北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初18252号原告：北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司，营业场所北京市海淀区首体南路9号4楼6层602，统一社会信用代码91110108062815088H。负责人：姜建新。委托诉讼代理人：王晓頔，北京衍胜律师事务所律师。被告：李洁，女，1988年10月27日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：童超，男，北京首一业主大会工作辅导中心主任，住北京市朝阳区。原告北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司(以下简称宾至嘉宁海淀公司)与被告李洁物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宾至嘉宁海淀公司之委托诉讼代理人王晓頔与被告李洁之委托诉讼代理人童超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宾至嘉宁海淀公司向本院提出诉讼请求：1.李洁向我公司交纳物业费19325.13元（其中含垃圾清运费112.50元、储藏间费用608.85元），并按照欠缴金额日万分之四的标准支付违约金至全部欠缴费用清偿完毕之日止；2.本案诉讼费由李洁承担。事实与理由：山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司于2012年12月12日与颐慧佳园业主大会签订《颐慧佳园小区物业服务合同》，双方约定自2012年12月15日起由山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司向北京市海淀区颐慧佳园小区提供物业服务并收取物业费。山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司自2013年1月1日起正式向小区业主起算物业费，并于2013年2月19日注册成立了宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司进行物业服务。李洁系颐慧佳园小区x号楼x单元x号业主，自物业提供服务以来，经多次催要，李洁尚欠2013年1月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2018年l0月10日的物业费等19325.13元，依据《颐慧佳园小区物业服务合同》第二十七条之约定，业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠缴金额日万分之四的标准向乙方支付违约金。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院。李洁辩称，根据京建发【2010】603号文件规定。建设单位、物业服务企业在办理交接撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费。我们认为这个时间就是2017年3月31日。2015年12月14日合同到期后物业公司是以事实服务来收取物业费的。我们认为收取物业费是应该的，2017年3月31日之前的物业费应该交纳，但物业公司服务不好。我们小区于2016年12月31日召开业主大会终止了物业公司的事实服务，选聘了新的物业公司。2017年2月23日我方将办理交接事宜函用特快专递送到物业公司，并抄送海淀房管局、房管一所、八里庄街道办事处。后召开四方会议达成一致意见确定2017年3月31日为通知终止日。上述事实，有相关判决支持。物业公司收取业委会委员的物业费也是收到2017年3月31日，说明他们认可这个截止日。2018年10月10日的交接协议只是作当日交接的形式协议，而非认定的物业缴费最终期限。物业公司提供的判决不能作为其他业主缴费日期的依据。根据最高法的司法解释，物业服务企业拒绝退出移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。我们同意交纳2017年3月31日前的物业费。针对垃圾清运费：1.合同中没有针对垃圾清运费的约定；2.北京市各小区的垃圾清运费已经包含在物业费当中；3.物业公司提供的文件是针对经济适用房，而本案房屋为商品房。针对储藏间费用，不认可，合同里没有约定。本院经审理认定事实如下：宾至嘉宁物业投资发展有限公司北京海淀物业管理分公司于2020年7月23日经核准变更为现名称。李洁系北京市海淀区彰化南路颐慧佳园x号楼x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，该房屋建筑面积173.93平方米。2012年12月12日，甲方颐慧佳园小区业主大会与乙方山东宾至嘉宁物业投资发展有限公司（以下简称宾至嘉宁公司）签订了《颐慧佳园小区物业服务合同》，该合同约定多层住宅的收费标准为2.36元/平方米·月，物业服务期限自2012年12月15日至2015年12月14日，第十四条约定乙方预收取物业管理费可按季度或年收取，每季度或年度业主自觉、自愿上交当期物业管理费，第二十七条约定业主违反本合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，应当按欠缴金额日万分之四的标准向乙方支付违约金。双方对其他事项亦进行了约定。颐慧佳园业主大会虽与宾至嘉宁公司签订上述物业服务合同，但实际由宾至嘉宁海淀公司进驻颐慧佳园小区提供物业服务。上述物业服务合同到期后因未有新的物业公司承接，北京市海淀区颐慧佳园业主委员会（以下简称颐慧佳园业委会）曾将物业服务合同延期至2016年8月14日，之后，颐慧佳园业委会通过第二次临时业主大会会议决议终止宾至嘉宁海淀公司在小区的物业服务，选聘新的物业公司为该小区提供物业服务。但双方因宾至嘉宁海淀公司撤离小区发生争议，2017年7月，颐慧佳园业委会以物业服务合同纠纷为由，将宾至嘉宁公司与宾至嘉宁海淀公司诉至本院，要求二被告10日内完成物业管理交接工作并撤离颐慧佳园小区。本院于2018年9月20日作出（2017）京0108民初35834号民事判决书，判决宾至嘉宁公司及宾至嘉宁海淀公司于判决生效后10日内撤离颐慧佳园小区并办理物业管理交接工作。判决作出后，双方均未提起上诉。2018年10月10日，甲方颐慧佳园业委会与乙方宾至嘉宁海淀公司签订了《颐慧佳园社区物业管理交接协议书》，协议第一、二条约定，物业交接日期为2018年10月10日，双方确认乙方物业服务期限至2018年10月10日截止，甲方积极配合乙方催收并号召业主主动缴纳交接前的欠费。诉讼中，李洁认可应交纳至2017年3月31日的物业费，但主张自该日之后至2018年10月10日期间的物业费根据京建发【2010】603号文件的规定，宾至嘉宁海淀公司不得收取；并主张2017年3月31日前诉争的部分物业费亦已交纳，但未就此提交证据。诉讼中，宾至嘉宁海淀公司主张依据京价（收）字[1999]第253号文件的规定，宾至嘉宁海淀公司还应按照每年每户30元的标准收取业主生活垃圾清运费。李洁对此不予认可，主张涉案房屋为商品房性质，并不适用该规定；双方物业合同中并未对此作出约定，该垃圾清运费不应由业主个人承担；物业费中应已包含垃圾清运费。诉讼中，宾至嘉宁海淀公司另主张按照1元/平方米/月的标准，主张13.53平方米的储藏间费用，但未提交证据予以佐证。本院认为，宾至嘉宁海淀公司为李洁所有位于颐慧佳园小区的房屋提供了物业服务，李洁作为业主理应履行交纳物业费的义务。李洁认可应交纳至2017年3月31日的物业费，本院对此不持异议；李洁虽辩称其已交纳过部分诉争物业费，但未提交证据予以佐证，本院对此不予采信。对于欠费截止时间，本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。宾至嘉宁海淀公司并不认可于2017年3月31日终止为颐慧佳园小区提供物业服务，且在相关诉讼中亦作出抗辩，本院作出的（2017）京0108民初35834号民事判决书即是对该争议进行的认定及裁判。此后，颐慧佳园业委会与宾至嘉宁海淀公司在执行判决过程中，于2018年10月10日达成《交接协议书》，明确约定该日期为交接日期，物业服务期限至2018年10月10日止，并号召业主缴纳交接前的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，现宾至嘉宁海淀公司已完成交接工作，业主应按约定将物业费交纳至2018年10月10日。对于宾至嘉宁海淀公司主张的垃圾清运费、储藏间费用，双方在合同中并未进行约定，其主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另，李洁未交纳物业费系因对欠费期间存有异议，并非出于主观恶意，故本院对宾至嘉宁海淀公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。双方当事人的其他诉辩意见，不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故本院在此不再赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李洁于本判决生效后七日内向北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司支付2013年1月1日至2013年12月31日、2016年1月1日至2018年10月10日的物业费18603.78元；二、驳回北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司的其他诉讼请求。如果李洁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元（北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司已预交），由北京宾至嘉宁国际物业管理集团有限公司北京海淀物业管理分公司负担6元，已交纳；由李洁负担136元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  石敏敏二〇二〇年十月二十日书记员  蔡 蕊