湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终1629号上诉人（原审被告）：郧西县广厦房地产开发有限公司。住所地：湖北省郧西县郧西大道96号。法定代表人：高云东，该公司经理。委托诉讼代理人：姚杰，湖北瑞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高伟，湖北瑞泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱坤军，男，1978年9月29日出生，汉族，住十堰市茅箭区。被上诉人（原审原告）：陈珊娜（朱坤军妻子），1981年10月27日出生，汉族，住十堰市茅箭区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王健康，湖北正星律师事务所律师。上诉人郧西县广厦房地产开发有限公司（以下简称：郧西广厦公司）因与被上诉人朱坤军、陈珊娜房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省郧西县人民法院（2019）鄂0322民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，本案现已审理终结。郧西广厦公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决，并改判上诉人仅支付被上诉人回购房款204,809元；一、二审诉讼费用由被告承担。其理由如下：一、一审认定事实不清。1、上诉人已于《商品房买卖合同》签订时交付了房屋。本案一审中上诉人与被上诉人均认可《租赁合同》真实、有效。《租赁合同》中明确约定，本合同为不可撤销合同。且被上诉人购买的房屋直接由上诉人交付给襄阳银士菜酒店管理有限公司，前3年租金44,686元抵充房屋价款。故上诉人认为，双方在签订《商品房买卖合同》用租金抵偿价款时，被上诉人就已经享受了房屋所带来的收益，房屋在此时已经交付。至于酒店是否经营管理与房屋交付无直接关联；2、上诉人向被上诉人支付的5万元费用，是被上诉人依据《租赁合同》应得的租金收益，并非解除房屋退还的上诉人购房款；3、因设计方案的调整，被上诉人购买的房屋并不存在，双方房屋买卖关系并不存在，上诉人并没有一房多卖。上诉人与被上诉人于2011年10月7日签订了《商品房买卖合同》。合同第十条约定，若因设计、规划变更则买受人在接到出卖人通知15日内未做书面答复的，视为接受变更。2012年被上诉人购买的房屋，因规划、设计方案的调整，其购买的房屋并不存在，上诉人在规定时间内，即设计调整10日内通知被上诉人解除本买卖合同，被上诉人并未给予任何答复，故双方合同买卖关系在2012年早已解除。上诉人处置给施工方的房屋并不是被上诉人的房屋。二、上诉人与被上诉人2012年5月21日签订的《回购协议》真实有效。上诉人与被上诉人应为投资性合作关系。被上诉人在起诉状第一句明确阐述，是因为上诉人“以租赁、回购的方式诱导被上诉人购买”。由此可知，被上诉人看中的是房屋10年内的保底租金以及10年后110%回购的金额，被上诉人并不是为买房缴纳的定金及购房款，而是因承诺的高额回报而签订的《房屋买卖合同》。此时房屋只是一种高额回报的媒介。在2011年10月7日至今，被上诉人享受到了租赁期间的租金，且上诉人也愿意到期后按110%的房款回购房屋，自愿履行《回购协议》内容。上诉人认为双方应为投资合作关系，不是房屋买卖关系。三、虽然上诉人与被上诉人2012年5月21日签订的《回购协议》明确约定，上诉人应于2022年5月22日以110%的房款回购房屋。但上诉人在此表示，为解决纠纷，化解矛盾，上诉人愿意提前以《回购协议》约定的回购价格提前回购房屋。四、因一审判决认定事实不清，故其适用法律错误。上诉人认为，本案应以上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议》、《回购协议》，被上诉人与第三方签订的《租赁合同》为依据，适用《合同法》相关法律规定，而不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来判决。朱坤军、陈珊娜向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同编号HS0712345《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告已付的购房款91,504元及已付购房本金141,504元自付款之日起至返还清结之日止按年利率10%计算的利息；3、被告承担原告已付购房款141,504元一倍的赔偿责任；4、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定：2011年10月7日，原告朱坤军和被告签订定购协议，约定朱坤军订购被告开发的位于郧西县滨河东路××号的天润华庭（杏林嘉园）2幢2单元1106室，当天朱坤军按该协议约定支付了10,000元定金。2012年5月21日，原、被告双方签订商品房买卖合同，约定1106室的总价款为181,690元，在合同签订时付清，被告在2012年10月31日前将具备竣工验收合格条件的房屋交付原告，逾期交房超过三十天后，原告有权解除合同，被告在原告解除合同通知之日起三十日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%支付违约金。同日，原告作为合同甲方签订《租赁合同》，被告在乙方落款处加盖了襄阳银士莱酒店管理有限公司的合同专用章，约定甲方将其购买的天润华庭（杏林嘉园）2幢2单元1106室租赁给乙方开办酒店经营，租赁期间为2012年11月18日至2022年11月18日，每年租金按总房款的8%计算，按季支付，前三年租金44,686元，签订合同时冲抵等额房款；另外原、被告在当天还签订《回购协议》，约定原告与银士莱酒店管理公司十年合同期满后，不愿意委托经营的，可在十五日内申请要求被告回购房屋，价格为186,190元。原告朱坤军按照商品房买卖合同、租赁合同约定向被告交付131,504元，被告向其出具186,190元的收据。之后被告没有按合同约定时间向原告交付房屋，襄阳银士莱酒店管理有限公司也没有实际入驻经营，被告还将原告购买的房屋交付给他人抵作工程款。原告知道后向被告提出解除合同，被告天润华庭项目部负责人陈斌皇向原告支付了50,000元。原告认为被告的行为构成违约给其带来了损失，遂具状起诉。一审法院认为，商品房买卖合同系原、被告自愿签订，双方应当按照合同约定履行各自义务，原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告应当按约定交付房屋。被告没有交付房屋并实际处置给别人，导致商品房买卖合同的目的不能实现，构成根本违约，原告主张解除合同、被告返还已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，符合法律、司法解释的相关规定。原告实际支付购房款为141,504元（131,504元+10,000元定金），而被告实际返还了50,000元，故被告还需返还91,504元、并支付不超过141,504元的赔偿款。双方在商品房买卖合同中没有约定利息，原告要求按年利率10%计算利息的诉讼请求缺乏事实依据，但是根据双方在该合同中约定，原告在要求解除合同情况下主张被告支付已付购房款2%计算的违约金，即2,830.08元（141504×2%）。综上，对原告请求解除商品房买卖合同、返还购房款91,504元、支付赔偿金141,504元的诉讼请求，予以支持，对其要求支付利息的诉讼请求，支持2,830.08元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告朱坤军、陈珊娜与被告郧西广厦公司签订的编号为HS0712345的商品房买卖合同；二、被告郧西广厦公司在本判决生效后30日内向原告朱坤军、陈珊娜返还购房款91,504元、支付违约金2,830.08元以及赔偿金141,504元；三、驳回原告朱坤军、陈珊娜其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取3,103元，由原告朱坤军、陈珊娜承担828元，被告郧西广厦公司承担2,275元。二审中，双方均未提供新的证据，一审认定的事实属实，本院予以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。故涉案房屋郧西广厦公司在与朱坤军、陈珊娜签订买卖合同后又卖给他人，导致朱坤军、陈珊娜无法取得房屋的情况下，一审判决解除商品房买卖合同、郧西广厦公司返还购房款91,504元及支付赔偿金141,504元并无不当。且即使从公平原则出发，按照朱坤军、陈珊娜支付购房款时以本金年利率24%开始计息，利息部分也早已超过赔偿金141,504元，双方利益并不明显失衡。郧西广厦公司上诉称房屋已经交付没有提供任何证据，且与其上诉称被上诉人购买的房屋并不存在自相矛盾；其上诉称“因设计方案的调整，被上诉人购买的房屋并不存在，双方房屋买卖关系并不存在，没有一房多卖”，但双方签订的买卖合同对房屋的具体位置均有约定，故该上诉理由不能成立；其上诉称双方合同买卖关系在2012年早已解除但并未提供任何证据且与其上诉称双方房屋买卖关系并不存在自相矛盾。综上，上诉人上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费576元，由郧西县广厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  袁 昆二〇二〇年十月九日书记员  李大旭