北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29128号原告：谷金良，男，1976年12月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告：北京天程润泽文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村******。法定代表人：孙海军，执行董事、经理。委托诉讼代理人：吴俊，北京市嘉宋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨美玲，北京市嘉宋律师事务所律师。原告谷金良与被告北京天程润泽文化传媒有限公司（以下简称天程公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中依法转为普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告、被告之法定代表人孙海军、委托诉讼代理人吴俊、杨美玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谷金良向本院提出诉讼请求：要求判令天程公司退还311天未租用房屋期间的租赁费1610383元。事实和理由：谷金良自天程公司处承租北京市朝阳区弘燕南一路十里河宾馆X栋一层至三层。2018年11月24日天程公司发布了“X栋山舍公寓”属于二合一违规经营场所，天程公司将限期清退所有入住人员的通知（X栋山舍公寓为上述承租房屋的二层和三层）。随即天程公司的工作人员上门进行清退工作，将“X栋山舍公寓”全部清退。因天程公司清退“X栋山舍公寓”承租方，造成谷金良的承租方向法院起诉谷金良，法院判决谷金良赔偿“X栋山舍公寓”的承租方全部损失。后续承租公寓一直不能租赁经营，直至在2019年9月30日才继续做公寓经营，开始对外出租。根据谷金良与天程公司之间的租赁合同，谷金良承租的房屋总体为三层，用于商业及公寓使用，建筑面积为1645平米，总体年租金2835000元，参照该租金价格，二层和三层公寓总体面积为1645平米÷3层×2层=1096平米，年租金为2835000元÷3层×2层=1890000元。因天程公司发出清退通知禁止做公寓经营使用，该公寓从2018年11月24日至2019年9月30日止，共计311天不能使用，不能做公寓经营期间的租金为1890000元÷365天×311天=1610383元。由于天程公司给谷金良造成巨大的经济损失，为了维护谷金良的合法利益，特诉至法院。天程公司辩称：一、租赁房屋未能使用是因为谷金良出租底商给餐饮商户，造成租赁房屋属于典型的“二合一”违规经营场所而被清退。谷金良不能使用房屋是因其过错导致，不应要求天程公司退还租金。天程公司与谷金良签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定了乙方承租该房屋用于商业及公寓使用。但无论谷金良将房屋用于商业还是公寓，首先要遵守国家的法律法规。《消防法》第19条规定：生产、储存、经营易燃易爆危险品的场所不得与居住场所设置在同一建筑物内，并应当与居住场所保持安全距离。一层底商不能出租给餐饮商户，因为餐饮场所存储煤气罐等易燃易爆的危险物品。餐饮底商与作为居住用途的公寓不能设置在同一建筑物内。谷金良将一层底商出租给餐饮商户，二层、三层出租给公寓，造成整栋租赁房屋被认定为“二合一”违规经营场所，所以在政策要求下才必须予以清退。清退行为不是天程公司能够决定的，也不是天程公司单独实施的，是政府决定的各部门联合清退。因谷金良的过错，导致租赁房屋二层、三层被清退及空置，其应自行承担责任。二、天程公司一直未收回租赁房屋，谷金良一直对房屋享有占有、使用、收益的权利，公寓被清退与谷金良的租金损失不存在因果关系，其无权要求天程公司退还相应租金。在谷金良所租赁房屋二层、三层公寓被清退后，天程公司并未收回和使用房屋。谷金良对租赁房屋在法律允许的范围内有完全的处置权，但是谷金良却任由房屋空置，在房屋二层、三层被清退之后，谷金良完全可按照合同约定及在法律允许的范围内，将房屋另行出租，从源头上防止该房屋再次被认定为违规经营场所被清退的可能性。公寓被清退与二层、三层必然空置不存在因果关系，与谷金良的租金损失更不存在因果关系。谷金良自己不作为，现在却反而要求天程公司返还租金，也违反了公平原则，天程公司不应为谷金良的行为承担责任。三、退一步讲，即便法院认为天程公司应当承担责任，也应当部分或者全部免除天程公司应当承担的责任。首先，租赁房屋二层、三层被清退以及空置，完全是因谷金良过错造成的，天程公司不应承担责任。退一步讲，即便法院认为天程公司应当承担责任，也应适用《合同法》关于不可抗力的规定，部分或者全部免除天程公司的责任。《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因政府的清退行为导致谷金良不能将房屋二层、三层作为公寓使用，如果法院认为天程公司存在未按约定履行合同的情况，也是因为受不可抗力的影响导致的。谷金良提交的其与刘某租赁合同纠纷案的一审民事判决书及天程公司提交的该案二审判决书，均认可谷金良与刘某之间租赁合同无法履行是因为国家相关政策导致的，因此应当部分或者全部免除天程公司应当承担的责任。四、对于二层、三层空置期间及租金数额，谷金良的计算方法也是错误的。对于空置期间的租金，谷金良是按照一至三层的总价平均计算到二层、三层的，这种计算方法明显错误。根据常识可知，底商的租金在一栋建筑中租金应该是最高的，谷金良将一至三层建筑的租金同等计算明显是错误的，并且谷金良提交的证据民事判决书显示，其转租的价格是二层、三层每年150万元。谷金良转租的行为应该还有盈利。所以二层、三层的实际价值应远远低于150万元每年。另外，谷金良要求退还租金的期间计算有误。根据谷金良提交的民事判决书，其转租的承租人刘嫒嫒将租金交至2019年2月28日，2019年1月1日清退完毕，法院判决谷金良退还刘某从2019年1月1日至2019年2月28日的房租。也就是说，该房屋空置时间应从2019年1月1日开始计算，而不应从天程公司发布清退通知之日起计算，否则会导致谷金良一方面收取刘某的租金，一方面又来要求天程公司退还同时期的租金，导致其额外获利，有失公允。综上所述，谷金良的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定：2016年9月16日，天程公司作为出租方（甲方）与谷金良作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市朝阳区弘燕南一路十里河宾馆X栋一层至三层，建筑面积约1645平方米的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给乙方使用，乙方承租该房屋用于商业及公寓使用，未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途。租赁期限为自2016年9月20日至2026年9月19日，年租金为270万元，递增方式：第一次递增为合同签署日期的第三年起递增5%；第四年起递增5%；自第五年起每两年递增一次5%。在合同期内，如遇以下情形之一导致合同不可继续履行，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，但甲方应退还乙方已缴纳的剩余部分租金及履约押金：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；因地震、火灾等非人为不可抗力因素导致房屋不可继续使用的；根据甲方需要，对房屋进行拆迁、改造的。2017年2月24日，谷金良作为出租方（甲方）与案外人刘某作为承租方（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：甲方将房屋租赁给乙方使用，该租赁房屋位于北京市朝阳区弘燕南一路十里河宾馆X栋二层至三层，共55间房屋。乙方承租该房屋用于公寓使用，未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁用途。租赁期限为自2017年3月1日至2026年8月19日，年租金为150万元，递增方式：第一次递增为合同签署日期的第三年起递增5%；第四年起递增5%；自第五年起每两年递增一次5%。在合同期内，如遇以下情形之一导致合同不可继续履行，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任，但甲方应退还乙方已缴纳的剩余部分租金及履约押金：该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；该房屋因国家相关政策要求，导致乙方不得继续使用从事公寓出租营业活动的；地；地震灾等非人为不可抗力因素导致房屋不可继续使用的等等。2018年11月24日，天程公司发出清退通知，载明：鉴于近期发生重大安全伤亡事故较多，根据十八里店乡政府要求及民乐集团确认，“X栋山舍公寓”属于典型的二合一违规经营场所，存在严重安全隐患，必须坚决取缔，从即日起至本月25日结束，现我司要求“X栋山舍公寓”必须在期限内对相应入住人员清理完毕，我司与民乐集团将视清退现状采取停水、停电等必要措施给予权利配合，坚决铲除此项重大安全隐患。由于是政府政策清退，属于不可抗力，故清退所造成的一起经济损失及各项责任将由谷金良个人承担。经查，2019年，刘某以房屋租赁合同纠纷为由将谷金良起诉至本院，要求判令：1、谷金良返还押金20万元，退还剩余三个月的租金37.5万元；2、谷金良支付违约金150万元；3、谷金良支付房租转让费用90万元。本院于2019年5月31日作出（2019）京0105民初X号民事判决书，认定因房屋权利单位发出清退通知，刘某于2019年1月1日清退全部租户，具备房屋交接条件，谷金良应退还刘某已经交纳的2019年1月1日至2019年2月28日期间的房屋租金，并判决如下：一、谷金良于本判决生效之日起十日内返还刘某房屋租赁押金20万元；二、被告谷金良于本判决生效之日起十日内退还原告刘某房租二十五万元；三、驳回原告刘某的其他诉讼请求。后谷金良、刘某不服该判决并提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年8月19日作出(2019)京03民终X号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后刘某不服该判决并提起再审，北京市高级人民法院于2020年2月28日作出（2020）京民申X号民事判决书，裁定驳回刘某的再审申请。经询，谷金良、天程公司均表示谷金良在租赁涉案房屋期间将一层用于经营餐馆、超市，二层、三层用于经营公寓，谷金良在涉案房屋二层、三层清退空置期间未向天程公司主张过部分或全部解除涉诉合同，现涉案房屋仍由谷金良使用，涉诉租赁合同仍在履行过程中。又询，谷金良、天程公司均表示天程公司将涉案房屋交付给谷金良时，该房屋构造为一层东侧一处超市，其余三层为居住使用的闲置宾馆，二层和三层中间为走廊，两侧为面积大小不等的独立房间；谷金良承租涉案房屋后为二层和三层的房间加装独立卫生间、购置家电设施等。庭审中，谷金良提交与XXX（北京）物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》，证明由于天程公司发出清退通知，导致其通知刘某清退涉案房屋并退还刘某房屋租金之后，涉案房屋一直空置至2019年9月30日才另行出租使用。天程公司认可谷金良大约于上述时间再次将涉案房屋作为公寓使用。本院认为：谷金良与天程公司签署的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。谷金良承租涉案房屋的用途系商业及公寓，在租赁期限内，天程公司于2018年11月24日发出对于涉案房屋二层及三层公寓的清退通知。根据双方陈述，涉案房屋二层及三层的设计及构造系分别独立的房间作为公寓使用，天程公司为防控安全隐患对于涉案房屋二层及三层公寓发出清退通知后，谷金良客观上难以将该部分房屋在短时间内改造用于其他商业模式继续经营使用。因此，天程公司对于涉案房屋二层及三层公寓发出的清退通知势必将导致谷金良无法正常使用涉案房屋，既而造成一定程度上的空置损失。然而，在天程公司发出清退通知后，谷金良理应积极审慎处理涉案房屋的后续履行事宜，但谷金良未及时向天程公司要求解除合同并办理房屋交接手续，也未积极寻求其他方式将涉案房屋投入其他用途继续使用，对于损失扩大存在过错，理应自行承担一部分责任。根据另案生效判决，谷金良将涉案房屋二层及三层转租给刘某作为公寓使用，在天程公司发出清退通知后，刘某于2019年1月1日清退，谷金良需向刘某退还2019年1月1日至2019年2月28日期间的租金。因此，由于谷金良已向刘某收取至2019年1月1日期间的房屋租金，现谷金良仍向天程公司主张退还自2018年11月24日至2019年1月1日期间的租金，本院不予支持。关于谷金良向天程公司主张退还的2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金，本院综合考虑涉诉合同目的、合同的履行情况、双方过错程度、不同楼层租金分配等因素，根据公平原则酌情确定天程公司应向谷金良退还的租金数额。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十六条之规定，判决如下：一、被告北京天程润泽文化传媒有限公司于本判决生效后七日内退还原告谷金良房屋租金五十万元；二、驳回原告谷金良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19293元，由原告谷金良负担13303元（已交纳），由被告北京天程润泽文化传媒有限公司负担5990元（原告谷金良已预交，被告北京天程润泽文化传媒有限公司于本判决生效后七日内给付原告谷金良）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 玲二〇二〇年十月十九日法官助理  陈逢源