广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初53550号原告深圳爪爪科技有限公司,住所地深圳市南山区粤海街道滨海社区海天一路**软件产业基地****,统一社会信用代码914403003352391449。法定代表人孙力，董事长。委托诉讼代理人陈涛,广东德荣律师事务所律师。委托诉讼代理人肖雯,广东德荣律师事务所实习律师。被告深圳融发投资有限公司,住所地深圳市福,住所地深圳市福田区福田街道金田路**皇岗离务中心主楼40F-12码914403006188672396。法定代表人陈小海，董事长。委托诉讼代理人张黎明,上海市通力(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人邱鸿鹏，上海市通力（深圳）律师事务所律师。原告深圳爪爪科技有限公司（以下简称爪爪公司）与被告深圳融发投资有限公司（以下简称融发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告爪爪公司委托诉讼代理人陈涛，被告融发公司委托诉讼代理人张黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告爪爪公司向本院提出诉讼，请求：1、被告向原告返还租赁保证金39583.38元、商铺管理费保证金7638.3元、商品质量保证金10000元；2、被告向原告退还2019年7月的租金13914.46元、管理费2546.10元、固定POS机月租费500元、推广费339.48元；3、被告向原告返还已预交的2019年8月租金13914.46元、管理费2546.10元、固定POS机月租费500元、推广费339.48元；4、被告赔偿原告装修损失140000元；5、被告赔偿原告租赁店铺内商品损失21030.67元、店铺内设备损失24477.3元；6、解除原被告于2018年10月25日签订的《仓库租赁合同书》并判令被告退还该合同书约定的租赁保证金5443.2元；7、被告赔偿原告预期营业利润损失760000元；(以上合计人民币1042772.93元)；8、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年10月25日签订《XXXX购物广场商铺租赁协议书》,约定由原告承租XXXX广场B1层H-22号商铺,租期自2017年10月15日起至2019年10月15日止。原告承租该商铺后,即对该商铺进行装修以作为宠物连锁店进行经营,投入装修费用20万元。但在2018年10月,被告因自身原因单方要求原告挪铺，在被告的逼迫且原告顾及老顾客和品牌信誉的情况下,原告被迫与被告签订《解除协议》后再另行签订新的《XXXX购物广场商铺租赁协议书》。新的租赁协议约定由原告承租XXXX广场B1层-H25号商铺,租期自2018年10月25日至2020年11月2日,月租金13194.46元,月管理费2546.1元,原告交纳租赁保证金39583.38元、管理费保证金7638.3元、售后商品质量保证金10000元。签订该协议后,原告便再次对商铺进行裝修,投入装修费用14万元。原告为方便仓储物品,另与被告签订《仓库租赁合同书》,租赁B1层T-02的仓库,租期自2018年10月25日起至2020年11月2日,月租金2721.6元,原告交纳履约保证金5443.2元。原告自承租以来一直正常经营宠物连锁店,每月均有可观利润且有较为稳定的客户群体。然而好景不长,被告于2019年6月起开始口头告知原告要退场后便开始封闭XXX大部分商铺,导致原告营业受到很大影响,利润大幅减少。被告于2019年7月1日向原告所在的XXX区域租户正式下发《解除租赁协议通知书》,单方要求解除租赁关系,要求租户搬离租赁场地,于7月11日与7月29日分别向原告发出《搬离商铺通知书》,要求原告搬离商铺。原告对此强烈不满并多次复函告知被告违约,应赔偿原告因此遭受的损失,但被告始终拒绝承担违约责任并赔偿原告损失。2019年8月1日晚上,在商场营业结束后,被告擅自组织人员强行清场封闭原告所经营的店铺,原告与隔壁另一家情况类似的美甲店老板彭女士向警方报警,民警到场进行调解无果。8月6日,原告发现租赁店铺已布满无印良品的广告,由此可见,被告单方违约清退小商户是为了更换大型品牌店进驻,因此不惜损害小商户的合法权益。即便被告已清场封闭原告的商铺,但仍然收取原告7月份费用及预扣8月份的租金和管理费。在与被告协商无果的情况下,原告与另一受害商铺向福田信访局信访,并向媒体曝光被告的无耻行径,获得南方都市报、网易新闻、今日头条、深圳大件事等媒体的大力关注与报道。然而至今被告仍然拒绝承担违约责任并赔偿原告的巨大损失。综上所述,原告依约履行合同义务,一直按期向被告足额缴纳各项费用,但被告却单纯为了自身利益而不惜在三年内两次单方违约要求原告挪铺和解除合同,被告的行为显然严重损害了原告的合法权益,造成原告所经营的品牌连锁店品牌形象损失、两次装修店铺的装修损失、物品设备损失、预期营业利润损失等其他相关经济损失。原告为了维护自身的合法权益诉至法院,请求法院依法判决,以彰显法治社会应有的契约精神,维护原告的合法权益。被告融发公司辩称，一、针对第一项诉求，被告依据《租赁合同》第十三条约定:“为保证物业能更好地符合使用需求及公共安全的目的,甲方保留在租赁期内的任何时候,变更、修缮、及临时封闭该物业的门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备等的权利,同时亦保留改变该物业布局、结构及安排的权利,乙方应予配合调整位置或终止本协议,甲方应提前一周通知,而无须对造成的影响向乙方作出补偿或赔偿”对涉案商铺进行改造符合合同约定,原告未进行配合不符合合同约定,被告有权不予退还各项保证金。并且,被告实际并未收取商品质量保证金,原告该项诉求并无任何事实依据,依法应予以驳回。二、针对第二、三诉求，2019年7月、8月,原告尚在涉案租赁合同履行期间,原告应当按照涉案租赁合同约定向被告支付合同约定各项租赁费用。结合原告所提供的证据4也实质可以明确2019年7月、8月,原告并未清场搬离,尚在租赁期限内。因此,原告该项诉求并无任何合同依据,且与事实不符,依法应予以驳回。三、针对第四项诉求，被告装修属于其开店经营的必要成本,原告所提供的证据也并未显示该笔装修费用实际产生,原告应承担举证不能的不利后果。且因双方提前解除租赁合同非被告导致,原告无权要求被告承担该笔费用。四、针对第五项诉求，原告并未提供证据证明该项所列商品、设备真实存在的证据,以及该等物品实际遭受损害,且该损害因被告导致。并且,因该等物品实际并未遭受损害,原告直接按物品原值向被告主张赔偿,该计算方式明显不合理。因此原告无权向被告主张该项损失赔偿,该项诉求既无事实依据,亦无法律依据,依法应予以驳回。五、针对第六项诉求，该项诉求的合同依据并非涉案合同,与本案并无关联,不属于本案受理范围,依法应直接驳回。六，针对第七项诉求，首先,被告按照涉案租赁合同约定解除协议并无违约行为。其次,按照合同法第一百一十三条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”即便被告单方解除行为被认定为违反合同约定,原告依据该条款向被告主张逾期利益损失至少应完成几项举证责任：1、被告违约解除涉案租赁协议；2、原告实际遭受损失；3、原告遭受的损失属于涉案合同签订时的可预期范围。即,可得利益损失须具有确定性,假定或可能发生的损失,不能作为违约损失赔偿的对象。本案中,原告未举证证明实际遭受预期利益损失,原告所提供的往来款确认函仅仅是原告承租期间的部分收入情况,并不等同于原告在涉案租赁合同期间的利润获得情况。结合原告所提供的证据,原告所计算的预期损失数额所参考的数据实际包含涉案合同履行期限之前的往来款结算情况,原告将涉案租赁合同履行前的结算情况作为预期营业损失的计算依据显然不合理。而且,双方提前终止合同并不意味着原告无法持续经营,更不意味着原告无法取得任何销售收益。原告该项主张相当于要求在租赁合同提前终止后,在原告不需要继续投入任何经营成本的情况下,直接获取利益，超出了合同的履行利益和被告签订合同时可以预见的损失范围。因此,原告该计算方式明显不合理,缺乏事实依据和法律依据,依法不应支持。七、针对第八项诉求，本案系因原告提起,向被告提起的各项主张均无合同依据,原告应自行承担诉讼费用。经审理查明，2018年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《解除〈XXXX购物广场商铺租赁合同〉协议》，载明：甲乙双方于2017年10月15日就甲方位于深圳市福田区XXXX购物广场B1层H-22号商铺出租给乙方使用等事项签订了《XXXX购物广场商铺租赁合同》及补充协议书等，现甲乙双方就解除上述合同、补充协议书等达成以下协议：一、甲乙双方均自愿同意自2018年10月25日解除原合同，乙方须于解除原合同当日交还租赁商铺并结清全部合同应交款项，乙方同意甲方直接在应退还的款项中抵扣欠款；二、甲方自本协议生效之日起30个工作日内将乙方已向甲方支付的租赁保证金35961.2元、管理费保证金7355.7元、水电费押金2451.9元，合计45768.8元无息退还至乙方账户。2018年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《XXXX购物广场商铺租赁协议书》，约定：一、乙方自愿承租XXXX购物广场B1层H-25号商铺，租赁期限自2018年10月25日至2020年11月2日止（其中自2018年10月25日至2019年4月24日止共182天为免租期，该免租期内，乙方无需支付租金，除租金以外的管理费、推广费及其他费用仍需支付），该商铺使用面积为31.12平方米，建筑面积为56.58平方米；二、乙方在该商铺经营宠物店，品牌为XX。租赁期内乙方不得将商铺转让给他人经营；三、乙方每月租金为：每月基本租金或每月营业额提成租金，两者取高。营业额提成租金以每月总营业额为基数计算（第一年的12个月包含免租期，若交付日提前或推迟，涨租的起算日期则相应提前或推迟）。本协议免租期届满后，每月25日或之前乙方向甲方预付下个月的基本租金。乙方应于每月10日前结算并补交上月提成租金超过基本租金的差额（如有）。2019年4月24日至2019年11月2日期间，每月基本租金13194.46元（233.2元/平方米×56.58平方米）或提成租金即当月总营业额之12%，两者取高；四、乙方同意并接受甲方指定的物业管理公司的管理。2018年10月25日至2019年11月2日期间，乙方每月应交纳的管理费为2546.1元、推广费339.48元，水电费按物业公司向乙方提供的公共事业单位账单交纳；五、首月各项费用于本协议签订之日起10个工作日内支付（不足一个月的，需按一个月支付，余额将抵扣下一个月的费用），其与月份费用乙方应于每月25日前预付下个月费用；六、乙方在本协议期内必须租用甲方提供的POS专用收银设备，乙方向甲方缴纳设备使用费500元/台/月，该费用从起租日起计算，与租金、管理费等同时支付；七、乙方应向甲方交纳租赁保证金39583.38元、管理费保证金7638.3元、售后商品质量保证金10000元。该协议第十三条约定：为保证物业能更好的符合使用需求及公共安全的目的，甲方保留在租赁期内的任何时候，变更、修缮及临时封闭该物业的门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、燃气通道、电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空气调节设备等权利，同时亦保留改变该物业布局、结构及安排的权利，乙方应予以配合调整位置或终止本协议，甲方应提前一周通知，而无须对造成的影响向乙方作出补偿或赔偿。2018年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了《仓库租赁协议书》，租赁场地位置为B1层T-02，面积9.72平方米，租赁期限为2018年10月25日至2020年11月2日，每月租金总额为2721.6元，每月25日预付下一个月租金。若乙方配合甲方调整承租商铺的位置，则甲方同意免收2018年10月25日至2019年6月24日期间的仓库租金。乙方应于每月10前交纳上月电费。本合同一经签署，乙方须交纳履约保证金5443.2元。2018年11月14日，被告向原告开具了租赁保证金39583.38元，管理费保证金7638.3元，仓库押金5443.2元的收款收据。2019年7月2日，原告向被告发送了《关于解约租赁协议之回函》，称被告于2019年7月1日通过微信方式将《解除租赁协议通知书》发送给原告，要求原告于2019年7月3日办理解约手续。但目前还处于商议商铺迁移事宜过程中，双方对店铺撤场或迁移的相关赔偿尚未确认，在这个阶段被告所发出的《解除租赁协议通知书》为无效文件，原告将不予理会。如在2019年7月2日后，双方未协商一致的情况下，单方面导致原告无法正常经营，原告将索赔品牌损失、未分摊装修成本、利润损失、商铺工作人员安置费用等共计100万元。2019年7月11日，被告向原告发送了《搬离商铺通知书》，称依据《XXXX购物广场商铺租赁协议书》第十三条约定，已于7月3日向原告寄达《解除租赁协议通知书》，但原告并未交还商铺，要求原告于7月15日前交还租赁物业，并将于7月15日晚营业时间结束后全面封闭XXX区域，如原告未在上述时间前交还商铺，将视为自动放弃商铺内所有物品，被告将代为清理搬离，由此产生的损失由原告负担。2019年7月16日，原告向被告发送了《XX广场赔偿正告函》，称被告的XXX整改计划并未给予原告解决方案，且要求搬离及封闭等行为已经构成单方违约，要求被告退回本月租金、管理费、推广费，并赔偿2019年7月合同结束之日的利润损失，同时将于2019年7月17日结束营业后，被迫暂停营业。2019年7月18日，原告向被告发送了《XX广场店的撤场的赔偿明细》，赔偿金额共计145万元。2019年7月29日，被告向原告发送了《搬离商铺通知书》，称因XXX区域改造需要，希望在友好协商的前提下与原告沟通商铺搬离事宜，已于7月18日收到原告的撤场补偿清单，但认为原告的诉求金额远大于受到的实际损失，现正式通知原告将于8月1日结束后全面封闭XXX区域，请原告及时办理物品搬离手续。2019年8月1日，原告向被告发送了《关于搬离商铺通知书之回函》，称不同意撤场要求，如被告擅自清理原告物品或封闭原告经营区域，由此造成的损失由被告承担。被告向原告发送的2019年7月、8月XX广场商户结算单中显示，被告已经在7月扣除当月固定POS机月租费500元、保底租金13194.46元、管理费2546.1元、推广费339.48元以及6月的提成租金9205.7元；被告已经在8月扣除当月固定POS机月租费500元、保底租金13194.46元、管理费2546.1元、推广费339.48元以及7月的微信手续费127.07元、支付宝手续费112.73元、电费305.44元、水费22.85元等。被告提供提交了一份《XX广场商户9月结算单》，显示2019年8月原告承租的商铺通过微信收款366元，应付电费为109.56元，无水费产生，原告称并未收到该结算单，对此不予确认。原告提交了一份落款日期为2018年12月7日的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》及装饰工程预算清单，合同载明：原告曾委托案外人深圳市富宏祥装饰工程有限公司对承租商铺进行装修，施工期间为2018年11月1日-12月1日，装修工程款为14万元；清单载明各分项工程预算价格，工程造价总款为141440元。原告还提交了一份落款日期为2018年12月15日的收款收据，该收据内容为案外人深圳市富宏祥装饰工程有限公司已收到原告交来的装修款14万元。庭审时，原告称被告于2019年8月1日强制清场封闭涉案商铺，从该日起未在涉案商铺继续经营。被告则称在2019年8月1日确因产生争议封闭现场并报警，但并非封闭涉案商铺，并称于2019年9月6日收回涉案商铺，并对涉案商铺遗留物品打包装箱，目前涉案商铺已经拆除。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告于2018年10月25日重新签订了XXXX购物广场B1层H-25号商铺及B1层T-02租赁协议书，双方均应严格按照合同约定，忠实履行合同义务。被告称依据商铺租赁协议书第十三条要求原告搬离，但该租赁协议书第十三条关于“为保证物业能更好的符合使用需求及公共安全的目的”的约定并不明确，且该条约定免除了被告责任，排除了对方主要权利，应认定为无效，故在原告不存在违约的情形下，被告要求原告搬离并封闭现场的行为已构成根本违约，应当承当违约责任。双方均确认被告曾于2019年8月1日封闭现场并报警，但对原告实际搬离或未再经营的起始日期存在争议，从原告提交的2019年8月商户结算单中可以看出，原告在2019年7月仍有通过微信、支付宝收取经营款项，从被告提交的2019年9月商户结算单可以看出原告在2019年8月仅通过微信收取了366元的经营款项，且在2019年8月无水费产生，故可从此判断，原告称2019年8月1日起未再继续经营较为可信。因原告在2019年7月仍可继续经营，且从原告提交的8月的结算单及其他证据中不能得出该月经营不正常的结论，故原告诉请被告返还2019年7月已扣除的房屋租金、管理费、POS机月租费及推广费的请求，本院不予支持。原告因被告违约行为于2019年8月1日起未继续经营，被告已经扣除的2019年8月的房屋租金13914.46元、管理费2546.1元、POS机月租费500元及推广费339.48元应予退还，本院对原告该项诉请予以支持。本案因被告根本违约所致，故原告诉请被告返还租赁保证金39583.38元、管理费保证金7638.3元本院均予以支持。至于原告诉请返还商品质量保证金10000元，原告未提交实际交纳的相关证据，被告对此亦不予认可，故本院对此不予支持。因被告要求原告搬离已构成严重违约，原告实际已无法在涉案商铺继续经营，故其已无必要继续租赁被告仓库，故原告请求解除《仓库租赁协议书》符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应当向原告返还仓库租赁保证金5443.2元。原告虽未提交装修款项实际支出的相关证据，但提交了案涉商铺的装修合同及装修人的收款收据，且原告属于换铺经营，在经营前对商铺进行装修符合常理，本院综合考虑原告经营的商铺面积、装修采购材料及市场行情等情况，酌情确定装修费用为7万元。原告与被告就涉案商铺签订了为期739天的租赁合同，至2019年8月1日已实际履行了281天，本院据此酌情确定原告装修残值为43400元[70000×（1-281/739）]。被告违约提前解除合同，应当向原告赔偿该装修残值。原告因被告的违约行为而不能继续经营，被告应当赔偿原告所遭受的损失，但不能超过被告订立合同时预见因违反合同可能造成的损失。原告主张的预期营业损失过高，本院考虑原告再次寻找商铺所需时间，酌情确定被告按照相当于3个月商铺租金、管理费、固定POS机月租费、推广费总和的金额予以赔偿原告营业损失51900元[（13914.46+2546.1+500+339.48）×3]。原告请求过高部分，本院不予支持。至于原告要求赔偿店铺内商品和设备损失，因原告仅提供了自制的物品清单，被告对此不予认可，且商品和设备属于可以自行取走物品，原告亦应及时采取措施减少自身损失，故本院对原告该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳融发投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳爪爪科技有限公司返还租赁保证金39583.38元、管理费保证金7638.3元；二、被告深圳融发投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳爪爪科技有限公司返还2019年8月的租金13914.46元、管理费2546.1元、固定POS机月租费500元、推广费339.48元；三、被告深圳融发投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳爪爪科技有限公司赔偿装修损失43400元；四、解除原告深圳爪爪科技有限公司与被告深圳融发投资有限公司于2018年10月25日签订的《仓库租赁协议书》；五、被告深圳融发投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳爪爪科技有限公司退还仓库租赁保证金5443.2元；六、被告深圳融发投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳爪爪科技有限公司赔偿原告营业损失51900元；七、驳回原告深圳爪爪科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14185元（已由原告预交），由被告深圳融发投资有限公司负担2248元，由原告深圳爪爪科技有限公司负担11937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  陈绍粦人民陪审员  韩光明二〇二〇年十月十四日书 记 员  叶连根附本判决所适用法律：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十四条第二项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。