贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0222民初3601号原告：刘江，男，1985年11月9日出生，汉族，住贵州省盘县。委托诉讼代理人：谭代关，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201610322358。委托诉讼代理人：刘洋洋，贵州磐桓律师事务所律师，执业证号15202201710013352。被告：盘州市光明房地产开发有限责任公司，住所地贵州省六盘水市盘州市韩林街道江源路，统一社会信用代码91520222697516938L。法定代表人：王学林，盘州市光明房地产开发有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：陆朝伟，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201111088484。委托诉讼代理人：林荣萍，贵州滴水律师事务所律师，执业证号15202201811051586。原告刘江与被告盘州市光明房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘江的委托诉讼代理人谭代关、刘洋洋，被告盘州市光明房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人陆朝伟、林荣萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘江向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金63295元;判令被告以房屋总价款394856元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金。2、判令被告支付原告2016年3月30日至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金68743元;判令被告以房屋总价款394856元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》,合同约定:原告以394856元的价格购买被告开发的观月广场2单元10层1号商品房一套,被告按照合同约定交付使用条件交房。合同签订后原告按照约定履行了支付购房款的义务,但争议商品房至今未满足合同约定的交付使用条件,被告也未办理商品房产权转移登记手续。原告认为被告未按合同约定的交付使用条件交付房屋,未将商品房过户的行为已严重侵害了原告的合法权益,故提起诉讼。被告盘州市光明房地产开发有限责任公司辩称：其不存在逾期交房，不应承担逾期交房及逾期办证违约金。理由是：1、2015年12月1日，原被告签订合同后，原告于2016年8月3日领取房屋钥匙并入住使用，原告最后交款时间是2016年1月20日，尚欠购房款138160元，不存在违约及逾期交房。2、原告于2016年8月3日领取房屋钥匙，应在2016年4月20日前主张权利，现已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年12月1日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司作为出卖人与刘江作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：刘江向盘州市光明房地产开发有限责任公司购买位于观月广场2单元10层1号商品房。合同还对出卖人关于房屋权利状况的承诺、商品房价款的确定方式及总价款（394856元）、付款方式（首付194856元，余款200000元按揭贷款）、付款期限、商品房交付使用条件及日期（交付时间为2015年9月30日前）、逾期交房责任（第十三条：逾期交房：逾期在30日之内，自交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。）、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任，房屋登记（第二十二条：房屋登记：一、预告登记......。二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。三、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起无日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的无承担违约责任；2、约定日期起无日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房......。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款无违约金......。（四）双方同意按照下列/种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关办理商品房转移登记。2、买受人同意委托无向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记......）等进行了约定。2015年7月24日，原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司向刘江出具《收据》，内容：兹收到刘江交来观月商业广场2-10-1购房款200000元。2016年1月20日，刘江通过银行贷款向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司支付200000元。2016年7月5日，刘江向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交付装修抵押金、垃圾清运费3660元。2016年8月5日，刘江向原盘县（现盘州市）光明房地产开发有限责任公司交付天燃气安装费2800元。2016年1月6日，原盘县住房和城乡建设局出具《盘县商品房预售合同备案登记表》，对刘江购买坐落于盘县房屋进行预售备案（竣工时间：2015年1月15日；交房时间：2015年12月30日）。2016年8月3日，刘江作为业主与盘县鼎宸物业管理有限公司作为物业单位签订《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》、《领取钥匙登记表》，刘江对验收项目、验收内容等进行验收并领取钥匙及收取房屋。上述事实，有原被告的陈述，《商品房买卖合同》，《盘县商品房预售合同备案登记表》，《住宅工程质量分户验收记录（户内部分）》，《领取钥匙登记表》，《收据》，《个人贷款支付凭证》等证据在案证实，足以认定。本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。本案中，原被告双方于2015年12月1日签订《商品房买卖合同》，合同中约定被告应于2015年12月30日前向原告交付房屋，但原告于2016年8月3日对房屋进行验收并领取钥匙，实际取得该房屋，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，原告应在实际交房（交房时间2016年8月3日）之日起30日（2016年9月3日）后三年（即2019年9月3日前）内主张权利，但原告于2020年5月28日提起诉讼主张支付逾期交房期间的违约金已超过法定的诉讼时效期间，故对原告主张判令被告支付原告2015年12月31日至2020年5月20日期间的逾期交房违约金63295元;判令被告以房屋总价款394856元为基数按日万分之一支付原告2020年5月21日至商品房满足交房条件之日止期间的违约金的诉讼请求，不予支持。对被告提出其不存在逾期交房的辩解意见，与庭审查明的事实不符，不予采纳；但提出不应承担逾期交房违约金的辩解意见，理由成立，予以采纳。对原告主张支付原告2015年12月31日起至2020年5月20日期间的逾期办理产权转移登记违约金68743元及以房屋总价款394856元为基数按年利率4.2%支付原告2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。第二款规定：合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收使其贷款利息的标准计算。原被告双方未约定办理房屋产权转移登记期限，被告应当在交房（交房时间为2016年8月3日）之日起90日内即2016年11月3日之前为原告办理房屋产权转移登记，但被告至今仍未向原告提供办理房屋转移登记的相关资料，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。第二款规定：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。对原告主张2016年3月30日至2017年5月27日期间的逾期办理产权转移登记的违约金的诉讼请求，原告提起本案诉讼的时间为2020年5月28日,且无诉讼中止、中断、延长等情形，已经超过诉讼时效,故不予支持；但其主张自2017年5月28日起的违约金,并未超过诉讼时效,应予支持；因双方未约定办理房屋产权转移登记的期限及违约金的计算方式；参照“《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》（四）关于违约责任问题。18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”的规定，原告主张逾期办理商品房转移登记期间的违约金按年利率4.2%的诉讼请求，未超过法律规定的年利率6%，予以支持，即2017年5月28日至2019年8月19日期间违约金计算为36939.05元（394856元×4.2%×813天÷365天）；自2019年8月20日起至2020年5月20日止的利息,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算,即11411.88元（394856元×3.85%×274天÷365天）；上述违约金共计48350.93元，因受疫情或疫情防控措施等因素的影响，酌情扣减违约金7948.100元（48350.93元÷365天×60天），予以支持违约金40402.83元（48350.93元-7948.10元）。2020年5月21日至商品房产权转移登记完毕之日止期间的逾期办理产权转移登记违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算。对被告提出其逾期办证违约金已超过诉讼时效的辩解意见，理由部分不能成立，不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告盘州市光明房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘江违约金40402.83元。自2020年5月21日起的违约金，以房屋总价款394856元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率3.85%计算至商品房产权转移登记完毕之日止的逾期办理产权转移登记。二、驳回原告刘江的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由原告刘江负担1065元,被告盘州市光明房地产开发有限责任公司负担405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 朱 刚二〇二〇年十月九日书记员 司兰兰