滨州市沾化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1603民初2786号 原告(反诉被告)：山东沾化明珠集团有限公司，住所地：滨州市沾化区沿河路**。 法定代表人：石忠，职务：董事长。 委托诉讼代理人：宋殿友，黄河律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵一杰，男，汉族，1989年11月13日，住滨州市沾化区沿河路**。 原告(反诉被告)山东沾化明珠集团有限公司(以下简称明珠公司)与被告(反诉原告)赵一杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋殿友、被告赵一杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明珠公司向本院提出诉讼请求：1、依法请求判令解除原、被告双方签订的《明珠酒店大楼整体租赁合同》；2、依法请求判令被告向原告支付2017年拖欠租金1050000元、2019年拖欠租金1000000元，共计拖欠租金2050000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月30日，原、被告双方签订了《明珠酒店大楼整体租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定：1、位于沾化县××路××号位置（以下简称该楼房）该楼房建筑面积为8324平方米，包括主、辅楼及停车场2个（楼前，楼周围名1个）。2、甲乙双方约定，租赁期限为10年（2014年4月1日起至2024年3月31日止）。3、甲乙双方约定，租金为150万元／年（大写壹佰伍拾万元／年），先交费，后经营。合同签订后3日内，乙方必须银行转账或电汇付清2014年度租金50万元，逾期三日不交，视为自动放弃承租权，甲方有权另行转租且不承担任何责任。4、后续年度的租金半年收一次，每次75万元，分别在每年的1月5日和7月5日前付清。否则，甲方有权解除合同且不承担任何责任。2017年9月28日，原、被告双方签订了《明珠酒店大楼整体租赁合同》变更协议，约定：甲乙双方就《明珠酒店大楼整体租赁合同》的履行作出变更为自2018年1月1日起，乙方年租金调至为100万元／年。合同生效后被告拖欠原告2017年租金105万元、2019年租金100万元，原告于2019年9月17日向被告发出《关于催缴明珠酒店大楼租金的函》的催缴函，被告赵一杰在催缴函签字。后被告拒不缴纳拖欠租金，原告多次沟通未果。现原告请求法院解除原、被告双方签订的《明珠酒店大楼整体租赁合同》且要求被告向原告支付拖欠的租金2050000元，请求法院依法判决。 赵一杰辩称，一、原告要求解除明珠酒店大楼整体租赁合同无事实及法律依据。首先，双方签订的明珠酒店大楼整体租赁合同是双方的真实意思表示，不存在违反法律、法规的强制性规定的法定无效情形。其次，被告按照合同全面履行了义务，不存在违反合同的约定问题。原告要求解除合同不能成立，被告保留追究原告擅自单方解除合同的违约责任。二、被告不拖欠原告的租金。1、2014年3月30日原被告签署明珠酒店大楼整体租赁合同被告接手后，发现酒店的消防设施损坏或拆除、消防栓不能正常使用、自动消除设施无法联动等隐患。而该消除隐患在2014年1月23日原沾化县人民政府办公室就下发沾政办字(2014)6号文的通知，对原告在内的三家重大火灾隐患单位实施政府挂牌督办，并有查封不让经营的强制文书。但原告故意隐瞒情况，导致被告承包的明珠因消防问题严重影响了宾馆经营，整改消防租赁面积减少，消除改造前，原告有关领导与被告协商，为加快消防改造施工进度，由被告先垫付消防改造图纸设计费5万元，消防改造期间，因施工方原因，被告与原告有关领导协商后，由被告垫付了4万元地毯费，经被告多次协调原告，原告承诺承担以上费用及整改消防达到合格及整改的费用，但整改一直拖延，后导致被沾化县公安消防大队处罚48万元，该处罚及改造费用原告应于承担，但至今没有回应。2、双方合同约定的交付范围没有达到要求，原告并口头承诺在临近酒店大楼开一厂区北门作为酒店经营独立使用，但至今原告没有交付达到合同约定的条件，导致被告的经营也受到了较大影响。在被告多次书面致函或找到原告相关领导情况下，原被告在2017年9月8日达成协商纪要，双方在2017年9月28日签署明珠酒店大楼整体租赁合同补充协议，双方对因消防改造减少的面积造成被告经营租金做了调整，其他仍执行原合同和纪要约定。3、原告主张的2017年租金已交清(100万的电子承兑和50000元的消防改造图纸设计费发票)，2019年房租原告仍没有按照约定的范围交付被告使用长达近6年，因减少的收入和租金也能折抵租赁费，且消防改造一直没有完成。原告不应先违反合同约定主张权利，被告在原告先违约没完全履行合同的情况下，行使同时履行抗辩权合法有据。综上，原告的主张无事实及法律依据，望法庭审理后，判决驳回原告方的诉讼请求。 反诉原告向本院提出诉讼请求：1、赔偿反诉人因被反诉人超期673天施工导致的直接、间接损失约82万元；2、本案本诉及反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2017年9月8日，为友好处理被反诉人在与反诉人签署租赁协议前明珠大楼消防已被当地有关机关及政府下文的停业整改和查封问题，双方又签署了明珠酒店消防改造协商纪要，按此纪要，由被反诉人负责整个大楼的消防整体改造费用，工期在40天内完成(被反诉人与施工方：山东精诚消防公司滨州分公司签订的消防改造施工合同)。工程施工开始后，由于被反诉人对消防改造工程疏于管理、责任不清，在反诉人向被反诉人多次催促、请求的情况下，明珠酒店大楼直到2019年8月13日才完成消防验收，超出施工工期673天。试想，一个集餐饮、住宿、会议商铺为一体的近万平方米的营业场所，近两年时间的每天施工噪音、沙尘遍地、尘土飞扬，对整个经营场所的影响程度是何等严重。因明珠酒店未办理消防合格证，在消防改造期间正常经营存在违法行为，反诉人曾多次向被反诉人提出停业整改；或由反诉人自行整改，被反诉人承担所有改造费用。但被反诉人再要求反诉人不得停业整改且由被反诉人招投标寻找施工方改造，并承诺在改造期间会尽量减少酒店的经营损失。但最终由于被反诉人的原因造成了673天的施工逾期情况。反诉人损失估算如下：1、明珠酒店婚宴大厅(包括承接婚宴带来的客房利润)共计损失约30万元。2、673天的超期施工期间导致的施工噪音、粉尘及大量施工人员的随意进出，严重影响了酒店客房正常的经营状态。且严重影响了明珠酒店大楼楼下两套沿街房的租赁价格。共计损失约35万元。3、被反诉人承诺因消防改造拆除的客房房间、办公室，由被反诉人在酒店内其它非消防改造区域恢复原状。但至今只有恢复的一间办公室可以正常使用，仍有四间客房无法经营，共计损失约7万元。4、被反诉人超出施工工期期间及导致反诉人无证(消防合格证)经营给酒店带来的声誉损失，要求赔偿10万元。 反诉被告辩称，1、被告的反诉违反了民事诉讼法第一百四十条、第一百四十一条、第一百四十二条的规定，不应得到法院的支持。根据上述三条规定被告的反诉请求应当在法庭辩论终结前提出，而本案的审理在2019年底前已经辩论终结，时至2020年10月12日被告才提出反诉请求违反了民诉法上述三条规定，法院应当驳回。2、被告的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，首先反诉人在诉状中所称的事实并不存在，反诉人所述的事实与本案已经由反诉人申请的鉴定申请结论相矛盾。 本院经审理认定事实如下：2014年3月30日，原被告双方签订《明珠酒店大楼整体租赁合同》，约定原告将“明珠酒店大楼”建筑面积为8324平方米，包括主、辅楼及停车场2个出租给被告用于经营酒店、旅馆及符合法律规定的相关配套经营项目，租赁期限为10年(2014年4月1日起至2024年3月31日止)，租金为每年150万元，并对其他事项进行了约定。2017年9月28日，双方签订《明珠酒店大楼整体租赁合同变更协议》，约定自2018年1月1日起，租金调整为每年100万元。至原告起诉，被告尚欠原告租金205万元。 2014年1月23日，沾化县人民政府办公室下发督办通知，明确山东沾化明珠酒店有限公司存在西区室内消火栓不能正常使用、三楼东区火灾模拟显示盘损坏、西区推测器被拆除、自动消防设施无法联运等火灾隐患，后沾化县公安消防大队向被告出具“责令限期改正通知书”，责令被告于2016年3月23日前改正。 2015年11月6日，原告向被告出具《关于赵一杰交纳租金及因消防整改而进行主体改造的回复函》，明确“消防通道改造的主体工程改造部分发生的费用，在达到以下条件后，按审计额度在2016年租金中一次或分次给予相应抵扣：(1)消防通过法定验收；工程决算由明珠集团委托的审计机构审计完毕。(2)以上消防设施，承租期满后作为固定资产无偿完整保留。” 2017年9月8日，双方签订《明珠酒店消防改造协商纪要》，约定由明珠公司负责组织进行消防改造，消除尚未整改的消防隐患，承担改造费用，承租方给予配合。 2017年11月6日，明珠公司与案外人山东精诚消防工程集团有限公司滨州分公司签订《施工承包合同》，约定施工工期为40天，并对其他事项进行了约定。 2019年8月13日，案涉房屋通过消防安全检查合格。 案涉酒店客房房间：标准间42间，房价198元；大床房4间，房价218元；共57间，婚宴大厅一个。 诉讼内，赵一杰申请对消防改造期间所造成的经营损失额进行评估，后签订机构出具回复函，回复同类型酒店入住率在70%左右，利润率在50%左右；婚宴大厅利用率每月15天左右，利润率在50%左右。因赵一杰无法提供宾馆及酒店详细明细账目为由，无法对改造期间的影响度做出鉴定评估。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告欠原告租赁费事实清楚，证据确实充分，原告要求被告支付租赁费，被告拒不履行义务，属违约行为，故原告要求被告支付租赁费的主张，本院予以支持。双方虽约定有解除合同的条件，但根据本案履行情况来看，合同履行前期，被告均按约定按时支付了租赁费，后期因消防改造及“茶叶店”等问题原告未解决，致使被告未按期支付租金，对此，原告亦存在违约之处，同时，被告亦表示积极履行自己的义务，因此，原告主张解除合同，本院不予支持。对于被告主张的设计费、地、地毯费等本案不予处理事人可另行解决。 对于反诉原告的损失问题。反诉原告客房房间共57间，针对反诉原告提交的客房价目表，法庭调取了其大厅悬挂的房价牌，两者价格相比，能够符合现实住宿价格情况，本院予以认定，根据房间价格、数量、入住率、利润率等可以得出反诉原告正常情况下每天的利润大约为4665.6元。自2017年11月6日反诉被告与案外人签订消防改造工程，约定施工时间为40天，按约定施工期限届满后，但工程一直未完成，反诉原告虽未停止营业，但因施工一直未完成，对反诉原告的经营必然产生一定的影响，其影响的时间应为消防工程应完工日(2017年12月6日)至消防工程检验合格之日(2019年8月13日)，共计614天,期间正常利润大约为2864678.4元。因赵一杰系个人承包经营，其账目不规范亦符合现实生活情况，由此造成签订机构无法做出具体的鉴定意见，但为了即时解决纠纷，减少当事人的诉累，本院酌定因消防改造给反诉原告造成15%的利润损失，即429701.76元。对于反诉原告提出的客房房间减少问题双方已通过减少租金的方式协议解决，现反诉原告再主张该损失，本院不予支持。反诉原告主张声誉损失，因反诉原告未提交充分证据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)赵一杰于本判决生效后十日内向原告(反诉被告)山东沾化明珠集团有限公司支付2019年之前所欠房屋租金2050000元； 二、原告(反诉被告)山东沾化明珠集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告(反诉原告)赵一杰损失429701.96元； 三、驳回原告(反诉被告)山东沾化明珠集团有限公司及被告(反诉原告)赵一杰的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的时间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23200元、反诉费12000元，由原告(反诉被告)山东明珠集团有限公司负担6288元，被告(反诉原告)赵一杰负担28912元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  姜花村 人民陪审员  邵云东 人民陪审员  隆新峰 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  王春丽