广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2020）粤2072民初8576号原告：中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司，住所地广东省中山市××××××××××××××××。法定代表人：张钟明，总经理。委托诉讼代理人：陈雅婷，女，公司员工。委托诉讼代理人：郑秋凝，女，公司员工。被告：孙小见，男，1994年6月18日出生，汉族，住重庆市云阳县××××××××××。原告中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司（以下简称大信新都汇公司）与被告孙小见房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。大信新都汇公司的委托诉讼代理人陈雅婷、郑秋凝，被告孙小见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大信新都汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令大信新都汇公司与孙小见签订的《房屋租赁合同》《中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司之补充合同》（以下简称《补充合同》）于2020年4月3日解除；2.判令孙小见向大信新都汇公司支付拖欠的租金管理费92202元、水电费9235.60元、节日推广费4554元，合计105991.60元以及违约金（自应付租金管理费、水电费、节日推广费之日起至实际清偿之日止，按日利率0.5‰的标准计算）；3.判令孙小见缴纳的履约保证金41998元归大信新都汇公司所有；4.判令孙小见承担本案的诉讼费用及大信新都汇公司实现债权的所有费用，包含但不限于交通费、执行费、查档费等。诉讼过程中，大信新都汇公司撤回第4项请求中要求判令孙小见承担的实现债权的所有费用（包含但不限于交通费、执行费、查档费等）的诉讼请求。事实和理由：大信新都汇公司与孙小见于2017年9月29日签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定大信新都汇公司将位于中山市××××××××××交界处（xxxx路xx号“小榄大信新都汇”xxxx号商铺出租给孙小见经营火锅烧烤。合同签订后，大信新都汇公司即将涉案商铺交付给孙小见使用，但孙小见自2019年11月起拖欠租金管理费、节日推广费和水电费。2020年1月9日，大信新都汇公司发函给孙小见未果，遂于2020年4月22日向孙小见再次发函，告知孙小见涉案的租赁合同于2020年4月3日解除，但孙小见仍置之不理。孙小见的行为构成违约，严重侵犯了大信新都汇公司的合法权益，故大信新都汇公司向法院起诉。孙小见辩称，对大信新都汇公司起诉的金额没有意见，但目前经济困难，无力一次性支付，希望分期付款。且在2020年2月份之后因为疫情的影响，大信新都汇公司一直未开门营业，应从中扣减相应的租金。本院经审理认定事实如下：中山市信瑞商业管理有限公司系中山市××××××××××××（西）的所有权人。2015年9月1日，中山市信瑞商业管理有限公司授权大信新都汇公司对前述建筑物的商铺进行经营管理，包括但不限于物业管理、物业出租、分租、转租等。2017年9月29日，大信新都汇公司（甲方）与孙小见（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于中山市××××××××××交界处（即xxxx路xx号大信新都汇）第xxxxx号商铺163.32平方米出租给孙小见经营火锅烧烤，租赁期限自2017年10月16日至2022年10月15日；每月租金3266元。租金按月结算，由乙方在每月第5日前支付给甲方；乙方在合同生效3日内向甲方交纳6532元的房屋租赁保证金，租赁保证金不计利息，由甲方保管，在租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金退回给乙方或抵偿租金；甲乙双方就本合同未尽事宜签订补充协议，补充协议为本合同不可分割部分。当日，大信新都汇公司（甲方）与孙小见（乙方）签订《补充合同》一份，内容如下：第2条商铺表述约定，涉案商铺的使用面积为163.32平方米，折计建筑面积233.32平方米。第3条租赁商铺的期限约定，商铺的租赁期限为60个月，即从交付之日（2017年10月16日）起至2022年10月15日止，如甲方提前或延期交付商铺的，租赁期限相应提前或顺延。第4条商铺的交接约定，甲方应于2017年10月16日按本合同要求将商铺交付给乙方（交付日误差不能大于1天）；在商铺正常交付时，甲乙双方应签订一份商铺交付确认书，确认商铺按照附件四的标准正常移交。第5条装修及开业约定，甲乙双方同意涉案商铺将在2017年12月1日起营业，交付日起至开业日或实际开业日前一天止为乙方装修期，甲方在双方约定的开业日前的装修期内按建筑面积每月每平方米10元的标准收取相应费用。此项费用范围包括甲方向乙方在装修施工期间提供的公共照明、电梯（开）畅通、清洁等服务内容收费（不包括装修施工产生的水电费、垃圾清运费）。第8条租赁费用约定，商铺租金及管理费按建筑面积计算，其中从2017年12月1日至2018年10月15日止，商铺租金及管理费90元/㎡/月，合计每月租金及管理费20999元；从2018年10月16日至2019年10月15日止，商铺租金及管理费95元/㎡/月，合计每月租金及管理费22166元；从2019年10月16日至2020年10月15日止，商铺租金及管理费100元/㎡/月，合计每月租金及管理费23332元；从2020年10月16日至2021年10月15日止，商铺租金及管理费105元/㎡/月，合计每月租金及管理费24499元；从2020年10月16日至2022年10月15日止，商铺租金及管理费110元/㎡/月，合计每月租金及管理费25666元；管理费的含义包括新都汇（小榄店）商业广场正常营业时间的公共区域及甲方负责供应给商铺使用的空调系统、消防系统、公用水电、清洁、绿化、保安等费用的分摊；乙方须按月缴付租赁商铺进行经营所产生的水电费用，如相关公用事业部门未能为乙方安装独立使用水电表或商铺无法安装独立使用水电表或者甲方依据本合同约定禁止乙方在商铺安装独立使用水电表，则由甲方为商铺安装水电分表，并代乙方向相关部门缴付水电费，乙方每月向甲方指定之物业管理公司缴付的水电费按实际使用量和中山市物价部门规定的标准并加计相应的线损和损耗分摊计算；乙方须支付甲方商业活动推广费用6999元/年，其推广分项目费为春节2333元、中秋节2333元、圣诞节2333元，商业活动推广费用于活动所在月份与租金及管理费一并向甲方缴交；乙方同意，每满一年甲方有权按上一年商业活动的实际情况增减该费用，并保证届时按甲方要求缴付该费用。第9条履约保证金约定，自本合同签订之日起3天内，乙方须向甲方一次性支付相等于两个月的租金及管理费41998元作为本合同的履约保证金；租赁期限期满后30天内，若乙方没有违反房屋租赁合同，本补充合同及其他相关管理规定，甲方凭收据无息退还履约保证金。第10条支付方式约定，乙方应在每月5日前向甲方支付当月租金及管理费；乙方每月15日前向甲方或甲方指定之物业管理公司支付上一月水电费用；乙方如有逾期向甲方支付约定之租赁费用，甲方以拖欠总额每日万分之五按逾期日累计向乙方收取违约金。第12条乙方权利与义务约定，乙方依时向甲方交付租赁费用以及因经营产生应由乙方承担的相关费用；当乙方的水、电费用由甲方代为支付时，本合同签订之日乙方应向甲方交纳水电费周转金按30元/㎡计算。第13条违约约定，租赁期限内，如乙方擅自提前终止本合同（本合同约定乙方有权单方面终止合同的情形除外），甲方有权不予退还乙方缴付的履约保证金，且乙方按剩余未履行租赁期的租金的20%向甲方支付违约金，并赔偿甲方的一切损失；乙方未能依照本合同所约如期如数交纳各项租赁费用，每逾期一天按应缴纳金额的万分之五向甲方交纳违约金，逾期超过15天仍未缴清，甲方有权停止向乙方供水供电，在此期间，甲方对乙方的各项租赁费用照常计收，并就乙方拖欠的租赁费用按前述标准计收违约金；若乙方有拖欠租赁费用超过一个月等行为的或因乙方违约，甲方依法或依约解除本合同的，则甲方无需通知乙方即有权单方面终止本合同，收回商铺而无需对乙方作出任何赔偿或补偿，不予退还乙方支付的履约保证金作违约金，乙方必须清缴使用商铺而产生的所有费用及违约金（含装修期内及租赁期限内乙方免付或减付的租金及管理费等），甲方有权停止向乙方供水供电，乙方的行为给甲方造成损失的（该损失包括但不限于甲方的预期利益损失、甲方支付的诉讼费、律师费、差旅费等，乙方仍需承担赔偿责任。第15条合同适用约定，本合同的订立、效力、解释、履行和争议适用中华人民共和国法律。第16条争议的解决约定，本合同与双方签订的房屋租赁合同具有同等的法律效力，若本合同与房屋租赁合同的内容发生冲突时，以本合同约定的内容为准；本合同在执行过程中如发生争议，双方应本着公平互利的原则，共同协商解决，如协商不成，应提交广州仲裁委员会中山分会裁决。第21条合同的补充约定，对本合同的任何修改需要经双方同意，并以书面形式作出，否则无效；对本合同的任何修改应视为本合同的一部分，除非另有约定，否则应与本合同具有同等法律效力；本合同未尽事宜，双方可协商补充，补充规定作为本合同附件，具有同等法律效力。《房屋租赁合同》及《补充合同》签署后，孙小见向大信新都汇公司缴纳了履约保证金41998元、水电周转金6999.60元、装修押金7000元。2017年10月25日，孙小见签署收铺确认书，确认正式接收涉案商铺，并同意管理费从2017年10月25日起算。2017年11月22日，大信新都汇公司（甲方）与孙小见（乙方）签订《补充协议（一）》，约定：1.双方同意商铺租赁期限变更为从2017年10月25日起至2022年10月15日止，商铺的装修期变更为从2017年10月25日起至2017年12月9日止。商家可于双方约定的开业日前开业，甲方自乙方实际开业日起收取租金及管理费等租赁费用。2.商铺使用面积变更为159.36㎡，折计建筑面积227.66㎡，商铺的租金及管理费按建筑面积变更如下：其中从2017年12月10日至2018年10月15日止，商铺租金及管理费90元/㎡/月，合计每月租金及管理费20489元；从2018年10月16日至2019年10月15日止，商铺租金及管理费95元/㎡/月，合计每月租金及管理费21628元；从2019年10月16日至2020年10月15日止，商铺租金及管理费100元/㎡/月，合计每月租金及管理费22766元。3.乙方向甲方支付的商业活动推广费用变更为6831元/年，其推广项目费为春节2277元、中秋节2277元、圣诞节2277元。4.本补充协议为三合同不可分割的一部分，除本协议另有约定外，均按三合同的约定执行。5.本补充协议在履行过程中发生的一切争议，双方协商解决，协商不成的，任何一方均应提交商铺所在地有管辖权人民法院诉讼解决。合同履行期间，大信新都汇公司退还了孙小见缴纳的装修押金7000元，未退还孙小见缴纳的水电周转金6999.60元。孙小见自2019年11月1日起拖欠大信新都汇公司租金、管理费、水电费等费用。2020年4月3日，孙小见向大信新都汇公司提出书面解除租赁合同申请，大信新都汇公司予以同意，孙小见并交回涉案商铺。2020年4月22日，大信新都汇公司发函给孙小见，告知孙小见截止2020年4月3日尚欠租金92202元、水电费9235.60元、广告租金500元、节日推广费4554元、违约金3147元，合计109638.60元，并称因合同约定，其有权单方面终止合同，收回商铺且无须对孙小见作出任何赔偿或补偿，不予退还收取的履约保证金等，告知孙小见双方的《房屋租赁合同》、《补充合同》自2020年4月3日解除，孙小见收到通知函之日起三日内来其公司收取店铺内货物、物品（如有）等，并自通知到达之日起三日内给付前述尚欠的租赁费用。庭审中，双方确认孙小见尚欠2019年11月1日至2020年4月3日期间水电费9235.60元（2019年11月为3770元、2019年12月为3619元、2020年1月为1218.90元、2020年2月为287.10元、2020年3月为327.50元、2020年4月1日至2020年4月3日为13.10元）、节日推广费4554元（包括2019年12月的圣诞节及2020年1月的春节期间推广费）。对于租金管理费，大信新都汇公司主张自2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金，按照每月22766元计算为68298元（22766元/月×3个月），2020年2月1日至2020年4月3日期间的租金，按照每月11383元计算为23904元（11383元/月×2个月+1138元），以上合计92202元。孙小见确认其自2019年11月1日起未缴纳租金，但主张2020年2月后因疫情影响，应扣减相应的租金。大信新都汇公司主张因孙小见未按约定缴纳租金等费用及提前解除了合同，故应按照约定没收保证金作违约金。另查明，为有效防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年1月24日，中山市启动重大突发公共卫生事件一级响应，作出包括建议市民暂停外出探亲访友、暂缓接待亲友来访，尽量避免外出聚餐等要求。再查，2020年农历春节时间为2020年1月25日。本院认为，大信新都汇公司与孙小见签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。孙小见于2020年4月3日提出解除合同申请，大信新都汇公司予以同意，本院认定双方协商一致解除租赁合同关系，亦系双方对各自权利义务的处分，不违反法律规定，本院对此予以确认，故大信新都汇公司要求确认《房屋租赁合同》、《补充合同》自2020年4月3日解除的诉请，本院予以支持。至于双方所签订的《补充协议（一）》，根据合同的履行情况，该《补充协议（一）》与前述两份合同构成统一，已经双方实际解除，但因大信新都汇公司未提出相应诉请，故本院不予处理。孙小见对大信新都汇公司主张的2019年11月1日至2020年4月3日期间的水电费9235.60元及节日推广费4554元不持异议，本院予以认定，故大信新都汇公司主张孙小见支付前述费用的诉请，本院予以支持。但鉴于大信新都汇公司确认收取孙小见水电周转金6999.60元未退还，故应从上述水电费中予以扣减该部分费用，扣减后，孙小见尚须支付大信新都汇公司水电费2236元（9235.60元-6999.60元）。关于大信新都汇公司主张的2019年11月1日至2020年4月3日期间租金管理费的问题。孙小见对其拖欠租金管理费的事实予以确认，但主张因疫情影响应对租金酌情扣减。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情原因，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，中山市也于同年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，孙小见承租涉案商铺经营餐饮，固然会受疫情及疫情防控措施影响，继续按双方约定的租金标准支付租金对孙小见明显不公，故本院综合疫情及疫情防控措施的客观性、经营的商业风险等因素，对2020年2月1日至2020年4月3日期间的租金酌情扣减50%。而2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金，因孙小见未提供证据证实其已经受到了疫情的影响，也未证实该期间其存在损失，故本院对2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金管理费不予扣减。鉴于大信新都汇公司主张的2020年2月至同年4月3日的租金管理费已经实际减半收取，据此，本院认定孙小见尚欠大信新都汇公司2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金管理费68298元（3个月，每月22766元），2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金管理费22766元（2个月，每月11383元），2020年4月1日至2020年4月3日合计为1138元（11383元÷30天×3天），以上合计92202元。大信新都汇公司主张孙小见提前解除合同及拖欠租赁费用，因此应没收保证金，主张孙小见拖欠租赁费用应因此承担迟延履行的违约金。孙小见自2019年11月1日起拖欠大信新都汇公司租金管理费、水电费及节日推广费，孙小见的行为已经构成违约，故大信新都汇公司主张没收保证金41998元的诉请，符合合同约定，本院予以支持。孙小见向大信新都汇公司提出解除合同的申请，大信新都汇公司同意，因此视为双方协商一致解除合同，故本案不属于孙小见提前解除合同的情形，因此，大信新都汇公司主张没收保证金的请求行为是基于孙小见提前解除合同的违约行为，本院不予采纳，则大信新都汇公司主张没收保证金的请求权只能是基于孙小见迟延履行租赁费用的违约行为。因此，大信新都汇公司没收保证金的请求权指向的违约行为与迟延履行违约金所指向的违约行为是相同的，均是逾期支付租赁费用的违约行为。而违约金具有惩罚性及补偿性双重属性，一方面法律通过制裁促使债务人履行债务，减少违约的产生，另一方面根据平等、公平原则，违约责任以损害赔偿作为违约责任的主要方式，一方在违约后，其承担的赔偿责任应相当于另一方因此造成的损失。因此，在大信新都汇公司对其损失没有举证的情况下，根据双方合同履行情况及当事人的过错程度等因素，本院认为大信新都汇公司没收保证金后足以弥补其损失，故大信新都汇公司没收保证金后再要求孙小见承担租金管理费、水电费、节日推广费的逾期付款违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司与被告孙小见于2017年9月29日签署的《房屋租赁合同》《中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司之补充合同》于2020年4月3日解除；二、被告孙小见于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司支付2019年11月1日至2020年4月3日期间的租金管理费92202元、水电费2236元、节日推广费4554元；三、被告孙小见缴纳的履约保证金41998元归原告中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司所有；四、驳回原告中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1711元，由原告中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司负担171元，被告孙小见负担1540元（该款已由原告中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司向本院预交，被告孙小见在支付上述款项时一并迳付原告中山市小榄大信新都汇商业管理有限公司1540元，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  阮春莉二〇二〇年九月二十日书记员  肖亮华