上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初17387号原告(反诉被告)：郭文香。委托诉讼代理人：谢双才(系原告郭文香之夫)，住同原告郭文香。委托诉讼代理人：姚强，上海知愚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙金建材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：史金花，总经理。委托诉讼代理人：李宗如，男。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原告郭文香诉被告上海龙金建材市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。于2019年9月22日依法受理反诉原告上海龙金建材市场经营管理有限公司诉反诉被告郭文香房屋租赁合同纠纷一案，于2019年9月22日、2020年9月29日公开开庭进行了合并审理。原告委托诉讼代理人谢双才、姚强，被告委托诉讼代理人李宗如、林静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭文香针对本诉向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还2019年12月7日起至2020年1月20日期间的租金人民币(下同)7,065.60元，押金5,000元；2、判令被告赔偿货品55,000元，台面搬迁费8,000元，停业损失费24,000元。事实与理由：2014年2月10日，原、被告签订《上海市商品建议市场进场经营合同》，原告承租被告位于金龙市场内C区10号场地从事建材经营，至今14年。2019年2月23日，被告故意隐瞒租赁房屋规划拆迁的事实，与原告签订一份租赁期限仅为半年的房屋租赁合同，要求原告提前一个月支付租金。2019年10月18日，被告收取了2019年10月24日起至2020年1月24日房屋租金13,000元。2019年12月7日，被告的第一房东上海华龙企业(集团)有限公司在市场内发布《通告》，宣布在合同期满后不再对外租赁，并要求所有租赁户清空物品。2020年1月11日正式关闭市场。广大租赁户多次向各有关部门了解才得知，因该地块拆迁需要提前解除相关租赁合同。被告故意隐瞒房屋已经规划拆迁的事实，与原告订立短期的《房屋租赁合同》，在租赁合同期满前，又单方面强行提前终止合同履行，构成违约，造成原告多项经济损失。参照上海市征地搬迁补偿标准，原告请求判令被告退还房屋租金7,065.60元(48天×147.20元)，押金5,000元，搬迁费8,000元(40平方米×200元)，货品55,000元(中高端移门、实木橱柜、台面)，停业损失费24,000元(３个月×8,000元)，共计99,065.60元，故原告诉讼来院。被告上海龙金建材市场经营管理有限公司(以下简称龙金公司)针对本诉辩称，关于诉请1，原告支付租金至2020年1月20日，但原告在合同到期后并未搬离房屋，故不存在租金的退还，反而原告应该支付房屋占有使用费。押金实际上原告于2005年支付了2,000元，在2018年4月签订最后一份租赁合同的时候，被告要求原告再支付3,000元押金，但原告没有支付。在结清费用之后，被告可以退还押金。关于诉请2，原告没有证据证明店内有损失，也没有依据。实际上，原告之前自己在陆续搬离，大部分东西已经搬离了，残留在店内的可以搬的东西，被告在2020年5月5日采取了集中保管措施，存放在光明村中心路XXX号仓库中。合同到期，原告应当无条件搬离，故不存在搬迁费和停业损失费。市场实际上是2020年4月16日才封闭了西大门。东大门没有关闭，直到2020年5月5日才封闭了东大门。原、被告的租赁关系存续期间，原告使用了租赁房屋，不存在使用障碍，故租金不存在退还。同时反诉原告龙金公司针对反诉向本院提出诉讼请求：1、判令郭文香支付房屋占有使用费14,758.80元(自2020年1月21日起至2020年5月4日，按半年租金25,300元计算)；2、判令被告支付货物搬运费800元；3、判令被告支付仓储及保管费3,740元。事实与理由：2019年4月2日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：龙金公司将环城东路XXX号内C区10号场地租赁给郭文香经营使用，租赁期限为半年，自2019年4月20日起至2019年10月20日止；本着先付后用的原则，郭文香一次性缴纳半年租金，租金为25,300元；本协议一经签订，郭文香即向龙金公司支付协议保证和电费保证金5,000元；如下半年郭文香还有意再继续租赁龙金公司的房位，必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃续租权，但郭文香必须在已交费用期内立即搬离，否则龙金公司的一切损失由郭文香承担；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的郭文香店内财产归龙金公司所有，郭文香不得进入龙金市场内；补充下期房租涨一万元，需提前一个月交清。租赁合同期满，郭文香与龙金公司未续签合同，但郭文香在2019年10月17日又支付了三个月租金，即租赁期延长到2020年1月20日，在郭文香与龙金公司之间形成了不定期租赁关系。2019年12月7日，上海华龙企业(集团)有限公司(以下简称华龙公司)发出《通知》，因与龙金公司租赁关系于2019年12月31日期满结束，故要求各租赁商户在2020年1月10日前自行搬离。后因正值春节，故华龙公司并未关闭市场清退商户。2020年1月20日，在龙金公司与郭文香不定期租赁关系到期后，龙金公司多次告知郭文香应立即搬离，但郭文香并未按合同约定搬离。其后，龙金公司多次书面及上门告知郭文香应立即搬离事宜，但郭文香仍占用系争场地进行经营且拒不搬离。至2020年4月8日，华龙公司再次发出《公告》，明确市场将于2020年4月16日起正式关闭，请广大租赁经营户搬空所有货物及私人物品，清场最迟期限截止至2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。在该《公告》发出后，以及龙金公司的再次催促下，郭文香仍拒绝搬离。为减少不必要的损失，龙金公司不得不于2020年5月5日凌晨，在第三方见证下，自行出资雇人对郭文香占用场地内的货物进行了清理，租赁了上海振光脚轮制造有限公司位于奉贤区光明村中心路XXX号仓库，并雇佣了三个人全天24小时进行保管，至今仍由龙金公司保管中。综上，双方的租赁合同已于2020年1月20日到期，郭文香理应按照合同约定在已交费用期内搬离。现郭文香在租赁关系到期后拒绝搬离，经龙金公司及华龙公司多次催告，以及奉浦信访办多次协商下仍拒绝搬离，以此来达到索要赔偿的目的，显然于法无据。龙金公司为防止损失进一步扩大，在提前告知的情况下采取强制清场另行保管的方法并不违反法律规定，由此产生的费用也理应由郭文香承担。郭文香针对反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。从房东华龙公司张贴的公告看，不仅影响实际使用方，对于消费者而言也会造成心里上的焦虑，无法做生意。占有使用房屋的目的是经营和赚钱，但2020年1月20日大门已经关掉了，且正好碰到疫情，无法找到另外的地方保存。郭文香支付三个月租金的时候，龙金公司说可以继续承租的。对于龙金公司的诉请2、3，郭文香无法找到合适的房屋，被告擅自将东西搬走，造成了郭文香的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1、郭文香提供的《龙金市场租户统计表》一份，证明龙金公司的实际控制人李宗如在信访处确认了该表，内容也是他自己书写的，龙金公司确认郭文香交付给龙金公司的押金是5,000元。龙金公司认为，龙金公司当时没有确认，数据上有出入，信访才没有调解好，统计表上的字是否为李宗如所写，已经不记得了，当时有几十个人到信访处，这是龙金公司的初步统计，要以法庭调查的为准。对此，本院认为，龙金公司或其委托诉讼代理人李宗如均未在该统计表上签字或盖章确认，庭审中对该证据亦不予确认，故本院对该证据不予认定；本院将根据庭审认定的证据确定原告实际缴纳的押金数额。2、郭文香提供的物品清单一份，证明郭文香系争房屋内的遗失物品价值39,000元，以及由龙金公司存放在仓库内的物品价值15,000元至20,000元。龙金公司认为该清单是郭文香单方制作的，没有证据佐证，与郭文香诉请中的陈述有矛盾。对此本院认为，该清单为郭文香自行制作，未得到龙金公司的确认，且无其他证据予以佐证，故本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，郭文香的委托代理人谢双才代表郭文香与龙金公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：龙金公司将环城东路XXX号内C区10号摊位租赁给郭文香经营使用；租赁期限为半年，自2019年4月20日起至2019年10月20日止；本着先付后用的原则，郭文香一次性交纳半年租金，租金包含房租金25,300元，管理费1,200元，应付总额26,500元；本协议一经签订郭文香即向龙金公司支付协议保证和电费保证金5,000元，作为履行本协议的保证金，保证金在租赁期满后归还郭文香，郭文香违反本协议任何条款时，龙金公司可从保证金扣缴郭文香应支付的款项，如款额不足由郭文香再如数补交；如下半年郭文香还有意再继续租赁龙金公司的房位，郭文香必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃续租权，但郭文香必须在已交费用期内立即搬离，否则龙金公司的一切损失由郭文香承担；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的郭文香店内财产归龙金公司所有，郭文香不得进入龙金市场内；下期房租涨一万元，需提前一个月付清。上述合同签订后，郭文香于2019年4月2日向龙金公司支付租金25,300元及管理费1,200元，由龙金公司开具收据，载明收到2019年4月20日至2019年10月20日的房租及管理费。上述合同到期后，双方未续签合同，但郭文香于2019年10月18日向龙金公司支付租金13,000元，由龙金公司开具收据，载明收到2019年3个月房租(按原合同推算日期)。2005年10月18日，郭文香曾向龙金公司支付押金2,000元。又查明，系争房屋权利人为案外人华龙公司，龙金公司与华龙公司签订有《租赁合同》一份，由龙金公司向华龙公司租赁包括系争房屋在内的位于上海市奉贤区南桥镇环城东路XXX号部分房屋。2019年12月7日，案外人华龙公司在系争房屋所在市场张贴《通告》一份，向该区域租赁经营户告知：根据政府对该地块的整体规划要求，按照本公司与第一承租方的租赁合同约定，双方的租赁关系于2019年12月31日期满结束。本公司决定：环城东路XXX-XXX号功德楼区域市场自2020年1月1日起，不再对外继续租赁。为确保按时关闭本市场，明确各方责任，现通告如下：一、即日起，要求各经营户应认真做好搬离货物、遣散人员等清场等准备工作；2019年12月31日止本市场全部停止经营。二、考虑到本市场的实际情况，本公司给各租赁商户十天宽限期，各租赁商户必须在2020年1月10日前自行搬离，并清空租赁场所内所有可移动的物品，且将租赁房屋及区域交还本公司。三、本公司将于2020年1月11日起正式关闭市场，所有进出口安排特保人员24小时值班，市场进行严格管控，所有车辆、人员及货物只出不进，除搬场车辆及人员外，其它人员、车辆一律不得入内。请本市场各经营户相互转告并积极配合，准时完成市场关闭事宜。2020年3月16日，龙金公司向龙金建材市场店主发布《告知书》，告知：1、南桥中环城东路XXX号龙金建材市场西门在2020年3月16日零点开封闭，(房租没到期的店主可凭出入证进出)，2020年4月1日中门封闭，厕所封闭。(龙金公司2020年1月份以来一直在贴钱交水费、电费、卫生费，现在交不起了，所以停电停水。二、华龙集团2020年4月15日开始收回房屋，封闭环城东路XXX号东门。三、龙金建材市场统一搬店费标准：50元每平方米，龙金公司再无其他补偿。四、龙金公司关于4月15日前搬走的店主，将酌情收取2020年房屋使用费，对待2020年4月15日没有搬走的店主发律师函起诉至法院，收取2020年全部房屋使用费等。2020年4月16日，龙金公司在系争房屋处张贴发布《限期搬离通知》一份，载明：自2019年12月起，龙金公司即通知郭文香搬离事宜，至今已四个多月，现根据华龙公司的公告，系争建材市场已于2020年4月16日正式关闭，请郭文香于2020年4月30日前立即自行搬离，逾期搬离产生的相关法律后果将由郭文香自行承担；现通知一、若郭文香在2020年4月30日前自行搬离的，可享受50元每平方米的搬店补偿，且龙金公司可酌情收取2020年度的房屋占有使用费；二、若郭文香不能在2020年4月30日前自行搬离的，则不再享受任何搬店补偿，且龙金公司将按租赁协议标准计收实际欠付的全部房屋占有使用费；三、从2020年5月1日起，龙金公司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失费用(包括但不限于搬运费、仓储费等)均由郭文香自行承担。2020年4月22日，龙金公司向郭文香发送短信一份，载明：2020年5月5日，龙金公司将系争租赁房屋内的郭文香滞留的样品搬出并存放于上海市奉贤区光明村中心路XXX号仓库内，并拍摄视频。2020年5月6日，龙金公司在系争租赁房屋大门上张贴封条。另查明，2020年4月6日郭文香一方在系争租赁房屋内拍摄照片一组，并由郭文香一方锁门。2020年1月12日起至2020年4月4日期间，郭文香的车辆可自由出入市场。2020年4月6日、2020年4月9日，郭文香一方从系争租赁房屋内搬东西。2020年4月20日，郭文香在他处租赁的店铺已经投入经营。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。双方的书面租赁合同于2019年10月20日到期，后双方未续签租赁合同，但郭文香向龙金公司支付2019年10月21日起至2020年1月20日的租金，龙金公司亦予以接受，故双方成立不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，双方均可随时解除。龙金公司于2020年5月5日将郭文香滞留在房屋内的物品搬离，系争租赁合同已实际无法履行。但系争房屋房东华龙公司于2019年12月7日发出《通告》，告知与龙金公司的租赁关系于2019年12月31日期满结束，要求郭文香于2020年1月10日前自行搬离。龙金公司亦于2020年3月16日、2020年4月16日、2020年4月22日，分别已张贴告知书及发送短信的方式通知郭文香搬离。但郭文香均未予搬离，直到2020年5月5日龙金公司强行搬离，故郭文香应支付占用房屋期间的占有使用费。对于郭文香辩称未能搬离受到疫情影响、以及市场关闭导致无法搬离的辩解意见，本院认为，郭文香早已于2019年12月得知搬离通知，在龙金公司强行搬离前的一段时间内也可自由出入市场，甚至在2020年4月已在他处租赁店铺正常经营，但该段期间郭文香仍占用系争房屋未能搬离，其辩解意见与事实不符，本院不予采信。对于占有使用费的标准，本院认为，因华龙公司发出通告告知于2020年1月11日起关闭市场，虽根据其他证据，市场当时并未完全关闭，但该通告的发出及部份大门的封闭，直接影响了郭文香对系争房屋的正常使用，故本院认定自2020年1月11日起至2020年5月4日，郭文香应当按原租赁合同约定租金标准的百分之二十支付房屋占有使用费，共计3,204.60元。郭文香已经支付的2020年1月11日起至2020年1月20日期间的租金1,444.40元，在应支付的上述房屋占有使用费中直接扣减。综上，郭文香尚需支付龙金公司房屋占有使用费1,760.20元。同理，对郭文香要求龙金公司退还房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。对于郭文香要求龙金公司赔偿货物损失、搬迁费用、停业损失的诉讼请求，本院认为，郭文香在龙金公司多次通知搬离后未能搬离，对龙金公司搬场时拍摄的视频无异议，其又未能举证证明房屋内遗留物品为其清单上的物品，在本院向其释明去存放地点搬离物品时又拒绝搬离并表示物品不要了，故郭文香要求赔偿货品损失的诉讼请求，本院不予支持。郭文香要求龙金公司赔偿搬迁费及停业损失费的诉讼请求，因郭文香无证据证明系争房屋涉及拆迁，故该诉讼请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。对于郭文香诉称已经缴纳的押金为5,000元的意见，本院认为，郭文香提交的《龙金市场租户统计表》本院不予认定，郭文香未能提交其他证据证明其缴纳了5,000元押金，因郭文香仅提供了支付2,000元押金的证据，故本院对郭文香的意见不予采信。故对郭文香要求龙金公退还押金2,000元的诉讼请求，本院予以支持。对于龙金公司向郭文香主张货物搬运费及仓储费、保管费的反诉诉讼请求，本院认为，龙金公司的搬离行为，并非合理的主张自己的权利的手段，且该行为对龙金公司自己有利，故龙金公司要求郭文香承担上述费用的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)郭文香押金人民币2,000元。二、原告(反诉被告)郭文香于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司房屋占有使用费人民币1,760.20元。三、对原告(反诉被告)郭文香的其余诉讼请求不予支持。四、对被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,522元，减半收取，计人民币1,261元，由原告(反诉被告)郭文香负担人民币1,161元，由被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担人民币100元。反诉案件受理费人民币141元，由原告(反诉被告)郭文香负担人民币50元，由被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担人民币91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇二〇年十月二十二日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。