德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初2997号 原告:陈加宏,男,1995年7月30日出生,汉族,住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人:杨伟,四川三目律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢贤平，四川三目律师事务所律师。 被告：曹莉莎，女，1993年1月15日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘熙露，四川聚道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱玮，四川聚道律师事务所律师。 原告陈加宏与被告曹莉莎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈加宏及委托诉讼代理人杨伟、谢贤平，被告曹莉莎及委托诉讼代理人刘熙露、朱玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈加宏向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈加宏与曹莉莎签订的《房屋租赁合同》；2.判令曹莉莎向陈加宏支付2019年6月1日至2020年6月1日的房屋租金30000元，支付二楼租赁合同外占用面积租金20000元（诉讼中明确为2017年6月1日至2019年6月1日期间二楼两间房屋占用费），合计50000元。事实和理由：陈加宏与曹莉莎于2017年5月14日签订《房屋租赁合同》，约定陈加宏将位于德阳市旌阳区××乡××村××组××房，南侧建筑面积90平方米，二楼两间住房及房屋周边宅基地出租给曹莉莎作为乡村咖啡经营及居住使用。租赁期限为15年，自2017年6月1日起至2032年6月1日止。前两年的租金为每年20000元，免租装修三个月，第三年即2019年将剩余面积100平方米一并租用，合计建筑面积200平方米，租金30000元每年。如曹莉莎第三年不租用剩余面积，陈加宏可收回二楼两间住房。合同签订后，因曹莉莎经陈加宏多次催促仅支付了截止2019年6月1日的前两年租金，至今未支付第三年租金，且未经陈加宏同意在房屋装修、经营使用过程中造成房屋结构损坏和林木损毁，已构成根本合同违约，符合合同约定的解除条件，应解除双方的租赁合同。另曹莉莎超出合同约定的租赁面积，违法占用二楼未约定出租的两间房屋，应支付占用面积租金。为维护陈加宏的合法权益，特诉至法院，请求依法支持陈加宏的诉讼请求。 曹莉莎辩称，租金已付至2019年9月1日（含三个月的装修免租期），共支付40000元。陈加宏在租赁的第二年有明确拒绝按照合同要求在第三年交付剩余100平方米即一楼三间卷帘门的预期违约行为，致使双方发生争议，一直协商未果，故第二年租金迟延给付，曹莉莎曾向陈加宏母亲转过第三年的租金，因收款账户有问题被退回。租赁期间，曹莉莎为经营使用投入大量装修资金，也一直在积极履行租金给付义务，不存在故意拖欠或拒不支付租金构成根本违约的行为，不同意解除《房屋租赁合同》。另二楼房屋系合法租赁使用，不应再另行付费。故请法院驳回陈加宏的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审理查明,认定事实如下： 2017年5月14日，陈加宏（出租方、甲方）和曹莉莎（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：第一条、甲方将自有的位于德阳市旌阳区××乡××村××组××房，南侧建筑面积90平方米，二楼的两间住房及房屋周边宅基地出租给乙方作为乡村咖啡经营及居住使用。第二条、租赁期共15年，从2017年6月1日起交付至2032年6月1日收回。第三条、第一年租金20000元，乙方在6月1日支付给甲方，乙方享有三个月免租装修时间。第三年将剩余面积100平方米一并租用，合计建筑面积200平方米，租金30000元每年，每三年按5%递增或递减的方式给付。若乙方第三年不租用剩余面积，甲方可收回二楼两间住房。第四条、修缮房屋是甲方的义务，甲方对出租房屋应定期检查、及时修缮，做到给排水、照明电和主体结构的完好，以保障乙方安全正常使用。在合同履行过程中，乙方有义务保障房屋结构及配套设施的完好。第六条、2.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方50000元；3.甲方向乙方收取约定租金以外的费用，乙方有权拒付；6.在合同履行过程中，乙方未按时缴纳租金，甲方有权停止租赁合同，乙方负责赔偿所有维修费。第九条、3.乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等应事先征得甲方同意后方可施工。 《房屋租赁合同》签订后，曹莉莎分别于2017年6月1日、2019年6月4日向陈加宏转款20000元，共计40000元。在前三年的合同履行期间，陈加宏、曹莉莎围绕房屋租赁面积、房屋装修损坏、水电安装使用、房屋租金缴纳等问题产生矛盾，并共同委托高槐村村委会居中调解，但未达成一致意见。曹莉莎于2019年4月22日向陈加宏微信转款16000元，逾期未收被退回，于2019年9月9月25日向双方委托调解的高槐村村委会书记微信转款20000元，逾期未收被退回，于2020年1月10日向陈加宏母亲冯霞银行账户（房屋租赁合同中载明的收款账户）转款30000元，因收款账户问题被退回，后陈加宏提供新的收款账户，曹丽莎未再次转款。 以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、高槐村村委会出具的《关于陈加宏、曹莉莎房屋租赁纠纷的情况说明》、双方提供的微信聊天记录等证据予以佐证。 本院认为，本案中陈加宏、曹莉莎双方所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效。 关于《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。本院认为，《房屋租赁合同》中约定了第一年房屋租赁的给付时间是当年的6月1日，并约定了三个月的装修免租期，对房屋后续租金的给付时间未作明确约定，应结合双方合同条款的约定，曹莉莎从第二年起最迟应在当年的9月1日前给付下一租赁年份的租金。曹莉莎于2019年6月4日实际支付了第二年的租金，于2020年1月10日向陈加宏母亲转款30000元即第三年租金，因收款方银行账户原因被退回，曹凯莎虽有迟延支付租金的违约行为，但系基于双方对合同约定的租赁面积、租金等条款解释产生分歧，且曹莉莎一直保持积极的协商态度，有给付租金的主观意思表示和客观行为，故曹莉莎迟延支付租金的行为尚不足以致使陈加宏收取租金的合同目的不能实现。陈加宏现有证据亦不能证明曹莉莎未经其同意，私自对房屋进行装修、破坏了原有结构，使用过程中造成了其他财产损失。故原告诉请解除《房屋租赁合同》的主张本院不予支持。 关于陈加宏主张曹莉莎应支付非法占用二楼未租赁两间房屋20000元的问题。本院认为，《房屋租赁合同》中载明了二楼的两间房屋出租给曹莉莎使用，但二楼共有四间房屋，其中两间为卧室，一间为客厅，一间为厕所，合同未载明二楼租赁两间住房的具体所指。曹莉莎在租赁房屋后即对二楼房屋进行了使用、维护至今，陈加宏未举证证明其曾表明过曹莉莎存在非法占用，应予腾退或支付额外租金的情形，亦未证明曹莉莎具体非法占用了二楼的哪两间房屋及非法占用房屋的对应面积。故陈加宏要求曹莉莎支付违法占用房屋租金的主张本院不予支持。 关于截止2020年6月1日曹莉莎尚欠租金金额的问题。本院认为，双方当事人对曹莉莎向陈加宏转款40000元的事实均于认可，但对已支付租金的截止租赁时间意见不同。因《房屋租赁合同》中明确约定，第一年的租金为20000元，装修免租期三个月，合同虽未对第二年的租金进行明确约定，但结合合同条款可认定第二年租金为20000元，曹莉莎承租房屋后进行了全面装修，依据合同约定应免除三个月的租金，即前两年租金合计应为35000元（20000元/每年÷12个月×21个月），第三年按照合同约定租金为30000元，即每月2500元，曹莉莎支付的剩余5000元租赁金应为第三年前两个月的租金，故本院认定截止2020年6月1日，曹莉莎尚需向陈加宏支付第三年剩余10个月的租金合计25000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告曹莉莎于本判决生效之日起十日内支付原告陈加宏房屋租金25000元； 二、驳回原告陈加宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费525元，由原告陈加宏负担262元，被告曹莉莎负担263元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员  刘 军 二〇二〇年十月十九日 法官助理  王秀文 书 记 员  卫庆蓉