山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0982民初4711号原告：郑继良，男，1961年12月26日生，汉族，住新泰市。委托诉讼代理人：尹睿志，新泰兴岳法律服务所法律工作者。被告：新泰市祥源置业有限公司。住所地：新泰市开发区发展大道396号。统一社信用代码：91370982344531913P法定代表人：李福成，经理。被告：李福成，男，1963年7月3日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。两被告委托诉讼代理人：王大玮，男，新泰祥源置业有限公司职工。原告郑继良与被告新泰市祥源置业有限公司、李福成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑继良及其委托诉讼代理人尹睿志，被告新泰市祥源置业有限公司、李福成的委托诉讼代理人王大玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑继良向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的商铺认购合同，判令五被告返还原告购房款515910.00元，赔偿利息损失及违约金（按购房款的30%），支付房屋市场差价。诉讼过程中，原告放弃要求被告赔偿利息损失及支付房屋市场差价的诉讼请求。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月29日，原告与被告签订商铺认购合同，原告从被告处开发的“祥源锦泰生活广场综合商场”第1层146、147号购买商铺2处。原告依约先后支付了购房款515910元。约定交房时间为2019年6月30日，到期后被告拒不履行交房义务，为维护原告合法权益，现依法提起诉讼，请求贵院依法公断。新泰市祥源置业有限公司、李福成辩称，同意解除合同，不同意支付利息损失及违约金；原告违约在先，根据合同附件1补充条款剩余房款封顶前补齐，原告没有履行按时补齐房款义务，被告享有先履行抗辩权。该补充条款与商铺认购合同共同盖有骑缝章。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告起诉时将新泰市祥源置业有限公司、李福成、苏琳、嵊州浙东投资有限公司、茹益军列为被告，本案在审理过程中，原告撤回了对苏琳、嵊州浙东投资有限公司、茹益军的起诉。2018年7月29日，原告郑继良与被告新泰市祥源置业有限公司签订《商铺认购合同》两份，编号为：201807022合同约定，原告认购被告处《祥源锦泰生活广场综合商场》第1层146号商铺1个，该商铺建筑面积为45.78平方米，单价每平方米为6500元，总金额297570元；原告选择分期付款，签约当日支付总房款的50%计150000元，剩余全部房款的50%计147570元定于2019年6月30日前付清。被告新泰市祥源置业有限公司应当在2019年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，逾期交房超过60个工作日后，认购人有权解除合同。合同解除日起30天内退还认购人全部已付款。合同期限内，双方不得违约，认购人不得退房，违约方必须赔付给对方已付房款30%违约金。合同附件一处注明：剩余款项封顶前补齐。编号为201807023合同约定，原告认购被告处《祥源锦泰生活广场综合商场》第1层147号商铺1个，该商铺建筑面积为43.03平方米，单价每平方米为6500元，总金额为279695元，原告选择分期付款，签约当日支付总房款的50%计150000元，剩余全部房款的50%计129695元，定于2019年6月30日前付清。被告新泰市祥源置业有限公司应当在2019年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，逾期交房超过60个工作日后，认购人有权解除合同。合同解除日起30天内退还认购人全部已付款。合同期限内，双方不得违约，认购人不得退房，违约方必须赔付给对方已付房款30%违约金。合同附件一处注明：剩余款项封顶前补齐。签订上述认购合同的同日，双方又签订《商铺委托经营管理合同》2份，约定，原告就认购上述2处商铺委托被告新泰市祥源置业有限公司经营管理，租赁期限自2018年7月29日至2021年7月29日止。租金由被告新泰市祥源置业有限公司按年支付给原告，第一年的租金已从房款中优惠抵扣。合同签订后，原告于2018年7月29日以转账方式分别支付给被告新泰市祥源置业有限公司综合商铺款1-146、1-147各150000元。2019年7月4日，原告将剩余房款交清。被告新泰市祥源置业有限公司未按期将涉案商铺交付原告。同时，被告并未提供充分证据证实涉案商铺已封顶完成及具体的封顶时间。庭审中，原告提交账号为37×××70，账户名称为新泰市祥源置业有限公司，自2017年7月1日至2017年7月31日在建行活期存款明细账，拟证实被告李福成与公司转账频繁且数额高达300余万元，被告李福成的个人财产与公司财产混同，人格混同，李福成应对涉案款项承担连带清偿责任。被告对此质证认为，真实性无异议，该交易信息是由于公司正常业务往来而形成，不能认为公司账户与李福成个人账户混同。本院认为，原、被告双方签订的《商铺认购合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商铺认购合同》合法有效，双方均应按法律规定及合同约定履行各自的义务。1、关于原告是否违约在先的问题。庭审中，被告自认《商铺认购合同》附件一：“注：剩余款项封顶前补齐”是商铺认购合同的一部分系有效条款。但被告并未提供充分证据证实涉案商铺在原告于2019年7月4日交付剩余房款前已封顶，应承担举证不能的法律后果。故对被告“原告违约在先”的辩称，本院不予采纳。2、关于涉案合同是否应予解除、被告新泰市祥源置业有限公司应否返还购房款并赔偿违约金的问题。《商铺认购合同》中明确约定“逾期交付超过60个工作日，认购人有权解除合同。合同解除日起30天内退还认购人全部已付款。合同期限内，双方不得违约，原告不得退房，违约方必须赔付给对方已付房款30%的违约金”，按合同约定，被告应当在2019年6月30日前将验收合格的商品房交付原告，但被告至今未交付，已逾期超过60日，被告已构成违约。原告要求解除涉案商铺合同，符合合同约定，且被告亦同意解除。故，对原告要求解除涉案商铺合同的请求，本院予以支持。合同解除之日起30日内，被告应按照合同约定返还原告全部已付款515910元，并赔偿原告违约金154773元（515910元*30%）。3、关于被告李福成对涉案债务应否承担连带责任的问题。原告提交的被告新泰市祥源置业有限公司于2017年7月1日至7月31日在建行交易明细显示，被告新泰市祥源置业有限公司账户的多笔款项转入了被告李福成个人账户内，二被告账户之间存在频繁（九次）巨额（300万元）的资金往来，被告李福成未对上述资金往来的用途举证证明或作出合理解释，应认定其与公司财产混同，被告李福成作为被告新泰市祥源置业有限公司的法人及股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，严重损害了公司债权人利益。应对涉案债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑继良与被告新泰市祥源置业有限公司于2018年7月29日签订的《商铺认购合同》；二、被告新泰市祥源置业有限公司于本判决生效之日起30日内返还原告郑继良购房款515910元，并赔偿违约金154773元；三、被告李福成对上述第二项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4880元（已减半收取），由被告新泰市祥源置业有限公司、李福成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  马永军二〇二〇年十月九日书记员  邢慧丽