云南省建水县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2524民初2490号原告（执行案外人）：建水县木材有限责任公司，住所地建水县临安镇迎晖路**。法定代表人：杨黎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨乐，云南华恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：苏双兴，男，1977年3月15日生，汉族，个体工商户，住建水县。被告（申请执行人）：张建梅，女，1975年8月30日生，汉族，个体工商户，住建水县。委托诉讼代理人：杨皓，云南六贞律师事务所律师。第三人（被执行人）：建水金隆房地产开发经营有限公司，住，住所地建水县临安镇永祯路**/div>法定代表人：蒋磊，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨飞。原告建水县木材有限责任公司（以下简称建水木材公司）与被告苏双兴、张建梅、第三人建水金隆房地产开发经营有限公司（以下简称建水金隆房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建水木材公司的法定代表人杨黎及其委托诉讼代理人杨乐、被告苏双兴及其与张建梅的共同委托诉讼代理人杨皓、第三人建水金隆房地产公司的委托诉讼代理人杨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建水木材公司向本院提出诉讼请求：1.要求撤销建水县人民法院(2019)云2524执异17号执行裁定书；2.确认原告建水木材公司与第三人建水金隆房地产公司于2012年12月10日签订的《商住小区联合开发合同》合法有效；3.立即停止对建水县隆晟天怡小区A幢-1-商业1号至A幢-1-商业6号商铺、B幢-1-商业1号至B幢-1-商业3号商铺的强制执行，并解除查封。诉讼过程中，经本院释明，原告建水木材公司放弃了第1项诉讼请求。事实及理由：2010年，原告为有效盘活资产，解决困难职工生计问题，计划通过招商引资，将原告老场区建设为商住小区。2012年12月10日，原告与第三人签订《商住小区联合开发合同》，约定：原告将位于建水县临安镇迎晖路165号老场区3724.8平方米的土地交由第三人开发商住小区，名称暂定“隆晟天怡”；由第三人负责投资建筑房产，以建筑面积总计1000平方米实物返还原告，第三人以每个车位5万元优惠价提供4个地下室固定车位归原告所有。该1000平方米实物和4个车位由第三人在小区所有房屋竣工验收后六个月内办理产权手续并承担办证相关费用。合同签订后，原告按照合同约定办理了土地使用权的相关转让手续，第三人对土地进行了开发建设，项目主体工程完工后，因第三人资金链断裂，导致项目一直停工，未能按期完工和验收。2016年，因苏双兴、张建梅与第三人商品房预售合同纠纷案件，建水县人民法院查封了应属于原告所有的上述9间商铺和4个车位。原告提出执行异议后，建水县人民法院以（2019）云2524执异17号执行裁定书裁定驳回了原告的异议请求。综上，原告与第三人签订的《商住小区联合开发合同》是双方的真实意思表示，未违反法律规定，且双方均已经实际履行了合同义务，合同合法有效，受法律保护。第三人依据合同约定应当交付原告的实物（即本案诉争的9间商铺）已经竣工，并已经实际交付给原告，仅因为第三人未履行验收义务，导致拖延办理产权登记手续。该9间商铺属原告所有，建水县人民法院对该9间商铺进行查封不符合法律规定，故提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告苏双兴、张建梅辩称，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，原告与第三人签订的《商住小区联合开发合同》属于土地使用权转让合同。合同虽约定原告与第三人联合开发建设商住小区，而实际所有开发建设费用均由第三人承担，原告还享有部分商铺的所有权和优惠价格的车位，原告的行为属变相转卖土地的行为，因此，合同当事人之间仅存在债权债务关系，原告对诉争房屋不享有物权，合同约定归原告享有的商铺，实际是以物抵债。如果原告与第三人联合开发商住小区的行为是合伙关系，那么根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条第一项的规定，原告不能按合同约定直接享有商铺的所有权，而应与第三人一同承担亏损，清偿对外所欠债务，之后才能对剩余资产进行分配。综上，原告与第三人签订的《商住小区联合开发合同》，属其内部约定，不能对抗合同以外的第三人；不论该合同是土地使用权转让合同还是合伙开发建设合同，原告均不能依照合同约定直接享有商铺所有权。苏双兴、张建梅申请执行生效的法律文书后，法院查封、拍卖被执行人建水金隆房地产公司名下的财产，符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。第三人建水金隆房地产公司述称，第三人与原告签订的《商住小区联合开发合同》是双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定，本案争议的被法院查封的9间商铺的所有权属于原告享有，第三人对原告的诉讼请求无异议。原告建水木材公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.《营业执照》《法定代表人身份证明》复印件各一份，证明原告的主体资格；2.国有土地使用权证复印件一份，证明原告对合同标的土地享有使用权；3.《建水县发展和改革局关于建水县木材有限责任公司商业商住开发项目开展项目前期工作的通知》，证明原告与第三人合作开发建设商住小区项目经相关部门批准的事实；4.《建水县木材有限责任公司关于开发利用公司现有料场“将划拨使用转为出让使用”的请示》，证明原告将土地出让经过有关部门批准的事实；5.《建水县木材有限责任公司2011年9月21日召开股东大会会议记录》，证明原告与第三人签订《商住小区联合开发合同》经过股东大会表决同意的事实；6.《商住小区联合开发合同》一份，证明合同双方当事人的权利、义务；7.《拆迁协议》《云南省建筑安装工程统一发票》各一份，证明原告按照合同约定完成了拆迁工程的事实；8.《收据》一份，证明原告按照合同约定已支付购买车位定金的事实；经质证，被告苏双兴、张建梅对证据1、2、3无异议；对证据4不认可，认为与原告持有的原件不一致；对证据5不认可，认为实际到会股东为23人，但是股东大会签名册上签名的股东为31人；对证据6的真实性存疑，认为合同应以有关部门备案的为准；对证据7无异议；对证据8不认可，认为不是正式发票。第三人建水金隆房地产公司对原告建水木材公司提交的证据无异议。本院出示了依法调取的建水县隆晟天怡小区《建设工程规划许可证》（建字第532524201300190号）、《建筑工程施工许可证》（编号532524201312190101）、《建设用地规划许可证》（地字第（地字第**地使用权证》[建国用（2013）第383号]、《商品房预售许可证明》（建预许字201316号）、建水县房地产管理处出具的《证明》各一份，《商品房买卖合同登记备案表》五份。经质证，各方当事人均无异议。本院认为，原告建水木材公司提交的证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；本院调取的证据，各方当事人均无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月10日，以建水木材公司为甲方、建水金隆房地产公司为乙方，双方签定《商住小区联合开发合同》，约定：甲方将其位于建水县，名称暂定为“隆晟天怡”；乙方负责投资建设，并返还甲方建筑面积1000平方米的商铺，即迎晖路临街一层商铺的一半，靠小区入口一侧，商铺进深保持一致，不足部分由永善街临街一层全部商铺及其2楼予以补足；乙方以每个车位5万元优惠价格提供4个地下室固定车位归甲方；1000平方米的商铺及4个车位由乙方在小区所有房屋竣工验收后六个月内办理产权手续并承担办证相关费用；其余小区所有房产归乙方所有。乙方支付甲方500万元用于清场拆迁补偿、安置职工就业及办公用房，乙方代扣各种相关税费170万元，实付甲方330万元；乙方享有联合开发建设项目经营管理的决策权；双方在合同正式签订后联合加紧清场拆迁，甲方积极配合乙方办理土地权属变更手续。合同还约定了其他事宜。2012年12月10日，建水木材公司与建水金隆房地产公司签订《拆迁协议》，约定：建水木材公司委托建水金隆房地产公司对其建水县临安镇迎晖路165号老场区进行拆迁；建水木材公司支付费用10万元。2014年3月13日，建水木材公司支付建水金隆房地产公司拆迁工程款10万元，并支付购买四个车位的定金20万元。2013年7月21日，建水木材公司与建水金隆房地产公司办理了建水县临安镇迎晖路165号土地权属变更手续，后建水金隆房地产公司先后领取了《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设用地规划许可证》《商品房预售许可证明》，在建水县，工程建设过程中，因建水金隆房地产公司资金短缺，导致工程未能完工，房屋未能按期交付。按合同约定，应归建水木材公司的建筑面积1000平方米的商铺为Ａ幢-1-商业1号至Ａ幢-1-商业6号；Ｂ幢-1-商业1号至Ｂ幢-1-商业8号。该房屋未进行合同登记备案，本院查封Ａ幢-1-商业1号至Ａ幢-1-商业6号商铺、Ｂ幢-1-商业1号至Ｂ幢-1-商业3号商铺后，2017年12月26日，建水木材公司将Ｂ幢-1-商业4号至Ｂ幢-1-商业8号商铺在建水县房地产管理处进行了合同登记备案。苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司商品房预售合同纠纷案件，本院以（2015）建民初字第1554号民事判决书判决：解除苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司签订的隆晟天怡2014-013号《商品房购销合同》；由建水金隆房地产公司返还苏双兴、张建梅购买隆晟天怡小区A幢3单元第二层202号住房购房款544692元、房屋维修基金7525.35元，并赔偿占用购房款期间的利息。（2015）建民初字第1555号民事判决书判决：解除苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司签订的隆晟天怡2014-062号《商品房购销合同》；由建水金隆房地产公司返还苏双兴、张建梅购买隆晟天怡小区A幢3单元第一层12号商铺的购房款1815505元、房屋维修基金3404.10元，并赔偿占用购房款期间的利息。（2015）建民初字第1556号民事判决书判决：解除苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公签订的隆晟天怡2014-056号《商品房购销合同》；由建水金隆房地产公司返还苏双兴、张建梅购买隆晟天怡小区A幢3单元第一层11号商铺的购房款2541940元、房屋维修基金4765.95元，并赔偿占用购房款期间的利息。（2015）建民初字第1557号民事判决书判决：解除苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司签订的隆晟天怡2014-057号《商品房购销合同》；由建水金隆房地产公司返还苏双兴、张建梅购买隆晟天怡小区A幢3单元第一层13号商铺的购房款1491475元、房屋维修基金2796.68元，并赔偿苏双兴、张建梅占用购房款期间的利息。建水金隆房地产公司不服本院上述判决，提起上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，因建水金隆房地产公司未履行还款义务，2016年9月26日，苏双兴、张建梅向本院申请执行，本院于2016年10月10日以（2016）云2524执464号执行裁定书裁定查封建水县隆晟天怡小区B幢-1-商业1号至B幢-1-商业3号商铺；于2016年11月17日以（2016）云2524执464号之一执行裁定书裁定查封建水县隆晟天怡小区A幢-1-商业1号至A幢-1-商业6号商铺。2019年10月8日，依苏双兴、张建梅的申请，本院对上述财产进行了续封，期限至2022年10月7日。2017年2月3日，建水木材公司向本院提出异议申请，要求解除对上述财产的查封。2017年2月15日，本院作出(2017)云2524执异2号执行裁定书，裁定驳回建水木材公司异议请求。在执行过程中，本院院长发现(2017)云2524执异2号执行裁定书适用法律错误，提交审判委员会讨论后，本院于2019年7月2日作出（2019）云2524执监2号执行裁定书，裁定撤销本院(2017)云2524执异2号执行裁定书，另行组成合议庭重新审查处理。2020年8月6日，本院作出(2019)云2524执异17号执行裁定书，裁定驳回建水木材公司异议请求。2020年8月19日，建水木材公司提起本案之诉。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，人民法院既要依法审查案外人对执行标的物是否享有受法律保护的民事权益，又要对民事权益是否能够排除强制执行进行判断。一、关于原告建水木材公司对讼争房屋是否享有受法律保护的民事权益《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”原告建水木材公司与第三人建水金隆房地产公司签订的《商住小区联合开发合同》，根据合同内容及履行情况，实质为土地使用权转让合同。该合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。原告建水木材公司已按合同约定办理了建水县临安镇迎晖路165号3724.8平方米的土地使用权变更登记手续，第三人建水金隆房地产公司已按约定开发建设建水县隆晟天怡小区，按合同约定，该小区A幢-1-商业1号至A幢-1-商业6号商铺、B幢-1-商业1号至B幢-1-商业8号商铺应归原告建水木材公司所有，因第三人建水金隆房地产公司的原因，工程至今未完工，房屋未能竣工验收，原告建水木材公司未能领取该商铺的房屋产权证，尚不是该房屋的所有权人，但其对上述商铺享有物权期待权，依法应受法律保护。二、关于原告建水木材公司享有的民事权益是否能够排除强制执行从性质上而言，物权期待权属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，在两者发生冲突时，应优先保护债权人的物权期待权。本案中，人民法院查封讼争房屋，系基于苏双兴、张建梅与建水金隆房地产公司商品房预售合同纠纷案件，建水金隆房地产公司应对苏双兴、张建梅承担的是金钱给付义务，属一般的债权，苏双兴、张建梅作为债权人的权利内容，指向的是建水金隆房地产公司的一般责任财产，并非指向诉争房屋这一特定财产，而建水木材公司作为债权人的权利内容，则以诉争房屋这一特定财产为客体，且在诉争房屋被查封之前已享有受法律保护的物权期待权，该权利能够排除法院对诉争房屋的强制执行。综上，原告建水木材公司与第三人建水金隆房地产公司签订的《商住小区联合开发合同》合法有效；原告建水木材公司对诉争房屋享有的物权期待权能够排除法院对该房屋的强制执行。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、确认原告建水县木材有限责任公司与第三人建水金隆房地产开发经营有限公司签订的《商住小区联合开发合同》合法有效。二、不得执行建水县“隆晟天怡”小区A幢-1-商业1号、A幢-1-商业2号、A幢-1-商业3号、A幢-1-商业4号、A幢-1-商业5号、A幢-1-商业6号、B幢-1-商业1号、B幢-1-商业2号、B幢-1-商业3号商铺。三、本院（2019）云2524执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由原告建水县木材有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  王燕岱人民陪审员  陈绍发人民陪审员  刘钦福二〇二〇年十月九日书 记 员  李 平