甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初6336号原告：张掖市新合作房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码91620702670828106X。法定代表人：王某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：王某2，甘肃沁泽律师事务所律师。被告：孟某，甘肃省张掖市人。原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司（以下简称“新合作房地产公司”）与被告孟某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新合作房地产公司委托诉讼代理人李某、王某2，被告孟某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新合作房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告购房款41533元；2.判令被告支付违约金1994元（以41533元为基准，自2020年1月1日至2020年8月1日按日万分之日计算），并要求计算至实际全额付清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告购买原告所有的××区房屋一套，该房屋为预售商品房，预售面积为94.45㎡，单价2592.56元/㎡，房屋总价为244867元。同时，合同第五条明确约定了面积确认及面积差异处理方式为“商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意按照实际面积以市房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算”。合同中还约定了付款期限及被告逾期付款的违约责任。后经张掖市房管局测绘测量，建筑面积为110.47㎡，按照合同约定，被告应向原告补交16.02㎡的购房款41533元。为此，原、被告双方于2015年9月23日再次签订《还款协议书》，约定对实际测量后多出面积16.02㎡应付款41533元向原告补交，允许被告延期至2019年12月31日前付清全部房款。但被告至今未按约定支付应补交的购房款，现为维护原告合法权益，特依法提起诉讼。被告孟某未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，原、被告签订的还款协议系欺诈协议，符合法律规定的合同无效情形，应属无效合同；房产面积过大，合同中虽约定面积以房管局测绘的面积据实结算，但对于超过建筑面积3%的部分不应由被告支付费用，且原告并未向被告书面告知涉案房屋面积增大的情况；双方于2014年6月24日签订购房合同，被告于2014年9月4日与兰州银行签订了一份按揭贷款合同，兰州银行已将贷款170000元打入原告账户，房款已全部付清。本院经审理认定事实如下：2014年6月24日，原告作为出卖人、被告作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人以出让方式取得位于滨河新区大成中学南侧的国有土地使用权，在上述地块上建设的××路，买受人购买的商品房为上述项目中的第1幢2单元6层2-601室房屋，该商品房合同约定建筑面积94.45平方米，出卖人与买受人按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2592.56元，总金额为244867元。根据当事人选择的计价方式，规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意并自行约定按照实际面积以市房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。买受人按照按揭贷款的方式按期付款，买受人已支付购房款74867元，剩余购房款170000元在商品房具备按揭条件时，应按出卖人要求及时办理按揭手续后即给出卖人付清。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2014年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同还对其他事项进行了约定。2014年9月4日，被告与兰州银行股份有限公司签订了《房屋按揭借款合同》一份，申请借款170000元用于购买上述房屋，后被告向原告支付了该170000元。原告向被告交付了涉案房屋。2015年9月23日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《还款协议书》一份，约定：现张掖市房地产管理局房产测绘队实际测量，乙方购买的房屋建筑面积为110.47㎡，依据合同约定，乙方应依测绘面积据实向甲方支付房屋价款，乙方还应向甲方补交16.02㎡的购房款，共计41533元。为妥善解决乙方入住问题，甲方充分考虑乙方困难，同意乙方对所欠补交房款41533元延期缴纳，双方协议对欠交房款于2019年12月31日全部付清后，甲方协助乙方办理产权登记手续。双方约定的付款期限届满后，被告未向原告支付上述费用，遂引起本案诉讼。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告提交《商品房买卖合同》、《还款协议书》，被告提交的《房屋按揭借款合同》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否应向原告补交房屋面积差价的问题，根据审理查明的事实，原、被告于2015年9月23日达成《还款协议书》，约定经张掖市房地产管理局房产测绘队实际测量后，被告购买的涉案房屋面积为110.47㎡，被告还应向原告补交16.02㎡的购房款41533元。因原、被告在合同中明确约定:“商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意并自行约定按照实际面积以市房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。”该约定亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”之规定。庭审中，被告辩称《还款协议书》是其在被欺诈的情况下签订，应属无效，且面积误差超过3%部分的费用不应由被告承担。本院认为，欺诈是一方故意陈述虚假情况或故意隐瞒真实情况，并诱使对方订立合同。被告孟某作为具备完全民事行为能力的民事主体，在签订协议时应仔细阅读协议内容，并对其签字的行为后果有明确判断。根据被告在庭审中的陈述，该协议书系其自愿签订，在签订《还款协议书》时阅看了协议内容并签名确认。同时，被告并未提供证据证明涉案《还款协议书》存在无效或可撤销的情形；被告陈述其不签订协议原告就不交钥匙不属于法律规定的欺诈或胁迫行为，故本院对原、被告签订的《还款协议书》的效力予以确认，对被告的上述辩解理由，本院不予采信。综上，被告应按照《商品房买卖合同》及《还款协议书》的约定向原告补交购房款41533元。关于原告主张的违约金，因原、被告在《还款协议书》中对被告逾期支付补交购房款是否需承担违约责任并未进行约定，双方签订的《商品房买卖合同》中仅约定该合同载明的房款的付款时间及逾期付款的违约责任，并没有明确约定由于房屋面积差异补交房款的具体时间，原告要求以《商品房买卖合同》约定的违约责任计算迟延补交购房款的违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孟某向原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司支付购房款41533元，于本判决生效后十五日内付清；二、驳回原告张掖市新合作房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，减半收取444元，由原告张掖市新合作房地产开发有限公司负担22元，被告孟某负担422元。原告已交纳，被告负担的部分由被告直接给付原告。本院退还原告案件受理费444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 岳慧萍二〇二〇年十月二十一日（法官助理 王 婧书记员 张符慧