江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初5163号原告：闵轶强，男，1976年9月16日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告：胡莺莺，女，1981年6月5日出生，汉族，住江苏省苏州市。两原告委托诉讼代理人：胡曰瑜、王建民，苏州市姑苏区沧浪法律服务所法律工作者。被告：苏州海亮房地产有限公司，住所地苏州市相城区嘉元路**元和大厦**，现实际经营地苏州市相城区润元路**海亮香榭广场**商管办公室。法定代表人：陈颖辉，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘一品，上海市锦天城律师事务所律师。原告闵轶强、胡莺莺与被告苏州海亮房地产有限公司（以下简称海亮公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法由审判员干文建适用小额诉讼程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告闵轶强、胡莺莺的委托诉讼代理人胡曰瑜、王建民，被告海亮公司的委托诉讼代理人刘一品到庭参加诉讼。庭审后，因发现不再符合适用小额诉讼程序审理的情形，故裁定本案转为简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告闵轶强、胡莺莺向本院提出诉讼请求：1、判令被告恢复原状，并赔偿原告经济损失5797.50元，以面积7.73㎡，出租60元/㎡·月，物业费15元/㎡·月，暂计算自2019年10月30日至2020年8月31日止，应计算至实际恢复现状日止。2、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉请要求被告赔偿二次装修损失和停业损失，并认为缺少使用面积不适用合同条款上面积多和少的问题。事实和理由，2019年8月9日原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人向出卖人购买公安编号为“相城区元和街道润元路333号香榭时光生活广场2102室的商品房，所属自然层为2层，商品房用途为非住宅，建筑面积共41.06㎡，套内建筑面积为22.56㎡，分摊共有建筑面积18.498㎡。原告接收房屋后在2019年11月装修设计时发现，房屋东通道被被告砌墙堵断，墙体占用原告房屋套内建筑面积4.248㎡，折合建筑面积7.73㎡。2019年11月原告要求被告拆除墙体，恢复原状，归还占用原告套内建筑面积，但被告只承认上述堵塞通道、占用原告套内面积的事实，但至今未恢复原状。原告为维护自身合法权益，请求法院裁决支持原告的请求。被告海亮公司辩称，1、被告在出售房屋时已经告知原告墙体改造的情况，原告在商品房买卖合同附件二手写确认出卖人已如实告知买受人该房屋墙体水电等改造情况，买受人同意该房屋按签约时现状交付，因此该房屋现状及交付时的原状原告已经同意按该状态交付，其诉请不成立，无权要求被告恢复原状承担损失，也没有证据证明原状的状态，如果法院判令被告恢复，法院不应当适用小额诉讼权利剥夺被告的上诉权。2、原告的相邻房屋已经出售，即便法院判令被告恢复，被告已没有履行能力，应该由原告另行起诉相邻房屋以相邻权纠纷解决。3、原告请求的租金标准没有任何证据证明，被告不予认可，物业费原告主张的15元没有证据证明。4、本案系合同纠纷，即便法院认为应该恢复原状，在被告没有能力恢复的情况下应当按违约处理，商品房买卖合同第八条已经按面积差异解决方式进行了约定，即便法院认为本情形不适用，也应当参考适用。原告为证明自己的诉请，向本院举证1、不动产产权证复印件，证明房屋的专用面积是22.56㎡，分摊面积是18.498㎡。2、商品房买卖合同原件，载明了买卖双方、合同订立时间、建筑面积、价格等，约定交房时间是2019年12月31日前。3、房屋测算表1份，在测量之前与被告沟通过，被告承认这个事，因为是出租没办法解决，套内面积少了4.24㎡，东面的墙体把我们占领了，东面的墙体宽度应该是4.8米，原来实际根据图东西方向的两条边应该是4.7米，北面的东西方向是3.87米，南面的东西方向是3.76米，实际上少了4.248㎡，折合房屋建筑面积为7.73㎡。4、平面图1份，证明房屋的现状，墙体占用位置。5、房产平面图和面积，证明房屋所在位置。6、平面图1份，证明目的同证据4。7、赔偿损失计算清单1份，证明计算的依据。经质证，被告发表如下意见，证据1无异议。证据2真实性无异议，提醒法庭注意的是合同第34页、35页附件二，手写出卖人已如实告知买受人该房屋墙体水电等改造情况，买受人同意该房屋按签约时现状交付，因此该证据可以证明被告出售房屋时已经如实告知了房屋的情况，原告也同意按签约时现状交付，故原告的诉请不成立，现状即原状，这是现房销售。证据3是原告单方面计算，对该证据的合法性、关联性、真实性均不予认可，与被告提供的证据矛盾，原告起诉前和被告协商解决，当时索赔的面积是6㎡，原告对面积的主张是自相矛盾的，被告也没有确认过原告声称的面积差的数据。证据4图纸本身真实性认可，对证明目的不认可。证据5认可。证据6图纸本身认可的，对证明目的不认可。证据7，不认可。被告为反驳原告主张，向本院举证微信聊天记录打印件1份，证明2019年12月19日原告闵轶强和被告公司的员工张承丞协商，当时主张的是6㎡。经质证，原告表示不认可，如果当时达成一致意见的话，就没有今天的事情。经审理查明，2019年8月9日，被告为出卖人，两原告为买受人，双方签订《苏州市商品房买卖合同》1份，约定买受人向出卖人购买被告建设的公安门牌号相城区元和街道润元路333号香榭时光生活广场2102室的商品房【现房】，该商品房用途为非住宅，建筑面积共41.06㎡，套内建筑面积为22.560㎡，分摊的共有建筑面积为18.498㎡，该商品房建筑面积为已经房屋所在地的房产行政主管部门备案的测绘机构测绘的【实测面积】。该商品房为【毛坯房】。第四条约定，双方同意按建筑面积计算该商品房价款，总价款暂定为237013.00元。本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再作变动。第五条约定，付款方式为一次性付款。第八条(房屋面积差异处理方式)约定，在该商品房交付时，房屋建筑面积、共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积均以房屋所在地的行政主管部门备案的房屋测绘机构实测面积为准。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意按下列方式处理：1、根据第四条按照建筑面积或套内面积计价的约定，实测面积与预测面积误差比在±3%(包括士3%)以内的，按该商品房每平方米单价计算多退少补；实测面积与预测面积误差比超过3%的，买受人有权在房屋交付之日起十五日内单方面书面通知出卖人解除本合同。买受人不行使单方解除权的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实测面积小于预测面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息(按照中国人民银行同期同档【存款基准利率】计算由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人于房屋交付后三十日内双倍返还买受人。第十七条约定，出卖人定于2019年12月31日前将该商品房交付给买受人，不可抗力除外。合同附件二商品房平面图、层高及面积构成，载明：出卖人已如实告知买受人该房屋墙体、水电气等改造情况，买受人同意该房屋按签约时现状交付，另载明：本图仅示意承重结构分布情况，在不影响乙方所购商品房质量或使用功能的前提下，甲方对原设计方案作出局部的调整，可不通知乙方。合同另约定了其他相关事项。该合同由两原告签名、被告加盖公章予以确认。合同订立后，原告履行付款义务，被告向原告交房，且双方认可按房屋现状进行交付。涉案房屋并于2019年11月4日办理不动产权属登记，登记权利人为两原告，坐落相城区元和街道润元路333号香榭时光生活广场2102室，权证号苏（2019）苏州市不动产权第7038323号，房屋建筑面积41.06㎡，其中专用面积22.56㎡，分摊面积18.498㎡。原告庭审中陈述其于2019年11月份装修时发现房屋东通道被被告砌墙堵断，墙体占用原告房屋套内建筑面积4.248㎡，折合建筑面积7.73㎡，原告就要求被告拆除墙体，恢复原状，归还占用原告套内建筑面积，但被告只承认堵塞通道、占用原告套内面积的事实，未予恢复原状。后原告实际进行了装修，双方调解未成，原告于2020年8月诉至本院。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、不动产产权证、平面图及原、被告当庭陈述证实，本院予以确认。审理中，原告对恢复原状表示要求恢复原来的面积，对被告墙体占用原告的房屋面积计算为：南北（墙中到墙中）距离4.8米，北面的墙东西线长3.87米，南面的墙东西线长3.76米，实得套内面积为18.312㎡[（3.76+3.87）/2*4.8]，缺套内建筑面积为4.248㎡（22.56-18.312），折合建筑面积7.73㎡（41.06/22.56*4.248），并按建筑面积7.73㎡、租金60元/㎡.月及物业费15元/㎡.月计算从2019年10月30日至实际恢复现状之日止的损失。双方确认原告所称的墙体在双方交房时就已经存在，系按房屋现状交付。被告庭审中提供的微信聊天记录显示，原告闵轶强曾与被告方的工作人员就面积不足损失赔偿计算进行过协商。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当信守履行。在该合同的第八条，对于房屋面积差异的处理方式已经作出明确约定。在该合同的附件中也载明出卖人已如实告知买受人该房屋墙体、水电气等改造情况，买受人同意该房屋按签约时现状交付，及载明本图仅示意承重结构分布情况，在不影响乙方所购商品房质量或使用功能的前提下，甲方对原设计方案作出局部的调整，可不通知乙方。原告买受的是现房，原告对房屋的结构现状在与被告签订买卖合同前应当有知晓，原告所称的房屋内的墙体在双方签订合同前即已存在，被告系按房屋现状予以交付。没有证据表明由被告在双方签订《苏州市商品房买卖合同》后私自对房屋内部结构进行重新改造且影响到房屋的质量和使用功能。故原告坚持要求被告拆除墙体、恢复归还套内建筑面积依据不足，本院碍难支持。原告对于缺少面积的计算系单方面测算，未经专门机构的测绘鉴定，原告据此计算损失本案中也依据不足，本院难以认定。因原告未提出违约赔偿，本案中依法不予理涉，原告可另行提出主张。综上，原告提出的二项诉讼请求依据不足，本院依法不予支持。经调解双方未达成协议，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律的规定，判决如下：驳回原告闵轶强、胡莺莺的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币25元，由原告闵轶强、胡莺莺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：江苏省苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  干文建二〇二〇年十月二十八日书记员  徐 婷