贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3962号原告：江先顺，男，汉族，1976年8月11日出生，住所地贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：李翔，贵州贵弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟幼妮，系江先顺之妻。被告：贵州一六形象设计有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区人民路天赐花园**，统一社会信用代码：91520303322486760C。法定代表人：张永会。被告：张永会，女，1981年9月30日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。以上二被告共同委托诉讼代理人：刘佳鑫，红花岗区延安路法律服务所法律工作者。原告江先顺与被告贵州一六形象设计有限公司（以下简称一六公司）、张永会房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周嵩松适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李翔、钟幼妮，被告一六公司、张永会共同委托诉讼代理人刘佳鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江先顺向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告江先顺与被告张永会于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》，并向原告退还位于遵义市汇川区房屋；2、判决被告贵州一六形象设计有限公司、张永会支付原告从2019年7月25日起至2020年7月4日租金418278元，并按年利率24%支付该款延迟履行期间的利息（其中209139从2019年7月24日计算，209139从2020年1月24日开始计算），一直到款项付清之日止；3、判决被告按46.28元／月／平方米支付原告从2020年7月25日起至合同解除且房屋退还之日止的房屋租金；4、本案诉讼（含保全）费用由被告承担。事实及理由：2014年5月15日,原告与被告张永会签订《房屋租赁合同》,约定被告张永会租赁涉案房屋设立“贵州一六形象设计有限公司”进行经营,合同对房屋所在位置、房屋面积、租赁期限、租金计算及支付方式、违约责任等内容进行了约定;其中合同约定房屋租赁期限为10年,即从2014年7月25日至2024年7月25日,房屋面积为866平米;同时,合同第六条约定租金、设施设备补偿费计算方式为第1、2、3年按35元／月／平方米计算收取,第4.5.6年按40.25元／月／平方米计算,第7、8、9、10年为46.28元／月／平方米计算;第七条约定支付方式为：每半年（6个月）为一期进行支付,规定支付期限为到期的前一个月。但从2019年7月25日起,两被告至今未向原告支付任何一笔租金;为此,原告多次予以催促,要求被告支付租金,被告均已其不再租赁涉案房屋为由拒绝支付,且至今也未向原告交回涉案房屋。被告的违约行为严重损害了原告的合法利益,现原告为维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,请求判如所请。被告一六公司辩称：同意解除合同，同意腾空并返还租赁物，合同相对人是一六公司；针对第二项诉请，待原告举证后发表答辩意见；对第三项诉请，2020年5月7日，公司就安排了工作人员前往所租赁的房屋取回所留置在房屋处的公司物品，被原告阻止，已经汇川区高桥派出所协调，所以针对第三项诉请，责任主体不是我公司，从那个时候起，我公司已经返还房屋，故不应再计算这项费用。被告张永会辩称：张永会并非合同相对人，根据公司法司法解释三第三条的规定，从该条的内容和原告的陈述来看，张永会在本案中仅为履行公司的职务行为，签订合同时并未设立公司，签订合同的目的是为了设立公司，不适用第2条的原因是为了设立公司，而第二条是发起人为了设立公司而以自己的名义签订，张永会不应当承担任何责任，依法驳回对张永会的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2003年3月，原遵义市开发区高桥镇新桥村牌坊村民组与遵义市荣信房地产开发责任有限公司签订《关于牌坊××组综合楼合资开发的条款协议》，约定双方在牌坊村民组××国有土地××合资××综合楼。开发完成后，牌坊村民组形成了将所开发的综合楼一至三层整体出租的决议。同年，牌坊村民组与江先顺签订《承包合同》及《关于1000平方米的补充协议》，约定牌坊村民组将涉案综合楼底层、营业房、写字楼共三层房屋以及综合楼第三层张家寨出口方向1000平方米的场地交由江先顺承包，期限为2011年1月1日至2030年12月31日，共20年，由江先顺向牌坊村民组支付相应的租金。双方约定的租金的增幅比例及交纳方式以及其他权利义务。后江先顺陆续向牌坊村民组支付租金。2014年5月15日，江先顺以牌坊村民组的名义（甲方）与被告张永会（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将前述综合楼中的天赐花园二楼2号房屋（建筑面积为866平方米）出租给张永会使用。租赁期限为10年（2014年7月25日至2024年7月24日），第1、2、3年的租金按每月每平方米15元计算，房屋、设施、设备补偿费（含项目主体的相仿、供水、供电、排污池等），每月每平方米为20元。第4、5、6年租金为40.25元每平方米，第7、8、9、10年租金为46.28元每平方米。每月合计30310元，半年（六个月）合计181860元。关于付款方式，双方约定应提前一个月内交清每期规定的租金和设施、设备补偿费，如逾期达15日内未支付，则视为乙方违约。从第一年起，每年分两期支付，每半年为一期。双方约定，若乙方未按规定的时间交清租金和设施、设备补偿费，甲方有权追索乙方所欠金额，并加罚逾期额度每天3%的利息。双方还约定的其他权利义务。上述合同签订后，江先顺将涉案房屋交付给被告使用，被告将涉案房屋用于从事美容美发经营。2018年，遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组（原牌坊村民组）出具委托书和证明，委托江先顺负责管理及租赁涉案房屋，并同意江先顺在承包期内以该居民组名义出租房屋，租金收入归江先顺所有。2020年5月7日，一六公司相关人员因搬离涉案房屋内的物品被原告代理人钟幼妮阻止，双方发生纠纷，公安机关出警后，双方协商后自行离开。2020年8月7日，遵义市汇川区高桥街道新桥社区牌坊居民组（原牌坊村民组）出具《声明》一份，明确表示认可江先顺有权自行管理、出租该租赁房，江先顺以个人名义要求承租人支付租金或向人民法院提起诉讼主张租赁合同的权利，该居民组无异议。2020年9月2日，被告将涉案房屋腾空并交还给了原告。另查明，被告一六公司为一人有限责任公司，于2014年11月10日成立，唯一股东为张永会。另查明，2020年4月17日，贵州省应对新冠肺炎疫情防控领导小组办公室下发《关于调整新冠肺炎疫情常态化防控措施的通告》，明确：“四、除影剧院、舞厅暂不开放外，体育馆、博物馆、美术馆、文化馆、游乐园、图书馆、书吧、照相馆、美容美发馆、健美健身房等场所全面开放。”庭审中，被告认可欠付2019年7月25日之后的租金，但称因疫情这一不可抗力，应当减免2-3个月的租金。原告不予认可。关于逾期付款的利息，被告认为双方约定的违约金和原告主张的标准均过高，只能按照贷款的年利率4.75%计算。诉讼中，经原告申请，本院对被告的财产采取了财产保全措施。本院认为，关于原告主体是否适格的问题，原告以牌坊村民组（牌坊居民组）的名义与被告张永会签订《房屋租赁合同》，牌坊居民组事后对原告的行为也表示追认，《房屋租赁合同》的合同相对人本应为牌坊居民组和被告，但牌坊居民组在诉讼中明确表示同意原告以个人名义向被告主张该合同的权利，视为牌坊组将《房屋租赁合同》的合同权利转让给了原告江先顺，基于此，原告成为该合同的相对人，原告以自己的名义主张被告承担合同义务，其主体适格，本院予以确认。2020年7月23日的庭审中，原、被告双方均同意解除合同，本院对此也予以确认。根据双方诉辩称意见，本案的争议焦点为：一、被告欠付租金的时间段和数额如何认定（钟幼妮阻止被告搬离物品是否导致停止计算租金，租金是否因疫情而予以减免）；二、迟延履行期间的利息计算标准如何认定。三、二被告是否均为责任主体。针对争议焦点一，关于钟幼妮阻止被告搬离物品是否导致停止计算租金的问题，被告并未举证证明其搬离物品前，双方已经达成了解除合同并且返还房屋的合意，其搬离租赁房内的物品的行为并不能等同于其返还房屋的行为，原告即便实施了阻止的行为，并不影响租金的计算，故租金应当从2019年7月25日计算至被告实际返还房屋的2020年9月2日，该期间的租金（含设施、设备补偿费）和计算为：40.25元/㎡·月×866㎡×12月+46.28元/㎡·月×866㎡+46.28元/㎡·月×866㎡÷31日×9日=469992.17元。关于疫情期间的租金是否减免的问题，考虑到众所周知的新冠疫情，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”之规定，结合我省疫情防控情况及被告从事的行业，本院酌情支持扣减疫情期间2.5个月的租金，扣减后的欠付租金计算为469992.17元-40.25元/㎡·月×866㎡×2.5月=382850.92元。针对争议焦点二，原告主张的迟延履行期间的利息实为逾期付款违约金，双方针对逾期支付租金的行为约定了逾期额度每天3%的违约金，但被告提出了违约金过高的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，考虑到租金的资金属性，双方的违约金约定确实过高，本院酌情支持以逾期租金额度为基数，按照年利率6%计算违约金。根据双方约定的付款时间节点，2019年7月25日至2020年1月24日半年的租金209139元，自2019年8月9日起开始逾期。2020年1月25日至2020年7月24日半年的租金121997.75元（已扣减2.5个月的租金），自2020年2月9日起开始逾期，2020年7月25日至2020年9月2日的租金51714.17元，自2020年8月9日起开始逾期。经计算，截至2020年8月8日，已产生的违约金为16208.27元，从2020年8月9日起，则以尚欠租金382850.92元为基数，按照年利率6%计算违约金，至租金付清之日止。针对争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；法人未成立的，其法律后果由设立人承受，设立人为二人以上的，享有连带债权，承担连带债务。设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”之规定，张永会为设立一六公司而与原告签订《房屋租赁合同》，原告主张被告一六公司承担《房屋租赁合同》的合同责任，于法有据，予以支持。另根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，被告张永会未举证证明一六公司的财产独立于其个人财产，原告主张张永会承担连带责任，同样于法有据，本院予以支持。为此，判决如下：一、确认原告江先顺与被告张永会于2014年5月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月23日解除；二、被告贵州一六形象设计有限公司、张永会于本判决生效后五日内连带向原告江先顺支付2019年7月25日至2020年9月2日期间的租金382850.92元并支付逾期付款违约金（2020年8月8日前的违约金为16208.27元，2020年8月9日起至租金付清之日止的违约金，以尚欠租金382850.92元为基数，按照年利率6%计算）；三、驳回原告江先顺的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3790元（已减半收取），保全费100元，由原告江先顺负担390元，由被告贵州一六形象设计有限公司、张永会共同负担3500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  周嵩松二〇二〇年十月九日法官助理付晓东书记员叶尉义