河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1330民初1078号原告：桐柏县龙腾华府业主委员会。法定代表人：陈勇，女，汉族，1964年5月6日生，住河南省桐柏县，任主任职务。委托诉讼代理人：雷大理，河南朝野律师事务所律师。委托诉讼代理人：周林，女，汉族，1980年11月14日生，住河南省桐柏县，任副主任职务。被告：南阳温馨家园物业管理有限公司，住所地位于桐柏县华信龙腾华府小区东大门**，统一社会信用代码为91411330317245751L。法定代表人：赵书原，男，汉族，1991年8月10日生，住南阳市宛城区，任总经理职务。委托诉讼代理人：李宗顺，河南大为律师事务所律师。委托诉讼代理人：付长根，男，汉族，1962年9月9日生，住河南省禹州市，任副经理职务。第三人：南阳市华信房地产开发有限公司，住所地位于南阳市车站北路**，统一社会信用代码为9141130077943475X9。法定代表人：赵书原，任公司副经理职务。委托诉讼代理人：王亚志，汉族，1969年10月3日生，住南阳市卧龙区。原告桐柏县龙腾华府业主委员会(以下简称龙腾华府业委会)诉被告南阳温馨家园物业管理有限公司（以下简称温馨家园物业公司）、第三人南阳市华信房地产开发有限公司（以下简称华信公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙腾华府业委会委托诉讼代理人周林、雷大理、被告温馨家园物业公司委托诉讼代理人付长根、李宗顺、第三人华信公司委托诉讼代理人王亚志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙腾华府业委会向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即搬离龙腾华府小区，被告及第三人把上述财产全部移交给原告，将小区所有电梯首次检验报告，上一年的检验报告，注册登记表，电梯的电路图纸、小区业主的整个电脑充电系统(设置卡、清零卡)、小区的业主信息、电话号码、车辆信息和车库车位信息、小区内的水电安装图纸、外管网图纸、小区内的变压器、二次供水各种公共设施、设备、小区应有配套的物业办公场地的等等财产全部移交给原告,并赔偿因拒不搬离所造成的损失和收取业主物业服务费10万元给原告;2.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由:桐柏县龙腾华府小区的建设单位在业主委员会未成立之前聘请的被告作为小区物业服务企业，但是，经过这几年的亲身体验，广大业主均对被告的物业服务质量感到不满意，虽经无数次强烈要求整改和更换物业服务企业。然而，被告却我行我素态度强硬、俨然强势对待业主，小区脏乱差，强行停水停电、不落实门禁制度，服务质量极差，导致小区管理和治安混乱，业主为此怨声载道。通过广大业主努力和政府指导下成立了业主大会，并选举产生了业主委员会。原告根据广大业主的意愿，于2019年9月1日向被告发出《解除合同通知书》，通知其立即移交物业相关手续和财产，立即搬离小区。随后召开业主代表大会商讨选聘新的物业服务公司为小区业主提供物业服务。最终以公开招标方式选聘南阳润泽物业管理有限公司为中标物业服务企业，双方签订了《物业管理服务合同》，该合同已经成立生效。然而，被告至今却仍然拒不搬离小区，占有物业管理设施，继续强行收取部分业主物业服务费，更拒不移交小区所有财产和手续。即便政府主管部门对其作出行政处罚，被告仍然拒不搬离和移交相关手续。被告的行为严重地影响了小区广大业主的切身利益、合法权益，并给生活造成巨大影响和不良的社会影响。被告温馨家园物业公司辩称，被告认为本案应该中止审理，原告的主体资格违法，诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，依法应当全部予以驳回。具体理由如下：一、从程序上来说，本案必须中止审理，依据《民事诉讼法》第一百五十条“有下列情形之一的，中止诉讼：。(五)本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼”。本案被告因原告成立的过程中存在诸多违法违规，已经就原告的主体资格问题，向贵院提起了行政诉讼，要求依法撤销原告的主体资格，该行政案件已经受理且经过开庭审判，但目前还没有判决结果，而本案又必须以该行政案件的判决结果为依据：如果原告主体资格被撤销，则因为其不具备主体资格，本案应该依法裁定驳回其起诉；被告认为，在该行政判决结果还没有作出的情况下对本案进行审理，在程序上是错误的，本案应继续中止审理，等待中止诉讼的原因消除后恢复审理。二、原告的主体资格确实存在不合法原告的组成人员，共有七人，该七人现在均欠有多少不等的物业费用，依据《河南物业管理条例实施细则》第二十七条规定“业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件：(一)遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用…”，该七位业主都没有资格当选业主委员会委员。该委员会成立后，已经有四位委员变更，依据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：…(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员”，业主委员会成员的改选是需要经过业主大会的，而该四位成员的改选并未经过业主大会选举。且被告还有证据证明业主大会在成立过程中还有其他违法行为。所以，原告的成立是违法成立的，并不能代表全体业主的真正意志，其主体资格违法。三、原告的起诉没有事实和法律依据，表现在：1、原告诉称广大业主均对被告的物业服务质量不满意完全不符合事实，被告入驻本小区以来，兢兢业业为全体业主服务，小区的环境管理的井井有条，干净有序；特别是疫情期间，被告积极响应政府号召，组织抗疫事务，对保护各位业主的生命健康，做出了极大贡献，这都是有目共睹的。原告中的个别组成人员，对被告的服务质量故意颠倒黑白，无端贬低，目的是为了实现自己不可告人的个人私心，完全是不属实的。2、原告不是物业服务合同的当事人，无权解除被告和第三方签订的合同。3、原告诉请移交电梯首次检验报告、上一年检验报告、注册登记表、电梯的电路图纸、小区的整个电脑系统(设置卡、清零卡)、小区的业主信息、电话号码、车辆信息和车库车位信息、小区的水电安装图纸、外管网图纸、小区内变压器、二次供水设施等等，完全没有依据。依据《物业管理条例》第29条的规定，移交的材料也仅限于“(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；(四)物业管理所必需的其他资料。”以上各种图纸、资料，不包括原告要求的变压器等等。故诉请无法律依据。4、缴纳和退还物业费，是业主和物业公司之间的事，业主委员会无权利要求把收取的物业费10万元退还。第三人华信公司述称，与原告没有合同关系，原告没有资格要求我方移交财产，诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。原告龙腾华府业委会为支持其诉讼请求向法庭提交的证据如下：1、业主代表和业委会会议记录，用于证明业主代表会议决定起诉、要求被告搬离的事实；2、业主委员会备案证书、桐柏县××××区管委会公告各一份，用于证明业主代表及业委会经选举产生并公示备案的事实；3、业主签名薄复印件、解除合同通知书、移交办理公共设施的相关手续通知书、询问笔录、勘验笔录，用于证明业主均同意解除物业服务合同，并已通知被告解除合同的事实；4、行政裁定书一份，用于证明被告起诉被驳回的事实；5、物业管理委托书，用于证明被告与南阳润泽物业管理有限公司已签订物业服务合同的事实。被告温馨家园物业公司为支持其辩解向法庭提交的证据如下：1、诉讼费发票，用于证明原告诉讼主体不合格已提起行政诉讼的事实；2、业主委员会成员欠费清单、业主委员会成员变动清单、业主大会成立过程中的违法证据，用于证明业主委员会成立违法及成员资格改选违法的事实；3、《告知书》、现场照片，用于证明被告为业主尽心服务的事实；4、《物业承包合同》，用于证明被告与建设方合同在有效期内、原告不是合同当事人无权解除合同的事实；5、证人证言三份。第三人华信公司向法庭提交的证据是物业承包合同和业主手册各一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院对本案事实认定如下：2015年6月1日，华信公司与温馨家园物业公司签订了《物业承包合同》，由温馨家园物业公司承包华信公司开发建设的龙腾华府小区，承包期限为2015年6月1日至2025年6月1日。部分业主与温馨家园物业公司签订有《前期业主管理服务合同书》。2018年10月，由业主选举成立龙腾华府第一届业主代表大会，并在桐柏县××××区管理委员会进行了备案登记。2019年9月1日，龙腾华府业委会在征求大部分业主意见的基础上向温馨家园物业公司发出《解除合同通知书》，要求温馨家园物业公司在90日内向龙腾华府业委会移交物业相关手续。2019年11月1日，龙腾华府业委会与南阳润泽物业管理有限公司签订了《物业管理委托书》，将龙腾华府小区物业委托南阳润泽物业管理有限公司管理，期限为2019年11月1日至2022年11月1日，该合同签订后因温馨家园物业公司未移交物业设施及相关手续南阳润泽物业管理有限公司一直未履行。本院于2020年9月24日作出（2020）豫1330行初51号行政裁定，驳回温馨家园物业公司要求撤销为桐柏县龙腾华府业主委员会颁发的河南省业主大会业主委员会备案证书的起诉。另查明，华信公司对龙腾华府小区的建设任务未全部建设完毕，现有的龙腾华府小区已形成封闭小区，尚有部分业主拖欠温馨家园物业公司物业管理费未交。本院认为，华信公司与温馨家园物业公司签订的《物业承包合同》及部分业主与温馨家园物业公司签订的《前期业主管理服务合同书》均为龙腾华府小区前期物业服务合同，合同有效并一直在履行中。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”据此，决定解聘和更换物业服务企业应当经由业主共同决定，龙腾华府业委会提交了同意更换物业公司的业主签名表签名的业主总数376户，而该小区总户为630户，能证实该决定已符合“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。”本案中原告以书面签名征求意见的形式征询业主对是否聘用新的物业公司的意见符合业主大会会议的形式。因此，原告龙腾华府业委会与南阳润泽物业管理有限公司签订的《物业管理委托书》是合同双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告温馨家园物业公司辩称原告提供的业主签名表不属实、业主签名有重复及代签情况，因被告温馨家园物业公司未提交证据予以证实、亦未在限定期限内提交鉴定申请，视为对其权利的放弃。对被告温馨家园物业公司提交的书面证词，因证人未出庭，本院对上述证据的合法性不予确认。《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期服务合同终止。”据此规定，龙腾华府小区的前期物业服务合同在龙腾华府业委会与南阳润泽物业管理有限公司签订《物业管理委托书》后均应终止履行，《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条规定的资料交还给业主委员会。被告温馨家园物业公司及第三人华信公司应当按照《物业管理条例》的规定在合理期限内向龙腾华府业委会移交龙腾华府小区物业相关设施及手续，但移交前业主所欠的物业服务费应当由业主向温馨家园物业公司缴纳，原告没有证据证明存在合理损失及有合法依据要求被告温馨家园物业公司退还已收取的物业管理费，原告的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十四条第（五）项、第九十八条、《物业管理条例》第十二条、第二十六条、第二十九条、三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南阳温馨家园物业管理有限公司于本判决生效之日起九十日内搬离桐柏县龙腾华府小区；二、被告南阳温馨家园物业管理有限公司及第三人南阳市华信房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内按照《物业管理条例》的规定向原告桐柏县龙腾华府业主委员会移交桐柏县龙腾华府小区现有物业相关设施及手续；三、驳回原告桐柏县龙腾华府业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费2400元，由被告南阳温馨家园物业管理有限公司负担100元，原告桐柏县龙腾华府业主委员会负担2300元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  杨 珊人民陪审员  王树彬人民陪审员  谢富慧二〇二〇年十月二十日法官助理桑婷书记员陈雪