江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初7049号原告：南京金敦冠印务有限公司，统一社会信用代码91320114773970236D，住所地在南京市雨花台区西善桥南路19号。法定代表人：黄方冠，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡成福，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷婷婷，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：蔡政刚，住南京市江宁区。被告：蔡政花，住南京市建邺区。两被告共同委托诉讼代理人：陈永春，江苏衡鼎（盐城）律师事务所律师。原告南京金敦冠印务有限公司（以下简称“金敦冠公司”）诉被告蔡政刚、蔡政花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金敦冠公司的委托代理人蔡成福、谷婷婷、被告蔡政刚、蔡政花的共同委托代理人陈永春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金敦冠公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告搬家费、装修补偿、设备补偿等各项补偿费用暂计901160.96元及利息（自被告提取拆迁款之日至2019年8月19日起按照人民银行同类贷款利率1.5倍计算，自2019年8月20日按照银行同业拆借中心公布的市场贷款报价利率1.5倍计算至实际给付之日止）；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告自2011年6月开始从被告处租用南京市雨花台区西善桥南路19号面积约2200平方米的厂房，双方之间没有书面协议，只有口头约定，原告按时给付租金，并根据生产经营需要在租赁期间对案涉厂房进行了装修。2015年6月涉案租赁厂房被划入征地范围，被告为了多拿征地补偿款，让原告提供各类生产经营的材料、设备清单等以在评估和谈判时获得更多的补偿款，并承诺拆迁所得补偿款当中归承租人所得的权益届时会支付给原告，承诺给原告的补偿不低于40万元。2017年9月25日，案涉租赁物在租赁期间实际发生拆迁，原告也被迫搬迁另找厂房用于生产经营。据原告多了解，案涉租赁物的拆迁补偿款被告在2017年年底左右就已经拿到，但是至今为止仍未将承租人的补偿支付给原告，原告多次找其沟通，不是不接电话，就是电话讲在外地，以各种方法推脱支付。故原告诉至法院，请求判如所请。被告蔡政刚及被告蔡政花辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。2017年9月25日原告就搬离了案涉房屋，被告房屋的拆迁是在2018年的1月15日才开始。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年，南京久强建筑工程有限公司（出租方、甲方）与金敦冠公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：一、房屋的座落、面积：1-1、甲方将位于南京市善桥（南京第一建筑材料有限公司）内南京久强建筑工程有限公司的房屋、办公楼出租给乙方使用。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生产制造使用……三、租赁期限：3-1、该房屋租赁期限为三年。自2011年6月1日起，至2014年5月30日止。3-2、租赁期满，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必需在租赁期满前的六个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。四、租金及支付方式：4-1、该房屋的年租金为一次性包死22万元整。4-2.租金一年一次性支付，先付后使用……十一、违约处理及免责条件：11-4因国家需要甲、乙双条件服从拆除已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失，互不承担责任。该份合同由南京久强建筑工程有限公司与金敦冠公司均加盖公章。2014年5月20日，南京久强建筑工程有限公司（出租方、甲方）与金敦冠公司（承租方、乙方）续签租赁合同，约定：一、房屋的座落、面积：1-1、甲方将位于南京市善桥（南京第一建筑材料有限公司）内南京久强建筑工程有限公司的房屋2000㎡出租给乙方使用。1-2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共2000平方米。二、租赁用途：2-1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为生产制造使用……三、租赁期限：3-1、该房屋租赁期限为壹年。自2014年6月1日起，至2015年6月1日止。3-2、租赁期满，甲方有权收回全部租赁房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必需在租赁期满前的六个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同。四、租金及支付方式：4-1、该房屋的年租金为叁拾万元整。4-2.租金按一年一次性支付，先付后使用。后每一年上浮10%……十、违约处理及免责条件：10-3、因国家建设需要甲、乙双方无条件服从拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。2017年9月30日，原告金敦冠公司搬离涉案房屋。2017年11月，经江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司（以下简称“象仁公司”）评估，南京第一建筑材料有限责任公司（以下简称“第一建筑公司”）无证房产评估明细表载明：建筑面积合计2960.73平方米，评估总价为2261892元；装修及附属物单项明细测算表一份，估价时点为2015年7月29日，装修评估价为300077元、附属物评估价为135293元，合计435370元；固定资产设备（糊盒机、瓦楞机等）净值271745元。被告蔡政刚通过网银向案外人黄某（系原告法定代表人黄方冠父亲）转账了10万元费用。2018年1月15日，南京市雨花台区征收拆迁安置办公室（甲方）与第一建筑公司（乙方）签订了《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》一份，约定：第一条，被征收房屋坐落于建宁，为乙方所有，承租给别人使用。第二条，甲、乙同意按照由江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司出具的房屋征收评估结果，确定被征收房屋的货币补偿金额为65314856元……第五条，甲方支付征收生产用房的设备拆除安装、搬运费用5225188元；非营业用房的停业补偿费用3265743元。第六条，甲方同意于2018年2月10日向乙方出具《南京市国有土地上房屋征收与补偿款专项存折》，并付清费用；乙方同意于2017年5月23日，将被征收房屋搬迁完毕交由甲方……。另查明，原告金敦冠公司起诉被告蔡政刚房屋租赁合同纠纷一案，本院审查作出（2018）苏0114民初3742号民事裁定书，认为被拆迁房屋的产权单位为第一建筑公司，而金敦冠公司签订租赁合同的相对方为南京久强建筑工程有限公司（以下简称“久强公司”），并非本案被告蔡政刚个人，被告蔡政刚非适格原告，遂裁定驳回起诉。后原告金敦冠公司上诉，南京市中院作出（2019）苏01民终3892号民事裁定书，认为原告金敦冠公司提出了具体的诉讼请求和事实理由，符合受理条件，遂驳回原裁定，指定本院继续审理。2019年3月18日，南京市江宁区市场监督管理局开具公司准予注销登记通知书一份，核准久强公司注销登记。本案两被告系久强公司股东。以上事实，有（2019）苏01民终3892号民事裁定书、《房屋租赁合同》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》、评估明细表、企业资料查询表、通知书、年检报告书、录音文件及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，首先，关于本案诉讼主体的问题，鉴于久强公司已进行注销登记，原告金敦冠公司主张被告蔡政刚、蔡政花作为久强公司的股东，对久强公司的债务承担给付责任；被告蔡政刚、蔡政花对此提出异议，称其作为有限责任公司的股东，应当承担的系认缴出资额范围内的有限责任，根据《最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定(二)》的规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。有限责任公司的股东，未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。身为久强公司股东的被告蔡政刚、蔡政花以未开业、未发生债权债务为由申请简易注销，并办理公司注销手续，与事实不符，久强公司2010-2012的公司年检报告书显示其仍存在收入，故久强公司未经合法清算即办理注销，原告金敦冠公司起诉被告蔡政刚及蔡政花，本院依法应予支持。其次，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行自己的义务。双方于2014年5月20日续签了合同，经被告自认后因拆迁，将该租赁合同变更为不定期租赁合同，原告对此无异议，按期支付租金也未提出修改合同条款，故双方应积极履行合同约定，即因国家建设需要甲、乙双方无条件服从拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。审理中，为证明被告是否承诺给付原告相应的拆迁补偿款40万元，原告提供了一份录音文件整理，本院审查认为该录音既不是原件，其中被告也仅含糊表示双方坐下来谈，不能明确得出原、被告之间已达成被告给付原告拆迁补偿款40万元的合意的判断，故原告主张被告承诺补偿的事实缺乏相应的证据证实。对于原告所诉的房屋拆迁补偿分配，租赁合同双方当事人有约定的，按约定；没有约定或约定不明的，可以协商达成补充协议；协商不成的，应按照相关法律法规处理。本案，原、被告双方对拆迁事项约定不明，应根据相关法律法规处理。2011年1月21日颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。”该规定表明2011年1月21日之后，征收部门只与被征收房屋所有权人，即被征收人订立补偿协议，而不再与房屋的承租人订立补偿协议，房屋承租人被排除于征收补偿协议关系之外。房屋征收协议属于行政协议，征收部门与被征收人属于行政协议关系；而房屋所有权人即被征收人与承租人之间因订立房屋租赁合同产生民事合同关系，该民事合同关系与行政协议关系属于不同范畴的法律关系，征收部门不得超越行政职权，干涉房屋所有权人与承租人之间的民事合同，同样承租人也不能直接参与行政协议关系，要求征收部门或房屋所有权人给予征收补偿。本案中，补偿协议于2018年1月15日签订，应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，原告作为承租人无权就征收协议向被告主张拆迁补偿费用，而只能依照租赁合同的约定和法律的规定处理。而原告主张的各项费用均为征收补偿协议上列明的补偿被告的相关费用，不符合相关法律规定，本院依法不予支持。第三，对于原告主张的停产停业损失，原告于2017年9月30日搬离涉案房屋，被告签订的征收补偿协议约定2017年5月23日将被征收房屋搬迁完毕，且双方续签合同时已经预见涉案房屋要拆迁，而承租人获得停产停业补偿的前提是举证证明剩余租赁期间的预期利益损失，然后按照租赁合同的约定或者法律规定予以处理。对于原告主张的搬迁费，因征收原因导致合同无法履行，承租人应当配合征收部门进行搬迁，此时出租人应当对承租人因搬迁而发生的费用进行相应补偿。承租人获得搬迁补偿的范围以其实际支出的费用为准，而不能直接作为主体分配征收机关给予被征收人的搬家费，故原告主张搬迁费应提供相应的证据证实自己搬迁实际支出的费用。对于原告主张的装修附属费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。”房屋拆迁的，承租人就其装修的部分要求出租人向其补偿的，可予支持。但本案，涉案房屋的装修附属，原告主张为其装修，但其未提供证据证明，故其主张缺乏事实依据，本院依法不予采信。对于原告主张的资产设备费用，因原告无证据证明设备为其所有，亦或是其所有的设备参与了评估，依法应当承担相应的不利后果，本院不予支持。对于上述各项费用，原告可在收集相关证据之后，以租赁合同纠纷另行起诉。对于原告认为被告以原告的设备等因素多获取的拆迁补偿，原告可依法向负责拆迁的行政机关予以说明进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告南京金敦冠印务有限公司的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告南京金敦冠印务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 田 强人民陪审员 闻 强人民陪审员 张**二〇二〇年十月二十九日法官 助理 仇欣月书 记 员 池 艳