西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初20078号原告：西安市雁塔区齐瓦迪英语培训中心，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：党茹，该培训中心经理。委托诉讼代理人：林鑫，北京市京师（西安）律师事务所律师。被告：闵亚奇，男，1965年10月28日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人: 刘婷，上海兰迪（西安）律师事务所律师委托诉讼代理人: 牟振甫，上海兰迪（西安）律师事务所实习律师。第三人：陕西壹品大唐商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区。法定代表人：梁少辉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马文龙，男，1982年1月6日出生，汉族，住甘肃省灵台县。原告西安市雁塔区齐瓦迪英语培训中心（以下简称齐瓦迪）与闵亚奇、第三人为陕西壹品大唐商业运营管理有限公司（以下简称壹品大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林鑫，被告委托诉讼代理人刘婷、牟振甫，第三人委托诉讼代理人马文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋租赁合同》（已支付第1、2期租金，未履行部分租金为196.86万元）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月22日，原、被告及第三人签订《房屋租赁合同》，约定被告将陕西省西安市高新区XX区XX号楼XX层XX号商铺（以下简称案涉房屋）分租给原告作为英语培训商业经营场所使用，房屋租赁期自2019年3月1日至2027年2月28日，共计8年，租金标准（不含税）80元/月/平方，租金前2年不变，自第三年起每1年按1%递增，租金支付方式为按年支付，每期12个月租金应该在该租期开始前提前一个月支付。被告委托第三人负责合同期内租金催缴、后期管理运营、租赁相关事件沟通协商等事宜，代被告向原告提供品牌商家租金发票（不含税）。由于疫情影响，原告无法正常营业，因此原告与第三人就租金减免事宜进行多次沟通，乃至被告于2020年6月5日向原告发出《解除合同通知书》前，原告从未收到被告或第三人关于催缴房租的通知。基于对租金减免事宜、缴纳期限未达成合意，原告认为各方默认对租金缴纳期限进行延期，故原告暂未支付房租，等待第三人的通知。在与第三人的沟通期间，原告也按要求缴纳了2020年1月至2020年6月的管理费，说明原告在积极履行《房屋租赁合同》，第三人对租金迟延缴纳的情况是明确知晓并认可的。被告向原告发出《解除合同通知书》后，原告立即于2020年6月17日通过案外人“张某某”向原告账户足额支付全年的房租并告知被告。2020年6月18日，被告以不认识案外人张某某无业务关系不能接收此人任何款项为由将此笔款项退回，后原告再次向被告转账房租316800元，被告未再退回。2020年7月14日，被告在收受当期租金后仍向原告发出《限期腾房告知函》，限原告于2020年7月20日前办理腾房。原告在2020年7月16日向被告发出《回复函》不同意解除合同、不同意腾房，请求被告继续履行《房屋租赁合同》，遭被告拒绝。故原告提起诉讼，望判如所请。被告闵亚奇答辩称，1.被告已行使解除权解除《房屋租赁合同》。根据合同约定，原告应在2020年1月31日前支付下年度租金316800元。但原告未依约支付租金，属违约行为。被告据此向原告送达《解除合同通知书》，合同已解除。故原告无权要求继续履行该合同。另，案涉房屋已被出租给第三人使用，客观上也无法继续履行。2.原告已自行搬离案涉房屋，即以实际行动表明不再继续租赁使用房屋。3.自2020年3月起，本市各行业陆续复工复产，教育行业也于4月陆续复工复产。而原告并未在复工复产后支付租金，其所称的支付款项的行为也发生在被告发送《解除合同通知书》之后，并不属于依约支付租金的行为。4.被告在扣除原告占用案涉房屋期间的占用费后已将剩余款项退还给原告，不存在原告所述的被告收受其款项而未予以退还的问题。第三人未陈述具体意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、微信对话截图打印件、短信息截图打印件、解除合同通知、限期腾房告知函、告知函、银行及微信转账凭证、房屋现场照片等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据经审查认定的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年12月24日，原告（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）及第三人（管理方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将案涉房屋分租给原告作为英语培训商业经营场所使用，2019年1月1日至2019年2月28日的59天为免租装修期，房屋租赁期为自2019年3月1日起至2027年2月28日止，租金标准（不含税）80元/月/平方，租金前2年不变，自第三年起每1年按1%递增，租金支付方式为按年支付，每期12个月租金应该在该租期开始前提前一个月支付；被告委托第三人负责合同期内租金催缴、商家管理运营、原被告之间的相关事件沟通协调、违约处理等工作。合同第十二条第二项约定，“若拖欠租金7天以上，视为乙方违约，甲方有权利解除合同……”。合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告。原告依约向被告支付第一年租金，并装修装饰案涉房屋，用于英语培训场所使用。2020年2月1日，原告工作人员通过微信向第三人工作人员提出免租请求。第三人工作人员表示其可以向被告反馈免租请求，但需取得被告同意。2020年4月15日，原告向第三人工作人员微信转账支付2020年1月至6月管理费29700元。2020年6月5日，被告以原告未在2020年1月31日前支付下一年度租金为由，向原告送达解除合同通知。2020年6月17日，原告通过案外人账户向被告支付下一年度租金316800元，并告知第三人工作人员已交纳下一年度租金的事宜。次日，被告以不认识转款人为由表示将退还款项，且表示原告的行为不能改变合同终止的事实。2020年6月23日，原告欲向第三人工作人员支付2020年7月至9月的物业费，但第三人工作人员未予接收，并表示鉴于“现在这种情况”及第三人亦已收到解除通知书的情形而无法收款。2020年7月2日，被告将316800元原路退回原告。2020年7月3日，原告向第三人送达《告知函》，表示将再次支付下一年度租金，继续履行租赁合同。同日，原告向被告转账支付316800元。2020年7月14日，被告向原告送达《限期腾房告知函》，要求腾退房屋。原告于2020年7月17日和7月20日分别回函和回复信息，对《限期腾房告知函》提出异议。2020年7月30日，被告向原告退还217600元。2020年9月中旬，原告组织人员将案涉房屋内的物品搬离。本院认为，本案争议焦点为：被告的解除权是否成立及合同能否继续履行。原告提出双方达成延期支付租金的主张，属于法律关系变更的主张，其应对法律关系变更的基本事实承担举证证明责任。本案中，虽然原告向第三人提出了免租的请求，但第三人并未作出同意的明确意思表示，仅表示其需向被告反馈免租请求并需征得被告同意。对此，原告并未提交被告或者第三人同意延期支付租金的证据。而被告对原告提出的免租请求并未作出同意免租或者延期支付租金的明确意思表示。被告的沉默行为，只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。但双方在租赁合同中并无默示视为意思表示的特别约定，在案也无合同一方沉默属于意思表示的交易习惯的证据。故被告未明确回应免租请求的行为不应被认定为同意延期支付租金的意思表示。综上来看，在案的证据并不足以证明原、被告就迟延支付租金事宜达成合意的事实。原告作为承租人负有支付租金的合同义务，但其并未依约支付租金，且迟延支付租金的期间较长，属违约行为。原告迟延支付租金的违约行为符合合同第十二条第二项约定的解除权的实质条件。被告有权据此解除合同。之后，被告向原告送达解除通知，亦符合解除权成立的形式条件。由此来看，被告的解除权成立且已发生解除效力，案涉租赁合同已于2020年6月5日解除。据此来看，被告要求继续履行合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。若双方就合同解除后的事宜有争议，可另循法律解决。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第二项之规定，判决如下：驳回原告西安市雁塔区齐瓦迪英语培训中心的诉讼请求。案件受理费22517元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  员    栗  德  亮 二○二○ 年 十月 二十日 书  记  员   薛      丹    打印及校对： 贾 凡                     2020年  月  日送达 1