广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初16957号原告：广州中远海运建设实业有限公司，住所地广州市天河区天河北路423号。法定代表人：陈建钦，董事长。原告：广州远洋物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河北路423号524房。法定代表人：陈建钦，董事长。两原告的委托诉讼代理人：林庆生、郑晓蓓，广东粤广律师事务所律师及实习律师。被告：谭志富，男，1958年9月26日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗惠元，女，汉族，1962年10月10日出生，住广州市海珠区。原告广州中远海运建设实业有限公司（下称“中远海运公司”）、广州远洋物业管理有限公司（下称“远洋物业公司”）诉被告谭志富物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费2639.42元（2016年6月1日至2020年3月31日期间，每月按建筑面积67.38平方米×0.85元/平方米计）及滞纳金（从2016年6月2日起至清偿之日止分段计算，按中国人民银行同期活期存款利率计算）、垃圾处理费225元（2016年6月1日至2020年3月31日期间，每月为5元）；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告为广州市昌岗中路110号大院远洋沙园小区9栋28号305房（下称“涉案物业”）业主，该物业原为广州远洋运输有限公司（下称“远洋运输公司”）职工宿舍，远洋运输公司于上世纪90年代将该小区物业交由原告远洋物业公司管理。2000年之前，响应国家住房制度改革，该物业按国家政策全部出售给职工，其物业类型转变为房改房，后期远洋运输公司与原告远洋物业公司重新签订物业管理委托合同。2016年，原告远洋物业公司与原告中远海运公司完成整合，原告远洋物业公司目前已按照上级要求正在启动清算注销程序，为确保小区物业管理正常运行，原告远洋物业公司将该物业交由原告中远海运公司代管，并于2018年6月将以上内容在小区公示，同时抄送沙园街道办。在远洋运输公司委托原告远洋物业公司进行物业管理的期间和原告中远海运公司物业代管期间，即2016年至今，被告一直未按期交纳涉案物业的物业管理费，原告中远海运公司曾多次发函书面催收，故不存在诉讼时期间经过的法律效果。被告辩称：一、远洋运输公司无权在未经过业主同意的情况下，不按《广东省物业管理条例》通过招标投标的方式来招聘物业公司，也没经过物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，仅通过合同的方式把110号大院转交给原告远洋物业公司管理，而原告远洋物业公司在合同签订后也没有进一步依法补办审批的手续，并按照市场经济的经营方式来进行物业管理，也没有按照《广州市物业管理暂行办法》在合同签订后十五天内向有关部门办理备案手续，因此属于违法物业管理，无权收取物业管理费。二、在原告远洋物业公司没有管理110号大院合法性情况下，无权在未经过业主同意的情况下，仅凭过期无效合同以及所谓的公司整合的理由而擅自把小区通过合同方式转交给原告中远海运公司来管理。原告中远海运公司也无权仅凭原告远洋物业公司的过期无效合同以及所谓的公司整合的理由，在未经过业主同意的情况下强行对110号大院进行违法物业管理并收取物业管理费。两原告均在侵犯全体业主的权益。三、广州远洋公司及两原告均没有在110号大院所属街道和房地产行政主管部门正式办理备案手续，也没有按《广东省物业管理条例》规定与业主签订物业服务合同，因此无权对110号大院进行物业管理和收缴物业管理费。四、两原告在强行违法对110号大院进行物业管理的过程中，不仅违反了与远洋运输公司所签订的物业合同，还违反了《广东物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》、《管理规约》，侵犯大院全体或部分业主的权益，而非物业管理的小瑕疵。综上，请求法院驳回两原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告是海珠区昌岗中路110号大院28号305房的权属人，该房屋建筑面积为67.38平方米。被告通过房改方式以成本价受让上址房屋，房产登记号：2002登记字80222号。在广州远洋物业管理有限公司诉谭瑞珍物业服务合同纠纷一案的生效裁判文书【(2013)穗中法民五终字第1027号民事判决书】中查明，2004年10月18日远洋物业公司（乙方、受委托方）与远洋运输公司（甲方、委托方）签订《远洋宿舍区委托管理合同》，约定甲方将其宿舍区（见附件：广州远洋物业一览表）的物业委托乙方实行管理，委托管理的内容：乙方提供的服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理的范围：位于广州市的所有远洋宿舍区，委托管理期限：自2004年11月1日起至2011年12月31日止；物业管理服务费按广州市物价局规定的物业管理服务费用标准收取；广州远洋物业一览表所载的宿舍有晓港小区；等。2006年1月1日远洋物业公司（乙方、物业管理公司）与远洋运输公司（甲方、物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将坐落在海珠区昌岗中路110号远洋沙园小区房改房委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2006年1月1日起至2012年10月30日。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；本合同期满后，业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同。管理服务事项有：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶，设备机房等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、中央空调、楼内消防设施设备、电梯等；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集清运；交通与车辆停放秩序的管理；物业管理费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米（多层住宅）0.58元向业主或物业使用人收取；等。该合同在2006年9月26日在广州市海珠区国土资源和房屋管理局第三管理处备案。2012年1月1日远洋运输公司出具《权属单位授权管理证明》，该公司同意将海珠区昌岗中路110号小区的相关物业及场地交由远洋物业公司经营与管理，有效期为：2012年1月1日起至2014年12月31日止。2016年9月广州远洋建设实业公司（下称“建设实业”）下发通知，经建设实业、物业公司（即广州远洋物业管理有限公司）研究，并经建设实业、物业公司专题职工代表大会审议通过，决定实施《建设实业、物业公司业务、机构、人员整合方案》，载明：两家公司现有经营业务和管理职能，按照同类项合并整合并入建设实业；物业公司只保留房改房小区的物业管理业务。2018年6月29日两原告共同在涉案小区向全体业主张贴《公告》，大致内容是：原告远洋物业公司已与原告中远海运公司完成整合，并由原告中远海运公司代管，与原告中远海运公司“一套班子，两块牌子”运作；原告远洋物业公司正在启动清算注销程序，自2018年7月1日起，本小区物业管理业务转由原告中远海运公司负责。原告中远海运公司将继续履行原告远洋物业公司的物业管理职能，延续现有物业管理模式和收费标准保持不变，首次业主委员会筹备组抓紧成立小区业主委员会，在条件具备时，原告中远海运公司将最终退出小区的物业管理。该《公告》盖有两原告及广州市海珠区沙园街橡胶新村社区居民委员会的印章，并注明抄送沙园街道办事处及沙园街橡胶新村社区居民委员会。被告按每月每平方米0.85元标准支付物业管理费至2016年5月，从2016年6月1日起被告没有支付物业管理费和垃圾费。昌岗中路110号大院业主委员会于2019年6月18日成立。原告中远海运公司分别在2019年4月26日、2019年7月14日、2019年8月9日、2019年9月12日通过直接送达和快递邮件方式向被告催收物业管理费和垃圾费等欠费。2019年11月12日原告中远海运公司又委托广东粤广律师事务所发出《律师函》，再次向被告催收欠费事宜。原告向被告追索物业管理费等无果，遂于2020年4月28日提起本案诉讼。对于物业管理费缴纳周期问题，被告表示由于业主多为船员，经常不在家，是不定时缴交；原告确认有被告所述的情况。被告为证明其抗辩事实，提交证据如下：1、核查公共通道以及物业用房权属事项的复函；2、报建面积结构图；3、照片（原告占用了小区的物业用房等设施）；4、发票（原告收取的公摊水电费过高）；5、照片（幼儿园粗暴施工导致的被告房屋漏水）；6、投诉信；7、查册表（证明原告没有办理变更规划用途的手续，原告现用作公寓，实际上该房屋是幼儿园）；8、照片（证明原告管理不到位）；9、管理规约。对此，两原告的意见是：对证据1认为与本案无关；对证据2关联性不予确认，与本案无关；对证据3认为被告的房屋是房改房，购房时没有缴纳土地转让金，小区公共部位面积属于原单位所有，图中的物业确实由原告在使用；对证据4真实性没有异议，收取的只是公摊电费，自从2016年4月开始改为一户一表，此时原告就没有再收取过公摊电费，故该证据与本案无关；对证据5认为幼儿园与被告房屋所在物业不在同层，幼儿园施工问题有原告的鉴定报告证明对其安全结构没有影响；对证据6真实性没有意见，但认为内容与本案无关；对证据7认为该幼儿园现在由权属人广州远洋投资有限公司出租给第三方作公寓使用，由广州远洋建设实业有限公司提供日常物业管理服务；对证据8真实性没有异议，但与本案无关，外来的车辆是来访业主的车辆，只允许其白天进出；小区有委托第三方公司对被告所在的小区内进行绿化养护、清洁、除四害等维护，并签有相关的合同，且在合同期限内；对证据9的真实性合法性关联性不确认。本院认为：涉案小区原是远洋宿舍区，被告的房屋是通过房改方式取得所有权，涉案小区在2019年6月才成立业主委员会，而远洋运输公司将涉案小区委托给远洋物业公司进行物业管理行为具有该时期的特殊性，也符合当时同类性质小区的物业管理模式，且并未违反法律法规强制性规定。委托期限届满后，基于企业内部整合等原因，由原告中远海运公司继续履行涉案小区的物业管理职责，同时两原告已通过公告形式告知涉案小区全体业主，并在行政职能部门予以备案，此举也有利于小区物业管理持续稳定有序，目前涉案小区业主委员会没有请求原告退出物业服务区域，亦无选聘新的物业服务单位，被告作为涉案小区业主实际接受了原告的物业管理服务，理应向原告支付对价。被告在2016年6月前已按每月每平方米0.85元标准向原告支付物业管理费，故两原告要求被告按此标准支付2016年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费请求合理合法，本院予以支持。对被告抗辩原告在涉案小区的物业管理服务不合法意见，本院不予采纳。被告实际使用房屋，理应支付垃圾处理费，原告要求被告按每月5元标准支付2016年6月1日至2020年3月31日期间的垃圾处理费225元请求，本院予以支持。对于被告以原告物业管理存在质量问题抗辩不同意支付物业管理费的意见，本院意见是原、被告之间已形成事实的物业管理服务关系，对原告在物业管理服务过程中存在的问题和不足，被告可通过业主委员会或本人向其提出意见和建议，原告对业主的意见，亦应及时检讨自己的工作，对工作的不足之处作出整改，使之能为被告提供符合约定的服务。但被告不能以此为由对抗支付物业管理费，故被告的抗辩意见，本院不予采纳。虽然原、被告对物业管理费支付时间没有明确约定，但被告从2016年6月起已没有向原告交纳物业管理费等，原告在诉讼前已多次向催收，被告均没有在合理期限内支付给原告，鉴于被告拖欠物业管理费行为已造成占用原告资金的实际损失，故被告应从原告起诉之日起即2020年4月28日至实际付清物业管理费之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告谭志富在本判决生效之日起十日内，向原告广州中远海运建设实业有限公司、广州远洋物业管理有限公司支付2016年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费（每月按0.85元/平方米×67.38平方米计算），并从2020年4月28日起至实际付清之日止按中国人民银行同期活期存款利率计付欠款利息给原告。二、被告在本判决生效之日起十日内，向原告支付2016年6月至2020年3月期间的垃圾处理费225元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二〇年十月十五日书记员  郑家悦莫敏琪