江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3360号原告：盐城欣嘉物业管理有限公司，统一社会信用代码913209902575386936B，住所地盐城市亭湖区伯乐嘉园****。法定代表人：陆留红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王建淦，该公司员工。委托诉讼代理人：高仕进，江苏济州律师事务所律师。被告：吴勇，男，1978年8月8日生，住盐城市亭湖新区。原告盐城欣嘉物业管理有限公司（以下简称“欣嘉物业公司”）与被告吴勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于同年9月10日公开开庭进行了审理。原告欣嘉物业公司的委托诉讼代理人高仕进、王建淦，被告吴勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欣嘉物业公司提出如下诉讼请求：判令被告支付拖欠的物业服务费7815元（从2012年1月1日起至2020年12月31日止）（庭审中陈述物业费构成如下：物业服务费7815元=135.84㎡*0.5元/㎡/月*108个月+80元/年公共水电分摊费用*6年）。事实和理由：被告购买了加州东郡小区某室物业，并实际居住至今。自2012年1月1日起，被告一直拒交物业服务费，原告虽多次催缴，被告均以种种理由搪塞，不予支付。原告认为原告提供了物业管理服务，被告应当依法交纳物业服务费。其拒不交纳物业服务费的行为，违反了有关物业管理方面的法律法规，依法应当承担违约责任。现原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判令被告立即支付拖欠的物业服务费。被告吴勇辩称：对原告主张的物业费金额没有异议。但是我不同意缴纳。1、小区门口以前的河是活水，现已经成了死水河。因物业从来不去清理杂草也不换水，且门口有一段河被物业填起来栽种了树，导致我家门口现在蚊虫太多，无法入住。2、有一年刮台风，导致我家房屋前面的玻璃因屋顶的碎砖头砸下来被砸坏了三块，物业公司只更换了其中一块。3、我家门口的凉亭从入住开始就裂缝，物业公司也不进行维护。4、买房不到一年，装修结束后入住不到半年，一楼墙体开始下沉，我自己多次维修，最近一次我花了较大费用将下沉问题维修好了。最初发现问题时就告诉物业公司的，让其来处理，物业公司一直没有处理这事。现在我自行修好了，物业公司却主张物业费了。5、我的车停在地下室时，被划了，告诉物业公司，也没有帮我查出来，调监控录像发现是监控盲区。还有一次车后备箱被盗了，报警后，不知道物业公司有没有进行巡查，警察出警时说是监控探头是歪的，后未查找出结果。当时损失主要是价值三千元的烟酒。6、一开始时小区环境很好，后物业公司将小区大门口进口处用桩钉起来，使路面变窄了。在门口用不锈钢搭了几个凉亭，破坏了小区整体形象。原告为证明其主张向本院提交了以下证据：1、物业收费价格备案表及项目中标基本情况；2、前期物业服务合同；3、2010年6月份原物业公司（江苏恒源物业管理有限公司）与业主签订的物业服务委托合同一份，其中约定：“第二十一条物业管理服务费用及相关事项……（二）楼道公共照明费及维修费按每年20元/年.户收取”；4、2018年8月25日催缴物业费的律师函以及2020年4月催缴物业费的催缴通知单及照片。被告为证明其主张向本院提交证据如下：照片6张。本院根据双方当事人举证及陈述，审核认定本案事实如下：吴勇系市区长亭路西区15号加州东郡小区某室的业主，其房屋面积为135.84㎡。2011年10月20日，原告欣嘉物业公司（乙方）与盐城市亭湖区金马置业有限公司（甲方，以下简称：金马公司）签订《前期物业服务合同》一份，主要内容有：一、物业基本情况：物业名称，伯乐嘉园；物业类型，多层、高层、商业；座落位置：亭湖经济开发区经二路两侧；建筑面积142500平方米。二、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理鼓舞包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）。2、物业共用设施设备的维修、养护和管理。（物业共用设施设备明细见附件四）3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。三、在物业管理区域内，乙方提供的其他服务由甲乙双方另行协商。四、乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准附件五）。五、单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。六、本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层用房0.50元/月.平方米;高层用房：1.20元/月.平方米（含电梯运营，管理费用）；商办用房：1.30元/月.平方米。七、物业服务费用（物业服务资金）按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日和12月31日前履行交纳义务。合同期限自2011年10月20日起至业委会选聘新的物管企业止。庭审中双方当事人对下列事项产生产生分歧：1、关于小区卫生、绿化环境、设施维护、安保等问题吴勇陈述：小区门口的一条河被物业公司占用至今；我家没有对门前的河进行隔断，也没有种植物，水草长的很深，物业公司没有进行清理；我家房屋前后玻璃就是台风导致的，当时找物业公司，物业公司表示会为我更换，但至今未换；物业公司应当对我家门前凉亭进行维护，但其未进行维护；物业上的费用支出从未让我签字认可过；针对我的车辆被划、被盗问题，物业公司应当加强保安力量和管理。我们有权更换物业公司。欣嘉物业公司陈述：小区里的河原是连通到外面的朝阳河的，但是后来朝阳河变成了臭水沟了，导致小区里的河不流通了。现在政府正在整治朝阳河。被告是住在一楼的，被告家门口就是一个小院子，院子前面是河，有点蚊虫是不可避免的，但是肯定不至于影响居住。被告家门前的河，一楼的业主会进行隔断，导致变成了泗水，业主自己在里面种植物，之后我公司就不再清理了。关于被告家玻璃被砸坏一事，有一块是因为刮风导致瓦片掉落砸坏的，我公司已为其更换了，其他两块是自然损坏，应由被告自行维修。凉亭是用防腐的木料做的，时间长了开裂也很正常。被告所说的下沉问题与房屋的主体结构没有关系，是因为被告家楼下是人防工程，当时开发商为了造型好看，给被告家加了一截矮墙。这是开发商的事，被告向我公司反映后，我们找开发商沟通了这件事，物业公司只能从中协调，开发商不处理，物业公司也没办法。小区门口的不锈钢凉亭是保安的值班室。路桩是为了防止某些业主停车占用消防通道，是离路牙半米左右开始打桩的，只打了一边，有四五米长。关于监控，监控都是根据当时的设计安装的，有死角是肯定的，被告的车辆被划被盗是人为的，可能侵权人在实施上述行为时就将摄像头扳偏了，探头正常也有人维护，小区保安每隔一个小时巡视一次，5个保安轮流巡视。2、关于原告主张的公共水电分摊费用欣嘉物业公司陈述，在委托合同中第二十一条第二项约定的是20元/年。随着物价上涨，根据市场行情进行了调整，于2015年调整到80元/年，调整的情况在小区进行公示的。物价部门对该部分费用标准没有明确规定。现在向被告主张的6年是从2015年至2020年，2015年之前的几年都没有主张。原告于庭后向法庭陈述，其主张的公共水电分摊费是参照提供的江苏恒源物业公司与业主签订的前期物业委托合同中的收费标准。吴勇陈述，如果有相应的国家标准，我没意见。本院认为：本案中，金马公司与原告（物业服务企业）就伯乐嘉园小区物业服务签订了前期物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对包括被告吴勇在内全体业主具有约束力。现原告在伯乐嘉园小区为业主提供物业服务，被告在该小区实际接受服务，故原告有权要求被告按照约定支付物业服务费。（二）关于原告请求的物业服务费用金马公司与原告签订的滨河人家小区物业管理合同中明确约定多层用房物业费收取标准为0.5元/月/平方米，该约定未超出规定的范围。原告有权据此按照被告房屋的实际面积收取物业费。关于收取物业服务费的期限，双方一致确认，原告从2011年年底在该小区提供物业服务以来被告未曾向原告缴纳过物业费。根据前期物业服务合同关于物业费交纳事宜的约定，即物业费每半年交一次，业主应在6月30日和12月31日前履行交纳义务，现原告主张被告承担从2012年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张收取的公共能耗费问题。因原告与开发商所签订的前提物业服务合同中并未涉及该项费用，本案中原告亦未提供其他依据。故本院对其该项主张，暂不予支持。如确发生原告为被告代付公共能耗费用的情形，原告可进一步提供相关证据，另行主张。关于被告提出的各种拒付物业服务费理由：小区环境卫生、公共设施破损、安保问题，原告均作出的对应的说明。小区物业服务是一种动态的、持续性的服务，不能简单地以某一时间、某一特定地点发生的事件来简单判断物业服务是否符合合同约定或达到国家标准。本案中被告所反映的问题，原告庭审中表明已经回应，对于涉及开发商等其他第三人的行为亦不属于物业服务的范围，故不宜认定物业服务存有明显不达标的问题，被告以此拒交物业费的依据不足。原告在今后的物业管理服务中也应当积极改善和提升物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，与业主共同创造幸福家园。据此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告吴勇应于本判决生效后十日内支付原告盐城欣嘉物业管理有限公司物业服务费人民币7335元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴勇负担。本判决为终审判决。审判员 夏 凡二〇二〇年十月九日书记员 夏正途附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。