西安市雁塔区人民法院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初6052号原告：刘洁，男，汉族，1980年6月13日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：胡斌，陕西云达律师事务所律师。被告：西安高新融鑫农贸交易中心有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：张琇琦，系该公司总经理。被告：西安明德置业有限公司，住所地：西安市。法定代表人：李跃宁，系该公司总经理。共同委托诉讼代理人：朱培，陕西鼎乾律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：邵宁，陕西鼎乾律师事务所律师。原告刘洁与被告西安高新融鑫农贸交易中心有限公司（以下简称：融鑫公司）、西安明德置业有限公司（以下简称：明德公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洁的委托诉讼代理人胡斌、被告融鑫公司、明德公司共同委托诉讼代理人朱培均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘洁诉称,2008年12月22日，原告与被告明德公司签订《XX城商铺投资合作经营合同书》，约定由原告一次性付给明德公司91000元，购买XX城壹层1-4-03a号商铺一间（建筑面积15.66㎡），经营使用期限10年(2009年2月1日至2019年1月31日），后原告如约付清全款，被告明德公司亦将商铺交付于原告使用经营，明德公司后将该生鲜城的物业管理交与被告融鑫公司管理。2010年10月，被告以该生鲜城部分发生火灾为由将该生鲜城全部关闭，原告及其他商户均无法使用经营所投资购买的商铺，经原告多次与被告协商，2011年4月16日，原告与被告明德公司签订了一份《补充协议》，约定将原告的商铺使用经营期限增加一年做为补偿（期限至2020年1月31日）。同日，由原告作为乙方之一、被告明德公司作为甲方、被告融鑫公司作为丙方签订了一份《补充协议》，其中第一条约定“乙方同意由甲方授权的丙方将XX城XX层整体出租经营，乙方派1-2名代表参与甲方委托的丙方与承租人之间有关XX城XX层整体租赁的谈判，并且由乙方认同甲方委托的丙方与承租人所达成的XX城XX层整体的租赁价格及付款方式和时间。招租的广告费用由甲方支付”。该补充协议第7条约定：“如有违约，乙方保留向法院起诉的权力”。2011年6月,被告融XX城XX层整体租赁价格为全年180万元的租赁协议，要求原告认同并签字确认，原告不同意该租赁价格及协议，坚持不予签字，后被告在未经原告允许的情况下将原告商铺拆除并且开办一个服装商场对外进行营业获利。为此，原告起诉至法院请求赔偿全部的经济损失，后法院经审理认为原告与被告之间的合同并未解除，并认定原告商铺每月每平方米租金为85元，依法判决被告融鑫公司向原告支付2013年4月1日至2015年2月28日的租金损失30615元，被告明德公司对上述债务承担连带清偿责任，原告此后的租金损失另行起诉，后被告依照判决履行了义务，但是对于2015年3月1日至2017年9月30日的租金损失仍未支付，原告又向法院起诉，法院判决被告融鑫公司支付原告此期间租金损失36409.5元，被告明德公司对上述债务承担连带清偿责任。现被告对于2017年10月1日至2020年1月31日租金又未支付,为维护自身合法权益，故原告诉至法院请求判令:1、被告融鑫公司支付原告刘洁2017年10月1日至2020年1月31日租金损失50738.4元；2、被告明德公司对于上述债务承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。被告融鑫公司、明德公司辩称，原告与二被告签订的补充协议系双方自愿签订，内容并不违反法律法规强制性规定，合法有效。法院应根据实体商铺的经营现状，按照37.5元/平方米向原告支付租金。经审理查明，2008年12月2日,原告刘洁（以下称“乙方”）与被告明德公司（以下称“甲方”）签订《XX城商铺投资经营合同书》。该合同约定，乙方投资91000元承租甲方XX城第一层1-4-03a号铺（建筑面积为15.66平方米）（以下简称：案涉商铺），投资商铺使用期限为10年，自2009年2月1日至2019年1月31日。合同期内，乙方享有XX城第一层商铺1-4-03a号商铺的经营使用收益权。乙方于该合同签订之日一次性支付全部商铺款91000元。甲方应在合同约定的期限内将该商铺交于乙方。合同签订后，刘洁于2008年10月28日向明德公司支付了91000元，明德公司依约向原告交付了租赁商铺。明德公司将生鲜城的物业管理交于融鑫公司。后因该生鲜城发生火灾致使商铺无法使用经营。2011年4月16日，原告等21户商铺投资人（乙方）与明德公司（甲方）、融鑫公司（丙方）签订补充协议。该协议约定，乙方同意由甲方授权的丙方将XX城XX层整体出租经营，乙方派代表1至2名参与甲方委托的丙方与承租人之间有关XX城XX层整体租赁的谈判，并且由乙方认同甲方委托的丙方与承租人达成XX城XX层整层的租赁价格及付款方式和时间。招租的广告费用由甲方支付。承租人按照达成的租赁协议约定，按时支付丙方的租金，丙方在承租人支付租金后15日内向乙方支付各自商铺返租的租金，如果丙方未按上述约定的租赁期限向乙方支付各自的返租租金，则由甲方承担支付责任。如果承租人未能按租赁协议中约定的支付时间及支付金额向丙方支付租金超过15日，甲方牵头组织乙方和丙方共同督促承租人支付租金或阻止其经营行为。如果承租人逾期支付租金超过30日，甲方则动用承租人缴纳的租赁保证金支付乙方的租金。如果承租人在合同期内，无法经营、停业或倒闭，则甲方、丙方提前三个月通知乙方，三方共同重新招商。同日，王某某（乙方）与明德公司（甲方）还签订了补充协议。该协议显示，甲方考虑XX城XX层失火原因造成商铺暂时停业及乙方收回投资成本的时间，甲方同意给予乙方在《XX城商铺投资合作经营合同书》原约定的投资经营期限结束后顺延一年经营期。2011年6月18日，融鑫公司（甲方）与案外人杨某某（乙方）签订《房屋租赁合同书》。该合同约定，甲方将位于西安市科创路东段8号XX城的商业用房一层出租给乙方作为经营场所使用，租赁期限为8年，自2011年10月1日至2019年9月30日，年租金1800000元，从第二年累计递增6%，即第二年租金在第一年租金的基础上增加6%。第三年在第二年的基础上增加6%。以后年租金依次类推。甲乙双方约定租金每半年支付一次。由于乙方前期投资过大所以第一年度的后半年租金于2012年3月31日支付，以后每半年租金提前一个月支付，第一年第一次租金分三次向甲方交纳，乙方应于本合同签订当日交清定金20万元，在乙方装修工队无障碍施工后第七天向甲方交纳30万元，2011年9月30日之前一次性付清剩余租金40万元。该合同签订后，融鑫公司要求原告认同该合同中约定的租赁价格并签字确认，原告不同意该租赁价格而未签字确认。2012年12月27日，明德公司向原告支付自2011年10月1日至2013年3月31日期间的租金补贴2819元，即每月每平方米10元。融鑫公司向刘洁支付同期的租金14376元，即每月51元/平方米。另查，原告曾于2013年以租赁合同纠纷为由将融鑫公司、明德公司及杨某某诉至本院，要求融鑫公司、明德公司及杨某某赔偿损失178493.5元。在该案审理中，原告申请对本案所涉商铺在2013年4月1日至2013年8月1日期间的租金市场价值进行评估，确定案涉商铺的租金价值为每月139元/平方米。本院于2015年2月21日作出（2013）雁民初字第02182号民事判决书，认为评估价格所依据的评估对象为杨某某装修后的商铺，遂判决融鑫公司按每月每平方米85元赔偿原告自2013年4月1日至2015年2月28日的房屋租金损失30615元，明德公司对上述债务承担连带责任。宣判后，刘洁、融鑫公司均不服一审判决，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2015年6月17日作出（2015）西中民高终字第00209号民事判决书，认定原告与明德公司为商铺租赁合同关系，遂驳回上诉，维持原判。2017年，原告再次以租赁合同纠纷为由将融鑫公司、明德公司诉至一审法院，要求融鑫公司、明德公司连带支付2015年3月1日至2019年9月30日的租金损失67478.94元。本院于2017年12月21日作出（2017）陕0113民初5349号民事判决书，参照2012年12月27日收取租金的标准及自2013年4月21日至2015年2月28期间判决认定的租金标准，结合现在实体商铺的经营现状，本着公平合理的原则，判决融鑫公司按每月每平方米75元标准赔偿原告自2015年3月1日至2017年9月30日的租金损失36409.5元，明德公司对上述债务承担连带责任。宣判后，融鑫公司不服该判决提出上诉，要求按照其与实际承租人的一层整体租赁价格每月37.5元/平方米的价格支付租金。后西安市中级人民法院于2018年4月17日作出（2018）陕01民终4159号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年，原告提起本案诉讼。再查，原告提起诉讼的同时，另有同为西安市XX城XX层XX号商铺的承租人王金良将二被告诉至本院，要求二被告连带支付其的租金损失。在该案审理中，王金良的申请对其1-3-05号商铺的市场租金价格进行评估，后本院依法提请西安市中级人民法院委托评估。2020年7月9日，西安瑞特房地产价格评估咨询有限责任公司出具《房地产估价报告》，估价结果为涉案商铺在2017年10月1日至2020年1月31日期间的市场租金平均单价为96.2元/平方米·月。原告要求以该评估结果作为计算租金的依据，而二被告对此不予认可，坚持按照其实际出租的价格每月37.5元/平方米的租金标准向原告支付租金，并提交融鑫公司与案外人李某某签订的租赁期限为2017年10月1日至2022年9月30日的《房屋租赁合同书》予以佐证，原告对此不予认可。以上事实,有民事判决书、补充协议、房屋租赁合同、瑞特评估（2020）SF第1214号房地产估价报告、庭审笔录等相关证据在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与明德公司为商铺租赁合同关系，后经原告与二被告签订的《补充协议》将双方的履约方式进行变更，双方实际构成返租关系，原告享有案涉商铺截止至2020年1月31日之前租金的收益权，且双方之间的合同尚未解除等事实，已经先后的生效民事判决认定，本院对此予以确认。而原告截止至2017年10月1日之前的租金损失，也已通过诉讼进行处理，现原告主张二被告支付自2017年10月1日至2020年1月31日的租金损失，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告请求的租金损失的支付标准，因同为西安市XX城的一层商铺的承租人在另案中申请对租金价格进行司法评估后评估结果为每月96.2元/平方米，而该承租人所有的1-3-05号商铺与本案原告的案涉商铺均在同一生鲜城的一层，位置相近，商铺所处地段和周围环境相同，商铺的使用情况基本相同，故该评估结果可作为计算原告的案涉商铺租金损失的依据。据此计算，融鑫公司应支付刘洁自2017年10月1日至2020年1月31日期间（28个月）的租金损失42181.78元（96.2元/平方米·月*15.66㎡*28个月）。同时，依据合同约定，明德公司应当对上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告西安高新融鑫农贸交易中心有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘洁支付自2017年10月1日至2020年1月31日期间的租金损失42181.78元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告西安明德置业有限公司当对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告刘洁的其余诉讼请求。本案案件受理费1068元，由二被告共同承担886元，原告承担182元。因原告已预交，二被告应在支付上述款项时一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长    李  亚  楠审  判  员    张  芷  瑜审  判  员    王      华 二〇二〇年 十 月 二十 日 书 记 员   王      欣   打印：相丽华        校对：王欣        2020年  月  日送达1