辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初418号原告张云光，男，1982年8月19日出生，汉族，农民，住朝阳县。委托诉讼代理人韩震，辽宁弘权律师事务所律师。委托诉讼代理人郭峰，男，1981年9月23日出生，汉族，个体工商户，住朝阳市双塔区。被告丛滋贺，男，1978年2月8日出生，蒙古族，住喀左县。委托诉讼代理人邹宏波，辽宁邦和律师事务所律师。第三人喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人刘文坤，董事长。委托诉讼代理人席秀臣，辽宁红枫律师事务所律师。委托诉讼代理人刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理，住喀左县。原告张云光诉被告丛滋贺、第三人喀左县金隆园房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张云光委托诉讼代理人韩震、郭峰，被告丛滋贺委托诉讼代理人邹宏波，第三人喀左县金隆园房地产开发有限公司委托诉讼代理人席秀臣、刘文显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云光诉称，原告于2015年1月11日与喀左县金隆园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，建筑面积为1168.16平方米,房屋总价款3451912.8元。喀左县金隆园房地产开发有限公司为原告出具收款收据。同时进行了网签。喀左县人民法院依据执行案号为（2015)喀执字第1178号、1182号、1183号等案件对案涉房屋进行了查封，原告随即提出执行异议。2020年1月20日，喀左县人民法院做出（2020)辽1324执异2号民事裁定书，驳回原告的异议请求。原告认为该裁定认定事实、适用法律错误。请求依法判令停止并解除对凌滨鑫苑小区2号楼03132、01142、01152、02132、02142、02152、02153、03142、03152、03153，16号楼02033、02043、02063共计13套房屋的查封并确认案涉房产的买方是原告张云光，案涉房屋属于原告所有。被告丛滋贺辩称，原告的诉讼请求，不能成立，法院查封案涉房屋的行为合法有效，不应支持原告的诉讼请求。第三人喀左县金隆园房地产开发有限公司述称，同意原告诉请，第三人与原告签订了合同并已经交付，且已经为原告办理了网签手续，本案应该剔除第三人。经审理查明，2019年10月25日，因被告丛滋贺向本院申请强制执行其与第三人喀左县金隆园房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院将第三人开发建设的喀左县大城子镇凌滨鑫苑小区2#03132号、2#01142号、2#01152号、2#02132号、2#02142号、2#02152号、2#02153号、2#03142号、2#03152号、2#03153号、16#02033号、16#02043号、16#02063号房屋进行了查封。2020年1月15日，原告张云光向本院提出执行异议，经本院审查，裁定驳回了原告张云光的异议申请。原告张云光不服，向本院提起执行异议之诉。本案在审理过程中，原告张云光向本院提交了其与第三人喀左县金隆园房地产开发有限公司在2015年1月签订的案涉13套楼房的《商品房买卖合同（预售）》。即：（1）凌滨鑫苑小区2幢3单元13层03132号，建筑面积共84.72平方米，价款为250348元；（2）凌滨鑫苑小区16幢2单元4层02043号，建筑面积共108.51平方米，价款为320647元；（3）凌滨鑫苑小区16幢2单元3层02033号，建筑面积共108.51平方米，价款为320647元；（4）凌滨鑫苑小区2幢1单元14层01142号，建筑面积共84.72平方米，价款为250348元；（5）凌滨鑫苑小区2幢1单元15层01152号，建筑面积共84.72平方米，价款为250348元；（6）凌滨鑫苑小区2幢2单元13层02132号，建筑面积共84.72平方米，价款为250348元；（7）凌滨鑫苑小区2幢2单元14层02142号，建筑面积共84.72平方米，价款为250348元；（8）凌滨鑫苑小区2幢2单元15层02152号，建筑面积共84.72平方米，价款为250348元；（9）凌滨鑫苑小区2幢2单元15层02153号，建筑面积共87.55平方米，价款为258710元；（10）凌滨鑫苑小区2幢3单元14层03142号，建筑面积共84.72平方米，价款为250348元；（11）凌滨鑫苑小区2幢3单元15层03152号，建筑面积共84.72平方米，价款为250348元；（12）凌滨鑫苑小区2幢3单元15层03153号，建筑面积共77.32平方米，价款为228481元；（13）凌滨鑫苑小区16幢2单元6层02063号，建筑面积共108.51平方米，价款为320647元；以上楼房合计总价款3451912.8元。同时原告张云光提交了第三人喀左县金隆园房地产开发有限公司分别为其出具的案涉13套楼房的房款收据。另查明，原告张云光与案外人郭峰系亲属关系。2013年6月，第三人喀左县金隆园房地产开发有限公司法定代表人刘文坤向郭峰借款3000000元。借款到期后，因刘文坤无力偿还借款。经协商，第三人用案涉13套楼房抵顶郭峰的到期债权。2015年1月，原告与第三人签订了上述案涉3套楼房的《商品房买卖合同（预售）》，并办理了网签备案。朝阳市金隆园物业有限公司喀左分公司出具的证明载明，案涉13套楼房的钥匙在2015年1月已交付给业主，原告对郭峰持有案涉13套楼房的钥匙未提出异议。本院所确认的上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收款收据、银行流水明细、刘文坤情况说明、郭峰借款抵账房源明细表、（2020）辽1324执异2号执行裁定书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案外人执行异议之诉，是指执行案件当事人以外的第三人就执行标的物享有足以有效阻止执行的实体权利，请求执行法院对执行标的物停止强制执行的诉讼。之所以引发案外人执行异议之诉，究其根本，系两种权利产生了冲突与对抗，即执行案件的基础权利与案外人前来主张的实体权利并存的情形下，究竟该优先保护何者的问题。此类案件的审理主要围绕案外人是否系执行标的物的权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行等要素展开。本案中，原告向本院提起执行异议之诉，依据的是其与第三人签订的案涉13套楼房的《商品房买卖合同（预售）》。经审查，该案涉13套《商品房买卖合同（预售）》系第三人在案外人郭峰的债务履行期限届满后达成的以物抵债行为，对此原告提供了郭峰与第三人法定代表人刘文坤的借款转账明细、刘文坤陈述材料及郭峰借款抵账房源明细表在卷证实。虽然被告对此提出了异议，但却未提交相反的证据加以证明，而且案涉13套楼房与郭峰获得的借款抵账房源一致，加之郭峰对原告提起诉讼亦未提出异议，由此可以认定原告是基于郭峰与第三人的以物抵债行为获得案涉13套楼房权利人的身份。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定：（一）案涉13套楼房的《商品房买卖合同（预售）》，签订于2015年1月，并在房产机构办理了网签备案，由此可以认定案涉13套楼房的《商品房买卖合同（预售）》签订于法院查封之前；（二）原告主张签订买卖合同后，案涉13套楼房由郭峰实际占有，对此第三人未提出异议，而且案涉小区物业公司，即朝阳市金隆园物业有限公司喀左分公司出具的证明载明，案涉13套楼房的钥匙在2015年1月已交付给业主，由此可以认定案涉13套楼房在法院查封之前已合法占有；（三）案涉13套楼房《商品房买卖合同（预售）》是采用以物抵债方式签订，且第三人对抵债金额亦未提出异议，应认定已经交付全部房款；（四）原告主张未办理产权过户登记是第三人原因造成，第三人及被告对此未提出异议。综上，原告作为涉13套楼房的权利人，该权利合法、真实，故对原告要求解除案涉房屋查封的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。关于原告主张确认案涉房产归其所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对位于喀左县大城子镇凌滨鑫苑小区2#03132号、2#01142号、2#01152号、2#02132号、2#02142号、2#02152号、2#02153号、2#03142号、2#03152号、2#03153号、16#02033号、16#02043号、16#02063号房屋的查封。二、驳回原告张云光的其他诉讼请求。案件受理费34415元，由被告丛滋贺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  张 建人民陪审员  郭秀春人民陪审员  王 妍二〇二〇年十月十九日法官助理杜志敏书记员田英杰