广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17840号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南海碧桂园管理处，住所地：广东省佛山市南海区大沥雅瑶横马岗，统一社会信用代码：914************411法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：朱敏仪，女，汉族，1991年12月16日出生，住广东省广州市南沙区******，公民身份号码：************，系原告的员工。被告：陈醒华，男，汉族，1964年11月23日出生，住广东省佛山市南海区*****************，公民身份号码：************。委托诉讼代理人：陈宇，广东都汇律师事务所律师。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南海碧桂园管理处（以下简称“南海碧桂园管理处”）诉被告陈醒华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序于2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人朱敏仪，被告的委托诉讼代理人陈宇到庭。本案现已审理终结。原告南海碧桂园管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年9月至2020年4月的住宅物业服务费15798.40元；2018年9月至2020年4月的花园物业服务费1786元。2.判令被告向原告支付至被告支付全部拖欠物业服务费之日止的违约金（暂计至2020年5月26日的违约金为25031.4元）。3.判令被告向原告支付自2018年9月至2019年4月的污水费254.84元。以上三项暂合计为人民币42870.64元。4.判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告所购买的位于佛山市南海区******桂园阳光花海6街113座于2008年12月27日已办妥物业移交手续，其房屋建筑面积为394.96平方米，花园面积为178.6平方米。根据《碧桂园前期物业服务协议》，由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每月每平方米2元，花园面积以每月每平米0.5元的标准每月按时向原告支付物业服务费，如被告逾期支付物业服务费，每逾期一天应向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。被告收楼入住之后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告未能按约支付物业费。从2018年9月起至2020年4月止，共拖欠住宅物业服务费15798.40元、花园物业服务费1786元（暂计至2020年5月25日的违约金为25031.4元），以及2018年9月至2020年4月的污水费254.84元。以上费用暂合计为42870.64元。被告的违约行为对整个南海碧桂园小区的正常物业管理造成了严重的影响。为了维护原告的合法权益，保障南海碧桂园小区物业管理服务工作的正常运行，原告特依法向法院起诉，请判如诉请。被告陈醒华到庭答辩称，1.原告未按双方物业服务协议约定标准和质量提供物业服务，违反《住户服务指南》，已构成违约，应承担违约责任，主张按时足额收取物业服务费没有法律依据；原告违反双方约定，共有路灯长期不明，无人维修，娱乐设备私自租用，篮球场地坑坑洼洼，小区内车辆随意停放，宠物大便随处可见，违章建筑林立等，原告管理混乱，严重违约；原告违反原告出具的《住户服务指南约定》约定，对进出车辆人员进行核实，导致小区环境人员繁杂，降低小区品味，无权要求按时足额支付物业服务费；2.原告无需向原告支付违约金，如法院认定需要支付违约金，则违约金约定明显过高，要求法院调整。诉讼中，原告提供证据材料如下：1.原告的营业执照（复印件1份）、被告的身份证（复印件1份），证明原被告的诉讼主体资格。2.核准变更登记通知书（复印件1份）、碧桂园前期物业服务协议（原件1份）、EMS快递单（单号：1138*****5625、1189*****2731、）（复印件2份）、物业服务费催缴函（原件2份）、南海碧桂园2月份、11月份寄发物业费催费函清单（打印件1份）、南海碧桂园阳光花海6街113座物业费欠费明细（复印件1份）、房地产权证（复印件1份）、照片（打印件5份）、报告（打印件1份），证明被告拖欠原告2018年9月-2020年4月的住宅物业服务费、2018年9月-2020年4月花园物业服务费及2018年9月-2019年4月污水费。诉讼中，被告提供证据材料如下：3.照片（打印件12份，当事人在居住小区拍摄的，在小区公共位置，不是被告居住的位置）、住户服务指南（复印件1份），证明原告没有服务协议的约定提供物业服务，原告违约在先。经质证，被告对证据1-2除报告外的真实性无异议，对证明内容有异议；原告对证据3真实性无异议，对证明内容有异议。经审查，上述证据1-3均有原件予以核对，本院确认上述证据形式上真实性；对于双方之间的争议焦点，原告是否存在未履行服务义务的情况，本院将结合认定的事实综合分析。现被告承认原告主张的事实，对原告起诉状所述的双方之间物业服务合同关系无异议，对主张的物业服务费计算期间无异议，但认为被告拒绝支付物业服务费是因为原告没有尽到合同义务，同时认为原告主张的污水费没有事实依据。原告主张被告应支付的每月物业服务费为879.22元，其中商品房的物业服务费是789.92元，是以每平方米2元的标准计算该建筑面积为394.96平方米的商品房物业服务费（每平方米2元×394.96平方米=789.92元），被告的物业包括花园，还应以每平方米0.5元的标准计算面积为178.96平方米的花园物业服务费（每平方米0.5元×178.96平方米=89.48元），并以89.3元主张该部分花园物业服务费，共879.22元（789.92+89.3元=879.22元），被告于2008年12月已经收楼，但2018年9月至2020年4月没有再缴纳涉案物业费；被告对原告上述主张的物业服务费计算标准无异议，与双方约定及被告实际物业的面积一致，但认为该费用不应当支付。诉讼中，原告补充陈述称，是原告有排污证，向水厂申请，水厂是给予减免污水费，污水费是1块多，按照四六的比例，业主缴纳60%予水厂，40%是缴给物业公司的，物业公司是代收的；但此前的排污证已经过期收回，未有证据予以佐证，原告可不主张。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认；现原、被告双方之间约定的物业服务费金额、拖欠物业服务费的事实均无异议，双方争议焦点在于被告是否存在拒绝支付2018年9月至2020年4月期间的物业服务费的合理事由。经查，原、被告对双方之间签订的《碧桂园物业服务协议》真实性无异议，对关联性，双方之间签订的《物业服务协议》为双方真实意思表示，没有违反国家强制性法律法规，该协议应当认定有效。被告现对拖欠的2018年9月至2020年4月期间（共20个月）的物业费总金额17584.4元无异议（879.22元×20个月），但认为原告未按照合同履行管理及服务义务。物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。现被告方认为原告作为物业服务人虽提供了物业服务，但提供的服务不符合双方之间物业服务协议的约定，拒绝支付物业费。但在本案中，被告提供的照片仅显示部分物业区域在被告拍摄当时的情况，且尚不足以证明原告未履行或者不完全履行物业管理义务（如照片“白天的路灯”无法显示该路灯是否存在损坏的情况），又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主可以要求物业服务企业承担的违约责任亦为继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，即按照上述法律规定，即便物业服务人未完全履行或不履行物业管理义务的，也不能免除业主支付物业服务费的义务；被告认为原告未能履行管理义务的，应另行向原告主张。综上，被告作为业主应按合同约定支付物业费，被告该抗辩，本院不予支持；被告应按约定支付2018年9月至2020年4月期间的物业费17584.4元，原告对于物业服务费的诉请，本院予以支持。因原告未在本案中提供相应的证据佐证其所述的污水费，被告不确认上述费用，原告亦在诉讼中明确不继续在本案中主张，是原告对其权利的自行处分，本院予以支持。对于违约金的问题。根据原、被告在涉案《碧桂园物业服务协议》的约定，被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天应向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。原告请求滞纳金自次月1日起计算，不违反上述协议的约定，本院予以支持。鉴于原告要求被告每日按欠付金额千分之五支付违约金的主张过高，同时为避免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，使双方权利义务失衡，显失公平，且又要体现对被告逾期交纳管理费的违约行为的惩罚及弥补原告的损失，本院考虑案件的实际情况，仅采纳原告部分请求，本院酌定被告支付的违约金应以其所欠物业管理费总额的20%即3516.88元（17584.4元×20%）为限。原告请求被告支付的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈醒华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理服务费17584.4元及违约金3516.88元予原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南海碧桂园管理处；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司南海碧桂园管理处的其他诉讼请求。被告陈醒华如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871.78元，减半收取计435.89元（原告已预交），由原告南海碧桂园管理处负担272.12元，被告陈醒华负担163.77元。由被告负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 芸二〇二〇年十月二十日书记员 蔡家正