重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终4393号上诉人(原审被告)：廖其钢，男,汉族,1959年4月14日出生，住重庆市九龙坡区。上诉人(原审被告)：廖其蓉，女，汉族，1956年2月15日出生，住重庆市南岸区。共同委托诉讼代理人：唐华，重庆智豪律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：钟世英,女,汉族,1974年9月2日出生,住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛济川，重庆渝创律师事务所律师。原审第三人：周渝,男,汉族,1973年1月20日出生，住重庆市南岸区。原审第三人:李敏,女,汉族,1971年1月13日出生，住重庆市渝**。上诉人廖其钢、上诉人廖其蓉因与被上诉人钟世英、原审第三人周渝、原审第三人李敏房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初5402号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人廖其钢上诉请求：撤销原判，并依法改判，确认房屋买卖协议无效，并驳回钟世英的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费、保全费由钟世英承担。事实和理由：本案事实认定不清，适用法律错误。一、双方主体是否适格。卖方张长秀是城市公有住房的承租方，不享有处置房屋的权利，不具备卖方的主体资格，根据合同法、物权法理论，非房屋所有权人的张长秀，私自对房屋所有权进行的处分是无效的。二、交易标的是否可以进行市场流通。作为国有资产的城市公有住房，在没有获得批准出售前，不能在市场上进行流通交换，如有违反该规定的交易行为，根据《城市公有房屋管理规定》属于无效合同，且会被除以罚款。三、约定的权利义务是否损害国家、集体或第三人的利益。钟世英委托第三人周渝与张长秀达成购买未经房屋产权人同意的案涉房屋，根据我国《合同法》、《城市公有房屋管理规定》的相关规定，是无效的民事法律行为。四、本案存在如下争议的事实没有查清。协议的真实性、协议的内容是否是双方真实意思表示、钟世英是以什么身份居住在涉案房屋中、钟世英购买房屋后为什么没能办理房屋产权转移登记等，一审法院对上述事实没有查清，作出了错误的判决。上诉人廖其蓉上诉请求：撤销原判，并依法改判，确认房屋买卖协议无效，驳回钟世英的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费、保全费由钟世英承担。事实和理由：一、一审法院没有查清购房协议，作出了错误判决。钟世英在一审举示的2000年10月11日形成的协议书是一份复印件，落款处有张长秀、廖其蓉、廖其钢的签名，而与张长秀直接签订协议的第三人周渝，向法庭举示的协议书原件上，没有廖其蓉、廖其钢的签名。二、新院村*号*-*号房屋是父亲廖吉祥死亡后遗留的遗产，不得私自处分。新院村*号*-*号房屋是廖其蓉的父亲廖吉祥在重庆长江轮船公司上班时，单位分配给他的公有住房。2000年10月11日钟世英通过周渝、李敏向张长秀购买该房屋时，廖吉祥已死亡，按照相关规定，该房屋的承租权可以作为遗产由近亲属继承。因此，即使钟世英通过周渝、李敏向张长秀购买涉案房屋是真实的，我母亲的签名也是真实的，但由于我母亲对我父亲遗留的遗产没有经过继承人的同意，其私自处分也是无效的法律行为。廖其蓉其他上诉意见同廖其钢意见相同。钟世英二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求，维持原判。周渝二审述称：卖房子的协议和收条都是张长秀本人签字的，原件在我这里，一审也出示过。我自己也是长航公司的职工，我给张长秀说过我是受钟世英委托买房，只是没有书面依据。李敏二审未作陈述。钟世英向一审法院起诉请求：廖其钢、廖其蓉协助钟世英将廖其钢名下的位于重庆市南岸区涂山镇新院村*号*-*号房屋过户至钟世英名下。一审经审理查明：2000年10月11日，附有“张长秀”名字的协议书载明：今有张长秀自愿将新院村*-*转让给周渝。（张长秀是新院村*-*房主廖吉祥的妻子，周渝是张长秀的侄孙。）2000年12月5日，李敏作为收款人出具收条，写明：今收到钟世英付新院村*单元*-*#房款13500元，由我待转房主。此后，钟世英一方以徐伟（钟世英与徐伟原系夫妻关系，两人于2006年9月27日登记离婚。离婚之时，双方签订的离婚协议约定：位于重庆市南岸区新院村*-*#的**楼房即案涉房屋归钟世英所有。）的名义向重庆长江轮船江渝物业管理有限公司玄坛庙物业管理委员会缴纳房屋租金。2019年1月15日，重庆市南岸区涂山镇友于里居民委员会出具的证明载明：现由南岸区新院村*-*#（原新院村*-*#）住房由钟世英自2000年底把该房屋买来装修后居住至今，并由楼上两家居住户新院村*-*#（原新院村*-*#王先荣）、新院村*-*#（原新院村*-*#刘庄元）为其作证。王先荣和刘庄元同时在证明上签字捺印确认。一审诉讼中，周渝和李敏均称钟世英通过其两人介绍向张长秀购房，周渝和李敏只是中间人，钟世英将购房款交予两人后，两人又将款项交付给了张长秀。一审另查明：1981年5月25日，长江航运管理局重庆分局（现已更名为重庆长江轮船有限公司）以福利房的形式向廖吉祥分配案涉房屋。廖吉祥死亡后，案涉房屋于2017年8月25日登记于廖其钢名下，登记地址为重庆市南岸区涂山镇新院村*号*-*号，产权证号为渝（2017）南岸区不动产权第**********号。张长秀系廖其钢、廖其蓉的母亲，现已死亡。廖吉祥系廖其钢、廖其蓉的父亲，现已死亡。一审法院认为，结合钟世英的付款情况、居住情况和第三人周渝、李敏的当庭陈述可知，钟世英通过周渝、李敏两人向购买张长秀（作为廖吉祥的配偶）案涉房屋，并通过周渝、李敏向张长秀支付了购房款，自此以后钟世英一直居住于案涉房屋至今。然基于购买房屋之时的特定历史原因，导致案涉房屋未办理过户变更登记手续。结合李敏的陈述，廖其钢曾提出回购案涉房屋，但因与钟世英协商未果。故廖其钢理应知晓钟世英已从张长秀处购买了案涉房屋。虽然廖其钢将案涉房屋登记在其名下，但根据一审法院对事实的认定和法律关系的评析，钟世英应为案涉房屋的实际所有权人，现钟世英诉请廖其钢协助其办理过户登记手续，本院予以支持。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、廖其钢协助钟世英将廖其钢名下的位于重庆市南岸区涂山镇新院村*号*-*号房屋过户至钟世英名下；二、驳回钟世英的其他诉讼请求。二审审理中，周渝举示了一张附有张长秀签字的手写收条，该收条写明：今收到周渝壹万壹仟元正（新院村*-*号房屋转让费）。2000.10.4张长秀周渝陈述结合一审举示的《协议书》、李敏出具的收条，可以证明钟世英委托周渝向张长秀购买案涉房屋的事实。廖其钢、廖其蓉在二审举示了重庆长江轮船公司《关于印发“公司房地产经营管理若干问题的规定”的通知》（长轮渝房〔1993〕第362号）、《重庆市住房制度改革办公室关于重庆长江轮船公司出售公有住房的批复》、重庆长江轮船公司与廖其钢签订的《重庆市公有房屋出售合同》、及《住房分配调整单》、《住房过户申请审批表》、《重庆长江轮船公司自营住宅租约》等证据，拟证明涉案房屋系重庆长江轮船公司分配给廖吉祥居住，廖吉祥、张长秀均未获得涉案房屋的所有权，廖其钢是从重庆长江轮船公司购买的涉案房屋所有权，涉案房屋所有权并非继承所得。二审查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为，钟世英主张廖其钢、廖其蓉将廖其钢名下的位于重庆市南岸区涂山镇新院村*号*-*号房屋过户至钟世英名下，钟世英应当对自己主张的合法性进行举证证明。首先，钟世英称自己与张长秀建立了合法有效的买卖合同关系。但附有张长秀签字的协议书载明，“今有张长秀自愿将新院村*-*转让给周渝。（张长秀是新院村*-*房主廖吉祥的妻子）”从该协议书可知，张长秀的协议书上明确受让方为周渝，而非钟世英。而周渝称张长秀知晓其是受钟世英委托购买张长秀的房屋，但周渝和钟世英对张长秀知晓委托购房的事实并无证据予以证明。此外，附有张长秀签字的收条载明，“今收到周渝壹万壹仟正（新院村*-*号房屋转让费）”，该收条也只能说明房屋转让费系张长秀向周渝收取，而无法证明张长秀系向钟世英收取。其次，张长秀在签订协议书时并非重庆市南岸区涂山镇新院村*号*-*号房屋的物权所有人。重庆市南岸区涂山镇新院村*号*-*号房屋系长江航运管理局重庆分局（现已更名为重庆长江轮船有限公司）以福利房的形式分配给廖吉祥居住的，而在廖吉祥去世后，张长秀继续居住在该房屋内，但张长秀并未取得涉案房屋的所有权，张长秀在与周渝签订协议书时仅是该房屋的居住人，故即使张长秀与周渝签订的协议书合法有效，其也系无权处分。再次，廖其钢于2017年8月25日从重庆长江轮船有限公司获得涉案房屋所有权，并非从张长秀处继承所得，廖其钢和廖其蓉并非钟世英主张的房屋买卖关系中的相对方。钟世英关于廖其钢、廖其蓉将廖其钢名下的位于重庆市南岸区涂山镇新院村*号*-*号房屋过户至钟世英名下的主张没有事实和法律依据，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初5402号民事判决。二、驳回钟世英的全部诉讼请求。一审案件受理费4850元，诉讼保全费4020元，由钟世英负担，二审案件受理费9700元，由钟世英负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年十月二十七日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟