河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终3103号上诉人（原审原告）：刘翠英，女，1954年12月29日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：宋义峰，河南小东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨进生，男，1969年3月19日出生，汉族，住河南省新蔡县。委托诉讼代理人：葛焕振，河南问津律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：韩永彬，曾用名韩永斌，男，1956年12月13日出生，汉族，住河南省新蔡县。上诉人刘翠英因与被上诉人杨进生、韩永彬确认合同效力纠纷一案，不服新蔡县人民法院（2020）豫1729民初3087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘翠英及其委托诉讼代理人宋义峰，被上诉人杨进生及其委托诉讼代理人葛焕振，被上诉人韩永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘翠英上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、一审法院认为：1996年4月26日，上诉人与被上诉人韩永彬办理了离婚登记手续，离婚时上诉人分得的7间房屋由被上诉人韩永彬管理和使用与事实不符，明显认定错误。2、一审法院认为，2004年10月22日，被上诉人杨进生就争议房屋占用范围的宅基地办理了集体建设用地使用证证明明显错误。二、一审法院适用法律明显错误。杨进生答辩称：涉诉土地紧邻交通要道，答辩人取得使用权后即改建为养猪场，全村及上诉人的五个子女全都知晓；农村普查登记的范围主要为承包地及宅基地，涉诉土地在村委公示墙上并未记载刘翠英名下。韩永彬答辩称；房子是我偷着卖的，房子均没有宅基地证。刘翠英向一审法院的起诉请求：请求法院依法确认被告与第三人签订的宅基地与房屋买卖协议无效。一审法院认定事实：1996年4月26日，原告刘翠英与第三人韩永彬办理了离婚登记手续。双方离婚协议书关于财产部分约定：“二人在婚姻期间的财产，刘翠英要求后埂上一套七间房子（四间堂屋、三间平房）和钢丝床一个，酒柜一个、台扇一个、半截柜一个归她所有，韩永彬表示同意。另外，后埂上三间边房归韩永彬所有。双方表示同意…。”离婚后，该十间房屋由第三人韩永彬管理使用。刘翠英与任国增于2002年9月6日登记结婚，随后刘翠英的户籍从顿岗乡迁出，并搬到驿城区居住。2005年1月2日，韩永彬作为甲方，同村民小组的杨进生作为乙方，双方签订了买卖契约，约定：经双方同意，甲方愿将顿岗村委二组北埂房屋（堂屋）四间、（砖瓦房结构）边房六间、围墙一圈37.5米，此宅占地东西长23米，南北宽22米。（院内有槐树两棵，桃树、石榴树各一棵归乙方所有。）（院内所有附属物归乙方所有）。（院内房北有杨条九棵，房西有两棵归甲方所有，等此树长成材甲方伐掉，此地为乙方所有），房屋四邻至界为东至杨乐果、南至武汉文、西至柏油路、北至柏油路，全部卖给乙方名下。双方协议售价为人民币壹万叁仟叁佰元整（13300.00元），乙方在付清上述款项后，即由甲方交付全部房产给乙方，并协助乙方去政府国土资源局办理房屋过户手续。为此，特邀请亲邻等人为证。韩永彬、杨进生及证人韩某、杨某均签名按印。该协议签订后，顿岗乡司法所对该协议出具了见证书，且双方均按照协议内容履行完毕。涉案房屋之后由杨进生实际管理使用。2020年6月，顿岗乡人民政府因绿化扩建将该房屋进行了拆迁。另查明，2004年10月22日，杨进生办理了集体建设用地使用证，该证土地使用者一栏韩永彬的名字被涂改为杨进生且加盖有新蔡县顿岗乡土地管理所印章，变更记事一栏显示该户宅基使用权变更为杨进生所有，长南北14.2米，宽东西13米，面积506平方米，四至清楚。一审法院认为：本案争议的焦点是被告杨进生与第三人韩永彬所签订的宅基地与房屋买卖契约的效力问题。在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得所有权或者处分权。买卖合同属债权合同，其效力是独立存在的，不受物权能否变动，是否变动的影响，即使物权不能变动，合同仍然有效。据此《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”对不动产物权变动的原因与结果进行区分作出了规定。而《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”是依据《中华人民共和国物权法》的规定精神，对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济作出的规定。结合本案，被告杨进生与第三人韩永彬是同一集体经济组织成员，韩永彬、杨进生对2005年1月2日签订的房屋及宅基地买卖契约无异议，且该契约不违反法律、行政法规的强制性规定，现双方已按照买卖契约的内容履行完毕，虽然出卖人韩永彬对诉争的房屋没有取得所有权或者处分权，但不影响该买卖合同的效力，即该买卖契约应属有效合同，故原告请求确认被告杨进生与第三人韩永彬签订的宅基地与房屋买卖协议无效，理由不足，本院不予支持。原告刘翠英如果认为第三人韩永彬擅自处分了属于其所有的房屋，则依法可向第三人韩永彬追究法律责任。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告刘翠英的诉讼请求。案件受理费50.00元，由刘翠英负担。本院二审期间，上诉人提交了杨树森的录音书面资料一份，证明在签订协议时杨树森问时，上诉人明确回复不卖讼争房屋，证明被上诉人杨进生明知这七间房屋的所有权属于上诉人仍然恶意购买，协议应该是无效的。杨进生质证称仅从文字材料看，杨树森没有一次认可刘翠英的诱导性提问，杨树森没有承认签订协议时给刘翠英打了电话。韩永彬没有什么要说的。被上诉人杨进生提交了拍摄照片四张，证明讼争土地在新修大路上，证明杨进生使用讼争土地是长期的、公开的、连续的过程，不可能对任何人隐瞒。上诉人质证称与原有的七间房屋没有关联。韩永彬质证称七间房屋的位置对。被上诉人韩永彬未提交新的证据。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人刘翠英与被上诉人韩永彬离婚后，与他人结婚，户口随后迁出，其本人也搬到驻马店市驿城区居住，讼争房屋由被上诉人韩永彬管理使用，原审法院对该事实的认定，并无错误。被上诉人韩永彬与被上诉人杨进生买卖契约有双方及见证人签字，也有新蔡县顿岗乡法律服务所的见证书，买卖行为真实存在。被上诉人杨进生提交的集体建设用地使用证虽有涂改，但在变更记事部分对变更情况进行了备注，并加盖有顿岗乡土管所的印章，原审法院据此认定被上诉人杨进生就争议房屋占用范围的宅基地办理了集体建设用地使用证，亦无错误。原审法院根据审理查明的事实，考虑到被上诉人杨进生与被上诉人韩永彬签订的买卖契约不违反法律、行政法规的强制性规定，且买卖契约已履行完毕，以及杨进生在买卖过程中是善意的等情形，适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，认定被上诉人杨进生与被上诉人韩永彬签订买卖契约是有效的，适用法律正确。综上所述，上诉人刘翠英的上诉理由不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘翠英负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年十月十日书记员  张艺多