广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终2939号上诉人（原审被告）：陈杰坤，男，1994年1月7日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：阮霭芬，广东泓业正杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中山市商祺房地产投资有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：苏远行，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭燕婷，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市健隆健身有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴健勇。上诉人陈杰坤因与被上诉人中山市商祺房地产投资有限公司（以下简称商祺公司）、中山市健隆健身有限公司（以下简称健隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人陈杰坤上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回商祺公司对陈杰坤的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定陈杰坤应当承担责任是错误的。1.陈杰坤作为发起人，在与商祺公司签订《租赁合同》时，明确承租用途为“健身服务”，陈杰坤承租中山市的商铺是为成立健隆公司使用，陈杰坤的行为属于为设立公司而为的行为。2.健隆公司成立后，已经实际使用涉案房屋，健隆公司的经营地址为租赁商铺的地址，商祺公司亦清楚知道健隆公司是涉案房屋的实际使用方，涉案房屋的租金和水电费也是由健隆公司法定代表人吴健勇支付，商祺公司开具的《收据》也注明档主是健隆公司，故健隆公司已承继了陈杰坤所签订的《租赁合同》，健隆公司已实际享有合同权利、履行合同义务，陈杰坤签订合同的后果应当由健隆公司承担，而商祺公司亦请求法院判决健隆公司承担合同责任，故本案合同责任应当由健隆公司承担，陈杰坤无须承担合同责任。二、一审判决陈杰坤承担违约金是错误的。商祺公司收取陈杰坤履约保证金10万元未予退还，而履约保证金属违约金性质，即使陈杰坤违约，商祺公司收取了10万元履约保证金，一审判决也已判令商祺公司没收该10万元保证金，该10万元保证金已足以弥补其损失，故其无须再支付逾期交租的违约金。三、一审判决陈杰坤承担占用费是错误的。1.一审法院对陈杰坤申请调查取证不予支持，属遗漏事实审查。一审期间，陈杰坤主张商祺公司于2018年年底开始将健隆公司的大门强行上锁，导致会员无法进入店内健身，会员曾经报警，陈杰坤曾经到中山市公安局沙溪分局隆都派出所做过笔录。为了证明上述事实，陈杰坤曾向一审法院申请调取该证据，但一审法院没有调取该证据，导致本案查明的事实有所遗漏，从而作出错误的认定。2.陈杰坤在一审时提供的证据亦能证明健隆公司于2018年年底开始强行对健隆公司大门上锁。如果要进入涉案房屋拿资料，需要经过商祺公司的审批同意。3.即使健隆公司的健身器材被一审法院另案查封，亦是由于商祺公司将大门上锁，致健身器材无法搬离，一审法院查封后所产生的占用费属扩大损失，应由商祺公司自行承担。被上诉人商祺公司答辩称：一、陈杰坤已和商祺公司签订了《租赁合同》，是合同相对方，依法陈杰坤应当就涉案租赁合同承担责任。二、一审判决陈杰坤承担2018年10-12月租金产生的违约金，是陈杰坤在合同解除前所欠租金的违约金，而陈杰坤所述10万元保证金是陈杰坤因严重违约导致商祺公司解除合同产生的违约损失，该10万元保证金也不能弥补商祺公司因合同解除遭受的损失。三、商祺公司不确认陈杰坤主张的商祺公司强行上锁的事实，陈杰坤在一审中也未提交相关证据原件，不能对其主张予以证明，且陈杰坤所述在2018年底时，其已不是健隆公司法定代表人，其是否有权进入涉案房屋将器材搬走，是存在疑问的。陈杰坤为了逃避法院强制执行，欲故意将已被查封的器材搬走，也是违法的。综上，陈杰坤的上诉请求不能成立，应予驳回。被上诉人健隆公司未答辩。商祺公司向一审法院起诉请求：一、确认商祺公司与陈杰坤于2018年5月10日签订的《租赁合同》已于2019年1月1日解除；二、陈杰坤、健隆公司共同向商祺公司支付2018年11月至2018年12月水电费10564.1元、2018年10月至2018年12月租金93012元及违约金（违约金计算方法：以31004元为基数，自2018年10月6日起按照每日千分之二计算至实际清偿之日止；以31004元为基数，自2018年11月6日起按照每日千分之二计算至实际清偿之日止；以31004元为基数，自2018年12月6日起按照每日千分之二计算至实际清偿之日止），暂计至2019年1月15日为13083.69元；三、陈杰坤、健隆公司共同向商祺公司支付占有使用费（计算方法：自2019年1月1日起按每日1000元计算至实际腾房之日止），暂计至2019年1月15日为15000元；四、陈杰坤、健隆公司共同承担商祺公司因实现债权所产生的律师费8000元、诉讼保全保险费1000元。一审中，商祺公司增加诉讼请求，要求陈杰坤、健隆公司向商祺房地产返还涉案房屋。一审法院认定事实：2018年5月10日，商祺公司（出租方、甲方）与陈杰坤（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“甲、乙双方在平等自愿协商一致的基础上，经友好协商签订位于中山市物业的房屋租赁合同；承租建筑面积1348㎡；乙方承租该物业的用途为健身服务；租赁期限为3年，自2018年5月18日起至2021年5月17日止；免租期自2018年5月18日起至2018年8月17日止，免租期乙方仍需支付水电费等，免租期间，乙方需缴纳管理费4044元/月（管理费单价3元/平方米/月）；租金：2018年5月18日至2018年9月17日，租金单价28元/㎡，首期租金37744元；2018年9月18日至2019年5月17日，租金单价28元/㎡，租金37744元/月；2019年5月18日至2020年5月17日，租金单价30.8元/㎡，租金41518.4元/月；2020年5月18日至2021年5月17日，租金单价33.9元/㎡，租金45697.2元/月；备注：租金包含管理费；乙方在每月5号向甲方按时支付应支付的当月全额租金，每逾期一日，按应付而未付租金的每日千分之二向甲方支付违约金；在本合同签订后三个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金共计10万元；除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金，作为因乙方拖欠甲方租金、水电费、违约金或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用；因乙方拖欠租金、水电费或因此所产生的违约金拒不交付的，甲方有权从保证金扣除；水费乙方按每月实际用水量向甲方缴纳水费，双方协定水费4.1元/吨；电费采取预收费模式，甲方为乙方配备充值卡一张，乙方自行充值缴纳电费，双方协定，电费1.2元/度；在租赁期届满或提前解除合同（包括但不限于单方解除、双方协议解除等）后三日内，乙方应搬走属于自身的物品，楼层按使用后的现状交还甲方，完成房屋的清洁；乙方逾期支付租金、水电费以及相关违约金、赔偿金等其中任何一项达30日以上的，甲方有权单方解除本合同，没收履约保证金、并有权停止供应水电，如乙方有造成甲方损失，还应全额赔偿甲方损失；合同违约方应承担守约方因维权产生的费用（包括但不限于律师费、车旅费、诉讼费、诉讼保全费、评估费）等事项。商祺公司在协议“甲方”处盖章，陈杰坤在“乙方”处签名并按上指模确认。涉案租赁合同签订当日，陈杰坤向商祺公司交纳押金10万元。中山市菜先生市*经营管理有限公司云汉分公司于当日出具《收据》一份，记载：“今收到陈杰坤交来云汉大厦二楼201铺卡位租金押金壹拾万元整（￥10万元）。”商祺公司称其于2018年5月18日把涉案房屋交付给陈杰坤一直使用到2018年12月31日。陈杰坤予以确认，并称其当时是以健隆公司发起人的身份签订涉案《租赁合同》，其在2018年6月26日成立健隆公司，注册地址为涉案房屋地址，其有按期支付租金和水电费，健隆公司法定代表人吴健勇也部分支付租金和水电费至2018年9月。商祺公司称陈杰坤、健隆公司从2018年5月开始交租金至2018年9月，之后开始拖欠租金，经其催收未果，遂提起本案诉讼。一审另查：因陈杰坤未按时缴纳租金，商祺公司委托广东登鼎律师事务所于2018年12月7日向陈杰坤邮寄《律师函》一份，记载：请阁下务必在收到本律师函后3日内联系委托人，并付清所欠的上述费用合计103914.43元，否则，委托人将依法解除租赁合同、收回租赁物业、没收履约保证金，并要求阁下付清所欠费用等内容。2018年12月29日，商祺公司向健隆公司、陈杰坤邮寄《解除商铺租赁合同通知书》一份，记载：我方依约将商铺交付给贵方使用，但贵方却未按约履行支付租金、管理费等义务，我方多次向贵方催收，但贵方仍未履行，现我方依法通知如下：自本通知函发之日起，贵我双方签订的上述租赁合同解除，请贵方在接到本通知之日起3日内将遗留物品搬出商铺；租赁合同解除后，我方要求贵方无条件支付拖欠我方的租赁费用等内容。邮寄单显示该通知书退回妥投。商祺公司称涉案房屋的健身器材已被一审法院因另案【案号为（2019）粤2071民初5551号】查封，陈杰坤则称2018年12月底，商祺公司锁了涉案房屋大门，其已无法进入涉案房屋。双方确认离场没有办理交接手续。一审又查：企业信用信息公示报告显示：企业名称：中山市健隆健身有限公司；类型：有限责任公司（自然人投资或控股）；法定代表人：吴健勇；成立日期2018年6月26日，登记状态：在营（开业）企业；住所：中山市******************；股东名称：柯美婷、吴健勇；变更信息：法定代表人变更：陈杰坤变更为吴健勇，变更时间2018年9月5日。另外，商祺公司提交抄表记录及水电费发票，证明陈杰坤、健隆公司拖欠水电费未支付。商祺公司提交民事案件委托代理合同及发票，证明其因本案支出律师费8000元，财产保全责任保险费1000元。一审诉讼中，商祺公司请求解除租赁合同，要求陈杰坤、健隆公司返还涉案房屋，支付2018年10月至12月的租金93012元及违约金（从每期租金逾期之日，按每日2‰计算至清偿之日止），水电费10564.1元、占用费（从2019年1月1日起按每日1000元的标准支付至腾房之日止）和律师费8000元、诉讼保全保险费1000元。陈杰坤对解除合同、返还涉案房屋无异议，亦确认租金金额及律师费，但认为应由健隆公司承担，并称涉案房屋一直由健隆公司使用，租金应从押金中扣除，不确认水电费金额，亦不同意支付违约金，因支付利息太高，也不同意支付财产保全保险费及占有使用费。一审再查：一审诉讼期间，一审法院根据商祺公司的申请，依法作出（2019）粤2071民初3679号民事裁定，对陈杰坤名下价值140659.79元的财产采取了保全措施，因陈杰坤银行卡余额不足，未足额冻结。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。商祺公司与陈杰坤签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点是：一、本案当事人如何承担责任的问题；二、违约责任的问题。关于焦点一，本案当事人如何承担责任的问题。本案中，陈杰坤在涉案《租赁合同》“乙方”处签名，健隆公司的注册地为涉案房屋，并实际使用涉案房屋。陈杰坤称其以发起人名义签订涉案《租赁合同》，涉案房屋实际使用人为健隆公司，健隆公司已经承继其所签订的《租赁合同》的权利和义务，故主张应由健隆公司承担法律后果。商祺公司请求陈杰坤、健隆公司共同支付拖欠的租金。对此，一审法院认为，健隆公司作为涉案房屋的实际使用人，理应承担支付租金的义务。虽然陈杰坤称其以健隆公司发起人的名义签订涉案《租赁合同》，应由健隆公司承担责任。但是，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”之规定，陈杰坤作为发起人在涉案《租赁合同》“乙方”签名，应对因此产生的法律后果承担责任。因此，陈杰坤亦应对拖欠的租金承担支付责任。关于焦点二，违约责任的问题。本案中，商祺公司作为出租方已依约将涉案房屋出租给陈杰坤、健隆公司，陈杰坤、健隆公司作为承租方应该依约按时交纳租金，现陈杰坤、健隆公司无故拖欠租金，已构成违约。商祺公司有权依约解除租赁合同，并要求陈杰坤、健隆公司支付拖欠的租金。现商祺公司请求确认其与陈杰坤于2018年5月10日签订的《租赁合同》于2019年1月1日解除，以及请求陈杰坤、健隆公司支付拖欠2018年10月至2018年12月的租金93012元，并返还涉案房屋。关于涉案租赁合同解除日期的问题。双方签订的《租赁合同》约定：“乙方逾期支付租金、水电费以及相关违约金、赔偿金等其中任何一项达30日以上的，甲方有权单方解除本合同。”陈杰坤、健隆公司从2018年10月开始拖欠商祺公司的租金，商祺公司于2018年12月29日向健隆公司、陈杰坤发出《解除商铺租赁合同通知书》，通知健隆公司、陈杰坤自本通知函发之日起双方的租赁合同解除，陈杰坤亦同意解除涉案《租赁合同》，且双方明确实际承租涉案房屋至2018年12月，故商祺公司请求确认其与陈杰坤于2018年5月10日签订的《租赁合同》于2019年1月1日解除，予以照准。商祺公司请求健隆公司、陈杰坤返还涉案房屋，因涉案《租赁合同》约定“在租赁期届满或提前解除合同（包括但不限于单方解除、双方协议解除等）后三日内，乙方应搬走属于自身的物品，楼层按使用后的现状交还甲方”，故对此亦予以支持。但是，综合考虑健隆公司的经营范围、规模、健隆公司客观上需要一定合理期限处理相关撤场工作、转移设备等。故陈杰坤、健隆公司应于判决生效之日起十天内返还涉案房屋给商祺公司。关于商祺公司主张陈杰坤、健隆公司支付拖欠2018年10至12月租金93012元，陈杰坤对此予以确认，予以支持。关于商祺公司请求陈杰坤、健隆公司支付违约金（以每月拖欠租金31004为基数，分别从2018年10月6日、11月6日、12月6日起按每日千分之二均计算至清偿之日止）的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现陈杰坤认为双方约定的违约金过高，且作为出租方的商祺公司，逾期收取租金的损失，实为利息损失，故将违约金调整为以每月所实欠租金为基数，从每月6日起均按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算至支付之日止。关于商祺公司请求陈杰坤、健隆公司支付占有使用费（计算方法：自2019年1月1日起按每日1000元计算至实际腾房之日止）的问题，因涉案房屋尚未办理交接手续，且陈杰坤、健隆公司一直占用涉案房屋至今，理应支付占有使用费给商祺公司。现商祺公司主张占用费从2019年1月1日起至腾房之日止按1000元/日计算，因双方约定的月租金为31004元/月，商祺公司主张1000元/日并未超过双方的约定的租金，故予以支持。但前述合理的腾房期间（判决生效之日十天内）无需缴纳占有使用费。关于商祺公司请求陈杰坤、健隆公司支付2018年11月至2018年12月水电费10564.1元的问题。陈杰坤对此不予确认。现有证据无法证明陈杰坤、健隆公司拖欠商祺公司前述具体费用。故商祺公司该诉讼请求，理据不足，不予支持。商祺公司如有充分证据，可另行主张。关于商祺公司请求陈杰坤、健隆公司支付律师费8000元、财产保全保险费1000元的问题。因涉案《租赁合同》明确约定“合同违约方应承担守约方因维权产生的费用（包括但不限于律师费、车旅费、诉讼费、诉讼保全费、评估费等）”，商祺公司提交证据证实其支出律师费8000元，陈杰坤亦予以确认，故对商祺房地产诉请的律师费，予以支持。关于财产保全保险费1000元的问题，陈杰坤不同意支付，因双方合同对此并无约定，且该费用亦非本案的必然损失或支出，故对商祺公司该主张不予支持。综上，健隆公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，自动放弃抗辩的权利，不影响对案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、确认商祺公司与陈杰坤于2018年5月10日签订的《租赁合同》于2019年1月1日解除；二、陈杰坤、健隆公司于判决发生效力之日起十日内向商祺公司返还位于中山市***********************（该段时间无需支付占有使用费）；三、陈杰坤、健隆公司于判决发生效力之日起七日内向商祺公司支付拖欠2018年10月至2018年12月的租金93012元及违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠租金为基数，从每月6日起均按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算至支付之日止）；四、陈杰坤、健隆公司于判决发生效力之日起七日内向商祺公司支付占有使用费（占有使用费计算方法：从2019年1月1日起按每日1000元的标准计算至返还商铺之日止）；五、陈杰坤、健隆公司于判决发生效力之日起七日内向商祺公司支付律师费8000元；六、驳回商祺公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3114元，财产保全申请费1223元，合计4337元（商祺公司已预交），商祺公司负担337元，陈杰坤、健隆公司负担4000元，并于判决发生法律效力之日起七日内迳付商祺公司。本院二审期间，陈杰坤围绕上诉请求依法向本院提交了下列证据：健隆公司核准变更登记通知书、章程等，证明健隆公司股东的变更情况。商祺公司向本院提交了转账记录，证明陈杰坤一直在使用涉案房屋，且在健隆公司2018年6月26日成立后仍于2018年11月23日向商祺公司支付租金及其他费用。健隆公司未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了质证。对于陈杰坤提交的上述证据，商祺公司对其真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。对于商祺公司提交的上述证据，陈杰坤对其真实性予以确认。健隆公司未对陈杰坤、商祺公司提交的上述证据进行质证。对于陈杰坤向本院提交的上述证据，已经质证，本院认定如下：双方对于对方提交的上述证据的真实性均无异议，本院亦予以确认。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院另查：二审中，陈杰坤认可其是健隆公司成立时的股东和法定代表人。2018年9月5日，健隆公司法定代表人由陈杰坤变更为吴健勇，健隆公司的股东也由陈杰坤变更为吴健勇、柯美婷。健隆公司的经营地址现仍登记在涉案房屋。本院又查：陈杰坤与商祺公司均认可涉案房屋租金已支付至2018年9月。本院再查：双方均确认涉案房屋内至今仍遗留有健隆公司的健身器材。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，一审判决健隆公司承担本案责任后，健隆公司并未就此提起上诉，本院对此不再审理。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是陈杰坤是否应对本案债务承担清偿责任；二是陈杰坤是否应承担逾期交租的违约金；三是陈杰坤是否应向商祺公司支付涉案房屋占有使用费。关于争议焦点一，即陈杰坤是否应对本案债务承担清偿责任的问题。本案《租赁合同》是商祺公司与陈杰坤双方在平等基础上自愿签订的，是其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效。而且，本案《租赁合同》是陈杰坤作为承租方于2018年5月10日与出租方商祺公司签订的，且涉案《租赁合同》签订后，商祺公司已依约将涉案房屋交付给陈杰坤使用，陈杰坤也于2018年5月3日、11月23日分别向商祺公司支付2018年9月份前租金37744元、20087.06元。在此情形下，基于合同的相对性，商祺公司作为涉案房屋的出租人，有权要求承租人陈杰坤支付涉案房屋的租金和占有使用费。虽然本案《租赁合同》约定陈杰坤承租涉案房屋的目的是健身服务，但双方在合同中并未约定陈杰坤承租涉案房屋用于设立公司。即使陈杰坤承租涉案房屋是为了设立公司，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，商祺公司也有权要求陈杰坤承担合同的责任。因此，陈杰坤亦应对拖欠涉案房屋的租金和占有使用费承担支付责任。至于陈杰坤上诉主张健隆公司法定代表人于2018年9月5日由陈杰坤变更为吴健勇，其股东也同日由陈杰坤变更为吴健勇、柯美婷等问题，因健隆公司法定代表人及股东的变更属于其公司内部事宜，且陈杰坤没有举证证明其已将该情况告知了商祺公司。故对陈杰坤的该上诉主张，本院不予采纳。关于争议焦点二，即陈杰坤是否应承担逾期交租违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，涉案《租赁合同》签订后，商祺公司已依约将涉案房屋交付给陈杰坤使用，但陈杰坤自2018年10月起开始拖欠租金，其行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，根据双方签订的《租赁合同》的约定，陈杰坤应在每月5日向商祺公司支付当月租金，每逾期一日，按应付而未付租金的每日千分之二向商祺公司支付违约金。如上所述，陈杰坤自2018年10月起开始拖欠租金，其行为已构成违约。依法，陈杰坤应向商祺公司支付逾期交租的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”该条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，商祺公司并未举证证明其因陈杰坤逾期交租实际所遭受的经济损失，而商祺公司作为出租方，其在本案中的经济损失实际上就是因承租方陈杰坤逾期交租所造成的资金占有的利息损失。在此情形下，根据陈杰坤的请求，结合双方对逾期交租应承担违约金标准的约定，一审判决将陈杰坤应支付的违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算并无不当，但因中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，故自2019年8月20日起应改为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算。至于陈杰坤上诉主张商祺公司收取其履约保证金10万元未予退还，已足以弥补损失，一审判决不应再支持商祺公司逾期交租违约金的问题。虽然本案《租赁合同》约定陈杰坤逾期支付租金、水电费以及相关违约金、赔偿金等其中任何一项达30日以上的，商祺公司有权单方解除本合同，没收履约保证金，且该履约保证金具备违约金的性质，但该约定是针对因陈杰坤逾期支付租金，导致本案《租赁合同》被提前解除的情况下，陈杰坤应承担的违约责任。同时，从上述约定的内容看，该约定是双方赋予商祺公司所享有的合同权利，并非商祺公司应承担的合同义务。因此，依法该合同权利是否行使、何时行使，应由权利人商祺公司决定。而且，双方在本案中均没有就该履约保证金事项提出诉讼请求或者反诉请求，一审判决也未对该履约保证金的归属予以处理。故本院对陈杰坤的该上诉主张不予采信，双方可就此另行主张权利。关于争议焦点三，即陈杰坤是否应向商祺公司支付涉案房屋占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据涉案《租赁合同》约定，陈杰坤应于每月5日交纳当月租金，逾期支付租金超过30日的，商祺公司有权解除合同、没收履约保证金。本案中，如上所述，陈杰坤仅向商祺公司支付涉案房屋租金到2018年9月，拖欠自2018年10月起的租金没有支付，且拖欠租金已超过30日，故商祺公司有权解除涉案《租赁合同》。商祺公司据此于2018年12月29日按照陈杰坤签订合同时所留地址及合同约定的收件地址及联系电话分别向陈杰坤邮寄《解除商铺租赁合同通知书》，通知陈杰坤解除双方签订的《租赁合同》，并要求陈杰坤在三日内将遗留物品搬出商铺，且商祺公司与陈杰坤在一审中均确认承租方实际使用涉案房屋至2018年12月31日。在此情形下，一审判决认定商祺公司与陈杰坤于2018年5月10日签订的《租赁合同》于2019年1月1日解除，并无不妥，本院亦予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，在本案《租赁合同》解除后，陈杰坤依法应当在合理期限内搬离涉案房屋，并将涉案房屋返还给商祺公司，但陈杰坤至今仍没有将涉案房屋返还给商祺公司，且涉案房屋内至今仍遗留有健隆公司的健身器材，健隆公司的经营地址仍登记在涉案房屋。因此，陈杰坤应当自本案《租赁合同》解除之日起向商祺公司支付涉案房屋的占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，商祺公司确认陈杰坤或健隆公司自2019年1月1日起已不再使用涉案房屋经营，且双方均确认一审法院在审理（2019）粤2071民初5551号案件中已将涉案房屋内的健身器材查封。依法，双方均有止损的义务，以尽可能避免涉案房屋闲置的损失。但是，在健隆公司已不再经营以及涉案房屋内的健身器材已被一审法院查封的情况下，双方均没有向一审法院申请对查封的财产进行异地查封，或采取其他适当的措施，致使涉案房屋一直被闲置。对此，双方负有同等过错。因此，本案《租赁合同》解除后涉案房屋的占有使用费，应由双方按照各自的过错分别承担。鉴于商祺公司主张的涉案房屋占有使用费的支付标准1000元/日，没有超过双方约定的租金标准，一审判决予以支持，并无不妥，本院予以维持。因此，本院认定陈杰坤应按500元/日标准向商祺公司支付涉案房屋占有使用费。至于一审判决陈杰坤、健隆公司向商祺公司支付律师费8000元的问题。因双方在本案《租赁合同》中对此明确进行了约定，本院予以维持。综上所述，上诉人陈杰坤的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3679号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3679号民事判决第三项、第四项、第六项；三、陈杰坤、中山市健隆健身有限公司于本判决发生效力之日起七日内向中山市商祺房地产投资有限公司支付拖欠2018年10月至2018年12月的租金93012元及违约金（违约金计算方法：以每月实际拖欠租金为基数，从每月6日起均至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算）；四、陈杰坤、中山市健隆健身有限公司于本判决发生效力之日起七日内向中山市商祺房地产投资有限公司支付占有使用费（占有使用费计算方法：从2019年1月1日起按每日500元的标准计算至返还涉案房屋之日止）；五、驳回中山市商祺房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3114元，财产保全申请费1223元，合计4337元（中山市商祺房地产投资有限公司已预交），中山市商祺房地产投资有限公司负担1870元，陈杰坤、中山市健隆健身有限公司负担2467元，并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市商祺房地产投资有限公司；二审案件受理费3114元（陈杰坤已预交），陈杰坤负担1244元，中山市商祺房地产投资有限公司负担1870元，并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付陈杰坤）。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年十月二十二日书记员 勾华吴歌