江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初6733号原告：徐州市富华实业总公司，住所地徐州市泉山区吴庄社区居民委员会。法定代表人：袁新河，总经理。委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊鑫，江苏同瑞律师事务所律师。被告：胡辉，男，1968年2月25日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州市富华实业总公司诉被告胡辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理，期间因原告徐州市富华实业总公司申请文检鉴定，双方争议较大，不宜适用简易程序，依法转为适用普通程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告徐州市富华实业总公司的委托诉讼代理人况世同、黄俊鑫，被告胡辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市富华实业总公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离涉案房屋，交还原告；2、判令被告支付所欠租金10000元(计算至2019年9月1日)；3、判令被告按合同约定租金标准支付自2019年9月1日至2019年11月1日的房屋占有使用费10000元，后续房屋占用费计算至实际搬离之日；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年3月5日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于徐州市泉山区吴庄花园南区X号楼楼下门面房屋(面积约700平米)及吴庄花园南区物业楼下房屋(面积约40平米)出租给被告经营使用，租赁期限自2007年7月1日至2012年6月30日止，年租金分别为45000元及12000元。合同期满后，双方口头约定由被告续租该房屋，年租金变更为48000元及12000元。因被告在租赁期间，多次不按时支付房租，原告遂于2018年8月27日通过吴庄社区居委会告知其解除不定期租赁合同并在一定期限内搬离房屋，但被告至今仍未搬离。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法裁判。被告胡辉辩称，被告和原告在2007年第一次签订了租赁合同，合同期限为5年，后双方又在2013年8月8日第二次签订了期限为十年的租赁合同，租金约定为每年60000元，被告一直以用现金或者转账的方式支付了租金，但在2019年8月份，原告在被告经营的宾馆门上贴了通知，告知被告搬走。被告通过他人与原告协商，原告说只要收回一个办公室，这次租金15000元，被告的妻子去缴纳，但被原告退回。本案的争议焦点为：1、在2012年6月30日之后原被告双方是否续订了书面的租赁合同？2、原告依据不定期租赁合同关系要求被告搬出，并请求支付欠付的租金、占有使用费有无事实依据？1、徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第4808号民事调解书和徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会会出具的证明原件一份，证明原告有权对外出租涉案房屋；2、房屋租赁合同原件一份，证明原告和被告的租赁合同期限是2007年7月1日至2012年6月30日，合同租赁期限为5年；3、照片打印件3张及清房告知书原件两张，证明原告在2019年8月27日已经通知被告解除双方之间的不定期租赁合同，并要求其限期搬离交还房屋。4、南京金陵司法鉴定所司法鉴定意见书一份，证明被告提交的2013年8月8日房屋租赁合同尾页徐州市富华实业总公司的印章与原告提供的鉴定检材2007年3月5日房屋租赁合同徐市富华实业总公司的印章不是同一枚印章加盖，被告提供的租赁合同不具有真实性，原告不予认可。经质证，被告胡辉对原告提交的上述证据1和2的真实性无异议，对证据3有异议，认为原告并没有通知其清房，也向原告交纳了租金，但是被原告退回；对证据4的真实性无异议，但是原告有多枚印章，原告起诉状上的印章与被告手中2013年8月8日、2013年4月29日的租赁合同加盖的是同一枚印章。被告胡辉为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据：1、2013年8月8日签订的书面合同复印件，合同的经办人就是当时原告的法定代表人，约定每年租金48000元以及12000元的办公室使用费；2、转账明细3份，证明在2019年8月26日、8月28日向吴庄社区居委会交付租金15000元后又被退回的事实；3、2013年4月29日租赁合同原件，证明该印章和鉴定的印章不是同一枚印章。经质证，原告徐州市富华实业总公司对被告提交的上述证据1的真实性不予认可，对证据2的真实性无异议，因原告在2019年8月27日向被告送达了限期搬离通知，不再续租，故不再收取被告缴纳的租金。经审理查明，2017年2月6日，经本院主持调解，徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会与徐州市富丽房屋开发有限公司达成了调解协议，本院出具了（2015）泉民初字第4808号民事调解书，包括吴庄花园X号楼6套房在内的52套房屋由徐州市富丽房屋开发有限公司过户到徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会名下。徐州市泉山区永安街道吴庄社区居民委员会出具证明显示，徐州市富华实业总公司为社区居委会成立的股份合作制企业，其授权徐州市富华实业总公司对外出租涉案房屋。2007年3月5日，徐州市富华实业总公司作为甲方、出租方和作为乙方、承租方的被告胡辉签订了房屋租赁合同，主要内容是：甲方将吴庄花园X楼下门面的房屋出租给乙方作经营使用，该房建筑面积700平方米(但尚未办理产权证)经甲乙双方共同协商，签订合同。一、租赁期限从2007年7月1日起至20l2年6月30日止，共5年。二、租金及交付方式：租金为肆万伍仟元，合同签订之日起，应首付第一年租金和伍仟元房屋押金后交付使用，按先交租金后使用的原则，租金按年支付，每年必须提前5天主动交付给甲方。租赁期满后乙方所租房屋及设施完好无损如数退还押金。三、甲方的权利：(如乙方有下列情形之一的，甲方有权收回房屋使用权，其一切损失由乙方自负，合同自行终止)：1、乙方不按规定日期交纳租金的；2、以所租房屋及附属设施作抵押合资、转租、转让的；3、违法经营的；4、擅自改变房屋结构的(如却需改变应经甲方和产权监理部门认可)。5、违反本合同补充协议的。四、乙方的权利和义务：1、乙方在严格遵守本合同约定范围内有权自主经营。2、乙方必须服从当地和甲方的管理。3、独立承担消防、安全(食品安全)、社会治安、计划生育等责任。4、乙方所需装修装潢和设施兴建应自行办理手续。合同终(中)止后，乙方所建的设施装修、装潢等不动产无偿归甲方所有，乙方不得拆除损坏。5、租赁期间所发生的水、电、税费等一切费用由乙方自付；6、所租房屋不得从事餐饮业。五、违约责任：除严格按本合第三、第四条履行外还应该承担以下责任：1、如因甲方单方无理解除合同，应返还乙方当月租金，并支付当月租50%的违约金。如乙方单方解除合同应按未履行合同租金总额的50%给甲方。2、在合同履行时不按规定支付租金，除补交应交租金外，并按欠交的间和数额每日5%支付逾期付款违约金。3、如违反本合同的约定，逾期不交纳租金，甲方有权自行收回乙方所的场地和房屋，停止乙方经营，乙方无条件的同意甲方自行扣留并处理一切物品(商品)作为违约金和弥补所欠租金，所造成的一切经营和经济损失责任由乙方承担。六、因不可抗力或市改建设需要至使本合同不能正常或无法履行双方无责。七、在合同履行中发生纠纷协商不成，应当地司法部门调解，调解不成向房屋所在地的人民法院起诉。本合同经双方签章后生效，本合同一式贰份，甲方壹份，乙方壹份。补充协议具有同本合同同等法律效力。2019年8月27日，徐州市泉山区永安街道吴庄社会居民委员会在胡辉经营的华驿酒店张贴清房告知书，要求被告在2019年9月2日前办理房屋迁出手续，搬离涉案房屋。被告在2019年8月26、8月28日向徐州市泉山区吴庄社区居民委员会缴纳租金15000元，均被退回。在案件审理过程中，原告向本院申请文检鉴定，请求对被告提交的2013年8月8日租赁合同尾部加盖的徐州市富华实业总公司的印章的真伪进行鉴定。经本院委托，南京金陵司法鉴定所于2020年5月15日作出金陵司法鉴定所【2020】文鉴字第61号文检检验鉴定意见书，认为2013年8月8日的房屋租赁合同尾页徐州市富华实业总公司印文与对比材料的印文不是同一枚印章盖印。为此原告支付了鉴定费2600元。双方一致认可，在2012年6月30日合同到期后，租房租金按照每年48000元计收。另外，被告又租赁了一间房屋作为办公室使用，年租金为12000元。原告提交了2013年4月29日的租赁合同原件一份，该合同载明双方租赁的房屋坐落在吴庄花园北门西，租赁期限为1年，自字2013年4月1日起至2014年3月31日止，年租金为12000元。庭审中，原告要求被告承担本案的鉴定费2600元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束，各方均应当按照合同约定履行义务。原告徐州市富华实业总公司与被告胡辉在2007年3月5日签订了房屋租赁合同，合同期限自2007年7月1日起至2012年6月30日止，原告认为在上述合同期限届满之后，双方形成了不定期租赁关系，但被告在案件审理过程中提交了2013年8月8日及2013年4月29日的房屋租赁合同，以此证明双方又续签了租赁期限为10年的两份租赁合同。因此，双方在2012年6月30日后是否形成了不定期租赁关系，是判断双方权利义务的关键。一、在2012年6月30日之后原被告双方是否续订了书面租赁合同的问题。被告胡辉为支持自己的抗辩意见，向本院提交了2013年8月8日及2013年4月29日的房屋租赁合同，原告对以上两份合同的真实性不予认可，申请了文检鉴定，并提交了其保管的2013年4月29日的租赁合同原件，对此本院认为，被告所提交上述证据不足以证实其反驳意见，具体理由为：首先，根据原告的申请，本院委托南京金陵司法鉴定所对被告提交的2013年8月8日租赁合同上徐州市富华实业总公司的印章与2007年3月5日租赁合同上徐州市富华实业总公司的印章进行鉴定，鉴定机构给出的专门意见是两份合同上的印文不是同一枚印章加盖，故原告否认该合同真实性的抗辩，通过申请鉴定的方式，完成了举证义务，应当认定被告所举2013年8月8日的房屋租赁合同不真实；其次，通过本案的审理，被告并未提交证据证实原告存在两枚或者两枚以上的印章用于对外签订合同等使用，且根据鉴定机构的要求，从原告保管的租赁合同中选取了2013年6月10日原告与案外人李东风签订的房屋租赁合同，该合同上的印文亦作为对比样本使用；最后，虽然被告提交了2013年4月29日的房屋租赁合同，但是该份租赁合同与原告提交的2013年4月29日的租赁合同在第一页租赁期限部分存在着巨大的不同，原告提交的租赁合同，租赁期限为1年，合同自2013年4月1日至2014年3月31日，而被告提交的租赁合同，租赁期限为10年，合同自2013年4月1日至2023年3月31日，但被告提交的租赁合同上缺乏租赁面积的内容，被告提交的该日期的租赁合同原件在纸张上存在差异，在被告提交的2013年8月8日的租赁合同经专门鉴定，真实性被否定的情况下，且其提交的租赁合同与原告所持有的租赁合同首页内容不一致的情况下，应当对此待证事实持存疑态度，但被告并未提交其他证据用于佐证其提交的该份租赁合同确实可信，故应当对该证据的真实性不予采信。因原告与被告在2007年3月5日签订的房屋租赁期限届满，以及双方在2013年4月29日签订的为期1年的房屋租赁期限业已届满，故在2014年4月1日之后此后双方建立了不定期租赁关系。二、原告依据不定期租赁合同关系要求被告搬出，并请求支付欠付的租金、占有使用费有无事实依据的问题。我国合同法第二百三十二条规定不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据不定期租赁关系的性质，原告作为出租人，应当履行提前通知义务。在2019年8月27日，徐州市泉山区永安街道吴庄社会居民委员会已经向被告经营的场所张贴了清房通知，要求被告搬离，实质上是代表原告解除与被告之间的不定期租赁关系。因被告提交的证据显示其向徐州市泉山区永安街道吴庄社会居民委员会支付涉案房屋的租金，故对于涉案房屋的性质及原告与徐州市泉山区永安街道吴庄社会居民委员会之间的隶属关系是明知的，徐州市泉山区永安街道吴庄社会居民委员会代表原告履行通知义务，符合法律规定。在双方的租赁关系终止时，被告应当将使用的涉案房屋返还给原告，其在没有返还前，应当按照年租金60000元的标准向原告支付占有使用费。在双方租金关系终止前，因被告向原告支付的租金被退回，现原告要求被告支付该笔租金，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡辉于本判决生效后二十日内迁出，并向原告徐州市富华实业总公司返还位于徐州市的房屋；二、被告胡辉于本判决生效后十日内向原告徐州市富华实业总公司支付欠付的2019年7月1日至2019年9月1日的租金10000元；三、被告胡辉于本判决生效后十日内向原告徐州市富华实业总公司支付2019年9月2日至实际返还之日的占有使用费（按照年租金60000元的标准计算）；四、被告胡辉于本判决生效后十日内向原告徐州市富华实业总公司支付鉴定费2600元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告胡辉负担，于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟人民陪审员  李文秀人民陪审员  张 立二〇二〇年十月九日书 记 员  刘 文