四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初942号 原告：平莉，女，1970年8月8日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张钢，雅安市雨城区维权法律服务所法律工作者。 被告：雅安市三诚房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区大北街**。 法定代表人：何佩生，经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：蔡麒麟，雅安市雨城区雨城法律服务所法律工作者。 第三人：雅安吉选商业经营管理有限公司，住所地四川省雅安市大北街温州商城。 法定代表人：何宗义，董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨洋，四川思创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓蓉，四川思创律师事务所律师。 原告平莉与被告雅安市三诚房地产开发有限公司（以下除判决主文外简称三诚公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，公开开庭进行了审理，并于2020年1月2日作出（2019）川1802民初2313号民事判决书。三诚公司对该判决不服提起上诉。四川省雅安市中级人民法院审理后于2020年3月31日作出（2020）川18民终217号民事裁定书，裁定撤销本院（2019）川1802民初2313号民事判决，发回本院重审。本院于2020年5月7日立案后，另行组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中，本院于2020年6月3日依职权追加雅安吉选商业经营管理有限公司（以下除判决主文外简称吉选公司）作为第三人参加诉讼。原告平莉的委托诉讼代理人张钢，被告三诚公司的委托诉讼代理人蔡麒麟，第三人吉选公司的委托诉讼代理人杨洋、李晓蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平莉向本院提出诉讼请求：1．判决三诚公司将平莉购买的雨城区“温州商城”商铺面墙与步行通道恢复至平莉购买时的初始状态；2．本案诉讼费由三诚公司承担。本案审理过程中，平莉变更并明确第一项诉讼请求为：判令三诚公司将购房补充协议约定的平莉商铺轴线方向墙面恢复为玻璃墙面并沿轴线方向开一道门。事实和理由：平莉于2007年购买了三诚公司开发的位于四川省雅安市雨城区“温州商城”A区附26号商铺（开发商自编号28、33）。在平莉购买该商铺后，三诚公司因为开办超市需占用平莉购买商铺的面墙（实为商铺玻璃墙壁及玻璃门通道）与原设计的商业步行通道，遂主动与平莉协商以每年l万元占用费的标准补偿平莉。为此，双方于2007年8月15日签订了一份使用期限为12年的购房补充协议。三诚公司支付了占用补偿费12万元。在该补充协议约定的使用期限12年届满以后，平莉因无法与三诚公司取得正常联系，曾委托代理人函告现在超市的经营者吉选公司，征询其意见，是否愿意继续履行平莉与三诚公司签订的补充协议，继续使用平莉商铺的面墙和玻璃门。吉选公司以毫不知情为由而予以拒绝。由于平莉与三诚公司补充协议约定的使用期限早己超过。吉选公司并无继续使用平莉商铺面墙和玻璃门的合法依据。平莉认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，由承租人支付租金的合同。案涉补充协议虽然从形式上看是购房合同的补充合同，但是从内容上来看，当事人双方实为租赁合同关系。本案应受租赁合同有关法律规定的调整。租赁合同属于诺成合同、有偿合同、双务合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。由于租赁期间届满，平莉有权要求三诚公司返还租赁物。二审法院系以本案原一审判决遗漏当事人为由，将本案发回重审，并未对本案原一审判决认定事实及法律适用提出不同意见，故原一审判决对本案事实的认定和法律适用是正确的。综上所述，平莉的诉讼请求具有事实和法律依据，请求依法予以支持。 三诚公司辩称，应当依法驳回平莉的诉讼请求。理由如下：1、平莉与三诚公司于2007年8月15日签订的《补充协议》的履行期间已于2019年8月届满，合同已终止；2、三诚公司己履行了《补充协议》的全部义务，三诚公司不存在侵权事实和违约行为；3、三诚公司现已不是案涉房屋相邻不动产的所有权人，也不是使用人和管理人，平莉的诉求与三诚公司无关；4、根据《补充协议》第三条“三诚公司对平莉经济补偿后即可认为平莉所购房屋轴线方向为固定砖砌墙体，也不对该墙体及通道提出使用要求”之约定，平莉提起本案诉讼，违背诚实信用原则。 吉选公司述称：平莉诉讼请求的实现将损害了吉选公司的合法权益，加重各方当事人的责任和义务，保持现状更有利于各方维持正常生产经营秩序及安全。本案所涉房屋所在的楼层其他房屋由吉选公司实际租赁并用于超市经营使用，该楼层中除平莉的房屋外，其他房屋均由吉选公司承租。吉选公司在承租该场地之初，系与三诚公司（原称雅安市大三和房地产开发有限公司）签订的房屋租赁合同。因平莉未将其名下房屋租赁给三诚公司，吉选公司为保证超市经营货物、设施设备等的安全曾与三诚公司约定，涉案房屋面向通道一侧的墙体不开门。在过去的12年中，该面墙体的封闭并不影响平莉正常使用其名下房屋，平莉诉讼请求的实现将前述墙体撤掉，势必给吉选公司经营的超市造成日常安全隐患，有损吉选公司正常经营超市的权益。吉选公司经营的超市作为开放性的场所，人流量大，为保障日常经营安全，平时均统一安排开店、闭店。若拆除案涉房屋现有墙体，势必将门开设在超市内，不利于吉选公司对超市进行管理，同时也不利于平莉正常使用其房屋。若拆除墙体，双方之间均对对方房屋内货物、设施设备的安全负有一定程度上的安全保障义务，加重了双方的责任范围。反之，保持目前墙体的现状，对各方更有利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，包括身份证、营业执照、法人身份证、《准予变更登记通知书》《商品房买卖合同》《温州商城商品房买卖补充协议》《补充协议》《租赁合同》《协议书》、房屋所有权证、国有土地使用权证、商铺区位图、房屋面积测绘报告、平面图等证据，本院认定事实如下： 2006年4月28日，雅安市大三和房地产开发有限公司（以下简称大三和公司）作为出卖人与作为买受人的平莉签订《商品房买卖合同》及《温州商城商品房买卖补充协议》，主要约定：买受人以1103000元的总价款购买06-001商品房预售许可证项下位于四川省雅安市雨城区中大街“温州商城××层××号房屋。该合同约定建筑面积为82.49平方米，用途为商业，属框架结构。合同附件三载明的装饰、装修标准包括：“门窗：玻璃地弹门”。 合同签订后，平莉付清了全部购房款，并已于2008年6月办理了房屋所有权、土地使用权登记。房屋所有权证号为雅房权证市字第0××1号，房屋坐落于四川省雅安市雨城区××街××号“温州商城”1楼附26号，建筑面积为83.45平方米。国有土地使用权证号为雅市国用（2008）第20009号。 2006年8月2日，大三和公司作为出租方与作为承租方的双流华阳红旗连锁商场有限公司就案涉房屋周边“温州商城”A区第一层建筑面积为1,800平方米，第2层建筑面积为3,563平方米的房产租赁事宜签订《租赁合同》，租赁用途为开设超市，租赁期限为12年，自2007年8月8日至2019年8月7日止。 2007年5月11日，大三和公司作为甲方与作为乙方的双流华阳红旗连锁商场有限公司和作为丙方的吉选公司签订了《协议书》。协议约定，签订协议后，原甲方、乙方签订的租赁合同（附件一）中乙方的所有权利义务随之转移至丙方，甲方亦同意。 2007年8月15日，大三和公司作为甲方与作为乙方的平莉签订《补充协议》。双方约定：“乙方购买甲方的A区28、33号房甲方把原退道改成超市经营后对乙方的补偿问题达成如下协议：一、A区28、33号沿中间走廊部位，施工图轴线方向不开门。超市在12年经营期内沿这面墙方向不破坏结构的情况下可自由布置，乙方表示同意。二、甲方对乙方一次性经济补偿120,000元整。三、甲方对乙方经济补偿后即可认为乙方所购房屋轴线方向为固定砖砌墙体，也不对该墙体及通道提出使用要求。本协议一式四份，由甲、乙双方各执两份，与原购房合同具有同等法律效力。”协议签订后，大三和公司向平莉支付了120,000元，平莉接收了案涉房屋。 2019年11月14日，大三和公司变更名称为三诚公司。 另查明，大三和公司已将前述出租给吉选公司的房屋对外出售。吉选公司在前述租赁物内经营超市至租赁期满后，仍继续使用租赁物，截至法庭调查结束时，仍在前述租赁物内经营超市。 再查明，案涉《商品房买卖合同》附件一房屋平面图和房屋所有权证中的房地产平面图载明平莉所购买的房屋为一间矩形房屋，门窗应在东面或南面，但均未标注开门的具体方位。平莉所购房屋出入口现处于南面墙体。东面墙体即为平莉主张的轴线方向墙体。该争议墙体结构现状与交房时一致，无门洞。外墙紧邻吉选超市经营范围内的摊位，且有货柜紧贴其上。 本院认为，三诚公司与平莉签订《商品房买卖合同》及《温州商城商品房买卖补充协议》《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于依法成立的有效合同，应受法律保护，对当事人具有法律约束力。根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于：1、平莉与三诚公司于2007年8月15日签订的《补充协议》的性质如何认定，内容如何理解？2、三诚公司是否负有将平莉商铺轴线方向墙面恢复为玻璃墙面并沿轴线方向开一道门的义务？对此本院分析评判如下： 从案涉《补充协议》的内容来看，并未涉及租赁物、租金等与租赁有关的内容。“与原购房合同具有同等法律效力”的表述形式更加突显了该《补充协议》系主合同即买卖合同的从合同。合同性质应为商品房预售合同，而非租赁合同。《补充协议》内容中“12年经营期内”的表述，仅出现在第一条中关于合同当事人之外的超市有关内容的约定中。第二条明确约定“甲方对乙方一次性经济补偿120,000元整”。显然，经济补偿为甲乙双方合同当事人之间的一次性补偿。第三条约定“甲方对乙方经济补偿后即可认为乙方所购房屋轴线方向为固定砖砌墙体，也不对该墙体及通道提出使用要求”。结合平莉在签订该《补充协议》后接收了房屋的事实不难理解，该条约定属于对原主合同内容中关于标的物即房屋交付标准的变更，且已明确约定补偿后，即可认为平莉所购房屋轴线方向为固定砖砌墙体。根据本院查明的事实，本案案由应为商品房预售合同纠纷，而平莉主张其与三诚公司之间，除商品房预售合同关系外，还存在租赁合同关系。平莉对租赁合同关系的成立负有举证证明责任。本案中，平莉提交的证据不足以证明其主张的租赁合同关系存在，应由其承担相应的不利后果。 综合前述分析，从本案事实来看，三诚公司对平莉进行经济补偿并依约交付案涉房屋后，并无再次对争议墙体进行改造的合同义务。平莉要求三诚公司恢复争议墙体为玻璃墙面并沿轴线方向开一道门的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回平莉的诉讼请求。 案件受理费500元，由平莉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  吴定洪 人民陪审员  饶广全 人民陪审员  吕勤星 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  张 丽