新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2324民初856号 原告：王志良，男，1945年7月26日出生，汉族，退休职工，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。委托诉讼代理人：李继民，新疆金诚信律师事务所律师。被告：王锦芬，女，1967年3月12日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。被告：刘玉英，女，1949年5月4日出生，汉族，退休职工，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：刘静，新疆广翼律师事务所律师。被告：韩靓，女，1979年8月5日出生，汉族，昌吉州新华书店职员，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：刘静，新疆广翼律师事务所律师。被告：韩桃，女，1973年11月22日出生，汉族，公司职员，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。原告王志良与被告王锦芬、刘玉英、韩靓、韩桃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王志良及其委托诉讼代理人李继民、被告王锦芬、韩桃、被告刘玉英、韩靓的委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志良向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告办理玛纳斯县中华路粮食局4号楼3-301室（C3区198栋）楼房的过户手续；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年10月16日，原告王志良以31000元的价格从被告王锦芬手中购买了登记在被告刘玉英丈夫韩建忠（已逝世）名下位于××县的楼房，原告与被告王锦芬签订了出售楼房协议。2009年10月间，原告拿着与被告王锦芬签订的出售楼房协议去玛纳斯县房管所打听被告刘玉英及其丈夫韩建忠的住址、电话，房管所查不到，但房管所工作人员将登记在被告刘玉英丈夫韩建忠名下的房产证交给原告，并告知原告尽快找到被告办理楼房过户手续。原告多次电话联系被告刘玉英办理过户手续，被告刘玉英置之不理，故原告诉至法院，请求依法裁判。被告王锦芬辩称，其购买刘玉英的房子时没有房产证，买房后没多久就去呼图壁工作了，同意协助原告办理过户手续，刘玉英应当协助原告办理房屋过户手续，但是办理过户手续的费用应由原告承担，如果办不了过户手续，原告就继续住在涉案房屋内。被告刘玉英、韩靓、韩桃辩称，依据合同的相对性，被告刘玉英、韩靓、韩桃非本案的适格主体，本案的适格主体是被告王锦芬，涉案房屋系被告刘玉英、韩靓、韩桃共同所有，被告刘玉英将房屋卖给被告王锦芬未经被告韩靓、韩桃同意，涉案房屋买卖合同无效，故王锦芬与原告签订的买卖合同也无效。从原告的诉状中可以看出，2006年10月16日，原告与被告王锦芬签订房屋买卖合同，原告提交的房产证记载发证时间为2009年7月16日，在长达十一年期间，被告王锦芬及原告从未找被告刘玉英、韩靓、韩桃要求办理过户手续，故本案已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。被告王锦芬对原告提交的原告与其签订的房屋买卖合同、戴萍出具的收条的真实性无异议，本院予以采信；被告王锦芬、刘玉英、韩桃、韩靓对原告提交的房产证及社区出具的证明的真实性无异议，本院予以采信；原告王志良、被告王锦芬对被告刘玉英提交的刘玉英与王锦芬签订的房屋买卖合同的真实性无异议，本院予以采信；被告韩桃、韩靓未向本院提交证据。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：被告刘玉英与韩建忠系夫妻关系。2000年9月，韩建忠去世。2000年11月7日，被告刘玉英将位于××县的楼房以32000元的价格出售给被告王锦芬，双方签订的房屋买卖合同约定，甲方户主韩建忠、妻刘育（玉）英现有位于××县，住房**及大门口有一间3.3×3平方米的砖木结构平房1间，共计32000元整（叁万贰仟元整）卖给乙方王锦芬，粮食局现已房改，但现未办理房产证；甲方韩建忠、刘玉英将上述房屋买给乙方王锦芬，售价为32000元整，乙方王锦芬先支付叁万元整，十日内甲方搬出，产权归乙方所有，甲方交给乙方钥匙后一次付清贰仟元；甲方大门口小平房，经双方协商五年内由甲方使用，内有专项电，电费甲方自理，乙方不收租金，但只供甲方个人使用，不能转借和出租，否则乙方有权收回。如五年内乙方收回或出售小房，乙方将赔偿甲方损失叁仟元整，五年使用期满后，房、电权全归乙方所有；房内有线电视留给乙方，大门口小平房产权复印一份留给乙方；房产过户手续由甲方出面办理，过户费用甲乙双方各承担一半；房屋交付前因原房主发生的债权债务由甲方承担，交付后再发生的债权债务由乙方承担；以上协议双方共同遵守，任何一方不得反悔，若一方反悔，应向对方支付违约金一万元。本协议双方签字生效，甲乙双方各执一份。因刘玉英签订房屋买卖合同时，韩建忠已去世，故房屋买卖合同的甲方（卖方）仅有被告刘玉英的签名。合同签订后，被告王锦芬向被告刘玉英付清了购房款，被告刘玉英向被告王锦芬交付了房屋。2006年10月16日，被告王锦芬与原告王志良签订房屋买卖合同一份，约定甲方王锦芬现有位于××县住房一套及大门口有一间3.3×3平方米的砖木结构平房1间，共计31000元整（叁万壹仟元整）卖给乙方王志良，粮食局现已房改，但未办理房产证，经双方协议：甲方王锦芬将上述房屋卖给乙方王志良，售价31000元整，产权归乙方王志良所有，钥匙交给乙方王志良后一次付清全款；产权及房产证过户手续由乙方王志良办理费用自理；房屋交付前因原房屋发生的债权债务由甲方王锦芬承担，交付后所发生的债权债务由乙方王志良承担；以上协议双方共同遵守，任何一方不得反悔，若一方反悔应向对方支付违约金一万元；本协议双方签定生效，甲乙双方各执一份。合同签订后，原告王志良向被告王锦芬付清了购房款，被告王锦芬向原告王志良交付了房屋，原告王志良长期在此房屋居住。2009年7月16日，玛纳斯县房地产管理所颁发了被告刘玉英、王锦芬出售的房屋所有权证，该房屋所有权证记载，房屋所有权人为韩建忠，房屋坐落于××县。房屋性质为房改住宅。原告王志良要求被告王锦芬、刘玉英、韩靓、韩桃协助办理房屋过户过手未果，遂诉至法院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代理行为有效。涉案房屋系被告刘玉英与其丈夫韩建忠的夫妻共同财产，被告刘玉英在其丈夫去世以后出售涉案房屋时，房产证尚未办下来，涉案房屋尚未进行继承分割，由被告刘玉英实际居住，鉴于被告刘玉英与被告韩靓、韩桃的母女身份关系，被告王锦芬有理由相信刘玉英作为案涉房产的共有人有权代表其他房产继承共有人韩靓、韩桃处分该房产，被告刘玉英与被告王锦芬签订房屋买卖合同出售案涉房屋的行为构成表见代理，被告刘玉英与被告王锦芬的房屋买卖行为系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同依法成立并生效。被告王锦芬通过房屋买卖协议依法取得涉案房屋占有和使用的权利，之后与受让的原告王志良相互之间签订的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原告王志良已付清全部购房款并依法取得涉案房屋占有、使用的权利。原、被告行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告刘玉英、韩靓、韩桃在房产具备过户条件的情况下，拒不办理房屋转让过户手续，有悖诚信。被告刘玉英、韩靓、韩桃、王锦芬均有协助办理产权转移登记的义务，原告要求被告刘玉英、韩靓、韩桃、王锦芬协助办理房屋过户手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因被告韩桃、韩靓在其母亲刘玉英2000年11月7日出售房屋后至原告王志良2020年4月29日起诉之日近二十年的时间内均未对房屋买卖提出异议，故对被告韩桃、韩靓提出其母亲刘玉英未经其同意出售房屋签订的房屋买卖合同系无效合同的辩解意见，本院不予采纳。被告韩靓、韩桃作为房产的继承共有人虽不是买卖合同的当事人，但并没有明确表示放弃对案涉房产的继承，并且还以继承人的身份主张刘玉英与被告王锦芬签订的房屋买卖合同无效，因被告韩靓、韩桃继承的房产系案涉房屋买卖合同的标的，故被告韩靓、韩桃作为房产的继承共有人协助办理房屋过户登记手续，并非是以合同主体的身份履行合同义务，不受合同相对性原则的制约，对被告韩靓、韩桃提出其不是本案适格被告主体的辩解意见，本院不予采纳。被告刘玉英与被告王锦芬、被告王锦芬与原告王志良就案涉房屋依次签订房屋买卖合同，买受人在合同签订后均支付了全部价款且房屋也已交付买受人实际占有的，虽然买受人请求出卖人配合办理房屋过户登记的权利属债权请求权，但具有物权属性，故被告刘玉英、韩靓、韩桃以超过诉讼时效为由拒绝办理房屋过户手续的辩解意见，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第二款规定，判决如下：被告刘玉英、韩靓、韩桃、王锦芬于本判决生效之日起十日内协助原告王志良办理位于××县房屋转移登记。案件受理费750元，由被告王锦芬、刘玉英、韩靓、韩桃各负担187.5元，于本判决生效之日起十日内向原告王志良付清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审  判  长   熊中文审  判  员   闫 新人民 陪 审员   李爱英  二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 日 书  记  员   姜 雯