吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉民终388号上诉人（原审原告）：王忠福，男，1973年1月23日出生，汉族，住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：延边隆源建筑安装有限公司，住所：吉林省延吉市。法定代表人:全东浩。诉讼代表人:吉林华烁律师事务所，延边隆源建筑安装有限公司管理人。负责人：张保华。上诉人王忠福因与被上诉人延边隆源建筑安装有限公司（以下简称隆源公司）执行异议之诉一案，不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王忠福上诉请求：撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民初35号民事判决，支持上诉人的诉讼请求：1.判令延边朝鲜族自治州中级人民法院立即解除对王忠福购买的位于延吉市朝阳川镇朝阳家园小区10号楼48户房屋的违法查封；2.确认位于延吉市朝阳川镇朝阳家园小区10号楼48户房屋不属于隆源公司的破产财产；3.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：延边州中级人民法院不尊重客观事实，利用破产程序，将我们41名购买人早在2008年前购买并已经交付的48户楼房给予查封。我作为购买房屋的代表人，对（2017）吉24民破1号民事裁定书不服提出解除对10号楼所有的房屋的查封，延边州中级人民法院口头告诉我不能解除查封。随后隆源公司的破产管理人吉林华烁律师事务所滥用诉权，于2017年8月9日以隆源公司为原告，起诉我王忠福，要求确认我与隆源公司签订的房屋预售合同和商品房买卖合同无效，隆源公司撤回了起诉，见（2017）吉24民初238号民事裁定书。之后，破产管理人代表隆源公司再次起诉要求解除王忠福与隆源公司的房屋预售合同和商品房买卖合同，吉林省高级人民法院作出了（2020）吉民终122号民事裁定，认定该争议房屋为政府批准建设，政府批准建设的手续是否完备、是否可以作为商品房合法销售，应由行政机关予以审查认定。在该项目已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围予以解决的背景下，本案交由当地政府结合当时的特殊政策予以处理，人民法院不宜作为民事案件进行审理，裁定驳回了隆源公司的起诉。但延边州中级人民法院不理会吉林省高级人民法院的裁定认定，仍然继续查封我们48户41人房屋。并于2019年12月24日才作出（2018）吉24执异125号执行裁定，驳回了我提出的异议请求。我在法定期限内起诉了本案，延边州中级人民法院（2020）吉24民初35号民事判决没有客观公正的审理案件事实，没有全面审理我的诉讼请求，没有确认诉争的财产不属于破产财产，没有认定上诉人对被查封的案涉48户房屋具有排除执行的权利。一审法院避开我在2008年就已经购买房屋的客观事实，竟然判决驳回了我的起诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，被上诉人已经对上诉人在一审所提交的证据的真实性没有异议，说明我在2006年—2008年期间集资购买的48户房屋是真实的，交付给被上诉人330万元是共同集资建房的购房款，我代表41户房屋购买人签订的购房合同是客观真实的，也是合法的。人民法院应该给与认定，我作为案外人是有权利的。延边州中级人民法院和隆源公司的破产管理人吉林华烁律师事务所无视吉林省高级人民法院（2019）吉民终122号民事判决，继续搞诉讼程序，造成我们48户房屋所有人的诉累。请求吉林省高级人民法院解除查封，使得我们能在延吉市人民政府的帮助下，尽快解决落实无籍房登记，避免造成不必要的损失。王忠福向一审法院起诉请求：1.判决立刻解除对原告购买的位于延吉市朝阳川镇朝阳家园小区10号楼48户房屋的违法查封。2.确认案涉房屋不属于破产财产,原告对被查封的案涉48户房屋具有排除执行的权利。3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：隆源公司于2018年6月向本院提起诉讼即（2018）吉24民初241号，请求解除其与王忠福签订的朝阳家园小区10号楼《房屋预销售合同》及对应的48份《商品房买卖合同》，该院于2018年6月19日立案后依法审理了本案，经审理认定如下事实：“2006年9月20日，隆源公司为王忠福出具“金额为40万元，事由为10号楼一栋3600平方米抵押借款，收款方式为现金”的收据1张，收据上加盖有延边亨立建筑安装公司公章。延边亨利建安公司与王忠福之间基于前期借款未能还款的事实，经双方协商，将借款40万元抵作购房定金，于2006年9月20日签订了《房屋预销售合同》。合同载明（主要内容）：“由于甲方（延边亨利建筑安装公司）已收到乙方（王忠福）预付的购房定金40万元，双方同意就下列房地产买卖事项订立本合同：房屋系座落于朝阳川镇水源街13号朝阳小区的10号楼一栋，房屋建筑面积3600平方米；甲方在2007年11月30日将乙方购买的房地产产权正式交付给乙方；房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权移交转移给乙方；甲方保证房地产权属清楚；若发生与甲方有关的产权纠纷或者债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；如果甲方的原因给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。”该合同甲方处由延边亨立建筑安装公司法定代表人全东浩签字，并加盖了延边亨立建筑安装公司公章。同日，隆源公司与王忠福针对一单元和四单元共计24套房屋，按套分别签订了24份《商品房买卖合同》。2007年9月9日，隆源公司与王忠福针对二单元和三单元共计24套房屋，按套分别签订了24份《商品房买卖合同》，隆源公司为王忠福出具“金额为120万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年1月12日，隆源公司为王忠福出具“金额为70万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年8月18日，隆源公司为王忠福出具“金额为100万元，事由为购房款，收款方式载明为现金”的收据1张，收据上加盖有隆源公司财务专用章。2008年8月18日，隆源公司法定代表人全东浩与王忠福签订《朝阳小区10号楼买卖合同补充》(证明)，内容如下：“本人隆源公司法人全东浩特此证明如下：一、位于朝阳川水源街13号朝阳小区10号楼是由王忠福于2006年9月20日首付40万元（由于无法还款，双方协商后此借款当作购房首付定金），2007年9月9日付120万元，2008年1月2日付70万元，2008年8月18日付100万元，共分四次总计330万元。二、全东浩已将上述房屋购房合同、购房收据共计48份（每户一份）交付王忠福。三、对该房今后一切配套设施费用均由全东浩及隆源公司承担。四、隆源公司及法人全东浩本人一切债务（建筑施工费、人工费及所欠全部债务）均与10号楼及购房人王忠福无关。五、对购房人王忠福在今后入住10号楼所需办理的一切事宜，隆源公司有义务无偿办理，所发生费用均由隆源公司负责。”该补充合同甲方处由全东浩签字捺印。王忠福主张隆源公司于同日交付了48套房屋钥匙，并将房屋实际交付给了王忠福。2015年７月６日，龙井供电公司收取了王忠福电费押金2000元。2015年７月18日，延吉市百业物业有限公司收取３单元402室装修保证金1200元。2017年10月9日，国网延边供电公司（通过短信）给王忠福发出显示电费余额的通知。另查，案外人杨宝锋等人以隆源公司不能清偿依法成立的到期债务，且明显缺乏清偿能力为由，向该院申请隆源公司破产，该院于2016年12月29日作出（2016）吉24破申1号民事裁定书，受理了杨宝锋等人的破产申请，并于2017年3月14日指定吉林华烁律师事务所作为隆源公司的破产管理人。再查明，（1）2005年5月10日，延边亨利建筑安装公司、延边仁达建筑安装公司等（应该包括朝阳川龙盛机械有限公司，但目前无相关材料）分别向龙井市国土资源局提出《关于申请拟建朝阳小区的请示》。2005年5月24日，龙井市朝阳川镇发展改革局分别给朝阳川龙盛机械有限公司、延边仁达建筑安装公司、延边亨利建筑安装公司作出龙朝改字（2005）第11、12、13号新建朝阳小区项目计划的通知，同意上述单位建设朝阳小区。该项目计划批复建筑面积11500平方米，项目总投资575万元，资金来源自筹，建设期限2005年5月至2005年12月。2005年6月2日，龙井市规划局为延边亨利建筑安装公司颁发《建设用地规划许可证》，载明用地面积4500平方米。2005年6月9日，申报用地单位为延边亨利建筑安装公司的《国有土地使用权出让审批表》载明，现用地单位龙井市朝阳川龙盛机械有限公司，出让土地面积6365.20平方米，其中住宅用地面积6365.20平方米；出让金总额258681.70元。同日，龙井市国土资源局为延边亨利建筑安装公司颁发国有土地使用执照（该宗土地上建成房屋为朝阳家园1、3、5号楼）。2005年6月9日，龙井市国土资源局为延边仁达建筑安装有限公司办理了《国有土地使用权划拨、出让、转让、租赁、抵押审批表》，载明出让土地面积6663.30平方米（该宗土地上建成房屋为朝阳家园2、4、6号楼）。有关部门先后于2005年6月9日和7月20日，为延边亨利建筑安装公司颁发了该项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，载明用地单位和建设单位为延边亨利建筑安装公司。有关部门也为延边仁达建筑安装公司颁发了该项目的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，载明用地单位和建设单位为延边仁达建筑安装公司。（2）朝阳家园小区总占地面积18228.5平方米，共建有1-10栋楼，其中7、8、9、10号楼所在土地未交纳土地出让金，亦未取得土地使用权证。该小区10栋楼均未取得房屋预售许可证，现1、3、5号楼已办理房屋初始登记。（3）延边亨利建筑安装有限公司现已更名为延边隆源建筑安装有限公司。（4）延吉市人民法院曾于2009年对本案争议房屋进行了查封，2009年6月29日，王忠福因对延吉市人民法院查封提出异议，并向该院递交了《申请书》和《异议书》。（5）2017年7月11日，王忠福在《延边隆源建筑安装有限公司债权申报登记表》填写申报了债权366万元，签收了《申报资料接收回执单》，亦在《延边隆源建筑安装有限公司第一次债权人会议签到薄》上签名。（6）2017年7月18日，隆源公司管理人向王忠福作出《不予确认债权通知书》，载明：“……此前本管理人对您申报的债权不予确认并无不当，故决定仍然按照债权表记载的内容对您申报的债权不予确认……。”该院以房地产“五证两书”是房地产商合法销售商品房的重要凭证。“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》；两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》的取得，直接影响到房地产商售房行为的效力。《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑同样不能领取房地产权属证件。本案中，隆源公司非房地产开发企业，且至本案一审辩论终结前并未取得朝阳家园7-10号楼的上述建房手续，故其与王忠福签订的《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》亦因违反法律、行政法规的强制性规定为由认定《房屋预销售合同》《房屋买卖合同》无效，并以隆源公司要求解除其与王忠福签订的《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》的前提是合同有效为由，判决驳回隆源公司的诉讼请求。王忠福不服该判决，向吉林省高级人民法院（以下简称省高院）提起上诉，省高院于2019年2月15日立案后依法审理了本案即（2019）吉民终122号），省高院二审查明的事实与一审（该院）认定的事实基本一致。另查明，2019年4月22日延吉市不动产登记中心出具的《朝阳家园小区无籍房问题的情况说明》载明，朝阳家园小区已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围，“无籍房”处理以项目为单位，该项目未及时办理首次登记的均在处理范围之内。朝阳家园小区“无籍房”问题解决时间及解决方式，将由2019年延吉市政府“无籍房”推进会讨论决定，推进会时间预计定为2019年6月末之前。省高院认为，1．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定:“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此可知,商品房是指房地产开发公司开发建造的用于向不特定主体进行出售的房屋。本案双方当事人提供的证据可以证实，隆源公司不属于房地产开发企业，案涉房屋建设项目是经过政府特殊批准，所建房屋由企业自筹资金，是主要用于解决企业职工住房问题，所以其不具有商品房性质，所产生的纠纷不宜适用规制商品房买卖法律关系的相关规定进行调整。2.该争议房屋为政府批准建设，政府批准建设的手续是否完备、是否可以作为商品房合法销售，应由行政机关予以审查认定。在该项目已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围予以解决的背景下，本案交由当地政府结合当时的特殊政策予以处理，人民法院不宜作为民事案件进行审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定:一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2018）吉24民初241号民事判决;二、驳回隆源公司的起诉。该民事裁定已生效。一审法院在审理隆源公司破产清算一案中，于2017年8月24日作出（2017）吉24民破1号民事裁定，查封由隆源公司开发的位于延吉市朝阳川镇胜利街水源胡同朝阳家园小区9号楼和10号楼的所有房屋。本院于2017年8月29日向延吉市朝阳川镇不动产登记中心送达（2017）吉24民破1号民事裁定书和（2017）吉24执保56号协助执行书，查封由隆源公司开发的位于延吉市朝阳川镇胜利街水源胡同朝阳家园小区9号楼和10号楼的所有房屋。王忠福对该裁定不服提出解除对10号楼的所有房屋的查封。该院于2019年12月24日作出（2018）吉24执异125号执行裁定，驳回了案外人王忠福提出的异议请求。王忠福对该执行裁定不服，向一审法院提起了本案的案外人执行异议之诉。一审法院认为，王忠福虽提供了《房屋预销售合同》及对应的48份《房屋买卖合同》，但已生效的省高院（2019）吉民终122号民事裁定以“隆源公司不属于房地产开发企业，案涉房屋建设项目是经过政府特殊批准，所建房屋由企业自筹资金，是主要用于解决企业职工住房问题，所以其不具有商品房性质，产生的纠纷不宜适用规制商品房买卖法律关系的相关规定进行调整。该争议房屋为政府批准建设，政府批准建设的手续是否完备、是否可以作为商品房合法销售，应由行政机关予以审查认定。在该项目已列为延吉市2019年“无籍房”处理范围予以解决的背景下，本案交由当地政府结合当时的特殊政策予以处理，人民法院不宜作为民事案件进行审理。”为由，裁定驳回了隆源公司起诉。根据前述判决现政府部门对案涉房屋批准建设手续的完备与否以及能否作为商品房合法销售未作出处理决定，因此不能认定王忠福为案涉房屋的权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，对王忠福诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决：驳回王忠福的诉讼请求。案件受理费33200元，由王忠福负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，一审法院在审理隆源公司破产清算一案中，依据破产管理人的申请，保全查封了隆源公司开发的案涉房屋，王忠福主张案涉房屋由其购买，据此提出解除查封的请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。而本案中，王忠福的诉讼主张，实质是对破产案件标的的保全提出的异议，应视为是对诉讼争议标的保全提出的异议，不属于人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的范围。故王忠福的起诉不符合执行异议之诉的受理范围。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民初35号民事判决；二、驳回王忠福的起诉。一审案件受理费33200元，二审案件受理费33200元，退还王忠福。本裁定为终审裁定。审 判 长 芮海宏审 判 员 宋 国审 判 员 寇承魁二〇二〇年十月二十七日法官助理 李雅楠书 记 员 张梦泽