天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初8971号原告（反诉被告）：王立军，男，1978年11月13日出生，汉族，住天津市南开区。被告（反诉原告）：刘洪泰，男，1978年2月12日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。委托诉讼代理人：齐英勤，天津众磊律师事务所律师。原告（反诉被告）王立军与被告（反诉原告）刘洪泰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王立军、被告（反诉原告）刘洪泰委托诉讼代理人齐英勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王立军向本院提出诉讼请求：1.判令刘洪泰赔偿王立军直接和间接损失9350000元；2.本案诉讼费用由刘洪泰负担。事实和理由：2014年6月，王立军向刘洪泰承租坐落于天津市南开区××路××期××层××层全部商业房屋（毛坯房），用于开办快捷酒店及简单餐饮，双方签订《房屋租赁合同》，刘洪泰向王立军交付房屋，王立军对房屋进行装修。刘洪泰称其对上述房屋具有所有权，承诺向王立军提供房屋产权手续及开办快捷酒店所需消防等验收证明。但刘洪泰一直拖延时间，未向王立军提供上述材料，2015年5月，王立军与刘洪泰失去联系。2016年，沧州市新华区人民法院向王立军送达《协助执行通知书》，王立军方知在签订《房屋租赁合同》之前该房屋已进行抵押。目前，案涉房屋已被沧州市新华区人民法院强制执行，给王立军造成严重损失，王立军为维护自身合法权益，故成讼。刘洪泰辩称，不同意王立军的全部诉讼请求。理由如下：1.案涉房屋没有建设工程规划许可证，没有房屋产权证书，无法办理抵押手续；2.根据相关司法解释，双方签订的《房屋租赁合同》无效；3.王立军使用案涉房屋5年，一直正常经营，但未向刘洪泰交纳房屋占有使用费。综上，王立军要求刘洪泰赔偿损失无事实和法律依据。刘洪泰向本院提出反诉请求：1.判令王立军向刘洪泰支付房屋租金11336000元；2.判令王立军向刘洪泰支付房屋租金逾期利息（以11336000元为基数，自2020年1月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）；3.本案诉讼费用由王立军负担。事实和理由：案涉房屋系由案外人保富（天津）投资有限公司（以下简称保富公司）开发建设，刘洪泰为该工程的实际施工人，该工程所涉用地为集体所有，不能办理不动产权证书。2011年，保富公司以房抵债，将案涉房屋抵给刘洪泰用于支付工程款，王立军对上述情况非常清楚，刘洪泰也向王立军说明了案涉房屋的性质及不能办理产权证的情况。2014年6月20日，王立军、刘洪泰签订《房屋租赁合同》，刘洪泰依约交付案涉房屋，但王立军仅向刘洪泰支付600000元租金，剩余租金至今未支付。刘洪泰为维护自身合法权益，故成讼。王立军辩称，不同意刘洪泰的全部反诉请求，理由如下：1.双方明确约定王立军租赁案涉房屋用于开办快捷酒店和简餐，刘洪泰并未告知王立军不能办理相关手续；2.案涉房屋于2015年7月28日被查封，刘洪泰亦并未告知王立军；3.沧州市新华区人民法院生效执行裁定已确认案涉房屋所有权转移给赵文发；4.案涉房屋于2016年4月6日被其他案外人买卖，在王立军占有房屋期间，案外人多次找到王立军要求收回房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案涉房屋被强制腾空前，王立军是否占有、使用房屋。刘洪泰向本院提交王立军与案外人刘洪安的微信聊天语音，王立军对该语音的真实性认可，该语音内容能够证明沧州市新华区人民法院对案涉房屋采取强制执行措施前，王立军占有、使用房屋并进行转租。后在本院询问中，王立军亦认可其在案涉房屋开办“中盟会馆”用于出租及办公。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月20日，刘洪泰、王立军签订《房屋租赁合同》，约定刘洪泰为出租方，王立军为承租方，出租房屋坐落于天津市南开区××路××期××号楼××层××商铺××层整层，共2300平方米；租用房屋的用途为一楼简餐，二楼开办快捷酒店；租赁期限自王立军开始投入使用起，租期为5年；刘洪泰考虑王立军首次投入资金较大，首年租金2000000元，王立军应于签订本合同之日向刘洪泰支付一季度租金500000元，首年租金按季度支付，由王立军于每季度前10天支付给刘洪泰；从第二年起租金按照每日每平米3元计算，租金按半年支付，由王立军于每半年前半个月支付给刘洪泰；刘洪泰考虑王立军需装修、安装、调试、工程报验收等综合因素预留六个月的筹备期；自本合同签订之日，王立军需向刘洪泰一次性交纳房屋租赁保证金100000元（50000元作为租房押金，另外50000元抵当季度房租）；刘洪泰于本合同生效之日内，将该房屋交付给王立军；刘洪泰提供房屋租赁用途的相关手续及验收证明，并在王立军装修期内提供相应服务，王立军施工过程中，刘洪泰协助王立军办理好消防、环保、水电等相关手续及报验。合同签订后，王立军向刘洪泰支付600000元，其中包括500000元租金及100000元保证金。2016年10月8日，沧州市新华区人民法院向天津中盟会馆作出（2016）冀0902执136号协助执行通知书，内容如下：我院在执行申请人赵文发、王洋申请执行刘洪泰、王美等被执行人民间借贷纠纷一案过程中，于2015年7月28日查封了被执行人刘洪泰所有的位于天津市南开区××路××期××座××层，建筑面积4458.66平方米，现正在拍卖过程中。现查明你单位经营地点坐落在被查封建筑内，为在执行过程中不使你单位合法权益受损，允许你方继续合法经营，保持现状。任何未经本院同意自称房主的公司及个人找你单位接洽转让房屋，均属妨害执行的行为，其签订的转让合同均为无效合同，对于妨碍执行的违法行为我院将依法追究其法律责任。沧州市新华区人民法院于2016年12月19日作出（2016）冀0902执135并136号执行裁定“将被执行人刘洪泰所有的位于天津市××路××期××座××层××层，建筑面积2002.96㎡＋1936.56㎡，作价47668200元交付申请执行人赵文发抵偿49290750元债务，上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人赵文发时起转移”。该文书于2016年12月22日送达赵文发。2019年4月12日，沧州市新华区人民法院发出《限期迁出通知书》，除申请执行人赵文发许可占有的单位和个人外，其余任何单位和个人限十日内迁出天津市××路××期××座××层，逾期法院将采取强制迁出、罚款等强制措施。王立军、刘洪泰皆认可本案所涉房屋为天津市××路××期××座××层××层的一部分。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，未办理不动产权登记。2019年7月11日、7月12日，沧州市新华区人民法院将案涉房屋内物品强制迁出，将房屋腾空并交付给案外人赵文发。2019年7月12日，沧州市新华区人民法院向中盟会馆各租户发出《通知书》，告知各租户案涉房屋内物品存放至天津市西青区华苑产业园（环外）XX路XX号XXX院内，应于90日内至上述地点领取，逾期将自行承担支付保管费等一切法律后果。本院认为，本案争议焦点如下：1.案涉《房屋租赁合同》的效力；2.案涉房屋装饰装修物损失由谁负担；3.王立军是否应向刘洪泰支付房屋占有使用费。关于第一点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，截至法庭辩论终结，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故案涉《房屋租赁合同》无效。关于第二点，庭审中王立军称其主张的损失包括：土建装修费用、网上购买消防摄像头等费用、购买酒店设备用品费用、员工遣散费、物流损失费、与第三人的诉讼费用、看守管理房屋费用、精神损失费。其中前三项费用实际为装饰装修物损失，依据装饰装修物与案涉房屋的附合情况，该损失可以分为与案涉房屋形成附合的装饰装修物损失、与案涉房屋未形成附合的装饰装修物损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，沧州市新华区人民法院发出《限期迁出通知书》，但王立军未如期迁出，沧州市新华区人民法院对案涉房屋采取强制执行措施，将案涉房屋内物品强制迁出，王立军怠于履行腾房义务，因此造成的法律后果由其自行承担。同时，因刘洪泰现对案涉房屋不享有权利，已无法对案涉房屋的装饰装修物进行利用，故案涉房屋内装饰装修物无法折价归刘洪泰所有，应按如下办法处理：1.关于未与案涉房屋形成附合，且已被沧州市新华区人民法院强制迁出的装饰装修物，如家具、电器、床上用品等。如王立军尚未按照沧州市新华区人民法院要求提取强制迁出物品，其可自行联系保管人，依法提取上述物品。2.关于未与案涉房屋形成附合，且未被沧州市新华区人民法院强制迁出的装饰装修物。王立军怠于履行腾房义务，应自行承担法律后果，可依法向现案涉房屋所有权人主张权利。3.关于与案涉房屋形成附合的装饰装修物。刘洪泰明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证，无法办理相关产权登记手续，仍在《房屋租赁合同》中明确承诺提供符合房屋租赁用途的相关手续及验收证明，协助王立军办理好消防等相关手续及报验，刘洪泰主观存在过错，王立军基于信赖签订上述合同，并无过错，故附合装饰装修物现值损失应由刘洪泰负担。司法实践中，对于附合装饰装修物价值的认定，一般采取现存价值法，即对现存装饰装修物进行工程造价鉴定。但本院多次向王立军释明上述情况，王立军均明确表示不申请司法鉴定。鉴于案涉房屋已归案外人赵文发所有，为公平合理确定现存装饰装修物价值，本院综合分析王立军提交的装饰装修合同、银行转账明细、收据等证据，重点审查合同相对方、转账相对方、转账时间、收据金额、开具收据时间等关键信息，酌定王立军支出水电工程施工费用为703900元，一楼大厅、前台、餐饮区装修费用为849000元，一楼、二楼乳胶漆及工艺吊顶费用为859680元，二楼客房、走廊、办公室装修费用为904000元，门窗费用为212000元，以上共计3528580元。根据案涉房屋现场情况，参照上述支出费用，本院酌定案涉房屋现存附合装饰装修物现值损失为1764290元（计算方法：3528580元×50%）。关于第三点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，王立军占有、使用房屋，应向刘洪泰支付房屋占有使用费。沧州市新华区人民法院于2016年12月19日作出（2016）冀0902执135并136号执行裁定，将案涉房屋作价交付赵文发抵偿债务，房产的所有权自2016年12月22日起转移。故，王立军应向刘洪泰支付自2014年6月20日至2016年12月21日的房屋占有使用费。因案涉合同约定的房屋用途为简餐及酒店经营，刘洪泰未依约提供相关手续，致使王立军不能实现经营目的，故本院酌定房屋占有使用费标准为案涉合同确定的租金标准的50%。参照《房屋租赁合同》关于“首年租金2000000元”“从第二年起租金按照每日每平米3元计算”“预留六个月筹备期”等租金约定，王立军应向刘洪泰支付2014年6月20日至2015年12月19日期间的房屋占有使用费1000000元（计算方法：2000000×50%，已扣除六个月的筹备期租金），支付2015年12月20日至2016年12月21日期间的房屋占有使用费1266150元（计算方法：3元/天/平米×2300平米×367天×50%）。王立军已向刘洪泰支付600000元，王立军应向刘洪泰支付房屋占有使用费1666150元（计算方法：1000000+1266150-600000）。同时，王立军应向刘洪泰支付利息（以1666150元为基数，自2020年1月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。此外，关于王立军主张的员工遣散费损失，王立军并未提供充分证据证明该费用真实发生及发生的必要性，本院不予支持。关于王立军主张的物流损失费、与第三人发生的诉讼费用、看守管理房屋费用、精神损失费等与本案无必然联系，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、刘洪泰于本判决发生法律效力之日起三十日内向王立军赔偿装饰装修物现值损失1764290元；二、王立军于本判决发生法律效力之日起三十日内向刘洪泰支付房屋占有使用费1666150元及利息（以1666150元为基数，自2020年1月10日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回王立军其他诉讼请求；四、驳回刘洪泰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费77250元，由王立军负担62673元，刘洪泰负担14577元，刘洪泰负担部分于本判决发生法律效力之日起三十日内直接给付王立军；反诉案件受理费44908元，由王立军负担6600元，刘洪泰负担38308元，王立军负担部分于本判决发生法律效力之日起三十日内直接给付刘洪泰。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  翟琛圳人民陪审员  郑丽文人民陪审员  王海龙二〇二〇年十月二十三日书 记 员  班耿齐附：本裁判文书所依据的法律条文的具体规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。