河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7068号上诉人（原审原告）：郭凤英，女，汉族，1963年4月15日生，户籍所在地：洛阳市西工区。现住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：王俊雅，河南君友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨利落，河南君友律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李浩，男，汉族，1980年7月3日生，住洛阳市瀍河回族区。被上诉人（原审被告）：洛阳世纪英豪体育健身有限公司，住所地：洛阳市涧西区安徽路12号万国银座2号楼4层1号。法定代表人：徐波，系该公司总经理。二被上诉人共同委托诉讼代理人：谌艳杰，河南开物律师事务所律师。上诉人郭凤英因与被上诉人李浩、洛阳世纪英豪体育健身有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人郭凤英及其委托诉讼代理人王俊雅、杨利落，被上诉人李浩、洛阳世纪英豪体育健身有限公司的共同委托诉讼代理人谌艳杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭凤英上诉请求:1、撤销原判，改判被上诉人支付至2020年4月15日的房屋租金624199.5元(不服一审金额为400380.5元),且按照每月138711元支付房租自2020年4月16日起至其将房屋返还给之日止，庭审中明确：从2020年5月18日起--2020年9月14日按照每月138711元，计540972.9元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、对方依法应当支付全部的房屋租金,一审法院判决依法应当予以撤销。疫情并非是不可抗力，《房屋租赁合同》约定的不可抗力不包括疫情，疫情的发生,不能作为免除该期间房租的理由,应属于对方在经营程中应承担的风险，不能作为免除房租的理由。二、对方依法应当支付在其占用期间的房屋租金,一审法院判决依法应当予以撤销。一审法院在案件事实认定过程中,遗漏了诉讼请求,造成占用房屋而不用支付房租的法律后果。三、李浩应当承担法律责任。李浩作为房屋承租人,应当与世纪英豪共同支付房租。李浩、洛阳世纪英豪体育健身有限公司共同辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉没有法律依据，请求驳回上诉，维持原判。郭凤英一审诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告支付拖欠的房租624199.5元（自2019年12月1日至2020年4月15日房租）3、请求依法判令被告支付违约金296494.8元；4、请求依法判令被告自2020年4月16日起至将房屋返还给原告之日止，按照每月138711元向原告支付房租；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2014年5月26日，郭凤英作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的李浩（原为洛阳世纪英豪体育健身有限公司股东、法定代表人）签订《房屋租赁合同》一份，双方就房屋概况、房屋所有权、租赁期限、免租装修期、房屋交付与使用、租金计算及支付方式、甲方的权利、义务、乙方的权利、义务、房屋装修及修缮、租赁期满、物业管理、违约责任、不可抗力及双方责任豁免、合同的管辖和生效、附件等内容进行了约定。该合同第十三条13.1约定：本合同所称的不可抗力指当事人不能预见、不能避免或不能克服的客观情况，包括战争、恐怖袭击、动乱、戒严/管制、罢工、游行、地震、陨石或天体坠落、台风/龙卷风、洪水、海啸、雷击事故等。13.2约定：发生不可抗力，双方均按法律的规定采取相应措施的情况下，对因不可抗力原因导致该房屋损坏或造成双方损失，双方互不承担责任。2014年12月3日，郭凤英作为甲方与作为乙方的李浩签订《补充协议》一份，对上述合同部分条款进行了补充和重新约定。2017年1月23日，郭凤英作为甲方与作为乙方的洛阳世纪英豪体育健身有限公司又签订《补充协议》一份，双方对每月房租进行了调整。2017年11月12日，郭凤英作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的洛阳世纪英豪体育健身有限公司又签订《补充协议》一份，对租金又进行了补充约定。该《补充协议》第二条约定：2018年1月1日-2018年12月31日月租金为118000元；第三条约定：2019年1月1日起至合同期结束止，原合同中递增条款改为每两年递增一次，每次递增5%，首次递增在118000的基础上开始递增，以后每次递增均在前一个租赁期间租金基础上递增5%。原被告因房屋租金等问题产生分歧，致矛盾不可调和，郭凤英遂起诉。一审法院认为：郭凤英与李浩、洛阳世纪英豪体育健身有限公司签订的《房屋租赁合同》及三份《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于合同的解除问题，郭凤英主张解除与洛阳世纪英豪体育健身有限公司签订的《房屋租赁合同》，洛阳世纪英豪体育健身有限公司也同意解除该合同，本院予以照准。郭凤英仅起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，但本院认为，原被告双方签订的三份《补充协议》作为《房屋租赁合同》的从合同，对于双方签订的《房屋租赁合同》具有从属性，主合同解除或终止后，从合同效力亦应随之解除或终止。关于郭凤英所主张的房屋租金问题，原、被告双方对于已付租金总额及房屋租金支付至2019年11月31日并无异议。故洛阳世纪英豪体育健身有限公司理应向郭凤英支付2019年11月31日之后的房屋租金。但众所周知，2020年元月，我国爆发新冠疫情，2020年1月25日，我省启动疫情防控一级应急响应，洛阳世纪英豪体育健身有限公司在2020年1月25日之后实际上处于无法继续营业的状态。××疫情属不可抗力，属于法定免责事由，且在郭凤英与李浩签订的《房屋租赁合同》中也明确约定了不可抗力免责的条款，双方明确约定了“对因不可抗力导致该房屋损坏或造成双方损失，双方互不承担责任”等内容，加之郭凤英未举证证明洛阳世纪英豪体育健身有限公司何时复产复业，故本院对郭凤英要求洛阳世纪英豪体育健身有限公司支付2019年1月25日之后房屋租金的诉讼请求不予支持。但2019年12月1日至2020年1月25日之间的房屋租金洛阳世纪英豪体育健身有限公司理应支付。根据郭凤英与洛阳世纪英豪体育健身有限公司于2017年11月12日签订的《补充协议》，双方2019年及2020年房屋租金的计算标准应为在月租金118000元的基础上递增5%即月租金为123900元，故洛阳世纪英豪体育健身有限公司应当支付给郭凤英的房屋租金为223819元（即2019年12月房租为123900元，2020年1月1日至2020年1月25日房租为123900元/月÷31天×25=99919元，两项合计为223819元）。关于违约金，洛阳世纪英豪体育健身有限公司未按双方约定的期限支付租金，显属违约，应当承担相应的违约责任。郭凤英与洛阳世纪英豪体育健身有限公司于2017年11月12日签订的《补充协议》约定“逾期按每日拖欠房租金额0.5%加收滞纳金”，该约定明显过高，郭凤英也未举证证明其实际损失的具体数额，故本院酌情将违约金调整为以欠付租金金额223819元为本金基数、按月利率2%计算违约金（滞纳金），从2019年12月1日计算至2020年1月25日为4476元（即欠付租金223819元×2%=4476元）。2020年1月25日后因受新冠肺炎疫情影响，洛阳世纪英豪体育健身有限公司实际上无法正常经营，非属洛阳世纪英豪体育健身有限公司违约，故对郭凤英主张2020年1月25日之后违约金的诉讼请求，本院不予支持。郭凤英的起诉并未涉及合同解除后案涉房产的返还问题，加之郭凤英未向本院举证证明案涉房产的范围及现状，致应当返还的案涉房产范围难以确定，故关于案涉房产因合同解除后的返还问题本院在本案中不予处理，郭凤英可就该问题另行主张权利。李浩与郭凤英签订《房屋租赁合同》、《补充协议》的行为系履行职务行为，故郭凤英要求李浩承担责任于法无据，本院不予支持。郭凤英的其他诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告郭凤英与被告李浩于2014年5月26日签订的《房屋租赁合同》；被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭凤英支付房屋租金223819元；被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭凤英支付违约金（滞纳金）4476元；四、驳回原告郭凤英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6504元，原告郭凤英负担1504元，被告洛阳世纪英豪体育健身有限公司负担5000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：案涉房屋已于2020年9月14日腾退，双方已经交接完毕。本院认为：经过一、二审审理已查明，2014年5月26日，郭凤英与李浩签订《房屋租赁合同》一份，约定了租赁期限、免租装修期、租金计算及支付方式、双方权利义务、违约责任、不可抗力及双方责任豁免等内容；2014年12月3日，郭凤英与李浩签订《补充协议》；2017年1月23日、2017年11月12日，郭凤英与洛阳世纪英豪体育健身有限公司又分别签订《补充协议》，对租金进行了调整。关于郭凤英的上诉事项，经审查，案涉多份《房屋租赁合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，合法有效。关于合同的解除问题，本院二审中已查明，双方于2020年9月14日腾退房屋，进行交接的行为，系双方以实际行动解除合同的行为。关于租金的承担问题，2020年1月,因全国突发新冠肺炎疫情,政府强令停产停业。2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。2020年3月19日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级。2020年5月6日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅱ级调整为Ⅲ级。考虑到涉案房屋用途系群体聚集性场所，确因疫情的原因无法正常使用，至2020年9月14日场所腾退时仍未正常营业，相应的租金应当依法予以减免。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的通知,“依法准确适用不可抗力规则”，根据以上规定和双方合同约定，一审法院确定本案纠纷适用法定免责事由，不存在漏判问题。关于李浩的责任承担问题，一审法院已查明，案涉房屋的实际使用者是洛阳世纪英豪体育健身有限公司，且郭凤英与洛阳世纪英豪体育健身有限公司亦签订有《补充协议》，故一审法院对李浩的责任认定正确，郭凤英的该上诉请求不成立。综上所述，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，对合同认定无误，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。本院对郭凤英的上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7306元，由郭凤英负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十月二十六日书记员  常冰莹