山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0181民初4269号 原告：李瑜，男，1972年7月25日出生，汉族，居民，住烟台市莱山区。 委托诉讼代理人：丁宏伟。 被告：陈柲安，女，1973年10月26日出生，汉族，居民，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：卓德帅，山东昌平律师事务所律师。 被告：山东神洲天怡旅业发展有限公司，住所地济南市章丘区埠村街道办事处。 法定代表人：郑见，总经理。 原告李瑜与被告陈柲安、山东神洲天怡旅业发展有限公司（简称天怡公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告李瑜的委托诉讼代理人丁宏伟、被告陈柲安的委托诉讼代理人卓德帅均到庭参加诉讼。被告天怡公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李瑜向本院提出诉讼请求：1、准许执行山东神洲天怡旅业发展有限公司名下章丘埠村办事处天怡养生园104号楼102房产。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月3日，贵院因原告与被告山东神洲天怡旅业发展有限公司（以下简称天怡公司）一案，以（2019）鲁0181民初2202号民事裁定书查封了山东天怡养生园104号楼102号房产。2020年5月12日，被告陈柲安对执行标的提出书面执行异议，贵院于2020年6月1日作出（2020）鲁0181执异29号执行裁定：中止对陈杺安购买的位于章丘区××村××期××号楼××号房产的执行。理由是：2019年3月18日，原告因房屋买卖合同纠纷，向贵院起诉了山东林里天怡养生保健有限公司、山东神洲天怡旅业发展有限公司，同时向贵院提出诉中财产保全，后经贵院审理认定由山东天怡公司偿还原告的100万元购房款。2019年8月29日，经章丘区不动产登记中心档案管理查证出具的房地产登记信息显示，被告山东天怡公司于2016年5月8日登记的名下天怡养生园一期104号楼101、102、103号房产无任何权属争议及法院查封，原告随后申请法院查封了前述102、103号房产。现该案已进入执行阶段。在上述案件执行过程中，2020年5月12日，被告（案外人）陈柲安对执行标的提出书面执行异议，贵院于2020年6月1日作出（2020）鲁0181执异29号执行裁定：中止对陈柲安购买的位于章丘区××村××期××号楼××号房产的执行。原告认为，在该（2020）鲁0181执异29号执行裁定书中，被告陈柲安提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。被告陈柲安提供的证据自相矛盾，先缴清全部房款再签订购房合同不符合逻辑，被告陈柲安提交的证据不足已认定已经购买了贵院查封的104号楼的102号房产；该判决书中查明的关于该合同已在章丘区住房和城乡建设管理委员会开发管理科备案事实，与事实不符；被告陈柲安提供的被告天怡公司提供的证明“43号院103、203号房产”在相关部门的备案号是104号楼102、203号房产系单方出具，该证据无相关备案部门的证明相佐证不具备证明效力，不应被采信。因被告陈柲安在异议申请中未提供两套房产的买卖合同，且支付的购房价款只有130.5万元（备注的购房款只有95.5万元）而不是170万元，故该证据无法证实该被告已经缴清全部购房款，更无法证明系非因自身原因无法办理过户登记。综上，原告认为，被告陈柲安提供的证据与事实不符，不足以证明已取得该104号楼102号房产，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 李瑜提交的证据：102、103号房产登记信息两份，（2019）鲁0181民初2202号民事裁定书、民事判决书各一份，（2020）鲁0181执异29号民事裁定书一份，民生银行转账流水一宗。 陈柲安辩称，我方系无过错不动产买受人，其对登记在天怡公司名下坐落于章丘区埠村街道办事处天怡养生园一期104号楼102号房产享有物权期待权，具体理由如下：1、在人民法院查封涉案房屋前陈柲安已经与天怡公司在2017年6月14日签订合法有效的书面买卖合同。2、在人民法院查封涉案房屋前陈柲安已经合法占有该不动产。3、陈柲安已向天怡公司支付全部价款。4、在人民法院查封涉案房屋前陈柲安已经向济南市章丘区自然资源局申请就涉案102号房、202号房不动产权登记。本案确系非因买受人原因未办理过户登记，而是因天怡公司经济困难，拖欠相应税款，税务机关关闭了其公司开具发票的业务窗口，致使天怡公司未能及时开具购买发票，并缴纳相应税款。后期，在天怡公司与与各业主协商，各业主同意由业主先行垫付相应税款，以便办理相应发票业务。综上所述，陈柲安对涉案102号房产享有足以排除强制执行的民事权益，依照民事诉讼法第227条的规定、民诉法解释313条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条，应驳回原告诉讼请求。 陈柲安提交的证据，《天怡养生园会籍会员入会即房屋认购协议书》两份，《山东省新建商品房买卖合同（预售）》两份，天怡公司于2017年6月25日出具的收据一张，招商银行户口历史交易明细表一张，《税收完税证明》一张。 天怡公司未出庭质证、答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、涉案房屋系天怡公司开发，位于济南市章丘区埠村街道办事处。2017年6月14日，甲方天怡公司与乙方陈柲安签订《天怡养生园会籍会员入会暨房屋认购协议书》两份，一份认购天怡养生园项目的43号院203号房，建筑面积104.47平方米，房屋总价830745元，付款方式为一次性付款，于本协议签订当日一次性付清；一份认购天怡养生园项目的43号院103号房，建筑面积109.29平方米，房屋总价869074元，付款方式为一次性付款，于本协议签订当日一次性付清，该房屋即为涉案房屋。涉案房款（包含203号房款），陈柲安按天怡公司要求通过民生银行支付给案外人闫志英130.5万元（分别是：2017年6月10日支付15万元、6月14日支付60万元、6月16日支付35.5万元、6月22日支付1万元、6月23日支付4万元、6月23日支付5万元、7月10日支付49999元、7月10日支付49999元、7月10日支付2元），通过招商银行支付闫志英115万元（分别是：2017年6月10日支付5万元、6月14日支付80万元、6月22日支付20万元、6月23日支付10万元），共计245.5万元。2017年6月14日，闫志英将170万元转账给天怡公司工作人员吴永，吴永转账给天怡公司工作人员王殿燕，王殿燕转账给天怡公司。因是现房，随后，天怡公司向陈柲安交付了涉案房屋。2017年6月25日，陈柲安就涉案房屋向天怡公司缴纳物业费2017年7月至2018年1月的物业费1639.3元。2017年7月3日，天怡公司给陈柲安出具收到43号院103、203房款170万元的收款收据一份。 ２、就涉案房屋，2018年6月5日，出卖人天怡公司与买受人陈柲安签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》两份，涉案楼房号改为104号楼102号（涉案房屋）、202号。 3、2019年8月27日，天怡公司给陈柲安开具了104号楼202号房屋的增值税发票，次日，税务部门给陈柲安开具104号楼202号房屋印花税、契税的完税证明，济南市章丘区自然资源局给104号楼202号房屋颁发了鲁（2019）章丘区不动产权第0××6号不动产权证书，该证书载明用途为其他商服用地（商业商务）、商业。 4、2019年9月8日，天怡公司给陈柲安开具了104号楼102号房屋的增值税发票，次日，税务部门给陈柲安开具104号楼102号房屋印花税、契税的完税证明。陈柲安在办理房产登记手续期间，涉案102号房屋为本院（2019）鲁0181民初2202号民事裁定书予以查封。 5、2019年12月24日，本院（2019）鲁0181民初2202号案件作出判决，判决结果为：1、解除李瑜与天怡公司之间的房屋买卖合同；2、天怡公司返还李瑜购房款100万元；3、天怡公司赔偿李瑜购房款利息等。该案生效后已进入执行程序。执行过程中，陈柲安提起案外人执行异议，称本院查封前，天怡公司已将涉案102号房产出售给她，签订了买卖合同，她付清了房款，且已入住，因天怡公司原因未办理网签手续，要求解封。本院执行部门经查明认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人在本院查封之前已与被执行人签订购房合同并占有该房产，且已支付全部房款、非因其自身原因未办理过户登记，符合上述规定，其主张成立，遂于2020年6月1日作出（2020）鲁0181执异29号执行裁定书，裁定：中止对陈柲安购买的位于章丘区××村××期××号楼××号房产的执行。李瑜不服遂至本院提起申请执行人执行异议之诉。 6、导致涉案102号房屋未能在本院查封前过户的原因在天怡公司财务陷于困顿，无力为陈柲安等购房人开具销售发票。并且据陈柲安称，目前涉案小区没有物业公司入驻，暂由各业主共同雇人打扫卫生。 本院认为，原告提交的证据足以证明就涉案房屋，其在本院查封之前即已与天怡公司签订合法有效的合同，付清了房屋全款并已实际占有涉案房屋，涉案房屋未能及时过户登记过错在天怡公司，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，该条是针对房屋买受人若要排除建设工程价款优先权、担保物权等权利的强制执行，则须符合该条的规定。本案陈柲安为阻却执行需排除的系一般金钱债权，应适用上述二十八条的规定，可阻却执行，对李瑜的诉讼请求，本院不予支持。 天怡公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，相关法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回李瑜的诉讼请求。 案件受理费12491元，由李瑜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘焕敏 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 朱玉静 书 记 员 李 丽