江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初10521号 原告（反诉被告）：顾小弟，男，1978年10月28日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：王宇红，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静佳，江苏少平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵向阳，男，1967年9月2日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：杨瑞，江苏创策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范育金，江苏创策律师事务所律师。 原告（反诉被告）顾小弟与被告（反诉原告）赵向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，适用简易程序分别于2020年9月1日、2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顾小弟的委托诉讼代理人赵静佳、被告（反诉原告）赵向阳及其委托诉讼代理人杨瑞两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）顾小弟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签署的《租赁合同》已经于2020年7月9日解除；2、请求判令被告向原告退还租金30万元，并且赔偿原告损失11325.42元(损失自2019年8月11日暂计算至2020年7月28日，此后的损失按照贷款市场报价利率(LPR)标准计算至款清之日止)；3、请求判令被告承担本案案件受理费。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、请求确认原被告签署的《租赁合同》已经于2019年10月10日解除；2、请求判令被告向原告退还租金30万元，并且赔偿原告损失11325.42元(损失自2019年8月11日暂计算至2020年7月28日，此后的损失按照贷款市场报价利率(LPR)标准计算至款清之日止)；3、请求判令被告承担本案案件受理费、保全费。事实和理由：原被告双方于2019年8月10日签订《租赁合同》，约定租金总额为55万元人民币。当日原告已将30万元租金支付至被告指定账户，尾款自交付房屋及场地后支付。后因租赁标的不符合预期约定，无法满足原告租赁目的，被告方迟迟未能向原告交付租赁房屋。双方协商一致不再承租并退还租金，但被告方至今未退还预付的30万元租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望主持公正，判如所请。 被告（反诉原告）赵向阳辩称并反诉称，被告同意双方签订的租赁合同于2020年7月9日结束。被告已经将租赁场地交付给原告，原告也已经实际使用，且在租赁场地上挖地磅坑、堆放废铁丝及挖排水沟等，租赁期间因原告擅自改变租赁场地的用途，被场地所在的村委会告知停止建设及限期清理，后原告一直占有该租赁场地，直至2020年7月9日向被告发律师函书面解除租赁合同，被告才将租赁场地收回，原来原告并未付清从交付场地日至解除日的租金，请求驳回原告第2项诉请，并且要求原告支付尚欠租金204166.67元，诉讼费由原告承担。 顾小弟对赵向阳的反诉辩称，第一，被告交付给原告租赁场地无法满足合同目的，主要从被告方交付给原告的租赁物原房东应当是当地村委会，在原告方刚开始准备浇灌地坪等合同初始义务时已经遭到村委会阻拦，事后原告放置了部分铁屑（该放置目的是符合合同约定的承租目的）也遭到村委会及其他人员的举报，因此原告方从未真正使用过租赁物。第二，出现上述问题后，原告方已经微信通知被告，不愿意继续承租并且另行寻找租赁物，被告方对此也是知情并且认可的，双方在后续微信聊天中多次提及退还租金，被告方至今没退，主要原因是其资金紧张，并非是反诉状中所述事实和理由。双方已经达成解约并且退还租金合意，对双方均有法律约束力，请求法院驳回被告全部反诉诉请。 根据庭审中当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2019年8月10日签订《租赁合同》，由顾小弟向赵向阳承租房屋及场地，合同第一条、租赁期限：本合同租赁期限自2019年8月20日至2020年8月20日止；第二条、租赁房屋及场地状况：房屋坐落在，建筑面积合计约450平方米，围墙内场地面积约200平方米，院内空地约10亩。第三条、租赁用途：房屋用于存储货物及办公，院内空地用于存储钢材类物资。第四条、租赁费用：1、租金标准约定：租金总额为人民币大写伍拾伍万元整，人民币小写550000.00元整。2、租金实行先付后用原则，具体支付方式：签约时一次性付清租赁期内租金。3、其他费用约定：水电费按村里规定价格执行。第五条、出租方义务：1、出租方应该按照合同约定的时间向承租方提供租赁的房屋及空地。2、租赁期间，如遇拆迁，政策等因素，出租方需收回房屋，承租方必须无条件服从，租赁费用按承租方实际租赁时间计算，双方均不承担违约责任。第六条、承租方义务：1、租赁期间：水电费及有关费用均由承租方承担。2、租赁期间：承租方不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如因故意或者过失造成房屋的损毁，应负责恢复原状。3、租赁期间：承租方对房屋及场地的占有、使用、收益而造成的人身损害或财务损失，由承租方自行负责。4、租赁期满或者合同解除：租赁期满，无政策因素可续租；合同解除，承租方必须无条件搬离。第七条，承租方有下列行为之一的，出租方有权终止合同，收回房屋及空地，并由承租方承担所有责任及损失赔偿：1、承租方不按约定足额缴纳租金或者拖欠租金的。2、承租方将承担的房屋擅自转租，抵押，转让，转借他人或者擅自调换使用的。3、承租方利用承租的房屋及场地进行非法经营，非法活动的。4、承租方违反治安、环保、卫生、消防安全等有关管理规定。第八条、其他约定事项：1、租赁期间，如遇不可抗力因素造成房屋，财物损失，双方互不承担。2、承租期间，承租方不得占用周边空地及乱搭乱建行为，必须在承租房屋范围内使用，如若承租方故意占用周边空地及乱搭乱建行为，视为承租方违约，出租方可以追究承租方相关责任。3、租赁期内，承租方在经营期间不能因自身需要而影响周边环境或对周边环境造成污染，如有此行为，承租方自行承担违法责任。原被告签订协议后，当日原告支付被告30万元，原告入驻该场地并实施修缮。 另查，涉案房地系江苏省帝美实业有限公司（以下简称帝美公司）向常熟市古里镇双港村村民委员会承租，签订日期为2019年8月6日，租期为2019年9月1日至2020年8月31日，双方约定1，房屋“厂房面积360平方米，年租金57600元。2，附属用房面积44平方米，年租金4400元。3，土地面积5.4亩，年租金64800元，上述合计年租金126800元。帝美公司承租上述集体资产后，赵向阳系帝美公司法定代表人，帝美公司同意该房屋由赵向阳转租给原告顾小弟。另古里镇双港村对上述转租事宜明知，其得知顾小弟在使用场地并违规存放铁屑，因当时合同是双港村与赵向阳签订，2019年8月18日，双港村向赵向阳发出通知，内容“经村巡查核实，你所租赁的东园机市场地块未经允许存在违法建设（地磅、下水管道等）和乱堆放废铁丝（散乱污）。现告知你立即停止一切建设行为，废铁丝于2019年8月19日前清理干净，恢复原貌。逾期不停止建设、不清理，2019年8月20日将进行停电措施，对所签订的2019年9月1日起的合同不予生效，所造成的一切后果损失自负。”赵向阳获知后即报告顾小弟，顾小弟当时答应将铁屑清理掉。根据双方的聊天记录摘录如下：“2019年8月18日赵向阳：你先抓紧把废铁屑拿走，地磅暂时不搞！你这样干人家说是做废品站的！上面要来查看！--顾小弟：好的我知道。我把它停一下。赵：好的，你铁屑先拖掉，拖掉的话我再跟他们沟通一下。顾：好的，我反正那个铁屑尽快找车子、工人去处理。2019年10月10日顾：赵老板，你那边弄得怎么样了？到底行不行啊？客户都催死我了，实在不行的话就算了，不行把租金退了，那怎么办最好？最好是可以的话我们抓紧把它弄好就可以了。赵：顾总，放铁屑不行，放钢板可以的！顾：赵总，实在不行就退吧！现在反正投资还不多。赵：那我还要跟别人落实了！顾：好的。2019年10月15日顾：赵总！落实好了没有。赵：没呢。顾：抓紧点吧，行的话继续租。如果不行就退租了。合伙人催死我了，不行的话我们也好考虑其他地方了。2019年11月12日顾：赵总，到底什么情况！先竟你这边，到十五日不行退了。我订那边了。2019年11月13日赵：你订吧!过几天再商量，这几天招标！顾：好的。2019年11月18日顾：赵总，我那边已订好了，租金什么时候可以退回。2019年11月19日赵：抽空落实一下怎么退，我的损失太大了，具体见面聊。顾：好的，那你什么时候空，又没有什么投资怎么会损失太大。只要你那边可以租我可以租的。不能使用那没办法了。2019年11月29日顾：赵总，差不多了吧。赵：款还没到，稍等等。顾：好的，尽量快点吧，因为这是合伙的。2019年12月5日顾：赵总，大约需要多久，合伙人问我了。赵：快了，在催办手续。顾：好的。2020年1月14日顾：赵总，马上年底了，还没到账嘛！这个是租金呀！合伙人吵死了！赵：顾总，放心吧，该退的肯定会退你的，都年终结算，款没到账呢！请等等！顾：好的！合伙人吵死了，他要过来见见面。2020年2月25日赵：年前没落实，没签约，年后疫情更没敢落实，他们做出口，都不让人进的，很严，所以要等等看疫情。顾：好的。2020年3月1日顾：赵总！有吗。赵：没有。顾：好的，那抓紧时间把租金退了吧。赵：知道了。” 2020年7月7日，顾小弟委托他人向赵向阳发送律师函，内容为“经双方协商一致，你方与委托人之间已经达成委托人不再承租、你方退还租金的合意，你方迟迟未能退还租金，现书面致函并郑重向你方提出如下要求：一、再次确认你方与委托人之间的《租赁合同》已经解除；二、请你方务必于收到本律师函之日起3日内将租金30万元一次性退还委托人。三、若你方未在上述期限内履行退款义务，委托人将视为你方无意协商处理此事，委托人将不再另行致函催告，本所将根据委托人授权直接通过起诉的方式维护委托人的合法权益。届时，你方可能不仅须如数退还租金，而且必须支付委托人损失、违约金及一切与诉讼有关之费用，包括但不限于法院案件受理费、财产保全费、律师费等必要费用。”关于剩余款项结算，当事人意见分歧，原告认为合同解除于2019年10月10日，原告依法行使法定解除权，原告自始未实际使用租赁厂房。被告认为其正式收回场地的时间点是2020年6月1日，原告拖欠占用期间的租金。 以上事实，由租赁合同、告知书、律师函、情况说明、微信聊天记录、庭审笔录当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，赵向阳与顾小弟2019年8月10日签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方均应遵守履行。双方虽系转租关系，但是出租人双港村村委会也知道实际上是赵向阳在使用且未提出异议，故原被告租赁合同合法有效。原告于2019年8月10日支付被告30万元后入住该场地并实施修缮，而原被告租赁合同规定租期起始日为8月20日，租金55万元应在签约时一次性支付，该合同还明确承租方违反治安环保卫生消防安全等有关管理规定的，出租方有权终止并且收回。原告进驻后违规存放铁屑，8月18日被村委会告知停建并要求恢复原状，为此赵向阳也告知了顾小弟，顾小弟当时也表示同意停建及拖走了铁屑，因此顾小弟具有违反租赁合同上遵守治安环保卫生消防安全等有关管理规定及未按约付款的情形。另根据双方微信聊天记录分析，2019年8月原告暂停施工并拉走铁屑后，当时并未立即提出解约，双方一直在沟通联系中。原告于2019年10月10日第一次明确向被告提出解约并退还租金，被告回答意见为落实后再定，之后原告一直催促被告落实的情况，11月12日原告提出“到十五日不行就退了，我们那边租了”。被告回答“你订吧”。2019年11月18日原告问“那边已订好，租金什么时候退”11月19日被告回答“抽空落实一下怎么退，我的损失太大了，具体见面聊”。之后双方对退还租金金额未能落实明确，被告一直回应是等等。综上分析，可以判断双方合意解除租赁合同的确定时间点是在2019年11月19日，之后双方仅对返还租金的价格一直在磋商中，被告赵向阳提出等新客户资金年底到账后即退还给原告，双方在聊天中均认可合同已解除，被告即使作为守约方也可以要求违约方赔偿损失（即其向原告提出“抽空落实一下怎么退，我的损失太大了，具体见面聊”），但这并不影响双方对合同已合意解除的客观事实。因此原告应承担2019年11月19日解除合同之前的租金。关于解约的违约金，本院综合案件的实际情况，确定原告另赔偿被告一个月的租金损失。综上，原告诉请合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认顾小弟与赵向阳之间的租赁合同于2019年11月19日解除； 二、顾小弟支付赵向阳自2019年8月20日至2019年11月18日期间的租金137500元，另赔偿赵向阳一个月的租金损失45833元，合计183333元。在顾小弟已支付赵向阳的租金30万元中抵扣后，赵向阳应退还给顾小弟多余的116667元，于本判决生效后十日内履行； 三、驳回顾小弟的其余诉讼请求； 四、驳回赵向阳的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2985元，保全费2077元，合计5062元，由原告负担3165元，被告负担1897元。反诉案件受理费减半收取2181元，由被告负担。（原告同意其预交部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审判员  赵一波 二〇二〇年十月二十六日 书记员  江录梦