浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初1734号 原告：葛维宝，男，1962年8月4日出生，汉族，住象山县。 原告：徐文珍，女，1961年1月9日出生，汉族，住象山县。 两原告共同委托诉讼代理人：张路宁，浙江信大律师事务所律师。 被告：俞全明，男，1964年12月20日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：潘文勇，浙江素豪（象山）律师事务所律师。 第三人：葛元，男，1986年9月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原告葛维宝、徐文珍与被告俞全明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，于2020年6月20日转为普通程序组成合议庭进行审理。因葛元为次承租人身份，故此本院于2020年4月13日依职权追加其为无独立请求权第三人。本案于2020年4月21日、9月29日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，两原告的共同委托诉讼代理人张路宁，被告俞全明的委托诉讼代理人潘文勇，第三人葛元到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告徐文珍及其委托诉讼代理人张路宁，被告俞全明及其委托诉讼代理人潘文勇到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。因案情复杂，经审批，延长审限二个月。本案现已审理终结。 原告葛维宝、徐文珍向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告在2010年9月1日签订的《租房协议》；2.判令被告立即对位于象山县××镇××路××号金爵商务宾馆建筑房屋腾空；3.判令被告立即支付原告租金（含房屋占用费）69000元（暂计至2020年1月31日，以后租金从2020年2月1日起按每日453.6元计算至实际腾退之日止）；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年9月1日，原、被告经协商签订《租房协议》，约定由被告租赁原告所有的位于象山县××镇××路××号房屋从事经营活动，租赁期限从2010年9月1日至2022年8月31日，租赁费采取先付后租方式，每半年一付，年租赁费为150000元。协议签订后，原告按约定将房屋交付给被告使用，被告也实际占有使用房屋至今。到2018年度房租费调整为每年165600元，即每月13800元。到2019年9月1日起按约定被告应支付2019年9月1日至2020年2月28日房屋租赁费82800元，但被告却一直拖延至今，为此，原告多次通过各种形式向被告催讨，但被告却总予以拖延。故诉至法院。 被告俞全明答辩称，案涉房屋租赁合同约定允许承租人转租转让，被告与第三人签订租赁合同后，原告应该向第三人催讨租金。原告对转让转租事实清楚。原告第二项诉讼请求有问题，被告已经将房屋转租转让，再让被告腾空不现实。案涉房屋4-5层无合法产权，可能涉及合同无效。在这点上原告存有过错，提供的租赁物有瑕疵。被告与第三人的合同纠纷案件尚在宁波中院二审审理中，二审尚未有定论，不论是租赁合同还是转让合同效力的认定，均要另一案件二审生效后才能处理，本案应当中止审理。 第三人答辩称，在金爵商务宾馆转让的时候，被告提供给第三人的证件均是齐全的，被告也未告知第三人案涉房屋4-5层系违章建筑。第三人与被告签订合同之前，被告对宾馆相应证件进行过审查，当时证件均显示是允许开设1-5层宾馆。但是第三人接手案涉宾馆重新办理证件时，才发现4-5层无规划许可，不能办理特种经营许可证。所以目前宾馆面临随时闭停的风险。 原告围绕诉讼请求提交了证据，本院已组织证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1.原告提供《农村村民建房用地呈批表》、《农居民规划建设审批表》，证明案涉房屋属于原告所有的事实。经质证，被告对真实性无异议，但是认为从审批表中可以看出案涉房屋国家当时规定只允许建造3层，原告违规建造了4-5层；第三人对真实性无异议。本院对真实性予以认定，并对1-3层有规划许可，4-5层无规划许可的事实予以认定。 2.原告提供《租房协议》，证明租金数额、支付方式、租赁时间，被告在租赁期间有权转租、转让，但仅仅是房屋的使用权，并不包括被告与第三人之间的宾馆经营权，被告并未告知原告转租、转让事宜。经质证，被告对真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，合同约定的“租赁期间被告有权转租”，当事人已经书面约定，不需要原告另外的书面同意，房屋转让，并不是片面的理解，转让是指经营权的转让，房屋租赁协议是包括1-5层，但原告提供的租赁房屋4-5层没有规划许可证，是否有效涉及到宁波中院尚在审理的一个二审案件，如果宁波中院认定是无效的，那就自始无效，不存在解除；第三人对真实性无异议。本院对真实性予以认定，原告在庭审中自认住在一层街面的后面部分，故此对于转租转让事宜，本院推定原告应系明知案涉房屋转租转让事宜，对是否包括明知宾馆经营权转让与本案无关，本案不予涉及。 3.被告提供《宾馆转让承包协议》、2019浙02**民初4458号民事判决书【均为复印件，原件均保存于2019浙02**民初4458号案件】，证明案涉宾馆已经转让，租金应由第三人承担，本案应当中止审理或者驳回原告诉请。经质证，原告对真实性、合法性、关联性均有异议，但认为该份《宾馆转让承包协议》与本案原告无任何关联性，第三人与被告之间的法律关系是基于宾馆转让产生的，原、被告之间的法律关系是基于房屋租赁产生的，不能中止审理；第三人对真实性无异议。本院对真实性予以认定，被告将金爵商务宾馆转让给第三人系被告与第三人之间的法律关系，该转让过程中包含房屋转租的情形，原告与第三人并未签订新的房屋租赁合同，第三人仅为次承租人的身份，被告作为承租人，仍负有支付房屋租赁费的义务；同时原、被告之间的房屋租赁合同系基础合同，并不以第三人与被告之间的合同为依据，不能以被告与第三人之间的合同是否已经判决生效作为本案中止审理的理由，对被告的证明目的不予支持。 案经审理，本院认定事实如下：2010年9月1日，原、被告签订《租房协议》，约定：“甲方将坐落在石浦玉泉路三间店面、2-5楼各一套承租给乙方作商业用房使用，并达成协议如下：一、租赁期限为12年，自2010年9月1日起至2022年8月31日；二、租金定于每年126000元，2010年9月1日至2013年8月31日租金不变，以后房租租金根据周边涨幅；三、房租费的付款周期为每半年付一次，依此类推；四、乙方需及时支付房租租金，若乙方拒付租金视为违约论处，亦可定乙方自动放弃租赁权，一切损失由乙方自负；五、乙方在租赁期间，有权转租转让，但须预先告知甲方，受转让人必须向甲方交付水电费，甲方若在合同期内出卖房屋，本合同继续有效，有关事宜，由甲方自行解决，否则，甲方需要赔偿乙方所有损失；九、租赁期满后，应保持房屋结构完整交还甲方，不动产财产归甲方所有，动产财产归乙方所有，是否续租或解除合同，双方应提前30天通知对方……”。被告承租后，将案涉房屋进行装修，开设金爵商务宾馆进行营业。2018年度房租费调整为每年165600元。 2017年9月5日，第三人葛元与被告签订《宾馆转让（承包）协议》，约定：一位于××镇××路××号金爵商务宾馆（共五层）系被告投资，所在的房屋为租赁，每年租金为360000元，承租期到2022年8月31日止；二、被告以1950000元的价格将宾馆转让给第三人（宾馆内所有设备和物品），另外需要再支付半年房租172800元；三、转让款分三期付清，首期押金300000元于2017年9月8日前支付，第二期900000元于2017年10月20日前支付，余款750000元在2017年11月20日前付清。至于半年房租172800元在何时支付由双方在2017年10月20日商定；五、被告在转让后应配合第三人去办理各种变更手续，所产生的各种费用均由第三人负担；六、第三人若未按时支付第二期转让款，在2017年10月20日以后被告俞全明同意双方之间转变为承包关系。承包费每年为450000元（不含所产生费用），第三人已付的300000元押金就作为承包费，不够的部分需补足，再交押金150000元，另外还需上前缴房屋租金半年，否则300000元押金没收等。2017年10月26日，第三人与被告再次签订《宾馆转让期间的约定》，约定：一、被告俞全明所有的××镇××路××号金爵商务宾馆（共五层），从2017年9月8日开始交由葛元经营；二、经营期间所得的收入全部归第三人所有；三、转让后的宾馆（未办理转证前）由第三人进行全面管理等。 另查明，案涉房屋规划为3层。至判决前石浦金爵商务宾馆仍在正常经营。第三人葛元房租交付至2019年2月，后又另行支付被告30000元，被告俞全明支付2019年3月至8月房租。 再查明，被告俞全明诉第三人房屋租赁合同纠纷一案【案号为（2019）浙0225民初4211号】，本院于2019年6月3日立案，2019年11月19日判决，现已生效。第三人诉被告俞全明合同纠纷一案【案号为（2019）浙0225民初4458号】，本院于2019年6月10日立案，2019年12月2日判决，第三人不服判决上诉，现尚在上诉审理中。 本院认为，本案的争议焦点为案涉合同是否有效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经本院审理查明，案涉房屋4-5层系原告未按照规划许可私自建造的楼层，至判决前仍未取得上述楼层的规划许可，故其与被告签订的合同中涉及案涉房屋4-5层的租赁内容系无效，其余部分应系双方真实意思表示，不违反法律规定，应系合法有效。故《租赁协议》系部分有效，部分无效的合同。 无效的合同自始没有法律效力，故此该部分不涉及解除。对于合同有效部分是否能够解除。案涉合同条款并未涉及解除合同内容，故此必须法定解除条件成就，合同才可解除。被告未能按约支付房租及房屋占有使用费属实，但原因在于次承租人葛元认为案涉房屋4-5层系原告未按照规划许可私自建造的楼层，宾馆经营处于随时闭停的情况向法院起诉要求解除其与被告俞全明的《宾馆转让（承包）协议》，现该案件尚处于上诉审理阶段，在合同效力未明确之前，被告基于不安抗辩权以暂不支付房租及房屋占有使用费的手段减少其将来有可能受到的损害符合法律规定。合同的法定解除条件未成就，合同不能解除。 因4-5层房屋租赁系无效的，合同无效自始无效。但鉴于被告至判决前一直在占有使用案涉1-5层的房屋，故此被告应支付4-5层的房屋占有使用费及1-3层的房租。根据《租赁协议》，年租金为165600元，未明确区分各层的房租。考虑到1-5层均为被告使用，且面积均一致，故此本院仍以年租金认定房屋占有使用费及房租，故被告尚需支付暂计至2020年1月31日的房屋占有使用费及房租69000元，以后的房租按99360元/年计算至实际腾房之日止；房屋占有使用费按66240元/年计算至实际腾房之日止。 合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因4-5层部分的合同内容无效，故此被告应予以腾房。 第三人葛元经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告俞全明于本判决生效后十日内将坐落于象山县××镇××路××号金爵商务宾馆4-5层房屋腾空； 二、被告俞全明于本判决生效后十日内支付原告葛维宝、徐文珍房租及房屋占有使用费69000元（之后的房租按99360 元/年自2020年2月1日算至实际腾房之日止；房屋占有使用费按66240元/年自2020年2月1日算至实际腾房之日止）； 三、驳回原告葛维宝、徐文珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费1525元，由被告俞全明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波 市中级人民法院。 审 判 长  张文芝 人民陪审员  骆惠琴 人民陪审员  王爱芬 二〇二〇年十月二十一日 代书 记员  高宁怡