山东省平度市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0283民初4107号原告：青岛平度市市政物业管理有限公司，住所地：平度市人民路**，统一社会信用代码：91370283MA3CHPPB3U。法定代表人：祝建霖，总经理。委托诉讼代理人：林歧召，山东道安（平度）律师事务所律师。被告：董月彬，男，1962年8月20日生，汉族，住平度市。委托诉讼代理人：辛光磊，男，汉族，系平度宏伟法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘松君，男，汉族，系平度宏伟法律服务所法律工作者。第三人：平度市李园街道府君庙村村民委员会，住，住所地平度市李园街道办事处府君庙村/div>法定代表人：刘爱忠，村委会主任。原告青岛平度市市政物业管理有限公司（以下简称：市政物业公司）与被告董月彬、第三人平度市李园街道府君庙村村民委员会（以下简称：府君庙村委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告市政物业公司的委托诉讼代理人林歧召、被告董月彬及其委托诉讼代理人辛光磊和刘松君到庭参加诉讼；第三人府君庙村委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告市政物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付截止到2020年2月29日太泉美域小区6-1-402户物业费为3376.18元，违约金3038.56元；22-3-501户物业费为1123.92元，违约金是842.94元。共计8381.6元。2、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告签订物业服务合同，原告为被告提供物业服务。截止到2020年2月29日，被告的太泉美域小区6-1-402户物业费为3376.18元，违约金3038.56元；22-3-501户物业费为1123.92元，违约金是842.94元。共计8381.6元。经原告多次收取，被告拒不给付。请求法院判如所请。被告董月彬辩称，被告是府君庙村村民，拆迁时就已确定村民不交物业费，原告从未向府君庙村绝大多数村民个人收取或主张物业费就是例证，因此，应驳回原告对被告的诉讼请求。被告与原告从未就6-1-402户房屋签定过物业服务合同，2019年10月14日被告拿取6-1-402户房屋钥匙时，原告让被告在一份空白的前期物业服务合同上签名，而根据《青岛市物业管理条列》的规定，前期物业服务合同是建设单位与物业服务企业签定的合同，且合同期限不得超过二年，原告的前期物业合同应因超期而失效，原告应提供证据证明该合同现仍有效。另外，根据该条例第27条的规定，如原告依据该前期物业服务合同收费，应根据物业销售合同的约定进行，原告应提供该合同。被告于2019年9月3日才将6-1-402户房屋欠开发商的房款58892.1元房款交清，开发商出具了领钥匙通知单，但由于物业公司拒不给房屋钥匙，直到2019年10月14日被告报警后，才取得房屋钥匙，即便被告应交物业费，也应从2019年11月起开始计算。另外，在被告收到的前期物业服务合同中并未对物业服务费的收费标准进行约定，原告主张的物业费无依据。22-3-501号房屋，被告收到的是青岛乐居物业管理有限公司的业主手册，从未与原告签定过物业服务协议，原告起诉无依据。2020年5月15日，在被告居住的太泉美域社区的各住户的外门上均粘贴有署名为“府君庙村委办公室、府君庙村委物业服务中心”发出的一份通知，从该通知上看原告主体资格不适格，应驳回原告的起诉。如果原告确系为太泉美域社区提供物业服务，被告也应缴纳物业费，由于原告连基本的卫生清理、大门看护都没有做到，原告也应少收或不收物业费。本院经审理确认事实如下：平度市李园街道府君庙村旧城改造后，建设了府君庙安置区（属于平度市李园街道太泉美域小区），府君庙安置区业主隶属于第三人府君庙村委会行政管理。第三人府君庙村委会将村民分成本村村民和新居民及外来人员，安置区：其中本村村民464户，总专用建筑面积45940.73平方米；其中新居民及外来人员392户，总专用建筑面积36771.65平方米。并决定：本村村民的安置房物业费由村委会向物业公司交纳（本村村民享受第三人府君庙村委会福利待遇），新居民及外来人员的安置房物业费由各业主自己交纳（不享受本村村民福利待遇）。被告董月彬被划分属于平度市李园街道府君庙村新居民及外来人员部分，其所属的涉案小区高层6号楼1单元402户，多层22号楼3单元501户在其中，不享受本村村民物业费福利待遇。第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司，原告市政物业公司以涉案高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元中标，取得该府君庙安置区的物业服务资格。原告市政物业公司与第三人府君庙村委会（代表**本村村民）于2016年11月签订涉案小区多层住宅安置房物业服务合同，合同期限为：自2016年12月18日至2021年12月17日止，多层安置楼房物业费按建造面积每月每平方0.49元收取，每月每户公共照明费2元。由第三人府君庙村委会每三个月向原告市政物业公司支付一次，每次支付时间为上一个月的25日前。又于2017年9月签订涉案小区高层住宅安置房签订物业房屋合同，合同期限为：自2017年10月1日起至2020年9月30日止，高层楼房物业费按建造面积每月每平方1.38元收取，每月每户公共照明费2元。由第三人府君庙村委会每六个月向原告市政物业公司支付一次，每次支付时间为上一个月的25日前。第三人府君庙村委会（代（代表**本村村民）以预交方式准时向原告市政物业公司交纳物业服务费至今。而原告市政物业公司与新居民及外来人员的安置房业主实际履行交纳物业费的方式：是每月的25日交纳当月的物业费。2019年10月14日原告市政物业公司（甲方）与被告董月彬（乙方）就涉案小区高层6号楼1单元402户房屋又签订了《前期物业服务协议》，约定：被告董月彬按照该楼房的建筑面积每月每平方1.38元向原告市政物业公司交纳物业服务费，每月每户公共照明费2元，办理手续时一次预交纳一年物业服务费。乙方不按本协议的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交从逾期之日起按每天千分之二支付违约金。涉案多层22号楼3单元501户房屋，于2016年5月30日交付给被告董月彬，预测建筑面积为91.48㎡（尚未实测面积），被告于2017年5月4日向原告交清了22-3-501户房屋2016年6月至2018年2月的物业费及公共照明费（每月每户2元）合计982.8元。自2018年3月起至今，被告董月彬未向原告交付物业费及公共照明费。平度市李园街道府君庙村安置区高层楼房，由平度市李园街道办事处、青岛兴东房地产开发有限公司（开发商）和第三人府君庙村委会共同组织，于2017年9月20日至21日在平度市人民大会堂为府君庙村安置区业主分房，业主选定房屋后，定于同月27日至28日到所属物业服务公司处领取房屋钥匙交接房屋。因有部分业主需要补交超出应分面积的房款，该部分业主补交齐所属房屋房款后，才能领取房屋钥匙。因被告董月彬申请调整房屋，于2017年10月1日选定了涉案高层6号楼1单元402户房屋实测建筑面积为83.02㎡（原告收取物业费主张建筑面积82.91㎡）。属于需要补交超出应分面积的房款的部分业主，需要补交所属房屋房超出面积的房款约70000元，但被告董月彬没有按照规定及时交纳该房款，直到2019年9月3日才通过银行转账交齐了该房款。2019年10月14日才到原告市政物业公司处领取了该房屋的钥匙。被告董月彬至今没有向原告交纳该楼房的物业费及公共照明费。自2018年3月1日起至2020年2月29日止，涉案多层22号楼3单元501户房屋24个月物业费1123.92元（包括每户每月公共照明费2元）；自2017年10月1日起至2020年2月29日止，涉案高层6号楼1单元402户房屋29个月的物业费3376.18元（包括每户每月公共照明费2元）。涉案府君庙村安置区至今没有成立业主委员会。本院认为，第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司，原告市政物业公司以涉案高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元中标，取得该府君庙安置区的物业服务资格。第三人府君庙村委会（代表4（代表**本村村民）政物业公司分别于2016年11月签订多层住宅安置房物业服务合同和2017年9月签订高层住宅安置房签订物业服务合同，是双方真实意思的表示不违背法律和行政法规的规定，合法有效，本院予以确认。并且双方已按照合同约定实际履行。涉案府君庙村安置区没有成立业主委员会，第三人府君庙村委会通过公开招投标方式为该安置区选定了原告市政物业公司，原告市政物业公司已按照合同约定履行了物业服务义务，第三人府君庙村委会已代替本村村民464户完全履行了合同义务，本村村民464户占全体业主二分之一以上，其总专用建筑面积占全体业主房屋专用建筑总面积的二分之一以上。况且该安置区没有成立业主委员会，由于业主隶属于第三人府君庙村委会行政管理的特殊性，新居民及外来人员392户应当服从第三人府君庙村委会代表全体安置区房业主通过公开招投标方式对外选任物业服务公司的统一管理，应当按照君庙村委会与市政物业公司约定的按照中标高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元向原告市政物业公司履行交纳物业服务费的义务。被告董月彬属于第三人府君庙村委会划分的新居民及外来人员392户中的业主，应当按照君庙村委会与市政物业公司约定的按照中标高层楼房物业费每月每平方1.38元、多层楼房物业费每月每平方0.49元向原告市政物业公司履行交纳物业服务费的义务。况且，新居民及外来人员392户的业主中也按照原告市政物业公司中标的物业费价格，不同程度地履行了向原告市政物业公司交纳物业服务费的义务。即使没有与原告市政物业公司签订书面的物业服务合同，也应视为该392户业主对原告市政物业公司中标的物业费价格的认可，已形成了事实的物业服务合同关系。原告市政物业公司已按照物业合同约定履行了物业服务义务，业主就应当按照合同约定履行交纳物业费及公共照明费义务。原告市政物业公司已向被告董月彬提供了物业服务，被告应当按照约定向原告交纳物业服务费。原告市政物业公司主张要求被告董月彬交纳自2018年3月1日起至2020年2月29日止，涉案多层22号楼3单元501户房屋24个月物业费1123.92元（包括每户每月公共照明费2元）；自2017年10月1日起至2020年2月29日止，涉案高层6号楼1单元402户房屋29个月的物业费3376.18元（包括每户每月公共照明费2元）。事实清楚，证据确凿，本院予以支持。被告董月彬没有按照合同约定向原告交纳物业服务费构成合同违约，应当承担逾期付款的违约责任。原告要求被告按照合同约定的日千分之二支付违约金过高。结合案件具体情况调整为原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算。被告董月彬辩称，被告是府君，被告是府君庙村村民，定村民不交物业费，原告从未向府君庙村绝大多数村民个人收取或主张物业费就是例证，因此，应驳回原告对被告的诉讼请求。被告于2019年9月3日才将6-1-402户房屋欠开发商的房款58892.1元房款交清，开发商出具了领钥匙通知单，但由于物业公司拒不给房屋钥匙，直到2019年10月14日被告报警后，才取得房屋钥匙，即便被告应交物业费，也应从2019年11月起开始计算。如果原告确系为太泉美域社区提供物业服务，被告也应缴纳物业费，由于原告连基本的卫生清理、大门看护都没有做到，原告也应少收或不收物业费。根据《物业管理条例》第十一条第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。第十二条第（六）项规定，决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么因不构成根本性违约不能成为业主拒交物业费的合法理由。所以，被告主张拒绝向原告交付物业费，本院不予支持。被告主张自。被告主张自己是府君庙村村民，定村民不交物业费，原告从未向府君庙村绝大多数村民个人收取或主张物业费，因此，应驳回原告对被告的诉讼请求。因被告的该主张，涉及第三人府君庙村委会自治组织的自治范畴，不属于人民法院民事受案范围，所以对于被告的该主张，本院不予审理。由于被告的涉案房屋属于与第三人府君庙村委会的拆迁安置房，第三人府君庙村委会规定全部业主统一于2017年9月21日-22日选房，于2017年9月27日-28日到所属物业服务公司处领取房屋钥匙交接房屋（其中包括部分业主需要补交超出应分面积的房款，该部分业主补交齐所属房屋房款后，才能领取房屋钥匙）。因被告董月彬申请调整房屋，于2017年10月1日选定了涉案高层6号楼1单元402户房屋实测建筑面积为83.02㎡（原告收取物业费主张建筑面积82.91㎡）。属于需要补交超出应分面积的房款的部分业主，需要补交所属房屋房超出面积的房款约70000元，但被告董月彬没有按照规定及时交纳该房款，直到2019年9月3日才通过银行转账交齐了该房款。由于安置区房的特殊性，及被告的过错造成其2019年10月14日才到原告市政物业公司处领取了该房屋的钥匙。2017年10月1日选定了涉案高层6号楼1单元402户房屋，被告就应当补交所属房屋房超出面积的房款约70000元并领取房屋钥匙。但被告没有补交所属房屋房超出面积的房款约70000元并领取房屋钥匙，应视为平度市李园街道办事处、青岛兴东房地产开发有限公司（开发商）和第三人府君庙村委会共同向被告交付了该房屋，被告应当自2017年10月1日开始就应当承担交纳该房屋物业费的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之的规定，判决如下：一、被告董月彬支付原告青岛平度市市政物业管理有限公司平度市李园街道太泉美域小区6号楼1单元402户房屋的物业费3376.18元（包括每月每户公共照明费2元）及违约金606.59元（自2017年10月1日起至2020年2月29日止期间，详见附表一），于本判决生效后十日内付清；二、被告董月彬支付原告青岛平度市市政物业管理有限公司平度市李园街道太泉美域小区22号楼3单元501户房屋物业费1123.92元（包括每月每户公共照明费2元）及违约金41.47元（自2018年3月1日起至2020年2月29日止期间，详见附表二），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告青岛平度市市政物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告董月彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  徐俊卿二〇二〇年十月十日法官助理张涛书记员于倩倩