福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2624号 原告:罗美合，女，汉族，1989年1月9日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：曾振杰，系罗美合的丈夫。 原告:曾振杰，男，汉族，1990年5月2日出生，住三明市梅列区。 被告：福建永达房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504006966043386，住所地三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 原告罗美合、曾振杰与被告福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗美合的委托诉讼代理人曾振杰、曾振杰，被告永达房地产公司委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗美合、曾振杰向本院提出诉讼请求：永达房地产公司向罗美合、曾振杰支付逾期办理上述房屋权属登记违约金21193.6元（从2015年12月30日计至2019年4月22日,计1209天，即876494元×0.002%×1209天）。事实和理由：2015年1月20日，罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：罗美合、曾振杰向永达房地产公司购买三明市梅列区，建筑面积111.605平方米，单价为每平方米7856元，总金额为876494元，以按揭付款方式支付；永达房地产公司应当在2015年9月30日前将商品房交付给罗美合、曾振杰使用，且应当在交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达房地产公司提供的资料交付罗美合、曾振杰。如因永达房地产公司原因，罗美合、曾振杰不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，永达房地产公司自逾期之日起每日按罗美合、曾振杰已付房款的0.002%向罗美合、曾振杰支付违约金。合同签订后，罗美合、曾振杰依约支付了全部房款。永达房地产公司虽依约于2015年9月30日向罗美合、曾振杰交付了商品房，到2019年4月22日才通知和协助罗美合、曾振杰办理房屋权属登记手续，逾期达1209天，已构成违约。 永达房地产公司辩称，罗美合、曾振杰的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。理由如下：一、《合同补充协议》约定的内容，合法有效。第一、《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定不是其真实意思表示。该合同系福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的示范文本，制定的本意是保护当事人合法权益，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切，而出现显失公平和违法条款，并不禁止当事人对文本的条款进行修改。第二、《合同补充协议》第八条已对《商品房买卖合同》第十四条进行了修改，明确了永达房地产公司的合同责任是在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由永达房地产公司提供的资料交付罗美合、曾振杰。该补充协议系双方当事人真实意思表示，双方应当共同遵守。第三、《合同补充协议》第八条的特殊约定符合法律规定。《城市商品房预售管理办法》第十二条规定：“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”即在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书并非法律强制性规定，开发企业和承购人可对产权登记进行特殊约定，有约定的从约定。第四、《合同补充协议》第八条规定并未免除永达房地产公司按时办理房屋初始登记的义务，也未减轻自身的赔偿责任。二、罗美合、曾振杰至今不能办理房屋产权证不可归责于永达房地产公司，永达房地产公司不应承担违约责任。永达房地产公司申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达房地产公司迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门坎，加重行政相对人的义务。三、永达房地产公司积极履行合同义务。第一，根据合同约定，永达房地产公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达房地产公司必须为业主的贷款提供担保。为此，永达房地产公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金，永达房地产公司更希望业主尽早取得房屋权属证书。第二，永达房地产公司如期交房，积极将需由永达房地产公司提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定的应报送的资料及房地产行政主管部门概要求提供的其他资料）报送房地产行政主管部门。第三，罗美合、曾振杰请求永达房地产公司支付逾期办理商品房权属登记违约金之主张部分已经超过法律规定的诉讼时效，不应得到法律保护。请求法院依法驳回罗美合、曾振杰的诉讼请求。 罗美合、曾振杰与永达房地产公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据和当事人陈述，以及双方当事人没有争议的以下事实，本院予以确认： 一、2015年1月20日，罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：罗美合、曾振杰向永达房地产公司购买商品房，该商品房为三明市梅列区，建筑面积111.57平方米，单价为每平方米7856元，总价款为876494元；罗美合、曾振杰以银行按揭付款支付房屋价款，详见附件八；永达房地产公司应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付罗美合、曾振杰使用；永达房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达房地产公司提供的资料交付罗美合、曾振杰。如因永达房地产公司原因，罗美合、曾振杰不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：罗美合、曾振杰不退房，永达房地产公司自逾期之日起每日按罗美合、曾振杰已付款的0.002%向罗美合、曾振杰支付违约金；本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同自双方签订之日起生效。同日，罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜签订《合同补充协议》，主要内容涉及合同第十四条之补充：本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”合同签订后，罗美合、曾振杰支付了购房款，永达房地产公司于2015年10月29日将商品房交付罗美合、曾振杰使用。 二、2019年4月23日，永达房地产公司张贴公告通知252幢业主可以办理房屋权属登记。 双方当事人争议的焦点以及本院对证据和事实的分析与认定： 一、《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八条效力如何确定的问题。 罗美合、曾振杰主张，购房者与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》真实有效，约定的内容对合同缔约双方均具有法律约束力。《商品房买卖合同》第二十二条明确规定，合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。而双方签订的《合同补充协议》第八条的约定违反了《商品房买卖合同》第二十二条的规定,且该《合同补充条款》未与罗美合、曾振杰进行协商，属于格式条款，永达房地产公司亦未尽提示说明义务，该条款无效。应以《商品房买卖合同》第十四条作为有效合同条款。 永达房地产公司认为，《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定不是双方真实意思表示，其系福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的示范文本，其本身并不具有法律效力，双方当事人可对文本的条款进行修改。《合同补充协议》才是双方当事人的真实意思表示。《合同补充协议》第八条已对《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约责任的条款进行了更改，《合同补充协议》第八条明显效力优先，《商品房买卖合同》第十四条已为《合同补充协议》第八条所替代，故应以《合同补充协议》第八条作为合同条款。 本院认为，罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系以福建省建设厅和福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》作为签约文本订立的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方签订的《合同补充协议》第八条的内容，明显与《商品房买卖合同》第二十二条的规定相悖，该条款免除了永达房地产公司按时办理房屋初始预登记的义务，减轻了永达房地产公司如违约所承担违约责任。《合同补充协议》第八条的约定，明显含有减轻或免除永达房地产公司承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，故《合同补充协议》第八条的约定应当认定无效。永达房地产公司关于双方签订的《商品房买卖合同》第十四条不具有法律效力的辩解没有事实依据，本院不予采纳。综上，本院确定永达房地产公司是否逾期办证和如何计算逾期办证的违约金，应以《商品房买卖合同》第十四条规定为依据。 二、永达房地产公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题。 罗美合、曾振杰主张，永达房地产公司违反了《商品房买卖合同》第十四条约定，罗美合、曾振杰未能在永达房地产公司交付商品房之日起90日内取得房屋权属证书，永达房地产公司构成违约，应承担相应的违约责任。因此，永达房地产公司所承担的违约金数额应按《商品房买卖合同》第十四条约定，即以购房者所支付的购房款为基数，自2015年12月30日起，按日0.002%计至通知办理不动产权证书的前一日。罗美合、曾振杰向法庭提供《商品房买卖合同》，以证实其主张。 永达房地产公司质证认为，对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但对证明内容有异议。因永达房地产公司已按合同约定如期交房，且已积极将需由其提供办理房屋权属登记的材料报送行政主管部门，应认定其已严格按照约定履行合同义务。由于房屋登记机构对永达房地产公司开发的商品房测绘成果未进行审核，直接导致永达房地产公司无法取得初始预登记证明书，责任不在永达房地产公司。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如果因为出卖人的原因而导致买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。显然，永达房地产公司并不构成违约，不应承担违约责任。另外，《商品房买卖合同》第十四条已为《合同补充协议》第八条所替代，即使认定永达房地产公司存在违约，违约金的计算也应以《合同补充协议》第八条约定内容为准。显然，罗美合、曾振杰主张违约金的计算方式、计算标准均属错误。 本院认为，永达房地产公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达房地产公司应承担逾期办证的违约责任。罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达房地产公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于永达房地产公司于2015年10月29日将商品房交付给罗美合、曾振杰使用，依照合同约定，应从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。罗美合、曾振杰主张从2015年12月30日开始计算违约金，予以部分支持，本院按照涉案《商品房买卖合同》第十四条约定计算具体的违约金数额予以支持。据此，逾期办理房屋权属证书违约金的计算日期应从合同约定交付商品房之日(2015年10月29日)的次日第91天起计算，按罗美合、曾振杰与永达房地产公司签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，即每日按罗美合、曾振杰已付款的0.002%计算至通知办理不动产权证书的前一日。 三、关于罗美合、曾振杰提出诉请，是否诉讼时效是否届满的问题 罗美合、曾振杰认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应知道权利受到损害以及义务人之日起计算。永达房地产公司于2019年4月23日向罗美合、曾振杰移交办证所需资料，即永达房地产公司通知罗美合、曾振杰办理不动产权证书时，诉讼时效应从该日起算。由此，罗美合、曾振杰于2020年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效。 永达房地产公司质证认为，本案诉讼时效起诉点应从罗美合、曾振杰起诉日2020年9月11日其往前3年起算，即从2017年9月12日起算，2017年9月11日以前均已超过诉讼时效。根据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条，问：买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?答，买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。故本案诉讼时效起诉点应从罗美合、曾振杰起诉日2020年9月11日其往前3年起算，即从2017年9月12日起算，2017年9月11日以前均已超过诉讼时效。 本院认为，案涉合同约定，因永达房地产公司原因，罗美合、曾振杰未能在商品房交付使用后90日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天永达房地产公司应向罗美合、曾振杰支付已付房款的0.002%的违约金。可见，双方约定逾期办理房屋权属证书的违约金是以日为计算单位的，即逾期1日永达房地产公司应支付已付房款的0.002%的违约金，违约金的总额与每日产生违约金相对独立。由此，永达房地产公司逾期履行合同义务之日起每日产生的违约金，诉讼时效从产生之次日起计算。基此，永达房地产公司主张，诉讼时效分段计算，从罗美合、曾振杰起诉之日起倒推，确定诉讼时效是否届满的诉讼主张，予以采纳。即2017年9月11日前产生的违约金，诉讼时效届满。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，合同双方应秉承诚实信用原则恪守合同义务。永达房地产公司未按期履行合同义务，导致罗美合、曾振杰未能在商品房交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，构成违约，依法应当承担相应违约责任。罗美合、曾振杰要求永达房地产公司支付2017年9月12日起至2019年4月22日止（共588日），按已付房款的0.002%向罗美合、曾振杰支付违约金的诉请，合法有据，予以支持，罗美合、曾振杰提出的其他诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下: 一、三明市永达房地产公司房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向罗美合、曾振杰支付违约金10308元； 二、驳回罗美合、曾振杰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费330元，因适用简易程序审理，减半收取165元，由三明市永达房地产公司房地产开发有限公司负担29元，由罗美合、曾振杰负担136元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  郑文红 二〇二〇年十月二十九日 书记员  高雨馨 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。