河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初10633号原告：河南林颂实业有限公司，住所河南自贸试验区郑州片区（郑东）商鼎路南心怡路**楼****，统一社会信用代码91410100MA45CAMT9K。法定代表人：张东良，总经理。委托代理人：张海山，系该公司员工。被告：中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号，统一社会信用代码9141000086995250X4。负责人：石永栓，行长。委托代理人：刘宝成，该行员工。委托代理人：李大明，河南睿辰律师事务所律师。第三人：赵高强，男，汉族，1992年11月2日出生，汉族，住开，住开封市div>原告河南林颂实业有限公司诉被告中国建设银行股份有限公司河南省分行、第三人赵高强案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南林颂实业有限公司委托代理人张海山、被告中国建设银行股份有限公司河南省分行委托代理人李大明到庭参加诉讼，第三人赵高强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告中国建设银行股份有限公司河南省分行申请强制执行第三人赵高强案件贵院已受理。现贵院欲对第三人赵高强名下位于郑州市惠济区英才街19号7号楼5层9号（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0015034号）采取强制措施。但第三人赵高强在2019年2月26日与原告签订了期限为2019年2月26日至2024年2月25日的《房屋委托出租代理合同》，房租每月900元，按5年一次性缴付。合同签订后，原告已经向赵高强缴付了5年的租金49500元。现原告根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，请求贵院在对上述房屋采取措施时保障原告的租赁权，租期至2024年2月25日。贵院（2020）豫0105执异276号执行裁定书认定第三人赵高强所有的位于郑州市惠济区英才街19号7号楼5层9号房产委托原告出租管理不成立是错误的。原告同第三人签订的委托出租合同是双方的真实意思表示，且原告法定代表人向第三人支付全部的费用，这充分说明了委托代理出租合同已实际履行，（2020）豫0105执异276号执行裁定书认定委托出租代理合同没有履行是完全错误的。综上，请求：1、判令中止对赵高强名下的位于郑州市惠济区英才街19号7号楼5层9号（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0015034号）房产的执行。2、本案诉讼费用由被告负担。在本案审理中，原告河南林颂实业有限公司向本院提交证据如下：1、房屋托管合同；2、转账记录；3、代理购买家具票据；房主身份证复印件；4、不动产登记证明；5、房产分户图；6、腾房公告书。被告中国建设银行股份有限公司河南省分行辩称，一、被执行人赵高强将涉案房屋以不合理低价出租，存在与原告恶意串通的行为，严重损害银行抵押权的顺利实现。二、租赁关系不能对抗已登记的抵押权，涉案房屋已于2018年4月12日办理了抵押权登记。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。在本案审理中，被告中国建设银行股份有限公司河南省分行向本院提交以下证据：1、（2019）豫0105民初33813号民事判决书一份；2、不动产登记证明一份；3、不动产登记资料查询结果证明一份。第三人赵高强未答辩，亦未举证。经审理查明，一、中国建设银行股份有限公司河南省分行作为原告与作为被告的赵高强金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月19日作出(2019)豫0105民初33813号民事判决书，该判决书认定以下事实：“2018年3月20日，中国建设银行股份有限公司河南省分行与赵高强签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号410003817-2022-20171871622）一份，主要约定：赵高强借款本金为173万元，期限336个月，即从2018年3月20日起至2046年3月20日止；借款用于购买惠济区英才街19号7号楼5层9号的房产，借款人采取等额本息还款方式。2018年4月25日，中国建设银行股份有限公司河南省分行按照上述合同约定向上述尾号为3219的账户转款173万元。中国建设银行股份有限公司河南省分行提交的豫（2018）郑州市不动产证明第0095140号不动产登记证明一份，主要载明：证明权利或事项为抵押权；权利人中国建设银行股份有限公司河南省分行；义务人为赵高强；坐落在惠济区英才街****楼****等内容。后赵高强自2019年2月开始未能按时足额偿还贷款，中国建设银行股份有限公司河南省分行宣布贷款提前到期，根据中国建设银行股份有限公司河南省分行提供的对账单和结清试算显示，截止2020年1月17日，赵高强尚欠中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金1712097.38元、利息99405.46元、本金罚息983.57元、利息罚息4196.55元、提前还款违约金1689.08元。判决：一、赵高强于判决生效后10日内偿还中国建设银行股份有限公司河南省分行借款本金1712097.38元和计算至2020年1月17日的利息99405.46元、本金罚息983.57元、违约金1689.08元。2020年1月18日至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定计收。二、中国建设银行股份有限公司河南省分行有权对赵高强名下的位于郑州市惠济区英才街19号7号楼5层9号房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10834元，由赵高强负担”。上述判决生效后，案件进入执行程序。2020年4月22日，本院作出（2020）豫0105执4122号执行裁定，将赵高强名下的位于郑州市惠济区英才街19号7号楼5层9号（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0015034号）的房产予以查封。二、在本院执行过程中，河南林颂实业有限公司作为案外人向本院提出执行异议，并提交日期为2019年2月22日的《房屋委托出租代理合同》一份，显示赵高强将位于郑州市惠济区英才街19号7号楼5层9号（不动产权证号：豫（2018）郑州市不动产权第0015034号）的房产委托给河南林颂实业有限公司出租管理，时间为2019年2月26日至2024年2月25日。每月租金为900元整，河南林颂实业有限公司一次性支付5年租金49500元整。河南林颂实业有限公司提供的转账记录显示：2019年2月26日、2019年2月27日张东良分别向赵高强转款5000元、40000元。三、针对河南林颂实业有限公司的执行异议申请，本院下达了（2020）豫0105执异276号执行裁定书，驳回了河南林颂实业有限公司的异议请求。本院认为，第三人赵高强经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃了在本案诉讼中的权利与义务，不影响本院依照现有的证据依法判决。《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据《物权法》的上述规定，本案抵押权首次登记于2018年4月12日，抵押权人为被告中国建设银行股份有限公司河南省分行，早于原告河南林颂实业有限公司与第三人赵高强于2019年2月22日签订的《房屋委托出租代理合同》，被告中国建设银行股份有限公司河南省分行作为抵押权人的抵押权优于原告河南林颂实业有限公司的租赁权。在原告河南林颂实业有限公司与第三人赵高强签订《房屋委托出租代理合同》时，本案涉案房屋的抵押权已经公示，原告作为承租人（或受托人），同时作为房地产行业的从业者，其应当知道第三人赵高强委托其出租管理的房屋上存在抵押的事实，应视为其自愿接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险。而且，在先设定抵押而后出租的场合，除非抵押权人同意租赁权的存在，否则租赁权将不能存在。本案，中国建设银行股份有限公司河南省分行对原告与第三人赵高强签订的《房屋委托出租代理合同》不予认可，故原告在本案中不能适用“买卖不破租赁”之规则。原告所诉称的“根据《合同法》第二百二十九条:‘租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力’之规定，请求贵院在对上述房屋采取措施时保障原告的租赁权，租期至2024年2月25日”，本院不予支持。关于原告与第三人赵高强签订的《房屋委托出租代理合同》的履行情况。在本案审理中，原告提交了其法定代表人张东良向第三人赵高强的转账流水，但仅为45000元，与合同约定的5年租金一次性付清的全额49500元相比，仍有4500元未付。既然第三人赵高强委托原告将涉案房屋出租，但原告未提交涉案房屋被出租的证据，加之原告向第三人赵高强一次性支付5年租金的方式，不符合委托出租代理合同的交易习惯，故无法认定原告与第三人赵高强签订的《房屋委托出租代理合同》实际履行的事实。综上，原告河南林颂实业有限公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告河南林颂实业有限公司的诉讼请求。案件受理费1038元，由原告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  武 卫人民陪审员  李春英人民陪审员  丁玉萍二〇二〇年十月十五日书 记 员  闫亚蕊