江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0103民初4632号原告（反诉被告）：熊林红，女，1983年4月4日生，汉族，住南昌市西湖区。原告（反诉被告）：熊林辉，男，1985年11月7日生，汉族，住南昌市南昌县。委托代理人：李小毛，江西盛宏律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱江，男，1979年9月23日生，汉族，住南昌市西湖区。原告熊林红、熊林辉与被告朱江租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊林红及其与原告熊林辉的委托代理人李小毛，被告朱江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊林红、熊林辉向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付3月9日至5月8日的租金25600元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月18日签订《租赁协议》，原告将其坐落于西湖区永富路255号世纪朝阳小区3＃商业106室商铺出租给被告，租赁期限为三年，自2018年9月18日至2021年9月17日，装修免租期为2018年9月18日至2018年10月8日，每月租金人民币12800元，按月提前三天支付。截至2020年3月之前，被告尚能依约支付房租。当原告要求被告支付3月9日至5月8日期间的租金25600元时；被告以“新冠××疫情（但被告经营文具用品，并且一直都出于营业状态，根本不受疫情的影响）”为由要求原告减租，并且要求改变原合同不能转租的条款，准许其对外转租。原、被告协商未果，原告诉至法院，要求判如所请。被告朱江辩称，对原告的主张不认可，1.自己是在4月7日之前已经告知原告要退租，但是未得到原告回复。2.在租赁前已经支付过25600元，告知原告要用押金抵扣租金。被告朱江提出如下反诉请求：一、请求法院判决解除租赁合同，以租赁协议中提前支付的押金25600元抵扣3月9日至5月8日的租金，减免疫情期间2020年2-4月任意一个月租金12800元；二、返还3月9日至3月18日共9天被反诉人熊林红锁店期间店铺租金人民币3840元，及减免后剩余押金12800元合计款项16640元返还给反诉人朱江；三、租赁时间2018年9月18日-2020年5月8日共一年零七个月（从租赁签约开始的2018年9月以微信转账的方式给被反诉人熊林红和熊林辉合计支付租金和押金共计人民币贰拾肆万三千贰佰元整）的房屋出租专用发票给反诉人朱江；四、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人和被反诉人于2018年9月签订《租赁协议》，第七条免责条件：如发生不可抗拒的外因等突发情况，租赁协议，双方免责。2020年初，全国性突发新型冠状病毒来袭，为不可抗拒的外因。国家提倡少出门并不出门的要求，社区要求在未得到许可情况下禁止营业。2020年3月，因疫情无法正常营业导致无力支付商铺租金，与被反诉人协商租金减免一事未达成共识的情况下，提出以押金抵扣租金的方式。被反诉人熊林红不但不同意，同时多次要求反诉人朱江搬离商铺，多次到店内辱骂反诉人家属，反诉人处于无奈当场报警110；被反诉人仍不罢休，在协商减免租金一事上未达成共识的情况下，被反诉人熊林红带多位家属自带门锁将店铺上锁长达9天之久，导致反诉人朱江无法进出商铺，直接损失店铺租金3840元。直至9天后被反诉人熊林红让其父亲来电话给反诉人朱江以查看店内消防门为理由打开店铺，未发现异常后直接走人，当场未提及店铺租金一事。原告辩称，一、答辩人不同意解除合同；合同期限尚未届满，答辩人要求朱江继续履行合同、按合同约定支付租金。二、答辩人不同意减免租金。首先，整个疫情期间，被答辩人一直开门营业，答辩人所经营的文具，都是学生的必需品，疫情对其影响甚微；而且，至于是否由有生意属于经营风险，与答辩人无关。再者，答辩人每月要通过收取租金来支付高额的银行按揭，没有经济实力来减免房租。三、返还锁店期间的租金3840元没有事实和法律依据。首先，房屋一直被被答辩人占有使用；其次，锁店的原因在于答辩人不支付租金，违约在先，答辩人所采取的维护自身合法权益的行为，所造成的后果应当由被答辩人承担。四、合同约定的租金为不含税价，被答辩人要求答辩人开具发票的应当先缴纳相应税额的税金。原告提交了如下证据：证据一：原、被告双方身份信息。证明目的：原、被告身份适格。证据二：租赁协议一份，房产证一份。证明目的：双方租赁关系的事实，和租赁租金支付标准。证据三：视频两段，照片两张。证明目的：房屋现状，是被告在使用期间进行改造破坏。被告朱江提交了如下证据：证据一、微信聊天记录截图四张，原告朋友圈截图一张。证明目的：1与原告多次协商房租事宜未果，在2020年4月份告知原告要解除合同，已搬离店铺。2.已告知原告用押金冲抵2020年3月8日至5月8日2个月的房租25600元。证据二：原告律师寄送的律师函一份、光盘一张，锁门后照片4张。证明目的：原告多次要求回收商铺，要锁店门。2020年3月9日当天原告把店铺门锁了，锁至3月18日。证据三:租赁协议一份。证明目的：根据租赁合同上第7条约定，在2020年5月8日因不可抗因素提前解除租赁合同，是属于免责条款。根据租赁合同第2条第3款约定，自己交纳的租赁押金25600元。证据四：支付宝及微信转账记录四张。证明目的：按照约定缴纳了2019年9月份-2020年2月份的房租。证据五：照片一张。证明目的：原告于2020年5月15日就已经张贴了招租广告。本院经审理认定事实如下，原告熊林红、熊林辉系姐弟关系。2018年9月18日，原告熊林红（甲方）与被告朱江（乙方）签订《租赁协议》，原告将其所有的坐落于西湖区永富路255号世纪朝阳小区3#商业106室商铺出租给被告，由被告经营文具，合同约定：1、租赁期限为2018年9月18日至2021年9月17日装修免租期为2018年9月18日至2018年10月8日；2、租金为12800元/月，租金于每月到期前3天缴纳，被告还应缴纳押金25600元；3、物业费、水电费、暖气费、维修费等由被告自行承担；4、被告在租期内提交解除本协议，将商铺租赁权转让给第三方需提前一个月书面通知原告，租期内被告只有装修转让权，没有转租权；5、被告应依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，原告有权收回房屋；6、租赁期间，被告经原告同意方可对房屋进行改变，如有损毁，应负责恢复原状，租赁期满或协议解除，被告须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下交给原告，此外，原、被告还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告于2018年9月22日、23日向原告支付了押金共计25600元。起初，被告能按约缴纳租金、物业费等费用。自2020年3月7日起，被告未再缴纳租金，原告多次催要租金，被告未缴纳，并以新冠××疫情为由要求原告免除租金，原、被告双方协商未果。2020年5月15日，原告前往案涉店铺张贴了招租广告，锯了原有门锁并换了新锁。此后，被告搬离店铺并按原告要求拆除此前留下的装修装饰。原、被告双方未办理交接手续。此后，原告多次向被告讨要欠款未果，故诉至法院要求依法解决。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告提交的证据及本院开庭笔录所证实。本院认为，原告熊林辉虽然未直接与被告签订租赁协议，但其与原告熊林红系案涉店铺共同所有人，二原告系姐弟关系，熊林红可以代理其作出案涉店铺出租的意思表示。被告亦予以认可原告熊林辉系出租人，故原、被告之间系租赁合同关系，原、被告签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律，协议合法有效，本院予以确认。关于被告反诉要求解除合同的主张，虽然原告表示不同意解除合同，但原告庭审中自认于2020年5月15日在案涉店铺张贴了招租广告，并锯锁给店铺换了新锁，原告的上述行为造成被告无法继续经营，且原告于2020年5月28日要求被告将店面恢复原状，目前被告已拆除店面装修装饰并从案涉店铺搬走，该合同已经无法实际履行。故关于被告要求解除该合同的主张，本院予以支持。关于租金计算的起止时间问题，原、被告均认可所欠租金起算时间为2020年3月9日，本院予以确认。关于租金的截止计算时间，原告主张计算至2020年6月28日止，被告主张计算至2020年5月8日止。被告提交的微信聊天记录等证据不足以证明其搬离店铺的具体时间，故本院对被告意见不予采纳，本院认可租金计算至2020年6月28日止。关于被告要求原告减免疫情期间一个月房租，疫情期间被告经营困难，其情可矜，但直接免除房租对原告有失公平，这种大环境的经济困难每个经济个体都难以独善其身，而应风雨同舟共渡难关，因此酌定疫情期间的租金损失，原告为被告分担5000元，被告向原告支付的租金为41506.67元【12800元×3个月+（12800÷30天）×19天-5000元】。因合同已解除，原告于2018年9月收取的25600元押金应予以抵扣被告所欠租金，被告还应向原告支付租金15906.67元。关于被告要求原告返还3月9日至3月18日被原告封锁店铺的租金，被告提交的照片不足以证明系原告封锁的店铺，且庭审上被告自认疫情期间案涉店铺自2020年2月底至3月18日关门停业，故被告该项主张，本院不予支持。关于被告要求原告开具房屋出租专用发票，因合同中对此并无约定，本院不予支持，被告可以前往税务部门另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、立即解除原告熊林红、熊林辉与被告朱江之间的《租赁协议》。二、被告朱江于判决生效之日起十日内向原告熊林红、熊林辉支付租金15906.67元。三、驳回被告朱江其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费440元由被告朱江负担，反诉案件受理费220元由被告朱江自行负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 黄 园人民陪审员 徐 梅人民陪审员 雷梦娅二〇二〇年十月二十三日书 记 员 文 露