浙江省文成县人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）浙0328民初1707号 原告：瑞安市海悦商务广场业主委员会，住所地瑞安市莘塍街道海悦商务广场。 法定代表人：张仁焕，系该委员会主任。 委托诉讼代理人：黄银龙，浙江安瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林斌，浙江安瑞律师事务所律师。 被告：瑞安市海悦停车场管理有限公司，住所地瑞安市莘塍街道海悦商务广场1、3幢商业101室（东首），统一社会信用代码91330381MA2AW3WR74。 法定代表人：吴浩然。 委托诉讼代理人：尤戈镭，浙江司策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旭峰，浙江司策律师事务所律师。 被告：浙江星海房地产开发有限公司，住所地瑞安市莘塍街道海悦商务广场2幢商业301室，统一社会信用代码9133038174054330X2。 法定代表人：涂晓芸，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶圣翰，浙江司策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方培勇，男。 原告瑞安市海悦商务广场业主委员会（以下简称海悦业委会）与被告瑞安市海悦停车场管理有限公司（以下简称海悦停车场公司）、浙江星海房地产开发有限公司（以下简称星海房开公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年8月20日和2020年9月17日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄银龙、被告海悦停车场公司委托诉讼代理人尤戈镭、被告星海房开公司委托诉讼代理人叶圣翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海悦业委会向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告停止利用瑞安市海悦商务广场小区南面临万松东路及西面临莘阳大道的场地（道路）经营停放车辆，排除妨害，并撤除上述场地（道路）上搭建设置的停车岗亭；2.依法判令两被告赔偿原告车位使用费损失暂计1228815元（按每日83元＊141个车位＊50％计算，自2019年5月1日起计算至被告方停止利用之日止，现暂计至2019年12月31日）；3.本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：瑞安市海悦商务广场小区位于瑞安市××路××道交汇处，该小区规划建筑区域内的场地（或道路）属于瑞安市海悦商务广场全体业主共有。2019年5月1日，被告星海房开公司未经海悦商务广场全体业主同意，擅自将小区业主共有场地及停车场出租给被告海悦停车场公司谋取利益。被告海悦停车场公司在上述场地上设置了141个停车位，用于有偿停车场业务经营。原告曾多次要求被告方排除妨害、恢复原状、赔偿损失，但被告对此置之不理。综上，两被告的行为严重侵犯了海悦商务广场全体业主的合法权益。 被告海悦停车场公司辩称，一、原告的诉讼主体不适格。本案原告提起诉讼涉及全体业主的权益，反映广大业主的意思表示，应当经过业主大会的决议，原告未提供证据证明其起诉是经过业主大会的决议，主体不适格，应驳回原告的起诉。二、原告主张涉案区域为业主共有的依据不足。在建筑区划内的建筑、场所、车位等并非必然归业主共有，要依据《物权法》及相关规定并根据规划、实际现状、专有部分、共有部分及业主与开发商是否存在约定等综合确定归属，原告仅以建筑区划主张涉案场地为业主共有依据不足。况且原告的现有证据也并不能证明现有区域就在建筑区划内或者全部在建筑区划内。三、被告海悦停车场公司进行停车经营业务有合法依据。被告海悦停车场公司与被告星海房开公司签订了《场地租赁协议》才进行经营使用。根据被告星海房开公司与业主的约定，海悦商务广场划分住宅区域和商业区域，分属两个物业公司管理，本案涉及的场地是商业区域，并未侵犯业主的权益。另根据业主与被告星海房开公司约定，涉案区域其产权和使用权也属于被告星海房开公司，被告星海房开公司将涉诉场地出租给被告海悦停车场公司管理，完全合法、正当。四、被告对该区域的管理并未妨碍业主的通行。被告虽设置了车辆通行设施，但对非机动车一直未收费，也为业主提供便利。综上，被告海悦停车场公司并未侵犯原告的权益。 被告星海房开公司辩称，同被告海悦停车场公司的答辩意见。一、原告主体不适格。原告未经过业主大会授权，主体不适格，应驳回原告的起诉。二、被告星海房开公司不存在妨害业主的行为，原告诉请无事实依据。1.被告星海房开公司与业主签订的《商品房买卖合同》明确约定，涉案场地的产权与使用权归属于被告星海房开公司。同时约定，为避免商业人流对住宅业主使用利益带来影响，海悦商务广场1-4幢与裙房大商场所属范围分区域进行管理，其中1-4幢住宅部分为一个管理区域，裙房大商场为一个管理区域，涉案场地出租给被告海悦停车场公司管理，不存在妨害业主的情况。三、原告要求二被告共同赔偿车位使用费损失1228815元，其依据《瑞安市机动车停放服务收费管理暂行办法》，该办法不能证明被告海悦停车场公司的实际收入情况，且停车费收入大部分需要用于涉诉场地的日常维护与管理人员的费用，原告诉请缺乏事实依据。综上，恳请法院驳回原告的起诉或诉讼请求。 原告海悦业委会就自己是否具有诉讼资格方面向本院提交了如下证据：1.瑞安市住房和城乡规划建设局出具的业主委员会成员备案通知书，以证明原告的身份；2.提起诉讼确认书及业主名单（第一次庭审后提供），以证明经业主大会表决，同意就本案提起诉讼。 经质证，被告海悦停车场公司认为：证据1无法证明原告主体适格；证据2真实性无法确认，统计中的业主没有商业部分的业主，确认书内容并非是对本案诉讼追认的决议，没有披露本案已经在诉讼阶段以及诉讼情况，并非是对本案诉讼的追认，故与本案无关。被告星海房开公司认为：同意被告海悦停车场公司的意见；证据2真实性无法确认，合法性有异议，提起诉讼确认书作为业主大会表决的书面征求意见，应当征求全体业主的意见，而原告并未告知商业业主，就直接认定商业业主不同意而作反对票进行处理，剥夺了商业业主发表意见的权利，程序不合法，应不予采信；业主名单真实性无法确认，应当由住建部门出具住户的名单，再进行确认核实。 本院认为，诉讼主体及诉讼主体的诉讼资格问题是本案在程序上应先行确定的事项。业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。本案原告以涉诉地为全体业主共有为由，要求被告排除妨害、赔偿损失，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”之规定，故本案原告行使诉讼权利必须由业主大会赋予。瑞安市海悦商务广场系被告星海房开公司开发建设，总建设面积为73848.28平方米，其中住宅面积为50668.58平方米，商业面积为22606.58平方米。被告星海房开公司在商品房买卖合同中与买方约定，为了避免商业人流对住宅业主使用利益带来影响，瑞安市海悦商务广场1-4幢与裙房大商场所属范围分区域进行管理，其中1-4幢住宅部分为一个管理区域，裙房大商场为一个管理区域。本案涉诉地为海悦商务广场小区南面临万松东路及西面临莘阳大道的场地，分属于裙房大商场所属管理区域。原告海悦业委会提起本案诉讼前未召开业主大会，并经业主大会的授权，其在第一次庭审结束后向本院补充提供了提起诉讼确认书及业主名单，但提起诉讼确认书系原告自行制作并上门征求1-4幢住宅部分业主的意见，并未向裙房大商场管理区域的业主告知或征求意见，也未在海悦商务广场整个区域内公告决议内容，原告提供的业主名单也没有裙房大商场业主的名单，原告的行为明显剥夺了裙房大商场业主享有的参加业主大会会议，行使投票权的合法权益，应认定原告作出的业主大会决议书即提起诉讼确认书，在程序上不合法，故本院不予确认。综上，原告未经瑞安市海悦商务广场业主授权，不具备本案的诉讼主体资格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第六条、第十四条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第（三）项的规定，裁定如下： 驳回原告瑞安市海悦商务广场业主委员会的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  毛爱芬 人民陪审员  王国健 人民陪审员  余美花 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  戴若楠