江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初3098号原告：南京溧水白马粮食购销有限公司，统一社会信用代码9132011774238914X8，住所地南京市溧水区白马镇。法定代表人：杨**，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴**智，该公司员工。委托诉讼代理人：金维，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：南京溧水欣荣鑫轧辊厂，统一社会信用代码91320117562863588H，住所地南京市溧水区白马镇浮山村上聂。投资者：吴雪峰。被告：吴雪峰，男，1968年5月23日出生，汉族，住南京市溧水区。两被告共同委托诉讼代理人：杨志兰，江苏同心园律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：卢冰洋，江苏同心园律师事务所实习律师。原告南京溧水白马粮食购销有限公司（简称粮食购销公司）与被告南京溧水欣荣鑫轧辊厂（简称欣荣鑫轧辊厂）、吴雪峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，转为普通程序(独任)继续审理。原告粮食购销公司委托的诉讼代理人吴**智、金维，被告吴雪峰及其与被告欣荣鑫轧辊厂共同委托的诉讼代理人杨志兰、卢冰洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粮食购销公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即从原告所有的上力库点内迁出，并归还所占用的租赁物；2.判令被告欣荣鑫轧辊厂立即自行拆除违建办公楼和钢结构厂房，将租赁物恢复原状；3.判令被告欣荣鑫轧辊厂支付资产占用费（以人民币80000元/年为标准，自2017年2月1日起计算至实际将租赁资产返还原告之日止，暂计算至2020年7月20日金额为人民币277260元）；4.判令被告吴雪峰对被告欣荣鑫轧辊厂返还租赁物、拆除违建、支付资产占用费等义务承担连带责任。事实和理由：原告（更名前为“溧水县白马粮食购销有限公司”）于2011年1月5日与被告欣荣鑫轧辊厂（更名前为“溧水县荣鑫轧辊厂”）签订《资产租赁协议》，将白马粮食购销有限公司上力库点租赁给被告欣荣鑫轧辊厂。双方约定租赁期限为5年（2011年2月1日至2016年1月31日），租赁期满后需将所有资产完好无损的交付给原告。协议签订后，欣荣鑫轧辊厂未经原告同意且未办理规划建设手续的情况下，在上力库点内建造办公楼和钢结构厂房，被城管部门依法认定为违建并责令限期拆除。因欣荣鑫轧辊厂拒绝拆除，原告于2011年将两被告诉至溧水区人民法院要求解除租赁合同，后溧水区人民法院认为不符合解除条件未予支持，双方继续履行《资产租赁协议》至该协议期满。上述法院判决认定，被告无证据证明其建造办公楼和钢结构厂房的行为得到了原告的同意。2016年1月31，原告与欣荣鑫轧辊厂经协商重新签订了《租赁合同》，原告将房屋和场地继续租赁给欣荣鑫轧辊厂使用一年（自2016年2月1日至2017年1月7日），年租金为80000元。根据该合同约定，欣荣鑫轧辊厂在上力库点内建造的办公楼、钢结构厂房以及新增的固定设施、装修等归原告方所有，合同终止时无偿转让给原告。合同第四条第（八）款约定，合同期满欣荣鑫轧辊厂须及时退还原告资产，原告不承担搬家费、停业损失费等任何经济补偿。欣荣鑫轧辊厂逾期归还须承担相应的租金、水电等费用，并承担违约金、滞纳金和因此造成原告方的损失。合同第六条另约定，吴雪峰对该合同的履行承担连带责任。《租赁合同》期满后，被告未能按时返还租赁资产。为此，原告委托律师事务所于2018年3月6日向两被告出具《律师函》，要求两被告7日内交还资产，并承担违约责任，交还房屋时恢复至租赁资产最初的模样，并自行拆除地上违建。两被告签收《律师函》后，至今未履行归还租赁资产的义务。双方于2016年1月31日签订的租赁合同真实合法有效，内容不违反法律规定，对双方均具有法律约束力。该租赁合同期满后，被告负有返还租赁物并按约定将租赁资产恢复原状的义务。被告在租赁场地内所建设的办公楼、厂房均已被认定为违建，不具有合法性，理应自行拆除，但被告拒绝拆除违建、拒不返还且长期无理由占用租赁资产，严重侵害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告起诉至法院，请求判如所请。被告欣荣鑫轧辊厂、吴雪峰共同辩称，一、双方所签租赁合同事实上已经解除，所租赁的房屋也已交付给原告。1.2018年6月初，原告上级主管部门的领导现场视察工作时提出回购被告所建办公楼及厂房，同时要求被告随即停产停业，被告遂停止生产并原地等待原告进行回购，客观上被告已应原告的要求在当时即已停止使用租赁物。同时，南京市溧水区白马镇政府因设立南京市二级生态管控区，不允许在相应区域内所有工业企业进行生产，并将被告全部生产设备从厂房挪至仓库。大部分生产设备被告已出卖给了他人，目前现场仅存有四台热处理电炉。因此，双方的租赁合同事实上自2018年6月初已经终止履行，租赁的房屋也应认定为已向原告交付。2.被告没有搬出租赁场地的原因还在于有被告自建的办公楼及厂房存在，且被告没有其他房屋可供居住，双方就被告所建房屋的处理没有达成一致意见，被告也无法搬离。二、原告无权要求被告拆除自建的办公楼以及厂房。1.南京市中级人民法院的生效法律文书已确认被告所建房屋已经过原告的同意，原告无权作出既同意被告建房又要求被告自行拆除相互矛盾的行为。2.被告所建房屋已经过相关行政部门的处理，原告已无权通过民事案件的程序请求人民法院判令被告自行拆除。3.该项诉讼请求已经过人民法院判决驳回，原告再次以相同的诉讼请求提出主张，属重复起诉，人民法院应一事不再理并裁定驳回原告起诉。4.2016年1月29日的租赁合同没有约定被告所建办公楼及钢结构厂房在合同终止时无偿转让给原告，原告诉称没有事实依据。三、原告提出的资产占用费过高。以人民币80000元/年为标准有失公平。被告早已于2018年应原告要求停产停业，且厂房内设备也被挪到了仓库，因此被告自2018年6月之后便未在上力库点内从事过任何生产经营活动，仅居住于自建房内并等待原告回购。另外，上力库点位置偏僻，用途有限，故原告提出的资产占用费过高。当事人依法提交了营业执照、工商变更登记文件、工商变更登记信息、房屋所有权证、土地使用权证、限期拆除通知书、违建拆除通知书、民事判决书、租赁合同、律师函及签收照片、现场照片等证据，本院对上述证据组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告粮食购销公司原名称为“溧水县白马粮食购销有限公司”，被告欣荣鑫轧辊厂原名称为“溧水县荣鑫轧辊厂”。2011年1月5日，原告粮食购销公司（甲方）与被告欣荣鑫轧辊厂（乙方）签订《资产租赁协议》，协议约定，甲方将其公司上力库点租赁给乙方，租赁期限为五年，自2011年2月1日起至2016年1月31日；乙方在承租期间必须自觉维护、保养好所承租的资产；乙方如需装修、改造甲方资产，必须书面报甲方同意后实施，且不得破坏原有资产结构，以确保资产完好无损，装修费用由乙方承担。协议亦对其他事项作出约定。被告欣荣鑫轧辊厂接受租赁物后，在厂区内建设厂房和住房。2011年7月20日，溧水县白马镇市容管理办公室向被告吴雪峰作出限期拆除通知书载明，吴雪峰在白马镇上聂新建厂房9间600㎡，新建住房2间200㎡，该800㎡建（构）筑物，未经规划部门批准，系违法建设。限期拆除。7月22日，原告粮食购销公司亦向吴雪峰送达违建拆除通知书。2016年1月29日，原告粮食购销公司（甲方）与被告欣荣鑫轧辊厂（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将位于白马上力房产面积约1121.12㎡，场地约9849.6㎡等按现状租赁给乙方；租赁期限2016年2月1日起至2017年1月31日止；年租金8万元，按照先预交租金后使用的原则，租金于签订协议时交纳；乙方所投入的所有新增固定设施及装修等固定附着物不得拆除，其物权归甲方所有，在合同终止时须无偿转让给甲方，如造成资产损失的乙方应予赔偿；合同期满乙方须及时退还甲方资产，甲方不承担乙方搬家、停业损失等任何经济补偿；甲、乙双方应认真遵守履行本合同规定，乙方违约，违约方须承担租金总额10%的违约金，并赔偿对方损失，守约方有权解除合同；乙方负责人自愿对乙方履行本合同承担连带责任，保证期限为本合同履行期届满之日起满两年。合同亦对其他事项作出约定。合同订立后，被告未新增装饰装修及添加设施。2018年3月6日，原告粮食购销公司委托江苏宗域律师事务所向欣荣鑫轧辊厂、吴雪峰送达了律师函，载明涉案租赁合同于2017年1月31日到期后，不再续租，欣荣鑫轧辊厂、吴雪峰收函后7日内交还租赁资产并承担相应违约责任；将房屋恢复至最初模样；自行拆除违建等。审理中，被告吴雪峰自认其于2018年7月份搬至自建厂房内，并在厂房内居住；涉案厂区大门钥匙由其持有。被告至今仍未搬离承租场地，亦未拆除自建房屋。本院认为，原告粮食购销公司与被告欣荣鑫轧辊厂之间签订的《资产租赁协议》、《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还承租物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。涉案《租赁合同》已于2017年1月31日届满，租期届满后双方未续签合同，被告欣荣鑫轧辊厂有义务将租赁物返还给原告。被告欣荣鑫轧辊厂、吴雪峰辩称，其于2018年6月初已经停止使用租赁物，且合同没有约定被告所建办公楼及钢结构厂房在合同终止时无偿转让给原告。被告承租原告的租赁物包括房屋及场地，其虽搬入自建的房屋，但自建房屋建设在厂区范围内，被告拒不从自建房屋中搬出，仍属对原告厂区的占用。因此，对被告的该抗辩意见，本院不予采信。经催告后，被告欣荣鑫轧辊厂拒绝迁出，故原告请求判令被告欣荣鑫轧辊厂迁出并返还所占用的租赁物，本院予以支持。关于占有使用费的问题。租赁合同履行期限届满后，承租人拒绝返还租赁物的，出租人有权请求赔偿损失，结合本案被告欣荣鑫轧辊厂的实际占用范围、占用建筑物的属性、实际使用情况以及原告怠于起诉主张权利等因素，本院酌定被告赔偿原告以4万元/年的标准，自2017年2月1日起至实际返还租赁物之日止计算的占有使用费。关于要求被告欣荣鑫轧辊厂立即自行拆除违建办公楼和钢结构厂房，将租赁物恢复原状的问题。溧水县白马镇市容管理办公室已经依行政职权向被告发出限期拆除通知书。对违建办公楼和钢结构厂房的拆除已经通过行政行为进行了规制，因此，原告请求判令被告自行拆除违建办公楼和钢结构厂房不属于本院受理范围，本院不予理涉。关于被告吴雪峰的责任承担问题。依照法律规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。原告主张被告吴雪峰对被告欣荣鑫轧辊厂在本案中所涉债务承担共同责任，本院予以支持。综上所述，原告粮食购销公司请求判令被告欣荣鑫轧辊厂、吴雪峰迁出并返还所占用的租赁物，赔偿损失（按4万元/年的标准，自2017年2月1日起计算至实际返还租赁物之日止），本院予以支持；其他诉讼请求缺乏事实、法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第二百三十五条规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告南京溧水欣荣鑫轧辊厂、吴雪峰于本判决发生法律效力后三十日内从南京溧水白马粮食购销有限公司上力库点迁出，并返还所占用的租赁物；二、被告南京溧水欣荣鑫轧辊厂、吴雪峰于本判决发生法律效力后三十日内向原告南京溧水白马粮食购销有限公司赔偿损失，该损失以每年4万元的标准，自2017年2月1日起，计算至实际返还租赁物之日止；三、驳回原告南京溧水白马粮食购销有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5458元，诉讼财产保全费2020元，合计7478元，由被告南京溧水欣荣鑫轧辊厂、吴雪峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 李 刚二〇二〇年十月二十二日书记员 甘菊兰