重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初5229号原告：余河深，男，1990年5月10日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：余昌纯，重庆三灵律师事务所律师。被告：熊国新，男，1971年3月26日出生，汉族，住重庆市开州区。原告余河深与被告熊国新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年9月22日、2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告余河深及其委托诉讼代理人余昌纯，被告熊国新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余河深向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除被告与陈长凤签订的《租赁合同》；2.请求依法判决被告支付房屋租金5800元，逾期支付房屋租金违约金60000元。合计65800元。3.请求依法判决被告按照月租金483元支付2020年5月11日始至返还租赁房屋之日止的房屋租金。4.请求依法判决被告支付使用期间的物业费2025元(截止2020年5月11日)。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月10日陈长凤与被告签订《租房合同》，约定陈长凤将重庆市开州区X房屋及设施出租给被告，租赁时间为2013年5月10日至2023年5月10日，年租金5800元，租金支付方式为一年一付。如一方违约应赔偿对方6000元违约金。房屋物业费、水费、电费、气费等由被告承担。在租赁期内，原告于2019年5月10日经过法院拍卖取得该房屋，2019年5月29日过户，即取得原房主的权利，拍卖期间法院通知了被告并要求其搬出案涉房屋。原告取得房产证于租赁到期后，通知被告缴纳租金，但被告拒绝向原告支付租金，并多次表示不交物业管理费、房屋租金，故原告有权提前解除合同，起诉之日《租房合同》自动终止。原告认为，原房屋业主陈长凤与被告签订《租房合同》合法有效，被告逾期支付租金行为已构成根本违约，原告有权要求被告支付欠付租金，解除合同，要求被告承担违约责任。被告熊国新辩称，房租我是从2013年5月份支付到2023年，房租我是付清了，是付给陈长凤的。至于法院拍卖房子与房屋租赁没有关系，房屋拍卖了，租赁关系还是存在的，而且房租我原来交了的，房子要到期后我才会交给原告方。物业费2025元我已经交了，是交到2020年5月份的。不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的本院执行笔录复印件，拟证明被告支付案涉房屋的租金至2019年12月31日。被告质证意见为，当时是按照合同上面作的笔录，签订合同时我是没有交完房租，后来由于陈长凤要做生意，我一次性交了6万元房租。房租我是一次性交齐了的。物业费我也补齐了。本院的认证意见为，该份笔录系本院执行人员对被告熊国新进行询问制作的笔录，该证据形式及来源合法，符合证据真实性、合法性、关联性原则，具有较高的证明力，故本院予以采信。被告在回答执行人员询问时，陈述案涉房屋的租金支付至2019年12月31日，对被告自认的该事实，本院予以确认。被告提交的《补充协议》以及银行流水，该两份证据拟证明陈长凤与被告于2013年12月8日达成一次性收取租期内全部房租费60000元的协议，且被告已于2013年10月将该60000元以现金方式支付给陈长凤，从而付清全部租金的待证事实。原告的质证意见为，对《补充协议》的真实性不予认可。该协议在执行人员询问被告时没有向法院出示，且陈长凤是被告的亲嫂嫂，有利害关系。银行流水仅证明被告有取款行为，并不能证明该款就是被告交纳的租金，取款时间与《补充协议》的时间也对不上。本院的认证意见为，从本院的执行笔录看，被告仅陈述其支付案涉房屋的租金至2019年12月31日并没有一次性付清全部租金的陈述，对此，被告称因执行人员要求其提供证据，而他当时没有找到《补充协议》，就说租金是交纳至2019年12月31日。被告的此说法不能成立，因为是否能找到证据与陈述支付租金的数额及止付时间并不冲突，被告能够并应当如实陈述。此外，从日常生活经验来说，租金已支付完毕与支付一部分并非容易混淆的问题，且被告举示的银行流水在无其他证据佐证的情况下，并不能直接证明该60000元支付给陈长凤的事实。结合本案其他证据综合评判，被告出示的《补充协议》及银行流水证明力明显不足，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。故对于被告主张已一次性付清案涉房屋租金的事实，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月10日，陈长凤作为甲方与被告熊国新作为乙方签订《租房合同》，合同约定的主要内容为：陈长凤将位于重庆市开县花样年华B栋403房屋(现地址为重庆市开州区X，以下简称案涉房屋)出租给熊国新使用，租期自2013年5月10日至2023年5月10日，租金每年5800元，按年结算。租赁期间的水、电、燃气、物业以及其他因居住产生的费用由熊国新负担。如一方违约，须赔偿另一方违约金60000元。本院在执行申请执行人重庆开州泰业村镇银行股份有限公司与被执行人陈长凤、熊国富借款合同纠纷一案中，2019年3月13日，熊国新在接受本院执行人员询问时，陈述案涉房屋是向陈长凤租的，现在租金已付至2019年12月31日。2019年4月8日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上发布案涉房屋的网拍公告。2019年5月10日，案涉房屋通过网络拍卖以520780元成交，竞买人为余河深。2019年5月21日，本院作出(2018)渝0154执773号之二执行裁定书，裁定：“原登记在陈长凤名下的重庆市开州区X房屋【产权证号：312房地产2013字第X号】一套的所有权归买受人余河深【公民身份号码：XXXX】所有。该房屋所有权自本裁定送达买受人余河深时起转移。二、买受人余河深可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。”2019年5月29日，原重庆市开州区国土资源和房屋管理局颁发了案涉房屋的不动产权证，权利人为余河深，产权证号为（2019）开州不动产权第X号。余河深取得案涉房屋所有权后，向承租人熊国新收取房租被拒，于2020年7月30日向熊国新发出《解除合同通知书》，该通知称因熊国新严重违约，通知其解除《租房合同》，并要求熊国新接到通知后三日内移交房屋。余河深将该解除合同通知书邮寄给熊国新，因无法联系邮件被退回，余河深又将该通知书张贴于案涉房屋的大门处。余河深要求熊国新支付案涉房屋的租金及物管费无果，遂向本院提起诉讼。庭审中，熊国新表示其已于2020年8月11日将案涉房屋所欠的物管费2052元交清，物管费交纳至2020年6月，同时认可合同约定的“每年租期到后乙方需向甲方支付全年租金”是支付下一年的租金。余河深当庭陈述其未交纳过案涉房屋所欠的物管费。本院认为，关于是否解除被告熊国新与陈长凤签订的《租房合同》问题。本案中，原告余河深通过本院司法拍卖取得原登记在陈长凤名下的案涉房屋所有权，产权登记的时间为2019年5月29日。该案涉房屋拍卖时属带租拍卖，原告余河深理应知道案涉房屋处于租赁期间内的事实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故原告余河深在取得涉案房屋所有权后，即取代陈长凤成为案涉房屋租赁合同的出租人，应当承受原租赁合同的相关权利及义务。因案涉房屋租赁合同尚未到期，现原告余河深以被告熊国新拒付租金及物管费为由，要求解除合同，所提供的证据不足以证明该租赁合同已达到法定解除的条件。首先，被告熊国新在案涉房屋拍卖前接受本院询问时，已说明案涉房屋的租金支付至2019年12月31日，故原告余河深取得案涉房屋所有权后，可以向被告熊国新收取2019年12月31日之后的房屋租金，对于2019年5月11日至2019年12月31期间的租金原告余河深要求被告熊国新支付，并无充分的事实依据；其次，被告熊国新拒绝向原告余河深支付租金的原因系被告熊国新提出已向陈长凤一次性付清租金并在诉讼中交纳了案涉房屋所欠的物管费的抗辩事实，并非明确表示或者以自己行为表示不履行主要义务。至于被告熊国新是否已向陈长凤付清租金系原、被告双方争议的待证事实。综上，本院不能认定被告熊国新的行为构成根本违约，并导致合同目的不能实现。故原告向被告发出《解除合同通知书》的行为，因不符合合同约定和达到法律规定的解除条件，不能发生合同解除的效果。原告起诉请求解除案涉房屋租赁合同的请求，因证据不足，本院不予支持。关于被告熊国新应否向原告余河深支付租金的问题。熊国新辩称已向陈长凤付清案涉房屋的租金60000元，不应再向原告支付租金，如前所述，因被告所举示的证据不足以证明其付清全部租金的事实，故被告该辩称意见本院不予采纳。被告在接受本院执行人员询问时已陈述其支付案涉房屋的租金至2019年12月31日，结合租房合同约定的“按年结算”的支付方式，本院对熊国新支付案涉房屋租金至2019年12月31日的事实已予以确认。原告余河深已取得案涉房屋的所有权，故2019年12月31日之后至租赁期限届满前的房屋租金，被告熊国新应当向原告余河深支付。租房合同约定“每年租期到后乙方需向甲方支付全年租金”，被告熊国新在庭审中认可需支付的租金为下一年的租金。每年租赁期间对应时间为当年的5月10日至次年的5月10日，故每年的5月10日，承租人应支付下一年的租金。综上，案涉房屋自2020年1月1日至2021年5月10日期间的房屋租金已达到支付期限，原告可以向被告熊国新收取该期间的房屋租金，经计算为7894.42元(5800元/年×1年+483.33元/月×4个月+16.11元/天×10天)。租房合同期满前的其余租金，尚未到达支付期限，原告暂不能向被告主张支付。原告主张被告支付违约金60000元，所举示的证据不足，本院不予支持。原告主张被告支付物管费2025元，因物管费并非约定向原告支付，且原告并未实际支付所欠的物管费用，故原告尚未产生实际损失，原告的主张不符合约定和法律规定，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条规定，判决如下：一、被告熊国新于本判决生效后七日内支付原告余河深2020年1月1日至2021年5月10日期间的房屋租金7894.42元；二、驳回原告余河深的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1446元，减半收取723元，由原告余河深负担361.50元，被告熊国新负担361.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  雷 洪二〇二〇年十月二十八日法官助理  王春燕书 记 员  唐 琳