安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终3926号 上诉人（原审被告）：阜南碧达房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇京九路东侧阜安路北侧，统一社会信用代码91341225MA2RTQB550。 法定代表人：孙继召，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴星，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：孟影，女，1979年3月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：苗红艳，安徽谈锋律师事务所律师； 上诉人阜南碧达房地产开发有限公司（以下简称碧达公司）因与被上诉人孟影商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市阜南县人民法院（2020）皖1225民初4521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孟影的全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实与理由：孟影个人征信存在逾期不良记录是归属于其自身的事由而非归责于双方当事人的事由，且该不良记录并不必然导致其不能办理按揭贷款，更未达到不能实现合同目的的程度，一审判决认定事实错误；孟影在一审中未要求解除车位协议，车位纠纷是独立的合同纠纷，一审判决解除车位协议程序违反法律规定。 孟影辩称：其是因个人征信存在不良记录导致合同目的不能实现，不存在主观过错。车位协议属于附属协议，主合同解除，从合同应一并解除。一审判决认定事实清楚，碧达公司的上诉理由不能成立，依法应予驳回。 孟影一审诉讼请求：1.判令解除双方签订的合同编号：201903270007号商品房买卖合同（预售）；2.判令碧达公司返还已付房款298871元；3.本案诉讼费用由碧达承担。 一审法院审理查明：2018年10月16日，孟影和碧达公司签署阜南碧桂园珑悦认购书，认购书注明：（甲方）碧达公司，（乙方）孟影。认购物业，阜南县鹿城镇阜安路北侧、S328省道南侧、阜为路西侧、京九路东侧阜南碧桂园珑悦5幢101（YJ115T-5型）洋房，交楼日期2021年6月30日，认购价格828871元，乙方付款时间，定金20000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分），第一期楼款248871元须于2018年10月19日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款580000元须于2019年1月19日前付清（银行按揭款）。双方在签署合同文件时，本认购书自行终止。乙方在签署认购书当天，已经交纳购房款248871元（含定金）。同日，孟影购买碧达公司在阜南碧桂园珑悦雅松苑地下车位一个，交纳购买车位款50000元。2019年3月27日，双方签订商品房买卖合同（预售），合同约定：出卖人，碧达公司；买受人，孟影；该商品房为该项目中的28幢1单元101号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。贷款方式付款，买受人应当于2018年10月19日支付首付款248871元，占全部房价款的30.03%。余款580000元向出卖方指定的金融机构申请贷款支付。合同约定套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，规划、设计变更出卖人未在规定时间内通知买受人，商品房地基和主体结构经检测不合格的，买受人均有权解除合同。合同还约定了其他事项。由于孟影个人征信存在问题，导致银行不能办理按揭贷款（抵押担保贷款），孟影无款支付剩余购房款，要求解除与出卖人签订的商品房买卖合同，故此，提起诉讼。 一审法院认为，双方虽然签订的《商品房买卖合同》和购买车位协议，由于孟影个人征信存在问题，导致不能办理按揭贷款，当事人在合同中明确约定用按揭贷款方式支付剩余房款，一旦当贷款按揭为买受人继续履行合同后续付款义务方式无法实现时，可以认定为属于出现了令合同继续履行出现障碍并足以影响合同目的实现的重大变化事由。因为买受人不能取得贷款，或者不能取得原合同约定比例的贷款，间接影响的是买受人对待给付义务内容发生了变化。银行贷款不能的原因属于因不可归责于双方当事人的事由。购房过程中大多数人会选择贷款购房，而贷款购房所需要的贷款条件却各不相同。不同银行间也会存在审核方面的差异，单纯地以买受人存在过错，有失公允。根据民法总则的规定来看，当事人进行民事交易应当遵循自愿、平等、公平的原则，如不允许买受人解除合同，显然不符合公平正义的价值取向。结合本案情况，发生了双方均无法预测的实际情况，无法办理按揭贷款，合同无法继续履行，双方属均无过错，双方均可免责。孟影要求解除与碧达公司签订的商品房买卖合同，应予准许，双方签订的购买车位协议系从合同，主合同解除，从合同也应一并解除，碧达公司应当返还孟影所缴纳的购房款（含定金）。碧达公司辩解无法定和约定解除合同的条件，本案孟影贷款不能，合同目的无法实现，应予解除合同，其辩解理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除孟影与阜南碧达房地产开发有限公司于2019年3月27日签订的商品房买卖合同（预售）；二、阜南碧达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还孟影购房款298871元（含车位款）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2892元，由阜南碧达房地产开发有限公司负担。 二审中，碧达公司向本院提供微信截图、案外人徐程程、张路路的商品房买卖合同、征信报告、放款凭证，证明征信存在逾期情况的不影响按揭贷款的审批，孟影主张的因个人征信问题无法办理按揭贷款不成立。 孟影的质证意见：微信截图无法证明是于孟影的聊天且无原件，无法核实真实性；案外人的房屋买卖合同、征信材料等不属于二审新证据，且内容不清晰，也无贷款合同，不能证明存在逾期银行仍给予贷款的事实。 本院认证意见：上述证据不能证明孟影的个人征信不影响按揭贷款的事实，不能达到证明目的。 双方当事人所举其他证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应予解除；一审审理程序是否违反法律规定。 本院认为，涉案《房屋买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，对双方均有法律约束力。碧达公司签订房屋买卖合同的目的是获得售房款，合同约定孟影的支付购房款的方式为按揭贷款方式，现因孟影个人征信存在问题，导致不能办理按揭贷款，碧达公司的合同目的不能实现。孟影是因个人征信问题不能贷款，未按约定支付购房款，构成违约，因碧达公司未按合同约定主张解除合同，涉案合同陷入不能履行的僵局，如将合同继续下去，则不符合法律的公平、效率之要求。故孟影主张解除合同的请求应予支持，一审判决解除涉案《房屋买卖合同（预售）》并无不当。合同解除后，如碧达公司认为孟影应承担违约责任，可另行主张。车位协议是因业主购房居住使用的需要而签订的协议，应为房屋买卖合同附属合同，房屋买卖合同解除，孟影不存在购买车位的基础，车位协议也应一并解除，孟影在一审中亦主张返还车位款50000元，一审判决解除车位协议并由碧达公司返还车位款符合法律规定，碧达公司上诉称一审审理程序违法的理由不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5784元，由阜南县碧达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十月十六日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。