文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初11201号            原告              原告：青岛天泰爱家物业服务有限公司，住所地青岛高科技工业园（高新区）长沙路中段（惠特工业城内）。统一社会信用代码91370212264597103B。      负责人：宋尧，总经理。      委托诉讼代理人：林培峰，男，1987年2月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。系原告工作人员。                  被告              被告：张德涛，男，1984年8月14日出生，汉族，住青岛市即墨区。      被告：曲莎，女，1987年1月20日出生，汉族，住址同上。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告张德涛、曲莎向原告支付2018年7月1日至2020年3月31日期间物业服务费5 343.41元；2、诉讼费用被告承担。                  事实和理由              被告张德涛、曲莎购买青岛市即墨区嵩山三路268号高迪·墨香郡小区**户房屋并办理了入住手续。原告经开发商高迪地产开发（青岛）有限公司选聘，为小区提供物业服务。原告按照《前期物业服务合同》约定提供了物业服务，但被告至今拒交2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5 343.41元。被告作为业主应承担物业服务费，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               被告      答辩意见              被告张德涛辩称，1、负一层楼道中有大量垃圾，反映了接近两年，物业公司说是业主存放的，我是否可以理解成业主家中的闲置物品都可以随意存放，物业公司为什么不管？2、负一层有一个业主的家的储藏室到了雨天就漏水，楼道中全是水，向物业公司反映物业公司称是业主自己没有做好防水一直没解决。3、地下车库跟车现象严重，保安视而不见，地下车位经常被占，车辆过道经常停放车辆。交纳的车位管理费物业管理了什么？4、购房时明确说人车分离，地上不停车，但是现在地上经常停放有电动车、小货车，物业是怎么管理的？5、小区内各种广告、电梯内广告牌、人行道出入门上的广告牌、地下车库出入杆上的广告牌，均属于共有部分受益应该归业主所有，需要物业公司说明一下物业把受益干了什么。设立广告牌业主是否同意了？6、小区的业主在公用绿地破坏草坪种菜、放置闲置物品，物业视而不理。7、小区安保应当24小时值班，管家在朋友圈中发保安24小时值班内容，但是实际经常空岗，南门和东门尤其严重。8、小区东门左侧的人行小门长期用铁链锁着不开放，近期开门之后关不上，不需要门禁卡任何人都可以入内，物业是否考虑过疫情期间业主的安全？9、小区内的自动饮水机安装是否征求了业主的意见，安装的饮水机破坏了公共绿地，安装位置是否考虑了视线、交通问题？10、物业公司是否应该和业主签订物业服务合同，是否应该告诉业主物业服务内容？      被告曲莎未作答辩。                  认      定      的      事      实                    原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经高迪·墨香郡小区开发建设单位高迪地产开发（青岛）有限公司选聘，为高迪·墨香郡小区提供前期物业管理服务，双方签订《高迪·墨香郡二期前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务管理事项主要包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；2、公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、公用照明、暖气设施、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物避雷设施；3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池、停车场、地下车位；4、共用绿地、花木的养护与管理；5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化娱乐场所；6、公共环境卫生卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；7、车辆秩序的管理，包括车辆的进出、停放；8、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；9、管理与本物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；10、协助组织开展本物业管理区域内的文化娱乐活动；11、对业主和物业使用人违反《业主临时公约》或物业使用守则的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止并提请有关行政部门处理及提起诉讼等措施；12、装饰装修管理服务。物业管理费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅1.5元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米；物业管理服务费用处首期物业管理服务费用外，其余的物业管理服务费按季度缴纳并应当于每季度第一个月的15日之前缴纳。电梯运行费住宅每月每建筑平方米按照0.4元/月/平方米标准收取（一楼不收取电梯运行费，自二楼收取电梯运行费），该费用按季度收取，由业主在交纳物业管理服务费用的同时一并缴纳。装修垃圾清运费每户按每建筑平方米3.0元一次性收取，由业主在缴纳首期物业服务费时一并缴纳。合同期限自协议签订之日起生效，本项目业主委员会成立后与新的物业管理公司签订后期的《物业服务合同》生效时，本合同终止。该合同另对双方权利义务、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等进行了约定。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司一直为高迪·墨香郡小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      被告张德涛、曲莎系高迪·墨香郡小区**户业主。**户房屋建筑面积133.92平方米。被告自2018年7月起停交物业服务费，欠交2018年7月1日至2020年3月31日期间物业服务费5 343.41元（1.9元/月/平方米×133.92㎡×21个月）。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告青岛天泰爱家物业服务有限公司经建设单位选聘，作为高迪·墨香郡小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告张德涛、曲莎作为高迪·墨香郡小区**户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，但物业服务合同属继续性合同，物业服务有持续性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点，物业服务的成效及物业服务的完善需要物业服务公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，被告庭审中提出的物业服务瑕疵不能认定原告提供的物业服务与前期物业服务合同有明显差异，并非法定及合同约定的拒交物业服务费事由，本院不予采纳。同时，业主拒交物业服务费用，既直接影响了物业服务质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。原告要求被告支付2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5 343.41元（1.9元/月/平方米×133.92㎡×21个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告曲莎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为对诉讼权利的放弃。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              被告张德涛、曲莎于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛天泰爱家物业服务有限公司2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业服务费5 343.41元。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告张德涛、曲莎负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审 判 员   乔 婧                                                                                               二0二0年十月二十六日                     书 记 员   于梦娇