广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9195号原告：佛山市鑫恒益资产管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××之一，统一社会信用代码914406××××××××996M。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：徐震林，广东捷顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉玫，广东捷顺律师事务所实习律师。被告：东莞市小微生态科技有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××，统一社会信用代码91441900MA4WKBHU6F。法定代表人：焦某1。被告：焦某1，女，1969年6月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××，公民身份号码341××××××××××××623。被告：张广发，男，1971年11月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××康怡丽苑怡心居1602房，公民身份号码342××××××××××××61X。三被告的共同委托诉讼代理人：谢梦琪，广东度明律师事务所律师。三被告的共同委托诉讼代理人：李晖，广东度明律师事务所律师。原告佛山市鑫恒益资产管理有限公司（下称鑫恒益公司）与被告东莞市小微生态科技有限公司（下称小微公司）、焦某1、张广发租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序于2020年8月11日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人徐震林到庭参加诉讼。三被告经本院合法传唤没有到庭参加庭审。2020年9月17日，原告的委托诉讼代理人徐震林，被告张广发，被告东莞市小微生态科技有限公司、焦某1、张广发的共同委托诉讼代理人谢梦琪到庭参加本院的询问。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告向原告支付2019年1月-4月场地占用费160000元；2、三被告向原告支付逾期违约金67200元；3、三被告向原告支付2018年水、电费1209.11元以及以1209.11元为本金从起诉之日起按照全国银行间同业拆借贷款利率计算至实际清偿日止的利息。4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年9月11日，原告与被告小微公司、张广发签订《天安物业租赁合同（二层）》（以下简称“租赁合同”），约定乙方承租原告位于佛山市南海区天安数码城5栋B座1106之二、1107之二的物业，租用期从2017年10月1日至2021年9月30日，租金前两年为每月4万元，租金以先缴后用为原则按月支付，乙方每月1日前应支付当月租金。同时按合同第七条（二）第3点约定：乙方必须依约交纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按所交纳年租金的1%收取，如拖欠租金累计超过15天，视为违约，甲方有权单方解除合同并收回租赁物，且保证金不予退回。在双方履行合同过程中，小微公司、张广发从承租次月开始就一直拖延支付租金，其违约行为不断发生。被告小微公司、张广发几乎每个月都拖欠着租金，在承租了短短一年时间内，累计逾期的天数竟达到了140天，两被告的行为是严重违反了双方合同的约定，已构成根本违约。而且，两被告拖租的借口花样百出，因被告逾期支付租金，原告有权按合同约定收取滞纳金。另外，小微公司的部分物品一直占用着原告的场地至今，被告应当按原费用标准向原告支付从2019年1月至今的租金或场地占用费，现原告暂主张从2019年1月至4月的部分合计为160000元。焦某1是小微公司的独资自然人股东，根据《中国人民共和国公司法》第六十三条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。故原告有权要求焦某1与小微公司就本案债务承担连带清偿责任。三被告辩称，原告违法收回涉讼房屋且未退还95000元押金的行为没有事实和法律依据，属于根本违约行为，应承担违约责任。被告没有违约行为，原告违法收回房屋的行为构成违约。被告没有任何证据证明被告小微公司于2019年1月至4月占用涉讼房屋，无权主张相应场地占用费。合同的承租人是小微公司，与张广发和焦某1无关。当事人在诉讼中提供了证据材料，本院依法组织当事人进行了举证和质证。当事人对真实性没有异议的证据，本院对真实性予以确认。当事人对真实性有异议的证据，本院认定如下：被告提供的报警回执、锁门照片，根据原告陈述的质证意见，原告对曾发生报警事宜及锁门事实予以确认，只是不确认由其上锁，不确认被告的证明内容，本院对证据真实性予以确认，对证明内容综合分析认定。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：佛山市南海区×××××××××天安南海数码新城5栋1106室、1107室为原告鑫恒益公司单独所有，土地/房屋用途为工业用房。2017年9月11日，被告小微公司（乙方）、原告鑫恒益公司（甲方）签订《天安物业租赁合同（二层）》（以下简称“涉讼合同”），约定：甲方将位于天安数码城5栋B座1106之二、1107之二的物业（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方；租赁期限为四年，自2017年10月1日至2021年9月30日止；2017年10月1日至2019年9月30日，每月乙方应付租金为4万元，2019年10月1日至2021年9月30日，每月乙方应付租金为4.4万元；物业租金以先缴后用为原则按月支付，乙方需在每月1日缴纳当月租金；双方约定2017年9月10日至9月30日为免租期，计租时间从2017年10月1日开始；管理费由甲方支付；本合同签订之日，乙方需一次性交付二个月租金的保证金8万元、水电费保证金1.5万元及首月租金4万元共13.5万元，9.5万元的保证金在乙方全面履行合同义务、无违法违约或拖欠税费等前提下，双方合同解除或终止之日起二十日内由甲方向乙方无息返还；甲方出租的物业已装修，并附电器和家具（附资产清单），乙方可使用相关设施，在甲方同意其装修方案的前提下进行二次装修，装修费和附带资产的维护维修费用由乙方负责；租赁合同期满或在租赁期间乙方违约，或经双方同意提前解除合同，乙方应于解除合同之日起三日内将租赁物和附带资产交付给甲方；乙方须依约缴纳租金和其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每天按所交纳年租金的1%收取，如拖欠租金累计超过15天，视为违约，甲方有权解除合同并收回租赁物，且保证金不予退回；甲方有下列违约情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方除无息全额退还保证金外，还须向乙方支付违约金10万元：1.在合同有效期内，乙方未违反合同约定的情况下，甲方单方解除合同；2.在合同有效期内，甲方擅自将租赁物出租给第三方使用；3.在合同有效期内，乙方未违反任何约定的情况下，甲方拒绝收取租金的；乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物，保证金不退，乙方还须向甲方支付违约金10万元：1.在合同有效期内，甲方未违约情况下，乙方单方解除合同；2.乙方将租赁物整体或部分转租给第三方的；3.乙方私自更改公司或法人的；4.乙方将租赁物及相关的权利抵押、质押的；等等。诉讼中，被告小微公司陈述原告于2018年12月19日将涉讼租赁物上锁，同月20日被告小微公司打110电话报警，同月21日去派出所进行报案，后原告的法定代表人张某1派员工开锁让被告小微公司员工将私人物品拿走后重新上锁。鑫恒益公司陈述2018年12月20日报警是因为被告小微公司当日将涉讼租赁物内的家具搬离，被告小微公司被物管拦下后报警。鑫恒益公司陈述被告小微公司租赁的1107号铺于2019年5月已出租给案外人，1106号铺于2020年5月出租给案外人。2020年1月9日，原告的员工发信息约张广发协商是否继续承租租赁物事宜。张广发回复：“你们锁了我们公司这么久的门，我的员工都走完了，所有客户资料、银行资料都在里面，没法办公，损失惨重，看看怎么解决”。员工回复：“张总，是你们违约在先，硬搬东西离开在后，你搬东西前两天我们张总也与你谈过，你没经过我们同意硬搬恭喜。除了7月，8月是准时缴租金的，你们什么时候准时过，你这么说的话，那我们的滞纳金又该如何算？这些先不说了，我是想问下办公室你还租吗？”本院于2020年2月11日受理小微公司诉鑫恒益公司租赁合同纠纷一案，案号（2020）粤0605民初3324号，小微公司在该案以鑫恒益公司自2018年12月19日对租赁物上锁及于2019年4月将租赁物出租予案外人构成单方违约解除合同为由，请求鑫恒益公司支付违约金10万元。本院于2020年5月8日作出（2020）粤0605民初3324号民事判决，判决驳回小微公司的诉讼请求。小微公司不服，提起上诉，案件在二审审理中。被告在（2020）粤0605民初3324号案件审理过程中确认原告陈述的租金逾期支付天数。被告陈述被告支付至2018年12月的租金及至2018年11月的费用。涉讼租赁物2019年12月发生水电费1209.11元。小微公司是自然人独资的有限责任公司，登记股东为焦某1。本院于2020年4月20日受理原告起诉。本院认为，原告和被告小微公司签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的2019年1月至2019年4的租金，根据被告提供的短信记录、双方关于报警情况的陈述及原告不需被告配合可迳行收回租赁物并重新出租的情况，本院认为涉讼租赁物最迟在2019年1月起已处于被原告上锁的状态。虽然被告存在逾期支付租金的行为，但从被告逾期支付的天数及至2019年12月并未欠付租金的事实看，被告并没有存在根本违约的行为，原告无正当理由对租赁物上锁必然影响被告对租赁物的正常使用，被告自2019年1月起无法对租赁物正常使用，本院对原告诉请2019年1月至4月的租金不予支持。被告已在（2020）粤0605民初3324号案件审理过程中确认原告陈述的租金逾期支付天数，涉讼合同约定了逾期支付租金的违约金条款，但根据合同履行的情况和公平原则，本院认为约定的违约金标准过高，酌情调整为按逾期支付金额的日万分之二计算违约金。经核算（见附表），小微公司应支付违约金991.98元予原告。应付日期实际支付日期支付金额逾期天数违约金二〇一七年十一月一日二〇一七年十一月七日400006482017年12月1日2017年12月5日400004322018年1月1日2018年1月8日39985755.9792018年3月1日2018年3月13日4000012962018年4月1日2018年4月22日40000211682018年5月1日2018年5月31日40000302402018年6月1日2018年6月2日40000182018年8月1日2018年8月2日40000182018年9月1日2018年9月10日400009722018年10月1日2018年10月15日40000141122018年11月1日2018年11月13日2000012482018年11月1日2018年11月15日2000014562018年12月1日2018年12月7日40000648总计991.979小微公司没有举证证明已支付2019年12月的水电费，原告已提供物业公司的缴款通知书证明水电费为1209.11元，小微公司应支付水电费1209.11元予原告。原告请求以1209.11元为本金从起诉日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清款日止，符合法律规定，本院予以支持。焦某1为小微公司的唯一股东，没有举证证明公司财产独立于其个人财产，应对小微公司的涉讼债务承担连带清偿责任。涉讼合同的合同当事人为小微公司和原告，没有证据证明张广发是合同当事人或作出了债务承担或加入的承诺，本院对原告请求张广发承担责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告东莞市小微生态科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期违约金991.98元予原告佛山市鑫恒益资产管理有限公司；二、被告东莞市小微生态科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费1209.11元及该款从2020年4月20日起至付清款日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市鑫恒益资产管理有限公司；三、被告焦某1对被告东莞市小微生态科技有限公司上述第一、二项的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告佛山市鑫恒益资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4726.14元（原告已预交），由原告负担4676.14元，由被告东莞市小微生态科技有限公司和焦某1负担50元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多预交的50元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长方菲人民陪审员彭海霞人民陪审员钟海明二〇二〇年十月二十三日书记员李和仪