上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6597号原告：马叶民，男，1982年11月5日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。被告：上海圆益仓储有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘新洪，经理。委托诉讼代理人：黄金，男。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。原告马叶民诉被告上海圆益仓储有限公司(下简称圆益公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请对涉案房屋装饰装修投入进行审价，本院依法通过上海市高级人员法院委托上海沪港建设咨询有限公司(下简称沪港公司)进行审价并出具审价报告。原告申请对涉案场地中原告机器设备搬迁费进行评估，本院依法通过上海市高级人员法院通过上海众华资产评估有限公司(下简称众华公司)进行评估并出具评估报告。本案于2020年8月24日公开开庭进行审理，原告马叶民及其委托诉讼代理人丁书洪、被告圆益公司的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马叶民向本院提出诉讼请求如下：1.解除原告与被告于2018年2月28日签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告押金人民币4万元；3.被告返还原告租金32万元(2019年9月1日至2020年4月30日，每月4万元)；4.被告赔偿原告装修损失304,082.95元；5.被告赔偿原告可移动物品搬迁损失19,720元；6.被告赔偿原告停业损失5万元(2019年9月1日至2019年11月7日的员工工资)；7.被告赔偿原告违约金12万元；8.鉴定评估费合计23,000元(其中装修评估费15,000元，搬迁评估费8,000元)由被告承担。事实与理由：位于上海市青浦区新业路XXX号厂房权利人是上海仁虎药业有限公司(下简称仁虎公司),被告承租全部厂房后进行分租。原告与被告于2018年2月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁位于新业路XXX号D栋车间，面积1,000平方米，用于汽车维修，租赁期限自2018年3月27日至2023年4月26日，年租金48万元，押金4万元，一年一付。合同第五条约定，如甲方违约，需要补偿乙方三个月租金作为违约补偿，合同签订后原告投入大量资金装修并经营。被告将新业路XXX号分别出租给十余家公司，经营汽修、仓储、食品等。因群租行为存在安全隐患，2019年7月起，由青浦区香花桥街道组织各职能部门进行联合整治，2019年8月8日，香花桥街道生态办发告知书“因新业路338区域内存在严重安全隐患，现要求各租户(业主)于2019年8月15日前自行搬离无证建(构)筑内所有物品及设备”。在此过程中，所有承租户均收到被告授权代表黄金要求撤离的短信通知。2019年8月30日下午起，由香花桥街道组织特保队员对厂区实行只出不进管制，业主、租户包括客户均不能进入厂区。原告向被告发送告知函，要求解决通行问题，并告知如未解决视为合同违约，追究违约责任。收到告知书后，被告未采取任何行动与香花桥街道职能部门沟通，更未能解决通行问题，原告处于停业无法经营状态。原告认为，被告群租行为导致安全隐患，进而导致政府对该区域进行整顿，承租户已完全无法经营，很多承租户已清场腾退。原告虽合法催告，被告仍无法解决。被告作为出租方，应保证租赁房屋、场地正常经营。原告租赁目的已无法实现，有权单方解除合同并要求被告赔偿损失、承担违约责任。原告未发过解除函，合同从被告签收诉状之日解除，遂诉至法院作如上诉请。被告圆益公司辩称，针对合同，已在2019年10月10日解除。针对押金，被告同意退还。针对租金，原告实际使用房屋至2019年10月10日，同意退还2019年10月11日至2020年4月30日的租金，对租金标准没有意见。针对原告各项损失，被告在履行合同中并无违约行为，原告搬离系争房屋是自身因违规经营、异地经营、无排水许可证，才被香花桥生态办公室告知要搬离系争房屋。合同4.2.2条约定，租赁期内乙方负责相关证照验收，所有办理证照都应该由原告自行办理，合同履行过程中因原告没有证照致相关部门告知停止经营，与被告无关。针对装修损失，合同4.2.3条约定乙方内部装潢要经被告同意，原告装修未经过被告同意，评估报告中是正规装修流程，原告未提供装修合同，装修中的规费及管理费应剔除。木工部分是原告装修，土建及泥工是被告交付房屋时已存在，装修应按原告搬离时计算折旧5年。针对搬迁费损失，原告提出搬迁评估时物品已搬离至新的房屋，原告未举证证明新租赁场地上的物品是否为涉案场地上的物品。针对停产停业损失，原告未提供书面证据。针对违约金，原告已主张实际损失，另行主张违约金不符合法律规定。针对评估费、鉴定费，应按双方实际过错分摊。经开庭审理查明：位于上海市青浦区青浦镇新业路XXX号房产权利人为仁虎公司，新业路XXX号房产共9幢建筑，房屋类型均为工厂。其中，1幢建筑面积为27平方米；2幢建筑面积为2,607平方米；3幢建筑面积为855平方米；4幢建筑面积为799平方米；5幢建筑面积为600平方米；7幢建筑面积为54平方米；8幢建筑面积为61平方米；9幢建筑面积为2,403平方米。2018年2月28日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其有权出租的坐落在上海市青浦区新业路XXX号D栋车间(以下简称“租赁物”)出租给乙方作汽车维修用途，建筑面积1,000平方米(含公摊)，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物现状及设施的现状承租。第二条，合同期为5年，自2018年3月27日起自2023年4月26日终止，免租期30天，从2018年4月27日起正式起算租金。第三条约定，1.租赁物月租金为40,000元，年租金总计480,000元，租金每一年在前一年的基础上递增3%。根据先付后用的原则，一年一付。2.双方签约时，乙方应在合同签订之日向甲方支付押金总计40,000元。3.甲方应于双方终止(解除)租赁关系、乙方已按约定交还该租赁物，并无任何违约行为且付清所有应付费用后，甲方将保证金无息一次性全额返还给乙方。第四.2(2)条，租赁期内，乙方应自行负责经营所需的工商、税务、消防、环保、卫生、质检、户外广告等的申请和验收，所发生的费用乙方自行承担，签订本合同前乙方已对承租房屋周边环境现状、及办理证照的要求和条件均了解清楚，并自愿承担相应风险和责任。(3)乙方根据需要，在事先征得甲方书面同意并在不破坏原租赁物结构的前提下可对租赁物进行内部装潢和隔离。租赁期满后，如乙方不再租赁，装修可移动部分乙方可移去(不包括门、窗、吊顶)，装修在房屋主体上的相关附着物不得破坏、拆除，不得损害租赁物的主体结构；……(11)由于国家征用土地、政府规划致使本合同无法执行时，甲方提前通知乙方，双方应无条件配合执行，甲方给予乙方三个月免租时间，乙方不再要求甲方以及其他第三方赔偿，乙方表示同意。第五条，租赁物租赁期间，如甲方违约，需要赔偿乙方三个月租金作为违约补偿，如乙方违约，需要补偿给甲方三个月租金作为违约补偿。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告支付被告押金4万元，租金已支付至2020年4月30日。2019年8月8日，青浦区香花桥街道生态环境综合整治指挥部办公室向新业路XXX号区域内承租户发出告知书，内容为：因新业路XXX号区域内存在严重安全隐患，根据青浦区公共安全整治工作要求，现要求新业路XXX号区域内各承租户(业主)于2019年8月15日前自行搬离无证建(构)筑内所有物品及设备(含合法厂房内加层)，撤离所有人员，自行拆除无证建(构)筑物。逾期未搬离物品、撤离人员、未拆除无证建(构)筑物(含合法厂房内加层)的，相关执法部门将开展联合整治。2019年8月14日，被告员工黄金向原告发送短信，内容为：根据青浦区生态办要求，你仁虎地块内企业要求八月十五日前全部搬离，否则对所有违规违法行为定格处罚并计划八月十六日对你地块停水停电。在本案诉前调解阶段，原告申请司法对装修、添附、搬迁等进行评估。在2019年10月14日谈话笔录中，原告表示：政府已经发了告知书认定系争房屋为违法建筑，要求我们尽快搬离，现场可能很快会被拆除。被告表示：我们和大房东会保证现场不会拆除，很快政府的评估也会进场，没有必要多进行一次评估。原告表示坚持申请司法评估。沪港公司根据原告的申请，对涉案房屋内的装饰装修进行审价，鉴定结论为：装饰装修投入为304,082.95元；折旧年限按5年计算，剩余43个月残值为217,926.11元。为此，原告支付鉴定费15,000元。众华公司根据原告的申请，对涉案厂房内机器设备搬迁费出具评估报告，鉴定结论为：评估基准日为2019年11月7日，评估值为19,720元。特别事项说明：评估人员依据现场勘查状况，无法准确估计搬进费用，评估报告结论仅为搬出费(搬至新胜路XXX号)。评估范围包括：机器设备、办公家具共计44项，主要为举升机、矫正器、电脑等。现场勘察时，评估对象为338号，迁入地址为新胜路XXX号，距离5.7公里。为此，原告支付评估费8,000元。审理中，原、被告一致确认：在原告申请评估前，涉案场地已经评估；原告搬迁费评估时，被告未至现场；被告转租行为已经过产权人同意。以上查明的事实，由当事人的陈述、上海市房地产权证、上海市不动产登记信息、房屋租赁合同、告知书、短信、鉴定报告、发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、涉案房屋对应登记信息簿中第4幢，登记面积799平方米，合同约定面积是1,000平方米，含公摊。被告未对房屋内部进行扩建，是对屋外场地进行过扩建，原告承租的涉案房屋系有证建筑。2、原告是基于房屋租赁关系主张诉请，因整个厂区设置门禁,只出不进，房屋存在使用瑕疵，原告合同目的无法实现，且被告违法群租，均系被告违约。3、涉案场地上一共25户租户，除本次涉案4户外，其余租户均在2019年6、7月清退。原告在2019年8月15日起断断续续无法经营，2019年8月31日设置门禁后持续至今，原告只有人员可以进出,无法经营。2019年11月7日，搬迁评估进场，评估结束后，原告将全部可移动物搬离。4、黄金在2019年8月14日发短信要求所有承租户在2019年8月15日前搬离，是单方解约行为，其他承租户的违约行为不应成为被告解除合同的条件。原告是合法经营，存在安全隐患是因大房东没有做好环评报验。5、被告交付的是毛坯，原告承租用途不同，肯定会装修。黄金当时在涉案场地上招商管理，原告装修时黄金在现场监督，对原告装修知晓。即使没有书面同意，也是默认同意装修。原告不认可沪港公司出具的装修残值报告，坚持按全额主张装修损失，是否扣除管理费及规费由法院认定。费用表中2、3、7项，鉴定单位已考虑了人工费。原告建造了地坪，涉及土建。即使被告有简单装修，也不可能有地坪。6、损失是原告实际发生，违约金是基于合同约定，如果法庭认定重复，则就高主张。为此，原告提供了：1、2019年8月31日拍摄的照片一张，证明此时涉案厂区大门无法正常进入，只能人员进入，车辆无法进出。2、2019年9月3日告知函、快递面单、2019年9月3日拍摄的照片2张(张贴在被告崧海路XXX号大门上)，证明原告通过快递及张贴形式向被告发出告知函，要求解决通行问题，但被告未解决，根据众厨公司的签收记录，该地址可以签收。3、2018年3月12日拍摄的房屋照片，证明被告交付时只刮了墙面及水泥地。4、经营材料一组、报告表，繁星公司法定代表人是杨肖峰，与马叶民一起经营，是环评公司出具给繁星公司，证明原告合法经营，通过环评。被告对证据1真实性无异议，存在限制进出情况，是因为原告经营问题。证据2被告未收到过，被告并未在崧海路实际经营。证据3真实性由法院认定。证据4中经营材料真实性不认可，是原告自行编制，无相关部门盖章。报告表真实性无异议，与本案无关。被告表示：1、确认原告陈述的租赁位置，涉案房屋是合法建筑，计租面积是有证建筑面积乘以1.15，但无法分清公摊面积。被告交付房屋时进行简单装修，并非毛坯。被告未使用过涉案场地，但现场有被告管理人员。被告人员未在涉案场地上进行监督，不清楚原告是否装修。2、被告没有群租，门禁是场地内所有租客存在违法经营才设置，并非被告设置，而是政府整治行动。原告应通过行政诉讼救济权利，第三方行为导致原告无法使用租赁物，不能归责于被告。如原告合法合规经营，可正常使用厂房。香花桥生态办要求承租户提供营业执照、环评及排水许可证，原告未提供环评及排污许可证。被告收到香花桥街道生态办2份告知后要求原告搬离，是转达生态办的要求，并非单方解约，原告自身存在违法违规经营导致被告知。为此，被告提供了告知书2份。原告表示未收到过。3、装修评估报告审价书1-9、27、28、30均为土建和泥工，非原告投入，其余部分原告未举证是其装修。费用表中应扣除2、3、7。被告当时签订总包合同，对5万平方米地坪进行硬化。4、涉案场地最开始因为证照不全或违规经营而整治，2019年9、10月说可能要动迁故进行评估。评估后园区说要回购涉案地块，2020年5月说要第三方征收涉案地块。根据庭审查明的事实，本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。双方对解除理由各执意见，本院认为，被告从产权人处承租后进行转租，有义务保证次承租人能够合理、正常使用租赁物。在合同履行期内，相关部门发布告知书要求涉案地块上各承租户搬离，并将对涉案厂区进行联合整治，被告人员黄金也短信告知原告在2019年8月15日前全部搬离。后涉案厂区大门因联合整治行动于2019年8月31日被限制进出至今，原告自该日起无法正常使用租赁物。被告表示是因原告自身存在违规违法经营行为才导致被告知，而无法正常进出厂区，但并未就原告存在何种违规违法行为进行充分举证。而被告将转租涉案场地后，也应对租户合理使用租赁物履行管理职责，现涉案厂区存在安全隐患而被联合整治，无法正常进出，被告对此负有一定责任。然，原告未举证证明其自2019年9月1日起腾退并与被告交接，被告表示于2019年10月10日收回涉案场地，本院认定涉案合同于2019年10月10日解除。合同解除后，被告理应退还原告押金4万元。关于租金，本院结合双方过错程度、庭审举证情况、实际使用情况，基于公平合理原则，酌情认定被告退还原告租金30万元。鉴于原告无法正常合理使用房屋进而影响合同目的实现，有权基于合同相对性原则，选择在合同解除后依据各方过错向被告主张相关赔偿。关于原告各项损失，其中停产停业损失原告未予举证，本院难以支持。针对装修损失，双方均表示对涉案场地进行装修，但被告未举证其装修情况。合同已约定租赁用途，原告承租房屋后亦会根据自身经营进行装修，被告在现场管理，对原告装修不知情，也有违常理。合同尚未到期，原告装修损失必然产生；针对搬迁费损失，原告因合同目的无法实现而提前搬离，本院酌情予以考量。综上，本院以原告的实际损失为基础，结合鉴定报告，参照合同约定的相关标准、合同履行的相关因素、履约双方的过错程度、双方庭审中的举证情况、装修添附的相关折旧，基于公平合理原则，酌情确定被告偿付原告损失合计22万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告马叶民与被告上海圆益仓储有限公司在2018年2月28日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海圆益仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告马叶民押金4万元；三、被告上海圆益仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告马叶民租金30万元；四、被告上海圆益仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告马叶民损失22万元；五、原告马叶民的其余诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,138元，减半收取计5,569元，由原告负担1,119元，被告负担4,450元；鉴定费23,000元，由原告负担11,500元，被告负担11,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。