江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初5108号原告(反诉被告)：江苏福禄食品有限公司，统一社会信用代码91320324089327172D，住所地睢宁县现代农业示范区菁华北路西侧**。法定代表人：邢雅丽，该公司经理。委托诉讼代理人：张宏圣，睢宁县群星法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王超，男，1953年2月1日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：韩雪峰，男，1970年11月15日生，汉族，住睢宁县，系社区推荐。委托诉讼代理人：姚旭，江苏晋陵律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏福禄食品有限公司与被告王超（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法由审判员梁云适用简易程序独任审判，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告江苏福禄食品有限公司的委托诉讼代理人张宏圣，被告王超及其委托诉讼代理人韩雪峰、姚旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏福禄食品有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的房屋租赁合同；2、被告应支付2019年租金250000元及2020年租金75000元，并支付延期付款滞纳金（以300000元为本金，按照月息2分，从2019年6月11日起计算至履行之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月26日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的坐落在睢宁县房屋出租给被告，用于经营幼儿园、辅导班、艺校。房屋的建筑面积约2300平方米，房屋及设施以出租时的现状为准；租赁期限为十年，自2017年6月10日起至2027年6月9日止；租金为每年300000元，先付后租，2019年6月9日之前的租金不变，之后每年租金按周围房屋租金进行市场定价；租赁期间的税费水电费由被告承担，因经营需要办理营业执照、环保、消防升级、用电增容等均由被告办理并承担费用。如被告逾期支付租金，按日支付应缴费用的1%作为滞纳金，逾期15天原告有权提前解除合同，并支付违约金。现被告尚欠2019年的租金25万元，2020年租金未付，其行为构成严重违约。为此，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告王超辩称：一、被告行使先履行抗辩权，没有违约。房屋租赁合同第八条第三款约定：“甲方提供房产及设施的现状条件（即出租时的现状），应保证乙方经营的安全需要。”依据此约定，原告租赁的房屋应保证幼儿园师生生命、财产安全和幼儿园正常经营，但是原告没有提供合格的、能够正常使用的消防设施，也不能提供租赁房屋的消防验收合格证明，幼儿园不仅存在安全隐患，还因为没有消防验收合格证而不能办理行政许可手续而被取缔。开办幼儿园需要办行政许可手续，而通过消防验收是办理行政许可的必要条件。双方在签订合同时，被告就向原告索要消防验收合格证，原告一再承诺什么手续都有，能够提供，却至今没有提供。原告没有先履行完善消防设施、提供消防验收合格证的义务，被告行使先履行抗辩权，没有违约。二、被告瑕疵履行义务，应当降低租金。由于原告提供的房屋没有消防设施，也没有消防验收合格证明，不符合合同约定的条件，因此被告也不应该按每年30万元收取房屋租金，应降低一部分租金。三、疫情期间的租金应予减免。由于疫情的影响，被告将近四个月没有经营，依据教育主管部门的要求，被告要向学生退费，被告请求法庭减免一部分租金。四、被告没有违约，无需支付滞纳金。原告违约在先，被告依法行使先履行抗辩权，没有违约行为，无需支付延期付款滞纳金。五、租赁合同没有任何条款约定“房屋及设施以出租时现状为准”。六、原告因其违约行为要赔偿被告损失。原告不能及时完善消防设施，并通过消防验收，被告同意解除合同，原告要赔偿其违约给被告造成的损失。被告王超向本院提出反诉请求如下：1、判令反诉被告给反诉原告赔偿损失200万元；2、反诉被告返还反诉原告前期房屋租金20万元；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月26日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同一份，约定反诉被告将其所有的坐落在睢宁县房屋出租给反诉原告，用于经营幼儿园、辅导班、艺校。反诉原告前期投入了大量的人力、物力、财力，幼儿园、辅导班和艺校在很短时间内走上良性运转轨道，预期利润可观。开办幼儿园需要办理行政许可手续，反诉原告开办的幼儿园按照教育主管部门的要求做了充分的准备，却唯独不能提供办园场地的消防验收合格证明。反诉原告在签订租赁合同时就要求反诉被告提供租赁房屋的消防验收合格证明，反诉被告承诺能够提供所有手续，并以有房产证为佐证。在反诉原告的一再催要下，反诉被告最终却说租赁的房屋没有消防验收合格证明，虽然反诉被告口头称努力去办理消防手续，并向反诉原告承诺很快能够办下来，最终却无果，导致反诉原告开办的幼儿园面临取缔，损失惨重。房屋租赁合同第八条第三款约定：“甲方提供房产及设施的现状条件（即出租时的现状），应保证乙方经营的安全需要。”反诉原告认为，反诉被告有先行履行此约定的义务，完善消防设施，提供消防验收合格证明，保证反诉原告的经营安全需要。反诉被告的违约行为，给反诉原告造成很大损失。另外，反诉被告提供的房屋，不符合房屋租赁合同的约定条件，不应该按照合同约定的30万元每年收取租金，应该返还部分租金。为维护反诉原告的合法利益，特提起反诉，请依法判决。反诉被告江苏福禄食品有限公司辩称：1、反诉被告并没有违约，根据合同约定反诉被告所提供的房屋及设施是以出租时候的现状为准，反诉原告在签订合同时候已经对房屋和设施进行充分的了解，同时合同第八条第三项约定因经营引起的营业执照环保消防用电增容广告等均由乙方办理，费用均由乙方承担。2、反诉原告所经营的幼儿园和辅导班是临时的代办点，不具备资质，睢河街道办已经决定对该看护点进行取缔，反诉原告一直是在违法经营。其不能办理相关许可证是不具备办学资质所造成的，因此反诉的事实和理由不能成立。3、反诉原告要求赔偿损失200万元以及返还两年租金20万元无事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2017年5月26日，原告江苏福禄食品有限公司的法定代表人邢雅丽作为甲方与被告王超作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定将原告所有的位于睢宁县建筑面积约2300平方米的房屋出租给被告，用于经营幼儿园、辅导班、艺校。租赁期限自2017年6月10日至2027年6月9日，共计10年。租金及支付方式为2017年租金共计30万元，租金采取先付后租的方式，每个租赁年度执行前两个月支付，租金于2019年6月9日前保持不变，之后每年的租金按周围房屋租金进行市场定价。第八条甲方的权利和义务……8.3甲方提供房产及设备的现状条件（即出租时的现状），应保证乙方的安全需要。乙方因经营需要而引起的营业执照、环保、消防升级、用电增容、广告等，均由乙方自行办理，费用由乙方承担。……第十条其他10.1租赁期间，乙方应严格遵守消防安全、生产安全、综合治理等工作的相关规定，服从政府有关管理部门的管理，并承担相应的责任。第十二条违约责任12.1租赁期间，乙方逾期交付租金等相关费用，每逾期一天，应按日向甲方支付应缴费用的1%作为滞纳金，乙方逾期交付租金等相关费用超过10天的，甲方有权采取停止供电、供水等措施，由此造成的一切后果由乙方承担，乙方逾期交付租金等相关费用满15天的，甲方有权提前解除本合同，乙方应偿付剩余年度的租金总合作为违约金，……12.3因不可抗力或政府规划、拆迁等行为致使本合同不能正常履行时，不视为违约。双方应按照实际租用天数结清租金及水电费等。合同签订后，原告将该房屋交付被告，被告王超用该房屋开办经营童之梦幼儿园（学前看护点），并按约支付了2017年6月10日至2018年6月9日的租金及2018年6月10日至2019年6月9日的租金。2020年春节过后，因新冠××的原因，被告的幼儿园招生受到影响。后因被告仅支付2019年6月10日至2020年6月9日的租金5万元，剩余250000元租金迟迟未予支付，原告遂提起本案诉讼，要求解除涉案租赁合同，并要求被告支付2019年度剩余的租金250000元及2020年度的三个月的租金75000元。庭审中，被告提供其本人及代理人韩雪峰与原告的法定代表人邢雅丽及其丈夫王禄于2019年6月20日至2020年5月28日就涉案租赁房屋的消防验收合格证明及租金问题进行协商的电话录音及现场谈话录音共十份，旨在证明原告未能按照合同约定“保证乙方经营的安全需要”，向被告提供涉案房屋的消防验收合格证，被告不支付租金是行使先履行抗辩权，没有违约。被告另提供睢宁县教育局的通知一份、行政处罚决定书一份及被告向原告的法定代表人出具的答复函一份，旨在证明被告开办的童之梦学前看护点教学楼未按规定配置火灾自动报警、自动灭火系统等消防措施，于2019年11月19日被徐州市公安消防支队睢宁县消防支队罚款5000元。并因原告未能提供涉案出租房屋的消防安全合格证明，导致被告开办的幼儿园无法办理注册，面临被取缔，导致被告损失惨重，遂提起反诉，要求原告赔偿其因此给原告造成的损失200万元及退还租金20万元，并申请对被告的损失数额进行司法评估。原告提供南京安天下消防技术服务有限公司就原告公司3#、1-b#厂房出具的建筑消防设施检测报告一份，检测时间为自2019年8月13日至2019年8月19日，经检测，该工程建筑消防设施合格。原告另提供睢宁县睢河街道办事处于2020年7月1日下发的睢河办发（2020）29号文件《关于开展学前儿童看护点清理取缔工作的通知》及原告的法定代表人与被告2020年8月6日的聊天截图各一份，旨在证明被告开办的幼儿园尚不具有办学许可证，仅为学前看护点。且截至2020年8月份仍有学生在内培训上课。原告认为其向被告交付涉案出租房屋时已经提供基础消防设施，被告开办幼儿园所需要的消防升级及消防验收合格证应当由被告自身办理，原告不应承担该项义务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应全面履行各自义务。本案原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，房屋租赁合同依法成立并生效。本案原、被告双方在合同中明确约定了租金的支付方式以及时间，经原告催要，被告仅支付2019年度的租金50000元，剩余250000元租金至今未有给付。根据双方的约定，被告应于每个租赁年度执行前两个月支付下一年度的租金，逾期交付租金等相关费用满15天的，原告有权提前解除合同，故原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告仍应按照合同约定支付租赁期间的租赁费用，双方约定租金为每年300000元，故被告还应支付原告2019年度租金250000元及2020年6月10日以后原告暂主张至2020年9月9日的三个月租金75000元。被告辩称的因原告未按约提供消防验收合格证、其未支付租金系行使先履行抗辩权的意见，本院认为，双方在租赁合同中约定“甲方提供房产及设备的现状条件（即出租时的现状），应保证乙方的安全需要。乙方因经营需要而引起的营业执照、环保、消防升级、用电增容、广告等，均由乙方自行办理，费用由乙方承担。”被告称原告交付的房屋不具备其使用的安全需要，但从原告提供的建筑消防设施检测报告及被告正常经营使用了涉案房屋两年时间并未出现因房屋质量产生安全事故及被告支付了相应的租金中可以看出，原告交付该房屋时是满足被告使用的安全需要的，被告申请开办幼儿园导致消防条件需要升级，根据合同的约定，应当由被告自行办理，费用由被告自行承担，原告以其房屋出租时的现状租赁给被告开办幼儿园，被告对该房屋在出租时的现状应有充分的考察和了解，如该房屋存在不能满足其开办幼儿园所需要的消防设施（条件），被告可以不租赁涉案房屋，其在租赁使用了两年之久后，又以涉案房屋不能满足开办幼儿园所需要的消防条件为由拒绝支付房屋租赁费，该辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。虽然原告的法定代表人邢雅丽及其对象王禄在与被告方的通话及谈话过程中，存在许诺办理消防证的情形，但这只是在被告催促下原告为协助被告办证而回应的，办理消防证及消防升级是合同约定给被告的义务，不能因为原告为促进合同履行而答应协助被告办理消防证，而将消防升级的义务转嫁给原告。被告辩称的因疫情期间被告近四个月没有经营，应当减免部分租金的诉讼请求，本院认为，新冠疫情的发生系不可抗力因素且确实为被告的经营带来了相应的损失，为平衡双方当事人的利益，根据国家相关政策原则及睢宁县疫情的实际情况以及双方对出现不可抗力情况的约定，本院酌定减免被告2019年度两个月的租金即50000元，故被告应当给付原告2019年度的租金应为200000元（250000元-50000元）。关于原告要求被告支付延期履行滞纳金的请求，本院认为，双方在租赁合同中约定“每逾期一天，应按日向甲方支付应缴费用的1%作为滞纳金”，双方约定的滞纳金过高且双方就租金支付及消防验收事宜一直在进行协商，延期履行滞纳金应自2019年6月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于反诉原告提出的反诉请求，本院认为，反诉原告租赁反诉被告的房屋并开办了学前看护点及培训班等正常经营了两年，可以看出反诉被告所交付房屋的消防基础设施可供反诉原告的前期正常经营使用。至于反诉原告申请开办幼儿园，消防需要升级改造，双方在合同中明确约定应当由反诉原告自行办理并支付相应的费用，反诉原告要求反诉被告承担消防升级的义务、提供其开办幼儿园所需要的消防验收合格证明显然没有依据，故反诉原告要求反诉被告赔偿其无法办理开办幼儿园的行政许可手续、幼儿园面临取缔的损失并退还租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、解除原告江苏福禄食品有限公司与被告王超于2017年5月26日签订的房屋租赁合同；二、被告王超于本判决生效后十日内支付原告江苏福禄食品有限公司2019年度租金200000元、2020年度三个月的租金75000元并支付延期付款滞纳金（延期付款滞纳金以200000元为本金，自2019年6月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以75000元为本金，自2020年6月10日至实际履行之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告江苏福禄食品有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王超的反诉请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取3088元，反诉费12200元，合计15288元，由原告江苏福禄食品有限公司负担288元，被告王超负担15000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员  梁 云二〇二〇年十月三十日法官助理  朱容萱书 记 员  李 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。