广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7175号原告：李锡和，男，1948年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告：龚群章，女，1954年6月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两原告共同委托诉讼代理人：梁自强、陈荣生，广东文领律师事务所律师。被告：广州华汇市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区下九路****铺（市场地址：广州市荔湾区下九路63号首至二层广州华汇商业城）。法定代表人：唐济成。职务：董事长。委托诉讼代理人：黄怀恩，男，1963年10月30日出生，香港居民，系被告员工。委托诉讼代理人：吴志刚，男，1981年4月15日出生，汉族，住广州市荔湾区，系被告员工。原告李锡和、龚群章与被告广州华汇市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李锡和、龚群章的共同委托诉讼代理人梁自强，被告广州华汇市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人黄怀恩、吴志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李锡和、龚群章向本院提出诉讼请求：1、判决被告向两原告支付2019年7月至2020年6月欠缴的租金334373元；2、判决被告按欠交租金金额以每日1%的标准向两原告支付违约金，自2019年7月起计至实际支付完毕时止，暂计至2020年6月份的租金违约金为412730.97元；3、判决被告承担本案的诉讼费和诉讼保全费。事实和理由：2010年，两原告通过购买的方式取得广州市荔湾区下九路63号首层168号首层168号铺-171号铺，共有方式为两原告共同共有。2017年8月15日原告李锡和与被告签订《租赁合同》，《租赁合同》约定：1、被告承租两原告广州市荔湾区下九路63号首层168号首层168号铺-171号铺；2、2017年6月22日至2017年8月21日为免租期，2017年8月22日至2018年8月21日每月租金为45457元，2018年8月22日至2019年8月21日每月租金为48184元，2019年8月22日至2020年8月21日每月租金为51075元；3、被告在每年每月的第25日前按现金或转账的付款方式缴付当月租金给甲方；4、被告逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按交金额的1%向原告支付违约金。2019年7月起至2020年1月被告未按照《租赁合同》约定的标准支付租金，每月只向原告支付租金36366元。因新冠疫情的原因，被告希望原告免收被告2020年2月租金，2020年3月、4月按当月租金减半(即25528.5元)收取，原告要求被告在2020年4月1日前将2020年1月租金、3月和4月减半的租金汇入原告的账户便同意减免，被告未能按原告的要求付款，原告当时同意减免租金是属于附条件的减免，故原告认为被告提出的减免请求基于被告并未能按原告的要求履行而减免未成就。截至2020年6月15日，被告仍未向原告支付2020年2月至6月的部分租金。综上，被告拖欠原告2019年7月至2020年6月租金共计334373及违约金为412730.47元。另外，被告在2019年7月开始少付租金，但我方在疫情期间发现被告并没有减少其分租户的租金，并且被告是一次性收取了租金的。同时原告的商铺是在最显眼的位置，被告将涉案商铺分租给7-8个租户，如果是被告经营困难，也不应当在涉案商铺没有向分租户减租和没有少收取相关利益的情况下，要求原告向其减少租金收取。被告单方面提出少付租金，原告没有同意也没有变更租赁合同的意思，本案没有超过诉讼时效，原告有权向被告主张少付租金的金额。被告广州华汇市场经营管理有限公司辩称：1、原告同意被告2019年7月份以后商铺租金按照合同约定租金八折缴纳的方案，被告无需再向原告支付2019年7月至2020年1月的租金差额。2、2020年2月份至今尚属于疫情期间，原告应当考虑疫情期间的不可抗力因素的影响，对2020年2月份以后的租金进行全部或部分的减免。3、原告诉请被告支付违约金无事实与法律依据，应当予以驳回。被告将原告的商铺进行分租原告是清楚的，合同规定被告有权整体包装经营，包括装修及项目类别。原告主张一次性收取租金的问题，原告没有证据证明，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：两原告是广州市荔湾区下九路**首层**首层**-171铺的共同共有人。2017年8月15日，原告李锡和（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市荔湾区下九路63号首层168号-171号铺出租给被告作整体经营规划使用，租赁期从2017年6月22日至2023年8月21日，其中2017年6月22日至2017年8月21日为免租期，2017年8月22日至2018年8月21日每月租金为45457元，2018年8月22日至2019年8月21日每月租金为48184元，2019年8月22日至2020年8月21日每月租金为51075元；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前缴付当月租金给甲方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按欠交金额的1%向甲方支付违约金。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用。2019年7月21日前的租金，被告均是按每月48184元交纳，之后被告按照合同签订时的租金45475元的八折即36366元/月向原告交纳租金至2020年1月21日。5月12日交纳了18183元，注明为3月份租金，5月23日交纳36366元，注明为1.22-2.21租金，7月10日交纳18183元，注明为4月22至5月21日租金，被告陈述分别为1月份和4月份的租金。2020年3月20日，被告向原告李锡和申请减免2月租金及3、4月租金减半。2020年3月25日，原告李锡和签名同意，并注明“经协商双方同意，2月免租，3、4月免减半月租金，但要将1月租金及3、4月各半租金共两个月租金在2020年四月1号前汇入李锡和账号。”为证明原告李锡和同意被告从2019年7月开始租金按合同签订时租金的八折支付租金，被告提供了《声明》、微信和短信聊天记录，短信内容“请每位业主再支持我们公司一年，按照签约价格打八折收取租金”，原告李锡和对短信聊天记录真实性予以确认，但认为原告李锡和并没有同意，对其他证据不予认可。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，原告陈述不清楚涉案商场的封场情况，其了解到广州的商场从3月份开始可以自由交易，被告陈述2020年1月20日左右涉案商场开始封场，3月1日开门，有预约的客户可以进场交易，4月份均可正常进出。本院认为：原告李锡和与被告签订的《租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。根据合同相对性，对于欠付的租金，应由被告向原告李锡和支付。关于双方租金的变更问题。被告于2019年8月8日向原告李锡和发出降租申请，其虽未在短信中回复，但双方已经按照签约价格的八折履行了半年，原告李锡和并未提出过异议，且在双方就疫情期间租金减免问题协商时，其亦未提出要按原合同标准支付租金，足以证明双方已以实际行动对合同进行了变更，现原告李锡和提出其并未同意，要求被告补足租金及支付违约金，没有依据，本院不予支持。关于2020年1月22日开始的租金问题。原告李锡和虽答应2月免租，3、4月租金减半，但该减免是附条件，要求被告在4月1日前支付上述期间租金，被告未在上述期间支付，因此原告李锡和要求被告支付租金，于法有据，本院予以支持。2020年1月23日广东省人民政府启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从实际情况看，一级响应期间社会生活和经营均受较大影响，二级响应后商业经营开始逐步恢复，三级响应后社会秩序基本正常。结合双方陈述及前述疫情响应级别的调整，本院依公平原则对被告前述疫情期间的场地租金减免予以支持并酌定如下：2020年1月22日尚未启动一级响应，故对该日租金本院不作调整，即36366÷31=1173.1元；双方确认3月开始商场可以交易，故对1月23日至2月29日期间的租金按约定的租金标准的30%支付，即14077.43元〔36366元÷31×9×0.3+36366×0.3〕；2020年3月1日至5月8日期间的租金按约定的租金标准的70%支付，即57481.74元〔36366×2×0.7+36366÷31×8×0.7〕；2020年5月9日至7月21日期间的租金按约定的租金标准支付，即87982.26元〔36366÷31×23+36366+36366÷31×21〕，扣除被告已经支付的租金，还需向原告李锡和支付租金1173.1+14077.43+57481.74+87982.26-18183-18183-36366=87982.53元。被告未按时交纳租金，不能完全归责于被告，原告李锡和主张逾期违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七十七条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州华汇市场经营管理有限公司向原告李锡和支付2020年1月22日至2020年7月21日欠缴的租金87982.53元；二、驳回原告李锡和、龚群章的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5636元，由原告李锡和、龚群章负担4970元，被告广州华汇市场经营管理有限公司负担666元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  付瑾二〇二〇年十月三十日书记员  曾芳雷启鸿