上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初4264号原告：上海申华控股股份有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李晓航，董事长。委托诉讼代理人：章大卫，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯一鸣，北京市天元律师事务所上海分所律师。被告：上海易城工程顾问股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：毛蔚瀛，总经理。被告：上海易城企业发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：周晞，执行董事。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙超，国浩律师(上海)事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：刘滔，国浩律师(上海)事务所律师。上海申华控股股份有限公司(以下简称申华公司)诉上海易城工程顾问股份有限公司(以下简称易城工程公司)、上海易城企业发展有限公司(以下简称易城发展公司)其他合同纠纷一案，本院于2018年2月6日受理后，适用普通程序审理，并依法组成合议庭，分别于2018年5月28日、2018年11月26日、2019年10月11日公开开庭进行了审理。因突发重大公共卫生事件，本市启动一级响应机制，本案于2020年2月3日裁定中止审理，于2020年10月27日恢复审理并公开开庭进行了审理。审理中，易城工程公司、易城发展公司于2018年11月28日提起反诉，本院依法合并审理。易城工程公司、易城发展公司又于2020年10月27日撤回反诉。申华公司的委托诉讼代理人章大卫、冯一鸣以及易城工程公司、易城发展公司的共同委托诉讼代理人孙超、刘滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。申华公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认申华公司与易城工程公司、易城发展公司之间签订的《申华金融大厦合作改造合作运营合同》及《补充协议》自2017年12月23日起解除；2、要求易城工程公司、易城发展公司向申华公司支付2017年7月1日至2017年12月22日的保底收益租金人民币XXXXXXX.30元(以下均为同种货币)、保底收益物业管理费XXXXXXX.15元；3、要求易城工程公司、易城发展公司向申华公司支付2016年7月至2017年1月的阶段性收益差额XXXXXXX.65元；4、要求易城工程公司、易城发展公司向申华公司支付2016年8月、9月的物业管理费9125元、2016年8月至2017年12月的电费69041.50元、2017年6月的维修费641元；5、要求易城工程公司、易城发展公司向申华公司支付增量收益XXXXXXX.57元。事实和理由：2016年7月7日，申华公司与易城工程公司签订《申华金融大厦合作改造合作运营合同》(以下简称《合作合同》)，就申华金融大厦的改造、运营及收益分配等作出约定。此后，申华公司与易城工程公司、易城发展公司签订《补充协议》，约定由易城发展公司负责大厦招租、与租户签署租赁合同、处理租赁合同及租赁事务、收取租金和物业服务费，《合作合同》中与前述事项有关的权利和义务由易城发展公司享有和承担。上述《合作合同》、《补充协议》签订后，申华公司积极按约履行合同，向易城工程公司、易城发展公司交付了系争房屋即申华金融大厦。但易城工程公司、易城发展公司却迟延或未全面履行其合同义务，亦未能及时提供完整整体改造方案、招商运营方案。因易城工程公司、易城发展公司在履约过程中，存在支付保底收益、工程管理与施工进度、安全施工、对外招商等违反合同的情况，申华公司就此分别于2016年12月19日、2017年4月17日与易城工程公司、易城发展公司达成两份《会议纪要》，再次明确了易城工程公司、易城发展公司的合同义务。然而，易城工程公司、易城发展公司并未纠正其违约行为，在申华公司多次催告的情况下仍拒不支付合同约定的各项费用，并于2017年12月12日来函告知其自2017年12月起不再履行合同并单方面决定将其在合同项下的权利义务全部转让给案外人上海屿盛资产管理有限公司。申华公司认为，易城工程公司、易城发展公司的上述行为已经严重违反合同约定，合同约定的解除条件以及法律规定的解除条件均已成就，故申华公司于2017年12月22日向易城工程公司、易城发展公司发出《解除合同通知》并要求其支付拖欠款项，易城工程公司、易城发展公司于2017年12月23日确认签收。但易城工程公司、易城发展公司至今未向申华公司支付任何款项，故申华公司诉至法院，请求判如所请。易城工程公司、易城发展公司共同辩称，第一，根据双方签订的协议，由易城工程公司、易城发展公司在取得系争房屋即申华金融大厦后进行整体设计、改造，并按照高于原租金标准的新租金标准重新招租，产生新的收益由双方按照约定比例分配。双方在协议中亦明确了“合作改造、合作经营、共享增值”的合作原则，因此，双方的关系不是房屋租赁关系，而是商务合作关系。第二，申华金融大厦改造期间，易城工程公司、易城发展公司除了自行出资对申华金融大厦进行改造之外，并在没有租金收入的改造期间额外支付了申华公司保底收益，易城工程公司、易城发展公司之所以会出资，是因为考虑到20年的合作期间，前期的收益主要用于填补改造费用和保底收益，后期才是真正的盈利期间。第三，实际履行过程中，由于申华公司无法将申华金融大厦的原承租客户清退，并将腾空的房屋整体交付易城工程公司、易城发展公司，故造成易城工程公司、易城发展公司无法按照原有进度和计划对申华金融大厦实施整体改造及招商。同时，申华公司亦未及时提供相应的运营管理授权文书，造成易城工程公司、易城发展公司前期的招商客户放弃签约，错过了7月至10月的招商黄金期，申华公司对此应负有相应的责任。第四，双方分别于2016年12月19日、2017年4月17日签订的两份《会议纪要》，是基于尚有部分房屋无法交付，但双方还继续履行20年的合作协议而签订的，其内容也是对后续履行的安排，并不构成对原合作协议的变更，申华公司仍负有交付申华金融大厦的义务。第五，后期履行中，根据当时的状况，对留存租户，部分由申华公司直接收取租金，部分由易城工程公司、易城发展公司收取租金。之后，由于双方在引进快捷酒店问题上产生分歧，同时申华公司对易城工程公司、易城发展公司招商客户的装修等工作进行了阻挠，影响了整体的招商及运营，并最终导致解除协议。易城工程公司、易城发展公司认为，根据双方的合作协议，申华公司负有清退原租户将腾空的系争房屋交付易城工程公司、易城发展公司的义务，但申华公司迟迟未能清退客户交付合格房屋，已构成违约，现易城工程公司、易城发展公司同意解除合作协议，但造成协议解除的责任应由申华公司承担。《会议纪要》中约定易城工程公司、易城发展公司应当支付的阶段性收益差额部分，是收取的租金和保底收益的差额，也是基于继续履行且满租情况下所做的估算，并在2010年1月30日前分期履行。增量收益是在大厦改造完成的前提下给予申华公司因清退租户而支付违约金的补偿，现合同于2017年12月23日解除，尚未履行的应当终止履行，已经履行的，应当根据履行情况和合同性质确定责任承担。因此，《会议纪要》中约定的阶段性差额和增量收益均不应再履行，易城工程公司、易城发展公司在合同履行过程中共支付申华公司XXXXXXXX元，其中租金收入为XXXXXXXX.56元，易城工程公司、易城发展公司的实际损失为XXXXXXXX.44元，申华公司的诉讼请求未考虑其自身的违约行为给易城工程公司、易城发展公司带来的损失，其应当就双方合作期间的全部费用进行结算，故不同意申华公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院认定事实如下：一、本市黄浦区宁波路XXX号申华金融大厦(二层除外)的权利人为申华公司，二层房屋的权利人上海泓泰汽车销售服务有限公司委托申华公司进行改造、经营管理和出租。以上事实，由申华公司提供的《上海市房地产权证》、授权委托书予以证明。二、2016年6月，申华公司与易城工程公司签订《申华金融大厦合作改造合作运营合同》，主要内容：1、合作原则：保存量、分增量、合作改造、合作运营、共享增值；2、合作方案：易城工程公司或其下属子公司将对申华控股所持有的申华金融大厦出具整体规划、改造方案和运营方案(以下简称整体方案)，打造全新楼宇形象和市场定位；本合同签订后，易城工程公司依据经申华公司确认的概念性方案的基础上于2016年10月15日前向申华公司提供完整的整体方案，包括但不限于以下内容：(1)申华金融大厦改造的可行性项目研究报告；(2)申华金融大厦详细的改造方案(包括主楼和裙楼)；(3)详细的改造清单及概算；(4)申华金融大厦改造后的招商和具体运营方案等，申华公司于2016年10月30日前书面认可；3、易城工程公司全额出资并根据双方确定的方案对申华金融大厦实施改造，申华公司提供协助申请施工等各项支持；4、合作改造：双方约定于2016年12月31日基本完成大厦改造；5、合作运营：(1)易城工程公司主要负责合作期限的招商租赁及整体运营，拟定详细的开发和招商计划、运营方案，并由申华公司予以审核后实施；(2)合作运营期限自2016年7月1日起至2036年6月30日止，总计20年；6、收益分配：(1)自2016年7月1日起至申华金融大厦改造完成的期间内，易城工程公司应于每月15日前向申华公司支付保底收益。双方同意，“保底收益”按照申华金融大厦2015年度的最新租金水平及可出租面积的满租状态为依据(不包括申华公司、申华物业公司及其关联公司不缴纳租金、物业管理费的自用物业)，由双方对申华金融大厦的租金、物业管理费、停车费、广告费等进行测算。测算结果经双方确认后，作为易城工程公司自2016年7月1日起至改造完成前每月应向申华公司支付的保底收益的计算基础；(2)自2016年7月1日起，易城工程公司负责申华公司的整体运营，包括对外招租、收取租金及物业管理费。其中，易城工程公司不对申华公司自用物业部分收取物业管理费；(3)因申华金融大厦改造而提前清退租户对申华公司造成的损失，包括租金、物业管理费(实际发生的损失金额由双方共同审定)等，应纳入改造完成后“增量收益”，由易城工程公司对申华公司予以补偿。此类损失，由易城工程公司自改造完成后分三年全额补偿给申华公司；(4)申华金融大厦改造完成后，申华公司及其关联公司原则上不增加自用物业面积；但申华公司通过缩减自用物业面积而新增的可出租面积的租金、物业管理费及其他收入应计入“保底收益”，“保底收益”金额自改造完成后的第三个月起根据申华金融大厦2015年度的平均租金及物业管理费与新增的可出租面积的测算结果相应增加。对于原不具备出租条件的、经过改造后达到可出租状态而形成的收益，双方平均分配，各享有50%；(5)合作期限内，租约到期的续签或重新招租均由易城工程公司负责，租赁协议由易城工程公司与客户分别签署，并向申华公司报备正本一份，申华公司可根据客户要求就租赁协议予以鉴证；(6)改造期限完成后，双方合作期限内每年实际收取的超过改造前保底收益的租金、物业管理费及其他收入部分(“溢价收益”)，在扣除易城工程公司必要的运营成本后,双方按照约定的比例进行分配，双方应在改造完成后的每个自然年度的12月份结算本年度的“溢价收益”，易城工程公司应于次年的1月30日之前向申华公司支付相应金额；8、违约责任：如易城工程公司有下列情形之一的，应视为严重违反本合同约定，申华公司可以单方解除本合同，易城工程公司已投入的改造资金无需退还，并向申华公司支付违约金：(1)A.易城工程公司未按照本合同约定向申华公司支付“保底收益”(包括租金或物业管理费)或“溢价收益”(包括租金或物业管理费)，经申华公司催告后3个月内仍未支付的；B.……；(2)如易城工程公司已开始履行本合同项下义务的，而申华公司有下列情形之一的，视为严重违反本合同约定，易城工程公司可以单方解除本合同，申华公司需双倍返还易城工程公司已投入的改造资金，并向易城工程公司支付违约金：A.申华公司无故拖延审核改造、招商和运营方案的，经易城工程公司催告后3个月内仍未确认的；B.申华公司未履行其在本合同项下的义务或严重阻碍易城工程公司行使租赁、经营和招商行为的；……；(3)上述约定的违约金应等于按照经独立第三方审计的易城工程公司已投入的改造资金的2倍；(4)本合同中的相关义务和责任如涉及一方的关联公司，该方应负责确保其关联公司完全履行本合同项下的义务和责任，并对此向另一方承担连带责任。附表A：运营成本扣除比例：第1-10年，8%；第11-20年，5%。附表B：双方溢价收益分配比例：第1-3年申华公司10%、易城工程公司90%；第4-6年申华公司20%、易城工程公司80%；第7-9年申华公司25%、易城工程公司75%；第10-12年申华公司35%、易城工程公司65%；第13-15年申华公司40%、易城工程公司60%；第16-20年申华公司50%、易城工程公司50%。合同附件1：《保底收益确认书》约定，经申华公司和易城工程公司核对，确定申华金融大厦的年租金(保底收益租金)为XXXXXXXX.58元，申华金融大厦的年物业费(保底收益物业费)为XXXXXXX.84元，申华金融大厦的年广告费为34100元，合计租赁面积20466.12平方米，合计保底收益为XXXXXXXX.42元。合同附件2：《关于附件1的补充协议》约定，鉴于2016年7月1日以来，双方在履行《合作协议》过程中，出现事先未预见的困难和问题，为减少易城工程公司在2016年7月1日至2017年1月31日期间的经营损失，经双方协商，同意将合作协议附件1《保底收益确认书》中所涉的2016年7月1日至2017年1月31日的7个月保底收益由原来折算的XXXXXXXX.08元，修改为XXXXXXXX.59元，其中：阶段性房租XXXXXXXX.94元，阶段性物业费XXXXXXX.99元，阶段性广告费19891.67元，附件1其他内容保持不变。为妥善解决留存租户遗留问题，双方一致认为应特殊情况特殊处理，部分选择延续原租赁合同的留存租户将由申华公司开票收款并确认收入，相关金额从双方约定的阶段性收益中扣除。另，2016年7-9月过渡期间，物业管理费延续原合同由申华公司开票收款并确认收入，相关金额从双方约定的阶段性收益中扣除。以上事实，由申华公司提供的《申华金融大厦合作改造合作运营合同》(含附件1、附件2、附表A、附表B)予以证明。三、申华公司、易城工程公司、易城发展公司签订《补充协议》一份，主要内容为，经双方协商一致，同意易城工程公司全资子公司易城发展公司对申华金融大厦进行项目招商招租，与租户签署租赁合同、处理租赁合同及租赁事务，收取租金、物业服务费。原合作协议中与上述事项相关的、约定由易城工程公司享有的权利和负有的义务由易城发展公司享有和承担。本协议构成原合作协议的组成部分，与原合作协议具有同等法律效力。本协议与原合作协议约定不一致的，按照本协议执行；本协议未约定的事项按照原合作协议继续执行。以上事实，由申华公司提供的《补充协议》予以证明。四、因申华金融大厦内存在原与申华公司签订租赁合同的租户，申华公司在与易城工程公司、易城发展公司签订合同前即已向相关租户发出《申华金融大厦租户告知书》，主要内容为，申华金融大厦即将开始整体改造且在改造期间内实际无法正常使用房屋，申华公司将于2016年5月31日前提前终止相关《租赁合同》，该日为最后租赁日，双方应于该日前完成房屋的返还以及相关事宜，并将根据《租赁合同》违约责任的相关规定进行处理。申华公司虽然对部分原租户以支付违约金的方式提前解除租赁合同并收回房屋，但由于申华金融大厦的部分原租户不同意提前终止租赁合同，故申华公司未能在2016年7月1日向易城工程公司交付约定的全部20466.12平方米房屋，而是在2016年7月起陆续交付房屋，其中13楼、19楼(共计面积2000余平方米)的最终交付日期为2017年10月23日。对于未在2016年7月1日清退的原租户，申华公司采取了将租户租金、物业费收益转移给易城工程公司的方式处理，对于部分不愿意将租金、物业费转交易城工程公司的，申华公司将上述租金等从保底租金内扣除。以上事实，由易城工程公司、易城发展公司共同提供的《申华金融大厦租户告知书》、《申华金融大厦租户第二次告知书》、《申华金融大厦租户第三次告知书》、申华公司提供的《办公楼、商场验收楼交接书》、《办公楼、商场终止合同收楼表》、《租赁合同》(留存租户)、付款凭证(留存客户)以及庭审笔录予以证明。五、2016年12月19日，申华公司与易城工程公司签订《会议纪要》一份，载明：1、关于易城工程公司支付保底收益的阶段性约定：(1)2016年7月至2017年1月期间的阶段性收益，租金部分以2015年实际收入为计算基础，申华公司、易城工程公司均予以认可，申华公司认为由于申华金融大厦部分改造工程已实施、易城工程公司短期内资金紧张；易城工程公司认为由于黄金招商周期错过后客户签约率低，实际收入锐减，同时施工周期延长后又增加了投入成本，经双方协商，部分款项将以应付账款形式挂账，支付办法如下：向租户收取的款项，申华公司代收部分暂收款项以三方抹账形式结算；易城工程公司收到的存量租户款项全额支付给申华公司，属于2016年7-12月期间的款项于2016年12月29日前到账，属于2017年1月的款顶于2017年1月22日前到账；阶段性收益与向租户收取款项之间的差额，自2017年2月起至2020年1月31日前，3年内分阶段全部结清；(2)2017年2月起严格按照《申华金融大厦合作改造合作运营合同》及其附件1《保底收益确认书》的相关条款规定，于每月15日前支付该月保底收益；(3)由申华金融大厦2楼小业主泓泰出具委托书，将2楼房产全权委托申华公司进行招商、管理。申华公司与易城工程公司就2楼房产签订补充说明，明确2楼房产面积已包含在《申华金融大厦合作改造合作运营合同》及其附件1《保底收益确认书》中，该部分房产租金发票由泓泰开具；(4)申华公司重申，根据《申华金融大厦合作改造合作运营合同》，双方合作期内，租约到期的续签或重新招租均由易城工程公司负责，租赁协议由易城工程公司与客户分别签署，并向申华公司报备正本一份，申华公司可根据客户要求就租赁协议予以鉴证。2、关于大楼工程改造的次序、管理、进度安排：(1)根据合作改造合同，易城工程公司应在概念性方案的基础上，于2016年10月15日前向申华公司提供完整的整体方案。现约定易城工程公司须在2017年1月20日前完全提供，申华公司将组织专业人员予以审核认定；(2)易城工程公司就申华金融大厦工程改造施工提交了新的时间进度安排表。其中大厦内部改造装饰、机电改造、消防改造、自动控制、电梯装饰于2017年5月完成，公共部位改造装饰6月底完成。大堂、样板房2017年上半年完成，申华公司表示认可。以上事实，由申华公司提供的《会议纪要》予以证明。六、签订《会议纪要》后，双方在装修报批、物业配合、遗留客户搬迁等问题上存在一定矛盾，如易城工程公司要求申华公司提供租赁协议用以办理改造许可申报，但申华公司以双方已经签订《合作协议》，双方关系在法律角度并非单纯租赁关系，再签租赁合同无法律依据予以拒绝。在双方的矛盾中，部分新租户装修、转租招商等工作因得不到申华公司和易城工程公司的配合，受到不同程度影响。部分租户起诉至本院，要求易城工程公司、易城发展公司赔偿。上述事实，由易城工程公司、易城发展公司提供的《工作联系单》、《关于“申华汇项目推进存在的不配合问题”的回复》、《赔款函》、《律师函》予以证明。七、2017年4月17日，申华公司、易城工程公司、易城发展公司签订《会议纪要》一份，载明：1、关于易城工程公司未及时支付保底收益及物业合作配合问题：(1)鉴于易城工程公司未及时支付2017年3、4月份保底收益，易城工程公司承诺一周内(4月21日前)予以支付；(2)2017年5月起易城工程公司须严格按照《申华金融大厦合作改造合作运营合同》及其附件1《保底收益确认书》的相关条款约定，在每月15日前支付该月保底收益；(3)申华公司重申：根据《申华金融大厦合作改造合作运营合同》，双方合作期内，租约到期的客户续签或重新招租均由易城工程公司负责。对到期客户的续约问题，以及租约未到期的租户(目前留存的仅13楼和19楼租户)在符合行业通行规则和法律法规的前提下，申华招商部及申华物业将就客户清场给予积极配合；2、关于申华金融大厦改造的次序、管理、进度安排，双方约定确保申华金融大厦的整体改造将在2017年12月31日前全面完工。以上事实，由申华公司提供的《会议纪要》予以证明。八、嗣后，因易城工程公司、易城发展公司未按照《会议纪要》全额支付保底收益，申华公司多次发出《催收通知书》与《付款沟通函》予以催缴。2017年6月起，易城工程公司、易城发展公司拟在1至6层引进酒店租赁经营，并委托检测单位对于装修后房屋结构安全性进行评估，但申华公司认为引进酒店与设计不符，属于改变大厦业态，双方矛盾激化。2017年12月12日，易城工程公司向申华公司发出《关于委托上海屿盛资产管理有限公司开展工作事项函》、《协议书》，告知申华公司自2017年12月起，易城工程公司将合作协议项下的权利义务全部转让给案外人上海屿盛资产管理有限公司。申华公司于2017年12月22日向易城工程公司、易城发展公司发出《解除合同通知》，易城工程公司、易城发展公司于2017年12月23日确认签收。以上事实，由申华公司提供的《催收通知书》、《付款沟通函》、签收单、《解除合同通知》、EMS快递单及投递记录、《关于委托上海屿盛资产管理有限公司开展工作事项函》、《协议书》、易城工程公司、易城发展公司共同提供的《宁波路XXX号装修工程结构验算咨询评估报告》予以证明。九、2018年2月6日，申华公司向本院起诉，要求确认申华公司与易城工程公司、易城发展公司之间签订的《申华金融大厦合作改造合作运营合同》及《补充协议》自2017年12月23日起解除，同时要求易城工程公司、易城发展公司向申华公司支付保底收益租金、保底收益物业管理费、阶段性收益差额、增量收益等。审理中，易城工程公司、易城发展公司于2018年11月28日提起反诉，要求申华公司赔偿收益损失XXXXXXXX.63元；并要求申华公司按中国人民银行同期贷款利率的标准支付上述款项自2017年12月23日起至实际返还之日止的利息。2020年10月27日，易城工程公司、易城发展公司撤回反诉。十、审理中，申华公司确认合作协议履行期间收到易城工程公司、易城发展公司交付的收益(包括租金、物业管理费、广告收入)为：1、2016年7月1日至2017年1月31日期间收取的85479元、XXXXXXX.81元；2、2016年12月19日，双方签订《会议纪要》中，应由易城工程公司、易城发展公司向租户收取2017年1月31日前的收益XXXXXXX.64元中，申华公司收取了XXXXXXX.09元；3、申华公司收取13楼、19楼自2017年2月1日起至2017年10月22日止的租金XXXXXXX.82元、物业管理费856006.45元；4、2017年2月至4月的留存租户浙江昆仑置业公司的租金、物业管理费共计53994元；5、易城工程公司、易城发展公司支付的收益XXXXXXXX元。易城工程公司、易城发展公司对于第1、2、5项金额无异议。对于第3、4项的计算区间无异议，但对金额有异议，认为申华公司还应该有13695.07元的收益应计算在内。对此，申华公司提供了13楼、19楼以及与浙江昆仑置业公司之间的租赁合同，根据租赁合同约定的租金、物业管理费，申华公司对上述期间应收取的收益计算无误。易城工程公司、易城发展公司认为其支付的XXXXXXXX元中，租金、物业管理费等实际收益为XXXXXXXX.56元，其余XXXXXXXX.44元系其为了能够履行20年的合作协议，根据《合作协议》和《会议纪要》而支付的钱款。申华公司则认为无法确认实际收益的金额，其认为上述XXXXXXXX元均为易城工程公司、易城发展公司支付的保底收益。对此，易城工程公司、易城发展公司提供了租赁合同以及相关付款凭证，申华公司未提供相反证据证明其主张，本院对于易城工程公司、易城发展公司的陈述予以确认。十一、审理中，对于申华公司的诉讼请求，易城工程公司、易城发展公司的意见如下：1、对于2016年8月、9月的物业管理费9125元、2017年6月的维修费641元予以确认；2、对于2016年8月至2017年12月的电费69041.5元，易城工程公司、易城发展公司认为按照电费通知单的金额为68522.50元，按照电费发票的金额为68576.50元，本院按照电费发票确认金额为68576.50元；3、对于增量收益XXXXXXX.71元(申华公司支付原租户的违约金)金额有异议，认为按照申华公司提供的支付凭证应为XXXXXXX.89元，且部分是在合作协议签订之前支付的，申华公司则认为还应当增加13楼的赔偿金722306.23元、124152.45元，双方在2016年6月签订合作协议前就已经先期开始接洽和推进，故有些违约金发生在合作协议之前。综上，本院根据相应证据确认违约金金额为XXXXXXX.57元。本院认为，涉案的《合作协议》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效。本案的争议有以下几点：一、《合作协议》的法律性质是合作合同还是房屋租赁合同？本院认为，1、从双方签订的合同目的、约定的内容来看，申华公司将申华金融大厦作为合作载体交由易城工程公司、易城发展公司进行整体设计、改造，并由易城工程公司、易城发展公司按照高于原租金标准的新租金标准重新招租，对于产生的收益在扣除保底收益、运营成本后由双方按照约定比例分配，符合合作的性质，双方在协议中亦明确了“合作改造、合作经营、共享增值”的合作原则，因此，双方的关系有别于承租人支付出租人固定租金、转租后收益全部归承租人的房屋租赁关系；2、从交易惯例看，对于房屋租赁关系而言，面积高达2万余平方米的租赁交易，一般都会由出租人给予承租人数个月的免租期，而本案中，合作协议没有设定免租期，易城工程公司、易城发展公司从合作起始即要按照满租的租金、物业管理费、广告费基数，支付保底收益；3、从申华公司给易城工程公司、易城发展公司的《关于“申华汇项目推进存在的不配合问题”的回复》中可以看出，申华公司亦自认双方关系在法律角度并非单纯租赁关系。因此，本案的法律关系应当以合作关系确定。二、合同的解除的责任。本案中，易城工程公司、易城发展公司要达成合作目的，必须对申华金融大厦进行整体设计、整体改造，因此房屋交付是整体改造的前提，现申华公司未能在2016年7月1日前将房屋腾空后交付易城工程公司、易城发展公司，必然会对整体改造带来相当大的影响，增大改造难度、拖延改造完成的工期，增加改造的成本，因此，申华公司对房屋迟延交付负有责任，申华公司辩称合同未约定空房交付的主张，显然有违合作协议的本意和常理，本院不予采信。即便申华公司将存量租户的收益在保底收益中予以抵扣，但上述房屋不能用于改造、更不能收取更高的租金产生溢价收益，因此，上述所谓的权利转移并不构成房屋的交付。而对于易城工程公司、易城发展公司而言，在签订合作协议时，理应对系争房屋进行必要的了解，在知晓申华金融大厦尚存在租户未到期的情况下，亦应作出正常、客观、正确的判断，并及时在合作协议中对于相应的商业风险作出约定，就此而言，易城工程公司、易城发展公司对于合同的解除亦存在一定的过错，在发生存量客户无法迁出的情况下，易城工程公司、易城发展公司仍与申华公司签订《会议纪要》，同意支付保底收益，而之后又未按照《会议纪要》履行，也是导致合作协议最后解除的客观原因。至于双方因引入酒店是否改变设计业态的意见不一，也是因为双方约定不明导致，故对于双方合作协议的解除，双方均无异议，本院亦予以确认，对于解除的过错责任，本院酌情确定申华公司承担40%的责任，易城工程公司、易城发展公司承担60%的责任。三、《会议纪要》的效力。涉案的两份《会议纪要》，虽然是双方的真实意思表示，但是该《会议纪要》产生的前提是继续履行合作协议，从双方的合作协议可以看出，易城工程公司、易城发展公司需全额负担设计、改造的费用，在改造期间，还要按照2015年申华金融大厦满租状态的租金、物业管理费、广告费水平支付申华公司保底收益，正如易城工程公司、易城发展公司陈述，其主要是看中20年的长期合作期间，其盈利的阶段也是在合作后期，其签订《会议纪要》也是基于合同继续履行能为其产生盈利可能，《会议纪要》确系对于合作协议继续履行而做出的安排和约定，而不是双方在合作协议解除以后形成的结算约定，在合作协议解除的情况下，要求易城工程公司、易城发展公司仍承担满租状态的保底收益，而申华公司不承担任何收益损失的风险，有违公平原则和合作的本意。因此，双方合作协议解除以后，不能按照《会议纪要》的标准处理协议解除的后果。四、合作协议解除的后果处理。合同解除后，尚未履行的应当终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。合同双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。申华公司提起本案诉讼，其目的在于弥补其租金等收益的损失，其损失的衡量可以按照双方在《保底收益确认书》中所确认的保底收益XXXXXXXX.42元减去实际收到的收益予以确定。审理中，申华公司确认合作协议履行期间收到易城工程公司、易城发展公司交付的收益(包括租金、物业管理费、广告收入)为：1、2016年7月1日至2017年1月31日期间的收益85479元和XXXXXXX.81元；2、易城工程公司、易城发展公司向租户收取2017年1月31日前的收益XXXXXXX.09元；3、13楼、19楼自2017年2月1日起至2017年10月22日止的租金XXXXXXX.82元、物业管理费856006.45元；4、留存租户浙江昆仑置业公司2017年2月至4月的的租金、物业管理费53994元；5、易城工程公司、易城发展公司支付的收益XXXXXXXX元。但需要指出的是，上述款项中，有部分系租金、物业管理费等实际收益，共计XXXXXXXX.56元，有部分系易城工程公司、易城发展公司为履行《会议纪要》支付的保底收益，共计XXXXXXXX.44元，这部分保底收益不能作为实际的收益计算。因此，申华公司对于租金、物业管理费、广告费收益的损失为XXXXXXXX.69元，根据本院确定的责任承担比例，易城工程公司、易城发展公司应承担的申华公司的收益损失金额为XXXXXXXX.01元，易城工程公司、易城发展公司还应当按照上述比例承担的申华公司增量收益的损失金额为XXXXXXX.74元。此外，易城工程公司、易城发展公司还应当支付维修费641元、电费68576.50元、2016年8月、9月的物业管理费9125元。易城工程公司、易城发展公司已支付的XXXXXXXX.44元，可以用于上述损失的承担和费用的支付，尚结余727789.19元，应由申华公司返还易城工程公司、易城发展公司。因易城工程公司、易城发展公司在本案中撤回了反诉，故上述钱款的返还以及易城工程公司、易城发展公司的其他损失，易城工程公司、易城发展公司可另行主张，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国民法合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、原告上海申华控股股份有限公司与被告上海易城工程顾问股份有限公司、被告上海易城发展有限公司签订的《申华金融大厦合作改造合作运营合同》及《补充协议》自2017年12月23日起解除；二、原告上海申华控股股份有限公司的其他诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币151669元，财产保全费人民币5000元，共计人民币156669元，均由原告上海申华控股股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  董 敏二〇二〇年十月三十日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。