山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初3946号原告：王梅芬，女，1975年10月9日出生，汉族，住青岛巿崂山区。被告：李沧区绿城佰和房产中介所，住所地：青岛市李沧区金水路**。经营者：刁学智原告王梅芬与被告李沧区绿城佰和房产中介所（以下简称“绿城中介所”）居间合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王梅芬、绿城中介所的经营者刁学智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王梅芬向本院提出诉讼请求：1.绿城中介所退还王梅芬中介费20000元；2.绿城中介所赔偿王梅芬房屋暖气安装费19805.90元；3.绿城中介所赔偿王梅芬购以房款123万元为基数自2018年7月6日起至今按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.诉讼费用由绿城中介所承担。事实与理由：原告2018年7月6日与案外人曲娜签订房屋买卖合同，购买金水路667号3号楼4单元101户房屋，被告为该次交易的中介机构。在本次交易中被告隐瞒案外人曲娜不具有该房屋的所有权、处分权的情况以及该房屋已经签订过买卖合同，并且因合同目的无法达到，原房屋购买方已经将案外人曲娜诉至贵院的情况。房屋产权人杨某多次找到原告，要求收回房屋。致使原告无法办理房屋变更手续，合同目的不能达到。经法院审理，该买卖合同已经被认定无效，但案外人曲娜仍未归还购房款。本次交易中，被告隐瞒房屋实际情况，违背职业道德，给原告造成巨大经济损失，为维护原告的合法权，特诉至贵院。绿城中介所辩称，不同意退还原告中介费、暖气安装费及购房款利息，诉讼费我也不承担。我的确参与过王梅芬与曲娜买卖房屋一事，在签订买卖合同之前我已经跟王梅芬说过房屋的情况，我跟王梅芬说过，该房屋是夫妻双方离婚的处置房，房子给孩子了，曲娜有权利处置房屋买卖，房屋买卖的钱用于孩子生活、学习或者将来买房，同时曲娜在签订买卖合同时，曲娜手写了一份保证书，如果说将来房屋拆迁等情况，除了王梅芬以外的人来争取房屋的有关利益，曲娜将以时价两倍的标准赔偿给王梅芬，而且王梅芬对房屋已经了解，当时曲娜给王梅芬看过曲娜和她对象的离婚协议书，而且针对这个涉案房屋跟王梅芬说的很清楚很详细了，因为我是干中介的，我也知道涉案房屋不能过户，也告诉了王梅芬，而且过户要找杨某本人，到开发商处办理过户手续，王梅芬也很清楚很详细很了解，因为涉案房屋在王梅芬本村的土地上，王梅芬对这个情况也很了解。如果房屋拆迁的话，村里也会维护王梅芬的权利，我本人也到开发商处了解过，开发商处的律师答复我，如果说涉案房屋善意购买所得，将来无论拆迁与否都与其他人无任何利益关系，因为手里有原始购房合同，还有双方的买卖合同。上面所有有关事项都已经很清楚的告诉了王梅芬，她也充分理解了所有事实。在双方自愿平等王梅芬以充分了解涉案房屋的所有相关事实，自愿购买涉案房屋，同时自愿支付中介费2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。绿城中介所对王梅芬提交的收款收据1张、房屋买卖合同1份、本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、王梅芬提交青岛增值税普通发票1张，证明购买涉案房屋后安装的暖气初装费用。绿城中介所对真实性无异议，对证明事项有异议，从证据来看认为交款人是杨某。2、王梅芬提交承诺书1份，涉案房屋不是曲娜和杨溢共同所有，离婚协议是杨溢所有，所以曲娜没有买卖的权利。绿城中介所对真实性无异议，对证明事项有异议。杨溢是曲娜和杨某的婚生女，离婚后杨溢跟着曲娜，由曲娜抚养，同时监护权也在曲娜手中，而且双方离婚协议中也有补充协议，上面明确写明涉案房屋只女方享有永久居住权及出租权，如房屋拆迁买卖，获得补偿款、买卖款仅可用于杨溢另购房屋所用，房屋跟杨某永久无任何关系。3、王梅芬提交山东省青岛市李沧区人民法院（2018）鲁0213民初1756号民事裁定书1份，证明对涉案房屋案外人张洁静2018年5月2日已立案，绿城中介所隐瞒了此真相，导致2018年7月6日我与曲娜签订买卖合同，并且张洁静与曲娜的案子在2018年8月24日结案。绿城中介所对该份证据的真实性无异议，但对证明事项有异议。张洁静买曲娜的房屋我也是中介人，当初张洁静已经付了定金，后来合同没有完成，最后我只知道曲娜把定金退给张洁静了，其他情况不了解，在法院起诉这件事情我也不知道。4、王梅芬提交李沧区九水路街道办事处麦坡村村民委员会与杨某的房屋买卖合同1份，证明涉案房屋的产权人是杨某，涉案房屋可以买卖交易，但要去村委会办理过户手续，只有杨某有权利买卖。绿城中介所对该份证据的真实性无异议，对证明事项有异议。杨某与曲娜的离婚补充协议中已经明确说明涉案房屋跟杨某没有任何关系，曲娜可以买卖。对王梅芬提交的上述1-4项的证据，绿城中介所对真实性均无异议，故本院予以确认，对待证事项本院将结合本案其他证据予以综合认定。5、王梅芬提交2019年11月25日齐鲁晚报A11-12照片1份，证明杨某公告“关于本人名下山东省青岛市李沧区金水路667号金麦花园3号楼4单元101房屋一套。即日起，关于此房屋之前任何处置协议无效。特此声明”。6、绿城中介所提交案外人曲娜与案外人杨某的离婚协议书1份，离婚协议补充协议1份，证明涉案房屋曲娜完全有出租或买卖的权利。对离婚协议的真实性无异议，但对离婚协议补充协议的真实性有异议。不能证明曲娜有买卖或出租的权利。7、王梅芬申请证人杨某出庭作证，杨某称青岛市李沧区房屋是其名下的房产，此房产在其与曲娜离婚时，双方协商给了婚生女杨溢，曲娜享有居住权，房屋在杨溢18岁以后可以处置，只有杨某可以买卖，买卖所得的钱用于杨溢再次购房房屋使用。杨某称涉案房屋系其婚前个人财产。杨某称2011年6月30日离婚协议补充协议无异议，认可是其本人签署的，曲娜的签字也是她本人签署的。王梅芬及绿城中介所对于杨某的证言均无异议。对离婚协议书及离婚补充协议，结合证人杨某的证言，本院对其真实性予以确认，对待证事项本院将结合本案其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2004年7月31日，卖方李沧区九水路街道办事处麦坡村村民委员会作为甲方与作为乙方的买方杨某签订《购房协议》，协议约定，乙方将坐落在李沧区环城北路麦坡新村层东户房出售给乙方。建筑面积85.43平方米。协议约定购房人有居住使用权。物业由村委物业办统一管理。物业管理费按市有关规定收取，购房者可以买卖交易，但必须到村委会办理过户手续，若发生有关的房屋纠纷，由甲方负责处理。二、案外人曲娜与杨某于2011年6月20日离婚，在婚姻登记机关备案的协议书中约定了财产处理，青岛市李沧区金水路667号3号楼4单元101户及同楼5号车库归婚生女杨溢所有，女方享有居住权及出租权。如房屋拆迁，拆迁安置房仍归杨溢所有，如按经济补偿拆迁，则拆迁款仅可用于杨溢另购房所用。双方无其他债权债务，如有债务在谁名下由谁承担。三、卖方曲娜作为甲方、买方王梅芬作为乙方及作为中介公司的绿城中介所于2018年7月6日签订房屋买卖合同，合同约定曲娜同意将属于个人产权的位于青岛市李沧区（房屋所有权人杨某）、建筑面积85.43平方米的住宅一处（包含5号车库一个）出售给王梅芬。王梅芬签合同前对甲方所出售的房屋已经充分了解，且自愿购买上述房屋。合同第二条记载，此房是小产权房，甲乙双方约定不需要进行产权变更，但需甲方做出书面保证，内容为此产权的独有性。合同第八条约定，鉴于丙方为甲乙双方签署本协议所提供的中介服务，甲乙双方同意向丙方支付一笔佣金费用，佣金费用为20000元，并于甲乙双方签订本认购合同之同时一次性由乙方付清。本认购合同已经签订，中介费概不退还，若有违约，中介费由违约方承担。合同还约定了涉案房屋总价款、付款方式及违约责任等事项。合同落款处，甲方处有案外人曲娜签名捺印，乙方处有王梅芬签名捺印，中介公司处由绿城中介所加盖印章。同日，案外人曲娜出具承诺书一份，内容为：本人曲娜郑重承诺，位于李沧区的房屋经本人与前夫协议离婚后，此房产的所有人归本人与婚生女杨溢共同所有，本人是婚生女杨溢的法定监护人，本人现郑重承诺，此房产出售给王梅芬后，不管任何时候，如出现他人争取此房产的任何权利，都是无效的，如出现法律问题，本人愿意赔偿给王梅芬购房款双倍的实时房价。落款处有曲娜签名捺印。四、2018年7月12日，王梅芬支付给绿城中介所中介费20000元。五、王梅芬、绿城中介所及证人杨某一致确认落款日期为2004年7月31日的购房协议中坐落在李沧区环城北路麦坡新村层东户及落款日期为2018年7月6日房屋买卖合同中坐落在青岛市李沧区房屋系同一处房屋。六、原告王梅芬与案外人曲娜就涉案房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，于2019年11月6日作出2019鲁02**民初80号民事判决书判决王梅芬与曲娜于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效。裁判理由：涉案房屋系在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金，没有国家颁发的土地使用证，该类房屋买卖不受法律保护，且王梅芬亦非该土地所述的集体经济组织成员，故原被告签订的《房屋买卖合同》违反法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中因原、被告签订的《房屋买卖合同》无效，故因该合同取得的财产应当予以返还，即王梅芬应当向被告返还涉案房屋，被告应当向原告返还购房款123万元。原被告在签订合同时，对涉案房屋的性质及相关情况均系明知，故双方都有过错，应当各自承担相应的损失。且对原告已经附加于涉案房屋之上的供热设施，经本院释明后，原告明确表示不主张拆除，故对原告要求被告支付因合同无效造成的各项损失39805.9元的诉讼请求，本院不予支持。判决书送达后，原被告均未上诉，判决已生效。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案的主要争议焦点为：王梅芬与案外人曲娜签订的房屋买卖合同最终被认定无效，王梅芬自身是否存在过错？作为提供中介服务的绿城中介所是否存在过错？关于王梅芬自身是否存在过错的问题。王梅芬主张该房屋系案外人曲娜与杨某的共同财产，双方离婚时归双方之女杨溢，曲娜买卖房屋系无权处分，导致合同目的无法实现。经2019鲁02**民初80号民事判决书认定，王梅芬与曲娜签订的房屋买卖合同最终被认定无效的原因系涉案房屋性质不受法律保护，故王梅芬的主张不成立。另外，即使王梅芬主张曲娜无权处分成立，王梅芬在签订合同时，对涉案房屋的性质及相关情况系明知，王梅芬与曲娜签订的房屋买卖合同上明确记载房屋性质为小产权房，产权人为杨某，而非合同相对人曲娜，故即使不受房屋性质影响，王梅芬也无法善意取得涉案房屋。故王梅芬对于其与曲娜签订的《房屋买卖合同》最终认定无效的结果存在过错。关于作为提供中介服务的绿城中介所是否存在过错的问题。本院认为，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案中，虽绿城中介所作为房产中介在提供居间服务时，将涉案房屋的性质、相关情况告知王梅芬，尽到了如实告知的义务。但绿城中介所作为一个专业的提供房产信息咨询的中介服务所，应当知道涉案房屋性质的买卖违反法律强制性规定，而依然为促成涉案房屋的买卖提供居间服务，违反了法律规定，扰乱了社会经济秩序。故绿城中介所对于王梅芬与曲娜签订的《房屋买卖合同》最终被认定无效的结果亦存在过错。综上，综合考虑合同履行情况，双方过错程度及利益损失，遵循公平原则，本院酌情确认绿城服务所应返还王梅芬部分中介费10000元。关于王梅芬主张的绿城中介所赔偿房屋暖气安装费19805.90元。该主张已经过2019鲁02**民初80号确认合同无效纠纷一案中处理，因原告明确表示不主张拆除，在该案中对原告要求被告支付因合同无效造成的各项损失39805.9元（包括本案的暖气安装费19805.90元）的诉讼请求不予支持，故本案中不再处理。关于王梅芬主张的利息损失。本案系居间合同纠纷，绿城中介所非房屋买卖合同的相对人，王梅芬向其主张购房款的利息损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款规定，判决如下：一、被告李沧区绿城佰和房产中介所于本判决生效之日起十日内返还原告王梅芬中介费10000元；二、驳回原告王梅芬的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元（原告已预交），减半收取397.5元，由原告王梅芬负担297.5元，被告李沧区绿城佰和房产中介所负担100元，于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  李恒义二〇二〇年十月十日法官助理程程书记员江媛媛