浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3092号 上诉人（原审被告）:卢芳，女，1960年2月11日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：杜瑾，浙江点金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡建，男，1962年4月2日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：何建新，绍兴市越城区同舟法律服务所法律工作者。 上诉人卢芳因与被上诉人胡建所有权确认纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初4271号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月1日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 卢芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对本案的关键事实认定错误。讼争房屋过户在前，上诉人出具保留该房屋产权的证明在后；上诉人出具的证明系受到被上诉人逼迫，并非是上诉人的真实意思表示。二、一审判决认定事实的证据不足。一审中，上诉人申请证人胡某出庭作证，胡某是双方的婚生子，房屋的基本情况以及房屋买卖和当晚签署证明的情况其是知情的，一审忽视了上诉人的申请，未向胡某核实本案的事实。三、一审判决适用法律错误。即使讼争房屋在办理产权变更登记手续后所写的证明是上诉人的真实意思表示，也应认为该证明是对双方之前签订的买卖合同的补充，系一份保留不动产所有权的特别约定条款。根据买卖合同司法解释的规定，在不动产买卖合同中关于保留所有权的约定属于无效条款。并且本案不动产已经办理了产权变更登记手续，上诉人亦已经获得了不动产证书，即使该证明是上诉人自愿合法的行为，也不能否定之前双方签订的买卖合同。故一审依照《合同法》第五十八条的规定，以之后的证明来判定之前双方所签订的买卖合同系无效，显然违反法律规定。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人胡建辩称，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。在案的上诉人出具的证明表明案涉房屋的所有权还是属于被上诉人的。上诉人认为其受被上诉人胁迫缺乏事实依据。上诉混淆了本案的法律关系，上诉人与被上诉人之间并非是真实的二手房买卖法律关系，双方签订买卖合同是规避风险的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。 胡建向一审法院起诉请求：：1、确认坐落于越城区朝晖苑2幢503室房屋（建筑面积141.8平方和车库29.4平方）为原告所有；2、判令被告将涉案房产返还过户给原告；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告胡建与被告卢芳原系夫妻关系，双方于2009年10月21日协议离婚，离婚协议约定：座落东街马弄东区2幢405室房屋、马弄东区5幢1号汽车库及东昇苑北区7幢103室及附属自行车棚归卢芳所有；座落朝晖苑2幢503室及阁楼、汽车库归原告胡建所有。 离婚后，座落朝晖苑2幢503室及阁楼、汽车库由被告居住使用。2011年4月2日，原告胡建出具给被告卢芳承诺书1份，载明：本人承诺朝晖苑2幢503室由卢芳长期居住，不得有任何借口收回居住权利。 2017年11月21日，原、被告签订二手房买卖合同1份，约定：胡建将位于朝晖苑2幢503室房屋、阁楼及汽车库以800000元的价格转让给被告卢芳；本合同签订之日起一天内，卢芳一次性支付房款800000元；自本合同签订之日起一天内，胡建将房屋交付给卢芳。 同日，被告卢芳向原告出具证明1份，载明：由于某种原因，胡建把朝晖苑2幢503室暂时过户给我卢芳保管，所有权还是胡建。该证明的内容部分均由原告书写，由卢芳在该证明的落款处签名。 次日，原、被告双方办理了该房屋的产权登记过户手续，该房屋的产权人登记为被告卢芳。 另查明，原告胡建曾于2014年2月7日出具给被告借条1份，载明：今借到卢芳人民币75万元，暂定到年底还清。在本案审理过程中，原告认为其当时确实有向被告借款的想法并出具了该份借条，但事实上并没有实际向被告借款。 一审法院认为，涉案位于绍兴市越城区××幢××室××阁楼及汽车库原系原、被告的夫妻共同财产，原、被告于2009年10月21日协议离婚时，对包括该房屋在内的共计三套房屋进行了分割，并确定涉案朝晖苑2幢503室房屋、阁楼及汽车库归原告所有的事实清楚。《最高人民院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款规定：离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，故应认定涉案房屋属原告胡建所有。 《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原、被告离婚后，双方之间虽于2017年11月21日签订了二手房买卖合同，原告胡建将该房屋过户登记于被告卢芳的名下，但从卢芳于同日出具的证明内容可知，该房产过户行为系因某种原因而由被告卢芳暂时保管，所有权仍属原告所有，双方的房屋买卖合同并非系双方真实意思表示，故该院认定双方之间关于案涉房屋的二手房买卖合同无效。被告卢芳主张该证明系其被迫出具，并非其真实意思表述，因未能举证证实，且其在落处签署的“卢芳卢芳”也并不能否定该签名的真实性，故该院不予采信；被告卢芳认为因原告在离婚后曾向其借款75万元一直未归还，故双方签订二手房买卖合同将房屋过户登记于被告名下，系以该借款抵充房屋转让款的主张，与其出具的证明内容及该房屋在过户时的市场价值明显不符，且在办理该房屋过户手续时，在买卖合同明确约定有房款支付方式和支付时间的情况下，双方未对75万元借款冲抵购房款的事实另行进行了结算和约定，亦明显不符合生活常理，故该院对被告这一主张也不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因该房屋目前已过户登记在被告名下，故原告现要求将该房屋返还过户登记于原告名下的诉讼请求，该院予以支持。至于被告卢芳在本案中主张的原告借款，因双方对实际借款事实存在分歧，且无证据证实该借款与本案诉争房屋存在关联性，不属本案审理范围，故该院在本案中不作处理，被告卢芳可另案主张解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民院关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、位于绍兴市越城区房屋（建筑面积141.8平方米）及阁楼（面积96.75平方米）、汽车库（建筑面积29.40平方米）归原告胡建所有；二、被告卢芳应于本判决生效之日起三十日内协助原告胡建将位于绍兴市越城区房屋（建筑面积141.8平方米）及阁楼（面积96.75平方米）、汽车库（建筑面积29.40平方米）过户登记到原告胡建名下。案件受理费减半收取9150元、财产保全费5000元，合计14150元，由原告胡建负担7075元，被告卢芳负担7075元，应由被告卢芳负担部分款项在本判决生效后七日内向本院付清。 二审中,上诉人卢芳向本院提交了下列证据： 证据1.中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明涉案房屋过户的交易契税由卢芳缴纳，双方之间具有过户的真实意思表示，不存在代为保管案涉房屋的意思表示； 证据2.中国建设银行个人活期账户交易明细一份，证明被上诉人在2017年11月20日转账给上诉人的430000元，被上诉人在交易附言中是货款，该款是由被上诉人与其子胡某在生意往来中由被上诉人支付的货款。上诉人向税务部门缴纳的35368.11元契税的款项来源，一部分是向胡某的借款，一部分是自有资金； 证据3.照片一组证明双方离婚后仍然生活在一起，被上诉人将涉案房屋赠与给上诉人具有很大可能性； 证据4.证人胡某证言，证明讼争房产是被上诉人自愿以买卖的形式过户给上诉人，过户后上诉人出具的证明是受被上诉人胁迫； 被上诉人向本院提交了下列证据： 证据5.存款分户明细，证明被上诉人于2017年11月20日汇给上诉人的430000元款项中就包含案涉房屋的契税款，卢芳所缴纳的契税款来源于被上诉人； 证据6.微信聊天记录一组，证明证人胡某与本案有利害关系，其证言不应予以采信，同时证明证人与第三人说过，案涉房屋系由胡建交其保管。 本院认证认为，案涉房屋的契税由哪方交纳并不能直接证明双方是否存在真实的转移房屋所有权的意思表示，故对证据1.2.5的证明力，本院均不予确认；证据3与本案无关联性，本院不予确认其证明力；证据4，证人证言在缺乏充分有效的证据佐证的情况下，尚不能推翻在案的上诉人于2017年11月21日出具给被上诉人关于案涉房屋暂时过户给上诉人保管，所有权归被上诉人的证明，本院对该证人证言的证明力不予确认；证据6的真实性无法确认，本院不予认可。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系所有权确认纠纷，争议焦点是：涉案房屋买卖交易行为是否真实、合法有效，上诉人能否基于该买卖交易取得涉案房屋的所有权。本案中，涉案房屋原系上诉人、被上诉人的夫妻共同财产，2009年10月21日双方协议离婚时约定该房屋、阁楼及汽车库归被上诉人所有。虽双方于2017年11月27日签订了二手房买卖合同，该合同约定了房屋价款、给付方式、履行期限，然双方对涉案房屋约定的价格明显低于同时期的市场价格，上诉人也并未按约定履行付款义务，双方仅是办理了房屋过户登记手续。且同日上诉人出具的证明载明，“由于某种原因，胡建把朝晖苑2幢503室暂时过户给我卢芳保管，所有权还是胡建。”上诉人称被上诉人曾向其借款75万元，双方系以该75万元借款冲抵房屋转让款，然该陈述与常理不符，一审对此已做了充分详尽的阐述，本院均予以认同，不再赘述。上诉人另称案涉证明系其被迫出具，但除己方陈述外，并无充分有效的证据对此予以证实。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案双方并不存在真实的买卖合意，本案房屋买卖合同系双方通谋故意而为的虚伪意思表示的行为，有悖于双方的真实意思表示，故依法无保护的必要，依法应认定无效。故上诉人取得案涉房屋及阁楼、汽车库的所有权缺乏基础依据，一审判令上诉人将涉案房屋返还过户登记于被上诉人名下，并无不当。 综上所述，上诉人卢芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9150元，由上诉人卢芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  季璐璐 二〇二〇年十月三十日 书记员  鲁 易