江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初2279号原告：瑞金市三和房地产开发有限公司，住所地江西省瑞金市金鑫大道乌石垄，统一社会信用代码91360781690986013G。法定代表人：胡春生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赖华明，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴顺程，江西南芳律师事务所律师。被告：杨品华，男，1977年11月12日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告瑞金市三和房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告杨品华（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，分别于2020年6月29日、9月17日二次依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴顺程二次开庭均到庭参加诉讼，被告第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭时无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房款638769元及逾期付款违约金20000元。2、判令被告偿还原告代为支付的按揭贷款本金、利息及费用共计335636.8元及违约金（违约金以每笔代偿款为基数自银行扣款之日起按日万分之五计算至清偿之日止，截止起诉之日约为170000元）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月26日，被告在原告处购买了位于瑞金市南侧“红都京城”（现更名为“香格里拉”）小区Ａ区房号为“Ａ-39东”（含“Ａ-39东院”、“Ａ-39东建筑占地”）的别墅一栋，并于当日签订了一份《商品房买卖合同》（合同备案编号：20120904185）。该合同约定：商品房总价款为2118769元，被告应当于签订合同当日向原告支付商品房首期价款638769元，余款1480000元由被告以按揭贷款的方式一次交清。合同签订后，被告向赣州银行股份有限公司瑞金支行办理了按揭贷款1480000元，原告为该笔贷款提供担保，方式为保证金担保和连带方式保证。首付款638769元经原告多次催收，被告一直未支付，并自2016年12月份开始，被告未再按期归还银行贷款。期间，原告多次要求被告支付首付款、归还原告垫付的贷款本息并及时向银行还本付息，但被告未予以清偿，导致银行陆续从原告的保证金账户扣划被告应还贷款本金、利息、费用共计335636.8元。被告所购房屋已于2020年1月21日被法院拍卖，原告为维护其合法权益，故诉至贵院。被告辩称，对原告起诉的事实无异议。但案涉房屋系零首付，即被告不需支付首付款。被告未违约，原告现要求被告支付首付款，与原告之前的宣传活动不符，被告无须支付违约金。关于银行按揭贷款，被告因还不起该贷款，曾与原告进行协商，要求原告为被告办理案涉房屋登记手续，方便被告将该房屋出售用于偿还购房款，但原告未为被告办理房产证，导致被告未将案涉房屋出售。由此产生的银行代偿款，原、被告双方均有责任。被告不承担代偿款中的违约金。经审理查明：2012年9月26日，原告与被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20120904185），双方在该合同中约定，被告向原告购买位于瑞金市南侧“红都京城”（现更名为“香格里拉”）小区Ａ区房号为：“Ａ-39东”（含“Ａ-39东院”、“Ａ-39东建筑占地”）别墅一栋，建筑面积为372.33元，单价5690.57元／平方米，总价款为2118769元，被告应于签订合同当日向原告支付商品房首付价款人民币638769元，余款1480000元由被告以按揭贷款的方式一次性交清。该合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰万元。双方在《合同补充协议》附件三第2.1.6条中又约定，买受人同意在获得贷款后委托银行将取得的贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。同时买受人同意按按揭贷款相关合同之约定按期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7日内日到出卖人处归还相关本息及费用，并且买受人愿意承担自银行扣款之日起到买受人归还本息及费用之日止按总房价款每日万分之五支付违约金给出卖人。否则，按《商品房买卖合同》第七条规定执行。订约前，原告进行了零首付促销活动，原法定代表人周叶旺口头承诺，对首付款予暂缓交，具体支付时间未明确约定，同时承诺由原告赠送一年的银行按揭贷款。合同签订后，原告在未收取被告首付款的情况下，协助被告向赣州银行股份有限公司瑞金支行办理按揭贷款1480000元。同日，被告与赣州银行股份有限公司瑞金支行签订《个人借款合同》和《抵押合同》各一份，被告以其所有的“红都京城”Ａ-39东房屋作为抵押，案外人黄玉林提供连带方式保证，原告为该笔贷款提供担保，方式为保证金担保和连带方式保证。贷款后，被告自2016年12月开始出现逾期，至2019年2月28日止，导致银行从原告公司账户扣划了三十多期的保证金共计335636.8元。2020年1月21日，案涉房屋被法院拍卖。因被告未按合同约定支付首付款、偿还原告代偿的贷款本息、费用及违约金，原告遂诉至法院。原告于2020年7月10日向本院申请财产保全，本院于2020年7月10日做出（2020）赣0781民初2279号民事裁定书，裁定冻结被告杨品华的银行存款1170000元（户名：杨品华，开户行：中国农业银行，账号：62×××19），冻结期限为十二个月。以上事实有：原告提交的原告的营业执照、法定代表人的身份证、被告的身份证、《赣州市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人借款合同》、《抵押合同》、（2019）赣0781民初584号判决书、履行担保责任通知书、赣州银行业务（通用）凭证及通知函的复印件各1份、案涉房屋拍卖信息打印件1份；被告提交的原告原法定代表人周叶旺在瑞金市公安局的询问笔录、股权转让协议书、领条、危永红在瑞金市公安局的询问笔录及其购房款发票复印件各1份，录制周叶旺陈述零首付的视频光盘1份，以及原、被告在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为,本案争议焦点有二，一是涉案房产是否为零首付形式销售，即被告是否应支付首付款638769元。因为原、被告在购房合同中约定，被告应当于合同订立时支付首付款638769元，被告当时的法定代表人周叶旺也曾向公安机关陈述，双方当时口头约定的零首付，就是暂时不要支付购房首付款，一年后再支付。据此，原告并未明确免除被告的购房首付款。被告虽然提交了原告当时的法定代表人周叶旺陈述零首付就是不要支付购房首付款的视频资料，但是该视频资料现无法核实其真实性、合法性，且与周叶旺在公安机关的陈述相互矛盾，原告对此又不予认可，故依法应采信周叶旺在公安机关的陈述。至于该首付款的支付期限，合同约定于签订合同当日支付，但由于原告原法定代表人口头同意零首付，即暂时不要支付购房首付款，并未明确约定首付款何时支付，原告原法定代表人陈述为“一年后”，但是被告予以否认；且原告未能提交证据证明其向原告催索过该购房款。所以，现原告起诉追索该购房款，被告理应支付；但根据现有证据，不能证明被告逾期支付该购房款，也即原告据此要求被告支付违约金没有事实根据。本案争议焦点之二：关于原告代偿款的违约金问题。原告要求被告偿还原告代为支付的按揭贷款本金、利息及费用共计335636.8元及违约金。被告对代偿款无异议，但提出因原告未及时为其办理房产登记手续导致其无法处分该房产，不同意支付违约金。本院认为，原、被告双方在《合同补充协议》附件三第2.1.6条中约定，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人愿意承担自银行扣款之日起到买受人归还本息及费用之日止按总房价款每日万分之五支付违约金给出卖人。否则，按《商品房买卖合同》第七条规定执行。而该合同第七条约定，经双方约定该违约金的金额累计不超过20000元。根据合同法第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案原告系提供格式条款一方，依法应当作出对其不利于的解释，即该违约金的金额累计不超过20000元。至于被告提出的抗辩意见，因原告是否及时为被告办理产权登记手续，与本案不属同一法律关系，被告以此为由不返还代偿款，于法无据，故对抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，本院对原告要求被告支付购房款638769元，返还代偿款335636.8元并支付违约金20000元的诉请，本院予以支持，原告的其余诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杨品华应当于本判决生效后十日内支付给原告瑞金市三和房地产开发有限公司购房款638769元。二、被告杨品华应当于本判决生效后十日内返还给原告瑞金市三和房地产开发有限公司代偿款335636.8元，并支付违约金20000元。三、驳回原告瑞金市三和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15279元，保全费5000元，合计20279元，该款原告瑞金市三和房地产开发有限公司已预交，由被告杨品华承担，并于本判决生效后十日内返还给原告瑞金市三和房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 宋 英人民陪审员 胡 俊人民陪审员 李小英二〇二〇年十月二十八日书 记 员 李燕玲