新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初7221号 原告：新疆家六机械制造有限责任公司，住所地：新疆乌鲁木齐市头屯河区。法定代表人：司家六，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪利·拔都，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：新疆远大纸业有限责任公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米东区。法定代表人：金治刚，该公司经理。委托诉讼代理人：李永亮，新疆创新律师事务所律师。原告新疆家六机械制造有限责任公司与被告新疆远大纸业有限责任公司合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新疆家六机械制造有限责任公司的法定代表人司家六及委托诉讼代理人洪利·拔都、被告新疆远大纸业有限责任公司及其委托诉讼代理人李永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆家六机械制造有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金5,800,000元（本金14,500,000元×2018年10月8日至2020年7月8日共计20个月×约定月息2%）；2、被告支付垃圾清运费787,412.73元（鉴定报告总造价表中设备垃圾清运费29,934.26元＋浆池垃圾清运费462,990.92元＋厂区垃圾清运费294,487.55元）；3、垃圾清运费的鉴定费9,458.58元由被告承担；4、被告根据鉴定报告总造价表确定的金额支付厂房维修费29,150.48元；5、被告根据鉴定报告总造价表确定的金额支付取暖设施及消防管道重建费265,667.05元；6、被告返还原告已经支付的没有房产证面积3475.70平方米钢结构厂房屋折价款3,939,185.00元（评估公司出具的评估报告的面积3475.70平方米×我方自行委托评估公司的单价1,133.35元/平方米）；7、被告支付拆除无证房屋拆除费用34,757元（评估报告中的面积3475.70平方米×自行评估的单价10元）；8、本案邮寄费、案件受理费由被告承担。原告在2020年6月28日的庭审过程中，撤回上述第4、5项诉讼请求，原告在2020年7月3日撤回上述第6、7项诉讼请求。变更后诉讼标的金额共计6,596,871.31元。事实和理由：2018年10月31日，双方签署土地使用权转让合同。合同约定被告将位于乌鲁木齐市××区，地号为06-011-00007的地块使用权及地上建筑物一并转让给原告。土地使用权证号为米国用（2011）第10786号，土地使用权面积为26012.66平方米，土地规划用途为工业用地。有房屋产证的房屋为乌房权证米东区字第XXXX号、第2013311100号、第2013311213号、第2013311214号、第2013452519号、第2XXXX号、第2013452521号，及面积约3000平方米左右无房屋产权证的房屋。合同签署后，原告按约定支付了转让款。但由于被告恶意隐瞒房产被抵押及保全的事实，未按照双方在土地使用权转让合同第三条承诺和保证，在签订合同之日起三个月内未办理完毕标的物的变更登记手续，同时被告不配合不动产交易中心对超标房屋进行拆除，导致一直不能办理房屋变更手续。被告应当按照合同约定承担违约责任。同时被告搬离设备时损坏了部分厂房，损坏了暖气管道及消防管道，不将约定的电力设备移交，现场并遗留了大量生产及搬迁垃圾。被告的上述行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。双方因上述事项发生矛盾后，原告起诉至法院。被告新疆远大纸业有限责任公司辩称，原告各项诉请没有事实和法律依据，请依法予以驳回。双方于2018年10月31日签订土地使用权转让合同，合同第一条第二条约定，我方出售的厂房是包含没有产权证的房屋。原告对此是经过充分了解后才进行购买，被告已经按照合同约定履行了合同，不存在原告所述的各项违约情形。如果认定违约，则其违约责任过高，原告是按照月息2%计算违约金，最高法司法解释不能超过130%，所以请求法庭减少违约金。关于垃圾清运费，2019年8月6日双方签订承诺书第五条进行了明确约定，被告仅仅承担拆除设备情形下产生的垃圾，其他的垃圾清运并没有约定，不应由被告承担。垃圾清运费鉴定费金额9,458.58元认可，该费用由法院依法裁决。经审理查明：2018年10月31日，被告新疆远大纸业有限责任公司作为甲方与原告新疆家六机械制造有限责任公司作为乙方签订《土地使用权转让合同》，合同记载：“根据《合同法》和《土地管理法》等有关法律法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物事宜达成如下协议：一、拟转让标的物（以下简称标的物）。1、甲方以出让方式取得位于乌鲁木齐市××区地号为06-011-00007的地块的土地使用权，土地使用权证号为米国用（2011）第10786号，土地使用面积为26012.66平方米，土地规划用途为工业用地，土地使用权终止日期为2056年12月30日。2、拟将该土地及地上所有建筑物一并转让给乙方，其中包括有房屋产权证的房屋（乌房权证米东区字第XXXX号、2013311160602013311213号、2013311214号、2013452519号、2XXXX号、2013452521号）和面积约3000平方米左右无房屋产权证的房屋；3、甲方留一台1600KW的变压器及高压柜一套、低压柜一个给乙方，取暖设施及管道留下，其他的所有造纸机有关的设备（包括行车及梁电线电缆等设施）甲方拆走。二、转让价款和支付时间。1、甲方自愿将上述标的物转让给乙方，乙方支付甲方转让费合计人民币壹仟肆佰伍拾万元（小写：1,450万元）。2、合同签订当日由乙方支付甲方定金肆佰伍拾万元人民币（小写：450万元）；其余1,000万元于甲乙双方在房源验证后由乙方当日付清（以房源验证回执单日期为准），由乙方支付至甲方指定的账户。三、承诺和保证。1、甲方承诺并保证：甲方依法有权向乙方转让本合同第一条所述标方签署本合同的完全权利能力和行为能力。2、甲方承诺并保证：在乙方基于本合同获得合同第一条所述标的物，未就转让标的物设置任何抵押担保、债权债务，保证乙方基于本合同的受让行为不被任何第三方的追索任何权益。3、甲方承诺并保证：签订合同之日起三个月内办理完毕标的物的变更登记手续，因不可抗力或国家政策变更引起的除外。4、甲方承诺并保证：土地使用权转让给乙方后，如该土地被国家征收征用，乙方所得的各种补偿款或者其他任何收益归乙方所有。5、乙方承诺并保证：按照本合同约定的时间和方式支付转让费。四、其他约定。1、乙方对该房地产的现状及房屋质量做了充分了解，同意购买。2、房地产交易过程中的税费承担：甲、乙双方各自承担各自按照法律法规应承担的税费。3、甲乙双方签订合同并且乙方支付定金后，甲方将标的物转交乙方正常使用。但是甲方2号车间（房权证号：2XXXX及201311208）及3号车间（房权证号：2013311213）甲方可继续正常使用，可延迟到2019年5月31日前。4、甲方生产经营所需人员及车辆可自由出入，乙方确保甲方正常经营。5、在甲方最终将标的物交付乙方之前，甲、乙双方均有义务保护标的物场地中双方资产的安全。五、违约责任。1、如一方不履行本合同约定的任何一项义务应当视为违约，违约方应向守约方赔偿因违约造成的全部直接经济损失和可得利益损失；2、如甲方未能在约定的三个月期限内办理完标的物的变更登记手续，则按照年息24%并以乙方实际支付金额及支付日期计算，向乙方承担利息责任。因不可抗力或国家政策变更引起的除外”。原告于2018年10月31日至11月8日分次向被告支付1,450万元合同款项。原告称2019年7月左右被告向其移交厂房大门钥匙。被告称双方签订合同时没有查封事项，签订合同后快一年的时候法院有查封，但是被告及时办理了解封，并不影响过户。2019年8月9日，被告新疆远大纸业有限责任公司作为甲方与乙方原告新疆家六机械制造有限责任公司签订《承诺书》，记载：“为了使甲方的拆迁及乙方的生产经营能够顺利进行，现甲方作出以下承诺：一、财产分割。自本承诺书签订之日起，建筑物中暖气管道（其实管道委托方已拆除完毕）归建筑物所有方乙方所有，甲方不得再进行拆除；1600KVA变压器主线路归乙方，不得拆除；设备及设备动力线路在甲方拆除范围内。二、安全问题。甲方在拆除施工过程中，需委托有安装拆卸资质的单位进行拆除，因甲方原因导致出现的安全事故责任由甲方自行承担，超成乙方及第三方的一切损失责任由甲方制度进行施工应按照乙方具体的安全管理规章制度进行施工。三、拆迁时间期限。甲方承诺自本承诺书签订之日起，委托湖州市祥和废旧物资有限公司（以下简称拆除方）在3至4天内将已经拆除的设备运走、20天内将制浆设备及浆塔大罐拆除并运走、在2019年9月23日前将3号机造纸生产线全部拆除并运走。如遇不可抗力或政府部门原因导致无法施工，时间期限另行商定。四、财产损害赔偿责任。甲方及拆除方在拆除施工过程中造成乙方财产损失的，由甲方及拆除方自行承担恢复原样或赔偿责任。由拆除方造成的损失，未恢复原样或进行赔偿的，乙方有向甲方主张恢复原样或赔偿的权利。五、垃圾清运问题。甲方及拆除方在拆除施工过程中产生的垃圾，由甲方及拆除方自行清理干净，但不包括在设备拆除后，由于基础等原因产生的坑洞的回填，坑洞由乙方自行处理”。关于未在三个月内未办理房产过户原因，原、被告双方各执一词，原告称签完合同后，曾多次催对方协助交税办理过户，对方不去缴纳，且中间房屋有被查封的情形，直至2019年7月17日，原告称要起诉时，被告才去交纳税款。被告称，未办理过户原因系原告未交纳契税和印花税。2019年7月17日，我方缴纳了涉案房屋的土地增值税、印花税、城建维护税。原告称签订合同三个月期限内曾电话督促被告方办理交税费和过户，但未提供证据，被告对此不予认可。另查，2020年4月1日，乌鲁木齐市不动产登记中心向本院出具乌市不动产中心函［2020］14号《关于房权证米东区字第XXXX号、2013311160号、2013311213号、2013311214号、2013452519号、2XXXX号、2013452521号能否办理转移登记业务的复函》，记载：“2019年9月3日新疆家六机械制造有限责任公司与新疆远大纸业有限责任公司来我中心办理转移登记业务。录入房产信息时发现该宗地有抵押数据未解除，电话通知双方单位出具解押依据。后经查询不动产档案信息核实后，于2019年9月23日解除土地抵押信息。2019年9月24日新疆远大纸业有限责任公司宗地中位于××区，证号：2013311160的房屋被乌鲁木齐市米东区人民法院查封，电话通知买卖双方前来办理退件手续，双方均未申请办理。2019年10月11日此房屋解除查封”。2020年1月3日，原告申请对位于乌鲁木齐市××区交汇处以东的新疆家六机械制造有限责任公司以下内容进行工程造价评估：1、垃圾清运费用申请评估范围具体包括：（1）设备清运过程中产生的垃圾；（2）三层楼的浆炉池中的纸浆；（3）拆除大型设备过程中损坏1-4号厂房建筑物结构产生的垃圾。2.1、3、4、5号厂房中的取暖设施和消防管道修建费用的工程造价（参照2号厂房中相关设施标准）；2号厂房被拆除部分的取暖设施和消防管道修建费用的工程造价。3、1-4号钢结构厂房恢复原状的工程造价费用。经本院委托，2020年5月，新疆天丰建设工程项目管理有限公司作出天丰鉴字（2020）第047号鉴定意见书，认定设备清运造成的垃圾外运的工程造价29,934.26元，厂区垃圾外运工程294,487.55元，桨池中的垃圾外运工程462,990.92元，三项费用共计787,412.73元、加之其他消防管道、取暖设施工程造价等各项费用总造价为1,082,230.3元。被告对设备清运造成的垃圾外运的工程造价29,934.26元予以认可，其他各项均不予认可。原告支付垃圾清运费部分工程造价鉴定费9,458.58元。上述查明事实，有土地转让协议、转账凭证、评估意见书、回复函、以及庭审笔录及质证笔录在卷为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，根据原、被告之间签订合同第五条第二款违约责任的约定，如甲方未能在约定的三个月期限内办理完标的物的变更登记手续，则按照年息24%并以乙方实际支付金额及支付日期计算，向乙方承担利息责任。因不可抗力或国家政策变更引起的除外”。因本案双方对于违约责任进行约定，本院结合上述有关计算违约金的考量因素，根据本案查明的原告已向被告支付全部购房款，但办理过户手续需双方到场，原告未提供证据证明其按照双方合同约定催促被告协助办理过户，且房屋抵押情况，被告对未办理过户承担70%主要责任，原告承担30%次要责任为宜，根据双方关于违约责任的约定，结合本案实际情况，认定被告应承担的违约金为4,060,000元（本金14,500,000元×2018年11月8日至2020年7月8日共计20个月×约定月息2%×过错比例70%）。原告要求被告根据鉴定报告总造价表确定的金额支付设备清运垃圾29,934.26元、浆池垃圾外运费462,990.92元、厂区垃圾外运费294,487.55元，共计垃圾清运费787,412.73元的诉讼请求，对于设备清运垃圾29,934.26元，被告同意支付，本院在本案中予以确认，浆池垃圾外运费462,990.92元、厂区垃圾外运费294,487.55元，虽然在合同中并未约定具体承担方，但根据诚实守信的原则和交易惯例，该垃圾系在双方签订合同前由被告生产和经营行为产生的，理应由被告向原告交付厂房时予以清运，且该金额由评估机构认定，本院对原告此项诉讼请求予以支持。原告要求被告支付垃圾清运费鉴定费9,458.58元的诉讼请求，被告对此金额无异议，本院认定该费用应由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条第一款，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告新疆远大纸业有限责任公司向原告新疆家六机械制造有限责任公司支付违约金4,060,000元；二、被告新疆远大纸业有限责任公司向原告新疆家六机械制造有限责任公司支付设备垃圾清运费29,934.26元；三、被告新疆远大纸业有限责任公司向原告新疆家六机械制造有限责任公司支付浆池垃圾外运费462,990.92元；四、被告新疆远大纸业有限责任公司向原告新疆家六机械制造有限责任公司支付厂区垃圾外运费294,487.55元；五、被告新疆远大纸业有限责任公司向原告新疆家六机械制造有限责任公司支付鉴定费9,458.58元。上述第一至五项费用共计4,856,871.31元，于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案起诉标的6，596，871.31元，案件受理费57，978.10元（原告预交87，123.39元），向原告退还29，145.29元，实际收取案件受理费57，978.10元，原告自行承担26.37%即15，292.38元，被告承担73.62%即42，685.72元，邮寄送达费60元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张 娜人民 陪 审员   董吉成人民 陪 审员   田素环二 〇 二 〇 年 十 月 十 二 日书  记  员   刘纹汐