河南省台前县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0927民初1660号原告：李科民，男，1974年3月21日出生，汉族，住河南省台前县。原告：刘素英，女，1963年2月27日出生，汉族，住河南省台前县。二原告委托诉讼代理人：玄志林，河南凤台律师事务所律师。被告：陈聚彬，男，1968年11月12日出生，汉族，住河南省濮阳县。被告：中大建设股份有限公司。地址：江西省上饶市上饶县罗桥街道办旭日北大道**。法定代表人：彭国禄，职务：总经理。委托诉讼代理人:王宽亮,男,1986年5月20日出生,蒙古族,住河南省平县，系公司员工。委托诉讼代理人：任自才，河南浩盈律师事务所律师。第三人：台前县凤鸣置业有限公司。地。地址：河南省台前县孙口镇南孟村/div>法定代表人：王小军，职务：执行董事。委托诉讼代理人：徐汪**，男，1991年9月3日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告李科民、刘素英与被告陈聚彬、中大建设股份有限公司（以下简称中大公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年7月27日立案后，中大公司申请台前县凤鸣置业有限公司（以下简称凤鸣公司）为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李科民及原告李科民、刘素英的委托诉讼代理人玄志林，被告中大公司的委托诉讼代理人王宽亮、任自才，第三人凤鸣公司的委托诉讼代理人徐汪**到庭参加了诉讼，被告陈聚彬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李科民、刘素英诉称，2019年度，被告中大公司项目经理陈聚彬找到原告夫妇，自称是中大公司台前碧桂园项目部的负责人，正在承建凤鸣公司凤栖台项目，为筹措建设资金，可以联络凤鸣公司，将凤鸣公司折抵工程款的房产以低于市场价格的标准向原告夫妇出售，鉴于陈聚彬系中大公司项目经理，中大公司实力雄厚，且承建凤鸣公司凤栖台项目，原告有理由相信陈聚彬关于中大公司出售凤鸣公司凤栖台折抵工程款的房产的许诺。在2019年1月1日原告李科民支付给陈聚彬35万元，陈聚彬为原告出具收据，收据显示将碧桂园凤栖台第8号楼2单元2-501室出售给原告，房款用于中大公司台前碧桂园项目部;2019年1月1日原告刘素英支付给陈聚彬105万元，陈聚彬为原告出具3份收据，收据分别显示将碧桂园凤栖台第7号楼1单元1001室、第7号楼1单元1-1201室、第7号楼1单元1-1701室出售给原告，房款用于中大公司台前碧桂园项目部;被告项目经理陈聚彬联系好凤鸣公司，指示原告夫妇去凤鸣公司售楼部办理手续，原告刘素英向凤鸣公司支付3套房产的定金6万元，凤鸣公司为原告刘素英出具3份通用机打收据，每份2万元。李科民向凤鸣公司支付4万元定金，凤鸣公司为原告李科民出具了3份通用机打收据，2份1万元收据，1份2万元收据。2019年1月8日凤鸣公司为原告李科民出具增值税发票，发票金额为655042元。2019年1月9日凤鸣公司为原告刘素英出具3份增值税发票，分别是650671元，642698元，630739元。后原告夫妇去凤鸣公司售楼部询问房产情况，售楼部告知原告夫妇购买的第8号楼2单元2-501室、第7号楼1单元1-1201室、第7号楼1单元1001室、第7号楼1单元1-1701室并未折抵给中大公司，且上述房产已经出售。原告认为被告项目经理陈聚彬为缓解中大公司碧桂园项目部建设资金紧张问题，许诺出售给原告较为便宜的房产，原告交付的房款被用于中大公司碧桂园项目部，原告与被告中大公司之间成立房屋买卖合同关系。现在涉案的房产已经出售，被告中大公司已经无法履行交付房产的合同义务，根据《合同法》相关规定，请求判令解除原告与被告中大公司的房屋买卖合同，被告中大公司返还收取的房款1400000元并支付相应的利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2019年1月1日至实际付清日止）；判令被告陈聚彬为上述还款义务承担连带责任；本案诉讼费由被告承担。被告陈聚彬书面答辩称，本人于2018年9月30日任中大公司台前碧桂园凤栖台执行经理，主持中大公司承建凤鸣公司碧桂园项目工程的全面工作，2019年度中大公司与凤鸣公司协商将碧桂园项目内房子转让给中大公司用于折抵工程款，我为了项目部周转资金，将碧桂园协商折抵的房子出售给李科民，李科民支付了相应的房款，我向李科民出具了收据，李科民支付的房款用于项目部工程开支了，打入肖彦芬账户，按照中大公司与凤鸣公司的约定，由凤鸣公司向李科民出具增值税发票，后来因为中大公司与凤鸣公司关于房产折抵工程款的事情没有谈拢，凤鸣公司的房子已经对外出售，造成李科民无法取得房产，现在李科民支付的房款都用于工程开支，房子也没得到。我认为本人作为中大公司的执行经理，为了工程建设需要，将原本约定工程款折抵的房产出售给李科民，收取了李科民的房款并用于工程建设，属于履行作为执行经理的职务行为，且收取的房款也有利于中大公司的工程建设，中大公司是本案房款的受益者，答辩人不应当承担返还房款的责任，应当由中大公司承担。综上:如工程款按实际结算每月按进度付款，碧桂园没有工抵房一事，也不可能出现，我本人也不用买卖房子，转资金这回事，望领导给予合理办理。被告中大公司答辩称，答辩人与被答辩人李科民、刘素英之间没有房屋买卖合同关系。答辩人作为凤鸣公司凤栖台项目碧桂园一期货量区项目的房建承包商，的确因工程款支付问题于2019年3月12日与凤鸣公司、买房人陈会芳、买房人耿金禾、买房人王传伟签署了三方工程款冲抵楼款协议书。但协议书所涉及房屋是台前碧桂园凤栖台第2幢1单元1层101号房屋(买房人陈会芳，价格662066元);台前碧桂园凤栖台第3幢1单元4层401号房屋(买房人耿金禾，价格624040元);台前碧桂园凤栖台第8幢1单元15层1501号房屋(买房人王传伟，价格646785元)。协议签署后，买房人陈会芳、耿金禾、王传伟将三方协议约定的房款全额支付给了答辩人公司账户。除此之外，答辩人与凤鸣公司没有达成任何其他的工程款冲抵楼款协议书。被答辩人提供的证据中，《收据》证明了收款人是陈聚彬且未明确约定房屋价格，不能视为完整的房屋买卖合同，且没有答辩人盖章，不能证明答辩人为《收据》的合同方。被答辩人提供的《碧桂园集团通用机打收据》、《增值税普通发票》证明了出具发票、收取房屋买卖定金的是凤鸣公司，而不是答辩人:这一证据更证明了被答辩人声称与答辩人形成了事实的房屋买卖合同关系为虚假陈述。因为如果被答辩人与答辩人之间形成了房屋买卖合同关系，那么收取被答辩人定金的应该是答辩人，而不是凤鸣公司。因此，与被答辩人形成房屋买卖合同关系，承担缔约过失责任的应该是凤鸣公司；答辩人与被答辩人之间没有签署房屋买卖合同，也没有形成事实房屋买卖合同关系。答辩人没有收到被答辩人李科民、刘素英支付的1400000元购房款。答辩人提供的证据不能证明被答辩人收取了1400000元购房款，《收据》证明了1400000元购房款的收取人为陈聚彬。房屋买卖是普通老百姓一生中最大的一笔投资和支出。房屋买卖不同于一般的买卖行为。被答辩人做为具有完全民事行为能力的自然人，应该对自己的行为承担责任和风险。应该具备房屋买卖的基本常识。按照被答辩人陈述，本案涉案房屋是凤鸣公司折抵工程款的房产，那么被答辩人应该将购房款支付给房屋建设工程款所有人中大公司，或者将购房款支付给房屋所有权人凤鸣公司。被答辩人应该与凤鸣公司联系确认折抵工程款房产信息的真伪；被答辩人自认贪图“房产以低于市场价的标准向原告出售”这一虚假低价条件，直接向不具有卖房主体资格和依据的陈聚彬支付房款，导致自身经济损失，不应当被认定为《物权法》106条规定的善意第三人。凤鸣公司在收取被答辩人定金后，向被答辩人出具了房屋销售增值税普通发票。根据一般常识而言，房地产公司销售房屋时，只有签订了《房屋买卖合同》且购房人支付了房款后，房地产公司才会对买房人开具发票。因此，销售增值税普通发票证实了房屋买卖合同纠纷的合同双方为被答辩人和凤鸣公司，此纠纷与答辩人无关。三、本案不属于房屋买卖合同纠纷，而是典型的诈骗案件。被告陈聚彬捏造凤鸣公司与答辩人之间就本案涉案房屋达成了以房抵工程款协议，冒充凤鸣公司的领导，根据被答辩人的《民事起诉状》陈述，还利用了其曾担任答辩人凤栖台项目碧桂园期货量区项目经理的便利条件，利用被答辩人贪图便宜的心理，骗取了被答辩人的盲目信任，导致被答辩人损失1400000元。且被答辩人在《民事起诉状》中明确陈述，被答辩人是前往凤鸣公司售楼部询问房产情况时得知涉案房屋并未折抵给中大公司，且涉案房屋已经被凤鸣公司出售。因此，本案属于典型的诈骗案件，贵院依职权审查决定是否移交给公安机关处理。被答辩人蒙受巨额损失，责任方在于诈骗人陈聚彬，贪图便宜房屋的被答辩人和开具发票、出具收据、销售涉案房屋给第三方的凤鸣公司。被答辩人的损失与答辩人之间没有因果关系。综上:本案属于李科民、刘素英与陈聚彬、凤鸣公司之间的诈骗纠纷，中大公司与李科民、刘素英之间没有签署《房屋买卖合同》;中大公司没有收取李科民、刘素英缴纳的1400000元购房款；故请求人民法院依法驳回原告对中大公司的诉讼请求。第三人凤鸣公司答辩称，我公司与原告建立联系是因中大公司找到我公司要进行工程款抵房款，指定原告购买我公司的房产，但中大公司后期并未提供工程款抵房款协议，故该工程款抵房款的事宜并没有落实，我公司收取的房屋定金系因中大公司要进行工程款抵房款，为了锁定房源才收取的。关于发票事宜在工程款抵房款的事宜后，我公司及时进行了发票的登报作废。经审理查明，被告中大公司承建第三人凤鸣公司在台前县开发的碧桂园凤栖台小区商品房工程，被告陈聚彬系被告中大公司在该工程的执行经理。因被告中大公司资金紧张，被告陈聚彬与第三人凤鸣公司协商用商品房抵偿工程款。原告李科民、刘素英夫妇与被告陈聚彬协商购买该小区商品房，2018年12月30日原告李科民汇入第三人凤鸣公司20000元，凤鸣公司出具机打收据（尾号01622）；原告刘素英汇入凤鸣公司20000元，凤鸣公司出具机打收据（尾号01621）；原告刘素英汇入凤鸣公司20000元，凤鸣公司出具机打收据（尾号01620）；原告刘素英汇入凤鸣公司20000元，凤鸣公司出具机打收据（尾号01619）。2019年1月1日原告李科民、刘素英支付给被告陈聚彬1400000元，被告陈聚彬出具四份收据，“收据今收到李科民交来本人出卖的碧桂园凤栖台第8号楼2单元2-501室，房款350000元，即日交给李科民，此款用于中大建设股份有限公司台前碧桂园项目部，收款人陈聚彬2019年1月1日”；“收据今收到刘素英交来本人出卖的碧桂园凤栖台第7号楼1单元1-1201室，房款350000元，即日交给刘素英，此款用于中大建设股份有限公司台前碧桂园项目部，收款人陈聚彬2019年1月1日”；“收据今收到刘素英交来本人出卖的碧桂园凤栖台第7号楼1单元1-1001室，房款350000元，即日交给刘素英，此款用于中大建设股份有限公司台前碧桂园项目部，收款人陈聚彬2019年1月1日”；“收据今收到刘素英交来本人出卖的碧桂园凤栖台第7号楼1单元1-1701室，房款350000元，即日交给刘素英，此款用于中大建设股份有限公司台前碧桂园项目部，收款人陈聚彬2019年1月1日”。2019年1月3日原告李科民汇入凤鸣公司10000元，凤鸣公司出具机打收据（尾号00034）；原告李科民汇入凤鸣公司10000元，凤鸣公司出具机打收据（尾号00033）。2019年1月8日凤鸣公司为原告李科民出具第8号楼2单元2-501室的增值税普通发票655042元，2019年1月9日凤鸣公司为原告刘素英购买的三套商品房出具三份增值税普通发票，金额分别为630739元、642698元、650671元。因被告中大公司与第三人凤鸣公司就用房抵工程款未签订协议，凤鸣公司将原告李科民、刘素英购买的四套商品房另行出售他人。凤鸣公司于2019年11月4日在《大河报》刊登遗失声明，声明向原告李科民、刘素英出具的四份增值税普通发票遗失，声明作废。上述事实有中大建设股份有限公司任命书、陈聚彬出具的收据、银行交易回执单、机打收据、增值税普通发票、《大河报》等证据及当事人的当庭陈述在卷予以证实。本院认为，原告购买房屋无书面的房屋买卖合同，但原告的陈述及凤鸣公司出具的增值税票据显示房屋的位置、面积、价格，结合被告陈聚彬的书面答辩意见、第三人凤鸣公司的当庭陈述，可以证实陈聚彬是中大公司在台前碧桂园项目的负责人、中大公司与凤鸣公司之间用房抵工程款、原告购买案涉房屋的事实。陈聚彬的书面答辩意见认可收取了原告的房款、汇入肖彦芬的账户，该款用予中大公司建设凤鸣公司开发的台前碧桂园工程。中大公司认可陈聚彬是其公司员工，本院认定被告陈聚彬的行为是职务行为，原告与中大公司之间房屋买卖合同关系成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因中大公司未向凤鸣公司提供工程款抵房款协议，导致凤鸣公司将案涉房屋出卖给其他人。中大公司在该工程中内部管理不严，导致原告买房的合同目的无法实现，原告与中大公司之间的房屋买卖合同应予解除，中大公司应返还原告房款1400000元，原告要求中大公司返还房款1400000元的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后原告有权要求赔偿损失，被告中大公司应承担占用资金期间的利息，中大公司应根据相关部门公布的贷款利率支付原告利息。因陈聚彬的行为是职务行为，原告要求陈聚彬承担连带责任的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李科民、刘素英与被告中大建设股份有限公司之间的房屋买卖合同（台前碧桂园凤栖台8号楼2单元2-501室、7号楼1单元1-1201室、7号楼1单元1-1001室、7号楼1单元1-1701室）予以解除。二、被告中大建设股份有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李科民、刘素英房款1400000元及利息（利息以1400000元为基数，自2019年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告李科民、刘素英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，由被告中大建设股份有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。在递交上诉状之日起三日内到本院领取预交上诉费用通知书，并按规定时间将交费凭证递交本院，逾期则视为自动放弃上诉。审 判 长  杨贺彬审 判 员  杨 军人民陪审员  仝兴家二〇二〇年十月十六日书 记 员  刘崇奎