广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5796号原告：董辉，男，1974年4月15日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘光华，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雅甜，广东广信君达律师事务所律师。被告：黄茂彬，男，1991年4月28日出生，汉族，住广东省大埔县。被告：广州创兴房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区市桥街西丽南路**自编101。法定代表人：石水兰，职务董事长。委托诉讼代理人：石伟锋，该司职员。第三人：陈志明，男，1992年7月26日出生，汉族，住广州市番禺区。原告董辉诉被告黄茂彬、广州创兴房地产中介服务有限公司（以下简称创兴公司），第三人陈志明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告董辉的委托诉讼代理人刘光华，被告黄茂彬，被告创兴公司的委托诉讼代理人石伟锋，及第三人陈志明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告董辉向本院提出诉讼请求：1.解除《存量房买卖合约》（合约号：00000058）和《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）；2.被告黄茂彬支付原告违约金215000元；3.被告黄茂彬、创兴公司及第三人陈志明协助原告办理（合同编号：穗存量房合字××号）网签合同解除；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告董辉撤回其第3项诉讼请求。事实和理由：2019年8月3日，董辉与黄茂彬、创兴公司签订三方《存量房买卖合约》（合约号：00000058），约定由黄茂彬购买原告位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚云居2座17楼01室，可以落名到他人名下。后因黄茂彬无购房资格，2019年11月25日黄茂彬要求原告与第三人陈志明签订网签合同《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。根据合同约定，应当由被告垫资代原告向银行办理提前还贷手续，但被告没有履行，而原告已经自行涂销抵押。且第三人的征信有问题，不能通过贷款，在征信出现问题后，原告多次催促被告及第三人，并于2019年12月31日向两被告发出催促函，依然没有得到答复。双方约定2019年12月31日前办理产权登记手续，至今已经逾期，两被告及第三人仍锁住原告的房产，已构成实质性违约。现因被告的原因未能继续履行合同，合同目的已无法实现。创兴公司作为房地产中介利用原告的信赖，违背了诚实信用原则，未尽认真勤勉义务，隐瞒了对方无购房资格及购房能力，且伙同黄茂彬及陈志明欲利用购房套现谋取不正当利益，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告黄茂彬辩称，我方不同意解除房屋买卖合同，合同仍有继续履行的可能。一、我方没有违约，自始至终我方愿意履行双方签订的存量房买卖合约。二、双方签订的上述合约第六条违约责任约定了关于双方在合约履行过程中视为违约的相应情形，我方没有该条约定的情形，也不存在任何违约行为。三、上述合约付款方式中约定了原告作为卖方，应在收取定金后15日内向抵押银行办理提前还款手续。但据查，涉讼房屋至今仍存在抵押，尚不具备办理交易过户的条件。四、上述合约签订至今，按照双方签订的补充协议（即承诺书）及实际履行步骤，涉讼房屋按揭手续正在办理过程中，合约履行时间也是按照补充协议应相应顺延，但原告在合约履行期限内提出解除合约取消交易，缺乏合同依据及事实依据。被告创兴公司辩称，买卖双方交易是两个中介公司共同提供居间服务的，另一个公司是祈达中介公司，我方是买方的中介方，与原告对接的一直是祈达中介公司，在整个交易过程中，我方一直没有直接与原告沟通，均是通过祈达中介公司的朱某向我方转达原告的意思。作为中介方，希望买卖双方可以继续友好的履行合同。第三人陈志明述称，黄茂彬是借我方的名义买房，实际购房人是黄茂彬，具体与卖方的沟通我方都没有参与过，我方只是配合办理过户手续及按揭手续等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚云居×座×楼×室（以下简称涉讼房屋）的登记权属人为董辉，建筑面积为85.32平方米。2.2019年8月3日，董辉作为卖方，黄茂彬作为买方，与创兴公司作为经纪方签订《存量房买卖合约》，约定卖方将涉讼房屋以215万元的价格出售予买方；买卖双方共同办理，买卖双方应当于2019年12月30日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记；本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）在守约方，或有关政府部门，或银行等其他机构、或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本合约之条款时；（5）违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议；（6）其他不履约或不完全履约之情形；有关本次交易，卖方同意买方落名到他人名下；经买卖双方充分协商选择自行交割房款；手写备注：买方负责该物业的赎证手续以及相关费用；买卖双方采用涂销抵押后按揭付款，申请种类为商业贷款，定金4万元买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后30日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后30日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年200万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；卖方同意在收取定金后15日内向抵押银行办理提前还贷手续；买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）12万元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收到相应楼款；首期楼款余额12万元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款（即申请贷款额）200万元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方；等等。3.2019年8月4日，董辉向黄茂彬出具《收款收据》，确认收到黄茂彬交来承购涉讼房屋的定金40000元。4.2019年8月7日，董辉填写《个人贷款提前还款申请审批表》向中国邮政储蓄银行广州市番禺支行申请提前全部还清住房贷款628300元。5.2019年11月25日，董辉作为卖方与黄茂彬作为买方签订《承诺书》，其上载明由于买方落名指标原因现卖方同意买方落名到陈志明名下办理二手交易手续，后续的手续法律责任由买方黄茂彬承担。若该次同贷没审批通过，买方有权在合同期内更换名额继续交易。同日，董辉作为甲方（卖方）与陈志明作为乙方（买方）签订《存量房买卖合同》（即网签合同），约定甲方以3000000元的价格将涉讼房屋出售予乙方。6.2019年12月31日，董辉向黄茂彬及创兴公司邮寄《催促函》，通知黄茂彬遵守合同契约精神，否则其将起诉至法院追讨楼价违约金10%（215000元）作为守约方的损失。7.2020年4月21日，董辉向本院提起诉讼。庭审过程中，各方当事人均确认以下事实：1.涉讼房屋的买卖双方系董辉与黄茂彬，双方实际履行的为《存量房买卖合约》；2.涉讼房屋的实际成交价为215万元；3.黄茂彬于签订《存量房买卖合约》当天即2018年8月3日已向董辉支付定金40000元。董辉称其将涉讼房屋交由创兴公司放盘，创兴公司找到买家黄茂彬，其不清楚黄茂彬有无购房资格，一切手续交由创兴公司负责。黄茂彬向其表示涉讼房屋要过户到亲戚名下，鉴于其没有卖房经验，亦未过多考虑，故其同意黄茂彬将涉讼房屋过户至他人名下，双方签订了《存量房买卖合约》。因涉讼房屋存在抵押，故合约约定由买方黄茂彬垫资赎契。签订上述合约后，其于2019年8月7日向银行申请提前还贷，并将还贷的银行账户、需提前还贷的金额及期限以电话形式告知中介人员石伟锋。因石伟锋不愿添加微信，故其只能通过固话及石伟锋的手机号码联系石伟锋。其一直通过中介催促黄茂彬垫资赎契，但黄茂彬未按时向其银行账户转账支付提前还贷的款项。2019年11月底创兴公司告知其黄茂彬无购房资格，并找来陈志明办理过户手续，其因急于出售涉讼房屋，故对此表示同意并签订了《承诺书》。后其继续催促黄茂彬垫资赎契，但黄茂彬一直没有履行，直到上述合约期满后其向黄茂彬及创兴公司邮寄《催促函》，创兴公司收到该函后告知其因陈志明的征信有问题，无法办理贷款，需另找一人来继续履行上述合约。后续创兴公司及黄茂彬无任何回应，故其提起本案诉讼。其表示根据其后来获取的资料，黄茂彬系中介人员，其有理由相信黄茂彬与创兴公司之间存在串通行为，欺骗其签订房屋买卖合约以炒房获利。因黄茂彬没有购房资格，且陈志明的征信存在问题而无法贷款，故其要求解除《存量房买卖合约》及《存量房买卖合同》。黄茂彬称其非广州市户口，且社保缴费年限未满5年，故其无购房资格，其在签订《存量房买卖合约》时已将该情况明确告知董辉。2019年11月25日双方签订《承诺书》后，其找来陈志明签订网签合同，并由陈志明申请按揭，在等待陈志明按揭手续审批结果期间，上述合约约定的履行期限已届满，但其时董辉尚未涂销抵押，故其认为上述合约仍在继续履行。董辉从未告知已申请提前还贷的事宜，直至本案庭审当日其才知晓董辉已向银行申请提前还贷。其表示同意解除《存量房买卖合约》及《存量房买卖合同》，但认为解除的原因在于董辉没有提前还贷。创兴公司确认黄茂彬于签订《存量房买卖合约》前已将其无购房资格的情形告知董辉，并称董辉未将已申请提前还贷的情况告知其司。经本院询问，黄茂彬表示其从事装修行业，系某装修公司的员工，其并非中介人员，只是兼做金融业务，创兴公司对此予以确认。另黄茂彬及创兴公司均表示陈志明亦非从事中介工作，而是从事音响行业。另查明，黄茂彬于2019年9月23日成立了广州一点金服科技有限公司（自然人独资），该公司的住所地为广州市番禺区市桥街西丽南路**之一（自主申报），经营范围为物联网技术研究开发；计算机硬件的研究、开发；代办按揭服务；…房地产中介服务；…。黄茂彬为该公司的自然人股东、执行董事兼总经理，陈志明为该公司的监事。本院认为，董辉与黄茂彬、创兴公司、陈志明均确认涉讼房屋的买卖双方分别为黄茂彬、董辉，实际履行的为《存量房买卖合约》，可见《存量房买卖合约》为当事人的真实意思表示，双方均应遵照履行。《存量房买卖合约》约定，董辉应于收取定金后15日内向抵押银行办理提前还贷手续，而黄茂彬应于收到银行提前还贷通知后将首期楼款转入董辉的贷款账号内。现董辉主张其已于2018年8月7日向贷款银行申请提前还贷，同时将贷款银行账号、提前还贷的金额及期限电话告知创兴公司的中介人员石伟锋，并一直通过创兴公司催促黄茂彬垫资赎契。虽黄茂彬及创兴公司对此不予确认，并称董辉于本案纠纷前从未告知该情况，但无论是黄茂彬，抑或是作为经纪方的创兴公司，在《存量房买卖合约》约定的履行期限内均未对董辉办理提前还贷的进展进行询问以及催促，该行为与常理不符，且根据本院已查明的事实，黄茂彬成立的广州一点金服科技有限公司的经营范围包含房地产中介服务，且陈志明为该公司的监事，而黄茂彬于庭审中称其与陈志明分别从事装修行业及音响行业，刻意向本院隐瞒其以及陈志明均有从事中介工作的情况，，另该公司的注册地址与创兴公司的住所地为同一地址可见黄茂彬与创兴公司关系极为密切，结合黄茂彬、创兴公司及陈志明均未在庭审中就各方的关系如实陈述，故本院对董辉所称黄茂彬与创兴公司恶意串通的主张予以合理采信，亦采信董辉关于其已依约办理提前还贷手续并将相关信息告知创兴公司的陈述。如上所述，董辉已履行《存量房买卖合约》约定的卖方义务，而作为买方的黄茂彬，既未依约于董辉通知后提前将部分楼款汇入董辉的银行账号以垫资赎契，又未于《存量房买卖合约》约定的履行期限内找到合适人选完成涉讼房屋的交易，导致董辉的合同目的无法实现，已构成根本性违约，故董辉有权要求解除《存量房买卖合约》《存量房买卖合同》。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现董辉向本院提起本案诉讼，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为董辉的起诉状等材料首次送达黄茂彬之日，而黄茂彬首次签收董辉提交的起诉状等材料之日为2020年5月21日，故《存量房买卖合约》《存量房买卖合同》自2020年5月21日起解除。就董辉要求黄茂彬向其支付房价款10%的违约金即215000元的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。如上所述，黄茂彬已构成根本违约，依据《存量房买卖合约》的约定，董辉有权选择按照房价款10%要求黄茂彬作出赔偿，故该诉请具有事实和合同依据，本院予以支持。董辉选择适用违约金条款后，定金应当向黄茂彬返还，虽本案未涉及黄茂彬已支付定金的处理，但为避免讼累，该定金宜在本案中一并予以处理，黄茂彬已向董辉支付的定金40000元可在黄茂彬应向董辉支付的违约金215000元中予以抵扣，经抵扣后，黄茂彬应向董辉支付违约金211000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、就位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚云居2座17楼01室签订的《存量房买卖合约》（合约号为00000058）和《存量房买卖合同》（编号为穗存量房合字××号）已于2020年5月21日解除；二、黄茂彬应于本判决发生法律效力之日起十日内向董辉支付违约金215000元；三、驳回董辉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24000元，由黄茂彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十月十八日书记员  凌绮珊