安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初8613号 原告（反诉被告）：王海新，男，1984年6月8日出生，汉族，住安徽省临泉县。 原告（反诉被告）：孙秀丽，女，1985年2月18日出生，汉族，住安徽省临泉县。 两原告共同委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。 被告（反诉原告）：阜阳市利华置业有限公司，统一社会信用代码913412006897546884,住所地阜阳市颍州区颍西办事处人民西路****。 法定代表人：王光伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉洁，该公司法务。 委托诉讼代理人：刘利华，该公司总经理。 原告（反诉被告）王海新、孙秀丽与被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司（以下简称：利华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人于明湖、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人李玉洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海新、孙秀丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告延迟办证违约金9395.8元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%，自2017年10月4日计算至2018年1月11日，实际应计算至实际履行之日止）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年5月24日，原告购买被告建设的位于临泉县，面积107.21平方米，单价5252.45元，合同实际总价款人民币563115元，一次性付清。合同约定房屋接收后360天被告将办理产权登记的应由其提交的材料递交到产权登记机关。原告2016年10月9日接收房屋，到了合同约定的办理权属登记的日期2017年5月，被告没有将办理权属登记所需由其提供的资料提交登记机关，原告迟迟不能办理房屋权属登记。综上被告违反合同约定应当承担违约责任，原告起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告利华公司辩称：1、原告主张被告以购房款为基数，按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%赔偿逾期协助办证违约金，没有事实及法律依据。2、无论原告是否未在规定期限内取得房地产权属证书，均不是被告的责任。3、房产测绘延误的期间不能归责于被告。4、本案原告应当支付延期办证违约金及贷款担保金利息。 被告（反诉原告）利华公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告逾期办证违约金7855元（按总房款中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%，从2018年3月26日计算至2018年6月19日）；2、反诉被告支付反诉原告逾期办证贷款担保金利息1452元（按贷款担保金19500元建行同期银行贷款利率5.88%的两倍，从2018年3月26日计算至2018年11月9日）；3、本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：2014年5月24日，原告购买被告建设的位于利华•中央公馆18#商住楼502室商品房一套，双方签订的《商品房买卖合同》约定，商品房面积为104.19平方米，每平方米单价人民币5243.12元，合同实际总价款人民币546281元，首付款156281元，银行按揭贷款390000元。反诉原告作为反诉被告按揭贷款的阶段保证人。《商品房买卖合同》补充协议第五条约定，因买受人原因延期办理房产证的，买受人承担一切责任；补充协议第九条约定，买受人在接到出卖人通知15日内向出卖人提供办理房产证证明材料，逾期不能提供的，买受人须应向出卖人按同期银行贷款利率两倍支付贷款保证金利息。反诉原告于2018年3月10日微信通知反诉被告办理房产证及抵押事宜，反诉被告于2018年6月19日办理产权证、2018年11月9日办理完成抵押，已违反上述协议约定，反诉原告据此要求反诉被告支付逾期办证违约金7855元、支付贷款担保金利息1452元。综上，反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议属于有效合同，反诉被告违反合同约定，依法应当承担相应责任。反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，提起反诉，请求依法支持反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）王海新、孙秀丽辩称：1、办证是原告的权利而不是义务，双方在合同补充协议中因被告向银行支付了担保金，所以设置了15日内办证义务，但是本案中， 被告的反诉请求第一项和第二项均是基于同一合同约定义务，被告的依据是最高院的司法解释，而司法解释的前提是没有约定违约金或者损失无法确定，本案中已经确定了违约金的计算标准，故反诉请求第一条无事实及法律依据。2、对第二项反诉请求，银行贷款利率的计算基础是错误的，按照人民银行贷款基准利率一年期的贷款利率是4.35%。 原、被告围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提举相关证据，依据原、被告的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实为：2014年5月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，约定原告购买被告建设的位于临泉县，合同约定面积107021平方米，单价每平方米5252.45元，合同实际总价款人民币563115元。 合同第六条约定，2014年5月24日首付款173115元整，剩余房款390000元整办理按揭贷款，贷款资料需在3日内备齐并办理公积金贷款手续。 合同第八条约定，被告应于2015年12月31日前将涉案房屋交付给原告。 合同第十五条约定，被告需在房屋交付使用后360日内报产权登记机关将出卖人应提供资料备案，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属登记证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.01%赔偿买受人损失。《合同补充协议》第一条约定，买受人选择按揭贷款方式支付的，买受人首付房款交清后，签订合同时，向出卖人提供办理按揭贷款所需的材料，并按银行要求办理按揭手续，因买受人责任，导致30天内按揭手续未完成，主合同付款方式自动转为一次性付款，买受人在出卖人通知7日内付清全部购房款，同时买受人应承担主合同第七条规定的逾期付款的违约责任。 合同补充协议第五条约定，买受人同意出卖人采取报纸公告等当时通知办理房产证，公告日即为送达日。因买受人原因延期办理房产证的，买受人承担一切责任。 补充协议第九条约定，按揭贷款的买受人，因出卖人为买受人向贷款银行支付了担保金，该商品房的产权证须有出卖人统一办理，买受人将办理产权证的相关资料，在接到通知15日内向出卖人提供，对逾期不能提供证明材料的，买受人须向出卖人按同期两倍银行利率支付贷款担保金利息，否则构成违约，一切责任由买受人承担。并约定，买卖双方一切有关该商品房的责任，均以主合同和补充条款为依据，其他任何口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。 2018年3月15日，原、被告签订《合同补充协议》，约定经确权后，涉案房屋建筑面积为104.19平方米，双方确认合同约定的建筑面积比确权面积少3.02平方米，商品房单价5243.12元，双方最终确认总房价款为546281元。 原告于2016年10月9日接收房屋。2018年6月8日，原告接收被告公司于2018年6月4日邮寄的办理房产证通知书。2018年3月15日被告利华公司为原告补开售房款增值税发票。2018年6月19日，原告取得案涉房屋不动产权属证书。 另查明：利华中央公馆18#楼于2016年3月30日经建设、施工、监理、设计、勘察五大责任主体验收合格。2016年12月27日，临泉县环保局出具临环字[2016]278号《关于利华中央公馆建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。2017年5月4日，利华中央公馆19#楼竣工验收备案。2017年5月4日，被告利华置业委托阜阳市金正房地产测绘有限公司临泉分公司对涉案小区进行面积实测，2017年7月该测绘公司资质到期，终止业务办理，被告利华置业又委托阜阳朋和测绘有限公司对涉案小区进行面积实测。2018年7月23日，临泉县不动产登记中心出具《关于临泉县利华中央公馆小区不动产登记的情况说明》，说明被告利华置业于2018年1月11日向不动产登记中心提供有关资料申请利华中央公馆小区18#-22#栋房屋的所有权首次登记，于2018年2月5日、6日完成了上述建筑的登记事项。2018年12月6日，临泉县房地产管理局出具证明，临泉《利华•中央公馆》项目具办人员于2017年5月4日向该局申请产权登记备案，该局要求其缴纳房屋质量保证金，该项目提交资料审核后于2017年5月10日缴纳了房屋质量保证金439万元。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。原告已履行全额支付购房款的义务，被告应当向其交付符合合同约定的房屋，违反了合同约定，依法应承担违约责任。 原告要求判令被告赔偿原告延迟办证违约金9395.8元（按中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%，自2017年10月4日计算至2018年1月11日，实际应计算至实际履行之日止）。本院认为，涉案商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案房屋的实际接收时间为2016年10月9日，依据合同第十五条约定，被告应于2017年10月4日前将办理不动产权证书所需的资料报产权登记机关备案。不动产登记中心出具的《情况说明》及《不动产权受理通知书》显示，被告于2018年1月11日才将所需材料报不动产权登记中心备案，至此被告的合同约定产权资料报备义务方履行完毕。故原告要求被告支付延期协助办理产权登记违约金合理部分应予支持。因合同中就逾期办证的问题只约定了买受人退房的违约责任，对于买受人不退房应当如何承担违约责任没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定按照年利率4.35%上浮40%即年利率6.09%计算。被告逾期提供资料的天数从2017年10月4日计算至2018年1月11日，共计96天，被告应支付违约金为563115元×6.09%÷365×100天=9395.5元。被告辩称，利华公司已经如约履行合同约定的提供资料义务，在测绘过程中，因业主提出面积异议及测绘机构变更，造成测绘工作延误，故临泉县房地产管理局的测绘时间不应计入利华公司的提交资料时间。本院认为，被告承担的提交资料的义务，应当同时保证提供资料的时效性、真实性和完整性，且合乎报备资料的规范。国务院于2001年4月4日颁布，于同年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产权开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可见，被告应当在商品房交付使用前就应当将实施测绘，并应将测绘报告作为提交产权登记机关备案的资料予以报送。本案中，被告利华公司以业主对测绘面积有异议以及测绘机构变更、重新测绘延误时间不应计入利华置业提交的资料时间为由，认为不应由其承担责任。本院认为，双方对于合同中的约定系双方的意思自治，对于合同之外的因素导致合同不能履行，除双方另有约定或不可抗力外，不能对抗合同的履行。对于因测绘公司的原因造成其损失的，可另行主张权利。故对被告的该辩解，本院不予采信。 被告依据《合同补充协议》第五条，反诉要求原告支付被告逾期办证违约金7855元（按总房款中国人民银行近三年计取逾期贷款利息的标准年利率6.09%，从2018年3月26日计算至2018年6月19日）。本院认为，合同第十五条约定系被告延迟交付办理房产需由被告提供给产权登记机关的资料而产生的违约责任，对原告延期交付资料是否构成违约，如违约，承担何种形式的违约责任均未明确约定。《合同补充协议》第五条系对主合同第十五条的补充和延伸，该条确定了双方同意以报纸公告等方式为通知办理房产证的方式。同时，该补充条款还约定，因原告原因延期办理房产证，原告承担一切责任，虽然可因此确认原告存在自身原因导致延期办理房产证的情形，但该条款未约定因买受人责任，逾期办证违约金的承担和计算标准。同时，相关司法解释关于逾期办证违约金的支付情况也仅是基于出卖人原因未能办证导致的违约金计算，而未规定买受人原因逾期办证的违约金。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。 被告依据《合同补充协议》第九条，反诉要求原告支付被告逾期办证贷款担保金利息1452元（按贷款担保金19500元建行同期银行贷款利率5.88%的两倍，从2018年3月26日计算至2019年11月9日）。本院认为，《合同补充协议》第九条第二项约定买受人须在接收到出卖人办理产权证书的通知后15日内向出卖人提供相关证明资料，逾期不能提供的，须向出卖人按同期两倍银行贷款利率至贷款担保金利息。被告向本院提交2018年3月10日业主微信群通知办证信息截图，但并不能证明该通知到达原告，本院不予采信。原告于2018年6月8日收到被告邮寄的办理产权登记的书面通知，故通知时间应为邮寄方式送达时间，即2018年6月8日。原告于2018年6月19日办理涉案房屋不动产权登记证书。原告不违反《合同补充协议》第九条第二项约定，被告反诉要求原告支付逾期办证贷款担保金利息，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王海新、孙秀丽逾期办证违约金9395.5元； 二、驳回被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，反诉费25元，合计50元，由被告（反诉原告）阜阳市利华置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张    伟 二〇二〇年十月二十九日 书记员 汤小宇（代） 附:判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。