江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1304号原告：无锡金鑫商品混凝土有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：杭玉夫，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛源明，江苏沁园春律师事务所律师。被告：无锡市凯华驾驶员培训有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：许隆，江苏王牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：周健，江苏王牌律师事务所律师。原告无锡金鑫商品混凝土有限公司（以下简称金鑫公司）与被告无锡市凯华驾驶员培训有限公司（以下简称凯华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案依法转为普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告金鑫公司的委托诉讼代理人毛源明，被告凯华公司的委托诉讼代理人许隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除金鑫公司与凯华公司签订的《租赁协议》、《补充协议》；2、凯华公司支付截至2020年7月31日的租金22万元；3、凯华公司支付违约金150万元；4、本案诉讼费用由凯华公司承担。事实和理由：2016年11月7日，金鑫公司与无锡市金德驰驾驶员培训有限公司（以下简称金德驰公司，该公司于2019年11月27日名称变更为凯华公司）签订《租赁协议》，就租赁场地、租赁期限及租金进行约定，并约定逾期支付租金超过30天的，金鑫公司有权解除合同并要求凯华公司支付违约金150万元。2019年1月30日，双方签订《补充协议》，减少租赁场地面积并就租赁期限、租金进行重新约定，金鑫公司免除凯华公司此前违约金150万元，确认若凯华公司再次违约需支付违约金150万元。补充协议签订后，凯华公司按约支付了第一年度租金，本应于2019年11月30日支付的第二年度租金138万元仅在2019年12月2日支付70万元。因凯华公司未按约支付租金，金鑫公司分别于2020年1月13日、2月26日向凯华公司发出告知函，要求凯华公司搬离租赁场地，并支付租金、承担违约责任，但凯华公司一直占用案涉租赁场地，亦未支付违约金。2020年8月5日，凯华公司迁出案涉租赁场地，双方协商一致租金计算至2020年7月31日，凯华公司就超过2020年7月31日的5天租金及部分未恢复原状向金鑫公司支付2万元，现就剩余未支付租金及违约金事宜向法院提起诉讼。凯华公司辩称，同意解除双方签订的《租赁协议》、《补充协议》，凯华公司已于2020年8月5日迁出租赁场地，并就超过2020年7月31日的租金及恢复原状与金鑫公司达成一致意见，凯华公司支付金鑫公司2万元。凯华公司已于2019年12月2日支付补充协议中约定的第二年度租金中的70万元，就未支付租金部分与金鑫公司达成新的协议约定至2020年1月1日前付清，并将违约金调整为30万元。金鑫公司主张的违约金过高且并未提供证据证明损失，违约金应以30万元为基础，结合金鑫公司的实际损失金额进行调整。剩余未支付租金部分，凯华公司作为培训类机构，受政府部门管理，2020年2月、3月处于禁止开班状态，4月受疫情影响较大，根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二的规定，应当适当减少租金。另凯华公司支付金鑫公司租赁保证金30万元，主张在其公司应支付的租金及违约金中予以抵扣。经审理查明：无锡市新吴区硕放街道建新村运河路南侧地块土地面积为51924.8平方米的场地及建筑面积为1743.28平方米的房屋为金鑫公司所有。2016年11月7日，金鑫公司与金德驰公司签订《租赁协议》1份，约定金鑫公司按现状将上述土地及房屋出租给金德驰公司用于驾驶员培训机构的经营活动；租赁期限为五年，自2016年12月1日至2021年11月30日；第一年至第三年的年租金为350万元，第四年年租金为367.5万元，第五年年租金为385万元，每六个月先付后使用，金鑫公司先开具发票，金德驰公司在收到发票后五个工作日内支付租金；金德驰公司在协议生效后3日内支付金鑫公司租赁保证金60万元，租赁期限届满在金德驰公司向金鑫公司交清了全部应付的租金及因租赁行为所产生的一切费用，并按协议规定向金鑫公司归还承租的租赁物后，金鑫公司在3日内向金德驰公司无息退还租赁保证金，逾期按1‰/日的标准向金德驰公司支付违约赔偿；金德驰公司应按规定期限向金鑫公司支付租金，如逾期支付超过30天的，则金鑫公司有权单方提前解除协议，协议自金鑫公司发出解除通知之日起十日内予以解除，且金德驰公司向金鑫公司支付违约金150万元。因金德驰公司2018年11月6日向金鑫公司提出减少租赁场地面积和退租办公楼的书面申请，2019年1月30日双方签订《补充协议》1份，约定租赁物仅为场地，场地面积调整为以双方租赁区域红线图为准；租金每年一付，2018年12月1日至2019年11月30日、2019年12月1日至2020年11月30日的年租金均为138万元，2020年12月1日至2021年11月30日的年租金为148万元，租金支付时间分别为2019年1月31日、2019年11月30日、2020年11月30日；租赁保证金为30万元；金鑫公司免除金德驰公司本次违约金150万元，双方确认如金德驰公司再次违约，应支付违约金150万元；与原《租赁协议》条款有冲突的部分，以本协议为准，原《租赁协议》条款与本协议有相同法律效力。2019年11月17日，金德驰公司向金鑫公司出具书面材料一份，内容为根据补充协议约定，关于2019年12月1日至2020年11月30日的租金，因公司经营状况不佳导致资金紧张，申请先交2020年5月30日前租赁费用，下半年余款于2020年5月30日前补齐，如有违约金德驰公司愿付违约金30万元。2019年11月19日，金德驰公司法定代表人刘波与金鑫公司商谈确定先付80万元，余款延期一个月至元旦前付清，刘波将该内容手写在书面材料上。2019年11月27日，金德驰公司名称变更为凯华公司。2019年12月2日，金德驰公司支付金鑫公司租金70万元。2019年12月30日，金鑫公司向凯华公司开具金额合计为138万元的增值税普通发票。2020年1月13日，金鑫公司向凯华公司发出关于违约的告知函，内容为根据双方签订的补充协议约定，凯华公司应于2019年11月30日支付租金138万元，刘波曾于2019年11月17日书面请求先支付80万元，余款于2020年元旦前付清，如有违约支付违约金30万元，至2020年1月13日，凯华公司实际支付租金70万元，尚有68万元未支付；凯华公司的上述行为已违约，要求凯华公司于2020年1月15日前将未付款项支付完毕，如未按时履行，需按2019年11月17日书面申请内容承担违约责任，并按补充协议承担违约责任。2020年2月26日，金鑫公司再次向凯华公司发出要求承担违约责任的通知函，要求凯华公司2020年2月29日全部搬离，并支付违约金总计180万元，计算至2020年2月29日的租金为34.5万元，因凯华公司已支付租金70万元，故剩余租金35.5万元抵扣违约金，凯华公司尚需支付违约金144.5万元。2020年3月16日，金鑫公司就案涉纠纷向本院起诉。2020年3月30日，凯华公司向金鑫公司出具告知函，称与金鑫公司签订的租赁合同将于2020年5月31日自动终止，凯华公司将在2020年5月30日全部撤离。2020年8月5日，双方就搬离与恢复原状事宜达成一致意见，凯华公司于2020年8月5日搬离，就2020年8月1日至8月5日的租赁费用及未恢复原状部分共计支付金鑫公司2万元。诉讼中，双方一致确认并同意凯华公司需支付金鑫公司的租金及违约金从其支付给金鑫公司的租赁保证金30万元中予以抵扣。诉讼中，金鑫公司称因按照合同约定金鑫公司先开具发票，其公司已经根据约定开具138万元发票，因凯华公司未按约付款，导致其发票抵扣损失十余万元；因凯华公司违约，且未在承诺期限内迁出，金鑫公司需另行出租导致寻租期损失，但就损失部分金鑫公司并未提供证据予以证明。本院认为，金鑫公司与凯华公司签订的租赁协议、补充协议合法、有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据补充协议约定，凯华公司应于2019年11月30日支付2019年12月1日至2020年11月30日期间年租金138万元，但凯华公司仅于2019年12月2日支付租金70万元，剩余租金一直未予支付，该行为违反双方租赁协议约定。根据双方签订的租赁协议中关于逾期支付租金违约责任的约定，金鑫公司有权解除合同。金鑫公司2020年2月26日发函要求凯华公司搬离租赁场地实为要求解除双方租赁协议、补充协议，双方签订的租赁协议、补充协议于凯华公司收到该函之日解除。按照合同约定，2019年12月1日至2020年2月29日的租金为345000元。因凯华公司于2020年8月5日搬离案涉场地，且已就2020年8月1日至5日的使用费与金鑫公司达成协议并已履行，凯华公司需支付金鑫公司2020年3月1日至2020年7月31日的占有使用费。根据双方合同约定的租金标准，2020年3月1日至2020年7月31日的占有使用费为575000元。因该期间涉及到新冠肺炎疫情，存在一定期间不能经营的情况，导致凯华公司的损失，在此不可归责于任何一方当事人的情况下，由凯华公司承担全部后果有失公允，故对于凯华公司辩称应根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》的规定适当减少租金的意见予以采信。本院根据双方合同履行综合情况，依照公平原则酌定凯华公司应支付金鑫公司租金及占有使用费816500元。因凯华公司已经支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金70万元，尚需支付金鑫公司占有使用费116500元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的租赁协议中约定凯华公司逾期支付租金超过30天的，需向金鑫公司支付违约金150万元，补充协议中亦明确约定如凯华公司违约，应支付违约金150万元。凯华公司未按照双方补充协议约定支付租金，应当承担违约责任。关于违约金金额，2019年11月17日凯华公司出具的书面材料是凯华公司的单方承诺，但凯华公司并未按照其承诺时间支付剩余租金，对于凯华公司辩称的应按照该书面材料中载明的30万元来调整违约金的意见不予支持，该30万元应视为其对如未按承诺时间缴纳剩余部分租金设置的违约金。凯华公司曾于2020年3月30日承诺于2020年5月30日搬离，但至2020年8月5日才搬离案涉租赁场所，导致金鑫公司迟迟不能将案涉场地另租他人导致损失。在金鑫公司未提供证据证明其因凯华公司违约造成的损失情况，本院综合双方合同履行情况、违约情形及损失情况，认定凯华公司需支付金鑫公司违约金60万元。因双方一致同意凯华公司需支付金鑫公司的租金及违约金从凯华公司支付给金鑫公司的租金保证金30万元中予以抵扣，本院予以确认。经折抵凯华公司需支付金鑫公司占有使用费及违约金共计416500万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认无锡金鑫商品混凝土有限公司与无锡市凯华驾驶员培训有限公司于2016年11月7日签订的《租赁协议》、2019年1月30日签订的《补充协议》于2020年2月29日解除。二、无锡市凯华驾驶员培训有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡金鑫商品混凝土有限公司占有使用费、违约金共计416500元。三、驳回无锡金鑫商品混凝土有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20280元、保全费5000元，合计25280元（此款已由无锡金鑫商品混凝土有限公司预交），由无锡金鑫商品混凝土有限公司负担14749元，由无锡市凯华驾驶员培训有限公司负担10531元（无锡金鑫商品混凝土有限公司同意其预交的诉讼费用中的10531元由无锡市凯华驾驶员培训有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡市凯华驾驶员培训有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡金鑫商品混凝土有限公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  邱吉珥人民陪审员  周金生人民陪审员  邹玉芬二〇二〇年十月三十日法官 助理  曹 欣书 记 员  黄 琦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。