贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0201民初4267号原告：聂燕飞，女，1966年11月8日出生。原告：任永富，男，1959年1月26日出生。被告：六盘水锦华房地产开发有限公司。法定代表人：张伯友，系公司董事长。委托诉讼代理人：王安文，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告聂燕飞、任永富与被告六盘水锦华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告聂燕飞、任永富，被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托诉讼代理人王安文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告聂燕飞、任永富向本院提出诉讼请求：1.全额退还原告缴纳的90元每平方米的集中供暖开户费共计9479元；2.被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告于2017年12月19日与被告签订了购买锦华新时代2栋704室的《商品房买卖合同》，并支付被告由于购买该房而产生30%购房款201720元、公共维修金8952元、每平方米90元集中供暖开户费9479元、1.5%的房屋权证代办费9626元，总计229777元。在原告与被告签订的《商品房买卖合同》第36页明确规定：小区集中供暖开户费及接通费用由出卖人承担，可被告以有文件规定为由向原告收取并开具了9479元的集中供暖开户费的收据，故被告向原告收取的供暖开户费是不合理的。原告接被告通知于2018年12月3日到售楼部收房领取钥匙时，被要求签订承诺书才能领取。承诺书并非本人自愿签订，因被告坚称如果不签，就拿不到钥匙，所以也没看承诺书的内容。2019年4月，被告又电话通知供暖接口费为正常代收，要求将原告2017年12月19日的供暖接口费收据收回，以换取两年物业管理费，声称如果不将收据给物管换两年的物业管理费，在5月底该收据就作废。原告于2019年5月5日到被告售楼部换取了两年物业费共4550元，同时被告强制性要求将原开具供暖费收据收回，同时开具免两年物业费的收据。综上所述，原告在没有任何文件规定个人需缴纳集中供暖开户费的前提下，被告对原告进行了欺骗要挟，严重违背民事活动诚信的原则。请求法院支持原告诉讼请求。被告六盘水锦华房地产开发有限公司辩称，原告方所诉的供暖费，实际上是供暖开户费和设施安装费，在房屋建设上，被告按93元每平米向热力公司和消防安装公司支付了该费用，原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条第四项约定了供暖费由买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳，在原被告签订《商品房买卖合同》时，被告已向原告告知了相关情况。从原告起诉状看，原告在签订《商品房买卖合同》时，已明知该费用由原告承担。故原告与被告约定本案争议的集中供暖开户费是由本案原告承担，原告诉讼不符合双方约定，其诉讼请求是不能成立的。原告签订《商品房买卖合同》后，出具了承诺书，确认集中供暖开户费及接通费90元每平方米，热源接入至入户门口，由本人承担，进一步表明合同双方的真实意思，是由原告承担集中供暖费。事后，原告又与被告协商，原告将供暖费收据交回被告，被告给原告两年的物业管理费作为补偿，双方协商一致，原告已放弃了要求被告退还供暖费的请求，双方事实上已经重新达成了协议，并且已经履行完毕。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原告身份证、结婚证复印件，2017年12月9日金额为30000元，2017年12月19日金额分别为180672元、19106元的银行POS刷卡小票，被告没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的2017年12月19日《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且该商品房已取得商品房预售许可证，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该证据可以证明原被告双方在合同中对相关事项及费用承担的约定，故对该证据本院予以确认；2.对原告提交的金额为9479元供暖费收据、被告提交的2019年5月5日聂燕飞出具的收条，可以相互印证原告向被告交纳供暖费，后双方协商用物管费作为缴纳供暖费的补偿，供暖费收条收回作废的事实，故原告现仅持有供暖费复印件，本院对该两份证据予以确认；3.对原告提交的金额为8952元维修金收据、金额为9626元代办费收据，与本案无关联性，本院不予确认；4.对原告提交的《贵州省发展和改革委员会关于印发》，此文件系政府职能部门发布的规范性文件，本院对真实性、合法性及关联性予以确认，但本案中双方当事人对于集中供暖费已以协商方式处理，故此文件不能证明原告所主张的款项应予返还，故对原告的证明目的不予认定；5.对原、被告提交的承诺书，此承诺系在原被告双方签订《商品房买卖合同》之后，原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具，原告无证据证明该承诺系受被告欺骗要挟签订的，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定；6.对原告提交的两张物业费收据，与被告提交的收条相印证，可以证明六盘水锦华新时代物业管理有限公司给予原告两年的物业管理费作为交纳供暖费补偿的事实，故本院对该证据予以确认；7.对被告提交的售楼现场照片两张,该照片无展示时间，被告亦未举证证明其在与原告签订合同前向原告展示过该展板内容，不能证明原告的证明目的，故本院不予确认；8.对被告提交的供热工程入网建设合同、集中供暖二次管道安装工程施工合同、热力公司七张发票及记账凭证一份、消防公司收据及安装进度表各一份，与本案的争议焦点无关联性，不能证明被告的证明目的，故对上述证据本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2017年12月19日，原告聂燕飞、任永富（买受人）与被告六盘水锦华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为1712190038），约定：原告向被告购买位于钟山区北侧锦华·新时代（一期）2号楼704室商品房一套，商品房预售许可证证号为：（2017）商房预字第13号。该房屋套内面积87.65平方米,单价为每平方米7321.392元，总价款为641720元，贷款方式付款，原告应在签订合同之日向被告交付201720元首付款。双方在合同第十四条第（四）项约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、4、5、6项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人……（4）供暖费……”；合同附件六第7项中约定：“集中供暖：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”。合同中双方还对其他事项做了约定。合同签订当日，原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司交付集中供暖开户费9479元。2018年12月3日，聂燕飞向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具承诺书一份，承诺书第五条明确约定：“鉴于锦华新时代一期整体采取集中供暖，承诺人申请已购买商品房接通供暖，开户费、接通费90元/㎡（热源接入点至入户门口）由承诺人缴纳……”。2019年5月5日，六盘水锦华新时代物业管理有限公司向二原告出具两份收据，两份收据分别载明：2020年1月1日至2020年12月31日物业费全免（2275元）、2021年1月1日至2021年12月31日物业费全免（2275元）。同日，原告出具《收条》给六盘水锦华新时代物业管理有限公司，内容为：“兹收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司人民币4550元（冲抵2-704号房物业管理费）作为业主交纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条收回作废。”现双方为上述费用发生纠纷，故原告诉至本院。另，在本院审理涉及被告方商品房预售合同纠纷系列案中，被告方自认六盘水锦华新时代物业管理有限公司是被告聘请的前期物业公司，有部分供暖费收据是该物业公司出具的，该费用是物业公司代被告收取的。本院认为，原告聂燕飞、任永富与被告六盘水锦华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。案外人六盘水锦华新时代物业管理有限公司系受被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托，代理被告六盘水锦华房地产开发有限公司收取供暖费事宜，其行为对被代理人六盘水锦华房地产开发有限公司发生法律效力。六盘水锦华新时代物业管理有限公司收取原告交纳的开户费9479元，原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具的《承诺书》、《收条》的效力及于被告六盘水锦华房地产开发有限公司。本案《商品房买卖合同》第十四条第（四）项中载明买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳供暖费等费用，合同附件六第7项中又载明小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费。前述两项合同条款系被告六盘水锦华房地产开发有限公司预先拟定的格式条款，现双方对前述两项格式条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，审理中，原被告均确认十四条第（四）项中供暖费及合同附件六第7项中暖气开户费及接通费实际系同一费用，故对原告主张的集中供暖开户费应由谁承担的约定，应当作出不利于六盘水锦华房地产开发有限公司的解释，即采用“小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”，由集中供暖出卖人即本案被告承担暖气开户费及接通费。原告方在签订《商品房买卖合同》及支付供暖费1年多以后，又向被告的委托方（物业管理公司）出具《承诺书》，表示开户费、接通费90元／㎡（热源接入点至入户门口）由其缴纳。该《承诺书》应视为原告方对《商品房买卖合同》内容的变更及补充。虽然《承诺书》系被告为了重复使用而预先拟定，但该《承诺书》的篇幅仅为1页A4纸、字体均为黑体字，从常理讲，原告应当是知晓该《承诺书》内容的，应属于被告已采取合理的方式提请原告方注意免除或者限制其责任的条款，故原告主张该《承诺书》系在受被告欺骗要挟情形下签订的理由不能成立。原告出具的《承诺书》系原告对自身民事权利的处分，应视为原告已同意承担“集中供暖费”。后原告又出具收条，载明收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司4550元冲抵2-704号房物业管理费，作为业主缴纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条收回作废，对其中“供暖费收条收回作废”按照日常交易习惯理解，原告将收条原件交回及出具收条认可冲抵物业管理费作为其交纳供暖费补偿的行为，应视为原被告双方对供暖费的承担重新进行了协商并已结算完毕。原告出具《收条》系原告对自身民事权利的处分行为，同理，被告方委托物业公司免除原告2年物管费也系被告对自己民事权利的处分，以上行为分别对原、被告双方具有约束力。原告在已与被告对供暖费的承担进行了结算后，又诉请主张被告退还该费用，无事实及法律依据，故对原告的该诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告聂燕飞、任永富的诉讼请求。案件受理费50元，由原告聂燕飞、任永富负担（原告已自愿预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  葛永琳人民陪审员  肖艾群人民陪审员  黄 琴二〇二〇年十月三十日书 记 员  朱真琳