云南省广南县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2627民初1435号原告：广南县隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基公司），住所地云南省广南县莲城镇莲城西路106号2幢11号。法定代表人：林鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王高权，云南章法律师事务所执业律师，特别授权。被告：刘小汀，男，1989年7月16日出生，汉族，住云南省广南县。委托诉讼代理人：刘友成（系被告刘小汀的父亲），男，1952年5月7日出生，汉族，住云南省广南县，特别授权。原告广南县隆基房地产开发有限公司诉与被告刘小汀分期付款买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序于2020年6月2日公开开庭进行了审理，原告广南县隆基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王高权和被告刘小汀的委托诉讼代理人刘友成到庭参加诉讼；后因案情复杂，依法于2020年7月21日转为适用普通程序，并于2020年10月22日公开开庭进行了审理，原告广南县隆基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王高权和被告刘小汀的委托诉讼代理人刘友成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隆基公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除隆基公司与刘小汀于2017年4月27日在广南隆基商业广场售楼部签订的《商品房购销合同》（合同编号为广隆房F8-901）；2.判决刘小汀把《商品房购销合同》（合同编号为广隆房F8-901）中约定的房屋（F8幢第9层01号房）完好退还给隆基公司；3.判决刘小汀支付房屋使用费10万元给隆基公司；4.判决刘小汀承担184171元的违约金；5.由刘小汀承担本案相关诉讼费用。事实与理由：隆基公司与刘小汀于2017年4月27日在广南隆基商业广场售楼部签订了《商品房购销合同》（合同编号为广隆房F8-901），约定隆基公司把位于广南综合贸易市场隆基广场“广隆房F8-901”号商品房出售给刘小汀。《商品房购销合同》签订后，隆基公司如期履行了交房义务，但是刘小汀却不如期履行付款义务。根据《商品房购销合同》第六条第3款的约定，隆基公司与刘小汀签订的《商品房购销合同》在2017年5月28日就自动解除，刘小汀应当完好无损的把房子退还给隆基公司，并承担违约金184171元的违约金。刘小汀不如期履行义务，双方签订的《商品房购销合同》在2017年5月28日就自动解除，此时其房屋的产权依法属于隆基公司，刘小汀无权占有、使用该套房屋，但是从2017年5月28日至今，刘小汀却一直居住在隆基公司的该套房屋内，因此，刘小汀应当支付两年的房屋使用费10万元给隆基公司。因刘小汀违约后，隆基公司本着和睦友好的态度与其协商，但刘小汀却蛮横不讲理，导致双方协商未果。故隆基公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。刘小汀辩称：涉案的争议房屋，2015年11月16日刘友成与隆基公司签订了认购书，2015年12月30日刘友成与隆基公司签订购房合同，刘友成已经支付了22万元的首付款，2016年刘友成又支付给林鹏水电费等，隆基公司强行用水电来勒索刘小汀，刘友成住宿的房屋是刘友成的，不是刘小汀的，涉案房屋系刘友成购买的，不是刘小汀购买的。刘小汀的购房合同系隆基公司的工作人员欺骗其签订的购房合同，刘小汀没有支付钱给隆基公司，钱是刘友成支付给隆基公司的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（一）隆基公司向本院提交了如下证据：1.商品房购销合同，用以证明原、被告自愿达成购买房屋合同，原告把房屋交付给刘小汀使用后，刘小汀只是支付了184171元，剩余19万元的款项未支付清楚，被告刘小汀造成根本性违约。2.情况说明、申请书，用以证明隆基广场F8幢901房屋，刘友成与隆基公司之前签订的购买合同在刘友成申请下已经注销了，该房屋由刘小汀与隆基公司重新签订购房合同，现在房屋的购买人是刘小汀，与刘友成没有任何关系。对隆基公司提交的证据，刘小汀的质证意见为：对1号证据不认可，理由是该份合同是隆基公司单方制作并伪造的，刘小汀虽签订了该份合同，但是刘小汀系被隆基公司引诱欺骗签订的合同，刘小汀也没有持有该份合同，刘小汀也没有支付过购房款项。（二）刘小汀向本院提交了如下证据：1.广南隆基商业广场认购书；2.商品房购销合同；3.收据；4.农村信用社业务凭证；5.收条、承诺书；6.广南县电力公司缴费本；7.广南县人民法院民事裁定书；8.广南县人民法院民事判决书；9.广南县人民法院民事调解书；10.广南县人民法院执行通知书、报告财产令。以上证据均用以证明隆基公司与刘小汀所争议的房屋系刘友成购买的，相关款项系刘友成支付的，与刘小汀无关。11.水费、停车费、物管费及其余的各项费用，用以证明涉案房屋是属于刘友成的，刘友成在房屋里面正常居住生活。对刘小汀提交的证据，隆基公司的质证意见为：1号证据真实性、合法性无异议，不认可关联性，不能作为本案定案的依据，认购书系复印件，应该提交原件予以确认，如果不能提交原件给法庭核实，真实性和合法性均不认可；2号证据系复印件，三性均不认可，且不认可证明的观点；3号证据三性不认可，不认可用以证明的观点；4号证据三性不认可，不认可用以证明的观点；5号证据中的收条三性不认可，也不认可刘小汀的待证事实，其中承诺书认可无异议，公司没有收到刘友成的1.2万元，林鹏当时也没有在广南县；6号证据三性不认可，理由是因该缴费本与本案无关，因为缴纳电费，只能证明刘友成居住在房屋里面，不能证明该房屋系刘友成本人的；7号证据三性认可，但不认可刘小汀用以证明的内容，因为该证据的第二页内容载明房屋是刘小汀的；8号证据三性认可，不认可待证事实，因为从该判决可以看出该房屋属于是刘小汀的，刘小汀的父亲刘友成起诉隆基公司系滥用诉权；9号证据真实性、合法性认可，关联性不认可，也不认可刘小汀的待证事实；10号证据真实性、合法性认可，不认可关联性，也不认可待证事实；11号证据真实性、合法性认可，不认可关联性，也不认可刘小汀的待证事实。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.隆基公司提交的1号证据《商品房购销合同》来源合法，客观真实，能证明2017年4月27日，刘小汀和隆基公司签订《商品房购销合同》，合同主要约定隆基公司将位于广南隆基商业广场××号商品房以374171元的价款出售给刘小汀，付款方式为按揭付款，合同签订之日付184171元，余款19万元按揭贷款支付，并于付清首付款之日起30日内办理终结贷款手续，合同还对双方的其他权利义务进行了约定，依法予以采信。2.隆基公司提交的2号证据来源合法，但无其他证据印证其客观真实性，且与刘小汀提交的9号证据相互矛盾，依法不予采信。3.刘小汀提交的1号证据、2号证据来源合法，客观真实，能相互印证刘友成于2015年11月15日与隆基公司签订《广南隆基商业广场认购书》，认购位于隆基商业广场××号商品房，并于2015年12月30日和范元翠作为乙方，与甲方隆基公司签订《商品房购销合同》（合同编号为广隆房Ｆ8-901），合同主要约定隆基公司将位于广南隆基商业广场××号商品房以374171元的价款出售给刘友成、范元翠，付款方式为按揭付款，合同签订之日付首付款114171元，余款26万元按揭贷款支付，并于付清首付款之日起30日内办理终结贷款手续，合同还对双方的其他权利义务进行了约定，依法予以采信。4.刘小汀提交的3号证据来源合法，客观真实，能证明刘友成于2015年11月17日至2018年3月15日期间多次向隆基公司支付隆基商业广场F8-901号房首付款，依法予以采信。5.刘小汀提交的4号证据来源合法，客观真实，但无其他证据印证与本案的关联性，依法不予采信。6.刘小汀提交的5号证据无其他证据印证其客观真实性，依法不予采信。7.刘小汀提交的6号证据和11号证据中的收据、收款收据来源合法，客观真实，能证明刘友成缴纳水电费和相关物业管理费用的事实，依法予以采信；11号证据中的手写收据不具客观真实性和合法性，依法不予采信。8.刘小汀提交的7号、8号、9号、10号证据来源合法，客观真实，均系人民法院作出的生效裁判文书和发出的法律文书，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：刘友成于2015年11月15日与隆基公司签订《广南隆基商业广场认购书》，认购位于隆基商业广场××号商品房（以下简称Ｆ8-901号房），并于2015年12月30日和范元翠作为乙方，与甲方隆基公司签订《商品房购销合同》（合同编号为广隆房Ｆ8-901），合同主要约定隆基公司将位于广南隆基商业广场的Ｆ8-901号房以374171元的价款出售给刘友成、范元翠，付款方式为按揭付款，合同签订之日付首付款114171元，余款26万元按揭贷款支付，并于付清首付款之日起30日内办理终结贷款手续，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年1月10日，广南县隆基房地产开发有限公司将该房交付刘友成，刘友成共支付购房款196000元，尚欠余款178171元。2017年4月27日，刘小汀（系刘友成的儿子）和隆基公司签订《商品房购销合同》，合同主要约定隆基公司将位于广南隆基商业广场××号商品房以374171元的价款出售给刘小汀，付款方式为按揭付款，合同签订之日付184171元，余款19万元按揭贷款支付，并于付清首付款之日起30日内办理终结贷款手续，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年12月30日刘友成、范元翠和隆基公司签订的《商品房购销合同》所涉Ｆ8-901号房，与2017年4月27日刘小汀和隆基公司签订的《商品房购销合同》所涉Ｆ8-901号房系统一房屋。因刘友成未付房屋余款，致隆基公司于2018年12月7日起诉至本院，请求判决刘友成支付房屋余款，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、刘友成自愿定于2019年2月11日前一次性给付广南县隆基房地产开发有限公司购房款178171元；二、广南县隆基房地产开发有限公司自愿放弃其他诉讼请求。”本院作出(2018)云2627民初2446号调解书。刘友成不服该调解书向本院申请再审，本院于2019年6月14日作出(2019)云2627民申2号民事裁定书，裁定驳回刘友成的再审申请。刘友成购买F8-901号房后，于2016年3月入住该房屋，并向房屋的位物业管理公司缴纳了相关物业管理费用。后刘友成未履行本院作出的(2018)云2627民初2446号调解书确定的义务，隆基公司于2019年9月4日向本院申请强制执行，请求强制执行刘友成履行支付隆基公司购房款178171元的义务，本院依法向刘友成送达了（2019）云2627执434号执行通知书，通知刘友成履行义务，但刘友成至今未履行。现隆基公司以刘小汀未履行双方签订的《商品房购销合同》约定的义务提起本案诉讼。本院认为，刘小汀和隆基公司于2017年4月27日自愿签订《商品房购销合同》，双方的行为未违反法律和行政法规的强制性规定，故双方签订的《商品房购销合同》合法有效。一、关于隆基公司和刘小汀于2017年4月27日签订的《商品房购销合同》应否解除的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，刘小汀未按照双方签订的《商品房购销合同》中第六条付款方式及期限的约定，履行办理按揭贷款并付全款剩余购房款的义务，隆基公司根据《商品房购销合同》中第六条付款方式及期限的约定，可以主张解除合同，同时依照《中华人民共和国合同法》第一百六十七条“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”的规定，对于隆基公司主张解除与刘小汀于2017年4月27日签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，依法予以支持。二、关于刘小汀是否应把F8-901号房返还给隆基公司并支付房屋使用费10万元的问题。F8-901号房原系隆基公司出售给刘小汀的父亲刘友成并于2016年1月交付刘友成，隆基公司与刘友成也签订了《商品房购销合同》，之后刘友成使用F8-901号房，因刘友成未按照《商品房购销合同》的约定付清购房款，隆基公司还于2018年12月7日起诉至本院，请求判决刘友成支付房屋余款，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：“一、刘友成自愿定于2019年2月11日前一次性给付广南县隆基房地产开发有限公司购房款178171元；二、广南县隆基房地产开发有限公司自愿放弃其他诉讼请求。”本院作出(2018)云2627民初2446号调解书，后刘友成未履行本院作出的(2018)云2627民初2446号调解书确定的义务，隆基公司于2019年9月4日向本院申请强制执行。隆基公司提交的证据不能证明与刘友成、范元翠签订的《商品房购销合同》已经解除，且在与刘小汀签订《商品房购销合同》之后，又起诉刘友成支付购房款并达成协议，之后也申请强制执行刘友成支付购房余款，因两个《商品房购销合同》的标的均是F8-901号房屋，故隆基公司提交的证据不能证明刘小汀占有使用F8-901号房屋，其要求刘小汀返还F8-901号房并支付房屋使用费10万元没有事实依据，依法不予支持。三、关于隆基公司要求刘小汀承担违约金184171元违约金的问题。双方虽然在《商品房购销合同》约定“若乙方（刘小汀）违反本条约定，依法原已支付的全部款额（184171元）作为违约金不予退还。”，但隆基公司主张的违约金184171元实际是刘友成支付，结合隆基公司和刘小汀在本案中提交的证据，并不能认定刘小汀未系单方违约，刘小汀提交的证据能够证明隆基公司未完全履行与刘小汀签订的《商品房购销合同》，双方都违反合同，应当各自承担相应的责任，结合本案的实际，对隆基公司主张由刘小汀承担违约金184171元的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，隆基公司的诉讼请求部分有事实及法律依据，依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百二十条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，提出如下处理意见：一、解除广南县隆基房地产开发有限公司与刘小汀于2017年4月27日签订的《商品房购销合同》；二、驳回广南县隆基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5562元，由广南县隆基房地产开发有限公司负担2781元，由刘小汀负担2781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  陈 俊人民陪审员  王代凤人民陪审员  黄瑞萍二〇二〇年十月二十五日书 记 员  王贤菊