湖北省黄梅县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1127民初2149号原告：柳营，男，汉族，生于1989年7月7日，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：何劲松，湖北江弘律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄梅县支行。住所地湖北省黄梅县黄梅镇黄梅大道**。统一社会信用代码：91421127676450343K。负责人：何寒山，该行行长。委托诉讼代理人：徐文平，该行职员。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：宛锦松，湖北益惠民律师事务所律师。代理权限为代为出庭、举证、辩论、接受法律文书。第三人：湖北三和粮油贸易有限公司。住。住所地湖北省黄梅县大胜工业园一社会信用代码：914211276826742550。法定代表人：邹南勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：石成、蔡向球，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限为答辩、调查、调解、代收法律文书。第三人：湖北中碾粮油贸易有限公司。住。住所地湖北省黄梅县黄梅镇大胜坡村一社会信用代码：91421127050031286B。法定代表人：桂芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡向球，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限为答辩、调查、调解、代收法律文书。第三人：邹南勇，男，生于1978年2月3日，汉族，住黄梅县黄梅镇大胜坡村**。公民身份号码：4211271978********。第三人：桂芬，女，生于1981年5月6日，汉族，住黄梅县黄梅镇大胜坡村**。公民身份号码：4211271981********。邹南勇、桂芬共同委托诉讼代理人：石成、蔡向球，黄梅县黄梅镇法律服务所法律工作者。代理权限为答辩、调查、调解、代收法律文书。原告柳营与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司黄梅县支行（以下称黄梅邮政银行），第三人湖北三和粮油贸易有限公司（以下称三和粮油），湖北中碾粮油贸易有限公司（以下称中碾粮油），邹南勇，桂芬执行异议之诉一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告柳营的委托诉讼代理人何劲松，被告黄梅邮政银行的委托诉讼代理人徐文平、宛锦松，第三人三和粮油、中碾粮油、邹南勇、桂芬共同委托诉讼代理人蔡向球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳营向本院提出诉讼请求：1、确认原告与邹南勇之间签订的《房屋租赁合同》为有效合同；2、判决针对第三人邹南勇所有的位于黄梅县××镇人民大道××路××组，帝都花园A区2号楼一层至二层10间路边门面房暂缓执行，依法准许原告租赁该房产至2023年7月4日；3、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：我自2015年就开始承租邹南勇位于黄梅帝都花园路边一层至二层10间门面房，在当地形成一定的市场。出租方邹南勇及黄梅邮政银行都没有告诉我该租赁房屋是银行的抵押物。人民法院在执行邹南勇的借款案中，拍卖我租赁的房屋，我无异议。根据法律规定，买卖不破租赁，虽然邹南勇的出租房屋被拍卖，但是租赁合同约定的租用期限未满（2023.7.4到期）。因此，我要求暂缓执行，法院强制我搬出我不服。被告黄梅邮政银行辩称：原告柳营称其2015年即开始签订租赁房屋不属实，柳营称其后于2017年7月再次与邹南勇签订租赁合同，根据其中的租金交纳方式，柳营不能提供交纳租金的证据，不符合常理，也不真实。2017年4月，邹南勇在办理办理贷款抵押时，贷款人明确要求未经抵押权人书面同意，邹南勇不得出租或续租。根据《物权法》中“后租赁不得对抗先行设立的抵押权”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》20条的规定，应驳回原告的诉求。第三人邹南勇述称：黄梅邮政银行提供的2017年7月5日的房屋租赁合同是我和柳营签订的。由法院依法判决。第三人三和粮油、中碾粮油及桂芬共同述称，对邹南勇与柳营之间签订的租赁合同不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实或证据，分析认定如下：当事人举证涉及的房屋租赁合同共有三份，出租人均为邹南勇，租赁物（黄梅帝都花园A区2号楼一至二层10间路边门面房）均相同，房权证12××49号。其中原告举证的房屋租赁合同有两份：其一为承租人柳营于2015年签订的租赁合同以下称“柳营2015年合同”,其二为承租人柳营2017年7月5日签订的合同，以下称“柳营2017年合同”。其中被告也举证了一份房屋租赁合同为承租人柳绍有2015年7月5日签订的，以下称“柳绍有2015年合同”。因“柳营2015年合同”未提供原件印证，邹南勇未确认该复印件的真实性，该复印件中的时间多处涂改，且与黄梅邮政银行举证“柳绍有2015年合同”相矛盾。而“柳绍有2015年合同”，虽然邹南勇承认是其签订的，但无原件印证，且原告否认是其本人签订的。本院还考虑到在本院当庭通知其代理人要求原告本人在规定时间到庭接受询间而无正当理由拒不到庭的情况，故对前述两份证据的真实性均不予认定。关于“柳营2017年合同”，本院认定系邹南勇与原告柳营共同签订的。经审理查明：2015年4月30日，三和粮油因购原材料需流动资金，与黄梅邮政银行签订了《小企业授信额度合同》、《小企业流动资金借款合同》，邹南勇、桂芬与黄梅邮政银行签订了《小企业最高额抵押合同》。上述合同约定，三和粮油在黄梅邮政银行借款300万元，期限自2017年4月6日至2018年4月5日。邹南勇、桂芬以帝都花园的房屋（房权证号12××**）提供最高额抵押担保。2015年5月8日，黄梅县房地产管理局依照前述抵押合同的约定办理了前述抵押房地产的抵押登记，黄梅邮政银行领取了《房屋他项权利证书》（黄梅县房他证黄梅镇字第××号）。其中，邹南勇、桂芬与黄梅邮政银行签订的《小企业最高额抵押合同》第十一条约定:未经抵押权人书面同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于抛弃、出租（包括原出租合同到期后续租）、赠与、转让、出资、重复担保、迁移、改为公益用途，与其他物添附和改建、分割。2017年4月6日黄梅邮政银行如期向三和粮油发放贷款300万元，因三和粮油未按期还款，黄梅邮政银行遂将三和粮油、中碾粮油、邹南勇、桂芬将诉至本院。本院于2018年12月17日作出（2018）鄂1127民初2827号《民事调解书》，该调解书规定，三和粮油在2019年1月15日前还清黄梅邮政银行借款本金300万元及利息；如三和粮油到期未还清借款本息，黄梅邮政银行有权以邹南勇的案涉房屋（位于黄梅县××××道帝都花园的房屋，房屋所有证号1221949）拍卖、变卖的价款优先受偿。由于三和粮油仍未按期履行义务，黄梅邮政银行向本院申请执行。执行中，本院于2019年3月14日裁定拍卖邹南勇、桂芬共同所有的位于帝都花园的房屋（房权证号12××**）。2020年4月12日竞买人刘海新以最高价竞得。2020年6月23日，本院向柳营送达（2019）鄂1127执182号《通知书》，通知柳营在十日内迁出案涉房屋。又查，2017年7月5日，邹南勇与柳营签订《房屋租赁合同》，约定邹南勇将其位于黄梅帝都花园的房屋出租给柳营，租赁用途为家具制造，租期六年（2017.7.5-2023.7.4），每年租金3万元，自合同签订日起十日内付清。双方还约定了其他内容。柳营目前仍在该租赁房屋从事家具生产经营活动。本院认为：被告柳营向本院主张的《房屋租赁合同》的签订时间和租期均在案涉房屋抵押合同签订及其抵押登记之后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，因此，黄梅邮政银行主张案涉房屋的抵押权（以拍卖、变卖抵押房地产的价款优先受偿）时，出租人和承租人均不得以租赁关系对抗黄梅邮政银行实现抵押权。另一方面，邹南勇在向柳营出租房屋前，与黄梅邮政银行在《小企业最高额抵押合同》中约定，未经抵押权人书面同意，其不得出租或续租抵押房屋等内容，故邹南勇故意违反该约定，实为抵押权的实现设立障碍。虽然柳营称邹南勇出租前未告知案涉房屋已被抵押，但因案涉房屋已先于出租进行了抵押登记，该抵押登记具有法律上的公示效力，故柳营所称的“不知已抵押”亦与其未持谨慎交易的态度有一定的关联，即原告未先行对租赁物的权属状况进行必要考察。原告所称的“善意承租”，既无证据支持，也不符合法律规定，本院不予采信。因此，邹南勇与原告柳营之间签订的《房屋租赁合同》因损害被告黄梅邮政银行的利益而无效。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”,即原告所称的买卖不破租赁，但该法与《中华人民共和国物权法》（2007）比较，是一般规定与特别规定，旧法与新法的关系，根据《中华人民共和国立法法》第九十四条“同一机关制定的法律、行政法规、地、地方性法规治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，因此，本案的争议应适用物权法的规定。原告此方面主张的理由亦不能成立。综上，原告柳营的诉讼请求，本院不予支持。被告黄梅邮政银行的辩论意见部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回柳营的诉讼请求。案件受理费300元，由柳营负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 吉审 判 员  王 伟人民陪审员  桂雪峰二〇二〇年十月十日书 记 员  艾萌萌