福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初3215号 原告：宁德市锦发贸易有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区富春东路富春农贸批发市场**，统一社会信用代码91350902MA31FQLH9G。 法定代表人：曾成勇，董事长。 委托诉讼代理人：林培芳，福建方圆统一律师事务所律师。 被告：福建省东印水产有限公司，住所地福建，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区建闽小区**楼**用代码913509015653557145。 法定代表人：陈细金，总经理。 委托诉讼代理人：陈昊宇，福建智德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡守明，福建智德律师事务所律师。 原告宁德市锦发贸易有限公司（以下简称锦发公司）与被告福建省东印水产有限公司（以下简称东印公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2019年10月29日作出（2019）闽0902民初1140号民事判决，原告锦发公司不服该判决，向宁德市中级人民法院提起上诉，宁德市中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）闽09民终1795号民事裁定予以发回重审。本院于2020年3月26日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告锦发公司委托诉讼代理人林培芳，被告东印公司委托诉讼代理人蔡守明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦发公司向本院提出诉讼请求：1.解除锦发公司与东印公司于2017年12月25日签订的《富春综合农贸市场副食品区经营合同》；2.判决东印公司返还履约保证金17820元；3.判令东印公司赔偿锦发公司所有经营商铺的装修损失308700元；4.判令东印公司返还经营设备、货物；5.本案诉讼费由东印公司承担。庭审中锦发公司变更第一项诉讼请求为：确认锦发公司与东印公司于2017年12月25日签订的《富春综合农贸市场副食品区经营合同》无效；变更第三项诉讼请求为：判令东印公司赔偿锦发公司所有经营商铺的装修损失246960元；锦发公司撤回第四项诉讼请求。事实和理由：锦发公司法定代表人曾成勇与东印公司于2017年12月25日签订的《富春综合农贸市场副食品区经营合同》，合同约定东印公司将坐落于宁德市蕉城区富春东路2号“富春综合农贸市场内副食品区28-29号商铺”提供给锦发公司经营“空调、制冷设备、百货销售”，经营期限自2017年12月25日至2019年12月25日，每月经营费为8910元，曾成勇与东印公司签订上述合同后，东印公司将上述店铺交付给曾成勇，曾成勇以该经营地点注册成立锦发公司，锦发公司为了经营需要对商铺进行装修并开业经营。经营期间锦发公司按约履行合同，但2018年8月1日锦发公司所经营的上述商铺突然被强行关闭，所有的经营设备、货物被清空，造成锦发公司重大经济损失，锦发公司多次要求东印公司承担违约责任，但东印公司置之不理，故诉至法院，请求支持诉讼请求。 东印公司辩称，一、案涉租赁物系市、区两级政府为解决民生工程而议定的农贸市场项目，东印公司与蕉城区政府签订的租赁合同系为社会公共利益所订立，是双方真实意思表示，因此,东印公司据此与锦发公司签订的租赁协议不宜认定为无效,且本案所涉合同是转租合同，认定本案合同无效的前提是转租人未能提供关于租赁物合法的建设手续，在对转租合同效力进行认定前，也应对原租赁合同的效力进行认定；二、东印公司在与蕉城区政府签订租赁合同时已经尽到充分的审查义务，对该租赁合同的无效不存在过错。同样东印公司经蕉城区政府同意进行转租也不存在任何过错，因此对导致案涉合同无效不存在过错；三、锦发公司对装修物损毁灭失的主张提供的证据证明力不足，未提供相应转账支付凭证，也未提供工程竣工验收报告，无法证明装修成本,且店铺装修物中可拆除部分和店铺中的货物、设备均已经由锦发公司回收，不属于装修损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对锦发公司出示的证据本院认定如下：锦发公司营业执照、《富春综合农贸市场副食品区经营合同》，东印公司对证据三性没有异议，本院予以采信。履约保证金收据，东印公司对证据三性没有异议，但认为应当扣除水电费3000元，锦发公司认可水电费3000元，本院予以确认。《装修工程施工合同书》、《协议书》系锦发公司与宁德市天行装饰设计工程有限公司（以下简称天行装饰）签订的，东印公司对该二份证据三性均有异议，事实上案涉商铺确实进行了装修，且装修合同对装修涉及的项目及金额进行列明，本院对该二份证据予以采信。收款收据2张，东印公司对该证据三性均有异议，2018年5月2日的收款收据，系锦发公司向天行装饰支付装修款，但根据协议书可知双方在2018年9月6日才进行装修款结算，在结算前即出具收据有悖常理，故对2张收款收据不予采信。销货清单系2017年12月10日至2018年7月2日天行装饰与锦发公司的销货记录，但锦发公司于2018年1月24日才登记设立，且销货清单不同时间购货却互相连号，与实际交易不符，本院不予采信。微信聊天及转款记录截屏，东印公司对该证据三性均有异议，因锦发公司未提供证据证明转款对象身份，无法证实9722元的打款人及收款人，本院不予采信。关于货物清单及照片，因锦发公司已撤回要求东印公司返还经营设备、货物的主张，故本院对货物清单不作认定。照片系锦发公司的客观写照，本院予以采信。锦发公司自行委托福建省闽宁价格认证评估有限公司出具的价格评估报告书，东印公司认为不具备客观性和公正性，东印公司虽有向本院申请重新鉴定，本院亦指定福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行评估，该公司认为案涉商铺装修价值评估无现场可勘察且无法提供照片以及评估范围内容以致无法作出评估结论，应视为东印公司未提供相关反驳证据。评估报告系专业评估公司指派具有评估资格的人员进行现场勘验，结合现场照片、装修结算单，按照相关规定的标准、程序和方法对委托标的物进行评估认证后出具的，本院予以采信。对东印公司出示的证据本院认定如下：宁德市人民政府专题会议纪要及东印公司与蕉城区政府签订的租赁合同，锦发公司对真实性无异议，本院予以采信。水电费缴费单，因原、被告双方均认可水电费按3000元计算，故对该份证据本院不作认定。通知存根、视频、照片，锦发公司认可其真实性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2017年3月17日,东印公司与蕉城区政府签订《租赁合同》，东印公司租赁位于宁德市蕉城区××路××房面积17610平方米的地块，租赁期限自2017年1月31日至2019年12月31日止。 2.2017年12月25日，锦发公司法定代表人曾成勇与东印公司签订《富春综合农贸市场副食品区经营合同》一份，合同约定，东印公司将坐落于宁德市蕉城区富春东路2号“富春综合农贸市场内副食品区28-29号”商铺提供给曾成勇经营“空调、制冷设备、百货销售”，商铺经营期从2017年12月25日至2019年12月26日，合同履约保证金为17820元。 3.合同签订后，锦发公司向东印公司交纳保证金为17820元，东印公司将商铺交付给曾成勇，曾成勇以该经营地点注册成立锦发公司，曾成勇为锦发公司法定代表人。 4.2018年1月15日，锦发公司与天行装饰签订装修工程施工合同书，由天行装饰对锦发公司商铺进行装修，工程总造价为308700元，工程工期为自2018年1月15日起至2018年3月20日止。 5.2018年7月6日，蕉城区政府以海军92403部队要收回富春市场地块用作建设部队保障房为由，通知东印公司于同年7月27日前将市场内所有建筑物拆除到位。2018年7月13日，蕉城区政府再次通知东印公司和市场商户限期搬迁，否则届时将停水停电强制拆除。 6.2018年8月之后，上述商铺被拆除，锦发公司委托福建省闽宁价格认证评估有限公司对案涉商铺的装修进行价格评估，福建省闽宁价格认证评估有限公司于2020年5月10日作出闽宁估价[2020]资评第180号价格评估报告书，认定2018年8月17日合同提前终止时商铺室内装修资产评估值为246960元。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”案涉经营合同系曾成勇为设立锦发公司而签订，曾成勇担任锦发公司的法人代表，合同签订后商铺实际也由锦发公司使用，锦发公司与本案有直接利害关系，依法可以作为适格原告。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。案涉商铺是东印公司建设的临时建筑，东印公司未能提供证据证明该建筑系经主管部门批准建设，其就该建筑与曾成勇订立的经营合同依法应认定无效。东印公司认为确认本案合同无效前应先审查其与蕉城区政府签订的合同的效力问题，根据合同相对性，其与蕉城区政府签订的合同效力问题不属于本案审查范围，故对其主张本院不予采纳。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。东印公司作为出租人其主要义务是提供合法的满足承租人使用的租赁物，故其提供违法租赁物导致合同无效，存在明显过错，应承担主要过错责任。锦发公司作为承租人对租赁物是否存在权利瑕疵负有审慎的注意义务，其在审查租赁物中应承担次要过错责任。综合本案实际情况，本院酌定东印公司、锦发公司按70%和30%的过错比例分担损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”评估报告附有的工程结算单中豪华吊灯（酌定4000元）、空调主机（18800元）、空调内机（5400元）属未形成附合的装饰装修物，在现有证据不能证实上述装修资产被东印公司利用的情况下，应折价从装修资产评估值中扣除，与评估报告一致按80%折价计算。玻璃门及广告虽然可以与房屋分离，但因其规格和内容与被拆房屋相匹配，与房屋分离后使用价值有限，可按照已形成附合的装修物对待。故东印公司应向锦发公司赔偿装修损失[246960-（4000+18800+5400）×80%]×70%=157080元，其余损失由锦发公司自行承担。履约保证金是为了合同的顺利履行而设立的，案涉合同归于无效，东印公司向锦发公司收取的17820元履约保证金应予退还，庭审中双方均同意扣除水电费3000元，故东印公司应退还履约保证金14820元。锦发公司撤回要求东印公司返还经营设备、货物的主张系其对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认宁德市锦发贸易有限公司与福建省东印水产有限公司于2017年12月25日签订的《富春综合农贸市场副食品区经营合同》无效； 二、福建省东印水产有限公司应于本判决生效之日起十日内向宁德市锦发贸易有限公司赔偿装修损失157080元； 三、福建省东印水产有限公司应于本判决生效之日起十日内向宁德市锦发贸易有限公司退还履约保证金14820元（已扣除水电费3000元）； 四、驳回宁德市锦发贸易有限公司的本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5272元，由宁德市锦发贸易有限公司负担1850元，福建省东印水产有限公司负担3422元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，上诉案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  陈仲斌 人民陪审员  兰城金 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无 效的过错分担现值损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三） 第二发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 第三公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。