福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初6583号 原告:中国建设银行股份有限公司惠安支行，住所地福建省惠安县世纪大道西侧县体育中心旁广海·新景城第一幢一层SC1号房及二层BG1号房，统一社会信用代码91350521856235819Q。 代表人：欧阳岗，该支行行长。 委托诉讼代理人：张秋平，1963年11月20日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 委托诉讼代理人：庄佳伟，男，1993年8月22日出生，汉族，住福建省惠安县。该支行职员。 被告：郭廷章，男，1975年10月18日出生，回族，住福建省泉州台商投资区。 被告：杨惠玲，女，1980年1月19日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 被告：泉州市建德房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区刺桐路北段圣湖路（市卫检对面），统一社会信用代码913505007438454429。 法定代表人：刘慧萍，该公司董事长兼总经理。 原告中国建设银行股份有限公司惠安支行（简称惠安建行）与被告郭廷章、杨惠玲、泉州市建德房地产开发有限公司（简称建德公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄佳伟到庭参加诉讼。被告郭廷章、杨惠玲、建德公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠安建行向本院提出诉讼，请求判决：1、被告郭廷章、杨惠玲偿还原告借款本金277406.93元及计至2020年7月21日止的利息33559.93元、罚息及复利21976.18元，并按合同约定支付自2020年7月22日起至实际还款日止的利息、罚息及复利。2、原告有权对被告郭廷章、杨惠玲提供的抵押物经折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿。3、被告建德公司对上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其他费用由三被告承担。事实和理由：被告郭廷章、杨惠玲因购房资金不足向原告申请贷款41万元，双方于2013年4月28日签订《个人住房借款合同》，借款期限10年，自2013年4月28日至2023年4月28日，借款利率按浮动利率执行，年利率按国家基准利率，逾期罚息利率按合同执行利率上浮50%计，采用等额本息方法，按月还本付息，被告建德公司提供阶段性连带责任担保。被告郭廷章、杨惠玲以位于泉州台商投资区××村××幢××层××号住宅做抵押并办理抵押登记。合同签订后，该笔贷款原告于2013年5月17日发放，将款项划至被告郭廷章、杨惠玲指定账户。被告郭廷章、杨惠玲未能履行按期还款义务，截至2020年7月21日尚欠借款本金277406.93元、利息33559.93元、罚息及复利21976.18元。经原告催讨未果，被告的行为已构成违约。 被告郭廷章、杨惠玲、建德公司未作答辩。 经审理查明，2012年12月14日，原告与被告建德公司签订《最高额保证合同》1份，合同约定：自2012年5月28日至2032年5月28日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保的债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项，原告为实现债权与担保权而发生的一切费用；最高额保证项下担保责任的最高限额为4亿元整；保证方式为连带责任保证；保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2013年4月28日，原告与被告郭廷章、杨惠玲签订《个人住房借款合同》1份，合同约定：借款人借款本金41万元；借款期限120个月（自2013年4月28日起至2023年4月28日止）；借款年利率为中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率。该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及前述浮动比例，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。在借款期限内，如遇中国人民银行调整基准利率，自下年1月1日起执行新的借款利率和罚息利率；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采用等额本息还款方法，按月还本付息；被告郭廷章、杨惠玲不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，即构成违约，原告有权宣布借款立即到期，要求被告郭廷章、杨惠玲立即清偿借款本息及相关费用，并有权解除与被告郭廷章、杨惠玲的借贷关系。被告郭廷章、杨惠玲提供其名下的位于泉州台商投资区××村××幢××层××号房产作为借款抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用。2013年5月8日，上述抵押物办理了预告登记。2013年5月17日，原告依约向被告郭廷章、杨惠玲发放贷款41万元，借款执行年利率6.55%。借款后，被告郭廷章、杨惠玲未能依约按期偿还借款本息，截至2020年7月21日尚欠借款本金277406.93元、利息33559.93元、罚息及复利21976.18元。 以上事实，有原告提供的其营业执照（副本）、金融许可证、《个人住房借款合同》《不动产登记证明》《最高额保证合同》、个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、个人贷款对账单、被告郭廷章、杨惠玲的居民身份证、户口簿、结婚证、职业及收入证明、送达地址确认书、被告建德公司的企业信用信息公示报告，以及原告在庭审中的陈述等证据证明。被告郭廷章、杨惠玲、建德公司未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。经本院审查，原告提供的上述证据具有真实性、合法性，并与本案事实具有关联性，予以采信。本院对上述事实予以确认。 综上事实，本院认为，本案当事人签订的《个人住房借款合同》《最高额保证合同》，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。被告郭廷章、杨惠玲未依约按期偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的民事责任。根据本案借款合同约定的解除条件，原告有权解除借款合同。原告请求被告郭廷章、杨惠玲偿还尚欠的全部借款本金、利息、罚息、复利，依据和理由充分，应予支持。被告郭廷章、杨惠玲提供抵押的商品房只办理抵押权预告登记，未办理抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力，故原告请求对该抵押物享有优先受偿权，依据和理由不足，不予支持。合同约定被告建德公司自借款合同签订之日起至办妥抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止提供连带责任保证。因抵押物尚未办理抵押登记，故被告建德公司应当对被告郭廷章、杨惠玲的本案债务承担连带清偿责任。被告建德公司承担保证责任后，有权向被告郭廷章、杨惠玲追偿。被告郭廷章、杨惠玲、建德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告郭廷章、杨惠玲应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司惠安支行借款本金277406.93元及计至2020年7月21日止的利息33559.93元、罚息及复利21976.18元，并按合同约定支付自2020年7月22日起至还款之日止的利息、罚息、复利。 二、被告泉州市建德房地产开发有限公司对被告郭廷章、杨惠玲的上述债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告郭廷章、杨惠玲追偿。 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠安支行的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6294.1元，减半收取计3147.1元，由被告郭廷章、杨惠玲、泉州市建德房地产开发有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 曾伟清 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 周 璇 书 记 员 陈思莹 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按其约定。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。