广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6453号原告（反诉被告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红。委托诉讼代理人：邓伟杰，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婷,广东广信君达律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州女子医院有限公司，住所地广州市荔湾区陆居路42号。法定代表人：李勇。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：何幸凝，广东穗南律师事务所实习人员。原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州女子医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）的委托诉讼代理人邓伟杰、王婷，被告广州女子医院有限公司（以下简称女子医院）的委托诉讼代理人张学仪、何幸凝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。荔湾住建局向本院提出诉讼请求：1、判决确认原被告就陆居路42号一、二、四层房屋租赁关系自2020年3月6日起解除；2、判令被告立即将陆居路42号一、二、四层房屋腾空，并将房屋及其设备交回原告；3、判令被告立即向原告支付所拖欠2020年1月租金90828.9元；4、判令被告立即向原告支付逾期支付租金的违约金，违约金以被告所拖欠租金90828.9元为本金，自2020年2月1日按每日万分之五计算，实际计至被告清偿租金之日止；5、判令被告立即向原告支付场地占用费，场地占用费按每月90828.9元，自2020年4月1日起计算至实际交付场地之日止；6、判令被告立即向原告支付逾期交付房屋的违约金，违约金按每月90828.9元，自2020年4月1日起计算至实际交付场地之日止；7、判令被告自行结清使用涉案房屋期间内产生的物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费等相关费用；8、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭撤回诉讼请求三，并明确诉讼请求四为违约金从2020年2月1日按每日万分之五计至2020年4月13日。事实和理由：2004年9月1日起，涉案房屋芳村区陆居路42号一、二、四层由原广州市荔湾区国土资源和房屋管理局荔湾区分局接管直管，经批准从2007年5月1日起出租给被告(原广州女子医院)作医院使用，租期自2007年5月1日起2012年7月31日。后经批准同意，在原租期满后由被告续租涉案房屋，续租租期自2012年8月1日起至2017年7月31日，上述租期内分别签订《广州市荔湾区直管房(非住宅)租赁合同》和《广州市直管房租赁合同(非住宅)》。其中《广州市直管房租赁合同(非住宅)》约定，租期自2012年8月1日起至2017年7月31日，每月租金为90828.9元，承租人逾期交付租金的，每逾期一日承租人需按拖欠租金额的万分之五支付违约金，租赁期满双方未续订合同而出租人要求收回房屋，承租人拒不交出房屋的，出租人有权要求承租人限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，出租人有权按占用期内房屋占用费总额的100%向承租人收取违约金。签订上述合同后，原广州市荔湾区国土资源和房屋管理局荔湾区分局管依约向被告交付涉案房屋，被告也依约缴纳租金，2017年7月31日租赁期满后，双方并未就涉案房屋的续租期限等问题作出约定，而涉案房屋继续由被告使用，被告也一直按原合同租金标准每月90828.9元交付租金。2020年1月开始，被告便没有缴纳租金，2020年3月6日，原告向被告送达《解除租赁关系的通知》，明确告知自2020年3月6日正式与被告解除涉案房屋的租赁关系，并通知被告于2020年3月31日前将涉案房屋腾空并交回房屋及设备给原告，但至今，被告依然单方占用涉案房屋而拒不交回。另外，因2016年荔湾区行政单位机构改革，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局关于直管房的管理职责由原告承接。女子医院反诉及答辩称：1、本案属于政府行使行政强制拆迁补偿案件，不属于平等主体间民事诉讼的范围。2、原告主张租赁合同与2020年3月6日已解除没有事实依据，原告应继续履行房屋给被告使用的合同义务，不得要求被告腾退交还涉案房屋。3、原告主张被告支付2020年1月租金和逾期交付违约金没有事实依据。4、原告与被告之间的不定期租赁关系并未解除，原告主张被告支付2020年4月、5月的场地占用费没有事实依据；5、双方之间的不定期租赁关系未解除，且违约金只适用于租赁期限届满的情况，不适用于于双方之间的不定期租赁关系，原告主张支付逾期交付房屋的违约金没有事实依据、合同依据和法律依据。综上，原告的诉求没有事实、合同和法律依据，请法院予以驳回。女子医院向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行将广州市荔湾区陆居路42号一、二、三、四层房屋出租给反诉人使用的合同义务。2、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：广州市荔湾区陆居路42号房屋是一栋八层高的楼房，其中一、二、四层部分属于原告所有，负一、三、五、六、七、八层属案外人郭榕泉。2006年、2007年期间，被告与原荔湾区国土资源和房屋管理局（后因机构改革，该局的行政职能并入原告）、郭榕泉进行协商，由被告承租广州市荔湾区陆居路42号整栋房屋，用于开设、经营广州女子医院，承租期限十五年。后被告与郭榕泉签订了为期十五年的《房屋租赁合同》，租赁广州市荔湾区陆居路42号三、五、六、七、八层。2007年4月20日，被告与原荔湾区国土资源和房屋管理局签订《广州市直管房屋租赁合同（非住宅）》，约定被告承租广州市荔湾区陆居路42号一、二、四层房屋，由于涉案物业为国资，根据规定每次签租赁合同期限不可超过五年，因此双方约定先签订五年的第一期租赁期限，之后续签两次达十五年试用期，但2017年7月31日，双方第二个五年合同到期后，原告以该地段准备拆迁为由，没有与被告续签合同，但双方仍按原合同履行。2018年6月29日广州市荔湾区人民政府作出《关于征收国有土地上房屋的决定》，明确涉案房屋属于白鹅潭经济圈整体发展规划布局的征收拆迁房屋内，要求原告与被告签订征收补偿协议，但原告至今未与被告协商。原告在房屋被征用拆迁期间，强行要求解除租赁合同，收回房屋违背诚实信用原则，严重损害反诉人的合法权益，且《解除租赁关系的通知》是广州市荔湾区土地房屋管理所作出的，即使其是原告代理人，亦无权以自己的名义与被告解除合同，因此涉案原告应继续履行出租方义务，不得要求被告腾退交还涉案房屋。荔湾住建局对反诉答辩，不同意被告的反诉请求，我方于2020年3月6日依法行使合同解除权，双方租赁关系已于当天解除。被告提起反诉要求继续履行合同，没有法律和事实依据，恳请法院驳回。本院经审理认定事实如下：原广州市芳村区国土资源和房屋管理局于2004年9月1日接管了原芳村区陆居路42号一、二、四层房屋。2007年4月20日，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局（出租人、甲方）与广州女子医院（承租人、乙方）签订《广州市荔湾区直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将荔湾区陆居路42号第一、二、四层出租给乙方使用，作医院用途，租期至2012年7月31日。合同签订后，广州市荔湾区国土资源和房屋管理局依约将涉案房屋交付广州女子医院使用。租期届满后，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与广州女子医院（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同(非住宅)》，约定租期自2012年8月1日起至2017年7月31日止，每月租金90828.9元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五支付违约金，租赁期满双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出房屋的，甲方有权要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费外，甲方有权按占用期内房屋占用费总额的100%向承租人收取违约金。租赁期内，如遇征地拆迁，双方应共同遵守《广州市城市房屋拆迁管理办法》。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方。乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构的管理。2017年7月31日租赁期满后，双方没有续签租赁合同，女子医院继续使用涉案房屋，并一直按原合同租金标准每月90828.9元交付租金至2019年12月。2020年1月，女子医院开始拖欠租金，2020年3月6日，广州市荔湾区土地房屋管理所向女子医院送达《解除租赁关系的通知》，明确告知女子医院收到该通知之日起，解除双方之间的租赁关系，并要求女子医院在2020年3月31日前将该房屋腾空交还。女子医院于2020年3月6日签收。2020年4月13日，女子医院支付了2020年1月的租金。2020年3月13日，荔湾住建局下发《广州市荔湾区住房和建设局关于做好新冠××疫情防控租户租金减免工作的通知》荔住建【2020】132号文：对承租我局管业的直管房租户，免收2020年2、3月份租金，如已收取租金的租户可按该标准抵扣租金。2020年7月13日，再次下发《广州市荔湾区住房和建设局关于做好应对疫情影响直管房租户租金减免工作的通知》荔住建【2020】409号文：对承租我局管业的直管房租户，在免收有效合同期内2020年2、3月份租金的基础上，减半收取4、5月份租金。如已收取的，可按此标准顺延；如因租赁纠纷已进入司法程序和存在转租、转借等违规行为的租户，不纳入本次享受租金减免的政策范围。另查，广州女子医院于2010年1月21日更名为广州女子医院有限公司。根据2016年6月3日荔府办【2016】22号文《广州市荔湾区人民政府办公室关于印发广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局中直管房管理等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。再查，女子医院与案外人郭榕泉于2006年8月8日签订《房屋租赁合同》，约定女子医院租赁陆居路42号的负一、三、五、六、七、八层，租期至2021年8月7日。庭审中，荔湾住建局陈述广州市荔湾区土地房屋管理所是其下属管理单位，经荔湾住建局授权管理房屋，出具《解除租赁关系的通知》是经荔湾住建局授权和认可。本院认为：本案为合同纠纷，属于民事案件范畴。双方订立的《广州市直管房租赁合同(非住宅)》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，在租赁期限届满后，双方没有续签合同，女子医院一直使用涉案房屋并支付租金，应视为双方建立的是不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此荔湾住建局有权随时解除合同，女子医院在2020年3月6日收到广州市荔湾区土地房屋管理所的《解除租赁关系的通知》，荔湾住建局对该管理所的行为进行了追认，视为该管理所的解除行为有效，荔湾住建局要求确认双方不定期租赁关系在2020年3月6日解除，并要求女子医院腾空返还房屋，本院予以支持。女子医院反诉要求继续履行，没有依据，本院不予支持。关于退还设备，合同中并未明确说明是何设备，庭审中荔湾住建局主张为消防和供水供电设备，女子医院不予确认，故本院对荔湾住建局要求归还设备不予支持。女子医院未按时交纳2020年1月的租金，荔湾住建局要求从2020年2月1日起计算逾期支付租金的违约金，本院予以支持，但荔湾住建局要求按每日万分之五计付违约金过高,本院酌情调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2020年4月13日。关于房屋占用费，双方之间的不定期租赁关系在2020年3月6日解除，荔湾住建局要求从4月1日起支付房屋占用费本院予以支持。考虑到合同是荔湾住建局在疫情期间主动解除且给予女子医院的搬迁时间短，故本院参照荔住建【2020】409号文，酌定女子医院4、5月的房屋占用费减半向荔湾住建局支付，6月开始则按租金标准支付房屋占用费。关于逾期退房的违约金。双方租赁关系解除后，女子医院应将场地腾空交还给荔湾住建局。结合不定期租赁关系出租人的合理通知解除期限及其他实际情形，本院酌定前述腾空期截止至2020年5月31日，逾期退房违约金支付期限，确定自2020年6月1日起至腾退涉案房屋之日止。关于物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费等，按照合同约定上述费用是女子医院向案外人支付，荔湾住建局也无实际向案外人交纳，故本院对此不宜予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与广州女子医院有限公司就广州市荔湾区陆居路42号一、二、四层房屋租赁关系自2020年3月6日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起三个月内，广州女子医院有限公司腾空广州市荔湾区陆居路42号一、二、四层房屋交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州女子医院有限公司向广州市荔湾区住房和建设局支付逾期支付租金的违约金，违约金以90828.9元为本金，自2020年2月1日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至2020年4月13日止；四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州女子医院有限公司向广州市荔湾区住房和建设局支付2020年4月1日起至实际腾空交还广州市荔湾区陆居路42号一、二、四层房屋之日止的房屋占用费（其中2020年4月、5月的占用费按45414.45元/月计，2020年6月1日起的占用费按90828.9元/月计）；五、自本判决发生法律效力之日起三十日内，广州女子医院有限公司向广州市荔湾区住房和建设局支付自2020年6月1日起至实际腾空交还广州市荔湾区陆居路42号一、二、四层房屋之日止的逾期退房违约金（违约金按90828.9元/月计）；六、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。七、驳回广州女子医院有限公司全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3415元，由广州市荔湾区住房和建设局负担854元，广州女子医院有限公司负担2561元，反诉受理费50元，由广州女子医院有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  付瑾二〇二〇年十月十九日书记员  曾芳雷启鸿