锡林浩特市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2502民初3404号 原告：锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司。 法定代表人：郭某。 委托代理人：李某1，住锡林浩特市。 被告：刘某，住锡林浩特市。 委托代理人：李某2，内蒙古义翔律师事务所律师。 原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司（简称嘉鑫物业公司）与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉鑫物业公司的委托代理人李某1，被告刘某及其委托代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年6月1日至2020年6月1日拖欠物业费3612元；2.判令被告给付滞纳金10471.4元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告住宅面积111.1平方米，阁楼39.4平米。于2016年6月1日至2020年6月1日期间，以每平米0.68元计算，共拖欠物业费3612元，滞纳金10471.4元。经原告多次催收，被告均以种种不正当理由拒不给付，依据《物业管理条例》第六十七条的规定，现诉至贵院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告刘某辩称，请求驳回原告诉求，1.原告与被告之间不存在任何形式的物业合同。（1）被告以及小区业主委员会未与原告签订任何形式的物业合同，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条规定，原告与建设单位签订的合同已经到期，原告并非全体业主选聘的物业公司，直至起诉之日，原告与被告、其他业主、业主委员会不存在物业服务合同，双方并未建立任何形式的事实物业服务合同关系。据此，原告的诉讼请求没有事实依据，也没有可供执行的标准。同时，居委会在没有小区业主委托的情况下签订的合同，属于无效合同，法院亦应确认合同无效。（2）被告所购置的房屋现已办理房产证，但不包括阁楼，阁楼仅是购置商品房的附属设施，属于开发商捆绑销售的赠品，且原告一直没有收取阁楼的物业费，因此被告无需交纳物业费。（3）《合同法》第三条、第四条规定，订立合同双方需自愿达成协议，被告及其他业主没有要求原告为都市花园小区提供物业服务，业主还曾多次要求更换物业公司，为此还向政府部门反馈意见，且业委会也找到相应合适的物业公司，但因为原告拒不退出小区，导致新物业公司不能入住。原告的“强制服务”，被告有权不支付物业费；2.被告未享受原告提供的物业服务。原告自入住都市花园小区后，未能提供良好的物业服务。每年在抽查过程中，均被通报批评，更是在2019年度锡林浩特市房地产管理局管理考评期间，得分31分，远低于合格成绩。小区业主多次投诉市长信箱物业服务不合格，其中包括原告不管控小区外来车辆进入、限高栏、小区无监控设备、小区内车辆乱停乱放、小区内私拉乱建、业主私自使用绿化带种植蔬菜、原告因无法排查跑水点问题造成供暖不热、原告不维修业主窗户、不联络开发企业、伪造签字私自动用重大维修基金等问题，涉及原告私自砍伐树木、不打理绿化带等问题，经业主投诉市长才得以解决。在原告管理期间，发生特大盗抢车辆内财务案件，多辆车辆造成刮蹭，因监控不存在或监控设备不能使用，造成无法找到侵权人。综上，原告已构成根本违约，被告及其他业主有权要求原告承担违约责任，并有权不支付物业服务费。基于以上事实，业主拒绝交纳物业费有正当理由。退一步讲，被告支付物业费的前提是，原告按照法律规定以及一般物业服务标准充分履行自己的义务，在不能够完全履行义务的情况，被告享有拒付物业费的抗辩权；3.原告变更诉讼请求超过举证期限。原告未在法院指定的举证期限2020年8月28日前提交变更诉讼请求的申请，庭审中宣读的起诉状并非与被告接收到的民事起诉状一致，因此法庭不应审理超出被告接收到起诉状之外的任何诉讼请求；4.原告要求给付物业费的请求已经超过三年诉讼时效。在此次庭审前，未诉诸法律、或催交过物业费用。在此基础上，超过诉讼时效的部分，被告享有拒付的抗辩权；5.滞纳金的诉求没有事实依据，也不符合法律规定，日利率日千分之三的标准，高于现阶段民间借贷司法解释银行间拆借利率的八倍，明显不合理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月10日，原告嘉鑫物业公司（乙方）与锡林浩特市龙庆房地产开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，约定由原告嘉鑫物业公司对都市花园小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限为一年，自2015年3月9日起至2016年3月8日止。合同明确了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修基金、违约责任等其他事项。其中合同第六条规定“物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅：0.68元/月·平方米；（按市场价格可浮动）办公楼：（空白）元/月·平方米；商业物业：0.50元/月·平方米”；第三十条规定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按（空白）的标准向乙方支付违约金”。 后于2016年3月10日，原告嘉鑫物业公司（乙方）与锡林浩特市龙庆房地产开发有限公司（甲方）续签《前期物业服务合同》，约定由原告嘉鑫物业公司对都市花园小区提供前期物业管理服务事宜。合同期限为二年，自2016年3月8日起至2018年3月7日止。其中合同第六条规定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.68元/月·平方米”；第三十条规定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按3‰的标准向乙方支付违约金”。 2018年7月1日，原告嘉鑫物业公司（甲方）与葛根敖包社区（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定嘉鑫物业公司对都市花园小区进行物业管理服务。合同期限至新一届业委会成立后合同自动终止，由业委会与物业服务企业重新签订合同。其中合同规定“1、甲方按照0.68元/月·平方米收取都市花园小区住宅的综合服务费。2.车库每年每户缴纳120元、改变用途的按0.68元/月·平方米收取。3.阁楼住人按住宅0.68元/月·平方米收取。4.都市花园小区业主如不能按期缴纳各项费用，则按实际上逾期金额和时间追缴每月5%的违约滞纳金，逾期超过15日，物业公司将采取一切必要合法的措施进行催缴，以维护物业服务管理工作的正常秩序”。 另查明，被告刘某系锡林浩特市都市花园12号楼1单元501室及阁楼的业主，住宅房屋建筑面积为111.1平方米，阁楼建筑面积为39.4平方米。原告自入住都市花园小区，即向该小区提供物业服务。自2016年6月1日起至2020年6月1日期间物业服务费，被告未向原告支付。 本院认为，原告嘉鑫物业公司（乙方）与锡林浩特市龙庆房地产开发有限公司（甲方）签订和续签《物业服务合同》《前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思表示，合同约定内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院对该合同效力予以确认。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对都市花园小区包括被告刘某在内的所有业主具有约束力。上述合同期限届满至2018年6月30日期间，原告嘉鑫物业公司虽未签订物业服务合同，但原告嘉鑫物业公司自2015年起至今对该小区进行物业管理服务的事实真实存在，且于2018年7月1日，原告又与葛根敖包社区签订《物业管理服务合同》，原告与该小区的业主已形成事实上的物业管理服务合同关系。本案原告作为物业管理企业，对锡林浩特市都市花园小区进行了物业服务。自被告入住以来，一直接受原告嘉鑫物业公司提供的物业服务。庭审中，被告抗辩称原告未按照法律规定和一般物业服务标准向小区提供物业服务，并向法庭出示了相关证据，但是，物业服务对象和服务内容具有广泛性、公共服务性特点，区别于一对一的单项特约服务。因此对于单个业主是否可以以未提供物业服务为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平。本案中，被告向法庭出示的证据无法证明原告提供物业服务过程中存在重大问题和漏洞。而且从整个物业服务的情况看，都市花园小区各项基本物业服务工作并未停滞瘫痪，均处于正常运行状态，原告提供的物业服务尚未构成严重瑕疵，被告不能以此为由拒交物业管理费。如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，比如提起诉讼，要求原告继续履行物业合同，达到约定标准。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。被告在审理中以双方不存在任何形式合同，因被告未享受物业服务而履行抗辩权、房屋产权证中未显示阁楼建筑面积等问题而拒交物业服务费缺乏法律依据，不足以成为被告拒交物业服务费抗辩理由，本院对被告该项抗辩意见不予采纳。综上，本院认为被告应当向原告嘉鑫物业公司给付物业服务费。关于诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，原告主张自2015年至今一直为涉案小区提供物业服务，那么其对被告未及时缴纳物业费一事应充分了解并明确知晓，且原、被告双方及《物业服务合同》《前期物业服务合同》《物业管理服务合同》中对物业费用是否可以分期履行并未进行明确约定，原告亦未出示相关证据，被告亦称原告从未向其主张过物业服务费，并抗辩称原告向其主张权利已超过法定诉讼时效，根据上述规定，双方当事人未约定物业服务费用可以分期履行，故物业服务费用应由物业公司按年度进行收取，若其在法定期限内未向业主主张过相关费用，应视为其怠于行使自身的权利，应承担对其不利的后果。故对原告要求被告自2016年6月1日起给付其物业服务费用的诉讼请求，本院不予支持，被告仅应给付其自原告起诉之日即2020年7月31日之前三年的物业服务费用。因原告诉讼请求要求被告给付其物业服务费用至2020年6月1日，系原告对自身权利处分，故被告应该交纳2017年7月31日起至2020年6月1日期间的物业服务费3480元[（111.1平方米＋39.4平方米）×0.68元／平方米·月×34个月]。参照《锡林浩特市实施物业管理住宅小区2019年考评结果》和系列案件审理情况，以及被告向法庭出示的证据，原告提供的物业服务确实存在部分物业服务不到位的问题，原告的行为属于物业服务质量存在一定瑕疵，本院酌定适当减少被告20%的物业费。鉴于原告嘉鑫物业公司提供的物业服务过程中确实存在诸多问题和漏洞，故对其要求被告给付其利息的诉讼请求，本院不予支持。 小区业主与物业公司因物业服务质量导致的矛盾已经成为普遍的社会问题，人民法院审理此类案件，更重要的意义在于通过诉讼提升物业公司的服务责任意识，小区业主的共同维权意识，即在日常管理中，业主如何形成共识，对物业管理中存在的问题及时敦促物管公司进行整改，对不达标的行为依据物业合同行使相应的权利，以达到提高物业服务的质量目的。业主以不交纳物业管理费作为对抗，并不是改善和治理物业服务的良法，相反，长此以往会形成恶性循环，导致物业成本不足，影响物业服务企业正常运转，形成物业服务质量下降与业主对美好家园向往之间不可调和的矛盾。就物业服务主体与服务对象而言，双方是平等互利、相互依赖的关系，只有和睦相处，携手共进，才能创建和谐、文明的人居环境。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司支付物业服务费2784元； 二、驳回原告锡林浩特市嘉鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。 审判员  史彦彬 二〇二〇年十月二十日 书记员  包 磊 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。