河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初7161号原告：郑州华之尚房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇祥和路北、文昌路西，统一社会信用代码91410184070062047J。法定代表人：赵辉，总经理。委托诉讼代理人：代璐，河南言明律师事务所律师。被告：张剑锋，男，1988年3月26日出生，汉族，住河南省睢县。原告郑州华之尚房地产开发有限公司（以下简称华之尚公司）与被告张剑锋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华之尚公司的委托诉讼代理人代璐到庭参加诉讼，被告张剑锋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华之尚公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除华之尚公司与张剑锋签订的合同编号为150××××****的《商品房买卖合同》及补充协议；2、依法判令张剑锋于解除《商品房买卖合同》及补充协议之后协助华之尚公司办理解除该商品房买卖合同的备案手续、预购商品房预告登记、预抵押手续；3、依法判令张剑锋于《商品房买卖合同》解除后十日内将房屋腾空后交付给华之尚公司；4、依法判令张剑锋向华之尚公司支付12338.74元违约金（按总房款的2%计算）；5、依法判令张剑锋承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月30日，张剑锋因购买华之尚公司开发的位于龙湖镇××南侧、××路西侧悦府海棠公馆16号楼1单元7层704号商品房，签订了编号为150××××****的《商品房买卖合同》及《补充协议》。买卖合同依法成立并生效，约定：该房屋总价款616937元，首付款186937元，余款430000元，付款方式为商业贷款。华之尚公司为张剑锋按揭贷款承担连带担保责任。买卖合同签订后，因张剑锋连续多次未按期偿还银行贷款，贷款银行中国工商银行股份有限公司郑州航空港区支行要求华之尚公司为张剑锋承担连带担保责任，并扣划华之尚公司保证金本金、利息及罚息合计22121.55元（暂计算至2020年8月，实际损失数额以银行最终扣划数额为准），以上费用经华之尚公司及银行多次催促，张剑锋至今未偿还。根据买卖合同约定，买受人未按期还贷导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除买卖合同，收回房屋，买受人所交款项不予退还且有权在出卖人承担保证责任的范围内向买受人追偿。综上所述，合同履行过程中张剑锋构成根本违约，华之尚公司解除合同的条件已经成就。故华之尚公司为维护其合法权益，向本院提起诉讼。张剑锋未作答辩，亦未提交证据材料。经审理查明：2015年8月30日，出卖人华之尚公司与买受人张剑锋签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****），约定张剑锋购买华之尚公司开发的位于新郑市××镇××南侧、××路西侧悦府海棠公馆16号楼1单元7层704号房，该商品房建筑面积105.52平方米，总价款为616937元。第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额186937元以现金支付，付款时间2015年8月30日，约定金额430000元以商业贷款支付；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，张剑锋与华之尚公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第二条第（一）款关于银行按揭付款、公积金付款方式之第5项约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房预售合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。（4）在出卖人承担保证责任的范围内向买受人追偿。合同签订后，张剑锋向华之尚公司支付了首付款186937元。2015年9月18日，张剑锋由华之尚公司提供连带责任保证与中国工商银行股份有限公司郑州航空港区支行签订《个人购房借款/担保合同》，向中国工商银行股份有限公司郑州航空港区支行借款430000元。后银行已将该430000元借款发放给华之尚公司。因张剑锋未能及时偿还银行贷款本息，中国工商银行股份有限公司郑州航空港区支行自2020年3月16日起开始从华之尚公司的保证金账户中扣划张剑锋的欠付借款本息。庭审中华之尚公司称因张剑锋仍未还款，扣款仍在继续。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《个人购房借款/担保合同》，中国工商银行股份有限公司郑州航空港区支行出具的情况说明、扣款凭证，本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，张剑锋与华之尚公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定,合法有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。本案中，张剑锋因购房向银行贷款430000元未按期偿还，导致华之尚公司向贷款银行承担了保证责任，华之尚公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由张剑锋协助办理解除涉案合同的备案信息和预购商品房预告登记、预抵押解除手续，及依法判令张剑锋向华之尚公司支付12338.74元违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持，但张剑锋已交纳的房屋首付款华之尚公司应予退还，张剑锋向华之尚公司支付的违约金应从其已付房款中扣除；华之尚公司因张剑锋未能偿还贷款而被扣划的款项(具体数额以中国工商银行股份有限公司郑州航空港区支行实际扣划的数字为准),也应在华之尚公司收取的张剑锋已付房款中予以扣除；张剑锋自2015年9月18日始至2020年3月16日止已付中国工商银行股份有限公司郑州航空港区支行的房屋贷款在双方《商品房买卖合同》解除后华之尚公司理应予以退还。张剑锋无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告郑州华之尚房地产开发有限公司与被告张剑锋于2015年8月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号1500116****）。二、被告张剑锋应于本判决生效之日起十日内协助原告郑州华之尚房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息和预购商品房预告登记、预抵押的注销手续。三、被告张剑锋应于本判决书生效后十日内向原告郑州华之尚房地产开发有限公司支付违约金12338.74元（按总房款的2%计算），该笔款项应从被告张剑锋已付原告郑州华之尚房地产开发有限公司的房款中扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取计54元，由被告张剑锋负担。本判决为终审判决。审 判 员  薛新伟二〇二〇年十月三十日代理书记员  沈亚琼