江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初92号 原告（案外人）：周时珍，女，1962年11月18日出生，汉族，住无锡市梁溪区。 委托诉讼代理人：查英，江苏漫修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞冬梅，江苏漫修律师事务所律师。 被告（申请执行人）：无锡市锡山信泰融资担保有限公司，住所地无锡市锡山经济技术开发区凤威路2号。 法定代表人：张栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：包敏，江苏海辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨楚楚，江苏海辉律师事务所律师。 被告（被执行人）：无锡龙行纺织有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光工业园区。 法定代表人：严志龙。 委托诉讼代理人：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：无锡市新巨龙重工科技有限公司，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光工业园区。 法定代表人：严志龙。 委托诉讼代理人：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：严志龙，男，1965年9月26日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：周向阳，女，1968年5月7日出生，汉族，住无锡市锡山区。 第三人（案外人）：无锡市华诚石化设备有限责任公司，住所地无锡市锡山区东港镇东湖塘阳光路18号。 法定代表人：王炳华。 委托诉讼代理人：张洪，江苏法舟律师事务所律师。 原告周时珍与被告无锡市锡山信泰融资担保有限公司（以下简称信泰公司）、无锡龙行纺织有限公司（以下简称龙行公司）、无锡市新巨龙重工科技有限公司（以下简称新巨龙公司）、严志龙、周向阳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年4月21日、5月14日组织各方进行证据交换，并于2020年7月20日公开开庭进行审理，后本院依法追加无锡市华诚石化设备有限责任公司（以下简称华诚公司）为本案第三人，并于2020年9月18日公开开庭进行审理。原告周时珍的委托诉讼代理人查英，被告信泰公司的委托诉讼代理人包敏、杨楚楚，被告龙行公司、新巨龙公司、严志龙的共同委托诉讼代理人高家顺、第三人华诚公司的委托诉讼代理人张洪到庭参加诉讼，被告周向阳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周时珍向本院提出诉讼请求：请求判令对周时珍所有的7199.46平方米土地及其地上6724.48平方米房屋（具体以平面图以及实际测量面积为准）停止执行并解除查封。事实与理由：信泰公司与龙行公司、新巨龙公司、严志龙、周向阳追偿权纠纷一案经法院（2015）锡法商初字第0084号民事判决书判决后进入执行程序，信泰公司对龙行公司位于锡山区东港镇亚光村土地证号为锡锡国用（2007）第1448号的18.54亩土地及地上房屋进行保全并申请拍卖，但周时珍对上述土地及地上房屋享有物权期待权足以排除强制执行：第一，周时珍以及第三人华诚公司与龙行公司已于2014年6月24日签订《资产转让协议书》，约定龙行公司将上述土地使用权及地上房屋、所有行车及附属设施等全部转让给周时珍与华诚公司，并且周时珍与华诚公司已经按照协议书的约定通过债权折抵、直接支付等方式支付了转让款；其后周时珍与华诚公司就受让资产的分割在东港镇人民调解委员会达成《人民调解协议书》，约定双方根据出资比例按照周时珍占60%、华诚公司占40%进行分割，周时珍分得其中7199.46平方米土地（以下简称涉案土地）及其地上6724.48平方米房屋以及部分动产设施，双方间就资产分割确认并无争议；第二，周时珍已经实际占有涉案土地及地上房屋，依照协议约定龙行公司应于2014年8月15日前清让房屋，实际上龙行公司于2015年1月全面搬出，周时珍自2015年2月起已经实际占有使用涉案土地及房屋并进行了装修改造，而法院于2019年的查封行为系发生在资产转让协议签订之后；第三，涉案土地及房屋未办理过户登记并非基于周时珍的原因，因龙行公司在签署资产转让协议时承诺出让的土地及房屋权属无争议、无查封、无抵押，周时珍才同意受让，但在实际办理过户时周时珍才发现涉案土地已经抵押给无锡农村商业银行股份有限公司（以下简称无锡农商行）以及信泰公司，因资产转让协议约定由周时珍、华诚公司代龙行公司结欠无锡农商行的550万元债务，后周时珍、华诚公司才知晓该部分债务中有200万元已由信泰公司代偿，周时珍与无锡农商行就利息问题已经协调一致但与信泰公司的利息问题未能达成一致，故抵押权至今未能涤除也未能办理过户登记，但该过错并非在周时珍。故周时珍对涉案土地及房屋享有物权期待权，符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中排除强制执行的情形，因提出执行异议被驳回故向法院提出诉讼。 被告信泰公司辩称，周时珍请求对涉案土地及房屋中止执行缺乏事实与法律依据。第一，法院依据生效法律文书执行涉案土地及房屋符合法律规定。信泰公司据以申请执行的（2015）锡法商初字第0084号民事判决书已经生效，判决书中确认信泰公司有权以龙行公司设立抵押的锡锡国用（2007）第1448号土地使用权按照登记的抵押顺位在相应的最高额抵押担保债权内优先受偿，而锡锡国用（2007）第1448号土地使用权登记在龙行公司名下，地上房屋均为无证房屋，依照《物权法》之规定，抵押人仅以建设用地使用权抵押，地上建筑物未抵押的视为一并抵押，故涉案土地上的无证房屋应视为一并抵押，信泰公司据此申请对涉案土地及房屋进行拍卖是合法的。第二，涉案土地登记在龙行公司名下，周时珍无权要求排除执行，信泰公司系涉案土地的抵押权人，无论是否申请查封均有权就土地拍卖款优先受偿，周时珍无权要求停止执行。第三，周时珍对涉案土地未能办理过户登记具有过错。信泰公司对涉案土地的抵押权设立于2013年，在周时珍与龙行公司签订资产转让协议时抵押权已经办理登记，且依照资产转让协议的约定，需由周时珍、华诚公司代龙行公司清偿结欠农商行的550万贷款，故周时珍对龙行公司与无锡农商行、信泰公司之间的债权债务关系以及涉案土地已经办理抵押登记的事实理应知晓，而周时珍没有按照资产转让协议履行代偿义务导致抵押权未能涤除，故其对未能办理过户登记具有过错。 被告龙行公司、新巨龙公司、严志龙共同辩称，锡锡国用（2007）第1448号土地及地上房屋系龙行公司向依之源纺织公司购买，房屋系依之源公司建造，其与周时珍、华诚公司签订的资产转让协议合法有效，龙行公司已经按照协议约定履行交付义务，锡锡国用（2007）第1448号土地及地上房屋现由周时珍、华诚公司实际占有使用，资产转让协议中约定由周时珍、华诚公司代龙行公司偿还结欠无锡农商行650万元贷款中的550万元，而该笔贷款中有200万元系由信泰公司提供担保，故签订协议时锡锡国用（2007）第1448号土地上已由信泰公司设立抵押，周时珍对土地抵押事宜是明知的，现周时珍未按照协议约定履行代偿义务致使无法办理过户手续，龙行公司对此没有过错，请求法院依法判决。 被告周向阳未应诉答辩。 第三人华诚公司称资产转让协议中载明的1250万元由其占有40%即500万元，周时珍占有60%即750万元，双方就该转让款已经履行完毕，对周时珍主张的诉讼请求以及事实与理由没有意见。 本院经审理查明：2015年3月31日，本院就信泰公司与龙行公司、新巨龙公司、严志龙、周向阳追偿权纠纷一案作出（2015）锡法商初字第0084号民事判决，由龙行公司向信泰公司归还代偿款2034766.42元并支付利息；信泰公司有权就上述债权以龙行公司提供抵押的土地使用权折价或者拍卖变卖抵押物后所得价款按照登记的抵押顺位在350万元最高限额内优先受偿；新巨龙公司、严志龙、周向阳对龙行公司提供的抵押物不足清偿债务部分承担连带保证责任。在该案审理过程中，本院依信泰公司申请查封了位于锡山区东港镇亚光村的土地使用权[证号为锡锡国用（2007）第1448号]。 因龙行公司等未能履行还款义务，信泰公司遂向本院申请强制执行。在执行过程中，因原保全查封期限已过，本院于2019年1月8日重新对锡锡国用（2007）第1448号土地使用权进行查封，并依法对上述土地及地上房屋、附属物等进行了评估。江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司依法分别就上述土地及地上房屋出具了评估报告。评估报告载明为锡锡国用（2007）第1448号土地使用权评估价值为709.15万元，地上建有编号为W1至W8的8栋无证房屋及消防楼梯等附属物，评估总价值2141.93万元。周时珍对本案执行标的提出异议后，本院于2019年11月28日作出（2019）苏0205执异125号执行裁定，驳回周时珍的异议请求。周时珍不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，锡锡国用（2007）第1448号土地使用权上曾设立多个抵押权，信泰公司的抵押权于2013年10月18日设立，其地上房屋均未办理登记手续。2014年6月24日，周时珍、华诚公司与信泰公司签订资产转让协议书，约定龙行公司将锡锡国用（2007）第1448号土地使用权及地上龙行公司范围内所有厂房、办公楼等建筑物、地面附着物以及所有行车及附属设施、630KVA专用变压器及附属设施等以1800万元的价格总体转让给周时珍、华诚公司，该转让以龙行公司结欠周时珍、华诚公司1250万元债务（该1250万元债权系案外人王斌将其对龙行公司享有的1250万元债权中的750万元转让给周时珍、500万元转让给华诚公司）并由周时珍、华诚公司代偿龙行公司结欠无锡农商行的650万元贷款中的550万元及利息作为支付对价。龙行公司承诺转让资产权属无争议、无抵押、无查封。协议签订后，华诚公司、周时珍于2015年1月又向龙行公司及严志龙支付了100万元。龙行公司已将锡锡国用（2007）第1448号的土地、房产以及动产设施等交付给周时珍、华诚公司。周时珍、华诚公司至今未就上述土地及房产办理过户变更登记手续，亦未履行向无锡农商行清偿债务的义务。庭审中，各方确认上述650万元债权中有200万元在协议签订后已由信泰公司代偿。 再查明，2015年2月3日，周时珍、华诚公司经无锡市锡山区东港镇人民调解委员会调解达成调解协议书，双方协议就受让的土地、厂房、动产等按照出资比例与资产现状以周时珍60%、华诚公司40%的原则进行分割，划分面积以实际测量为准。在本案审理过程中，本院于2020年6月10日组织各方至现场进行实地查看，周时珍、华诚公司就受让资产后的分割情况进行了说明，双方自行确认评估报告载明的无证房产中，幢号W1的房产由周时珍使用，幢号W3、W6、W7、W8的房产由华诚公司使用，幢号W2、W4、W5房产由双方各自使用部分。周时珍、华诚公司对各自占有使用的土地房产及动产以及附属设施等没有争议。周时珍确认其受让涉案土地及地上无证房屋后未进行新建，仅对房产进行部分翻新装修。 上述事实，由资产转让协议书、（2019）苏0205执异125号执行裁定书、人民调解协议书、现场勘验笔录、资产评估报告以及当事人陈述等证据证明。 本院认为：本案系执行异议之诉，故应重点审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本案的争议焦点为周时珍主张的其对涉案土地及地上房屋享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的排除强制执行的物权期待权是否成立，能否排除强制执行？对此，本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定的是无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，无过错不动产买受人必须符合在查封前已经签订合法有效的书面买卖合同、查封前合法占有不动产、已支付全部价款或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记四个条件。在本案中，周时珍与龙行公司签订的资产转让协议书实际上是以房抵债的协议，可以参照适用该条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，但周时珍不符合该条规定的排除强制执行的条件，其对涉案土地及地上房屋不享有物权期待权。具体分析如下： 首先，周时珍并未支付全部价款。依照周时珍与龙行公司签订的《资产转让协议书》约定，周时珍与华诚公司还应代龙行公司清偿结欠无锡农商行的贷款550万元及利息，但周时珍、华诚公司至今未履行代偿义务即该《资产转让协议书》并未履行完毕，周时珍虽称因信泰公司代偿后要求的利息过高导致未能按时履行，但客观上其确实未履行代偿义务，未支付全部价款。另周时珍作为资产受让人在签订协议时应该充分掌握对价支付方式，即对需代偿的债务的数额情况、担保情况、利息计算标准、计算方式等有充分了解，其在没有充分了解债权信息的情况下即签署协议并未及时履行代偿义务，现又主张签订协议时不知晓信泰公司提供担保的情况且因信泰公司要求的利息畸高而未能代偿债务，显然系因其未能提前充分掌握对价支付信息导致不能履行代偿义务，进而致使该《资产转让协议书》未能按约履行，其自身具有一定过错。 其次，周时珍对涉案土地及地上房屋未能办理过户登记具有过错。信泰公司已于2013年10月18日对涉案土地办理了抵押登记，依物权公示公信之原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故周时珍在签署《资产转让协议书》时理应对涉案土地的抵押状况作充分了解，且资产转让协议中提及需由周时珍代偿的无锡农商行的债务亦系由信泰公司提供担保，周时珍若充分尽到审慎审查之义务，即可避免后续其提出的因信泰公司要求的利息过高故未能代偿债务致使抵押权未涤除不能办理过户登记的尴尬境地；另周时珍在签署资产转让协议时就已知晓受让的房产均系无证房产，对无证房产无法办理过户登记的事实其也应当知晓。故周时珍对涉案土地及地上房屋未能办理过户登记具有过错。 综上，周时珍对涉案土地及地上房屋提出的异议不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定排除强制执行的情形，其对涉案土地及地上房屋不享有物权期待权，故对周时珍的诉讼请求，本院不予支持。周时珍主张龙行公司存在故意隐瞒抵押状况的情形，若有相应证据可另行向龙行公司主张有关权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回周时珍的诉讼请求。 案件受理费26000元，由周时珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  吴修贵 人民陪审员  李艳丽 人民陪审员  王 玲 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  林 双 书 记 员  过 琳 本案援引法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》： 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。