北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41475号原告（反诉被告）：佰思社地产投资咨询（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：公衍奎，总经理。委托诉讼代理人：吴静云，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：郭春平，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨云志，男，1972年12月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）佰思社地产投资咨询（北京）有限公司（以下简称佰思社公司）与被告（反诉原告）杨云志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。佰思社公司委托诉讼代理人吴静云、郭春平，杨云志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。佰思社公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方间房屋租赁合同于2020年4月21日解除；2.判令杨云志退还押金54000元、电费3209.82元；3.判令杨云志支付违约金48400元。事实和理由：2018年3月29日，杨云志与佰思社公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：杨云志将北京市朝阳区B-2105号房屋（以下简称涉案房屋）出租给佰思社公司，租期自2018年4月15日至2020年4月14日，押二付三，押金为54000元。合同签订后，佰思社公司向杨云志支付了首期租金及押金共计135000元，并在后续履行过程中按期支付租金。2020年1月9日，双方在原合同上手写“双方同意续签房租合约至2022年4月14日止，每月租金为24200元，其他条款不变”，双方达成续租合意。佰思社公司与杨云志商议具体续租事宜另行签订新合同过程中，国内爆发新冠肺炎疫情，因防控需要，佰思社公司无法对涉案房屋进行正常使用和收益，生产经营受到较大影响，杨云志无正当理由不与佰思社公司签署新合同。2020年4月21日，杨云志配偶刘某在未事先告知的情况下，擅自单方解除合同，要求佰思社公司从涉案房屋搬离，迫于无奈，佰思社公司于当日晚上腾空房屋并搬离。杨云志的行为显然已构成违约，应向佰思社公司退还押金、电费及承担违约金。杨云志辩称，同意合同解除，按照合同约定，押金不应退还；同时，我不构成违约，不应承担违约金。杨云志向本院提出反诉请求：1.判令佰思社公司退还空调设备间钥匙；2.判令佰思社公司将违约涉案房屋所在大厦的一层大堂、21楼层墙面上的铭牌拆除；3.判令佰思社公司支付2020年4月15日至2020年4月23日的租金7260元及利息；4.判令佰思社公司支付延迟支付租金的滞纳金（以应交季度租金72600元为基数，按日千分之五的标准计算自2020年4月8日至实际支付之日止）；5.判令佰思社公司支付卫生清洁费、墙面地面修缮费1000元；6.判令佰思社公司停止寻衅滋事。事实和理由：双方于2018年3月29日签订《北京市房屋租赁合同》，约定：佰思社公司承租涉案房屋，租期自2018年4月15日至2020年4月14日，月租金27000元，租金按季度支付，押金为两个月房租即54000元。合同约定，租金于付款月起租日7天前支付下一期租金，未按合同约定支付租金的，逾期按日加付滞纳金，逾期十日仍未支付房租的，出租人有权收回房屋，无须退还押金。2020年1月9日，应佰思社公司请求，经双方协商，就续租事宜达成一致，并在原合同最后一页签署了续租协议，约定“双方同意续签租房合约至2022年4月14日止，每月租金为24200元，其他条款不变”。2020年4月9日，佰思社公司法定代表人公衍奎配偶冯某以疫情为由要求减免租金，杨云志亦同意减免部分租金，但最终未能达成一致。2020年4月20日，杨云志催要租金，但佰思社公司提出不重签合同就不交房租的要求。2020年4月21日，杨云志配偶刘某前往涉案房屋要求佰思社公司支付拖欠房租，公衍奎当即答复“我们不租了”。2020年4月22日，冯某发微信告知杨云志“退房”“收房吧”。2020年4月23日，刘某前往涉案房屋，但佰思社公司派人用铁链锁门等方式拒绝交房。综上，佰思社公司违约在先，并采取寻衅滋事方式影响涉案房屋正常出租，造成了巨大损失，请求法院支持杨云志的反诉请求。佰思社公司对杨云志的反诉请求辩称，空调设备间钥匙，我方没有动，一直在其上挂着；铭牌，不是我方制作安装的，我方无权拆除；我方使用涉案房屋至2020年4月21日，同意支付至该日的租金，但不同意支付利息，我方已支付的押金，多余的5600元可以转化为租金。对其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月29日，经北京远行房地产经纪有限公司居间，杨云志作为甲方（出租方）与佰思社公司作为乙方（承租方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：佰思社公司承租涉案房屋，租期2年（自2018年4月15日至2020年4月14日），租金为27000元/月，支付方式为押二付三，租金于付款月起租日7天前支付下一期租金，押金为相当于两个月的租金54000元。合同第9.1条约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：1.甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符；2.甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用；3.因甲方原因包括但不限于拖欠物业费、取暖费等原因导致乙方无法享有物业服务，包括物业增值服务......房屋被相关机构查封或拍卖导致乙方无法使用的；4.因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于2个月房租的违约金。第9.2条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无需退还乙方所交付的押金：1.乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或自称与第三方合署办公，在合同期内乙方累计拖欠租金超过15天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的......5.乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。合同签订后，杨云志向佰思社公司交付了涉案房屋，佰思社公司支付了押金54000元及租金。2020年1月9日，双方达成合意，并在前述《北京市房屋租赁合同》尾部手写添加如下内容：“双方同意续签房租合约至2022年4月14日止，每月租金为24200.00人民币（大写：贰万肆仟贰佰元整），其他条款不变”。经询，双方均认可佰思社公司支付至2020年4月14日的租金。庭审中，佰思社公司称杨云志方在2020年4月21日要求其公司在该日从涉案房屋搬离，并以此为由主张杨云志以其行为明确表示拒绝履行合同构成根本违约，要求确认双方间的房屋租赁合同于该日解除。杨云志对此不予认可，表示其配偶在4月21日上门催要租金，双方发生口角，在佰思社公司拒不交付租金的情况下，其方要求佰思社公司从涉案房屋搬离。杨云志为证明租金催要情况，提交微信聊天记录，显示：杨云志最早于2020年4月20日向佰思社公司催要租金，但佰思社公司要求重新签订合同。关于搬离情况，佰思社公司称其公司于2020年4月21日晚从涉案房屋搬离，并于次日通知杨云志。杨云志称佰思社公司于2020年4月22日通知其搬走，但不清楚具体搬离时间，并称其于2020年4月23日前往涉案房屋收房，但发现佰思社公司将涉案房屋上锁，佰思社公司对此不予认可。庭审中，佰思社公司主张从涉案房屋搬离时，涉案房屋内尚余电费3209.82元，并提交电表照片，显示剩余电费为3209.82元。杨云志对此表示不清楚。杨云志主张其支付涉案房屋清洁、墙面地面修缮费1000元，但就此并未提交付款凭证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨云志与佰思社公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现双方均主张对方构成违约，故本案争议焦点为违约主体问题。本案中，佰思社公司与杨云志于2018年3月29日就涉案房屋的租赁达成合意并签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2018年4月15日至2020年4月14日，在租期届满前，双方就续租事宜达成新的合意，即“双方同意续签房租合约至2022年4月14日止，每月租金为24200元，其他条款不变”。根据该约定，双方就涉案房屋在2020年4月15日至2022年4月14日的房屋租赁合同关系在租金支付方式上仍旧适用《北京市房屋租赁合同》的约定，即2020年4月15日至2020年7月14日的租金应于2020年4月8日前支付，佰思社公司直至2020年4月21日仍未支付租金，根据合同约定，佰思社公司构成根本违约，杨云志据此享有合同解除权，其方在2020年4月21日要求佰思社公司从涉案房屋搬离，于法有据，故本院确认双方的房屋租赁合同于2020年4月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，佰思社公司于2020年4月22日通知杨云志其公司已从涉案房屋搬离，杨云志自述其于次日前往收房，故佰思社公司应向杨云志支付2020年4月15日至2020年4月21日的租金及2020年4月21日至4月22日的房屋占有使用费，共计6453元。鉴于佰思社公司构成违约，杨云志主张以佰思社公司已支付的押金54000元折抵违约金，不予退还，于法有据，本院对此予以采纳。对杨云志要求佰思社公司交还空调设备间钥匙的请求，无证据显示该钥匙由佰思社公司持有且拒不交付杨云志，故本院对该项诉求不予支持。对杨云志要求佰思社公司拆除铭牌的请求，因该铭牌由物业公司负责安装、拆除，故本院对该项诉求不予支持。对杨云志要求佰思社公司支付卫生清洁费、墙面地面修缮费，其未能举证证明费用支出情况，故本院对此不予支持。对杨云志要求佰思社公司停止寻衅滋事的请求，于法无据，本院不予支持。对杨云志要求佰思社公司支付相关款项利息的请求，因本院已经支持其不退押金的请求，故对该项诉求不再支持。关于佰思社公司的各项本诉诉讼请求，对押金、违约金，如前所述，佰思社公司构成违约，故本院对此不予支持。对电费3209.82元，佰思社公司提交了电表数以证明其主张，杨云志对此未能提交反证，本院对此予以采信，确认杨云志退还电费3209.82元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）佰思社地产投资咨询（北京）有限公司与被告（反诉原告）杨云志于2020年1月9日订立的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月21日解除；二、被告（反诉原告）杨云志于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）佰思社地产投资咨询（北京）有限公司电费3209.82元；三、原告（反诉被告）佰思社地产投资咨询（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）杨云志2020年4月15日至2020年4月21日的租金及2020年4月21日至2020年4月22日的房屋占有使用费共计6453元；四、驳回原告（反诉被告）佰思社地产投资咨询（北京）有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告杨云志其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2360元，减半收取1180元，由原告（反诉被告）佰思社地产投资咨询（北京）有限公司负担1155元（已交纳），被告（反诉原告）杨云志负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费313元，由被告（反诉原告）杨云志负担288元（已交纳），原告（反诉被告）佰思社地产投资咨询（北京）有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年十月二十七日书记员 张晓明书记员 慕婷婷