上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初9142号原告：陈琴琴，女，1969年5月3日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨君，上海沪泰律师事务所律师。被告：上海健诺实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘学军，总经理。委托诉讼代理人：王子君，上海君乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。第三人：上海市嘉定区真新街道文鑫工艺品商行，住所地上海市嘉定区真新街道曹安公路XXX号XXX区(嘉艺花卉市场内)。经营者：徐平。原告陈琴琴与被告上海健诺实业有限公司、第三人上海市嘉定区真新街道文鑫工艺品商行间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈琴琴及其委托诉讼代理人王雨君、被告委托诉讼代理人王子君到庭参加诉讼。第三人上海市嘉定区真新街道文鑫工艺品商行经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2014年5月1日签订的《上海市商铺租赁合同》及《补充协议》无效；二、判令被告、第三人于判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区新郁路XXX号XXX室商铺(以下称讼争房屋)恢复原状后返还原告；3、判令被告、第三人支付自2016年12月1日起的房屋使用费【暂计至2019年12月31日为人民币(以下币种同)93,274.62元】及利息损失(按照年利率6%，计算至判决生效之日止，暂计至2019年12月31日为6,742.5元)。事实和理由：原告系上海市嘉定区新郁路XXX号XXX室商铺的房屋产权人。2014年5月1日，原、被告签订《上海市商铺租赁合同》及《补充协议》，约定由被告承租原告上述商铺，商铺建筑面积为43.14平方米，租期从2014年5月1日起至2025年4月30日止。第一年为免租期，被告从第二年开始支付商铺租赁费，先付后用。租赁期起始日同时需满足：……2、原国际鞋城所有产权商铺与乙方(指被告)签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%。……最长顺延期在一年之内，如一年内(即到2015年4月30日止)签约率始终未达到80%，本合同自动作废。租赁费按附件1的分配方式。《补充协议》约定，业主商铺签约率达到70%启动，原则上商铺的基本格局不破坏，如果需要打通相邻商铺之间的隔断，每面隔断按市场价一次性补偿业主。签约后，原告将商铺交付给被告经营、使用。合同有效期一年届满，被告与业主的签约率为70%，被告市场未正常开业，被告未向原告支付房租。故原告与被告签订的《上海市商铺租赁合同》及《补充协议》未生效。2016年12月，原告发现商铺被砸坏，地面、门面、电梯被人损毁。随后，原告的商铺被第三人占据，用于经营花店，店面门牌号由B2059更改为B2076。原告多次找到被告及第三人，被告及第三人既不支付房租，又不返还商铺，原告多次报警未果，故涉诉。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告于2014年签订过商铺租赁合同，该合同为附条件生效的合同，即只有在签约率达到80%的情况下合同才生效。后直至2019年12月底达到签约率80%，合同自2020年1月1日生效，故应自2021年1月1日开始支付租金。被告已从2020年2月1日开始支付租金，目前正常租金已支付至50%。第三人未作陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系讼争房屋的产权人，房屋建筑面积为43.14平方米。2014年5月1日，原、被告签订一份《上海市商铺租赁合同》，约定被告向原告承租讼争房屋。双方一致同意，被告与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，本租赁合同才能生效。租赁期限为11年，自2014年5月1日至2025年4月30日。第一年因大面积改造及招商的需要，原告同意给予被告一年的免租期，第二年起开始支付租金，先付后用。租金起算日为收到全国名特优直营中心书面通知为准(提前一个月)。租赁起始日同时需满足以下条件：1、原告已办出房屋产权证，并将产权证复印件交付被告；2、原国际鞋城所有产权商铺与被告签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%。如届时签约率未达到80%，则租赁期起始日自达到80%之日起算，免租期及商铺租赁期限随之顺延。最长顺延期在一年之内，如一年内签约率始终未达到80%，本合同自动作废。原告选择的租金分配付方式为附件一。每六个月为一个支付周期，每六个自然月的第一个月的20号至30号为支付日。租赁期间，原告同意被告或实际经营者可以对房屋重新分割、布局、装饰。若非原告原因，被告单方面解除合同的，被告应按照当年应得租金的双倍赔偿给原告。合同附件一载明，二层店铺9700平方米，第一年5,664,800元，每年递增率为6%，以上一年度的结算租金额为标准。合同另对其他事项作了约定。另，被告出具补充协议一份，承诺：业主商铺签约率达到70%启动。原则上商铺的基本格局不破坏，如果需要打通相邻商铺之间的隔断，每面隔断按市场价一次性补偿业主。进场装修即提前支付业主第二年租金的20%，如果发生租金拖延支付的情况，乙方(被告)需要双倍支付拖延期内的租金。合同签订后，原告交付了讼争房屋。现原告共收到租金5,038.75元。因原告认为被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。另查，在本院(2019)沪0114民初8376号案件中(该案判决已生效)，案外人上海富平投资管理有限公司(该公司的法定代表人为刘学军)表示商场在2017年4月回签率已达到80%，2017年6月陆续向出租人支付全年租金的20%。本院认为，原、被告签订的《上海市商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同中，双方明确约定了生效条件，即被告与原国际鞋城的业主签约率分区达80%以上，现该条件在2017年4月已成就，在未能明确具体时间的情况下，本院认定合同自2017年5月1日生效，自该日起被告应向原告支付租金。原告要求确认原、被告签订的《上海市商铺租赁合同》无效，据此要求被告及第三人恢复原状并返还房屋的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于免租期，因被告在签约后已有付款行为，且根据合同约定，一年的免租期系因需大面积改造及招商之需，故可认定免租期已届满，被告应自合同生效之日即2017年5月1日起按照约定的租金标准向原告支付租金。根据合同关于付款时间的约定，本院确定将租金计算至2020年10月31日。经核算，2017年5月1日至2020年10月31日期间的租金金额为95,333.25元，被告应按此金额向原告支付租金。在扣除被告已支付租金5,038.75元后，被告还应向原告支付租金90,294.5元。关于利息，被告拖欠该阶段租金，理应承担相应的利息，本院根据本案的实际情况酌情确定利息为9,029.45元。审理中，第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告上海健诺实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈琴琴支付自2017年5月1日至2020年10月31日期间的租金人民币90,294.5元；二、被告上海健诺实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈琴琴支付利息人民币9,029.45元；三、原告陈琴琴的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,300元，减半收取1,150元，由被告上海健诺实业有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张开红二〇二〇年十月二十六日法官助理 钱雨婷书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。