江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初5999号原告：兰爱莲，女，1979年7月30日出生，户籍地：江西省赣州市章贡区，现住江西省赣州市章贡区。被告：江西省祥源房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区八一四大道**巨亿赣南电商城****楼**商业。统一社会信用代码：91360700553530714K。法定代表人：林春树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李建，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邹涛，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。原告兰爱莲与被告江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称为祥源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告兰爱莲，被告祥源公司的委托诉讼代理人邹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰爱莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币5021.42元；2、判令被告立即向原告退还逾期期间物业费人民币186.73元；3、判令被告向原告承担因解决本次纠纷产生的交通费、伙食费、电话费、误工费共计488元；4、判令由被告承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：2016年6月29日，被告与原告签署了《商品房买卖合同》，根据合同约定商品房交付条件：已取得《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》。双方合同约定最后交房日期为2018年9月30日，被告公示符合法律法规的备案表日期为2019年1月7日（合计时间为99天），故被告存在逾期交房行为。按照合同逾期交付责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之二的违约金。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金及退还逾期期间已经预交的物业费用。被告交房前提条件是要求原告预交半年物业费，缴清差额房款，物业费以及签订物业管理合同，才让原告看房收房。原告接到被告通知携带个人相关资料在2018年10月8日过来售楼部办理交房手续。原告提出是否能先看房后补差额，交物业费等，被告不同意。原告认为被告隐瞒事实，逾期交房，未按照合同约定的交付条件及期限向原告交付房屋，被告应承担相应的违约责任。原告兰爱莲为支持其诉请，向本院提交以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格；证据2、被告企业信息查询表，证明被告基本身份信息及被告诉讼主体资格；证据3、《赣州市商品房买卖合同》、住房公积金贷款借款借据、购房发票等复印件，证明原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，被告应当在2018年9月30日向原告交付商品房，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金；证据4、竣工验收备案表复印件，证明被告达到符合合同预订的交房条件时间为2019年1月7日；证据5、交房通知书复印件，证明被告在商品房不符合合同约定的条件下通知原告交房，恶意欺诈原告办理交房手续；证据6、收款收据复印件，证明被告在逾期交房间收取原告物业费186.73元。被告祥源公司辩称，1、答辩人出售给被答辩人的房屋，没有逾期交付。交付，是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。被答辩人于2018年10月14日接收、占有了房屋，因此，答辩人没有逾期交付。2、被答辩人知道或应当知道答辩人交付的房屋，因客观原因尚少《验收备案表》，但不影响占有和使用，并办理了收房手续。根据双方《商品房销售合同》第十一条约定：交付商品房时，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。但在通知被答辩人交房后，答辩人如实在售楼部交房现场公示板上公示了房屋仅经过竣工验收尚未取得备案登记等相关文件，被答辩人到售楼部收房，完全可以看到。其中，在有购买人询问为什么没有取得备案表，对房屋的使用是否会影响时，答辩人工作人员都会如实答复：一从公示的备案可以看到，工程早在2018年9月26日已验收，可以正常使用；二尚未取得备案表是因消防部门要求对5、6号楼整体验收，受政府停工令、暴雨等因素影响，工程稍有滞后，备案要延期。因此，被答辩人在收房时，对5号楼尚未取得备案表，形式要求尚有欠缺是知道或应当知道的，根据合同其可以拒绝收房，但其没有拒绝，而是办理了收房手续，应当视为实际交付房屋。双方《商品房销售合同》第十二条约定了违约金计算标准：“自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止”。该条所明确的是“实际交付”而未限定为符合交付条件的交付。按照通常理解，“实际交付”即是指现实的、事实上的交付，也即商品房的转移占有，而非满足某些交付条件的观念上或法律形式上的交付。尽管该约定并未直接表述为判断房屋交付使用的标准，但是，从违约责任的限定方面肯定了“实际交付”后不再视为逾期交付，无疑是反“实际交付”作为房屋交付使用和认定逾期交房的标准。因此，被答辩人在实际交付后，还要求计算违约金，显然违背了双方合同的约定。3、在施工过程中，因政府管理部门指令性停工、暴雨等自然影响，时间达106天，依法可以免责。双方合同补充协议第六条第5款规定：不可抗力导致的延误双方不承担责任；不可抗力包括政府政策变化，其他非出卖人所能预料及控制的情况。根据答辩人向法庭提交的证据，因为政府临时指令性文件要求，答辩人必须停工的时间共计有81天，因为大暴雨导致工地被淹这一气象灾害导致无法施工的时间共计有25天。因此，从合同约定的交房时间2018年9月30日到实际完成工程验收备案的时间2019年1月7日，共计99天，而答辩人可以免责或据以顺延的时间，有106天。因此，答辩人即使真的逾期99天才实际交付房屋，也可以免责。4、退言之，假使答辩人实际交房行为仍可被认定为属于违约，但从房屋合格，且被答辩人实际接收并使用房屋情况看，被答辩人没有因欠缺形式要件受到任何损失，反而从实际收房中受益。因此，其主张违约金没有依据或过高，应当免除或降低。违约金主要具有补偿性兼具惩罚性，主要是补偿受害方损失并适当惩罚违约方，一般违约金不超过受害方损失的130%。本案情况与开发商真正逾期交房不一样，因此应当区别对待，在被答辩人没有损失，反而从中实际享受到了使用或出租利益的情况下，还继续要求答辩人承担与真正逾期交房一样的责任，有违合同法的公平原则。因此，也应当由法院根据实际情况酌情免除或将违约金降到1%以下。5、物业管理费、伙食费等要求答辩人承担没有法律依据。双方的合同纠纷，在合同中，没有约定物业管理费、伙食费交通费等由一方承担的情形。在合同法中，也没有规定这些费用必须由出卖人承担。物业管理费是被答辩人与物业管理公司的合同关系，被答辩人实际接收并占有房屋后，物业公司收取管理费属于正常行为，与答辩人无关。综上，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告祥源公司为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据：证据1、营业执照、法人代表身份证等复印件，证明祥源公司主体资格；证据2、《商品房买卖合同》（原告已提交），证明《商品房销售合同》第十二条约定了违约金计算标准：“自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止”；补充协议第六条第5款规定：不可抗力导致的延误双方不承担责任；不可抗力包括政府政策变化，其他非出卖人所能预料及控制的情况；证据3、交房公示板照片，证明在交房公示板中，对已经取得的批准、验收文件均进行了公示，仅独没有公示房屋已通过建设管理部门备案。原告应当知道房屋尚未在建设部门验收备案；证据4、钥匙签收表复印件，证明原告于2018年10月14日接收了房屋；证据5、使用水电证明，证明收房后，原告已实际使用该房屋；证据6、1、2016、6、11《停运通知》；2、2016年6月29日《停运通知》；3、2016、7、20《停运通知》；4、2016、8、17《停运通知》；5、2016、12、13《停运通知》；6、2017、8、10《厦门会晤管控方案》；7、2017、10、21《紧急通知》；8、2017、11、15起重机械专项检查的通知；9、2017、12、11《扬尘治理紧急通知》；附：政府指令性停工时间统计表等复印件，证明在包括5号楼的整个工程建设过程中，政府管理部门根据各种需要，在2016年6月12日至2017年12月11日期间，先后下达了9个指令性停工文件，要求施工单位在通知时间内停止施工，共计停止施工81天，导致后续工作严重受到影响。根据双方《商品房买卖合同》第十二条、补充协议第六条第五款之规定，该81天导致的逾期可以免责；证据7、2016年3月20日至23日暴雨，淹没施工现场照片，证明2016年3月20日至23日暴雨，导致正在施工的地下室工地全部被淹，该暴雨灾害导致无法施工达15天，可以免责；证据8、2016年6月13日暴雨，淹没施工现场照片，证明2016年6月13日暴雨导致正在施工的地下室工地全部被淹，该暴雨灾害导致无法施工达6天，可以免责；证据9、工程临时延期审批表，证明工程监理根据停工指令和暴雨的事实，同意延长工期，共计106天；证据10、《质量证明文件和复验报告汇总表》、《混凝土强度评定表》、《混凝土结构实体检测报告》等复印件，证明2016年系5号楼框架施工期间，混凝土、渣土需求量、运输量大。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年6月23日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20160609274），该合同约定：原告以商业贷款方式购买被告开发的“巨亿?赣南电商城”5幢924室房屋一套，房屋总价款为人民币251847元。双方约定出卖人应当在2018年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，并约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二[该比率应不小于本条第1（1）项中的比率]的违约金。合同签订后，原告按约定履行了自己的付款义务并补交了面积差价1760元，即房屋总价款为253607元。2018年9月底，被告向原告发出交房通知书。2018年10月14日，原告办理了收房手续。另查明，1、本案争议的“巨亿?赣南电商城”5幢房屋于2019年1月7日办理竣工验收备案并取得竣工验收备案表；2、2018年10月14日，原告向赣州市奇亿商业运营管理有限公司交纳了案涉房屋的物业费373.46元（2018年10月-2019年3月）。上述事实有原告提交的原告身份证复印件、被告企业信息、赣州市商品房买卖合同（合同编号：20160609274）、赣南电商城项目交房通知书、竣工验收备案表等证据，被告提交的营业执照、法人代表身份证、商品房买卖合同、钥匙签收表、使用水电证明等证据以及原、被告的当庭陈述予以证明，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，属合法有效，双方均应严格履行约定的义务。被告辩称其因施工期间下暴雨以及赣州市城市管理委员会下达停运通知导致施工延期，逾期交房天数应予以扣除的主张，本院认为，天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气均为正常的天气现象，被告作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据以往的天气记录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，正常的下雨天气不构成不可抗力事由。另外，被告提交的停运通知仅是要求在检查期间运输车辆停止流散物体运输（渣土、沙石、混凝土等），被告也未提供证据证明赣州市城市管理委员会下达停运通知的时间段内，本案争议的房屋施工正处于流散物体运输的施工阶段。因此，被告的该抗辩主张并不必然导致工程停工，且被告也并未在规定时间内告知原告，故本院对被告的该抗辩主张不予以采纳。关于被告辩称原告所主张的违约金偏高的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。本案中，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期交房应按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，该标准并未明显过高，故被告认为违约金过高的答辩意见，本院不予采纳。关于案涉房屋的交付时间问题。该房屋竣工后相关部门验收前，原告领取了该房屋钥匙，与被告办理了交房手续，实际占有该房屋。被告将该房屋交付原告已成为客观事实。经过竣工验收是商品房交付使用的法律要件，取得竣工验收的批准文件或者备案文件，是商品房交付使用的形式要件，本案中被告向原告交房时未取得竣工验收的批准文件或者备案文件，被告的交付属于瑕疵交付。但被告事后取得竣工验收文件，证明商品房项目竣工合格，只是房屋竣工后验收证明文件的形式要件滞后，对房屋的交付不产生实质影响。原告于2018年10月14日接受并占有房屋，应视为已认可被告按合同约定交付房屋成立，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持，被告应向原告支付2018年10月1日至2018年10月14日期间的逾期交房违约金710.10元（253607元×万分之二×14天）。关于原告要求被告退还逾期期间已缴纳的物业费，由于案涉的物业费是由原告向赣州市奇亿商业运营管理有限公司，并不是向被告实际缴纳的，原告要求被告退还物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告向原告承担因解决本次纠纷产生的交通费、住宿费、伙食费共计488元，因原告未提供任何证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告江西省祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告兰爱莲支付逾期交房违约金710.10元；二、驳回原告兰爱莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告江西省祥源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  朱栋华人民陪审员  陆志燕二〇二〇年十月十六日法官助理刘丽萍书记员吴金凤