湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初2076号原告（被告）：湛维磊，男，汉族，1988年6月24日出生，住所地：武汉市洪山区，委托诉讼代理人：叶露，湖北瀚海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娇娇，湖北瀚海潮律师事务所律师。被告（原告）：刘力，男，汉族，1975年4月25日出生，住所地：武汉市武昌区，委托诉讼代理人：李冬丽，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告（被告）湛维磊诉被告（原告）刘力房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序进行了审理。后因刘力提起反诉，本案依法转为普通程序，由审判员刘志强独任审判，公开开庭进行了审理，湛维磊的委托诉讼代理人叶露、李娇娇，刘力及其委托诉讼代理人李冬丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湛维磊向本院提出诉讼请求：1、判令刘力支付2020年1月29日至2020年4月17日的租金61443元；2、判令刘力支付截至2020年4月26日的滞纳金2217元，并立即支付自2020年4月27日至欠款付清之日止的滞纳金；3、判令刘力支付违约赔偿金560000元；4、刘力承担本案诉讼费、保全费、诉讼财产责任保险费及其他费用。庭审中，湛维磊明确其第二项诉讼请求为：判令刘力支付截至2020年4月26日的滞纳金2217元，并立即支付自2020年4月27日至欠款付清之日止的滞纳金，滞纳金以每月租金23333元为基数按每日千分之一的标准计算。事实与理由：刘力因经营需要与湛维磊签订商铺租赁合同，租赁期为五年，自2018年4月19日至2023年4月28日。合同基于长期租赁前提下，双方对租金和支付时间、免租期、保证金、租赁房屋交付时间、违约责任等进行约定。刘力未依约支付租金达90余日，拒不支付租金，造成湛维磊经济损失，应依约支付截止2020年4月17日止的租金61443元、逾期支付滞纳金2217元，及自2020年4月27日起至欠款付清之日止的滞纳金。现刘力于2020年4月17日单方提出解除合同，违反商铺租赁合同第7.4条之规定，应向湛维磊支付560000元赔偿金。综上，刘力累计欠付款项共计623660元，并应支付自2020年4月28日起至欠款全部付清之日止的滞纳金。因多次讨要无果，为维护合法权益，湛维磊特诉至人民法院。刘力辩称，一、2020年1月23日至2020年4月17日因不可抗力导致刘力一直未使用商铺，不应支付这段期间的租金。2017年11月7日，双方签订商铺租赁合同，约定刘力承租湛维磊位于武汉光谷步行街现代风情街B2区二层33号商铺，租赁期限五年，自2018年4月19日至2023年4月28日。合同签订后，自2018年4月19日至2020年1月29日期间，刘力均按时支付租金，积极履行合同。2020年1月23日受新冠××影响，武汉实行封城管理，对于双方的合同履行已构成不可抗力，刘力在1月23日至4月8日期间因不可抗力导致无法使用商铺进行经营活动，疫情期间，一直与湛维磊商讨租金减免问题，但未能协商一致。2020年4月17日，刘力向湛维磊发函请求解除合同，并清空商铺。根据合同法第117条的规定，在疫情期间支付租金的义务应予以免除。二、刘力并不存在恶意欠缴租金的行为，不应支付滞纳金。刘力并非恶意欠缴租金，系因不可抗力原因导致无法经营，2020年4月8日后，武汉各小区仍实行严格的管控措施，人员未自由流动，涉案商铺所在的光谷步行街未完全解封，湛维磊仍然要求刘力按照之前的租金标准缴纳租金，对刘力显失公平。三、湛维磊要求刘力支付560000元的违约金无事实及法律依据。根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知规定》：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施，导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。刘力因疫情影响，不仅资金周转困难，而且营业收入从明显减少到无营业收入，湛维磊反而要求刘力支付高昂的违约金无法律依据，不应得到支持。据此，刘力向本院提出反诉请求：1、请求法院确认刘力与湛维磊签订的商铺租赁合同已于2020年4月17日解除；2、判令湛维磊返还刘力已支付的租金4602元、保证金70000元；3、请求判令湛维磊承担本案诉讼费用。湛维磊辩称，1、双方的租赁合同于2020年4月17日由刘力单方面解除，系其违约，并非疫情因素导致，其应支付合同解除违约金560000元；2、湛维磊没有义务返还刘力租金和保证金。刘力拖欠2020年1月19日至2020年4月17日的租金未付，按照合同第七条的约定，刘力拖欠租金7天，湛维磊有权不退租金和保证金。刘力提前解除合同，应支付赔偿金，其应支付的租金和赔偿金相抵扣后，保证金也不应退还。本院经审理认定事实如下：2017年11月7日，湛维磊（甲方）与刘力（乙方）签订了商铺租赁合同，约定乙方承租位于武汉市光谷步行街现代风情街B2区2层33号商铺（以下简称案涉商铺），期限5年，自2018年4月19日至2023年4月28日，自甲方交付商铺给乙方之日起算。合同约定的与本案相关的内容如下：1、该商铺年度租金280000元，季度租金约70000元，合同期内，租金不变；2、每三个月一次支付租金，每期提前七天交付下期租金。逾期未付的每日按月租金的1‰支付滞纳金，履行合同保证金为70000元；3、合同签订后，乙方应于合同签订当日支付甲方履行合同定金50000元，剩余保证金（押金）20000元在乙方进场当天支付。该定金自起租日始自动转为合同保证金（押金），保证金（押金）由甲方在整个租赁期间保存。合同届满后双方不再续订合同情况下，乙方必须注销在本商铺名下办理的营业执照，结清物业费、水电费等相关费用后，甲方在3日内无息退还给乙方；4、乙方如拖欠租金达七天，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，且剩余租金和保证金不退；5、合同未到期前，双方当事人不得随意提出解除合同，如一方要求提前解除合同，应提前二个月通知对方，并得到对方的书面同意，否则违约方向守约方支付本合同约定年租金的双倍作为赔偿金。其后，湛维磊将案涉商铺交付给刘力，刘力依约支付了保证金70000元及相应租金。2019年4月，刘力与湛维磊协商一致，将季度租金变更为65000元。2019年10月23日刘力向湛维磊支付了至2020年1月28日的租金65000元。后刘力本应于2020年1月21日前支付下季度租金，刘力陈述其因疫情影响导致营业额下降、客流量减少，与湛维磊协商减免租金一直未能达成一致而未支付后续租金。2020年1月23日，受新冠××疫情影响，武汉关闭离汉通道至2020年4月8日。其后，各小区仍实行严格的出入管控措施。由于人员仍不能自由流动，涉案店铺一直无法正常经营，刘力与湛维磊协商减免租金，但未能协商一致。2019年4月17日，刘力通过微信向湛维磊发出律师函，载明2020年1月24日至今刘力因受此次不可抗力的影响不能使用涉案商铺，因不可抗力的持续影响致使刘力签订合同的目的无法实现。特此函告解除双方签订的商铺租赁合同，湛维磊返还保证金70000元；刘力于2020年1月24日至合同解除之日因不能使用商铺将不再支付房租，已付租金4602元（2020年1月24日至2020年1月29日）将予以退还。请收到函件后七日内退还上述款项。原告在发出前述合同解除通知书前，即于2020年4月12日腾退了房屋，并向湛维磊发送了清场的视频，告知湛维磊领取钥匙进行交接。其后湛维磊收回了商铺，但未向刘力退还保证金。另查明，庭审中，湛维磊陈述其因本案财产保全向保险公司支付了诉讼财产保全责任险800元，该费用系本案诉请所必须的费用，应由刘力承担。再查明，2020年9月，湛维磊已将上述商铺重新出租。本院认为，湛维磊与刘力签订的商铺租赁合同合法有效，是双方当事人真实意思表示，均应当按照该合同的约定履行各自的义务。关于房屋租赁合同的解除问题。本案中，刘力于2020年4月向湛维磊送达律师函并告知解除合同的意思表示，其以受疫情的不可抗力因素影响，行使单方解除权。2020年1月23日起，武汉疫情防控升级，刘力所租赁的商铺所在的商圈基本无人流量，无法正常经营，即使疫情及防控措施未构成不可抗力，但继续履行租赁合同对刘力显失公平，可能造成不应有的损失，且刘力多次与湛维磊沟通减免租金事宜但湛维磊未予以同意，在此情况下，刘力单方行使了合同解除权，且湛维磊已经收到刘力发出的律师函，原告于2020年4月17日发出的解除合同意思表示已经发生法律效力，双方之间的租赁合同于2020年4月17日解除，刘力已从该商铺撤场，后续未在经营。关于欠付租金数额的问题。刘力应于2020年1月22日之前支付1月29日至4月26日的租金，但其存在迟延支付的情况，该期间正是武汉疫情防控最为严峻的时期，无论是承租人还是出租人，都受到了疫情及防控措施的影响，适用公平原则，双方应合理共担损失，再结合刘力的履约情况以及该期间刘力依旧占用着该房屋的事实，本院酌定由刘力支付2020年1月29日至4月17日期间租金30000元。湛维磊要求刘力按照每日1‰的标准支付至2020年4月26日的滞纳金，该滞纳金标准过高，本院调整为按照全国同业拆借中心公布的市场报价利率进行计算。刘力以已支付租金但未使用商铺为由，要求湛维磊返还2020年1月23日至1月29日期间的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。关于违约金的问题。本案中，刘力存在未及时交纳租金费用的行为，违反合同约定，应当承担违约责任，但湛维磊要求刘力支付2倍年度租金的违约金标准过高，且湛维磊已于2020年9月将涉案商铺重新予以出租，因此，本院依法对违约金予以调整。鉴于湛维磊已收取刘力70000元的保证金，该保证金应属于履约保证金，为减轻诉累，该保证金70000元直接作为违约金予以充抵，湛维磊无需退还保证金，刘力也无需支付违约金。湛维磊有关要求刘力支付诉讼保全保险费800元，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（被告）湛维磊与被告（原告）刘力签订的商铺租赁合同已于2020年4月17日解除；二、被告（原告）刘力于本判决生效之日起十日内向原告（被告）湛维磊支付欠付的租金2020年1月29日至4月17日期间租金30000元；三、被告（原告）刘力于本判决生效之日起十日内向原告（被告）湛维磊支付滞纳金，滞纳金以30000元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的市场报价利率，自2020年1月29日起支付至款项支付完毕之日止（期间支付部分租金的，以剩余未付部分为基数，继续计算）；三、驳回原告（被告）湛维磊的其他诉讼请求；四、驳回被告（原告）刘力的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费10038元，由原告（被告）湛维磊负担9500元，由被告（原告）刘力负担538元；反诉费833元，由原告（被告）湛维磊负担50元，被告（原告）刘力负担783元。保全费3638元，由被告（原告）刘力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘志强二〇二〇年十月十三日法官助理陈瑞书记员尹琴