四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初2121号 原告：泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司，住所地：泸州市江阳区酒城大道三段玉石北路1号，统一社会信用代码91510502071441903H。 法定代表人：杜宇，执行董事。 委托诉讼代理人：肖篪，四川理光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘丽平，四川理光律师事务所律师。 被告：王妍，女，1990年1月24日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：刘浩一，四川恒智达律师事务所律师。 原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司（以下简称醉美管理公司）与被告王妍房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告醉美管理公司的委托诉讼代理人肖篪、刘丽平，被告王妍的委托诉讼代理人刘浩一到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告醉美管理公司提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠房租143880元（2018年9月1日至2020年6月30日欠租为143880元），并按合同约定从2020年7月1日起按每月标准支付房屋占用费至搬出房屋位置，退回夜知味美食广场集装箱房屋；2.原告没收被告保证金30000元，支付违约金22348.8元；3．判令被告支付拖欠物管费18240元，水费81元（截止2020年6月30日），以实际搬出房屋时间结算；4.本案诉讼费、律师费及相关费用由被告承担。事实和理由：2018年8月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：由原告将夜知味美食广场集装箱房屋出租给被告，合同对租赁期限、租金、保证金、违约责任等做出了约定，合同生效后，原告按约房屋交付原告使用，但被告未按合同约定向原告缴纳租金、物管费、水费等，原告为此曾多次向被告发出催收通知，但被告均未缴纳费用。2020年5月15日，原告在被告承租房屋张贴解除通知并在川江都市报公示，要求被告结清费用退还房屋，被告仍不理会，故原告诉讼维权。 被告王妍辩称，1.因夜知味广场车辆出入口封闭施工影响，2018年10月-2019年6月的房屋应减收80%，44697.6元；2.因疫情影响，应免收2020年2月的房屋9312元，减半收取2020年3、4月的房租9312元；3.因被答辩人未能提供可正常使用的房屋，导致房屋漏水造成维修损失及经营利润损失10万元应当扣除；4.答辩人未按时支付租金是行使先履行抗辩权，故不应没收保证金及支付违约金。 双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实，原告醉美管理公司系国有企业。2018年8月30日，原告醉美管理公司（甲方）与被告王妍（乙方）签订了《夜知味美食广场招商合同》，约定：乙方租用甲方位于夜知味美食广场集装箱经营餐饮，建筑面积144㎡，外摆面积84㎡，租期为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。第一年房屋内租金为50元/㎡/月，外摆区域租金为15元/㎡/月，第二年房屋内租金为53元/㎡/月，外摆区域租金为20元/㎡/月，第三年房屋室内租金为56.18元/㎡/月，外摆区域租金为25元/㎡/月。物管费用由甲方委托物管公司向乙方收取，其费用为5元/㎡。乙方在签订合同之日，须向甲方缴纳履约保证金30000元。优惠政策：免租期为6个月，自2018年9月1日起至2019年2月28日止。免物管费6个月，自2018年9月1日起至2019年2月28日止。在租期内，乙方如有下列行为，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金。…4.拖欠租金累计达两个月的；5.拖欠水电气费达一个月的；…如甲、乙双方任何一方违约，除上述约定的责任外，违约方应向另一方支付房屋租赁期内年租金的20%的违约金，除此之外，因守约方行使权利所支付的律师代理费、评估费、鉴定费等由违约方全部承担。被告王妍从2019年3月1日起开始拖欠房屋租金。2020年5月13日，原告出具了《关于解除夜知味美食广场集装箱租赁合同的告知书》，载明：王妍逾期缴纳相应费用达14个月，已属于严重违约，醉美管理公司单方与其解除合同，收回房屋，没收保证金。请于2020年5月20日前将房屋内物品搬离，并按合同约定支付欠费及违约金。2020年5月15日，原告醉美管理公司在川江都市报上发布通知，告知被告其已将《关于解除夜知味美食广场集装箱租赁合同的告知书》张贴于承租房屋门前。 另查明，原告醉美管理公司委托了四川理光律师事务所代理本案，产生了代理费12700元。 以上法律事实，有双方当事人身份证明，营业执照复印件，《夜知味美食广场招商合同》，川（2017）泸州市不动产权第0046696号证书，告知书，川江都市报2020年5月15日版，委托代理合同，律师费发票及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案争议焦点是：1.被告的行为是否构成违约，租赁合同是否已解除；2.租金是否应当减收；3.违约金的计算问题。 关于被告的行为是否违约，租赁合同是否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方在租赁合同中约定，被告拖欠租金累计达两个月的，拖欠水电气费达一个月的，原告可以终止合同，收回房屋，没收保证金。被告王妍自2019年3月起未缴纳房租及水电气费，违反了合同约定。原告已于2020年5月15日通过报纸向被告发出了解除合同的通知，故原、被告于2018年8月30日签订的《夜知味美食广场招商合同》已解除，被告应退还租赁的房屋给原告。按双方合同约定，原告收取的保证金30000元可不予退还。被告主张原告交付的房屋因漏水不能正常使用，但被告未提供证据证明其主张，而原告提供了房屋的竣工验收报告证明房屋质量合格，故对被告的主张本院不予支持。 关于租金是否应当减收的问题。被告主张2018年10月至2019年6月期间因夜知味广场车辆出入口封闭施工，房租应减收80%，被告出示的施工照片及泸州市公安局关于恢复佳乐世纪城周边道路双向通行的通告，仅能证明夜知味广场附近道路曾进行了施工，但并不能证明在2018年10月至2019年6月期间广场的车辆出入口进行了封闭施工，故对被告的该主张，本院不予支持。2020年年初全国发生了“新冠肺炎”疫情，餐饮行业响应政府部门防治疫情的要求进行了停业，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”，并参照泸州市国有资产监督管理委员会泸国资产权﹝2020﹞5号《泸州市国有资产监督管理委员会关于市属国有企业减免个体工商户房租的通知》文件规定“决定对已签约承租市属国有企业经营性房产从事经营合同的个体工商户进行房租减免，减免幅度参照对中小企业的减免政策执行，即：免收2020年2月份租金，减半收取3月、4月份租金”，对被告要求免收2020年2月的房租以及减半收取2020年3、4月房租的主张，本院予以支持。本案被告应支付原告合同解除前即2019年3月1日至2020年5月14日的房租租金129601.6元，扣除2020年2月以及2020年3、4月一半的房屋租金共计18624元，被告还应支付原告租金110977.6元。合同解除后，原告要求被告于2020年5月20日前腾交房屋，但被告至今仍占用房屋，故本院酌情支持被告从2020年5月20日起至腾交房屋之日止参照双方合同约定的第三年租金标准即10189.2元/月向原告支付房屋占用费用。对被告维修房屋的费用及损失是否应抵扣房租的主张，因其未提供确实充分的证据证明其维修房屋的费用及损失，故本院不予支持。对原告要求被告支付物业费的主张，因双方在合同中约定物管费用由甲方委托物管公司向乙方收取，现原告自行向被告主张物管费用，但又未提供其向被告提供物业服务的证据，故本院不予支持。对原告要求被告支付其垫付的水费81元的主张，因原告出具了2019年10月至2020年4月交纳水费的依据，而被告并没有出示相关的反证，本院予以支持。 关于违约金的计算问题。因双方在租赁合同中约定按年租金的20%的标准支付违约金，但双方约定的每年租金标准不一致，应视为双方约定的违约金计算标准不明确，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。对原告要求被告支付律师费12700元的主张，符合双方合同的约定亦不违反法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款，第一百零七条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告王妍在本判决生效后十五日内腾交位于泸州市江阳区夜知味美食广场集装箱的房屋给原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司； 二、由被告王妍在本判决生效后十日内向原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付2019年3月1日至2020年5月14日的房屋租金共计110977.6元，并从2020年5月20日起至腾交房屋之日止按10189.2元/月向原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付房屋占用费用； 三、由被告王妍在本判决生效后十日内向原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付垫付的水费81元； 四、由被告王妍在本判决生效后十日内向原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司支付律师费12700元； 五、被告王妍缴纳的履约保证金30000元归原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司所有； 六、驳回原告泸州市江阳区醉美城市公园管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4518元，本院减半收取2259元，由被告王妍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 王 俊 二〇二〇年十月十日 书记员 赖宏志