湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初1992号原告：湖北鄂州天行物业管理有限公司，住所地鄂州市花湖经济开发区振兴大道**。法定代表人：张勇，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈维芳，湖北太圣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孙剑，男，1988年9月3日出生，汉族，现住湖北省鄂州市花湖经济开发区，委托诉讼代理人：袁琦，女，1990年8月9日出生，汉族，现住湖北省鄂州市花湖经济开发区，系被告妻子，代理权限为特别授权。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司诉被告孙剑物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈维芳、被告孙剑的委托诉讼代理人袁琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费6310元，违约金2590元，合计8900元;(从2016年1月1日起暂计算至2020年5月31日）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2015年5月15日签订了《前期物业服务协议与临时管理规约》，约定原告为被告位于鄂州花湖经济开发区××大道××天××●××庄园××楼××单元××室提供物业管理服务，被告从交房之日起按其拥有物业的建筑面积以1.10元/平方米/月缴纳物业管理费，入住时一次性支付一年的物业管理费，之后在物业费到期前15天交纳，逾期缴纳的将从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。被告从2015年5月15日起入住，其房屋面积为119.5平方米，被告从2016年6月1日起开始拖欠物业费，截止2020年5月31日被告累计欠物业管理费6310元，被告拖欠物业费的行为显属违约，应支付违约金。原告多次催讨均未果。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告孙剑辩称：1、未交物业费主要原因是房屋开裂、漏水导致一些问题多年未得到解决。本人于2015年5月购买了天行御景庄园二期50栋2单元1201室，于2016年开始装修房子，物业收了1000元装修押金，2016年9月份装修完毕。2017年5月左右出现房屋开裂漏水，厕所承重墙严重开裂，墙面瓷砖都已经开裂。多次联系物业，每次都是推脱说讨论看怎么处理，等他们通知，后一直没有给答复。卧室飘窗漏水，多次联系物业来修补，都是说现在师傅忙没空，等有空了再来修补。导致一下雨屋内就渗水，房间木地板也起拱了，墙面硅藻泥在长久渗水的情况下剥落，损坏。漏水事件反映过半年多后物业才将小区内多家漏水的住户一起修补，但是室内墙面已经损坏，要求物业修补，物业说室内墙面问题不属于他们责任。如果漏水问题出现就及时修补，不拖延半年之久，室内的墙面也不会损坏这么严重。2017年跟物业反映房屋开裂、漏水问题，是在房屋保质期内的，多次找物业要求解决，物业先是让我找装修公司拿方案，我拿到方案找他们又说等通知。后面就是一直拖延我家里的问题，本人交过一年物业费，还有1000元押金在物业。家里出现开裂、漏水问题一直没解决后，就没交物业费。要求物业解决问题后再交物业费，物业说等讨论一下看怎么解决，后又不了了之。2019年冬天还把水表给关了，水表箱在走廊都有锁，后联系物业，才拿钥匙打开水表，问我们什么时候交物业费。物业费不管交没交，物业有权力关掉我们的水表吗？物业将问题一直拖到今年，然后改口说你们家已经过了房屋质保期了，没办法解决了，也不关物业的事情了，把我们家拖了几年的问题置之不理，然后起诉了我们。2.物业收取小区地面停车费，自己的车子在小区内规划车位停放，但是被其他车辆擦挂，要求物业查看监控可是监控模糊不清，汽车标志和车牌号都看不清楚。物业说他们监控看不清楚他们也没办法，没责任。3.物业自2019年7月30日之后没有与业主委员会签订物业服务合同。我们作为业主，合同是服务的基础，也是当事双方权利的保证。所以我请求取消2019年7月30日之后无物业服务合同的物业费。4.物业收取天然气初装费2480元不合理。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件。拟证明原、被告的主体身份。证据二、临时管理规约承诺书、前期物业服务协议。拟证明原告与被告签订了物业服务协议，约定物业收费标准为多层住宅为0.60元/㎡/月，高层住宅1.20元/㎡/月，被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。证据三、物业服务照片。拟证明原告按照与被告签订的服务协议提供了卫生保洁、服务共用设施设备的维护和管理、共用绿地、花木等的养护与服务等物业服务。被告孙剑为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：图片三张。拟证明房屋墙体开裂、漏水等问题。经庭审质证，被告孙剑对原告湖北鄂州天行物业管理有限公司提交的证据一、二无异议；对证据三有异议，认为是摆拍。原告湖北鄂州天行物业管理有限公司对被告孙剑的证据，认为房屋质量跟物业服务没有关系，物业已经向开发商反映了这个问题，该问题应当由开发商和业主共同协商解决。本院对本案证据审核认定如下：原告湖北鄂州天行物业管理有限公司提交的证据一、二，被告孙剑无异议，对双方无争议的证据，直接予以采信。对原告湖北鄂州天行物业管理有限公司提交的证据三和被告提交的证据的真实性予以采信。综合当事人当庭举证、质证意见、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2015年5月15日，原告湖北鄂州天行物业管理有限公司与被告孙剑签订了《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买的天行·御景庄园50号楼2单元1201号房屋（建筑面积119.5平方米）提供物业管理服务，合同约定的物业收费标准为高层1.2元/㎡·月；物业费到期前15天交纳；不按协议约定交纳物业费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；湖北鄂州天行物业管理有限公司主要是对房屋共用部位进行维修、房屋共用设施设备及其运行进行维护、小区环境卫生、公共秩序、车辆停放等。因被告拖欠2016年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计6310元，故原告诉至本院。本院认为，原告湖北鄂州天行物业管理有限公司与被告孙剑签订的《前期物业服务协议》，对双方具有约束力。根据合同约定，湖北鄂州天行物业管理有限公司主要是对房屋共用部位进行维修、房屋共用设施设备及其运行进行维护、小区环境卫生、公共秩序、车辆停放等。业主和物业公司是共存共荣的关系。一方面，物业公司作为物业服务机构，在日常管理服务中，针对业主反映的问题，应当积极主动的与业主沟通，积极整改存在的问题，努力提高物业服务质量，而不应让矛盾长期存在。另一方面，业主与物业公司之间，也应相互体谅和支持，不应当一味的以不交物业费进行对抗，否则，物业公司难以为续，无法保障其提供更优质的管理服务，长期来看，对整个小区的物业管理工作不利。被告孙剑反映的房屋开裂、漏水问题，应先查明管理责任归谁。如在房屋质量保质期内，由开发商承担责任；如已过房屋质量保质期，应分情况按照法律规定进行处理。湖北鄂州天行物业管理有限公司的物业服务虽有需要改进的地方，但其对整个小区的各个方面提供了物业服务，被告不能以上述理由不交物业费。同时，鉴于该物业公司的未能妥善解决被告反映的房屋开裂、漏水等问题，本院酌情对被告欠交期间的物业服务费按70%计算。关于被告主张原告退回天然气初装费的辩解意见，与本案不属于同一法律关系，不予处理。对于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，考虑到被告并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙剑自本判决书生效之日起十日内向原告湖北鄂州天行物业管理有限公司支付2016年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计4417元。二、驳回原告湖北鄂州天行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告孙剑负担。此款原告已预交，待本判决书生效后，由被告直接向原告支付。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  黄春华二〇二〇年十月十二日书记员  周兰兰