杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初3527号 原告：严立欣，男，1987年2月1日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：童君平，浙江伦和律师事务所律师。 被告：浙江怡华物业服务有限公司，住所地杭州市三台山路161号119室。 法定代表人：胡国建，职务执行董事。 委托诉讼代理人：邹永闯，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王永皓，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 原告严立欣诉被告浙江怡华物业服务有限公司（以下简称怡华物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王晓芳独任审理，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告严立欣的委托诉讼代理人童君平、被告怡华物业公司的委托诉讼代理人邹永闯、王永皓均到庭参加诉讼。在审理过程中，原告与被告均向本院申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。 原告严立欣向本院提出诉讼请求：1.确认被告非法占用杭州市下城区庆春路122号4层公用空调机房、公用消防通道、原告所有的406室部分房产的事实；2.判令被告在判决生效三十日内腾退原告所有的杭州市下城区××路××号××室房屋并恢复房屋原状；腾退所占用的公用消防通道并恢复原状；腾退所占用的公用空调机房并恢复原状；3.判令被告赔偿原告非法侵占期间给原告造成的经济损失暂计算至2020年5月31日为人民币2222203.56元，后续租金损失和物业费损失计算至被告实际腾退之日止；4.本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告自愿撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告在2019年购买了杭州市下城区××路××号××广场××室的房屋，共计1224.86平方米，2019年6月原告完成了上述房屋的产权变更手续，本想将房屋进行整体规划装修后用于经营出租，但未曾想，被告物业公司在未经原告同意的情况下擅自将该楼层的公共空调机用房予以占用并改为物业办公用房，并将四层其中一条公共消防通道予以占用，更为恶劣的是将原告所有的406室部分房屋予以侵占，导致了原告所有的402、403、406、407室的房屋缺少共用空调机房以及消防通道，并直接导致406室房屋被侵占无法使用。被告的非法侵占行为给整个四层房屋造成了严重的消防安全隐患以及房屋产权、结构功能使用的破坏，被告公司经原告沟通后拒不腾退恢复原状，长期的占用行为给原告造成了严重的经济损失。原告认为被告的行为已经损害其合法权益，故向本院提起诉讼。 被告怡华物业公司答辩称，1.其公司对案涉四层房屋的争议部分享有充分的使用权，不构成对406房屋的侵占。该房屋原系九鼎装饰股份有限公司（以下简称九鼎公司）于2004年购买。当时九鼎公司与被告公司将案涉的406房屋的部分以及案涉房屋楼层的物管用房进行了置换。2017年，九鼎公司因负债，涉案房屋被司法拍卖。从被法院拍卖交付过户，以及竞买方杭州萧盛房地产开发有限公司自2019年再转卖给原告，案涉房屋的结构功能布局一直维持，置换以后的现状房屋价值巨大。因此有理由相信一个正常的理性人，一定会在房屋正常交易的现场中查看，并且核对房产权证，故本案原告在完成案涉房屋交付以前已经对被告以及九鼎公司之间达成的置换协议和置换现状即房屋的现状有明确的认知，其配合完成房屋产权过户且未提出任何异议的行为，更是以实际行动对被告公司和九鼎公司庭前达成的置换协议以及置换现状的接受和认可，进而被告公司通过置换获得案涉406房屋争议部分的使用权，不构成对案涉406房屋的非法侵占，被告公司对案涉406房屋的争议部分享有充分的使用权。2.公共空调机房和公用消防通道，属于全体业主共同共有，原告要求停止侵占和赔偿损失，不符合法律规定。按照我国《物权法》第七十三条之规定，建筑区域规划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区域规划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业管理用房、物业服务用房属于业主共有。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，应当认定为《物权法》第六章所称的共有部分，其中包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。本案公共空调机房和消防通道，均在建筑区划内，属于全体业主共有，并不属于单一业主专用，被告作为物业服务公司，将其纳入物业管理范畴，并无不妥。原告为此要求停止侵占以及赔偿损失的诉请不符合法律规定，更何况原告诉称的公共空调机房和消防通道被侵占的事实本身就不存在。3.原告认为被告使用公共部分或者设施的行为侵害其权益，证据不足。原告提供的证据不足以证明被告侵害其权益，根据被告提供的案涉房屋现状照片平面图以及相应的消防疏散通道图无法证明被告的物业用房的建设和使用，会导致案涉房屋无法使用，更无法证明会给案涉房屋造成消防隐患及结构功能的破坏，故原告称被告使用公共空调机房、消防通道的行为会对其正常使用案涉房屋造成妨碍的事实、证据不足。4.原告要求被告赔偿经济损失没有事实和法律依据。被告不构成对案涉房屋和公共空调机房以及消防通道侵占，故原告以非法侵占为由主张赔偿租金以及物业费损失没有事实和法律依据。同时，通过置换，实际上原告取得了更大面积的使用空间，反而获利。综上，被告认为原告所称的非法侵占事实与经济损失不存在，其诉讼请求均不成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 原告严立欣围绕着自己的诉讼请求向本院提交了不动产登记证书（402、403、406、407）、不动产分户图、案涉房屋现状照片、案涉房屋现状平面图、案涉房屋楼层消防疏散通道图、房屋租赁合同、物业缴费通知单、案涉房屋装修报价单等证据，被告怡华物业公司围绕着自己的答辩意见向本院提交了《情况说明》、《建筑工程消防验收意见书》、《写字楼租赁合同》、《装修平面布置图》、《网页截图——案涉房屋在阿里拍卖平台的拍卖交易记录》、《案涉房屋楼层设计图纸》、《分户图》、《房屋交易与产权状况确认通知单（现房楼盘表）》、《案涉房屋现状照片》等证据。上述证据经双方当事人到庭举证、质证，对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合原、被告的陈述以及上述有效证据，本院认定如下事实： 2019年，原告严立欣购买得位于杭州市下城区××路××号××广场××楼××室房屋，共计1224.86平方米，2019年6月原告取得上述房屋的房屋不动产证号：0××4、0××2、0××1、0146955。案涉房屋原系九鼎股份有限公司于2004年购买，因403、406、407三间房屋布局为独立分布，并被多条消防通道分割，九鼎股份有限公司经与4楼商场业主和嘉德广场物业部门协商，将4楼公共空调机房、机房西侧一段通道及其公司购买的406室小部分区域一并改造为物业管理用房，同时将原物业管理用房405室同其公司购买的403、407及406室大部分区域一并改造为其公司自用办公区域使用。后因九鼎股份有限公司涉诉，案涉房屋被杭州市西湖区人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上予以变卖，在拍卖标的上备注：本标的实际面积比权证记载面积大，拍卖以登记面积为准，拍卖后由买受人自行隔断分离，费用自负。后杭州萧盛房地产开发有限公司通过竞买于2017年11月14日在杭州市西湖区人民法院于阿里拍卖平台开展的“杭州市××路××号××广场××”项目公开竞价中，以最高价胜出。之后原告从杭州萧盛房地产开发有限公司购买得案涉房屋，案涉房屋拍卖前一直保持前述现状未改变，原告接收房屋后拆除原有装修。杭州市下城区庆春路122号嘉德广场405室系物管室，建筑面积191.89平方米。现原告以被告在未经原告同意的情况下，擅自将该楼层的公共空调机用房予以占用并改为物业办公用房，并将四层其中一条公共消防通道以及原告所有406室的部分房屋予以侵占，给原告造成严重经济损失为由，向本院提起诉讼。 本院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，被告浙江怡华物业服务有限公司实际使用杭州市下城区庆春路122号嘉德广场4楼公共空调机房、机房西侧一段公共消防通道及406室小部分区域的事实清楚，但被告认为系与原房屋所有权人九鼎股份有限公司置换取得406室小部分区域，并非擅自占有。本院认为，原告现作为案涉房屋的所有权人，有权对妨害物权的行为主张排除妨害，故原告要求被告腾退原告所有的杭州市下城区××路××号××室房屋并恢复房屋原状的诉讼请求，本院依法予以支持。案涉房屋4楼公共空调机房、机房西侧一段公共消防通道系原告所有的房屋权属面积之外的公共区域，属于全体业主共有，被告占有使用违反了法律规定，依法应予以恢复原状，故原告主张被告腾退所占用的公用消防通道、公用空调机房并恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的经济损失，因被告占有使用406室小部分区域系与原房屋所有权人置换取得，被告的占有使用行为早于本案原告取得物权的时间，被告之前的合法使用行为不构成对原告物权的侵害。同时原告在购买案涉房屋时理应对房屋现状作必要审慎查看，案涉房屋交付原告时，原告未提异议并已取得案涉房屋的产权证书，案涉房屋的性质也并未改变，现原告主张的损失并非被告原因造成，故原告要求被告赔偿经济损失没有事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江怡华物业服务有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退原告严立欣所有的杭州市下城区××路××号××室房屋并恢复房屋原状、腾退杭州市下城区庆春路122号4楼公用消防通道、公用空调机房并恢复原状； 二、驳回原告严立欣的其他诉讼请求。 案件受理费24578元，减半收取为12289元，财产保全费5000元，共计17289元（原告严立欣已预交42160元），由原告严立欣负担17209元，由被告浙江怡华物业服务有限公司负担80元。 原告严立欣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江怡华物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 员 王晓芳 二〇二〇年十月二十五日 代书记员 熊丝语