广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初51658号原告（反诉被告）詹少贤，女，汉族，1972年4日4日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被告（反诉原告）陈郁，女，汉族，1979年7月13日出生，正住址广东省深圳市龙岗区。原告（反诉被告）詹少贤与被告（反诉原告）陈郁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告詹少贤、被告陈郁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告詹少贤向本院提出诉讼，请求：1、被告退还两个月押金和一个月租金19500元及利息（从2019年9月3日起计算至实际履行之日）；2、被告支付两个月的违约金6500×2＝13000元；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告詹少贤与被告陈郁于2019年8月28日签订房屋租赁合同，房屋位于深圳市福田区，建筑面积61.31平方米，房屋用途为：办公，租期自2019年9月5日至2020年9月5日，一个月租金为6500元，押二付一。原告詹少贤签订合同当天便转账6500×3＝19500元给被告陈郁。一、2019年9月1日，原告发现租赁房屋存在漏水现象，雨水从落地玻璃处漏水，房屋地板会出现大面积积水，积水很可能会流进地板上的插座，导致电器烧坏或电线短路情形，存在巨大的安全隐患。被告陈郁是隐瞒重要事实，在上一任租客期间便知道房屋漏水，但未告知原告詹少贤，故原告提出解除合同，是依法依据的。被告严重违反合同约定，存在房屋漏水影响承租人安全、健康的情形。根据合同第十二条第一款约定：出租人有第十一条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向承租人支付违约金13000元。二、合同第四条第三款约定，租赁双方应于本合同签订后30日内办理房屋租赁登记备案手续。被告陈郁拒绝给原告办理租赁登记备案，因被告小孩使用该房屋学位上学。若无法办理租赁登记备案，原告就无法办理营业执照，在房屋内办公。三、因漏水和无法办理租赁备案，原告无法正常入驻办公，原告于2019年9月3日短信通知被告解除合同。故此原告无需支付租金，解除合同，要求被告退还19500元。综上，被告违背诚实信用原则，且违反合同约定，造成原告遭受经济损失，恳请法院依法判决。被告陈郁辩称，一、原告要求被告支付违约金无事实和法律依据；二、原告主张无法办理租赁登记备案导致合同目的不能实现无事实和法律依据；三、原告主张因无法办理营业执照而解除合同无法律依据；四、原告主张2019年9月3日发出解除短信即已解除合同。无事实和法律依据；五、被告无需向原告返还押金和租金。被告陈郁反诉请求：法院确认房屋租赁合同于2019年11月10日正式解除；2、被反诉人向反诉人另行支付2019年10月5日-2019年11月9日，36天房屋租金，共计6500÷30×36＝7800元；3、被反诉人向反诉人支付违约金6500×2＝13000元；上述第2、3项共计20800元。扣除被反诉人已向反诉人支付的押金13000元，被反诉人应再向反诉人支付7800元。4、被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年8月28日签订房屋租赁合同，房屋位于深圳市福田区，建筑面积61.31平方米，作为被反诉人日常办公使用。租期自2019年9月5日至2020年9月5日。每个月租金为6500元。按双方约定押二付一，被反诉人詹少贤已支付2019年9月5日至2019年10月4日的租金6500及押金13000元。一、被反诉人在9月1日与反诉人办理了房屋验收手续，签署了合同件二《房屋交割清单》，并交接了Ａ1617房屋钥匙。但被反诉人未按合同约定于每月5日前交付下一个月租金，后反诉人于2019年11月10日接到法院通知，得知被反诉人起诉要求提前解除租赁合同。反诉人认为被反诉人已违反租赁合同的约定未按约定支付租金，且被反诉人违反合同约定要求提前解除合同，那么反诉人有权解除合同。反诉人请求法院确认租赁合同应自反诉人接到法院通知之日（即2019年11月10日）正式解除。二、被反诉人只支付了2019年9月5日-2019年10月4日的租金，租赁合同应至2019年11月10日起解除。被反诉人应另行向反诉人支付2019年10月5日-2019年11月9日租金，共计6500÷30×36＝7800元。三、按照租赁合同第十一条第（四）款及第十二条第（一）款约定，如承租人有第十一条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向出租人支付违约金。故被反诉人请求法院判令被反诉人向反诉人支付违约金13000元。综上，被反诉人违背合约规定，单方面违约，造成反诉人合法权益受到损害，特诉至贵院，恳请法院支持反诉人之请求。原告詹少贤辩称，被答辩人（本诉被告）的诉讼请求应予驳回。经审理查明，2019年8月28日，原告（乙方）、被告（甲方）与居间人深圳市广鑫房地产经纪有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区房屋出租给乙方，房屋面积为61.31平方米，产权证书编号为3000755964，租赁期限为2019年9月5日至2020年9月5日，出租人应于2019年9月1日前将该房屋交付给承租人。租金标准为6500元／月，押金13000元。租赁双方于本合同签订后30日内办理房屋租赁登记备案手续。合同第十一条第三款约定：出租人有下列情形之一的，承租人有权单方解除合同：……2、交付的房屋不符合相关法律、法规或规章等规定，或严重不符合合同约定，或影响承租人安全、健康的；3、不承担约定的维修义务或支付维修费用，致使承租人无法正常使用房屋的。……合同第十二条约定，出租人有第一条第三款约定的情形之一的，应按照月租金200%向承租人支付违约金。2019年8月28日，原告向被告转账19500元，被告向原告开具了首月租金6500元、押金13000元的收款收据。2019年8月28日，原告通过微信询问被告是否可以用租赁房屋地址注册公司，被告明确回复不行。2019年9月1日，被告将房屋交付给原告，并签字确认。2019年9月3日，原告向被告发送手机短信，内容为“解除租赁合同通知：因出租人陈郁位于福田区xx广场A1617房屋漏水，无法正常入驻办公，违反合同约定，我方詹少贤提出解除合同。短信通知到达，视为合同解除。”2019年9月3日，被告与原告儿子手机通话，被告告知房屋漏水问题可以不等待物业管理处的维修基金启动，被告自己可以找人解决漏水问题。被告称原来的租客告知该房屋漏水，但并未告知其特别严重。被告称原告解除合同会造成1个月租金损失。2019年9月4日，原告将房屋钥匙交还至中介。2019年9月5日，原告儿子通过电话告知被告房屋钥匙已于昨天交还至中介，询问被告何时可以退换19500元。原告提交了拍摄于2019年9月4日的四段视频，从该视频中可以看出，涉案房屋朝向街道一面为玻璃幕墙，该面天花有大片发霉痕迹，房屋地面有两个白色插座，插座为普通插座，与地面齐平。该视频已当庭播放，被告对该视频内容的真实性无异议。庭审时，被告称涉案房屋已于2019年9月4日开始修复，2019年9月11日修复完成，并于2019年11月19日重新出租。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告陈郁出租的房屋朝街一面为玻璃幕墙，该面天花有大片发霉痕迹，故可确认该房屋确有漏水情况，而该房屋地面装有插座，插座并未做特殊处理，如房屋漏水渗透到房屋地面，可能流入插座内发生事故，故被告出租的房屋确实存在安全隐患，影响承租人安全，按照租赁合同第十三条约定，原告确实可以据此解除租赁关系，原告于2019年9月3日向被告发送解除合同短信，故双方的房屋租赁合同关系应于2019年9月3日解除。《房屋租赁合同》于2019年8月28日签订，且约定于2019年9月5日起计算租金，原告在9月4日将房屋钥匙交还给中介且在次日通知了被告，原告在计算租金之日前已将房屋退还给被告，故被告应当全额退还原告已经预交的房屋租金6500元。本案因被告提供的租赁房屋不适租，构成违约，故被告还应当退还房屋押金13000元，并根据《房屋租赁合同》第十三条、第十四条的约定，向原告支付违约金13000元。被告未及时退还房屋押金及租金，原告请求支付利息，符合法律规定，本院按照贷款市场报价利率从2019年9月3日之次日起计算至被告实际履行之日止。至于被告反诉请求支付2019年10月5日至11月9日的租金及违约金，因无事实和法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告詹少贤与被告陈郁于2019年8月28日就深圳市福田区房屋形成的房屋租赁关系于2019年9月3日解除；二、被告陈郁应于本判决生效之日起十日内向原告詹少贤退还两个月押金及一个月租金19500元及利息（利息以19500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年9月4日起计算至被告实际履行之日止）；三、被告陈郁应于本判决生效之日起十日内向原告詹少贤支付违约金13000元；四、驳回被告陈郁其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费613元（已由原告詹少贤预交），由被告陈郁负担；反诉案件受理费25元（已由被告陈郁预交50元），由被告陈郁负担，多预交的25元，由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  吴银华人民陪审员  刘小焱二〇二〇年十月十九日书 记 员  叶连根附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。