上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初5688号原告：庄尹豪，男，1992年11月16日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：何连欢(系原告庄尹豪父亲)，1963年12月4日生，汉族，住上海市金山区。被告：黄笃安，男，1973年1月28日生，汉族，户籍地重庆市。第三人：庞静娟，女,1983年6月24日生,汉族,户籍地黑龙江省牡丹江市爱民区西地明街石油机械厂家属楼****，住上海市徐汇区龙吴路******。委托诉讼代理人：李昌明(系第三人庞静娟丈夫)，1978年11月15日生，住上海市徐，住上海市徐汇区>原告庄尹豪与被告黄笃安、第三人上海欧钠森健康咨询工作室房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序。审理中，经原告申请将第三人变更为庞静娟。后发现案件不宜适用简易程序，本院裁定转为普通程序依法组成合议庭，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告庄尹豪的委托诉讼代理人何连欢、第三人庞静娟及其委托诉讼代理人李昌明到庭参加诉讼。被告黄笃安经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄尹豪向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的商铺租赁合同于2020年5月29日解除；2.判令被告向原告返还上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室商铺(以下简称涉讼房屋)，由第三人予以协助；3.判令被告支付自2019年7月1日起至2020年3月31日期间拖欠的房屋租金差额9,000元(每月1,000元，共计9个月)；4.判令被告支付2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费(以每月42,000元为标准)；5.判令被告支付违约金126,000元；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月14日，原、被告经过中介公司介绍签订了商铺租赁合同，约定原告将涉讼房屋出租给被告使用。合同约定，原告于2019年2月24日交付房屋，2019年2月14日至2019年3月30日为免租期，自2019年4月1日起至2029年3月30日至，月租金为42,000元。合同签订后，原告如期交房，被告以资金紧张为由自2019年7月起每月少付租金1,000元，且仅支付租金至2020年3月31日。此外原告将涉讼房屋转租给第三人庞静娟，涉讼房屋实际由庞静娟经营使用。被告拖欠租金及转租行为，违反了双方合同的约定，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的房租及违约金。被告黄笃安未作答辩。第三人庞静娟述称，同意向原告返还房屋。原、被告之间的合同解除，第三人才能向被告主张返还押金以及赔偿损失。原告庄尹豪围绕诉讼请求依法提交了证据，对商铺租赁合同、房地产权证、房屋承租合同、转账记录、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系涉讼房屋权利人。2019年2月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订商铺租赁合同一份，约定，甲方将涉讼房屋出租给乙方，甲方于2019年2月24日将房屋交付给乙方；租赁期限为10年，自2019年4月1日起至2029年3月30日止，其中2019年2月24日至2019年3月30日为免租期；月租金为42,000元，租金递增方式为第3年起每2年在上一年基础上递增5%，2019年4月1日至2021年3月30日期间月租金为42,000元；租金先付后用，付三押二，首期租金126,000元及押金84,000元在合同签署当日支付，以后租金支付日为每期租金到期前7日，具体付款日期为每年的3月23日、6月23日、9月23日、12月23日；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交还各自承租的房屋的，甲方可书面通知另一方解除本合同，违约方应按月租金的3倍支付违约金。2019年5月11日，被告与第三人签订房屋承租合同一份，约定被告将涉讼房屋租赁给第三人。合同签订后，被告将涉讼房屋交由第三人使用至今。被告与第三人签订上述合同时向第三人提供了落款时间为2019年2月24日由原告出具的委托书，载明原告确认被告拥有涉讼房屋至2029年3月30日止的租赁权及转租权。审理中，原告表示该委托书系被告伪造，委托书上的签字并非原告本人所签。2019年2月25日至2020年1月9日期间，被告共计向原告支付579,000元，其中559,000元为转账支付，20,000元为现金支付。上述金额中包含了押金84,000元、2019年4月至6月期间的租金126,000元(按每月42,000元支付)以及2019年7月至2020年3月期间的租金369,000元(按每月41,000元支付)。另查明，2019年6月26日上午10时55分，原告母亲向被告发送微信称：“黄总，房租收到，谢谢，一季度总房租还缺3,000元”。被告回复称：“大哥！你不是同意每个月少一仟元吗？”。原告母亲回复：“你理解错了，我是说现在照旧，一年后再说”。2019年9月18日下午15时21分，原告母亲向被告发送微信称：“黄总，本期房租12.6万元9.23是支付日，请准时支付，谢谢”。被告回复语音：“你放心，会付的”。2020年5月29日上午8时21分，原告父亲向被告发送微信：“黄老板，经多次催你到法庭解决租赁事宜，你不予配合，现正式通知你，我们的租赁合同已解除！”。被告回复：“法院是你家开的呀”。原告父亲又通过微信向被告发送了由原告签字的解除合同通知，告知双方合同于2020年5月29日解除。审理中，原告确认已收取的押金84,000元，同意在本案中一并处理，抵扣被告欠付的款项。本院认为，原、被告双方所签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。被告违反合同约定将涉讼房屋转租给第三人以及拖欠租金的行为，均构成违约，原告有权依约解除双方的租赁合同。原告已于2020年5月29日通知被告双方租赁合同解除，现原告要求确认双方之间的房屋租赁合同于该日解除，具有事实及法律依据，本院予以支持。双方租赁合同解除后，被告负有返还涉讼房屋的义务，因涉讼房屋现由第三人控制使用，故第三人负有协助返还的义务。关于违约金，首先，原、被告双方签订的租赁合同明确禁止被告转租涉讼房屋，而被告在接手涉讼房屋两个月后即将房屋转租给第三人使用，该行为显属违约。其次，被告自2019年7月起即存在未足额支付租金，自2020年4月起再未支付租金的的行为，亦构成违约。被告的上述违约行为致合同解除，同时原告同意保证金抵扣被告拖欠费用，故原告要求被告另行支付违约金126,000元，符合合同的约定，本院予以支持。关于2019年7月至2020年3月期间的租金差额，被告每月按低于约定1,000元的标准向原告支付租金，根据原告提供的微信聊天记录，双方合同签订之后并未就降低租金标准达成一致，被告擅自降低租金标准缺乏依据，故原告要求被告支付上述期间租金差额9,000元的诉请，本院予以支持。关于2019年4月1日起至实际返还房屋之日期间的租金及使用费，被告应当向原告支付合同解除之前的租金以及合同解除之后的房屋占有使用费，原告以每月42,000元的标准主张上述期间的租金及占用使用费，并无不当，本院予以支持。关于保证金84,000元,现原告同意在本案中一并处理抵扣被告应当支付的款项，并无不当，本院予以准许。被告黄笃安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃自身诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告庄尹豪与被告黄笃安签订的关于上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室房屋的《商铺租赁合同》于2020年5月29日解除；二、被告黄笃安应于本判决生效之日起十日内向原告庄尹豪返还上海市长宁区仙霞路XXX号XXX室房屋，第三人庞静娟协助返还上址房屋；三、被告黄笃安应于本判决生效之日起十日内向原告庄尹豪支付2019年7月1日至2020年3月31日期间的租金差额9,000元；四、被告黄笃安应于本判决生效之日起十日内向原告庄尹豪支付2019年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(按每月42,000元标准计算)；五、被告黄笃安应于本判决生效之日起十日内向原告庄尹豪支付违约金126,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告黄笃安负担。案件受理费8,930元，由被告黄笃安负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘亚玲审 判 员  吴怡聂人民陪审员  包 怡二〇二〇年十月二十九日法官 助理  刘彬华书 记 员  刘彬华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。