上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10060号原告（反诉被告）：上海韬麟餐饮企业管理有限公司。法定代表人：谢昌福。委托诉讼代理人：徐忠辉，上海金亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹唯，上海金亭律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海联东金熠投资有限公司。法定代表人：张立凯。委托诉讼代理人：田忆丰。委托诉讼代理人：宋兆泽。原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司（以下简称“韬麟餐饮”）与被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司（以下简称“联东金熠”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。韬麟餐饮法定代表人谢昌福及委托诉讼代理人曹唯、联东金熠委托诉讼代理人田忆丰、宋兆泽到庭参与诉讼。本案现已审理终结。韬麟餐饮向本院提出诉讼请求：1.判决韬麟餐饮与联东金熠签订的合同《联东U谷电子商务园租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)于2020年7月1日解除；2.判令联东金熠赔偿韬麟餐饮损失520,000元；3.判令联东金熠退还韬麟餐饮租赁保证金86,113.59元。事实和理由：2017年6月30日韬麟餐饮与联东金熠签订《租赁合同》,合同期限为五年,自2017年8月1日起至2022年7月31日止,地址为上海金山联东U谷上海市金山工业区夏宁路818弄23、37号(一层整层及二层南边部分)房屋,韬麟餐饮于签订合同后向联东金熠支付了租赁保证金86,113.59元。2020年4月,联东金熠在韬麟餐饮租赁房屋厨房南侧五米内搭建一间垃圾房,堆放25桶生活垃圾,2020年6月9日,上海市金山区市场监督管理局在原告店里检查发现上述情况,并作出《责令改正通知书》要求韬麟餐饮在2020年7月7日之前拆除污染源(垃圾房),当场作出警告行政处罚决定书。韬麟餐饮收到《责令改正通知书》及《当场处罚决定书》后向联东金熠出具律师函,要求被告在2020年6月30日前拆除垃圾房,如联东金熠未在上述日期拆除的,韬麟餐饮决定于2020年7月1日解除合同。韬麟餐饮认为联东金熠在其厨房南侧五米内建造垃圾房,影响其正常经营,联东金熠的行为已构成违约,致使韬麟餐饮无法实现合同目的。韬麟餐饮为维护自己合法权益,遂诉至法院。联东金熠当庭辩称，同意韬麟餐饮第一项诉请，但是是韬麟餐饮单方面解除合同，应该由韬麟餐饮承当相应的违约责任，故不同意退还租赁保证金和赔偿损失。行政处罚只是要求限期整改，并不要求韬麟餐饮停止经营。本案的实际情况是韬麟餐饮自身经营不善，不想再继续经营了。关于韬麟餐饮的具体损失，并没有相关证据证明。由于是韬麟餐饮单方面解除合同，对于原告所述的垃圾房并非由被告搭建，是物业公司搭建，且已经于2020年7月6日拆除，不影响原告的经营。物业公司是北京联东物业管理股份有限公司上海第一分公司，该公司为独立法人，和被告联东金熠有部分关联关系。联东金熠向本院提出反诉，请求判令：1.韬麟餐饮支付房屋占用费（计算至实际腾退之日止）；2.韬麟餐饮支付逾期付款违约金90,832元；3.韬麟餐饮支付违约解除合同违约金86,114元；4.韬麟餐饮从租赁物业处腾退并恢复原状。事实和理由：韬麟餐饮与联东金熠于2017年7月签订了《租赁合同》，对租金标准和租金支付方式进行了约定，租金违约金标准为日万分之三，韬麟餐饮存在8次违约付款，违约金达90,832元，韬麟餐饮违约解除合同，按照合同约定应当支付90日租金赔偿即86,114元。解除合同后，又拒不搬离产生占用费（双倍租金标准）57,409元（暂计至2020年7月30日）。韬麟餐饮当庭答辩称，没有办理退租的原因是双方未就解除合同事宜达成一致意见。对于第二、三项诉请，韬麟餐饮已经全额支付租金，即便存在未按合同约定缴纳的情况，也是得到了联东金熠的允许，联东金熠也从未向韬麟餐饮主张过相应的权利，今年年初未按约定缴纳租金是疫情原因，也是得到联东金熠同意的。对于腾退房屋，韬麟餐饮愿意在联东金熠作出赔偿后腾退房屋。韬麟餐饮围绕自己的诉讼请求依法提交了以下证据：1.韬麟餐饮、联东金熠的企业信息，证明双方主体资格；2.《租赁合同》，证明双方之间存在租赁关系，约定租赁物用途是餐饮、超市；3.《关于上海金山联东U谷园区设立配套中式餐厅情况说明》，证明租赁物作为海味和中式餐厅是园区配套；4.上海市金山区市场监督管理局出具的《责令改正通知书》和《当场行政处罚决定书》，证明行政部门要求韬麟餐饮拆除垃圾房；5.现场照片，证明垃圾房在租赁物5米内，并堆积垃圾桶；6.律师函、快递单、快递流转信息，证明韬麟餐饮要求联东金熠于2020年6月30日前拆除垃圾房，逾期则要求解除合同；7.装修预算表，证明韬麟餐饮的装修损失；8.收据，证明联东金熠收到了租赁保证金。对上述证据，联东金熠发表如下质证意见：1.对韬麟餐饮、联东金熠的企业信息没有异议。2.对《租赁合同》真实性认可，《租赁合同》明确约定了解约事项，垃圾房不属于解约事项。3.《关于上海金山联东U谷园区设立配套中式餐厅情况说明》真实性无法确认，而且主体也不是韬麟餐饮。4.对《责令改正通知书》和《当场行政处罚决定书》真实性认可。对证明目的不认可，整改通知和处罚决定书并没有要求停业，停业是韬麟餐饮自己的行为，而且整改通知要求在2020年7月7日前整改完成，垃圾房在2020年7月6日已经拆除完毕，因此也未对原告造成影响。5.垃圾房是物业公司造的，具体时间和地点无法确定。6.律师函、快递单、快递流转信息真实性认可，对证明目的不认可。垃圾房不是被告建造，律师函应该发给物业公司，要求物业公司整改。7.对装修预算表真实性、合法性、关联性不认可，没有客户信息，只是预算表，不是合同，没有转账记录、发票的依据。8.对收据真实性认可，租赁保证金抵充违约金。联东金熠围绕自己的诉讼请求依法提交了以下证据：1.解约函、EMS快递单及流转情况，证明联东金熠于2020年7月13日向韬麟餐饮寄送了解约函，告知韬麟餐饮违约的事实和腾退的主张。2.逾期付款违约金明细表，证明韬麟餐饮迟延付款情况及相应违约金。3.上海市房地产权证，证明涉案租赁物产权人系联东金熠。韬麟餐饮对解约函、EMS快递单及流转情况真实性没有异议，对逾期付款违约金明细表真实性无法核实，对上海市房地产权证的真实性没有异议。对当事人没有异议的企业信息、《租赁合同》、《责令改正通知书》、《当场行政处罚决定书》、律师函、快递单、快递流转信息、收据、上海市房地产权证，本院予以确认并在卷佐证。对《关于上海金山联东U谷园区设立配套中式餐厅情况说明》因无法核对原件，且和韬麟餐饮主体不符，本院不予采信。对照片的真实性本院予以确认。对装修预算表因系复印件、缺乏相关信息，本院难以采信。对逾期付款违约金明细表，因系联东金熠自行制作，本院难以采信。本院经审查认定事实如下：2017年6月30日，韬麟餐饮、联东金熠签订《联东U谷电子商务园租赁合同》，约定由韬麟餐饮租赁联东金熠位于上海市金山工业区夏宁路818弄23、37号（一楼整层及二楼南边部分）房屋，租期为2017年8月1日至2022年7月31日止，用途为餐饮、超市，租赁保证金为86,113.59元。合同还约定，联东金熠已经依法选聘物业管理企业为北京联东物业管理股份有限公司上海第一分公司，韬麟餐饮同意在本合同租期内由联东金熠依法选聘的物业管理企业为园区提供物业管理服务。2017年6月30日，韬麟餐饮向联东金熠交纳了租赁保证金86,113.59元。韬麟餐饮已向联东金熠交纳租金至2020年6月30日止。另查明，因垃圾房的设置，上海市金山区市场监督管理局于2020年6月9日向原告下达了责令整改通知书和当场行政处罚决定书，要求韬麟餐饮立即改正，拆除污染源（垃圾房）并作出警告的行政处罚。又查明，2020年6月17日，韬麟餐饮向联东金熠寄送了律师函，认为垃圾房由联东金熠建造设立，要求联东金熠于2020年6月30日前拆除，如未按上述日期拆除，决定于次日解除《租赁合同》并要求联东金熠赔偿损失。2020年7月13日，联东金熠向韬麟餐饮寄送了厂房租赁关系解约函，认为2020年4月至6月房租迟延付款超过60天，根据合同约定，行使单方解除权，收回租赁物，还载明韬麟餐饮未按合同约定按时交纳租金产生的相应违约金。庭审中，韬麟餐饮向本院申请对装修、设备损失进行评估，本院准许后，委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对原告的装修、设备损失进行评估。2020年9月15日，上海联合工程监理造价咨询有限公司向本院来函表示，依据沪高法[2006]26号文件，鉴定费用需按评估原值为基数，而韬麟餐饮坚持以530,000元为送审金额计算鉴定费用，导致鉴定工作无法进行，将案件退回。本案的争议焦点：一、联东金熠在履行合同过程中是否有违约行为，致使合同目的不能实现。本案中，韬麟餐饮主张联东金熠在其租赁物外5米内建造垃圾房，导致其合同目的无法实现。联东金熠辩称，垃圾房并非由其建造，而是物业公司。本院认为，现有证据难以认定联东金熠有违约行为，亦难以认定垃圾房导致韬麟餐饮合同目的不能实现，原因如下：1.联东金熠是否存在违约行为，韬麟餐饮未提供相关证据证明垃圾房的建造者系联东金熠。根据证据和庭审情况，可以确认垃圾房确实存在于韬麟餐饮租赁物5米内位置，确实对韬麟餐饮相关的生产经营存在影响，但因租赁物所在园区有相应的物业管理公司北京联东物业管理股份有限公司上海第一分公司，该公司应当有义务保证韬麟餐饮可以开展正常的生产经营，故在现有证据情况下，本院对韬麟餐饮该主张难以支持。2.垃圾房是否致使合同目的不能实现。韬麟餐饮主张，垃圾房的存在导致其被行政处罚，无法继续经营。本院认为，行政处罚只是警告并要求韬麟餐饮拆除垃圾房，未要求韬麟餐饮停业，韬麟餐饮的停业并非迫不得已，如果垃圾房的存在导致韬麟餐饮产生了相关经营损失，韬麟餐饮得向相关侵权人或园区的管理者要求赔偿，而非直接解约，而且韬麟餐饮庭审中也确认相关的垃圾房已经在行政部门要求的期限（2020年7月7日）之前2020年7月6日搬离，阻碍韬麟餐饮合同权利实现的障碍及时得到了清除，韬麟餐饮无权自行向联东金熠设立最后履行期，韬麟餐饮要求2020年7月1日解除《租赁合同》没有相应的依据。综上，韬麟餐饮于2020年7月1日并没有法定解除权。二、联东金熠是否有权依据合同约定解除《租赁合同》。联东金熠依据《租赁合同》约定逾期支付租金达60日，联东金熠有权单方解除合同。韬麟餐饮辩称，该租赁期间（2020年4月至6月）约定的付款时间（2020年3月15日前）处于疫情期间，和联东金熠协商一致按月支付。本院对韬麟餐饮的辩解意见予以采纳，该期间确属疫情期间，韬麟餐饮也按照违约金额交纳了相应房租，故联东金熠在寄送解约函时并不具有单方解除权。本院认为，韬麟餐饮、联东金熠之间签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。关于合同解除日期，因庭审中双方达成一致意见为2020年7月1日，与法不悖，本院予以确认。关于韬麟餐饮要求联东金熠赔偿其相应装修损失，因无法认定联东金熠存在过错且韬麟餐饮未就损失金额提供相应证据，本院对该项诉请不予支持。关于韬麟餐饮要求退还租赁保证金86,113.59元，根据《租赁合同》第8.5条可以看出，该租赁保证金系履约保证金性质，并不具备违约金性质，故在双方解除合同后，韬麟餐饮要求退还租赁保证金的诉请于法有据，本院予以支持。关于联东金熠要求韬麟餐饮支付房屋的占有使用费和腾退涉案厂房的诉讼请求。根据《租赁合同》第十条约定，合同提前终止的，韬麟餐饮应于终止之日起十天内迁离租赁物，并将租赁物归还于联东金熠，韬麟餐饮逾期不迁离或不返还租赁物的，应向联东金熠双倍支付延期租金。本案中，韬麟餐饮主张应在鉴定装修损失后再腾退涉案租赁物，该主张尚属合理，本院予以采纳。后因鉴定未果，韬麟餐饮应当及时腾退涉案租赁物，经本院多次组织协调，韬麟餐饮法定代表人均答应腾退，但始终未付诸行动，本院认为，鉴定终止后韬麟餐饮应当及时搬离、向联东金熠返还涉案房屋，并向联东金熠支付自2020年7月1日起至实际搬离之日的占有使用费，2020年7月1日至2020年9月24日（鉴定退还后第十天）期间，因韬麟餐饮具有合理理由，按照合同约定的租金标准计算占有使用费；2020年9月25日起至实际搬离期间，按照合同定的双倍租金标准计算。关于租赁物恢复原状的诉请，因联东金熠未提供租赁物原状方面的证据，在本案中本院不予处理，联东金熠可另行主张。关于联东金熠要求韬麟餐饮支付逾期付款违约金，对于2020年7月之前的逾期付款违约金，本院认为，双方长期存在未按约定时间支付租金的情况，联东金熠从未向韬麟餐饮主张相应的迟延违约金，可以视为联东金熠当时对之前租金相应的权利的放弃，此时向韬麟餐饮主张之前的逾期付款违约金，亦不符合诚实信用原则，本院对该部分诉讼请求不予支持，对于2020年7月至9月房租产生的逾期付款违约金6737.43元（89,832.36元×3‰×25天），本院予以支持。关于联东金熠要求韬麟餐饮支付90天租金作为赔偿，因双方均不具有解约权，当庭均同意《租赁合同》于2020年7月1日解除，本院酌情确认双方协商解除合同，原告无需向被告支付赔偿，故对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司与被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司签订的《联东U谷电子商务园租赁合同》于2020年7月1日解除；二、被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司返还租赁保证金86,113.59元；三、原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内搬离并向被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司返还位于上海市金山区夏宁路818弄23、37号（一层整层及二层南边部分）房屋；四、原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司支付占有使用费，自2020年7月1日起至2020年9月24日止，按照合同约定的租金标准计算，自2020年9月25日起至实际搬离之日止，按照合同约定的双倍租金标准计算；五、原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司支付逾期付款违约金6737.43元；六、驳回原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4930元，由原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司负担3954元，被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司负担976元。反诉案件受理费2408元，由原告（反诉被告）上海韬麟餐饮企业管理有限公司负担1550元，被告（反诉原告）上海联东金熠投资有限公司负担858元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王文二〇二〇年十月二十一日书记员  陆影附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……