北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初7799号原告（反诉被告）：北京国际汽车贸易服务园区有限公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：朱健伟，董事长。委托诉讼代理人：朱克君，男，1972年9月10日出生，北京国际汽车贸易服务园区有限公司职工，住单位宿舍。被告（反诉原告）：北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司，住所地北京市石景山区。法定代表人：任凤兰，经理。委托诉讼代理人：于桂军，男，1968年8月11日出生，北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司员工，住单位宿舍。原告（反诉被告）北京国际汽车贸易服务园区有限公司（以下简称国际汽车园区公司）与被告（反诉原告）北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司（以下简称陆洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蔡景光独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国际汽车园区公司之委托诉讼代理人朱克君，被告（反诉原告）陆洋公司委托诉讼代理人于桂军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国际汽车园区公司提出诉讼请求：一、判令被告支付自20120年6月1日至法院判决执行之日止按年房屋租金19200元，年车位租金10000元，年卫生费600元计算的房屋租金、车位租金、卫生费；二、要求解除原告与被告房屋租赁协议，要求被告立即腾退现经营场地；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月31日，原告与被告双方签订了《租赁协议》，约定被告承租原告位于北京市石景山区古城大街北京国际贸易服务园区X区X号摊位，年租金18000元，自2016年1月1日至2016年12月31日止。《租赁协议》到期后，因原告被列为石景山区调整疏解对象，随时面临疏解，故未与被告再续订《租赁协议》。原告与被告口头约定：如被告想继续承租该房屋，被告按季度向原告支付租金，租赁履行遵照2016年所签订的原《租赁协议》，不再另行签订租赁协议，被告在此经营至2018年10月31日。2018年12月1日因被告经营场所挪至营业大厅内，原告与被告口头约定：房屋年租金为19200元，四个车位年租金10000元，年卫生费600元。因原告2020年6月6日到期清算，故2020年3月通知被告及时缴纳应交房屋租金，并明确经营截止期为2020年5月31日。目前，被告已交纳2020年1月1日至5月30日房屋租金6400元（减免2月份租金1600元）、车位费4167元、卫生费250元，合计10817元。原告于6月5日在大门、经营大厅等处张贴、悬挂“汽车园区停止营业通知”，并给被告发送挂号信，被告不搬离，仍在继续经营。原告已多次告知被告办理退场手续，立即离场。被告仍拒绝搬离，并占用原告租赁场所继续经营，其行为已经严重影响到原告到期清算注销工作，给原告造成很大的经济损失。现原告为维护合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告陆洋公司辩称,答辩人并非不支付被答辩人诉讼请求一的相关费用，是被答辩人要求解除合同拒收；答辩人不同意与被答辩人解除合同，双方签订的租赁协议没有到期，被答辩人单方提出终止合同，没有任何法律依据；疫情期间答辩人确有不能解除协议的实际困难，被答辩人强行要求答辩人搬离并解除合同，势必导致答辩人的正常经营直接中断，营业执照作废，企业破产，实际损失将无法计算。因此，答辩人在不同意解除合同答辩的同时保留追诉被答辩人违约损失赔偿的权利。根据合同法利于合同履行的原则，请法庭依法保护答辩人的合法权益，驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告陆洋公司诉称，一、依法判决因被反诉人违约给反诉人造成的经营损失30万元；二、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2015年12月30日，双方签订租赁合同约定反诉人承租北京市石景山区古城大街北京国际贸易服务园区X区X号摊位，租赁期限为2016年1月1日至2016年12月31日，2017年被反诉人与反诉人及其他若干商户就承租场地是否是违建建筑发生分歧，最终由区政府介入协调，经区政府领导协调后被反诉人承诺反诉人及其他商户承租园区过户大厅对应的位置，并承诺只要过户大厅不拆即可一直承租。如上所述，虽然双方没有签订书面合同，但基于反诉人的承诺，双方对租赁期间约定应截止到过户大厅拆除之日，如果大厅2年内不拆除适用2年的最长租赁期间。因此，双方不属于合同法约定无定期的合同，反诉人违反承诺和约定单方面终止租赁关系，并对反诉人断水断电，使反诉人无法正常经营交易，造成反诉人经济成本增加，损失巨大，故向反诉人提出反诉请求，请求法院维护诉讼人的合法权益。被告国际汽车园区公司辩称，被告说我方违约，在拆除园区的时候是经有关部门核查后拆除的，贸易园区和特钢公司的合同就到8月14日，过户大厅拆或不拆与贸易园区无关，对于说大厅两年内不拆可一直租赁不现实。关于疫情复工复产问题，汽车贸易园区从春节一直都有人，关门是在6月1日以后。关于损失问题，是无法确定的，强加给我方无合适。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市石景山区古城大街北京国际汽车贸易服务园区汽配装饰工程由北京首钢特殊钢有限公司建设，取得建设工程规划许可证。北京首钢特殊钢有限公司将首钢古城综合批发市场场地、大厅及综合用房出租给汽贸园公司，用于开办汽车交易市场，租期自2000年8月15日起二十年。2015年12月31日，原告国际汽车园区公司与被告陆洋公司双方签订了《租赁协议》，约定被告承租原告位于北京市石景山区古城大街北京国际贸易服务园区X区X号摊位，房屋建筑面积18平方米，门前2个车位，年租金18000元，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。原告当庭表示，《租赁协议》到期后，因原告被列为石景山区调整疏解对象，随时面临疏解，故未与被告再续订《租赁协议》。原告与被告口头约定：如被告想继续承租该房屋，被告按季度向原告支付租金，租赁履行遵照2016年所签订的原《租赁协议》，原告按季度收取被告实际占用费用，不再另行签订租赁合同，被告在此经营至2018年10月31日。2018年12月1日，被告经营场所挪至营业大厅内，原告与被告口头约定：房屋年租金为19200元、四个年车位租金10000元、年卫生费600元。因原告2020年6月6日到期清算，故2020年3月通知被告及时缴纳应交房屋租金，并明确经营截止期为2020年5月31日。目前被告已交纳2020年1月1日至5月30日房屋租金6400元（减免2月份租金1600元）、车位费4167元、卫生费250元，合计10817元。原告于6月5日在大门、经营大厅等处张贴、悬挂“汽车园区停止营业通知”，并给被告发送挂号信，被告不搬离，仍在继续经营。原告已多次告知被告办理退场手续，立即离场。被告仍拒绝搬离，并占用原告租赁场所继续经营，其行为已经严重影响到原告到期清算注销工作，给原告造成很大的经济损失。被告陆洋公司表示不同意腾退，要求继承经营。经查，2020年5月27日，国际汽车园区公司发出汽车园停业经营通知，载明：汽车园区2020年6月6日执照到期解散，故汽车园区经营截止期为2020年5月31日，已于3月告知各商户。各商户自6月1日起停止一切经营活动，并在规定时间内完成租赁场所内物品搬离和车辆驶离。现将有关规定通知如下：大门开放时间6月1日-20日每日8:00-18:00。新旧车商户搬离的时间为6月10日，4S店商户搬离的时间为6月20日。车辆驶离的时间为6月10日前，汽车园区将于6月11日关闭各区域停车场。切断水源电源时间：新旧车商户6月11日，4S店商户为6月21日，汽车园闭园时间6月26日。庭审中，国际汽车园区公司提交石政办发【2016】29号“北京市石景山区人民政府办公室关于印发《石景山区商品交易市场调整疏解工作实施方案》的通知，及2017年7月6日【疏解整治提升】古城街道分指就特钢汽车园区一期市场拆除整治召开工作协调会照片，证明涉案房屋区域在2016年是属于疏解之内的范围；被告主张该通知是指的2017年底疏解的事情，与本案无关。关于租金的减免：原告提交《市国资委关于减免中小微企业3、4月房租的实施细则》、《北京市人民政府国有资产监督委员管理会关于落实京政办发【2020】7号减免中小微企业房租的通知》，证明2020年1月至5月房租原告按照规定减免了2020年2月的房租是有根据的；3、4月份因为租赁房屋属于疏解范围故不同意减免。上述事实，有租赁协议、发票、北京市石景山区人民政府办公室关于印发《石景山区商品交易市场调整疏解工作实施方案》的通知、工作协调会、市国资委关于减免中小微企业3、4月房租的实施细则及当事人陈述意见等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。国际汽车园区公司与陆洋公司签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在原、被告签订的租赁协议到期后，双方未续签书面协议，被告继续使用承租的标的物，原告继续收取租金，原租赁合同应继续有效，双方之间形成不定期租赁合同关系。在不定期租赁关系存续期间，双方均可随时主张解除合同，但应给对方合理的准备期限。原告通知被告将于2020年5月31日经营到期，故双方的租赁合同于2020年5月31日解除。故对于原告要求解除双方租赁关系的诉求，本院予以支持，对于解除时间，本院予以更正。关于原告要求被告于不定期租赁关系终止后腾退租赁房屋的主张，于法有据，本院予以支持。原告主张被告给付自2020年6月1日至2020年8月14日按年房屋租金19200元、年车位租金10000元、年卫生费600元计算的房屋租金、车位租金、卫生费，本院认为根据原告自述被告已经交纳2020年1月1日至2020年5月30日期间的房屋租金6400元（减免2月份租金1600元），根据国家相关规定原告作为国有企业有减免租金的义务，本院认为原告应按照规定再减免一个月租金为宜，故2020年6月1日至2020年8月14日期间的房屋租金被告应向原告交纳2322.6元（1600元+14/31乘以1600元每月），车位费和卫生费不在减免之列为被告应向原告交纳2020年6月1日至2020年8月14日期间的车位费2054.8元（30+31+14/365乘以10000元每年），卫生费123.3元（30+31+14/365乘以600元每年）。因原、被告租赁关系已于2020年5月31日解除，故原告主张的房屋租金实际上为房屋占用费，故对房屋租金调整为房屋占用费。被告反诉原告要求赔偿经营损失30万元无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京国际汽车贸易服务园区有限公司与北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司租赁关系于2020年5月31日解除；二、北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司于本判决生效之日起七日内将现经营场地腾退交付北京国际汽车贸易服务园区有限公司；三、北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京国际汽车贸易服务园区有限公司房屋占用费2322.6元、车位费2054.8元、卫生费123.3元；四、驳回北京国际汽车贸易服务园区有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费273元，由北京国际汽车贸易服务园区有限公司负担248元（已交纳），由北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司负担25元（于本判决生效之日起七日内直接给付北京国际汽车贸易服务园区有限公司）。反诉案件受理费2900元，由北京陆洋旧机动车经纪有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 蔡景光二〇二〇年十月三十日法官助理 刘 叶书 记 员 倪晓丽