福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2649号 原告：傅永凯，男，汉族，1983年6月30日生，公司职员，住三明市梅列区。 原告：蔡华，女，汉族，1983年4月28日生，公司职员，住三明市梅列区。 原告共同委托诉讼代理人：傅祚江（系傅永凯叔叔），男，汉族，1968年7月30日生，专职律师，住三明市梅列区。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告傅永凯、蔡华与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告傅永凯、蔡华的委托诉讼代理人傅祚江，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傅永凯、蔡华向本院提出诉讼请求判令：1.判令碧桂园立即支付逾期办理商品房权属登记违约金35850元；2.判令碧桂园立即支付逾期交付车位违约金449元。事实与理由：傅永凯、蔡华于2009年1月13日登记结婚。2015年5月29日，傅永凯、蔡华与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：傅永凯、蔡华向碧桂园购买其开发的三明市碧桂园1号2幢2301室商品房，房屋总价款99万元；合同第二十条约定：因碧桂园原因，傅永凯、蔡华不能于商品房交付之日起90日内取得该商品房所有权证书的，每逾期一天碧桂园应向傅永凯、蔡华支付50元违约金。合同签订后，傅永凯、蔡华支付了全部购房价款。2016年12月25日，碧桂园向傅永凯、蔡华交付了商品房钥匙，但直至2018年3月22日蔡通知办理商品房权属登记，导致傅永凯、蔡华不能在交房90日内取得房屋权属证书。2016年6月23日，蔡华向碧桂园购买车位一个，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：蔡华向碧桂园购买其开发的三明市梅列区碧桂园车位，总价款93632元，交付车位的时间为2016年12月30日之前。该合同第二十条约定：因碧桂园原因，蔡华不能与商品房交付之日起90日内取得该商品房所有权证书的，每逾期一天碧桂园应向蔡华支付50元违约金。合同签订后，蔡华依约支付了全部价款。2017年1月15日，碧桂园向蔡华交付了车位，但拖延至2018年3月22日蔡通知蔡华办理不动产权权属证书，导致蔡华不能在交付90日内取得房屋权属证书。 综上，碧桂园的为已构成违约，应支付逾期办理房屋权属登记及交房的违约金。 碧桂园辩称，一、碧桂园不应承担逾期交房的违约金责任。首先，碧桂园于合同约定的交房日前通知买受人收房，合同约定的义务碧桂园已履行完毕。买受人因自身原因延迟查房、接收房产，应视为买受人自愿将交房日顺延至实际查房日。其次，买受人已实际接收房产，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，因此碧桂园不应再承担实际收房后的逾期交房违约责任。综上，碧桂园于合同约定交房日前通知被上诉人收房，买受人因自身原因未及时查验房产，应视为被上诉人自愿将交房时间延期至查房日。实际收房后，买受人以实际行动认可了碧桂园的交房行为，碧桂园就不应再承担被上诉人实际收房后的逾期交房违约责任。 二、即使碧桂园需承担逾期交房的违约责任，但买受人主张日万分之三的违约金明显过高。开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对买受人的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于买受人损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。买受人没有证据证明其有因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，碧桂园认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 三、商品房买卖合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。理由如下：1.碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园需按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进展缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中傅永凯、蔡华主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。理由：1.本案讼争房屋楼幢于2018年1月4日完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园再次通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，买受人于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。3假设逾期交付主张成立，关于“交付”问题，买受人主张前后矛盾：（1）买受人在主张逾期交房违约责任时，认为未取得竣工备案表时之前交付行为，不符合交付条件，交付行为不成立，要求碧桂园承担逾期交付违约责任。（2）买受人在主张逾期办证违约责任时，又认可之前房屋交付行为成立，要求碧桂园从该日起承担逾期办证的违约责任。如认为之前交付行为成立，则碧桂园无须承担逾期交付的违约责任；如认为之前交付行为不成立，则逾期办证起算点应作相应顺延：在竣备日之前交付的，应以竣工备案日为交付日；在竣工备案日之后交付，以实际交付日为交付日。讼争逾期办违约金的计算应从交付日起届满90日的次日开始起算计算至讼争房屋所在楼幢首次登记之日止，并扣除“权籍调查成果”时限30日。 本院经审理认定事实如下：1.2015年5月29日，傅永凯、蔡华与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定傅永凯、蔡华向碧桂园购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为99万元；碧桂园应于2017年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的房屋交付给傅永凯、蔡华使用；因碧桂园原因，傅永凯、蔡华未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天碧桂园应向傅永凯、蔡华支付违约金50元。傅永凯、蔡华已依合同约定全额支付购房款。碧桂园于2016年12月25日将案涉商品房交付给傅永凯、蔡华使用，于2018年3月22日通知傅永凯、蔡华办理权属证书。2.傅永凯、蔡华与三明市碧桂园房地产开发有限公司于2020年10月29日在本院支持下就三明市梅列区碧桂园1号2幢负一层139号车位的买卖合同产生纠纷达成和解，并签订了调解协议。当事人双方对上述事实及案涉合同文本内容均无异议，本院予以确认。 对本案争议，本院作如下分析认定： 碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年5月30日前，实际交房日为2016年12月25日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，本院不予采纳。傅永凯、蔡华与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致傅永凯、蔡华未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 碧桂园逾期履行合同义务的期间如何确定问题 本院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园于2016年12月25日向傅永凯、蔡华交付商品房，在合同约定的交房日前。在商品房符合合同约定的交房条件的前提下，提前交付商品房有利于商品房的充分利用，避免资源浪费，应予以鼓励。由此，本案中，碧桂园履行办理权属登记的履行期限的起算日期，确定为合同约定的交房日趋于合理。由此，碧桂园应于合同约定的交房日之次日起第91日起按合同约定向傅永凯、蔡华计付违约金。碧桂园于2018年3月22日书面通知傅永凯、蔡华办理权属证书，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，本案违约金计算至碧桂园通知傅永凯、蔡华领办理权属证书前一日为宜。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。碧桂园未按期履行合同义务，导致傅永凯、蔡华未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。由此，碧桂园应从2017年8月29日起至2018年3月21日止（共205日），按每日50元向傅永凯、蔡华支付违约金。据此，傅永凯、蔡华要求碧桂园支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉请，本院根据查明事实予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向傅永凯、蔡华支付违约金10250元； 二、驳回傅永凯、蔡华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费452元，因适用简易程序审理减半收取226元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担28元，由傅永凯、蔡华负担198元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇二〇年十月二十八日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。