福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初2541号 原告（执行案外人）：林建国，男，1950年10月4日出生，澳门特别行政区居民，现住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：伍曼琳，福建博广律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）:龚诗芳，男，1951年1月7日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：林育明，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄峥嵘，北京中银（泉州）律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：龚汉良，男，1953年4月8日出生，汉族，住福建省石狮市。 第三人：蔡国专，男，1958年4月22日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市。 原告林建国与被告龚诗芳、第三人龚汉良、蔡国专案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林建国的委托诉讼代理人伍曼琳律师、被告龚诗芳的委托诉讼代理人林育明律师、黄峥嵘律师、第三人蔡国专到庭参加诉讼。第三人龚汉良经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林建国向本院提出诉讼请求：1.停止并解除对龚汉良名下址于福建省石狮市××路××商住楼的房产】房屋所有权证号：狮湖（98）字第0525号，集体土地使用证号：狮湖集用（1998）字第0112号，以下简称案涉房产】的查封、拍卖等所有的执行措施；2.本案诉讼费由龚诗芳承担。事实与理由：2020年5月15日，林建国收到石狮市人民法院作出的（2020）闽0581执异23号执行裁定书，林建国认为石狮市人民法院驳回林建国提出的异议请求，存在错误，缺乏事实和法律依据，具体理由如下：龚诗芳所申请执行的案涉房产早已卖给林建国，该房产现已非龚汉良所有，石狮市人民法院对属于林建国的房产进行查封、拍卖明显存在错误。蔡国专将其所有的石狮市东西路北侧林边商住楼交由给龚汉良承建，由龚汉良负责施工，蔡国专与龚汉良在建设过程中双方约定在房屋尚未过户转让前所有的产权均办理至龚汉良名下，但案涉房产的所有权归属于蔡国专。在工程完工后，林建国于1997年12月12日向蔡国专购买蔡国专所有的案涉房产，双方约定购房款为68000元，蔡国专在收到购房款时立即签署《购买住宅契书》。在蔡国专签署《购买住宅契书》后，案涉房产便已交付林建国。故案涉房产早于1997年便卖给林建国，现实际所有权人为林建国，而案涉房产由始至终均与龚汉良没有关系，仅是蔡国专在房屋建设完工后由龚汉良先行办理产权登记，也就是说原房屋所有权人实际是蔡国专，事后蔡国专将自己所有的房产卖给林建国，故案涉房产所有权属于林建国。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案涉房产的实际所有权人是林建国，并非龚汉良，林建国在购买案涉房产后已经实际支付款项，并已实际占有，故石狮市人民法院不得予以查封、拍卖或变卖实际上属于林建国的房产。综上所述，案涉房产林建国按照《购买住宅契书》中约定的购房金额支付给蔡国专时，该房屋的实际所有人便是林建国，案涉房产并不是龚汉良、蔡国专的财产，故石狮市人民法院驳回林建国的执行异议存在错误。 龚诗芳辩称，1.石狮市人民法院作出的裁定有充分的事实及法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，案涉房产登记在龚汉良名下，自登记之日起龚汉良即取得案涉房产的所有权，因此石狮市人民法院查封龚汉良名下的案涉房产并无不当。2.根据林建国的诉求及提供的证据，即使如其所述在1997年已经购买案涉房产、支付相应对价，但是双方未签订书面买卖合同，至今已经长达二十年，案涉房产在1998年已经登记在龚汉良名下，至今双方仍未办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，林建国对案涉房产至今未能办理过户登记存在过错，不存在对案涉房产排除强制执行的权益，其主张依法无据，不应得到法院支持，请求法院驳回林建国的诉求。 龚汉良未作陈述。 蔡国专述称，1.址于福建省石狮市××路××商住楼整幢楼都是其所有，由龚汉良帮其建筑，房屋建好后直接登记在龚汉良名下，其出售后再由龚汉良协助过户到买受人名下。2.林建国向其购买其中一套即案涉房产，当时其催促林建国办理过户，并说明过户费用要由林建国承担，但林建国想要转卖就没有及时办理过户登记。 林建国围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了相关证据，并组织当事人进行了证据交换和质证。龚汉良在本院指定的举证期限内未提供证据，且对林建国提供的证据未提出任何质证意见，也未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.林建国提供的《工程协议书》、《收条》、《协议书》、《补充协议书》、《购买住宅契书》，龚诗芳虽持有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，且上述协议书的一方当事人蔡国专予以认可，故本院对其真实性予以确认。2.林建国提供的电力客户联系卡、水费缴费卡、用水手册、有线电视用户使用证的真实性本院予以确认，但因相关的户名为蔡淑珍、施秀莲，无法体现与本案的关联性，故本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年7月17日，蔡国专作为建设单位（甲方），石狮市龚汉良施工队作为施工单位（乙方），双方签订《工程协议书》一份，载明甲方将址于石狮市林边南环城路安全局隔壁林边二区回批地10＃七层综合办公楼发包给乙方，双方对承包形式、承包范围、建筑面积、承包单价、施工工期、付款形式、付款办法等相关事宜进行了约定。蔡国专、龚汉良及龚诗凹分别在落款的甲方、乙方处签名。1993年12月20日，龚汉良出具《收条》一份，载明：“收到林边10＃楼国专工程款壹拾万元正。”1994年3月22日，甲方蔡国专、乙方龚汉良签订《协议书》一份，载明：甲方将从北数起第四间的一层及第二层转让给乙方，作价250000元作为工程款等内容。1996年6月25日，甲方蔡国专、乙方龚汉良签订《补充协议书》一份，载明：“位于石狮××路××＃××楼，用双方合作的方式承建楼房，甲方负责地皮费用，乙方负责建筑费用，因办理集体地房产证需要当地户口，在未过户转让前所有房产证办在龚汉良名下，经双方协商后决定如下：1.甲方将未转让套房每套用龚汉良之名办理房产两证。2.未过户的套房2楼Ａ号、3楼Ｂ号、5楼Ｄ号、7楼Ｃ号全部归属蔡国专所有权，任何人无权干涉。3.乙方负责全义务代办过户手续，双方合作利益全部厘清。4.今后如转让要及时进行过户，后如遇其他麻烦龚汉良不负任何责任。5.转让过户费用由甲方负责，乙方不承担……”等内容。1997年12月12日，林建国与蔡国专签订《购买住宅契书》一份，载明:“购买人林建国与福建安华房地产开发有限公司石狮分公司合法代理人蔡国专面议以陆万捌仟元人民币购买有经合法手续兴建在琼林中路19-27号的金清大厦商住楼宅第二层第壹单元Ａ座的住宅，建筑面积九十二平方米，坐西向东，东至路巷，西至店面合壁，南至11号楼共巷，北至路梯，四至分明，并拥有对公用场所、走廊、公用楼梯的使用权，买方付清款项后，自主掌管住宅，他人无权干涉。卖方应尽快负责代理办妥楼宅住房永久性使用所有权契证。且后如有事情纠缠者，概由卖主出面抵挡，不干买主之事，唯恐口说无凭，特立此购住宅契书，买卖双方各执一份。”蔡国专在落款卖方合法代理人处签名，林善清在中证人处签名。上述《购买住宅契书》签订后，林建国支付蔡国专购房款现金68000元。1998年9月，案涉房产登记确权在龚汉良名下，房屋所有权证号为狮湖（98）字第0525号，集体土地使用证号为狮湖集用（1998）字第0112号。 另查明，龚诗芳与龚汉良民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月21日作出(2019)闽0581民初12号民事判决，判决：龚汉良应在本判决生效后10日内偿还龚诗芳借款1200000元，并按年利率6%支付自2019年1月2日起至实际还款之日止的资金占用期间利息。该判决生效后，因龚汉良未能按期履行生效法律文书确定的支付义务，龚诗芳于2019年9月19日向本院申请强制执行。本院于同日立案后作出(2019)闽0581执4141号执行裁定，裁定：冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押龚汉良的财产(以执行标的额为限)。2019年9月27日，本院向石狮市不动产登记中心送达上述执行裁定书和协助执行通知书，请求协助办理查封登记在龚汉良名下的案涉房产，查封期限为三年，自本协助执行通知书送达之日起算。石狮市不动产登记中心在送达回证上盖章。2020年1月17日，本院对案涉房产进行现场查封。2020年5月11日，林建国以其是案涉房产的实际所有人为由，向本院提出书面异议。本院于2020年5月14日作出（2020）闽0581执异23号执行裁定，裁定驳回林建国的异议请求。林建国不服，于2020年5月20日向本院提起诉讼。 诉讼过程中，林建国、蔡国专确认双方在签订《购买住宅契书》时，蔡国专已将案涉房产的产权两证交付给蔡国专。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房产登记在龚汉良名下，故本院在执行龚诗芳与龚汉良民间借贷纠纷一案中，查封登记在龚汉良名下的案涉房产并无不当。现林建国以执行案外人身份诉请停止对案涉房产的执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本院经审查认为，林建国并非案涉房产的权利人，也不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1.从权利人判断上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉执行标的系不动产，对权利人的判断应以享有所有权为基本原则，以享有特殊债权为例外情形。目前案涉房产登记在龚汉良名下，故林建国并非案涉房产的权利人。2.从法律依据上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产买受人享有的排除执行权利作出了特殊规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，林建国援引上述规定作为其排除强制执行的法律依据，但林建国并非与被执行人龚汉良签订房屋买卖合同，故不符合该规定的适用条件。林建国作为执行案外人，未能就其享有的民事权益足以排除强制执行援引具体、正确的法律依据，其请求权基础不明确，故其排除执行的主张依法不予支持。3.从过错上看，林建国自认向蔡国专购买案涉房产时，蔡国专已将案涉房产的产权两证交付给林建国，林建国明知案涉房产并非登记在出卖人蔡国专名下，存在不能办理过户登记的重大风险，仍然签订房屋买卖合同，系对案涉房产权利障碍的忽略，且根据蔡国专陈述，其多次催促林建国办理过户登记，但林建国仍未办理，故林建国对案涉房产未办理过户登记存在过错。至于在本院查封之前林建国是否已合法占有案涉房产、是否已支付全部价款，均不足以认定林建国对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，从权利人判断、法律依据、过错等方面看，林建国对案涉房产所享有的民事权益不足以排除强制执行。 综上所述，本院认为，林建国既非案涉房产的权利人，也不享有足以排除强制执行的特殊债权，故其诉请判令停止对案涉房产的执行，并解除对案涉房产的查封措施，于法无据，本院不予支持。案涉房产尚未进入拍卖程序，林建国诉请判令解除对案涉房产的拍卖措施更是缺乏依据。龚汉良经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条第一款第五项、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回林建国的诉讼请求。 案件受理费100元，由林建国负担。 如不服本判决，林建国可以在判决书送达之日起三十日内，龚诗芳可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林雪迎 人民陪审员  林有文 人民陪审员  蔡清诺 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。