四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初3221号 原告：罗长煜，男，汉族，生于1972年10月25日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭丽，女，汉族，生于1977年6月6日，住四川省江油市，罗长煜之妻。 原告：郭丽，女，汉族，生于1977年6月6日，住四川省江油市。 被告：江油碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省江油市城区华月路西段**溪山美郡**********，统一社会信用代码91510781MA64BQW57N。 法定代表人：刘浩，公司董事长。 委托诉讼代理人：王益，该公司职工。 原告罗长煜、郭丽诉被告江油碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“江油碧桂园公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理，依法适用简易程序，由审判员刘玉锋于2020年7月16日公开开庭进行了审理。原告罗长煜的委托诉讼代理人郭丽，原告郭丽，被告江油碧桂园公司的委托诉讼代理人颜宁、周平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗长煜、郭丽提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金229616.52元；2.判令被告向原告支付贷款损失66529.2元；3.判令被告赔偿原告私有电梯厅及客、餐、卧的地砖及木地板；4.判令被告承担原告重做卫生间的防水及装饰、装修的费用3万元；5.判令被告将入户大厅的方向恢复为朝南向；6.判令被告将10栋的整个屋顶的使用权归还给原告；7.本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实和理由：原告于2018年9月12日以按揭贷款的方式，以每平米8249.91元的价格出资1593659元，购买了被告开发的“碧桂园·绵州府”楼王10号楼10楼1号房屋一套及地下车库（432号）。双方在合同中约定：精装房、交房后购置家具即可拎包入住；交房时间为2019年9月30日；逾期交房按已付房屋总价款的万分之五计算利息等。但因房屋质量问题（因卫生间漏水导致地暖全部浸泡在水中）、门厅未按宣传画册及沙盘上展示的朝向修建，同时将10栋业主的共有屋顶私自出售及小区绿化未按七重园林标准建设等诸多原因，导致被告在合同约定的时间无法向原告交付房屋，并致原告在既定的时间内无法收房、无法入住，被告的行为已构成严重违约，应承担违约责任。因被告所建房屋出现大量漏水事件，江油市政府成立了专案小组，负责处理此事。2019年11月，专案小组责令被告出具整改、重做和修理方案，被告在2020年4月22日给原告重做了防水，但在4月27日做闭水测试时仍然漏水，现原告的干区、走廊及卧室的木地板均被水再次浸泡。在原告的要求下，被告于4月28日将卫生间的干区撬开，做闭水测试的水全部积聚在干区。同时又通过干区到房屋的各个角落，并导致原告在经历7-8个月的时间仍不能收房。同时，被告在整改的过程中，均未对客、餐、卧的瓷砖和木地板进行保护，工人转运砂石、瓷砖、水泥泥浆等直接接触地面，并将马桶、面盆、面盆柜等物品直接放置在地板上，导致整个屋内的地板全部损坏无法使用。另，原告在购买该房屋时，销售顾问清楚的告知原告所购房屋为楼王，大厅的朝向为南入户、一梯一户，分道入户，小区的绿化为7重园林绿化，为了将该房屋顺利销售给原告，还当场给原告发放了宣传画册，同时也在售楼现场将沙盘上原告所购10号楼的情况用激光笔一一作了展示。原告认为被告已涉嫌虚假宣传。综上，原告起诉来院以维护自身权益。 被告江油碧桂园公司辩称，1.案涉房屋在交付前取得了交付所需的面积实测报告及竣工验收备案表等文件，达到了交付条件，并在约定的交付日期前通知了原告，原告未能办理房屋交接手续，应视为已按期交付；2.原告卫生间不存在漏水，案涉房屋除卫生间的瓷砖外其余均系原告自行拆除，被告第一次为原告重做卫生间防水系被告为案涉楼栋全部卫生间提供的升级服务，系被告在面对项目发生业主群诉的情况下，被告所额外提供的升级服务，此后闭水测试结果虽然干区瓷砖有部分返潮，但这属于正常现象，而被告第二次拆除卫生间瓷砖系因原告拟自行进行卫生间装修，双方达成口头协议后，被告在原告要求下进行的拆除；3.即便法院认为案涉房屋存在卫生间漏水问题，但卫生间漏水并非主体结构问题，是可以通过正常维修解决的质量瑕疵；4.2020年6月10日，原告领取了案涉房屋钥匙及分户验收结果表，因此即便法院认定被告应承担逾期交房的违约责任，案涉房屋也于2020年6月10日完成交付，此前第一次重做防水迟迟未进行的原因在于原告迟迟未做升级服务签字确认，中间耽误的时间并非被告原因导致；5.原告既主张违约金又主张赔偿实际损失，系对被告的双重惩罚，不能一并主张，第二、三、四项诉请无法律依据；6.被告未对入户大厅的朝向做出过要约；7.被告未出售10栋业主共有屋顶。 本院经审理认定事实如下，原告罗长煜、郭丽系夫妻关系。2018年9月，原告罗长煜、郭丽（认购方）与被告江油碧桂园公司（出售方）签订了认购书一份，二原告认购江油市乾元路北段99号绵阳碧桂园绵州府10栋（YJ215型）洋房。原告郭丽与被告江油碧桂园公司另签订有一份认购书，原告郭丽认购碧桂园绵州府地下室432（小型子母车位型）产权车位。2018年9月12日，原告罗长煜、郭丽（买受人）与被告江油碧桂园公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：二原告以商业贷款的方式购买被告开发的碧桂园·绵州府二期10幢1单元10楼1号房屋；该商品房预测建筑面积216.51㎡，套内建筑面积185.66㎡；该商品房房价按套内面积计算，单价为8249.91元/㎡，总价款为1531679元；出卖人按照批准的规划、设计建设商品房，商品房销售后，出卖人不得擅自变更规划、设计；该商品房交付给买受人时需已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，经过更换、修理，仍严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应书面通知出卖人。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按合同附件十三补充协议第五条的约定承担责任；出卖人在2019年9月30日前将向买受人交付房屋，买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理商品房的交接手续；出卖人和买受人承诺在合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递送达对方等内容。双方在合同中约定了通讯地址。二原告在《商品房买卖合同（预售）》上签名捺印，被告在《商品房买卖合同（预售）》上加盖公司合同专用章。 作为合同附件的补充协议载明“第五条关于该商品房交付条件与交付手续1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件。（2）该商品房的交付标准为：出卖人按照本补充协议附录二《装饰和设备标准的约定交付标准进行交付……4、该商品房逾期交楼责任的界定以本款约定为准。（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用的房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用。如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任……第六条关于逾期交付责任除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%……第十八条补充协议的效力……2、双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。3、本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同”。二原告分别在补充协议上签名捺印，被告在补充协议上加盖公司合同专用章。 《装饰和设备标准的约定》【碧桂园·绵州府YJ215型号交付标准（装修货量区）】载明“一、建筑部分……卫生设施：配置洗手台柜、洗手盆、水盆龙头、镜柜、淋浴花洒、淋浴屏、纸巾架、毛巾架、马桶刷支架、卫生间为坐便器，楼地面局部做防水处理，墙面局部做防水处理……”。二原告在该《装饰和设备标准的约定》上签名捺印。 《商品房买卖合同（预售）》签订后，二原告支付了首付款并通过银行贷款的方式支付了剩余房款。 此后，由于案涉房屋存在卫生间漏水的情况，二原告未在合同约定的时间收房。 2019年11月14日，被告江油碧桂园公司向碧桂园·绵州府业主作出书面的《碧桂园绵州府卫生间防水处理方案》，称“我司在市委市政府各级主管部门的督促下，经充分听取业主意见后，根据现场实际需要，我司拟定关于户内防水处理的最终方案，如下……”。 另查明，碧桂园·绵州府10号楼于2019年6月25日取得房屋面积测绘报告。碧桂园·绵州府二期于2019年9月25日取得建设工程竣工规划验收合格证。 此外，碧桂园·绵州府二期二标段也取得了《竣工验收备案书》。江油市住房和城乡建设局在竣工验收备案部门意见处载明“经审查未发现有关结构隐患和主要使用性质缺陷的描述。经审查，同意备案”。 二原告已交纳案涉房屋及车位2020年7月1日至2021年4月30日的住宅物业费及车位物业服务费，并于2020年6月10日办理装饰装修备案，二原告在《装饰装修备案表》中载明预计施工期为2020年6月11日至2020年8月10日。 本院受理后，被告江油碧桂园公司委托其员工颜宁、周平到庭参加诉讼。庭审结束后，因颜宁、周平离职，被告江油碧桂园公司将委托诉讼代理人变更为其公司员工王益。 庭审中，原、被告均对双方就案涉房屋及车位签订合同进行买卖无异议。被告自述2020年6月10日原告在物业公司处办理了收房手续。原告方举证提供的录音通话内容整理成的文字材料中原告提到2019年9月30日被告通知收房，但因漏水问题导致原告无法收房。 认定上述事实有二原告身份证复印件及常住人口登记卡、二原告结婚证复印件、被告营业执照复印件、《碧桂园·绵州府认购书》、《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、《装饰和设备标准的约定》、房款收据、《个人购房/借款担保合同》、《碧桂园·绵州府10号楼房屋面积测绘报告》、《江油市建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案书》、《碧桂园绵州府卫生间防水处理方案》、《碧桂园物业统一通用机打收据》、通话录音、答辩状、代理词及原、被告的当庭陈述等证据佐证，本院予以采信。 本院认为，被告作为房地产开发企业将正在建设中的房屋及车位出售给二原告，双方对此均不持异议，且双方签订的《商品房买卖合同（预售）》不违反国家法律禁止性规定，该协议合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点在于被告是否存在逾期交付房屋的违约行为；因卫生间漏水导致二原告拒收房屋，被告应当承担什么责任。 根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、附件《装饰和设备标准的约定》的约定内容可知，双方约定的交付案涉房屋的条件为案涉房屋竣工验收合格。案涉房屋已于2019年9月25日经验收合格。且被告已通知二原告收房。二原告因卫生间漏水拒绝收房。根据《补充协议》约定“（1）该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。（2）该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人无法使用的房屋的损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。（3）该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用。如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任”等条款可知，双方对逾期交房需承担日万分之五违约金的情形的约定仅限于存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的情况。而本案中案涉房屋存在的卫生间漏水问题，并非地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题，被告江油碧桂园公司应当履行修复义务和赔偿合同约定的按每日20元补偿买受人无法使用房屋的损失，无需因此承担逾期交楼责任即日万分之五的违约金。二原告于2020年6月10日提交《装饰装修备案表》应当认定二原告于2020年6月10日收房，故被告江油碧桂园公司应当向二原告支付补偿款5080元（254天×20元/天）。 二原告与被告就买卖产权车位签订了合同均无异议，卫生间漏水导致的修复及迟延交付与产权车位无关，二原告举证提供的视频资料反映的地下室积水系发生于2020年8月江油市遭受暴雨后的情况，不能因此证明地下车位的质量存在问题。 对于二原告主张的贷款损失，本院认为案涉房屋卫生间防水问题并不影响二原告与银行之间就案涉房屋发生的贷款本金或利息偿还，故对原告的该项诉请本院不予支持。 对于二原告要求被告赔偿私有电梯厅及客、餐、卧的地砖及木地板的主张，本院认为原告并未明确到底是要求被告恢复原状还是赔偿损失，同时，二原告也未就损失的实际发生情况及金额进行举证，故本院不予支持。 对于二原告要求被告承担原告重做卫生间的防水及装饰、装修的费用3万元，在二原告已收房且认可此前被告曾为案涉房屋重做防水的情况下，对该项诉请本院不予支持。 关于入户大厅朝向问题，本院认为双方在合同中未对入户大厅朝向作出约定，故对二原告要求判令被告将案涉楼栋的入户大厅朝向改为朝南的诉请，本院不予支持。 对于10号楼的屋顶使用权问题，《商品房买卖合同（预售）》未就10号楼的屋顶使用权进行约定，且根据《中华人民共和国物权法》的规定业主对建筑物专有部分以外的部分享有共有和共同管理的权利，即便原、被告双方对10号楼的屋顶使用权进行约定也为无效约定。二原告要求将10栋的整个屋顶的使用权归还给原告于法无据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，判决如下： 一、被告江油碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告罗长煜、郭丽延期交房补偿款5080元； 二、驳回原告罗长煜、郭丽的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案收取案件受理费2732.50元，由原告罗长煜、郭丽承担2500元，被告江油碧桂园房地产开发有限公司承担232.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 刘玉锋 二〇二〇年十月十日 法官助理 肖 桃 书 记 员 罗 静