广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初1566号 原告：刘利行，女，1966年6月11日生，汉族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市兴宾区城北法律服务所法律工作者。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）。 法定代表人：韦日户，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑文昌，男，该公司员工。 原告刘利行与被告武宣锦兴实业有限公司（以下简称锦兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告刘利行的委托诉讼代理人韦秋园，被告锦兴公司的委托诉讼代理人郑文昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘利行向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；二、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金人民币48689.10元（从2017年12月28日至2020年8月1日共计：946天）；三、判令逾期办理房产证费用由被告承担；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定原告购买被告开发的位于武宣县。该房建筑面积为127.28平方米，总金额332201元。合同签订后，原告于2016年12月6日向被告支付房屋首付款102201元，余下230000元于2017年1月17日向被告付清购房款。合同签订后，原告切实履行合同义务，但被告未能全面如期履行合同义务，逾期办理房屋权属证书。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十七条、附件六约定：合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定：“3、双方同意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后60天，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。”虽然原、被告双方签订的《商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋所有权证的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案是被告存在没有资金问题无法继续履行《商品房买卖合同》原因。于2017年9月29日交房使用后，被告仍然无法履行《商品房买卖合同》的约定：商品房交付使用后60日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人的义务。因此，被告行为存在过错，导致无法履行约定的上述手续迟延办理的。同时，被告交房时的配套设施也没有符合交房条件，已经构成严重违约，损害了原告的合法权益。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期办理的日期达到1036天，扣除90天，逾期天数应为946天(从2017年12月28日至2020年8月1日共计：946天），被告应当支付原告逾期办理房产证违约金：332201×5.655%×946÷365=48689.10元。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百一十四条的规定，原告特诉至法院，请法院支持原告诉请。 锦兴公司辩称，对原告陈述的事实基本认可，对违约金计算方式，由法院依法判决。对其他诉讼请求无异议，被告由于资金周转问题，目前未能为原告办理相关的权属证书，不是被告故意拖延不办理。 被告锦兴公司未向本院提供证据。 原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了证据如下：1.商品房买卖合同，拟证明原、被告双方签订的《商品买卖合同》；2.《个人购房担保借款合同》，拟证明原告与中国农业银行股份有限公司武宣县支行签订个人购房担保借款合同；3.借款借据及增值税发票，拟证明中国农业银行股份有限公司武宣县支行代原告向被告支付房屋余款人民币230000元；4.交房通知书，拟证明2019年9月29日交房时原告与物业管理服务协议书。被告对原告提交的证据没有异议。本院对被告没有异议的原告证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月6日，原告刘利行与被告武宣锦兴实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于武宣县武宣镇城东路（新路桥头东）缘江商住中心8栋1单元6-3号的商品房出售给原告，该房屋面积127.28平方米，总房款332201元。合同第九条约定被告应当在2017年4月15日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。第十七条第3款约定双方同意原告委托被告办理房屋所有权登记，但未约定办理的期限，也未约定被告承担的违约责任。合同还对原、被告的其他权利义务等方面作了约定。合同签订后，原告已按约付清了全部购房款。房屋基本建成后，被告通知原告收房，原告已于2017年9月29日接收缘江商住中心8栋1单元6-3号房屋。基于被告的原因，涉案房屋目前尚未完成规划验收工作，被告至今未能为原告办理相关的房屋不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。当事人对办理房屋所有权登记相关事项有明确约定的，按照当事人约定来处理；没有约定或者约定不明的，按照法律法规的规定处理。 关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书的诉请。本院认为，涉案房屋目前已明确尚未完成规划验收工作，未达到办理不动产权属登记的条件，原告诉请要求被告限期办证，属于不可预测且不具有可操作性的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当遵守诚实信用原则，尽快履行义务，及时依法办理不动产权证书给原告。对于原告要求被告承担办理不动产权证书的费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告支付逾期办证违约金的问题。本院认为，虽然合同中没有约定办理房屋权属登记的时间及有关被告的违约责任方面，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案涉案房屋目前尚未完成规划验收工作，属于尚未建成的房屋。因此，被告锦兴公司自交房之日（2017年9月29日）起90日后，即自2017年12月29日开始计算逾期办证违约金。被告应以全国银行间同业拆借中心公布的的贷款市场报价利率（LPR）为基础，参照逾期罚息利率标准计算违约金给原告。2020年9月21日贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.85%，在此基础上加收30%罚息，即按年利率5%（3.85%+3.85%×30%）计算逾期办证违约金。自2017年12月29日至2020年8月1日期间，共946天，被告应支付给原告的逾期办证违约金为：332201×5%×946÷365=43049.61元，原告诉讼请求超过部分不予支持。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告武宣锦兴实业有限公司支付原告刘利行逾期办理房屋所有权证违约金43049.61元（违约金以332201元为基数，按年利率5%，从2017年12月29日计至2020年8月1日止，往后另计）； 二、驳回原告刘利行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1017元，由原告刘利行负担118元，被告武宣锦兴实业有限公司负担899元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 员 蒙玉连 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 王 东 书 记 员 梁流流 附：适用的有关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。