河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0502民初3665号原告：段书明，男，1969年11月10日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告：王志刚，男，1977年7月19日出生，汉族，住安阳市文峰区。二原告共同委托诉讼代理人：赵振洋，河南万昆律师事务所律师。被告：安阳高新区源源水族生活馆，住所地：安阳市高新区文昌大道生态园西侧。经营者：高媛,女，1976年10月7日出生，汉族，住安阳市殷都区。被告：翟志民，男，1976年12月30日出生，汉族，住安阳市北关区。被告：高媛，女，1976年10月7日出生，汉族，住安阳市殷都区。三被告共同委托诉讼代理人：唐小霞，河南地利律师事务所律师。第三人：毛乃平，1963年9月26日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：商青秀，安阳市关区曙光法律服务所法律工作者。原告段书明、王志刚诉被告安阳高新区源源水族生活馆、翟志民、高媛，第三人毛乃平占有物返还纠纷一案，2019年1月3日，本院作出（2018）豫0502民初4190号民事判决。被告安阳高新区源源水族生活馆、高媛不服该判决，向安阳市中级人民法院提出上诉。2019年7月4日，安阳市中级人民法院作出（2019）豫05民终2435号民事裁定，裁定撤销本院（2018）豫0502民初4190号民事判决，发回本院重审。本院立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段书明、王志刚及二原告共同委托诉讼代理人赵振洋，被告安阳高新区源源水族生活馆、高媛及三被告共同委托诉讼代理人唐小霞，第三人毛乃平委托诉讼代理人商青秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段书明、王志刚向本院提出诉讼请求：1、判令三被告给原告交纳2017年9月18日起至2019年1月3日止的房屋商铺租金94500元。事实与理由：2017年8月28日，原告以4101822元从法院司法淘宝网竞拍获得安阳市高新区东风路与文昌大道交叉口往东约100米路北原大自然生态酒店的地上整个建筑物及附属物。被告所经营使用的房屋系原告合法购买的地上建筑物，并长期非法占有经营。原告多次找被告协商或签订租赁合同或腾房均可，但被告拒不签合同交房租也不腾房，因此诉至法院。被告安阳高新区源源水族生活馆、翟志民、高媛辩称，被告与原告人之间不存在房屋租赁关系，不应向其支付房屋租金。本案涉案房屋现有共六间（120平方米），其中后面三间（60平方米）2012年1月11日法院查封前系张某所建，因张某借第三人毛乃平钱款无力偿还，已将原大自然生态园酒店西北空地的土地及部分地上建筑物（包括涉案房屋后面的三间房）抵给毛乃平租赁。2012年2月2日董静将该三间房转让于答辩人承租，后改名源源水族生活馆开始经营。2013年，毛乃平同意被告高媛在后三间房屋前面新建三间门面房（60平米），建房款折抵房租，建房手续已经交与毛乃平。新建房屋属于查封后的添置物，不属于查封对象。至此，被告高媛承租房屋6间共120平方米。涉案后面三间房在2012年1月11日经北关区人民法院查封，但被告高媛在2012年2月2日才从原租户董静手中接下该房，毛乃平与董静均未告知房屋涉及查封的事实。原告提供的2017年5月24日的公告，该公告张贴时间、公告内容及在哪儿张贴，均未通知到租赁户，被告高媛对查封、拍卖事项从不知情。被告高媛经营的几年间均是向第三人毛乃平交纳房屋租金，被告高媛亦一直以毛乃平为房屋房东来履行租赁合同的各项义务，不存在任何过错，属善意取得使用权。直至段洪林在2018年4月份突然通知被告高媛向其交纳租金时，被告高媛才知晓该房所涉纠纷。所以，后面三间房因被告高媛对查封事项不知情，通过合法渠道与毛乃平建立租赁关系，按时支付租金不存在任何过错，应认定被告高媛与毛乃平之间的租赁关系合法有效。至于前面新建的三间房屋因属于添置物不在查封的范围之内，毛乃平为新建房屋的权利人，原告无权对被告主张权利。原告提供的生态园转让合同的效力不明，被告诉讼主体资格有待认定，且其恶意扩大的损失应由其自行承担。原告提供的生态园转让合同中第二条约定：“甲乙双方在本合同签订后十日内交付甲方人民币80万元，剩余330万元以后每年交付110万元，每年9月30号之前必须付清”。按照该合同约定，截止目前，原告向段洪林支付了300万元转让费。如果该转让合同为真，如此大额的支付，按常理应是银行转账形式进行，故被告要求原告提交上述300万元转让费的支付凭证，以便查清本案原告主体是否适格，是否规避法律，存在虚假诉讼的情况。此外，段洪林称在2017年9月份通过拍卖获得享有地上建筑物的所有、使用、收益的权利，但其直至2018年4月才通知被告高媛向其交纳房屋租金时，因被告高媛在2017年6月就已经将2018年12月31日之前的房屋租金向毛乃平交齐，故被告拒绝段洪林重复交纳租金的要求并提出因该房存在纠纷要搬离不再租赁时，段洪林采取多次剪断电线、用水泥板堵门的行为让被告无法经营也不让被告搬走，强迫被告重复交纳房租。被告无奈多次报警，直到2019年9月初才搬走，故从2017年9月份至被告搬离期间造成的租赁损失属原告恶意扩大的损失，应由其自行承担。在公安人员出警过程中，段洪林仍多次强调该房是自己所有，对房屋转让与段书明、王志刚一事从未提起，被告高媛在经营地点附近也从未看见关于房屋产权变更的公告，对房屋产权转让不知情。现原告突然拿出2017年9月份的转让合同诉称该房已经归他们所有，被告无法信服。原告并未取得案涉房屋的土地使用权，其不具备租赁的权利。2017年6月13日，前张村社区居委会在答辩人门市前张贴告示，让大自然生态园的租赁户于2017年6月18日到居委会协商交纳租赁费，否则将解除双方的租赁关系，收回租赁的土地和房屋。2017年7月10日，前张村社区居委会暂收被告高媛1万元。由此可以证明，虽然该地块被查封，但该地块系前张村社区享有使用权，段洪林无土地使用权，不具备租赁权。被告高媛已将2018年12月31日前的房屋租金向毛乃平交付完毕，并于2018年9月腾清房屋，原告不应向被告要求租金及交付房屋。2018年4月至被告高媛搬走期间，因段洪林多次上门要求被告重复交纳房租遭到拒绝，遂采取剪断电线、用水泥板堵门等手段导致店内大量金鱼死亡，给被告造成很大的经济损失，就该部分损失，被告保留另行起诉主张的权利。被告高媛从2018月5月1日之后就无法再经营，无奈于2018年9月1日与毛乃平签订协议，终止租赁合同（终止合同前该地段租金每平方米仅25元），并约定毛乃平退还答辩人2万元租金，之后该房屋纠纷与被告无关，如有人向被告高媛主张租赁费，应由毛乃平承担。在该协议签订后，被告高媛已于当日腾清，不再实际占有涉案房屋。因被告高媛在2018年5月后就不再实际经营，且被告高媛已经与毛乃平解除租赁合同并向其交付房屋，故原告若要求支付租金及交付房屋，应向毛乃平主张。原告起诉被告翟志民主体不适格。本案是原告诉安阳市高新区源源水族生活馆房屋租赁合同纠纷，经营者是高媛，被告翟志民既不是源源水族生活馆的法人，也不是实际经营者，原告起诉被告翟志民无法律和事实上的依据。综上，请求法院在准确认定事实的基础上依法判决，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。第三人毛乃平陈述，第三人毛乃平与本案无关，毛乃平所使用的房屋系与张某民间借贷关系形成，因张某无力偿还第三人借款及利息，将已经停止营业无法使用的大自然生态园让第三人占用抵顶部分债务，第三人对于原告拍卖所得该使用权不清楚，且所占用房屋已在2018年5月全面停止运营，系因2018年4月段洪林主张其已经拍卖取得该地段房屋的使用权，而第三人也将与高原的房屋租赁关系终结，并退还2万元房租，房租收取的时间是2017年6月，按每月4500收取，退掉2万元之后实际高媛支付的是从2017年6月至2018年1月的部分房租，第三人与原、被告之间均与本案无关，且追加毛乃平为第三人没有法律依据，应当依法裁定撤销第三人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告段书明、王志刚提交：殷都区人民法院于2017年5月22日作出的（2017）0502执恢56号执行裁定书一份、案外人段洪林于2017年9月4日与殷都区法院签订的拍卖成交确认书一份、殷都区人民法院于2017年9月15日作出的（2017）0502执恢56号之五执行裁定书一份、殷都区人民法院于2017年9月16日作出的公告一份及公告张贴照片五张、生态园酒店转让合同一份、北关区人民法院于2012年1月11日作出的（2012）北民一初字第1-1号民事裁定书一份、北关区人民法院于2012年5月9日作出的（2012）北执字第149-1号执行裁定书一份、殷都区人民法院于2017年5月22日作出的（2017）0505执恢56号之一执行裁定书一份、视频资料三份、安阳市金地花卉有限公司与苏冰签订的租赁合同一份、文峰区人民法院于2018年12月26日作出的（2018）豫0502民初4851号民事判决书一份、安阳市中级人民法院于2019年4月11日作出的（2019）05民终727号民事判决书一份、2017年5月24日殷都区人民法院作出的公告一份、资产评估报告一份、殷都区人民法院的公告及公告张贴照片、视频及生态园租户董智广、张天伟、张国平书面证人证言。被告安阳高新区源源水族生活馆、翟志民、高媛提交：营业执照一份、房屋租赁合同一份、收到条七张、收到条一份、单据一张、2018年9月1日协议书一份、照片两张、接出警记录四份、证人邢某出庭证言、证人张某出庭证言。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年1月11日，因段洪林诉张某民间借贷纠纷一案，安阳市北关区人民法院作出（2012）北民一初字第1-1号民事裁定书，裁定查封张某经营的安阳市大自然生态园酒店。2017年5月24日，2017年8月28日，安阳市殷都区人民法院在阿里巴巴司法拍卖平台上对安阳市大自然生态园酒店（房屋建筑物、构筑物、机器设备，不包含土地使用权的价格）进行公开拍卖，买受人段洪林以4101822元的最高价竞得。2017年9月4日，安阳市殷都区人民法院与段红林签订拍卖成交确认书。2017年9月15日，安阳市殷都区人民法院作出（2017）豫0505执恢56号之五号执行裁定书，2017年9月16日，安阳市殷都区人民法院对买受人段洪林以4101822元的最高价竞得安阳市大自然生态园酒店予以公告。2017年9月18日，买受人段洪林将拍卖竞得的安阳市大自然生态园酒店地上建筑转让给原告段书明、王志刚。被告安阳高新区源源水族生活馆自2012年2月开始占用安阳市大自然生态园大门西侧第10、11、12间商铺，2017年6月10日，被告高媛与第三人毛乃平签订房屋租赁合同一份，合同约定第三人毛乃平将安阳市大自然生态园酒店西侧房屋出租给被告高媛，期限为2017年7月1日至2018年12月31日，房屋租金为54000元。2018年9月1日，被告高媛与第三人毛乃平签订协议书，约定因第三人毛乃平对外有经济纠纷，被告高媛不再继续经营，第三人毛乃平退还被告高媛20000元作为补偿。另查明，涉案房屋面积共计120平方米。2017年5月24日，殷都区人民法院工作人员到生态园张贴公告，公告内容为：依据（2017）豫0505执恢56号之一执行裁定书查封所涉及的建筑物、构筑物及土地使用权，查封期限为三年。在上述期限内。非经本院同意，任何人不得对查封的财产有转移、隐匿、毁损、买卖、抵押、典当、赠与等处分行为，否则将依法追究其法律责任。依据（2017）豫0505执恢56号之一执行裁定书查封所涉及的建筑物、构筑物及土地使用权的租赁合户，在交纳房屋租赁费时请将租赁费汇至安阳市殷都区人民法院账户，如未按照本公告内容履行，将承担不利的法律后果。本院认为，买受人段洪林通过公开拍卖竞得安阳市大自然生态园酒店地上建筑，并转让给本案二原告，二原告取得安阳市大自然生态园酒店地上建筑占有、使用、收益等权利。被告安阳高新区源源水族生活馆及其经营者高媛占用安阳市大自然生态园大门西侧第10、11、12间商铺进行经营活动，应当向房屋产权人即二原告支付占用费。根据被告安阳高新区源源水族生活馆与第三人毛乃平签订的租赁合同，本院认定该三间商铺的面积为120平方米，参照二原告与同地段其他商户签订的租赁合同租金标准以及二原告与其他商户案件判决的租金标准每平方米50元计算，每月占用费为6000元，期间从二原告取得涉案房屋产权之日即2017年9月18日起计算至被告安阳高新区源源水族生活馆与第三人毛乃平解除租赁合同之日即2018年9月1日，占用费共计为68600元。本案被告安阳高新区源源水族生活馆系个体工商户，其经营者为被告高媛，被告安阳高新区源源水族生活馆的债务应由被告高媛以个人财产承担责任，因此本案债务应由被告安阳高新区源源水族生活馆和被告高媛共同承担。原告要求被告支付2018年9月1日之后的占用费的诉请，由于被告安阳高新区源源水族生活馆及被告高媛已于2018年9月1日交付给第三人毛乃平，故对原告的该项请求，本院不予支持，原告可另行向第三人毛乃平主张权利。被告安阳高新区源源水族生活馆、高媛辩称，其是租赁第三人毛乃平的房屋，不应承担责任，经查,2017年5月24日，安阳市殷都区人民法院已在生态园酒店张贴公告通知各租赁户房产查封情况，并告知租赁户非经法院同意不得对查封财产进行处分，并将租赁费交到法院账户，而本案被告高媛与第三人毛乃平签订了的租赁合同时间是在2017年6月10日，且租赁物系违章建筑，故被告高媛与第三人毛乃平签订了的租赁合同应为无效合同，被告高媛与第三人毛乃平签订的租赁合同不能作为被告高媛合法使用涉案房屋的依据，涉案房屋已于2017年8月28日被安阳市殷都区人民法院依法拍卖，第三人毛乃平对涉案房屋不享有占有、使用、收益、处分等权利，被告高媛经营安阳高新区源源水族生活馆占用二原告的房屋，应向二原告支付房屋占用费，故对被告安阳高新区源源水族生活馆及被告高媛的辩称，本院不予支持，被告高媛与第三人毛乃平之间的纠纷可另行处理。二原告要求被告翟志民承担责任，但未证明系被告翟志民占用二原告的房屋，故被告翟志民不应承担责任。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第二条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告安阳高新区源源水族生活馆与被告高媛于本判决生效之日起十日内共同支付原告段书明、王志刚自2017年9月18日至2018年9月1日止的商铺占用费68600元；二、驳回原告段书明、王志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2162.5元，原告段书明、王志刚负担647.5元，被告安阳高新区源源水族生活馆与被告高媛共同负担1515元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长 常 波审判员 刘亚峰审判员 郝宜春二〇二〇年十月二十九日书记员 程 巍