贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0524民初4226号 原告：陈合平，男，1982年10月14日生，汉族，住织金县。 原告：张青培，男，1966年6月9日生，汉族，住织金县。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：陈晓艳，贵州施仁律师事务所律师。 被告：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：织金县城关镇向阳路，统一社会信用代码：915205247613885993。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 被告：织金县金玉龙城大酒店管理有限公司，住所地：织金县城关镇官塘桥，统一社会信用代码：91520524587276427R。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 二被告委托诉讼代理人（特别授权）：田俊，贵州黔成起智律师事务所律师。 第三人：尚海江，女，1982年5月13日生，汉族，住织金县。 原告陈合平、张青培与被告织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称金锦房开公司）、被告织金县金玉龙城大酒店管理有限公司（以下简称金玉龙城酒店公司）、第三人尚海江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈合平、张青培委托诉讼代理人陈晓艳，被告金锦房开公司、金玉龙城酒店公司法定代表人尚显能及其委托诉讼代理人田俊，第三人尚海江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈合平、张青培向本院提出诉讼请求：1.二被告赔偿二原告2020年7月20日前的经济损失693.56万元，2020年7月20日后的损失按2386.85元/日标准，按每超一年递增10%支付至债务清偿完毕之日止；2.由二被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.解除二原告陈合平、张青培与被告金玉龙城酒店公司于2019年1月20日签订的《房屋转让协议》；2.要求二被告返还二原告购房款650万元，并支付资金占用损失从2020年7月20日之后起至支付之日止，该资金占用费以650万元为基数，按2020年7月20日公布的银行间同业拆借年利率3.85%的1.3倍计算；3.本案诉讼费、保全费用由二被告承担。事实和理由：被告金玉龙城酒店公司及金锦房开公司系尚显能创设，工商登记信息显示尚显能为二者的法定代表人，持有金锦房开公司100%的股份、金玉龙城酒店公司80%的股份。为了修建金锦房开公司建造的金玉龙城酒店公司后面的商品房，尚显能以金玉龙城酒店公司名义向杨红梅等人借款共计420.6万元。由于到期不能偿还，2019年1月20日，尚显能邀约前述债权人及二原告协商，经尚显能与债权人结算，确认债务金额为420.6万元。后三方达成协议：该420.6万元债务由二原告直接偿还债权人，从尚显能出售给二原告的房屋价款中予以扣除。尚显能接着以金玉龙城酒店公司名义与二原告达成商品房转让协议：尚显能将金玉龙城酒店公司七层全部以650万元价款转让给二原告，面积按1,100平方米计，转让范围包括该层楼现有物品（设备、设施、电器、家俱、办公用品等）。协议签订后，二原告将该层返租给金玉龙城酒店公司经营十年，第一年按每月每平方米60元计，以后每年递增10%，酒店应当在每年4月1日前支付当年租金。协议约定，650万元的转让款，其中420.6万元由二原告直接支付给金玉龙城酒店公司债权人，再扣除一年租金79.2万元，余下的150.2万元直接支付给金玉龙城酒店公司。 由于房屋已用于抵押贷款，协议约定：金玉龙城酒店公司在2020年7月20日前涤除转让房屋抵押权，将转让房屋过户到二原告项下，若届时不能办理过户，则将金玉龙城酒店后面新建的（即借款给金锦房开建造的17幢楼）相当面积的一楼门面从第一个开始起算的相应平方面积赔偿置换给二原告，超出面积按销售价的80%计价。 二原告在合同签订后，偿还了金玉龙城酒店公司的420.6万元债务，并按尚显能指示将150.2万元房款直接支付给其收款代理人尚海江，二原告的合同义务全面履行完毕。现过户期限已届满，金玉龙城酒店公司未涤除抵押权，不可能将转让房产过户到二原告项下，而约定等同面积的新建商铺，因未取得预售许可，不能进入市场交易，二被告违约不能履行合同义务给二原告造成的损失客观存在，二被告应当承担相应责任。 被告金锦房开公司、金玉龙城酒店公司答辩称：1.签订转让协议时二原告是明知金玉龙城酒店公司第七层已办理抵押登记情况的，按照物权法相关规定应当取得抵押权人即织金县工商银行的同意，但并未取得抵押权人同意且至今抵押权未消灭，涉案房屋转让协议因违反法律强制性规定而属无效合同，对合同当事方均无约束力，二原告未取得涉案房屋的占用使用收益等权益，涉案合同中关于返租及返租费的约定条款均为无效条款，双方于2019年1月20日签订的返租协议也自始无效；2.金玉龙城酒店公司与杨红梅等人并无借款往来关系，房屋转让协议中载明的金玉龙城酒店公司因资金周转困难向杨红梅、陈永红借款262.2万元，向陈永红、赵国银借款98万元，向赵正泽借款80.4万元，共计440.6万元结算转款不属实，谈不上原告代金玉龙城酒店公司向杨红梅等人归还420.6万元的事实；3.根据合同法五十八条规定，金玉龙城酒店公司就涉案无效房屋转让协议取得的财产仅为150.2万元，故金玉龙城酒店公司仅对该款具有返还义务；4.金锦房开公司并非涉案房屋转让协议的合同当事人，不是本案适格被告，不应承担任何法律责任；5.涉案房屋转让协议中载明的金玉龙城酒店公司欠付杨红梅等人420.6万元的结算转款为虚假债权债务，被告认为符合套路贷的规定，杨红梅等人及案外人赵泽政和本案原告可能涉嫌套路贷犯罪，请法庭予以核实。 第三人尚海江述称，在2018年10月份左右，赵泽政几次带着几个人来与尚显能在办公室发生争吵，后二原告与金玉龙城酒店签订房屋转让协议，因尚显能银行卡被冻结，所以二原告将150多万元通过微信等方式转到我的账上，该笔款系我代尚显能收取后取出交给尚显能。签订合同时，赵泽政写了三张借条让尚显能签字，之后的事我就不清楚了。 综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.二原告与二被告签订的房屋转让协议的效力；2.二原告代被告支付给案外人杨红梅等人的420.6万元的真实性。 原告陈合平、张青培围绕其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1.二原告身份证复印件、金锦房开公司、金玉龙城酒店公司工商登记信息，证明原告诉讼主体资格适格，二被告公司法定代表人、投资人系同一人，属于资产混同的关联公司，均应对本案债务承担连带偿还责任； 经质证，二被告及第三人认为：对证据的三性无异议，金锦房开公司并非合同当事人，不是本案适格被告，不应承担相关法律责任，达不到原告的证明目的。 本院认为，上述证据虽来源合法，客观真实，但尚不能证实二被告之间存在财产混同，二者仍具有独立的法人人格，故对原告主张二被告之间存在财产混同的证明目的不予采纳。 证据2.二原告与被告金玉龙城酒店公司签订的《房屋转让协议》，用以证明以下事实：1.金玉龙城酒店公司将公司七层全部以650万元价款转让给二原告，面积按1,100平方米计，转让范围还包括该七层楼现有物品（设备、设施、电器、家具、办公用品等）。协议签订后，二原告将该层返租给酒店管理公司经营十年，第一年按每月每平方米60元计，以后每年递增10%，酒店公司应当在每年4月1日前支付当年租金；2.转让款支付方式：二原告代偿还杨红梅、陈永红、赵正泽等人借款共计420.6万元，再扣除一年租金79.2万，余下150.2万元直接给付被告金玉龙城酒店公司；3.金玉龙城酒店公司2020年7月20日前涤除转让房屋上抵押权，将转让房屋过户到二原告项下，若届时不能办理过户，则将金玉龙城酒店公司后面新建的（即借款给金锦房开建造的17幢楼）相当面积的一楼门面从第一个开始起算的相应平方面积赔偿置换给二原告，超出面积按销售价的80%计价； 经质证，二被告、第三人对证据的真实性、关联性无异议，但认为达不到原告的证明目的，理由是：1.根据协议载明内容，二原告对包含金玉龙城第七楼在内的酒店整体已办理抵押登记情况是明知的，双方的转让事宜未取得抵押权人同意，至今抵押权也未消除，该协议为自始无效合同；2.该协议系案外人赵泽政草拟之后签订并加盖公章，协议中载明的借款原因不属实，公司与杨红梅等无债权债务关系，无需原告代为偿还；3.该协议中关于返租的条款，因合同整体无效也无效。 本院认为，双方签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，虽转让行为未取得抵押权人同意，但只会导致物权不发生变动，并不影响合同效力，该合同为有效合同，本院予以采纳。 证据3.2019年1月20日，二原告与金玉龙城酒店公司签订的《返租协议》，用以证明二原告将购置的金玉龙城酒店公司第七楼出租给该公司，约定租金计算面积为1,100平方米，每平方米每月60元，从第二年起按每年递增10%计算租金； 经质证，二被告、第三人对证据的真实性、关联性无异议，但认为《返租协议》属于《房屋转让协议》的从合同或者附属合同，具有从属性，也为无效合同，二原告并未取得涉案房屋的所有权，更不享有包含出租收益权在内的所有权益，达不到原告的证明目的。 本院认为，《返租协议》客观真实，不存在法律规定的无效情形，故本院对该证也予以采信。 证据4.借条3张、杨红梅等人出具的9张收据、转账凭证3张，证明被告金玉龙城酒店公司因金锦房开公司建房资金困难向赵正泽等人借款420.6万元，由本案二原告代为偿还被告借款，杨红梅等人确实收到代偿款的事实； 经质证，二被告、第三人对借条真实性无异议，但认为达不到原告证明目的，理由是：1.3张借条系案外人赵泽政草拟提供和出具，尚显能仅是按照赵泽政要求在落款处签字并加盖酒店公章，酒店公司与杨红梅等人并不存在债权债务关系，且在签订涉案借条时，借条上所载明的债权人杨红梅等人均不在现场，如果存在真实债权关系，杨红梅等人不在现场，不符合常理；2.3张借条出具时间与房屋转让协议及返租协议均为同一天，不符合常理；3.从借条内容本身看，三张借条载明“赵正泽等人”、“陈永红、赵国银等人”也不符合借条出具形式，也不符合常理。对收款单三性均有异议，金玉龙城酒店公司与杨红梅等人无债权债务关系，代还款缺乏事实基础，相关9张收款单高达420.6万元，无相关支付凭证，达不到原告证明目的。对3张转账凭证的证据三性均有异议，相关转账凭证上的摘要信息为二原告手工录入，主观性强，不排除二原告与杨红梅、杨丽华有其他债务关系，达不到原告证明目的。 本院认为，原告提交的3张借条上均加盖金玉龙城酒店公司印章并有法定代表人尚显能签字认可，视为对借条内容的认可，后二原告根据与被告达成的协议代为向各债权人履行还款义务并产生相应收据和转账凭证，以上证据之间能够相互印证，足以认定被告金玉龙城酒店公司与债权人之间存在借贷关系及二原告代为偿还的事实成立，故本院对该证予以采信。 证据5.银行转账、微信转账共15页，证明二原告向被告支付150.2万元的事实； 经质证，二被告、第三人无异议。 该证经二被告及第三人质证无异议，本院依法予以认定。 证据6.营业执照3份，中国工商银行客户存款对账单25页，证明二原告的资金来源，有能力支付420.6万元的代偿款项； 经质证，二被告、第三人认为该组证据与本案无关联性，达不到原告的证明目的。 本院认为，该证来源合法，故对原告的证明目的予以采信。 证据7.织金县人民法院（2020）黔0524执保411号执行裁定书、保全费支付凭据，证明原告为实现债权申请保全支付5,000元保全费，应由二被告承担。 经质证，二被告、第三人对证据真实性无异议，主张由法院进行审查认定。 本院认为，该证由法院依法作出，客观真实，与本案有关，本院予以采纳。 被告金锦房开公司、金玉龙城酒店公司围绕其答辩主张，向本院提交借据（复印件）一份，用以证明金玉龙城酒店公司与杨红梅等人无债权债务关系，相关款项系由尚显能与案外人王健发生，之后是尚显能按照王健要求出具该借条，该借条载明借款人为陈永红，出具金额为400万元的事实，因该借条是尚显能按王健要求出具的，所以尚显能仅持有复印件。 经质证，二原告认为无借条原件，且借条已经被叉掉，为作废借据，无法核实真实性，且该借条与本案无关。 本院认为，被告提交的借条真伪从形式上不能核实，故本院不予采纳。 第三人尚海江未向本院提交证据。 本院经审理查明以下事实：由于被告金玉龙城酒店公司资金周转困难，不能偿还案外人杨红梅等人的借款共计420.6万元，故被告金玉龙城酒店公司（作为甲方）与原告陈合平、张青培（作为乙方）于2019年1月20日签订《房屋转让协议》，约定如下：一、由于甲方金玉龙城大酒店在工商银行贷款9300万元故将织金县金玉龙城大酒店管理有限公司所办理的6-7楼框架建筑面积为2059.2平方米的共有房产证在银行抵押，甲方保证在一年半即2019年1月20日至2020年7月20日以内接出来按乙方名字分别办理房产证过户给乙方，所需过户的一切税费由甲方承担，若不能按约定的时间办理过户或房产证抵押超过借款时，甲方自愿将金玉龙城大酒店后面新建的相当面积的一楼门面从第一个开始扣减到第二个、第三个依次扣出相应的平方面积作为赔偿置换给乙方，门面多余平方乙方按甲方售价的80%将差额部分付款给甲方，若甲方在此期间将新建大楼从第一个开始至1,100平方米门面私自销售，甲方除将从合同签订之日起按3%支付650万的利息外，造成的一切损失由甲方承担。二、合同签订后乙方将该楼层服务项目返租给甲方经营十年，从2019年1月20日至2020年1月20日按每平方米60元租金抵扣转让款外，今后每年按每平方米10%的递增在每年4月1日前支付当年的租金给乙方，七楼转让实际面积和返租面积按1,100平方米计算。……八、本协议结算方式：乙方除帮助甲方支付以上借款共计：肆佰贰拾万零陆仟元（4206000.00元）后再减除2019年1月20日至2020年1月20日一年的返租费79.2万元后乙方直接支付另外的尾款壹佰伍拾万零贰仟元（1502000.00元），双方共同办理好相关结转手续。……。同日，双方签订《金玉龙城第七楼服务项目返租协议》，对《房屋转让协议》中达成的第二条协议内容进行确认，并扣除第一年即2019年1月20日至2020年1月20日的返租费79.2万元。 协议签订后，原告陈合平、张青培按协议约定陆续向杨丽华、杨红梅、陈永红、赵国银、赵正泽还款共计420.6万元，通过第三人尚海江支付金玉龙城酒店公司150.2万元房屋转让尾款，至此，二原告的合同义务已全部履行完毕。因被告金玉龙城酒店公司未按约定将转让给二原告的房屋抵押权清除并办理过户，二原告特诉来本院。 另外，被告在诉讼中认为本案应当通知案外人王健、杨红梅等作为第三人参加诉讼。 本院认为，关于二原告与被告金玉龙城酒店公司签订的《房屋转让协议》的效力问题。被告金玉龙城酒店公司未经抵押权人同意将涉案房产转让给二原告，虽然违反了《物权法》第一百九十一条第二款的规定，但根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，双方未经抵押权人同意转让涉案房产的法律后果是转让房产不发生物权变动，而非导致双方签订的《房屋转让协议》无效。相反，双方在合同中约定了解除抵押权的时间和不能解除时的补救措施，充分保障抵押权人的权益不受侵害，该合同并未违反法律强制性规定，应合法有效。 关于二原告代被告支付给案外人杨红梅等人的420.6万元的认定。诉讼中，二原告提交了加盖被告金玉龙城酒店公司公章的3份借条，被告虽抗辩该3份借条系受到逼迫所签，但并未提供其受到逼迫的证据，也未在法律规定的时间行使撤销权，故被告金玉龙城酒店公司的抗辩理由不能成立；对于被告金玉龙城酒店公司称该债务系金锦房开公司与案外人王健之间债务转移的主张，因其未能提供证据证实，本院也不予采信。虽原告与被告金玉龙城酒店公司在签订转让协议时未经案外人杨红梅等人同意将对被告金玉龙城酒店公司享有的债权转移给二原告承担，但原告向本院提供了案外人杨红梅等人的收据能够证实杨红梅等对原、被告该行为的追认，且事后被告金玉龙城酒店公司还收取了原告支付的尾款，故被告主张与案外人之间无借贷关系不予支持。同理，因王健等人与本案无法律上的利害关系，故对被告认为应当通知其作第三人参加诉讼的意见不予采纳。 综上，二原告与被告金玉龙城酒店公司签订的《房屋转让协议》真实有效，二原告已按合同约定将购房款支付完毕，现因被告违约使涉案的房屋未能涤除设立的抵押权，从而导致二原告的合同目的不能实现，因此原告主张解除合同符合法定解除条件，本院予以支持；由于双方的合同已解除，故二原告要求被告返还其购房款并支付资金占用损失的请求也符合法律规定；对于原告要求金锦房开公司承担连带责任的诉讼请求，因原告未举证证明二被告之间属于财产混同的关联公司，根据合同相对性原则，原告的该请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 解除原告陈合平、张青培与被告织金县金玉龙城大酒店管理有限公司于2019年1月20日签订的《房屋转让协议》； 二、由被告织金县金玉龙城大酒店管理有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告陈合平、张青培购房款650万元及资金占用损失（以650万元为基数，按年利率3.85%的1.3倍计算自2020年7月21日起至偿付之日止）； 三、驳回原告陈合平、张青培的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57,300元，减半收取计28,650元，诉讼保全费5,000元，共计33,650元，由被告织金县金玉龙城大酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  彭月发 二〇二〇年十月二十二日 书记员  杨语嫣