四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0723民初681号 原告（反诉被告）：王宗勋,男,1949年10月2日出生，汉族,住四川省盐亭县。 原告（反诉被告）：李春秀，女，1964年8月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区，系原告王宗勋之妻）。 上列两原告（反诉被告）共同特别授权委托诉讼代理人：陈忠敏，四川天府风律师事务所律师。 被告（反诉原告）：绵阳市商业银行股份有限公司盐亭支行。住所地四川省盐亭县云溪镇弥江路中段********。 负责人：黄康，系该行行长。 特别授权委托诉讼代理人：何东，男，1972年12月10日出生，汉族，系该支行行长助理，住四川省盐亭县云溪镇。 委托诉讼代理人：陈敏，四川誓贤律师事务所律师。 被告：王小静，男，1980年6月10日出生，汉族，住四川省盐亭县。 被告：李小春，女，1985年10月4日出生，汉族，住址同上，系被告王小静之妻）。 上列被告王小静、李小春共同特别授权委托诉讼代理人：王瑞雄，男，1957年8月17日出生，汉族，住址同上，系被告王小静之父）。 原告（反诉被告）王宗勋、李春秀与被告（反诉原告）绵阳市商业银行股份有限公司盐亭支行（以下简称：商行盐亭支行）和被告王小静、李小春（以下简称：两被告）返还原物纠纷一案，本院于2020年2月26日受理后，依法组成合议庭于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王宗勋、李春秀及其委托诉讼代理人陈忠敏和被告（反诉原告）商行盐亭支行的委托诉讼代理人何东、陈敏以及被告王小静、李小春的委托诉讼代理人王瑞雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王宗勋、李春秀（以下简称：两原告）向本院提出诉讼请求：1.确认三被告关于盐亭县房屋所有权证号为00××80号的房屋抵押无效；2.判令三被告将以上房屋的权属证书（产权证号为00××81号）交付给原告；3.判令三被告共同赔偿从2018年4月13日起至以上房屋权属证书交付给原告之日止给原告造成的经济损失12万元；4.本案诉讼费由三被告共同承担。庭审中，原告将第3项诉讼请求要求赔偿经济损失12万元的赔偿金额变更为495800元。事实与理由，2014年10月15日，两被告与被告商行盐亭支行签订了《人民币额度循环借款合同》和《最高额抵押合同》，以00××80号房产证在盐亭县产管理所办理了抵押登记，登记证号为：盐房他证县房监字第××号《他项权证》。但在进行房产抵押登记时，该房屋早在2014年6月8日前已被拆除，抵押物已不存在。2015年11月26日，原告与两被告签订了《土地转让和债权债务转移协议》，将柏梓场镇旺街1号出让土地使用权［权证号：盐国用（2013）第××号］3113平方米转让给原告，该协议经盐亭县法院（2017）川0723民初2168号生效判决确认合法有效。对于该土地上新建的房屋，经（2018）川0723民初176号《民事调解书》及（2018）川0723执异15号《执行裁定书》均认定不属于抵押财产，归原告占有。原告认为三被告在办理房产抵押登记时，抵押物已灭失，抵押登记属于虚假登记。根据《担保法》第五十八条之规定：抵押权因抵押物灭失而消灭，抵押合同中抵押物自始不存在，抵押应属无效。为此，三被告应当将以上房屋权属证书交还给原告。但由于三被告一直不归还原告，导致原告无法办理新建房屋的所有权证，从而致使新建房屋无法销售，给原告造成了巨大经济损失。请求人民法院依法判决。 被告商行盐亭支行辩称：一、借款人和贷款人依法签订的借款合同、担保合同所设立的是房地产抵押担保，而非房产担保。1.原告述称商行盐亭支行仅设立了房产抵押不实，违反了法律规定。根据《物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定。”即物权法定原则和第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地一并抵押，抵押人未依照前款规定一并抵押的未抵押的财产视为一并抵押。”以及《担保法》第三十六条“以依法取得国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”的规定，房地产同时抵押是法律强制性规定，当事人不得违反该规定。2.抵押设立时该房屋并未拆除。3.抵押的土地至今仍然存在。二、《土地转让和债权债务转移协议》第二条第一项明确约定原告应当代两被告偿还商业银行的贷款本金50万元及其利息和诉讼费用，原告未按照该协议约定履行代偿义务，其行为严重违约。三、（2017）川0723民初2168号民事判决书判决的结果是驳回原告的诉求，而非认定协议合法有效。四、（2018）川0723民初176号民事调解书以及（2018）川0723执异15号执行裁定书，均未作出认定本案讼争的房地产不属于抵押财产。同时，调解书所载明原告占有的财产不是原告对该财产享有所有权，其占有仅是对财产的管理控制，而非取得物权。五、《担保法》第五十八条规定的抵押权因抵押物灭失而消灭，该法律规定的前提条件是抵押权合法有效设立之后因抵押物灭失权力消灭，与原告所主张的抵押无效属于两个不同的法律关系、法律事实和法律概念。为此，原告用抵押物灭失来消灭抵押权，以此论证抵押权至始无效错误。《物权法》第一百七十七条明确规定了担保物权消灭的法定情形，不包括抵押物灭失而消灭抵押权。《物权法》第一百七十八条规定，担保法与物权法的规定不一致的适用物权法。六、原告主张被告交还房产证、土地证，该请求没有事实和法律依据。房产证和土地证原件在办理抵押登记时已由登记机关持有保管，而非抵押权人或抵押人保管，该请求违反了房地产抵押登记的相关法律规定。七、原告主张由于被告未将房产证、土地证交付给原告，导致原告无法办理新建房屋的所有权证，从而导致新建房屋无法销售，请求赔偿495800元，该请求违法无效。1.原告是自然人而非房地产开发企业，不是商品房销售的合法主体；2.新修建的房屋没有办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。因此，该新建房屋属于违法违章建筑物。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，未办理产权登记的房地产禁止销售，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第三条的规定，未取得商品房预售许可证所签订的房屋买卖合同无效。因此，原告基于违法违章建筑来主张所谓的民事权利，不应当受到法律保护。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉求，保护金融机构的债权，维持金融机构的金融秩序稳定。 被告王小静、李小春辩称：一、两被告在商行盐亭支行贷款抵押的房产一共是12间，修房时拆了一多半，剩余房产作工篷使用没有拆除。两被告在商行盐亭支行的贷款合法有效。二、债权转让协议是双方自愿签订，原告王宗勋称合同无效便提起诉讼，已被人民法院判决有效。现贷款50万元一直并未偿还，原告无任何理由向两被告要房产证、土地证。三、协议中除偿还贷款50万元外，原告还应该补偿被告22万元，至今也没有履行。四、两被告与原告王宗勋在签订债权债务转移协议将50万元借款转移给原告支付时，被告商行盐亭支行不知情。 反诉原告（本诉被告）商行盐亭支行向本院提出反诉请求：1.判令两原告对两被告所欠商行盐亭支行贷款本金50万元及其利息即对盐亭法院（2015）盐民初字第4013号民事判决的债务承担连带清偿责任；2.判令两原告对盐亭法院（2015）盐民初字第4013号案件诉讼费8800元承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由两原告承担。事实与理由，一、两被告用房产抵押贷款50万元的基本事实。2014年10月15日，两被告将位于盐亭县场镇的房屋827.48平方米及其国有出让土地3113平方米为其借款50万元及利息提供抵押担保，并依法在不动产登记机构办理了抵押登记。借款到期后，两被告没有按照合同约定还本付息，商行盐亭支行提起诉讼。盐亭法院作出（2015）盐民初字第4013号民事判决书，判令两被告向商行盐亭支行偿还贷款本金50万元及其利息，并判令商行盐亭支行对两被告位于盐亭县场镇的房屋827.48平方米享有优先受偿权。判决生效后，商行盐亭支行向盐亭法院申请强制执行，但至今执行未果。二、两原告应对两被告所欠商行盐亭支行贷款本金50万元及其利息承担连带清偿责任的事实依据。2015年11月26日，两被告将国有出让土地3113平方米转让给两原告，约定两被告在商行盐亭支行抵押贷款50万元本息及其诉讼费均由两原告承担代为偿还。1.两原告知晓转让土地设立了抵押担保，抵押权人为商行盐亭支行和两被告尚欠贷款本息未归还以及该贷款已提起诉讼；2.两原告对抵押担保没有异议，并认为抵押担保债权应当予以清偿。为此，两原告自愿代两被告清偿贷款本息、诉讼费，其目的是依法消除受让财产所负担的义务。三、商行盐亭支行的债权没有发生转移。1.《土地转让和债权债务转移协议》的合同名称表述不准确，该协议没有涉及债权转让，对于合同名称与合同内容表述不一致的，应当以合同的内容来认定合同的性质及法律关系，不能仅凭合同的名称来判断。2.根据协议第1条约定，两原告应当向两被告支付土地转让款120万元。根据协议第2.1条约定，两原告是该条款的义务人，负有向商行盐亭支行代为偿还贷款本金50万元及其利息的合同义务，属于债务加入，两原告自愿成为该笔债务的债务人。3.如果是债务转移，根据《合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，债权人商行盐亭支行至今不知晓也不同意债务转移。4.根据协议第2.2条约定，两原告代两被告向商行盐亭支行偿还贷款本金50万元及其利息，实际上是受让人在向转让人履行付款义务，受让人向第三人履行付款义务的目的是要抵销受让人应当向转让人履行的付款义务。否则，受让人就应当向转让人支付土地转让费120万元。如果两原告不履行协议第2条约定的付款义务，则构成根本性违约，应承担土地转让的全部合同价款。四、抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产。《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，本案抵押人即两被告未经抵押权人商行盐亭支行的同意，擅自转让抵押土地的行为无效，即该协议涉及土地转让的部分，在商行盐亭支行的全部债权实现前其效力待定。 反诉被告（本诉原告）王宗勋、李春秀辩称：一、反诉主体不符合反诉条件。本诉的主体除两原告和被告商行盐亭支行外还有两被告。而反诉的原告只有商行盐亭支行，反诉的被告只有两原告。因此，反诉的主体与本诉的主体不一样，不是同一被告和原告。二、反诉的标的和法律关系与本诉不一样。本诉被告反诉的标的是债务关系，而本诉原告要求返还原物，即房产证和土地使用证。二者的标的和法律关系明显不同。三、被告反诉的事实和理由不能成立。1.有关事实和证据证明，商行盐亭支行在签订房产抵押合同时的房产已经不存在，抵押不成立，所签订的房屋抵押合同无效，案涉土地并未抵押登记，不能对抗第三人。2.即使按两被告与何善阳和两原告三方签的《土地转让和债权债务转移协议》，也不能认定为反诉被告债务的加入。债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。本案中，两原告并未对债权人商行盐亭支行达成任何的书面协议和承诺，并无债务加入的意思。3.《土地转让和债权债务转移协议》也不能认定为债务转移。因未通知商行盐亭支行，而且商行盐亭支行明确不同意债权转移。4、在《土地转让和债权债务转移协议》中两原告与两被告之间的关系应属于履行承担，与商行盐亭支行没有关系。履行承担是第三人与债务人之间的一种合同，第三人依该合同对债务人负有履行债务人债务的义务，但债权人商行盐亭支行对于第三人不享有债权，不得直接请求履行，即不得直接向两原告主张贷款清偿的权利。综上，反诉原告主张的反诉请求不符合反诉的条件，其事实与理由不能成立，反诉原告要求反诉被告对两被告所欠的借款本息承担连带清偿责任没有事实与法律依据，应依法予以驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王宗勋与原告李春秀系夫妻关系。被告王小静与其委托诉讼代理人王瑞雄系父子关系，与被告李小春系夫妻关系。2010年2月，王某某（三台县人）以公开拍卖最高竞价购买了盐亭县柏梓粮站仓库的房地产。2013年，王某某将拍卖取得的柏梓粮站仓库的房地产以50余万元的价格转让给了两被告。2013年6月19日，两被告在盐亭县产管理所办理了房屋过户登记，并分别取得盐房权证县房监字第××号、00029080－××号《房屋所有权证》。分别载明：房屋所有权人为王小静、李小春，共有情况为共同共有，房屋坐落为场镇，规划用途为综合用房，总层数为1层，建筑面积为610.38平方米。同时，两被告又分别取得房权证县房监字第××号、00029081－××号《房屋所有权证》，建筑面积为217.1平方米，其余项目内容同上一致。2013年6月21日，两被告在盐亭县原国土资源局办理了土地过户登记，并取得盐国用（2013）第××号《国有土地使用证》。载明：土地使用权人为王小静，座落为柏梓场镇，地类（用途）为商住，使用权类型为出让，终止日期为：商业2052年4月5日，住宅2082年4月5日，使用权面积为3113平方米。 两被告对购买的柏梓粮站仓库取得产权后，其目的是拆除仓库房屋并在原址上开发经营房地产项目。对此，被告王小静之父王瑞雄（委托诉讼代理人）以发包人的名义与案外人何善阳（系三台县人）以承包人的名义签订了《建设工程施工合同》，工程名称为“盐亭县村民集资建房工程项目”（以下简称：案涉工程项目），明确约定：承包方式为采用固定单价每平方米800元的标准，由何善阳包工、包料、包工期、包质量、包安装和包施工安装水、电、门窗以及包验收等；开工日期为2014年6月8日，竣工日期为2015年2月8日，总日历天数为240天，王瑞雄负责该工程的“三通一平”，保障何善阳顺利进场施工。双方还约定了工程概况、承包范围、工程规模、工程质量标准、双方的责任、工程款付款方法、工程验收、工程保修、争议解决方式、工程面积计算方法等内容。庭审中，两原告申请的证人许某、王某斌、王某远当庭证实：2014年6月2日，被告王小静之父王瑞雄在柏梓场镇××青山村三社村民王某斌，告诉王某斌找十几个人帮忙把柏梓粮站的仓库房屋（砖瓦结构，大约800多平方米）拆除，男劳动力每天给100元，女劳动力每天给80元。2014年6月6日，这天正好是王某斌（生于1970年6月6日）的生日，王某斌安排10多个人用时两天拆除了柏梓粮站的仓库房屋，王瑞雄一共支付了3000多元拆除房屋费用，王某斌收到拆房费后分别支付给了每个拆房人员。6月7日，房屋拆除完毕后，王某斌用汽车分别两次将拆除的木料和青瓦运送到金孔镇王瑞雄的酒厂，每车运费400元，王瑞雄一共支付运费800元。同时，李某某用装载机平整地基，将多余的土石填进了仓库房屋后面的水沟。2014年6月8日，何善阳按照《建设工程施工合同》的约定进场施工建设。 两被告在开发建设案涉工程项目过程中，由于缺乏建设资金，与被告商行盐亭支行协商贷款事宜。2014年10月15日，被告王小静以借款人名义与被告商行盐亭支行以贷款人名义签订了《人民币额度循环借款合同》，主要约定：商行盐亭支行向王小静提供借款额度循环计人民币50万元，借款额度有效期间自2014年10月15日至2017年10月15日，月利率为7.5‰的固定利率。两被告在借款人处签名、捺指印，被告商行盐亭支行在贷款人处加盖印章并签名。同时，被告王小静以抵押人、甲方名义与被告商行盐亭支行以抵押权人、乙方名义签订了《最高额抵押合同》，主要约定：王小静将盐国用（2013）第××号地产（面积为3113平方米）作为抵押财产抵押给商行盐亭支行；抵押担保的范围为50万元全部债务本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等商行盐亭支行实现债权的一切费用；双方应于本合同签订后1个工作日内到相应的登记部门办理抵押登记手续。王小静应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交商行盐亭支行持有。两被告在甲方处签名、捺指印；被告商行盐亭支行在乙方处加盖印章。同日，被告王小静持《最高额抵押合同》、身份证、房屋所有权证、共有权证、土地使用证等依据原件向盐亭县产管理所提出抵押登记申请。盐亭县产管理所受理后经审查，制作了《盐亭县管所房屋抵押权登记审批表》，主要载明：抵押权人为商行盐亭支行，抵押人为王小静，债务人为王小静，债务人以座落在场镇砖木结构的房地产作抵押，特向商行盐亭支行申请贷款办理抵押登记。①产权证号为00029081，国土证号为20**—××9，建筑面积为217.1平方米，房屋抵押面积为217.1平方米，土地面积（空白），土地抵押面积（空白）；②产权证号为00029080，土地证号（空白），建筑面积为610.38平方米，房屋抵押面积为610.38平方米，土地面积（空白），土地抵押面积（空白）；抵押房屋总面积为827.48平方米，抵押土地总面积（空白）；抵押起期为2014年10月15日，抵押止期为2017年10月15日，评估金额为100.24万元；备注栏注明“抵押期满，凭银行证明注销他项权证明”。盐亭县产管理所经审查批准同意办理抵押登记后，向被告王小静颁发了盐房他证县房监字第××号《他项权证》，载明：房屋他项权利人为商行盐亭支行，房屋所有权人为王小静2人，房屋所有权证号为00029080，房屋座落为场镇，他项权利种类为私产抵押，债权数额为50万元，登记时间为2014年10月15日；附记：借款人为王小静；抵押面积为827.48平方米；抵押约定期限为2014年10月15日至2017年10月15日。 两被告借款后，因未在借款期限内按照《人民币额度循环借款合同》的约定按时给付资金利息，被告商行盐亭支行于2015年10月15日在另案中作为原告向本院起诉两被告和委托诉讼代理人王瑞雄金融借款合同纠纷案件。两被告和委托诉讼代理人王瑞雄既未答辩，又未到庭应诉。2016年4月28日，本院经审理后作出（2015）盐民初字第4013号民事判决书。该判决书在本院认为中就商行盐亭支行要求对抵押物优先受偿的问题认为：“庭审中，商行盐亭支行未提供关于该土地抵押登记的证据，但王小静以位于××镇房屋所有权证号为00029080的房屋作贷款抵押，双方办理了盐房他证县房监字第××号《他项权证》。因此，商行盐亭支行主张以该办理抵押登记的房屋折价或拍卖、变卖享有优先受偿权，本院予以支持。”。判决：一、由王小静、李小春在判决生效后10日内偿还商行盐亭支行借款本金50万元，并支付至2016年2月22日的利息、罚息共计53802.85元，……；二、商行盐亭支行对王小静所有位于盐亭县场镇所有权证号为00××80号的房屋在上述第一项债权范围内享有折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿权；三、王瑞雄对王小静、李小春所欠商行盐亭支行的上述债务在抵押物作担保范围内未能清偿的债务承担连带清偿责任。 2016年10月18日，被告商行盐亭支行在两被告和委托诉讼代理人王瑞雄未自动履行本院（2015）盐民初字第4013号民事判决书确定的给付义务的情况下，向本院申请强制执行。本院受理后，于2016年12月7日作出（2016）川0723执1145号执行裁定书。裁定：查封位于盐亭县，同时作出查封公告。2018年4月13日，原告王宗勋作为另案的申请人（案外人），对本院作出的（2016）川0723执1145号执行裁定书不服向本院提出执行异议。2018年6月1日，本院受理经审查后于2018年6月4日作出（2018）川0723执异15号执行裁定书。认为：商行盐亭支行抵押的房产已经拆除，在此基础上新建的房屋已被本院生效的民事调解书确定由王宗勋占有。故王宗勋的异议理由成立，予以支持。裁定：中止对本案所涉24套房屋的执行。该裁定已发生法律效力。 同时查明，2015年11月26日，两被告以出让方、甲方名义与两原告受让方、乙方名义和何善阳以承建方、丙方名义签订了《土地转让和债权债务转移协议》。主要约定：两被告将位于盐亭县壹号盐国用（2013）第××号商住用地以120万元的价格转让给两原告；两被告在被告商行盐亭支行用上述地块抵押贷款50万元，本息由两原告承担代为偿还（包括诉讼费）；两被告在两原告借款10万元，欠王婷（两原告之女）风险担保金39.6万元，三笔债务及利息抵偿土地转让费120万元后，两原告给两被告补偿22万元。过户费用由两原告承担，两被告必须配合；两原告取得该宗土地使用权证，人民政府拟补偿给两被告的土地转为两原告享有，两被告交回原手续，并与两原告一道去镇政府完善手续。两原告在该宗土地上继续开发房地产或处分该宗土地，与两被告无关。凡是两被告向两原告移交的所有相关手续、证件、批文等一律附移交清单于协议之后，作为附件以便清查；两原告在办理该宗土使用权过户登记手续后，该宗土地建设中两被告将已办理的现有手续交付后，后续由两原告自行办理；何善阳同意两被告与两原告双方的土地转让，工程款经两原告和何善阳同意，由两原告支付。两被告在甲方处签名、捺指印，两原告在乙方处签名、捺指印，何善阳在丙方处签名捺指印，八角法律服务所寇某某在见证人处签名。 两被告与两原告签订《土地转让和债权债务转移协议》后，两原告发现两被告将转让的土地已抵押给商行盐亭支行，导致该协议一直没有实际履行，致使两原告既无法取得《国有土地使用证》，又不能办理房地产开发建设项目的相关手续。在此情况下，两原告于2017年11月14日向本院起诉两被告，要求确认双方签订的《土地转让和债权债务转移协议》无效。本院经审理后认为：根据合同自由原则，只要合同当事人约定的权利义务不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同即应被认定为合法、有效……。故原、被告于2015年11月26日签订的《土地转让和债权债务转移协议》成立并生效。2017年12月2日，本院作出（2017）川0723民初2168号民事判决书，判决：驳回两原告的诉讼请求。 另查明，2018年1月8日，何善阳向本院起诉王瑞雄、王小静、李小春、王宗勋、李春秀建设工程施工合同纠纷一案，认为何善阳与王瑞雄签订《建设工程施工合同》后，按约进行了施工建设，该工程项目于2015年4月基本完工，总面积为5149.59平方米，总造价约4119672元，用电搭火费5万元。由于王瑞雄、王小静、王宗勋、李春秀未按合同约定支付工程款，导致工程未全面完工。本院受理后经主持调解，双方自愿达成协议。2018年3月16日，本院作出（2018）川0723民初176号民事调解书，调解：一、王宗勋向何善阳支付位于盐亭县建筑项目的工程款人民币3662090元、窝工损失费人民币20000元、工程造价评估费人民币65000元、用电搭火费人民币28000元，共计人民币3775099元。扣除王宗勋已向何善阳支付的工程款人民币6万元，余款人民币3715099元，由王宗勋在2018年4月20日前一次性向何善阳给付清；二、由王瑞雄、王小静、李小春将位于盐亭县房屋整体建筑于2018年3月17日前交付给王宗勋占用；三、何善阳放弃对王瑞雄、王小静、李小春、李春秀的诉讼请求等。 民事调解书生效后，两原告未自动履行确认的给付义务，何善阳向本院申请强制执行。本院在执行过程中，因执行需要，依法委托四川广益房地产土地估价有限责任公司对两被告开发建设的已转让给两原告的在建工程项目的房地产价值进行评估。2019年3月5日，四川广益房地产估价有限责任公司出具《房地产司法鉴定估价报告》。估价结果：房地产价值总价为692.94万元。其中：建筑物（建筑面积5149.48平方米）总价为569.35万元，土地（面积3113平方米）。庭审中，两原告要求以建筑物总价按照银行同期贷款年利率4.75%的标准计算损失费计人民币495800元。 以上事实，有原、被告陈述、身份信息、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工合同》、《人民币额度循环借款合同》、《最高额抵押合同》、《盐亭县管所房屋抵押权登记审批表》、《他项权证》、《民事判决书》、《执行裁定书》、《土地转让和债权债务转移协议》、《民事调解书》、《证明》、证人证言等证据和庭审记录在卷证实。 本院认为，本案因借款抵押登记引发的民事诉讼。从查明的事实看，两原告与两被告系案涉房地产转让合同关系，两被告与被告商行盐亭支行系借款抵押合同关系，两被告的委托诉讼代理人与何善阳系建设工程施工合同关系，两原告与两被告和何善阳系债权债务转移关系。根据原、被告诉辩双方各自的主张，本案争议焦点为：一、两原告与两被告之间形成的案涉土地转让合同是否合法有效；二、三被告在盐亭县产管理所办理的房产抵押登记是否合法有效；三、两原告要求两被告交付案涉房屋所有权证和土地使用证的主张是否符合法律规定；四、两原告对两被告尚欠被告商行盐亭支行的借款本息、诉讼费是否承担连带清偿责任；五、两原告要求三被告赔偿经济损失495800元是否支持。 一、关于两原告与两被告之间形成的案涉土地转让合同是否合法有效的问题。2013年6月19日、6月21日，两被告依法取得柏梓粮站房权证县房监字第××号、00××81号《房屋所有权证》和盐国用（2013）第××号《国有土地使用证》后，于2014年6月6日、6月7日拆除旧房后在原址上开发经营案涉房地产项目。2015年11月26日，何善阳在施工承建的案涉工程项目完工的情况下，两被告将案涉土地使用权以120万元的价格转让给了两原告，两原告与两被告及何善阳签订了《土地转让和债权债务转移协议》，该协议被本院作出的（2017）川0723民初2168号民事判决书依法认定合法有效，且已发生法律效力，对两原告和两被告均具有约束力，受法律保护。为此，两原告与两被告之间形成的案涉土地转让合同合法有效。随后，两被告将其开发经营的由何善阳全额垫支承建的商品房以3775099元的价格转让给两原告，已被本院作出的（2018）川0723民初176号民事调解书依法确认。由此可见，两原告已实际取得了案涉的房地产，充分实现了“房地一体原则”，事实清楚，证据确凿充分，本院予以认可。 二、关于三被告在盐亭县产管理所办理的房产抵押登记是否合法有效的问题。我国在不动产登记中心成立之前，房产和土地的登记机关是分离的，《担保法》第四十二条对抵押物登记机关作出了严格的规定。本案中，首先，从设定抵押财产的范围看，三被告签订的《最高额抵押合同》设定的抵押财产明确载明为盐国用（2013）第××号地产，面积为3113平方米。由此可见，两被告提供给被告商行盐亭支行的抵押财产为两被告取得的盐国用（2013）第××号国有土地使用权。但三被告未在法律规定的盐亭县土地管理部门申请办理抵押登记，而是在盐亭县产管理所办理抵押登记。同时，从盐亭县产管理所抵押登记的情况看，无论是抵押权登记审批表，还是抵押登记后向三被告颁发的《他项权证》，均明确确认抵押的财产为两被告所有的柏梓粮站仓库房屋，土地抵押面积为空白，明确表示盐国用（2013）第××号国有土地使用面积3113平方米未进行抵押。庭审中，虽然原告认为《他项权证》显示抵押登记的抵押财产仅是盐房权证监字第××号一处房产，未显示盐房权证监字第××号房产的抵押情况。但是在抵押权登记审批表上明确载明盐房权证监字第××号和00××80号的房产为抵押财产，且《他项权证》附记栏明确载明抵押的面积为两处房产的总面积827.48平方米，应当认定两处房产为抵押财产，抵押房产的面积为827.48平方米。足以证明三被告在签订《最高额抵押合同》时约定的抵押财产为盐国用（2013）第××号国有土地使用权面积为3113平方米，与三被告在盐亭县产管理所申请办理抵押登记的抵押财产为房屋所有权证号00××81号和00××80号的两处房产完全不一致。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十一条“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”的规定，三被告设立抵押登记的财产应当依法认定为盐房权证监字第××号和00××80号房屋所有权面积为827.48平方米。其次，从设定抵押财产的情况看，三被告签订《最高额抵押合同》和办理抵押登记、取得《他项权证》均为同一天即2014年10月15日。而三被告设定的抵押财产即盐房权证监字第××号和00××80号两处房屋，早在2014年6月7日4个月之前已经被拆除，有两被告委托诉讼代理人王瑞雄雇请拆除房屋的证人许某、王某斌、王某远当庭证实和王瑞雄当庭陈述、建筑工程承包人何善阳、参与拆除房屋的赵某芬、陈某容等人出具的书面《证明》以及（2018）川0723民初176号建设工程施工合同纠纷案件庭审记录、（2018）川0723执异15号执行裁定书等证据予以证明，与客观事实相符，真实可信，且证据确凿充分，已形成证据琐链，本院予以认可。庭审中，被告商行盐亭支行自认在办理抵押登记前既未对抵押财产进行调查、核实，又未对抵押财产的价值进行评估。由此可见，三被告提供设定抵押的盐房权证监字第××和00××80号建筑面积为827.48平方米的房屋早已被拆除。足以证明三被告提供的抵押财产在抵押登记前早已灭失不存在，系虚假财产，其行为违反了《担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”、第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；”、第三十四条第一款“下列财产可以抵押；”、第（一）项“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”、《物权法》第一百八十条第一款“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：”、第（一）项“建筑物和其他土地附着物”、第（二）项“建筑用地使用权”的规定，根据《合同法》第五十二条第一款“下列情形之一的，合同无效：”、第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，三被告在盐亭县产管理所办理的房屋虚假抵押登记已严重违反了法律规定。为此，三被告在盐亭县产管理所申请办理的房产抵押登记无效，本院依法予以认定。 三、关于两原告要求两被告交付案涉房屋所有权证和土地使用证的主张是否符合法律规定的问题。两原告与两被告于2015年11月26日签订的《土地转让和债权债务转移协议》中，明确约定两被告将盐国用（2013）第××号商住用地以120万元的价格转让给两原告后，应当向两原告移交所有相关手续、证件、批文等。随后，两被告又将开发经营的在建工程项目商品房以3775099元的价格转让给两原告，两被告也应当向原告移交相关手续、证件等。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，两被告应当按照《土地转让和债权债务转移协议》的约定和（2018）川0723民初176号民事调解书确定的内容全面履行自己的义务。为此，两原告要求被告交付盐房证县房监字第××号、00××81号《房屋所有权证》和盐国用（2013）第××号《国有土地使用证》的主张成立，符合法律规定，本院予以支持。 四、关于两原告对两被告尚欠被告商行盐亭支行借款本息和诉讼费是否承担连带清偿责任的问题。两被告尚欠被告商行盐亭支行借款本息和诉讼费，本院已于2016年4月28日作出（2015）盐民初字第4013号民事判决书判决给付，且已发生法律效力，正在执行过程中。而被告商行盐亭支行依据《土地转让和债权债务转移协议》的约定在本案中提出反诉，认为该协议中约定两原告代为偿还两被告在被告商行盐亭支行抵押贷款50万元本息和诉讼费是债务加入。债务加入是指第三人加入到债的关系中，与原债务人一起向债权人承担责任的现象。其表现形式为：第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议，但同时不免除债务人履行义务的承担方式。或者第三人与债务人达成双方协议，约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。本案中，虽然作为第三人身份的两原告与作为债务人的两被告在《土地转让和债权债务转移协议》中约定两原告代为偿还两被告尚欠作为债权人的被告商行盐亭支行的债务，但并未通知作为债权人的被告商行盐亭支行。同时，两原告也并未向作为债权人的被告商行盐亭支行明确表示愿意加入债务。由此可见，被告商行盐亭支行所持主张不符合债务加入的法律特征和构成要件。况且，两原告与两被告系《土地转让和债权债务转移协议》的相对人，双方的权利、义务对等，双方应当履行各自的义务。正因为两被告将房屋所有权证、土地使用证提交给盐亭县产管理所办理抵押登记，造成两被告在开发经营案涉房地产项目前后无法办理相关手续，也不能按约定及时履行向两原告交付房屋所有权证和土地使用证的义务，致使两原告取得两被告转让的全部在建房地产至今无法办理相关手续（包括应当办理的相关证件和商品房预售许可证），最终导致开发建设的商品房不能对外销售、不能验收、不能使用。在上述情形的影响下，两原告也无能为力履行协议约定的代为偿还两被告尚欠被告商行盐亭支行债务的义务。为此，两被告提出的反诉不符合法律规定，要求两原告对两被告尚欠被告商行盐亭支行借款本息和诉讼费承担连带清偿责任的主张不能成立，本院依法不予支持，应予以驳回。 五、关于两原告要求三被告赔偿经济损失495800元是否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，由于两被告未及时履行《土地转让和债权债务转移协议》约定的给付房屋所有权证、土地使用证的义务，已构成违约，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，两原告主张损失赔偿的依据是本案诉讼之前，本院在依法执行何善阳申请执行（2018）川0723民初176号民事调解书一案中，因案件执行需要，本院依法委托四川广益房地产土地估价有限责任公司对两原告取得的房地产项目的建筑物和土地的价值进行司法评估，于2019年3月5日出具的《房地产司法鉴定估价报告》，两原告要求以新建房屋的评估价值569.35万元，按照银行同期贷款年利率4.75%的标准计算为495800元作为损失予以赔偿。该估价报告的估价目的、对象、方式等明显与两原告主张赔偿损失的性质完全不一致，不客观、不真实，不应作为两原告主张赔偿损失的证据使用，本院依法不予支持。为此，两原告要求三被告赔偿经济损失的主张本院在本案中不予以审理，由原、被告自行协商处理，或另案起诉处理。 综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第一款第（一）项、第（二）项、《最高人民法院关于〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十九条、第六十一条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告王小静、李小春与反诉原告（本诉被告）绵阳市商业银行股份有限公司盐亭支行于2014年10月15日在盐亭县产管理所申请办理的盐房权证监字第××号、00××81号房屋抵押登记无效； 二、由被告王小静、李小春在本判决生效之日起三十日内向本诉原告（反诉被告）王宗勋、李春秀交付盐房权证县房监字第××号、00××81号《房屋所有权证》原件和盐国用（2013）第××号《国有土地使用证》原件； 三、驳回本诉原告（反诉被告）王宗勋、李春秀其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（本诉被告）绵阳市商业银行股份有限公司盐亭支行提出的反诉请求。 本诉案件受理费2700元，由被告王小静、李小春承担2000元（此款，限被告王小静、李小春在本判决书生效之日起十日内向本院缴纳），本诉原告（反诉被告）王宗勋、李春秀承担700元；反诉案件受理费8888元，由反诉原告（本诉被告）绵阳市商业银行股份有限公司盐亭支行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  何文标 人民陪审员  哈 敏 人民陪审员  杨万** 二〇二〇年十月十四日 书 记 员  刘 艳