湖北省荆州市沙市区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂1002行初34号原告：刘克珍，女，汉族，1952年3月1日出生，住湖北省荆州市沙市区，委托代理人：胡中华，湖北蓝宇律师事务所律师。被告：荆州市沙市区人民政府办公室，住所地荆州市沙市区长港路**。法定代表人：唐华，该办公室主任。出庭负责人：胡永斌，该办公室副主任。委托代理人：詹才俊，湖北楚韵律师事务所律师。第三人：王元华，男，汉族，1958年10月9日出生，住湖北省荆州市沙市区，原告刘克珍诉被告荆州市沙市区人民政府办公室（以下简称区政府办公室）、第三人王元华行政征收协议一案，于2020年5月11日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年9月10日公开开庭审理了本案。原告刘克珍及其委托代理人胡中华，被告区政府办公室的出庭负责人胡永斌及委托代理人詹才俊，第三人王元华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年10月21日，被告区政府办公室与第三人王元华签订了《荆州市沙市区国有土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称《协议》），双方就位于沙市区公安××单元××号房屋达成征收补偿协议。原告刘克珍诉称：原告因与第三人王元华就荆州市沙市区公安××单元××号房屋买卖合同纠纷，于2018年1月9日荆州市沙市区人民法院提起民事诉讼，2019年3月19日，荆州市沙市区人民法院作出（2018）鄂1002民初566号《民事判决书》。在该案二审过程中，第三人王元华陈述其已经与被告签订征收补偿协议，并领取了53万元的补偿款。原告认为，自己为荆州市沙市区公安××单元××号房屋的所有权人，原告与第三人之间仅存在合同关系，第三人并非该房屋所有权人，因此，第三人不能成为该房屋的被征收人而与被告签订征收补偿协议。被告未查明该房屋权利人，与第三人就该房屋签订的征收补偿协议应予撤销。综上，请求人民法院判令1.撤销被告与第三人就荆州市沙市区公安××单元××号房屋签订的《协议》；2.本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交了如下证据（均为复印件）：1.原告的身份证、被告的机构信息、第三人的身份证，拟证明原告、被告及第三人的主体资格；2.不动产权证，拟证明原告为荆州市沙市区公安××单元××号房屋的所有权人；3.（2018）鄂1002民初566号《民事判决书》、（2019）鄂10民终804号《民事判决书》，拟证明第三人并非荆州市沙市区公安××单元××号房屋的所有权人；4.2020年7月7日的《不动产登记信息查询记录》，拟证明2020年7月7日，沙市区公安××单元××号房屋仍然登记在刘克珍名下，刘克珍应为该房屋的被征收人。被告区政府办公室辩称：2017年8月9日，就绿化村片区棚户区改造项目，沙市区人民政府作出《荆州市沙市区人民政府关于绿化村片区改造项目房屋征收决定的通告》（沙政发[2017]7号）及附件《荆州市沙市区绿化村棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》，并进行了通告。本案被征收房屋位于沙市区公安××单元××号，原登记产权人为原告刘克珍。2017年2月24日，原告与第三人王元华签订《房屋买卖交易合同》，将涉案房屋出售给了王元华，当日，原告收取了王元华全部购房款24万元。2018年10月21日，王元华与被告签订了《协议》，领取了房屋征收补偿款534327.77元，腾空移交房屋，并将不动产权属证书上交。原告刘克珍曾向荆州市沙市区人民法院提起民事诉讼，请求解除房屋买卖交易合同，荆州市沙市区人民法院作出（2018）鄂1002民初566号《民事判决书》，驳回了刘克珍的诉讼请求，并确认房屋买卖合同合法有效。后原告上诉至荆州市中级人民法院，荆州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。沙市区人民政府实施的征收行为合法，本案房屋原登记产权人为原告刘克珍，由于原告刘克珍与第三人王元华签订了《房屋买卖交易合同》，并收取了全部购房款24万元。该房屋买卖合同经法院生效判决确认合法有效，故该房屋的实际所有权人为王元华。所以被告与第三人王元华签订的《协议》主体适格且真实、合法、有效，原告提出的撤销事由依法不能成立。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了如下证据：（均为复印件）1.《关于绿化村片区棚户区改造项目房屋征收决定的通告》；2.《绿化村片区棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》；证据1-2拟证明就绿化村棚户区改造项目，沙市区人民政府作出房屋征收决定和征收与补偿方案；3.不动产权证及附图；4.房屋征收分户评估单；证据3-4拟证明沙市区公安××单元××号房屋原登记的权利人为刘克珍，经依法评估，总评估价格为314799.70元；5.王元华身份证及户口；6.《房屋买卖交易合同》、委托书、公证书及收条；证据5-6拟证明2017年2月24日，刘克珍与王元华签订《房屋买卖交易合同》，将沙市区公安××单元××号房屋出售给王元华，刘克珍当日收取了购房款24万元，并公证委托王元华办理过户手续；7.荆州市沙市区人民法院（2018）鄂1002民初566号《民事判决书》，拟证明刘克珍向人民法院提起民事诉讼，请求解除房屋买卖交易合同，法院判决驳回了刘克珍的诉讼请求；8.《协议》《房屋征收搬迁补偿明细单》《房屋征收搬迁补偿资金审批单》；9.领款单及发放征收补偿款的银行回单；10.收条及被征收房屋腾空房交接单；证据8-10拟证明第三人王元华于2018年10月21日签订《协议》后，领取了全部房屋征收补偿款534327.77元，并腾空移交房屋，将不动产证书上交。第三人王元华述称：涉案房屋是我与原告签订了房屋买卖合同，签订买卖合同后，我已将涉案房屋装修，在过户时由于房产证被冻结了办理不了过户手续，我联系过原告和原告的代理人，承认给她一点补偿，但是她没有答应并且起诉我了。经过法院的一审、二审，均驳回了原告的诉讼请求，确认了房屋买卖合同合法有效。涉案房屋的实际所有权人是我，所以我与被告签订的房屋征收补偿协议是合法有效的，并且我已领取了征收补偿款。第三人提交以下证据（均为复印件）：1.原告于2017年2月24日向第三人出具的24万元涉案购房款的收据，拟证明原告已将涉案房屋卖给第三人，并收取房款24万元；2.荆州市沙市区人民法院（2018）鄂1002民初566号《民事判决书》、荆州市中级人民法院（2019）鄂10民终804号《民事判决书》，拟证明买卖合同有效，房屋实际产权人是第三人王元华，征迁补偿款应由第三人王元华所得。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1-4真实性无异议，但是对评估价格为31万，而最后补偿款为53万元提出异议；对证据5-6真实性无异议，但认为达不到其证明目的，证明目的只是描述了事实，公证委托只是委托第三人代为办理房屋交易事宜，并没有把涉案房屋出售给第三人，此前的民事判决只是认定房屋买卖交易合同有效；对证据7-10真实性无异议，只是证明第三人与被告签订补偿协议后腾退房屋，但是第三人并不是征收法律关系中的被征收人。第三人对被告提交的证据无异议。原告对第三人提交的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，涉案房屋的所有权并没有转移；对证据2真实性无异议，一审判决同样驳回了第三人“确认案涉房屋归其所有”的诉讼请求，该判决并不满足物权法规定的法律文书导致不动产物权变动的情形。被告对第三人提交的证据无异议。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的证明目的有异议，该不动产权证的原件已经由第三人交给征收指挥部，涉案房屋实际所有权人并不是原告；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，生效判决证明了购房合同是有效的，不能说明原告到目前为止仍然是该房屋的所有权人；对证据4真实性有异议，原告没有提供原件。第三人对原告提交证据质证意见如下：对证据1-3均无异议；对证据4真实性有异议，原告已在2017年就将涉案房屋卖给王元华，后在2017年8月以房产证丢失为由重新补办房产证，属于欺诈行为。本院对各方当事人提交的证据作如下认定：原告提交的证据2、证据4和被告提交的证据3-8，均系涉案房屋权利状态及其交易情况的真实证明材料，采信该内容符合对本案查明事实的认定，但是对于该权利状态及与交易关系的冲突在征收行为中如何认定本院将结合全案事实予以评价，对前述证据材料均与采信；原告提交的证据3系人民法院生效裁判文书，依法予以采信。被告提交的证据9-10系对征收人认定之后作出的征收接续行为，是本案诉争法律关系的后续，与本案对被征收人认定的合法性无直接关联，故不予采信。第三人提交的证据与被告提交的证据重复，不再重复评价。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：2017年2月24日，原告与第三人王元华签订《房屋买卖交易合同》，原告将位于沙市区公安××单元××号涉案房屋出售给了王元华。原告当日收取了王元华的全部购房款24万元，并将房屋交付给王元华，且双方当日在江陵公证处办理了刘克珍委托王元华对涉案房屋进行过户的公证。2017年8月9日，沙市区人民政府就绿化村片区棚户区改造项目作出《荆州市沙市区人民政府关于绿化村片区改造项目房屋征收决定》（沙政发[2017]7号）及附件《荆州市沙市区绿化村棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿方案》，并进行了通告，涉案房屋位于绿化村片区改造项目房屋征收范围。随后，原告刘克珍向沙市区人民法院提起民事诉讼，请求解除与王元华于2017年2月24日签订的房屋买卖交易合同，沙市区人民法院作出（2018）鄂1002民初566号《民事判决书》，判决驳回了原告刘克珍的诉讼请求，并确认刘克珍、王元华双方关于沙市区公安××单元××号房屋的买卖合同合法有效。原告不服该判决上诉，荆州市中级人民法院作出（2019）鄂10民终804号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。2018年10月21日，被告与王元华就沙市区公安××单元××号房屋签订了《房屋征收补偿协议》，王元华领取了房屋征收补偿款534327.77元，腾空房屋并将刘克珍交与其关于涉案房屋的不动产权属证书上交。原告认为，被告与第三人王元华签订《房屋征收补偿协议书》，侵害了其权益，遂诉至本院。本院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”。《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第十四条规定，“被征收人的姓名或者名称、房屋性质、房屋用途和建筑面积等，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准”。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。一般而言，实施国有土地上房屋征收，被征收人应当为被征收房屋的所有权人。但在实践中，被征收房屋已经进行交易但未办理过户登记的现象较为常见。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，房屋所有权的变更以登记为要件，故房屋买卖未办理过户登记的房屋所有权仍归房屋出卖人所有，买受人仅享有根据合同约定要求出卖人交付房屋、配合办理过户的债权。征收房屋时房屋已经进行交易但未办理过户登记的，如果房屋征收部门直接对房屋出卖人给予补偿，可能会导致房屋买受人拒绝搬迁的现象出现，而且房屋买受人支付购房款却无法获得房屋征收补偿，进而只能再通过其他途径向出卖人主张债权，也不利于减少社会矛盾，人为增加诉累，不利于社会的和谐稳定。本案中原告与第三人于2017年2月24日签订房屋买卖合同后同日办理了委托过户的公证，而第三人未能办理过户的原因系因行政机关对该区域的过户手续暂停办理，对此不利后果不应由第三人承担。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与第三人签订的《房屋买卖交易合同》明确约定，涉案房屋交割完毕即归买方所有，此约定系协议双方当事人真实意思表示，应属有效。关于二人签订的《房屋买卖交易合同》，已经由人民法院生效的裁判文书确认有效，对合同内容应予认定。此外，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。参照上述规定，房屋买受人已经交付全部价款并实际入住，即使未办理过户登记，也可以排除对房屋的执行，即在此情况下应优先保护买受人对房屋的占有和使用等相关权益。进一步而言，对于此种情况下基于房屋征收取得的补偿权益也应归于房屋买受人。本案中，原告与第三人就涉案房屋的买卖合同已经履行完毕，卖方收取了房款后将房屋交付给买受方，买受人对涉案房屋已经装修，买受人应该为涉案房屋的实际权利人。虽然未办理房屋过户手续，但可以将买受人认定为被征收人。为保障交易安全，且遵守诚实信用原则，故对原告的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告刘克珍的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘克珍承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件诉讼费人民币50元，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 香人民陪审员  徐玉贤人民陪审员  陈金伟二〇二〇年十月二十八日法官助理廖兆铭书记员彭聪