北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37467号原告：邱文光，男，1964年7月20日出生，汉族，莱克勒（天津）国际贸易有限公司经理，户籍地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈晓燕（原告邱文光之妻），女，1963年10月1日出生，汉族，北京市经济管理学院教师，户籍地北京市朝阳区，现住北京市朝阳区。被告：北京力田融信房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区交大东路66号院2号楼2层228。法定代表人：雷天兵，总经理。委托诉讼代理人：韩林林，男，1986年2月14日出生，汉族，北京力田融信房地产经纪有限公司员工。原告邱文光（以下简称原告）与被告北京力田融信房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员史震独任审判，公开开庭进行了审理。原告与委托诉讼代理人陈晓燕，被告的委托诉讼代理人韩林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2020年2月、3月的房租13600元；2．被告支付原告单方解除合同违约金13600元；3．被告赔偿家具、家电灭失损坏等造成的损失32200元；4．被告支付因物品保管不当和设施设备损坏承担的违约金13600元；5．被告付清水电气费用971元；6．被告支付因2020年4月3日晚房屋交割产生的4月份3天房租680元；7．被告支付因盗走、损坏原告出租房屋内的家具和设施造成原告出租困难，只能降低租金出租而造成的租金损失8000元。事实和理由：2018年10月23日，原告与被告签订《房屋出租委托代理合同》，将原告位于北京市朝阳区xx的两居室自有住房委托被告代理出租。合同约定，出租代理期自2018年11月1日至2020年10月31日，月租金6800元，租期2年。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同，应提前30日通知对方，并按月租金200%向对方支付违约金；乙方有对房内物品保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿等，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。签订合同当日，原告将房屋钥匙、水电气卡及合同附件一交割清单列明的家具家电一并交付给被告。2020年2月10日，被告业务员韩林（应为韩林林，下同）给原告妻子打电话，称因新冠肺炎疫情，公司从2月份不再支付房租，并要求解除合同。原告妻子当即表示不同意，并提出如被告提出解除合同，需按代理合同的约定提前一个月通知，并支付200%月租金的违约金。双方对此未能达成一致意见。因双方僵持不下，迫于无奈，2020年4月3日原告约韩林晚饭后到出租房进行房屋交割。当晚韩林逃避，委托邱某将出租房钥匙交给原告。双方一起打开房门后，发现出租房内空荡荡，客厅、主卧原配的家具家电消失，主卧房门、次卧衣柜损坏，次卧单人床毁坏性拆解，衣柜抽屉损坏。原告当即要求邱某对家具家电丢失、物品损坏等情形签字确认。邱某推脱韩林只让他帮忙还钥匙，其他事与他无关，执意离开。原告遂拨打110报警。晚9点左右，香河园派出所两位民警到现场出警，并监督邱某核对合同附件一的交割单后写下了丢失和损坏的物品清单并签字确认。另被告未计算水电气费用，尚欠原告971元水电气费。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：不同意原告诉讼请求。双方此前已经协商好了，不存在拖欠房租及违约的情况。包括家具、水电费等情况也都协商好了。不同意支付违约金；如果判决被告需要支付违约金的话，合同约定的违约金标准过高了，希望能够降低。原告为证明其主张向本院提交以下证据：1．《北京市房屋出租委托代理合同》及交割清单；2．邱某手写的丢失物品证明；3．与邱某做房屋交割的现场照片；4．交割现场客厅及主卧照片；5．客厅丢失家具资料照片；6．损毁的单人床照片；7．主卧房门照片；8．次卧衣柜损坏照片；9．水表、燃气交割状态照片；10．原告妻子和韩林的微信聊天记录；11．原告将房屋另行出租签订的租赁合同文本。被告对原告提交证据的质证意见如下：关于证据2，交割时经核对比收房时少了上面所写的东西，而不是这些东西被盗或损毁了；对于证据5的真实性无法核实，不是交割时的照片；对于证据11的真实性不认可；对于其他证据的真实性无异议。被告为证明其主张向本院提交以下证据：1．微信聊天记录及致业主函；2．单人床的照片。原告对被告提交证据的质证意见如下：关于证据1，被告提交的不完整，原告始终未认可函件的内容；对于证据2的真实性不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方委托乙方出租位于北京市朝阳区xx室（以下简称xx室）；出租代理期自2018年11月1日至2020年10月31日，共计24个月；租金标准6800元/月；乙方将各期租金划入甲方账户的日期与金额：第一次2018年11月1日13600元，第二次2019年2月1日20400元，第三次2019年5月1日20400元，第四次2019年8月1日20400元，以此类推；甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方应按约定的租金标准向甲方交付租金；出租委托代理期限内，甲方不承担水费、电费、燃气费等费用；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，双方均不需承担违约责任，任何一方都有权解除合同；出租代理期间内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；乙方保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，原告将xx室交付给被告，被告向原告支付租金至2020年1月31日，其后未再支付租金。2020年4月3日，原告妻子陈晓燕与被告员工邱某办理了xx室的交割。邱某在《北京市房屋出租委托代理合同》首页手写以下内容：“于2020年4月3日到西坝河中里4号楼xx室于（笔迹不清）合同少双人床x1、双人床垫、餐桌x1、椅子x4、沙发x2、单人床损坏、门损坏、电视x1、门损坏、衣柜抽屉损坏、电多余53元、燃气差65元，邱某代韩林，2020年4月3日。”原告主张其损毁的家具购买于2009年左右，相关票据因为时间太久已经找不到了；水、电、燃气费用中包括水费960元（出租房屋时水表底数553，收回房屋时底数745，按每吨水5元计算），燃气费64元，电费原告应倒找给被告53元，核算总额971元；原告将房屋另行出租的租金标准与本案双方合同标准的差额是每月1000元，原告称租金减少是因为被告盗走、损坏家具和设施，导致原告只得降低租金出租，从2020年4月3日开始计算了8个月的损失。被告主张其最早于2020年2月份与原告协商解除合同，并通过微信给原告发了致业主函，让原告选择继续履行合同、暂时不付房租或者按不可抗力解除合同、互不承担违约责任，原告选择了解除合同，所以双方后来办理交房。原告不认可曾与被告就解除合同以及处理家具达成一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据双方确认的事实，被告自2020年2月1日起未再支付租金，而双方于2020年4月3日办理房屋交割，故原告有权要求被告向其支付此期间的房屋租金。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。关于被告主张合同因疫情原因提前解除的抗辩意见，因疫情并不必然导致被告无法履行向原告支付租金的义务，不属于不可抗力的情况，现有证据亦无法证明双方就解除合同达成了一致。故被告提前解除合同的行为构成违约，应该按照双方合同约定向原告支付违约金。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。被告提前解除合同，应按月租金的200%向原告支付违约金；同时合同中亦约定了如因被告原因导致附属物品、设备设施损坏，需要向原告支付月租金200%的违约金，同时还需要赔偿相应损失。对于提前解除合同的违约金，考虑到此期间北京地区的疫情情况及相应的防控措施，并结合本案合同履行情况、被告的过错程度、涉案房屋的使用情况等因素，对标准予以调整；对于损毁物品的违约金，因物品的丢失、损毁与疫情并无关系，故本院对标准不再进行调整。但鉴于原告未提交相关物品的单据，其自述相关物品也已经购买了10年左右，违约金应足以弥补原告损失，故对于原告主张的相关物品损失本院不再另行判处。关于水、电、燃气费用，双方合同约定应由被告负担，故对于原告该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张物品损毁造成其另行出租房屋租金标准降低从而产生的损失，因现有证据不足以证明租金降低与物品损毁有关，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京力田融信房地产经纪有限公司于本判决书生效后七日内支付原告邱文光房租14280元；二、被告北京力田融信房地产经纪有限公司于本判决书生效后七日内支付原告邱文光违约金20400元；三、被告北京力田融信房地产经纪有限公司于本判决书生效后七日内支付原告邱文光水、电、燃气费用971元；四、驳回原告邱文光其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费933元，由原告邱文光负担587元（已交纳）；被告北京力田融信房地产经纪有限公司负担346元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年十月二十八日书记员 邓嘉男