文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初11822号原告：彭映书，女，1954年5月25日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。原告：彭映芳，女，1956年10月10日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。原告：彭映芬，女，1960年4月17日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。原告：彭应华，男，1963年4月27日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。原告：彭应先，女，1967年10月8日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。原告：彭应贤，男，1974年5月29日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：班筱，贵州云纳律师事务所律师。被告：代德芬，女，1951年8月15日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：沈林，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。被告：张复斌，男，1977年2月2日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：沈林，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。被告：张富权，男，1986年1月10日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：沈林，重庆市九龙坡区铜罐驿法律服务所法律工作者。原告彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤（以下简称六原告）与被告代德芬、张复斌、张富权（以下简称三被告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理，六原告及其委托诉讼代理人班筱，三被告及其委托诉讼代理人沈林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告彭应贤与张华平之间的《关于某村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》无效；2.三被告协助六原告办理涉案房屋拆迁补偿事宜。事实与理由：六原告系彭元兴（已亡）与赵家林（已亡）的婚生子女，被告代德芬系张华平（已亡）的配偶，被告张复斌、张富权系代德芬与张华平的婚生子。2005年8月16日，原告彭应贤与张华平签订《关于某村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》（以下简称售房协议），原告彭应贤将坐落于江津区某村五社新房子院住房出售给张华平。该住房系砖木瓦盖结构，一楼一底共六间，住房右侧为猪圈，左侧为厨房；东面与六社杨正华的房屋滴水相邻，南面与六社胡忠文的田相邻，西面与罗定财院林边人行路相邻，北面与罗定财土壁相邻。村干部黎新建作为证人在售房协议上签字，同时加盖“江津区某镇某村吴滩经济合作社”印章。在卖房时，该房屋系六原告父亲彭元兴所有，原告彭应贤卖房未取得彭元兴授权，事后也未得到彭元兴及其继承人追认，因此，案涉售房协议无效。2017年，案涉房屋被拆迁。在拆迁后，六原告与三被告协商办理拆迁补偿事宜未果，遂诉至法院提出上述诉讼请求。三被告辩称，第一，除原告彭应贤外，其他原告与案涉房屋无利害关系，主体不适格。第二，原、被告两家人属于同一生产队，并系同一个院子的邻居。案涉房屋原是土瓦结构，原告彭应贤为谈媳妇自己打砖新修的，所有权应属于彭应贤。因张华平家住房只有约100㎡，有张华平及三被告四人，被告张复斌为谈婚、分户，一套房子分不开，张华平才向原告彭应贤买的案涉房屋。在买房时，原告彭应贤与其父母同住案涉房屋，包含电视闭路、竹子在内，购房款共计13180元，为了少交税款，协议上写的3000元，所以《收据》都写成的二张，一张3000元，一张10180元。在签协议后，原告彭应贤就交付房屋，原告彭应书及其配偶还回老家来搬东西的。在买房后，张家人又对房子进行了维修、改造。因此，售房协议合法有效。第三，第二项诉讼请求不明确，拆迁补偿事宜太广泛。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有关证据和事实，本院认定如下：彭元兴（男，2012年12月30日死亡，户口地址江津区）。赵家林（女，2015年1月16日死亡，户口地址江津区）。六原告系彭元兴、赵家林子女，彭元兴的父母均已故。张华平已故，被告代德芬系张华平配偶，被告张复斌、张富权系代德芬与张华平的婚生子，张华平父母已故。原告彭应贤与张华平属于同一集体经济组织，并系同一个大院子的邻居。2005年8月16日，原告彭应贤（甲方）与张华平（乙方）签订《关于某村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》，载明：“五社社员彭应贤，因身患疾病，治疗花费壹万多元，都未治愈，需得继续治疗，经甲乙双方协商将坐落在五社新房子院住房出售给乙方，双方达成如下协议：一、该住房系砖木瓦盖结构，一楼一底共六间，住房右侧为猪圈偏偏，左侧为厨房偏偏，电表户头一个，电视闭路户头一个，房屋出售价为叁仟元整。二、该住房的四至界与附着物：东面与六社社员杨正华的房屋滴水相邻；南面与六社胡忠文的田相邻，香蕉包括在内；西面与罗定财院林边人行路相邻，香蕉包括在内；北面与罗定才土壁相邻，包括房后一窝硬头黄、彭应华二窝慈竹、一窝硬头黄。住房由围墙包围，院墙内的附着物都由乙方所有。三、该房子上税，办理房产转让手续，由乙方自费办理，甲方一律不负任何责任。四、交款方式与违约责任：甲方交房时，乙方一次性付清售房款，从付款之日起双方永无翻悔，如果违约一方按售房价的五倍计算赔偿。五、乙方在购买的住房界上做任何事情，甲方无权干涉造成经济损失，由甲方自己负责，乙方不负任何责任。六、此协议双方签字生效，甲乙双方各执一份。”同时，在售房协议“证明人：”处，由黎新建签字，并加盖“江津市某镇某村吴滩经济合作社”公章。2005年8月16日，张华平向原告彭应贤支付购房款、电视闭路和竹子款13180元，彭应贤同时出具两张《收据》，分别载明“今收到张华平买房子款3000元。”、“今收到张华平买房子款10000元、电视闭路和竹子款180元，合计10180元。”在庭审中，原告彭应贤称当时因病借款3000元，又不在案涉房屋里住，而被告张复斌要谈媳妇，遂签订售房协议将房子给张华平，房价3000元，张华平担心原告几姊妹找麻烦，就又让写了10000元的条子，实际是将按案涉房屋借给张华平家住。被告张复斌称房款实际为13000元，售房协议写房价3000元是为了少交税。在签订售房协议后，原告彭应贤就将案涉房屋交付张华平。原告出示《收据》，载明：“时间：1993年7月28日，交款单位或个人：彭元兴，住址：高占乡吴滩2社，收费名称：土地管理费，规格单位数量单价：90㎡×0.2，金额：18元”此收据有缺损，具体印章“江津县高占乡国土*”、“*本费100元”、“经手人：*”，原告拟证明案涉房屋系彭元兴所修，三被告质证认为《收据》有破损，内容模糊，不认可真实性。原告出示韩选富出具的《情况说明》，摘要：“韩选富当时担任吴滩村主任，2005年8月彭应贤将其父亲彭元兴名下一套砖瓦结构房屋卖给张华平，并签订协议，该房屋四至……”，三被告质证认为该《情况说明》实为证人证言，应出庭作证再认定。原告申请证人刁世新、刘明杰、吴清明出庭作证，三个证人证言简要归纳如下：1.刁世新：我和原、被告都是一个大院子的，案涉房屋处原来是地主的房子，在彭应贤还未安家时，彭元兴就推了重修过；不清楚两家人买卖案涉房屋的事，彭家两兄弟分家，彭元兴搬到大儿子彭应华石场处一起后，是赵家林一直和小儿子彭应贤在住，后面赵家林在鱼塘边住守鱼塘，鱼塘的房子和案涉房屋相距300米；张华平在案涉房屋去套过牛和居住过一段时间，也维修过，后面就闲置了，未见过也未听说过彭元兴找被告张家人扯房子的事，彭家几姊妹没在一个地方，回来都是向父母送点钱就走了。2.刘明杰：我和原、被告都是一个大院子的，从小在那里长大，我在1995年外出的时候，彭元兴、赵家林和彭应贤都住一起的，彭元兴只有一套房子，原是土瓦，后改成砖瓦，对好久翻建、是否卖房、赵家林与谁住一起这些就不清楚，没听说彭应贤及家人找张家还房子的事。3.吴清明：我和原、被告都是一个生产队的，原来集体给彭元兴分的房子，九几年的时候拆了重修的，彭元兴是一家之长，应是彭元兴修的房子，不清楚彭家修房子出钱出力情况，也不清楚买卖房子的事情，具体哪些人住在房子里也不清楚。在庭审中，原告彭应贤称案涉房屋系新建房屋，房产证在卖房后交与张华平，但是，除《收据》外，六原告未查到相关用地、规划手续，也未查到房屋初始登记、转移登记信息及拆迁办收到的房产证。案涉房屋2017年被拆迁，补偿款因争议尚未发放。原告彭应华在老家距离案涉房屋不远处另有房屋，在庭审中，彭应华陈述父母本来是跟着彭应华在其老家房子住，但因合不来，母亲赵家林和彭应贤常住，父亲一会在彭应贤处，一会在彭应华处，父母一直在农村老家。原告彭应贤自认22岁结婚，在卖房后，为搞养殖照看鱼塘又在鱼塘边新修房子，也当作住房，2019年1月也被拆迁。原告彭应贤也认可母亲赵家林和彭应贤常住，父亲一会在彭应贤处，一会在彭应华处。本院认为，原告彭应贤与张华平属于同一集体经济组织成员，作为完全民事行为能力人，签订《关于某村五社社员彭应贤与本社社员张华平售房协议》，将案涉房屋出售给张华平，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方农村房屋买卖合同依法成立有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准……”，该规定仅是主管部门审批宅基地的管理性规定，对原告提出的违反一户一宅规定致合同无效的意见，本院不予支持。根据当事人的诉辩意见，将其他主要争议评析如下。关于案涉房屋原始取得所有人的问题。本院认为，原告出示的《收据》虽有破损，但主要内容清晰可见，例如：交款时间1993年7月28日，交款单位或个人：彭元兴，住址：高占乡吴滩2社，收费名称：土地管理费，规格单位数量单价：90㎡×0.2，金额：18元等，并盖有印章“江津县高占乡国土*”，而且当事人陈述和证人证言佐证确有将土瓦房改建为砖瓦房的事实，因此，该《收据》的真实性应当予以认定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。因被拆除的土瓦房原属于六原告的父母所有，在改建成砖瓦房时，系以彭元兴名义办理的宅基地手续，且原告彭应贤尚未婚，因此，新建的砖瓦房屋宜认定为六原告父母所有。关于彭应贤处分案涉房屋效力的问题。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。首先，案涉砖瓦房虽由六原告的父母所有，但在改建成砖瓦房时，原告的父母均已60岁左右，而原告彭应华已30岁并另有房子，原告彭应贤19岁已成年，在卖房时彭应贤已31岁，根据社会生活经验，广大农村地区普遍存在长、次子成年后分家析产的传统，证人刁世新陈述“彭家两兄弟分家，彭元兴搬到大儿子彭应华石场处一起后，是赵家林一直和小儿子彭应贤在住”，原告彭应华陈述“父母本来是跟着彭应华在其老家房子住，但因合不来，母亲赵家林和彭应贤常住，父亲一会在彭应贤处，一会在彭应华处，父母一直在老家。”原告彭应贤也认可母亲赵家林和彭应贤常住，父亲一会在彭应贤处，一会在彭应华处。因此，虽无直接证据证明分家的事实，但结合当事人陈述及证人证言，原告父母的生活居住方式极符合农村分家析产后的状态，本院确信在出售案涉房屋时，原告彭应贤已事实上通过分家继受取得房屋所有权，故原告彭应贤有权处分案涉房屋。其次，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。即便在出售房屋时，原告彭应贤就案涉房屋不享有所有权，因卖老房子是重大事宜，并且有当地基层组织参与见证，原告父母不知情、未同意的可能性极小，而在卖房时，原告父亲彭兴元80岁左右、母亲赵家林71岁左右，原告父母以自己的名义签订合同现实性不强。原告的父母一直在老家居住生活，尤其原告的母亲赵家林与彭兴贤同住，在世时不知晓案涉房屋被出售的可能性极小，若在知晓案涉房屋被出售后不同意处分，一般会因此与被告方产生纠纷，农村系熟人社会圈，但三个证人均未见过也未听说过两家人为此发生矛盾，因此，也应当认定原告父母对彭应贤处分行为在事实上予以追认。在被拆迁时，案涉房屋已买卖12年，六原告现诉请确认合同无效，严重违反诚信原则。再次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”即便原告彭应贤未经父母同意，事后也未得到事实上追认，按物权行为与债权行为区分理论，在没有违反法律、行政法规强制性规定的情况下，售房协议也应当认定有效。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的社会经济秩序，案涉售房协议有效，请求协助办理拆迁事宜，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第(五)项、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤的全部诉讼请求。案件受理费130元，减半收取为65元，由原告彭映书、彭映芳、彭映芬、彭应华、彭应先、彭应贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  罗 勇二〇二〇年十月十七日（院印）法官助理  侯倩玲书 记 员  朱 凤