广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39993号原告（反诉被告）：苏丹，女，1977年11月20日出生，满族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王柄权（曾用名：王树华），男，1972年12月12日出生，汉族，住广州市白云区，系原告配偶。被告（反诉原告）：詹欢欢，女，1983年11月12日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邵挺杰，广东天杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳莹，广东埔穗律师事务所律师。原告（反诉被告）苏丹与被告（反诉原告）詹欢欢租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告（反诉被告）苏丹，被告（反诉原告）詹欢欢及其委托诉讼代理人欧阳莹、邵挺杰到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏丹向本院提出诉讼请求：1.被告支付2018年8月24日至2018年9月14日期间的租金4913.33元；2.被告支付逾期交付租金的违约金共计79806元；3.被告支付逾期交付押金的违约金38786元（以月租金6400元为基数,按照每日百分之二的标准自2016年10月23日计算至2016年10月24日为128元；以月租金6500元为基数，按照每日百分之二的标准自2017年1月23日计算至2017年11月4日为37050元；以月租金6700元为基数，按照每日百分之二的标准自2017年10月23日计算至2017年11月4日为1608元）；4.被告支付欠缴的电费487.56元（已代缴），水费46.90元（未代缴），空调水泵费377.60元（未代缴），住宅管理费434元（未代缴）；5.被告支付住宅管理费滞纳金184.70元（未代缴）；6.被告支付逾期不交出承租房屋的违约金1340元（依据合同第11条第5款的约定，即月租金20%）；7.被告支付恢复租赁房屋原状的费用（当庭变更）；8.被告返还原告3张小区门禁卡（当庭变更）；9.被告向原告支付租赁税费9084元（未代缴）；10.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年10月24日，原告与被告共同签署了《租赁合同》，约定由原告向被告出租坐落于广东省广州市天河区XX路XX号XX房屋，租赁期限自2016年10月24日至2017年10月23日，租金为每月6400元。上述合同期内，经双方协商一致，自2017年1月24日起房租上涨至6500元，同时由被告增加押金200元。合同期限届满后，双方未重新签署新的租赁合同或补充协议，被告仍向原告承租租赁物业，且双方确认自2017年10月24日起租金上涨至6700元，同时由被告增加押金400元，除此以外，有关租赁事宜，双方仍按《租赁合同》继续执行。2018年8月23日，按照双方约定，被告应缴纳2018年8月24日至2018年9月23日期间的租金及相关费用，但原告迟迟未收到上述费用，随后原告通过短信、微信、电话等多种方式催促被告支付，但被告均以各种理由推脱，最后直接不再回复原告任何信息。2018年9月14日，原告为维护自身的合法权益，更换了租赁物业的门锁，同时原告发现，被告在未征得原告同意的情况下，擅自对租赁物业进行了装修。2018年10月9日，在原告毫不知情的情况下，被告竟破坏了租赁物业的房门，随后原告向公安机关报案。根据《租赁合同》第十一条第二款约定：“在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。”以及第五款约定：“租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。”原告认为，被告至今仍未支付租金及相关费用，其行为己构成违约，双方之间的租赁关系己解除，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。在（2018）粤0106民初29286号民事判决和（2019）粤01民终17278号民事判决的事实查明部分，法院均己查明被告詹欢欢存在未依约支付租金的违约行为。综上所述，被告的行为己严重侵害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）詹欢欢辩称：1.原告主张被告承担自2016年10月24日至2018年7月30日延迟支付租金及押金所产生的违约金，该诉讼请求不符合《租赁合同》第11条的免责条款约定及相关法律规定。2.合同解除时间应认定为2018年8月23日，本案双方属于事实上解除合同，2018年8月24日至9月15日期间，被告继续租住的情况属于租赁期满的临时占用，而不属于违约，不需要承担违约责任。3.房屋清退后，出租人未及时与承租人及物业管理交接清算，原告应承担由此导致的不利后果。4.原告提交的证据不符合要求，不具备证明力，被告无恢复原状义务。5.诉讼请求所指向的物品不具有返还必要性。6.我方认为合同在2018年8月23日已解除，所以请求法院驳回原告全部诉讼请求。7.关于租赁税费，租赁合同中关于税费的约定是手写的，我方并未在该处签名确认，仅有原告的签名，不排除是原告后期自行添加的，因此不承担税费。被告（反诉原告）詹欢欢向本院提出反诉请求：1.请求苏丹退还詹欢欢押金13400元；2.本案受理费由苏丹承担。事实和理由：2016年10月24日，詹欢欢与苏丹及经纪公司满堂红（中国）置业有限公司广州分公司三方签订书面《租赁合同》，租赁地点为广州市天河区XX路XX号XX房。书面合同约定：“租金每月6400元，押金12800元，租期为一年，自2016年10月24日至2017年10月23日”。詹欢欢自合同签订后，已于签订合同当天通过网上银行转账交付19518元给出租人苏丹的中国工商银行账户（尾号为3322），其中包括了押金12800元及首月租金6400元、电视费用318元，苏丹为此写下两张落款为“2016年10月24日”的收款收据。2017年10月23日，上述租约1年期满后，詹欢欢表示续租，苏丹同意并继续按新约定收租，双方口头约定：“租金由每月6400元变更为每月6700元，押金在原基础上增加600元”，反诉人于2017年10月28日、11月4日分别通过网上银行转账，将10月份租金6700元、新增押金及电视宽带费1918元，分两笔转到了苏丹原银行账户内，自此，双方形成新的不定期租赁合同，苏丹收到的押金增至13400元。2018年7月30日，詹欢欢支付了8月份最后一次的租金6700元后，便终止支付下月租金，根据法律规定，在不定期租赁合同中，任何一方当事人均可随时解除合同,这里的“随时”，按原《租赁合同》租金的支付规律，应当以每一个月作为一个周期，詹欢欢在2018年7月30日支付2018年7月24日至2018年8月23日的租金后，未按约在2018年8月23日支付下一个月的租金，即詹欢欢以其行为明确表明不再履行不定期租赁合同，亦即不定期租赁合同在2018年8月23日已实际解除。因租赁合同已解除，故出租人应当返还全部押金给承租人，即苏丹应当将押金13400元全部退还给反诉人詹欢欢。综上，为维护詹欢欢的合法权益，现詹欢欢根据《中华人民共和国民事诉讼法》第51条规定，特提起反诉。原告（反诉被告）苏丹针对反诉辩称：1.根据双方签订的租赁合同，被告应当按期交纳租金，被告逾期超过7天交付租金，我方有权没收押金，所以我方无须返还押金。2.被告从来没有向我方明确表示要退租。经审理查明：2016年10月24日，苏丹（出租人/甲方）与詹欢欢（承租人/乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的广东省广州市天河区XX路XX号XX房（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用，建筑面积为62.95平方米，用途为住宅，月租金为6400元，租赁期自2016年10月24日起至2017年10月23日，共计12个月；租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月开始的第24日前缴纳下月租金；乙方于2016年10月24日前向甲方缴纳12800元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；双方协商水费、电费、管理费、有线电视费、水电公摊费由乙方支付，该条下方手写“租赁期间产生租赁税费承租人承担”；乙方应依约按期交纳房屋租金、押金，未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分组或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途。不得在承租的房屋内安装或使用超过水、电表容量的任何水电设备及储存有危险、易燃等违禁物品，或在该物业内进行非法行为。乙方因正常使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应即时迁出及交还该物业（连同原配置的设备）给甲方，如乙方在租约期满、解除合约或终止合约后三日内仍于该物业内有任何遗留物品，甲方有权作出处置。如乙方须继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。租赁期期间，合同一方均有权要求提前解除租赁合同，但应提前30天书面形式通知对方，乙方要求提前解除的，甲方有权没收押金作为赔偿。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。房屋家私清单载明：电：24182.7，水：370。大门钥匙一把，门卡一张……詹欢欢对其中税费承担的手写内容不予确认，认为只有苏丹的签名，没有其签名，可能为事后添加。苏丹称詹欢欢存在违约装修、逾期支付租金、水电费等费用的违约情形，并提交以下证据予以证明：1.违约金计算表；2.租赁合同；3.活期历史明细清单；4.微信聊天记录截图，微信聊天记录显示：（2018年9月8日16:04苏）“已过期半个月，上月房租怎么还没有转账呢”（2018年9月8日16:17詹）“我问下，稍等”（2018年9月12日15:41苏）“已过期18天，请问上月房租怎么还没转账”（2018年9月12日16:13苏）“物业欠费700元”5.用电情况账单；6.交款通知书；7.报警回执；8.房屋出租前后对比照片；9.广州嘉福物业管理有限公司出具的说明，说明载明：2018年9月14日，抄得XX房水度数506吨，电度数为33515.8度；10.发票，发票载明电费（20180801-20181001）为551.57元，用户编号08600600439。詹欢欢对证据2、3、4、7、9、10的真实性予以认可，对其他证据均不予认可。2018年10月11日，苏丹、詹欢欢双方均报警，苏丹在询问笔录中陈述：“……已经15天没有交租金，再不交的话我就收回房子了，对方也没回我，于是我过了三、四天我就到物业那里把詹欢欢的门卡停了，又过了三天（约9月l4日）詹欢欢还是没有联系我，于是我就用备用钥匙把房间门打开，自己将房间大门的其中一个锁换掉了（房间大门是两个锁）……房间内没有其他东西，就只有我租给詹欢时留下的部分家私，其余就没有东西了，所以我也没有打扫，就直接住了……”詹欢欢在询问笔录中陈述：“直到我9月中旬，房东发信息给我说我这个月的房租没有交，我就跟对方说我可能是忘记交了，并跟对方说我会尽快交给房东，9月15日，我出差回家，准备开门进房间的时候，发现我门锁被更换了，导致我无法回家，第二天我致电给房东苏丹问她是否更换了我的门锁，对方也承认……”经本院询问，詹欢欢称案涉房屋在交付给其时墙体颜色是白色或米白色，交付后，其更改过墙体颜色、刷过墙，因案涉房屋有人居住，其不具备将房屋墙体颜色恢复原状的条件。詹欢欢称因苏丹在2018年9月换了锁，之前的钥匙已经不能使用，门禁卡有两张，一张卡给了其同事找不到了。苏丹称涉案房屋有两个锁，其只更换了一把锁，钥匙在詹欢欢手中的那把锁并没有更换。苏丹当庭变更诉讼请求称不要求詹欢欢返还钥匙，但小区门禁卡要求返还，能还一张是一张，另外那张如果丢失就赔偿50元。苏丹当庭将恢复原状的诉讼请求变更为詹欢欢支付恢复原状的费用。苏丹、詹欢欢同意水费、电费、管理费、空调水管等费用按照自然天数平均分摊。苏丹、詹欢欢庭后向本院书面确认案涉房屋的恢复原状的装修费用为9067.5元，包含：1.电梯、走廊通道、房间面积、固定家具、活动家具做保护措施1670元；2.铲除墙面旧底灰1837.5元；3.墙面扇灰、涂刷底胶2205元；4.墙面打磨、涂刷立邦牌五合一环保内墙乳胶漆2205元；5.淤泥杂物清运费及卫生清理费500元；6.办理装修施工进场相关资料手续费650元。另查明，2018年12月24日，詹欢欢向本院提起诉讼，请求判令苏丹赔偿147205元，本院于2019年7月15日作出（2018）粤0106民初29286号民事判决，查明，租赁合同约定的租赁期限到期后，詹欢欢继续承租案涉房屋，且未签订新合约，后月租涨至6700元，押金增至13400元。认定苏丹给予的交接时间确实不足租赁合同的第十条第8项的约定的清场时间，处置方式稍有不妥，结合本案案情，考虑到原告违约在先，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定苏丹的过错比例为20%，故判令：一、苏丹自本判决发生法律效力之日起十日内，向詹欢欢支付2680元；二、驳回詹欢欢的其他诉讼请求。詹欢欢对判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月24日作出（2019）粤01民终17278号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。该判决现已生效。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。现双方均确认在原租赁合同期限届满后，双方未签订新合同，詹欢欢继续租赁案涉房屋，故该租赁合同继续有效，双方均应依约履行。苏丹于2018年9月14日更换了门锁，以实际行动收回了案涉房屋，故双方租赁合同应于该日解除。因此苏丹请求詹欢欢支付逾期交还房屋违约金缺乏理据，本院不予支持。詹欢欢虽称双方合同已于2018年8月23日解除，但所举证据不足以证明其主张，应承担举证不能之责，故詹欢欢应向苏丹支付2018年8月24日至2018年9月14日期间的租金，苏丹主张上述期间租金4913.33元属于其对自身权利的处分，本院予以支持。关于押金。詹欢欢未经苏丹同意对案涉房屋墙面进行了改变，故苏丹有权依据合同约定解除合同，并没收詹欢欢支付的押金作为违约金。关于逾期支付租金、押金的违约金。詹欢欢承租案涉房屋期间存在逾期支付租金的情形，但合同履行近2年，苏丹未举证证明其曾对此提出异议，故本院对其该项诉讼请求不予支持。关于水电费、空调水泵费、管理费、管理费滞纳金。苏丹所举发票足以证明其已代缴案涉房屋电费，且计费期间属于詹欢欢承租期间，双方均同意水费、电费、管理费、空调水管等费用按照自然天数平均分摊，故詹欢欢应向苏丹支付电费400.33元（551.57÷62×45）。关于其他费用，苏丹未举证证明其已代詹欢欢缴纳上述费用，故本院对苏丹其他费用的主张不予支持。苏丹可待上述费用发生后另行向詹欢欢主张。关于恢复原状损失。詹欢欢未经苏丹同意即将案涉房屋墙面进行更改、装修，违反了合同约定，应向其支付恢复原状损失，双方确认该损失为9067.5元，詹欢欢应向苏丹赔偿。关于租赁税费。苏丹未举证证明其已代詹欢欢缴纳上述费用，故本院对苏丹其他费用的主张不予支持。苏丹可待上述费用发生后另行向詹欢欢主张。关于门禁卡。房屋家私清单载明苏丹交付的物品中含门卡一张，詹欢欢称门禁卡有两张，案涉租赁合同已解除，其已无占用门禁卡的合法依据，故应将上述两张门禁卡归还苏丹。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹支付2018年8月24日至2018年9月14日期间的租金4913.33元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹返还电费400.33元；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹返还门禁卡两张（如不能返还则按照补办的价格进行赔偿）；四、自本判决发生法律效力之日起5日内，詹欢欢向苏丹赔偿恢复房屋原状损失9067.5元。五、驳回苏丹的其他诉讼请求。六、驳回詹欢欢的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3290元，由苏丹负担2872元，詹欢欢负担418元；反诉受理费68元，由詹欢欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  吴旭英人民陪审员  黎婉玲二〇二〇年十月二十日法官助理滕悦书记员梁怡筠王嘉蔚