广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24536号原告：深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司，住所地：广东省佛山市南海区******************之一，统一社会信用代码914***********164F。法定代表人：郝某1。委托诉讼代理人：罗影萍，系原告公司的员工。委托诉讼代理人：徐玉兰，系原告公司的员工。被告：孔伟明，男，汉族，1982年4月10日出生，住广东省广州市荔湾区逢庆首约****，公民身份号码************。被告：罗茵，女，汉族，1987年5月9日出生，，住广东省广州市荔湾区松岗顶门号**公民身份号码************。原告深圳金地物业管理有限公司佛山南海分公司（以下简称“金地物业南海分公司”）诉被告孔伟明、罗茵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人徐玉兰，被告孔伟明、罗茵到庭。本案现已审理终结。原告金地物业南海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即缴纳所欠物业服务费2697.6元及公共分摊电费165.38元，违约金680.57元，合计3543.55元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：根据《金地悦荔花园前期物业服务合同》/《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容约定，原告为被告涉案物业所在区域的物业服务企业；原告已按合同约定提供了物业服务，被告未履行按时缴纳物业服务费的义务，从2017年1月1日起至2020年5月31日，拖欠物业服务费2697.6元、违约金680.57元，公共分摊电费为165.38元，合计3543.55元。虽原告多次电话、书面告知被告应按合同、法规要求履行按时交纳物业服务费的义务，但被告一直无正当理由拒付，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。庭审中，原告明确其诉讼请求及变更诉讼请求称，1.诉请的物业服务费是2017年1月1日至2017年10月31日期间的，2017年11月至起诉前的物业服务费，两被告是有缴纳的；2.原第一项诉讼请求包含了2020年4、5月的物业服务费及公摊电费，现在按照变更后的期间来主张物业费和公摊电费，违约金的计算方式是按照前期服务协议的内容按日利率万分之五按照欠费金额从2017年2月1日计算的。变更后的第一项诉讼请求是，要求被告支付2017年1月1日至10月31日的物业服务费2248元及公摊电费116.27元。被告孔伟明、罗茵共同提交书面答辩称，两被告并未拖欠物业服务费，从2017年10月22日实际收楼后至今的物业服务费及公摊电费都是按时缴纳的；原告诉请的2017年1月至2017年10月期间，因被告在涉案物业到了与开发商的约定收楼时间，对房屋验收时发现房屋有多处质量问题，开发商需要对涉案房屋进行整修，并未实际收楼，两被告实际收到房屋钥匙的时间为2017年10月22日，此前并未收到房屋钥匙，其中房屋延迟给付的原因是开发商返修进度缓慢，并非被告故意拖延，2017年3月、8月、10月，两被告都经过与原告预约后验收返修情况，上述期间的物业服务费不应当由两被告承担；且原告与开发商是同一品牌集团企业。原告围绕其诉讼请求提供了原告的营业执照、两被告的身份证复印件、佛山市******临时管理规约、前期物业管理服务合同、欠费明细表、广东省商品房买卖合同、广东省商品住宅质量保证书、邮件查询情况、收楼意见书、入伙通知书、房屋登记表、业户登记表、悦*15座入伙后维修整改跟进汇总表、快递单作为证据，被告孔伟明、罗茵提供了发票、收款收据、装修承诺书、收楼意见书、房屋交接单、微信聊天记录、居民客户用电业务申请表、自来水业务申请表作为证据；经质证，原、被告对上述证据材料真实性均无异议；经审查，上述证据均有原件予以核对，本院对上述证据形式上真实性予以确认，且原、被告对涉案物业的交付时间、交付经过、物业服务费缴纳金额、公共分摊电费的金额等情况均无异议，双方争议焦点在于2017年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务费是否应当由两被告承担。另查明，1.原、被告确认2017年1月至2017年10月期间，按以两被告所有的涉案物业建筑面积计算的每月应支付的物业服务费为224.8元；以两被告所有的涉案物业建筑面积、使用楼层等计算的2017年10月的该物业应支付的公共分摊电费为13.88元、2017年11月的公共分摊电费为12.9元。2.2016年12月28日，两被告对涉案房屋进行验收，经勘查后发现涉案房屋有27处需要整改。当日，两被告未在涉案《收楼意见书》中签名确认。其后，涉案房屋处于维修状态。2017年10月22日，两被告在《房屋交接单》上签名确认，涉案房屋钥匙等于在该日交付至两被告。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。现原、被告对原告为两被告涉案物业区域的物业服务企业无异议，对于原告在2017年1月1日至2017年10月31日对两被告所有的涉案物业提供了物业服务无异议，对涉案物业实际交付物业钥匙的时间及签署书面收楼资料的时间无异议，对于两被告是在开发商对涉案物业装修问题整修后验收房屋的说法无异议，双方争议焦点在于2017年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务费是否应当由两被告支付的问题。经查，原、被告之间存在的物业服务合同是由物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同，同时已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。现原告以涉案《金地悦荔花园前期物业服务合同》的第十一条对房屋交付时间约定为由，要求两被告从开发商约定收楼时间（2017年1月1日）起支付涉案物业服务费，但2017年1月1日至2017年10月21日期间，涉案房屋仍由建筑单位进行维修，属于涉案房屋维修期间，并未实际交由两被告使用，两被告于2017年10月22日才收取涉案房屋的所有钥匙，上述条款的约定单方面加重两被告承担的义务，显失公平，且原告明知两被告在上述期间尚未实际占有使用上述物业，两被告抗辩称应以两被告实际使用涉案房屋的时间计算两被告支付物业费，本院予以采纳；但两被告于2017年10月22日已收取涉案房屋钥匙，也应从2017年10月22日起支付物业服务费；故以两被告每月（以30天计算）应支付的物业服务费224.8元计算的每日应支付物业服务费为7.49元（224.8元÷30天≈7.49元），而2017年10月22日至2017年10月31日期间共10天，故两被告应支付的物业服务费为74.9元（7.49元×10天），两被告应予支付；原告诉请超过部分，本院不予支持。至于公共分摊电费。两被告对原告起诉计算的2017年10月期间公共分摊电费13.88元无异议，仅抗辩称不应当支付上述期间公共分摊电费，根据前述认定，两被告从2017年10月22日开始实际占有使用涉案物业，故两被告应支付2017年10月22日至2017年11月30日期间的公共分摊电费；以2017年10月涉案房屋应支付的公共分摊电费总额13.88元为基数核算当月每日应支付金额（以30天核算），再以两被告实际应支付的天数计算2017年10月两被告应支付的公共分摊电费为4.63元（13.88元÷30天×10天≈4.63元），另，双方确认涉案房屋于2017年11月期间的应承担的公共分摊电费为12.9元，两被告应支付的2017年10月22日至2017年11月30日期间的公共分摊电费共17.53元；原告诉请超过部分，本院不予支持。关于违约金。因原、被告之间就涉案物业服务费的缴纳及金额均有争议，且在本案诉讼前未能达成一致意见，现本院认定原告此前主张的物业服务费有误，两被告未按原告主张支付物业服务费，理据正当，两被告并不存在逾期付款情况；原告诉请该违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告孔伟明、罗茵应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费74.9元及公共分摊电费17.53元予原告深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司；二、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司佛山南海分公司的其他诉讼请求。被告孔伟明、罗茵如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告孔伟明、罗茵共同负担25元。由两被告负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 赵 芸二〇二〇年十月二十二日书记员 蔡家正