广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初7380号原告：珠海知行房地产投资咨询有限公司，住所地：珠海市香洲区柠溪路富柠街4号6栋1单元302房，统一社会信用代码91440400682426083B。法定代表人：赵静萍，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：徐德廷，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文军，该公司职员。被告：珠海市美盈投资管理有限公司，住所地：珠海市粤华路536-202号之二，统一社会信用代码9144040067136098XP。法定代表人：梁丽凯，董事长兼经理。委托诉讼代理人：杨梅，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁珍华，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告珠海知行房地产投资咨询有限公司（以下简称知行公司）诉被告珠海市美盈投资管理有限公司（以下简称美盈公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告知行公司的委托诉讼代理人徐德廷、赵文军，被告美盈公司的委托诉讼代理人杨梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出的诉讼请求，结合有关评估结论明确如下：一、被告向原告支付代理费90000元；二、被告向原告支付预期利益损失5326967.92元[（美盈时代公馆项目办公未售部分总价155192958.9元+办公已售部分总价179834709元+商业部分评估总价108886325元）×1.2%]；三、被告负担本案诉讼费。事实与理由：被告系珠海市拱北夏湾侨光路x号美盈时代公馆项目的开发商。从2015年1月开始，原、被告双方就该项目已达成委托策划销售代理的口头协议。原告就该项目开发已经向被告提供投资回报分析、可行性研究报告、设计调整建议、珠海房地产市场调研、项目营销定位、项目销售计划等一系列营销策划服务工作。2018年1月，原、被告正式签订《珠海市美盈投资管理有限公司项目委托策划销售代理合同》（以下简称《销售代理合同》），双方约定，被告将其上述项目建筑面积共约23075.95平方米的公寓、办公、商业、车位等房地产物业，委托原告独家代理营销策划及销售。代理费计算标准为：公寓及写字楼部分按项目销售合同总金额的1.2%计算；商铺、车库按销售额的1.2%计算。合同签订后，原告一直按合同约定向被告提供项目融资、项目规划报建、户型产品定位、市场调查分析、营销定位、推广策略、销售计划、现场展示的选址和包装等多方面的大量的营销策划服务及销售准备工作。2018年12月底，涉案项目工程已达到工程正负零时，被告却违反《销售代理合同》第八条第5点“由于项目离开盘销售尚有较长时间，乙方将投入大量精力开展前期工作，故约定项目工程至正负零后，甲方每月5日前支付乙方代理费30000元，直到项且正式开盘”的约定，拒绝向原告支付2019年1月至3月期间代理费90000元。同时，合同履行过程中，由于被告的项目工程建设、售楼部及样板房装修进度延期，未能按原计划开盘销售。原告根据《销售代理合同》第三条第5、6、7、8点的约定，于2018年12月28日、2019年1月30日通过“美盈会”微信，于2019年2月23日、2月27日、3月1日、3月4日通过发函向被告询问并要求提供涉案工程的进度资料、信息，如：售楼部装修完工时间、样板房装修完工时间、样板房装修用材及设配清单、项目交楼标准、项目交楼时间、预售证办理时间、物业管理公司合作协议复印件、物业管理费标准等。该项目进度资料、信息是原告进一步开展策划销售准备工作的前提。被告向原告提供该项目进度资料、信息是合同约定的履行义务，但被告却一直不予提供及回复，并于2019年3月7日向原告发出《解约函》，单方解除《销售代理合同》。目前，美盈时代公馆项目已经开盘销售。原告认为，《销售代理合同》是依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告已按合同约定提供了一系列的营销策划及销售准备工作，被告却单方解除合同，不符合合同约定，亦不符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，被告单方解除合同给原告造成损失的，应当承担相应赔偿责任，该赔偿损失额包括原告履行合同后可以获得的利益，即公寓及写字楼部分代理费、车位代理费。综上，被告违约拒绝向原告支付相应代理费且单方解除合同，对原告造成的重大损失包括合同履行后可以获得的利益，应依法作出赔偿。被告美盈公司辩称，被告解除合同合法。根据《合同法》第四百一十条之规定，原、被告双方属于委托合同关系，被告享有任意解除权。即便如此，被告解除合同是由于原告提供的服务并不能满足被告的合同要求，具体表现为：原告并未提供并完成项目整体营销计划、开盘节点、营销推广方案、销售价格制定、销售人员培训、销售价值培训、销售说辞等营销策略事宜。直至被告于2019年3月6日发出解约通知后，原告才向合同指定人补充发出销售百问、项目说辞，也证明原告并未完成其前期应当完成的工作，对应的工作是由被告自己完成的。其次，原、被告双方签订的合同并未约定委托人违约时的预期利益损失，双方对预期利益损失均没有预知。原告主张预期利益损失，并未提供任何支出依据。按照《合同法》第四百一十条的规定，即使原告举证证明其有损失也应当仅限于直接损失。被告认为，原告的第一项诉讼请求，即要求被告支付代理费90000元的条件不成就。实际上，该费用的支付节点按照约定是在2019年3月13日，时间已经在合同解除以后。在这期间，原告并没有实际发生代理销售行为，不存在预支代理费的情形。原告的第二项诉讼请求，即预期利益损失。原告没有提供任何证据证明预期利益损失，可得利益不包含原告为此向案涉项目所支出的成本，如人工等。原告未对预期利益的计算作明确说明。本案涉及解除委托后所支付的损失，应当是投入的实际损失，而不包括预期利益。本院经审理认定事实如下：原告知行公司与被告美盈公司就美盈时代公馆项目的营销策划服务工作达成合作意向之后，2015年1月至2019年2月期间，原告向被告提供了关于该项目的投资回报分析、可行性研究报告、设计调整建议、户型参考、营销定位、运营测算报告、前期销售工作计划以及珠海房地产市场调研月报等电子文档，实际收件人为陈瑞伟（美盈公司副总经理、工程部负责人）、林凇民（美盈公司营销对接人）。2017年10月至2019年2月期间，原告工作人员通过“美盈会”微信群（包括知行公司赵文军、李浩彬及美盈公司林凇民）发送了有关项目的可行性研究报告、营销定位报告、运营测算报告、周边项目踩盘信息登记表、市场调研月报等电子文档。此外，知行公司赵文军通过微信与美盈公司张远想（财务部经理、办公室主任）、林禄就该项目营销策划工作进行沟通。期间，受被告方委托，原告工作人员与项目融资方接洽并提供了市场调研月报等文档。经双方协商，原、被告于2018年1月正式签订了《珠海市美盈投资管理有限公司项目委托策划销售代理合同》，约定：被告物业位于珠海市拱北夏湾侨光路352号，暂定名为“美盈时代公馆”项目，本项目总建筑面积共约23075.95平方米，现委托原告进行营销策划及独家销售代理工作；原告的代理权限为：独家代理销售项目公寓、办公、商业、车位等房地产物业，原告是否需其他代理公司联合销售，最终由被告决定，合作方销售的物业也要计为原告业绩，原告按本合同规定的标准收取代理费，代理期限从合同签订之日起至代理项目物业销售面积达项目总面积98%止。该合同第三条、第四条就双方责任进行约定，原告的责任包括：负责项目整体营销策划及销售代理工作；负责售楼部所有销售人员、策划人员的管理和培训，以期达到被告的要求；负责支付销售过程中原告派驻的工作人员工资、提成、培训等所有费用（原告聘请的销售人员与被告无劳动关系，由此产生的劳资等纠纷全部由原告负责处理和承担，与被告无关）；原告现场销售人员须统一着装（费用由原告负责）……项目的营销计划及活动的实施必须先经被告书面确认……双方可根据各阶段具体销售情况，另行协商确定分阶段的销售目标，在确定销售目标时，双方可以协商确定相应的奖惩办法和为了实现该阶段销售目标应采取的营销推广策略等11项。被告的责任包括：提供销售所需的相关证件合同等资料；管理、协助原告进行代理销售，以及监督原告在销售过程中违反被告要求的行为，指定专人联络、协调、配合原告开展所有策划、销售工作；对于销售过程中需被告书面确认的行为，被告须于接到原告送达的各项计划及工作报告后七天内给予确认批复；按时收取销售楼宇的销售款，并按合同约定支付原告代理费；被告负责提供工地现场售楼部及配备售楼电话，提供售楼书、海报、规划模型、样板房等销售工具；确定项目的交楼标准及主要设备、物业管理标准及相关收费标准、示范单位的个数和户型……被告负责《买卖、租赁合同》的签订及保管；双方可根据项目资金需要、市场状况，协商确定销售目标及相应的营销推广计划等11项。关于销售价格，该合同第五条第3款约定：由于房地产市场价格波动较大，项目离正式开盘销售尚有一段时间，双方同意在项目正式开盘销售前10日内共同制定具体销售价格（最终决定权在被告）。该合同第六条就费用承担约定：被告承担所有推广、宣传和公关活动费用（包括各种模型、展板、示范单位之装修布置、参观通道布置费用、有关销售资料编辑及制作、展销会的场地租用及布置、广告制作及包装、媒体发布及制作、公共营销活动及各类营销促销活动等费用），该项费用由被告控制使用；被告负责该项目售楼部的装修费、办公家私费、办公用品费、水费、电费、电话费、饮水费；项目策划人员及售楼部销售人员培训、工资、提成等费用由原告负责。合同第八条就代理费标准及结算约定：公寓及写字楼部分按项目销售合同总金额的1.2%计取代理费；由于项目离开盘销售尚有较长时间，原告将投入大量精力开展前期工作，故约定项目工程至正负零后，被告每月5日前支付原告代理费3万元，直至项目正式开盘；本项目商铺、车库由原告负责代理销售，代理费按商铺、车库销售额的1.2%收取；本项目商业招商由原告完成的，按《租赁合同》每月的租金标准，原告收取两个月租金作为招商费用。该合同第九条、第十条就违约责任约定：原告违反法律、法规给被告造成重大损失时，被告有权终止代理合同，原告须在收到终止合同的书面通知后的24小时内退场，同时原告必须做好全部客户档案、售楼相关资料的移交；原告如未能在约定时间内达到被告要求的销售目标，被告有权终止代理合同；被告不按照本合同条款按时支付原告代理费时（原告违约除外），原告有权中止合同；在本项目实施过程中因被告不符合法律、法规而给原告销售工作带来重大影响时，原告有权中止合同，被告应于3日内给清原告应计代理费，否则每日应向原告支付违约金。关于通知送达方式，合同第十一条约定：被告指定双方文件的签收确认人为张远想，原告指定双方文件的签收确认人为赵文军；双方指定签收人的签收为主要送达方式，如不能按正常方式送达，双方应向本合同所列地址，以挂号邮件或特快专递方式进行邮寄等。2019年2月22日，被告向原告出具《告知函》，称：目前项目已施工至5层主体结构，开盘在即，原告未提供任何开盘前的营销计划报被告确认，也未见原告有任何营销开盘前的准备动作，亦无任何针对本项目的营销策划、销售人员的招聘及培训工作报被告确认，被告多次约见原告负责人也未到场，已对项目整体营销推广及后续销售造成了巨大损失，限期要求原告负责人就项目营销策划及销售代理工作与被告负责人当面沟通汇报。原告于同年2月23日（25日邮寄）出具《回复函》，称：原告认真完成合同规定的相关工作内容，包括项目销售计划、资金回收计划、售楼部、样板房装修建议等并提交被告，被告以项目工程进度延期为由对上述文件没有回复；原告多次询问项目建设、售楼部、样板房装修进度等与营销工作紧密相关事宜，被告均未回复；被告也从未就上述工作约见原告；按代理合同规定，项目工程至正负零后，被告每月支付代理费3万元直至项目开盘，但目前项目已施工至5层，被告从未支付上述费用；原告愿就策划营销工作与被告保持沟通、联系。被告于2月26日出具《回复函》，称：原告前期提供了项目销售计划、资金计划及售楼处、样板房装修建议、市场调研报告，但自2018年初以来，原告除了月报外未针对市场变化及本项目实际发展情况对以上内容进行修正与提报。目前项目销售在即，原告既未对项目整体销售策略与销售计划、开盘时间点、项目整体广告推广策略与铺排等进行修正提报，也未进行项目销售人员招聘与培训、项目销售说辞等前期销售准备工作，目前以上工作均由被告在进行推进；根据项目工程安排，项目南侧地下室局部仅施工至负一层顶板，项目整体地下室未完全封顶，未达到政府规划验线之正负零进度节点要求，尚未达到合同约定之每月支付代理费3万元的节点；被告于2018年12月已告知原告关于公司股权变更等事项，并多次要求原告尽快与被告领导面谈项目事宜，原告均未到场，导致两公司就项目后续事宜迟迟未能得以决断，影响后续合同履行事宜，故要求双方负责人于2019年2月28日当面沟通。原告于2019年2月27日向被告出具《通知函》，称：原告已做好开盘销售计划、销售百问、销售人员培训计划等项目开盘的销售准备工作，请被告加紧项目工程建设进度以取得项目预售许可证，按约定完成售楼部及样板房装修以及提供项目开盘的必备条件。同年3月1日，原告向被告出具《回复函》，称：原告一直以来为项目提供大量营销及有关工作，持续向被告提报市场变化动态，并根据项目实际发展情况提出营销策略优化建议，但被告从未对原告工作内容及应由被告负责的各项工程节点作出回复，目前原告已做好开盘前的各项准备工作；代理合同第八条第5项是基于原告在项目前期投入较大人力、物力的工作性质，现项目工程至7层，被告未按约定支付相应费用，属违约行为；被告股权变更属其内部管理事宜，与原告无关，变更后也未通知原告就代理合同事宜进行商洽；原告已于2019年3月1日在美盈公司会议室与被告单总、张远想、郑滨棉当面沟通，将继续认真履行合同。同年3月4日，原告向被告出具《通知函》（3月5日邮寄，收件人为张远想），限期要求被告提供有关售楼部及样板房装修完工时间、样板房装修用材及设配清单、项目交楼标准、交楼时间、预售证办理时间、物业管理公司合作协议复印件、物业管理费收费标准等资料。2019年3月7日，被告向原告出具《解约函》，称：自双方签订销售代理合同以来，原告除电子版月报外未针对市场变化及本项目实际发展情况对上述内容进行修正与提报，也未提供任何书面报告给被告张远想……如上述问题及被告《告知函》及《回复函》所述问题，未能得到原告良好的沟通和解决方案；2019年3月1日双方当面沟通后，收效甚微，原告未能提供任何正式的近期营销工作成果，也无法提供任何可证明其具备继续履约能力的客观证据；被告认为，原告并不具备继续履行合同的能力，目前项目开盘在即，继续履行合同将给被告带来不可估量的损失，故通知原告解除合同。同日，原告向张远想发送了附件为《美盈时代公馆销售百问》的电子邮件。同年3月8日、3月9日，原告分别向张远想、林凇民发送电子邮件，附件为《美盈时代公馆项目说辞》及《开盘前工作计划表》。3月9日（3月11日邮寄，收件人为张远想），原告向被告出具《回复函》，认为：被告在解约函中提到的问题，原告已在《回复函》中予以回复，已于2019年2月27日、3月4日《通知函》中说明情况并再次询问相关节点、数据，被告至今未作答复；被告内部管理发生变化后从未联系原告就营销工作当面沟通，直至2019年2月28日通知原告于3月1日当面沟通，突然提出营销工作由其他机构负责；由于被告自身经营管理对项目运作造成的影响应由被告负责，对被告单方面提出解约，原告表示反对并要求继续履行。2019年4月8日，被告取得项目名称为美盈时代公馆的商品房预售许可证（预售证号S201900006），载明：可预售建筑面积为14179.87㎡（商业42套建筑面积共2321.93㎡；办公122套建筑面积共11857.94㎡），其中：1.物业管理用房位于三层313房，建筑面积103.46㎡；2.地下室建筑面积8423.45㎡；3.下列房屋不许预售：商业：美侨巷6号，建筑面积35.9㎡；办公：1205房，建筑面积158.14㎡。同年9月29日，被告（甲方）与珠海市铭智商业策划有限公司（乙方）签订《美盈时代公馆商业包销协议书》，约定：甲方将美盈时代公馆一二楼商铺共计39套物业交由乙方包销，一层12间456.29㎡，货值27377400元；二层27间1675.88㎡，货值33517600元，包销期限从2019年9月20日至2020年4月30日止；包销基均单价为一层60000元/㎡，二层20000元/㎡；乙方以甲方名义对外进行溢价销售后，按本协议约定方式甲方同意乙方溢价部分作为乙方服务佣金等。在审理过程中，根据原告申请，本院于2019年9月12日委托广东思远土地房地产评估咨询有限公司（以下称思远评估公司）对美盈时代公馆项目可预售建筑面积为14179.87㎡的房产市场销售价格以及对应销售代理成本进行评估。同年10月24日，思远评估公司来函称，该公司可对房产市场销售价格评估，但不能评估销售代理成本。同年11月6日，原告明确仅要求对项目后续代理销售费用进行评估，即后续进场销售所投入的人工成本及应分摊的管理费用。同年11月18日，思远评估公司来函称，关于后续进场所投入的人工成本及应分摊的管理费用，销售代理行业收费标准及投入成本地区差异大，行业内没有该方面的通用价值比率，以评估报告形式反映，缺乏数据支撑；该公司可通过对珠海市销售代理行业进行市场调研后出具调研报告，为法院判断提供咨询意见。由于未能找到其他鉴定机构，原告于同年12月18日表示将自行委托思远评估公司出具调研报告，但之后并未实际委托。2020年2月27日，因对被告补充提供的案涉项目办公部分已定房源和未定房源的价格明细无异议，原告明确评估内容为案涉项目商业部分的市场销售价格。同年6月5日，思远评估公司向本院提交《房地产估价报告》，评估结果为：美盈时代公馆项目商业部分（建筑面积2357.83㎡）于2019年9月12日的房地产市场价值为108886325元。同日，该公司出具《关于美盈时代公馆商业部分于2020年2月27日的市场价值说明函》，载明：今年春节至2月期间，受新冠肺炎疫情事件的影响，珠海市落实疫情防控措施，出租屋、商务楼宇、商场和餐馆等重点场所暂停营业及强化防控措施。根据公司对珠海市区的房地产市场调研，防控期间，地产售楼部、中介网点暂停营业，线下交易暂停，导致房产成交量萎缩，市场交易状况不活跃，难以找到在此期间与评估对象相似的成交案例；随着逐步复工，各项经济活动逐步恢复到正常水平，房地产市场交易逐渐恢复正常；该公司认为，美盈时代公馆商业部分于2020年2月27日的市场价值与评估基准日2019年9月12日持平，无明显变化。在评估过程中，被告于2020年3月24日再次提交《美盈时代公馆项目房源价格说明》、《表一：美盈时代公馆办公部分已定房源价格明细》、《表二：美盈时代公馆办公部分未售房源价格明细》，显示：该项目可售货值共123套办公产品、43套商铺产品及122个非人防车位，该项目于2019年4月8日取得预售许可，其中可预售办公产品122套，可预售商铺产品42套，车位尚未取得预售许可；办公产品于2019年4月18日开始销售，已签订认购书共80套，签约金额1.8亿（表一具体金额合计179834709元），未售办公产品42套（313、1205房不可售），预计销售金额1.5亿（表二具体金额合计155192961元）。另查，根据原告提供的微信聊天记录显示：2018年12月25日，施工单位（茂名市建筑集团有限公司）吴开明称，“地下室层与正负零，市测绘院进行测量验线。”陈瑞伟称，“美盈项目地下室AB区顶板砼已完成，请施工总承包单位按规范要求做足各项安全措施，特别是做好楼梯口、电梯口、通道口、预留洞口（特别是后浇带处）以及各板面、层面、楼层周边，上下车道及坡道两侧的安全防护和警示……”；2018年12月29日，赵文军向林禄提出项目工程进度已到正负零，要求按合同从下月起收取月费3万元。林禄告知赵文军就此与郭总沟通并称，“根据12月9日晚上达成的共识，请其理解美盈公司项目管理发生重大变化，粤民投为确保资金安全收回，将项目的代管代建及销售全部交给大海负责，要求停止原来的销售代理，具体事宜正在协商。”根据被告提供的混凝土抗压强度检测报告、混凝土工程浇灌审批表、旁站监理记录表及平面图等反映，2019年3月13日，该项目工程D区部位即（6）-（1/7）轴交（1/D）-（2/0A）轴负一层外墙、地下室顶梁板完成混凝土浇筑。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告于2018年1月签订的《珠海市美盈投资管理有限公司项目委托策划销售代理合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应遵照履行。本案的争议焦点在于：一、该销售代理合同约定的前期代理费支付条件是否成就；二、被告是否构成违约，其单方解除合同是否应赔偿原告的可得利益损失；三、关于可得利益损失的认定。关于焦点一。销售代理合同第八条第5款约定，由于项目离开盘销售尚有较长时间，原告将投入大量精力开展前期工作，故约定项目工程至正负零后，被告每月5日前支付原告代理费3万元，直到项目正式开盘。首先，此处的“代理费”实际上是被告对原告于项目开盘销售前开展的工作承诺按月支付的报酬。根据本案证据，原告工作人员在项目开盘销售前投入精力并向被告提供了有关项目的投资回报分析、可行性研究、设计调整、营销定位、市场调研等系列文件。其次，双方约定前期代理费支付的时间条件是项目工程施工至“正负零”。一般而言，“正负零”是指主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工时，主体工程即达到“正负零”。结合有关微信记录，案涉项目施工方人员2018年12月25日即表示“项目地下室层与正负零，市测绘院进行测量验线。”被告于2019年2月22日向原告出具的《告知函》也载明：目前项目已施工至5层主体结构，开盘在即。在主体地上工程已经施工的情况下，施工方于2019年3月17日对D区部分区域负一层外墙及地下室顶梁板进行混凝土浇筑，属后续局部施工，不影响主体工程施工至正负零时间的认定。同年4月8日，被告亦取得了预售许可。综上，本院认为，被告应按约定向原告支付2019年1月-2月期间的代理费合计6万元。考虑到被告在双方发生争议后于2019年3月7日即通知原告解除了销售代理合同，且原告本案也就可得利益损失提出了主张，对于原告要求被告继续计付2019年3月的代理费，本院不再支持。关于焦点二。首先，从前期代理费的履行情况来看，如前所述，被告未按照合同约定从2019年1月起按月支付代理费作为原告的前期工作报酬。根据销售代理合同第十条第1款的约定，被告不按照本合同条款按时支付代理费时（原告违约除外），原告有权中止合同。其次，商品房委托代理销售合同在性质上属于委托合同，根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。但是案涉销售代理合同第九条第1、3款仅约定了被告有权解除合同的两种情形，包括原告违反法律、法规给被告造成重大损失以及原告未能在约定时间内达到被告要求的销售目标。该约定在赋予被告单方解除合同权利的同时，也可以视为对被告行使解除权事由的明确及限制，虽不能真正阻却委托人任意解除权的行使，但属于双方的真实意思表示。本案，被告在《解约函》中提到其解除合同的理由是：原告未能提供任何正式的近期营销成果，不具备继续履行合同的能力。本院认为，被告提出的上述理由，依据不足。一方面，结合现有证据，原告在销售代理合同签订前后陆续向被告提供了有关项目投资回报分析、可行性研究、设计调整、营销定位、市场调研等文件，虽然部分资料的收件人并非合同指定的张远想，但不能仅以此否定原告为委托事务所做的工作及投入。另一方面，被告按约定负有协助、配合原告策划销售工作的义务，需负责提供售楼部、样板房，确定项目的交楼标准、物业管理及相关收费标准、示范单位的个数和户型等。原告致函要求被告提供项目售楼部及样板房装修信息、交楼标准、交楼时间、物业管理标准等数据资料，理由正当，被告应及时回复、协助。在未提供必要协助的情况下，被告即以原告不具备履约能力为由解除合同，理据不足，也与合同约定的解除事由不符，故被告理应赔偿原告的相关损失。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，合同损失包括实际损失和可得利益损失（或称预期利益损失）。与实际损失不同，可得利益是指如果合同按照约定履行当事人原本应当得到的经济利益。对可得利益损失的赔偿是为了使当事人达到合同如约履行后本应该达到的状态。除合同约定的前期代理费外，原告本案未请求被告赔偿其全部实际损失。至于可得利益损失，本院认为，案涉销售代理合同属于有偿委托合同。原告前期已为委托事务投入了一定的人力、物力，如按照约定履行可以获得代理费收益。在项目即将取得预售许可、开盘之际，被告单方提出解除合同，而解除事由又不可归责于原告，理应赔偿原告的可得利益损失。关于焦点三。本案中，原告计算其可得利益损失主要依照合同约定的代理费提取比例，并结合案涉项目许可预售的商业、办公产品面积以及现有市场价格来计算，其中商业产品价格来源于本院委托评估，办公产品价格来源于被告销售定价。对此，本院认为，除上述情况外，本案可得利益损失的计算和认定尚需考虑以下因素：其一，案涉销售代理合同的解除在项目取得预售许可及开盘之前，商品房尚未进行实际销售。该合同第四条第11款约定了原、被告可根据各阶段具体销售情况，另行协商确定分阶段的销售目标及相应的奖惩办法。原告是否能够获得相应的代理费尚受到国家政策、房地产市场、各阶段销售目标完成情况等多种因素之影响，如2020年上半年新冠疫情对整个房地产交易市场的影响是客观存在的。其二，案涉销售代理合同第六条约定了原告承担项目策划人员、销售人员的培训、工资、提成等费用。原告主张的可得利益损失实际上涉及案涉项目的经营利润，应抵扣后期代理销售期间必要的成本费用支出，但其现有证据并不足以证实相关成本数额。其三，原告本案未提供证据证明其因信赖合同能够履行并得到履行利益所提前支出的费用或财产因违约造成的直接损失。原告已经发生的实际投入尚不明确。另一方面，原告目前已实施的工作主要是案涉项目的前期策划、市场调研等，对比销售代理合同第四条约定原告应承担的管理、培训销售人员等全部11项工作而言，所占权重不大。综上，结合销售代理合同的解除时间、实际履行情况、被告的违约情形、原告前期的工作内容及投入、后期的工作量及必要成本等各方面因素进行考量，本院酌情确定被告适当赔偿原告可得利益损失90万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百一十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海市美盈投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告珠海知行房地产投资咨询有限公司支付2019年1月、2019年2月的代理费合计6万元；二、被告珠海市美盈投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告珠海知行房地产投资咨询有限公司赔偿可得利益损失90万元；三、驳回原告珠海知行房地产投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56099元、保全费5000元，合计61099元，由原告珠海知行房地产投资咨询有限公司负担41099元，被告珠海市美盈投资管理有限公司负担20000元。本案评估费83389元（由原告预付），由原告珠海知行房地产投资咨询有限公司负担53389元，被告珠海市美盈投资管理有限公司负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴审 判 员  谢 光人民陪审员  胡艳霞二〇二〇年十月九日书 记 员  阳伟萍