广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初16857号原告邓瑞平，女，香港居民，1975年9月26日出生，住址为香港九龙××××××××××，香港身份证号码：M××××××(8)。委托代理人朱清云，广东通用律师事务所律师。被告覃兴坤，男，汉族，1973年10月10日出生，身份证住址为重庆市奉节县×××××××××××，身份证号码：512××××××××××××714。原告邓瑞平诉被告覃兴坤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月18日公开开庭进行了审理，原告邓瑞平的委托代理人朱清云到庭参加诉讼、被告覃兴坤经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告邓瑞平诉称，原告邓瑞平与被告覃兴坤于2018年9月25日签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××××××转让给原告所有。该房产权属证号为粤房地产权证惠州字第1×××××××10号，房产用途为住宅，登记建筑面积为83.38平方米。合同对房产产权现状、房产租约现状、转让价款、交易定金、付款方式、房产交付、产权转移登记、过户费用承担、违约责任等均作了较为详细的规定。合同签订后，原告依约于2018年9月25日向被告支付定金人民币50000元，10月9日向被告支付首期款人民币310000元，被告均向原告出具了《收据》。此后，由于被告未能依约解除与银行的抵押手续，无法将房产转移登记给原告，造成合同目的无法实现，其行为已构成实质违约。为此，原告多次催促被告从速处理与银行的抵押问题，并于2019年4月20日向被告发出书面《通知书》。后被告再次与原告协商，双方于2019年5月13日签订了一份《补充协议》，被告承诺于2019年8月13日前解除该房产的抵押手续，并于5日内办妥过户手续，但至今没有实现。虽经原告多次催促，均找诸多借口推拖，故不得不向法院起诉。原告认为，被告的行为已构成实质性违约，并造成原告巨大的经济损失，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，原告的诉讼请求合法有理，现特诉至法院请求判令：一、准予原告邓瑞平与被告覃兴坤解除《房地产买卖合同》（2018.9.25）；二、被告覃兴坤双倍返还定金人民币100000元给原告邓瑞平；三、被告覃兴坤返还购房款人民币310000元给原告邓瑞平；四、被告覃兴坤给付原告邓瑞平违约金，按总价款570000元的日千分之五计算（从2019年8月13日起暂计至9月21日为人民币114000元）；五、被告覃兴坤向原告邓瑞平支付实现债权的一切费用（包括律师代理费人民币26200元）；六、本案诉讼费由被告覃兴坤承担。庭审中，原告将第四项诉讼请求明确为：被告覃兴坤给付原告邓瑞平违约金，按总价款570000元的日千分之五计算至合同解除之日止；第五项诉讼请求中的一切费用分别为律师费26200元、保全担保费1650元、公告费260元。被告覃兴坤未到庭应诉，未作答辩，亦未提交证据。本院查明的案件事实经审理查明，2018年9月25日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定，被告将位于惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××××××转让给原告，房产权属证号为粤房地产权证惠州字第1×××××××10号；房产用途为住宅；登记建筑面积为83.37平方米。因该房产处于抵押状态，被告承诺于2019年4月20日前还清贷款，办妥注销抵押登记手续，否则视为被告违约。该房产转让总价为人民币670000元，本合同签订时，原告直接向被告支付定金50000元，被告开具定金收据给原告。除定金外的房款按以下进度付款：原告同意于2018年10月10日支付首期房款人民币310000元给被告，被告开具收据；剩余房款人民币310000元于到房管局过户当天由原告直接支付给被告，被告开具收款收据给原告。合同约定违约责任：如原告或被告不按期履行合同约定义务的，或虽合同未明确约定履行期限，守约方发出催告通知七天后还不履行的：逾期未超过15天的，每逾期一日，违约方须按该房地产转让价的万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15天的，守约方有权解除合同并要求违约方按本条第2款（如因被告原因致使本合同未能履行的，则被告构成违约，被告向原告双倍返还定金，并退还买方已支付的转让款。）承担违约责任，守约方应向违约方发出解除合同通知。但如守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按该房地产转让价的万分之五向守约方支付违约金；守约方为追索上述违约金所需支付的一切费用（包括不限于律师代理费用）均由违约方承担。2018年9月25日、2018年10月4日，被告向原告出具两份《定金收据》，《定金收据》分别列明被告收到原告交来购买惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××××××之定金50000元、首期款31万元，被告在《定金收据》的收款人处签名确认。原告称，共计向被告支付购房款36万元，其中现金支付5万元、2018年10月9日通过原告的姐姐邓瑞英现金支付9万元及银行转账支付22万元，并提供了邓瑞英向被告转账22万元的银行流水。邓瑞英于2020年8月22日出具情况说明，称原告系以现金方式支付50000元给被告，首期款31万元其中9万元是原告取现后交予邓瑞英，由邓瑞英交付给被告覃兴坤，另22万元系由被告与邓瑞英去建设银行从邓瑞英的银行账户转账至被告指定的账号。2019年4月20日，原告制作《通知书》，要求被告于通知书发出之日起至2019年5月5日前到有关部门办理案涉房屋注销抵押登记事宜并将该房屋转移登记至原告方名下，同时要求被告每日按《房地产买卖合同》约定总价款万分之五向原告方支付违约金。如被告在2019年5月5日仍未办理完毕上述事项，原告有权要求被告继续履行《房地产买卖合同》或者有权解除《房地产买卖合同》，并有权要求被告承担实现原告实现权利所产生的一切费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费等。但原告未提供已向被告送达该《通知书》的任何凭证。2019年5月13日，原、被告签订《补充协议》，约定：原、被告双方一致同意在原转让总款的基础上减去人民币100000元，即转让总款为人民币570000元整；被告须于2019年8月13日前解除该物业的所有抵押手续，并于在解除抵押手续后5个工作日内前往税局及房管局进行报税、缴税及过户手续；如被告未能在2019年8月13日前解除该案涉物业的所有抵押手续，被告则每日按本协议的转让总款的千分之五向原告支付违约金；如被告以任何理由不将该物业卖给原告，被告则三倍返还定金给原告，并退回所交房款；本协议与2018年9月25日所签订的房地产买卖合同具有同等法律效力，两份协议有冲突之处以本协议为准，其他条款不变。原告提供《民事委托代理合同》及相应律师费发票，证明原告为实现债权支出律师费26200元。2019年10月8日，原告向本院提出财产保全的申请，并出具了中国平安财产保险股份有限公司惠州中心支公司的担保函作为担保（保单保函编号：104××××××××797141417）。2019年10月28日，本院作出（2019）粤1302民初16857号民事裁定书，裁定：查封被告名下位于惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××××××（产权证书号：粤房地权证惠州字第11××××××10号，建筑面积为83.38平方米）的房产，查封的金额以人民币550200元为限，查封期限为三年。为此原告支付保全费3271元、保全担保费1650元。另查，粤房地权证惠州字第1100262510号，房地产权属人为覃兴坤，规划用途为住宅，单独共有，登记时间为2014年6月11日，房屋坐落于惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××××××，建筑面积83.37平方米。以上事实有《房地产买卖合同》、《定金收据》、中国建设银行银行卡客户交易明细清单、《通知书》、《补充协议》、《民事委托代理合同》、保单、（2019）粤1302民初16857号民事裁定书、发票、庭审笔录等证据予以佐证，可以认定。本院判决理由和结果本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。根据已查明的事实，原告已依约向被告支付了定金50000元及房屋首期款310000元，但被告至今未按照约定办妥案涉房屋的注销抵押登记手续，无法将该房屋过户给原告，致使《房地产买卖合同》的合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约。现原告诉请解除《房地产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还购房款360000元，原告诉请被告返还购房款360000元的请求，本院予以支持。关于原告诉请的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，原告诉请被告同时返还双方定金及支付违约金不符合法律规定，本院只支持原告诉请的违约金。但根据《补充协议》约定，违约金每日按房屋转让总款570000元的千分之五支付，明显过高，本院予以调整，即违约金以房屋转让总款570000元为基数，按每日万分之五计算，但总额不应超过房款总额的30%。关于原告主张的律师费、保全担保费。原告为实现债权，委托律师代理诉讼事务并实际支付律师费26200元，申请财产保全并支付保全担保费1650元，根据《房地产买卖合同》的约定，守约方为追索违约金所需支付的一切费用包括不限于律师代理费用均由违约方承担，故本院认为原告的该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告邓瑞平与被告覃兴坤于2018年9月25日年签订的《房地产买卖合同》；二、被告覃兴坤应当自本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还购房款360000元及违约金（即违约金以房屋转让总款570000元为基数，自2019年8月13日起按每日万分之五计算，但总额不应超过171000元）；三、被告覃兴坤应在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告邓瑞平支付本案律师费26200元、保权担保费1650元。本案案件受理费9302元（原告已预交）、保全费3271元、公告费260元，由被告覃兴坤负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  蒋海霞人民陪审员  张文威人民陪审员  杨 琛二〇二〇年九月十八日法官 助理  黄素雅书 记 员  张丽娴