上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48491号原告(反诉被告)：范松弟，女，1965年3月6日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：胡志铁，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海富民医药发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙全才，总经理。委托诉讼代理人：胡晓琪，上海市中广律师事务所律师。原告范松弟与被告上海富民医药发展有限公司(以下简称富民医药公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，被告富民医药公司提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，依法适用简易程序于2020年8月18日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)范松弟的委托诉讼代理人胡志铁，被告(反诉原告)富民医药公司的委托诉讼代理人胡晓琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范松弟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除；2.判令被告向原告支付2020年1月23日至2020年8月18日的房屋租金人民币(以下币种同)686,700元；3.判令被告向原告支付违约金300,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年10月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将上海市浦东新区惠南镇东门大街XXX号和237号房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期自2019年1月23日起至2024年7月22日止，前三年每年租金为1,200,000元，其后每年的租金为1,236,000元。前5年租金一年一付，每期租金需提前一个月支付，押金为100,000元；若拖欠支付租金超过十日的，原告有权无条件解除租赁合同并收回房屋，被告还须赔付相当于三个月租金的违约金且押金不退。被告未在2019年12月22日前支付2020年1月23日至2021年1月21日期间的房屋租金1,200,000元，故原告提起本案诉讼。被告富民医药公司辩称，同意解除《房屋租赁合同》，但认为解除时间是2020年1月22日，因为原、被告双方于该日达成了解约的合意并且进行了房屋交接；而且根据合同第十四条的约定，被告提前三个月告知原告就可以解除合同。由于被告在2020年1月23日起就没有继续控制系争房屋，所以也无须支付后续的租金，但是对于原告诉请中所主张金额的计算方法无异议。根据合同第十一条的约定，双方的合同因疫情所致的不可抗力而解除，所以被告不应当承担违约责任，而且原告主张的违约金标准也过高。反诉原告富民医药公司向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告向反诉原告返还押金100,000元。事实及理由：《房屋租赁合同》签订后，因受到疫情等因素影响，反诉原告根据约定提前三个月向反诉原告提出解除房屋租赁合同，并于2020年1月22日前搬走了系争房屋内的物品，腾空清场，故反诉被告应向反诉原告返还房屋押金。反诉被告范松弟辩称，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。反诉原告早在2019年10月就因经营不善向反诉被告要求退租，但反诉被告表示不同意，而非由于疫情的原因。本院经审理认定事实如下：系争房屋于2005年7月25日被核准登记至原告名下。2018年10月27日，原告(出租方、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2019年1月23日起至2024年7月22日止。第三条约定，系争房屋前三年每年的租金为1,200,000元，第四、五年每年的租金为1,236,000元，第五年半租金为618,000元；前五年租金一年一付，每期租金需要提前一个月支付；首期房租须于2018年12月22日前支付，之后每期租金须在2019年12月22日前、2020年12月22日前、2021年12月22日前、2022年12月22日前、2023年12月22日前支付；房屋押金为100,000元。第四条约定，若拖欠租金超过十日，甲方有权无条件解除租赁合同并收回房屋，追究乙方的违约责任，乙方须赔付甲方违约金相当于三个月租金即300,000元且押金不予退回。第十一条约定，如因不可抗拒的原因而使得所租房屋及其设备损坏或者造成合同不能履行的，双方互不承担违约责任，但甲方需退还乙方未到期租金及乙方所缴纳的房屋押金。第十四条约定，若乙方要提前解除合同，应提前三个月通知甲方，并向甲方支付相当于三个月房租的违约金即300,000元且押金不予退回。2020年4月22日，被告向原告寄送《解除房屋租赁合同函》及系争房屋的钥匙，在函件中被告称其于2019年10月24日起与原告商议减租、减承租面积无果；2020年1月20日双方面议解除房屋租赁合同关系，终止履行租赁合同，并确定于2020年1月22日在承租房屋内交接钥匙；被告据此已经搬走了承租房屋内的物品，并已腾空清场，相关应缴纳的费用和证照手续均已办结；但在约定交钥匙的当天，原告却避而不见，后虽多方联系仍杳无音信；故被告特此函告，并寄回房屋钥匙。另，原告范松弟与被告法定代表人孙全才的微信聊天记录显示，2019年10月24日至2019年12月23日期间，孙全才多次向范松弟发送信息要求给予租金优惠或是将承租的一楼退回，但范松弟未做回应。原告范松弟与被告法定代表人孙全才的短信聊天记录显示，2019年12月28日，范松弟向孙全才发送信息“孙老板你好，抓紧时间付租金，你看合同。”孙全才回复“合同看了，没有生意做不下去，只有把一楼退给你，留二楼房租少可维持，你要不同意给我二楼的话我只好走人。”2020年1月11日，范松弟向孙全才发送信息“孙老板你好，你抓紧时间付款。”孙全才回复“我明年做不下去了，租金也就不付了，请抽空办理房屋交接手续。”1月22日10点01分，孙全才向范松弟发送信息“我到东门大街XXX号给您们送钥匙来了，你们在哪里？”当日下午14点49分，孙全才向范松弟发送信息“你人不来消息也不回有失风度。”审理中，原告向本院陈述到，其不再向被告主张2020年8月18日之后的房屋占有使用费；其在2020年4月22日确实收到了被告寄送的解约函件和房屋钥匙，但由于被告不同意承担房租及支付违约金，故双方无法协商解除合同，所以又将上述邮件退回。被告向本院陈述到，若其所主张的合同于2020年1月22日解除的观点不成立，被告在此后也没有占有系争房屋，而且因为疫情原因也应当免除系争房屋2020年1月23日至2020年4月20日期间的租金。以上事实，由上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、短信和微信聊天记录及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效，双方均应按约履行。根据原、被告之间的微信聊天记录显示，被告确曾在2019年10月就开始多次向原告表达要求减免租金或者减少租赁面积的意愿，但是原告并未表态同意；另据《房屋租赁合同》第十四条的约定，被告享有合同解除权的前提除了要提前三个月通知原告之外，还需要支付相当于三个月房租金额的违约金，但在双方的交流过程中，被告最初仅表达要求减免租金或者减少租赁面积的意思，未明确表达要求解除合同的意思，其后虽然告知原告在2020年1月22日撤场，但也从未表示过愿意向原告支付违约金，故被告称其根据合同第十四条而享有合同解除权的前提条件并不存在；被告在2020年1月22日自行搬场时上海市尚未启动重大突发公共卫生事件一级响应，故被告主张依据合同第十一条的约定双方的租赁关系于该日解除的辩解也缺乏事实依据；被告在不享有合同解除权的情况下，未经原告许可在2020年1月22日单方面撤场搬离的行为并不能产生合同解除的效果。本案中，原告诉请要求判令《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除，被告在庭审中也表示同意解除合同只是对合同的解除时间有不同意见，故本院结合原、被告均同意解除合同的意见，认定《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除。关于原告要求被告支付2020年1月23日至2020年8月18日租金的诉讼请求，本院做如下评判：第一、被告认为受疫情的影响应当减免2020年1月23日至2020年4月20日的租金，但事实上被告已经于2020年1月22日清空搬场，其已经以实际行动自行放弃了对系争房屋的使用，故此并不存在由于疫情的因素而对被告使用系争房屋造成障碍的前提，被告理应支付2020年1月23日至4月22日期间的租金；第二、被告在2019年10月就开始向原告表达要求变更合同乃至退租的意愿，且原告也知晓被告在2020年1月22日清空撤场，但原告在明知租赁合同已无法正常履行的情况下未能及时采取止损措施，反而在4月22日收到被告寄回的系争房屋钥匙之后又予以退回，故此后系争房屋的空置损失属于原告自行扩大的损失，据此原告无权要求被告支付2020年4月23日至2020年8月18日期间的租金；由此，本院认定被告应向原告支付2020年1月23日至2020年4月22日期间的租金300,000元。对于原告主张的违约金，被告认为计算标准过高，故本院根据合同的实际履行状况以及被告的过错程度，酌情认定被告应向原告支付违约金100,000元。如前所述，《房屋租赁合同》的解除是由于被告富民医药公司欠付租金的行为所致，原告范松弟有权依据合同约定没收押金100,000元，故对反诉原告富民医药公司的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)范松弟与被告(反诉原告)上海富民医药发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除；二、被告(反诉原告)上海富民医药发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范松弟支付租金300,000元；三、被告(反诉原告)上海富民医药发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范松弟支付违约金100,000元；四、驳回被告(反诉原告)上海富民医药发展有限公司的反诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,880元，减半收取计4,940元，由原告(反诉被告)范松弟负担1,633元，由被告(反诉原告)上海富民医药发展有限公司有限公司负担3,307元。反诉案件受理费1,150元，由被告(反诉原告)上海富民医药发展有限公司有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二〇年十月十五日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。