广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执复343号 复议申请人（异议人、被执行人）：叶志辉，男，1976年4月9日出生，身份证地址广东省惠州市惠阳区。 申请执行人：何凤琴，女，1973年5月8日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 复议申请人叶志辉不服深圳市龙岗区人民法院（以下简称龙岗法院）作出的（2019）粤0307执异89号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 龙岗法院在执行申请执行人何凤琴与被执行人叶志辉民间借贷纠纷一案[执行依据为深圳市中级人民法院（2017）粤03民终21460号民事判决书，执行案号为（2018）粤0307执6259号]过程中，以3454016元作为起拍价，对被执行人叶志辉所有的位于深圳市龙岗区X私宅一栋（不动产权证号：X，以下简称涉案房产）进行公开拍卖。 异议人叶志辉不服，向龙岗法院提出异议称：涉案房产是异议人通过龙岗法院于2011年1月4日作出的（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书取得使用权，该裁定书裁定：“1、将被执行人张X与张X共有位于深圳市龙岗区X号房产使用权（原房地产权号深房地字第××号，现地址深圳市龙岗区X，该房产2008年6月10日重建，申报楼层共11.5层，建筑面积为1900平方米，张X占84%份额，张X占16%份额）作价为人民币560万元抵债给申请执行人叶志辉（身份证号）使用；2、解除上述房产的查封[原查封案号为（2010）深龙法民一初字第2006号]，并交付申请执行人叶志辉使用；3、该房产使用权遇国家政策征收或者拆迁及能否办证风险、办证费用由申请执行人叶志辉自行承担。”现龙岗法院（2018）粤0307执6259号之一执行裁定书裁定将涉案房产以3454016元作为起拍价进行公开拍卖，裁定书中评估报告的评估结果与（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书的裁定内容（该房产2008年6月10日重建，申报楼层11.5层，建筑面积1900平方米）严重不符。特提出异议，请求撤销（2018）粤0307执6259号之一执行裁定书，中止对涉案房产的拍卖。 龙岗法院查明，申请执行人何凤琴与被执行人叶志辉民间借贷纠纷一案，根据生效判决，被执行人叶志辉应偿还申请执行人何凤琴借款本金人民币595万元及相应的利息。 在执行过程中，该院依法查封被执行人叶志辉占有使用的涉案房产，并通过摇珠委托深圳市遂兴土地房地产资产评估有限公司对涉案房产进行评估，经评估总值为人民币4317520元[具体详见深遂兴评字（2019）第03-0009号房地产估价报告]。2019年4月10日，该院依据法律规定决定按其总值4317520元的80%确定起拍价3454016元进行公开拍卖，以偿还本案债务，异议人叶志辉遂提出本次异议。 另查，根据2018年6月8日深圳市不动产登记中心打印不动产权资料电脑查询结果表显示：涉案房产为位于深圳市龙岗区X私宅一栋，登记编号为X,不动产证号为X,私宅层数为4，建筑面积为372.2平方米。 再查，被执行人叶志辉于2011年1月4日通过该院（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书取得涉案房产的使用权。该裁定书的裁定内容如下：“1、将被执行人张X与张X共有位于深圳市龙岗区X号房产使用权（原房地产权号深房地字第××号，现地址深圳市龙岗区X号，该房产2008年6月10日重建，申报楼层共11.5层，建筑面积为1900平方米，张X占84%份额，张X占16%份额）作价为人民币560万元抵债给申请执行人叶志辉（身份证号）使用；2、解除上述房产的查封[原查封案号为（2010）深龙法民一初字第2006号]，并交付申请执行人叶志辉使用；3、该房产使用权遇国家政策征收或者拆迁及能否办证风险、办证费用由申请执行人叶志辉自行承担。” 龙岗法院认为，本案的争议焦点为异议人称涉案房产的实际面积与执行过程中委托评估报告的面积不符，是否应予撤销？根据我国物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，而深圳市不动产登记中心系负责全市土地和不动产初始登记、转移登记以及抵押登记等政府职能的专门机构，经查，该中心所出具的涉案房产不动产权资料电脑查询结果表显示，涉案房产为四层，建筑面积为372.2平方米，该院遂以此作为涉案房产的权属资料移送评估，并无不当。至于异议人主张涉案房产此前申报并实际加建至11.5层，鉴于上述加建建筑并无合法手续以及相关物权权属登记，故属于未经审批加建的无证房产，属于在已取得房地产权证的建筑物上所添附的不能分离财产，上述情形已在评估报告的物业现状中作了描述，故，该院在披露了上述房产的权属情况以及加建瑕疵的情形下一并处置拍卖，并无不当。关于异议人称评估报告内容与（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定书作出的裁定内容不符，该院认为，（2011）深龙法执字第837号等系列案执行裁定系以物抵债裁定，执行内容为将涉案房产使用权整体抵债给被执行人叶志辉，其中关于房产信息的表述并非该院对该房产加建部分的认定，且与本执行案件的评估报告内容并无冲突。龙岗法院遂作出（2019）粤0307执异89号执行裁定书，裁定驳回异议人叶志辉的异议请求。 复议申请人叶志辉不服上述异议裁定，向本院申请复议称，其复议理由、复议请求与异议理由、异议请求基本相同。 本院经审查，龙岗法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院查明，评估公司作出的深遂兴评字（2019）第03-0009号房地产估价报告载明，产权资料登记房屋总层数为4层，房屋建筑面积为372.2平方米，实际现场查勘估价对象总层数为11层半，建筑面积大于登记面积，根据估价原则合法性的要求，本次估价对象以产权登记记载层数及建筑面积为准。合法原则是指估价以估价对象的合法产权、合法使用、合法处分为前提。评估报告中附有涉案建筑物的现场照片。龙岗法院在拍卖公告中载明，“宗地及地上建筑物私宅1栋已根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳市宝安区处理历史遗留违法私房实施办法》规定办理不动产登记手续，该房产性质为非市场商品房，……超过标的物建筑面积部分能否使用及是否会被拆除风险由竞得人自行承担。拍卖物建筑面积、性质、用途、是否拖欠地价及土地使用费等，以相关主管部门最后核实为准。……标的物以实物现状为准，具体情况参见评估报告，法院不承担标的物的瑕疵保证。”龙岗法院于2019年8月26日以3454016元为起拍价，对涉案房产进行网络司法拍卖，经多轮竞价后，由竞买人深圳市X有限公司以22489016元竞得并付清款项。在扣除执行款及相关费用后，尚有1200余万元拍卖余款退还复议申请人叶志辉，复议申请人向龙岗法院出具结案声明书，声明对法院执行、评估拍卖全过程没有异议，执行案件同意结案。龙岗法院于2019年10月22日作出结案裁定，裁定深圳市中级人民法院（2017）粤03民终21460号民事判决书执行完毕，执行案件予以结案。 另查明，龙岗法院在执行（2011）深龙法执字第837号等系列案过程中，根据该案各方当事人的执行和解协议约定作出裁定，将涉案房产使用权作价560万元抵债给复议申请人叶志辉。 本院认为，本案中，首先，人民法院委托评估机构对不动产进行评估，不动产的相应情况应以国土部门的登记为准，而根据国土部门的登记显示，涉案房产登记层数为四层，登记建筑面积为300余平方米。执行法院根据国土部门登记情况委托评估，评估机构亦依据“合法性原则”的要求，依照国土部门登记情况对涉案房产进行评估，符合法律规定，并无不当。龙岗法院在（2011）深龙法执字第837号等系列案的执行过程中，根据各方当事人达成的执行和解协议中的约定，裁定将涉案房产的使用权作价560万元抵债给复议申请人，该案裁定书中对涉案房产的描述并不等于法院对涉案房产与登记情况不一致之处合法性的确认。由于涉案房产的实际情况与国土部门登记的情况存在不一致之处，对此评估机构的评估报告及执行法院的拍卖公告中亦作出了相应的披露，并未损害各方当事人的权益；其次，需要特别说明的是，评估报告中的评估价仅作为人民法院确定拍卖起拍价的参考，其对拍卖成交价并不产生决定作用，拍卖成交价最终由市场所决定。本案中，涉案房产以300余万元作为起拍价公开拍卖，经过多轮竞价最终以2000余万元成交，除本案债权获得全部清偿之外，还有高额余款退还复议申请人，即为证明；最后，根据查明的情况，复议申请人在涉案房产拍卖成交后，向龙岗法院出具书面声明，表示对龙岗法院评估、拍卖过程没有异议。综上，复议申请人认为执行法院的委托评估行为错误，损害其利益，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人叶志辉的复议申请，维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307执异89号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审判长  张文佳 审判员  田 磊 审判员  林 珊 二〇二〇年十月九日 书记员  李秋霭