河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0222民初1727号原告：王世清，男，汉族，1965年12月3日生，住江苏省溧水县。原告：陈**庚，男，汉族，1960年10月8日生，住江苏省溧水县。原告：赵小林，男，汉族，1966年1月30日生，住江苏省溧水县石湫镇新河北路113号。身份证号3201241966********。三原告共同委托诉讼代理人:王文科，系河南论衡律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：开封三毛时代商贸有限公司，住所地:河南省开封市中山路中段路西(原皮革大世界)。统一社会信用代码:914102047270300401负责人:贺兰霞。职务总经理。委托诉讼代理人:董其杭，系河南师道律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王世清、陈**庚、赵小林诉被告开封三毛时代商贸有限公司（以下简称开封三毛公司）租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世清、陈**庚、赵小林及其委托诉讼代理人王文科、被告开封三毛公司委托诉讼代理人董其杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世清、陈**庚、赵小林向本院提出如下诉讼请求：1.依法解除原、被告双方之间的房屋租赁合同，责令被告立即腾出所占原告的房屋；2.责令被告立即支付自2020年2月1日起至被告腾出房屋之日止每月132206元的租金；3.责令被告按应付租金30％的金额向原告支付违约金共计365603.4元。事实及理由:2007年8月11日原通许县苏宇房地产有限公司(以下简称苏宇公司)与被告签订房屋租赁合同一份，苏宇公司将自己开发的、位于开封市通许县解放路商业休闲广场的物业以每平方米每月28元的价格租赁给被告使用，租赁期限二十年，被告每月5日前缴纳当月房租。合同第五条明确约定:如果被告租金逾期，每天加罚日租金的百分之十;逾期超过两个月，每天再加罚日租金的百分之十；逾期超过三个月，每天再加罚日租金的百分之十；逾期超过四个月，出租方有权终止合同。自2020年2月1日起被告开始拖欠房租，时间长达5个多月，至起诉之日所欠租金仍未支付，严重违反了协议第五条的约定，被告不但应按协议向原告支付违约金，其行为还违反了协议解除约定，故原告有权请求解除双方的租赁协议。另外，被告本应于2020年1月22日支付给原告因故拖延的793236元租金，被告至2020年5月20日才付清该款，迟延了4个月，说明被告存在合同履行的巨大风险。苏宇公司已将涉案出租房屋分别转让给了原告。苏宇公司的股东也以书面的形式通知被告，原出租协议由原告以出租方地位继续与被告履行协议，享有苏宇公司的一切权利，承担苏宇公司的一切义务。被告开封三毛公司辩称，原告诉求缺乏事实根据和法律依据，目前我公司并未拖欠三原告任何房屋租金，只存在三、四月份房租未按期支付的情况，但原因并非被告主观方面造成，而是因为疫情爆发且疫情持续时间较长，至今仍未完全解除疫情防控措施，导致被告出现了租金周转困难，以及营业收入明显减少的情况。根据相关司法解释及政策规定，原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同由被告承担违约责任，法院不应支持。另关于2020年2月份的房租，原被告双方根据上述司法解释及政策规定，已经合意免除了被告2月份房租。综上请求法院驳回原告诉求。经审理查明，2007年8月11日案外人苏宇公司与被告开封三毛公司签订房屋租赁合同，苏宇公司将本公司开发的通许县解放路商业休闲广场，以每月133206元的价格（原被告实际履行的租赁价格）租赁给被告使用，租赁期限二十年，合同约定被告应于每月5日前缴纳当月房租。如果被告租金逾期，每天加罚日租金的百分之三，逾期超过两个月，每天再加罚日租金的百分之十，逾期超过三个月，每天再加罚日租金的百分之十，逾期超过四个月，出租方有权终止合同。合同第十五条约定违约责任：“任何一方违约，除赔偿另一方经济损失外，还应承担赔偿违约金100万元。”后苏宇公司将合同相关权利义务转让给原告，被告开封三毛公司予以认可。2018年1月份，因租赁过程中原告用此租赁房屋抵押贷款，双方合意2018年2月至2018年7月的租金793236元待抵押权解除之后支付，抵押权解除的时间为2019年12月份。抵押权解除后被告于2020年1月22日支付所欠租金500000元，于2020年5月20日支付293236元。上述事实有当事人陈述、租赁合同、承诺书、收据和法庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同应当履行。原、被告之间的房屋租赁关系，符合法律规定，双方均应履行。被告开封三毛公司应于每月5日前按照合同约定支付当月租金，被告未按约定履行合同义务，原告可以按照合同约定主张其权利。关于合同是否应予解除及违约金问题。因租赁过程中租赁房屋抵押，双方合意2018年2月至2018年7月的租金793236元待抵押权解除之后支付，抵押权解除的时间为2019年12月份。抵押权解除后，被告应依原告要求及时支付相关租金。原告的“承诺书”虽未注明支付的具体时间，但根据承诺书的约定，被告应在抵押权解除后及时支付所欠租金。而本案被告在支付第一笔500000元租金后，剩余293236元直至2020年5月20日才支付，明显超过合理时间。考虑到新冠疫情这一不可抗力的影响程度，可以适当扣除约一个月的迟延期间，对被告迟延支付293236元租金的期间予以认定为三个月。至此，被告延期支付293236元租金的时间不超过4个月，同时本着鼓励交易和保持合同关系相对稳定性的原则，原告不享有单方终止租赁合同的权利，在被告愿意继续履行的情况下，涉案租赁合同应继续履行，但被告应对293236元租金延期支付三个月负违约责任。关于原告要求被告支付2020年2月份至6月份延期给付违约金的请求，考虑疫情这一不可抗力的影响程度和被告延期支付的程度，本院酌定被告应对2020年2月份租金133206元负延期支付三个月的违约责任。据此，被告共应对租金426442元负三个月的延期支付违约责任。按本案合同双方约定的违约金计算方法，逾期两个月的违约金为25586.52元（426442元÷30天×3%×60天），逾期第三个月的违约金为55437.46元（426442元÷30天×13%×30天），三个月违约金共计81023.98元。关于2月份租金应否减免。因原被告在2月份至4月份三次支付的租金收据上，均明确注明是当月租金，所以被告关于双方合意免除2月份租金的事实证据不足，本院不予认可。虽然根据新冠疫情这一不可抗力造成的影响，结合具体情况可以减免相应租金，但租赁双方当然可以自愿根据具体情况按照原合同约定的租金继续履行，这符合民事交易意思自治的原则。并且疫情期间，被告一直延迟支付着欠原告之前租金293236元。所以，被告主张免除2月份租金的理由不足，不予支持，被告开封三毛公司应当继续支付一个月的租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条规定，判决如下：被告开封三毛时代商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王世清、陈**庚、赵小林一个月（2020年2月份）的租金133206元；被告开封三毛时代商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王世清、陈**庚、赵小林违约金为81023.98元；驳回原告王世清、陈**庚、赵小林的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5100元，原告王世清、陈**庚、赵小林承担500元，被告开封三毛时代商贸有限公司承担4600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  黄山西二〇二〇年十月二十七日书记员  陈 鸽