河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初13737号原告：李秀玲，女，汉族，1975年1月5日出生，住郑州市中原区。委托代理人：田梦舒，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托代理人：张晓静，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司，住所地：荥阳市豫龙镇翟砦村**，社会统一信用代码：91410182587087255M。法定代表人：王滨，总经理。被告：赵静巍，男，汉族，1968年6月26日出生，住郑州市中原区。二被告共同委托代理人：宋新宇，河南颂邦律师事务所律师。二被告共同委托代理人：刘高阳，河南颂邦律师事务所律师。原告李秀玲诉被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司（以下简称新大陆公司）、赵静巍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人田梦舒、张晓静，二被告共同委托代理人宋新宇、刘高阳均到庭参加诉讼，现已审理终结。原告李秀玲向本院提出诉讼请求如下：1、请求法院确认原、被告签订的《商埠租赁合同书》己于2020年3月11日解除；2、请求判令被告向原告退还保证金10万元；3、判令被告向原告支付违约金121万元；4、判令被告赔偿装饰装修残值损失暂计150万元；（以评估鉴定结果为准）；5、判令被告赔偿原告经营损失300万元；6、本案诉讼费、保全费及保全担保费、鉴定费等均由被告承担。事实与理由：2015年6月3日，被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司与原告签订《商埠租赁合同书》，将被告赵静巍名下位于北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101、102号，5单元1-2层101、102号1-2层的一半，建筑面积约1000平方米的商埠租赁给原告开办幼儿园使用。签订租赁合同后，原告依约履行了合同义务。但被告经原告多次催要，始终不将案涉房屋产权证出示给原告，导致原告无法办理幼儿园相关手续，严重影响原告经营。在2020年3月初的疫情期间，原告再次要求二被告提供房屋产权证件，但被告非但不予提供，反而擅自终止与原告之间的合同，私自出租案涉房屋，严重违反了原被告之间租赁合同的约定，给原告造成了巨额经济损失，为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望判如诉请！二被告共同答辩称：被答辩人的主张与事实不符，自《商埠租赁合同书》签订后，被答辩人一直在涉案房屋经营幼儿园，且除第一次按时支付租金外均迟延支付，现被答辩人违规建设的围墙铁门被拆除及疫情影响导致经营困难，被答辩人欲通过恶意诉讼的方式转嫁经营风险、减少经营损失，答辩人不存在任何违约行为。被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求贵院查清事实真相，依法驳回被答辩人的诉讼请求。具体理由如下；一、被答辩人称《商埠租赁合同书》已于2020年3月11日解除无事实和法律依据，被答辩人无单方解除权，答辩人亦未在2020年3月11日通知被答辩人解除合同。根据《商埠租赁合同书》第四条第7项：“在合同履行过程中，乙方不得单方解除合同”和第五条第2项：“乙方不按时交租的，应向甲方支付赔偿金5000元／日，逾期超过10天，甲方有权单方解除合同”，答辩人有单方解除权，被答辩人无单方解除权，答辩人未在2020年3月11日通知被答辩人解除合同。2020年7月8日，答辩人与被答辩人仍然通过短信方式沟通租金支付及合同解除事宜。因此，被答辩人请求确认《商埠租赁合同书》已于2020年3月11日解除的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回。二、被答辩人违反《商埠租赁合同书》及《补充协议》的约定，无权要求返还保证金。保证金实际上是担保承租人按租赁合同履约的单方担保。根据《补充协议》约定，被答辩人应在2020年2月28日前向答辩人支付2020年3月至8月的租金，经答辩人多次催要，被答辩人态度恶劣，拒不支付租金，拖欠租金长达半年之久，严重违反合同约定损害答辩人的合法权益，无权要求返还保证金。三、答辩人在租赁合同履行过程中不存在任何违约行为，被答辩人请求答辩人支付违约金无事实和法律依据，应予以驳回。①答辩人已经履行完毕《商埠租赁合同书》约定的义务。根据答辩人提交的《房屋交接证明》，答辩人已经按照《商埠租赁合同书》第三条“甲方的承诺和义务”约定向被答辩人交付验收合格的房屋。②答辩人无义务向被答辩人提供涉案房屋产权证，且不影响被答辩人实现合同目的，不应承担违约责任。首先，答辩人在合同签订前已经明确告知被答辩人房屋系转租，房东未向答辩人提供涉案房屋的房产证，无法提供房产证，被答辩人对此情况也表示理解、接受。因此，双方签订《商埠租赁合同书》未约定答辩人有义务向被答辩人提供涉案房屋房产证。同时，为保障被答辩人权益，双方在《商埠租赁合同书》第七条第4项中特别约定“由于手续问题引起的后果，由甲方承担”，即双方约定因涉案房屋产权引起的产权纠纷，由甲方负责。其次，被答辩人自2015年6月双方签订《商埠租赁合同书》后在涉案房屋开办爱尔玛国际幼儿园经营至今，其合同目的可以实现。答辩人在网络上搜索“爱尔玛国际幼儿园”，找到被答辩人在租赁期间多次发布招生广告、活动宣传视频等信息，说明被答辩人自合同签订后一直在招生经营中，其教育性质的使用目的可以实现。倘若如被答辩人所言答辩人拒不提供产权证导致无法办学的话，被答辩人早就向答辩人提出解除合同了，而不是在长达五年的时间内都不要求解除。③答辩人未将涉案房屋另行出租，现涉案房屋仍由被答辩人占有使用。答辩人考虑到疫情期间的特殊情况，在被答辩人未交租的情况下并未按照《商埠租赁合同书》行使单方解除权，依然让其占有使用。被答辩人称答辩人已将涉案房屋出租给第三人与事实不符，答辩人请法庭依法查清事实，并追究被答辩人虚假陈述的法律责任。综上，答辩人已经履行完毕《商埠租赁合同书》约定的义务，按照《商埠租赁合同书》答辩人无义务向被答辩人提供涉案房屋产权证，且对被答辩人实现合同目的的实现不产生任何影响。被答辩人请求答辩人支付违约金的诉讼请求无任何事实和法律依据，应驳回该项诉讼请求。四、被答辩人请求答辩人赔偿装饰装修残值150万元的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。如上文所述，答辩人不存在任何违约情形，被答辩人因其自身违约行为导致《商埠租赁合同》无法履行，应自行承担装修装饰损失，答辩人保留要求被答辩人恢复原状的权利。五、被答辩人请求答辩人赔偿经营损失300万元的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。被答辩人因自身经营及疫情等原因导致其开办的幼儿园经营困难，存在着招生情况不能确定等客观因素，可能产生利润，也可能造成亏损，被答辩人要求答辩人赔偿其经营损失的诉求是根据其主观猜则，并无证据证明其主张。因此，被答辩人要求被答辩人对其可能产生的利润作为认定损失的依据，没有事实和法律依据，应当依法驳回其诉讼请求。六、被告赵静巍非《商埠租赁合同书》确定的房屋租赁法律关系的法律主体，被答辩人将赵静巍列为被告无事实和法律依据。赵静巍仅仅是答辩人新大陆西部车城汽车服务有限公司指定的房屋租金收取人，不是涉案房屋的出租方，根据合同相对性，被答辩人将赵静巍列为被告无事实和法律依据。综上，被答辩人李秀玲的全部诉讼请求均无任何事实和法律依据，请求贵院依法查明真相，同时请求贵院依法追究被答辩人滥用诉权，恶意诉讼，恶意向法院申请保全等违法行为的责任，依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。原告向本院提交证据如下:1、《商埠租赁合同书》一份；2、金水区民办教育申报材料清单原件（2015年度）及郑州市金水区申办民办幼儿园一次性告知书原件（2020年度）各一份；3、通话录音及录音笔录9份；4、对外出租照片及视频资料；5、通话录音及录音笔录2份；6、企业受益规划、幼儿园价格表及收据各一份；7、费用清单及相应票据、园内设施照片8张；8、钉钉聊天截图9张；9、××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室文件一份；10、被告新大陆公司的国家企业信用信息公示系统的查询工商信息一份；11、被告赵静巍与案外人李莹的婚姻登记信息一份；12、金水区教育体育局责令限期整改通知书一份；13、水、电费的缴费凭证；14、微信聊天截图一份。二被告向本院提交证据如下：1、《商埠租赁合同书》、《房屋交接证明》及《补充协议》；2、被告收到租金的银行流水、《原告支付租金请款汇总》；3、河南大地房地产估价有限公司出具的《房地产抵押估价报告》一组、网页打印件一组、爱儿玛幼儿园发布的宣传视频录像一份；4、涉案房屋现场照片及视频一组；5、原被告短信聊天截图一组；6、《租赁合同书》一份。经审理查明，2015年6月3日，原告作为乙方（承租方）、被告新大陆公司作为甲方（出租方），双方签订《商埠租赁合同书》一份，主要载明，商埠位置：北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层一半，建筑面积：约1000平方米，商埠使用性质：教育，租期：自2015年6月10日起到2025年9月9日止，商埠的租金为年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10%，商埠租期自：2015年6月10日起开始计算，租期为十年零三个月（2025年9月10日止）。商埠租金支付方式：首次，原告应于2015年6月2日前交付保证金10万元，2015年6月2日前交付一季度租金27.5万元，2015年8月20日前交付租金27.5万元，2015年11月20日前交付租金55万元，以后原告应于每年5月20日和11月20日前支付每半年的租金55万元。收款单位：收款人：赵静巍，银行账号尾号为3505。第五条违约责任，1、凡违背本合同和书面补充协议各项条款的即为违约行为，原告不按时交纳租金的，应向被告支付赔偿金5000元/日，逾期超过10天，被告有权单方面解除合同。第七条免责条件，4、由于手续问题引起的后果，由新大陆公司承担等内容。2016年5月20日，原告作为乙方、被告新大陆公司作为甲方，双方签订《补充合同》一份，主要载明，基于甲方对教育事业的支持和乙方的实际经营困难，甲乙双方就2015年6月签订的《商铺租赁合同》，在自愿平等的基础上就租金及租金支付事宜达成如下补充协议：1、乙方在6月30日前再支付给甲方7.5万元，加上之前已支付的20万元，共计27.5万元，即2016年6月10日至2016年9月9日的租金支付完毕。2、2016年9月10日至2017年3月9日的租金，乙方分两次交纳，在2016年8月30日前支付27.5万元；2016年9月30日前支付27.5万元。3、2017年3月10日至2017年9月9日的租金55万元，乙方应当在2017年2月26日前支付，以后每6个月支付一次，即每年的2月底前，8月底前预先支付6个月的租金等内容。原告提交2020年《郑州市金水区申办民办幼儿园一次性告知书（非营利）》一份，主要载明：11.符合办园规定的房屋产权及使用证明（自有房产的，提供房产证；租赁办园的，提供有效期不少于3年的房屋租赁合同及房产证；以上材料均需提供原件及复印件）等内容。另查明，被告提交的郑房权证字第**房产证，载明，房屋所有权人为李莹，房屋坐落：金水区北环路62号57号楼5单元1-2层101号，登记时间：2010年12月13日；被告提交的郑房房权证字第**产证，载明，房屋所有权人为李莹，房屋坐落：金水区北环路62号57号楼5单元1-2层102号，登记时间：2010年12月13日。被告提交《租赁合同书》一份，主要载明，案外人李莹作为出租方（甲方）、被告新大陆公司作为承租方（乙方），位置：郑州市北环路中方园东区商业用房，租赁商埠建筑面积：1175.26平方米，商埠租期自2015年4月1日起到2030年3月31日止等内容。另案郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司与李秀玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日作出（2020）豫0105民初13459号民事判决书，载明“……原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司（新大陆公司）诉被告李秀玲房屋租赁合同纠纷一案……经审理查明：2015年6月3日，原、被告签订《商埠租赁合同书》，合同约定：原告将其位于北环路现力帆汽车展厅北环路62号57号楼6单元1-2层101号、102号，5单元1-2层101号、102号1-2层半的房屋出租给被告。年租金为110万元，每三年递增一次，每次递增10%，租期自2015年6月10日开始计算，租期为十年零三个月（2025年9月10日止）。租金支付方式：乙方（被告）应于2015年6月2日前交付保证金10万元，2015年6月2日前交付一季度租金27.5万元，2015年8月20日前交付租金27.5万元，2015年11月20日前交付租金55万元，以后乙方应于每年5月20日和11月20日前支付每半年的租金55万元。双方约定，乙方（被告）不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5,000元/日，逾期超过10日的，甲方（原告）有权解除合同。如乙方（被告）单方面终止合同，需额外支付甲方（原告）一年租金。此外，被告在租赁期间使用该房屋所产生的水电费和物业管理费由被告承担。2016年5月29日，双方签订《补充合同》，重新约定租金支付时间，2017年3月10日至2017年9月9日租金550,000元，应当在2017年2月26日前支付；以后每6个月支付一次，即每年的2月底前、8月底前预先支付6个月的租金。2019年8月31日，被告支付租金199,000元，9月7日支付租金251,000元，9月8日支付租金128,000元，9月11日交付租金27,000元，共计605,000元。2020年3月6日，被告与原告公司翟姓男子电话沟通疫情期间减免房租一事进行沟通，未就减免房租达成一致，被告要求原告提供所租房屋房产证。之后，被告也未支付租金。原告于3月10日在幼儿园门口悬挂对外招租横幅，并注明联系电话。经原告多次催要，被告仍拒不支付租金，也未搬离腾空返还房屋。本院认为，原、被告双方签订的《商埠租赁合同书》、《补充合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行各自义务。《补充合同》已约定变更房租交付时间为每年的2月底及8月底支付后半年的房租，房租期间为3月10日至9月9日，被告最后一次支付原告房租605,000元为2019年9月份，故租赁期间应当计算至2020年3月9日。依照双方补充合同约定，被告应当于2020年2月底前向原告支付后半年的房租，虽然被告辩称其未缴纳房租，系因为疫情影响，双方正就房租减免事宜进行沟通，原告对此不予认可，且被告提供通话录音证明其与原告员工沟通减免房租的时间也在3月份，即使是原告单方于3月10日之后在幼儿园大门上悬挂招租横幅，影响被告营业，也是被告先逾期未交付房租十日之后，被告在未征得原告同意减免情况下，应当先行按照合同约定时间支付房租，故被告逾期未支付房租的行为构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，被告不按时交纳租金的，应向甲方支付赔偿金5,000元/日，逾期超过10日的，原告有权解除合同。故原告请求判令解除原、被告签订的《商埠租赁合同书》，符合法律规定，本院予以支持。原告在被告所租房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与被告之间租赁合同，被告未提异议，且辩称双方租赁合同应当自原告悬挂招租横幅时解除，故原被告双方租赁合同的解除时间应为2020年3月10日，被告房租已支付至3月9日，合同解除后，被告应当腾空所租房屋，返还原告。在被告未腾空房屋返还之前，被告仍应当按照合同约定向原告支付实际占用期间的房租，故原告请求被告自2020年3月10日起，按110万元/年的标准计算至起诉之日的房租，本院予以支持。被告未按合同约定期限及时支付租金，依照双方合同约定每日5,000元应当支付原告违约金，计算至3月10日，为50,000元。原告请求被告单方终止合同，应额外支付一年110万元租金，与本案查明的事实不符，其请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2015年6月3日签订的《商埠租赁合同书》；二、被告李秀玲于本判决书生效之日起三十日内腾空所租房屋，返还原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司；三、被告李秀玲于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司违约金50,000元；四、被告李秀玲于本判决书生效之日起十日内支付原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司自2020年3月10日起至2020年7月9日止，按110万元/年的标准计算的房租363,333.67元；五、驳回原告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司的其他诉讼请求……”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉称因被告新大陆公司未向其提供涉案房屋的房产证致使其无法办理民办学校经营许可证，严重影响其经营，但根据原告的实际经营情况，其自接受涉案房屋开始就一直在经营幼儿园至疫情爆发之前且原告亦未提交证据证明在此期间因房产证问题致使其停止经营，故原告的该项诉称，本院不予采信。介于被告新大陆公司的工作人员在2020年3月10日在原告所租的房屋处悬挂招租横幅，以其实际行为方式解除与原告之间租赁合同，故本院认定原告与被告新大陆公司签订的《商埠租赁合同书》于2020年3月10日解除。关于保证金，介于双方签订的《商埠租赁合同书》及《补充合同》未对保证金的退还进行约定，且原告未按时足额支付租金，被告新大陆公司在双方协商租金时在涉案房屋处悬挂招租横幅同时其作为出租方在明知原告租赁房屋的用途为教育的情况下，亦未向原告提供房产证未履行附随义务，故双方对于合同无法继续履行均存在过错，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，被告新大陆公司应退还原告保证金10万元为宜，被告新大陆公司的辩称，证据不足，本院不予采信。关于第三项诉请，原告诉称该违约金系惩罚性违约金，但原告在履行涉案租赁合同的过程中亦存在违约行为，故原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。关于第四项诉请，介于原告并未实际搬离涉案房屋，双方未对涉案房屋进行交接，且原告提交的证据亦无法证明涉案房屋搬离后的装饰装修情况，故原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。关于第五项诉请，原告自认其租赁涉案房屋用于经营幼儿园，但其在租赁涉案房屋时并未进行尽到审查注意义务，致使其一直无法办理民办办学手续，同时原告提交的证据亦无法证明其经营收入情况，故原告诉请被告新大陆公司赔偿其经营损失300万元，本院不予支持。介于被告赵静巍并非《商埠租赁合同书》的出租方亦非租赁合同法律关系的相对方，故原告诉请被告赵静巍承担赔偿责任，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法确认原告李秀玲与被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司签订的《商埠租赁合同书》及《补充合同》已于2020年3月10日解除；二、被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司于本判决生效后十日内退还原告李秀玲保证金100000元；三、驳回原告李秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务违约金。案件受理费减半收取为26235元，由原告李秀玲负担24735元，被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担1500元。保全费5000元，由被告郑州新大陆西部车城汽车服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  崔全琪二〇二〇年十月九日书记员  孙倩倩