重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初2257号 原告（反诉被告）：重庆市渝地资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码915001037094290158。 法定代表人：王宏伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余军，重庆永和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢俊先，重庆永和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆昌可商贸有限公司，住所地重庆市大渡口区茄子溪街道电业村23号散件库房1号，统一社会信用代码91500104MA5U3WGT6M。 法定代表人：唐道东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：聂静，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽娟，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 第三人：重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会，住所地重庆市大渡口区文体路126号3幢5楼，统一社会信用代码11500104009286535H。 法定代表人：杜位彬，该委员会主任。 委托诉讼代理人：胡廷亮，该委员会副主任。 委托诉讼代理人：刘世颖，泰和泰（重庆）律师事务所律师。 重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称“渝地公司”）诉重庆昌可商贸有限公司（以下简称“昌可公司”）、第三人重庆市大渡口区住房和城乡建设委员会（以下简称大渡口城乡建委）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案后，依法适用普通程序进行了审理。审理中，昌可公司向本院提起反诉，本院受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。渝地公司的委托诉讼代理人谢俊先，昌可公司的委托诉讼代理人聂静、黄丽娟，大渡口城乡建委的委托诉讼代理人胡廷亮、刘世颖于2019年11月7日到庭参加了诉讼；渝地公司的委托诉讼代理人谢俊先，昌可公司的委托诉讼代理人聂静，大渡口城乡建委的委托诉讼代理人刘世颖于2020年4月17日到庭参加了诉讼；渝地公司的委托诉讼代理人谢俊先，昌可公司的委托诉讼代理人聂静，大渡口城乡建委的委托诉讼代理人刘世颖于2020年4月27日到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 渝地公司向本院提出诉讼请求：1.判令昌可公司向渝地公司归还租赁的位于重庆市大渡口区P分区P1-3-2/03、P1-3-1/03、P1-2-3/03、P1-1-7/03储备地块的土地及建筑物；2.判令昌可公司向渝地公司支付占用费，占用费参照合同约定的1846790.4元/年的租金标准计算，自2019年2月11日起至实际归还地块之日止，暂计算至起诉之日为225156元；3.判令昌可公司向渝地公司支付违约金，违约金按照每年租金1846790.4元的1‰计算，自2018年8月11日起至昌可公司实际归还土地之日止，暂计算至起诉之日为419221元；4.判令昌可公司支付律师费3000元；5.本案诉讼费由昌可公司承担。事实和理由：2017年8月21日，渝地公司、昌可公司签订《管理服务合同》，合同约定渝地公司将位于重庆市大渡口区P分区P1-3-2/03、P1-3-1/03、P1-2-3/03、P1-1-7/03储备地块的土地及建筑物租赁给昌可公司使用，租赁期间为2017年8月11日至2018年8月10日，年租金为1846790.4元。合同第九条第（六）款约定，合同届满后，昌可公司逾期交还土地的，按每日以年费用总额的1‰向渝地公司支付违约金；第十二条约定，因昌可公司违约，应承担渝地公司为此支付的律师费。合同期间届满后，昌可公司按照租赁合同之约定，立即归还该地块，但昌可公司却继续占用，渝地公司多次主张收回土地未果，故诉至本院，望判如所请。 昌可公司辩称，1.三峡森晶片区旧城改造项目是大渡口区2013年启动的征收项目，三峡森晶厂区内益林公司的搬迁问题是关键，经协商，拟用市地产集团征收多年的位于大渡口区P分区P1-3-2/03、P1-3-1/03、P1-2-3/03、P1-1-7/03储备地块（以下简称涉案场地）解决益林公司的搬迁过渡问题；2.昌可公司引进该项目，投入资金改造维修涉案场地，形式是由市地产集团下属子公司即渝地公司将涉案场地出租给昌可公司，昌可公司维修改造完成后再转租给三峡森晶公司；3.渝地公司口头告知昌可公司，租赁期到三峡森晶公司搬迁过渡完成为止，但租赁合同一年一签，到期续签即可；4.《管理服务合同》签订后，昌可公司历时近一年的时间对涉案场地的道路进行拓宽改造、维修厂房、整修屋面、接入水电、装修住宿和办公区域、打造厂区地坪、新修堡坎、围墙、安装航车等，花费612.75万元；5.涉案场地维修改造完成之后，三峡森晶公司于2018年7月陆续搬入，三峡森晶搬入一个月，渝地公司与昌可公司的书面合同到期，虽然双方没有续签书面租赁合同，但是租赁关系一直在保持，昌可公司的租金已经支付至2020年2月；6.三峡森晶厂区的建成尚需3-5年时间，若此时解除租赁关系，必将导致昌可公司的投入血本无归，导致被安置企业停产、职工群访；7.若法院支持其无理请求，渝地公司应赔偿我方投入的全部改造维修费用以及我方将可能承担的三峡森晶向我方的索赔损失。 大渡口城乡建委辩称，1.案涉土地租赁关系的主体是渝地公司和昌可公司，与第三人没有利害关系；2.鉴于三峡森晶公司正处于搬迁过程中，且新厂区还未建成，为缓解政府压力，消除群众上访事件，建议由昌可公司在元建实业厂区内继续为三峡森晶公司搬迁过渡提供帮助，过渡期以新厂房建成时为止。 昌可公司向本院提出反诉请求：1.若法院判决昌可公司向渝地公司归还涉案场地，则请求判令渝地公司赔偿昌可公司投入的维修改造资金612.75万元及资金占用损失，资金占用损失以612.75万元为基数，按月息2分从2018年7月1日起至本金付清之日止；2.本案的鉴定费、诉讼费由渝地公司承担。事实和理由：三峡森晶片区旧城改造项目是大渡口区2013年启动的征收项目。经区政府与市地产集团协商，拟用市地产集团征收多年的位于大渡口区P分区P1-3-2/03、P1-3-1/03、P1-2-3/03、P1-1-7/03储备地块解决益林公司的搬迁过渡问题。为满足过渡企业的生产过渡，必须对涉案场地进行维修、改造，于是大渡口区政府、房管局和市地产集团引进昌可公司，昌可公司负责对案涉场地进行改造维修。市地产集团下属子公司即渝地公司将涉案场地出租给昌可公司，渝地公司口头告知昌可公司，租赁期到三峡森晶公司搬迁过渡完成为止，但租赁合同一年一签，到期续签即可。合同签订后，昌可公司历时近一年的时间对案涉场地的道路进行拓宽改造、维修厂房、整修屋面、接入水电、装修住宿和办公区域、打造厂区地坪、新修堡坎、围墙、安装航车等，花费612.75万元；涉案场地维修改造完成之后，三峡森晶公司于2018年7月陆续搬入。渝地公司现要求解除租赁合同这一行为完全置搬迁过渡企业和我方投入的资金于不顾，严重损毁政府和国企的公信力，特提起反诉，请求法院依法裁决。 渝地公司辩称，1.昌可公司的反诉请求无法律、合同依据，我方在合同届满后要求昌可公司搬离涉案场地，符合规定，无任何违约行为；2.合同第1页第2段特别声明处指出了相应风险，昌可公司是过度投资，应自行承担相应风险；3.合同第3页第6段第2款也约定，合同终止后,除非渝地公司书面同意，昌可公司应将建筑物交还渝地公司，我方至今未向对方出具书面同意，而是要求对方归还。 大渡口城乡建委辩称，昌可公司的反诉请求与我方无关。 本院经审理认定事实如下：本案所涉地块为储备土地，位于重庆市大渡口区建胜镇原元建厂。2017年8月21日，渝地公司（甲方）与昌可公司（乙方）签订编号为渝地资产司2017年合字第535号《管理服务合同》，就管理服务事宜达成以下主要条款：1.特别声明：在本合同签订前，乙方已完全了解本建筑物现状，并对建筑物现状及道路、周边配套设施、环境等现状及其他业态布局进行了充分的了解，知晓本建筑物所属地块的储备期限不确定的风险，并自愿按现状承担相应风险；2.位置及范围：位于大渡口区P分区P1-3-2/03、P1-3-1/03、P1-2-3/03、P1-1-7/03储备地块上原重庆元建实业有限公司厂区内（以下简称“涉案场地”），甲方提供服务期间，区域内建筑物供乙方使用；3.管理服务期限：一年，从2017年8月11日起至2018年8月10日止；4.管理服务内容：本土地规划用途为居住用地、商业用地；乙方应在本合同签订前编制好使用方案，经甲方审核，乙方按照国家相关规定到政府部门办理国土、环保、安全等所有必要的手续，所需费用由乙方承担；5.管理服务费标准及支付方式：以地块上经安全鉴定机构鉴定确认可使用的建筑面积25480㎡收取，单价6.04元/月/㎡，合计1846790.4元/年，从合同签订之日开始计算，以上金额为含税价；在合同签订5日之内，乙方一次性支付年度管理服务费给甲方；6.履约保证：在本合同签订5日之内，乙方支付履约保证金461697.6元给甲方，履约保证金作为乙方使用期间本合同的保证，如乙方违反本合同约定，甲方有权将履约保证金用于冲抵乙方应交纳的管理服务费等费用或根据合同约定没收履约保证金；如乙方无违约行为，合同期满或按合同约定终止，乙方应在期满日或合同终止日将所使用建筑物退还甲方，并结清各项费用，经甲方验收合格、办完退场手续后60日内，甲方将履约保证金不计利息一次性退还给乙方；7.建筑物的交付或交还：本合同终止或解除后，除非甲方书面同意，乙方应当于期满日或终止日按建筑物交付原状或甲方认可的标准向甲方交还建筑物，经甲方指定工作人员比对建筑物交付时的影像资料确认建筑物达到甲方的移交标准，双方办理建筑物移交手续，签订《移交备忘录》；8.合同的变更、终止和解除：合同期间，若因甲方将地交给第三方、国家建设或甲方其他需要等情况，甲方可以提前30日书面通知乙方解除本合同，乙方应当按甲方通知无条件退场并将按本合同要求将建筑物交还给甲方；9.违约责任：合同期满或提前终止的，乙方应按约定向甲方交还建筑物，若因乙方原因，导致甲方不能按时收回建筑物或向第三人交付，每延迟一天移交，乙方须按照管理服务费标准支付占有损失，并每日按年费用总额的1‰向甲方支付违约金；若甲方受到的实际损失超出乙方应当支付的违约金的，甲方有权要求乙方进行赔偿；10.乙方违约应向甲方支付违约金或/和赔偿损失的，甲方有权从履约保证金中扣除，履约保证金因扣除不足额或被甲方全部没收的，乙方应在7日内将其补足；若未能补足的，甲方可向乙方追索并有权解除合同；11.其他特别约定：乙方需提供约2000㎡建筑物，解决大渡口三峡森晶公司搬迁临时过渡事宜，收费标准参照本合同单价，由乙方直接向三峡森晶公司收取，并报甲方备案；12.附则：本合同有效期间，甲乙双方若发生争议，协商解决，协商不成的，可向场地所在地人民法院提起诉讼解决，由此产生的诉讼费、申请费、律师费、差旅费等相关资费由败诉方/违约方承担。另据《移交备忘录》，涉案场地建筑物面积为11栋25480㎡。 2017年8月22日，昌可公司向渝地公司报送《原重庆元建实业厂房改造方案的申请》，改造方案包括：土地建造方案和绿化改造方案。2017年10月31日，渝地公司回复昌可公司，原则同意昌可公司的申请，具体如下：1.地块内部改造，严格按照改造申请实施；2.南侧临时道路开口、乔木移植等改造工作，需获得市政园林部门同意后实施；3.向我司出具承诺书，承诺改造费用由贵司自行承担，改造过程中及以后因此造成的任何安全问题由贵司承担，在使用完成后需要恢复的，在收到我司通知后15个工作日之内恢复。 另查明，昌可公司的履约保证金及租金（场地占用费）支付明细如下：（1）2017年8月23日，唐道东代昌可公司支付涉案场地履约保证金461697.6元,并支付2017年8月11日至2018年8月10日期间的租金1846790.4元；（2）2018年12月5日，唐道东代昌可公司支付2018年8月11日至2019年2月10日的租金（场地占用费）923395.2元；（3）2019年2月18日，唐道东代昌可公司支付2019年2月11日至2019年8月10日的租金（场地占用费）923395.5元；（4）2019年8月9日，唐道东代昌可公司支付2019年8月11日至2020年2月10日的租金（场地占用费）923395.2元；（5）2020年4月17日，唐道东代昌可公司支付2020年2月11日至2020年8月10日租金（场地占用费）923395.2元；（6）2020年10月15日，唐道东代昌可公司支付2020年8月11日至2020年10月10日租金（场地占用费）307798.4元。 再查明，2018年7月，昌可公司与三峡森晶公司签订了《租赁合同》，主要约定：1.昌可公司将位于大渡口区刘家坝原元建实业的部分厂房出租给三峡森晶公司使用，该场地面积共计约3500㎡；2.租赁期限从2018年9月25日起至2021年9月24日止，如政府不使用该场地，双方协商续签协议，并且租金价格保持不变；3.租金标准按9.5元/月/㎡，共计3500㎡，租金大写33250元/月，付款方式为每半年支付一次。2018年11月8日，昌可公司与三峡森晶公司签订《场地租赁合同补充协议》，增加了租赁面积5500㎡。 2018年8月2日，案外人重庆市大渡口区房屋管理局向重庆市渝地西部开发投资有限公司去函：《关于三峡森晶企业在外临时过渡相关事宜的函》，函中述及为解决益林公司的搬迁问题，三峡森晶公司同意在茄子溪原元建实业有限公司厂区内临时过渡。在地产集团的大力支持下，渝地公司与昌可公司于2017年签订了《管理服务合同》，由昌可公司对接三峡森晶公司，为其临时搬迁过渡问题提供解决方案。经我局多次召集各方磋商，昌可公司为其拓宽了进出道路、改造了厂房、重新接入水电，并重新装修住宿和办公区域，益林公司已于2018年7月连续搬入临时过渡厂房。鉴于益林公司正处于搬迁过程中，旧厂区尚未拆除，且新厂区的建成投用尚需时日，根据三峡森晶公司的要求，我局建议由昌可公司继续为其搬迁过渡提供支持和帮助，过渡期限约为2年，最终以新厂房建成时间为准。 还查明，2019年3月6日，渝地公司委托重庆立源律师事务所向昌可公司邮寄《律师函》一份，主要载明：贵司与渝地公司签订的《管理服务合同》合法有效，于2018年8月10日到期终止，贵司逾期交还土地已经违约，应当按约承担占有使用费和违约金。为解决贵司与渝地公司的纠纷，催告如下：1.请贵司收到律师函后于2019年3月15日以前向渝地公司交还土地，交还的土地应符合渝地公司交付土地时的原状或者应得到渝地公司认可的现状交付，并完善签署《移交备忘录》；2.请贵司收到本律师函后于2019年3月15日以前向渝地公司结清以下费用：从2019年2月11日起至实际交还土地之日止的占有使用费，按照面积25480亩，服务费用6.04元/亩/月计算占有使用费；从2018年8月10日起至实际交还土地之日为止的违约金，按照年费用1846790.4元为基数，逾期每日千分之一计算。2019年3月29日，渝地公司为本案纠纷与重庆永和律师事务所签订《法律事务委托代理合同》，渝地公司支付律师代理费3000元。 本案审理过程中，昌可公司于2020年4月27日向本院提出司法鉴定申请，请求人民法院委托鉴定机构对昌可公司投入涉案场地的维修改造资金进行司法鉴定，本院认为昌可公司已于2019年4月29日收到举证通知书，但其于第三次庭审时才提出鉴定申请，显然已经超过举证期限，故本院未予以准许。 庭审中，各方当事人确认以下事实：1.三峡森晶公司于2018年7月迁入涉案场地，三峡森晶公司的新厂房还未开始修建；2.昌可公司将涉案场地出租给除三峡森晶公司外的40多家企业，现涉案场地有40多家企业占有使用。 上述事实，有原、被告陈述、《储备地块委托管理合同》、渝府地【2003】664号文件、《管理服务合同》、《原重庆元建实业厂房改造方案的申请》及其回复、《租赁合同》、《关于三峡森晶企业在外临时过渡相关事宜的函》、《诉讼法律服务合同》及发票、银行付款凭证及《付款情况说明》等证据作证，经当庭质证，证据充分，足以认定。庭审中，昌可公司提交了一本《租赁场地改造费用》，拟证明昌可公司改造涉案场地投入资金612.75万元，该组证据均是案外人出具的收据或收条，真实性无法确定，且与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院认为，渝地公司与昌可公司签订的《管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。《管理服务合同》中明确约定涉案场地的租赁期限为2017年8月11日起至2018年8月10日止，租赁期限届满后，昌可公司存在继续使用租赁物的行为，渝地公司亦未提出异议，原租赁合同继续有效，故双方形成不定期租赁关系。依据规定，租赁双方形成不定期租赁关系的，当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故渝地公司有权解除租赁合同并要求昌可公司返还涉案场地，但应该给予昌可公司合理的搬离时间，考虑到涉案场地面积较大、租赁户数较多，本院酌情确定搬离期限为60日。 关于渝地公司主张的场地占用费。截止本案审理终结之日，昌可公司仍占用涉案场地，依据合同约定，昌可公司应参照租金标准支付场地占用费。庭审中查明，昌可公司已支付涉案场地的场地占用费至2020年10月10日，故自2020年10月11日起至实际返还涉案场地之日止，昌可公司应参照租金标准向渝地公司支付场地占用费。 关于渝地公司主张的违约金。本院认为，本案若仅依据《管理服务合同》的约定，昌可公司在渝地公司要求归还涉案场地后仍未归还，昌可公司存在违约行为。但考虑到本案的特殊性：第一、昌可公司投入资金对涉案场地进行改造维护，除了自身公司的利益外，亦确实解决了三峡森晶公司的拆迁安置这项民生问题；第二、渝地公司和昌可公司对合同的租赁期限发生争议，大渡口城乡建委及案外人大渡口区房管局作为政府机构一直居中协调，昌可公司对租赁合同的继续履行具有可期待性；第三、昌可公司一直按照合同约定的租金标准向渝地公司支付租金（场地占用费），渝地公司在收取昌可公司交付的租金（场地占用费）后亦未予以退还，渝地公司在本案中并无损失，故渝地公司主张的违约金本院不予支持。 关于律师费。本案中，双方当事人在合同中约定了律师费的负担办法，即双方在履行合同过程中如发生争议，由此产生的律师费由违约方承担，故对渝地公司要求昌可公司承担本案律师费3000元的诉讼请求，本院依法予以支持。 关于昌可公司要求渝地公司赔偿其投入的维修改造资金612.75万元及资金占用损失。第一、昌可公司主张的维修改造资金，未经专业机构审定，其真实性及关联性均不能确定；第二、即使昌可公司投入的维修改造资金属实，昌可公司在明知合同租赁期仅有一年的情形下，投入大额资金，属于过度投资，该部分损失应由昌可公司自行承担；第三、在签订合同时，渝地公司对涉案场地储备期限的不确定风险已特别提醒，昌可公司应当预见到储备地块可能随时收回的风险。综上，渝地公司在本案中未违约，昌可公司的反诉请求于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、重庆昌可商贸有限公司于本判决生效后60日内向重庆市渝地资产经营管理有限公司归还位于重庆市大渡口区P分区P1-3-2/03、P1-3-1/03、P1-2-3/03、P1-1-7/03储备地块的土地及建筑物； 二、重庆昌可商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市渝地资产经营管理有限公司支付自2020年10月11日起至实际返还场地之日止的场地占用费，场地占用费按照153899.2元/月标准计算（场地占用费应扣除给予重庆昌可商贸有限公司的60日的合理搬离期限）； 三、重庆昌可商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市渝地资产经营管理有限公司支付律师服务费3000元； 四、驳回重庆市渝地资产经营管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回重庆昌可商贸有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费10274元（重庆市渝地资产经营管理有限公司已预缴）、反诉案件受理费减半收取5137元（重庆昌可商贸有限公司已预缴）共计15411元，由重庆市渝地资产经营管理有限公司负担6701元，由重庆昌可商贸有限公司负担8710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李成杨 审 判 员  何 津 人民陪审员  曾维国 二〇二〇年十月二十三日 法官 助理  陶知春 书 记 员  毛 谨