江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初1786号原告：邓淑君，女，1943年8月7日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴晓香，江苏昆成律师事务所律师。被告：王征祥，男，1947年2月4日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王萍，系被告女儿。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告：李友梅，女，1952年11月11日生，汉族，住所地江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴景贵，上海正源（昆山）律师事务所律师。原告邓淑君与被告王征祥、李友梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用简易程序审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告邓淑君及其委托诉讼代理人吴晓香，被告王征祥、李友梅的共同委托诉讼代理人吴景贵，被告王征祥的委托诉讼代理人王萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓淑君向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告将昆山市玉山镇琼花新村21幢302室的不动产所有权转移登记至原告名下；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过中间人介绍购买被告的涉案房屋，协议书约定房屋总价100000元，合同签订后原告支付全部购房款，被告向原告交付房屋，原告实际占有使用房屋至今。但被告对过户之事至今不予理会原告，过户之事一再拖延。原告为此起诉。被告王征祥答辩称：原、告之间并不存在房屋买卖关系，而是存在着部分借贷关系，当时原告为了保证自己的权益所以才和被告王征祥签订了以涉案房屋为标的的买卖合同及相关的补充协议，基于此叫被告王征祥将涉案房屋交由原告占有、出租，享受相应的租赁权益，否则也不会从1998年到现在原告均没有叫被告去履行过户手续。被告李友梅答辩称：被告李友梅是涉案房屋的共有人，从房屋拆迁至今根本没有听说将涉案房屋进行出售，被告也不同意出售涉案房屋，况且从1998年至今原告根本没有向本案的被告李友梅主张过过户的权利。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：王征祥与李友梅系夫妻关系。1995年9月28日，原车塘街房主王征祥与昆山市亭林路改造办公室达成拆迁协议，并于1996年3月6日签订《昆山市城区房屋、建筑物拆迁安置协议书》，因此取得了昆山市琼花新村21号楼301、302室房屋所有权，其中，301室房屋面积76.59平方米，302室房屋面积74.8平方米。昆山市琼花新村21号楼302室房屋于1996年3月建成后，王征祥在2000年1月7日向不动产登记中心申请房屋所有权登记，在《昆山市房屋所有权登记申请书》中，载明上述房屋的共有人为王征祥之妻李友梅。2000年2月21日，王征祥领取到上述房屋的产权证书。1998年3月10日，王征祥（卖方、甲方）与邓淑君（买方、乙方）签订《售房合同》一份，约定：1.甲方因需资金，顾将琼花新村21#-302室一套74.8平方米私宅和全套现有设施（属古建公司动迁后所得的甲方私宅，并有动迁合同为凭，附动迁合同的复印件一份：如不属私有，则甲方负全部责任）转让给乙方，作价为人民币壹拾万元正。交款方式：①谈妥后乙方先付给甲方伍万元定金;②98年3月底交接房时再付给甲方人民币伍万元正，则完成合同金额（均有甲方出据为凭）；2.关于琼花新村21#-302室的过户费用全部由乙方负担，办证时甲方事先通知乙方，并根据乙方的意顾提供证据和方便，便于办理房产证手续（此房出售前的费用有甲方负担，出售后的一切费用有乙方负担）；3、签约后双方不得违约，任何一方违约则承担违约金贰万元正。《售房合同》载明的签约地点为琼花新村。同日，王征祥（甲方）出具《收条》一份，载明：甲方收到乙方邓淑君买琼花新村21#-302室的房款为伍万元正（第一次付款）另加阳台铝合金壹仟元正，另外伍万元交钥匙时交接。该《收条》载明的出具地点为琼花新村301室。1998年3月31日，王征祥（卖方、甲方）与邓淑君（买方、乙方）又签订《关于琼花新村21#楼302室售房合同补充协议》一份，约定：关于邓淑君购买王增（应为征）祥的琼花新村21#楼302室的房款余额伍万元，据合同精神应在98年3月底结清，因时间和取款问题，王增祥同意邓淑君推迟几天，在1998年4月10日前付款，再办结工作。不作违约处理，特订此补充协议。立据为凭。上述补充协议落款处甲方处有王征祥签名，乙方有邓淑君签名。1998年4月4日，王征祥（甲方）又出具《收条》一份，载明：甲方收到乙方邓淑君购买琼花新村21#-302室的余款伍万元整（注：98.3.10已收到伍万元正），除过户手续外，双方交接302室的钥匙，已完成合同。该《收条》载明的出具地点为琼花新村301室。同日，王征祥与邓淑君又出具《水电交结情况》一份，载明：1998.4.4交结时电表838，水表117，以前的水电费用有原房东负责，1998.4.4以后的水电费有现房东负责。《水电交结情况》的甲方处有王征祥签名并在下方空白处写“收到砖头款肆拾元”，乙方处有邓淑君签名。此后，昆山市琼花新村21号楼302室由原告出租至今。现原告向被告主张过户，双方产生争议，由此引起本案纠纷。庭审中，关于《售房合同》及补充协议的签订过程，原告邓淑君陈述主要内容如下：我是住在，因我家有两个儿子，我丈夫去看看有无房屋要出卖的，当时正好楼下有个中介叫费龙的，说隔壁21号楼302室要出售，费龙带我丈夫去看了，看完后跟家里商量后决定购买，当时只有50000元，我婆婆说再给我补贴50000元。当时涉案房屋开价就是100000元，我们没有还价，后听人说王征祥是炒股后没有钱了，我们也不认识王征祥，我们付了中介费就签了合同。售房合同是我本人写的，因为中介写字写的不好就由我来写。补充协议是我的丈夫写的，因为余下的50000元不能按时支付，怕违约所以就写了份补充协议。《售房合同》和补充协议都在王征祥家里写的，当时中介费龙、王征祥、李友梅都在场。当时昆山过户只认拆迁协议上的名字，李友梅在场没有说什么，且钱都是李友梅收的。关于房款的支付，原告邓淑君陈述主要内容如下：1998年3月10日原告的丈夫支付了50000元现金，在被告王征祥家里签合同后支付的，当时出卖的是毛坯房，另支付了1000元封阳台的钱。合同约定需在3月底支付尾款，在4月4日付了50000元现金，当时中介也在场，也是去被告王征祥家中支付的，同时中介费给了1600元，同时补贴了被告王征祥砖头款40元，期间被告李友梅一直在场。邓淑君向本院另外提交两份《收条》：1.1998年3月10日，案外人费龙出具《收条》载明：今收到乙方邓淑君够买甲方琼花新村21#-302室的中介费壹仟元正。2.1998年3月31日，案外人费龙出具《收条》载明：今收到汪平中介费（买房费用）陆佰元整。被告王征祥认可收到1998年3月10日支付的50000元，称没有收到1998年4月4日的50000元。且被告王征祥称双方并非是房屋买卖关系，并向本院书面陈述借款经过：1998年3月初，被告王征祥因生活所迫与同一小区的原告配偶汪平，在产中介内借款50000元，借期1年，利息20000元，被告出具借条将借款条交于汪某。但要求被告将房屋交付给他由他对外进行出租，以房屋出租款抵被告50000元的借款及20000元的利息。1998年4月4日，汪某带着三个大男人，闯至被告家中，要求补签售房合同、补充协议，并要求利息涨至50000元，同时，要求被告在其事先准备好的两张收条上签字，被告当场表示不同意，汪某便恐吓到“你识相点，今天若不签字，我将打得你半死”。因1998年，被告家没有任何通讯工具，汪某等四人一直恐吓被告，逼迫其签字，被告无奈，只得签字。被告生性胆小，由于原告家庭成员中有黑社会人员嫌疑，被告怕给家人造成危险不敢报警。这完全就是一桩有预谋的、暴力威胁之下的协议。另：汪某多年从事房产中介，其名下、其子名下有多套房屋出租。原告对被告所称上述内容不予认可。原告邓淑君陈述至今才主张过户的原因如下：2003年时候原告上门去被告家中，被告说房屋涨价了，但是没说要多少钱，后在2018年时候在门口遇到被告王征祥说要办证，但是被告没有理会，中间被告王征祥也说过要多少钱，但听不懂昆山话，另合同约定的是等被告通知办证，期间原告也不知道到底有无办证，但是因为原告年龄越来越大，故考虑到将来的问题，找朋友打听才了解到产证早就办下来，故才起诉至法院。被告王征祥称：原告从来没有找被告办证，原告来昆山几十年不可能听不懂昆山话，原告的儿子汪劲荣在2000年1月13日开设了昆山市玉山镇明珠中介服务部，该公司的营业范围是房产咨询，从这一点可以看出，至少原告的儿子有很便利的条件能够查到案涉房屋本案的被告什么时候办的证，但是原告当庭陈述不知道涉案房屋什么时候办的证的，显然与事实不符。上述事实，有《昆山市城区房屋、建筑物拆迁安置协议书》、《旧区房屋、建筑物、拆迁补偿、超面积费等收支明细表》、《售房合同》、关于琼花新村21#楼302室售房合同补充协议、收条、水电交结情况、昆山市房屋所有权登记申请书、不动产登记簿查询记录以及当事人陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：邓淑君与王征祥之间签订的《售房合同》及补充协议，明确约定了所售房屋的坐落、名称、价格等，系属双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，依法成立并生效。被告王征祥辩称其与原告间并非是房屋买卖关系，而是民间借贷关系，其仅有陈述，未能提供任何证据证明，本院不予采信。被告王征祥辩称案涉《售房合同》等材料均是受暴力胁迫所签订，但并无证据证明，且事后长达20多年均未向有关部门反映，本院碍难采信。被告李友梅系昆山市琼花新村21号楼302室房屋（以下简称案涉房屋）的共同共有人，其与被告王征祥住在昆山市，也即案涉房屋的对门，《售房合同》及补充协议、收条上载明的签约、收款地点均载明是在301室，案涉房屋自1998年4月4日以来一直由原告占有并对外出租，李友梅称对房屋出售事宜不知情不符合常理，且至今20多年李友梅均未提出过异议或主张撤销合同，系对被告王征祥处分行为的默认，《售房合同》及补充协议对两被告均有约束力。原告邓淑君按约支付了购房款100000元，有王征祥出具的《收条》为证，且原告在支付了第一笔房款50000元后由于资金原因未能及时支付第二笔50000元时，与被告王征祥签订了补充协议，在原告支付了第二笔50000元后，原告与王征祥还办理了水电交接、房屋钥匙交接手续，并有铝合金、砖头款费用结算等细节处理，上述一系列行为符合双方合同的约定，现王征祥辩称未收到1998年4月4日《收条》上载明的50000元，未能提供证据证明，本院不予采信。被告王征祥称原告至今20多年未起诉要求过户违背常理，原告称其在2003年、2018年时曾问过，但被告不理睬，现在是因为原告年龄越来越大，考虑到将来的问题，故才起诉。由于《售房合同》约定“办证时甲方事先通知乙方”，被告王征祥在2000年取得案涉房屋产证后未履行通知原告办理过户的义务，且原告对其一直未起诉主张过户的原因能够作出合理解释，现王征祥、李友梅已经取得案涉房屋的不动产权登记证书，案涉房屋买卖合同可以继续履行，故对于邓淑君要求王征祥、李友梅协助办理昆山市琼花新村21号楼302室的过户手续的诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王征祥、李友梅于本判决生效之日起十日内协助原告邓淑君将昆山市琼花新村21号楼302室过户登记至原告邓淑君名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告王征祥、李友梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 员  沈 蓝二〇二〇年十月十七日法官助理  吴文娟书 记 员  马雪刚