江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0104民初1833号原告：江西四特天工地产开发投资有限公司，地址：江西省南昌市青云谱区。法定代表人：廖昶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜宇煌，男，该公司法务专员。委托诉讼代理人：刘家伟，男，该公司法务专员。被告：刘汉忠，男，汉族，1965年9月2日生，住址：江西省南昌市东湖区。原告江西四特天工地产开发投资有限公司（以下简称四特天工地产公司）与被告刘汉忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四特天工地产公司、被告刘汉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四特天工地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金15120元（自2020年2月15日至5月14日，每月5040元）及滞纳金（自2020年2月15日起计算至付清拖欠的租金之日止，每逾期一日缴纳对应年租的千分之五）；2、判令原、被告2018年签订的《天工御邸项目京山新街商铺租赁合同》自2020年8月15日解除，被告在合同解除之日起15天内，结清水、电费及物业费各款项并将商铺归还原告；3、判令被告支付自2020年8月15日起至办理完毕房屋交接手续并搬离租赁物之日止期间的房屋使用费（参照合同约定租金标准每月5040元计算）；4、请求判令被告缴纳的履约保证金4800元归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订的《天工御邸项目京山新街商铺租赁合同》约定：一、原告把位于江西省南昌市青云谱区天工御邸129#商铺出租给被告，经营范围为养生食疗；二、租赁期限自2018年11月15日至2021年11月14日止，免租期共五个月，其中租赁期内第一年免租3个月，第二年免租1个月，第三年免租1个月；三、租金支付方式遵循先付款后使用原则，租金按每季度（3个月）支付一次，即：第一年4800元/月，第二年5040元/月，第三年5292元/月；四、被告应按期向原告缴纳租金，如被告未如期缴纳上述款项，每逾期一日应向原告缴纳对应年租金的千分之五作为滞纳金；五、被告拖欠租金超过15天，原告有权单方面解除合同，收回出租房屋，没收履约证金，并要求被告赔偿经济损失。合同签订后，原告按照约定向被告交付了店铺，被告起初还能按时支付房租，但自2020年2月份起，被告以国家规定疫情期间必须减免三个月租金为由，拒绝支付2020年2月15日至5月14日期间的租金，原告考虑到疫情给租户造成了影响，同意在店铺租赁合同约定的减免一个月租金外额外再减免半个月租金，被告仍拒绝支付租金，原告多次催收无果后遂提起起诉，望依法判决。被告刘汉忠答辩称：租赁期间减免一个半月，在合同期间只减免了半个月。合同上第七条第一点，原告单方面解除合约就是违约，政府规定是减免三个月，疫情就是不可抗力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院审查，对原告提供的《天工御邸项目京山新街商铺租赁合同》、《房屋租赁合同解约函》、《江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部第15号令》、《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》；被告提供的开业报备回执单予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方签订了一份《天工御邸项目京山新街商铺租赁合同》，该合同主要内容为：一、原告把位于江西省南昌市青云谱区天工御邸129#商铺出租给被告，经营范围为养生食疗；二、租赁期限自2018年11月15日至2021年11月14日止，免租期共五个月，其中租赁期内第一年免租3个月，第二年免租1个月，第三年免租1个月；三、租金支付方式遵循先付款后使用原则，租金按每季度（3个月）支付一次，即：第一年4800元/月，第二年5040元/月，第三年5292元/月；四、被告应按期向原告缴纳租金，如被告未如期缴纳上述款项，每逾期一日应向原告缴纳对应年租金的千分之五作为滞纳金；五、被告拖欠租金超过15天，原告有权单方面解除合同，收回出租房屋，没收履约证金，并要求被告赔偿经济损失。上述合同签订后，原告按照约定向被告交付了店铺。被告自2020年2月份起以国家规定疫情期间必须减免三个月租金为由，拒绝支付2020年2月15日至5月14日期间的租金。原告同意在上述租赁合同约定的减免一个月租金外额外再减免半个月租金，但被告仍拒绝支付租金，原告多次催收无果后遂于2020年6月、7月两次向被告发出《房屋租赁合同解约函》，通知被告解除双方签订的房屋租赁合同并交还租赁的店铺。另查明，被告至今仍在租赁商铺，向原告支付了2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金。再查明，被告租赁的商铺按照江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部第15号令的要求，于2020年2月21日起暂时停止营业直至2020年3月23日登记备案后重新营业。本院认为，原、被告签订的《天工御邸项目京山新街商铺租赁合同》系在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按该合同的约定依法履行各自的义务。被告经营的养生食疗店因疫情造成一个月不能营业，此期间的租金5040元即属于不可抗力造成的损失，出于公平原则的考虑，应由原、被告平均承担上述损失，即被告向原告支付半个月租金2520元，另外半个月的租金2520元由原告承担；被告经营的养生食疗店自2020年3月23日起正常营业，应按照合同足额缴纳2020年3月15日至5月14日的租金。被告辩称按照国务院的政策，其经营的小餐饮店应免除2020年上半年3个月的租金，但是国务院的这项政策是针对承租国有房屋的小微企业，而并非被告这种承租私有房屋的小微企业，故对被告的该项辩称意见，本院依法不予采信。综上，被告应向原告支付2020年2月15日至5月14日的租金12600元。原、被告签订的租赁合同中约定了每日千分之五的滞纳金，该滞纳金应包含两部分，一部分为原告因被告拖欠租金受到的损失，另一部分为带有惩罚性质的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告并未提供证据证明被告拖欠租金造成的具体损失情况，故本院认定原告的损失应为被告拖欠的租金从金融机构贷款所应支付的利息。依照上述法律规定，原告主张的滞纳金中违约金部分不能超过拖欠租金同等金额的贷款利率的30%。综上，被告应自2020年2月15日起并按此时一年期贷款市场报价利率的130%，即年利率5.4%（4.15%×130%）支付滞纳金直至拖欠的12600元房租缴清之日止。原告将店面出租给被告的目的是收取租金，被告没有按时缴付2020年2月15日至5月14日的租金是因为不可抗力的干扰造成双方对租金数额发生争议，原告的合同目的并非从根本上无法实现，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的根本违约情形，故原告主张解除租赁合同、收回店面、没收履约保证金的诉讼请求并无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决如下：一、被告刘汉忠于本判决生效之日起七日内向原告江西四特天工地产开发投资有限公司支付2020年2月15日至5月14日的租金12600元并自2020年2月15日起并按年利率5.4%支付滞纳金直至上述租金缴清之日止；二、驳回原告江西四特天工地产开发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，减半收取149元，由被告刘汉忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  涂建斌二〇二〇年十月二十二日法官助理张戈书记员李众豪