北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初35731号原告：北京高鑫投资管理公司，住所地北京市丰台区高立庄南路**院**楼—**。法定代表人：黄永忠，总经理。委托诉讼代理人：汪玖平，北京凡一律师事务所律师。被告：朱赵侠，男，1967年3月8日出生。委托诉讼代理人：彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，北京市仁杰律师事务所实习律师。原告北京高鑫投资管理公司（以下简称：高鑫投资公司）与被告朱赵侠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高鑫投资公司委托诉讼代理人汪玖平到庭参加诉讼。被告朱赵侠在本院第二次庭审时经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告高鑫投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2008年7月15日签订的《租赁合同》；2、判令被告将其租赁的位于北京市丰台区京良路南的院落腾空并返还给原告；3、判令被告向原告支付2014年至2019年的租金525000元；4、本案全部诉讼费由被告承担。2008年7月15日，原告北京高鑫投资管理公司（2014年03月04日由北京高立庄投资管理公司变更为北京高鑫投资管理公司）与被告签订一份《租赁合同》，合同约定原告将位于京良路南院落一处租给被告。该院落租赁面积为柒亩，每年租金每亩壹万伍仟元整，十年后递增20%。由于朱赵侠承包地无偿收回，特免租金6年，以后正常收取。租赁期限从2008年7月15日至2028年7月l4日。根据北京中心城绿隔地区控制性详细规划，被告租赁的土地已经被规划为公共绿地，需要对用途进行调整，本合同已经失去了履行的基础。另外被告至今没有支付任何租金，己构成根本违约，原告可以解除合同。为维护原告合法权益，根据相关法律的规定，特诉至法院，望判如所请。被告朱赵侠辩称，不同意原告诉求。涉案土地历史上是被告承包经营，期间被告建有房屋，形成院落。其中房屋面积三千多平米，2005年经高立庄村委会同意，该院落提供北京起点宏远商贸有限公司使用，被告是该公司的实际控制人，被告免费提供起点商贸使用。2008年7月村委会提出村里对经营用房进行统一管理，要求被告与村委会签订租赁合同，双方协商考虑到该地址原为被告承包地，房屋均为被告建造等因素，协商租赁期限为20年。价格每亩15000元，10年后递增。前六年租金免于收取。合同约定如遇征用，土地归属原告，，地上物归属被告签订后，被告仍使用涉案场地及房屋，没有因为协议出现新的使用情况，被告与高立庄村书记个人关系不好，书记利用职权对涉案院落进行断水断电、堵门堵路，导致被告无法正常使用。同时，村书记以村委会名义，以综合整治为由要求被告交还土地。2013年开始不再履行出租人的义务，就村书记的恶行，被告多次向花乡政府、丰台政府、北京市政府进行反映，至今没有得到解决。原告要求解除合同的理由为1、该地块属于绿化隔离带，失去履行基础。我们认为需要查明。即使属于公共绿地，也应有相应修建部门与被告进行协商处理，而不是村委会暴力解决。合同约定前六年免交租金，2014年7月14日后，被告才需要开始缴纳租金，原告在2013年3月就开始采取暴力措施，不再收取被告租金，被告不存在拖欠租金的事实。对于诉求二，该土地是被告承包，50年不变，上面的院落等建筑物是被告个人建造，原告无权要求被告移交。关于诉求三，原告在2013年已经终止履行合同，采取暴力措施阻止我方正常使用，因此，在未恢复水电、道路情况下，原告无权要求我方支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年7月15日，高立庄投资公司（甲方）与朱赵侠（乙方）签订《租赁合同》，约定，甲乙双方经友好协商，达成如下合同：1、甲方租给乙方京良路南院落一处，占地面积七亩（内有朱赵侠95年时所建房3000平米左右）。2、租赁期限20年，自2008年7月15日至2028年7月14日止。3、租赁价格：每年租金每亩壹万伍仟元整，十年后递增20%，由于朱兆侠承包地无偿收回，特免收租金6年，以后正常收取。4、付款方式：每年7月15日前付清。5、合法经营，债权、债务、生产经营安全生产由乙方自行负责。6。程赁期内，甲乙双方不得随意终止合同，如违约须赔偿给对方造成的一切经济损失。本合同到期乙方所有建筑物归甲方，是否续租等事宜协商解决。8、合同期内遇国家征地集体占地，土地归甲方所有，，地上物归乙方所有双方均需服从。9、未尽事宜双方协商解决。9、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，甲方存档一份，盖章签字之日起生效。涉案院落位置，双方一致确认为京良路南7421检测厂东10米。北临京良路，紧挨着载种树木，西至7421检测厂，中间有不到10米的道路，东边到绿化带，南边到河沟。庭审中，原告要求解除原、被告之间的合同，理由为：1、土地性质已经变更，由农用地变成绿地，不具备履行合同的基础。2、被告至今未交纳租金，合同目的无法实现。3、被告把土地转租牟利，未经过原告允许，现在土地租给很多人，根据合同相对性要求朱赵侠腾退。朱赵侠租赁的是土地，但是院落里有建房，房屋没有审批手续。被告称，租赁合同签订的时候土地上就有3000平米的房子，当时就有建造的冷库。之后没有再建造房子，后来转租公司使用，用于仓储。2005年以前土地及冷库均正常使用，2012年年底原告使用强硬手段，在免租期内断水断电，堵门堵路，我们无法使用，我们不应该交租金。我方认为合同还在合同期内，但是我们无法正常使用，合同还应该继续履行，原告恢复水电和道路后同意交租金。庭审中，原告提交北京市丰台区花乡高立庄村村民委员会（以下简称：高立庄村委会）于2013年3月17日出具的《高立庄村关于为落实北京市平原造林工程收回集体土地使用权的决议》，其上载明：2013年3月17日高立庄村为落实北京市平原造林工程召开了第八届第十次村民代表大会。北京高立庄投资管理公司董事长付春明向大会介绍了上级政府对我村平原造林工程的工作部署和要求。根据规划，在我村实施的平原造林工程范围内仍有部分村民无偿使用集体土地和个别企业或个人承租集体土地，影响到了平原造林工程的实施情况。为此经村党总支、村委会、投资管理公司研究决定，对上述占用集体土地的情况进行清理并采取措施收回集体土地使用权。……三、对2008年7月15日与朱赵侠签订的租赁合同，因朱赵侠将集体土地用于非农业建设，改变了土地使用性质，由北京高立庄投资管理公司终止本租赁合同，并收回集体土地使用权，以上决议经高立庄第八届第十次村民代表大会表决通过，由高立庄村委会发布，自发布之日起执行。2013年3月18日，高立庄村民委员会发布《通知》，根据区、乡政府关于加快综合治理工作的文件部署及精神，针对本村区域内部分地段，存在安全隐患、非法经营和环境脏、乱、差等现象，我村决定加大力度进行综合治理，特通知如下：限你们接到通知后，2013年3月20日前全部自行搬离、拆除，恢复土地原貌。限期不执行者，造成的一切损失：后果自负。2013年3月20日，高立庄村委会发布《通知》，根据区、乡政府关于加快综合治理工作的文件部署及精神对本村区域内部分地段，存在安全隐患、非法经营和环境脏、乱、差等现象，我村决定加大力度进行综合治理。高立庄村为进一步落实平原造林工程，保证企业建设用地的有效实施。按照《高立庄村收回集体土地工作实施办法》，对村民个人承包地改变土地使用性质，进行以营利性为目的土地进行收回，特通知如下：限你们接到通知后，2013年3月25日前全部自行撤离、拆除，恢复土地原貌。限期不执行者，造成的一切损失，后果自负。2013年5月6日，高立庄村委会发布《通知》，经高立庄村民代表大会会议通过决定，将个人承包土地集体收回，便于规划管理。请配合村委会工作，限你处收到通知后，五天内到村委会办理交回土地手续。如逾期内不办理视为自动放弃，特此通知。被告称上述高立庄村委会关于收回集体土地的决议是单方出具的，我方没有收到过决议和三份通知。原告提交照片，以证明通知贴在了涉案房屋门上，被告就此不予认可。原告提交何灿永、李洋、龚时立、梁雪琴、黄利云的情况说明，以证明被告将房屋转租他人作为库房使用。情况说明大意为，何灿永等人于2019年承租朱赵侠的库房使用。被告称证人未到庭作证，对该证据不予质证。被告提交企业住所证明及营业执照，以证明2005年10月10日，被告系经过高立庄村委会同意将土地出租给起点商贸公司进行经营，起点商贸公司的注册地就是涉案地址。企业住所（经营场所）证明显示，拟设立企业名称为北京起点宏远商贸有限公司，住所为北京市丰台区高立庄村京良路南7421检测厂东10米。房屋提供者证明，同意将位于上述地址的房屋提供给该企业使用。高立庄村委会在其上签章。北京起点宏远商贸有限公司的住所地显示为北京市丰台区高立庄村京良路南7421检测厂东10米。原告称该证据只能证明2005年的时候村委会同意出租，但是不能证明我们签订合同的时候，村委会同意将房屋出租。被告提交照片及视频，以证明原告断水断电，堵门堵路，但无原始载体。原告对照片和视频不认可，称也不能证明是原告对相关房屋采取强制措施。我方证据可以证明被告2015年将院落出租给别人，其主张院落不能使用与事实不符。就涉案土地及房屋情况，原告称土地性质为绿地，，地上物为被告建造但没有手续，系违章建筑，现有房屋均为2003年之后建造，签租赁合同时房屋已经建好。被告称土地性质为京良路预征地，院落系被告建造，经过村委会同意，没有其他手续，1995年之前土地就有被告建造的房屋三千多平米，后续未新建房屋，只是改造为库房。就合同中约定的被告经营的内容，原告称被告可以转租，但不可以进行商业上的经营。本院第二次庭审时，被告未到庭应诉。就断电一节，原告称2013年的时候村委会改造，贴了公告之后3月底给被告进行断电，但是没有断水，原告方没有恢复过供电，据原告方了解是被告私自拉电线恢复的供电。原告称院落一直由被告占用。本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局发函调查涉案土地的土地性质，北京市规划和自然资源委员会丰台分局函复我院，“据提供的位置，涉案土地所在宗地为集体土地；根据2009年第二次全国土地调查和2018年土地变更调查数据，该地块土地利用现状均为建设用地；根据市政府2010年审批的《丰台区花乡高立庄村绿化隔离地区实施规划方案》，该地块规划为绿地。”原告对该证据真实性认可。庭审后，本院到涉案房屋所在地进行现场勘验，涉案房屋未在经营，大门由被告上锁，涉案院落及房屋中堆放被告方物品。被告称从2013年断水断电后一直空着，但可以放东西，二层冷库头两年放了一些家具，放了几个月，2018年10月份，其朋友在涉案房屋仓库存放了一些五金件，但2019年5月23日，原告又采取了封门措施，只让出不让进，其朋友将东西拉走。被告不认可其私自接电，称屋顶有几个太阳能板，可供门房看门用电。被告提交2019年5月23日封门视频，原告不认可该视频，并称当时是村里清理检查安全隐患，故让被告把仓库东西搬走，未封门。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，双方均应依约履行。现原告主张解除合同，理由一是土地性质不适合租赁，理由二是被告没有缴纳租金。首先，根据北京市规划和自然资源委员会丰台分局的回函，涉案土地的土地性质对租赁合同的履行并不造成影响，虽原告称有平原改造的需求，需收回土地，但就此并未提交相应的政府文件，故本院对此不予采信。其次，就租金交纳情况，根据双方合同约定，被告应于2014年7月开始交纳租金，被告称因原告对其断水断电堵门堵路，故无法正常使用房屋，庭审中，原告亦认可其于2013年3月底对被告进行断电，根据现有证据，该行为亦无合理依据，其后其一直未为被告恢复供电，故被告有理由暂不支付租金，且被告当庭表示恢复水电和道路后同意支付租金，故原告主张解除合同的上述依据不足，本院对其该项诉讼请求，不予支持。经本院现场勘验，涉案房屋及院落由被告占用，被告应支付租金，但考虑到因断电导致被告无法正常使用房屋，故本院对租金酌情予以减免，具体数额由本院根据合同履行程度及双方过错程度酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱赵侠向原告北京高鑫投资管理公司支付2014年7月16日至2019年7月15日的房屋租金163800元；二、驳回原告北京高鑫投资管理公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19920元，由原告北京高鑫投资管理公司负担13944元（已交纳），由被告朱赵侠负担5976元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  孙宇杉人民陪审员  许建国人民陪审员  王林恒二〇二〇年十月二十九日书 记 员  柳艾青