广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初10059号原告（反诉被告）：旷燕红，女，1989年3月4日出生，汉族，住湖南省衡山县，原告（反诉被告）：牟玉梅，女，1984年10月17日出生，汉族，住四川省仪陇县，两原告的共同委托诉讼代理人：李增禄，广东裕信律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱结娣，女，1974年10月17日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告（反诉原告）：徐有军，男，1971年11月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区，第三人：洪玉凤，女，1944年8月4日出生，汉族，住广东省广州市花都区，两被告及第三人的共同委托诉讼代理人：龙淑芳，广东英盟律师事务所律师。原告旷燕红、牟玉梅与被告朱结娣、徐有军及第三人洪玉凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理。被告朱结娣、徐有军于2020年8月5日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，2020年8月17日公开开庭合并进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年9月23日裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理。第三人洪玉凤与本案有利害关系，本院依职权于2020年9月23日追加第三人洪玉凤参加诉讼。原告旷燕红、牟玉梅的共同委托诉讼代理人李增禄，被告朱结娣及被告朱结娣、徐有军的共同委托诉讼代理人龙淑芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旷燕红、牟玉梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除旷燕红、牟玉梅与朱结娣、徐有军签订的《租赁合同》；2.判令朱结娣、徐有军赔偿旷燕红、牟玉梅装修损失85790元及物品损失7300元；3.判令朱结娣、徐有军向旷燕红、牟玉梅返还押金7000元；4.诉讼费用由朱结娣、徐有军负担。事实和理由：旷燕红、牟玉梅与朱结娣、徐有军于2019年5月26日签订《租赁合同》，约定：朱结娣、徐有军将位于广州市花都区新街大道X号豪骏名苑X号铺出租给旷燕红、牟玉梅使用，月租3500元，押金7000元，租期自2019年5月27日起至2021年6月1日止。旷燕红、牟玉梅于2019年6月3日雇请他人装修，至2019年7月8日完成装修店铺，花费85790元。该店铺于2天后正式对外营业，经营采耳、按摩等保健业务。2019年9月，因店铺出现墙体渗水，旷燕红、牟玉梅多次向朱结娣、徐有军反映并要求处理，朱结娣、徐有军以各种借口推脱。旷燕红、牟玉梅于2020年5月25日返回店铺上班时，发现漏水特别严重，室内可见明水，装修全部损坏，营业用品如药水、精油、毛巾等因泡水而报废。旷燕红、牟玉梅当即通知朱结娣、徐有军，但朱结娣、徐有军不予理睬。旷燕红、牟玉梅报警，民警到场提出漏水损失应该找房东解决。被告朱结娣、徐有军辩称，请求驳回旷燕红、牟玉梅的全部诉讼请求。事实和理由：1.旷燕红、牟玉梅单方要求解除租赁合同没有约定及法定的依据。《租赁合同》应当继续履行，朱结娣、徐有军不同意解除。旷燕红、牟玉梅在原商铺系美容院装修的情况下，承租后仅对商铺扇灰和制作招牌后即开门营业。旷燕红、牟玉梅于2019年9月反映商铺内上阁楼的楼梯的墙邻近排水管处有渗水现象后，朱结娣立即到场了解及查找原因，发现有少许渗水水印后即通知物业管理人员的陈主任到场查勘。朱结娣到达该商铺天台时发现，天台被业主铺砖占用，天台原有排水沟被填平，导致雨水不能及时排水，从砖缝渗漏至天台原建成的隔热层中间的泡沫内被吸收，因时间较长后导致水被越吸越多，饱和后通过樑柱边的收缩缝，渗漏到商铺的墙体处而造成渗水现象。物业服务中心与业主交涉无果，并向其他部门反映，但业主既不开门，也不作答复。在物业服务中心协调下，业主于2019年9月24日到达居委会参加调解，但仍不作回复，不恢复天台原貌，不开门，不准进入平台处理，以致没有处理方案。旷燕红、牟玉梅因该渗水位置的影响不大而继续经营。朱结娣、徐有军在期间要求物业管理人员与业主沟通，但无果。旷燕红、牟玉梅于2020年5月25日再提到渗水后，朱结娣、徐有军即联系物业管理人员通知业主修复，但业主依旧不同意，该业主要求由朱结娣、徐有军负担费用才同意开门修复，朱结娣为不影响营业，已同意业主要求出资修复。但因疫情爆发，物业服务中心及居委会告知，小区因疫情封闭管理，不准外来人员进入小区及不准进行装修和建筑施工等工作，直至2020年6月中旬才允许施工。在物业服务中心的协调下，业主于2020年6月17日开门允许朱结娣、徐有军进入平台修复，现该商铺已不存在渗水漏水现象。朱结娣、徐有军已向旷燕红、牟玉梅提出，在平台修复后由朱结娣、徐有军出资重新扇灰商铺。为此，朱结娣、徐有军一直积极处理这个问题。2.朱结娣、徐有军积极履行租赁物维修义务，旷燕红、牟玉梅提出的渗水和漏水不完全影响营业。朱结娣、徐有军从未见到旷燕红、牟玉梅提出的物品被淹，也不清楚物品是否完全被泡而不能使用。朱结娣、徐有军不认可旷燕红、牟玉梅单方制作的物品损失清单。朱结娣、徐有军提供的旷燕红、牟玉梅微信聊天以及朱结娣与唐小兵的电话录音可以证明，向旷燕红、牟玉梅出具证明的广州市花都区花城博伦整体衣柜的法定代表人唐小兵是商铺的真正老板，该工程清单的内容重复，价格也与市场价格严重不符，唐小兵出具的工程清单和证明不真实。旷燕红、牟玉梅租赁商铺后，根本没到物业服务中心做装修备案，也不可能只租赁两年却为此花费近9万元装修，也不可能在没有免租期的情况下花费一个多月时间装修。即使朱结娣、徐有军存在违约行为导致合同解除，旷燕红、牟玉梅租赁商铺两年，至今使用一年多，也应当考虑装修价值折旧的问题。3.旷燕红、牟玉梅不能证明其具有单方解除租赁合同的权利，应继续履行合同，朱结娣、徐有军不同意退回押金。如旷燕红、牟玉梅已单方解除合同，朱结娣、徐有军根据《租赁合同》第二条及第三条的约定，有权不退押金。被告朱结娣、徐有军向本院提出反诉请求：1.判令旷燕红、牟玉梅支付2020年6月至7月的租金7000元，支付2020年5月至6月的管理费和水电费673元；2.案件受理费由旷燕红、牟玉梅负担。事实和理由：朱结娣、徐有军于2020年5月25日联系物业服务中心及居委会等部门，已处理完渗水现象，旷燕红、牟玉梅可继续租用商铺，但以渗水为由，拒绝支付六、七月租金及管理费和水电费。该商铺渗水只在上楼梯墙面上出现，不影响商铺营业。原告旷燕红、牟玉梅辩称，请求驳回朱结娣、徐有军的反诉请求。事实与理由：商铺于2020年5月25日出现严重漏水导致采耳店无法正常经营。因朱结娣、徐有军在房屋维修方面严重违约，致使商铺装修损坏及物品被淹，租赁合同的目的完全无法实现，为此，《租赁合同》于2020年5月25日已事实上解除。旷燕红、牟玉梅已支付2020年5月25日前的管理费和水电费，不应支付该日之后的管理费和水电费，也不应支付2020年6月及7月的租金。第三人洪玉凤提交书面意见，述称，由朱结娣与徐有军享有租金等收益，其不向旷燕红、牟玉梅主张权利。原告旷燕红、牟玉梅为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.《租赁合同》；2.照片。原告旷燕红、牟玉梅提供加盖公章样式“广州市花都区花城博伦整体衣柜”《工程清单》及《证明》，拟证明装修商铺费用合计85790元，既未提供装修耗材的购买凭证，也未提供支付装修费用凭证等客观证据支持，本院不予采信为证据使用；提供自行制作的《营业物品被水浸泡损失清单》，系其主张的表现形式，并非民事诉讼证据规定的书证，本院不予采信作为书证。被告朱结娣、徐有军为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.房地产权证；2.《协调说明》；3.《证明》；4.《前台客服来人来访登记表》；5.《室内装修施工许可证》；6.《租赁合同》；7.企业公示信用信息；8.《协议书》；9.收据；10.缴费通知书；11.视频录像；12.微信记录；13.照片。被告朱结娣、徐有军提供的录音，不能证明具有真实性，本院不予采信为证据使用。第三人洪玉凤没有提供证据。经审理查明：位于广州市花都区新街大道**之三十九的房地产登记权属人系朱结娣、徐有军、洪玉凤共同共有，建筑面积43.54平方米，套内建筑面积41.5平方米。朱结娣、徐有军、洪玉凤（出租方，甲方）与旷燕红、牟玉梅（承租方，乙方）于2019年5月26日签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于花都区新华街××大道××号铺，出租时间自2019年5月27日起至2021年6月1日止。第二条约定：该铺月租3500元。乙方在签订合同后应向甲方缴纳月租金3500元，并付两个月押金7000元。第二年开始，每年月租金递增7%。以后，乙方在当月1日缴纳租金，如不按时交租的，甲方有权收回房屋，不退回押金。租赁满后，乙方若退房，甲方应退还押金给乙方。第三条约定：若乙方中途不租或转让他人，则所交押金不退回给乙方。第四条约定：乙方不得以任何借口为理由，将押金抵作租金之用，否则，甲方有权解除合同，押金不退回给乙方。第五条约定：在租赁期间，由乙方使用而造成的费用如水费、电费……等由乙方负责。第八条约定：租赁期内，甲、乙双方均不得随意终止合同，违约方赔偿一个月租金给对方。第九条约定：合同期满后，房屋内一切装修不得拆除（墙体、地面、阁楼）。第十条约定：乙方铺租当日起支付一切物管费，物管计算方法：铺内所含面积即43.65平方米乘以2元，另外乙方所用的水费及电费由乙方自行承担，……当月25日由甲方代收。第十一条约定：乙方租铺后，装修所需的押金，余泥费由乙方支付。备注：“水表是40号铺水表，水表号111441，电表底10409度，从5月27日开始计”。合同另约定其他事项。旷燕红、牟玉梅提供于2020年5月25日拍摄的照片显示，商铺墙体有大面积渗水现象，表面有起泡及脱落现象；2020年8月11日拍摄的照片显示系进入商铺拍摄，商铺墙体见大面积渗水后现象，表面有起泡及脱落现象。朱结娣、徐有军提供于2020年6月15日拍摄的照片显示，商铺上锁，悬挂“有事外出，马上回来”吊牌；2020年6月20日拍摄的照片显示，商铺没有上锁，内有吊灯亮灯；2020年6月23日拍摄的照片显示商铺大门打开，内有吊灯亮灯；2020年6月29日拍摄的照片显示商铺上锁，前台桌已搬走，悬挂“本店搬迁至达步街××号”字样的黑板，2020年7月2日、7月6日拍摄的照片与2020年6月29日拍摄的照片一致；2020年7月17日拍摄的照片另显示张贴“好消息，本店搬迁至……”字样的广告，2020年7月18日、29日、8月2日、11日的照片与2020年7月17日拍摄的照片一致；2020年8月11日拍摄的照片显示商铺撕毁“好消息，本店搬迁至……”字样的广告，2020年8月12日及13日拍摄的照片显示商铺上锁，二楼有亮灯；2020年8月15日拍摄的照片显示商铺上锁；提供的视频显示，牟玉梅于2020年8月11日使用钥匙与他人先后进入商铺；提供的《租赁合同》及企业信用公示信息，证明：朱结娣于2017年10月30日与案外人夏华签订租赁合同，约定朱结娣向夏华出租花都区新街大道X号之三十九，夏华于2018年1月15日在上述地址注册成立草沐萃（广州）美容化妆品有限公司；提供的豪骏名苑物业服务中心证明：1.商铺自2019年9月开始墙体渗水，因203房业主不配合，直至2020年6月17日203房业主签订协议书才允许进入商铺上方天台补漏；2.商铺自2014年5月至今未到物业服务中心申请装修手续；提供的广州市花都区新华街金华社区居民委员会证明，证明2019年9月24日协调朱结娣与203房业主协商未果；提供的协议书、照片、收据，证明朱结娣于2020年6月17日与203房业主签订协议后，雇请他人维修商铺上方平台，2020年6月23日支付维修费用4600元；提供的微信记录，证明自2020年6月12日起向旷燕红催缴当月租金，旷燕红提出商铺自2020年5月23日漏水时起已无营业；提供的缴费通知书，证明没有缴纳2020年5月至7月的物业管理费261元，5月电费385元，6月电费27元。本院立案受理后，2020年7月20日及次日分别向朱结娣、徐有军送达民事起诉状等诉讼材料。在诉讼过程中，旷燕红、牟玉梅与朱结娣、徐有军确认：没有约定商铺维修义务主体，旷燕红、牟玉梅已缴纳租金至2020年5月27日，朱结娣、徐有军至今未退还旷燕红、牟玉梅押金7000元，商铺当前空置，向物业服务中心交纳电费及物业管理费。旷燕红、牟玉梅主张：其放弃对洪玉凤主张权利；原商铺有通电及电线、扇灰、灯、风扇，其重新改造用电、扇灰、油漆及安装新灯具；自2019年9月22日开始出现商铺漏水现象；其于2020年5月25日口头提出解除合同但没有达成一致意见，没有通过书面形式提出解除合同，自2020年5月25日起没有营业，其在2020年6月向朱结娣提出交还钥匙，因朱结娣拒收，其于2020年6月23日前搬离商铺时将钥匙一条交给物业服务中心，其留存一把钥匙；其于2020年8月11日从物业服务中心取商铺钥匙进入商铺查看时依然存在漏水现象，至今未修复；同意押金抵扣未支付的物业管理费、水费和租金等；不申请评估。朱结娣、徐有军主张：原商铺有通水、通电、油漆、灯、地毯，旷燕红、牟玉梅没有向其及物业服务中心告知装修，只是对商铺进行扇灰、制作广告牌及安装窗帘；2019年9月23日出现一块墙体渗水现象；旷燕红、牟玉梅于2020年5月25日仅提出商铺漏水，没有提出解除合同；已于2020年6月19日修复，因钥匙在旷燕红、牟玉梅处而无法进入商铺查看是否依然存在漏水现象；旷燕红、牟玉梅没有向其提出交还钥匙，物业管理人员曾于2020年6月底在与朱结娣电话联系时提出旷燕红、牟玉梅将钥匙一条交在物业服务中心；旷燕红、牟玉梅的新商铺于2020年7月18日开业；旷燕红、牟玉梅于2020年8月11日持留存的钥匙进入商铺；不同意利用扇灰、广告牌和窗帘。其申请评估扇灰、广告牌和窗帘。朱结娣、徐有军于2020年8月21日向本院书面撤回评估申请。本院认为，朱结娣、徐有军与旷燕红、牟玉梅签订的《租赁合同》，依法成立，具有法律约束力。本案事实认定及法律适用的争议焦点，本院归纳及综合评判如下：一、解除租赁合同的认定问题经查：1.《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。根据上述规定，双方当事人没有约定租赁物的维修义务，应当由朱结娣、徐有军作为出租人，履行租赁物的维修义务。租赁物自2019年9月起出现墙体渗水现象，旷燕红、牟玉梅要求朱结娣、徐有军履行维修义务，但朱结娣、徐有军直至2020年6月中旬前仍未履行维修义务。房地产权证证明，商铺套内建筑面积仅41.5平方米。旷燕红、牟玉梅提供的2020年5月25日拍摄的照片显示，商铺墙体有大面积渗水现象，表面有起泡及脱落现象。旷燕红、牟玉梅租赁该商铺用于采耳、按摩等保健业务，该经营业务系服务行业，一般应当具有满足消费者舒适体验的基本环境要求，而该商铺仅41.5平方米的有限面积内却出现墙体大面积的渗水现象，表面起泡及脱落，在长达九个月的期间内仍未修复完毕，实际上严重影响了旷燕红、牟玉梅租赁该商铺用于经营的合同目的的实现。2.合同法第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。朱结娣、徐有军虽向物业服务中心、居民委员会等部门反映及主动与203房业主协商，但对于承租人而言，客观上就是在合理期限内未履行维修义务，其行为已构成违约。3.合同法第九十四条第（四）项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，“当事人可以解除合同”。旷燕红、牟玉梅主张已于2020年5月25日口头向朱结娣、徐有军提出解除合同，没有提供证据证明，朱结娣、徐有军亦予以否认，本院不予认定该节事实。4.合同法第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。双方当事人在起诉前没有协商一致解除合同，以致旷燕红、牟玉梅向本院提起诉讼，请求判令解除租赁合同，本院受理后于2020年7月20日向朱结娣送达该民事起诉状等诉讼材料。旷燕红、牟玉梅解除租赁合同的意思表示该日到达朱结娣。为此，本院确认该《租赁合同》于该日起解除。旷燕红、牟玉梅请求判令解除租赁合同，本院予以支持。二、租金的认定问题经查：1.旷燕红、牟玉梅主张其于2020年6月向朱结娣提出交还钥匙遭拒后而将钥匙交还物业服务中心，关于向朱结娣提出交还钥匙的事实部分，没有提供证据证明，朱结娣亦予以否认，本院不予认定该节事实；关于将钥匙交还物业服务中心的事实部分，朱结娣确认物业管理人员曾于2020年6月底向其提出商铺承租人将钥匙一条交在物业服务中心，本院认定该节事实。但是，物业服务中心并非出租人，旷燕红、牟玉梅也不能提供证明向朱结娣提出交还钥匙遭拒，为此，该行为不能认定系向出租人交还场地。2.旷燕红、牟玉梅确认留存商铺的钥匙一把，朱结娣、徐有军提供的2020年6月15日至2020年8月15日拍摄的照片以及2020年8月11日录制的录像，显示旷燕红、牟玉梅期间利用商铺，以至在本案受理后，牟玉梅与他人仍于2020年8月11日先后自行进入商铺处理事宜。综上，本院认定旷燕红、牟玉梅没有向朱结娣、徐有军及时交还场地。3.《租赁合同》已自2020年7月20日起解除。朱结娣、徐有军主张旷燕红、牟玉梅支付2020年6月及7月的租金，在租赁合同期限内的部分，具有事实依据，本院予以支持。对于超出租赁合同期限的部分，依法应当认定为商铺的占有使用费，因朱结娣、徐有军没有主张占有使用费，本院对该超出的部分不予支持。4.合同法第二百二十一条第二款规定，“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”。第二百三十一条规定，“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。旷燕红、牟玉梅提供的2020年8月11日拍摄的照片显示，该商铺墙体见大面积渗水后现象，表面起泡及脱落。朱结娣、徐有军至2020年6月中旬才雇请维修商铺上方天台，至2020年8月11日仍没有修复商铺墙体，在2020年6月1日至7月19日的期间内，必然影响旷燕红、牟玉梅使用商铺。朱结娣、徐有军主张2020年6月及7月租金7000元，旷燕红、牟玉梅已于2020年6月搬离商铺，本院根据公平原则，酌定旷燕红、牟玉梅减少部分租金，支付2020年6月1日至7月19日租金数额为2822.6元（1750元/月×1个月＋1750元/月÷31天×19天）。朱结娣、徐有军主张超出2020年6月及7月租金超出2822.6元的部分，本院不予支持。三、物业管理费及水电费的认定问题经查：物业管理费及电费，分别系物业使用人在使用物业期间，因接受物业服务企业的服务以及用电，而应当向物业服务企业及电力公用事业部门支付的费用。租赁合同约定，物业管理费、电费在租赁期间由承租人负担。朱结娣、徐有军主张的物业管理费及电费，均在旷燕红、牟玉梅没有向朱结娣、徐有军及时交还场地的期间之内。缴费通知书证明，2020年5月至7月的物业管理费261元，5月电费385元，6月电费27元。为此，朱结娣、徐有军主张的物业管理费及电费合计673元，本院予以支持。朱结娣、徐有军主张水费部分，没有事实依据，本院不予认定。四、装修及物品损失的认定问题经查：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十一条第（一）项规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的”，“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。租赁合同约定，“房屋内一切装修不得拆除（墙体、地面、阁楼）”。该约定已表明旷燕红、牟玉梅经朱结娣、徐有军同意装饰装修。旷燕红、牟玉梅因朱结娣、徐有军违约而提出解除租赁合同，从而导致租赁合同解除，双方当事人没有约定合同解除时的装饰装修物的处理，为此，旷燕红、牟玉梅对未形成附合的装饰装修物可拆除，对已形成附合的装饰装修物，可以请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但是，旷燕红、牟玉梅没有提供证据证明剩余租赁期内装饰装修残值损失，向本院明确不申请评估，另主张物品损失，亦没有提供证据证明，应当承担举证不能的后果。旷燕红、牟玉梅主张赔偿装修损失及物品损失，本院均不予支持。五、返还押金的认定问题经查：租赁合同约定，“如不按时交租的，甲方有权收回房屋，不退回押金。租赁满后，乙方若退房，甲方应退还押金给乙方”。旷燕红、牟玉梅因朱结娣、徐有军没有履行维修义务而提出解除合同，在朱结娣、徐有军没有履行维修义务的2019年9月至2020年5月期间均依照约定支付租金，因2020年5月25日商铺漏水现象进一步严重而决意搬离及为此没有继续经营。旷燕红、牟玉梅虽在租赁合同尚未合法解除时，没有及时支付2020年6月1日至7月19日的租金，但亦有合理的抗辩事由。当前，双方当事人的租赁合同经确认已自2020年7月20日起解除，为此，旷燕红、牟玉梅主张返还押金，本院予以支持。六、本诉与反诉的诉讼请求的综合处理问题经查：合同法第九十九条规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效”。旷燕红、牟玉梅主张，如需向朱结娣、徐有军支付费用的，以押金抵扣。旷燕红、牟玉梅须向朱结娣、徐有军支付租金、物业管理费及电费合计3495.6元，朱结娣、徐有军须向旷燕红、牟玉梅返还押金7000元，二者抵扣，朱结娣、徐有军仍须向旷燕红、牟玉梅返还押金3504.4元。为此，旷燕红、牟玉梅主张返还押金超出3504.4元的部分，本院不予支持。朱结娣、徐有军主张租金及物业管理费、电费，因已相抵扣，本院综合处理后亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十六条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告旷燕红、牟玉梅与被告朱结娣、徐有军、第三人洪玉凤于2019年5月26日签订的《租赁合同》于2020年7月20日解除；二、被告朱结娣、徐有军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告旷燕红、牟玉梅返还押金3504.4元；三、驳回原告旷燕红、牟玉梅的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告朱结娣、徐有军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3142元，由原告旷燕红、牟玉梅负担2204元，被告朱结娣、徐有军负担938元；反诉案件受理费25元，由反诉被告旷燕红、牟玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十月二十九日书记员  曹国阳