福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0821民初2132号 原告：肖燕飞，男，1984年4月6日出生，汉族，经商，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：李刚博，福建一止律师事务所律师。 被告：刘龙辉，男，1972年7月20日出生，汉族，公务员，住福建省长汀县。 原告肖燕飞与被告刘龙辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖燕飞的委托诉讼代理人李刚博、被告刘龙辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖燕飞向本院提出诉讼请求：1、判决确认肖燕飞与刘龙辉于2008年4月10日签订的《房地产买卖合同书》合法有效；2、判决刘龙辉立即配合、协助肖燕飞办理坐落于福建省长汀县××路××＃房屋的产权变更登记手续，将该房屋过户至肖燕飞名下；3、判决刘龙辉向肖燕飞支付违约金人民币80666.4元（购房款总金额268888元×30％）。事实和理由：刘龙辉与游秀章在夫妻关系存续期间购得福建省长汀县××路××＃房屋，后因刘龙辉与游秀章感情不和向福建省长汀县人民法院起诉离婚。2008年3月14日，在福建省长汀县人民法院的主持调解下，游秀章同意与刘龙辉离婚并约定房屋归刘龙辉所有。2008年4月10日，刘龙辉将其所有的坐落于长汀县××路××＃房屋出售给肖燕飞。双方约定房屋成交价格为268888元，付清购房款后刘龙辉应无偿协助肖燕飞办理房屋变更登记过户手续。如有一方违约，违约方应承担赔偿对方按购房价款30％的违约责任。买卖合同签订的当日，肖燕飞即向刘龙辉支付了购房款170000元和97888元。尚差1000元的购房款，刘龙辉同意待房屋过户至肖燕飞名下后再支付。尔后，肖燕飞多次要求刘龙辉配合、协助办理房屋过户手续，但刘龙辉以房屋不具备办理过户手续等诸多借口为由，不配合、协助肖燕飞办理房屋过户手续。为维护肖燕飞的合法权益，请求法院支持其诉讼请求。 刘龙辉辩称，肖燕飞起诉本人将涉案房屋出让给他是事实。但是，本人是在没有全面了解集资建房相关规定的情况下，将涉案房屋交由房屋中介进行了出让，并且在出让时已明确告知了肖燕飞只有房屋所有权证，没有土地使用权证。由于没有土地使用权证，涉案房屋的出让价格才低于当时的市场价格转让给肖燕飞。今年初，本人因工作调动所居住的交警大队宿舍要交还给原单位，导致本人无房居住，这才通过电话和微信方式主动与肖燕飞协商，请求肖燕飞将涉案房屋退还给本人，并愿意承担违约责任，这才导致本案诉讼的发生。由于涉案房屋是单位集资房，本人经咨询不动产登记机关和原单位，不动产登记机关认为集资建房要办理过户登记，须取得单位的同意才能办理。由于本人的单位是半军事化管理部门，非本单位人员在该集资建房内居住，对单位管理及其本人的生活均会带来诸多不便，故单位已明确表明涉案房屋不同意转让给本单位人员之外的人，这样会导致涉案房屋无法过户的情形。同时，自2008年4月以来，在涉案房屋内居住的人员变化较大，导致多次水、电费迟交，还出现多次因未缴费被停电、停水的情况，对本人的征信造成了一定的影响。肖飞燕在购买了房屋后从未主张要求本人协助办理过户登记手续，其起诉说本人借口推脱、态度蛮横，为人处事不诚信之主张，没有任何的事实依据。综上，由于涉案房屋是单位集资房，在出让时未取得单位的同意，故双方签订的买卖合同应依法认定无效，请求法院驳回肖飞燕的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：刘龙辉与案外人游秀章原系夫妻关系，双方在夫妻存续期间共同出资取得了坐落于福建省长汀县××路××＃房屋一套（该房屋系长汀县交通警察大队城区中队的单位集资房），并于2006年6月间取得汀建房权证城字第0××5号《房屋所有权证》（房屋所有权人登记为刘龙辉）。2008年3月14日，刘龙辉与游秀章在本院的主持调解下双方同意离婚，游秀章并同意将出资建房取得的涉案房屋归刘龙辉所有。2008年4月间，刘龙辉、肖燕飞经协商，刘龙辉同意将涉案房屋出让给肖燕飞。2008年4月10日，刘龙辉与肖燕飞签订《房地产买卖合同书》一份，合同主要约定如下内容:1、刘龙辉所有的坐落于福建省长汀县××路××＃房屋同意转让给肖燕飞，房地产成交价格为268888元。乙方（肖燕飞）于2008年4月18日前分两次付清购房款给甲方（即被告刘龙辉），即2008年4月10日乙方付给甲方购房款170000元，2008年4月18日前乙方付给甲方购房款98888元；2、变更登记过户时甲方必须给予乙方无偿的协助；3、双方如有一方违约，违约方负责赔偿对方上述购房款的30％。《房地产买卖合同书》签订的当日，肖燕飞即向刘龙辉支付了购房款170000元和人民币97888元。刘龙辉在收到前述购房款后，于当日分别向肖飞燕出具了《收条》二份，并在其中一份《收条》上载明“另:剩壹仟元，待办完过户手续后交给刘龙辉”。尔后，刘龙辉将涉案房屋交由肖燕飞使用，并将《房屋所有权证》交由肖燕飞收执。2020年2月间，刘龙辉因工作调动后，在原单位居住的公房被要求退还。于是，刘龙辉通过电话和微信方式主动与肖燕飞协商，请求肖燕飞将涉案房屋退还给刘龙辉，并愿意承担违约责任。但肖燕飞不同意退还涉案房屋，而且要求刘龙辉协助办理房屋过户登记。而刘龙辉则以涉案房屋是单位集资房，单位不同意办理过户登记为由，拒绝了协助肖燕飞要求办理过户登记的请求，致使肖飞燕诉至本院。 另查明，坐落于福建省长汀县环北路吕屋口房屋是长汀县公安局交通警察大队城区××队××房××房，其中房屋第一、二层是办公用房，第三、四、五、六层为干警集资房。1997年1月15日，长汀县公安局交通警察城区中队在出台的“集资建房实施方案”中规定：集资建房资金不予退还，住房只限于干警、职工及其配偶居住，不得转让、出租。“集资建房实施方案”公布后，刘龙辉分别向单位交纳了保证金及集资款共计32000元。2005年8月10日，刘龙辉按单位要求再次补交了尚差的集资建房尾款16274.17元。2006年4月6日，长汀县公安局交通警察大队出台“关于城区交警中队集资建房的补充通知”，补充通知中第四条、第五条规定：四、根据《福建省城镇集资建房管理规定》“集资建房一般住用五年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有”。但城区交警中队集资建房系办公、住宿一体的综合楼，所以本集资房不得进入市场，只限于乙方本人及其配偶、子女居住，不得转让、出售或改变居住用途；五、违反本合同有关规定的，甲方予以收回集资建房，退回乙方支付的集资建房本金。乙方不需要本集资房时，由甲方收回并退还集资建房本金。2006年6月8日，刘龙辉取得了涉案房屋的《房屋所有权证》（证号：汀建房权证城字第0××5号）。2014年12月5日，长汀县人民政府向刘龙辉颁发了涉案房屋《土地使用权证》（证号：汀国用2014第3××9号）。 上述事实有肖燕飞向本院提供了《房地产买卖合同书》、汀建房权证城字第0××5号《房屋所有权证》、（2008）汀民初字第366号《民事调解书》、刘龙辉出具的“收条”二张、刘龙辉与肖燕飞微信聊天记录截屏三张，刘龙辉向本院提供了长汀县公安局交通警察城区中队出具的“集资建房实施方案”、长汀县公安局交通警察大队出具的“关于城区交警中队集资建房的补充通知”、集资建房缴费凭证（交纳尾款16274.17元凭证）及“城区交警中队集资建房登记表”、长汀县人民政府向刘龙辉颁发的《土地使用权证》等证据在卷佐证以及肖燕飞的委托诉讼代理人、刘龙辉在法庭上的陈述相互印证。 本院认为，双方当事人争议的焦点是：刘龙辉与肖燕飞签订的《房地产买卖合同书》是否有效，刘龙辉是否应当协助肖燕飞办理房屋过户登记。对此，本院分析认为，刘龙辉出让涉案房屋时虽然未住满五年，其就将涉案房屋转让给肖燕飞，违反了《福建省城镇集资建房管理规定》“集资建房一般住用五年后可以依法进入市场”的规定。但是，其一、《房地产买卖合同书》是双方当事人真实的意思表示，买卖行为未损害国家、社会公共利益或者他人利益，无须国家权力对当事人意思自治行为予以干涉，且合同已实际履行了十多年的时间，明显已超过了《福建省城镇集资建房管理规定》可以依法进入市场的时间规定；其二、涉案房屋在先取得了房屋所有权证后，再获得了长汀县人民政府批准取得了涉案房屋的土地使用权证，故刘龙辉已取得了涉案房屋的物权。因此，为维护市场交易安全，依法应认定双方当事人签订的《房地产买卖合同书》合法有效。因双方买卖行为合法有效，刘龙辉当然有义务依照合同的约定协助肖燕飞办理涉案房屋过户变更登记，故对肖燕飞要求刘龙飞配合、协助其办理涉案房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。刘龙辉认为，集资建房不得转让给他人应认定合同无效的辩解，不符合法律规定，本院不予采纳。但是，肖燕飞没有任何证据证明刘龙辉有无故不协助其办理涉案房屋过户登记的行为，导致本案诉讼也是由于刘龙辉主动与肖燕飞联系，拟要解除双方签订的买卖合同才引起诉讼，故刘龙辉不存在有违反合同约定的违约行为，肖燕飞主张要求刘龙辉承担违约责任的主张，本院不予支持。涉案房屋在转让时仅有房屋所有权证，与有两本证齐全的房屋交易价格相比较，必然产生比有两本证齐全的房屋交易价格较低的情况，这是符合市场交易习惯的。涉案房屋的交易是肖燕飞在房屋仅有所有权证前提下向刘龙辉购买，在交易时相对于有两本证房屋的交易价格更低是肯定的。涉案房屋在出让后，已经取得了土地使用权证，相对于仅有一本证的房屋价值明显已升值。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。依此规定，依据公平原则并参照本县当地房屋的交易价格，本院认为，肖燕飞应酌情补偿刘龙辉损失60000元，当然尚差的购房款1000元也应支付给刘龙辉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条规定,判决如下: 一、2008年4月10日肖燕飞与刘龙辉签订的《房地产买卖合同书》合法有效。 二、刘龙辉应于本判决生效之日起十日内配合、协助肖燕飞将坐落于福建省长汀县××路××＃房屋的登记所有权人由刘龙辉变更登记为肖燕飞。 三、肖燕飞应于本判决生效之日起十日内向刘龙辉支付房屋转让补偿款60000元、支付尚差的购房款1000元，合计61000元。 如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5333元，减半收取计2666.5元，由肖燕飞负担1000元，刘龙辉负担1666.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗利荣 二〇二〇年十月十五日 书记员  林 欢 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 二、《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。