河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初2099号原告：马旭辉，男，汉族，1976年6月20日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人:谷利娟(系马旭辉妻子),女，汉族，1979年11月9日出生，住河南省伊川县。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，代领文书，进行和解，提起上诉等特别授权。被告：洛阳中昊资产管理有限公司。住所地，洛阳市宜阳县火车站南（洛阳氮肥厂俱乐部）。统一社会信用代码：91410327698742232J。法定代表人：李磊，经理。委托诉讼代理人：赵遵义，河南明耀律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代签、代收法律文书等特别授权。原告马旭辉与被告洛阳中昊资产管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马旭辉的委托诉讼代理人谷利娟、被告洛阳中昊资产管理有限公司委托诉讼代理人赵遵义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告退还在协议中多核算的房款3663.64元；2.协议约定是“经有关部门初步验收合格，交原告使用”，但被告一是违犯了必须“竣工验收合格”这法定的交房条件，二是违犯了必须“初步验收合格”这协议约定的交房条件。依法判令被告赔偿给原告77443.9元违法违约就交房的约金（暂计至2020年7月31日），被告违反协议约定交房，应再赔偿原告的违约金从2020年8月1日起计算至至达到约定的交房条件或法定的交房条件之日至；3.请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月27日原告与被告签定了一份棚改房售房协议，协议第二条约定原告应向被告交纳121753元房款。”由于原告信任被告没有再对被告填写的房款进行核算。2020年7月17日下午，原告根据协议第一条显示的总面积95.08平方米，和协议第二条显示的每平方米1242元，经核算应为118089.36元。被告将原告的房款多算了3663.64元构成欺诈。协议第四条约定：被告在2014年3月31日前，经有关部门初步验收合格，具备入住条件，交原告使用”。根据协议约定，被告必须在2014年3月31日前将房屋达到已约定的“经有关部门初步验收合格”、或达到法律强制性规定的“竣工验收合格”并交给原告使用。但被告至今己推迟了6年多还未进行最初的初步验收，被告违犯了法律强制性规定、违反了协议约定。在未达到约定的交房条件和法定的交房条件期间，被告却违约违法于2014年12月25日进行了交房使用程。对于没有进行任何验收的这个事实，被告一不公示，二不告知，隐瞒掩盖至今。不是建筑专业人员的原告及其他购房户虽然接房，因对房屋是否验收的问题没有这方面的知识，就不知道还需要过问验收的问题。二是由于此房是政府支持资金为贫民所建的棚户区改造房，被告又主动根据已约定的交房时间至交房日，把已逾期8个月25天的违约金赔偿给了所有购房户及原告。所以，原告对被告是采取了非常信任的态度，就没有想到被告会违约违法交付使用。三是原告在期待尽快交房使用的心理预期下，只会较为关注房屋内的顶棚、墙身、地面、门窗、电器插座、照明灯、开关、水龙头、地漏、水管道、门锁等这些项目的表面情况，对于是否合格却一概不知。还有房屋结构质量问题是否合格也是一概不知。但被告对楼盘没有进行任何验收的事实未告知过原告，也未以任何方式进行过公示。被告有按约定和法律强制性规定进行验收的责任却故意隐瞒房屋未验收的事实，按约定和法律强制性规定还没有达到交付使用的条件，却违约违法交付使用。被告欺骗了原告及其他购房户，必须承担违约责任。被蒙蔽的原告及其他购房户接收了未验收合格的房屋后。2015年10月16日上午，宜阳县质监站的技术人员到锦山家园小区对建设的17栋棚改楼进行查看，发现了楼房确有严重的质量问题，就通知被告即时彻底的整修，但被告久拖至今仍然不予整修。2019年10月中旬，《洛阳市金鉴工程质量检测中心有限公司》到锦山家园小区对建设的17栋棚改楼进行过剩的检测（包括原告购买房屋所处的楼）。近日原告得知，被告委托检测公司检测的目的是让该检测公司将这不合格的楼盘出据检测合格的报告，再以合格的检测报告为依据进行验收，然后才能办理房产证。原告才知道17栋棚改楼包括原告的房屋都还没有进行任何验收，被告违约至今。“竣工验收合格，方可交付使用。未取得竣工验收，不得交付使用”这是法律的强制性规定，这强制性规定就是为了保护广大民众的生命财产安全。虽然本案的协议约定是“经有关部门初步验收合格交付使用”，但被告也没有组织初步验收，却隐瞒掩盖没有初步验收的事实并于2014年12月25日交房。根据合同法相关规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的应承担违约责任。被告没有按协议约定的验收合格却交付使用，不是保护了广大民众生命财产安全，而是把广大民众的生命财产当作儿戏，违约行为更严重。这种只履行协议约定的交房，不履行协议约定的房屋合格，这种行为误导原告居住了安全难以保证的房屋。而且，被告违法违约交房后又不及时整修和验收，还公然作弊让检测公司配合将不合格的房屋出据检测合格的报告。被告这种恶劣的交房行为，已导致原告在面临着生命财产损失中居住了将近6年，已经给原告造成了巨大的精神损失。被告违法违约的交房，导致原告不能获得有安全保证的房屋。不履行协议约定应承担违约金，不验收合格就交房来违犯协议约定就应双倍承担违约金。而且被告还应承担行政责任或刑事责任。协议虽然未约订违约方应承担的违约金是多少，但被告于2014年12月25日在违法违约交房时，已经主动按原告已交纳的73052.28元房款，按月1%的违约金进行了赔偿，原告己经接受，这双方的自愿已视为协议对违约金的数额有了约定，并且已经履行完毕。但这只是2014年3月31日至2014年12月25日8个月25天计6452.93元的违约金已经赔偿。原告于2014年12月25日又交房款42248.87元，已总交房款115301.15元。被告必须承担2014年12月26日至2020年7月31日这段时间违反交房约定的违约金。共67个月5天，被告应赔偿原告777443.9元违反交房约定的违约金。2020年8月1日后违反交房约定的违约金，待达到法定交房条件或协议约定的交房条件之日在再另算。被告故意多算3663.64元的房款，应退还给原告。被告辩称，答辩人未与原告签订《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》，答辩人和案外人张建周签订了售房合同，原告现在的住房是通过与张建周签订房屋转让协议取得的。张建周已经对房屋进行验收并实际接收。《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》上的购房人是张建周。答辩人对马旭辉的签名有异议，认为是后来签上的。张建周只是交款人。发票和收据都是房屋转让以后开具的。因此原告要求答辩人退还多核算的房款无事实和法律依据，原告不具备诉讼主体资格，依法应驳回原告的起诉。本院经审理查明以下事实：2013年4月16日，以洛阳中昊资产管理中心为售房方（甲方）张建周为购房方（乙方），签订了《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》，内容如下：第一条：甲方新建的住宅楼为棚改房，将其出售给乙方，乙方已充分了解该住房的具体状况，并自愿购买该住房。所购住房的基本情况:位于水厂生活区内**楼******门，其建筑面积95.08平方米。（实际面积以房管部门测量为准)。第二条：房屋的出售价款按建筑面积计算。单价：人民币1242元/平方米，总价：1217530元。以上款额第一次付73052.28元(房产售价的60%)；第二次在楼房主体封顶付40%房款。在乙方领取钥匙时，以房管部门实际测量面积为准，房款差异部分多退少补。第三条：乙方在规定时间逾期交纳房款按迟交月1%计算加收利息。第四条：房屋交付期限甲方应当在2014年3月31日前，经有关部门初步验收合格，具备入住条件，交付乙方使用，如因不可抗力或政府政策因素除外。第五条：该住房交付乙方时，甲方承诺具备水通、电通、路通和有线电视、通讯使用条件，乙方承担房产交付（接受钥匙）后的使用费用……。原告马旭辉提交协议上的乙方签章有张建周和马旭辉两人，被告提交的协议上的乙方签章没有马旭辉。2014年12月21日，洛阳中昊资产管理中心向张建周出具《中昊棚改房锦山家园（二期）交房通知书》，约定张建周第二次应交房款48701.80元，因超期，应交纳利息元；因工程延期冲减房款6452.93元；实际应交房款42248.87元。2014年12月25日，锦山家园施工单位河南开祥建筑集团有限公司出具《锦山家园17#楼工程竣工报告》，显示竣工时间为2014年12月25日。河南诚信工程监理咨询有限公司在该报告上加盖了该公司的公章。同日，原、被告对房屋进行了交接。2017年12月28日，洛阳中昊资产管理中心工商登记名称变更为洛阳中昊资产管理有限公司。《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》上显示的锦山家园65号楼和《锦山家园17#楼工程竣工报告》上显示的17号楼系同一栋楼。该楼至今未经竣工验收合格，未完成竣工验收备案。2017年10月23日，张建周与马旭辉签订了房屋转让协议一份，协议约定张建周将洛阳氮化肥厂锦山家园小区65号楼3单元106室房屋转让给马旭辉，实际交款人为马旭辉，该协议交给被告备案。2017年12月28日，被告给原告出具了115300.87元的购房发票一张，显示购买方名称为：马旭辉。以上事实由《洛阳中昊资产管理中心棚改房售房协议》、《中昊棚改房锦山家园（二期）交房通知书》、《锦山家园17#楼工程竣工报告》、房屋转让协议，购房发票，以及原被告的陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，虽然原告马旭辉并无购买该棚改房资格，购房协议约定的购房人并非原告马旭辉，但购房款实际出资人是马旭辉，原告马旭辉与张建周之间签订了房屋转让协议且该协议在被告处进行了备案登记，被告出具的购房发票上名称也是原告马旭辉，能够证明被告认可原告马旭辉是实际购房者，故原、被告之间构成房屋买卖合同关系，原告马旭辉的主体资格适格。双方在售房协议中约定的房屋面积95.08平方米和单价1242元/平方米，房屋总价款应当为118089.36元，而协议约定总房款为121753元，多收取的3663.64元被告未能做出合理解释，故原告请求退还多收取的3663.64元，理由正当，本院予以支持。交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的不得交付使用。洛阳中昊资产管理中心未经竣工验收合格并完成建设工程竣工验收备案登记即交付业主使用，违反法律强制性规定，构成违约。但原、被告双方售房协议中并无对被告违约应支付违约金的约定条款，且被告之前因逾期交付房屋主动冲减的房款不能视为对违约条款进行了重新约定，原告亦未证明违法交房给其造成实际损失，故原告请求被告支付违法交房违约金，理由不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告洛阳中昊资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告马旭辉3663.64元；二、驳回原告马旭辉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取914元，由原告马旭辉负担889元，被告洛阳中昊资产管理有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王小飞二〇二〇年十月二十日书记员  乔 贝