江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0602民初1725号原告：沈燕红，女。委托诉讼代理人：俞天天，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李垚，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：陆艳艳，女。委托诉讼代理人：陆家时（系陆艳艳父亲），男。被告：陆家时，男。原告沈燕红与被告陆艳艳、陆家时房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告沈燕红及其委托诉讼代理人俞天天、李垚及被告陆家时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈燕红向本院提出诉讼请求：一、判令被告陆艳艳继续履行合同，配合原告办理南通市崇川区房屋的过户手续；二、判令被告陆艳艳支付违约金217600元；三、判令被告陆家时对上述违约金承担连带给付义务；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月9日，原告通过中介南通市崇川城西有缘服务社与被告签订房屋买卖合同一份（合同编号20200109），约定原告向被告购买位于南通市崇川区的房屋，房屋价格1088000元，合同签订时支付定金8万元，2020年3月20日办理产权过户手续并支付100万元房款，交房当日支付尾款8000元，同时约定了违约责任等条款。合同签订当日原告支付了定金，并准备好房屋余款。2020年3月25日中介收到被告的函件，被告以政府行为致房屋无法办理过户等为由要求解除合同。原告认为双方签订的房屋买卖合同合法有效，且案涉房屋具备交易过户条件，被告应继续履行合同并将案涉房屋过户至原告名下。为维护自身合法权益，提出前述诉请。被告陆艳艳、陆家时辩称：一、2020年3月5日后，市政府对青年路新村区域内的不动产实行行政限制暂停转移和变更登记，由于这种不可抗力的原因导致案涉合同履行不能，被告可以依法主张解除合同；二、案涉合同明确约定合同履行期限为2020年1月9日至2020年3月20日，合同履行期限届满后，原告不愿就相关条款重新进行协商，合同应终止履行。因此，被告不存在任何违约行为，原告的相关违约金主张没有事实和法律依据；三、请求原告收回购房定金，并要求南通市崇川城西有缘服务社退回不动产权证。综上，驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告举证的《房地产买卖合同》、不动产权证书、南京银行转账电子回单、收条、银行卡余额截屏、函件等，被告举证的南通市不动产登记信息查询结果、短信、收条、关于撤销冻结登记的申请、情况说明、函件等以及本院的调取的南通市不动产登记信息查询结果，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月9日，被告陆艳艳（作为甲方、卖方）（陆家时代签）、原告沈燕红（作为乙方、买方）与南通市崇川城西有缘服务社、鑫都中介（作为丙方、中介方）签订《房地产买卖合同》一份，合同约定由甲方将座落于南通市青年路新村24幢406室，建筑面积53.7平方米的房屋出售给乙方（房屋建筑面积以房产交易所重新核定的建筑面积为准，若建筑面积发生变化，成交总价款不变），成交总价款1088000元。合同第三条约定：（1）本合同签订时乙方支付8万元作为购房定金，由丙方转交甲方，甲方同时将上述房屋产权证明材料（原件）交与丙方作售房保证。（2）甲乙双方定于2020年3月20日前办理产权过户手续，同时乙方支付100万元给甲方，如因甲或乙方原因不能过户，每逾期一天由责任方赔偿总成交价0.1%给对方，合同继续履行，乙方委托丙方的贷款到位后由丙方交与甲方。（3）甲方的交房时间为款清交房，交房时，乙方付清余款8000元。此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的0.1%赔给对方，合同继续履行。（4）甲乙双方产权过户的费用由各自承担，双方如委托丙方办理上述手续，则需将有关材料和费用交与丙方或由丙方直接从房款中扣除上述费用。合同第七条约定：在合同履行过程中，由于甲乙双方或单方原因导致上述房产权不能正常过户或买卖未能成交，则责任由违约方承担，丙方收取的中介费不再退还。合同第八条违约责任约定：（1）甲方违约，双倍赔偿定金（含定金）并按总房价的20%赔偿给乙方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。（2）乙方违约，定金不予退还，并按总房价的20%赔偿给甲方，另赔偿给丙方中介费为总房价的2%。合同第十五条约定，甲方签字人陆家时能代表产权人陆艳艳售房意向，如产权人有疑议，陆艳艳愿意承担一切违约责任。合同签订当日，原告向被告交纳案涉房屋购房定金8万元，后因案涉房屋周边进行区域改造，政府部门对该地区不动产暂停转移、变更登记进行限制，2020年3月20日双方当事人未能办理案涉房屋的过户登记，遂产生争议，原告方仍要求继续履行合同。2020年3月20日，被告方向鑫都中介工作人员发送短信称：2020年3月15日，中介曾征询被告意见，因政府原因，房产交易中心已冻结办理过户手续如何处理，因此政府行为属于不可抗力，双方只能解除合同，如今日办理不了过户手续，且政府也没有明确何时可办理，该房屋买卖合同依法解除。同年3月23日，被告方向中介方发函，认为至2020年3月20日24时，案涉房屋买卖合同的履行期限已届满，合同应当终止。2020年3月23日，原告及中介方携带案案涉房屋买卖的相关材料向南通市崇川区虹桥街道申请不动产解冻登记。2020年3月27日，案涉中介函复被告方称：三方签订的房屋买卖合同在政府行政限制之前，据了解可先行到社区居委会进行登记，确属先期买卖的可由社区向不动产登记部门提交审核，审核通过后通知具体过户时间。中介方遂于3月20日或21日通知双方前往社区登记，被告方未予配合，中介虽与沈燕红持案涉买卖合同等相关材料前往社区居委会进行了登记，中介将尽快组织双方沟通协调，确保合同履行。2020年4月1日，被告方向本市崇川区虹桥街道申请撤销对案涉房屋的解冻登记，其后相关部门予以撤销解冻登记。另查明，南通市不动产登记中心2020年7月13日出具的查询结果反映，案涉青年路新村24幢406室房屋未存在过户障碍的情形。诉讼中，原告沈燕红认为，因为被告拒绝履行合同，导致发生定金利息损失、房屋使用损失（租金标准每月1500左右），也产生了律师费等一系列费用，故原告可按合同约定向被告陆艳艳主张相关违约金损失。另陆家时作为陆艳艳的代理人，应当承担相应连带责任。本院认为，原告沈燕红与被告陆艳艳及中介方签订的《房地产买卖合同》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。本案的争议焦点在于被告的行为是否构成违约及违约金额的认定，明晰该争议又涉及被告是否可依据不可抗力相关规定终止合同。对此，本院认为，根据我国法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能客服的客观情况。根据本案查明，政府相关部门虽对案涉房屋进行了行政限制，即在合同履行过程中对案涉房屋暂停转移、变更登记，但当事人仍可凭买卖合同等相关材料申请解冻登记、审核过户登记。由此，案涉房屋被暂停转移、变更登记，并不属于无法克服的客观情况。合同约定的过户期限届满后，原告方为履行合同，也及时向有关部门申请解冻登记，而被告则不予配合，有违诚信。合同可以继续履行且原告并不存在根本违约的情况下，被告不享有合同单方解除权，案涉房屋买卖合同在约定的过户期限届满后亦非自动终止。现案涉房屋继续履行已无障碍，原告要求被告陆艳艳继续履行合同，配合原告办理南通市崇川区房屋的过户手续，于法有据，本院予以支持。同时，原告沈燕红亦应按约支付剩余购房款。被告拒绝继续履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉买卖合同虽有约定，卖方违约按总房价的20%赔偿给买方，原告亦据此主张被告陆艳艳支付违约金217600元。但在原告请求继续履行合同的主张已经得到支持的情形下，案涉违约金条款明显过高，应予调整。综合考虑原告的实际损失以及合同履行情况等因素，本院酌定支持1万元。此外，原告要求被告陆家时承担连带责任，无事实和法律依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告沈燕红与被告陆艳艳于2020年1月9日签订的《房地产买卖合同》继续履行，其中，被告陆艳艳于本判决书生效之日起十日内协助原告沈燕红办理南通市崇川区房屋的过户手续。二、被告陆艳艳于本判决书生效之日起三十日内给付原告沈燕红违约金1万元。三、驳回原告沈燕红其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16550元，由原告沈燕红负担2632元，被告陆艳艳负担13918元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币16550元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  吴陈根审 判 员  范纪强人民陪审员  施 亮二〇二〇年十月十六日法官 助理  黄晨阳书 记 员  陈枫茜