河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初5596号原告：南阳市林溪谷业主委员会。负责人：张文英，任主任。委托诉讼代理人：马海涛，河南祜亚律师事务所律师。被告：河南悦来物业服务有限公司南阳分公司。负责人：孙慧贞，任经理。委托诉讼代理人：关培培，河南大乘律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园，河南豫龙律师事务所律师。第三人：上海豫泓文化传播有限公司南阳分公司。法定代表人：张岭，任经理。委托诉讼代理人：金婉，工作人员。第三人：郑州新潮文化传媒有限公司。法定代表人：张莉虹，任经理。委托诉讼代理人：高帅，公司工作人员。原告南阳市林溪谷业主委员会（简称林溪谷业委会）与被告河南悦来物业服务有限公司南阳分公司（简称悦来物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理，诉讼中应原告申请，本院依法追加上海豫泓文化传播有限公司南阳分公司（简称豫泓公司）、郑州新潮文化传媒有限公司（简称新潮公司）作为第三人参加诉讼，于2020年10月28日依法适用简易程序公开进行了开庭审理。原告负责人张文英及其委托诉讼代理人马海涛，被告悦来物业公司的委托诉讼代理人关培培、刘园，第三人豫泓公司的委托诉讼代理人金婉，第三人新潮公司的委托诉讼代理人高帅，到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告林溪谷业委会向本院提出请求：（1）判决被告分别自2020年8月1日起按每月1,913.33元、自2020年7月15日起按每月1,674.16元支付原告广告租金收益至广告发布者实际撤回广告之日止；（2）诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月25日，原被告签订物业服务合同，期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定，被告物业公司在2019年1月1日之前与企业所签的广告牌位使用合同如果到期，则物业公司需经业委会同意方能重新对外出租，租金收益按业委会70％，物业公司30％的比例分配，由物业公司向原告支付，如果未到期，则剩余期间的收益仍按上述比例分配，由物业公司向原告支付。2019年1月1日之前，被告曾与豫泓公司签订了1份使用合同，到期日为2020年7月31日，每月2,733.33元，被告应当按每月1,913.33元的数额向原告支付收益，但物业公司未向业委会支付，豫泓公司仍在继续使用广告牌位，本业委会曾起诉，法院曾判决被告物业公司支付原告业委会2020年7月31日之前的收益，现已履行，但后期的费用被告未支付；新潮公司与被告物业公司签订1份使用合同，到期日为2021年7月14日，每月2,391.66元，被告应当按每月1,674.16元的数额向原告支付收益，但物业公司未向业委会支付，本业委会曾起诉，法院曾判决被告物业公司支付原告2020年7月14日之前的收益，被告已履行，之后的费用被告未支付。故提出如上请求。原告当庭提出撤回由被告拆除广告的请求，将另行解决。被告悦来公司辩称，（1）物业服务合同并未约定广告费收益是按月支付，原告要求按月支付增加了履行成本和主张权益的成本；（2）豫泓公司的合同已到期，未再续展，物业公司也未继续收取费用；（3）新潮公司自2020年7月14日之后并未向物业公司支付广告费，所以物业公司也无法向原告业委会支付利益分配。第三人豫泓公司述称，本公司与物业公司签订的合同于2020年7月31日到期，到期后未再续展，所以本公司也未再缴纳广告排位使用费，但广告未撤离。第三人新潮公司述称，2020年7月14日之后的费用因本公司内部改制，尚未向物业公司缴纳费用，但广告未撤离。经审理认定事实如下：2018年12月25日，林溪谷业委会与悦来物业公司签订一份物业服务合同，期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止。合同约定，物业公司在2019年1月1日之前与企业所签的广告牌位使用合同如果到期或以后出租广告牌位，则由业委会负责对外谈判，租金收益按业委会70％，物业公司30％的比例分配；如果未到期，则剩余期间的收益仍按上述比例分配，由物业公司向原告支付。2019年1月1日之前，物业公司曾与豫泓公司签订了1份使用合同，到期日为2020年7月31日，每月2,733.33元，物业公司应按每月1,913.33元的数额向业委会支付收益，但物业公司未支付，业委会曾起诉，（2019）豫1303民初8081号民事判决书判决物业公司支付原告2020年7月31日之前的收益，现已履行。2020年7月31日，由于豫泓公司与物业公司的合同已到期，豫泓公司未再向物业公司支付费用，物业公司也未向业委会支付，但豫泓公司的广告并未撤离。2019年1月1日之前，新潮公司与物业公司也签订1份使用合同，到期日为2021年7月14日，每月2,391.66元，物业公司应按每月1,674.16元的数额向业委会支付收益，但物业公司未支付，业委会曾起诉，（2019）豫1303民初8081号民事判决书判决物业公司支付原告2020年7月14日之前的收益，物业公司已履行。之后的费用由于新潮公司未向物业公司支付，物业公司也未向业委会支付，但新潮公司的广告未撤回。2019年12月23日，林溪谷业主大会授权业委会选聘新的物业公司，新的物业公司确定后，林溪谷业委会于2020年6月22日向悦来物业公司送达了于2020年9月22日前完成撤出小区并向业委会已交手续的通知。2020年8月31日，光武街道办事处以“业委会未提供面积和人数均超过1/2比例通过的书面材料”为由向业委会下达“撤销业委会招聘物业公司的决定”，故悦来公司至今未撤出。上述事实，有当事人陈述、合同、判决书等证明，经审查予以认定。本院认为，业委会与物业公司所签的物业服务合同系经业主大会同意后由业委会与物业公司所签，不违反法律规定，为有效合同，关于广告牌位出租收益的条款对双方具有约束力，故如果物业公司收取了租金，则应按70%的比例向业委会缴纳。该合同于2019年12月31日到期，到期后，业委会未立即选定新的物业公司，也未立即通知原物业公司撤离，原物业公司继续提供服务，则双方的合同转化为不定期合同。业主大会决定选聘新物业公司后，如果新的物业公司进驻，则应提前90天通知原物业公司移交，在确定的移交日之后，原物业服务合同终止，原物业公司无权再收取物业费。本案中，业委会经业主大会授权选聘新的物业公司，并于2020年6月22日通知悦来物业公司于2020年9月22日前撤离并移交手续，按照一般情况，原合同关系将于2020年9月22日终止。该日之后，悦来公司如果拒不撤离，则失去正当性，其无权再享受原合同权利。但业委会更换物业公司的决定被光武街道办事处撤销，导致原物业服务合同于2020年9月22日终止的确定性暂时丧失。业委会需复议或提起诉讼，方能判断原物业服务合同于2020年9月22日终止的效力是否最终确定。但该日之前悦来公司的合同权利是确定的，但义务也是确定的，之后不管悦来物业公司是否继续享受合同权利，业委会70%的广告收益是不受影响的。豫泓公司的广告牌位使用权于2020年7月31日到期，但到期后豫泓公司仍未拆除广告，等于继续使用广告牌位，故仍应按原合同约定支付使用费至实际撤离广告之日。自2020年7月31日至2020年9月22日，豫泓公司应按每月2,733.33元的数额向悦来公司缴费，共计4,737.77元，悦来公司应按70%的比例向业委会交付3,316.44元。悦来公司怠于向豫泓公司主张，业委会行使代位权直接向豫泓公司主张，本院予以支持，故豫泓公司应直接向业委会支付3,316.44元。2020年9月22日之后，豫泓公司由于仍未撤离广告，应继续按原合同约定数额支付费用，此时不管悦来公司是否撤出，业委会70%的收益不受影响，故豫泓公司仍有义务至少按每月1,913.33元的数额向业委会支付费用至其与业委会重新签订合同或实际撤离广告之日止。新潮公司的广告牌位使用权将于2021年7月14日到期，但2020年7月14日之后未交费，截止2020年9月22日应向悦来公司缴纳6,501.09元，悦来公司应按70%的比例向业委会缴纳4,550.76元。悦来公司怠于向豫泓公司主张，同上，新潮公司应直接向业委会支付4,550.76元。2020年9月22日之后，同上，新潮公司也应至少按每月1,674.16元的数额向业委会支付费用至实际撤离广告之日或重新签订合同之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第一百零七条《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第十一条、第十三条、第十九条之规定，判决如下：一、限判决生效后十日内，第三人上海豫泓文化传播有限公司南阳分公司支付原告南阳市林溪谷业主委员会租金3,316.44元，并自2020年9月22日起按每月1,913.33元的数额向原告南阳市林溪谷业主委员会支付租金至其与业委会重新签订合同或实际撤离广告之日止；二、限判决生效后十日内，第三人郑州新潮文化传媒有限公司支付原告南阳市林溪谷业主委员会租金4,550.76元，并自2020年9月22日起按每月1,674.16元的数额向原告南阳市林溪谷业主委员会支付租金至实际撤离广告或重新签订合同之日止；三、驳回原告南阳市林溪谷业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取669元，由原告南阳市林溪谷业主委员会承担469元，第三人上海豫泓文化传播有限公司南阳分公司、郑州新潮文化传媒有限公司各承担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员 李 哲二〇二〇年十月二十八日书记员 任升辉