杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1989号 原告：杭州中淮投资管理有限公司，住所地杭州市富阳区环山乡环一村。 法定代表人：方爱萍。 委托诉讼代理人：林丹，浙江金道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘丽萍，浙江金道律师事务所律师。 被告：浙江近江集团公司，住所地杭州市上城区衢江路149号。 法定代表人：诸劲松。 委托诉讼代理人：黄立寅，浙江天册律师事务所律师。 第三人：杭州市江干区楠空综合服务部，住所地杭州市江干区丁兰路92号-1-101室。 经营者：徐兰芳。 原告杭州中淮投资管理有限公司与被告浙江近江集团公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，原告申请追加杭州市江干区楠空综合服务部为本案第三人参加诉讼，本院经审查予以准许。本院公开开庭审理了本案。原告杭州中淮投资管理有限公司的委托诉讼代理人林丹，被告浙江近江集团公司的委托诉讼代理人黄立寅到庭参加诉讼。第三人杭州市江干区楠空综合服务部经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州中淮投资管理有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除原被告和第三人于2015年1月1日签订的《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》及附件；2.判令被告返还原告租金2181624.93元；3.判令被告支付原告利息损失487015.22元（以实际支付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率年化5%计算，自实际支付之日计算至2019年8月18日，利息损失金额为414291.36元；2019年8月19日之后的利息损失，以租金2181624.93元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至起诉之日2020年6月12日为72723.86元，计算至实际支付之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告与被告、第三人签订《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》（以下简称三方协议），各方约定：被告位于杭州市江干区下沙省军区农场3043.23平方米的房屋原由第三人承租，现其承租面积中的2500平方米转由原告承租，原告作为承租人享有承租人的权利并履行义务。同时约定，被告与第三人于2010年签订的《租赁合同》作为三方协议的附件，对租赁期限、租金、租金付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告要求原告支付租金，并于2015年8月10日和12月21日分别向原告开具了金额为1060000元和1121624.93元的租赁费发票。原告也按照被告要求支付了相应租金。后因被告未能提供办理营业执照所需的房产证、土地证、房屋租赁许可证等材料，导致原告无法办理营业执照。2016年1月12日，被告出具《承诺书》，承诺于两个月之内提供办理营业执照所需的材料，并积极与有关部门沟通办理好相关手续。但被告至今未能提供办理营业执照的相关材料。另外，自合同签订后被告并未向原告交付租赁房屋。综上，被告已构成严重违约，为维护原告合法权益，原告诉至法院请求依法处理。 被告浙江近江集团公司辩称：第一，本案原告的诉请已经过诉讼时效，被告认为不应当向原告返还所谓的租金。退一步说，即使按照原告诉请的逻辑，原告应当在2016年已经知晓营业执照无法办理，距离原告本次起诉已经超过4年。所以，原告的诉请已经过了诉讼时效。第二，本案的事实背景，之所以原被告会签署三方变更协议，是因为第三人没有能力支付所欠的租金，因此找来了原告代其支付所欠的租金。同时，在原告付款的情况下，原告要求被告将增值税发票开具给原告，但在财务上无法操作，否则就变成虚开发票。因此，为了付款和发票的一致性，原被告和第三人共同签订了租赁合同承租方主体分割变更三方协议，形式上将租赁面积中2500平方米的承租人变更为原告。另外，从合同约定和付款上也能看出三方协议不是真实的意思表示，根据租赁合同约定，租金一月一付，先付后租。租金在2015年为每月每平方米8.925元，一年的租金只需267750元，但原告却在2015年一次性支付206万元，相当于8年的租金，明显不符合合同的约定，也不符合一般的商业逻辑。第三，即便法院认定三方协议是真实意思表示，应当按照三方协议履行，那么按照租赁协议第六条第五款的约定，租赁事宜由乙方负责协调好与省军区农副业基地的关系；第六款约定，本案原告应依法办妥各类证照和手续，因此办理相关营业执照是原告的义务，而不是被告的合同义务。事实上，被告也配合让浙江省军区农副业基地出具了房地产权属证明，后来因为工商部门不肯办理营业执照的原因，才导致原告的营业执照无法办理。第四，2017年，该租赁房屋已经被浙江省军区收回，因此租赁合同无法继续履行，并不是被告的原因，而是因为中央军委要求停止利用军队资源，开展一切有偿服务活动而导致的结果。因此，被告不应向原告退还上述租金。 第三人杭州市江干区楠空综合服务部书面辩称：一、同意原告诉请的与第三人相关的诉讼请求，同意解除《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》及附件。二、原被告之间的房屋租赁纠纷与第三人无关。自2011年1月1日起，被告将坐落于下沙省军区农场内的仓库房总面积3043.23平方米出租给第三人。因无总后勤部颁发的军队房地产租赁许可证，租赁期间第三人从未经营过。2015年1月1日，经第三人介绍，被告将第三人承租面积中的2500平方米出租给原告，原告作为该2500平方米房屋的承租人，享有承租人的权利并履行义务。具体的租赁期限、租金标准等都按照第三人与被告签订的《租赁合同》，三方签订了《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》。该协议约定原告和第三人分别承租被告的房屋，并非第三人转租给原告。三、第三人和被告之间存在重大经济纠纷，被告应向第三人退回已经收取的租金7406827元，赔偿第三人租赁期间投资款18490300元及其他经济损失。四、原告就办理营业执照事宜曾多次联系过第三人。原告经第三人介绍承租被告的房屋用于开办公司，因办证事项多次要求第三人帮助与被告协调，要求被告尽快提供办理营业执照所需的房屋租赁许可证等材料。被告一直承诺能办理营业执照，并于2016年1月出具给第三人一份《承诺书》。第三人向原告多次告知，被告承诺能提供符合办证所需的材料，并于2017年国庆期间向原告提供过《承诺书》复印件。五、原告向被告支付的房屋租金，与第三人无关。原告要求被告返还租金，系因被告提供的场地未能按承诺提供办证所需材料导致无法办理出营业执照、无法进行生产经营所致，全部责任在于被告，与第三人无关。 本院经审理，查明案件事实如下： 2010年，被告浙江近江集团公司（甲方）与第三人杭州市江干区楠空综合服务部（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方因业务需要，要求租用甲方房屋作为仓储、商务用房。一、租赁地址、范围和用途。甲方将座落于下沙省军区农场内（原杭州海天特种印刷有限公司以南）的仓库房总面积为3043.23平方米（不包括雨棚）出租给乙方。二、租赁期限：自2011年1月1日起，至2024年6月30日止（如杭州海天特种印刷有限公司搬迁有困难，起租期顺延）。期满，若甲方和省军区农副业基地为此继续合作，在相同条件下，乙方有优先续租权。三、租金每三年环比递增5%，第一个三年（即2011年1月1日起至2013年12月31日止）为每月每平方米8.50元，第二个三年（即2014年1月1日起至2016年12月31日止）为每月每平方米8.925元，以此类推。四、租金一月一付，先付后租。六、乙方的责任和义务。租赁期间，乙方应严守国家的各项政策法令，依法办妥仓储、商务经营所必须的工商、税务等各类证、照和手续，依法经营管理，切实做好消防、治安、环保、卫生等各项工作，并均由乙方依法承担全部责任。 2015年1月1日，原告杭州中淮投资管理有限公司（丙方）与被告浙江近江集团公司（甲方）、第三人杭州市江干区楠空综合服务部（乙方）签订《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》，约定：甲乙双方于2010年就乙方承租甲方位于下沙省军区农场内（原杭州海天特种印刷有限公司以南）的仓库房共3043.23平方米签订了《租赁合同》。现三方协商一致，达成如下协议：一、“原合同”承租方主体分割变更。乙方自愿将“原合同”租赁面积中2500平方米承租方的所有权利义务自本协议生效之日起转让给丙方，其余543.23平方米仍由乙方承租（见分割示意图）。丙方愿意接受转让，并当然的成为“原合同”租赁面积其中2500平方米的承租方，享有“原合同”租赁面积中2500平方米承租方的所有权利并承诺履行变更主体后2500平方米租赁面积相应的义务和承担责任。二、本协议签署后，如“原合同”和本协议在履行过程中有未尽事宜，由甲方与乙丙双方按各自租赁面积、范围分别以出租方和承租方的身份签署相关补充协议。三、“原合同”复印件由甲乙丙三方加盖骑缝章后作为本协议的附件。四、担保约定：乙方自愿为丙方全面履行“原合同”和本协议及之后甲丙双方签订的补充协议所产生的债务承担连带保证责任，保证期限至租赁期限届满之日起两年。 上述协议签订后，被告分别于2015年8月10日、2015年12月21日向原告开具发票，金额分别为1060000元、1121624.93元。原告分别于2015年8月11日、2016年1月18日通过银行转账支付被告1060000元、1000000元，共计2060000元。 2016年1月12日，浙江近江集团公司下沙工业园区管理委员会向第三人出具《承诺书》，载明：根据我公司与你单位签订合同的约定，由于你单位承租的房屋属于军产，目前尚需提供手续（房产证，土地证，房屋租赁许可证）由部队提供，现因部队重大调整，所需的（房屋租赁许可证）估计尚需两个月办妥，如贵方需办理营业执照及有关报批资料，我方必须提供有关资料并协助办好有关证照！你单位需提供两个月的时间，在不影响经营的情况下，给我方约两个月的时间与有关部门沟通办好相关手续。 2016年7月8日，原告以案涉承租地址向杭州市市场监督管理局申请公司设立登记，未能审核通过，意见描述为“此地址需提供军队房屋租赁备案证”。杭州市市场监督管理局于2016年7月11日确认“情况属实”。 2017年8月25日，浙江省军区农副业基地、杭州经济技术开发区环境整治领导小组办公室联合发布《关于全面停止有偿服务的公告》，载明：为贯彻落实中央军委关于全面停止有偿服务的命令，利用军队农用土地资源开办的仓储物流、商铺市场、工业企业、房地产项目等一切对外有偿服务项目一律停止。即日起，浙江省军区农副业基地和杭州经济技术开发区管委会联合启动全面停止有偿服务工作，并开展环境综合整治，对存在安全隐患、环境污染、违章建筑、非法经营等违法行为一律予以查处，请各单位积极主动配合做好相关工作。 2018年10月20日，被告与浙江省军区农副业基地签订《移交书》，载明双方于2011年11月16日签订的《军队土地合作生产框架协议书》已提前终止，被告将案涉土地及地块上的所有房屋、建筑物等不动产移交给浙江省军区农副业基地。 上述事实认定，由原告提交的《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》《租赁合同》、发票、银行进账单、扣款通知书、承诺书、公司设立登记申请表，被告提交的《关于全面停止有偿服务的公告》《移交书》及当事人的庭审陈述所证实。 本院认为：一、《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》，系原被告及第三人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。该协议约定，第三人自愿将“原合同”租赁面积中2500平方米承租方的所有权利义务自本协议生效之日起转让给原告，其余543.23平方米仍由第三人承租。原告愿意接受转让，并当然的成为“原合同”租赁面积其中2500平方米的承租方，享有“原合同”租赁面积中2500平方米承租方的所有权利并承诺履行变更主体后2500平方米租赁面积相应的义务和承担责任。上述协议签订后，原告向被告支付了房屋租金。关于租金金额，原告主张按照发票金额2181624.93元计算，被告认为以原告实际支付的金额206万元计算。本院认为，被告开具发票在前，原告支付房屋租金在后，现原告仅能证明其两次银行转账共计206万元，不能证明现金支付款项，本院按照206万元予以计算。二、原告主张被告并未交付案涉房屋，且案涉房屋无法办理营业执照，要求解除三方协议及附件，并要求被告返还已支付的房屋租金。被告认为不应当解除合同，原告代第三人支付欠付的房屋租金，不会真实履行合同。本院认为，根据原被告提交的证据显示，原被告建立了房屋租赁合同关系。被告辩称双方之间不存在真实的房屋租赁合同关系，未提交证据加以证明，本院对其辩称意见不予采信。同时，根据原被告提交的证据及庭审中的陈述，原告未实际使用案涉房屋，案涉房屋无法办理出营业执照，且案涉房屋已被浙江省军区农副业基地收回，原被告实际无法履行案涉合同，故对于原告要求解除《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》的诉请，本院予以支持。被告和第三人签订的《租赁合同》，系被告和第三人之间的权利义务约定，对于该协议是否解除，不宜在本案中处理。原告要求被告返还房屋租金2181624.93元，本院已于前述，认定原告已支付的房屋租金金额为206万元，故对于超过206万元的部分不予支持。原告主张利息损失，本院综合考虑对于营业执照能否办理原告应尽到谨慎注意义务，自款项支付至本案起诉日之前，原告无证据证明其向被告催要过款项等因素，结合本案具体案情，酌情确定利息损失以206万元为基数，自起诉之日即2020年7月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款清之日止。关于诉讼时效，从当事人知道或应当知道其权利受侵害之日起算，三方协议在解除之前，尚在履行期内，故对于被告辩称原告起诉已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告杭州中淮投资管理有限公司与被告浙江近江集团公司、第三人杭州市江干区楠空综合服务部签订的《租赁合同承租方主体分割变更三方协议》于本判决生效之日解除； 二、被告浙江近江集团公司于本判决生效之日起十日内返还原告杭州中淮投资管理有限公司房屋租金2060000元； 三、被告浙江近江集团公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杭州中淮投资管理有限公司利息损失（以2060000元为基数，自2020年7月17日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款清之日止）； 四、驳回原告杭州中淮投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28150元，减半收取14075元，由原告杭州中淮投资管理有限公司负担3210元，被告浙江近江集团公司负担10865元。原告杭州中淮投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告浙江近江集团公司于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  刘承娜 二〇二〇年十月十四日 书记员  何晓宇 -12-