北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51003号原告（反诉被告）：万敏，女，1951年9月26日出生，汉族，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡浦玲，北京坤杰律师事务所律师。被告：北京市建喜联征地拆迁有限公司，住所地北京市海淀区昌运宫**。法定代表人：赵季青，执行董事。委托诉讼代理人：张芳，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾滨滨，北京市尚公律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京清河三羊毛纺织集团有限公司，，住所地北京市海淀区清河小营西路**法定代表人：姜永平，董事长。委托诉讼代理人：韩京粉，北京和易律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华荣，北京和易律师事务所实习律师。原告（反诉被告）万敏与被告北京市建喜联征地拆迁有限公司（以下简称建喜联公司）、被告（反诉原告）北京清河三羊毛纺织集团有限公司（以下简称三羊毛集团）合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。万敏之委托诉讼代理人王春学和蔡浦玲、建喜联公司之委托诉讼代理人张芳和艾滨滨、三羊毛集团之委托诉讼代理人韩京粉和李华荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万敏向本院提出诉讼请求：1.建喜联公司和三羊毛集团协助万敏办理位于北京市清河X号房屋（即清河X号房屋）入住手续，将该房屋交付给万敏居住使用；2.建喜联公司和三羊毛集团协助万敏办理位于北京市清河X号房屋（即清河X号房屋）转移登记手续，登记至万敏名下；3.诉讼费由建喜联公司和三羊毛集团承担。诉讼过程中，万敏放弃上述第2项诉讼请求，并最终确认诉讼请求为：1.建喜联公司和三羊毛集团协助万敏办理位于北京市清河X号房屋（即清河X号房屋）入住手续，将该房屋交付给万敏居住使用；2.诉讼费由建喜联公司和三羊毛集团承担。事实和理由：2009年初，我准备要购置住宅并寻找房源，经建喜联公司介绍得知三羊毛集团在清河有合法的回迁房出售，单价为每平方米7500元左右，是现房可以很快入住。于是，2009年1月7日，在建喜联公司的帮助下，我与三羊毛集团签订了一份《协议书》，约定：三羊毛集团将位于北京市清河X号房屋（即清河X号，建筑面积104.34平方米,以下称涉诉房屋）出售给我，我按照国家规定缴纳各种费用，拆迁结束后办理入住手续。2009年1月12日，三羊毛集团出具《承诺函》，承诺提供涉诉房屋给我；在两年内为我办理涉诉房屋产权手续；双方不得单方毁约。此后，我于2009年9月14日和2010年1月20日分别向建喜联公司缴纳了代收购房款70万元和25万元，共计95万元。建喜联公司答应尽快为我办理相关手续。2010年1月12日，建喜联公司向三羊毛集团转交了我的购房款521700元。2010年底，我发现涉诉房屋所在小区已经有大量人员入住，故一直催促建喜联公司协助尽快办理入住手续。但建喜联公司一直以各种理由推拖。至今，建喜联公司和三羊毛集团（以下称二被告）仍未为我办理入住手续。建喜联公司辩称，认可万敏的诉讼请求，但交付房屋的义务主体是三羊毛集团而非我公司。三羊毛集团辩称，不同意万敏的诉讼请求，理由是：1.我方与万敏签订协议是因当时北京市海淀区房屋管理局承诺协助我方办理涉诉房屋所在楼宇的初始产权登记，故我方与万敏签订的协议是附条件的，但该楼宇至今未办理初始产权登记，故条件尚未成就；2.涉诉房屋所在拆迁项目是为了解决本单位职工住房问题而启动，但万敏不是我单位职工，无资格购买拆迁安置房屋，故双方签订的协议违反了北京市相关政策，应属无效；3.涉诉房屋所在拆迁项目尚未结束，涉诉房屋亦未获得《商品房预售许可证》等行政许可手续，故我方无法为其办理入住手续；4.我方是国企，如法院判令涉诉房屋归万敏，将导致国有资产流失。三羊毛集团向本院提出反诉请求：1.确认三羊毛集团与万敏签订的《协议书》无效；2.本案诉讼费由万敏承担。万敏针对三羊毛集团的反诉辩称，我不同意三羊毛集团的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：三羊毛集团原名为北京清河毛纺织厂（以下统称三羊毛集团）。为解决单位职工住房困难，三羊毛集团启动北京清河毛纺织厂南门外住宅项目（以下称涉诉项目）；于2006年取得建设工程规划许可和建筑工程施工许可；于2008年9月3日取得北京市人民政府住房建设改革办公室作出的《关于北京清河毛纺织厂南门外住宅列为集资建房项目的批复》（京房改办〔2008〕227号，以下称227号批复）；于2008年12月30日取得北京市人民政府作出的《北京市人民政府关于北京清河毛纺织厂集资建设南门外1#职工住宅楼项目用地意见的批复》（京政房地字〔2008〕185号，以下称185号批复）；于2009年完成工程竣工验收备案。上述227号批复要求三羊毛集团利用自用土地建设的涉诉项目全部用于解决本单位职工的住房困难；三羊毛集团严格按照集资合作建房的要求对申请参加集资建房职工的资格进行审核；不得以集资建房名义，变相进行房地产开发。185号批复要求涉诉项目仅限于解决三羊毛集团或系统内职工住房困难问题，未经批准，不得向定向范围以外出售、转让、出租或从事其他以营利为目的的经营活动。2009年1月7日，三羊毛集团与万敏签订《协议书》。该协议书抬头部分将三羊毛公司列为拆迁人（甲方）、将万敏列为被拆迁人（乙方），协议格式条款共十条，依次为“拆迁依据”“被拆迁房屋”“异地安置”“拆迁补助费”“付款方式、期限”“乙方搬迁期限”“房地权属注销登记”“争议解决方式”“协议文本”“协议生效”，其中，“被拆迁房屋”“拆迁补助费”“付款方式、期限”“乙方搬迁期限”均为空白，仅在“拆迁依据”处明确项目名称，在“异地安置”处约定“乙方同意异地安置清河毛纺织厂A号楼壹单元204号，建筑面积104.34㎡”，在“争议解决方式”处选取“向被拆迁房屋所在地的人民法院提起诉讼”，并手写补记第十一条，拆迁结束后办理入住手续。2009年9月14日和次年1月20日，建喜联公司分别代收万敏交纳的房款70万元和25万元。2010年1月12日，建喜联公司向三羊毛公司转交万敏及案外人夏某支付的房款各521700元。本案中，三羊毛集团确认涉诉房屋现门牌号码登记为“海淀X1号”。建喜联公司就《协议书》签订背景解释如下：北京市海淀区房屋管理局拆迁管理科（以下简称海淀房管拆迁科）为解决历史遗留问题，要求其代为向拆迁户文荣等人支付80万元，后为其协调两套房屋（即涉诉房屋和夏某所购房屋）用于销售，以其收取购房人的购房款与向房屋建设单位支付的购房款之差额弥补该笔80万元；其联系万敏并促成万敏与三羊毛集团签约，三羊毛集团为此向海淀房管拆迁科出具《承诺书》，同意提供涉诉房屋在内的两套房屋给购房方并承诺在两年之内办理房屋产权手续。为此，建喜联公司提交《关于协助办理解决海淀区强拆遗留户文荣等六人补偿事宜的函》（以下简称《协助函》）原件1页，显示发送主体为海淀房管拆迁科，接收主体是建喜联公司，落款处加盖有“北京市海淀区房屋管理局房屋拆迁专用章”，但未标注落款时间，主要内容为：“清河镇危改小区项目拆迁住户文荣、文学成、文学敏、文学如、文学珍、文学慧等六人因未与拆迁人达成协议，我部门对其进行行政裁决，并于2007年9月13日对其进行司法强拆。强拆后该户的补偿问题一直未得到圆满解决，并且考虑到该户文荣年老多病，其他住户生活较为困难，仅裁决补偿款无法承受后续生活需求，故我部门在收到文荣等六人的请求后，同意对接两套清河地区安置房，并由我部门协助寻找，并落实。现该两套房屋已落实，但是由于文荣等六个产权人涉及的安置人口较多，无法分开居住，住户请求将两套房屋售出后将差价款返还文荣等六人，便于六个产权人之间进行货币分割。在我部门协调下，并在你公司的大力支持下，我部门正抓紧组织落实后续手续问题，但鉴于文荣等六户情绪较为激动，并积极要求在春节前解决此事，因此，我部门请求北京建喜联征地拆迁有限公司先行交付差价款80万元，后续房屋手续我部门会积极配合办理。并在此感谢你公司对我部门的大力支持！”对于建喜联公司所述上述意见及所提交的《协助函》，万敏均认可，并提交《承诺函》复印件1页，显示发送主体为三羊毛集团，接收主体为海淀房管拆迁科，落款日期为2009年1月12日，主要内容为：“经北京清河三羊毛纺织集团领导班子研究，同意并承诺如下事项：l、提供清河1#楼中的2套住房（建筑施工号）X号、X2号（详见图纸标注）给购房方。2、购房方自签订协议之日，向承诺方交纳预付购房款，售购双方不得单方毁约。3、承诺方应在两年之内办理所售房屋产权手续”。对此《承诺函》，建喜联公司认可。对于建喜联公司所述上述意见，三羊毛集团不予认可，解释称其与万敏签订《协议书》是因海淀区房屋管理局承诺协助办理涉诉房屋所在楼宇的初始产权登记，故《协议书》系附条件合同，因该楼宇至今未办理初始产权登记而条件未成就；以万敏不具备购买涉诉房屋的主体资格、涉诉房屋属于国有资产且未获得预售许可等为由，主张《协议书》无效，并以无法核实真实性为由，不认可《协助函》《承诺函》的真实性。本院曾就《协助函》《承诺函》的真实性向北京市海淀区住房和城乡建设委员会进行调查核实，答复：未找到相关档案材料或公章，故无法核实函件或其上加盖公章的真实性。截至本案法庭辩论结束时，涉诉房屋所在楼宇尚未取得初始产权登记。本院认为，本案的争议焦点在于《协议书》的性质、效力及履行问题。就《协议书》的性质，从《协议书》的内容上看，尽管《协议书》是拆迁安置补偿协议的书面格式，但从三羊毛集团关于缔约经过的自述可知，三羊毛集团在签订《协议书》时明知万敏不是其职工的身份，亦明知不存在拆迁及异地安置问题，故双方不存在拆迁安置的法律关系，《协议书》应为房屋买卖合同。就《协议书》的效力，本院从如下几方面予以综合判断：1.如上所述，三羊毛集团在签订《协议书》时明知万敏不是其职工的身份，而根据227号批复、185号批复的获取时间和《协议书》的签订时间可知，三羊毛集团获取批复在先、签约在后，则应视为其在签订《协议书》时已自行审查并认定《协议书》符合批复要求；2.尽管三羊毛集团不认可《协助函》《承诺函》的真实性，但鉴于《协助函》系原件，其内容与三羊毛集团自述的《协议书》签约背景相符，且三羊毛集团未提交反证证明该《协助函》不真实，故本院认定《协助函》的真实性，并采信建喜联公司就《协议书》签约背景所作的陈述。相应地，《协议书》作为解决历史遗留问题的方式，而非变相房地产开发，故不违反法律、行政法规及上述批复要求。就《协议书》的履行，亦不存在客观障碍，理由如下：1.尽管建喜联公司未将万敏所付房款全部转交三羊毛集团，但因《协议书》中未明确约定房款金额，且三羊毛集团在收到建喜联公司转交的房款后十余年未向万敏或建喜联公司主张已付房款与约定房款不足，《协助函》中提及的“差额”恰与建喜联公司就代收和转交房款的差额所作出的解释相符，则应认定万敏已依约支付购房款；2.尽管涉诉房屋尚未办理初始产权登记，但已取得建设工程规划及施工许可，并已完成竣工验收备案，具备交付条件。综上所述，三羊毛集团提出的反诉诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持；《协议书》合法有效，万敏作为房屋买受方已履行交付房款的义务，三羊毛集团作为房屋出售方应向万敏履行房屋交付的义务。但因建喜联公司并非《协议书》的合同主体，亦非涉诉房屋的建设主体，故无协助义务。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京清河三羊毛纺织集团有限公司于本判决生效后七日内向万敏交付北京市清河X号（即清河X号，又称海淀区清河X1号）；二、驳回万敏的其他诉讼请求；三、驳回北京清河三羊毛纺织集团有限公司的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费13300元（已由万敏垫付），由北京清河三羊毛纺织集团有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费6650元，由北京清河三羊毛纺织集团有限公司负担，已交纳3325元，剩余3325元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  郭春燕人民陪审员  李 霞二〇二〇年十月二十三日书 记 员  朱 珺书 记 员  王雪燕