江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初2863号原告：彭以州，男，1984年8月15日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：施国保，北京市炜衡(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：于洋，北京市炜衡(苏州)律师事务所实习律师。被告：查锦英，女，1965年9月11日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告彭以州与被告查锦英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏丽玲独任审判。后因工作调整，变更为由审判员黄坚独任审判。本案于2020年7月15日组织双方当事人进行质证，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告彭以州及其委托诉讼代理人施国保、于洋，被告查锦英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭以州起诉请求：1、判令被告将苏州市相城区澄和路澄和家园1幢301室房屋不动产权属转移登记至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加一项诉讼请求，请求判令被告继续履行双方于2019年1月10日签订的《房地产居间买卖合同》。事实与理由：2019年1月10日，原、被告与苏州工业园区正丰房产经纪有限公司签订编号为NO：0088113的《房地产居间买卖合同》，约定被告将拆迁获得的位于苏州市相城区澄和路澄和家园1幢301室房屋出售给原告，房屋出售款为130万元整。协议对付款方式做了详细约定，并约定被告应当在产证办理后及时将房屋过户至原告名下。协议签订后，原告按照协议约定支付了定金、购房款及装修款共计1042500元。该房屋具备办证条件后，被告在未告知原告的情况下办理房屋权属证书，并拒绝将房屋过户给原告。为此原告与被告多次协商，被告均不予理睬。故原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告查锦英辩称，其持有秦鹰120万元的借条，秦鹰即介绍吴斌来购房，又介绍彭以州来购房，购房款全部由秦鹰使用。可见秦鹰是本案的利害关系人，由其勾结彭以州骗取被告的款项。2018年1月伙同放款人胡军上门殴打被告致使被告受伤，此时秦鹰见被告急需用钱并介绍彭以州购房，现场有七八个人威逼其在卖房合同中签字，以130万元的低价卖给彭以州，被告孤身一人仅有一套住房，不可能卖房无处居住，此后双方未办网签手续。在吴彬起诉被告房屋买卖合同纠纷一案中，法院追加秦鹰为当事人，后该案按撤诉处理。综上，请求追加秦鹰为当事人并确认双方所签的合同无效，应予以撤销，请求驳回原告诉讼请求，依法解除查封。后被告查锦英又补充答辩意见：原告彭以州在2019年1月25日由秦鹰介绍前来购买被告名下房屋，当时被告刚手术出院，身体极度虚弱，在秦鹰和彭以州合伙串通下，纠集七八个人凌辱把被告（拄拐杖）推倒在地，逼迫被告签字卖房。鉴于原告专事炒房七八年，勾结骗子秦鹰及纠结七八个人威逼被告签字的事实，原告已属黑社会性质的团伙。根据买卖不破租赁的法律规定，原告和苏州广益房地产经纪有限公司签订了五年的租赁合同，月租金2700元。2019年原告即炒房人居然把房地产经纪公司赶出被告名下房屋并拎包入住，连公司都屈服原告即炒房人的淫威，更不要说被告一个弱女子了。被告不仅2700元的租金没有了，还要在外租房居住并付出每月1000元的租金，损失了近10万元。本案原告提供的银行流水错误，一份流水88万元，一份流水92万元，究竟是什么，请法官认定。此外，被告认为律师谈话笔录是伪证，2019年1月25日14时40分律师谈话笔录不是在苏融律师事务所办公室，而是在正丰房产经纪有限公司，地址错误，谈话内容全是编造的，原告从未委托律师见证。房屋居间买卖合同见证，是彭以州伙同房产公司的律师，七八个人来威胁持强凌辱被告，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十条第（一）款的规定：伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的，根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任。请法院依法追究提供伪证人的法律责任。本院经审理查明，2019年1月10日，合同抬头处被告查锦英作为甲方（房屋出让）、原告彭以州作为乙方（房屋受让方）、苏州工业园区正丰房产经纪有限公司香城花园店作为丙方（居间方），三方签订《房地产居间买卖合同》一份，约定的主要内容为：1、甲方同意将其本人坐落在相城区澄和路澄和家园1幢301室房屋出售给乙方，房屋建筑面积128.41平方米；2、房屋成交净价格为人民币1300000元；3、乙方于2019年1月10日前给付甲方购房定金115000元，购房定金可冲抵购房款，交房后七个工作日内乙方给予甲方购房款885000元加42500元装修款，共计927500元。房产证办下来以后甲方应全力配合乙方指定过户人办理此房屋过户手续。余下300000元房款于过户当天给予甲方。4、房屋过户的相关税、费由乙方交纳。合同还对其他事项进行了约定。合同落款处被告查锦英、原告彭以州分别在甲、乙方处签各自的两个名字并各自按两个手印，丙方处由胡某,4签名。同日，双方还签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2019年1月10日签署位于：苏州市相城区澄和陆（此处错别字，应为“路”）澄和家园1幢301室房屋买卖合同：《房地产居间买卖合同》编号为：NO：0088113；现经甲乙双方本人协商一致，自愿达成如下补充协议，共同遵照执行：由于此房屋为拆迁安置房，没有房产证，经甲乙双方约定如任何一方违约则违约方应赔付对方此房屋当下市值的40%作为违约金赔付给对方。同日，查锦英作为甲方，与作为乙方的苏州广益房产经纪有限公司签订《退房协议》一份，约定乙方居住于苏州市相城区澄和家园1幢301室，因房东查锦英卖房和广发租房、退房、违约、解约办理手续，经甲乙双方协商，乙方已结清屋内各项费用，所有家电家具完好无损，双方同意退房，甲乙双方互不承担任何经济法律责任。乙方应于2019年1月30日前把房屋内所有客户请走，水电结清，房屋保证现装，交付于查锦英女士。甲方赔付乙方违约金85000元。庭审中，被告称该85000元系原告支付。另查，原告于2019年1月9月向被告转账人民币30000元、于2019年1月11日向被告分别转账人民币50000元、35000元，对此被告在2019年1月10日出具收款收据，确认收到购房定金人民币115000元。后原告于2019年1月25日向被告转账人民币927500元，对此同日被告出具收据，确认收到购房款人民币927500元。2019年1月25日，施国保律师、许多律师作为询问人，许多律师作为记录人，与被询问人查锦英形成房地产居间买卖合同见证律师谈话笔录，内容为：问：你叫什么名字？因何事委托何见证：答：我叫查锦英，因为和彭以州签订关于相城区澄和陆澄家园1幢301室房屋买卖合同，所以需要办理律师见证。问：你的年龄、身体状况、精神状况如何？答：我今年53周岁，身体健康，精神正常。问：本次谈话是否是你的真实意思表示？有无受胁迫或受欺骗？答：是的，没有受胁迫或者欺骗。问：你委托遗嘱（此处“遗嘱”手写涂改为了“房屋买卖”）律师见证，由江苏苏融律师事务所律师施国保律师、许多律师共同为你办理，你同意吗？答：同意的。问：你是不是本次房屋的所有权人？答：是的，这个房子是我个人所有。问：本次买卖的房屋相城区澄和陆澄家园1幢301室房屋是什么性质的房屋？答：这个是拆迁房，我是房东，有拆迁安置合同，但是我还没有拿到房产证。问：这个房子你出售给彭以州的出售房款是多少？答：我卖给彭以州的房款是130万元。问：这个房子市场价值多少元，你知不知道？答：我知道的，这个房子市场价大概在1.5万元。问：你们的房地产居间买卖合同是什么时候签订的？答：我是在2019年1月20日和彭以州签订的房屋买卖合同。问：是不是编号为N0：0088113，印有正丰房产，由苏州工业园区正丰房地产经纪有限公司作为居间方的《房地产居间买卖合同》？答：是的。问：因为你们合同是在2019年1月10日签订的，我们两位律师没有亲眼见到你签字，所以需要你现在当着律师的面在合同原件甲方处再次签字并按手印。答：好的。问：因为你的房屋出售价格低于市场价，再次向你确认，是否是你的真实意思表示，有没有受到欺诈或者胁迫。答：是我的主意，我脑子清楚，精神正常。没有受到任何欺诈、胁迫。该询问笔录由被告查锦英签字并按手印。又查，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道澄和路439号澄和家园1幢301室，现不动产权登记于被告查锦英名下，系被告查锦英单独所有，不动产权登记日期为2020年5月12日，不动产权证号为苏（2020）苏州市不动产权第××号。再查，吴彬曾至本院起诉查锦英房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2019）苏0507民初1572号，吴彬请求确认房屋买卖合同有效，该案吴彬请求确认有效的《拆迁安置房买卖合同》中，查锦英作为售房人、吴彬作为购房人，秦鹰作为对售房人查锦英在本拆迁安置房买卖合同下的全部义务承担连带担保责任的连带保证人。在该案审理中，吴彬还举证本案所涉的《房地产居间买卖合同》复印件一份，欲证明查锦英将已经出售给其的房屋再次出卖给彭以州，在2019年4月17日的庭审中查锦英质证意见为：“合同是真实的，我将案涉房屋卖给彭以州的，我目前拿到88.5万元，这个合同是因为我急用钱，所以把房子卖掉了，是一个真实的买卖合同关系。”后该案按撤诉处理。上述事实，由《房地产居间买卖合同》、《补充协议》、收据、转款凭证、不动产登记薄查询记录、律师谈话笔录、（2019）苏0507民初1572号案件庭审笔录及当事人的陈述为证，本院予以确认。本案审理过程中，原告彭以州申请证人胡某,4出庭作证，其向本院陈述，案涉《房地产居间买卖合同》中丙方落款处的签名“胡某,4”系其所签，其当时系正丰房产经纪有限公司香城花园店的店长，原、被告之间就本案所涉房屋的买卖系其提供的中介服务。当时其店里的员工邵伟找到一套房源，就是本案所涉的房屋，价格很便宜。原告以前在其处购买过房屋，原告曾说有合适的房子他也愿意购买，所以就联系了原告。后来原、被告来其店里碰头谈过价格，并在其店内签订了《房地产居间买卖合同》。签合同时原告、被告、其老板周冬冬、其在现场，其他还有一到两个不认识人也在场。当时并没有人逼迫查锦英签订合同，合同的内容都是其根据双方的意思起草，然后原、被告双方签字并按手印，双方根本没有提到借款的事情，签合同时，被告也并未拄着拐杖。在此前的2018年年中，其店也促成过与案涉房屋同一小区即澄和家园小区内的一单房屋交易，当时的那一套房屋的面积比本案所涉房屋大6平方米，楼层为15层，比案涉房屋楼层好，并且是精装修房屋，成交价格为170万元。庭审中，关于律师谈话笔录的形成过程，施国保律师陈述，原告在与被告签订《房地产居间买卖合同》后，因为该房屋没有产证，所以原告担心被告反悔，所以联系了其，要求对双方签订《房地产居间买卖合同》做律师见证，但是因为律所不提供见证服务，所以当时其在相城区澄和路正丰房产二楼对被告和原告签订的《房地产居间买卖合同》做了一份谈话笔录，因为谈话笔录有模板，所以其中的地址没有改，但是谈话笔录的内容都是其在询问了被告后记录的，这也是为什么双方的买卖合同上存在两处签名，按了两个手印的原因，当时在场的有被告以及被告带过来的1至2个人，还有原告和正丰房产的一两个员工在场。庭审中，原告还提供微信聊天记录一份，被告确认其真实性。其中2020年6月15日，原、被告在微信语音聊天后，发生如下对话：原告：你明天要谈，可以，我全权委托律师跟你谈，这事你别想太简单，多要150万是绝对不可能的事情，我给你所有的钱都有收据转账记录，有购房合同，你违约我只能走法律程序。被告：你说话讲信用吗？什么叫谈？原告：你说你的条件，额外加多少才能过户给我。被告：你不来谈就不用谈了。原告：那就走法律程序吧。被告：随你怎么去弄。在2020年6月16日的微信聊天记录中，双方发生如下对话：被告：我为了负责任想与你再通个电话，可你电话都不想接了，好的，那我就不管了，我就用房子去贷款了，不管是高利贷，小额贷，拿到钱就走人，不会去还一分钱利息，很快他们就来收我的房子，到时候你本金也拿不到，法律收去了，钱到不了我的手，我也无能为力了。原告：还是那句话，无理的要求没有沟通的余地，我只要求过户，我是正常买房，你额外要涨价150万我不可能接受，另外说拿房子去做抵押还我的购房款我也不能接受。既然你两个要求我都不可能答应，那还谈什么请问？直接走诉讼程序吧，我相信法律公平公正，如果你现在擅自拿房去做抵押，那面临的可能就不是贷款收房子那么简单，你可以去咨询律师。如果正常过户给我，你提的150万要求我不可能答应，你可以直说你什么条件。哪有这么涨价的，我的钱都白用了？你提合理涨价可以，张口要这么多不现实啊。被告：你去打听一下市场价。这两年我每月三千多的房租钱没有了，自己每月还要付房租钱，这双倍的损失谁造成的。原告：那你也不能张嘴要这么多啊，也要切合点实际对不。被告：你去打听一下市场价。原告：现在那边实际成交价是多少，我人在新疆还不太清楚。被告：我再退让一步，等你到20号，到时你再不出现就不能怪我了，后果自负！原告：我会尽量赶回来，但是我买你房子，钱都付了，你突然要加这么多钱，也太过分了，我回来了，我们好好协商下。关于原告已付的款项，原告陈述，目前原告一共支付了被告1085000元，分别为原告于2019年1月9月向被告转账人民币30000元、于2019年1月11日向被告分别转账人民币50000元、35000元，对应115000元的收据。后原告于2019年1月25日向被告转账人民币927500元，该款包含《房地产居间买卖合同》中约定的购房款885000元以及装修款42500元，对应925000元的收据。《房地产居间买卖合同》约定先行支付定金115000元，交房后7个工作日内支付927500元，剩下300000元于过户当天支付。因为被告的房屋在出售前出租给了苏州广益房产经纪有限公司，原告在购买被告房屋后需要腾房，与苏州广益房产经纪有限公司协商后腾房需要违约金85000元，其中原告转账给被告的925000元有42500元装修款，另外原告给了被告42500元的现金，总共85000元由被告支付给了苏州广益房产经纪有限公司，后苏州广益房产经纪有限公司搬离，房屋交付给了原告，现由原告占有使用。被告查锦英表示原告转账给其款项后，其又转给了原告、原告的朋友还有秦鹰，留在其账户内的款项仅有885000元。对此，本院限期被告提供相应的转账记录，但是被告并未提供。另被告认为双方之间并非真实的房屋买卖关系，而是以房屋买卖的形式向原告借款，当时案涉房屋尚未办理产证，所以签订房屋买卖合同来借款。对此原告表示其并不认识秦鹰，被告与秦鹰的转账记录，与原告无关，如果被告能拿出与原告之间的转账记录，原告全部认可。另，原告否认双方之间系借贷关系，原告认为双方纯粹就是房屋买卖关系。原告称其在相城区荣盛阳光名邸有一套房子，案涉房屋就在马路对面，其是通过中介得知有这个房屋信息，觉得价格低于市场价，所以通过正丰房产购买案涉房屋，原告此前根本不认识被告，不可能借钱给被告。关于双方的职业，原告陈述其在南京有一家建材厂，名称为南京川海泽京建筑工程有限公司，另外在新疆也有个公司，名称为新疆智旭石油科技有限公司，两个公司其均是法定代表人，其并不是从事炒房的。被告陈述其此前在上海的理财公司工作过，做过P2P。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告主张《房地产居间买卖合同》系受原告胁迫签订，但对此未提供证据。而从作为上述合同经办人胡某,4的证人证言可知，签订合同时并不存在胁迫被告的情形，另从原告提供原、被告双方之间的微信聊天记录来看，也没有胁迫的内容，反而可以看出被告签订合同后欲涨价并要挟原告要将房屋另作贷款。此外，被告主张双方之间系以房屋买卖合同的形式借款，对此原告予以否认，被告对此未提供证据。另从原、被告双方的职业来看，原告名下有两个公司，且原告个人也从未有过诉讼案件，而被告自认此前在上海的理财公司工作，可知其认知和辨识能力较强，被告所主张的受原告胁迫签订合同也不符合社会经验法则。综上，本院对被告的主张不予采纳。另被告申请追加秦鹰作为当事人参加诉讼，但未提供证据证明秦鹰与本案有任何关联，故对被告的申请本院不予准许。本院认为，原、被告于2019年1月10日签订的《房地产居间买卖合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按该合同的约定全面履行自己的义务。现根据被告出具的收据和原告提供的转款凭证，并结合被告的自认，可以认定原告已向被告支付了款项人民币1085000元（包含定金115000元、第二笔收据对应的927500元以及被告自认的由原告支付苏州广益房产经纪有限公司的85000元中的42500元），庭审中，原告明确剩余房款300000元愿意在过户当日支付被告。现案涉房屋的不动产权已经登记在被告名下，根据合同约定，被告应当配合将案涉房屋的不动产权过户至原告名下，原告在过户当日支付被告剩余房款人民币300000元，根据上述合同约定，被告应当配合将案涉房屋的不动产权过户至原告名下，过户的相关税费由原告彭以州承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律、法规的规定，判决如下：一、原告彭以州与被告查锦英于2019年1月10日签订的《房地产居间买卖合同》继续履行。二、被告查锦英于本判决生效之日起十日内将坐落于苏州市相城区元和街道澄和路439号澄和家园1幢301室房屋的不动产权过户至原告彭以州名下，过户当日原告彭以州支付被告查锦英剩余房款人民币300000元，过户的相关税费由原告彭以州承担。本案案件受理费减半收取为人民币8441元、财产保全费人民币5000元，合计人民币13441元，由被告查锦英负担（该款由被告查锦英于本判决生效之日起十日内支付至本院账户，户名：苏州市相城区人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32250199743600001331051440）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员  黄 坚二〇二〇年十月二十九日法官助理  邓 菲书 记 员  张慧敏