重庆市高级人民法院民 事 裁 定 书(2020)渝民申1119号再审申请人(一审原告、二审上诉人、申请执行人)：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝**。负责人：罗波，系该行行长。委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人、案外人)：何宇航，女，汉族，1992年7月29日出生，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢福华，重庆渝綦律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：重庆亿贤商贸有限公司，住所地重庆市渝**。法定代表人：聂舟丹。被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**。法定代表人：袁世超。被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：重庆市银鹰实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝**。法定代表人：何瑞智。被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：聂舟丹，女，汉族，1987年1月9日出生，住重庆市渝中区。被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：何瑞智，女，汉族，1982年3月6日出生，住重庆市渝**。被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：秦华，男，汉族，1953年10月14日出生，住重庆市渝**。被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：秦礼，男，汉族，1975年8月8日出生，住重庆市渝**。被申请人(一审被告、二审被上诉人、被执行人)：唐永奎，男，汉族，1957年3月7日出生，住重庆市渝**。再审申请人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行(以下简称农行渝北支行)因与被申请人何宇航、重庆亿贤商贸有限公司、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰房地产公司）、重庆市银鹰实业（集团）有限公司、聂舟丹、何瑞智、秦华、秦礼、唐永奎申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终6307号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。农行渝北支行申请再审称，1.二审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，即使适用，亦不符合该条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，本案应适用该规定第二十七条；2.《银海新城车位转让协议书》是预约合同，二审判决认定双方签订了合法有效的买卖合同错误；3.案涉车位没有完成测绘和初始登记，双方签订《银海新城车位转让协议书》是在整层车库抵押之后，《银海新城车位转让协议书》的交易约定违反法律规定；4.案涉车位不是执行查封对象，二审判决混淆了查封效力和查封对象两个概念；5.案涉车位买受人是否已合法占有案涉车位没有证据证明；6.案涉车位买受人明知案涉车位不符合物权登记条件，过户登记障碍自始存在，其对未办理过户登记存在过错，二审判决对此作出相反认定错误；7.二审判决对案涉车库抵押登记连续性未予审查认定错误。综上，二审判决排除执行错误。农行渝北支行依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。本院经审查认为，本案主要的争议焦点为二审法院适用法律是否错误、银鹰房地产公司与何宇航签订的《银海新城车位转让协议书》是否为合法有效买卖合同以及何宇航是否可以据此对抗农行渝北支行对案涉车库享有的抵押权的问题。关于二审法院适用法律是否错误的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，农行渝北支行作为案涉车库的抵押权人，基于生效判决申请执行抵押车库，其对该抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。但何宇航作为案外人，提出其对案涉车位享有足以排除执行的民事权益，而司法解释对何宇航所提异议的处理另有规定，故应按照相应规定进行审查。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，何宇航认为其对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，应当举证证明其同时符合该司法解释规定的四个要件，二审法院适用该条款对本案进行审查并无不当。关于银鹰房地产公司与何宇航签订的《银海新城车位转让协议书》的效力问题。经查，银鹰房地产公司在2015年10月29日与何宇航签订的《银海新城车位转让协议书》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。虽然协议第一段载明双方就“车位使用权事宜做如下约定”，但在协议具体条款中，双方约定了车位办理产权证的时间、车位办证费用的承担等事宜，由此可见，双方签订的是车位买卖协议，并非农行渝北支行所称的车位使用权转让协议。何宇航所购车位位于农行渝北支行享有抵押权的C3幢负一层车库之中，位置具体明确，买卖双方对该车位位置并无争议，何宇航在二审中举示的证据亦可佐证该车位客观存在。本案中，执行法院对C3幢负一层车库的查封时间为2016年12月14日，而银鹰房地产公司与何宇航签订《银海新城车位转让协议书》的时间为2015年10月29日，故可认定买卖双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。关于重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司出具的证明能否证明何宇航在人民法院查封之前已合法占有车位的问题。重庆鑫龙物业管理集团有限公司綦江分公司系银海新城小区的物业服务单位，其出具的证明可证实案涉车位从2015年10月29日交付何宇航占有使用至今，并由何宇航支付物管费。二审判决认定何宇航在法院查封之前已合法占有该车位并无不当。关于何宇航所购车位未办理过户登记是否系其自身原因的问题。虽然何宇航在购买案涉车位时，该车位所在车库被银鹰房地产公司整体抵押给农行渝北支行，但法律并不禁止对被抵押的房产进行买卖，且在抵押期限届满后，何宇航对其所购车位享有物权期待权，其有理由相信该车位能够按照协议约定办理产权过户登记。因此，何宇航并无忽略政策限制、忽略他人权利的行为。银鹰房地产公司违反诚实信用原则，不但在抵押到期后未按照合同约定为何宇航办理产权过户登记，而且再次将该车库抵押给农行渝北支行，是致使车位过户客观不能的最主要原因。农行渝北支行认为何宇航可通过代银鹰房地产公司清偿债务以涤除抵押权，但该要求对买受人过于苛刻，明显超出房产买受人的一般义务。由此可见，案涉车位未办理过户登记非因买受人自身原因，农行渝北支行所称的何宇航忽略政策限制、忽略他人权利、怠于行使登记请求权的理由均不成立。综上，农行渝北支行的该申请再审理由缺乏事实和法律依据，不能成立。关于农行渝北支行对案涉车库享有的抵押权是否自2013年8月3日连续至执行法院查封之时的问题。经查，银鹰房地产公司于2014年8月7日将案涉车库抵押给农行渝北支行并办理了抵押登记；2015年8月6日，前述抵押登记被注销，银鹰房地产公司又于同日将该车库抵押给农行渝北支行并办理了抵押登记；2016年8月4日，前述抵押登记被注销，银鹰房地产公司又于同日将该车库抵押给农行渝北支行并办理了抵押登记。本院认为，抵押登记被注销，则相应的抵押权随之消灭。农行渝北支行在原抵押登记被注销的情况下，其对案涉车库的抵押权应当视为自重新办理抵押登记之日起重新设立。而且，原抵押权消灭与新抵押权设立是两个独立的法律行为。农行渝北支行在2016年8月4日以前对案涉车位享有的抵押权均因抵押登记被注销而消灭，其在执行法院查封案涉车库时对该车库享有的抵押权基础仅为双方于2016年8月4日设立的抵押。故农行渝北支行称其享有的抵押权自2013年8月3日连续至执行法院查封之时的理由与法院已经查明的事实不符。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的再审申请。审判长  高一棚审判员  王周瑜审判员  何云海二〇二〇年十月二十三日书记员  王 星