广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初10910号原告：广东上城建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街**。法定代表人：黄佳，总经理。委托诉讼代理人：王宪锋，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵音慧，国信信扬律师事务所律师。原告：广州市万卓置业有限公司，住所地广东省广州市黄埔区石化路**。法定代表人：陆文军，总经理。委托诉讼代理人：王煌，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉俊，广东金桥百信律师事务所律师。被告：李祥，男，1982年4月3日出生，汉族，住海南省儋州市。被告：饶伟，女，1984年5月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李祥，系饶伟的配偶。原告广东上城建设有限公司(以下简称上城公司)诉被告李祥、饶伟装饰装修合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告上城公司的委托诉讼代理人王宪锋，被告李祥暨被告饶伟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。庭审后，根据广州市万卓置业有限公司（以下简称万卓公司）的申请，本院依法追加其作为本案原告参加本案诉讼，于2020年3月10日进行了公开开庭审理。原告上城公司的委托诉讼代理人王宪锋、赵音慧、万卓公司的委托诉讼代理人王煌、林嘉俊、被告李祥暨被告饶伟的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上城公司、万卓公司向本院提出诉讼请求：1.两被告支付逾期违约金66320元；2.两被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2018年1月29日，两被告与万卓公司签订《广州市商品房买房合同（预售）》，该合同约定，两被告购买万卓公司开发的广州市黄埔区翠宇一街1号(自编B3栋)2004房（下称“B3栋2004号房”），该物业总价为1430739元，交付标准为毛坯房。2018年1月29日，两被告与上城公司签订《无忧安居家装整合服务协议》，该协议约定，上城公司就B3栋2004号房向两被告提供无忧安居家装整合服务；该协议第二条约定，两被告向上城公司支付总服务费1042767元；该协议第三条约定，两被告选择分期付款，首期款须于2018年1月29日前支付该款项的50.4%，金额525118元。除首期款外，剩余该款项金额517649元，分为七期支付，每期金额73950元，须分别于2018年3月15日、2018年6月15日、2018年9月15日、2018年12月15日、2019年3月15日、2019年6月15日、2019年9月15日前支付。两被告在履行分期付款义务过程中多次违约，逾期支付剩余家装服务费，其中第一、二期逾期10日，第四期逾期184日，第五期逾期102日，第六期逾期10日，第七期逾期2日。因两被告未在约定时间内支付剩余家装服务费中的第四、五期服务费，上城公司于2019年4月25日向两被告发出《逾期付款催告函》,函告两被告支付家装服务费及对应违约金，但两被告至今仍未履行清偿违约金的义务。根据《无忧安居家装整合服务协议》第四条约定，“甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，……逾期在30日之内，自约定的应付款或者应申请按揭并提供申请资料期限届满之次日起,甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项及前述违约金。如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金”。因此，两被告应以《无忧安居家装整合服务协议》第二条约定款项1042767元按每日万分之二的标准向上城公司支付违约金。本案中，两被告逾期付款超过30日，且经上城公司催告后仍不履行合同义务，属于严重的违约行为，严重损害了上城公司的合法权益。因此，上城公司根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定，向法院提起诉讼，恳请依法判决。被告李祥、饶伟共同辩称，一、关于上城公司诉请安居无忧家装服务解决方案总服务费的违约金计算问题及诉请因逾期支付服务费之日顺延交付房屋的问题。1.两被告于2018年1月29日在万科尚城御府销售中心与万卓公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，确认购买B3-2004房，且同时签署了两被告签名后上城公司以走流程盖章为由收回的《无忧安居家装整合服务协议》（下称涉案协议）。自两被告与上城公司签署涉案协议起至2019年9月29日止，上城公司一直没有交还涉案协议予两被告。该行为严重违反涉案协议第七条约定“本协议经甲、乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方任何一方均不得单方对本协议进行变更或撤销。”协议经双方签字盖章后各方均持有一份合同原本，这是协议签署双方所享有的基本权利。因此上城公司的行为严重违反诚实信用原则，违约在先，一直没有交还属于两被告所持有的书面涉案协议，两被告并没有违约，而是依法行使法律赋予的权利。两被告因未持有书面涉案协议，无法准确掌握买房及装修过程，也无法确认涉案协议是否已经正常生效。2.两被告于2019年4月12日在广州市12345反映《广州市黄埔区万科尚城御府存在损害业主利益问题》述明上城公司、万卓公司未归还涉案协议、《三方协议》。2019年9月30日下午到访万科尚城销售中心，领取到属于两被告持有的涉案协议、《三方协议》。只取回涉案协议，而《三方协议》至今仍未归还。3.两被告收到上城公司所发的《逾期付款催告函》，于2019年5月10日寄出函件《关于要求退还及暂定缴款的告知函》，函中列明两被告要求上城公司交还涉案协议及《三方协议》，并列明暂停缴款原因，并声明“两被告将不对涉案协议及《三方协议》所列金额及已缴交装修款项差额引发的各类费用负责，各类费用包括但不仅限于滞纳金、利息等。”该函件通过中国邮政快递寄送至上城公司（快递单号为1098663241232）。4.两被告已于2019年9月17日已将涉案协议款项支付完成，但2019年9月30日下午未能按期收楼。上城公司违反了涉案协议第五条约定“乙方承诺于2019年9月30日完成该房屋的装修，并交付甲方使用，房屋所在地为交付地，交付标准以本协议约定为准。……甲方应按照约定的时间和地点前来接受房产”。综上所述，两被告未能依时缴交装修服务费于上城公司，是因为上城公司未能交付涉案协议及《三方协议》导致的。两被告不存在违约，上城公司更不能由此延迟交楼、不交楼。二、本案诉讼费用由上城公司承担。两被告不存在违约，两被告延迟交费是因为上城公司迟迟未交付涉案协议导致的，该责任由上城公司承担，本案诉讼费用理应由上城公司承担。综述，上城公司违约在先，两被告是合法行使法律赋予的诚实信用原则，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2018年1月29日，万卓公司（甲方、卖方）与李祥、饶伟（乙方、买方）签订了编号为201801246221的《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定乙方购买万科尚城御府自编B3栋20层2004号房，房屋地址为广州市黄埔区翠宇一街1号（自编B3栋）2004房；该商品房的用途为住宅，层高为2.8米，建筑面积共76.4938平方米，套内建筑面积56.565平方米，共有分摊面积约19.9288平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米25293.72元，总金额1430739元，首期款1010739元自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付，剩余房款420000元应于2018年1月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条第二款约定，分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%支付违约金；经甲方催告，逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十三条约定，甲方应在2019年7月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.甲方提供同等品质的材料设备的，视为符合交付标准。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。买卖合同附件六装饰、设备标准约定万科尚城B区为毛坯交楼标准。买卖合同附件七--本合同补充协议，特别提示：本协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制卖方责任的条款，已提醒买方注意，且卖方已按要求做了合理说明（包括但不限于口头提醒、对销售现场中公示的本补充协议示范文本相关条款字体加粗、加下划线提醒等方式），买方充分理解并接受。双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第八条对合同第十三条的补充约定，1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充约定，如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十一条对合同第十六条的补充约定，房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用由买方承担。第三十条关于商品房买卖合同及补充协议的约定，本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。2018年1月29日，李祥、饶伟（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）签订《无忧安居家装整合服务协议》（以下简称家装协议），第一条约定：3.具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》；7.当商品房满足《商品房买卖合同》约定的交付条件时，甲方不可撤销的委托乙方代甲方验收接收该房屋，无须再通知甲方，直接进场装修；甲方应在商品房交付前向开发商提交委托乙方代为收楼的委托书，并告知开发商向乙方寄送收楼（交付）通知书，甲方不得再单独去开发商处办理验收收楼手续。第二条约定：双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为1042767元，该价格包括但不限于装修款、材料费、施工费、人工费、设计费等，该价格为大包干。第三条约定：分期方式付款，首期款须于2018年1月29日前支付该款项的50.4%，金额为525118元，剩余款项517649元分为7期支付，每期金额73950元须分别于2018年3月15日、2018年6月15日、2018年9月15日、2018年12月15日、2019年3月15日、2019年6月15日、2019年9月15日前支付。第四条约定：甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，自约定的应付款之次日起，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。如逾期30日以上，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条约定：乙方承诺于2019年9月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用。第七条约定：1.本协议经甲、乙双方签字或盖章之日起生效。甲、乙双方任何一方均不得单方对本协议进行变更或撤销。上城公司盖章处未写明落款时间。两被告于2019年9月30日收到盖有上城公司公章的上述协议的原件。家装协议签订后，李祥、饶伟于2018年3月26日向上城公司支付了装修款73950元、2018年6月25日向上城公司支付了装修款73500元、2018年6月30日向上城公司支付了装修款450元、2019年6月17日向上城公司支付了装修款73950元、2019年6月26日向上城公司支付了两笔分别为73950元的装修款共计147900元，最后一笔装修款73950元于2019年9月17日付清。李祥、饶伟主张每次到装修款交付时间前，售楼部的人会打电话通知其交费，上城公司、万卓公司确认系其工作人员通知李祥、饶伟付款时间和金额。2019年5月1日，上城公司向两被告邮寄《逾期付款催告函》，通知两被告未按照约定时间支付第五、六期服务费，根据《服务协议》第三、四条约定，上城公司有权要求两被告每日按总服务费0.02%的标准支付违约金，请两被告收到本函之日起30日内前往广州市黄埔区黄埔东路与丹水坑路交接处万科尚城签约室销售中心一次性付清所有应付未付服务费及对应的违约金。该邮件于2019年5月3日妥投。以上事实，有买卖合同（预售）及其附件、家装协议及其附件、收款回执、逾期付款催告函、邮单及投递记录及当事人陈述等证据予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，万卓公司与李祥、饶伟签订的买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。出卖人万卓公司在与买受人李祥、饶伟签订买卖合同的同时，主导买受人李祥、饶伟与上城公司签订了家装协议，将本应归入购房总价的部分房款分拆为装修款，使单一的商品房买卖活动出现买卖合同和家装协议两个合同关系。买卖合同和家装协议貌似两个独立的、不同的法律关系，实则将本应由买卖合同约定的部分内容以家装协议的形式虚假地表现出来。而李祥、饶伟与上城公司签订的家装协议并非李祥、饶伟按照自己的意愿，自主选择装修的施工人，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容，其装修未体现个性化，与其他住宅相比无法体现差异化；涉案房屋的装修与同一楼盘同期、同条件住宅的装修内容、风格整齐划一，无个性差异；故李祥、饶伟与上城公司签订的家装协议不属于家庭住宅装修合同，应为万卓公司应当完成的必要的商品房配套装修工程，因装修价值是添附在涉案房屋之上，装修成本构成涉案房屋售价不可分割的一部分，该家装协议的内容为买卖合同的一部分；万卓公司作为开发商，为了规避涉案房产所在地的房屋销售政策，把买卖合同拆分为买卖合同和家装协议，由上城公司与李祥、饶伟签订家装协议，掩盖其规避政策的非法目的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，李祥、饶伟与上城公司签订的家装协议应属无效。该家装协议约定的装修标准、装修款的支付、房屋交付等内容应当是买卖合同的一部分，故李祥、饶伟向上城公司支付的装修款为买卖合同中的房价款的一部分，上城公司不需向李祥、饶伟返还，双方在家装协议中约定的装修标准为万卓公司交楼时涉案房屋应具备的装修条件和配套设施，约定的装修截止日期应为实际交楼日期。关于逾期支付装修款的违约金。1.主张的主体，由于本案的家装协议为买卖合同的组成部分，装修款实为房价款的一部分，涉案房屋的买卖双方是李祥、饶伟和万卓公司，故在本案中主张逾期付款违约金的权利主体应为万卓公司，而非上城公司。2.李祥、饶伟存在逾期付款的违约行为，按照家装协议约定，李祥、饶伟应当从2018年3月15日至2019年9月15日期间，每间隔三个月支付一期装修款，第四期、第五期装修款应当分别在2018年12月15日、2019年3月15日前支付，经上城公司发函催告后，李祥、饶伟才于2019年6月26日付清上述两期购房款。虽李祥、饶伟主张其未按期支付上述两期款项的原因是其未收到家装协议，其未按照合同约定的时间付款具有合理性，不构成违约。但本院认为，家装协议有李祥、饶伟的签名，落款时间为2018年1月29日，该协议的付款金额每期均一致，付款时间每期均间隔3个月，且有上城公司的工作人员电话通知付款金额和时间，李祥、饶伟也已实际履行大部分合同义务，故其以未收到协议为由不按期付款理据不充分，本院不予采纳。李祥、饶伟的逾期付款行为已构成违约，应依约承担逾期付款的违约责任。3.逾期付款违约金的计算依据，买卖合同和家装协议均对买方逾期付款的违约责任进行了约定，家装协议相较于买卖合同约定的逾期付款违约责任明显加重了买方的责任，且家装协议已被认定为无效，故逾期付款违约金的计算依据应以买卖合同第十条第二款的约定为准。4.逾期付款违约金的计算标准，根据买卖合同的约定，分期付款的逾期付款违约金应自各期房款约定支付期限届满之日起，每日按照未支付房价款的0.05%计算，该计算标准在合理范围内，李祥、饶伟未提交证据证实该违约金的约定明显高于万卓公司的损失，本院对此予以认可。综上，李祥、饶伟应当按照其当期未支付的金额73950元向万卓公司支付逾期付款违约金，其中第四期购房款自2018年12月16日起至实际清偿前一日2019年6月16日止实际逾期183天，逾期付款违约金为6766.43元（73950元×0.05%×183日）；第五期购房款自2019年3月16日起至实际清偿前一日2019年6月25日止实际逾期102天，逾期付款违约金为3771.45元（73950元×0.05%×102日）；以上合计10537.88元。关于万卓公司主张第一期、第二期、第六期分别逾期付款10天、第七期逾期付款2天的违约金，根据查明的事实，李祥、饶伟在2019年9月30日才取得家装协议的文本合同，签订家装协议后至最后一期装修款支付期限届满前，其并未实际取得该合同文本，需要上城公司的工作人员电话通知付款时间和付款金额后才能付款，李祥、饶伟没有完全按照家装协议约定的时间支付装修款非出于其主观故意，且与家装协议约定的时间相差不多，上城公司和万卓公司未提交相关证据证实其工作人员在付款期限届满前的合理期间内通知李祥、饶伟付款金额和时间，应承担举证不能的责任，故李祥、饶伟逾期支付上述四期装修款不属于违约，万卓公司主张上述四期装修款的违约金，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李祥、饶伟在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市万卓置业有限公司支付逾期付款违约金10537.88元；二、驳回原告广东上城建设有限公司、广州市万卓置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1458元，由原告广东上城建设有限公司、广州市万卓置业有限公司共同负担1226元，被告李祥、饶伟负担232元。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  丁树祥人民陪审员  樊雪飞二〇二〇年十月二十八日书 记 员  王春苗