甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初4958号原告：刘某，甘肃省临泽县人，住临泽县。公民身份号码：×××被告：甘肃华大房地产开发集团有限公司。统一社会信用代码：91620702686079744E。法定代表人：雷某1，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马某，系该公司总经理助理。被告：雷某2，甘肃省张掖市人，公民身份号码：×××。（未到庭）被告：张掖盛华房地产经纪有限公司。统一社会信用代码：916207023513774328。法定代表人：荆某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马某，系该公司员工。被告：张掖市和顺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91620702332167704H。法定代表人：梁某，系该公司经理。委托诉讼代理人：王某，系该公司财务负责人。原告刘某与被告甘肃华大房地产开发集团有限公司（以下简称华大公司）、雷某2、张掖盛华房地产经纪有限公司（以下简称盛华公司）、张掖市和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某、被告华大公司及被告盛华公司委托诉讼代理人马某、被告和顺公司委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼，被告雷某2经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告华大公司之间的商品房买卖合同无效；2.判令被告共同返还原告购房款92025元；3.判令被告共同支付原告刘某购房款利息11775元（92025元×4.35%÷360天×1059天＝11775元，自2017年8月1日起至2020年6月1日止，共计1059天）；4.判决确认原告对位于张掖市××区北侧、西一路西侧和顺公司所有的张国用（2015）第151515号、面积为88258平方米的国有土地使用权及地上建筑物所有权的变卖、拍卖价款享有优先受偿权；5.被告共同承担本案全部诉讼费用；6.上述2-3项金额103800元。庭审中，原告当庭变更第一项诉讼请求为：要求解除与华大公司签订的《商铺认购合同》及与盛华公司签订的《商铺委托经营合同》。事实与理由：2017年，被告华大公司在没有取得《规划许可证》、《开工许可证》、《商品房预售许可证》等房地产开发审批手续的情况下，以“华大国际广场”项目名义，在张掖大肆宣传房屋促销广告，并以售后包租、政府补贴等虚假承诺，大量吸引各地购房者与其签订商铺购买合同和商铺委托经营合同。其虚假承诺高额利益回报的事实已被张掖市工商局认定为虚假宣传广告行为，并作出了行政处罚，被告华大公司的行为已构成典型的民事欺诈。原告在被告大肆宣传期间到其售房部进行了解后，售房部负责人向原告保证各项手续均齐全，当时主要负责的经理不在，暂时看不了相关证照。原告实地查看了被告正在修建的位于甘州区南一路北侧、西一路西侧的施工现场，确实在建设施工，所以相信了被告。同时，售房部负责人告知盛华公司是张掖市房地产开发公司的下属单位，专门负责店铺经营，要求原告与盛华公司再签一份委托经营协议。受被告的欺诈误导，原告与华大公司签订了房屋买卖合同，同时与盛华公司签订了商铺委托经营协议，并交纳了全部房款。但截至目前，被告仍未取得商品房预售许可证及其他开发许可证照，施工现场停工三年之久。原告为维护自身合法权益，多次找被告售房部及相关负责人，但售房部均以负责人不在为由不予解决。目前，售房部已人去楼空，该项目已成为“烂尾楼”，原告的购房合同目的已无法实现。原告认为，华大公司在未取得商品房预售许可的情况下，与原告建立商品房买卖合同的行为违反了法律的强制性规定，被告盛华公司明知华大公司证照不全、原告的购房合同目的不能实现，为达到合伙欺骗原告的目的，伙同华大公司共同“演戏”，应承担连带责任。2018年至今，原告多次找被告华大公司未果，先后找张掖市建设局、市信访局等单位解决，得知原告与被告签订的认购协议和委托经营的商铺所在地为张掖市和顺公司所有的张国用（2015）第151515号、面积88258平方米的国有土地。原告认为，和顺公司与华大公司事先串通、欺瞒消费者，属于合伙欺诈，应当承担连带责任。综上，原、被告双方的房屋买卖行为、委托经营行为当属无效，被告应共同返还购房款及利息。另外，原告认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第一条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。本案中，原告作为购房者，依法应当享有对案涉房屋土地使用权和地上建筑物所有权变卖、拍卖所得价款优先于工程价款、抵押债权的受偿权。综上，为维护原告权益，故诉至法院。被告华大公司未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称：同意与原告解除双方之间签订的合同，同意退还房款并承担利息。对于原告的第四项诉请，如原、被告之间所有合同解除，原、被告之间只有债权债务关系，原告购买的商铺至今未修起来，不存在谁优先受偿的问题。被告盛华公司未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称：和第一被告答辩意见一致，但是，被告盛华公司与原告签订的是委托经营合同，并未在商铺认购合同中发生关系，因商铺未交付被告管理，被告不承担原告所诉的退房款和利息，只同意解除与原告签订的委托经营合同。被告和顺公司未提交书面答辩状，其委托诉讼代理人在庭审中口头辩称：被告的答辩意见与第一被告一致，被告和顺公司并未与原告签订任何合同，在本案中不应承担任何付款责任，对原告提出的第四项诉讼请求，涉案房屋的土地是被告和顺公司名下的，被告认为和原告没有关系，原告不享有优先受偿权。本院经审理认定事实如下：2017年8月1日，华大公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订《商铺认购合同》一份。合同的主要内容为：乙方购买甲方开发建设的位于张掖市××区西侧华大国际广场商业体负一层516号商铺一间（建筑面积20.45㎡），商铺单价为4500元/㎡，总价款为92025元，乙方在签订本合同时，向甲方支付合同指定交付款，甲方向乙方开具收款凭证；在甲方具备商铺交付条件时，甲乙双方签订《商品房买卖合同》，乙方交纳的认购金抵顶商铺款，乙方交清剩余商铺款后本合同终止。如乙方未按规定期限与甲方办理相关手续并支付剩余购房款，本合同自动终止，甲方有权将乙方购买的商铺另行出售，乙方属违约，需遵守甲方的相关规定办理退款手续。合同还约定了以下内容：乙方在签订本合同时知悉并了解认可所认购的物业基本现状，合同系乙方自愿签订；乙方在商铺交付使用时有权独立自主经营，亦可选择委托于甲方或者甲方指定的第三方运营公司（经营）；乙方若已经签订本合同后提出退铺申请须向甲方承担商铺总价款30％的违约金；如因甲方的原因造成商铺不能办理产权证的，甲方承担全部责任；若甲方未能在约定期限给乙方办理产权证则甲方违约，为了保证乙方利益，乙方须与第三方运营公司签订转让合同，运营公司在15个工作日内一次性退还乙方所交纳款项。若乙方愿意继续履行合同，则双方可另行协商签订协议。同日，原告作为甲方，盛华公司作为乙方，双方签订《商铺委托经营合同》一份，合同的主要内容为：甲方将其拥有的位于张掖市××区西侧华大国际广场商业体负一层516号商铺一间委托给乙方经营，委托经营期限为12年，即2018年5月1日至2030年4月30日，甲、乙双方同意在委托经营期内该合同为不可撤销合同；合同第六条“委托经营收益标准及支付日期”约定的内容为：介于乙方的统一经营政策和首年免租金等优惠政策，为保证乙方能及时支付甲方收益，乙方支付于甲方的租金收益将按租赁签订的日期到年底支付（提前三天到账）；在本合同有效期内乙方以该商铺认购实到款为标准，每年按一定比例向甲方支付租金，每年租金为该商铺总价款的8.34％即7675元；该商铺自2018年5月1日起计算租金；若甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行驶经营管理等权利时，甲方应向乙方承担造成经济损失3倍的违约金；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期金额每日依本年度约定租金的0.5%向甲方支付违约金。合同第十二条约定：“华大公司自愿为乙方向甲方支付租金、违约金等民事责任承担连带保证责任，保证期限为十二年”。上述合同签订后，华大公司于2017年7月30日收取原告定金10000元、2017年8月1日收取原告余款82025元，合计92025元，华大公司给原告开具了收款收据二张。现因华大公司至今未能将涉案商铺所在的华大国际广场商业综合体修建完毕，未将商铺交付给原告，故原告提起诉讼。另查明，经本院已生效的（2019）甘0702民初5056号王作艳诉华大公司、盛华公司、和顺公司房屋买卖合同纠纷一案判决书中，查明认定以下事实：华大公司、盛华公司、和顺公司均系独立的企业法人。三个公司之间没有隶属关系。华大公司的法定代表人雷某2曾经担任过和顺公司的法定代表人，曾经是和顺公司的股东。华大国际广场商业综合体项目工程系华大公司与和顺公司联建开发，双方没有签订书面联建合同。2015年6月19日，和顺公司取得了华大国际广场商业综合体所涉88258㎡土地的土地使用权证〔证号：张国用（2015）第15151号〕；2016年12月12日和顺公司取得了华大国际广场商业综合体所涉土地建设用地规划许可证；2017年6月21日，和顺公司取得了华大国际广场商业综合体工程的建设工程规划许可证。因在建设过程中，工程项目的消防审查条件变更，导致2017年6月21日建设工程规划许可证作废，张掖市自然资源局于2019年5月8日再次给和顺公司颁发了建设工程规划许可证。2019年8月29日张掖市自然资源局向和顺公司作出了张自然资源发〔2019〕246号文件（“张掖市自然资源局关于同意变更华大.国际广场项目二期工程1#-6#楼建筑单体设计方案的批复”），同意和顺公司对华大·国际广场项目二期工程1#-6#楼建筑单体设计方案的变更申请。另外，张掖市中级人民法院审理的原告中国农业银行股份有限公司张掖分行与被告张掖市金利万头种羊养殖有限公司、张掖市康达环保科技有限公司、张掖甘霖农业生态投资有限公司、和顺公司、张新文、王旭、余挺、何静等人借款合同纠纷一案中，被告和顺公司于2015年12月14日与银行签订了《最高额抵押合同》，约定和顺公司自愿为原告与被告金利养殖公司自2015年12月14日至2022年12月13日止的期间内所形成的债权提供最高额抵押担保，并以其张国用（2015）第151515号面积88258㎡的国有土地使用权提供抵押担保。张掖市中级人民法院于2018年11月22日作出（2018）甘07民初152号民事判决，判决内容为：……二、中国农业银行股份有限公司张掖分行对上述债权就被告和顺公司抵押的、该公司所有的张国用（2015）第151515号、面积88258㎡的国有土地使用权依法拍卖、变卖的价款优先受偿，并利随本清……，现该判决已生效。再查明，被告华大公司原名为张掖市华大房地产开发有限责任公司，于2018年7月变更为现在的甘肃华大房地产开发集团有限公司。又查明，庭审中，原告与被告华大公司、被告盛华公司均同意解除双方签订的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》，被告华大公司亦同意退还原告购房款92025元并承担利息11775元。上述事实，有原告委托诉讼代理人的当庭陈述、原告提交的《商铺认购合同》、《商铺委托经营合同》、收款收据、退款承诺书、张掖市住房和城乡建设局的答复函、（2019）甘0702民初5056号民事判决书复印件、被告的当庭陈述等证据在卷予以证实。本院认为，关于原告要求解除与被告华大公司签订的《商铺认购合同》以及原告要求解除与被告盛华公司签订的《商铺委托经营合同》的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，双方当事人均同意解除上述合同，系对其民事权利的自由处分，本院依法确认解除原告刘某与被告华大公司签订的《商铺认购合同》以及原告刘某与被告盛华公司签订的《商铺委托经营合同》。关于原告要求各被告共同返还原告刘某购房款92025元，承担利息11775元，合计103800元的诉讼请求。庭审中，被告华大公司当庭表示愿意退还原告购房款并承担利息，本院依法予以准许。对于被告雷某2、盛华公司、和顺公司是否应当承担上述费用问题。因《商铺认购合同》是原告与第一被告签订，房屋认购款也是由第一被告收取，就本案所涉商铺的买卖事宜，被告雷某2、盛华公司、和顺公司均未与原告签订合同，不是合同的相对方，亦未收取原告的购房款，故被告雷某2、盛华公司、和顺公司在本案中不应承担责任。关于原告要求对位于张掖市××区北侧、西一路西侧的面积为88258平方米的国有土地使用权及地上建筑物所有权变卖、拍卖的价款享有优先受偿权的主张。本院认为，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。原告在购买商铺时，并未与被告和顺公司签订过抵押合同，亦未约定原告对和顺公司名下的张国用（2015）第151515号，面积88258㎡的国有土地使用权及地上建筑物所有权变卖、拍卖的价款享有优先受偿的权利，且张掖市中级人民法院作出的生效判决确定，中国农业银行股份有限公司张掖分行对张掖市金利万头种羊养殖有限公司应向其偿还借款本息的案件中，中国农业银行股份有限公司张掖分行已取得对和顺公司抵押的、该公司所有的张国用（2015）第151515号，面积88258㎡的国有土地使用权享有依法拍卖、变卖的价款优先受偿权。综上，原告不享有上述土地及地上建筑物依法拍卖、变卖价款的优先受偿权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认解除原告刘某与被告甘肃华大房地产开发集团有限公司于2017年8月1日签订的《商铺认购合同》；二、确认解除原告刘某与被告张掖盛华房地产经纪有限公司于2017年8月1日签订的《商铺委托经营合同》；三、被告甘肃华大房地产开发集团有限公司退还原告刘某购房款92025元，承担利息11775元，合计103800元，限于本判决生效后三十日内履行；四、被告雷某2、张掖盛华房地产经纪有限公司、张掖市和顺房地产开发有限公司在本案中不承担责任；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2376元，减半收取1188元，由被告甘肃华大房地产开发集团有限公司负担。原告已交纳，被告负担的案件受理费被告直接给付原告，本院退还原告案件受理费1188元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员  岳慧萍二〇二〇年十月二十二日书记员  张符慧注：本判决书一经生效，当事人必须履行，一方当事人逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起，在法定期间内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，即视为自动放弃权利。申请执行期间为二年。