广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初22537号原告：毛贵云，男，汉族，1979年8月3日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张帅，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：林慧滢，广东卓建律师事务所实习律师。被告：林稳平，男，汉族，1980年6月29日生，户籍地址广东省台山市。原告毛贵云诉被告林稳平房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张帅、林慧滢到庭参加诉讼，被告林稳平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告向原告支付违约金24000元（币种：人民币，下同）；3、被告承担本案的全部诉讼费用、公告费及保全费用(若有）。原告提交变更诉讼请求申请书，要求变更诉讼请求如下：1、解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即向原告返还剩余租金108920.55元及利息，暂计35388.82元（以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起计算至返还完毕之日止，暂计至2020年7月14日）；3、被告赔偿原告所遭受的装修损失80940.67元；4、被告向原告支付违约金24000元；5、被告承担本案的全部诉讼费、公告费及保全费及担保费等（若有）。原告在庭审中再次变更上述第1、2、3项诉讼请求如下：1、原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年10月31日解除，原告于合同解除当天将涉案房屋返还被告；2、被告向原告返还剩余租金105336.99元及利息41877.45元（利息以剩余租金为计算基数，按照月利率2%自2019年3月14日起计算至被告返还完毕之日止，暂计至2020年10月31日）；3、被告赔偿原告所遭受的装修损失78277.67元；明确上述第4项诉求不变，明确上述第5项请求中产生的费用为诉讼费2519元、公告费500元；增加一项诉讼请求如下：6、涉案房屋截至2020年10月31日前的物业费、水电费、燃气费等由原告承担。被告未应诉、未答辩。本案相关情况一、合同签订情况：原、被告于2019年3月12日签订《深圳市房屋租赁合同书》，约定被告将涉案房屋出租给原告，租赁期限自2019年3月12日起至2030年1月11日止，免租期自2019年3月12日至2019年8月11日，原告于2019年3月31日前一次性支付了十年的租金120000元；合同第十七条：若被告出现违约行为的，原告有权采取以下一种或多种措施：（一）解除本合同，并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求被告立即返还剩余租金（即自合同解除之日起至本合同租赁期截止之日的租金）及其利息（计算标准：以剩余租金为计算基数，按照月利率2%的标准，自该租金支付之日起，计算至返还完毕之日止）；（三）要求被告赔偿原告所遭受的装修损失，计算标准：以每套房屋固定装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算；（四）要求被告支付违约金为租金总额的20%；（五）要求被告赔偿因其违约而给原告造成的损失（包括但不限于直接和间接的经济损失、诉讼、仲裁费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用）。同时双方签署如下附件：1、房屋租赁物品移交清单，载明涉案房屋移交物品如下：空调、电视机、厨房用品、洗衣机、冰箱。2、承诺书，其中第四、六条载明：租赁房屋在本次出租前没有被设置任何抵押，查封等权利受到限制的情形，且承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施；保证承租人可以正常合理使用租赁房屋，并排除任何第三人干扰或者妨碍；若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任，承诺人落款处由被告签名捺印，并签署日期2019年3月12日。3、授权委托书，载明被告授权原告在租赁期限内处理涉案房屋管理的一切事务；落款日期为2019年3月12日。4、同意转租证明，载明被告同意原告对涉案房屋进行转租，落款日期为2019年3月12日。二、合同履行情况：1、款项支付情况：原告提交《招商银行转账汇款电子回单》三张，显示原告于2019年3月14日向被告支付50000元，2019年3月15日向被告分别支付50000元、20000元。2、原告提交《房屋租赁凭证》，显示双方于2019年2月办理了涉案房屋的租赁凭证。3、原告主张，《房屋租赁合同》签订后，被告将涉案房屋移交给原告使用，由原告自行交纳物业管理费、水电费、燃气费等费用，目前处于空置状态，于2020年10月31日前可以完成涉案房屋的腾退事宜。4、原告主张其承租涉案房屋后，对其进行了装修，共计支付装修费89174元，并提交《零星工程报价合同》、汇福花园管理处的预收单、收款收据、销售专用票据材料、施工销售单、发货单、收费确认单、电子银行业务回单予以佐证，其上载明内容与原告主张一致。5、原告提交粤公正小程序查询截屏、中国执行信息公开网网页截图、不动产信息表、2020粤03执824号之一执行裁定书、深圳市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台网页信息，显示被告因中国工商银行股份有限公司深圳光明支行另案纠纷被申请强制执行，致使涉案房屋被查封，现已进入司法拍卖程序。三、涉案房产的位置及所有权：深圳市龙岗区布吉镇大芬村汇福花园（房产证号粤（20**）深圳市不动产权第xxxx号），产权人为被告。裁决结果本院认为，原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及其附件，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当按照合同的约定全面履行自己的义务。结合本案现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于解除合同。被告在《承诺书》中向原告承诺涉案房产在租赁期间内不会被采取查封、抵押等措施，如违反前述约定，愿意按照《深圳市房屋租赁合同书》的约定承担违约责任，而《深圳市房屋租赁合同书》约定如被告违约，原告享有单方解除权，现有证据显示涉案房屋已被查封并进入司法拍卖程序，被告的违约行为导致合同目的已然无法实现，对原告要求解除《深圳市房屋租赁合同书》的诉求，本院依法予以支持。原告称其于2020年10月31日前可完成涉案房屋的腾退事宜，故对其诉请的解除时间及腾退房屋时间予以认可。关于租金退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在《深圳市房屋租赁合同书》约定因被告违约导致合同解除的，被告应向原告退还合同解除之日至合同租赁期截止之日的租金并按月利率2%自租金支付之日至租金返还完毕之日止的利息。因双方约定十年租金总额为120000元，故每天租金为32.88元，原告使用的计租日期为2019年8月12日至2020年10月31日，共计446天，即已用租金为14664.48元，故剩余租金总额为105335.52元，原告诉请超过部分，本院不予支持。关于装修损失。双方在《深圳市房屋租赁合同书》约定因被告违约导致合同解除的，被告应赔偿原告所遭受的装修损失，计算标准为以每套房屋固定装修费用（具体见装修列表）为基数，按照每年10%的折旧率计算，原告提交的证据显示其对涉案房屋支付装修费89174元，按照双方约定折旧后，原告诉请被告赔偿装修损失78277.67元，数额合理，故对原告该项诉求，依法予以支持。关于违约金。双方在《深圳市房屋租赁合同书》约定如因被告违约导致合同解除的，被告应向原告支付租金总额20%的违约金，故对原告要求被告支付违约金24000元的诉求，本院依法予以支持。关于物业管理费、水电费、燃气费等费用。双方约定由原告自行缴纳，根据前述原告于2020年10月31日前腾退涉案房屋，故对其要求承担涉案房屋2020年10月31日前物业管理费、水电费、燃气费的诉求，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告毛贵云与被告林稳平于2019年3月12日签订《深圳市房屋租赁合同书》于2020年10月31日解除；二、原告毛贵云于2020年10月31日将深圳市龙岗区布吉镇大芬村汇福花园房屋返还被告林稳平；三、被告林稳平于本判决生效之日起五日内向原告毛贵云返还剩余租金105335.52元并支付资金占用利息（以105335.52元为基数，按照月利率2%，自2019年3月15日起计算至款项返还完毕之日止）；四、被告林稳平于本判决生效之日起五日内向原告毛贵云支付违约金24000元；五、被告林稳平于本判决生效之日起五日内向原告毛贵云支付装修损失费78277.67元；六、深圳市龙岗区布吉镇大芬村汇福花园房屋自2019年3月12日至2020年10月31日所产生的物业管理费、水电费、燃气费等费用由原告毛贵云承担。七、驳回原告毛贵云的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2519元、公告费500元（原告已预交），由被告林稳平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院.审判员 杨 宏二〇二〇年十月十九日书记员 赖丽萍