河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终76号 上诉人（原审原告、案外人）：李春泽，男，1969年10月27日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：胡建伟，河北海龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜少青，河北海龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郑才，男，1958年4月25日出生，住家口市桥**。 委托诉讼代理人：单菊香，女，1964年1月24日出生，与郑才住址相同，系郑才之妻。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：李永卓，男，1970年4月1日出生，汉族，现住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：白丽，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘海东，河北诉健律师事务所律师。 上诉人李春泽因与被上诉人李永卓、郑才案外人执行异议之诉一案，不服张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人李春泽及其委托诉讼代理人胡建伟、杜少青，被上诉人李永卓的委托诉讼代理人白丽、刘海东到庭参加诉讼。本院依照郑才在一审中签收文书的地址向其邮寄了开庭传票，郑才及其委托诉讼代理人单菊香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李春泽上诉请求：撤销原审判决，发还重审或改判，诉讼费、保全费由被上诉人承担。理由是：一、涉案房屋虽登记在郑才名下，但实际权利人是李春泽。原审认定本案房屋未办理登记，权利仍属于郑才。李春泽与郑才2014年10月20日签订房屋抵顶协议，后李春泽实际入住，并缴纳相关物业、供热费至今。虽未办理过户，但过错不在李春泽，李春泽已实际占有、使用房屋多年，已成为实际权利人，双方对房屋的权利归属已确定，不能因为未变更登记而否认李春泽实际所有的房屋权利。二、李春泽所有的是房屋的居住权而不是债权。双方签订的房屋抵顶协议虽在名义上属于以物抵债，但该抵债房屋并没有用于商业、买卖，李春泽是出于居住的目的，与被上诉人协商一致，将该房屋抵顶工程款，该房屋已完成交付，李春泽享有的是房屋的实际权利，而并非债权，属于能够排除人民法院执行的实体权利，足以阻却其他有合法权利的第三人对该房申请的保全与执行。如法院继续执行该房，将会对李春泽的居住利益造成严重影响。 李永卓辩称：一、物权法规定房屋的所有权归属应当以房管部门的登记为主，涉案房屋在郑才名下，李春泽没有所有权。李春泽与郑才是债务关系，并不符合执行异议复议规定第二十八条能够排除执行的情形。本案的房屋抵顶协议书时间为2014年10月20日，而郑才给李春泽出具的295万元欠款单显示，土方工程款实际结算时间为2018年10月18日。且从一审李春泽出具的土石方工程承包合同及工程完成任务单、收款收据签署的相关日期，双方在签订房屋抵顶协议时工程尚未完工。李春泽不可能在2014年10月20日就知道郑才于4年后的2018年10月18日会欠其295万元工程款，故双方非法伪造了房屋抵顶协议。李春泽在一审中称，房屋在一审开庭前才开始装修，证人高某称房屋进行了简装，二人陈述不一致。李春泽提交的物业、采暖等相关票据及李永卓通过调取采暖费查询单，所有的票据均为高某的名字，高某作为李春泽的一般朋友，替李春泽交相关费用，但所有信息显示为高某则有悖常理。且从2012年至2019年该房一直是停暖状态。故其并没有实际占有涉案房产。该房并没有实际过户到李春泽名下。综上，应当维持原判。 李春泽在一审中提出诉讼请求：1解除依据张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702执保49号协助执行通知书对张家口市桥东区的查封，并确认该房屋归李春泽所有；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月20日，李春泽与郑才签订了《房屋抵顶协议》，约定郑才将容辰小区7号楼2单元1801室抵顶给李春泽作为土方工程款，抵顶价款为2950000元。协议签订后李春泽实际入住房屋多年，但郑才一直未按协议约定办理过户手续。张家口市桥东区人民法院依据（2019）冀0702执保49号协助执行通知书将张家口市桥东区房屋查封，该房屋的实际所有权人为李春泽，李永卓与郑才之间的纠纷与李春泽无关。李春泽对于2019年8月5日提出书面异议，被法院裁定驳回，故提起本诉。 被告郑才在一审中未答辩。 被告李永卓在一审中辩称，对李春泽的诉求不认可，本案诉争房屋仍登记在郑才名下，对郑才房屋进行保全有合理依据，请求驳回李春泽的诉讼请求。 一审法院经审理认定如下事实：2019年11月23日李永卓因与郑才的民间借贷纠纷向该院申请诉前保全，该院作出（2019）冀0702财保29号民事裁定书，裁定冻结郑才名下银行存款6520000元或查封、扣押相应价值的财产，并于2019年1月25日向张家口市不动产登记中心送达了（2019）冀0702执保49号协助执行通知书，查封了郑才名下位于张家口市桥东区。在执行过程中，李春泽于2019年8月5日向一审法院提出书面异议，称其与郑才于2014年10月20日签订了《房屋抵顶协议书》，郑才将诉争房屋已经抵顶给了李春泽，李春泽才是诉争房屋的实际所有人。一审法院于2019年8月19日作出（2019）冀0702执异45号执行裁定书，驳回李春泽的异议申请。为证明上述事实，李春泽提交了（2019）冀0702财保29号民事裁定书、协助执行通知书、（2019）冀0702执异45号执行裁定书。郑才一审未到庭，视为放弃质证权利，李永卓对上述证据无异议，一审法院对以上证据的真实性予以认定，对于上述事实予以确认。 一审法院对双方有争议的事实归纳如下：1、李春泽主张郑才用本案诉争房屋抵顶了欠付的土方工程款2950000元，提交了《土石方工程承包合同》、工程完成任务结算单、欠款单、收款收据，证明其与郑才存在因建设工程施工而产生的工程欠款2950000元，同时提交了《房屋抵顶协议书》，证明郑才已将诉争房屋抵顶给李春泽，抵顶了所欠的2950000元。郑才未质证，李永卓对上述证据均不认可，认为不能仅凭欠款单就认定郑才欠李春泽2950000元，还需工程结算单以及其他证据相佐证，且欠款单是在2018年10月由郑才出具，而《房屋抵顶协议书》于2014年就签订，在2014年郑才就预见到2018年会拖欠李春泽工程款并以房抵账，显然与常理不符。2、李春泽主张其在郑才将房屋抵顶后便交付了钥匙，李春泽实际所有房屋并在后来简装入住，提交了物业费票据、银联ＰＯＳ签购单、物业证明、高某证人证言，证明诉争房屋已归李春泽所有，并由高某代为交纳物业费、取暖费等相关费用。郑才未质证，李永卓对物业费票据的真实性认可，但是物业费票据上的用户名为高某，而不是李春泽或郑才。对物业证明不认可，认为一个单位向法院提交材料应当由该单位负责人盖章或加盖单位印章，该证据不符合证据形式。对高某的证人证言不认可，李永卓从供热公司调取了诉争房屋的取暖费查询单，单子中用户名为证人高某，且诉争房屋从2012年到2019年一直处于报停状态，并非证人高某当庭陈述的暖气费是全额交付。3、李永卓为证明李春泽非本案诉争房屋的实际权利人，提交供热公司缴费查询单、不动产登记中心查询结果单。2019年9月17日的不动产查询结果显示，本案诉争房屋登记的所有权人为郑才。郑才未质证。李春泽对不动产登记中心查询结果真实性、合法性无异议，关联性有异议，辩称诉争房屋因未办理过户手续，故仍登记在郑才名下，但李春泽是实际所有人。对供热公司缴费查询单的真实性、合法性、关联性有异议，查询单中体现的是用户名，而非房屋所有权人，且供热是否报停不影响对李春泽为诉争房屋实际占用人的认定。一审法院对证据的真实性予以认定。 一审法院认为，李春泽主张与郑才签订了《房屋抵顶协议书》，郑才用本案诉争房屋抵顶了欠李春泽的工程款2950000元，且对诉争房屋已实际占用，故请求终止对房屋的查封并确认诉争房屋归其所有。李春泽与郑才签订的《房屋抵顶协议书》性质为以物抵债协议，是以消灭金钱债务为目的而签订的协议，在完成房屋变更登记之前，并不优于其他债权，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与郑才有债权债务关系的当事人的合法权益。房屋所有权的归属应当以房屋管理部门的登记为主，本案诉争房屋未办理变更登记，仍然登记在郑才名下，故李春泽与被告郑才签订的《房屋抵顶协议书》不能阻却其他有合法权利的第三人对诉争房屋进行保全并依据生效法律文书申请强制执行，李春泽对本案诉争房屋不享有能够排除执行的实体权益，且提供的证据不能推翻登记机关的权属登记事实。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决，驳回李春泽的诉讼请求。案件受理费30400元，由李春泽负担。 本院在二审中查明：李永卓诉郑才借款的（2019）冀0702民初465号案件，经张家口市桥东区人民法院一审调解结案。 在该案中，郑才承诺于2019年5月30日前归还李永卓8400000元。李春泽提供了李永卓与郑才在该案中签订的执行和解协议，李永卓与郑才在该协议中约定，郑才用张家口胜利路花园小区东A区8号楼1层06、2层01室以及奔驰GL500轿车为李永卓对郑才的已判决债权进行执行担保，刘旺自愿对李永卓与郑才的债权进行执行担保并在协议中签字。李永卓称，胜利路花园小区东A区8号楼1层06、2层01室欠付大量银行贷款，奔驰GL500轿车的车主并非郑才本人，以上财产不能为李永卓的欠款进行担保。郑才对李永卓陈述的该事实未予否认，只是称其有能力融资、还款，还称李春泽曾找过郑才三、四次，要求办理房产过户，但郑才认为已将房本抵押给他人，故未予办理。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相同，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，李春泽与郑才签订的房屋抵顶协议书是在2014年10月20日，郑才给李春泽出具的295万元欠款单实际结算时间为2018年10月18日，均早于李永卓因与郑才的民间借贷纠纷申请诉前保全的2019年11月23日，故李永卓认为郑才与李春泽采用以房顶债的方式规避对李永卓债务的主张不能成立。 张家口市东惠物业集团红旗楼分公司向一审法院出具证明，容辰小区7号楼2单元1801室自2016年由李春泽入住使用，物业需缴纳的费用均由高某代办。故李永卓认为物业需缴纳的费用系由高某代办，从而否认李春泽实际占有该房的主张不能成立。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。涉案房产并未过户至李春泽名下，李春泽要求确认其占有、使用房屋多年，已成为实际权利人，该房已属其所有的主张，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定不能成立。 根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。郑才自认，涉案房产的房产证已由其抵押给他人，不能再为李春泽办理过户，且李春泽曾多次要求郑才办理过户。故李春泽与郑才协议以房抵债后未能办理过户不能认定是李春泽的原因。李春泽在李永卓申请保全涉案房产之前已经与郑才签订了有效的抵顶合同，并且实际占有该房产，故应当对李永卓申请保全的张家口市容辰小区七号楼××单元1801室予以解除保全。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、撤销张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初1504号民事判决； 二、不得执行张家口市容辰小区七号楼××单元1801室； 三、驳回李春泽的其他诉讼请求。 一审案件受理费30400元，二审案件受理费30400元，由李永卓负担。 本判决为终审判决。 审判长  王艳龙 审判员  姜 兵 审判员  牟 键 二〇二〇年十月十三日 书记员  郭媛媛