广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1015号原告（案外人）：李彬，男，1969年8月5日出生，汉族，住吴川市***************，公民身份号码440************137。原告（案外人）：杨洁清，女，1970年6月4日出生，汉族，住吴川市***************，公民身份号码440************522。原告（案外人）：陈荣安，男，1962年5月18日出生，汉族，住吴川市***************，公民身份号码440************231。原告（案外人）：谢海珍，女，1975年9月17日出生，汉族，住吴川市***************，公民身份号码450************825。上述四原告的委托诉讼代理人：冼日生，广东仁乐律师事务所律师。上述四原告的委托诉讼代理人：冼琼炜，广东仁乐律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈康平，男，1956年8月1日出生，汉族，住湛江市市辖区**************，公民身份号码440************818。被告（被执行人）：吴川市华宇投资有限公司。住所地吴川市***********市场12、13号。法定代表人：麦华，经理。被告（被执行人）：吴川市鸿华贸易有限公司，住所地吴川市**********线国道北面。法定代表人：麦亚凤，经理。被告（被执行人）：麦华，男，1956年3月13日出生，汉族，住吴川市***********，公民身份号码440************61X。被告（被执行人）：麦宇，男，1971年10月2日出生，汉族，住吴川市***********，公民身份号码440************630。被告（被执行人）：麦亚凤，女，1983年12月26日出生，汉族，住吴川市***********，公民身份号码440************660。原告李彬、杨洁清、陈荣安、谢海珍与被告陈康平、吴川市华宇投资有限公司（以下简称：华宇公司）、吴川市鸿华贸易有限公司（以下简称：鸿华公司）、麦华、麦宇、麦亚凤案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢海珍及四原告的委托诉讼代理人冼日生到庭参加诉讼，被告陈康平、华宇公司、鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤经本院合法传唤不到庭。本案现已审理终结。原告李彬、杨洁清、陈荣安、谢海珍向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对法院（2017）粤0803执1290号之一执行裁定涉及位于吴川市***************（产权证：1110001729号）、D栋1101房（产权证：1110001726号）、D栋1703房（产权证：1110001755号）的强制执行；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告陈荣安、李彬与杨洁清夫妻、谢海珍分别于2013年2月27日、9月10日、12月7日与开发商华宇公司签订购房合同，购买已依法登记取得物权的吴川市***************（以下简称：1703房）、D栋1001房（以下简称：1001房），D栋1101房（以下简称：1101房），并已支付首期款及后续分期月供款。原告均已装修入住至今，四原告系上述涉案房产的合法所有权人。因法院根据2017年7月24日的（2016）粤0803民初1900号民事判决，作出（2017）粤0803执1290号之一执行裁定查封涉案房产。对此，原告李彬与杨洁清夫妻、陈荣安、谢海珍提出执行异议，法院于2020年4月8日分别作出（2020）粤0803执异56号、57号、60号执行裁定，驳回异议请求。四原告均认为（2020）粤0803执异56号、57号、60号执行裁定错误。原告李彬、杨洁清于2013年9月10日与华宇公司签订《商品房买卖合同》，购买1001房，总价款为278145元。同年9月14日，原告李彬、杨洁清向华宇公司交付1001房的首期款158145元，并随即投入二十多万元用于装修。截至法院于2019年10月29日作出（2017）粤0803执1290号之一执行裁定书时止，原告李彬、杨洁清向华宇公司支付后续月供房款73000元，在入住1001房后缴交了该房的水电费、物业管理费等费用。之后原告李彬、杨洁清才发现华宇公司于2014年7月1日非法办理抵押登记，抵押权人为杨东起。原告陈荣安于2013年2月27日与华宇公司签订《商品房买卖合同》，购买1703房，总价款为518616元。原告陈荣安于当日向华宇公司交付1703房的首期款250000元，并随即投入二十多万元用于装修。截至法院于2019年10月29日作出（2017）粤0803执1290号之一执行裁定书时止，原告陈荣安向华宇公司支付后续月供款98385元，在入住1703房后缴交了该房的水电费、物业管理费等费用。1703房系原告陈荣安一家的唯一住房，后原告才发现华宇公司于2015年5月26日非法办理抵押登记，抵押权人为廉江市**信用合作联社良垌信用社。原告谢海珍于2013年12月7日与华宇公司签订《商品房买卖合同》，购买1101房，总价款为299337元。原告谢海珍分别于2013年12月4日、12月7日合计向华宇公司交付1101房的首期款150000元，并随即投入二十多万元用于装修。截至法院于2019年10月29日作出（2017）粤0803执1290号之一执行裁定书时止，原告谢海珍向华宇公司支付后续月供款47310元，在入住1101房后缴交了该房的水电费、物业管理费等费用。1101房系原告谢海珍一家的唯一住房，后原告才发现华宇公司于2014年7月1日非法办理抵押登记，抵押权人为杨东起。上述事实证明，原告李彬与杨洁清夫妻、陈荣安、谢海珍在涉案房产抵押前及法院查封之前已与华宇公司签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案房产虽未办理过户登记手续，但并非原告自身原因造成，而是因华宇公司非法将涉案房产抵押给他人所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及相关司法解释之规定，原告的合法权益应当受到保护，且足以排除法院执行。故四原告诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告陈康平不到庭参加诉讼，向本院提交民事答辩状辩称，一、涉案1001房、1101房、1703房已登记在华宇公司名下，属于华宇公司名下所有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条及第十七条的规定，法院依法查封华宇公司名下的涉案房屋并无不当，不应予以解除查封。二、原告提交的《商品房买卖合同》第六条第二款约定“付清房款后，出卖人一年内交房产证给买受人”。但本案中，四原告均未付清购房款，涉案房产仍属华宇公司所有。因此，原告主张办理过户登记手续依法不应予以支持。三、涉案房产均已办理抵押登记手续，四原告就涉案房产并不享有足以排除执行的民事权益。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告提出的异议需符合上述司法解释规定的情形，其民事权益才可阻却对涉案房产的强制执行。五、本案中，1、四原告均未支付全部房价款，亦未将剩余房价款交付法院执行。2、原告李彬及杨洁清并未提交无房证明，虽然证据清单上的44页写着无房证明的内容，但是被告陈康平收取的证据材料中该页缺失，无法证实该事实。3、四原告并未提交在湛江市内的无房证明，无法证明其名下只有该套住房用于居住。4、在四原告购买房产前，涉案房产已经可以办理产权证书，且属于现房销售，但是四原告并未办理预告登记，导致房屋无法办理过户登记，属于其自身原因导致无法办理过户登记。因此，原告不符合上述法律规定，不享有足以排除执行的民事权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告华宇公司、鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤既不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见或证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的住宅移交确认书，被告陈康平对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本案采信为本案证据使用，可以证明原告谢海珍以业主的身份，与华宇公司签订《住宅移交确认书》。2、原告提交的不动产登记信息查询，被告陈康平对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，本案采信为本案证据使用，可以证明原告李彬、杨洁清目前名下无不动产登记信息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广东省吴川市*******国道北面的华宇鸿基商业大厦系由被告华宇公司开发建设的商品房，涉案1001房、1101房、1703房均位于该商业大厦的D栋。2013年2月27日，原告陈荣安（买受人）与被告华宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告陈荣安向华宇公司购买1703房，房屋总价款为518616元；付款方式为分期付款，签合同时付250000元，余款分10年，按月支付，每月2239元；被告应当在2013年2月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订的当日，原告陈荣安向华宇公司支付首期购房款250000元。2013年4月26日至2016年3月23日期间，原告陈荣安分35笔合计向华宇公司支付分期房款78365元，目前原告已合计支付购房款328365元（250000元+6690元+62719元+8956元），被告华宇公司对原告陈荣安所交房款出具四张《收据》给陈荣安。2013年3月27日，原告陈荣安以业主的身份，与华宇公司签订《住宅移交确认书》。另，原告陈荣安提交的《物业缴费单》显示，其向吴川市华宇鸿基物业管理处缴纳了2013年7月至2014年6月的物业管理费。原告陈荣安提交的用水清单显示，原告陈荣安系1703房用水户，自2013年7月开始缴纳水费。原告陈荣安提交的广东电网有限责任公司吴川供电局覃巴供电所出具的用电户资料显示，原告于2013年7月31日即为1703房在供电局办理了立户登记，且根据广东增值税电子普通发票显示，原告系1703房用电户，亦缴交了1703房部分月份的电费。根据原告陈荣安提交的吴川市不动产档案信息管理中心出具的证明显示，原告陈荣安目前名下无不动产登记信息。又查明，2013年9月10日，原告李彬、杨洁清（买受人）与被告华宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告李彬、杨洁清向华宇公司购买1001房，房屋总价款为278145元；付款方式为分期付款，签合同时付158145元，余款分10年，按月支付，每月1000元；被告应当在2013年9月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订的当日，原告李彬、杨洁清以业主的身份，与华宇公司签订《住宅移交确认书》。同年9月14日，原告李彬、杨洁清向华宇公司支付了首期购房款158145元，被告华宇公司出具《收据》给原告李彬、杨洁清收执。原告李彬、杨洁清提交的自吴川市自来水公司梅录收费处打印的用水清单及用户已缴水费通知单显示，原告李彬、杨洁清系1001房用水户，自2014年4月开始缴纳水费。根据原告李彬、杨洁清提交的自广东电网有限责任公司吴川供电局出具的广东增值税电子普通发票显示，原告系1001房用电户。根据原告李彬、杨洁清提交的湛江市不动产档案信息管理中心出具的证明显示，原告李彬、杨洁清目前名下无不动产登记信息。再查明，2013年12月7日，原告谢海珍（买受人）与被告华宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告谢海珍向华宇公司购买1101房，房屋总价款为299337元；付款方式为分期付款，签合同时付150000元，余款分10年，按月支付，每月1245元；被告应当在2013年12月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告谢海珍分别于2013年12月4日、7日合计向华宇公司支付了首期购房款150000元，被告华宇公司出具两份《收据》给原告谢海珍收执。后原告谢海珍陆续向被告华宇公司支付了分期房款47310元，目前原告已合计支付购房款197310元（150000元+47310元）。另，原告谢海珍以业主的身份，与华宇公司签订《住宅移交确认书》。原告谢海珍提交的《物业缴费单》显示，其自2015年6月起向吴川市华宇鸿基物业管理处缴纳物业管理费。原告谢海珍提交的用水清单及吴川市自来水公司用户已缴水费通知单显示，原告谢海珍系1101房用水户，自2019年1月开始缴纳水费。根据原告谢海珍提交的自广东电网有限责任公司吴川供电局出具的广东增值税电子普通发票显示，原告系1001房用电户，自2019年3月开始缴纳电费。根据原告谢海珍提交的吴川市不动产档案信息管理中心出具的证明显示，原告谢海珍目前名下无不动产登记信息。上述三份《商品房买卖合同》签订后，被告华宇公司并未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。四原告至今未取得涉案房屋的产权证书。另查明，2016年11月17日，本院在审理陈康平诉华宇公司、鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤民间借贷纠纷一案中，作出（2016）粤0803民初1900号之二民事裁定书，裁定查封了华宇公司名下的1001房、1703房、1101房。2017年7月24日，本院对该案作出（2016）粤0803民初1900号民事判决，判决华宇公司向陈康平偿还借款本金31900000元及相应利息，鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤对债务承担连带清偿责任。民事判决发生法律效力后，陈康平向本院申请执行。2019年10月29日，本院作出（2017）粤0803执1290号之一执行裁定，裁定继续查封华宇公司名下的1001房、1703房、1101房。后原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍向本院提出执行异议。2020年4月8日，本院分别作出（2020）粤0803执异56、57、60号执行裁定书，以1001房、1703房、1101房登记在华宇公司名下，华宇公司是该房的权利人为由，认定异议理由不成立，裁定驳回了李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍的执行异议。原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍不服，在法定期限内向本院提起了案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是，原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍对涉案1001房、1703房、1101房是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。本案中，被告陈康平对被告华宇公司享有金钱债权，被告华宇公司既是被执行人，又是房地产开发企业。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍提出的异议需符合上述司法解释规定的情形，其民事权益才可阻却对1001房、1703房、1101房的强制执行。首先，涉案三份《商品房买卖合同》系原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍与被告华宇公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，没有损害他人、集体、国家的利益，应为合法有效的合同。其次，原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍除涉案1001房、1703房、1101房外，均无其他用于居住的房屋，且根据原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍分别提交的物业费单据、水电费缴纳凭据等显示，四原告均已居住、使用涉案1001房、1703房、1101房。再次，在本院查封1001房、1703房、1101房前，原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍支付的房屋价款均已经超过了合同约定总价款的百分之五十。综上，原告李彬及杨洁清、陈荣安、谢海珍关于1001房、1703房、1101房的物权期待权的保护条件符合上述法律规定的情形，享有足以阻却强制执行的民事权益，四原告请求对涉案1001房、1703房、1101房不得强制执行的主张，本院应予支持。被告陈康平、华宇公司、鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤经本院合法传唤不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行吴川市华宇投资有限公司位于吴川市*******国道北面华宇鸿基商业大厦D栋1001房[证号:粤房地权证吴房字第11100017**]、1101房[证号:粤房房地权证吴房字第11100017**、1703房[证号:粤房地房地权证吴房字第11100017**案件受理费100元，由被告吴川市华宇投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王玉燕人民陪审员  秦安安人民陪审员  陈新能二〇二〇年十月二十日法官 助理  陈大维书 记 员  杨 童附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。