北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44013号原告：赵娜妮，女，1985年10月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱彦煜，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉，北京市同创律师事务所律师。被告：刘杰，男，1976年10月16日出生，汉族，北明软件有限公司北京分公司员工，住河北省石家庄市。第三人：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。法定代表人：刘羽，经理。委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘九州，男，1985年6月29日出生，汉族，北京恒洋我家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。第三人：郭建勋，男，1987年9月10日出生，汉族，北京太阳药业股份有限公司员工，住北京市朝阳区。原告赵娜妮（以下简称姓名）与被告刘杰（以下简称姓名）、第三人北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋公司）、第三人郭建勋（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，在审理过程中依法转为普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。赵娜妮、朱彦煜、刘杰、温杰、刘九州、郭建勋通过网络庭审形式参加了诉讼。本案现已审理终结。赵娜妮向本院提出诉讼请求：要求刘杰向赵娜妮支付违约金55万元。事实和理由：2015年5月17日，赵娜妮作为买方（委托其夫郭建勋）与卖方刘杰在第三方恒洋公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》，约定赵娜妮购买刘杰所有的北京市朝阳区双桥东路3号院12号楼4层2单元X号房屋（以下简称涉案房屋）。根据《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版)》，买卖双方应当于合同签订后120个工作日内办理房屋过户手续，刘杰应当于该房屋过户之日起180日内将该房屋内原户口迁出，否则应当向赵娜妮支付1万元违约金，逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，刘杰应当按日计算向赵娜妮支付全部己付款万分之五的违约金。2015年5月28日，赵娜妮与刘杰在恒洋公司办公地点办理了网签手续。2015年8月3日，赵娜妮与刘杰到房屋权属登记部门办理了涉案房屋的产权过户手续。同日，刘杰向赵娜妮交付了涉案房屋，但后续刘杰却未能依约迁出该房屋内的原户口。为此，赵娜妮曾多次催促刘杰办理，但刘杰均以各种原因拖延，直至起诉时仍未将原户口迁出。由于刘杰一直未能迁出原户口，导致赵娜妮现无法处置该房屋，遭受巨大损失，请求法院在查明事实的基础上支持赵娜妮的诉讼请求。刘杰辩称：我虽然没有按照合同约定的要求迁出户口，但这不是出于我的主观恶意，是因为国家政策的原因，而且赵娜妮也有一定的过错，赵娜妮没有进行过催告。我未迁出户口没有给赵娜妮造成具体的损失，反而是我方做出了巨大的牺牲，我牺牲了我北京市的户口迁往外地，请求法官本着公平合理的原则进行裁判，驳回赵娜妮的诉讼请求。恒洋公司述称：赵娜妮起诉状中所述属实，认同赵娜妮的诉讼请求。郭建勋述称：同意赵娜妮的诉讼请求，赵娜妮所述属实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定：赵娜妮与郭建勋于2010年5月29日经民政局登记结婚。2015年5月17日，赵娜妮出具《授权书》，表示由于身体原因无法前往恒洋公司现场签订房屋买卖合同，并授权其配偶郭建勋全权办理，其配偶签署的房屋买卖合同对其有效，其全部履行，待身体健康好转将亲自办理网签和房屋过户手续。同日，刘杰作为出卖人与郭建勋作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘杰将涉案房屋以282万元的价格出卖给郭建勋；双方应于合同签订之日起120个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付1万元的违约金，逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，刘杰作为出售方（甲方）与郭建勋作为买受方（乙方）、恒洋公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定刘杰、郭建勋自愿委托恒洋公司对房屋交易提供居间服务，促成房屋买卖合同成立。2015年5月28日，刘杰作为出卖人与赵娜妮作为买受人签订建委备案的网签版本《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘杰将涉案房屋以271.5万元的价格出卖给赵娜妮，在该合同内容中，关于房屋交付、权属转移登记、户籍迁出等内容均为空白未填写。2015年8月3日，赵娜妮出具《委托书》，表示由于工作繁忙，现委托郭建勋办理涉案房屋交税、过户、产权证领取等事宜。同日，刘杰与赵娜妮之委托代理人郭建勋共同前往北京市朝阳区不动产登记事务中心办理房屋所有权转移登记，申请将涉案房屋转移登记至赵娜妮名下，涉案房屋于当日转移登记至赵娜妮名下。庭审中，刘杰称其未见过赵娜妮的授权委托书，其不知情郭建勋系赵娜妮的委托代理人，其始终认为涉案房屋的买受人为郭建勋。赵娜妮、郭建勋、恒洋公司均表示赵娜妮、刘杰协商一致涉案房屋的实际买受人为赵娜妮，2015年5月17日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时由于赵娜妮身体不适，所以由赵娜妮之委托代理人郭建勋作为买受人签订该合同，2015年5月28日签订建委备案的网签版本《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时将买受人明确为赵娜妮，赵娜妮亦认可刘杰、郭建勋、恒洋公司就涉案房屋交易签订的《房屋买卖居间合同》，并将居间服务费支付给恒洋公司。经查，刘杰提交北京市公安局管庄派出所于2020年5月签发的《户口迁移证》、河北省固安县公安局于2020年5月18日签发的《准予迁入证明》及其本人居民户口簿等证据，证明其积极配合迁出户口，并于2020年8月12日正式将户口迁入河北省廊坊市固安县。其他各方对刘杰的上述证据真实性予以认可。另查，赵娜妮、刘杰均表示除户口迁出事宜之外，涉案房屋的房款支付、房屋交付等其他事宜已经履行完毕没有争议。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：1.涉案房屋交易的买受人主体系赵娜妮还是郭建勋；2.刘杰逾期迁出户口的行为是否构成违约，若构成违约，应当如何支付违约金。针对本案第一个争议焦点。本案中，虽然郭建勋作为买受人与刘杰作为出卖人于2015年5月17日就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，但是在2015年5月28日签订的网签版本《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中将买受人明确为赵娜妮，且在后续的税费缴纳、办理贷款、产权转移等交易中均明确表示赵娜妮为买受人，涉案房屋亦于2015年8月3日转移登记至赵娜妮名下。据此可以认定涉案房屋交易的买受人主体系赵娜妮,出卖人刘杰已将涉案房屋出售给买受人赵娜妮。刘杰主张其不知情郭建勋为赵娜妮的委托代理人，不知情买受人为赵娜妮的意见，本院不予采信。针对本案第二个争议焦点。赵娜妮与刘杰签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。涉案房屋买卖合同明确约定刘杰应当在一定期限内将户口迁出，逾期未迁出应当承担违约责任。现刘杰未在合同约定的期限内将原有户口迁出构成违约，其应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，刘杰主张约定的违约金过高并请求本院予以酌减，本院综合考虑合同的履行情况、刘杰的过错程度及损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定刘杰应向赵娜妮支付违约金8万元。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘杰于本判决生效后七日内支付原告赵娜妮违约金八万元；二、驳回原告赵娜妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由原告赵娜妮负担7947元（已交纳），被告刘杰负担1353元（原告赵娜妮已预交，被告刘杰于本判决生效后七日内给付原告赵娜妮）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 玲二〇二〇年十月十九日法官助理  陈逢源