安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4281号 上诉人（原审原告）：高岩，男，1972年10月21日出，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：王杰，安徽卓泰律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：刘虹，女，1966年12月26日出，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：王杰，安徽卓泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥一航万科地产有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路**。 法定代表人：高涵，董事长。 委托诉讼代理人：黄喃喃，公司员工。 委托诉讼代理人：陈沅，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥万科商业管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市庐阳区淝河东街**万科城市公馆**商业****/div> 法定代表人：王昂，董事长。 委托诉讼代理人：杨秀云，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许逸薇，安徽安泰达律师事务所实习律师。 上诉人高岩、刘虹因与被上诉人合肥一航万科地产有限公司（以下简称一航万科公司）、合肥万科商业管理有限公司（以下简称万科商管公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高岩、刘虹上诉请求:1、撤销（2018）皖0104民初8865号民事判决第二项，依法改判：①一航万科公司立即按照案涉房产设计规划方案，结合检测（鉴定）报告中提到的位置以及高岩、刘虹提交的现场照片管道改变画圈处，将案涉房产管道恢复原状；②一航万科公司立即按照案涉房产所在商场设计规划方案，将案涉房产所在商场三楼楼顶上的建筑拆除并恢复原状；③一航万科公司立即赔偿因房屋渗水给高岩、刘虹造成的损失833027元（自2017年1月1日暂计至2019年5月30日，此后按照建筑面积632.91平方米、每月46.72元/平方的单价，顺延计算至房屋渗水修复之日止）；④依法判令万科商管公司按照第③项请求的标准与一航万科公司共同承担赔偿责任。2、本案一审、二审案件受理费等相关全部诉讼费用均由一航万科公司、万科商管公司负担。 事实与理由：原审判决认定事实不清，证据不足，依法应予部分撤销和改判。 一、原审判决认定：“因高岩、刘虹未能举证证明案涉房屋于租赁期满后存在的质量问题严重影响了其正常使用，考虑到房屋所存在的质量问题未及时修复可能对房屋出租的租金存有减少（降低）的情形，结合与其状况相似的相邻304商铺对外出租情况，及高岩、刘虹应当采取适当措施防止损失的扩大，并参考租金的相关鉴定意见，酌情确认一航万科公司公司累加赔付高岩、刘虹相当于4个月的租金损失80734元。”上述认定事实不清，证据不足，从而导致判决错误，理由如下： （一）高岩、刘虹已经举证证明案涉房屋存在多处漏水，存在质量问题，严重影响了其正常使用。1、从安徽省建筑工程质量第二监督检测站鉴定意见书对案涉房屋渗漏部位的描述及鉴定意见看，证明案涉房屋客观上存在严重质量问题。2、案涉房屋自2016年底返租期满后，因存在多处渗水，多次有意向的租客来看房后均不愿承租，结果导致案涉房产至今处于空置状态。3、从另案刘某、殷嘉禾与一航万科公司、万科商管公司案件二审判决看，该二审判决认定刘某、殷嘉禾所有的304商铺存在渗水情形，已经影响刘某、殷嘉禾正常使用。该案所涉房屋与案涉房产位于同一商业的同一楼层，二者相邻，从二者的渗水鉴定意见比较看，304商铺渗水严重程度（集中在一处）明显要小于案涉房产（303商铺有多处），既然304商铺存在的问题小于案涉房产，都被生效判决认定影响正常使用，那么本案案涉房产比304商铺渗水严重的多，当然更会影响其正常使用，这一结论完全可以依据日常生活经验法则判断得出，故刘某案关于渗水影响正常使用的认定，应当运用在本案的认定上，以保证同案同判原则的适用。 （二）案涉房屋未能招租成功正是由于房屋渗水导致，且高岩、刘虹已经积极采取措施以防止损失的继续扩大，反而是因为一航万科公司、万科商管公司的消极对待、不作为才导致损失继续扩大。 1、高岩、刘虹为将案涉房产尽快出租，不仅常年在房产中介链家及万科租赁挂着招租信息，还在网上发布招租信息，高岩、刘虹已经比一般房东采取了更积极的招租行为，高岩、刘虹除了通过中介外，其还在网上发布招租信息，案涉房产虽未能招租成功，但不能归责于高岩、刘虹态度不积极。 2、304商铺除了与案涉房产渗水严重程度不一样，其他如商业环境、装修程度（毛坯状态）均与案涉房产一致，304商铺能招租成功，案涉房产却一直空置，也不能归责于案涉房产的装修及所处的商业环境不利于招租。 3、意向承租客户通过房产中介和网络看到案涉房产招租信息后，待客户实际到案涉房产查看时，均发现了案涉房产多处渗水的情况，全部对此表示顾虑，担心渗水影响其店内装修、设备及生意，认为即使日后能够维修也会造成其营业中断产生停业损失，麻烦不断，高岩、刘虹为促成交易，多次自愿降价出租，仍然无人愿意承租案涉房产。 综合以上几点分析，虽然房屋能否出租受多重因素影响，但案涉房屋可以排除包括出租人态度、出租价格、房租装修、地理位置等对房、地理位置等对房屋出租的影响屋渗水严重，才导致案涉房屋至今空置未能招租成功。 4、高岩、刘虹发现案涉房产渗水严重后，期间数次找一航万科公司交涉要求修复，以期解决问题，一航万科公司明知案涉房产存在问题，却推三阻四，消极对待，耽误了案涉房屋的维修时间，造成房屋租金损失的继续扩大，如果一航万科公司在2017年初收到高岩、刘虹反映问题后就积极组织人员修复，案涉房产怎么可能时至今日仍漏水严重、无人承租？ 5、一航万科公司作为全国性房企万科集团的一员，难道能不知道渗水严重将会导致房屋无法正常使用吗？一航万科公司作为专业公司既不采取措施修复渗水问题，也不为高岩、刘虹这样的普通客户提供有效的处理意见，放任渗水问题持续存在，只让高岩、刘虹去法院诉讼解决，难道一航万科公司会不知道因房屋质量产生的纠纷审理一般都需要通过鉴定确定是否为质量问题，再通过评估确定大概的损失，审理期限必然很长，等到法院审理结束判决生效再去处理渗水问题时，损失已经扩大了吗？一审判决认定造成损失扩大的是“高岩、刘虹”而不是一航万科公司，一航万科公司只需赔偿相当于4个月的房租损失。 （三）关于一航万科公司承担责任的大小（比例）问题，高岩、刘虹认为其应承担全部损失。 1、原审判决认定一航万科公司赔偿损失责任大小时，原审判决提到“结合与其状况相似的相邻304商铺对外出租情况”，原审判决忽视了一个极其重要的问题，即304商铺渗水位置少，集中在同一处，案涉房产渗水位置多，分布在案涉房产各处，二者在渗水严重程度这一重要状况上并不相似，只要去现场看过就能比较出304商铺和案涉房产渗水程度的不同，相信没有谁看过现场后还愿意承租案涉房产。高岩、刘虹在一审审理期间多次请求承办法官去现场查看，以对案涉房产的状况有所了解和把握，但遗憾的是未获准许。事实上，案涉房产所在的商场三楼，不仅仅是304商铺的渗水程度小于案涉房产，可以说其他商铺的渗水程度均小于案涉房产，不能因为其他商铺出租了，就想当然认为案涉房产一样可以出租出去，没有租出去就是出租人自身原因导致，而忽视了案涉房产渗水程度最严重这一现实状况。一审判决认为304商铺与案涉房产状况相似，系对事实认识错误，进而导致其参照另刘某案件认定一航万科公司只需赔偿4个月的租金损失。 2、参照刘某案件判决结果，二审法院支持了304商铺因渗水无法正常使用导致四个月未能出租的租金损失（请注意，304商铺在第5个月时出租了，空房时间一共只有四个月，该案支持了空房期间全部四个月的租金损失，304商铺业主无需自行承担空房租金损失，而截止一审判决之日，案涉房产空房已达38个月，一审判决酌定一航万科公司赔偿四个月租金损失，则高岩、刘虹需自行承担34个月的空房租金损失），两个案件在房屋渗水无法正常使用的法律事实上是一样的，判决结果却天壤之别，违背了法律应平等适用的同案同判原则。 3、一航万科公司作为案涉房产的开发商，有义务向高岩、刘虹提供质量完好的房屋，案涉房屋存在质量问题，一航万科公司未能按照《商品房买卖合同》补充协议的约定，“3个工作日内派员前往处理”、“及时给予保修服务”，其应当按照补充协议的约定“保修期间房屋不能使用的，按同地段同类房屋租金标准予以补偿”，赔偿案涉房屋不能正常使用、空房至修复之日的全部租金损失。这也符合刘某案件的裁判理念和裁判结果。 二、本案参照的同地段同类房屋租金标准不能完全采用评估意见。 （一）评估人员进行租金评估时，收集到的可比案例均在评估意见中注明没有渗水，从一审庭审情况得知，评估人员判断包括304商铺在内的可比案例没有渗水的依据是：现场查看没有渗水，向现场工作人员询问得知没有渗水，这两点均依据不足，评估人员进入现场查看时并不是雨季，当日也没有下大雨，当然没有看到渗水；评估人员询问的现场工作人员并不能确定是房屋出租时即在该处工作的，询问对象不能证实可比案例自出租起始终没有渗水。从304业主的陈述及刘某、殷嘉禾与一航万科公司案件的判决可以看到，304商铺出租时存在渗水，并不是评估人员认为的“没有渗水”，由于评估人员进行价格评估时未考虑到渗水对租金减少的影响，应对其评估单价向上修正10%。一审判决完全参照评估意见确定的2017年度租金单价，系对事实认识不清。 （二）根据市场经验法则，房屋已出租的，物业、能耗费将由承租人承担，有些是在租金中直接将物业、能耗费计入租金单价中，有些虽然不直接计入租金单价，但会另外约定物业、能耗费由承租人自行缴纳。因为案涉房产始终未能招租成功，直接造成了物业、能耗费每月每平方9.5元的额外损失，该损失应由一航万科公司一并予以赔偿。 三、本案应当将房屋买卖合同与房屋租赁合同合并审理，并由一航万科公司、万科商管公司共同赔偿。 （一）从（返租）协议、合同终止协议及授权书内容可以看到，高岩、刘虹与一航万科公司签订的商品房买卖合同以及高岩、刘虹与抟风公司（后由万科商管公司承继）成立的租赁合同，这两个合同权利义务是紧密相连的，要想成立买卖合同高岩、刘虹就必须接受一航万科公司指定与第三方订立租赁合同，订立租赁合同是为了实现买卖合同的目的，买卖合同是租赁合同成立的基础，二者密不可分，故买卖合同和租赁合同应在本案中合并审理。 在租赁合同关系中，一航万科公司是实际控制人、委托人，不论是抟风公司还是万科商管公司均是接受一航万科公司委托来履行名义上的租赁合同，所以返租期间的租金才会由一航万科公司在买卖合同中通过优惠购房款方式予以抵扣，因此一航万科公司不仅应承担买卖合同的权利义务，还应承担租赁合同的权利义务，即：一航万科公司除应修复渗水问题赔偿渗水给高岩、刘虹造成的损失，还应将案涉房产管道恢复原状赔偿管道移位给高岩、刘虹造成的损失。需要说明的是，从高岩、刘虹收集到的信息看，案涉房产无人承租是因来看房的意向客户均表示房屋多处渗水不愿租用，故高岩、刘虹据此判断房屋渗水是造成房屋无人承租的全部原因，但若法院综合本案情节并运用审判经验认定房屋无人承租是房屋渗水和管道移位共同造成的，那么高岩、刘虹请求法院对房屋渗水、管道移位分别造成房屋无人承租的责任比例进行认定，以从根本解决赔偿责任问题。 （二）从万科商管公司向高岩、刘虹等业主发送的交还通知书证据可以看到：万科商管公司自认与高岩、刘虹存在有“原合同约定三年租期”的事实，并要求高岩、刘虹等业主明确房屋是否需要万科商管公司恢复至《商品房买卖合同》约定交还标准交还，还注明“逾期未书面回复，则视为同意我公司按照此房屋现状交还，后期的拆改、维修、复原等工程问题将至合同期满后交由您自行处理，我公司将不承担任何义务”，综上可以得出万科商管公司不仅承继了抟风公司的权利还有义务，故万科商管公司作为返租期的承租人，应当将案涉房屋恢复原状交付高岩、刘虹。由于返租期满时，房屋存在严重渗水和管道移位的问题，已不是原状，导致案涉房产始终未能招租成功，故基于租赁合同关系万科商管公司除应当将案涉房产恢复原状，还应当赔偿因此给高岩、刘虹造成的损失。 综上，请求二审在查清事实的基础上，支持高岩、刘虹的上诉请求。 一航万科公司辩称，一、原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。 1、一航万科公司交付的房屋已通过规划验收，符合双方约定的交付标准，且高岩、刘虹已实际接收该房屋。 根据一审判决认定，案涉房屋所在的万科金色名郡1号综合楼于2013年12月20日取得合肥市规划局依法核发《建设工程规划许可证（正本）》，确认该工程符合城市规划要求。2014年1月6日，高岩、刘虹领取了案涉房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书、房型示意图、室内强弱电及排水工程图、临时管理公约、入户门钥匙，并签署了《万科广场临时管理规约》、《金色名郡（综合楼）》前期物业服务协议书》，完成了房屋收取。2014年5月21日，高岩、刘虹登记取得了所购买房屋的房地产权证。 另根据《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。第七条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。根据以上规定和案涉房屋的质保书，该商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算，即一航万科公司对房屋渗漏的保修期自2014年1月1日起至2018年12月31日止。而上诉人上诉要求一航万科公司赔偿其渗水造成的损失暂计算至2019年5月30日，之后顺延计算。不知有何事实和法律依据。 2、高岩、刘虹要求一航万科公司将案涉房产管道恢复原状无事实依据。 （1）涉案房屋已出租，租赁到期后，负有房屋交还义务的应是承租人。 根据一审判决认定，高岩、刘虹与抟风公司就涉案房屋签订了《租赁协议》，后南京抟风飞度投资管理有限公司（下称“抟风公司”）向受托人万科商业管理有限公司（下称“万科商管公司”）出具一份《授权书》，写明：委托人抟风公司与各出租方签订的《租赁协议》，委托人抟风公司将作为承租方在该协议中的权利全部转让给受托人万科商管公司享有。 故抟风公司作为承租方在该协议中的义务仍由抟风公司履行，租赁到期后，依法依约应由抟风公司交还涉案房屋，与一航万科公司无关。涉案房屋交付后，高岩、刘虹作为房屋的权利人，应自行承担房屋毁损、灭失等风险。假定如高岩、刘虹所称涉案房屋管线铺设存在变更，也非一航万科公司进行的变更。基于涉案房屋已建立租赁关系及合同相对性原则，租期届满后，应由负有交还房屋义务的承租人恢复原状，而非一航万科公司。 另根据一审法院查明的事实，2016年11月1日，万科商管公司向高岩、刘虹发出《交还通知书》，写明“于2016年12月20日前开始交还。……逾期未书面回复，则视为同意我公司按照此房屋现状交还，后期的拆改、维修、复原等工程问题将至合同期满后交由您自行处理，我公司将不承担任何义务”。故在合同期内的拆改、维修、复原由万科商管公司负责，合同期满后的拆改、维修、复原由高岩、刘虹自行负责。一航万科公司作为开发商，仅仅负责涉案房屋在保修期内的质量问题，不负有房屋交还义务。 （2）商场三层搭建建筑等行为为业主或租户行为，一航万科公司无权进行拆除、恢复。 根据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第七十条的相关规定，恢复原状是指当侵权行为致使他人的财产遭到损坏或形状改变，受害人有权要求加害人对受损财产进行修复或采取其他措施，使其恢复到原有状态。 涉案房屋所在建筑一航万科公司已全部售罄交付业主，各业主对房屋专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利。高岩、刘虹诉称涉案房屋所在商场楼顶搭建了违章建筑等行为非一航万科公司所为，即一航万科公司非实际侵权人，高岩、刘虹诉求恢复原状应向实际侵权人主张。且一航万科公司作为企业法人，没有行政执法权，如涉及违章建筑拆除等，高岩、刘虹应向相关行政部门反映。 3、高岩、刘虹诉求一航万科公司赔偿因房屋渗水造成的2017年1月1日至2019年5月30日（暂计）期间的租金损失无事实及法律依据。 （1）因高岩、刘虹自身原因未将房屋出租产生的租金损失应当由高岩、刘虹自行承担。 根据一审判决认定，高岩、刘虹未能举证证明案涉房屋于租赁期限届满后存在的质量问题严重影响了其正常使用，考虑到房屋能否及时对外出租应有多种因素和房屋所存在的质量问题未及时修复可能对房屋出租的租金存有减少的情形，结合高岩、刘虹应当采取适当措施防止损失的扩大，酌定一航万科公司赔付4个月租金损失。 涉案房屋同层的310室、高岩、刘虹提交的证据中的304室均已出租，说明涉案房屋处于可出租、可使用状态，但房屋是否出租客观上有多种原因，高岩、刘虹诉称案涉房屋未能招租成功是由于房屋渗水所致，针对这其中的因果关系，高岩、刘虹在一审、二审中未提出相应证据证明。根据《合同法》第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。退一步说，若渗水问题对涉案房屋招租真实的产生了影响，高岩、刘虹更应当及时采取措施防止损失扩大。但高岩、刘虹主张对空置房屋期间产生的租金损失，以房屋渗漏的原因要求由出卖人承担，显然不符合法律规定及常理。 （2）高岩、刘虹计算租金损失的标准无事实依据。 高岩、刘虹认为租金标准计算应在评估报告及其答复函的评估单价基础上上浮10%，无事实和法律依据。首先，评估机构依据高岩、刘虹单方提供、未经质证的鉴定材料所做的评估报告结论，一航万科公司认为不仅违反法律规定，也让人质疑鉴定人员的专业性。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据，否则应当承担不利后果。高岩、刘虹在没有证据予以证明的情况下，要求在一份真实性、合法性无法认可的评估结论的基础上再上浮价格，于法无据。最后，物业和能耗费是房屋所有权人或房屋使用人根据与物业服务企业之间的物业服务合同所产生的费用，与房屋出卖人无关。高岩、刘虹要求一航万科公司承担物业和能耗费9.5元/㎡，无事实及法律依据。 二、原审法院适用法律正确，高岩、刘虹的上诉理由不能成立 在一审判决的实体认定部分，主要法律依据来自《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第九十条、第一百零五条。上述规定涉及的主要为当事人一方违约后，另一方当事人如没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；出卖人在保修期内就房屋的质量问题应该承担修复责任；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应当承担不利的后果等。 一航万科公司与高岩、刘虹是房屋买卖合同关系，如因卖方出售房屋有质量问题，卖方依法依约承担保修之责；如因此给对方造成损失，则承担赔偿责任。上诉人房屋空置是客观事实，但该空置情况本身并非由渗漏所导致，且早已维修完毕。一审法院根据已查明的事实，要求卖方累加赔付其四个月的租金损失并承担鉴定费用，适用法律正确。 三、高岩、刘虹在二审程序中提供的证据不属于新证据，依法应当不予采信 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款：“（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”本案二审程序中，高岩、刘虹提供了四份证据，分别为涉案房屋的招租信息、涉案房屋隔壁商铺的渗水鉴定报告及判决书、涉案房屋所在区域的物业服务收费标准。四份证据的形成时间均在一审庭审结束前，均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项规定的二审程序中的新证据的范围。根据该规定第四十三条第一款的规定：“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳。”故该四份证据依法应当不予采信。 综上，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法；高岩、刘虹于二审中提交的证据不属于相关法律法规中规定的新证据，高岩、刘虹的上诉理由不能成立，请驳回高岩、刘虹的上诉请求，维持原判。 万科商管公司辩称，一、原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。 1、高岩、刘虹诉求万科商管公司赔偿因房屋渗水造成的2017年1月1日至2019年5月30日（暂计）期间的租金损失无事实及法律依据。 （1）房屋空置产生的租金损失，不应当由万科商管公司承担。 根据一审判决认定，高岩、刘虹未能举证证明案涉房屋于租赁期限届满后存在的渗漏问题严重影响了其正常使用，考虑到房屋能否及时对外出租应有多种因素和房屋所存在的质量问题未及时修复可能对房屋出租的租金存有减少的情形，结合高岩、刘虹应当采取适当措施防止损失的扩大，酌定万科商管公司赔付4个月租金损失。 涉案房屋同层的310室、高岩、刘虹提交的证据中的304室均已出租，说明涉案房屋处于可出租、可使用状态，但房屋是否出租客观上有多种原因，高岩、刘虹诉称案涉房屋未能招租成功是由于房屋渗水所致，针对这其中的因果关系，高岩、刘虹在一审、二审中却未提出相应证据证明。 根据《合同法》第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。退一步说，若渗水问题对涉案房屋招租真实的产生了影响，高岩、刘虹更应当及时采取措施防止损失扩大。但高岩、刘虹主张对空置房屋期间（自2017年1月1日至2019年5月30日（暂计））产生的租金损失，以房屋渗漏的原因要求由一航万科公司、万科商管公司承担，显然不符合法律规定及常理。 （2）高岩、刘虹计算租金损失的标准无事实依据。 高岩、刘虹认为租金标准计算应在评估报告及其答复函的评估单价基础上上浮10%，无事实和法律依据。首先，评估机构依据高岩、刘虹单方提供、未经质证的鉴定材料所做的评估报告结论，万科商管公司认为不仅违反法律规定，也让人质疑鉴定人员的专业性。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据，否则应当承担不利后果。高岩、刘虹在没有证据予以证明的情况下，要求在一份真实性、合法性无法认可的评估结论的基础上再上浮价格，于法无据。最后，物业和能耗费是房屋所有权人或房屋使用人根据与物业服务企业之间的物业服务合同所产生的费用，与房屋出卖人无关。高岩、刘虹要求万科商管公司承担物业和能耗费9.5元/㎡，无事实及法律依据。 二、原审适用法律正确，高岩、刘虹的上诉理由不能成立。 在一审判决的实体认定部分，主要法律依据来自《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第九十条、第一百零五条。上述规定涉及的主要为当事人一方违约后，另一方当事人如没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；出卖人在保修期内就房屋的质量问题应该承担修复责任；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应当承担不利的后果等。 一航万科公司与高岩、刘虹是房屋买卖合同关系，如因卖方出售房屋有质量问题，卖方依法依约承担保修之责；如因此给对方造成损失，则承担赔偿责任。高岩、刘虹房屋空置是客观事实，但该空置情况本身并非由渗漏所导致，且早已维修完毕。一审法院根据已查明的事实，要求卖方累加赔付其四个月的租金损失并承担鉴定费用，适用法律正确。 万科商管公司根据抟风公司授权仅享有作为承租人的权利，未承继任何义务；租赁期限届满后已按期通知高岩、刘虹交还房屋，履约适当，故一审法院驳回高岩、刘虹对万科商管公司的诉讼请求，适用法律正确。 三、高岩、刘虹在二审程序中提供的证据不属于新证据，依法应当不予采信。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第二款：“（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。”本案二审程序中，高岩、刘虹提供了四份证据，分别为涉案房屋的招租信息、涉案房屋隔壁商铺的渗水鉴定报告及判决书、涉案房屋所在区域的物业服务收费标准。四份证据的形成时间均在一审庭审结束前，均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项规定的二审程序中的新证据的范围，根据该规定第四十三条第一款的规定：“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳。”故该四份证据依法应当不予采信。 综上，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法；高岩、刘虹于二审中提交的证据不属于相关法律法规中规定的新证据，高岩、刘虹的上诉理由不能成立，请驳回高岩、刘虹的上诉请求，维持原判。 高岩、刘虹向一审法院起诉请求：1.判令一航万科公司、万科商管公司立即按照渗水及原因的检测（鉴定）报告关于渗水位置的鉴定意见对高岩、刘虹房屋进行修复；2.判令一航万科公司、万科商管公司立即按照案涉房产设计规划的方案，结合检测（鉴定）报告中提到的位置(具体为：9/QT轴墙脚侧面非设计空调穿管多处；10/Q轴西侧和9/Q轴顶板预留孔洞；9-10/Q-T周顶板新开孔洞，60MM孔四处，50MM孔四处，共八处新开；10/Q轴东侧顶板；12/Q轴东西侧顶板、14/Q轴东侧顶板、（1/x-3）/（X-a）轴东侧顶板新开孔洞；12/T轴顶板、14/T轴顶板、（X-4）/（X-b)轴顶板、（1/X-3)/(X-b)轴顶板、（1/X-2)/(X-b)轴顶板、（1/X-1)/(X-b)轴顶板六外渗水霉变处管道)，以及高岩、刘虹提交的现场照片管道改变画圈处，将案涉房产管道恢复原状；3.判令一航万科公司、万科商管公司立即按照案涉房产所在商场设计规划方案，将案涉房产所在商场三楼楼顶上的建筑拆除并恢复原状；4.判令一航万科公司立即赔偿因房屋渗水给高岩、刘虹造成的损失965870元【（自2017年1月1日暂计至2019年5月30日，此后按照建筑面积632.91平方米、53.84元/平方/月的单价，顺延计算至房屋渗水修复之日止。）计算说明：1、根据评估第一次答复函评估的2017年1月1日至2019年5月31日租金合计598783元。2、由于评估意见不包括物业、能耗费，且没有考虑到渗水对租金减少的影响，故高岩、刘虹主张再加上20元/平方/月，其中包括物业、能耗费9.5元/平方/月，渗水造成租金减少的影响高岩、刘虹估算为10.5元/平方/月，计算出20元×632.91平方米×29个月=367087元。将两项合计得出房屋渗水暂计算至2019年5月31日未能出租的损失为：598783元+367087元=965870元。3、之后的房屋出租损失是按照评估确定的2019年6月份的租金单价33.84元/平方/每月，另外再加上20元/平方/每月，得出总价为53.84元/平方/每月，按照建筑面积632.91平方米顺延计算。】；5.判令万科商管公司按照第4项请求的标准与一航万科公司共同承担赔偿责任；6.判令一航万科公司、万科商管公司承担本案的诉讼费用、评估、鉴定费用。 一审法院认定事实：2012年，甲方（出卖人）一航万科公司与乙方（买受人）刘虹、高岩签订一份《协议书》，就乙方为获得甲方开发的合肥万科红广场的购房优惠、乙方承诺将所购买房屋无偿交付给甲方指定的抟风公司经营一定期限等相关事宜达成协议，双方约定：乙方所购房屋位于金色名郡1＃综合楼三层303号商铺，建筑面积632.91平方米；乙方同意甲方将其购买的上述房屋，无偿交给甲方指定的抟风公司经营3年，自甲、乙双方在买卖合同中约定的交房期限之日起计算；乙方在2012年11月14日前与甲方签订《商品房买卖合同》并在2012年11月14日前付清全部房屋价款，且与抟风公司签订房屋租赁合同的，方享受购房优惠。甲方给予乙方的优惠为总房价的18%，该优惠金额将在双方签订的买卖合同总价中一次性予以扣除。以上优惠适用范围仅适用于乙方购买该房房款，不包括其他任何附属及配套费用。乙方向抟风公司交付房屋的期限，为甲乙双方在买卖合同中约定的交房期限。 2012年12月18日，出卖人一航万科公司与买受人刘虹、高岩签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买的商品房为出卖人建设的现定名金色名郡第1号综合楼3层商303室，该商品房为预售商品房，用途为商业，建筑面积共632.91平方米；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。另双方签订的《合同补充协议》，其中约定：该房屋的主体工程保修范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》为准，保修期从出卖人向买受人交付该房屋之日起计算；买受人认为房屋不合格，应向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的损失；买受人认为交付的房屋需要维修整改时，可以口头或书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务；保修期间房屋不能使用的，出卖人按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿。对此，刘虹、高岩向一航万科公司支付了购房款452万元。2013年12月20日，金色名郡第1号综合楼取得《建设工程规划许可证（正本》。2014年1月6日，刘虹、高岩领取了案涉商铺的住宅使用说明书、住宅质量保证书、房型示意图、室内强弱电及给排水工程图、临时管理公约、入户门钥匙，并签署了《万科广场临时管理规约》、《金色名郡（综合楼）前期物业服务协议书》，完成了房屋收取。2014年5月21日，刘虹、高岩登记取得了所购买房屋的房地产权证。 另，出租方（甲方）一航万科公司与承租方（乙方）合肥点今投资管理有限公司、担保方抟风公司签订《租赁合同》，就甲方将其合法拥有的坐落在合肥市1号楼的商铺租赁给乙方，乙方拥有该物业对外的自主招商、出租及经营管理权利等相关事宜达成一致。2014年10月16日，甲方一航万科公司与乙方合肥点今投资管理有限公司、丙方抟风公司签订《合同终止协议书》，其中约定：甲乙丙三方于2013年8月26日签订《租赁合同》，约定甲方将商铺共10273平方米租赁给乙方使用，乙方须将收取的总租金的20%转入甲乙双方的共管账户，并将总租金的20%于实际收取后的3个工作日内支付至甲方。丙方对乙方承担连带保证责任。租赁合同签订后，甲方依约交付房屋。截至2014年6月25日乙方共收取租金、保证金、物业费共计1413490元，该款一直存放在乙方账户，甲方至今尚未收到任何费用。甲乙丙三方一致同意解除三方的租赁合同；对乙方作为承租方已签订的转租合同见附件一所列合同中的承租人（实际使用人），乙方协助甲方在2014年10月31日前完成甲方作为出租人与其重新签订新的租赁合同，原乙方作为出租人的全部权利义务全部转让给甲方。若因承租人原因造成甲方未能在2014年10月31日前完成甲方作为出租人与其重新签订新的租赁合同，时间可顺延；丙方确认：作为承租方曾与甲方出售商铺的各买受人（出租方）签订了《租赁协议》（见附件二），约定各买受人无偿将从甲方购买的商铺交付给乙方使用一定期限，使用期间丙方有权与实际承租人签订租赁合同并获取相关受益，使用期间产生的水电费、物管费、商管费等相关费用由实际承租人交纳。丙方须在本协议签订5个工作日内，向甲方指定的公司出具授权书，授权甲方指定的公司享有和承担原丙方作为承租人与甲方出售商铺的买受人签订的《租赁协议》中的所有权利和及义务；考虑到乙、丙双方的前期投入，甲方愿意有条件给付160万元作为月费和佣金；本协议生效后，原甲乙丙三方签订的《租赁合同》终止。2014年10月17日，委托人抟风公司向受托人万科商管公司出具一份《授权书》，写明：委托人抟风公司与各出租方签订的《租赁协议》共54分（见本授权书附件、《租赁协议》复印件），委托人将作为承租方在该协议中的权利全部转让给受托人享有。2016年11月1日，万科商管公司向刘虹、高岩发出了《交还通知书》，写明：“……我们按原合同约定三年租期即将于2016年12月31日到期。为此，我们愉快地通知您，于2016年12月20日前开始交还，也可提前预约，我们将陆续开始为您办理房屋交还手续。……按有关内容在规定时间内确认并做好办理手续的各项准备。……房屋是否需恢复至原《商品房买卖合同》约定交还标准交还？以上内容需您在收到本通知3日内以书面形式回复我公司，回复确认需恢复截止日为2016年11月10日；逾期未书面回复，则视为同意我公司按照此房屋现状交还，后期的拆改、维修、复原等工程问题将至合同期满后交由您自行处理，我公司将不承担任何义务。书面回复信息确认方式：……” 安徽信拓律师事务所律师接受刘虹、高岩委托，指派律师张静于2017年4月28日通过邮政特快专递的方式向一航万科公司发出《律师函》，写明：“……贵司应于2016年12月31日将我方所购商铺原状交付我方使用。但贵司至今没有向我方交还上述商铺，也没有任何书面通知我方收房。2016年11月1日万科商管公司虽向我方发出了上述商铺的《交还通知书》，但万科商管公司至今未提供贵司委托其向我方发送通知的委托书。现经我方了解，上述商铺至今仍然存在没有恢复原状、已不是购房时封闭式商业广场等问题未解决，也无法满足约定交付使用条件。……望贵司接此通知后三日内务必向我方支付所欠上述商铺的租金（自2016年12月31日起计，按市场价格计算）及违约金，并尽快明确上述商铺何时能具备交付使用条件，进而交付我方使用，否则，由此产生的一切法律后果（本金、利息、律师费、诉讼费、差旅费等）均由贵司承担。”次日，该函件被一航万科公司前台签收。 2017年6月21日，李娟等与高岩等在《会议纪要》复印件上予以签字，该纪要写明：“2017年6月21日晚19:00点，关于生活广场商铺304、313、309、310问题达成以下共识：一、商业运营公司负责商铺交付事宜，对渗漏水问题进行修复，整改结果符合国家交付标准；二、关于管道移位解决方案现场评估，以符合实际操作为准；三、关于商铺补偿双方协商具体金额，参考市场价格；四、汇总房屋现状与地产交付标准明细，对有异议问题进行沟通；五、涉及公共部位、公共设施设备维修、改造、新建、拆除等事宜，需征询业主委员会意见；六、关于商铺渗漏水问题商业运营公司于2017年6月28日提供渗漏水施工方案；七、商业物业服务中心提供物业费定价依据。备注：万科地产与万科商业运营公司共同确认由万科商业运营公司负责商铺事宜对接。”李娟在《会议纪要》底部签字的内容为“以上部分待决策事项需报公司决策”；高岩、刘某、朱峰在《会议纪要》底部签字的内容为“保留意见”。对此，高岩、刘虹举证认为，2019年底返租期满时，案涉房产所在的商场三楼房屋均存在渗水，包括303室，万科商管和地产也出席并签字认可，内容包括渗水管道、移位、补偿等等协商沟通；一航万科公司、万科商管公司质证认为，对其三性均有异议。 诉讼中，该院依高岩、刘虹的申请，于2019年1月10日依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站通过现场勘验对2018年12月7日高岩、刘虹递交的《关于漏水位置、管道改变位置的说明》及所附照片中标注的漏水位置是否存在漏水现象，如存在系何原因所致，该原因是否属于房屋质保期内的质量问题进行鉴定。对此，鉴定机构于2019年6月13日作出《万科金色名郡1＃综合楼商303室门面房渗水及原因鉴定意见书》，鉴定意见为：1.商303室门面房渗水部位普查结果详见正文表2，即（1）渗水部位——8／Ｑ-Ｔ轴与9／Ｑ-Ｔ轴之间变形缝处；渗水现象描述——在8／Ｑ-Ｔ轴分户墙以及9／Ｑ-Ｔ轴顶梁下口出现沿变形缝的严重渗漏。在四层屋面8、9轴之间变形缝处，实际施工时未设置钢筋混凝土挡水矮墙，仅用防水卷材覆盖变形缝，9／Ｑ-Ｔ轴的墙脚，其侧面有空调排水口和穿管口，破坏了原防水层，造成变形缝处防水层失效。（2）渗水部位——10／Ｑ轴西侧顶板预留孔洞位置处;渗水现象描述——预留孔洞周边有明显渗水痕迹。该处原设计为管井位置，现改造为厨房。（3）渗水部位——9／Ｑ轴顶板预留孔洞位置处;渗水现象描述——预留孔洞周边有明显渗水痕迹。该处原设计为卫生间，现改造为厨房。（4）渗水部位——9-10／Ｑ-Ｔ轴顶板新开孔洞位置处；渗水现象描述——三层顶板跨中新开4处直径60㎜孔洞，增设了四根直径50㎜的ＰＶＣ排水管，该排水管周边有渗水痕迹。该处原设计为公寓房间，现改造为厨房。（5）渗水部位——10／Ｑ轴东侧顶板预留孔洞位置处、12／Ｑ轴东、西两侧顶板预留孔洞位置处、14／Ｑ轴东侧顶板预留孔洞位置处、（1／Ｘ-3）／（Ｘ-ａ）轴东侧顶板预留孔洞位置处;渗水现象描述——原预留孔洞及新开孔洞周边出现渗水痕迹。三层顶板部分原预留孔洞废除,从四层卫生间板面向下重新开孔并布置了新排水管,破坏了原结构防水层，造成卫生间防水层失效。（6）12／Ｔ轴顶板、14／Ｔ轴顶板、（Ｘ-4）／（Ｘ-ｂ）轴顶板、（1／Ｘ-3）／（Ｘ-ｂ）轴顶板、（1／Ｘ-1）／（Ｘ-ｂ）轴顶板、（1／Ｘ-3）／（Ｘ-ｂ）轴顶板;渗水现象描述——空调机位处预留冷凝水和地漏的排水管周边板底位置，出现渗水、霉变痕迹。因该空调机位均为高空外墙位置，现场不具备登高检测条件，故空调机位处的排水状况暂不可见；（7）备注：三层顶板板底整体喷涂黑色涂料，部分陈旧的渗水痕迹已被遮盖不可见。2.商303室门面房室内三层顶8／Ｑ-Ｔ轴与9／Ｑ-Ｔ轴之间变形缝处，沿变形缝位置有严重渗漏痕迹。在四层屋面8、9轴之间变形缝处，实际施工时未设置钢筋混凝土挡水矮墙，仅用防水卷材覆盖变形缝，不符合设计与规范要求，是商303室门面房室内三层顶变形缝处出现渗漏的主要原因；四层屋面9／Ｑ-Ｔ轴的墙脚，其侧面有多处空调排水口和穿管口，破坏了原防水层，造成变形缝处防水层失效，对三层顶变形缝处的渗漏起不利影响。3.商303室门面房上方对面四层卫生间、厨房间（原公寓卧室）部分预留孔洞弃用。在卫生间现浇板上新开孔洞，破坏了原结构防水层及结构层，造成防水层失效；在厨房间现浇板上新开孔洞，破坏了原结构层。上述开孔行为对原结构防水层及结构层的破坏导致预留孔洞、新开孔洞周边出现渗水痕迹。4.商303室门面房上方对应四层空调机位处，空调运行产生的冷凝水、化霜水等通过地漏、排水管预留孔洞周边渗漏至三层室内。为此，高岩、刘虹支付鉴定费25000元。后，本院依高岩、刘虹的申请，于2019年8月7日依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对坐落于合肥市金色名郡1＃综合楼商303室2017年1月1日至2019年5月31日及2019年6月份单月的租金价格进行评估，评估的前提条件假设为房屋不存在漏水、处于适租状态。对此，鉴定机构于2019年9月12日作出《房地产估价报告》，结论为：确定估价对象在2017年1月1日至2017年12月31日年租金186303元、2018年1月1日至2018年12月31日年租金191924元、2019年1月1日至2019年5月31日时间段租金82373元，2017年1月1日至2019年5月31日租金合计460600元；2019年6月份单月租金16475元。为此，高岩、刘虹支付鉴定费5000元。对此，高岩、刘虹提出异议。之后，鉴定机构安排估价师再次进行了市场调查和重新评估测算。2019年11月22日，鉴定机构作出答复函，结论为：结合估价人员经验，综合分析影响房地产租金的有关因素，确定估价对象在2017年1月1日至2017年12月31日年租金242202元（每平方米月租金为31.89元）、2018年1月1日至2018年12月31日年租金249493元（每平方米月租金为32.85元）、2019年1月1日至2019年5月31日时间段租金107088元（每平方米月租金为33.84元），2017年1月1日至2019年5月31日租金合计598783元；2019年6月份单月租金21418元（每平方米月租金为33.84元）。对此，高岩、刘虹及一航万科公司均提出异议。2020年1月7日，鉴定机构再次作出答复函，确定：“1、估价师对报告所选案例进行了现场调查、问询核实，依据对所选案例物业使用人了解其使用中并未发现漏水现象；异议人提供的合肥市望江西路金色名郡商304室房屋渗水鉴定意见书检测日期为2018年8月20日，而该物业2017年5月已出租，由此可知确定该物业租金是正常使用条件下的租金。2、本次评估租金不包含物业费、能耗费。”对此，鉴定人出庭予以了作证。 证人刘某系金色名郡1号综合楼3层商304商铺（建筑面积503.14平方米）所有权按份共有人之一（另一按份共有人为殷嘉禾），该商铺与本案存有相同购房、租赁、及类似渗水情形，后该商铺已由刘某于2017年5月10日出租于陈世光，租期自2017年5月10日至2019年5月9日、月租金15000元，且刘某、殷嘉禾与本案两一航万科公司、万科商管公司关于该商铺房屋买卖合同纠纷案已经该院一审和合肥市中级人民法院二审审理结案。 一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护。刘虹、高岩与一航万科公司自愿签订《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。一航万科公司作为出卖人有义务向刘虹、高岩交付质量合格的房屋。依据安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具的鉴定意见书，案涉房屋存在的渗水问题，应属施工质量存在一定缺陷所致的房屋质量问题，一航万科公司在保修期内有予以维修的责任，故高岩、刘虹诉请一航万科公司予以修复，于法有据，应予以支持。因高岩、刘虹未能举证证明案涉房屋于租赁期届满后存在的质量问题严重影响了其正常使用，考虑到房屋能否及时对外出租应存有多种（多重）因素和房屋所存在的质量问题未及时修复可能对房屋出租的租金存有减少（降低）的情形，结合与其状况相似的相邻304商铺对外出租情况，及高岩、刘虹应当采取适当措施防止损失的扩大，并参考租金的相关鉴定意见，酌情确认一航万科公司累加赔付高岩、刘虹相当于4个月的租金损失80734元，并承担相关的鉴定费用。高岩、刘虹的其他诉讼请求，因证据不足，与合同相对性原则相悖，且于法无据，故不予以支持。 综上所述，高岩、刘虹的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”规定，判决：一、合肥一航万科地产有限公司于本判决生效之日起三十内对《万科金色名郡1#综合楼商303室门面房渗水及原因鉴定意见书》鉴定意见所述质量问题向高岩、刘虹予以修复；二、合肥一航万科地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔付高岩、刘虹租金损失80734元；三、合肥一航万科地产有限公司于本判决生效之日起十日内给付高岩、刘虹鉴定费3万元；四、驳回高岩、刘虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由合肥一航万科地产有限公司负担。 二审中，高岩、刘虹提交证据一：案涉房屋的招租信息。证明目的：高岩、刘虹自2016年起至现在，一直在58同城上发布案涉房屋的招租信息，同时在案涉房屋的玻璃幕墙上也张贴招租广告，高岩、刘虹采取了积极的招租行为。证据二：案涉房屋隔壁304商铺渗水鉴定报告。证明目的：304商铺渗水程度（基本集中一处）明显小于案涉房屋的渗水程度（多处渗水），案涉房屋渗水程度比304商铺渗水程度严重。证据三：304商铺一审、二审判决书。证明目的:案涉房屋和304商铺渗水情形相似（其渗水严重程度还小于案涉房屋），该生效判决认定一航万科公司应赔偿304室房主房屋空置期间的全部损失（比照租金损失），根据同案同判原则，案涉房屋空置期间的全部损失，也应由一航万科公司、万科商管公司承担。证据四：案涉房屋所在区域的物业服务收费标准。证明目的：案涉房屋所在区域收费标准为：1、按建筑面积收取；2、2014年1月1日至2019年12月31日按6.5元/平方米/月标准收取，自2020年1月1日起按7.98元/平方米/月标准收取，且不含公共能耗，公共能耗费按3.00元/平方米/月标准收取。 一航万科公司质证意见：对证据一，三性及证明目的均有异议。1.高岩、刘虹提交的图片属于电子数据。参考《中华人民共和国电子签名法》的相关规定，以电子数据作为证据的，应当提供原件，需符合能够有效地表现所载内容并可供随时调取查用，能够可靠地保证自最终形成时起，内容保持完整、未被更改。即应提交电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质。2.高岩、刘虹提交的招租信息并不能证明其已采取适当措施进行招租以及是否招租成功，更不能证明由于渗漏导致其34个月未出租或未自用房屋。3.根据2016年7月16日发布的招租信息显示，月租金高达40000元/月，远超同类商铺租金，故难以招租成功。4.该证据仅能证明高岩、刘虹于2016年7月、12月及2020年4月发布招租信息，无法证明2016年12月-2020年4月期间商铺招租、出租情况。5.该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“新证据”，依法应当不予采信。 对证据二，三性及证明目的均有异议。1.该证据为案涉房屋隔壁304商铺的渗水鉴定报告，与本案无关。2.该证据载明的仅为隔壁商铺的渗水情况，无法证明案涉房屋比304商铺渗水严重。3.该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“新证据”，依法应当不予采信。 对证据三，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。1.该证据围绕的主体为隔壁304商铺，与本案无关。2.本案与304商铺所涉案件不是同案，两案存在诸多不同情况，如商铺面积、是否出租、出租情况等等，高岩、刘虹认为两案应当同判无事实及法律依据。3、该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“新证据”，依法应当不予采信。 对证据四，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。1.物业和能耗费是房屋所有权人、使用人与物业服务企业之间基于物业服务合同所产生的费用；不属于房屋出卖人给其造成的损失，故与一航万科公司、万科商管公司无关。2.该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“新证据”，依法应当不予采信。 综上，从高岩、刘虹补充提供的四组证据来看，对卖方因渗漏导致其房屋长期空置并要承担租金赔偿责任，至今未提供充分证据证明。304商铺与涉案房屋存在诸多不同，无法简单同类适用。但仅从渗漏与出租使用的关系上看，一方面说明304房屋并未因渗漏导致其未能出租，另一方面同类案件一审二审法院均酌判渗漏损失为4个月租金。 万科商管公司质证意见：对证据一，三性及证明目的均有异议。1.高岩、刘虹提交的图片属于电子数据。参考《中华人民共和国电子签名法》的相关规定，以电子数据作为证据的，应当提供原件，需符合能够有效地表现所载内容并可供随时调取查用，能够可靠地保证自最终形成时起，内容保持完整、未被更改。即应提交电子数据的制作者制作的与原件一致的副本，或者直接来源于电子数据的打印件或其他可以显示、识别的输出介质。2.高岩、刘虹提交的招租信息并不能证明其已采取适当措施进行招租以及是否招租成功，更不能证明渗漏导致其34个月未出租或未自用房屋。3.根据2016年7月16日发布的招租信息显示，月租金高达40000元/月，远超同类商铺租金，故难以招租成功。4.该证据仅能证明高岩、刘虹于2016年7月、12月及2020年4月发布招租信息，无法证明2016年12月-2020年4月期间商铺招租、出租情况。5.该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“新证据”，依法应当不予采信。 对证据二，三性及证明目的均有异议。1.该证据为案涉房屋隔壁304商铺的渗水鉴定报告，与本案无关。2.该证据载明的仅为隔壁商铺的渗水情况，无法证明案涉房屋比304商铺渗水严重。3.该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“新证据”，依法应当不予采信。 对证据三，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。1.该证据围绕的主体为隔壁304商铺，与本案无关。2.本案与304商铺所涉案件不是同案，两案存在诸多不同情况，如商铺面积、是否出租、出租情况等等，高岩、刘虹认为两案应当同判无事实及法律依据。3、该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“新证据”，依法应当不予采信。 对证据四，真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议。1.物业和能耗费是房屋所有权人、使用人与物业服务企业之间基于物业服务合同所产生的费用；不属于房屋出卖人给其造成的损失，故与一航万科公司、万科商管公司无关。2.该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的“新证据”，依法应当不予采信。 对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，一航万科公司与高岩、刘虹签订的《商品房买卖合同》约定：高岩、刘虹购买一航万科公司金色名郡第1号综合楼3层商303室，刘虹、高岩向一航万科公司支付了购房款，合同依法成立并已履行。金色名郡第1号综合楼取得《建设工程规划许可证（正本》，高岩、刘虹领取了案涉商铺的住宅使用说明书、住宅质量保证书、房型示意图、室内强弱电及给排水工程图、临时管理公约、入户门钥匙，并签署了《万科广场临时管理规约》、《金色名郡（综合楼）前期物业服务协议书》，完成了房屋收取。2014年5月21日，刘虹、高岩登记取得了所购买房屋的房地产权证。后将案涉房屋交指定的公司承租运营，租赁到期后，高岩、刘虹因房屋漏水问题拒绝接收房屋至今，产生房屋空置损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，依据安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具的鉴定意见书，案涉房屋存在的渗水问题，属于施工质量存在一定缺陷所致的房屋质量问题，一航万科公司在保修期内有维修义务，一审亦判决一航万科公司予以修复。但高岩、刘虹未能举证证明案涉房屋于租赁期届满后存在的质量问题严重影响了其正常使用，高岩、刘虹在发现质量问题后，应积极报修并协商解决问题，即使出卖人拒绝修复或拖延修复，也可以自行或委托他人修复，再向出卖人主张修复费用及相关损失，而不是任由房屋空置产生扩大的损失，且该空置损失不是必然会产生的损失，系多种因素导致。一审考虑房屋能否及时对外出租有多重因素，结合相邻商铺对外出租情况，及高岩、刘虹应当采取适当措施防止损失的扩大，并参考租金的相关鉴定意见，酌情确认一航万科公司赔付高岩、刘虹4个月的租金损失80734元并无不当，本院予以确认。高岩、刘虹相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。 高岩、刘虹要求将三楼楼顶上的建筑拆除并恢复原状，高岩、刘虹不能证明该楼顶建筑系一航万科公司实施的侵权行为，故要求一航万科公司拆除并恢复原状不能成立。高岩、刘虹要求一航万科公司将案涉房屋管道恢复原状，不符合合同相对性原则，且万科商管公司向高岩、刘虹发送的《交还通知书》明确记载逾期未回复则视为同意按房屋现状交还，后期的拆改、维修、复原等问题将至合同期满后由产权人自行处理。高岩、刘虹所提该上诉理由亦不能成立。 综上，高岩、刘虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12130元，由高岩、刘虹负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十月十六日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。