北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初53826号原告：钟明鸣，男，1987年9月29日出生，满族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑金成，北京国锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，该公司员工。原告钟明鸣（以下简称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人郑金成、被告之委托诉讼代理人盘什尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就位于北京市朝阳区XXXXXA1幢2-201号房屋（以下简称涉案房屋）签订的《北京市商品房认购书》（以下简称认购书）；2.判令被告双倍返还定金20万元；3.判令被告返还购房款6125793元、公共维修资金25930元、产权证工本费85元；4.判令被告赔偿原告损失642835元（其中装修损失213528元、房屋差价损失429307元）；5.判令被告支付原告利息损失（以购房款6225793元为基数，按照月2%的利率标准，自2017年4月28日计算至实际支付之日止）。事实和理由：2016年9月14日，原、被告签订认购书，约定原告向被告订购涉案房屋，约定面积129.03平方米。原告根据认购书当日支付定金10万元，最终确定房屋面积为129.65平方米。2017年4月27日，原告又按照被告的要求支付6125793元购房款。2018年3月24日，被告通知交房并签发准住证明，原告于当日向被告交纳住房公共维修资金25930元、工本费85元。2018年4月8日，原告办理入住手续并对房屋进行精装修，后于2018年12月12日入住。在此期间，因被告提供的房屋未经竣工验收备案，被告无法为原告办理网签手续，更无法办理房屋产权证。现原告诉至法院望判如所请。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告将涉案房屋过户至原告名下；2.判令被告向原告支付迟延办理产权证的违约金（以购房款6225793元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率4.35%的标准，自2016年9月14日起计算至实际办理产权证之日止）；3.判令被告赔偿原告因借款买房而承受的实际损失100万元；4.判令被告承担本案鉴定费。被告在原告变更诉讼请求以前曾辩称，不同意原告的全部诉讼请求，不同意解除认购书，2018年3月24日，我方给原告开具准入证明，双方已经完成了房屋买卖行为，双方所签订的认购书系双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原告以房屋未经验收，未办理网签，无法办理产权证为由要求解除认购书，没有法律依据。事实上未办理验收、网签及产权证是因为区规划局要求需将代征绿地内项目腾退后方可办理，因小红门乡新一村开闭站及小红门乡卫生院属于公共服务设施，且正在使用中，如果腾退将引发大面积停电及老百姓无法看病就医等社会问题，为此小红门乡政府于2017年10月向区政府要求解决该问题，并于2019年6月向区规划委签发了关于小红门社区卫生服务中心用地指标置换的请示，该请示中提到为顺利推进A1、A2楼规划验收工作，我乡拟用四环路北侧龙爪树村3号上市地块西南角配套医疗卫生用地的0.2公顷用地指标置换小红门社区卫生服务中心的用地指标，恳请贵局研究同意并上报区政府，目前A1、A2楼规划验收已经办理完毕，不久之后即可办理网签及房屋产权证书。原告没有与被告签订商品房预售合同，主体不适格，原告向北京XX天下企业管理咨询有限公司（以下简称XX天下公司）借款400万元购买涉案房屋，XX天下公司担心原告不能偿还贷款，故与我方签订了商品房预售合同，因此XX天下公司保留涉案房屋的所有权，涉案房屋房主应当是XX天下公司，原告主体不适格。被告在原告变更诉讼请求后辩称，同意原告的第1项诉讼请求。不同意其余诉讼请求。双方没有签订商品房销售合同，双方没有约定办理涉诉房屋不动产权证的时间及违约责任，因此原告第2、3、4项的诉讼请求没有法律依据。涉案房屋所在楼的初始登记已经取得，现已具备办理涉案房屋产权证的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年9月14日，原、被告签订认购书，约定：原告认购被告开发建设的涉案房屋，建筑面积129.03平方米，单价48020元/平方米，房款总额为6196021元；原告应于签订认购书之日支付定金10万元；原告同意在支付定金之日起7日内提交相关资格审核资料，并在接到被告通知后7日内与被告完成签约。同日，原告向被告支付定金10万元。2017年4月27日，XX天下公司向被告在光大银行账号为3****************1的银行账户进行两笔汇款，金额分别为3789500元和2336293元，合计6125793元。原告提交XX天下公司出具的《情况说明》，称该公司在2014年4月27日向原告提供借款用于购房，开发商系被告，因原告与XX天下公司有借贷关系，故要求XX天下公司将购房款6125793元直接汇入被告在光大银行的上述账户内。被告对该情况说明表示认可。2018年3月24日，原告向被告交纳公共维修基金25930元、产权证工本费85元。同日，被告向原告开出《准住证明》，向原告交付涉案房屋。《准住证明》记载的涉案房屋面积为129.65平方米。2018年4月8日，原告向北京某某某某物业管理有限公司朝阳分公司交纳装修管理费648.25元，并开始对涉案房屋进行装修。原告提交《房屋设计装修合同》、报价单及装修款收据，拟证明其为装修涉案房屋支付装修费的情况。后经原告申请，我院委托鉴定机构对涉案房屋装修工程2019年7月3日的市场价格进行了评估鉴定，评估金额为213528元（评估报告出具日期为2020年6月3日）。原告为此支付鉴定费7750元。原告提交其及杨XX（二人为借款人、甲方）与XX天下公司（出借人、乙方）签订的《借款协议》，约定：借款本金400万元，固定借款期限275天，自2017年4月27日至2018年1月27日，浮动借款期限59天，最晚还款日期2018年3月27日，本息合计4329425元；本次所借款项400万元和甲方自筹资金2196021元，共计6196021元由乙方一并向被告支付，用于购买涉案房屋；借款由甲方所购房产、杨**作为保证人向乙方提供担保，如甲方到期无法偿还乙方全部或部分本金和利息，乙方有权要求甲方出售涉案房屋，并将所得价款用于偿还甲方应支付的本金、利息、逾期违约金等费用。原告提交XX天下公司2019年11月13日出具的《确认书》，称原告与杨XX已于2019年11月12日将向XX天下公司的借款本金400万元及对应利息755879元全部结清，上述本息已经按照XX天下公司的要求陆续支付到深圳某某1保理有限公司（以下简称某某1公司）。原告另提交某某1公司出具的《情况说明》三份、杨XX名下银行账户汇款凭证若干，其中《情况说明》中某某1公司对原告及杨XX归还借款本息的具体情况进行了明确，杨XX名下银行账户向某某1公司汇款的情况与某某1公司在《情况说明》中的陈述一一对应。原告称，被告明知其借款购房，并曾承诺涉案房屋很快就能够办理产权证，届时原告即可以涉案房屋向银行抵押贷款用于偿还买房时所借款项。但因涉案房屋迟迟未能办理产权证，导致原告借新债还旧债，承担了极为沉重的借款本息偿还负担，且多支付了高额利息，生活质量亦受到严重影响，故要求被告赔偿相应的损失。经询，被告称涉案房屋现已具备办理所有权证的条件。庭审中，原告曾申请对涉案房屋2019年7月3日的市场价值进行评估鉴定，评估金额为6655100元（评估报告出具日期为2020年6月10日）。原告为此支付鉴定费19138元。关于迟迟未能取得上述不动产权证书的原因，被告提交朝阳区小红门乡人民政府2017年10月25日向朝阳区人民政府提出的《关于协助我乡解决小红门新村一期项目规划验收的请示》，内容为：“为了加快推进绿化隔离地区建设，我乡于近几年先后启动了小红门新村一期项目建设。为了满足小红门乡新村一期A组团、D组团、E组团供电半径需求，我乡于2012年建设了小红门乡新村一期开闭站，由原规划一期停车场北侧位置移到E组团（即涉案房屋所属项目）代征绿地内西北角，占地面积307.4平米。同期，为了满足我乡医疗卫生需求，在代征绿地内东侧建设了小红门乡卫生服务中心，占地面积3016.7平米。现新村一期E组团（即涉案房屋所属项目）正在北京市规划国土委员会朝阳分局（以下简称规土局）办理小红门乡新村一期E组团A1#住宅楼（即涉案房屋所在楼）等2项、A2#住宅楼等2项及B9#住宅楼规划验收。按区规土局要求，需将代征绿地内项目腾退后方可办理。因小红门乡新村一期开闭站及小红门乡卫生院属于公共服务设施且正在使用之中，如若腾退，将引发大面积停电及百姓无法就医看病等社会稳定问题。恳请区政府协调区规土局，在办理上述项目的规划验收工作中给予大力支持为盼。”被告另提交朝阳区小红门乡人民政府2019年6月4日向市规划自然资源委朝阳分局提出的《关于小红门社区卫生服务中心用地指标置换的请示》，相关内容为：“现位于小红门卫生服务中心南侧的小红门新村一期E区已完成施工建设，为顺利推进A1#、A2#及B9#楼规划验收工作，我乡拟用四环路北侧龙爪树村3#上市地块西南角配套医疗卫生用地中的0.2公顷用地指标置换现状小红门乡社区卫生服务中心的用地指标。为完成全乡一绿城市化建设任务，在保持全乡规划稳定的前提下，建设用地总量不增加，局部用地功能需要做上述微调，恳请贵局尽快予以研究同意，并上报区政府。”被告依据上述两份请示文件主张，涉案房屋未能及时办理产权证系因其无法控制的原因导致，故其不应承担任何责任。2019年11月26日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局出具涉案房屋所在的小红门新村一期E组团住宅项目A1号楼《建设工程规划核验意见》，认为A1号楼符合《建设工程规划许可证》批准的内容。2020年9月9日，被告取得涉案房屋所在楼的不动产权证书，登记地址为朝阳区****五区1号楼12层2单元1202等[264]套。被告提交其（出卖人）与XX天下公司（买受人）2017年4月27日就涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），其中第二十二条第一款关于产权登记中初始登记事宜有如下约定：出卖人应当在2018年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担违约责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。该条第二款“转移登记”约定：如因出卖人的责任，在办理房屋所有权证书材料准备齐全之日起1095日内买受人未能取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点二的违约金。被告另提交原告签署的《承诺书》，主要内容为：XX天下公司与被告签署预售合同，购买了涉案房屋，原告与XX天下公司共同确认，在正式网签时，该房屋即变更原告本人的名字，由原告与被告办理网签手续。被告依据上述证据主张：涉案房屋系XX天下公司购买，原告主体不适格；预售合同关于产权登记期限有明确约定，被告并未违约。原告不认可预售合同的真实性，同时认为预售合同对原告并无约束力。原告提交XX天下公司出具的《证明》，称：其公司虽于2017年4月27日与被告就涉案房屋签订预售合同，但其公司与被告不存在真实的商品房预售合同关系，亦未受原告委托签署此份预售合同，其公司私下签署预售合同系因原告向其公司借款400万元购房，其公司为风险控制才与被告签订预售合同；其公司不主张预售合同的权利、义务，预售合同所涉房产其公司认可归原告所有；其公司再次确认，原告已将借款400万元及利息结清，其公司与原、被告不存在任何争议。本院认为，关于被告主张原告主体不适格的答辩意见，根据被告提交的原告签署的承诺书，被告明知涉案房屋系出售给原告，其实际收取了原告给付的全部购房款，并将涉案房屋交付原告使用，被告之所以与XX天下公司签订预售合同，系XX天下公司出于风险控制的考虑而为，涉案房屋的买受人应为原告。对被告上述答辩意见，本院不予采纳，原告作为买受人提起本案诉讼，主体适格。关于预售合同对原告是否有约束力的问题，因预售合同并非被告与XX天下公司基于买卖涉案房屋的目的而签订，根据XX天下公司出具的《证明》，其签订预售合同系出于风险控制之目的，而非取得涉案房屋所有权；根据被告提交的承诺书，被告签署预售合同系为配合原告融资担保的需要，亦非将涉案房屋所有权转移给XX天下公司并取得相应价款，故预售合同系基于被告与XX天下公司双方虚假的意思表示而签订，应属无效。无效的合同自始不发生效力，故预售合同对原告并无约束力，被告亦不能依据预售合同中关于产权登记的条款主张免除其逾期办理房屋所有权证的责任。关于原、被告之间是否成立了房屋买卖合同关系一节，双方虽仅签订认购书，但原告已经向被告全额给付购房款，被告亦已向原告交付涉案房屋，原告另对房屋进行了装修，双方虽未签订正式的买卖合同，但双方已经实际履行了涉案房屋交易的主要义务，且对已履行部分并无争议，故本院认为原、被告之间已经成立了房屋买卖合同关系。现原告要求被告配合办理涉案房屋的产权转移登记手续，本院予以支持。鉴于涉案房屋所在楼栋已经办理了不动产权证书，故涉案房屋地址应依据不动产权证书所载地址确定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。现被告以涉案房屋所在楼栋建设规划手续变更为由主张免责，但因建设规划手续变更不属于不可抗力，且双方亦未在合同中将此约定为被告的免责事由，故被告不能据此主张免责，本院对被告上述答辩意见不予采纳。现原告要求被告以已付购房款6225793元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期办证违约金，未超出上述司法解释的规定，本院予以支持，违约金的起算日期应为2018年6月22日（涉案房屋交付后90日），计算至涉案房屋所有权登记至原告名下之日止。上述违约金自2019年8月20日起，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告要求被告赔偿原告因借款买房而承受的实际损失100万元的请求，根据被告提交的承诺书，可推知被告知晓原告借款购买涉案房屋的事实，涉案房屋迟迟不能办理产权证，确给原告造成了较大的经济压力，但原告借款购房，对于需要还本付息应存有预期，且即便涉案房屋及时办理了产权证，原告以该房屋抵押贷款，亦须支付利息。现本院已经支持了原告主张的逾期办证违约金，相应的赔偿金额基本可以涵盖原告因被告逾期办理产权证所遭受的利息损失，现原告未提交充分证据证明其承受的实际损失高于上述违约金的数额，故本院对原告主张的损失100万元不予支持。关于涉案鉴定费用，均系因被告逾期办理产权证，原告诉至法院主张相应损失而发生，现虽因涉案房屋具备了办理产权证的条件，原告不再主张根据上述鉴定意见确定的相关损失，但相应的鉴定费用系因被告的行为引起，故鉴定费应由被告负担，金额本院根据相关发票予以确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区****五区1号楼2层2单元201号房屋的所有权变更登记至原告钟明鸣名下；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告钟明鸣迟延办理房屋产权证书的损失（分两段计算，其中二○一八年六月二十二日至二○一九年八月十九日的损失，以6225793元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；二○一九年八月二十日以后的损失，以6225793元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告钟明鸣鉴定费26888元；四、驳回原告钟明鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62381元，由原告钟明鸣负担7000元（已交纳）、被告北京江南投资集团有限公司负担55381元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵 靓二〇二〇年十月二十九日法官助理  于 洋书 记 员  胡琪汶