江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初1259号原告：东台德基购物广场有限公司，住所地东台市xxxx。法定代表人：潘妙福，该公司董事长。委托诉讼代理人：毛文霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗时华，江苏明盈律师事务所律师。被告：东台润东电器销售有限公司，住所地东台市金海东路88号汇银商业广场C幢5-115室。法定代表人：袁峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘兴红，江苏煜衡律师事务所律师。原告东台德基购物广场有限公司（以下简称德基公司）与被告东台润东电器销售有限公司（以下简称润东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月29日、7月10日公开开庭进行了审理。原告德基公司的委托诉讼代理人毛文霞、罗时华，被告润东公司法定代表人袁峰及其委托诉讼代理人刘兴红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德基公司向本院提出诉讼请求：1.判决润东公司给付自2020年3月1日至2020年5月1日期间房屋空置经济损失62450元、违约金74920元、律师代理费10000元；2.润东公司承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，德基公司放弃请求润东给付自2020年3月1日至2020年5月1日期间房屋空置经济损失62450元的诉讼请求。事实和理由：2018年5月28日，德基公司与润东公司签订《合作经营合同》一份，该合同实为房屋租赁合同，德基公司将坐落在东台市xxxx一楼的房屋租赁给润东公司（建筑面积400平方米），用于经营海尔电器，约定租赁期限三年，自2018年9月1日至2021年8月31日，每年租金为249800元，第一年租金于合同签订后先支付半年租金12500元，余款124800元于2019年3月1日前付清。先交后用，后两年的租金给付方式同第一年。合同还约定了如单方擅自不履约，应给付对方应得租金20%的违约金。双方发生纠纷，由东台市人民法院处理，违约方承担财产保全保险费、律师代理费等费用。润东公司承租一年半后，未提前通知德基公司，自行终止履行合同，导致德基公司房屋处于闲置状态，造成一定的经济损失。现润东公司已付租金374800元，且擅自违约，应给付德基公司未付租金的20%违约金74920元。故德基公司诉至法院，提出如前所请。润东公司辩称，德基公司出租给润东公司租赁房屋400平方米中有150平方米是违章非法建筑，无权用来合作经营或出租，双方签订的是无效合同。案涉租赁房屋质量问题严重，消防验收经常被查处，导致润东公司无法经营。德基公司总经理承诺德基广场在2018年国庆节前整体开业，但2020年2月仍没有整体开业，商场环境等严重影响润东公司的正常经营。双方的相关负责人于2019年10月当面沟通了至2020年2月解除合作及招租事宜，因疫情导致合同终止是不可抗力，属于法定解除合同事由，现德基公司的案涉房屋已经于2020年3月再次出租。综上所述，双方签订的是无效合同，违约责任条款也是无效的，润东公司不存在违约行为，德基公司请求支付房屋空置损失、违约金等没有依据，请求法院驳回德基公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《合作经营合同》、微信通话记录、产权证书、消防承诺书、说明。照片、视频等证据，双方对对方提交的证据进行了质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年5月28日，德基公司（甲方）与润东公司（乙方）签订《合作经营合同》一份，约定：甲方将坐落在东台市xxxx一楼（面积400平方米）用于和乙方合作经营海尔电器，合作期限为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；双方按固定收益分成，所有经营费用由乙方承担，含人员工资、劳动保险、财务费用，乙方每年分配给甲方的固定收益分成为249800元，支付方式为先付半年费用125000元，余款124800元于2019年3月1日前交清，先交后用，后两年的交款依据第一年；如单方擅自不履约，应向对方偿付甲方固定收益分成20%的违约金。如乙方违约，由东台市人民法院处理，并承担财产保全保险费、律师代理费等费用。合同签订后，德基公司依约向润东公司交付了400平方米的租赁房屋，润东公司支付费用至2020年2月底。2020年3月1日至2日，润东公司以商场档次太低影响营业、案涉房屋存在质量问题等理由撤场，后告知德基公司并交还房屋。2018年5月29日，德基公司开具客户为“海尔”、租金60000元的收款收据，2018年9月1日，德基公司开具客户为“海尔”、租金65000元的收款收据，2019年3月1日，德基公司开具客户为“海尔”、租金124800元的收款收据，2019年9月1日，德基公司开具客户为“海尔”、租金125000元的收款收据。2020年4月2日，德基公司（甲方）与江苏明盈律师事务所（乙方）签订《委托合同》，约定乙方接受甲方委托，指派罗时华、张某律师承办甲方与润东公司的案件，甲方在本合同签订时向乙方交纳代理费10000元。2020年5月20日，江苏明盈律师事务所开具代理费10000元的江苏增值税发票。另查明，位于东台的房屋所有权人为潘妙福,潘妙福自愿将该产权交给德基公司占有、使用和收益，房屋的出租收入归德基公司所有。本院认为，德基公司与润东公司签订《合作经营合同》，经双方确认实为房屋租赁合同，该合同约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合同合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。德基公司将案涉房屋交付润东公司使用，润东公司按照约定支付了2018年9月1日起至2020年2月29日的租金，后润东公司以商场档次太低影响营业、案涉房屋存在质量问题等理由撤场，并向德基公司交还了承租房屋，可以认定双方解除了房屋租赁合同。因承租人违约行为导致合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不宜超过六个月。本案房屋租赁合同的解除是因润东公司主动不履行的原因，故润东公司在违约解除双方房屋租赁合同后，仍应向德基公司支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。德基公司主张违约金按应付房屋租金374600元的20%计算为74920元，约为案涉房屋109天的租金，不违反法律强制规定，依法应予支持。关于德基公司主张的律师代理费10000元，根据相关规定，确实属于过高，本院依法酌定为8000元。关于润东公司辩称的案涉房屋部分系违章建筑、存在消防设施问题等导致合同无效，因未能提供证据证明，本院不予采信；关于润东公司辩称的因疫情产生的不可抗力导致合同解除是法定事由，没有事实和法律依据，本院亦不予采信。综上所述，德基公司的合理诉讼请求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告润东公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告东台德基购物广场有限公司支付违约金74920元、律师代理费8000元，合计82920元；二、驳回原告东台德基购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3247元，由东台德基购物广场有限公司负担1421元，东台润东电器销售有限公司负担1826元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  葛 凯人民陪审员  胡金奎人民陪审员  张 翠二〇二〇年十月三十日法官 助理  翟玉杰书 记 员  夏微林