山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初12015号原告：王玉珂，男，1953年8月18日出生，汉族，栖霞市柄焱果蔬专业合作社社员，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李广文，男，1975年10月4日出生，汉族，栖霞市柄焱果蔬专业合作社社员，住山东省栖霞市。被告：烟台市芝罘区黄务街道篆山居民委员会，住所地山东省烟台市芝罘区黄务街道篆山村。法定代表人：牛庆斌，主任。委托诉讼代理人：赵鸿基，山东乾元律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩慧雪，山东乾元律师事务所律师。被告：王琦荣，女，1950年9月19日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：孙明，山东同济律师事务所律师。被告：烟台千乐置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区黄务街道办事处驻地。法定代表人：孙恩乐，总经理。委托诉讼代理人：李洪传，男，该公司工作人员。原告王玉珂与被告烟台市芝罘区黄务街道篆山居民委员会（下称篆山居委会）、王琦荣、烟台千乐置业有限公司（下称千乐置业）房屋拆迁至补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2018年12月28日作出（2018）鲁0602民初字第4445号民事判决书，原告不服，提起上诉。山东省烟台市中级人民法院于2019年7月12日作出（2019）鲁06民终2799号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鲁0602民初字第4445号民事判决，发回本院重审。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王玉珂及其委托诉讼代理人李广文，被告篆山居委会委托诉讼代理人赵鸿基，被告王琦荣及其委托诉讼代理人孙明，被告千乐置业委托诉讼代理人李洪传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玉珂向本院提出诉讼请求:1、确认被告篆山居委会与被告王琦荣在2016年4月22日签署的0000013号《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效；2、判令三被告共同给付原告房产证编号37××78的房屋的补偿房和安置费,价值1000000元（根据被告篆山居委会和被告王琦荣签署的补偿协议，有两个选择，其中房屋面积按照1：1.2补偿后的面积为97.416平方米，院子的面积为61.32平方米，总计应补偿158.736平方米的房屋，按照现在的市场价值应当在1000000元左右。原告要求安置坐落于烟台市芝罘区山语世家三期工程的房屋，篆山村改造都是安置在这里。原告主张的安置费包括拆迁奖励费10000元、村委会决定的按每年10000元的标准计算的自2016年4月22日计算至实际搬入补偿房之日止的安置费、搬迁费1000元、室内补偿装修费12177元）。事实与理由：被告王琦荣串通被告篆山居委会在原告不知情的情况下于2016年4月22日就产权属于原告的房屋（房产证编号37××78）征收补偿一事签订《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》，被告篆山居委会受被告千乐置业的委托处置篆山村的房屋拆迁补偿。原告与被告王琦荣的房屋产权纠纷早经烟台市芝罘区人民法院（2007）芝黄民初字第1130号生效民事判决判令房产证编号37××78的房屋属原告所有，并进入了执行程序，但是该房屋被被告王琦荣一直非法占用，拒不归还。三被告明知涉案房屋属于村集体组织成员的住房不得与村集体成员之外的人员买卖，且该房屋产权纠纷已经过法院判决确认属于原告的情况下仍恶意串通签订编号为0000013号《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》的行为侵犯了原告合法权益。被告篆山居委会辩称：1、原告的起诉没有任何事实依据。篆山居民区的房屋拆迁工作是在黄务街道办事处的指导下，以拆迁安置办公室具体负责拆迁过程中补偿协议的签订及各项补偿的发放工作，当时办事处已经明令禁止村委及领导进入拆迁的任何工作，同时在黄务街道下发的篆山居民区房屋拆迁安置的公告已经明确，前来签订拆迁补偿协议时均携带土地证原件、房产证原件、身份证原件等材料，并在居民区相应的公示栏中公示。2、被告王琦荣在前来签订拆迁补偿协议时携带了符合拆迁安置公告中规定的土地证原件、房产证原件并携带了其与原告之间签订的房屋买卖协议书的公证文书，经拆迁办工作人员审核其携带的资料符合要求。3、原告自拆迁工作启动至其起诉之日起有将近两年的时间，在拆迁安置公告公示期间之内未提出异议，原告并未到拆迁办公室主张任何权利，原告自身怠于行使权利，应承担相应的不利后果，原告起诉要求被告篆山居委会承担责任没有任何依据。被告王琦荣辩称：原告的起诉没有事实和法律依据。1、关于2001年3月14日原告和被告王琦荣签订的以房抵债协议是合法有效的，原告对抵债房屋拥有所有权，自然拥有对合法财产依法处分的权利，不违反任何法律的强制性规定，不侵害集体第三人的合法权益。2、土地管理法第62条规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地不予批准。原告作为本村村民对宅基地有处分权，其对自有房屋和宅基的处分不违反法律的强制性规定。3、原告以房抵债的协议经过了国家公证机关对其合法性、真实性公证，其效力应得到法律的尊重和保护。关于2016年4月22日拆迁补偿协议的合法性问题：（1）该协议的签订依据正确程序合法不存在违法性。（2）根据原告和被告王琦荣签订的以房抵债协议，将补偿款交付给被告王琦荣符合法律规定。原告和被告王琦荣的以房抵债协议第六条明确约定如遇国家、集体征用该房屋及宅基地，国家集体给予该房的一切经济补偿，均为被告王琦荣所有，原告不得干涉。该约定是原告对将来房屋拆迁补偿权益的处置，属于私法自治的范围，即使宅基地转让无效也不影响该条对相应权益的处分约定。4、已经生效的（2007）芝黄民初字第1130号民事判决书认定：“原告王玉珂处置诉争房产时既明知其所有诉争房屋及宅基地属禁止流转范围，处置多年后又以违法为由主张合同无效，故原告王玉珂应对合同无效承担责任，对于被告王琦荣作为受让人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑受让人因土地升值或拆迁补偿所获利益以及受让人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失以及王琦荣购买房屋后自行出资对房屋进行了装修等多方面因素予以确定”。该判决生效后王玉珂一直未按照法院判决对王琦荣进行赔偿，在房子被拆迁后被告篆山居委会按照法院生效判决的精神，依照债权人请求将拆迁款支付给被告王琦荣并无不当。5、根据（2007）芝黄民初字第1130号民事判决书，被告负有偿还原有债务赔偿原告损失的义务，被告王琦荣作为原告王玉珂的债权人有权就债务人的权益主张权利。被告千乐置业辩称：被告千乐置业按照拆迁办签订拆迁安置补偿协议进行补偿。被告千乐置业与原告没有联系，只是和村委、拆迁办有联系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院依法确认如下：原告系原烟台市芝罘区村民。被告王琦荣原系烟台市芝罘区黄务镇黄务村村民，2005年办理了农转非。坐落于烟台市芝罘区的涉案房屋于1991年8月登记在原告名下（房产编号为37××78号）。涉案房屋包含北屋四间、西厢两间，总建筑面积81.18平方米，占地数量142.52平方米。2001年3月14日，原告和被告王琦荣在签订的协议书中约定：因原告现欠被告王琦荣人民币43000元，现已到还款期限，无力偿还，原告自愿将闲置的涉案房屋作价人民币43000元，抵偿对被告王琦荣43000元的债务；被告王琦荣自愿接受原告的上述房产抵债；双方的上述以房抵债系等价抵偿，互不找差；协议成立后，原告应协助被告王琦荣到房产主管部门办理过户手续；此后，如遇国家、集体征用该房及宅基地，国家集体给予该房的一切经济补偿，均归被告王琦荣所有，原告不得干涉。合同签订当月，原告和被告王琦荣在烟台市芝罘区公证处办理了公证手续，原告将该房屋（包含原告在该房屋院落南自建约20平方米平台1处）交付给被告王琦荣居住使用，被告王琦荣使用上述房屋后，对房屋进行了日常装修维护。其后，被告王琦荣在办理该房产过户手续中，到原告所在村委开具过户证明时，其村委明确表示其所在村委的房产不能办理过户。2007年4月3日，原告具状来院请求确认其与被告王琦荣签订的房屋买卖合同无效、被告王琦荣完好无损地腾还上述房屋。本院立（2007）芝黄民初字第1130号案。经审理，本院于2009年10月14日作出（2007）芝黄民初字第1130号民事判决书，认为：“宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。原告王玉珂与被告王琦荣所签协议书所涉及的标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，其违反了法律、行政法规强制性规定。王琦荣与王玉珂并非同一集体经济组织成员，依法不得购买或者以抵债等方式取得其他农村集体经济组织成员的住房。王玉珂要求认定双方签订协议书无效的诉讼请求，理由正当，应予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则。原告王玉珂应依照房产的现值对被告王琦荣进行补偿，房产的现值应当以评估值为准，同时，被告王琦荣应当把该房产返还给原告王玉珂。但被告王琦荣在购买房屋后自行出资对房屋等进行了装修，考虑到被告王琦荣对于房屋的装修系附和于原告王玉珂所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后装修部分的使用价值亦极大贬损。故被告将原物及装修一并返还给原告，由原告将原房装修的价值折价补偿被告为宜。但原告王玉珂处置诉争房屋时，即明知其所有诉争房屋及宅基地属禁止流转范围，处置多年后又以违法处置房屋为由主张合同无效，故原告王玉珂应对合同无效承担主要责任。对于被告作为受让人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑受让人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及受让人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于被告王琦荣在审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，被告王琦荣可就赔偿问题另行主张”。最终判决确认原告王玉珂与被告王琦荣于2001年3月14日签订的以房抵债协议书无效；被告王琦荣将坐落于烟台市芝罘区黄务街道篆山居民委员会、房产证编号为37××78号的房屋及院落腾退给原告王玉珂。该民事判决书已发生法律效力。因被告王琦荣在生效法律文书确定的期限内未履行义务，原告向本院申请强制执行。2010年7月12日，本院出具（2010）芝执字第904-1号执行裁定书，因本院在执行申请执行人王玉珂与被执行人王琦荣房屋买卖合同纠纷一案中，该房面临拆迁，需等待拆迁补偿方案，确定补偿款，裁定该案中止执行。2010年1月，本案被告王琦荣将本案原告王玉珂诉至本院，要求王玉珂退还房屋抵债本金43000元、赔偿装修费用5000元、赔偿经济损失740750元，本院立（2010）芝民一初字第141号案，后本案被告王琦荣又申请撤回起诉，本院裁定予以允准。2015年12月，本案被告王琦荣再次具状要求本案原告王玉珂退还房屋抵债本金43000元、赔偿经济损失740750元，本院立（2015）芝民一初字第1079号案，后本案被告王琦荣再次申请撤回起诉，本院裁定允准。2016年4月22日，被告篆山居委会作为甲方与被告王琦荣作为乙方在签订的《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》中约定：因烟台市芝罘区黄务街道篆山居民区旧村改造需要，甲方需征收乙方的房屋及附属物，双方就房屋拆迁事宜达成如下协议：一、甲、乙双方签订本协议时乙方必须将被征收房屋的房产证、土地使用证原件交给甲方，否则甲方不予办理。若产权人不能到现场亲自办理，被委托人必须携带产权人的委托书（有签名盖章）及被征收房屋的房产证、土地使用证原件，产权人及被委托人的身份证复印件。二、被征收房屋现状。乙方自愿将座落于烟台市芝罘区黄务街道篆山居民区的房屋交给甲方拆除，乙方房屋产权证号为37××78，建筑面积为81.18平方米，土地使用证号为[1991]14658，土地证载明使用面积为142.50平方米。三、乙方自愿选择货币补偿方式：其中乙方房产证标注的合法房屋面积按1：1.2补偿为97.416平方米×4500元/㎡，计438372元，土地证面积减去合法房屋面积为61.32平方米×4500元/㎡，计275940元，房屋款总计714312元。四、其他项目补助：1、速迁奖励费10000元（在签定本协议当日支付6000元，剩余部分在乙方交付旧房时付清）；2、搬迁费1000元（只补1次）；3、室内装修补偿费：按房产证注明的合法房屋面积为81.18平方米×150元/㎡计12177元。甲方应支付给乙方的款项总计为737489元。五、乙方须在2016年5月20日前，将房屋的水、电等费用结清、将房屋腾空并完好无损的交给甲方拆除。逾期每延后一天乙方向甲方交纳200元违约金，并不享受速迁奖励费。违约金及速迁奖励费从本协议第四条约定的货币补偿金额中直接扣除。乙方按照本协议的约定向甲方交房后３日内，甲方将本协议中所有款项一次性付清。2016年5月，被告王琦荣将涉案房屋以及房产证、土地证交付给被告篆山居委会。2016年5月17日，被告千乐置业向被告王琦荣支付了货币补偿款737489元。现涉案房屋已被拆除。原审中，关于合同无效的理由。原告称：2016年原告向拆迁办工作人员提交了（2007）芝黄民初字第1130号民事判决书，被告篆山居委会明知被告王琦荣持有的以房抵债协议已经被确认无效，但没有尽到核实房产证所有人的准确信息的义务，存在过错，被告千乐置业系涉案房屋的实际拆迁方和货币补偿款737489元的支付方，三被告恶意串通，三被告签订的拆迁补偿协议应当无效。被告篆山居委会辩称，在签订拆迁补偿协议时，被告王琦荣提交了符合要求的土地证原件、房产证原件以及房屋买卖公证债权文书，被告已经尽到合理审查义务。被告从未见过（2007）芝黄民初字第1130号民事判决书，对于原告和被告王琦荣之间的纠纷情况并不了解。根据（2010）芝执字第904-1号执行裁定书可知，原告对于篆山居民区房屋面临拆迁是明知的，但原告在拆迁补偿公示期内没有提出任何异议，也未主张过任何权利，应承担自身怠于行使权利的不利后果。被告王琦荣辩称，原告与被告王琦荣签订以房抵债协议是双方真实意思表示，系以房抵债，应区别于房屋买卖，被告王琦荣在要不到款的情况下无奈同意以房抵债，自身并不存在过错，原告在以房抵债协议中承诺如遇国家、集体征用该房及宅基地，国家集体给予该房的一切经济补偿，均归被告王琦荣所有，并且由公证机关对协议的合法性和真实性予以公证，原告将涉案房屋实际交付给被告王琦荣占有使用已经完成了涉案房屋的所有权转移，该行为合法有效。被告王琦荣与被告篆山居委会签订房屋安置补偿协议符合政府及村集体组织相关规定，程序合法材料齐全，该协议合法有效。原告在处分房屋所有权以后起诉主张相关权益，不但违反自己签署的协议、国家法律，也违反诚信原则。被告千乐置业辩称，被告千乐置业与原告无合同关系，也未见过（2007）芝黄民初字第1130号民事判决书。另，三被告均表示，不清楚篆山村回迁安置房的具体位置和分配情况，原告主张每年10000元的安置费缺乏依据。2018年12月28日，本院以（2018）鲁0602民初4445号民事判决书认定，原告与被告王琦荣签订的以房抵债协议经本院生效的（2007）芝黄民初字第1130号民事判决确认无效，并判令返还房屋的事实清楚。但应当指出的是，以房抵债协议中约定了如遇国家、集体征用该房及宅基地，国家集体给予该房的一切经济补偿，均归被告王琦荣所有，原告不得干涉，上述案件在执行过程中发生了协议约定的房屋被征收和拆迁的情形，被告王琦荣根据协议约定将涉案房屋及房屋产权证书交付给被告篆山居委会并与被告篆山居委会签订了《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》的行为不属于法律规定的合同无效情形，不当然导致被告王琦荣与被告篆山居委会签订的《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效，同时，涉案房屋已被拆除、被告千乐置业已向被告王琦荣支付了拆迁补偿款，《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》已经履行完毕，结合本案实际情况，原告在未提供证据证明三被告存在恶意串通情形的情况下，原告要求确认被告篆山居委会与被告王琦荣签订的《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》无效、三被告共同按拆迁方案对其进行安置并支付安置费的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持，故驳回原告的诉讼请求。判决后，原告不服，上诉于烟台市中级人民法院（以下简称烟台中院）。烟台中院以（2019）鲁06民终2799号民事裁定书发回重审。重审中，原告提交2019年5月19日原告与被告篆山居委会拆迁办工作人员于泽福电话录音1份，证明原告已将（2007）芝黄民初字第1130号民事判决书于2013年提交给篆山居委会。被告篆山居委会质证称，篆山居民区房屋拆迁办公室成立于2016年4月，根据规定，被告的现任主任、书记、党委成员及其他在村集体中担任领导职务的人员不得担任拆迁办工作人员，不得介入房屋拆迁工作，拆迁办工作人员是由办事处在普通居民中选定，与被告并无任何关联；录音内容也并未明确原告在何时何地向何人提交过哪份判决，而且原告明显存在诱导性发问；原告在之前的庭审中表示从未到过拆迁办，但在录音中声称自己去过拆迁办将判决给工作人员看过，其陈述前后矛盾。被告王琦荣及被告千乐置业质证称，该录音是虚假的，拆迁办系2016年4月成立。庭审中，原告明确，一、其要求三被告给其产权调换，即为其安置房屋，而不是货币补偿，要求安置的房屋现不明确，按142.50平方米按12000元/平方米计算房屋价值应为1710000元。二、安置费应按14000元/年计算。被告篆山居委会认可如选择产权调换则安置费标准为14000元/年，但应自签订合同计算至安置房屋交付之日。原告对该安置费的计算期间没有异议。三、被告王琦荣对涉案房屋进行了装修添附，被告所收取的补偿款中含装修补偿为12177元。四、原告在2013年就知道涉案房屋拆迁开始具体实施。经本院释明，被告王琦荣称其已得到拆迁补偿利益，故明确表示不提起反诉。本院认为，原告与被告王琦荣签订的以房抵债协议书虽被确认无效，但涉案房屋在执行过程中发生了协议约定的房屋被征收和拆迁的情形，涉案房屋及宅基地已转化为拆迁利益，本案不再存在侵占农村集体土地、损害集体利益的问题，只是涉及拆迁补偿的归属问题。而原、被告在以房抵债协议书中约定“如遇国家、集体征用该房及宅基地则国家集体给予该房的一切经济补偿均归被告王琦荣所有”，表明原告签订协议时已经预见到涉案房屋及宅基地将来有可能被国家、集体征收，并自愿承诺将拆迁利益全部处分给被告王琦荣，应视为其对拆迁利益的自行处分，故被告王琦荣与被告篆山居委会签订的《篆山居民区住宅房屋拆迁货币补偿协议》，并不当然无效。现原告基于拆迁利益要求三被告共同按拆迁方案对其进行安置并支付安置费的诉请，违反了诚信原则，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王玉珂的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告王玉珂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张  译  丹人民陪审员 孙  传  玲人民陪审员 伞  银  春二〇二〇年十月十六日书 记 员 郝经顺（代）