黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1181民初1872号原告：赵敏，女，1977年10月14日出生，汉族。原告：刘成龙，男，1974年11月15日出生，汉族。被告：北安市金辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231181551310347W，住所地黑龙江省北安市金辉学府**楼金辉售楼处。法定代表人：鄢行增，职务总经理。委托诉讼代理人：王国成，男，该公司经理。委托诉讼代理人：柴志山，男，该公司经理。原告赵敏、刘成龙与被告北安市金辉房地产开发有限公司（以下简称金辉房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年9月23日第一次开庭审理，原告赵敏及被告金辉房地产公司委托诉讼代理人王国成、柴志山到庭参加诉讼。2020年10月23日第二次开庭审理，原告赵敏、刘成龙及被告金辉房地产公司委托诉讼代理人柴志山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵敏、刘成龙向本院提出诉讼请求：1．要求金辉房地产公司支付违约金14,931.63元；2．要求金辉房地产公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月20日，赵敏因购买金辉房地产公司开发建设的北安市金辉学府－公园大道11号楼6单元102室房屋与金辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：房屋建筑面积88.51平方米，单价7,000元/平方米，总价619,570元。当日赵敏将全部购房款619,570元交给金辉房地产公司，该公司出具收据。合同第8条约定金辉房地产公司应于2018年12月31日前将房屋交付给赵敏，但金辉房地产公司未按照约定时间交付房屋，而是于2019年9月1日交付房屋，金辉房地产公司已违约，赵敏要求继续履行合同，要求金辉房地产公司按照合同第9条第2项约定支付违约金。经赵敏多次找到金辉房地产公司主张权益无果后，赵敏依法诉至法院。诉讼过程中，赵敏变更第一项诉讼请求为：要求按240天计算违约金为14,869.68元。金辉房地产公司辩称，1.金辉房地产公司不是适格主体，因赵敏的买房行为与金辉房地产公司无关，金辉房地产公司有充分的证据证实赵敏是在张福义的手里买的房子，且金辉房地产公司不知情。2.争议房屋早在张福义建设施工时，金辉房地产公司就将部分房产（包括争议房产）给付张福义充抵工程款，而且金辉房地产公司将发票和售房合同给付张福义。3.虽然赵敏的合同表面是与金辉房地产公司签订的，但是并非是金辉房地产公司卖的该房产，赵敏也没有向金辉房地产公司付款。而且该房产是在合同约定的交付时间前就已经交给张福义，他们之间的交付期限金辉房地产公司并不知情，也与金辉房地产公司无关。请法院依法驳回赵敏的起诉。赵敏、刘成龙围绕诉讼请求提交如下证据：1.购房合同复印件1份，旨在证实：赵敏与金辉房地产公司签订的合同，应由金辉房地产公司承担相应责任。金辉房地产公司质证认为，对证据的真实性无异议，对证明的事实有异议，赵敏与金辉房地产公司签订的合同成立但是交易不成立，因为：1．赵敏未向金辉房地产公司支付购房款；2．收据是金辉房地产公司提前交给张福义的收据，是张福义收款并且开具的收据，此合同属于张福义和赵敏私下转卖行为，与金辉房地产公司无关，金辉房地产公司有与张福义签订抵付工程款协议和房屋明细为证。金辉房地产公司与张福义签订抵付工程款协议第4条约定：“乙方介入甲方售楼并进入房产微机”。2.收据1份。旨在证实：2018年11月20日赵敏交付购房款619,570元的事实。金辉房地产公司质证认为，对证据的真实性无异议，此证据证明是张福义收的钱，签字也是张福义签的，金辉房地产公司已将收据交给张福义，金辉房地产公司对张福义是否卖房不清楚。3.不动产登记证明1份，旨在证实：案涉房屋是赵敏、刘成龙所有，该房屋已在房产局登记备案，备案需要的相关手续系金辉房地产公司出具。金辉房地产公司质证认为，对证据真实性无异议，但该证据与本案无关。4.2019年9月1日收据1份，旨在证实：赵敏于2019年9月1日交款10,000元后收到房屋并开始装修入住。金辉房地产公司质证认为，金辉房地产公司对张福义收款情况不知情。5.2018年6月10日票据1份，旨在证实：赵敏、刘成龙全额交付了购房款627,400元，该票据系张福义出具。金辉房地产公司质证认为，该份证据没有金辉房地产公司财务公章，对于该份证据金辉房地产公司不认可，从该份证据说明赵敏、刘成龙是从张福义手里买的该房产。6.2019年9月1日收据截图1份，旨在证实：该图片拍摄的时间是2019年9月2日，赵敏、刘成龙于2019年9月1日交款10,000元后，金辉房地产公司交付房屋，赵敏、刘成龙要求违约金从2019年1月1日计算至2019年9月1日。金辉房地产公司质证认为，这份证据模糊不清，且没有金辉房地产公司公章，不能证实其真实性。金辉房地产公司围绕其抗辩主张提供如下证据：1.收条1份，旨在证实：签订的日期是在我们几本收据给张福义以后，张福义自己写的收据，是张福义的个人行为。赵敏、刘成龙质证认为，对证据的真实性无异议，但该证据是金辉房地产公司与张福义签订的，与本案无关。2.金辉学府－公园大道2号、10号、11号楼以房产抵付工程款补充协议1份，旨在证实：张福义并不是金辉房地产公司的委托人，张福义系金辉房地产公司授权，但是通过合同显示，张福义是金辉房地产公司的项目承包人，案涉房屋已经抵付给张福义，赵敏将房款交付给张福义，收据由张福义出具，系其二人私下交易行为。赵敏质证认为，金辉房地产公司刚刚质证时自称是授权张福义的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。赵敏提供的证据1、2、3、4,来源和形式均符合法律规定，与待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证；证据5、6虽系手机照片，但结合其他证据能够佐证其证明事实，本院予以确认并在卷佐证。金辉房地产公司提供的证据，不能证明其待证事实，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月10日，赵敏向张福义交付购房款627,400元，购买金辉房地产公司开发建设的北安市金辉学府－公园大道11号楼6单元102室房屋。2018年11月20日，赵敏与金辉房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：赵敏购买金辉房地产公司开发建设的北安市金辉学府－公园大道11号楼6单元102室房屋，建筑面积88.51平方米；按建筑面积计算单价为7,000元/平方米，总金额619,570元；付款方式为一次性付款。该合同第八条交付期限部分约定金辉房地产公司应当在2018年12月31日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付给赵敏使用。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任部分约定：出卖人如未按合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。该合同附件五载明该房屋的共有人为刘成龙。合同签订当日，张福义为赵敏、刘成龙出具盖有金辉房地产公司公章的购房款收据1张，数额为619,570元，并将2018年6月10日为赵敏出具的只有张福义个人签名的收据收回。合同签订后，金辉房地产公司未按约定时间交付房屋，直至2019年9月1日，赵敏交付10,000元入户费用后,金辉房地产公司同意赵敏进入该房屋进行装修。2019年12月9日，案涉房屋办理不动产预告登记，登记的权利人为赵敏、刘成龙。现赵敏、刘成龙诉至法院，要求金辉房地产公司按逾期240天给付逾期交房违约金14,869.68元（619,570元×万分之1×240天）。庭审中，金辉房地产公司称：该公司已于赵敏买房前与张福义签订《房产抵付工程款补充协议》，将包括案涉房屋在内的房源交给张福义，用于顶抵工程款，并授权张福义买卖顶抵的房屋；案涉房屋的买卖系张福义的个人行为，与金辉房地产公司无关。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，赵敏与金辉房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应遵守。虽然金辉房地产公司与张福义签订《房产抵付工程款补充协议》，但该房屋的产权仍归金辉房地产公司所有，金辉房地产公司与赵敏签订买卖合同并加盖公章，应当认定金辉房地产公司具有出卖案涉房屋的真实意思表示，金辉房地产公司对外仍是房屋的出卖人，仍应承担该《商品房买卖合同》的权利义务，故金辉房地产公司辩称案涉房屋已经顶抵给张福义，系张福义个人行为、与金辉房地产公司无关的抗辩意见，本院不予采纳，金辉房地产公司作为合同相对方，须按合同约定承担违约责任。赵敏依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定要求金辉房地产公司自2019年1月1日至2019年9月1日按逾期240天给付逾期交房违约金14,869.68元（619,570元×万分之1×240天）的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，赵敏的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下：被告北安市金辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵敏、刘成龙逾期交房违约金14,869.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172元，减半收取计86元，由北安市金辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  谭荣光二〇二〇年十月二十六日书记员  栾桂平