安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初2825号 原告：孙建华，男，1997年9月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：陈磊,江苏览博律师事务所律师。 被告：阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际4号楼101、102、103室。 法定代表人：张亮亮，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告孙建华与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称平和置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙建华的委托诉讼代理人陈磊、被告平和置业公司的委托诉讼代理人王军均到庭参加了诉讼。诉讼中原告申请对被告的财产予以保全，本院裁定予以准许。原、被告于2020年7月10日申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告孙建华向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿装修差价款共计85194.44元；2、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年7月26日,原、被告双方经协商,签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定被告将其开发位于安徽省阜南县滨河路西侧的金海湾﹒贵府（该小区的销售推广名为“鹿城府”）面积为118.44平方米的42幢801号精装修商品房出售给原告，该套商品房含装修款的房屋总价款合计为842837元。同时，该合同特别于文本第18页附件四第1条将装修单价明确单列为1500元／平方米，则装修总价即相应为177660元。合同签订之后，原告依约向被告足额支付了该套房屋首付款和贷款银行审批发放的个人住房购置贷款。2019年12月份，被告通过邮寄、电话等方式通知小区业主接收竣工的商品房。业主对房屋查看后发现，装修方面存在着诸多或大或小的明显瑕疵，仅单论装修价值这一项，与购房合同中明确约定的装修价值就已有天壤之别。鉴于被告对业主要求赔偿装修差价款的合理诉求百般推诿、置之不理，业主们纷纷向有关部门投诉反映该问题。后来阜南县政府有关部门向“鹿城府”小区业主们公示了一份由被告出资委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司于2020年1月19日做出的《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》。原告经查阅该评估报告方才得知，原来其购买的涉本案商品房实际装修价值才仅仅有区区的92465.56元，远远不及合同中约定的177660元，装修款差价已经非常明确，据此，原告诉讼来院,要求支持其诉讼请求。 被告平和置业公司辩称，1.依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款之规定，被答辩人如果认为装饰装修及相关设备标准不符合合同约定的，只能要求答辩人及时更换、修理，不能要求答辩人赔偿装饰、设备差价。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》约定：“交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理”。《商品房买卖合同》第十六条第三款规定：“三、装饰装修及设备标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价”，按照约定被答辩人只能要求答辩人及时更换、修理，不能要答辩人赔偿装饰、设备差价。因此，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。2.被答辩人提供的《施工合同》《订货合同》可以证明被答辩人已经按照附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》约定的装修标准进行施工并完成，不存在不符合约定装修标准的违约情形。如答辩人有异议应当按照约定要求及时更换、修理。3.安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司做出的《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》（以下简称报告）鉴定程序严重违法且鉴定结论依据明显不足（详见鉴定申请书）。且参照《最高人民法院关于适用,的解释》第一百零七条：“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解协议做出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的根据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。”答辩人是在政府组织下为达成和解才委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值进行评估的，且答辩人对此不予认可。因此，该评估报告不得在诉讼中作为对答辩人不利的根据。如果贵院认可了该评估报告的效力，答辩人将依法申请重新鉴定，如不予认可其效力，那么按照证据规则答辩人应当继续承担证明精装修价格与备案装修价格不符的举证责任。否则，应承担不利后果。综上所述，即使被答辩人能够举证证明精装修价格与备案价格不符，那么按照合同约定被答辩人只能要求答辩人及时更换、修理，而不能要求答辩人赔偿装饰、设备差价。因此，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年7月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：被告将其开发位于安徽省阜南县滨河路西侧的金海湾﹒贵府（该小区的销售推广名为“鹿城府”）42幢1单元801号的房屋出售给原告，该套商品房预测建筑面积118.44平方米，商品房单价为7116.15元／平方米，总价款842837元。合同第七章商品房质量及保修责任第十六条第三款约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理，具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。 附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定：该套商品房面积为118.44平方米，毛坯单价为5616.15元/平方米，该套商品房毛坯总价为（人民币）665177元；装修单价为1500元/平方米，该套商品房装修总价为（人民币）177660元，该套商品房合计总价款(含装修款)为(人民币)842837元。 附件6关于装饰装修及相关设备标准的约定：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行约定。但未对装修材料的等级及价格进行约定。 合同签订之后，原告依约向被告足额支付了该套房屋首付款和贷款银行审批发放的个人住房购置贷款。 2020年1月9日，被告平和置业公司委托安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司，对平和置业公司开发的金海湾贵府、华府6套标准户型的室内精装修价值进行评估。经评估，原告购买的标准户型精装修房装修价值为92465.56元，其中建造成本为72989.14元（装饰造价52320.47元、安装造价17358.90元、其他成本3309.77元），相关费用19476.42元（管理费用1459.78元、投资利息1079.51元、销售税费、销售费用4876.40元、开发利润12060.73元）。 另查明，起诉时精装修样板房已拆除。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。被告应按照合同约定的装修价格履行装修义务，合同约定室内装修单价为1500元/平方米，实际履行时涉案房屋装修价格经评估低于1500元/平方米，故原告要求被告赔偿装修差价的诉讼请求，本院予以部分支持。经查，涉案房屋双方约定为精装修商品房，被告需向原告交付的房屋应保证装修装饰部分符合双方当事人的约定。双方在合同附件六中对商品房装修装饰的材料和设备的品牌等内容进行约定，但原、被告未就装修使用材料的等级及价格进行明确，双方就涉案房屋的装修标准没有达成一致意见的情况下，应以“样板房”装修标准为准。根据《商品房销售管理办法》第三十一规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，但是“样板房”实际中已拆除，原、被告现在已经无可供参照的标准，被告无法证明其交付的房屋符合“样板房”的装修装饰标准，故应以实际评估的涉案房屋装饰装修价格为准。 被告辩称其委托安徽长平房地产价格评估有限公司对涉案房屋装修价值进行评估报告程序违法、存在明显不当等情形，但其未提供充分的证据，本院对其辩称不予采信。 商品房买卖合同约定装修单价为1500元/平方米，被告收取原告内装修款146160元（1500元/平方米×97.44平方米），其鉴定的房屋套内装饰装修价格为92465.56元。该评估报告以市场价值标准进行评估，最终评估价包含五个部分，即建造成本、管理费用、投资利息、销售税费和费用、开发利润，其中装饰造价52320.47元，是直接投入的装饰成本，是原、被告双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值，其中装饰造价与整体装修装饰价值的比例为56.58%（52320.47元÷92465.56元），以涉案房屋约定的内装修价值146160元为基准，以评估意见确定的上述数额比例为参照，推定涉案房屋应当投入的装修装饰造价为82702.79元（146160元×56.58%），扣减实际装修装饰造价52320.47元，被告应退还原告装修款30382.32元（82702.79元-52320.47元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告孙建华装修款30382.32元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费965元，保全费900元（原告已预交），由被告阜南县平和置业有限公司负担665元，原告孙建华负担1200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘新 二〇二〇年十月二十日 法官助理马伟丽 书记员郭永杰 附适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知事项 本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的每个履行期间的最后一日起计算；逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，并请通知主审法官。 账户名：阜南县人民法院执行标的款 开户行：中国银行股份有限公司阜南支行 账号：17×××07