北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6978号原告：丁莉，女，1977年8月12日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：史春辉，北京市诚实律师事务所律师。被告：吴国发，男，1975年9月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：郭建帮，山西国晋（娄烦）律师事务所律师。被告：北京青创空间资产管理有限公司，住所地北京市昌平区景兴街**院**楼**1803。法定代表人：高富。原告丁莉与被告吴国发、北京青创空间资产管理有限公司（以下简称青创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁莉及其委托诉讼代理人史春辉，被告吴国发及其委托诉讼代理人郭建帮到庭参加诉讼。被告青创公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁莉向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除丁莉与青创公司签订的《房屋托管合同》；2．请求判令吴国发、青创公司腾退位于昌平区昌平区X小区236房屋；3．判令吴国发、青创公司支付丁莉2019年拖欠的房屋租金300元，支付从2019年10月起至实际腾退之日止的房屋租金，按照每月租金4515元计算；4．请求判令吴国发、青创公司支付违约金13545元；5．诉讼费由吴国发、青创公司承担。事实及理由：丁莉与青创公司于2018年3月21日签订了《房屋托管合同》，将位于昌平区X小区236房屋租赁给青创公司使用，双方针对相关权利和义务进行了约定，但是青创公司从2019年9月份起便未按照合同约定支付房屋租金，经催要，未果，后青创公司便失去联系，青创公司己经构成根本违约，因此请求解除双方之间的合同。吴国发现在实际使用着涉案房屋，丁莉让其腾退房屋时，吴国发称有青创公司跟其签订的合同，合同未到期，因此不腾退涉案的房屋，故提出上述诉讼请求，现吴国发于2020年10月3日将上述房屋腾退给丁莉，故撤回第2项诉讼请求，并将3项请求变更为要求青创公司、吴国发给付2019年9月租金300元和2019年10月至2020年9月底的租金共计51334．5元，其他诉讼请求同诉称。被告青创公司未到庭答辩。被告吴国发辩称：不同意丁莉的诉讼请求。一、吴国发不是本案的适格被告，丁莉不能直接向吴国发主张房屋租金。2018年3月21日，丁莉与青创公司签订《房屋托管合同》，约定将236房屋租赁给青创公司，租期三年。丁莉同意青创公司转租。2019年9月，青创公司与吴国发签订《房屋租赁合同》，将236房屋出租给吴国发，租期自2019年10月3日至2020年10月2日。丁莉与青创公司系租赁关系，吴国发与青创公司系转租关系，二者属于不同的法律关系。根据合同相对性原则，丁莉不能直接向吴国发主张房屋租金。二、《房屋租赁合同》合法有效，吴国发已经依约交纳了全部租金，有权占有、使用涉案房屋，合同到期后吴国发已经履行了腾房义务。丁莉与青创公司的租赁合同系有效合同，丁莉并未解除上述合同，其无权要求我方支付房屋租金。经审理查明：丁莉系北京市昌平区昌平区X小区236房屋（以下简称236室）的产权人。2018年3月，丁莉与青创公司签订《房屋托管合同》，合同主要约定：丁莉为出租方（甲方）；青创公司为承租方（乙方）。甲方将236室出租给乙方，建筑面积53．4平方米；租赁期自2018年3月22日至2021年3月21日；甲方于2018年3月22日将房屋交付乙方；免租期90天，即自2018年3月22日起至2018年4月21日止，自2019年3月22日起至2019年4月21日止，自2020年3月22日起至2020年4月21日止；租金及押金：自2018年3月22日至2019年3月21日每月租金4300元；自2019年3月22日至2020年3月21日每月租金4515元；自2020年3月22日至2021年3月21日每月租金4741元；支付方式为：月付；支付日期为自2018年3月起，每月22日支付该日起下一个月内的租金（以缴费明细表的方式明确了租金交付时间）；乙方需依约将各期租金直接汇入指定账户（户名：丁莉，账户：×××，开户行：中国农业银行）；甲方同意乙方转租；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回标的房屋：（1）经甲方催告后10日内仍不按照约定支付租金的；（2）乙方未经甲方书面同意，擅自拆改变动标的房屋的内外结构，严重损坏标的房屋的设备设施且经甲方要求仍未及时修复的；（3）乙方利用标的房屋存放危险物品，或进行违法活动的；乙方行为符合上述3项约定，甲方与乙方解除本合同的，在乙方已经结清租赁期内应当由乙方承担的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用的时间结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，同时由乙方按本合同项下的标的房屋届时月租金的三倍向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，丁莉向青创公司交付236号房屋。此后，青创公司支付2018年3月22日至2019年8月21日的租金。2019年10月11日，青创公司支付2019年8月22日至2019年9月21日的租金4200元（合同约定租金4515元）。青创公司未履行2019年9月22日之后给付租金的义务。2019年11月，丁莉与青创公司无法取得联系后，于2019年11月29日，丁莉将《解除通知书》粘贴于青创公司（原）注册的住所地北京市昌平区城北街道昌崔路**院**楼**801。同日，丁莉向该地址通过挂号信邮寄上述通知书（主要内容：青创公司自2019年10月起拖欠2个月及2019年9月部分租金，现依据合同9．2款约定，有权收回房屋，通知双方租赁关系于2019年12月4日终止），后邮件于2019年12月4日显示本人签收。丁莉于2019年12月12日向本院提起诉讼，诉请如上。另查，2018年9月30日，吴国发与青创公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定，青创公司将236号房屋出租给吴国发使用，租期自2018年10月3日至2019年10月2日，月租金3800元，每6个月支付一次租金。该合同履行届满后，双方续签《房屋租赁合同》，租期自2019年10月3日至2020年10月2日，其他内容同前述租赁合同，该合同双方已实际履行。2019年10月3日，吴国发将236号房屋交付给丁莉。审理中，因青创公司下落不明，本院于2020年7月21日通过公告送达的方式向青创公司送达起诉状副本，2020年9月20日视为青创公司收到。上述事实，有当事人的当庭陈述、丁莉提交的房产证书、《房屋托管合同》、银行交易明细、邮政挂号信、收据、《解除的通知》、照片；吴国发提交的《房屋租赁合同》、收据、物业费和水费交纳凭证、微信聊天记录、房产证复印件等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩、举证、质证的权利，青创公司经本院合法传唤，未出庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，对此，青创公司应承担对自己未出庭应诉的法律后果。丁莉与青创公司签订的《房屋托管合同》，根据合同主要权利义务的约定，合同性质为租赁合同，该合同系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。违约责任及合同解除。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人依据上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据丁莉提交的银行转账清单等相关证据，可以证明青创公司自2019年10月起至今未按合同约定交付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。依据合同约定，丁莉享有解除权。关于合同的解除时间。在合同期限内，丁莉前往青创公司（原）住）住）住所地送达解除通知找无果的情况下解除通知张贴于该址；同日，丁莉又通过挂号信将解除通知邮寄到该地址，挂号信网上信息查询，虽显示该件于2019年12月4日本人签收，但根据丁莉的陈述及其通知书的记载，此前其已与青创公司失联，其明知青创公司已不在原址办公的情况下仍在该地址张贴通知，并向原址发送挂号信，因此，即使挂号信反馈信息显示“本人签收”，也无证据证明签收人系青创公司工作人员，现有证据不足以证明前述通知青创公司已收到。故双方合同解除时间应以青创公司收到起诉书之日确认，本院通过公告向青创公司送达起诉书的时间为2020年9月20日，故双方合同于该日解除。关于退还房屋租金。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房屋托管合同》的约定，自2019年3月22日至2020年3月21日月租金标准4515元，2020年3月22日至2021年3与21日月租金标准4741元，其中2020年3月22日至2020年4月21日为免租期。青创公司仅支付9月份租金（2019年8月22日至2019年9月21日）4200元且未支付2019年9月22日之后的租金，因丁莉于2020年10月3日收回房屋，故丁莉要求青创公司支付的租金，本院确认为：2019年9月份租金300元；2019年9月22日至2020年9月30日租金（除免租期）为：2019年9月22日至2020年3月21日期间的租金：4515元×6个月=27090元；2020年4月22日至2020年9月30日租金和占用费：4741元×5个月+4741元÷30日×9日=25127元（其中占用费4741÷30×5=790元），现丁莉主张上述期间的租金总金额为51334．5元，未超出合同约定的租金标准和本院确认的金额，故本院予以支持。关于违约金一节。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据双方合同约定，因逾期交付房租金导致合同解除的，违约方按月租金的3倍向守约方支付违约金。现丁莉要求青创公司按月租金的3倍支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于吴国发是否承担责任一节。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，承租人青创公司将涉案房屋转租给吴国发，并签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。根据法律规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现吴丁莉与青创公司的租赁合同于2020年9月20日解除，自此，吴国发与青创公司之间的租赁合同无法继续履行，现吴国发于2020年10月3日将房屋腾退给丁莉，为此，丁莉要求吴国发与青创公司共同支付2020年9月21日至2020年9月30日期间的占有使用费的主张，依据充足，本院予以支持。丁莉要求吴国发承担其与青创公司合同履行期间的租金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京青创空间资产管理有限公司给付丁莉二〇一九年八月二十二日至二〇二〇年九月三十日的租金和占用费共计51334．5元（含房屋占用费790元），本判决生效后十日内执行；二、北京青创空间资产管理有限公司支付丁莉违约金13545元，于本判决生效后十日内执行；三、吴国发对上述第一项中的房屋占用费790元与北京青创空间资产管理有限公司承担共同给付义务；四、驳回丁莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元，由北京青创空间资产管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以实际票据为准），由北京青创空间资产管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  屈广玉人民陪审员  翟军英二〇二〇年十月三十日书 记 员  刘婷婷