文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初2902号原告：王松，男，1988年8月7日出生，汉族，住重庆市南川区。原告：马静，女，1987年6月7日出生，汉族，住重庆市巴**。被告：苟凌焰，女，1992年1月26日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：姜宗宪，男，1994年7月28日出生，汉族，住湖北省宣恩县。原告王松、马静与被告苟凌焰、姜宗宪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理后，原适用简易程序，因被告苟凌焰外出，无法直接向其送达相关法律文书，本院于2020年6月23日裁定转为适用普通程序，由审判员熊小军担任审判长，与人民陪审员彭晓琴、王立明组成合议庭于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告王松、马静、被告姜宗宪均到庭参加了诉讼。被告苟凌焰经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告王松、马静共同向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令自2020年5月31日解除二原与被告苟凌焰签订的租赁合同，并由被告苟凌焰支付下欠的租金3500元。2、请求判令被告苟凌焰腾空并返还位于重庆市南川区XX小区XX-XX-X的房屋，并支付房屋占有使用费（按每月1500元支付，从2020年6月1日起至搬离房屋之日止）。3、请求判令被告姜宗宪协助被告苟凌焰搬离返还原告位于重庆市南川区XX小区XX-XX-X的房屋。4、由二被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1、请求判令原告与被告苟凌焰之间的租赁合同于法院依法向被告苟凌焰送达到诉状副本时解除，并由被告苟凌焰支付从2020年4月22日起至双方合同解除时止期间下欠的租金5000元（保证金2000元予以抵扣后）；2、请求判令被告苟凌焰腾空并返还位于重庆市南川区XX小区XX-XX-X的房屋。事实和理由：2020年4月3日，被告苟凌焰通过微信承租原告的房屋，双方约定被告苟凌焰承租原告所有的位于重庆市南川区XX小区XX-XX-X的房屋，月租金为1500元，押金为2000元，租金按照先后租的原则进行支付。被告苟凌焰向原告支付了租金1000元和押金2000元，原告将涉案房屋交付。次日，被告苟凌焰将房屋转租给次承租人被告姜宗宪。原告多次要求被告苟凌焰支付下欠租金，但一直拒不履行。原告认为，原告与被告苟凌焰口头约定的租赁合同，约定租期一年但未签订书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系，按照相关法律规定，双方均有随时解除合同的权利。被告苟凌焰违约拒不支付租金的行为，原告也可解除合同，并要求被告苟凌焰支付下欠的租金。合同解除后，被告苟凌焰负有返还租赁房屋的义务，次承租人被告姜宗宪负有协助腾房义务。为此，原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告苟凌焰未到庭，亦未提交方面答辩意见。被告姜宗宪辩称，1、原告诉称原告与被告苟凌焰口头约定租赁房屋一年，没有签订书面租赁合同而形成不定期租赁合同关系的理由不能成立。他们是口头协商，通过微信方式记载，所以他们签订了租期为一年的书面租赁合同。2、原告要求解除其与被告苟凌焰之间的租赁合同条件应该是我和被告苟凌焰之间的租赁合同履行到期的基础上才能解除。3、我和被告苟凌焰的租赁期于2021年4月4日届满后，我就自动腾退房屋返还原告，诉讼费我不应承担。本院经审理认定事实如下：2020年4月3日，被告苟凌焰与原告在微信上协商租赁原告所有的位于重庆市南川区XX小区XX-XX-X房屋，双方口头约定：租赁期为一年，租金每月1500元，被告苟凌焰先交三个月的房租4500元和押金2000元。双方未签订书面租赁合同，被告苟凌焰于同日通过支付宝向原告支付3000元（其中押金2000元，租金1000元），余款3500元被告苟凌焰约定在2020年4月底前支付。原告于当日将案涉租赁房屋交付被告苟凌焰。到期后，经原告多次催收，被告苟凌焰一直未支付约定租金。为此，原告于2020年6月2日向本院提起诉讼。诉讼中，因被告苟凌焰外出下落不明，无法直接向其送达原告诉状副本，本院于2020年7月14日通过登报公告的方式向其送达，公告期于2020年9月12日届满，视为被告苟凌焰收到原告诉状。另查明，2020年4月3日，被告姜宗宪向被告苟凌焰支付租金13000元。2020年4月5日，被告苟凌焰（甲方）与被告姜宗宪（乙方）签订《租房合同》，甲方将位于重庆市南川区XX小区XX幢XX-X房屋出租给乙方。合同主要约定：一、租房从2020年4月5日起至2021年4月4日止。二、月租金为1100元，缴租为年支付一次，人民币13200元（壹万叁仟贰佰元）。双方合同另备注：此房业主为王松，但乙方姜宗宪从甲方苟凌焰承租，此房且乙方已经支付一年的房租，此房时间在2021年4月4日合同到期之前因甲方苟凌焰原因产生的各种纠纷，乙方姜宗宪不负任何责任。双方合同还约定了其他事项。庭审中，被告姜宗宪提出，被告苟凌焰将案涉房屋转租，原告是清楚的，并且三方确认，在租赁期间因被告苟凌焰与原告发生的租赁纠纷，与被告姜宗宪无关，被告姜宗宪均要租赁到合同期满，租赁期届满前被告姜宗宪拒绝搬出交还租赁房屋。为证明上述事实，被告姜宗宪提交了原被告三方电话录音记录予以证明。经原告质证，原告认为三方通话属实，但否认承诺因被告苟凌焰与其发生任何租赁纠纷，被告姜宗宪仍占有使用案涉租赁房屋到租赁期满的事实。上述事实，有二原告及被告姜宗宪的陈述，以及原告提交的房地产证、微信聊天记录，被告姜宗宪提交的《租房合同》、租金收条和转账凭证、电话录音光盘等证据在卷佐证，亦经庭审质证审查核实，具有证明效力。本院认为，原告与被告苟凌焰口头约定租赁合同以及被告苟凌焰与被告姜宗宪签订的《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，均合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百十五条规定“租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，本案中，原告与被告苟凌焰口头约定的租赁合同，虽然明确了租赁期间为一年，但双方未采取书面形式签订租赁合同，所以双方形成不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。加之，被告苟凌焰未按约定支付租金的行为系违约行为，原告亦可行使解除权。原告未向被告苟凌焰发出解除合同通知，其诉至本院后，本院于2020年9月12日通过登报公告方式向其送达了原告的诉讼状，故，原告与被告苟凌焰之间的不定期租赁合同于2020年9月12日解除。合同解除后，应当由二被告腾空返还原告租赁房屋，并由被告苟凌焰支付下欠的房屋租金。被告苟凌焰于2020年4月3日已支付到2020年4月22日的房屋租金1000元，已支付保证金2000元。截止2020年9月12日，被告苟凌焰仍下欠原告租金7000元，原告同意将已收取的保证金2000元抵扣租金，本院予以支持。对于被告姜宗宪提出，原告承诺不管被告苟凌焰在租赁期间与其发生租赁纠纷，均与被告姜宗宪无关，且姜宗宪均应占有使用租赁房屋至合同期限届满，现不同意交还租赁房屋的抗辩理由，因原告予以否认，且被告姜宗宪无充分证据予以证明，不符合法律规定，本院依法不予采纳。被告姜宗宪可另案主张被告苟凌焰承担违约责任。被告苟凌焰经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为应视为对原告的主张放弃抗辩，由此可能产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王松、马静与被告苟凌焰之间的房屋租赁合同于2020年9月12日解除。二、由被告苟凌焰、姜宗宪于本判决生效后十日内腾空返还原告王松、马静位于重庆市南川区XX小区XX-XX-X房屋。三、由被告苟凌焰于本判决生效后立即支付原告王松、马静截止2020年9月12日止的租金5000元。四、驳回原告王松、马静的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由被告苟凌焰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  熊小军人民陪审员  彭晓琴人民陪审员  王立明二〇二〇年十月十六日书 记 员  吴 成