上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初13459号原告：上海辕盛实业发展有限公司,住所地上海市浦东新区上南路４４６７弄２０号２层、上南路４４６７弄４９号３０５、３０６、３０７、３０８、３０９、３１０室。法定代表人：钱亦强，董事长。委托诉讼代理人：邱玮,上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忞昕,上海市联合律师事务所律师。被告：上海名育信息咨询有限公司,住所地上海市青浦区华腾路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：宋文斌。原告上海辕盛实业发展有限公司(以下简称辕盛实业公司)与被告上海名育信息咨询有限公司(以下简称名育信息公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张盈独任审理，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告辕盛实业公司的委托诉讼代理人张忞昕到庭参加诉讼。被告名育信息公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告辕盛实业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间就上海市浦东新区上南路4467弄3楼中使用面积为400平方米的房屋(以下统称系争房屋)建立的租赁合同关系于2019年5月14日予以解除；2.判令被告名育信息公司向原告辕盛实业公司支付2018年11月1日至2019年5月14日欠付租金人民币559,500元(以下币种相同)；3.判令被告名育信息公司向原告辕盛实业公司按照年利率24%的标准支付逾期付租滞纳金(均主张至实际支付之日)；4.判令被告名育信息公司向原告辕盛实业公司支付2018年11月至2019年8月的电费20,122.60元和水费1,995元；5.判令被告名育信息公司向原告辕盛实业公司支付解约违约金182,500元；6.判令被告名育信息公司向原告辕盛实业公司支付使用费4,360,000元(按每日4万元标准，从2019年5月15日算至2019年8月31日收回房屋之日)。事实和理由：2012年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租被告，租赁期限为2012年7月1日至2017年6月30日，双方对各自的权利义务进行了约定。该合同履行到期后，双方签署《中房金谊广场房屋租赁合同续租补充协议》，约定租赁期限为2017年7月1日至2021年7月31日，月租金为91,250元。合同签署后，被告自2018年7月开始未能如期足额支付租金，2018年12月后的租金未予支付过。2019年5月，原告向被告发送《告客户函》，表示双方的租赁合同关系于2019年5月14日予以解除。2019年8月中下旬，被告人员撤离系争房屋，原告于2019年8月31日将系争房屋自行收回。原告为维护自身合法权益，提起诉讼，诉如所请。被告名育信息公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2012年4月13日，由原告辕盛实业公司作为出租方(甲方)与被告名育信息公司作为承租方(乙方)签署《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方系争房屋作为经营“培正逗点”品牌教育培训使用，租赁期限自2012年7月1日至2017年6月30日；履约保证金为109,500元；租赁期间，使用租赁房屋所发生的水、电……等费用由乙方承担；……乙方在租赁期内单方面提前解除合同或因乙方违约导致合同被甲方单方面解除合同的，乙方应在收到甲方书面通知后10日内将租赁房屋交还甲方，并承担该期间的物业管理费、水、电等一切费用，乙方逾期交还房屋，每逾期一天乙方向甲方支付100元每平方米违约金，……如逾期15日乙方仍未将房屋交还甲方，视为乙方放弃对租赁房屋内部装修及其他一切设施设备、物品的所有权，任由甲方作废弃物处置，甲方可以自行拆除乙方的装饰装修及清理乙方的遗留物，……乙方应当按照合同约定，按时支付租金、保证金及其他各项应付费用，乙方逾期支付上述款项的，每逾期一天，应支付未付金额的0.5%作为滞纳金；在租赁期限内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，同时甲方：……(3)有权没收本合同项下乙方支付的全部履约保证金；(4)有权要求乙方支付二个月租金的违约金；(5)有权对乙方承租的房屋进行清场，……；15.3.6逾期或不足额支付租金，商场管理费或其他应付费用超过10天的；……依据本协议约定而发出的所有通知、单据等均应采用书面形式，除公告外可采用一方以公章或签字的方式签收，也可采用快递或挂号信法制下列联系地址的方式送达，……若使用快递或挂号信送达的，签收日视为送达日期，若接收方拒绝签收或逾期签收而退回的，发出方的发出日期为送达日期；任何一方之地址若发生变更应提前七日以挂号信的形式通知另一方，否则视为下列地址为双方的通讯地址，且一方因疏于通知而导致的损失由其自行承担：……(b)乙方地址：浦东新区金桥路XXX号12A；……在附件八补充条款中，双方还约定，乙方须向甲方支付房屋租赁期间经营商品质量保证金27,375元，……在租赁届满或提前终止且双方结算所有费用之后的180个工作日内，甲方将产品质量保证金余额无息返还给乙方；……。2017年，双方又签署《中房金谊广场房屋租赁合同续租补充协议》，约定乙方承租系争房屋，双方2012年签署房屋租赁合同，租期至2017年6月30日，双方协商一致，将租赁期限自2017年7月1日起续租至2021年7月31日；2017年7月1日至2019年6月30日，乙方应按照每月91,250元支付租金(含物业管理费)，自2019年7月1日至2021年7月31日，乙方按照每月95,812.50元向甲方支付该房屋租金(含物业管理费)……乙方应在每月的二十五日前向甲方支付下月的租金；……本补充协议未涉及内容，仍按原租赁合同相关约定执行。原告辕盛实业公司确认收到被告名育信息公司的履约保证金为109,500元、质量保证金27,375元。原告表示被告从2018年7月租金支付开始，不能按照租赁合同约定如期足额支付。2018年7月20日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付3万元，备注为“7月份部分房租款”；2018年8月8日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付64,702.20元，备注为“7月房租61,250元”；2018年9月4日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付2.50万元，备注为“8月份部分房租款”；2018年10月15日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付2.40万元，备注为“8月份部分房租款”；2018年10月18日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付42,250元，备注为“8月房租尾款”；2018年11月7日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付2万元，备注为“9月份部分房租款”；2018年11月12日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付3万元，备注为“9月份部分房租款”；2018年11月26日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付41,250元，备注为“9月房租尾款”；2018年12月13日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付3万元，备注为“10月份部分房租”；2018年12月17日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付32,774元；2018年12月18日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付2万元；2018年12月20日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付11,250元，备注为“10月房租尾款，10月已付清”；2019年1月11日，被告名育信息公司向原告辕盛实业公司转账支付5万元，备注为“培正11月份部分房租款”。原告辕盛实业公司表示之后再未收到被告名育信息公司款项。2019年5月，原告辕盛实业公司表示向被告名育信息公司寄送《告客户函》，在函中告知截至2019年5月14日，被告未按约支付房屋租金、水电费及管理费等相关费用，其行为已经构成根本违约，由此决定2019年5月14日解除双方租赁合同，并要求被告在收到函件10日内返还系争房屋等。该函件，原告寄送两次，分别显示收件人为“郑洁”，单位名称记载为名育信息公司，地址分别为被告注册地址及上海市浦东新区上南路XXX号XXX号XXX室(3楼培正逗点)，上述邮件，投递情况显示2019年5月16日“未妥投”及2019年5月16日“已签收，他人代收，同事收”。原告辕盛实业公司表示被告名育信息公司于2019年8月中下旬撤离系争房屋，2019年8月31日，原告辕盛实业公司自行收回系争房屋。以上事实有《房屋租赁合同》及《中房金谊广场房屋租赁合同续租补充协议》、支付凭证等等及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，原、被告均应全面履行，不得擅自变更或者解除合同。被告从2018年7月开始未能如约足额支付租金，其行为已经构成违约。原告辕盛实业公司于2019年5月发送解除意思的《告客户函》，但该解除意思应当到达于被告时，合同发生解除效力。根据原告邮寄情况，收件人及投递情况并不能明确证明被告名誉信息公司已收到上述意思表示的函件，同时原告亦并未依照合同约定的寄送地址送达函件，由此对函件已送达被告的事实，本院难以采信，故原告要求确认2019年5月14日租赁合同因其行使解除权而解除，本院不予确认。被告对2018年12月起的租金不再支付，2019年8月中下旬搬离系争房屋，原告确认2019年8月31日自行收回系争房屋，从上述行为可以认定双方间就系争房屋所建立的租赁合同关系已在原告确认房屋收回时提前解除，由此本院确认双方租赁关系于2019年8月31日予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告辕盛实业公司要求被告名育信息公司向其支付2018年11月1日至合同解除之日的欠付租金，并同意以法院认定的解除时点作为租金或使用费的处理依据，由此就该部分租金，于法有据，本院予以支持。原告辕盛实业公司要求被告名育信息公司向其按照年利率24%的标准支付逾期付租滞纳金，就该标准系原告根据合同约定标准自行调低，尚属合理；同时，根据合同约定，在合同履行期间，承租人不按期支付租金承担滞纳金，目前双方已通过行为提前终止合同，合同解除后，出租方也就解除责任另行主张救济，故上述逾期付租滞纳金本院支持至合同解除之日,其他本院根据款项支付时间、金额并结合合同约定，予以支持。对原告要求被告名育信息公司支付2018年11月至2019年8月的电费20,122.60元和水费1,995元，于法有据，本院亦予以支持。鉴于合同解除的责任在于被告，原告要求被告名育信息公司向其支付违约金182,500元，具有合同及法律依据，本院予以支持。至于原告提出逾期返还房屋产生的高额使用费，本院认为，因解除及要求返还房屋的意思表示未到达被告，在原告收回房屋前，仍属合同履行期间，不存在逾期返还房屋的使用费，故就使用费的主张，本院不予支持。对履约保证金109,500元，原告提出根据合同约定予以没收，符合合同约定，本院予以确认；就原告收取的质量保证金27,375元，原告同意在本案中一并返还，并无不可，本院予以准许。被告名育信息公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海辕盛实业发展有限公司与被告上海名育信息咨询有限公司关于上海市浦东新区上南路4467弄3楼中使用面积为400平方米的房屋建立的租赁关系于2019年8月31日予以解除；二、被告上海名育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海辕盛实业发展有限公司支付2018年11月1日至2019年8月31日期间的未付房屋租金(含物业管理费)871,625元；三、被告上海名育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海辕盛实业发展有限公司按年24%标准支付逾期付款滞纳金(以91,250元为本金，从2018年6月26日算至2018年7月20日；以61,250元为本金，从2018年7月21日算至2018年8月8日；以91,250元为本金，从2018年7月26日算至2018年9月4日；以66,250元为本金，从2018年9月5日算至2018年10月15日；以42,250元为本金，从2018年10月16日算至2018年10月18日；以91,250元为本金，从2018年8月26日算至2018年11月7日；以71,250元为本金，从2018年11月8日算至2018年11月12日；以41,250元为本金，从2018年11月13日算至2018年11月26日；以91,250元为本金，从2018年9月26日算至2018年12月13日；以61,250元为本金，从2018年12月14日算至2018年12月17日；以28,476元为本金，从2018年12月18日算至2018年12月19日；以8,476元为本金，从2018年12月19算至2018年12月20日；以88,476元为本金，从2018年10月26日算至2019年1月11日止；以38,476元为本金，从2019年1月12日算至2019年8月31日；以91,250元为本金，从2018年11月26日算至2019年8月31日；以91,250元为本金，从2018年12月26日算至2019年8月31日；以91,250元为本金，从2019年1月26日算至2019年8月31日；以91,250元为本金，从2019年2月26日算至2019年8月31日；以91,250元为本金，从2019年3月26日算至2019年8月31日；以42,000元为本金，从2019年4月26日算至2019年8月31日)；四、被告上海名育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海辕盛实业发展有限公司支付2018年11月至2019年8月期间未付电费20,122.60元及水费1,995元；五、被告上海名育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海辕盛实业发展有限公司支付违约金182,500元；六、确认原告上海辕盛实业发展有限公司收取被告上海名育信息咨询有限公司的履约保证金109,500元予以没收；七、原告上海辕盛实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海名育信息咨询有限公司返还质量保证金27,375元；八、驳回原告上海辕盛实业发展有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50,585元，由原告上海辕盛实业发展有限公司负担35,159元，被告上海名育信息咨询有限公司负担15,426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年十月二十六日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。