北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民初565号原告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路6号京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市汉坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱志炜，北京市汉坤律师事务所律师。被告：张子富，男，1962年11月5日出生，汉族，住呼和浩特市玉泉区。被告：洪云珍，女，1958年11月20日出生，汉族，住呼和浩特市回民区。委托诉讼代理人：张子富（洪云珍之夫），1962年11月5日出生，汉族，住呼和浩特市玉泉区。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼A区2号4楼。法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路5号（商品交易中心一层）。法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园3号商业楼。法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司（原公司名称：内蒙古金石蒙荣商贸股份有限公司），住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区1号楼5单元801室。法定代表人：哈斯青格利。被告：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街47号（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。第三人：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。第三人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。原告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与被告张子富、洪云珍、被告内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、被告内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、被告呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、被告内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、第三人石晓军、第三人哈斯苏亚拉申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信信托公司的原委托诉讼代理人马肖，被告洪云珍的委托诉讼代理人兼被告张子富到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。中信信托公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）京03执异563号执行裁定书；2.判决恢复执行呼和浩特市回民区海拉尔西街北侧富城家园×××房屋（以下简称案涉房屋）；3.判令张子富、洪云珍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月26日，中信信托公司与金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定中信信托公司向金石蒙荣集团发放2.5亿元信托贷款。同日，中信信托公司与富源公司签订了《抵押合同Ш》及《之补充协议》，约定：富源公司以其持有的呼国用（2008）第00205号国有土地使用权及其上富城家园项目在建工程提供抵押担保。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项（2014）第009号《土地他项权利证明书》，并陆续取得了相应的《在建工程抵押登记证明》。2017年5月11日，根据中信信托公司申请，北京市第三中级人民法院依法作出（2017）京03执407号执行裁定书，依法裁定查封富源公司名下土地使用权及其上富城家园项目在建工程。后张子富、洪云珍就案涉房屋提出案外人执行异议，称其与富源公司签署了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，并支付了购房款。北京市第三中级人民法院随后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，裁定中止对案涉房屋的执行。中信信托公司认为，张子富、洪云珍未能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，张子富、洪云珍不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的有关要件，应恢复执行案涉房屋的执行。主要理由为：一、根据最高人民法院最新裁判，判断案外人的民事权益能否排除担保物权的强制执行，必须适用《执行异议和复议规定》第29条的规定。案外人只有满足《执行异议和复议规定》第29条所设定的三项要件，才能获得可以排除执行的生活居住权。只有为保障案外人生活居住权，才能排除抵押商品房/在建工程的执行。就本案而言，对于张子富、洪云珍的民事权益是否能够排除抵押权人依据抵押权所申请的强制执行，必须适用《执行异议和复议规定》第29条规定，必须以审查张子富、洪云珍的生活居住权（生存权）是否受到妨碍为重点。即便抵押权人在办理抵押登记后明确同意抵押人出售抵押物，也必须适用《执行异议和复议规定》第29条之规定，判断买受人是否享有足以排除执行的生活居住权。抵押权人同意销售抵押物既不能使抵押权人的抵押权灭失，亦不能成为不适用《执行异议和复议规定》有关规定的理由，更不能进而成为排除强制执行的依据。二、在北京市第三中级人民法院查封之前，张子富、洪云珍没有与富源公司签订合法有效的书面买卖合同。《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）款规定：“（案外人）应在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”而张子富、洪云珍并未签订任何合法有效的书面买卖合同。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第一百九十一条规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。”富源公司未经中信信托公司同意，与张子富、洪云珍签订《商品房买卖合同（预售）》，违反了《物权法》前述强制性规定，应属无效。同时，张子富、洪云珍可通过案涉房屋的预售许可证及有关公开信息了解案涉土地使用权的抵押情况，对《商品房买卖合同（预售）》无效也有过错。三、张子富、洪云珍没有充分举证证明对案涉房屋采取执行措施将影响其居住权。《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）款规定：“（案外人）所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。”尽管该款没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括“全部被告”的居住地、户籍地及身份证上记载的地址。同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实，其他机构没有权力就张子富、洪云珍房屋居住情况发表意见，其意见也不具有任何公信力或证明效力。本案诉争标的为富城家园项目1号商业楼512号房屋，该房屋规划用途为“商业”，并非住宅，显然不是用于居住目的。且张子富、洪云珍未提交任何无房证明，应承担举证不能的责任，故张子富、洪云珍不符合《执行异议和复议规定》第29条第（二）款的规定。《执行异议和复议规定》第29条的立法目的在于保障“购房人”的基本生存权，因此对其购买的首套住房的物权期待权予以特别保护。但本案中，张子富、洪云珍所购房屋用于商业或办公目的，无法用于居住，显然不符合该条规定的情形。四、张子富、洪云珍没有充分证明其已经实际支付相应购房款。《执行异议和复议规定》第29条第（三）款规定：“（案外人）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”张子富、洪云珍在案外人异议审查阶段仅提交了由富源公司自行开具的《销售不动产统一发票》等证据。中信信托公司认为，富源公司的私售行为是引发当前纠纷的直接原因，同时从富源公司的角度，如其协助张子富、洪云珍证明已支付了房款，既可减少中信信托公司执行财产，又可避免张子富、洪云珍对其进行追索。因此，仅凭富源公司开具的《销售不动产统一发票》，并不足以证明张子富、洪云珍已经支付了全部或50%以上的购房款。张子富、洪云珍应当提供完整的银行转账凭证、《贷款合同》（涉及按揭情况的）等相关材料。张子富、洪云珍当前已经提交的材料尚不能证明其符合《执行异议和复议规定》规定的已支付相应购房款的法定情形。综上，（2019）京03执异563号执行裁定书认定事实和适用法律错误。张子富、洪云珍辩称，《执行裁定书》认定事实清楚，适用法律正确。一、张子富、洪云珍已全额支付购房款。二、张子富、洪云珍在购房前到房产管理局核实，案涉房屋五证齐全，张子富、洪云珍在购买时并未见到限制出售或不准许销售的情况。三、中信信托公司出具证明同意房屋预售且未限制预售房的任何条件，其主张同意办理预售许可证仅代表同意达到可预售的状态，对无过错的买房人没有法律约束力。四、张子富、洪云珍不是本案债务人，亦非有过错方和被执行人，故张子富、洪云珍名下是否有房产与本案无关。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。本案审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中信信托公司向本院提交以下证据：证据1.《信托贷款合同》、（2013）京方圆内经证字第51056号《公证书》，用以证明中信信托公司与金石蒙荣集团就贷款的本金、利息、贷款期限等进行了明确的约定，金石蒙荣集团应当按照协议约定履行还本付息义务；中信信托公司有权要求金石蒙荣集团按照违约时相应调整后的贷款利率偿付本金、利息，以及为实现债权所发生的费用；双方一致同意为本合同办理强制执行公证，在金石蒙荣集团违约时，中信信托公司有权向公证机构申请出具执行证书；《主合同》已具备强制执行效力。证据2.《抵押合同Ⅲ》、（2013）京方圆内经证字第51060号《公证书》；证据3.《之补充协议》、（2014）京方圆内经证字第09900号《公证书》，证据2和证据3共同用以证明富源公司以其持有的土地使用权、在建工程为金石蒙荣集团在《主合同》项下债务提供抵押担保；抵押人富源公司应当按照相关补充协议约定的进度，销售（含预售）富城家园项目房屋；双方一致同意为相关合同办理强制执行公证；《抵押合同Ⅲ》《之补充协议》具备强制执行效力。证据4.呼他项（2014）第009号《土地他项权利证明书》；证据5.呼房建回民区字第【2014】00003号《在建工程抵押登记证明》，证据4和证据5共同用以证明富源公司与张子富、洪云珍签署《商品房买卖合同》之前，中信信托公司已经取得案涉土地抵押权并于2014年1月9日取得案涉回民区海拉尔西路富成家园综合商业楼、1号商业楼的抵押权；而且，张子富、洪云珍所购房屋系商铺，规划用途也为商业，无法用于居住，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议规定》第二十九条第（二）款“所购房屋系用于居住且名下无其他可供居住房屋”的规定。证据6.《银行转账凭证》《借（贷）款凭证》，用以证明中信信托公司向金石蒙荣集团累计发放信托贷款人民币2.5亿元，已经履行《主合同》项下的放款义务。证据7.《要求纠正违约行为的通知》及相关邮寄凭证，用以证明富源公司违反相关合同义务，经中信信托公司要求改正后，仍未在要求期限内改正，因此，中信信托公司有权宣布《主合同》项下贷款提前到期，富源公司已经收悉该等通知，且没有提出异议，但富源公司没有按期纠正有关违约行为。证据8.《宣布贷款提前到期的通知》《关于主债权提前到期及要求承担担保责任的通知》《关于主债权提前到期的通知》及相关邮寄凭证，用以证明中信信托公司向金石蒙荣集团及包括富源公司在内的各担保人宣布《主合同》项下债务提前到期，并要求债务人履行还款义务，各担保人履行其担保义务；金石蒙荣集团及包括富源公司在内的各担保人已经收悉该等通知且没有提出异议，但金石蒙荣集团及包括富源公司在内的各担保人均未履行相应还款、担保义务。证据9.（2016）京方圆执字第0107号《执行证书》，用以证明包括富源公司在内各主体的违约行为已经由方圆公证处核实、确认；中信信托公司有权根据《执行证书》，依照相关法律、法规的规定，申请对被执行人强制执行，以维护自身合法权益。证据10.（2017）京03执异407号《执行裁定书》，用以证明中信信托公司已取得合法有效的执行依据，法院对有关土地使用权及金石香墅嶺项目采取的查封措施合法有效。证据11.北京市第三中级人民法院送达回证（2017）京03执407号，用以证明北京市第三中级人民法院于2017年5月22日查封富城家园项目土地使用权及对应的富城家园项目在建工程（综合商业楼、1号商业楼）；查封时，案涉房屋仍为在建工程状态。张子富、洪云珍发表如下质证意见：对中信信托公司提交的上述证据真实性无异议，但不认可证明目的。张子富、洪云珍向本院提交以下证据：证据1.《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，签订日期为2015年9月7日，用以证明张子富、洪云珍与富源公司签订商品房买卖合同，购买案涉小区房屋。证据2.《临时管理规约示范文本》，用以证明案涉房屋已交房。证据3.《商品房预销售许可证》复印件，用以证明《商品房预销售许可证》上没有中信信托主张的手写的关于抵押情况的标注，案涉房屋五证齐全。证据4.《MINI公馆项目室内设施验收表》，用以证明案涉房屋已交房。证据5.物业费、水费、电费《收据》，用以证明已实际占有并居住案涉房屋。证据6.《销售不动产发票》，用以证明其已支付全款购买案涉房屋。证据7.《公寓订购协议书》，用以证明购房金额与发票一致，购买房屋并支付全款。证据8.中国银行交易明细，用以证明其已支付全部房款。中信信托公司针对张子富、洪云珍提交的上述证据发表如下质证意见：对证据1，认可真实性、合法性，对关联性、证明目的均不予认可；主张张子富、洪云珍与富源公司签署的《商品房买卖合同》系未经抵押权人同意处分抵押物，合同无效；张子富、洪云珍没有申请预售备案登记，未行使其合同权利，具有主观过错。对证据2、4、5，认可证据的真实性、合法性，对证据的关联性、证明目的均不予认可，主张与本案无关。对证据6、7、8，认可付款凭证的真实性、合法性，对付款凭证的关联性、证明目的均不予认可；对于张子富、洪云珍提交的富源公司的自开发票，中信信托认为该证据尚不足以证明张子富、洪云珍已经支付了相应购房款，考虑到富源公司主观上存在协助张子富、洪云珍证明已经支付房款的意愿，客观上涉及大量民间借贷，存在以房抵债可能性的实际情况，张子富、洪云珍当前提交的证据尚不足以证明其已经支付了50%以上购房款；张子富、洪云珍尽管提交了银行流水凭证，但显示收款方账户为“×××”，无法确认收款人的具体信息，更不能证明系向富源公司支付，不足以证明张子富、洪云珍已经支付了相应购房款。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院综合在案证据予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年12月26日，中信信托公司作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。根据呼他项（2014）第009号土地他项权利证明书显示，座落于呼和浩特市回民区海拉尔西街北侧国有土地使用权已设定抵押[呼国用（2008）第00205号]，土地他项权利人为中信信托公司，义务人为富源公司，抵押面积8000.55平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年4月3日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项1.94亿元，借款期限为2014年4月3日至2017年4月3日。2014年4月28日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项0.56亿元，借款期限为2014年4月28日至2017年4月3日。根据银行转账凭证，2014年4月3日、2014年4月28日，中信信托公司分别向开户人为金石蒙荣集团的账户转账1.94亿元、0.56亿元。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托公司，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托公司委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托公司主张，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托公司偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托公司偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托公司为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。可供执行的标的物包括富源公司持有的国有土地使用证编号为呼国用〔2008〕第00205号的8000.55平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的富城家园项目20708.13平方米在建工程，中信信托公司对该抵押财产享有优先受偿权。2015年9月7日，张子富、洪云珍与富源公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买案涉房屋，约定房屋总价款为361088元。2015年11月12日，富源公司向张子富、洪云珍出具内蒙古增值税电子普通发票一张，显示张子富、洪云珍向富源公司交纳案涉房屋购房款361088元。2015年9月，富源公司向张子富、洪云珍交付案涉房屋，张子富、洪云珍交纳物业费、采暖费、水电费。2017年5月11日，中信信托公司依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第七项载明：被执行人富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任（抵押财产为：富源公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2008）第00205号的8000.55平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的富城家园项目20708.13平方米在建工程）。2017年5月22日，本院在执行（2017）京03执407号案件中查封了富源公司名下土地使用权[国有土地使用权证为呼国用（2008）第00205号]以及该国有土地使用权证对应的富城家园项目在建工程（查封综合商业楼、1号商业楼共302户），查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，本案购房人提出执行异议，称其与富源公司签署了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，支付了购房款并合法占有案涉房屋。本院依据《执行异议和复议规定》第二十八条，裁定中止对案涉房屋的执行。据此，中信信托提起本案诉讼。上述事实，有《土地他项权利证明书》《抵押合同Ш》公证书、在建工程抵押登记证明、《之补充协议》公证书，《商品房买卖合同（预售）》、购房发票等在案证据及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，本案的争议焦点为张子富、洪云珍就案涉房屋是否享有民事权益，是否足以排除中信信托依据抵押权而申请的强制执行。本院对此分析如下：关于张子富、洪云珍对案涉房屋所享有的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，张子富、洪云珍与富源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，富源公司尚未将案涉房屋过户登记在张子富、洪云珍名下，故张子富、洪云珍对案涉房屋尚不享有物权所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同（预售）》，张子富、洪云珍对于其取得房屋的所有权有合法正当的期待利益，因此，张子富、洪云珍依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。关于张子富、洪云珍对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，张子富、洪云珍与富源公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，张子富、洪云珍已经占有案涉房屋；再次，在张子富、洪云珍与富源公司签订《商品房买卖合同（预售）》之后，张子富、洪云珍已经向富源公司支付了案涉房屋的全部价款，并由富源公司向张子富、洪云珍开具全额发票；同时，就本案查明事实，案涉房屋未能办理过户登记系由富源公司与案外人因竣工验收问题造成，并非张子富、洪云珍自身原因导致。根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，张子富、洪云珍作为案涉房屋的买受人，其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，本院（2019）京03执异563号执行裁定书作出的认定处理并无不当，不存在依法应予撤销的情形。综上所述，中信信托公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回中信信托有限责任公司的诉讼请求。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。公告费90元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李 坤审 判 员  郑吉喆审 判 员  孙承松二〇二〇年十月十三日法官助理  王雯雯法官助理  高恒阳书 记 员  张旭燃