湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初4354号原告：孔红，女，1979年12月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：蓝应政，湖北维勒律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉一棉集团有限公司，住所地：武汉市江汉区发展大道207号。法定代表人：周新桥，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陶晓娅，湖北早行律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉一棉房地产开发有限公司，住所地：汉阳区汉南路70号。法定代表人：曾中一，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陶晓娅，湖北早行律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉泓胜供应链有限公司，住所地：武汉经济技术开发区12MC地块（莲湖路8号）厂房及仓库6层601室。法定代表人：李仕杰，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏瑞，湖北千湖律师事务所律师。一般授权代理。被告：武汉斯提文森贸易有限公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）8栋10层2室。法定代表人：石珊珍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨瑞，湖北今天律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉市盛隆昌实业有限公司，住所地：洪山区石牌岭西路一号门面。法定代表人：王冬，系该公司法定代表人。委托诉讼代理人：杨斌、曾聪俐，湖北中和信律师事务所律师。一般授权代理。被告：高跃，男，1978年2月14日出生，汉族，武汉钺辰贸易有限公司负责人，住武汉市硚口区，原告孔红与被告武汉一棉集团有限公司、被告武汉一棉房地产开发有限公司、被告武汉泓胜供应链有限公司、被告武汉斯提文森贸易有限公司、被告武汉市盛隆昌实业有限公司、被告高跃房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔红及其委托诉讼代理人蓝应政，被告武汉一棉集团有限公司、武汉一棉房地产开发有限公司的共同委托诉讼代理人陶晓娅，被告武汉泓胜供应链有限公司的委托诉讼代理人魏瑞，被告武汉斯提文森贸易有限公司的委托诉讼代理人杨瑞，被告武汉市盛隆昌实业有限公司的委托诉讼代理人杨斌、曾聪俐，被告高跃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔红向本院提出诉讼请求：1.依法判令武汉一棉房地产开发有限公司、高跃连带返还孔红购房款人民币310,625元；2.依法判令武汉一棉房地产开发有限公司、高跃连带赔偿孔红损失人民币312,500元；3.本案受理费由武汉一棉房地产开发有限公司、高跃共同承担。事实和理由：孔红为武汉一棉集团“国棉三厂职工宿舍改造项目”被拆迁家庭成员之一，户主为案外人韩桂云，武汉一棉房地产开发有限公司为拆迁方，高跃为武汉一棉房地产开发有限公司拆迁事宜负责人，代表武汉一棉房地产开发有限公司全权处理拆迁安置相关事宜。2009年11月26日，案外人韩桂云与武汉一棉房地产开发有限公司签订《房屋腾退产权调换安置协议书》（落款处除案外人韩桂云及武汉一棉房地产开发有限公司签章外，还有高跃及案外人武汉一棉集团有限公司签章），其中载明“一棉公司给予案外人韩桂云家庭的安置面积为80㎡左右”。安置过程中，因安置房中无80㎡左右的户型，遂武汉一棉房地产开发有限公司与案外人韩桂云家庭协商变更安置方案为：由武汉一棉房地产开发有限公司安置案外人韩桂云面积为72.3㎡的“赫山家园”2栋2楼B号房一套，由孔红集资购买面积为62.5㎡的“赫山家园”2栋2楼C1号房一套。2014年4月9日，孔红按被告要求先行支付了集资款人民币50,000元。2014年7月28日，孔红又支付了集资款人民币260,625元，共计人民币310,625元，后被告武汉一棉房地产开发有限公司将分别与孔红及韩桂云签订的《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》交付予孔红。现上述房屋均已竣工交付，然经孔红多次要求，武汉一棉房地产开发有限公司均拒不交付“赫山家园”2栋2楼C1号房，且已擅自将该房屋另售案外人段纪珍，案外人段纪珍已在该房屋物业管理处办理入住手续。原告孔红为维护自身合法权益，诉至法院，要求法院依法裁判。本案审理过程中，孔红于2019年12月23日向本院提出申请，变更诉讼请求为：1.依法解除武汉一棉房地产开发有限公司与孔红签订的52#附《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》；2.依法判令被告武汉一棉房地产开发有限公司、高跃、武汉市盛隆昌实业有限公司共同返还孔红购房款人民币310,625元；3.依法判令被告武汉一棉房地产开发有限公司、高跃、武汉市盛隆昌实业有限公司共同赔偿孔红损失人民币614,375元；4.本案诉讼费、保全费及鉴定费由武汉一棉房地产开发有限公司、高跃、武汉市盛隆昌实业有限公司共同承担。被告武汉一棉集团有限公司、被告武汉一棉房地产开发有限公司共同辩称，“赫山家园”项目是经济适用项目，孔红没有购房资格，也没有与其签订购房合同，《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》不具备完全的合同要件，其性质应该视为邀约。孔红将房款打给高跃，但高跃并非武汉一棉房地产开发有限公司职员，其行为不能代表武汉一棉房地产开发有限公司。被告武汉泓胜供应链有限公司辩称，《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》签订时，我公司尚未成立，对此事不知情。《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》的签订方是武汉一棉房地产开发有限公司，我公司既非该公司法人也非该公司股东，该公司是具有独立资格的法人，相关责任应由该公司自行承担，原告当庭明确了诉讼请求，与我公司无关，我公司不应承担责任。被告武汉斯提文森贸易有限公司辩称，与武汉泓胜供应链有限公司的意见一致。被告武汉市盛隆昌实业有限公司辩称，《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》是孔红与武汉一棉房地产开发有限公司签订的，我公司不是该合同的当事人，与本案无关。我公司和武汉一棉房地产开发有限公司、武汉一棉集团有限公司之间的合作建房关系是各方之间的内部分配关系，与原告无关，与本案房屋买卖合同纠纷是两个法律关系。高跃不是我公司员工，高跃举证证明其是武汉一棉房地产开发有限公司经理，与原告诉状中所称高跃是武汉一棉房地产开发有限公司拆迁事宜负责人相吻合，高跃在本案中的行为是在为武汉一棉房地产开发有限公司履行合同的职务行为。被告高跃辩称，我当时是武汉一棉房地产开发有限公司“赫山家园”项目负责人，也是武汉一棉集团有限公司对外协调联络的负责人，厂里的集资户和拆迁户都清楚。孔红的钱是我收取的，但是我收取后将款项转给了武汉一棉集团有限公司，我的行为属于职务行为，并非个人行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：韩桂云系孔红婆婆，韩世民系孔红公公。2008年9月10日，甲方武汉一棉房地产开发有限公司与乙方韩桂云签订《房屋腾退产权调换安置协议书》（搬迁序号：伍拾贰号），约定：韩桂云腾退现有房屋建筑面积23.04平方米，武汉一棉房地产开发有限公司按国家房屋设计规范户型面积标准的规定设计建设（建筑面积）80平方米左右为韩桂云安置房屋。武汉一棉房地产开发有限公司、武汉一棉集团有限公司及高跃分别在协议书尾部甲方处盖章及签名，韩桂云在协议书尾部乙方处签名捺印。2014年7月11日，武汉一棉房地产开发有限公司向韩桂云发出《武汉一棉集团“赫山家园”集资建房点房确认书》，韩桂云选定2栋2楼B号房，房屋面积（预计）72.3㎡，韩桂云在确认人处签名捺印，武汉一棉房地产开发有限公司在韩桂云签名处旁盖章。本案审理过程中，孔红自述因韩桂云实际选定的安置房面积不足80㎡，故武汉一棉房地产开发有限公司与韩桂云家庭协商变更安置方案为，由武汉一棉房地产开发有限公司安置韩桂云面积为72.3㎡的“赫山家园”2栋2楼B号房一套，以及由孔红集资购买面积为62.5㎡的“赫山家园”2栋2楼C1号房一套。孔红提交了由孔红签字捺印以及武汉一棉房地产开发有限公司盖章的52#附《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》，确认选择2栋2楼C1号房，房屋面积（预计）62.5㎡、单价人民币3,850元/㎡，总价人民币240,625元，设施配套及其它办证等相关费用预付金额人民币20,000元。2014年7月28日，孔红向高跃账号为62×××51的银行账户转款人民币260,625元，同年9月4日，孔红向高跃支付现金人民币50,000元，高跃出具收条予以确认。庭审过程中，高跃认可收到孔红支付的上述款项，称其中人民币260,625元为房款，人民币50,000元为支付给退出房屋房主的款项。现“赫山家园”项目已经竣工交付，案涉房屋已由他人实际取得。本案审理过程中，根据孔红的申请，本院委托武汉荣盛房地产土地估价有限公司对诉争房屋的市场价值进行评估，评估公司于2019年11月27日出具荣盛房估字（2019）第1339号《房地产估价报告》，估价结果为：确定估价对象在价值时点2019年11月19日及满足各项假设前提和限值条件下的房地产公开市场价值为92.50万元，单价为人民币14,799.86元/平方米。还查明：2009年8月18日，武汉一棉集团有限公司的汉一棉办字[2009]055号文出具《授权书》：根据武发投资[2009]421号关于下达2009年企业职工集资建经济适用房建设和用地计划（三期）通知的精神，批准我公司在汉阳赫山路新建15,800平方米经济适用住房，现授权武汉一棉房地产开发有限公司负责此项目。2009年9月25日，甲方武汉一棉集团有限公司、武汉一棉房地产开发有限公司与乙方武汉市盛隆昌实业有限公司签订《合作建房合同》，约定在武汉市汉阳区赫山（原国棉三厂职工宿舍区）合作开发武汉一棉集团职工集资建房三期（暂定），关于项目房屋的处置，其中66套安排已拆迁户，100套供给甲方，其他剩余房屋由乙方全权处置。2012年9月29日，双方签订《合作建房合同补充协议》，约定合作项目“赫山家园集资建房”经相关规则部门涉及变更后，为两栋二十二层各110套房屋，共建筑面积15800平方米，共计220套房屋。集资建房每平方米包干价3,800元/平方米，房屋达到政府要求的交房条件后时，乙方将100套房屋交予甲方使用等内容。2014年7月23日，高跃向武汉一棉房地产开发有限公司转账人民币1,000,000元。2015年1月29日，武汉一棉集团有限公司作出汉一棉办字[2015]02号《关于成立赫山集资协助管理领导小组的通知》，载明“…特成立赫山集资房的协助管理五人领导小组，组成人员为陈大力、王毓风、赵文化、向兰芬、姜舜华，召集人赵文化，工作人员张敏、汪志华，以协助房地产公司经理高跃完成最后的收尾工作…”。还查明：2016年8月29日，由武汉工业控股集团有限公司、武汉泓怡纺织品有限公司、武汉中溱纺织有限公司出资组建的武汉一棉集团有限公司实行存续式分立，分立后一棉集团有限公司主体资格保留，由武汉工业控股集团有限公司100%控股，武汉泓怡纺织品有限公司新设武汉泓胜有限公司（筹，最终以工商核定的名称为准）、武汉中溱纺织有限公司新设武汉中明有限公司（筹，最终以工商核定的名称为准）。2016年11月10日，武汉泓怡纺织品有限公司全资设立的武汉泓胜供应链有限公司登记成立。2016年11月22日，武汉中溱纺织有限公司全资设立的武汉斯提文森贸易有限公司登记成立。对于有争议的证据，本院认定如下：对《关于成立赫山集资协助管理领导小组的通知》，武汉一棉集团有限公司和武汉一棉房地产开发有限公司虽不予认可，但其未举证证明该通知并非武汉一棉集团有限公司作出，或该通知系他人伪造，故本院对该证据的真实性予以认可。本院认为：孔红、武汉一棉房地产开发有限公司于2014年7月11日订立的52#附《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》具有合同效力，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依该确认书确定的内容全面履行自己的义务。合同签订后，孔红于2014年7月28日向高跃转款人民币260,625元，同年9月4日，孔红向高跃支付现金人民币50,000元。关于高跃收取孔红以上款项的行为性质问题。本案庭审中，武汉一棉房地产开发有限公司提交了2012年8月21日武汉市盛隆昌实业有限公司出具的一份联系函，拟证明高跃系武汉市盛隆昌实业有限公司工作人员，武汉市盛隆昌实业有限公司抗辩联系函仅确认了王冬、高跃、张夷夫、魏巍作为各个单位的协商代表，且未载明高跃系其公司员工。同时，武汉市盛隆昌实业有限公司亦向本院提交了其公司在2008年4月至2015年7月期间的社会保险缴费记录，拟证明武汉市盛隆昌实业有限公司为员工缴纳社保的记录中并无高跃，高跃并非其公司员工。此外，武汉市盛隆昌实业有限公司还提交了武汉一棉房地产开发有限公司的工商信息、2015年1月29日武汉一棉集团有限公司作出的汉一棉办字[2015]02号《关于成立赫山集资协助管理领导小组的通知》，拟证明武汉一棉集团有限公司作为武汉一棉房地产开发有限公司的控股股东，确认了高跃系武汉一棉房地产开发有限公司经理，负责处理案涉房屋项目工作。本院认为，较武汉一棉房地产开发有限公司提交的证据而言，武汉市盛隆昌实业有限公司提交的证据可以相互印证，形成了完整的证据链，更具证据优势，能够证明高跃作为武汉一棉房地产开发有限公司“赫山家园”项目负责人，代表武汉一棉房地产开发有限公司处理房屋拆迁、安置、销售等事宜。综上，高跃收取孔红购房款人民币260,625元是履行武汉一棉房地产开发有限公司职务的行为，在孔红与武汉一棉房地产开发有限公司于2014年7月11日订立的52#附《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》中并未对人民币50,000元进行约定，且高跃也未提交证据证明该款项系支付给退出房屋房主的款项，故本院认定高跃收取的人民币50,000元系高跃个人收取。孔红支付以上款项后即已经完成了确认书约定的付款义务，武汉一棉房地产开发有限公司也应依约履行其交付房屋的义务。现案涉房屋已交由他人入住，武汉一棉房地产开发有限公司无法依约交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现孔红已无法取得诉争房屋，合同目的无法实现，故孔红要求解除52#附《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》并要求武汉一棉房地产开发有限公司和高跃返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。武汉一棉房地产开发有限公司返还孔红人民币260,625元，高跃返还孔红人民币50,000元。孔红要求武汉一棉房地产开发有限公司赔偿损失的诉讼请求，本院亦予以支持。案涉房屋评估的现市场价值为人民币925,000元，与孔红支付款项之间的差额为人民币614,375元，武汉一棉房地产开发有限公司应按此款项赔偿孔红的损失。关于高跃是否应当承担责任的问题，高跃作为武汉一棉房地产开发有限公司员工处理“赫山家园”项目工作，其行为属于职务行为，对孔红要求高跃个人承担返还购房款及赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。关于武汉市盛隆昌实业有限公司、武汉一棉集团有限公司、武汉泓胜供应链有限公司、武汉斯提文森贸易有限公司是否应当承担责任的问题。武汉一棉房地产开发有限公司提交了武汉一棉集团有限公司、武汉一棉房地产开发有限公司与武汉市盛隆昌实业有限公司于2009年9月25日签订的《合作建房合同》以及2009年9月29日签订的《合作建房合同补充协议》，拟证明“赫山家园”项目由武汉市盛隆昌实业有限公司、武汉一棉集团有限公司、武汉一棉房地产开发有限公司联合开发，武汉市盛隆昌实业有限公司、武汉一棉集团有限公司应当按照前述合同及补充协议约定承担责任。本院认可前述证据的真实性，但《合作建房合同》、《合作建房合同补充协议》均为武汉一棉集团有限公司、武汉一棉房地产开发有限公司与武汉市盛隆昌实业有限公司三方内部之间的协议,不具有对抗善意第三人孔红的效力，故对于武汉一棉房地产开发有限公司要求武汉市盛隆昌实业有限公司、武汉一棉集团有限公司承担责任的主张，本院不予支持。因武汉一棉集团有限公司不承担责任，故对武汉一棉房地产开发有限公司依据《武汉一棉集团有限公司分立协议》，要求武汉泓胜供应链有限公司、武汉斯提文森贸易有限公司对武汉一棉集团有限公司分立前所负债务共同承担责任的主张，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告孔红与被告武汉一棉房地产开发有限公司于2014年7月11日签订的52#附《武汉一棉集团“赫山家园”集资建点房确认书》；二、被告武汉一棉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告孔红购房款人民币260,625元；三、被告高跃于本判决生效之日起十日内一次性返还原告孔红人民币50,000元；四、被告武汉一棉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孔红人民币614，375元。五、驳回原告孔红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费人民币10,031元、保全费人民币3,670元、评估费人民币4,600元，共计人民币18,301元，由被告武汉一棉房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 琴人民陪审员  林文利人民陪审员  陈丽华二〇二〇年十月二十一日法官助理刘庄园书记员陈璇