文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初3045号原告：王龙，男，汉族，1978年6月21日出生，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘军锋，广东志润律师事务所律师。被告：太仓起浩商贸有限公司，统一社会信用代码913205857986154330，住所地江苏省太仓市陆渡街道富达路。法定代表人：冯健滔，执行董事。委托诉讼代理人：周新华，该公司员工。第三人：深圳市花样年地产集团有限公司，统一社会信用代码914403002792763291，住所地广东省深圳市福田区深南大道6021号喜年中心A座2701室。法定代表人：潘军，董事长。委托诉讼代理人：常敬尧，该公司员工。原告王龙与被告太仓起浩商贸有限公司（以下简称起浩公司）商品房销售合同纠纷一案，本院在2020年5月28日立案后，依法适用简易程序在2020年7月8日公开开庭进行了审理。由于案件事实不易查明，但是法律适用明确，本院在2020年8月5日裁定本案适用普通程序，另通知深圳市花样年地产集团有限公司（以下简称花样年公司）作为第三人参加诉讼，并在2020年9月16日公开开庭审理了本案。原告王龙的委托诉讼代理人刘军锋，被告起浩公司的委托诉讼代理人周新华，第三人花样年公司的委托诉讼代理人常敬尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王龙向本院提出诉讼请求：1.被告起浩公司将太仓市郑和中路315号太古城B幢503室交付原告王龙，并协助原告王龙办理权属登记手续；2.被告起浩公司以733678元为基数，按照每日万分之二赔偿原告王龙2019年8月1日至实际交房之日的逾期交房违约金。事实和理由：原告王龙曾在第三人花样年公司担任总经理，并获得2017年度营销合伙人费用结余奖2837900元、花火计划投资收益289533元，合计3127433元。第三人花样年公司规定不能现金发放奖金、收益，只能以被告起浩公司开发的商品房予以折抵。因此，原告王龙按照第三人花样年公司的规定与被告起浩公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：201911280300120），约定王龙以733678元价款向起浩公司购买太古城B幢503室，交房日期是2019年7月30日前。由于第三人花样年公司未支付原告王龙奖金、收益等，原告王龙依法申请劳动仲裁，请求第三人花样年公司支付2017年度营销合伙人费用结余奖2837900元、花火计划投资收益289533元等。但是，第三人花样年公司辩称已将原告王龙的奖金、收益给付被告起浩公司，代替原告王龙支付太古城B幢503室、703室、1018室、1615室、1619室的价款合计3127433元，被告起浩公司亦向仲裁机构出具一份《情况说明》，确认收到第三人花样年公司代替原告王龙支付的购房款3127433元。但是，被告起浩公司收到房款之后，至今未将太古城B幢503室交付原告王龙，也未支付原告王龙逾期交房违约金。故此，原告王龙提起诉讼。被告起浩公司辩称：1.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告王龙应在2018年9月30日前一次性支付被告起浩公司房款733678元。原告王龙未按合同约定支付被告起浩公司房款733678元，被告起浩公司享有先履行抗辩权，可以拒绝向原告王龙交付太古城B幢503室，而且不需要承担违约责任。2.被告起浩公司在2020年3月3日出具《情况说明》，是用于第三人花样年公司与原告王龙协商解决劳动争议纠纷，第三人花样年公司实际未替原告王龙支付被告起浩公司全部房款。原告王龙与第三人花样年公司最终未能协商解决劳动争议纠纷，故被告起浩公司出具的《情况说明》不发生法律效力。综上所述，请求驳回原告王龙的诉讼请求。第三人花样年公司述称：1.被告起浩公司在2020年3月3日出具的《情况说明》仅用于内部财务，第三人花样年公司实际没有替原告王龙支付被告起浩公司任何房款。2.原告王龙有权从第三人花样年公司获得2017年度营销合伙人费用结余奖、花火计划投资收益，但是奖金、收益金额不是原告王龙的主张金额3127433元。3.第三人花样年公司没有规定必须以被告起浩公司开发的商品房折抵奖金、收益，而是原告王龙自己使用奖金、收益购买被告起浩公司开发的商品房，并与被告起浩公司签订《商品房买卖合同》。本院经审查认定以下事实：第三人花样年公司是上海花样年房地产开发有限公司的唯一股东，上海花样年房地产开发有限公司又是被告起浩公司的唯一股东。2004年10月18日至2019年7月31日，原告王龙在第三人花样年公司担任营销管理部总经理，并获得2017年度营销合伙人费用结余奖、花火计划投资收益。2018年9月29日，原告王龙与被告起浩公司签订《太仓花样年·太古城认购协议书（编号：0000655）》一份，约定：王龙向起浩公司认购太古城B幢503室，建筑面积约57.82平方米；定金是50000元，王龙在2018年9月29日前一次性支付起浩公司房款733678元。2019年11月7日，被告起浩公司与原告王龙签订《商品房买卖合同（编号：201911280300120）》一份，约定：王龙向起浩公司购买太古城B幢503室，建筑面积是57.82平方米，价款是733678元；签订合同前，王龙已支付起浩公司定金50000元，王龙应当在2018年9月30日前一次性支付起浩公司该商品房的全部价款；起浩公司应当在2019年7月30日前向王龙交付该商品房，逾期交付商品房则按日计算向王龙支付全部房款万分之二的违约金。该合同还约定了其他事项。原告王龙因与第三人花样年公司发生劳动争议，在2019年12月20日向深圳市劳动人事争议仲裁委员会（以下简称深圳市仲裁委）申请劳动仲裁。仲裁期间，原告王龙提出：其在第三人花样年公司担任营销管理部总经理期间，获得2017年度营销合伙人费用结余奖2837900元、2017年度花火计划投资收益289533元，合计3127433元；第三人花样年公司系以关联公司即被告起浩公司开发的太古城B幢503室、703室、1018室、1615室、1619室折抵上述奖金、收益3127433元。原告王龙向深圳市仲裁委提供《抵房统计表》一份，该《抵房统计表》显示太古城B幢503室抵扣733677.98元，签约日期是2018年9月30日。仲裁期间，第三人花样年公司对原告王龙提供的《抵房统计表》没有异议，并表示：王龙已经足额领取2017年度营销费用结余奖，并全部用于冲抵购房款；2017年度结余奖与花火计划收益已经抵房，双方就抵扣金额涉及的房屋已经签订认购协议或者买卖合同；双方并未解除认购协议或者买卖合同，故王龙要求退还抵房款，没有依据。仲裁期间，第三人花样年公司的代理律师向深圳市仲裁委提交一份代理词，并附被告起浩公司在2020年3月3日盖章的《情况说明》一份。代理词指出：王龙与花样年公司均确认2017年度营销合伙人费用结余奖全部用于抵扣房款，双方已签《商品房买卖合同》，开发商也确认收到了该笔购房款（结余奖）；王龙已实际取得该笔奖金，在双方签订的购房合同解除前，王龙主张支付该奖金没有任何依据。《情况说明》的主要内容是：王龙在2019年9月购买了起浩公司开发的太仓花样年·太古城项目房屋共5套，房号分别为B-503、B-703、B-1018、B-1615、B-1619；起浩公司收到花样年公司代王龙支付的购房款共计3127433元。2020年4月2日，深圳市仲裁委作出仲裁裁决：1.第三人花样年公司依法向原告王龙出具解除劳动合同的证明；2.驳回原告王龙的其他仲裁请求。上述事实，由原告王龙提供的《太仓花样年·太古城认购协议书（编号：0000655）》、《商品房买卖合同（编号：201911280300120）》、《抵房统计表》、深圳市仲裁委的仲裁裁决书、庭审笔录，被告起浩公司出具的《情况说明》，第三人花样年公司向深圳市仲裁委提交的书面质证意见、代理词以及本院的庭审笔录等证据证实。本案的主要争议焦点是，第三人花样年公司是否替原告王龙支付被告起浩公司太古城B幢503室的房款733678元。原告王龙认为从第三人花样年公司获得2017年度营销合伙人费用结余奖、火花计划投资收益合计3127433元，第三人花样年公司已将3127433元给付被告起浩公司，用于冲抵房款，包括太古城B幢503室的房款733678元。被告起浩公司与第三人花样年公司均表示，《情况说明》不能证明第三人花样年公司代替原告王龙支付被告起浩公司购房款3127433元，实际上第三人花样年公司也未支付被告起浩公司任何购房款。本院认为：第三人花样年公司与被告起浩公司存在股权关系，两公司具有共同的利益追求。第三人花样年公司向深圳市仲裁委陈述的案件事实、发表的质证意见与被告起浩公司出具的《情况说明》等相互印证，形成完整的证据链条，能够证明第三人花样年公司已替原告王龙支付太古城B幢503室的房款733678元。理由是：1.劳动仲裁是处理劳动争议的严肃法定程序，当事人在仲裁程序中自认的事实，特别是于己不利的事实，在诉讼中予以否认的，除非存在合理理由并有确凿证据足以推翻原先陈述，否则不予采信。第三人花样年公司否认在仲裁程序中陈述的与本案有关的事实，但是均未提供相反证据推翻先前陈述，故第三人花样年公司的先前陈述可以作为认定案件事实的依据。2.原告王龙原系第三人花样年公司的高级管理人员，其获得了2017年度营销合伙人费用结余奖、花火计划投资收益，只是双方就具体金额存在争议。仲裁程序中，第三人花样年公司承认原告王龙足额领取奖金、收益，并全部用于冲抵房款。原告王龙制作的《抵房统计表》记载太古城B幢503室抵扣733677.98元，第三人花样年公司不持异议，另结合涉案《商品房买卖合同》约定的价款733678元，故可认定原告王龙以奖金、收益冲抵太古城B幢503室的房款733678元。3.被告起浩公司明知原告王龙与第三人花样年公司发生劳动争议，并在仲裁程序中出具《情况说明》帮助第三人花样年公司维护权利，原告王龙经质证认可《情况说明》的证明内容。诉讼中，被告起浩公司与第三人花样年公司都矢口否认《情况说明》的证明内容，显然违背民事诉讼应当遵循的诚实信用原则。因此，《情况说明》可以作为认定案件事实的依据，能够证明被告起浩公司已收到第三人花样年公司代原告王龙支付的房款3127433元。本院认为：原告王龙与被告起浩公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。第三人花样年公司已替原告王龙支付太古城B幢503室的价款733678元，原告王龙请求被告起浩公司交付太古城B幢503室并协助办理权属登记手续，本院予以支持。原、被告在2019年11月7日签订涉案《商品房买卖合同》时，约定被告起浩公司在2019年7月30日前交付商品房，故可认定太古城B幢503室在合同签订时即已具备交付条件，被告起浩公司应当及时向原告王龙交付商品房。合同签订之后，被告起浩公司交房需要一定准备工作，故本院认定被告起浩公司应在2019年11月30日前完成交房。被告起浩公司逾期交房构成违约，其应当按照合同约定赔偿原告王龙逾期交房违约金（以733678元为基数，按照每日万分之二自2019年12月1日计算至实际交房之日）。但是，根据公平原则与诚实信用原则，违约金上限参照民间借贷利率标准，本院确定被告起浩公司赔偿原告王龙的违约金不超过已付购房款的16.60%（4.15%×4倍）即121790元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告太仓起浩商贸有限公司在本判决生效后三十日内将太仓市郑和中路315号太古城B幢503室交付原告王龙，并协助原告王龙办理权属登记手续；二、被告太仓起浩商贸有限公司在本判决生效后三十日内赔偿原告王龙逾期交房违约金（以733678元为基数，按照每日万分之二自2019年12月1日计算至实际交房之日，但是违约金总额不超过121790元）；三、驳回原告王龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11929元，由原告王龙承担388元，被告起浩公司承担11541元。此款原告王龙预交，本院不再退还，被告起浩公司在本判决生效后三十日内一并支付原告王龙11541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员  郭玉昆二〇二〇年十月十六日书记员  邵 诚