海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初9176号原告：海城市鑫泰房地产开发有限公司。法定代表人：张朝坤，系该公司总经理。委托代理人：钟瑜，系辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：吴迪。第三人：王嘉豪。原告海城市鑫泰房地产开发有限公司诉被告吴迪、王嘉豪民间借贷纠纷一案，宣判后被告吴迪不服该判决，依法上诉至鞍山市中级人民法院，鞍山市中级人民法院于2019年10月25日作出（2019）辽03民终3529号民事裁定书，裁定：撤销海城市人民法院（2018）辽0381民初5357号民事判决，发回海城市人民法院重审。本院重审立案后，依法由审判员王健担任审判长、与审判员陈雪、霍德新组成合议庭共同审理本案。本案于2019年12月17日公开开庭进行了审理，原告海城市鑫泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人钟瑜，被告吴迪、第三人王嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年3月21日原告公司因为资金问题向第三人王嘉豪借款人民币70万元，第三人提出需用原告公司蓝湾国际小区九套房产做抵押，每套房子必须在80平方米左右，每平按1,000元，因房子为准现房，房子都在房产局备案有正式发票，当时开发票的时候必须以买卖房子的形式开具发票，所以第三人提供了包括被告吴迪在内的5个人的姓名及身份证，在被告吴迪名下有原告一套房屋，后到房产局办理房子增值税发票，第三人提出办理发票的5个人需要看合同，随即将合同取走，待发票开出后原告工作人员陪同第三人王嘉豪到西关农业银行进行交易取款，但在原告工作人员上厕所期间，第三人王嘉豪将发票私自取走，70万借款第三人王嘉豪一直没有出借给原告，随即原告报警，第三人王嘉豪将原告所有的房屋抵押给吴迪，原、被告无任何合同关系，现诉至法院，请求法院依法解除原告与被告吴迪签订的房屋买卖合同，合同编号为201500614，价值为350,320元，并由被告承担本案诉讼费用。庭审补充意见，借款行为是张松与王嘉豪之间发生的，并且张松自认将款项交给第三人王嘉豪，原告并未收到该笔款项。在（2017）辽0381刑初151号刑事判决书第10页，张松说其将142,500元交给了第三人，并非被告所说的15万元，原告也是通过王嘉豪收到的张松借款10万元，其余款项没有收到。针对王嘉豪的笔录，结合（2017）辽0381邢初151号刑事判决书、结合张松第10页的陈述及被告人第16页的陈述均可以证明，被告吴迪将借款交付给了张松，并且到期后向张松主张权利，而张松自认将吴迪的借款交付给了王嘉豪，所以以上两点可证明本案的实际借款人为王嘉豪，虽然本案原告履行了抵押义务，但没有实际上收到借款，所以原、被告之间不存在房屋买卖关系，并且该套房款经过价格鉴定，价值远远超过163,000元。原告与张松之间未对利息进行约定，月利息5分是王嘉豪和张松之间的约定。被告吴迪辩称：我不同意解除合同，要求履行合同，合同真实有效。当时张松找到我，2016年3月份，说蓝湾国际有房子，便宜抵押给我们，当时说房子要卖，便宜，问买不买。后期说给利息，当时说5分利年息。考虑挺合适，等房子四脚落地再给钱，房子机打发票，买卖合同都给我了再给钱的。合同是开发商工作人员跟我签的，当时就说签字，签完字我问一下房产的工作人员，我说这个房子是不是我的名，他说这个房子就是你的名字，然后我把钱给的张松，我记得是1,600元一平算的数额。第三人王嘉豪述称：没有要说的，我不懂。经审理查明：2016年3月，原告海城市鑫泰房地产开发有限公司因资金问题找到第三人王嘉豪，委托王嘉豪向外借款。后经案外人张松介绍，王嘉豪找到了本案被告吴迪，向其借款，并约定用原告公司所有的位于海城市蓝湾国际的一套房屋作为抵押。2016年3月18日，原告海城市鑫泰房地产开发有限公司与被告吴迪签订了《商品房买卖合同》，合同显示原告将位于海城市鑫泰蓝湾国际4号楼1单元4层1041号、建筑面积107.35平方米房屋出售给吴迪。原告于当天向被告出具了购房发票，发票金额为214,700元。合同签订后，被告吴迪实际将款项支付给张松，由张松转交给王嘉豪。张松口头称已将所有款项交付给王嘉豪，王嘉豪辩称仅收到张松给付的张正彦、吴迪借款10万余元，其余款项并未收到。张松、王嘉豪的陈述均为口头答辩，未提交相关证据。上述事实，除原、被告、第三人当庭陈述外，原告提供的证据有：2016年3月2日欠条1份、2019年10月15日鞍山市中级人民法院询问笔录1份、王嘉豪刑事判决书21页被告人供述部分，以上证据经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：本案的争议焦点为：一、原告海城市鑫泰房地产开发有限公司与被告吴迪之间是否构成商品房买卖合同关系。二、原、被告之间是否为借贷关系，及被告吴迪是否为出借人，原告海城市鑫泰房地产开发有限公司是否为借款人？关于原告海城市鑫泰房地产开发有限公司与被告吴迪之间是否构成商品房买卖合同关系。民事法律关系是民事法律规范调整社会关系过程中形成的民事主体之间的民事权利义务，除基于法律特别规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。从被告吴迪庭审中陈述“2016年3月份，说蓝湾国际有房子，便宜抵押给我们，当时说房子要卖，便宜，问买不买。后期说给利息，当时说5分利年息”可以看出，其与原告签订《商品房买卖合同》的目的系通过签订《商品房买卖合同》为双方之间的借贷行为提供房屋担保。即使被告主张签订合同时具有购买商品房的真实意思表示，也因未就此与原告达成合意而不能在双方之间产生商品房买卖合同关系成立的法律效果。关于原、被告之间的借贷关系一节。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的外观和名称，而应当由当事人的真实意思和合同的实质内容来决定；认定当事人之间是否存在债权债务关系，书面合同亦并非不可缺少的要件，主要确认双方当事人就借贷问题达成了合意且出借方已经实际将款项交付给借款方，即可认定债权债务关系成立；同时，双方履行合同，实现债权债务的方式应当符合法律规定。本案中，双方本着为借贷担保的目的签订的《商品房买卖合同》，原、被告双方已经就借贷达成了合意。关于借款的给付，被告将上述借款交付给了案外人张松，而张松称已将所有借款交给了第三人王嘉豪，王嘉豪辩称仅收到张松给付的张正彦、吴迪借款10万余元，其余款项并未收到。因张松、王嘉豪所陈述的内容均为口头答辩，未提交相关证据，故本案中无法查清借款数额，但是可以明确的是存在借款的事实。关于王嘉豪能否代表原告向外借款一节。在借款活动中，王嘉豪始终代表原告公司与出借人吴迪商谈，并在其帮助下，出借人吴迪与原告签署备案了《商品房买卖合同》作为借款担保，取得了发票，且在（2019）辽03民终3527号案件庭审中，海城市鑫泰房地产开发有限公司明确自认“公司董事长张云委托王嘉豪为我公司借款”，因此，出借人向王嘉豪给付借款即应当视为向原告给付借款，原、被告之间的借贷关系成立。原告海城市鑫泰房地产开发有限公司从被告吴迪处取得借款的真实意思是融资借贷，与被告吴迪签订《商品房买卖合同》的目的，是为了担保债务的履行。鉴于双方未就《商品房买卖合同》办理抵押登记，不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，在债务履行期限届满前，不得约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，即原告不能按时归还借款本息，被告不能就涉案房屋主张所有权，但可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式，确保能够实现债权。综上所述，在原告未偿还被告借款本息的情况下，原告所主张的合同解除权不符合《中华人民共和国合同法》关于约定解除或者法定解除的法定情形，故本院对于原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百九十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告海城市鑫泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6,555元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判长 王 健审判员 霍德新审判员 陈 雪二〇二〇年十月十五日书记员 张红萍