福建省泉州市丰泽区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0503执异39号 案外人：福建省翔豪置业发展有限公司，住所地泉州市惠安县惠东工业区，统一社会信用代码913505216784584372。 法定代表人：吴荣光，总经理。 委托代理人：梁森、吴利萍，该公司员工。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区丰泽街建行大厦，统一社会信用代码913505008561055558。 负责人：孙国强，该分行行长。 被执行人：林文华，男，1977年7月15日出生，汉族，住福建省惠安县。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司泉州分行与被执行人林文华信用卡一案中，案外人福建省翔豪置业发展有限公司（以下简称翔豪公司）对执行址在惠安县××镇××工业区××路××＃××号房屋（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人翔豪公司称，泉州市丰泽人民法院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司泉州分行与被执行人林文华信用卡一案中，查封了涉案房产，因该财产属于翔豪公司所有，故提出书面异议。一、翔豪公司系涉案房产所有权人，享有排除涉案房产执行的权利。林文华虽就涉案房产与翔豪公司签订了商品房预售合同，并办理了预告登记，但未能因此取得涉案房产所有权。根据惠安县人民法院作出的（2019）闽0521民初5591号民事判决书，确认翔豪公司与林文华签订的《商品房买卖合同》及附件已于2018年11月24日解除。二、《商品房买卖合同》解除后，涉案房产不再是预查封的对象，预查封措施亦无法转为正式查封。三、涉案房产不是执行标的物，应解除预查封措施。可将翔豪公司须返还给林文华的购房款在扣除林文华须支付给翔豪公司的相关费用后，剩余金额用于执行本案的债权。请求解除对涉案房产的执行。 翔豪公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议；2、《个人住房按揭借款合同》；3、（2019）闽0521民初5591号民事判决书；4、法律文书生效证明;5、开发项目首次登记证明。 本院查明，中国建设银行股份有限公司泉州分行与林文华信用卡纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理，并于2017年12月25日作出（2017）闽0503民初3979号民事判决书，判决如下：一、林文华应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还滞纳金3463.27元及普通消费本金33624.6元、利息15659.68元、账单分期手续费831.34元，并支付利息；二、林文华应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还普通消费滞纳金1443.74元及普通消费本金26799.97元、利息11257.77元、现金分期手续费916.13元、账单分期手续费488元，并支付利息；三、林文华应于本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还购车分期滞纳金4122.62元及购车分期本金76527.74元、利息32146.74元并支付利息；四、若林文华未能履行上述第三项还款义务，中国建设银行股份有限公司泉州分行有权以林文华提供的抵押物即车牌号为闽ＣＡ××××轿车就拍卖、变卖所得价款在上述第三项债务范围内优先受偿等。案件生效后，林文华未履行生效判决确定的还款义务，中国建设银行股份有限公司泉州分行于2019年8月7日向本院申请强制执行，在该案执行过程中，本院于2019年9月12日预查封了涉案房产。 另查明，2014年5月20日，被执行人林文华与翔豪公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由林文华向翔豪公司购买涉案房产，合同总价款568753元。双方同时对合同价款的支付及相关违约责任作了约定。2014年6月3日，涉案房产办理预购商品房预告登记。林文华未依约偿还按揭贷款本息，导致翔豪公司承担保证责任而代为偿还按揭贷款本息。翔豪公司于2019年7月4日向惠安县人民法院起诉确认解除与林文华的《商品房买卖合同》及附件，该案经惠安县人民法院审理于2020年4月9日作出（2019）闽0521民初5591号民事判决书，判决确认翔豪公司与林文华于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》及其附件于2018年11月24日解除，林文华应配合翔豪公司向房屋登记管理机关办理《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续等，该判决已于2020年7月7日发生法律效力。 上述事实有异议人翔豪公司提供的上述证据以及本院作出的（2017）闽0503民初3979号民事判决书和本案相关执行卷宗材料等证据证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第二条第（三）项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋人民法院可以进行预查封。预查封只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”预查封不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。商品房买卖合同解除后，房屋不再是预查封的对象。 根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。林文华于2014年5月20日向翔豪公司购买涉案房产，双方签订的《商品房买卖合同》已由惠安县人民法院确认于2018年11月24日解除，涉案房产的房屋所有权亦未办理登记在林文华名下，涉案房产初始登记在翔豪公司名下，翔豪公司对涉案房产享有所有权，该权利能够排除执行。再根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本案中，涉案房产的《商品房买卖合同》已经被惠安县人民法院判决确认解除，依据上述规定应解除对涉案房产的预查封。因此翔豪公司请求中止对涉案房产的执行，依法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 中止对址在惠安县××镇××工业区××路××＃××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李丽琼 审判员  曾毓群 审判员  吕俊高 二〇二〇年十月二十七日 书记员  叶雅茹 附本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条第二款第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 4.《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性和真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。