宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初2093号原告（反诉被告）：张某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：田某，住宁夏银川市。被告（反诉原告）：吴某，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：王某1，北京大成（银川）律师事务所律师。第三人：王某2，银川市公安局西夏区分局干警，住宁夏银川市。原告（反诉被告）张某与被告（反诉原告）吴某、第三人王某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张某及其委托诉讼代理人田某，被告（反诉原告）吴某及其委托诉讼代理人王某1，第三人王某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的房屋顶账协议；2.判令被告限期搬出西夏区北京××路经适房，将房屋归还给原告；3.判令被告支付自2008年6月至2019年7月期间133个月的房屋使用费66500元（133个月×500元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告的叔叔王某2系朋友关系。2008年6月，原告从宁夏农垦建设实业总公司申请到一套经济适用房，面积为108.18平方米。当时王某2提出将上述房屋转让给被告居住，但按照相关政策规定经济适用房是农垦实业公司职工才有资格申请，于是原告与被告签订《房屋顶账协议》约定让被告居住，待条件成熟后再办理过户登记手续。原、被告之间不存在债权、债务关系，只是为了适用经济适用房政策规定才签订上述顶账协议。后原告多次要求被告支付购房款，被告口头应诺但长期拖延不予支付，原告于2018年12月18日申请办理了涉案房屋的产权登记证书。原告认为，按照相关政策规定，被告无权享受经济适用房待遇，加之被告未按约定向原告支付房屋转让费，构成违约，已依法丧失了购买和继续居住该房的资格，现原告已拥有该房屋的所有权。故原告诉至本院，望判如所请。被告（反诉原告）辩称，原、被告对涉案房屋不存在借用关系,原告要求被告支付涉案房屋使用费无事实和法律依据。其一，2006年，被告与第三人王某2达成口头房屋买卖协议，第三人王某2在2006年分四次向原告支付购房款共计9万元（一次5万元、一次2万元、另两次各1万元）后，原告于2007年将涉案房屋（为毛坯房）及钥匙交给第三人王某2。第三人王某2于2009年花费近5万元对涉案房屋进行了装修。2016年，第三人王某2与原告协商，将涉案房子转给被告，原告同意将涉案房屋办在被告名下，故2016年6月18日，原告与被告签订《房屋顶账协议》一份，约定被告将涉案房屋抵顶给原告，并请涉案房屋售楼部领导给被告办理相关手续。由此说明，原告与被告在签订《房屋顶账协议》时，双方对涉案房屋并无任何争议。其二，被告对涉案房屋是有权、合法占有，原告无权要求被告搬离涉案房屋。被告是在原告同意将涉案房屋办在其名下后入住的涉案房屋，被告占有涉案房屋的依据是双方签订的《房屋顶账协议》。其三，原告向被告主张房屋使用费的诉请已过诉讼时效。双方签订《房屋顶账协议》的时间为2016年6月18日，而原告向被告主张保护民事权利的起诉时间为2019年7月26日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”。其四，双方签订的《房屋顶账协议》合法有效，原告应向被告履行房屋过户的义务。2008年6月18日（实际签订时间为2016年6月18日），双方签订了《房屋顶账协议》，约定原告将涉案房屋抵顶给被告。该协议约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示。故原告应当履行其义务，将涉案房屋过户到被告名下。其五，原告要求解除其与被告签订的房屋顶账协议，不符合法律规定。综上，被告认为，原告的诉讼请求及事实理由均不能成立，请求法院依法驳回。第三人述称,本案中的顶账协议是2016年6月由原、被告在原告的住处签订，其不在现场。2008年，其和原告都不认识被告，被告与其侄子王某3于2010年才结婚。原告未向其主张过购房款。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人将房屋过户到反诉人吴某名下，并承担相应过户费用；2.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人系本案第三人王某2的侄媳妇，第三人王某2与被反诉人系朋友关系。2006年，被反诉人告知第三人王某2，其有农垦工程处顶账房一套，并就该房屋转让事宜与第三人王某2协商，后由王某2支付被反诉人10万元作为房屋转让款，第三人王某2先后向被反诉人及其妻子支付购房款9万元，剩余款项约定房屋过户后付清。房屋抵顶并交付后，因反诉人在银川无居所，被反诉人与第三人约定该房屋由反诉人居住、使用，并支付第三人王某2相应购房款。2008年6月18日，反诉人与被反诉人签订《房屋顶账协议》，后反诉人装修涉案房屋并居住至今，期间反诉人及第三人多次要求被反诉人协助办理房屋过户手续，但被反诉人均以各种理由拖延至今。反诉人认为，双方签订的《房屋顶账协议》依法成立并生效，对双方均产生法律约束力，故为维护其合法利益，特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，双方一致认为本案属于房屋买卖合同纠纷，对此定性双方都没有争议。反诉人请求将涉案房屋过户到其名下，并承担相应的过户费用，无事实和法律依据。既然是买卖关系，买受人应当支付购房款，未支付购房款，买卖就不成立，即可以认定双方签订的买卖合同并未实际履行，完全符合合同的法定解除条件，出卖人依法可以随时收回标的物并要求买受人支付11年的房屋使用费，合情合理。第三人就被告（反诉原告）的反诉述称，顶账协议签完以后，原告给其打过电话说给被告办理房屋过户手续，结果被告拿着顶账协议到农垦售房处办理该房屋过户手续时，房产科的工作人员说确实有一套房屋在原告名下，但必须要原告本人来签字，其给原告打电话，原告以短信的形式告诉其不在银川，因欠账太多暂时回不来。直到去年才知道原告将其起诉了，并将涉案房屋办理在原告名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提交的不动产权证书、银川市居民购买经济适用房住房资格申请表、中华人民共和国税收缴款书、基本建设工程竣工决算书、房屋顶账协议，符合证据三性，予以采信。2.被告（反诉原告）提交的房屋顶账协议、居民户口簿、结婚证、西夏苑物业管理公司收费收据、宁夏有线电视专用收费票据、宁夏西夏苑物业管理有限公司收据、宁夏电投热力有限公司收费凭条、收据、宁夏增值税普通发票、经济适用住房买卖合同、宁夏增值税普通发票、中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）、银川市居民购买经济适用住房资格证，符合证据三性，予以采信。被告（反诉原告）提交的销货登记卡片、陶瓷销售出库卡、送销货单、取货单、售货凭证、销货登记卡、售货专用卡、收据、送（销）货单、收款收据，具有真实性，但无法佐证系装修涉案房屋所产生的相关费用，不予采信。被告（反诉原告）提交的介绍信，不符合证据形式，不予采信。被告（反诉原告）提交的手机短信聊天记录，无法佐证其证明目的，不予采信。被告（反诉原告）提交的宁夏回族自治区职工基本养老保险缴费台账、银川飞龙工贸有限公司信息，因与本案无关，不予采信。被告（反诉原告）申请证人杨某出庭的证人证言，因无其他证据佐证，不予采信。3.本院依职权出示的郑玉芝的询问笔录及其身份证复印件、质证笔录，符合证据三性，予以采信；根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（反诉被告）与第三人王某2系朋友关系，被告（反诉原告）系第三人王某2的侄妻。2006年，原告（反诉被告）与第三人王某2口头约定原告（反诉被告）将经济适用房以10万元的价格出卖给第三人王某2。双方对支付购房款的期限未进行约定。2007年11月，原告（反诉被告）将涉案房屋钥匙交付第三人王某2，交付时涉案房屋系毛坯房，后第三人王某2与原告（反诉被告）协商一致将涉案房屋转让给被告（反诉原告）。2009年，由第三人王某2帮被告（反诉原告）对涉案房屋进行了装修。2010年，第三人王某2将涉案房屋钥匙交付被告（反诉原告），由被告（反诉原告）居住至今。2016年6月18日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋顶账协议》一份。该协议中载明：“……甲方张某，身份证号×××，面积108.18平米，所在楼层六楼，今顶帐给乙方吴某，身份证号：×××。双方友好协商达成协议，并履行本协议，双方共同遵守，望售房部领导给予办理相关房屋手续……2008年6月18日。”虽该协议的落款时间系2008年6月18日，但因被告（反诉原告）与案外人王某3于2010年2月24日登记结婚，结合被告（反诉原告）提交的其他证据，本院认定上述《房屋顶账协议》实际签订日期为2016年6月18日。另查明，2007年12月5日，原告（反诉被告）与宁夏回族自治区农垦建设实业总公司签订《经济适用住房买卖合同》一份，约定原告（反诉被告）购买经济适用房，建筑面积为108.18平方米，房屋总价款为95198.4元。再查明，2019年1月25日，原告（反诉被告）办理了涉案房屋的不动产登记证书，将涉案房屋办理在其名下。关于涉案房屋过户事宜，原告（反诉被告）陈述：“……双方就是口头约定房款付清了就办理过户手续。”第三人王某2陈述“……2007年11月份，张某将涉案房屋钥匙交给我，还有1万元双方口头约定待房屋过户至吴某名下后，再给张某。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定履行合同义务。本案中，原告（反诉被告）与第三人口头达成的房屋买卖协议，与被告（反诉原告）签订的《房屋顶账协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，各方应如约履行。该协议系因涉案房屋性质属于经济适用房，该房屋的购买需要经过一定审批手续，为被告（反诉原告）能够通过相关审批程序购得涉案房屋签订。同时，该协议亦为房屋买卖合同关系即原告（反诉被告）以10万元价款向被告（反诉原告）出卖涉案房屋。上述协议达成后，原告（反诉被告）将涉案房屋交付被告（反诉原告），被告（反诉原告）将涉案房屋装修并居住至今。因双方未约定支付购房款的期限，且原告（反诉被告）未提交证据证明其向被告（反诉原告）主张过购房款，亦未提交证据证明被告（反诉原告）拒绝支付购房款。现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未支付购房款构成根本违约为由，要求解除双方签订的《房屋顶账协议》，并要求被告（反诉原告）返还涉案房屋并支付使用费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求将涉案房屋过户至其名下，并承担相应过户费用的诉请。因被告（反诉原告）未提交有效证据证明其向原告（反诉被告）支付过涉案购房款，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张某的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）吴某的反诉请求。案件受理费1462元，由原告（反诉被告）张某负担；反诉费100元，由被告（反诉原告）吴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 李春梅人民陪审员 魏丽娟人民陪审员 张 梅 二〇二〇年十月三十日（法官助理 王 宁书记员 薛 升附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。