山西省太原市杏花岭区人民法院   民事判决书   （2020）晋0107民初3819号   原告：太原林源达企业管理有限公司。   法定代表人：赵某，董事长。   委托诉讼代理人：郝某、李某1，山西国晋律师事务所律师。   被告：太原市杏花岭区金世纪幼儿园。   法定代表人：王某1，校长。   委托诉讼代理人：李某2，山西华炬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：穆某，山西华炬律师事务所实习律师。   被告：王某1，户籍所在地太原市，现住太原市。   委托诉讼代理人：李某2，山西华炬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某2（系王某1之丈夫），住太原市。   被告：杨某，户籍所在地江苏省江苏市。   被告：王某3，户籍所在地太原市。   原告太原林源达企业管理有限公司（以下简称林源达公司）与被告太原市杏花岭区金世纪幼儿园（以下简称金世纪幼儿园）、王某1、杨某、王某3房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林源达公司的委托诉讼代理人郝某、李某1，被告金世纪幼儿园的法定代表人王某1及委托诉讼代理人李某2、穆某，被告王某1及委托诉讼代理人李某2、王某2到庭参加诉讼。被告杨某、王某3经过本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告林源达公司向本院提出诉讼请求：1、被告金世纪幼儿园赔偿非法占用房屋的租金损失36万元；2、被告金世纪幼儿园赔偿非法占用房屋期间的其他经济损失28.5万元；3、被告金世纪幼儿园支付实际占用房屋期间的电费4292.64元、水费1295元、取暖费8250元，共计13837.64元；4、被告金世纪幼儿园股东王某1、杨某、王某3对上述损害赔偿承担连带清偿责任；5、诉讼费用由四被告负担。事实理由：2015年12月31日，被告金世纪幼儿园与原告签订《租赁合同》，承租原告位于太原市杏花岭区敦化南路30号办公楼一、二层开办幼儿园使用，租赁期限3年，年租金28万元。合同到期后，被告金世纪幼儿园拒不退房，法院作出生效判决后仍不腾出。2018年12月14日，原告委托全资子公司签订拍卖合同，委托拍卖上述房屋及院内场地租赁权。经2018年12月25日拍卖会，由太原市小店区得一堂幼儿园（下称得一堂幼儿园）以85.5万元竞得房屋租赁权，第一年租金为36万元。由于被告拒绝移交房屋，导致原告无法履行房屋租赁合同，原告需向得一堂幼儿园退还已收取的第一年租金36万元及首年租赁权拍卖金28.5万元的损失。2020年元月10日，被告杨某代表被告金世纪幼儿园与原告签订了租赁房屋交还确认书，并将房屋交还原告。其无权占有房屋期间应支付的水、电、暖费用为共计13837.64元。被告金世纪幼儿园拒不归还原告房屋，存在主观过错，构成侵权，应赔偿原告的损失。被告金世纪幼儿园为民办学校，在法律上属于非法人组织，不具有独立的法人资格，其股东应承担连带责任。原告诉请法院依法裁判。   被告金世纪幼儿园、王某1辩称，本案为侵权纠纷，侵权人是被告杨某、王某3，侵权责任应当由该二被告承担。王某1作为金世纪幼儿园的法定代表人，尽到了全部应尽义务。被告金世纪幼儿园、王某1没有侵权行为，不应当承担本案侵权责任和连带责任。1、被告金世纪幼儿园为民办非企业单位，民政局核发《民办非企业单位登记证书》，系经依法成立的法人单位，具有独立法人资格。其不是公司，金世纪幼儿园只是有举办责任，不存在股东的问题。王某1作为股东已履行完毕出资义务，原告以公司法主张股东对侵权责任承担连带责任，属适用法律错误；2、被告金世纪幼儿园开办后至2017年5月由法定代表人王某1负责管理，运营规范。2017年1月，被告杨某、王某3加盟该幼儿园，从同年5月起强行控制了幼儿园公章、财务章、登记证书等，不服从法定代表人的决定和指令，擅自使用公章，且不允许王某1进入该幼儿园工作。在王某1不知情下，该二人2017年9月26日以幼儿园的名义向原告出具声明、终止租赁合同，又以个人名义签订租赁合同等行为，在王某12018年5月8日登报声明幼儿园公章等丢失下，仍加盖公章作出通知。涉案租赁房屋从2017年10月1日始就已由被告杨某、王某3个人租赁并占有；3、2018年12月31日后金世纪幼儿园已停止办园，该租赁房屋仍被杨某和王某3个人实际控制和占有。法定代表人王某1为避免损失，多次采用在该幼儿园门口张贴通知、发送短信（微信）、快递邮寄、登报通知等方式明确告知被告杨某、王某3二人已终止办园、要求交还租赁房屋，多次告知无效。王某1还曾于2019年3月1日向110报警求助。租赁到期后，杨某、王某3二人个人拒不退还及非法占用房屋，其行为不能代表金世纪幼儿园，否认被告金世纪幼儿园拒不退还之事实；4、杨某、王某3无权作为被告金世纪幼儿园的代表人进行民事活动。原告从2017年10月1日始就知道该房屋就已经被二人个人承租占用，其未通过法定代表人王某1而于2017年9月28日与杨某、王某3个人签订合同等系列行为。2018年5月8日王某1登报后已将登报声明亲自送达原告公司。原告明知侵权人为杨某和王某3个人，应当向二人主张承担侵权责任；5、（2019）晋0107民初747号、（2019）晋01民终4918号民事判决书对金世纪幼儿园不发生法律效力，不应作为本次裁判的依据，因该案进行一审、二审审理时，法院送达的诉讼文书和应诉材料被杨某接收后，其未告知法定代表人王某1，杨某、王某3为实际侵权人且无权代表金世纪幼儿园参加诉讼，未对事实予以澄清。该判决内容错误并损害了金世纪幼儿园的合法权益；6、原告和瓷源物业为两个不同的法律主体。瓷源物业以自己名义进行的签订租赁合同、收取竞拍款等民事活动，原告以瓷源物业竞拍成交价格作为其损失要求赔偿，没有事实和法律依据，且该价格并不能真实反映房屋实际公允的租金价格。认为逾期腾房损失应参照原租赁合同约定或当时当地同地段房屋的租金标准酌情确定；7、原告未采取有效措施防止损失扩大，应当对扩大的损失自行承担责任。综上，请驳回原告对该二被告的各项诉讼请求。   被告杨某、王某3提交书面答辩意见：1、原告诉二被告承担连带清偿责任没有事实和法律依据。被告金世纪幼儿园为民办非企业单位，具有独立财产权，应当独立承担民事责任。二被告作为股东已经履行完毕出资义务，依法不应承担连带清偿责任。被告王某3于2020年7月9日将金世纪幼儿园股份转让于张海旺，后续问题已经与其无关；2、原告与得一堂幼儿园的《房屋租赁合同》，系双方恶意串通，故意损害被告金世纪幼儿园的权利而签订，该合同效力因损害他人合法权利而无效。原告主张的租金损失及其他经济损失并未实际发生，其主张无事实依据。且电、水、取暖费，应当分别由提供上述服务合同的单位收取，原告无权进行收取，请驳回原告对该二被告的各项诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：   被告金世纪幼儿园，2016年5月4日太原市杏花岭区民政局发放民办非企业单位登记证书，法定代表人王某1，有效期至2020年5月4日，业务范围为学前教育。   2015年12月31日，原告林源达公司与被告金世纪幼儿园签订《租赁合同》，约定被告金世纪幼儿园承租原告位于太原市杏花岭区敦化南路30号的办公楼一、二层（面积1420平方米）用于开办幼儿园使用，租赁期限为三年（2016年1月1日至2018年12月31日），年租金28万元，合同签订时支付第一年租金，年底支付次年租金。   2017年9月26日，被告金世纪幼儿园曾向原告发函《声明》，内容载明“由于幼儿园要集团化运营，需履行一系列手续，现以个人名义签署租赁合同。待办完手续之后再做备案”；2017年9月28日，原告与被告金世纪幼儿园签订《合同终止协议》，约定上述租赁合同于2017年9月30日终止；2017年9月29日，被告金世纪幼儿园出具《委托书》，授权委托董江霞作为受委托人与原告签订《租赁合同》。同日，双方又签订《租赁合同》，约定租赁房屋，租赁面积、用途、租金等内容与之前签订的《租赁合同》相同，租赁期限为2017年10月1日至2018年12月31日；2018年10月10日，被告金世纪幼儿园向原告作出《通知》，内容为：由于金世纪幼儿园“股东矛盾严重，2018年没有通过教育局和民政局年检工作，无法继续经营，故合同到期后不再继续租赁贵单位场地”。   2018年12月28日，原告林源达公司向被告金世纪幼儿园发出《通知》，内容为双方签订的租赁合同“将于2018年12月31日到期，请你方安置好幼儿园的孩子，尽快退场，办理交房事宜”；2019年1月15日，原告林源达公司再次向被告金世纪幼儿园发出通知，通知双方租赁合同“将于2018年12月31日到期，你方承诺于2019年元月18日前退场，请你方履行承诺，于18日前办理交房事宜，否则引起的一切后果由你方承担”。上述二份通知由被告杨某签收。   因涉案租赁房屋既未腾出也未继续支付租金，原告林源达公司于2019年2月向本院提出与被告金世纪幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，要求被告金世纪幼儿园立即腾空移交租赁房屋并赔偿其经济损失50万元。被告金世纪幼儿园委托诉讼代理人张智芳到庭参加诉讼。本院于2019年6月27日作出（2019）晋0107民初747号民事判决书，认定：“原告林源达公司与被告金世纪幼儿园于2015年12月31日签订的《租赁合同》已于2017年9月30日经双方协商终止，但被告又委托董江霞代表被告与原告签订内容相同的《租赁合同》，视为被告继续承租。2018年10月10日被告通知原告因股东矛盾故合同到期后不继续承租，合同解除，应视为被告的真实意思表示。原告基于被告不再承租场地的意思表示将争议房屋进行公开拍卖，并与第三方签订新的承租协议，原、被告双方房屋租赁合同解除，双方应妥善解决后续事宜。被告理应移交房屋。由于被告拒不腾房，导致原告与第三方的合同无法履行，势必造成原告不能履约的经济损失，但因原告无证据证明其已经支付得一堂幼儿园相关违约损失，故本院无法认定该项损失已经实际发生，对于原告的该项诉讼请求本院不能支持。待其实际发生，原告可另案主张权利”，判决被告太原市杏花岭区金世纪幼儿园于判决生效之日起十日内将其承租的房屋腾出交付原告。被告金世纪幼儿园不服，提起上诉，太原市中级人民法院2019年8月21日作出（2019）晋01民终4918号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。   上述判决生效后，经协商，2020年1月10日，原告林源达公司与被告金世纪幼儿园签订《租赁房屋交还确认书》，内容为：“双方签订的租赁合同已于2018年12月31日到期，但乙方一直占用，未交还甲方，2019年12月13日乙方通知甲方准备交房，但乙方开办的幼儿园仍在上课，不具备交房条件。现乙方具备交房条件，双方签订本确认书完成房屋交接手续。交房后所产生的费用由甲方负责，乙方需于一周内结清所有租金、水、电、暖费用，并将乙方物品全部搬出，否则视为乙方放弃，甲方自行处理”。双方核对水表指数4096、1360，电表指数10209。原告陈述该房屋2020年1月30日腾出交还原告。   另查明，2018年12月14日，原告林源达公司委托其太原瓷源物业管理有限公司（以下简称瓷源公司）与山西省太原拍卖公司签订《委托拍卖合同》，委托该拍卖公司公开拍卖“太原市杏花岭区敦化南路30号综合办公楼一、二层及院内场地租赁权，室内建筑面积1320平方米，院内场地面积300平方米”。经山西省太原拍卖公司2018年12月25日举行公开拍卖，太原市得一堂幼儿园以121.5万元竞得标的(租赁经营权拍卖款85.5万元和首年租金36万元)。2018年12月27日，原告委托瓷源公司与得一堂幼儿园签订了《房屋租赁合同》。因该合同未履行，2020年1月13日，太原市得一堂幼儿园法定代表人牛学玲向瓷源公司出具《关于解除合同的声明》，同意解除租赁合同，并说明得一堂未出资，拍卖款及首年租金均由王某1支付，同意将租赁经营权拍卖款85.5万元和首年租金36万元直接退给王某1（退到原付款账户）。瓷源公司同日回复同意解除合同并退款。瓷源公司于2020年4月15日办理退款。   上述事实，有民办非企业单位登记证书、租赁合同、声明、通知、合同终止协议、委托书、委托拍卖合同、拍卖报告、拍卖成交确认书、关于租赁权拍卖款的情况说明、租赁房屋交还确认书、银行凭证回单、关于解除合同的声明、物业费交款单、（2019）晋0107民初747号民事判决书、（2019）晋01民终4918号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证。   本院认为，涉案房屋租赁合同纠纷经生效判决确认，被告金世纪幼儿园2018年10月10日通知原告合同到期后不继续承租，双方租赁合同解除，被告金世纪幼儿园未能按时腾退房屋，应对造成原告的损害后果承担民事责任。本案中，被告金世纪幼儿园作为独立法人，虽其股东之间内部存有纠纷，但并不影响其对外应承担的民事责任。关于其股东内部矛盾纠纷，可另案诉讼解决。被告金世纪幼儿园、王某1辩称本案民事责任应由实际占有人即侵权人被告杨某、王某3承担，理由不能成立，本院不予采纳。原告主张本案被告王某1、杨某、王某3作为股东应承担连带清偿责任，无有依据，本院不予支持。涉案房屋未予腾退，原告不能出租收益，实际产生租金损失，对原告主张房屋被占用期间的租金损失，酌情参照拍卖款数额36万元支付。原告主张房屋被占用期间欠付的水、电、暖费用共计13837.64元，被告金世纪幼儿园应予以承担。原告在明知被告金世纪幼儿园股东内部存有纠纷有不能腾房的情况下，应妥善解决后续事宜，但其仍委托拍卖出租，未采取有效措施防止损失扩大，应对其扩大损失自行承担责任，对原告主张的其他经济损失28.5万元，本院不予支持。被告杨某、王某3经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据已查明的事实，依法裁判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：   一、被告太原市杏花岭区金世纪幼儿园于本判决生效之日起十五日向原告太原市林源达企业管理有限公司支付房屋租金损失36万元；   二、被告太原市杏花岭区金世纪幼儿园于本判决生效之日起十五日向原告太原市林源达企业管理有限公司支付占用房屋期间欠付水、电、暖费用共计13837.64元；   三、驳回原告太原市林源达企业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取5194元（原告已预交），由原告太原市林源达企业管理有限公司负担2247元，被告太原市杏花岭区金世纪幼儿园负担2947元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 员 李 芳   二〇二〇年十月二十三日   代书记员 王正茂   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。