襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初2806号原告（执行案外人）：龚亮，男，1985年12月1日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：刘江涛，湖北隆中律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。一般授权代理。被告（申请执行人）：陈曦，女，1979年10月13日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：徐琪琪，湖北春园律师事务所律师。一般授权代理。第三人（被执行人）：湖北鑫福锦源车辆实业有限公司。住所地：襄阳市襄州区。法定代表人：张付彦，该公司董事长。原告龚亮与被告陈曦、第三人湖北鑫福锦源车辆实业有限公司（以下简称鑫福锦源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚亮的委托诉讼代理人王东，被告陈曦的委托诉讼代理人徐琪琪到庭参加诉讼，第三人鑫福锦源公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚亮向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行襄阳市襄州区伙牌镇郜营社区（湖北鑫福锦源）1幢1单元2层202号房（房屋所有权证：襄阳市房权证襄州区字第**），并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年4月27日，龚亮收到樊城区人民法院送达的（2020）鄂0606执异26号执行裁定书，裁定驳回龚亮的异议请求，龚亮不服该裁定，故提起诉讼。具体理由如下：1.原裁定认定法律关系错误。龚亮与鑫福锦源公司于2015年5月9日签订了《商品房买卖合同》，其中购房价款确是用鑫福锦源公司欠付龚亮的工程款进行抵付的，但并不影响双方房屋买卖合同的性质和效力，原裁定认定的所谓“以房抵债”包含两重法律关系，即承揽合同关系和房屋买卖关系，龚亮与鑫福锦源公司因上述两重法律关系互负债务，双方通过协议抵销的方式履行上述两重法律关系的义务，因此以上两重法律关系均真实存在，不存在“名为买卖，实为以房抵债”的通谋虚伪行为，鑫福锦源公司消灭金钱债务和龚亮获得涉案房屋的所有权均是双方进行债务抵销的目的，且以上两个目的均是合法的，涉案的房屋买卖关系不属于《合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形，原裁定认定《商品房买卖合同》不是双方真实意思的表示有欠妥当。其次，“以物抵债”是无名合同，在法律没有明文规定其属性时，应参照最相类似的有名合同进行判定，现行法律中最相类似的有名合同即是买卖合同，龚亮对房屋享有权利的性质和其他购房消费者无异，不应区别对待。2.龚亮在涉案房屋被查封前已合法占有该房屋。鑫福锦源公司在和第三人签订《商品房买卖合同》后，人民法院查封涉案房屋前已将房屋钥匙交给了龚亮，龚亮对涉案房屋已经进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有应以实际控制为准，原裁定以龚亮是否实际入住作为房屋占有的必要条件于法无据。3.原裁定忽略本案关键事实，以致适用法律不当。由于涉案商品房是鑫福锦源公司开发的“一手房”，因此在龚亮和鑫福锦源公司债权债务真实存在、双方签订买卖合同是在人民法院查封合同标的物之前的情况下，应同时适用《执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，龚亮只要满足上述条件中任何一条规定的条件，就应获得排除其他债权人执行涉案商品房的民事权益，而原裁定仅以龚亮是否是在人民法院查封之前已合法占有该不动产为判断标准，认定龚亮没有排除其他债权人执行涉案商品房的民事权益系适用法律不当。综上，原裁定驳回龚亮作为案外人的执行异议缺乏法律依据，损害了龚亮的民事权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定提起诉讼，请人民法院支持龚亮的诉讼请求。被告陈曦辩称，原裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人鑫福锦源公司未到庭，未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：陈曦诉张付彦、何红英、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月18日作出（2016）鄂0606民初385-1号民事裁定书，裁定查封张付彦、何红英、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司价值464.5万元的财产，并于2016年3月2日在襄州区住房保障和房屋管理局将登记在鑫福锦源公司名下的位于襄州区××牌镇××营社区××单元××层××号房屋（房屋所有权证：襄阳市房权证襄州区字第**）予以查封。2016年5月20日，本院作出（2016）鄂0606民初385号民事判决书，判决张付彦、何红英偿还陈曦借款本金350万元及利息，鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，陈曦申请强制执行，本院在执行过程中作出（2017）鄂0606执1181号执行裁定书，裁定终结本次执行程序；作出（2017）鄂0606执1181号之二执行裁定书，对上述涉案房屋进行了续查封。龚亮向本院提出执行异议，请求撤销（2017）鄂0606执1181号执行裁定书，解除对登记在鑫福锦源公司名下的涉案房屋的查封。本院于2020年4月22日作出（2020）鄂0606执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人龚亮的异议请求。另查明，龚亮及其妻子向丽于2015年5月19日与鑫福锦源公司签订《商品房买卖合同》（网签合同），约定龚亮、向丽购买鑫福锦源公司位于襄州区××牌镇××营社区××商住楼××单元××号房屋，建筑面积105.29平方米，单价为2659.32元/平方米，总金额280000元。龚亮、向丽签订该《商品房买卖合同》的委托代理人为龚亮的父亲龚志东。龚亮提供鑫福锦源公司2014年10月29日出具的《收据》一份，内容为收到龚亮龙福鑫苑万福商住楼202号房款28万元。龚亮称该房款系抵扣其父亲龚志东在该小区工地做木工的工程款。姜茂忠出庭作证称其承包龙福鑫苑小区工程，鑫福锦源公司拖欠其工程款，用该小区的几套住宅抵扣的工程款。龚志东为其提供劳务，龚亮与龚志东一起做，工程款结算给龚志东一人，共计285000元，姜茂忠用抵扣工程款的房屋一套抵扣的龚志东的工程款。姜茂忠提供与鑫福锦源公司签订的《抵付工程款协议》一份，该抵扣内容与本案涉案房屋无关，姜茂忠称仅用于证明其与鑫福锦源公司之间有劳务关系。姜茂忠另提供自己书写的“伙牌总结算余款285000元，贰拾捌伍仟元整”的条据一份，称为其欠龚志东的工程款。龚亮向本院提交襄阳市房屋产权与市场管理处于2020年5月8日出具的《证明》一份，内容为截止2020年5月8日，龚亮、向丽在其处无有效住宅房屋权属登记信息。鑫福锦源公司于2020年9月30日出具《证明》，内容为其公司于2015年5月19日与龚亮签订了龙福鑫苑商住楼1栋1单元202号购房合同，并于购房合同签订当日将该套房钥匙交付给了龚亮。龚亮提供2020年4月26日出具的记账人为李金银的《收据》两张，内容为龚亮缴纳涉案房屋的水电费共计300元，及缴纳开户、押金、2015年1月至2019年12月的物业费共计8897元；提供2020年7月22日出具的记账人为李金银的《收据》一份，内容为龚亮缴纳涉案房屋电费共计300元；提供襄阳华润燃气有限公司于2020年6月29日出具的燃气费收据一张，内容为龚亮缴纳涉案房屋燃气费200元。李金银出具《证明》一份，内容为万福202龚亮于2020年4月26日拿购房合同、身份证申请开户装修，合同为开发商有效合同且为房主本人申请遂受理。收取相关费用8897元（含开户2000元，押金2000元，物业费2015年1月至2019年12月）。小区于2018年9月开业主大会，表决实行自治，聘用李金银负责水电充值及相关收费经办业务。庭审中，陈曦对龚亮、向丽与鑫福锦源公司之间的《商品房买卖合同》签订时间有异议，但表示不申请鉴定。本院认为，本案系执行异议之诉,双方的争议焦点为龚亮对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,龚亮提交的已办理网签的《商品房买卖合同》、鑫福锦源公司于2020年9月30日出具的《证明》可以证明在本院查封涉案房屋前，龚亮与鑫福锦源公司已签订了合法有效的书面买卖合同并取得房屋钥匙，其提交的鑫福锦源公司出具的缴纳购房款的《收据》、姜茂忠的证人证言可以证明龚亮以工程款抵付了全部购房款，且并无证据证明龚亮因自身原因未办理过户登记。龚亮对涉案房屋提出的异议，已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，物权期待权优先于金钱债权，故其权利足以排除执行，对龚亮的诉讼请求，本院依法予以支持。鑫福锦源公司未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：不得执行位于襄阳市襄州区伙牌镇郜营社区龙福鑫苑万福商住楼1幢1单元2层202号的房屋（房屋所有权证：襄阳市房房权证襄州区字第**）并解除查封。案件受理费5500元，由被告陈曦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。本院（2020）鄂0606执异26号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张武英人民陪审员  刘 宁人民陪审员  王玉敏二〇二〇年十月二十二日法官助理程丽丽书记员杨逢阳