湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1703号 原告：王本华，男，1976年12月9日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 原告：舒艳荣，女，1987年12月23日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 委托诉讼代理人：肖晓锋（沅陵县沅陵镇老鸦溪居民委员会推荐的公民），男，1974年12月27日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚星银（一般代理），湖南兴沅律师事务所律师。 原告王本华、舒艳荣诉被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告王本华及两原告的委托诉讼代理人肖晓锋，被告天赐公司的委托诉讼代理人龚星银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王本华、舒艳荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司支付原告王本华、舒艳荣逾期办理不动产权证书违约金22715.7元；2.本案诉讼费由被告天赐公司负担。事实与理由：2015年7月23日，原、被告双方签订了合同编号为：20150006609的《商品房买卖合同》，原告王本华、舒艳荣购买被告天赐公司开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区的商品房，总价款373000元，合同签订后，原告王本华、舒艳荣按照合同约定付清了房款和各种税费。但被告天赐公司在2016年10月30日将房屋交付后，2020年6月25日才为原告王本华、舒艳荣办理房屋产权登记手续。 原告王本华、舒艳荣认为，根据合同第十七条约定，被告天赐公司应在房屋交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。否则在买受人不解除合同的情况下，出卖人应当按合同约定向原告王本华、舒艳荣支付总房款的日万分之一的违约金。故两原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持上述诉讼请求。 被告天赐公司辩称：首先，原、被告签订《商品房买卖合同》时沅陵县不动产登记中心没有成立，故合同约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证。交房后根据法律规定只能办理不动产权证，双方对办理不动产权时间没有重新约定，两原告适用原合同中约定认为被告天赐公司违约的理由不能成立。其次，两原告诉称交房时间为2016年10月30日，但实际交房时间是2016年11月19日；再次，不能办理不动产权证的原因系两原告自身造成的，两原告购买的房屋实际面积超出合同约定2.86平方米，当时单价为2868.79元，应补缴8205元，根据沅陵县政府规定该房款业主应把差价款交入沅陵县财政专户才能办证，被告天赐公司经办人员多次通知两原告缴纳，两原告至今仍未缴纳。故请求人民法院驳回两原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据本院予以采信，并附卷予以佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告天赐公司提交的3号证据，系被告天赐公司向两原告交房时的通知书及移交表，有原告王本华的签字予以确认，能证明交房时间，本院予以采信。2号证据虽系沅陵县不动产登记中心成立信息，但与被告天赐公司应在规定的时间办理房屋产权登记无关，故本院对其欲证明的内容不予以采信。4号证据非系正式通知，无两原告的签名确认，亦无通话记录予以佐证，本院不予以采信。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2015年7月23日，原告王本华、舒艳荣（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了合同编号：20150006609的《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区的商品房，建筑面积130.02平方米；总价款为373000元，首付款83000元于2015年7月23日支付，剩余房款采用县公积金贷款方式付款；其中合同第十条约定，出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定将其验收合格的商品房交付买受人使用；合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还在合同补充协议第三条约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 合同签订当日，两原告向被告天赐公司交纳了首付款。同年12月26日、2016年10月28日，被告天赐公司代收了两原告缴纳的房产交易契税、房屋维修基金及产权登记费等税费共计16661元。2015年9月17日两原告办理了住房公积金按揭贷款手续。 2016年11月19日，被告天赐公司将该房屋交付两原告使用，2020年6月25日被告天赐公司为两原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0003209号]。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应全面履行合同义务。合同签订后，两原告已经按合同约定支付了购房款及交纳应承担的契税、维修基金、产权登记费等，已全面履行了合同义务。但被告天赐公司则未在合同约定的期限内履行办证义务，直至2020年6月25日才为两原告办理《不动产权证书》，其行为已构成违约，应当承担违约责任。依据合同约定被告天赐公司应于2018年10月24日前为两原告办理产权登记证书，但被告天赐公司直到至2020年6月25日才办理完毕，其逾期办证时间应从2018年10月25日起计算至2020年6月25日被告天赐公司实际办好产权证书时止，共计逾期609日，被告天赐公司应当支付原告逾期办证的违约金为22715.7元（373000元×609天×1‱）。故对两原告要求被告天赐公司承担违约金22715.7元的诉讼请求事实清楚，理由充分，本院予以支持。 被告天赐公司辩称在合同约定的期限内不能办证的原因是合同签订时沅陵县不动产登记中心未成立、交房时间为2016年11月19日及两原告未及时交纳超面积的房款造成的，首先，沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日成立，被告天赐公司于2016年11月19日向两原告交付房屋，按约定被告天赐公司应于2018年10月24日前为两原告办理完毕房屋产权登记手续，该时间不动产登记中心已成立两年之久，并未影响被告天赐公司为两原告办理登记手续时间，同时亦未提供证据证明沅陵县不动产登记中心成立及政策变更（两证合一）对被告天赐公司为两原告如期办证造成影响的证据；其次，合同约定被告天赐公司应于2016年10月30日向两原告交付房屋，其迟延交房并非两原告的责任，不能以此来免除被告天赐公司延迟办证的责任；再次，关于补交超面积房款问题，从被告天赐公司提交的证据来看，交房后被告天赐公司未向两原告下达超出多少面积，应补交多少房款的正式通知，应承担举证不能的责任。故对被告天赐公司以上述理由请求驳回两原告诉讼请求的理由不成立，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王本华、舒艳荣支付因逾期办理房屋权属证书的违约金22715.7元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费368元，减半收取计184元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  姚祖坤 二〇二〇年十月十六日 书记员  曹 滨 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。