盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0991民初846号原告：周正东，男，1968年5月25日生，汉族，住盐城市。委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁磊，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所实习律师。被告：何宝秀，女，1962年7月11日生，汉族，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吉湘君，江苏法岭律师事务所律师。被告：盐城新碧房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320913MA1N5XUE2H，住所地盐城市城南新区新都街道人民南路新都商务楼13楼。法定代表人:上官鹏程，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李家欢，该公司员工。原告周正东与被告何宝秀、盐城新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月9日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告周正东及其委托诉讼代理人钟延成、袁磊，被告何宝秀的委托诉讼代理人吉湘君，被告新碧公司的委托诉讼代理人李家欢均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告周正东向本院提起诉讼请求：1.请求判令被告何宝秀返还原告已支付的购房款合计610万元及自起诉之日起至实际付款之日止按照同行业拆借利息标准计算利息；2.请求判令被告新碧公司对上述第1项诉讼请求中被告何宝秀的给付义务承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用、保全费用等均由两被告负担。本案审理过程中，原告周正东将诉讼请求变更为：1.请求判令被告何宝秀、新碧公司共同返还原告已支付的购房款合计610万元及自起诉之日起至实际付款之日止按照同行业拆借利息标准计算利息；2.本案的诉讼费用、保全费用等均由两被告负担。事实和理由：2018年8月，原告通过被告新碧公司工作人员孙某介绍认识了杨某，经与二人多次洽谈，原告于2018年10月29日与被告何宝秀、新碧公司就位于盐城市城南新区房屋买卖转让达成协议，被告何宝秀与被告新碧公司共同将101、201、301室房屋出售给原告。为规避法律和政策文件精神，被告何宝秀、新碧公司提供格式版本的三份租赁期限为49年的《租赁合同》，通过“以租代售”的方式，将上述3套房屋出售给原告。合同签订后，原告按照约定向两被告支付了610万元。但在原告履行相关给付义务后，党中央、国务院印发的《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》中提到，“小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园”，相关教育部门明确表示该幼儿园出售行为违法。据此，原、被告之间签订的租赁合同无效，但被告已支付600多万元。被告新碧公司明知幼儿园禁止转让，还借被告何宝秀名义签订合同规避责任，应与何宝秀共同返还已支付的购房款。综上，原告提起诉讼，请求判如所请。被告何宝秀辩称：1.原告与何宝秀签订的租赁合同是双方的真实意思，合同参照开发商提供的格式合同，不存在违反法律和社会公序良俗的情形；2.根据合同内容，认定为租赁合同更符合客观事实；3.何宝秀向新碧公司了解到，截止目前并未接到教育部门禁止涉案房产办理幼儿园的通知。综上，请求驳回原告诉讼请求。被告新碧公司辩称，原告与被告新碧公司之间无合同权利义务关系，原告要求被告新碧公司承担责任无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷予以佐证。根据本院对证据的审核认定及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年12月20日，盐城市国土资源局与上海新碧房地产开发有限公司签订《国有建设有地使用权出让合同》一份（合同编号：3209012016CR0217），合同约定（摘要）：第四条，本合同项下的出让宗地坐落于盐城市区北侧。第五条，本合同项下出让宗地的用途为居住用地（含3%-5%的配套商业）。第十五条，受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目：配置一所6班幼儿园，用地面积不小于2700平方米。2017年1月18日，盐城市国土资源局（甲方）、上海新碧房地产开发有限公司（乙方）、新碧公司（丙方）签订《国有土地使用权出让补充合同》，合同约定（摘要）：乙方于2016年12月竞得盐城市区北侧40364平方米宗地国有土地使用权，并与甲方签订了《国有土地使用权出让合同》。为实施该地块的开发建设，乙方在盐城市城南新区注册成立了项目公司——新碧公司。经三方协商同意，由丙方负责实施该项目开发建设，负责履行该地块原甲、乙二方签订的合同所明确的乙方的责任权利，土地使用权由丙方持有。2017年10月13日，新碧公司取得位于，建设项目为珑庭华府20#楼的建设工程规划许可证（建字第320901201750311号）。2018年8月14日，新碧公司（出租人、甲方）与何宝秀（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定（摘要）：甲、乙双方经协商一致，现就乙方向甲方承租房产用于经营幼儿园事宜订立本合同，以供双方遵照履行。第一条，租赁物状况。1.甲方拟出租的租赁物位于江苏省盐城市城南新区蓝海路6号盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园101室。第二条，该房屋的用途。1.乙方承租该房屋仅用于经营幼儿园，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途。第三条，租赁及使用期限。1.乙方承租该房屋的期限为20年，自本合同约定的交付期限届满之次日开始计算。2.租赁期限届满后，在乙方没有任何违约行为的前提下，甲方同意将该房屋提供给乙方继续使用至2067年3月3日止，乙方无需向甲方缴纳其他费用。第四条，租金、保证金及其他费用的支付。2.该房屋租赁期限内的租金总额为人民币3906724元。第五条，该房屋的交付及装修。1.甲方应于2019年11月25日前将经验收合格并符合本合同约定附件二（盐城珑庭华府幼儿园交付标准）约定标准的该房屋交付给乙方。新碧公司和何宝秀分别在该合同上盖章、签字。同日，新碧公司与何宝秀另签订两份《租赁合同》，合同分别约定：新碧公司将位于江苏省盐城市城南新区蓝海路6号盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园201室、301室租赁给何宝秀，租金分别为3973735元和2119541元，除房屋建筑面积、租金数额存在不同之外，其余约定内容与上述101室的租赁合同约定一致。2018年10月29日，何宝秀（出租人、甲方）与周正东（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定（摘要）：甲、乙双方经协商一致，现就乙方向甲方承租房产用于经营幼儿园事宜订立本合同，以供双方遵照履行。第一条，租赁物状况。1.甲方拟出租的租赁物位于江苏省盐城市城南新区蓝海路6号盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园101室。第二条，该房屋的用途。1.乙方承租该房屋仅用于经营幼儿园，乙方不得变更或增加该使用用途。第三条，租赁及使用期限。1.乙方承租该房屋的期限为20年，自本合同约定的交付期限届满之次日开始计算。2.租赁期限届满后，在乙方没有任何违约行为的前提下，甲方同意将该房屋提供给乙方继续使用至2067年3月3日止，乙方无需向甲方缴纳其他费用。第四条，租金、保证金及其他费用的支付。2.该房屋租赁期限内的租金总额为人民币6100000元。乙方应按照以下期限支付租金总额：（1）乙方应于2018年10月29日前支付租金人民币2100000元；（2）乙方应于2019年10月29日前支付租金人民币2000000元；（3）乙方应于2020年10月29日前支付租金人民币2000000元。第五条，该房屋的交付及装修。1.甲方应于2019年12月25日前将经验收合格并符合本合同约定附件二（盐城珑庭华府幼儿园交付标准）约定标准的该房屋交付给乙方。何宝秀和周正东分别在该合同上盖章、捺印。同日，何宝秀与周正东另签订两份《租赁合同》，合同分别约定：何宝秀将位于江苏省盐城市城南新区蓝海路6号盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园201室、301室租赁给周正东，租金均为6000000元，除房屋建筑面积、租金数额存在不同之外，其余约定内容与上述101室的合同约定一致。同时，新碧公司在一份名为“转租”的书面证据中盖章确认，主要内容为：我公司同意何宝秀在合同第三条约定的“租赁及使用期限”内转租给周正东。何宝秀已于我司签订该幼儿园租赁合同，按合同约定具备转租权利，其合同款项由我司与何宝秀方进行收缴，特此证明。另查明，关于案涉款项的支付情况如下：1.何宝秀向新碧公司支付款项情况：2018年6月28日至6月30日何宝秀通过杨某向新碧公司支付1063829元，2018年6月30日新碧公司出具收据6张，合计金额为1063829元；2018年7月31日何宝秀向新碧公司支付1000000元，同日新碧公司出具收据3张，合计金额为1000000元；2019年6月28日何宝秀向新碧公司支付2936171元，同日新碧公司出具收据3张，合计金额为2936171元。综上，合计已支付新碧公司500万元。2.周正东向何宝秀支付款项的情况：2018年9月14日，原告周正东向孙某转账5万；2018年9月26日，周正东向何宝秀汇款55万元；2018年10月29日，周正东向何宝秀支付550万元。何宝秀（出租人、甲方）出具收条一份，载明（摘要）：甲方自2018年9月26日已收到乙方租赁定金60万元。甲方自2018年10月29日已收到乙方租赁第一期楼款610万元。何宝秀在收款人处签字、捺印。还查明：1.《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发〔2010〕41号）规定：“城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园。”2.《省政府办公厅关于加快学前教育改革发展的意见》（苏政办发〔2010〕136号）规定：“配套幼儿园是教育事业的政策性投资，属国有教育资产，应按属地移交当地政府举办幼儿园，不得改变性质和用途。”3.《盐城市人民政府关于加快学前教育改革发展的意见》（盐政发〔2012〕225号）规定：“城镇小区配套幼儿园是教育事业的政策性投资，属国有教育资产，作为公共教育资源由当地政府统筹安排，按属地移交当地政府举办公办幼儿园或委托举办成普惠性民办幼儿园。”4.《盐城市人民政府关于印发盐城市城镇新建居住区配建学校实施办法（试行）的通知》（盐政发〔2018〕58号）规定：“保障性住房集中居住区配建的幼儿园必须用于举办公办幼儿园，其余配建的幼儿园可以举办公办园，也可根据实际由当地教育部门采用面向社会公开招标的办法，由社会组织（个人）举办民办幼儿园。”5.《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）规定：“小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。”本案审理过程中，原告周正东的委托诉讼代理人持本院出具的调查函向盐南高新区教育局学前教育与社会教育科相关工作人员进行了调查，并将调查结果以书面情况说明形式提交本院。盐南高新区教育局相关工作人员表示：案涉盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园属于国有资产，应由相关教育部门统一管理，不得由碧桂园进行买卖。本案的争议焦点为：1.原告周正东与被告何宝秀签订的《租赁合同》的性质如何认定？2.原告周正东与被告何宝秀签订的合同是否有效？3.被告新碧公司是否应当承担相关款项的返还义务？本院认为：关于第一个争议焦点。经查，原告与被告何宝秀签订的三份《租赁合同》中，虽约定租赁期限为20年，但同时约定租赁期限届满后，甲方同意将房屋提供给乙方继续使用至2067年3月3日，乙方无需向甲方缴纳其他费用；同时，双方约定的租金总额高达1810万元，显然超过市场租赁价格，且约定在合同签订后的三年内付清，与租赁合同的惯例和性质明显不符。考虑到款项支付的数额及长达40余年的租赁期限，案涉合同更符合房屋买卖合同的性质，故双方签订的《租赁合同》均应认定为房屋买卖合同。关于第二个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述相关文件规定，城镇小区配套幼儿园为国有教育资产，属于公共教育资源，是政府基于公共权力对学前教育资源的一种配置，具有社会公共利益属性，应当移交教育行政部门统一安排。本案中，案涉盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园101室、201室、301室均应在竣工验收合格后，按照相关规定移交当地教育行政部门。而被告何宝秀与新碧公司就案涉珑悦珑庭华府幼儿园101室、201室、301室签订《租赁合同》后，又通过“以租代售”方式将案涉房产出卖给原告周正东，该行为已经损害了社会公共利益，应属无效合同。因上述合同无效，故何宝秀因该合同取得的610万元应当返还周正东，同时应支付相应资金被占用的利息损失。至于新碧公司与何宝秀之间签订的《租赁合同》效力，双方可另行处理。关于第三个争议焦点。经查，原告周正东系与被告何宝秀签订的《租赁合同》，该合同的权利义务主体为周正东与何宝秀，而非新碧公司，故原告主张要求新碧公司公司与何宝秀共同返还合同款项缺乏依据。原告主张新碧公司是合同主体，全程控制了合同签约、内容、履行，系实际出售人，并未提出充分证据予以证明，本院不予采纳。关于原告周正东申请调取何宝秀银行流水，以证明其支付的610万元款项去向的问题。本院认为，其申请与本案要证明的事实关联性不大，且何宝秀支付新碧公司款项的时间明显早于周正东支付本案款项的时间，故本院对其申请不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何宝秀于本判决生效后十日内返还原告周正东人民币6100000元并支付利息（利息的计算方法：以6100000元为本金，自2020年5月9日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算）；二、驳回原告周正东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54500元，保全费5000元，合计59500元，由被告何宝秀承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李呈蕴人民陪审员  谭美荣人民陪审员  杨方园二〇二〇年十月三十一日法官 助理  袁柏阳书 记 员  张 聃附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。