福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5789号 上诉人（原审原告、反诉被告）：周丹，女，1964年1月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人（原审原告、反诉被告）:孙齐军，男，1962年7月31日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘志杰，福建锐熙律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄敏，福建锐熙律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张明锦，女，1990年4月23日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：张江波，福建拓中律师事务所律师。 上诉人周丹、孙齐军与上诉人张明锦因房屋买卖合同纠纷一案，均不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2711号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 周丹、孙齐军上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持周丹、孙齐军的诉讼请求。事实和理由：一审判决认为张明锦的违约行为未给周丹、孙齐军造成经济损失，对违约金进行调整，该判决存在错误。一、案涉《房屋买卖合同》约定违约金为20万元，该约定系双方真实意思表示，合法有效，且违约金金额并未过高。二、一审法院以未给周丹、孙齐军造成经济损失为由调整违约金，缺乏依据。张明锦主张违约金过高，但未提供证据证明，应承担不利的法律后果。周丹、孙齐军购买讼争房屋的资金大部分系通过向银行贷款和亲友有利息的借款而得，张明锦的违约行为导致周丹、孙齐军长期无法出售讼争房屋从而取得售房款，从而导致其支付了相当数量的利息，产生巨大经济损失。三、民事活动遵守的最基本原则是公平原则和诚信原则，违约金不但具有补偿损失作用更具有惩罚性质。一审法院将违约金调整为7万元，明显过低，纵容了周丹、孙齐军的违约行为，显失公平公正。四、张明锦的违约行为对周丹、孙齐军家庭造成了严重的伤害和巨大的经济损失。张明锦的违约造成周丹、孙齐军还贷款利息部分的经济损失为10万元，房价下跌损失不低于28万元。 张明锦辩称，一、案涉《房屋买卖合同》及其各补充协议等，未经合意，不成为合同法意义上的合同。且上述文件未经产权共有人及共同买受人等必要主体共同签署，不发生法律效力。二、本案中无证据证明因案涉交易最终未能完成给周丹造成了经济损失，更无任何证据或第三方数据证明案涉房产价格下跌。三、“违约填平原则”是处理违约及违约赔偿事宜的基本原则，如上所述，由于周丹并未因此遭受损失，其并无“填平”之请求基础。况且，周丹主导的本宗交易过程严重违背常理，诸如引导买方绕开中介后将中介费3万元加入到购房价款当中、一再弱化签约的法律后果、在未见合同磋商文本的情况下十次以上催促买方签约以及明显诱导买方隐瞒其配偶而私下签订阴阳价款的文件等，可见周丹存在明显重大过错，受到惩罚的应该是周丹。四、周丹因其自身过错以及重大负债后资金安排、调配不当导致的损失或损失扩大等，均与张明锦无关，该等情形不能作为其主张不当赔偿的事实依据。 张明锦上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，改判驳回周丹、孙齐军的全部诉讼请求，支持张明锦的反诉请求。事实和理由：一审判决遗漏认定、评判案件重要事实，适用法律不当，应予改判。一、一审判决对案涉房产交易的交易主体及合同价款等重要内容的真实合意未予认定和评判。案涉房产交易双方的适格及必要主体：出售方为孙齐军与周丹夫妇，买受方为张明锦及其配偶方雄江。而孙齐军在合理期限内未予追认，方雄江则明确拒绝追认。该等情形下签署的合同不发生效力。二、案涉《房屋买卖合同》内容未经合意，并非民法或合同法意义上的合同。签约两方周丹与张明锦未就合同条款进行必要商议与斟酌。三、一审法院遗漏认定周丹诱导、串通张明锦损害案外人方雄江重大财产权益这一基本事实。周丹为促使张明锦签署案涉合同，出谋划策了“阴阳价款”的操作方式，意在隐瞒张明锦的配偶、案外人方雄江，使其在完全不知情的情况下，误以为案涉房产系以183万元成交，从而追认、认可案涉交易。周丹的该等恶意串通、隐瞒实际交易价款的行为，将导致方雄江在不知情的情况下背负高达20万元的夫妻共同债务，严重损害方雄江的重大财产权益。根据合同法第五十二条第（二）款规定，案涉合同及其补充协议应属无效。四、即使案涉合同被认定有效，周丹亦无权主张任何经济赔偿。周丹在一审中未举证证明其因案涉交易未果遭受到损失，相反，张明锦掌握有周丹自认案涉房产已涨价10万元的录音证据。因此，根据违约“填平原则”，周丹无权向张明锦主张巨额违约金。此外，张明锦与周丹商议解除合同时，周丹并未向张明锦主张违约金，周丹也曾在微信中明确表示放弃索赔。 周丹、孙齐军辩称，张明锦的上诉主张缺乏法律依据，案涉房屋买卖合同具有法律效力。 周丹、孙齐军向一审法院起诉请求：1.判令张明锦立即向周丹、孙齐军支付违约金180000元；2.判令张明锦立即向周丹、孙齐军支付为实现权利而支付的律师代理费6000元。 张明锦向一审法院反诉请求：1.判决确认双方于2019年12月16日签订的《房屋买卖合同》及其各补充协议无效；2.判令周丹、孙齐军向张明锦返还已收取的款项20000元整，并以20000元为基数，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，支付自反诉之日起至实际金额退还之日止的资金占用利息。 一审法院认定事实：周丹、孙齐军系夫妻关系，案涉房屋系周丹、孙齐军共同所有。2019年12月16日，张明锦与周丹在产权共有人孙齐军未在场情形下在福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部签订了一份《房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定：张明锦以成交价格2030000元向周丹、孙齐军购买位于闽侯县××街街道××路××号××＃楼××单元房屋。合同并对交易房产基本情况、成交价格及付款方式、履约保证、违约条款等作了约定。同时，周丹与张明锦同样在产权共有人孙齐军未在场的情形下与福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部签订了一份《委托代办协议》，约定：周丹、孙齐军及张明锦共同委托福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部代为办理上述房产交易手续。合同并对委托代为办理事项等作了约定。事后，周丹、孙齐军依约将上述房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》提交至福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部处。合同签订后，张明锦向周丹出具了一份《欠条》，内容：兹有本人张明锦（身份证号：3522031990********）欠周丹（公民身份号码：3501021964********）、孙齐军（身份证号：3501021962********）购房款人民币贰拾万元整（¥200000.00）。此据，欠款人：张明锦（签名），日期：19.12.16。嗣后，张明锦向周丹支付了20000元。2019年12月17日，孙齐军到福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部对《房屋买卖合同》、《补充协议》和相关附件及《委托代理协议书》作了追认，同时孙齐军还将其所有的房屋所有权证和国有土地使用证的原件交由该中介公司保管。2020年1月3日、2020年1月9日，福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部应周丹、孙齐军的要求又分别两次向张明锦发送了《告知函》及《催告函》催告张明锦尽快履行合同义务，但张明锦未依约配合办理相关手续亦未作出任何答复，导致合同无法继续履行，故引起纠纷。另查，孙齐军于2020年3月19日将房屋所有权证和国有土地使用证原件收回。同时，周丹、孙齐军为本案支出律师费6000元。 一审法院认为，周丹与张明锦签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》和相关附件及《委托代理协议书》，虽然作为共有产权人孙齐军在签订上述相关合同未到场，但事后孙齐军到福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部签约中心作了追认并交付了产权证书等相关证件，该公司已将上述情况向张明锦邮寄了告知函、催告函，因此，上述房屋买卖合同及相关附件和协议均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。鉴于张明锦于2020年3月5日主动通过微信向周丹、孙齐军提出解除双方之间签订的房屋买卖合同及相关补充协议，周丹、孙齐军亦无异议，一审法院予以准许。张明锦未按照双方签订的合同及相关协议履行义务，已构成违约，对此本应按双方签订的《房屋买卖协议》第八条第四项（2）的约定履行支付周丹、孙齐军的违约金20万元的义务，鉴于该合同第八条第四项（2）约定的违约金偏高，且张明锦本人系有意购买案涉房屋，只是在其夫妻未经沟通的情形下匆忙签订合同，况且其违约行为并未给周丹、孙齐军造成相应的经济损失，为平衡双方当事人矛盾和利益，对其违约金可予以适当调整，故可酌定按70000元支付违约金，同时支付律师费6000元。但张明锦已付的20000元予以扣减。张明锦的委托代理人主张案涉房产交易作为大宗交易，张明锦在未经其丈夫方雄江同意，且共有产权人孙齐军未到场签约且事后未获有效追认的情况下，故本案的房屋买卖合同及其相关补充协议等均应认定为无效。一审法院认为，张明锦作为具有完全民事行为能力的自然人，对于房屋买卖合同的订立，应当知晓合同的效力和约束力，故其委托代理人的上述主张，无事实法律依据。另外，根据福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部出具的证明，该证明虽无单位负责人或经办人签名，证明的形式上存在瑕疵，但该证明可证实孙齐军于2019年12月17日持着房屋所有权证等相关证件到场对合同进行了追认，且亦同意出卖案涉房屋，因此，张明锦反诉要求确认2019年12月16日签订的《房屋买卖合同》及其各补充协议无效，并反诉要求周丹、孙齐军应返还其收取的款项20000元并按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价支付利息，无事实和法律依据，一审法院不予采纳，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除周丹、孙齐军与张明锦于2019年12月16日签订的《房屋买卖合同》及其《补充协议》；二、张明锦应自本判决生效之日起十五日内向周丹、孙齐军支付违约金计70000元及律师费6000元，合计76000元，扣减张明锦已支付20000元外，张明锦实际还应支付周丹、孙齐军上述款项合计56000元；三、驳回本诉原告周丹、孙齐军其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张明锦的反诉请求。本案案件受理费4020元，依法减半收取计2010元，由张明锦负担850元，周丹、孙齐军负担1160元。反诉费150元，减半收取75元，由张明锦负担。 二审中，周丹、孙齐军向本院提交如下证据：《房地产经纪合同》、《不动产登记中心受理单》及交易流水，共同证明周丹将案涉房产出售给张明锦的价格远低于市场价。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，周丹、孙齐军提交的上述证据不能证明其待证对象。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，张明锦具有完全民事行为能力，其以个人名义签订案涉房屋买卖合同及相关补充协议，应当知悉由此产生的相应法律后果，故张明锦以其配偶拒绝追认为由主张案涉房屋买卖合同等无效的主张于法无据。福州市鼓楼区众磊鑫城房产经纪服务部出具的证明可证实孙齐军于案涉房屋买卖合同签订次日即对案涉房屋买卖合同等进行追认。故张明锦以案涉房屋买卖合同等未经孙齐军合理期限内追认为由主张案涉房屋买卖合同等无效的主张不能成立。综上，张明锦要求确认案涉房屋买卖合同等无效、要求周丹向其返还已收取款项并支付相应利息的反诉请求均不能成立，一审法院不予支持，并无不当。 关于张明锦应承担的违约金数额。从周丹与张明锦的微信聊天记录来看，在案涉房产交易过程中，周丹对张明锦购买案涉房产需要其配偶资金支持、其配偶明确不同意按203万元价格购买案涉房产的情况是知悉，周丹与张明锦经私下协商以《房屋买卖合同》约定出售价格为183万元、张明锦另行出具20万元欠条方式促成案涉房产交易，张明锦是在其夫妻未经沟通的情形下匆忙签订合同，从而未履行合同。周丹对案涉合同的无法履行亦存在一定过错。一审法院综合本案案情，为平衡双方当事人的利益，将合同约定的20万元违约金调整至7万元，已臻合理，本院予以维持。 综上，周丹、孙齐军和张明锦的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回周丹、孙齐军和张明锦上诉，维持原判。 二审案件受理费4095元，由周丹、孙齐军负担2320元，由张明锦负担1775元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十月十七日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦