北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初64616号原告：聂贵金，男，1954年12月1日出生，汉族，海淀区物资回收公司退休职员，住北京市海淀区。委托代理人：张永新，北京市京大律师事务所律师。被告：王晓宇，女，1967年6月22日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：赵力永，北京上泽广霁律师事务所律师。原告聂贵金与被告王晓宇租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂贵金及其委托诉讼代理人张永新，被告王晓宇之委托诉讼代理人赵力永，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告聂贵金向本院提出诉讼请求：1.请求根据定金法则判令王晓宇双倍返还定金34万元；2.请求判令王晓宇返还所收转让款31万元，以上两项合计人民币65万元。诉讼费由王晓宇负担。事实和理由：2015年12月，我经朋友介绍与王晓宇相识，王晓宇承诺将海淀区上庄镇一温室大棚转让给我。同年12月24日，王晓宇向我收取定金17万元及转让款12万元。2016年5月4日，王晓宇再次收取我转让款19万元。王晓宇收取上述款项后，既不与我签订温室大棚转让合同，也不退还我定金及转让款。被告王晓宇辩称，不同意聂贵金的全部诉讼请求。聂贵金在2015年11月份经高东升介绍认识我，聂贵金想承租我的一处大棚，我当时同意，当时商定的总价格是36万元。2015年12月份聂贵金向我支付大棚租金费17万元，承诺剩余19万元在2016年元月付清，但是后来聂贵金没有按约定支付剩余款项，但我已经将大棚交给聂贵金使用。2015年12月至2016年5月份我一直向聂贵金索要剩余款项，2016年5月4日聂贵金才付清剩余款项，聂贵金当时提出与原租户重新签订新的合同，我就联系租户胡灿夫爱人闫晓英，其同意与聂贵金再次签订合同，需要把我和租户签订的合同交回。聂贵金付清款项后，闫晓英以其爱人胡灿夫名义又与聂贵金重新签订了一份租赁合同，将我的合同收回，2015年底我就将大棚钥匙给了聂贵金，聂贵金一直使用到大棚被拆除。我已经履行完毕合同义务，不存在违约行为。胡灿夫2001年从李家坟村承租了31亩土地，承包期限是30年。2011年1月份胡灿夫与我签订了温室大棚转让合同，胡灿夫将其承包的李家坟村361平米土地转租给我。双方约定的租赁期限是20年，即2011年1月1日至2031年12月31日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，胡灿夫与闫晓英系夫妻。2001年，北京市西郊农场李家坟村农工商合作社（甲方）与北京市景兴旺花木经营部（乙方、法定代表人胡灿夫）签订《土地租赁合同》，载明就乙方承租甲方村西31亩土地事宜，9家农户转让的土地31亩，达成如下协议：甲方将位于上庄乡李家坟村村西31亩土地租给乙方使用，租期为30年。2011年1月1日，胡灿夫（转让方、甲方）与王晓宇（受让方、乙方）签订《温室大棚转让合同》，载明甲方将承包在北京市海淀区上庄镇李家坟村土地上所建的温室大棚1个，长18米、宽8米及棚前院落南长20米，北长22米，其中东长米，西长19米，面积361平方米，转让给乙方进行所用；标底金额20万元，使用期限20年，从2011年1月1日至2030年12月31日止。2015年11月，王晓宇与聂贵金协商将上述王晓宇大棚转租给聂贵金。2015年12月24日，王晓宇书写收条，内容为收到聂贵金交来温室大棚转让定金17万元，余款19万元于2016年元月10日前付清，温室大棚转让金总价为36万元，在付清全款后签订转让合同一并将钥匙交付聂贵金，逾期不能付款，视为放弃转让，定金不退。聂贵金另提交2015年12月24日中国农业银行个人结算业务申请书，称2015年12月24日其向王晓宇支付定金17万之外，还向王晓宇另外支付12万元，王晓宇对此不予认可，称中国农业银行个人结算业务申请书所涉12万元包含在定金17万元内。2016年5月4日，王晓宇书写收条，内容为收到聂贵金温室大棚转让余款19万元，转让全款到位，合同于3日后签订。2017年8月30日，聂贵金向王晓宇发送短信，内容为“你想啊，我一年损失36万，你想我能干嘛”。庭审中，王晓宇提交胡灿夫（转让方、甲方）与聂贵金（承受方、乙方）的《温室大棚转让合同》，内容为甲方将承包在北京市海淀区上庄镇李家坟村土地上所建的温室大棚1个，长18米、宽8米及棚前院落南长20米，北长22米，其中东长米，西长19米，面积361平方米，转让给乙方进行所用；标底金额20万元，使用期限20年，从2011年1月1日至2030年12月31日止。聂贵金对上述合同上聂贵金签字认可，但称王晓宇当时说给其运作租地一事，让其在空白合同上签字，其不认识胡灿夫，不认可该合同，其要求与王晓宇签订合同。王晓宇称系聂贵金要求与原出租人签订合同。庭审中，闫晓英到庭作证，称承受方为聂贵金的《温室大棚转让合同》中胡灿夫的签字为闫晓英所写，胡灿夫于2014年已经去世；王晓宇称要将大棚转让给聂贵金，需要闫晓英与聂贵金签订合同，闫晓英将胡灿夫与王晓宇签订的《温室大棚转让合同》收回，代胡灿夫与聂贵金签订了《温室大棚转让合同》，其未向聂贵金收取过钱款，2015年年底王晓宇将大棚钥匙交给聂贵金，2016年聂贵金要在大棚西边开门，闫晓英不同意，双方因此还发生争执。聂贵金对闫晓英上述证言不予认可，称王晓宇未将诉争大棚交付给聂贵金。2017年8月，诉争大棚被北京市海淀区上庄镇人民政府核查队拆除，经本院核实，核查队工作人员称李家坟村西大棚内建有房屋，该房屋属于违法建筑，核查队在拆除大棚内部房屋时，一并将大棚拆除，核查队现无法查找到当时的拆除资料。经本院现场勘验，李家坟村西存在大片被拆除大棚。庭审中，经本院释明，聂贵金称如法院认定诉争租赁合同无效，其坚持其诉讼请求；王晓宇称如法院认定诉争租赁合同无效，其在本案中不提出反诉。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，王晓宇与胡灿夫签订《温室大棚转让合同》，承租长18米、宽8米的大棚1个及及棚前院落面积361平方米。后王晓宇将上述大棚及棚前院落转租给聂贵金，由王晓宇向聂贵金收取转租费用，双方就上述大棚及棚前院落形成租赁合同关系。聂贵金称共向王晓宇支付48万元，但未提交充分证据证明，王晓宇亦不予认可，且聂贵金向王晓宇发送短信中自述“你想啊，我一年损失36万，你想我能干嘛”，故就聂贵金上述主张，本院不予采信，根据本院查明事实，本院认定聂贵金共向王晓宇支付转租费用36万元。根据本院现场勘验情况，诉争场地存在大面积被拆除大棚，王晓宇及聂贵金均认可本案诉争大棚亦被拆除，经本院向北京市海淀区上庄镇人民政府核查队核实，上述大棚被拆除原因为大棚内建有违章建筑，故王晓宇与聂贵金就上述大棚及棚前院落的租赁合同关系应属无效。经本院释明，王晓宇在本案中不提出反诉，本院不持异议，王晓宇可就无效后果另案主张权利；聂贵金要求王晓宇返还转让费并赔偿，2015年12月24日王晓宇签写收条载明“付清全款后签订转让合同，一并将钥匙交付聂贵金”，2016年5月4日王晓宇签写收条载明“合同三日后签订”，聂贵金未提交证据证明其于2016年5月4日付清全款后曾向王晓宇要求交付诉争大棚及场地，现聂贵金称王晓宇未向其交付诉争大棚及场地，与常理不符，本院不予采信，聂贵金承租期从2016年5月8日起算。根据本案已查明案情，诉争大棚于2018年8月被拆除，本院认定2016年5月8日至2017年7月31日期间诉争大棚及场地由聂贵金使用，王晓宇与聂贵金之间租赁关系虽被认定无效，但聂贵金在上述期间实际使用诉争大棚及场地，应向王晓宇支付使用费，标准参照双方约定的租金标准予以确定，就剩余费用，王晓宇应退还聂贵金。双方租赁合同被认定为无效，聂贵金要求王晓宇双倍退还定金，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、王晓宇与聂贵金之间就北京市海淀区上庄镇李家坟村土地上所建的温室大棚及棚前院落形成的租赁合同关系无效；二、王晓宇于本判决生效后10日内退还聂贵金转让费329786.92元；三、驳回聂贵金其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10300元，由聂贵金负担5074元，已交纳；由王晓宇负担5226元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  陈凤廷人民陪审员  闵增云二〇二〇年十月十五日书 记 员  李永瑞