面积以产权证登记核定为准”，被告主张面积补差的抗辩意见不符合双方约定，对该抗辩意见，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十三条、第二十七条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告江义舒、江龙滔应于本判决生效之日起十日内协助原告吴美蓉、王孝昌办理不动产权变更登记手续，将位于成都市成华区东华二路19号4栋1单元10层1003号房屋登记至原告吴美蓉、王孝昌名下； 二、被告江仁惠、龙云忠、江义舒、刘某、江龙滔应于本判决生效之日起十日内向原告吴美蓉、王孝昌支付违约金20000元； 三、驳回原告吴美蓉、王孝昌的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元，由被告江仁惠、龙云忠、江义舒、刘某、江龙滔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 聂 珺 二〇二〇年十月十九日 书记员 蒋海霞