北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36039号原告（反诉被告）：北京蓝黛文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区立清路**院地下**，统一社会信用代码911101057614234898。法定代表人：王晶，执行董事。委托诉讼代理人：崔明，北京惠诚（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡忠靓，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘曙东，男，1962年10月23日出生，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司（以下称蓝黛公司）与被告（反诉原告）刘曙东（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。蓝黛公司委托诉讼代理人崔明、刘曙东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蓝黛公司向本院提出如下诉讼请求：1．确认双方之间《房屋租赁合同》及《协议书》于2020年3月20日解除；2．判令刘曙东支付2019年10月至2020年3月房屋租金1062500元以及逾期支付违约金(自2019年12月1日起，以1062500元为基数，按照每日0．5%的标准计算至付清为止)；3．判令刘曙东支付解除合同违约金50万元；4．判令刘曙东支付水费1283元、电费65498元、电话费332元；5．判令刘曙东支付蓝黛公司代缴的税费8340元；6．判令刘曙东支付版权使用费35000元。事实和理由：2012年11月26日，蓝黛公司与张某军签订《房屋租赁合同》，约定蓝黛公司将位于朝阳区立清路7号院地下一层的KTV歌舞厅承租给张某军。2016年，张某军、刘曙东及蓝黛公司三方签订《协议书》，根据蓝黛公司与张某军签订的合同，补充约定自2016年5月1日起，张某军先生将歌厅转让给刘曙东，由被告按照原房屋租赁合同执行。现因刘曙东无故拖欠房屋租金等费用,蓝黛公司多次催促刘曙东缴纳房租,但刘曙东均置之不理,刘曙东拖欠房租的行为已经严重影响了蓝黛公司的合法权益,导致蓝黛公司经营困难,在多次与刘曙东沟通无果的情况下,蓝黛公司只能依法向人民法院提起诉讼，以维护自身合法权益，愿判如所请。刘曙东辩称，不认可合同已经解除。2019年12月23日，蓝黛公司将歌厅门锁上了，疫情期间我再没有去过那儿，而且在此之前歌厅还漏过水，导致我无法经营。我只同意支付2019年12月23日之前的租金。我收到诉讼传票后去歌厅看了，里面的物品都没有了。我认为不是我违约在先，不同意支付违约金。我在电费、电话费上没有欠过蓝黛公司的钱。刘曙东向本院提出反诉请求：1．判令蓝黛公司继续履行租赁合同，并将场地恢复原状；2．判令蓝黛公司赔偿我因漏水导致的装修损失、财产损失共计2046000元；3．判令蓝黛公司返还我装修期间的房租354167元。事实和理由：2017年12月28日，由于蓝黛公司提供的中央空调漏水导致我承租的朝阳区立清路7号院地下一层KTV歌舞厅的设备、家具全部渗泡、损坏,我停工两个月进行装修,当时蓝黛公司同意以减免租金的形式补偿我的损失，至今未减免，现要求蓝黛公司赔偿我因漏水导致装修损失、设备损失共计2046000元，并赔偿我装修期间的租金354167元。2019年12月23日，蓝黛公司强行将涉案歌厅大门封锁，并在未通知我的情况下强行将场地内我的设备、家具、办公等物品搬离，至此反诉。蓝黛公司针对反诉辩称，不同意全部反诉请求。租赁合同已经解除，不存在继续履行、恢复原状的问题。刘曙东主张漏水应举证，我公司不认可曾经漏水。本院查明如下事实：2012年11月26日，蓝黛公司作为出租方（甲方）、张某军作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于北京市朝阳区立清路7号院地下一层的KTV歌舞厅，租赁期限为10年，从2013年1月1日起至2022年12月31日止；2013年1月1日至2015年12月31日止，每季度的租金为50万元；2016年1月1日至2020年12月31日止，每季度的租金为531250元；2021年1月1日至2022年12月31日止，每季度的租金为589847元；租金每季度支付一次，每年12月26日至12月31日支付来年1月至3月房租；每年3月26日至3月31日支付当年4月至6月房租；每年6月26日至6月30日支付当年7月至9月房租；每年9月26日至9月30日支付当年10月至12月房租；设施的转让费为60万元，在本合同签订后的当日由乙方向甲方支付；乙方有权根据经营需要自行另行添置其他设施，本合同期满或双方协商一致解除合同或因甲方违约而由乙方单方解除合同时，该房屋内的全部设施归乙方所有，因乙方违约而由甲方单方解除合同时，该房屋内的所有设施归甲方所有；乙方承诺如乙方无合法理由中途退租、或超出40日未缴纳该房屋租金、解除本合同时，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方由此造成的损失，赔偿损失的金额双方约定按装修费用的两倍计算并一致确认为400万元；乙方未按合同约定支付租金给甲方时，每逾期一日，应按发生时该月的租金的0．5%向甲方支付违约金，乙方逾期交付租金超过40日的，甲方有权单方解除本合同；甲乙双方任何一方违反本合同的约定，致使另一方按照合同约定单方解除本合同时，违约方应向守约方支付违约金，违约金的数额为400万元。后蓝黛公司、张某军、刘曙东三方签订《协议书》，约定：自2016年5月1日起，张某军将歌厅转让给刘曙东。2019年11月28日，蓝黛公司向刘曙东发送《房租水电费催缴函》，催缴2019年10月份和11月份的租金36万元、水电费、代缴税费固话费55811元。刘曙东的工作人员于是2019年12月10日签收。2019年12月16日，蓝黛公司委托律师向刘曙东发送《律师函》，称刘曙东尚拖欠2019年第四季度房屋租金531250元，拖欠2019年2月、10月、11月水电费、税费、固话费合计55811元，以上合计587061元，要求刘曙东收到函件之日起3个工作日内支付上述费用。2020年3月4日，蓝黛公司委托律师向刘曙东发送《律师函》，称刘曙东尚拖欠2019年第四季度、2020年1月和2月的房屋租金共计885416元，拖欠2019年2月、10月、11月、2020年1月水电费、税费、固话费合计74271元，以上合计959687元，要求刘曙东收到函件之日起5个工作日内支付上述费用。刘曙东于2020年3月5日签收该函。刘曙东认可自2019年10月起未再支付房屋租金及水电费。蓝黛公司称刘曙东未交2019年2月份的水费，刘曙东对此不认可，但未能提交其已缴纳2019年2月份水费的证据。2020年3月17日，蓝黛公司向刘曙东发送《解除〈房屋租赁合同〉及补充〈协议书〉通知函》，称：自本解除通知函发出之日起，解除与刘曙东之间关于朝阳区立清路7号院地下一层的KTV歌舞厅的《房屋租赁合同》及补充《协议书》，并通知刘曙东自本解除通知函发出之日起10日内从租赁房屋处搬离，并对房屋进行清洁及恢复原状处理，10日后，仍未搬离，将视为放弃屋内所有物品的所有权，为遗弃物品。该邮件于2020年3月19日收寄，于2020年3月22日显示“退回妥投”。蓝黛公司认为刘曙东在知晓蓝黛公司向其发出解除通知的情况下拒收。庭审中，蓝黛公司认可其已于2020年4月份收回房屋，具体日期不清楚了。刘曙东称蓝黛公司于2019年12月23日将房屋锁上了，但未提交证据。蓝黛公司对此不认可。上海灿星文化传媒股份有限公司以蓝黛公司未经其许可，擅自使用其综艺节目音乐作品，向蓝黛公司提起侵权诉讼。诉讼中，2019年12月10日，蓝黛公司与上海灿星文化传媒股份有限公司签订《和解协议》，约定蓝黛公司于2019年12月10日前向上海灿星文化传媒股份有限公司支付35000元作为侵权赔偿费用。2019年12月11日，蓝黛公司通过银行转账支付上述费用35000元。刘曙东提交《蓝黛KTV购买意向书》和《借款协议书》，显示刘曙东从张某军出收购蓝黛KTV歌厅，支付定金20万元和剩余尾款45万元。刘曙东提交郭某国书写的证明一份，证明其支付张某军300万元转让费，歌厅所有设备为刘曙东所有。蓝黛公司认为证人证言不符合证据规则，不认可证明目的。刘曙东称歌厅内的中央空调于2017年3月28日发生漏水造成其损失，并提交其工作人员梁楠与张某军的电话通话记录，证明蓝黛公司因中央空调跑水曾经承诺赔偿刘曙东。另提交装修合同及购买设备合同，证明因中央空调跑水造成其损失。蓝黛公司不认可上述证据的真实性及证明目的，并称张某军并非其员工。刘曙东称双方因漏水曾签订赔偿协议，蓝黛公司同意对其赔偿，同意折抵刘曙东应付租金，但因蓝黛公司私自将其位于歌厅的办公室门撬了，其存放在办公室的协议等物品都被蓝黛公司拿走了。蓝黛公司对此不认可，称歌厅的门是开着的，其直接进入接收了房屋。经询刘曙东为何漏水后两年多的时间一直未实际以赔偿金折抵租金，刘曙东称蓝黛公司称其资金周转不开，让刘曙东先垫着租金。蓝黛公司称刘曙东经营期间给客户开票的税费系蓝黛公司代缴，但未能提交证据。刘曙东对此不认可。本院认为：蓝黛公司与张某军于2012年11月26日签订的《房屋租赁合同》合法有效。后蓝黛公司、张某军、刘曙东三方签订协议，张某军的合同权利义务概括转让给刘曙东，本院对此予以认定。蓝黛公司与刘曙东应按照2012年11月26日《房屋租赁合同》的约定确定双方权利义务关系。现刘曙东多次拖欠应付租金超过40日，蓝黛公司有权单方解除合同。现蓝黛公司主张合同已于2020年3月20日解除，但未能证明刘曙东于该日收到解除合同的通知，本院对此不予认可。蓝黛公司称其已于2020年4月份实际收回房屋，但不确定具体日期，本院结合双方陈述认定、蓝黛公司发送解除通知等情况，认定蓝黛公司收回房屋的日期为2020年4月1日，至此双方合同已实际未继续履行，本院认定双方合同于2020年4月1日解除。刘曙东反诉要求继续履行合同，恢复场地原状，本院不予支持。蓝黛公司现主张2019年10月至2020年3月的房屋租金1062500元，考虑在此期间歌厅的经营受到疫情防控的一定程度影响，被告亦表示疫情期间其未在到过涉案租赁房屋，本院酌定刘曙东支付上述期间租金70万元。蓝黛公司主张自2019年12月1日起，以1062500元为基数，按照每日0．5%的标准计算至付清为止的利息。根据合同约定，刘曙东应于2019年9月26日至9月30日支付2019年10月至12月期间的房租531250元，蓝黛公司主张该部分租金逾期给付利息自2019年12月1日起算至付清之日，本院不持异议。蓝黛公司主张的利率标准明显过高，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。关于2020年1月至3月的租金，因受疫情防控影响，蓝黛公司主张逾期给付利息，本院不予支持。合同约定，双方任何一方违反本合同的约定，致使另一方按照合同约定单方解除本合同时，违约方应向守约方支付违约金，违约金的数额为400万元。本案中，刘曙东长期拖欠租金，现蓝黛公司因此解除合同，并主张违约金，本院酌定刘曙东应付违约金35万元。蓝黛公司主张水费1283元、电费65498元、电话费332元，刘曙东未证明其支付上述费用，本院予以支持。蓝黛公司另主张其为刘曙东代缴税费8340元，但未提供代缴费用的证据，本院不予支持。关于版权使用费35000元，该费用应系处理刘曙东经营期间侵权纠纷发生，刘曙东应向蓝黛公司赔偿。刘曙东反诉主张漏水导致的装修损失并以此主张返还房租，但对于漏水情况缺乏举证，本院对上述反诉请求难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司与被告（反诉原告）刘曙东就位于北京市朝阳区立清路7号院地下一层的KTV歌舞厅达成的租赁合同关系于2020年4月1日解除；二、被告（反诉原告）刘曙东于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司2019年10月至2020年3月房屋租金70万元并支付逾期利息（以531250元为基数，自2019年12月1日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；三、被告（反诉原告）刘曙东于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司违约金35万元；四、被告（反诉原告）刘曙东于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司水费1283元、电费65498元、电话费332元，以上共计67113元；五、被告（反诉原告）刘曙东于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司版权使用费35000元；六、驳回原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）刘曙东的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12209元，由原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司负担4209元（已交纳），由被告（反诉原告）刘曙东负担8000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费13001元，由被告（反诉原告）刘曙东负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇二〇年十月二十四日书记员 嵇姣龙书记员 马 悦