北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10922号原告：杨志刚，男，1963年3月25日出生，住北京市石景山区。（身份证号：×××）被告：吴世财，男，1976年9月13日出生，住北京市石景山区。（身份证号：×××）原告杨志刚与被告吴世财房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志刚、被告吴世财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨志刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金12000元、违约金12000元；2.判令被告拆除原告北京市石景山区古城西路X室房屋内餐厅、客厅里的隔断；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月20日，原、被告在平等自愿的基础上经友好协商签订了《北京市房屋租赁合同》，约定合同期自2018年9月20日至2021年9月19日，租赁费为每月6000元，租金每半年交纳一次。合同生效后，因疫情原因被告提出于2020年3月15日以后减免部分房租。经协商，原、被告同意3月至5月减免房租共计5000元，并于2020年5月6日签订补充协议。合同及协议生效后，被告于2020年7月20日拒绝继续支付房租。根据合同约定，单方违约的，由违约方赔偿守约方月租金的200%，因此被告应当向原告支付12000元的违约金。原告多次催要以上款项，被告拖延不交。另外，被告应拆除其在租赁期间对房屋打的隔断。被告吴世财辩称，不同意原告的诉求。被告于2020年7月2日与原告协商减租，原告不同意并要求收回房屋和解除合同。双方约定于2020年7月20日交房。2020年7月20日，被告清空房屋、完成保洁并向原告交付钥匙，给原告打电话和发微信，但原告拒收。隔断是原告同意被告打的，目的是为了多收房租，故不同意拆除隔断。本院经审理认定事实如下：2018年9月8日，甲方杨志刚与乙方吴世财签订《北京市房屋租赁合同》。约定甲方将坐落于北京市石景山区古城西路X室（以下简称：X号房屋）交由乙方代为出租，租赁用途为居住，居住人数为6-8人。租赁委托期自2018年9月20日至2021年9月19日，甲方应于2018年9月17日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为6000元/月，各期房租的支付日期为2018年9月8日，2019年3月15日，2019年9月15日，2020年3月15日，依次类推。乙方不按照约定支付租金达七日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日书面通知守约方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还已收取的租金。其他约定：改成四居室。合同签订当日，杨志刚向吴世财交付X号房屋。吴世财收房后将X号房屋的餐厅、客厅打成隔断并出租。2020年5月6日，杨志刚与吴世财达成书面约定：X室。2020.5.15吴付房租5000元。2020.6.15付三个月房租（季付）直到合同期结束。如遇特殊情况，自行商量。政府强拆、9月疫情还未结束，自行商量。吴世财于2020年5月15日向杨志刚支付租金5000元，于2020年6月20日支付租金6000元。双方当事人认可吴世财已支付完毕X号房屋2020年7月20日之前的租金。杨志刚在本案主张的是2020年7月21日至9月20日期间的租金。杨志刚除将X号房屋出租给吴世财外，亦将另外一套X1号房屋出租给吴世财。依据杨志刚和吴世财的微信记录，吴世财于2020年7月2日告知杨志刚因疫情实在挺不住，每套房都是合租房，都空一两间、两三间的，询问能否实付实收。杨志刚称不成就退回来。吴世财回复好的。杨志刚回复：那你这会儿才说，明天就该到日子了吧。7月4日，吴世财告知杨志刚随时可以至其办公室取X1的钥匙。后，双方协商X1号房屋的交接事宜，并于7月7日交接完毕。7月20日，杨志刚询问吴世财X号房屋的房租何时支付。吴世财回复称其欠了不少房主的房租，周转不开，租户调走了之后，一两天就把房屋腾出。杨志刚回复：我不是跟你说咱还按那个执行吗？吴世财回复称经营不行，要是说6000元每年有一个免租，还能试着干，要没有免租，真干不了。杨志刚回复：那个不是咱都定好了吗？吴世财回复真是经营不了。7月21日，杨志刚再次询问房租何时支付。吴世财回复真没钱了，得把房子交给杨志刚。杨志刚回复称按5月6号定的算。7月22日，吴世财称按照以前的执行不了，房子退了，随时来取钥匙。7月27日，杨志刚询问是否支付房租。吴世财称房子退了。2020年7月27日，杨志刚提起本案诉讼。本院于2020年9月21日组织双方谈话。2020年9月22日，杨志刚和吴世财完成X号房屋的交接。杨志刚陈述其于2020年10月1日将X号房屋按照吴世财返还的房屋原状另租给他人，每月租金为5900元。吴世财另提交其和案外人袁晨以及袁晨和杨志刚的微信记录，欲证明杨志刚于2020年7月15日要求吴世财腾房、并与其他中介洽谈租房事宜。2020年10月12日袁晨告知吴世财：其与杨志刚无房子聊天记录了，杨志刚给X1号房屋时，提过一次，后来没管。2020年8月25日，袁晨询问杨志刚68号院房子是否退完，再不退就不收了。9月22日，杨志刚询问袁晨是否还收房，袁晨回复收。杨志刚认为吴世财提交的微信记录不完整，与袁晨谈的是X1号房屋，在9月22日X号房屋交接完毕后才与袁晨谈该房屋的租赁事宜。对于杨志刚主张的违约金12000元，吴世财不同意支付，并主张若法院认定其存在违约行为，其认为杨志刚主张的违约金过高，申请法院予以酌减。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、协议、短信记录、微信记录、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，杨志刚与吴世财签订的《北京市房屋租赁合同》及协议均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效，双方应按约定履行各自义务。因双方明确约定了租金数额和支付时间、租赁委托期和提前退租的法律后果，吴世财应依约履行。依据查明的事实，租赁委托期自2018年9月20日至2021年9月19日，租金标准为6000元/月。2020年5月6日，双方约定吴世财2020年5月15日支付房租5000元，2020年6月15日付三个月房租（季付）直到合同期结束，如遇特殊情况另行商量。故吴世财应于2020年6月15日向杨志刚支付三个月的房租18000元，但其仅于该月20日支付房租6000元，即支付租金至2020年7月20日。吴世财主张于2020年7月2日与杨志刚协商减租事宜，杨志刚不同意并要求收回房屋和解除合同，后双方约定于2020年7月20日交房，但杨志刚拒收，故不应支付2020年7月21日至9月20期间的租金12000元。吴世财对该主张应提供证据予以证明，否则应承担不利的后果。依据2020年7月的微信记录，双方仅于2020年7月7日对X1号房屋进行交接，微信记录并不能证明双方协商一致于2020年7月20日对X号房屋进行交接，反而能够证明杨志刚于该日仍要求吴世财支付房租，吴世财表示经营困难，要求退房或者增加免租期，杨志刚不同意并要求按2020年5月6日的约定执行，后吴世财坚持要求把房屋退回。另外，吴世财提交的袁晨的微信记录亦不能证明其和杨志刚对X号房屋的交接达成一致。故本院认定双方并未对2020年7月20日交接X号房屋达成一致，吴世财单方要求退还房屋的行为属于提前退租的违约行为。吴世财仅支付租金至2020年7月20日，其于2020年6月15日未足额支付一个季度租金的行为已经构成违约，其所持的已退房故不应支付2020年7月20日之后的租金的主张不能成立。因双方于2020年9月22日对X号房屋进行了交接，故房屋租赁合同已经实际解除。综上，对于杨志刚主张吴世财支付2020年7月21日至9月20日期间的租金12000元的诉求，本院予以支持。对于杨志刚主张的违约金12000元，因吴世财存在提前退租的违约行为，故应支付违约金。对于违约金的数额，吴世财申请酌减，杨志刚陈述于2020年10月1日已将X号房屋出租，故本院以杨志刚的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定吴世财应支付杨志刚违约金1000元。对于杨志刚主张的拆除X号房屋内餐厅、客厅里的隔断的诉求，因杨志刚在签订房屋租赁合同时同意吴世财将该房屋改成四居室，且已以2020年9月22日双方交接时的房屋原状将该房屋另租给他人，故本院对于杨志刚的该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、吴世财于本判决生效后七日内支付杨志刚房屋租金12000元和违约金1000元；二、驳回杨志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由杨志刚负担92元（已交纳），由吴世财负担108元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 孙莉二〇二〇年十月二十九日法官助理 田晔书 记 员 袁帅