广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初11430号原告：广州市易胜投资有限公司，住所地广州市花都区花东镇李溪村10队**，统一社会信用代码914401015818768358。法定代表人：张运杭，该公司董事长。被告：深圳市维宇实业有限公司，，住所地深圳市龙岗区布吉街道布龙路**铭豪家居建材物流区**楼****统一社会信用代码914403002793304014。法定代表人：曾永光，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：梁佩民，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沂钊，广东深信律师事务所实习人员。被告：大埔壹雄实业发展有限公司，住所地大，住所地大埔县湖寮镇内环西路和昌大厦**信用代码91441422076679304K。法定代表人：罗睿，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。（委托期限：2019年12月2日至2020年9月14日）委托诉讼代理人：黄志强，广东合誉律师事务所律师（委托期限：从2020年10月10日开始）。委托诉讼代理人：梁智贤，广东合誉律师事务所律师（委托期限：从2020年10月10日开始）。被告：曾永光，男，1970年1月30日出生，汉族，住广东省大埔县,委托诉讼代理人：梁佩民，广东深信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沂钊，广东深信律师事务所实习人员。第三人：广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社，住所地广东省广，住所地广东省广州市花都区花东镇李溪村div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：黄瑞波。第三人：广州市花都区花东镇李溪经济联合社，住所地广东省广，住所地广东省广州市花都区花东镇李溪村div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：张升荣。原告广州市易胜投资有限公司（以下简称易胜公司）与被告深圳市维宇实业有限公司（以下简称维宇公司）、大埔壹雄实业发展有限公司（以下简称壹雄公司）、曾永光，第三人广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社（以下简称李溪二十一社）、广州市花都区花东镇李溪经济联合社（以下简称李溪联社）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理。被告曾永光于提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，认为本案应当移送梅州市大埔县人民法院管辖，本院作出（2019）粤0114民初11430号民事裁定，裁定驳回曾永光对本案管辖权提出的异议。本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案。原告易胜公司的法定代表人张运杭，被告维宇公司、曾永光的共同委托诉讼代理人梁佩民、李沂钊,被告壹雄公司的委托诉讼代理人陈晓，第三人李溪二十一社的负责人黄瑞波到庭参加诉讼，第三人李溪联社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。易胜公司向本院提出诉讼请求:1.依法判令维宇公司向易胜公司偿还损失补偿款375万元及利息（损失补偿款自2016年5月11日起按照每月30万元计算至2017年5月26日，利息按照同期银行贷款利率自2017年5月27日起计算至付清日止）；2.依法判令维宇公司向易胜公司偿还损失补偿款900万元及利息（损失补偿款自2017年5月27日起按照每月30万元计算至2019年11月26日止，利息按照同期银行贷款利率自2019年11月27日起计算至付清日止）；3.依法判令壹雄公司对维宇公司的上述请求向易胜公司承担连带清偿责任；4.依法判令曾永光对维宇公司的上述请求向易胜公司承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由维宇公司、壹雄公司、曾永光承担。诉讼中，易胜公司变更诉讼请求为：1.请求法院依法判决维宇公司按照每月支付30万元计算向易胜公司给付自2016年5月11日起至竣工验收之日期间的损失补偿款及利息（暂计损失补偿款1380万元自2016年5月11日起计算至2020年3月10日止；利息以1380万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月11日起计算至付清之日止）；2.请求法院依法判决壹雄公司、曾永光就上述请求向易胜公司承担连带责任；3.请求法院依法判决本案全部诉讼费用由维宇公司、壹雄公司、曾永光承担。事实和理由：1.易胜公司于2012年1月17日经广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社取得位于广州市花都区花东镇李溪山下安置区内的8.35亩及4.14亩总面积共计12.49亩建设用地开发权。之后，于2014年11月10日易胜公司与维宇公司签订《合作合同》，易胜公司将案涉项目开发权转让给维宇公司。《合作合同》第三项第6条约定：“甲方要求乙方在项目的建筑设计经甲方批准后动工建设，合同生效之日起半年内必须动工建设，自动工建设之日起12个月内项目必须竣工。超过期限（合同生效之日起共计18个月）不能竣工乙方需向甲方无条件每月支付30万元作为损失补偿，否则视为违约。”《合作合同》第三项第7条约定：“项目建成后，由甲、乙双方及建筑公司、镇规划部门等共同验收，四方验收合格后视为完成项目建设，按合同约定分配及交付使用。经验收合格后，建筑物的主体保修至文件规定的设计年限，有防水防渗漏的工程保修五年，其他工程保修二年。”目前，案涉项目只建至完成外墙拆除外架，已超期未完成未竣工。因此，维宇公司必须向易胜公司进行损失补偿每月30万元，暂时自2016年5月11日起计算至2019年11月26日止。2.维宇公司与壹雄公司于2017年5月26日签订《房地产项目合作协议》，维宇公司将案涉项目全部转让给壹雄公司。之后签订了详细分项《协议》、《补充协议》。易胜公司与维宇公司签订的《合作合同》载明的权利、义务随之转移给壹雄公司，壹雄公司应承担履行易胜公司与维宇公司在《合作合同》载明的权利、义务。曾永光在维宇公司与壹雄公司签订的《房地产项目合作协议》是丙方，是保证人。《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。”壹雄公司、曾永光必须向易胜公司承担相应的损失补偿款及利息的连带清偿责任。3.《房地产合作协议》签订后，壹雄公司有直接和实际利益，且维宇公司不脱离《合作合同》，因此，壹雄公司、维宇公司、曾永光自2017年5月27日起构成共同承担《合作合同》的权利义务。《中华人民共和国民法通则》第一百一拾一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，自2017年5月27日起维宇公司、壹雄公司、曾永光共同承担向易胜公司偿还损失补偿款的责任。4.损失补偿款属于我方的债权，维宇公司、壹雄公司、曾永光一直未支付损失补偿款给我方，构成对我方的债权侵害。《中华人民共和国侵权责任法》第八条规定：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损失的，应当承担连带责任。”第十三条规定：“法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。”并且维宇公司、壹雄公司、曾永光符合《中华人民共和国公司法》第216条第四款的规定，构成关联关系。因此，维宇公司、壹雄公司、曾永光向易胜公司偿还损失补偿款。5.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失补偿额的计算方法。”根据2014年11月10日易胜公司与维宇公司签订的《合作合同》第三节第6条约定：“甲方要求乙方在项目的建筑设计经甲方批准后动工建设，合同生效之日起半年内必须动工建设，自动工建设之日起12个月内项目必须竣工。超过期限（合同生效之日起共计18个月）不能竣工乙方需向甲方无条件每月支付人民币叁拾万元作为损失补偿，否则视为违约。”因此，易胜公司要求维宇公司、大埔壹雄公司、曾永光偿还损失补偿款是合情合理合法的。综上所述，为保障易胜公司合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。曾永光辩称，(一）易胜公司无权依据《房地产项目合作协议》主张壹雄公司和曾永光承担连带责任。民法总则规定连带责任的承担，须基于法律的规定或当事人的约定。易胜公司与壹雄公司、曾永光之间并未建立合同关系，未对连带责任事由作出约定。易胜公司不是《房地产项目合作协议》的合同当事人，其主张壹雄公司、曾永光承担连带责任没有合同依据。维宇公司将项目转让给壹雄公司后，已退出案涉项目的经营，本案不涉及当事人的分立、合并，无《合同法》第九十条之适用余地，故易胜公司主张壹雄公司、曾永光承担连带责任也无法律依据。（二）因案涉项目的地块是集体土地，建筑物未经合法报建，未取得建设规划许可证，且合同双方均不具备房地产开发资质，故维宇公司与壹雄公司签订的《房地产项目合作协议》是无效合同。依据《担保法》第五条规定，主合同无效，担保合同作为次合同也无效，曾永光作为担保人不承担连带责任。因此，易胜公司主张曾永光承担连带责任没有事实和法律依据，请求法院依法驳回易胜公司的全部诉讼请求。维宇公司辩称，（一）易胜公司与维宇公司关于案涉项目的权利义务已于2017年9月20日结算完毕，易胜公司对案涉项目已无任何权利，无权主张违约金。易胜公司（乙方）与维宇公司（甲方）分别于2016年9月3日和2017年9月20日签订《李溪安置区房屋转让合同》，易胜公司将其所占有的42%项目份额作价1500万元转让给维宇公司，并约定确保不得干扰维宇公司的使用。合同签署后，维宇公司以房抵债支付了转让款。至此，易胜公司与维宇公司关于涉案项目的权利义务结算清楚，双方2014年10月10日签订的合作合同事实上已经终止，易胜公司对涉案房屋已无任何权益，项目何时竣工与易胜公司无关，易胜公司无权主张违约金。（二）案涉地块未取得国有土地使用权证，案涉建筑物无合法报建手续，未取得建设规划许可证，且《合作合同》双方易胜公司及维宇公司均不具备房地产开发资质，以上违反了《土地管理法》第六十三条、《城乡规划法》第四十条及《房地产开发企业资质管理规定》等效力性强制性法律法规，根据《合同法》第五十二条之规定，案涉《合作合同》属无效合同。无效合同的违约条款亦无效，易胜公司依据《合作合同》主张维宇公司承担违约责任，没有法律依据。（三）项目超期竣工完全是易胜公司造成的，维宇公司不应承担违约责任。易胜公司与维宇公司签订合作合同后，应易胜公司的要求，维宇公司作为发包人将涉案工程整体发包给易胜公司总承包施工，双方于2015年5月9日签订《工程项目内部经济责任承包合同》，约定以每平方米1680元综合单价进行总包干，由施工方带资进场建至框架封顶后，维宇公司才付工程款，工期自合同签订后15日至2017年1月完工。至此，双方已协议一致将项目竣工时间变更为2017年1月。易胜公司承包案涉工程后，没有实际施工，而是在2015年9月19日与案外人邓金祥签订《工程项目内部经济责任承包合同》，将其所承包的全部工程转包给邓金祥实施，约定每平方结算单价1410元。易胜公司赚取工程差价，而邓金祥也未实际施工，将工程层层转包给刘传镜和胡在明。在这种层层转包的关系中，因易胜公司未及时支付工程款，导致工程经常停工窝工，现场施工人员经常闹事，导致施工项目一再拖延。维宇公司与易胜公司签订的施工合同是施工方易胜公司垫资合同。因此，维宇公司将工程发包给易胜公司以后，直到项目封顶前，都不存在维宇公司违约的可能性。换言之，易胜公司与维宇公司签订项目合作协议后，直到易胜公司把其全部项目份额转让给维宇公司前，维宇公司都不存在违约行为，项目未能按时竣工是易胜公司违约导致，维宇公司不应承担违约责任。综上，易胜公司主张维宇公司承担违约责任没有事实和法律依据，请求法院依法驳回易胜公司的全部诉讼请求。壹雄公司辩称，一、我方认为易胜公司提出要求壹雄公司支付其损失补偿款缺乏事实和法律依据。1、虽然易胜公司与维宇公司于2014年11月10签订《合作合同》，约定维宇公司应当在动工建设后12个月内必须竣工，否则须每月支付30万元作为易胜公司的损失补偿。但是根据易胜公司提供的证据六即2015年5月9日的《工程项目内部经济责任承包合同》表明，本由维宇公司负责建设的涉案工程又发包给易胜公司进行施工，且易胜公司必须在2017年1月施工完毕。由此可见，本案建设主体和施工期限均已发生变更，本应由维宇公司负责建设施工的已转由易胜公司施工，因此易胜公司才负有工程应当按时竣工的义务。2、2017年9月20日易胜公司与维宇公司订立《李溪安置区房屋转让合同》，易胜公司将其占合作建房42%的份额全部作价1500万元转让给维宇公司，并将转让款按月利率2%的形式转借给维宇公司，至此维宇公司取得了讼争地块100%的份额。我方认为从此份合同约定来看，能够说明签订该份合同时，其实已经超过双方约定的竣工日期，按照易胜公司诉状计算涉案工程应当在2016年5月10日完工，说明此时易胜公司对工期是否延误应当是明知的。这份转让合同兼具结算的性质，1500万元与易胜公司转让的42%股份所对应的权利义务应当是一致的，也就是包含了工期延误的补偿，维宇公司受让易胜公司42%的股份已实际支付了对价。因此我方认为，股份转让已完成，此后讼争地块有无竣工和易胜公司已无关系，易胜公司不得再就讼争地块提出任何权利主张。3、我方与易胜公司无合同关系，易胜公司起诉我方承担连带责任更是无理。我方与易胜公司没有形成合资、合作建房的合同关系，亦无其他任何合同关系，根据合同相对性原则，易胜公司起诉我方无依据。2017年易胜公司将42%股份转让给维宇公司，意味着易胜公司与维宇公司的《合作合同》已经终止，维宇公司是取得涉案地块100%股份后与我方合作，由我方对案涉项目在现有基础上继续投资经营，双方形成新的合作关系，这和易胜公司无半点关系，易胜公司主张维宇公司系将《合作合同》的权利义务转移给我方实属歪曲事实。我方与维宇公司签订合作协议，与易胜公司和维宇公司的《合作合同》是完全脱离的，根本不构成债的加入或者履行承担，易胜公司主张我方自2017年5月27日起构成共同承担《合作合同》的权利义务，是对法律错误的解释。二、易胜公司的起诉超过诉讼时效。根据易胜公司诉状所称涉案工期应在2016年5月10日完工，但易胜公司于2019年9月25日才向法院起诉已过时效，易胜公司未在相应时间内主张，亦不存在中止、中断的事由。三、易胜公司起诉共计1380万元的损失补偿款缺乏法律依据。1、易胜公司已将《合作合同》中42%全部转让给维宇公司，故《合作合同》已终止，不能再作为本案定案依据。2、《合作合同》第三项第6条内容“超过期限不能竣工乙方需向甲方无条件每月支付30万元作为损失补偿，否则视为违约”来看，这是一个补偿性条件，既不是赔偿条款亦不是违约条款，该条款约束事宜缺乏法律依据，也不应当得到法律支持。3、易胜公司并没有任何损失需要补偿，2017年易胜公司将股份42%转让给维宇公司时，虽然没有马上收回转让款1500万元，而是将该款又以借款的方式出借给维宇公司，维宇公司每月支付其利息2%，其利益丝毫未损害，且在之后二者的《结算协议》中维宇公司已放弃抵押房屋的回购权，说明易胜公司已完全取得42%股份的对价。因此并无任何需要壹雄公司另行补偿的地方。综上，易胜公司的诉请完全缺乏事实和法律依据，甚至故意隐瞒和歪曲相关事实，给各方增加讼累，恳请法院明查并驳回易胜公司全部的诉讼请求。李溪二十一社述称，只要易胜公司按时交租金给我就好，易胜公司的起诉和易胜公司与维宇公司、壹雄公司、曾永光之间的关系与我无关，易胜公司与维宇公司、维宇公司与壹雄公司之间转让的都没有经过我方同意，也不需我方审批，故与我无关。李溪联社未到庭参加庭审，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：涉案项目位于广州市花都区花东镇联邦快递项目李溪村安置区内的广州市花都区花东镇李溪村第二十一经济合作社的4.14亩、8.35亩的两块地块。易胜公司和维宇公司均不具备房地产开发资质。2012年1月17日，李溪二十一社（甲方）、易胜公司（乙方）、李溪联社（丙方）签订《合作合同》，约定，甲方为了发展经济、提高村民收入，计划在位于广州市花都区花东镇李溪山下安置区内的8.35亩及4.14亩土地上进行开发建设，鉴于甲方自有资金不足，邀请乙方合作开发，合作标的位于广州市花都区花东镇李溪山下安置区内，地块总面积12，地块总面积12必须确认土地的权属人为甲方。甲、乙双方按建筑总面积4：6比例分成，甲方占建筑总面积的40%，甲方不再支付其他费用，乙方占建筑总面积的60%，建设规划报水报电等费用由乙方负责。由签订合同当日起计算，合作期限共70年，即从2014年1月17日起至2084年1月16日止，合同期满后，土地及房屋无条件归还甲方。甲方以提供土地作为合作出资，持有合作项目40%份额（包括建筑物的所有权及其占用土地的使用权），乙方提供项目建设的全部资金（包括建筑、绿化、水电、道路等），持有项目的60%份额（包括建筑物的所有权及其占用土地的使用权）双方以持有项目的比例承担项目风险和分享项目收益。甲方要求乙方在项目的建筑设计经甲方批准后动工建设，项目建筑期为12个月，建筑期过后，无论是否建设完毕，乙方都要按建筑面积6646平方米，每月每平方8元交纳租金（按季度支付），每5年递增10%。空地按项目建成后的实际面积为准，空地按每月每平方米1.5元交纳租金。若欠租半年，本合同终止（含房屋租赁），所有土地及地上建筑物归甲方所有。甲方应占项目建筑物比例40%总建筑面积，甲方以每平方米每月8元的价格出租给乙方，属于甲方的40%空地以每月每平方1.5元的价格出租给乙方，便于统一管理使用，每五年递增10%租赁期限为20年，甲、乙双方同意自租赁期限届满之日继续租赁给乙方使用10年。合同并对其他权利义务进行了约定。2014年11月10日，易胜公司（甲方）与维宇公司（乙方）签订《合作合同》，约定，甲方在位于广州市花都区花东镇李溪山下安置区内的12.49亩建设用地进行开发建设，鉴于甲方自有资金不足，邀请乙方合作开发。合作标的位于广州市花都区花东镇李溪山下安置区内，地块总面积12，地块总面积12双方按建筑总面积42%：58%比例分成，甲方占建筑总面积42%，乙方占建筑总面积58%。建设、规划、报水、报电、图纸、钻探、协调等全部费用由乙方负责，甲方不再支付其他费用。合同期限为由合同生效之日起至2084年1月16日止。合同期满后，土地及房屋无条件归还甲方。甲方以提供土地作为合作出资，持有合作项目42%份额（包括建筑物的所有权及其占用土地的使用权），乙方提供项目建设的全部资金（包括建筑、绿化、永水永电、消防、道路等），持有项目的58%份额（包括建筑物的所有权及其占用土地的使用权）双方以持有项目的比例承担项目风险和分享项目收益。签订本合同后，甲方应积极协助办理好土地的土地使用权和建设规划许可证。甲方要求乙方在项目的建筑设计经甲方批准后动工建设，合同生效之日起半年内必须动工建设，自动工建设之日起12个月内项目必须竣工。超过期限（合同生效之日起共计18个月）不能竣工乙方需向甲方无条件每月支付30万元作为损失补偿，否则视为违约。地块上的建筑物。地块上的建筑物甲面积42%：58%的比例计算应得的面积，甲方应得的42%面积安排在8.35亩的土地西边，其余58%面积为乙方所有。由首层至顶层垂直切割分配各自面积。合同并对其他权利义务进行了约定。2015年5月9日，维宇公司（发包人、甲方）与易胜公司（承包人、乙方）签订《工程项目内部经济责任承包合同》，约定，工程项目地址为广州市花都区花东镇李溪村一期安置区东面，工程项目名称李溪安置区第二十一经济社商业楼，总建筑面积约3.8万平方米左右，按工程实际建筑面积计算。该工程以实际建筑面积每平方米1680元的综合单价进行总包干。施工工期合同签订后15日至2017年1月完工，该工程不设预付款，由乙方带资进场施工直至框架封顶，框架封顶五日内，由甲方支付每平方米400元框架工程款为乙方。完成内外墙批荡及贴砖，水电安装施工，拆外架时付工程总款的60%，两个月内再付乙方20%，四个月内付到97%，剩余3%作为质量保证金，工程保修期一年满三天内一次性付清。合同并对其他权利义务进行了约定。2017年5月26日，维宇公司（甲方）、壹雄公司（乙方）、曾永光（丙方）签订《房地产项目合作协议》，约定，合作项目：1、李溪村第二十一经济合作社公寓及相应土地（以下简称“本项目一”），2、李溪村第二十一和十八经济合作社洋房共12栋及相应土地（以下简称“本项目二”）。本项目一，甲方方所得的70年房屋所有权属约12530㎡及相应的土地按目前现楼现地现状转让给乙方独立自主经营，乙方支付人民币贰仟捌佰万元给甲方。（二）李溪村二十一经济社所占图纸1轴至6轴垂直分得的7900㎡的产权房屋，前30年的使用权租赁转给乙方，一切按原协议转交给乙方。乙方支付转让费人民币壹佰伍拾万元给甲方。甲方占50%的分成房屋，为了市场价格的统一及市场健康发展，乙方以2800元/㎡向甲方收购，付款方式为每栋开工时乙方必须支付全房款的15%给甲方；外墙完成时乙方再支付全房款的15%给甲方；剩余70%房款完工验收后60天内乙方必须全部付清给甲方，若乙方无法付清房款给甲方时，甲方有权收回相应面积的房屋。乙方付款30%给甲方后，按付款金额甲方负责村社开具所有房屋每套房的权属证给乙方。保证人为乙方履行本协议提供连带责任担保。保证范围：赔偿因甲方违反本协议的保证与承诺或本协议的其他条款造成乙方包括但不限于乙方履行本协议而支付给甲方的所有款项及利息，对合作项目一、二投入的资金及利息及乙方为追回以上损失而支付的诉讼、评估、拍卖、律师、差旅等费用。保证期限为八年。保证人除承担连带责任担保外，还以维宇电子商务大厦等家庭财产、个人财产提供担保。合同对其他权利义务进行了约定。2017年9月20日，维宇公司（甲方）与易胜公司（乙方）签订《李溪安置区房屋转让合同》，约定，21经济社北边房屋合作建设乙方占42%，甲方占58%，建筑工程由甲方负责承建，为了市场良性发展，乙方所占42%全部转让给甲方，乙方按1500万元全部转让给甲方，甲方对房屋享有使用、出租、转让、收益、担保、抵押、占有等权利，乙方必须确保不得干扰甲方的合法使用。乙方1500万元转让房款借给甲方周转约一年半，按2分月息计，借款给甲方用于支付税费、电梯、水电工程款等，甲方还款计划如下：1、甲方将属其所有的，位于广州市花都区花东镇李溪安置区10.18亩建设用地****整层及****整层，转让给乙方。2、甲方将属其所有的，位于广州市花都区花东镇李溪安置区10.18亩建设用地****整层及****整层，转让给乙方。合同并对其他权利义务进行了约定。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问：位于广州市花都区花东镇金谷南路以东、花都大道以北李溪村安置区内第二十一经济合作社4.14亩和8.35亩地块的权属、性质、用途？在上述地块上建设的建筑物是否取得《建设工程规划许可证》或者该建筑物经有关部门批准建设？该局向本院复函称，根据提供的位置信息，经核查，广州市花都区花东镇金谷南路以东、花都大道以北李溪村安置区内第二十一经济合作社所涉地块位于广州白云国际机场联邦快递亚太转运中心及安置区项目建设用地范围内，但暂未查询到所涉地块的土地登记信息及项目建筑物的建筑工程许可信息记录。易胜公司提交两张网上银行电子回执、收据拟证明维宇公司由壹雄公司向其支付损失补偿款1641600元。两张网上银行电子回执显示由壹雄公司向李溪二十一社转账1641600元，用途显示代易胜公司缴交21经济社租金。易胜公司认为，上述款项是壹雄公司向其支付的五个半月的补偿款，维宇公司要求壹雄公司向其支付1641600元的行为证明维宇公司认可2015年5月9日开始开工，合同生效后18个月到2017年5月26日期间的损失补偿款维宇公司已经支付。壹雄公司对易胜公司的陈述不予确认，认为该笔款项是代易胜公司支付给经济社的租金，由于易胜公司无法支付租金导致经济社向易胜公司追讨，其受让合同后也一并承受了支付租金，2017年7月份开始至今的租金都由其向经济社支付。李溪二十一社确认从2017年7月份开始租金实际由壹雄公司支付。庭审中，易胜公司陈述，其因项目未能竣工验收遭受的损失情况是，1.每月需要向李溪二十一社支付的租金；2.每月需要向广州市花都区花东镇李溪村第十五、十六经济合作社支付的欠款利息；3.涉案项目建成后我方可获得的利益。诉讼中，易胜公司与维宇公司关于双方之间的关系、项目建成后的权益由谁享有、项目未能竣工验收的原因各执一词。易胜公司认为其与维宇公司之间是土地使用权转让的关系，8.35亩项目的收益签订转让合同后转让给了壹雄公司，4.14亩项目因维宇公司未向其付清转让款，故其不认可维宇公司与壹雄公司之间的转让行为，4.14亩项目由其继续享有42%的权益。若项目竣工验收，维宇公司、壹雄公司、曾永光需要向刘传镜支付898万元、向易胜公司支付4380256元、1500万元，融资成本过大，故维宇公司、壹雄公司、曾永光故意不竣工验收。维宇公司认为，2016年9月3日后易胜公司将8.35亩项目42%的份额全部转让给维宇公司，2017年9月20日后易胜公司将4.14亩项目的份额全部转让给维宇公司，维宇公司与壹雄公司签订了房地产开发合同，将全部份额转让给壹雄公司。维宇公司不存在拖延不竣工的情况，项目未能竣工验收是因易胜公司的原因导致，维宇公司将工程发包给易胜公司，易胜公司层层转包导致工程迟延开工迟延封顶。诉讼中，易胜公司要求追加曾雨薇、罗汉江、罗睿、罗菊花为被告,要求追加广州市花都区推广建筑工程公司、邓金祥、刘传镜、胡在明为第三人，后易胜公司撤回上述追加被告及第三人的申请。本院认为，从易胜公司与维宇公司于2014年11月10日签订的《合作合同》中的约定可看出，双方之间订立的《合作合同》是以提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产的协议，符合合作开发房地产合同的法律特征。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。易胜公司与维宇公司均不具备房地产开发经营资质，故双方签订的《合作合同》应为无效合同。合同无效是自始、当然、绝对无效，易胜公司要求维宇公司依照无效合同中的约定向其支付每月损失30万元，于法无据。合同签订双方均应知晓法律法规对于房地产开发经营的限制性规定，故双方对于合同无效均有过错。易胜公司认为其遭受的损失为每月需要支付的租金、欠款利息以及项目建成后其可获得的收益，易胜公司需要向他人支付的租金、欠款利息均属于易胜公司与他人之间的法律关系，并非易胜公司因本案合同无效遭受的损失。合同无效情况下应当承担的是缔约过失责任，而非违约责任，缔约过失责任的赔偿范围应是信赖利益损失，不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益，故易胜公司主张其因项目建成后可获得的收益属于其损失范围，本院不予采纳。易胜公司认为维宇公司通过壹雄公司向其支付了五个半月的损失赔偿款，但从本案查明的事实可知，壹雄公司支付的款项是向经济社垫付的租金，并非损失赔偿款，故本院对易胜公司的主张不予采纳。综上，易胜公司主张维宇公司按照每月30万元向其赔偿损失、支付利息，主张壹雄公司、曾永光承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。易胜公司要求撤回追加被告、第三人的申请，属于其对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告广州市易胜投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费104600元，由原告广州市易胜投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  朱小玲人民陪审员  朱晓英二〇二〇年十月十九日法官助理李诗琪书记员孙诗韵