山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初3627号原告：中冶置业（青岛）有限责任公司，住所地青岛市市**商水路**，统一社会信用代码：9137021479750212XJ。法定代表人：张东歧，总经理。委托诉讼代理人：刘宝宏，山东润世律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭毓霆，山东润世律师事务所律师。被告：董延庚，男，1968年8月18日出生，汉族，住青岛市城阳区。第三人：刘君明，男，1975年11月3日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王建，山东中青律师事务所律师。原告中冶置业（青岛）有限责任公司（以下简称中冶置业公司）与被告董延庚、第三人刘君明案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中冶置业公司之委托诉讼代理人刘宝宏、郭毓霆、被告董延庚、第三人刘君明之委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中冶置业公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除（2013）即执字第650-2号执行裁定对原告所有的位于青岛市城阳区户房屋的预查封措施，停止对该三套房屋的执行2、请求判令被告董延庚向原告赔偿自2019年9月20日起至解除（2013）即执字第650－2号执行裁定对原告所有的青岛市城阳区房屋的预查封措施期间的利率损失，按三套房屋合同总价款自申请解除预查封之日起至实际解除之日期间的年利率6%计算。事实和理由：2010年，第三人与原告签订三份《青岛市商品房预售合同》，以按揭贷款方式购买了原告开发销售的位于青岛市城阳区房屋。因第三人不履行《商品房预售合同》办理产权转移登记和抵押登记义务，未能完全履行《商品房预售合同》，导致原告承担阶段性担保责任。第三人自2013年就开始拖欠按揭贷款银行的贷款本息，原告作为阶段性保证责任人开始为第三人垫付逾期应还贷款本息，长达5年之久，累计垫付60余万元。自2014年至2017年期间，第三人及原告陆续被中国银行股份有限公司青岛城阳支行、中国农业银行股份有限公司青岛高新区支行、上海浦东发展银行股份有限公司青岛市南支行起诉，经法院审理判决原告对第三人所欠贷款本息承担连带还款责任，并承担律师费、诉讼费用。原告为避免被强制执行、限制工作差旅等不必要麻烦和损失，依据三份生效的金融借款合同纠纷民事判决书确定的义务，履行了全部保证责任，共计为第三人代偿本息费用等达270万余元。仅通过《执行信息公开网》查询，第三人刘君明有10余件被强制执行案件不能履行，说明第三人已不具备清偿能力。原告依据《商品房预售合同》约定，向第三人发出《还款通知书》，第三人在合理时间内不能向原告偿还代偿款项，原告又发出《解除合同通知书》，因第三人不能按约还款，触发《商品房预售合同》约定的解除条件，原告依法提起诉讼解除三套房屋的对应的《商品房预售合同》买卖关系，经青岛市城阳区人民法院开庭审理，分别做出（2018）鲁0214民初7124号、（2018）鲁0214民初7125号、（2018）鲁0214民初7126号民事判决书，该三份判决书于2019年7月生效。判决书判决确定：原告与第三人之间的商品房预售合同关系解除，第三人返还房屋实物，解除第三人的商品房预售预告登记和网上签约。原告依据上述三份生效判决书向即墨区人民法院提出执行异议，请求依法解除对青岛市城阳区房屋的预查封行为。上述三套房屋均登记在原告名下，且经过生效判决确认解除对应的《商品房预售合同》，第三人将已取得的房屋实物返还原告，原告请求贵院解除预查封措施的异议，完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条及第（一）款和第（三）款之规定，且完全符合最高人民法院《民事审判会议纪要》第124条确定的指导意见范围，原告的诉讼请求应当得到支持。请贵院依法审理、正确引用法律依据，撤销（2019）鲁0282执异167号《执行裁定书》，判决解除对诉争房屋的预查封措施，停止对诉争房屋的执行。被告董延庚辩称，一、根据《最高人民法院关于人民法院复议和执行异议》的规定第二十六条第二款之规定，原告作为案外人执行异议不成立。二、一旦执行异议不成立，原告的其他诉讼请求也都无法依据，应当依法予以驳回。三、原告与第三人及银行之间的合同约定，均为债权的变化及转移，不是物权的变更，不能对抗被告依法对该三处房屋查封的效力。四、城阳法院对该三处房屋的民事判决书均缺乏事实依据，适用法律不当，依法应予撤销。第三人刘君明辩称，一、本案原告的执行异议诉求不能对抗本案被告的执行请求。二、涉案房屋商品房预售合同签订于2010年6月，2013年具备了办理转移房屋登记的条件，但原告没有配合第三人进行房屋所有权转移登记，后，恶意提起诉讼，要求解除房屋预售合同，其根本目的是在房屋明显增值的情况下，侵害第三人的财产利益。2010年6月18日，原告与第三人签订《青岛市商品房预售合同》（编号为：201000056175），约定由第三人购买原告开发销售的青岛市城阳区户房屋，总价款1296219元，其中首付款396219元，第三人在上海浦东发展银行股份有限公司青岛市南支行办理了按揭贷款支付了剩余购房款900000元，第三人为贷款银行办理了预售商品房按揭贷款抵押预告登记，后原告与第三人双方按约定交接了房屋。2014年6月23日，原告开始为第三人代偿拖欠的按揭贷款，2016年因第三人拖欠还款，上海浦东发展银行股份有限公司青岛市南支行对原告和第三人提起诉讼，经青岛市市南区人民法院审理于2017年8月做出（2016）鲁0202民初4708号民事判决书，判令原告对第三人的贷款债务承担连带清偿责任，直至2018年9月19日原告代为还清全部剩余贷款本息及诉讼费、律师费等，共计代偿1256184.26元。2010年7月26日，原告与第三人签订《青岛市商品房预售合同》（编号为：201000071910），约定由第三人购买原告开发销售的青岛市城阳区户房屋，总价款821159元，其中首付款247159元，第三人在中国银行股份有限公司青岛城阳支行办理了按揭贷款支付了剩余房款574000元，第三人为贷款银行办理了预售商品房按揭贷款抵押预告登记，后双方按约定交接了房屋。2014年4月，因第三人拖欠还款，中国银行股份有限公司青岛城阳支行对原告和第三人提起诉讼，经青岛市城阳区人民法院审理于2014年11月做出（2014）城商初字第547号民事判决书，判令原告对第三人的贷款债务承担连带清偿责任，2014年6月23日，原告开始为第三人代偿拖欠的按揭贷款，直至2018年9月19日还清全部剩余贷款本息及诉讼费、律师费等，共计代偿695986.28元。2010年6月18日，原告与第三人签订《青岛市商品房预售合同》（编号为：201000056183），约定由第三人购买原告开发销售的青岛市城阳区户房屋，总价款1344878元，其中首付款404878元，第三人在中国农业银行股份有限公司青岛高新区支行（原中国农业银行股份有限公司青岛蒙阴路支行、市南第四支行）办理了按揭贷款支付了剩余房款940000元，第三人为贷款银行办理了预售商品房按揭贷款抵押预告登记，后双方按约定交接了房屋。2014年6月24日，原告开始为第三人代偿拖欠的按揭贷款，2017年7月，因第三人拖欠还款，中国农业银行股份有限公司青岛高新区支行（原名称：中国农业银行股份有限公司青岛蒙阴路支行、中国农业银行股份有限公司青岛市南第四支行）对原告和第三人提起诉讼，经青岛市市南区人民法院审理于2018年3月做出（2017）鲁0202民初4126号民事判决书，判令原告对第三人的贷款债务承担连带清偿责任，直至2018年9月5日原告代第三人还清全部剩余贷款本息及诉讼费、律师费等，共计代偿1150142.29元。2018年6月20日，原告通过EMS特快专递向第三人发出三份《还款通知书》，要求第三人七日内向原告还清代偿三套房屋的按揭贷款，该三份特快专递未妥投，于2018年6月22日退回。2018年8月24日，原告基于与第三人的三套房屋的《青岛市商品房预售合同》在青岛市城阳区人民法院分别对第三人分别提起三个诉讼，诉请确认原告与第三人解除《青岛市商品房预售合同》、返还房屋、第三人配合办理解除商品房预售预告登记和网上签约、赔偿违约金等。原告履行全部保证责任后，于2018年12月27日通过EMS特快专递向第三人发出三份《解除青岛市商品房预售合同通知书》，要求第三人按照合同约定协助原告办理三套房屋的《青岛市商品房预售合同》网签合同解除手续，该特快专递于2018年12月28日妥投。2019年2月13日青岛市城阳区人民法院做出（2018）鲁0214民初7124号判决书、（2018）鲁0214民初7126号判决书，2019年3月13日做出（2018）鲁0214民初7125号判决书。（2018）鲁0214民初7124号民事判决书判决：一、确认原告中冶置业(青岛)有限责任公司与被告刘君明于2010年6月18日签订的《青岛市商品房预售合同》(合同编号为201000056175号)于2018年12月28日解除;二、被告刘君明于本判决生效后十五日内协助原告中冶置业(青岛)有限责任公司办理上述《青岛市商品房预售合同》的备案及预告登记撤销手续;三、被告刘君明于本判决生效后十五日内将位于青岛市城阳区户房屋(含1-1号地下室)腾退给原告中冶置业(青岛)有限责任公司，同时，原告应返还被告购房款1116279.88元;四、被告刘君明应支付原告中冶置业(青岛)有限责任公司代偿款1076245.14元、保险费3370.17元、违约金64810.95元，共计1144426.26元，扣除本判决第三项原告应返还被告的购房款1116279.88元后，被告还应支付原告28146.38元，于本判决生效后十日内付清;案件受理费16466元、保全费5000元，共计21466元，由被告刘君明负担。该判决于2019年6月11日生效。（2018）鲁0214民初7125号民事判决书判决：一、确认原告中冶置业(青岛)有限责任公司与被告刘君明于2010年7月26日签订的《青岛市商品房预售合同》(编号为201000071910)于2018年12月28日解除;二、被告刘君明于本判决生效后十五日内协助原告中冶置业(青岛)有限责任公司办理上述《青岛市商品房预售合同》的备案及预告登记撤销手续;三、被告刘君明应支付原告中冶置业(青岛)有限责任公司代偿款695983.76元、保险费2135元、违约金41057.95元，共计739176.71元;四、被告刘君明于本判决生效后十五日内将位于青岛市城阳区户房屋腾退给原告中冶置业(青岛)有限责任公司，同时，原告应返还被告购房款821159元，扣除本判决第三项被告应支付原告的款项739176.71元后，原告还应返还被告购房款81982.29元，于本判决生效后十五日内付清;案件受理费12012元，保全费4626元，共计16638元，由被告刘君明负担。该判决于2019年6月11日生效。（2018）鲁0214民初7126号民事判决书判决：一、确认原告中冶置业(青岛)有限责任公司与被告刘君明于2010年6月18日签订的《青岛市商品房预售合同》(合同编号为201000056183)于2018年12月28日解除;二、被告刘君明于本判决生效后十五日内协助原告中冶置业(青岛)有限责任公司办理上述《青岛市商品房预售合同》的备案及预告登记撤销手续;三、被告刘君明应支付原告中冶置业(青岛)有限责任公司违约金67243.90元、代偿款910093.55元、保险费3496.68元、诉讼费18387元、律师费12100元，共计1011321.13元;四、被告刘君明于本判决生效后十五日内将位于青岛市城阳区户房屋(含2-1号地下室)腾退给原告中冶置业(青岛)有限责任公司，同时，原告应返还被告购房款1135316.26元，扣除本判决第三项被告应支付原告的款项1011321.13元后，原告还应返还被告购房款123995.13元，于本判决生效后十五日内付清;案件受理费16904元，保全费5000元，共计21904元，由被告刘君明负担。该判决于2019年6月18日生效。对上述三判决进行统一结算后，原告应当退还第三人117823.04元（28146.38+21466-81982.29+16638-123995.13+21904）。另原告在该三案中分别诉讼主张第三人刘君明向原告支付合同总价款10%的违约金共计346225.6元（129621.9+82115.9+134487.8），三案判决书均未做处理。2019年7月1日，原告向青岛市城阳区人民法院提起（2019）鲁0214民初5735号商品房预售合同纠纷案，基于第三人未配合解除青岛市城阳区户房屋商品房预售预告登记，诉请第三人向原告支付违约金82115.9元；提起（2019）鲁0214民初5736号商品房预售合同纠纷案，基于第三人未配合解除青岛市城阳区户房屋商品房预售预告登记，诉请第三人向原告支付违约金134487.8元。青岛市城阳区人民法院于2020年6月29日做出（2019）鲁0214民初5735号民事判决书，判令第三人向原告支付违约金82115.9元；做出（2019）鲁0214民初5736号民事判决书，判令第三人向原告支付违约金134487.8元。另查明，被告董延庚与第三人之间的民间借贷纠纷，审判案号：(2012)即民初字第5871号，执行案号：（2013）即执字第650号。2013年3月5日，即墨区人民法院该案在执行过程中对青岛市城阳区户、19号楼2单元1102户、15号楼1单元201户三套房屋进行了查封，连续查封至今。青岛市城阳区人民法院于2019年5月22日向原告送达了（2018）鲁0214执1198号《执行裁定书》和《协助执行通知书》，对原告可能剩余应当退还给第三人刘君明的购房款25万元予以扣留。青岛市市北区人民法院于2019年5月29日向原告送达了（2014）北执字第821号《执行通知书》和《协助执行通知书》，对原告可能剩余应当退还给第三人刘君明的购房款65万元予以扣留。还查明：青岛市城阳区人民法院于2019年8月29日向本院送达了（2019）鲁0214执2630号《函》、（2019）鲁0214执2631号《函》、（2019）鲁0214执2632号《函》，该三份函内容说明了即墨区人民法院的预查封行为阻碍了原告对所有的位于青岛市城阳区房屋行使权利，要求解除（2013）即执字第650号案对三套房屋的预查封措施。上述事实有（2018）鲁0214民初7124号、7125号、7126号三份民事判决书及三案审判档案、（2018）鲁0214执1198号《协助执行通知书》和（2014）北执字第821号《协助执行通知书》、（2019）鲁0214执2630号《函》、（2019）鲁0214执2631号《函》、（2019）鲁0214执2630号《函》在案为证。本院认为，（2018）鲁0214民初7124号、（2018）鲁0214民初7125号、（2018）鲁0214民初7126号三商品房买卖合同纠纷案，买卖合同法律关系中涉及该三套房屋的物权，而（2013）即执字第650号执行案的执行内容为一般金钱债务，根据物权纠纷优先于债权纠纷的处理原则，应当先行处理商品房买卖合同纠纷。而（2013）即执字第650－2号执行裁定书基于第三人与原告签订的三份《青岛市商品房预售合同》，对原告名下该三套房屋采取了预查封措施，其预查封的目标针对的是第三人所签订的三份《青岛市商品房预售合同》项下的合同权利未来可能得到的上述三套房屋的所有权，预查封行为并未对《青岛市商品房预售合同》继续履行与否做出限制，原告因第三人违约而行使合同解除权利，该权利属于原告约定在先的合同权利，并在不动产登记机构进行了网上签约备案和预售预告登记，具有公示效力，在本院预查封前即已形成，青岛市城阳区人民法院根据专属管辖规定判决解除原告与第三人之间的商品房买卖关系并无不当。预查封措施只有在第三人取得房屋所有权后依法才能转为正式查封，当（2018）鲁0214民初7124号、（2018）鲁0214民初7125号、（2018）鲁0214民初7126号三案民事判决书判决第三人返还房屋实物、第三人配合撤销预售预告登记和网上签约备案时，房屋所有权登记在原告名下，尚未发生转移，第三人基于三套房屋所签订的《青岛市商品房预售合同》被解除，已不可能取得该三套房屋的所有权，预查封措施丧失查封基础，继续采取预查封措施限制原告对自己所有的该三套房屋行使所有权，导致预售预告登记无法解除，故应当解除本院对原告所有的该三套房屋的预查封措施。若被告不服（2018）鲁0214民初7124号、7125号、7126号三案民事判决书判决结果，可通过审判监督程序申请再审或提起案外人之诉途径进行救济。关于（2018）鲁0214民初7124号、（2018）鲁0214民初7125号、（2018）鲁0214民初7126号三案民事判决书确定原告应当退还给第三人的购房款117823.04元，因原告与第三人签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第二条、第八条约定：第三人如逾期30日未配合撤销《青岛市商品房预售合同》登记手续，第三人需按合同总价款的10%向原告支付违约金，原告就该部分权利向青岛市城阳区人民法院提起诉讼，其中（2019）鲁0214民初5735号商品房预售合同纠纷案原告诉请第三人赔偿违约金82115.9元，（2019）鲁0214民初5736号商品房预售合同纠纷案原告诉请第三人赔偿违约金134487.8元，现（2019）鲁0214民初5735号和（2019）鲁0214民初5736号两案民事判决书已判决支持了原告的诉讼请求，两判决确定第三人应给付原告违约金合计216603.7元，原告应退还给第三人的购房款117823.04元与第三人应赔偿给原告的216603.7元违约金相互冲抵，原告不需要返还第三人购房款。庭后经本院查询（2019）鲁0214民初5735号和（2019）鲁0214民初5736号审判档案，2020年7月12日青岛市城阳区人民法院通过人民法院报公告方式向第三人送达了（2019）鲁0214民初5735号和（2019）鲁0214民初5736号两案民事判决书，上诉期满后，第三人未上诉，两民事判决书生效。原告要求被告董延庚赔偿自2019年9月20日起至解除（2013）即执字第650－2号执行裁定对原告所有的青岛市城阳区房屋的预查封措施期间的利率损失，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条（一）项之规定，判决如下：一、解除对位于青岛市城阳区户房屋的查封，不得对该三套房屋进行执行；二、驳回原告中冶置业（青岛）有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费34498元，由被告董延庚负担。原告中冶置业（青岛）有限责任公司已预交人民币34498元，本院退回34498元。被告董延庚应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币34498元，拒不交纳的，本院依法强制执行如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  周学成人民陪审员  管益林人民陪审员  李 伟二〇二〇年十月二十六日书 记 员  宫宇津附相关法律条文：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条（一）项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。