广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初6695号原告：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区钟村街谢村公路旁自编谢村路段**之706。法定代表人：李守毅，职务总经理。委托诉讼代理人：张佩琪、陈晓玲，分别为广东广岭律师事务所律师及实习人员。被告：广州市房家网络科技有限公司，，住所地广州市海珠区敦丰路****法定代表人：梁炜，职务总经理。委托诉讼代理人：宋智军，广东立复律师事务所律师。被告：佛山市顺德区万良房地产有限公司，住所地，住所地佛山市顺德区乐从镇兴乐社区居民委员会岭南大道**佛山中欧服务中心****大堂iv>法定代表人：叶鹏，职务经理。委托诉讼代理人：翟林彬，公司职员。原告广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称“中祈公司”）诉被告广州市房家网络科技有限公司（以下简称“房家公司”）、佛山市顺德区万良房地产有限公司（以下简称“万良公司”）合同纠纷一案，本院受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告中祈公司的委托诉讼代理人张佩琪、被告房家公司的委托诉讼代理人宋智军，被告万良公司的委托诉讼代理人翟林彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中祈公司诉称：万良公司是万科京都荟项目的开发单位，房家公司是该项目的销售代理单位，原告中祈公司是该项目的分销代理单位，2019年4月10日中祈公司与房家公司签订《万科京都荟项目联动分销协议》，约定中祈公司按照被告的要求将该项目可售房源对外进行销售，在满足合同约定的结算条件后，被告按合同约定及时足额支付代理费，合作时间为2019年4月1日至2019年4月30日，佣金的支付标准为在合同期内被告平台总成交120套或以下佣金按28000元/套支付，总成交121套或以上佣金按36000元/套支付佣金，结佣条件为按揭客户签署房地产/商品房买卖合同付清房款首期并成功办理银行贷款手续，一次性付款客户签署房地产/商品房买卖合同并付清房款首期。合同签订后，2019年4月11日，原告公司员工谢志茂带领客户李念依前往万良公司楼盘出看房，严格按照两被告要求提前微信报备并前往项目现场登记处签到，在原告带看下，客户李念依购买了万良公司的40套物业且已交齐首付款，按合同约定，被告应向原告结算该40套物业代理费，但被告却拒绝支付。故起诉要求：1.两被告向原告支付销售代理费1440000元及逾期利息；2.两被告承担本案诉讼费用。被告房家公司辩称：房家公司是依法成立的房地产中介服务公司，房家公司与万良公司签订了联动推介服务合同后，依合同取得万科京都荟商品房的代理销售权，房家公司取得该权利后又与中祈公司签订分销协议，让中祁公司对商品房进行销售。中祈公司推介的客户因万良公司认定为无效推介而无需支付相应的佣金。因此，房家公司无需在本案中承担支付责任。对中祈公司所诉求的36000元每套的佣金标准有异议，该分销协议是房家公司预先打印盖好章给到中祈公司的，其成交时相应的佣金标准已发生改变，但由于双方对于该40套房屋是否有效有争议，故并未重新签订分销协议，我方已告知即使最终该40套房是有效的，也是按28000元每套而非按原告诉请的36000元每套进行结算。被告万良公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求驳回原告对我司的起诉。理由：1、我司与原告不存在合同关系，因此不是本案适格被告，不应承担责任；2、原告诉状事实理由部分第一段没有严格区分被告一与被告二，容易产生混淆。经审理查明：2019年4月10日房家公司（甲方）与中祈公司（乙方）签订《万科京都荟项目联动分销协议》，约定项目名称为万科京都荟；合作期为2019年4月1日起至2019年4月30日；佣金支付标准为合作期内房家平台总成交120套或以下佣金按28000元/套，总成交121套或以上佣金按36000元/套；注意事项：……5.其他未尽带客规则等有变化，以项目现场公布为准；带客流程为1.乙方工作人员须陪同客户到访至项目销售现场，并提前30分钟向甲方项目对接人作微信报备，报备24小时到访有效，客户达到项目现场第一时间前往登记处签到，并由接待的销售人员签字确认，方为有效到访……；成交界定为客户签订认购书并按约定支付定金，依约签订房地产/商品房买卖合同并交齐首付款或全款的，即视为成交；结佣条件为按揭客户签署房地产/商品房买卖合付清房款首期并成功办理银行贷款手续，一次性付款客户签署房地产/商品房买卖合同并付清房款首期；结佣时间为客户交齐首期楼款并签署网签《商品房买卖合同》后甲方与开发商完成有效业绩确认工作后15日给予乙方结算佣金；等内容。中祈公司主张其员工谢志茂在2019年4月11日带客户李念依到万科京都荟看房，并在当日14时09分在微信群中进行报备，万良公司现场接待员工杨建文在《签到确认单介绍客户登记表》上签名确认。同日，客户李念依签字确认《认购卡》认购该项目房屋。对此，房家公司及万良公司均无异议。万良公司确认李念依认购万科京都荟项目1栋3101-3140房屋其中3101-3120号房屋签署认购书时间为2019年5月29日，同日签订网签合同，3121-3130号房屋签署认购书时间为2019年6月27日，网签合同签署时间为2019年6月29日，3131-3140号房屋签署认购书时间为2019年7月29日，网签合同签署时间为2019年7月30日，李念依已经付清上述房屋全部款项。房家公司确认中祈公司已销售超过121套房屋，按照分销协议佣金应该按36000元/套结算，后来佣金标准有所变化，但是没有重新签订协议，调整后佣金为28000元/套。万良公司认为中祈公司所带客销售的40套房屋不属于中祈公司有效带客，理由为根据万良公司与房家公司签订的《万科京荟大厦项目与房家联动推介服务合同》的附件《万科一二手联动管理规定》第3条（5）点规定“销售家系统内所有已登记客户、财务推介及营销发动的团购单位客户、自然到访无中介带的客户、一手拓展客户、抵工程款、万科员工、分享家推荐在前的客户都不视为二手客户”，以及万良公司销售系统打印资料显示，中祈公司所带客户李念依曾在其公司开发的其他楼盘购买过房屋，为“销售家系统内所有已登记客户……”，故不属于有效带客。对于是否有效带客，并不会在客户看房现场进行核对和确认，一般都是先让客户看房，后期只有确认为有效带客才会支付佣金，在结算时不结佣视为告知不属于有效带客。中祈公司对万良公司上述理由有异议，认为万良公司与房家公司之间的约定不能约束中祈公司，同时万良公司从自己的系统得出的数据不具有合理性，不予确认。房家公司主张与中祈公司合作前进行了相关培训，中祈公司称自己不清楚规则应该自行承担相应的后果，同时分销协议约定万良公司（开发商）完成有效业绩确认工作后15日才向中祈公司结佣，现万良公司不确认中祈公司为有效带客，故结佣条件并未成就。庭审中，中祈公司主张以144万元为基数从2019年6月13日开始至实际清付之日按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准要求两被告计付利息，后调整为以144万元为基数从2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准要求两被告计付利息。本院认为：本案属于合同纠纷。中祈公司与房家公司签订的《万科京都荟项目联动分销协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守履行。各方当事人均确认中祈公司在分销协议合作期内带客并成功销售了40套房屋，带客过程中完成了微信报备及销售人员签名确认的手续，该40套房已经完成网签手续及支付相应购房款，根据各方诉辩意见，本案的焦点问题在于：1.中祈公司所带客户购买40套房屋行为是否属于有效推介及相应佣金数额？2.万良公司是否对中祈公司负有支付佣金的义务？对于焦点问题1，本院评析如下：首先，中祈公司在签署分销协议时清楚根据分销协议约定房家公司应在开发商万良公司完成有效业绩确认工作后15日给予中祈公司结算佣金的条款，即对于佣金认定紧密相连的开发商万良公司对认定有效客户的规则应自行进行充分了解，作为开发商将项目交由中介公司推介的目的应为拓展自身未发展的新客户，故万良公司对“销售家系统内所有已登记客户”不认定为有效带客具有一定合理性，中祈公司对分销协议约定理解不足存在一定过错；其次，房家公司与中祈公司签订分销协议后应将“有效业绩”的规则告知中祈公司，但房家公司并未提供证据证明其尽到告知义务。综上，虽然中祈公司带客销售的40套房屋由于万良公司未完成有效业绩确认，造成房家公司未能按分销协议约定给中祈公司结算并支付佣金，但中祈公司实际提供了带客服务并客观上推动40套房屋的销量，对此付出了一定的劳动，结合40套房屋属同一客户购买及各方在履行分销协议过程中存在过错的因素，本院酌定佣金按照5000元/套计付，即房家公司应支付中祈公司佣金200000元。对于焦点问题2，万良公司并非中祈公司与房家公司签订的《万科京都荟项目联动分销协议》的合同相对方，中祈公司要求万良公司承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院予以驳回。房家公司与万良公司佣金结算问题应根据双方约定另循途径解决。对于中祈公司主张利息问题，房家公司对起算时间及计付标准均无异议，故利息应以200000元为基数从2019年8月20日至房家公司实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告广州市房家网络科技有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州中祈房地产中介服务有限公司支付佣金200000元，并以200000元为本金基数从2019年8月20日至被告实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、驳回原告广州中祈房地产中介服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18115元，由原告广州中祈房地产中介服务有限公司负担15599元，被告广州市房家网络科技有限公司负担2516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  蒙刚二〇二〇年十月十二日书记员  刘姗钟燕琴