河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再75号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：洛阳金沙房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州中路461号天仁爱丽舍1幢2701号。法定代表人：张朝晰，该公司总经理。委托诉讼代理人：司马争，河南焦点律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：杨莳祺，女，1982年11月18日生，汉族，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：刘志韫，河南智明律师事务所律师。再审申请人洛阳金沙房地产开发有限公司（以下简称金沙公司）与被申请人杨莳祺租赁合同纠纷一案，不服本院(2019)豫03民终3721号民事判决,向河南省高级人民法院申请再审,河南省高级人民法院于2020年5月22日作出（2020）豫民申1493号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人金沙公司委托诉讼代理人司马争、被申请人杨莳祺及其委托诉讼代理人刘志韫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金沙公司申请再审称，请求撤销河南省洛阳市中级人民法院作出的（2019）豫03民终3721号民事判决，并改判为：驳回杨时祺的上诉请求，维持一审判决；一审、二审诉讼费由被申请人承担。事实与理由：1.二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。杨莳祺作为承租人，应严格依照双方的合同约定及时足额的向出租方金沙公司支付租金。双方在合同的履行中，因杨莳祺多次向金沙公司提出经营困难、资金紧缺，金沙公司出于对杨莳祺的同情与善意，允许其在短期内，可暂不按6个月作为1个租赁缴纳周期，于是才出现了杨莳祺按照提前3个月、2个月、1个月的周期来缴纳租金的情况，但这种所谓的变更仅是属于临时性，双方并未就此变更另行签订补充协议，二审判决认定双方在合同履行过程中对租金缴纳方式进行了实质性变更。2.二审判决适用法律确有错误。再审申请人解除合同的行为，完全符合《合同法》第93、94、96条的规定，应当据此而判决确认双方的租赁合同已经解除并责令被申请人交还涉案房产，但二审法院却未予以适用，属于适用法律错误，根据《合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确，推定为未变更。3.二审法院的数次调解笔录显示，杨莳祺已经明确向二审法院表示，不再继续履行合同，同意解除合同。从这一客观情况来讲，双方已然失去了履行合同的可能性，在此情况下，双方的合同目的已经无法实现，二审判决双方继续履行合同显然有违事实与法律规定。杨莳祺辩称，1.在租赁合同的履行过程中，被申请人并不存在违约的情形。双方对租金的履行已通过交易习惯予以变更，从2016年11月开始变更，金沙公司以默示的行为予以认可，自该时间点经过除斥期而丧失该项解除权。在2019年1月14日之后被申请人按照双方的交易习惯缴纳租金时，申请人拒收并且指派公司经理与申请人协商拆除酒店的赔偿事宜，在协商未果的情况下，依照被申请人违约解除而诉至法院，该行为明显存在恶意。再审申请人的申请理由不成立，其申请请求应予以驳回，洛阳中院3721号判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。2.金沙公司称二审期间调解中被申请人不同意继续履行合同，是因为在此期间金沙已私自强行拆除酒店的电梯间、储藏间，破坏供水通道、消防通道，我们不具备继续经营的条件。金沙公司向一审法院起诉请求：1.判令确认金沙公司与杨莳祺签订的《物业租赁合同》已于2019年2月27日解除；2.杨莳祺将房屋恢复原状之后交还给金沙公司；3.诉讼费用由杨莳祺负担。一审法院认定事实：2015年8月15日，金沙公司（甲方）与杨莳祺（乙方）签订《物业租赁合同》。金沙公司将其位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦一层门厅、二至五层房屋、建筑面积为2070.84平方米的房屋租赁给杨莳祺用于经营和悦酒店。租赁期限为2015年8月15日至2023年8月14日止，自2015年8月15日至2015年11月14日为免租期。租金采取先缴后用的方式，6个月（自物业起租之日起计算，免租期除外）为一个租金缴纳周期。乙方应于每个租金缴纳周期的前30日预交下一周期的租金。若有拖欠，甲方按实际逾期日，按一个租金缴纳周期金额的每日千分之一计收乙方违约金。租金的支付方式自2015年8月15日至2020年8月14日，年租金均为700000元（免租3个月）、2020年8月15日至2023年8月14日，年租金为900000元。甲方承诺在租赁期间不主动拆迁此租赁物业，如政府相关部门需在租赁期限内强行拆迁乙方租赁物业，甲乙双方需共同聘用一家资产评估公司，对乙方租赁物业的装修现场进行资产评估，待甲乙双方对评估费用确认后，甲方依据确认后的评估费用给予乙方相应赔偿。乙方应缴纳的租金延迟支付的，甲方按实际逾期日，按一个租金缴纳周期金额的每日千分之一计收乙方违约金。延迟支付达七日时，甲方有权停止物业的水电气供应，乙方仍需承担实际逾期金额每日千分之一的违约金；违约金甲方有权从保证金中直接扣除，保证金不足时，甲方有权追偿。租金延迟支付达30日时，甲方有权收回物业另行出租，同时追究乙方的违约责任，乙方的装修等甲方不承担赔偿责任，同时甲方可要求乙方在限期内恢复原状。合同签订之日，乙方向甲方缴纳保证金100000元。合同约定，合同自双方盖章签字，且乙方缴纳合同约定的保证金之日起生效。2015年8月18日，杨莳祺向金沙公司缴纳保证金100000元。合同签订后，杨莳祺按合同约定向金沙公司缴纳2015年11月15日至2016年11月15日租金。在经营过程中，双方协商一致将年租金700000元降至年租金580000元加20000元和悦酒店储值卡。2017年12月26日，双方再次协商一致将年租金降为500000元加20000元和悦酒店储值卡。杨莳祺在经营过程中实际缴纳租金情况为：2016年11月4日，缴纳2016年11月16日至2017年2月15日三个月租金145000元；2017年2月14日及2017年3月10日，分两次缴纳2017年2月15日至5月15日三个月租金145000元；2017年5月19日缴纳2017年5月15日至8月14日三个月租金145000元；2017年8月23日缴纳2017年8月15日至11月14日三个月租金145000元；2017年12月22日缴纳2017年11月15日至12月14日一个月租金48333元；2017年12月26日缴纳2017年12月15日至2018年1月14日一个月租金41667元；2018年1月16日至2018年4月15日均按月缴纳租金41667元；2018年5月3日缴纳5、6二个月房租83334元；2018年7月15日至2019年1月14日按月缴纳租金41667元。之后，金沙公司要求杨莳祺一次性缴纳六个月房租。杨莳祺未予缴纳，金沙公司于2019年2月26日向杨莳祺邮寄律师函，以杨莳祺未按合同约定期限缴纳租金构成根本违约为由要求解除合同。该邮件于2019年2月27日他人签收。2019年3月14日，金沙公司诉至一审法院并于2019年4月1日对和悦酒店停止供电。2019年3月28日，杨莳祺将金沙公司诉至一审法院，要求依法确认金沙公司向其送达的解除通知书无效，并要求继续履行合同。一审法院认为，本案争议焦点为双方间的租赁合同是否解除。关于租金标准，由合同约定的年租金700000元变更为年租金580000元加20000元储值卡后又降至年租金500000元加20000元储值卡的事实，金沙公司予以认可，一审法院予以确认。关于租金缴纳方式，杨莳祺自2016年11月至2017年11月期间系按三个月为周期缴纳租金，自2017年12月至2019年1月期间系按月缴纳租金。而合同约定缴纳租金的周期为六个月，且提前30日预交下一周期租金。若延迟支付租金达三十日则金沙公司有权解除合同。杨莳祺确未按合同规定周期缴纳租金，虽然在此期间，金沙公司对杨莳祺迟延履行租金的行为予以接受，但双方并未签订书面协议对租金的缴纳方式予以变更。且金沙公司自2019年1月15日起已经要求杨莳祺按合同约定一次性预缴六个月租金。但杨莳祺并未在30日内予以缴纳，且该租金至今未予缴纳，确已构成违约，符合合同约定的解除条件。杨莳祺辩称系金沙公司拒绝提供财务账号导致其未缴纳款项，但财务账号并非缴纳租金的唯一手段，杨莳祺完全可以自行到金沙公司财务室或其他渠道予以缴纳，但杨莳祺未提供证据证明其已经有足额付款行为而金沙公司拒绝收款的事实，对该辩称理由，不予采信。杨莳祺辩称本案应中止审理。本案解决的争议焦点即合同是否解除，而杨莳祺作为原告提起的另一诉讼亦是确认解除合同通知无效，且杨莳祺系在本案之后才向法院另行起诉，不符合案件中止审理条件，不予采信。杨莳祺辩称金沙公司的解除权应自2016年11月15日起一年予以消灭。但法律并未规定解除权的行使期限系一年。杨莳祺辩称应参照《最高人民法院》第十五条来推定解除权的行使期限为一年。本案系租赁纠纷，并不能参照商品房买卖合同纠纷的司法解释予以审理，该辩称理由，不予采信。金沙公司行使解除权符合合同约定，杨莳祺收到金沙公司解除合同通知的时间为2019年2月27日，故双方签订的《物业租赁合同》已于2019年2月27日解除。一审法院判决：一、确认金沙公司与杨莳祺签订的《物业租赁合同》已于2019年2月27日解除；二、杨莳祺于本判决生效后十日内将位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦一层门厅、二层至五层房屋、建筑面积2070.84平方米的租赁物腾空后交还金沙公司。本案受理费2916元，由杨莳祺负担。杨莳祺不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由金沙公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明事实与一审法院认定事实基本一致。本院二审认为，金沙公司与杨莳祺签订《物业租赁合同》，金沙公司将其位于洛阳市西工区凯旋西路原科技大厦一层门厅、二至五层房屋、建筑面积为2070.84平方米的房屋租赁给杨莳祺用于经营和悦酒店，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应当遵照履行。案涉合同约定，缴纳租金的周期为六个月，且提前30日预交下一周期租金，若延迟支付租金达三十日则金沙公司有权解除合同。合同签订后，杨莳祺对于第一租赁年度即2015年11月15日至2016年11月15日的租金按照合同约定的内容缴纳，在其后的经营中，由于杨莳祺经营困难，双方经协商，金沙公司同意减少租金数额并作出书面意见。同时，实际履行中对于缴纳方式，杨莳祺自2016年11月至2017年11月期间提前三个月缴纳租金，自2017年12月至2019年1月期间提前一个月缴纳租金，虽然未签订书面协议对租金缴纳方式予以变更，但从2016年11月起至纠纷发生前的两年多里，杨莳祺并没有按照合同约定的方式即提前六个月缴纳租金，而是按照提前三个月或提前一个月的方式缴纳房租，由此可以看出，双方在合同履行过程中对租金缴纳方式进行了实质性变更，即使要求按照原协议履行应当另行协商，不得单方变更双方已经长期形成习惯的履行方式。金沙公司要求杨莳祺仍然按照合同约定提前六个月缴纳房租，应当与杨莳祺进行协调，并给予对方合理准备时间，在双方协调未果的情况下，金沙公司单方解除合同，明显不妥。故本案中，金沙公司解除合同行为不符合合同法关于合同解除的相关法律规定，不予确认。金沙公司要求解除合同并交还案涉租赁房产的请求不成立。二审法院判决：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1869号民事判决；二、驳回洛阳金沙房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2916元，由洛阳金沙房地产开发有限公司负担；二审案件受理费100元，由洛阳金沙房地产开发有限公司负担。围绕当事人的再审请求，本院对于有争议的证据和事实认定如下：2019年2月27日金沙公司向杨莳祺送达了律师函，告知杨莳祺方截止2019年2月25日租金已经逾期40天，根据合同约定要求杨莳祺7日内搬离，截止本案再审开庭日2020年8月5日案涉出租场地经营的和悦酒店并未正常经营，处于闲置状态。2019年2月金沙公司与杨莳祺协商酒店拆迁赔偿事宜，2019年1月洛阳市规划局出具研究批准洛阳市金沙广场建设工程规划设计方案，2019年4月1日和悦酒店被告知停止供电。本院再审认为，虽然双方签订的《物业租赁合同》尚未到期，但2019年1月洛阳市规划局研究洛阳市金沙广场建设工程规划设计方案对于案涉租赁场地作出最新的规划，双方于2019年2月就拆迁事宜进行协商时金沙公司已明确向杨莳祺表示不再继续履行合同，金沙公司于2019年2月27日已发函明确表示不再继续履行合同且案涉租赁场地于2019年4月1日被停止供电，基于上述事实原《物业租赁合同》的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，确认金沙公司与杨莳祺签订的《物业租赁合同》已于2019年2月27日解除，关于合同解除所产生的损失可另行提起主张。综上所述，金沙公司的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院(2019)豫03民终3721号民事判决；二、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初1869号民事判决。二审案件受理费100元，由杨莳祺负担。本判决为终审判决。审判长  赵国欣审判员  李青青审判员  焦丽娟二〇二〇年十月二十三日书记员  任晓梦