湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初1326号 原告（反诉被告）：成乐花，女，1976年4月8日出生，汉族，农民，户籍地湖南省湘阴县，现住上海市浦东新区。 被告（反诉原告）：周勇，男，1984年5月24日出生，汉族，农民，住湖南省新化县。 原告（反诉被告）成乐花与被告（反诉原告）周勇合同纠纷一案，本院于2020年4月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）成乐花、被告（反诉原告）周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）成乐花向本院提出的诉讼请求为：1、请求法院判令被告周勇向本人归还合同款107202元，再加利息22512.42元，加在广东打官司所有损失费，共计169714.42元；2、本案诉讼费由被告负担。 事实与理由：由于原告的征信有问题，不能到银行贷款，遂和被告协商，以被告名义在广东省佛山市顺德区购买住房一套，为此原告按被告指示向购房中介和直接向被告支付首付款和按揭款共计107202元。房屋购买后，登记在被告名下，因房价自2016年以来一直上涨，原告从2018年开始，要求被告将房屋过户至原告名下，被告均借故推脱并置之不理，原告先后两次向顺德区法院起诉，要求被告将房屋过户至原告名下，法院均驳回了原告的诉讼请求。鉴于此，原告请求法院判令被告将原告所支付的购房款和按揭款归还给原告，并支付相应利息。 被告（反诉原告）周勇答辩要点：原、被告系同学关系，由于原告在银行有不良记录，想买房，但不能做按揭，于是借被告的名义在广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中丰盛豪庭按揭购买房屋一套，并承诺等房子升值后卖掉，盈利两人平分，房贷由原告偿还，但后来原告失信，不偿还房贷，导致房屋被银行起诉后于2020年1月拍卖掉，所卖房款不够偿还银行借款和中介的欠款及物业管理费，被告因此成为银行失信人员，并被冻结了名下的所有财产，对于被告因此所负的债务和损失，原告应承担赔偿责任。 反诉原告周勇的反诉请求：1、判令反诉被告成乐花赔偿周勇损失187585.68元；2、判令反诉被告承担全部诉讼费用。 反诉被告成乐花的答辩要点：周勇并非真心帮忙代购房屋，他只是以代持房屋的名义从成乐花处借款，并且在佛山法院的两次起诉中，周勇均陈述房子本来是他的，所以他利用房屋贷款所产生的债务，应该由其本人承担，并应返还原告所投入的款项及利息。 查明的事实 经审理查明，本院确认如下法律事实： 1、原、被告系同学关系。2016年6、7月份，双方在同学聚会上碰面，被告拉原告进入了由案外人吴耀洲所建的云联惠消费全返平台业务联系群。原告在群里看到吴耀洲发布了一条5万元零首付购房信息，向被告核实后，于2016年9月23日两人相约来到广州珠海找吴耀洲了解购房情况。吴耀洲带两人去佛山看了房子，原告觉得房子可以，决定购买。但原告有不良征信记录，不能做按揭，无法购买，双方协商借用被告的名义购买，原告承诺买房成功后给予被告一定的好处费，双方签订《购房协议书》，主要内容为：“甲方成乐花，乙方周勇，2016年9月23号成乐花买房在广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中14号丰盛豪庭1座2301室。买房时成乐花征信是黑户，做不了按揭，借同学周勇名义买房，虽然房产在周勇名下，实际房子全款由成乐花支付，所有产权归成乐花所有。甲方（签名）：成乐花，乙方（签名）：周勇2016年9月23日”。同日，被告周勇与案外人吴耀洲签订《诚意金购房协议书》，载明：周勇委托吴耀洲协助周勇购买房地产，周勇在确定购买房产的意向后，必须在三日内向吴耀洲交付诚意金50000元。当日，原告通过网上银行分别转款40000元、3980元、6000元至吴耀洲账户，吴耀洲出具《收据》一份交原告手执，载明：今收到周勇交来购房诚意金40000元。 2、2016年9月27日，被告周勇与佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告所购房产总价款795860元，首付价款20%为145860元，余款630000元向最终审批的银行机构申请贷款支付。同日，被告与正伟房地产公司签订《补充协议》，约定被告因资金困难，申请分期付款，双方经协商同意，被告于2016年9月27日前支付购房首期款83060元（含定金），剩余房款82800元申请分期付款，分12个月支付。同日，被告周勇向案外人古佩仪、古杰华出具《借据》借款98121.5元用于支付购买该房屋的首期房款及杂费。被告签订上述协议及借据时，原告均在场。被告陈述，该日双方通过中介还签订了一份《丰盛豪庭认购书》，因该房屋之前有人意向购买过，认购书上的房屋信息资料及签订日期2016年8月29日均系之前填写。 同日，原告以银行转账方式向吴耀洲支付12700元。吴耀洲在原来出具的4万元《收据》上备注：“9月27日交来10000元，两笔合计50000元，27/9”，并签名捺印。同时，吴耀洲在《诚意金购房协议书》上手写“备注：此房（丰盛豪庭2301）名义上是周勇名下，但由成乐花全款支付，丰盛豪庭2301所有权归成乐花所有，特此证明。吴耀洲，2016年9月27日”，吴耀洲签名处捺有指印。 原告向吴耀洲共计支付62680元，其中50000元系购房诚意金，3980元系支付给吴耀洲的购房服务费，8700元系办理工作证明、银行流水等购房资料的费用。 3、2016年10月13日，被告周勇以所购房产做抵押与中国农业银行股份有限公司顺德大良支行、佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司(担保人)共同签订《个人购房担保借款合同》，借款630000元用于购买该房产，借款期限360个月。2016年11月15日，中国农业银行股份有限公司顺德大良支行向被告周勇发放借款630000元，该款直接划入佛山市顺德区正伟房地产投资有限公司。2017年1月1日，被告周勇又用该房产在银行申请装修贷款7万元，年利率为4.165%，被告称该款中的65000元转给中介何月好用于偿还房贷。原告从2017年11月份开始偿还上述两笔借款至2018年7月份，共计还款33392元，均是以银行转账方式转入被告周勇用于偿还按揭款的上海银行账户。 4、古佩仪、古杰华与中介何月好系母子关系。2018年1月4日，古佩仪、古杰华以周勇为被告、成乐花为第三人向广东省佛山市顺德区人民法院提起诉讼，要求确认容桂街道容山社区容奇大道中14号丰盛豪庭1座2301号房屋的所有权为其两人所有。该院于2018年3月28日判决驳回了两人的诉讼请求。之后，古佩仪、古杰华以民间借贷纠纷起诉被告周勇，原告成乐花列为第三人。广东省广州市南沙区人民法院受理了此案，并经审理后确认古杰华、古佩仪代被告周勇支付了房屋定金20000万元、首期购房款63060元、买卖税费和维修专项资金19488.03元、剩余的购房首期款82800元、银行按揭贷款45900元等共计231248.03元。并作出了（2018）粤0115民初5478号民事判决书，认定古佩仪、古杰华为周勇代垫购房款、税费等共计231248.03元，判令周勇支付古佩仪、古杰华231248.03元及利息（其中83060元按照年利率6%的标准从2017年3月28日计息，148188.03元按照年利率6%的标准从2017年11月1日起计息）。周勇不服该判决上诉至广州市中级人民法院，该院于2019年3月22日判决：驳回上诉，维持原判决。 5、在何月好停止偿还涉诉房屋按揭贷款后，原告成乐花从2017年11月开始偿还银行按揭贷款和装修贷款至2018年7月。期间，原、被告双方均因资金周转困难，协商将房子卖掉，之后原告不同意卖房，要求被告将房子过户到其弟弟名下，被告同意过户，但要求原告将银行借款及古佩仪、古杰华处的借款还清，并分取房屋升值部分的一半。原告不同意，于2018年5月2日向广东省佛山市顺德区人民法院提起诉讼，要求被告周勇将涉案房屋过户到其名下，法院以该房产上设立的抵押权未涂销，房产担保的债权尚未被清偿为由，驳回了成乐花的诉讼请求，案件受理费5879.3元由成乐花负担。2019年5月27日，成乐华再次向顺德区人民法院起诉周勇，要求确认涉案房产的所有权归其所有，该院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。根据成乐花提交的证据，该院对其主张与被告约定借用被告名义购房的事实予以确认，但仅能确认原、被告之间存在借名买房合同关系，该合同仅具有债权效力，原告可根据合同要求被告履行合同义务，但不能直接产生设立或变动物权的法律后果，判决驳回了原告的诉讼请求，案件受理费5879.3元、财产保全费4499.3元，由成乐花负担。成乐花不服该判决，上诉到佛山市中级人民法院，该院判决驳回上诉、维持原判，二审案件受理费11758.6元由成乐华负担。之后，成乐花以周勇为被告起诉至本院，2020年2月28日又申请撤回起诉，本院裁定准许其撤诉，案件受理费2163元由成乐花负担。成乐花在上述诉讼中共计支付案件受理费30179.5元。 6、2019年1月7日，中国农业银行股份有限公司顺德大良支行向广东省佛山市顺德区人民法院起诉，要求被告周勇偿还装修贷款借款本息50531.65元及住房贷款借款本息620275.7元。该院查明，顺德大良支行于2016年11月15日向被告发放了贷款63万元，被告自2018年8月开始逾期；于2017年1月1日向被告发放了贷款7万元，借款利息为年利率4.165%，被告自2018年9月开始逾期。该院于2019年4月1日判令被告周勇偿还农业银行顺德大良支行借款本金661640.16及利息14764.68元。该判决生效后，农业银行顺德大良支行向顺德区人民法院申请执行，该院于2020年3月7日作出执行完毕告知书，内容为：本院在执行过程中拍卖了周勇名下的位于容桂街道容山社区容奇大道中14号丰盛豪庭1座2301号的房产，得拍卖款946000元。该款项扣除司法拍卖线下服务费2300元，支付756437.37元给中国农业银行股份有限公司顺德大良支行，并扣除执行费9964.37元，余款177298.26元扣除相应执行费2559.47元，剩余174738.79元已支付给债权人古佩仪、古杰华。 7、2020年4月23日，本案涉诉房屋所属的佛山市顺德区新创见物业管理有限公司向顺德区人民法院起诉周勇，要求周勇支付物业费8150元及相应违约金，该院于2020年7月3日作出了（2020）粤0606民初9675号民事判决书，判令被告周勇向该公司支付物业服务费8051元及计算至2019年9月30日止的违约金1681.68元，并从2019年10月1日起以物业服务费8151元为基数，按每日万分之五计至实际清偿之日止。该判决现已生效。 上述事实，有原告（反诉被告）成乐花提交的购房协议书、诚意金购房协议书、银行转账流水及微信转账凭证、微信聊天记录、（2018）粤0606民初564号民事判决书、（2018）粤0606民初7783号民事判决书、（2019）粤0606民初11821号民事判决书、（2019）粤06民终11163号民事判决书、（2020）湘1322民初239号民事裁定书，被告（反诉原告）周勇提交的（2019）粤0606民初1374号民事判决书、（2019）粤0606执10138号之一执行裁定书、2019）粤06民终11163号民事判决书、（2019）粤0606执10138号执行裁定书、（2020）粤0606民初9675号民事判决书等证据证实。 判决的理由与结果 本院认为，本案的争议焦点为：原、被告之间是否存在借名买房的合同关系；原、被告是否存在违约行为，双方的损失如何认定，如何承担。 关于原、被告之间是否存在借名买房的合同关系。根据双方签订的《购房协议书》、被告周勇与案外人吴耀洲签订的《诚意金购房协议书》、原告的银行流水及微信聊天记录、（2019）粤0606民初11821号民事判决书及双方的陈述，可以认定原告因银行征信存在不良记录，做不了按揭，遂以被告周勇名义购买了佛山市顺德区容桂街道容山社区容奇大道中14号丰盛豪庭1座2301号房屋。双方签订的《购房协议书》系双方真实意思表示，且有吴耀洲在《诚意金购房协议书》上的备注佐证，同时原告偿还银行按揭款的行为也佐证了上述事实，足以认定原、被告之间存在借名买房的合同关系。虽然该合同为规避银行信贷政策而签订，但未违反法律法规的强制性规定，未损害社会公众利益，应属有效合同。原告述称被告早在2016年8月29日就签订了《丰盛豪庭认购书》，后来可能因无力支付首付款，遂以代持名义从原告处骗取资金为其自己购房，并非真心代原告购房，且根据顺德区人民法院做出的（2019）粤0606民初11821号民事判决书的认定，原告认为双方之间系债权债务关系，被告应将原告所支付的购房款偿还给原告并赔偿相应损失。被告抗辩称，是原告看到吴耀洲发的信息后，才找被告陪同到广州购房，房子是原告看好的，被告从未在陪原告看房之前到广州签订过认购书，《丰盛豪庭认购书》系2016年9月27日签订，上面的日期系中介事先填写，且被告之前没有自己买房的意向，不存在从原告处骗取资金用于买房。本院认为，根据双方陈述的买房过程，系原告看到买房信息后，和被告一起来到珠海找到吴耀洲，吴耀洲再带两人到佛山看房，有买房意向和决定买房的均系原告，被告本人并无买房意向。故被告事先到广州签订《丰盛豪庭认购书》，并预谋以代持房产名义从原告处骗取资金为自己购房的可能性不大，同时原告亦未提交其他证据佐证，本院对原告所述事实不予认定。对于原告认为顺德区法院判决认定了原、被告之间系债权债务关系，原告所支付的购房款实为被告借款的主张。本院认为，该判决明确认定：“原、被告之间存在借名买房合同关系，该合同仅具有债权效力，原告可根据合同约定要求被告履行合同义务”，并未认定原、被告之间存在借贷合同之债。根据法律规定，债的种类有多种，比如因各种合同产生的合同之债，因侵权产生的侵权之债，还有不当得利之债等等，原告将判决书中的“债权”理解为借贷之债，系错误理解，本院予以纠正。 关于双方的损失如何认定及如何承担的问题。根据双方提交的证据及陈述，查明原告成乐花向案外人吴耀洲支付诚意金及其他费用共计62680元、偿还按揭贷款和装修贷款共计33392元、支付案件受理费30179.5元。查明计算至判决确认之日止，被告（反诉原告）周勇因涉案房屋尚欠古佩仪、古杰华及物业公司83821.5元未做清偿，其中欠古佩仪、古杰华本金231248.03元及利息17579.58元，核减已经偿还的174738.79元，余欠74088.82元，欠物业服务费9732.68元。被告（反诉原告）周勇提出还有差旅费、误工费、办证开支等其他损失九万多元，但未提交证据证明，本院不予认定。对于上述款项的认定及承担问题，原告认为被告违反合同约定，拒绝将房屋产权过户给原告，法院亦未支持原告要求过户和确认产权的诉求，该房屋实为被告所有，故被告应将原告投入的资金及利息返还给原告，并赔偿原告因维权所花费的诉讼费损失，至于被告所负债务，与原告无关。被告认为，被告系代原告购房，因购房所负债务及所产生的费用，应由原告负责。 本院认为，原、被告之间的存在借名买房合同关系，根据合同约定，因购买房屋所支付的相应费用理应由原告承担。故原告向吴耀洲支付的款项62680元及偿还的银行贷款31042元由原告自行承担，被告因房屋所负的债务损失83821.5元亦应由原告承担，至于判决确认之后所产生的利息和违约金，系因被告未履行生效判决的扩大损失，由被告自行承担。此外，被告向中国农业银行股份有限公司顺德大良支行所借的装修贷款7万元由被告领取，被告陈述其中6.5万元交给中介何月好用于偿还按揭贷款，但未提交证据佐证，在其与古佩仪、古杰华的民间借贷案件中亦未对该款予以认定，故该笔借款7万元及利息6559.8元（从借款之日起按年利率4.165%计算至判决之日止），合计76559.8元，应由被告承担，从被告所负债务损失中予以核减，核减后为7261.7元。对于原告所主张的诉讼费损失30179.5元，本院考虑到本案发生的主要原因，系因原告缺乏起码的购房常识，片面听信零首付、5万元首付等宣传，并为规避信贷政策借用被告名义买房，房屋购买后双方因利益互不信任，原告认为房屋系其出资购买，被告要求对半分取升值利益没有道理，并认为被告利用房屋通过中介何月好贷款为其个人所用，不认可被告通过中介所借的用于支付房屋首付的款项，并停止偿还银行按揭贷款，进而导致被银行起诉，房屋被拍卖。而被告在代原告买房的过程中，特别是在通过中介何月好办理借款等事项时，未与原告进行及时透明的沟通，未妥善处置装修贷款，超过合同约定要求利益回报，并以此为由不按原告要求办理房屋过户手续，也是双方纠纷发生的重要原因。故双方在履行借名买房合同时均存在违约行为，并违反诚实信用原则，故对原告因此所产生的诉讼费用损失30179.5元，被告应承担一定的赔偿责任，本院认为，由被告酌情赔偿原告12000元为宜。 综上，对原、被告各自承担的损失予以抵扣，经计算，被告（反诉原告）周勇还应支付原告（反诉被告）成乐花损失4738.3元，已经法院判决由被告偿还的债务仍由被告负责偿还。基此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）周勇赔偿原告（反诉被告）成乐花损失12000元，由原告（反诉被告）成乐花赔偿被告（反诉原告）周勇损失7261.7元，两相抵扣，被告（反诉原告）周勇应支付原告（反诉被告）成乐花4738.3元，该款限被告周勇（反诉原告）在本判决生效后十日内支付； 二、驳回原告（反诉被告）成乐花的其他诉讼请求及被告（反诉原告）周勇的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费3694元，由原告成乐花负担，反诉费2025元，由被告周勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  刘喜平 人民陪审员  贺晓燕 人民陪审员  李俊峰 二〇二〇年十月十六日 法官 助理  刘 媛 代理书记员  谢听雨 附相关法律条文： 1、对《中华人民共和国合同法》的适用 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 2、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。