上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17315号原告：陈永林，男，1960年8月4日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。被告：章征明，男，1969年8月20日生，汉族，户籍地福建省。原告陈永林与被告章征明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，并于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告陈永林及其委托诉讼代理人陶静静、被告章征明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告间的《物业租赁合同》于2020年6月29日解除；2、被告补交原告2017年2月11日至2018年2月10日租金人民币3,600元(以下币种同)，2020年2月11日至2020年5月10日租金1,200元，合计4,800元；3、被告向原告支付自2020年5月11日至2020年6月29日期间的租金15,026元；4、被告支付原告2020年6月30日至实际搬离之日占有使用费，暂以9,200元每月计算；5、被告在结清水电煤的前提下腾退出原告房屋，并对原告的房屋进行恢复原状。事实与理由：原被告于2017年1月3日签订《物业租赁合同》，合同约定被告向原告承租位于上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为2017年2月11日至2023年2月10日止，租金每月8,800元，每三个月支付一次，被告应当按时交付租金，如被告拖欠租金超过15日的，视为严重违约，原告有权解除双方间租赁关系并解除合同。且双方补充约定，2020年2月11日至2021年2月10日房屋租金调整为每月9,200元，2021年2月11日至2022年2月10日每月房租9,700元，2022年2月11日至2023年2月10日每月房租10,000元，房屋可以自由分割出租，但若出现问题由被告自行解决及负责。被告自2020年2月11日起仍按每月8,800元的标准支付租金，自2020年5月11日起拖欠原告租金，至今仍不支付，原告数次通过微信发送解除通知函，被告拒不理睬。被告将房屋改造群租，城管和居委会多次上门要求整改，被告拒不整改。原告故涉诉。被告辩称，不同意原告第一项及第五项诉请，要求继续履行合同。原告第二项诉请所主张的4,800元的确并未支付，但2020年5月左右已向原告要求减免租金，原告也是同意的。在继续履行合同的前提下，同意支付原告第三项诉请主张之款项，并同意按照合同约定的标准支付后续相应租金。本院经审理认定事实如下：1、陈永林为系争房屋的权利人。2017年1月3日，陈永林(甲方、出租方)与章征明(乙方、承租方)在案外人上海保源房地产经纪有限公司的居间下，就系争房屋签订了1份《物业租赁合同》，合同约定：租赁期限自2017年2月11日起至2023年2月10日止；租金为每月8,800元，每三个月支付一次，共计支付26,400元，房租采取先付后租的形式，乙方应当提前7天支付下次租金给甲方；乙方应在本合同签订之日支付甲方租房保证金8,800元，该保证金不视为乙方预付的租金，甲方应在租赁期满或租赁关系解除，且与乙方结清租金、水电煤使用费用、电话费用等费用当日无息返还乙方；乙方应当按时交付租金，如乙方拖欠租金超过15日的，视为严重违约，甲方有权解除双方间租赁关系并解除本合同；本合同签订后，未经甲方协商一致，乙方如要求提前解除本合同或存在其他严重违约行为致使与甲方的租赁关系无法继续履行的，乙方无权要求甲方返还保证金，如对甲方造成其他损失的，乙方负有赔偿责任；2017年2月11日至2020年2月10日每月房租为8,800元不变，2020年2月11日至2021年2月10日每月房屋租金调整为9,200元，2021年2月11日至2022年2月10日每月房租9,700元，2022年2月11日至2023年2月10日每月房租10,000元；房屋可以自由分割出租，不能破坏房屋主体结构，如果因违规投诉问题，乙方自行解决，解决不了，后果由乙方负责；合同另约定了其他内容。合同签订当日，陈永林向章征明交付了系争房屋，章征明向陈永林支付保证金8,800元并支付租金至2020年5月10日。2、2020年3月17日及同年4月10日，真新街道住宅小区“群租”整治工作领导小组分别向系争房屋业主出具《告知书》，要求业主自行整改群租行为，如限期不整改，“群租”整治工作领导小组将进行集中专项联合整治。3、因章征明未支付自2020年5月11日起的房屋租金，陈永林之妻周彩英于2020年6月29日通过微信向章征明发送2份《解除租赁合同通知书》，落款日期分别为2020年5月26日及2020年6月29日。其中落款时间为2020年5月26日的《解除租赁合同通知书》载明“合同中明确约定了你须按时缴纳房屋租赁费及在该房屋内不得从事违法行为，但自2020年5月起你未按时缴纳房屋租赁费，累计至2020年5月26日共计欠费4,839.45元；另外我方接到居委通知该房屋内部存在违法改动，并从事非法群租，经我方上门核实你方私自破坏房屋内部原有结构，并利用该房屋从事非法群租……我方决定与你方解除租赁合同，请于收到本通知10日内把房屋内部结构恢复到原有样貌，腾退房屋交与我方；并把拖欠的费用结清，和我方办理合同终止手续”。落款时间为2020年6月29日的《解除租赁合同通知书》载明“合同中明确约定了你须按时缴纳房屋租赁费及在该房屋内不得从事违法行为，但自2020年5月起你未按时缴纳房屋租赁费，累计至2020年6月29日共计欠费15,123.28元；另外我方接到居委通知该房屋内部存在违法改动，并从事非法群租，经我方上门核实你方私自破坏房屋内部原有结构，并利用该房屋从事非法群租……我方也在2020.5.26发出的《解除租赁合同通知书》给过你方，但是你方未按照通知书约定缴纳拖欠的房租也未搬离该房屋……我方决定最后一次通知你方，我方与你方解除租赁合同，请于收到本通知10日内把房屋结构恢复到原有样貌，腾退房屋交与我方；并把拖欠的费用结清，和我方办理合同终止手续”。庭审中，章征明表示系争房屋目前由章征明及其他次承租人居住。审理中，陈永林撤回了第二项诉请，并变更诉请五为章征明将系争房屋清空后返还给陈永林，另表示愿意无息返还租房保证金8,800元。同时，陈永林明确有关次承租人的相关事宜无需在本案中一并解决。以上事实，有《物业租赁合同》、《告知书》、《解除租赁合同通知书》、微信聊天记录、户口簿复印件等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，陈永林与章征明签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同约定承租方章征明拖欠租金超过15日的，视为严重违约，出租方陈永林有权解除合同，现查明章征明自2020年5月11日起未交付房租，陈永林于2020年6月29日书面通知章征明解除合同并要求章征明收到通知10日内腾退房屋，故双方间《物业租赁合同》于2020年7月9日解除。庭审中，章征明辩称因陈永林将次承租人赶走，故其未支付后续租金，但未提供证据予以证明，故本院对章征明的该意见不予采信。合同解除后，章征明应当将系争房屋返还陈永林。合同解除之日前拖欠的租金及解除之日后的房屋占有使用费，章征明应当按合同约定的标准予以给付。经核算，2020年5月11日至同年7月9日租金为17,786.67元。陈永林同意无息返还租房保证金，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告陈永林与被告章征明于2017年1月3日签订的《物业租赁合同》于2020年7月9日解除；二、被告章征明应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋清空后返还原告陈永林；三、被告章征明应于本判决生效之日起十日内支付原告陈永林2020年5月11日至2020年7月9日的租金17,786.67元；四、被告章征明应于本判决生效之日起十日内支付原告陈永林房屋占有使用费(以9,200元/月为标准自2020年7月10日计算至实际搬离之日止)；五、原告陈永林应于本判决生效之日起十日内无息返还被告章征明租房保证金8,800元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175.6元，减半收取87.8元，由被告章征明负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二〇年十月十六日法官助理  罗宇驰书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。