广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初12988号原告：惠州市中鹏物业管理有限公司，住所地：惠州市*******第13层。法定代表人：黄某1。委托代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。被告:刘*，男，汉族，****年*月**日出生，公民身份号码：433************613，身份证住址：湖南省辰溪县***********。住址：惠州市********************。被告:罗**，女，汉族，1975年9月17日出生，公民身份号码：433************627，住址：惠州市********************。原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉被告刘*、罗**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州市中鹏物业管理有限公司的委托代理人黄昌宏到庭参加诉讼，被告刘*到庭参加诉讼，被告罗**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市中鹏物业管理有限公司诉称，被告是惠州市********************的业主，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》的约定，一直积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了良好的小区环境。但是，自2017年2月1日开始被告停止缴纳上述房屋的物业管理费等费用，小区物业服务费单价住宅为1.35元/平方米/月，涉案房屋面积为98.64平方米，每月需缴133.16元，截止2018年1月20日，共计欠缴物业服务费11个月又20日，共计1553.53元。此期间还欠缴原告垫付的水费621.46元，公摊电费382.71元,原告在管期间每月向被告送达收费通知单进行书面催缴，但被告均置之不理。综上所述，被告行为已严重违约，侵害了原告及小区全体业主的合法权益，为维护原告合法权益，特诉请人民法院依法判决。1、请求判令被告支付2017年2月1日至2018年1月20日的物业服务费1553.53元，水费621.46元，公摊电费382.71元，共计2557.7元；2、请求判令被告支付违约金805.68元（以2557.7为基数，从2018年2月1日起按每日0.5‰计收至2019年10月），第一和第二项合计3363.38元；3、请求判令被告承担诉讼费。被告刘*辩称，一、《前期物业服务协议》终止，继续向业主收取物业费违背广大业主意愿，被答辩人请求支付物业费无法律依据。1、业委会与惠州市顺泽物业管理服务有限公司于2017年1月19日签订了《物业管理服务合同》，惠州市顺泽物业管理服务有限公司于2017年4月1日开始进驻小区为业主服务，答辩人向惠州市顺泽物业管理服务有限公司履行了缴交物业费的义务。《前期物业服务协议》约定期限至本小区业主委员会与物业管理签定新的物业管理服务协议生效时止。根据《物业管理条例》第26条:前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。2017年博罗法院判决中鹏物业服务合同终止[（2017）粤1322民初4271号]。2、双方签订的《前期物业服务协议》已经终止，不存在“有效期内对所有业主具有约束力”。既然没有合同约定，答辩人应当享受物业服务就无法保障，答辩人履行物业合同义务就无从谈起。3、在被答辩人拒退本小区前，已交物业费的业主，几乎都是因为担心在小区内停车被影响，不得已而为之，被答辩人被业主强行赶出的时间过去有一年，仍有过半业主未向被答辩人交物业费，说明被答辩人强行待在本小区无赖管理的行径遭到广大业主强烈反对和谴责的，被答辩人强行为业主服务违背广大业主意愿的。被答辩人是否可以继续履行已终止的物业服务合同，应当由本小区业主共同决定，并非由某个部门或组织决定。二、业委会要求前期物业公司退出，物业拒不退出。业委会2017年2月25日在业主的见证下，组织了新旧物业交接仪式，当时被答辩人无视，导致新旧物业无法正常移交相关法规规定所需移交的资料，旧物业拒绝退出管理，造成小区管理混乱，业委会应广大业主要求，给广大业主提供具有合同保护的物业服务，执行业主大会决定，惠州市顺泽物业管理服务有限公司于2017年4月1日进驻本小区为业主服务。尽管新物业进驻小区，但被答辩人拒不退出，造成双物业在小区的怪相。三、被答辩人向法院诉求答辩人与被答辩人的物业合同纠纷案件是在浪费司法资源。1、业委会代表曾多次积极主动与中鹏物业代理律师取得联系，并已促成被各方接受共识缴费方案，但被中鹏物业否决。2、有1000多户未向中鹏物业交2017年9月30日前的物业费，有的业主在被起诉前，迫于无奈和对司法敬畏向被答辩人交物业费，有的业主表明愿意交清2017年9月30日前物业费，但被答辩人拒收，要求必须交到2018年1月20日。在2020年8月，近百名业主联名向人大、政法委、城区法院信访诉求，请求敦促法院调解本小区众多业主包括答辩人在内与被答辩人物业合同纠纷案件。3、一审庭后，被答辩人代理律师从未主动联系业主协商和解，作为专业的律师，原本可以通过庭外和解的方式处理纠纷，却一味依赖司法解决简单明了的纠纷问题，这种不注重与业主协商和解，依赖诉讼手段索取物业费，让法院代行“催缴人”的责任，很明显是在浪费司法资源，有意逼迫业主走二审。四、未按合同约定履行服务，从未催交过物业费，剥夺答辩人选择新物业服务的权力。1、物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准。履行物业服务合同过程中，被答辩人管理存在重大瑕疵和乱作为现象。2016年9月消防大队对时下管理方被答辩人出具《惠州市公安消防支队惠城区大队责令限期改正通知书》。2016年11月业委会在办事处会议室，由办事处分管领导主持召开业委会、物业多方会议，会议中业委会向中鹏物业提出了对公共设施设备（电梯、消防）、绿化卫生等整改事项及归还公共收益书面诉求，该书面由中鹏物业经理亲笔签名同意整改书面，但直到被答辩人被业主赶走前还未整改过。2、答辩人从未收到过被答辩人催费通知单。3、被答辩人在2017年1月19日之后在没有合同情况下，盘踞本小区耍赖不走，造成先后两个新物业无法进入本小区为包括答辩人在内的业主服务，已经侵害了广大业主权益，属于侵害答辩人权益。五、被答辩人拒收物业费，违约金没有约定且存在物业合同纠纷，被答辩人请求支付违约金法理不容。2017年因小区处于物业合同纠纷阶段，答辩人无法明确交费对象，2017年后答辩人曾多次向被答辩人交物业费，但被答辩人要求必须交到2018年1月20日，以此为由，拒收物业费。答辩人与被答辩人无合同约定，不存在违约一说，答辩人负有向新物业支付物业费的义务，没有向前期物业付费的义务，不存在违约的情形，且前期物业合同没有对物业管理费违约金的相关约定。房产局出具的《责令限期退出物业管理区域通知书》明确要求被答辩人应当于2017年11月30日退出管理区域，说明被答辩人违规服务是事实存在，违背广大业主意愿，强行为业主服务为由，来收取业主服务费，明显是有失公允且没有法律依据。被告罗**未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院查明的案件事实经审理查明，被告刘*、罗**是惠州市惠城区********************的业主，房屋用途为住宅，建筑面积为98.82平方米。被告于2012年1月2日收楼，与原告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：业主按照协议约定接受惠州市中鹏物业管理有限公司提供的服务，按时交纳物业管理服务费用和其他费用，惠州市中鹏物业管理有限公司应履行协议规定的服务内容和质量标准。业主按照其拥有的物业建筑面积缴纳物业管理服务费，住宅收取标准为1.35元/月/平方米，物业管理服务费用按月在每月的10日前缴纳，未按时缴纳管理费的，从逾期之日起按每天千分之三加收业主的滞纳金。小区公共用水、用电可另行向业主如实分摊。原告提交的欠费表显示：两被告拖欠2017年2月至2017年12月原告代缴的水费621.46元、公摊电费382.71元，2017年2月至2018年1月20日物业服务费1553.53元。2017年原告将惠州市******业主委员会和上海文化银湾物业管理有限公司诉至博罗县人民法院，请求继续履行其与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的关于涉案小区的《前期物业服务合同》，并确认惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效。博罗县人民法院于2017年12月25日作出（2017）粤1322民初4271号民事判决书，查明：惠州市中鹏物业管理有限公司与惠州市鹏达实业发展集团有限公司签订的《前期物业服务合同》约定由原告为惠州市鹏达实业发展集团有限公司开发的位于惠州市*******的鹏达御景花园提供前期物业管理服务，服务期限自2013年5月30日至2018年6月1日。鹏达御景花园业主委员会于2017年9月30日与上海文化银湾物业管理有限公司签订了《物业服务合同》。上述判决书认为惠州市******业主委员会与上海文化银湾物业管理有限公司签订的《物业服务合同》有效，判决驳回惠州市中鹏物业管理有限公司的全部诉讼请求。该判决已生效。为查清本案事实，本院曾分别向惠州市住房和城乡建设局以及惠州市惠城区********办事处发出书面《函》。惠州市住房和城乡建设局复函称，2017年10月9日，御景花园小区业主委员会给原惠州市房产管理局反映有关问题并组织和带领部分业主多次通过网络问政、局长信箱、书记论坛、集体到原市房管局上访等形式要求对惠州市中鹏物业管理有限公司进行行政处罚，原惠州市房产管理局、区政法委及江南街道办一直对各方进行协调，最后一次参与协调会是2018年1月20日，与江南街道办事处、御景花园新老物业公司、业主委员会代表各方签订书面《会议纪要》，御景花园业委会代表及新老物业公司代表在《会议纪要》上签名确认。原惠州市房产管理局于2017年11月7日向惠州市中鹏物业管理有限公司送达《责令限期退出物业管理区域通知书》，要求其于2017年11月30日前退出御景花园小区物业管理区域，因其未按照规定退出，故于2017年12月22日作出《行政处罚意见告知书》及《行政处罚听证告知书》，之后惠州市中鹏物业管理有限公司向惠州市房产管理局递交了《行政处罚听证申请书》及《行政处罚陈述申辩书》，鉴于相关各方一直在沟通协调，惠州市中鹏物业管理有限公司递交了《撤回听证申请书》、《请求撤销处罚决定书》和《申请撤销行政处罚》，同时御景花园小区业主委员会于2018年1月23日向惠州市房产管理局递交了《请求暂缓处罚的函》，请求惠州市房产管理局暂缓对惠州市中鹏物业管理有限公司的行政处罚，故惠州市房产管理局根据当时处置的实际情况没有作出《行政处罚决定书》，没有实际执行《行政处罚告知书》中列明的处罚。惠州市惠城区********办事处复函称：因御景花园小区新老物业交接纠纷，惠州市房产管理局牵头有关部分进行协商，2017年10月18日形成了《致御景花园小区业主的一封信》，告知御景花园业主，过渡期内仍由惠州市中鹏物业管理有限公司为御景花园小区管理服务，御景花园小区业主委员会应认真履行好职责，在过渡期间应协助监督原物业公司做好安保、车辆进出停放、垃圾清理、公共设施维护等工作，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由惠州市中鹏物业管理有限公司收取等内容；同时确认，《致御景花园小区业主的一封信》形成后，街道办、上湖塘居委会到御景花园小区每个楼栋电梯口进行张贴并发至原物业公司、业委会，并要求业委会在微信业主群公告，但《致御景花园小区业主的一封信》中并未确定过渡期至何时。2018年1月20日，惠州市******业委会、原告、上海文化银湾物业管理有限公司三方签订《会议纪要》，约定：2018年1月20日起御景花园小区的物业管理工作由上海文化银湾物业管理有限公司开始全面接手。原告提交的物业资料交接表显示，原告与上海文化银湾物业管理有限公司交接日期为2018年1月22日。以上事实有原被告身份信息、营业执照、收楼验收声明书、费用明细、《前期物业服务协议》、不动产登记结果、《致御景花园小区业主的一封信》、发票、《会议纪要》、复函、（2017）粤1322民初4271号民事判决书、《物业管理服务合同》、物业服务合同、物业整改事项一览表、《惠州市公安消防支队惠城区大队责令限期改正通知书》、《行政处罚意见告知书》、《责令限期退出物业管理区域通知书》、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点：两被告是否应当足额向原告支付2017年2月至2018年1月20日的物业服务费、2017年2月至2017年12月水电费及两被告是否应当承担违约责任。一、家用水费是被告家庭生活使用所实际发生的费用，应由被告承担。公摊电费是小区正常维护所必然产生的费用，由小区业主分摊符合法律规定，且合同也作了相应约定，被告拖欠2017年2月至2017年12月原告代缴的水费621.46元、公摊电费382.71元，现原告要求两被告支付上述费用，于法有据，予以支持。二、关于物业服务费问题。对于2017年10月至2018年1月的物业服务费。本院认为，首先，原告与御景花园小区业主委员会的诉讼于2017年12月25日由博罗县人民法院作出判决，在此期间，原告提交的证据可确定原告实际有在御景花园小区提供服务；其次，经过各方协商形成于2017年10月18日的《致御景花园小区业主的一封信》亦列明过渡期内仍由原告为御景花园小区管理服务，在过渡期间及之前，按约定产生的物业服务费、停车费仍由原告收取，虽然《致御景花园小区业主的一封信》并未列明过渡期限到何时，但根据《会议纪要》可知，2018年1月20日起御景花园小区的物业由新物业公司接管，原告退场，亦可证实原告服务至2018年1月20日；最后，虽然惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》，但房管局并未以此作出《行政处罚决定书》，《行政处罚意见告知书》并未实际执行，故不能以惠州市房产管理局对原告作出《责令限期退出物业管理区域通知书》及《行政处罚意见告知书》为由认为原告并未为御景花园小区提供服务，被告仍应向原告支付2017年10月至2018年1月20日的物业服务费。对于2017年10月之前的物业服务费，被告未举证证明原告的服务不达标，有可减免物业管理费的情形，故被告应该支付2017年10月之前的物业服务费。综上，两被告应向原告支付2017年2月起至2018年1月20日未缴纳的物业服务费1553.53元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。三、关于原告诉请的违约金。基于上述论述，被告拖欠水费、公摊电费、物业服务费，已构成违约，应依约向原告支付违约金，但考虑御景花园小区业主委员会确实存在纠纷，且面临新旧物业的交替事宜，业主无法确定应向谁支付物业服务费，故综合本案案情，本院酌定被告无需向原告支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告刘*、罗**应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市中鹏物业管理有限公司支付2017年2月至2017年12月的水费621.46元、公摊电费382.71元及2017年2月至2018年1月20日的物业服务费1553.53元。二、驳回原告惠州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告刘*、罗**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈立灿二〇二〇年十月二十六日法官助理 刘慧仪书 记 员 梁家瑜