广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12210号原告（反诉被告）：蔡钟鹏，男，1966年10月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市，被告（反诉原告）：广州市花都区新华街横潭村第三经济合作社，住所地广东省广州市花都区新华街横潭村，统一社会信用代码N14401146832596861。法定代表人：梁昌成，该社社长。委托诉讼代理人：侯承超，男，1975年7月28日出生，汉族，广州市花都区新华街法律服务所基层法律服务工作者。原告蔡钟鹏与被告广州市花都区新华街横潭村第三经济合作社（以下简称横潭三社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理。被告横潭三社于2020年8月25日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，2020年9月3日公开开庭合并进行了审理。原告蔡钟鹏，被告横潭三社的委托诉讼代理人侯承超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡钟鹏向本院提出诉讼请求：1.判令横潭三社向蔡钟鹏返还合同保证金100000元及占用资金利息暂计2435元（以100000元为基数，自2019年12月13日起计至还清款项之日止，按照贷款市场报价利率，暂计至2020年7月24日）；2.判令横潭三社向蔡钟鹏返还租金72720元；3.诉讼费用由横潭三社负担。事实和理由：蔡钟鹏通过招投标取得坐落于广州市花都区商业大道××楼的商铺承租权后，2019年11月22日与横潭三社签订《商铺租赁合同》，约定租期、租金、保证金等。蔡钟鹏依约支付保证金，按时支付商铺租金，但横潭三社在多次催告下，仍未向蔡钟鹏提供建设工程规划许可证等。蔡钟鹏先后向横潭三社送达《合同解除通知函》及《通知暨协商函》，横潭三社分别于2020年3月12日和7月5日收到函件，但至今未依要求提供建设工程竣工验收合格、建设工程规划许可的证明材料。《通知暨协商函》载明“我方于该生效日把商铺钥匙还给梁昌成”，可见蔡钟鹏已于2020年3月13日将商铺返还给横潭三社。横潭三社经多次催告仍无法提供建设工程规划许可证，未举证证明其拥有商铺《建设工程规划许可证》，租赁合同无效。横潭三社应当返还因合同而收取的蔡钟鹏六个月的租金。横潭三社因合同收取保证金，依法应当返还，至今必将自占有之日起产生法定孳息，应向蔡钟鹏支付资金占用费。被告横潭三社辩称，八十年代建成使用房屋，符合当时规划报建，且楼上业主已经办理房地产权证，该房屋是合法建筑物。经过花都区农村集体资产交易中心挂网招租，由蔡钟鹏中标后签订合同，系双方当事人的真实意思表示，租赁合同合法有效。蔡钟鹏起诉的陈述与事实不符，缺乏事实依据，请求驳回蔡钟鹏的诉讼请求。被告横潭三社向本院提出反诉请求：1.判令蔡钟鹏向横潭三社支付自2020年6月1日起至实际交还房屋之日止的租金暂计36360元（暂计至2020年8月31日）；2.判令蔡钟鹏支付滞纳金暂计1000元（每月滞纳金以12120元为基数，自每月当月11日起，按日3‰计至付清日止）；3.反诉诉讼费用由蔡钟鹏负担。事实与理由：横潭三社与蔡钟鹏于2019年11月22日签订《商铺租赁合同》，将位于花都区商业大道××楼的1200平方米商铺物业出租给蔡钟鹏合法使用，租期12年，自2019年12月1日起至2031年11月30日止。合同约定：2019年12月1日起至2025年11月30日的租金按照12120元/月计算；签订合同当日缴交合同保证金10万元；违反合同约定条款的，横潭三社有权没收合同保证金；拖欠租金达30天视违约处理，保证金归横潭三社，横潭三社有权单方解除合同，并按照日3‰计算滞纳金等。横潭三社按照约定将商铺物业交付给蔡钟鹏使用，蔡钟鹏缴交合同保证金10万元及缴交租金至2020年5月31日，但自2020年6月1日起，经多次追讨，没有缴清拖欠的6月至8月的租金36360元。横潭三社已通知蔡钟鹏解除合同，缴交拖欠租金至交还物业日止，暂计36360元，按合同约定没收蔡钟鹏缴交的合同保证金10万元。原告蔡钟鹏辩称，1.合同无效，蔡钟鹏已主张横潭三社返还租金，不应当继续履行合同，横潭三社要求蔡钟鹏继续支付租金，违反法律规定。2.合同自始无效，效力溯及既往，蔡钟鹏与横潭三社的合同关系不再存在，合同约定的因违约而承担滞纳金条款归于无效，对双方当事人不具有法律约束力。横潭三社不得基于无效合同主张权利。原告蔡钟鹏为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.《商铺租赁合同》；2.收据；3.《合同解除通知函》，快递单，投递查询信息；4.《通知暨协商函》，快递单，投递查询信息。被告横潭三社为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.《报建单》《宗地图》《报建审核意见书》[（85）建81号]；2.鉴证书（包括《商铺租赁合同》《花都区农村集体资产交易成交确认书》《花都区农村集体资产交易结果公告》《花都区农村集体资产交易结果情况表》）。经审理查明：案外人广州市花都区农村集体资产交易服务中心于2019年11月13日采取公开竞投方式组织交易，蔡钟鹏以每月每平方米10.1元，竞得新华街横潭村第三社商业大道68号2楼经营使用权。横潭三社（出租方，甲方）与蔡钟鹏（承租方，乙方）于2019年11月22日签订《商铺租赁合同》，约定：乙方通过竞投，投得甲方商铺租赁权。乙方租赁甲方的商铺，坐落于商业大道**之**，面积1200平方米，用于商业用途，自2019年12月1日起至2031年11月30日止。第三条关于租金及支付，约定：签订合同当日，乙方向甲方交纳10万元作为履行合同的保证金，不计利息，不抵作承包款，不抵作租金。租赁期届满，如乙方无违约行为，保证金退回乙方；如乙方中途自行退租或违反合同有关条款，视作违约处理，甲方有权单方解除合同，保证金归甲方所有，且收回乙方租赁上述厂房或商铺的使用权；如甲方违约，双倍退还保证金。租赁自2019年12月1日至2025年11月30日止每月12120元，不含税费。租金按季度收取，每期开始前10天内支付当期租金。在租赁期内，必须按规定期限缴交租金，凡拖欠租金的，需加收滞纳金，每天按照所欠租金3‰计算。如乙方拖欠甲方租金达到30天，则视作乙方违约，保证金归甲方所有，甲方有权单方解除合同，收回租赁物。第十三条关于合同效力，约定：合同自双方签字（盖章）并交清保证金后生效。合同另约定其他事项。横潭三社于2019年11月26日向蔡钟鹏出具收取2019年12月至2020年2月租金36360元的收据；2019年12月13日向蔡钟鹏出具收取定金10万元的收据；2020年3月5日向蔡钟鹏出具收取2020年3月至5月租金36360元的收据。蔡钟鹏于2020年3月11日通过EMS快递方式向横潭三社发出《合同解除通知函》，提出：“请向我提交该商铺建筑工程竣工验收合格证。……贵社自收到该函7日内如不能提交或提交不符合要求……该合同自收到本函次日解除”。横潭三社于2020年3月12日通过他人代收《合同解除通知函》。蔡钟鹏于2020年7月4日通过EMS快递方式向横潭三社发出《通知暨协商函》，提出：“该合同解除生效日为2020年3月13日……同时，我方于该生效日把商铺的钥匙已还给梁昌成。……自收到该函7日内向我方返还合同保证金和已付租金及付清滞纳金”。横潭三社于2020年7月5日通过他人代收《通知暨协商函》。横潭三社于2020年9月3日向本院申请核查租赁物的规划报建手续。本院于2020年9月4日依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局函询，位于广州市花都区商业大道××楼是否取得《建设工程规划许可证》。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年9月8日函复本院，“来函所指‘广州市花都区商业大道××楼’曾于1985年11月取得《建设工程规划许可证》[（85）建81号]”。蔡钟鹏于2020年9月19日向本院申请通知广州市规划和自然资源局花都区分局的工作人员出庭作证。在诉讼过程中，蔡钟鹏、横潭三社确认：蔡钟鹏已缴纳租金至2020年5月31日；横潭三社没有退回蔡钟鹏缴纳的合同保证金10万元；商铺系上锁状态；商铺于2020年9月3日按现状交还横潭三社。蔡钟鹏确认：其自2019年11月22日签订合同后从未产生水电费；其收取案外人“阿文”于2020年5月至7月的其中两月的位于一楼楼梯口的租金6000元。横潭三社确认：其在诉讼前没有向蔡钟鹏主张解除合同。蔡钟鹏主张：合同无效；其没有使用过商铺，商铺是空置状态，其于2020年3月13日已将钥匙交还横潭三社的社长梁昌成，没有书面交接手续，《通知暨协商函》载明自解除合同之日已将商铺钥匙交还梁昌成，其没有其他的交还场地行为；其不同意没收保证金及支付滞纳金；如需支付滞纳金，其请求调整；其承租商铺准备用于转租经营，横潭三社没有提供建设工程规划许可证及消防验收手续，意向次承租人因无法办理手续而不愿意承租，其在3月初咨询律师后改变意向，在2020年3月5日交纳三个月租金后想解除合同。横潭三社主张：合同有效；蔡钟鹏没有向其交还商铺钥匙；其没有签收《通知暨协商函》；没收蔡钟鹏缴纳的合同保证金10万元；如不能同时适用没收合同保证金及支付滞纳金的，其主张合同保证金。本院认为，蔡钟鹏与横潭三社签订的《商铺租赁合同》，依法成立，具有法律约束力。双方当事人本诉与反诉的系争焦点，本院归纳及综合评析如下：一、《商铺租赁合同》是否具有合同无效情形的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。经查：本院依职权函询广州市规划和自然资源局花都区分局，行政主管部门函复“广州市花都区商业大道××楼曾于1985年11月取得《建设工程规划许可证》”。该《商铺租赁合同》没有违反效力性强制性规定的情形，应当认定有效。蔡钟鹏质疑该复函的真实性及申请通知行政主管部门的工作人员出庭作证，并以租赁物没有取得《建设工程规划许可证》为由，主张合同无效，与事实及法律不符，本院不予采纳。二、《商铺租赁合同》在起诉前是否已解除的问题。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。经查：蔡钟鹏没有提供证据证明，租赁物具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况而导致租赁房屋无法使用的情形，应当承担举证不能的后果。蔡钟鹏不具有约定解除权或者法定解除权的情形，其主张解除合同的通知，不具有解除合同的法律效力。三、蔡钟鹏主张返还租金的理由是否成立的问题。合同法第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。经查：《商铺租赁合同》依法成立，蔡钟鹏租赁租赁物后，应当按照约定向横潭三社支付租金。蔡钟鹏主张返还租金，没有理据，本院不予支持。四、蔡钟鹏应否向横潭三社继续支付租金的问题。经查：1.蔡钟鹏主张解除合同的通知，不具有解除合同的法律效力。横潭三社确认在诉讼前没有向蔡钟鹏主张解除合同。《商铺租赁合同》在起诉前没有解除，对双方当事人具有法律拘束力。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。蔡钟鹏主张其于2020年3月13日已向横潭三社的社长梁昌成交还商铺钥匙，横潭三社抗辩否认蔡钟鹏的该主张。蔡钟鹏除其在《通知暨协商函》自行载明已于该日交还钥匙外，没有提供证据证明，应当承担举证不能的后果。3.蔡钟鹏与横潭三社确认，租赁物于2020年9月3日按现状交还。蔡钟鹏没有交纳自2020年6月1日起至2020年9月3日止的租金，应当向横潭三社继续支付该期间的租金。经核算，每月租金12120元，该期间租金37572元（12120元/月×3个月＋12120元/月÷30天×3天）。横潭三社主张蔡钟鹏继续支付租金至交还租赁物之日止，本院予以支持。五、蔡钟鹏主张返还合同保证金及横潭三社主张滞纳金的问题。合同法第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。经查：1.《商铺租赁合同》约定，蔡钟鹏交纳10万元作为履行合同保证金；如无违约行为，租赁期届满，保证金退回蔡钟鹏；如违约的，保证金归横潭三社所有；如横潭三社违约的，双倍退还保证金。蔡钟鹏向横潭三社交纳的合同保证金，符合上述法律规定的定金性质。2.根据《商铺租赁合同》约定，蔡钟鹏应当于2020年6月10日前向横潭三社支付2020年6月至9月的租金。蔡钟鹏没有按照约定向横潭三社支付租金，其行为已系违约。根据《商铺租赁合同》约定，横潭三社有权主张没收合同保证金，蔡钟鹏主张返还合同保证金及其利息，本院不予支持。3.合同法第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。在诉讼过程中，横潭三社明确主张选择没收合同保证金，另主张按照约定的滞纳金标准计算违约金，于法不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、反诉被告蔡钟鹏于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告广州市花都区新华街横潭村第三经济合作社支付自2020年6月1日起至2020年9月3日止的租金37572元；二、驳回原告蔡钟鹏的全部诉讼请求；三、驳回反诉原告广州市花都区新华街横潭村第三经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1902元，由原告蔡钟鹏负担；反诉案件受理费367元，由反诉被告蔡钟鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十月二十日书记员  曹国阳