江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初2008号原告：张桂华，女，1962年9月10日出生，住淮安市清江浦区。被告：淮安飞耀房地产开发有限公司，统一社会信用代码913208917520360817，住所地淮安市经济开发区厦门西路**。法定代表人：徐建华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：许均，该公司员工。原告张桂华与被告淮安飞耀房地产开发有限公司（以下简称飞耀公司）商品房销售合同纠纷一案，江苏省淮安经济技术开发区人民法院于2019年8月9日立案，于2019年10月18日报请上级法院指定管辖。江苏省高级人民法院于2019年12月24日作出（2019）苏民辖289号民事裁定，裁定该案由本院审理。本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂华、被告飞耀公司的委托诉讼代理人许均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张桂华向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告延期交房和延期办证违约金46800元、装修建材等损失费13500元、继续维修费3600元、交通费3800元、通话费4800元、办证费600元、物管费3800元、房租费49600元，共计126500元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月9日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买位于淮安经济开发区某某路142号303室住宅和37号地下自行车库。合同约定被告于2014年6月30日前将验收合格的住宅和车库交付原告使用，如被告不能按期交付，或者不能在约定期限内提供办理产权证资料并配合原告办理产权证，每日应按已交购房款万分之一标准赔偿原告延期交房和延期办证违约金。因被告原因，直到2018年4月8日，被告才将该住宅交付原告，至今未办理37号车库交付手续。被告于2015年3月14日通知原告交房，于2015年3月21日组织房屋验收。因房屋存在质量问题，被告反复维修。2018年7月5日，被告将住宅钥匙要回去维修阳台、厨房管道井裂缝、下水管污水内流、外墙渗水等问题。因本次维修，被告造成原告建材损失等13500元。2018年2月9日，被告用33000元的地下自行车库折抵2014年6月30日至2016年7月21日期间延期交房违约金28300元（另加5000元定金），并承诺将住宅和车库交付给原告使用后与原告签订地下汽车位转让合同，赔偿原告违约金和其他经济损失。因被告延期办理住宅和车库产权证时间，原告委托中介公司代其办理产权证，导致原告为其垫付600元手续费。请求支持原告的诉讼请求。被告飞耀公司辩称，逾期交房和逾期办证违约金已经在2017年9月29日协议中抵消，被告已经按照协议履行完毕。涉案房屋已经经过竣工验收合格，不存在质量问题。原告的诉讼请求不合理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月，原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买被告开发的某某号楼303室商品房及37号车库，总价款为375898元。合同约定商品房的交付时间为2014年6月30日前，逾期交房的违约责任为按日支付已交付房屋价款万分之一的违约金。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约金为已付房款金额的每日万分之一。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了发票。涉案房屋于2015年1月9日通过竣工验收备案，被告于2015年2月通知原告交房。经现场验收，房屋存在质量问题，原告拒绝接收房屋。后涉案房屋经过多次整改维修，被告在维修期间使用了原告的水泥和沙子价值约800元至1000元，损坏原告建材价值约3000元。原告于2018年4月8日接收房屋，双方办理了入住手续。另查明，原告于2014年3月20日至2015年3月19日，租赁某某大院三区14幢206室房屋使用，年租金为18000元。原告于2017年4月20日至2018年4月19日租赁某某苑17号楼102室房屋，年租金为22000元。原告于2017年9月5日领取了不动产权证书。2017年9月29日，原、被告签订协议，约定被告在2017年9月26日前将303室住宅和37号车库交付原告使用，同时交付相应房产的使用说明书和质量保证书，被告用30号车库抵延期交房和延期办证违约金（截至2016年7月21日24847元）。本院认为，本案原、被告签订的两份《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按约定的期限向原告交付房屋，应当按照合同约定承担违约责任。被告通知原告交房，因房屋存在质量问题不符合合同约定的交付条件，原告拒绝接收房屋，被告仍应承担延期交房的违约责任。关于原告主张的延期交房违约责任，鉴于原、被告已经就2016年7月21日前延期交房违约责任达成了协议，本院支持自2016年7月22日起至2018年4月8日止共625天，以375898元为基数，按照每日万分之一计算，即23493.63元（375898×625×0.0001）。关于原告主张的装修建材等损失，系被告在履行合同约定的维修义务过程中给原告造成损失，本院酌情支持3800元。关于原告主张的继续维修费3600元，证据不足，本院不予支持。关于原告主张的办证费600元，系中介收取的费用，与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。关于原告主张的物管费3800元，系原告缴纳给案外人的费用，要求被告负担没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张因被告延期交房产生的交通费、通话费、房租费等损失，对于超出23493.63元违约金部分损失，根据被告延期交房的事实，结合原告提交的证据材料，本院酌情支持35000元。关于原告主张延期办证的违约责任，合同约定的办证时间为商品房交付后90日内，原告在接收房屋前领取了不动产权证书，故本院不予支持。综上，被告延期交房给原告造成了损失，应承担违约责任，被告应赔偿原告延期交房违约金、装修建材损失、交通费、通话费、房租费等共计62293.63元（23493.63+3800+35000）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告淮安飞耀房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张桂华延期交房违约金、装修建材损失、交通费、通话费、房租费等共计62293.63元；二、驳回原告张桂华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2830元，由被告淮安飞耀房地产开发有限公司负担1357元，原告张桂华负担1473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  唐 勇人民陪审员  刘厚昶人民陪审员  郑法东二〇二〇年十月二十三日书 记 员  王 倩附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二十四条营养费根据受害人伤残情况参照医疗机构的意见确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。