北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初4863号原告：北京盛隆鑫来商贸有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**。法定代表人：赵秀梅，经理。委托诉讼代理人：张赛男，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹伙发，北京市振邦律师事务所律师。被告：北京薇妮娜斯国际服饰有限公司，住所地北京市，住所地北京市朝阳区王四营乡大柳树**法定代表人：朱丽飞，执行董事。委托诉讼代理人：刘强，北京儒德律师事务所律师。委托诉讼代理人：厚勇，北京儒德律师事务所实习律师。第三人：屈玉承，男，1963年2月24日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：辛雪松，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：方蔚然，北京市隆安律师事务所律师。原告北京盛隆鑫来商贸有限公司（以下简称盛隆鑫来公司）诉被告北京薇妮娜斯国际服饰有限公司（以下简称薇妮娜斯公司）、第三人屈玉承房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛隆鑫来公司之委托诉讼代理人张赛男，被告薇妮娜斯公司之委托诉讼代理人刘强、厚勇，第三人屈玉承之委托诉讼代理人方蔚然，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛隆鑫来公司起诉请求：判决被告薇妮娜斯公司向原告盛隆鑫来公司赔偿装饰装修损失1516182元、家具处理损失343500元、家电处理损失336816元；本案诉讼费用由被告薇妮娜斯公司承担。事实和理由：2017年3月11日，薇妮娜斯公司与盛隆鑫来公司签订《房屋租赁合同》，约定由薇妮娜斯公司将其承租的位于北京市朝阳区王四营乡化工路X号二层、三层房屋转租给盛隆鑫来公司经营使用，自2017年5月1日至2024年4月29日。盛隆鑫来公司承租后对房屋进行装修，购买家具家电，投入巨大。2017年9月底，涉诉房屋所在区域实施搬迁腾退。2017年12月，涉诉房屋断水断电，不能继续经营，盛隆鑫来公司只能对购进家具家电低价处理或废弃，被迫迁出。薇妮娜斯公司作为出租人不能保障合同顺利履行，给盛隆鑫来公司造成了巨大损失。被告薇妮娜斯公司辩称：不同意原告盛隆鑫来公司的诉讼请求、事实和理由。一、盛隆鑫来公司与薇妮娜斯公司不存在合同关系，张XX系合同相对人；二、根据合同约定遇不可抗力双方互不承担责任，合同自行终止，薇妮娜斯公司遵守合同约定，没有违约和过错，不需要赔偿；三、盛隆鑫来公司主张没有事实依据，薇妮娜斯公司交付房屋之前就对房屋有过装修，张XX拿到房屋后没有进行大范围装修，知晓拆迁通知后立即着手搬迁，薇妮娜斯公司有很多设备没有搬出的损失，盛隆鑫来公司没有提供损失证据；四、张XX腾退过程中向薇妮娜斯公司借用大量资金周转，存在拖延支付租金情况，腾退过程中没有经济损失。第三人屈玉承述称：合同具有相对性，本案原告盛隆鑫来公司与屈玉承没有法律关系，对其诉讼请求不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2016年6月30日，薇妮娜斯公司与屈玉承签订租赁合同，由薇妮娜斯公司承租屈玉承提供的涉诉房屋，约定用途：公司办公会议、个人文创工作室、网络传媒、附属仓储和员工宿舍食堂，约定租金每年500000元，约定租赁期限2016年7月1日至2024年7月1日。2017年3月11日，薇妮娜斯公司作为甲方与盛隆鑫来公司作为乙方签订《房屋租赁合同》（以下简称涉诉租赁合同），约定盛隆鑫来公司承租薇妮娜斯公司提供的涉诉房屋。乙方承租用途为公寓。租赁期限自2017年5月1日至2024年4月29日。租金2020年5月1日前每年140万元。乙方在不改变和破坏该场地房屋主体和外形情况下，可对该场地房屋的内部格局进行妥善合理改动装修，但不包括改建、扩建。本合同履行期间，如遇国家征用土地，或者乡政府实施乡域改造计划统一规划使用土地，本合同自行终止。甲方应当退还乙方已交纳但尚未到期租金，乙方不得损坏甲方原有主体建筑，自行腾退撤离该房屋，不能拆除或者撤离的装修及设备，甲方不予任何赔偿或补偿。盛隆鑫来公司提交的合同首页承租方标明为盛隆鑫来公司，且盖有公司公章。合同尾部乙方签章处由张XX签字，未加盖公章。对于张XX的身份，盛隆鑫来公司主张系盛隆鑫来公司的管理人员，并负责涉诉房屋装修和采购。薇妮娜斯公司也提交涉诉租赁合同，内容与盛隆鑫来公司提交合同一致。合同首页承租方标明为盛隆鑫来公司，但未加盖公司公章。盛隆鑫来公司为证明其作为涉诉租赁合同承租主体，提供了薇妮娜斯公司开具收据，载明：今收到北京盛隆鑫来商贸有限公司交来2017年5月1日至11月1日五十万元。薇妮娜斯公司主张前述收据是其所开，但系根据张XX要求出具。盛隆鑫来公司另提供张XX出具的《说明》，载明张XX为盛隆鑫来公司的股东，负责公司日常经营管理，代表公司签订涉诉租赁合同。涉诉合同签订之后，薇妮娜斯公司于2017年3月11日向盛隆鑫来公司交付涉诉房屋。盛隆鑫来公司主张于2018年1月2日将涉诉房屋交还给薇妮娜斯公司。薇妮娜斯公司认可涉诉房屋已经腾退，但对于具体腾退时间无法核实。屈玉承认可涉诉房屋已经腾退，涉诉房屋现由屈玉承控制。关于家具、家电损失情况，盛隆鑫来公司提交《产品买卖合同》、《公寓全套家电购销合同》、《工程项目购销合同》（格力空调安装）、《公寓家电购销合同》以及银行流水和相关收据，以主张购买家具、家电与低价处理之间发生差价损失。薇妮娜斯公司对前述证据真实性均不予认可。屈玉承对前述证据真实性无法核实。关于装饰装修损失情况，盛隆鑫来公司向本院申请司法鉴定。本院委托北京博睿丰工程咨询有限公司（以下简称博睿丰咨询公司）对盛隆鑫来公司进行涉诉房屋装修现值进行鉴定，博睿丰咨询公司于2020年3月30日出具《工程造价鉴定意见书》（京博鉴字2020第003号）：盛隆鑫来公司确定部分2017年12月底现值1459188.28元，其中拆除工程58277.11元，新装修工程1400911.18元；单独列项部分56993.4元，其中彩钢板锅炉房7789.22元，燃气锅炉及附属设备40887.12元，成品散热器8317.06元。盛隆鑫来公司对前述鉴定意见不持异议。薇妮娜斯公司对前述鉴定意见不予认可并提出异议。屈玉承对于前述鉴定意见真实性认可，但认为鉴定意见中部分工程系由屈玉承完成装修，不应计入盛隆鑫来公司的装修损失。薇妮娜斯公司向本院申请鉴定人出庭，经本院通知，博睿丰咨询公司鉴定人王X、孙X出庭对薇妮娜斯公司提出的异议进行答复。针对答复情况，薇妮娜斯公司仍对鉴定意见存在如下异议：鉴定意见没有区分张XX和薇妮娜斯公司各自装修部分，涉诉房屋出租之前薇妮娜斯公司已经进行了装修；鉴定人没有参加现场勘验；鉴定意见书无鉴定人签字或盖章；鉴定意见书并非鉴定人所制；鉴定意见书没有经过复核；鉴定意见书无鉴定人资质证明；鉴定原则、方法错误，例如现值和残值混淆；鉴定意见依据基础材料有误；拆除工程费不应计入装修现值；鉴定意见书制作不规范、缺少必要材料；勘验过程违反程序。对于该鉴定意见是否采纳，以及薇妮娜斯公司异议主张是否成立，本院在之后本院认为部分一并论述。另查一，各方当事人未能提交涉诉房屋所有权证或合法建设工程规划审批手续。屈玉承表示建设时有建设文件，但是现在无法找到。另查二，薇妮娜斯公司自屈玉承处承租整个涉诉租赁楼宇，包括一至三层，薇妮娜斯公司将其中二、三层出租给盛隆鑫来公司。另查三，盛隆鑫来公司预交鉴定费22400元。薇妮娜斯公司支付鉴定人出庭费用5000元。上述事实，有各方当事人提交的证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。具体至本案，截止法庭辩论终结前，各方当事人均未能出示涉诉房屋建设工程规划许可证或其他合法建设手续，涉诉租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于涉诉租赁合同主体认定一节，本院认为，涉诉租赁合同在首页承租方处明确标明为盛隆鑫来公司，在第二页乙方（承租方）处再次标明为盛隆鑫来公司，下方另起一行代表人处标明为张XX，合同第四页落款处张XX亦未在乙方处签字，而在代表人处签字。法律允许民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。涉诉合同对乙方主体以及代理人身份的表述连续、明确且无歧义。再结合薇妮娜斯公司开具收款收据体现的承租主体名称表述，故本院对薇妮娜斯公司就盛隆鑫来公司欠缺合同主体身份的辩称意见，不予采纳。关于盛隆鑫来公司主张装修损失一节，法律规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。盛隆鑫来公司作为承租经营主体一方，应在承租之前审慎查明租赁房屋是否存在合法手续，并对经营风险进行合理预判。盛隆鑫来公司未尽必要审查义务和风险评估，即开展较大规模装修活动，对相关损失发生存在自身过错。薇妮娜斯公司作为出租一方，对租赁房屋情况理应予以掌握，其在租赁房屋欠缺合法手续情况下对外转租获利，且未对盛隆鑫来公司加以提醒，亦存在一定过错。涉诉租赁合同约定租赁用途为公寓，且约定盛隆鑫来公司可对房屋内部格局进行改动装修。据此，双方签订涉诉租赁合同时应对盛隆鑫来公司承租之后根据经营需要开展装修行为明知。法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案审理期间法院委托博睿丰咨询公司对涉诉房屋装修现值进行司法鉴定。薇妮娜斯公司对鉴定意见所依据事实基础和鉴定程序提出异议，经鉴定人出庭答复，本院审查认为鉴定意见基础充分，且未出现严重违反鉴定程序的情形；薇妮娜斯公司主张鉴定意见混淆现值和残值区别，本院审查认为，博睿丰咨询公司根据盛隆鑫来公司使用涉诉房屋情况进行了折旧计算，并无明显不妥；薇妮娜斯公司主张鉴定意见未区分出租方和承租方各自装修部分，因薇妮娜斯公司与盛隆鑫来公司各自经营范围不同，由此进行装修活动、成果亦会存在区别，故本院对薇妮娜斯公司该项意见，不予采纳；薇妮娜斯公司主张拆除工程不应计入损失，根据盛隆鑫来公司承租涉诉房屋时的状态，在开展装修活动之前势必进行一定拆除，故拆除工作实质已转化形成盛隆鑫来公司装修损失。此外，关于鉴定意见单独列项部分的相关费用，属于改、扩建或装修可拆除部分，不应计入盛隆鑫来公司装修损失，本院予以相应扣除。据此，本院对鉴定意见中涉及装修现值损失合理部分，予以认定。并根据双方各自过错责任分析，对盛隆鑫来公司主张装修损失赔偿的诉求，予以相应支持。关于盛隆鑫来公司主张家具、家电处理损失一节，本院分析如下：首先，盛隆鑫来公司虽提供购销合同、转账记录、收据等证据，但转账记录多为向个人支付，且未辅以发票，相关送货、签收记录，故本院对于盛隆鑫来公司主张损失数额，难以全部认定；其次，家具、家电与涉诉房屋均未形成附合，盛隆鑫来公司自行低价处理形成中间价格差，该损失主要与盛隆鑫来公司的处理方式相关；再次，考虑到涉诉租赁合同约定盛隆鑫来公司承租用途为经营公寓，其所购买家具、家电无法正常投入使用势必形成损失，属于因合同无效造成的损失范围。本院根据公平原则，结合双方各自对合同无效过错程度，盛隆鑫来公司对合同履行的信赖程度，盛隆鑫来公司发生实际损失具体情况，薇妮娜斯公司转租获利情况等因素，酌情对盛隆鑫来公司主张赔偿的合理部分，予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京薇妮娜斯国际服饰有限公司于本判决生效之日起十五日之内向原告北京盛隆鑫来商贸有限公司赔偿装饰装修损失729594元；二、被告北京薇妮娜斯国际服饰有限公司于本判决生效之日起十五日之内向原告北京盛隆鑫来商贸有限公司赔偿家具、家电损失50000元；三、驳回原告北京盛隆鑫来商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24372元，由原告北京盛隆鑫来商贸有限公司负担15692元（已交纳），由被告北京薇妮娜斯国际服饰有限公司负担8680元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费22400元，由原告北京盛隆鑫来商贸有限公司负担3690元（已交纳），由被告北京薇妮娜斯国际服饰有限公司负担18710元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定人出庭费用5000元，由被告北京薇妮娜斯国际服饰有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  云 凝审 判 员  吴 玲审 判 员  王 楠二〇二〇年十月二十六日法官助理  陈逢源