江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2712号上诉人（原审原告）：朱庆富，男，1949年3月29曰出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：朱玉兵，男，1979年3月10日出生，汉族，住宝应县，系朱庆富之子。委托诉讼代理人：王士富，江苏宝宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州通宝房地产开发投资有限公司，住所地宝应县氾水镇东园路。法定代表人：陈焕林，公司董事长。委托诉讼代理人：沈卫峰，宝应县京杭法律服务所法律工作者。原审第三人：宗斌，男，1953年12月11日出生，汉族，住宝应县。上诉人朱庆富因与被上诉人扬州通宝房地产开发投资有限公司（以下简称通宝公司）、原审第三人宗斌房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2019）苏1023民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱庆富的上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判支持朱庆富的一审全部诉讼请求。事实和理由：1、讼争的宝应县氾水镇文化路法庭西侧锦绣豪庭由东向西8-9号两间门面不存在一房两卖。首先，宗斌所购两间门面为6-7号。2010年7月18日宗斌与开发商胡玉龙签订《商住楼销售合同书》，购买6—7号两间门面，价款为41万元，代理胡玉龙负责销售的周某,4出具的三张收据合计43.8万元（房款41万，减去优惠的千分之五，加上代办费3万），三张收据注明6-7号门面，能相互印证；2、宗斌一审中向法庭提交的三张交纳房款的凭证(一份证明、两份收条）合计41万，但其提供的2010年7月30日《商住楼销售合同书》购买的8-9号门面价格为39万元，价款不符；3、宗斌的三张凭证中，2011年1月19日的收条将6-7改成了8-9,明显变造，因该日期是在朱庆富2010年8月20日购房之后，且其实际购房为6-7号门面，无法与其2010年7月30日购房合同中8-9号门面对应，其对该数字进行了变造。正常更改应用横线划去，再在上面重新书写（比如朱庆富2010年8月20日的合同及宗斌2010年7月18日的合同中房号更改），这更加证明宗斌实际购买的是6-7号门面。朱庆富的一审代理人庭审中多次申请法院进行司法鉴定，但一审法院未予采纳；4、宗斌2010年7月30日合同中的甲方为受开发商胡玉龙委托代理销售的周某,4，这与朱庆富2010年8月20日合同及宗斌2010年7月18日合同中甲方均由胡玉龙签订不符，周某,4作为代理人应当以被代理人的名义进行销售，其本人不应当是合同的主体，也不符合胡玉龙在其他合同中通常做法，该份合同应认定无效；5、朱庆富2010年8月20日合同及三张房款收据均注明是购买的8-9号两间门面，三张收据合计46.8万（合同价44万，减去优惠的千分之五，加上代办费用3万），能证明朱庆富购买的是8-9号两间门面的事实；6、2012年1月17日周某,4及开发商胡玉龙共同出具给朱庆富的欠条（未按期交房补助金）中，注明朱庆富购买的是8-9号门面，且该日期是在朱庆富及宗斌的购房合同和所有交款凭证之后，能证明朱庆富购买的是8-9号两间门面的事实；7、周某,4在代理开发商胡玉龙销售房屋过程中，都是出具的收据，并加盖周某,4印章，注明业主购买的房号，且几份购房合同书第三条第2项也约定了甲方收款开收据给乙方。而宗斌提交法院的则是收条及证明，这不符合常理，且把2011年1月19日收条中的6-7号明显的变造为8-9号。收条及证明只是临时凭证，后均由周某,4开据了正式的收款收据，并加盖了周某,4印章。2012年5月氾水镇镇政府成立临时处置办公室时，各购房人向临时处置办申报登记均提供是上述加盖周某,4印章的正式收据。一审中宗斌未向法庭提供实际购买6-7号门面合同及三张正式收据收据，提供的是已作废的2010年7月30日合同及三张交款证明和收条，掩盖了其实际是购买的6-7号门面的事实；8、证人周某,4在一审中的证言证明了所有房子都是开的收款收据，都是走的这个程序，这也符合购房合同的约定。其证言证明宗斌的房子是6-7号，缴的6-7号房款，6-7号被李锋占用，所以就占用8-9号房，8-9号是朱庆富所有。周某,4是销售房屋的人，销售房屋的过程及事实最为清楚，其证言的真实性较高。因此，8-9号房屋不存在一房两卖，8-9号门面的真实购房人系朱庆富。二、宗斌的2010年7月30日合同应该在其2010年7月18日合同前，其30日书写位置可以看出0是后加上去的。宗斌原先购买的是8-9号，后2010年7月18日合同改为6-7号，之前“2010年7月30日”合同已作废。其三张正式收款收据也证明了其购买的是6-7号，被其变造过房号，2011年1月19日收条也能证明其后来购买的门面是6-7号。朱庆富请求二审法院查明事实，对宗斌2010年7月30日（实际为2010年7月3日）合同日期30日中的进行笔迹是否为同一人以及形成时间委托相关机构作司法鉴定。三、朱庆富签订的8-9号两间门面合同书，并交付了该两间门面的房款，后取得了该房屋的钥匙。但朱庆富在2013左右发现锁被撬换了，便问周某,4是什么情况，周某,4讲这个事情由他来处理，但一直未处理好，因宗斌儿子是混社会的，朱庆富考虑到会影响自己当时经营沙石场的生意，便没有报警。宗斌的6-7号被李锋占了，宗斌便非法占有朱庆富购买的8-9号房。综上，一审判决错误地认定宗斌所签订的合同在先且占有使用房产，请求二审法院支持朱庆富的上诉请求。通宝公司答辩称：1、朱庆富并没有要求通宝公司承担责任，其全部内容为宗斌合同效力纠纷，其上诉应当驳回；2、朱庆富与通宝公司未签订销售合同，通宝公司也未收到过其房款；3、朱庆富于2012年1月17日己知晓房屋未交付，时间长达八年，己过诉讼时效；4、通宝公司与胡玉龙是挂靠关系，不存在与朱庆富交付房屋办理相关证件；5、临时处置办并非行政机构，是胡玉龙出走后成立协调了解上访户情况，并非朱庆富讲的正式收据，其收到的票据包括收条、收据、证明、欠条，样式很多，姓名大都是胡玉龙、周某,4；6、朱庆富应当解释其协议第一条由东向西8-9修改的时间目的，依照通常习惯，该合同书为双方的权利凭证，其在最后一条注明一式三份，所以朱庆富的修改行为，该合同书仅写了五个字，就出现了修改，通宝公司不清楚其修改时间的目的，依据修改方式完全有理由重新写一份，不需要加以涂改。对朱庆富上诉状第二页第三项，2011年1月19日收条修改，修改并不影响案件实质。综上，朱庆富的上诉应予驳回。原审第三人宗斌述称：1、2010年本人与胡玉龙周某,4购买商品房，看了6-7号两间和8-9两间，2010年签6-7号房间合同之后，实地考察发现6-7号房屋下水管道就在门市房中间地段，将6-7号调整为8-9号两间，并于2010年7月30日重新签订了8-9号的合同，将6-7号合同退还给开发商胡玉龙和周某,4两人。房款为39万元，代办费2万元，共计41万元；2、2011年春天，我在胡玉龙家与他要锁匙，有周某,4在场，他们亲自将8-9号两间门面房的锁匙交给我本人，不存在锁被撬的情况，2012年4月我开始装修，装修近半年时间，装修好后又于2013年将房屋对外出租直至目前。装修好后，2012年清明左右，水电开户均在我名下。上诉人与我从未见过面，直到一审开庭时才见过面；3、朱庆富认为2011年1月19日周某,4收条对8-9号的修改是人为变造等，我认为这是正常的修改是笔误，发现笔误及时修改，早在2010年8月1日的收条中明确收到宗斌门市房8-9号预交款，所以朱庆富的上诉理由不能成立；4、朱庆富的合同也是周某,4签字收款，我的同样也是周某,4签字收款，宗斌与胡玉龙、周某,4交接房屋时，胡玉龙、周某,4均未提出异议，不存在合同主体不符的情况；5、2012年1月17日，朱庆富与周某,4达成补助金事情，我不清楚。至目前胡玉龙、周某,4也没有找我商谈房屋事宜；6、朱庆富长期从事沙石生意，与开发商有密切往来，是否用沙石材料抵冲款项我不清楚，自开发之日起门面价为20万元一间，其合同两间价款为46万元，据了解至今仍有16.8万元购房欠条在周某,4手中；7、朱庆富原合同是6-7号，后又改为8-9号，而我的合同是最原始的；8、一审法院判决下发后，朱庆富找周某,4找假证据，并诱骗周某,4进行询问，据周某,4透露，朱庆富想法设法制造假证据均未成功。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱庆富向一审法院起诉请求：请求法院确认朱庆富与通宝公司签订的商住楼销售合同有效，并立即办理产权证。一审法院认定事实:胡玉龙（现关押在南通）挂靠扬州通宝房地产公司开发位于宝应县氾水镇文化路法院西侧锦绣豪庭商住楼，周某,4代表通宝公司承建上述商住楼。其后，受胡玉龙授权，周某,4对外签订售房合同并收取购房款。2010年7月30日，宗斌与周某,4签订商住楼销售合同书一份。合同约定将锦绣豪庭商住楼由东向西8-9号两间房出售给宗斌，总价39万元。周某,4于2010年7月向宗斌出具收款23万元证明，于同年8月1日向宗斌出具收款3万元证明，于2011年1月19日向宗斌出具收款15万元证明，合计收款41万元。2010年8月20日，朱庆富（合同中签名为朱庆付）与胡玉龙签订商住楼销售合同一份，合同约定将锦绣豪庭商住楼由东向西8-9号两间房出售给朱庆富，总价44万元。2010年8月20日，周某,4向朱庆富出具收款30万元收据一张，同年8月30日向朱庆富出具收据两张，计收款168000元，三笔合计收款468000元。2012年下半年，第三人宗斌收到上述8-9号门市钥匙并占有使用房屋至今。2012年5月份，锦绣豪庭房地产实际开发人胡玉龙身陷高利贷并因诈骗被公安机关立案侦查,后被判刑。因众多购房户上访，宝应县汜水镇政府组织成立临时处置办公室，协调办理购房户的房产证、土地证等事宜。因案涉8-9号门市属于一房二卖，产权归属存在争议，故未能办理房产证、土地证等手续。一审法院认为，朱庆富及宗斌与通宝公司的代表胡玉龙、周某,4所签订的两份房屋买卖合同均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。本案中，因宗斌所签合同时间在前且已占有使用房产，朱庆富在支付全部房款后未能占有使用案涉房产，其房屋买卖合同目的落空，依照上述规定，朱庆富可以请求与通宝公司或相关责任人解除合同，返还购房款并赔偿相应的损失，其请求确认案涉房产为其所有并要求通宝公司交付房屋、办理产权证之主张不符合法律规定，不予支持。一审依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条之规定，判决:驳回朱庆富的诉讼请求。本案受理费7900元，减半收取3950元，由朱庆富承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱庆富提交证据如下:1、朱庆富在签订合同交齐房款后，周某,4将8-9号卷帘门钥匙交给朱庆富，证明朱庆富购买的是8-9号房的事实；2、宗斌于2010年7月18日与胡玉龙签订的合同以及宗斌交纳房款的三份收据，分别是2010年7月18日6-7号房23万元，2011年6月20日6-7号门市3万元，2011年6月20日6-7号17.8万元，证明宗斌购买的房屋为6-7号房，从收据时间看，2011年6月20日远迟于一审中宗斌提交的交款凭证，证明宗斌购买的房屋是6-7号房，前面的收条及证明只是临时凭证，该三份证据才反映其购买房屋的事实；3、2020年5月20日晚8点，朱庆富儿子朱玉兵与政府临时处置办公室负责人高炳勋的通话录音，证明2012年5月后，政府临时处置办公室要求所有的购房业主进行申报统计，业主提供了合同收据，宗斌的购房合同及三份收据是高烦勋提供给朱庆富。通宝公司质证意见：对证据1钥匙，钥匙与诉争房屋的关联性不予认可；对证据2宗斌于2010年7月18日签订的合同，该证据通宝公司没有签订过，对真实性不予认可；对证据3视听资料，政府未明确过高炳勋为处置办负责人，处置办大概在2015年使用过该枚章，之后未使用过该章，高炳勋目前任村支部书记，对合法性有异议。宗斌的质证意见：对证据1钥匙的真实性不予认可；对证据2三份收据我未见过，要求朱庆富提供原件；对证据3合同的真实性无异议，签订8-9号合同之前签订了6-7号合同，后退给胡玉龙、周某,4；对录音资料的真实性不清楚。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点是：朱庆富要求通宝公司协助办理房屋产权证书的请求能否得到支持？本院认为：朱庆富要求通宝公司协助办理房屋产权证书的请求不予支持。理由：首先，朱庆富及宗斌与通宝公司就案涉房屋均签订房屋买卖合同，两份房屋买卖合同均是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，均合法有效；其次，对于既未办理产权登记也未办理预告登记的，房屋转移占有与交付使用具有公示公信的作用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。由于已先行合法占有房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险,因此，已先行合法占有争议房屋的买受人的房屋权属要求应得到支持。本案中，宗斌已于2012年下半年收到上述8-9号房屋钥匙并占有使用房屋至今，故宗斌对房屋权属要求应得到支持，朱庆富要求通宝公司协助办理房屋产权证书的请求不能得到支持。至于朱庆富上诉认为宗斌购买的是6-7号房屋而非8-9号房屋，故本案不存在“一房两卖”的问题。对此，本院认为，即便宗斌起初购买的是6-7号房屋，其后宗斌与出卖方协商变更为8-9号房屋且出卖方已将8-9号房屋交付给宗斌的行为也能够认定其购买的是8-9号房屋，故朱庆富上诉认为宗斌并未购买8-9号房屋的理由不能成立。综上所述，上诉人朱庆富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人朱庆富负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年十月二十九日书记员  朱爱娟