重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初13554号 原告：王定连，男，汉族，1973年2月14日出生，住重庆市万盛区。 委托诉讼代理人：高才兵，重庆市渝北区两路法律服务所法律工作者。 被告：高莉，女，汉族，1975年4月12日出生，住重庆市渝**。 原告王定连与被告高莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法由审判员王婷婷担任审判长，与人民陪审员张成新、董雪英组成合议庭，于2020年10月15日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王定连的委托诉讼代理人高才兵到庭参加了诉讼，被告高莉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王定连向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告2018年2月15日至2019年2月14日的房屋租金295200元；2.判决被告立即返还原告垫付的房屋物业费、水费、电费共计8299元；3.判决被告立即支付原告违约金，该违约金以295200元为基数，从2020年1月1日起算至付清之日止，按月利率3%计算；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月13日，原、被告签订《世纪财富星座大厦租赁合同》，约定甲方同意出租、乙方同意承租重庆市渝北区红石路108号附1号承租场所，建筑面积102.7平方米，承租期从2017年9月15日到2020年10月31日。合同还约定第一年月租金每平方米租金单价239.5元，月租24600元。乙方须在承租期(包括装修免租期)内向本物业项目的物业管理机构缴付物业管理费用。乙方因6.2.2条违约的，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的3%按日计算收取违约金。合同签订后，原告按照约定和被告要求履行了合同义务，但被告并未按时足额向原告支付租金。后因被告自身原因，导致合同无法继续履行，因此，经原被告双方友好协商，于2019年2月14日签订了《协议》，约定甲方同意将租金支付时间截止到2019年2月14日，期间所欠租金时间为2018年2月15日至2019年2月14日，共欠12个月的租金，租金每月24600元，共计所欠房租295200元。根据《协议》，被告于2019年2月14日向原告出具了《欠条》一张，确认被告共欠原告2018年2月15日至2019年2月14日共计12个月的房屋租金295200元，欠房屋物业、水、电等使用费共计8299元……，如未按时还清，原告将按照2017年9月13日所签订的《租赁合同》内所有违约条款进行追偿。被告出具《欠条》后，至今未向原告支付房屋租金以及返还原告垫付的房屋物业、水、电等费。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告高莉未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示的《租赁合同》等为原件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2017年9月13日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方同意出租、乙方同意承租重庆市渝北区红石路108号附1号承租场所，建筑面积102.7平方米。第2.4.1条约定，甲方于签订合同当天已将承租场所交于乙方。第三条约定，承租期从2017年9月15日到2020年10月31日，承租期包括装修免租期在内。第4.1.1条约定，第一年、第二年、第三年月租金均为每平方米租金单价239.5元，月租24600元。第4.1.2条约定，租金的支付方式为先付费后使用。租金由乙方按季度支付，在本期租金期满的15天前向甲方清缴下半年租金。第4.2.1条约定，乙方需向甲方缴纳履约保证金30000元。第4.4.2条约定，乙方须在承租期(包括装修免租期)内向本物业项目的物业管理机构缴付物业管理费用及其它费用。第6.2.2条约定，乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳所承租场所的租金，或追补履约保证金，或未能按时足额缴纳物业管理费等其它费用；第6.4.2条约定，乙方因6.2.2条违约的，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的3%按日计算收取违约金。若乙方拖欠租金或其他费用累计达30天，甲方还有权即时终止本合同，没收保证金，并向乙方追究由此造成的一切损失。 2019年2月14日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《协议》，主要内容为：……经甲乙双方协商，甲方同意将重庆市渝北区龙溪街道红石路108号附1号门面租金支付截至到2019年2月14日，期间所欠租金时间为：2018年2月15日至2019年2月14日，共欠12个月的房屋租金，房屋租金每月24600元，共计所欠房租295200元，所欠租金及其它费用另行向甲方出具欠条，欠条可直接向渝北区人民法院起诉；甲方同意将履约保证金30000元作为房租抵扣，原履约保证金收据作废。 2019年2月14日，被告出具欠条，载明本人（债务人/承租人）高莉（身份证号：×）由于承租重庆市渝北区龙溪街道红石路108号附1号门面房屋（2017年9月13日签订的世纪财富星座大厦租赁合同）一事，1、从2018年2月15日至2019年2月14日共欠王定连（债权人/出租人，身份证号：×）12个月的房屋租金，房屋租金每月24600元，共计所欠房租295200元；2、欠房屋物业、水、电等使用费共计8299元。鉴于高莉的实际情况，王定连同意将签合同时缴纳的30000元履约保证金转为房租，其余所欠款项本人承诺在2019年12月31日前还清所有欠款（欠款期间可以分期支付所欠欠款）。如未按时还清，王定连将按照2017年9月13日所签订的《租赁合同》内所有违约条款追偿高莉的债权债务，其所有的债权债务均由高莉一人承担。庭审中，原告认为295200元房租是已经抵扣履约保证金3万元后的金额。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《协议》以及被告出具的欠条均系各方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照相关约定履行各自义务。被告未到庭，自行承担举证不能的法律后果。关于原告要求被告支付2018年2月15日至2019年2月14日的房屋租金295200元以及返还原告垫付的房屋物业费、水费、电费8299元的诉讼请求，根据原被告签订的《协议》以及被告出具的欠条，被告承认欠付原告2018年2月15日至2019 年2月14日房屋租金295200元，房屋物业费、水费、电费8299元。同时，欠条亦载明王定连同意将签合同时缴纳的30000元履约保证金转为房租，其余所欠款项，本人承诺在2019年12月31日前还清所有欠款。原告认为295200元租金是已经抵扣保证金后的金额，本院认为，欠条中关于保证金抵扣的内容系在确定租金欠付金额之后，且结合其文字表述，“其余所欠款项本人承诺在2019年12月31日前还清所有欠款”通常应理解为要从295200元中抵扣3万元，否则并无“其余所欠款项”可言，故本院对原告主张不予采信。根据欠条，被告还应支付原告租金265200元（295200元—3万元），物业费、水费、电费8299元。 关于违约金的诉讼请求，根据欠条，被告应于2019年12月31日前还清所有欠款，如未按时还清，王定连将按照2017年9月13日所签订的《租赁合同》内所有违约条款追偿高莉的债权债务。根据合同第6.4.2条约定，乙方因6.2.2条违约的，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的3%按日计算收取违约金。第6.2条约定乙方的违约行为：……第6.2.2条，乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳所承租场所的租金，或追补履约保证金，或未能按时足额缴纳物业管理费等其他费用。本案中，被告未按照合同约定支付租金，并通过《协议》和欠条予以确认，被告存在违约事实，应当支付违约金。然按所欠缴付费用总额的3%按日计算收取违约金标准过高，不符合违约金的补偿性功能定位，本院依法予以调整，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算基数为本院扣减后的265200元，自2020年1月1日起算至付清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告高莉于本判决生效后十日内支付原告王定连租金265200元； 二、被告高莉于本判决生效后十日内支付原告王定连物业费、水费、电费8299元； 三、被告高莉于本判决生效后十日内支付原告王定连违约金，以265200元为基数，从2020年1月1日起计算至付清时止，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。 四、驳回原告王定连其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5852.50元，由被告高莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王婷婷 人民陪审员  张成新 人民陪审员  董雪英 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  楚 仑