安徽省濉溪县人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖0621行初217号 原告李华，女，1958年1月24日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托代理人袁广立,安徽省淮北市辰光法律服务所法律服务工作者。 被告濉溪县不动产登记交易中心，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人秦淑芬，该中心主任。 参加诉讼行政机关负责人李明文，该中心副主任。 委托代理人李国庆，安徽镜远律师事务所律师。 被告濉溪县住房保障中心，住所地安徽省濉溪县。 法定代表人蔡奇，该中心主任。 委托代理人李玉建，该单位办公室主任。 委托代理人王轩，安徽胜方律师事务所律师。 第三人张学芳，男，1969年9月28日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 第三人吕淑芳，女，1971年6月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述两位第三人共同的委托代理人代根军，安徽众星合律师事务所律师。 上述两位第三人共同的委托代理人牛忠立，安徽众星合律师事务所律师。 第三人周瑞芳，女，1961年5月27日出生，汉族，户籍地址安徽省濉溪县，现住濉溪县。 原告李华诉被告濉溪县不动产登记交易中心（简称县不动产中心）、濉溪县住房保障中心（简称县住房保障中心）、张学芳、吕淑芳、周瑞芳撤销房屋行政登记一案，本院于2020年9月8日受理后，依法向县不动产中心、县住房保障中心及第三人送达了起诉状副本、应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于10月26日公开开庭进行了审理。原告李华的委托代理人袁广立，被告县不动产中心副主任李明文及委托代理人李国庆，被告县住房保障中心委托代理人李玉建、王轩，第三人张学芳、吕淑芳共同的委托代理人牛忠立，第三人周瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 县不动产中心（原濉溪县房地产管理局，简称县房管局）于2011年10月13日登记并颁发给张学芳、吕淑芳的《房地产权证》（所有权证编号：濉房字第××号）。 李华向本院提出诉讼请求：1.撤销被告于2011年10月13日为张学芳、吕淑芳颁发的濉房字第××号房地产权证的行政行为；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年8月11日，李华与张学芳签订《商品房买卖契约》，约定李华购买张学芳开发的位于淮北市相山区濉溪路××东侧××室（××室），面积为86.13㎡。房屋建成后，原告按约定付清全部购房款，张学芳亦按约定交付房屋，原告居住使用至今。多年来原告一直找张学芳办房产证，张学芳一直推脱，起诉前才得知张学芳于2011年就将涉案房屋的产权证办到张学芳、吕淑芳的名下，房产证号为濉房字第××号，并于2011年11月15日将该房屋抵押给第三人周瑞芳。原告已购买涉案房屋，购房款已付清，已实际居住多年，为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告县不动产中心辩称，1.李华诉称购买涉案房屋，双方是买卖合同关系，张学芳通过合法程序办理了涉案房产证，原告应当通过民事诉讼要求张学芳、吕淑芳履行房产过户登记义务，而不应撤销涉案房产证。2原县房管局给张学芳、吕淑芳办理房产证时，张学芳、吕淑芳提供了申请书、身份证、土地权属证明、建设规划证明、测绘证明等资料，办证依据充分、程序合法。综上，应依法驳回李华的诉讼请求。 被告县住房保障中心辩称，同意县不动产中心的答辩意见，另补充县住房保障中心作为被告主体不适格，县房管局的职责，由县不动产中心实施。 第三人张学芳、吕淑芳述称，同意县不动产中心的答辩意见。 第三人周瑞芳述称，李华的购房合同是6栋406室，而张学芳、吕淑芳抵押的是2栋402室，不是同一处房屋，且抵押是办理过登记手续的，李华的诉讼请求不应得到支持。 原告李华为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.李华身份证复印件，证明原告的主体信息。 2.房地产买卖契约，证明李华购买涉案房屋的事实。 3.购房款收据，证明李华已付清购房款。 4.水电费捐款扣款明细、结婚证，证明李华一直在涉案房屋居住。 5.不动产登记信息，证明案涉房屋登记在张学芳名下。 县不动产中心对李华所举证据的质证意见为：对证据1无异议。对证据2真实性无异议，该合同购房人是李芳和李华，不清楚李芳与李华是什么关系，如果李芳也是购房人之一，亦应是本案的诉讼主体之一。对证据3无异议。对证据4，系2018年的11月19日到2020年的7月7日期间水费的交款情况，没有具体交款人的名称，不能证明原告缴纳水费，更不能证明原告一直在涉案房屋居住；对结婚证真实性无异议。对证据5无异议。 县住房保障中心对李华所举证据的质证意见同县不动产中心的质证意见。 张学芳、吕淑芳对李华所举证据1-5真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明颁证行为违法，亦不能证明原告的证明目的。 周瑞芳对李华所举证据质证意见同张学芳、吕淑芳的质证意见。 县不动产中心在法定期限内向本院提交了以下证据： 1.濉溪县房地产所有权登记申请书，证明张学芳、吕淑芳办证时提交的申请书，经审查符合办证条件，同意发证。 2.询问笔录、身份证和结婚证。证明张学芳、吕淑芳到原县房管局办理涉案房产的权属登记询问，并告知相关登记情况。 3、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划通知书、张学芳住宅楼的结构安全鉴定书、委托书。证明张学芳申请办证时提交了合法的办证依据。 4、濉溪县房地产分户图、宗地图。证实原县房管局勘测分户情况。 5、缴款手续、发票。证明张学芳缴纳了相应的登记费、交易费、测绘费。 李华认为县不动产中心所举证据1-5达不到其证明目的，询问笔录中，张学芳隐瞒事实，导致颁证错误。 县住房保障中心、张学芳、吕淑芳、周瑞芳对县不动产中心所举证据均无异议。 周瑞芳向本院提供如下证据：1、他项权证，证明抵押行为合法有效。 李华、县不动产中心、县住房保障中心、张学芳、吕淑芳对周瑞芳所举证据均无异议。 濉溪县住房保障中心未提供证据。 张学芳、吕淑芳未提供证据。 经庭审举证、质证，本院对双方当事人所举证据审核、认定如下：对李华所举证据1-5、县不动产所举证据1-5及周瑞芳所举证据1，来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以认定。 根据上述审核认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明，2011年10月，张学芳向原县房管局申请办理位于淮北市相山区濉溪路××南侧濉溪中路东侧××大厦××＃××室的初始登记，提交登记材料如下：所有权申请登记书、房地产分户图、宗地图、建设工程施工许可证（2006年4月26日）、建设工程规划通知书（2005年6月3日）、土地使用权证（2010年7月22日）、张学芳住宅楼的结构安全鉴定、房屋登记信息询问笔录等资料。2011年10月13日，县房管局给张学芳颁发濉房字第××号房地产权证。该产权证登记权利人为张学芳，单独所有，规划用途为住宅，登记原因为新建商品房，建筑面积为88.62㎡。2011年11月15日，张学芳、吕淑芳将涉案房产设定他项权，他项权人为周瑞芳。2017年4月，濉溪县人民法院作出（2017）皖0603民初454号民事调解书，确认周瑞芳对涉案房屋享有优先受偿权。 李华与李芳是同胞姐妹关系。2006年8月11日，李芳购买了张学芳开发的位于××相山区濉溪路××南侧濉溪中路东侧××号房屋，并签订了商品房买卖契约，2006年8月11日，李芳分三次共支付89300元购房款。后李芳将涉案房屋转让给李华并告知了张学芳，张学芳收取改名费1000元，并将房地产买卖契约上李芳的名字划掉，增加李华为购房人，在买卖契约上手写注明“办理产权证明，产权证名字为李华”；2007年7月9日，李华缴纳剩余购房款10000元，7月10日，李华缴纳垃圾清运费100元。张学芳交付房屋，李华居住使用至今。李芳自认涉案房屋已转让给李华。购房合同上载明的庆相桥南100ｍ路东6栋406室与房地产权证上2栋402号系同一房屋，张学芳出卖房屋时与县房管局编号方向不一致，导致楼号、房屋编号不同。李华一直要求张学芳为其办理房产证，但张学芳隐瞒已经办证的事实，近期李华才得知张学芳已将涉案房屋产权证登记至其名下，并被张学芳、吕淑芳抵押给周瑞芳。 另查明，《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件中明确小余庄商住楼、余庄住宅楼、朱东开发楼等10个项目由濉溪县人民政府做好后期发证工作。 2016年10月24日，濉溪县人民政府下发《濉溪县人民政府关于实施不动产统一登记有关事项的通告》，自2016年10月26日起，由濉溪县不动产登记中心窗口统一受理全县范围内的不动产登记业务。2019年3月，县房管局更名为濉溪县住房保障中心。 本院认为，综合双方的诉辩主张，本案争议焦点为，1、李芳是否应当参加本案诉讼，县住房保障中心是否是本案适格被告？2、原县房管局颁发给张学芳的濉房字第××号房地产权证的登记行为是否应予撤销？ 关于上述焦点1，涉案房屋购房款中的89300元是李芳缴纳的，但是，2006年8月11，双方签订的房地产买卖契约上李芳的姓名已划去，而且手写事项中载明“办理产权证明，产权证名字为李华”，李华向张学芳缴纳改名费1000元，涉案房屋的购房人已由李芳变更为李华，后期房款、垃圾清运费均是李华支付，李芳亦自认涉案房屋已转让给李华，李华作为涉案房屋购买人，自房屋交付一直居住使用至今，故，李华是本案适格的原告，李芳不是本案的利害关系人。县不动产中心是濉溪县辖区内负责房屋登记工作的主管部门，具有办理房屋登记的法定职权，县房管局变更名称为县住房保障中心后，即不负责房屋登记，故，县住房保障中心不是本案适格的被告。 关于上述焦点2，原建设部《城市房屋权属登记管理办法》（2001年修订）第十六条第一款规定：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。本案诉争房产申请权属登记材料不符合上述规定，张学芳申请办理权属登记时，未提供建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料，不符合颁证的法定要件。但鉴于涉案争议项目已经政府确定为违法建设项目，《淮北市人民政府专题会议纪要》第38号文件明确将涉案楼房的颁证工作交由濉溪县人民政府负责，县房管局为张学芳颁发房地权濉房字第××号房屋所有权证的主要证据不足，但撤销会给社会公共利益造成重大损害，故，本院对涉案房产证不撤销，但确认县房管局为张学芳颁发房地权濉房字第××号房屋产权证的行为违法。 至于周瑞芳主张对涉案房屋优先受偿的问题，本院（2017）皖0603民初454号民事调解书已确认周瑞芳对涉案房屋享有优先受偿权，但是从民事角度审查的，而本案是审查原县房管局的登记行为是否合法，两案的诉讼标的是不同的，前者是民事法律关系，本案是行政法律关系，并不属于诉讼标的已为生效裁判所羁束的情形。原告作为买房人购买房屋用于居住，且购买的时间较早，已入住多年，李华对涉案房屋享有物权期待权，未办理房产登记，是开放商张学芳的过错。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决如下： 确认被告濉溪县不动产登记交易中心于2011年10月13日登记并颁发给第三人张学芳房地产权证（编号为濉房字第××号）的行政行为违法（该行政行为系原濉溪县房地产管理局作出）。 案件受理费50元，由第三人张学芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  顾国安 审 判 员  张勤爱 人民陪审员  杨家志 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  周开济 书 记 员  桑婉清 附本判决适用的相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第七十四条第(一)项行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为： （一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的。