江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初2258号原告：吴惠萍，女，1964年12月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：潘翔（受吴惠萍的特别授权委托），江苏宁通律师事务所律师。被告：吴剑华，男，1954年7月11日生，汉族，住宜兴市。被告：宜兴市劲逸线缆有限公司（下称劲逸线缆），住所地宜兴经济技术开发区惠兴北路，统一社会信用代码：。法定代表人：朱秀慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：张冠群（受吴剑华、劲逸线缆的特别授权委托），江苏天全律师事务所律师。原告吴惠萍与被告吴剑华、劲逸线缆排除妨害纠纷发回重审一案，本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭进行了审理。原告吴惠萍的委托诉讼代理人潘翔，被告吴剑华、劲逸线缆的共同委托诉讼代理人张冠群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴惠萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告立即从位于宜兴市屺亭街道惠兴北路15-1号(不动产权为（2018)宜兴不动产第0009450号)的厂房、办公楼及土地迁出；2、请求判令两被告支付自2018年1月29日至2019年1月28日期间的占有使用费32万元（厂房按每年25万元，办公楼按每年7万的标准计算）；3、判令两被告支付自2019年1月29日至实际迁出之日的占有使用费（按每年32万的标准计算）。事实和理由：2018年1月20日，其在江苏省无锡市滨湖区人民法院所公布的司法拍卖网络平台参与竞拍，拍得了宜兴市金锻金属制品有限公司（以下简称金锻公司）所有的案涉厂房、办公楼及土地。同年1月29日，无锡市滨湖区人民法院出具拍卖成交确认书及相关法律文书，确认上述不动产归其所有。在拍卖评估前，两被告曾向无锡市滨湖区人民法院提交了与金锻公司签订的《房屋租赁合同》及《资产转让款清偿协议》，以达到买卖不破租赁的目的，无锡市滨湖区人民法院即将上述协议一并提交给房地产评估机构，评估机构经评估后出具了《房地产评估报告》，该评估报告明确载明“《房屋租赁合同》实际上是以房屋使用权抵偿债务的合同之债，而不是房屋租赁关系，不适用买卖不破租赁原则”。无锡市滨湖区人民法院将该评估报告同时在司法拍卖网络平台公布并进行了拍卖，其更是据此竞得涉案房产。依据物权的排他性原则，其即要求两被告迁让该房屋、土地，然两被告拒不搬出、也不支付租金。为维护自身的合法权益，故向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。被告吴剑华辩称，金锻公司与其签订的租赁合同应继续履行，对应租金因已支付完毕，且并未对吴惠萍造成任何妨害，吴惠萍无权要求其迁出原承租的被拍房产、也无权要求其支付产权转移后的租金。故请求驳回原告的诉请。被告劲逸公司辩称，根据买卖不破租赁原则，其公司占有使用原承租房产是合法行使租赁权益，吴惠萍在未考虑评估机构无权对法律关系作出判定的因素，片面地以拍卖时评估报告中评估机构对《房屋租赁合同》与《资产转让款清偿协议》关系的主观臆断作为诉请依据，不符合法律规定，而其公司因已付清所租房产的租金，故吴惠萍无权要求其公司从承租厂房、办公楼、土地迁出，也无权再行主张租赁费用，因此要求驳回吴惠萍的诉讼请求。审理中，当事人双方围绕诉讼请求和抗辩意见分别依法提交了相关证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证,经质证本院认定如下事实：一、吴惠萍经拍卖所竞购案涉厂房、土地的由来和经过。经无锡市滨湖区人民法院在执行过程中的委托，无锡市求实土地房地产评估咨询有限公司对涉案厂房、土地等评估后，于2017年6月26日出具了《房地产估价报告》1份，该《房地产估价报告》主要载明：“估价对象为金锻公司名下坐落于宜兴经济开发区惠兴北路的工业用房和土地、室内装修及满足使用功能的水电等相关配套设施，不包含其他动产和设备的价值；评估价值时点为2017年5月26日。担保物权设立情况为【（1）、金锻公司的办公楼、车间1和车间2及相应土地使用权在江苏银行股份有限公司无锡蠡园支行办理了最高额抵押，抵押开始日期为2011年8月26日，结束日期为2014年8月25日；（2）、在价值时点，根据估价委托人提供的《房屋租赁合同》复印件显示：估价对象有部分厂房已出租，出租部分建筑面积2600平方米，且免费提供2层办公室给承租方吴剑华（劲逸公司）使用，房屋租赁期限自2010年11月18日至2022年11月18日止，年租金总额为人民币25万元整，按年支付，合同签订日期为2010年11月18日，根据估价委托人提供的《资产转让款清偿协议》复印件显示，金锻公司以租赁形式抵偿劲逸公司的欠款（即至2022年11月8日期间未执行完成的房屋租金）计人民币100万元整；（3）、根据物权法第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但是按照目前的司法实践，以租赁形式抵偿债务是以房屋使用权抵偿欠款的合同之债，而非房屋租赁合同，不适用买卖不破租赁原则，故本次估价假设估价对象无租约限制。在此提请报告使用人关注上述情况，并按照有关法律对上述情况进行处理】；估价方法采用成本法进行评估，估价结果为确定估价对象于价值时点即2017年5月26日的房地产总价为1512.81万元”等内容。2017年6月26日，上述评估机构对部分无证房屋进行补充评估后又出具了补充评估函，载明“无权证的未6补、未7补、未11配电房评估总价为57.52万元”等内容。2017年12月10日，无锡市滨湖区人民法院在执行中依法裁定对案涉厂房、土地及其附属物进行司法拍卖，同年12月14日，该法院在淘宝网-司法拍卖网络平台发布了《关于拍卖宜兴经济开发区惠兴北路厂房及土地使用权的公告》，其中在司法拍卖网络平台中对标的物的介绍描述为“标的现状为未腾空、并有租赁，权利限制情况为被法院查封、有抵押”等。2018年1月20日，吴惠萍在该司法拍卖网络平台上参与竞拍，同年1月21日以最高价1100万元竞得了涉案厂房和土地使用权，拍卖成交后吴惠萍即于2018年1月29日领取了《拍卖成交确认书》，无锡市滨湖区人民法院于签订《拍卖成交确认书》的同日作出（2016）苏0211执1813号之一、（2016）苏0211执1811号之一、（2016）苏0211执1810号之一民事裁定书，裁定竞拍成交的案涉不动产及土地使用权归吴惠萍所有，吴惠萍可凭裁定书和协助执行通知书办理产权变更登记手续。嗣后吴惠萍即至不动产登记机构办理了过户手续、领取对应的不动产产权证书和土地使用权证书。二、金锻公司案涉厂房、土地在被拍卖前的实际所有人，以及后续出租、设立抵押等相关事实。1、金锻公司设立于2005年7月28日，公司设立时的股东为吴剑华、蒋洪亮，吴剑华为该公司法定代表人。2、2010年10月5日，吴剑华及其妻子朱秀勤以金锻公司名义与案外人朱卫民、孙超越等签订了《资产转让合同》1份，该《资产转让合同》主要载明：“金锻公司（甲方）与朱卫民、孙超越（乙方）签订资产转让合同，约定甲方将其房屋（总建筑面积6318.73平方米）、国有土地使用权（使用权面积12438.7平方米）及其附属物630KV变压器一套、车间内吊行车及厂区内所有地面资产（除甲方设备、产品及库存）转让给乙方所有，转让总价为1528万元；乙方于转让合同签订后七日内支付转让款500万元，乙方付清上述款项后，甲方协助乙方按土地评估价办理上述国有土地使用权变更手续。乙方于2010年11月8日前付清剩余款项后，甲方协助乙方按房产评估价办理上述房屋的过户手续；甲方于2010年12月15日前将上述房屋及国有土地使用权（含附属物）交付给乙方使用。上述资产转让后，由甲方承租上述双跨车间、办公楼第2楼、食堂，租赁期限为三年，租金合计78万元，直接从资产转让款中一次性扣除。”。该合同由吴剑华、朱秀勤作为金锻公司代表与朱卫民、孙超越等签字确认。2010年10月27日，吴剑华、蒋洪亮经工商登记将金锻公司的全部股权分别转让给了案外人孙超越、朱卫民和周涛（其中，吴剑华将其持有金锻公司40%的股权以80万元的价格转让给孙超越，40%的股权以80万元的价格转让给朱卫民，10%的股权以20万元的价格转让给周涛；蒋洪亮将其持有金锻公司10%的股权以20万元的价格转让给周涛）。2010年12月，朱卫民、孙超越收到了上述转让的资产。3、吴剑华在签订《资产转让合同》后，即于2010年11月18日与金锻公司签订了《房屋租赁合同》，该《房屋租赁合同》主要载明：“出租方为（甲方）是金锻公司，承租方（乙方）为吴剑华、劲逸公司；出租房屋位于经济开发区惠兴北路，面积为2600平方米，另免费提供办公室2层给乙方使用；租赁期限为12年，自2010年11月18日起至2022年11月18日止，租赁用途为生产电缆；每年租金总额为25万元，房屋租金支付方式为先付后租、在本合同签订之日向甲方交纳全年租金……；本合同自第一期房租到甲方账户后生效。”等内容。合同末页则加盖有金锻公司公章和劲逸公司公章，并有吴剑华在法定代表人一栏签字。4、孙超越、朱卫民和周涛受让上述《资产转让合同》所属资产并实际控制金锻公司后，继续使用金锻公司名称，并于2011年8月26日用金锻公司名义将《资产转让合同》所属厂房、土地，向江苏银行股份有限公司无锡蠡园支行进行了抵押贷款、并办理了案涉厂房和土地的抵押登记手续。5、吴剑华在承租转让后的金锻公司厂房期间，于2013年10月9日设立了劲逸公司，办理了劲逸公司工商登记手续，劲逸公司的工商登记材料显示，劲逸公司股东为吴剑华和朱秀勤，吴剑华为法定代表人；同时在该工商登记材料中还显示，2013年9月26日吴剑华代表劲逸公司和金锻公司签订有房屋租赁合同一份（租赁期限为2013年9月26日至2015年9月25日，但未约定房租租金）。2014年5月20日劲逸公司股东由吴剑华、朱秀勤变更成朱秀勤、朱秀慧，朱秀慧为公司法定代表人。对2010年11月18日《房屋租赁合同》为何出现劲逸公司名称及公章等事项，吴剑华、劲逸公司在审理中自认：“（1）、2013年9月26日劲逸公司设立时工商登记材料中50平方米无租金的租赁合同，是为了便于办理工商登记，并非真实的租赁合同；（2）、2010年11月18日吴剑华与金锻公司所签订《房屋租赁合同》中劲逸公司的名称及所加盖劲逸公司的公章，均是在2013年劲逸公司成立后在原吴剑华签订的《房屋租赁合同》上加注的”。6、2015年，因金锻公司等未能按约还款，江苏银行股份有限公司无锡蠡园支行即向无锡市滨湖区人民法院起诉，该系列案经判决生效并申请执行后，无锡市滨湖区人民法院即于2016年10月12日以（2016）苏0211执1810号、（2016）苏0211执1811号、（2016）苏0211执1813号三案立案执行。7、2016年11月11日，吴剑华、朱秀勤夫妻（以下简称甲方）与金锻公司（以下简称乙方）签订了《资产转让款清偿协议》，该协议主要载明：“根据2010年10月5日签订的资产转让合同，截止2016年11月5日，乙方欠甲方资产转让款计309万元，双方就此项欠款达成如下一致协议：一、根据2010年11月18日的房屋租赁合同及2014年11月18日的租房补充协议，乙方应收劲逸公司房屋租金（即至2022年11月18日期间未执行完成的房屋租金）计100万元，该款由劲逸公司直接支付给甲方。隔除预收100万元房租后，乙方尚欠甲方转让款计209万元。二、乙方尚欠甲方转让款计209万元，该款由无锡新金桥电缆有限公司（以下简称新金桥公司）承租乙方房屋及相关设备年租金49万元，自2017年1月1日起由甲方直接收取，此款抵减乙方欠甲方的资产转让款。如果乙方中途处置租赁给新金桥公司的相关设备，则处置设备款由甲方收取，直至抵清转让款为止。若乙方的原因导致甲方无法收取租金，或甲方不愿收取租金，剩余欠款仍由乙方承担还款责任”等内容。审理中，吴剑华、劲逸公司以暂未查到为由，未能提供2014年11月18日的租房补充协议。8、金锻公司与吴剑华签订资产转让款清偿协议后，劲逸公司即于2016年11月21日、22日二次各转帐给朱秀勤50万元，合计100万元。9、2017年8月7日，吴剑华和朱秀勤曾持《资产转让合同》、《资产转让款清偿协议》向本院起诉，要求金锻公司给付资产转让款209万元。在该案审理中，原金锻公司另一股东蒋洪亮于2018年1月10日出具承诺书明确：“本人原是金锻公司的股东，关于金锻公司2010年10月5日资产转让合同的相关权利，本人不主张，均有吴剑华主张并享有”；金锻公司则向本院递交函件称：“其欠吴剑华房款于2016年11月11日双方签订了《资产转让款清偿协议》，结算总欠款为209万元，同时明确自2017年1月1日起，新金桥公司租赁其的厂房年租金49万元由吴剑华直接收取，直至余款全部抵清。2017年度，吴剑华直接从新金桥公司三次收取租金共计46万元，收据由其出具；另外，吴剑华还拿走其红木书柜一组，折价4万元。故至目前为止，其实际欠吴剑华房款159万元”；同时金锻公司提供了委托吴剑华、朱秀勤向新金桥公司收取房屋及设备租金的委托书一份、租金收款收据三份。吴剑华、朱秀勤对此无异议，并称新金桥公司现不愿继续向其支付租金，故剩余欠款按约仍应由金锻公司承担还款责任，进而变更诉讼请求，要求判令金锻公司给付其资产转让款159万元。据此，本院于2018年4月2日作出（2017）苏0282民初7829号民事判决书，判决金锻公司支付吴剑华和朱秀勤资产转让款159万元。三、吴惠萍取得案涉厂房和土地后的处置方式，及劲逸公司前后股东间的相互关系。1、2018年5月23日，吴惠萍曾向吴剑华、劲逸公司发出解除租赁关系通知书1份，该通知书主要载明“2018年5月17日，其曾向你们出具了关于催收厂房租金的通知，通知三日内支付租金，否则解除租赁关系，由于你们至今仍未支付租金，现正式解除与你们的厂房租赁关系，望你们收到本通知后三日内搬离该厂房”等内容。2、吴剑华、朱秀勤系夫妻关系，朱秀勤、朱秀慧系姐妹关系，而蒋洪亮与朱秀慧则系夫妻关系。以上事实，有原告吴惠萍提供的《房地产估价报告》、淘宝网-司法拍卖网络平台发布的《关于拍卖宜兴经济开发区惠兴北路厂房及土地使用权的公告》、《拍卖成交确认书》、民事裁定书、2018年4月23日的不动产登记证书，被告吴剑华、劲逸公司提供的（2017）苏0282民初7829号民事判决书、《房屋租赁合同》、《资产转让清偿协议》、100万元的转账记录、解除租赁关系通知书，以及本院调查材料和质证、庭审笔录等证据在卷佐证。审理中双方争议的焦点，即对案涉厂房和土地中被告吴剑华、劲逸公司承租部分，是否适用“买卖不破租赁”规则？劲逸公司一次性预付后期100万元租金的行为，是否存在规避法律的行为？对该争议焦点，原告吴惠萍认为：首先、吴剑华作为金锻公司原出卖金锻公司资产一方，享有的是对金锻公司受让股东拖欠的资产转让款债权，而《资产转让款清偿协议》中所涉及的厂房租金，涉及的是劲逸公司、金锻公司间的租赁关系，两者基于不同的法律关系、且权利主体和义务履行主体各不相同；其次、对2010年11月18日《房屋租赁合同》中所出现劲逸公司的名称和公章，劲逸公司自认是在2013年成立劲逸公司后加注，即使时间是真实的，劲逸公司成为争议厂房的承租人，时间也在金锻公司设立抵押登记之后；第三、从《资产转让款清偿协议》签订的时间、提前收取租金方式、支付对象上看，2016年10月12日无锡市滨湖区人民法院就已对金锻公司立案执行，吴剑华、朱秀勤夫妻与金锻公司签订《资产转让款清偿协议》的时间是在2016年11月11日，迟于立案执行时间近1个月，此时无论是金锻公司还是作为承租人的劲逸公司，对金锻公司用于抵押的财产已进入执行程序应当是明知的，在此情形下租赁双方签订一次性支付租期内未到期租金的协议，显然是规避法律，且劲逸公司提前支付未到期100万元租金并非支付给出租人金锻公司，而是直接支付给资产转让款债权人吴剑华的妻子朱秀勤，而朱秀勤却又系劲逸公司两个股东之一（劲逸公司起始虽是吴剑华夫妻设立，但2014年经股权转让后吴剑华已非劲逸公司股东）；第四、对《资产转让款清偿协议》中提及的2014年11月18日租房补充协议，两被告至今无法提供；第五、拍卖时评估机构所出具的《房地产估价报告》中已特别提示本次估价假设估价对象无租约限制，并提请报告使用人关注上述情况，并按照有关法律对上述情况进行处理，这就说明其竞拍时并无租约限制。至于其曾向两被告发出交纳租金、解除租赁关系的通知书，是基于被告方实际占用厂房的情形，当时考虑为减少矛盾，如被告方向其支付租金可将涉案房屋继续租给被告方使用所致，然被告却置之不理，导致纠纷发生。综上，无论是从租赁合同履行主体，还是《资产转让款清偿协议》签订时间、预付4年租金的行为等因素来说，均能反映吴剑华是为自身利益最大化，而恶意规避法律的行为，因此不能适用买卖不破租赁原则，更不能认定劲逸公司一次性预付未到期4年100万元租金的行为符合法律规定，故要求支持其诉请。被告吴剑华、劲逸公司认为：首先、从吴惠萍发给吴剑华、劲逸公司的解除租赁合同通知书来说，已可印证吴惠萍在竞拍取得争议厂房所有权后是认可二被告为承租人的；其次、《资产转让清偿协议》的内容已被生效的（2017）苏0282民初7829号民事判决书所确认，该判决书已可证实后续租期内租金已付清、金锻公司始终是以租金折抵部分拖欠资产转让款的等事实；第三、无论是出让前的原金锻公司、还是出让后成立的劲逸公司，本质上均是吴剑华个人的家族企业，事实上在出让原金锻公司资产后，吴剑华随即返租部分厂房生产线缆至今，后虽因经营需要成立劲逸公司、并将公司股东已变更为吴剑华妻子朱秀勤和朱秀慧，但吴剑华妻子朱秀勤仍是该公司股东，故由吴剑华妻子收取100万元租金并无不当；更何况拍卖公告中明示“标的现状为未腾空、并有租赁”，对此吴惠萍是明知的，因此吴惠萍的主张既无事实依据、也无法律依据，故理应适用买卖不破租赁原则，驳回吴惠萍的诉讼请求。根据原被告双方各自提交证据所反映的事实以及上述质证意见。本院认为：对出让前的原金锻公司以及出让后成立的劲逸公司，应认定系以吴剑华夫妻为主的家庭企业；吴剑华出让原金锻公司资产时，即与出让后的金锻公司签订厂房租赁协议继续生产经营，其承租时间在金锻公司受让股东以金锻公司名义设立抵押登记之前，劲逸公司成立后在原租赁合同中签章的行为则应是承续吴剑华原签订的租赁关系，并非签订新的租赁合同；至于对吴剑华夫妻签订《资产转让款清偿协议》一次性支付后续租期内租金用于抵扣金锻公司拖欠转让款的行为，确是因金锻公司受让股东受让时未一次付清资产出让款，资产转让双方进而达成合意将拖欠的部分转让款在吴剑华、劲逸公司后续应支付租金中直接抵扣，在此基础上双方于2016年双方结算时约定一次性抵扣后续租金的行为，并未侵害他人权益、且也在进入拍卖程序前，因此该一次性抵扣后续租金的行为并无不当；何况吴剑华、劲逸公司作为金锻公司被执行案件的案外人，在签订《资产转让款清偿协议》时，无法知晓承租厂房将予以拍卖，原告吴惠萍也无证据证实吴剑华、劲逸公司对此是明知的。因此，应当确认吴剑华和劲逸公司承租争议厂房的时间在设立抵押登记之前，吴剑华夫妻预付租金的行为并不存在规避法律的行为。本院同时认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，承租人的权利优先于抵押权。根据合同法规定的“买卖不破租赁”规则，租赁关系成立后，即使出租人将租赁财产转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。而抵押权登记设立后将抵押财产出租的，该抵押关系则不得对抗已登记的抵押权，不适用“买卖不破租赁”规则。本案中，鉴于原告吴惠萍虽是经司法拍卖取得的争议厂房、土地所有权，但仍然是经拍卖形成合意、支付对价后于2018年完成权属转移登记，从这一角度来说，仍属于私法范畴；况且在拍卖公示中已明示标的现状为“未腾空、并有租赁”，对此吴惠萍应当是明知的，吴惠萍自当审查被拍卖的争议厂房和土地在拍卖时承租方是否存在可以对抗的权利。而根据双方提供的《房屋租赁合同》，不仅吴剑华、劲逸公司与金锻公司签订的《房屋租赁合同》在吴惠萍取得争议厂房所有权之前，而且也在金锻公司向银行贷款时将争议厂房、土地设立抵押登记之前，因此原告吴惠萍的主张并不符合合同法关于“买卖不破租赁”规则的适用条件。据此，对原告吴惠萍要求被告吴剑华、劲逸公司立即迁出租赁厂房、办公楼及土地的诉讼请求，因不符合相关法律规定，故对此请求本院不予支持；至于对原告吴惠萍要求被告吴剑华、劲逸公司支付自其取得争议厂房所有权起实际占有期间占有使用费的诉讼请求，又因劲逸公司已付清截止到2022年11月18日承租期间的租金，且现又无证据证实劲逸公司预付后续租金的行为存在规避法律的行为，故对此请求因与主张的事实不符，故本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下：驳回原告吴惠萍的诉讼请求。本案案件受理费6100元，由原告吴惠萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王卫成人民陪审员  杨 华人民陪审员  胡景辉二〇二〇年十月十六日书记员张梦羽