陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                               （2020）陕0102民初8186号 原告（案外人）：王西京，男，1946年8月22日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：赵平，陕西泽界律师事务所律师。委托诉讼代理人：贡瑶佳，（实习），陕西泽界律师事务所律师。被告（申请执行人）：郑建军，男，1957年8月10日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：马聪，陕西同步律师事务所律师。委托诉讼代理人：张开甲，（实习），陕西同步律师事务所律实习律师。被告（被执行人）：陕西源信投资管理有限公司，住所地西安市碑林区摩登COM.S单元802室。法定代表人：刘政，总经理。委托诉讼代理人：刘震，陕西海普瑞诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王普，（实习），陕西海普瑞诚律师事务所律师。原告（案外人）王西京与被告（申请执行人）郑建军、被告（被执行人）陕西源信投资管理有限公司（以下简称源信公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（案外人）的委托诉讼代理人赵平、贡瑶佳，被告（申请执行人）郑建军及其委托诉讼代理人马聪、张开甲、被告（被执行人）陕西源信投资管理有限公司的委托诉讼代理人刘震、王普到庭参加审理。本案现已审理终结。原告（案外人）王西京向本院提出诉讼请求，1、终止对位于西安市高新区锦业路76号“锦业76文化创意园SOHO空间”项目小区8幢4单元1层8-40101号、8幢4单元1层8-40301号房屋的拍卖行为；2、确认位于西安市高新区锦业路76号“锦业76文化创意园SOHO空间”项目小区8幢4单元1层8-40101号、8幢4单元1层8-40301号房屋的所有权归原告所有；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：郑建军因与陕西源信投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，在强制执行过程中，西安市新城区人民法院对位于西安市高新区锦业路76号“锦业76文化创意园SOHO空间”项目小区8幢4单元1层8-40101号、8幢4单元1层8-40301号房屋采取了拍卖措施。原告在得知该情况后，向新城区人民法院提出执行异议申请，请求依法终止对上述房屋的拍卖措施。新城区人民法院经审理后，作出“（2020）陕0102执异68号”《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告于2013年1月5日通过作品等价置换的方式购买了陕西班博材料新技术有限公司开发建设的涉案房屋，双方依法签订了《书画置换协议》及《商品房买卖合同》。嗣后原告依约向陕西班博材料新技术有限公司交付了置换作品，陕西班博材料新技术有限公司于2013年1月5日亦向原告支付了涉案房屋，原告业已对房屋进行了占有、装修及实际使用，已依法取得了涉案房屋的所有权。陕西源信投资管理有限公司虽称其与陕西班博材料新技术有限公司签订有《商品房买卖合同》，但据原告了解二者并非真实的房屋买卖关系，而是为了临时抵债及担保（陕西班博材料新技术有限公司已证实），且其合同形成于原告所签订合同之后，不具有任何优先性，涉案房屋依法应归原告所有，已完全可以排除郑建军的执行，新城区人民法院对涉案房屋采取执行措施明显不当。被告郑建军辩称，一、原告王西京对本案所涉锦业76项目8-40301、8-40101号房屋不享有足以排除强制执行的所有权或者物权期待权。原告并非不动产登记的房屋所有权人。涉案房屋网签备案在被执行人源信公司名下。原告提供的房屋买卖合同既无签约日期，也未经网签备案,在长达六年多之久未经网签备案，不合情理。其提供的加盖有班博公司数字芯片印章的置换收条中“书画清单”日期为2013年1月5日，而班博公司的印章刻制备案时间为2016年7月13日，2013年1月5日形成的文件不可能加盖2016年的印章，足以证明置换收条及“书画清单”系事后伪造。涉案房屋2016年8月即已交付源信公司，新城法院于2019年8月13日查封涉案房屋。在人民法院查封并确认房屋状态的情况下，原告于2019年10月8日才在小区物业处办理收房入住手续。在人民法院查封房屋的情况下，任何人均无权擅自进入房屋，变动房屋状态。这一行为亦可看出，原告与班博公司串通妨碍法院执行。二、涉案房屋系源信公司的合法财产，原告要求对涉案房屋确权的请求不能成立。涉案房屋早已网签备案登记在源信公司名下，源信公司已经通过以物抵债形式支付了房款。源信公司已占有使用并控制房屋。涉案房屋已经成为源信公司的合法财产。原告要求对涉案房屋确权的请求不能成立，亦不符合房屋买卖确权的条件。三、原告虚假陈述、伪造证据，是为了妨碍人民法院执行，拖延执行时间。被告陕西源信投资管理有限公司辩称，一、《以房抵债合同》及附件系双方真实意思表示，合同合法、有效，双方基于涉案房屋的买卖合同已经履行。2016年7月16日，陕西源信投资管理有限公司（以下称“陕西源信公司”）与陕西班博材料新技术有限公司（以下称“陕西班博公司”）签订《以房抵债合同》。合同鉴于条款约定：经双方协商一致，确定附件《抵债房产清单》中商品房用于冲抵借款本金及欠付利息。此后，在合同履行中，陕西源信公司通过减扣借款本金及利息的方式，向陕西班博公司支付了8-40101号和8-40301号房屋的购房款，陕西班博公司亦向陕西源信公司交付了涉案房屋，因此，双方基于涉案房屋的买卖合同已经实际履行。二、2016年8月，陕西源信公司与西安胜家物业管理有限公司签订《物业服务协议》，领取钥匙、水卡、气卡等，实际占有、使用涉案房屋至今。2016年8月22日和8月25日，陕西源信公司与西安胜家物业管理有限公司关于涉案房屋8-40101号和8-40301号分别签订了《物业服务协议》、业主登记表、承诺书，领取了钥匙、水卡、气卡等，完成收房手续，并实际占有、使用涉案房屋至今。故陕西源信公司系涉案房屋的所有权人，王西京的诉请违背事实，应当依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王西京为证明其主张向法庭提交如下证据：1、《书画置换协议》一份，2、《商品房买卖合同》两份，3、《置换书画收条》一张， 4、《情况说明》一份，5、《锦业76号业主登记表》（包括入住资料领取清单，房屋维修申请表，物业服务协议，临时管理规约承诺书，临时管理规约、证明各两份）、收款收据两张，拟证明原告已对房屋进行了占有、装修及实际使用，已取得了涉案房屋的所有权。被告郑建军对以上证据真实性均不予认可，认为《置换书画收条》系伪证，收条的印章刻制备案时间是2016年7月13日，不可能在2013年1月5日出现。书画置换协议，上面有加盖的班博公司的印章，与被告在执行异议听证中看到的原件不一致，原告与班博公司存在串通的可能性。被告源信公司质证同被告郑建军。庭审中，原告称其在执行异议听证中向法庭提交的书画置换协议原件确实没有加盖班博公司的公章，不清楚什么时候加盖也不知道为什么。被告郑建军向本院提交涉案两套房屋商品买卖合同两份、网签登记备案信息两份、以房抵债合同一份及物业交接手续等。拟证明，涉案房屋备案在源信公司名下并已实际交付。被告源信公司举证基本与被告郑建军一致。原告王西京认可涉案房屋网签登记备案在被告源信公司名下，但认为源信公司与班博公司系以房抵债关系，源信公司并未实际占有，不享有房屋产权。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1、郑建军诉陕西源信投资管理有限公司民间借贷纠纷一案，西安市新城区人民法院于2019年作出（2019）陕0102民初4777号民事调解书，确认源信公司应向郑建军支付借款本金及利息贰仟余万元。调解书生效后，源信公司未按调解书履行，郑建军于2019年7月17日向西安市新城区人民法院申请强制执行。我院于2019年8月13日作出（2019）陕0102执3068号之一执行裁定书查封网签登记备案在被告（被执行人）源信公司名下位于西安市高新区锦业路路16号锦业76文化创意园SOHO空间8幢40101室、40301室的房屋。并于同日向西安市不动产登记服务中心送达。2019年8月16日作出（2019）陕0102执3068号之二执行裁定书决定拍卖该房产。同年十月对上述两处房产张贴封条。原告王西京向本院提出执行异议。我院于2020年8月6日作出（2020）陕0102执异68号执行裁定书，裁定驳回了原告王西京的异议请求。2、2013年1月5日，陕西班博材料新技术有限公司（以下简称班博公司）戴其生与王西京签订《书画置换协议》，约定王西京用其国画作品11幅作价702万元，置换班博公司开发的锦业76项目8号楼40101、40301房屋两套，王西京应于2013年3月15日前将以上书画交至班博公司作为置换两套房屋的房款。3、王西京与班博公司签订《商品房买卖合同》，约定王西京购买陕西班博材料新技术有限公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号、40301号房屋，房屋面积分别为250.12平方米、250.81平方米，价款分别为3876860元、3135125元。并约定房屋交付时间为2013年5月31日前。但该合同双方未注明签订时间。4、陕西班博材料新技术有限公司与陕西源信投资管理有限公司于2013年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定陕西源信投资管理有限公司购买陕西班博材料新技术有限公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋，于2013年9月10日在房地产管理机关办理了该房屋的登记备案手续，买受人登记在源信公司名下。2015年9月18日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陕西源信投资管理有限公司购买陕西班博材料新技术有限公司开发的位于西安市高新区XX路XX号XX园XX幢XX单元XX层XX号房屋，并于2015年9月22日在房地产管理机关办理了该房屋的登记备案手续，买受人登记在源信公司名下。2015年9月23日，陕西班博材料新技术有限公司向陕西源信投资管理有限公司提交《换房申请》，载明：由于本公司不能按时交房，拟将你公司购买的“锦业76号”房产中房号为8-10101（合同登记号：Y14012659）置换为房号为8-40101（合同登记号：Y15109919）。5、陕西源信投资管理有限公司（甲方）与陕西班博材料新技术有限公司(乙方)于2016年7月16日签订《以房抵债合同》，载明：2012年7月13日至2014年6月29日，乙方分5次从甲方借款人民币35000000元，乙方将锦业76号小区的39套房屋及9个车位网签给甲方为5笔借款作担保，并签署了对应的《商品房买卖合同》，见附件1。截止2016年4月25日，乙方仍欠甲方借款本金32537771元。截止2016年7月16日欠利息5280534.12元，合计37818305.12元。经双方协商一致确定将剩余商品房及相关车位(具体见附件2《抵债房清单》及附件3《抵债车位清单》)全部用于冲抵上述借款本金及2015年欠付利息共计35358771元，2016年欠付利息由甲乙双方协商解决。乙方应在本合同签署之日起7日内将上述房屋、车位交付甲方。甲方为支持乙方，允许在合同生效后10个月内不单方面对上述房屋及车位做任何处置，允许乙方10个月内进行赎回，赎回金额对应原抵押金额及支付赎回期间的利息。在上述房屋符合办理房屋产权证条件后30日内，乙方有义务协助甲方办理上述房屋的房屋产权证书。该合同附件2《抵债房产清单》包含8幢40301号房屋（合同登记号：Y13102775）、8幢10101号房屋（合同登记号：Y14012659）。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         本院认为，在执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案诉辩焦点在于：1、原告王西京是否按照与班博公司约定支付涉案房屋对价。本案中，王西京与班博公司约定王西京应于2013年3月15日前将以上书画交至班博公司作为置换两套房屋的房款。庭审中其自称交付画作时未向开发商索要收条，之后在执行异议阶段，为完善证据，让班博公司补制。如此巨额价值画作，作为购房款，原告未及时向开发商索要相关支付凭证，亦无其他证据证明，原告解释与常理不符，班博公司出具收条在本院对涉案房屋查封之后，故对王西京主张2013年1月5日向班博公司交付画作时间本院不予采信。2、原告王西京是否实际占有使用涉案两处房屋。庭审中，原告称其于2019年10月8日，办理了涉案房屋收房入住手续，签订了上述房屋业主登记表，与西安彩胜家物业管理有限公司锦业76服务处签订了物业服务协议，领取了水卡、气卡、入户门钥匙等物品。被告源信公司称其于2016年8月办理了涉案房屋收房入住手续，领取了水、电、气卡及钥匙，并签订了业主登记表、物业服务协议。双方均称对方提交的交房手续无班博公司盖章确认，不予认可对方实际占有涉案房屋。结合本院对涉案房屋查封时间和实体查封方式（于入户门张贴封条），本院对于双方主张的实际占用涉案房屋均不予采信。综上所述，源信公司办理了涉案房屋网签登记备案手续，原告王西京向本院提交的证据不足以证明该备案登记错误，不能证明其对涉案房屋享有排他性民事权益。本院依法对涉案房屋采取的强制执行措施正确。原告王西京诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条（二）规定，判决如下：驳回王西京的诉讼请求。案件受理费60884元，由原告王西京负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                     审  判  长   胡九红人民陪审员   黄  亚人民陪审员   张  颖    二〇二〇年十月二十二日                               法 官 助 理   王    适                              书  记  员   张 亚 兰 1