广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11794号原告：广州某房地产租赁有限公司，住所地广州市番禺区钟村街。法定代表人：何某峰，职务：总经理。委托诉讼代理人：李某芳，系广东诺臣律师事务所律师。被告：张某勇，男，1984年2月12日出生，汉族，住广东省始兴县,原告广州某房地产租赁有限公司（以下简称某房地产公司）诉被告张某勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告某房地产公司的委托诉讼代理人李某芳，被告张某勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告腾空返还广州市番禺区钟村街雄峰南某街某号某房屋（某号商铺、S-xx）；2.被告支付的6490.56元租赁保证金不予退还；3.被告支付免租期（2017年10月1日至2018年1月31日）租金共12981.12元;4.被告支付拖欠的租金（自2019年11月1日至2020年5月22日）共23516.75元;5.被告向原告支付逾期付款违约金，违约金以每月拖欠的租金为基数，自当月的6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至付清租金之日止（暂计至2020年5月31日为743.78元）;6.被告按照租金标准的两倍，向原告支付自2020年5月23日计算被告实际返还商铺之日止的场地占用费（暂计算至5月31日为2035.1元）;7.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告受业主刘武成委托，经营广州市番禺区钟村街雄峰南某街某号某房屋（某号商铺、S-xx）。原告与被告于2017年6月23日签订了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：HX-Z-A区某期某街123-XX），并于2017年6月27日签订《补充协议》，约定：被告向原告租赁雄峰城A区某期某街1xx号（该编号为原告自编号），租赁物业面积一层与二层合计67.61平方米；租金每月3245.28元，从第三年开始每年递增8%（递增后2019年10月1日至2020年9月30日的月租金为3504.90元），被告应于每月5日前支付当月租金。补充协议第十三条第二款约定：“乙方（被告）无任何正当理由且未经甲方许可，连续或一个月内未正常开门营业达7天，甲方有权提前解除合同，租赁保证金不退”。第十七条第2款约定：“乙方（被告）有下列情形之一，甲方（原告）有权单方解除租赁合同及本补充协议，收回商铺并转租给其他租户，租赁押金不退：①逾期交付租金，从迟交之日起按日加收所欠金额3%的违约金，欠租超过15天未缴清租金及违约金的”,合同第十八条约定：“合同终止，乙方应即将商铺退还甲方，并按照合同第六条约定搬走商铺内的物品。逾期退铺的，每天按租金的双倍支付违约金”。合同最后一条约定：“如乙方未按时交纳租金，甲方有权取消合同第四条约定的免租优惠，乙方须全额缴纳免租期间的租金。上述合同签订后，原告严格履行了合同约定的义务，向被告交付了商铺。但被告单方违约，从2019年11月1日起开始拖欠租金，经原告多次催付，被告仍无故拒付。于是，原告于2020年1月15日发函催促被告清缴租金，被告不予理会。从2020年4月20日起，被告擅自关闭商铺停止营业，未经原告许可连续关门超过7日。经原告反复催促，被告仍不开门营业。于是，原告于2020年5月11日向被告函告提前解除合同，催促被告尽快结清租金等费用并搬离案涉商铺。该通知书于2020年5月15日送达，但被告仍不予理会。2020年5月20日，原告向被告送达《退铺撤场通知书》，通知被告在收到本通知书之日起五日内搬离商铺，并搬离撤场事宜，否则视为被告自动放弃商铺内财物的所有权。被告仍未理会。原告认为，双方在平等自愿基础上签订的租赁合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，被告不履行支付租金义务，且无故不开门营业，已构成了重大违约，因此原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约责任。因此，特诉至法院，请求判如所请。被告张某勇辩称，2019年11月1日至2020年5月22日的欠租，我们已经在11月份已经结清了，并且表示了退租，但是原告让我们要写申请退租，并且还要三个月才能给回复。2020年2月是疫情期间；3月的时候我们都已经被停水停电了。原告某房地产公司与被告张某勇围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区钟村街某街某号，建筑面积67.7319平方米，用途登记为商业，权属人登记为刘武成。2017年3月27日，刘武成（委托方，甲方）与原告某房地产公司（受托方，乙方）签订《委托经营协议书》，约定甲方委托乙方经营的物业坐落于广州市番禺区钟村街某街某号（某号商铺、S-xx）101房（自编号），该物业由甲方向广东雄峰房产物业发展有限公司（以下简称开发商）购买，甲方与开发商签署的《商品房买卖合同》约定：该物业的建筑面积67.6104平方米（最终以政府部门产权登记面积为准）；委托经营期限5年，从2017年6月30日起至2022年6月30日止；委托经营期间，甲方授权乙方可以采取以下方式经营该物业（包括但不限于）：（1）乙方自行使用、对外招商及经营；（2）乙方以自身名义对外出租或转授权第三人对外出租及经营管理；（3）乙方以物业的使用权与他人合作经营；（4）其他乙方认为适当且合法的方式；合同还约定了经营收益及支付、双方的权利义务、违约责任等等条款。2017年6月23日，原告某房地产公司（出租人，甲方）与被告张某勇（承租人，乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：HX-Z-A区某期某街123-XX），约定：甲方同意将坐落于番禺区钟村街某街某号（某号铺、S-xx）1xx房出租给乙方作商业用途使用，建筑面积67.61平方米；租赁期限2017年9月1日至2022年6月30日；租金按月支付，2017年9月1日至2019年9月30日租金2704.4元/月，2019年10月1日至2020年9月30日租金3504.9元/月，2020年10月1日至2021年9月30日租金3785.29元/月，2021年10月1日至2022年6月30日租金4088.11元/月；乙方向甲方缴纳6490.56元保证金，甲方应在租金期满或解除合同之日将保证金按“补充协议”第七条规定退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；本合同与“补充协议”有不同约定的，按“补充协议”规定执行。2017年6月27日，原告某房地产公司（出租人，甲方）与被告张某勇（承租人，乙方）签订了《补充协议》，约定：甲乙双方在《广州市房屋租赁合同》的基础上，就租赁”某商业城”商场A区某期某街1xx号商铺的具体事宜签订本补充协议；租赁面积首层33.805，二层33.805，合计67.61平方米；租赁用途，乙方同意承租商铺用途仅限于禧瑞门业伸缩门、卷闸门类商品的批发零售业务；租赁期限四年零九个月（含免租期），从2017年10月1日至2022年6月30日；甲方在租赁期间向乙方提供4个月的免租期；租金第一年首层33.805平方米，60元/平方米，二层33.805平方米，36元/平方米，从第三年开始租金每年递增8%，具体为2017年10月1日至2018年1月31日租金0元，2018年2月1日至2019年9月30日租金3245.28元/月，2019年10月1日至2020年9月30日租金3504.9元/月，2020年10月1日至2021年9月30日租金3785.29元/月，2021年10月1日至2022年6月30日租金4088.11元/月；乙方在签订合同当日向甲方缴纳相当于两个月租金6490.56元作为租赁保证金；甲方在2017年10月1日前将商铺按间隔毛坯标准交付给乙方，特殊情况下商铺交付可提前或顺延，但最长不超过90天；乙方应按合同规定的交租期限，于每月5号前将当月租金一次性付给甲方，逾期按欠费的3%/天支付违约金；乙方无任何正当理由且未经甲方许可，连续或一个月内未正常开门营业达7天，甲方有权提前解除合同，租赁保证金不退，乙方应在甲方发出解除合同通知书之日起7日内到场办理撤场及商品处理事宜，乙方拒不到场办理，视为放弃所有合同及商铺内商品权利，甲方有权单方打开商铺并处理铺内商品，该等商铺及其上的任何权益的价值视为零，如甲方处置该等财物的行为造成对第三人权益的侵害，由乙方承担一切责任，乙方清楚了解该条款的意思并不视为甲方违约；乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回商铺并转租给其他租户，没收租赁保证金：①逾期交付租金，从迟交之日起按日加收所欠金额3%的违约金，欠租超过15天未缴清租金及违约金的；合同终止，乙方应即期将商铺退还甲方，并按照合同第七条规定搬走商铺内的物品，逾期退铺，每天按租金的双倍支付违约金，超过5日的视为乙方自动放弃财物的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索；合同最后一条约定：如乙方于2017年10月1日前对外开门营业（乙方提供开门营业证明），则甲方给予乙方额外提供2个月的免租期优惠（即2018年2月1日至2018年3月31日）；如乙方未按甲方的要求按时交纳租金，甲方有权取消合同第四条约定的免租优惠，乙方须全额缴纳（2017年10月1日至2018年1月31日）免租期间的租金，如逾期未缴纳达30天，甲方有权单独终止合同，收回租赁商铺，并追究乙方违约责任；签订合同当日乙方须向甲方预付起租期首月的租金；合同还约定了装修条款、续租条款、免责条款、争议解决等等条款。2017年10月1日，被告张某勇收到涉案租赁物的钥匙。2017年11月20日，原告某房地产公司向被告张某勇出具了一份《收据》，确认收到张某勇交纳的涉案租赁物的租赁保证金6490.56元。2020年1月15日，原告某房地产公司联合案外人广州某物业管理有限公司、广东某物业经营服务有限公司向被告张某勇发出一份《催费函》，载明：涉案租赁物未向原告某房地产公司缴纳2019年11月至2020年1月期间的租金10514.7元，未向广州某物业管理有限公司缴纳2019年12月期间的水电费81.77元，未向广东某物业经营服务有限公司缴纳2020年1月的物业管理费676.1元；拖欠时间已经超过64天，违约金以拖欠的金额为基础，按每日千分之五的标准计至实际缴纳之日；为避免原告根据合同约定行使合同解除权，请被告于2020年1月18日17:00点前缴付所欠的费用及违约金，否则视为违约，原告有权采取停水停电措施。庭审中，被告张某勇确认收到过此函件，并陈述“我没有能力去交费，2019年10月之前是按照一年清缴的，因为我们没办法再进行缴纳，所以提出了清场”。2020年5月11日，原告某房地产公司向被告张某勇发出一份《解除合同通知函》，载明：被告自2020年4月20日起至今擅自关闭商铺停止营业，已连续未经原告许可关门超过7日，经原告催告仍未按规定时间开门营业，依照《补充协议》约定，原告告知被告：一、双方签订的《补充协议》自本函发出之日解除；二、被告支付的租赁保证金6490.56元不予退还；三、被告于本函发出之日起3日内结清与原告及物业管理公司的各项费用，结清商铺税收费用，办理商铺工商等有关结业手续；四、被告于本函发出之日起7日内搬离涉案租赁物并将涉案租赁物完好无损退还我方，如逾期则按双倍租金标准缴纳场地占用费，超过5日未退场的，视为自动放弃商铺内财务所有权等权利；等等。原告通过EMS快递分别寄送此函件到被告在番禺的住址“广州市番禺区钟村镇某座某号”（号码为10xxxxxxxxxxx）以及其身份证住址“广东省始兴县某村某组某号”（号码为108xxxxxxxxxx），番禺住址的投递结果为2020年5月19日“退回妥投”，被告身份证住址的投递结果为2020年5月15日“他人代收”。2020年5月20日，原告某房地产公司向被告张某勇发出一份《退铺撤场通知书》，载明：双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》已解约，双方不再续约，请被告即时结清涉案租赁物的租金、管理费、水电费等费用，搬离涉案租赁物，交还钥匙，逾期每天按租金双倍支付违约金，超过5日视为自动放弃涉案租赁物内的财物，原告正式通知被告：请被告收到此通知书之日起5日内按照合同约定办理相关撤场手续，及时搬离商铺。原告通过EMS快递分别寄送此通知到被告在番禺的住址“广州市番禺区钟村镇某座某号”（号码为108xxxxxxxxxx）以及其身份证住址“广东省始兴县某村某组某号”（号码为108xxxxxxxxxx），番禺住址的投递结果为2020年5月24日“退回妥投”，被告身份证住址的投递结果为2020年5月20日“他人代收”。2020年7月16日，某房地产公司以张某勇拖欠租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，针对涉讼《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》何时解除的问题，某房地产公司称其司向张某勇发函，于2020年5月20日显示张某勇收到函件，合同关系于当日解除。张某勇认为合同解除的时间应为2020年3月27日，即某房地产公司对涉讼商铺停水停电时解除，但张某勇除陈述外并未提供证据证实停水停电的事实。此外，某房地产公司庭审中确认其司在张某勇收到该司解除合同的函件后于2020年5月底将涉案租赁物大门锁上。庭审后，2020年8月24日，某房地产公司确认张某勇将涉案租赁物中自有物品搬离，某房地产公司已经收回涉案租赁物。本院认为，某房地产公司与张某勇就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。张某勇承租并使用涉讼商铺，应按照前述合同约定向某房地产公司缴纳租金，但张某勇未能提交证据证实其已依约向某房地产公司支付了租金，已构成违约。某房地产公司据此向张某勇寄去函件行使合同解除权，该函件张某勇于2020年5月20日签收，故此，涉案《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》应于2020年5月20日，本院予以确认。至于张某勇主张涉案《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年3月27日解除，事实和法律依据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。张某勇作为《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的承租人，应对涉讼商铺负有返还义务。庭审后合雄房地产与张某勇已经自行交接，合雄房地产于2020年8月24日收回涉讼商铺并进行管业，本院予以确认。对于某房地产公司主张的租赁押金问题，根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》可知，该押金的性质为合同履约保证金，合同约定张某勇逾期交租时，某房地产公司有权没收押金，因此，某房地产公司主张不予退还张某勇支付的租赁保证金6490.56元，理据充分，本院予以支持。对于某房地产公司主张的免租期租金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”虽然双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》约定了自2017年10月1日至2018年1月31日为免租期，但有关免租期的约定是出租人基于双方正常履行4年9个月租赁期限而给予承租人的优惠条件。由于张某勇2019年11月起未支付租金，已构成违约，故免租期适用条件丧失基础，因此，某房地产公司以张某勇的违约行为致使其司存在实际损失为由主张张某勇支付免租期租金，符合公平合理原则，本院予以支持。本案中，双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》约定租期自2017年10月1日开始，至某房地产公司行使解除权解除双方《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》之日即2020年5月20日止，合同已履行了2年7个月20天（约2.63年）。同时，考虑到损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，本院酌情以张某勇按照合同未履行的租赁期限占合同约定的租赁期限的比例计算应补交的免租期租金。《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》虽然没有约定免租期租金的金额，但从合同约定“2017年10月1日至2018年1月31日租金0元，2018年2月1日至2019年9月30日租金3245.28元/月”的内容来看，免租期租金应以上述约定标准来计算，即3245.28元/月，免租期的租金共为12981.12元（3245.28元/月×4个月），租赁期限为4年9个月（约4.75年），故张某勇应向某房地产公司支付免租期租金为5793.68元[（4.75年-2.63年）×（12981.12元÷4.75年）]。某房地产公司主张超出上述金额的部分，本院不予支持。对于某房地产公司主张支付拖欠的租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”的规定，现某房地产公司诉请张某勇支付自2019年11月1日起至2020年5月20日止的租金，符合法律的规定和合同的约定，本院予以支持。依照双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》约定的租金标准“2019年10月1日至2020年9月30日租金3504.9元/月”，故张某勇应向某房地产公司支付租金为23290.63元（3504.9元/月×6个月20日）。对于欠付租金的违约金，某房地产公司自愿将《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》约定的违约金每日按所欠租金总额的3%的标准计算，调整为中国人民银行同期同类贷款的基准利率的2倍，符合法律的规定，本院予以准许。但是自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。故，张某勇应支付的前述租金的违约金应为：2019年11月1日起至实际交还商铺之日止的租金的违约金，分别以各月拖欠的租金为本金，自各月的6日起计至实际付清之日止；上述违约金均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算；违约金总额以本金为限。对于某房地产公司主张支付按照租金双倍支付占用费的问题。庭审中，某房地产公司述称其司于2020年5月底对涉案租赁物进行了大门上锁行为，导致张某勇未能进入涉讼商铺，合雄房地产存在过错；然，张某勇在收到合雄房地产的《催费函》后并未如期交纳租金且未积极处理后续事宜，亦存在过错。本院综合考虑双方的过错责任，根据公平原则酌情以租金3504.9元/月标准从2020年5月20日起至2020年8月24日止计算占用费，由某房地产公司及张某勇各自负担一半，故张某勇应向某房地产公司支付占用费为5483.48元（3504.9元/月×3个月4日÷2）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、确认被告张某勇交付的6490.56元租赁保证金归原告广州某房地产租赁有限公司所有；二、被告张某勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州某房地产租赁有限公司补缴免租期租金5793.68元；三、被告张某勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州某房地产租赁有限公司支付租金23290.63元及违约金（以各月拖欠的租金为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，自各月的6日起计至实际付清之日，违约金总额以本金为限）；四、被告张某勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州某房地产租赁有限公司支付占用费5483.48元；五、驳回原告广州某房地产租赁有限公司的其余诉讼请求。如被告张某勇未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费522元，由被告张某勇负担。本判决为终审判决。审判员  崔淑冰二〇二〇年十月九日书记员  张 荣