四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1703民初3283号 原告：达州市银河房地产开发公司，住所地：四川省达州市通川区大西街168号，统一社会信用代码：915117022102568219。 法定代表人：周赞扬。 委托诉讼代理人：刘江，四川绥定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍显敏，男，汉族，生于1957年7月12日，住四川省达州市通川区。 被告：李卓航，男，汉族，生于1991年8月26日，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：朱桂森，男，汉族，生于1978年2月10日，住四川省达州市通川区，系被告李卓航舅舅。 原告达州市银河房地产开发公司与被告李卓航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9立案受理后，依法由审判员游晓斌适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行审理，本案变更案由为定金合同纠纷。原告达州市银河房地产开发公司委托诉讼代理人刘江、伍显敏，被告委托诉讼代理人朱桂森到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告达州市银河房地产开发公司向本院提出诉讼请求:1、判令解除原、被告双方于2016年5月24日签订的定金合同;2、判令被告于2016年5月24日缴纳的定金不予退还:3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2016年5月24日，被告为购买原告开发的位于达川区，给原告缴纳了3万元的定金，被告缴纳定金后，不主动要求与原告签订《商品房屋买卖合同》，据此，在2020年4月7日，原告以短信的方式予以通知要求被告在2020年4月18日前来完善购房事宜，但事至今日，被告并不前来与原告商议签订合同之事。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，特向贵院提诉讼，请求解除原、被告双方签订的定金合同。恳请贵院依法判准原告上述请求。 被告李卓航答辩称：2016年5月24日我的侄儿李卓航向达川区融合地产开发公司南山锦香苑项目部交纳定金，交付定金3万元，约定房屋的价格是4650元每平方米，同时廖金伟也签订了一个证明材料，因此楼不具备签订购房合同条件，且无国土建设手续，余款由朱桂森、朱友明收取，余款作为工程款的预支款由具体工程承建人收取，用于修建13楼以上的建筑物，且甲方代表廖经纬也可以作证，也注明了该房不签订《购房合同》，在今后房屋验收后进行工程款抵扣，签订现房买卖合同。时至今日达州市银河房地产开发公司都不具备该栋楼的现房销售条件，商品房销售管理办法第三条，也说明了“南山景香苑”是不具备现房销售资格的，原告要求以7700元每平方米单价签订商品房买卖合同，我们不同意，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告《商品房预售许可证》中的位于达州市达川区，但原告于2016年5月24日却与被告李卓航达成购买“南山锦香苑”1-15-7号房屋认购协议，被告于当日向原告交纳的购房定金30000元，原告向被告出具了一张收据，内容：“收据，收到李卓航购房定金30000元，大写：叁万元，备注：1-15-7号房，经手人：胡云刚，达州市银河房地产开发公司南山锦香苑项目部财务专用章”，没有书面约定以后双方签订《商品房买卖合同》的时间和房屋单价，也没有书面约定双方联系方式和文书送达地址，之后因为李卓航与原告所达成的认购定金协议中认购的是“南山锦香苑”小区1-15-7号房屋，已超过12层，当时楼层13楼至21楼尚未获得批建，更未建成，原告为了规避涉嫌诈骗违法犯罪，遂于2019年之前不敢与被告李卓航签订《商品房买卖合同》，2019年1月7日国家相关部门批准原告对“南山锦香苑”小区13层至21层增建的申请。2020年4月8日“南山锦香苑”项目部工作人员向被告李卓航发手机短信，内容：“李卓航，你好，你于2016年5月24日，在我公司南山锦香苑接待中心定购1-15-7号房，并缴纳定金30000元，当时你未留任何联系方式。在2020年4月6日前一直无法联系到你，现限你于2020年4月18日前来完善购房相关事宜，否则视为你自愿放弃购买该房。特此通知，达州市银河房地产开发公司南山锦香苑接待中心，2020年4月7日。”，当时被告李卓航不知道谁发的，也没有回复，逾期双方遂引发纠纷。 以上事实，有原、被告的身份信息、有原告的建设施工许可证、有建设用地许可证、有商品房屋预售许可证、有原告的2016年5月24日本案被告给南山景香苑缴纳的定金凭证、有原告的短信截图、有原告的能证实其所发消息的手机就是本案被告李卓航的电话号码（189××××3305）的证据、有原告出示的委托书一份、有原告的仙鹤路派出所询问笔录、有被告的定金交款凭证、有被告的廖金伟出具的证明、有被告的授权委托书、有被告的达州市达川区住建局的文件、有被告的伍显敏与国丰公司书立的承诺书等证据复印件在卷佐证，足以认定。 本院认为，出卖人与买受人在签订《商品房买卖合同》前先行签订认购协议，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为双方将来订立《商品房买卖合同》的担保，本案原、被告虽然没有签订正式、完善的认购书或认购协议，但被告已向原告交纳了认购定金，并初步约定了认购房号，故本院认定原、被告实际已达成认购协议。关于认购协议的性质，本院认为认购协议是独立的合同，是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《中华人民共和国合同法》第2条关于合同定义的规定，因此，认购协议可以成为独立的合同，本案认购协议于2019年1月7日国家相关部门批准同意“南山锦香苑”小区增建13层至21层之前依法是无效的，之后可以认定为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款【合同约定解除】：“当事人协商一致，可以解除合同”和第九十四条【合同的法定解除】：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案原、被告签订的认购协议，因为原告的过错导致双方没有约定《商品房买卖合同》具体签订时间，对于认购协议中重要条款《商品房买卖合同》具体签订时间依法应由原、被告双方补充约定，双方未达成补充协议之前，不能随便确认那一方在时间上迟延履行义务。关于原、被告双方涉及文书送达的方式没有约定，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定进行送达，结本案原告向被告所发的手机短信，内容没有原告单位或者原告单位项目部的公章，且被告李卓航收到短信后没有承诺其在2020年4月18日前来签订《商品房买卖合同》，即使推定被告同意2020年4月18日前来签订《商品房买卖合同》，被告超过2020年4月18日没有来履行签约义务，原告应依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项规定，履行催告义务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告依法才享有解除合同的权力，原告没有出示其向被告履行催告义务的证据，故原告要求解除定金合同的诉讼请求，不具备法定解除的条件，本院不予以支持。 从原、被告签订的认购协议签订的过程和约定的内容看，认购协议是当事人就签订《商品房买卖合同》相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内谈判、协商、签订《商品房买卖合同》，不是对双方买卖行为结果的直接确认。所以，认购协议尚不属于《商品房买卖合同》，应属于《商品房买卖合同》的预约合同，即认购协议与《商品房买卖合同》是预约与本约的关系。对当事人在签订认购协议时，约定交付定金的，该定金为立约定金，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金，收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”可知，立约定金，担保双方当事人不得无故拒绝谈判、协商、订立合同，并不担保双方必须达成协议并签订合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定可知，只有因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，才应当按照法律关于定金的规定处理，如果因当事人双方过错原因或当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力因素而导致商品房买卖合同未能订立的，则不能适用法律关于定金的规定处理，则收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人，结合本案，原告没有举证证明因被告一方的原因未能订立《商品房买卖合同》，故本院对原告主张被告缴纳的定金不予退还的诉讼请求不予以支持，即使有证据证明原、被告双方未能订立《商品房买卖合同》的原因系双方均有过错或者双方均无过错，则依法也不适用定金规定，即也不支持原告主张被告缴纳的定金不予退还的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 驳回原告达州市银河房地产开发公司的诉讼请求。 案件受理费275元，由原告达州市银河房地产开发公司承 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  游晓斌 二〇二〇年十月十九日 书记员  张 渝