北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初3148号原告：北京大星发商贸有限公司，住所地北京市怀柔区下元综合贸易市场小泉河东侧88号。法定代表人：李晓东，董事长。委托诉讼代理人：李姗姗，女，1992年8月4日出生，汉族，该公司工作人员。被告：北京众鼎丽家酒店管理有限公司，住所地北京市怀柔区开放东路13号院2号楼1层1021号。法定代表人：黄丽莉，董事长。被告：黄丽莉，女，1986年5月8日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告北京大星发商贸有限公司（以下称大星发公司）与被告北京众鼎丽家酒店管理有限公司（以下称众鼎丽家公司）、黄丽莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大星发公司的委托诉讼代理人李姗姗与被告兼被告众鼎丽家公司的法定代表人黄丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大星发公司向本院提出诉讼请求：1．确认原被告签订的《场地租赁合同》于2020年4月17日解除；2．判令被告支付原告自2019年10月16日至2020年10月9日期间的租金282437元及因欠付租金所产生的滞纳金641740.95元、自2018年7月16日至2020年10月9日期间的物业费137118元及因欠付物业费所产生的滞纳金621818.58元，并支付逾期付款违约金91980元，共计1775094.53元；3．判令被告支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（按照321930元/年标准计算）；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年1月13日签订《场地租赁合同》，约定被告承租原告位于怀柔区开放东路13号院2号楼1层1021号房屋，租赁期限至2023年4月15日止；租金按季度支付，第一年和第二年的租金为306600元，第三年和第四年租金为321930元。被告自2019年7月起一直拖欠租金及各项费用，直至2020年4月30日共欠付租金213180元，所欠物业费、燃气费、水费共计约125982.5元。根据《场地租赁合同》第十三条第2款约定：因乙方（被告）违反本合同规定，甲方（原告）有权要求乙方向甲方承担年度租金总额30%作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，应以实际损失为准，故被告需承担违约金91980元，每日需承担应付总额1%的滞纳金，同时乙方支付的保证金，甲方有权不予退还。经原告多次催收，被告仍拒绝支付，因此《场地租赁合同》应予解除。此外，黄丽莉与原告签订合同后在涉案场地内设立众鼎丽家公司，黄丽莉为该公司法定代表人，且众鼎丽家公司与黄丽莉及其夫杨青杰均向原告支付过租金，可以证明黄丽莉的夫妻财产与众鼎丽家公司的财产混同，依据《公司法》第二十条第三款的规定，众鼎丽家公司与黄丽莉应承担连带责任。众鼎丽家公司、黄丽莉辩称，我公司于2020年3月23日收到原告催缴函的当日就主动联系大星发星动天地副总张艳华，沟通房租事宜。同月29日，我公司再次与原告负责人张山、张艳华等领导沟通房租事宜，并最终达成一致，同意我公司于2020年五一前支付部分房租。后我公司于5月1日向原告对公账户转账9万元。2020年5月下旬，我公司计划筹备再次开业事宜，不料6月份新冠肺炎疫情再次发生，导致无法开业。2020年6月21日，我公司主动向原告递交了解约申请书，但未得到反馈。后我公司多次向原告询问解约结果，但原告一直未予反馈。直至9月底，我公司收到开庭传票后才知，原告未按照上述约定履行。关于欠付租金一节，我公司只欠付2020年1月的下半月租金，之前的租金已付清。疫情发生后，我公司一直等待原告给予商户的免租政策。关于物业费一节，我公司经营期间，因房屋出现多次、多处漏水，影响店铺经营，导致整个厨房顶棚被冲泡脱落、砸伤员工等问题，曾多次请求原告给予解决，但均未果。后我公司在与原告副总张山和张艳华沟通物业费时，原告承诺减免第一年的物业费，第二年和第三年的减半，故我公司第一年支付一个季度物业费后再无支付。鉴于疫情的不利影响，造成我公司无法经营，无力承担2020年2月后的房租及物业费等。我公司所欠2020年2月份以前的房租、物业费（约半年）、燃气费等，经双方确认后，可以从我公司交付的租赁押金5万元中进行抵扣；不足以抵扣的，可以我公司店铺内所有装修及设备设施进行抵扣。本院经审理认定的事实如下：2018年1月13日，大星发公司（甲方）与黄丽莉（乙方）签订《场地租赁合同》。该合同约定（摘要）：乙方承租甲方位于怀柔区开放东路13号院2号楼，租赁面积为300平方米，用于商业经营活动，经营项目为“各类菜系及小面点”；租赁期限自2018年4月16日至2023年4月15日；租金为每平方米每日2.8元，保证金为51100元；第一年和第二年的租金均为306600元，第三年和第四年租金均为321930元，按季度支付，采用上交结算制；自合同签订之日起5日内将第一年的款项交清，后期租金应于已付租金届满期前1个月5日内交付下一期租金，逾期不支付租金的，甲方有权从乙方保证金中扣除。乙方迟交租金的，应按租金总额的1%每日收取滞纳金；逾期5日的，视同严重违约，甲方可解除合同，有权收回场地并要求乙方按照单方违约的标准支付违约金，同时甲方有权将保证金全额扣除。该合同第六条关于特别事项约定：乙方负责支付承租区的所有水、电费，以水、电表计量为准，甲方于20-25日向乙方核实收取；第八条关于其他各项费用收取：物业管理费按建筑面积每平方米每日0.56元收取，每年应缴纳物业管理费61320元；水费每立方米按9.5元收取，以水表实际表数计算；电费……；暖气费……。关于违约责任一节，因合同期内，因乙方原因致使甲方提前收回场地的，视为乙方违约，乙方缴纳的全部租金、合同约定的保证金不予退还，同时乙方装修、装饰和改造财产归甲方所有，乙方不得拆除（但乙方的电气设备不在内）；因乙方违反本合同，甲方有权要求乙方向甲方承担年度租金总额30%作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，应以实际损失为准。乙方延期支付租金及其他各项费用的，每日需承担应付总额1%的滞纳金。超过15日的，甲方有权解除合同，并要求乙方按照上述约定支付违约金，同时乙方支付的保证金，甲方有权不予退还。另，该合同对双方的权利义务等其他事项也进行了约定。租赁合同签订后，双方依约履行各自义务，黄丽莉支付了相应租金、一个季度的物业费及保证金51100元。2018年5月28日，黄丽莉设立了众鼎丽家公司，该公司经营范围为酒店管理、餐饮服务等。自2020年1月24日起因受新冠肺炎疫情影响，众鼎丽家公司不能正常营业，未能按期支付自2020年1月16日至今的租金。众鼎丽家公司于2020年5月1日向大星发公司转账90000元。期间，众鼎丽家公司请求大星发公司按照国家有关政策给予租金减免。庭审中，双方当事人均同意《场地租赁合同》于2020年4月17日解除。关于上述转账90000元的构成一节，大星发公司提交了租金发票2张、水费及燃气费收据1张，称发票金额46650元系支付自2019年7月16日至2019年10月15日期间的租金（众鼎丽家公司于2019年9月2日支付剩余租金30000元）；发票金额16152.5元系支付自2019年8月2日至2020年3月31日期间的水费及燃气费；发票金额27197.5元系支付自2019年10月16日至2020年1月15日期间的部分租金。经质证，众鼎丽家公司、黄丽莉对此无异议。关于租金减免一节，大星发公司称根据其与出租人中国金域黄金物资有限公司于2016年2月签订的《库房租赁合同》，现出租人给予大星发公司减免疫情期间三个月（2020年2-4月）的租金，减免租金标准为每日每平方米1.1元；大星发公司同意按此标准对诉争租金进行减免。经质证，众鼎丽家公司、黄丽莉请求与其他商户同样的租金减免标准。另，双方对于众鼎丽家公司只支付了租赁后一个季度的物业费的事实均无异议。为证明双方就欠付租金的支付时间已达成一致，众鼎丽家公司、黄丽莉提交了该公司工作人员杨青杰分别于2020年3月23日及29日与大星发公司工作人员张艳华、张山等人的谈话录音。经质证，大星发公司称工作人员无权代表公司作出决议，应以上会的汇报结果为准。关于大星发公司请求众鼎丽家公司、黄丽莉承担连带责任一节，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条的规定，经释明，大星发公司请求众鼎丽家公司承担责任。另查，北京市《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发[2020]7号）规定，中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租。同时，鼓励在京中央企业参照执行。再查，北京市自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自4月30日零时起应急响应级别由一级下调为二级；自6月6日零时起应急响应级别由二级下调为三级；自6月16日零时起由三级上调为二级；自7月20日零时起由二级下调为三级。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，根据当事人陈述和现有证据，可以认定黄丽莉为设立众鼎丽家公司而与大星发公司签订了《场地租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。经本院释明后，大星发公司选择请求众鼎丽家公司承担合同责任，故因该合同所产生的法律后果应由众鼎丽家公司承受。现双方当事人均同意于2020年4月17日解除上述合同，本院予以确认。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据查明的事实，对于自2019年10月16日至2020年1月23日期间的尚欠租金一节，因属在新冠肺炎疫情发生前迟延履行，不能免除众鼎丽家公司的合同责任。经核算，众鼎丽家公司尚欠该季度租金56802.5元，其无正当理由逾期支付，已经构成违约。大星发公司主张按合同约定支付违约金、滞纳金，但众鼎丽家公司、黄丽莉认为标准过高，请求本院予以调整。对此本院认为，涉案合同除违约金约定外，另约定了所谓滞纳金，从法律性质上讲仍属于违约金的范畴。违约金是否过高应根据对当事人造成的损失来作出判断，在大星发公司不能证明其遭受实际损失的情况下，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定，故本院酌情确定调整后的违约金以一年期贷款市场报价利率的四倍为限。对于过高部分，本院不予支持。对于自2020年1月24日起至2020年4月17日期间的尚欠租金一节，众鼎丽家公司虽未按合同约定期限支付租金，但因新冠肺炎疫情影响导致无法正常经营，故其延期支付租金系因不可抗力所致，不应被认定违约。参照本市对中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动做出了适当的减免规定，现大星发公司同意按照其出租人的减免租金标准给予众鼎丽家公司租金减免，故众鼎丽家公司提出减交租金的理由正当，应予采纳。至于应付租金的具体数额，本院根据本案实际和公平原则，结合大星发公司认可的减免租金标准酌情予以确定。对于大星发公司要求众鼎丽家公司支付该期间的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于自2020年4月18日起至众鼎丽家公司腾退房屋期间的占用费一节，经释明，大星发公司明确主张包括腾退房屋，本院对此予以确认，并结合本市重大突发公共卫生事件应急响应级别分段予以论述。第一，自2020年4月18日至4月30日期间的房屋占用费，参照上述论理和标准予以确定。第二，自2020年5月1日至6月5日以及自6月16日至7月19日期间的房屋占用费，由本院根据本案实际，根据公平原则酌情调整租金金额。第三，自2020年6月6日至15日以及自7月20日至众鼎丽家公司腾退期间的房屋占用费，参照合同约定租金标准予以确定。对于自2018年7月16日至2020年10月9日期间的物业费一节，本院分别按上述时间段及相应标准予以确认。第一，自2018年7月16日至2020年1月23日期间的物业费，众鼎丽家公司迟延交付，而大星发公司并未因此行使该合同解除权，众鼎丽家公司继续交纳租金且大星发公司也接受了后续租金。在此情况下，众鼎丽家公司有理由认为大星发公司不会再因该迟延交付物业费行为行使合同解除权，追究因此产生的违约金。故对欠付上述期间的物业费所产生的违约金，本院不予支持。第二，对于自2020年1月24日疫情发生后所产生的物业费，因双方系对欠费金额产生争议，众鼎丽家公司并非无故拖欠物业费，故对此后产生的违约金，本院不予支持。关于大星发公司主张众鼎丽家公司与黄丽莉承担连带责任的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：一、确认北京众鼎丽家酒店管理有限公司与北京大星发商贸有限公司签订的《场地租赁合同》于2020年4月17日解除；二、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京大星发商贸有限公司自2019年10月16日至2020年4月17日的租金100152.5元；三、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区开放东路13号院2号房屋（租赁面积为300平方米）腾退给北京大星发商贸有限公司；四、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于本判决生效后三十日日内给付北京大星发商贸有限公司自2020年4月18日至腾退房屋之日止的占用费（自2020年4月18日至2020年7月19日的房屋占用费为63330元；按每日每平方米2.8元的标准，自2020年7月20日起计算至腾退房屋之日止）；五、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京大星发商贸有限公司自2018年7月16日至腾退房屋之日止的物业费（自2018年7月16日至2020年7月19日的物业费为114542.4元；按每日每平方米0.56元的标准，自2020年7月20日起计算至腾退房屋之日止）；六、北京众鼎丽家酒店管理有限公司于本判决生效后七日内给付北京大星发商贸有限公司逾期支付自2019年10月16日至2020年1月23日期间租金所产生的违约金（以56802.5元为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；七、驳回北京大星发商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20776元，减半收取计10388元，由北京大星发商贸有限公司负担7760元（已交纳），由北京众鼎丽家酒店管理有限公司负担2728元（本判决生效后七日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王燕军二〇二〇年十月二十日法官助理 吕娟娟书 记 员 赵颖慧