广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11952号原告（反诉被告）：胡秀峰，男，1970年8月2日出生，汉族，身份证住址哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：洪晓，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州朝华酒店管理有限公司，住所地广州市白云区石井街石槎路363号315房。法定代表人：张镇亮。委托诉讼代理人：钱一玮，广东益思律师事务所律师。本院受理原告胡秀峰（反诉被告，以下简称原告）与被告广州朝华酒店管理有限公司（反诉原告，以下简称被告朝华酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，由审判员刘笛独任审理。原告胡秀峰及其委托诉讼代理人洪晓，被告朝华酒店的委托诉讼代理人钱一玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡秀峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还我租赁押金104958元；2、判令被告赔偿我装修损失37276元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月28日我和被告签署长盛服装大厦A栋3楼302室租赁合同及补充协议，补充协议被告为我提供租赁期间A栋大堂第一个电梯外侧门广告位和两台电梯里面门的广告位，但被告至今未履行导致我客户不能准确找到我经营场所位置，客户流失巨大，对我的经营造成巨大损害。被告的违约行为使我丧失了对其的信任。我遂于2020年4月14日将钥匙交付至被告前台，同日被告发出《有关解除A302单元的通知》，要罚没我押金104958元。我认为被告应退还我押金及装修损失，故诉至法院，请求判如所请。对被告朝华酒店的反诉请求，原告胡秀峰辩称，不同意被告的反诉请求。对被告的第一项诉请，我认为我与被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自义务，被告未按照约定为我安装广告位我有权要求解除合同，退回相关押金及装修损失。第二项诉请，我认为从双方提交的相关证据可以充分的体现，我已严格按照合同约定向被告方交付了退场之前的全部费用，因此无需向被告支付所谓的房屋占用费。被告朝华酒店辩称，我司不同意退回押金，原告自行单方面退租而非是我司的原因导致合同无法继续履行，原告应当承担单方面解约的法律责任。原告在撤场的时候擅自破坏房屋结构，导致房屋无法继续投入使用。我司不应当赔偿原告装修损失，且保留对原告破坏房屋主体结构损失的追偿。合同履行期间，原告一直未能积极履行缴纳租金义务，2020年4月14日，原告在要求减免租金被拒后，单方面解除合同，并恶意将房屋内装修拆除，导致现场一片狼藉。为此，我司现提出如下反诉请求：1、判令我司与原告签订的物业租赁合同无效；2、判令原告向我司支付所欠的房屋占用费515651元及逾期利息（自起诉之日起算至全款付清之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案的诉讼费全部由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月28日，胡秀峰（乙方）与朝华酒店（甲方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将广州市白云区石井街石槎路363号长盛国际大厦A栋3层A302室写字楼（以下简称涉案物业）出租给乙方作办公用途使用，乙方对该承租物业未取得国土部门颁发的产权证明书之状况已知悉。乙方租用上述物业的时间自2018年11月28日起至2024年3月15日止。2018年11月28日至2019年3月31日为乙方装修期，免收乙方租金；2019年4月1日至2019年12月31日，每月含税租金47.04元/㎡（免管理费），乙方应向甲方每月交纳含税租金39184元（租金为34986元/月，税金为4198.32元/月）；2020年1月1日至2020年12月31日，写字楼按租赁面积每月含租金、管理费、税金共56.11元/㎡（租金与管理费共为50.1元/㎡，税金为6.01元/㎡），乙方应向甲方每月交纳含税租金与管理费合计46740元整（租金与管理费共为41733.3元/月，税金为5006.33元/月）……；电费单价为1.6元/度（按实际使用量计算），线损与公摊电费按每月总电费5%计收。公共易耗品分摊费用每月按1元/方计收（含公共水费、黑色大垃圾袋、大盘纸巾、洗手液等）；乙方签订合同的同时须向甲方交付保证金104958元。该合同还就双方的权利义务、违约责任等进行约定。同日，双方签订《补充协议》，就朝华酒店为胡秀峰提供停车位、广告位等事项及保密条款进行约定。上述合同及补充协议签订后，胡秀峰于同日向朝华酒店支付139944元，该款项包含押金104958元及首月租金34986元。2020年4月14日，朝华酒店向胡秀峰发出《有关解除A302单元的通知》，通知胡秀峰因其欠缴2020年4月份的物业租金、公摊及电费22677元、滞纳金4081.86元，要求胡秀峰于4月15日17:00时前缴纳所欠费用，否则视为自动解约并罚没三个月押金、装修保证金。诉讼中，胡秀峰向本院提交如下证据：1、收据、送货单及转账记录。拟证实其因装修涉案物业支出37276元。收据记载长盛服装302档装修泥水工工资（含辅料）17476元，胡秀峰提供2019年1月19日至10月26日期间的4笔微信转账记录，显示胡秀峰向“神明泥水工周6800元”共计转账17476元；送货单记载胡秀峰购买材料的余款是19804元，2018年12月1向黄成文转账19800元。朝华酒店确认胡秀峰曾对涉案物业进行装修，但装修金额不予认可并申请本院对胡秀峰的装修现值损失进行评估。2、收据。拟证实胡秀峰2019年4月至8月每月均向朝华酒店现金支付租金34986元。朝华酒店陈述上述期间因胡秀峰介绍客户，故口头承诺给予免租期。被告向本院提交发票四张，拟证实朝华酒店就收取胡秀峰的租金进行依法保税。庭审中，胡秀峰及朝华酒店均确认胡秀峰于2020年4月13日搬离涉案物业。双方确认胡秀峰的租金支付情况如下：2019年4月至8月均缴纳了34986元，2019年9月、10月缴纳租金39095元，2019年11月缴纳租金43364元，2019年12月缴纳租金45731元，2020年1月缴纳租金45731元。朝华酒店确认2020年2月至3月与胡秀峰结算的应支付金额为29466元，胡秀峰于2020年3月19日至4月6日期间分三次向朝华酒店共计支付29466元。另查明，本院就涉案物业的规划报建及产权登记情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询。2020年6月9日，广州市规划和自然资源局复函，载明涉案物业暂未查到相关《建设工程规划许可证》信息及产权记录。本院认为，涉案物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，胡秀峰与朝华酒店签订的《物业租赁合同》及《补充协议》均为无效，朝华酒店要求对此确认的反诉请求有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。胡秀峰已提供转账凭证及收款收据证实其向朝华酒店支付押金104958元，故朝华酒店应将其收取的租赁押金104958元退还胡秀峰。关于占有使用费。合同虽为无效，但胡秀峰占有使用涉案物业应向朝华酒店支付占有使用费，现双方均确认胡秀峰于2020年4月13日搬离涉案物业，故胡秀峰应向朝华酒店清偿2020年4月13日前欠付的占用费。（一）关于装修免租期的占有使用费。合同已约定2018年11月28日至2019年3月31日为胡秀峰的装修免租期，虽合同无效，但关于计租起始时间的约定是双方协商一致的结果，效力上具有一定的独立性。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。上述期间既未约定租金标准，则朝华酒店要求胡秀峰支付免租期占有使用费的意见，本院不予采纳；（二）2019年4月1日至2020年3月31日的占用费。朝华酒店已向胡秀峰出具每月租金的收款收据，胡秀峰亦提供相应的转账支付凭证，2019年4月至2019年8月胡秀峰仅提供收据但朝华酒店已于庭审中确认其上述月份各月均支付34986元。根据朝华酒店于2020年4月14日向胡秀峰发出的解除通知，其中亦未提及2019年4月1日至2020年3月31日胡秀峰有欠付费用，由此可见双方对胡秀峰上述期间应支付费用已达成合意，且朝华酒店对胡秀峰实际支付金额在履行期间不持异议，故本院对朝华酒店主张胡秀峰应支付上述期间欠付占用费的意见不予采纳；（三）2020年4月1日至2020年4月13日，胡秀峰应参照合同约定的月租金标准41733.3元向朝华酒店计付13天的占用费，经计算为18084.43元；（四）关于朝华酒店主张胡秀峰每月所支付占用费均未包含税金，故应予以补交的意见。合同虽约定胡秀峰每月需支付含税租金，但实际履行过程中，胡秀峰向朝华酒店支付的占用费均不包含税金，如前所述，朝华酒店对此未持异议且未举证证实曾进行过追收，故朝华酒店主张胡秀峰支付的占用费中应补交税金的意见，本院不予采纳。综上，胡秀峰应向朝华酒店支付2020年4月1日至2020年4月13日期间欠付的占用费共计18084.43元，朝华酒店反诉要求占用费的超出部分，本院不予支持。关于胡秀峰的装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，租赁合同无效时，对于形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。因签订合同的各方当事人对涉案物业的状态均应负有审慎义务，故双方对涉案租赁合同无效的法律后果均存在过错，对于因合同无效导致的损失，应当由胡秀峰与朝华酒店各承担50%的责任。对于装修损失的金额，胡秀峰已提供收款收据、微信转账凭证及送货单，上述各项证据之间就胡秀峰支付装修款项的情况能够相互印证，朝华酒店亦确认胡秀峰曾对涉案物业进行过装修，故本院对胡秀峰主张其因装修涉案物业支出37276元的的意见予以采信。鉴于胡秀峰已实际使用涉案物业503天，考虑装饰装修物在使用期间的折旧等情况，本院酌定胡秀峰的装修损失为23835.26元（37276元－503天÷1395天×37276元），如前所述，该装修损失应由双方各承担一半，故朝华酒店应向胡秀峰赔偿装修损失11917.63元，胡秀峰主张装修损失的超出部分，本院不予支持。根据胡秀峰提供装修凭证及其实际使用期间已能够折算出其装修现值损失，故本院对朝华酒店的评估申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认广州朝华酒店管理有限公司与胡秀峰于2018年11月28日签订的《物业租赁合同》及《补充协议》无效；二、自本判决生效之日起三日内，广州朝华酒店管理有限公司向胡秀峰返还租赁押金104958元；三、自本判决生效之日起三日内，胡秀峰向广州朝华酒店管理有限公司支付欠付占有使用费18084.43元；四、自本判决生效之日起三日内，广州朝华酒店管理有限公司向胡秀峰赔偿装修损失11917.63元；五、驳回胡秀峰的其他诉讼请求；六、驳回广州朝华酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3144元，由胡秀峰负担561元，广州朝华酒店管理有限公司负担2583元；本案反诉受理费4478.26元，由广州朝华酒店管理有限公司负担4321.26元，胡秀峰负担157元，由广州朝华酒店管理有限公司负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付胡秀峰，由胡秀峰负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付广州朝华酒店管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十月二十九日书记员 傅奎显