惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2893号原告：罗兵，男，汉族，1986年12月4日出生，住广东省深圳市坪山区*****京基御园印象家园二期1栋D座1501，身份证号码：510************954。原告：张琼菲，女，汉族，1987年3月24日出生，住广东省南雄市***************，身份证号码：440************048。两原告的共同委托诉讼代理人：张宇、李国振，广东诺万律师事务所律师。被告：惠州市凯南房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**房，统一社会信用代码：914************747。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：廖德清，该公司员工。原告罗兵、张琼菲与被告惠州市凯南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月18日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人李国振、被告的委托诉讼代理人廖德清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗兵、张琼菲向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年5月31日至2016年10月14日（总计136天）逾期交房违约金5891元；2.被告支付原告2018年3月23日至2018年10月19日（总计210天）逾期办理房产证的违约金14953元（按同期人民银行年利率6%按日计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾西区********名为凯南广场的商品房，具体项目为：第7栋1402号房，房款总价为433164元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年5月30日前交付合格商品房，但被告实际是在2016年10月14日交付合格商品房。另，被告在交付房产后360工作日内为原告办理权属登记的房产资料交予产权登记机关备案，但被告未按合同约定在规定时间内交房以及协助原告办理房产证。被告的行为已经违反合同约定。因此，被告应支付原告逾期交房违约金5891元，逾期办证违约金14953元（具体计算参照中国人民银行同期同类贷款年利率6%按日计算）。综上，被告的行为，已严重损害了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益特诉至贵院，恳请贵院查明事实真相，依法维护原告合法权益。被告惠州市凯南房地产开发有限公司辩称，一、关于原告主张的逾期交房违约金问题。被告已按照《商品房买卖合同》约定提前向原告交房，故不存在逾期交房的行为，原告要求被告向其支付逾期交房违约金无事实及法律依据。本案中，涉案房屋所在凯南广场二期工程已于2016年5月19日经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共五方进行竣工验收并评定合格，即涉案房屋在2016年5月19日经验收合格，符合交房条件。同时，即使原告于2016年10月14日前来收楼及签署了《收楼确认书》，直到2020年6月16日才向答辩人主张逾期交房的权利，明显不符合中华人民共和国民法总则第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的有关规定。二、关于原告主张的逾期办证违约金问题。（一）《商品房买卖合同》第十五条明确约定了逾期提交产权登记备案资料的违约责任及处理方式，不存在合同没有约定违约责任的情形，故本案不适用广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》的通知第三十条的规定或其他法律约定，也即不存在须向原告支付逾期办证违约金的合同及法律依据。（二）因合同原约定的办理房地产权属证书，后因政策原因变更为办理不动产权证书，以致须先行办理不动产权籍调查、确权等后才能办理不动产权证书，由此造成了办证时间长期延误。另外，不动产权登记中心业务迁移、电脑系统升级改造和登记系统更换等原因，也是造成办证延误的主要原因，故本案办证逾期是因政策变更及办证机关等不可抗力原因造成的，非被告原因造成，故双方应按合同第十五条约定继续由被告办理。（三）即使被告存在逾期办证情形，但并未造成原告损失，也未影响原告对房屋的实际居住使用，且原告主张的违约金过高，故原告要求支付逾期办证违约金无事实及法律依据。最后，原告主张的逾期违约金过高，明显高于逾期交房的违约金，有失公平，再结合上述政策及政府原因导致办证延误，以及逾期办证未造成原告损失等客观事实，即使原告主张逾期办证违约金成立，人民法院对该违约金也应依法予以调低至中国人民银行同期房屋贷款利率（即贷款年利率为4.9%）。本院经审理认定事实如下：2015年4月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙海二路313号的凯南广场第7栋1402号，总价款为433164元。被告应在2016年5月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用。第九条关于被告逾期交房的违约责任：逾期不超过180个工作日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续的严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。合同还约定了其他事宜。合同签订后，原告按约付清了购房款，被告建设的凯南广场7栋于2016年5月19日取得建筑工程竣工验收报告，被告于2016年5月20日通知原告于2016年6月16日至2016年6月30日期间收楼，2016年10月14日，被告将房屋交付原告使用。被告于2018年8月16日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。另查明，2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。被告提供《惠州大亚湾区不动产权籍调查业务收发文呈办单》证明涉案房产第7栋首次登记权籍调查业务受理时间为2018年2月5日，办结时间为2018年3月14日。涉案房产第7栋1402号房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2018年7月6日，办结时间为2018年7月27日。两次权籍调查的办理天数合计为60天。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当诚实信用履行合同义务。争议焦点为：1、被告是否构成逾期交房；2、被告关于逾期交房违约金诉讼时效的抗辩；3、被告是否构成逾期办证及违约金计算标准问题。关于被告是否构成逾期交房的问题。根据合同约定，被告应当在2016年5月30日前将验收合格的房屋交付原告使用，逾期交付，合同继续履行的，被告自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告于2016年5月20日通知原告于2016年6月16日至2016年6月30日期间收楼，2016年10月14日被告将涉案房产交付原告使用，明显超过了合同约定的时间,构成逾期。关于违约金的诉讼时效,被告辩称“原告主张逾期交房的权利超过诉讼时效”,本院认为,双方在合同中对逾期交房违约金约定是以一定标准按日累计计算,因此原告获得的每日违约金均系独立债权,每日独立的违约金分别适用时效,逐日分别届满。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告自被告公司通知收楼时间为2016年6月16日至2016年6月30日，向其交付房屋之时应当知道被告逾期交房行为损害其权益,故原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应自2016年7月1日计算至2019年6月30日。原告于2020年7月22日才向人民法院提起诉讼，已超过三年的诉讼时效，且在诉讼过程中未提供任何诉讼时效中止或中断的证据，故原告的诉请不能成立，本院不予支持。关于被告是否构成逾期办证及违约金的计算标准问题。根据合同第十五条的约定，被告应当在涉案房屋交付使用后的360个工作日内将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案。涉案合同签订于惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前。而惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》相应调整了不动产权登记政策，在涉案房屋办理转移登记前增加了权籍调查程序，并由此相应延长了被告取得办理权属转移登记所需资料的时间，增加了被告履行办证义务的时间成本。该项增加的时间成本，并非被告过错造成，且被告无法预见和克服，应当相应顺延被告履行办证义务的期限。因此，办理涉案房屋权籍调查所花费的60天时间，应当在合同约定的360个工作日的基础上相应顺延。涉案房屋被告已通知原告于2016年6月30日交付，按照合同约定，被告应当在房屋交付后360个工作日内，即2017年12月9日前将办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，被告实际于2018年8月16日才完成该义务，逾期250天，扣除权籍调查花费的60天，实际逾期190天。原、被告签订的商品房买卖合同没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金和违约损失赔偿计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，因此，本院参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，以已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算逾期办证违约金。具体数额为13528.96元（433164元×190天×6%/年÷365天/年），原告请求超过部分不予支持。被告提出上述违约金计算标准过高应予调整减少的抗辩意见，因无相关证据佐证支持，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告惠州市凯南房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗兵、张琼菲支付逾期办证违约金13528.96元；二、驳回原告罗兵、张琼菲其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160.55元，由原告罗兵、张琼菲负担15.29元，被告惠州市凯南房地产开发有限公司负担145.26元，被告负担部分已由原告预交，不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  吴湘元二〇二〇年十月十三日书记员  黄岸龙