重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初1061号原告:重庆圣璀森特商贸有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街55号19幢负2-11号。统一社会信用代码：91500107MA605NR93X。法定代表人：覃双喜,该公司总经理委托代理人：王舸，重庆劳创律师事务所律师。被告:重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街49号11-2号。统一社会信用代码：91500000MA6002EG35。法定代表人：刘敏。被告：刘敏，男，汉族，住重庆市沙坪坝区。二被告共同委托代理人：颜嘉，重庆百君律师事务所律师。二被告共同委托代理人：樊锦红，重庆百君律师事务所律师。原告重庆圣璀森特商贸有限公司(以下简称圣璀森特公司)诉被告重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司(以下简称众渠嘉淼公司)、被告刘敏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭峰适用简易程序于2020年6月24日公开开庭进行了审理。原告圣璀森特公司的委托代理人王舸，被告众渠嘉淼公司、被告刘敏的委托代理人颜嘉、樊锦红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年11月29日，原告圣璀森特公司与被告众渠嘉淼公司签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于重庆市九龙坡区华润二十四城商业物业二期19栋负二层整层用于经营世纪华联超市，建筑面积为4199.83平方米，被告保证交付的房产符合国家标准，已验收合格并具备作为商业用途的资质，其中前一年度为免租期。合同签订后，原告向被告刘敏支付保证金共计2000000元，并投入大量资金用于装修。但因被告一直未为系争房屋办理消防验收，同时交付的案涉房屋建筑面积中仅有264.47平发米具有合法产权且存在严重的漏水问题，造成原告无法实现合同目的。其间，圣璀森特公司多次与众渠嘉淼公司协商，但众渠嘉淼公司均置之不理，导致圣璀森特公司迄今无法使用完好租赁物用于商业经营，无奈于2019年8月28日停业。2019年10月13日，被告众渠嘉淼公司函告原告圣璀森特公司解除双方的租赁合同关系，并要求没收原告保证金作为赔偿金。为此，原告向本院提起诉讼，请求依法判决：（一）解除原告圣璀森特公司与被告众渠嘉淼公司的租赁合同关系；（二）判决被告众渠嘉淼公司向原告退还2000000元，被告刘敏对此承担连带责任；（三）判决被告众渠嘉淼公司以2000000元为本金，按银行同期贷款利率标准从起诉之日至实际付清之日止向原告圣璀森特公司支付资金占用损失，被告刘敏对此承担连带责任；（四）判决被告众渠嘉淼公司赔偿原告装修损失500000元，被告刘敏承担连带责任；（五）判决被告众渠嘉淼公司向原告圣璀森特公司支付违约金及损失费用共计2000000元，被告刘敏对此承担连带责任。被告众渠嘉淼公司辩称，原告主张无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告方全部诉讼请求，理由如下：（一）在租赁期间，原告并未就其诉请的消防以及漏水问题向被告反映，其正常经营达半年多，但并未按照合同约定缴纳水电费等费用，故本案应为原告违约导致合同目的无法实现，被告有权行使合同解除权。（二）原告系因自身经营不善导致其无法履行租赁合同，希望通过诉讼方式减少自身经营损失，故其主张不应当得到法院支持。（三）被告已将符合约定的房屋交付原告承租使用，同时该房屋已通过消防部门验收，原告称合同因租赁物存在漏水及未通过消防验收等问题导致解除缺乏事实依据。经审理查明，众渠嘉淼公司与彭兰等四十二位房屋业主签订《华润润街19号项目商铺租赁合同》，约定众渠嘉淼公司向后者承租位于重庆市九龙坡区谢家湾55号19幢负二层案涉房屋，以上建筑面积合计4199.83平方米。2018年11月29日，众渠嘉淼公司（甲方）与圣璀森特公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定众渠嘉淼公司将重庆市九龙坡区华润二十四城商业物业二期19栋负二层整层即前述案涉房屋交由圣璀森特公司承租，用于经营世纪华联超市，建筑面积为4199.83平发米（房管局最终验收测绘报告为准）。房屋租金单价为：第一租赁年度免租金，第二租赁年度47元/平方米·月，从第一租赁年度起，每三年租赁单价在上一年度单价基础之上每年递增5%。免租期后，租金实行按半年预缴。乙方应在本半年租期届满30日前，向甲方交纳次半年租金。承租期间的水电费等分摊费用及收费标准的调整按物业管理公司收费，由乙方每季度向物业公司按时足额缴纳。合同签订三个工作日以内，乙方需向甲方交纳200万元履约保证金。从第二租赁年度起在乙方交纳每半年租金中每次冲抵10%，直至200万保证金冲抵到80%为止。余下20%履行保证金在合同期满，乙方支付完经营过程中产生的应缴纳费用后，甲方无息全额退还乙方。本合同租赁期限自2018年9月30日起至2026年8月29日止，其中2018年9月30日至2019年9月29日为免租期。甲方需保证房产在交付乙方时符合国家要求标准并已验收合格。房产第一次消防设施由甲方安装和配置，并经过消防部门验收合格后交付乙方使用。甲方全力协助乙方办理经营、设计、装修所需或可能发生规划、环保、水电、通讯、消防、卫生或其他国家规定申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的相关文件、图纸等，相关报批验收费用由乙方承担。乙方装饰、装修所涉及政府职能部门监管的，由乙方负责办理合格验收并取得合法手续（如消防合格验收手续），承担由此产生的一切责任。本合同期内，乙方逾期缴纳商业用房租金、物管费及其他各种费用，乙方应按其缴纳总额日1%向甲方缴纳罚金；若乙方逾期缴纳天数超30日，甲方有权要求乙方支付违约金200万元；同时，甲方有权单方解除合同，乙方在接到解除通知后三十日需无条件撤场并交还房屋，并结清全部费用。除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同行为视为违约。违约方需向对方赔偿违约金200万元及相关直接损失。合同签订后，众渠嘉淼公司依约将案涉房屋交由圣璀森特公司承租使用，圣璀森特公司则向众渠嘉淼公司的法定代表人刘敏支付了履约保证金200万元。其间，因拖欠水电费，众渠嘉淼公司于2019年7月24日向圣璀森特公司发出律师函，要求后者缴纳水电公摊费合计146729.68元。此后，双方协商未果，众渠嘉淼公司于2019年10月8日向圣璀森特公司发出解除房屋租赁的告知函，要求解除双方的租赁合同关系，并由圣璀森特公司支付众渠嘉淼公司违约金200万元等费用。庭审中，原告自述称自2018年12月18日接收案涉房屋后，其于2019年1月左右正式开始营业，后于2019年8月停止营业，现案涉房屋处于闲置状态，原、被告双方并未办理正式房屋交接手续；众渠嘉淼公司则辩称合同签订之前即已将案涉房屋进行了交付，原告系2019年8月15日停业，房屋迄今仍由原告实际控制。另查明，2013年9月29日，重庆市公安局消防局出具建设工程消防验收意见书一份，载明：“华润二十四城二期B地块1、8、9号楼住宅以外公共建筑部分等（含7号楼即案涉19栋商业）建设工程进行了竣工验收，依照消防验收评定标准和消防设计审核意见，综合评定该工程消防验收合格。”上述事实，有当事人陈述、租赁合同、对账单、催告函、律师函、快递单、通话录音、验收报告等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，系争房屋系由众渠嘉淼公司向彭兰等四十二位房屋业主承租后，再与圣璀森特公司签订租赁合同，将房屋交由圣璀森特公司经营超市，上述事实有租赁合同、当事人陈述等证据予以佐证，本院对此予以采信。众渠嘉淼公司取得案涉租赁物用益物权的来源合法，其将符合双方约定面积的房屋转租于圣璀森特公司亦不违反法律及行政法规的强制性规定，故本院认定圣璀森特公司与众渠嘉淼公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应当切实履行该合同的权利和义务。圣璀森特公司诉称众渠嘉淼公司隐瞒案涉房屋权属来源的事实，且交付的房屋产权面积不符合约定，但未举示相关证据证明在租赁期间涉案房屋发生所有权纠纷或存在众渠嘉淼公司欺诈、胁迫等其他致使合同目的难以实现的法定事由，亦未举示其接收使用的案涉房屋面积不符约定的相反证据，故原告以此主张被告存在违约，本院不予采信。综合双方当事人的诉辩情况，本案的争议焦点在于案涉租赁合同解除的原因及方式的认定。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同的解除可分为约定解除和法定解除两种情况。圣璀森特公司认为，众渠嘉淼公司交付使用的房屋未通过公安消防部门的验收且存在漏水等质量问题，影响其正常经营，其有权依照法律规定行使合同解除权。众渠嘉淼公司则认为，众渠嘉淼公司在2019年10月8日向圣璀森特公司发出解除房屋租赁的告知函，称因圣璀森特公司未能未能足额缴纳承租期间的水电等费用，且长期停止经营，导致合同目的无法实现，该合同已于通知之日解除。本院认为，首先，关于消防验收意见由何人办理及涉案房屋是否适租的问题。依照合同约定，众渠嘉淼公司承诺涉案房屋在交付时符合国家标准并已验收合格，负责第一次消防设施的安装和配置，并经过消防部门验收合格后交付圣璀森特公司使用。圣璀森特公司对装饰、装修所涉及政府职能部门监管的，由其负责办理合格验收并取得合法手续（如消防合格验收手续），承担由此产生的相关责任。由此可知，众渠嘉淼公司负责的消防验收应系针对土建工程的首次验收手续，而圣璀森特公司应当根据自身经营业态需要，自行承担装修装饰过程中的二次消防验收的义务，众渠嘉淼公司则仅负有协助之责。现被告众渠嘉淼公司已举示消防局的验收意见，证实其交付的案涉房屋所涉的项目工程已通过消防验收，而原告圣璀森特公司并未举证证明因被告未尽到消防验收义务并造成其损失，故原告以此主张被告存在违约，本院难予采信。至于原告圣璀森特公司称被告众渠嘉淼公司未依约交付适租房屋即案涉房屋存在漏水问题的违约行为。从现有证据看，原告缺乏充分证据涉案房屋存有严重渗漏问题，即便存在渗漏且确对原告正常经营造成一定程度影响，其亦可于合同履行期间内通过要求出租方修缮等方式进行解决。因此，原告不能证明房屋漏水造成其使用不能、合同目的无法实现，原告据此要求解除合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相反，原告圣璀森特公司在合同履行期间拖欠水电费，经被告众渠嘉淼公司催告后仍未支付，且因自身经营不善于2019年8月停止营业，迄今未向被告支付过租赁费用，其迟延履行为合同主要债务的行为已构成根本性违约，导致合同的目的无法实现，被告主张通过发出解除函的方式行使合同解除权符合规定，本院予以确认。故原告在本案中主张解除双方的租赁关系已无意义，本院不予支持。综上，本案租赁合同因原告存在违约行为而解除，而原告未能举示充分证据证实被告方存在根本性违约，故原告以此要求二被告连带支付占用损失、装修损失、违约金等费用，证据不足，理由不充分，本院不予支持。至于被告众渠嘉淼公司应否向原告圣璀森特公司退还其支付的保证金200万元的问题。依照双方约定，履约保证金用途在于保证承租人债务的履行，该款作为合同履行的金钱保证，应在合同到期或者依法解除时，待双方结算相关费用后由出租人予以退还。本案中，履约保证金系双方约定的一种担保方式，但并未明确表明该款即为定金，不能当然适用担保法第九十一条关于“定金数额不得超过主合同标的额20%”之规定。同时，在合同已有其他相关违约责任条款进行约定的情况下，该履约保证金条款亦不宜视为对承租人违约行为的规制,因此，本院认定众渠嘉淼公司应将其收取圣璀森特公司保证金200万元予以退还。然而，鉴于原告在本案中的违约行为，该保证金应当按照合同约定冲抵其所欠租赁费用及违约金等费用。现众渠嘉淼公司已在（2020）渝0107民初1169号案中诉请要求原告赔偿违约金、房屋占用费等费用，其可根据该案的处理结果主张将上述保证金进行相应的冲抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市众渠嘉淼商业管理有限公司于本判决生效日起十五日退还原告重庆圣璀森特商贸有限公司履约保证金200万元；二、驳回原告重庆圣璀森特商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费21400元，由原告重庆圣璀森特商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 郭 峰二〇二〇年十月八日书记员 应东霓