广东省广州市南沙区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0115民初5214号原告：黄亦南，男，1966年9月12日出生，汉族，住址广州市黄埔区，原告：张珊，女，1979年4月24日出生，汉族，住址广州市天河区，两原告共同委托诉讼代理人：周秋霞，余东泽，广东明浩律师事务所律师。被告：林怡，女，1960年7月7日出生，汉族，住址广东省佛山市禅城区，被告：邓放，男，1958年9月5日出生，汉族，住址广东省佛山市禅城区，第三人：广州安易达互联网小额贷款有限公司，住所地广州市越秀区长堤大马路**首**，统一社会信用代码91440101MA59G0RR4U。法定代表人：张为结。委托诉讼代理人：赵佳，女，1987年9月9日出生，汉族，为公司员工。委托诉讼代理人：周润涛，男，1994年12月11日出生，汉族，为公司员工。第三人：夏燕敏，女，1970年10月15日出生，汉族，住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：胡邺兴，广东宏安信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雪苹，广东宏安信律师事务所实习律师。原告黄亦南、张珊与被告林怡、邓放、第三人广州安易达互联网小额贷款有限公司、夏燕敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法进行了审理。原告黄亦南、张珊向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令两被告自本案判决生效之日起十日内向房地产登记机关办理涂销南沙区环市北路1号逸涛半岛××号房屋的他项权利登记;3.判令两被告自涂销抵押他项权利登记之日起十日内，协助原告办理上述房屋的过户登记手续；4.判令两被告支付逾期办理交易过户手续的违约金（违约金的计算方式为：以购房款450万元为本金，按照每日千分之一的标准，自2020年2月29日开始计算至办妥交易过户手续之日止）；5.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告林怡、邓放系夫妻关系，广州市南沙区环市北路1号逸涛半岛××号号房屋（粤地权证穗字第××号）（以下简称为涉案房屋）登记在被告林怡名下。2020年1月14日，被告林怡与原告黄亦南、广州房帮房地产中介有限公司（以下简称为称“房帮公司”）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：被告林怡将涉案房屋出售给原告，该房屋存在抵押等他项权利情况，涂销他项权利登记应当由被告自行处理；成交价为人民币450万元，原告黄亦南交付定金40万元，办理交易过户当日即1月17日前支付房款210万元，剩余房款由原告黄亦南办妥按揭抵押，贷款手续后直接划入被告林怡收款帐户；交易过户当天交付房屋；2020年1月31日前，双方共同委托房帮公司办理网签手续并提供交易过户以及办理按揭贷款所需证件材料，2020年2月28日前办妥交易过户手续；逾期交付物业或逾期支付房款，每逾期一日，按该物业成交价的0.5%支付延期违约金；如因被告或原告原因未能在合同所约定的时间内办理交易过户手续的，按逾期违约处理。合同签订后，原告黄亦南于2020年1月14日、1月15日、1月16日分别支付购房定金5万元、20万元、15万元。2020年1月16日，原告黄亦南支付购房首付款70万元和100万元。2020年1月16日，被告林怡、原告黄亦南及案外人李某某三方签订了《房屋买卖合同补充协议》，约定：签订补充协议同时将房屋按现状交付；首期房款（含已付定金250万元）原告黄亦南于2020年1月17日前付给被告林怡；剩余房款中100万元由原告黄亦南办理按揭贷款，另100万元在办理过户手续当天支付予被告林怡。2020年1月16日，被告林怡亦同时与黄亦南签订了《物业交付使用协议》，同日该房屋己实际交付。2020年1月16日，被告林怡、原告黄亦南、张珊、房帮公司共同签订了《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），合同约定：交付使用时间为交易过户当天交付房屋，房帮公司应于2020年2月28日前到房地产登记机构协助双方办妥产权转移登记手续，但双方应当在2020年1月31日前提供房地产登记机构要求提供的证件材料，买方承担全部税费；原告黄亦南于2020年2月28日前支付中介费2000元；被告林怡拒不依约出售房地产予原告黄亦南、张珊的，按该房地产成交价的10%支付违约金，并退回己付全部费用；如因被告林怡或原告黄亦南、张珊原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按该房地产成交价的10%支付违约金，合同继续履行。2020年1月17日，原告张珊又支付购房首付款40万元人民币予被告林怡。2020年1月18日被告林怡与原告黄亦南共同签署《房屋交付证明》，确认原告黄亦南、张珊己支付购房款人民币250万元，出卖房屋己于2020年1月16日交付。但被告林怡收取250万元房款后，未能与被告邓放共同清偿抵押权债务，导致无法办理涉案房屋的涂销抵押登记，更无法办理不动产物权转移登记，原告黄亦南、张珊诚然也就无法办理抵押贷款以支付房款。经原告黄亦南反复交涉，被告林怡于2020年4月18日出具《保证书》，保证其在2020年4月23日前将50万元转入黄亦南的银行帐户，作为涉案房屋解押的专用资金，但至今为止被告林怡既未划入解押资金，亦未涂销抵押登记，房屋不动产物权转移登记进程搁浅。原告认为，被告林怡与原告之间的房屋买卖合同成立，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告对其出卖房屋不动产物权负有瑕疵担保义务，抵押贷款系被告夫妻共同债务，对其在不动产物权上设定的抵押权应共同向抵押权人清偿债务剔除权利负担，并依约履行涂销抵押登记的义务。被告不仅负有交付出卖房屋实物的义务，亦负有转移出卖房屋不动产物权予原告的义务。因涉案房屋存在抵押和被法院依法查封的情况，经本院行使释明权，原告表示坚持其诉讼请求。本院经审查认为：根据广州市规划和自然资源局于2020年7月29日出具的涉案房屋《广州市不动产登记查册表》载明：涉案房屋的产权人为被告林怡，“来函摘要”一栏载明，涉案房屋被广州市花都区人民法院以（2020）粤0114执保432号执行裁定书及协助执行通知书查封（查封时效为2020年4月7日到2023年4月6日），并被广州市番禺区人民法院、佛山市禅城区人民法院、广州市黄埔区人民法院分别轮候查封。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议”。本案原告在签订涉案房产房屋买卖合同之后，办理过户登记手续前，涉案房产已被其他人民法院查封，原告关于确认房屋买卖合同有效、凃销抵押、办理过户登记手续、支付违约金的诉讼请求，实质上是对查封执行标的存在异议，并以此阻却涉案房产的查封执行，故原告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定主张权利，并根据查封涉案房产的法院作出的审查处理结果再依法主张相关权利。经本院行使释明权，原告表示坚持其诉讼请求。故此，应予驳回原告的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：驳回原告黄亦南、张珊的起诉。案件受理费4960元退回给原告黄亦南、张珊。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇二〇年十月二十三日法官助理廖活年书记员谢芝华