安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民初1757号 原告：安徽国仓管桩集团有限公司，住所地安徽省合肥市新站区三十头乡三元产业园瓦岗村境内。 诉讼代表人：安徽润天律师事务所，系安徽国仓管桩集团有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：郑云，安徽润天律师事务所律师。 被告：合肥联创物资回收有限公司，住所地安徽省合肥市包河区粮油大厦**。 法定代表人：贾文权，总经理。 委托诉讼代理人：刘纯洁，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告安徽国仓管桩集团有限公司（以下简称国仓公司)与被告合肥联创物资回收有限公司（以下简称联创公司）对外追收债权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告国仓公司的委托诉讼代理人郑云，被告联创公司的委托诉讼代理人刘纯洁到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告国仓公司起诉请求：1.判令被告支付原告房屋及场地占用费1433333.33元，占用费自2018年1月1日计算至至2019年6月6日，(17+6/30)月×（1000000÷12）/月=1433333.33元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由： 2017年12月6日，原告因不能清偿到期债务且明显缺乏偿债能力被合肥市中级人民法院裁定受理进行破产清算。2017年12月18日，安徽润天律师事务所被指定担任原告的破产管理人。 管理人在履行管理职务过程中发现：原告因多起债务案件被起诉，其法定代表人吴国仓因企业负债而外出避债，下落不明，致使企业停产。原告的部分债权人遂成立了包括姚国军、王辉等人在内的“债权人小组”来管理原告的资产。此“债权人小组”未通过法定程序成立。2017年6月5日，原告的“债权人小组”成员姚国军与被告签订了《房屋、场地租赁协议》。《房屋、场地租赁协议》约定由被告承租原告的房屋及场地，租金为1000000元/年。 基于上述情况，2018年1月1日管理人与被告谈话沟通，告知被告：若被告愿继续使用房屋及场地，需向管理人支付房屋及场地的占用费，占用费支付比例比照原《房屋、场地租赁协议》的价格条款。被告对此没有异议。 2019年6月6日，被告发函告知管理人，被告要求解除租赁关系，但房屋及场地占用费被告一直未支付给管理人。 综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。 被告联创公司辩称，2017年6月被告与案外人姚国军签订《房屋、场地租赁协议》，约定中租赁范围包括约27860平方米的房屋及厂区道路空地，租金自房屋、场地修建、整改后具有使用功能之日起计算，租期6年。前期投入的改造资金可以折抵租金，2018年1月1日管理人进场后，厂区改建尚未全部完成，相应的房屋建筑物全部由管理人接管，已具备使用条件的区域管理人接管后自行出租，被告承租区域范围内尚不具备使用条件，管理人要求停止投入，被告并未实际使用案涉租赁物。原告在诉状所称的谈话内容与事实不符，在原告自己提交的谈话笔录中管理人明确表示租赁合同是否继续履行报法院后待定，不执行承租人要被清偿，在管理人出具的告知函中明确表示后续承租事宜需要与管理人双方商议，但是事实上管理人没有在法律规定的期限内告知被告继续履行合同，也没有就后续承租事宜与被告进行协商。被告没有实际使用或者占有协议中约定的租赁物，不需要支付租金，不存在占用费的问题。按照法律规定案涉的租赁协议在2019年6月6日之前已经解除，后续的发函只是对合同解除事项的确认，并不能证明解除前被告使用了案涉租赁物。综上原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告合肥国仓公司提交如下证据： 证据一、安徽国仓管桩集团有限公司工商注册信息，合肥市中级人民法院民事裁定书（2017）皖01破申22号、合肥市中级人民法院决定书（2017）01破19号，证明原告主体适格； 证据二、合肥联创物资回收有限公司工商注册信息，证明被告主体适格； 证据三、房屋、场地租赁协议，证明原告的“债权人小组”成员姚国军与被告签订了《房屋、场地租赁协议》； 证据四、谈话笔录、告知函、送达回证，证明被告愿意继续使用案涉房屋及场地，同意向管理人支付案涉房屋及场地的占用费，占用费支付标准比照原《房屋、场地租赁协议》的价格条款； 证据五、房屋租赁合同解除函，证明被告发函告知管理人，被告要求解除租赁关系； 证据六、2019年3月8日案涉标的物现场勘察视频，证明被告已使用案涉标的物；（播放视频） 证据七、租赁合同，证明2018年10月1日，被告将案涉标的物出租给第三方。 被告联创公司针对原告国仓公司提交的证据质证意见如下：对证据一、二无异议。 对证据三的真实性无异议，但是对其证明目的补充双方协议第二条第1点约定了租金自具备使用条件后再开始计算。该协议约定租赁物的范围包括北边三个车间全部房屋、场地及附属设施。协议第6.4条约定乙方投资的资金甲方同意其应付租金冲抵。但是实际上乙方投资改造后管理人进场接管全部房屋及建筑物，乙方投入的资金也没有冲抵或收回。 对证据四的真实性无异议，但是对其合法性和证明目的有异议。该组证据只能证明是管理人的单方意思表示，管理人未在法律规定的两个月期限内通知被告是否继续履行，按照法律规定合同已经解除，不能证明被告占有和使用了案涉租赁物。谈话笔录本身内容看双方也没有就管理人进场后承租事宜进行协商或者价格约定。根本不存在被告同意按照租赁协议的价格条款支付占用费的情形。从告知函的内容本身看管理人表达的内容是后续承租事宜与管理人进行商议，这个过程不能证明双方建立了租赁关系，也不能证明管理人实际向被告交付了租赁物。 对证据五的真实性无异议，但是对其证明目的有异议，事实上案涉协议已经于2018.1.1解除，管理人的工作人员在2019.5.31以微信的方式发送案涉解除函，要求被告盖章，只是为了逃避管理人自身的在破产清算过程中履行职责不规范的责任。从解除函本身内容看明确载明管理人接管后不要被告投资改造，无法对外出租，进一步证明被告没有实际占有使用案涉房屋，也没有就案涉的房屋取得收益。 对证据六的三性及证明目的均不认可，案涉视频拍摄时间是2019.3，此时管理人已经进场接管一年多，视频中的人物也只有管理人的工作人员和堆放的物品。拍摄的场地是开放式的场地，在整个厂区管理人将其他区域出租给其他租户，不能证明堆放的物品是被告的行为。在管理人履职期间发生的场地使用性质行为，应当推定是管理人对外出租的，否则管理人自身履职不到位。 对证据七的真实性无法核实，关联性、合法性及证明目的不予认可。合同签订时间是2018.10，也是管理人进场后。案外人李凯作为个人无权对外出租，即便签订的协议也是无效的。协议本身来看也不能证明案涉协议的实际履行，更不能证明是被告联创公司占有或者使用了案涉的房屋。该份协议载明的租赁面积仅为1200平方米，那么被告与姚国军签订的协议约定的租赁面积是27000多平，还不包括厂区的道路和空地，原告仅仅以二十分之一不到的面积主张整个100多万租金显然毫无事实根据。从租赁时间看是2018.10，与原告主张的2018.1开始相距甚远。 被告联创公司提交如下证据： 第一组证据：1.房屋、场地租赁协议 2.现场建筑布局示意图（被告工作人员自行制作） 3.现场场地照片1组（拍摄时间2020年7月） 4.改造前的现场照片1组（补充）（拍摄时间2017年6、7月，被告投资改造场地之前） 证明目的：2017年6月5日被告与原告债权人签订的租赁协议约定租赁范围为国仓厂区内除厂区主干道北侧原该厂2号货场、2号生产线车间、拉丝机与脱壳机车间区域以外其他区域，包括1号货场、办公楼及附属楼、宿舍楼、养护车间、机修车间、平房及合计约27860平方米建筑物及空地，租金自房屋、场地修建、整改后具有使用功能之日起计算，租期6年。2018年1月1日管理人进场后，厂区改建尚未全部完成，已具备使用条件的区域管理人接管后自行出租，被告承租区域范围内尚不具备使用条件，管理人要求停止投入，被告并未实际使用案涉租赁物。在管理人进场结果后案涉租赁物均在管理人的控制下，不是由被告控制或者使用。从我方改造前的照片可以看出原先的场地完全无法具备使用条件，包括场地的地面堆满石头等，房屋内部完全废弃。从常理判断2017.6开始上述投资工程改造显然不是几个月就能完成的，在被告投入资金完成部分改造尚未实际使用之时，按照协议约定租金尚未起算。在2018年1月1日后案涉租赁场地仍然不具备使用条件。从被告提交的证据三改造前的现场照片可以证明。原来约定的办公楼面积是约为11000平方米，实际上管理人进场后均由其自行出租给武汉市政集团，作为九鼎山路的项目部，办公楼附属的5000平方本身是未完工工程，尚未来得及改造，根本无法使用。但是被告投入的改造资金未能收回。 第二组证据：微信聊天记录截图1张（原件存于李凯手机中） 证明目的：2018年1月1日管理人告知被告合同是否执行报告法院后再定，后期也未告知被告继续履行，按照法律规定合同已经解除。2019年5月31日，管理人工作人员许成律师通过微信向被告发送《房屋租赁合同解除函》要求被告盖章，管理人明知合同已解除，再故意诱使被告盖章出函，不能证明合同实际解除时间，也不能证明被告实际使用了案涉租赁物，也不能证明合同的实际解除时间。 原告国仓公司针对被告联创公司提交的证据质证意见如下： 对证据一的房屋场地租赁协议的真实性无异议，合法性和证明目的有异议，该协议的甲方是姚国军，姚国军不是案涉房屋的所有权人与使用权人，协议不具有合法性。原告从未对此协议进行过追认，原告只是参考这份合同的租金标准收取占用费。 对现场布局示意图的三性均有异议，此示意图为被告单方制作，未经原告确认。示意图中多处与事实不符，需要明确说明被告租赁的是房屋以及场地，没有顶棚的部分是作为场地使用，也有使用价值，具有使用功能。 现场照片一组真实性、合法性无异议，但是对其证明目的有异议。被告宣称原告将协议内的房屋出租给了九鼎山路项目部，事实上原告出租房屋的时间是在2019.6.6，被告要求解除租赁协议之后，与本案无关。案涉标的物已经达到使用条件。 改造前照片形成于2017.6月或者7月真实性、合法性无法核实，对其关联性有异议，原告要求被告支付占用费的起算时间为2018.1.1.，该组照片与本案显然无关系。 对证据二微信聊天截图真实性、合法性与证明目的均有异议。2019年5月31日被告声称自身文书写作能力欠缺，希望管理人帮助起草一份解除函，管理人本着最大限度服务破产案件相关当事人的工作态度，帮助被告起草了解除函。但是解除函的内容应该经过了被告的修改，解除函实际送达管理人的日期应该为2019年6月6日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月5日，出租方姚国军作为国仓公司债权人代表（合同甲方）与承租方联创公司（合同乙方）签订《房屋、场地租赁协议》，约定：甲方为经国仓公司债权人大会授权产生的且经过合肥市瑶海区人民法院备案认可的债权人代表，乙方为具有独立法律主体资格的法人，双方在自愿、平等、互利的基础上甲方承诺将其合法拥有处置权的房屋、场地出租给乙方经营，现达成如下协议：甲方出租给乙方的房屋、场地坐落于合肥市新站实验区安徽国仓管桩集团有限公司内；甲方出租给乙方的标的物范围：安徽国仓管桩集团有限公司厂区内除厂区主干道北侧原该厂2号货场、2号生产线车间、拉丝机与脱壳机车间区域外其他区域，即自主干道向北三个车间外的其他房屋、场地及附属设施等；厂房租赁期限租金自经甲方认可的乙方对租赁的房屋、场地修建、整改后具有使用功能之日起计算，租赁期限为6年；本协议所称租赁范围业经甲、乙双方现场确认，标的物年租金人民币壹佰万元，自本协议双方签字之日起乙方一次性向甲方提交履约保证金叁拾万元，本协议生效，待本协议生效后该定金转为乙方应付甲方租金；乙方应按季支付租金，即每季度第三个月上旬支付下个季度租金，每季度租金人民币贰拾伍万元；租赁期内，乙方因经营需要添置的设备、设施或对房屋、场地整改、修建应得到甲方认可，认可投资的资金，甲方同意其以应以租金冲抵，租赁期届满乙方无偿转让给甲方。等等。合同签订后，联创公司向姚国军支付30万元后，进入出租房屋及场地，并实际使用。 2017年12月6日，经姚国军申请，本院依法作出（2017）皖01破申22号民事裁定书，裁定受理国仓公司的破产清算申请。2017年12月18日，本院依法作出（2017）皖01破19号决定书，决定指定安徽润天律师事务所为国仓公司的破产管理人。 2018年1月1日，管理人就联创公司从姚国军处承租房屋、场地及租金的缴纳等事宜与联创公司李凯进行谈话，管理人在谈话中告知联创公司原出租人出租和处分国仓公司的财产行为不符合规定，要求联创公司停止向原出租人支付租金。管理人于同日向联创公司李凯发出《告知函》，李凯于当日签收《告知函》。2019年6月6日，联创公司向国仓公司破产管理人发出《房屋租赁合同解除函》，国仓公司管理人于当日收到。管理人接手案涉房屋、场地后，联创公司未向管理人支付租金。 本院认为，国仓公司虽不是案涉《房屋、场地租赁合同》的当事人，但其作为合同所涉房屋、场地的所有权人，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，其有权请求实际使用人联创公司支付占用费。从管理人于2018年1月1日对联创公司李凯的谈话笔录可反映，联创公司在合同签订后即进入案涉房屋及场地并实际使用。联创公司辩称其未实际使用案涉租赁物，与事实不符。 国仓公司主张联创公司参照《房屋、场地租赁合同》约定的租金标准，承担自2018年1月1日至2019年6月6日期间的占用费。经计算，该期间的占用费为1433333.33元。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告合肥联创物资回收有限公司于判决生效之日起支付原告安徽国仓管桩集团有限公司占用费1433333.33元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17700元，由被告合肥联创物资回收有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  陆建群 审 判 员  王 莉 人民陪审员  王永清 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  陈晓妹 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。