重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11872号原告：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托诉讼代理人：张玉（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞晓蕊（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：黄某1，男，1979年5月20日出生，汉族，住重庆市南岸区委托诉讼代理人：黄某2（父子关系），男，1953年3月25日出生，汉族，无业，住重庆市巴南区原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）诉被告黄某1物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托代理人卞晓蕊，被告黄某1的委托代理人黄某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12228元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米/月。被告是X小区X幢X单元X层X号的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12228元。原告认为，被告作为阳光美地小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。被告黄某1辩称：一、2004年7月20日原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《前期物业服务合同》虚假，不具有事实基础，违反强制性规定应无效。该合同不应约束不是当事人的被告。被告依据政府指导文件支付物业费的行为，不能认定为被告和小区业主对该根本不知晓的合同内容的认可和执行。原告主张的违约金不仅没有合同基础，而且违约金标准等条款显示公平，不符合法律的规定。二、业主大会和头皮弄虚作假，原告工作人员就涨价采取逐户上门方式收集表决意见，不仅程序违法，在这个过程中形成的表决意见单和表决结果均系伪造，应当确认原告将中天阳光美地小区物业服务费上调的行为无效。三、由于2013年8月，原告拟将小区物管费上调，小区业主为了与原告应物业相关事项进行磋商，于2014年1月20日，小区223名业主联名申请要求成立首届业主大会并选举产生业主委员会。但原告为了达到暗箱操作，伪造表决票和表决结果以谋取非法利益的目的，对筹备组人员和其他业主的生活用水关停、进行污名化攻击、张贴反对阻挠成立业委会的告示等多种方式阻碍业委会成立。即便业主在票上签署了同意，也不是业主的真实意思表示，依法应当认定为无效。四、中天阳关美地物业服务收费应执行的政府指导价。五、原告物业服务存在重大问题，未尽到物业服务责任，依法应当承担适当调降物业服务费的责任。六、原告对被告的债务已过诉讼时效，依法应予驳回原告诉讼请求。原告商社物业举示如下证据：证据1、房屋登记信息查询证明，证明被告是X小区X幢X单元X层X号的业主，应按约定支付物业服务费。证据2、前期物业服务合同（2004年、2007年）、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书，证明原告与商社物业签订中天阳光美地前期物业服务合同，由原告为中天阳光美地小区提供前期物业管理服务。合同约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业费调整为1.7元/每平方米。证据3、函、邮寄凭证，证明被告未按时足额向原告支付物业服务费，经原告多次催收仍未缴纳，原告有权要求其支付物业服务费并承担违约责任。证据4、重庆市南岸区公安消防支队重大火灾隐患销案通知书，证明隐患已整改消除予以销案。被告黄某1质证意见如下：证据1认可。证据2中2004年前期物业服务合同是虚假的，签订合同时原告没有成立也没有相应公章，合同公章没有公安局备案的编码，不符合印章管理规定。加盖鲜章两个单位是原告利益相关方，不具有证明力。2007年前期物业服务合同复印件不认可，该合同成立时小区业主入住已超过70%，物业服务合同应由小区成立业委会与物业公司签订，开发商无权代表业主签订不公平的物业服务合同。该物业服务合同未经业委会追认，应属无效合同。判决书2份真实性认可。证据3原告未提供签收回执，不能证明被告已经收到。证据4该通知书时间为2017年10月17日，该证据证明了被告提交的证据清单中第13项证据的真实性，证明了被告提供的物业服务在该时间之前长期存在重大火灾隐患。被告黄某1举示如下证据：证据1、重庆市工商行政管理局2004年7月26日发给重庆商社物业服务有限公司的企业（字号）名称核准通知书。证据2、重庆市工商行政管理局渝中区分局颁发给重庆商社物业管理有限公司的营业执照，盖了工商档案章，证明公司成立时间为2004年8月9日，前期物业服务合同签署在公司成立之前，故不具有真实性。证据3、资质证书盖了法院档案章，证明原告在2013年4月3日前不具有物业服务资质，故原告在签订前期物业服务时不具有物业服务资质，无权提供物业服务。证据4、原告工商登记资料、重庆商社中天物业发展有限公司股东（发起）名录原件、重庆中天大酒店有限公司股东（发起）名录原件、原告法定代表人履历表加盖了工商档案章，证明原告与直接控股人重庆商社重庆商社中天物业发展有限公司所签订的前期物业服务合同，合同双方实质不是平等市场主体，合同内容实为满足集团公司内部的利益输送需要，合同内容显示公平。证据5、原告于2004年7月20日签订前期物业服务合同用章，证明原告于2004年7月20日签订前期物业服务合同用章与备案印章不一致，系假章。第一组证据用于证明重庆商社物业管理有限公司在签订前期物业服务合同时尚未成立，不具有签约主体资格，而且当时原告不具有物业服务资质，前期物业服务合同不具有事实基础，合同不真实而无效，合同内容显失公平。证据6、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书证明1、2、3项证据已经由法院生效判决确认。因案件被告未申请对选票签名是否为本人签名做鉴定，法院推定选票均为业主本人所签，进而确认经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为1.7元/平方米/月。该推定并不是证据充分证明的事实。证据7、（2017）渝0108民初9814号案件中原告提交的证据《阳光美地小区物业费上调业主意见征询选票统计》，该证据本身为伪造。该证据的业主签字中，杨泽、刘国强并非本小区业主，因他二人并非业主，被告无法举证根本就不存在的事实；原告提交的证据《阳光美地小区物业费上调业主意见征询选票统计》为了达到同意户数和面积均超过2/3的要求，伪造了总户数只有866户的假象。证据8、2014年10月25日选举投票汇总表，证明证据6中小区户数与事实不符。证据9、全部《中天阳光美地小区调整物业服务费收费标准意见征询单》，证明该证据系伪造，覃邦泽的质证意见不能代表本案被告的意见，被告申请对该证据进行质证和笔迹鉴定。证据10、被告持有的部分《中天阳光美地小区调整物业服务费收费标准意见征询单》，证明原告伪造了业主大会投票。第二组证据用于证明原告公司工作人员就涨价采取逐户上门方式收集表决意见，在这个过程中形成的表决意见单和表决结果均系伪造。证据11、重庆市物价局2004年8月6日签发的编号为渝价（2004）520号文件原件、重庆市发展和改革委员会渝发改信息公开复（2009）59号文件。证明大厦部分申报条件未达到，多层住宅1.2元/平方米/月。证据12、重庆市物价局2015年2月12日发布的邮件字号为渝土房信箱（2014）5963的邮件内容原件，通过市长公开信箱对业主投诉的回复、重庆市发展和改革委员会渝发改信息公开复（2009）64号文件，证明重庆市物价局回复意见“按照《重庆市物业管理条例》规定，物业服务企业须征求业主意见，与业主委员会签订物业服务合同等程序后，方可调整物业服务费标准”。证据13、南岸区发改委于2013年10月16日通过邮件字号为南岸信箱（2013）481的邮件，对业主投诉回复的处理意见。证明南岸区发改委处理意见：在小区业主委员会未成立之前，中天阳光美地小区物业管理公司不得擅自提高物业管理费。第三组证据主要证明阳光美地物业服务收费应执行的政府指导价。证据14、重大火灾隐患整改通知书、关于重庆商社物业管理有限公司消防设施未保持完好有效的处罚、关于重庆商社物业管理有限公司消防设施设置不符合标准的处罚，证明原告管理的中天美地小区存在多项重大火灾隐患，消防设备设置不符合标准，消防设施未保持完好有效。原告的物业管理服务存在重大消防安全隐患瑕疵。第四组证据用于证明重庆商社物业管理有限公司提供的物业服务存在重大问题，未履行物业服务义务。证据15、2014年9月4日接报回执原件及现场照片，证明2014年9月小区拟筹备业委会，物业人员将拟筹备业委会的宣传条幅和资料撕走，并在小区发放阻碍业委会的宣传资料，同时将筹备人员的生活用水关停，逼筹备组人员放弃业委会的成立工作。证据16、南岸区政府于2014年10月10日发布的邮件字号为渝土房信箱（2014）4365邮件内容。南岸区政府对业主成立业委会的回复。回复内容证明小区业主成立业委会的行动和原告阻碍小区业委会的成立的事实。证据17、中国全民记者网于2014年9月25日发表的《重庆商社物业无理阻挠阳光美地小区成立业委会》报道内容，证明小区努力成立业委会，但原告反对阻挠成立。证据18、中国重庆基层党建网于2014年6月26日发表的《我们成立业委会为什么这样难》的报道内容，证明小区努力成立业委会，但原告反对阻挠成立。第五组证据用于证明业主为了与原告商谈调整物业费标准努力成立业委会，但原告为了达到暗箱操作，弄虚作假的目的，阻碍小区业委会成立的事实。原告商社物业质证意见如下：证据1、2、3真实性无异议，合法性认可，但不认可关联性，不能达到被告证明目的，虽然申请企业名称核准的时间与签订时间略有出入，但从原告进入该小区提供物业服务，也表示双方受该合同约束，且被告也按照合同约定支付了相应的物业费。证据4真实性由法院核实，无法达到被告证明目的。股东名录不能证明被告证明目的，前期物业服务合同双方主体是合法成立的公司法人。证据5真实性不认可，不能达到被告证明目的，没有鉴定结论证明两个印章不一致系假章。证据6判决书真实性认可，但不能达到被告证明目的。证据7-10为复印件真实性无法核实，不能达到被告证明目的，在2017渝0108民初9814号案件中，针对选票事宜已经法院审理查明，物业服务费上涨符合法律规定和程序。证据11-13真实性无法核实，由法院依法认定，不能达到被告证明目的，发改委的处理意见仅是按照法律规定办理，不得擅自提高物业服务费，但该小区物业服务费上涨是经过业主投票选举，经过合法程序，经过业主书面征询意见投票的结果，符合法律规定。证据14真实性由法院核实，原告已提供相关整改销案通知书。证据15真实性认可，但与本案无关联性，不能达到被告证明目的。证据16为复印件真实性无法核实，邮件的来信人只是其个人描述，回复情况也是原则性指示，并无具体问题的处理意见。且描述中也明确表示物业公司已更改其不恰当的行为。证据17、18均为复印件，真实性无法核实，且报道均为记者个人见解并无相关部门对该事实进行核实。对上述证据的真实性、关联性、合法性本院予以综合认定。本院经审理查明如下事实：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。2007年，原告作为乙方与中天物业作为甲方继续签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对“阳光美地小区”实施前期物业管理服务；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙双方不重新签订新服务合同视本合同自行延长。…该合同乙方法定代表人处有张河的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。被告系位于重庆市南岸区南坪镇X路X号X幢X单元X房屋的业主，该房屋的建筑面积为120平方米。原告分别于2015年12月28日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。另在（2017）渝0108民初9814号民事判决书载明：2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整阳光美地小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该判决书并对《中天阳光美地前期物业服务合同》是否成立并生效，上调物业服务费至1.7元/平方米/月的是否合法的问题进行了评述，并经重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5664号民事判决书予以维持。以上事实有原被告举示的证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。对于被告所述原告不具备物业服务资质从而合同无效的抗辩意见，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述，本案不再赘述。对于被告辩称原告物业服务存在重大问题未尽到物业服务责任的意见，其举示的证据不能证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。本院认为物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，作为物业服务合同的相对方，原告应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量，以尽量达到业主的期望。被告作为业主，也有按时缴纳物业服务费用的义务。原、被告双方应共同努力营造和谐的居住环境。对于被告辩称原告物业服务费涨价违法。经查实，2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。本院认为，表决同意涨价的业主户数已超过小区总户数的一半，其专有部分面积亦超过小区总建筑的一半。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，原告采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。因此，应当视为阳光美地小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。对于被告要求确认原告对中天阳光美地小区物业服务费上调行为无效的反诉请求，本院认为系另一法律关系，且已经(2017)渝0108民初9814号案件对物业服务费上调行为进行了认定，该判决已经生效，故对其反诉申请，本院未予受理。对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案原告分别于2015年12月28日、2017年12月30日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，该催收行为引起了诉讼时效的中断。至原告于2019年5月10日向本院递交民事起诉状，原告请求的物业服务费并未过诉讼时效期间，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，关于物业服务费。被告应向原告缴纳拖欠的从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为12228元（120平方米×1.7元/每平方米×60个月）。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起计算至付清时为止。庭审中，被告提交《责令原告提交征询选票统计人员房产信息申请书》、《笔迹鉴定申请书》，该两份申请认为调价过程存在疑点。本院认为，物业服务费调价流程及经过已经在(2017)渝0108民初9814号案件审理查明，并且该判决书已经生效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证”。既然已经认定，现被告申请重新鉴定已无必要，故本院对该两份鉴定申请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定：一、限被告黄某1于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12228元；并支付违约金（违约金以各当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起按照人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，由被告黄某1承担（此款由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告黄某1于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  文发明人民陪审员  于 杰二〇二〇年十月二十九日书 记 员  陈婷婷