湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初993号原告（反诉被告）：周疆，男，1971年11月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：杨**（特别授权代理），上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛新春，男，1974年1月7日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被告（反诉原告）：林永乐，男，1974年1月20日出生，汉族，住福建省漳浦县。上述被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：汪秉寰（特别授权代理），湖北江浩律师事务所律师。上述被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：王黄燕（特别授权代理），湖北江浩律师事务所实习律师。原告周疆诉被告薛新春、林永乐、武汉市江岸区天仁六合路茶叶经营部（以下简称天仁经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告薛新春、林永乐提起反诉。经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理。根据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》《武汉市中级人民法院完善简易程序规则实施细则（试行）》等规定，本案继续适用简易程序。经庭前调查，被告天仁经营部已于2020年8月17日办理注销登记。本案于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周疆的委托诉讼代理人杨**、被告（反诉原告）薛新春、林永乐的共同委托诉讼代理人汪秉寰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周疆向本院提出诉讼请求：1．判令被告共同向原告支付房租及占用费共计1,875,000元（暂计算自2018年1月12日至2020年7月12日止共计30个月，实际应计算至商铺腾退之日止）。2．判令被告以欠付1,875,000元占用费为基数，按照年24%的标准向原告支付损失594,554.20元（暂计算至2020年7月12日，实际计算至被告支付完毕之日止）。3．判令被告支付违约金500,000元。4．判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2011年5月31日，周疆与薛新春签订《租赁合同》，约定由周疆将其合法租赁位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩棕榈泉8、9栋群楼商网1-6、1-7、1-8号房屋中的部分房屋转租给薛新春，租赁面积为328㎡，租赁期限为2011年6月12日起至2019年11月12日止，该合同还对租金、保证金、违约责任、争议解决等事项也作了明确约定。经武汉市江岸区人民法院（以下简称江岸法院）、武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院），湖北省高级人民法院（以下简称湖北高院）审理查明得知，天仁经营部由薛新春实际管理。由于天仁经营部系个体工商户，而林永乐系天仁经营部的经营者，故林永乐应当以个人名义对天仁经营部的违约行为承担相应的责任。薛新春等自2017年12月起未向周疆支付应当支付的租金及占用费，而周疆由于薛新春等拒不腾退房屋的行为承担了高昂的租金及占用费，故此，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）薛新春、林永乐共同辩称，涉案《租赁合同》于2016年3月因周疆违约已解除。周疆无权向薛新春、林永乐主张其诉讼请求并应当返还薛新春、林永乐反诉请求的相关款项。被告（反诉原告）薛新春、林永乐向本院提出诉讼请求：1．确认薛新春、林永乐与周疆之间的租赁合同于2016年3月解除。2．判令周疆返还薛新春、林永乐已缴纳的2016年3月12日至2017年8月11日房屋租金与占用费差额款519,909.58元。3．判令周疆返还薛新春、林永乐已缴纳的2017年8月12日至2018年2月11日租金共计312,500元。4．判令周疆支付薛新春、林永乐保证金50,000元、违约金500,000元及装修损失1,000,000元，并以前述款项总额为本金，按月息2%标准支付自2020年6月28日起至付清之日止的逾期付款违约金。5．本案反诉费由周疆承担。事实与理由：薛新春于2011年5月31日承租位于江岸区沿江大道229号裙楼商铺用于茶叶经营。薛新春签订合同后投入实际经营，缴纳了保证金50,000元。同时合同约定有周疆违约情形下的合同解除，应由周疆承担500,000元违约金及1,000,000元装修损失。薛新春承租的商铺由周疆自案外人胡晓炜、胡艳芬处租赁而来，经武汉中院（2019）鄂01民终5495号判决认定薛新春作为商铺实际使用人，在涉案《商铺租赁合同》于2016年3月解除后，负有向胡晓炜、胡艳芬返还商铺的责任，即薛新春与周疆之间的《租赁合同》也已于2016年3月解除。鉴于合同解除系周疆违约导致，应当由周疆承担相应违约责任。而薛新春于2016年3月12日至2017年8月11日期间仍按已解除的合同约定租金标准向周疆支付租金，该租金标准与薛新春承担的房屋占有使用费间差额应当作为不当得利予以返还。2017年8月11日至2020年4月15日期间房屋占有使用费，已由薛新春与胡晓炜、胡艳芬协商确定以1,000,000元对价解决薛新春占有使用部分房屋的占有使用费问题。此期间薛新春已向周疆缴纳的租金款项应当予以返还。鉴于周疆违背诚实守信的行为，故诉至法院，请求法院依法支持薛新春、林永乐的反诉请求。原告（反诉被告）周疆辩称，一、周疆与薛新春之间的合同一直在履行中并未解除，且一直履行至2019年11月12日合同期限届满，属于《租赁合同》履行期满而终止。二、胡晓炜、胡艳芬与周疆签订的《商铺租赁合同》和周疆与薛新春之间签订的《租赁合同》不属于主、从合同的关系，转租合同与租赁合同都是独立的合同，转租合同并不必然以租赁合同的存在为前提。三、薛新春一直承租房屋至今属于事实（其自认）。在合同履行过程中，周疆在（2019）鄂01民终549号生效判决中支付了（1层1-6、1层1-7、1，2层1-8房屋）房屋占用费，现仍在江岸法院的执行过程中，薛新春的正常经营未受到任何损害，故此，周疆不应承担任何违约责任，反而由于薛新春未依约缴纳房租、擅自改变租金支付方式的行为（自2017年6月起从季度支付改为月度支付）违反了合同的约定，应当向周疆支付500,000元的违约金。四、薛新春与胡晓炜、胡艳芬自行达成的执行和解协议和周疆没有任何关联性，有权向薛新春收取房租的是周疆。执行和解协议不能免除薛新春向周疆支付租金的义务和改变其向周疆支付租金的标准，其缴纳的金额可以冲抵薛新春应向周疆缴纳租金的其中一部分。综上，请求法院支持周疆的诉讼请求，驳回薛新春、林永乐的反诉请求。本院经审理认定事实如下：一、案外人胡晓炜系位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-7室房屋（建筑面积237.44㎡）以及武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1,2层1-8室房屋（建筑面积784.82㎡）的所有权人。案外人胡艳芬系位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-6室房屋（建筑面积306.32㎡）的所有权人。2009年11月11日，案外人张航明代胡晓炜、胡艳芬与周疆、吴**平签订《商铺租赁合同》。双方约定甲方（胡晓炜、胡艳芬）愿意将产权属于自己的房屋共同出租给乙方（周疆、吴**平）；甲方出租的商铺为甲方胡晓炜所有的外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1-7、1-8号房屋、胡艳芳所有的外滩·棕榈泉8.9栋群楼商1-6号房屋。建筑面积1328.58㎡。甲方同意乙方将承租的该房屋交由乙方及合伙投资人共同设立的企业使用。任何乙方的民事行为均有权代表另一方；租赁期壹拾年，自2009年11月12日起至2019年11月11日止。租金和租金交纳期限具体为……第7年度，2015年11月12日至2016年11月11日，季租金38.75万元；第8年度，2016年11月12日至2017年11月11日，季租金38.75万元；第9年度，2017年11月12日至2018年11月11日，季租金38.75万元；第10年度，2018年11月12日至2019年11月11日，季租金38.75万元，租金按季度支付，每前季度末10日交付下一个季度的租金。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意（原则上只要不损害甲方原合同利益的前提下，甲方应予以同意）。取得使用权的第三方即成为本合同当然的乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。二、2011年5月31日，周疆（甲方）与薛新春（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，甲方将其合法租赁的房屋位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商铺出租给乙方使用。具体为胡晓炜所有的外滩·棕榈泉8.9栋群楼商铺1-7号、1-8号房屋、胡艳芬所有的外滩·棕榈泉8.9栋群楼商铺1-6号房屋。该房屋面积为328㎡。乙方租赁该房屋主要用于经营“天福茗茶”产品。租赁期限自2011年6月12日起至2019年11月12日，共8年5个月。自2011年6月1日交付该房屋起11天为装修免租期。2011年6月12日至2012年6月11日，月租金52,500元；2012年6月12日至2013年6月11日，月租金54,000元；2013年6月12日至2014年6月11日，月租金57,500元；2014年6月12日至2015年6月11日，月租金60,000元；2015年6月12日至2019年11月12日，月租金62,500元，租金按季支付。保证金50,000元签约后七天内一次性支付甲方。甲方其他违反合同约定导致乙方无法继续正常经营的行为，乙方有权单方面解除合同，甲方除了向乙方支付违约金伍拾万元，还需赔偿乙方投入的装修损失壹佰万元。甲方须在乙方退出租赁处三日内将违约金、装修赔偿费、保证金及乙方已交纳但未使用的租金退还给乙方。逾期未付，甲方须向乙方按每日6‰支付逾期付款违约金（6‰×应退还总金额）。乙方延迟支付租金，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方须向甲方支付违约金伍拾万元，甲方不退还乙方保证金及乙方已交纳但未使用的租金。本合同生效前该房屋所有债权、债务均与乙方无关。在经营“天福茗茶”前提下，经营者登记主体的变更不属于转租。在合同终止后七日内，甲方无息退还乙方保证金。上述合同签订后，薛新春以林永乐的名义在租赁房屋内开设天仁经营部，但天仁经营部实际由薛新春经营和管理。天仁经营部向周疆交纳50,000元押金。合同履行期内，天仁经营部向周疆支付了2016年3月12日至2018年2月11日期间的租金共计1,437,500元，其中2017年8月12日至2018年2月11日期间租金为375,000元。自2017年6月23日起，天仁经营部将租金季度支付变更为月度支付。2018年2月11日后，天仁经营部未再向周疆支付租金。三、因周疆、吴**平在租赁期内屡次欠缴租金，胡晓炜、胡艳芬于2017年8月7日诉来本院，请求判令“1．解除胡晓炜、胡艳芬与吴**平、周疆于2009年11月11日签订的《商铺租赁合同》。2．吴**平、周疆将位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1、2层1-8室房屋腾退并归还给胡晓炜，吴**平、周疆与天仁经营部共同将位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-6、1-7室房屋腾退并归还给胡晓炜、胡艳芬。3．吴**平、周疆向胡晓炜、胡艳芬支付欠付的租金及房屋实际使用费至实际腾退之日的租金及房屋的实际使用费8169357.42元（该费用系暂计算至2017年7月22日的租金，此后的租金及实际使用费按照每季度38.75万元计算）。天仁经营部自胡晓炜、胡艳芬与吴**平、周疆之间的《商铺租赁合同》解除之日起，就其实际使用的商铺部分的使用费与吴**平、周疆承担连带责任直至实际腾退之日止。4．吴**平、周疆按照《商铺租赁合同》的约定每日向胡晓炜、胡艳芬支付已拖欠租金的千分之一的滞纳金（暂计算至2017年7月22日滞纳金为5,294,767.2元）。5．胡晓炜、胡艳芬对周疆位于福建省厦门市思明区嘉禾路343号2110室的抵押房产拍卖、变卖后所得价款享有优先受尝权。”本院经审理后于2018年8月30日作出（2017）鄂0102民初7195号民事判决，一、确认胡晓炜、胡艳芬与吴**平、周疆在2009年11月11日签订的《商铺租赁合同》已于2016年3月解除；二、吴**平、周疆将位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-6室房屋（建筑面积306.32㎡）腾退并将前述商铺返还给胡艳芬；三、吴**平、周疆将位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-7室房屋（建筑面积237.44㎡）、武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1,2层1-8室房屋（建筑面积784.82㎡）腾退并将前述商铺返还给胡晓炜；四、吴**平、周疆向胡晓炜、胡艳芬支付商铺占有使用费（自2017年8月11日起至商铺实际腾退之日止，按每季度38.75万元计算）；五、吴**平、周疆向胡晓炜、胡艳芬支付违约金（以每季度38.75万元为本金，自2017年11月11日起至付清之日止，按日万分之五的标准分段计算）；六、天仁经营部对上列判项中第二项以及第三项中占用位于武汉市江岸区沿江大道229号外滩·棕榈泉8.9栋群楼商网1层1-7室房屋的部分承担共同责任；七、驳回胡晓炜、胡艳芬的其他诉讼请求。周疆不服本院判决提起上诉。武汉中院经审理后于2019年7月4日作出（2019）鄂01民终5495号民事判决，一、维持（2017）鄂0102民初7195号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项；二、撤销（2017）鄂0102民初7195号民事判决第五项；三、驳回胡晓炜、胡艳芬的其他诉讼请求。上述判决生效后，周疆以原审部分事实认定错误，适用法律错误，且遗漏必要的诉讼当事人为由向湖北高院申请再审。湖北高院经审理后于2019年12月23日作出（2019）鄂民申4502号民事裁定，驳回周疆的再审申请。四、（2019）鄂01民终5495号民事判决生效后，胡晓炜、胡艳芬于2019年10月12日向本院申请强制执行。该案执行中，本院于2019年11月15日作出（2019）鄂0102执8322-1号执行裁定，扣留、提取被执行人周疆在天仁经营部的应收款3,487,500元。2020年1月8日，胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部达成《执行和解协议》。内容为“一、天仁经营部自2017年8月11日至2020年4月15日期间占用胡晓炜、胡艳芬房屋的占用使用费共计100万元。二、天仁经营部须在2020年1月10日前将上述100万元房屋占用使用费支付给胡晓炜。三、若天仁经营部未按照约定在2020年1月10日向胡晓炜足额支付100万元，则胡晓炜、胡艳芬有权申请强制执行，要求天仁经营部腾退承担每天2,000元的违约金。四、本协议第一条约定的的房屋占用使用费付清后，天仁经营部有权继续占用使用胡晓炜、胡艳芬房屋至2020年4月15日，若乙方未在2020年4月15日按时完成腾退并结清……则胡晓炜、胡艳芬有权按照上述房屋占用使用费标准上浮100%要求天仁经营部支付此后的房屋占用使用费。五、周疆另行向天仁经营部收取的本协议第一条约定期间的租金系不当得利，天仁经营部保留向周疆主张返还款项及违约金的权利。六、本协议经双方执行案件代理人签字之日起生效。七、……。”2020年1月10日，天仁经营部向胡晓炜支付1,000,000元。薛新春称受疫情影响，经胡晓炜、胡艳芬同意，天仁经营部于2020年6月30日才从租赁房屋内腾退。周疆尚未履行（2019）鄂01民终5495号民事判决确定的金钱给付义务。五、薛新春、林永乐陈述反诉请求第二项即“判令周疆返还薛新春、林永乐已缴纳的2016年3月12日至2017年8月11日房屋租金与占用费差额款519,909.58元”的计算方式为租赁面积328㎡占总面积1327㎡的比例为24.71%，该比例下每月周疆应向房东（胡晓炜、胡艳芬）支付的薛新春占用面积的房屋使用费为387,500元×24.71%÷3为31,971.08元。周疆向薛新春收取的租金标准为每月62,500元，差额为每月30,528.92元，计算17个月（2016年3月12日计算至2017年8月11日）。本院认为，周疆将合法租赁的商铺部分转租给薛新春，双方之间存在房屋租赁（转租）合同法律关系。周疆与薛新春签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。综合双方的诉、辩观点，本案的争议焦点：一、周疆与薛新春之间的《租赁合同》是否于2016年3月解除？二、胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部达成的《执行和解协议》的性质如何认定？三、各方当事人在本案中应承担何种责任？一、周疆与薛新春之间的《租赁合同》是否于2016年3月解除？本院认为，本案存在两个租赁合同，即出租人（胡晓炜、胡艳芬）与承租人（周疆、吴**平）之间的租赁合同，承租人（周疆）与次承租人（薛新春）之间的转租合同，根据合同相对性理论，两者是完全独立的两个合同。在合同履行期内，因周疆等未依约支付租金而致法院确认胡晓炜、胡艳芬与周疆、吴**平之间的租赁合同于2016年3月解除。前述租赁合同解除后，周疆与薛新春之间的转租合同处于能否继续履行的不确定状态，但转租合同并不当然解除。（2019）鄂01民终5495号民事判决生效后，胡晓炜、胡艳芬虽向本院申请了强制执行，但实际情况是薛新春自2016年3月起仍然占有使用租赁商铺至2020年6月30日腾退。转租合同至2019年11月12日履行期届满，周疆与薛新春之间的转租合同自然终止。二、胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部达成的《执行和解协议》的性质如何认定？本院认为，生效判决确认天仁经营部负有腾退租赁商铺的义务，但未判决天仁经营部支付占有使用费。天仁经营部为保持经营稳定，以支付占有使用费的方式消除经营障碍，胡晓炜、胡艳芬亦同意天仁经营部继续使用租赁商铺（328㎡）至2020年4月15日。该协议应视为双方对租赁商铺在2017年8月11日至2020年4月15日期间的占有使用费形成新的合意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”该条款规定了次承租人的代偿请求权，以化解次承租人的弱势地位和转租合同的不稳定状态。参照该条规定，天仁经营部以支付占有使用费的方式得以继续经营，同样符合该条的立法本意。因周疆未参与《执行和解协议》的签订，该协议仅约束胡晓炜、胡艳芬与天仁经营部。三、各方当事人在本案中应承担何种责任？本院认为，2016年3月后，周疆与薛新春之间的租赁合同仍对双方有约束力，且薛新春一直在占有使用租赁商铺，薛新春应按约支付2018年2月12日至2019年11月12日的租金1,312,500元（62,500元/月×21个月）。2019年11月12日履行期届满，周疆与薛新春之间的转租合同自然终止。薛新春理应将租赁商铺返还给周疆，再由周疆返还给胡晓炜、胡艳芬。因天仁经营部与胡晓炜、胡艳芬就租赁商铺的占有期限和返还达成新的合意，故薛新春对2019年11月12日后的占有使用费无需向周疆支付，已支付2019年11月12日前的可予抵扣租金。根据天仁经营部与胡晓炜、胡艳芬协商的占有使用费金额折算，占有使用费标准为1,000,000元÷32个月（2017年8月11日至2020年4月15日）＝31,250元/月。2018年2月12日至2019年11月12日期间的占有使用费可抵扣相应租金，即1,312,500元－（31,250元/月×21个月）＝656,250元。薛新春将租金支付时间由季度支付变更为月度支付，并未损害周疆的利益，且周疆亦接受。薛新春自2018年2月11日起未向周疆支付租金，系因租赁商铺在此期间涉及诉讼，其作为次承租人能否经营继续经营尚不确定，故周疆主张支付资金损失及违约金的诉讼请求，本院不予支持。周疆与薛新春之间的租赁合同终止后，周疆应向薛新春返还保证金50,000元。薛新春自2016年3月起仍然占有使用租赁商铺至2020年6月30日腾退，其经营并未受到生效判决的影响，故薛新春、林永乐主张返还多缴租金以及支付违约金、装修损失、逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。林永乐系天仁经营部的注册经营者，天仁经营部注销后其民事责任由经营者承担，但涉案租赁合同是周疆与薛新春所签且约定“在经营‘天福茗茶’前提下，经营者登记主体的变更不属于转租”，天仁经营部亦由薛新春实际经营管理，故林永乐在本案中不承担责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）薛新春于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）周疆支付租金656,250元；二、驳回原告（反诉被告）周疆的其他诉讼请求；三、原告（反诉被告）周疆于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）薛新春返还保证金50,000元；四、驳回被告（反诉原告）薛新春的其他反诉请求；五、驳回被告（反诉原告）林永乐的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费30,556元减半收取15,278元，由原告（反诉被告）周疆负担10,141元，被告（反诉原告）薛新春负担3,932元。案件反诉受理费14,073元（已减半），由被告（反诉原告）薛新春、林永乐负担13,369元，原告（反诉被告）周疆负担704元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年十月二十日书记员  梁芸