湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4655号 原告：汪振军，男，汉族，1978年6月28日出生。 原告：唐海霞，女，侗族，1981年9月13日出生。 委托诉讼代理人：丁樵（特别授权），湖南五溪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李博，湖南五溪律师事务所实习人员。 被告：怀化湘中房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰中路411号四中新苑3号楼2单元1905号。 法定代表人：阳松亮,系该公司总经理。 原告汪振军、唐海霞与被告怀化湘中房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告汪振军、唐海霞的共同委托诉讼代理人丁樵、李博到庭参加诉讼，被告怀化湘中房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪振军、唐海霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房屋不动产权属证书的违约金57245.34元；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更逾期办证违约金为38081元（以325207元为基数，自2015年9月28日起计算至2018年12月12日共计1171天）。事实和理由：2015年5月7日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的四中新苑第1幢404号房，面积为110.69平方米，总房价325207元，付款方式为分期付款，没有约定办理权属证书的时间，也没有约定被告代办产权证书。2018年12月12日被告才办理房屋初始登记。房屋交付使用后，经原告多次催告，被告于2019年8月28日给原告办理房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，因被告原因，自房屋买卖合同签订之日起90日后，被告向原告承担逾期办证的违约责任，合同没有约定违约金的损失数额或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项，关于罚息利率的问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行的按日万分之五计收利息，改为在合同上载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期后未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。现贷款市场报价利率一年期为3.85%，加收30%为5.005%即5%，325207元×（5%/365天）×1171天=38081.73元。 被告怀化湘中房地产开发有限公司未作答辩。 经审理查明：两原告为夫妻关系。2015年5月7日，原、被告签订了《怀化市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的四中新苑第1幢4层404号房，建筑面积110.69平方米，总购房款325207元，首付款105207元于合同签订日支付，余款220000元采用公积金贷款的方式支付；被告应当在2015年6月28日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。其中该合同第七条第4项中对办理房产证和土地使用证的方式及费用承担列举有三种方式，即：1、买受人自行办理分户房屋所有权证和土地使用权证并承担所有费用，出卖人应积极配合提供相关办证资料和证明；2、出卖人包办房产证和土地使用证，并由出卖人承担所有办证费用；3、买受人委托出卖人办理房屋所有权证和土地使用权证，由出卖人向房屋买受人按项目和标准代收费用，并于约定时间前交清。但双方并未在上述三种方式中写明选择其中一种具体办证方式。同时双方在该合同第十八条关于产权登记的条款涉及到的对出卖人应在商品房交付使用后完成初始登记的时间、初始登记后办妥买受人的房屋所有权证、办妥房屋所有权证后办好土地使用权证的时间以及因出卖人的责任或买受人的原因，致未能在约定的期限内办理上述登记或手续的不同处理方式和逾期违约金等均未作出明确约定。合同签订后，原告于2015年7月17日和2016年4月2日付清了全部购房款，并于2018年7月16日缴纳了专项维修资金11008元、2019年3月27日缴纳契税4818元。本案所涉房屋于2018年9月10日取得《竣工验收备案表》，2018年12月12日完成房屋初始登记，2019年8月28日被告为原告办妥房屋不动产权证。 上述事实，有原告身份证复印件、结婚证、被告企业信息、《怀化市商品房买卖合同》、房款发票2张、契税发票、专项维修资金发票、不动产房地产权情况证明、不动产权证书及庭审笔录予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，两原告与被告签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同约定的义务。该合同对如何办理权属证书提供了三种方式供双方选择，即由买受人自行办证并承担所有费用、出卖人包办权属证书并承担办证费用、买受人委托出卖人办证并由出卖人向买受人代收费用，但原、被告并未在上述办证方式中选择约定其中一种方式，故就该合同的约定而言不能认定被告负有办理权属证书的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”之规定，被告负有的是协助办证义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人原因，自房屋交付使用之日起90日买受人未能取得权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故在原告已自行缴纳契税和专项维修资金之日起，至原告能够自行办理权属证书之日即房屋产权初始登记日止，被告应承担期间的逾期办证违约责任，但若因原告未能及时缴纳契税和专项维修资金而逾期的责任应由原告自行承担。本案原告至办理房屋初始登记之日尚未缴纳契税，故被告不承担逾期办证违约责任，原告的诉讼请求应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告汪振军、唐海霞的全部诉讼请求。 案件受理费1231元，减半收取615.5元，由原告汪振军、唐海霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  陈艳君 二〇二〇年十月二十七日 代理书记员  李一君 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。