湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初1868号原告：武汉聚豪物流有限公司，住所地武汉市汉阳区黄金口村百威特**。统一社会信用代码914201056823056796。法定代表人：高本军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：左坤、徐黎明，系湖北元申律师事务所律师，一般授权代理。被告：武汉市明友机动车驾驶培训有限公司，住所地:武汉市汉阳区永丰街黄金口新城经贸集团什湖大道西特**。统一社会信用代码91420105333576884F。法定代表人：周松林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈莹，系武汉市汉阳区正义法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告武汉聚豪物流有限公司诉被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王侃担任审判长，与人民陪审员刘理娟、付北达组成合议庭，于2020年6月11日、2020年8月26日两次公开开庭进行了审理。原告武汉聚豪物流有限公司委托诉讼代理人左坤、徐黎明（参加第一次庭审），被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司法定代表人周松林及其委托诉讼代理人陈莹（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉聚豪物流有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方于2015年9月17日签订的土地使用权租赁合同及2017年4月13日签订的补充协议，以及于2018年11月14日签订调解协议补充协议，并判令被告限期腾空及返还租赁土地；2、请求判令被告向原告支付2016年1月1日至2018年5月31日的土地租金2,632,000元，及逾期付款违约金295,600元违约金现暂计至2020年4月15日，并自2020年4月16日起按原被告双方之间约定的违约金给付标准计算，直至被告将其欠付原告土地租金全部给付完毕之日止；3、请求判令被告向原告支付从2020年1月1日起至合同及相关协议解除之日止的土地租金现暂计截止至2020年3月31日的土地租金为325,000元，及逾期付款违约金39,975元,违约金现暂计至2020年4月15日，并自2020年4月16日起按原被告双方之间约定的违约金给付标准计算，直至被告将其欠付原告土地租金全部给付完毕之日止；4、请求判令被告向原告支付土地占用费参照土地租金标准计算，从合同及相关协议解除次日起至被告腾空及返还租赁土地止；5、请求判令被告向原告支付从2019年4月1日至2019年12月31日未付土地租金所产生的逾期付款违约金212,116.5元此款现暂计至2020年4月15日，并自2020年4月16日起按原被告双方之间约定的违约金给付标准计算，直至被告将其欠付原告土地租金全部给付完毕之日止；6、请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：原被告分别于2015年9月17日、2017年4月13日、2018年11月14日签订了《土地使用权租赁合同》及《补充协议》以及《调解协议》，约定原告将位于武汉市汉阳区黄金口村的土地租赁给被告作为机动车驾驶培训及机动车驾驶考试场地使用，土地租赁期从2016年1月1日起至2020年12月31日止共5年，并对土地租金及逾期支付违约金等做出了相应的约定。协议签订后被告未按约履行相应的给付土地租金的义务，原告多次催告，但被告以各种理由推脱。原告迫于无奈，曾针对被告未支付土地租金中的部分租金起诉至武汉市汉阳区人民法院，后双方在法院主持下达成调解，并于2019年12月18日作出（2019）鄂0105民初5232号调解书，但被告至今也未履行调解书确定的给付义务，原告已向法院申请强制执行。从2019年5月27日至今被告未向原告支付过租金已严重违约，且给原告造成损失，为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司辩称：第一，原告不是适格主体，租用土地属于黄金口新城经贸集团，原告只是代为经营，无权向我主张权利。第二，申请与原告签订合同的我司前法定代表人陈明华出庭，现法定代表人周松林是去年年底才接手，对具体事情不太清楚，实际租赁的土地与合同约定的不符。第三，原告实际交付土地面积减少，实际交付面积与合同不符，合同约定的108亩，原告实际交付83.65亩。经审理查明：被告原名武汉市福祥顺机动车驾驶培训有限公司，后于2015年10月28日工商登记变更名称为武汉市明友机动车驾驶培训有限公司。2015年9月17日，原告武汉聚豪物流有限公司与被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司签订《土地使用权租赁合同》，合同载明，武汉黄金口新城经贸集团有限公司授权原告对合同约定土地行使经营管理权。合同约定，由原告将武汉市汉阳区永丰街道办事处黄金口村村民委员会108亩租赁给被告使用；租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租金标准为每年2,808,000元，租金需每半年支付一次。2017年4月13日，原被告签订《补充协议》，对每半年的租金支付时间等进行补充约定。2018年11月14日，原被告签订《调解协议》，约定从2018年12月1日起，将土地租赁面积变更为50亩，剩余58亩由被告退还给原告，并将租金调整为每年1,300,000元，如被告逾期支付需按应付金额的日千分之一向原告支付违约金。协议还约定，“由于乙方（被告）欠甲方（原告）从2016年1月1日至2018年5月31日的土地2,632,000元未付，因此乙方承诺从2019年3月1日起每月3号前至少向甲方偿还10万元租金，直至2,632,000元的土地租金款支付完毕。乙方逾期支付的，每逾期一日，按应付金额的日千分之一向甲方支付违约金”。上述三份合同签订后，被告于2019年3月7日向原告支付了2018年12月1日至2018年12月31日的土地租金108,000元，于2019年4月1日、2019年4月2日向原告支付了2019年1月1日至2019年3月31日的土地租金共计324,000元，于2019年4月30日向原告支付了2019年4月1日至2019年4月30日的土地租金108,000元，于2019年5月27日向原告支付了2019年5月1日至2019年5月31日的土地租金108,000元；原告分别于被告支付的当日向其出具《收据》，确认收到上述租金。被告已在2018年向原告退回58亩租赁土地。原告认为，被告在支付上述租金外，未能按约支付其余租金款项，遂引起本次诉讼。另查明，2009年5月11日，武汉市汉阳区人民政府办公室作出阳政办函[2009]3号《汉阳区人民政府办公室关于区城中村综合改造中公司登记注册有关问题的函》，载明由工商汉阳分局对“以全实物资本土地及房产出资形式为永丰街黄金口、米粮、四台、三眼桥等4个村办理工商注册”。2009年5月22日，黄金口村党支部、黄金口村村委会召开村民代表大会决议，在黄金口村“城中村”综合改造工作中，将村民转化为股民，黄金口村经济实体为武汉黄金口新城经贸有限公司。2015年6月15日，武汉黄金口新城经贸集团出具《土地使用经营证明》。该证明载明，“兹坐落于汉阳区永丰街黄金口新城经贸集团，什湖大道XX号、黄金口农贸市场以南土地大约面积100亩，该土地所有权为武汉黄金口新城经贸集团，该土地以及地上建筑交由武汉聚豪物流有限公司代为经营管理。”2015年12月20日，原告与武汉黄金口新城经贸集团有限公司签订《场地租赁合同》，约定由武汉黄金口新城经贸集团有限公司该黄金口集贸市场以南、金科大厦以东的土地租赁给原告使用，租赁期限为2016年6月1日至2020年12月31日止。在被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司筹备期间，其于2015年6月17日与原告签订《武汉市祥顺机动车驾驶培训有限公司（筹）土地租赁框架协议》，约定由被告租赁位于武汉市汉阳区永丰街道办事处黄金口村民委员会的土地，面积约为100亩；并在协议中注明，租赁土地位于“汉阳区永丰街黄金口什湖大道XX”。根据工商登记查询信息，2019年11月17日，被告公司法定代表人由陈明华变更为周松林；本案审理过程中，被告于2020年10月12日将法定代表人由周松林变更为陈明华。再查明，本院于2019年8月15日立案受理武汉聚豪物流有限公司与武汉市明友机动车驾驶培训有限公司土地租赁合同纠纷一案，并于2019年12月18日作出（2019）鄂0105民初5232号民事调解书，对2019年6月至12月的土地租赁费进行调解。本院于2020年4月14日立案受理上述案件的强制执行。双方有争议的事实：关于租赁合同约定的土地面积。被告辩称，原告实际交付的土地面积为83.65亩，且原告与武汉黄金口新城经贸集团有限公司签订《场地租赁合同》中约定的租赁面积是80亩，并提交土地俯视图截图为证。原告辩称，场地租赁合同虽约定是80亩，但原告实际还有周围平整土地的经营管理权，且《土地使用经营证明》亦表明土地面积为大约100亩。本院分析，首先，原被告在2015年9月17日的《土地使用权租赁合同》中明确约定租赁面积为108亩，在2018年11月14日的《调解协议》中再次确认，原租赁面积为108亩，并退还58亩，双方就租赁面积已多次确认；其次，武汉黄金口新城经贸集团出具的《土地使用经营证明》亦载明案涉场地土地大约面积100亩，与原被告签订租赁协议约定面积具有一致性；最后，被告提交的土地俯视图截图无出具部门的签章，图片圈出面积并手写83.65亩，无书写人的签名，不具备证明力。故本被告的上述主张本院不予采信，对原告的上述辩称，本院予以采信，本院确认《土地使用权租赁合同》签订后交付的租赁面积为108亩。庭审后，本院向被告释明是否申请对案涉租赁土地上附着物财产价值进行鉴定、是否申请反诉。被告明确表示，不在本案中申请鉴定，其会另行起诉。上述事实有原被告陈述、土地租赁合同、补充协议、调解协议、收据、银行流水、民事调解书、执行立案受理短信、村民代表大会决议、资产评估报告、汉阳区人民政府办公室关于区城中村综合改造中公司登记注册有关问题的函、土地经营使用证明、企业信息咨询报告、土地租赁框架协议、工商查询信息在卷证实，足以认定。本院认为：原告武汉聚豪物流有限公司与被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司于2015年9月17日签订《土地使用权租赁合同》，于2017年4月13日签订《补充协议》，于2018年11月14日签订《调解协议》。关于原告是否有土地出租权利，双方存在争议。本院认为，首先，武汉市汉阳区人民政府办公室作出的《汉阳区人民政府办公室关于区城中村综合改造中公司登记注册有关问题的函》，明确载明由工商汉阳分局对“以全实物资本土地及房产出资形式为永丰街黄金口、米粮、四台、三眼桥等4个村办理工商注册”，黄金口村“城中村”综合改造后成立武汉黄金口新城经贸集团有限公司，案涉土地为武汉黄金口新城经贸集团有限公司的资产；其次，武汉黄金口新城经贸集团出具的《土地使用经营证明》，明确表明案涉土地以及地上建筑交由原告代为经营管理，原告享有案涉土地的经营管理权；故原告可对案涉土地予以租赁，被告的上述辩称本院不予采信。上述三份协议系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。现被告未能按约支付土地租赁款构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项之规定，被告在租赁合同履行期限届满之前，以其行为表明不履行租赁合同主要义务，原告可以解除合同。故原告要求解除三份合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告腾退土地的诉请，本院予以支持。《调解协议》约定，从2018年12月1日起，将租金调整为每年1,300,000元，如被告逾期支付需按应付金额的日千分之一向原告支付违约金。协议还约定，“由于乙方（被告）欠甲方（原告）从2016年1月1日至2018年5月31日的土地2,632,000元未付，因此乙方承诺从2019年3月1日起每月3号前至少向甲方偿还10万元租金，直至2,632,000元的土地租金款支付完毕。乙方逾期支付的，每逾期一日，按应付金额的日千分之一向甲方支付违约金”。故被告应向原告支付2016年1月1日至2018年5月31日止租金；2020年1月1日起至实际腾退之日止土地占用期间的租金或占用费，因发生新冠疫情系不可抗力，在本市疫情防控期间被告无法经营或经营业绩受很大影响，根据防控时间及行业特点本院酌情认定由原告免除被告三个月租金。《调解协议》关于违约金的计算方式超过了法定的最高标准，且原告未举证证明其因被告逾期支付土地占有使用费所产生的实际损失，故本院予以调整。本院酌定2,632,000元土地租金的逾期付款违约金自起诉之日起，以2,632,000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算；2020年之后的每月逾期支付的租金或占用费自次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算违约金。被告抗辩原告要求2016年1月1日至2018年5月31日的租金超过诉讼时效，本院认为，原、被告于2018年11月签订《调解协议》对上述租金进行了约定，之后原告在（2019）鄂0105民初5232号案件起诉时，对上述期间的租金曾予以主张，均构成诉讼时效的中断，该案2019年12月结案后诉讼时效重新起算，故原告起诉未过诉讼时效。关于原告要求被告支付2019年4月1日起至2019年12月31日止土地占用费用逾期付款违约金的诉请。因2019年4月、5月租金已于当月支付，虽未严格按合同提前支付，但原告未提异议，视为其放弃违约金请求。原告已就2019年6月至12月期间的土地占用费用进行起诉，并在本院调解下达成分期付款的协议，视为其已放弃调解书约定付款时间之前的逾期付款违约金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（五）项之规定，“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”，故原告的上述诉请构成重复起诉，本院不予支持。综上，原告诉讼请求中经本院核准的部分，予以支持；过高及不合理的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告武汉聚豪物流有限公司与被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司于2015年9月17日签订的《土地使用权租赁合同》、于2017年4月13日签订的《补充协议》、于2018年11月14日签订的《调解协议》；二、被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司腾退位于武汉市汉阳区永丰街黄金口什湖大道西XX的50亩土地，并交付给原告武汉聚豪物流有限公司，于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕；三、被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司支付原告武汉聚豪物流有限公司自2016年1月1日起至2018年5月31日止的土地租金人民币2,632,000元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司支付原告武汉聚豪物流有限公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止的租金或土地占用费（扣除新冠疫情防控期间三个月租金，租金及土地占用费标准均按每年1,300,000元计算），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；五、被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司支付原告武汉聚豪物流有限公司违约金（1、以2,632,000元为基数，自2020年4月29日起至该款付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。2、2020年1月1日之后未付租金或土地占用费的逾期付款违约金，以未付月租金为基数,自欠付租金的次月的1日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算），于本判决发生法律效力之日起十日内付清；六、驳回原告武汉聚豪物流有限公司的其他诉讼请求。如果被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费54,532元，原告武汉聚豪物流有限公司已预交,由被告武汉市明友机动车驾驶培训有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 侃人民陪审员  刘理娟人民陪审员  付北达二〇二〇年十月二十六日法官助理杨昀晅书记员杨娜