广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5096号原告：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习律师。被告：覃政娟，女，1990年8月2日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。委托诉讼代理人：冯寸生，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕露，广东正大方略律师事务所律师。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉被告覃政娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦旺物业管理有限公司的委托诉讼代理人李伟航、钟嘉茵，被告覃政娟的委托诉讼代理人吕露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦旺物业管理有限公司向本院提处诉讼请求：1、请求判令被告支付租金128457.96元，违约金38537.388元；2、本案诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求如下：1、被告增加支付2020年5月至8月的租金28320元，违约金为8496元；2、确认解除原告和被告之间的租赁合同。事实和理由：原告与被告于2017年12月25日在平等、自愿的基础上，经友好协商签订了《租赁合同》，双方约定合同期限为2017年9月1日起至2023年8月31日，被告应承担上述场地使用租金为48元/平方米/月，租金从第3年开始递增10%，被告应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他费用。合同生效后，被告于2018年8月1日开始拖欠租金，累计拖欠租金128457.96元。根据《租赁合同》第14条第1款第3项的约定，如乙方逾期未缴租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金。因此被告应当支付违约金38537.388元。以上款项经原告多次催要，但被告一直拖延不交，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。原告的起诉状后附被告应付费用清单，清单中载明2018年8月至2020年4月和2020年5月至2020年8月的被告应付费用明细。被告覃政娟答辩称：1、被告是经营窗帘生意的，双方于2017年12月25日签订租赁合同，双方约定2018年1月至4月为装修免租期，双方签订合同时被告向原告支付履约保证金14400元，以及2018年5月的租金和管理费，被告装修后发现悦旺建材城的营商环境极差，大量铺位空置，人流量极少，这与当初招商人员描绘的蓝图严重不符，商场的营商环境关系到被告窗帘生意的经营，这也是被告和其他商户开业正常经营的前提条件，原告运营能力欠缺，致使建材城营商环境持续恶化，给被告经营造成极大困难，被告迫不得已在花费大量人力、物力装修后选择不开业止损，被告多次与原告沟通，希望提升商场运营能力，但原告至商户利益于不顾，并未通过有效方式改善营商环境，甚至出现推脱、置之不理等态度，给商户经营造成实质性影响，本案中原告出租的是商铺而非普通住宅，原告负有保障被告良好营商环境的义务，但原告没有履行，故本案系原告违约在先，被告依据合同法第67条先行违约抗辩权和合同法119条减少损失扩大的原则，暂时不开业并依法有权暂时中止支付租金，故被告于2018年6月1日暂停支付租金。原告也在被告暂停支付租金后开始停水停电，从原告提交的证据可以看出，被告的水电费那一栏一直是“0”，也可以印证出原告在被告暂停支付租金后采取了停水停电的措施。2、双方签订的房屋租赁合同是原告提供的格式合同，原告理应对合同条款非常清楚，房屋租赁合同第14.1条第3款约定，如被告拖欠租金或其他费用达30天（无论被告是否已获得正式催缴通知）视作被告单方面终止租赁关系，被告于2018年6月1日暂停支付租金，按照合同约定，双方的租赁关系已于2018年7月1日终止。3、在这之后，原告仍反复骚扰被告要求支付租金，2018年8月2日双方进行协商，双方同意以原告没收14400元押金抵扣所欠租金及管理费以及被告向原告支付5000元补偿金的方式终止租赁合同项下的所有权利义务，然而原告无视双方租赁关系已终止的事实，反复通过各种方式催被告给钱，被告不胜其扰，2019年3年21日双方再次通过电话就2018年7月1日合同终止事宜进行沟通，双方同意被告一次性支付10000元补偿金给原告，双方的权利义务关系两清，原告不得再以租赁合同为由向被告主张任何权利，但原告事后又出尔反尔。4、被告认为双方租赁关系已于2018年7月1日终止，即使退一步讲，2019年6月13日被告向原告发出书面的解除合同通知书，通知双方签订的租赁合同解除，然而原告提起本次诉讼，却要求被告支付至2020年8月的全部租金。5、双方在签订租赁合同时被告要求原告提供产权证、消防证等相关证明，原告以暂时不在身边为由，提出事后补交，截止到今天，被告仍没有见到相关手续，被告在庭后希望法庭出具调查令，案涉物业的是否有产权涉及到本次系列案的租赁合同是否有效，根据合同法第52条，违反强制性法规的合同无效。6、被告从2017年12月25日起为商铺投入了大量的金钱，包括向原告支付的押金租金以及原告反复索要的补偿金还有被告的装修费、加盟费。至今为止，被告的商铺没有开业过一天。悦旺建材城营商环境极差，被告提供了现场拍到的建材城照片，照片是在下午一点左右拍摄的，建材城有一半以上的商铺是关门的。被告经营的是窗帘生意，他非常依赖于上门客，原告营商环境的恶劣及原告的违约行为导致了本次合同的终止。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，原告（出租人、甲方）和被告（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第A5栋第10-11号场地租给乙方作为窗帘经营，计租面积为150平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为5040元，2018年9月1日起月租金为5760元，2019年9月1日起月租金为6480元，2020年9月1日起月租金为7920元，每月管理费为4元/平方米，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金14400元；如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有限停止向该商铺提供各项服务，乙方拖欠租金或其他费用达三十天，视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。合同签订后，被告向原告支付了保证金14400元和2018年5月份租金5040元、管理费600元。2019年1月15日，原告向被告发出《催款通知》，告知被告应于2019年1月18日交齐租金等，否则将默认单方违约，并于1月18日停水停电等。2019年3月11日，原告向被告发出《催款通知》，告知被告应于2019年3月20日交齐租金等，否则将默认单方违约，并于3月20日停水停电等。2019年3月26日，原告向被告发出《催款通知》，告知被告应于2019年3月31日交齐租金等，否则将默认单方违约，并于3月31日停水停电等。2019年11月18日，原告向被告发出《催款通知》，告知被告的租金、管理费及水电费于2019年11月5日前已逾期，请被告于2019年11月31日前缴纳，否则原告将于11月22日19点停水停电，引发一切后果及损失由承租方自行承担，若租户自行拆除封条自行通电视为偷电处理，若要开通水电需缴纳开通手续费200元每户等内容。上述催款通知均张贴在涉案商铺拉闸门上。庭审中，关于涉案建筑物问题。原告作如下陈述：原告从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，原告在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此原告提交增集用（2014）第JT000359号《集体土地使用证》、增规建证[2014]564号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，原告主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城；编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》载明，建设单位为新塘镇××南顺经济合作社，工程名称为白江农贸市场，建设地址为新塘镇××南顺社沙下。为查明涉案建筑物的情况，本院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函本院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]062号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]564号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。对于涉案建筑物的报建情况。庭审后，被告的委托诉讼代理人吕露向广州市增城区住房和城乡建设局申请查询编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》的情况，该单位复函如下：“……经核查，《申请书》中提供的《建筑工程施工许可证》与我局留存档案的《建筑工程施工许可证》（编号440183201508040201）内容信息不一致”，并附该编号的《建筑工程施工许可证》，该许可证载明建设单位为增城沙浦富顺房地产开发有限公司，工程名称为商业10#、29#，住宅5#、6#、7#，建设地址为沙浦镇岗尾村六亭等。庭询中，关于本案其他事实，双方当事人做如下陈述：一、原告主张其要求被告支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2018年8月至2020年8期间的费用情况，该表格显示的上述期间均未有任何电费，2018年8月份欠租金额为1377.96元，2018年9月至2019年1月每月欠租5040元，2019年2月至2019年12月，每月欠租数额为5760元，2020年1月至2020年8月每月欠租数额为6480元。同时，原告确认被告于2018年8月和2019年3月支付的5000元和10000元为租金，原告主张从未停电，被告是在2020年春节前搬走的。为证明被告持续使用涉案商铺，原告提交其工作人员与被告的丈夫之间的微信记录，具体如下：2018年8月2日，被告“付款码发给我，我赶不回去……”，原告发了缴费明细，显示费用为16977.96元，并发出付款码，被告转账5000元，并发出“明天早上再汇6000多给你”，原告“总共16000多哦老板”，被告“这么多了，三个月了？”，原告“是啊，三个月了”，被告“好的，没问题”，原告“抓紧过来装修，装修好了开张”，被告“我现在没开张已经接了40多万（的单）了，已经开始做了，现在我也着急，要请工人……”；2018年8月27日，原告“顾总，那个租金怎么回事呀，怎么又没来交啊”；2019年3月15日，被告“明天去搬东西”，原告“顾生你的铺租是怎么回事呀？去年打电话给你说回来就来交，现在已经过了十个月啦还没动静？”，被告“我想做”“现在款项压根还没打给我”，原告“欠52897元啦”，被告“那个我安排人送要是过去给你”，原告“这两天要过来哦”，被告“今晚或明早”，原告“你最好是最迟明天一定要过来交清哦顾总，不然真的不知怎么办哦”，同时发送三份催款通知，被告“还要交清房租”“暂时没有款项”“把手续办了”“钥匙什么先交付给你”“让你好租”，原告“你看着办吧，我也无能为力”，被告“多少号交房租”“想想还是搞下吧”“过两天过去，装修、缴费”，原告“合同是5号之前”，被告“好，明白了”，原告“这次的通知是二十号，十八号还没来的律师就发律师函和向法院提起诉讼啦”，“你十八号号之前过来吧”，被告“没钱过去没有用”“我19号带人材料过去开工”；2019年3月19日，被告“明天下去两点钟我会给你转钱过去”，2019年3月21日，被告向原告微信转账10000元；2019年12月4日，被告“那多少钱？我这里出了点事”“我今年都想干，唉”，原告“如果十号之前来搞定就帮免着十二月的费用”“如果再拖到明年一开年就会上庭了”；2020年6月19日，原告“老板下午好！麻烦你要么就过来交清铺租要么就来搬清店内东西吧”，被告“那钥匙确定找不到了，拟们可以把那个锁，你们在门外面把门得两个螺丝弄掉就可以开了”；2020年7月9日，原告向被告发出缴费清单，被告“这个你跟我已解除合同，以后不是又一年吧”，原告“你哪个时候解除合同了？”“去年叫你过来搞你也不来搞，前年那个时候都说你不要就赶紧退了，过来把门开了把合同退了，你又不来”“你说了多少次了呀，说过来又不来，又说来装修，你自己想想拖了多久了”，被告发出原告发出的解除合同通知书。为证明合同已解除，被告提交微信记录如下：2019年6月13日，原告通过微信向被告发出《解除合同通知书》，并表示涉案商铺原告将重新招租，根据合同第14.1条第（三）项约定，其商铺内的物品原告有权处理，原告将破锁搬离该物品，搬离后原告代为保管至2019年7月15日，如被告认为物品有价值可以与原告联系，2019年7月15日前不联系将作为废弃物品丢弃等。关于违约金问题。原告主张的违约金是按照其主张的被告欠付的费用的30%计算的。被告认为，原告没有提供任何证据证明其损失，其提出的计算标准不合法，明显过高。原告确认合同于庭审之日解除；被告认为合同无效，不存在解除问题，即使合同有效，根据合同约定，被告在欠租一个月已经视同解除，合同应于2018年7月1日解除，再退一步讲，原告已经于2019年6月13日发出了解除合同通知书书，合同已经解除。庭后，本院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，两层建筑，二楼为阁楼，较少商铺开门经营，无大门，有保安日常巡逻；涉案商铺无招牌，门已锁，门口堆放杂物和停放他人汽车，门上有贴催款通知和解除合同通知书，从地面门缝可看到涉案商铺应是水泥地面。对勘验情况，原告认为被告不办理交接，继续占用商铺，原告也不知道该如何处理；被告认为，涉案商铺的地板仍是毛坯状态，被告从未开业，未曾实际使用涉案商铺，2019年6月13日，原告向被告发出过解除合同通知书，被告也在微信上告知其钥匙已经不见了，原告可拆除卷闸门螺丝入内，且涉案建材城营商环境极差，人流量接近为零，原告未能提供方符合合同约定的租赁物，原告存在违约。本院认为，关于涉案合同效力问题。被告依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应法律若干问题的解释》第二条规定的内容“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，认为涉案房屋未经规划验收，以及向法院提供虚假的《建设工程施工许可证》即未按规划许可建设房屋，合同应为无效。但上述司法解释中并未规定建筑物的验收手续、《建设工程施工许可证》会对该建筑物上的租赁合同效力产生何影响。故对被告关于合同无效的抗辩，本院不予采信。因此，原告与被告于2017年12月25日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。现双方均表示同意解除涉案合同，故原告主张确认涉案合同解除，本院予以支持。现双方庭审中均确认涉案合同解除，本院对此予以确认。现被告对原告主张的2018年6月1日开始未交租的事实不持异议，本院对此予以确认。双方确认被告之后于2018年8月支付了5000元租金，2019年3月支付了10000元租金，本院对此亦予以确认。关于原告主张要求被告支付自2018年8月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，本院综合分析如下：原告主张被告一直使用涉案商铺至2019年春节前搬离。被告抗辩认为，涉案商铺未装修，其未实际使用，依据合同中约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天，视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”的约定，合同应于2018年7月视为终止，退一步讲，原告也已经于2019年6月13日发出了解除合同通知书。对此，本院认为，虽双方存在上述合同约定，但是双方的微信沟通等可知，被告一方面表示不再承租，一方面又说想要装修使用，却又不交租。即使如被告所述，涉案商铺未装修，其未实际使用，但又不予原告办理解约、退租手续，其行为不合常理，双方实际并未完全严格按照上述合同约定履行。在被告表示要使用商铺又不支付租金的情况，原告于2019年6月13日向被告发出了解除合同通知书。随后，双方并未其他证据证明被告在使用商铺或向原告表示出了继续使用商铺的意愿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，在合同中已经明确约定原告可随时收回商铺，及原告在《解除合同通知书》中也明确其要按约收回商铺的情况下，原告未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。综上，被告应向原告支付2018年6月1日至2019年6月13日期间的租金、管理费。现原告主张的每月的租金数额少于双方合同约定租金数额，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以确认。关于被告支付的15000元问题，因被告确认其于2018年6月开始欠租，原告亦确认该15000元为租金，故本院确认在原告应付租金数额中扣除该15000元即被告的欠租数额。经核算，上述租金数额合计58316元（5040元×8个月+5760元×4个月+5760元÷30天×13天+600元×12个月+600元÷30天×13天-15000元）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，本院不予支持。因被告未按期交租，构成违约，原告有权向其主张违约金。对于原告主张要求被告按照欠付租金的30%支付违约金问题，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以支持。对于被告抗辩违约金过高问题，因原告已经对违约金标准进行了调整，故对被告该抗辩，本院不予采纳。经核算，被告应付违约金数额为17494.8元。对于原告主张超出上述金额范围以外的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告覃政娟于2017年12月25日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；被告覃政娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等58316元；被告覃政娟在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金17494.8元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2179元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担1368元，由被告覃政娟负担811元，被告覃政娟于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十月二十日书记员  李慧芳