河北省衡水市桃城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1102民初4939号 原告（反诉被告）：陈文辉，男，1977年4月7日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托代理人：徐寒，衡水市桃城区衡通法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：孙文祥，男，1968年3月15日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托代理人：王辉，衡水市桃城区正元法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）陈文辉与被告（反诉原告）孙文祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈文辉委托代理人徐寒、被告（反诉原告）孙文祥及其委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文辉向本院提出诉讼请求：1、要求退还房屋租赁费7500元、押金1000元；2、赔偿违约金9000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：我是搞物流工作的，需要有场地、房屋存放物流货物。2020年5月9日我与孙文祥签订了一份《房屋租赁协议》：租赁期限为1年（2020年5月9日-2021年5月9日）全年租金1.8万元（每月租金1500元），协议第七条规定：“如有一方违约，赔偿对方租金的50%为违约金”，2020年5月27日孙文祥将我租赁的部分彩钢房拆除，构成违约，终止了《房屋租赁协议》”，我实际租赁一个月，已缴纳半年租金9000元，并交押金1000元，由于孙文祥被告违约造成协议不能继续履行，要求孙文祥退还租金7500元、押金1000元，并支付违约金9000元，共计17500元，为维护我的合法财产不受损失举状到法院，望法院查清事实，支持所请。 被告孙文祥辩称，陈文辉所诉不是事实，我没有违约，陈文辉租赁的房屋一直能够正常使用，我没有拆除，其诉状中所称的彩钢房根本没有租赁，与其没有关系，本案事实是陈文辉拖欠租金构成违约应承担违约责任。请求依法驳回陈文辉的诉讼请求。 反诉原告孙文祥向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告陈文辉给付拖欠的租赁费9000元，并赔偿违约金9000元，共计18000元；2、反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告自2019年5月起租赁反诉人的房屋，每年租赁费18000元。反诉人也按协议约定将房屋交付给了反诉被告，反诉人交付的房屋一直未影响使用。但2020年度的租赁费，反诉被告仅缴纳了9000元，剩余9000元本约定于2020年6月8日前缴清，但反诉被告至今未缴纳，已构成违约。现向法院提起反诉，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 反诉被告辩称，反诉原告孙文祥说的不是事实，双方在租赁房屋时已经口头说明包括彩钢房，因此反诉原告未按租赁协议去履行，其反诉均不是事实，因此请求驳回反诉原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：孙文祥为出租方，陈文辉为承租方，孙文祥租赁的陈文辉房屋于2020年5月8日到期，双方合意续租，2020年5月9日，双方签订《房屋租赁协议》一份，主要内容：租赁地址为桃城区北外环振华路吉祥物流院内，租赁期限自2020年5月9日至2021年5月8日，每年的租金18000元，提前一个月预交下年的租金，租金按年支付。另付押金1000元。协议终止，出租方验收无误后，将押金退还承租方，不计利息。租赁期间，承租方如无故拖欠房屋租金达15天，出租方可终止合同收回房屋使用权，承租方需承担全部责任并赔偿出租方损失。双方如有一方违约，按租金的50%赔偿对方，如因自然灾害等不可抗因素造成协议自动终止，双方互不负责，出租方退还承租方剩余租金、押金。 2020年5月9日，孙文祥向陈文辉出具收据一份，收据载明：“交款单位陈文辉，人民币1000元，收款事由16、17、18号房屋押金1000元，2020年之前租房押金条全部作废。”同日，孙文祥向陈文辉出具收据另一份，收据载明：“交款单位陈文辉，人民币9000元，收款事由房租16、17、18号，2020年5月9日至2020年5月8日。已交9000元，剩余9000元6月8号前交清。”16、17、18号房屋为砖木结构相邻的四间房屋。 陈文辉于2020年6月初搬离租赁房屋，下半年租金9000元未向孙文祥交纳。孙文祥称已将涉案16、17、18号房屋于2020年9月22日另行出租于案外人新磊物流公司，双方当事人均认可涉案房屋租赁合同已经解除。陈文辉主张孙文祥拆除彩钢房导致无法继续履行合同，孙文祥称彩钢房就是在过道上搭了个顶子，确实在2019年5月28日拆违建时已经拆除，但彩钢房并不在陈文辉租赁范围之内，而是由案外人王凤丹租赁使用的。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录在卷为凭。 本院认为，本案双方当事人均认可涉案房屋租赁合同已经解除，本院予以确认。《合同法》第九十七条规定:合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 关于本案租赁合同解除后各方民事责任如何承担的问题。陈文辉主张孙文祥拆除彩钢房导致无法继续履行合同，孙文祥称彩钢房就是在过道上搭了个顶子，确实在2019年5月28日拆违建时已经拆除，但彩钢房并不在陈文辉租赁范围之内，而是由案外人王凤丹租赁使用的。依据本案查明的事实，双方在租赁合同上未明确写明承租房屋的详细范围，在孙文祥出具的二份押金、租赁费收据上，均显示承租房屋为16、17、18号房屋。陈文辉提交证人杨某的书面证明，以证实口头约定了租赁彩钢房，经质证孙文祥不认可，该证人未出庭接受质询，无其他证据予以佐证，对证据证明力不予确认。陈文辉未向本院提交充分证据证明其主张的彩钢房亦在其承租范围之内，应由其承担不利的法律后果，陈文辉主张合同解除系因彩钢房拆除致使其不能履行合同，不予支持。 原告（反诉被告）陈文辉在租赁房屋一个多月即于2020年6月初搬离租赁房屋，双方并未进行交接，陈文辉的搬离行为已构成明示违约，合同即解除。在陈文辉搬离房屋后虽其并未实际使用，但在孙文祥另行出租前给孙文祥造成了实际损失，期间的损失应由陈文辉负担。陈文辉已经交纳了上半年即2020年5月9日至11月8日的租金9000元，考虑孙文祥为降低损失于2020年9月22日已将涉案房屋另行出租给他人，其中陈文辉交纳的2020年9月22日以后至11月8日的租金合计2350元及押金1000元，孙文祥应退还给陈文辉。陈文辉主张退还的其余租赁费及违约金9000元，缺乏法律依据，不予支持。 反诉原告孙文祥要求反诉被告陈文辉支付拖欠的下半年的租赁费9000元，因房屋已于2020年9月22日另行出租给他人，故反诉原告的主张缺乏事实及法律依据，不予支持。反诉原告主张反诉被告给付违约金9000元，反诉被告不认可。庭审中反诉被告对违约金调整为租金的20%即3600元。根据双方合同约定“双方如有一方违约，按租金的50%赔偿对方，如因自然灾害等不可抗因素造成协议自动终止，双方互不负责，出租方退还承租方剩余租金、押金。”如前所述，本案租赁合同解除并非不可抗力所致，违约责任在原告方。本院综合考虑反诉被告履行合同实际情况，虽反诉被告的损失在上述中已作出补偿，为了维护诚实守信的交易秩序，维护守约方的利益，惩罚违约方的行为，反诉原告将违约金调整为租金的20%即3600元，并无不当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）孙文祥退还原告（反诉被告）陈文辉租赁费2350元、押金1000元； 原告（反诉被告）陈文辉给付被告（反诉原告）孙文祥违约金3600元； 以上判项内容双方当事人互付履行义务，相互折抵后，原告（反诉被告）陈文辉给付被告（反诉原告）孙文祥250元，于本判决生效后五日内履行。 三、驳回原告（反诉被告）陈文辉其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）孙文祥其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计119元，由原告（反诉被告）陈文辉负担96元，被告（反诉原告）孙文祥负担23元；反诉受理费125元，由原告（反诉被告）陈文辉负担65元，被告（反诉原告）孙文祥负担60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向衡水市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 张联合 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 高 锐 书 记 员 张晓静 ——