湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0302民初2229号原告（被告）：段海男，男，1972年10月25日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：许袆，十堰市茅箭区诚信达法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，签收法律文书等。被告（原告）：十堰市景山花园物业管理有限公司。住所地:湖北省十堰市茅箭区。法定代表人：何涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭勇辉，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：顾敏，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告（反诉被告）段海男与被告（反诉原告）十堰市景山花园物业管理有限公司（以下简称景山花园物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。段海男及其委托诉讼代理人许袆、景山花园物业公司的法定代表人何涛及委托诉讼代理人郭勇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段海男向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除2020年1月1日双方签订的租赁合同；2.判令景山花园物业公司退还租金25000元、押金3000元；3.判令景山花园物业公司支付违约金2500元；4.诉讼费由景山花园物业公司承担。事实与理由：2019年12月28日，因原租户退租，段海男查看房屋可以使用就与景山花园物业公司协商由段海男租用，租金1年5万，押金3000元，双方于2020年1月1日签订了租赁合同。段海男交纳了半年租金及押金共计28000元，景山花园物业公司将钥匙交给了段海男。第二天，段海男准备装修时，原承租商户与景山花园物业公司之间因纠纷，将涉案房屋后门拆卸搬走，景山花园物业公司也不加制止，致使房屋不能使用。在疫情期间，原商户又将房屋内的多个门窗拆走、室内电源线路毁坏，屋顶、墙面毁坏，房屋彻底无法正常使用，段海男与景山花园物业公司多次协商解决无果。因景山花园物业公司提供出租的房屋不能使用，合同无法履行。因景山花园物业公司原因（与原租户纠纷）造成房屋被破坏，无法使用，景山花园物业公司构成违约，应该解除合同，退还租金及押金，承担违约金。景山花园物业公司辩称：1.段海男无权解除合同。根据双方所签订的《租赁合同》约定，段海男并不享有合同解除权，且根据相关法律规定，段海男也不享有法定合同解除权。2.段海男无权要求景山花园物业公司退还租金、返还押金及承担违约责任。景山花园物业公司已经按照双方约定将涉案房屋交付给段海男。根据合同约定，段海男负有维护义务。房屋若因第三人的原因损坏，段海男可向侵权人主张权利。段海男据此要求景山花园物业公司退还租金、返还押金，无事实和法律依据。景山花园物业公司严格按照双方约定履行合同，并未违反合同约定，不应承担违约责任。请求驳回段海男的诉讼请求。景山花园物业公司向本院提出反诉请求：1.解除景山花园物业公司与段海男于2020年1月1日所签订的《租赁合同》；2.段海男腾退位于十堰市××花园内××、××、××、××、××、××、××、××号房屋（合计面积为353平方米）；3.段海男向景山花园物业公司支付截止到2020年10月31日的租金16664元，并自2020年11月1日起按4166元／月的标准向景山花园物业公司支付房屋占用费直至腾退之日止；4.段海男承担案件诉讼费用。事实和理由：2020年1月1日，景山花园物业公司和段海男签订《租赁合同》，约定由段海男承租位于十堰市××花园内××、××、××、××、××、××、××、××号房屋（合计面积为353平方米）。其中第四条约定租金为5万元／年，押金3000元。第五条第一款约定“房屋租金按半年交付，签订合同时乙方一次性交清半年租金，到期提前一个月付清下半年租金，逾期不交，按照欠租金总额计算日百分之二滞纳金。”第十条约定乙方（段海男）欠付租金达一个月的，甲方（景山花园物业公司）可以解除合同。合同签订后，景山花园物业公司即按照约定向段海男交付了房屋，段海男交纳了2020年上半年（1月至6月）的租金及押金合计28000元。但段海男未按约定交纳2020年下半年（7月至12月）的租金，且在景山花园物业公司多次催要下拒不交纳。请求支持景山花园物业公司的反诉请求。段海男针对景山花园物业公司的反诉辩称：涉案房屋不能使用。段海男已于2020年6月起诉，其不应该支付租金。请求驳回景山花园物业公司的反诉请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月1日，景山花园物业公司与段海男签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定：景山花园物业公司将坐落于十堰市茅箭区xx路xx号xx花园内xx、xx、xx、xx、x、xx、x、x号房屋（建筑面积353平方米）出租给段海男，房屋用途为商铺；合同期限1年零3个月，即从2020年1月1日至2021年3月31日止；房屋年租金共5万元；押金3000元，签订合同时交付，不计息，合同期满退还给段海男；房屋租金按半年交付，签订合同时段海男一次性交清半年租金，到期提前一个月付清下半年租金，逾期不交，按欠租金总额计算日百分之二滞纳金；双方签订合同时，段海男交纳租金即为正式交付出租房；合同期满对段海男装修部分，不得拆除，无偿归景山花园物业公司所有；段海男不得随意损坏房屋整体结构及房屋内各项设施，如有破坏结构及设施造成经济损失的由段海男全部承担，租赁期间段海男负有对该房屋及设施维护义务；租赁期满后，本合同即终止，届时段海男须将房屋退还景山花园物业公司；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，对方有权解除合同，违约方向对方交纳当年度租金的10%违约金，如由于段海男原因造成损失，应向景山花园物业公司承担赔偿责任；若段海男欠租金一个月，景山花园物业公司有权将段海男承租的房屋强行打开东西搬出，房屋收回，由此造成的损失，景山花园物业公司概不负责等。合同签订后，景山花园物业公司向段海男交付了涉案房屋。段海男于2019年12月24日向景山花园物业公司支付了2020年1月1日至2020年6月30日的租金25000元以及押金3000元，景山花园物业公司向段海男出具了收款收据。涉案房屋的后门及屋内门窗、电源线路均是原承租人所添置。景山花园物业公司将涉案房屋交付给段海男后不久，原承租人将该房屋的后门拆卸搬走，后原承租人又将该房屋内的多个门窗拆走，并将室内电源线路等损坏，造成涉案房屋无法被正常使用。涉案房屋因此处于空置状态。段海男认为由于景山花园物业公司与涉案房屋原承租人之间的纠纷，导致该房屋被原承租人损坏而无法使用，主张解除《租赁合同》，由景山花园物业公司退还租金、押金，并支付违约金。景山花园物业公司认为该公司将涉案房屋交付给段海男后，该房屋的维护义务应由段海男负责，主张解除《租赁合同》，由段海男腾退涉案房屋，并支付腾退房屋之前的租金。双方协商未果，引起诉讼。本院认为：景山花园物业公司与段海男于2020年1月1日签订的《租赁合同》，属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。段海男按照合同约定向景山花园物业公司支付了2020年1月1日至2020年6月30日的租金25000元以及押金3000元，景山花园物业公司负有将满足正常使用条件的涉案房屋交付给段海男使用的义务。涉案房屋的后门及屋内门窗、电源线路均是原承租人所添置。景山花园物业公司将涉案房屋交付给段海男后不久，原承租人便将该房屋的后门拆卸搬走，后又将该房屋内的多个门窗拆走，并将室内电源线路等损坏。上述事实表明涉案房屋的原承租人与景山花园物业公司之间就该房屋在原承租人承租期间添附的装饰物归属存在分歧。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少或者不支付租金；因租赁物部分或者全部损毁、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”由于原承租人对涉案房屋的门窗等装饰物主张权利，导致段海男无法正常使用该房屋。对此，段海男并无过错。段海男主张景山花园物业公司退还租金25000元、押金3000元，应予支持。本案中，段海男无法正常使用涉案房屋系第三人（原承租人）主张权利所致，其主张景山花园物业公司支付违约金2500元，缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋处于空置状态，段海男由于上述原因而未正常使用该房屋，亦未控制该房屋。景山花园物业公司主张段海男腾退涉案房屋并支付租金至腾退房屋之日止，缺乏事实依据，本院不予支持。段海男由于上述原因而不能正常使用涉案房屋，致使合同目的不能实现，其主张解除《租赁合同》应予支持，且景山花园物业公司亦主张解除该合同，故上述合同应予判决解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十八条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除段海男和十堰市景山花园物业管理有限公司于2020年1月1日签订的《租赁合同》；二、十堰市景山花园物业管理有限公司退还段海男租金25000元、押金3000元；三、驳回段海男的其他诉讼请求；四、驳回十堰市景山花园物业管理有限公司的其他反诉请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费563元，减半收取计281.5元，由段海男负担23元，由十堰市景山花园物业管理有限公司负担258.5元。反诉案件受理费108元，由十堰市景山花园物业管理有限公司负担。如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：湖北省十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员 陈 双二〇二〇年十月二十六日书记员 陈方芳