北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13630号原告:张建荣（反诉被告），男，1955年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈媛，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡政生，北京海润天睿律师事务所律师。被告：杨翔（反诉原告），男，1980年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张喜东，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树德，北京市鑫诺律师事务所律师。原告（反诉被告）张建荣与被告（反诉原告）杨翔房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建荣及其委托诉讼代理人陈媛、胡政生，被告杨翔及其委托诉讼代理人张喜东、王树德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建荣向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除双方签订的房屋买卖合同；2、请求判令杨翔支付我相当于房屋成交价格30%的违约金411万元；3、请求法院判令杨翔承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月，我与杨翔通过北京中原房地产经纪有限公司签署了两份《北京市存量房屋买卖合同》，杨翔购买我位于北京市海淀区北正黄旗甲x号x号楼x层x1号房、x号楼x至x层x2号房屋，两处房屋合计1370万元人民币。合同第八条约定，因一方当事人不按照约定缴纳相关税费导致本合同无法继续履行的，另一方当事人有权要求解除合同并有权要求对方按照所签协议文本中违约部分支付相当于房屋成交价格30%的违约金。我与杨翔这笔房屋交易是以大大低于市场价格而成交的，相当于海淀区中心位置的一个两居室价格，我之所以以极低的价格与杨翔达成房屋买卖协议是鉴于我用此房与浦发银行万柳支行有一笔房屋抵押贷款。由于银行信贷经理的过错导致该房屋面临被迫提前还贷，如果不能于银行约定的时间内及时将房屋售出，将可能面临银行强制拍卖的窘况，作为这一点中介方与杨翔在签订协议之前完全知晓。我与杨翔双方通过中原地产介绍并与2019年12月8日正式签署房屋买卖协议，杨翔当时就支付了现金五万元并于第二日通过银行划拨人民币15万元，杨翔共计支付购房定金20万元整。协议签订后，杨翔直至2020年1月6日才向我发信告知他要放弃执行协议而违约，使我失去了与其他可能买主成交的宝贵的一个月的时间。而之前多家谈判的有意向购房者，都因为我与杨翔达成买卖协议并交付定金之后，我为遵守与杨翔合约而中断了与多个客服继续洽谈购房事宜，而失去了潜在的成交机会。之后多家看房洽商客户也被婉拒，而杨翔在达成协议的30天之后才告知为我其因为个人原因不能履行协议，使我陷入了极其困难和被动的境地。一方面，因为与银行约定的时间相当的紧迫，而且由于杨翔的违约致使我抵押房产错过银行给我自行买房时间而使得我面临银行强制拍卖而承受巨大的经济损失。而众多房产中介机构都已经放长假过节休息，另一方面又因为春节长假将至，按照国人的习惯没有人会在春节期间再进行大的商业活动，尤其像买卖房屋这种巨大支出的商业活动。杨翔的违约行为严重损害了我的权益，故诉至法院，请求判如所请。杨翔辩称，不同意张建荣的全部诉讼请求。第一房屋类型极其特殊，系因重大误解而签署了合同。张建荣起诉状所提到的我不按照规定缴纳相关税费系编造的理由。本案交易房屋是一套住宅功能的别墅而且有户口，但实际是上下两个商业产权，交易各方均错误的认为本次交易只需要一个购房资质或同住宅资质要求一致，但合同签订以后经过各方的咨询核实，本案房屋无法同时网签和过户到我名下。我认为，此房屋不同于一般住宅，购房资质的相关政策也不明确，既然经纪公司能够撮合双方成交，那么我就已经尽到了作为普通购房人的合理注意义务，而出卖人长期持有此两套房屋，对两套房屋不能同时过户到我名下这个情况应该明知，另外合同第五条第7款明确约定出卖人应该将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。可见张建荣有更高的注意义务。而实际上张建荣并未将不能过户到我名下的情形告知我，张建荣的这种行为属于重大过失甚至是欺诈，所以本案合同不能履行的法律责任应该由张建荣自行承担。第二，张建荣因个人原因不能自行解抵押，双方约定张建荣自行筹款800万解除房屋抵押，但是因为张建荣个人征信极差、房屋多次抵押、婚史不明等原因导致中介公司为其寻找的垫资机构均不敢为其垫资，张建荣向我多次提出通过其他经纪公司另行签署房屋买卖合同、让我提前支付1000万帮助其解除房屋抵押等不合理要求均遭到我拒绝，双方微信聊天时张建荣表示“我肯定做不了”亦能证明张建荣不能履行自行解除抵押的义务，所以，即使不考虑合同不能履行的情况，那么张建荣也属于违约在先。第三，双方已达成解除合同的合意。在张建荣无法筹集800万自行解押、且多方核实后合同签署确实存在自始不能的情况、合同确实根本无法履行后，张建荣于2019年12月19日、21日、26日多次主动同意或接受解除合同而且互相免责，此种行为属于要约，我抱有对合同履行的诚意再次核实确实无法履行合同后，响应了张建荣提出的解除合同的建议，这属于承诺，应视为双方对合同解除达成了一致。第四，张建荣无损失。张建荣提出丧失交易机会受损，我认为疫情以后北京房地产市场回暖，媒体报道涨价幅度超9%。张建荣不但没有受损反而收益。还有，张建荣没有证据有其他购买人存在，退一步讲即使其他购买人存在，那么根据聊天记录显示2019年12月19日也就是签约后仅8天后，张建荣就提出接受合同解除并让朋友来看房，12月21日、12月26日晚又再次提出解除合同让其“哥们”来看房，我未做反对。在此期间张建荣已经明确知道本案合同已经无法履行，所以12月30日张建荣提出“把人家（其他意向购房人）轰走了”不符合常理，明显属于虚构事实，张建荣房屋未再次出售的真实原因应是张建荣个人资信问题和房屋特殊性很难找到购买人。综上请求法院依法驳回张建荣的诉讼请求。另提出反诉请求：1、判决张建荣退还我购房定金20万元；2、全部诉讼费由张建荣承担。事实与理由：2019年12月8日，通过北京中原房地产经纪有限公司居间服务，我与张建荣对北京市海淀区北正黄甲x号x号楼x层x1号房屋（126.3平方米）和x号楼1-3层x2号房屋（347.35平方米）签订了两份《北京市存量房屋买卖合同》，约定在2020年3月9日前支付款项合计1000万元，并且当时口头约定通过中介机构帮助融资800万元加上我自有资金200万元的方式来支付。张建荣卖给我的房屋是地下一层到地上三层共计四层，我在签署买卖合同之前并不知道这是登记为两个房本的房屋。看房时原本认为就是一套房一个房产张建荣也没有告知别墅分为两个房产证，签署合同时发现属于两个房产证分别登记，张建荣说不影响使用，我考虑到地下一层和地上三层确实可以上下自由使用，和一套房屋地上地下四层的使用没有区别。涉案房屋用途登记为商业用房而非住宅用房，这也是中介机构在签署合同之前告知我这一情况。所以我并没有足够的时间落实有关针对上述两种情况下的相关政策问题。合同签订后我向张建荣立即分两次支付定金合计20万元并支付了中介费。中介机构也在积极协调帮助我筹措800万元，但结果并不理想。经多方打听得知，按照现有政策，由于涉案房屋属于商业用途房屋，我必须出售名下房屋变成无房户后才能购买张建荣的一套房屋，否则不能办理网签和房屋过户手续。因此，我只能一边按照原有委托中介筹资方案进行的同时积极行动尽快出售名下房屋以争取有购房资格，同时争取按照合同约定时间2020年3月9日前支付1000万元房款。但在后续针对涉案房屋买卖相关政策的咨询和落实中又得知即便是我出售现有名下房屋取得了购房指标也只能购买一套商业用途的房屋。而涉案房屋实质是通过两个房产证予以登记，这意味着涉案两套商业用途房屋不能都办理网签及过户手续。我和张建荣多次沟通过程中我多次提出过疑虑和担扰，张建荣明确告知我没有问题。张建荣在签署合同后立即多次提出让我解除和中介之间的关系，然后和他直接进行交易，尽管张建荣说是为了让我节省几十万元中介费和融资利息，很明显张建荣并不想诚实守信地履行合同。我在无法实现合同目的后和张建荣也提出过房屋买不成了的问题，张建荣明确告知我可以解除合同不买房子他会把房屋卖给别人而且可以卖更高价格，由此我认为张建荣是同意解除合同的。为了尽量不对张建荣的利益造成影响，2020年1月6日我就告知张建荣解除合同。综上，我认为解除合同是双方协商一致的结果，解除合同后张建荣理应退还20万元定金。张建荣对两套涉案房屋不能办理网签和产权过户具有明显过错。合同签署后，我明确提出购房资格的疑问，但是张建荣并未如实告知风险。张建荣起诉要求我承担30%的房价损失没有事实和法律依据。故请求法院支付我的反诉请求：1、请求法院判决张建荣返还20万定金；2、判决张建荣承担本案全部诉讼费。张建荣对反诉辩称，不同意杨翔的反诉请求。我作为涉诉房屋的出卖人在向中原地产提供房源时，已向中原地产中介人员谢江涛如实告知并提交本案所涉两套房屋的房屋所有权证有关信息，不存在对涉诉房屋的房屋所有权证数量、房屋规划用途等重要内容的隐瞒和欺骗，尽到了作为出卖人的合理注意义务。另外，我作为房屋出卖人没有资格和义务对买受人杨翔的购房资格进行确认与核实。房屋的规划用于与房屋外观表现形式没有直接必然联系。房屋规划用途的以不动产登记机构管理的“不动产登记簿”与权利人所持不动产权证书所记载的“规划用途”为认定依据，而不是所谓的外观表现形式或者个人主观判断。同一幢楼不同楼层的房屋具有不同规划用途的现象是普遍存在的。2019年12月7日，中原地产中介人员谢江涛、曾勇、符恩章带领杨翔前往我位于朝阳区幸福二村的家中，杨翔当面向我了解了涉诉房屋的有关情况，我向杨翔出示了包括涉诉房屋两个房屋所有权证复印件、贷款合同等有关文件资料并解释了出售价格低的原因。签合同当天，张建荣同样出示了上述材料。因为涉诉房屋具有两个房屋所有权证，双方签订了两份《北京市存量房屋买卖合同》，合同中也清晰明确的记载了涉诉房屋的用途，故杨翔应当对相关情况知悉。杨翔作为买受人在签订房屋买卖合同前，应审慎确定自身是否符合相关限购政策，并承担因可能不具备购房资格而无法履行房屋买卖合同的相应风险。我在微信中向杨翔提出直接交易的建议是基于垫资费用、节约双方交易成本的考量。而根据双方签订的房屋买卖合同第14条第一款约定，对合同的解除应当采用书面形式，我从未以书面方式向杨翔提出解除协议也未签署任何解除协议，双方未就解除协议协商一致并达成合意。居间方中原地产基于其交易不成功退还中介费的服务政策向杨翔退还中介费用，中原地产的退费行为不代表杨翔在合同签约中没有过错。涉诉合同不能履行的根本原因也不是我未能完成垫资解押，而是杨翔没由购房资格。故杨翔应为合同无法履行承担违约责任，不同意杨翔返还定金的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：2019年12月8日，张建荣（出卖人）与杨翔（买受人）签订了编号为ZH2019A0000922的《北京市存量房屋买卖合同》，约定将坐落于海淀区北正黄旗甲x号x号楼1至3层x1室（以下简称诉争房屋1至3层）出售给买受人。该房屋所在楼栋建筑总层数为03（-1）层，其中地上3层，地下**。该房屋所在楼层为-1至3层，建筑面积共347.35平方米。该房屋登记用途为商业。房屋已设有抵押，抵押权人为浦发银行，出卖人应当于过户前7日内办理完毕抵押权注销登记。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1000万元。购房定金为10万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。第五条房屋权属及具体状况承诺：……2、该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3、该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；4、出卖人承诺该房屋已符合出售条件；5、出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设备设施、装饰装修等情况和相关关系……7、出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人。第七条违约责任……（二）逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在三十日之内，自合同约定应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。（三）逾期办理抵押权注销登记违约责任：出卖人未按照约定期限办理抵押权注销登记手续的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在三十日之内，自约定的抵押权注销登记手续办理期限届满之日起至抵押权注销登记手续实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款（含已付货款部分）。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的应办理完毕抵押权注销登记手续之日起至抵押权注销登记手续实际办理完毕之日止，按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金，合同继续履行。第九条不动产登记……（二）网签、面签、缴税……1、如因出卖人的责任，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照房屋成交价格的30%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自约定应当办理网签、面签、缴税等手续之日起至对应事项实际办理完毕之日止，出卖人按日计算向买受人支付房屋成交价格万分之五的违约金。2、如因买受人的责任，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人的已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，自约定应当办理网签、面签、缴税等手续之日起至对应事项实际办理完毕之日止，买受人按日计算向出卖人支付房屋成交价格万分之五的违约金。第十四条合同生效及特别规定……（一）……对本合同的解除，应当采用书面形式。该合同落款处有张建荣、杨翔的签字。该合同签订后，张建荣（甲方，出卖人）与杨翔（乙方，买受人）签订了附件1《存量房自有交易资金划转协议》，约定定金为10万元人民币，签约当日由乙方自行支付给甲方3万元整，于2019年12月12日前由乙方自行支付给甲方人民币7万元整。首付款为780万元整，支付时间为2020年3月9日前由乙方直接支付给甲方或者甲方指定账户。落款处有张建荣、杨翔的签字。2019年12月8日，张建荣（出卖人）与杨翔（买受人）签订了编号为ZH2018A0000739号《北京市存量房屋买卖合同》，约定将坐落于海淀区北正黄旗甲x号x号楼x层x2室（以下简称诉争房屋-1层）出售给买受人。该房屋所在楼栋建筑总层数为03（-1）层，其中地上3层，地下**。该房屋所在楼层为-1层，建筑面积共126.33平方米。该房屋登记用途为商业。房屋已设有抵押，抵押权人为浦发银行，出卖人应当于过户前7日内办理完毕抵押权注销登记。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为370万元。购房定金为10万元，买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。该合同其余条款与编号为ZH2019A0000922号的《北京市存量房屋买卖合同》一致。该合同签订后，张建荣（甲方，出卖人）与杨翔（乙方，买受人）签订了附件1《存量房自有交易资金划转协议》，约定房屋主体价格为920000元，在此基础上乙方自愿支付给甲方人民币278万元作为对甲方房屋装饰、装修、家具家电相关设施的补偿。定金为10万元，签约当日由乙方自行支付给甲方2万元，于2019年12月12日由乙方自行支付给甲方8万元整，首付款（不含定金）200万元整，支付时间为2020年3月9日前由乙方直接支付给甲方或者甲方指定账户。落款处有张建荣、杨翔的签字。诉争房屋1至3层登记在一个房屋所有权证中，房屋性质为商业用房；-1层登记在另一个房屋所有权证中，房屋性质为商业用房。但双方均确认-1层及1至3层无法分割使用，是一个整体。上述合同签订后，杨翔按照合同约定支付了诉争房屋1至3层及诉争房屋-1层定金共计20万元，张建荣认可收到了定金20万元。对于两份房屋买卖合同无法继续履行的原因，张建荣主张系因杨翔不具备购买两套商业用房的购房资格，故杨翔存在违约；杨翔主张系因其不具备购房资格及张建荣未办理诉争房屋的抵押登记注销手续，张建荣有义务告知其购房资质问题，张建荣存在违约。庭审中，双方就购房资质问题、房屋解押问题、合同解除情及张建荣的损失情况存在争议。就购房资质问题，双方均认可，按照北京市的房屋限购政策，每个自然人只能购买一套商业用房，在双方签订合同之前北京市已经实行了该政策，因此杨翔实际上无法同时购买诉争两套房屋。张建荣主张其在签订合同时不知晓杨翔没有资格购房诉争两套房屋，杨翔于2019年12月7日曾到诉争房屋中看房，当时其给杨翔出示了两个房产本等材料用于查看。杨翔认可其曾于该日期去看房，但是张建荣并未向其提示房屋性质和房产证情况，其在签订合同时才知道诉争房屋是登记在两个房产证上，且中介和张建荣均未向其释明购房资格问题。庭审中，中介方北京中原房地产经纪有限公司曾勇到庭作证，称签订合同时其也不知道杨翔不具备同时购买诉争两套房屋的资格，合同签订半个月后各方才知道，在签订合同前并未查询杨翔的购房资格。就房屋解押问题，合同中并未约定房屋解押时间。杨翔主张未能解押的原因是张建荣征信问题，双方曾约定张建荣应于2020年3月9日其支付首付款之前办理完毕解押，张建荣自行融资800万元，杨翔提前支付200万元，用于办理解押手续，垫资费用由杨翔承担，但因张建荣征信存在问题，未能成功办理垫资。张建荣表示，双方确实约定由中介公司帮忙找垫资公司融资800万元，杨翔支付200万元，用于解押，但未成功办理垫资并非因其征信问题，而是因为杨翔向其表示要解除合同，故未再继续办理，且双方对解押时间没有约定。中介方曾勇确认了杨翔的陈述。就合同解除情况，2020年1月6日至2020年1月20日期间，杨翔与张建荣微信协商履行合同的问题，2020年1月6日11:41分杨翔说：“张大哥好，中原前些天已经找我签了撤销协议。实在抱歉，各种因素掺杂在一起，目前房子确实卖不了，望见谅”。杨翔主张在此之前张建荣曾三次主动提出解除合同，而上述微信系其对张建荣提出解除合同的回应，故合同应于当日由双方协商一致解除。张建荣对此不予认可，称根据合同约定，解除合同应当签订书面解除协议。就张建荣的损失，其称因为诉争房屋有浦发银行的贷款尚未还清，浦发银行计算了逾期还款的罚息和本金，该贷款应当于2019年12月还清，但是因为与杨翔的合同没有履行，导致逾期还款，就贷款多付了66万余元利息和违约金。张建荣主张其自行寻找垫资花费了129200元的费用系其损失。2020年6月7日，张建荣与案外人就诉争房屋签订了《房屋买卖合同》，将诉争房屋出售，合同约定的总价款为1420万元。张建荣主张再次出售诉争房屋花费中介费56800元系其损失。就上述损失，张建荣向法院提交了贷款逾期还款罚息截图、交易流水、自行寻找垫资还贷款的聊天记录、张建荣网上银行转账截屏用于证明。杨翔对上述证据均不予认可，主张与本案无关，并且主张张建荣再次出售诉争房屋的价格高于卖给杨翔的价格，张建荣非但没有损失，还存在获利情况。杨翔表示，如法院认定其违约，要求对违约金进行酌减。本院认为，张建荣与杨翔签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。现双方均确认杨翔不具有购买诉争两套房屋的资格，合同无法继续履行，双方均同意解除合同。就合同解除的时间，杨翔主张双方于2020年1月6日协商一致解除合同，但张建荣不予认可，且房屋买卖合同中明确约定解除合同应当采用书面形式，故对杨翔的上述主张，本院不予采信，两份房屋买卖合同解除时间应为杨翔在本案诉讼中知悉张建荣要求解除合同之日，即2020年6月11日。就违约责任方面，张建荣与杨翔签订了两套商业用房买卖合同，且杨翔在签订合同知晓了诉争房屋登记于两个所有权证上，合同中亦明确写明诉争两套房屋系商业用房性质。房屋买卖交易是人们日常生活中的重要交易事项，杨翔作为买受人对其是否具备购房资格应当尽到必要的注意义务。杨翔在签约后方知晓自己不具备购房资格，导致合同无法正常履行，应当就此承担违约责任。对杨翔所持因张建荣无法办理诉争房屋的抵押登记注销手续，导致合同无法履行且张建荣构成违约的主张，双方合同中并未约定抵押登记注销的时间，故本院对该主张不予采信。就张建荣主张的实际损失，其未提供充分证据，且其将房屋再次出售后的出售款高于原售房款，故张建荣主张违约金过高。本院结合合同履行情况、杨翔的实际过错程度等因素酌情判定违约金为20万元。因定金与违约金条款不可同时适用，张建荣已选择适用违约金条款，故对杨翔要求张建荣退还20万元定金的反诉请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张建荣与杨翔于二〇一九年十二月八日签订的合同编号为ZH2019A0000922的《北京市存量房屋买卖合同》及编号为ZH2018A0000739的《北京市存量房屋买卖合同》于二〇二〇年六月十一日解除；二、杨翔于本判决生效后七日内向张建荣支付违约金二十万元；三、张建荣于本判决生效后七日内向杨翔返还定金二十万元；四、驳回张建荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一万九千八百四十元（张建荣已预交），由张建荣负担一万七千六百九十元；由杨翔负担二千一百五十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二千一百五十元（杨翔已预交），由张建荣负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  董琳雪二〇二〇年十月三十日书记员  董 玫