湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2027号原告:湖南省张家界市湘成置业有限责任公司，统一社会信用代码914308007431868549,住所地张家界市紫舞路30号。法定代表人：王树成，董事长。委托诉讼代理人：王祯孟，湖南孟凯侓师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界威尼斯娱乐有限公司，统一社会信用代码914308000791847453，住所地张家界市永定区中心汽车站旁张家界国际旅游大厦3楼。法定代表人：蒋溪荣，董事长。委托诉讼代理人：李焕德，湖南天门侓师事务所律师，代理权限为特别授权。原告湖南省张家界市湘成置业有限责任公司（以下简称湘成置业公司）与被告张家界威尼斯娱乐有限公司（以下简称威尼斯娱乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告湘成置业公司的委托代理人王祯孟到庭参加了诉讼，被告威尼斯娱乐公司的委托诉讼代理人李焕德到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2014年3月20日，原告与被告签订《租赁合同》。合同约定原告将位于张家界市中心汽车站旁的“张家界市××大厦××楼出租给被告使用。租赁期为15年，自2014年10月1日起至2029年9月30日止，前十年的租金为每月170000元，按年支付，第一年租金为2014年10月1日支付，后每年租金提前一个月支付。合同签订后，被告仅向原告支付了两年的租金，自2016年10月1日起拖欠租金至今。原告多次向被告催收，被告以各种理由拖延履行，为维护自身合法利益，特诉至人民法院，请求判令：1、解除原告与被告2014年3月20日签订的张家界市中心汽车站旁“张家界国际旅游大厦”三楼《租赁合同》，立即腾让房屋；2、被告向原告支付自2016年10月1日起至2020年9月30日期间的租金6120000元及按照同期银行贷款利息支付资金占用利息50000元；3、原告不返还被告支付的房屋租赁押金100000元；4、被告承担本案诉讼费用。原告为证实其诉讼请求，向本院提交证据1、《租赁合同》，拟证明原告将拥有的张家界市中心汽车站旁“张家界国际旅游大厦”三楼（该房屋建筑面积为3769.92平方米）出租给被告使用，租赁期为十五年，该房屋2014年10月1日至2024年9月30日月租金为人民币拾柒万元（170000.00）元整；后五年根据市场行情协商确定；2、《借款协议》，拟证明原告同意免除该笔借款期一年的租金，被告应当自借款期届满之日向原告支付房屋租金。原告湘成置业公司提交的证据《租赁合同》、《借款协议》，经质证，被告威尼斯娱乐公司对《租赁合同》、《借款协议》的真实性没有异议，本院予以确认；但被告威尼斯娱乐公司对证据《借款协议》证明目的有异议，被告认为因其对原告的借款债务承担连带清偿责任，根据借款协议约定，故不需向原告缴纳房屋租金。被告威尼斯娱乐公司辩称：双方房屋租赁合同依法成立、不得解除。双方于2014年3月20日签订的租赁合同系自愿签订，约定租期为2014年10月1日起至2029年9月30日止，非因法定事由和约定事由发生，原告不得解除租赁合同。被告不存在拖延及拒付租金的事实，被告未按期支付租金，系原告因资金困难，到处融资未果，要被告帮其融资，于2016年6月19日，原告、被告、出借人吴磊三方签订借款协议，被告威尼斯娱乐公司为原告湘成置业公司（借款方）向吴磊（出借人）借款600万元承担连带清偿责任，该借款协议第二条明确约定“甲方（借款方吴磊）借给乙方（借款人湘成置业公司）资金，乙方同意将天门之芯三楼租用的租金按月结算，每月丙方（威尼斯娱乐公司）无需缴纳天门之芯大厦三楼房屋的租金”，已缴纳租金部分分每月乙方（借款人）必须按租金足额支付给丙方。乙方同意另外按每月17.67厘利息计算，即每月另外支付106000元（大写：拾万元陆千元整）给甲方（出借方吴磊）。按借款期日计算利息，每月月底结算利息。”因借款一年期限内，被告没有偿还甲方借款，丙方一致承担担保责任，直至2019年10月，甲方将原告、被告一并向广东省广州市天河区人民法院起诉，被告一直为原告的借款债务承担着连带清偿责任，故原告诉称2016年10月1日起拖欠租金，完全不符合客观事实。故被告没有违反双方的租赁合同的约定，不存在拖欠或者拒付租金的事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张，向本院提交了以下证据1、《借款协议》，拟证明被告湘成置业公司为原告威尼斯娱乐公司向吴磊的借款，承担连带清偿责任，根据《借款协议》中相关约定，被告无需缴纳房屋租金。2、《租赁合同》，拟证明被告承租原告位于张家界市中心汽车站旁的“张家界市××大厦××楼房屋；3、广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初16273号、广州市中级人民法院（2020）粤01民终12861号民事判决书各一份，拟证明威尼斯娱乐公司为原告湘成置业公司对吴磊借款债务承担连带清偿责任；4、《法定代表人》，证明蒋溪荣为法定代表人；5、《营业执照》，拟证明湘成置业公司身份信息情况。被告威尼斯娱乐公司提交的证据，经质证，原告湘成置业公司对被告提交的证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，本院予以确认。但对被告湘成置业公司提交的证据2的关联性、证明目的有异议。原告湘成置业公司认为该证据《借款协议》中第二条“每月丙方无需缴纳天门之芯三楼的租金…”应理解为原告同意免除被告威尼斯娱乐公司借款期一年期间的房屋租金。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，确认如下无争议法律事实：一、2014年3月20日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将拥有的张家界市中心汽车站旁“张家界国际旅游大厦”三楼（该房屋建筑面积为3769.92平方米）出租给被告使用，《租赁合同》第三条约定“该房屋租赁期为15年，自2014年10月1日至2029年9月30日止”；合同第四条约定“1、该房屋2014年10月1日至2024年9月30日月租金为人民币拾柒万元（170000.00）元整；后五年根据市场行情协商确定；2、该房屋租金及支付方式：按年支付，先付后用，第一年租金在签订合同当日支付人民币2040000元；其余每年度的租金提前一个月支付，第一年租金的开始日期为2014年10月1日。在此之前的时间作为乙方装修等其他工作的免租期。甲方收取租金采取收款加盖公章的办法进行收取，不提供发票，如需缴纳租赁税由双方各负责50%的费用；3、乙方在签订合同的当天另支付甲方房屋押金人民币拾万元（100000）元，待租赁期满结清费用后，甲方于结清当日押金足额退还乙方”。另查明，双方于2014年3月20日签订《租赁合同》起至本案原告起诉之日止，被告已经向原告支付了2年(即2014年10月1日至2016年9月30日)的房屋租金共计4080000元。自2016年10月1日至起诉之日止，被告没有向原告缴纳房屋租金，共计8160000元。二、2016年6月19日，原告湘成置业公司与被告威尼斯娱乐公司、吴磊签订《借款协议》。协议第一条约定“甲方吴磊借600万元人民币给乙方湘成置业公司做资金周转，借期一年”。协议第二条约定“乙方湘成置业公司同意将天门之芯三楼租用的租金按月计。每月丙方威尼斯娱乐公司无需缴纳天门之芯三楼的租金。已缴纳租金部分每月乙方湘成置业公司必须按租金足额支付给丙方。乙方湘成置业公司同意另外按每月17.67厘利息计算，即每月另外支付106000元（大写：拾万元陆千元整）给甲方吴磊。借款日计算利息。每月月底结算利息”，协议第四条约定“丙方（张家界威尼斯娱乐有限公司）愿作第三方担保，如果乙方湘成置业公司违约，丙方威尼斯娱乐公司负应负责任。”在借款协议签订后，湘成置业公司未能在借款协议规定的借期内向吴磊清偿借款，吴磊向广东省广州市天河区人民法院提起诉讼，该案现经广州市中级人民法院二审判决，现已发生法律效应，威尼斯娱乐公司对该笔借款承担连带清偿责任，被告威尼斯娱乐公司没有代原告向吴磊偿还借款。上述事实，有双方当事人的陈述及《租赁合同》、《借款协议》、《（2020）粤01民终12861号民事判决书》、《营业执照》、《法定代表人证明》、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告湘成置业公司与被告威尼斯娱乐公司签订的《租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。一、关于原告主张解除《租赁合同》的问题。原告湘成置业公司认为被告迟延履行支付剩余租金的行为，致使不能实现合同目的，请求解除合同。被告威尼斯娱乐公司辩称双方签订的租赁合同系自愿签订，依法成立，非因法定事由和约定事由发生，原告不得解除租赁合同。被告之所以未按期支付房屋租金，系《借款协议》约定被告为原告向吴磊的借款承担担保责任，且《借款协议》第二条明确约定被告无需缴纳天门之芯三楼的租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行合同主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”。经查，原告湘成置业公司在房屋租赁期间未与被告威尼斯娱乐公司就解除《租赁合同》达成一致意见，被告威尼斯娱乐公司之所以未缴纳剩余房屋租金义务，是因为双方有担保协议免除被告缴纳房屋租金义务，且双方对免除租金义务存在理解分歧。被告威尼斯娱乐公司迟延支付剩余租金的行为，虽违反《租赁合同》的约定，但并没有致使不能实现双方租赁合同的目的，《租赁合同》仍可继续履行，原告湘成置业公司主张被告迟延履行支付剩余租金的行为，致使不能实现合同目的的请求解除《租赁合同》的诉请，没有相关法律依据、不符合法律规定，本院不予支持。二、关于担保协议免除被告缴纳租金的问题。被告认为由于其为原告湘成置业公司向吴磊的借款清偿承担连带责任，该案现经广东省广州市中级人民法院二审判决，现已发生法律效力，被告为其借款的清偿一直承担连带清偿责任，因连带清偿责任一直存在，按照《借款协议》中相关约定，被告威尼斯娱乐公司不负有缴纳租金的义务。原告认为因被告自2016年9月30日之后未缴纳房屋租金，至此，其房屋租金现已高达8160000元，被告的主张对原告明显存在显失公平的意义，该《借款协议》中“每月丙方无需缴纳天门之芯三楼租金…”应理解原告同意免除被告借款期（2016年10月1日至2017年9月30日）内的租金，被告应自该借款期限届满之日向原告缴纳房屋租金。本院根据各方当事人的诉辩主张和庭审举证质证情况，本院认为《借款协议》中第二条约定“每月丙方无需缴纳天门之芯三楼租金…”对免除租金期限属于约定不明，该协议存在合同漏洞，按照合同漏洞填补规则，在当事人不能协商达成一致补充协议的情况下，应当优先以一般社会交易习惯和日常经验法则判断，本院认为该《借款协议》中免除租金的期限宜认定为借款期限一年期间的租金，故被告负有支付2017年10月1日至2020年9月30日租赁期间的租金6120000（170000元/月×12月×3＝6120000元）。故对被告威尼斯娱乐公司不负有缴纳房屋租金的义务的主张，本院不予采纳。三、关于迟延缴纳租金产生的租金占用利息问题。因担保协议对被告威尼斯娱乐公司免除缴纳房屋租金期限，双方存在理解分歧致使双方在租赁合同履行中，被告威尼斯娱乐公司向原告湘成置业公司迟延缴纳房屋租金，双方对此均有过错责任，且被告威尼斯娱乐公司将对原告的高额借款债务需要承担连带清偿责任。故对原告要求被告威尼斯娱乐公司向其支付迟延缴纳房屋租金期间占有利息的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界威尼斯娱乐有限公司于本判决生效后三十日内一次性向原告湖南省张家界市湘成置业有限责任公司支付2017年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金6120000元。二、2020年10月1日至租赁合同期满之日期间的房屋租金，双方按《租赁合同》执行。三、驳回原告湖南省张家界市湘成置业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费55690元，减半收取27845元，由被告张家界威尼斯娱乐有限公司负担15000元，原告湖南省张家界市湘成置业有限责任公司负担12845元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  龚西岭二〇二〇年十月二十二日法官助理文富强书记员胡俊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。