惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初162号原告：广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司，住所地：惠州大亚湾澳头康汇花园秋怡楼**房。负责人：吕辉。委托诉讼代理人：刘倚琪，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：饶晓燕，女，该公司工作人员。被告：邹利珠，女，汉族，1978年10月16日出生，住广东省梅州市梅江区*********民小组，身份证号码：441************324。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司与被告邹利珠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人刘倚琪、饶晓燕、被告邹利珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付从2013年8月1日至2016年7月31日止的物业服务费30317.76元以及欠缴物业服务费所产生的违约金（暂计至2019年8月21日，违约金为30317.76元，该违约金应计至被告还清物业服务费之日止）；2.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年7月1日，惠州大亚湾东圳房地产有限公司（以下简称东圳公司）将坐落于惠州市大亚湾龙光城南房交付给被告，原告于同月接受东圳公司的委托正式接管龙光城小区并开始提供物业管理服务至今，后又与开发商签订了《前期物业服务协议》（以下简称物业协议）。根据物业协议的约定，物业服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方3.8元、联排别墅每月每平方3元、商用及办公每月每平方3元，业主应该在每月5日前向原告缴纳当月物业服务费，如有逾期的，逾期每日按欠费总额的千分之三的标准缴纳违约金。此外，还约定由原告代为抄表、代收代缴水费、电费及收取公共水电分摊费等。涉案房产为联排别墅，建筑面积为280.72平方米，根据物业协议的约定，被告每月应交纳物业服务费为842.16元，但自2013年8月1日开始，被告就未按照约定缴纳物业服务费、公共水电分摊费等各项费用。虽经原告多次通过电话、短信或书面寄送催缴函等方式向被告催收，被告至今仍未缴清各项费用。原告认为，原告与被告签订的物业协议是合法有效公司，且原告从2013年7月起至今已经按照物业协议的约定履行了作为物业管理服务方的义务，被告拖欠物业服务费等各项费用的行为不仅严重违反了协议约定，损害原告的合法利益，而且影响了原告对整个小区的管理和维护，损害了整个小区业主的公共利益。故被告应当对此承担相应的法律责任，除应立即向原告付清所有欠款外，还应按照物业协议第十一条第四款关于“乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应从逾期之日起按每天欠费总额的千分之三的标准向甲方支付违约金”的约定向原告支付逾期付款的违约金。原告提交的证据如下：1.被告身份证，证明被告的诉讼主体资格；2.商品房交付通知书快递单，证明涉案房产已经交付给被告使用；3.前期物业服务合同及授权书，证明原告是龙光城小区的物业服务企业，原告与被告之间存在物业管理服务合同权利义务关系；4.欠费明细表，证明被告欠缴物业服务费的事实；5.快递单、快递明细单、催缴函，证明虽经原告多次催缴，但至今被告仍拒绝支付其应付的物业服务费及违约金共60635.52元的事实。被告邹利珠辩称，在收楼时房子存在质量问题，被告有反馈整改，没有收楼，没有与物业公司签物业合同，也没有领钥匙，在处理质量问题后原告没有再与被告沟通。被告未提交证据经审理查明，原告登记成立于2012年1月6日，经营范围包括物业管理。被告邹利珠与案外人东圳公司签订《商品房买卖合同》，购买东圳公司开发的龙光城南一期，建筑面积为280.72平方米。2011年6月30日，案外人东圳公司作为甲方与原告作为乙方签订《龙光城前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方委托乙方对龙光城提供专业化、一体化的物业管理；二、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：高层住宅每月每平方米1.43元、独栋别墅每月每平方米3.8元、联排别墅每月每平方米3元、商业每月每平方米3元摊；三、业主应于通知入伙之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月1日至15日履行交纳义务，逾期未缴纳的，按逾期交款额千分之三的标准交违约金；等等。2016年7月1日，案外人东圳公司作为甲方与原告作为乙方签订《龙光城（南区）前期物业服务合同》，主要约定：一、甲方委托乙方对龙光城（南区）提供专业化、一体化的物业管理；二、物业管理服务费用的收费标准（按建筑面积计收）为：多层每月每平方米3元、高层每月每平方米1.43元、联排别墅每月每平方米3元、独栋别墅每月每平方米3.8元、商业每月每平方米3元、办公楼每月每平方米3元，以上均不含公共水电费分摊；三、物业服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月5日前，逾期未缴纳的，按逾期交款额千分之三的标准交违约金；等等。合同签订后，原告提供了物业服务，被告以房屋漏水原告未尽前期物业服务协议约定的义务以及被告未办理售楼手续为由，未向原告交纳2013年8月1日至2016年7月31日的物业服务费。2018年9月18日，原告向被告发出《催缴函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费滞纳金等费用。因被告仍未支付上述费用，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，东圳公司已向被告邮寄发出入伙通知书，被告在2013年7月14日已签收。上述事实，有庭审笔录及原告提交的证据予以证实，以上证据经本院审查核实后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故案外人惠州大亚湾东圳房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。被告房屋墙体漏水系房屋质量或其他侵权行为所致，被告可另行向开发商或侵权行为人主张权利，故被告提出因房屋漏水问题而拒交物业管理费等费用的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告提供了物业管理服务，被告应当按合同约定向原告支付物业服务费等相关费用。关于物业服务费的计算问题。合同约定联排别墅每月每平方米3元，涉案房产建筑面积为280.72平方米，每月物业服务费为842.16元，故被告自2013年8月1日至2016年7月31日止的物业服务费为30317.76元（842.16元/月×36个月）。关于违约金的计算问题。合同约定，业主或者物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务，逾期未缴纳物业管理服务费的，原告有权要求业主或者物业使用人补交并从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。该约定违约金过分高于其损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情调整为以应缴费用为基数每日按万分之五的标准计付，故2013年8月1日至2016年7月31日的逾期违约金应以842.16元为基数，每月按日万分之五自每月6日起计算至实际支付完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邹利珠自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司支付2013年8月1日至2016年7月31日的物业服务费30317.76元及逾期付款违约金（违约金计算：以842.16元为基数，每月按日万分之五自每月6日起计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1315.89元（原告已预交），由原告广东龙光集团物业管理有限公司惠州大亚湾龙光城分公司负担515.89元，由被告邹利珠负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 钟新宏审 判 员 朱会东审 判 员 谢学炎二〇二〇年九月二十三日法官助理 陈 婷书 记 员 朱福旺