四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11244号 原告：鹏瑞利（成都）实业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区光华北三路**。 法定代表人：PuaSeckGuan，董事长。 委托诉讼代理人：彭武瑶，北京观韬（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱丹妮，北京观韬（成都）律师事务所律师。 被告：罗婧丽，女，1987年5月4日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李枫，北京市中银（成都）律师事务所律师。 原告鹏瑞利（成都）实业有限公司（以下简称鹏瑞利公司）与被告罗婧丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告鹏瑞利公司的委托诉讼代理人彭武瑶、朱丹妮，被告罗婧丽的委托诉讼代理人李枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鹏瑞利公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认双方签订的《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》于2020年6月10日解除；2.罗婧丽向鹏瑞利公司支付拖欠的租金（含提成租金）、市场推广费、物业管理费、电费合计欠款114941.27元；3.罗婧丽按拖欠金额的0.1%/日向鹏瑞利公司支付违约金（该违约金暂计算至2020年8月10日为14438.32元，违约金应当持续计算至实际还款之日）；4.罗婧丽向鹏瑞利公司支付当年六个月的租金和物业管理费之和的违约金168889.51元；5.罗婧丽按2020年5月的日租金3倍金额2212.09元/日向鹏瑞利公司支付自2020年6月11日-2020年7月11日的房屋占用费共计68574.79元；6.罗婧丽向鹏瑞利公司支付将该房屋恢复原状发生的拆除费12554.86元、物品仓储费（该仓储费按照鹏瑞利公司自2020年7月12日存放之日起至2020年8月10日暂计1451.61元，仓储费应当持续计算至物品被搬走之日）；7.本案诉讼费、财产保全费、财产保全费800元、律师费6000元由罗婧丽承担。事实与理由：2019年3月20日，鹏瑞利公司与罗婧丽签订《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定罗婧丽承租鹏瑞利青羊广场L2-67号租赁单位（以下简称案涉房屋），用于经营“利郎”，租赁期限自2019年6月15日至2020年6月14日止。租赁期限内，罗婧丽长期拖欠2020年1月的销售提成租金、2020年3月至6月的固定租金、物业管理费、市场推广费以及2019年12月16日至2020年5月31日的电费，经鹏瑞利公司多次催促，并于2020年5月27日向其发送《律师函》，罗婧丽仍未支付欠款，且于2020年6月1日在未经鹏瑞利公司同意的情况下擅自撤场，鹏瑞利公司于2020年6月8日向罗婧丽发送《律师函》，函告其解除《租赁合同》，合同于罗婧丽收到《律师函》之日即2020年6月10日终止，同时要求罗婧丽支付欠款、交还房屋。但截至起诉之日，罗婧丽始终未履行任何义务。据此，鹏瑞利公司起诉来院。 罗婧丽辩称，罗婧丽因新冠肺炎疫情不可抗力导致无法实现合同目的，故应适用法定解除权，于2020年2月28日提前一个月向鹏瑞利公司发出解除合同的书面通知，双方签订的《租赁合同》应于2020年3月31日解除，而非鹏瑞利公司提出解除才算解除。自2020年4月1日起至6月3日期间，罗婧丽确实占用案涉房屋，但此期间不属于合同约定的租期，可以按照原合同约定的租金计算占用费后在保证金中予以抵扣，2020年3月租金也可以在保证金中予以抵扣。对鹏瑞利公司主张拖欠费用的时间节点及电费无意见，认可2020年1月提成租金、3月至6月租金未支付，物管费、市场推广费用、实际使用天数、金额均无异议。2020年3月31日之前，罗婧丽没有任何违约行为，无理由支付违约金，解除合同系因受到疫情影响，也不应认定违约、支付违约金，且违约金约定重复、标准过高。鹏瑞利公司主张的拆除、仓储费用、2020年6月11日至7月11日的房屋占用费系由于其自身原因产生，不应由罗婧丽承担。因罗婧丽不存在违约，诉讼费、保全费、担保费、律师费同样不应由罗婧丽承担。《租赁合同》文本由鹏瑞利公司提供，属于格式合同，关于解除合同和违约金的约定明显加重了罗婧丽的责任义务，应按对格式条款提供方不利方式进行解释。据此，请求法院确认《租赁合同》于2020年3月31日解除，驳回鹏瑞利公司的其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2019年3月20日，鹏瑞利公司作为出租方（甲方），罗婧丽作为承租方（乙方），签订了《租赁合同》，主要约定：甲方将案涉房屋（建筑面积179.42平方米）租赁给乙方经营利郎商务休闲，租赁期限为3年，自2019年6月15日至2022年6月14日止，交付日期为2019年5月15日，装修期为2019年5月15日至2019年6月14日；租金为固定租金与提成租金二者取高，第一年固定租金为4.1097元/平方米/天，提成租金为13%，第二年固定租金为4.4385元/平方米/天，提成租金为14%，租赁期内物业管理费1.0274元/平方米/天，市场推广费6.2501元/平方米/月；保证金为98570.96元；乙方应于每月25日之前付清下月租金、物业管理费、市场推广费，并根据通知支付水电费及其他费用；乙方逾期支付租金或其他款项超过一个月的，需向甲方支付当年六个月的租金、物业管理费之和的金额作为违约金；在租赁期内，乙方未能按照合同规定按时支付租金、物业管理费、市场推广费、水电费，则每逾期一日，需按拖欠金额的0.1%支付违约金；乙方逾期不交还房屋，每逾期一日，应按终止合同上个月日租金的3倍金额支付房屋占用费，造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；甲方将该房屋恢复原状的费用及公证费、律师费等，由乙方承担。 合同签订后，罗婧丽向鹏瑞利公司支付了租赁保证金98570.96元、公用事业保证金3364.20元，鹏瑞利公司向罗婧丽交付了案涉房屋。 2020年1月期间，罗婧丽在案涉房屋经营的利郎店铺月销售合计金额为236416元。罗婧丽未向鹏瑞利公司支付当月租金。 2020年2月28日，罗婧丽向鹏瑞利公司发出《合同终止告知函》，主要载明：因突发疫情，店铺配合防控工作闭店近一个月，员工收入低流失率大，已严重影响店铺正常开工与持续经营；由于不可抗力影响，导致店铺冬季、春季商品库存积压、资金周转困难，已无法支付商场后期各项费用；店铺定于2020年3月31日撤柜并合同终止，解除《租赁合同》，因不可抗力因素，鹏瑞利公司需退还合同约定所有保证金。 2020年3月3日，鹏瑞利公司向罗婧丽发出《关于的回函》,主要载明：鹏瑞利公司为降低疫情对罗婧丽经营造成的影响，已初步制定减免租金方案，将在方案确定后通知罗婧丽；不同意罗婧丽撤柜及解除《租赁合同》，要求其按照合同约定正常开店营业，并交纳租金等费用。 2020年5月27日，鹏瑞利公司委托北京观韬（成都）律师事务所向罗婧丽发出《律师函》，要求罗婧丽限期支付拖欠的全部费用，并支付逾期违约金，逾期将采取停水、停电等禁用措施。 2020年6月8日，鹏瑞利公司委托北京观韬（成都）律师事务所向罗婧丽发出《律师函》，通知罗婧丽解除《租赁合同》，要求罗婧丽支付拖欠费用，并支付逾期违约金，腾退案涉房屋。罗婧丽于2020年6月10日收到该函件。 另查明，罗婧丽欠付鹏瑞利公司2020年1月提成租金、2020年3月1日起的固定租金、2019年12月26日至2020年5月31日期间的电费9314.20元、2020年3月1日起的物业管理费及市场推广费。 再查明，1.2020年7月7日，鹏瑞利公司与成都鹏诚恒远建筑工程有限公司（以下简称鹏诚恒远公司）签订《小型装饰装修工程施工合同》，约定由鹏诚恒远公司实施案涉房屋的店铺拆除工程，工程内容为将案涉商铺拆除至清水状态，工期3日，开工日期暂定为2020年7月12日，总价款12554.86元。鹏瑞利公司向鹏诚恒远公司支付了上述价款。店铺拆除后，鹏瑞利公司将拆除物放置在其公司场地保管。2.鹏瑞利公司在本案诉讼中支出财产保全担保费用800元、律师代理费6000元。 上述事实有《租赁合同》、收据三份、微信聊天记录、《补充协议》《合同终止告知函》《关于的回函》、律师函两份、邮寄凭证、快递记录、电费抄表记录、结算单、《小型装饰装修工程施工合同》、发票、付款凭证、《诉讼保全服务合同》《委托代理协议》、各项费用发票、各项费用付款凭证、当事人陈述等证据及庭审笔录在案为证。 审理中，1.鹏瑞利公司向本院提交了《鹏瑞利青羊广场场地租赁协议》、罗婧丽店铺物品仓储照片，拟证明仓储费按照鹏瑞利公司同等场地对外租赁收费标准收取。罗婧丽经质证认为对该证据的三性均不予认可。本院经审查，对上述证据的真实性、关联性、合法性予以认可，并参照协议约定的每月租赁费1050元作为本案物品仓储费收费标准。 2.罗婧丽向本院提交了经营账目，拟证明其经营亏损，无力支付租金，因疫情导致合同目的无法实现。鹏瑞利公司经质证认为该证据系罗婧丽单方制作的表格，对三性及证明目的均不认可。本院经审查，对该证据的真实性不予认可。 本院认为，关于解除合同。罗婧丽与鹏瑞利公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，真实合法有效，双方均应依约履行。本案中，罗婧丽主张以不可抗力为由行使法定解除权，于2020年2月28日通知鹏瑞利公司解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情若干问题的指导意见（一）》第三条规定：……（一）疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。……（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，罗婧丽提交的经营账目虽无法达到证明目的，但结合当时疫情及疫情防控的客观情况，足以认定其在案涉租赁房屋经营的服装销售业务遭受不可抗力影响，营业收入明显减少。但其营业收入阶段性减少、合同履行困难，并不直接导致合同不能履行，故罗婧丽不享有解除权，其以不可抗力为由解除合同，该理由不成立。其于2020年2月28日通知鹏瑞利公司解除合同的行为，并不产生合同解除的效果。鹏瑞利公司以罗婧丽未按时支付租金等费用为由，按照合同约定，于2020年6月10日向罗婧丽送达了解除合同通知。故本院确认《租赁合同》于2020年6月10日解除。罗婧丽主张《租赁合同》属于格式合同，关于解除合同和违约金的约定应按对鹏瑞利公司不利方式进行解释。案涉合同系鹏瑞利公司面向不特定承租人提前拟定，结合以附件中空白填写具体内容的方式确定案涉租赁内容等特征，可认定其中关于解除合同及违约金内容属于格式条款。但双方对上述条款的理解并无争议，故不适用《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，本院对罗婧丽的抗辩意见不予采纳。 关于支付拖欠的租金、市场推广费、物业管理费、电费等费用。罗婧丽欠付上述费用的事实清楚，故应按合同约定标准向鹏瑞利公司支付2020年1月提成租金7875.85元（236416元×13%—4.1097元/平方米/天×179.42平方米×31天）、2020年3月1日至6月10日固定租金75210.96元（4.1097元/平方米/天×179.42平方米×102天）、2020年3月1日至6月10日的市场推广费3737.98元[6.2501元/平方米/月×179.42平方米×（3个月+10天÷30天）]、物业管理费18802.28元（1.0274元/平方米/天×179.42平方米×102天）、2019年12月26日至2020年5月31日的电费9314.20元，上述费用合计114941.27元。罗婧丽已交纳的保证金101935.16应用于抵扣上述欠付费用，故罗婧丽还应向鹏瑞利公司支付租金、市场推广费、物业管理费、电费合计13006.11元（114941.27元—101935.16元）。 关于违约金。《租赁合同》约定了逾期支付租金等费用的违约金及计算方式，鹏瑞利公司据此主张罗婧丽支付违约金，罗婧丽提出了违约金过高的抗辩。本院综合考虑罗婧丽经营收入受疫情影响的情况、拖欠租金金额及持续时间、逾期腾房的情况及其受到疫情影响的因素、给出租人造成的资金占用利息损失、逾期腾退房屋的损失，以及合同约定，将罗婧丽应当支付的违约金酌情调减为40000元。 关于房屋占用费。《租赁合同》解除后，罗婧丽未及时腾退房屋，应向鹏瑞利公司支付逾期腾瑞期间的占有使用费。合同约定逾期腾房期间应按照日租金3倍标准支付房屋占用费，由于该费用标准远超出罗婧丽占有该房屋给鹏瑞利公司造成的损失，具备违约金的惩罚性质，而本院已在考虑全案实际情况的基础上酌情支持由罗婧丽支付违约金。故本院参照合同约定的租金标准，支持罗婧丽向鹏瑞利公司支付2020年6月11日至7月11日期间的房屋占用费22858.23元（4.1097元/平方米/天×179.42平方米×31天）。对超出部分，本院不予支持。罗婧丽主张其搬离案涉房屋系由于鹏瑞利公司不让其搬走，但未提交相应证据，故本院对其抗辩意见不予采纳。 关于拆除费、物品仓储费。按照合同约定，逾期腾房造成出租人损失的，承租人应承担赔偿责任。由于罗婧丽未及时腾退房屋，搬走所有物品，将房屋恢复至清水状态交付鹏瑞利公司，应承担鹏瑞利公司支付的拆除费12554.86元、自2020年7月12日计算至庭审之日（2020年10月23日）的仓储费为3556.45元[1050元×（3个月+12天÷31天）]，因截至庭审辩论终结所产生的仓储费可以确定，但对于之后尚未发生的仓储费部分并无事实依据，对于之后的费用，待实际产生之后可另行主张。 关于财产保全担保费、律师费。由于罗婧丽违约，鹏瑞利公司提起诉讼，鹏瑞利公司主张罗婧丽承担诉讼中支出的财产保全担保费、律师费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 综上，本院对鹏瑞利公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认鹏瑞利（成都）实业有限公司与罗婧丽于2019年3月20日签订的《鹏瑞利青羊广场房屋租赁合同》于2020年6月10日解除； 二、罗婧丽于本判决发生法律效力之日起十日内向鹏瑞利（成都）实业有限公司支付拖欠的租金、市场推广费、物业管理费、电费合计13006.11元； 三、罗婧丽于本判决发生法律效力之日起十日内向鹏瑞利（成都）实业有限公司支付违约金40000元； 四、罗婧丽于本判决发生法律效力之日起十日内向鹏瑞利（成都）实业有限公司支付2020年6月11日至7月11日期间的房屋占用费22858.23元； 五、罗婧丽于本判决发生法律效力之日起十日内向鹏瑞利（成都）实业有限公司支付拆除费12554.86元、自2020年7月12日至2020年10月23日的仓储费3556.45元，合计16111.31元； 六、罗婧丽于本判决发生法律效力之日起十日内向鹏瑞利（成都）实业有限公司支付财产保全担保费800元、律师费6000元，合计6800元； 七、驳回鹏瑞利（成都）实业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3558元，诉讼保全费2457元，合计6015元。由鹏瑞利（成都）实业有限公司负担2651元，由罗婧丽负担3364元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴媛 二〇二〇年十月二十九日 书记员  宁华