重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初19278号原告：吴应娴，女，汉族，1969年12月14日出生，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：莫雯丽，重庆恩德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张廷婷，重庆恩德律师事务所实习律师。原告：郭宇韬，男，汉族，1996年8月13日出生，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：莫雯丽，重庆恩德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张廷婷，重庆恩德律师事务所实习律师。被告：重庆布莱顿酒店有限公司，住所重庆市北部新区泰山大道东段62号1幢9-7，统一社会信用代码91500000MA60AQ4K2Q。法定代表人：伍鹏程，执行董事。委托诉讼代理人：蒋晓波,男,汉族,1979年1月14日出生,住重庆市綦江区,系公司员工。原告吴应娴、郭宇韬与被告重庆布莱顿酒店有限公司（以下简称布莱顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，依法由审判员叶胜利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴应娴、郭宇韬的委托诉讼代理人莫雯丽、张廷婷，被告布莱顿公司的委托诉讼代理人蒋晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴应娴、郭宇韬向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2020年2月1日起至2020年7月31日期间的租金10673.1元，支付违约金14231元，合计24904.1元；2、被告缴纳的履约保证金8697元，原告不予退还；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告在2019年3月31日签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》及补充协议。合同约定：原告将位于重庆市渝北区XX大道X号X幢X层X号房屋出租给被告使用，2019年5月1日至2024年4月30日租金为60元/月/平方米，建筑面积按照房屋产权面积（39.53㎡）为准，租赁期为15年且由被告缴纳8697元作为履约保证金，租金由被告支付到原告指定银行账户。后因重庆火车北站南广场封闭施工，被告客源受到较大影响，遂与原告方签订租赁合同补充谅解备忘录，约定租金由60元/月/平方米调整为45元/月/平方米，至重庆火车北站南广场施工结束，合同其他条款不变。租赁期间，被告于2020年2月至今仍未支付租金，故被告应支付租金并承担延期不付租金的赔偿责任。为维护合法权益，故诉至法院。被告布莱顿公司辩称，2019年3月31日签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》后，因火车北站南广场维修改造、封闭施工，双方先后两次签订补充谅解备忘录，调整租金和支付周期。2020年1月14日，被告已经支付吴应娴、郭宇韬2020年2月至2020年7月的租金共计8776元。被告没有违约，不应支付违约金。因原告强行关锁租赁房屋致合同不能履行，原告应退还保证金。不同意原告不予返还被告缴纳的履约保证金8697元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织对当事人提交的下列证据进行了质证：《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同补充协议》、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》、不动产权证书、委托书、通用业务凭证，因双方当事人对证据真实性均无异议，本院对上述证据予以采纳。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月11日，位于重庆市北部新区XX大道X号X幢X-X房屋登记至吴应娴、郭宇韬名下，房屋建筑面积为39.53㎡。2019年3月31日，吴应娴、郭宇韬为甲方（出租方），与何莉、唐丽娅、伍鹏程为乙方（承租方）签订了《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》。何莉、唐丽娅在乙方落款处签名，并加盖布莱顿公司公章。该合同主要约定：物业情况：甲方同意将位于重庆市北部新区XX大道X号X幢X层X号房（建筑面积39.53平方米）出租给乙方。租赁期限：租赁期限为15年，从本合同签订之日起计算（2019年4月1日至2034年4月30日），其中：免租期1个月不计租金不计租期。相关费用标准及支付方式：2019年5月1日至2024年4月30日月租金为建筑面积60元/月/平方米。2019年4月20日前交付第一次一季度租金，第一年至第五年每季度租金金额为7115元。以后2019至2034年的租金交付期为每年3、6、9、12月30日以前付清。甲方需无条件配合乙方办理酒店所有相关手续。履约保证金：为保证合同的履行，乙方向甲方支付履约保证金8697元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。乙方违约责任：1、乙方若逾期向甲方支付租金，视为乙方违约，并按下列情形分别处理（不作累加）：（2）逾期付款超过10日的，甲方有权选择是否解除本合同。甲方解除本合同的，乙方除应将欠付的租金等相关费用支付给甲方外，乙方还应按欠付当期款项的5%向甲方支付赔偿金。甲方不解除本合同的，由乙方继续向甲方支付逾期付款违约金，违约金按乙方应付款项的日千分之五计算至付清时止。超过30日未付租金的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14231元。2、乙方在租期内提前退租的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14231元。同日，吴应娴作为甲方，与乙方何莉、唐丽娅签订了《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：1.将“二、租赁期限”中的“第1条”修改为：租赁期限为15年，暂定租期为2019年4月1日至2034年4月30日（在甲乙双方签订的合同生效后，以甲方拟租赁物业交与乙方实际时间开始计算租期），其中：免租期1个月不计租金不计租期。10.将“八、违约责任（二）乙方违约责任”条款中第1条之（2）.逾期付款超过10日的，修改为：逾期付款超过10日至30日的。租赁合同签订后，案涉房屋用作经营布莱顿公司。在布莱顿公司实际使用租赁房屋过程中，郭友海受委托作为出租方（甲方）与承租方（乙方）何莉、伍鹏程于2020年1月13日签订了《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》（以下简称再次补充备忘录），主要约定：一、甲乙双方于2019年3月31日签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》（下称租赁合同），甲方将其所拥有的动力国际一幢8层7号的酒店房屋出租给乙方经营。二、鉴于火车北站南广场封闭维修期间，酒店客源受到较大影响，经甲乙双方反复友好磋商，在原合同基础上，就南广场维修期间，达成租金再次下调谅解备忘录：自2020年2月1日起，原《补充谅解备忘录》约定租金每月税后45元/平方米调整为每月税后37元/平方米，支付方式由季度支付调整为半年支付。三、在此期间，乙方不得以任何理由降低甲方的租金，乙方于每年6月30日前未支付当年8、9、10、11、12、次年1月租金和12月30日前未支付次年2、3、4、5、6、7月的租金，则视为乙方违约，保证金和已付租金不予退还。四、本谅解备忘录是对《租赁合同》中租金约定一款的临时变更，在降租期内不得转让，不得以任何理由拒绝愿意降租的业主正常签订备忘录，且仅针对何莉、伍鹏程、唐丽娅三位承租人有效。除租金条款外，租赁合同其他条款不变，对双方继续有效。庭审中，双方确认以下事实：案涉租赁房屋位于重庆市北部新区泰山大道东段62号1幢8层7号。案涉租赁合同已于2020年7月31日解除；布莱顿公司已经支付2020年2月1日至7月31日期间的房屋租金。吴应娴、郭宇韬收到布莱顿公司支付的保证金共计8697元。另，布莱顿公司成立于2019年3月28日，案涉租赁合同签订时的股东有唐丽娅、张益铭、伍鹏程。吴应娴、郭宇韬陈述：布莱顿公司没有按约在2020年6月30日前支付2020年8月至2021年1月的租金，故被告应支付原告违约金，原告不应退还履约保证金。依据布莱顿公司向吴应娴、郭宇韬发出的解除租赁合同告知函，案涉租赁合同已于2020年7月31日解除。布莱顿公司陈述：案涉房屋租赁后用作经营布莱顿酒店公司。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。双方协议后自愿签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》及补充协议。在合同履行中又协商签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》，虽然该备忘录上没有加盖布莱顿公司印章，但伍鹏程系布莱顿公司股东，又是法定代表人，可以视为其职务行为。并且，布莱顿公司实际使用案涉租赁房屋并向吴应娴、郭宇韬支付房屋租金。故可以认定本案当事人为案涉房屋租赁合同的双方，案涉租赁合同系其真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约全面履行义务。双方经协商下调了房屋租金，且均认可布莱顿公司已支付2020年2月1日起至2020年7月31日期间的房屋租金。故吴应娴、郭宇韬要求布莱顿公司支付2020年2月1日起至2020年7月31日期间的租金10673.1元，本院不予支持。根据庭审查明的事实，依据布莱顿公司发出的解除租赁合同告知函，房屋租赁合同于2020年7月31日解除。可见布莱顿公司确实在租期内提前退租，构成违约，应当承担违约责任。根据《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》第三条、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》第八条第（二）款第1项之约定，吴应娴、郭宇韬主张因布莱顿公司未按期支付2020年8月到2021年1月的租金，故保证金和已付租金不予退还；此外，布莱顿公司还应向吴应娴、郭宇韬支付违约金14231元。布莱顿公司辩称违约金过高。对此，本院认为，布莱顿公司未在2020年6月30日前支付2020年8月至2021年1月租金，构成违约，但是双方确认案涉租赁合同已于2020年7月31日解除。布莱顿公司没有必要支付2020年8月及以后的租金。根据诚实信用原则，吴应娴、郭宇韬不能根据合同关于“超过30日未付租金的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14231元”的约定，要求布莱顿公司支付违约金。同时，合同约定的不退还履约保证金亦具有解除合同违约金的性质。对同一违约行为既约定违约金又约定不予退还履约保证金的，不应双重适用，故应一并予以处理，不应重复主张。违约金的主要功能在于弥补损失。本案中解除合同违约金主要是弥补吴应娴、郭宇韬的房屋空置损失。鉴于案涉房屋具有位置、面积优势，较便于转租，结合租金标准，故本院酌情将上述两项违约金的总金额调整为8697元。故吴应娴、郭宇韬已收取的履约保证金8697元作为违约金不予退还，布莱顿公司无需再向吴应娴、郭宇韬支付违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告吴应娴、郭宇韬不退还被告重庆布莱顿酒店有限公司已支付的保证金8697元；驳回原告吴应娴、郭宇韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取211.3元，由被告重庆布莱顿酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 叶胜利二〇二〇年十月二十日法官助理 马泽林书 记 员 李 霞