广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22539号原告：毛贵云，男，汉族，1979年8月3日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张帅，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慧滢，广东卓建师事务所实习律师。被告：林晓霞，女，汉族，1986年3月20日生，户籍地址广东省汕头市朝阳区。原告毛贵云诉被告林晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张帅、林慧滢到庭参加诉讼，被告林晓霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告向原告支付违约金48000元（币种：人民币，下同）；3、被告承担本案的全部诉讼费用、公告费及保全费用(若有）。原告提交变更诉讼请求申请书，要求变更诉讼请求如下：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告返还剩余租金214834.37元及利息，暂计81923.51元（以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止，暂计至2020年7月15日）；3、被告向原告支付违约金48000元；4、被告承担本案的全部诉讼费、公告费及保全费及担保费等（若有）。原告在庭审中再次变更上述第1、2项诉讼请求如下：1、原被告双方签订的房屋租赁合同于2020年10月31日解除，原告于合同解除当天将涉案房屋返还被告；2、被告向原告返还剩余租金208378.58元及利息94464.96元（利息以剩余租金为计算基数，按照月利率2%自2018年12月21日起计算至被告返还完毕之日止，暂计至2020年10月31日）；明确上述第3项诉求不变更；明确上述第4项诉求本案产生诉讼费3235元、公告费500元，增加一项诉讼请求如下：5、涉案房屋截止2020年10月31日前的物业费、水电费、燃气费等费用由原告承担。被告未应诉、未答辩。本案相关情况一、合同签订情况：原、被告于2018年12月21日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2018年12月21日起至2030年5月20日止，免租期自2018年12月21日至2019年5月20日，原告于2018年12月31日前一次性支付了11年（2019年5月21日至2030年5月20日）的租金240000元；合同第十七条：若被告出现违约行为的，原告有权采取以下一种或多种措施：（一）解除本合同，并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求被告立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及其利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起，计算至返还完毕之日止）；（三）要求被告赔偿原告所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋实际装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算；（四）要求被告支付违约金为租金总额的20%；（五）要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼、仲裁费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）。同时双方签署如下附件：1、房屋租赁物品移交清单，内容空白。2、承诺书，其中第三、五条载明：租赁房屋在本次出租前没有被设置任何抵押，查封等权利受到限制的情形，且承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施；保证承租人可以正常合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍；若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任，承诺人落款处由被告签名捺印，并签署日期2018年12月21日。二、合同履行情况：1、款项支付情况：原告提交《网上银行电子回单》三张，显示原告于2018年12月21日向被告支付240000元。2、原告提交《房屋租赁凭证》，显示双方于2018年12月办理了涉案房屋的租赁凭证。3、原告主张，《深圳市房屋租赁合同书》签订后，被告将涉案房屋移交给原告使用，由原告自行交纳物业管理费、水电费、燃气费等费用，目前处于空置状态，于2020年10月31日前可以完成涉案房屋的腾退事宜。4、原告提交粤公正小程序查询截屏、中国执行信息公开网网页截图、查档情况、深圳市不动产登记信息查询结果、（2020）粤03执1339号之二执行裁定书、2020粤03**执1339号确定财产处置参考价通知书及公告、深圳市龙岗区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台网页信息，显示被告因与交通银行深圳金叶支行的另案纠纷被申请强制执行，致使涉案房屋被查封，现已进入司法拍卖程序。三、涉案房产的位置及所有权：深圳市龙岗区布吉镇水径村华浩源（B区）（房产证号：粤20**深圳市不动产权），所有权人是被告。裁决结果本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其附件，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合本案现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于解除合同。被告在《承诺书》中向原告承诺涉案房产在租赁期间内不会被采取查封、抵押等措施，如违反前述约定，愿意按照《深圳市房屋租赁合同书》的约定承担违约责任，而《深圳市房屋租赁合同书》约定如被告违约，原告享有单方解除权，现有证据显示涉案房屋已被查封并进入司法拍卖程序，被告的违约行为导致合同目的已然无法实现，对原告要求解除《深圳市房屋租赁合同书》的诉求，本院依法予以支持。原告称其于2020年10月31日前可完成涉案房屋的腾退事宜，故对其诉请的解除时间及腾退房屋时间予以认可。关于租金退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《深圳市房屋租赁合同书》约定因被告违约导致合同解除的，被告应向原告退还合同解除之日至合同租赁期截止之日的租金并按月利率2%自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息。因双方约定11年计租期内租金总额为240000元，故每天租金为59.78元，原告使用的计租日期为2019年5月21日至2020到10月31日，共计529天，即已用租金为31623.62元，故剩余租金总额为208376.38元，原告诉请超过部分，本院不予支持。关于违约金。双方在《深圳市房屋租赁合同书》约定如因被告违约导致合同解除的，被告应向原告支付租金总额20%的违约金，故对原告要求被告支付违约金48000元的诉求，本院依法予以支持。关于物业管理费、水电费、燃气费等费用。双方约定由原告自行缴纳，根据前述原告于2020年10月31日前腾退涉案房屋，故对其要求承担涉案房屋2020年10月31日前物业管理费、水电费、燃气费的诉求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告毛贵云与被告林晓霞于2018年12月21日签订《深圳市房屋租赁合同书》于2020年10月31日解除；二、原告毛贵云于2020年10月31日将深圳市龙岗区布吉镇水径村华浩源（B区）的房屋返还被告林晓霞；三、被告林晓霞于本判决生效之日起五日内向原告毛贵云返还剩余租金208376.38元并支付资金占用利息（以208376.38元为基数，按照月利率2%，自2018年12月21日起计算至款项返还完毕之日止）；四、被告林晓霞于本判决生效之日起五日内向原告毛贵云支付违约金48000元；五、深圳市龙岗区布吉镇水径村华浩源（B区）房屋自2018年12月21日至2020年10月31日所产生的物业管理费、水电费、燃气费等费用由原告毛贵云承担。六、驳回原告毛贵云的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3235元、公告费500元（原告已预交），由被告林晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院.审判员 杨 宏二〇二〇年十月十九日书记员 赖丽萍