西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初17133号原告：深圳市吾家企业管理服务有限公司，住所地：深圳市福田区、XX号XX大厦XX座XX。法定代表人：李卫民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，陕西博硕律师事务所律师。被告：张茜如，女，汉族，1987年1月28日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告深圳市吾家企业管理服务有限公司与被告张茜如房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市吾家企业管理服务有限公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加了诉讼，被告张茜如经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告深圳市吾家企业管理服务有限公司诉称，2018年10月8日，原、被告签订了关于西安市雁塔区XX庄XX小区XX室、XX室、5-1-0304室、6-1-2108室《房屋出租委托代理合同》，合同约定：被告同意乙方全权代理被告出租被告的上述房屋，并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；代为被告向承租方收取租金、有线收视费和卫生费；代为监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；被告允许原告在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；对于原告在授权范围内签署的合同文件，被告均认可。出租代理期自2018年10月10日至2024年10月9日，共计六年；四套房屋每月租金共计5300元，平均每套房每月租金1325元；……（其余详见合同）。合同签订后，被告交付了约定房屋，原告也进行了装修，并代为出租了约定房屋，向被告按约支付了租金。鉴于同一日双方还签订了西安市雁塔区XX庄XX小区XX室、XX室《房屋出租委托代理合同》，实际上原告共从被告处取得六套房屋的委托代理出租权。合同履行中，被告违背诚信原则，采取擅自停水、停电驱赶房客等行为，提出解除3-705室，原告为了双方能够继续履行其他房屋的代为出租关系，在被告承诺双方约定的其他代为出租房屋仍按原合同约定继续正常履行和愿承担违约金、装修损失的前提下；原告无奈同意了被告解除3-705号房屋的代为出租关系，然而被告之后又不断无理取闹要求解除1-1703室的委托代理出租关系，原告就被告违约解除1-1703室的行为已诉至法院，可是在案件审理过程中，被告又采取了同样办法要求解除本案四套房屋的委托代理出租关系，要求提前终止合同，被告的行为造成房客向原告提出解除租赁关系，赔偿损失等要求。对此，原告认为被告的行为违背合同约定，随意践踏诚实守信原则，给原告造成了巨大损失，现原告诉至本院，请求依法判令：1、原被告双方解除西安市雁塔区XX庄XX小区XX室、XX室、5-1-0304室、6-1-2108室《房屋出租委托代理合同》；2、被告支付4-1-2101室违约金2600元及支付装修赔偿款65000元、1-1-1306室违约金2200元及支付装修赔偿款50000元、5-1-0304室违约金2600元及支付装修赔偿款65000元、6-1-2108室违约金3200元及支付装修赔偿款90000元；共计270000元；3、被告向原告支付预期利益损失共计184800元（每套房子按两年计算：1-1-1703室1200元/月*24月=28800元；4-1-2101室1300元/月*24月=31200元；1-1-1306室1100元/月*24月=26400元；5-1-0304室1300元/月*24月=31200元；6-1-2108室1600元/月*24月=38400元）；4、诉讼费由被告承担。被告张茜如经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年10月8日，原告深圳市吾家企业管理服务有限公司（租赁代理机构、乙方）与被告张茜如（委托人、甲方）在平等、自愿和协调一致的基础上，就被告所有的位于西安市雁塔区XX庄XX小区XX、XX、XX、XX室房屋出租代理的有关事宜签订《房屋出租委托代理合同》，该合同约定：该房屋装修状况为毛坯；四套房屋面积分别为50㎡、65㎡、65㎡、90㎡；租赁用途为住宅；以甲方名义委托乙方全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同等事宜；代甲方向承租方收取租金、有线收视费和卫生费；监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；甲方允许乙方在代理期内对房屋进行维修、维护、装饰、装修以及添置新物品；乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；出租代理期自2018年10月10日至2024年10月9日，共计六年。出租代理期限的变更由双方另行约定；甲方应于2018年10月10日前将该房屋交付给乙方；该四套房屋每月租金共计5300元，按一次性年付缴付；本合同签订后甲方同意预留出90个工作日不计租金作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2019年1月10日开始计算租金……。该合同附件一约定，乙方承租后做转租赁使用，会对房屋进行补充装修，合同期未满，甲方不得提前要求终止合同，否则，甲方须赔偿乙方两个月租金，另外按照下列方式赔偿乙方装修损失：A、在本合同三年内违约的，按建某某1000元/㎡赔偿乙方装修款……；双方同意：自双方签订租赁合同，甲方将房屋交付乙方起，由乙方负责完成装修，租赁费用从签订租赁合同90天后开始计算。合同签订后，被告按约向原告交付了案涉房屋，原告亦对房屋进行了装修且代为出租，并依约向被告支付了2018年10月10日至2019年10月9日期间四套房子的租金共计47700元。后在合同履行过程中，被告对案涉四套房屋进行断电断水，造成租客无法正常入住，并在未经原告同意的情况下于2019年10月收回该四套房屋。同时查明，原告在代理期内委托陕西鑫悦佳房地产信息咨询有限公司对香山红叶小区4-1-2101、5-1-304、6-1-2108、2-1-2108、2-1-2308室房屋进行了公寓装修，合同总价款为165635.5元，委托西安雅居乐建筑装饰工程有限公司对香山红叶小区1-1-1306、1-1-1703、2-1-2505、2-1-706、3-1-2202、3-1-705号房屋进行了公寓装修，合同总价款为128850元，上述装修款项均已经结算完毕。另查明，原、被告经协商一致曾就香山红叶小区3-705号房屋自愿达成解约条件，被告出具《证明》一份，载明其向原告支付22000元装修违约金且其他原、被告签订的合约按照合约正常履行，房内家具家电归原告所有。被告亦向原告支付了上述装修违约金。庭审中，原告明确其第3项诉请“预期利益损失184800元”系每套房屋以原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》中约定的月租金与原告实际代为出租的租金标准之差价为基数计算2年而得出，其向法庭提供的与案外人签订的《房屋租赁合同》显示月租金在2100-2550元左右。以上事实，有《房屋出租委托代理合同》、转账记录、收费票据、《房屋租赁合同》、《装修施工合同》、《证明》、通话录音等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中原、被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告依约向被告支付了相应租金，但被告在合同未到期前无正当理由于2019年10月自行收回案涉房屋，原告签订合同时所预期的合同目的已经无法实现，故被告之行为构成违约，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告有权要求被告承担相应违约责任。根据《房屋出租委托代理合同》附件一“合同期未满，甲方不得提前要求终止合同，否则，甲方须赔偿乙方两个月租金，另外按照下列方式赔偿乙方装修损失：A、在本合同三年内违约的，按建某某1000元/㎡赔偿乙方装修款。”之约定，原告要求被告按照每套房屋两个月租金标准支付违约金10600元有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告按照建筑面积1000元/㎡赔偿装修款270000元一节，虽原告明确该270000元赔偿款包括其对该房屋的装修以及其对房屋内配置的家具家电等物品的价值，但原告对其所述房屋内配置的家具家电等物品价值未列举明细且未提供相应证据佐证，结合原、被告就香山红叶小区3-705号房屋达成自愿解约条件的装修违约金22000元以及陕西鑫悦佳房地产信息咨询有限公司、西安雅居乐建筑装饰工程有限公司对同小区11套房屋（含案涉四套房屋）的装修合同总价款294485.5元的事实，本院认为原告之诉请过分高于其损失，应予以适当降低，本院酌情认定被告应向原告赔偿装修款135000元。对于原告要求被告支付预期利益损失184800元的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告的该项请求于法有据，本院予以支持，惟其主张的金额过高，应予调整。本院结合合同的履行情况、租金标准之差价及当事人的过错程度等综合因素，酌情认定被告应向原告支付预期利益损失63600元。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审，视为其放弃举证、质证、答辩等诉讼权利，相应不利法律后果应由其自行承担。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市吾家企业管理服务有限公司与被告张茜如签订的关于西安市雁塔区二府庄香山红叶小区4-1-2101、1-1-1306、5-1-0304、6-1-2108室房屋的《房屋出租委托代理合同》予以解除。二、被告张茜如于本判决生效之日起十日内向原告深圳市吾家企业管理服务有限公司支付违约金10600元、装修赔偿款135000元、预期利益损失63600元，以上共计209200元。三、驳回原告深圳市吾家企业管理服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11528元，本院减半收取后由原告承担3285元，被告承担2479元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  邹姣凤二〇二〇年十月二十七日书记员  程 俊打印：相丽华校对：程俊2020年月日送达1