重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初8985号原告：殷晓忠，男，1977年10月14日生，汉族，住江西省赣州市。委托诉讼代理人：陶涛，重庆志同律师事务所律师。被告：李宏，男，1982年12月30日生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：雍涛文，重庆鼎凌律师事务所律师。原告殷晓忠与被告李宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告殷晓忠委托诉讼代理人陶涛、被告李宏委托诉讼代理人雍涛文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷晓忠向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行其与原告于2019年8月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付2020年2月16日至11月15日的房屋租金232479元及相应迟延付款违约金（迟延付款违约金，以77493元为基数，按每天千分之二标准，分别以2019年11月9日、2020年2月9日、2020年5月9日为起算日，算至实际付清之日时止。暂计算至2020年6月17日，约为60760元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年8月15日，原、被告在重庆市巴南区签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方（即被告）承租甲方（即原告）坐落于重庆市巴**渝南大道******共计**房屋，面积共计1033.24平方米的房屋；租期为96个月，自2019年11月16日至2027年11月15日；房屋月租为25831元押金为25831元；租金每三个月支付一次，第一期租金77493元在签订合同时支付，以后每期租金应在上期租金对应租期前7天交付；逾期支付租赁房屋租金超过10日，经甲方三次有效告知后，仍未缴纳的视为乙方违约。甲方有权单方解除本合同；乙方应当补交款项，且从应付款之日起，每日按未付款项的千分之二向甲方支付违约金，押金不予退还”等内容。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，但被告仅向原告支付了第一期三个月的租金77493元（对应租期为2019年11月16日至2020年2月15日）及房屋押金25831元，后续租金至今尚未支付。经原告多次催要，被告均以种种理由推脱，故为维护原告的合法权益，现根据《合同法》和《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告李宏答辩称，双方签订合同后，被告交了合同约定的押金和一个季度的租金，但原告并未将按时房屋交付给被告使用。在疫情发生后，被告分别在2020年3月18日、3月22日、4月21日发短信给原告，通知因疫情影响，交不起租金，无法继续履行合同，要求解除合同，并退还保证金，故认为租赁合同已于3月18日解除。原告的诉讼请求过高，请求依法予以驳回。原告殷晓忠围绕其诉讼请求向本院提交了《房屋租赁合同》、《授权书》、房屋产权证；被告李宏向本院提交了短信截图等证据。对原、被告提交的上述证据本院予以确认。对于原告提交的殷文昌和被告签订的《租赁合同》，因系复印件，且被告不认可，该证据不予采信。根据原、被告的到庭陈述及提交的上述证据，本院认定事实如下：2019年8月15日，原告殷晓忠（出租方、甲方）、重庆房嘉汇网络科技有限公司（经纪方）与被告李宏（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将坐落于重庆市巴南区渝南大道XX号XX幢XX1/XX2/XX3/XX4/XX5/XX6/XX7/XX8/XX9/XX10/XX11/XX12/XX13/XX14/XX15/XX16/XX17/XX18/XX19/XX20共计20套房屋出租给乙方联合办公使用，租期八年，从2019年11月16日起至2027年11月15日止；房屋交付时间为2019年8月16日；第一次免租期从2019年8月16日起至2019年11月15日止、第二次免租期从2020年8月16日起至2020年11月15日止、第三次免租期从2021年8月16日起至2021年11月15日止，免租期内，乙方无须向甲方支付租金，但须自行支付实际使用费用，包括但不限于物业管理费、水、电、公摊等费用；月租金为25831元，3个月为一期，第一期租金合计77493元，第一期租金应于签订本合同时支付，以后每期租金应在上期租金对应租期前7天交甲方；乙方须于签订本合同时向甲方支付押金25831元，甲方应开具押金收据，乙方负责保管押金收据，租期期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用如水电费，物业等费用，且在该物业内相关设施无损坏情况下，押金由甲方于租期期满当日如数退还给乙；在租赁期内乙方可对外转租该房屋，但必须由乙方准时向甲方支付本协议约定的租金，转租合同时间由乙方和新的承租人商定为准，但合同截止日期不得晚于2027年11月15日；租赁期间，乙方如拖欠租金达10天，甲方三次有效通知乙方后仍未缴纳，则甲方有权单方终止本合同，收回该物业，且不退还租金、押金等费用给乙方，也不向乙方承担装修费用；在租赁明内，若甲、乙双方因自身原因需提前解约，必须提前3个月通知对方，如因甲方原因导致本合同不能展行，甲方需一次性补足乙方当时转租利润金额的租金差额部分（利润标准20元每平米）直至本合同到期时间为止，如因乙方原因导致本合同不能履行，乙方应将其所有装修（包含移动家具家电）赔付给甲方，乙方已交租金和押金，甲方不予退还；乙方逾期支付租赁房屋租金超过10日，经甲方三次有效告知后，仍未缴纳的视为乙方违约、甲方权单方解除本合同，乙方应当补交款项，且从应付款之日起，每日按未付款项的千分之二向甲方支付违金，押金不予退还......。2019年8月18日，原告殷晓忠（委托方）与被告李宏（受托方）签订《授权书》，约定原告将坐落于重庆市巴南区渝南大道XX号XX幢XX1/XX2/XX3/XX4/XX5/XX6/XX7/XX8/XX9/XX10/XX11/XX12/XX13/XX14/XX15/XX16/XX17/XX18/XX19/XX20共计20套房屋委托被告代理出租。委托方留给受托方钥匙，租赁期间受托方有权代表委托方和租房客户协商处理相关事宜，双方签字后即时生效。委托期限为8年，从2019年8月15日起至2027年11月14日止。2020年3月18日，原告殷晓忠向被告李宏发送短信“李总您好：你租我万达房子的租金2020年2月16日就应支付了，请你尽快支付！谢谢！祝生意兴隆！”。同日，被告李宏短信回复原告“由于受到疫情影响出现不可抗力因素，交不起租金，无法承担高额租金带来的压力即无法履行合同，现我方要求解除合同并退还该房屋所交保证金！”；“因去年年底至今的疫情原因致使不能实现原租赁合同目的，也无能力继续缴纳租金，所以解除租赁合同，由此带来的不便敬请海涵！”。后，原告分别3月20日、3月22日、4月21日向被告催收案涉房屋租金。还查明，重庆市巴南区渝南大道XX号XX幢XX1/XX2/XX3/XX4/XX5/XX6/XX7/XX8/XX9/XX10/XX11/XX12/XX13/XX14/XX15/XX16/XX17/XX18/XX19/XX20等20套房屋的权利人为原告殷晓忠，系单独所有。本院认为，原、被告签署的《房屋租赁合同》及《授权书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按约履行。关于本案《房屋租赁合同》是否继续履行，因合同中约定“在租赁明内，若甲、乙双方因自身原因需提前解约，必须提前3个月通知对方……如因乙方原因导致本合同不能履行，乙方应将其所有装修（包含移动家具家电）赔付给甲方，乙方已交租金和押金，甲方不予退还”，现被告已于2020年3月18日向原告短信告知要求解除合同，符合合同约定的解除条件，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月18日解除，对原告要求被告继续履行《房屋租赁合同》的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金及违约金的诉请，虽《房屋租赁合同》已于2020年6月18日解除，但被告仍应支付自2020年2月16日至2020年6月18日（按122天计算）欠付的租金，欠付金额为105046元（25831元/月÷30天×122天），原告主张超过的部分，不予支持。其次，双方合同约定了“乙方逾期支付租赁房屋租金超过10日，经甲方三次有效告知后，仍未缴纳的视为乙方违约、甲方权单方解除本合同；乙方应当补交款项，且从应付款之日起，每日按未付款项的千分之二向甲方支付违金；押金不予退还”，现原告已三次有效向被告催收租金，被告逾期未支付租金的行为已经构成了违约，其应当按照约定向原告支付违约金，但被告主张违约金过高，被告亦要求进行调整，本院对违约金酌情予以调整，调整为以77493元为基数，从2020年2月9日起至还清欠款之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以27553元为基数，从2020年5月9日起至还清欠款之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条及第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告李宏于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告殷晓忠租金105046元；二、被告李宏于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告殷晓忠违约金（以77493元为基数，从2020年2月9日起至还清欠款之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；以27553元为基数，从2020年5月9日起至还清欠款之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回原告殷晓忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2849元，由被告李宏负担（此款已由原告垫付，被告在履行前述义务时一并支付原告），本院预收的案件受理费不做清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回上诉的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 汤华巍二〇二〇年十月十三日法官助理 付良坤书 记 员 邓媛媛