上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4637号原告：翁建康，男，1962年6月5日出生，汉族，户籍地浙江省衢州市。委托诉讼代理人：章克俭，上海国巨律师事务所律师。被告：上海志立投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈立平，执行董事。委托诉讼代理人：徐荣，上海大庭律师事务所律师。原告翁建康与被告上海志立投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁建康及其委托诉讼代理人章克俭、被告上海志立投资管理有限公司的委托诉讼代理人徐荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翁建康向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金100,000元；2、判令被告赔偿原告各项损失179,769元(包括⑴、装修损失68,000元；⑵、因合同无法履行被查封的2018年4月17日至2018年7月17日期间的三个月可得利益损失45,000元；⑶、破窗、拆原状装修费4200元；⑷、垃圾清运费3000元、垃圾装袋费800元；⑸、砌墙费4000元；⑹、购买电缆、配电箱费用1600元；⑺、空调费2299元；⑻、购买、安装监控费2500元；⑼、住房租金23,200元；⑽、中介费2030元；⑾、10万元房租贷款利息23,140元)。审理中，原告当庭增加一项诉讼请求：确认房屋租赁合同于2018年3月20日解除。事实和理由：原告于2018年3月2日与被告签订房屋租赁合同，向被告承租上海市徐汇区南丹路XXX号XXX层房屋(以下简称涉讼房屋)的若干面积作水果超市，期间在继续维持房屋租赁关系的前提下，双方对实际承租面积调整为35平方米。原告当天转账10万元给被告的法定代表人，之后又委托其他公司对涉讼房屋进行了装修，原告还在附近租了一套房屋居住。被告明知原告承租房屋的用途，当然得以该地址来注册办理营业执照，得破墙开店对外营业。被告的法定代表人告诉原告可以办水果店执照，但直到2018年4月17日房屋被查封，原告才明白该房屋不能注册营业执照，不能破墙开店。原告在2018年3月20日将租赁合同交还给被告法定代表人，双方口头解除了合同。被告隐瞒了涉讼房屋不能办理水果店营业执照、不能破墙开店的事实真相，导致原告根本无法实现经营店铺的目的。被告的行为构成严重违约，应承担法律责任。故起诉至本院，请求判如所请。上海志立投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。合同签订后，被告履行了全部合同义务，不存在任何违约行为。原告所称的无法办理营业执照、无法破墙开店进行经营，都是由其自身原因导致的，与被告无关。被告从未对原告承诺过办理证照破墙开店等事宜。房屋是可以办理营业执照的。原告擅自改变房屋结构，导致被有关部门责令整改，责任在于原告自身，与被告无关。如有损失应由原告自己承担。原告自己存在严重违约行为，签订合同后原告就没有按约支付全部租金及保证金。之后原告也没有明确过合同是否解除，也没有将涉讼房屋返还被告，至今也未再支付过任何租金。原告直至开庭当日才提出解除合同。被告同意开庭当日解除与原告的合同。但不同意原告提出的解除日期，双方没有在2018年3月20日达成口头协议解除合同，不存在原告所称将合同交还被告法定代表人的情况。要求驳回原告诉讼请求。本院认定事实如下：2018年3月2日，被告(甲方、出租方)与原告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于上海市徐汇区南丹路XXX号XXX层物业出租给乙方，该物业的建筑面积总(约)170平方米(以下简称170平米房屋)；签订本合同前，甲方已向乙方出示该房屋产权证书，授权书，产权证书编号：沪房地徐字(2007)第003803号；乙方应该按照房屋产权证书记载的用途使用房屋，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为水果超市用途，如果该用途属于改变房屋产权证记载的用途，乙方应当依法向政府有关部门申请改变用途并获得许可，乙方未经政府有关部门许可擅自改变用途，自行承担全部法律责任，甲方为此不做任何承诺和担保；租赁期限为4年6个月，自2018年3月3日起至2022年9月2日止；该房屋的月租金为玖万元整(87,000元/月)，含物业费(注：双方确认月租金为87,000元/月)；租金每叁个月支付一次，即贰拾陆万壹仟元整(261,000元)；自本合同签订之日起1个月为甲方给予乙方的免租装修期(即2018年3月3日至2018年4月2日)；乙方应支付给甲方租赁保证金共计261,000元；未经甲方同意，乙方不得对该物业进行装修，添附，经甲方同意后，乙方需要对该物业进行装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，且须符合该物业所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求；乙方必须依照国家法律、法规及行政规章办妥相关营业执照，做到合法经营；甲方配合乙方办理执照所需要提供的相关证件。合同后，原告于当日转账给被告的法定代表人陈立平房屋租金100,000元。被告则将涉讼房屋交付原告使用。此后，原告拟破墙开店经营，被相关管理部门制止。双方就此沟通无果，原告遂诉至本院。审理中，原告称，2018年3月20日，其将双方签订的《房屋租赁合同》原件交还给陈立平，故双方的租赁合同于该日解除。原告租赁涉讼房屋用于经营水果超市，但因无法办理营业执照、无法加盟连锁超市。2018年3月26日，双方协商一致，口头约定就缩小的面积40平方米房屋签订新的合同，用于开设水果店，月租金22,000元，故原告从2018年3月26日开始装修房屋，也找人砌墙确定面积。涉案房屋原本规划沿街面只有窗，没有门，陈立平称已经在申请门牌了，将玻璃窗拆除后安装门就能直接营业了。但此后原告破窗开门后，街道和市容管理部门不让原告开店，街道执法大队砌了墙，墙外门面、广告一律拆除，要求重新安装玻璃窗、恢复原状，导致原告无法经营。房屋被封后，一直空关着，房屋由被告控制，钥匙在陈立平处，装修也是被告拆除的，原告的冰箱等设施还在房屋内。此后原告要求被告赔偿，但被告仅同意返还10万元，并赔偿一部分。但原告已经聘请了律师就提起了诉讼。被告称，陈立平未收到原告交还的房屋租赁合同原件，开庭前原告也从未提出过解除租赁关系。2018年3月底、4月初原告确实提出过缩小部分租赁面积，但隔墙是由原告自行隔离施工，并未与被告协商，双方也未确认过该区域面积。现根据现场情况，认可原告隔断装修部分面积约40平方米。原告要求缩小租赁面积时，双方协商变更的租金标准为32,000元每月，并非22,000元，但也只是协商过程，此后双方未就此达成新的合同。原告的确装修过涉讼房屋，但破窗开门是其自作主张实施的，被告从未对此作出过任何承诺。沟通过程中被告表示原告要拆窗改门要自己想办法，相邻商户有相同的操作，但被告没有保证窗可以开成门的义务。原告破墙开店被原告部门责令整改后，没有将房屋返还被告，被告没有控制房屋，原告的物品(包括空调、固定在墙上的货架)还在房屋内，被告没有拆除原告的装修。原告当初是通过亲戚找到被告要求租房，被告给了170多平方米，但原告只付了10万元，基于特殊关系，被告也没有追究。原告至今没有再支付其他任何费用，本来被告准备提起反诉，但考虑到原告的实际情况就算了。当初协商时只要原告尽快退还房屋，被告愿意返还原告10万元，但原告还要求被告赔偿。之后原告就提起了诉讼。原告为证明其损失，原告提供了与上海冠都装饰材料有限公司签订的《上海市装修工程委托合同》、装修费清单及现场照片、空调费发票、监控安装费用收条、住房合同、租金支付及贷款凭证等。对于其他损失，包括破窗、拆原状装修费、垃圾清运费、装袋费、砌墙费、电缆、配电箱费用、中介费、无法经营等损失，均未能提供证据。被告对于原告提供的上述材料均不予认可。原告另行出示部分其与被告法定代表人的微信聊天记录，拟证明被告承诺可以破墙开店并拆除了原告装修。聊天记录主要内容为：2018年4月14日，原告通过微信向陈立平称，“纪委大哥讲，你上报审批这不是打招呼就搞定的，城管叫我不能营业，营业就是他们默认了”；陈立平回复称，“门窗变成门很正常的事情，现在有关部门觉得我们对面就是区政府，不让搞水果店”；2018年7月22日，原告称，“老乡听我朋友讲，你把我装修好的店给拆了，怎么讲，什么打算呢？”；次日，被告回复称，“打你电话不接，信息没回，房子空置了这么久，你说怎么打算？”；2018年8月3日，原告问，“老板您好！我们这间店铺还有可以营业的机会吗？您尽量我欠你个人情，要是实在没招，那我也另谋出路，谢谢老板！”被告对聊天记录的真实性没有异议，但认为原告只是截取了部分内容，而且这些内容也无法证明原告的主张，被告从未承诺原告破墙开店的事宜，也没有拆除原告装修。被告另称，涉讼房屋的权利人系上海电气(集团)总公司，房屋用途为工业，经批准该厂房装修为商住办综合楼出租。上海共鑫投资管理有限公司系上海电气(集团)总公司设立的一人公司。2017年1月1日，上海电气(集团)总公司委托上海共鑫投资管理有限公司管理和出租系争房屋。上海北际建材市场经营管理有限公司系上海共鑫投资管理有限公司设立的一人公司。2017年3月1日，上海共鑫投资管理有限公司委托上海北际建材市场经营管理有限公司管理和出租系争房屋。2018年6月25日，上海北际建材市场经营管理有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给被告，租赁日期自2018年7月1日起至2022年11月30日止。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的房屋租赁合同、房地产权证等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。根据原、被告诉辩称意见以及审理查明的情况，原告提起本案诉讼的主要理由及依据为，在承租房屋后，因无法办理证照、无法破墙开店，致使其无法经营，被告存在严重违约行为，对此后果应由被告承担全部的违约责任。但是，原告对其主张的被告存在严重违约行为的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明。首先，作为评判双方行为是否构成违约的基本依据的双方所签的租赁合同中，并未约定被告负有为原告办理证照、保证破墙开店等的义务。其次，原告称被告曾承诺办理证照、破墙开店等事宜，但原告对此同样未能提供确实而充分的证据予以证明。原告虽出示部分与被告法定代表人的聊天记录，但其中的内容难以证明原告的主张。因此，原告认为被告存在严重违约行为的主张，缺乏事实及合同依据，本院对此难以采信。此外，原告对于其主张的各项损失的发生、金额、依据等具体情况，也未能提供确实而充分的证据予以证明。故对原告以被告存在严重违约行为为由，要求被告退还租金并承担赔偿责任的诉讼请求，本院难以支持。对于合同解除问题，原告称，其于2018年3月20日将合同原件交还给被告法定代表人，双方口头解除了合同，故原告认为合同已于2018年3月20日解除。但被告对原告所称交还合同、口头解除等均不予认可。对于双方的分歧，根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，当事人如果主张解除合同的，应当及时向对方发出有效的通知，作出明确的意思表示，否则无法产生解除合同的法律效力。本案中，原告未能提供证据证明其曾向被告发出解除合同的通知。原告虽称其于2018年3月20日将合同原件交还给被告法定代表人且双方口头解除了合同，但原告对其主张的上述事实未能提供任何证据予以证明。故原告认为双方合同已于2018年3月20日解除的主张，缺乏事实及法律依据，本院对此无法采信。原告于本案庭审过程中明确提出解除合同的主张，被告对此表示同意，故双方合同应于庭审当日(2020年5月19日)予以解除。对于房屋返还问题，原告称其已将房屋钥匙交还被告，房屋已由被告收回。但原告对其主张却未能提供任何证据予以证明。而且原告在审理中表示，其有关物品至今仍在房屋中。原告作为承租人，在合同终止履行后，负有主动返还房屋的义务。但原告却未能提供任何证据证明其已经将涉讼房屋返还被告，或者其曾经向被告作出过要求返还房屋的意思表示。因此，本院对于原告所称其已将房屋返还被告的主张，无法采信。虽然双方在审理过程中表示同意解除合同，但双方对于房屋返还事宜均未作为诉讼请求加以主张，故本院对此不予审处。双方在合同解除后，应相互积极配合办理房屋交接手续，以避免损失的进一步扩大。审理中双方称曾协商变更租赁面积，但双方对于变更后的具体情况特别是租金标准各执一词。而双方对于各自的主张也均未能提供证据予以证明。即使按照原告所称，变更后每月租金为22,000元，其也并未照此标准支付使用房屋期间的足额租金。也进一步说明原告要求返还租金的请求缺乏事实依据。被告明确表示不提出反诉主张，故本院对此也不予审处。根据双方诉辩称意见以及审理查明的情况，双方在签订合同以及履行合同过程中，存在诸多不规范或随意之处，对诸多重要事实均未形成规范有效的书面材料，导致双方发生争议后各执一词、争议较大，均无法证明各自所主张的事实经过。此外，原告在发生争议后将近两年的时间才提起本案诉讼，说明双方在发生争议后的较长时间内均未能采取积极主动的方式解决争议、及时止损。双方的上述不规范行为以及消极行为，显属不当，由此造成的不利后果应由双方自行承担。综上所述，原告以被告存在严重违约行为为由，要求被告承担违约责任，但原告对于其主张的相关事实均未能提供确实而充分的证据加以证明，故本院对于原告的主张无法采信，对于原告的诉讼请求难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、翁建康与上海志立投资管理有限公司就上海市徐汇区南丹路XXX号XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月19日予以解除；二、驳回翁建康的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计2575元，由翁建康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年十月二十七日法官助理  吴 越书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。