北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初16693号原告：北京华瑞物业管理有限责任公司，住所地北京市宣武区南纬路2号。法定代表人：王瑞生，经理。委托诉讼代理人：任立成，北京通特律师事务所律师。被告：北京市大兴区亦庄镇富源庄股份经济合作社，住所地北京市大兴区亦庄镇富源里。董（理）事长：刘文明，董事长。被告：北京市大兴区亦庄镇人民政府，住所地北京市大兴区亦庄镇。负责人：秦化真，镇长。二被告共同委托诉讼代理人：张振峰，北京鸿聚律师事务所律师。原告北京华瑞物业管理有限责任公司（以下简称华瑞物业公司）与被告北京市大兴区亦庄镇富源庄股份经济合作社（以下简称富源庄合作社）、北京市大兴区亦庄镇人民政府（以下简称亦庄镇政府）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华瑞物业公司的法定代表人王瑞生及委托诉讼代理人任立成，被告富源庄合作社、被告亦庄镇政府的共同委托诉讼代理人张振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决富源庄合作社、亦庄镇政府履行合同义务，为华瑞物业公司办理富源里小区3#楼南侧1600平方米土地的《国有土地使用权证》；2.诉讼费用由富源庄合作社、亦庄镇政府承担。事实与理由：2000年6月7日，甲方北京市富源农工商公司（大兴县亦庄镇富源庄农工商合作社）与乙方华瑞物业公司签订《协议书》，约定甲方将已转为国有土地的富源里小区3#楼南侧一处商业用地转让给乙方自行开发，甲方的出资人为富源庄合作社，富源庄合作社的上级单位为亦庄镇政府。根据《协议书》第四条甲方责任义务约定，甲方负责办理1600平方米产权证的所有相关手续，并在本协议正式签字之前出示土地产权证明、该土地为商业使用性质及甲方将1600平方米土地转让权的相关证明，同时将以上有关证明复印件交至乙方。合同签订后，华瑞物业公司依照合同约定将转让款支付给了富源庄合作社、亦庄镇政府，但富源庄合作社、亦庄镇政府至今未给华瑞物业公司办理国有土地使用证。富源庄合作社、亦庄镇政府的行为侵犯了华瑞物业公司的合法权益，故华瑞物业公司诉至法院。富源庄合作社辩称，不同意华瑞物业公司的诉讼请求，涉案土地是当时富源里小区整体规划的一部分，双方之间的协议指的是华瑞物业公司自行出资建设其中的3号楼5单元，该单元建成后的建筑面积是3643平米。建设开发完成后，该单元也登记在了华瑞物业公司的股东李士芹名下，其于2004年将该单元整体转让给了案外人。根据小区的整体规划，小区容积率是1.39，涉案单元是3643.27平米，在小区的占地面积应当是2621平米，但协议约定的面积是1600平米，远远不够5单元实际的用地面积，根据《物权法》房地一体的原则，华瑞物业公司将房屋整体转让给了案外人之后，其对小区内的土地以及协议内的土地都没有了任何权利。协议签订的时间为2000年，涉案土地上的房屋建设开发竣工于2001年，李士芹转让给案外人的时间为2004年，协议整体履行完毕已经十几年时间，华瑞物业公司从未提出过任何主张，早已过了诉讼时效。关于富源庄合作社的主体问题，与华瑞物业公司签订协议的是北京市大兴区亦庄镇富源庄村民委员会（以下简称富源庄村委会），后富源庄村委会撤销，通过村资产合资量化成立了富源庄合作社,涉案土地和房产建成于2001年并交付，在2012年富源庄合作社清产合资时涉案房产和土地资产权属与富源庄合作社没有关系，权利人变成了小区的各个业主，富源庄合作社没有接收到涉案土地的权利。亦庄镇政府辩称，无论是协议签订还是履行，都与我方无关，请求驳回华瑞物业公司对我方的请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华瑞物业公司于1997年7月9日成立，法定代表人为王瑞生，股东为王瑞生、李士芹、王颖，现登记状态为“吊销”。庭审中，华瑞物业公司陈述李士芹与王瑞生系夫妻关系，王颖为二人之女。日期为2000年3月28日的土地归户卡、土地登记卡均显示，座落于亦庄乡富源庄村华海五金机械机电公司院内、面积为6600平方米的土地使用者为北京亦庄新城房地产开发有限公司（以下简称亦庄新城公司），权属性质为“国有”。土地证书签收簿亦显示，上述6600平方米的土地使用者为亦庄新城公司，土地证号为京兴国开（2000）自第297号，领取土地证书的时间为2000年11月7日。华瑞物业公司向本院提交了一份日期为2000年6月7日的《协议书》，该《协议书》首页列明甲方为北京市富源农工商公司，乙方为华瑞物业公司。《协议书》内容为：为发展本地经济，经甲、乙双方共同协商，甲方愿将已转为国有土地的“富源里”小区3#楼南侧（见规划图）一处商业用地，转让乙方自行开发。一、转让面积：甲方按规划报批开发的土地面积约为1600平方米（红线以内）有偿转让给乙方，由乙方自行投资开发，作为商业用地。其中首层建筑用地约530平方米，2-6层建筑面积均为470平方米，总共建筑面积2880平方米左右，剩余1070平方米土地为乙方建筑以外设施占地。二、土地转让价格及各项费用：土地转让价格（熟地）为1100（人民币）/平方米，此价格包括1600平方米内的土地使用权转让金、基础设施、配套设施、建设费、土地开发费、征地拆迁费及其它公用土地、公用设施费分摊等全部费用。三、付款方式：本协议土地出让金共计1760000元，分三期支付。本协议签订10日内交付全部款项的20%，即付352000元；建筑正式开工后，交付至全部款项的60%，即付704000元；尾款（40%）704000元，于工程全部竣工后一次性付清（开工日期定为2000年7月15日，竣工日期定为2000年12月31日）。四、甲方责任义务：1.甲方负责办理1600平方米产权证的所有手续，并在本协议正式签字之前出示土地产权证明、该土地为商业使用性质及甲方将1600平方米土地转让权的相关证明，同时将以上有关证明复印件交至乙方。2.甲方负责办理开工前的各种手续，在6月底前达到开工条件。3.甲方负责解决乙方在此地经营中所遇到的来自本地的干扰和困难，协调各种关系……《协议书》的尾页甲方处盖有大兴县亦庄镇富源庄农工商合作社的印章；乙方处盖有华瑞物业公司的印章。富源庄合作社、亦庄镇政府对《协议书》的真实性认可，并称大兴县亦庄镇富源庄农工商合作社的开办单位为富源庄村委会，后来富源庄村委会被撤掉，现存在的主体为富源庄合作社。富源庄合作社、亦庄镇政府认为按照协议约定，并未明确必须由甲方办理土地使用权证，签订协议的目的是为了让华瑞物业公司出资建设3号楼5单元的房屋，房屋已经建成，相关产权证明也已经办理完毕。庭审中，华瑞物业公司与富源庄合作社均确认整个3号楼的土地面积为6600平方米，该《协议书》中的1600平方米土地包含在3号楼6600平方米土地中，当时就6600平方米土地整体办理了土地使用权证，登记在亦庄新城公司名下。华瑞物业公司向本院提交了缴费凭据若干，欲证明华瑞物业公司已经按照协议约定支付了转让款，金额为1760000元。日期为2000年7月20日的收据显示交款人交来土地转让费1000000元，收款单位处盖有大兴县亦庄乡富源庄财务专用章；日期为2001年11月21日的发票所载商品名称为3#楼二期工程手续费3000、契税270510、印花税6762.75、登记测绘贴花工本费100、代理费67627.5、服务费728，合计金额为348728.25元；日期为2002年12月28日的发票所载商品名称为土地出让金，金额为360000元；日期为2004年2月19日、编号为0062114的北京市国有土地有偿使用收费专用收据上载明收费项目为土地出让金，金额为1256元，其上盖有北京市大兴区国土资源和房屋管理局收费专用章，付款单位处签有“张鹏”。对于上述收据上的金额总和并非1760000元的问题，华瑞物业公司解释称有部分费用是直接支付给了设计院，当时没有向其出具收据。富源庄合作社、亦庄镇政府对上述证据的真实性认可。就华瑞物业公司是否已支付完毕土地出让金一节，富源庄合作社、亦庄镇政府陈述好多材料其已经找不到了，华瑞物业公司应该已支付完毕土地出让金。上述《协议书》签订后，华瑞物业公司出资建设了富源里3号楼5单元的房屋。华瑞物业公司向本院提交了房地产卖契一份，欲证明当时未在卖契上填写土地使用面积。该卖契显示，卖方为亦庄新城公司，买方为李士芹，内容为立卖契人亦庄新城公司今将所有下列房地产整批卖与李士芹，议定价格为6762750元，此产如有一切纠纷，均由卖方负责，今经北京市大兴县房地产管理局房地产交易所订立卖契为凭。卖契下方的表格中列明房地产座落于北京市大兴区亦庄镇富源里3号楼5单元，建筑面积为3643.27㎡。卖契上卖方处盖有亦庄新城公司印章，买方处有李士芹的签名捺印。此外，该卖契上还盖有北京市大兴区房地产管理局房地产交易所的印章。富源庄合作社、亦庄镇政府对该卖契的真实性认可，称由于富源庄村委会没有开发资质，故委托亦庄新城公司开发建设整个小区，对华瑞物业公司出资建设的房屋，在其出资建设完成后，亦庄新城公司已将产权变更至华瑞物业公司的股东李士芹名下。华瑞物业公司提交的房屋产权证显示李士芹于2001年取得了坐落于大兴区亦庄镇富源里3号楼（-1）-7、建筑面积3643.27平方米、设计用途为商业的房屋的产权证（京房产权证兴私字第044147号）。华瑞物业公司向本院提交了日期为2004年2月15日的房屋买卖协议，欲证明华瑞物业公司的关联公司与案外人石英男签订了协议，双方约定只卖房，没有卖地。该房屋买卖协议的甲方为北京豪瑞餐饮服务有限责任公司（以下简称豪瑞公司），乙方为石英男，约定内容为：乙方购买甲方合法拥有的坐落于北京市大兴区亦庄镇富源里3号楼豪瑞饭店，京房产权证兴私字第044147号，建筑面积3643.27平方米，建筑占地面积530平方米，剩余1070平方米归甲方所有；双方议定上述房产出售价格为2700万元整，此款项包含该饭店所有设备（详见清单），此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用；乙方支付甲方定金600万元整，待乙方在半年内将剩余全部款项付清后，甲方可为乙方办理过户手续……协议尾部甲方处盖有豪瑞公司合同专用章，并有王瑞生和李士芹的签名，乙方处有石英男的签名。富源庄合作社、亦庄镇政府对该证据的真实性认可，并称由此可以证明涉案房屋已整体出售给了案外人。富源庄合作社、亦庄镇政府认为该协议中关于出卖涉案房屋时该建筑占地面积530平方米、剩余1070平方米归甲方所有的约定不符合法律规定，应属无效。庭审中，华瑞物业公司称其在涉案土地上开发建设了3号楼5单元的房屋，包括地下室共八层，全部都是商业性质。2001年建设完成后，由豪瑞公司在此经营饭店。后，由于各种原因，豪瑞公司无法继续经营，于是就将3号楼5单元的房屋包括经营的饭店、设备都转让给了案外人石英男。华瑞物业公司还称由于3号楼5单元的房屋登记在李士芹名下，故在签订房屋买卖协议后，李士芹于2007年配合案外人石英男办理了3号楼5单元房屋的过户手续，案外人石英男已支付了全部购房款，而华瑞物业公司亦已将3号楼5单元的房屋交付给了案外人石英男。华瑞物业公司表示就3号楼5单元的房屋其与案外人石英男之间不存在纠纷。关于华瑞物业公司与豪瑞公司的关系，华瑞物业公司称双方为关联公司，法定代表人都是王瑞生。华瑞物业公司向本院提交了一份房地产估价报告，欲证明该报告中并未涉及到涉案土地的评估，这可说明华瑞物业公司卖的是房子，不是卖地。该房地产估价报告是由北京市朝阳区人民法院委托北京华信房地产评估有限公司作出，估价项目名称为北京市大兴区亦庄镇富源里3号楼地下一层至七层商业用途房地产市场价值评估。估价报告中载明：估价对象为石英男所有的位于北京市大兴区亦庄镇富源里3号楼地下一层至七层商业房地产，估价对象范围为其房屋所有权及出让国有建设用地使用权，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；根据估价委托人提供的《房屋所有权证》（共6本）及由北京市国土资源局大兴分局出具的《北京市房屋登记表》，房屋所有权人为石英男，总建筑面积为3643.27平方米，房屋性质为商品房，房屋结构为钢混，证载用途为商业，实际用途为商业，本次评估设定用途为商业，总楼层为7（-1），所在楼层为-1至7层，建成年代为2001年；根据《房屋所有权证》中附记，《房屋所有权证》于2010年已注销及2008年取消共有权证，估价委托人未能提供新《房屋所有权证》，本次评估房屋所有权人及建筑面积以上述权证为准；估价对象土地使用权类型为出让，截止至价值时点，估价对象尚未办理单独的《国有土地使用证》，故本次评估未列示估价对象土地分摊面积；价值时点为2018年2月28日。估价报告中“未定事项假设”部分载明：“截止至价值时点，估价对象未取得《国有土地使用证》，估价对象土地剩余年限是根据估价对象建成年代及常规建设期设定的。估价对象建成年代为2001年，建设期设定为2年，则至价值时点，估价对象土地已使用19年，商业用途土地使用年限为40年，则自价值时点，土地剩余使用年限为21年……”估价报告中“依据不足假设”部分载明：“估价委托人未提供估价对象的《国有土地使用证》，估价对象土地使用权类型为出让，本次评估设定估价对象未单独办理《国有土地使用证》，分摊土地使用权面积未测绘，本次评估估价结果为估价对象房地产市场价值，特此提请报告使用者注意。”因无该证据的原件，富源庄合作社、亦庄镇政府表示对该证据的真实性无法认可。富源庄合作社、亦庄镇政府还称从估价报告的内容来看，并没有说不含房屋所应当平摊和实际使用的用地面积，只是说没有取得单独的国有土地使用权证，而未排除国有土地使用权的价值。2018年，华瑞物业公司的股东李士芹、王颖、王瑞生曾以建设用地使用权转让合同纠纷为由将亦庄镇政府、北京市大兴区亦庄镇富源庄村民委员会诉至我院，诉讼请求与本案相同。2019年5月15日，我院作出（2018）京0115民初18635号民事裁定书，认为：“涉案协议书系由华瑞物业公司作为合同一方主体所签订，而华瑞物业公司目前的状态虽为吊销，其法人主体资格并未消灭，依法仍具备民事诉讼的主体资格。李士芹、王颖、王瑞生虽系该公司股东，但从法律关系上来讲，三人并非协议书的直接权利主体，现其以原告身份，依据协议书主张享有权利，无合同依据和法律依据，不符合‘原告与本案有直接利害关系’的起诉条件，故不具备主体资格，依法应当予以驳回。”上述民事裁定书作出后，双方均未上诉，现已生效。经询，华瑞物业公司主张整个富源里小区是由亦庄镇政府主导，由亦庄新城公司具体建设。华瑞物业公司认为整个小区的开发建设与亦庄镇政府相关联，亦庄镇政府与富源庄合作社系领导与被领导的关系，亦庄镇政府是富源庄合作社的上级单位，涉案土地现登记在亦庄新城公司名下，房契上显示的也是该公司，现亦庄新城公司已不存在，其上级单位也是亦庄镇政府，故华瑞物业公司要求富源庄合作社与亦庄镇政府共同为其办理涉案土地的国有土地使用权证。本院认为，本案的争议焦点为华瑞物业公司依据《协议书》的约定要求富源庄合作社、亦庄镇政府为其办理涉案土地使用权证的主张能否获得支持。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”根据查明的事实，亦庄新城公司于2000年取得了6600平方米国有土地使用权证，涉案1600平方米土地包含在该6600平方米土地中。亦庄新城公司取得国有土地使用权后，以亦庄新城公司的名义开发建设富源里小区，而华瑞物业公司依据《协议书》的约定，出资建设了富源里小区中的3号楼5单元的房屋。该房屋建设完成后，亦庄新城公司已将房屋产权变更过户至华瑞物业公司的股东李士芹名下。再后，3号楼5单元的房屋出售给了案外人石英男，产权人李士芹亦已将3号楼5单元的房屋产权变更过户至案外人石英男名下。由上可见，无论是之前还是现在，涉案1600平方米土地的使用权人都不是富源庄合作社、亦庄镇政府，而华瑞物业公司亦已通过出售的方式将涉案3号楼5单元的房屋产权变更至案外人名下。现华瑞物业公司要求富源庄合作社、亦庄镇政府为其办理国有土地使用权证，属于法律上之履行不能。而且，华瑞物业公司与案外人石英男之间关于“剩余1070平方米归甲方所有”的约定并不能约束富源庄合作社、亦庄镇政府。华瑞物业公司的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决如下：驳回北京华瑞物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费70元，由北京华瑞物业管理有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陈珊珊人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  宗全立二〇二〇年十月二十九日法官 助理  张 冉书 记 员  苏 舫