北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初27719号原告：李桂兰，女，1938年11月8日出生，汉族，北冰洋食品厂退休员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张景武（系李桂兰之子），1957年9月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：北京金融街资本运营中心，住所地北京市西城区宣武门内大街******。法定代表人：程瑞琦，总经理委托诉讼代理人：熊要先，男，1984年1月23日出生，汉族，北京金融街资本运营中心法务主管。被告：北京市大兴区房屋管理事务中心，住所，住所地北京市大兴区黄村镇车站北里小区div>法定代表人：沈会利，主任。委托诉讼代理人：任新伟，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京市银建房地产开发公司,住所,住所地北京市东城区幸福大街**-1div>法定代表人：郝立建，总经理。委托诉讼代理人：卞志斌，北京天驰君泰律师事务所律师。原告李桂兰与被告北京金融街资本运营中心（以下简称：金融街中心）、被告北京市大兴区房屋管理事务中心（以下简称：大兴房管中心）、被告北京市银建房地产开发公司（以下简称：银建公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李桂兰的委托诉讼代理人张景武，被告金融街中心的委托诉讼代理人熊要先，大兴房管中心的委托诉讼代理人任新伟，银建公司的委托诉讼代理人卞志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助李桂兰办理北京市大兴区兴政西里21楼1单元401室的房屋产权证；2.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：李桂兰于1995年5月21日签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定李桂兰将西城区未英胡同55号房屋搬迁后，被告给李桂兰补偿2套房屋，其中1套位于北京市大兴区枣园小区46号楼11单元202，另1套位于北京市大兴区兴政西里21楼1单元401室。协议签订后，李桂兰即按照合同的约定履行搬迁义务，被告也给了李桂兰2套房屋。按照国家的政策规定，拆迁安置的房屋五年以后就可以办理产权证，但是至今被告仅给大兴区枣园小区办理房屋产权证，位于大兴区兴政西里的房屋至今没给李桂兰办理房屋产权证。李桂兰曾多次找被告，但被告一直置之不理，故提起诉讼。金融街中心辩称，1.李桂兰要求我方为其办理安置房屋的产权证既无合同依据亦无法律依据。首先，李桂兰提交的《北京市城市住宅房屋安置补偿协议书》《北京市公有住宅租赁合同》中，均未约定我方有义务为李桂兰方办理房屋产权证。李桂兰要求产权过户的诉讼请求没有合同依据。其次，如根据李桂兰提供的拆迁安置协议书（需要核实原件及其他相关证据方能确定真实性），1995年我方拆除张凤君、李桂兰、曹淑英位于西城区未英胡同55号房屋。依据拆迁时适用的法规，即《北京市实施细则》（1991年9月16日市政府令第26号发布）第二十条规定，“拆除出租住宅房屋，应实行产权置换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同的，其合同应作相应修改。”由于李桂兰安置房屋属于公有住宅，故我方严格遵循法律规定，与其签订《北京市公有住宅租赁合同》，将安置房屋租赁给李桂兰使用而未将房产权过户给李桂兰，故李桂兰要求产权过户的诉讼请求没有法律依据。最后，我方、中国建设银行北京市大兴县支行（以下简称：建行大兴支行）及大兴县房地产管理局黄村房管所（以下简称：黄村房管所）于2001年7月签订《协议书》约定：建行大兴支行与我方同意将大兴区兴政西里小区62套安置房屋产权全部过户至黄村房管所，一切处置权、管理权归黄村房管所所有。自签定本协议之日起建行大兴支行与我方不再对上述房屋及所属住户负任何责任。截至目前，安置房屋所有权登记在黄村房管所名下。我方并非安置房屋的所有权人，无论依据三方协议还是法律规定，我方无约定或法定义务，更无权力为李桂兰办理房产过户。2.李桂兰的诉讼请求超过诉讼时效，请求法院驳回其起诉。李桂兰早于1995年即入住拆迁安置房屋，时至今日才要求我方为其办理拆迁安置房屋的产权证，根据《中华人民共和国民法总则》第188条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。李桂兰未能在法律规定的时效内及时提出相关主张，其已经丧失了法律上的胜诉权，为此我方请求法院依法驳回其诉讼请求。3.黄村房管所为诉争房屋产权人，我方对诉争房屋无任何处置权。根据建行大兴支行、我方与黄村房管所签署的《协议书》约定，建行大兴支行现已依法将安置房屋过户至黄村房管所名下，故黄村房管所有权自行处置安置房屋，我方对诉争房屋无任何处置权，实际上无任何能力及责任为李桂兰办理产权证。另需提请法院注意的是，根据李桂兰提交的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》可以确定，被拆迁人为张凤君、李桂兰、曹淑英三人，从诉讼主体上看，李桂兰无任何授权单独主张权利，应由全部被拆迁人共同确定主张权利人，否则原告主体不适格，应予裁定驳回。基于以上全部理由，李桂兰要求我方为其办理产权证之诉讼请求不能成立,恳请法院驳回李桂兰对我方的起诉及诉讼请求。大兴房管中心辩称，1.原告的主体不适格，依据李桂兰提交的补助协议书，被拆迁人有三人，应追加另外两人。2.对签订协议的真实性有异议，因为只看到复印件，没有原件，对于李桂兰是否为安置人，委托代理人张景生是否签字无法核实，而且该协议只是安置协议，并没有规定可以办理相应产权。3.依据原来的房改政策，现在兴政西里21号楼管理权归我单位，如果涉案房屋办理产权，可以向我单位申请，向我单位提交相应材料后，我单位可以协助办理产权。银建公司辩称，一、本案欠缺必要的共同诉讼主体。1.欠缺必要的共同原告，根据1995年李桂兰与金融街中心签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，被拆迁人并非仅是李桂兰一人，还有曹淑英，且涉案房屋安置人口为6人，也并非李桂兰一人，故李桂兰的主张与其他被拆迁人及被安置人有利害关系，其他被拆迁人及被安置人应作为原告参与诉讼；2.欠缺必要的共同被告，2001年建行大兴支行与金融街中心、原黄村房管所签订的《协议书》中所称，将涉案房屋出售给金融街中心的是北京市银建房地产开发公司大兴分公司（以下简称：银建大兴公司），该公司已经于1997年注销，名义上是我公司的分公司，但实际上是独立主体，由建行大兴支行出资设立并实际管理，我公司对其经营管理情况既不知情，也没有参与，且注销等情况也都是建行大兴支行办理，涉案房屋相关资料也在建行大兴支行。并且根据《协议书》的约定，建行大兴支行明确自身是交付涉案房屋所有权证（或房契），并配合办理涉案房屋过户的责任主体。因此建行大兴支行与李桂兰的诉讼主张之间存在直接的利害关系，建行大兴支行参与本案诉讼，有利于法院查明案件事实，依法裁判，减少当事人诉累。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条的规定，应当将建行大兴支行追加为本案的共同被告。二、银建公司并非适格主体。本案属于合同纠纷，基于合同相对性原则，银建公司与李桂兰之间并不存在合同关系，对李桂兰并不负有任何的合同义务，因此银建公司并非本案适格被告。同时，根据2001年的《协议书》约定，建行大兴支行确认自己为办理涉案房屋过户登记的责任主体，在银建大兴公司已经注销的情况下,建行大兴支行作为银建大兴公司的实际出资人，应当负责处理涉及该分公司的相关未结事宜。并且，根据2001年的《协议书》约定，涉案房屋所有权归属于黄村房管所，该份协议内容并不违反相应法律、法规的强制性规定，是为有效合同。因此即使李桂兰有权获得涉案房屋的所有权证，也不应向银建公司来主张。三、李桂兰不享有涉案房屋所有权，无权要求被告协助办理涉案房屋所有权证事宜。本案属于合同纠纷，李桂兰享有的相应权利应当由其与金融街中心签订的安置补助协议予以规范。根据安置补助协议的约定可知，李桂兰享有的是接收安置房屋、领取补助费的权利，并没有约定李桂兰对涉案房屋享有所有权，也没有约定金融街中心需要协助李桂兰办理涉案房屋所有权证。目前李桂兰已经确认接收了涉案房屋，其基于安置补助协议所享有的权利已经全部实现。并且从李桂兰提交的《北京市公有住宅租赁合同》以及2001年《协议书》及《公告》可知，李桂兰明确知晓，涉案房屋属于公有住房性质。同时，根据安置补助协议所依据的文件《北京市实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》（1998年废止）第二十六条约定，安置房屋属于公房安置。因此李桂兰所享有的仅是涉案房屋的使用权，并不是所有权，所以无权要求被告协助办理涉案房屋的所有权证手续。综上，本案诉讼主体缺少必要的共同诉讼原被告，银建公司并非适格主体，原告李桂兰并不享有涉案房屋的所有权，无权要求被告协助办理涉案房屋所有权证。请求法院依法驳回李桂兰的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1994年5月25日，银建大兴公司（甲方）与北京市西单商业区建设开发公司签订《关于买卖房屋的合同》，约定：为加快黄村卫星城改造进程，解决北京市内房地产开发，需要购置周转房屋，双方友好协商，甲方同意将本单位开发的住宅4266.54平方米出售给乙方，双方友好协商如下：房屋地点：大兴县黄村镇团结巷6号楼2-6门，建筑面积为4266.54平方米（最终决算建筑面积以竣工图的面积为准，购屋款多退少补）；购销价格：以2200元/平方米出售给乙方，总售价为9386388元人民币；甲方责任：1.甲方付给乙方竣工图两套；2.手续办理：（1）协助居民办理住户产权证；（2）产权证移交；（3）协助办理入学、入托手续；（4）协助办理换煤气。1994年5月31日，银建大兴公司与北京市西单商业区建设开发公司签订《关于买卖房屋的补充合同》，约定：房屋地点：大兴县黄村镇团结巷6号楼1门，建筑面积为948.39平方米（除三层三居一套外），（最终决算建筑面积以竣工图的面积为准，购屋款多退少补）；购销价格：以2200元/平方米出售给乙方，总售价为208.6467万元人民币。1995年5月21日，拆迁人（甲方）北京市西单商业区建设开发公司与被拆迁人（乙方）张凤君、李桂兰、曹淑英签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》（编号：93），约定甲方因建设需要对乙方使用的房屋进行拆迁，根据《北京市实施细则》和有关文件规定，甲乙双方经协商达成协议如下：乙方住址位于北京市西城区未英胡同55号，在拆迁范围内有正式住房2间，居住面积22.6平方米，有正式户口6人，应安置人口6人，分别是（亲缘关系及年龄）:本人69、妻59、长子38、四子29、子妻32、孙1；安置房屋位于大兴区兴政西里21楼1门401和大兴区枣园小区46楼11门202；甲方支付乙方提前搬家奖励费400元，其他费用35000元；乙方居住公房的，要服从当地、县人民政府和房屋产权单位住房制度改革。该协议落款处由张景生作为乙方委托代理人签字确认。1995年6月5日，李桂兰(乙方、承租方)与北京市西单商业区建设开发公司（甲方、出租方）签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定住宅座落于大兴区兴政西里21#楼1-401；租期自95年6月5日始至98年4月30日止。2001年11月2日，北京市西单商业区建设开发公司向大兴兴政西里21号楼1-6单元住户发出《公告》载明：“为了便于属地管理，我公司将大兴县兴政西里21号1-6单元共计70套房屋产权全部移交给大兴县房地局黄村房管所，移交后，上述房屋的处置权、管理权归大兴县房地局黄村房管所所有，为方便住户办理有关手续特公告如下：1.住户如与北京市西单商业区建设开发公司尚有与现住房有关的问题，请与北京市西单商业区建设开发公司联系，有效期为公告发布起15日内，逾期住户的现住房与北京市西单商业区建设开发公司无关。2.此公告自发布15日后，住户办理房屋产权、更名的有关手续请与大兴县房地局黄村房管所接洽。3.此公告自发布15日后，请住户持原《北京市公有住宅租赁合同》等其他有效证件到大兴县房地局黄村房管所办理变更手续。住户原单位与北京市西单商业区建设开发公司所签供暖协议应予以变更，请住户协助原供暖协议的用户单位与大兴县房地局黄村房管所联系，并重新签订供暖协议。”2008年12月29日，北京市大兴区住房制度改革办公室向大兴区建设委员会发出《关于区建设委员会调整直管公房房改售房办法的函复》[京兴房改发（2008）第13号]载明：“你单位报来的《关于调整直管公房房改售房办法的函》（京兴建文[2008]86号）等有关材料收悉，鉴于北京市公有住宅楼房出售价格及政策自2001年以来未作调整的实际及你单位在出售直管公房中遇到的一些具体问题，经研究，现函复如下：一、根据《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》（京政发[1992]35号），本着国家、单位、个人共同负担及先买房、先受益原则，同意你单位依据全市房改统一政策和本单位实际情况调整出售直管公房的办法。二、你单位在向职工出售直管公房时，须严格执行每建筑平米1290元的房改售房价格，并积极向购房职工做好宣传解释工作。”2011年7月17日，甲方建行大兴支行与乙方西单商业区建设开发公司、丙方黄村房管所签订《协议书》，载明：“经过甲、乙、丙三方友好协商，在互惠互利的基础上，甲、乙、丙三方就兴政西里21号楼62套房的产权转移及委托管理的有关事项达成协议如下：一、兴政西里21号楼62套房已于94年5月25日由北京市银建房地产开发公司大兴分公司卖给乙方，房款已付清，但一直未办理产权过户手续。现甲、乙双方同意将上述房屋产权过户给丙方，一切处置权、管理权归丙方所有，所需过户费用由乙方负责。二、在办理过户时，甲方负责提供上述房屋的所有权证（或房契），并配合办理产权过户手续。三、甲、乙双方将上述房屋永久性委托丙方管理，同时，乙方将一次性管理费肆拾叁万元（43万元）支付给丙方，自签订本协议之日起甲、乙方不再对上述房屋及所属住户负任何责任。四、丙方协助住户办理产权、户口入住、入学等相关手续。现丙方根据北京市有关部门规定对房屋进行规范化管理、提供优质服务、妥善解决住户提出的问题。”2000年8月18日，北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府房改办公室发布京国土房管改字[2000]第178号《关于房改售房若干问题的通知》载明：“一、凡可售公房因种种原因尚未取得房屋所有权，但主张产权单位要求房改售房的，可按下列规定办理：（一）因单位之间房产划拨、调换及原单位撤销、合并、破产、更名或产权来源证件不全等原因导致产权不清的，可由主张产权的单位向房屋所在区、县房地局提出申请并出具同意从售房款中按规定比例提取住宅共用部位和共用设施维修基金、同意售房款专户封存的具结保证书，经区、县房地局审核后即可办理房改售房方案审批手续；产权有争议的，可由房屋实际管理单位（受托管理单位除外）向区、县房地局提出申请并出具具结保证书。（二）办理程序：……2.售房单位凭加盖权属登记部门公章的《具结保证书》到主管的房改部门办理房改售房方案审批、备案手续。售房单位售房后，其售房款按规定比例提取住宅共用部位和共用设施维修基金，并在北京市住房资金管理中心系统或中共中央直属机关房改办公室、中央国家机关房改办公室委托的金融机构专户封存，领取《售房款封存证明》。……二、关于危改回迁购房的产权规定：回迁购房居民购买回迁房；安置面积部分的购房单价高于或者等于购房当年房改成本价的，所购住房产权执行房改成本价的产权规定；购房单价低于当年房改成本价的（违反规定低价售房除外），所购住房产权执行房改标准价的产权规定。回迁购房居民因增加住房面积而超过上述标准支付房价款的，须在权属证件的附计中增加支付的房价款。1995年底以前，未建立住房公积金的居民所购住房的房改成本价按当年优惠标准价低限除以65%测定，已建立住房公积金的居民所购住房的房改成本价按当年准成本价低限除以65%测定。”2012年2月20日，北京市西单商业区建设开发公司经北京市工商行政管理局西城分局核准，名称变更为北京金融街资本运营中心。2015年12月8日，北京市大兴区机构编制委员会向区住建委发出的《北京市大兴区编办关于区住建委部分事业单位更名并调整职责和编制的批复》中载明：“北京市大兴区黄村房管所、北京市大兴区黄村南区房管所、北京市大兴区滨河房管所、北京市大兴区富强物业管理所整合为北京市大兴区房屋管理事务中心。”庭审中，大兴房管中心称按照协议，其单位系涉案房屋的产权接收方，但实际上产权没有过户，也没有登记在其单位名下，其单位管理包括涉案房屋在内的62套房屋，其中还有十几套没有办理产权证，而已办理产权证的住户均与其单位签订了购房合同并补缴了房款。李桂兰要求被告无偿为其办理涉案房屋的过户手续，称《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》上另一名被拆迁人曹淑英位于枣园小区的房屋已办理产权证且并未补缴相关费用。银建公司认为李桂兰居住的涉案房屋系公有房屋，按照相关政策，需要通过购买方式获得房屋所有权。审理中，银建公司主张建行大兴分行系涉案房屋的原权利人，申请追加建行大兴分行作为被告参加诉讼。本院认为，本案的争议焦点在于被告是否有义务无偿为李桂兰办理涉案房屋的产权变更登记手续。首先，金融街中心辩称李桂兰的诉讼请求已超过诉讼时效，但《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。因双方并未约定办证期限，故李桂兰可随时主张，不宜认定其请求已超过诉讼时效，故对上述抗辩意见，本院亦不予采纳。根据李桂兰提交的《北京市公有住宅租赁合同》及北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》可知,涉案房屋属于公有住宅租赁房屋；根据三被告提交的证据，涉案房屋现由大兴房管中心管理，结合前文所述的有关公房管理的函复及通知，该类房屋需通过购买方式取得房屋所有权。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，并无相关证据显示被告作出无偿为住户办理房屋产权过户的承诺，李桂兰与金融街中心签订的《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》中亦无关于金融街中心应无偿为李桂兰办理涉案房屋产权证的约定，故李桂兰要求被告无偿为其办理涉案房屋产权证的诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。对于涉案房屋产权证办理问题，李桂兰可通过其他方式解决。对于银建公司以建行大兴分行系涉案房屋的原权利人为由，要求追加建行大兴分行作为本案被告的主张，从现有证据来看，银建公司的该项主张依据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李桂兰的全部诉讼请求。案件受理费35元，由李桂兰负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 赵 志二〇二〇年十月三十日书记员 莫嘉敏书记员 华 琳