河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0811民初3520号原告：吕和平，男，1965年10月7日出生，汉族，河南省修武县。委托诉讼代理人：郭庆利，河南国银（焦作）律师事务所律师。被告：焦作市新起点汽车销售服务有限公司，住所地：焦作市高新区迎宾大道中段。法定代表人：王喜玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瀚毅，河南苍穹律师事务所律师。原告吕和平与被告焦作市新起点汽车销售服务有限公司（以下简称新起点公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。第一次开庭审理时，原告吕和平及其委托诉讼代理人郭庆利，被告新起点公司的委托诉讼代理人王瀚毅到庭参加诉讼。第二次开庭审理时，原告吕和平的委托诉讼代理人郭庆利，被告新起点公司的委托诉讼代理人王瀚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕和平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方的租赁协议；2、判令被告支付原告租金，期限为2020年2月1日至2020年9月30日的租金共计366666.67元，判令被告支付违约金55000元；3、本案的诉讼费、保全费、评估费、为清理被告物品支出的劳务费10000元由被告承担。事实和理由:被告原租赁刘红军在焦作市富豪花岗岩有限责任公司部分土地所建汽车展厅做宝骏4S店经营汽车销售，2015年12月1日刘红军因借原告220万元无力偿还，将所建汽车展厅抵偿给原告，刘红军与被告租赁期满后，2016年2月1日开始由被告承租原告的汽车展厅，所签租赁协议约定：将汽车展厅及附属维修车间等租赁给被告，合同期限2年，租金每年55万元，一年一交,提前一个月支付，如有拖欠应按租金的10%支付违约金等内容。后经续签，协议按约履行至2019年底，2019年12月被告又与原告续签相同租赁内容的2020年2月1日至2022年1月31日的合同，但未支付2020年2月1日后的租金，原告多次催讨，被告均以种种理由推脱。2020年6月29日早上，原告突然发现陈设在展厅的车辆被全部移走，展厅空无一人，所有办公室办公设备及资料全部搬空，现场一片狼藉，而且准备转移修车间配件等物品，原告就将门上锁制止被告继续转移财产，并联系被告法定代表人夫妻二人，但二人电话均关机，通过多方打听，直至2020年7月13日才和被告法定代表人的丈夫也就是实际控制人崔欢庆新的电话号联系上，要求其支付租金后腾空场地，被告实际控制人拒绝与原告见面，让原告联系被告曾经的负责人董小明，说将旧设备及配件处理折抵租金，经原告了解，处理被告的旧设备及变卖配件的价值远不能抵偿已发生的租金。综上，被告以实际行为不再履行双方所签订的租赁合同，故依法提起诉讼。新起点公司辩称，2020年以前，双方合作一贯良好，从未有过拖欠租金情形，并且答辩人还多次代被答辩人缴纳税款。2020年以来，受疫情影响，答辩人的经营陷入困境，并开始与上汽通用五菱汽车股份有限公司（以下简称“厂方”）协商退网事宜。2020年4月份，被答辩人向答辩人催要租金，答辩人即告知被答辩人正在与厂方协商，待协商好之后，厂方即来收整车、配件、销售工具（包括厂房、售后设施），与厂方手续结清之后，根据实际用房时间与被答辩人结算租金。2020年6月28日，厂方来收整车，但尚未收配件之前，被答辩人就把公司大门（包括正门与偏门）、仓库门上锁，并堵上通往售后车间的维修通道，拉掉电闸。导致答辩人原来与厂方协商好的“收配件、收销售工具”的协议内容无法履行，致使答辩人遭受重大损失（配件不得贱卖、厂房损失厂方不再弥补）。答辩人认为是被答辩人用实际行为单方解除了租赁合同。故答辩人的意见是：一、答辩人同意解除双方之间的租赁协议。二、答辩人同意支付被答辩人2020年6月28日之前的租金，但应当扣除2020年2、3月份两个月的房租，该期间因疫情肆虐，政府要求停产停市，属于不可抗力期间。三、因被答辩人单方解除租赁合同，2020年6月29日之后的租金答辩人不应再支付。四、答辩人延期缴纳租金已得到被答辩人的许可，故没有拖欠房租的违约行为。且合同中约定拖欠房租的违约金为每年房租的千分之一。五、被答辩人应承担因其单方解除合同的违约责任，赔偿答辩人损失30万元。六、被答辩人应当返还答辩人为其垫付的税款91776元。本院经审理查明：吕和平（甲方、出租方）与新起点公司（乙方、承租方）曾签订《租赁协议》，约定：1、甲方同意将其合法拥有的焦作市迎宾大道宏达名车城南五十米路西新建汽车展厅和相对应维修车间（东西长30米，南北长50米）及展厅北侧3间平房连同所属空地一并出租给乙方。3、租赁期限为9年，时间从2011年2月1日起到2020年1月31日止，协议生效后乙方作为汽车4S店使用，租赁费的计算期从2011年2月1日起开始。4、甲乙双方商定每年租金为55万元（人民币伍拾伍万元整，二楼扶手和台阶扶手由甲方安装），租金9年内保持不变，租金实行一年一付，乙方不得拖欠房租，每年需提前缴纳下一年的房租，如有拖欠乙方应按日1‰违约金付给甲方，在合同签订之日起，如甲方违约赔偿乙方一切损失，甲方只提供收据。8、租赁期间，土地的产权税由甲方依法缴纳，乙方在经营期间所发生的一切工商、税务等费用由乙方自行承担，与甲方无关，甲方不承担连带责任。双方还对其他事项进行了约定。该租赁协议签订后，双方实际自2016年2月1日起开始履行该协议。2019年12月份，吕和平（甲方）与新起点公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：1、甲方同意将其合法拥有的焦作市迎宾大道宏达名车城南五十米路西新建汽车展厅和相对应维修车间（东西长30米，南北长50米）及展厅北侧3间平房连同所属空地一并出租给乙方。3、租赁期限为2年，时间从2020年2月1日起，到2022年1月31日止，协议生效后乙方作为汽车4S店使用，租赁费的计算从2020年2月1日起开始。4、甲乙双方约定每年年租金为55万元（人民币伍拾伍万元整，二楼扶手和台阶扶手由甲方安装），租金2年内保持不变，租金实行一年一付，乙方不得拖欠房租，每年需提前一个月缴纳下一年的房租，如有拖欠乙方应按1‰违约金付给甲方，在合同签订之日起，如甲方违约赔偿乙方一切损失，甲方只提供收据。8、租赁期间，土地的产权税由甲方依法缴纳，乙方在经营期间所发生的一切工商、税务等费用由乙方承担，与甲方无关，甲方不承担连带责任。双方还对其他事项进行了约定。该租赁协议签订后，新起点公司使用涉案场地经营汽车4S店，但至今未按协议约定支付租金。2020年6月28日，新起点公司撤走陈设在4S店展厅的汽车及办公物品。2020年6月29日，吕和平将涉案4S店锁住，与新起点公司交涉房屋租金未果，双方产生纠纷，吕和平诉至本院。另查明，新起点公司交纳2016年第一、二季度、2017年第二季度、2018年第一、二季度、2019年第一、二季度、2020年第一季度土地产权税共计54598元。以上事实有吕和平提供的租赁协议、收据、现场照片，新起点公司提供的租赁协议、付款申请单、银行转账凭证及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为，吕和平与新起点公司2019年12月份签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方在协议中约定，租赁期限自2020年2月1日起至2022年1月31日止，租金自2020年2月1日起开始计算，年租金为55万元，实行一年一付，每年需提前一个月交纳下一年的房租。协议签订后，新起点公司使用涉案场地经营汽车4S店，但至今未按协议约定向吕和平支付租金，构成违约，并于2020年6月28日将涉案4S店内车辆及办公物品撤走，视为单方解除协议，应给予出租方吕和平2个月的再租时间，这期间给吕和平造成的租金损失，新起点公司仍应给付。另因疫情肆虐导致停产停业，新起点公司要求免除2020年2月、3月疫情期间租金的抗辩理由应予采纳。本案租金应自2020年4月1日计算至2020年8月28日，共计226111.09元（即45833.33×4＋45833.33÷30×28）。对于土地产权税，双方已有约定，新起点公司自愿交纳后，要求吕和平返还，缺乏依据，不应支持。对于吕和平要求解除双方签订的该《租赁协议》的请求，新起点公司在庭审中表明同意解除，本院予以支持。根据双方签订的租赁协议约定，“租金实行一年一付，乙方不得拖欠房租，每年需提前一个月缴纳下一年的房租，如有拖欠乙方应按1‰违约金付给甲方”，违约金数额应为550元（即550000元×1‰）。故吕和平要求新起点公司支付违约金55000元，不符合双方约定的数额，应予支持550元。对于吕和平要求新起点公司支付清理物品支付的劳务费10000元的请求，其未提供任何证据证明该费用已实际产生，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告吕和平与被告焦作市新起点汽车销售服务有限公司2019年12月份签订的《租赁协议》；二、被告焦作市新起点汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕和平租金226111.09元及违约金550元；三、驳回原告吕和平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3888元，由原告吕和平负担1534元，被告焦作市新起点汽车销售服务有限公司负担2354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  位青杰二〇二〇年十月二十八日法官助理宋鑫书记员李晓元