福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3404号 上诉人（原审被告）：吴文托，男，1985年12月8日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡晓婷，女，1983年10月18日，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨冰冰，福建中德律师事务所律师。 原审被告：南安市华益房地产开发有限公司，住所地福建省南安市柳城帽山工业区，统一社会信用代码9135058372646789X2。 法定代表人：吴保量，执行董事兼总经理。 原审第三人：蔡美丽，女，1950年6月14日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审第三人：傅建军，男，1980年9月9日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审第三人：纪阿雅，女，1984年2月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 上诉人吴文托因与被上诉人蔡晓婷、原审被告南安市华益房地产开发有限公司（以下简称华益公司）、原审第三人蔡美丽、傅建军、纪阿雅合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2019）闽0581民初5067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月10日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吴文托上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蔡晓婷对吴文托的诉讼请求。事实和理由：一、蔡晓婷没有诉讼主体资格，应驳回蔡晓婷起诉。蔡晓婷提供的三份合同并没有华益公司的盖章，华益公司并没有跟蔡晓婷签订任何合同，未与蔡晓婷发生任何权利义务关系。二、2018年4月1日签订的《以房抵债补充协议》已经对2015年9月17日的《以房抵债四方协议》进行变更，即同意华益公司代为销售处置，华益公司对六套房产的处置也是基于蔡晓婷的授权进行的。吴文托在《以房抵债补充协议》中并未提供保证。一审判决吴文托承担保证责任，明显错误。 蔡晓婷辩称，一审判决正确，应予维持。一、吴文托以南安市华益公司没有与蔡晓婷签订合同，也未与才蔡晓婷发生任何权利义务关系为由，否认蔡晓婷的诉讼主体资格，没有法律依据。（一）《以房抵债四方协议》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，合法有效。华益公司在《以房抵债四方协议》签订后开具付款单位为蔡晓婷、房号为“创力.悦湾”项目1号楼6-705号房产专用收款收据，可以认定蔡晓婷为房产的买受人。《以房抵债四方协议》、《以房抵债补充协议》关于1#6-705房产的约定效力及于蔡晓婷，蔡晓婷是合同的相对方，具有诉讼主体资格。二、吴文托于2016年9月27日以个人名义为华益公司六套未签订房屋买卖合同的房产（包括本案诉争房产）向蔡美丽等人一方所作出的承诺是为了确保蔡美丽等人一方以房抵债的实现。该承诺约定的条件具体明确，华益公司如有违反，吴文托应对承诺承担全部的违约责任和经济损失，该责任应当认定为连带保证责任。蔡美丽一方委托销售的六套房产也是基于吴文托的介入及配合完成的。在华益公司暴露其套取抵偿房产销售资金真实面目后，吴文托于2018年2月10日还对案涉1#6-705等两套房源做出“不再对外销售，并于3月15日商谈上述两套房源签约事项”的陈诺，双方于2018年4月1日签订《以房抵债补充协议》。吴文托在华益公司以房抵债过程中，对未签订房屋买卖合同的六套房产做出的承诺贯穿于华益公司与蔡美丽一方及其指定的蔡晓婷签订房屋买卖合同整个过程。除蔡美丽一方已委托出售以外，吴文托在出现违反承诺时，应承担连带担保责任。 蔡美丽述称，同意蔡晓婷的答辩意见。 傅建军述称，同意蔡晓婷的答辩意见。 华益公司未作陈述。 纪阿雅未作陈述。 蔡晓婷向一审法院起诉请求：1.华益公司与蔡晓婷就福建省南安市溪美“创力.悦湾”1#6-705房产签订《商品房买卖合同》，开具该套房产金额为563171元全额销售发票，进行合同备案；并向蔡晓婷支付该房产总额563171元自2018年10月1日起至合同备案之日止按月利率1%计的违约金(截至起诉之日，暂定48198元)；2.吴文托对华益公司因上述房产未能与蔡晓婷签订《商品房买卖合同》造成的违约应支付的违约金承担连带责任；3.本案诉讼费用由华益公司、吴文托承担。诉讼过程中，蔡晓婷变更诉讼请求为：1.华益公司立即退还蔡晓婷福建省南安市溪美“创力.悦湾”1#6-705的房屋购房款人民币563171元，并支付该购房款563171元自2018年10月1日起至实际还款之日止按月利率1%计算的违约金；2.华益公司赔偿因不能履行合同给蔡晓婷造成房屋差价款损失暂定457149元(以实际评估为准)；3.吴文托对华益公司上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费用(包括保全费)由华益公司、吴文托承担。后蔡晓婷撤回第二项诉讼请求，并明确保全费用为5000元。 一审法院认定事实：2015年9月17日，蔡美丽、傅建军、纪阿雅作为丁方与华益公司（甲方）、福建省创安实业发展有限公司（乙方）、石狮市富安钢结构工程有限公司（丙方）签订一份《以房抵债四方协议》，确认截至协议签订之日，福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款520万元，石狮市富安钢结构工程有限公司结欠蔡美丽、傅建军、纪阿雅借款本金375万元（其中，结欠蔡美丽本金355万元，结欠傅建军本金10万元，结欠纪阿雅本金10万元），蔡美丽同意自2015年1月起不再计息，傅建军、纪阿雅同意自2015年4月不再计息；同时约定，华益公司与福建省创安实业发展有限公司是同一实际控制人的关联公司，华益公司自愿以其开发所有的址于福建省南安市××项目中的七套房产即2＃1203（建筑面积89.13平方米、折价后总价414289元）、2＃1703（建筑面积89.13平方米、折价后总价449103元）、2＃1803（建筑面积89.13平方米、折价后总价453247元）、2＃2003（建筑面积89.13平方米、折价后总价459879元）、2＃1802（建筑面积139.48平方米、折价后总价701506元）、2＃2102（建筑面积139.48平方米、折价后总价715775元）、1＃6-705（建筑面积127.54平方米、折价后总价563171元）作价，总价3756970元，用于抵偿福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款，抵偿后，福建省创安实业发展有限公司结欠石狮市富安钢结构工程有限公司工程款1443030元，由双方另行协商具体偿还方式；石狮市富安钢结构工程有限公司将依据该协议取得的前述房产作价抵偿给蔡美丽、傅建军、纪阿雅用于偿还石狮市富安钢结构工程有限公司结欠该三人的借款本金375万元，蔡美丽、傅建军、纪阿雅另行向石狮市富安钢结构工程有限公司支付房款6970元；协议自各方当事人签署后生效等内容。2015年10月19日，华益公司开具付款单位为蔡晓婷、付款数额为563171元、房号为“创力.悦湾”项目1号楼6-705号的房产专用收款收据。2016年1月19日，华益公司法定代表人由吴文托变更为吴保量。2016年9月27日，吴文托出具一份承诺书，载明“鉴于2015年9月17日签订的以房抵债四方协议中，甲方南安市华益房地产开发有限公司以房产作价抵偿相关方，即丁方、共七套房产（详见以房抵债四方协议）。由于甲方资金原因上述房产中尚有六套房产未签订房屋买卖合同，本人慎重承诺甲方不再将上述未签订房屋买卖合同的六套房屋进行销售或其他处置，于项目房屋竣工验收前与丁方签订房屋买卖合同。若甲方出现将房屋进行销售或其他处置，本人愿意承担全部的违约责任和经济损失。”2017年5月6日，华益公司与蔡美丽、傅建军、纪阿雅及创力悦湾销售部签订一份《委托代售协议》，乙方落款处仅有蔡美丽、傅建军签名盖印。2018年2月10日，吴文托出具一份《承诺书》，载明“……5、2＃1802和1＃6-705等两套房源不再对外销售，并于3月15日商谈上述两套房源合同签约事项。6、2018年3月15号前，商谈并签订以房抵债四方协议补充协议。”2018年4月1日，华益公司作为甲方与作为乙方的蔡美丽、傅建军、纪阿雅签订一份《以房抵债补充协议》，载明由于华益公司资金原因除2＃1803房产外，另六套房产尚未与乙方签订《商品房买卖合同》；2017年5月6日签订《委托代售协议》将除2＃1803外的六套房产委托华益公司销售，华益公司已将2＃1203、2＃1703、2＃2003、2＃2102进行销售……；终止双方对2＃1802、1＃6-705两套房产的委托代售协议，华益公司应于2018年12月31日前与乙方或乙方指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案，并于2019年1月30日前开具该两套房产以抵扣后总价为全款金额的房产销售发票，并依照签订的《商品房买卖合同》的约定协助办理产权登记手续；华益公司应于2018年4月15日前开具2＃1803房产以抵扣后总价为全款金额的房产销售发票给乙方，并依照签订的《商品房买卖合同》的约定协助乙方或乙方指定人员办理产权登记手续……；如华益公司未按照约定时间安排与乙方签订2＃1802、1＃6-705两套房产《商品房买卖合同》，并进行合同备案及开具两套全款金额的房产销售发票，或未协助乙方或乙方指定人员办理产权登记手续，则华益公司需根据《以房抵债四方协议》所约定的房价总额按月息1%支付违约金，于2018年10月1日起计息等内容。该《以房抵债补充协议》乙方落款处亦仅有蔡美丽、傅建军签名盖印。 现案涉“创力.悦湾”1#6-705房产仍处于在建工程抵押状态。华益公司与蔡晓婷尚未就1#6-705房产签订《商品房买卖合同》并办理合同备案等手续。 一审法院认为，案涉《以房抵债四方协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行《以房抵债四方协议》确定的义务过程中，华益公司又与蔡美丽、傅建军签订案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》，虽然两份协议上没有纪阿雅的签名认可，但庭审中纪阿雅同意本案原告蔡晓婷的意见，可见纪阿雅对蔡美丽、傅建军签订案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》并无异议，案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》的效力应及于纪阿雅。华益公司在案涉《以房抵债四方协议》签订后开具付款单位为蔡晓婷、房号为“创力.悦湾”项目1号楼6-705号房产专用收款收据，且案涉《以房抵债补充协议》约定“华益公司应于2018年12月31日前与乙方或乙方指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》”，结合庭审中傅建军陈述“蔡晓婷是我妻子，纪阿雅是我表妹，蔡美丽是蔡晓婷母亲”的内容即蔡晓婷与蔡美丽、傅建军、纪阿雅系亲戚关系，可认定案涉《以房抵债四方协议》、《以房抵债补充协议》关于1#6-705房产的约定效力及于蔡晓婷，蔡晓婷为案涉合同的相对方，其作为原告提起诉讼，具有诉讼主体资格，华益公司关于其没有跟蔡晓婷签订任何合同，没有产生任何的权利义务关系，应该裁定驳回蔡晓婷起诉的抗辩，缺乏依据，不予采信。现华益公司因案涉1#6-705房产处于在建工程抵押状态无法与蔡晓婷签订《商品房买卖合同》并办理合同备案等手续，已构成违约，应承担相应的违约责任，故蔡晓婷要求华益公司立即退还购房款563171元，并支付自2018年10月1日起至实际还款之日止按月利率1%计算的违约金的主张，于法有据，予以支持。2016年9月27日吴文托出具的《承诺书》承诺如房屋即包括案涉1#6-705房产进行销售或其他处置则承担全部违约责任和经济损失，此后蔡美丽、傅建军虽与华益公司签订案涉《委托代售协议》，但2018年2月10日吴文托出具的《承诺书》承诺要商谈并签订以房抵债四方协议补充协议，2018年4月1日签订的案涉《以房抵债补充协议》，终止了对案涉1#6-705房产的委托代售，现案涉1#6-705房产作为华益公司的在建工程抵押物，应视为华益公司对该房屋作了其他处置，承诺书中约定承担责任的条件已成就，因双方未明确约定保证方式、保证期限，故蔡晓婷于2019年6月19日以提起诉讼方式要求吴文托承担连带责任，并无不当，予以支持。吴文托承担保证责任后，有权向华益公司追偿。蔡晓婷为实现本案债权支出案件申请保全费5000元，应认定为华益公司和吴文托违约造成的损失，故蔡晓婷要求华益公司和吴文托负担案件申请保全费5000元，合法合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、华益公司于判决生效之日起十日内支付蔡晓婷563171元，并支付自2018年10月1日起至实际还清之日止按月利率1%计算的违约金；二、吴文托对华益公司的上述债务承担连带清偿责任。吴文托承担保证责任后，有权向华益公司追偿；三、案件申请费5000元，由华益公司、吴文托负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下：吴文托二审提供的南安市房屋交易管理中心出具的案涉房产信息查询单，可以证明华益公司分别于2015年2月11日、2016年7月21日、2018年1月8日对案涉房产办理在建工程抵押登记。对一审查明的事实，双方均无异议，本院予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：一、蔡晓婷是否具有原告的诉讼主体资格；二、吴文托应否对本案华益公司的债务承担连带清偿责任。 本院认为，关于争议焦点一，《以房抵债四方协议》、《以房抵债补充协议》、《委托代售协议》均系各方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。在履行《以房抵债四方协议》确定的义务过程中，华益公司又与蔡美丽、傅建军签订案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》，虽然两份协议上没有纪阿雅的签名认可，但庭审中纪阿雅同意本案蔡晓婷的意见，可见纪阿雅对蔡美丽、傅建军签订案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》并无异议，案涉《委托代售协议》、《以房抵债补充协议》的效力应及于纪阿雅。华益公司在案涉《以房抵债四方协议》签订后开具付款单位为蔡晓婷、房号为“创力.悦湾”项目1号楼6-705号房产专用收款收据，且案涉《以房抵债补充协议》约定“华益公司应于2018年12月31日前与乙方或乙方指定人员签订该两套房产《商品房买卖合同》”结合傅建军庭审中陈述“蔡晓婷是我妻子，纪阿雅是我表妹，蔡美丽是蔡晓婷母亲”的内容，可认定案涉《以房抵债四方协议》、《以房抵债补充协议》关于1#6-705房产的约定效力及于蔡晓婷，蔡晓婷为案涉合同的相对方，其作为原告提起诉讼，具有诉讼主体资格。吴文托主张应驳回蔡晓婷起诉，缺乏依据，不予支持。关于争议焦点二，吴文托于2016年9月27日出具的承诺书中明确表明如房屋进行销售或其他处置则承担全部违约责任和经济损失，应认定吴文托就以房抵债的处理提供保证。在吴文托出具承诺书之后，华益公司仍对案涉房屋进行抵押，承诺书中约定承担责任的条件已成就。一审判决吴文托应对华益公司的本案债务承担连带清偿责任，并无不当。 综上所述，吴文托的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9917元，由吴文托负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 尹立新 审 判 员 刘志健 二〇二〇年十月十日 法官助理 黄德福 书 记 员 庄晓思 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。