湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2393号原告（反诉被告）：吴春红，女，1978年5月20日出生，汉族，住湖北省仙桃市，原告（反诉被告）：爱上功夫文化传播（武汉）有限公司，住所地武汉市洪山区徐东大街路**（武汉新世界百货徐东店）****，统一社会信用代码91420111MA4KW2F08U。法定代表人：吴春红，经理。原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：王孔林，湖北聚力律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉汇和银通商业地产有限公司，住所地武汉市，住所地武汉市东西湖区常青花园街常青花园中路轨道交通**线常青花园站上物业**（12）代码91420112578291801K。法定代表人：刘珍，董事长。委托诉讼代理人：郭忠革，广东德培律师事务所律师。委托诉讼代理人：于丹阳，广东德培律师事务所律师。原告吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司（以下简称爱上功夫公司）与武汉汇和银通商业地产有限公司（以下简称汇和银通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案。被告汇和银通公司在答辩期内提起反诉，本院受理后依法适用简易程序合并审理，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴春红、爱上功夫公司的共同委托诉讼代理人王孔林，被告（反诉原告）汇和银通公司的委托诉讼代理人郭忠革、于丹阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴春红、爱上功夫公司提出诉讼请求，判令被告汇和银通公司返还商铺租赁履约保证金96120元；支付违约赔偿金96120元；承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年8月18日，吴春红作为承租方与汇和银通公司就武汉市东西湖区武汉汇和城购物中心F3-A002号商铺签订《租赁合同》，合同约定的租赁时间为3年，租期为2017年11月5日至2020年11月4日，承租用途为武术培训，合同对双方权利义务进行了约定。合同履行期间，吴春红严格依照合同约定交付履约保证金96120元及各批次租金，租金已交至2020年2月28日。2020年1月23日至今，因新冠疫情严重影响，吴春红承租的商铺店面一直无法开展营业。2020年5月6日，汇和银通公司致函委托人，以欠缴租金为由告知解除租赁合同。2020年5月8日，汇和银通公司将收回商铺的《通告》张贴于承租的商铺门店，并清理了店内物品和设施，履约保证金至今不退，吴春红经营的武术培训商业信誉遭自此遭受前所未有的攻击和污蔑，造成了巨大损失和经营风险。鉴于汇和银通公司严重违反合同约定，提前单方解除合同，给二原告造成了巨大损失。二原告现诉至法院，恳请判如所请。汇和银通公司辩称，二原告的诉请没有事实和法律依据，请驳回其诉讼请求。第一。本案是租赁合同纠纷，本案租赁合同相对方是原告吴春红与汇和银通公司，爱上功夫公司与汇和银通公司不存在租赁合同关系。第二，吴春红是依照租赁合同的约定自愿缴纳履约保证金96120元，因吴春红违约导致解除合同，保证金应不予返还。第三，吴春红主张违约赔偿金无事实和合同依据，汇和银通公司解除合同是基于吴春红违约，就此事实，汇和银通公司已提起反诉。汇和银通公司提出反诉请求，判令吴春红、爱上功夫公司：1、支付2020年2月5日至2020年5月9日租金（含物业费）27293.33元及延迟履行赔偿金26201.6元（以27293.33元为基数按每日千分之五的标准自2020年1月21日起暂计算至起诉日，应计算至其实际支付本金之日止）；2、支付2020年2月5日至2020年5月9月综合能源服务管理费356元及延迟履行赔偿金341.76元（以356元为基数按每日千分之五的标准自2020年1月21日起暂计算至起诉日，应计算至其实际支付本金之日止）；3、支付2020年5月10日至2020年6月10日商铺占用费38993.87元；4、支付公证费3000元；5、支付搬运费6000元；6、支付保管费用32708元；7、支付违约金106800元；8、承担全部诉讼费用。事实与理由：汇和银通公司与吴春红于2017年8月18日签订《租赁合同》，约定汇和银通公司将武汉汇和城购物中心F3-A002号商铺租赁给吴春红以爱上功夫商号对外经营并用于从事武术的经营项目，租期3年至2020年8月17日。租金第1年第2年是32040元/月，第3年35600元/月。商铺租金采取预付的方式，每3个月交付一次，吴春红应在上一笔缴纳的租金租期期满提前15日缴纳下3个月租金，商铺租金自计租日2017年11月5日起计租。吴春红延迟缴纳本合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，应支付相当于欠费金额千分之五的延迟履行赔偿金，延迟超过15日，汇和银通公司有权解除合同。汇和银通公司选择解除合同的，吴春红除需补足上述所欠费用外还应另按照本合同约定支付违约金。双方还约定，因吴春红违约导致合同无法实际继续履行或解除本合同的，除本合同另有约定的违约责任外，还应支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金，并不予退还该履约保证金。吴春红自2020年1月20日起拖欠2020年2月5日至2020年5月4日的租金、物业费及能源管理费等，经汇和银通公司反复催收，其一直推脱，后因疫情发生，在其没有以疫情原因要求减免租金及相关费用的情况下，汇和银通公司主动减免了相关租金及费用，在此情况下，吴春红仍然拖延拒付至今。因其严重违约，汇和银通公司只能按照合同约定发出解除合同的通知，吴春红对解除合同不持异议但拒不将涉诉商铺场地腾空返还给汇和银通公司。无奈之下我方只能委托相关人员并垫付费用并将场地腾空收回，吴春红于2020年7月6日才将商铺内物品取回。汇和银通公司现诉至法院，请求依法判决。吴春红、爱上功夫公司辩称，双方的租赁合同是因汇和银通公司的违约而解除，汇和银通公司的各项诉讼请求均无事实依据，请求驳回其诉讼请求。本院经审理认定如下事实：爱上功夫公司是由吴春红个人投资设立的自然人独资公司。2017年8月18日，汇和银通公司（出租人，甲方）与吴春红（承租人，乙方）签订编号为HHYT-ZS-2017-F3-A002的《租赁合同》，约定乙方承租位于武汉汇和城购物中心项目F3-A002号商铺，面积356平方米，租赁期限为3个租约年，装修免租期结束次日开始计算，至次年当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；乙方承租商铺须用于经营活动，乙方应以爱上功夫名称/商号对外经营，并用于从事武术的经营项目；租金标准为起始租金为90元/平方米/月，月租金为32040元/月，年租金为384480元，此价格已包含物业服务费，不再重复收取物业服务费；租金采取预付方式，每3个月交付一次，乙方应在上一笔缴纳的租金租期期满提前15日缴纳下3个月租金，首期租金应于签署合同之日支付；根据双方对租期年限的约定、确定该商铺租金自计租日（定为2017年11月5日）起计租，第3年（即2019年11月5日至2020年11月4日）乙方交纳租金为35600元/月，年租金为427200元；签订合同之日，乙方应向甲方支付履约保证金，金额为3个月的租金共计96120元，在合同存续期间，履约保证金用作租赁期内任何时间乙方所欠租金、物业服务费及其它应缴费用等款项的担保，乙方未能按合同约定的时间足额缴纳租金、物业服务费、能源费用、违约金等达到15日，则视为乙方违约，甲方有权解除合同；因乙方的原因导致合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除合同的，甲方不退还履约保证金；自承租商铺交付日起，乙方应承担包括但不限于水、电、燃气等因乙方承租、使用、经营该商铺所产生的全部费用，该费用的支付方式和时间，以甲方或管理公司的书面通知或相关规定为准；商铺的交付日为2017年8月25日，自交付日起至2017年11月4日为装修免租期；甲方根据合同约定行使合同单方解除权的，应当以书面形式通知乙方，合同自该通知发出之日起解除，合同解除后乙方应按合同约定的标准承担违约责任，并在7日内将商铺返还甲方；在交还承租商铺前，乙方应自行拆除商铺内可移动的部分，交还期内，乙方无需支付租金，但仍需向甲方或管理公司支付物业服务费、各项能源费用等相关费用并承担可能发生的迟延付款的违约责任；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将符合要求的承租商铺交还甲方的，则自交还届满之日的次日起，每逾期一日，乙方应当按照租用面积向甲方支付相当于双倍日租金的房屋占用费，并按照合同终止时承租商铺物业服务费标准支付日物业服务费及承担相关的能源费用等相关费用；商铺内乙方财产经甲方要求限期移除后仍未移除的，视为乙方放弃所有权，由甲方处置，同时甲方可依法追究乙方的法律责任；乙方违反合同约定，导致合同无法继续履行，或由于乙方违约行为导致甲方单方解除合同的，除合同另有约定的违约责任外，还应向甲方支付相当于当年租金标准3个月租金的违约金，甲方提前单方解除合同，或由于甲方违约行为导致乙方单方解除合同的，甲方应按照相当于当年租金标准3个月的租金向乙方承担赔偿责任；乙方迟延履行合同项下租金、物业服务费、能源费用或其他应付费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额千分之日的迟延履行赔偿金，延迟超过15日，甲方有权解除合同。2019年1月23日，汇和银通公司（甲方）与爱上功夫公司（乙方）签订补充协议，约定承租商铺的综合能源服务管理费从2019年2月1日起按照5元/平方米/月的标准收取，该费用标准每自然年递增1元/平方米/月，该费用与租金缴纳周期一致。合同签订当日，吴春红向汇和银通公司支付了履约保证金96120元，汇和银通公司出具的收据中记载的交款单位为“爱上功夫履约保证金”。吴春红于2019年10月21日支付了2019年11月5日至2020年2月4日的租金。2020年1月20日，汇和银通公司向爱上功夫公司发出缴费通知书，通知其交纳2020年2月5日至2020年5月4日期间的租金（含物业服务费）106800元和综合能源服务管理费6408元。吴春红未按时交纳当期租金。后因新冠疫情爆发，吴春红未再向汇和银通公司支付任何费用。2020年4月9日，汇和银通公司向其承租的商户发出《汇和城关于疫情期间对商户租金减免方案告知函》，载明因受新冠疫情影响，汇和银通公司决定对疫情期间给予承租商户租金减免，具体政策为：2020年2月1日至2020年4月30日减免3个月租金及能源管理费；2020年2月1日至2020年3月31日物业服务费减半交纳，2020年4月1日起物业服务费正常缴纳；2020年2月1日至2020年12月31日期间的租金不予递增。2020年4月30日，汇和银通公司再次向吴春红发出缴费通知书，通知其交纳享受减免政策后的2020年2月5日至2020年5月4日的租金和综合能源服务管理费及因逾期支付产生的滞纳金共计27981.60元。同时，汇和银通公司还告知爱上功夫公司如逾期付款达15天，将按合同执行解除合同。吴春红在收到通知后仍未支付任何费用。2020年5月6日，汇和银通公司向爱上功夫公司发出《告知函》，告知其爱上功夫公司已支付租金到期日为2020年2月28日，要求其在该函件发出之日起3日内缴清拖欠费用，否则汇和银通公司将视爱上公司公司违约，自该函发出3日后起，即解除租赁合同，并要求爱上功夫公司于2020年5月9日前办理退场手续，逾期办理，将视为爱上功夫公司放弃相应权利并同意汇和银通公司对商铺进行处理。2020年5月8日，汇和银通公司在吴春红承租的商铺门口张贴通告，通知爱上功夫公司，汇和银通公司将于2020年5月9日收回商铺，限爱上功夫公司7天内（2020年5月15日前）将铺位腾空并交还汇和银通公司。逾期未清理的物品视为自动放弃，汇和银通公司将视店内物品为废弃物品并进行处理。2020年6月11日，汇和银通公司对包括爱上功夫公司在内的两家商户物品进行了清理，并进行了公证，支出公证费3000元。汇和银通公司将爱上功夫公司的物品交由其关联公司武汉汇和百纳物业服务有限公司保管，按照1258元/天收取保管费。武汉汇和百纳物业服务有限公司于2020年7月8日向汇和银通公司出具收据，载明其收到汇和银通公司支付的保管费32708元。汇和银通公司未提供其向武汉汇和百纳物业服务有限公司支付保管费的支付凭证。同时，汇和银通公司还主张其支出了搬运费6000元，但仅提供了个人的收条和支出证明单，未提供其他支付凭证。双方因租赁合同解除发生纠纷，分别诉至本院，要求如各自诉称。本院认为，汇和银通公司与吴春红签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。汇和银通公司虽主张吴春红是合同相对方，但从双方履行合同的过程可以看出，汇和银通公司不仅收取了爱上功夫公司支付的租金，还向其发送通知催收租金，可以证明汇和银通公司实际认可了吴春红和爱上功夫公司均是合同履行的相对方，故吴春红、爱上功夫作为共同原告，主体资格适格。关于解除合同原因。根据租赁合同的约定，吴春红应于2020年1月20日缴纳2020年2月5日至2020年5月4日的租金，但其未按时交纳。之后新冠疫情爆发，但在2020年4月30日，汇和银通公司按照减免政策对吴春红的租金进行减免后向其再次发出通知，催缴租金，吴春红仍拒绝交纳，已经构成违约。吴春红逾期缴纳租金已超过15天，符合解除合同的条件，汇和银通公司向爱上功夫公司下达解除合同通知符合合同约定，双方的租赁合同因吴春红、爱上功夫公司违约而解除。对吴春红主张爱上功夫公司系教育培训机构，因疫情导致教育机构不能复工复产，故其未交纳租金不构成违约的意见，本院认为不论爱上功夫公司是否为教育培训机构，其与汇和银通公司签订的合同均具有法律效力，其应当按照合同约定按时支付租金，其是否能复工复产与其是否缴纳租金无直接联系，对该项辩称意见本院不予支持。关于支付租金和综合能源服务管理费的请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十七条的规定，双方的合同于2020年5月9日解除，根据汇和银通公司的减免政策，吴春红应支付2020年2月5日至2020年5月9日的租金（含物业服务费）27293.33元、综合能源服务管理费356元。根据合同约定，因吴春红逾期缴纳租金和综合能源服务管理费，其应按照日千分之五的标准支付迟延履行赔偿金，在双方合同中还约定了其他违约条款的情况下，该标准过高，本院酌情调减至按照LPR上浮50%的标准支付迟延履行赔偿金。关于支付解除合同后房屋占用费的请求。双方合同解除后，吴春红未按时将承租房屋返还汇和银通公司，其占用期间仍应参照租金标准支付房屋占用费。根据汇和银通公司在2020年度租金不上浮，按原租金标准执行的减免政策，扣减吴春红腾退房屋的7天时间，吴春红在2020年5月16日至2020年6月10日期间的房屋占用费为28032元（35040元/月÷30天×24天）。关于支付违约金的请求。双方合同中约定因承租人的原因解除合同，其应向出租人支付相当于3个月租金的违约金，因新冠疫情爆发，导致爱上功夫公司在合同解除时尚未复工复产，存在一定经营困难，本院酌情将违约金调减至损失的30%，即按照吴春红欠付租金和房屋占用费总额的30%计算违约金。对吴春红主张汇和银通公司支付违约金的请求因无事实依据，本院不予支持。关于支付公证费、搬运费和保管费的请求。汇和银通公司同时对2家商户的物品进行清理，并进行公证，共支出公证费3000元。该费用应由2家商户平均分摊。虽然搬运费6000元仅有搬运人个人的收条，但该费用确为必要支出，对该费用本院予以支持。但该费用未载明是1家商户还是2家商户的搬运费，故本院根据当天搬运清理的情况认定爱上功夫公司的搬运费为3000元。另，汇和银通公司虽提供了其支出保管费用的收据，但因系其与关联公司的交易行为，且未提供财务支出凭证，不能证明其真实性，故对32708元的保管费本院不予支持。因保管费用亦为必要支出，故本院酌情按照100元/天标准计算至2020年7月8日，吴春红应支付的保管费为2800元。关于返还履约保证金的请求。履约保证金是为保证承租人履行合同由出租人收取的费用，如前所述，截止汇和银通公司起诉时，吴春红欠付的款项为80532.24元[27293.30元+365元+（27293.30元+365元）×5.78%÷360天×188天+28032元+（27293.30元+365元+28032元）×30%+1500元+3000元+2800元]，上述款项可用于冲抵履行保证金，冲抵履约保证金后，汇和银通公司还应退还吴春红15587.76元。汇和银通公司虽主张按照合同约定因承租人违约解除合同，出租人可不退还履约保证金，但因合同中除履约保证金的约定外，还对迟延支付赔偿金和违约金均进行约定，在已经要求承租人承担了相应违约责任后，仍不退还履约保证金无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉汇和银通商业地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司15587.76元；二、驳回原告（反诉被告）吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）武汉汇和银通商业地产有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元（已减半收取），反诉费2462.71元，以上共计4534.71元，由原告（反诉被告）吴春红、爱上功夫文化传播（武汉）有限公司负担1906元，由被告（反诉原告）武汉汇和银通商业地产有限公司负担2628.71元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇二〇年十月二十九日书记员 李盼盼