贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0201民初4154号原告：葛欣，女，1990年6月5日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原告：孔令杰，男，1988年5月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：葛欣（系孔令杰之之妻），女，1990年6月5日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被告：六盘水锦华房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区碧云路与大连路交汇处锦华新时代**商铺**，统一社会信用代码：915202003374181704。法定代表人：张伯友，系公司董事长。委托诉讼代理人：王安文，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201199910511757。原告葛欣、孔令杰与被告六盘水锦华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告葛欣、原告孔令杰的委托诉讼代理人葛欣、被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托诉讼代理人王安文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告葛欣、孔令杰向本院提出诉讼请求：1.全额退还原告缴纳的90元每平方米的集中供暖开户费共计9425元；2.被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告于2017年10月25日与被告签订购买购买锦华新时代7栋405号房屋，房屋总价款517107元（包含每平方米的90元集中供暖开户费9425元、维修基金8901元）。原告在2019年4月15日接被告通知于5月底前持集中供暖开户费收据到被告处办理抵消两年物业管理费，否则过期作废。原告只好答应了被告的条件并换取了供暖接口费收据。在没有任何文件规定个人需缴纳集中供暖开户费的前提下，被告对原告进行了欺骗要挟，严重违背民事活动诚信的原则。本人确实被开发商欺骗缴纳了集中供暖开户费，事实依据确凿，请求法院支持原告诉讼请求。被告六盘水锦华房地产开发有限公司辩称，原告方所诉的供暖费，实际上是供暖开户费和设施安装费，在房屋建设上，被告按93元每平米向热力公司和消防安装公司支付了该费用，原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条第四项约定了供暖费由买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳，在原被告签订《商品房买卖合同》时，被告已向原告告知了相关情况。从原告起诉状看，原告在签订《商品房买卖合同》时，已明知该费用由原告承担，事后原告与被告协商，原告将供暖费收据交回被告，被告给原告两年的物业费作为补偿，双方协商一致，原告已放弃了要求被告退还供暖费的请求，双方已经实际上达成了和解，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：对原告提交的二原告身份证复印件各一份，因被告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的2017年10月25日《商品房买卖合同》一份，被告对其真实性无异议，该合同系双方当事人真实意思表示，且该商品房已取得商品房预售许可证，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该证据可以证明原被告双方在合同中对相关事项及费用承担的约定，故对该证据本院予以确认；对原告提交的费用核算单复印件一份，该证据虽然系复印件，但被告对其真实性无异议，该证据与原告提供的收据及商品房合同能相互印证，能证明原告支付的费用中含有集中供暖费的事实，故本院对此予以确认，但该证据不能证明原告主张用于证明供暖敷设到户的事实，故对原告的该证明目的本院不予确认；对原告提交的2017年9月24日的收据复印件（金额9425元）一份，被告对真实性无异议，与被告提供的收条一份，可以印证原告曾交纳供暖费，后经双方协商用物管费作为缴纳供暖费的补偿供暖费收条收回作废，故原告现仅持有供暖费复印件的事实，故本院对该证据予以确认；对原告提交的2019年5月28日物业管理费收据两份，被告对真实性无异议，可以证明物业公司向原告出具收据免除原告两年物管费的事实，故本院对该证据予以确认。对被告提交的售楼现场照片两张,该照片无展示时间，被告未举证证明其在与原告签订合同前向原告展示过该展板内容，不能证明原告的证明目的；对供热工程入网建设合同、集中供暖二次管道安装工程施工合同、热力公司七张发票及记账凭证一份、消防公司收据及安装进度表各一份，与本案的争议焦点无关联性，不能证明被告的证明目的，故对上述证据本院不予确认；对被告出具的2019年5月28日收条一份，该收条系原告所出具，与原告提交的物业管理费收据两份相印证，可以证明经双方协商用物管费作为缴纳供暖费的补偿、供暖费收条收回作废的事实，故本院对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2017年9月24日，六盘水锦华新时代物业管理有限公司受被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托向原告葛欣、孔令杰收取了9425元的供暖费。2017年10月25日，原告葛欣、孔令杰与被告六盘水锦华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为1710250078）一份，约定：原告向被告购买位于钟山区北侧锦华·新时代（一期）7号楼405室商品房一套，商品房预售许可证号（2017）商房预字第13号；面积104.72平方米，单价为每平方米5899.681元，总价款为517107元；合同第十四条第（四）项中约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、4、5、6项费用……（4）供暖费……”；附件六第7项中约定：“集中供暖：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”。合同中双方还对其他事项做了约定。2019年5月28日,六盘水锦华新时代物业管理有限公司向原告出具物管费收据两份，注明2020.1.1-.2020.12.31物业费全免2262元、2021.1.1-2021.12.31物业费全免2262元。同日，原告葛欣向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具收条一份，内容为：“兹收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司人民币￥4524元（冲抵7-405号房物业管理费）作为业主缴纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条作废。”。现双方为上述费用发生纠纷，故原告诉至本院。本院认为，原告与被告六盘水锦华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。案外人六盘水锦华新时代物业管理有限公司系受被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托，代理被告六盘水锦华房地产开发有限公司收取供暖费事宜，其行为对被代理人六盘水锦华房地产开发有限公司发生效力,因此六盘水锦华新时代物业管理有限公司收取原告交纳的供暖费、开具收据及原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具的《收条》的效力及于被告六盘水锦华房地产开发有限公司。本案《商品房买卖合同》第十四条第（四）项中载明买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳供暖费等费用，合同附件六第7项中又载明小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费。前述两项合同条款系被告六盘水锦华房地产开发有限公司预先拟定的格式条款，现双方对前述两项格式条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，审理中，原被告均确认十四条第（四）项中供暖费及合同附件六第7项中暖气开户费及接通费实际系同一费用，对原告主张的集中供暖开户费应由谁承担的约定，应当作出不利于六盘水锦华房地产开发有限公司的解释，即采用“小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”，由集中供暖出卖人即本案被告须承担暖气开户费及接通费。但合同签订后，由六盘水锦华新时代物业管理有限公司向原告出具收据免除两年的物管费、原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具收条，载明用物管费4524元冲抵作为业主缴纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿、供暖费收条作废，对其中“供暖费收条收回作废”按照日常交易习惯理解，原告将收条原件交回及出具收条认可冲抵物业管理费作为其交纳供暖费补偿的行为，应视为原被告双方对供暖费的承担重新进行了协商并已结算完毕。原告出具《收条》系原告对自身民事权利的处分行为，同理，被告方委托物业公司免除原告两年物管费也系被告对自己民事权利的处分，以上行为分别对原、被告双方具有约束力。原告在已与被告对供暖费的承担进行了结算后，又诉请主张被告退还该费用，无事实及法律依据，故本院对原告主张由被告退还集中供暖开户费9425元的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告葛欣、孔令杰的诉讼请求。案件受理费50元，由原告葛欣、孔令杰负担（原告已自愿预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  闻兴玲人民陪审员  钟轮斌人民陪审员  石光军二〇二〇年十月二十二日书 记 员  朱真琳