贵州省黎平县人民法院行 政 判 决 书（2020）黔2631行初53号原告杨屏，男，1968年7月10日出生，侗族，住锦屏县。委托代理人王彦方，女，贵州维律律师事务所律师。委托代理人沈灏，男，1982年4月2日出生，苗族，住锦屏县。被告锦屏县住房和城乡建设局。地址锦屏县三江镇飞山社区**。组织机构代码11522628009770319X。法定代表人胡勇，男，该局局长。委托代理人胡璇，男，该局副局长。委托代理人杨正伟，男，贵州杉乡律师事务所律师。第三人杨琪，男，1992年9月4日出生，侗族，原住锦屏县，现住贵阳市观山湖区。委托代理人杨屏，男，1968年7月10日出生，侗族，住锦屏县，系第三人的父亲。原告杨屏诉被告锦屏县住房和城乡建设局（以下简称“锦屏县住建局”）房屋征收补偿协议行政诉讼一案，于2020年8月25日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉材料，并依法组成合议庭。于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告杨屏及其委托代理人王彦方、沈灏，被告锦屏县住房和城乡建设局的委托代理人胡璇、杨正伟，第三人杨琪的委托代理人杨屏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨屏诉称，2019年2月15日，锦屏县人民政府作出锦府通［2019］21号《县人民政府关于锦屏县2017年三江镇信合家园二期城市棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置方案的批复》，同意锦屏县住房和城乡建设局报来《锦屏县2017年三江镇信合家园二期城市棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置方案》，确定征收范围为东抵县医院后门小路，南临小江路，西抵信和家园一期，北抵县医院。原告享有权属的位于锦屏县三江镇风雨桥社区县医院坎下一宗锦国用（2011）第××号商务金融土地（土地使用权面积为322.01平方米）亦属于征收范围内。双方为了明确涉案土地价值，曾于2019年11月27日共同委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司对原告的土地及地上建筑物室内装饰装修进行价值评估。该评估机构于2019年12月4日向原告发出预【2019-ＱＤＮ】凯第14062号预评估函，评估案涉土地于价值时点2019年12月4日的土地市场价值为103.66万元，房屋装修市场价值为244232元。后被告变更评估机构，于2020年4月13日委托贵阳中银房地产评估有限公司对案涉土地的价值进行评估，该评估公司于2020年5月31日出具黔中银房估（2020）第04008号《房地产估价报告》，估价结果为锦国用（2011）笫077号土地的土地使用权价值为687813元，土地出让金为309825元，室内装饰、装修及附属设施价值170784元。2020年6月22日，被告锦屏县住建局受征收入被告锦屏县人民政府的委托与原告签订《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》，该协议第二条第（三）款第4款约定：“乙方被征收房屋的土地是通过出让方式取得，按双方协商，乙方的土地从出让土地转回到国有划拨土地性质后补偿，补偿差价按贵阳中银房地产评估有限公司2020年5月31日作出的估价结果报告价值，甲方应补乙方土地出让金309825元”。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额。”案涉土地若在正常交易情况下，必然会将土地使用权价值以及土地出让金均纳入交易金额范围。基于公平交易的原则，被告向原告支付的土地征收补偿应包含土地使用权价值以及土地出让金，但被告与原告签订的补偿协议仅补偿原告方的土地出让金309825元，直接造成原告损失了土地使用权价值687813元，明显显失公平。根据《合同法》第五十四条第二款“在订立合同时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公头利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”之规定。因此，被告与原告签订的《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》（以下简称《房屋征收补偿安置协议》）显失公平，被告还应补偿原告土地使用权价值687813元。现原告为维护自身合法权益，根据我国《行政诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，请求：1、依法确认原告与被告签订《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》第二条第（三）款第4项显失公平，将该条款变更为“甲方应补乙方土地出让金309825元及土地使用权价值687813元”；2、依法判令被告将土地使用权价值687813元补偿款支付给原告。原告杨屏在举证期限内向法院提供了以下证据材料：第一组、原告身份证，证明原告身份信息；第二组、1、锦府通［2019］21《县人民政府关于锦屏县2017年三江镇信合家园二期城市棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置方案的批复》；2、锦国用（2011）第××号国有土地使用证。证明：（1）锦屏县人民政府作为征收人，锦屏县住房和城乡建设局作为征收部门，对三江镇信合家园二期城市棚户区改造项目进行土地房屋征收的事实；（2）证明原告享有权属的涉案土地属于征收范围；第三组、1、《评估委托协议书》；2、预［2019-ＱＮ］凯第14062号预评估函，证明：（1）原被告为了明确涉案土地价值，曾于2019年11月27日共同委托贵州华瑞土地房地产评估有限公司对原告的土地、、地上建筑物及室内装饰装修进行评估（2）证明该评估公司出具的报告中案涉土地于价值时点2019年12月4日的土地市场价值为103.66万元，房屋装修市场价值为244232元的事实；第四组、黔中银房估（2020）第04008号《房地产估价报告》，证明原告被双方正式委托贵阳中银房地产评估有限公司对案涉土地的价值进行评估，该评估公司估价锦国用（2011）第××号土地的使用权价值为687813元，土地出让金为309825元，室内装饰、装修及附属设施价值170784元的事实；第五组、《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》。证明该协议第二条第（三）款第4款中被告仅负有补偿原告方的土地出让金309825元的义务，无形中直接导致原告损失了687813元的事实，进一步证实了双方的协议中该条款显失公平，原告有权请求人民法院予以撤销；第六组、杨屏与龙本东2020年4月28日微信聊天记录。证明锦屏县领导、锦屏县住建局急于催促杨屏签订安置补偿协议;第七组、评估报告签收单。证明杨屏迟至2020年6月22日才签收评估报告；第八组、1、宗地市场价格及土地出让金复核评估申请、邮件交寄单（收据）；2、关于复核评估申请的函。证明：（1）杨屏于2020年6月24日向中银公司申请复核并交寄；（2）中银公司不理睬杨屏，并径向锦屏县住建局复函，指出“至今未提供关于按建筑面积1227.4平方米未估算土地使用权容积率修正因素的任何正式认定材料”、“请委托双方酌情处理”；（3）评估报告对土地价格，系根据办证面积而不是实测面积评估；第九组、宗地市场价格及土地出让金重新评估复核申请。证明：1、杨屏在向中银公司申请复核的同时，向锦屏县住建局申请和告知此事；2、锦屏县住建局工作人员龙某某签字收件；第十组、杨屏与龙本东2020年6月24日微信聊天截图。证明：（1）杨屏告知龙本东复核事宜，龙答“按行业规定流程主张个人诉求”；（2）杨屏向龙本东询问向哪个机构提异议无结果；第十一组、1、关于配合鉴定的函；2、杨屏手机2020年7月13日录音，均证明杨屏要求锦屏县住建局告知专家委员会的全称，联系方式，并按安置补偿协议约定配合提供鉴定证据（包括中银公司评估资料），不仅遭到拒绝，甚至被拒收《关于配合鉴定的函》；第十二组、1、收条；2、贵州省房地产估价协会关于不予受理房地产估价报告的函。均证明原告依行政法规和补偿安置协议约定向贵州省房地产估价协会申请鉴定，被告知因为已签订协议无法受理，丧失了除诉讼外的最后救济手段。被告锦屏县住建局辩称，原告要求将《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》第二条第（三）款第4项中相关内容变更为“甲方应补乙方土地出让金309825元及土地使用权价值687813元”的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。在锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目中，原告杨屏持有锦屏县房权证三江镇字第**《房屋所有权证书》和锦国用（2011）第××号《国有土地使用证》，土地取得方式为出让，系其2011年与锦屏县印刷厂姚元伟、陈德平、欧开兰等七人（该七人于2009年6月通过国土部门出让取得）购买所得。虽然原告的土地是通过与他人购买房屋以出让方式取得，但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》（国务院令第590号）第十七第（一）项：“对被征收房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿。”释义第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”该条款释义中也明确“类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值再说被告对原告被征收房屋已进行产权调换给予了补偿安置。因此，应不再对其被同时收回的322.01平方米土地使用权的土地另行补偿。但被告在房屋被征收过程中，原告多次要求被告补偿划拨土地与出让土地的差价（土地出让金），在双方多次协商无果的情况下，被告为不影响项目建设，本着以人为本的原则，与原告达成协议，同意按划拨土地与出让土地的补偿差价补偿，并共同选定有资质的评估机构进行了评估。2020年6月24日，已将土地出让金309825元兑现补偿给原告。补偿原告的土地出让金依据为已生效评估结果报告。为解决落实好对土地土地使用权划拨与出让的差价（土地出让金）的评估事宜，被告根据原告选定的评估机构，于2020年4月13日共同委托贵阳中银房地产评估有限公司开展评估工作。2020年5月31日，评估结果报告出来分别送达被告与原告后，双方于2020年6月22日，正式签订《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》。协议第二条第（三）款第4项明确约定，甲方应补乙方土地出让金309825元。原告选择产权调换的房屋价值已包含土地使用权价值。2020年5月31日《评估结果报告》中，评估土地使用权价值为687813元，但是这仅仅只是作为计算土地出让金的数值，不是原告诉讼请求所说的应当支付给其的金额。因为土地使用权价值已包含在房屋价值之中，鉴于原告采取的是产权调换安置方式，故土地使用权价值未有明确地显现出来。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》（国务院令第590号）第十七第（一）项，对被征收入房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿。”释义第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”。该条款释义中也明确“类似房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。”因此，原告所要求的土地使用权价值已包括在被征收房屋的价值，不能再另行补偿。否则，按原告的要求，便是要重复或多补偿给原告同时原告选择产权调换后，以后在办理不动产权证时，还会取得部分土地面积的使用权，相当于是置换被征收房屋的土地使用权，根本不存在对原被征收房屋的土地使用权的价值再进行补偿。基于上述情况，可以看出原告在《行政起诉状》中提出变更补偿协议，是故意曲解与被告共同协商补偿土地出让金的真实意图，从而达到增加补偿款的不合理要求，但其要求缺乏事实与法律依据，应不予支持。原告诉讼有违背诚信原则。被告与原告于2020年6月22日签订《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》后，被告已将土地出让金支付给原告。然而，原告多次到被告处提出无理要求，干扰被告工作，现又将被告诉至法院，牵扯被告工作精力和耽搁工作时间。根据《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告之行为违反了诚实守信原则，不认可2020年6月22日签订《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》。若原告真有不愿履行协议之意思表示，被告同意全面停止该协议履行，原告退还所有的产权调换房及得到的货币补偿款，双方解除已签订的协议。被告重新对原告的实物指标量进行认定（包括合法的和非法的房屋面积），对被征收的房屋（包括合法房屋、非法房屋及土地价值）委托有资质的评估机构按照市场价进行评估，对被征收房屋按评估结果给予货币补偿。综上所述，原告主张的事实与理由于法无据于理不通，不应得到支持。请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告锦屏县住建局在举证期限内向法院提供了以下证据：1、组织机构代码，证明被告基本信息；2、法定代表人身份证明书，证明被告的法定代表人身份；3、法定代表人身份证，证明被告法定代表人身份信息；4、委托评估函，证明被告与原告共同委托评估；5、图片，证明原告房屋与整幢建筑概貌；6、评估报告，证明土地出让金评估结果；7、补偿协议，证明双方在评估后签订补偿协议及补偿协议内容；8、支付凭证，证明被告已支付土地出让金给原告及第三人。第三人杨琪述称，本人的答辩意见与原告的起诉理由一致。在举证期限内第三人未向本院提交证据材料。经庭审质证，本院对以下证据确认为：对原告提供的第一组证据被告、第三人均无异议，本院予以确认；对第二组是原告及第三人与被告签订《房屋征收安置协议》，并没有签订《土地房屋征收安置协议》，故原告证明目的本院不予采信；对第三组证据该评估报告的结论已经被黔中银房估（2020）第04008号《房地产估价报告》所取代，不能作为本案的定案依据，故本院不予采信；对第四组证据该组证据是客观存在的事实，本院予以采信；对第五组证据该协议第二条第（三）款第4项只是双方就补偿原告方的土地出让金差价达成的补偿，并没有涉及到其他的补偿内容，且涉案房屋的土地出让金是以评估机构进行评估后得出的数额，双方签字确认后并签订的协议，未体现显失公平的情形，故本院不予采信；对第六组、第七组、第八组、第九组、第十组、第十一组、第十二组证据证实原告收到黔中银房估（2020）第04008号《房地产估价报告》后，并对该《估价报告》申请进行复核和技术鉴定，均不予受理，且与原告的主张要求被告支付土地使用权价值为687813元补偿款没有关系，故本院不予采信。对被告提交的证据1、2、3、4、5、8原告及第三人均没有异议，本院予以确认；对证据6、7该《评估报告》只是证实双方委托评估机构对原告的宗地进行评估过程和结果，不能证实被告应当补偿给原告土地使用权价值为687813元，而且双方在《房屋征收补偿安置协议》的第二条第（三）款第4点中只是双方就补偿原告的土地出让金差价达成的协议，并没有涉及到其他的补偿内容，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目建设的需要，被告根据锦府通（2019）21号《县人民政府关于锦屏县2017年三江镇信合家园二期城市棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置方案》，向原告杨屏征收其位于该项目红线范围内的房屋，原告持有锦屏县房房权证三江镇字第**房屋所有权证书》和锦国用（2011）第××号《国有土地使用证》，该土地以出让方式取得。2019年12月4日原告自行委托贵州华瑞土地房地评估有限公司对其土地价值进行评估，被告不认可该评估报告。故双方于2020年4月13日又共同委托贵阳中银房地产评估有限公司对原告所有的位于锦屏县价值及土地出让金部分（土地使用权划拨于出让的差价）和房屋室内装饰、装修及附属设施的市场价值进行评估。2020年5月31日贵阳中银房地产评估有限公司就委托评估事项作出黔中银房估（2020）第04008号《房地产估价结果报告》，评估结果为土地使用权价值为人民币687813.00元，土地出让金为309825.00元，室内装修及附属设施评估净值为170784.00元。该评估报告送达给双方后，并于2020年6月22日被告、原告及第三人以《房地产估价结果报告》评估结果为补偿依据签订了《房屋征收安置协议》，该协议第二条第（三）款第4项：乙方被征收房屋的土地是通过出让方式取得，按双方协商，乙方的土地从出让土地转回到国有划拨土地性质后补偿，补偿价差按贵阳中银房地产评估有限公司2005年5月31日作出的“估价结果报告”价值，甲方应补乙方土地出让金309828.00元。乙方在收到（签收）正式评估报告之日起ｌ0日内，若乙方对评估报告有异议，可按国家相关法律法规主张权利，甲方应按法规予以支持。双方约定按照发生法律效力的文书执行，在签订终结协议时互补。互补金额兑现时间在签订终结协议之日起1个月之内兑现完毕。逾期未兑现，按互补金额每日万分之一支付违约金。若乙方在收到正式评估报告之日起10日后，未提出异议和依法依规主张权利，本项补偿就此终结。以上1、2、3、4项合计人民币569322.20元。本协议签订后7日内一次性付清，打入乙方账号62×××44，户名杨屏。”2020年6月24日，被告已将土地出让金309825元兑现补偿给原告和第三人，原告选择产权调换，所置换的十套房产原告已经全部接受。2020年6月28日原告申请对《房地产估价结果报告》进行复核，被驳回申请。2020年7月16日原告向贵州省房地产估价行业协会申请对黔中银房估（2020）第04008号《房地产估价报告》进行技术鉴定，该行业协会不予受理，该黔中银房估（2020）第04008号《房地产估价报告》已经生效。2020年8月25日原告向本院提起行政诉讼，请求依法确认原告与被告签订《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》第二条第（三）款第4项显失公平，将该条款变更为“甲方应补乙方土地出让金309825.00元及土地使用权价值687813.00元”；并判令被告将土地使用权价值687813.00元补偿款支付给原告。本院认为，原告及第三人与被告签订的《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》经甲、乙双方在公平、公正、自愿、协商一致基础上，就被征收房屋补偿安置达成的协议，系双方当事人的真实意思表示，且在协议签订过程中，被告行政行为上没有过错行为，故原告与被告签订的《房屋征收补偿安置协议》合法有效，本院予以确认。本案中，关于原告主张确认原告及第三人与被告签订《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》第二条第（三）款第4项显失公平，将该条款变更为甲方应补乙方土地出让金309825.00元及土地使用权价值687813.00元的问题。本案中，锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目建设的被征收对象及原告和第三人与被告签订《房屋安置补偿协议》均是以《县人民政府关于锦屏县2017年三江镇信合家园二期城市棚户区改造项目土地房屋征收补偿安置方案》为补偿依据，房屋征收补偿都是依据该《补偿安置方案》第六条“收回国有建设用地使用权的补偿标准。征收房屋时，国有土地使用权同时收回（含空地）。被征收人房屋所占用土地的补偿已包括在房屋补偿标准内，不再另行补偿”的规定执行。因此，被征收房屋价值的补偿已包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，而原告土地以出让方式取得，考虑到原告土地之前的土地出让金与征收时土地出让金存在差异，故双方就如何补偿土地出让金差价问题，通过协商一致同意以评估机构的评估报告结果确定补偿土地出让金差价，在委托评估及双方签订《安置补偿协议》各环节均体现公开、公平,不存在显失公平的事实。另外，原告在举证期限也未能够提供证据证实房屋相邻人与原告在土地补偿方面存在显失公平。因此，原告主张确认其与被告签订《锦屏县三江镇信合二期棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议》第二条第（三）款第4项显失公平，将该条款变更为甲方应补乙方土地出让金309825.00元及土地使用权价值687813.00元的理由不成立，故本院不予采信；因原告主张判令被告将土地使用权价值687813.00元补偿款支付给原告的诉请求缺乏事实依据和法律依据，故本院不予支持。被告的答辩理由成立，证据充分，有事实依据和法律依据，本院予以采信。为此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告杨屏的诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨屏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审 判 长  吴义杰人民陪审员  罗锦锋人民陪审员  吴远辉二〇二〇年十月三十日书 记 员  宋芳玲