苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初11934号原告：张**明，男，1957年8月8日生，汉族，住苏州。原告：顾伟芳，女，1956年6月10日生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：张**明，即原告张**明。被告：苏州旭悦置业有限公司，统一社会信用代码91320594MA1MAU7939，住所地苏州工业园区苏州大道******。法定代表人：王凤友，总经理。委托诉讼代理人：丁彬，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳娜，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。原告张**明、顾伟芳与被告苏州旭悦置业有限公司（以下简称旭悦置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理;后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告张**明本人并作为顾伟芳的委托诉讼代理人、被告旭悦置业的委托诉讼代理人丁彬（第一次）、靳娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张**明、顾伟芳向本院提出的诉讼请求：1、判令被告以每日419.41元的标准自起诉之日起至被告履行完修缮义务之日止向原告支付赔偿金；2、判令被告因其建造外墙时不符合建筑规范向业主公开赔礼道歉；3、判令被告对原告所购房屋外墙内侧做加固防水处理；4、判令被告对今后外墙漏水所造成原告的损失（直接损失和间接损失）全额赔偿提供担保；5、判令被告对外墙质保期延长至房屋使用年限，对此提供担保并支付履约保证金（数额由法院酌情而定）；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月9日签订购房合同、于2018年10月9日办理交房手续。2019年8月，原告开始装修房屋，在拆除房屋内粉层时，发现房屋内墙和外墙均有一样的洞，洞之间的间距均为横向间隔60公分、纵向间隔30公分，内外墙的洞口洞径一致、主卧外墙和内墙4×2.9米的面积中均布有56个洞，外墙体内墙洞中可见外侧封墙水泥深浅不一，未见止水钢板，墙内侧也未见水泥封墙，个别洞口粉层中可见渗水痕迹。被告相关负责人向原告发送的外墙防渗漏节点做法图中，未反映出用止水对拉螺杆。由此可初步判断，被告存在偷工减料、外墙防水未按外墙施工对拉螺杆应使用止水对拉螺杆材料的技术规范施工，上述装修品质已造成小区业主怨声一片。因为此墙洞属于隐蔽工程，不打开完全无从知晓内部情况，这么多的洞口只要有一个不符合质量要求，就可能有外水进房的巨大隐患。原告要求被告提供建筑施工符合规范的证据，被告表示“9号楼墙体对拉螺杆做法符合规范要求标准”，但未提供任何证据。按照建筑规程要求，墙体内的螺杆应属隐蔽工程，按规程要求有验收记录且有相关人员签字方可封墙，但被告未提供相关证据。原告认为，外墙按照施工规范应为止水对拉螺杆而非普通对拉螺杆，普通对拉螺杆只适用于内墙，外墙有防水要求。本小区高层建筑均为精装房，安装于墙体内的对拉螺杆广大业主一般不可能也无能力去考查，从目前原告房子现场情况及被告不能提供止水对拉螺杆证据的情况看，可见被告存在蒙蔽业主的情形，如外墙质保期届满，业主也将遭受损失。鉴于上述情形，也很难用金钱去衡量赔偿标准，故同时诉请被告公开赔礼道歉也理所当然。此外，外墙无法重新施工，故只有要求被告对外墙内侧做加固防水处理，这也符合相关建筑规程，要求被告对其行为可能造成的损害赔偿责任提供担保，也有利于节约有限的审判资源。至于质保期延长保证金，因质保期并非双方合同内容，系被告签约时单方强加于原告等业主，且目前开发商都是以项目公司来运作，质保期后都会人去楼空，故要求其交纳质保金也符合维护业主权益。综上，原告提起本案诉讼。被告旭悦置业辩称：1、原告诉请依赖的核心，是房屋外墙存在渗水隐患，而非外墙已经发生渗漏，隐患系主观推测，原告此前从未就此向被告进行过报修，至今9号楼的其余业主也未反映存在外墙渗水或主张保修，故原告诉请主张缺乏事实依据；2、原告主张外墙渗水隐患的原因是被告外墙施工中未使用止水对拉螺杆，不符合建筑施工规范，但原告也未就对建筑规范要求使用止水对拉螺杆进行过强制性规定，相关主张缺乏法律依据；3、原告主张的赔礼道歉、支付赔偿金、延长外墙质保期至房屋使用年限也缺乏依据，本案为合同纠纷，即便房屋存在质量问题，被告也只是根据合同承担违约责任，不存在承担与侵犯人身权益相关而致的赔礼道歉、支付赔偿金等相关责任；至于延长外墙质保期，因5年质保期符合法律规定，质保期限内如出现渗漏且原告保修，被告会进行相应修复；即便质保期届满，如原告举证正是房屋在合理使用年限内存在质量问题，也有权向责任人主张赔偿，其再行主张延长质保期保证金缺乏依据。综上，原告诉请缺乏依据，请求驳回对原告的全部诉讼请求。经审理查明：2017年2月9日，旭悦置业（出卖方）与张**明、顾伟芳（买受方）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定出卖人将位于苏州工业园区万寿街168号9幢2202室的房屋出售给买受方。该房屋属钢筋混凝土结构，建筑面积232.28平方米，价款8388328元。房屋质量标准约定：出卖人交付的该商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合房屋国家和地方的强制性标准。全装修房交房时的装修标准按本合同其他约定验收，节能措施、维护结构保温隔热性能等指标在补充条款和《住宅使用说明书》中载明。装修房标准约定：本合同附件八所列商品为基本配置，出卖人可按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺进行更换后的配置不低于本合同附件八所约定的标准。房屋保修责任约定：出卖人对该商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建设工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其它非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应当承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人按日补偿给买受人误工费。(本条适用于出卖人在保修期内由出卖人进行或出卖人委托施工单位、物业服务单位进行的维修活动，不包括在保修期外的维修活动)。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年。在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。出卖人应当履行保修责任而怠于履行，经买受人书面催告30日仍怠于履行的，买受人有权自行修复，并有权要求出卖人支付修复费和违约金。合同另对其余权利义务有约定。2018年10月9日，张**明作为业主签署《资料物品签收单》，确认收到房屋钥匙、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等相关资料及物品。根据《住宅质量保修说明》，房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年，保修期如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房、卫生间地面漏水、地下室渗漏、地下室渗漏及管道开裂滴漏，建筑单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。保修期以收房通知上注明的收房日作起始时间。诉讼中，原告诉称：根据《混凝土结构加固设计规范》，可见国家对新型锚栓因属预埋件（隐蔽子工程）会涉及各方面使用与安全问题，故混凝土结构加固设计的用途、使用环境、加固材料的性能和质量有特别规定。根据《混凝土结构设计规范》的基本原理，应采用线弹性分析方法计算结构的作用效应，加固材料的性能和质量应满足《工程结构加固材料安全性鉴定技术规范》的要求。故此，对拉螺杆用于墙体内、外侧磨板之间的拉结，承受混凝土的侧压力和其他荷载，确保内外模板的间距能满足于设计要求，同时也是模板及其支撑结构的支点，因此对拉螺杆的布置对模板结构的整体性、刚度和强度影响很大。根据《中华人民共和国建筑工业行业标准》中对建筑用穿墙防水对拉螺栓套具的规定，建筑现浇或预制混凝土工程中施工使用连接模板支撑用穿墙防水对拉螺栓套具。经核实，该标准由住房与城乡建设部标准定额研究所提出、由住房与城乡建设部建筑制品与构配件标准化技术委员会归口。以上事实，由苏州市商品房买卖合同、资料物品签收单等证明以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《苏州市商品房买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方已根据该合同完成房款交付及房屋产权登记，故该合同应当合法、有效。原告诉称：双方的销售合同已经履行完毕，本案为被告违规建造所致质量问题引发的纠纷，故应属于“商品房质量纠纷”。本院认为：被告向原告承担责任的基础是双方所签订《苏州市商品房买卖合同》的约定以及相关法律对房屋买卖的规定，该买卖合同中对于双方的权利义务以及与该房屋买卖有关的违约损害赔偿责任等均有约定，本案原告基于该买卖关系诉请主张权利，故本案案由为“商品房销售合同”并无不妥。根据原告提交的各项规范性文件，均未明确认定外墙需要使用止水对拉螺杆。争讼房屋通过质量及相关验收且已交付使用，原告在资料物品签收单上均签字确认房屋的交付状态，故并无证据表明被告交付的房屋存在违反法律、行政法规强制性规定或不符合合同约定的情形，原告另行诉请被告对房屋外墙内侧做加固防水处理并承担房屋维修赔偿金均缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张存在的渗漏点进行勘验。本院认为，根据《合同法》的有关规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据上述法律规定，受损害方对于违约方承担责任的方式的选择存在一定顺位。本案中，根据原、被告买卖合同约定，如出现合同范围内的质量问题，被告在收到原告书面催告30日仍怠于履行维修义务的，原告有权自行修复并要求被告支付修复费和违约金。现原告并未举证以证明就主张存在的质量问题已向被告提出维修主张、而被告存在怠于维修或无法维修的情形，被告对于依法依约承担维修义务也未否认，其直接据此申请法院鉴定并以此证实房屋不符合规范，本院不予同意。关于赔礼道歉。本案为合同纠纷，合同并未约定房屋存在质量问题情况下需要承担该种责任。现原告也未举证证实被告实施了侵犯原告名誉相关的行为并造成其精神受损，也未举证证实其相关诉请获得其余业主授权，其据此诉请赔礼道歉缺乏法律依据及合同依据，本院不予支持。关于原告诉请被告对今后外墙漏水所造成的损失提供担保、延长外墙质保年限并提供履约保证金的主张，本院认为：一方面，原告所主张的损失尚未实际发生，是否必然发生及造成损失并不确认；另一方面，被告庭审中确认，即便损失发生也愿意依法、依约承担质保及维修、损失赔偿义务，故即便原告主张的损失发生，被告是否必然违约也不确定。原告基于可能发生的行为及损失要求被告承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上，原告张**明、顾伟芳的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张**明、顾伟芳的全部诉讼请求。案件受理费收取80元，由原告张**明、顾伟芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  刘虎二〇二〇年十月三十日书记员  刘肖