河北省保定市莲池区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0606民初5695号 原告（反诉被告）：保定国昌食品有限公司（原名称：河北省保定市食品公司），住所地保定市三丰中路224号。 法定代表人：展文青，经理。 委托诉讼代理人：周更臣，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：邵月明，男，系公司员工。 被告（反诉原告）：保定市莲池区德丰同和记餐厅，住所地保定市莲池区市府后街26号。 经营者：张庆萍，经理。 被告：张庆萍，女，1960年5月18日出生，汉族，住保定市竞秀区。 共同委托诉讼代理人：张庆菊，女，1963年3月4日出生，汉族，住保定市竞秀区，系张庆萍妹妹。 原告（反诉被告）保定国昌食品有限公司（以下简称食品公司）与被告（反诉原告）保定市莲池区德丰同和记餐厅（以下简称和记餐厅）、被告张庆萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月23日、2020年9月2日、2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告食品公司委托诉讼代理人周更臣、邵月明、被告和记餐厅经营者暨被告张庆萍、共同委托诉讼代理人张庆菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告食品公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告间《租赁合同》；2.被告向原告支付欠缴房租646500元，滞纳金 3090150元，共计3736650元；3.本案诉讼费用由被告承担。后变更增加诉讼请求：请法院依法判令被告支付自2018年11月起至实际付清之日止拖欠的房租、违约金（截止2020年5月31日，拖欠房租共计801000元、违约金789000元）。事实与理由：原被告双方自2014年6月3日签订《租赁合同》，合同约定原告将三丰中路436号副食品综合批发市场临街二层楼，一楼东西大厅、二楼大厅，总面积1212平方米，出租给被告用于经营餐厅。双方就租赁期限、租金数额与缴纳方式达成了一致，签订合同后，原被告双方在2014年8月至2017年11月一直依约履行，自2017年11月16日至今，被告一直没有按照合同约定的期限和数额缴纳房租，累计欠缴1192500元。自2018年11月，原告为被告换装插卡式电表，被告为维持经营，每次交电费时，同时缴纳一笔欠缴房租，数额几千到两万不等。2018年11月至2019年8月，被告以此形式共计缴纳拖欠房租546000元，以此方式缴纳的房租，按时间顺序从早到晚，依次视为缴纳过去所欠房租。则被告共计欠缴房租646500元，累计滞纳时间为270天。根据合同约定，被告需要支付的滞纳金为381500*3%*270=3090150元，合计被告需要向原告支付3736650元。被告长期拖欠房租，致使合同目的无法实现，已构成严重的单方违约。 原告食品公司向本院出示如下证据：证据1、租赁合同，证明双方对于房屋租赁期限，租金数额，缴纳期限等做了明确约定，合同真实有效，双方应依合同约定履行；证据2、自2014年8月16日至2017年11月15日原告按期收到被告给付房租，共计13份收据和银行转账凭证，证明自2014年8月16日至2017年11月15日双方依照合同约定，实际履行了合同；证据3、2018年11月至2019年8月被告多次向原告支付拖欠 房租共计32份收据和转账凭证，共计支付546000元，证明自2017年11月16日至2019年8月15日，被告没有按照合同约定的时间和数额缴纳房租，共计欠缴1192500元，被告自2018年11月至2019年8月，多次小额地向原告支付拖欠房租，共计546000元，被告共计欠缴房租646500元；证据4、照片和光盘文本，照片前三张是2020年7月21日，后三张是2020年5月份，证明和记餐厅违约将房屋转租给保定市莲池区瀚林井盖经销部；证据5、冀（2017）保定市不动产权第××号房产证。 被告和记餐厅辩称：一、原告要求返还房租的数额没有法律依据，租赁合同中只能约定三年，但是他们约定了十年，所以是欺诈我定了十年合同。违法收取高价电费高达100万余元，他们已经违约，在我2014年8月15日开始至2019年8月16日两次修路食品公司应按民法通则减少一年房租53万元，驳回其要求支付房租的诉求；二、不应支付滞纳金，理由同上。我认为滞纳金数额巨高。我要求申请法院向食品公司进行调取2014年8月15日开始至2019年8月16日，五年期间的电费数额进行审计；三、对房屋装修费用进行评估。 被告和记餐厅向本院提交如下证据：证据1、2013年8月30日保定市监督管理委员会关于规范企业国有资产管理的意见，见举证材料证明第六条，证明食品公司且存在欺诈行为；证据2、河北省发改委2018年1601号关于确实做好清理规范转供电合理加价的通知，河北省物价局（关于降低工商业电价有关事项的通知）证明1工商业电价应降低百分之0.22，证明2不得变相加价电费；证据3、河北省发改委关于深入做好转供电环节加价行为、清理规范工作的通知，证明食品公司转供电环节加价行为违法；证据4、水电费通知单4页，证明食品公 司按1.3元违法收取电费；证据5、保定市人民政府网页截图，证明租赁房产所在路段修路无法经营事实；证据6、商户证明材料5份，证明实际修路实施时间长于政府公布时间2-3个月；证据7、2018年10月15日缴费通知，证明食品公司无权主张滞纳金；证据8、2018年12月通知书，证明食品公司的违约事实；证据9、还食品公司门脸的钥匙视频为2020年1月8日；证据10、转让费30万元收据及合同；证据11、国资委领导班子张予、刘光辉等为改制遗留问题成立的领导班子解决协调签字；证据12申请向工商局调取的证据。 反诉原告和记餐厅向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人返还涉案房屋转让费人民币30万元；2、判令被反诉人返还违法收取的电费及占用期间的利息损失，暂计人民币1O万元，具体以审计结果为准；3、判令被反诉人赔偿涉案房产装修损失，暂计人民币10万元，具体以评估结果为准。事实与理由：张庆萍系原保定市棉纺厂下岗职工，下岗后，张庆萍积极响应国家号召自主创业，于2003年创办同和记餐厅。经过多年的苦心经营，同和记餐厅成为保定市具有一定知名度的餐饮企业。被反诉人为保定市老国有企业，因经营不善，已停产数年。而且，其所属的涉案房产在原川老板餐厅老板跑后已闲置多年。2014年，被反诉人的领导多次找到反诉人，希望反诉人承租涉案房产。经双方反复协商，于2014年6月3日签订《租赁合同》，约定：1、租赁期限十年，自2014年8月16日开始至2024年8月15日止；2、年租金数额53万元；3、出租方保证承租方的正常用水、用电；4、租赁期限内，如所出租房屋权属的合法性、权属争议等情形导致承租方不能正常使用的，出租方应依法赔偿承租方的全部损失；5、租赁期限届满后，同等条件下优先出租给承租方；等。同时，被反诉人承诺反诉人各种 优惠条件（至今全无兑现）。合同签订后，反诉人按被反诉人的要求支付了30万元的转让费，并投入了共计230余万元巨额资金装修涉案房产。2018年12月份，反诉人收到被反诉人要求搬出的书面材料后，得知被反诉人已完全卖予私人企业。考虑到一系列的历史问题未获解决，反诉人找到被反诉人的主管部门反应有关情况，却被告知了犹如晴天霹雳的结果--我们的租赁合同是违法的。后反诉人上访到保定市，得知被反诉人收取的电费远远高于国家电价，经反诉人初步计算，被反诉人违法收取的电费高达约80余万元。反诉人认为，反诉人基于至少十年这一相对稳定的租赁期限，方才同意30万元的巨额转让费，并投入230余万元的巨额资金装修涉案房产。而被反诉人的欺诈行为，致使反诉人投入的巨额资金沦为巨额经济损失。被反诉人应依法赔偿反诉人的全部经济损失，且被反诉人应依法返还违法收取的电费并赔偿非法占用资金期间的损失。 反诉原告和记餐厅针对反诉提交的证据同本诉提交的证据。 反诉被告食品公司辩称，房屋转让费人民币30万元，我们不应该承担，电费以及利息损失我们也不应承担，我们收费合理。房屋装修损失没有合同依据，我们不应承担。 反诉被告食品公司针对反诉提交如下证据：证据1、高压供用电合同；证据2、保定市食品公司牛羊肉加工厂营业执照；证据3、96900608发票；证据4、2019年10月电费账单；证据5、11256231发票；证据6、2019年11月电费账单。以上证据证明反诉被告是大工业用电，执行两部制电价，基本电费按国家规定，执行分时电价，峰平谷用电价格不同，2019年10月、11月两个月的电价每月超过1.4元每度，反诉被告按照1.3元每度收取的电费合情合理。 原告食品公司对被告和记餐厅证据1真实性请法院核实，第六条不影响租赁合同有效性，不违反国家强制性规定；证据2真实性请法院核实，与本案房租无关；证据3真实性请法院核实，与本案房租无关；证据4复印件真实性不认可，也没有盖章；证据5真实性请法院核实，修路属于正常的经营风险；证据6没有法定代表人签字，盖章模糊不清，也没有证人，违反民事诉讼法，不予认可；证据7真实性认可，也是我方出的；证据8真实性认可，第二行即将到期的说法针对的是我们一年一签的租户，而不是针对和记餐厅这种十年期的租户，2是通知书并非是针对和记餐厅出的。通知书是制式模板，针对不特定一年期租户，不知和记餐厅从哪里得来这份通知书；证据9视频时间需要法庭核实，即使是2020年1月8日，我们股东已经变更完成，已向原股东交还钥匙，没有任何法律效力，且视频中显示对方不接收；证据10真实性认可，但和记餐厅要求返还30万元没有合同依据，第五条所说设备设施及用品转让给和记餐厅，这些东西可以拿走；证据11真实性不予认可，不存在欺诈；证据12第一份电费收取情况说明真实性认可。电费收取情况的说明里第二条显示“保定市食品公司牛羊肉加工厂足额享受每次调价政策及疫情期间阶段性降费政策，不存在电费多收情况”里面附表2018年6月至2020年6月用户电费情况，也印证我们提交的发票2019年10月和11月，平均电价是超过1.4元每度，同时2020年5月、6月也都超过了1.3元每度，其他月份都是1元左右；第二份《关于对食品公司转供电调查情况》真实性认可，调查情况也认可。 被告和记餐厅对原告食品公司本诉证据1真实性无异议，但是在2018年10月15日原告改变了缴费方式，三项共计欠费681894元，所欠租金按所交预存电费的4倍还款，我也同意 了；证据2无异议；证据3支付金额认可，欠款金额不认可，我应该欠款468700元租金，截止到2019年8月16日；证据4是我弟弟的朋友用着房屋，没有转租，照片真实性认可；证据5房产证真实性无异议。对反诉证据1-6与我无关，我租的是商业门脸，不应按大工业用电收费。他举证时间是2019年10月、11月，和我无关，我2019年8月16日就把合同交到资产公司（食品公司上级单位），对方提供的证据都是他们自己打印的，没有供电局盖章。 根据当事人的陈述和庭审查明的证据，本院认定事实如下：2014年6月3日，原、被告签订了《川老板酒楼转让协议》约定：因川老板酒楼停业，原告将酒楼转让给被告；转让费30万元于2014年6月3日前一次性付清；将川老板酒楼营业执照、卫生许可证及其他有效证件等手续交由被告进行变更；原川老板酒楼2014年6月3日前的债权债务由原告负责；原酒楼内空调、餐具、桌椅等一切设备设施及物品移交给被告。次日，被告将30万元转让款支付给了原告。2014年6月3日，原、被告签订了《租赁合同》约定：被告将三丰中路436号副食品综合批发市场临街二层楼，一楼东西大厅、二楼大厅，使用面积1212平方米（一楼东大厅前停车场由承租方使用并管理）出租给被告用于经营餐厅；租赁期限十年，自2014年8月16日开始至2024年8月15日止；年租金53万元；前三年按季度交纳租金，三年后按半年交纳租金；从2019年开始需上调租金，具体上调标准，双方协商；装修设施归承租方所有……。合同签订后，被告按约定缴纳了2014年8月16日至2017年11月15日的租金。被告自2017年11月16日至2019年8月15日没有按照合同约定的时间和数额缴纳房租。2018年10月15日，原告通知被告：自2017年11月16日至2018 年8月15日及2018年8月16日至2019年2月15日共欠原告房屋租赁费662500元，水费自2018年5月25日至2018年9月25日共欠11360元，2018年5月25日至2018年6月8日欠电费共8034元，以上三项共计欠费681894元；自本月25日起，所欠租金按所交预存电费的4倍还款，本月25日前交清所欠水电费，房屋租赁费还款将于2018年10月25日起执行。原、被告确认，被告自2017年11月16日至2019年2月15日欠房租662500元；被告已支付自2018年11月至2019年8月8日拖欠房租546000元，电费212000元。庭审中，被告仍然持有电费卡。被告已向保定市莲池区市场监督管理局反映了原告多收电费的情况，现已在立案侦查阶段，还没有处理结果。被告承租的一部分由保定市莲池区潮林井盖经销部使用，原告主张该行为系转租，并提交了相应的证据，被告辩称不是转租，由被告负责人弟弟的朋友使用房屋，并提交了房屋使用人戈绍志的证明证实2019年9月15日解除了转租关系，但至今仍有部分产品存放在一楼对面。 2019年12月9日，原告名称由河北省保定市食品公司变更为现名称。被告为个体工商户，经营者为张庆萍，个人经营。 被告和记餐厅（反诉原告）在本院指定期限内未提交房屋损失评估的书面鉴定申请及鉴定费。 本院认为，原、被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，对当事人具有约束力。被告提供的政府文件均不属于法律、行政法规范畴，不影响合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继 续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告作为承租人，理应按照合同约定履行租金支付义务，现被告逾期不支付租金，并未经原告同意将承租的部分房屋转租，其行为已构成违约，原告主张解除合同并要求被告支付承租期间的租金以及逾期支付租金的违约金，于法有据，应予支持。现原告以起诉的方式要求解除合同，被告收到原告的起诉状副本后对解除合同的效力并未提出异议，故本院判决解除原、被告2014年6月3日签订的租赁合同。政府修路行为应属于不可抗力。双方签订的合同第十三条明确约定“如因不可抗力的原因导致的损失，双方互不承担责任”。而且，被告现提交的有关修路证明材料系在诉讼发生后形成，没有证据表明在不可抗力发生的合理期限内向原告提供了因修路等不可抗力导致合同履行不能的证明，且这些材料仅能笼统证明修路，不足以证明案涉房屋受修路影响以致合同履行不能。原告应自行承担因修路造成的损失。被告和记餐厅在本院指定期限内未提交房屋损失评估的书面鉴定申请及鉴定费，视为放弃鉴定申请。被告自2017年11月16日开始欠付房屋租金，其中被告自2018年11月2日至2019年8月8日共缴纳房屋租金546000元，双方未就该笔租金的支付项目达成协议，应首先冲抵先到期的租金，即2017年11月16日至2018年11月27日的租金。依据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担”之规定，被告经营者张庆萍应自2018年11月28日起至腾退所占房屋之日止，按年租金53万元的标准向原告支付租金。被告主张原告要求按日3‰计算违约金过高。本院认为，原告主张的违约金应以实际损失为基础，超过损失30%的一般认定违约金过高。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和 诚实信用原则，认为被告经营者张庆萍应按本金7361.11元【530000元÷12月÷30日×5日（2018年11月28日至2018年12月2日）】自2018年12月3日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金；本金265000元【530000元÷12月×6月（2018年12月3日至2019年6月2日）】自2019年6月3日起至2019年8月19日止按实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金，自2019年8月20日实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；按本金265000元【530000元÷12月×6月（2019年6月3日至2019年12月2日）】自2019年12月3日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；按本金265000元【530000元÷12月×6月（2019年12月3日至2020年6月2日）】自2020年6月3日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；自2020年6月3日起每满半年起十日内支付一次租金265000元，逾期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金至实际付清之日止，依次类推；租金不满半年的，只支付租金本金，不支付违约金。 被告主张该合同存在欺诈行为，可另行提起撤销权之诉。被告主张返还转让费，但原告已经履行了转让合同约定的义务，该合同已经履行完毕，原告并无过错。因此，被告反诉主张返还转让款无合同及法律依据，本院不予支持。被告主张的电费问题，已经向有关部门反映，有关部门已经立案调查，可待调查完毕后，另行通过法律程序解决。被告主张装修损失，但其未提交装修损失的证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国合同法》第一 百一十四条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、第二十一条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）保定国昌食品有限公司与被告（反诉原告）保定市莲池区德丰同和记餐厅2014年6月3日签订的《租赁合同》。被告（反诉原告）保定市莲池区德丰同和记餐厅于本判决生效之日起十日内腾出所占房屋，将房屋交付给原告（反诉被告）保定国昌食品有限公司； 二、被告（反诉原告）保定市莲池区德丰同和记餐厅的经营者张庆萍应自2018年11月28日起至腾退所占房屋之日止，按年租金53万元的标准向原告（反诉被告）支付租金；被告（反诉原告）保定市莲池区德丰同和记餐厅应按本金7361.11元【530000元÷12月÷30日×5日（2018年11月28日至2018年12月2日）】自2018年12月3日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金；本金265000元【530000元÷12月×6月（2018年12月3日至2019年6月2日）】自2019年6月3日起至2019年8月19日止按实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金，自2019年8月20日实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；按本金265000元【530000元÷12月×6月（2019年6月3日至2019年12月2日）】自2019年12月3日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金；按本金265000元【530000元÷12月×6月（2019年12月3日至2020年6月2日）】自2020年6月3日起至实际付清之日止按 全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金，以上款项于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）保定国昌食品有限公司；自2020年6月3日起每满半年起十日内支付一次租金265000元，逾期按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算违约金至实际付清之日止，依次类推；租金不满半年的，只支付租金本金，不支付违约金； 三、驳回原告（反诉被告）保定国昌食品有限公司其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）保定市莲池区德丰同和记餐厅全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19110元，由被告（反诉原告）保定市莲池区德丰同和记餐厅负担。反诉案件受理费8800元，由被告（反诉原告）保定市莲池区德丰同和记餐厅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  赵 萍 人民陪审员  代建民 人民陪审员  王 伟 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  王美怡