浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1841号 原告：何雅文，女，汉族，1973年4月3日出生，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。 被告：章海英，女，汉族，1933年4月11日出生，住浙江省嘉善县。 被告：沈学尉，女，汉族，1966年12月4日出生，住浙江省嘉善县。 被告：沈学年，女，汉族，1969年4月16日出生，住浙江省嘉善县。 三被告共同委托诉讼代理人：范建富，浙江永高律师事务所律师。 原告何雅文与被告章海英、沈学尉、沈学年房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，于2020年9月10日公开开庭审理。原告何雅文及其委托诉讼代理人薛岭，被告沈学尉、沈学年及三被告的共同委托诉讼代理人范建富到庭参加诉讼。当事人庭外和解期间，不计入审限。经调解无果，本案现已审理终结。 原告何雅文向本院提出诉讼请求：1.三被告支付给原告将房屋住改非补助17367.25元（三被告将房屋出租给原告为营业房，在评估中多补偿了拆迁款：住改非补助费69469元×25%=17367.25元，应当归原告所得）；2.三被告支付给原告商办停业补助费10000元；3.三被告支付给原告装修费15622.4元（根据评估机构评估结果）；4.三被告支付给原告附属物费用1790元（根据评估机构评估附属物宽带移机、有线电视、空调移机、水泥场地）；5.诉讼费由三被告承担。事实和理由如下：原告租赁三被告的房屋经营嘉善县魏塘街道何雅文茶叶店已有3年。2019年城中村改造，三被告的住房被列为拆迁对象。2019年9月，三被告的住房及原告的经营装饰装修及附属物已进行评估，被告沈学年已在嘉善县中心城区“棚户区”改造项目房屋征收产权调换明细清算表上签字确认。现根据三被告的住房被列为拆迁对象的事实提起诉讼。 三被告共同答辩称：案涉房屋为三被告共有，三被告是本次拆迁的被征收人，根据法律规定和地方性规范文件规定，相关补偿是发放给被征收人的，不是给房屋承租人的。且原告对于装修费的计算也不符合事实，因为三被告在出租前已经装修，故装修部分给原告是可以的，但应扣除三被告装修过的部分。请求驳回原告不合理的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的营业执照复印件、国有土地上房屋征收评估分户报告（住改非）【嘉中估字（2019）第3027-715号】各一份，章海英与顾东华签订的租房协议及转让费收据各一份，房屋租赁合同一份及收条三份，本院均予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的国有土地上房屋征收评估分户报告【嘉中估字（2019）第3027-328号】，本院认为该证据系何雅文委托诉讼代理人持本院出具的调查令向嘉善县魏塘街道办事处调查取得，双方争议的焦点系补偿项目的归属问题而非补偿项目金额多少的问题，该证据来自政府征收部门，符合证据的形式及实质要件，本院依法予以确认。 经审理，认定本案事实如下： 案涉房屋位于嘉善县魏塘街道中山××路××号，就该房屋租赁事宜，本院于2020年5月9日另案受理了原告章海英、沈学尉、沈学年诉被告何雅文房屋租赁合同纠纷一案，并作出了（2020）浙0421民初1498号民事判决书（已生效），该判决书事实认定部分摘要如下： “案涉房屋位于嘉善县魏塘街道中山××路××号，不动产登记所有权人为沈培镛、沈瑞春，沈培镛、沈瑞春现均已去世。沈瑞春生前与章海英系夫妻关系，沈瑞春生前与章海英生育二女儿即沈学尉、沈学年。沈瑞春与沈培镛系兄弟关系，沈培镛生前与卢士芬系夫妻关系，沈培镛生前与卢士芬生育有沈京勇、沈奇志二儿子。卢士芬、沈京勇、沈奇志均向本院提交书面说明，证明‘案涉房屋涉及沈培镛部分份额已与章海英、沈学尉、沈学年达成了买卖协议，沈培镛份额已全部转让，且章海英、沈学尉、沈学年已履行了付款义务，故均放弃作为本案原告的起诉权利’。 2018年7月16日，何雅文与章海英签订《房屋租赁合同》，约定将位于××街××号门面房（西间）出租给何雅文使用，月租金600元，半年一付，租期12个月即2018年7月16日至2019年7月15日，到期后双方未签订新合同，何雅文租金交至2020年1月15日。对此章海英在2019年7月17日向何雅文出具收条一份，载明“收到茶叶店交来房租3600元，自2019年7月17日--2020年1月17日止”。2020年3月，章海英向何雅文发出《催搬通知书》一份，表示“租房合同于2020年1月15日到期，1月17日我女儿沈学尉第一次给你告知门面不再出租了要求近期收回并让你抓紧时间另找门面于春节后落实搬迁，我们同意适当补偿你，你却坚持让我们本次拆迁赔偿额全部给你，最终达不成一致意见。今年3月8日再次座谈你却开价补偿款不能少于15000元。再次协商失败。为不影响你的业务正常经营，现房东特此书面通知你：要求你最晚于2020年4月20日前腾空交还等”。但何雅文仍未能及时腾退，章海英、沈学尉、沈学年遂诉至本院，要求判如诉请。该案诉讼期间，何雅文于2020年6月21日将案涉房屋的钥匙交付给章海英、沈学尉、沈学年。” 本案中，本院查明事实如下：2017年1月17日，被告章海英与案外人顾东华签订租房协议，约定案涉房屋租赁事宜，租赁期限自2017年1月17日至2018年1月16日止。2017年2月25日，经被告方同意后，案外人顾东华将案涉房屋转租给原告何雅文，转让费12000元。原告何雅文未与案外人顾东华签订转租协议，也未与三被告签订租赁协议。原协议到期后于2018年7月16日，原告何雅文与被告章海英签订房屋租赁合同，重新约定租赁事宜。原告何雅文租赁后，对店面进行了装饰装修，开设了茶叶店，并办理个体工商营业执照（临时执照），登记名称为“嘉善县魏塘街道何雅文茶叶店”（经营者：何雅文）。后原告何雅文与隔壁开设金银加工店的翁丽芳共同对水泥场地进行了维修。2019年7月15日房屋租赁合同到期后，双方未再续订合同，原告继续使用案涉房屋。2019年，三被告的房屋被列为拆迁对象。2019年10月，嘉善县住房和城乡建设局委托嘉兴中瑞信房地产评估有限公司对案涉房屋进行了评估。2019年11月24日，被告沈学年作为代表在嘉善县中心城区“棚户区”改造项目房屋征收产权调换明细清算表上签字，被征收房屋地址：中山××路××号，被征收房屋评估和奖励补偿补助明细中包含装修评估价53960元，附属物32609元，住改非补助69469元，商办停业补助20000元。 装修评估明细表1记载：“茶店”共15项合计14509.4元；装修评估明细表3第8项较好装饰水电62.68平方米金额4701元；附属物评估明细表第2项“宽带移机”3门1050元，第3项“有限电视”3户1230元，“空调移机”4只1600元，第13项“水泥场地”1260元；其中涉及原告何雅文的“宽带移机”1门，“有限电视”1户，“空调移机”1只。 现案涉房屋已腾退，租金已付清。案涉房屋征收补偿款已由三被告领取。2020年3月17日原告何雅文在嘉善县中山西路784号以“嘉善何雅文副食品店”为字号重新经营。 本院认为，出租人与承租人之间虽然有国家征收行为的介入，但双方之间仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同的约定，相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，按照国家法律规定处理。经过庭前释明，原告何雅文亦同意按照租赁合同关系主张各项请求。 本案争议焦点如下： 1.住改非补助款及商办停业补助费 根据国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。本院认为，案涉房屋被征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人，因此承租人并非征收补偿对象，不享有征收补偿合同权利，无权请求分割征收补偿款，且不能依据征收补偿项目名称来确定承租人的损失。因此，住改非补助及商办停业补助均系在征收案涉房屋中政府部门基于房屋土地用途的变化以及征收政策的规定，补偿给产权人的费用，原告何雅文作为承租人主张分割没有法律依据，本院不予支持。 2.装饰装修损失 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方签订的租房协议于2019年7月15日到期，后双方未续订，故2019年7月16日起双方的租赁关系为不定期租赁。虽双方在协议中未约定装修事宜，但原告租赁被告房屋已有3年有余，被告章海英亦是上门收租，对原告的装饰装修从未提出过异议，因此可认定三被告同意原告的装修行为。虽然案涉租赁合同经本院生效判决确认已解除，但是出租人提出解除的原因也是基于案涉房屋因政府征收无法继续使用，系不可归责于双方的事由。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。 关于装饰装修残值损失，本院认为：首先，因原告何雅文认可案涉房屋在征收过程中的评估报告，就装修残值损失已经政府征收部门委托的第三方机构进行评估，客观公正，无需另行举证、另行评估；其次，对三被告抗辩提出装修评估中有部分是三被告出租前已存在，而庭审中原被告双方对于案涉房屋出租前后的状态陈述不一致，但也均未举证证明；结合本案查明的事实，原告租赁案涉房屋已有3年，并经过同意后对案涉房屋进行了适当的装修，对案涉房屋的正常使用、经营行为进行了必要的修缮，而租赁期间三被告未对案涉房屋进行修缮、增添附属物；评估报告指向的评估对象是房屋内现有的装饰装修，即便如三被告所述出租前已进行过装修，但后期已被原告的重新装饰修缮物覆盖；故对于三被告的上述抗辩，本院不予采信；第三，结合评估报告记载及庭审陈述情况，认定原告的装饰装修损失如下：装修评估明细表1涉及茶店的评估值14509.4元，装修评估明细表3中第8项较好装饰水电(按照案涉商铺面积折算后)1111.5元，附属物评估明细表中宽带移机一门、有线电视一户、空调移机一只费用合计1160元，水泥场地630元；上述合计17410.9元。 综上，考虑到政府部门对三被告作为产权人一方已按照评估报告对装修残值和附属物进行合理的补偿，从公平原则出发，本院酌定原告的装饰装修损失17410.9元，由三被告给予补偿。 另，原告何雅文于2020年6月21日将案涉房屋的钥匙交付给被告章海英、沈学尉、沈学年，其于2020年3月17日已在嘉善县中山西路784号重新营业，故不存在停业停产损失。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告章海英、沈学尉、沈学年于本判决生效后十日内向原告何雅文支付装饰装修损失17410.9元； 二、驳回原告何雅文的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费744元，减半收取372元，由被告章海英、沈学尉、沈学年负担118元，原告何雅文负担254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 单秀丽 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 王海燕 书 记 员 沈梦丹 附页 一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。