苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1543号原告：丁银龙，男，1953年6月27日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：毕嘉露、康丹，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被告：吴书祥，男，1968年3月1日生，汉族，住江苏省灌南县。被告：陆子峰，男，1974年4月6日生，汉族，住安徽省利辛县。以上两被告共同委托诉讼代理人：王正东、唐蒙，江苏平和成律师事务所律师。被告：苏州辰安塑业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇浦庄平安路**。法定代表人：王**，总经理。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：王**，男，1988年8月13日生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市望江县，现暂住于江苏省苏州市。委托诉讼代理人：郁翔，江苏五洲信友律师事务所律师。被告：江苏韩娜实业有限公司，，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇浦庄平安路**法定代表人：尹冬峰，经理。委托诉讼代理人：尹广东，该公司股东。被告：尹广东，男，1982年3月7日生，汉族，住苏州市吴中区。第三人：苏州长歌精密机械有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇黄栌工业南区临创路66号。法定代表人：吴书祥。委托诉讼代理人：王正东、唐蒙，江苏平和成律师事务所律师。原告丁银龙与被告吴书祥、陆子峰、苏州辰安塑业有限公司（以下简称辰安公司）、王**、江苏韩娜实业有限公司（以下简称韩娜公司）、第三人苏州长歌精密机械有限公司（以下简称长歌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理，审理中，原告申请追加尹广东为被告，本院予以准许。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告丁银龙的委托诉讼代理人毕嘉露，被告吴书祥、陆子峰及其委托诉讼代理人王正东，被告辰安公司及被告王**的委托诉讼代理人郁翔，被告尹广东暨被告韩娜公司的委托诉讼代理人，第三人长歌公司的法定代表人吴书祥及其委托诉讼代理人王正东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁银龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告吴书祥、陆子峰之间的租赁合同、补充协议；解除原告与被告吴书祥、辰安公司、王**之间的房屋租赁三方协议；解除原告与被告吴书祥、韩娜公司、尹广东之间的房屋租赁三方协议；判令解除被告吴书祥、陆子峰与被告辰安公司、王**、韩娜公司、尹广东之间的房屋租赁合同、相关协议。2、判令被告吴书祥、陆子峰、辰安公司、韩娜公司、第三人长歌公司立即迁出苏州市吴中区临湖镇黄栌工业南区临创路66号厂房。3、判令被告吴书祥、陆子峰支付租金、占有使用费4623882元（暂计算至2020年6月30日，以实际迁出之日为准），其中被告辰安公司、韩娜公司分别对各自所占一般租金、占有使用费2311941元（暂计算至2020年6月30日，以实际迁出之日为准）承担共同连带清偿责任。4、判令被告吴书祥、陆子峰支付原告5%的滞纳金231194元（暂以4623882元为基数，以实际迁出及支付日为准），支付原告违约金（以1541294元为基数自2018年11月1日起按年利率4.75%计算至2020年4月30日为427113元；此后以逾期支付租金金额为基数按照年利率4.75%的1.95倍计算至被告实际履行之日止）；被告辰安公司、韩娜公司分别对各自应承担的50%的滞纳金、违约金承担连带清偿责任。5、判令被告吴书祥、陆子峰恢复支付免租期租金269726元，被告辰安公司、韩娜公司承担连带清偿责任。6、被告吴书祥、陆子峰支付原告开道口费用38230元。7、被告王**对被告辰安公司的债务承担连带清偿责任；被告尹广东对被告韩娜公司的债务承担连带清偿责任。8、诉讼费由被告承担。后，原告申请撤回第一项诉请中要求判令解除被告吴书祥、陆子峰与被告辰安公司、王**、韩娜公司、尹广东之间的房屋租赁合同、相关协议的诉讼请求。事实和理由：2018年5月8日，原告与被告吴书祥、陆子峰签订租赁合同，约定原告将苏州市吴中区临湖镇黄垆工业南区临创路66号不动产出租给两被告，租期5年，自2018年7月1日至2023年6月30日，免租期自2018年6月1日至2018年6月30日。租金半年一付，每期租金在房租到期日提前2个月支付。该租赁合同第七条约定，原告同意被告吴书祥、陆子峰转租，但次承租人也受本合同条款约束，如次承租人违约合同条款，视为被告吴书祥、陆子峰违反合同条款。租赁合同第八条违约责任中约定，吴书祥、陆子峰欠交租金及其他应缴纳费用超过1个月，原告有权解除本合同。租赁合同补充条款约定，原告与被告吴书祥、陆子峰对开道口的施工费用各自承担一半，根据双方的支出，被告吴书祥、陆子峰还应支付原告38230元。2018年5月23日，原告与被告吴书祥、陆子峰签订了上述租赁合同的补充协议，除对上述合同权利义务进行补充外，还明确被告吴书祥、陆子峰对租赁合同及补充协议有充分、全面告知次承租人的义务。因承租人或次承租人违约，依合同采取的一切措施所造成的后果均由被告吴书祥、陆子峰及次承租人承担。被告吴书祥、陆子峰将上述厂房分别转租给被告辰安公司、韩娜公司，并在2018年5月23日与原告一并签订了房屋租赁三方协议，被告辰安公司、韩娜公司明确知晓原告与被告吴书祥、陆子峰的租赁合同，并愿意接受上述合同条款的约束，该三方协议第四条约定，原告有权在承租人不按约定履行支付义务的情况下，径行向次承租人收取租金，次承租人应当自收到通知之日起十日内缴纳，逾期支付视为违约，原告有权直接解除承租人与此承租人签订的租赁合同，由此造成的损失由承租人与次承租人承担。涉案厂房总共三层，据被告在(2019)苏0506民初5号关联案件中确认，被告辰安公司承租了厂房的东半部分，被告韩娜公司承租了厂房的西半部分，二层西部有20-30平方米由苏州长歌精密机械有限公司(股东为被告吴书祥)使用。被告吴书祥、陆子峰承租后只缴纳了第一期半年租金1541294元，自2018年11月1日开始逾期，现已逾期三期租金共计4623882元(2019年1月1日至2020年6月30日)。原告于2018年11月、12月向被告吴书祥、陆子峰，于2020年1月向被告吴书祥、陆子峰、辰安公司、韩娜公司通过书面方式进行催告，然至今未收到款项。被告的行为已经严重违反了合同约定，属于根本违约，除上述租金、占用使用费外，还应按合同约定支付违约金、滞纳金及赔偿原告的损失并根据合同约定取消免租期。另，被告辰安公司为自然人独资企业，被告王**为被告辰安公司100%持股股东，应对被告辰安公司的债务承担无限连带责任。被告韩娜公司为自然人独资企业，投资人为尹广东，尹广东应对被告韩娜公司的债务承担无限连带责任。被告吴书祥辩称，不同意解除租赁合同、补充协议及三房协议，不同意迁出涉案厂房。原告的房屋至今没有办理产证，且房屋交付时存在漏水，受电容量不符合合同约定的情形，直到2018年11月才达到要求，影响其对房屋的使用。免租期应在原有基础上增加，而不应让其支付免租期的租金。原告上次撤诉后，未按照三方协议的要求至现场进行交接，不存在其不交租金或欠付租金的情形。原告无权解除，故不存在滞纳金、违约金的问题，且原告主张的滞纳金、违约金标准过高。被告陆子峰辩称，其没有违反合同约定，不同意解除租赁合同、补充协议，其不应承担相应的赔偿责任。被告辰安公司辩称，原告无权要求诉请解除相应的租赁协议以及要求各被告迁出租赁厂房。1、其按约交纳房租，但均被原告退回，其多次联系原告方处理租赁事宜的经办人孙彩林，但是都没有联系上。原告于2019年1月2日以被告未按期缴纳租金为由诉至法院，要求解除租赁关系，于2019年12月30日撤回起诉。在该案未有明确的审判结果之前，其无法向原告缴纳租金。2、2020年1月初，其收到了由上海市锦天城（苏州）律师事务所陈彦骏律师寄送的律师函，要求其支付租金，但该律师函上所明确的租金支付账户与合同约定的收取租金的账户不一致，并且在律师函中也没有相应的附带授权等证明身份的材料。因此，各被告第一时间与原告以及孙彩林联系，要求明确账户、租金、律师函的效力的问题，但对方不接电话、不回微信。后被告无奈通过110报警要求孙彩林出面沟通来收取租金。110办事人员与孙彩林取得联系后，孙彩林还是没有出面。因此，其是不存在欠付租金以及不付租金的行为。3、涉案厂房是原告通过司法拍卖取得的，该房产因原权利人赛特尔公司破产而空置较长时间，原告在拍得该房产后，就立即于5月8日与各被告签订租赁合同，并未对该房屋进行任何的修缮。被告吴书祥与原告签订的厂房租赁合同的约定，原告应提供500kw的电容量。原告应于6月1日交房，但若因原告需要修缮不能如期交房的，交房时间往后顺延。原告需保证对厂区内破损的地方包括办公室内的电梯进行修缮，交房时需是可使用状态。而双方直至2018年6月14日才办理了厂房交接手续，并且合同约定的后期修缮，消防设施，水电等，均达不到正常使用的标准及合同约定，相应的电容量仅有315kw，直至2018年11月7日才将电容量扩大。承租人多次向原告反映房屋存在漏水等问题，但原告均不予解决，而只是一味的收取租金。4、原告拍得该厂房后，没有积极办理相应的产权证，导致各实际承租人无法办理营业执照变更，也无法办理相应的环评等手续，至今已经近两年之久。5、其承租后对整个厂区进行了大面积的修缮、装修，包括废物的清理，电路重新排线，下水道疏通等。该厂房仅能正常使用，其就投资了100万元。2020年2月，其为了维护厂区，在厂区内进行了大面积的绿化工程，并对下水道进行了疏通、排管。因此可以看出，其对该厂房是非常爱护、珍惜的，并且投入了巨额的资金，不可能拖欠原告的房租。综上，其不同意解除合同，要求继续履行合同。其不存在不缴纳房租的情形，不同意支付滞纳金、违约金，且原告主张的滞纳金、违约金的标准过高。被告王**未作答辩。被告韩娜公司、尹广东辩称，其同辰安公司的意见一致，不同意解除合同。尹广东个人不应承担责任。第三人长歌公司述称，驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：位于苏州市吴中区临湖镇黄垆工业**临创路**的房屋（现门牌号为××）于2012年4月16日办理不动产权登记，登记房屋建筑面积14381.54平方米，当时登记权利人为苏州赛特尔机床有限公司（后更名为苏州赛特尔机床股份有限公司）。后本院受理了苏州赛特尔机床股份有限公司破产清算一案，在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖，由原告丁银龙竞买成交了上述房产及相应的土地使用权。2018年5月8日，原告丁银龙（出租方、甲方）与被告吴书祥、陆子峰（承租方、乙方）签订一份租赁合同（下称涉案租赁合同），约定：甲方将位于苏州市吴中区临湖镇黄垆工业南区临创路66号（原苏州赛特尔机床股份有限公司）厂房（下称涉案房屋）租赁于乙方使用，该厂房出租建筑面积14964.02平方米；乙方在签署本合同时已经充分了解甲方出租厂房现有实际负荷的三相电供电、正常有水供生产使用及其他能够使乙方正常生产的设施情况；该房屋用途仅作为生产、办公使用，乙方不得擅自转变使用功能。甲方同意乙方除自用房屋面积外，多余面积可转租给第三方，管理由乙方负责；并第三方也受本合同条款约束，如第三方违反本合同条款，视为乙方违反本合同；同时，乙方须在每次转租发生后五日内，书面通知甲方转租情况，以便甲方登记备案。合同第二条约定：甲方将租赁物按现状交付乙方使用。乙方确认已对租赁厂房及相关所有附属设施进行了查验，并同意按租赁物及设施的现状承租。双方约定租赁期为5年，租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止。本合同在到期后即立即终止。如乙方仍需继续租赁，需提前3个月告知甲方，不然视为乙方不再续租。在租赁期限内如乙方需对租赁物进行装修、改建，不得影响房屋主体结构；任何装修须事先向甲方及消防部门提交装修、改建设计方案，并经甲方及消防部门审核批准后方可实施，相关手续及费用由乙方自行申报及承担；开业也需各行政部门及消防部门验收取得合格或批准后方可营业，否则由此造成的一切法律后果均由乙方承担。乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日起10日内将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方；如乙方归还租货物时不清理杂物，则甲方对清理该杂物所产生的费用由乙方负责，乙方并按约定支付违约金。合同第三条约定：前2年每平方米每年建筑面积租金为人民币206元，即前2年年租金计3082588元；第3年递增5%，即第3年年租金计3236717元；第4年按照第3年房租不变，即第4年年租金计3236717元；第5年在第4年基础上递增5%，即第5年年租金计3398553元。乙方同意以约2个月房租510000元，作为乙方履行本合同的保证；租赁期满，乙方如无任何违约行为，在乙方将租赁厂房交回甲方十五个工作日内，甲方将保证金余款无息返还乙方。乙方在合同签订当天，支付510000元合同保证金，等甲方交房时，乙方当天将第一期半年房租1541294元一次性支付甲方；以后房租半年一付，每期房租需在房租到期日提前2个月支付。租赁期内，乙方如有下列行为中的任何一项发生，甲方均有权在保证金中直接扣减；甲方在扣减保证金后需向乙方出具相关扣款凭据：（1）乙方如违反本合同的任何条款及有其他违约、侵权或违反行政法律法规的行为，给甲方或任何第三方造成损失；（2）如乙方未按时交纳租金或其他管理费用、水电费等相关费用，及由于拖欠上述费用而产生的其他费用，包括但不限于滞纳金、违约金等，甲方有权以保证金抵扣；（3）在租赁期限届满，如乙方未能按本合同规定向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的物品的，按每延期每日按年租金的3‰标准计算，甲方有权以保证金抵扣。当保证金不足时，乙方必须在甲方送达有关缴纳通知后5日内补足，否则，每逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳金额千分之一的违约金，逾期15日仍未补缴或补齐的，为乙方违约，甲方除有权采取停水停电等措施外，还有权解除本合同且不承担任何责任。合同第四条约定：甲方只负责提供水、电安装至总表（电安装至配电箱），乙方自行负责从甲方指定的总表自费接水、电管线到租赁区域内。产生的水、电的费用，由乙方自行支付。乙方最大用电量不超过500千瓦，供电增（或减）容费供电增（或减）容的手续由甲方配合乙方申办，因办理供电增（或减）容所需缴纳的全部费用由乙方承担。合同第八条约定：1、在租赁期限内，若遇乙方欠交租金或其他应缴纳费用超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。2、若遇乙方欠交租金或其他应缴纳费用超过1个月，甲方有权提前解除本合同。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。3、未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前解约，须提前6个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，方可提前解约，a.向甲方交回租赁物；b.交清实租期的租金及其它因本合同所产生的费用；c.应于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相等于当月租金两倍的款项作为赔偿。甲方没收乙方已付租金及保证金。4、甲方同意乙方根据实际要求，在不影响房屋主体结构的基础上，将厂房改造装修，合同到期后按改造后的房屋结构交还给甲方。5、非本合同规定的情况，乙方在租赁期间中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金，并甲方没收乙方支付的保证金。6、租赁期满或本合同提前终止或因不可抗力等原因导致合同无法履行的，或双方未能达成续租协议的，乙方必须在规定期限内清场搬离租赁厂房，并将所租赁厂房及附属设施完好无损的（以甲方验收检查意见为准）返还甲方。逾期不搬离、不返还或退还租赁厂房及设施的，需每日按年租金的3‰标准计算向甲方支付占用使用费。合同第九条约定：1、甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该厂房占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该厂房因社会公共利益被依法征用的；该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该厂房在租赁期内被鉴定为危险厂房，或者因不可抗力导致毁损、灭失的。2、甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付该厂房和有关设施设备，经乙方催告后30日内仍未交付的；甲方交付的该厂房和有关设施设备不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；甲方发现乙方未按有关安全规定或本合同约定及要求认真履行其管理职责，存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的；乙方未征得甲方书面同意和经安全生产监督、消防等有关部门的批准，即增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的；租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满1个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同补充条款约定：1、乙方不得在租赁区域内或四周私自搭建建筑物。2、乙方租赁期间门口厂名墙使用权归乙方所有，使用期间涉及政府相关审批手续的由乙方自行办理审批手续，安装、手续办理等相关费用乙方自行承担。3、因乙方租赁期间租赁区域涉及的所有处罚、罚款等与甲方无关，全部由乙方承担。4、租赁期间，门卫传达室及门卫，由乙方使用并管理，并由乙方支付费用。5、租赁期间产生的包括但不限于用水、用电费用、物业费、日常维修等相关费用，均由乙方自行承担。6、甲方同意给乙方1个月装修免租期，时间2018年6月1日起至2018年6月30日；原则上甲方6月1日交房，但因甲方需要对厂房进行修缮，如遇工程等问题不能如期交房的，交房时间即往后顺延，租赁时间及房租计算也同步顺延；并甲乙双方可签订补充协议，主合同法律效力不变。7、甲方需保证对厂内破损的地方、包括厂内办公区域的电梯进行修善，交房时达到正常使用状态。8、如乙方有任何违法合同条款的行为，装修期自动取消，装修期必须按正常房租支付甲方。9、如乙方提前退租，免租期也自动取消，装修期必须按正常房租支付甲方。10、合同期内如遇拆迁，甲方一次性补偿乙方装修费50万元，其余拆迁补偿均归甲方所有。11、租赁期间租金及保证金支付至以下账户。12、乙方想在口，甲方尽量协助办理开门手续，如办理不成功，甲方不承担任何责任；如办理成功，费用承担如下，政府关系协调费用由甲方承担，施工等费用由甲乙双方各自承担一半。2018年5月7日，被告陆子峰通过相玲的银行账户转账510000元给原告，原告与被告吴书祥、陆子峰确认该款系上述租赁合同项下的租赁保证金。原告称，如判令合同解除，被告吴书祥、陆子峰需支付其违约金、滞纳金，则上述510000元可与违约金、滞纳金相折抵。2018年5月23日，原告丁银龙（出租方、甲方）与被告吴书祥、陆子峰（承租方、乙方）签订一份《补充协议》，约定：双方一致确定于2018年6月1日进行房屋交接。现因甲方需对乙方租赁的厂房进行必要的修缮整改等原因，故乙方确认在甲方遇到不仅仅限于修缮工程问题等各种因素不能按期完工的，不影响甲乙双方在约定时间（即2018年6月1日）对租赁厂房的交接，无论遇到何种情况，乙方租赁甲方厂房、起算租金的时间一律从2018年7月1日开始（在起算房租之前能保证水电正常使用）。如果在合同期内乙方拖欠甲方房租的（包括乙方转租的第三人），甲方有权采取私力救济行为，对厂区实施停水、停电等行为，由此造成的后果均由乙方（包括乙方转租的第三人）承担。乙方对甲乙双方的租赁合同和本协议负有充分、全面告知其转租的第三人的义务。甲方因乙方或乙方转租的第三人的违约，依合同采取的一切措施所造成的全部后果均由乙方与乙方转租的第三人承担，对此甲方不负任何责任。乙方未尽告知义务的，不影响甲方行使合同权利，由此造成的不利后果均由乙方承担。等等。2018年6月14日，原告与被告吴书祥、陆子峰签订了厂房接收清单，明确建筑面积包括门卫、配电房、办公、车间、车棚、其它合计14964.02平方米；三层办公室、二层车间、一层车间经双方确认为空房（无水无电，无照明，除消防设施外无任何其它设施）；一台500**变压器及外部约30米长搭火电缆；围墙完好；消防设施（甲方保证供水及压力都正常）；此清单经双方确认无误后双方签字生效，就此完成交接手续；其他事宜按照2018年5月8日签订的主合同和2018年5月23日签订的补充协议履行。2018年10月13日，原告（甲方）与被告吴书祥、陆子峰（乙方）签订变压器变更协议，约定：1、因乙方生产需要，甲方同意变压器先过户到乙方（新注册公司）名下。2、变压设备甲方投入部分产权为甲方所有，乙方投入部分产权为乙方所有。如乙方不再租赁，甲乙双方可协商将乙方投入部分折价给甲方；如协商不同，属于乙方的变压器须在合同结束日的一个星期内拆除，并乙方需第一时间配合甲方将变压器变更回甲方名下或甲方指定的户名下，不得推诿。3、乙方保证不将变压设备私自变更至其他用户名下。4、厂房供电设施由甲乙双方按房屋租赁协议配套施工，因变压器户名变更至乙方名下，故厂区电费费用均由乙方负责缴纳、结算，向其他使用方收取，厂区内其他用户用电产生的电费发票均由乙方开具。另查明，2018年5月23日，原告丁银龙（甲方）、被告吴书祥（乙方）与韩娜公司（丙方），原告丁银龙（甲方）、被告吴书祥（乙方）与辰安公司（丙方），分别各签订一份《房屋租赁三方协议》，两份合同均明确基于甲方与乙方就位于吴中区临湖镇黄垆工业南区临创路66号（原苏州赛特尔机床股份有限公司）厂房发生租赁合同关系、乙方基于该租赁合同关系又与丙方发生转租关系的情况并达成如下协议：丙方充分了解并确认甲乙双方签订的房屋租赁合同的全部条款，愿意在甲乙双方签订的合同条款下，与乙方共同维护甲方的合同权利、约束与乙方的合同行为。甲、乙、丙三方依照合同约定，切实保障三方各自的合同权利，认真履行三方各自的合同义务。甲乙双方与乙丙双方约定的房屋租赁期间相同。甲乙双方与乙丙双方房租支付周期均为半个年度一付，原则上应当收付同步进行，由甲乙丙三方同时在场收付。甲方有权在乙方不按约定期限履行支付义务的情况下，径行按照甲乙双方签订的合同单价和丙方租赁面积向丙方收取租金，丙方应自收到甲方通知之日起十日内交纳，逾期支付的，视为违约，甲方有权直接解除乙丙双方签订的租赁合同，由此造成的损失由乙丙双方承担。乙方在丙方不按期交纳租金或履行其他合同义务的情况下怠于行使相应合同权利并将损害甲方合同权利的，或丙方在乙方不履行合同义务并将损害甲方合同权利的情况下怠于行使相应的合同权利的，甲方可径行直接向乙方或丙方或乙丙双方主张相应的权利，以避免造成甲方经济或其他损失，等等。2018年6月14日，辰安公司通过其法定代表人王**账户向原告丁银龙转账770647元；韩娜公司通过其股东尹广东账户向原告丁银龙转账770647元。上述两笔转账合计1541294元为涉案租赁合同项下首期半年的租金，由韩娜公司、辰安公司代被告吴书祥、陆子峰直接支付给原告。2018年11月19日，原告委托律师向被告吴书祥、陆子峰邮寄律师函，称按照租赁合同约定两被告应于2018年11月1日前支付第二期半年租金1541294元，但截至发函日尚未履行支付义务，请在收到本函后3日内支付上述第二期半年租金，否则将追究违约责任。该邮件邮寄地址为涉案承租厂房所在地，该邮件于2018年11月20日由他人代收。2018年11月30日，原告委托律师向被告吴书祥、陆子峰邮寄解除函，称按照租赁合同约定两被告应于2018年11月1日前支付第二期半年租金1541294元，但两被告未按约支付上述租金，后虽经原告委托律师于2018年11月19日向两被告发出催款律师函，但截至发函日两被告仍未履行支付义务，已逾期支付租金超过1个月，现通知正式解除租赁合同，请收到本函后10日内将租赁物清扫干净并搬离房屋，将租赁物予以归还。该邮件于2018年12月1日由他人代收，邮寄地址为涉案承租厂房所在地。被告辰安公司分别于2018年12月2日和3日分两笔通过其法定代表人王**账户向原告转账支付合计770647元；被告韩娜公司于2018年12月3日通过其股东尹广东账户向原告转账支付770647元。2018年12月5日，原告向王**账户分两笔转账支付合计770647元，向尹广东账户转账支付770647元。2018年12月7日，被告辰安公司又通过其法定代表人王**账户向原告转账支付770647元；被告韩娜公司又通过其股东尹广东账户向原告转账支付770647元。2018年12月8日，原告向王**账户转账支付770647元，向尹广东账户转账支付770647元。对此，被告韩娜公司、辰安公司均表示上述于2018年12月两次向原告支付第二期半年租金。而原告认为该两次付款均已逾期且在其通知两被告解除涉案租赁合同之后，故而两次将收到款项予以退回。2019年1月2日，原告因被告吴书祥、陆子峰未按约交纳租金诉至本院，要求解除双方之间的租赁关系，迁出涉案房屋，支付房屋租金等费用。该案审理中，原告经本院释明后明确不愿继续履行合同，并明确在该案中不要求辰安公司、韩娜公司腾退涉案房屋。原告在该案中认为房屋租赁三方协议相当于被告吴书祥、陆子峰告知原告转租事宜，原告同意被告吴书祥、陆子峰转租。签订房屋租赁三方协议后表明原告同意由韩娜公司、辰安公司直接向其支付涉案租赁合同项下租金，但如韩娜公司、辰安公司未能按约支付租金仍应由两被告承担违约责任。另，本院于2019年12月30日组织双方进行调解，被告吴书祥、陆子峰表示如要继续履行合同，原告需先修复房屋漏水问题，赔偿辰安公司、韩娜公司损失，然后由辰安公司、韩娜公司支付租金。对此，原告认为双方在租赁合同中已明确了房屋的现状及修缮义务的承担方，被告明显是不愿意继续履行合同。双方协商未果，后原告撤回起诉。2020年1月2日，被告王**发微信给孙彩林，问“你们要求交房租，那你什么时候有空，沟通一下，交付哪里，什么时候，还有房屋现在的情况和房产证，你不接电话，这怎么沟通”。次日，上海市锦天城（苏州）律师事务所陈彦骏律师各邮寄一份律师函给被告吴书祥、陆子峰、辰安公司、王**、韩娜公司、尹广东，称各被告已迟延履行合同义务，构成违约，应立即支付租金及违约金、滞纳金，请各被告将款项汇至原告个人的银行账户，同时载明了原告个人的银行账号及开户行信息。对此，被告吴书祥、王**、尹广东称于2020年1月4日收到了原告的律师函，但因邮件中没有授权委托书，律师函上记载的银行账号与此前的不一致，所以各被告不敢往该账户转账。各被告协商后，由尹广东联系孙彩林，但孙彩林未接电话。之后，被告报警，孙彩林也未理会。对此，原告表示孙彩林已告知被告按照律师函记载的银行账户付款即可，被告实际就是拒付租金。审理中，被告吴书祥、陆子峰、辰安公司、韩娜公司陈述，自租赁后，被告辰安公司实际使用了涉案厂房的四分之三（由东往西数），被告韩娜公司使用了涉案厂房的四分之一（厂房西边），被告辰安公司及韩娜公司实际也是按此比例交付租金给被告吴书祥、陆子峰的。第三人长歌公司使用了被告韩娜公司租赁部分的二三十个平方，由被告韩娜公司承担租金，被告韩娜公司表示第三人使用部分的租金可由其先承担，其承担后与第三人另行结算。对此，原告表示根据租赁协议及当事人在上个案件中的陈述，辰安公司和韩娜公司系各半使用涉案厂房，第三人长歌公司使用西半边的二三十个平方，对于上述使用情况，其不知情，也没有同意。被告的上述行为违反了合同约定。2020年7月15日，被告吴书祥到庭称被告韩娜公司于7月15日从占用的厂房中搬走，该部分厂房已空置。对此情况，本院于2020年7月28日组织当事人到庭，被告吴书祥、陆子峰表示其同意将被告韩娜公司腾退的该部分厂房返还给原告，2020年7月16日之前的租金由被告韩娜公司承担，其不同意承担自2020年7月16日起的房租。对此，原告表示其不同意仅接收被告韩娜公司退还的房屋，涉案厂房系整体，其仅同意整体接收涉案厂房。2020年7月30日，本院组织当事人至涉案厂房查看，该厂房分一楼生产区和二楼、三楼办公区，生产区有隔断，自西边起第一间隔断厂房已腾空，二楼和三楼的西边办公区已搬空，其余厂区由被告辰安公司使用。原告认为其应整体接收涉案厂房。被告吴书祥、陆子峰称原告撤回上个案件诉讼后，其催促王**、尹广东交纳租金，但王**、尹广东表示三方到场才能交款，其联系孙彩林，孙彩林也没有到场处理，其已尽到相应的责任，即便有责任，也不应由其承担。为此，被告提供其与王**的微信记录、其与孙彩林、尹广东、王**的通话录音予以佐证。另，被告吴书祥、陆子峰提供其与辰安公司、韩娜公司签订的协议书、补充协议，称其已将相关权利、义务转让给被告辰安公司，所以相关责任不应由其承担。2020年1月6日，被告吴书祥、陆子峰（甲方）与被告辰安公司（乙方）、韩娜公司（丙方）签订的协议书约定：甲、乙双方于2018年5月11日签订《厂房租赁合同协议》，约定将坐落于苏州市吴中区临湖镇黄垆工业南区临创路66号内西面一半厂房转租给丙方。甲、乙双方共同确认：甲方同意将2018年5月8日与厂房所有权人丁银龙签订的《租赁合同》项下的权利、义务（该合同不作废，由乙方继续与丁银龙履行）及在该厂区内投入的设施转让给乙方，由乙方承担该合同项下的权利、义务，但《租赁合同》补充条款第12条中权利、义务仍归甲方所有，由甲方另行与丁银龙协商处理。甲方在该厂区内安装的一套400KVA厢式变压器以290000元的价格转让给乙方（现变压器登记在甲方全资持有的长歌公司名下，由甲方协调、配合在一个月内将该设备过户变更至乙方名下，变更手续所产生的所有费用由甲方承担；2、甲方在该厂区内两台变压器后铺设的所有电缆以600000元的价格转让给乙方；3、甲方缴纳在丁银龙处的510000元合同保证金（本协议签订后，缴纳在丁银龙处的510000元保证金归乙方所有）；4、甲方租赁所产生的杂费50000元。合计1450000元，于本合同签订之日支付200000元，剩余850000元分6各月支付完毕，自2020年3月起每月月底前支付不少于150000元，直至付清为止。乙方在租赁期间已支付给甲方的300000元租金，甲方不再退回，乙方不得另行向甲方主张。丙方确认目前租金支付至2019年1月，之后的厂房租金差额直接付至乙方指定账户。甲方确认已将该租赁合同项下的相关信息告知乙方并在本协议中约定，如甲方有隐瞒造成乙方损失的，所有责任归属于甲方并承担相应赔偿责任。本协议签订后，甲方应将本协议项下相关的租赁合同、转租协议等原件交付给乙方，另甲方应配合乙方向丁银龙主张租赁期间乙方所产生的损失（包括但不限于无房产证导致的不能办理消防、环评等，房屋漏水、水管漏水），在未经乙方同意的情况下，为便于乙方向丁银龙主张权益，甲、丙方不得向第三人披露该协议。甲、乙、丙三方在履行本协议过程中，任一方违约应支付守约方违约金1000000元。2020年1月15日，被告吴书祥、陆子峰（甲方）与辰安公司（乙方）、第三人长歌公司（丙方）签订的补充协议内容为：鉴于甲、乙双方签订协议书，以下简称“主合同”，由甲方将与丁银龙签署的租赁合同项下的权利、义务及在该厂区内投入的所有设施（包括但不限于电缆、货梯等物品）转让给乙方。现由于主合同约定的变压器甲、丙明确表示目前无法办理过户手续，双方协商达成如下补充协议：1、甲、丙方一致确认主合同约定的一套400KVA厢式变压器目前登记在丙方名下，丙方确保其有权转让该变压器的所有权，对外没有任何的纠纷；2、三方一致确认本协议签署后，变压器的所有权已归乙方所有，乙方有权进行任意处置并同意变压器暂时登记在丙方名下（在这期间因甲、丙方原因影响乙方所有权、使用权的责任由甲、丙方承担），但在变压器可以过户的状态下乙方可随时要求甲、丙方无条件配合过户至乙方（或乙方指定其他主体）名下；3、变压器每月缴纳的费用由乙方直接支付给供电公司，丙方在收到供电公司开具的缴费发票后应在三日内交付给乙方；4、本协议签订后，甲方或甲方相关人员在未取得乙方许可的情况下，不得随意进出租赁厂区或其他影响乙方公司经营的行为，如违反本协议，需支付乙方每天50000元的营业损失；5、本协议与主合同享有同等效力，双方均应按约履行，有任一方违约应支付守约方违约金1000000元。上述协议签订后，被告王**给付被告吴书祥、陆子峰750000元。对此，原告表示被告并未告知原告，其不予认可。另，原告与被告吴书祥、陆子峰一致确认：被告吴书祥、陆子峰承租涉案房屋后，原告应被告吴书祥、陆子峰要求就涉案房屋在吴中大道新开道口。原告主张，其为新开道口支出各项费用合计170460元，而被告为此支出场地浇筑费94000元，根据双方各半承担费用的约定，要求两被告向其支付相关费用38230元，为此提供证据如下：（1）绿化及环境保护设施清单（赔偿款苗木清单）1份、江苏省非税收入一般缴款书（收据）1份、银行电子回单打印件2份，其中清单抬头下方记载苏州赛特尔机床股份有限公司增设道口开挖苗木，并以表框方式分项列明各种苗木的数量、单价、合价等，其中分项名称交通局部分（铺种植草）等空格未填写，其余白玉兰、大吴风草、红花继木、二月兰等合计金额44721.55元，该表框下方批注今实收苗木赔偿款42000元，并由苏新园林建设工程（苏州）有限公司盖章确认；缴款书载明执收单位苏州市吴中区园林和绿化管理站、付款人苏州赛特尔机床股份有限公司，收入项目名称含地被植物及草坪、花灌木、乔木，合计金额37560元；以证明为开道口所需赔偿苗木损失42000元及绿化损失37560元，上述款项由原告分别于2018年7月20日、27日转账支付。（2）江苏省非税收入一般缴款书（收据）1份，以证明为开道口向吴中区公路管理处支付路产补偿费76650元，该款由原告于2018年6月21日转账支付。（3）2018年8月28日伸缩门送货单，以证明原告为新增道口购买电动伸缩门支出14250元，该款由原告于2018年9月19日转账支付。经质证，被告吴书祥、陆子峰认为上述证据无法体现与开道口的关联，不予认可。原告未提前告知开道口需要多少费用，如提前知晓需花这么多费用可不开道口，双方约定各半承担仅是施工费用，而原告主张的上述费用并非施工费用，开道口之前的申请、批复等由原告负责，所以如有苗木砍掉，赔偿等需原告自行承担。同时，被告吴书祥、陆子峰称其实际支付道口施工费用108262元，并非原告所述的94000元。为此，被告吴书祥、陆子峰提供合同（由吴书祥与马平东、杨秀萍签订，由吴书祥将临创66号原赛特尔车床厂的北面道口施工一事以包工包料方式发包给马平东、杨秀萍等，工程造价104360元）、收条、结账单（结算价108262元）各1份。经质证，原告对该组证据不予认可，因没有发票和转账凭证，当时被告口头告知场地浇筑费94000元，没有提交任何材料，其认为合理才确认场地浇筑费94000元。又，被告吴书祥、陆子峰主张原告交付的涉案房屋存在消防设施无水、受电容量不符合约定等，致被告无法正常使用租赁物，故应自2018年9月下旬始起算租金，退一步讲，即使不考虑上述问题，双方实际于2018年6月14日交接房屋，根据合同约定一个月免租期，租金应自2018年7月14日起算。同时，原告提供的房屋存在消防漏水问题，导致其多交纳19352元的水费，应在本案中作扣减，提供证据如下：（1）电力公司通过机打发票核查联4页，以证明根据涉案房屋电费发票中基本电费一项反映显示直至2018年9月底受电容量才从315升到900。（2）吴中供水有限公司的缴费清单，以证明2018年6月至9月，涉案厂房还未装修使用，因房屋存在消防漏水问题，导致其多支付了19352元水费。经质证，原告对电力公司机打发票无异议，认为根据合同约定，承租方最大用电不超过500千瓦，被告无法证明原告存在违约行为。对吴中供水有限公司的缴费清单真实性无异议，但被告无法因此证明厂房漏水及相应的因果关系。被告辰安公司认为原告出租的涉案厂房存在漏水及消防隐患等，导致其无法正常使用厂房，其因此对厂房进行了大量投入，其不可能恶意拖欠租金。为此，被告辰安公司提供了如下证据：（1）照片、视频，证明三楼办公区漏水，至今无法使用。每逢下雨天，其需要用水泵抽水。（2）安全隐患整改单，证明2019年8月20日，安全部门进行抽查，查到厂区消防栓无水，说明原告交付的厂房消防栓一直处于无水状态。（3）整改通知，证明由于原告未交付房产证，导致其无法办理营业执照变更登记手续及相应的环保、消防证件，被有关部门责令整改，停止经营。（4）供水公司缴费清单，证明2018年6月至9月及2019年10月至12月，因厂区管道漏水，产生了大量水费，其因此多次进行维修。（5）司法拍卖截图、司法拍卖时厂房照片，厂房现状照片，证明原告拍得涉案厂房时，涉案厂房处于长期空置、废弃状态，其投入巨额的装修及维护，才将涉案厂房改造称现在的样子。经质证，原告表示对证据（1）真实无法确认。被告自身负有对厂房的维护义务，房屋本来就是按现状交付的，被告应知晓厂房的状况。之前的案件中，被告吴书祥、陆子峰也表示漏水问题自行解决，被告不能以漏水问题作为不支付租金的抗辩理由。对证据（2）真实性不予确认，整改单上没有盖章，且系被告自身经营的问题，与其无关。证据（3）整改单上没有公章，真实性不予认可。证据（4）真实性无异议，但不能达成被告的证明目的。证据（5）中的司法拍卖截图真实性认可。被告韩娜公司主张其系提前支付租金，实际应于设施到位支付。原告的厂房的电力不符合要求，且原告不能提供房产证、消防证明，致其被有关部门通知整改。其于2020年1月5日联系孙彩林，但孙彩林未予回复，其并非恶意拖欠租金。为此，被告韩娜公司提供了如下证据：（1）2018年6月14日陆子峰（甲方）、韩娜公司（乙方）、辰安公司（丙方）签订的厂房交接协议。该协议载明：为明确厂房的建筑面积和附属设施，由甲方提出列出接收清单，并由甲乙丙三方确认无误后签字。建筑面积包括门卫、配电房、办公、车间、车棚，其他合计各7500平方米；三层办公室、二层车间、一层车间经双方确认为空房；甲方承诺2018年6月30日前将电力及设施按乙丙双方要求接至指定位置（电力900KVA，240平方三相四线4组通至一层车间中跨东侧一跨内并配好电柜，水在相同位置），此项资金甲方承担产权属甲方；甲方保证今日交房起所有设施全部正常；应甲方要求乙丙双方2018年6月15日进厂装修，免租期至2018年7月15日，甲方保证2018年6月15日前临时水电到车间，消防设施正常；应甲方要求乙丙双方2018年6月15日提前支付部分房租，乙丙双方同意提前支出，但在此期间如发生任何变故及延误，甲方承担给乙丙双方带来的全部损失，剩余部分待设施到位支付。（2）临湖镇打好污染防治攻坚战指挥部办公室的整改通知。该通知主要内容为：韩娜公司未经相关部门准许，擅自在黄垆工业南区临创路66号厂区内从事塑料制品加工，未配套废气收集及处理设施，且未办理工商登记手续（属无证无照经营），要求针对上述问题立即停止生产整改，办理环保审批手续等。（3）电力机打发票核查联，证明2018年9月底，涉案厂房的电力才打到500KVA。（4）通话记录截屏，证明其收到律师函后联系孙彩林交房租，但无人接听。（5）2020年1月6日的公函，证明其联系孙彩林未果，遂向吴书祥、陆子峰发公函，反映厂房存在的问题等。经质证，原告认为其对厂房交接协议不知情，该该协议系三被告之间形成的，其无法确认。整改通知与涉案厂房无关，是被告自己的生产问题。电力机打发票核查联真实性认可，但合同约定了用电量不超过500KVA，且变压器变更协议中，双方也就电力问题达成一致意见，原告并未违约。通话记录截屏不能完整反映客观事实，即使孙彩林未接听电话，被告也不能因此为由不交房租。被告收到原告的律师函后并未向原告的律师提出书面异议，被告的行为只能表明了被告不想交纳房租。原告认为2020年1月6日的公函是发给吴书祥、陆子峰的，与其无关。另，被告辰安公司系自然人独资公司，股东为王**。被告韩娜公司系自然人独资公司，股东为尹广东。又，本案起诉状等副本材料于2020年4月23日送达给被告吴书祥，该送达时间为各被告收取诉讼材料的最晚时间。以上事实，由原告提供的民事裁定书、拍卖成交确认书、租赁合同、补充协议、厂房接收清单、变压器变更协议、房屋租赁三方协议、开道口费用明细清单、苗木赔偿款清单、非税收入一般缴款书、绿地费用明细、销货单律师函复印件、EMS面单及快递查询打印件，被告吴书祥、陆子峰提供的电力公司通用机打发票、合同、结账单、收条、银行转账凭证、微信聊天记录、协议书、补充协议、录音资料，被告辰安公司提供的转账凭证、微信聊天记录、照片、视频、安全隐患整改单、整改通知、供水公司缴费清单、司法拍卖网络截图，被告韩娜公司提供的银行转账记录、公函、整改通知、厂房交接协议、电力机打发票及各方当事人陈述等予以证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告于2018年5月8日签订的《租赁合同》及于2018年5月23日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。两被告承租涉案房屋后，与韩娜公司签约将涉案房屋的西面近一半（除二层近二三十平方米面积外）转租给韩娜公司使用，与辰安公司签约将涉案房屋东面一半转租给辰安公司使用，原告丁银龙作为出租人对被告吴书祥、陆子峰向被告韩娜公司、辰安公司转租房屋知情并同意，为此各方还签订了房屋租赁三方协议，审理中原、被告双方一致确认该三方协议签订后表明原告同意由被告韩娜公司、辰安公司直接向其支付涉案租赁合同项下租金，但如韩娜公司、辰安公司未能按约支付租金则仍应由被告吴书祥、陆子峰承担违约责任，基于此，该两份房屋租赁三方协议属于债务加入，签订该两份房屋租赁三方协议后仍不免除被告吴书祥、陆子峰履行涉案租赁合同项下支付租金的义务。本案争议焦点为：一、原告诉请解除合同是否予以支持。二、被告何时开始向原告计付涉案房屋租金。三、房屋租金、占有使用费如何计算及如何承担。四、原告主张的违约金、滞纳金是否予以支持及如支持，如何承担问题。五、装修免租期租金及开道口费用承担问题。一、原告诉请解除合同是否予以支持。涉案租赁合同约定租赁期限5年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，前2年年租金3082588元，第3、4年年租金3236717元，第5年年租金3398553元，交房当天一次性支付第一期半年房租1541294元，以后房租半年一付，每期房租需在房租到期日提前2个月支付。如前所述，被告吴书祥、陆子峰自2018年7月1日开始向原告计付涉案房屋的租金，根据租赁合同约定首期半年的租金于交房当天支付，以后租金半年一付，每期需在房屋到期日提前2个月支付，因此被告吴书祥、陆子峰支付首期2018年7月1日至2018年12月31日半年租金后，被告吴书祥、陆子峰按约应于2018年10月31日前支付第二期半年租金1541294元，故而被告韩娜公司、辰安公司于2018年12月2日、3日才分别代被告吴书祥、陆子峰各向原告支付第二期半年租金770647元已逾期履行，存在逾期支付租金的违约行为。原告于2019年1月2日诉至本院要求解除涉案租赁合同及补充协议，此时被告吴书祥、陆子峰逾期支付租赁合同项下第二期租金已超过一个月，考虑到被告辰安公司、韩娜公司在收到原告邮寄的律师函的次日及第二日即向原告支付租赁合同项下第二期租金等因素，法院未判令双方之间的租赁合同解除，原告也撤回了起诉。而交纳房租系被告吴书祥、陆子峰应履行的合同义务，虽然双方曾因合同解除等原因产生纠纷并处于诉讼状态，但不因此免除被告吴书祥、陆子峰交纳房租的义务，且原告撤诉后曾发律师函给各被告，要求被告支付租金并明确了原告的个人收款账户，被告仍未交纳租金，此时被告已逾期交付租金一年有余，原告要求解除其与被告吴书祥、陆子峰之间的租赁合同、补充协议于法有据，本院予以支持。房屋租赁三方协议约定，原告有权在被告吴书祥、陆子峰未按约定期限履行支付义务的情况下，可直接向被告辰安公司、韩娜公司按原告与被告吴书祥、陆子峰约定的合同单价和被告辰安公司、韩娜公司的租赁面积收取租金，被告辰安公司、韩娜公司逾期支付的，原告有权解除被告吴书祥、陆子峰与辰安公司、韩娜公司之间的租赁合同。现被告辰安公司、韩娜公司亦未交纳租金给原告，原告要求解除房屋租赁三方协议，本院亦予以支持。原告通过诉讼方式提出合同解除，合同解除时间以起诉状最晚送达给各被告之日为准，解除时间为2020年4月23日。被告以原告的银行账户发生变更，孙彩林不接电话为由未交纳租金的意见，于法无据，本院不予采信。合同解除后，原告要求被告返还厂房，于法有据，本院予以支持。根据现场查看情况，被告韩娜公司已搬离涉案厂房，则原告要求其余被告及被告吴书祥在该厂房内注册成立的第三人长歌公司搬离涉案厂房，本院予以支持。二、对于被告吴书祥、陆子峰何时开始向原告计付涉案房屋租金。原告与被告吴书祥、陆子峰于2018年5月8日签订租赁合同时在补充条款中约定原告同意给予被告吴书祥、陆子峰自2018年6月1日起至2018年6月30日止的一个月装修免租期，原则上原告于6月1日交房，但因原告需要对厂房进行修善，如遇工程等问题不能如期交房的，交房时间往后顺延，租赁时间及房租计算也同步顺延，双方可签订补充协议。此后，原告与被告吴书祥、陆子峰于2018年5月23日签订补充协议,一致确认于2018年6月1日进行房屋交接，并约定因原告需对涉案房屋进行必要的修缮整改等原因，故被告吴书祥、陆子峰确认在原告遇到不仅仅限于修缮工程问题等各种因素不能按期完工的，不影响双方在约定时间（即2018年6月1日）对租赁厂房的交接，无论遇到何种情况，起算租金时间一律从2018年7月1日开始（在起算房租之前能保证水电正常使用）。此后，原告与被告吴书祥、陆子峰于2018年6月14日签署厂房接收清单确认完成涉案房屋交接手续。因上述租赁合同、补充协议、厂房接收清单均由原被双方签订，就涉案房屋何时开始计付租金在租赁合同、补充协议中约定内容存在冲突的情况下，根据意思表示最新最近之原则，应视为双方在补充协议中对租赁合同约定内容进行了变更，相关权利义务应以补充协议约定为准。同时，补充协议中虽明确约定按2018年7月1日起算房租但仍应满足此前水电正常使用的条件，此后双方于2018年6月14日交接涉案房屋时两被告未提出该条件未满足，据此，本院按补充协议确认两被告应自2018年7月1日起向原告支付涉案房屋的租金。关于两被告抗辩涉案房屋交付当时存在消防设施无水问题故应自2018年9月起算租金问题，因两被告未能提供有效证据证明涉案房屋交付当时存在消防设施无水问题，况且两被告于2018年6月14日交接房屋时已确认交接了消防设施，当时并未提出消防设施存在无水问题，故对两被告上述抗辩主张，本院不予采信。关于两被告抗辩涉案房屋交付当时受电容量未达到约定要求故应自2018年9月起算租金问题，根据两被告提交的涉案房屋的电费发票核查联显示受电容量于2018年9月从315变更为900，涉案租赁合同第四条约定被告最大用电量不超过500千瓦，供电增（或减）容费的手续由原告配合两被告申办，因办理供电增（或减）容所需缴纳的全部费用由两被告承担，表明签约时原告已同意被告根据实际使用需要办理供电增（或减）容手续且由被告承担办理相应手续的费用，可推定当时受电容量并非两被告考虑是否承租涉案房屋的决定性因素，此后两被告在补充协议中明确同意无论遇到何种情况一律自2018年7月1日始起算租金，据此，两被告抗辩涉案房屋交付当时受电容量未达到约定要求故应自2018年9月起算租金，依据不足，本院不予采信。三、房屋租金、占有使用费如何计算及如何承担。如前所述，被告吴书祥、陆子峰应自2018年7月1日起向原告支付租金，直至合同解除日（2020年4月23日）。合同解除后，被告吴书祥、陆子峰未迁出，还应支付原告自2020年4月24日起按合同约定标准计算的占有使用费。审理中，各被告均确认被告辰安公司、韩娜公司自租赁后分别使用了涉案厂房的四分之三、四分之一，原、被告签订的房屋租赁三方协议中未约定被告辰安公司、韩娜公司实际占用比例，本院根据当事人的陈述及现场查看的情况，对上述占用比例予以确认。本院于2020年7月30日查看现场，被告韩娜公司已腾退其占用的厂房。被告韩娜公司违约在先，且其在腾退时未告知原告，未与原告办理交接手续，原告要求被告韩娜公司承担一定的占有使用费，本院予以支持，但鉴于被告韩娜公司腾退的厂房处于相对独立状态及被告吴书祥、陆子峰同意将该部分厂房退还给原告等因素，本院酌定就该部分厂房的租金、占有使用费计算至2020年10月30日，就原告主张房屋占有使用费持续计算，不予支持。此后，该部分厂房可由原告自行处分。经核算，折抵被告已付租金后，截至2020年7月30日，被告吴书祥、陆子峰应支付的租金、厂房占有使用费为4893608元，2020年8月1日至10月30日的厂房占有使用费809179元，由被告吴书祥、陆子峰与被告韩娜公司共同承担。自2020年11月1日起的房屋占有使用费，被告吴书祥、陆子峰按照合同约定年租金标准的四分之三计算。房屋租赁三方协议约定，如被告吴书祥、陆子峰未按约支付租金，原告可直接向被告辰安公司、韩娜公司收取租金，现原告要求被告辰安公司、韩娜公司向其支付租金，本院予以支持。被告辰安公司对被告吴书祥、陆子峰所应承担的2020年7月30日前的租金、占有使用费的四分之三承担共同付款责任，被告韩娜公司对被告吴书祥、陆子峰所应承担的2020年10月30日前租金、占有使用费的四分之一承担共同付款责任。自2020年11月1日起，被告辰安公司对被告吴书祥、陆子峰按厂房面积四分之三承担的全部占有使用费承担共同付款责任。四、原告主张的违约金、滞纳金是否予以支持及如支持，如何承担问题。原告与被告吴书祥、陆子峰在租赁合同中约定了如两被告逾期支付租金，则应承担违约金、滞纳金，被告抗辩原告主张的过高，滞纳金实质为逾期支付租金的违约金，本院对原告主张的滞纳金、违约金的标准一并予以考量，审查是否超出合理限度，并将滞纳金表述为违约金。原告主张违约金按年利率4.75%的1.95倍计算，即年利率为9.2625%，滞纳金为截至最终迁出及交接之日的实际欠付金额的5%计算，将上述两项标准予以核算，原告主张的滞纳金、违约金未超出必要合理的限度，本院予以支持。根据租赁合同的约定，两被告应于2018年10月30日前支付半年租金1541294元，两被告未付，原告主张以1541294元为基数自2018年11月1日起计算违约金，本院予以支持。但被告辰安公司、韩娜公司于2018年12月3日代被告吴书祥、陆子峰支付上述期间的租金，原告将款项退回。后，原告提起诉讼，于2019年12月30日撤回起诉。原告又于2020年1月3日委托律师发函给各被告，被告表示于2020年1月4日收到函件。鉴于原告于2018年12月退款给被告辰安公司、韩娜公司时租赁合同未发生解除之效力，被告辰安公司、韩娜公司在收到催收函后也及时地支付租金，之后，双方处于诉讼状态，就租赁合同是否解除等发生争议，故本院对原告主张的自2018年12月3日至2020年1月4日期间的违约金，不予支持。自2020年1月5日起，各被告在收到函件后仍未支付租金，则应支付原告违约金。被告吴书祥、陆子峰应于2019年4月30日支付2019年1月1日至2019年6月30日的租金，两被告未付，则应支付原告以1541294元为基数自2019年5月1日起计算的违约金；两被告应于2019年10月30日支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金，两被告未付，则应支付原告以1541294元为基数自2019年11月1日起计算的违约金；两被告应于2020年4月30日支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金，因租赁合同于2020年4月23日解除，该期间的租金支付不存在违约问题，不再计算违约金。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，本院认定原告与被告吴书祥、陆子峰之间的房屋租赁关系于2020年4月23日解除，即逾期支付租金的违约金（滞纳金）应计算至合同解除日为202374元。房屋租赁三方协议中约定，如被告吴书祥、陆子峰未按约支付租金，则辰安公司、韩娜公司应在收到原告通知十日内日交纳，逾期支付的，视为违约，原告有权直接解除吴书祥、陆子峰与辰安公司、韩娜公司签订的租赁合同，由此造成的损失由乙丙双方承担。（2019）苏0506民初5号一案中，原告虽通过诉讼方式要求被告吴书祥、陆子峰支付租金，但未表示要求被告辰安公司、韩娜公司承担付款责任，同时原告在该案中也表示如被告辰安公司、韩娜公司未支付租金，仍应由被告吴书祥、陆子峰承担违约责任，故本案中，原告要求被告辰安公司、韩娜公司对被告吴书祥、陆子峰的上述全部违约责任承担连带责任，本院不予支持。2020年1月3日，原告委托律师发函给辰安公司、韩娜公司，要求支付租金，被告辰安公司、韩娜公司于1月4日收函后未付，本院结合房屋租赁三方协议的约定，被告辰安公司、韩娜公司应在收到通知后十日内交纳，被告辰安公司、韩娜公司未付，本院认定被告辰安公司、韩娜公司应对被告吴书祥、陆子峰自2020年1月15日起计算的违约金分别按照四分之三、四分之一的比例承担共同责任。被告吴书祥、陆子峰交付510000元保证金给原告，原告表示如被告吴书祥、陆子峰需承担违约金，则该保证金优先与两被告应承担的违约金相折抵，超出部分折抵租金和房屋占有使用费，则本院将该笔保证金在本案中予以折抵。经核算，截至2020年7月30日的违约金（含滞纳金）为581933元，510000元保证金可与之折抵，折抵后，截至2020年7月30日，被告吴书祥、陆子峰应支付原告违约金（含滞纳金）71933元。自2020年8月1日起，被告吴书祥、陆子峰还应支付原告以4623882元为基数自2020年8月1日起按年利率9.2625%计算至实际给付之日止的违约金。经上述折抵，被告辰安公司对71933元的75%即53949.75元及自2020年8月1日起计算的违约金的75%承担共同责任，被告韩娜公司对71933元的25%即17983.25元及自2020年8月1日起计算的违约金的25%承担共同责任。五、对于装修免租期租金及开道口费用承担问题。关于装修免租期租金，租赁合同约定如被告有任何违反合同条款的行为，装修期自动取消，装修期必须按正常房租支付原告，如前所述，被告存在逾期支付租金的违约行为，故租赁合同项下装修免租期按约自动取消，被告应向原告支付自涉案房屋实际交接之日即2018年6月14日起至2018年6月30日期间的租金，经核算为143572.59元。原告要求被告辰安公司、韩娜公司对被告吴书祥、陆子峰的装修免租期租金承担连带责任，于法无据，本院不予支持。关于开道口费用承担问题，原告主张的苗木赔偿款、路产赔偿款、电动伸缩门价款等均与新增道口有关或因新增道口而发生，原告主张其为新增道口支出苗木赔偿款79560元、路产赔偿款76650元、电动伸缩门价款14250元，提供了绿化及环境保护设施清单（赔偿款苗木清单）、江苏省非税收入一般缴款书（收据）、银行电子回单、协议、伸缩门送货单等，合法有据，本院予以确认。同时，被告为新增道口支出场地浇筑费，被告主张108262元，并提供了合同、收条、结算单等，原告对此虽不予认可，表示只认可94000元，但未能提供反驳证据，故本院采信被告主张确认被告为新增道口支出场地浇筑费108262元。租赁合同约定如在口成功，政府关系协调费用由原告承担，施工等费用由原被告双方各半承担，此处费用不仅指场地浇筑费即施工费用，为新增道口而发生的苗木赔偿款、路产赔偿款、电动伸缩门价款等亦应包含在内，被告抗辩仅各半承担施工费，依据不足，本院不予采信。经核算，被告还应支付原告开道口费用31099元。另，被告辰安公司系自然人独资公司，股东为王**。被告韩娜公司系自然人独资公司，股东为尹广东。被告王**、尹光东未举证证明其财产独立于公司财产，原告要求被告王**对被告辰安公司的债务，被告尹广东对被告韩娜公司的债务承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告丁银龙与被告吴书祥、陆子峰签订的租赁合同、补充协议于2020年4月23日解除；原告与被告吴书祥、苏州辰安塑业有限公司（王**）签订的房屋租赁三方协议于2020年4月23日解除；原告与被告吴书祥、江苏韩娜实业有限公司（尹广东）签订的房屋租赁三方协议于2020年4月23日解除。二、被告吴书祥、陆子峰、苏州辰安塑业有限公司、第三人苏州长歌精密机械有限公司于本判决生效之日起三十日内从苏州市吴中区临湖镇荡湖路398号（原门牌号为黄垆工业南区临创路66号）的房屋中迁出。三、被告吴书祥、陆子峰于本判决生效之日起三十日内支付原告丁银龙截至2020年7月30日的租金、占有使用费合计4893608元，2020年8月1日至10月30日的占有使用费809179元及自2020年11月1日起按合同约定的租金标准（即2020年7月1日至2021年6月30日的年租金为3236717元，2021年7月1日至2022年6月30日的年租金为3236717元）的75%计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费。四、被告苏州辰安塑业有限公司对被告吴书祥、陆子峰所负的第三项付款义务中的3670206元及自2020年11月1日起计算至实际迁出之日止的房屋占有使用费承担共同付款责任。五、被告韩娜公司对被告吴书祥、陆子峰所负的第三项付款义务中的1425697元承担共同付款责任。六、被告吴书祥、陆子峰于本判决生效之日起三十日内支付原告丁银龙截至2020年7月30日的违约金（含滞纳金）71933元及以4623882元为基数自2020年8月1日起按年利率9.2625%计算至实际给付之日止的违约金。七、被告苏州辰安塑业有限公司对被告吴书祥、陆子峰所负的第六项付款义务中的53949.75元（截至2020年7月30日）及自2020年8月1日起计算的违约金（含滞纳金）中的75%承担共同责任。八、被告江苏韩娜实业有限公司对被告吴书祥、陆子峰所负的第六项付款义务中的17983.25元（截至2020年7月30日）及自2020年8月1日起计算的违约金（含滞纳金）中的25%承担共同责任。九、被告吴书祥、陆子峰于本判决生效之日起三十日内支付原告丁银龙装修免租期租金143572.59元。十、被告吴书祥、陆子峰于本判决生效之日起三十日内支付原告丁银龙开道口费用31099元。十一、被告王**对被告苏州辰安塑业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。十二、被告尹广东对被告江苏韩娜实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任。十三、驳回原告丁银龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费人民币65799元、财产保全费人民币5000元，合计人民币70799元，由原告丁银龙负担人民币10799元，被告吴书祥、陆子峰、苏州辰安塑业有限公司、江苏韩娜实业有限公司负担人民币60000元。被告负担部分已由原告预交，被告吴书祥、陆子峰、苏州辰安塑业有限公司、江苏韩娜实业有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告丁银龙预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  吴明燕人民陪审员  周 军人民陪审员  陆建英二〇二〇年十月十三日书 记 员  钱喆人