镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初2787号原告：镇江市七里供销合作社，统一社会信用代码913211111414446178，住所地镇江市润州区蒋乔镇乔家门56号。法定代表人：陈小平，该合作社主任。委托诉讼代理人：王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。被告：镇江天和市场管理有限公司，统一社会信用代码91321111084404044G，住所地镇江市七里甸御桥嘉园综合楼一楼。法定代表人：高叶明，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。被告：高叶明，男，汉族，1965年2月15日生，住镇江市。原告镇江市七里供销合作社（以下简称“七里供销合作社”）与被告镇江天和市场管理有限公司（以下简称“天和公司”）、高叶明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告七里供销合作社的委托诉讼代理人王学剑、被告天和公司的委托诉讼代理人傅从华、被告高叶明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告七里供销合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠租赁费用189万元及逾期利息（租金自2018年6月1日起计算至2019年12月底）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月27日，原告与被告天和公司签订协议，约定被告天和公司承租镇江市御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼至三楼整体（剔除一楼七里供销合作社外店面房）面积7800平方米，用于开办邻里中心。租期10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止。协议约定，租赁费用先交后用，每年一次性支付。协议签订时，被告必须一次性交清第一年租赁费126万元。后续租赁费需在下一期租赁期开始前一个月一次性交清。协议签订之后，被告天和公司缴纳63万元租赁费后未再支付后续租赁费。原告与被告天和公司签订的协议，为双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行合同。原告已经按照约定将房屋交付被告天和公司，被告应当按照约定支付房屋租赁费。被告高叶明为被告天和公司股东，未能足额履行出资义务，故被告高叶明应对被告天和公司的债务承担连带责任。被告天和公司答辩称，原告与被告天和公司签订的协议为无效协议。原告未提供承租房屋合法产权证明亦未提供相应的建设工程规划许可证，协议涉及房屋非合法建筑，该租赁协议为无效协议。由于房屋未取得合法产权，导致房屋承租商户无法进驻开展经营。根据协议约定原告需向被告天和公司交付7800平方米房屋，原告实际交付房屋面积为6500平方米，同时镇江市润州物业管理中心于2019年7月1日通知被告移交物业用房，涉及面积为1499平方米。原告实际交付面积与协议约定面积相差较大，构成欺诈，被告将另案诉讼请求撤销双方签订的租赁协议。原告延迟交付房屋100天，房屋实际面积小于租赁协议约定，被告天和公司已经支付租金至2018年6月30日，被告应当按照实际使用面积及期限支付租金。原告将一楼南边门面房出租，影响房屋布局及招商。被告高叶明辩称，天和公司法定代表人虽然是我，但是有关天和公司收入均已进入天和公司账户，不应由个人承担责任。经审理查明，2014年7月18日，原告与镇江市润州区新农村发展实业有限公司、镇江市润州区房屋征收服务中心签订房屋征收补偿协议，补偿安置中约定在规划点方位内还建原告商办综合楼9000平方米。御桥嘉园（美的城）小区综合楼为还建商办综合楼，2018年10月19日，御桥嘉园（美的城）小区综合楼经竣工验收合格。单位竣工验收报告中建设单位执行基础建设程序栏载明，开工前建设单位已具备土地使用证、规划许可证、施工许可证、工程质量及安全监督等有关文件。御桥嘉园（美的城）小区综合楼产权归属于七里供销合作社，目前正在办理产权手续。2017年3月27日，原告七里供销合作社（甲方）与被告天和公司（乙方）签订协议约定，天和公司承租御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼至三楼整体（剔除一楼七里供销合作社外店面房）面积7800㎡（实际面积以房管部门面积为准）开办邻里中心，邻里中心包含综合服务、农贸市场、餐饮项目。房屋租赁期限为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止。租金双方约定，2018年1月至2022年12月31日期间，每年租金为1260000元，后续第六年至第十年租金双方存在不等约定。租金按照先交后用方式按年交付，每年一次性支付。签订本协议时乙方必须一次交清第一年租赁费1260000元；后续年度租金自下一期租赁期限前一个月一次性交清。逾期缴纳，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议。违约责任双方约定，乙方不得以任何理由任何形式拖欠租金、有关部门水电费、物管费及宽带网络费等相关一切费用，逾期不付，则视为乙方违约且自动放弃租赁使用权，甲方有权单方解除本协议，无条件收回场地，本协议自行解除，乙方应向甲方无条件承担违约金，违约金数额为约定的全部承租期间总租赁费的20%，同时乙方负责清场工作。农贸市场开业时间，乙方确保于2017年10月1日前开业。上述合同签订之前，被告高叶明分两次向原告七里供销合作社汇款1000000元，原告认可此款为履约保证金。2017年10月27日，被告高叶明向原告七里供销合作社汇款352800元，2017年10月31日，被告高叶明向原告七里供销合作社汇款277200元，合计汇款630000元。2017年6月19日，润州土地房屋开发总公司将御桥嘉园（美的城）小区综合楼移交给原告。2017年8月10日，天和公司向七里供销合作社寄发情况说明，载明由于七里供销合作社未能按照协议约定移交房屋，直至2017年6月29日后才办理相关移交手续，导致无法进行装修改造施工，二楼农贸市场无法按照双方于2017年3月27日签订的协议中第三条第4款约定的时间开业。天和公司将尽力按照七里供销合作社另行商定的时间开业，但是不承担此未按期开业的违约责任。2017年8月21日，天和公司再次向七里供销合作社寄发联系单，就上述情况说明事项予以询问。吴开全在情况说明、联系单上签名并附“收到”字样。吴开全为原告员工。2019年7月1日，镇江市润州物业管理中心通知被告天和公司，要求其于2019年7月20日前交还物业经营用房。2019年11月26日，天和公司以七里供销合作社为被告诉至本院，请求解除双方于2017年3月27日签订的协议。经审理，本院判决2017年3月27日七里供销合作社与天和公司签订的协议于2020年4月30日解除。另查明，天和公司于2013年11月26日注册成立，股东为高叶明、曾玉红。2019年6月11日，股东变更为高叶明，公司性质变更为自然人独资。同日，被告高叶明出具情况说明，言明天和公司实际经营由高叶明负责，承诺与天和公司有关经济纠纷与曾玉红无关由其承担。庭审中，被告高叶明陈述，原告口头告知被告天和公司从2017年4月1日起开始装修，天和公司与原告口头协商装潢期为9个月。以上事实，有原告向提交的租赁协议书、情况说明（产权手续）、租金保证金收取凭证一组、情况说明（天和公司经营情况）、房屋征收补偿协议、会议纪要、房屋交接验收单、（2018）苏1111民初5496号民事判决书，被告提交的通知（交还物业经营性用房）、情况说明（协议履行情况），以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为,本案争议焦点为：一、原告与天和公司签订的协议是否有效；二、被告天和公司承租御桥嘉园（美的城）小区综合楼租期起算点应否调整；三、被告天和公司应支付租金数额；四、被告高叶明应否承担责任。关于争议焦点一，《最高人民法院》第三条，限制合同无效的对象为一审法庭辩论终结前未经主管部门批准建设的临时建筑。本案原告承租的御桥嘉园（美的城）小区综合楼虽尚未取得不动产权属证书，但开工前综合楼已取得规划许可证，不属该司法解释第三条所规制对象，无适用第三条之前提。被告天和公司据此主张其与原告签订的协议为无效合同的意见难以成立。关于争议焦点二，原告与被告天和公司间租赁协议签订于2017年3月27日，租期起算时间始于2018年1月1日，时间相差9月有余。鉴于原告承租房屋用于经营性且面积较大，又以整体方式出租，各楼层经营项目不同装潢要求更高等特点，经营性房屋出租中给予承租人一定免租期为商业交易所常见。本院认可被告高叶明“口头约定装潢期为9个月”的陈述。案涉房屋为三层，协议约定不同楼层开展不同经营项目，给予承租人9个月装潢期与确保二楼农贸市场于2017年10月1日前开业并无矛盾。协议未约定房屋交付时间，然应保证承租人天和公司享有9个月装潢期。案涉房屋实际交付于2017年6月29日，装潢期应自房屋实际交付时起算。装潢期满，起算租金。综上，原告与被告天和公司所签协议租金起算时间应自2018年3月30日始。关于争议焦点三，双方在2017年3月27日签订的协议中约定租赁区域面积为7800㎡，但是该协议在面积之后以括号标注“实际面积以房管部门面积为准”。天和公司作为市场管理服务经营企业应知晓房屋承租面积7800平方米为双方预估，实际租赁面积应以房管部门核准面积为准。天和公司未举证证明其实际承租房屋的具体面积，协议就房屋租金数额亦为整体约定，未能设置租金单价，故被告要求按照房屋实际面积计算租金的抗辩不能成立。天和公司作为承租人实际占有使用案涉房屋，应当根据协议约定向原告支付租金。依协议第三条之约定，天和公司应于合同签订之日即2017年3月27日支付原告2018年3月30日至2019年3月29日期间租金1260000元；天和公司应于2019年2月28日前支付原告2019年3月30日至2020年3月29日期间租金1260000元；扣减被告天和公司已经支付的630000元，尚需支付原告2018年3月30日至2020年3月29日期间租金1890000元。天和公司未能按照其与原告签订的协议按期支付租金，构成违约，应当承担违约责任，原告请求被告天和公司承担逾期支付租金期间利息的请求，本院依法予以支持。利息计算如下：逾期支付第一年租金630000元的利息71710.68元（630000元×2年×4.75%+630000元×4.75%÷12月×4月+630000元×4.75%÷365天×23天=71710.68元）；逾期支付2019年3月30日至2020年3月29日期间租金1260000元利息27889.00元（1260000元×4.75%÷12月×5月+1260000元×4.75%÷365天×18天=27889.00元）。上述利息合计99599.68元。2019年8月20日之后利息以1890000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日。原告起诉至本院要求被告支付租金时间为2019年5月15日，处于第二年租期期间。双方签订协议已于2020年4月30日解除，租赁合同属继续性合同，合同解除之后，向将来发生无需履行的效力。被告天和公司作为2017年3月27日签订协议的承租人应当返还房屋于七里供销合作社，否则，应参照该份协议年租金约定向七里供销合作社支付房屋占有使用费。由于原告未能主张第三年至合同解除之日租金及合同解除之后房屋占用费，本院对该部分费用不予处理。关于争议焦点四，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。2019年6月11日，天和公司经工商登记变更为一人有限公司，股东为高叶明一人。被告高叶明未能提供证据证明其自身财产独立于天和公司，结合天和公司缴纳租金及履约保证金均由高叶明账户汇款及高叶明出具天和公司经济纠纷与曾玉红无关由其承担的事实，本院认定高叶明与天和公司存在财产混同，依法应对天和公司债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江天和市场管理有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告镇江市七里供销合作社2018年3月30日至2020年2月29日期间租金1890000元及逾期支付租金期间利息99599.68元（2019年8月20日之后利息以1890000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率自2019年8月20日计算至实际给付之日）；二、被告高叶明对被告镇江天和市场管理有限公司上述债务承担连带责任。如被告未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21810元、财产保全费5000元，合计26810元，由被告镇江天和市场管理有限公司负担。此款原告已全部预交本院，故被告应在本判决生效后十日内将负担的诉讼费用直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  吴亚民人民陪审员  徐怀根人民陪审员  王 卫二〇二〇年十月十四日法官 助理  宋江波书 记 员  唐 坚