广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2373号原告：李**，男，汉族，1989年12月30日出生，住武汉市武昌区******，公民身份号码：420************092。委托诉讼代理人：阎建伟，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：田华莘，广东广和律师事务所律师。被告：惠州市金洋房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头妈庙榕树头。法定代表人：徐金河，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。原告李**与被告惠州市金洋房地产开发有限公司（以下简称金洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月29日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人阎建伟、田华莘，被告的委托诉讼代理人吕万伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付逾期交房的违约金壹拾陆万捌仟叁佰贰拾肆元零六分（以购房款总额为本金，按日万分之五计，自2019年7月1日起暂计至2020年3月28日，为168324.06元，实际计至房屋符合交付条件止）；2.请求法院判决被告向原告支付燃气管道未铺设完成的违约金伍仟肆佰贰拾元（按日20元计，自2019年7月1日起暂计至2020年3月28日，为5420元，实际计至房屋符合交付条件止）；3.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月1日签订了《“金洋﹒嘉丽园”房地产认购书》，于2018年6月3日签订了《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾（2018）10019016】。根据《“金洋嘉丽园”房地产认购书》和《商品房买卖合同（预售）》，原告购买的房屋位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园******，面积为96.38平方米，每平方米价格为12889.02元，总价为1242244元，约定交房时间为2019年6月30日。交付的户型标准不低于合同约定的两卧室结构。原告向被告支付完购房款后，2019年8月6日，被告取得竣工验收备案时，向原告发出《入伙通知书》，经原告实地查看，认为房屋不符合约定的设计户型、交付条件、存在质量问题等，并未收房，于2019年9向被告发出了《拒绝收房通知书》。此后被告未再就收房事宜与原告联系。原告认为，被告改变房屋户型、变更房屋设计及在结构连接板上建造建筑物的行为，应当通知原告并取得原告的同意，原告有权要求被告按照约定交付的户型完成交付，且在交付房屋时被告应依合同约定完成室内燃气的敷设。截止原告起诉时，被告仍未全部解决前述问题，致使原告无法签收房屋，逾期交房的责任应由被告承担。根据双方签订的《补充协议》第三条的约定，被告每日应按已支付购房款的万分之五向原告承担违约责任，直至房屋符合交付条件为止。根据《补充协议》第二条第2项的规定，燃气管道在约定交付日未建设完毕的，每逾期一日，被告应向原告支付20元的违约金。综上，被告的行为违反了法律法规的规定及合同约定，严重损害了原告的利益，故原告特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告金洋公司辩称：一、被告与原告之间不存在逾期交房问题，原告要求支付违约金及租房租金无事实和法律依据。被告与原告签署的《商品房买卖合同（预售）》第一条约定被告的交房日期是在2019年6月30日前。金洋嘉丽园工程已在2019年6月28日经各单位竣工验收，已符合交房条件，被告已在2019年6月23日向原告发出入伙通知书，根据《广东省高级人民法院印发关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》第三十一“被告交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，原告以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求被告承担逾期交房违约责任的，不予支持。”之规定，原告主张逾期交房违约金无事实和法律依据。二、即使被告要支付逾期交房的违约金，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。1.被告与原告之间签署的《补充协议》第二条约定商品房交付时符合的条件为：被告已向该商品房所在地主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工备案所需的全部文件。该条款与《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）第十一条的规定“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”冲突，因此该《补充协议》无效，同时双方并没有另行约定逾期交房的赔偿标准，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金无事实和法律依据。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告实际上并没有任何损失，即使需要赔偿，原告主张按照总房款的万分之五计算违约金不合理。三、被告在竣工验收时燃气管道已通，不存在燃气管道未铺设完成的情况。金洋嘉丽园在竣工验收时已得到燃气部门的认可，燃气表前管道燃气工程整体竣工验收合格，工程验收程序符合法定要求，因此原告要求燃气管道未铺设完成的违约金无事实和法律依据。四、关于改变房屋户型，变更房屋设计问题。1.现场实体确实存在平面布置布局有报建图纸不一的情况，房屋验收后，有部分业主委托开发商做室内二次精装修过程中被告根据部分业主的要求做了少量改动，最终导致交房交付业主的实体与原报建图纸布局有所不同，被告的改造初衷是出于给业主增加使用面积或者更加方便业主使用，实际上并没有导致业主的利益受损。2.原告在与被告商讨购买房屋时，原告观看的样板房就是针对原报建图纸做了少量改动后的布局，原告当时没有提出意见甚至与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，说明原告是认可这种改变的。3.2019年7月，在住建部门的协调过程中，被告承诺，若有业主不认可改动后的布局，想要改回原有布局，被告愿意承担整改责任。但原告一直未明确要求被告改回原有布局。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头新澳大道15号金洋嘉丽园*********，总价款为1242244元。关于付款方式及期限，合同第七条约定：原告应当在于2018年4月25日前支付首期房价款382244元，占全部房价款的30%。余款860000元向商业银行（贷款机构）申请贷款支付。关于交付期限及交付标准，合同第九条及补充协议第二条约定：该商品房交付时应当符合条件为，被告已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。原告自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。合同第十条及补充协议第二条约定：交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，因非被告原因，导致不具备使用条件的，被告不承担责任，且需要原告自行办理燃气开通手续。如果在约定期限内基础设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列方式处理，原、被告双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话通信、燃气、有线电视在该商品房交付之前建设完毕，可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由原告自行申请开通，原告承诺不因此拒绝收楼，上述基础设施在约定交付日未建设完毕的，每一项每逾期一天，则被告应向原告支付20元的违约金，但出现约定的被告可据实延期的特殊情况除外。合同第十一条约定：被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第三条约定：逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告依约付清了购房款。被告分别于6月、8月6日向原告邮寄入伙通知书。另查，“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，涉案房屋于2019年6月5日取得房屋测绘报告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。合同及合同补充协议约定该商品房交付时应当符合条件为：被告已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。原告自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定,交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。按照合同约定的交付标准，被告应当在2019年6月30日前将房屋交付原告。被告建设的“金洋嘉丽园”项目于2019年8月6日取得竣工验收备案表，2019年6月被告通知原告收楼时，涉案房屋尚未达到交付标准，该通知对原告不产生约束力，直至2019年8月6日涉案房产才达到合同约定交付标准，被告构成违约。被告于2019年8月6日通过邮寄方式向原告发出入伙通知书，但被告未提交证据证明邮件送达详情，参照本院同类案件的判决，酌定自邮件发出三日后，即2019年8月9日完成书面送达，此时视为被告完成了合同约定的交房义务，逾期交房违约金应从2019年7月1日起计算至2019年8月9日止，共39天，逾期交房违约金为24224元（1242244元×5‱×39天）。本案中，被告已于2019年6月28日取得管道燃气工程竣工验收证明，合同补充协议约定及客观上开通燃气也应由原告自行到燃气公司递交材料办理开通手续，再由燃气公司到户进行室内燃气接通。因案涉商品房是精装交付，燃气公司对本案房屋燃气接通工程所产生的费用，可由原告垫付或要求被告直接向燃气公司支付，垫付费用后再要求被告支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告惠州市金洋房地产开发有限公司自本判决生效后十日内向原告李**支付逾期交房违约金24224元；二、驳回原告李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1887.44元，由原告李**负担1684.44元，由被告惠州市金洋房地产开发有限公司负担203元。被告负担部分已由原告预交，不予退回，判决生效被告径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月三十日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍