广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2361号原告（反诉被告）：康艳，女，汉族，1984年4月9日出生，住湖南省常宁市××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××640。委托诉讼代理人：周伟求，广东大湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所：惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑1栋107号。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：李嘉敏，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子科，广东铸铭律师事务所律师。原告（反诉被告）康艳与被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司（以下简称瑞鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康艳的委托诉讼代理人周伟求、被告（反诉原告）瑞鑫公司的委托诉讼代理人李嘉敏、陈子科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年7月1日起至实际交房之日的逾期交付商品房的违约金（违约金以830000元为基数，按日利率万分之一计算，暂计至2020年6月1日为88478元）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年4月28日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的惠州大亚湾澳头冼马湖路5号华悦雅苑2栋1101房，商品房价款为830000元，商品房交付日期为2017年6月30日。签订合同后，原告按约履行了付款义务。但被告因自身原因，一直没有达到竣工验收条件。根据合同的约定，逾期交房，按已付房款为基数，按日利率万分之一给予业主违约金。但被告至今没有履行交楼承诺。原告为维护自身权益，特提起诉讼，请求判令被告支付原告延期交房违约金。被告瑞鑫公司辩称，原告没有依约履行付款义务在先，原告要求被告承担逾期交房产生的违约责任、本案诉讼费用没有合同依据。相反，应属原告构成违约，由原告向被告承担违约责任。1.根据原告与被告签署《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，原告应当在2016年5月27日前支付首期房款250000元，余款580000元由原告向银行申请贷款支付，但截至2016年5月27日，原告仅支付了166666元首期款，尚有83334元首期款未按约定期限支付，已构成逾期支付首期款。原告于2016年9月10日支付了41666元，截至庭审之日，原告尚欠41668元首期款一直未予支付。2.根据双方签订的《补充协议》第三条第3款：“原告逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修资金等），除承担约定的违约责任外，被告有权将本合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延。”以及第十一条第2款：“原告须付清全部房价款（包括银行按揭付款方式和非银行按揭付款方式）及《惠州市大亚湾华悦雅苑各项收费标准》中相关费用，方可要求被告交付该商品房，否则双方约定的交付时间相应顺延。”等约定，在原告还未付清房款的情况下，涉案商品房的交付时间应当顺延，其要求被告支付逾期交房违约金是没有事实和合同依据的。相反，应当是原告向被告承担逾期付款的违约责任，且被告已在本案提起反诉，要求原告向被告承担逾期付款的违约责任。事实上，目前商品房已满足双方约定的交付条件。双方合同明确约定了涉案商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。涉案房屋已于2020年1月6日完成建设工程竣工验收备案，于2020年5月9日取得房屋测绘报告，因此，2020年5月9日涉案商品房已满足合同约定的交付条件。3.即便认定被告存在逾期交房的情形，应当承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金也仅应计算至2020年5月27日。涉案商品房已在2020年5月9日满足双方约定的交付条件，2020年5月14日，被告通过在《惠州日报》刊登华悦雅苑（二期）交楼公告，通知华悦雅苑二期业主进行收楼。2020年5月27日，被告通过邮寄向原告送达交楼通知书，通知原告须付清所有房款后可进行收楼。根据双方签订的合同附件十一补充协议第四条第2款：“该商品房达到本条所述交付条件，被告履行通知收楼义务后，被告无需承担任何形式的延期交付违约责任。”第十条第1款：“被告向原告发出的各种通知等文件，优先选择邮政快递送达，同时被告也有权选择在《惠州日报》或《南方日报》公告送达，公告见报之日即为送达之日”等约定，被告已履行通知收楼约定，是原告没有付清房款，被告根据合同约定有权将房屋交付日期相应顺延而不需承担逾期交房的违约责任。即便被告存在逾期交房的情形，逾期交房违约金应当计算至被告通知收楼之日止，即2020年5月27日止。综上，被告认为在原告未履行付款义务的情形下，被告恳请法院驳回原告的所有诉讼请求，应由原告向被告承担逾期付款的违约责任。为维护被告合法权益，请法院公正判决。反诉原告瑞鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付房价款41668元及违约金（违约金以83334元为基数，自2016年5月28日起按日利率千分之一的标准计算至2016年9月10日为8750.07元；以41668元为基数，自2016年9月10日起按日利率千分之一的标准计算至付清之日至，暂计至2020年7月28日为59043.56元，共暂计为67793.63元）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签署《商品房买卖合同（预售）》，约定反诉被告购买反诉原告位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑2栋1101号房，合同约定总价款为830000元，按贷款方式付款，其中首期款为250000元，余款580000元由反诉被告向银行申请贷款支付。其中250000元首期款按照合同约定应当在2016年5月27日前支付，但截至2016年5月27日，反诉被告仅支付了166666元首期款，尚有83334元首期款未按约定期限支付，已构成逾期支付首期款。反诉被告于2016年9月10日支付了41666元，截至起诉之日，反诉被告尚欠41668元首期款一直未予支付。经反诉原告多次催促，反诉被告一直未予支付房款的行为明显构成违约。此外，根据合同附件十一补充协议第三条第一款：“买受人逾期付款的，每逾期一日，按逾期金额千分之一的标准向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自买受人逾期付款的第91日起，买受人按逾期金额每天千分之三的标准向出卖人支付违约金。”以及第三条第二款：“出卖人有权要求买受人承担逾期付款产生的一切费用，还有权向买受人追偿因此造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、资料费等费用）”的约定，反诉被告依法应承担相应的违约责任并承担反诉原告因提起本案诉讼所产生的律师费损失。综上所述，为维护自身合法权益，请法院判如诉请。反诉被告康艳辩称，一、根据同类案件（2019）粤13民终4610号判决第9页、10页所载：“本院认为，在涉案《商品房买卖合同》中对于逾期交房和逾期付款均作了相应的约定，在上述约定中没有载明，因逾期付款可以顺延交房。至于上诉人所主张的《补充协议》第三条的约定，属于上诉人单方拟定的格式条款，由于上诉人没有提供充分的证据证明其已采取合理的方式尽到提醒说明义务，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该条款依法不发生法律效力。”惠州市中级人民法院二审生效判决已认定《补充协议》第三条无效，反诉原告不能据此主张所谓千分之一每日的延期付款违约金，实际上，反诉被告签订购房合同不久，反诉原告开发的涉诉楼盘就因拖欠工程款、货款等问题诉讼不断。反诉原告因自身的问题，在前期也没有向业主催要因银行少批部分贷款的金额，后来由于反诉原告经营恶化、丧失商业信誉，反诉被告依据合同法第六十八条，可以行使先履行抗辩权，拒付剩余少部分未付款项。二、本案的本诉是商品房预售合同纠纷，本诉原告主张本诉被告支付延期交付房产的违约金。而反诉原告提起的反诉，主张反诉被告支付未付房款，基础理由是银行少批准部分贷款金额转化为反诉被告对反诉原告的借款。即本诉和反诉是不同的法律关系，故请法院驳回反诉原告的反诉，反诉原告应另案提起诉讼。本院经审理认定事实如下：2016年4月28日，原告（反诉被告）康艳与被告（反诉原告）瑞鑫公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑2栋1101号房，总价款为830000元，原告应当于2016年5月27日前支付首期款250000元，余款580000元向银行申请贷款支付。关于商品房的交付条件和交付时间，合同第九条约定：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，以及补充协议约定的条件；补充协议第四条第2款约定本合同第九条约定的商品房交付条件变更为：该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，取得《工程验收合格书》，该商品房达到本条所述交付条件，被告履行通知收楼义务后，无需承担任何形式的延期交付违约责任。合同第十一条约定：被告应当在2017年6月30日前向原告交付商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期在180日内的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。关于逾期付款的约定，补充协议第二条第2款约定：银行贷款申请获批额度不够的，原告需在接到审批结果后10日内向被告补足未获批部分的楼款，原告逾期支付的，被告有权追究原告逾期付款的违约责任。补充协议第三条约定：1.原告逾期付款的，每逾期一日，按逾期金额千分之一的标准向被告支付违约金。3.原告逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修基金等），除承担约定的违约责任外，被告有权将本合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延。上述合同签订后，原告于2016年5月27日前向被告支付了首期款166666元，于2016年9月10日支付首期款41666元、于2016年6月20日支付按揭款580000元，仍欠付首期款41668元，被告于2020年5月21日向原告邮寄催款函，但原告仍未支付剩余首期款。被告于2020年5月27日通知原告收房。另查明，瑞鑫公司开发的华悦雅苑二期（2、3、4栋）工程于2020年1月6日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格；于2020年4月10日完成竣工验收备案；华悦雅苑二期2栋于2020年5月25日取得房产测绘报告。本院认为，原告（反诉被告）康艳与被告（反诉原告）瑞鑫公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同及补充协议有效，双方当事人应当按约定行使权利并履行义务。被告未按约定期限向原告交付房屋，已构成违约，应向原告承担逾期交房的违约责任，而原告未按约定向被告付清购房款，亦应当向被告支付欠付房款41668元并承担逾期付款的违约责任。关于被告逾期交房违约金计算的问题。补充协议约定的交付标准低于《商品房买卖合同》约定的标准，因此，交付标准应以主合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告为准。涉案房屋于2020年5月25日符合交付标准，被告于2020年5月27日通知收房，因此，被告逾期交房违约金以全部房价款830000元为基数，从2017年7月1日起按照日万分之一的标准计算至于2020年5月27日止，计算为88063元（830000元×1061天×0.01%）。关于原告逾期付款违约金计算的问题。双方在《商品房买卖合同》未对原告逾期付款违约责任进行约定，而在补充协议第三条中约定原告逾期付款的，每逾期一日，按逾期金额千分之一的标准向被告支付违约金。该补充协议条款属于被告单方拟定的格式条款，且被告没有提供充分的证据证明其已采取合理的方式尽到提醒说明义务，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该条款依法不发生法律效力。本院依据违约责任对等原则，酌定原告逾期付款的违约金以未付房款为基数，按日万分之一标准计算。关于逾期付款的起算时间，合同约定原告应当于2016年5月27日前支付首期款250000元，但原告在2016年5月27日前仅支付了首期款166666元，于2016年9月10日支付首期款41666元，因此，原告逾期付款违约金分两部分计算：以83334元为基数，从2016年5月28日起按照日万分之一的标准计算至2016年9月10日；以41668元为基数，从2016年9月10日起按照日万分之一的标准计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第六十八条第一款第三项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）康艳支付逾期交房违约金88063元；二、原告（反诉被告）康艳于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司支付房款41668元及逾期付款违约金（违约金分两部分计算：以83334元为基数，从2016年5月28日起按照日万分之一的标准计算至2016年9月10日；以41668元为基数，从2016年9月10日起按照日万分之一的标准计算至付清之日止）；三、驳回原告（反诉被告）康艳其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1005.98元，由原告（反诉被告）康艳负担；反诉案件受理费1244.61元，由被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月二十八日法官助理 李红兰书 记 员 宋煜珍