广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5454号上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市*********广发金融大厦商铺101-103、109、110及办公207、401-801、902，统一社会信用代码:914************062。负责人：陈若鹏，行长。委托诉讼代理人：肖昭伟，广东众慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁园，广东众慧律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：陆均力，男，1970年4月29日出生，汉族，住广东省东莞市南城区*******，公民身份号码：452************016。委托诉讼代理人：戴定明，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢志权，广东金名律师事务所律师辅助人员。原审第三人：何惠萍，女，1969年6月14日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区******，公民身份号码：442************228。原审第三人：曾汉青，男，1964年2月2日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区********，公民身份号码：442************214。原审第三人：中国工商银行股份有限公司东莞分行。住所地：广东省东莞市南城区**********，统一社会信用代码：914***********363U。负责人：许长明，行长。上诉人广发银行股份有限公司东莞分行（以下简称广发银行东莞分行）因与被上诉人陆均力以及原审第三人何惠萍、曾汉青、中国工商银行股份有限公司东莞分行（以下简称工商银行东莞分行）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17492号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广发银行东莞分行上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决可以执行位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅(凯恩斯区31栋37号别墅）(房产证号：0400107905)；3.本案诉讼费由陆均力承担。事实与理由：一、东莞市朗晨实业有限公司（以下简称朗晨公司）与陆均力存在利害关系，其证言应不予采信。朗晨公司在第一次庭审中称收到陆均力交来现金700000元，但在第二次庭审中却陈述其与陆均力共同出资购买何惠萍、曾汉青的债权包，按约定需向陆均力分红，该700000元通过债权债务抵消的形式给付。由于朗晨公司与陆均力对于案涉财产执行存在利害关系，而朗晨公司与陆均力之间亦存在利害关系，故朗晨公司的证据不能单独作为认定案件事实的依据。二、案涉《房屋转让协议书》并未载明签署时间，陆均力提供的证据无法证明其在法院查封之前已签署合法有效的书面买卖合同。案涉房产一直处于抵押及被法院查封状态，并不具备转让条件，陆均力仍然坚持购买案涉房产，于理不合。由于《房屋转让协议书》未载明签署日期，不能证明合同的实际签署时间。一审法院（2015)东一法执外异字第2号民事裁定也明确了陆均力提供的《房屋转让协议书》未显示签署日期，但陆均力在本案出具《房屋转让协议书》中，却在合同后标注日期为2014年5月16日，陆均力在庭审中承认该日期系在本次起诉前自行补填，故其自行标注日期不能作为认定合同签署日期的依据。至于陆均力称《房屋转让协议书》是在一审法院南城法庭法官的主持下签订，但未提供证据证明。由于陆均力与朗晨公司对于案涉财产执行存在利害关系，其向何惠萍账户转款行为并不能证明其与何惠萍之间存在房屋转让关系。鉴于《房屋转让协议书》各方中只有陆均力与朗晨公司到庭，陆均力的举证并不能证明该协议的实际签署日期在查封日期2014年9月11日之前。三、陆均力并未足额支付购房款。陆均力向朗晨公司支付的700000元款项所提供银行流水未明确用途为支付案涉房屋转让款，不能单凭朗晨公司的证言就确认该700000元已实际抵消。陆均力主张按期偿还了何惠萍在工商银行东莞分行的部分贷款共313700元，但并未全部清偿。陆均力转给游乐均的500000元转账并未明确该款项用途，其转账金额是否如陆均力所称为支付调解款存疑，在未能证实转让协议的实际签署日期在前的情况下，不应认定存疑款项为转让协议项下款项。四、陆均力提供的证据并不能证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。陆均力为证明其已收房提供了其与物业公司签署的《前期物业管理服务协议书》、《世纪城业主临时管理规约》、《装修受理回执》（复印件）、《收据》、《证明》、《房屋装饰物业管理服务协议书》（复印件）、《发票》、《别墅预算单》（复印件）等文件，在《前期物业管理服务协议书》、《证明》等文件的印章不一致、管理处印章模糊不清、《证明》上亦没有经办人签字以及证明收楼时间与签署物管协议日期无法对应的情况下，这些证据出具人又未到庭作证，故这些证据的真实性或签署日期的真实性存疑。陆均力正式缴纳物业费时间为2015年4月起，发票的开具时间与广发银行东莞分行申请查封时间一致,这与陆均力于2014年7月接收房屋的日期迟了近一年时间，陆均力并未提供相关物业公司不收取管理费的相关证据，且陆均力又未能提供与接收物业相同时间段即2014年7月起至2015年3月的物业管理费发票，物管公司长期不收取物管费用不符合常理。陆均力虽然提供了一份别墅装修预算单来证实已装修该别墅，但该装修预算单为复印件，并无任何人签名确认，单凭一份别墅装修预算单复印件，尤其是案涉别墅本身就带装修的情况下，该证据并不能证实陆均力已重新对案涉别墅进行了装修并完工的事实。陆均力提供的证据并不能构成完整的证据链，广发银行东莞分行有理由怀疑陆均力已合法占有案涉房屋的真实性。五、案涉房屋并未办理过户手续，陆均力对案涉房屋未能过户存在过错。陆均力虽然提供了委托书及公证书证明其委托第三方中介机构办理过户手续，但委托书各方未到庭，无法证明其真实性，公证书中并没有明确受让人为陆均力，同时，陆均力亦未提供证据证明其已向不动产登记部门提供了过户申请手续，而且何惠萍、曾汉青将房产转让给陆均力未征得抵押人工商银行东莞分行的同意。在2014年9月15日前，陆均力只要偿还了抵押权人工商银行东莞分行的借款，完全可以办理过户手续，但陆均力并没有及时还款及办理过户手续，陆均力对案涉房屋未能过户本身就存在过错。综上，一审判决事实认定不清，不予执行证据不足，陆均力不能证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不享有依法排除执行的权利，故请求二审法院查明案件事实，依法裁判。陆均力辩称：一、本案现有证据足以证明陆均力在法院查封之前就与何惠萍、曾汉青签订了合法有效的《房屋转让协议书》。根据《房产登记信息查询结果》显示，案涉房屋被法院查封的时间是2014年9月11日，但何惠萍、曾汉青与陆均力、朗晨公司、游乐均、梁浩明、袁世华等人于2014年5月16日已经共同签订了《房屋转让协议书》。虽然《房屋转让协议书》当时遗漏了签署日期，但下列事实足以证明该协议书的形成时间早于案涉房屋的查封时间。（一）何惠萍、曾汉青于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托梁婉霞、蒋春兰办理案涉房屋的查档、办证、提前还贷、注销抵押登记、二手交易过户、缴纳税费等相关手续；（二）陆均力于2014年7月1日向游乐均的账户（账号：201********33280481)转账了500000元，该转账的付款人、付款金额、收款账户与《房屋转让协议书》中价款给付的约定相符；（三）陆均力自2014年6月13日起至2015年3月12日多次向何惠萍的尾号为4978的账户转账款项，并备注有“供楼款”，即陆均力在2014年9月11日查封前已向何惠萍的账户转款并有“供楼款”的备注；（四）东莞市世纪城物业服务有限公司于2014年7月19日出具收据确认收到“凯恩斯31栋37装修保证金陆均力”3000元；（五）《前期物业管理服务协议》书显示，陆均力于2014年6月16日就世纪城国际公馆凯恩斯区31栋37号楼相关前期物业服务之事宜，与东莞市世纪城物业服务有限公司签订协议书；（六）朗晨公司作为证人出庭，亦陈述《房屋转让协议书》的签订时间是2014年5月16日。二、陆均力在法院查封日期2014年9月11日之前已经合法占有案涉房屋。陆均力自2014年6月16日起就实际占有案涉房屋至今,该事实有陆均力提供的《前期物业管理服务协议书》、《世纪城临时管理规约》、《装修受理回执》、《收据》、《房屋装修物业管理服务协议书》、《物业管理费发票》、物业服务中心出具的《证明》及《预算单》等证据予以证明。三、陆均力已按照《房屋转让协议书》的约定支付了部分价款，并将剩余价款按照一审法院的要求支付至法院监管账户交付执行。案涉房屋约定的转让价格为3100000元，陆均力按约定于2014年7月1日向游乐均的账户转账500000元，代为偿还何惠萍、曾汉青拖欠游乐均、梁浩明、袁世华的债务；2014年6月18日通过以债务相抵偿的形式向朗晨公司支付了700000元，代为清偿何惠萍、曾汉青拖欠朗晨公司的债务；陆均力以承接债务的方式，自2014年6月起至2016年3月按月分期代何惠萍偿还案涉房屋的银行按揭贷款22期共计人民币312400元，剩余楼价款1671400元已于2020年1月14日按照一审法院的要求支付至该法院的监管账户交付执行。四、案涉房屋未能办理过户登记并非陆均力自身原因所致。陆均力在与何惠萍、曾汉青等签订《房屋转让协议书》后，已于2014年5月26日委托东莞市*正房地产中介有限公司办理案涉房屋过户等相关手续，并向抵押银行工商银行东莞分行办理提前还贷申请，何惠萍、曾汉青也于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托相关人员办理案涉房屋的过户手续。但因后来案涉房屋被法院查封，致使原本进行中的过户登记手续无法继续进行，导致陆均力至今未能办理案涉房屋的过户登记手续。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，广发银行东莞分行的上诉请求缺乏事实与法律依据，故请二审法院驳回上诉请求，维持原判。何惠萍、曾汉青、工商银行东莞分行未在法定期限内向本院提交书面陈述意见。陆均力向一审法院起诉请求：解除对位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）的查封并停止对该财产的执行。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决如下：不得执行位于东莞市南城区世纪城国际公馆二期V-B-25栋104号别墅（凯恩斯区31栋37号别墅）（房产证号：0400107905）。一审案件受理费31600元（已预交），由何惠萍、曾汉青共同负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17492号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2017年3月10日的《房产登记信息查询结果》显示案涉房屋查封情况：第一顺位的查封裁定书文号为（2012）东一法民二初字第4110号之一，申请执行人为朗晨公司，查封期间为2014-01-09至2016-01-08；第二顺位的查封裁定书文号为（2014）东一法松民二初字第2112号之一，申请执行人为广发银行东莞企石支行；第三顺位的查封裁定书文号为（2015）东一法松民二初字第273号，申请执行人为广发银东莞分行；第四顺位的查封裁定书文号为（2015）东一法执审字第402号之一，申请执行人为广发银行东莞企石支行；第五顺位的查封裁定书文号为（2016）粤1971执10169号，申请执行人为中国银行股份有限公司东莞分行。2018年12月3日的《不动产登记信息查询结果》显示案涉房屋查封情况：第一顺位的查封裁定书文号为（2015）东一法松民二初字第273号之一，申请执行人为广发银行东莞分行，查封生效时间为2018-01-09；第二顺位的查封裁定书文号为（2015）东一法执审字第402号之一，申请执行人为广发银行东莞企石支行；第三顺位的查封裁定书文号为（2016）粤1971执10169号，申请执行人为中国银行股份有限公司东莞分行；第四顺位的查封裁定书文号为（2018）粤1971民初15197号，申请执行人为张树新；第五顺位的查封裁定书文号为（2018）粤1971执21300号，申请执行人为工行东莞分行。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据广发银行东莞分行的上诉意见以及陆均力的答辩意见，二审争议焦点为：陆均力提供的证据是否足以证明其就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，陆均力应就其查封前签订了合法有效的买卖合同、支付了相应对价、案涉房屋已经交付、对未办理过户登记手续不存在过错的事实承担相应的举证责任。首先，关于陆均力与何惠萍、曾汉青是否在人民法院查封之前签订合法有效的房屋买卖合同的问题。广发银行东莞分行认为案涉《房屋转让协议书》并未载明签署时间无法证明该协议在法院查封之前已经形成，而且案涉房产一直处于抵押及被法院查封状态，并不具备转让条件。陆均力则认为《房屋转让协议书》虽然遗漏签署日期，但其已经提供充分证据证明该协议的形成时间（2014年5月16日）早于广发银行东莞分行执行案的查封日期（2015年4月14日）。本案是陆均力针对广发银行东莞分行申请执行案件提起案外人执行异议之诉，一审法院审理该执行案的过程中根据该分行的申请于2015年4月14日对案涉房屋实施查封，后于2018年1月9日再次续封，目前该行是案涉房屋的第一顺位查封申请人。事实上，即使按广发银行东莞企石支行执行案的查封日期（2014年9月11日）计算，《房屋转让协议书》的签署日期也是早于法院的查封日期。何惠萍、曾汉青签订《房屋转让协议书》后于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托梁婉霞、蒋春兰办理案涉房屋的查档、办证、提前还贷、注销抵押登记、二手交易过户、缴纳税费等相关手续。陆均力亦于2014年7月1日向游乐均的账户转账500000元，该笔转账的付款人、付款金额、收款账户与《房屋转让协议书》中关于价款给付的约定相符；同时，陆均力自2014年6月13日起至2015年3月12日多次向何惠萍的尾号为4978的账户转账款项，并备注有“供楼款”，即陆均力在法院查封前已向何惠萍的账户转款并有“供楼款”的备注。另外，东莞市世纪城物业服务有限公司于2014年7月19日出具《收据》确认收到陆均力有关凯恩斯31栋37号装修保证金3000元；《前期物业管理服务协议书》显示，陆均力于2014年6月16日就世纪城国际公馆凯恩斯区31栋37号楼相关前期物业服务之事宜，与东莞市世纪城物业服务有限公司签订物管协议书。而且，朗晨公司作为证人出庭陈述，证实案涉房屋转让协议的签署日期是2014年5月16日。上述事实反映了《房屋转让协议书》的实际履行情况，陆均力提供的证据足以认定《房屋转让协议书》的形成时间早于案涉房屋的查封时间。虽然《房屋转让协议书》签订时案涉房屋存在抵押给工商银行东莞分行的情况，而且签订该协议时未经抵押权人同意，但物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同效力的强制性规定，即该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，一审判决认定陆均力与何惠萍、曾汉青在案涉房屋被查封之前已经签订合法有效的买卖合同，并无不当。其次，关于陆均力是否已按合同约定支付价款的问题。经查，陆均力主张其于2014年7月1日向游乐均的账户转账500000元，该笔转账符合《房屋转让协议书》中关于支付合同价款的约定，证明了陆均力已支付案涉房屋交易价款500000元的事实。陆均力主张其按《房屋转让协议书》的约定向朗晨公司支付700000元是通过债权债务抵偿形式支付，其提供的《收据》《情况说明》所反映的情况与朗晨公司的陈述一致，同时，（2014）东一法南执恢字第9号案件的卷宗材料显示朗晨公司已经申请结案，足以证明朗晨公司已收到陆均力支付案涉房屋交易价款700000元的事实。陆均力主张其已经支付供楼款，其提供的银行流水显示自2014年6月13日至2016年3月11日期间共向何惠萍账户转账228600元并备注“供楼款”，证明了陆均力已支付案涉房屋转让价款228600元的事实。综上，陆均力履行《房屋转让协议书》已经支付价款1428600元，剩余未付价款1671400元，陆均力已于2020年1月14日支付至一审法院代管账户以交付执行。再次，关于案涉房屋在法院查封前是否已经交付陆均力使用的问题。陆均力提供的《前期物业管理服务协议书》、《收据》、《房屋装饰装修物业管理服务协议书》、《证明》等证据已形成较为充分的证据链，足以证明案涉房屋在法院查封前已经交付陆均力使用的事实。最后，关于陆均力对未办理过户登记手续是否存在过错的问题。陆均力主张《房屋转让协议书》的签署时间是2014年5月16日，在案涉房屋被法院查封之前，何惠萍、曾汉青已于2014年5月27日到东莞市公证处签署委托书，委托相关人员办理案涉房屋的过户手续。虽然案涉房屋设定了抵押权，但陆均力已按《房屋转让协议书》的约定履行清偿案涉房屋抵押贷款以消灭抵押权，并已支付了部分供楼款。由此可见，《房屋转让协议书》签订后，陆均力与何惠萍、曾汉青均主动办理案涉房屋过户的相关手续。因此，陆均力对案涉房屋未办理过户登记手续并不存在过错。综上所述，陆均力提交的证据足以证明其就案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于陆均力诉请停止对案涉房屋的执行并解除查封的请求，合法有据，一审法院予以支持，并无不当。广发银行东莞分行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31600元（已预交），由广发银行股份有限公司东莞分行负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年十月十五日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。