上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初11532号原告：陆长源，男，1934年2月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：沈毅芬，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，上海明伦律师事务所律师。被告：陆文华，女，1956年10月17日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：耿文赟，男，1983年2月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。两被告共同委托诉讼代理人：刘奇伟，上海市国鑫律师事务所律师。被告：上海静安地产(集团)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：刘毅，董事长。委托诉讼代理人：喻曼，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。原告陆长源与被告陆文华、耿文赟、上海静安地产(集团)有限公司(以下简称为“静安地产公司”)确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆长源的委托诉讼代理人沈毅芬、被告陆文华及其与耿文赟的委托诉讼代理人刘奇伟、静安地产公司的委托诉讼代理人喻曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆长源向本院提出诉讼请求：判令被告陆文华、耿文赟与静安地产公司就上海市静安区石门二路XXX号XXX室房屋(以下简称为“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效。事实和理由：被告陆文华系原告的女儿，被告耿文赟系陆文华的儿子。1993年，原告与被告静安地产公司签订买卖合同，约定由原告购买系争房屋，产权登记在原告的配偶朱某某(2015年10月18日去世)名下，后原告支付了全部购房款。原告取得系争房屋后发现房屋实际面积少于合同约定的面积，原告要求静安地产公司退还多收的购房款，静安地产公司未予退还，双方协商无果，原告一直未办理产权证。原告和朱某某经常在涉案房屋内居住，后来由儿子陆东居住使用，2007年，陆东回美国后未再回国，故房屋一直空关。近期，原告在家寻找当时购房的合同、发票等材料时，发现均已丢失，后来原告查询房屋的登记信息，发现系争房屋经转让已于2009年4月1日登记在了被告陆文华和耿文赟名下。原告认为，系争房屋系原告购买，虽然未办理产权证，但权属明确，且原告使用房屋近20年，故系争房屋归原告所有；三被告恶意串通，伪造买卖合同，将产权登记在了陆文华和耿文赟名下，侵害了原告合法权益，故原告要求确认该合同无效。被告陆文华、耿文赟共同辩称，系争房屋原系案外人陆东委托母亲朱某某购买，朱某某与静安地产公司签订了买卖合同，当时暂无法办理产权证，2000年陆东要购买它处的房屋，所以将系争房屋的购买权转让给陆文华，双方为此签订了转让协议，后来母亲朱某某将房款支付于陆东，陆文华将钱款支付给了朱某某。2009年，系争房屋可以办理产权证了，朱某某因骨折住院，其委托原告至静安地产公司处办理了相应手续，最终由陆文华、耿文赟与静安地产公司签订了正式的买卖合同，后来产权登记在陆文华、耿文赟名下，因此，三被告间的房屋买卖合同真实有效，原告及朱某某对整个购房过程均知情，且买卖过程中均未提出异议，现在原告起诉被告，没有法律和事实依据，两被告不同意原告诉请。被告静安地产公司辩称，系争房屋系商品房，1993年之前由案外人葛洲坝集团和静安地产公司的前身即静安区城市建设总公司合资建房，房屋建成后，包括系争房屋在内的第八层房屋由静安区城市建设开发总公司所有，葛洲坝集团负责对外销售，1995年静安区城市建设开发总公司经改制变更为静安区地产公司；三被告间的买卖合同真实有效，未有无效情形；原告对整个购房过程知情且同意；静安地产公司是基于原告提供的申请及委托书等材料才同意将产权证办理至陆文华、耿文赟名下；静安地产公司的法务人员见证了朱某某在2009年3月10日的委托书上书写、签字、捺印，因此，由其女儿陆文华购买系争房屋系其真实意思表示。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、原告与案外人朱某某(2015年10月18日去世)系夫妻，案外人陆东、被告陆文华系该二人所育子女，被告耿文赟系陆文华之子。二、1993年5月27日的《房屋代购协议》载明：“经朱某某同志要求，请本单位代购静安区恒丰高楼9楼C室住房一套，建筑面积75平方米(实际面积以产证面积为准，多退少补)，每平方米7,500元，金额562,500元……”落款处有“陆长源代”字样及长江葛洲坝工程局上海联络处章印，另有“因分配原因，经静安区城市建设总公司同意，将原9楼C室改为8楼……”之内容。三、1993年5月28日，朱某某(甲方)与长江葛洲坝工程局上海联络处(乙方)的“协议书”载明：“……一、乙方提供静安区恒丰住宅房源，帮助甲方签订购房协议。二、乙方为甲方购置住宅进行咨询服务，甲方支付给乙方咨询服务费16,875元。三、协议一经签订，甲方在付首期购房款的同时，将双方协定的咨询服务费一次支付乙方……”落款处有“朱某某”章印及葛洲坝工程局上海联络处章印和其工作人员签字。四、《房屋转让合约及收据》载明：“本人陆东于一九九三年六月出资近六万美元，由母亲朱某某代购石门二路XXX号恒丰大楼801室的产权房一套，至今还未办理产权证。现在本人决定此套房屋产权及所有权有偿转让给妹妹陆文华，转让价格为人民币贰拾捌万元整(280,000元整)。转让费用一次性付清。转让日期为二〇〇八年八月三十一日前。”该内容下半部分另附《收据》，载明：“今收到朱某某转交的陆文华购房款人民币捌万元整，美元贰万元整，折合总价为人民币贰拾伍万元整的购房款(250,000元整)。余下三万元人民币由陆文华直接转给母亲朱某某作为陆东给母亲朱某某的零用钱。特此立据。收款及出售人：陆东2000年八月六日，上海。”五、2009年2月20日的“请求书”载明：“关于将系争房屋产权归陆文华名下的请求：以本人朱某某名义于1993年8月27日购买的系争房屋产权事实上由我女儿陆文华出资购买，现在本人请求将上述房屋产权证直接归陆文华名下，要求给予准许，此致，上海静安地产(集团)有限公司。”落款处另有“朱某某、陆长源”姓名字样，并有“朱某某”“陆长源”章印、捺印。该材料下半部分另附“执笔陆长源(系朱某某丈夫、陆文华父亲)，本人(陆长源)对朱某某的请求表示同意。”落款处有“陆长源”字样，并有“陆长源”章印、捺印。六、2009年2月20日的《证明书》，载明：“本人朱某某于1993年8月27日代替儿子陆东购买系争房屋一套(因故产权证至今未办)，在2000年8月陆东要购买外滩地区的外滩花苑三室二厅房屋，因资金不足，故把系争房屋转让给妹妹陆文华，当时我朱某某亲手把陆文华购买系争房屋的全部购房款现金亲手交给陆东，当时陆东也亲笔书写转让房屋收据交给我。当时陆东的父亲陆长源也在场，以上情况均为实情，特此证明。”落款处有“证明人签字朱某某”“证明人签字陆长源”字样，另有二人姓名章印和捺印。七、2009年3月5日的《委托书》，载明：“兹委托我丈夫陆长源全权代理系争房屋产权归我女儿陆文华名下事宜。”落款处有“委托人朱某某”字样及其姓名章印和捺印。落款处下方另附“目前朱某某骨折住华医院。”八、2009年3月10日的《委托书》，内容与上述《委托书》一致，落款处下方另附“系争房屋产权归女儿陆文华名下。”另有“朱某某”姓名字样及章印和捺印，落款时间为2019年3月11日。九、2009年3月17日，被告陆文华、耿文赟与静安地产公司就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定：陆文华、耿文赟向静安地产公司购买系争房屋，总价款544,110元，2009年4月15日前，双方至房地产交易中心办理转让过户手续。合同另就房屋交接、违约责任等作了约定。2009年3月23日，上海市财政局向陆文华、耿文赟出具《契税缴款书》，载明二人缴纳房屋买卖税金12,359.07元。十、2009年3月17日，静安地产公司向被告陆文华、耿文赟出具《上海市房地产业销售统一发票》，载明：系争房屋的购房款金额为544,110元。2009年3月23日的《上海市房地产登记申请书》主要载明：系争房屋转让人为静安地产公司，受让人为陆文华、耿文赟。2009年4月1日，系争房屋的产权登记为陆文华、耿文赟共同共有。本院认为，本案中，原告认为，三被告恶意串通损害原告对系争房屋的合法权益，故三被告签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效；三被告则认为，《上海市房地产买卖合同》合法有效，未侵害原告合法权益。本院认为，根据原、被告之分歧，本案之争议焦点为：三被告就系争房屋签订的买卖合同之效力问题及原告是否拥有系争房屋合法权益。本院对逐一此评述：关于三被告签订的买卖合同之效力问题。根据案外人陆东出具的《房屋转让合约及收据》及朱某某出具的《证明书》之内容，可以印证，陆东为系争房屋最初的实际购买人，而朱某某仅为“代替儿子陆东购买”之人，再根据上述《房屋转让合约及收据》及朱某某出具的“请求书”、《证明书》、两份《委托书》所载内容，足以认定，陆东后已将系争房屋的购买权转让于被告陆文华，并且双方已完成购房款的结算，因此，在系争房屋的出售人即静安公司未提异议的情况下，三被告签订《上海市房地产买卖合同》并完成系争房屋的产权变更登记，与法不悖。原告未能举证证明三被告存在恶意串通行为，本院对其该观点不予采信。关于原告是否拥有系争房屋合法权益的问题。原告认为其系房屋的购买人，但未提交房屋买卖合同、出资证明等基本证据予以证明，本院难以采信。结合上文分析，纵观整个房屋购买过程，系争房屋的“购买人”应为陆东、朱某某、陆文华等，未有证据证明原告有购买房屋的意思表示，因此，其并非房屋购买人。退而言之，即使原告有参与购买的行为，其身份也仅为“执笔人”“代理人”“证明人”等。另外，在朱某某之购买行为仅为“代替儿子陆东购买”、并未达到其作为系争房屋权利人的外观要件之前提下，朱某某对系争房屋不具有物权，因此，原告虽为朱某某的配偶，亦无法根据“夫妻共同财产”之共同利益获得系争房屋的物权。需要说明的是，原告在本案审理期间，申请对部分证据所载其姓名字样是否为其本人书写进行笔迹鉴定，本院认为，在原告未提交证据证明其对系争房屋具有合法权益的情况下，其诉请难以得到本院支持，鉴于此，原告再申请笔迹鉴定，既无必要，也徒增其经济负担，因此，本案并无启动鉴定程序的必要。综上所述，原告不具有系争房屋的合法权益，三被告就房屋的买卖行为合法有效，未侵害原告的合法权益。本院对原告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，判决如下：对原告陆长源的诉讼请求不予支持。本案受理费人民币9,241元，由原告陆长源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  邵莉星人民陪审员  张爱平人民陪审员  吴爱华二〇二〇年十月二十九日法官 助理  魏 彬书 记 员  陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。