北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初21446号原告：北京天伦国际酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路**院**楼**3201内**。法定代表人：金永奎，执行董事。委托诉讼代理人：王倩倩，北京华城（上海）律师事务所律师。被告：北京康裕后勤服务有限公司，住所，住所地北京市昌平区回龙观镇中关村生命科学园生命园路**div>法定代表人：俞红霞，经理。委托诉讼代理人：郑林涛，北京市环球律师事务所律师。原告北京天伦国际酒店管理有限公司（以下简称天伦公司）与被告北京康裕后勤服务有限公司（以下简称康裕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天伦公司的委托诉讼代理人王倩倩，被告康裕公司的委托诉讼代理人郑林涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天伦公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2016年7月29日签订的《酒店项目租赁合同》，并判令被告按照合同约定支付原告违约金1782万元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。案件审理过程中,天伦公司将违约金的诉讼请求减少为7128000元。事实和理由：2015年12月，被告发布“北京大学国际医院宾馆项目招标文件”，进行公开询价，并邀请原告参与。经公开程序，原告中选，2016年7月29日原被告签署《酒店项目租赁合同》。合同签署后，被告多次要求变更租赁条件、迟迟不交付房屋，经多次协商未果。被告单方退还保证金，要求解除合同关系。截止到目前为止，被告未按照合同约定履行交付义务，也未按照合同约定支付违约金，给原告造成了巨大损失。为维护自身合法权益，原告依法诉至法院，请求判如所请。康裕公司辩称：一、双方签订的《酒店项目租赁合同》（以下称“《租赁合同》”）违反法律强制性规定，属于无效合同，违约金条款亦无效，天伦公司无权要求康裕公司支付违约金。1、《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。《中华人民共和国土地管理法》第二十六条第一款规定，经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称“《房地产管理法》”）第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国合同法》（以下称“《合同法》”）第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，天伦公司与康裕公司签订《租赁合同》约定康裕公司将涉案房屋即北京大学国际医院配套酒店5#楼向天伦公司出租，用途为酒店经营。案涉房屋所属土地的国有土地使用证（京昌（2006出）第242号）载明的用途为“综合(医疗卫生）地下）地下车库”上述法律规定及最高院在裁判中的观点，《租赁合同》擅自变更土地用途的行为，违反我国实行的土地用途管制制度，违反《土地管理法》、《房地产管理法》等法律中的强制性规定，应当被认定为无效合同。2、因《租赁合同》无效，违约金条款亦无效，天伦公司无权基于《租赁合同》要求康裕公司支付违约金。二、退一步讲，即使《租赁合同》有效，也因履行不能被康裕公司发函解除，天伦公司无权要求康裕公司支付违约金。1、《租赁合同》已经陷入履行不能的状态，康裕公司已经向天伦公司发函解除《租赁合同》，《租赁合同》已经解除。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一）法律上或者事实上不能履行。本案中，《租赁合同》约定涉案房屋用途为酒店经营。涉案房屋所在地块系医疗用地，不能用于酒店经营。因此，鉴于涉案房屋在用途上存在的法律障碍已经无法满足合同约定的经营需要，《租赁合同》已经处于不能履行的状态。2018年10月10日康裕公司向天伦公司发送《公函》称，《租赁合同》因土地性质问题无法作为酒店经营，合同目的无法实现，终止履行；退还天伦公司交纳的履约保证金及利息。随后，于2018年10月30日，康裕公司向天伦公司支付了该笔款项。2、《租赁合同》解除后责任形式不表现为承担违约金，天伦公司无权要求康裕公司支付违约金。《合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同解除的情形下，责任形式不表现为支付违约金。3、退一步讲，在《租赁合同》已经解除的情况下，即使认为天伦公司有权主张违约金，其违约金请求亦不应得到支持。(1)因天伦公司未证明所受到的损失，其违约金请求亦不应得到支持。(2)即使认定天伦公司无须证明遭受的损失，本案亦不满足约定的违约金支付条件。《租赁合同》第十一条第二款约定：“合同期内，任何一方都不可单方无故解除合同，如需解除，提出解除合同的一方须向对方提前90天书面通知对方，并向对方支付违约金并赔偿对方的实际损失和预期经济利益损失，违约金金额按照未能完成本合同约定的租赁期限的时间和约定租金金额的20%计算。”根据之前的论述，本案《租赁合同》解除的原因系合同约定用途与土地实际用途不符导致的履行不能而解除合同，不属于无故解除合同。并且天伦公司对《租赁合同》系履行不能的合同是明知的，天伦公司起诉康裕公司的另一起案件（案号：(2019)京0114民初10852号）中，天伦公司的证人（系律师，作为天伦公司一方人员参与《租赁合同》的签订）已经明确表达：“双方对涉案房屋规划不是用于酒店经营是达成共识的。”已记载于该案庭审笔录。目前，该案天伦公司已经撤诉。因此，根据《租赁合同》约定本案尚未满足支付违约金的条件，天伦公司支付违约金的诉讼请求没有任何事实与合同依据，不应获得支持。三、再退一步讲，即使认定《租赁合同》有效且未解除，本案亦不满足《租赁合同》约定的违约金支付条件。首先，因《租赁合同》中并未约定案涉房屋的交付时间，故康裕公司未与天伦公司完成案涉房屋交付，不构成《租赁合同》项下的违约行为。其次，根据《租赁合同》第十一条第二款的约定，主张支付违约金的前提是对方违约解除合同，若《租赁合同》有效且未解除，天伦公司当然无权要求康裕公司支付违约金。综上，因康裕公司未实施任何《租赁合同》项下的违约行为，天伦公司无权要求康裕公司支付违约金。四、即使天伦公司向康裕公司主张赔偿损失，因天伦公司在签订《租赁合同》时已经知悉《租赁合同》属于履行不能的合同，亦不能获得支持。2018年10月30日，康裕公司已经将天伦公司缴纳的500,000元履约保证金退还；在《租赁合同》第四条第二款明确约定保证金不计利息的情况下，仍额外支付了4666.67元银行同期存款利息。天伦公司作为酒店的经营管理者并且有专业人士参与的情况下，明知《租赁合同》标的土地性质为医疗用地无法用于酒店经营，仍然签订《租赁合同》，应承担该合同履行不能的后果，并且未就其损失提出任何证据，无权要求康裕公司承担赔偿责任。综上所述，天伦公司提起的诉求明显缺乏事实与法律依据，康裕公司在此请求贵院驳回对方所有诉讼请求，以维护康裕公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2016年7月29日，康裕公司（甲方）与天伦公司（乙方）签订《酒店项目租赁合同》。该合同约定，康裕公司将位于北京市昌平区生命科学园生命园路1号的北京大学国际医院配套酒店5#楼（包含住宿和配套餐饮服务项目），总建筑面积14788平方米，其中地上建筑13层，面积13188平方米，地下，地下**配套餐饮区总面积1600平方米宴会厅590平方米，包间（8个）400平方米，以实际交付面积和附件的图面积为准；乙方承租的房屋用于酒店业经营，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁房屋的租赁用途；自经营场地交付之日起12个月为免租期，免租期结束次日起，无论乙方是否达到营业条件，将正式开始记营业租赁期，乙方将按照本合同第五条约定条款向甲方支付租金；本合同的营业租期为15年，自免租期结束次日起计算，合同届满以后，本合同自行终止。该合同第四条约定，乙方在询价过程中交付的50万元保证金作为本合同的履约保证金，甲方向乙方出具押金凭据。合同第五条约定，租赁期内前三个自然年的租金每月为49.5万元，租赁期第四至第十个自然年，乙方除按月支付49.5万元保底租金外，还须向甲方支付按照审计报告中酒店年度营业收入的20%提取租金中超出保底租金的差额，租赁期第十一个自然年度开始乙方除按月支付49.5万元保底租金外，还须向甲方支付按照审计报告中酒店年度营业收入的22%提取租金中超出保底租金的差额。合同第十一条关于合同的变更、终止和解除约定，经甲乙双方协商一致，可以变更或解除合同，对合同的变更、补充或者解除，必须采取书面形式，并经双方授权代表签字并加盖公司印章后方为生效；合同期内，任何一方都不可单方无故解除合同，如需解除，提出解除合同的一方须向对方提前90天书面通知对方，并向对方支付违约金并赔偿对方的实际损失和预期经济利益损失，违约金金额按照未能完成本合同约定的租赁期限的时间和约定租金金额的20%计算。该条第5款第6项约定，甲方存在违约行为，在乙方催告的合理期限内未改正的，乙方有权单方解除合同。合同第十二条违约责任约定，如一方违约，给对方造成损失的，违约方需赔偿对方的损失。合同还约定了其他内容。天伦公司此前已向康裕公司支付履约保证金50万元。2017年7月10日，康裕公司向天伦公司发出《关于经营场地现场验收的通知函》。该函件内容为“根据贵我双方签订的《酒店项目租赁合同》，经营场地（北京市昌平区生命科学园路1号的北京大学国际医院5#楼西段）现已完工，并取得了政府有关主管部门的验收文件。请贵公司准备好相关文件，于2017年7月31日到北京大学国际医院与我司进行场地验收与交付工作，具体要求如下：一、请贵公司合同中明确的授权代表人（吴晓燕）务必到场进行验收及交接。二、请贵公司准备相关资质材料提交至我司，以备我司确认：（1）公司营业执照复印件加盖公章；（2）公司法人授权委托书；（3）公司股权结构、股东资料、管理架构。三、上述事宜请知悉，请贵公司收到函件后五个工作日予以答复确认，逾期回复或不回复所致相关法律责任及不利后果由贵公司自行承担。”2017年7月31日，双方未完成现场交接。2018年5月7日，康裕公司向天伦公司发出公函。该函件内容为：“贵我两司关于北大国际医院酒店项目的《酒店项目租赁合同》，因客观原因，无法继续履行。贵司于2017年12月21日向我方发送《关于督促履约并要求调查违法行为事宜》的函件，主张就上述合同已投入约700万元资金，我方认为此种主张缺乏事实和法律依据，无法体现贵司妥善解决此事宜的诚意，为尽快就合同无法履行事宜达成一致请贵司做好如下安排：1、请尽快组成专业谈判团队，指定项目谈判负责人，并就贵司主张事项提出实施和法律依据，并反馈至我司；2、在本函件送达后5-10个工作日确定贵我双方谈判日程，并反馈至我司。”2018年5月23日，天伦公司向康裕公司发出公函。该函件内容为“贵司5月7日来函收悉，我方于2016年通过招投标方式与贵方签订了关于北大国际医院酒店项目的《酒店项目租赁合同》，现贵方以客观原因为理由单方提出终止合同，我方不能接受。1、我方要求贵司继续履行合同；2、如贵方单方面终止合同，我方将根据《酒店项目合同》第十一条第2项、第十二条第3项，要求贵方赔偿我方损失以及违约金。”2018年10月10日，康裕公司向天伦公司再次发出公函。公函内容为：“贵我两司于2016年7月签署了《酒店项目租赁合同》因约定的租赁物附着土地性质为医疗用地，依据法律规定无法用作酒店经营，致使合同目的无法实现，合同终止履行，我司决定退还贵司履约保证金50万元，并支付贵司提交履约保证金期间的同期银行利息，请贵司尽快函告我司收款银行账户信息，以便我司启动退款事宜”。2018年10月30日，康裕公司将50万元款项汇至天伦公司账户，并额外支付利息4666.37元。2018年11月2日，天伦公司向康裕公司发出工作联系函。该联系函针对康裕公司2018年10月10日来函答复称：“我公司不接受贵公司2018年10月10日来函中的无理要求，所谓客观原因的解除理由不成立，贵公司单方面退回保证金及利息504666元的行为属于单方违反合同约定的行为，我公司表示反对；我公司要求贵公司本着诚信守约的精神继续履行合同，尽快交房，以减少我公司为履行合同所带来的经济损失。否则我公司将采取法律手段维护我公司的合法权益。”康裕公司与天伦公司经多次协商无法达成一致意见，2019年，天伦公司将康裕公司诉至本院，要求继续履行合同。2019年5月21日，该案庭审过程中，天伦公司提请证人马某到庭作证。马某自述系北京市凯誉律师事务所律师，于2016年3月接受天伦公司委托担任酒店项目的法律顾问，参与涉案场地租赁项目的谈判、合同的审核；马某在证言中提及“在2016年5月12日、18日谈判过程中，康裕公司曾称存在规划问题，规划并不是做酒店使用……，2016年11月、12月时康裕公司的上级公司北大医疗集团的李海生等人跟天伦公司谈判，说规划已经出来了，有个酒店跟他们一样也是批复不一致，但是还是做了酒店使用，让天伦公司交了高额保证金，说无论什么情况天伦公司都得交房租，到了2017年6月6日，康裕公司现任法定代表人通知天伦公司做好接收场地准备，之后几天说暂时先不要交接，之后就一直拖延，一直没有办理实际交接手续。”后天伦公司撤回该案起诉。天伦公司将诉讼请求变更为本案诉请后，再次将康裕公司诉至本院。涉案房屋目前仍未完成竣工验收，康裕公司称未完成竣工验收的原因为施工总承包方中国建筑一局（集团）有限公司未及时全部移交相关工程资料，导致该工程无法按时办理竣工备案手续。天伦公司称无法对涉案房屋未完成竣工验收备案的原因进行核实。关于天伦公司因合同无法继续履行受到的损失，天伦公司提交《酒店咨询技术支持服务协议》、《房屋租赁合同》、员工工资发放明细表及转账凭证等证据证明其为履行涉案合同支付的咨询费用、租房费用和人工成本等。康裕公司对以上证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。另查，北京北大国际医院投资管理有限公司于2006年6月26日取得位于昌平区中关村国际生命医疗园中A-2b地块（北大国际医院项目）国有土地使用权登记，该地块用途为综合（医疗卫生）地下）地下车库权类型为国有出让。2013年12月24日，北大医疗产业集团有限公司取得位于昌平区中关村国际生命科学院生命园路29号的1#职工集体宿舍等8项（北大国际医院倒班宿舍及行政管理用房项目）的建设工程规划许可证，该项目建设规模118765.17平方米。康裕公司称涉案合同约定所出租的房屋为规划图纸中5#行政管理用房。再查，本案中，天伦公司起诉状于2019年9月23日送达至康裕公司。庭审中，天伦公司要求确认双方之间的租赁合同于2019年11月19日（本案第一次开庭之日）解除。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。康裕公司与天伦公司签订的《酒店项目租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。康裕公司关于涉案合同属于无效合同的理由不成立，该抗辩本院不予采信。涉案租赁合同未对天伦公司所租用房屋的交付时间进行明确约定，但在天伦公司发出督促履约通知后，康裕公司于2018年10月10日发出公函要求终止合同，天伦公司以此主张康裕公司违反合同约定并要求解除合同，确有依据，但天伦公司要求确认双方之间的租赁合同于2019年11月19日解除，并无事实依据，本院确认双方之间的租赁合同于2019年9月23日（天伦公司起诉状送达康裕公司之日）解除。康裕公司违反合同约定，明确表明不再继续履行合同义务，不具备单方解除合同的权利，康裕公司主张2018年10月10日已发函将合同解除的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。天伦公司要求康裕公司承担违约责任赔偿违约金，确有合同依据，但合同中对违约金的标准约定过高，康裕公司亦要求本院依法调整，故本院需对天伦公司的实际损失进行考量。第一,天伦公司提交的《酒店咨询技术支持服务协议》、房屋租赁合同不能证明咨询事宜、租房目的与天伦公司履行涉案合同相关；第二,天伦公司虽提交了该公司关于涉案房屋酒店项目部人员清单及工资发放凭证，但在涉案房屋始终未向天伦公司交付、酒店项目未实际运行的客观情况下不足以证明上述人员均为履行该项目所聘请的专职人员，且在康裕公司明确提出终止合同并退还保证金及利息后，天伦公司对康裕公司违约一节应当有所预期，天伦公司应采取积极措施减少损失，而非放任损失继续扩大；第三,考虑到天伦公司存在筹备项目、磋商往来的合理支出，本院对康裕公司应当承担的违约金数额，酌情确定为200万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认北京天伦国际酒店管理有限公司与北京康裕后勤服务有限公司于2016年7月29日签订的《酒店项目租赁合同》于2019年9月23日解除；二、北京康裕后勤服务有限公司自本判决生效之日起七日内支付北京天伦国际酒店管理有限公司违约金200万元；三、驳回北京天伦国际酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61696元，由北京康裕后勤服务有限公司负担,于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦审 判 员  宋玉希人民陪审员  闫素霞二〇二〇年十月二十日书 记 员  姚东方