福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初3079号 原告:龙岩融侨置业有限公司，住所地福建省龙岩市龙岩经济技术开发区龙腾南路**珠江大厦**，统一社会信用代码91350800MA2YMFXW4F。 法定代表人：赖志峰，董事长。 委托诉讼代理人：林丽君、张婷。 被告：吴家评，男，1977年11月20日出生，汉族，住福建省龙岩市长汀县。 原告龙岩融侨置业有限公司与被告吴家评商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙岩融侨置业有限公司的委托诉讼代理人林丽君、张婷到庭参加诉讼，被告吴家评经公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙岩融侨置业有限公司向本院提出诉讼请求：1判令解除龙岩融侨置业有限公司与吴家评于2018年8月31日签订的合同编号为201815805的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令吴家评立即到龙岩市住房和城乡建设局办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案手续；3.判令吴家评立即向龙岩融侨置业有限公司支付解约违约金288077.2元（按购房款全额1440386元的20%计算）；4.判令诉讼费由吴家评承担。事实和理由：2018年8月31日，龙岩融侨置业有限公司与吴家评签订编号为201815805的《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同主要约定如下：1.吴家评向龙岩融侨置业有限公司购买坐落于福建省龙岩市新罗区东肖南路与兴业路交叉口西北角漳龙高速公路南侧东肖1号出让地块龙岩××期××号楼××室商品房。2.吴家评应于2018年8月31日前以现金方式支付案涉商品房购房款290386元（已含定金20000元），剩余购房款1150000元申请商业贷款方式支付。3.若买受人选择商业按揭贷款付款方式，买受人在签订《商品房买卖合同》及附件前已充分了解个人住房按揭贷款的相关政策规定、办理条件和程序及需要交纳的全部费用等，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件并严格按照贷款银行的要求提供符合其要求的贷款所需的所有材料。为了尽快办结商业按揭贷款，用于支付出卖人全部房价款，买受人及出卖人就商业贷款具体约定如下：非因银行或出卖人原因，买受人应在本合同签订之日起90日内办妥所有商业贷款的手续且购房款全额（包括首付款和按揭款）支付至出卖人指定的账户。若买受人逾期，每逾期一天，买受人应按逾期应付款的日万分之二向出卖人支付逾期付款违约金，逾期超过30天，买受人同意变更付款方式为一次性付款，买受人应当在收到出卖人一次性付款通知之日30日内（此期间仍按逾期应付款的日万分之三标准计付逾期违约金）将逾期应付及违约金一次性支付给出卖人。若买受人未在收到出卖人一次性付款通知之日起30天内付款的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及附件，若出卖人解除合同的，买受人应按本条第8款承担责任。第8款约定：本条中若无其他特殊约定的，出卖人若解除《商品房买卖合同》及附件的，买受人应按合同总价的20%向出卖人支付违约金，若因买受人原因造成出卖人另售他人的差价损失的，买受人还应据实赔偿……。双方签订合同及附件后，因吴家评未提交完整的按揭贷款资料并办理相关手续，龙岩融侨置业有限公司于2018年9月29日向吴家评寄送《提交按揭贷款材料催告函》，要求吴家评按照该函件载明的办理商业贷款按揭所需材料清单提供材料，但吴家评未提供。此后，龙岩融侨置业有限公司于2019年1月7日根据合同约定向吴家评寄送《更改付款方式通知书》，要求吴家评根据合同约定变更剩余购房款的付款方式为一次性付款，并于通知书发出之日起30日内向龙岩融侨置业有限公司一次性补足剩余购房款1150000元，并告知如未按期补足的相关违约责任。但吴家评未按通知书要求的付款期限付清剩余购房款1150000元。2019年9月11日，龙岩融侨置业有限公司按合同记载的通讯地址向吴家评寄送《解除商品房买卖合同通知书》，通知吴家评根据合同约定办理解除合同的相关手续。根据合同附件十一第十条合同解除及违约责任的补偿约定，无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应当在合同解除或出卖人发出书面通知之日起15日内配合出卖人办妥解除合同的相关手续，包括但不限于注销该商品房的预告登记、撤销买卖合同的备案、本合同原件及购房款收据或发票原件交还给出卖人。出卖人将在办理完毕上述约定义务后将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用后，如有余额再无息返还给买受人，不足抵扣的，出卖人有权继续追索。故，龙岩融侨置业有限公司主张的第三项诉讼请求解约违约金288077.2元将从吴家评已支付款项中予以扣除。案涉房产因备案登记至吴家评名下至今未另售他人。综上，请求判如所请。 吴家评未作答辩。 龙岩融侨置业有限公司围绕诉讼请求依法提交了证据，吴家评对龙岩融侨置业有限公司提交的证据未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为吴家评自愿放弃诉讼权利。对龙岩融侨置业有限公司提交的证据，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与龙岩融侨置业有限公司陈述的事实一致。2019年9月11日，龙岩融侨置业有限公司按合同记载的通讯地址向吴家评寄送《解除商品房买卖合同通知书》，同月14日完成妥投。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按合同的约定全面履行自己的合同义务。龙岩融侨置业有限公司和吴家评于2018年8月31日签订的编号为201815805的《商品房买卖合同（预售）》及附件，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，应受法律保护。吴家评未按约定办理按揭手续及未按期付款的违约行为侵害了龙岩融侨置业有限公司的合法权益，应承担相应的违约责任。龙岩融侨置业有限公司要求解除与吴家评签订的《商品房买卖合同（预售）》、支付违约金、办理备案注销登记手续的诉讼请求，理由正当，予以支持。但双方合同约定的违约金过高（按房款全额1440386元的20%计算为288077.2元）结合龙岩融侨置业有限公司实际损失及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院依法酌定为按全额房款1440386元的10%计算违约金为144038.6元。吴家评经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、龙岩融侨置业有限公司与吴家评在2018年8月31日签订的合同编号为201815805的《商品房买卖合同（预售）》于2019年9月14日解除； 二、吴家评应在本判决生效之日起十五日内配合龙岩融侨置业有限公司办理案涉房屋合同备案登记解除手续； 三、吴家评应在本判决生效之日起十五日内向龙岩融侨置业有限公司支付违约金144038.6元（可在已付房款中扣除）； 四、驳回龙岩融侨置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20356元，由龙岩融侨置业有限公司负担10178元，吴家评负担10178元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 魏  国  才 人民陪审员 杨  佳  攀 人民陪审员 陈  国  花 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员 许桂明（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-289××××、289××××。