天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初7911号原告:巴阳，男，汉族，1982年7月10日出生，住北京市石景山区。被告:天津天房融创置业有限公司,住所天津市南开区中南道2.4,6,8,10,**;利丰路71号。法定代表人：刘发生，董事长。委托诉讼代理人：丁旭，男。委托诉讼代理人：胡啸，男。原告巴阳与被告天津天房融创置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴阳，被告天津天房融创置业有限公司的委托诉讼代理人丁旭、胡啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告逾期交房违约金266683元（自2019年7月1日至2020年7月31日共计395天,每日按商品房总价款的万分之三计算）；2.判令被告尽快完善公共区域达到交房条件,延期期间按总款价每日万分之三赔付原告；3.判令本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。事实和理由:2017年4月15日，原、被告签订了关于南开区××路××号××号××商铺的《商品房买卖合同》，约定原告购买的商铺总价款为2250495元，被告于2019年6月30日前交付上述房屋。原告依约履行了付款义务,但被告逾期交房395天。签订合同时，被告利用自身优势以及原告缺乏经验,致使双方就逾期交房所承担的责任和义务严重不平等,原告违约不仅需支付每日万分之四的利息,还有高达百分之二十的违约金,而被告违约只需支付万分之零点二的违约金,明显违反公平、等价有偿的原则,显失公平。合同约定的违约金过低,不足以弥补原告损失。原告请求法院依法调整被告逾期交房所承担的违约金,按照已付购房款总额每日万分之三支付。被告通知原告于2020年7月31日收房,但经过现场勘验公共区域存在诸多问题，完全达不到交房标准,被告应完善交房条件，且在具体交房条件前应每日按总款价的万分之三赔付原告。天津天房融创置业有限公司辩称，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》关于商品房逾期交付的违约责任规定，商品房逾期交付在90日内的，买受人可向出售人追究已付款利息，按银行同期贷款利率计算。超过90天的，除已付款利息外，买受人可向出售人主张日万分之0.2的违约金。该合同系双方真实意思表示，双方应当按合同约定的标准履行义务及承担责任。原告主张的违约金计算方式有误。另外，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》的时间为2017年4月15日，约定房屋交付时间为2019年6月30日。期间因天津市政府颂布多项停工令，导致工程进度滞后，又因为疫情出现逾期交付的情况。依据合同约定及相关法律规定，出售人可以因不可抗力免除部分逾期交房责任。原、被告签订的合同中约定，房屋交付条件为经竣工验收合格后交付，被告已于2020年6月15日取得了案涉房屋的竣工验收备案书，符合交付条件，且已通知原告于2020年7月31日收房，已履行合同约定的交付义务。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告建设开发的本市南开区××路××号××号××号一间商业用房；房屋建筑面积60.89平方米，总房款2250495元；商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用；被告于2019年6月30日前，将符合上述条件的商品房交付原告使用；除遇不可抗力，被告如未按约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述90日的，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告还应每日按商品房价款的万分之0.2向原告支付违约金。合同附件六补充合同第三条中对“不可抗力”和“免责情形”进行了补充约定，“政府行为：包括但不限于政府实施土地征用或房屋拆迁等实质影响双方履约的情形”明确为免责情形。补充合同第六条约定，商品房交付条件仅限于合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用”的条件。如出现法定或约定买受人有权退房的情形外，常规维修事项（主要指质量通病）以及公用配套整改事项，不属于拒绝收房的情形，但出卖人应积极补救和整改，如造成买受人损失的，出卖人应当承担违约责任。合同签订后，原告如约履行交付房款义务。被告未在2019年6月30日前向原告交付商品房，而是通知原告于2020年7月31日接收房屋。办理房屋交接时，原告提出公共区域及公共设施存在诸多问题不具备房屋交付条件，故拒绝接受房屋。原、被告存在如下争议：一、案涉房屋是否具备交付条件。原告主张，公共区域和公共设施不完善，不具备交付条件。被告则认为，商品房经竣工验收合格是双方签订合同的交付条件，现房屋已经验收合格，故房屋具备交付条件。二、关于被告逾期交房是否存在免责事由问题。被告主张:1.美丽一号工程指挥部于2017年8月25日发布【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求8月25日至9月10日期间全面停止土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业、停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）和渣土运输，累计停工17天，应自逾期交房天数中扣减。2.2017年8月25日中共天津市委办公厅发布了津党厅[2017]82号通知，该通知要求2017年10月1日至2018年3月31日，天津市建成区内停止各类建设工程土石方作业、房屋拆迁（拆除）施工、水泥搅拌及浇筑等作业。由此，被告要求扣减逾期交房天数182天。3.天津市环境应急与事故调查中心于2018年11月13日12时至11月15日14时、2018年11月23日12时至11月27日14时、2018年11月30日12时至12月3日16时、2019年1月11日零时至1月15日零时、2019年2月21日12时至2月25日14时、2019年2月28日12时至3月5日18时、2019年9月25日零时至10月1日24时、2019年10月19日零时至2019年10月20日18时、2019年11月20日18时至11月24日零时、2019年12月7日14时至12月11日零时、2019年12月20日18时至12月25日20时、2019年12月27日20时至12月29日24时、2020年1月9日18时至1月19日7时发布重污染天气二级、三级应急响应要求停止室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业；停止所有建筑等施工工地的土石方作业施工（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）；建筑垃圾和渣土运输车、砂石车辆禁止上路；除涉及重大民生工程、安全生产及应急抢险任务外，停止所有水泥粉磨站、渣土存放点全面生产运行；外环线以内混凝土搅拌站和砂浆搅拌站停止生产…。上述期间，涉案工程现场停止施工。被告累计停工62天，应自逾期交房天数中扣减。4.土壤环境管理处发布津环保土（2018）71号文，要求在中高考期间防止企事业单位设施设备、建筑施工、交通车辆及各类生活噪声干扰考试，禁止2018年5月31日至6月8日、6月9日至6月17日期间所有夜间施工。被告因此停工18天。应对气候变化处发布津还气候（2019）63号文，要求在中高考期间防止企事业单位设施设备、建筑施工、交通车辆及各类生活噪声干扰考试，禁止2019年5月31日至6月8日、6月9日至6月16日期间所有夜间施工。被告因此停工17天。停工期间应自逾期交房天数中扣减。5.天津市防控新冠肺炎领导小组发布天津市重大突发公共卫生事件一级响应，被告因此在2020年1月24日至2020年4月30日停工97天，应自逾期交房天数中扣除。原告认为：1988年国家就颁布了大气污染防治规定，截至2017年前已应急启动47其重污染应预案。被告主张的停工令均非法律规定的不可抗力因素，不同意自被告逾期交房天数中扣除。三、关于违约金赔偿标准调整问题。原告认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定的违约金赔偿标准仅为房屋价款的日0.02‰（万分之0.2），但该约定明显过低，应予调整。理由如下：2019年5月25日,经被告招商部招商,原告曾就案涉房屋签订过租赁合同,约定最晚2020年1月1日交付房屋给租赁方,年租金13万,租期三年。因迟迟不能给租赁方交房,导致租赁合同违约,原告产生违约金和融创中心招商租赁费用的直接损失4万多元。因解约时逢疫情不好出租，房屋空置产生的间接损失至少在3万元以上。因被告逾期交房395天,直接租金损失14万多,且房产证也要延期交付,直接影响原告的融资计划,原告的损失至少6万元。由此可见违约金明显不足以弥补原告的损失。另，双方签订的补充合同关于逾期付款的处理，约定如原告逾期支付房款则每日按房屋价款的万分之四向被告支付违约金，远远高于被告逾期交房违约金标准，违反相关法律规定的公平和平等原则。故原告要求按照已付购房款总额每日万分之三的标准调高违约金。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。双方均应秉持诚实、恪守承诺，依约全面履行各自义务。被告应按合同约定的时间将经验收合格的房屋交付原告。现被告未能按上述约定交付房屋，超过合同约定的交房时间，原告主张房屋尚不具备交付条件，被告主张延期交付系因环保等政策停工所致，应免除违约责任。对本案双方当事人争议的焦点问题分析评判如下：关于争议焦点一，案涉房屋是否具备交付条件一节。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》明确约定，房屋交付的条件为“商品房竣工，经验收合格后，方可交付”。被告已于2020年6月15日取得了案涉房屋的竣工验收备案书，合同约定的房屋交付条件已经成就。原告主张房屋不具备交付条件，没有合同及法律依据，本院不予认定。原告拒绝在2020年7月31日接收房屋的后果应由其自行承担，故其第二项诉讼请求，本院不予支持。二、被告逾期交房是否存在免责事由。【2017】9号《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、津党厅[2017]82号通知《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》、天津市环境应急与事故调查中心发布的重污染天气二级、三级应急响应，其性质均应属于政府行为。原、被告签订的附件六补充合同中约定“政府行为”为免责情形之一，因此，由于政府行为导致的逾期交付房屋不按照商品房买卖合同的约定承担违约责任。且天津市发布的重污染天气应急响应措施以及其他限制施工的通知文件，旨在保障生态环境质量，维护公众身体健康。为了社会公共利益而发布的停工通知，系由相关行政机关发布，相关限制施工的措施会对工程施工进度造成不同程度的影响。故因此而停工对工程施工进度的影响不可归责于被告，由此造成的延期交房，被告可免除相应的违约责任。在原、被告约定的交房日期2019年6月30日前，政府停工令共计221天，应自相应逾期交房的日期中减除。关于中高考期间停止夜间施工的问题，因中高考每年进行，期间夜间停止施工并非不能预见，被告在预计交房时间时完全可以考虑到该因素的影响，故该期间不宜从延期天数中减除。关于疫情的影响，因疫情在原告已经逾期交房后发生，故本院不予考虑。综上，自合同约定的交房日期2019年6月30日之次日起至被告通知原告收房之日2020年7月31日止，被告共计逾期交房397天，扣除因政府停工令影响的221天，被告应承担逾期交房176天的违约责任。三、违约金标准应否予以调整。按照法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。当事人请求调整违约金的，应当承担违约金低于造成实际损失的举证责任。本案中，原告并未就其实际损失举证证明，故其要求对合同约定被告逾期交房的违约责任予以调整，本院不予支持。综上所述，被告应赔偿原告逾期交房利息45034.56元[4.15%÷365（天）×176（天）×2250495（元）]、逾期交房违约金7921.74元[2250495（元）×0.02‰×176（天）]。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告天津天房融创置业有限公司给付原告巴阳逾期交房利息45034.56元、违约金7921.74元，共计52956.3元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650元，由原告巴阳负担2088元，被告天津天房融创置业有限公司负担562元。被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘静二〇二〇年十月二十一日书记员  徐晶附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条第一款因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。