安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终3934号 上诉人（原审被告,申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司太和县支行，住安徽省太和县城关镇健康东路****，统一社会信用代码91341222677552018L(1-1)。 法定代表人:赵晨，该行行长。 委托诉讼代理人：陈琦，安徽浩谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜浩瀚，安徽浩谦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：赵玉苗，男，1958年7月18日生，汉族，住安，住安徽省太和县div> 委托诉讼代理人：刘文洋，安徽皖太律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：黄德胜，男，1974年3月6日生，汉族，住安，住安徽省太和县div> 被上诉人（原审第三人、被执行人）：曹丽娜，女，1973年5月27日生，汉族，住安，住安徽省太和县div> 被上诉人（原审第三人、被执行人）：黄玉华，女，1971年6月10日生，汉族，住太，住太和县div> 上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司太和县支行（以下简称邮储银行太和支行）因与被上诉人赵玉苗、黄德胜、曹丽娜、黄玉华申请执行人执行异议之诉一案，不服安徽省太和县人民法院（2020）皖1222民初3691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邮储银行太和支行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵玉苗的一审诉讼请求。事实与理由：湖北千秋房地产开发有限公司不存在，涉案房屋所占土地系集体土地性质，涉案房屋买卖合同应为无效，一审判决认定事实错误；因合同无效，赵玉苗提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的情形，一审判决适用法律错误。 赵玉苗辩称：邮储银行太和支行以湖北千秋房地产开发有限公司不能存在为由主张合同无效的理由不能成立，涉案房屋所占土地在建房之前已经缴纳土地出让金，性质为国有土地，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，邮储银行太和支行的上诉理由不能成立。 黄德胜、曹丽娜、黄玉华未答辩。 赵玉苗一审诉讼请求：1.依法停止执行被执行人黄德胜名下位于太和县的房产；2.本案诉讼费用由邮储银行太和支行及黄德胜、曹丽娜、黄玉华承担。 一审法院审理查明：黄从先系黄玉华、黄德胜的父亲，黄玉华和单晓飞（已去世）原系夫妻关系。2007年7月21日，赵玉苗（买受人）购买了黄从先以“湖北千秋房地产开发有限责任公司”（出卖人）出售的位于太和县户的房产一套，总房价款为168536元。该合同内容为：出卖人以出让方式取得位于舒乐东路编号为03的地块的土地使用权；购房单价为1391.6元／㎡，总金额为壹拾陆万捌仟伍佰叁拾陆元整。甲方负责为乙方办理房产证等相关事宜，费用由乙方自理；此房面积按房产局丈量为准，多退少补；此房有统一防盗门，无内门、有塑钢窗；今2007年7月21日交首付款40%，陆万捌仟伍佰叁拾陆元整，剩余壹拾万元整（100000元）贷款10年。出卖人于2008年1月29日交付经验收合格的商品房。合同还约定了其他事项。出卖方委托代理人黄玉华签字，并加盖有“湖北千秋房地产开发有限责任公司”的印章，买受人赵玉苗也在该合同上签名。合同签订后，2007年7月21日，赵玉苗交给黄玉华购房款68536元，黄玉华给赵玉苗出具一张加盖有“湖北千秋房地产开发有限责任公司”印章的收据；2007年11月1日，赵玉苗交给黄玉华的丈夫单晓飞购房款40000元，单晓飞给赵玉苗出具一张加盖有“湖北千秋房地产开发有限责任公司”印章的收据；2009年1月12日，赵玉苗交给黄玉华的丈夫单晓飞购房款30000元，单晓飞给赵玉苗出具一张加盖有“太和县国霖房地产开发公司项目部”印章的收据；2009年7月8日，赵玉苗交给黄玉华的丈夫单晓飞购房款20000元，单晓飞给赵玉苗出具一张收条。赵玉苗尚欠购房款10000元。2008年5月，赵玉苗入住，并缴纳涉案房产的水电费，用户名为赵玉苗。 一审另查明，2015年6月19日，黄德胜向邮储银行太和支行借款200万元，并以登记在其名下的位于太和县户住宅房地产（房地产权证号：字第××号、字第××号、字第××号、字第××号、字第××号、字第××号、字第××号、字第××号、字第××号、字第××号、字第××号）抵押给邮储银行太和支行，并办理了抵押登记。因借款逾期未还，邮储银行太和支行于2019年1月18日向一审法院提起诉讼。2019年5月31日，一审作出（2019）皖1222民初899号民事判决书。该案在执行中，案外人赵玉苗提出案外人执行异议，一审法院于2020年5月29日作出（2020）皖1222执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人赵玉苗的异议请求。为此，赵玉苗提起案外人执行异议之诉。 一审又查明，2013年10月11日该房产登记在黄从先、王桂芹名下。2014年8月22日该房屋转移登记在黄德胜名下，登记的原因为房屋赠与。赵玉苗名下无其他房产。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是案外人就执行标的物有足以排除强制执行之权利者,在执行程序终结前,向执行法院对执行申请人或被执行人提起的旨在排除对执行标的物之强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，赵玉苗与湖北千秋房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定,应为合法有效，且签订时间在抵押之前。赵玉苗已实际居住案涉房屋多年，并缴纳相关水电费，且在太和县赵玉苗名下无其他用于居住的房屋，赵玉苗已经支付大部分购房款。综上，赵玉苗系商品房消费者，其对案涉房产享有物权期待权。该涉案房产在2007年7月21日已经出售给赵玉苗，2008年5月赵玉苗已经入住。2013年10月11日，案涉房产登记在第三人黄德胜、黄玉华的父母黄从先、王桂芹名下，并于2014年8月22日以赠与的方式转移登记在第三人黄德胜名下，第三人黄德胜于2015年6月19日将涉案房产抵押给邮储银行太和支行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。因此，赵玉苗提交的证据符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的情形，可以排除执行案涉标的物。邮储银行太和支行的抗辩理由不足，不予采信。综上所述，赵玉苗的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，判决：不得执行位于太和县户的房产（房地权证号：字第××号）。案件受理费3471元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司太和县支行负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明的事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审审理争议的焦点为：赵玉苗就位于太和县的房产是否享有足以排除强制执行之权利。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。涉案房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，邮储银行太和支行上诉所称的合同无效的理由缺乏证据支持，不能成立。合同签订后，赵玉苗按约定支付大部分购房款，亦一直占有使用涉案房屋，该事实均发生在涉案房屋被设定抵押之前，且无证据证明存在因赵玉苗自身原因导致未办理过户登记的情形，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，赵玉苗就位于太和县的房产享有足以排除强制执行之权利。涉案房屋先后登记在黄从先（及王桂芹）、黄德胜名下，赵玉苗提出异议时，涉案房屋并非登记在房地产开发企业名下，一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不当，本院予以纠正，但判决结果并无不妥，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计3471元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司太和县支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十月二十九日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违法法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身的原因为办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。