河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1302民初5254号原告：南阳市恒信物业服务有限公司统一社会信用代码：91411302558346908X住所地：南阳市宛城区人民路嘉合尚都612室法定代表人：杜书香，任公司总经理。委托代理人：李训训，河南大为律师事务所律师，执业证号：14113201410593769。被告：尹俊良，男，汉族，1989年5月15日出生，住南阳市。委托代理人：王俊山，河南大统律师事务所律师，执业证号：14113201610958346。委托代理人：王梅铎，河南大统律师事务所实习律师。原告南阳市恒信物业服务有限公司（以下简称“恒信物业公司”）诉被告尹俊良物业服务合同纠纷一案，原告于2020年9月4日向本院提起诉讼。同日，本院予以受理，依照简易程序，向当事人送达应诉、举证通知、开庭传票后，分别于2020年10月13日及2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告恒信物业公司的委托代理人李训训，被告尹俊良及其委托代理人王俊山、王梅铎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒信物业公司诉称：2014年11月，原告与丽水源小区业主委员签订天工丽水源物业管理服务合同，由原告为南阳市天工丽水源小区提供物业服务。被告系该小区业主，原告服务期间被告无故拖欠原告物业费合计11472元，具体为：2014年8月1日至2020年7月31日期间共拖欠物业费9452元，公摊费1660元，垃圾费360元。其中按面积是138.22平方米，计算物业费收费标准0.95元/月/平方；计算垃圾费为60元/年。公摊费2014年8月1日到2018年7月31日期间按0.2元/月/平方计算，2018年8月1日至2020年7月31日期间公摊费按0.1元/月/平方计算。原告认为，1、2013年5月1日原告与河南天工建设集团有限公司建房领导小组（以下简称建设单位）签订有物业服务合同，期限是2013年5月1日至2014年4月30日。2014年5月1日，原告与建设单位也签订有物业服务合同，期限是2014年5月1日至2015年4月30日。2018年12月1日，原告与天工丽水源小区业主委员会签订有天工丽水源物业管理服务合同，期限是2018年12月1日至2019年11月30日。原告与建设单位和业主委员会签订合法有效的物业管理服务合同，虽然2016年、2017年没有签订物业合同，但原告自2014年至今仍在天工丽水源小区提供服务，按照合同约定原告提供服务，小区业主应当支付物业费。2、原告在提供物业服务过程中，包括有来客登记表、巡查日记等材料证实原告提供了相应的物业服务，而被告答辩中称无人巡逻与事实不符。3、业主委员会以及建筑单位通知原告退出小区不属实，期间部分业主与原告存在些矛盾，具体什么矛盾不清楚。但是2018年业主委员会又与原告签订了物业管理服务合同，原告也没有收到建设单位通知解除服务合同，原告一直在提供物业服务。业主委员会空档期并不代表业主委员会丧失了职能、职权，在新一届业主委员会选举成立之前，上一届的业主委员会完全有权利代表业主行使相应的权利，包括与物业公司签订物业管理服务合同。原告签订的三份《物业服务合同》真实合法有效，三份物业合同建设单位公章都是真实的，看着颜色不一样是因为章与章之间的印泥颜色不一样。4、原告自2013年5月至2020年8月31日之间一直在天工丽水源小区提供物业服务，期间没有其他物业公司进驻天工丽水源小区，被告作为业主应当按照合同约定缴纳物业费用。故原告请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业费11472元；2、本案诉讼费由被告承担。原告恒信物业公司出示证据如下：一、法人代表证明、营业执照复印件等；证明：原告身份信息。二、2013年5月1日，原告与河南天工建设集团房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》一份，2014年5月1日，原告与河南天工建设集团有限公司建房领导小组签订的《物业服务合同一份》，2018年12月1日，原告与南阳市天工丽水源小区业主委员会签订的《物业服务合同》一份；证明：原被告双方存在物业服务合同关系，原告给被告提供的服务合法有据及约定的物业费收费标准。三、被告的水费缴纳凭证；证明：被告自2014年一直在小区居住。四、催收单、张贴在被告门口的物业费催收照片、被告拖欠物业费的清单；证明：恒信物业公司每年多次向被告催要物业费，并在门口贴催收通知。五、天工丽水源2014年至2019年收费明细登记表；证明：该小区绝大多数业主已经缴纳物业费，而被告未缴纳相关物业费，并证实原告的物业服务得到了广大物业业主的认可。2013年至2019年期间，每年物业费的登记明细中空白的地方和填有数字并打对号的情形是交过物业费的，个别只填了数字没有标注或没打对号的是没有缴纳物业费的情形。被告尹俊良辩称：1、原告诉状所述不实，2014年11月，被告所居住的天工丽水源小区并没有成立业主委员会，不存在业主委员，且原告与所谓业主委员个人签订的物业管理服务合同，仅对该个人具有约束力，不应涉及他人。2、原告与被告之间不存在合法有效的物业服务合同关系，2015年12月11日至今原告所提供的劣质物业服务，系原告单方面强制性提供的，违背了被告的意愿，不应收取服务费用。3、2015年7月16日成立天工丽水源业主委员会，2016年4月22日业主委员会书面告知原告商谈物业服务事项，2017年4月7日原告函告小区建设单位，不再履行物业服务，2017年5月25日建设单位通知原告同意其不再对小区履行物业服务，2017年6月2日业主委员会通知原告撤离小区，并办理好交接事宜。2018年7月16日天工丽水源业主委员会第一届任期结束，2019年7月26日才选出第二届天工丽水源业主委员会，2019年7月26日之后，天工丽水源业主委员会一直在催促原告撤离小区，原告迟迟不撤离。在物业服务合同权利义务终止后，因物业服务企业拒绝绝退出而引发的纠纷不在少数。司法解释明确规定，在物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。如果物业服务企业拒绝退出，并以存在事实物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，不予支持。物业服务合同权利义务终止的情形，主要包括合同终止、解除、期限届满且未续期等。4、原告前期履行合同有重大瑕疵，原告按照物业服务规范未尽到提供物业服务的义务，不应收取服务费用。原告未对制定物业服务管理制度进行公布；公共设施设备未及时维修和保养；公共场地的垃圾堆成山；电梯入口、车库及消防通道堆放物品；上下班期间未维护好公共秩序；车辆乱停乱放；外来车辆严重占用小区公共资源；电梯经常出现故障；小区无人守岗和巡逻，给小区安全带来巨大隐患；未经业主同意，私自承接广告，损坏业主墙体，影响业主的采光权益，导致业主家中出现渗水情况；甚至原告对部分业主进行骚扰、恐吓、打击报复，与业主发生争执时，采取了暴力行为。综上所述，原告强制性的为被告提供劣质物业服务，违反了被告的意愿，且被告从未收到原告的任何物业费催缴信息，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条的规定，原告的诉讼请求，不应得到支持。被告尹俊良出示证据如下：一、2015年11月30日南阳市宛城区五里堡街道办事处黄河社区居委会及中共南阳市宛城区五里堡街道工作委员会出具的证明一份、天工丽水小区业主委员会于2016年4月22日、2017年6月2日对原告的通知两份、原告于2017年4月7日向河南天工建设集团有限公司出具的关于不再履行物业服务合同的函一份、河南天工建设集团建房领导小组于2017年5月25日对原告的通知一份、天工丽水源小区业主委员会备案材料两份。证明：2015年7月16日成立天工丽水源业主委员会，2016年4月22日业主委员会书面告知原告商谈物业服务事宜，2017年4月7日原告函告小区建设单位，不再履行物业服务，2017年5月25日建设单位通知原告同意其不再对小区履行物业服务，2017年6月2日业主委员会通知原告撤离小区，并办理好交接事宜。2018年7月16日天工丽水源业主委员会第一届任期结束，2019年7月26日才选出第二届天工丽水源业主委员会，2019年7月26日之后，天工丽水源业主委员会一直在催促原告撤离小区，原告迟迟不撤离。二、小区2018年和2019年的照片34张、2020年9月新选聘的物业公司安装电动车充电接口的视频8份。证明：原告前期履行合同有重大瑕疵，原告未按照物业服务规范尽到提供物业服务的义务，未对制定物业服务管理制度进行公布；公共设施设备未及时维修和保养；公共场地的垃圾堆成山；电梯入口、车库及消防通道堆放物品；上下班期间未维护好公共秩序；车辆乱停乱放；外来车辆严重占用小区公共资源；电梯经常出现故障；无人守岗和巡逻，给小区安全带来巨大隐患；未经业主同意：私自承接广告，损坏业主墙体，影响业主的采光权益，导致业主家中出现渗水情况；甚至原告对部分业主进行骚扰、恐吓、打击报复，与业主发生争执时，采取了暴力行为。视频证明新选聘的物业公司安装电动车充电接口遭到原告的阻拦。对原、被告出示的证据，经对方质证，本院认定如下：对原告出示的第一组、第三组证据，被告无异议，本院予以采信。对第二组证据三份物业服务合同，被告认为签订日期为2013年5月1日和2014年5月1日的《物业服务合同》没有公示，且合同页面新旧程度不同，存在偷换页面的可能，2013年签订的《物业服务合同》盖章的页面中乙方委托人与合同封面的委托人不一致，2018年签订的《物业服务合同》是在业主委员会空档期签订的，被告不认可。本院认为，该三份《物业服务合同》均加盖有相对方印章，且与其他证据能够相互印证，被告对合同持异议，但未出示相反证据予以推翻，故本院对该组证据予以采信。对第四组证据中张贴的物业费催收单照片，被告对真实性有异议，认为该照片是经过图像软件修改后的图片，图片与事实不符，鉴于被告未出示相关图片与事实不符的有关证据，也未出示能够证明存在事后通过修图软件改变原图的有关证据，故本院对该证据予以采信，同时，该组证据证明的拖欠物业费清单与其他证据能够相互印证，故本院予以采信。对第五组证据的物业收费明细登记表，被告对关联性提出异议，鉴于该组证据的证明内容，原告并无相反证据予以推翻，且其证明事项与原告的连续经营行为能够相互印证，故本院予以采信。对被告出示的证据，原告对第一组证据及第二组证据中的视频的真实性均无异议，本院予以采信。对第二组证据中的照片，原告认为无法核实照片拍摄的时间和地点，不符合证据的形式要件，不能证实原告对小区的公共设施以及设备没有进行维修、维护、保养，鉴于该组证据与其他证据能够相互印证，原告也未出示相反证据予以推翻，本院对该组证据的真实性予以认定。经本院审理查明：被告尹俊良系天工丽水源小区A-24-B号业主，房屋建筑面积138.22㎡。河南天工建设集团房地产开发有限公司系天工丽水源小区的建设单位。2013年5月1日，原告与天工丽水源小区建设单位河南天工建设集团房地产开发有限公司签订《物业服务合同》一份，约定由原告为工丽水源小区提供前期物业服务，物业费收费标准为每月每平方0.95元，垃圾处置费每户每年60元，公摊费用按照实际发生分摊到各业主，合同约定服务期限为2013年5月1日至2014年4月30日。2014年5月1日，原告与天工丽水源小区建设单位河南天工建设集团有限公司建房领导小组签订《物业服务合同》一份，约定的物业服务内容及物业费用收费标准与2013年5月1日签订的《物业服务合同》一致，合同约定服务期限为2014年5月1日至2015年4月30日。2015年11月30日，南阳市宛城区五里堡街道办事处黄河社区居委会及中共南阳市宛城区五里堡街道工作委员会批准同意天工丽水源小区成立业主委员会。2016年4月22日，工丽水源小区业主委员会向原告发出通知，载明“南阳市恒信物业服务公司：一、根据相关规定你公司与河南天工建设集团建房领导小组所签前期物业服务合同第二条，服务期限约定，我小区业主委员会已正式成立，前期物业服务合同自动终止。二、你公司在我小区服务系双方约束性服务。三、为了我小区业主能正常的居住与生活。望你公司于2016年4月25日上午九时，带上你公司相关手续到我小区商谈你公司在我小区的服务事宜。天工丽水源小区业主委员会2016年4月22日”2017年4月7日，原告南阳市恒信物业服务有限公司向河南天工建设集团有限公司出具《南阳市恒信物业服务有限公司关于不再履行物业服务合同的函》，载明“根据双方于2013年5月1日签订《物业服务合同》，恒信物业为天工丽水源小区提供服务已经将近四年，小区各项工作有序进行，已步入正轨，但在运行过程中也存在一些问题，一是至今仍有相当一部分业主未缴纳物业费，加上物业服务收费标准过低，劳动力成本不断提高，各项费用支持增加，物业公司连续亏损、经营困难；二是维修资金归集不完全，动用维修资金困难，造成在公共部位、设施设备（比如电梯）出现问题时，不能及时得到维修。因此，我公司提前向贵方函告，不再履行物业服务。特此函告。南阳市恒信物业服务有限公司2017年4月7日”2017年6月2日，南阳市天工丽水源小区业主委员会向原告出具《关于恒信物业撤离丽水源小区的通知》，主要内容为：业主委员会正式通知原告于2017年6月20日前撤离天工丽水源小区，根据原告与天工建设集团签订的《前期物业服务合同》第二条规定，合同已于2015年12月11日终止，天工集团已经同意原告不再履行物业服务，由原告与业主委员会协商进行物业服务相关事项交接。2018年12月1日，2018年12月1日，原告与南阳市天工丽水源小区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定原告为该小区提供物业服务，约定原告按照每月每平方1.05元（含公摊水电费）向业主或物业使用人收取费用，生活垃圾处置费每户每年60元，合同约定服务期2018年12月1日至2019年11月30日。2019年7月16日，南阳市天工丽水源小区第二届业主委员会成立。2014年8月1日至2020年7月31日期间，原告连续在天工丽水源小区向相关业主提供物业服务，该期间，被告未向原告缴纳相关物业费、公摊费、垃圾费。被告提供的照片显示：在2018年和2019年期间，原告所参与服务的物业区域内存在个别照明、消防设施外观损坏待修补、垃圾堆放影响生活环境、地下车库出入口停放车辆及草坪维护等问题；被告提供的视频显示：在2020年9月份，因服务区域内安装电动车充电桩事宜，原告个别工作人员与包括被告在内的部分业主发生争议的现场争执、争吵情形。另，近期，天工丽水源小区业主委员会与原告方就该小区的物业服务合同履行及终止事项发生纠纷，尚在当地居委会协调处理期间。本院认为，原告与天工丽水源小区建设单位天工建设集团于2014年5月1日签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效。被告认为，2014年小区业主委员会未成立，原告与他人签订的物业服务合同对被告不具有约束力。本院就此认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故成立于2014年5月1日的前期物业服务合同对被告具有约束力，该物业服务合同约定的物业服务期间为2014年5月1日至2015年4月30日，原告主张被告应向其支付该期间中的自2014年8月1日至2015年4月30日阶段内的物业费、公摊费及垃圾处理费，本院予以支持。2015年4月30日至2020年7月31日期间，原告实际连续在天工丽水源小区提供物业服务，该期间的物业服务效果和物业服务费标准争议，具体为：1、前合同期间届满后，在2015年5月1日至2018年11月30日期间，原告未与相关业主或业主委员会签订物业服务合同，期间，原告曾就是否继续履行物业服务合同也与该小区建设单位和后续成立的业主委员会发生了相关争议，就该情形，本院认为，该期间，原告实际接续前阶段与天工丽水源小区建设单位天工建设集团签订的物业服务合同，该合同期间虽已届满，但原告仍继续履行该合同，鉴于原告已履行了相关物业服务的主要义务，该行为依据《中华人民共和国合同法》第三十七条的规定，该期间的合同有效成立，该期间被告等业主应支付的服务费标准，因事后成立的业主委员会未与原告进行调整，故仍可延用2014年5月1日，原告与天工丽水源小区建设单位天工建设集团签订物业服务合同即可。至于被告抗辩主张原告在该期间曾请求与建设单位解除合同，且小区业主委员会要求原告退出服务区域，该期间不应支持原告的请求，鉴于该小区物业委员会其后于2018年12月1日又与原告续签了一年期间的相关物业服务合同，其业主委员会与原告该协商一致后的合同接续效果，当然也具有实质上改变了原告与该小区无物业服务合同标准和物业服务争执状态，故被告的该项抗辩不成立。2、前合同期间届满后，在2019年12月1日至2020年7月31日期间原告未与被告的业主委员会签订物业服务合同，该期间的物业服务效果和物业服务费标准争议，鉴于原告在该期间实际履行的相关物业服务行为，其合同效力和服务标准，参照前述相关本院评述意见，该期间的合同成立有效，其费用标准可参照适用原告于2018年12月1日与被告业主委员会签订的合同约定的标准即可。被告抗辩原告前期履行合同有重大瑕疵，原告未按照物业服务规范尽到提供物业服务的义务，未对物业服务管理制度进行公布，未对小区公共设施设备、卫生、秩序进行维护，私自承接广告，甚至对部分业主进行骚扰、恐吓、打击报复，等暴力行为，故不应收取服务费用。本院认为，被告出示的照片仅显示原告存在对小区公共设施设备、卫生等管理维护上的不足，属于合同履行瑕疵问题，其视频录像证明的是原告的工作人员在实施小区内的物业管理期间与包括被告在内的业主发生的争执、争吵现象。鉴于被告未举证证明原告存在的相关违约行为导致其构成实质损失的相关后果，故被告不能以此拒绝或抵扣应当向原告履行缴纳物业服务费的合同义务。庭审中，被告对其在天工丽水源小区的物业面积138.22㎡，欠付物业费期间2014年8月1日至2020年7月31日均未提出异议，本院予以确认。2014年5月1日，原告与建设单位签订的物业服务合同约定的物业费收费标准为0.95元/月/平方，垃圾处理费为60元/年，公摊物业费按照实际收取。2015年5月1日至2018年11月30日期间的物业费收费标准继续适用2014年5月1日物业服务合同约定的标准，即物业费按照0.95元/月/平方，垃圾处理费为60元/年。2018年12月1日至2019年11月30日的物业费收费标准，依据原告与业主委员会签订的物业服务合同约定，物业费每月每平方1.05元（含公摊水电费），垃圾处理费每年60元。2019年12月1日至2020年7月31日的物业费收费标准，参照适用2018年12月1日原告与业主委员会签订的物业服务合同约定计算。对公摊部分物业费，因2014年5月1日的物业服务合同约定按照实际发生费用由业主分摊，原告主张其计费标准为2014年8月1日到2018年7月31日期间按0.2元/月/平方计算，2018年8月1日至2020年7月31日期间公摊费按0.1元/月/平方计算，被告未提出异议，本院予以确认。根据上述收费标准、被告欠付费用期间及被告的物业面积，被告欠付的物业费为9454元，垃圾处理费为360元，公摊物业费1658元，合计11472元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条的规定，判决如下：本判决生效之日起十日内，被告尹俊良向原告南阳市恒信物业服务有限公司支付款项11472元。如果被告未按判决书指定期间履行给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元（已按减半计算），由被告尹俊良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  叶俊凡二〇二〇年十月二十六日法官助理周佳欣书记员先坡