北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初26479号原告（反诉被告）：柏缤美业（北京）商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘凯，总经理。委托诉讼代理人：贾苗苗，该公司员工。委托诉讼代理人：朱勇，北京同创律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京信瑞和科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人:何平，总经理。委托诉讼代理人:韩笑天，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人:董小晴，北京市炜衡律师事务所实习律师。原告（反诉被告）柏缤美业（北京）商业管理有限公司（以下简称柏缤公司）与被告（反诉原告）北京京信瑞和科技有限公司（以下简称京信瑞和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柏缤公司之委托诉讼代理人贾苗苗、朱勇，被告京信瑞和公司之法定代表人何平及委托诉讼代理人韩笑天、董小晴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。柏缤公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我公司与京信瑞和公司签订的《北京市住房租赁合同》；2.请求判令京信瑞和公司返还我公司支付的房租租赁押金50000元；3.请求判令京信瑞和公司向我公司退还疫情期间房租172328元；4.判令京信瑞和公司因违约给我公司造成的损失共计1034806元，包括租金损失300000元、装修损失379884元、人员工资损失64922元，及同一店铺××的租金损失290000元；5.请求判令京信瑞和公司承担与本案有关的一切诉讼费用。事实和理由：我公司于2019年10月8日与京信瑞和公司签订房屋租赁合同，租赁房屋位置为北京市海淀区学府树家园三区××。租用面积为97.66平，租赁期自2019年10月8日至2024年11月7日。自2019年新型冠状病毒疫情产生并爆发以来，使得社会、经济等客观情势产生了异常的变化。市场运行状况几近停滞，商场社区客流锐减几乎为零，我公司作为以商场、社区客源为主要服务对象的经营者，遭受的损失量显而易见，因疫情导致合同订立的基础全部或者部分丧失，继续履行合同对于我公司明显不公平且不能实现合同目的。因涉诉房屋内注册有北京望都创印科技有限公司（以下简称望都创印公司），2020年3月22日，海淀区卫建委到我店检查，称分割地址无法办理卫生许可证。后京信瑞和公司办理完毕合并手续，我公司才办理了卫生许可证。京信瑞和公司称2020年5月8日我公司租期到期，我公司于4月30日答复解除合同，5月8日双方腾退核验，但双方对于恢复墙体一事未能协商解决，京信瑞和公司拒绝签字，拒绝交接。后我公司将房屋钥匙邮寄给京信瑞和公司，京信瑞和公司接收。我公司认为，双方合同已于2020年5月8日解除。且京信瑞和公司在租赁房屋内另行注册公司地址的行为，影响我公司合理使用。且由于疫情原因，基于公平原则，请求京信瑞和公司返还租金及其他费用。故我公司提起诉讼，望判如所请。京信瑞和公司辩称，不同意柏缤公司诉讼请求。第一、我公司使用涉案房屋工商地址注册公司不构成违约，柏缤公司无权单方解除租赁合同，使用地址注册公司在租赁时经柏缤公司同意。涉案房屋有四个地址，双方口头约定××作为望都创印公司地址。双方口头协议有效，属于租赁合同的一部分。第二、由于疫情和春节原因导致柏缤公司经营状况恶化，并非我公司造成的。第三、未办理卫生许可证不影响经营。卫生部门检查之前，一直可以正常经营。2019年底，柏缤公司开始与我公司就腾出工商地址一事进行商议，我公司立即积极配合，联系新地址。2020年3月6日，我公司第一次得知柏缤公司因没有办理卫生许可证于3月初被卫生部门责令停业。3月9日，我公司将北京望都创印科技有限公司从涉案房屋地址中迁出。第四、柏缤公司承租××和××两处房屋，需要提供两处注册地址，此前柏缤公司未向另一处租赁房屋房主北京宏志威科技有限公司索要过注册地址。故柏缤公司未办理卫生许可证不影响租赁，第五、柏缤公司单方解除合同，需将房屋恢复。柏缤公司主张的解除通知，是对于解除的询问，而非协议。双方达成一致后才能解除，因为未达成一致，所以不构成解除，都是柏缤公司单方意思表示。第六、我公司没有义务减免柏缤公司疫情期间的房租。柏缤公司违约，未返还房屋，押金应充作违约金。故我公司请求法院驳回柏缤公司诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1.柏缤公司按照每天166.67元（50000元/月）标准，向我公司支付房屋占用费，从合同解除之日即2020年5月8日起计算至被反诉人腾还房屋之日止；2.柏缤公司立即拆除隔断，恢复房屋××、××间墙体至出租时状态，并立即腾出房屋工商注册地址；3.柏缤公司承担本案反诉费。事实和理由：2019年10月8日，我公司与柏缤公司签订《北京市住房租赁合同》，约定租赁我公司位于北京市海淀区学府树家园三区××房屋用于经营美容美发行业，租赁期间自2019年10月8日至2024年10月7日。月租金5万元，租金半年一付。恰逢2020年春节及新冠肺炎疫情的双重影响，导致柏缤公司经营状况不佳，在与我公司协商减租事宜未果后，于2020年3月6日向我公司发送《告知函》，通知要求解除合同。2020年4月30日，柏缤公司向我公司发送撤店回复函，通知双方解除合同之日为5月8日。因此，双方房屋租赁合同因柏缤公司行使单方解除权，于2020年5月8日解除。柏缤公司为便于经营，另外承租北京市海淀区学府树家园三区××房屋，并将两家见墙壁打通，安装隔断。然而至今未拆除房屋之间的隔断，且仍使用承租房屋地址作为工商注册地址，严重影响我公司经济利益。故我公司提起反诉，望判如所请。柏缤公司针对京信瑞和公司的反诉辩称，不同意京信瑞和公司的反诉请求，我公司认为已完成房屋腾退交接，未占用房屋，不应当支付占有使用费。第一、我公司根据京信瑞和公司微信表示于2020年5月8日解除合同，并按照合同约定腾退房屋，并把水电卡，钥匙交给京信瑞和公司，我公司不存在占有使用的事实。第二、根据京信瑞和公司提交的证据材料，可知京信瑞和公司可正常使用涉案房屋。第三、2020年5月8日我公司同意恢复墙体，费用从押金扣除，剩余押金返还，我公司制作解除函解除合同，但京信瑞和公司反悔，我公司申请未协商一致部分由法院判决。第四、我方正在进行工商地址变更，变更至东大桥路，正在办理迁移手续。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，京信瑞和公司（甲方）与柏缤公司（乙方）签订了《北京市住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》。《租赁合同》约定，第一条：（一）房屋坐落：北京市海淀区学府树家园三区××（以下简称××房屋）；（二）房屋建筑面97.66平方米，所在建筑物的主体结构为钢筋混凝土结构。第二条：（四）该商铺为商业用途，乙方承租用于美容美发。第三条：（一）租赁期自2019年10月8日至2024年11月7日，共计61个月。第四条：（四）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当按照正常使用后的状态交还房屋及其附属物品、设施设备。双方当事人应当对房屋和附属物品、设施设备及水电气热等使用情况进行交验，乙方应当结清其应承担的费用，双方当事人应当在《房屋交还确认书》中签字或盖章。第五条：（一）甲方给予乙方一个月的装修免租期。（二）2019年11月8日至2021年11月7日，年租金为600000元。（三）租金按每半年支付一次，乙方须提前3日以现金或银行转账方式将下一期租金支付至甲方指定账户。（六）乙方于签署本合同时支付首次租金，首次租金为约定计租日起2019年11月8日至2020年5月7日的租金。第六条：（一）双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付一个月租金50000元给甲方作为租赁押金。（二）在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在3日内无息返还乙方。（四）押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金。第十一条：（一）4.甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。5.若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需甲方支持配合的，甲方须予以协助。第十二条：（一）本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品。装修及固定添附物（包括但不限于：铺设的管线、隔断墙，固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等）归甲方所有，如乙方逾期搬离，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。（五）经双方当事人协商一致，可以解除本合同。（六）因不可抗力致使合同无法继续履行的，应当通知对方当事人，本合同自通知到达对方当事人时解除。第十三条：（一）乙方逾期交纳租金每日按逾期总额的2%向甲方给付滞纳金，逾期超过10日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。（三）乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁押金及已交剩余租金抵做违约金，甲方不予返还。《补充协议》第五条：商铺××与××之间墙体在乙方不再租赁时由乙方负责恢复到交铺状态。《租赁合同》签订后，柏缤公司向京信瑞和公司支付了押金及2019年11月8日至2020年5月7日房屋租金300000元，京信瑞和公司向柏缤公司交付了房屋。柏缤公司于2019年11月29日开始营业。2020年5月8日，柏缤公司与京信瑞和公司前往××房屋办理房屋交接事宜，但因就墙体恢复问题未达成一致意见，故未办理交接手续；2020年5月19日，柏缤公司将××房屋水电卡、钥匙邮寄送达京信瑞和公司。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.柏缤公司提供京信瑞和公司法定代表人何平与本公司人员王成屿微信记录、《告知函》、望都创印公司工商登记信息、柏缤公司卫生许可证，证明京信瑞和公司长期未将注册在××房屋内注册的望都创印公司迁出，致使柏缤公司无法办理卫生许可证，因此柏缤公司被海淀区卫健委责令停业，导致柏缤公司无法正常经营并提出解除合同的要求。2019年12月24日至2020年2月18日间，柏缤公司工作人员王成屿向何平多次发送微信，询问望都创印公司迁出事宜，何平均表示正在办理中。2020年3月6日，柏缤公司向京信瑞和公司发送《告知函》，表示由于京信瑞和公司将××房屋分割，且京信瑞和公司未将望都创印公司地址及时迁出，直接影响到柏缤公司办理卫生许可证导致无法正常营业，要求京信瑞和公司承担无法正常经营及相关部门处罚带来的经济损失并要求解除合同。2020年3月9日，何平完成望都创印公司地址登记变更。2020年4月9日，柏缤公司办理了卫生许可证，许可项目：理发、美容。京信瑞和公司认可微信聊天记录、望都创印公司工商信息及卫生许可证的真实性，不认可告知函的真实性，陈述京信瑞和公司使用一个注册地址注册公司，是之前协商好的；柏缤公司在卫健委检查之前未申请办理过卫生许可证，没有卫生许可证不影响柏缤公司正常经营；京信瑞和公司在卫生部门检查后立即将公司地址迁出，不影响柏缤公司经营，不存在违约行为。京信瑞和公司提供毛志文证人证言、何平与王成屿、刘凯通话录音予以证明；其中京信瑞和公司法人代表何平与原告王成屿微信聊天记录为：“小王，当时跟你们谈签合同的时候，就跟你说过，我的商铺有四个注册地址，我需要用一个，你们也是同意了，结果现在你们公司拿这个事情来起诉我，你说你们公司办的什么事啊？真是无语啊！”答：“是呀”。柏缤公司对于上述证据的真实性不予认可。因毛志文系柏缤公司另案当事人的委托诉讼代理人，与本案具有利害关系，故本院对于毛志文证言不予采信，对于刘凯的通话录音不予确认；对于何平与王成屿聊天记录的真实性予以确认。根据上述证据可认定，京信瑞和公司在与柏缤公司签订合同之时，在××房屋内注册有望都创印公司，柏缤公司对此知晓。后柏缤公司要求京信瑞和公司迁出该注册地址，京信瑞和公司表示房主在国外故未能迁出。2020年3月6日，柏缤公司因未办理卫生许可证，被卫生部门核查，并向京信瑞和公司发送告知，2020年3月9日，何平完成望都创印公司地址登记变更。2020年4月9日，柏缤公司办理了卫生许可证。2.柏缤公司提供与京信瑞和公司法定代表人何平的微信记录、《关于柏缤护肤造型撤店回复函》（以下简称回复函）、EMS邮单记录、腾退照片，证明双方就2020年5月8日解除合同达成一致。2020年4月14日，何平向柏缤公司工作人员发送微信，内容为：“你们交的房租到5月8日就到期了，如果你们不继续续租的话，请在5月8日之前把所欠的电费水费缴清，把恢复如初，不影响房屋下次出租，一切完成后我会退还你们的房租押金，谢谢事情需要在房租到期内完成，谢谢！请尽快给我答复”。2020年4月30日，柏缤公司向京信瑞和公司邮寄回复函，内容为“我司经慎重考虑，特发此函：同意不再继续租赁房屋，截止到2020年5月8日为止，解除双方签订的《北京市住房租赁合同》，我方将在5月8日前将所欠电费水费缴清，并将房屋清理干净，请对方于2020年5月9日验收，逾期验收，将视为腾退验收合格。针对无法协商事宜，我方将保留追究贵方法律责任的权利。1、双方合同解除时间：2020年5月8日。2、要求贵方在合同解除后3日内，返还我方合同约定的租赁押金50000元。3、我方将按照合同约定于合同终止日搬离商铺可移动的物品，并按照正常使用后的状态交还房屋及附属物品，完成各项撤店工作”。2020年5月8日，柏缤公司向何平发送微信，内容为：“何总你好，钥匙及腾退交接通知请您注意查收，公司腾退人员及时间确定后尽量在中午发您，也请您安排好人员处理接收事宜”。何平答：“好的，你过来后给我电话”。5月8日下午16:42分，柏缤公司员工回复称：“我们到了，何总”。2020年5月8日双方前往××房屋办理交接事宜，因墙体恢复问题未达成一致意见，未办理交接手续；2020年5月19日柏缤公司将××房屋水电卡、钥匙邮寄送达京信瑞和公司，京信瑞和公司收到上述物品。经质证，京信瑞和公司认可微信聊天记录，但不认可证明目的；未收到回复函的纸质版文件，且回复函是柏缤公司单方解除权的通知。本院确认微信记录的证明效力。诉讼中，京信瑞和公司亦提供其公司法定代表人何平与柏缤公司法定代表人刘凯的微信聊天记录，证明自柏缤公司承租涉案房屋，一直正常合理使用经营，期间停业的真实原因是春节和疫情的双重影响导致的客流量减少；2020年2月21日，柏缤公司通过微信向京信瑞和公司法定代表人何平发送《北京京信瑞和疫情影响免租金沟通函》，并进行告知：“..自新型冠状病毒疫情产生并爆发以来，我方已严格落实防疫政策停止营业，重新恢复经营的时间将以政府相关部门的相关规定为准，尚无法预期。望贵方能以大局为重，减免我方疫情闭店期的房租。期待贵方在收到此函后3日内按照后附联系方式与我方取得联系，友好协商，共克时艰！..”3月6日，京信瑞和公司第一次得知柏缤公司因未办理卫生许可证，被卫生部门责令停业；原被告双方对于合同的解除方案没有达成一致，合同的解除并非协商一致而是柏缤公司行使单方解除权解除的。微信部分内容如下：2020年2月初，刘凯：“哥，目前这疫情很严重，影响都很大，我们眼睛店都免房租的。您看我们这边怎么协商一下呢..我初二回来的，一直开不了门，开门也没有人，扛不住了。年前生意也不好，1月份就卖了5万块钱，都不够发工资的，这又赶上疫情哎。”3月6日刘凯：“哥我们这边营业两天，卫生的人来了，没有卫生许可给我们封了，您那边公司牵出了吗？”3月9日何平：“地址已经空出来了，你们需要什么告诉，另外之前跟你们要的装修改造前的原图纸别忘了给我一下。”3月26日，刘凯：“我刚才问了，就是上次发沟通函，疫情期间减免的事情，具体得你打这个电话..姓贾，协商一下。”何平回：“这个事情吧，不能老是我去沟通，你们自己内部先有个明确的态度，空间是继续租还是不干了，你们自己先有个定论，我才好跟你们的人谈。如果你们不想租了，我还谈个什么劲。”4月14日，何平向刘凯发问是否续租，否则把所欠的电费水费缴清，并恢复如初，一切完成后其会退还房屋押金。经质证，柏缤公司对于上述聊天记录的真实性无异议，但不认可证明目的。本院对该证据的证明效力予以确认。上述证据可证明事实是：自今年新冠疫情发生以来，柏缤公司就减免租金一事要求与京信瑞和公司协商，但未得到京信瑞和公司的认可。2020年4月14日，何平向柏缤公司询问是否继续履行合同，柏缤公司同意不再继续租赁房屋，截止到2020年5月8日为止，解除双方签订的《北京市住房租赁合同》。但双方就解除合同后的墙体恢复问题未能达成一致。2020年5月19日，柏缤公司将××房屋水电卡、钥匙邮寄送达京信瑞和公司。3.柏缤公司主张因京信瑞和公司违约给其造成的经济损失，包括租金损失、装修费用、人员工资损失及同一店铺××房租损失，并提供店铺装修合同、报价单、××房屋租赁合同、付款凭证予以证明。京信瑞和公司对上述证据的真实性不予认可，认为与本案无关。本院将结合案件情况对上述证据予以认定。另查，2020年9月3日，柏缤公司已完成经营场所变更登记，公司登记住所从××房屋内迁出。本院认为，柏缤公司与京信瑞和公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。合同签订后，柏缤公司履行了合同义务，交付了房屋租金、押金，京信瑞和公司交付了房屋。本案的争议焦点为，第一、京信瑞和公司未将望都创印公司工商注册地址从××房屋内及时迁出的行为是否影响柏缤公司正常经营；第二、《租赁合同》解除系一方违约、还是双方协商一致解除；第三、合同解除后的法律后果。就此本院一一论述如下：第一、合同约定，京信瑞和公司保证柏缤公司在承租期间可以正常合理使用该商铺。若柏缤公司在经营中需要京信瑞和公司提供该商铺的资料和办事中需京信瑞和公司支持配合的，京信瑞和公司须予以协助。诉讼中，双方对租赁房屋内仍有京信瑞和公司注册的公司是否达成过口头协议、以及注册地址未迁出是否对柏缤公司的经营造成影响持有争议。根据证据材料显示：1.虽然双方微信聊天记录可见柏缤公司人员曾就租赁房屋内工商注册一事向京信瑞和公司提出过主张，但亦从王成屿的对话中亦能够证明双方在签订合同之时，柏缤公司是知晓租赁房屋注册有京信瑞和公司关联公司之事实。2、柏缤公司于2019年11月29日开始营业；至柏缤公司于2020年3月6日因未取得卫生许可证而受到卫生部门处罚前，柏缤公司一直正常经营。3、在柏缤公司受到卫生部门责任停业的处罚后，京信瑞和公司于3月9日将注册地址迁出。故上述事实可证明：京信瑞和公司虽然使用了租赁房屋内的一个注册地址注册了公司，但在柏缤公司租赁之初是认可的；后京信瑞和公司在柏缤公司要求下未能将注册公司移出租赁房屋，但柏缤公司仍继续正常经营；3月6日柏缤公司受到卫生部门处罚，京信瑞和公司在接到通知后及时将注册地址腾出。因柏缤公司未能提供充分证据证明其上述期间遭受经营损失。故其要求京信瑞和公司赔偿房屋租金损失、人员工资损失、装修损失等，因缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。第二、从双方微信聊天记录可确认，自今年新冠疫情发生以来，柏缤公司就减免租金一事要求与京信瑞和公司协商，但未得到京信瑞和公司的认可。京信瑞和公司于2020年4月14日向柏缤公司发出微信询问是否解除《租赁合同》。柏缤公司回复表示认可并确定自2020年5月8日解除合同，京信瑞和公司收到回复函后对于合同解除时间并无异议，并于当日共同办理腾退事宜。故双方就解除合同及解除时间已达成一致意见，故本院确认双方的《租赁合同》于2020年5月8日解除。第三、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，柏缤公司应按照《补充协议》约定将商铺××与××之间墙体恢复到交铺状态，故本院对于京信瑞和公司要求恢复墙体的请求予以支持。柏缤公司与京信瑞和公司就恢复墙体的方式及费用未达成一致意见，考虑到××房屋及房屋钥匙均已交还京信瑞和公司，故由京信瑞和公司恢复墙体为宜，所需费用从押金中扣除。柏缤公司怠于恢复墙体及变更经营场所的行为，造成了京信瑞和公司无法及时再次出租××房屋的经济损失，故京信瑞和公司要求支付房屋占有使用费的主张本院予以支持，因京信瑞和公司亦未采取必要措施防止损失继续扩大，故具体数额由本院酌定，上述墙体恢复费用及应补偿京信瑞和公司的经济损失数额，与柏缤公司交纳的押金数额相抵。本院对于柏缤公司要求返还押金的诉讼请求不予支持。柏缤公司在遭受疫情影响之后，其要求减免租金的请求并未得到京信瑞和公司认可，且疫情并不必然导致合同履行不能，故对于柏缤公司要求免除并返还租金的主张本院不予支持。诉讼中柏缤公司已完成经营场所变更登记，故京信瑞和公司要求其变更工商注册地址的主张本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、确认柏缤美业（北京）商业管理有限公司与北京京信瑞和科技有限公司签订的《北京市住房租赁合同》于2020年5月8日解除；二、北京市海淀区学府树家园三区8号楼1层××房屋与××房屋之间的墙体由北京京信瑞和科技有限公司予以恢复；三、驳回柏缤美业（北京）商业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京京信瑞和科技有限公司其他反诉请求。案件受理费8057元（柏缤美业（北京）商业管理有限公司已预交），由柏缤美业（北京）商业管理有限公司负担7907元，已交纳；由北京京信瑞和科技有限公司负担150元，已交纳。反诉费1383元，由北京京信瑞和科技有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二〇年十月十五日书记员 秦鹏博