广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2117号原告：广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社，住所地：广东省广州市番禺区沙头街沙头村捷进西路****。法定代表人：王浩泉，职务：理事长。委托诉讼代理人：屈绮乔，广东理恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅芳，广东理恒律师事务所律师。被告：王振东，男，1988年9月10日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社（以下简称沙头村经济社）诉被告王振东租赁合同纠纷一案，本院依法立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告沙头村经济社的委托诉讼代理人张梅芳到庭参加诉讼，被告王振东经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙头村经济社向本院提出诉讼请求，请求判决：1.解除原告与被告于2018年11月16日签订的《商铺租赁合同》；2.被告向原告返还位于广州市番禺区沙头街沙头村混凝土架构9号商铺；3.被告向原告支付拖欠的租金43350元（在2021年11月5日前，租金以每月4335元为标准，计算至被告实际返还场地之日止，暂计至2020年9月）及滞纳金6822.05元（滞纳金在2021年11月11日前以每月租金4335元为基数，按照年利率24%的标准计算，自应付之日起计算至款项全部付清之日止）；4.被告向原告支付水费560.5元以及电费5767.54元，暂计至2020年8月；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年11月16日签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市番禺区沙头街混凝土框架结构商铺9号，租赁期限为5年，自2018年11月1日起至2023年l0月31日止。商铺每月租金（有偿使用金）4335元，每三年递增10%，被告应在每月5日前支付当月租金；被告逾期支付租金的，每逾期一日应按拖欠租金总额的3%向原告支付滞纳金，若被告逾期5日没有缴齐租金的，原告有权解除合同，没收合同保证金并重新招租；被告逾期5日向原告支付租金，原告在被告租赁的商铺处张贴租金催收书10天后，被告仍拖欠商铺租金，原告有权开启商铺大门，并收回商铺使用权，被告同意商铺内所有物品均为被告的遗弃物，原告可自行处理；被告未遵守、履行本合同所有约定的内容或者相关法律法规之规定的义务，视同被告违约，原告有权解除合同，收回商铺或不向被告交付商铺，且被告应赔偿原告因此而造成的一切损失，原告有权没收被告已支付的租金和合同保证金。原告已依约将该租赁物移交被告使用，但被告自2019年8月开始没有按时足额支付租金，经原告多次催告，仍怠于履行相关义务。被告的行为已构成根本违约，故原告诉至法院，请求法院依法判决。王振东无答辩。经审理查明：2018年11月16日，沙头村经济社（甲方、出租方）与王振东（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于沙头街××村混凝土框架结构商铺××号商铺出租给乙方，由乙方通过沙头街农村集体资产管理交易中心举行的公开竞投竞得；商铺面积86.7平方米，用途为商业，未经甲方同意，乙方不得擅自改变商铺用途；乙方已知晓商铺的所有现状，不因商铺本身包括但不限于权属问题要求违约、解约及要求出租人赔偿以及追诉甲方的法律责任；商铺租赁期限自2018年11月1日至2023年10月31日；甲乙双方签订合同时，乙方应向甲方交纳合同保证金20000元，合同终止时乙方没有违约且已经结清各项费用交还商铺，合同保证金在10日内无息返还给乙方；商铺首期有偿使用费23000元/间，需在签订本合同前一次性缴付；乙方每月有偿使用费4335元，每三年递增10%，乙方需在每月5日前将使用费支付给甲方；乙方逾期向甲方支付有偿使用金的，乙方每逾期一日应按照拖欠的金额的千分之三向甲方支付滞纳金，乙方逾期5日没有缴齐有偿使用金的，甲方有权解除合同，没收保证金重新招租；乙方在租赁期间所产生的一切水电、垃圾、管理等费用由乙方自行承担；等等。同日，双方签订《资产交接确认书》，确认交接时间为2018年10月8日。沙头村经济社提交的原广州市城市规划局番禺区分局于2005年9月16日核发的《建设工程规划许可证》显示，建设单位为沙头村经济社，建设项目名称为临时商铺，建筑位置位于沙头街××××村村“更古”（土名），建设规模为框架结构2层、2398平方米，本项目为临时商铺，有效期为两年，使用期限届满应自行拆除；……。庭审中，沙头村经济社自认：1.王振东已支付保证金20000元；2.沙头村经济社起诉后，王振东于2020年7月24日支付了18308.76元用于偿还2019年8月至2019年11月的租金17304元，剩余款项再用于抵扣部分拖欠的水电费968.76元，本次诉讼的金额于庭审之日已作扣减调整，追讨租金自2019年12月起至返还商铺之日；4.王振东现仍占有使用涉案商铺，每个月仍产生水电费。本院认为，原广州市城市规划局番禺区分局于2005年9月16日核发的《建设工程规划许可证》显示涉案商铺为临时建筑，使用期限为两年。沙头村经济社与王振东于2018年11月16日就涉案商铺签订租赁合同时，已经超过涉案商铺作为临时建筑的使用期限，至本案辩论阶段结束前，涉案商铺仍未获得相应主管部门批准建设，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效”的规定，沙头村经济社与王振东就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》为无效合同。因上述租赁合同无效，沙头村经济社要求解除租赁合同本院不予支持。但由于合同无效，根据合同无效的法律后果，沙头村经济社要求王振东返还涉案商铺，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。沙头村经济社主张王振东拖欠自2019年8月1日的租金，因王振东于2020年7月份支付了18308.76元，沙头村经济社主张抵扣2019年8月至2019年11月的占有使用费17340元，则自2019年12月起，王振东应当参照合同约定的租金标准向沙头村经济社支付占有使用费至实际交还之日，暂计至2020年9月30日，占有使用费为43350元。沙头村经济社主张自2019年7月至2020年8月拖欠的水费、电费，扣除王振东于2020年7月24日支付的部分款项968.76元，仍拖欠水费560.5元、电费5767.54元。王振东未证明其已支付上述占有使用费及水电费，故对沙头村经济社的占有使用费及水电费的主张，本院予以支持。另外，鉴于合同无效，沙头村经济社应向王振东返还保证金20000元，为免诉累，本院将保证金用于抵扣王振东应支付的占有使用费，抵扣后，王振东仍需向沙头村经济社支付2020年9月30日之前的占有使用费23350元。因双方对于合同无效均存在过错，故对沙头村经济社主张的滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社与被告王振东于2018年11月16日签订的《商铺租赁合同》为无效合同；二、被告王振东自本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济合作社返还位于沙头街沙头村混凝土框架结构商铺9号商铺；三、被告王振东自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济合作社支付2019年12月1日至实际返还商铺之日的占有使用费（暂计至2020年9月30日的占有使用费共23350元，其后的占有使用费参照合同约定标准计算至实际返还商铺之日）；四、被告王振东自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济合作社支付拖欠的2020年8月之前的水费560.5元、电费5767.54元；五、驳回原告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5202元，由原告广州市番禺区沙头街沙头村股份合作经济社负担2601元，被告王振东负担2601元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十月十六日书记员  陈冬