福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0681民初1858号 原告：上海易居房地产交易服务有限公司，住所地上海市普陀区真北路958号20幢1320室，统一社会信用代码91310107MA1G00KU63。 法定代表人：杨婷，董事长。 委托诉讼代理人：郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。 被告：福建省中亿建置业有限公司，住所地福建省龙海市港尾镇海湾•太武城一期1幢401号，统一社会信用代码913506810603951398。 法定代表人：叶秋莺，执行董事兼总经理。 被告：福建福晟集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂路2号（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟·钱隆大第9#楼27层07办公，统一社会信用代码913501007869030835。 法定代表人：许幼农，董事长。 上述二被告共同委托诉讼代理人：洪亚斌、张志华，福建联合信实（漳州）律师事务所律师。 原告上海易居房地产交易服务有限公司（以下简称“上海易居公司”）与被告福建省中亿建置业有限公司（以下简称“中亿建公司”）、福建福晟集团有限公司（以下简称“福晟公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，原告上海易居公司向本院申请财产保全，本院审查后作出(2020)闽0681民初1858号民事裁定，冻结中亿建公司、福晟公司银行账户存款共3354479.27元。本院依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告上海易居公司的委托诉讼代理人郭振乔，被告中亿建公司、福晟公司的共同委托诉讼代理人洪亚斌、张志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上海易居公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告共同向原告支付联动总包服务费2995266.35元；二、判令二被告共同向原告支付违约金（以每笔应付而未付联动总包服务费金额为基数，按照每日万分之五标准，自该笔款项付款期届满之次日起计算至实际清偿之日止），暂计违约金人民币359212.92元（暂时计算至2020年1月12日）；三、本案诉讼费、保全费等由二被告承担。诉讼中，上海易居公司将第一项诉讼请求变更为：判令二被告共同向原告支付联动总包服务费2825266.81元。事实和理由：原告与福晟公司在房地产项目渠道分销商合作多年，于2019年1月1日签订《深度战略合作之联动协议》，约定：在战略合作期限内，福晟公司或其城际公司同意原告作为联动项目的独家联动总包方（即一级联动公司）；由拥有联动项目的福晟公司或其城际公司与原告签署《XX项目渠道分销服务合同》并具体执行；由原告与二级联动公司签署《二级联动协议》进行二级联动，并约定联动总包服务费按月结算，由福晟公司或其城际公司向原告支付联动总包服务费。该协议还约定了逾期付款违约责任：各方应按本协议约定的服务费标准、时间、方式支付联动服务费，若在最迟支付日仍未支付的，则每逾期一日，违约方应按照应付而未付金额的万分之五支付违约金。总包协议签订后，原告与福晟公司的城际公司即中亿建公司就福晟南湾1号项目按总包协议附件《XX项目渠道分销服务合同》模板，依据合作期限的不同分别签署了多份《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销服务合同》。该合同约定联动总包服务费按月结算，在原告提供销售明细单、结算单及原告开具服务费发票原件及原告已结清对应二级分销商当期二级联动服务费的银行转账凭证后，由中亿建公司向原告支付联动总包服务费。嗣后原告积极履约，与二级联动公司顺利完成案涉项目场外渠道联动和分销，并与中亿建公司、二级联动公司多次进行二级联动服务费及联动总包服务费的结算。但在原告按照结算单中亿建公司确定的金额向二级联动公司付清全部二级联动服务费后，中亿建公司未按约定向原告支付联动总包服务费。截至起诉之日，中亿建公司尚拖欠原告联动总包服务费共计2995266.35元。中亿建公司系福晟公司的城际公司，二被告基于项目销售共同获益，应共同承担责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。 中亿建公司、福晟公司共同辩称，一、原告起诉福晟公司的被告主体不适格，且福晟公司已履行其《承诺书》中的义务，故福晟公司无须对本案承担连带责任。1、福晟公司已协调中亿建公司与原告签订《南湾一号项目渠道分销服务合同》，履行《承诺书》第一项内容。2、福晟公司在《承诺书》约定只对中亿建公司暂时无法在上述服务合同加盖公章提供连带责任担保，担保期限至《福建福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销服务合同》加盖中亿建公司公章之日止，现有证据证明中亿建公司已在与原告所签订的《福建福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销服务合同》中，加盖其公章，因此福晟公司的担保期限已届满，福晟公司因此免担保责任。二、中亿建公司对原告起诉状的部分事实有异议，其中非中亿建公司确认的鑫东鑫公司的二级分销服务费240000元、原告支付厦门港中原代理公司26072.56元、因退房不应支付的服务费281984.23元，以上合计548056.79元不应予以支持。1、中亿建公司主张其有向两家二级联动公司：厦门港中原代理公司支付二级分销服务费26072.56元及向厦门鑫东鑫置业公司支付二级分销服务费240000元，但这两家分销商并不在双方所签订的《南湾一号项目渠道分销服务合同》第1.4条约定的“报备甲方的合法合规分销商范围内”，据查证原告证据二、证据四没有港中原代理公司的相应合同、结算单及明细；即使中亿建公司的工作人员有对涉鑫东鑫置业公司的“结算款项”签字，但因这家代理公司也不在合规分销商范围内，双方也没有适用的费率，中亿建公司也无须对原告支付该公司的二级分销服务费付总包服务费。2、原告主张的已支付给二级分销商的联动服务费中，有六户的单项结算房源，因这六户客户（即1#1205房巫小斌、2#1203房蔡世杰、曾珍兰、1#1601房黄茂峰、2#1602房陈明灿、陈婷、2#1402房李林、林芳、2#1802房吴煜）退房，依据与原告所签订的《分销服务合同》第3.3条约定“若认购及《商品房买卖合同》签约无论因何种原因被终止的，甲方有权不支付乙方服务费”，中亿建公司是无须支付服务费的，所以应从原告主张的服务费中扣除281984.23元。三、原告主张的违约金计算时间起点有误。1、依据福晟公司与原告所签订的《深度战略合作之联动协议》第三条1(3)约定，服务费支付为“在结算的次月，甲方确认收到时乙方已支付二级联动服务费的银行支付凭证及相应发票后的五个工作日内，由甲方或甲方城际公司向乙方开具商业承兑汇票支付当期乙方服务费，汇票承兑时间最迟应在乙方实际支付相应二级联动服务费之日起的180天内支付”；中亿建公司与原告所签订的《南湾一号项目渠道分销服务合同》第3.7条也有相应的约定。2、原告依据与中亿建公司所签订的《南湾一号项目渠道分销服务合同》第3.10条主张“甲方若最迟支付日仍未支付的，则每逾期一日，甲方应按照应付而未付金额的成万分之五向乙方支付违约金。”但原告提供的《逾期付款违约金详情表》中，日违约金是从“5个工作日届满次日”起算，不符合上述约定，请求人民法院不予支持。综上所述，原告起诉部分事实不客观、计算的服务费依据及计算的违约金存在部分内容不符合事实和法律规定；且原告起诉福晟公司要求承担连带担保责任不符合客观事实且缺乏法律依据，因此请求判决驳回原告对两被告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月1日,福晟公司作为甲方与上海易居公司作为乙方签订一份《深度战略合作之联动协议》，约定：在战略合作期限内，福晟公司或其城际公司同意原告作为联动项目的独家联动总包方（即一级联动公司）；由拥有联动项目的福晟公司或其城际公司与原告签署《XX项目渠道分销服务合同》并具体执行；福晟公司营销中心确认后，原告可与合规的二级联动公司签订相关的《XX项目渠道分销合同》进行二级联动；联动服务费按月结算。根据签署的二级联动协议的约定，对于达到结算支付服务费标准的房源，福晟公司或其城际公司向原告支付联动服务费：福晟公司或其城际公司当期应支付的联动服务费=已到达二级联动结算支付服务费标准的房源的销售总价*支付比例*（二级联动服务费*109%）。在结算次月，福晟公司确认收到原告已支付二级联动服务费的银行支付凭证及相应发票后的五个工作日内，由福晟公司或其城际公司向原告开具商业承兑汇票支付当期服务费，汇票承兑时间最迟应在原告实际支付相应二级联动服务费之日起180天内支付；违约责任：各方应按本协议约定的服务费标准、时间、方式支付联动服务费，若在最迟支付日仍未支付的，则每逾期一日，违约方应按照应付而未付金额的万分之五支付违约金。 上述协议签订前后，原告与福晟公司的关联公司即中亿建公司就福晟南湾1号项目按《深度战略合作之联动协议》附件《XX项目渠道分销服务合同》模板，依据合作期限的不同分别签署了多份《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销合同》。该合同约定，中亿建公司根据原告上报的月度销售数量所对应的比例支付服务费。支付比例：客户成功认购，付清全额首付款并签订《商品房买卖合同》后次月支付80%服务费，《商品房买卖合同》成功备案后次月支付20%服务费。原告向中亿建公司提供服务费结算资料，双方于次月5日前核对完毕，原告向中亿建公司开具正规的、抵扣税率不低于6%的增值税专用发票。中亿建公司于收到原告提供的销售明细单、结算单及原告开具服务费发票原件及原告已结清对应二级分销商当期二级联动服务费的银行付款凭证后的五个工作日内，由中亿建公司向原告开具商业承兑汇票支付当期服务费，汇票承兑时间最迟应在原告实际支付相应二级联动服务费之日起180天内。中亿建公司若在最迟支付日仍未支付的，则每逾期一日，中亿建公司应按照应付而未付金额的万分之五向原告支付违约金。退房客户的服务费处理：认购及《商品房买卖合同》签约无论因何种原因被终止的，甲方有权不支付乙方服务费。中亿建公司的法定代表人叶秋莺在上述多份《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销合同》签字，但未加盖中亿建公司的公章。福晟公司向原告出具一份《承诺函》，表明鉴于中亿建公司暂时无法在《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销服务合同》加盖公章，其同意为中亿建公司履行《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销服务合同》项下义务向原告提供连带责任担保，担保期限至《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销服务合同》加盖中亿建公司公章之日为止，加盖公章之日起其担保义务自动解除。 嗣后原告与厦门董房企业营销策划有限公司、厦门房江湖信息科技有限公司、赣州易房宝信息科技有限公司、厦门港中原房地产代理有限公司、杭州智谷广告有限公司、厦门九房网文化传播有限公司、龙岩百佳网络科技有限公司、厦门高鹏房地产营销策划有限公司、厦门山林风房地产行销代理有限公司、厦门世纪同合房地产咨询有限公司、厦门市鑫东鑫置业有限公司等多家二级联动公司分别签订《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销合同》,由二级联动公司作为福晟南湾1号项目分销渠道拓客服务公司，提供推荐客户服务。合同履行后，由二级联动公司提供相应的《二级联动服务费确认明细》，原告与中亿建公多次在该服务费明细结算单上进行二级联动服务费及联动总包服务费的结算，由中亿建公司的法定代表人叶秋莺签字确认。结算后，原告在2019年3月7日至2019年10月18日期间累计向相应的二级联动公司支付服务费共计2730924.77元，不包含二级联动公司因无法提供税率不低于6%增值税专用发票而直接扣减的税差损失17026.12元（1050.29元+3109.96元+5654.72元+2368.22元+1884.91元+2958.02元），相应的联动总包服务费应为2995266.47元【（2730924.77元+17026.12元）*费率109%】。原告开具了金额总计2995266.35元的联动总包服务费增值税专用发票并邮寄给中亿建公司。中亿建公司收到发票后未付款。为此，原告诉至法院，并为此支付了5000元的保全费。 诉讼中，原告确认被告主张的2#1203、2#1602、2#1402三套房源确属退房且在原告诉求的佣金范围内，同意扣除上述房源的联动服务费169999.54元，仅主张联动总包服务费2825266.81元。 本院认为，福晟公司与上海易居公司签订的《深度战略合作之联动协议》、中亿建公司与上海易居公司签订的《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销合同》均系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方应当按照合同约定履行权利义务。上海易居公司作为中亿建公司授权的福晟南湾1号项目渠道总分销服务商，已依约与二级联动公司签订相关的《渠道分销合同》进行二级分销，并已按照经中亿建公司结算确认的金额支付相应的二级联动服务费，中亿建应当按照双方约定的费率支付上海易居公司联动总包服务费。上海易居公司主张的联动总包服务费2825266.81元（2995266.35元-169999.54元）有相应的《渠道分销合同》、经中亿建公司签字确认的《结算单》、《二级联动服务费确认明细》、《承诺函》、《付款回单》、《增值税专用发票》等证据相互印证，应予支持。被告辩称厦门港中原房地产代理有限公司、厦门市鑫东鑫置业有限公司两家分销商并不在向中亿建公司报备的分销商范围内，上海易居公司向上述两家分销商支付的二级联动服务费对应的联动总包服务费不应得到支持。本院认为，被告辩称的该两家分销商对应的二级联动服务费的结算已经中亿建公司法定代表人叶秋莺签字确认，被告该辩称没有依据。被告辩称原告已支付给二级分销商的联动服务费中，有六套房源退房，对应的服务费281984.23元不应支持。本院认为，除原告认可扣除的三套已退房的房源外，被告提供的证据未能体现其主张的另外三套退房的房源在原告主张的服务费范围内，该辩称不予采纳。关于上海易居公司请求支付逾期付款违约金的问题，因中亿建公司存在逾期付款的事实，已构成违约，上海易居公司主张中亿建公司应按应付而未付金额的日万分之五支付违约金符合双方合同约定，可予支持。但其主张违约金的起算点有误，根据合同约定，应自最迟支付日的次日即上海易居公司实际支付相应二级联动服务费之日起的181日起算。原告认可退房的三套房源对应的联动总包服务费169999.54元，被告主张自原告于2019年3月14日付款所对应的联动总包服务费696145.98元中予以扣除可予支持，扣减后对应的联动总包服务费为526146.44元。被告辩称原告主张的违约金过高，原告按109%的费率收取联动总包服务费已足以弥补违约损失没有依据，不予采纳。原告为本案支付的保全费5000元系为实现债权的合理费用，其请求该保全费损失由被告承担可予支持。关于福晟公司是否应对上述义务承担连带责任保证的问题。根据福晟公司出具的《承诺函》，其承担连带责任保证的期限至上海易居公司与中亿建公司签订的《福晟集团厦门区域南湾1号项目渠道分销服务合同》加盖中亿建公司公章之日为止。本院认为，本案中的连带责任保证是福晟公司因中亿建公司暂未能在合同上加盖公章而对上海易居公司作出的保证，合同是否加盖中亿建公司公章应以上海易居公司一方持有的合同是否加盖公章为准。本案中，上海易居公司持有的上述合同并未加盖中亿建公司公章，故福晟公司的连带责任保证尚未解除，其应对中亿建公司应承担的义务承担连带责任保证。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下: 一、被告福建省中亿建置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海易居房地产交易服务有限公司联动总包服务费2825266.81元及逾期付款违约金（其中594109.43元自2019年9月4日起，34785.32元自2019年9月9日起，526146.44元自2019年9月11日起，340546.68元自2019年10月1日起，100724.22元自2019年10月6日起,725773.19元自2019年10月28日起，34732.98元自2019年11月10日起,65400元自2019年11月26日起，271995.9元自2019年11月27日起，102633.56元自2019年12月1日起，按日万分之五计至本判决确定的履行之日止）； 二、被告福建省中亿建置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海易居房地产交易服务有限公司财产保全损失5000元； 三、被告福建福晟集团有限公司对上述第一、二项义务承担连带责任保证。 四、驳回原告上海易居房地产交易服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32276元，由原告上海易居房地产交易服务有限公司负担1777元，由被告福建省中亿建置业有限公司、福建福晟集团有限公司负担30499元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  郑丽卿 人民陪审员  方雅云 人民陪审员  李淑芬 二〇二〇年十月三十日 法官 助理  甘馨韵 书 记 员  陈雅萍 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。