广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4961号原告：李佛英，女，1962年8月11日出生，汉族，住广东省东源县。委托诉讼代理人：赵俊、周嘉颖，广东致亮律师事务所律师。被告：吴美强，男，1980年4月6日出生，汉族，住福建省仙游县。委托诉讼代理人：钟华、江汉广，广东华安联合律师事务所律师。原告李佛英诉被告吴美强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李佛英的委托诉讼代理人赵俊、周嘉颖，被告吴美强的委托诉讼代理人钟华、江汉广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李佛英向本院提出诉讼请求：一、解除原告和被告的租赁关系，被告在合同解除后3日内向原告交还承租商铺；二、被告向原告支付拖欠房屋租金、水电费、节庆费、卫生管理费、人员管理费等71691元；三、被告向原告支付违约金21507.3元（以71691元的30%计算得21507.3元），被告的履约保证金34000元不予退还，由原告没收；四、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年6月1日，原告与被告签订《租赁合同》（合同由原告代理人甘英杰签署，商铺是原告从广州市家悦市场经营管理有限公司第一层整租过来由原告经营主要的大型超市，其他零星铺位转租），约定由被告向原告承租位于广州市增城区乐万福生活超市首层A011铺位，用途为经营上海云吞(招牌字号如归简餐)，租赁期为2019年6月1日至2023年7月25日止，2019年6月1日至2020年9月30日的月租为14500元，每年节庆费1200元、卫生管理费每月300元，人员管理费每月200元、水电费月底据实结算。被告应在每月5日之前将下月租金等费用一次性交清给原告。原告已按照约定把房屋交付给被告，被告自2020年2月1日起，未按照约定缴纳任何租金等费用。经过原告多次催讨后，被告才在2020年5月17日缴纳2020年2月份的房租、水电等拖欠的费用。根据双方签订的《租赁合同》第九条约定，如承租人拖欠租赁费一个月以上或者拖欠应缴纳款总额达17000元，出租方有权单方面解除合同。因承租人违约导致合同解除的，履约保证金不予退还，承租人所拖欠的租金仍需缴纳，并依法追究法律责任。原告认为，原、被告之间签订的《租赁合同》合法有效，双方均应依约履行，被告恶意拖欠租金的行为明显构成违约。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。补充如下，其中第二项诉讼请求中对应的是2020年2月至7月的租金共87000元（每月14500元），2020年2月至7月水电费共17389元，节庆费1200元，2020年2月至7月卫生管理费及人员管理费共1200元（每月200元），上述费用的总金额为106789元，被告已经支付了35098元，尚欠71691元。被告吴美强辩称：一、原告的诉讼主体地位不适格，被告是与广州市增城新塘乐万福生活超市签订的租赁合同。二、被告拒付部分租金费用的行为是对原告不履行约定的抗辩。退而言之原告是本案适格原告，被告拒不付租金是对原告不履行约定的抗辩，因为原告在租赁合同恰谈时及签订时均向被告保证在被告承租涉案铺位期间不会再引入相同品类的商户及商户不得经营销售与被告商铺经营销售相近相似的产品，被告为此向原告支付了75000元的基础建设费用即入场费。但原告在2020年3月所招租的承租人商铺不仅与被告销售经营相同，且价格均比被告低，对被告造成恶意竞争，导致被告产生损失。所以被告拒付部分租金是对原告不履行约定的抗辩。原告无权解除与被告的租赁合同，无权没收被告的保证金，并要求被告支付违约金。三、被告已经支付部分租金15000元及20098元的水电费。四、原告要求的违约金明显过高且超过实际损失，不符合公平原则和诚实信用原则。原告在未举证证明其损失的情况下，主张按拖欠款项的30%计算违约金，明显超过其损失。五、被告无需支付节庆费、人员管理费和卫生管理费。自被告入场经营商铺至今，被告均未享受原告提供的任何人员和卫生管理服务，也未收到过任何节庆活动的邀请，原告未提供证据证明其履行相关义务。六、由于疫情期间，经营困难，但原告在招租时违背当时承诺对其他商铺的经营不加管理和规范，导致被告的经营更雪上加霜，因此原告经与被告协商不成的情况下按照被告的证据《合同书》的租金支付给原告，即从2020年2月起按每月2500元的标准向原告交租，即被告已经缴纳了2020年2月至7月的租金。经审理查明：原增城市城市规划局出具的《建设工程规划许可证》显示，建设位置为新塘镇永和凤凰开发区汽车城大道边，建设项目名称为商铺B幢，建设单位为增城市新塘镇长岗村经济联合社。广州市增城区市场监督管理局出具一份《证明》，内容为截至2020年9月21日，本局企业登记数据库中未查到“广州市增城新塘乐万福生活超市”的记录。2016年3月29日，原告（乙方）与广州市家悦市场经营管理有限公司（甲方）签订一份《物业租赁合同》，约定由甲方向乙方出租位于广州市增城永宁街凤凰开发区汽车城大道8号增城市华兴商贸综合市场自编号B栋01-05；经营用途为生活超市，租赁期限为2016年5月11日至2023年7月31日止。2019年6月1日，被告在《租赁合同》的乙方栏签名，该合同约定，甲方广州市增城新塘乐万福生活超市，乙方吴美强；租赁场地（柜台）位置为广州市增城乐万福生活超市首层A011铺位、面积110平方米；租赁场地（柜台）用途仅限于经营上海云吞；租赁期限为接手上家日期2019年6月1日至2020年9月30日止，新签日期2020年10月1日至2023年7月25日止；2019年6月1日至2020年9月30日月租金14500元，如双方对租赁费达成新的一致意见的须签订书面补充协议。如未形成书面补充协议的，任一方均不得以任何理由主张合同场租费发生变更；节庆费每年1200元，乙方应每年一次性缴清，缴费日期为每年的10月1日前；合同期内自愿支付基础建设费75000元整，签订本合同之日一次性缴清；卫生管理费每月300元；水电费按实际结算；人员管理费，每月200元；上述场租费、卫生费广告费、场地管理费、人员管理费等按月计付的费用在每月的5日前缴纳下月的费用；如乙方不按期缴纳上述各项费用，每延误一天，按应缴总额的3%支付违约金，违约金从应缴费用之次日起算，逾期超过30天，甲方有权单方面解除合同，保证金不予退还；履约保证金34000元；甲方双方在签订合同时权利义务均清楚，均出于双方真实意思表示，如一方违约，守约方可按本合同进行处罚等内容。合同甲方栏有加盖“广州市增城新塘乐万福生活超市合同专用章”。原告提供一份甘英杰签名的《情况说明》，内容为甘英杰于2019年6月1日接受李佛英的委托，以代理人身份与吴美强签订《租赁合同》及代为办理签署上述合同的相关事宜。被告提供一份《通知》，内容为“发出日期2020年4月16日关于20年1-3月份期间疫情减租事宜按市场物业对我方给予租金减免，我方一致给予各商铺同样减免，2020年2月份减免20天；须交清2月、3月份租金和水电收费等相关费用后，4月份只需缴交10日租金抵扣2月份20天租金。……收到通知请于2020年4月20日前缴清2月、3月租金，逾期将视为自动放弃该减免优惠。”。被告提供一份《合同书》复印件（甲方为广州市家悦市场经营管理有限公司，乙方为被告），该合同约定甲方将广州市增城区永宁街凤凰开发区汽车城大道8号华兴商贸综合市场内A011铺位出租给乙方、面积为38平方米；签订合同当天缴纳押金5000元；租赁期限为2019年6月1日至2023年7月25日；每月租金为2500元等内容。在本案的庭审过程中，一、原被告双方确认以下，（一）被告于2019年6月1日接收涉案房屋用于餐饮经营，截至2020年10月13日，被告仍在继续使用房屋经营开业；被告已支付履约保证金34000元；对于2020年2月以前的租金，被告均是支付至邹菊芳的银行帐户。（二）被告已按《租赁合同》约定的月租金14500元向原告支付了2020年8月和9月的租金。（三）涉案商铺所在的商场在疫情期间并未停止营业，对于疫情期间的租金减免政策为免除2020年2月20天的租金。二、原告陈述以下，（一）涉案房屋就是在《建设工程规划许可证》范围内；（二）《租赁合同》上加盖的是广州市增城乐万福生活超市合同专用章，当时原告打算以广州市增城乐万福生活超市注册成立公司，因此在申请注册前已经刻好合同专用章并加盖在《租赁合同》上，但后来被工商部门告知不能使用该名称注册，因此原告并没有注册广州市增城乐万福生活超市该公司。甘英杰是原告的员工，是乐万福生活超市的经理，甘英杰是以原告代理人的名义签订合同。（三）邹菊芳是原告的儿媳妇，原告委托其代收租金。（四）2020年2月至7月的租金共87000元（每月14500元），2020年2月至7月水电费17389元、节庆费1200元、卫生管理费及人员管理费共1200元（每月200元）；上述费用的总金额为106789元，被告已经支付了35098元（原告不清楚被告支付的是哪一笔费用），即被告尚欠款项71691元。（五）其不同意继续履行合同，坚持要求解除双方《租赁合同》。三、被告陈述以下，（一）《租赁合同》是由甘英杰提供给其签订的。（二）其按照其提供的证据《合同书》的约定，以每月2500元的金额支付租金，已支付2020年2月至7月的租金15000元。另外还支付了水电费20098元，即共支付了35098元。该笔款项是汇至邹菊芳的账户，但原告并未开具收据。（三）涉案商铺仍在经营，其希望继续履行双方的《租赁合同》。本院认为：关于涉案《租赁合同》，结合原被告的陈述以及本案的证据可知，《租赁合同》实际为原告的委托代理人甘英杰与被告签订，该《租赁合同》系原被告双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。广州市增城新塘乐万福生活超市并未办理工商企业登记，不具备法人资格，因此被告抗辩其是与广州市增城新塘乐万福生活超市签订的《租赁合同》并无依据，本院不予采信。被告未按《租赁合同》约定按期缴纳租金，确实存在拖欠租金行为，原告主张要求被告支付2020年2月至7月的欠付租金，理据充分，本院予以支持。至于租金金额以及是否应支持违约金的问题。因新冠××疫情的影响，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，广东省决定省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。综合疫情相关文件的规定、涉案商场对于商场内商铺在2020年2月免除20天租金的减租措施、被告的营业范围、疫情和疫情防控措施对被告营业的影响程度以及原告出租成本等因素，本院依据公平原则酌定免予被告缴纳2020年2月20天的租金，以及免除被告迟延付租违约责任，即被告在2020年2月应支付的租金金额为4833.33元（按10天天数计租），2020年3月至7月的每月租金则按合同约定为14500元，即上述期间的应付租金金额为77333.33元。被告已付租金15000元，故被告应向原告支付未付租金金额为62333.33元。至于节庆费及管理费，原告按照《租赁合同》约定主张要求被告支付节庆费1200元以及管理费1200元（200元×6个月），依据充分，本院予以支持。被告提出无须支付节庆费、管理费的抗辩，并无依据，本院不予采信。至于2020年2月至7月的水电费，原告主张金额为17389元，被告表示其已付35098元中包括了支付水电费20098元，即被告已超额支付上述期间的水电费。综上，被告应向原告支付租金、管理费、节庆费等费用为64733.33元（62333.33元+1200元+1200元）。原告主张要求被告支付超出上述金额的部分，缺乏依据，本院不予支持。本院对于原告主张支付违约金的诉请，不予支持。至于《租赁合同》是否解除及商铺是否返还的问题。被告自2020年2月起拖欠租金，该欠租事实发生在新冠疫情防控期间，在疫情原因确实对被告的经营造成一定的困难情况下，被告之后支付了2020年2月至7月期间的部分租金，且2020年8月起被告已按照《租赁合同》约定履行足额交租义务并仍在继续经营涉案商铺，可见被告并非恶意不履行合同，双方的《租赁合同》属于可以继续履行的情形，因此本院对于原告主张解除双方之间的《租赁合同》以及返还商铺的诉讼请求不予支持，但被告对此应积极履行按时按约付租义务。至于原告主张没收保证金的诉讼请求。基于双方《租赁合同》可继续履行，本院对于原告该诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴美强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李佛英支付欠付款项64733.33元；二、驳回原告李佛英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1422元，由原告李佛英负担698元，被告吴美强负担724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二〇年十月二十一日书记员  赵洁玲