湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初4481号原告：蒋晓露，女，1987年11月24日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托代理人：尤佳佳，湖南通程律师事务所律师。委托代理人：赵倩倩，湖南通程律师事务所律师。被告：百思特（湖南）商业管理有限公司，住所地长沙市开福区湘江北路三段**北辰时代广场****房。法定代表人：郑章荣。委托代理人：董蕾，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人：段峰。原告蒋晓露与被告百思特（湖南）商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋晓露的委托代理人尤佳佳、赵倩倩，被告百思特（湖南）商业管理有限公司的委托代理人董蕾、段峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋晓露向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2020年1月4日签订的《商铺租赁及经营管理合同》及相关附属协议；2、判令被告向原告退还租赁保证金108000元、租金64638元、商管费27702、物管费15660元，以上费用合计216000元；3、判令被告向原告支付违约金216000元；4、判令被告支付律师费15000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原、被告双方于2020年1月4日签订的《商铺租赁及经营管理合同》及相关附属协议无效。事实和理由：原告由于与案外第三人武汉糖涩餐饮管理公司于2019年12月22日签订了《合同书》，约定原告作为武汉糖涩公司长沙地区品牌加盟运营方，由于加盟品牌需要租赁房屋，原告便于2020年1月4日与被告签订了《商铺租赁及经营管理合同》及物业管理协议等相关附属协议，租赁管理合同约定，被告将位于湖南省长沙市开福区晴岚路68号的长沙××层：Ｌ1-xxx、xxx、xxx、xxxＬ2-xxx号商铺，交付原告使用，合法计租面积为261平方米。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了租赁保证金108000元、租金64638元、商管费27702、物管费15660元，以上费用合计216000元，正确履行了合同项下义务，但原告在办理工商注册登记时，被告工作人员却只向原告提供了Ｌ1-xxx、xxx、xxx、xxx号租赁商铺的相关产权证件，而未出示Ｌ2-066号租赁商铺的相关产权证件，并向原告提出该部分未办理产权登记，相关手续正在完善。但至今，被告仍旧未向原告提供上述产权登记文件，而武汉糖涩公司也于2020年5月7日向原告方发出《解除合同书函件》表示，由于原告未能按照合同约定确认项目商铺实际交付时间及开业运营时间，且受到××的严重影响，武汉糖涩公司将终止与原告的合同，并收回原告在长沙地区的经营权。原告在此情况下，于2020年5月12日向被告发出《要求解除合同的的函》，要求解除双方签订的《商铺租赁及经营管理合同》及相关附属合同，并退还原告租赁保证金、租金、商管费、物管费共计216000元。由于被告将无产权无规划的“违章建筑”出租给原告，而一直并未补办相关手续，故一直未通知原告前往交付商铺，致使原告无法进场施工，进而使原告丧失经营权，被告的行为违反合同约定及法律规定，原告故诉至法院，请求判如所请。被告百思特（湖南）商业管理有限公司辩称，1、原、被告签订的《商铺租赁及经营管理合同》、《物业管理协议》合法有效，我方并未违约，原告不享有法定解除权，两合同尚未解除，我方也不同意解除，应依法继续履行。根据合同约定，原告应于合同签订之日起30日内进场，在进场时自行前往我方处办理商铺交接手续，原告至少在进场10日前向我方提供商铺装修设计文件，经我方及当地消防同意后方可办理进场装修手续。考虑到当时处于春节放假期间，双方协定将装修期起算日顺延至春节后，并将计租日约定为2020年4月15日。春节后自2020年2月13日我方工作人员通过微信联系原告及其丈夫曾亮督促其交付商铺装修设计文件，并办理商铺交接手续。原告称受疫情影响无法依约按时进场装修，基于此，为确保商铺内设施设备的安全及清洁，避免因第三人进入商铺而有可能出现的人身损害或其他损害，在原告办理商铺交接手续前，商铺应处于锁闭状态，待原告完成相关手续后再依约将商铺移交给原告。在该过程中，我方作为出租方，在原告办理交接手续前一直使涉案商铺保持可交付状态，故我方未违约，原告不满足合同约定享有解除合同权的条件，亦不符合合同法中关于守约方享有法定解除权的情形，原告向我方发出的要求解除合同函不发生解除合同的效力，合同尚未解除，应依法继续履行。2、原告是由于自身原因无法交付，依照合同约定，涉案商铺已于2020年4月15日开始计租，原告未按约定时间办理交接手续，我方一直就此事与原告及其丈夫协商，然而原告提出了诸多无理要求，导致双方未就此事达成协商，也未就此事签订补充协议，故租赁合同中关于装修期、计租日的约定未发生变更。合同中明确约定承租人因自身原因拖延不交付装修文件，不办理交接手续，装修期均不予顺延，并需承担相应的违约责任。3、原告称二楼商铺存在产权问题，无法办理工商登记不符合事实。根据我方与商铺业主的约定，我方对公共区域可无偿使用并管理，另该部分的玻璃围挡是2019年12月底搭建，而原、被告双方签订合同是2020年1月4日，原告在此之前多次到现场考察，对该部分搭建情况知晓且意欲使用，我方不构成违约。根据长沙市开福区市场监督管理局要求，办理工商登记并不是必须提供房产证，对于无产权证的场地，只需提供社区出具的场地证明即可。原告在签订合同后未向我方反应因未提供产权证而无法办理工商登记的情况，也未要求我方配合其办理工商登记，原告提出该主张仅因为我方无法满足其对延长装修期、免租期的无理要求，以此达到解除合同的目的。4、履约保证金是原告提供的履行合同的保证，属担保性质，在我方未违约的情况下，原告要求解除合同是不履行合同的表示，属根本性违约，根据合同约定，在此情况下，我方有权没收合同项下履约保证金。另根据合同约定，承租方未按合同指定时间进入商铺，开始装修，出租方可以根据实际情况选择是否解除合同且按照延迟时间向承租方主张违约金。即使考虑原告经营品牌受疫情影响严重，武汉是4月8日解封，4月9日原告即可以向我方交付商铺装修文件，4月19日应当进场装修，再计算两个月的装修期，最晚6月19日开业并计租。然而直至今日，原告因自身原因延迟进场装修及开业，已产生远超其交纳的履约保证金的违约金，根据履约保证金的担保性质，在承租方违约时是可以作为违约金予以抵扣的，故合同是否解除，履约保证金都应当作为违约金予以抵扣，不予退还。由于原告未履约，致使我方向商铺业主交付了近7个月的租金，该项成本损失超过履约保证金数额，超过部分我方保留追偿权。5、二楼是有产权的，其属于业主公共区域，是商铺顶楼公共区域搭建的玻璃房。6、我方向原告收取的各项费用均基于合同约定，我方未违约，原告对我方没有因上述合同享有债权请求权，原告启动本案诉讼，所有诉求均无事实依据，不应得到支持。经审理查明，2020年1月4日，原告（乙方、承租方）与被告百思特公司（甲方、出租方）签订《商铺租赁及经营管理合同》，合同约定：1、甲方同意在凤凰海购物公园建设完成后将其中L1-xxx、xxx、xxx、xxxL2-xxx号商铺出租给乙方使用，该商铺套内建筑面积为261平方米，双方确认，套内建筑面积即为本合同项下计租面积，不再调整。租赁期限为36个月，自该商铺计租日起算，暂定为自2020年2月15日起至2023年2月14日，乙方在该商铺内经营的品牌为糖涩，经营项目为面点、饮料；2、乙方应在本合同签订之日起30日内进场，届时甲方按约定向乙方交付该商铺，因甲方原因推迟进场的，双方约定的计租日相应顺延，因乙方原因推迟进场的，计租日不予顺延。乙方应在进场日自行前往凤凰海购物公园办理商铺交接手续，并签署《房屋交接确认书》，乙方按照甲方规定办妥全部施工审批手续后，方可开始装饰装修工程。如乙方未在本合同约定进场日接收该商铺，或拒绝、拖延签署《房屋交接确认书》，则本合同项下进场日仍按第4.1日所述日期（合同签订之日起30日内）确定；3、装修期自进场日起至开业日止，该期间乙方享有减免租金优惠政策，免交租金。至少在进场日10日前，乙方应当向甲方提供该商铺装修设计文件（包括装修图纸等资料），供甲方审查，并且在获得甲方施工批准及当地消防部门的装修审核同意意见后方可办理进场装修手续，上述装修设计文件经甲方及当地消防部门批准后，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更。如乙方未能在装修期内完成上述装饰装修工程导致该商铺未能在装修期届满后开业经营的，本合同项下装修期不予延长，计租日不予顺延；4、该商铺的开业日（实际对外营业日）为2020年4月15日，乙方不得迟于开业日开业。因甲方原因导致该商铺推迟开业的，双方约定的计租日相应顺延，因乙方自身原因导致推迟开业的，计租日不予顺延。5、合同签署当日，乙方应当向甲方支付相当于3个月租金、3个月商铺管理服务费以及3个月物业管理费之和的金额作为履约保证金即108000元。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、商业管理服务费、物业管理费、违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足履约保证金，但甲方从履约保证金中相应扣除乙方欠付租金或商铺管理费等乙方应交费用并不免除乙方应承担的相应违约责任；6、该商铺的租金及商业管理服务费按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该商铺的租金及商业管理服务费，始月租金及商业管理服务费共计为30780元，其中租金占70%，即每月租金为21546元，商业管理服务费占30%，即每月商业管理服务费为9234元。自计租日至2022年2月14日，月租金及商业管理服务费标准与起始月相同，即每月租金为21546元，每月商业管理服务费为9234元。自2022年2月15日至2023年2月14日，月租金及商业管理服务费在起始月基础上递增百分之五，即每月租金为22623元，每月商业管理服务费为9695元。租金及商业管理服务费支付方式为计租日起每3个连续的自然月为一个交费期，租赁期内一个交费期或最后一个交费期不足3个月的按实际天数计算租金及商业管理服务费。乙方应在下个交费期最后一个月的二十号前一次性足额支付下一交费期的租金及商业管理服务费。首期租金及商业管理服务费应于合同签订当日支付，首期租金及商业管理服务期为2020年4月15日至2020年7月14日，应交租金共计64638元，应交商业管理服务费27702元；7、本合同签订后，如乙方因违约原因未按照甲方指定时间进入该商铺开始装饰装修的，则每延迟进场施工一日，乙方应当向甲方支付相当于起始月租金及商业管理服务费总额10%的逾期进场施工违约金，如延期超过30日的，甲方有权单独解除本合同，乙方除应支付逾期进场施工违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任，如甲方不选择解除本合同，则乙方除支付逾期进场施工违约金外，还应按照本合同约定支付租金、商业管理服务费及物业管理费，无论届时乙方是否开业。因乙方原因导致该商铺未能在开业日开业，则乙方除应按本合同约定支付租金、商业管理服务费等费用外，乙方每逾期一日影响甲方支付相当于第一个正常租金起始日所在租赁月度平均日租金及商业管理服务费2倍金额的款项作为违约金，直至该商铺正式开业营业之日为止，如乙方延迟时间超过15天，则甲方有权解除合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任。8、本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。双方确认，除非本合同中有明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或拖延交纳或主张抵扣本合同项下的租金、商业管理服务费或水、电、燃气等能源费用那个或其他应当由乙方承担的费用。如双方在本合同履行中出现争议，则应当按照本合同项下争议解决办法予以处理，在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行本合同项下各项缴费义务。合同序言部分明确，商业管理服务费为甲方对购物公园实施的经营管理（包括：统一调整布局，统一组织开业仪式，统一进行商铺装修管理，统一组织宣传推广和营销活动，统一提出营运管理等）向乙方收取的费用。同日，原告（乙方）与被告百思特公司（甲方）还签订《物业管理协议》一份，约定：1、乙方承租商铺位置位于凤凰海购物公园L1-xxx、xxx、xxx、xxx，L2-xxx号，套内建筑面积261平方米，物业费收费标准为按商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月20元，即每月物业管理服务费标准为5220元。2、物业管理费支付方式为押三付三，计租日起每三个连续的自然月为一个交费期，租赁期内第一个交费期或最后一个交费期不足三个月的按实际天数计算物业管理费。乙方应在交费期最后一个月的二十号前（若遇法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）一次性足额支付下一交费期的物业管理费。首期物业管理费应于本合同签订当日支付，首期物业管理期间为2020年4月15日至2020年7月14日，应交物业管理费为15660元。3、本合同签署当日，乙方应向甲方支付相当于三个月租金、三个月商业管理服务费以及三个月物业管理费之和的金额作为履行保证金，共计10800元（此处履约保证金即《商铺租赁及经营管理合同约定的履行保证金》）。4、如乙方逾期支付或补足物业管理费、履约保证金、质量保证金或其它应交费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1‰向甲方支付违约金，逾期达15日的甲方有权按本协议约定中止或停止对其提供物业管理服务，由此造成的损失，乙方自行承担。上述合同签订后，原告向被告交纳房屋保证金108000元、租金64638元、商业管理费27702元、物业管理费27702元。后被告于春节前去了武汉，后因新型冠状病毒肺炎疫情爆发滞留武汉，直至武汉解封后方返还长沙。期间，双方就合同的履行进行了协商，2020年2月13日，被告工作人员通过微信询问原告是否会按约定时间进场，原告丈夫回复：“因我这品牌项目是这次疫情重灾区武汉，目前武汉实际情况几乎停摆阶段，肯定无法按时进场，设计效果图和布局在进行但人员不齐会滞后点。”其后，原告一直未向被告提交装修图纸并进场装修，也未向被告要求提交产权证以办理工商登记手续，被告也因此实际未向原告交付涉案门面。原告丈夫分别于2020年4月9日、2020年4月23日通过微信向被告工作人员发出免租申请，表示因疫情不可抗力影响，要求装修时间为2020年5月15日-2020年7月14日。房屋免租期两个月2020年7月16日-2020年9月15日。但双方就装修期及免租期的相关事宜未能达成一致。原告承租涉案商铺系用于经营糖涩品牌，为此原告与武汉糖涩餐饮管理有限公司签订合同，但因原告未按合同按期开店，武汉糖涩餐饮管理有限公司于2020年5月7日向原告发出《解除合同函件书》，解除与原告签订的合同，并收回糖涩品牌在长沙地区的经营权。2020年5月12日，原告向被告发出《要求解除合同的函》，内容为：合同签订后，贵司并未向我方交付商铺钥匙，商铺一直处于锁闭状态，我方无法进场使用商铺，并且××疫情的影响，我方自2020年2月9日起多次与贵司协商继续履行合同的相关事宜，但至今仍未能达成合意。现贵司的行为已严重影响我的项目进度，给我造成巨大损失，虽正式提出解除《商铺租赁及经营管理合同》和《物业管理协议》两份合约，要求贵司立即退还我已缴纳的履约保证金、租金、商业管理服务费、物业管理费等共计216000元。2020年5月15日，被告向原告发出关于《关于〈要求解除合同的函〉的回复函》，内容为：根据双方合同约定，贵方应于2020年4月15日正常开业，期间，我司员工多次催促贵方进场装修，但贵方以疫情为由推拖进场装修。我司本着双赢的原则，主动与贵方沟通，贵方疫情期间损失的装修时间我司予以全部承担，同意贵方提出的免租三个月要求把计租日即开业日期改为2020年7月15日，但贵方一直以各种理由搪塞，并又再次提出要求，最终我司再次做出退让，主动同意将计租日改为2020年8月1日，其后，贵方再次提出延后计租日和增加贵方单方面解除合同的权利，基于双方已签订合同的基础上，我司告知贵方，不同意贵方上述无理要求，同时严正要求贵方按合约履行义务，如贵方不履行上述义务而造成的损失全部由贵方承担，但我司却收到对方的《要求解除合同的函》，我司不同意解除《商铺租赁及经营管理合同》和《物业管理协议》，请贵方在收到本函之日起3日内向我司交付装修设计文件、办理商铺交接手续和进场装修，与我司协商疫情期间的合同履行的相关事宜，否则我司将依据合同约定追究贵方的违约责任。双方就合同解除的相关事情未能达成一致意见，原告故诉至法院。庭审中，原告方明确，其因疫情一直未向被告方提交涉案租赁铺面的装修方案及装修图纸，也未实际向工商部分申请过办理工商登记。另查明，合同约定的租赁商铺有二层，一层实际由L1-xxx、xxx、xxx、xxx四个打通门面构成，一楼四个门面合计产权登记面积为135.8平方米，因一楼的该四个铺面是临街铺面，铺面仅一层，四铺面楼上为露台，露台四周有围挡，一楼门面内部有楼梯通往二层露台，二楼的L2-xxx号铺面实际是一楼四个铺面房顶上露台四周围挡的基础上加建铁柱及玻璃而搭建的玻璃房屋。双方签订租赁房屋时，二楼的玻璃房只搭好基本框架，尚未安装好玻璃，房屋签订后被告才将玻璃安装完成，原告对此情况也知情。该玻璃房的搭建未经过相关部门的审批同意。原告系将该铺面一层四个打通的门面及二楼露台上加建的玻璃房整体出租给被告。另一楼四个铺面的产权人与被告分别签订商铺租赁管理协议，约定由被告方对涉案商铺在内的商业区域进行整体经营管理，并约定被告方可以对房屋进行分组、转租、对商铺进行重新装修、改变商铺格局、对商铺所在商场整体布局进行改造、无偿使用公共区域、通道等。原告为本案诉讼，与湖南通程律师事务所签订《委托律师代理合同》，并支付律师费15000元。本案诉讼过程中，经本院组织原、被告双方调解，双方于2020年7月30日一致达成调解协议如下：被告从2020年7月31日起完全占有使用原告租赁的位于开福区晴岚路x号凤凰海购物公园L1层L1-xxx、xxx、xxx、xxx，L2-xxx号门面，并有权将上述门面另行出租他人，关于双方签订的《商铺租赁及经营管理合同》的其余事项待法院依法裁判。以上事实有《商铺租赁及经营管理合同》、《物业管理协议》、收据、《要求解除合同的函》、《关于〈要求解除合同的函〉的回复函》、微信聊天记录、《委托律师代理合同》、律师费发票等证据及当事人陈述、调解笔录、庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，一、关于合同的效力问题。原、被告签订的《商铺租赁及经营管理合同》中约定的租赁门面虽然只有一楼的门面具有产权，二楼的玻璃房的搭建没有提交合法的规划审批手续，但结合涉案租赁门面的实际状况来分析，原告系将该铺面一层四个打通的门面及二楼露台上加建的玻璃房整体出租给被告，一楼门面内部也有楼梯通往二楼露台区域，一楼与二楼实际属于不可分割的整体，租赁合同约定的二楼的门面所在位置实际为一楼门面的露台部分，该露台所在区域属于一楼门面的合法的、不可分割的组成部分，根据被告与门面产权人签订的相关协议，被告对门面的露台部分也具有合法使用权，被告虽未经规划审批在二楼露台上搭建玻璃房，但该搭建行为未改变房屋本身的结构及空间，仅使得二楼露台在使用上更为便利、安全，故不能将一楼与二楼分开来看，而应将涉案租赁商铺作为一个整体的租赁物来看，因涉案门面商铺一楼的铺面均具有产权，而二楼铺面实际为一楼铺面楼顶的露台区域，也是一楼铺面的组成部分，故该涉案租赁房屋的性质从整体上看是具备合法手续的，双方签订的租赁合同合法有效，故对原告主张确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。在诉讼过程中，经本院组织双方调解，被告已于2020年7月31日收回涉案商铺，故双方租赁合同已于2020年7月31日实际解除，关于合同解除的过错责任承担在下文予以分析。二、关于原告主张退还租金64638元的诉讼请求，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告作为承租人应按合同约定按期向被告支付租金，原告虽未实际进场装修并使用房屋，但根据双方合同约定，交付商铺应由承租方向出租方交付装修设计文件，经出租方及消防审核同意后才能办理商铺交接手续，但原告在承租期内一直未按合同约定向被告交付商铺装修设计图，属于违约行为，故原告未实际使用涉案门面系因原告自身原因所导致，且原告实际并未向工商部门申请过办理营业执照，故对原告主张其因门面二楼玻璃房存在产权问题使得其无法办理营业执照因而影响其对涉案租赁房屋的使用的意见本院不予采纳，被告方在合同履行中未存在违约行为，应由原告自行承担相应的房屋空置损失。从合同签订之日起至被告实际收回涉案商铺时，因双方已签订租赁合同，被告也无法实际使用涉案商铺，且涉案房屋系属于被告转租，被告仍应向房屋产权人支付相应租金，故原告应按合同约定的租金标准向被告支付租金，根据原被告双方合同约定，计租日应从2020年4月15日开始计算，因承租方导致推迟开业的，计租日不予顺延，故计房屋租金应从2020年4月15日开始计算，原告实际支付三个月房租租金，即支付至2020年7月14日，但被告实际于2020年7月31日才收回涉案商铺，加上合同约定的免租期限，至被告收回房屋时，原告已实际占用门面达五个多月时间，原告主张退还租金缺乏事实及法律依据，故对原告主张退还其已支付的房屋租金的诉讼请求本院不予支持；三、关于原告主张退还房屋保证金的诉讼请求，根据双方合同约定，承租方违约出租方有权没收违约金，本案中，涉案合同的解除系因原告违约所致，且合同解除实际也对被告造成了相应损失，原告作为违约方本无权主张退还押金，但考虑到原告未能履行合同系受到××疫情影响，应酌情减免原告的责任，本着风险共担的原则，本院酌情认定由被告退还原告一半的保证金54000元，对原告诉求超过部分，本院不予支持；四、关于原告主张退还商业管理费27702元的诉讼请求，根据双方合同约定，商业管理服务费为出租方对租赁商铺实施的经营管理向承租方收取的费用，但涉案承租商铺因为原告方一直未进场装修，实际也一直未开展经营活动，故被告方也实际应未提供相应的经营管理服务，故该部分费用应予以退还。五、关于原告主张退还物业管理费15660元的诉讼请求，原告虽一直未进场装修，也未实际经营，但该情况系原告方自身原因导致，且不管原告是否实际经营，物业管理费仍会实际产生，故物业管理费不应予以退还，本院对原告该项诉求不予支持；六、对原告主张有被告支付违约金216000元及律师费15000元的诉讼请求，合同未能实际履行系原告自身原因导致，被告不存在违约行为，原告主张该项费用缺乏依据，故对原告该项主张本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告百思特（湖南）商业管理有限公司于本判决生效之日起向原告蒋晓露退还房屋保证金54000元；二、被告百思特（湖南）商业管理有限公司于本判决生效之日起向原告蒋晓露退还商业管理费27702元；三、驳回原告蒋晓露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4003元，由原告蒋晓露负担3283元，被告百思特（湖南）商业管理有限公司负担720元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 周 元二〇二〇年十月二十九日书记员 刘倩妮