福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2632号 上诉人（原审原告）：李志红，男，1975年3月28日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。 被上诉人（原审被告）：莆田市港辉物业管理服务有限公司，住所地：莆田市城厢区龙办下磨居委会梅园路三信花园**。统一社会信用代码：91350302691937432N。 法定代表人：郭韩云，总经理。 被上诉人（原审第三人）：莆田市港辉商业运营管理有限公司，住所，住所地：莆田市城厢区凤凰山街道学园南街**嘉禾世纪广场**楼**社会信用代码：913503026990200043。 法定代表人:黄仁泉，总经理。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人:王金财，福建理顺律师事务所执业律师。 上诉人李志红与被上诉人莆田市港辉物业管理服务有限公司﹙以下简称“港辉物业公司”﹚、莆田市港辉商业运营管理有限公司﹙以下简称“港辉运营公司”﹚房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李志红、被上诉人港辉物业公司及港辉运营公司的共同委托诉讼代理人王金财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李志红上诉请求：1.依法撤销莆田市城厢区人民法院（2020）闽0302民初1234号民事判决，并改判支持李志红的原审诉讼请求。2.港辉运营公司应承担共同支付责任;3.一审、二审诉讼费由港辉物业公司及港辉运营公司承担。事实和理由:1.新华都万家惠公司于2019年4月30日提前终止与港辉物业公司签订的《租赁合同》，并向李志红发出终止合同的函告对李志红没有法律约束力。2016年10月9日，新华都公司与港辉物业公司和有同意的业主签订《补充协议书2》，该协议书上的全部条款与原《补充协议书》具有同等效力，而该协议书的有效期是2016年10月9日至2022年6月30日。2019年5月23日，李志红收到新华都万家惠公司单方出具的终止合同函告。该终止合同未经李志红签字确认对李志红没有法律约束力。2.新华都万家惠公司已注销，港辉物业公司未再收取新华都万家惠公司租金，与李志红无关，没有事实依据的。《补充协议2》中的条款与《租赁合同》互相冲突，违反了李志红原有《补充协议》中的条款代付租金履行义务，直至代付合同终止。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误。 港辉物业公司及港辉运营公司答辩称：李志红与新华都万家惠公司存在房屋租赁合同关系,该公司于2019年4月30日跟李志红终止合同关系,李志红与新华都万家惠公司已经不存在租赁合同关系。2.港辉物业公司之前受新华都万家惠公司的委托代付租金的行为,因为新华都万家惠公司跟业主的租赁合同终止,所以港辉物业公司没有义务继续代付租金,李志红和港辉物业公司及港辉运营公司之间不存在租赁合同关系,原审判决是正确的。 李志红向一审法院起诉请求：1.依法判令港辉物业公司支付自2019年5月1日起暂计至起诉之日止按每月1228.5元计算的租金14742元，及该款自2019年5月1日起暂计至起诉之日止按每日万分之三计算的违约金442.26元，以及上述款项自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息；2.本案诉讼费由港辉物业公司承担。 一审法院认定事实：2010年2月25日，李志红与港辉运营公司签订《房屋租赁合同》一份，约定李志红将其向莆田市荔元房地产开发有限公司购买的座落在莆田市城厢区学园南路“嘉禾·世纪广场”第3层3167号建筑面积33.31平方米的商铺出租给港辉运营公司；租赁期限为12年，自2010年7月1日起至2022年6月30日止；第一年至第四年﹙2010年7月1日至2014年6月30日﹚租金总额为44226元，该租金在合同签订前一次性支付；第五年至第八年﹙2014年7月1日至2018年6月30日﹚租金每年为12636元，每三个月支付一次，即在每期的第二个月15日前支付当期三个月的租金；第九年至第十二年﹙2018年7月1日至2022年6月30日﹚租金每年为14742元，每三个月支付一次，即在每期的第二个月15日前支付当期三个月的租金。若港辉运营公司未按合同支付租金，则应自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付违约金给李志红；双方还对其它权利义务进行约定。2010年5月30日，李志红与港辉运营公司签订《商铺托管委托书》，委托事项：委托港辉运营公司进行商业策划、招租、招商、市场培育、商场运营及物业管理等服务，并可直接以受托人的名义对外签订租赁合同，自行决定租金标准及付款办法等租赁合同的全部条款；在托管期限内，委托人承诺不以任何理由终止委托关系等；托管期限：自2010年7月1日起至2022年6月30日止。 2010年2月28日，港辉运营公司将所承租的商铺整体委托给港辉物业公司，由港辉物业公司与新华都万家惠公司（已注销）签订合同及履行代收代付新华都万家惠公司的租金的义务。2010年9月21日，港辉物业公司与新华都万家惠公司签订《租赁合同》，约定将上述房产租赁给新华都万家惠公司。租赁期限为12年，自2010年3月1日至2022年3月1日止；若商场周边商业环境已经发生变化，新华都万家惠公司经营一年后连续3个月经营亏损，并且认为继续经营下去仍不能扭亏的情况下，如新华都万家惠公司选择单方终止合同，新华都万家惠公司有权取回其所购置的设备、设施、商品等，港辉物业公司有权不予退还履约保证金，同时新华都万家惠公司应支付6个月的租金作为违约金偿付港辉物业公司。 2014年5月1日，李志红与新华都万家惠公司、港辉物业公司签订《补充协议书》，约定该商铺租金由港辉物业公司支付给李志红，港辉物业公司作为162名业主的受托方代为签订租赁合同及代收租金。自2014年5月1日起原合同项下“出租方”的所有权利义务概由162名业主共同承担，港辉物业公司同意对162名业主履行原合同义务承担连带担保责任；162名业主﹙含李志红﹚原已出具的《委托书》，在委托期限﹙至2022年6月30日﹚内，不可撤销地委托港辉物业公司对租赁物进行统一出租、代收租金等，李志红于2014年8月5日“业主签名”栏签名确认。 2019年5月23日，新华都万家惠公司向李志红发出“关于终止新华都筱塘店《租赁合同》的再次函告”，内容为：“我司已于2019年4月11日通知新华都筱塘店所有业主和莆田市港辉物业管理服务有限公司，决定于2019年4月30日提前终止新华都筱塘店《租赁合同》及相关补充协议。现已与除贵业主之外的所有业主达成提前终止租赁合同协议，并给予了相应的补偿。因贵业主一直不与我司签订提前终止协议，现我司决定再次通知贵业主:1.贵与我司租赁合同已于2019年4月30日提前终止……”。现李志红以新华都万家惠公司和港辉物业公司从2019年5月1日至今私自停发租金，经多次催讨仍未支付，其行为已构成违约为由诉至本院。 一审法院认为，李志红与港辉运营公司于2010年2月25日、5月30日签订的《房屋租赁合同》、《商铺托管委托书》，港辉物业公司与新华都万家惠公司于2010年9月21日签订的《租赁合同》，162名业主与新华都万家惠公司、港辉物业公司于2014年5月1日签订《补充协议书》，以及本案涉案的《整体租赁委托函》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，故是合法有效的，双方均应遵守并切实履行。李志红请求港辉物业公司支付给其自2019年5月1日起按每月1228.5元支付租金，及该款自2019年5月1日起按每日万分之三计算的违约金，以及上述款项自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计算的利息，因港辉物业公司系受港辉运营公司委托代162名业主（包括李志红）与新华都万家惠公司签订《租赁合同》及代收租金等，现新华都万家惠公司于2019年4月30日提前终止与港辉物业公司签订的《租赁合同》，并向李志红发出终止合同的函告，且现新华都万家惠公司已注销，港辉物业公司未再收取新华都万家惠公司租金，故李志红的上述请求没有依据，本院不予支持。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回李志红的诉讼请求。案件受理费人民币179.6元，由李志红负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案各方当事人对一审认定的事实均无异议，对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”根据上述规定，李志红一审没有请求港辉运营公司承担支付责任，二审上诉请求港辉运营公司应承担共同支付责任，因港辉运营公司不同意调解，李志红可另行起诉。2014年5月1日，162名业主与新华都万家惠公司、港辉物业公司签订《补充协议书》，该协议第一条中约定“自2014年5月1日起原合同项下出租方的所有权利义务概由甲方（162名业主，下同）共同承担”；第四条中约定“甲方内部的租金分配由丙方（港辉物业公司）代收代为分配租金”。据上述约定，港辉物业公司与新华都万家惠公司于2010年9月21日签订《租赁合同》的出租方的权利义务已由李志红及其他161名业主共同承担，出租方已变更为162名业主，2014年5月1日后，港辉物业公司只是代收代为分配租金。因新华都万家惠公司于2019年4月30日提前终止与港辉物业公司签订的《租赁合同》，并向李志红发出终止合同的函告，且新华都万家惠公司已注销，港辉物业公司未再收取新华都万家惠公司租金，也就不再代分配租金。故一审认定李志红请求港辉物业公司支付给其自2019年5月1日之后的租金没有依据，并无不当。 综上所述，李志红的上诉请求不能成立，不予支持。原审认定事实清楚、适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费179.6元，由李志红负担。 本判决为终审判决。 审判长  林青山 审判员  柯萍萍 审判员  邱园园 二〇二〇年十月二十三日 书记员  何嵘静 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。