福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5444号 上诉人（原审原告）：陈乃杰，男，1983年10月13日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：陈芬，女，1962年10月16日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告）：唐国富，男，1963年4月17日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人陈乃杰因与被上诉人陈芬、唐国富房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1582号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈乃杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持陈乃杰的一审诉讼请求，判令唐国富、陈芬将购房款123000元返还给陈乃杰，并赔偿陈乃杰经济损失（利息损失按月利率1%计算，从2005年7月2日起计至唐国富、陈芬还清款项之日止）。事实与理由：2005年7月2日，双方签订一份《房屋买卖协议书》，协议约定陈芬、唐国富将位于××镇××村××道××商品房××房卖断给陈乃杰为业，土地使用权（公推部分）与房产权也随之变更移转给陈乃杰……房屋建筑面积165平方米；该套房按每平方米727元计算，全套售价人民币120000元整。签字日已付金额120000元。同时，也已全付杂物间3000元等。陈乃杰2005年4月装修后，2006年8月已入住上述房屋，但唐国富、陈芬从2015年起反悔上述卖房协议，多次侵入案涉房屋殴打驱赶陈乃杰母亲。2018年五月初三（2018年6月16日），唐国富强行撬锁侵占案涉房屋及家中财产，陈乃杰于2019年诉至法院。一审判决认定事实有误，案涉房屋的卖方应为唐国富、陈芬夫妻。唐国富在《房屋买卖协议书》卖方一栏上加盖有私人印章，出卖房屋属对家庭重大财产的处置，唐国富与陈芬系夫妻关系，即使唐国富现对协议上的私人印章予以否认，陈乃杰买房当时仍有理由相信系唐国富夫妻共同作出的卖房意思表示。且陈乃杰一家从2005年开始装修并入住案涉房屋至2018年居住长达十几年之久，周边邻居及亲戚均可证明，唐国富此前也始终未对购房事实提出过异议，在原一审时才辩称系“借用”给陈乃杰一家使用。现一审认定唐国富“对卖房并不知情”系认定事实有误，应由唐国富、陈芬夫妻共同返还购房款。买房合同被认定为无效，主要过错在出卖人，出卖人应赔偿陈乃杰经济损失。现房屋价格猛涨，其本要求赔偿差价及装修损失，但因经济困难无法承担房屋差价评估等费用，而仅提出按月息1％计算赔偿利息损失的诉请是合情合理的。 唐国富、陈芬未作答辩。 陈乃杰向一审法院起诉请求：1.判令唐国富、陈芬将购房款123000元返还给陈乃杰，并赔偿陈乃杰经济损失（利息损失按月利率1%计算，从2005年7月2日起计至唐国富、陈芬还清款项之日止，以及装修款139798元）；2.本案诉讼费由唐国富、陈芬承担。 一审法院认定事实：唐国富等在闽侯县××镇××村受批有集体土地用于建设。位于南屿镇南旗村的整幢**钢混结构房屋系唐国富、唐桂春、唐国亮、唐国清共同所有。位于××镇××村××道××商品房××房××幢楼的房间之一。 2005年，陈芬以其与唐国富的名义与陈乃杰签订《房屋买卖协议书》，约定唐国富、陈芬将位于××镇××村××道××商品房××房卖断给陈乃杰为业，土地使用权（公摊部分）与房产权也随之变更转移给买方，该套房按每平方米727元计算，全套售价120000元整，签字日已付金额120000元整。同时，也已付杂物间3000元整。《房屋买卖协议书》上卖方处有陈芬的签名及陈芬、唐国富印章，买方处有陈乃杰、唐桂春签名。同日，陈芬向陈乃杰出具《收据》，确认收到购房款123000元。现讼争房屋由唐国富占有使用。 一审法院认为，依照法律规定,集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,农村住宅用地只能分配给本村村民……2008年建设部颁布的《房屋登记管理办法》第八十七条规定,申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。因此,非本集体经济组织成员因购买集体土地房屋而订立的买卖合同违反法律、法规的禁止性规定,应当认定为无效。本案中，陈乃杰并不是讼争房屋所在地的集体经济组织成员，且陈芬向陈乃杰出售该房屋未获得房屋共有权人唐国富、唐国亮、唐国清授权亦未获得其追认，故该协议自签订之日起即属无效合同，陈乃杰亦确认该协议无效，因无效合同取得的财产应予以返还，故对陈乃杰主张陈芬返还购房款123000元的诉讼请求予以支持。因唐国富对卖房并不知情，《房屋买卖协议书》上的章也并非唐国富所盖，事后也未经唐国富追认，故陈乃杰主张唐国富承担返还购房款的责任没有依据，一审法院不予支持。因陈乃杰在与陈芬签订《房屋买卖协议书》时已知该房产并非唐国富一人所有，且明知该协议书上唐国富的章系陈芬所盖，其仍与陈芬进行房屋买卖，其对于合同无效应承担相应的责任，故对其主张的利息损失一审法院不予支持。对于陈乃杰主张的房屋装修款139798元因无证据证明，一审法院不予支持。陈芬经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决:一、陈芬应于本判决生效之日起十日内将购房款123000元返还给陈乃杰；二、驳回陈乃杰的其他诉讼请求。案件受理费5141.97元，由陈乃杰负担2735.32元，陈芬负担2406.65元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，陈乃杰与陈芬签订讼争《房屋买卖协议书》时，并非讼争房屋所在地的集体经济组织成员，不具备购买讼争房屋的前提条件，故该《房屋买卖协议书》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”讼争《房屋买卖协议书》无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还，并根据各自过错承担相应责任。陈乃杰确认其是与陈芬签订的协议，购房款交给陈芬，唐国富的个人签章是陈芬在协议上所印，非唐国富本人签字盖章，且讼争房屋是唐国富与其父亲、兄弟等共有，陈芬与陈乃杰签订协议时尚未领取结婚登记证，唐国富亦否认知晓讼争房屋买卖事宜，故陈乃杰要求唐国富应与陈芬共同承担还款等责任，无合同依据，不予支持。陈乃杰既不符合购买讼争房屋身份条件，亦对讼争房屋产权及出卖人的处分权未尽审慎注意义务，对合同无效存在过错。陈芬明知房屋产权情况，仍与陈乃杰签订买卖协议并收取购房款，对合同无效亦存在过错。 关于合同无效所造成的损失，是指受损害方基于对另一方的缔约行为的合理信赖而产生的损失，应包括直接损失和间接损失。本案直接损失即陈乃杰履行房屋买卖合同支付的123000元购房款所产生的利息损失。陈乃杰认为应当按照月利率1%计算利息损失，但没有提交相关证据，本院不予认可。本院认为,按照银行贷款利率计算损失较为合理。鉴于陈乃杰、陈芬对合同无效均存在过错,以双方各承担50%为宜。考虑到唐国富于2018年6月16日收回讼争房屋，此前讼争房屋由陈乃杰一家居住使用，故本院认为在讼争房屋收回前陈乃杰的利息损失和房屋占用费相抵，对2005年7月2日起至2018年6月15日间的利息损失不予支持。即，陈芬应向陈乃杰支付从2018年6月16日起至陈芬还清全部购房款之日止的利息损失的50%。 至于陈乃杰主张投入装修款139798元，因其未能提交充分证据证明，故对其该部分损失一审不予支持正确。 综上所述，陈乃杰的上诉请求部分成立，依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1582号民事判决第一项； 二、撤销福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初1582号民事判决第二项； 三、陈芬应于本判决生效之日起十日内向陈乃杰赔偿购房款利息损失（以123000元为基数，自2018年6月16日起至还清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的50%； 四、驳回陈乃杰的其他一审诉讼请求和其他二审上诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5141.97元，由陈乃杰负担2000元，陈芬负担3141.97元；二审案件受理费5141.97元，由陈乃杰负担5000元，由陈芬负担141.97元。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月十七日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒