河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初4298号原告（执行案外人）：郭园园，女，1981年10月16日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：陈卫国，河南精锐律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（申请执行人）：余德华，男，1965年10月10日出生，汉族，住固始县。委托诉讼代理人：郭临，河南三融律师事务所律师。代理权限：特别授权。第三人（被执行人）：吴红霞，女，1980年6月5日出生，汉族，住信阳市浉河区浉河南路**附**。身份证号码：4130261980********。第三人（被执行人）：崔建军，男，1980年3月6日出生，汉族，住信阳，住信阳市浉河区霞曾系夫妻关系。委托诉讼代理人：吴红霞，女，1980年6月5日出生，汉族，住信阳，住信阳市浉河区限：特别授权。原告郭园园与被告余德华、第三人吴红霞、第三人崔建军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭园园及其委托诉讼代理人陈卫国，被告余德华及其委托诉讼代理人郭临到庭参加诉讼。第三人吴红霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人崔建军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭园园向本院提出诉讼请求：1.请求停止对原告所有的位于河区××里棚小学门面房上的三楼套房（价值￥29万元）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.请求确认原告与第三人吴红霞、崔建军于2019年7月1日签订达成的《以房抵债协议》合法有效，并确认该房屋归原告所有；3.案件受理费由被告分担。事实与理由：原告与吴红霞系同事关系，吴红霞分别在2017年12月1日向原告借款10万元、2018年4月28日向原告借款8万元，至2019年7月本息共计225300元。2019年7月，原告与吴红霞、崔建军协商达成《以房抵债协议》，协议约定，吴红霞、崔建军自愿将其所有的位于河区××里棚学校的北单元三楼南边房屋作价29万元抵偿所欠原告债务，双方约定两年内原告向其补足差价65000元，吴红霞、崔建军在2019年7月将房屋交付原告，双方债权债务关系消灭。上述协议签订后，原告2019年12月31日、2020年1月22日分两次向第三人补购房差价款45000元。2020年4月24日，被告余德华与吴红霞、崔建军因民间借贷纠纷一案涉诉，固始县人民法院作出（2020）豫1525执268号民事执行裁定书，裁定将吴红霞、崔建军已抵偿给原告的房屋予以查封。原告依法提出书面执行异议，2020年6月16日固始县人民法院（2020）豫1525执异18号执行裁定书裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向法院另案提起诉讼。因该涉案房屋系职工集资房，不能办理产权过户登记，但原告已支付价款并占有标的物至今，原告在本案中并无过错。故原告起诉至法院，要求依法处理。被告余德华辩称，以房抵债协议依法是无效的，原告与吴红霞、崔建军的房屋买卖协议，在没有产权证的情况下进行交易是违法的。以房抵债协议是虚假的，事实上法院在保全时2019年12月初该房屋还在吴红霞的控制之下，吴红霞在2020年年初与该房屋租赁人曾德志的手机微信还显示该房屋准备出卖，问租赁人曾德志是否想要购买，原告与吴红霞对抗法院执行依法应当承担抗拒执行的法律责任。法院对小产权房屋的执行合法。第三人吴红霞、崔建军述称，房屋土地是学校的，房屋是从学校买的，办不了房权证，2019年7月抵给原告，2019年10月15日吴红霞、崔建军离婚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《以房抵债协议》，证明原告与吴红霞、崔建军2019年签订以房抵债协议并实际交付的事实。被告余德华认为，对该证据有异议，系虚假的，该协议签订时间为2019年7月1日，而2019年12月初吴红霞还发微信给该房屋租赁人曾德志问是否购买该房屋，该房屋在2019年7月1日交易的事实是虚假的，该房屋买卖协议内容违反法律规定，是无效的。本院认为，被告余德华对该协议的真实性提出异议，提出合同履行方面的质疑，合同内容合法性的质疑，本院对于该证据予以采信；被告余德华的质疑不属于对于证据本身的异议。2、中国农业银行卡交易明细单、微信账单，证明原告2019年12月6日向吴红霞转账4万元补房屋差价，2020年1月22日向吴红霞转账5000元补房屋差价，另外房屋租金抵偿7000元，尚欠吴红霞、崔建军13000元。被告余德华认为，该组证据的真实性无法确定，是不是存在原告与吴红霞、崔建军借贷关系真实性无法确定，银行转账单是不是真实借贷来往款项也无法确定。本院认为，该组证据为客观证据，被告余德华对于该组证据证明目的的异议不属于对于该组证据本身的异议，本院对于该组证据予以采信。3、争议房屋租赁人曾德志的证言，证明房屋已交付原告，原告2019年12月10日通过微信通知承租人曾德志重新签订租赁合同的事实。被告余德华认为，曾德志的证言是真实的，2019年12月5日房东吴红霞还告知证人曾德志房屋即将出售，证明该房屋在2019年12月5日还没有出卖，也证明原告2019年7月1日的房屋买卖协议是虚假的；同时2019年7月30日的房屋租赁协议也是虚假的，该证言反过来证明其房屋买卖协议是虚假的。本院认为，被告余德华认可该证言的真实性，本院对于该证言予以采信；2019年12月5日吴红霞微信告知曾德志房屋即将出售，房屋是二楼姓郭的她姐姐买的，2019年12月10日原告通过信息告知曾德志房屋已经卖给原告，需重新签订租房合同，本院对于该事实予以确认。4、水电费票据，证明原告已经实际占有使用涉案房屋的事实。被告余德华认为，该证据是否与本案房屋有关，不能确认，不能证明其占有了该房屋，该单据未显示房屋房号，时间是在2020年7月-8月的票据，不能证明其在2019年7月1日之后或在2019年12月进入执行发生的水电费，此后发生的水电费如果是真实的，也是对抗法律执行的违法行为，应承担法律责任。本院认为，该证据是客观证据，是2020年7月之后原告发生的水电费，本院对于该事实予以确认；被告余德华对于之前时间是否有占有该房屋的辩称不属于对于该证据本身的异议。5、曾德志与吴红霞的微信聊天记录，证明在2019年12月初该房屋未出售，证明2019年7月1日的房屋买卖协议是虚假的。原告认为，原告与曾德志的房屋租赁合同是补签的，7000元房租抵吴红霞的房款了，吴红霞向曾德志发微信目的不知道。本院认为，原告认可该证据，本院对于该证据予以采信；对于原告与曾德志的房屋租赁合同是2019年12月5日后补签的事实予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月3日余德华起诉吴红霞、崔建军要求偿还借款100万元及利息，2019年12月27日本院（2019）豫1525民初8391号民事判决书判决：崔建军于本判决书生效之日起二十日内偿还余德华借款100万元及利息，吴红霞承担连带清偿责任。2020年4月24日本院作出（2020）豫1525执268号之二执行裁定书：查封被执行人崔建军、吴红霞位于河区××里棚小学门面房上的三楼套房，期限3年（2020年4月24日起至2023年4月23日止）。该裁定书2020年5月8日送达原告和吴红霞。后原告郭园园提出执行异议，2020年6月16日本院作出（2020）豫1525执异18号执行裁定书：驳回案外人郭园园的异议请求。原告郭园园为了证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告提供2019年7月1日甲方郭园园与乙方吴红霞、崔建军签订的《以房抵债协议》，该合同记载的涉及本案的内容有：乙方2017年12月1日借款10万元月息1分5，2018年4月28日借款8万元月息1分5，乙方提供一套房屋（含煤棚）用于抵债，该房屋位于河区××办事处××村××棚学校家属楼北单元××楼南边房屋，面积108平方米，截至2019年7月1日乙方所借甲方的本息共计225300元，上述房屋作价29万元，差价65000元，甲方2019年12月5日支付4万元，2020年9月1日支付25000元，乙方在2019年7月1日将房屋交给甲方，双方债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭，如果因为政策变化或条件成熟时，甲方能够办理相关产权证，需要乙方协助的，乙方要协助甲方办理相关手续。2019年12月6日原告给吴红霞转账4万元，2020年1月22日原告给吴红霞转账5000元。2019年12月5日吴红霞微信告知争议房屋的承租人曾德志房屋即将出售。后原告与承租人曾德志签订争议房屋的《房屋出租合同》，租期2019年7月30日至2020年7月29日，租赁合同的签订时间提前为2019年7月30日。2019年7月28日承租人曾德志将房屋租金7300元微信转账给吴红霞，原告称该7300元算作原告给付的房屋差价，故现尚欠吴红霞房款13000元，现房屋租赁到期后原告已经收回自住，房屋的水电费原告2020年7月23日开始交纳。鉴于上述事实，原告起诉至法院，要求依法处理。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，争议房屋的查封裁定书2020年5月8日送达原告和吴红霞，当时争议房屋尚处于租赁状态，承租人也是将房屋租金付给吴红霞，并且至今原告也没有将房屋价款全部付清，该部分事实清楚，原告不能证明争议房屋在被查封前原告已经实际占有该不动产并已支付全部价款，故原告的异议不符合上述法律规定，原告不能证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告郭园园的诉讼请求。案件受理费5650元，由原告郭园园负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长 王 成审判员 胡 炜审判员 陈 阳二〇二〇年十月二十日书记员 吴海政