贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0201民初4266号原告：蒋江旺，男，1986年12月23日出生。委托诉讼代理人：刘艳（系蒋江旺之岳母）。原告：马佳佳，女，1993年5月3日出生。委托诉讼代理人：刘艳（系马佳佳之母）。被告：六盘水锦华房地产开发有限公司。法定代表人：张伯友，系公司董事长。委托诉讼代理人：王安文，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告蒋江旺、马佳佳与被告六盘水锦华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋江旺及马佳佳委托诉讼代理人刘艳、被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托诉讼代理人王安文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋江旺、马佳佳向本院提出诉讼请求：1.全额退还原告缴纳的90元每平方米的集中供暖开户费共计10139.4元；2.被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告于2017年8月26日购买被告6栋1901号房，房屋面积112.66平，于2017年9月16号与被告签订了购买6栋1901室商品住宅合同，房款总价546141元（含房屋首付款146141元，契税以及集中供暖费112.66×90元=10139.4元和维修基金9576元）。在2018年要装修时去询问被告供暖的问题，被告说与他们无关，供暖由业主自己解决以及承担所有费用，在购房时交的供暖费被告只字不提也不同意退回。2019年被告打电话让拿供暖收据去换2年物业。原告当时问了前台，也没说清楚就说了句“公司规定”；换收据他们也没说清楚具体是什么流程、什么原因；签协议前并没有征求意见是否愿意，只让原告签字就完了（很多人都不懂，也不知情就顺手签了）；物业没有以通知（告知）书形式公之于众，只是电话单线联系业主拿收据去就行了。被告打电话让拿供暖收据去换2年物业费，而且不上交供暖收据不给业主换购房发票，不给办理房屋产权证，在房开的强制规定下迫于无奈原告上交了供暖的收据，被迫换了2年的物业费共4878元整。用10139元的供暖费换4878的物业费显然是不等价交易，也是一种霸王条款，严重损害了业主的合法权益。在原告与被告签订的《商品房买卖合同》第36页明确规定：小区集中供暖开户费以及接通费用由出卖人承担。综上所述，被告欺骗违反了双方的合同约定，严重违背民事活动诚信的原则，须将购房时上交的供暖费全额退还原告，请法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告诉讼请求。被告六盘水锦华房地产开发有限公司辩称，原告方所诉的供暖费，实际上是供暖开户费和设施安装费，在房屋建设上，被告按93元每平米向热力公司和消防安装公司支付了该费用，原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条第四项约定了供暖费由买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳，在原被告签订《商品房买卖合同》时，被告已向原告告知了相关情况。从原告起诉状看，原告在签订《商品房买卖合同》时，已明知该费用由原告承担。故原告与被告约定本案争议的集中供暖开户费是由本案原告承担，原告诉讼不符合双方约定，其诉讼请求是不能成立的。原告签订《商品房买卖合同》后，出具了承诺书，确认集中供暖开户费及接通费90元每平方米，热源接入至入户门口，由本人承担，进一步表明合同双方的真实意思，是由原告承担集中供暖费。事后，原告又与被告协商，原告将供暖费收据交回被告，被告给原告两年的物业管理费作为补偿，双方协商一致，原告已放弃了要求被告退还供暖费的请求，双方事实上已经重新达成了协议，并且已经履行完毕。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的二原告身份证及结婚证复印件，2017年9月16日金额为10139元供暖费收据复印件，因被告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的2019年7月22日的两张物业费收据，被告提交的2019年7月22日马佳佳出具的收条，可以相互印证原告交纳供暖费后，六盘水锦华新时代物业管理有限公司给予原告两年的物业管理费作为交纳供暖费补偿，供暖费收条收回作废的事实，本院对该两份证据予以确认；2.对原告提交的2017年9月16日《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且该商品房已取得商品房预售许可证，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该证据可以证明原被告双方在合同中对相关事项及费用承担的约定，故对该证据本院予以确认；3.对原告提交的2019年7月22日金额为521241.9元的不动产房地产开发住宅增值税发票复印件，能证明原告在履行商品房买卖合同中交付的款项，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；4.对原告提交的《贵州省发展和改革委员会关于印发》，此文件系政府职能部门发布的规范性文件，本院对真实性、合法性及关联性予以确认，但本案中双方当事人对于集中供暖费已以协商方式处理，故此文件不能证明原告所主张的款项应予返还，故对原告的证明目的不予认定；5.对被告提交的售楼现场照片两张,该照片无展示时间，被告亦未举证证明其在与原告签订合同前向原告展示过该展板内容，不能证明原告的证明目的，故本院不予确认；6.对被告提交的供热工程入网建设合同、集中供暖二次管道安装工程施工合同、热力公司七张发票及记账凭证一份、消防公司收据及安装进度表各一份，与本案的争议焦点无关联性，不能证明被告的证明目的，故对上述证据本院不予确认；7.对被告提交的承诺书，此承诺系在原被告双方签订《商品房买卖合同》之后，原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具，原告无证据证明该承诺系受被告欺骗要挟签订的，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2017年9月16日，原告蒋江旺、马佳佳（买受人）与被告六盘水锦华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为1709160049），约定：原告向被告购买位于钟山区北侧锦华·新时代（一期）6号楼1901室商品房一套，商品房预售许可证证号为：（2017）商房预字第13号。该房屋套内面积93.72平方米,单价为每平方米5827.369元，总价款为546141元，贷款方式付款，原告应在签订合同之日向被告交付146141元首付款。双方在合同第十四条第（四）项约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、4、5、6项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人……（4）供暖费……”；合同附件六第7项中约定：“集中供暖：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”。合同中双方还对其他事项做了约定。合同签订当日，原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司交付集中供暖开户费10139元。2019年2月11日，马佳佳向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具承诺书一份，承诺书第五条明确约定：“鉴于锦华新时代一期整体采取集中供暖，承诺人申请已购买商品房接通供暖，开户费、接通费90元/㎡（热源接入点至入户门口）由承诺人缴纳……”。2019年7月22日，六盘水锦华新时代物业管理有限公司向二原告出具两份收据，两份收据分别载明：2020年1月1日至2020年12月31日物业费全免（2439元）、2021年1月1日至2021年12月31日物业费全免（2439元）。同日，原告出具《收条》给六盘水锦华新时代物业管理有限公司，内容为：“兹收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司人民币4878元（冲抵6-1901号房物业管理费）作为业主交纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条收回作废。”现双方为上述费用发生纠纷，故原告诉至本院。另，在本院审理涉及被告方商品房预售合同纠纷系列案中，被告方自认六盘水锦华新时代物业管理有限公司是被告聘请的前期物业公司，有部分供暖费收据是该物业公司出具的，该费用是物业公司代被告收取的。本院认为，原告蒋江旺、马佳佳与被告六盘水锦华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。案外人六盘水锦华新时代物业管理有限公司系受被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托，代理被告六盘水锦华房地产开发有限公司收取供暖费事宜，其行为对被代理人六盘水锦华房地产开发有限公司发生法律效力。六盘水锦华新时代物业管理有限公司收取原告交纳的开户费10139元，原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具的《承诺书》、《收条》的效力及于被告六盘水锦华房地产开发有限公司。本案《商品房买卖合同》第十四条第（四）项中载明买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳供暖费等费用，合同附件六第7项中又载明小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费。前述两项合同条款系被告六盘水锦华房地产开发有限公司预先拟定的格式条款，现双方对前述两项格式条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，审理中，原被告均确认十四条第（四）项中供暖费及合同附件六第7项中暖气开户费及接通费实际系同一费用，故对原告主张的集中供暖开户费应由谁承担的约定，应当作出不利于六盘水锦华房地产开发有限公司的解释，即采用“小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”，由集中供暖出卖人即本案被告承担暖气开户费及接通费。原告方在签订《商品房买卖合同》及支付供暖费1年多以后，又向被告的委托方（物业管理公司）出具《承诺书》，表示开户费、接通费90元／㎡（热源接入点至入户门口）由其缴纳。该《承诺书》应视为原告方对《商品房买卖合同》内容的变更及补充。虽然《承诺书》系被告为了重复使用而预先拟定，但该《承诺书》的篇幅仅为1页A4纸、字体均为黑体字，从常理讲，原告应当是知晓该《承诺书》内容的，应属于被告已采取合理的方式提请原告方注意免除或者限制其责任的条款，故原告主张该《承诺书》系在受被告欺骗要挟情形下签订的理由不能成立。原告出具的《承诺书》系原告对自身民事权利的处分，应视为原告已同意承担“集中供暖费”。后原告又出具收条，载明收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司4878元（冲抵6-1901号房物业管理费）作为业主缴纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条收回作废，对其中“供暖费收条收回作废”按照日常交易习惯理解，原告将收条原件交回及出具收条认可冲抵物业管理费作为其交纳供暖费补偿的行为，应视为原被告双方对供暖费的承担重新进行了协商并已结算完毕。原告出具《收条》系原告对自身民事权利的处分行为，同理，被告方委托物业公司免除原告2年物管费也系被告对自己民事权利的处分，以上行为分别对原、被告双方具有约束力。原告在已与被告对供暖费的承担进行了结算后，又诉请主张被告退还该费用，无事实及法律依据，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告蒋江旺、马佳佳的诉讼请求。案件受理费54元，由原告蒋江旺、马佳佳负担（原告已自愿预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  葛永琳人民陪审员  肖艾群人民陪审员  黄 琴二〇二〇年十月三十日书 记 员  朱真琳