福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初1514号 原告（反诉被告）：蔡明辉，男，1962年8月18日出生，汉族，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：王金华，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡艺平，福建闽隆律师事务所实习律师。 被告：蒋伟滨，男，1980年6月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄银城，福建高轩律师事务所律师。 被告（反诉原告）：段正军，男，1987年11月10日出生，汉族，住云南省保山市隆阳区。 委托诉讼代理人：黄银城，福建高轩律师事务所律师。 原告（反诉被告）蔡明辉与被告蒋伟滨、被告（反诉原告）段正军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡明辉委托诉讼代理人王金华、胡艺平，被告蒋伟滨，被告蒋伟滨、被告（反诉原告）段正军委托诉讼代理人黄银城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡明辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令蒋伟滨、段正军返还定金40000元；2.本案诉讼费由蒋伟滨、段正军承担。事实和理由：2019年11月25日，蒋伟滨以段正军代理人身份，与蔡明辉商谈位于漳州市龙文区××路××路××期××幢××号房屋买卖事宜，蒋伟滨一直声称产权证已办理，可以过户，且表示其有代理权出售上述房屋，只要签完合同当晚会将产权证拍照发送至蔡明辉微信上，口头约定，如无产权证，则愿意返还蔡明辉第一笔定金，合同作废。故双方签署《漳州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，记载：该房屋产权证（打×），并约定：2019年11月25日前支付4万定金，2019年11月26日前支付定金6万元，2019年12月2日办理解压，2019年12月20日办理银行商业贷款。蔡明辉于当日向蒋伟滨支付第一笔定金4万元，与蒋伟滨签订合同后，当日晚上，蔡明辉一直发微信要求蒋伟滨提供该房屋的产权证和段正军的委托书证明其有代理权，否则将不予购买，合同作废，返还4万元定金。但蒋伟滨拒不提供相关授权，也拒不返还定金4万元。蔡明辉无法联系段正军，则明确向蒋伟滨表示不予购买，并要求返还定金。双方口头约定有效，被告不能提供产权证，合同无法履行，应当依约中止合同并返还定金。为此，特起诉。 蒋伟滨、段正军共同答辩称，2019年6月5日，段正军因事务繁忙向蒋伟滨出具《委托书》，该委托书内容载明：段正军将案涉房屋全权委托蒋伟滨处理，委托权限包括出售、代签买卖合同、代收定金、购房款等。蒋伟滨在取得段正军授权后，作为段正军出售案涉房屋的代理人，于2019年11月25日与蔡明辉签订《漳州市存量房屋买卖合同》前已明确告知蔡明辉案涉房屋的产权情况（包括案涉房屋系预售房尚未办理产权证、案涉房屋系段正军以银行贷款按揭形式购买、案涉房屋已设定抵押登记、抵押权人为建设银行），并且已向蔡明辉出具段正军签字的《委托书》以及段正军与漳州毅达置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》。案涉《漳州市存量房屋买卖合同》明确约定：段正军所有的坐落于龙文区××路××路东侧毅达新城三期Ｂ区9幢1802号，以房屋成交总价1811680元的价格出售给蔡明辉，蔡明辉应于2019年11月25日支付第一笔定金40000元，于2019年11月26日支付第二笔定金60000元。合同签订后，蔡明辉仅支付了第一笔定金40000元，后没有按照合同约定于2019年11月26日支付第二笔定金60000元，且在无任何正当理由的情形下拒绝购买该房屋，不仅违背了诚信原则，也违反了《漳州市存量房屋买卖合同》第七条第三款第（2）项关于“根本违约”的约定。蔡明辉拒绝购买房屋已构成根本违约，故其不仅无权要求返还定金40000元，还应当按照《漳州市存量房屋买卖合同》第七条第一款约定“出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金”，向段正军承担违约责任，应支付违约金115041.68元（违约金以房屋成交总价1811680元为基数按每日万分之五、自2019年11月27日起至2020年4月2日止，共计127天，合计为181×××××127×0.05%＝115041.68元）。就此，段正军已依法提起反诉。蔡明辉在案涉房屋合同签订后没有正当理由而拒绝购买房屋，构成根本违约，其要求蒋伟滨、段正军返还定金40000元没有事实和法律依据，恳请依法驳回蔡明辉的全部诉讼请求。 段正军向本院提出反诉请求：1.判令解除段正军与蔡明辉于2019年11月25日签订的《漳州市存量房屋买卖合同》。2.判令蔡明辉向段正军支付违约金115041.68元（以房屋成交总价1811680元为基数按每日万分之五自2019年11月27日起至2020年4月2日止，共计127天，违约金计算为1811680元×127日×万分之五＝115041.68元；3.判令蔡明辉承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年6月5日，段正军与蒋伟滨签订《房地产买卖协议书》，段正军将其所有的坐落于漳州市龙文区毅达新城三期Ｂ区9幢1802号房产转让给蒋伟滨，蒋伟滨应于2019年6月5日支付段正军20万元作为购房款定金，同时约定段正军同意在收到购房款定金当天交房给蒋伟滨，蒋伟滨有权对该房屋进行装修，且段正军同意蒋伟滨将该房产转让给第三方或者蒋伟滨指定的第三方为产权落户人等内容。当日段正军向蒋伟滨出具委托书，内容为：“本人因事务繁忙，将漳州市龙文区毅达新城三期Ｂ区9幢1802号全权委托蒋伟滨（身份证号：350600198006××××）处理，包括：出租、出售、代签买卖合同或租赁合同、代收定金、购房款等。”2019年11月25日，蒋伟滨以代理人的身份与蔡明辉签定《漳州市存量房屋买卖合同》，约定：段正军所有的坐落于龙文区××路××路东侧毅达新城三期Ｂ区9幢1802号，以房屋成交总价1811680元的价格出售给蔡明辉；蔡明辉应于2019年11月25日支付第一笔定金40000元，于2019年11月26日支付第二笔定金60000元。合同第一条第五款载明该房屋的抵押情况为：已经设定抵押，抵押权人为建设银行。双方约定段正军应于2019年12月2日前办理解押手续，蔡明辉则应于2019年12月2日前（解押当天）支付第一笔购房款／首付款50万元，于过户领证后10天内支付第二笔购房款／首付款101680元。双方约定于2019年12月20日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额为111万元，如蔡明辉未获得批贷或足额批贷的，蔡明辉于贷款机构批贷或被拒贷后7日内以自行支付的方式补足差额购房款。合同第七条违约责任第一款约定：出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金；第三款约定：买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；（4）违反第五条约定的承诺。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出售人支付违约金等违约情形及违约责任。蒋伟滨作为段正军出售本案涉诉房产的代理人在与蔡明辉签订上述房屋买卖合同时，向蔡明辉出具了段正军与漳州毅达置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，告知蔡明辉上述房产是以银行贷款按揭形式购买，已设定抵押登记，尚未办理产权证等房屋现状。蔡明辉在支付了第一笔定金后却以段正军不能提供产权证，合同无法履行为由，拒绝履行上述房屋买卖合同约定的义务，拒绝购买该房屋，其行为已构成根本违约，应按照合同违约条款的约定，每逾期一日应按房屋成交总价的万分之五向段正军支付违约金。 蔡明辉针对段正军的反诉请求答辩称，本案中，系因段正军的原因导致合同不能履行。双方签订的买卖合同时，只有蔡明辉与蒋伟滨的买卖合同，约定在2019年12月5日办理手续就会有产权证，蔡明辉是基于有产权证的情况下才签订的房屋买卖合同。双方约定定金10万元分期支付，蔡明辉要求蒋伟滨提供委托合同、产权证书，要求看到产权证、委托书之后才支付第二笔定金，蒋伟滨说回去后拍照给蔡明辉，但是蒋伟滨回去一直没有拍照，到解压的时候问蒋伟滨，蒋伟滨一直说没有产权证。本案的过错在于蒋伟滨、段正军，请求驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月，段正军作为买受人与出卖人漳州毅达置业有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买案涉龙文区××路××路东侧毅达新城三期Ｂ区9幢1802号房屋。2019年6月5日，段正军出具委托书，将案涉房屋全权委托蒋伟滨处理，包括出租、出售、代签买卖合同或租赁合同、代收定金、购房款等。 2019年11月25日，蒋伟滨代表段正军（出售人,甲方）与蔡明辉（买受人,乙方）签订《漳州市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》,约定:蔡明辉向段正军购买座落于龙文区××路××路东侧毅达新城三期Ｂ区9幢1802号房屋，产权证明文件所载建筑面积共139.36平方米；该房屋已经设定抵押，出售人应于2019年12月2日前办理解押手续；成交价款为1811680元;买受人于2019年11月25日将第一笔定金4万元自行支付给出售人，于2019年11月26日将第二笔定金自行支付给出售人；买受人于2019年12月2日前（解押当天）将第一笔购房款50万元自行支付给出售人，于过户领证后10天内将第二笔购房款101680元自行支付给出售人；出售人与买受人双方于2019年12月20日前共同前往银行办理商业贷款手续，拟贷款金额110万元，如买受人未获得批贷或足额批贷的，买受人于贷款机构批贷或被拒贷后7日内自行支付的方式补足差额购房款；出售人与买受人双方应于2020年1月15日前（请约定具体时间或条件）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第七条约定“1.出售人与买受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金。……。3.买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出售人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:（1）……;（2）拒绝购买该房屋的;（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的……;买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋成交总价的20%向出售人支付违约金；买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”蔡明辉该合同在买受人落款处签名并按指印，蒋伟滨代段正军在出售人、代理人处签名并按指印。 同日，蔡明辉向蒋伟滨支付定金40000元，蒋伟滨以段正军的名义向蔡明辉出具收据确认收取定金40000元。嗣后，蔡明辉未按照合同约定支付第二笔定金。 庭审时，蒋伟滨陈述称案涉房屋已于2020年4月2日出售给案外人。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。本案中，蒋伟滨受段正军的委托，代理出售房屋事宜，其在本案中的行为是履行委托事项中的行为，承担民事权利义务的主体应当是作为委托人的段正军。段正军与蔡明辉签订的《漳州市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。蔡明辉承诺于2019年11月26日支付第二笔定金60000元，却未依约履行，其行为构成违约，应承担违约责任。段正军作为守约方有权依据合同约定行使合同单方解除权要求解除合同。蔡明辉主张其基于有产权证的情况下才签订的房屋买卖合同，双方口头约定如无产权证，则返还第一笔定金，合同作废，却未提供证据证明，且该主张与合同载明内容相悖，不能成立。段正军要求解除案涉《漳州市存量房屋买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持。 蔡明辉的行为构成违约,应承担相应的违约责任。双方在合同第七条第1项约定“出售人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金”；第3项约定“买受人出现根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，按该房屋成交总价的20%向出售人支付违约金；买受人向出售人支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。”段正军主张蔡明辉支付违约金115041.68元，该数额未超过双方约定标准，应予支持。但根据双方约定“买受人向出售人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补”内容可见，蔡明辉已经向出售人支付的定金40000元应当冲抵违约金，冲抵后，蔡明辉还需向段正军支付违约金75041.68元。 综上，因蔡明辉违约导致合同解除，蔡明辉主张蒋伟滨、段正军返还购房定金40000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。段正军主张解除合同的诉讼请求，予以支持。段正军主张蔡明辉支付违约金115041.68元，本院予以支持75041.68元，超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 解除蔡明辉与段正军于2019年11月25日签订的《漳州市房屋买卖合同》； 二、蔡明辉应于本判决生效之日起十日内向段正军支付违约金75041.68元； 三、驳回蔡明辉的全部诉讼请求； 四、驳回段正军的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费800元，减半收取400元，由蔡明辉负担。反诉案件受理费2600元，减半收取1300元，由蔡明辉负担838元，段正军负担462元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  魏志艳 二〇二〇年十月三十日 书记员  蔡国容 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。