广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初8353号原告：惠州市天德物业管理有限公司，住所地：惠州市*********信城市时代1单元16层05号。法定代表人：姚某1。委托代理人：余科宏，广东伟伦律师事务所律师。被告：邱苗，女，汉族，1983年3月5日出生，公民身份号码：432************，住址：湖南省涟源市*******。委托代理人：易志红，男，汉族，1979年8月24日出生，公民身份号码：432************，住址：湖南省涟源市*******，系被告丈夫。原告惠州市天德物业管理有限公司与被告邱苗物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州市天德物业管理有限公司的委托代理人余科宏，被告邱苗及其委托代理人易志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市天德物业管理有限公司诉称：2017年12月2日，原告与被告签订两份《惠州市天德物业管理有限公司物业管理协议》(以下简称《物业管理协议》)和《物业管理协议补充协议》(以下筒称《补充协议》)，约定：原告为被告承租的两间商铺(惠州市惠城区**********商铺)提供物业管理服务；物业管理费共人民币48371.5元/月(其中3A18号商铺管理费为22748.50元/月，3A01号商铺管理费为25263.00元/月)，履约保证金96743元(其中3A18号商铺保证金为45497元，3A01号商铺保证金为51246元)。被告未按约定缴纳物业管理费用的，每逾期一天支付应付金额千分之五的违约金，若逾期天数达60天，原告可终止向被告提供物业管理服务；经原告督促未限期改正的，原告可单方解除本协议并且要求被告承担3个月的物业管理费作为违约金，被告还需继续履行其在合同生效期间已发生且约定由乙方承担的赔偿责任。协议的另行约定中双方确认：因原告提供商铺内设备，两份协议共计收取被告设备押金共计人民币20万元。上述《物业管理协议》和《补充协议》签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告却未依约支付物业管理服务费。期间原告曾多次催促，但被告均推诿拒绝。2018年8月21日，原告为收取物业管理费向被告公证送达催收函，要求被告于收函之日起三日内立即向原告清偿欠付费用，否则将行使单方解除权，没收被告已缴纳履约保证金及押金以充抵被告拖欠的物业管理费、水电费、违约金。但被告对上述催收函未予理会。因此，原被告双方签订的《物业管理协议》及其《补充协议》已于2018年8月24日已解除，原告有权没收被告已支付履约保证金及设备押金用以充抵其欠付费用。截止至2018年8月20日，被告尚欠原告物业管理费人民币262364.73元；至原告起诉之日，尚久违约金人民币153547.41元，合计欠款人民币415912.14元。原告认为：原告与被告签订的《物业管理协议》和《补充协议》系双方真实的意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。原告已按《物业管理协议》和《补充协议》的约定提供了物业管理服务，但被告却未按约定支付物业管理服务费，其行为已构成根本违约。根据《中华人民国和国合同法》第八条、第一百零七条等相关规定，原告行使单方解除权具有事实及法律依据，同时，原告有权要求被告支付物业管理费及赔偿违约金并行使抵销权于其已支付履约保证金及设备押金中对其欠付款项进行抵销。综上所述，因被告拒绝支付物业管理费的行为已严重损害了原告权益，现原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼。尽请贵院判如所请。一、请求法院依法判令原告与被告签订的两份《恵州市天德物业管理有限公司物业管理协议》和《物业管理协议补充协议》于2018年8月24日已解除；二、请求法院依法判令被告立即向原告支付物业管理费人民币262364.73元及违约金人民币153547.41元(违约金以被告应付未付物业管理费之日起，以年化率24%，计算至被告清偿之日止。暂计至2020年4月25日为153547.41元)；三、请求法院确认被告已向原告支付的履约保证金及设备押金抵扣上述物业管理费、违约金。四、本案诉讼费用由被告承担。被告邱苗提交书面答辩意见称，物业管理合同是从合同，房屋租赁合同是主合同，没有房屋租赁合同，哪有物业管理合同？所谓皮之不存，毛之焉附也。故而从法理上讲就是从合同具有附属性，即它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提，主合同不能成立，从合同就不能有效成立；主合同被宣告无效或被撤销，从合同也将失效；主合同终止，从合同亦随之终止。因而，被答辩人就是本案的适格被告。事实上也是房屋租赁合同与物业管理合同均在本案原审第一被告处同日签订，在签订完房屋租赁合同后即签订物业管理合同，且答辩人的物业管理由原审第一被告指定，并非由答辩人自主选择。二、原告应退还答辩人的管理费保证金及固定资产押金，原告所有请求均为无理诉求，请法院不予支持。首先答辩人与被答辩人签订的《物业管理协议》与《物业管理协议补充协议》并未约定解除合同的条件，答辩人在主合同无法继续履行时有权解除从合同，且答辩人也已于2018年6月11日向被答辩人公正邮寄送达了解除协议通知书。其次，固定资产押金200000元在协议的补充条款里明确约定被答辩人应无条件退还。三、商场由于原本2018年1月1日开业，后来推迟到2018年5月1日开业，（由于商场招商入住率不足，后来开会协商，商场的租赁合同，物业管理合同顺延推迟到2018年5月1日开业开始执行）由于商场和物业公司联合欺骗商户，2018年11月份三四十家商户全部倒闭。四、物业公司每月有缴费通知单，我都是按照通知单缴费的，另外5月份的物业费我都有收据。并且在2018年6月19日我搬离物品时有报警处理，我缴完所以费用后，由物业公司开具放行条离开。五、这个案件（同内容）从2018年到现在已经经过四次法院审理了，2018（粤）1302民8184号案件，2019（粤）13民终2982号案件，2019（粤）1302民13242号案件，惠州市中级人民法院2020（粤）13民终1077号，相关诉讼请求原告已经提出过，法院审理了。综上，原告的诉讼请求没有任何的合同事实与法律依据，法院应依法驳回原告的所有上诉请求，并且退还被告的管理费保证金及固定资产押金，以维护答辩人的合法权益。查明的案件事实经审理查明，2017年12月2日，被告邱苗与案外人惠州市万客城百货有限公司签订了两份《租赁合同》。合同约定惠州市万客城百货有限公司将位于惠州市惠城区********第三层3A18、3A01商铺出租给被告邱苗，合同有效期限均自2017年12月2日起至2020年12月1日止，租赁期为3年。当日，原告惠州市天德物业管理有限公司作为甲方（物业管理方）与被告邱苗作为乙方（承租方）签订了两份《物业管理协议》，合同约定，原告为被告承租的惠州市惠城区********第三层3A18、3A01商铺提供物业服务，建筑面积分别为909.94平方米、1024.92平方米，合同期限均自2017年12月2日至2020年12月1日。3A18商铺物业管理服务费：1、协议履约保证金为63695.8元；2、物业管理费交纳时间从2018年1月1日起计算（如乙方提前营业，即从营业当日起计算），物业管理费按照建筑面积每月每平方米35元（建筑面积为909.94平方米），每月管理费合计31847.9元；在租赁期内，乙方经营实际发生的用电费用，由乙方自行承担，电费按其安装独立的电表度数和商城规定标准计算，由乙方在收到甲方付款通知后7天内按月支付给甲方缴纳。以上费用缴纳时间为每月5日前。3A01商铺物业管理服务费：1、协议履约保证金为71744.4元；2、物业管理费交纳时间从2018年1月1日起计算（如乙方提前营业，即从营业当日起计算），物业管理费按照建筑面积每月每平方米35元（建筑面积为1024.92平方米），每月管理费合计35872.2元；在租赁期内，乙方经营实际发生的用电费用，由乙方自行承担，电费按其安装独立的电表度数和商城规定标准计算，由乙方在收到甲方付款通知后7天内按月支付给甲方缴纳。以上费用缴纳时间为每月5日前。两份合同关于其他服务费约定：垃圾清运费（按租赁面积×2元/㎡）；装修期间的管理费按照10元/月/㎡收取该费用。两份合同第六条违约责任约定，被告未按约定时间和标准缴纳物业管理费用的，被告每逾期一天支付应付金额千分之五的违约金；若被告逾期天数达60天的，原告可终止向被告提供物业管理服务。两份合同第十五条另行约定：厨房设备押金为100000元。合同期内原告不得以任何理由收回该铺位的设备，无偿给被告使用。合同到期后，如续租，设备继续使用，押金不得加价。如被告因经营问题，导致无法经营下去，被告在不欠原告任何费用及设备无损坏的情况下，原告无条件不计利息返还设备押金。原、被告并于当日签订两份《物业管理协议补充协议》，3A18商铺：约定优惠管理费为按建筑面积每月每平方米25元，每月管理费合计22748.5元。履约保证金为45497元。其他条款不变更，按原《物业管理协议》执行。3A01商铺：约定优惠管理费为按建筑面积每月每平方米25元，每月管理费合计25623元。履约保证金为51246元。其他条款不变更，按原《物业管理协议》执行。邱苗诉惠州市万客城百货有限公司、惠州市天德物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案以及惠州市万客城百货有限公司反诉邱苗房屋租赁合同一案，本院受理后于2019年3月27日作出(2018)粤l302民初8184号民事判决书，惠州市万客城百货有限公司不服判决，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院于2019年7月15作出(2019)粤13民终2982号民事裁定书裁定发回重审，重审案号为（2019）粤1302民初13242号，2019年10月25日，本院作出（2019）粤1302民初13242号民事判决书，查明：邱苗分别提供了两份由惠州市天德物业管理有限公司2017年12月2日出具的收据，显示原告分别向惠州市天德物业管理有限公司支付了3A18、3A01商铺管理费保证金45497元、51246元以及押金100000元、100000元，上述收据均有惠州市天德物业管理有限公司盖章确认。邱苗提交了一份邱苗于2018年6月11日向惠州市天德物业管理有限公司出具的《解除通知书》，通知书中邱苗要求解除与惠州市万客城百货有限公司签订的关于惠州市惠城区********第三层3A18商铺和3A01商铺的两份物业管理协议，并要求惠州市天德物业管理有限公司返还惠州市万客城百货有限公司已收取邱苗的押金等全部款项。上述两份证据经广东省惠州市公证处公证。邱苗在原一审庭审期间称：“（商铺）已经交还了，并且公证送达了解除租赁合同及物业管理协议和各自附件，送达时间是2018年6月11日，东西也都全部搬走了，钥匙也交了······2018年6月21日被告给我们开了放行条，我们已经把东西全部搬走了，防止里面东西丢了，就把门锁了，钥匙交还给物业的办公室”。邱苗在审理期间当庭提交了一份《放行条拍摄件》，时间为：2018年6月21日。该案本院认为：邱苗与惠州市天德物业管理有限公司签订的《物业管理协议》与《物业管理协议补充协议》未约定合同解除的条件，邱苗于2018年6月11日向惠州市天德物业管理有限公司邮寄送达了《解除通知书》，《物业管理协议》自通知书到达惠州市天德物业管理有限公司时解除。该案判决：一、解除邱苗与惠州市万客城百货有限公司于2017年12月2日签订的两份《租赁合同》；二、惠州市天德物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向邱苗返还履约保证金96743元、固定资产押金200000元及固定资产押金的利息。······。惠州市天德物业管理有限公司不服本院作出的（2019）粤1302民初13242号民事判决书，上诉至惠州市中级人民法院，惠州市中级人民法院于2020年5月20日作出（2020）粤13民终1077号民事判决书，查明原审法院认定事实属实，判决驳回上诉，维持原判。被告称由于商场招商不足，商场商铺租户、原告、惠州市万客城百货有限公司开会协商，商场的租赁合同，物业管理合同顺延推迟到2018年5月1日开业开始执行。被告提供案外人文款及赵湘栋的书面情况说明，载明文款及赵湘栋于2017年12月入住万汇城，原定于2018年元月1日美食街开业，但是由于商场招商户不多（即商户入驻率不足）。现场装修未完工，商场运营团队未完善，由商场召开商户协调会议，（会议地址在商场七楼原金港华府福建厅）。参与人员：商场陈镇城总经理，运营谢副总，主管阳姣，物业卢建朝经理，与已经入驻的三十家左右的商户商议达成共识，原定于元月1日开业，推迟到2018年5月1日开业，合同免租期顺延4个月，以及在5月1日前完成运营团队建设，广告方案确认和商场内部公共设施维修，并督促招商部门加紧招入更多商户，由于商场未抄送会议记录给予商户，所以商户未有书面证明，但是此事情况属实。原告否认与涉案租赁商铺业主达成减免物业费的协议。原告称原、被告双方约定的装修期为2018年1月至3月，被告实际装修至2018年4月2日，故原告诉请2018年1月1日至2018年4月2日的管理费按10元/㎡计算。被告对于装修时间并未予以否认。被告提交原告于2018年5月4日出具的《收据》，载明原告收到湘辣小厨、鱼恋上蛙五月份部分管理费20000元。法庭询问原告主张违约金的计算标准，原告称原、被告双方签订的合同约定的违约金按应支付金额的千分之五计算，原告自行调整为年利率24%每年计算。原、被告称两商铺履约保证金合计为96743元，设备押金合计为200000元。裁判理由和结果本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业管理协议》、《物业管理协议补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。关于上述《物业管理协议》及《物业管理协议补充协议》的解除时间，由于被告与惠州市万客城百货有限公司之间的租赁关系解除，且该《物业管理协议》、《物业管理协议补充协议》未约定合同解除的条件，被告于2018年6月11日向原告邮寄送达了《解除通知书》，自该通知书到达原告时（即2018年6月11日），原、被告双方签订的《物业管理协议》、《物业管理协议补充协议》解除。关于物业管理费及违约金问题，根据原、被告双方签订的《物业管理协议》及《物业管理协议补充协议》约定，每月管理费为25元/㎡，装修期间的管理费为10元/月/㎡，原告称原、被告双方约定的装修期为2018年1月至3月，被告实际装修至2018年4月2日，被告未予以否认，故涉案两商铺自2018年1月1日至2018年4月2日期间每月管理费为10元/㎡，2018年4月3日至2018年6月11日（合同解除之日）期间每月管理费为25元/㎡，即两商铺2018年1月1日至2018年6月11日的管理费为170590.2元（一月份、二月份、三月份管理费均为19348.6元，四月份管理费为46436.64元，五月份管理费为48371.5元，六月份管理费为17736.22元）。被告称由于商场招商不足，商场商铺租户、原告、惠州市万客城百货有限公司开会协商，商场的租赁合同，物业管理合同顺延推迟到2018年5月1日开业开始执行。但被告提交的案外人的情况说明仅载明合同免租期顺延4个月，并未载明物业管理费的减免情况，且被告未提出其他证据予以证实，原告亦否认双方达成减免合意，故对于被告的该辩称本院不予采信，被告应按约定向原告支付管理费。被告已向原告支付了20000元管理费，应予扣减，即被告仍需向原告支付管理费150590.2元。《物业管理协议》约定被告未按约定时间和标准缴纳物业管理费用的，每逾期一天支付应付金额千分之五的违约金，原告诉请违约金按年利率24%计算，由于涉案商场于2018年5月1日才正式开业，且考虑涉案商场及本案的情况，本院酌定违约金按中国人民银行同期贷款基准利率与全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2018年1月至4月份管理费的违约金自2018年5月6日起计算至清偿之日止，2018年5月、6月份管理费的违约金逐月计算。关于原告诉请确认被告已向原告支付的履约保证金及设备押金抵扣上述物业管理费、违约金的问题，生效判决书已对上述履约保证金及设备押金进行了处理，本案不再予以处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告惠州市天德物业管理有限公司与被告邱苗2017年12月2日签订的《物业管理协议》及《物业管理协议补充协议》于2018年6月11日解除。二、被告邱苗应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市天德物业管理有限公司支付管理费150590.2元及违约金（违约金，1.以84482.44元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年5月6日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清之日止；2.以48371.5元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年6月6日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清之日止；3.以17736.22元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年7月6日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至还清之日止）。三、驳回原告惠州市天德物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7538.68元（原告已预交3769.34元），由原告惠州市天德物业管理有限公司负担2026元，被告邱苗负担5512.68元。被告邱苗应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 蓝诗祥审 判 员 黄链生二〇二〇年十月十二日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。