重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初21338号原告：聂秋芹，女，1964年9月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：易珉，上海维盈律师事务所律师。被告：重庆华宇盛泰房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118号附17-1号，统一社会信用代码91500000MA5UAAXM5C。法定代表人：罗红军，总经理。委托诉讼代理人：张明强，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：周游，重庆百君律师事务所律师。原告聂秋芹与被告重庆华宇盛泰房地产开发有限公司（以下简称华宇盛泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理。依法由审判员陈吉彦适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告聂秋芹的委托诉讼代理人易珉，被告华宇盛泰公司的委托诉讼代理人张明强、周游到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂秋芹向本院提出诉讼请求：1．判决解除原被告于2018年5月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2．判决被告退还已经收取的房款本金3864554元；3．判决被告赔偿原告银行贷款利息至解除借款合同时止（截至起诉之日已经支付的金额256564元），以及契税和专项维修基金118194.53元；4．判决被告支付原告违约金772910.80元（总房款的20%）；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告之间2018年5月28日签订了《商品房买卖合同》，该合同第七条“交房期限及交付条件”约定被告应当在2019年5月28日前向原告交付合同项下的位于重庆市两江新区×号房屋。被告至今没有依法将达到房屋交付条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约。依据《商品房买卖合同》第九条之约定和法律规定，请求依法解除与被告签订的《商品房买卖合同》，以及支持原告的诉讼请求。被告华宇盛泰公司辩称，案涉房屋买卖合同及补充协议合法有效，被告已按约履行交房义务，不存在逾期交房的行为，也不存在法定及合同约定的解除条件，原告解除权不成就，应驳回诉讼请求。即使法院认定原告解除权成立，违约金过高，应当调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据即聂秋芹举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《浦发银行个人购房担保借款合同》、收据3张、施工图变更单、（2019）渝0109行初202号行政判决书照片、（2020）渝01行终55号行政判决书照片，华宇盛泰公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、重庆市商品房预售（预租）许可证、重庆市新建商品房使用说明书·新建商品房屋质量保证书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、住宅工程质量分户验收汇总表、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、不动产权证书、2019年5月20日重庆晨报交房通知、EMS邮寄单、（2019）渝0109行初203号行政判决书复印件、（2020）渝01行终41号行政判决书、重庆重大建设工程质量检测有限公司检测报告，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：聂秋芹举示的上海浦东发展银行业务凭证/回单系原件，本院对其真实性予以确认；华宇盛泰公司举示的收楼通知书（存根）、说明、EMS物流信息查询单均是原件且可互相印证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年4月20日，华宇盛泰公司就×项目（A37-5-1号地块1-12、物管用房及地下车库）（以下简称案涉项目）取得重庆市商品房预售（预租）许可证。2018年5月28日，以华宇盛泰公司为甲方（卖方），聂秋芹为乙方（买方），签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同首部载明了聂秋芹的地址及联系电话，合同约定：第一条本商品房项目暂定名为×。第二条甲方销售的商品房为预售商品房。第三条（一）本商品房坐落为重庆市两江新区×，用途为住宅。（二）本商品房所在幢的楼层共8层，本商品房所在楼层物理层为第6层，本商品房所在楼层名义层为第5、6、7层。第四条本商品房为清水房，总成交金额为3864554元。第五条乙方以按揭付款方式付款：（1）于2018年5月28日支付购房定金386000元；（2）于2018年5月28日支付购房款1168554元；（3）于2018年6月28日支付购房款2310000元（此款由银行提供15年按揭）。……第七条（一）本商品房交房期限：属于预售商品房，甲方应当在2019年5月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品方交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。第八条交房手续的办理……2．由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。……第九条甲方如未按照本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之20向乙方支付违约金。……第十五条（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当自有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。……（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方给应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款1%的违约金。同日，上述双方还签订了合同附件五即《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称补充协议），其中第十四条第4款约定：《购房合同》中所列地址，为双方约定通知送达地址，乙方应保证其提供之联络方式的真实、可靠，如果发生变化，应提前10天以书面形式告知甲方即物业公司……合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地报纸公告之任意一种通知方式。甲方只履行“一次书面通知”义务，甲方按《购房合同》乙方地址发出通知（以寄出邮戳时间为起算日）3日，即视为甲方已履行完毕告知义务。聂秋芹举示的重庆市两江新区建设管理局档案材料显示，2018年5月5日，上海天华建筑设计有限公司提交施工图变更单，载明对×项目A37-5-1/05地块的1#~12#楼进行变更，变更内容包括：地下车库水井调整，1#~12#楼二层、四层电梯门调整，1#~12#楼C户型卧室走道调整；1#~12#楼D户型六层卧室窗调整。其中电梯门调整内容为：将1#~12#楼二层、四层编号①索引的电梯门调整为检修门洞。2018年5月11日至2018年5月28日，华宇盛泰公司向聂秋芹出具发票三张，分别载明收到聂秋琴支付的定金100000元、首期1454554元、契税105396.93元及物业专项维修资金12797.60元。2018年6月1日，以上海浦东发展银行股份有限公司重庆分行为贷款人（抵押权人），聂秋芹为借款人，签订《浦发银行个人购房担保借款合同》，第14.2条约定本合同贷款金额为2310000元，第14.3条约定本合同贷款用途为购买坐落于重庆市两江新区×的房产。2018年7月10日至2020年6月10日期间，聂秋芹共向上海浦东发展银行偿还贷款本息24期，其中利息合计256564元。2018年12月27日，华宇盛泰公司就×项目（A37-5-1号地块1-12、物管用房及地下车库）取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称竣备证）。2019年5月19日，华宇盛泰公司按《重庆市商品房买卖合同》载明的聂秋芹地址和电话，向聂秋芹邮寄了《收楼通知书》，通知聂秋芹于2019年5月27日办理案涉房屋的收楼手续。该邮件于2019年5月20日投递成功，签收情况为“他人收”。华宇盛泰公司还在2019年5月20日的《重庆晨报》刊登广告，其中载明×（A37-5-1号地块）一期将于2019年5月27日交房，并注明了办理交房手续的地点和时间。华宇盛泰公司举示的不动产权证书显示，聂秋芹系位于重庆市两江新区×房屋的登记所有权人，该证书的落款时间是2019年7月19日。2020年7月18日，重庆重大建设工程质量检测有限公司向华宇盛泰公司出具检测报告，载明华宇×项目A37-5-1/05地块3、4、5、7、8号楼实体结构承载力满足规范要求，截面尺寸和钢筋间距偏差不影响结构安全性，房屋满足正常使用要求。另查明，2019年8月27日，案外人谢林委以重庆市规划和自然资源局为被告，华宇盛泰公司为第三人向法院起诉，请求撤销重庆市规划和自然资源局于2018年12月25日颁发给华宇盛泰公司的（2018）0240号《规划核实确认书》［关于×项目（A37-5-1地块1-12号楼、物管用房及地下车库）］，该案由重庆市北碚区人民法院审理后以（2019）渝0109行初202号行政判决书判决：确认重庆市规划和自然资源局作出的渝规两江新区核（2018）0240号《建设工程竣工规划核实确认书》违法，责令重庆市规划和自然资源局于本判决生效之日起三个月内采取相应补救措施。该案由重庆市第一中级人民法院二审后于2020年3月26日作出（2020）渝01行终55号行政判决书，其中认定：华宇盛泰公司的案涉项目存在未按照规划许可建设或改变停车位个数、开窗位置，未建设电动汽车充电设施或预留建设安装条件，未按规定进行铭牌设置等行为，且上述改变规划行为未经重新报经有权部门批准，故重庆市规划和自然资源局向华宇盛泰公司颁发的0240号《规划核实确认书》具有违法行为，依法应当撤销。鉴于该许可的工程已建设完毕，撤销会给他人利益造成重大损害。一审确认重庆市规划和自然资源局作出的渝规两江新区核（2018）0240号《建设工程竣工规划核实确认书》违法，并责令其采取相应补救措施并无不当。据此判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月27日，谢林委以重庆两江新区建设管理局为被告，华宇盛泰公司为第三人向法院起诉，请求撤销重庆两江新区建设管理局于2018年12月27日颁发给华宇盛泰公司的［2018］0342号《重庆市建设工程竣工备案登记证》，该案由重庆市北碚区人民法院审理后以（2019）渝0109行初203号行政判决书判决：驳回谢林委的诉讼请求。该案由重庆市第一中级人民法院二审后于2020年4月15日作出（2020）渝01行终41号行政判决书，其中认定重庆两江新区建设管理局作出案涉竣备证符合法律法规的规定，据此判决：驳回上诉，维持原判。本案庭审后，聂秋芹向本院提交调查取证申请书，申请到案涉房屋现场收集本单元入户门消防情况等证据，主要理由为该房屋小区单元入户门厅的消防等尚未达到交付条件。本院认为，聂秋芹与华宇盛泰公司自愿签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。本案争议焦点在于案涉房屋是否达到交付条件。合同第七条约定案涉房屋的交付条件是：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。聂秋芹认为该条款产生歧义，且华宇盛泰公司未特别提示说明，应认定有利于聂秋琴一方的解释，该条款对聂秋芹无约束力，本院认为，首先，虽然该条款载明的对象是“本商品房”，但竣备证系针对建设工程所颁发，除非商品房属于独立的建设工程，否则其不可能取得独立的竣备证。在本案情况下，上述合同条款只可能理解为案涉房屋所在的建设工程取得竣备证，并不存在歧义。其次，该条款虽系格式条款，但内容仅是对房屋交付条件的约定，并未免除华宇盛泰公司取得竣备证或交付房屋的义务，也未加重聂秋芹乙方的责任或排除聂秋芹的权利，故该条款不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，应合法有效。再次，虽然（2020）渝01行终55号行政判决书认定重庆市规划和自然资源局向华宇盛泰公司颁发的关于案涉房屋所在工程项目的《建设工程竣工规划核实确认书》违法，但责令采取相应补救措施，并未予以撤销，（2020）渝01行终41号行政判决书亦认定重庆两江新区建设管理局就案涉房屋所在工程项目作出的竣备证符合规定，未予以撤销。综上可以认定案涉房屋符合《重庆市商品房买卖合同》约定的取得竣备证的交房条件。华宇盛泰公司在《重庆市商品房买卖合同》约定的交房时间之前，于2019年5月19日按向《重庆市商品房买卖合同》载明的地址和电话向聂秋芹邮寄收楼通知书，符合补充协议第十四条第4款的约定，该邮件于2019年5月20日投递成功，应视为已送达给聂秋芹。根据《重庆市商品房买卖合同》第八条的约定，应视为案涉房屋于收楼通知书确定的交付时间即2019年5月27日交付。此外，聂秋芹还主张华宇盛泰公司存在电梯门调整未通知、单元入户大厅和车库进入单元楼的消防设施未达到消防要求的问题。本院认为，首先，《重庆市商品房买卖合同》载明案涉房屋标识楼层为5、6、7层，而华宇盛泰公司的调整行为系取消2、4层电梯门，该调整不属于《重庆市商品房买卖合同》第十五条第一款约定的设计变更通知情形即“结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率”，且该调整不涉及聂秋芹的房屋楼层，并不影响其使用，故聂秋芹以此为由主张解除合同不能成立。其次，如前所述，案涉房屋所在工程项目取得竣备证，该房屋具备交付条件。聂秋芹所述的单元入户大厅和车库进入单元楼处属于共有部分，且消防设施设置是否合规系由消防部门认定，聂秋芹并未举示证据证明其所述位置的消防设施设置存在不合规情形，故其以此为由主张解除合同亦不能成立。同时，聂秋芹提出的调查取证申请，因仅根据现场情况并不能证明消防不合规，亦不能证明案涉房屋未达到交房条件，故聂秋芹申请调取的证据与本案认定无关联性，本院不予处理。综上，华宇盛泰公司已按约将符合合同约定的房屋交付给聂秋芹，聂秋芹所主张的解除合同理由均不能成立，故对于聂秋芹要求判决解除《重庆市商品房买卖合同》，并由华宇盛泰公司退还房款、赔偿银行贷款利息、支付违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告聂秋芹的诉讼请求。案件受理费37716.43元，减半收取18858.22元，由原告聂秋芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇二〇年十月二十三日书记员  马 瑞