青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初3791号原告：陈世东，男，汉族，1978年1月23日出生，公民身份号码：×××，住青海省民和回族土族自治县。委托诉讼代理人：赵小娟，青海延辉律师事务所律师。被告：青海省庄和房地产开发有限公司，统一社会信用代码：916301037104485714，住所地：西宁市城中区城南新城大道151号。法定代表人：龚煜，该公司总经理。被告：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：91630104595031067U，住所地：西宁市城西区西川南路78号10号楼1143室。负责人：南积勋，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：甘发财，男，土族，1994年10月3日出生，公民身份号码：×××，青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司职工，住西宁市。原告陈世东与被告青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称“庄和公司”）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称“庄和西宁分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈世东及委托诉讼代理人赵小娟、被告庄和公司及被告庄和西宁分公司的委托诉讼代理人甘发财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈世东向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告庄和西宁分公司签订的《商品房定购协议》；2.判令二被告连带返还原告购房款1216100元，支付违约金255030元、律师代理费30000元，上述款项共计1501130元；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费等由被告承担。事实和理由：根据被告庄和西宁分公司对其开发的位于西宁市城西区西关大街134号定名为“金色海湖奥莱城步行街交五万抵十万”的优惠活动宣传，原告决定认购该公司开发的商铺。原告在2018年7月5日缴纳定金10000元，在2018年7月9日与被告庄和西宁分公司售楼部签订《商品房定购协议》。《商品房定购协议》约定总价1301100元，优惠后总价款1166100元，原告采用银行按揭付款方式，定购协议签订当日缴纳首付房款50%（含已付定金）586100元，剩余580000元进行按揭贷款。《商品房定购协议》约定2019年12月31日交房，逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起90天内退还全部已付款及其利息（自解除协议当日起计算至退款之日，按照中国人民银行活期存款利率执行）。该违约金的约定明显低于被告违约行为给原告造成的损失，应予以调整。同时，合同中约定因诉讼发生的诉讼费、律师费等费用由败诉方承担。《商品房定购协议》签订后，原告按照约定在签约当日支付房款576100元。对剩余580000元进行按揭贷款，贷款期间为2018年12月19日到2028年12月19日，共计10年，贷款年利率5.8%。同时，原告按照被告的要求，在2018年7月25日与兰州善居电子商务有限公司签订《兰州善居会员购房优惠告知书》缴纳了50000元会员服务费，优惠内容为交五万抵十万，优惠期间是2018年7月25日至2018年8月2日。被告没有依约定将商铺交付原告。2020年4月1日原告向庄和西宁分公司递交解除《商品房定购协议》的申请，被告庄和西宁分公司一直未予答复。原告为维护合法权益诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告庄和公司及被告庄和西宁分公司辩称，同意解除双方签订的《商品房定购协议》，原告向庄和西宁分公司缴纳的购房款是1166100元，50000元未向该公司缴纳，不同意退还。原告要求的违约金与合同约定不一致需要调整，解除合同不存在违约金，合同中未约定被告方承担律师服务费及其他费用，被告不同意承担。本院经审理认定事实如下：2018年7月9日原告陈世东（买受人）与被告庄和西宁分公司（出卖人）签订《商品房定购协议》（合同编号：ZHDC-AL2018-221号）一份，合同主要约定陈世东购买位于西宁市海湖新区西关大街134号商品房，建筑面积50.05平方米，房屋单价为每平方米25996元，总价款为116610元，付款方式为协议签订当日缴纳首付款50%（含已付定金）586100元，剩余房款580000元需向银行提交贷款资料进行银行按揭申请，出卖人应于2019年12月31日交付买受人使用，出卖人逾期交房违约责任为：（1）逾期不超过90日，自本协议第六条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起90日内退还全部已付款及利息，自协议解除之日起计算至退还之日，按照中国人民银行活期存款利率执行，买受人交付的税费不计利息，买受人要求继续履行协议的，协议继续履行，本协议第五条规定的最后交付期限第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金,合同并约定了其他事项等内容。原告陈世东于2018年7月5日向被告庄和西宁分公司缴纳购房定金10000元，于2018年7月9日向被告庄和西宁分公司缴纳购房款576100元，于2018年7月25日向兰州善居电子商务有限公司支付50000元作为购买奥莱城房屋优惠。2018年12月19日，原告（借款人）与青海银行股份有限公司城北支行（贷款人）、庄和西宁分公司（保证人）签订《购房按揭贷款合同》，主要约定原告购买西宁市城西区西关大街134号1号楼3层134-956号商品房，从青海银行股份有限公司城北支行贷款580000元，贷款期限为10年，自2018年12月19日至2028年12月19日，贷款利率按年利率5.88%执行，原告在不可撤销地授权青海银行股份有限公司城北支行在办妥本合同项下的抵押登记并取得抵押预登记证明书后的3个工作日内，该行将贷款金额一次性以原告名义划入庄和分公司账户内等内容。2020年3月12日，原告向青海银行股份有限公司城北支行偿还涉案房屋剩余贷款529727.27元及利息1968.38元。另查明，被告庄和公司与兰州善居电子商务有限公司签订《奥莱城项目兰州善居团购（渠道）服务合同》1份，主要约定被告庄和公司委托兰州善居电子商务有限公司为庄和公司金色海湖奥莱城步行街项目提供独家团购渠道服务，合同期限为2018年5月10日至2019年5月9日止，合同期内庄和公司委托兰州善居电子商务有限公司作为本项目的独家团购渠道服务商，兰州善居电子商务有限公司为本项目组织客户参与本项目委托房源团购活动并配合庄和公司客户完成签约，庄和公司不得以任何形式授权其他第三方开展同类团购渠道服务活动；庄和公司为客户办理购房优惠，必须收回客户提交的《兰州善居会员购房优惠确认单》客户联并在收回的客户联中注明“已办理优惠”字样，庄和公司定期将收取的《兰州善居会员购房优惠确认单》移交给兰州善居电子商务有限公司，双方以收回的客户联作为核算确认本项目渠道服务收入和支出的唯一依据等内容。再查明，2020年7月10日原告委托青海延辉律师事务所律师赵小娟、韩召国为本案诉讼代理人，原告于2020年7月13日向青海延辉律师事务所支付律师服务费30000元。2020年7月16日，原告向本院申请诉前财产保全，请求对被告庄和西宁分公司开发的位于西宁市城西区西关大街134号1号楼3层134-956号不动产进行查封、冻结，担保人中国太平洋财产保险股份有限公司西宁中心支公司为陈世东该诉前财产保全行为提供担保，原告向中国太平洋财产保险股份有限公司西宁中心支公司支付保全保险费3002.26元，向本院缴纳保全费5000元。以上事实有原、被告提交的《商品房定购协议》、收据、《奥莱城项目兰州善居团购（渠道）服务合同》等证据及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为，原告陈世东与被告庄和西宁分公司签订的《商品房定购协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按约定履行各自义务。本案中，原告陈世东已按约定履行支付全部购房款的合同义务，被告庄和西宁分公司未按约定的期限将验收合格的房屋交付给原告陈世东，被告已逾期交房90日，现原告要求解除与被告庄和西宁分公司签订的《商品房定购协议》诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。兰州善居电子商务有限公司系庄和公司委托销售房屋的代理人，在代理售房过程中的行为所产生的后果均应由庄和公司承担，原告向兰州善居电子商务有限公司以服务费名义缴纳的钱款，虽未包含在《商品房定购协议》约定的房款中，但原告向兰州善居电子商务有限公司以服务费名义交纳50000元，应认定为《商品房定购协议》的购房款，该款项的返还责任应由被告承担，故被告应向原告退还购房款1216100元。关于原告主张违约金255030元（636100元按照年利率11.76%自2018年7月25日计算至2020年7月15日为147766元，580000元按照年利率11.76%自2018年12月19日计算至2020年7月15日为107264元）的诉讼请求，本院认为双方在《商品房定购协议》中约定“买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起90日内退还全部已付款及利息，自协议解除之日起计算至退还之日，按照中国人民银行活期存款利率执行”，但原告提供证据可以证明双方约定的违约金不足以弥补原告造成的经济损失，本院认为违约金应按照年利率6%自逾期交房之日即2020年1月1日计算至原告主张之日2020年7月15日较为适宜，即1216100元*6%/360天*196天为39726元，对于原告要求给付违约金255030元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告给付律师服务费30000元、保全保险费3002.26元的诉讼请求，因原、被告签订的《商品房定购协议》中约定因诉讼而发生的诉讼费、律师服务费等费用，由败诉方负担，保全保险费为保全申请人支出的合理必要费用，属于合理支出的诉讼费用，故律师服务费30000元、保全保险费3002.26元应由被告负担。关于原告要求被告庄和公司承担责任的问题，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因被告庄和西宁分公司是被告庄和公司的分支机构，不具备法人资格，上述款项应当由被告庄和西宁分公司承担，不足以承担的，由被告庄和公司承担。综上所述，被告庄和公司、庄和西宁分公司应支付原告陈世东购房款1216100元、违约金39726元、律师服务费30000元、保全保险费3002.26元，共计1288828.26元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、原告陈世东与被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司于2018年7月9日签订的《商品房定购协议》予以解除；二、被告青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司于本判决生效后十日内支付原告陈世东购房款1216100元、违约金39726元、律师服务费30000元、保全保险费3002.26元，共计1288828.26元；三、驳回原告陈世东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9155元（减半收取），由被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海省庄和房地产开发有限公司负担7860元，原告陈世东负担1295元，保全费5000元，被告青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司、青海省庄和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 党文君二〇二〇年十月二十三日法官助理 寇学鸿书记员 巴勇青本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。