福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初2375号 原告：林文盛，男，1971年3月17日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：黄金重，福建莆中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张秀容，福建莆中律师事务所实习律师。 被告：黄智煌，男，1985年10月9日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：吴勇，福建理策律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林娜，福建理策律师事务所实习律师。 原告林文盛与被告黄智煌因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，原告林文盛于2020年6月1日向本院申请财产保全，请求对坐落于莆田市荔城区××街道××街××号××小区××号楼××梯××号的房产（查封价值以160万元为限）进行查封，本院于2020年6月1日予以准许。后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林文盛及其委托诉讼代理人黄金重、张秀容、被告黄智煌的委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林文盛向本院提出诉讼请求：1.黄智煌协助林文盛办理将登记在黄智煌名下、坐落于莆田市荔城区护城河五期（辰门兜小区）14幢2601号房产（登记地址是：荔城区××街道××街××号××小区××号楼××梯××室）的房屋所有权及项下土地使用权过户变更至林文盛名下的相关手续；2.黄智煌向林文盛支付违约金10万元；3.本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、诉讼保全费等）由黄智煌承担。事实和理由：林文盛与黄智煌系朋友关系。2008年11月8日，林文盛与黄智煌经友好协议签订了《房屋买卖合同》，双方约定：黄智煌将一套坐落于莆田市荔城区××期××幢××号的安置房出卖给林文盛，售价为每平方米3500元／㎡,面积110.14㎡，结算时按实际交付的面积多退少补。并约定：开发商交房后，甲方无条件及时协助乙方办理过户手续；如任何一方违约应支付违约金10万元（详见双方签订的《房屋买卖合同》）。合同签订后，林文盛依约向黄智煌支付全部购房款397200元。这有黄智煌出具的两份收条为凭。2014年8月份，黄智煌将开发商交付给其的上述房产交付林文盛。随即林文盛对该房屋进行装修后实际占有、使用至今。2016年3月15日至今，林文盛以其妻子的名义将房屋出租给案外人郑文寿，每月租金2500元。由于涉案房屋系安置房，故一直未能办理房产所有权登记手续。2019年11月份间，涉案房屋具备了办理产权登记和转移登记的条件，黄智煌将上述房产权属证书登记在自己名下。2019年快过年的时候林文盛得知房产证办理出来后，2019年农历年底多次催促黄智煌按合同约定将上述房产的权属证书变更过户至林文盛名下，但黄智煌多方推诿，称过年之后办理，过年后因为疫情的原因没有办理房产证过户，直到本案起诉林文盛才知道房产被抵押，至今仍拒不履行上述合同约定的义务。综上，林文盛认为：林文盛与黄智煌签订的《房屋买卖合同》合法有效，理应得到法律支持。黄智煌拒不履行将涉案房产权属证书变更过户至林文盛名下的行为，已构成违约，严重损害林文盛的合法权益。黄智煌及黄智煌的妻子、父亲、母亲等一家人是住在涉案房屋的对面2603号房，从2008年双方签订合同及林文盛装修入住使用房屋至今，黄智煌一家人都没有提出任何异议，黄智煌父亲也有在《房屋买卖合同》中签字确认。 黄智煌辩称，1.案涉房屋属于黄智煌家庭共有财产，黄智煌的母亲及妻子没有在合同上签字确认，损害了他们的合法权益，合同应为无效。2.违约金约定过高，应予以调整。3.现房屋用于抵押贷款，无法办理过户手续。综上请求驳回林文盛的诉讼请求。 林文盛围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织黄智煌进行证据交换和质证。黄智煌对林文盛提供的林文盛及黄智煌身份证复印件各1份、《房屋买卖合同》1份、收条1份、收据1份、收据2张、收款收据9张、《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件1份、不动产登记簿复印件1份的真实性没有异议，本院经审查认为，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年12月10日，莆田市土地储备中心作为甲方（即拆迁人）与黄智煌作为乙方（即被拆迁人）签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方因荔城区护城河五期旧城改造项目建设需要，经莆田市建设局批准取得了莆房拆许字（2007）第XXXX号《房屋拆迁许可证》，为该项目的拆迁人。乙方所有的坐落在莆田市荔城区××街道拱辰居委会的房屋编号XXXXX位于该项目拆迁范围之内，为该项目的被拆迁人。甲、乙双方同意对上述被拆迁房屋实行产权调换。甲方应安置给乙方套房2套，地点及幢号护城河五期XXXXXX。 2008年11月8日，黄智煌作为甲方（即卖方）与林文盛作为乙方（即买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将护城河五期旧城改造安置房第XXXX幢XXXXX号套房，以3500元/㎡卖给乙方，面积为110.14㎡。乙方一次性付365000元给甲方（已付），余款待房屋过户后3日内还清。本房屋的层次补差价（按安置方案）由乙方承担，开发商通知交钱时，乙方应及时交纳。（与甲方一起直接交纳给开发商）。本房屋的过渡费（临时安置补助费）归乙方，按110.14㎡算，从乙方第一次付款给甲方之日起计算，待房屋交付时一起结算。本房屋的水电立户、过户费由乙方承担。本房屋按实际交付的面积结算，多还少补。若实际面积比约定面积少10㎡以上，乙方可以选择退钱，甲方应及时退还乙方已支付的所有款项，并按银行同期贷款利率支付给乙方利息。甲方应保证对本房屋拥有完全的处分权，否则造成纠纷或合同无效，甲方应承担违约责任。开发商交房后，甲方应无条件及时协助乙方办理过户手续。任何一方违约应支付违约金10万元。甲方应提供《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份。另，黄智煌的父亲黄秀磷在合同下方的乙方签名处与黄智煌共同签名。 合同签订后，2008年11月8日黄智煌出具收据一份，载明：收林文盛预付房款365000元，2014年8月25日，黄智煌出具收条一份，载明：收到林文盛现金（还款余款）32200元。2014年8月，黄智煌将案涉房屋交付给林文盛。2019年10月30日案涉房屋（登记地址为福建省莆田市荔城区××街道××街××号××小区××号楼××梯××室）的产权登记至黄智煌名下。黄智煌陈述，林文盛已付清案涉房屋的购房款，其于2020年1月领取到案涉房屋的《不动产权证书》，后其于2020年3月将该房屋用于抵押借款，借款金额为80万元，借款期限为6个月，截至2020年10月30日，其未返还借款，抵押登记尚未注销；林文盛曾于2020年4月左右要求其办理案涉房屋的过户手续；其家庭成员在案涉房屋交房后就知晓案涉房屋已出售，其父母、配偶及子女均居住在案涉房屋的同楼栋同楼层的2603号房。另查，案涉房屋于2020年3月24日办理了抵押权首次登记，抵押方式为一般抵押，抵押权人为莆田市信豪典当有限责任公司。现因案涉房屋的产权至今未转移过户登记至林文盛名下，致讼。案经审理，因双方未能达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，黄智煌通过拆迁安置取得案涉房屋的相关权益，且林文盛与黄智煌于2008年11月8日签订的《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力。黄智煌辩称案涉房屋属于家庭共有财产，其母亲及妻子未在合同内签名确认，损害她们的合法权益，合同无效；本院经审查认为，案涉房屋系黄智煌个人与拆迁人莆田市土地储备中心签订《房屋拆迁补偿安置协议书》取得的，且黄智煌表示在案涉房屋交房后，其家庭成员对案涉房屋的出售也是知晓的，而黄智煌也未提供证据证实其家庭成员对案涉房屋的买卖提出异议，现案涉房屋的产权已登记至黄智煌名下，黄智煌的上述辩解意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。林文盛诉讼请求黄智煌协助其办理案涉房屋的过户手续及支付违约金10万元，本院经审查认为，虽在双方签订的《房屋买卖合同》中约定，开发商交房后，黄智煌应无条件及时协助林文盛办理过户手续，任何一方违约应支付违约金10万元，但现因案涉房屋存在抵押登记，抵押借贷尚未还清亦未办理抵押注销登记，案涉房屋的权属暂不符合办理产权过户的条件，且《房屋买卖合同》的后续履行情况无法预计，故林文盛的上述诉讼请求暂不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回林文盛的诉讼请求。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，诉讼保全费5000元，均由黄智煌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年十月三十日 书记员  顾梦雪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。