高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初2312号原告：高平市城市管理局。住所地：高平市建设南路254号。法定代表人：李某，任局长。委托诉讼代理人：崔某，山西荣生律师事务所律师。被告：郜某，男，1948年5月14日生，汉族，住高平市。原告高平市城市管理局与被告郜某租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告高平市城市管理局委托诉讼代理人崔某、被告郜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高平市城市管理局向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾退、返还高平市泫东市场内西12号集资营业用房；2.判令被告支付自2020年8月起至腾出之日止，占用房屋期间的租金损失2000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：为发展市场经济，方便群众购销及管理，高平县工商行政管理局于1985年修建集市贸易市场。1989年8月9日，高平县工商行政管理局与被告签订《集资修建集贸市场营业房合同书》。1989年8月，高平县工商行政管理局向被告分配营业房后由被告实际使用。1996年6月25日，高平县工商行政管理局成立高平市市场建设服务中心，负责所管辖市场的日常管理、使用、改建和维修工作。2001年，高平市市场服务中心资产移交高平市人民政府统筹管理。2019年8月24日，高平市市场建设服务中心调整为原告管理的自收自支事业单位。自此，泫东市场集资用房合同由原告承继并负责处理。被告已使用营业房30年，原告要求收回依法有据，望判如所请。被告郜某辩称，1.请求驳回原告的第二项诉讼请求，请求原告恢复合同书中约定的原集贸市场功能，还商户剩余二十九年九个月合法经营使用权；2.判令原告不作为，擅自改变市场结构和性质，破坏了集资修建农贸市场的初衷，存在严重违约行为，造成广大集资商户三十年的经济损失，经济损失为每间玖拾万元人民币（按每间年均营业利润30000元计算：年/30000元*30年=900000元）；3.判令原告支付本应由原告承担的、被告集资商铺三十年来的房屋破损及漏雨维修维护和水、电、暖等初装费、安装费用共计约100000元人民币；4.关于房屋所有权的归属，合同标题已明确是集资性质，又因为政府相关部门违约在前，致使被告的集资房没有发挥到商用房的价值、没有起到营利的目的、没有产生商业效益，合同无法继续完成，是原告方未尽到市场运营、房屋破损维护的责任和义务，应视为自动放弃。倘若要商户腾房，就应补偿被告三十年的经济损失，因此要求原告可采取变更集资房屋所有权的办法，以弥补被告三十年来的经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供证据：1.集资修建集贸市场营业房合同书1份；2.高平县工商行政管理局通知1份；3.山西省高平县计划委员会高计发（1985）第46号批复1份；4.高平市工商行政管理局市工商字（1996）第26号文件1份；5.关于成立“高平市市场建设服务中心”的请示1份；6.高平市市场服务中心资产移交清册1份共4页；7.高平市市场建设服务中心资料移交表1份共3页；8.中共高平市委机构编制委员会办公室文件高编办通字（2019）30号文件1份；9.高平市住房和城乡建设局关于整体划转单位的补充说明1份。经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性无异议，上述证据真实性、合法性、关联性均无瑕疵，本院予以确认。被告提供了记录泫东市场状况的光盘一张，该光盘反映了泫东市场的状况。经庭审质证，原告对该证据所反映内容的真实性无异议，证据来源合法且与本案有关联，故予以确认。根据当事人的陈述及法庭确认的证据，本院查明以下事实：1985年期间，原高平县工商行政管理局经高平县计划委员会批准，投资68万元在高平县城东新建集市贸易市场（后称为泫东市场），资金由县财政拨款20万元，其他由单位自筹和群众集资筹建。1986年10月，泫东市场开始修建。1988年12月完工。该市场占地16.1亩，有房屋151间，由高平县工商行政管理局与52户居民共同集资修建。市场中央修建大棚3275平方米。1989年8月9日，高平县工商行政管理局与被告签订《集资修建集贸市场营业房合同书》，合同约定：被告分两次向原告交付营业房建设款19668元，营业房两间，面积为98.34平方米。高平县工商行政管理局在收到建房款后及时组织人员统一设计，统一施工。营业房建成后所有权归国家，管理权归高平县工商行政管理局，使用权归被告，使用期限为三十年（从分配之日起计算）。使用期间不交房租，所交集资款抵顶房租费。中途退出者按占用时间从集资款中扣除房租后退还集资款，三十年后被告仍可优先使用，但要按规定交付房租。该合同第五条还约定，本合同自签订之日起生效，从分配营业房之日起三十年内作废。1989年8月15日，高平县工商行政管理局将市场内西12号房分配给被告郜某经营生意。市场经营初期，中央大棚下设有摊位，后这些摊位逐步退出市场。1995年，高平县工商行政管理局将市场南侧的两处大棚租赁给了鑫荣家俱厂用于销售家俱。1998年始，北侧的大棚也被租赁给了日杂棉麻公司经营“蓝天家俱城”。市场建成初期，中央大棚还曾发生过坍塌。另查明，1996年6月25日，经高平市人民政府批准，高平市工商行政管理局成立了市场建设服务中心，由该中心负责对泫东市场的服务和管理工作。2001年12月26日，高平市工商行政管理局将资产移交给高平市人民政府统筹管理。2019年8月24日，该中心被调整为隶属于高平市城市管理局的事业单位。2020年上半年，原告将泫东市场进行了改建，市场中心的大棚现已被全部拆除。之后，原告要求被告返还房屋遭拒，诉讼在案。本院认为，双方争议的焦点在于：1.被告是否应将案涉房屋返还原告；2.原告在履行过程中是否存在违约的行为，应如何处理。1关于被告是否应将案涉房屋返还原告。合同法第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《集资修建集贸市场营业房合同书》中约定：由双方共同出资修建营业房，待房屋建成后所有权归国家，管理权归高平县工商行政管理局，使用权归被告，使用期限为30年。使用期间不交房租，所交集资款抵顶房租费。该约定符合租赁合同的特征，故本案案由应定性为租赁合同纠纷。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告所签合同依法成立并具有法律效力，双方当事人应当依约履行自己的义务。根据合同的约定，被告对案涉营业房享有30年的使用权，现约定的履行期限已届满，原告请求被告返还租赁房屋符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。至于原告要求被告支付自2020年8月起至腾出之日期间占用房屋的租金2000元，因其对租金如何计算未提出证据证明，本院不予支持。二、原告在履行过程中是否存在违约的行为，应如何处理。合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，为了发展经济和繁荣市场，原高平县工商行政管理局与包括本案被告在内的52户居民共同集资筹建了泫东集贸市场，给广大商户和人民群众提供了一个相对集中、便利的经营和消费场所。但是，集贸市场的日后运营要受市场变化、政策等多种因素的影响。市场的本质就在于优胜劣汰。市场中央原有的摊位在市场的竞争中逐步退出市场，并不能归责于作为管理者的高平县工商行政管理局，故原告方并不构成违约。被告所辩解的是原告擅自改变了市场结构和性质，导致其受到巨额经济损失的理由不能成立。被告辩解原告疏于管理，鉴于双方所签合同中对原告方所承担的义务并未作出明确约定，因此，原告所承担的只是行政上的管理职责，并非合同义务。被告以此为由拒不返还所租赁的到期房屋，并要求赔偿损失的请求显然不能成立。另外，被告要求的房屋破损及漏雨维修等费用100000元，鉴于双方所签合同中并未约定，且被告也未提出相关证据证明，故对该辩解意见，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郜某自本判决生效之日起三十日内将高平市泫东市场内西12号集资营业用房腾退、返还原告高平市城市管理局。二、驳回原告高平市城市管理局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告郜某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 牛 姗 二〇二〇年十月三十日法官助理 高丽娟书 记 员 苏贝贝书记员苏贝贝