福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初2853号 原告：泉州市金鑫物业管理有限公司，住所地福建省泉州市东湖街金鑫大厦**。 法定代表人：吴建河，执行董事。 委托诉讼代理人：葛宁，福建伟盛律师事务所律师。 被告：尤秀琼，女，汉族，1978年11月11日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：谢立雄，男，系被告丈夫。 原告泉州市金鑫物业管理有限公司（以下简称金鑫物业）与被告尤秀琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金鑫物业的委托诉讼代理人葛宁、被告尤秀琼的委托诉讼代理人谢立雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金鑫物业向本院提出诉讼请求：1.判令尤秀琼立即交纳2015年7月至2017年9月15日的物业管理费4343元及逾期交款违约金(自2017年9月16日起至实际交款之日止，按日万分之三计算，暂计至起诉之日，约911元)；2.判令尤秀琼立即交纳2015年7月至2017年9月15日的水电公摊费1040.92元；3.本案诉讼费用由尤秀琼承担。事实和理由：金鑫物业系滨江翡翠中心小区的物业管理服务企业，尤秀琼系泉州市鲤城区江滨路滨江翡翠中心701室的业主，该房屋建筑面积86.26平方米。《前期物业服务合同》约定，住宅的物业管理费每月一平方1.9元，车位的物业管理费为每月70元，，地上停车费每月100元摩托车位每月35元，电动车位每月40元，自行车位每月10元。业主应于每月15日之前交纳当月应当交纳的物业管理费用和水电公摊等费用，逾期交纳的，应当按物业收费日万分之三的标准支付逾期缴纳物业管理费的违约金。金鑫物业已经为尤秀琼提供了相应的物业管理服务，并于2017年9月15日撤场，但尤秀琼尚欠2015年7月至2017年9月15日的物业管理费4343元、水电公摊费1040.92元没有缴纳，依法尤秀琼还应按物业收费日万分之三的标准加付迟延缴纳物业管理费用的违约金。因金鑫物业无法与尤秀琼协商达成一致，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所求。 尤秀琼辩称，1.金鑫物业主张的物业管理费已超过诉讼时效，金鑫物业要求尤秀琼交纳2015年7月至2017年9月15日的物业管理费，25笔物业管理费，作为分期债务，追诉期已超过法律规定的3年，不应支持金鑫物业的该部分诉讼请求。2.金鑫物业提供的前期物业合同期限是2012年9月1日到2017年8月30日，后面到期后没有再提供物业服务。3.金鑫物业不具备履行物业管理职责的资质和能力。金鑫物业2013年7月13日签订前期物业合同，但在2016年8月9日才取得物业资质，按照行政法规规定要取得资质才能开展活动的，所以前期物业合同是无效的，金鑫物业也没有提供物业服务的能力和资质。4.金鑫物业违法收取了装修押金1500元至今都没有退还。5.金鑫物业的物业服务未完全履行。金鑫物业称其于2017年8月被评为泉州市物业管理优秀小区前五名，提供的证据显示参评的小区是滨江翡翠苑，并非尤秀琼房屋所属的滨江翡翠中心，尤秀琼提交的材料也证明房屋不属于翡翠苑，金鑫物业没有做到其自称的物业管理服务优秀。6.根据物业管理条例第36条规定，说要建立规范的停车场，金鑫物业没有做到，卫生都没有做好，还有聘请的保安都经常打瞌睡，导致多次车辆被盗，最后金鑫物业是被业主赶走的。尤秀琼于2014年12月28日交房，2015年7月10日入住，在2015年12月12日发现墙面顶部漏水，金鑫物业有去看了一下，没有处理，最后没有办法就叫外面的人来做。根据《前期物业服务合同》和《福建省新建商品住宅质保证书》约定，金鑫物业未能达到承诺的物业服务内容与质量，尤秀琼有权要求其限期整改并达到合同约定，逾期未整改的或整改不符合合同约定的，有权单方终止合同，造成经济损失，应给予经济补偿。因此，金鑫物业没有完全履行好物业合同的义务，造成损失，是其违约在先，尤秀琼有权单方面解除合同并要求赔偿损失。7.金鑫物业违反物业管理条例第四十一条等规定，将日常所用的水电费全部计入小区的公摊水电费中，从未向业主公示公摊水电费的实际使用量，在毫无依据的情况下强行给业主摊派公摊水电费。金鑫物业应按实际缴纳的数额向全体业主收取，即公摊水电费用应由全体业主按实际分摊，但金鑫物业未出具电力和自来水公司的发票及其他相关收支（如公共区域的广告收益等）计算依据，所以公摊的水电费不应收取，还有去年的时候有起诉过一次，当时起诉的公摊水电费是993元，现在变成了1040.92元，都不知道他们怎么计算的。综上，金鑫物业的诉求及理由无事实和法律依据，金鑫物业不完全履行合同，违约违法在先，要求支付违约金显失公平。请求驳回金鑫物业的全部诉讼请求，赔偿尤秀琼的经济损失并退回违法收取的押金。 本院经审理认定事实如下：泉州诚源房地产有限公司作为开发建设单位（甲方）与金鑫物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对泉州滨江花园城C、D组团提供前期物业管理服务；物业类型商住楼、商服楼；前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理设施设备；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按住宅1.9元/月·平方米，商业店铺5元/月·平方米（以上物业服务费用不含公共水、电费）；业主应于所购物业交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；金鑫物业的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按物业收费日万分之三的标准向甲方、业主支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业收费日万分之三的标准向金鑫物业支付违约金；合同期限自2012年9月1日起至2017年8月30日止。该合同还对其他权利义务进行约定。 合同签订后，金鑫物业进驻滨江翡翠苑中心提供物业服务。 尤秀琼系滨江翡翠中心3号楼701室的业主，该商品房用途为住宅，建筑面积分别为86.26平方米。2014年12月28日，尤秀琼办理交房入住手续并签订《入住合约》一份，内载明：本业主完全明白并承诺严格遵守《业主公约》和《翡翠苑业主手册》各项管理规定的全部条款。交房后，尤秀琼支付物业服务费、公摊水电费至2015年6月30日。 本院认为，关于金鑫物业的起诉是否超过诉讼时效的问题。首先，诉争债权系基于《前期物业服务合同》产生的，虽然双方明确约定物业服务费按月交纳，但诉争债务系基于合同的同一约定而产生，仍属于双方在同一合同项下约定的具有同一性质之债，具有整体性与连续性，其分期履行不足以否定债务的整体性与连续性。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，最后一期履行期限为2017年9月15日，故诉讼时效从2017年9月15日起开始计算。金鑫物业于2019年11月1日就诉争债权向我院提起诉讼，构成诉讼时效中断。现金鑫物业于2020年8月5日再次提起诉讼，并未超过诉讼时效。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。泉州诚源房地产有限公司与金鑫物业签订的《前期物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对滨江翡翠中心小区的全体业主具有约束力。该合同于2017年8月30日到期，金鑫物业主张为翡翠中心3号楼继续提供物业服务至2017年9月15日，但未提供相关证据予以佐证，且尤秀琼对此亦不认可，对金鑫物业的该主张，本院不予确认。现金鑫物业要求作为滨江翡翠中心3号楼701室业主的尤秀琼按1.9元每平方米每月的标准支付2015年7月1日至2017年8月30日的物业服务费4261元（86.26平方米×1.9元/平方·月×26个月）的诉求，符合《前期物业服务合同》的约定，应予以支持，金鑫物业主张的2017年9月1日至2017年9月15日期间的物业服务费，没有事实依据，不予支持。尤秀琼提出金鑫物业未取得物业资质，并主张涉案小区存在电动车随处停放、公共区域的卫生没有及时做好保洁、垃圾随处可见、花草树木没有修剪和养护、大门两边的国道和消防通道经常被违停车辆堵住、保安人员经常出现喝酒、打瞌睡现象、小区多户业主电动车、财物被盗等金鑫物业未尽物业服务义务等情况，但尤秀琼未就其主张的上述情况提供证据，本院不予认可。至于尤秀琼提出的金鑫物业未对其墙面顶部严重漏水情况进行妥善处理情况，本院认为，根据尤秀琼提供的由其自行制作的《关于滨江翡翠中心3号楼701室房间屋顶渗水情况说明》，可以体现金鑫物业在接收到尤秀琼的漏水反映后，有安排人员检查并将相关情况向开发商反馈，尤秀琼认为金鑫物业未尽物业义务，依据不足。尤秀琼若认为其房间漏水系商品房质量问题，可另行主张权利，其主张金鑫物业应赔偿其经济损失，因其未提起反诉，本院不予审查。在金鑫物业已经履行了合同主要义务的情况下，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，尤秀琼以拒付、减付物业管理费对抗物业服务瑕疵，没有合同和法律依据，本院不予支持。虽然尤秀琼拒付物业服务费构成违约，应当支付违约金，但双方约定的违约金为日万分之三，该标准明显过高，鉴于金鑫物业未举证证明其实际损失情况，结合本案情况，本院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率自逾期之日起计算，因中国人民银行贷款基准利率这一标准于2019年8月20日取消，故自2019年8月20日之后的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付款之日止，且上述违约金累计以不超过金鑫物业自行主张的日万分之三为限。超出本院核准部分的逾期付款违约金，缺乏依据，不予支持。关于公摊水电费用，金鑫物业代为缴纳案涉小区的水电费用后，应按实际缴纳的数额向全体业主收取，即公摊水电费用应由全体业主按实际分摊。《前期物业服务合同》未对公摊水电费的收取方式进行约定，现金鑫物业主张按照户数平均分摊水电费，该收取方式没有合同依据，亦未与案涉小区业主达成一致意见，因此本院对于金鑫物业主张的公摊水电费不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、尤秀琼应于本判决生效之日起五日内向泉州市金鑫物业管理有限公司支付自2015年7月1日起至2017年8月30日止的物业服务费4261元及逾期付款违约金（计算方法：以每月应缴交的物业费为基数自逾期之日即当月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付款之日止，例如：2015年7月的物业费163.89元的逾期付款违约金自2015年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际付款之日止；尤秀琼尚欠物业费的逾期付款违约金累计以日万分之三计算为限）； 二、驳回泉州市金鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由泉州市金鑫物业管理有限公司负担5元，由尤秀琼负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄细芬 二〇二〇年十月十二日 书记员  黄春霞 民事判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。