宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）宁0106民初5369号原告：银川银房物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：金继军，系公司总经理。委托诉讼代理人：范某某，男，1981年3月19日出生，汉族，系该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李某，男，1994年12月9日出生，汉族，系该公司职工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：李某某，男，1961年1月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告银川银房物业服务有限公司(以下简称银房物业公司)与被告李某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银房物业公司委托诉讼代理人范某某、李某，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年8月至2020年3月31日物业费3474.8元，2016年12月1日至2020年3月31日营业房物业费12166.4元，违约金5000元。共计20641.2元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告李某某系金凤区五里湖畔业主，该小区一直由我公司提供相关物业服务，双方约定物业费按每平米0.4元收取，自2014年8月至今被告无故拖欠物业费3474.8元；被告另有五里湖畔营业房一套，双方约定物业费按照每平米2元收取，自2016年12月起至今被告无故拖欠物业费12166.4元。根据双方签订的物业合同第二十七条约定，未能按时足额缴纳物业费的，应按每项欠费总额的3‰/天的标准向乙方交付违约金。因被告违约天数已达2000多天，所产生的违约金高达数万元，故原告根据实际情况只主张5000元。现原告多次催缴无果，故诉至法院，望判如所请。被告李某某辩称，一、银房物业公司不履行《前期物业服务合同》约定的义务，有违合同法的诚实信用原则，被告拒交物业费合理合法。被告与原告（前身为银川宜佳物业）签订的前期物业服务合同，约定自2012年1月1日起至2015年12月31日止，由原告提供物业服务。但因原告没有履行合同义务，致使该小区东门口营业房区域的物业管理十分混乱，存在收费标准和依据不透明、安全隐患严重（监控设施等缺位）得不到解决、各种车辆乱停乱放、僵尸车常年不动、消防通道和出行道路被侵占、营业房屋后墙根开裂下沉、门前台阶破损不堪、院内垃圾成堆、环境脏乱不堪、门前道路不平（下雨泥泞、刮风扬尘）等问题，导致该区域营商环境极差，房屋长年难以租出，业主和经营者的切身利益严重受损。被告多年多次向原告和有关部门反映情况，一直没有得到解决；二、建设单位与原告约定的《前期物业服务合同》于2015年12月31期满，2016年初至2017年底，没有签订服务合同，只有建设主管单位下发的“继续有效”的通知。2018年1月1日至2020年12月31日，有期限为3年的服务合同，签订时间为2019年7月1日，但备案时间为2020年5月8日。合同约定，服务内容与质量为一级，商业用房物业收费按每平米2元计。但在物业管理区域公示栏里只见住宅的收费标准：0.4元（多层）和0.67元（高层），没有商业用户的收费标准。故2020年5月8日报备的《前期物业合同》的订立和备案，严重违反了相关法律法规，属于无效合同。根据合同法的规定，业主可以行使先履行抗辩权；三、原告事实上没有提供符合行业标准（一级）的服务，存在严重违约。在原告未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，被告有权拒绝其履行交费的要求，合法的行使先履行抗辩权；四、被告不是原告主张的涉案的营业房的所有权人。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月18日，银川市住房保障局与银川宜佳物业保障服务有限公司经协商签订了一份物业服务合同，合同约定银川市住房保障局选聘该公司为五里湖畔小区提供前期物业服务。2014年2月21日，银川宜佳物业保障服务有限公司变更为现原告名称。2016年12月27日，银川市住房和城乡建设局书面通知原告，其与原告签订的前期物业服务合同因保障房小区未成立业主委员会，继续有效。2019年7月1日，银川市住房和城乡建设局与原告签订一份《前期物业服务合同》，合同约定自2018年1月1日起至2020年12月31日止，原告为五里湖畔小区提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.4元/月/平方米；商业物业2元/月/平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在接到缴纳通知后一周内履行交费义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每项欠费总额3％的标准向原告交付违约金。双方还对物业服务内容、经营管理、使用维护、权利义务等进行了约定。合同签订后，原告为五里湖畔提供了物业服务。被告系金凤区五里湖畔77-2-301室业主，房屋面积127.65㎡。被告自2014年8月1日至2020年3月31日期间未按约向原告缴纳物业服务费。原告多次催要无果，引起诉讼。另查明，五里湖畔营业房所有权人系被告李某某的儿子李某。本院认为，银川市住房保障局就其开发的保障房小区与原告签订的前期物业服务合同，属有效合同，对小区全体业主具有约束力。原告为五里湖畔的业主提供了物业服务，被告作为五里湖畔小区业主，应受上述合同约束。在原告依约提供物业服务后，被告应按约支付物业服务费。故原告主张被告支付五里湖畔房屋自2014年8月1日至2020年3月31日期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。经计算，五里湖畔房屋自2014年8月1日至2020年3月31日期间的物业服务费为3472.08元（127.65㎡×0.4元/月/平方米×68个月）；关于原告主张被告支付五里湖畔营业房欠付物业服务费的诉讼请求，因被告李某某不是房屋所有权人，原告亦未举证证明被告李某某系物业实际使用人，故本院不予支持。对原告主张的违约金，因被告未按约缴纳物业服务费是对原告的物业服务有异议，并非恶意欠交，故原告的该项诉请本院不予支持。被告提出的物业服务和房屋质量问题，可向物业行政主管部门和开发商提出整改意见并主张解决，不得以拖欠原告的物业费行为予以回应，故其辩称理由本院不予采纳。需要强调的是物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平。而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业服务费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告李某某于本判决生效后十日内向原告银川银房物业服务有限公司支付2014年8月1日至2020年3月31日期间的物业服务费3472.08元；二、驳回原告银川银房物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费158元，由原告银川银房物业服务有限公司负担131元，被告李某某负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 原 甜二〇二〇年十月十四日书记员 韩慧娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。