福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初1810号 原告：福建佳烨物业管理有限公司（统一社会信用代码91350800581118372P），住所地：龙岩市新罗区曹溪街道天马社区下寮路**厦鑫瑞锦小区物业办公楼。 法定代表人：童文振，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈思蓉，福建联合信实（龙岩）律师事务所实习律师。 被告：福建省荣成万盛房地产开发有限公司（统一社会信用代码91350800077402139W），，住所地：龙岩市新罗区西陂镇龙腾中路**（五洲财富中心）****** 法定代表人：黄兆荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩强，福建尚南律师事务所律师。 被告：上杭县临城镇同康村民委员会（统一社会信用代码54350823ME103887XU），住所地：上杭，住所地：上杭县临城镇二环北路同康路** 法定代表人：游丰琼，村委会主任。 被告：上杭县临城镇城西社区居民委员会（统一社会信用代码55350823666882775W），住所地：上杭，住所地：上杭县临城镇北环西路庆丰巷** 法定代表人：林诚，居委会主任。 被告：上杭县临城镇西陂村民委员会（统一社会信用代码54350823ME1038781G），住所地：上杭，住所地：上杭县临城镇西陂村 法定代表人：游康舟，村委会主任。 上述三被告共同委托诉讼代理人：陈裕文，福建汀杭律师事务所律师。 原告福建佳烨物业管理有限公司（以下简称佳烨物业公司）与被告福建省荣成万盛房地产开发有限公司（以下简称荣成房地产公司）、被告上杭县临城镇同康村民委员会（以下简称同康村委会）、被告上杭县临城镇城西社区居民委员会(以下简称城西居委会）、上杭县临城镇西陂村民委员会（以下简称西陂村委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，由审判员范文强独任审判，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告佳烨物业公司的委托诉讼代理人钟永香、陈思蓉，被告荣成房地产公司的委托诉讼代理人韩强，被告同康村委会、被告城西居委会、被告西陂村委会共同的委托诉讼代理人陈裕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳烨物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令荣成房地产公司、同康村委会、城西居委会、西陂村委会共同向佳烨物业公司支付上杭县荣成大厦一楼店面物业服务费18220.5元；二楼店面物业服务费54950.5元，合计73171元，并支付自起诉之日起至款清之日止按日利率2‰计算的违约金。二、请求判令荣成房地产公司、同康村委会、城西居委会、西陂村委会共同向佳烨物业公司支付车位物业服务费23010元，并支付自起诉之日起按日利率2‰计算的违约金。三、本案诉讼费用由荣成房地产公司、同康村委会、城西居委会、西陂村委会承担。事实与理由：2016年，佳烨物业公司与荣成房地产公司就其开发建设的上杭县荣成大厦签订《前期物业服务合同》，约定该小区由佳烨物业公司实施物业管理服务，期限为二年，从2016年5月25日至2018年5月24日止；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该业主委员会成立后，佳烨物业公司又于2018年1月1日与该业主委员会签订物业服务合同，期限为一年；从2018年1月1日起至2019年1月1日。该合同到期后，双方再次续签了物业服务合同，期限至2019年12月31日。2020年1月1日，佳烨物业公司撤出荣成大厦小区，佳烨物业公司自2016年接手小区的物业管理服务以来，即尽心尽力的做好各项物业管理服务，得到了小区绝大多数业主的认可与支持。杭政综[2013]273号“关于上杭县人民政府同意通贤加油站等三宗国有土地使用权出让实施方案的批复”第五条“2013挂15号地块：地块竞得人须：地块竞得人须于土地出让成交之日起10日内向临城镇交缴项目建设履约保证金360万元人民币项目建成后地块竞得人须将第一、二层无偿提供给同康村、西陂村和城西社区，并办理好两证手续；地块竞得人须；地块竞得人须将地上7个车位和地下**4个车位无偿提供给同康村社区”。根据《福建省物业管理条例》规定及物业服务合同的约定：“未出售的房屋物业服务费由开发建设单位全额支付，已出售但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付，公共使用的水电由业主按实分摊”。荣成房地产公司作为荣成大厦小区开发建设单位，应当负有向同康村委会、西陂村委会和城西居委会交付本案讼争房产的义务。佳烨物业公司向荣成房地产公司、同康村委会、城西居委会、西陂村委会催收物业服务费，但均互相推诿，且荣成房地产公司也未就此提供已将本案讼争房产交付给同康村委会、西陂村委会和城西居委会的证据，因此其应该就本案讼争房产物业服务费承担连带责任，直至明确将本案讼争房产交付给同康村委会、西陂村委会和城西居委会为止。 荣成房地产公司辩称，一、案涉物业服务费与荣成房地产公司无关。根据《物权法》、《物业管理条例》的相关规定，物业服务费用的交纳主体是业主。荣成房地产公司与同康村委会、城西居委会、西陂村委会系合作开发房地产关系，而非商品房买卖合同关系，各方对房屋分配比例达成合意并得到人民政府主管部门同意。根据上杭县人民政府《关于同意通贤加油站等三宗国有土地使用权出让实施方案的批复》，荣成大厦1-2层以及地上7个车位和地下一层4个车位系无偿提供给同康村、西陂村和城西社区，权属关系明确，并非“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业”。荣成房地产公司在项目建成后，即将案涉楼层及车位分配给同康村委会、西陂村委会和城西居委会，多次通知其交房。现在一层店面全部由同康村委会、西陂村委会和城西居委会共同对外出租收益，二层已由同康村委会、西陂村委会和城西居委会合法占有，且处于空置状态而未列入物业管理范畴。即使因同康村委会、西陂村委会和城西居委会拒不纳税原因尚未办理好两证手续，但基于各方之间的合作开发房地产民事法律行为，基于同康村委会、西陂村委会和城西居委会合法建造房屋的事实行为取得专有部分所有权。参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，举重以明轻，亦足以认定同康村委会、西陂村委会和城西居委会为业主，物业服务企业的债权请求权对象仅限于欠费的业主，案涉物业管理费应向同康村委会、西陂村委会和城西居委会主张。更何况，佳烨物业公司于2019年7月向新罗区人民法院起诉，在诉讼中对前述事实也作了自认，并经调解放弃了对荣成房地产公司主张案涉物业服务费的诉讼请求。荣成房地产公司业已全面履行民事调解书确定的义务，未拖欠佳烨物业公司物业费，此次佳烨物业公司起诉之后，佳烨物业公司和荣成房地产公司还进行了磋商，调解书生效后未结清的物业服务费都已经结清了。但佳烨物业公司出尔反尔，对荣成房地产公司重复起诉，有悖诚信诉讼原则，人民法院不应支持。 二、佳烨物业公司履行物业服务、管理职能不符合约定，业主可对物业管理费的交纳行使抗辩权。佳烨物业公司作为物业管理企业，应当按照物业服务合同的约定和其承诺，对荣成大厦房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。但是佳烨物业公司未按《前期物业服务合同》及其后的《物业服务合同》约定全面履行自己的义务，违约在先。佳烨物业公司对小区未实行封闭管理、来往人员监管，仅派驻二位年老者担任保安，且轮流上班，经常脱岗，放任外来车辆随意进出，占用消防通道乱停乱放车辆，默许流浪乞讨人员在小区留宿，电梯经常出故障，环境卫生恶劣，绿化地无人养护，垃圾清理不到位，消控系统形同虚设，业主物品经常被盗，且佳烨物业公司对业主的多次投诉和反映置之不理，物业管理区域内秩序长期处于混乱状态。为此，上杭县荣成大厦业主委员会于2020年1月1日解除了与佳烨物业公司的物业服务合同。佳烨物业公司陈述“自2016年接手小区的物业管理服务以来，即尽心尽力的做好各项物业管理服务，得到了小区绝大多数业主的认可与支持”与事实不符。业主在佳烨物业公司履行合同义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，业主行使瑕疵履行抗辩权属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条所规定的“正当理由”，应予支持。 综上，案涉物业服务费交纳主体是同康村委会、西陂村委会和城西居委会，与荣成房地产公司无关，荣成房地产公司并不拖欠佳烨物业公司的物业服务费。荣成房地产公司请求法庭查明事实、分清是非，依法裁决，驳回佳烨物业公司对荣成房地产公司的诉讼请求。 同康村委会、城西居委会、西陂村委会（以下简称同康村委会等）辩称，同康村委会等尚未成为案涉物业的业主，在本案中是不适格的被告。佳烨物业公司将同康村委会等列为被告提起诉讼，属错列被告，应当依法驳回佳烨物业公司对同康村委会等的起诉。理由是：佳烨物业公司诉称，杭政综[2013]273号“关于上杭县人民政府同意通贤加油站等三宗国有土地使用权出让实施方案的批复”第五条“2013挂15号地块：地块竞得人须：地块竞得人须于土地出让成交之日起10日内向临城镇交缴项目建设履约保证金360万元人民币项目建成后地块竞得人须将第一、二层无偿提供给同康村、西陂村和城西社区”，以上佳烨物业公司所称的虽是事实，该政府批复还规定，竞得人要为同康村委会等“并办理好两证手续；……将地上7个车位和地下一层4个车位无偿提供给同康村、西陂村和城西社区”,但案涉地块由荣成房地产公司竞得后，开发了“上杭县荣成大厦”项目，该项目建成后，荣成房地产公司至今仍未按县政府的批复要求，将“上杭县荣成大厦”的第一、二层房屋及相关车位之物业交付给同康村委会等。因此，同康村委会等尚未成为案涉物业的业主，同康村委会等不受上杭县荣成大厦业主委员会与佳烨物业公司所签订的《物业服务合同》所约束，同康村委会等没有缴交物业服务费的义务。请求驳回佳烨物业公司对同康村委会等的起诉。佳烨物业公司也诉称至今未向同康村委会等提出要求缴纳物业费的请求，佳烨物业公司一直是和荣成房地产公司交涉物业费，可以证实同康村委会等没有真正成为业主。 在审理过程中，佳烨物业公司向本院提供的证据及证明的内容： 1、2016年5月25日至2018年5月24日《前期物业服务合同》，2018年1月1日至2019年1月1日《物业服务合同》，2019年1月1日至2019年12月31日《物业服务合同》各一份。证明佳烨物业公司从2016年5月25日开始进驻上杭县荣成大厦小区实施物业管理服务，佳烨物业公司与各被告之间存在物业管理服务关系，合同约定了收费标准和违约金的缴纳情况（第一份在14条，第二份在16条，第三份在16条），佳烨物业公司起诉的费用标准符合法律规定。 2.杭政综[2013]273号文件。证明同康村委会等系本案讼争的业主，荣成房地产公司是否交付给同康村委会等佳烨物业公司不清楚，因为荣成房地产公司自始至终均未提供房产交付的信息。 3.2019年11月18日缴费通知书一份，证明佳烨物业公司对本案的物业费有进行催缴。 4、名称核准变更通知书，证明佳烨物业公司更名情况。 荣成房地产公司质证认为，证据1三性无异议，可以证明佳烨物业公司在签订三份合同时已经知道案涉的1、2层及地上7个车位和地下一层4个车位的权属问题，《物业服务合同》第15条专门约定了遗留的空置费问题，空置费就是指1、2、3层在空置状态。佳烨物业公司提供的三份合同并不完整，在三份合同还有附件，规定双方要查验，三份合同可以证明在签订合同的时候佳烨物业公司就清楚知道案涉房屋的权属状况。证据2的三性无异议，各被告之间是合作开发关系，不是买卖关系，案涉1、2层和地上地下车位的权属已经做了明确约定，在项目建成后无偿提供给同康村委会等，可以证明同康村委会等是业主，是依法取得业主身份，并不以实际交付而影响同康村委会等的业主身份。证据3真实性无异议，但是恰恰证明对案涉1、2层及地上7个车位和地下一层4个车位的权属很清楚，是向店铺催缴，而不是向荣成房地产公司催缴，与以往送给荣成房地产公司的律师函不同，这里写的是荣成大厦1、2层店铺，说明佳烨物业公司对1、2层店铺的权属很清楚。证据4无异议。 同康村委会等质证认为，证据1真实性无异议，但三份合同与同康村委会等有关联表示有异议，同康村委会等未成为业主，不受物业合同的约束。证据2的三性无异议，只能证明荣成房地产公司有将涉案的1、2层及地上地下车位无偿移交给同康村委会等的义务，但是不能证明已经有移交。证据3真实性无法确认，同康村委会等没有收到这个通知书，佳烨物业公司也没有向同康村委会等发过催缴的函，同康村委会不认可是本案的业主。证据4无异议。 本院经审查认为，佳烨物业公司提供的证据，真实、合法，与本案相关，可以作为认定本案事实的依据。 荣成房地产公司向本院提供的证据及证明的内容： 1、照片及微信截图共11页，证明佳烨物业公司履行物业服务、管理职能不符合约定，物业管理区域内秩序长期处于混乱状态。提供的第一张照片证明二楼处于空置状态。2018年6月1日的是在地下室拍摄的照片，证明佳烨物业公司没有履行物业管理职能，主要表现在环境卫生安全都不合格。其他都是公共部分，证明佳烨物业公司没有实行封闭管理，占用消防通道，绿化地无人养护。微信是业主群里的，证明的事实一样。 2、店面租赁合同和店面租金与压金分配、证明书各一份，证明荣成大厦1-2层已交付给同康村委会等，第1层店面已由同康村委会等对外出租收益。第1层店面各自的产权比例也做了自认，前案中有向新罗区法院出示，也经过了质证。另外可以证明佳烨物业公司早已知道涉案1、2层及地上7个车位和地下一层4个车位的权属情况。 3、新罗区人民法院民事调解书一份，证明佳烨物业公司曾向新罗区人民法院起诉，对诉争楼层及车位权属和业主是清楚的，并经调解放弃了对荣成房地产公司主张案涉物业服务费的诉讼请求。 4、中国建设银行网上银行电子回执单、函一份，证明荣成房地产公司与佳烨物业公司的物业服务费用已协商结清，佳烨物业公司自认1、2层及地上7个车位和地下一层4个车位与荣成房地产公司无关。 5、佳烨物业公司2020年3月31日出具的工作联系函及其附件，可以证明佳烨物业公司自认荣成房地产公司只欠付物业管理费22788.2元，欠付的服务费是1402、1403、1405的物业费及三楼以及36个车位，案涉的1、2层及地上7车位和地下一层4个车位与荣成房地产公司无关。 佳烨物业公司质证认为，证据1二楼的照片明显写的是三楼，空置房屋属于荣成房地产公司及同康村委会等的专有部分，物业管理是公共部分的管理，不是专有部分的管理，所谓的公共部位的照片的真实性有异议，物业的管理是联续、持续的管理，一时的照片不能证明佳烨物业公司的管理长期处于混乱状态，即使有瑕疵也不构成不缴纳物业费的理由。证据真实性有异议，不能证明其主张。证据2无异议，明确的是荣成房地产公司于什么时间交付给同康村委会等的，是物业费的缴费时间节点是有争论的，证明的真实性佳烨物业公司存疑，不能证明荣成房地产公司已将房产交付给同康村委会等。证据3调解书真实性无异议，但是证明的内容有异议，佳烨物业公司没有放弃对荣成房地产公司1、2层物业服务费的诉讼请求，仅是在该案中经新罗区人民法院调解对无争议产权的物业服务费先行缴纳，有争议部分另案提起诉讼。证据4函件及转账凭证真实性无异议，但是这组证据不能证明荣成房地产公司的主张，这个是发生在本案的诉讼之后2018年8月12日，荣成房地产公司害怕佳烨物业公司针对其三楼及36个车位及三套房屋提起诉讼，这组证据与本案无关。证据5当庭提交不符合民诉法的规定，佳烨物业公司不予质证。而且事实上佳烨物业公司从未否认同康村委会等对本案讼争房产是业主的事实，仅是荣成房地产公司与同康村委会等存在物业交接方面的时间节点，对这个时间节点的物业费由谁承担佳烨物业公司和荣成房地产公司存在争议。 同康村委会等质证认为，证据1不清楚，与同康村委会等无关。证据2荣成房地产公司未在法庭举证期限内提交这个证据，无法与当事人核对，只提供的一份复印件，真实性存疑。据了解村里目前没有这个合同，也无法证明荣成房地产公司的证明内容，无法证明荣成大厦1、2层已经移交给同康村委会等。从第一层的租赁合同体现面积是370平方米，这个如果有移交也是临时占有未实际移交，当时荣成房地产公司陈述的面积是500平方米，说明荣成房地产公司没有将一层全面移交给同康村委会等。证据3三性无异议，证明佳烨物业公司就涉案的物业费问题与荣成房地产公司进行过诉讼并解决，同时也认为同康村委会等还不是业主，没有缴纳案涉物业费的义务。证据4是佳烨物业公司与荣成房地产公司之间的事，与同康村委会等无关。证据5超过举证期限提交，不予质证，实际上也只能证明佳烨物业公司与荣成房地产公司之间的工作联系，与同康村委会等无关。 本院认为，荣成房地产公司提供的证据1、2，无其他证据佐证，其真实性无法确认，不予认定。证据3、4、5真实、合法，与本案相关，综合认定本案相关事实。 综上所述，结合双方当事人的陈述，本案事实认定如下： 荣成房地产公司系房地产开发经营企业。2013年通过挂牌出让方式取得位于上杭县临城镇“2013挂15号地块”，即坐落上杭县社区服务中心大楼西侧地段地块的国有土地使用权。该宗地国有土地使用权出让条件，根据上杭县人民政府杭政综［2013］273号“关于上杭县人民政府同意通贤加油站等三宗国有土地使用权出让实施方案的批复”文件规定,“2013挂15号地块：地块竞得人须：地块竞得人须于土地出让成交之日起10日内向临城镇交缴项目建设履约保证金360万元人民币项目建成后地块竞得人须将第一、二层无偿提供给同康村、西陂村和城西社区，并办理好两证手续；地块竞得人须；地块竞得人须将地上7个车位和地下**4个车位无偿提供给同康村社区”。荣成房地产公司取得该宗地块土地使用权后，开发建设上杭县荣成大厦项目。2015年年底上杭县荣成大厦竣工。 2016年，佳烨物业公司（原龙岩市佳烨物业管理有限公司上杭分公司、乙方）与荣成房地产公司（甲方）就开发建设的上杭县荣成大厦小区的物业管理服务签订《前期物业服务合同》，合同条款约定：合同期限为2年，从2016年5月25日至2018年5月24日止；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三条，乙方提供物业服务的主要内容：……（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）、负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾清运等；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。第七条物业服务费的标准和收取办法。（一）收费标准：2.物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电费分摊费），具体标准如下：办公楼、商业物业1.8元/月.平方米；（三）收费起始时间：物业费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。（四）其他：4.本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由甲方承担，出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准村，甲方售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由甲方承担。5.甲方、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带支付责任。甲方、业主与物业使用人之间的交费约定，甲方、业主应及时书面告知乙方。第八条车位使用费及停放服务费。（二）机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库），车位使用人按地面车位（含架空层车位）60元/个.月；地下车位60；地下车位60元/个支付。第十四条违约责任，甲方、业主违反本合同第七条、第八条的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日0.2%标准向乙方支付违约金。 上杭县荣成大厦业主委员会成立后，佳烨物业公司（乙方）又于2018年1月1日与上杭县荣成大厦业主委员会签订《物业服务合同》，期限为1年；从2018年1月1日起至2019年1月1日。该合同条款约定：第三条，乙方提供物业服务的主要内容：……（二）负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）、负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾清运等；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。第七条物业服务费：（一）计费方式：1.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。2.未办理所有权证已出售的房屋，物业服务费暂房屋买卖合同约定的建筑面积收取；尚未出售的房屋，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权证办理后按照登记面积结算，多退少补。（二）1.物业服务费的标准。物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电费分摊费），具体标准如下：办公楼、商业物业1.8元/月.平方米；（四）物业费从本物业交付买受人之日起按半年收取。业主自愿预缴的除外。业主应于每半年第一个月的5日前向乙方支付物业服务费。（五）未出售房屋的物业费由开发建设单位全额支付，已出售房屋但尚未交付给买受人的房屋，物业服务费由开发建设单位全额支付，开发建设单位承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由开发建设单位承担。（七）业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会或者业主大会应当督促其限期支付。（八）业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。第八条车位使用费及停放服务费:……（二）机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库），车位使用人按地面车位（含架空层车位）50元/个.月；地下车位50；地下车位50元/个支付（地下车位每个（地下车位每个车位公共水元，地下车位收费，地下车位收费标准合计为60元/个条，本合同生效前发生遗留问题以及涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项约定如下：1.开发商工程质量遗留等问题由业委会与开发商协商解决，协商不成，由业委会依法向上杭县人民法院提起诉讼解决；2.开发商遗留的空置费问题由物业管理单位与开发商协商解决，协商不成，由物业管理单位向上杭县人民法院依法其他诉讼解决。3.其他未尽事宜面议。第十六条违约责任，业主违反本合同第七条、第八条的约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日3‰标准向乙方支付违约金。该合同到期后，2019年1月1日双方再次续签了《物业服务合同》（合同约定条款与2018年1月1日签订的《物业服务合同》相同），期限1年，期限自2019年1月1日至2019年12月31日。因佳烨物业公司拟撤出上杭县荣成大厦小区的物业管理服务。本案案涉一层店面自2018年3月后，由物业使用人缴纳了物业服务费。就案涉其余物业服务费、车位服务费欠缴问题，2019年11月18日佳烨物业公司向荣成房地产公司寄送《催缴通知单》，载明：店面物业服务费及车位物业服务费所欠金额96181元（一层595.44㎡×1.8元/月×17个月(2016.9.21-2018.2.28)、二层782.77㎡×1.8元/月×39个月(2016.9.21-2019.12.31)；车位物业服务费23010元（50元/月.个×7个×39个月＋60元/月.个×4个×39个月(2016.9.21-2019.12.31)。2020年1月1日，佳烨物业公司撤出荣成大厦小区。 另查明，佳烨物业公司因与荣成和房地产公司就履行上述《前期物业服务合同》及《物业服务合同》发生纠纷。2019年7月1日佳烨物业公司向新罗区人民法院提起诉讼，请求判令荣成房地产公司支付2016年9月21日起至2019年6月30日止住宅、商场物业服务费、车位费及违约金；2016年10月至2019年4月公摊费；2018年1月至2019年4月电梯维保费分摊等合计349826.4元。在该案诉讼过程中，佳烨物业公司变更减少诉讼请求为：2016年9月21日起至2019年6月30日止住宅（三套）、三层商场物业服务费、31个车位服务费及违约金及2016年10月至2019年4月公摊费；2018年1月至2019年4月电梯维保费分摊等合计173190元。就该减少的诉讼请求，经新罗区人民法院主持调解，双方自愿达成调解协议。根据双方的协议，新罗区人民法院作出的（2019）闽0802民初5305号民事调解书，该调解协议已生效。 本院认为，佳烨物业公司与荣成房地产公司签订的《前期物业服务合同》及上杭县荣成大厦业主委员会与佳烨物业公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，佳烨物业公司、荣成房地产公司及上杭县荣成大厦业主均应受合同约束。《前期物业合同》签订后，佳烨物业公司按约履行了前期物业服务合同义务，提供物业管理服务，荣成房地产公司应按合同约定履行交纳物业费的义务。荣成房地产公司欠缴2018年1月1日前的物业服务费及车位服务费，属违约行为，应承担违约责任。上杭县荣成大厦业主委员会成立后与佳烨物业公司签订的《物业服务合同》，荣成房地产公司作为该物业的开发建设单位，依法应履行《物业服务合同》约定的缴纳物业服务费及车位服务费的义务。荣成房地产公司主张佳烨物业公司在提供物业服管理时存在管理不完善、管理秩序混乱、卫生保洁工作等不符合服务合同约定，提供的证据不足以证明该项事实，荣成房地产公司据此拒绝缴纳物业费，属于行使合同履行中的抗辩权的行为，但抗辩理由不成立，不予支持。对佳烨物业公司要求按日2‰计算支付违约金的诉讼请求，因该违约金约定过高，本院依法予以调整，可按全国银行间同业拆借中心2020年8月发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算，本院部分支持。荣成房地产公司认为，于2016年10月15日已发送交房通知书给同康村委会、城西居委会、西陂村委会，未提供证据证实，本院不予采信。对涉案房屋及车位业主身份的确定问题。根据相关法律规定，荣成房地产公司作为上杭县荣成大厦开发建设单位，其依法取得该建设项目的土地使用权和建设房屋所有权。其开发建设项目后，依法转让土地使用权和房屋所有权，受让人成为上杭县荣成大厦业主。未转让的物业，作为开发建设单位的荣成房地产公司履行业主的相关义务。荣成房地产公司认为，根据上杭县政府文件规定同康村委会、城西居委会、西陂村委会为涉案房屋及车位的业主。因该文件仅仅是国有土地出让条件规定，不是对房屋及车位所有权的转让的确权，且荣成房地产公司未提供与同康村委会、城西居委会、西陂村委会转让涉案物权的合同依据或产权转让依据以及向同康村委会、城西居委会、西陂村委会送达交房通知书等证据。故同康村委会、城西居委会、西陂村委会不属本案涉案房屋及车位的业主。佳烨物业公司也未提供证据证明同康村委会、城西居委会、西陂村委会属本案涉案房屋及车位的使用人，其要求同康村委会、城西居委会、西陂村委会承担缴纳物业服务费、车位服务费的义务及违约责任，无事实依据，本院不予支持。荣成房地产公司认为本案属重复诉讼，本案诉讼请求已在新罗区人民法院审理。根据新罗区人民法院的调解书，就本案涉案房屋及车位的服务费，佳烨物业公司在该案中撤回起诉，新罗区人民法院对本案审理部分的诉讼请求，在前案中未做处理，故本案不属重复诉讼，荣成房地产公司的该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十六条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、福建省荣成万盛房地产开发有限公司应在本判决生效后五日内支付福建省佳烨物业管理服务有限公司物业服务费、车位物业服务费合计96181元及支付从2020年8月4日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心2020年8月发布的一年期贷款市场报价利率4倍计算的违约金。 二、驳回福建省佳烨物业管理服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2205元，适用简易程序审理减半计收1102.5元，由福建省荣成万盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 范  文  强 二〇二〇年十月二十日 书记员 郭邱耀（代） 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。