广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初22924号原告：柯绍顾，男，1980年11月19日出生，汉族，住广东省阳春市。原告：沈根英，女，1982年8月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两原告的共同委托代理人：杨金娜、刘伟,分别系广东格林律师事务所律师、实习人员。被告：张护明，男，1968年10月4日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。被告：胡海燕，女，1968年8月15日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。原告柯绍顾、沈根英与被告张护明、胡海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯绍顾、沈根英的共同委托代理人杨金娜、刘伟到庭参加诉讼。被告张护明、胡海燕经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯绍顾、沈根英向本院提出诉讼请求：1.被告返还定金100000元（依据合同第七条第一款）；2.被告支付解除合同的违约金235000元（按总成交价的10%计算；依据合同第七条第一款）；3.被告赔偿中介费11750元、按揭费用8226元（依据合同第二条、第六条第二款和合同法第一百一十二条、第一百一十三条）；4.被告赔偿原告房屋差价损失811031元（依据合同法第一百一十三条）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月25日，经第三人介绍，原告与被告签订编号为：IWJW-GZ8005243的《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），由原告购买被告位于天河区××东路××房（以下简称案涉房屋），约定案涉房屋成交价为2350000元，付款方式为涂销抵押按揭付款，签订合同后原告向被告支付定金100000元。2016年4月24日，应被告要求，为减缓被告自行赎契的压力，双方签订《补充协议》，原告同意由双方共同出资赎契，并同意于银行通知扣款日前2个工作日将首期款705000元存入甲方供楼账户，剩余部分由甲方自行出资。并约定“在按揭银行已出具同意贷款通知或意向后5个工作日内，甲方需配合乙方及经纪方办理该物业递件过户手续。”买卖合同签订后，原告积极履行自身合同义务，交付定金，递交按揭所需资料，并于2016年4月22日取得按揭银行《同意购房抵押贷款意向书》。与此同时，被告却以该份《同意购房抵押贷款意向书》作假为由，并要求中介方另行签订承诺书，否则不愿继续履行合同。而后，原告及中介方多次催促被告配合前往银行进行首付款转账，被告都拒绝履行，并断绝与原告的联系。《合同》第七条约定：甲方不按本合同约定将该物业售予乙方的，应向乙方支付总成交价10%的违约金，并向乙方退还已收取所有款项；《补充协议》第三条约定：在签订本协议后按揭银行已出具同意贷款通知或意向后5个工作日内，甲方需配合乙方及经纪方办理该物业递件过户手续。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。原告认为，《合同》是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，各方均应切实履行。在原告多次催告被告配合履行合同义务后，被告仍然拒绝履行，并将涉案房屋抵押于案外人中信银行股份有限公司广州分行，致使原告购房的合同目的不能实现。原告已于2019年6月6日向被告邮寄《解除合同通知书》，解除与被告所签订《合同》，并要求被告返还定金、支付违约金并赔偿损失。根据上述事实和法律规定，为维护原告的合法权益不受侵犯，现诉请法院，恳请法院判如所请。张护明、胡海燕未作答辩。经审理查明：柯绍顾、沈根英曾于2017年3月15日以张护明、胡海燕为被告，以广州满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）为第三人向本院提起诉讼，要求张护明、胡海燕继续履行《房屋买卖合同》《补充协议》及支付违约金。本院以（2017）粤0106民初7915号案受理后，于2017年5月10日向张护明、胡海燕送达了该案的起诉状副本、证据副本、开庭传票等诉讼材料，于2017年8月17日公开开庭进行了审理，后本院追加中国银行股份有限公司广州东山支行（以下简称中国银行）、中信银行股份有限公司广州分行（以下简称中信银行）作为第三人，再次于2018年4月3日公开开庭进行了审理。该案经过一、二审后，分别作出（2017）粤0106民初7915号民事判决、（2018）粤01民终17803号民事判决，上述判决已于2018年12月13日发生法律效力。（2017）粤0106民初7915号民事判决、（2018）粤01民终17803号民事判决查明了以下与本案相关的内容：张护明与胡海燕系夫妻关系，两人于1993年5月14日登记结婚。张护明系案涉房屋的登记产权人，登记时间为2012年11月8日。案涉房屋于2014年4月8日办理了抵押登记，抵押权人为中国银行；前述中国银行的抵押登记注销后，案涉房屋又于2017年5月26日办理了抵押登记，抵押权人为中信银行。2016年3月25日，张护明、胡海燕（甲方/卖方）与沈根英、柯绍顾（乙方/买方）及满懿公司（丙方/居间方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方就买卖案涉房屋达成一致协议，签订本合同；案涉房屋存在抵押，抵押权人为中国银行，抵押金额为1000000元；案涉房屋成交总价为2350000元，移交时间为甲方收齐楼款当天；甲方逾期交付案涉房屋的，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，从逾期之日起，应按日向乙方支付成交总价的千分之一的逾期违约金，逾期达十日的，乙方除有权按本条约定向甲方收取逾期违约金外，并有权不再购买案涉房屋，届时甲方需退还向乙方收取的全部款项，并应向乙方支付成交总价10%的违约金；乙方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付成交总价的千分之一的逾期违约金，逾期达十日的，甲方除有权按本条约定向乙方收取逾期违约金外，并有权不向乙方出售案涉房屋，但需退还向乙方收取的所有款项，同时乙方还应向甲方支付成交总价的10%的违约金；房屋交易过户手续（见付款细则）如因房管局或银行原因导致交易延迟则时间相应顺延，签署本合同后，若因金融政策调整导致按揭贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款；甲方同意乙方将款项存入下述银行账户，视同甲方已收取款项：开户银行名称为招商银行，户名为胡海燕，账号为62×××78；甲乙双方均同意委托居间方通过广州市存量房网上交易系统签订《广州市存量房买卖合同》，如甲方或乙方单方解除协议，或违反合同义务导致成交物业未能通过丙方成交，丙方有权拒绝撤下网签信息；通过广州市存量房网上交易系统签订的《广州市存量房买卖合同》与本合同不一致之处，以本合同为准；合同未约定明确履行期限的，以权利方或居间方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；双方协议于签定合同当天支付50000元作为定金，另于2016年3月26日再补50000元作为剩余定金等。付款细则，楼价款的交付方式为涂销抵押按揭付款，申请贷款种类为组合贷款：（1）于签订本合同时支付100000元作为定金；（2）甲方自行赎契，甲方须在收取定金后10日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在银行通知可提前还贷的截止日期前3日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切费用；（3）乙方应在签署本合约后15天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方应在签署本合同后15天内签署银行按揭文件并协助提交全部贷款所需资料，包括但不限于签订有关文件/合同等；（4）部分楼款605000元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房地产交易中心递件并取得收缴证件收据当天付清；（5）1645000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方递件并取得房地产交易中心收缴证件收据当天以现金支付，如因房管局或银行原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延等。上述合同签订后，柯绍顾、沈根英分别于2016年3月25日、3月26日向胡海燕支付了购买案涉房屋的定金50000元、50000元，合计定金100000元。2016年3月29日，张护明、柯绍顾、沈根英、满懿公司就案涉房屋交易办理了网签。2016年4月24日，张护明、胡海燕（甲方/卖方）与沈根英、柯绍顾（乙方/买方）签订《补充协议》，约定：因案涉房屋存在抵押贷款，现甲乙双方协议由双方共同出资赎契，乙方同意于银行通知扣款日前2个工作日将首期楼款（含定金10万元）705000元支付给甲方，用以甲方还清银行贷款（赎契）之用途，该款项由乙方直接存入甲方供楼账户，甲方在收款后须开具收款收据给乙方，剩余贷款部分由甲方自行出资，双方共同完成赎契；甲方须向贷款银行申请提前还贷，甲方在收到乙方上述首期楼款后，在银行通知办理提前还贷手续的期限内，甲方须前往银行办理该手续；在签订本协议后按揭银行已出具同意贷款通知或意向后5个工作日内，甲方须配合乙方及经纪方办理案涉房屋的递件过户手续；鉴于乙方提前支付首期楼款作为赎契用途，甲方承诺支付12100元作为乙方先行支付首期款的利息费用，该费用支付日期为乙方将首期楼款705000元存入甲方供楼账号当天；本协议为原合同之补充，本协议与原合同不一致之处，以本协议为准等。但柯绍顾、沈根英称，其在2016年5月取得中国银行的同贷书后，已及时通过第三方向张护明、胡海燕发送了同贷书，但张护明、胡海燕反映同贷书载明的交易房屋地址是错误的，故当天重新到中国银行办理了同贷书，并将新取得的地址正确的同贷书立即发送给了张护明、胡海燕，但张护明、胡海燕认为银行不会出现写错地址的错误，故当天通过电话方式通知柯绍顾、沈根英终止本次交易。柯绍顾、沈根英知悉该情况后，立即到银行核实新的同贷书是否合法有效，银行是确认的，柯绍顾、沈根英还将银行经办人的联系方式提供给了张护明、胡海燕，但张护明、胡海燕不予认可，也不同意三方共同到银行进行确认，反而要求满懿公司作为担保人，承诺在银行不能如期发放贷款的情况下，由满懿公司承担贷款部分，但满懿公司不同意。此后张护明、胡海燕又提出了解约以及上涨交易价格等多个方案，但柯绍顾、沈根英不同意，要求张护明、胡海燕按原合同履行，而张护明、胡海燕明确表示不履行合同，故柯绍顾、沈根英提起了本案诉讼。柯绍顾、沈根英为证明其所述情况，向法院提交了：1.显示由中国银行2016年4月22日出具的《同意购房抵押贷款意向书》（以下简称《同贷书》），主要内容为买方沈根英、柯绍顾向卖方张护明购买位于广州市白云区棠乐路佳园街16号401房的房屋，向其行申请个人住房抵押贷款，申请贷款金额为645000元，期限为25年；经其行初步审核，拟同意买方的贷款申请；在该房屋买卖双方补齐其行所需资料、落实其行所要求的放款前提条件、办妥房屋交易过户手续以及其行为第一顺位抵押权人的抵押登记手续后，贷款将划入卖方指定的账户等。2.显示由中国银行于2016年4月22日出具的《同意购房抵押贷款意向书》（以下简称《同贷书1》），主要内容与上述《同贷书》一致，仅将购买房屋变更为案涉房屋。3.《广州住房公积金管理中心网上业务系统贷款基本信息查询》（打印件，以下简称《公积金贷款信息》），显示申请人为沈根英，贷款开始日期为2016年4月28日，购房地址为案涉房屋，借贷年限20年，借贷金额为1000000元等。4.柯绍顾与胡海燕的微信聊天记录（打印件），显示2016年5月5日，双方对同贷书出现错误进行讨论，胡海燕表示这涉及到同贷书作假，并主张中介有问题，柯绍顾表示明天去了解一下情况；2016年5月6日，柯绍顾告知胡海燕公积金已经批下来了，在系统上已经能查到了，胡海燕要求柯绍顾以后与其老公张先生联系；2016年7月25日，柯绍顾约胡海燕到中介公司见面，胡海燕同意。5.柯绍顾与张护明的短信聊天记录（打印件），显示2016年5月26日，柯绍顾告知张护明其也问过一些中介公司，没有一家中介公司会签这样的保证书，现在卡在这里对大家都不好，经其了解现在公积金贷款加急情况下到款时间基本都在出新证后1、2周内，因为之前已经耽误了很多时间，现在房子还没赎出来，7月5日到款现在基本不可能了，柯绍顾还是很希望这个交易能继续下去，之前胡姐说让柯绍顾这边先交首付，由张护明这边去赎房，对于柯绍顾这边也是有风险的，但基于信任，柯绍顾也同意了，如果信不过中介，柯绍顾这边也一直都是要求中介配合张护明到银行和公积金当面确认，希望张护明再考虑；2016年6月3日，柯绍顾询问张护明考虑的如何，希望张护明、胡海燕安排时间一起到银行进行首付转账，尽快完成交易。6.柯绍顾与胡海燕的短信聊天记录（打印件），显示2016年6月3日，柯绍顾询问胡海燕考虑的如何，希望张护明、胡海燕安排时间一起到银行进行首付转账，尽快完成交易；2016年6月4日，胡海燕回复称不是他们拖，而是对中介已经完全失去信任，如果中介答应他们的条件，交易可以马上进行，柯绍顾表示这个条件中介不会同意，如果不相信中介，可以一起去银行和公积金中心求证等，胡海燕表示中介确实存在过错，不能保障其方利益，柯绍顾表示其一直有给中介压力，但胡海燕的条件中介没法办理，并且交易双方、银行、公积金才是最终的利益相关，所以柯绍顾一直要求中介安排去银行、公积金中心对证，就是为了保证胡海燕一方的利益；7.沈根英与中介公司业务员的微信聊天记录（打印件），显示2016年4月23日至7月22日，双方就贷款问题进行沟通，并提及要与业主沟通；2016年7月24日，沈根英询问中介公司业主有无向银行申请提前还贷，银行批了没，提前还贷扣款日期是什么时候，中介公司向沈根英发送了《申请提前还款受理及指引书》（以下简称《提前还款受理》）一份，显示系中国银行于2016年3月29日向张护明、胡海燕发出，上注明贷款账号为00×××46，其行已受理张护明、胡海燕的提前还款申请，其行要求张护明、胡海燕在2016年8月15日前预存不少于1046500元到供款存折，其行于2016年8月17日至25日内的任意一天自动从供款存折中扣划；如因账户余额不足或未按时存款扣账而导致还款不成功，则视为自动放弃提前还款，如仍要还款需重新填写书面申请等。经质证，张护明、胡海燕对上述证据1-3的真实性、合法性、关联性不予确认，理由为两份银行同贷书是在同一天出具的，且地址不同，而《公积金贷款信息》仅能查明沈根英的贷款信息，不能证明柯绍顾、沈根英有权要求张护明、胡海燕办理案涉房屋的过户手续；对证据4-7的真实性、合法性无异议，且主张该部分证据恰好证明柯绍顾、沈根英存在严重的违约行为，导致案涉房屋交易无法继续进行，首先，柯绍顾提供的两份同贷书地址不同，存在作假，以致张护明、胡海燕对柯绍顾、沈根英的履行能力产生合理怀疑，其次，2016年7月24日，满懿公司已经向沈根英发送了《提前还款受理》，该文件明确载明了张护明、胡海燕的扣款银行账户信息及存款时间为2016年8月15日前，可见柯绍顾、沈根英当时已明知赎契款的存款时间及扣款银行账户信息，柯绍顾、沈根英未能按照《补充协议》约定在银行通知扣款日前2个工作日将首期楼款（含定金10万元）705000元支付给张护明、胡海燕，导致张护明、胡海燕无法办理赎契，亦无法办理之后的交易手续。另张护明、胡海燕确认，因柯绍顾、沈根英对还款时间、还款账户是清楚的，故《补充协议》签订后张护明、胡海燕并未另行催促柯绍顾、沈根英支付首期款。对此，柯绍顾、沈根英称张护明、胡海燕并未向其提交过该份《提前还款受理》，但双方在2016年4月24日签订《补充协议》时，满懿公司有提及2016年8月15日是正常还款时间，而柯绍顾、沈根英为了《房屋买卖合同》能够尽快履行，是希望提前这个还款时间的；而此后，柯绍顾、沈根英从未收到过张护明、胡海燕的催缴首期款通知，反而是柯绍顾、沈根英在2016年7月24日主动向满懿公司询问张护明、胡海燕有否向银行申请提前还款后，满懿公司才以微信拍照方式将《提前还款受理》送达给柯绍顾、沈根英的。满懿公司确认张护明、胡海燕是在其协助下于2016年3月29日到中国银行申请提前还贷的；其后再由满懿公司与广州爱屋按揭服务有限公司（以下简称爱屋按揭）协助买卖双方于2016年4月7日签订了案涉房屋的按揭合同和网签合同；爱屋按揭在2016年4月22日收到银行出具的同贷书后立即以图片形式告知张护明、胡海燕，但张护明、胡海燕称同贷书上的物业地址出现错误，爱屋按揭便立即告知银行于当天重新出具了一份物业地址正确的同贷书。此后在满懿公司的协助和见证下，买卖双方于2016年4月24日签订了《补充协议》，爱屋按揭通过与银行的合作关系，将提前还款的扣款时间由原来的2016年8月17日提前到2016年5月6日。此时张护明、胡海燕又提出要求满懿公司签订承诺书，保证张护明、胡海燕何时能收到首期楼款及银行同贷书的相关情况，否则将由满懿公司先行垫付首期楼款到张护明、胡海燕的收款账户以办理提前还款手续。满懿公司不同意签署承诺书，但提议各方一起到中国银行现场核实同贷书的相关情况，但张护明、胡海燕拒绝，此后亦拒接柯绍顾、沈根英及满懿公司的电话，也没有提供供楼账户，致使柯绍顾、沈根英未能按时存款，最终导致没有成功办理赎契。中国银行确认两份同贷书的真实性，且称之所以出现两份同贷书是因为制作第一份同贷书时套用版本，以致地址错误，故发现该问题后，中国银行重新出具了地址正确的同贷书。因案涉房屋存在中信银行抵押登记，房屋交易存在障碍；经一审法院询问，柯绍顾、沈根英表示不愿意代为清偿债务消灭抵押权，理由为张护明、胡海燕是在柯绍顾、沈根英提起本案诉讼后向中信银行申请贷款的，中信银行未认真核查案涉房屋情况，存在过错，该发放贷款的行为是无效的；故坚持要求张护明、胡海燕继续履行《房屋买卖合同》。在二审过程中，中信银行提交了广州仲裁委员会（2018）穗仲案字第21303号裁决书，拟证明张护明、胡海燕（被上诉人）欠中信银行的欠款未能按期清还，中信银行对案涉房屋有优先受偿权。柯绍顾、沈根英（上诉人）对此认为张护明、胡海燕在诉讼期间将案涉房屋拿去中信银行抵押贷款，属于恶意抵押，自始没有法律效力，应认定该抵押无效。张护明、胡海燕确认上述裁决书的真实性，但认为与本案无关。中国银行（被上诉人）对上述裁决书无异议。上述案件的一、二审法院认为《房屋买卖合同》《补充协议》合法有效，现查明案涉房屋设有抵押权，柯绍顾、沈根英表示其不愿意代为清偿债务消灭案涉房屋的抵押权，柯绍顾、沈根英在本案中坚持要求张护明、胡海燕继续履行合同、办理案涉房屋所有权转移登记的诉讼请求，存在障碍；而柯绍顾、沈根英要求张护明、胡海燕支付逾期交楼违约金亦因案涉房屋存在交易障碍而缺乏事实依据，故对柯绍顾、沈根英在本案中的诉讼请求，均予驳回。至于合同无法履行的法律后果、法律责任，各方当事人可另循法律途径解决。又查，案涉房屋于2019年6月22日由张护明、胡海燕名下转移登记至案外人汪嘉彤名下。相应的《广州市不动产查册表》显示广州市中级人民法院于2019年5月24日向广州市规划和自然资源局送达（2019）粤01执170号协助执行通知书及执行裁定书，执行明细为解封案涉房屋，将案涉房屋过户给汪嘉彤所有，涂销抵押登记，注销原房产证。本案中，柯绍顾、沈根英向本院提交了证据《解除合同通知》和相应的EMS邮件、邮件投递查询结果，上述证据共同显示柯绍顾、沈根英于2019年6月6日按照《房屋买卖合同》上记载的张护明、胡海燕通讯地址以EMS形式向该二人发出解除合同通知，但相应邮件显示因拒收于2019年6月9日被退回。柯绍顾、沈根英还提交了证据《委托确认书》和相应的《收款收据》，上述证据共同显示柯绍顾、沈根英就案涉房屋向爱屋吉屋支付了按揭费8226元；提交了证据《居间服务确认书》和相应的《收款收据》，上述证据共同显示柯绍顾、沈根英就案涉房屋向爱屋吉屋支付了佣金11750元。本院认为：《房屋买卖合同》《补充协议》合法有效。根据已经发生法律效力的（2017）粤0106民初7915号民事判决、（2018）粤01民终17803号民事判决查明的事实，结合张护明、胡海燕在2017年5月10日收到（2017）粤0106民初7915号案起诉状等诉讼材料后，在案涉房屋上中国银行的抵押登记注销情况下又于2017年5月26日在案涉房屋上办理了新的抵押登记（抵押权人为中信银行）的行为，和案涉房屋在2019年6月22日被转移登记在了案外人汪嘉彤名下的事实，应认定是张护明、胡海燕未全面履行己方合同义务导致《房屋买卖合同》《补充协议》无法履行，且张护明、胡海燕拒不履约的主观恶意明显，柯绍顾、沈根英在2019年6月6日向张护明、胡海燕发函解除合同属于合法行使合同解除权，按照《房屋买卖合同》第八条第八款的约定，可认定《房屋买卖合同》《补充协议》已于2019年6月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。柯绍顾、沈根英现要求张护明、胡海燕返还已付定金100000元、赔偿中介费损失11750元、按揭费损失8226元及支付解约违约金235000元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。鉴于柯绍顾、沈根英在合同履行过程中仅支付了定金100000元，根据公平原则，本院对柯绍顾、沈根英的第四项诉讼请求不予支持。张护明、胡海燕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张护明、胡海燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告柯绍顾、沈根英退还定金100000元。二、被告张护明、胡海燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告柯绍顾、沈根英支付违约金235000元。三、被告张护明、胡海燕于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告柯绍顾、沈根英赔偿中介费损失11750元、按揭费损失8226元。四、驳回原告柯绍顾、沈根英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15290元，由原告柯绍顾、沈根英负担10635元；被告张护明、胡海燕负担4655元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  哈英敏人民陪审员  卓燕君二〇二〇年十月二十六日书 记 员  梁雅芝梁炎梅判决书于2020年月日送达