上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初23426号原告：谭宁，男，1980年1月12日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：纪雯，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞洋，上海市捷华律师事务所律师。被告：上海华浙外滩置业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张猛，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡卫东，浙江天册律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐骏，浙江天册律师事务所律师。原告谭宁与被告上海华浙外滩置业有限公司(下称华浙)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞洋、被告委托诉讼代理人蔡卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭宁向本院提出诉讼请求：(1)华浙就逾期办理大产证向谭宁支付自2018年12月1日起至2019年6月30日止之违约金人民币820,455.92元(以人民币32,180,000元为基数、按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%、共计211日)；(2)华浙就逾期交房向谭宁支付自2018年6月1日起至2019年12月12月31日止之违约金人民币1,863,222元(以人民币32,180,000元为基数、按每日万分之一、共计579日)；(3)华浙就房屋空置赔偿谭宁20**年9月1日起至2019年12月31日止之空置损失费人民币798,000元。事实和理由：2016年9月18日，谭宁与华浙签订《上海市商品房预售合同》(下称《预售合同》)，约定谭宁向华浙购买位于上海市黄浦区中山南路566弄《黄浦湾公寓》4号9层1005室房屋一套(下称系争房屋)。合同约定，华浙应于2018年5月31日前交付房屋，且应于2018年11月30日前办理房地产初始登记手续以取得新建商品房之大产证，如逾期，华浙须就此偿付违约金。签约后，谭宁按约全额支付购房款人民币32,180,000元，华浙虽于2018年5月通知交房，但因华浙擅自对房屋内阳台进行改建，导致系争房屋被要求进行整改，而华浙后续擅自进入房屋进行恢复原状施工之行为，亦导致谭宁无法实际入住。基于上述情形，华浙在合同约定期限内未能取得新建商品房之大产证，亦未能按期协助谭宁办理系争房屋之小产证，谭宁遂以此为由起诉来院。华浙辩称，华浙在系争房屋交付条件成就后既已向谭宁实际交付房屋，而房屋整改内容系将北阳台之生活阳台恢复为设备平台，该项整改内容并不影响对系争房屋之实际居住使用，故华浙对谭宁所称逾期交房一节不予认可，且谭宁所述逾期交房情形与谭宁同时所称房屋空置情形显然存在矛盾，综上，华浙对谭宁诉请之逾期交房违约金及房屋空置损失费均不予认可。对于谭宁诉请之逾期办证违约金，华浙就新建商品房大产证确实存在逾期办证情节，但逾期办证原因在于(1)因将房屋设备平台改建为生活阳台导致规划验收未能通过，但该项改建系经业主同意，且未予收取业主任何费用；(2)规划部门要求将生活阳台整改恢复为设备平台，但因小区内部分业主对整改不予配合，导致整改延误。基于上述原因，逾期办证责任应当由华浙及业主予以分担。另外，谭宁作为计算基数之购房款金额与华浙开具之发票金额不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。谭宁提供以下证据：(1)《预售合同》，以证明谭宁与华浙于2016年9月18日就系争房屋预售事宜签订合同，合同中对于购房价格、房屋交付时间、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等均作明确约定；(2)购房款发票，以证明谭宁已按合同约定全额支付系争房屋之购房款；(3)系争房屋设备平台及主阳台照片及楼栋大堂宣传册照片，以证明截至2019年7月29日系争房屋中设备平台及主阳台均尚未修复，同时证明楼栋大堂装修装饰与宣传册内容严重不符；(4)租房网站关于系争房屋所处小区出租之报价截图，以证明系争房屋相类似之房屋租赁价格区间为每月人民币40,000元至人民币66,000元之间；(5)2018年5月21日《入伙通知书》，以证明该通知书中称新建房屋已经通过政府验收，但新建房屋于2018年3月被通知进行整改，华浙却隐瞒整改事宜并骗取房屋业主签署相关房屋验收材料。华浙提供以下证据：(1)《预售合同》，以证明总房价款中并未计入设备平台面积，同时证明合同对于房屋交付条件、逾期办理大产证之违约责任所作具体约定；(2)《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，以证明系争房屋所处楼宇于2017年12月8日取得规划验收合格证，项目按照规划许可之要求全面完成建设；(3)《建设工程竣工验收备案证书》，以证明系争房屋所处楼宇于2017年12月13日通过竣工验收备案并取得备案证书，华浙开发建设内容包括装修部分已经全部完成并经验收合格；(4)《上海市新建住宅交付使用许可证》，以证明系争房屋所处楼宇于2017年12月27日取得交付使用许可证，达到合同所约定之交付条件；(5)《验房表》及(6)《房屋交付验收清单》及(7)《交付物品清单》，以证明谭宁已于2018年5月1日与华浙办理系争房屋交接手续，谭宁确认系争房屋符合约定交付标准并予交接房屋钥匙；(8)2018年5月1日《阳台改造委托书》，以证明谭宁委托施工单位对设备平台进行装修加固，并承诺对于后续可能出现之相关问题予以自行处理，同时证明该项装修加固系为增加使用便利，装修加固前后房屋状况均不影响对房屋之正常使用；(9)2018年5月1日《确认函》，以证明谭宁确认知晓并同意物业公司对大堂等进行提升改造，且同意不以任何方式向物业公司或者华浙提出任何赔偿、补偿或其他主张；(10)房屋建筑面积测算报告及(11)面积补差款付款凭证，以证明华浙按照系争房屋实测绘建筑面积与谭宁进行购房款结算，同时证明因装修加固所增加之面积并未计入总房价；(12)2018年6月20日《执法大队现场查勘情况联系单》，以证明因装修加固增加建筑面积，导致土地核验未能通过，从而影响大产证之办理；(13)2018年9月10日《告知函》，以证明华浙于该日在相关楼宇张贴告知函以要求尚未配合整改之业主尽速配合完成整改；(14)《告知函》及回执，以证明谭宁确认设备平台改为阳台系经其授权所实施，并同意配合华浙实施拆改；(15)2018年11月26日《执法大队现场查勘情况工作联系单》，以证明因部分业主不予配合整改，导致相关部分再次发出整改通知要求落实整改；(16)2019年4月8日《责令限期拆除违法建筑决定书》，以证明截至当日仍有67户业主不予配合完成设备平台之整改措施，导致土地核验及初始登记无法办理；(17)2019年6月30日不动产权利证书(大产证)，以证明系争房屋所处楼宇于该日办理房地产初始登记，并取得新建商品房之大产证；(18)2019年6月30日《办证资料领取通知书》、邮寄凭证及短信通知记录，以证明华浙于该日通知谭宁初始登记已完成，并通知谭宁尽速领取办理产权转移登记手续所涉相关材料；(19)《小产证办理材料清单》，以证明谭宁已于2019年7月29日领取办理产权转移登记所需之相关材料；(20)《关于迟延取得大产证之相关事项的协议》，以证明华浙就逾期办证违约金赔付事宜已与相关楼宇大部分业主达成协议；(21)《关于同意共同委托第三方对黄浦湾4号楼设备平台组织实施必要防护措施的业主决定书》，以证明包括谭宁在内之同楼宇大部分业主已签署该份决定书并同意共同委托第三方对设备平台实施装修加固。经审理查明：2016年9月18日，谭宁与华浙签订《上海市商品房预售合同》(下称《预售合同》)一份，约定(1)谭宁向华浙购买位于上海市黄浦区中山南路566弄《黄浦湾公寓》4号9层1005室房屋(下称系争房屋)，政府批准之规划用途为居住；(2)系争房屋暂测建筑面积为264.32平方米，房屋建筑设计及平面图见合同附件二；(3)系争房屋每平方米建筑面积单价为人民币121,746元，谭宁根据暂测之房屋建筑面积所计购房总房价款为人民币32,180,000元；(4)在房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局所认定之测绘机构实测面积为准，如暂测面积与实测面积不相一致，购房款按照系争房屋约定购房单价计算予以多退少补；(5)华浙须在取得《上海市新建住宅交付使用许可证》后方可办理房屋交付事宜；(6)除不可抗力外，华浙定于2018年5月31日前将系争房屋交付予谭宁，如华浙在该约定期限内未能交付房屋，应当按照谭宁已付房价款日万分之一向谭宁计付违约金，该项违约金自合同约定最后交房期限之次日起算计至实际交付之日止，华浙逾期交房超过90日后，每逾期1日，华浙应按谭宁已付房价款万分之二向谭宁支付违约金直至华浙实际交付房屋之日止；(7)系争房屋符合交付条件后，华浙应于交付之日前10日书面通知谭宁办理房屋交付手续，谭宁应于收讫通知之日起10日内会同华浙对系争房屋进行验收交接，房屋交付标志系交接房屋钥匙；(8)在华浙办理新建商品房房地产初始登记手续、取得大产证后30日内，由华浙与谭宁签署本合同规定之《房屋交接书》，该交接书系办理系争房屋过户手续之必备文件，双方于交接书签署之日起60日内向相关房地产交易中心申办小产证。合同《附件一》约定谭宁于2016年11月29日前以分期付款及商业贷款方式支付全额购房款。合同《补充条款一》约定(1)华浙承诺于2018年11月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房之大产证，如华浙逾期取得大产证，则每逾期1日，应向谭宁支付房屋总价款万分之零点五之违约金；(2)如华浙逾期交房，则华浙办理初始登记证、签署《房屋交接书》、申领小产证之期限相应顺延，华浙仅承担逾期交房之违约责任，不承担逾期办理初始登记证、逾期签署《房屋交接书》、逾期申领小产证之违约责任；(3)经质量检测机构检测，系争房屋确属主体结构质量不合格的，谭宁在获得检测结果后7日内可选择由华浙进行修复，华浙就此应按逾期交房向谭宁支付修复期间之违约金；(4)除主体结构不合格外，华浙仅对谭宁所购系争房屋之质量瑕疵承担修复义务；(5)合同作为确定双方权利义务之最终依据，房屋销售宣传资料如与《预售合同》及其附件约定不一致，则均以《预售合同》及其附件为准；(6)在合同签署前，华浙就合同全部条款及其补充协议均已向谭宁进行充分说明及解释，谭宁同意合同及附件、补充协议所载明之内容，并自行承担因此产生之法律风险及责任。签约后，谭宁按照暂测面积支付全额房价款人民币32,180,000元。2017年12月8日，系争房屋所处4号楼取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》。2017年12月13日，4号楼经审查取得《建设工程竣工验收备案证书》。2017年12月27日，4号楼取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。期间，上海市黄浦区测绘中心于2017年12月19日出具《房屋土地权属调查报告书》，其中明确谭宁所购系争房屋实测面积为261.72平方米，华浙据此办理系争房屋面积补差手续，谭宁购房款金额调整为人民币31,863,459元。2018年5月1日，谭宁与华浙签署《验房表》、《房屋交付验收清单》及《交付物品清单》，其中记明谭宁于该日对系争房屋进行验收，华浙向谭宁交付系争房屋所涉进户门、后楼梯等处钥匙，并向谭宁交付《上海市新建住宅质量保证书》及《上海市新建住宅使用说明书》。同日，谭宁签署《阳台改造委托书》及《确认函》，明确(1)谭宁为合理利用空间，增加使用便利，特申请在取得《住宅交付使用许可证》房屋交付后，委托第三方将单元室外设备阳台内结构预留洞口改造为阳台，后续可能会出现之相关问题自行处理；(2)谭宁知晓并同意对系争房屋所在楼栋所进行之品质提升改造工程，并确认不会就此影响收房及提出任何赔偿、补偿等主张。2018年5月21日，华浙向谭宁发出《入伙通知书》，称系争房屋已通过政府部门验收，可予以交付使用，华浙就此将于2018年5月31日开始办理交房手续，谭宁可在收讫本通知书后及时约定具体交房时间并办理入伙手续。谭宁依据上述文件接收系争房屋，收房时北阳台处设备平台已被改建为生活阳台。2018年6月20日，黄浦区规划和管理局执法大队(下称执法大队)经对4号楼等进行土地核验后出具情况联系单，称执法大队曾于2018年3月及6月对黄浦湾公寓项目进行土地核验前之现场勘验，发现4号楼等楼宇在完成规划竣工验收后尚未进行土地核验情形下，建设单位擅自采取封堵阳台预留孔洞、填实设备平台原有镂空钢板等违法建设行为，增加违法建筑面积，就此要求建设单位及时整改到位。2018年9月，华浙致4号楼等楼宇业主《告知函》，称对于已交付房屋中所存在之部分违建问题，由华浙统一为全体业主对设备平台进行整改施工，并尽快完成大产证之办理。对此，谭宁则要求在减免1年物业费及改造期间租房费用情形下方予配合施工。2018年11月26日，执法大队再次向华浙发出联系单，称经查勘尚有部分楼层内违法建筑未作整改，就此要求华浙抓紧落实整改措施。2019年4月8日，上海市黄浦区城市管理行政执法局(下称执法局)向华浙发出《责令限期拆除违法建筑决定书》(下称《决定书》)，责令华浙于收讫决定书之日起60日内自行拆除黄浦湾公寓3号楼、4号楼、7号楼内所存在之违法建筑，决定书所列违建住宅楼及室号中并不包括系争房屋。2019年6月30日，上海市黄浦区中山南路XXX弄XXX号及4号楼栋完成房地产初始登记并取得大产证。同日，华浙向谭宁发出《办证资料领取通知书》，谭宁据此领取并签收小产证办理材料。2019年9月2日，谭宁签署《关于同意共同委托第三方对黄浦湾4号楼设备平台组织实施必要防护措施的业主决定书》(下称《业主决定书》)，其中明确开发商在完成大部分房屋设备平台拆除整改后，由于设备平台底板处于镂空状态，为消除安全隐患，由本楼业主共同委托第三方对置于各楼层房屋外墙之设备平台采取有效之加固施工或其他有效之防护措施，实施加固措施期间如对本业主及家庭在居住、使用等方面造成影响，由本业主及家庭自行解决。2020年1月初，系争房屋完成上述加固防护施工。本案审理期间，谭宁申请对系争房屋2018年6月1日至2019年12月31日期间整体出租之市场租金价格进行鉴定。2019年12月27日，上海信衡房地产估价有限公司出具《房地产估价报告》，估价结果明确系争房屋于上述时段之市场租金总额为人民币798,000元。综上，现谭宁称(1)华浙按约应于2018年11月30日前完成房地产初始登记，但华浙实际迟至2019年6月30日方才取得新建商品房之大产证，而《预售合同》中对于逾期办证违约责任所作约定属于格式条款，所约定之赔偿责任并不足以弥补谭宁就此所遭受之损失，该项违约责任条款内容应属无效，谭宁就此有权要求华浙按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.35%就逾期办证211日偿付违约金；(2)华浙交付系争房屋将设备平台改建为生活阳台，因进行整改恢复施工及恢复工程后加固防护施工，导致谭宁无法正常居住使用系争房屋，鉴于华浙未能按照合同约定全面履行交房义务，华浙就逾期交房期间应予偿付违约金，同时就影响谭宁正常居住生活应予赔偿房屋空置损失费。谭宁遂以此为由，起诉来院。本院认为，谭宁与华浙所签《预售合同》系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，谭宁及华浙作为签约方均应恪守合同约定之义务。针对谭宁诉请内容，现作如下分析。一、华浙是否应予承担逾期办证违约责任合同约定，华浙应于2018年11月30日前完成新建商品房之初始登记，但华浙迟至2019年6月30日方才取得大产证，期间逾期办证共计212日，华浙按约应当就该项逾期办证行为偿付违约金。二、谭宁所称逾期办证违约金计算方式是否应获支持《预售合同》中对于逾期办证应予承担之违约责任已作明确约定，该项约定内容对合同双方均具有法律约束力，谭宁在对该项约定内容已作出书面确认情形下，应当按照该项约定内容向华浙主张逾期办证违约金。谭宁称该项约定属于格式条款，且按照此项约定所计违约金数额并不足以弥补谭宁所遭受之实际损失，故此认为该项逾期办证违约条款应属无效。鉴于(1)几乎所有《预售合同》均采用格式条款进行签订，但仅在格式条款中存在免除或者限制己方责任之条款，而提供格式条款一方针对该类条款未以合理方式提请对方注意情形下，方才导致该类条款无效；(2)目前并无证据可予证明谭宁就华浙逾期办证所遭受之实际损失已经远超谭宁按约可获之违约金补偿。鉴此，本院对谭宁所主张之逾期办证违约金计算方法依法不予采纳。三、谭宁应否分担逾期办证违约责任在违建已经实际存在情形下，配合整改系业主应尽之义务，但该项业主配合义务并不改变华浙作为开发商在合同项下所负有之完成房地产初始登记之根本义务。2019年4月8日执法局所作《决定书》显示系争房屋在该日已经完成拆除整改，故谭宁应属配合整改之业主，华浙对于谭宁应予按照合同约定偿付逾期办证违约责任。四、华浙是否存在逾期交房违约情节《预售合同》约定(1)在房屋主体结构质量不合格情形下，华浙应按逾期交房承担修复期间之违约金；(2)除主体结构质量问题外，华浙对于房屋质量瑕疵仅承担修复义务；(3)如华浙承担逾期交房违约责任，则华浙就此不再承担逾期办证违约责任。结合本案，设备平台改建为生活阳台并不构成房屋主体结构质量不合格，况且谭宁对此项改建已予书面认可，再则，合同亦明确约定逾期办证及逾期交房两项违约责任不可同时主张，而谭宁已向华浙主张逾期办证违约责任。另外，本案证据显示华浙于2017年12月27日取得房屋交付使用许可证，并于2018年5月与谭宁办理钥匙交付等房屋交接手续。据此，华浙已成就合同约定之交付条件，亦已完成交付房屋钥匙之标志性交付行为。综上，本院对谭宁要求华浙承担逾期交房违约责任之诉请依法予以驳回。五、谭宁诉请之房屋空置损失是否可获法律支持(一)该项诉请内容与谭宁前述逾期交房违约责任诉请内容存在矛盾，因为仅在房屋实际交付情形下方才可能产生房屋空置之后续损失。鉴于前述已对谭宁所述华浙逾期交房意见不予采纳，故在此对于空置损失诉请再予详述。(二)2018年5月1日，谭宁曾签署《阳台改造委托书》，不论该份委托书是否属于事后补签，鉴于设备平台并未计入房屋总价款，而将设备平台改为生活阳台系属业主之额外获利，谭宁在未予支付任何对价情形下予以签署上述文件应系基于本人之真实意思表示而非被迫行为，谭宁在所签文件中明确对于后续可能出现之相关问题予以自行处理。(三)谭宁于2019年9月2日所签《业主决定书》中确认因加固防护施工对其及家人居住所可能造成之影响由其及家人自行解决。(四)众所周知，设备平台不同于生活阳台，设备平台主要用于安装具有服务功能之空调、热水器等设备，并不计入建筑面积，故设备平台不可用于日常生活，亦不影响业主对房屋之使用。本案审理期间，谭宁对于设备平台恢复整改对其及家人居住生活造成根本影响一节未能提供相应证据予以证明。(五)将设备平台改建为生活阳台，对于谭宁而言系属额外获利行为，现因土地核验未获通过而被要求整改恢复，如就此要求华浙一方予以承担全部后果显然有失公平合理。基于上述因素，本院对谭宁诉请之房屋空置损失费依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海华浙外滩置业有限公司于本判决生效之日起十日内就逾期办理房地产初始登记向原告谭宁偿付违约金人民币337,752.67元(自2018年12月1日起、以购房款人民币31,863,459元为基数、按日万分之零点五、计至2019年6月30日止)；二、驳回原告谭宁要求被告上海华浙外滩置业有限公司偿付逾期交房违约金等其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25,477.30元(原告谭宁已预缴)，原告谭宁负担人民币19,111元，被告上海华浙外滩置业有限公司负担人民币6,366.30元。司法评估费人民币35,000元(原告谭宁已预缴)，由原告谭宁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  柳登伟二〇二〇年十月二十二日书 记 员  芦 笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……