重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5156号上诉人（原审原告）：曾磷森，男，汉族，1972年8月8日出生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：李佳，重庆锦世律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨静，重庆锦世律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王小平，女，汉族，住重庆市渝**。原审第三人：遵义朗宇房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市桐梓县坡渡镇政府办公楼，统一社会信用代码91520322599373371T。法定代表人：雷震，该公司总经理。上诉人曾磷森因与被上诉人王小平及原审第三人遵义朗宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曾磷森上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）渝0107民初3544号民事判决书，依法改判；二、木案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实不清。两位证人并不清楚上诉人与被上诉人之间的借贷关系，且证人车金雷与上诉人之间有矛盾，在一审开庭时，其以证人身份严重偏袒被上诉人，其证言不足以采信。一审法院在未对上诉人与被上诉人之间的借贷关系予以实质审查的情况下，仅凭被上诉人和两位证人的陈述就认为双方之间以案涉房屋抵款，双方之间债权债务全部已了清，属于认定的事实不清。二、一审法院认为上诉人要求被上诉人支付购房款缺乏事实依据，属于认定错误。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，上诉人和被上诉人未书面约定案涉房屋的房屋总价，上诉人依据《商品房抵扣工程款协议》，两套面积相同的房屋抵扣的工程款515435元，王小平与朗宇房地产公司签订的合同及朗宇房地产公司出具的房款收据，约定的房屋总价也是259046元。所以上诉人以房款总价款为257717.5元主张权利，符合案涉房屋的实际成交价格、一般交易习惯以及订立合同时履行地的市场价格，是有事实和法律依据的。综上，请二审法院查明案件事实后，撤销一审判决，依法改判。被上诉人王小平辩称，我只是好心帮上诉人。在没抵房屋之前，我并不认识一审的证人。唐莉娟是我介绍来的，她并不认识上诉人，购房是现金23万。给我抵款的金额不清楚，但是案涉房屋当时就值十多万。发票是开发商开给我的，上诉人当时也没有跟我说补钱或者不补钱。唐莉娟的房屋购房款与当时的价值有差价，差8、9万。当时上诉人也没说补我的钱，我也没让他补。当时口头说的介绍人来买房，未来借款利息上诉人也还不起，他再抵我房屋，之后双方两清。原审第三人遵义朗宇房地产开发有限公司未到庭，未作答辩。曾磷森向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告购房款207717元及利息损失（以207717元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月4日起至计算至实际履行完毕之日止）；2、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年9月30日，第三人与原告签订《商品房抵扣工程款协议》，约定，第三人以其开发的“南天门.休闲旅游度假区”商品房贰套抵扣第三人欠付原告的工程款515435元，原告向第三人提供与购房金额相对应的正式工程发票。被告曾向原告出借10万元，并约定利息。2015年9月，原、被告双方约定原告以“号房屋抵偿原告欠付被告的借款等。2015年9月12日，被告与第三人签订《房屋买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告以249977元购买贵州省遵义市桐梓县房屋。2015年9月12日，第三人向被告出具《收据》一张，载明收到被告大修基金、契税等9069元，备注“抵款房，未收取任何现金、转账”。2016年12月16日，第三人向被告开具《贵州增值税普通发票》一张，载明购房方是被告王小平，金额是249977元。被告并未实际向第三人支付前述两笔款项。涉案房屋已经交付被告，并由被告装修。一审审理中，首先，原告自述10万元借款利息是2000元/月。另外，原、被告对于双方是否抵偿完毕涉案房屋款项有争议。被告称，原告将涉案房屋交付被告，用于抵偿借款10万元及利息，以及介绍朋友唐莉娟购买另一套抵款房的佣金，双方债权债务全部了清，互不相欠，并申请证人车金雷和唐莉娟出庭作证。车金雷称其系第三人的前任法定代表人，因第三人欠付原告工程款，用两套房屋抵款50多万，又因原告欠付被告的借款，将两套房屋抵偿给被告，其后被告将借条还给原告妻子，第三人与被告签订买卖合同，将房屋产权办理至被告名下，原、被告之间的事情了清。当时一个姓唐的也办理了一套房屋的售房手续，楼层比被告的矮一层。唐莉娟称，因原告抵房给被告王小平，王小平拿出其中一套给唐莉娟，唐莉娟将购房款23万元分三笔（5万元、16万元和2万元）支付给原告以及其妻子，购房手续是和车金雷完善的，被告还借条给原告，原、被告互不相欠。原告称两位证人的证言不足以证明原、被告之间达成了借款抵全部购房款的协议。第三人认可证人证言等真实性。原告称其将涉案房屋出售给被告，售价257717元，因原告曾向被告借款10万元，后陆续归还了5万元，余款5万元冲抵购房款，被告尚需支付207717元，当时被告并未明确付款期限，仅仅是说有钱了再给，后面又说帮原告卖房抵款，用佣金抵。一审法院认为：当事人对自己的主张，有责任举示证据予以证明。以房抵债属于实践性法律行为。本案中，根据原、被告双方陈述，可以确认如下事实：本案以房抵债协议系已届借款清偿期后达成的协议，且债权人即被告已经实际受领涉案房屋。故该以房抵债协议依法成立并生效。本案中，首先，第三人用两套相同面积的房屋向原告抵偿工程款515435元，如果仅从面积方面考虑，每套房屋抵款金额247717.50元，但不能据此认定原、被告之间关于涉案房屋约定的抵款金额。其次，第三人向被告开具收据以及发票的行为也仅仅为了完善销售手续，便于办理权属证书等，但不能依据两张票据载明的金额9069元和249977元推断出原、被告之间关于涉案房屋约定的抵款金额。再者，相较而言，两位证人关于事情经过的陈述与被告的陈述基本一致，也即被告关于原告以涉案房屋抵款，原、被告之间债权债务全部了清的抗辩更具有合理性，一审法院予以采信。综上，原告要求被告支付房款缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告曾磷森的全部诉讼请求。本案案件受理费2203元，由原告曾磷森负担。二审中，曾磷森认可王小平尚余157717元未支付，一审中曾磷森代理人陈述“陆续偿还了5万元”有误。二审中，曾磷森为证明其从2014年6月8日至2015年8月7日每月支付2000元利息给王小平，向本院提交重庆农村商业银行《对私客户账户明细》（复印件，共十六页）。另外，曾磷森为证明其与证人车金雷有利害关系，存在矛盾，车金雷的证言不足以采信，向本院提交贵州省桐梓县人民法院作出的（2017）黔0322民初1303号调解书一份及裁定书二份。经合议庭评议后认为，上述材料与本案无关，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，双方约定上诉人以涉案房屋款项抵偿上诉人欠付被上诉人的借款，但对于涉案房屋款项是否抵偿完毕有争议。上诉人认为其与被上诉人虽未书面约定案涉房屋的房屋总价，但依据被上诉人与原审第三人签订的合同及房款收据，约定的房屋总价是259046元，因此上诉人以房款总价款为257717.5元主张权利，具有事实和法律依据。经本院审理后认为，原审第三人用两套房屋向上诉人抵偿工程款，被上诉人介绍朋友唐莉娟购买其中一套房屋并支付了购房款，另一套已实际交付给被上诉人，上诉人并无证据证明借款本息冲抵购房款以后被上诉人仍应补足余下购房款。因此一审法院结合两位证人的证言驳回上诉人要求被上诉人支付房款的请求，并无不当。另外，上诉人认为一审中的两位证人并不清楚上诉人与被上诉人之间的借贷关系，且证人车金雷与上诉人之间有矛盾，因此证人证言不足以采信。经本院审理后认为，上诉人提交的另案调解书及裁定书与本案无关，且上诉人并无相反证据推翻证人证言，因此上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4406元，由上诉人曾磷森负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年十月十四日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇