贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初3366号 原告：杜蕾，女，1989年11月19日出生，蒙古族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市南明区。 委托代理人：宁志兵，系湖南泰涟律师事务所律师。委托权限：特别授权。 被告：贵州嘉士诚房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西县莲城大道（原城关镇对面）。 法定代表人：何红阳，系该公司总经理。 委托代理人：喻恒麟，系贵州达德律师事务所律师。委托权限：特别授权。 被告：宋斌杰，男，1994年5月7日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：宋冬梅，女，1986年11月7日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。系宋斌杰的姐姐。委托权限：特别授权。 原告杜蕾与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司、被告宋斌杰商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法由审判员刘芸适用简易程序公开开庭进行了第一次审理，原告杜蕾的委托代理人宁志兵、被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司的委托代理人喻恒麟、被告宋斌杰及其委托代理人宋冬梅到庭参加了诉讼，因原告增加诉讼请求，故本案于2020年7月17日公开开庭进行了第二次审理，原告杜蕾的委托代理人宁志兵、被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司的委托代理人喻恒麟、被告宋斌杰的委托代理人宋冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原、被告双方于2020年9月1日向本院提出和解申请，请求本院给予和解期限两个月，本院依法予以准许。 原告杜蕾诉称：原告于2012年11月15日与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司商品房买卖合同购买黔西县公安备勤大楼A-2-31/32-3号房，总房价为404618元，合同约定付款方式为分期付款。同时双方签订《分期付款补充协议》约定：若乙方在接到甲方的交房通知（以公安局局域网上公布为准）后三天内未付清尾款的，甲方有权单方撤销合同，退还乙方已付房款本金，并将此套房源另行销售。原告依照合同约定支付了购房款的70%总计人民币283618元，尚欠被告房屋尾款121000元。后因原告资金困难，未能如期支付尾款，2017年12月25日，被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司撤销合同备案登记，将该套房屋另行销售。为完善购房手续，2018年2月26日，原告将购房资格转让给被告宋斌杰，由二被告重新签订商品房买卖合同并履行相关义务。现该房屋已由被告宋斌杰占有使用。可是，被告宋斌杰以该房屋未能办理按揭贷款为由，时至今日，未全额支付购房款，被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司为此也拒不退换原告已付房款，二被告的行为严重侵害了原告的合法权益。现诉至法院请求判决：一、请求判令被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司退还原告已付房款本金283618元；二、请求判令被告宋斌杰承担共同清偿责任；三、本案诉讼费由二被告承担；庭审中，原告增加诉讼请求：判令二被告退还代收款22916元。 原告杜蕾于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、原告的身份证复印件及被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司的工商登记信息，用以证明原告主体适格及被告的身份信息； 2、商品房买卖合同、分期付款补充协议、购房收据2张、代收款收据1张，用以证明原告实际支付涉案房屋购房款283618元及房屋大修基金等款项22916元； 3、撤销合同备案审核表、购房资格转让协议书、被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司说明1份、涉案房屋物业管理登记信息，用以证明其一原告因资金困难不能继续支付购房款与嘉士诚公司协商解除合同，于2017年12月25日撤销合同备案登记另行销售，其二为配合办理撤销合同备案登记便于被告公司销售房屋，原告于2018年2月26日将涉案房屋购房资格转让给被告宋斌杰，其三被告宋斌杰已经实际对涉案房屋占有使用。 被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司辩称：因原告无力支付购房尾款，便与本案被告宋斌杰达成协议，将该房转让给宋斌杰，宋斌杰以按揭方式支付购房款后，在由公司退还杜雷已实际支付的购房款，公司在二人之间的交易中并未获取收益，而是为了配合将交易完成，从而以与原告撤销合同备案，再行与宋斌杰签订合同的方式达到二人交易的目的，所以在宋斌杰未全额支付本公司购房款的情形下公司不应当退还原告的已付款项。 被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司在举证期限内提供了下列证据： 1、商品房买卖合同、分期付款补充协议，用以证明原告与被告于2012年11月15日签订上述两份协议，由原告以分期支付的方式购买涉案房屋； 2、申请撤销合同备案审核表、购房资格转让协议书、商品房买卖合同，用以证明2017年12月原告拟将涉案房屋转让给宋斌杰，但其为了规避相应税收找到被告公司，提出以与被告公司解除合同后由公司与宋斌杰签订合同的方式达成原告与宋斌杰之间的交易，被告公司考虑该行为虽然没有收益但也没有损失，故予以配合，但前提为宋斌杰全额支付被告公司购房款后再返还原告已支付的购房款，原告完全知晓并同意，从原告庭审所举的说明中也可以佐证。 被告宋斌杰辩称：宋斌杰购买的涉案房屋是通过与嘉士诚公司签订的买卖合同所获得，合同上以按揭的方式支付总房价，但由于嘉士诚公司原因导致宋斌杰住房公积金贷款未获批准，该房屋宋斌杰与原告签订了购房资格转让协议书，并与嘉士诚公司签订买卖合同之时一次性付清原告转让费57000余元，宋斌杰已与原告办清所有房屋转让的手续，所以宋斌杰不应当承担原告诉求的事项。宋斌杰也多次找过嘉士诚公司协商过按揭的事宜，嘉士诚公司未给宋斌杰具体答复，宋斌杰自行去不动产中心了解，不动产中心告知因嘉士诚公司手续未完善导致宋斌杰不能办理按揭。 被告宋斌杰在举证期限内提供了下列证据： 1、宋斌杰的户口本、承诺书，用以证明其身份信息； 2、购房资格转让协议书复印件、建设银行卡回执单复印件，用以证明宋斌杰已与原告办清涉案房屋的转让手续； 3、商品房买卖合同复印件、工商银行卡回执单复印件、大修基金收据1张复印件、购房首付款收据1张复印件，用以证明宋斌杰与嘉士诚公司是通过正规的商品房购买的程序购买涉案房屋，并办理清楚涉案房屋涉及的一切款项支出。 经庭审举证、质证，被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司对原告出示的第1组证据三性无异议；对第2组证据真实性无异议；对第3组证据真实性无异议，对证明目的有异议，贵州嘉士诚房地产开发有限公司同意与原告杜蕾解除合同是因为原告将涉案房屋转让给被告宋斌杰，为方便原告杜蕾与被告宋斌杰之间的转让履行，才以解除与原告之间的合同另行与被告宋斌杰签订合同的方式处理，当时也明确告知原告在贵州嘉士诚房地产开发有限公司全额收到被告宋斌杰的购房款后再退还原告的购房款，原告是同意并完全知晓的。 被告宋斌杰对原告出示的第1组证据的质证意见与嘉士诚公司一致；对第2组证据有异议，大修基金等款项22916元被告宋斌杰已经支付给嘉士诚公司；对第3组证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告宋斌杰与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司是通过正规签订商品房买卖合同的方式购买涉案房屋，和原告签订了购房资格转让协议书，购买涉案房屋，占有使用是因为贵州嘉士诚房地产开发有限公司未能按照双方签订的商品房买卖合同约定办理住房公积金贷款，跟原告签订购房转让协议书当天支付了转让费57000元。 原告杜蕾对被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司提供的第1组证据真实性无异议，商品房买卖合同首页加盖有作废字样的印件，证明双方原所签订的合同关系已经消灭；对第2组证据三性无异议，但不能达到证明目的，因2017年12月25日原告书写的申请中，说明因资金困难无法分期支付所以申请注销，从而证实双方自愿解除合同关系，且购房资格转让协议书，除了双方的基本信息和签名之外，并没有就交易的价款支付方式及违约责任等内容作出约定，恰好说明是为了防止涉案房屋再次销售出现纠纷，而采取的预防性措施。 被告宋斌杰对被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司提供的证据均无异议。 被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司对被告宋斌杰提供的第1组证据三性无异议；对第2组证据三性无异议；对第3组证据真实性无异议，对证明目的有异议，贵州嘉士诚房地产开发有限公司不否认与被告宋斌杰所签订合同的表象，但实质上是因为原告杜蕾将该房屋转让给宋斌杰，贵州嘉士诚房地产开发有限公司予以配合，根据贵州嘉士诚房地产开发有限公司与黔西县公安局达成的相关协议，涉案房屋贵州嘉士诚房地产开发有限公司为委托代建方，房屋属于黔西县公安局及黔西县公安局指定的公安干警由公安局收取建房集资款，故在原告同意并要求的情形下才与被告宋斌杰签订相关合同。 原告杜蕾对被告宋斌杰提供的第1组证据无异议；对第2组证据真实性无异议，但对关联性有异议，该汇款凭证并未注明汇款用途，而购房资格转让协议并未约定有款项支付内容，对其关联不予认可；对第3组证据三性无异议。 经本院认证，上述经各方质证均无异议的证据来源合法、内容真实，并能证明其各自主张的证明目的，应予采信。原告提交的第1、2、3组证据之间形成证据链，能证明其主张的证明目的，应予采信。被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司提交的第2组真实性予以认可，但因无其他充分证据予以证实，故达不到其要求宋斌杰全额支付完毕购房款后再返还原告已支付购房款的证明目的。 经审理查明：被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司系2007年1月10日依法登记成立的有限责任公司，主要经营范围为房地产开发经营及房屋装修装潢。2012年11月15日，原告与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买黔西县，该商品房单价为每平方米2675.87元，总房价为404618元，合同约定付款方式为分期付款，买受人应当在2012年11月15日前分期支付房价款283618元（余款按分期付款补充协议办理），同时双方签订《分期付款补充协议》约定：原告在2012年11月15日付清该套房屋总房价的70%即283618元，并签订商品房买卖合同确定，原告承诺在接到被告公司通知交房后，三天内付清前部尾款121000元，若原告在接到被告公司的交房通知（以公安局局域网上公布为准）后三天内未付清尾款的，被告公司有权单方撤销合同，退还原告已付房款本金，并将此套房源另行销售。上述合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款的70%总计人民币283618元及房屋代收款22916元，尚欠被告房屋尾款121000元。后因原告资金困难，未能如期支付尾款，2017年12月25日，被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司与原告解除合同并撤销合同备案登记，将该套房屋另行销售。为完善购房手续，2018年2月26日，原告将购房资格转让给被告宋斌杰，由二被告重新签订商品房买卖合同并履行相关义务，被告宋斌杰支付了转让款57000元给原告，2018年2月26日，被告宋斌杰作为买受人与作为出卖人的被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告宋斌杰购买被告公司开发的黔西县，该商品房单价为每平方米2675.87元，总房价为404618元，贷款方式付款，买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款124618元，余款280000元以按揭方式支付，合同签订后，被告宋斌杰向被告嘉士诚公司支付了代收款22915.86元，购房首付款124618元，余款至今未支付完毕，2019年1月被告宋斌杰装修后已入住涉案房屋，现因被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司未退换原告已付房款及代收款，故原告诉至法院，请求如上所判。 本案的争议焦点：一、被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司是否应当退还原告已付购房款及代收款；二、被告宋斌杰是否应当承担给付责任。 本院认为，本案系因在履行商品房买卖合同中产生的纠纷，故本案应为商品房销售合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的调整，本案中，原告与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》向其购买房屋，该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行义务，但因原告未支付尾款导致被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司与其解除合同，并撤销备案登记，原告杜蕾与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司解除买卖合同后，被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司与被告宋斌杰签订的《商品房买卖合同》也是属于双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，该份合同也是属于合法有效的合同，双方当事人均应当履行合同约定，但是就合同相对性而言，原告杜蕾与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司的合同解除后，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司应当退还原告已经支付的房屋首付款及代收费，故对原告诉求被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司应当支付其代收费22916元及首付款283618元因有事实及法律依据，本院予以支持，对于其诉求的被告宋斌杰承担付款责任，根据合同相对性原则，签订合同是双方真实意思表示，且原告在本案中也无充分的证据证实被告宋斌杰存在过错，故对其诉求被告宋斌杰承担付款责任无事实及法律依据，本院不予支持，对于被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司辩称需要等被告宋斌杰支付完毕款项后再支付给原告，被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司未提供证据证实双方有该约定，且其提供的说明系单方出具，没有原告签字认可，故对被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司的抗辩理由本院不予支持，对于其与被告宋斌杰之间的尾款如何支付是属于另外一个法律关系，双方应另案主张权利，不宜在本案中进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杜蕾已付的购房款283618元及代收款22916元，合计306534元； 二、驳回原告杜蕾的其他诉讼请求。 案件受理费2964元（已减半收取），由被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，应自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本（附电子文档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在二年之内向人民法院申请强制执行。 审判员  刘芸 二〇二〇年十月三十日 书记员  刘益