重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0107民初12615号 原告（反诉被告）：易沁心，女，1986年4月17日生，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：任娟，重庆达美律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆诚邦实业有限公司，住所地：重庆市九龙坡区渝州路**，统一社会信用代码：91500107056465499P。 法定代表人：陈波。 委托诉讼代理人：吴苛政，四川拓泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）易沁心诉被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）易沁心的委托诉讼代理人任娟，被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司的委托诉讼代理人吴苛政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易沁心诉称，原、被告于2015年5月1日签订了《“石桥STYLE”商铺租赁合同》，约定被告将位于重庆市渝州路79号2F-68号商铺出租给原告经营咖啡，另约定了履约保证金、租期、租金等事项，其中第四条约定合同期内被告确保在该购物商场优于原告租赁位置（LG、1F）不引进咖啡商家或带有“咖啡”后缀的商家。合同签订后，原告对承租商铺进行了装修，经营“逸美咖啡”。2018年12月25日，被告违反前述约定在1F-04号商铺同意其他商家经营“瑞幸咖啡”，原告多次要求被告纠正违约行为，被告拒不纠正。现原告起诉来院，请求法院判令：解除原、被告签订的《“石桥STYLE”商铺租赁合同》；被告向原告双倍返还履约保证金98120元、返还水电保证金2000元、赔偿装饰装修残值（最终以评估为准）、经营损失20万元、公证费3000元、加盟费8万元；被告退还2019年1月1日至2019年2月7日的租金等费用；被告支付律师费3万元；被告承担本案诉讼费。 被告重庆诚邦实业有限公司辩称，原告不具有约定解除权，亦不具备法定解除权。被告没有任何违约行为，被告于2017年将购物商场1F整体租赁给重庆永旭资产经营管理有限公司，从未将商场1F出租给其他商家。被告从未引进咖啡商家或带有“咖啡”后缀的商家，1F的瑞幸咖啡并非被告引进，被告亦未同意或默认1F承租人可以引进任何咖啡商家。原、被告签订的商铺租赁合同的主要债务已经履行，合同目的已实现，是否引进其他咖啡商家并未影响原告自主经营咖啡店。被告不应当双倍返还履约保证金98120元，亦不应返还水电保证金2000元，不应赔偿任何装饰装修残值，不应当赔偿任何经营损失及公证费。 反诉原告重庆诚邦实业有限公司诉称，反诉原告与反诉被告签订了《“石桥STYLE”商铺租赁合同》，反诉被告于2015年8月7日实际接收租赁商铺，正常使用至今，但反诉被告自2016年10月8日起未按合同约定足额支付租金，经反诉原告多次催告，仍拒绝交纳。现反诉原告起诉来院，请求法院判令：解除反诉原告与反诉被告签订的《“石桥STYLE”商铺租赁合同》，反诉被告返还租赁商铺；反诉被告支付欠付租金915454元（从2016年10月8日起计算至租赁商铺返还之日）；反诉被告支付逾期违约金274636元（以欠付租金为本金，按照合同约定的欠付租金的30%计算）。 反诉被告易沁心辩称，反诉原告无权解除租赁合同，反诉原告自身违约在先。反诉被告已交纳租金至2019年2月6日，之后依法停止支付租金，因反诉原告的违约行为造成反诉被告受损，反诉被告可以依法行使停止租金的权利。 经审理查明，2015年，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了《“石桥STYLE”商铺租赁合同》，约定：被告将位于重庆市渝州路79号2F-68号商铺出租给原告，房屋建筑面积405.45平方米，套内建筑面积223平方米，外摆面积240平方米；租赁期限自2015年5月1日至2021年4月30日；自交接房之日起至项目开业后3个月为乙方免租期（甲方应确保乙方至少有6个月装修免租期，且该期限不计入合同年限），该期限内甲方免收乙方商业管理费、场地及附属设施租赁费（不含物业管理费，物业管理费在免租期内乙方仍需按约定支付）；乙方承诺于2015年8月1日前装修完毕达到可开业条件并正式对外营业，如发生甲方提早或延迟交房，则商铺开业期相应提前或顺延；租赁物业的交付日期暂定为2015年5月1日，甲方应于该日期前30天以书面形式通知乙方，但甲方可以根据实际的工程进度提前或延期交付商铺，甲方通知的交付商铺日为商铺交付日期，并从此起算租期；乙方承诺其承租该房屋仅作为经营“漫咖啡或同类品质咖啡”品牌使用，在租赁期内不得改变前述经营用途，但经甲方同意的除外；物业管理费标准为10元/平方米（按建筑面积计收），即4055元/月，前3年不递增，第4年开始在上一年的基础上逐年递增6%；商业管理费标准为40元/平方米（按建筑面积计收），即16218元/月，前3年不递增，第4年开始在上一年的基础上逐年递增6%；场地及附属设施租赁费标准为71元/平方米/月（按建筑面积计收），即28787元/月，前3年不递增，第4年开始在上一年的基础上逐年递增6%；上述费用实行每季度预付一次，乙方接房前应预付147180元作为免租期结束后前三个月的物业管理费、商业管理费、场地及附属设施租赁费，否则视为乙方主动放弃该物业租赁权，并履约保证不予退还，以后每个季度应于上个季度期满15日前支付；本合同签订的同事乙方应向甲方交纳部分履约保证金49060元，接房之前将剩余部分履约保证金49060元补足，租赁合同终止后，乙方没有违约行为，并结清有关费用后，甲方无息返还乙方；水电费押金2000元，租赁合同终止后，乙方没有违约行为，并结清有关费用后，甲方无息返还乙方；合同期限内甲方确保在该购物商场优于乙方租赁位置（LG、1F）不引进咖啡商家或带有“咖啡”后缀的商家，若乙方更改经营业态，此条款自动作废；合同期限内甲方确保在该购物商场不引进超过400平米的同类咖啡商家，若乙方更改经营业态，此条款自动作废；房屋返还时，属于乙方的家具、电器等设备由乙方负责搬走，由乙方装修形成的全部或部分增添物或附属物（包括新增固定的隔墙、窗、灯具、门及其他拆卸后会损坏室内结构、功能美观状况的情况），乙方应在拆除前经甲方同意，拆除后应恢复交付时原状，若甲方决定不拆除，甲方无义务向乙方基于任何补偿；本合同约定的租赁期限届满或租赁合同提前终止，乙方未在租赁合同终止后10日搬迁的，视为乙方放弃该屋内装修及设备的所有权，甲方将对于该房屋内的乙方未搬走的设备及装修享有留置权，甲方有权将其在租赁场地内乙方未搬走的物资予以搬出异地保管，甲方对物资的保管期限为1个月，乙方须支付100元/天的保管费用；保管期满后甲方将视乙方自动放弃物资所有权，甲方将有权对物资进行任何处理；在承租期内，一方按照本合同约定或法律规定提出变更、解除或终止本合同的要求后，另一方应在收到通知后15个工作日内做出书面答复，逾期不答复的，即视为同意对方要求；乙方逾期不支付租赁费或综合管理费、水电燃气及分摊等费用累计超过30日，甲方可以书面通知乙方解除合同，履约保证金不予退还，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；乙方逾期不交纳租赁费、综合管理费、水电费等，甲方将按逾期每天加收应交纳费用总额的1%的滞纳金，滞纳金总额不高于应交未交费用额的30%，滞后30天以上，视为乙方退出经营，甲方有权终止本合同，甲方将不予退还乙方履约保证金、水电费押金且乙方仍须交纳该期限内应交的租赁费及其他费用；甲乙双方均应严格按照本合同约定履行，其中，若甲方违约，将全额退还乙方的履约保证金，并应支付乙方相当于履约保证金同等金额的违约金，若乙方违约，履约保证金不予退还；守约方为维护自己合法权益而支出的诉讼费、律师代理费等费用由违约方承担。 合同签订后，原告向被告交纳了合同保证金49060元。2015年8月7日，原告从被告处接收涉案商铺。后原告对涉案房屋进行装修后，用于经营“逸美咖啡”。原、被告均确认因商铺交接时间为2015年8月7日，故免租期自2015年8月8日计算至2016年2月7日，原告自2016年2月8日起向被告支付租金。 原告于2018年3月5日向被告交纳了房屋租赁费7万元，被告向原告出具了房屋租赁费发票，备注“18.2.8-18.8.7”。原告于当日向重庆融泰物业管理有限公司支付了物业管理费77180元，该公司向原告出具了物业管理费发票，备注“18.2.8-18.8.7”。 原告于2018年11月5日向被告交纳了房屋租赁费7万元，被告向原告出具了房屋租赁费发票，备注“18.8.7-19.2.6”。原告于当日向重庆融泰物业管理有限公司支付了物业管理费77180元，该公司向原告出具了物业管理费发票，备注“18.8.7-19.2.6”。 2019年4月24日，被告向原告发出《催缴函》，载明：原告经营的2F-68（逸美咖啡）应按合同约定如期支付租金、综合管理费、税费、电费及其他约定的费用，截至2019年4月24日，已拖欠租金147180元，具体明细为2019年2月7日至2019年5月6日的租金147180元。被告多次向原告催收，但原告一直未能及时支付，已违反合同约定，请原告于15日内即2019年5月9日前将前述全部款项立即支付，否则被告将按照合同约定解除合同。 2019年5月14日，原告作为重庆鸣杨饮食文化有限公司的法定代表人以被告违背租赁合同招商了第二家咖啡店（瑞幸咖啡）为由向重庆市九龙坡区公证处申请证据保全。重庆市九龙坡区公证处于2019年5月13日在瑞幸咖啡店拍摄了若干照片。前述公证事项产生公证费3020元，由原告自行支付。 2019年5月19日，原告委托重庆达美律师事务所进行诉讼，产生律师费3万元。 审理中，原告称按照租赁合同约定原告应每月交纳租赁费28787元、商业管理费16218元、物业管理费4055元，合计49060元，但原、被告在实际履行过程中对前述费用金额作了变更，每月租赁费、商业管理费、物业管理费按照24530元收取，原告自2018年2月8日至2019年2月6日均按照新标准向被告及物业管理公司交纳了费用，同时，被告向原告发出的《催缴函》中亦明确截至2019年4月24日，原告欠交2019年2月7日至2019年5月6日的租金147180元，并不欠交2019年2月7日前的费用。被告称双方并未对租赁费、商业管理费、物业管理费的收费标准进行变更，被告出具的《催缴函》只是明确了租金的时间段，并不包括2019年2月7日前的租金。 原告在审理中举示了其与富双（上海）投资管理有限公司于2015年3月20日签订的《合同书》，以证明原告承租涉案商铺经营“逸美咖啡”，该品牌系原告向富双（上海）投资管理有限公司申请加盟后使用，产生品牌使用费、基数服务费共计8万元，每年还须支付品牌管理费1万元。前述合同书中明确许可使用期限为一年，自2015年3月20日至2016年3月19日。原告于2015年3月20日向富双（上海）投资管理有限公司支付了7万元。原告称其每年向富双（上海）投资管理有限公司均支付了品牌管理费。被告认为前述合同书明确约定了许可使用期限，现期限已截止，且原告未举示证据证明其每年向富双（上海）投资管理有限公司支付了品牌管理费。 原告举示了《交付场地函》以证明其于2019年3月31日向被告交付了涉案商铺。被告对《交付场地函》不予认可，称该函件没有被告方工作人员的签字，被告未接收原告交来的钥匙，后原、被告于2020年6月22日协商后对房屋进行了交接，被告将房屋出租给他人了。 被告举示了其与重庆永旭资产经验管理有限公司于2017年1月21日签订的《新鸥鹏·教育Mall物业租赁合同》，以证明被告将涉案商业广场1F（建筑面积18415.43平方米）租赁给重庆永旭资产经验管理有限公司，租赁期限自2017年5月1日至2032年4月30日，原告诉称的“瑞幸咖啡”商铺系由重庆永旭资产经验管理有限公司出租出去的，被告并不知情。原告称前述租赁合同中明确约定了重庆永旭资产经验管理有限公司未经被告同意，应按照合同约定的用途使用租赁场所，不得擅自变更租赁场所用途，不得将租赁场所整体转租给第三方且只能用新鸥鹏教育MALL对外经营。 原告称“瑞幸咖啡”于2018年12月开业，但具体时间不清楚。被告称“瑞幸咖啡”于2019年1月开业，但具体时间不清楚。 另查明，原告申请对涉案商铺内装修和物品的市场价值进行评估。2020年6月22日，经本院委托，重庆金地房地产土地资产评估有限公司出具了《资产评估报告书》，评估结论为：涉案商铺内装修于2020年3月27日所表现的市场价值为204500元，装修每天的折旧额为299元；涉案商铺内物品于2020年3月27日所表现的市场价值为165480元，物品每天的折旧额为209元。前述评估产生评估费8000元，由原告自行支付。 被告称涉案商铺中的物品除了空调之外全部由被告放置在他处保管，可以交还原告。前述《资产评估报告书》中明确涉案商铺中格力中央空调（格力商用吸顶空调5PFGR12/A2-N4）4台价值18470元、格力直管空调（格力商用A2系列风管送风式空调机）2台价值2140元，共计20610元。 上述事实，有双方当事人的陈述、商铺租赁合同、接房确认函、收据、公证书、发票、法律事务委托代理合同、租赁费票据、物业管理费票据、催款函、报告书、发票、询问笔录、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，原、被告于2015年签订的《“石桥STYLE”商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告在合同履行期限内应确保在涉案购物商场优于乙方租赁位置LG、1F不引进咖啡商家或带有“咖啡”后缀的商家，而被告于2017年1月将涉案商铺所在商场的1F整体出租给重庆永旭资产经验管理有限公司用于经营“新鸥鹏·教育Mall”，之后于2019年1月1日前后在商场1F引进了“瑞幸咖啡”。若“瑞幸咖啡”系被告引进的，被告当然违反前述租赁合同约定，构成违约。若如被告所述“瑞幸咖啡”系由1F的整体承租方重庆永旭资产经验管理有限公司引进，根据被告与重庆永旭资产经验管理有限公司的合同约定，重庆永旭资产经验管理有限公司未经被告同意不得擅自变更租赁场所用途，不得将租赁场所整体转租给第三方且只能用新鸥鹏教育MALL对外经营，故“瑞幸咖啡”的引进，可能经过了被告的同意，亦可能得到了被告的默许，即使被告完全不知情，被告也不能用其与重庆永旭资产经验管理有限公司之间的合同权利义务来对抗其与原告之间的合同义务，故被告仍然构成违约。 原、被告对涉案租赁合同解除均无异议，本院予以确认。 关于原告请求被告返还履约保证金、返还水电保证金的问题，本院认为，根据租赁合同约定，若被告违约，将全额退还原告的履约保证金，现本院认定被告构成违约，故被告应当将履约保证金49060元退还原告。根据租赁合同约定，水电费押金2000元，租赁合同终止后，原告没有违约行为，并结清有关费用后，被告应无息返还原告，现租赁合同因被告违约而解除，故被告应当将水电费押金2000元退还原告。 关于原告请求被告支付违约金49060元的问题，本院认为，根据租赁合同约定，若被告违约，将全额退还原告的履约保证金，并应支付原告相当于履约保证金同等金额的违约金，现本院认定被告构成违约，前述违约金系原告应当交纳的一个月租金、商业管理费、物业管理费，该标准较为客观合理，故本院认定被告应当向原告支付违约金49060元。 关于原告请求被告赔偿装修损失问题，本院认为，原、被告的商铺租赁合同因被告的违约行为导致解除，被告应当向原告赔偿相应的装修损失，根据评估机构的结论，原告承租的商铺在2020年3月27日的市场价值为204500元，故被告应当向原告赔偿装修损失204500元。原告请求前述装修损失应当按照每日299元的折旧额自2019年5月20日计算，故2019年5月20日至2020年3月27日按照310天计算，应当增加折旧额92690元。本院认为，原告自认2019年2月至2020年1月仍在继续营业，且未举示证据证明何时停止营业，原告作为承租方系涉案商铺的使用人和管理人，故在无其他证据证明原告已停止营业的情况下，应当视为原告仍继续营业。原告虽称其于2020年4月10日与被告进行了交接，但被告并不认可，且原告直至2020年6月22日尚未自行将商铺内物品腾空，故本院对原告要求增加2019年5月20日至2020年3月27日共计310天的折旧额的请求不予支持。 关于原告请求被告赔偿物品损失问题，本院认为，现除空调已由被告租赁商铺给他人时一并交付给承租人，空调价值共计20610元，而原告未举示证据证明商铺内其他物品的购买时间以及购买时物品的情况，本院无法认定前述物品全部或部分是否实际用于经营商铺所需，且现在商铺内的其他物品均由被告保管在他处，被告亦同意交还原告，原、被告可以对商铺内除空调以外的物品进行交接，本院对原告要求赔偿前述物品价值的请求不予支持。因空调已由被告将商铺租赁给他人时由他人使用，被告应当将空调费用赔偿原告，故本院认定被告向原告赔偿空调损失20610元。 关于原告请求被告支付评估费的问题，本院认为，根据本院对评估报告评估结论的采信情况，本院酌情认定评估费8000元由原告承担3000元，由被告承担5000元。 关于原告请求被告赔偿经营损失20万元的问题，本院认为，原告诉称的经营损失系间接损失，该间接损失并非必然存在，在本院已判决被告赔偿装修损失的情况下，本院对原告请求赔偿经营损失的诉讼请求不予支持。 关于原告请求被告退还2019年1月1日至2019年2月7日的租金问题，本院认为，原告虽称“瑞幸咖啡”于2018年12月开业，但未举示证据予以证明，现被告认可“瑞幸咖啡”于2019年1月开业，但具体时间不清楚，考虑到原告自2018年2月8日至2019年2月6日的租金、商业管理费、物业管理费均按照合同约定标准的50%交纳，已经享受了优惠，同时原告在前述期间仍正常经营，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告请求被告支付律师费的问题，本院认为，根据租赁合同约定，守约方为维护自己合法权益而支出的律师代理费等费用由违约方承担，现原告因本案诉讼产生律师费3万元，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 关于原告请求被告支付公证费的问题，本院认为，该笔费用并非原告因租赁合同解除产生的必要费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告请求被告支付加盟费8万元的问题，本院认为，原告举示的涉及加盟事项的合同、票据等证据显示许可使用期限于2016年3月19日截止，原告并未举示证据证明其在期限届满后仍继续每年交纳了使用费，故本院对原告的该项请求不予支持。 关于反诉原告请求反诉被告返还涉案商铺的问题，本院认为，反诉原告、反诉被告均确认反诉被告在2020年6月22日将商铺交还反诉原告，反诉原告将商铺出租给他人，故无须本院另行判决反诉被告向反诉原告交还商铺。 关于反诉原告请求反诉被告支付2016年10月8日至租赁商铺返还之日（2020年6月22日）的租金及违约金的问题，本院认为，反诉原告请求的租金计算标准实际系租金、商业管理费、物业管理费三笔费用之和，根据被告向原告发出的催缴函，被告在催缴函中明确原告截至2019年4月24日欠交2019年2月7日至2019年5月6日的租金147180元，结合原告举示的租金收据、物业管理费收据，收据中均明确载明了租金、物业管理费交纳至2019年2月6日，故本院认定原告将2019年2月6日前的租金、物业管理费均已交纳完毕。关于2019年2月7日至2020年6月22日的租金及违约金问题，本院认为，被告违反租赁合同约定在涉案商铺所在商场1F引进“瑞幸咖啡”，其违约行为导致租赁合同解除，但原告直至2020年6月22日才与被告进行交接，且并未主动将涉案商铺内物品腾空，而由被告自行将商铺内物品搬离，故原告自身未主动与被告进行商铺交接，导致损失扩大。此外，被告认可原告于2020年1月20日停止营业，于2020年3月21日开始营业，考虑到新冠疫情的影响，本院酌情认定2020年1月21日至2020年3月20日的租金予以免除。综合考虑前述因素，本院酌情认定2019年2月7日至2020年6月22日（扣除2020年1月21日至2020年3月20日）的租金、商业管理费、物业管理费由原告承担40%，被告承担60%，反诉被告须向反诉原告支付289126.93元〖49060元/月÷30天×（502天-60天）×40%〗。因被告的违约行为导致合同解除，本院对被告要求原告支付违约金的请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 解除原告（反诉被告）易沁心与被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司签订的《“石桥STYLE”商铺租赁合同》。 被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易沁心退还履约保证金49060元。 被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易沁心退还水电费押金2000元。 四、被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易沁心支付违约金49060元。 五、被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易沁心赔偿装修损失204500元。 六、被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易沁心赔偿物品损失20610元。 七、被告（反诉原告）重庆诚邦实业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）易沁心支付律师费3万元。 八、驳回原告（反诉被告）易沁心的其他诉讼请求。 九、反诉被告易沁心于本判决生效后十日内向反诉原告重庆诚邦实业有限公司支付截止2020年6月22日的租金、商业管理费、物业管理费共计289126.93元。 十、驳回反诉原告重庆诚邦实业有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为9884元，由原告易沁心负担6570元，被告重庆诚邦实业有限公司负担3314元。反诉案件受理费减半收取为7755元，由反诉原告重庆诚邦实业有限公司负担4937元，反诉被告易沁心负担2818元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  李飞 二〇二〇年十月二十七日 书记员  边媛