湖南省隆回县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0524民初2881号原告：周艳明，女，汉族，1971年11月11日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。委托诉讼代理人：王今，湖南鎏芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：梁玉春，男，1955年10月27日出生，汉族，湖南省武冈市人，住武冈市。委托诉讼代理人：伍晓衡，湖南远达律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈立阳，湖南远达律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：丁加廷，男，1962年11月11日出生，汉族，湖南省隆回县人，住隆回县。第三人：刘民发，男，汉族，1979年7月17日出生，湖南省邵阳县人，住邵阳县。第三人：陈缀，女，汉族，1981年5月27日出生，湖南省隆回县人，住隆回县。第三人刘民发、陈缀委托诉讼代理人：周立君，湖南志涛律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告周艳明诉被告梁玉春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据原告及刘民发、陈缀的申请，依法追加丁加廷为无独立请求权第三人、刘民发、陈缀为有独立请求权第三人，并于2020年5月8日作出(2019)湘0524民初2346号民事判决，被告梁玉春、第三人陈缀、刘民发对判决不服，提起上诉，邵阳市中级人民法院以上诉人陈缀、刘民发二审提交新证据，拟证明其已实际占有涉案房屋，该事实系本案基本事实，一审法院须进一步核实。同时，刘民发、陈缀主张购房款已经全部付清，是否属实，亦应一并查清为由，于2020年7月16日作出（2020）湘05民终1114号民事裁定，裁定撤销本院(2019)湘0524民初2346号民事判决，发回本院重审。本院于2020年8月11日立案受理，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周艳明及其委托诉讼代理人王今，被告梁玉春的委托诉讼代理人伍晓衡，第三人丁加廷，第三人刘民发、陈缀及委托诉讼代理人周立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周艳明向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行购房合同，将房屋交给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月22日在被告处购买了一处商品房，位于隆回县××镇××路××号××房，双方签订了购房合同，原告于当天便将一期费用全部缴清。购房合同中约定了交房条件。合同中约定的交房条件早已符合，但被告迟迟不肯将房屋交给原告。近期原告才得知，被告竟将该房屋另卖给他人，暂未办理房屋过户手续。综上，原告为此特提起诉讼，请求判如所请。第三人刘民发、陈缀的诉讼请求为：确认隆回县桃洪镇白里村9组2单元103号房归第三人刘民发、陈缀所有。被告梁玉春辩称：原告所诉的下列事实不属实。原告诉称在百里路购买了被告的房屋不属实。理由：一是原告在百里路没有房屋，原告的房屋在白里路；二是原告没有与原告签订“购房合同”，如果原告认为其与被告签订了购房合同，对购房合同上的签字鉴定一下就行了；三是被告没有收到原告所交的房款，原告将购房款交给谁，原告是最清楚的。依原告的陈述，可证明原告没有购买答辩人的房屋。原告诉称被告的房屋早已符合交房的条件了，但原告又未写明其催交房屋的事实。如果是交清全部的购房款，就要主张自己要房的权利。但从原告的诉状看，不但没有催交房屋，相反还放弃未管。知道被告将房屋卖给他人，而且他人已办好了房产登记，交了各种税费，原告才知情。从正常人对自己财产的保护来讲，这其中必有原因的。原告的诉讼请求已不能得到支持。根据原告的陈述，该房屋已卖给他人，既然是房屋已经卖给了他人，其诉讼请求又何能实现？依照法律规定，不动产所有权的转移已登记为准，该案第三人陈缀、刘民发所购买的房屋已进行了不动产登记，也交了巨额的各种费用，该房屋的所有权是属于第三人陈缀、刘民发，第三人陈缀、刘民发是独立请求权的第三人。综上，原告没有直接与被告签订合同，原告也没有将购房款直接打入被告的账上，或者拿现金给被告。现该房屋已登记到案外人的名下，为保护善意取得财产所有权的权益，请求人民法院在查清事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。第三人丁加廷辩称：原告的15万元购房款是转入丁加廷账户里，该笔款是被告梁玉春委托丁加廷给原告办证使用，被告在上面签了字。第三人刘民发、陈缀辩称：本案原告起诉被告超过诉讼时效，约定的交房时间是2014年12月31日，诉讼时效是3年，到2017年12月31日，原告应当向法院主张权利，但三年期间原告一直没有主张权利，原告也没有要求退钱，既没有要求物权也没有要求债权，已经超过法律规定的诉讼时效，原告的主张不能得到胜诉权。原告不是与被告签订房屋买卖合同的相对方，原、被告的房屋买卖合同根本没有成立，所以他们之间根本不存在房屋买卖关系，原告没有支付房屋的对价，所以进一步证明他们之间的房屋买卖合同关系没有成立。哪怕就是原、被告之间的合同成立了，但原告一直没有主张物权，原、被告之间也只存在一个债权关系，并不能要求物权。第三人刘民发、陈缀已经全部交付房屋对价，并且房屋已经实际交付，已经实际占有，并且在房屋登记部门缴纳了巨额的契税和其他相关费用，办理了房屋转移手续，只差5天内可以领证了，原告和房屋产权部门存在亲戚关系，将该房屋信息透露给了原告，才有了本案的诉讼。因此，房屋已经实际由第三人刘民发、陈缀占有，第三人刘民发、陈缀与被告签订的房契，是通过中介机构认证，他们之间的合同具有公信力，符合市场交易的规则，他们之间的合同才应当得到法律的支持。退一万步说，哪怕原告是房屋的真实权利人，但第三人刘民发、陈缀是不知道原、被告之间的交易，第三人刘民发、陈缀应当是善意第三人，善意第三人的合法权益应当受到法律的保护，综上，本案房屋应当归为第三人刘民发、陈缀所有。原告周艳明围绕诉讼请求依法提交了原、被告身份资料、《购房合同》、结婚证、转账及存款凭证、收据、银行流水单据、合伙协议书、电表照片、土地测绘图等证据。被告梁玉春依法提交了原告本人陈述、《购房合同》、证人马某、熊某证言、附约通知、第三人刘民发的陈述、《卖契》、受理回执单、病历资料等证据。第三人丁加廷提供了委托书、收据、银行转账记录等证据。第三人刘民发、陈缀提交了《卖契》、税务发票及税务完税证明、收条及收据、银行流水单据、图片、发票、证人熊某、黄某、夏某、马某的证言。对当事人均无异议的证据，本院予以确认，对当事人的异议的证据，本院认定如下：原告提供的《购房合同》被告梁玉春对其真实性不持异议，本院予以采信；原告提供的其他证据，均符合民事诉讼证据的真实性、合法性、关联性的要求，本院予以确认，并附卷予以佐证。被告提交其本人陈述、第三人刘民发的陈述、证人马某、熊某的证言，本院结合其他证据综合予以认定；被告提供的《购房合同》与原告提供的《购房合同》相对比，被告提供的《购房合同》有添加内容，且原告不予认可，在被告对原告提供的《购房合同》真实性不持异议的情况下，本院对被告提供的《购房合同》不予采信；被告提供的附约通知，在无证据证明已经送达原告的情况下，不产生法律效力，不予采信；被告提供的《卖契》、受理回执单，当事人对其真实性不持异议，本院予以确认；被告提供的病历资料与本案无关联性，不予采信；第三人丁加廷提供的证据均符合民事诉讼证据合法性、真实性、关联性要件，予以采信；第三人刘民发、陈缀提供的税务发票及税务完税证明、收条、收据、银行流水单据，本院依法确认其真实性；第三人刘民发、陈缀提供的证人熊某、黄某、夏某、马某的证言，本院结合其他证据综合予以认定；第三人刘民发、陈缀于2019年9月6日第一次庭审提供的照片，在无其它证据相佐证的情况下，不能达到其证明目的，其于2020年9月21日第二次庭审提供的照片，系本院对涉案房屋查封后所拍照片，不符合民事诉讼证据合法性要件，不予采信。本院根据庭审调查和采信的证据，确认如下案件事实：2011年11月5日，被告梁玉春以其母亲陈吉英的名义将隆回县桃洪镇白里村9组一块宅基地与他人合作修建房屋。2013年1月10日，被告委托其外甥女婿即本案第三人丁加廷去办理合作修建房屋的土地使用权证及有关规划手续。该合作修建房屋的主体完工后，为方便该房屋的买卖，被告将其打印好并签名及填写部分内容的《购房合同》交给丁加廷委托其出售房屋。2013年12月22日，原告与丁加廷达成购房意向后，原告周艳明委托其丈夫唐启琼在上述《购房合同》签字确认。《购房合同》的主要内容为：“甲方为梁玉春、乙方为周艳明，甲方将在恒丰宾馆附近有新建住房一栋，未装修，准备对外预售，另还有部分车库出售，现经甲、乙双方商定：......三、本合同中乙方房屋为一层301号，建筑面积为144.39平方米，每平方米为人民币2080元，合计人民币300331元…六、乙方不能一次性付清的必须先交定金150000元，余款到交房时（除留20000元待办好房产证付清外）交清。房产证由甲方统一办理，办证时间为本楼住房卖完后一年，其办证所需税费按国家有关规定承担……”。该合同对交房时间未进行约定。2013年12月22日，丁加廷按《购房合同》约定收取了原告支付的15万元购房款，并向原告出具了收据。2014年2月14日，梁玉春在该收据的存根联上注明“301房此款用于丁加庭办证用。梁玉春二○一四年二月十七日”。不久丁加廷给该房屋办理了水电落户手续，涉案301房电表上明确写上周艳明的名字。2015年该房屋办理了房产证，登记所有人为梁玉春，证号为隆房权证桃洪镇字第2××8号。2018年10月31日梁玉春支给熊某200元费用，委托熊某介绍人购买涉案301房。经熊某介绍，2019年5月26日，梁玉春为甲方，陈缀、刘民发为乙方，签订《卖契》，《卖契》主要内容为“甲方将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号房屋出卖给乙方，房屋面积144.17平方米，甲方协助乙方办理分户手续，分户所产生的费用、各项税费及所有开支全部由乙方负责。卖房价格328000元。交房时间为交完全部房款时甲方付房钥匙，水电落户费用、装修全部由乙方负责……”。梁玉春陈述（见2019年9月6日庭审笔录14页）其当时将房子卖给陈缀、刘民发时曾做过说明将房屋卖给过他人。2019年5月27日，陈缀、刘民发将278000元购房款支付给梁玉春，梁玉春将该房屋钥匙交给陈缀、刘民发，梁玉春向陈缀、刘民发出具了收条。陈缀、刘民发陈述2019年6月13日支付给梁玉春50000元购房款，梁玉春予以认可，但梁玉春未向陈缀、刘民发出具收据。2019年6月6日梁玉春、陈缀以超出328000元的交易价格，在隆回县××房的税费18905元，并缴纳契税等5674元。2019年6月13日梁玉春、陈缀、刘民发去隆回县政务中心办理该房屋的转移登记手续，陈缀、刘民发在尚未取得涉案房屋不动产权属证书的情况下，原告于2019年6月17日向本院申请查封涉案房屋，本院根据原告申请于2019年6月18日作出（2019）湘0524民初2346号民事裁定书，裁定对登记在被告梁玉春名下位于隆回县××镇××村××组××室房屋一套［产权证号湘（2019）隆回县不动产权第0003910号］予以查封，查封时限为三年，自2019年6月18日起至2022年6月17日止。2020年8月28日刘民发支付了涉案房屋的供水管网设施安装建设费3828元。另查明，《购房合同》所涉301号房与《卖契》所涉103号房系同一套房。登记所有人为梁玉春、房产证号为隆房权证桃洪镇字第2××8号。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1、原告与被告签订的《购房合同》及被告与第三人陈缀、刘民发签订的《卖契》是否成立并生效；2、本案原告主张权利是否超过诉讼时效。对此本院评判如下：一、结合被告梁玉春将其打印好并签名、填写部分内容的《购房合同》交给丁加廷的事实及第三人丁加廷的陈述、梁玉春在丁加廷出具给原告收据上的备注内容，能够认定梁玉春委托丁加廷出售案涉房屋。故2013年12月22日原告周艳明委托其丈夫唐启琼所签订《购房合同》，系原、被告真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。二、本案被告梁玉春一房二卖明显存在恶意。第三人陈缀、刘民发与被告签订的《卖契》约定的购房价格为328000元，隆回县税务局开具的案涉房屋税务发票的计税价格为378100元，涉案房屋的成交价格显然低于行政机关的交易指导价格，可视为低于同时期、同区位市场房屋交易成交价，不能认定双方的成交价为合理的交易价格。房屋买卖属于大宗商品交易，在被告庭审中陈述将房子卖给陈缀、刘民发时曾向其说明房屋卖给过他人且购房价格明显低于市场成交价的情况下，陈缀、刘民发理应对所购房屋状况进行全面了解，谨慎购买。但陈缀、刘民发在涉案房屋水电均落户在他人名下且涉案房屋电表上明确贴有他人名字的情况下，仍与被告签订购房合同，其行为与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符，陈缀、刘民发的上述客观表现不能认定其为善意受让人。被告与第三人陈缀、刘民发之间的房屋买卖行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的恶意串通，损害原告利益的情形，其签订的《卖契》应当认定为无效。三、《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原、被告签订的《购房合同》约定被告交房后，原告才支付剩余房款，《购房合同》对交房时间未作明确约定，在本案原告支付部分房款且水电已落户在原告名下，被告未明确告知原告不履行合同交房义务情况下，应当认定为原告不知道其权利受到损害。故原告主张权利未超过法律规定的诉讼时效。综上，被告应当按照合同约定履行其交房义务，对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第五十二条第（二）项、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告梁玉春在本判决生效之日起十日内将隆回县桃洪镇白里村9组二单元103号房屋（登记所有人为梁玉春、房产证号为隆房权证桃洪镇字第2××8号）交付给原告周艳明；二、驳回第三人陈缀、刘民发的诉讼请求。案件受理费80元，财产保全费2020元，共计2100元，由被告梁玉春负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  周杨凯人民陪审员  邓集松人民陪审员  魏 华二〇二〇年十月二十二日代理书记员  谭墨妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。