杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初1807号 原告：浙江省农业生态与能源办公室，住所地杭州市西湖区教工路93号。 法定代表人：董越勇，主任。 委托诉讼代理人：唐月梅，浙江天册律师事务所律师。 被告：杭州市西湖区老墙门酒家，住所地杭州市西湖区教工路93号一楼-4-5及二楼。 经营者：祝锋浩，男，1976年1月15日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：朱清梁，浙江正允律师事务所律师。 原告浙江省农业生态与能源办公室与被告杭州市西湖区老墙门酒家房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐月梅、被告的经营者祝锋浩及委托诉讼代理人朱清梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》《补充协议》于2019年12月9日解除；2.被告腾退杭州市西湖区××路××号××号楼临街店面房（总面积390㎡）并交还原告；3.被告支付原告拖欠的租金641829元；4.被告支付原告滞纳金114545元（自2018年4月1日暂计至2019年12月18日，实际计至清偿之日止）；5.被告支付原告拖欠的水电费9687元（抄表日期为2019年8月28日，未抄表的水电费抄表后按实支付）；6.被告支付原告房屋占用使用费（自2019年12月9日至实际腾退期间按合同约定的租金二倍标准计，即2082元／日）；7.诉讼费由被告承担。 事实与理由：2016年11月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》及补充协议。合同约定，原告将坐落于杭州市西湖区××路××号××号楼临街店面房（总面积390平方米，其中一、二楼营业用房约260平方米，附属用房约130平方米）出租给被告，租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止。双方约定，每年租金为38万元，支付方式为按季度支付，首期95000元于2017年1月1日前支付，二期的付款时间为2017年3月31日前，以此类推。被告逾期支付的，每逾期一日，按合同约定的日租金二倍支付滞纳金。租赁期间，使用该房屋所发生的水电费由被告承担。合同同时约定，在被告逾期支付租金时，原告有权单方解除合同，并采取相应的措施，由此给原告造成损失的，被告应根据损失情况予以赔偿。合同签订后，原告依约将房屋提供给被告使用。但被告仅支付租金至2018年3月31日，自2018年4月1日起至今的租金均未支付。自2018年10月24日至2019年8月28日期间，被告使用的水电费9687元也未支付。原告多次函告被告，要求被告支付拖欠的租金以及相应费用，但被告均未支付。基于被告的违约行为，原告根据双方约定，要求解除双方于2016年11月30日签订的《房屋租赁合同》，并通过微信、ＥＭＳ以及张贴的方式，发送《关于解除与祝锋浩（老墙门）〈房屋租赁合同〉的通知函》给被告。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，第一，原告要求确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年12月9日解除，缺乏事实和法律依据。首先，原告以被告拖欠房租及水电费为由要求解除合同，不符合事实和法律。被告在租赁房屋后至2018年3月份，均按时按约支付租金。2018年以后未按时支付房租，系情势变更事实引起的，不能认定为答辩人违约。案涉房屋所在地是西湖区教工路93号，原本属于人流量大，商业气息浓厚的地方。但自2016年9月份开始，因受花园村（九莲庄、营盘地）拆迁的影响，客流逐渐减少，被告的饭店也从盈利转变为亏损状态。至2018年，由于附近地块均被拆迁，逐渐成为建筑工地。来就餐的客人非常稀少，终日门可罗雀。在合同履行期间，出现不可预见的拆迁事实，严重影响了被告的经营收益，属于合同法规定的“情势变更”情形。故被告于2018年4、5月向原告提交书面申请，请求给予适当减少租金，但原告经内部讨论予以拒绝。根据合同法司法解释二第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。根据该规定，被告有权要求减少租金。原告应当予以减少租金而不予减少，违反了法律的规定，造成了被告无力支付房租的后果，因此不能以此认定被告违约。其次，被告不同意也不认可原告的《解除函》，故《解除函》对被告不具有法律约束力。原告的解除理由违背了诚实信用原则，损害了被告的合法权利。第二，原告要求解除合同并要求被告腾退房屋，是另有目的，被告坚决反对。首先，根据2019年西湖区人民政府的房屋征收公告，案涉房屋即将被拆迁。如在房屋租赁期间被拆迁的，房屋的装修补偿款是归承租人所有。原告随意认定被告违约，从而提前收回房屋，将被告辛苦投资的装修价值据为己有。其次，房屋征收过程中，承租人依法具有搬迁费补偿及设施、设备被征收补偿的权利。如原告强行收回房屋，将会造成被告的前述损失。再次，被告承租该房屋之时，向上一手承租人支付了70万元转让费，且原告对此是明知且默许的，现原告强行要求收回房屋，被告所支付的转让费也将成为被告的实际损失。第三，原告应当酌情减少租金。租金支付的情况确如原告所述，但被告要求减少租金也是有法可依。第四，关于水电费的问题。被告在原告处有3万元水电押金，在明知该房屋即将被征收，被告又连续亏损无力支付的情况下，水电费可以直接从押金中扣减。第五，原告要求被告支付房屋占用费，缺乏事实依据。被告认为《解除函》对被告不具有法律约束力，故也就不存在所谓的房屋占用使用费。第五，原告主张的滞纳金，无事实及法律依据，且标准过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据，形式合法、内容真实，能够相互印证，本院经审查后予以确认并在卷佐证。被告提交的公告，系打印件，本院不予确认；照片系原件，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月30日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，其中约定：原告自愿将座落于杭州市西湖区××路××号××号楼的临街店面房（含一楼、二楼、附属用房）出租给被告使用，房屋总面积约390平方米（其中一、二楼营业用房约260平方米，附属用房约130平方米），被告已对原告所出租的房屋作了充分了解，愿意承租该房屋；租赁期为五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；每年租金为380000元，租赁期内租金不变，按季度支付，首期95000元于2017年1月1日前支付，二期的付款时间为2017年3月31日前，依此类推，被告逾期支付的，每逾期一天，需按合同日租金的2倍支付滞纳金；该出租房屋仅供被告作为酒店餐饮使用，被告如需改变房屋用途，应经原告书面同意方可执行；原告根据被告水电实际使用量按照水电部门提供的价格每季度向被告结算一次；合同签订之日，被告应向原告交纳水电押金3万元，租赁期满押金退还给被告；租赁期内，如被告有逾期未支付房租、接到原告水电费通知超过15天未支付等行为之一的，原告有权单方面提前终止本合同，并采取相应的措施，由此而造成原告损失的，被告应根据损失情况予以赔偿。后原告与被告就停车场使用等问题签订《补充协议》。 上述合同签订后，原告按约交付了案涉房屋。被告向原告支付房屋租金至2018年3月31日。自2018年4月1日起，被告未支付租金。截至2019年12月8日，被告共欠原告房屋租金641829元。截至2019年8月28日，被告尚欠水电费9687元。2019年12月9日，原告通过微信，向被告的经营者祝浩锋发送《浙江省农业生态与能源办公室关于解除与祝锋浩（老墙门）〈房屋租赁合同〉的通知函》，以被告拖欠租金、水电费为由，解除双方的《房屋租赁合同》，并要求被告支付拖欠的租金、水电费并交还房屋等。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。被告尚欠原告租金641829元（截至2019年12月8日）、水电费9687元（截至2019年8月28日），被告应予支付。此后的水电费原告未明确金额，本案中不予处理。被告在原告处水电费押金30000元，可用于抵扣上述欠款。抵扣后，被告尚须支付租金621516元。被告辩称，在合同履行期内，周边地块拆迁，属于情势变更，租金应予减少。本院认为，根据被告的陈述，其在签订案涉合同时已经知晓周边地块将要拆迁，故不存在情势变更的情形，且被告未向法院请求变更或解除合同，故租金仍应按合同约定的金额计算。被告主张减少租金，缺乏依据，本院不予采纳。根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一天，按合同每日租金的二倍支付违约金。该违约金的标准过高，现原告自愿降低至每年按未付租金的18%计算，已属合理，本院不再予以调整。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，根据合同约定，如被告拖欠租金，原告有权解除合同。被告长期拖欠原告租金及水电费，故原告有权解除合同。原告已于2019年12月9日向被告发出解除合同通知，故双方的《房租租赁合同》《补充协议》于该日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告应于合同解除后立即腾退案涉房屋并交还原告。被告未及时交还房屋，给原告造成损失，被告应当向原告支付自2019年12月9日起的房屋占有使用费。原告主张按约定租金的二倍计算房屋占有使用费，缺乏依据，本院将综合考虑合同约定的租金标准、新冠肺炎疫情的影响等因素，酌情予以确定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、浙江省农业生态与能源办公室与杭州市西湖区老墙门酒家签订的《房屋租赁合同》《补充协议》于2019年12月9日解除； 二、杭州市西湖区老墙门酒家于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区教工路X号X楼XX及X楼（含X号临街店面房一楼、二楼、附属用房），并将该房屋交还浙江省农业生态与能源办公室； 三、杭州市西湖区老墙门酒家于本判决生效之日起十日内向浙江省农业生态与能源办公室支付租金621516元； 四、杭州市西湖区老墙门酒家于本判决生效之日起十日内向浙江省农业生态与能源办公室支付违约金114545.42元（暂计至2019年12月18日，此后的违约金以未付租金为基数，按每年18%，另计至租金付清之日止）； 五、杭州市西湖区老墙门酒家于本判决生效之日起十日内支付浙江省农业生态与能源办公室房屋占有使用费250000元（自2019年12月9日暂计至2020年10月14日，此后的房屋占有使用费按每年380000元，另计至房屋交还之日止）； 六、驳回浙江省农业生态与能源办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计5730元，由浙江省农业生态与能源办公室负担150元，杭州市西湖区老墙门酒家负担5580元。 浙江省农业生态与能源办公室于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州市西湖区老墙门酒家于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  饶端洁 二〇二〇年十月十四日 书记员  宋莎菲