苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0509民初8559号 原告：计萍。 委托诉讼代理人：黄昊。 被告：曹**庄。 委托诉讼代理人：潘小强。 原告计萍与被告曹**庄租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告计萍的委托诉讼代理人黄昊，被告曹**庄的委托诉讼代理人潘小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告计萍提出诉讼请求：一、依法返还多缴纳的租金625663.93元；二、诉讼费保全费由被告承担。事实和理由：2013年1月30日、2013年9月29日，原告与顺利集团有限公司订立了租赁合同两份，约定了租金、租期及物业费缴纳等相关事宜。2015年3月6日，原告与被告约定将顺利集团有限公司对原告拥有的部分租金债权转让给被告，数额为1317179元。同时双方约定，若后期因顺利集团的原因，房屋无法正常承租的，被告同意将剩余租赁期的房屋租金的2/3退回给原告，原告依照双方的约定支付了被告1317179元。2017年7月10日，吴江区人民法院裁定受理顺利集团破产清算一案。破产清算受理两个月内，破产管理人未通知原告一方解除或继续履行租赁合同，故租赁合同应当于2017年9月10日解除。被告从2017年9月10日起计算至合同结束的租金的2/3应当返还给原告。计算方式为：未支付租金给顺利集团的剩余租赁期为2014年2月25日到2022年9月30日共计3139天。2016年10月1日到2023年9月30日共计2555天。1317179/5694=231.32753元每天。2014年2月25日到2017年9月10日共1293天。2016年10月1日到2017年9月10日共344天。231.32753*1637天=378683.16元，剩余租期的租金为1317179-378683=938495.9元*2/3=625663.93元。1317179覆盖是2014年2月25日到2020年9月30日。2016年10月1日到2023年9月30日。两份合同。前期支付了246240元租金，128250元租金，该两笔是直接付给顺利集团的。 曹**庄辩称：被告与原告之间不存在租赁合同关系，原告要求返还租金没有事实和法律依据，而且实际上1317179元数额的租金，原告已经使用完毕的，从两份租赁合同可以看出其实租赁期限其中一份是2013年2月25日，另外一份是2013年10月1日，实际上本案所涉及的抵扣租金都是从租赁开始期限开始计算的，并不是原告所说的从2014年和2016年开始计算的。那么从合同起始期间开始计算的话，实际上涉案的1317179元的租金已经原告已经使用完毕，不存在任何未使用的情形。此外，从原告主张的诉讼请求看，原告是要求返还租金，但是被告收取的实际并不是租金，实际上被告与原胜利集团之间是一个借款关系，借款关系而产生的是收回借款这样一个行为，因此原告实际上是代顺利集团向被告返还借款，在原告向被告返还借款并全部返还完毕以后，实际上被告与顺利集团之间的债权债务已经结清，包括原告与顺利集团之间的租金也已经支付完毕。实际上当这个款项支付完毕的时候，各自的债权债务已经履行完毕，特别是被告跟顺利集团这个债务已经消灭。被告认为协议书第三条约定应当是无效的，原因是原告与被告签订合同中重新据实结算租金，他的一个事实依据、合同依据就是原告与被告之间存在一个租赁关系，但实际上原告与被告之间并不存在租赁关系，原告只是代顺利集团向被告支付这款项，对被告来说实际上是归还借款，因此就是说顺利集团与被告之间债务早已经因为原告代还而消灭掉，因此原告是没有权利向被告主张返还的，这是没有合同基础跟事实基础。另外一个从破产的一个资料来看，实际上就是说目前破产管理人还在向原告之间发送相应的通知书，表明实际上原告目前的损失是不确定，也不明确的，既然损失不确定也不明确，那么原告所主张的损失的依据是没有确定的，也不明确的，所以本案来说是原告的诉讼请求应当是不成立的。 本院经审理认定事实如下：2013年1月30日，计萍与顺利集团有限公司签订房屋租赁合同一份，约定顺利集团有限公司将位于院内的顺利02幢B1#-B3#房屋，建筑面积约513平方米租赁给计萍，租赁期限自2013年2月25日至2022年9月30日，房屋租金第一年付款128250元，第二年付款141075元，后七年七个月一次性付款共计778050元。计萍向顺利集团有限公司缴纳水电费保证金10000元，诚信经营保证金30000元。物业费第一年付款4925元，第二年付款4925元，后七年七个月一次性付款37347元。此后在下一年度开始提前一个月支付下年租金和物业费。当日，计萍向顺利集团有限公司缴纳了第一年的房屋租金128250元及物业费、保证金共计163175元。2013年9月29日，计萍与顺利集团有限公司签订房屋租赁合同一份，约定顺利集团有限公司将位于院内的顺利02幢1#、2#房屋，建筑面积约342平方米租赁给计萍，租赁期限自2013年10月1日至2023年9月30日，房屋租金前三年一次性付款共计246240元，后七年一次性付款共计478800元。计萍向顺利集团有限公司缴纳水电费保证金10000元，诚信经营保证金30000元。物业费前三年一次性付款共计9850元，后七年一次性付款共计22982元，此后在下一年度开始提前一个月支付下年租金和物业费。当日，计萍向顺利集团有限公司缴纳了前三年的房屋租金246240元及物业费、保证金共计286090元。2015年3月6日，计萍作为甲方，与曹**庄作为乙方，签订协议书一份，约定鉴于顺利集团有限公司结欠曹**庄借款1317179元，计萍租赁顺利集团有限公司的房屋需要支付租金。经协商达成如下一致意见：一、鉴于顺利集团有限公司同意将对甲方拥有的房屋租金债权1317179元转让给乙方，以冲抵顺利集团有限公司与乙方之间的债权债务，顺利集团有限公司与乙方的债权债务结清，视为甲方应支付给顺利集团有限公司的房屋租金已经全额支付完毕。二、甲方应缴纳给顺利集团有限公司的房屋租金1317179元，直接支付给乙方，乙方同意甲方分期支付上述房屋租金，……，在2015年12月30日前支付完毕。三、今后若因顺利集团的原因导致甲方承租的房屋无法正常承租的，则甲乙双方一致同意应重新据实结算。房屋租金按照实际使用日期结算，即已经由甲方缴纳的扣除实际租赁期后的剩余租赁期的房屋租金的2/3，由乙方在被解除租赁合同后的一个月内予以退还给甲方。计萍依照协议书的约定支付了1317179元。2017年7月10日，苏州市吴江区人民法院裁定受理顺利集团有限公司破产清算一案，顺利集团有限公司出租给计萍的房产于2019年3月8日拍卖成交，拍卖公司的租赁情况表中载明计萍承租的顺利集团有限公司的两处房产租金均已支付至租赁期限到期之日，并且均已发解除函。2020年8月5日，顺利集团有限公司管理人向计萍发出通知书，载明计萍与顺利集团有限公司签订的房屋租赁合同属于《破产法》第18条规定的双方均未履行完毕的合同。管理人曾于2017年11月28日通知计萍，该合同依法已于2017年9月10日起解除，……。 以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、收款收据、银行流水、协议书、收款凭证及证明、顺利集团有限公司管理人通知书、司法拍卖网页打印件及所附租赁情况表及原告的庭审陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告之间的协议书系双方的真实意思表示，合法有效。同时，根据司法拍卖网页打印件及所附租赁情况表将计萍租赁房产的租金认定为已支付至租赁期限到期之日，可以确认顺利集团有限公司知晓并同意计萍与曹**庄之间的协议，即顺利集团有限公司将计萍应向其支付租金的债权转让给曹**庄，曹**庄同意顺利集团有限公司将对曹**庄的债务转移给计萍，并且以曹**庄对顺利集团有限公司的债权金额为计萍对顺利集团有限公司剩余的全部房屋租金金额。双方协议书第三条，系计萍与曹**庄之间附条件的约定，不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。顺利集团有限公司破产清算一案已于2017年7月10日被法院受理，根据破产法第十八条的规定，顺利集团有限公司与计萍之间关于涉案房屋的租赁合同于破产申请受理之日起二个月后即2017年9月10日解除。至此，计萍不能依据其与顺利集团有限公司之间的房屋租赁合同继续占有使用涉诉房产，协议书第三条约定的条件已经达成，计萍要求曹**庄依约定退还剩余期限房屋租金总额的2/3符合双方约定，本院予以支持。计萍向曹**庄支付的1317179元覆盖了顺利02幢B1#-B3#房屋自2014年2月25日起至2022年9月30日止的租金，以及顺利02幢1#、2#房屋2016年10月1日起至2023年9月30日止的租金，共计1397925元，计萍实际支付了1317179元。根据各期限内的租金标准等，本院酌情认定计萍支付的租金中截至2017年9月10日已履行使用部分为439494元，被告应退还未履行部分租金的2/3，计585123元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百五十八条之规定，判决如下： 被告曹**庄应退还原告计萍585123元（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××66）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4999元，保全费3520元，合计8519元，由被告曹**庄负担8224元，于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院（户名：苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××66），由原告计萍负担295元。原告已预交的诉讼费用中的8224元，本院于本判决生效之日起十五日内退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审判员 张 蕾 二〇二〇年十月十二日 书记员 沈建春 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 第一百五十八条民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。