北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初16545号原告：莘俊梅，女，1967年7月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任宝建，男，1968年7月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京安寓辰保安服务有限公司第一分公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇北辰路9号005号。法定代表人：张磊，总经理。委托诉讼代理人：王丰廷，男，1981年12月17日出生，汉族，北京安寓辰保安服务有限公司第一分公司员工，住北京市朝阳区。原告莘俊梅（以下简称原告）与被告北京安寓辰保安服务有限公司第一分公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2019年8月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年12月16日解除；2.判令被告支付违约金13200元；3.判令被告支付拖欠的2019年11月、12月房屋租金13200月及利息（以13200元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），水费435元，保洁450元，房屋损坏装修费1000元，空调遥控器2个200元、损坏的玻璃及安装费260元，更换门锁360元。4、判令被告支付房屋空置45天的损失9900元。事实与理由：2019年8月1日，原告通过中介与被告签订了一份房屋租赁合同，将位于北京市朝阳区甘露园南里一区11号楼xxx号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，期限自2019年7月31日至2020年7月30日，租金为每月6600元，支付方式为押一付三。在第二次支付日期2019年11月1日，原告没有收到房租，期间被告多次联系沟通，原告重新提供了房屋产权证用于开具租赁发票。2019年11月18日，原告又提供了银行卡号，被告一直推脱支付房租。2019年12月4日，原告到房屋窗前观看，发现床铺已经搬走。被告擅自搬离房屋，停止履行合同，是违约行为，应当承担全部的违约责任。被告超过1个月没有支付租金，我要求解除合同。被告辩称，原告的诉讼请求除水费之外我们都不同意。我们承租涉案房屋是让自己的5个员工居住。派出所只允许住4个人，原告说会协调解决，我们告诉原告如果解决不了就得解除合同。2019年11月26日我们告诉原告要搬走，我们认为双方的合同在2019年11月30日解除。我们让原告来交接，原告说没有时间，我们就把钥匙放在脚垫下面了。我们没有交2019年11月的租金，我们在2019年10月与原告协商退押金，原告说再让住1个月，就不退押金了。我们不存在逾期支付租金，也不存在违约。我们认可没有交水费，同意以原告提交的票据为准。不同意给付保洁费，是原告自己做的保洁。涉案房屋装修没有损坏，2个空调的遥控器放在窗台上了，我们入住的时候玻璃就有裂痕。我们已经归还了钥匙，原告更换门锁不合理。本院经审理认定事实如下：2019年8月1日，原告（甲方）通过北京我爱我家房地产经纪有限公司与被告（乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给被告，用于被告员工居住使用，居住人数不得超过5人，期限自2019年7月31日至2020年7月30日，租金为每月6600元，支付方式为押一付三。各期租金支付日期为2019年8月1日、2019年11月1日、2020年2月1日、2020年5月1日。押金为6600元。关于押金，双方约定合同解除后，“房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方……”合同的第五条其他相关费用的承担方式约定“租赁期内的下列费用，5，6由甲方承担，1,2,3,4,7,8,9,10,11,12由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电话费(4)电视收视费(5)供暖费(6)燃气费(7)物业管理费(8)房屋租赁税费(9)卫生费(10)上网费(11)车位费(12)室内设施维修费……”合同第九条第（四）约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的…….”合同第十条“违约责任”约定“（一）甲方由第九条第三款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可有请乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按当年月租金的200%支付违约金，甲方还应退还乙方未实际发生的租金……”合同签订后，被告支付了第一个季度的租金及押金，安排5名员工在涉案房屋内居住。2019年9月，高碑店派出所对涉案房屋进行检查，不允许在涉案房屋的客厅内住人。被告从涉案房屋搬出时，搬离时未与原告做房屋交接，未将房屋钥匙交给原告，未对房屋进行清扫，涉案房屋内有玻璃损坏。审理中，被告自述于2019年11月26日从涉案房屋内搬出，称与原告协商租赁合同在2019年11月解除并以押金冲抵2019年11月租金。原告不认可，称多次催促被告交纳房租未果，在2019年12月4日发现被告擅自搬离涉案房屋。原告提交了转账明细，收据，欲证明为购买2空调遥控器200元、更换门锁费360元、房屋装修费1000元、保洁费450元；被告不认可转账明细的真实性，认可收据的真实性。原告称应被告的要求为被告开具了2019年11月、12月的房屋租金发票，被告认可。原告另提交水费交费单据，称被告实际用水435元；被告认可证据的真实性，同意给付435元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告称在2019年12月4日发现被告单方搬离涉案房屋，并且被告未在2019年11月1日按时交纳房租，主张双方之间的租赁合同在2019年12月16日解除，原告的主张符合双方在合同中的约定，本院予以采信，认定双方之间的《北京市房屋租赁合同》在2019年12月16日解除。被告称与原告协商租赁合同在2019年11月解除并以押金冲抵2019年11月租金；被告未提交证据证明其主张的事实，原告亦不认可，故本院对被告的主张不予采信。被告逾期交纳房屋租金，且未提前30日通知就退租，违反了《北京市房屋租赁合同》，应当承担违约责任，向原告支付违约金。《北京市住房和城乡建设委员会北京市公安局北京市规划委员会关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》第一条规定：本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。原告与被告签订的《北京市房屋租赁合同》违反了上述规定，且被告认为违约金过高要求依法予以调整，故对于被告应支付的违约金数额，由本院综合双方的过错程度、闲置期间损失等因素酌判。双方之间的房屋租赁合同在2019年12月16日解除，被告应当支付原告2019年11月1日至12月16日期间的租金10120元。原告要求被告支付房屋租金利息，于法无据，本院不予支持。原告提交的证据足以证明被告使用涉案房屋期间，未尽到妥善使用和保管义务，应赔偿因此对原告造成的损失。现原告主张被告赔偿保洁费450元、装修费1000元、空调遥控器损坏费200元，购买及更换玻璃费260元、更换门锁费360元，合理合法，本院予以支持。被告同意给付水费435元，本院不持异议。原告要求被告支付房屋空置45天的损失，该项请求与违约金存在重复之处，且原告并未举证证明其实际损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告莘俊梅与被告北京安寓辰保安服务有限公司第一分公司之间的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十二月十六日解除；二、被告北京安寓辰保安服务有限公司第一分公司于本判决生效之日起七日内给付原告莘俊梅违约金六千六百元；三、被告北京安寓辰保安服务有限公司第一分公司于本判决生效之日起七日内给付原告莘俊梅二〇一九年十一月一日至二〇一九年十二月十六日期间的房屋租金一万零一百二十元；四、被告北京安寓辰保安服务有限公司第一分公司于本判决生效之日起七日内给付原告莘俊梅水费四百三十五元、保洁费四百五十元、装修费一千元、空调遥控器损坏费二百元、玻璃损坏费二百六十元、更换门锁费三百六十元；五、驳回原告莘俊梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由由原告莘俊梅负担489元（已交纳），由被告北京安寓辰保安服务有限公司第一分公司负担286元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年十月二十三日书记员  张君斓