福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4690号 原告：闽侯县上街镇蔗洲村民委员会，住所地福建省闽侯县上街镇蔗洲村，组织机构代码72644186-8。 法定代表人：张钢锋，蔗洲村民委员会主任。 委托诉讼代理人：池哲斌、池明城，福建合立律师事务所执业律师。 被告：李杭，男，1980年3月8日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：曾华仁、郑文斌，福建大佳律师事务所执业律师。 原告闽侯县上街镇蔗洲村民委员会(以下简称蔗洲村委)与被告李杭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告蔗洲村委的委托诉讼代理人池哲斌、池明城和被告李杭及其委托代理人曾华仁、郑文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔗洲村委诉讼请求如下：1、判令解除原、被告于2018年11月22日签订的《2号地商业网点租赁合同》；2、判令李杭向蔗洲村委支付拖欠的租金计人民币2710000元（暂计至2020年11月19日止，实际应支付至原、被告双方实际解除租赁合同之日）及逾期付款违约金人民币434080元（逾期付款违约金按日万分之五标准计算，暂计至2020年9月1日止，实际应计算至李杭还清款项之日，详附表）；3、判令李杭已缴纳的605000元履约保证金归蔗洲村委所有；4、判令李杭向蔗洲村委支付原告为主张债权而支出的一审律师服务费人民币105978元；以上合计人民币3855058元。5、本案受理费、保全费、公告费等诉讼费用由李杭承担。 事实与理由如下：2018年11月22日，原、被告双方签订了一份《2号地商业网点租赁合同》（下称合同），双方就蔗洲村委继续将坐落于闽侯县上街镇大学城2号地商业网点B区店面出租给被告事宜达成合同关系。合同约定主要内容如下：1、租赁期三年，即从2018年11月20日起至2021年11月19日止。（合同第二条）2、双方约定，租金每六个月交一次，每六个月租金计人民币1210000元，合同签订前乙方（被告，下同）应先缴纳第一个半年度租金人民币1210000元；以后每六个月的租金应于每六个月租期届满前一个月付清次六个月租金（即2019年5月20日起至2019年11月19日的租金应于2019年4月20日前付清，以此类推）。（合同第三条第2款）3、履约保证金为人民币605000元（三个月租金），待本合同期满终止后，乙方无违约情形并与甲方（原告，下同）结清全部费用时，由甲方无息退还该履约保证金。（合同第三条第2款）4、乙方若未按前述规定按时、足额交纳租金的，每延迟一日按逾期款额的3%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。（合同第三条第3款）5、因乙方原因甲方依法行使解除权或乙方无故终止本合同时，甲方有权将乙方已交付的履约保证金作为违约金不予退还而归由甲方所有，同时还有权要求乙方依法或依本合同约定承担其他违约责任。（合同第六条第1款）6、因一方违约导致诉讼时，守约方有权要求违约方承担由此支付的诉讼费、律师费、交通费、文印费等合理费用。（合同第六条第5款）7、本合同约定诉讼由不动产所在地人民法院管辖。（合同第九条） 合同签订后，蔗洲村委即将符合合同约定的店面继续交给李杭经营使用，并按合同约定履行出租人的所有合同义务。而李杭在合同履行过程中，持续性出现违约欠租情形，暂计至2020年11月19日（即合同约定第四个半年度租赁期届满之日）止，被告累计拖欠蔗洲村委租金人民币2710000元。逾期违约金按日万分之五标准计算暂计至2020年9月1日止，为人民币434080元（按分段累积先还本法计算，详附表）。 蔗洲村委认为，原、被告双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格按合同约定履行。李杭未按合同约定支付租金的行为已构成违约，并给蔗洲村委造成损失，李杭应依法向蔗洲村委承担支付拖欠租金和逾期付款违约金的法律责任；同时鉴于李杭实际逾期远超30日，按合同约定，蔗洲村委可以行使合同解除权，没收李杭履约保证金人民币605000元。现蔗洲村委为维护自身的合法权益，特依照合同约定及我国《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，敬请贵院判如诉请。 李杭辩称，一，蔗洲村委出租给李杭的店面未取得建设工程规划许可证，故原、被告双方签订的《2号地商业网点租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）为无效合同，应驳回蔗洲村委所有的诉讼请求。 2018年11月22日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定原告将闽侯上街大学城蔗洲村2号地商业网点B区店面出租给李杭使用。 根据《闽侯县政府办公室关于上街镇蔗洲村农民安置房2#地块项目总平面规划方案会审纪要》（侯政办〔2008〕9号）第3点“设计单位应根据有关部门会上提出的意见，对总平面规划方案进行修改后按程序办理相关手续”的规定，应当在总平面规划方案进行修改后按照程序办理建设工程规划许可证，但至今该项目并未办理建设工程规划许可证。且前述《会审纪要》是针对上街镇蔗洲村农民安置房2#地块项目总平面规划方案的纪要，总平面规划方案仅是办理建设工程规划许可证的前置条件，不能代替建设主管部门颁发的建设工程规划许可证。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，蔗洲村委出租给答李杭的闽侯上街大学城蔗洲村2号地商业网点B区店面至今尚未取得建设工程规划许可证，故《租赁合同》为无效合同。无效合同自始至终没有法律约束力，蔗洲村委根据无效的《租赁合同》所提起的诉讼请求均不成立，故法院应驳回蔗洲村委所有的诉讼请求。 二、李杭将全部承租的案涉店面用于转租并未实际使用，若蔗洲村委根据无效的《租赁合同》主张房屋占有使用费，应向实际占有使用人主张。 李杭在承租案涉店面后，将全部承租的案涉店面用于转租，分别转租给不同的次承租方经营使用，各次承租方在办理营业执照时需要蔗洲村委同意及盖章才可办理，故李杭的转租行为实际上得到蔗洲村委的认可同意。 蔗洲村委根据无效的《租赁合同》只能主张房屋占有使用费，即谁占用谁支付占有使用费，李杭将全部承租的案涉店面用于转租并未实际使用，若蔗洲村委根据无效的《租赁合同》主张房屋占有使用费，应向实际占有使用人主张。 三，新冠疫情的爆发属不可抗力事件，李杭在收到蔗洲村委短信通知后响应号召，应免除李杭的责任，免除不可抗力期间店铺不能正常营业的租金。 2020年1月底新冠疫情蔓延，政府采取封城隔离措施，2月7日蔗洲村委村务工作者黄杜海短信通知李杭，疫情期间需关闭店铺，不得营业，具体恢复时间另行通知，但李杭至今没有收到蔗洲村委恢复营业的通知。且2号商业网点目的在于针对学生消费，目前学校还在封闭中造成店铺无法经营。 《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（2020年4月16日）第二条规定“对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法通则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理”、《意见》第三条第（一）项规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。” 新冠疫情爆发后，在政府的号召、蔗洲村委的短信通知下，案涉店面均关闭，停止营业，属于不可能预见、不能避免并不能克服的情况，完全符合不可抗力的构成要件，对此蔗洲村委应当免除不可抗力期间店铺不能正常营业的租金，免除李杭的责任。 四、蔗洲村委将违法违章建筑用于出租存在过错，《租赁合同》无效蔗洲村委应承担全部过错责任。 建筑物没有工程规划建设许可证，属于违法违章建筑，存在重大安全隐患，其使用也得不到法律支持。泉州市欣佳酒店坍塌事件，死亡29人，受处理公职人员49名，就是该项目没有履行基本建设程序，无规划和建设许可，存在非法建设、违规改造等严重问题。蔗洲村委将违法违章建筑用于出租，应承担全部过错责任。 五、蔗洲村委主张答辩人支付租金至2020年11月19日，逻辑上明显错误。 蔗洲村委于2020年9月4日向贵院提起民事诉讼，要求李杭支付租金至2020年11月19日，蔗洲村委对于尚未发生的租金，向法院提起主张，逻辑上明显错误。 综上所述，蔗洲村委出租给李杭的店面未取得建设工程规划许可证，原、被告双方签订的《租赁合同》无效。且李杭将全部承租的案涉店面用于转租并未实际使用，若蔗洲村委根据无效的《租赁合同》主张房屋占有使用费，应向实际占有使用人主张。新冠疫情属不可抗力事件，蔗洲村委应当免除李杭的责任，免除不可抗力期间店铺不能正常营业的租金。蔗洲村委将违法违章建筑用于出租存在过错，《租赁合同》无效蔗洲村委应承担全部过错责任。同时，蔗洲村委主张答辩人支付租金至2020年11月19日，逻辑上明显错误。故请求法院依法驳回蔗洲村委全部的诉讼请求。 双方当事人之间围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院根据当事人的陈述及其所举的证据，可以确认如下事实：经审理查明，2018年11月22日，原、被告双方签订了一份《2号地商业网点租赁合同》（下称合同），双方就蔗洲村委将坐落于闽侯县上街镇大学城2号地商业网点B区店面出租给被告事宜达成合同关系。合同约定主要内容如下：1、租赁期三年，即从2018年11月20日起至2021年11月19日止。（合同第二条）2、双方约定，租金每六个月交一次，每六个月租金计人民币1210000元，合同签订前乙方（李杭，下同）应先缴纳第一个半年度租金人民币1210000元；以后每六个月的租金应于每六个月租期届满前一个月付清次六个月租金（即2019年5月20日起至2019年11月19日的租金应于2019年4月20日前付清，以此类推）。3、履约保证金为人民币605000元（三个月租金），待本合同期满终止后，乙方无违约情形并与甲方（蔗洲村委，下同）结清全部费用时，由甲方无息退还该履约保证金。4、乙方若未按前述规定按时、足额交纳租金的，每延迟一日按逾期款额的3%向甲方支付违约金；逾期超过30日的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同。5、因乙方原因甲方依法行使解除权或乙方无故终止本合同时，甲方有权将乙方已交付的履约保证金作为违约金不予退还而归由甲方所有，同时还有权要求乙方依法或依本合同约定承担其他违约责任。（合同第六条第1款）6、因一方违约导致诉讼时，守约方有权要求违约方承担由此支付的诉讼费、律师费、交通费、文印费等合理费用。（合同第六条第5款）7、本合同约定诉讼由不动产所在地人民法院管辖（合同第九条）。 合同签订后，蔗洲村委将店面继续交给李杭经营使用。李杭未经蔗洲村委书面同意将上述案涉房屋转租给他人作为经营餐饮等使用。庭审中，经双方当事人共同确认，李杭自签订合同之日起已将租金交至2019年10月5日止，自2019年10月6日起至今未按合同约定向蔗洲村委交纳租金，故引起纠纷。 另查，李杭自2014年起就租赁蔗洲村委的案涉房屋，并向蔗洲村委交纳履约保证金605000元。租赁期限届满后于2018年11月22日继续租用案涉房屋。 本院认为，蔗洲村委就未取得建设工程规划许可证建设的案涉房屋店面，其与李杭订立《2号地商业网点租赁合同》，违反了法律强制险规定，故该租赁合同无效，但李杭应将租赁房屋返还蔗洲村委。案涉房屋在租赁房屋期间，李杭自2019年10月6日起至今未支付租金，虽然租赁合同被认定为无效，但李杭作为合同相对人仍应按照合同约定每年租金242万元向蔗洲村委支付房屋租赁费，即每月为201666.67元，自2019年10月6日起计至李杭腾空案涉房屋之日止。鉴于新冠疫情于2020年1月底至2月初在全国爆发，且至今疫情仍未得到完全解除，故应扣除李杭两个月的租金，计403333.34元。至于蔗洲村委要求李杭支付违约金的434080元以及主张李杭已缴纳的履约保证金605000元应判归蔗洲村委所有并承担律师费105978元的问题，本院认为，因租赁合同被认定为无效，故蔗洲村委的上述主张并无法律依据，本院依法不予支持。 至于李杭在庭审中向本院提出申请，要求追加石常扬等五十一人为本案的第三人参加诉讼的问题，本院认为，李杭未经蔗洲村委书面同意，擅自将上述案涉店面转租给石常扬等五十一人牟利，并与石常扬等五十一人签订《店面租赁合同》，其之间的合同关系与蔗洲村委无任何关联，故对李杭的此项申请，本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 一、闽侯县上街镇蔗洲村民委员会与李杭于2018年11月22日签订的《2号地商业网点租赁合同》无效； 二、李杭应于本判决生效之日起三十日内将坐落于闽侯县上街镇大学城2号地商业网点B区店面腾空并返还闽侯县上街镇蔗洲村民委员会； 三、李杭应于本判决生效之日起三十日内向闽侯县上街镇蔗洲村民委员会支付租金至实际搬离诉争房屋之日止（该租金按每个月201666.67元计算，从2019年10月6日起至李杭腾空案涉店面并返还闽侯县上街镇蔗洲村民委员会之日止，但应扣除2020年2月至2020年3月份共计两个月的租金，李杭向闽侯县上街镇蔗洲村民委员会缴纳的履约保证金计人民币605000元可作为租金予以抵扣； 四、驳回闽侯县上街镇蔗洲村民委员会其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费47710元，减半收取23855元，由李杭负担7845元（该费李杭应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），闽侯县上街镇蔗洲村民委员会自行负担16010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年十月十七日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十六条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。