广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2846号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道****、9楼展馆，统一社会信用代码：914406067615683629。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：申登伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭慧婷，女，该公司工作人员。被告：舒敏，女，汉族，1973年11月10日，住广东省深圳市罗湖区************，公民身份号码：441************344。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司与被告舒敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人申登伟、被告舒敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司向本院提出诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付自判决之日止的费用，自2019年1月暂计至2020年3月的各项费用共15459.6元（每月物业费合计为950.64元，详见欠费明细表）；2.判令被告支付相应的银行利息（按LPR计算，从2019年1月开始计算至被告交清费用当日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原告与惠州市中元和泰投资发展有限公司双方签订编号为：《龙城一品前期物业服务协议》，由原告为被告位于大亚湾碧桂园龙城一品商品住宅区中的49栋105号房的单位提供物业管理服务，被告按每月1030.64元的标准，按时向原告交纳物业服务费、车位物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳住宅物业服务费、车位物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳相关利息率。2013年3月30日，被告已到合同收楼日期，之后双方一直依约履行各自的义务。但2019年1月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2019年1月起至今所拖欠的物业服务费及相关利息率。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.企业法人营业执照、居民身份证（被告）；2.购房合同;3.竣工验收资料;4.中标文件、公示文件、《龙城一品前期物业服务合同》;5.履行义务的相关证据;6.欠费明细表;7.物业服务费催交记录;8.不动产登记结果。被告舒敏辩称：1.管理处管理不力，严重失职，导致整个别墅区外观严重改变，同时违建、扩建现象严重，严重影响业主利益和小区整体形象，导致小区房屋贬值，被告房屋邻居49栋104违建搭建亭台砌墙遮挡了被告房屋的采光通风，49栋106在违建施工搭架都伸到我们院内，管理处根本就视而不见不作为。2.管理处没有合理的管理方案，没有做到明确管理资源配置、评审管理价格之后再签订正式管理合同。被告没有收楼，没交钥匙，没有入住，管理处也没有和被告签订正式的管理合同。现在即使管理处通知被告收楼，也没法办理收楼手续，因为邻居违建严重影响被告别墅的采光通风和整体形象，直接导致被告别墅贬值。所以被告拒缴管理费，之前违收的管理费应该退还。3.管理处现有的物业管理水平无法与业主所交的物业费匹配，小区内杂草丛生、枯树枯叶任意堆放，园内道上多处可见狗屎，园内随处被蚊虫叮咬。被告别墅没有装修，负一楼却有一堆的建筑垃圾。小区湖水水位日渐降低，湖边、山边、山道、没有安装路灯，没有保安值守。鉴于以上问题，被告认为管理处需制定合理的管理制度，端正服务态度，明确服务职责，合理审计管理价格，接受业主的监督建议，签订合法合规的管理制度。管理处解决好邻居违建影响后交楼，重新和被告签订新的管理合同及管理标准，以便双方约束。被告舒敏为证明其辩称事实，向本院提交了如下证据：1.业主答辩状；2.业主座谈会问题进度；3.物业管理投诉函；4.物业管理处工作的回复意见；5.2019年龙海业主举证的视频和图片（详见U盘）；6.2020年10月2日在碧桂园拍的违建的图片及反馈违建聊天信息、有别的装修材料堆放在被告家、因违建导致被告家窗户烂了、视频（详见U盘）。本院经审理认定事实如下：原告作为受托方与惠州市中元和泰投资发展有限公司（龙城一品花园的建设单位）作为委托方签订《龙城一品前期物业服务合同》，约定惠州市中元和泰投资发展有限公司委托原告对龙城一品花园实行专业化、一体化的物业管理。约定的主要内容如下:1.物业主要情况，惠州市中元和泰投资发展有限公司将位于惠州大亚湾西区龙海一路旁龙城一品住宅物业建筑面积607322.44平方米的物业委托给原告管理。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用。2.管理服务收费标准：住宅用途物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，一期别墅按每月每平方米建筑面积3.5元收取，停车费按露天车位每月每个50元、车库车位每月每个50元收取，业主或承租人在当月10日前支付管理服务费。3.物业管理期限：合同期限自2017年10月12日起至该物业业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。2014年11月7日，被告舒敏与惠州市中元和泰投资发展有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告购买惠州市中元和泰投资发展有限公司开发的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园49栋105号房，建筑面积324.11平方米，总价款为2330000元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：惠州市中元和泰投资发展有限公司应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给被告使用。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，惠州市中元和泰投资发展有限公司应当书面通知被告办理交付手续。双方进行验收交接时，惠州市中元和泰投资发展有限公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，惠州市中元和泰投资发展有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。惠州市中元和泰投资发展有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，被告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由惠州市中元和泰投资发展有限公司承担。由于被告原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：被告在收到收楼通知之日起，应按照惠州市中元和泰投资发展有限公司规定的期限内前来办理收楼手续。超过收楼通知书规定的期限7日内被告未来办理收楼手续，视为被告同意接收本套商品房，房产风险转由被告承担；各项费用和物业管理费于收楼通知规定的收楼时间起由被告承担；被告未按时交清购房款，惠州市中元和泰投资发展有限公司不予办理收楼手续，并相应推迟产权过户备案时间，且惠州市中元和泰投资发展有限公司不承担逾期交房和迟延办证的责任，各项费用和物业管理费也应于收楼通知规定的收楼时间起由被告承担。惠州市中元和泰投资发展有限公司建设的龙城一品花园二期20-28栋、59-91栋及地下室于2018年1月23日取得竣工验收备案表。直至庭审之日，被告未办理办理收房手续。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与惠州市中元和泰投资发展有限公司双方签订《龙城一品前期物业服务合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。但惠州市中元和泰投资发展有限公司未将涉案房屋交付给被告，在未有效交付情形下，原告请求被告支付物业管理费等，不予支持。综上，依照《物业管理条例》第四十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的诉讼请求。案件受理费93.25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年十月十六日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾