江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0381民初5832号 原告：祁凯丽，女，1991年8月2日出生，汉族，住新沂市。 原告：徐**，男，1991年9月15日出生，汉族，住新沂市。 两原告共同委托诉讼代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：胡琳琳，江苏沭新律师事务所律师。 被告：沈勇，男，1969年1月3日出生，汉族，住新沂市。 被告：石娟，女，1968年9月15日出生，汉族，住新沂市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：周士文，新沂市沂西法律服务所法律工作者。 原告祁凯丽、徐**与被告沈勇、石娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告祁凯丽、徐**及其委托诉讼代理人梁伟、胡琳琳，被告沈勇、石娟的委托诉讼代理人周士文到庭参加诉讼。审理过程中，根据祁凯丽、徐**申请，本院于2020年7月22日作出（2020）苏0381民初5832号民事裁定，扣留牛伟在本院房屋拍卖款46.6万元（拍卖房产新沂市百合嘉园22号楼房屋，以下简称涉案房屋）。本案现已审理终结。 祁凯丽、徐**向本院提出诉讼请求：一、判令沈勇、石娟返还购房款23.7万元及利息（以23.7万元为基数，自2013年11月5日起按年利率6%计算至实际给付之日止）；二、判令沈勇、石娟赔偿祁凯丽、徐**房屋差价损失28.1万元并支付违约金7万元；三、案件受理费、保全费、财产保全保险费均由沈勇、石娟负担。事实和理由：2013年11月5日，沈勇、石娟与祁凯丽、徐**签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给祁凯丽、徐**，价款为23.7万元。祁凯丽、徐**付清购房后，沈勇、石娟将涉案房屋交付祁凯丽、徐**装修使用至今。因涉案房屋系拆迁安置房，一直未能办理产权变更登记。后因沈勇、石娟原因涉案房屋被法院查封并拍卖，故提起本案诉讼，请求判如所请。 沈勇、石娟辩称，涉案房屋买卖合同系无效合同，沈勇、石娟同意返还购房款，但对于损失部分不应赔偿，理由如下：1.涉案房屋系拆迁安置房，无产权证，祁凯丽、徐**对此是明知的，其对此存在过错，应自行承担相应的风险。2.沈勇、石娟在涉案房屋中居住使用七八年之久，其主张的损失应当与房屋使用费互相冲抵。3.涉案房屋买卖合同无效，则涉案房屋产权仍归沈勇、石娟所有，因此增值部分应归沈勇、石娟。综上，请求法院驳回祁凯丽、徐**诉讼请求中不合理的部分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下： 涉案房屋系石娟、沈勇户位于新沂市新安街道新南村老庄房产于2011年拆迁取得的回迁房。祁凯丽系新沂市新安街道新南村村民。 2013年11月5日，沈勇、石娟与祁凯丽、徐**签订《安置房转让协议》，主要内容为：沈勇、石娟将涉案房屋出售给祁凯丽、徐**，价款为23.72万元，在协议签订时一次性付清。协议第四条约定：“本协议双方自愿达成，双方自觉遵守，任何一方不得反悔。否则，罚违约方二十万元。”当日，祁凯丽、徐**支付购房款23.7万元，沈勇、石娟将涉案房屋交付祁凯丽、徐**装修使用。2020年6月，涉案房屋因被本院拍卖，祁凯丽、徐**从涉案房屋中搬出。 另查明：牛伟与江苏三惠房地产开发有限公司（以下简称三惠公司）、沈勇民间借贷纠纷一案，经本院调解，双方达成如下调解协议：一、三惠公司、沈勇欠牛伟款300万元，牛伟同意三惠公司、沈勇在2011年开发的金利嘉园门面房抵偿，所抵偿的门面房位于金利嘉园南排西首往东五套，面积约1000平方米。二、三惠公司、沈勇于2011年6月底将该房交付给牛伟，并配合牛伟办理房产证等有关手续。本院于2011年2月24日作出（2011）新民初字第0255号民事调解书，对上述调解协议予以确认。因三惠公司、沈勇未履行上述调解协议，牛伟向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2016年5月15日作出（2016）苏0381恢执字第124号执行裁定，查封沈勇所有位于新沂市新安街道百合嘉园房产。 祁凯丽对该执行裁定不服，提出执行异议，本院于2016年7月5日作出（2016）苏0381执异89号执行裁定，驳回祁凯丽的异议请求。祁凯丽在规定期限内未提起执行异议之诉。 2020年7月21日，本院通过淘宝网阿里拍卖对涉案房屋进行公开拍卖，涉案房屋评估价为51.8万元，拍卖成交价为46.6万元。 本院认为，祁凯丽与沈勇、石娟均系新沂市新安街道新南村村民，双方订立的关于涉案房屋的买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。祁凯丽、徐**作为买受人的基本义务是按照约定的数额支付价款，沈勇、石娟作为出卖人的基本义务是向买受人交付标的物并转移标的物的所有权。涉案房屋因沈勇欠付他人债务而被本院评估、拍卖，导致祁凯丽、徐**合同目的无法实现。目前，祁凯丽、徐**已从涉案房屋中搬离，该房屋也由他人拍卖取得，因此，涉案房屋买卖合同已经实际解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对于祁凯丽、徐**在履行合同过程中向沈勇、石娟支付的购房款23.7万元，沈勇、石娟应当予以返还。关于祁凯丽、徐**主张的购房款利息。合同解除后，标的物返还与价款返还互为对等给付，双方应当同时返还。祁凯丽、徐**自签订合同后对涉案房屋进行实际使用，应当支付使用费，该费用可与沈勇、石娟应当支付资金占用费相互抵销，因此在祁凯丽、徐**返还涉案房屋前，沈勇、石娟无需支付资金占用期间的利息。在祁凯丽、徐**返还房屋后，沈勇、石娟未及时返还购房款，故应支付资金占用期间的利息。祁凯丽、徐**于2020年6月从涉案房屋中搬离，本院酌定从2020年7月1日起计算资金占用期间利息，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，以年利率6%为限。 关于祁凯丽、徐**主张的违约金和房屋差价损失。本院认为，《合同法》第十百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。可见，赔偿损失是承担违约责任的一种方式，只要合同一方实施了违约行为，守约方就有权要求对方赔偿损失。《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获利的利益，但不得超过违反合同一方订立合同可能造成的损失，包括合同履行后可以获利的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可见，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，而非仅限于违约金的数额。因此，根据上述规定，违约金是以弥补实际损失为主要功能，当违约金不足以弥补实际损失的，对方可以请求赔偿损失，二者并不矛盾，但违约金与赔偿损失的总额应当与实际损失基本相当。本案中，祁凯丽、徐**要求沈勇、石娟支付违约金7万元，未超出合同约定及实际损失，本院依法予以支持。因违约金不足以弥补祁凯丽、徐**的实际损失，本院结合考虑守约方房屋差价损失、合同履行情况、合同的履行利益及违约方订立合同时对损失的预见情况等，扣除祁凯丽、徐**应支付的7万元违约金后，认定沈勇、石娟应赔偿祁凯丽、徐**损失21.1万元。 祁凯丽、徐**主张的财产保全保险费2850元，无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、沈勇、石娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向祁凯丽、徐**返还购房款23.7万元及利息（以23.7万元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，以年利率6%为限）； 二、沈勇、石娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向祁凯丽、徐**支付违约金7万元并赔偿损失21.1万元； 三、驳回祁凯丽、徐**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4150元，保全费2850元，合计7000元，由沈勇、石娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判员  孙莹莹 二〇二〇年十月十九日 书记员  章 璐