湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初3747号原告：湖南省郴州市湘南大酒店，住所地：湖南省郴州市北湖区人民东路1号，统一社会信用代码：91431002187768086G。法定代表人：罗小毛，系该公司经理。委托代理人:罗晓伟,湖南星河律师事务所律师。委托代理人:郭莉华,湖南星河律师事务所律师。被告：李志晖，男，汉族，住郴州市苏仙区。被告：郴州市住房保障服务中心，住所地：郴州市七里大道56号原市房产局10楼。法定代表人：邓武魁，该中心主任。委托代理人：张晶，湖南天夫律师事务所律师。委托代理人：陈振浩，湖南林邑律师事务所律师。第三人：湖南恒利房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市飞虹路30号。法定代表人：曹晓明，该公司董事长。原告湖南省郴州市湘南大酒店（以下简称湘南大酒店）与被告李志晖、被告郴州市住房保障服务中心、第三人湖南恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利房地产公司）不动产登记纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南省郴州市湘南大酒店的委托诉讼代理人罗晓伟、郭莉华,被告李志晖，被告郴州市住房保障服务中心的委托诉讼代理人张晶到庭参加诉讼。第三人湖南恒利房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘南大酒店请求本院判令：一、依法确认两被告设立在湘南大酒店701、801房屋上的郴房预购2006抵1977号预购商品房贷款抵押预告登记权利已经消灭；二、两被告立即办理涂销郴房预购2006抵字1977号预购商品房贷款抵押登记备案手续；三、本案的诉讼费用全部由两被告承担。被告李志晖答辩要点：一、当时因为恒利公司与被答辩人合作开发，缺少资金，所以恒利公司借用我的名字购买商品房，去找担保公司为银行贷款提供担保，贷款到期后就把贷款合同转让给了项目的具体负责人陈红卫，都是被答辩人与恒利公司进行具体的操作；二、案涉701房、801房反担保给了担保公司，这两层楼应该属于担保公司。被告郴州市住房保障服务中心答辩要点：一、因被告李志晖自愿提供其预购的湘南大酒店701、8××1号房屋做抵押担保，抵押担保合法有效；二、答辩人诉被告李志晖、案外人陈红卫追偿权纠纷一案，已经进入强制执行程序，对湘南大酒店701、8××1号房屋享有优先受偿权的权利。三、被答辩人无权主张办理涂销郴房预购2006抵字1977号预购商品房贷款抵押登记备案手续，因执行抵押物后给被答辩人造成的损失，被答辩人有权向被告李志晖及第三人追偿。第三人恒利房地产公司未作答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2002年12月28日，以湘南大酒店为甲方，恒利房地产公司为乙方，签订《联合开发合同书》。该合同书约定：湘南大酒店提供项目开发用地约5.4亩，负责拆迁安置费用40%；恒利房地产公司负责项目工程建设、职工补偿及拆迁安置费用的60%；分配方案：湘南大酒店占该幢综合大楼总价值的45%，恒利房地产公司占该幢综合大楼总价值的55%。湘南大酒店分配的面积为13650㎡，其余的面积为恒利房地产公司所得。2004年12月7日，郴州市人民政府为案涉项目核发《国有土地使用权审批单》［（2004）郴政出字第089号］，受让单位为恒利房地产公司和湘南大酒店，随后双方共同从郴州市国土资源局取得湘南大酒店综合大楼土地使用权。二、2006年5月10日，被告李志晖与第三人恒利房地产公司签订《商品房买卖合同》，由被告李志晖购买第三人恒利房地产公司开发的位于郴州市××路××路××楼××层。第三人恒利房地产公司向被告李志晖出具购房发票。三、2006年5月11日，被告李志晖向郴州市住房置业担保中心申请为其向郴州市北湖区农村信用合作社借款提供担保，郴州市住房置业担保中心同意为李志晖提供担保，并与李志晖《个人住房贷款反担保抵押合同》，将案涉7-8层房屋作为反担保抵押财产反担保抵押给郴州市住房置业担保中心，双方于2006年10月10日办理了郴房预购2006年抵字1977号《预购商品房贷款抵押登记备案监证书》，抵押期限为2006年9月29日-2007年9月28日。四、2010年4月12日，湘南大酒店与恒利房地产公司签订《联合开发房产分配协议》。2013年5月15日，湘南大酒店为甲方，恒利房地产公司为乙方，双方签订《联合开发房产分配协议补充协议》，双方对产权面积再次进行具体的确认，湘南大酒店享有所有权的面积、房号如下：1、地下层-101号2577.61平方米；2、主楼一层门面121号已卖给陈某鸿；3、主楼二层201-1号1041.30㎡；4、主楼六楼至十八楼的601号-18××1号为湘南大酒店所有；剩余产权归恒利房地产公司所有。五、2014年5月27日，湘南大酒店取得案涉701、8××1号房屋产权证（案涉701号房屋产权证号：郴房权证北湖字第7××2号；案涉8××1号房屋产权证号：郴房权证北湖字第7××8号）。六、2014年7月8日，中共郴州市委机构编制委员会办公室发布的《郴州市事业单位登记管理局2014年事业单位法人变更登记公告》中，将郴州市住房置业担保中心更名为郴州市公共住房管理维护服务中心。2020年6月2日，根据中共郴州市委机构编制委员会办公室发布的郴编〔2020〕44号文件，将市房产管理局、市住房保障处、市公共住房管理维护服务中心等合并、整合，组建郴州市住房保障服务中心。七、2019年7月23日，郴州市北湖区人民政府作出北政〔2019〕46号文件，因湘南大酒店已完成测绘落宗业务，即将办理不动产权证，决定将湘南大酒店15套房产的不动产权证，转移登记至郴州市××福投资集团有限公司名下。其中包含案涉701、8××1号房屋。另查明，经不动产中心查询被告李志晖对案涉701、801层房屋的权利状态为已注销。判决的理由与结果本院认为，本案系不动产纠纷。本案的争议焦点为：一、两被告在案涉701、8××1号房屋设立的预购商品房贷款抵押预告登记权利是否存在；二、两被告是否要涂销郴房预购2006抵字1977号预购商品房贷款抵押登记备案手续。本院作出如下评判：关于焦点一，2006年10月10日，被告李志晖与郴州市住房置业担保中心在案涉701、8××1号房屋设立预购商品房贷款抵押预告登记，并办理了郴房预购2006年抵字1977号《预购商品房贷款抵押登记备案监证书》，抵押期限为2006年9月29日至2007年9月28日。郴州市住房置业担保中心作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，享有的是约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，而并非对上述房屋享有现实抵押权，且抵押期限到期后，被告李志晖与郴州市住房置业担保中心未对案涉701、8××1号房屋的抵押期限进行延长。经不动产中心查询被告李志晖对案涉701、8××1号房屋的权利状态为已注销，且原告湘南大酒店已取得案涉701、8××1号房屋的不动产权属登记证书，因此，两被告设立在案涉701、8××1号房屋上的郴房预购2006抵字1977号预购商品房抵押预告登记权利已经消灭。郴州市住房置业担保中心已更名为郴州市公共住房管理维护服务中心，后因郴州市公共住房管理维护服务中心与市住房保障处等部门组建成郴州市住房保障服务中心，故上述合同的权利义务由被告郴州市住房保障服务中心予以承继。据此，本院对原告诉请确认两被告设立在湘南大酒店701、801房屋上的郴房预购2006抵1977号预购商品房抵押预告登记权利已经消灭，予以支持。关于焦点二，湘南大酒店于2014年5月27日取得案涉701、8××1号房屋产权证（7××1号房屋产权证号：郴房权证北湖字第7××2号；8××1号房屋产权证号：郴房权证北湖字第7××8号），原告根据产权证书取得案涉房屋的所有权，故其有权排除被告郴州市住房保障服务中心对案涉房屋所涉预购商品房抵押预告登记。综上所述，原告要求两被告涂销案涉701、8××1号房屋的预购商品房贷款抵押预告登记备案手续，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条,参照《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款、第五条之规定，判决如下：一、依法确认被告李志晖与被告郴州市住房保障服务中心在位于郴州市人民中路与国庆北路交汇处701、8××1号房屋上设立的预购商品房抵押预告登记权利已消灭；二、被告李志晖与被告郴州市住房保障服务中心在本判决生效三十日内办理位于郴州市人民中路与国庆北路交汇处701、8××1号房屋所涉预购商品房抵押预告登记涂销备案登记手续。如果被告李志晖，被告郴州市住房保障服务中心未按照本判决指定的期间履行上述判项确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取80元，由被告李志晖，被告郴州市住房保障服务中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄钇瑞二〇二〇年十月二十三日法官助理吴明星书记员胡冰玉附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。《城市房屋权属登记管理办法》第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。