浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初755号 原告：浙江恒联建设有限公司。住所地嘉善县魏塘街道解放 西路53弄4幢2楼202-204室。 法定代表人：蔡永华。 委托诉讼代理人：彭少华，浙江嘉深律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张磊，男。 被告：嘉兴京御房地产开发有限公司。住所地嘉善县大云镇 创业路555号1幢1单元1101室。 法定代表人：孟惊，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王正宇，北京市京师律师事务所律师。 第三人：嘉善薇观贸易有限公司。住所地嘉善县罗星街道嘉 善万联城万联商贸中心东区1-106号1F-022C。 法定代表人：周建明。 原告浙江恒联建设有限公司（以下简称恒联公司）与被告嘉 兴京御房地产开发有限公司（以下简称京御公司）、第三人嘉善 薇观贸易有限公司（以下简称薇观公司）装饰装修合同纠纷一案， 本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020 年4月29日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人及第三人法 定代表人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由未到庭 参加诉讼。后因本案案情复杂，故本院依法组成合议庭，适用普 通程序于2020年9月4日再次公开开庭进行审理，原、被告各自 的委托诉讼代理人及第三人法定代表人均到庭参加诉讼。因本案 案情复杂，故报经院长批准后，延长审限三个月。本案现已审理 终结。 原告恒联公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告装修工 程款45万元；2.被告支付原告以27万元为基数，按8.9%计算从 2018年11月15日至实际支付之日的利息，以18万元为基数，按 8.7%计算从2019年10月15日至实际支付之日的利息（变更后）； 3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系第三人薇观公司推 荐，具体负责被告京御公司装饰装修工程施工工作，三方于2018 年6月25日签订《新西塘越里项目装修补贴协议》。协议明确装 修工程款总金额90万元，并分款项按六次支付时间由被告直接支 付给原告。被告依约前四次按支付时间向原告支付45万元后，直 至原告履约装修工程全部完成，第三人2018年10月进驻开业至 今17个月，被告未依约向原告支付剩余装修工程款45万元，严 重损害了原告利益。故原告特诉至法院。 被告京御公司答辩称：一、被答辩人诉请的45万元装修工程 款不具备支付条件。《新西塘越里项目装修补贴协议》第4.3条 约定，第五笔工程款27万元的支付条件为：工程竣工验收完成， 并正式开业后20个工作日支付；第六笔工程款18万元的支付条 件为：开业满一年后，工程无质量问题，且商户无违约及欠费情 况。第5.1条约定，竣工资料由被答辩人负责收集、整理提交给 第三人，由第三人汇总统一申报竣工验收。第5.4条约定，第三 人验收完毕后三日内通知原告进行验收。但被答辩人及第三人至 今未提交竣工资料，也未通知答辩人进行验收，且第三人在租赁 合同履行过程中（第一年内）多次存在迟延支付租金、物业服务 费的违约情形。答辩人项目管理人员数次通过微信催告第三人现 场管理人员进行竣工验收工作，后又于2019年9月3日通过EMS 邮政特快专递向被答辩人送达《关于欠费催缴及办理消防验收合 格的通知函》，催告答辩人办理消防验收手续，在合理期限内支 付租金等相关费用，但答辩人至今未办理验收手续。综上，涉案 装饰装修工程未完成竣工验收，涉案店铺开业后一年内存在欠付 租金、物业费等违约情形，第五、六笔装修补贴款合计45万元尚 不具备支付条件。答辩人不存在违约行为，因此支付利息没有合 同和法律依据。 二、因第三人根本违约，装修补贴协议已于2020年4月10 日解除，解除后尚未履行的，应终止履行。装修贴补协议系答辩 人与第三人签署的《新西塘越里项目商铺租赁合同》的从合同， 装修补贴协议第4.4条约定，答辩人支付装修补贴款的前提条件 是第三人保证按照租赁合同的约定全面履行义务并承担责任，如 第三人存在违约行为，答辩人有权解除装修补贴协议，并要求被 答辩人与第三人承担连带责任归还答辩人已经支付的装修款项。 现因第三人逾期支付租金、物业费超过30日，拒不办理消防验收 手续，且经答辩人催告后在合理期限内仍未履行，租赁合同和装 修补贴协议约定的解除条件均已成就，答辩人按照《合同法》第 九十六条规定，向被答辩人发送解除合同通知，被答辩人于2020 年4月10日签收，装修补贴协议已经解除，装修补贴协议解除后， 答辩人没有支付义务。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实和法 律依据，应予驳回。 第三人薇观公司答辩称：被告应当按照合同约定，按时足额 支付原告装修款。我方按照合同约定缴纳了租金，没有存在违约 行为。 当事人围绕其诉讼请求或抗辩意见均依法提交了证据，本院 组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审核后，对当事人提 交证据的真实性均予以确认并在卷宗佐证。 根据当事人的陈述以及本院认定的有效证据，本院依法予以 确认的事实如下： 2018年6月24日，京御公司（作为甲方）与薇观公司（作为 乙方）签订《新西塘越里项目商铺租赁合同》一份（编号为 001000122）。双方在合同通用条款第10.4条中约定，乙方装修 不得改变房屋消防设施设备。乙方所用装修材料、电器设备线路 须符合消防验收条件。装修完成后，乙方应按相关消防法律法规 的规定，自行向有权消防部门申办消防验收及开业所需手续，在 办理完毕并向甲方提供消防许可证复印件备案后方能开始营业。 若乙方未依法或按照本合同约定完成开业所需各项消防手续或向 甲方提供消防许可备案文件，由此导致的一切损失和责任，均由 乙方自行承担，甲方不承担任何责任。 双方在合同专用条款中约定：1.租赁房屋位于嘉兴市区（县） 武水路99号街道（大厦）幸福水街11号楼F102/202号商铺，租 赁面积共计约922平方米。2.该房屋用途为商业用房。乙方租用 该房屋用于经营休闲体验业态，品牌为薇观空间（暂定商号）。3. 本合同租赁期自2018年10月1日起至2023年9月30日止。共 计5个租约年。4.该房屋所在商业广场（商业街）整体开业日暂 定为2018年4月28日，该房屋的交付日暂定为2018年7月1日， 实际以甲方书面通知为准。5.乙方以固定租金与抽成租金两者取 高的方式，向甲方支付租金。其中固定租金2018年10月1日至 2019年9月30日应缴租金252398元、2019年10月1日至2020 年9月30日应缴租金269224元、2020年10月1日至2021年9 月30日应缴租金572101元……；提成租金（自租金起算日起按 月度支付）按乙方的“营业额”乘以本合同所约定的提成租金比 例计算。……（1）乙方应按1个月方式向甲方预付基本租金。（2） 合同项下的租金支付方式为：首期租金乙方应在合同签订之日起5 个工作日内向甲方支付，首期基本租金应缴金额为21034元。除 首期基本租金外，其他基本租金均以壹个自然月为一个交租期（本 期内租金，以甲方书面通知为准），交纳日期为每个交租期最后 一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前 最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个交租期应付的租 金。……6.乙方应在本合同签订之日起5个工作日内向甲方交付 房屋租赁履约保证金，金额63100元。 2018年11月7日，京御公司（作为甲方）与薇观公司（作为 乙方）签订《新西塘越里项目商铺租赁合同》一份，双方在合同 专用条款中约定：1.租赁房屋位于嘉兴市××路××号××街×× 号楼F103/F106号商铺，租赁面积共计约213平方米。2.该房屋 用途为商业用房。乙方租用该房屋用于经营休闲体验业态，品牌 为薇观空间（暂定商号）。3.本合同租赁期自2019年2月1日起 至2023年9月30日止。4.该房屋乙方的开业日为2019年2月1 日，甲方有权根据此开业日工程进展情况，在前述约定开业日前 书面通知乙方调整开业日的具体日期，且甲方无需因前述调整向 乙方做出任何赔偿或补偿或延长任何租期。该房屋的交付日暂定 为2018年12月1日，实际以甲方书面通知为准。……5.乙方以 固定租金与抽成租金两者取高的方式，向甲方支付租金。其中固 定租金2019年2月1日至2020年1月31日应缴租金38873元， 2020年2月1日至2021年1月31日应缴租金163265元……；提 7- 成租金（自租金起算日起按月度支付）按乙方的“营业额”乘以 本合同所约定的提成租金比例计算。……（1）乙方应按1个月方 式向甲方预付基本租金。（2）合同项下的租金支付方式为：首期 租金乙方应在合同签订之日起5个工作日内向甲方支付，首期基 本租金期间为2019年2月1日至2019年2月28日，应缴基本租 金3240元。除首期基本租金外，其他基本租金均以壹个自然月为 一个交租期（本期内租金，以甲方书面通知为准），交纳日期为 每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前 至法定节假日前最后一个工作日），向甲方一次性足额支付下个 交租期应付的租金。……6.乙方应向甲方交付房屋租赁履约保证 金38873元，其中19437元应在本合同签订之日起5个工作日内 向甲方交付，剩余部分19436元应在2019年6月30日前向甲方 交付。2019年6月30日前，如因乙方违约等原因造成甲方“扣除 房屋租赁履约保证金”时，乙方需补足剩余19436元。 2018年6月25日，京御公司（作为甲方）与薇观公司（作为 乙方）及恒联公司（作为丙方）三方签订《新西塘越里项目装修 补贴协议》一份，鉴于：1、甲、乙双方于2018年6月20日签订 了《薇观空间项目商铺租赁合同》，甲方将位于嘉兴市嘉善县新 西塘越里项目N11-F102/202号商铺出租给乙方使用。2、甲方给 予装修补贴前提为：乙方全面履行合同义务，按时支付租金至合 同期限届满。……达成如下协议：工程名称“薇观空间”；工程 8- 地点：嘉善县大云镇武水路99号幸福水街N11-F102/202铺；施 工内容商铺精装修；承包方式包工包料；承包范围商铺红线范围 内。合同工期总日历天数92天；计划开工日期2018年7月1日。 合同价款为固定总价合同900000元。甲方将合同价款直接支付给 丙方。协议第4.3条约定，甲方向丙方支付时间：第一次支付时 间：丙方装修图纸通过甲方审核，并办理进场手续后20个工作日 内支付合同价款金额的20%，合计人民币180000元；第二次支付 时间：丙方隐蔽工程验收完成后20个工作日内支付合同价款金额 的10%，合计人民币90000元；第三次支付时间：丙方硬装完成后 20个工作日支付合同价款金额的10%，合计人民币90000元；第 四次支付时间：丙方移动设备，如道具等进场安装完毕后20个工 作日支付合同价款金额的10%，合计人民币90000元；第五次支付 时间：工程竣工验收完成，并正式开业后20个工作日支付合同价 款金额的30%，合计人民币270000元；第六次支付时间：开业满 一年后，工程无质量问题，且商户无违约及欠费情况，支付合同 价款金额的20%，合计人民币180000元。如丙方未能按计划时间 节点完成相应工作量，甲方有权拒付工程款。以上付款方式为转 账。在付款过程中，如丙方装修施工未能按照合同约定履行，乙 方有权书面要求甲方停止付款。 第4.4条约定，丙方同意甲方支付合同价款的前提条件是乙 方保证按照租赁合同的约定全面履行义务并承担责任。如果乙方 9- 未能按照租赁合同约定全面履行，出现了任一违约行为，甲方有 权解除终止本合同并要求乙丙双方承担连带责任归还甲方已支付 的装修款项及按照租赁合同应当承担的其他违约责任，已形成符 合的装修物品由乙丙双方负责拆除，并恢复原状，如造成甲方损 失的，甲方有权追偿。第5.1条约定，乙方对工程进行全程跟踪 控制管理，并配合丙方施工，竣工资料由丙方负责收集、整理并 提交乙方，由乙方汇总统一申报竣工验收。第5.4条约定，乙方 在验收完毕后三日内通知甲方再进行验收。第6.1条约定，甲方 责任：甲方根据合同的付款条约，按时向丙方支付装修工程款。 若甲方未能及时付款，则甲方应承担因此造成的损失。第7.4条 约定，根据原合同约定，甲方合法解除合同或提前终止合同的， 乙方应就甲方支付的装修补贴予以返还。 上述装修补贴协议签订后，恒联公司即依约于2018年7月1 日开始进场装修。后案涉商铺一楼于2018年10月15日开始营业， 案涉装修工程于2019年3月全部完成，案涉商铺两层于2019年8 月全部正式营业。京御公司分别于2018年9月13日支付18万元， 2018年9月20日支付9万元，2018年11月14日支付9万元， 2019年3月27日支付9万元，共计向恒联公司支付45万元款项。 2019年5月15日，京御公司以电子邮件形式向薇观公司法定 代表人周建明发送《关于新西塘越里商户薇观空间的消防报验通 知函》一份，通知薇观空间办理相关消防验收合格手续等。周建 10- 明庭审中认可收到了上述电子邮件。 2019年9月3日，京御公司向薇观公司寄送《关于欠费催缴 及办理消防验收合格的通知函》一份，向薇观公司催讨自2019年 8月15日起至9月2日拖欠的租金、物业费、电费以及要求薇观 公司于2019年9月20日前取得消防验收合格意见等。薇观公司 于2019年9月17日收到该函件。 2020年1月1日，京御公司向薇观公司寄送《关于嘉善越里 薇观空间欠费催缴的通知函》一份，向薇观公司催讨自2019年12 月15日起拖欠的租金、物业费及水电费。薇观公司于2020年1 月20日收到该函件。 2020年4月7日，京御公司委托北京市京师律师事务所王正 宇律师向薇观公司及恒联公司寄送了《律师函》一份，以薇观公 司迟延支付租金物业费、拒不履行消防安全检查义务的行为已严 重违反租赁合同的约定和相关法律规定等为由，主要告知对方以 下事项：1.薇观公司与京御公司签订的编号为001000122和 001000137的《新西塘越里项目商铺租赁合同》，于薇观公司收到 本函之日起解除；2.薇观公司与京御公司、恒联公司签订的《新 西塘越里项目装修补贴协议》，于薇观公司收到本函之日起解除； 3.请薇观公司在收到本函之日起七日内，按照租赁合同约定的交 付标准，将位于嘉兴市嘉善县××镇××路×× F106、F202号商铺返还给京御公司，并按照租赁合同约定的标准 11- 支付自租赁合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使 用费；4.请薇观公司收到本函之日起三日内，向京御公司返还装 修补贴款45万元，恒联公司承担连带责任；5.请薇观公司在收到 本函之日起三日内，按照租赁合同约定向京御公司支付2020年1 月1日至租赁合同解除之日止的租金，并按照逾期支付额1%标准 支付自2019年12月15日至实际付清之日止的滞纳金；6.请薇观 公司在收到本函之日起三日，赔偿京御公司损失108124.5元；7. 薇观公司已经支付的房屋租赁履约保证金不予退还。对于该律师 函，薇观公司法定代表人周建明认可其于2020年4月8日在微信 中收到，恒联公司认可其于2020年4月17日收到。后薇观公司 于2020年4月17日起因京御公司对其店铺采取限电措施而停止 经营至今。现恒联公司以京御公司未向其支付剩余工程款项等为 由诉至本院。因双方分歧较大，案经调解未果。 另查明：1.2017年9月4日，嘉善县公安消防大队向京御公 司出具善公消竣复字〔2017〕第0012号《建设工程竣工验收消防 备案复查意见书》一份，认为包括涉案房屋在内的嘉善幸福风情 水街10#楼、11－1#楼、11－2#楼、12#－17#楼建设工程竣工验收 消防备案检查复查合格，可以投入使用。 2.租赁合同签订后，薇观公司即向京御公司支付固定租金直 至2019年12月31日，自2020年1月1日起至今薇观公司未再 向京御公司支付过租金。 12- 3.本院于2020年5月9日受理了京御公司诉薇观公司、恒联 公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2020）浙0421民初1491 号。 本案的争议焦点为：1.薇观公司是否存在根本违约；2.京御 公司是否需要向恒联公司支付剩余工程款45万元。 针对第一个争议焦点，京御公司认为薇观公司存在逾期支付 租金、物业费及拒不办理消防验收手续等行为已构成根本违约， 故其有权要求解除相应合同；而薇观公司则认为其未支付2020年 1.月1日之后的租金是由于京御公司未按约向恒联公司支付剩余 45万元工程款，导致其无法正常经营，故其不存在违约行为。 本院认为：其一，关于薇观公司拒付租金行为的认定。根据 京御公司、薇观公司及恒联公司三方签订的《新西塘越里项目装 修补贴协议》的约定，京御公司应分六次向恒联公司支付协议约 定的装修款90万元，而京御公司已分别于2018年9月13日、2018 年9月20日、2018年11月14日及2019年3月27日向恒联公司 支付了前四笔款项共计45万元，剩余45万元并未支付。根据上 述装修补贴协议的约定，第五笔、第六笔工程款项的支付条件分 别为：工程竣工验收完成，并正式开业后20个工作日支付合同价 款270000元；开业满一年后，工程无质量问题，且商户无违约及 欠费情况，支付合同价款180000元。而根据薇观公司的陈述，案 涉商铺一楼已于2018年10月15日开始营业，且案涉装修工程于 13- 2019年3月全部完成，案涉商铺两层也已于2019年8月全部正式 营业。故虽三方并未对案涉工程进行竣工验收，但根据《最高人 民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解 释》第十四条第三项：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使 用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期”的规定，上述第五 笔工程款的支付条件已经成就，京御公司理应向恒联公司支付上 述工程款。但因京御公司未按约向恒联公司支付工程款，致使恒 联公司向薇观公司进行催讨，故薇观公司采取了拒付租金的形式 进行对抗。因此，本院认为，尽管薇观公司并非案涉工程款项的 直接相对人，但三方签订的装修补贴协议与案涉商铺租赁合同系 不可分割的整体，薇观公司作为商铺承租人及装修成果的直接受 益人在京御公司拒付工程款的情况下，自2020年1月起作出拒付 租金、物业费的行为具有一定的理由，并非恶意拖欠租金、物业 费，不能以此认定其构成恶意违约。故薇观公司的行为不属于承 租人无正当理由未支付租金的情形，其不构成根本违约。 其二，关于薇观公司拒不办理消防验收手续行为的认定。本 院认为，虽京御公司与薇观公司签订的租赁合同中约定了薇观公 司应在装修完成后，自行向有权消防部门申办消防验收及开业所 需手续，但这并非薇观公司在该合同中的主要义务，薇观公司未 及时办理消防验收手续，违约程度显著轻微，并未影响合同主要 目的的实现，亦不构成根本违约。 14- 综上，本院认为，因薇观公司的上述行为均不构成根本违约， 故京御公司发出的解除案涉合同的律师函不能发生通知解除合同 的法律效果。且薇观公司及恒联公司在本案中也均表示不同意解 除案涉相关合同，并要求继续履行。故根据诚信原则，并考虑到 案件实际情况及维护交易稳定的目的，本案所涉相关合同应当继 续履行。 针对第二个争议焦点。本院认为，因案涉合同并未解除，故 各方均应按照协议约定继续履行相关合同义务。如前所述，第五 笔工程款的付款条件已经具备，京御公司理应向恒联公司进行支 付。关于第六笔工程款，装修补贴协议约定的付款时间为：开业 满一年后，工程无质量问题，且商户无违约及欠费情况，支付 180000元。本案中，薇观公司已于2018年10月15日一楼开始经 营，且其也未构成根本违约。另，从订立合同的目的来讲，京御 公司补贴薇观公司装修款，意在通过前期的投入换得后期的租金 收益。现恒联公司已完成装修，且在京御公司与薇观公司间的租 赁合同继续履行的情况下，京御公司的合同目的仍可实现，故在 此情形下，京御公司理应向恒联公司支付剩余工程款。 关于恒联公司主张的利息损失。因各方对于装修进度完成的 时间点未予明确，也未提供证据予以证实，且各方对利息也并未 进行约定，故恒联公司诉请的利息计算方式缺乏相应依据。本院 酌情调整为自恒联公司起诉之日，即2020年3月13日起，按照 15- 同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计 付至实际付清之日止。 综上，京御公司尚欠恒联公司工程款45万元及相应利息，其 理应承担支付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六 条、第六十条、第六十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、 第二百二十七条、第二百七十九条，《最高人民法院关于审理建 设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第（三） 项、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六 十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告嘉兴京御房地产开发有限公司应于本判决生效之日 起五日内向原告浙江恒联建设有限公司支付工程款450000元； 二、被告嘉兴京御房地产开发有限公司应于本判决生效之日 起五日内向原告浙江恒联建设有限公司支付以450000元为基数， 自2020年3月13日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间 同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付的利息损失； 三、驳回原告浙江恒联建设有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加 倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8500元，财产保全费3020元，合计诉讼费用11520 元（原告已预交），由原告浙江恒联建设有限公司负担450元， 16- 由被告嘉兴京御房地产开发有限公司负担11070元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江 省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准）， 负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾 期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即 为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院 可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、 罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  曹 律 审 判 员  单秀丽 人民陪审员  姚明镜 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  沈梦丹