广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初15974号原告（反诉被告）：陈柳竹，女，1968年5月28日出生，汉族，身份证住址湖南省新宁县。委托诉讼代理人：钟柱，广东国政律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州德然实业发展有限公司，住所地广州市白云区永平街道元下田三路****。法定代表人：林浩德。委托诉讼代理人：龚军华，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志忠，广东纵横天正律师事务所律师。本院受理原告陈柳竹（反诉被告，以下简称原告）与被告广州德然实业发展有限公司（反诉原告，以下简称被告德然公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈柳竹的委托诉讼代理人钟柱，被告德然公司的法定代表人林浩德、委托诉讼代理人龚军华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈柳竹向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2019年5月7日签订的《租赁合同》；2、判令被告退回我缴纳的保证金113954元、进场费50000元及证件办理费15000元；3、被告赔偿我装修损失193034.71元，广告招牌费8800元；4、被告退回非法扣押的我的设备；5被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：2019年4月30日，我租赁被告位于白云区元下田三路29号A区1层101+102单位的房屋用于经营餐饮，期限自2019年5月7日至2024年5月6日，面积251平方米，租金148元/平方米，第一年月租37148元，从第二年开始每年递增6%，我向被告一次性缴纳三个月租金作为履约保证金，共111444元，水电保证金2510元。同年5月7日，双方签订《声明》，约定被告协助我办理营业执照和餐饮许可证，并收取了我1.5万元的办证费，我还支付了合同未记载的5万元进场费。合同签订后我进场装修，后被告为我办理的营业执照记载的经营地址与商铺地址不符，我与被告沟通，被告同意我退租并协商双方在2019年10月至11月期间对商铺进行转租，不再收取我该时段的租金。但我提出退场申请时被告出尔反尔要求我支付10月、11月的租金及违约金。我无奈报警但设备还是被被告扣留。被告不能提供符合要求的营业执照已属违约，我有权单方解除合同并要求其承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。对被告德然公司的反诉请求，原告陈柳竹辩称，我撤离租赁场地，不再继续缴纳租金的原因是由于德然公司给我提供的商铺不能够办理营业执照，以至于被工商行政部门责令停业，租赁合同的目的无法实现，租赁合同应从该日起予以解除，造成合同解除的责任在德然公司，德然公司违约无权要求我缴纳租金等费用。我无法在租赁场地经营，租赁物不符合约定的用途，遂于2019年10月31日向德然公司提出书面申请，提出退场，因德然公司的阻止一直无法撤场，至今仍有部分设备未搬离现场。李华章是我委托管理现场的人员，装修合同是由其所签，部分租赁费用也是李华章支付给德然公司。综上，请求法院驳回德然公司的所有诉讼请求，并支持我的诉讼请求。被告德然公司辩称，我司与陈柳竹签订的《租赁合同书》真实有效，陈柳竹未办理合同解除手续且未交还涉案房屋。陈柳竹被市场监督管理局行政处罚与我司无关，行政处罚并不直接导致涉案房屋无法使用，也不当然导致租赁合同的解除，陈柳竹要求我司免除3-6个月的租金未果的情况下，利用市场监督管理局的检查，故意不出示营业执照，由此导致的停业后果我司无任何过错，故无需退还保证金等费用。陈柳竹经营无法继续是因为其租赁面积过大，未控制好经营风险，与我司无关，装修损失、招牌损失亦应有其自行承担。为此，我司现提出如下反诉请求：1、判令陈柳竹将房屋恢复原状后向我司交还房屋；2、判令陈柳竹向我司支付拖欠租金377974.9元及违约金311449.32（自2019年10月1日暂计至2020年7月31日，按照每日千分之五的标准计算违约金，至陈柳竹实际交还案涉房屋并支付拖欠房租之日止）；3、判令陈柳竹向我司支付拖欠水、电费共计17652.11元，违约金21424.56元（自2019年7月16日至2020年7月17日，至陈柳竹实际交还案涉房屋并支付拖欠费用之日止）；4、判令陈柳竹承担本案案诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月30日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《租赁合同书》，约定甲方同意将坐落在广州市白云区元下田三路29号A区1层101+102房屋（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用；租用期限为5年，自2019年5月7日起至2024年5月6日止；2019年5月7日至2019年6月22日为免租期，2019年5月7日至2020年5月6日每月租金37148元，2020年5月7日至2021年5月6日每月租金39376.88元，2021年5月7日至2022年5月6日每月租金41739.49元，2022年5月7日至2023年5月6日每月租金44243.86元，2023年5月7日至2024年5月6日每月租金46898.49元。乙方应在每月一日前向甲方支付租金，逾期未缴者，将按欠费总额的0.5%/天加收滞纳金，直至付清之日止……；乙方须于本合同签订当天向甲方一次性缴纳三个月的租金及综合管理费作为履行保证金，即111444元。乙方承租该场地内设独立的水、电表，水电按约定标准6.5元/吨，电1.7元/度由乙方承担，水电公摊按实际发生数按月分摊；乙方须于本合同签订当日向甲方一次性缴纳水电费保证金2510元；合同期满如双方不再续签，或合同被终止、解除后，乙方应于合同期后1日内将场地腾空交还甲方，硬件装修不予拆除；等等。同年5月7日，被告向原告出具《声明》，内容包括承诺帮助原告办理营业执照和餐饮许可证的完成，合计费用共1.5万元，如没有协助帮忙办理完成的话，给予原告月租金优惠9折等等。同日，被告向原告出具金额为148592元的《收据》，内容为“今收到李华章元下田三路29号A区101+102两铺三押一租148592元”；出具金额为50000元的《收据》，内容为“今收到李华章两年入场费5万元元下田三路29号A区101+102”。庭审中，被告确认收到原告租赁保证金111444元，进场费50000元及办理营业执照费用15000元。原告承租涉案商铺后，为装修涉案商铺与案外人久业（广州）装饰设计有限公司签订了《装饰工程施工合同》，合同约定装修价款为193034.71元。2019年5月9日、5月28日、7月4日，案外人李华章分别向李上锋通过手机银行转账76500元、61200元及20000元，共计157700元。同年10月17日，广州市白云区市场监督管理局向原告出具《责令改正通知书》，内容为：“经查，你（单位）广州市白云区永泰元下田三路29号1823创意园的行为，违反了《无证无照经营查处办法》第二条的规定。依据《无证无照经营查处办法》的规定，现责令你（单位）立即予以改正。（逾期不改的，本局将依据相关法律的规定，予以行政处罚。）（改正内容及要求：立即停止经营）”。同年10月31日，原告填写《租户退场申请表》，退组事由为“白云区市场监督管理局责令停止经营”。同年11月10日，被告法定代表人林浩德向原告发送微信称“那好吧，我让他们把你们的搬走，不过你们需要写一份退场”，并将《租户退场验收记录表》电子文件发送给原告。11月18日，原告将《租户退场申请表》拍摄并发送给林浩德称“这个撤场申请表我老公早就交过去了呀”。同年11月22日，原告搬离涉案商铺，被告于庭审中确认原告于11月22日搬空涉案商铺内的物品，只留下废品及固定的装修，但未与被告办理商铺交接手续。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、灯箱广告收据。拟证实原告为制作灯箱广告招牌花费8800元；2、装修合同、企业信用信息公示报告、案外人李华章的《声明》，拟证实原告曾装修涉案商铺，案外人李华章代原告向久业（广州）装饰设计有限公司的法定代表人李上锋转账支付了装修款。被告对上述证据不予认可，其认为装修合同的签订人是李华章，不清楚李华章与原告的关系，故装修合同与本案无必然关系；3、《报警回执》，拟证实原告因搬离涉案商铺时遭到被告的阻止故于2019年11月22日报警。被告向本院提交如下证据：1、房屋使用情况说明、《租赁合同书》、建筑工程消防验收的意见书、永泰村集体物业升级改造施工信息铭牌。拟证实被告有权出租涉案商铺，其与原告签订的《租赁合同书》合法有效；2、营业执照、食品经营许可证。拟证实涉案商铺所在区域的其他商铺均可以注册营业执照及食品经营许可证。原告陈述被告并未就涉案商铺所在地址为其办妥营业执照等证照并导致了停业；3、照片。拟证实原告另行租赁其他面积较小的店铺继续经营，原告存在违约行为。庭审中，原被告双方均确认原告自2019年10起的占有使用费未向被告支付，被告确认9月的水电费未支付。被告确认曾对原告搬离涉案商铺内物品进行阻止，但原告仍将商铺搬空。另查明，本院就涉案商铺的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。2020年7月21日，广州市规划和自然资源局复函，载明涉案商铺暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，涉案商铺未办理规划报建手续，故原告与被告签订的《租赁合同书》应为无效，故原告要求解除其与被告签订《租赁合同书》的诉讼请求于法无据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原告已提供转账凭证证实其向被告支付租赁保证金111444元、水电保证金2510元及办证费用15000元，被告未举证证实其已为原告办妥涉案商铺的营业执照等证照，原告其要求被告退还保证金共计113954元、办证费用15000元的诉讼请求有据，本院予以支持。关于被告要求原告将商铺恢复原状并交还的反诉请求，虽双方所签租赁合同无效，但合同中双方已有“硬件装修不予拆除”的约定，该条款属合同中的清理条款，在效力上具有一定的独立性，应当对双方具有约束力，故被告要求原告将商铺恢复原状的反诉请求本院不予支持。现被告未举证证实原告仍实际控制或使用涉案商铺，且其庭审中亦确认原告已于2019年11月22日搬离，故其反诉要求原告交还涉案商铺无事实依据，本院亦不予支持。关于占有使用费。如前所述，涉案合同虽无效，但原告占有使用涉案商铺理应向原告支付占有使用费。原告确认其自2019年10月起未向被告支付占用费，故原告应自2019年10月1日起向被告计付占用费。因被告陈述原告已于2019年11月22日搬离涉案商铺，但遗留有废弃物品且未办理交接手续，即被告于2019年11月22日已明知原告搬离涉案商铺，其应自该日后应及时清理物品并收回商铺以避免损失进一步扩大，但被告阻止原告搬离相关物品且怠于收回商铺，故占有使用费应参照合同约定的月租金标准37148元计至2019年11月22日，此后的商铺空置损失应由被告自行承担。经核算，原告应向被告计付2019年10月1日至2019年11月22日的占有使用费64389.87元（37148元+37148元÷30天×22天），被告反诉要求占用使用费的超出部分本院不予支持。对于原告要求被告向其退还进场费50000元的诉讼请求，被告于庭审中确认其向原告收取了该笔款项，故该笔款项应当按照原告未实际使用涉案商铺的时间占合同约定的租赁期的比例，由被告退还给原告，即被告应当向原告退还44526.55元（50000元-200天÷1827天×50000元)，原告诉请超出部分本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费损失及广告招牌费用的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，租赁合同无效时，对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由原、被告双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人对涉案商铺的状态均应负有审慎义务，故双方对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，应当由原、被告各承担50%的责任。（一）原告提交《装饰工程施工合同》、装修预算单、企业信用信息公示报告、银行流水、案外人李华章的《声明》拟证明其为装修涉案商铺支出装修费193034.71元。因上述施工合同签订时间，约定施工内容、地点、地点能够与涉案商铺拟经营的状况相对应据间能够相互印证原告对涉案商铺进行装修的事实，原告亦提供转账凭证证实其就装修涉案商铺支出157700元，故本院认定原告实际支出装修费为157700元。原告主张支出装修费193034.71元中的多余部分因未提供实际支付凭证予以证实，其应对该部分主张承担举证不能的不利后果。另有8800元属于广告制作费用支出，该支出不属于已形成附合装饰装修物的范围，原告主张该部分的损失缺乏依据，本院不予支持。（二）鉴于原告已实际使用涉案商铺200天，考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，本院酌定原告的装修损失为140436.73元（157700元－200天÷1827天×157700元），如前所述，该装修损失应由原、被告各承担一半，故被告应向原告赔偿装修损失70218.37元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于水电费。因有无缴纳水电费及缴纳金额的举证责任在于原告，原告未就此进行举证亦未对欠付水电费数额提出异议，且双方已有关于涉案商铺设有独立水电表、水电费单价及分摊公摊水电费的约定，故本院对被告主张原告欠付2019年9月至11月的水电费共计11600.5元、9月至11月公摊水电费共计1618.95元的意见予以采信，因原告自2019年11月22日后未继续使用涉案商铺，故被告要求原告承担自2019年12月起的公摊水电费依据不足。综上，原告应向被告支付欠付水电费共计13219.45元，被告反诉请求超出部分，本院不予支持。关于原告要求被告退还扣押设备的问题。因原告未就被告扣押其设备为何等情况提供证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告该项诉请不予支持。关于被告要求原告支付占有使用费违约金及水电费违约金的反诉请求。因双方租赁合同无效，合同中关于违约金的约定条款已无效，故本院对被告该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州德然实业发展有限公司向原告陈柳竹返还保证金113954元、办证费用15000元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州德然实业发展有限公司向原告陈柳竹退还进场费44526.55元；三、自本判决生效之日起三日内，原告陈柳竹向被告广州德然实业发展有限公司支付占有使用费64389.87元；四、自本判决生效之日起三日内，原告陈柳竹向被告广州德然实业发展有限公司支付水电费及公摊水电费共计13219.45元；五、自本判决生效之日起三日内，被告广州德然实业发展有限公司向原告陈柳竹赔偿装修损失70218.37元；六、驳回原告陈柳竹的其他诉讼请求；七、驳回被告广州德然实业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3506元，由原告陈柳竹负担1262元，被告广州德然实业发展有限公司负担2244元；本案反诉受理费5542.5元，由被告广州德然实业发展有限公司负担4952.5元，原告陈柳竹负担590元，由被告广州德然实业发展有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付原告陈柳竹，由原告陈柳竹负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付被告广州德然实业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十月二十日书记员 傅奎显