安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4320号 上诉人（原审被告）：何东治，男，1970年4月25日出生，汉族，住界首市。 被上诉人（原审原告）：界首市中亚置业有限责任公司，住所地：界首市人民路**。统一社会信用代码：913412826973770852。 法定代表人：靳畅宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：董卫东，男，1956年1月2日出生，汉族，安徽省界首市人，住界首市。系该公司法务人员。 上诉人何东治因与被上诉人界首市中亚置业有限责任公司（以下简称中亚公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初3578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何东治上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：1.一审认定中亚公司与何东治存在合法有效的物业服务合同关系，物业服务质量下降是由于何东治未交物业费所致错误。一是中亚公司在签订合同时无物业管理资质，阜康名郡物业管理也不是中亚公司的职能部门；二是物业公司的选择不符合《物业管理条例》规定。2.中亚公司不能证明其提供了符合约定的物业服务，该公司未履行义务导致何东治财物被盗；中亚公司服务质量不合格与何东治不交物业费无关。3.一审法院认定案涉物业管理协议有效并判令何东治缴纳物业费，适用法律错误。 中亚公司答辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 中亚公司向一审法院起诉请求：1.判令何东治偿还中亚公司为其垫付的电费5266元；2.判令何东治支付拖欠中亚公司物业费4992元；3.本案诉讼费用由何东治承担。 一审法院认定事实：中亚公司现经营范围包括有房地产开发，房屋销售、出租，物业管理服务等业务；阜康名郡物业管理系中亚公司一职能部门。2014年，阜康名郡物业管理作为甲方，何东治作为乙方，共同签订了一份《阜康名郡物业管理协议书》，协议约定：“…收费标准：住宅：1元／月／建筑平方米。收费时间：2014年12月10日，预收三个月的物业管理费，以后将在每年第4个月的前十个工作日内收费，费用请交至物业管理处。…能源费包括：电费、水费、天然气费，具体收费标准按照国家、阜阳市有关部门制定的标准执行”。何东治入住“阜康名郡”小区1号楼2单元601室后，物业管理费交纳至2017年4月，自2017年5月至2020年7月共计4992元物业费未予缴纳。中亚公司此间为何东治垫付电费5266元。 一审法院认为：虽然《阜康名郡物业管理协议书》是由阜康名郡物业管理作为甲方，何东治作为乙方签订，但其后中亚公司对于其下属部门阜康名郡物业管理签订的合同予以认可、并为该小区业主提供物业服务及管理，何东治也接受了中亚公司的服务，双方实际履行了合同，存在事实上的物业服务关系。并且在中亚公司起诉时，其业务范围包括有物业管理服务业务。因此，本案双方当事人之间的物业合同不违反法律强制性规定，合法有效。何东治在接受中亚公司服务的同时，应交纳相应的物业管理服务费。物业费的收取正是用于保障物业共用部分、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，亦影响到业主的生活质量，这与小区业主及时主动交纳物业费存在一定关联性。故一审法院对中亚公司主张何东治支付物业管理费4992元和电费5266元的诉讼请求，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、何东治自判决生效之日起三十日内给付界首市中亚置业有限责任公司物业管理费4992元；二、何东治自判决生效之日起三十日内给付界首市中亚置业有限责任公司垫付的电费5266元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由何东治承担。 二审中，何东治为支持其上诉请求，向本院提交（2019）皖1282民初1952号民事判决一份，拟证明界首市人民法院判令阜康名郡物业管理于2019年4月1日后撤出阜康名郡小区。 中亚公司质证认为，该份判决的相关文意是中亚公司可以另行主张物业费用，没有退出物业管理的意思。 本院审查意见为，该份判决相关文字载明“原告界首市中亚置业有限公司要求被告朱闫坤继续履行物业合同自2019年4月1日起按每月114元向原告支付物业管理费，其应在履行合同义务后另行主张”；该段文字并无责令中亚公司（阜康名郡物业管理）退出阜康名郡小区物业管理服务的文意，本院对其证明目的不予采信。 当事人对一审所列证据的质证意见与一审相同，本院认证意见与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.案涉“物业管理协议”是否有效？中亚公司是否具备诉讼主体资格？2.何东治能否以物业服务不符合约定免除自身缴物业费义务？ 对于焦点一，案涉物业管理协议效力及中亚公司是否具备诉讼主体资格的问题。业已生效的中亚公司诉界首市阜康名郡小区其他业主物业服务纠纷民事判决，认定阜康名郡物业管理是中亚公司下属职能部门，其本身不具有法人资格，所从事的民事行为依法应当由中亚公司承担责任。中亚公司在案涉物业管理协议签订后，实际提供了物业服务及管理，何东治也接受了物业服务，双方已建立物业服务合同关系并实际履行，故案涉物业服务协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律效力性强制规定，合法有效。中亚公司属于案涉物业管理协议的合同相对人，具备本案诉讼主体资格。 对于焦点二，何东治能否以物业服务不符合约定免除自身缴纳物业费义务的问题。依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力，双方均应全面诚信履行自己的义务。何东治在案涉物业管理协议履行期间，应依照合同约定按时足额缴纳物业费，其未按期缴纳，依法应承担继续履行等违约责任。虽然中亚公司提供的物业服务确有瑕疵，但该公司在本案起诉时具备物业管理服务资质，且物业管理服务瑕疵也不属于何东治行使“同时履行抗辩权”、“先履行抗辩权”或“不安抗辩权”的法定事由，故何东治关于中亚公司不能提供合格物业服务，无权主张物业费的上诉理由于法无据，与约定不符，本院也不予采纳。如何东治有证据证明中亚公司物业服务不符合约定，可就中亚公司的违约行为及其因该违约行为而遭受的损失另行主张权利。 综上，何东治的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由何东治负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十月二十三日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。