辽宁省盖州市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0881民初2819号原告（反诉被告）：胡立宜，男，1964年4月8日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。原告（反诉被告）：吕昕，女，1965年7月10日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：刘玉辉，辽宁创越律师事务所律师。被告（反诉原告）：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，住所地盖州市双台镇思拉堡村。法定代表人:杨延光，经理。委托诉讼代理人：申小曼，女，公司职员。委托诉讼代理人：滕哲，辽宁昌赢律师事务所律师。原告（反诉被告）胡立宜、吕昕与被告（反诉原告）盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司（以下简称盖州思拉堡公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡立宜、吕昕及其委托诉讼代理人刘玉辉、被告（反诉原告）盖州思拉堡公司委托诉讼代理人申小曼、滕哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡立宜、吕昕向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告交付思拉堡温泉小镇情景洋房项目第12幢1单元302号房屋；2.依法判令被告自2012年1月1日起至实际交付房屋之日止，以625478元为基数，按日万分之一支付违约金193960.73元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年6月18日，原告吕昕与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售商品房思拉堡温泉小镇情景洋房项目第12幢1单元302号房，建筑面积133.65平方米，单价为每平方米4679.97元，总金额625478元，付款方式为分期付款，2011年6月11日前交预付款30000元，6月18日前交全部首付款计165478元，余款430000元自首付款应交之日起50日内以贷款方式付清。合同第8条约定，出卖人应当在2011年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第9条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2011年8月30日，原告吕昕与被告案外人中国农业银行股份有限公司盖州市支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告以所购房屋为抵押向案外人贷款43万元用于支付所购房屋剩余房款，被告为保证人。合同签订当日，原告将首付款195478元交付被告，余款43万元，原告以按揭贷款的形式由案外人直接支付被告。现约定的交房之日已过八年之久，被告未向原告交付房屋，更未能为原告办理产权登记。原告曾多次至被告售楼处询问交房一事，无人回复，工作人员之间互相推诿。2019年3月22日，原告最后一次去被告售楼处询问交房一事也是相同情况。原告无奈之下提起诉讼，要求解除合同，庭审时被告诉称可以交付房屋，同时审理法院多次做原告工作，原告撤回诉讼。现被告应依法依约交付房屋，但其仍罗列交房前置条件，拒绝交付房屋，为维护自己合法权益诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。盖州思拉堡公司辩称，一、原告所述与事实不符。原告要求答辩人交付房屋的主张与事实不符，并非答辩人不交付房屋，而是原告拒绝接收房屋。案涉房屋于2015年10月21日经验收合格后，答辩人曾多次通知原告办理房屋配户手续，原告一直拒绝办理。原告的理由是想解除合同，将房屋退还给答辩人。原告曾于2019年4月15日向贵院提起诉讼，请求解除双方签订的合同，贵院驳回了原告的诉讼请求，原告不服上诉至营口中院，二审期间答辩人的观点是原告的主张超过了法定解除期限，不应得到支持。二审法院认同答辩人的观点，后原告自行撤回起诉。原告同意与答辩人办理房屋配户手续，可是原告知道要从2015年10月21日补交物业费后再次拒绝配户。答辩人同意为原告办理房屋配户手续，但必须从房屋验收合格之日起补交物业费。二、原告请求支付违约金的主张不成立。1.按照合同约定，答辩人应于2011年12月31日交付房屋，该房屋实际验收合格的时间是2015年10月21日，答辩人违约的时间应该是2012年1月1日至2015年10月21日，不应是原告认为的2020年6月30日。2.原告主张违约金的请求已超过法定时效期。根据法律规定请求保护民事权利的时效期是三年，按照双方签订的合同第9条第1项第2款约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第8条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房屋价款万分之一的违约金。原告于2012年就已经知道所购房屋没有验收合格，也没有实际交付使用，且答辩人已经存在了违约行为，但却没有依法主张权利，也没有向答辩人履行通知催告义务。2015年11月21日房屋经验收合格，从约定房屋交付时间到房屋实际验收这三年半的时间里，原告从未要求答辩人退房或支付违约金，故原告的第2项诉讼请求已超过法定时效期，不应得到保护。盖州思拉堡公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告立即接收购买的情景洋房小区12号楼1单元302号房屋；2.请求依法判令反诉被告补交物业费17786.4元（从2015年10月21日起至2020年12月31日止）；3.请求依法判令反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年6月18日，反诉被告购买了反诉原告的房屋，双方签订了合同。合同第4条约定，房屋总价款625478元，付款方式为按揭贷款。合同第8条、合同第9条第1项、合同第11条对相关的权利义务进行了约定。按照合同第11条约定，反诉被告应补交物业管理费。合同签订后，反诉被告履行了房款交付义务，但由于客观原因，反诉原告没有在2011年12月31日前将房屋交付给买受人使用。2015年10月21日房屋经验收合格。从约定房屋交付时间到房屋实际验收这三年半的时间里，反诉被告从未要求反诉原告退房或支付违约金。房屋验收后，反诉原告及时通知了反诉被告办理配户手续，但反诉被告一直拒绝办理。2020年3月，反诉原告再次要求反诉被告办理房屋配户手续时，反诉被告以反诉原告违约且未支付违约金为由拒绝办理配户。反诉被告至今不办理入住，其闲置房屋都是由反诉原告一直在管理修缮，根据《物业管理条例》第22条、23条、25条的规定，反诉原告作为前期物业管理人有权按照合同约定收取该项费用。反诉被告拒不接收房屋的行为违反了合同的相关约定，请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求。胡立宜、吕昕辩称，对于反诉请求第1条，原告同意接收。对于被告要求补交物业费的诉讼请求不予认可。首先，被告不具有收取物业费的资质，被告是房产开发商，不是物业管理公司。其次，被告主张从2015年10月21日起至2020年12月31日补交该阶段的物业费没有事实及法律依据。原告从来没有被通知接收房屋，原告既然没有接收物业，何来的物业费一说？何况该物业费收到2020年12月31日令人费解。第三，2019-1829号庭审笔录第11页中，被告辩称原、被告之间签订商品房买卖合同只约定了房屋交付日期，并没有针对交付方式作出具体约定，结合目前现有的证据，不足以证明被告具有主动联系对方交付房屋的义务，可见在该次庭审前，被告从未主动通知原告交付房屋，该陈述与被告在本案答辩时诉称的多次通知原告交付房屋是存在矛盾的。第四，被告诉称2015年11月21日房屋验收合格，但并没有向原告发出交付通知，至于原因应该在盖州法院众多涉商品房买卖案件中可以查询到。2018年6月1日前案涉房屋是无法办理产权登记的，因为房屋因土地被抵押，详见2018民终1886民事判决书，可以看出被告之所以没有在所谓的验收合格后通知原告交房，是基于案涉房屋土地已被抵押的事实，直至2018年6月1日，该土地仍在抵押状态。如果被告在验收合格后就立即交房，那么根据双方签订的合同第15条约定，出卖人应该在商品房交付使用后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案登记。如果这样，被告就构成第二次违约。现被告自导自演所谓的原告没有按期收房没有事实和法律依据，要求原告补交物业费没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2011年6月18日，吕昕与盖州思拉堡公司签订了《商品房买卖合同》，盖州思拉堡公司为出卖人，吕昕为买受人。双方约定，买受人购买的商品房为预售商品房，位于第******房，建筑面积133.65平方米，单价为每平方米4679.97元，总金额为625478元。合同第8条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第9条约定，出卖人除本合同第8条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第8条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第11条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：2.买受人已交清全部房款，但是出卖人发出入住通知7日内买受人仍不办理入住手续的，买受人承担自通知入住之日起的物业管理费用。胡立宜、吕昕在合同上买受人处签字。合同签订当日，吕昕将首付款195478元交付盖州思拉堡公司。2011年8月30日，胡立宜、吕昕与盖州思拉堡公司签订《合同补充协议》。2011年8月30日，吕昕与中国农业银行股份有限公司盖州市支行签订了《个人购房担保借款合同》，吕昕为借款人，中国农业银行股份有限公司盖州市支行为贷款人，盖州思拉堡公司为保证人，胡立宜、吕昕为抵押人。合同约定，吕昕向中国农业银行股份有限公司盖州市支行借款43万元用于购买房屋。2011年10月28日，中国农业银行股份有限公司盖州市支行将43万元支付给盖州思拉堡公司。至2011年12月31日，盖州思拉堡公司没有向胡立宜、吕昕交付房屋。案涉房屋于2016年3月15日竣工验收备案，载明的竣工验收时间为2015年10月21日。现有部分住户入住。本院认为，胡立宜、吕昕与盖州思拉堡公司之间的商品房买卖合同关系合法有效，依法应予保护。合同签订后，双方均应自觉履行。本案中，至2011年12月31日，盖州思拉堡公司没有按合同约定将房屋交付给胡立宜、吕昕，其行为显系违约，应承担违约责任。盖州思拉堡公司应自2012年1月1日起至2015年10月21日，按房款625478元的日万分之一向胡立宜、吕昕支付违约金，违约金的总额为88556.64元（62.54×1416天）。2015年10月21日，案涉房屋经过竣工验收，具备了入住条件，胡立宜、吕昕应当与盖州思拉堡公司办理入住手续，但其没有办理，故其要求盖州思拉堡公司支付从2015年10月21日至2020年6月30日违约金的诉讼请求理由不成立，不予支持。目前胡立宜、吕昕同意办理房屋入住手续，盖州思拉堡也同意办理房屋入住手续，双方应予办理。关于盖州思拉堡公司要求胡立宜、吕昕支付物业费的反诉请求，盖州思拉堡公司没有提供相关证据其为胡立宜、吕昕提供了物业服务，故盖州思拉堡公司的反诉请求理由不成立，不予支持。综上所述，胡立宜、吕昕的部分诉讼请求理由成立，予以支持。盖州思拉堡公司的反诉请求理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于判决生效后十日内给付原告胡立宜、吕昕违约金88556.64元；二、驳回原告胡立宜、吕昕的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4179元，由被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担2013，由原告胡立宜、吕昕负担2166。反诉费245元，由反诉原告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  董操人民陪审员  周红人民陪审员  李兵二〇二〇年十月二十九日法官助理王杉杉书记员杨虹