江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0282民初11709号原告：宜兴市官林国际大酒店有限公司，住所地江苏省宜兴市官林镇东虹路**（滨湖村）,统一社会信用代码913202826730401629。法定代表人：许晓渊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾晨丽，江苏磊安律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘玲琳，江苏磊安律师事务所律师。被告：周东，男,1980年1月17日生，汉族，住浙江省长兴县。委托诉讼代理人：吴益平，江苏誉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓锋，江苏誉天律师事务所律师。第三人：胡培荣，男，1973年12月28日，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。原告宜兴市官林国际大酒店有限公司（以下简称官林国际大酒店）与被告周东、第三人胡培荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。后依法适用普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本院依职权追加第三人胡培荣参加诉讼，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告官林国际大酒店的委托诉讼代理人顾晨丽、潘玲琳，被告周东的委托诉讼代理人吴益平到庭参加诉讼，第三人胡培荣经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告官林国际大酒店向本院提出诉讼请求：1.判令周东按约支付保证金20万元；2.判令周东支付拖欠的租金50万元、空调费6万元、退付的定金6.05万元；3.判令周东支付违约金100万元；4.诉讼费用由周东承担。事实与理由：2017年3月10日，其酒店与周东签订合作协议，约定周东承包其酒店的餐饮，双方同时对保证金、租金、租期、违约金等进行了约定。周东进场后，未能按约向其酒店支付保证金20万元，至2018年7月退场拖欠了5个月的租金50万元及空调费6万元，其酒店另外向客户退付了周东收取的定金6.05万元。因周东已经构成根本违约，其酒店明确要求解除双方所签合作协议，周东应付清上述拖欠费用并承担违约金100万元，经协商未果，只能诉至法院。被告周东辩称，1.本案并非租赁合同纠纷，按照官林国际大酒店的诉请应为合作或合伙纠纷，本案涉及的合作协议自始未履行。未履行的原因是签订协议后，官林国际大酒店经常有人上门要债，无法进行合作经营，双方明确不再履行该协议，该协议要求交纳20万元保证金，而其至今未交纳也能证明双方是不再履行该协议。2.官林国际大酒店自认已拖欠5个月租金，故可以自行核查与官林国际大酒店履行的是否为其，其认为官林国际大酒店以自身行为终止了与其的合作协议，相应的租金应该与他人结算，向他人主张。3.合作协议未履行，其也未违约，没有给官林国际大酒店造成实际损失，且双方约定的违约金也过高，未合作的原因是官林国际大酒店自身造成，损失应自行承担。综上，要求驳回对其的诉讼请求。第三人胡培荣庭后向本院邮寄书面材料称，其经朋友介绍认识了官林国际大酒店法人许晓渊，因该酒店经营不好，到处找人谈合作，不需要任何投资，其当时失业，所以就答应尝试做做，因为是尝试，所以也不需要交保证金。其2017年4月进场后发现生意比想象的要差，且要账的人不断，严重影响经营，其任职的几个月里一直亏损，但房租、水电并未拖欠，直到10月底实在做不下去了，就结清账离职，其与周东、官林国际大酒店的诉讼无关，与周东无任何金钱上的往来或者合作。本院收到胡培荣邮寄的材料后，向胡培荣发出书面通知，要求胡培荣到庭陈述事实并提供相应证据，胡培荣于2020年9月29日到庭。胡培荣述称前述书面材料是律师起草其抄写并签名，有其公司人员邮寄给法院，因为内容与客观事实不符，所以今天到庭如实陈述。周东是专门做酒店业务的，其与周东认识好多年了，2017年3月底、4月初，周东喊其到官林国际大酒店，负责日常事务及餐厅管理，官林国际大酒店派周本洋副经理协助其管理，其到2017年10月底离开。其离开前和周东、官林国际大酒店都说过，还进行了清算交接，当时在场的是官林国际大酒店人员和韦翔，此后韦翔接手管理，至于韦翔是否为周东工作，其不能确定。在其管理期间，为监管方便，专门用其身份证办理了一张银行卡，所以餐饮收益、费用支出、其每月1万的工资都是走这张卡，有段时间钱不够时，其向妻子叶华借款支付租金，有收益后再还给叶华。因为生意不好，正好也有其他老板找其干活，其后来就离开了。本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，官林国际大酒店与周东决定通力合作，把酒店办成官林地区餐饮旗舰，签订合作协议1份，约定经营模式为官林国际大酒店占酒店10%股份，周东占90%股份；周东使用房屋面积和布局为餐厅一楼、二楼、客房三楼（可办酒，不可他用），总面积12000平方米；年租金120万元，承租金按月支付，每月15日前付清，于2017年3月16日进场，租金从5月1日起开始计算；周东租赁期间内，为方便计算，中央空调费统一为每月2万元，另经营期间的水电费、电梯维护费等另算；经营由周东全面负责，自负盈亏，周东自主经营权官林国际大酒店不得干涉；官林国际大酒店黄文兴为财务代表，周本洋副经理为管理代表，其余一切事宜由周东负责；周东应于合同签订之日交20万元保证金，经营期限为5年，期满根据双方需要而定，合约期间如有违约，违约方应支付违约金100万元给另一方；协议对其他内容也进行了约定。审理中，官林国际大酒店称协议签订后周东即进场，至2018年7月份退场，其酒店已收到租金100万元，拖欠租金为50万元、空调费6万元、并退还了周东收取的定金6.05万元，为证明上述事实，向本院提供如下证据：1.收据存根14份、电子回单10份，官林国际大酒店已经收到房租100万元。2.客户交纳定金收款收据，收款人分别为胡培荣、韦翔、张玮，总金额6.05万元。3.申请证人董某到庭作证。董某称其为官林国际大酒店的财务，2015年5月份到酒店工作。酒店此前是老板自己经营，后来周东从2017年开始承包餐饮，到2018年6、7月份离开的，周东经营的时候是由胡培荣、韦翔、张玮现场负责，刚开始是胡培荣和韦翔，张玮是后来过来的。其只见过周东一次，大概是2018年，因为合同是周东签的，所以其认为上述三人就是周东派来的。经营期间周东还成立公司，领过营业执照，周本洋、冯俊芳是其酒店负责餐饮的，周东承包后帮周东做餐饮。官林国际大酒店称证据2的来源是周东雇佣的冯姓财务人员，周东退场后没有办任何交接手续，单据在冯经理那里，现在冯经理还在其酒店继续工作。该6.05万元是周东收取的办酒席定金，相应酒席后期由其酒店承办，定金在款项中革除，该款项相当于对其酒店造成的损失，应该由周东承担。对证据3董某的证人证言无异议。周东对证据1、2不予认可，是官林国际大酒店自行制作，与其无关，收据没有其信息及签名，其也没有委托过叶华付款。对于证人证言，董某是官林国际大酒店员工，她对情况也不是很了解，提到只见过其一次，故其承包的可能性不大，对于胡培荣、韦翔、张玮是其委派，也是她主观臆断，无事实根据，注册的公司也与其无关。此外，周东本人还到庭陈述，明确合作协议签完后并未履行，至于终止协议是通过电话与许晓渊联系的，无书面证据提供。对胡培荣的陈述不予认可，其没有雇佣胡培荣等人或将酒店餐饮进行转包，可能是胡培荣怕承担责任，在法院传唤后又把责任推到其身上，也可能胡培荣与许晓渊有债务关系。在签订涉案协议前，其确实与官林国际大酒店合作过，但是做的不愉快解约。审理中，对于主张的违约金，官林国际大酒店称没有实际损失的证据提供，合同期限为5年，周东在合同未到期的情况搬离，虽然酒店立即接收，但因为交接等问题，导致酒店在短期内无法正常经营，也未能再次将酒店出租，造成其租金收益、退付定金等损失，现要求根据合同约定由周东承担100万元。上述事实，由合作协议、收款收据、银行电子回单及本院谈话笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，官林国际大酒店与周东签订的合作协议系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行。对于协议性质，虽然名为合作协议，但根据协议内容，实为周东承包经营官林国际大酒店的餐饮，并按照使用面积向官林国际大酒店支付租金及水电、空调等费用。对于本案争议的周东有无进行承包经营，即周东抗辩的协议签订后即终止，本院认为合作协议进行了履行，理由：1.根据官林国际大酒店、胡培荣的陈述及证人董某的证言，可以证明协议签订后周东即指派人员到现场进行管理，并按照协议约定经营餐饮、支付租金。2.协议签订时间为2017年3月10日，并约定租金从5月1日开始支付，而胡培荣陈述到他是2017年3、4月份被周东派到现场负责管理，并自5月份开始按照10万元／月支付租金，其中5月份租金是由胡培荣之妻叶华转账支付，故从时间的衔接来看，周东按照协议进行承包经营的盖然性较大。3.周东抗辩签订协议之后即终止，并非其承包经营官林国际大酒店的餐饮，未向本院提供任何证据。在双方已签订合作协议的情况下，解除或终止协议未有任何书面手续，仅电话沟通不再履行，不符合常理。现官林国际大酒店主张周东于2018年7月退场，应认定双方以事实行为解除了合作协议，周东应按约支付拖欠的各项费用，故对官林国际大酒店主张的租金欠款50万元、空调费6万元，本院予以支持。至于违约金，因官林国际大酒店本身即从事住宿及餐饮，事实上在周东退场后也立即进行了接盘，而本案中也未提供任何证据证明其实际损失，故合作协议约定的违约金100万元明显过高，本院结合恢复正常经营的时间、合同期限、租金收益、接盘经营的债务等因素，酌情确认违约金30万元。至于官林国际大酒店主张的退付定金6.05万元，并未提供证据证明系如何支出，但客观上也确实存在，属于官林国际大酒店的损失，已包含在前述违约金中，不再重复支持。至于保证金20万元，系保证合同的履行而交纳，现合作协议已经解除，保证金无需再行交纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、周东于本判决发生法律效力之日起10日内支付宜兴市官林国际大酒店有限公司租金50万元、空调费6万元、违约金30万元；如周东未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回宜兴市官林国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费26204元，其中案件受理费21204元、财产保全费5000元，由官林国际大酒店负担13204元，周东负担13000元（官林国际大酒店同意其预交的诉讼费用13000元由周东向其直接支付，本院不再退还，由周东在本判决生效之日起10日内向官林国际大酒店支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈思远人民陪审员  蒋卫平人民陪审员  沈国超二〇二〇年十月九日书 记 员  吴 艳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。