河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0782民初4062号原告：张丽芳，女，汉族，1963年1月24日出生，住辉县。委托诉讼代理人：庙小童，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：辉县市江山天成置业有限公司，住所地辉县市清晖路与新四路交叉口，统一社会信用代码914107825948826522。法定代表人：王栓成，总经理。委托诉讼代理人：姚广洲，河南百泉律师事务所律师。原告张丽芳与被告辉县市江山天成置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽芳及其委托诉讼代理人庙小童，被告的委托诉讼代理人姚广洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金9328.5元。2、判令被告支付原告逾期办理房地产权属证书的违约金暂计58527.49元（自2018年6月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行的贷款利率计算，自2019年8月20日起按照LPR计算至实际办理房地产权属证书之日止）。以上暂计67856元。3、判令被告立即为原告办理房地产权属证书；4、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年5月23日，原、被告签订了商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告开发的位于辉县市清晖路与新四路交叉口东南角“江山城江山花园小区”第31幢1单元1层102号商品房一套，总价款为597980元。被告应于2016年12月30日前交房，被告未按该时间交付，实际向原告交付的时间为2017年6月5日，故被告实际延期交房时间为156天。合同约定，被告应在交房之日起365日内办理房地产权属证书，自2017年6月5日交房至2018年6月6日365天，被告未履行办理房地产权属证书的义务，截止2020年8月20日，已逾期800天，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，经原告多次要求未果，因此诉至法院，望判如所请。被告辩称：1、本次原告起诉逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求；2、原告购买商品房系31号楼，31号楼统一交房时间为2017年3月28日，被告在建房期间，因政府环保等不可抗力、政策原因致使停工80天，被告向原告交房日期应以合同约定的2016年12月30日向后延续80日为准；3、被告未办理房屋产权证书是因为政府办证部门现不办理房屋产权证的原因造成的，其责任不在被告，被告会尽快落实，督促政府办证部门为原告办理房屋产权证书。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院通过庭审组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：关于案涉房屋应当交付的时间，因被告提供的证据证明的停工时间，均发生在原、被告双方签订案涉《商品房买卖合同（预售）》之前，因此被告向原告交付房屋的时间不应推迟。故对被告提供的证据证明应推迟交付房屋时间的证明力，本院不予确认。关于被告向原告交付案涉房屋的日期，被告提供的交房电话通知情况明细，系被告单方制作，并非通信部门出具的通话明细，也无短信通知截图。故对该证据的证明力，本院不予确认。原告提供的收房证据为物业费收费票据，被告提供的办理入伙手续流转单载明的“尊敬的业主：张丽芳，房号31-1-102。为了使你能顺利地办好房屋交接手续，请按以下顺序逐条进行”，该流转单上“余款结算或按揭办理审查”后的办理状态栏手写“已结清”，经手人栏手写“李静”，备注栏手写“2017.6.4”。原、被告提供的证据能够相互印证，被告向原告交付房屋的时间为2017年6月5日。关于原告的起诉是否超过诉讼时效，原告提供的证人书面证言，因证人未出庭作证，根据民事诉讼证据的若干规定，该书面证言不得作为认定案件事实的根据。因此，对该证据的证明力，本院不予确认。原告提供的2017年7月18日辉县市规划局出具的信访事项处理意见书及2020年4月30日辉县市自然资源和规划局就江山城小区项目规划核实批前公示，证明原告就案涉房屋的有关权利一直在主张，可以认定诉讼时效的中断。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：原告购买被告开发建设的位于辉县市清晖路与新四路交叉口东南角江山城·江山花园31幢1单元1层1-102号房。该商品房预测建筑面积133.62平方米，单价为每平方米4475.23元，总金额597980元整。付款方式为一次性付款，原告于2016年4月25日付给被告597980元。被告应当于2016年12月30日前向原告交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，双方在合同第十二条约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方在合同第二十条房屋登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照督促出卖人尽快处理完毕的方式处理。合同签订后，原告向被告交纳了购房款597980元，2016年6月3日被告为原告开具了增值税普通发票。被告未按合同约定于2016年12月30日前向原告交付所购商品房，2017年6月5日被告将该商品房交付给了原告。因被告未按规划建设二期地下车库，造成房产证无法办理，2017年7月18日辉县市规划局出具的信访事项处理意见书及2020年4月30日辉县市自然资源和规划局就江山城小区项目规划核实批前公示，证明原告就案涉房屋有关权利一直在向有关部门主张。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告作为出卖人，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付所购房屋。但被告并未按约定期限交付，故被告应承担违约责任。根据合同约定，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因被告将本应于2016年12月30日前交付的商品房迟延至2017年6月5日实际交付，逾期交房已超过90日，已构成违约。被告虽辩称交房时间为2017年3月28日，被告在建房期间，因政府环保等不可抗力、政策原因致使停工80天，被告向原告交房日期应以合同约定的2016年12月30日向后延续80日为准。但被告提供的证据证明的停工时间，均发生在原、被告双方签订案涉《商品房买卖合同（预售）》之前，因此被告向原告交付房屋的时间不应推迟，故对被告的上述辩解意见本院不予采纳。因原、被告在合同中对一方违约后违约金支付的计算方法进行了约定，该约定不违反相关规定，被告交房逾期156天，按原告已交房款597980元日万分之一计算，违约金为9328.5元。故对原告要求被告支付原告逾期交房的违约金9328.5元的诉讼请求，本院予以支持。根据双方约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照督促被告尽快处理完毕的方式处理。本案中，因被告的原因，原告未在双方约定的期限内取得案涉房屋所有权证书。因此，本院认为按照双方约定，被告应在本案判决生效后30日内处理完毕因其原因影响原告办理案涉商品房的房屋所有权证书的事项，本案判决生效后30日内未处理完毕上述事项，应按照已购房款总额597980元，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算支付原告违约金。原告要求判令被告支付原告延期办理房地产权属证书的违约金暂计58527.49元（自2018年6月6日至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行的贷款利率计算，自2019年8月20日起按照LPR计算至实际办理房地产权属证书之日止），以上暂计67856元的诉讼请求，本院不予全部支持。原告要求被告为其办理房地产权属证书，因办理房地产权属证书并非原、被告合同约定的被告的义务，也非法律规定的被告的义务，原告该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。根据2017年7月18日辉县市规划局出具的信访事项处理意见书及2020年4月30日辉县市自然资源和规划局就江山城小区项目规划核实批前公示，证明原告就案涉房屋有关权利一直在向有关部门主张。因此，原告2020年8月12日向本院起诉，不超过诉讼时效，故对被告辩称原告起诉逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告辉县市江山天成置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告张丽芳逾期交房违约金9328.5元；二、被告辉县市江山天成置业有限公司于本判决生效后30日内处理完毕因其原因影响原告办理位于辉县市清晖路与新四路交叉口东南角江山城·江山花园31幢1单元1层1-102号房的房屋所有权证书的事项，本判决生效后30日内未处理完毕上述事项，应按照已购房款总额597980元，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍支付原告张丽芳违约金（从本判决生效30日后之日起计算至被告辉县市江山天成置业有限公司处理完毕上述事项之日止）；三、驳回原告张丽芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，由被告辉县市江山天成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  骆幸琪二〇二〇年十月二十九日书记员  张 韬