吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉2401民初6870号 原告：田臣，男，汉族，现住延吉市进学街。 委托诉讼代理人：赵明，吉林诚途律师事务所律师。 原告：胡佰敬，女，汉族，现住延吉市进学街。 委托诉讼代理人：赵明，吉林诚途律师事务所律师。 被告：延边宏丰房地产开发有限公司，住址:延吉市河南街长白山西路。 法定代表人:徐志连，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周殿学，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚婷婷，该公司职员。 原告田臣、胡佰敬诉被告延边宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田臣和胡佰敬的委托诉讼代理人赵明，被告宏丰公司的法定代表人徐志连和委托诉讼代理人周殿学、尚婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田臣、胡佰敬诉称：一、请求判令解除原、被告之间于2015年11月30日签订的《商品房买卖合同》；二、请求判令被告立即返还原告已支付的购房款X元及利息X元(其中X元本金自2015年11月30日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2016年1月31日，利息为X元;X元本金自2016年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率暂记至2019年10月25日起诉之日，利息为X元；剩余利息以X元为本金自2019年10月26日起至全部款项返还完毕之日止)；三、赔偿违约金X元（以已付全部购房款X元为基数,按日万分之5标准自2017年1月1日计算至2019年10月25日原告起诉之日止，共1028日)；四、全部诉讼费用由被告承担，上述金额暂定:X元。事实与理由：2015年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于延吉市河南街天池路南侧龙东街西侧金域蓝景小区（预售许可证号:延房许字第**）X幢X单元X号房屋，建筑面积X平方米，每平方米单价X元，总价款X元。合同约定付款方式为:贷款方式付款，原告应于2015年11月30日前支付首付款X元，余款X万元申请公积金贷款支付。合同第十一条约定:被告应于2016年12月31日向原告交付该商品房，如被告逾期交付房屋，原告有权解除合同，同时被告需返还原告已付的全部房价款，并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。同时，被告应按照原告已付全部房价款的0.05%，按日计算向原告支付违约金。合同签订当日，原告按照合同约定向被告支付了房屋首付款X元。2016年2月1日，原告办理完毕贷款手续后将剩余房款X万元转账支付给被告宏丰公司账户。至此，原告已按照合同约定履行全部义务，但至原告起诉之日长达三年的时间里，被告迟迟未按照合同约定向原告交付房屋，被告行为已构成根本违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。综上，为保护原告的合法权益，根据《合同法》相关规定，请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》;被告立即返还原告已支付的全部购房款并赔偿利息损失以及承担违约金责任;全部诉讼费用由被告负担。 被告宏丰公司辩称：1，本案应终止诉讼或驳回原告的诉讼。本案是基于建设工程施工合同履行过程中以房屋抵账引发的房屋买卖合同，应以建设工程施工合同纠纷的审理结果作为定案依据，或者将本案合同解除问题一并纳入到建设工程施工合同纠纷的审理，本案涉及三方关系，即：宏丰公司与施工方的房屋抵账关系，恒升公司与原告之间的关系，宏丰公司与原告的房屋买卖关系，宏丰公司与施工方恒升公司的施工合同关系是本案的基础关系，在基础关系存在争议并且已经发生诉讼的情况下，原告不应当直接起诉主张解除与宏丰之间的房屋买卖关系，本案应当以宏丰公司与恒升公司之间工程纠纷的审理结果作为定案依据，或者纳入到宏丰公司与恒升公司之间工程纠纷一并解决。2，如果本案不依靠宏丰公司与恒升公司之间工程纠纷审理结果作为定案依据，那么本案应将恒升公司列为当事人参加诉讼，本案涉及三方关系，审理结果与恒升公司有法律上及事实上的关系，应将恒升公司列为当事人参加诉讼。3，原告主张的解除商品房买卖合同所持的理由不能成立，胡佰敬是恒升公司的法定代表人，田臣是恒升公司的项目负责人，胡佰敬与田臣是夫妻关系，宏丰公司与恒升公司的建设工程施工合同实际上是由田臣履行的，本案实际上的实际履行人是田臣，因为恒升公司及田臣存在违约行为，导致宏丰公司的损失，恒升公司及田臣应当承担法律责任，涉案抵账房屋买卖是以宏丰公司对恒升公司存在付款义务为前提的，在付款数额没有明确前，宏丰公司有权拒绝向恒升公司及田臣交付抵账房屋，田臣、胡佰敬隐瞒了本案涉及三方关系的事实，单纯以商品房买卖合同为依据主张解除合同，原告的诉讼请求不应支持。4，原告主张的购房款利息以及违约赔偿金计算错误或者是超出法律规定的标准，从原告起诉的诉讼请求看，原告计算的购房款利息明显与法定的利息标准不符，违约赔偿金应当按照日万分之1.75计算。 经审理查明：2013年，宏丰公司（发包方）与恒升公司公司（承包方）签订了电气施工协议书，协议书约定工程名称为宏丰二期，承包方式为包工包料，承包价格及结算方式为每平方米单价X元（建筑面积、单价含税价），结算方式为按照建筑面积计算，实际建筑面积计算等内容。签订协议后，恒生公司施工了宏丰二期电气工程，后因双方出现纠纷，没有施工完毕，亦没有进行结算，该建设工程纠纷正在本院审理当中。 2015年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于延吉市河南街天池路南侧龙东街西侧金域蓝景小区（预售许可证号:延房许字第**）X幢2单元X号房屋，建筑面积X平方米，每平方米单价X元，总价款X元。合同约定付款方式为:贷款方式付款，原告应于2015年11月30日前支付首付款X元，余款X万元申请公积金贷款支付。合同第十一条、第十二条约定:被告应于2016年12月31日向原告交付该商品房，如被告逾期超过90日交付房屋，原告有权解除合同，同时被告需返还原告已付的全部房价款，并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。同时，被告应按照原告已付全部房价款的0.05%支付违约金。合同签订当日，宏丰公司向原告出具了“代收宏丰工期X田臣预付款X元”的收据。2016年2月1日，原告办理完毕公积金贷款手续后，将X万元转账支付给被告宏丰公司账户。 2014年10月23日，宏丰公司（甲方）与田臣（乙方）签订顶账房协议书，内容为：根据已签合同明确的双方权利义务，根据《合同法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规之规定，就房屋顶付（宏丰二期金域蓝景项目：电气工程）费用价款事宜，甲乙双方在平等、有偿、自愿、诚实守信、原则基础上，经充分协商一致达成如下协议：一、甲方用其金域蓝景的X楼；二、X楼东X单元X层X（面积为X平方米）单价为X元=X元；三、1#楼东X单元X层X（面积为X平方米）单价为X元=X元；四、X楼东X单元X层X（面积为X平方米）单价为X元=X元；五、抵付乙方的电气工程费用。价格按售楼处销售价格，必须在甲方售楼处统一销售，并且乙方付售楼处2%的费用，面积最终按房产测绘面积为准。2015年11月23日，宏丰公司（甲方）与田臣（乙方）又签订顶账房协议书，内容为：甲方用其蓝景的X楼：东二单元X层X（面积为X平方米）单价X元=751104元，抵付乙方的工程款。价格按售楼处销售价格，必须在甲方售楼处统一销售，并且乙方付售楼处2%的费用，面积最终按房产测绘面积为准。但上述两份顶账协议，双方均未履行。 在庭审中，原告主张田臣与宏丰公司签订的《商品房买卖合同》当中的X号房屋与田臣与宏丰公司签订的顶账协议当中的X号房屋，属于同一房屋，但《商品房买卖合同》与顶账协议，并没有关联性，《商品房买卖合同》系田臣为购买房屋与宏丰公司签订的；而宏丰公司则主张为了支付宏丰二期电气工程款双方签订的顶账协议，《商品房买卖合同》是因为田臣需要资金进行按揭贷款，而协助签订的《商品房买卖合同》，房屋单价也不可能X元，《商品房买卖合同》也不是田臣为了购买房屋而签订的。 认定上述事实的证据有：原告提供的《商品房买卖合同》、《借款合同》、《抵押合同》、收据、交通银行交易清单、交通银行账户明细查询清单、公积金管理中心短信通知；被告提供的电器施工协议书、房屋抵账协议书2份、商品房买卖合同、收据，以及当事人的陈述。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。 本院认为，田臣与宏丰公司于2015年11月30日签订的《商品房买卖合同》约定的涉案宏丰二期X幢X单元X号房屋和2015年11月23日，宏丰公司与田臣签订的顶账房协议书当中的蓝景的X楼：东X单元X层X号房屋，属于同一房屋，双方签订顶账协议是宏丰公司为了向田臣支付宏丰二期的电器工程款而签订的，并不是田臣为了购买涉案的X号房屋而签订的房屋买卖合同，虽然该顶账协议未履行，但以涉案房屋X号抵顶工程款的意思表示清楚，且宏丰公司虽然向田臣出具了X元的收款收据，但田臣未向法院提供支付该款项的相关凭证。因此，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条之规定，判决如下： 驳回原告田臣、胡佰敬的诉讼请求。 案件受理费X元（原告已预交），由原告田臣、胡佰敬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  边万龙 人民陪审员  刘延荣 人民陪审员  王慧琴 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  刘 帅