江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2792号上诉人（原审被告）：扬州旭升房地产开发有限公司，住所地在扬州市广陵区文昌花园518-101。法定代表人：周鹏，总经理。委托诉讼代理人：曹新艳，公司法务。委托诉讼代理人：周丽玲，公司法务。被上诉人（原审原告）：冯陈玲，女，汉族，1987年6月12日出生，住仪征市。委托诉讼代理人：李孝平，江苏君奥律师事务所律师。上诉人扬州旭升房地产开发有限公司（以下简称旭升公司）因与被上诉人冯陈玲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。旭升公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项“扬州旭升房地产开发有限公司于本判决生效后10日内退还冯陈玲538149元”，并依法改判为：“扬州升房地产开发有限公司扣除5万元定金后，退还冯陈玲488149元”；2、一审、二审诉讼费均应由冯陈玲负担。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。一、双方签订了书面的《扬州恒大悦龙台商品房认购书》，冯陈玲因自身原因拒不履行认购书并提出解约，违约在先，应承担违约责任，定金不予退还。双方于2018年9月9日签订《扬州恒大悦龙台商品房认购书》，该认购书第一条中明确约定冯陈玲支付5万元作为定金。定金是双方签订正式商品房买卖合同而设立的担保，冯陈玲在支付定金后理应按照《商品房认购书》约定履行义务，冯陈玲以资金困难为由拒不履行付款及签订商品房买卖合同的义务，并提出解除双方签订的《商品房认购书》，属于违约方，理应承担违约责任，无权要求退还定金5万元。二、双方虽然变更了付款方式，但《扬州恒大悦龙台商品房认购书》其他条款不变，并依然有效且适用于双方。冯陈玲因自身原因提出解约，理应按双方签订的《扬州恒大悦龙台商品房认购书》承担违约责任。根据《合同法》《担保法》等法律规定及《商品房认购书》中的约定，旭升公司有权不予退还定金。三、根据《合同法》第92条规定，《商品房认购书》解除后，当事人应当协助对方处理合同解除合同的善后义务，因该《商品房认购书》己作备案登记，因此冯陈玲应当协助旭升公司解除备案登记等手续，但一审法院未在判决书中写明。四、因冯陈玲拒不履行认购书约定的义务，并提出解约，一审、二审诉讼费均应由冯陈玲负担。综上，请求二审法院支持旭升公司的上诉请求。冯陈玲答辩称：1、未签《商品房买卖合同》的过错在旭升公司。双方在《商品房认购书》后未签订《商品房买卖合同》是由于旭升公司没有按照认购书的约定提供正式的《商品房买卖合同》，首先违约的是旭升公司；2、5万元的定金已转作购房款，故不再适用定金罚则。认购书签订后，双方对认购书约定的付款方式进行变更，由原先的按揭付款方式变更为两年期限的分期付款，冯陈玲依照分期付款清单向旭升公司支付了首期款，其中就包含了5万元的定金，定金己转作购房款，定金罚则不再适用；3、旭升公司依据《商品房认购书》不退还5万元理由不能成立。虽然认购书中有违约责任条款，但其针对的是“乙方必须在约定的付款方式和期限内到恒大悦龙台销售中心支付首期款即签署商品房买卖合同”，但在本案中，冯陈玲并不存在上述两种违约情形。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回旭升公司的上诉请求。冯陈玲向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《扬州恒大悦龙台商品房认购书》；2、判令旭升公司返还冯陈玲商品房认购款559414元。事实和理由：2018年9月9日，双方签订《扬州恒大悦龙台商品房认购书》，约定：冯陈玲认购旭升公司开发的恒大悦龙台7幢104室房屋，房屋建筑面积共146.07平方米，总价款为2256489元。后双方约定成交总价款为2211360元，付款方式为分期付款，期限为两年。认购书签订后，冯陈玲向旭升公司共支付559414元，其中包含50000元的定金以及6574元的专项维修基金。在认购书履行过程中，冯陈玲由于家庭生意失败致使资金困难，无法向旭升公司支付相应的认购款项。由此，双方所签认购书在客观上不能履行下去，在此情形下，冯陈玲向旭升公司提出解除双方所签的认购书并返还相应认购款未果。旭升公司辩称：1、同意解除双方签订的《扬州恒大悦龙台商品房认购书》，但冯陈玲需配合旭升公司办理退房手续，并去政府有关部门办理解除认购备案的相关手续；2、冯陈玲要求旭升公司返还购房款559414元，无事实和法律依据。根据双方的约定，冯陈玲存在违约行为，其已实际支付的房款531575元以及维修基金6574元应不予返还。一审法院认定事实：2018年9月9日，冯陈玲与旭升公司签订《扬州恒大悦龙台商品房认购书》，编号：0004064，冯陈玲（乙方）向旭升公司（甲方）认购扬州市恒大悦龙台7幢104室商品房，房屋总价款为2256489元。合同约定：乙方同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。乙方选择按揭方式付款。乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金即6574元。双方并对其他事项作了约定,该认购书中有旭升公司营销部工作人员周闻签名。上述认购书签订之后，双方对付款方式作了变更，约定了分期付款时间。同年9月19日，旭升公司向冯陈玲出具两份收据，载明收到冯陈玲维修基金6574元以及首期（含定金5万）110568元。同年10月25日，旭升公司向冯陈玲出具收据，载明收到冯陈玲442272元（含优惠金额21265元）。一审中双方对冯陈玲实际付款538149元均无异议。一审法院认为：双方签订的《扬州恒大悦龙台商品房认购书》及付款清单系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法予以认定。冯陈玲要求解除案涉商品房认购书，旭升公司表示同意，故对冯陈玲该诉讼请求予以照准。双方对冯陈玲实际缴纳款项为538149元均无异议，依法予以确认。审理中，旭升公司辩称冯陈玲违约，上述款项均不予退还。一审法院认为，双方签订案涉认购书后，双方对付款方式重新作了约定，但未约定解除认购书的违约责任，旭升公司主张冯陈玲违约，认为冯陈玲所付款项不予退还的辩称不予采信，旭升公司可另案主张违约金。综上，旭升公司应当将上述款项返还给冯陈玲。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除冯陈玲与扬州旭升房地产开发有限公司于2018年9月9日签订的《扬州恒大悦龙台商品房认购书》，编号：0004064；二、扬州旭升房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还冯陈玲538149元；三、驳回冯陈玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9394元，由冯陈玲负担358元，扬州旭升房地产开发有限公司负担9036元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。二审另查明，冯陈玲与旭升公司所签《扬州恒大悦龙台商品房认购书》第1条约定冯陈玲同意签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。第6条约定，冯陈玲同意签署认购书后不更名、不增减名、不换房，若冯陈玲不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为冯陈玲放弃购买该房屋，所付款项不予退还，旭升公司无须通知冯陈玲，可另行销售该房屋，冯陈玲无权要求返还定金。本案二审的争议焦点：本案是否适用定金罚则；一审判决未明确冯陈玲协助办理解除备案登记是否妥当？本院认为：本案适用定金罚则。理由：首先，双方所签《扬州恒大悦龙台商品房认购书》第1条约定冯陈玲签署认购书时支付50000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。合同第6条约定，若冯陈玲不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为冯陈玲放弃购买该房屋，所付款项不予退还，旭升公司无须通知冯陈玲，可另行销售该房屋，冯陈玲无权要求返还定金。这是双方关于定金金额，定金转为转为购房款的时间及定金罚则适用的条件所作出的约定。其次，从冯陈玲起诉状的内容看，冯陈玲要求解除商品房认购书的原因是由于家庭生意失败致使资金困难，无法向旭升公司支付相应的认购款项，所签认购书在客观上不能履行下去。由于冯陈玲的原因致双方未签署《商品房买卖合同》，按《商品房认购书》第6条的约定，冯陈玲无权要求返还定金。故本案应适用定金罚则，旭升公司对于冯陈玲所缴5万元定金可不予返还。至于冯陈玲认为5万元的定金已转作购房款，故不再适用定金罚则。对此，本院认为，双方所签《扬州恒大悦龙台商品房认购书》第1条约定定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，现双方未签订《商品房买卖合同》，故冯陈玲认为5万元的定金已转作购房款的理由不能成立。由于双方均同意解除认购书，故一审判决解除《扬州恒大悦龙台商品房认购书》正确，鉴于《扬州恒大悦龙台商品房认购书》己作备案登记，故冯陈玲应当协助旭升公司办理注销备案登记的相关手续。综上所述，上诉人旭升公司的上诉请求成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初292号民事判决第一项；二、撤销江苏省扬州市广陵区人民法院（2020）苏1002民初292号民事判决第二项、第三项；三、扬州旭升房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还冯陈玲488149元；四、冯陈玲于本判决生效后十日内协助扬州旭升房地产开发有限公司办理注销备案登记手续；五、驳回冯陈玲的其他诉讼请求。一审案件受理费9394元，由冯陈玲负担1100元，旭升公司负担8294元；二审案件受理费1050元，由冯陈玲负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年十月二十三日书记员  朱爱娟