山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民再99号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张永福，男，1963年7月8日出生，汉族，农民，住梁山县。委托诉讼代理人：李纲，梁山鸿运法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：赵强，男，1965年10月4日出生，汉族，职工，住梁山县。委托诉讼代理人：程岩，山东金正义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德军，山东金正义律师事务所律师。原审第三人：山东新恒源贸易发展有限公司，住所地济宁市任城区马驿桥街南。法定代表人：孙明忠，经理。再审申请人张永福因与被申请人赵强、原审第三人山东新恒源贸易发展有限公司执行异议之诉一案，不服本院（2017）鲁08民终734号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月7日作出（2018）鲁08民申253号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，申请人张永福及其委托诉讼代理人李纲，被申请人赵强及其委托诉讼代理人程岩到庭参加诉讼，原审第三人山东新恒源贸易发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人张永福申请再审称：1、提交新证据，证据一：第三人企业信息表、梁山县发展和改革局文件、梁山县城区基本建设项目基础信息表、建设用地规划许可证和涉案楼房的主体结构工程质量验收报告，可以证明涉案楼房为第三人开发的商品房，再用涉案楼房主体结构工程质量验收报告上载明的时间对照，被申请人提交的《商品房买卖合同》的签定时间、交款方式、楼房的交付时间等合同内容可以显示，被申请人和第三人签订《商品房买卖合同》时涉案商品房还在建设中，并未竣工，更未通过法定部门的竣工验收。被申请人和第三人签订《商品房买卖合同》为商品房买卖预售合同。证据二：梁山县住房和保障局出具的证明、梁山县质量监督站出具的证明、（均有出证单位印章及经办人签字），该两份证据明确证实涉案楼房到目前为止未竣工验收，也未取得商品房预售许可证。根据相关规定，被申请人和第三人签订的《商品房买卖合同》为无效合同。以上新证据足以推翻原审判决。2、根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》的相关规定，被申请人和第三人签订《商品房买卖合同》中涉案商品房还在建设中，并未竣工，更未通过法定部门的竣工验收，应为商品房预售合同。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第五条、《建设工程质量管理条例》及最高院解释，被申请人和第三人签订的《商品房买卖合同》为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。3、对照被申请人提交的楼房款收据上显示的交款时间和《商品房买卖合同》中约定的楼房款交纳时间可以显示，其收款收据上载明的时间明显早于《商品房买卖合同》中约定的楼房款交纳时间，这与常理相悖，且其提交的是收款收据，而不是交纳购楼款的正式发票，明显其提交的证据虚假、不真实，不能支持其主张。另外，由于该合同无效，且未在房产行政主管部门登记，即使被申请人向第三人交付购楼款超过50%，其交款行为所产生的法律后果，也只是对第三人享有债权，而不是物权。因此被申请人对涉诉房产也不享有所有权。张永福依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项规定申请再审，请求撤销本院（2017）鲁08民终734号民事判决，改判准许执行泊岸景园小区7号楼3单元201号房产一套及7号楼3单元4号车库一间。被申请人赵强答辩称：1、答辩人对涉案楼房车库享有物权期待权。答辩人与第三人签订《商品房买卖合同》，系当事人意思表示真实，内容并没有违反法律的强制性规定（效力规范），应视为有效合同。本案为执行异议之诉，并非合同效力确认之诉。在涉案合同未被人民法院确认无效之前，根据效力既定惯例，应视为有效合同。涉案楼房款答辩人已交付50%以上，相关证据已提交，第三人已交付楼房车库的钥匙，答辩人已对涉案楼房合法占有，在这种情况下答辩人对涉案楼房取得物权期待权，其效力等级显然高于再审申请人的一般金钱债权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，因此答辩人享有物权期待权。2、涉案房屋是答辩人为子女所购买，其子女为该房屋所有人。因子女生活居住需要购置房屋且在购买房屋时，子女名下无房产，因此本案涉案房屋显然是用于居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定。3、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条规定，执行裁定、查封楼房、侵犯答辩人的合法权益。答辩人根据以上规定，享有足以排除人民法院强制执行的合法权益。请求驳回申请人的再审申请。原审第三人山东新恒源贸易发展有限公司未作陈述。张永福向一审法院起诉请求：依法判决准许执行泊岸景园小区7号楼3单元201号房产一套及7号楼3单元4号车库一间。诉讼费用由赵强负担。一审判决认定，2010年，被告赵强与第三人山东新恒源贸易发展有限公司签订《商品房合同》，双方约定被告购买第三人开发的泊岸景园小区7号楼3单元201号房产一套及7号楼3单元4号车库一间，房屋总价款为292913元。被告分两次交纳购房款152913元。本案在审理过程中，被告同意剩余购房价款按照人民法院的要求交付执行。一审法院认为，被告与第三人在法院查封前已经签订了书面买卖合同，购买涉案房产用于居住，并且已支付的价款超过合同约定总价款的50%，剩余价款按照人民法院的要求交付执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，被告就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求请求准许执行涉案房产的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告张永福要求准许执行泊岸景园小区7号楼3单元201号房产一套及7号楼3单元4号车库一间的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张永福负担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，依据被上诉人提交的证据，能够证明被上诉人已将超过50%的涉案购房款交付原审第三人，被上诉人与原审第三人签订的涉案房屋买卖合同并非商品房预售合同，故应当认定涉案房屋的买卖合同有效，且已大部分履行。上诉人主张涉案房屋买卖合同无效，本院依法不予支持。被上诉人在原审法院查封涉案房屋前已签订涉案房屋的买卖合同，交付了大部分房款，剩余价款同意按照人民法院的要求交付执行，原审判决根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，认定被上诉人就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，符合法律规定，原审判决驳回上诉人申请执行涉案房屋的诉讼请求，处理正确。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持；原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张永福负担。再审期间，申请人张永福提交以下新证据：证据一、山东新恒源贸易发展有限公司企业信息表、梁山县发展和改革局文件、梁山县城区基本建设项目基础信息表、建设工程规划许可证和涉案楼房的主体结构工程质量验收报告可以证明涉案楼房为山东新恒源贸易发展有限公司开发的商品房，再用涉案楼房的主体结构工程质量验收报告上载明的时间对照被申请人持有的《商品房买卖合同》的签定时间、交款方式、楼房的交付时间等合同内容可以显示，被申请人和山东新恒源贸易发展有限公司签订《商品房买卖合同》时涉案商品房还在建设中，并未竣工，更未通过法定部门的竣工验收。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条、第六条、第七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，被申请人和山东新恒源贸易发展有限公司签订的《商品房买卖合同》为商品房预售合同。涉案楼房为预售房，并非现房。证据二、梁山县住房和保障局出具的证明、梁山县质量监督站出具的证明（均有出证单位的印章及经办人签字），该两份证据能明确证实涉案楼房到目前为止未竣工验收，也未取得商品房预售许可证。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第五条、《建设工程质量管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被申请人和山东新恒源贸易发展有限公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。同样也能证明涉案楼房为预售房，并不是现房。证据三、第三人山东新恒源公司出具的泊岸景园小区部分楼房面积、价格及实际交款、未交款情况说明。证明被申请人所交纳的涉案楼房购楼款未超过楼房总价款的50%。证据四、梁山县不动产登记信息查询证明一份，证明被申请人除购买的涉案楼房外，在梁山县城还拥有另外一套楼房。证据五、济宁市人民检察院不支持监督申请决定书两份，证明与本案案情相同、证据基本相同、与案涉楼房同在梁山县泊岸景园小区的《商品房买卖合同》已被检察机关在行使监督权时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定依法确认无效。证据六，新恒源七号楼通讯录钥匙记录情况记录表一份，该证据复印于梁山法院档案室，证明到目前为止，涉案房屋也未交付购房人，综合以上证据和最高院关于商品房买卖合同相关解释第二条、座谈纪要125条、最高院关于人民法院办理执行案件第28、29条之规定涉案商品房买卖合同为无效合同，应继续执行，最高院的指导案例2017最高法民申583号案认为，出卖人在案外人起诉前未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应认定无效，买受人无权排除强制执行，故购房户对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益。经质证，被申请人对证据一真实性有异议，对梁山县城区建设项目表真实性有异议，既没有个人签字也没有加盖单位公章，不能代表单位意见。证据二-1，加盖的公章模糊不清，是否是经办人本人签字被申请人不清楚，对证据二-2真实性有异议，在被申请人购买楼房时，在墙体上已经注明了验收单位及竣工时间、验收人、监理单位。证据三，缴款情况说明，实际缴款应以在一审时提交的收据为准，总价款应以被申请人提交的商品房买卖合同的约定时间为准，以上说明被申请人缴纳的房款已经达到50%，签订合同时首付152900元，达到总价款的52.19%，明显超过了50%。证据六，对真实性有异议，因为表格是不断变动的，不同时间表格内容不同。被申请人提交新证据，证据一，钥匙领取登记表、钥匙实物及照片；证据二，被申请人及家人信息。以上证据证明被申请人领取钥匙是对房屋的合法占有，被申请人购买房屋的真实目的是为女儿赵妍购买房屋用于居住，且赵妍名下无房产。房屋钥匙是2014年1月20日领取，未入住原因是当时房屋已经查封。经质证，申请人对以上证据的真实性及关联性有异议，首先，钥匙并不是申请人作为施工方安装门上的钥匙，到现在为止申请人所安装的门钥匙还在申请人处；其次，被申请人及家人身份信息与本案没有关联性，不能证明被申请人的主张。再审查明事实与原审法院查明事实相一致。另查明，被申请人赵强名下有一套52.3平方米的房产。本院再审认为，原审第三人山东新恒源贸易发展有限公司与被申请人赵强签订的涉案商品房合同应为商品房预售合同，且被申请人未交齐全部房款，也未入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，山东新恒源贸易发展有限公司在出售涉案房屋及本案起诉前，均未取得商品房预售许可证，因此，双方签订的涉案商品房买卖合同无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因被申请人所依据的商品房合同无效，且争议房屋也非被申请人的唯一住房，因此，其要求排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部要件，对于涉案房屋，应继续执行。再审申请人申请理由成立，本院予以采纳。原审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销梁山县人民法院（2016）鲁0832民初3089号民事判决和本院（2017）鲁08民终734号民事判决。二、准许执行泊岸景园小区7号楼3单元201号房产一套及7号楼3单元4号车库一间。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由被申请人赵强负担。本判决为终审判决。审判长  时益同审判员  姜爱民审判员  孙 红二〇二〇年十月十日法官助理李阳书记员王新宇