云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云2504民初2725号 原告：刘增吉，男，1988年11月30日出生，汉族，农民，住弥勒市。 被告：代树金，男，1970年6月25日出生，汉族，农民，住弥勒市。 原告刘增吉与被告代树金租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘增吉、被告代树金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘增吉向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认我与被告2017年9月1日签订的《饭店租赁合同》无效；2.由被告返还我未使用租期（2019年3月2日至2019年9月1日）的租金；3.由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2017年9月1日，我与被告协商后，约定被告将其建盖的龙池鱼庄饭店出租给我经营使用，双方于2017年9月1日签订了书面的《饭店租赁合同》。合同第三条明确约定了租期为六年，即从2017年9月1日至2023年9月1日止，第一年租金为30000元，其余5年每年租金为48000元。租金第一、二年分两次付清租金，第一次付款60000元，第二次于2018年8月1日付款18000元。按照合同约定，我于签订合同当日即向被告支付了60000元现金的租金，被告亦将该饭店交付给我经营。第二次付款时间届满后，我通过叔叔李寿华向被告微信转账支付第二年租金尾款18000元。2019年2月，虹溪镇政府告知我，该饭店属于违章建筑，禁止我再继续经营饭店。我此时才知道被告建盖的是违章建筑，无奈之下只得闭门歇业。2019年3月1日，虹溪镇人民政府勒令我将所有物品搬出饭店，并于第二日就将该饭店的房屋全部推毁。我没有办法，只得到虹溪镇东门村美丽家园村公房重新租房开店。我多次与被告商谈退还未使用租期的租金，但被告声称应由政府退还我租金。我与被告订立了书面的租赁合同，并且我已经按照约定严格履行了自己的合同义务，向被告支付了租金。然而被告建盖的房屋属于非法建筑，致使双方的租赁合同无效，被告应当返还我未使用租期的租金，但被告明确拒绝返还。为维护合法权益，我只有起诉至法院。 被告代树金辩称，我租房子给原告经营使用是事实，政府拆房子也是事实。当时政府是临时通知拆房子，政府拆除我房子的行为是否合法，不是政府说了算。不是我没有履行合同义务，我也没有违约，是政府强行把原告撵出来。我是严格的履行了我的合同义务，原告应该起诉政府，我认为合同是有效的。饭店的太阳能热水器被原告拆走了，太阳能热水器是原告安装，但我出了1300元给原告。还有两个水泵被原告用坏了，一个200元左右，两个价值400元左右。我砍的5棵桉树，放在饭店停车场上，被原告用掉，总价值2000元。饭店租赁合同上还包含着一个鱼塘，原告使用饭店到2019年3月1日，政府叫他搬走的当天他就搬走了，但是原告一直使用鱼塘到2020年7月31日，原告要求返还的24000元里面应该扣除这些费用。其他人向我租鱼塘，给我1000元我都没有租，应该按照1000元/年计算，这是最低的标准。我饭店旁边还有三间我自己的住房没有被拆除。当时原告向我租饭店的时候要求在我住房旁边建盖一间卫生间，我同意了。但是原告又在卫生间旁边建盖了一间洗澡间，因为没有处理好，洗澡间的位置下沉，影响了我的住房，导致我的住房主体炸裂，应该由原告承担损失。我把饭店租给原告的时候还包含着饭店里面的锅碗瓢盆及桌椅板凳，但是现在我只收到了几个小碗，这些东西是谁拿走的我也不清楚。 原告刘增吉围绕诉讼请求，依法提交了以下证据： 1.《饭店租赁合同》1份，欲证明原、被告双方于2017年9月1日签订了《饭店租赁合同》，合同对租期、租金及支付方式做了明确约定。 2微信转账截屏打印件3份，欲证明2018年8月至9月，原告通过其叔叔李寿华向被告支付了第二年的租金尾款18000元的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1、2，无异议。 被告代树金为证明自己的主张和反驳原告的诉讼请求，向本院提交了以下证据； 1.承包荒山合同书复印件1分，欲证明本案被告租赁给原告的饭店建盖在被告向村小组承包的荒山上，建盖的饭店合法。 2.限期整改通知书、责令改正违法行为通知书复印件各1份，欲证明弥勒市国土资源局、虹溪镇人民政府下发通知以饭店是违法建筑为由要求拆除，但被告建盖的饭店不是违法建筑。 经质证，原告对被告提交的证据1，认为不清楚，与原告无关；证据2，对真实性无异议，对证明力部分有异议，认为不能证明饭店是合法建筑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交的证据1，系复印件，无原件核对，不能证明被告欲证明的事实，不予采信；证据2，2019年2月25日，弥勒市国土局、弥勒市虹溪镇人民政府分别向被告下发了《责令改正违法行为通知书》《限期整改通知书》，上述通知书明确被告擅自占用虹溪镇虹溪社区居委会东门村小组集体土地建设的行为违反法律规定，并责令被告自收到通知书之日起3日内予以改正，自行拆除在违法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，逾期不自行整改，将依法拆除，对该事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年9月1日，原告与被告签订《饭店租赁合同》。合同约定：被告将位于弥勒市门汪塘的龙池鱼庄饭店出租给原告经营使用，饭店范围包括房屋9间、停车场1个、小养鱼塘1个、厕所1个、空地一片种有花草树木；租期为6年，即2017年9月1日至2023年9月1日；租金第一年为30000元，其余5年为48000元／年；原告分两次付清2年的租金，第一次支付60000元，第二次于2018年8月1日支付18000元，自2019年8月1日付款后原告必须于每年8月1日向被告支付租金至合同期满。合同还对终止合同的情形、双方权利义务、争议解决方式等进行了约定。合同签订后，被告将饭店交由原告经营管理，原告按合同约定先向被告支付租金60000元，后通过其叔叔李寿华向被告微信转账支付租金18000元。2019年2月25日，弥勒市国土局、弥勒市虹溪镇人民政府分别向被告下发了《责令改正违法行为通知书》《限期整改通知书》，上述通知书明确被告擅自占用虹溪镇虹溪社区居委会东门村小组集体土地建设，非法占有1.8亩土地经营农家乐的行为违反法律规定，责令被告自收到通知书之日起3日内予以改正，自行拆除在违法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，逾期不自行整改，将依法拆除。后，被告未按通知要求整改并拆除建筑物等。2019年3月1日，被告租给原告经营的饭店被相关部门拆除。原告搬离饭店，并停止营业。审理中，查明被告租给原告的饭店，还包含饭店内的锅碗瓢盆及桌椅板凳；原告在饭店内安装太阳能热水器1个，被告出资1300元，该太阳能热水器已被原告拆走，原告同意在其主张被告返还的金额内扣减1300元；原告在经营饭店期间，用坏被告的两个水泵，被告主张价值400元，原告同意在其主张被告返还的金额内扣减400元；原告使用被告的小鱼塘至2020年7月31日，原告同意按1000元／年对其使用的期间计算租金并在其主张返还的金额内进行扣减；原告认可其使用了被告栽种在停车场的几棵桉树，同意补偿被告损失500元。另查明，原告在租赁饭店期间，在被告的住宅旁建盖洗澡间及卫生间各1间。 本院认为：一、关于《饭店租赁合同》的效力问题。原告刘增吉与被告代树金签订的《饭店租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，该饭店涉及非法占用集体土地建设的问题，其内容违反法律、行政法规的强制性规定，该合同无效。故原告主张确认原、被告于2017年9月1日签订的《饭店租赁合同》无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于是否返还未使用租期租金的问题。本案，被告于2017年9月1日将饭店交给原告管理使用，原告于2019年3月1日从该饭店搬走。原、被告双方约定租赁期限为6年，原告已按合同约定实际交纳了第一年的租金30000元及第二年的租金48000元，自饭店被拆除之次日起至第二年期满原告未使用饭店的期间为183天，被告应返还原告未使用期间的租金为24065.75元（48000元÷365天×183天）。被告辩称原告拆除的太阳能热水器，有其出资1300元，原告同意扣减1300元；被告辩称原告用坏其两个水泵价值400元，原告同意扣减400元；被告辩称原告使用其小鱼塘至2020年7月31日应按1000元/年计算租金，原告同意，故小鱼塘2019年3月2日至2020年7月31日的租金应为1416.44元（1000/年÷365天×517天）；被告辩称原告使用了其栽种在停车场的5棵桉树价值2000元，但其未提交证据予以证明该主张，原告认可其使用了桉树，认可价值500元；被告辩称其在转让饭店时还包含锅碗瓢盆及桌椅板凳，但其认为不清楚是原告拿走还是拆除房屋时毁损在饭店内，故对该损失不予支持。现原告主张由被告退还未使用租期租金24000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的。应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告支付了第一年、第二年的租金，但第二年的租期未届满饭店就被拆除，扣减被告的损失，即太阳能热水器、水泵、桉树的价值及使用小鱼塘的租金，被告还应返还原告20449.31元（24065.75元-1300元-400元-1416.44元-500元）。被告主张原告在其住宅建盖的洗澡间位置下沉，导致其住房主体炸裂，要求由原告承担其损失20000元，因该主张与本案不是同一法律关系，不宜在本案合并处理，由被告另案起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下： 一、原告刘增吉与被告代树金于2017年9月1日签订的《饭店租赁合同》无效。 二、由被告代树金于判决生效之日起三日内一次性返还原告刘增吉租金20449.31元。 三、驳回原告刘增吉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，减半收取计200元，由原告刘增吉负担30元，被告代树金负担170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  解雯璇 二〇二〇年十月二十日 书记员  余红亮