浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初6277号 原告：贾群英，女，1976年8月5日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区 委托诉讼代理人：潘建云、黄倩倩，浙江训和律师事务所律师。 被告：卢旭馗，男，1973年2月3日出生，汉族，住浙江省东阳市，联系地址浙江省金华市婺城区 被告：金华市达锐汽车服务有限公司，住所地浙江省金华市婺城区三江街道义乌街金厦花园2幢48号即金磐路182号。 法定代表人：卢旭馗。 两被告共同委托诉讼代理人：王春美，浙江铭瑞律师事务所律师。 第三人：王汝平，男，1971年3月7日出生，汉族，住浙江省金华市金东区 委托诉讼代理人：黄奕欢，浙江迎鸽律师事务所律师。 原告贾群英与被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序。经被告卢旭馗申请，本院通知王汝平作为本案第三人参加诉讼，于同年8月19日公开开庭进行了审理。原告贾群英的委托诉讼代理人潘建云、黄倩倩，被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司的共同委托诉讼代理人王春美，第三人王汝平的委托诉讼代理人黄奕欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾群英向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即腾空坐落于金华市××街××花园××幢××室不动产〔不动产权证号：浙（2016）金华市不动产权第0××5号〕，并将该不动产返还给原告；2.由两被告支付给原告逾期腾空占有使用费（按合同年租金4.5万元标准从2020年7月1日计算至不动产实际返还原告之日）；3.由被告支付给原告违约金13500元；4.由被告支付给原告律师费5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月28日，被告卢旭馗与第三人王汝平就金华市金厦花园2幢44~48号房屋签订房屋租赁合同，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，租赁用途为汽车美容，实际使用者为被告金华市达锐汽车服务有限公司。2016年11月30日，原告向第三人王汝平购买了其中的坐落于金华市××花园××幢××室的房屋，承继了该房屋的租赁关系。2019年4月2日，原租赁合同即将到期，原告就续租事宜发通知书给被告卢旭馗，双方协商后约定由被告卢旭馗续租1年（2019年7月1日~2020年6月30日），租金为4.5万元，期满原告将收回房屋。双方未签订新的租赁合同。2020年5月6日，原告发函给被告，正式通知不再续签合同，要求被告在2020年6月30日到期后腾空房屋。被告拒绝，至今仍然无理占用原告的房屋。原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司共同答辩称：1.被告在2020年6月30日之后仍继续占有使用租赁房屋，是基于与第三人王汝平之间订立的房屋续租合同。该续租合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方也未进行解除或撤销合同，该合同合法有效。本案原告是在房屋续租合同之后才取得对45号的租赁房屋的所有权，依照《合同法》第229条规定的买卖不破租赁规则，被告的承租权不受影响。续租合同约定的租赁期间为2019年7月1日至2024年6月30日止。2020年7月1日至2021年6月30日的租金，被告已按续租合同约定一并支付给第三人王汝平。故被告在租赁期内且已支付租金的情况下有权继续使用该房屋。2.原告向被告发送的通知书及函，被告有签字确认收到，但对其中的内容，被告从未进行确认，之后也对相关事宜进行了回函，这一点被告今天要向原告和法庭再次予以阐明。3.引起本案讼争的根本原因，系第三人王汝平在出卖房屋时，违反诚实信用原则，对原告未告知有房屋续租合同存在的事实，但被告作为承租人没有过错。被告向原告支付的2019年7月1日到2020年6月30日期间的4.5万元租金，是第三人王汝平与原告协商沟通后，被告按第三人指示而进行的支付。现2020年7月1日至2021年6月30日的租金，被告已按续租合同约定一并支付给王汝平，原告应与第三人协商解决租金分配事宜。被告已按合同约定完成己方义务，故与被告无关。4.原房屋租赁合同约定2019年6月30日租期届满，如果原告认为被告支付的2019年7月1日至2020年6月30日的4.5万元租金系双方达成新的协议，那原告的第3、4项诉讼请求没有事实和法律依据。5.被告在向第三人承租房屋时，是5间房屋一并承租使用，用于经营汽车服务，且相继投入了大量的装修改造费用。为了达到物尽其用，保护承租人权益，希望法院予以着重考虑维持目前租赁物的使用现状。综上，本案被告与第三人签有房屋续租合同，现租赁房屋仍在续租期限内，被告有权继续使用该房屋。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人王汝平陈述称：1.房屋续租合同是存在的，当时签订的背景是：因被告向第三人承租金厦花园2幢44~48室房屋多年，原租赁合同约定的租金低于市场标准，被告希望第三人在之后能继续租赁给被告、租金继续让利给被告，故双方于2016年11月3日签订房屋续租合同。该合同实际上是第三人给被告租金优惠的承诺。但房屋续租合同是附生效条件的合同，根据合同第二条第3款明确约定“此合同需在原甲乙双方签订的房屋租赁合同到期，并结清水、电、物管、房屋租赁税金等一切费用后才能生效”。首先，被告一直未按合同约定支付房屋租赁税金；其次，在原合同到期后，44、45、48号房屋已出售并转移登记给新产权人，合同履行条件已发生变化，客观上不具备将44、45、48号房屋续租给被告的可能。因条件未成就及履行条件变化，房屋续租合同对44、45、48号房屋不发生任何法律效力。2.关于44、45、48号房屋已出售的事实，以及上述房屋续租合同未发生法律效力的事实，第三人均已告知被告，被告是知晓且同意的。所以，在2019年3月9日，44、45、48号房屋新产权人通知被告房屋租期到期且不再续租时，被告对通知并未提出异议，且在2019年4月2日对原告发出的通知书予以签收，未向新产权人提出继续履行房屋续租合同的要求，而是与新产权人达成了新的租赁协议。被告已经以实际行动表明，其认可房屋续租合同不对44、45、48号房屋发生法律效力。3.退一步说，即便房屋续租合同对44、45、48号房屋发生法律效力，因被告与44、45、48号房屋新产权人就房屋租赁事宜达成新的租赁协议，且已按新的租赁协议支付租金，实质上以新的租赁协议变更了房屋续租合同。新的租赁协议系被告与44、45、48号房屋新产权人达成的协议，租金亦直接支付至新产权人，被告与第三人已无任何法律关系。现被告要求继续履行44、45、48号房屋的房屋续租合同，无任何事实与法律依据。4.第三人是在同时段将44、45、48号房屋分别出让给3个新产权人，3个新产权人均与被告进行了洽谈、磋商，其各自之间的说法是能相互印证的。48号房屋已向贵院起诉，但并未追加第三人参加诉讼。据第三人了解，被告在2016年12月14日向新产权人出具过书面声明，知晓押金2000元由新产权人保管，并同意租金直接与新产权人进行结算；在2019年续租时也出具了相关条子给新产权人，续租1年并支付租金4.5万元。44、45号房屋与48号房屋的情形基本一致，只是未形成书面材料，各方达成口头协议，续租1年并支付4.5万元。被告辩称“受第三人委托将租金支付给新产权人”，无任何事实依据。第三人从未委托被告支付租金，且最基本的租金数额都与房屋续租合同不一致，相关租赁协议是由被告与新产权人达成的，与第三人无关。5.在第三人诉被告的案件中，贵院作出的（2019）浙0702民初11814号民事调解书，均是以上述事实作为依据，最终由被告将款项58772元（先期支付款项11932元，调解书支付款项46840元）支付给第三人。可以看出，被告与第三人履行的仅是46、47号房屋的租赁事宜。6.被告辩称已支付的租金款158686元，第三人确有收到，但对款项的数额、性质均不予认可。第三人已发函告知被告，并要求被告与第三人进行结算。 针对被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司、第三人王汝平抗辩，原告贾群英补充陈述：原告对续租合同原先是不知情的。在原告受让该房屋时，被告和第三人均未告知原告。原告在收到2020年5月8日被告回复函时才知道有续租的情况。按照续租合同第二条第3款约定，是附生效条件的合同。本案房屋在2016年11月30日就已由第三人转让给原告，同年12月6日过户给原告。被告与第三人所签订的续租合同，在2019年6月30日原房屋租赁合同到期时，第三人已丧失继续出租房屋的权利，续租合同未生效，不可能继续执行。 被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司补充答辩：被告作为承租人，是将5间房屋一起承租的，投入大量的装修和改造资金。第三人转让房屋，3个新房东的意见不统一，如果贾群英、池爱华等3人收回房屋，被告继续租赁另外2间房屋就没有任何意义了。请法庭考虑物尽其用。 当事人围绕诉讼请求及抗辩依法提交了证据。原告贾群英向本院提交的证据有：1.房屋转让合同复印件、不动产权证书复印件（不动产权证书原件当庭核对）各1份，证明2016年11月30日原告向第三人王汝平购买了涉案房屋，同年12月6日房屋所有权人变更为原告；2.房屋租赁合同复印件1份，证明被告与第三人的原房屋租赁合同的租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日；3.通知书1份，证明原房屋租赁合同到期前，原告于2019年4月2日发通知书给被告，要求考虑续租事宜；4.中国工商银行借记卡账户历史明细清单1张，证明被告卢旭馗于2019年6月30日、7月30日分别转账给原告22500元，合计4.5万元；5.函1张，证明原告于2020年5月6日发函正式通知被告不再续签合同（被告已收到）；6.委托代理合同、律师费发票各1份，证明原告为维权支付一审律师费5000元；7.黄彩香（48号房屋所有权人）出具给卢旭馗的收条影印件1张，证明原房屋租赁合同2019年6月30日到期，黄彩香与卢旭馗对续租事宜达成书面协议（卢旭馗在该收条上签名，加盖金华市达锐汽车服务有限公司印章），约定租赁期限1年（2019年7月1日至2020年6月30日），租金4.5万元；8.身份证复印件1张、人口信息1张、企业公示信息1份，证明原、被告主体资格；9.黄彩香与卢旭馗、王汝平2016年12月14日协议复印件1份（原件当庭核对），证明该协议是在2014年6月28日原房屋租赁合同复印件下方添加的新协议，在2016年12月14日之前并不存在被告所称2016年11月3日房屋续租合同，包括涉案房屋44、45、48在内的房屋转让，被告是知情的。 被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司向本院提交的证据有：1.房屋续租合同1份，证明被告卢旭馗与第三人王汝平在2016年11月3日签订房屋续租合同，约定租赁期限到2024年6月30日，以及租金等其他相关事项；2.中国建设银行网上银行转账汇款电子回单1张，证明被告卢旭馗已按房屋续租合同约定支付2020年7月1日至2021年6月30日的租金158686元；3.回复函1张，证明被告卢旭馗对原告所发函件的内容未进行认可和接受。 第三人王汝平向本院提交的证据有：1.通知书1份，证明2020年6月9日第三人向被告卢旭馗发出通知，对收到的158686元款项提出异议，认为其中3套房屋已出售，被告卢旭馗应当直接与买受人联系，并要求结算的此前未交的房屋租赁税金；2.（2019）浙0702民初11814号民事调解书影印件1份，证明第三人与被告卢旭馗对第46、47号房屋的1年租金达成调解协议，2间房屋的租金是58772元，因此前被告卢旭馗已微信支付给第三人11932元，所以由被告卢旭馗补交46840元。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人的委托诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 1.对原告证据1、2、8，被告及第三人无异议。本院确认其证明力。 2.对原告证据3，第三人无异议。被告提出：对真实性无异议，被告确有收到该通知，但对通知书的内容未表示认可。原告解释：原告在通知书中已明确告知了所有权人变更的情况，征求被告是否续租；被告在收到通知书并签字确认后一直未提出异议，而且已与原告口头订立新的续租合同，租期1年，到2020年6月30日；到期后，原告再次发函，被告才回函说与第三人有房屋续租合同。本院认为：被告异议不成立，原告解释合理。本院确认原告证据3的证明力。 3.对原告证据4，第三人无异议。被告提出：对真实性无异议，但被告是在第三人的指示下进行的支付。原告解释：被告称是在第三人的指示下进行的支付，不属实；在2016年12月6日房产过户后，到原房屋租赁合同期限届满之前，被告房租确实是由第三人转给原告的；但原房屋租赁合同到期后，这4.5万元房租是原、被告之间的结算。第三人补充：第三人没有要求被告直接将4.5万元房租打款给原告；原租赁合同到期后，是被告和新房东之间的关系，房屋续租合同对44、45、48号房屋不发生效力。本院认为：被告异议不成立，原告、第三人解释合理。本院确认原告证据4的证明力。 4.对原告证据5，被告提出：对证明目的有异议，因被告与第三人有房屋续租合同，原告无权单方要求被告交还房屋，被告也不认可原告该函的内容。第三人提出：我方不清楚，由法院核实。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据5的证明力。 5.对原告证据6，被告提出：对证明目的有异议，被告未与原告约定过律师费内容；律师费收费过高，不符合标准。第三人提出：我方不清楚，由法院核实。原告解释：原房屋租赁合同中有律师费约定，原告是该合同中房屋出租人权利义务的承继者，律师费是原告实际损失，符合浙江省律师收费相关规定。本院认为：原房屋租赁合同约定的租赁期限在2019年6月30日届满后，原、被告已口头约定建立新的房屋租赁合同关系，但对律师费未约定；被告异议部分成立。本院确认原告证据6的部分证明力。 6.对原告证据7，被告提出：对关联性与证明目的有异议，该收条与本案无关；租赁合同系要式合同，不能认定被告与黄彩香达成新的租赁合同，收条内容只反映出黄彩香收到2019年7月1日至2020年6月30日的租金。第三人提出：经第三人了解，是客观存在的，也印证本案事实。原告解释：收条（48号房屋）上有双方签字确认，已对租赁期限和租金达成新的协议。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据7在本案中的部分证明力。 7.对原告证据9，被告提出：这是48号房屋的补充协议，仅约定租金结算方式、押金问题，并不涉及44、45号房屋转让情况，该协议内容是2016年12月14日签订，被告对知晓该房屋转让情况没有异议，但不等于对44、45号房屋转让情况也清楚了解，该协议内容不能推断出被告未提及房屋续租合同，事实上，被告一直都表明有续租合同的存在，但由于法律意识淡薄，未留下书面证据。第三人提出：对证据无异议；确实是客观情况，44、45房屋虽未签补充协议，但有口头约定，内容和本协议一样，包括押金2000元的转移以及新房东和被告直接结算房租；在原租赁合同到期前，为了方便，房租还是由被告打给第三人，由第三人转交给新房东；2019年6月30日到期后，由被告向新房东直接结算房屋租金。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据9在本案中的部分证明力。 8.对被告证据1，原告提出：对证据三性有异议；原告不是该合同的签订主体，对真实性不清楚；原告购买本案房屋时，第三人仅告知2014年7月1日至2019年6月30日的租赁情况，并未告知续租的情况；且在2016年11月签订，对合法性存疑；据原告了解，第三人与被告卢旭馗有亲戚关系；房屋续租合同第二款第3条载明“此合同需在原甲乙双方签订的房屋租赁合同到期，并结清水、电、物管、房屋租赁税金等一切费用后才能生效”，因此，该合同在原告购买该房屋时未生效，不符合买卖不破租赁原则。第三人提出：被告卢旭馗是第三人兄弟的姨夫（王汝平是卢旭馗妻子妹夫的兄弟）；对被告证据1的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，该合同对44、45、48号房屋未生效；房屋续租合同第二款第3条载明“此合同需在原甲乙双方签订的房屋租赁合同到期，并结清水、电、物管、房屋租赁税金等一切费用后才能生效”，实际是房屋续租合同生效前，第三人就已将3间房屋出售，无权再续租；并且，被告一直未缴纳该房屋的租赁税金，我方认为该房屋续租合同未生效；对第46、47号房屋的租金，我方起诉过，与被告达成了调解协议，被告参照这份续租合同的租金标准，支付了1年租金。被告解释：原告称在购买该房屋时不知道有房屋续租合同的情况，与被告无关；房屋续租合同目前是生效状态；被告在收到第三人的致函后也进行过回函，目前未产生房屋租赁税金等费用，水、电、物管费已结清。本院认为：原告及第三人异议成立，该房屋续租合同对原告无约束力。本院确认被告证据1的部分证明力。 9.对被告证据2，原告提出：对真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议；被告打款时，第三人已不是本案房屋的所有权人，被告给第三人打款，与本案无关；而且，2019年7月1日至2020年6月30日的房屋租金，被告已直接转账给原告，此后租金也应直接支付给原告，不应当支付给第三人；因此，被告支付给第三人的款项，是否本案房屋租金，性质存疑；在第三人答辩中，也提出该款项的性质并非本案房屋租金。第三人提出：对真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，被告明知第三人的该房屋已出售，还向第三人打款，是履行不当；我方收到款项后，曾发函给被告，要求被告来结算我方2间房屋的相关费用。被告解释：被告与第三人签订房屋续租合同，按照合同相对性原则，被告就有对第三人进行给付租金的义务；对该租金，应当由第三人与原告进行分配。本院认为：原告及第三人异议成立，被告向第三人的此次付款行为与原告无关。本院确认被告证据2的部分证明力。 10.对被告证据3，原告提出：对真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议；原告此前对房屋续租情况不知情，被告及第三人此前均未告知过该房屋有续租的情况；2019年6月底，原、被告口头订立续租1年的合同，现租赁期限已届满，原告有权利收回房屋。第三人提出：对真实性不清楚，其中的内容不符合客观事实。被告解释：被告的回复函，是对原告的致函内容进行回复，并无不当。本院认为：原告及第三人异议部分成立。本院确认被告证据3的部分证明力。 11.对第三人证据1，原告提出：对真实性、合法性、关联性均有异议；原告不是该房屋续租合同的主体，对续租合同的内容不认可，该房屋转让情况及2019年7月1日至2020年6月30日租金已由被告直接与原告结付属实，但原告从未委托第三人代收2020年7月1日以后的租金；从该通知书可以看出，被告与第三人之间有其他债务关系，因此，被告主张的158686元款项，性质存疑。被告提出：对真实性存疑，第三人未提供原件，被告也未保留通知书原件，被告不知道该通知书的内容有无改动；被告收到该通知后，曾于当月17日回复函，主要内容是对被告给付158686元租金的用途进行了阐明，对第三人通知的内容不接受，被告已按合同约定履行了租金支付义务，请第三人及时做好租金分配事宜；第三人在法院调解时，承诺免除房屋租赁税金，所以，现在不存在房屋租赁税金；被告支付的158686元，明确是房屋租金；被告在原房屋租赁合同届满前支付租金的方式，都是直接打款给王汝平，由王汝平向新房东进行分配；被告一直诚实履约。第三人解释：通知书内容未改动，寄给被告的那份，第三人有签名；调解时未免除房屋租赁税金。本院认为：原告异议部分成立，被告异议不成立。本院确认第三人证据1的证明力。 12.对第三人证据2，被告无异议。原告提出：对真实性、合法性无异议；从调解书中可以看出，被告与第三人存在其他债务关系；所以，对被告打款给第三人的款项性质存疑，原告对王汝平称有房屋续租合同不认可。本院认为：原告异议成立。本院确认第三人证据2的证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人的委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2014年6月28日，第三人王汝平（甲方）与被告卢旭馗（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将坐落在金华市金磐路44~48号（实际为金厦花园2幢44~48室，5间商铺）、建筑面积366.98平方米房屋出租给乙方使用，租赁用途为汽车美容；租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日，如需继续承租，应提前3个月与甲方协商，双方另签合同；租金按年结算，逐年增加8%（第1年10万元，第2年10.8万元，第3年116640元），租金必须提前1个月全额付清；乙方向甲方押付租房保证金1万元，租房协议到期后，水电物管等一切费用结清，保证金无息退还；若乙方中途中止协议，保证金不予退还；租赁期间，涉及租赁房屋的物业管理费、电话费、水电费、工商管理费、有线电视收视费、租赁税金等费用由乙方负责，按实际使用金额结算；乙方如需对房屋进行改造装修或增扩设施时，必须符合相关建筑规定并征得甲方意见，费用由乙方自理；租赁期满乙方如不续租，应主动搬出，将房屋现状完整的交还给甲方；如有因乙方使用或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，由乙方负责赔偿损失；房屋所有不动产、设备（中央空调）、装修（墙、地、顶、门、窗等）不得拆除，均归甲方所有；乙方未经甲方同意，不得转租，不得改变房屋用途；租赁期间任何一方违约，均需向守约方另外支付30%的违约金；乙方逾期交付房租1周以上，甲方有权解除合同；如有未尽事宜，由双方协商解决；协商不成的，由金华市婺城区人民法院裁决，因此产生的律师费、诉讼费等一切费用由违约方承担。双方对其他事项也作了约定。 2014年8月14日，卢旭馗与盛文燕开办并成立金华市达锐汽车服务有限公司，由该公司使用上述房屋作为经营地址至今。 2016年11月30日，原告贾群英与第三人王汝平签订房屋转让合同，原告向第三人购买上述5间房屋中的1间即金厦花园2幢45室（金磐路188号）。2016年12月6日，该房屋的不动产权属过户登记到原告名下，建筑面积76.14平方米，不动产权证号为浙（2016）金华市不动产权第0××5号。房屋转让时，第三人已向原告说明该房屋的上述租赁情况（租赁期限至2019年6月30日），将房屋租赁合同复印件交给原告，并将卢旭馗押金中的2000元转给原告。此后，第三人将其收取的卢旭馗交纳的房屋租金（至2019年6月30日）中属于原告的那部分转交给原告。 原告贾群英于2019年4月2日通知被告卢旭馗：原告是金厦花园2幢45室商铺的现产权人，原房屋租赁合同将于2019年6月30日到期，原告计划期满收回使用；考虑到原租户的优先原则，原告曾于2019年3月9日提出新的租赁要求，卢旭馗尚需考虑；现询问卢旭馗是否续租，要求卢旭馗在2019年4月30日前答复；过期视为卢旭馗自动放弃，卢旭馗应在2019年6月30日前主动搬出；逾期未搬离或未全部搬离的，原告有权自行收回房屋、清理被告遗弃物品，作废品处理。卢旭馗在该通知书落款出签名并写明“收到本通知”。 经原告贾群英与被告卢旭馗协商，口头约定由卢旭馗承租原告上述房屋1年（2019年7月1日~2020年6月30日），租金4.5万元。卢旭馗于2019年6月30日、7月30日分别转账给原告22500元，合计4.5万元。 2020年5月6日，原告贾群英发函给被告卢旭馗，到期后不再续租该房屋，请卢旭馗在2020年6月30日前腾空，并交清租期内的水电费、物业费、税费等费用。 2020年5月8日，被告卢旭馗回复函给原告贾群英，对原告的通知内容不予接受，称：上述店面共5间，是卢旭馗向王汝平承租的，2014年6月28日房屋租赁合同的租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日，2016年11月3日房屋续租合同的租赁期限为2019年7月1日至2024年6月30日；根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；原告是在房屋续租合同签订后取得45号店面的所有权的，卢旭馗与王汝平签订的房屋续租合同仍在有效期限内，原告无权单方终止该房屋续租合同；如原告有疑问请与王汝平联系解决。 2020年6月30日租赁到期后，两被告未搬离原告贾群英的上述房屋。原告为本案诉讼已支付一审律师代理费5000元。 另查明：被告卢旭馗（乙方）与第三人王汝平（甲方）签订房屋续租合同，落款日期为2016年11月3日，约定：甲方将坐落在金华市金磐路44~48号（实际为金厦花园2幢44~48室，5间商铺）、建筑面积366.98平方米房屋出租给乙方使用，租赁用途为汽车美容；租赁期限自2019年7月1日到2024年6月30日，租金按年结算，逐年增加8%（第1年146932元，第2年146932元×1.08，以此类推），每年租金需提前1个月全额付清；第二款第3条载明“此合同需在原甲乙双方签订的房屋租赁合同到期，并结清水、电、物管、房屋租赁税金等一切费用后才能生效”。双方对其他事项也作了约定。 2020年5月31日（电子回单为2020年6月1日），被告卢旭馗转账支付给第三人王汝平158686元，附言是“金磐路44~48号5间房租”。 2020年6月9日，第三人王汝平向被告卢旭馗发出通知，对其2020年5月31日收到卢旭馗支付的158686元款项的数额、性质（用途）提出异议，称：其中3套房屋已经出售给贾群英、池爱华、黄彩香，且卢旭馗已直接和买受人结付该3套房屋2019年至2020年度的租金，他人房屋的租金等租赁事宜与第三人无涉，请卢旭馗和买受人直接联系对接；第三人从未要求和同意卢旭馗支付给第三人2020年7月1日至2021年6月30日金磐路金厦花园44~48号房租158686元，买受人也从未委托第三人代收租金；鉴于卢旭馗继续承租第三人2套房屋及一直未承担支付合同约定的租赁税金等费用，请卢旭馗在收到通知10日内与第三人结算，结算款在158686元中抵扣，多退少补。 2020年6月17日，被告卢旭馗回复函给第三人王汝平，对第三人上述通知的内容不予接受，称：卢旭馗已按合同约定履行了租金支付义务，请第三人及时做好租金分配事宜；第三人在法院另案调解时承诺免除房屋租赁税金，故现不存在房屋租赁税金。 本院认为：诚实信用是民事活动的基本原则。被告卢旭馗与第三人在2014年6月28日签订的房屋租赁合同，租赁期限自2014年7月1日至2019年6月30日。在租赁期限内，原告向第三人购得本案所涉房屋（金厦花园2幢45室商铺）。从2016年12月6日产权过户至今，原告是该房屋的所有权人。房屋转让时，第三人已向原告说明该房屋的上述租赁情况（租赁期限至2019年6月30日），将房屋租赁合同复印件交给原告，并将卢旭馗押金中的2000元转给原告。此后，第三人将其收取的卢旭馗交纳的房屋租金（至2019年6月30日）中属于原告的那部分转交给原告。但是，第三人及被告卢旭馗均未向原告及时告知“2016年11月3日房屋续租合同”的相关情况（租赁期限到2024年6月30日及相关租金数额），原告在2020年5月上旬知晓后未同意或追认，故该房屋续租合同对原告无约束力。2014年6月28日房屋租赁合同于2019年6月30日到期前，经原告与被告卢旭馗协商，口头约定由被告卢旭馗承租原告上述房屋1年（2019年7月1日~2020年6月30日），租金4.5万元，被告卢旭馗已将该租金直接转账支付给原告。2020年5月6日，原告发函给被告卢旭馗，到期后不再续租该房屋。此后，被告卢旭馗将与第三人房屋续租合同约定的租金支付给第三人，涉及原告房屋租金部分，未经原告授权或追认，对原告无约束力。2020年6月30日以后，两被告至今未搬离该房屋，无充分依据，应当承担相应的民事责任。原告主张两被告腾退原告房屋，合法有据。两被告需支付给原告的房屋占有使用费，可参照上一年度的年租金4.5万元从2020年7月1日计算至实际腾空日。原房屋租赁合同约定的租赁期限在2019年6月30日届满后，原告与被告卢旭馗已建立新的房屋租赁合同关系，但对违约金、律师费未作约定；原告主张违约金、律师费，依据不充分。综上所述，对原告诉讼请求及被告抗辩、第三人陈述中合法有据部分，本院予以支持；对依据不充分部分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十四条、第二百四十一条、第二百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司应当于本判决生效之日起30日内即腾空金华市金厦花园2幢45室（金华市金磐路188号）房屋，将该房屋返还给原告贾群英； 二、被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司应当于本判决生效之日起30日内向原告贾群英支付房屋占有使用费（按年租金4.5万元从2020年7月1日计算至实际腾空日）； 三、驳回原告贾群英的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费153元（适用简易程序已减半收取，原告贾群英已预交），由原告贾群英负担113元，由被告卢旭馗、金华市达锐汽车服务有限公司共同负担40元（本判决生效之日即向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  方 明 二〇二〇年十月十六日 代书记员  卢梦青