浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初265号 原告：徐明福，男，1978年7月15日出生，汉族，住嘉兴市 秀洲区紫溪花园11幢406室，公民身份号码： 330402197807151217。 委托诉讼代理人：徐丹凤，浙江君度律师事务所律师。 被告：嘉兴市新创房地产有限公司，住所地：浙江省嘉兴市 南湖区建国北路福临新家园D5幢5号，统一社会信用代码： 91330402738413266Q。 诉讼代表人：浙江子城律师事务所，系嘉兴市新创房地产有 限公司管理人。 委托诉讼代理人：钱益波、赵全，浙江子城律师事务所律师。 第三人：夏华斌，男，1980年6月2日出生，汉族，住嘉兴 市福临新家园12幢203室。 第三人：封火亮，男，1981年1月5日出生，汉族，住嘉兴 市南湖区饮马河一弄35号。 委托诉讼代理人：肖勇杰、顾沁莘，浙江凯信律师事务所律 师。 原告徐明福与被告嘉兴市新创房地产有限公司（以下简称新 创房产）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受 理后,依法由审判员叶利霞独任审理，经被告申请追加夏华斌、封 火亮为第三人参加诉讼，并于2020年3月31日公开开庭进行了 审理。后因案情复杂转为普通程序，于9月21日公开开庭进行了 审理。原告徐明福、被告委托诉讼代理人赵全、第三人夏华斌、 第三人封火亮的委托诉讼代理人肖勇杰（参加第二次庭审）到庭 参加诉讼。因新冠疫情中止审理及当事人申请庭外和解期间不计 入审限。本案现已审理终结。 原告徐明福向本院提出诉讼请求：1.判令被告再行支付原告 债权710732.82元（详见计算清单）；2.确认原告徐明福享有的 新创房产的全部债权，通过拍卖12幢203、12幢1103的方式清 偿债务的方式获得优先受偿权；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 审理中，原告明确第1项诉讼请求为：判令确认原告债权为 4366473.4元，其中本金2459523.4元，利息1906950元，与已经 确认的债权金额相差710732.82元；关于第2项诉讼请求：因12 幢203室已经出售给夏华斌并支付全额购房款，故撤回对203室 的优先权请求，鉴于管理人已明确12幢1103室房屋已对外出售 并继续履行合同，故原告认同管理人对该套房产的变价行为，主 张对78万元购房款（总房款为98万，已支付20万元，尚有78 万元未支付）享有优先权。事实和理由：2019年12月9日，原告 就新创房产破产清算事宜收到新创房产管理人的《破产债权复核 通知书》确认原告享有的债权金额为3655740.58元，管理人在利 息计算中统一按照月利率2%计算有违原被告之间关于月息2.3%的 约定，原被告之间关于月利率2.3%的约定并未超过年化36%的标 准，且被告已经按照月利率2.3%的标准履行，根据《最高人民法 院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的相关规定， 对于被告自愿按照月2.3%支付的利息应当予以确认，即2011年 11月7日至2014年9月17日之间应以月利率2.3%进行计算，所 得债权金额应为4366473.4元。同时，鉴于《破产债权复核通知 书》确认原告享有的债权金额为3655740.58元，原告予以认可该 金额，但不认可其计算方式，故本案原告再行主张差额部分金额 人民币710732.82元。原告享有的新创房产的全部债权，应通过 拍卖12幢203、1103清偿债务的方式获得优先受偿权。即便按照 借贷法律关系处理，但房屋已经办理了商品房预告登记，其目的 是为了限制该房屋的转让或作其他处分，即已进行了物权公示， 能够起到对抗善意第三人的法律效力。《最高人民法院关于审理 民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条作出了明确规定， 在法律关系的判断上，仍然坚持以民间借贷关系为主，但是，出 借人有权申请拍卖买卖合同的标的物以偿还债务。这一规定，虽 然未明确承认出借人对标的物的优先受偿权，但是，买卖标的物 是房屋且进行了预告登记，由于预告登记足以排除之后的物权变 动，由此，出借人通过拍卖标的物以清偿债务的方式获得了优先 受偿权。另根据九民会议纪要有关让与担保的规定，通过拍卖、 变卖等变价方式取得的款项应优先偿还原告的借款本金及利息。 被告新创房产答辩称，1.被告已在破产债权复核通知书中第 二部分“管理人认定你方债权金额的计算依据、标准和计算方法” 明确陈述认定债权金额3655740.58元的相关依据，不存在利率计 算方式有误的问题。2.原告认为预告登记已取得物权效力，进而 主张对12幢1103室房屋对应的78万元购房款取得优先权，该主 张没有任何事实和法律依据。原、被告仅系普通的民间借贷关系， 并非九民会议纪要涉及的非典型的担保方式—让与担保形式，原 告仅作为房屋的预告登记人，其对房屋本身并不享有现实的物权； 3.涉案房屋已有实际的买受人，12幢1103室的买受人系第三人封 火亮，其已支付20万元购房款且长时间入住。综上请求驳回原告 的诉讼请求。 第三人夏华斌述称，其已支付全部购房款，并已实际入住福 临新家园12幢203室。 第三人封火亮述称，根据原告变更后的诉讼请求，本案与第 三人关联性不大。 针对自己的主张，原告向本院提供下列证据： 1．附条件解除预售合同协议。 2．预告登记证。 3．破产债权复核通知书。 4．民事判决书。 上述证据证明：1.原告有权就2011年11月7日至2014年9 月17日之间利息按照月利率2.3%计算，管理人尚有710732.82 元债权尚未确认的事实；2.原告享有的被告的全部债权，通过拍 卖12幢1103的方式清偿债务的方式获得优先受偿权的事实。 被告质证意见：对该组证据真实性没有异议，对证据1关联 性有异议，该协议上双方并未就借款利率作出详细约定，约定的 资金占用损失月利率2.3%的比例明显过高，所以管理人按24%的 计算利息并无不当，预告登记从本质上来讲并不具有物权或物权 的效力，不足以支撑优先受偿权。对于破产债权复核通知书、民 事判决书没有异议。 第三人夏华斌、封火亮对原告提供的证据没有异议。 被告及两第三人未提供证据。 经审核，对原告提供的证据的真实性本院予以认定。 经审理，本院认定案件事实如下：原、被告于2011年11月7 日签订《附条件解除预售合同协议》，鉴于原告向被告购买了位 于“福临新家园”的10套房地产（包含本案所涉12幢203室、 12幢1103室），并已支付相应全部房款，现经双方协商一致，如 果被告同时满足以下条件的：⑴在2012年11月7日前退还原告 上述全部购房款人民币3500000元；⑵自原告支付购房款之日起， 按购房款总额的2.3%/月，支付原告资金占用损失；⑶并于每季度 首月向原告支付按购房款总额6.9%计算的当季解约保证金，在解 约时充抵资金占用损失，以保障上述第⑵条原告损失得以弥补的， 则被告有权在按期支付解约保证金，并支付上述购房款及损失后， 解除上述商品房预售合同，原告应配合撤销合同备案与预告登记。 双方互不主张其他解约责任。 原告办理了福临新家园12幢203、12幢1103室的房屋预告 登记。后福临新家园12幢203室由新创房产出售给第三人夏华斌， 夏华斌已支付全额购房款并入住；12幢1103室由新创房产出售给 第三人封火亮，封火亮已支付购房款20万元，尚有78万元未付， 双方确认继续履行合同。有关原告与新创房产、第三人的法律关 系，经本院及嘉兴市中级人民法院两审裁判，确认原告与新创房 产之间不属于真实的商品房买卖合同关系，而系以案涉房屋的买 卖合同为担保的借贷法律关系。 2017年11月24日，本院裁定受理了新创房产破产清算一案， 并指定浙江子城律师事务所担任管理人。2019年12月4日，原告 向管理人提交《债权复核申请书》，管理人经审查复核，告知原 告：经复核后认定你方对债务人享有的债权金额为3655740.58元 （其中本金2071578.76元、利息1584161.82元），不予调整， 并认为其债权不属于优先债权性质，利息按照月息2%计算。原告 对该复核结果不满，故诉至法院。 本院认为，本案的争议焦点：一是原告对被告享有的债权金 额到底是原告主张的4366473.4元还是管理人确认的3655740.58 元，即借款利率是按照月利率2.3%还是2%来计算；二是原告对福 临新家园12幢1103室房屋的变价款是否享有优先受偿权。 对于争议焦点一，原告申报的债权金额4366473.4元是按照 借款月利率2.3%计算出来的，而管理人确认的金额3655740.58 7- 元是按照借款月利率2%计算出来的，故本院认为双方实质上是对 利率的计算标准存在争议，即借款利率是按照月利率2.3%还是2% 来计算。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若 干问题的规定》第二十六条的规定，借贷双方约定的利率未超过 年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民 法院应予支持。第二十八条规定，借款人在借款期间届满后应当 支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基 数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借 款人支付超过部分的，人民法院不予支持。原告主张按2.3%计算 借款利率显然不符合上述规定，管理人按照借款月利率2%来确认 原告的债权金额，符合上述规定，并无不当。因此，原告的债权 金额应为管理人确认的3655740.58元。 对于争议焦点二，原告认为根据《最高人民法院关于审理民 间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条及九民会议纪要71 条的规定，原告对于已办理预告登记的房屋，通过拍卖、变卖等 方式取得的款项享有优先权。被告认为原、被告系名为买卖实为 民间借贷的关系，原告仅作为房屋的预告登记人，其对房屋本身 并不享有现实的物权，并非九民会议纪要中的让与担保，其主张 对福临新家园12幢1103室房屋剩余的78万元购房款享有优先权， 没有依据。本院认为预告登记在权利性质上属于物权化的债权， 其与担保物权存在区别，预告登记的效力是否如法定担保物权享 有优先受偿的权利，法律并无明文规定，故原告要求对已办理预 8- 告登记的福临新家园12幢1103室房屋的款项享有优先权，没有 法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用 法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条及《中华人民共 和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告徐明福的全部诉讼请求。 案件受理费10908元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省 嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  史彦权 审 判 员  叶利霞 人民陪审员  郜玉根 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  赵雯霆 9- 附页 1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理 费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预 交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救 助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自 动撤诉处理。 2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调 解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律 有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行 期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每 次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。