新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市头屯河区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0106民初2507号 原告（反诉被告）：新疆创天房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区新民路200号。法定代表人：栾立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴迪，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗新军，男，1968年12月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：刘新珍，新疆万和律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆创天房地产开发有限公司（以下简称创天公司）与被告（反诉原告）罗新军商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告创天公司的委托诉讼代理人吴迪、被告罗新军的委托诉讼代理人刘新珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）创天公司向本院提出诉讼请求：1.判令罗新军支付违约金226723.4元；2.本案诉讼费由罗新军承担。事实和理由：2015年6月9日，创天公司与罗新军签订《房屋承租合同》1份，约定：罗新军于2015年6月9日承租了创天公司位于××路整层，面积1209.78平方米，年租金441570元。2015年10月28日，经协商，罗新军决定购买新疆大厦13楼整层，并就新疆大厦13楼整层办公1至办公7共计7间办公用房分别签订了《商品房销售合同》。其中办公7号房面积共计213.89平方米，单价10600元，总房款2267234元。上述七套房签订合同后被告共计支付了800000元首付款房，剩余首付房款5611834元被告应于2016年9月30日前支付完毕。但罗新军未按约定支付上述款项。2018年12月，创天公司通知罗新军解除双方之间签订的《商品房销售合同》。2019年1月25日，双方签订《合同解除协议》并办理了解除备案。因违约金事宜双方产生纠纷，创天公司为此诉至法院。被告罗新军（反诉原告）辩称，1、创天公司存在怠于行使自己权利的情况，对于损失的扩大具有一定责任；2、创天公司主张的违约金过高，且不符合双方签订的合同约定，请求法院予以适当减少；3、合同解除后，由于创天公司以现状接收了房屋并已另行出租，已实际占有、使用、收益罗新军对案涉房屋所添附部分的装饰装修，故创天公司除应向罗新军退还交纳的购房款外还应当就罗新军添附部分对罗新军进行补偿，否则创天公司既主张了违约责任弥补了损失，又占有、使用、收益罗新军对案涉房屋所添附部分的装饰装修，对罗新军显失公平。被告罗新军（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.请求判令创天公司返还交纳的的位××路房购房款800000元；2.判令创天公司补偿位于××路房添附部分的装饰装修价值暂估128334元（实际以鉴定机构评估数额为准）。事实和理由：2015年6月9日，罗新军承租了创天公司位于××路整层，面积1209.78平方米。双方签订了《房屋承租合同》。后双方经协商，罗新军决定购买承租的上述房屋即新疆大厦13楼整层，双方于2015年10月28日就上述13层1号-7号房分别签订了《商品房销售合同》。合同签订当日，罗新军向创天公司交纳了部分首付房款800000元。之后罗新军对7套房屋进行了全面精装修，安装了中央空调，配置了全套高档办公家具，其中办公7号房共计装修花费256668元。2019年1月，经双方协商一致解除了上述签订的《商品房销售合同》并办理了解除备案。罗新军于2019年1月18日搬离案涉房屋后，双方对合同解除后续的系列问题一直未协商一致。罗新军在搬离案涉房屋后，其对该房屋添附的装饰装修部分实际已由创天公司占有、使用和受益。基于公平原则，在合同解除后，创天公司应当向罗新军退还已付购房款并补偿添附部分的装饰装修价值。原告创天公司（反诉被告）辩称，不同意罗新军的反诉请求。理由如下：1.根据双方签订的《房屋承租合同》及《商品房销售合同》均对商品房装修进行了约定。由于罗新军违约未按期支付房款，故其主张补偿装饰装修价值没有事实依据。2.罗新军所主张的返还800000元购房首付款实为罗新军支付的房屋租金。后由于该房屋由租赁转为销售，故该笔资金转为了首付款，现房屋买卖合同因为被告违约不能继续履行，我方认为此800000元应当记为房屋租金不应予以退还。如果罗新军强行要求返还800000元，我们要求罗新军支付使用房屋期间的占有使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2015年6月9日，创天公司（出租人）与罗新军（承租人）签订《房屋租赁合同》1份，约定：罗新军租赁创天公司位于卫星路477号新疆大厦13整层，建筑面积为1209.78平米；第二条租赁期限：本合同租赁期限为36个月，即自2015年9月9日至2018年9月8日。（2015年6月9日至2015年9月8日为装修期）；第三条租金：本合同日租金为1元/平方.天；第七条出租房屋装修或增设它物的约定：……3、承租人装修费用由承租人自己负担；4、租赁合同期满或按本合同第十条的规定解除合同的，租赁房租装修增设的附属设施等物件，除另有约定外归出租人所有。装修需拆除时，费用由承租人负担，同时需对房屋的装修进行恢复，否则出租人有权不退还承租人交纳的履约保证金等内容。同日，创天公司向罗新军交付了案涉新疆大厦13层整层（交付时系毛坯房）。后罗新军对新疆大厦13层整层进行了装修，装修范围包括：整层平面设计，整层电路设计，改水改电，卫生间改造、地砖、吊顶、中央空调安装、财务及入户大门安装等。后创天公司与罗新军协商，罗新军决定购买上述租赁房屋。新疆大厦13层整层共计7间房，本案案涉的房屋为办公7号房。2015年10月28日，创天公司（出卖人）与罗新军（买受人）就上述办公7号房签订《商品房销售合同》1份，约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得××区商住小区写字楼，土地使用权（出让证号）为乌国用（2011）第0029712号……；第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第写字楼第13层办公7号房，房屋代码为51534846；该商品房的用途为办公，属钢筋混凝土结构，层高为3.4米，建筑层数地上22层，地下2层；该商品房实测绘建筑面积共213.89平方米，其中套内建筑面积150.81平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积63.08平方米；第四条计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米10600元，总金额2267234元整……；第六条付款方式及期限：买受人按照分期付款方式按期付款：合同签订之日支付总房款的50%，计人民币1133617元，房产证办理完毕之日5个工作日内支付总房款的20%，计453617元，剩余房款于土地证办理完毕之日5个工作日内一次性支付计人民币680000元整；第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之伍的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定等内容。2015年10月11日至2015年10月28日期间，罗新军分三次向创天公司共计支付房款800000元。创天公司向罗新军出具收据三张，分别载明：“今收到罗新军交来房款（卫星路477号新疆大厦13整层）100000元、420000元、280000元。”上述合同签订后，罗新军未按约支付房款，并于2019年1月18日实际搬离案涉房屋。创天公司（甲方）与罗新军（乙方）经协商一致，共同签订《合同解除协议书》1份，载明：“乙方于2015年10月28日购买甲方开发的位于乌市××区房，双方签订了NO2015销0001744号《商品房销售合同》，现因乙方无支付能力而提出退房，经双方协商，解除NO2015销0001744号《商品房销售合同》。”该协议落款处原告于2019年1月23日盖章确认，被告于2019年1月25日签字确认。后因违约赔偿问题，双方未达成一致意见，为此诉至法院。上述事实由创天公司提供的《房屋租赁合同》、《入住通知单》、《商品房销售合同》、合同解除协议、创天房产公司房屋交接清单，罗新军提供的收据，原、被告陈述及本案庭审笔录存卷为证。本院认为，本案本诉的争议焦点为：创天公司要求罗新军支付违约金有无事实及法律依据？本案反诉的争议焦点为：1、罗新军要求创天公司返还已交房款800000元有无事实及法律依据？2、罗新军主张的装饰装修损失如何认定？一、关于创天公司要求罗新军支付违约金有无事实及法律依据的问题。本院认为，创天公司与罗新军签订的《房屋租赁合同》、《商品房销售合同》及《合同解除协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按约定履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，创天公司按约向罗新军交付了案涉房屋，罗新军未按约支付房款，其行为构成违约，故创天公司要求罗新军支付违约金符合法律规定，本院予以支持，但其计算金额有误。根据创天公司与罗新军签订《商品房销售合同》第6.2条约定：付款方式及期限：买受人按照分期付款方式按期支付：合同签订之日支付总房款的50%，计人民币1133617元，房产证办理完毕之日5个工作日内支付总房款的20%，计453617元，剩余房款于土地证办理完毕之日5个工作日内一次性支付计人民币680000元整。第7.1.2条约定：买受人（被告）逾期付款超过30日后出卖人（原告）有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金……。根据上述约定，案涉办公7号房未办理房产证，故罗新军的累计应付款应为总房款的50%即1133617元（2267234元×50%），罗新军应向创天公司支付违约金金额为113361.7元（1133617元×10%）。对创天公司主张的超出违约金113361.7元的部分，本院不予支持。二、关于罗新军要求创天公司返还已交房款800000元有无事实及法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，创天公司与罗新军已于2019年1月25日经双方协商一致，解除了双方签订的《商品房销售合同》，创天公司已实际收回案涉房屋。庭审中，创天公司与罗新军经协商一致，均同意将罗新军要求创天公司返还的800000元房款与罗新军自2015年9月9日-2019年1月18日实际占有使用案涉办公1号房至办公7号房共计7处房屋的房屋占有使用费相抵，创天公司与罗新军相互不再另行追索，由此罗新军撤回要求创天公司返还800000元的诉讼请求，本院予以准许。三、关于罗新军主张的装饰装修损失如何认定的问题。根据创天公司与罗新军签订的《商品房销售合同》中并未对装饰装修部分的处理作出明确约定。创天公司辩称根据双方签订的《商品房销售合同》附件五第7条约定：因买受人原因，出卖人解除合同收回房屋的，买受人应当支付自接到入住通知之日起到实际退还房屋之日的房屋使用费，房屋使用费为每日每平方米0.8元。买受人的装修、增设他物的费用，交纳的各种税费，电视初装费等由买受人自己承担或处理，出卖人不负返还或者支付责任。本院认为，创天公司向法庭提交的附件五未有创天公司与罗新军的签字确认，从《商品房销售合同》中也无法体现附件五是主合同的组成部分，且罗新军对该附件五的内容不认可。故本院无法参照上述规定处理罗新军的装饰装修部分。庭审中，创天公司认可罗新军对案涉房屋整体13层进行装修的事实，同意补偿罗新军对办公1号房至办公7号房共计7处房屋装饰装修部分共计500000元，罗新军对于上述补偿数额认可。故本院参照办公1号房至办公7号房共计7处房屋的总建筑面积为1209.78平方米，采用平均法计算原告对被告每平方米装饰装修的补偿价格为413.29元（500000元÷1209.78元/平方米）。本案中，案涉的办公7号房间的实测绘建筑面积为213.89平方米，故对罗新军要求创天公司支付办公7号房添附部分装饰装修价值88398.60元（413.29元×213.89平方米）本院予以支持。对罗新军主张的超出88398.60元部分添附部分装饰装修价值，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗新军于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新疆创天房地产开发有限公司支付违约金113361.7元；二、原告（反诉被告）新疆创天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）罗新军支付办公7号房装饰装修部分补偿款88398.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼标的226723.4元，本诉案件受理费4700.85元，减半收取计2350.43元【原告（反诉被告）新疆创天房地产开发有限公司已预交】，由原告（反诉被告）新疆创天房地产开发有限公司负担1175.22元，由被告（反诉原告）罗新军负担1175.21元。本案反诉诉讼标的928334元，减半收取案件受理费6541.67元【被告（反诉原告）罗新军已预交）】，由原告（反诉）新疆创天房地产开发有限公司负担622.77元，由被告（反诉原告）罗新军负担5918.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   芮雪二 〇 二 〇 年 十 月 二 十 八 日书  记  员   查瑞