呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初3249号原告：王艳含,女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王志伟，内蒙古伊坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周利伟，内蒙古伊坤律师事务所律师。被告：高泓霖,男,住呼和浩特市。被告:内蒙古盛都房地产经纪有限公司。法定代表人:徐**,该公司总经理。委托诉讼代理人：高建伟，男，该公司销售部总经理。原告王艳含与被告高泓霖、内蒙古盛都房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行审理。原告王艳含的委托诉讼代理人王志伟、周利伟,被告高泓霖，被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人高建伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王艳含向本院提出诉讼请求：1.请求被告高泓霖支付违约金134505元(以630000元为基数，按照日万分之五，自2019年5月18日计算至2020年7月18日止);2.请求被告高泓霖支付律师代理费6000元;3.请求被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司交付合同附件《佣金确认书》、《卖方声明》及《买房承诺书》;4.请求判令本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：原告于2019年3月25与二被告签订了《房屋买卖居间合同》,合同约定被告高泓霖自愿将其单独所有的的位××区西户的商品房屋出售给原告,房屋成交价为63万元,其中第四条第三项约定:“甲方承诺自该房产权利转移之日起30日内,向该房产所在地的(公安)派出所办理原户口迁出手续。甲方延期迁出户口的,甲方同意以该房产转让总价款为基数，按日万分之五向乙方支付违约金,直至户口迁出日止”。原告交付房款后,于2019年4月18日取得了不动产权证书,但被告高泓霖时至今日仍没有将其本人及家属的户口迁出,原告多次到派出所办理户口迁入均被告知因原房主户口没有迁出因此也无法迁入。原告原计划取得房本后立即迁入户口结婚,因被告高泓霖迟迟不履行合同义务,导致原告结婚日期一拖再拖。合同第七条约定:“因解决由本合同引发的争议而产生的诉讼费、差旅费、律师费等相关费用由违约方承担”。原告于2020年7月19日与内蒙古伊坤律师事务所签订了《委托代理合同》,合同约定由该律师事务所代理原告与被告房屋买卖合同纠纷一案,律师代理费为6000元,该费用应由被告高泓霖承担。合同第九条约定:“本合同附件《佣金确认书》、《卖方声明》、《买房承诺书》作为本合同不可分割的部分,具有同等法律效力”,但被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司一直未将附件交于原告,理应继续履行该义务。综上所述,二被告违反合同约定,已构成违约,除应继续履行合同项下的义务外,被告高泓霖还应承担违约金及律师代理费。故原告依据《合同法》的相关规定,请求贵院支持原告的诉讼请求,以维护原告的合法权益。被告高泓霖辩称，合同为制式合同，不予认可，合同手写日期处我未按手印，并且违约金过高，也没有给原告造成实际损失。我积极办理房屋过户事宜，但因我同父异母的哥哥无法联系到，所以一直未全部迁出户口，我多次告知原告我无法强制迁出我哥的户口，7月14日我与我母亲的户口已经迁出，之后通过派出所联系到我哥哥，其大约在7月18日迁出户口。被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司辩称，同意向原告交付《佣金确认书》、《卖方声明》、《买房承诺书》，被告高泓霖阐述基本属实，我也去过派出所，派出所联系到被告高泓霖的哥哥，具体迁出户口的时间大约在7月18日。本院经审理认定事实如下：1.2019年3月25日，原告王艳含(乙方、买方)与被告高泓霖（甲方、卖方）、被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：“甲方自愿将其坐落于内蒙古呼和浩特市××区西户的房屋出售给乙方，房屋建筑面积69.35平方米，所有权证号为不动产权第0015557号，用途为住宅，所有权形式为单独所有。房屋成交价为630000元整。甲方承诺自该房产权利转移之日起30日内，向该房产所在地的（公安）派出所办理原户口迁出手续。甲方延期迁出户口的，甲方同意以该房产转让总价款为基数，按日万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出日止。因解决由本合同引发的争议而产生的诉讼费、差旅费、律师费等相关费用由违约方承担。本合同附件《佣金确认书》、《卖方声明》、《买方承诺书》作为本合同不可分割的部分，具有同等法律效力。”2.原告于2019年4月18日取得案涉房屋不动产权证书。由于被告高泓霖未依约办理户口迁出手续，高泓霖于2020年7月7日向原告出具承诺书，承诺于2020年7月14日前将四合兴小区7号6单元202户口全部迁出，否则参照购房合同承担法律责任。被告高泓霖及其母亲杨俊兰于2020年7月10日将户口由案涉房屋迁出，被告哥哥高泓雪于同年7月18日将户口迁出。至此，案涉房屋原户口全部迁出。3.原告为此次诉讼支出律师费6000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《房屋买卖居间合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效,双方当事人均应依照约定全面履行各自的义务。原告于2019年4月18日取得案涉房屋不动产权证书，根据《房屋买卖居间合同》约定，被告高泓霖最晚应于2019年5月18日将其与家人的全部户口从案涉房屋迁出，被告高泓霖于2020年7月18日履行完毕该项合同约定义务，已构成违约，应承担违约责任。被告高泓霖辩称，违约金过高且未对原告造成实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定,综合本案原告未提供实际损失,本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则认定本案原、被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“甲方延期迁出户口的，甲方同意以该房产转让总价款为基数，按日万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出日止”的约定过高,本院依法酌情予以调整为以房屋价款即630000元为基数，按年利率4.35%向原告支付自2019年5月18日至2020年7月18日所产生的违约金为31972.5元。被告高泓霖辩称迟延违约金应按照承诺书承诺，自2020年7月14日起算，本院认为，承诺书是被告高泓霖单方出具的承诺，为单方意思表示，不具有变更合意的效力，不能变更《房屋买卖居间合同》的约定，故对于该项辩称，本院不予支持。对于律师费，原、被告在合同中有明确约定，结合原告提供的发票，被告高泓霖作为违约方应向原告支付律师费6000元。原告请求被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司交付作为案涉合同附件的《佣金确认书》、《卖方声明》及《买房承诺书》,被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司同意该项诉请,故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告高泓霖于本判决生效之日后十日内一次性向原告王艳含支付违约金31972.5元;二、被告高泓霖于本判决生效之日后十日内一次性向原告王艳含支付律师费6000元；三、被告内蒙古盛都房地产经纪有限公司于本判决生效之日后十日内一次性向原告王艳含交付《佣金确认书》、《卖方声明》、《买房承诺书》；四、驳回原告王艳含的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计1560元,由原告王艳含承担1205元，被告高泓霖负担355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘晓倩二〇二〇年十月十二日书记员 胡雨蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。