贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初4040号原告：祖正琴，女，汉族，1982年5月23日出生。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师。原告祖正琴与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祖正琴及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祖正琴向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金71970.85元。2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年10月15日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（下称合同），约定被告将位于六盘水市钟山区博雅馨居Ａ区10—1404卖给原告。其中第七条约定该商品房总价款545854元，第十一条约定被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房，第十三条约定被告未按照第十一条约定的期限将该商品房交付原告，逾期超过90日的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之1.5的违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付了115854元，另外430000元以银行按揭支付，由中国建设银行股份有限公司六盘水市分行于2017年11月27日支付。因被告未按合同第十一条约定的时间将房屋交付给原告，并且逾期超过90日，所以原告按照合同第十三条的约定，要求被告向原告支付2018年1月1日至2020年5月28日共879天的违约金72921.62元，为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请求法院判如前诉。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，商品房的交房时间应当为2018年6月30日，根据六盘水市关于房产销售流程的惯例，开发商在进行房屋销售前需到主管部门，对商品房买卖合同进行备案，房屋交付时间为必填内容，填写后无法进行修改，合同备案后，才可以向住房和城乡建设局申请办理商品房预售许可证，我公司商品房预售许可证记载的房屋交付时间是2018年6月30日。该交房时间为经过主管部门同意变更的时间，应当以该时间作为交房时间。原告主张的违约金过高，因被告逾期交房产生的损失是房屋占用损失，损害的是权利人的房屋使用利益，故业主的损失应当以房屋租金作为标准来进行计算。案涉房屋同地段、同类型、房屋租金约为8.6元/平方米/月，合同约定的日万分之一点五这一计算标准计算得出的违约金大约是按照租金标准计算的两倍，明显过高，应当依法予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交的原告的身份证复印件，2017年10月15日《商品房买卖合同》，2017年2月26日金额为20000元认购金收据、2017年3月12日金额为10000元认购金收据、2017年10月15日金额为35854元房款收据，2017年10月16日金额为50000元房款收据，2017年11月27日个人贷款支付凭证，2020年5月28日交房公告，企业信用信息公示报告；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，经质证后对方当事人均无异议，故本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的2017年2月26日原被告签订的宝隆购物广场商品房认购书、2017年10月15日金额为12622.45元代收款收据，2017年11月22日原告与中国建设银行股份有限公司六盘水市分行签订的个人住房借款合同，能证明原告与被告签订商品房购买意向、被告代收款及原告为购房而按揭贷款的事实，且与其他证据能相互印证，故本院予以确认。2.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2017年10月15日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认。3.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的贵州中信智恒评估有限公司就案涉房屋同地段租金出具的资产评估报告，被告用于证明案涉房屋同地段、同时间、同类型的待装修房屋的租金标准为每月8.6元/平方米。根据最高院关于审理商品房买卖合同的解释第16、17条之规定，要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，被告逾期交房的客观事实存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，被告提供的该组证据与本案无关联性，不能证明其证明目的，故对该证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年10月15日，原告主祖正琴（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给祖正琴；总价款为545854元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款首付115854元，余款430000元以银行按揭方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。原告于2017年2月26日支付被告认购金20000元，2017年3月12日支付认购金10000元，2017年10月15日支付35854元房款及代收款12622.45元，2017年10月16日支付房款50000元。2017年11月22日，原告祖正琴与中国建设银行股份有限公司六盘水市分行签订个人住房借款合同，被告于2017年11月27日收到银行发放贷款430000元。原告支付给被告的购房款共计545854元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。被告于2020年5月28日公告交付房屋给原告。本院认为，本案争议焦点为：原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的违约金；如支付,违约金按什么标准计算。本案案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。在原告按合同约定履行了给付房款义务后，被告未按约定期限交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，应按约定向原告支付违约金，逾期交房违约金的起算日应为双方合同约定的交房时间届满次日2018年1月1日，被告公告交房日期为2020年5月28日，且原告主张违约金仅计算至2020年5月28日，故违约金计算至2020年5月28日，对该期间按购房款日万分之1.5计算的违约金本院予以支持，其余部分视为原告自愿放弃。被告辩称要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定，适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形，而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，对被告的该辩称理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告祖正琴逾期交房违约金71888.97元（从2018年1月1日起算至2020年5月28日止，按原告已付款545854元的日万分之1.5计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，减半收取800元，由被告贵州汉华房地产开发有限公司负担（原告已预交，由被告在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇二〇年十月十二日书记员  王 超