河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15883号原告赵鹏辉，住河南省沈丘县。委托代理人张卫洪，河南千字文律师事务所律师。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，营业场所郑州市金水区金水路219号，统一社会信用代码914101006147462377。负责人陈彦。第三人河南奥兰房地产开发有限公司，住所地沈丘县商务中心区县城东环路南段，统一社会信用代码91411624072698575K。法定代表人高伟成。第三人河南锐利特矿山机械有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼******。统一社会信用代码91410104681779442N。法定代表人高伟成。第三人高伟成，住河南省沈丘县。第三人范灵云，住河南省沈丘县。第三人河南省澳兰机械设备制造有限公司，住所地，住所地沈丘县槐店镇沙南产业集聚区会信用代码91411624052281414U。法定代表人高伟成。第三人郑州金昌红杰机械有限公司，住所地，住所地郑州市惠济区南阳路**院**楼**会信用代码91410108589749638C。法定代理人张建国。原告赵鹏辉诉被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行，第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵鹏辉及其委托代理人张卫洪到到庭参加诉讼，被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行、第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经本院依法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年11月2日，原告与第三人河南奥兰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买奥兰·未来城5号楼1单元1701号房，并于合同签订当天付清了全部购房款424830元，其中414830系用工程款折抵房款。原告已对该房屋进行了装修并入住。原告于2017年8月10日向第三人河南奥兰房地产开发有限公司交付了办证费用16956元后多次催促第三人河南奥兰房地产开发有限公司办理房产证，但第三人河南奥兰房地产开发有限公司至今未予办理。因第三人与被告金融借款合同纠纷一案，该房屋被郑州市金水区人民法院查封，原告向郑州市金水区人民法院提出执行异议申请，被裁定驳回。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告在人民法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，并付清了全部购房款，交清了办证费用，原告对该房屋进行了装修并入住，且原告名下无其他用于居住的房屋，另外，该房屋未办理过户登记也不是原告的原因，原告才是该房屋的实际所有人。因此，原告对该房屋享有的权利足以排除人民法院的强制执行，人民法院不得执行该房屋。综上，原告为维护合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请求：1、依法判令不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城5号楼1单元1701号的房屋。2、依法确认位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城5号楼1单元1701号的房屋归原告所有。3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、（2019）豫0105民初5500号协助执行通知书；2、（2020）豫0105执异429号执行裁定书；3、《商品房买卖合同》；4、《收据》3张；5、《建筑合同》；《建筑施工劳务承包合同》；6、《物业服务合同》；7、照片2张；8、物业费收据2张；9、电费收据20张；10、《居住证明》；11、《个人房屋信息查询情况表》。被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行未答辩亦未举证。第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司均未答辩亦未举证。经审理查明：1、原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行诉被告河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2019）豫0105民初5500号民事判决书，判决被告河南锐利特矿山机械有限公司于判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款本金17941267.56元、利息1610867.73元（利息、罚息、复利暂计算至2019年3月20日，之后的利息、罚息、复利按照借款合同约定计算至贷款本息实际清偿之日止）；被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司对上述债务承担连带清偿责任，被告高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司承担保证责任后有权向被告河南锐利特矿山机械有限公司追偿。审理过程中，原告申请诉讼保全，本院于2019年3月28日将涉案房屋予以查封。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执16164号。执行过程中原告赵鹏辉向本院提出书面执行异议，本院于2020年7月16日作出（2020）豫0105执异429号执行裁定书，裁定：驳回案外人赵鹏辉的异议请求。2、原告赵鹏辉（××）与第三人河南奥兰房地产开发有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》，主要约定内容如下：××购买的商品房位于奥兰·未来城5号楼1单元1701号，总金额为424830元整；××于签订合同当日一次性付清购房款人民币424830元整。出卖人应当在2018年9月30日前房屋交付××使用。3、2015年9月16日，河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具收据一份，载明：“交款单位赵鹏辉，收款方式现金，人民币1万元整，收款事由：奥兰·未来城5-1-1701定金。”2016年11月2日，河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具收据一份，载明：“交款单位赵鹏辉，收款方式房款抵工程款，人民币414830元整，收款事由奥兰·未来城5-1-1701房款抵张万东机械厂办公楼工程款。”2017年8月10日，河南奥兰房地产开发有限公司向原告出具收据一份，载明：“交款人赵鹏辉，收款方式现金，人民币16956元整，收款事由5-1-1701代收办证费用。”4、原告赵鹏辉提交河南省奥兰机械设备制造有限公司作为甲方（发包方）、河南恒远建设工程有限公司作为乙方（承包方）签订的《建筑合同》，主要约定内容如下：乙方承接甲方的“河南省奥兰机械设备制造有限公司办公楼”工程施工任务（不含甩项）总建筑面积为13948.62平方米。施工工期为日历工期，共计300天，2014年3月6日至2015年1月6日。工程总价款为人民币贰仟陆佰伍拾万零贰仟叁佰柒拾捌元整（小写：26502378.00）。本价款为固定价款，建筑材料、人工费用等一切投入市场价格发生变化时，本价款均不作调整。第一次付款为工程封顶拨付50%工程款，约13251189.00元；第二次付款为粉刷结束拨付20%的工程款，约为5300475.60元；第三次付款为工程验收交工后拨付25%的工程款，约为6625594.50元；下余5%为质保金，约1325118.90元。从竣工验收合格之日起，二年期满后十五个工作日一次性付清。所有工程款拨付前，乙方提出申请，经有关部门验收合格，报甲方核定并签字后方可拨付。5、原告赵鹏辉提交张万东作为发包方（甲方）、赵鹏辉作为劳务分包方（乙方）签订的建筑工程施工劳务承包合同书一份，主要约定如下：乙方承包奥兰办公楼工程。结算面积约13948.00平方米，待工程结束后以《建筑工程面积计算规范》（GB/T50353-2005）计算实际面积。结算单价：固定单价每平方335.00元。无论人工费用、机械租赁费用的市场价格是否发生变化，本固定单价不予调整。拨款计划具体支付节点：出基础二层完工后节点付贰拾万，六层完工后节点付壹佰万元，封顶付壹佰叁拾万元（一层、二层墙体装好），墙体砌完付捌拾万元，内外粉结束付壹佰万元，具备交工条件付总价95%。余5%质量保修金，两年无质量问题一次性付清。6、原告与河南优居物业服务有限公司于2017年8月10日签订了《物业服务合同》，并提供了河南河南优居物业服务有限公司出具的日常缴费收据22张。河南优居物业服务有限公司出具《居住证明》，载明：“赵鹏辉先生，身份证号：，自2018年8月10日在奥兰·未来城5号楼1单元1701室居住至今，居住期间物业费、水电费均由赵鹏辉先生缴纳。”7、沈丘县房地产管理中心2020年8月14日出具《个人房屋信息查询情况表》显示，赵鹏辉，身份证号，本次查询一共查询到0件登记信息。8、原告提供照片两张，显示案涉房屋已经装修。本院认为，被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行、第三人河南锐利特矿山机械有限公司、高伟成、范灵云、河南奥兰房地产开发有限公司、河南省澳兰机械设备制造有限公司、郑州金昌洪杰机械有限公司经本院依法传唤，无正当理由均拒不到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有的证据及查明的事实依法作出判决。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，××对登记在被执的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且××名下无其他用于居住的房屋；（三）已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告赵鹏辉称其购买案涉房屋并提交了《商品房买卖合同》，该合同未填写签订日期，原告称合同签订日期为2016年11月2日，案涉房屋的查封日期是2019年3月28日，结合合同约定的交房日期，开发商向原告开具的购房款收据，物业公司向原告开具的支付物业费、电费的收据等证明可以认定上述《商品房买卖合同》签订于法院查封案涉房屋之前。原告称其系以工程款抵房款的方式支付购房款，并提供河南奥兰房地产开发有限公司出具的《收据》，《建筑合同》、《建设工程施工劳务承包合同》以证明其以房款抵工程款的事实，对原告所称已支付全部价款的事实本院予以采信。原告主张其已对该房屋进行了装修并入住且原告名下无其他用于居住的房屋，并提交了《物业服务合同》、河南优居物业服务有限公司出具《居住证明》、物业公司出具的收据、房屋室内外照片、《个人房屋信息查询情况表》予以证明，本院予以采信。综上本案涉房屋符合签署法定情形，原告对于案涉房屋有足以排除强制执行的权利，原告主张不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城5号楼1单元1701号的房屋，证据充分，本院予以支持。原告主张依法确认位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城5号楼1单元1701号的房屋归原告所有，针对该项诉讼请求，因涉及不动产登记机构的行政管理权，原告可在排除强制执行后依法通过办理产权登记实现。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于沈丘县省道S102南侧奥兰·未来城5号楼1单元1701号的房屋；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费11163元，由被告中国工商银行股份有限公司郑州金水支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  房 舒人民陪审员  王艳君人民陪审员  郭 英二〇二〇年十月二十二日书 记 员  李 敏