福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初4706号 原告：泉州唐美房地产有限公司，住所地福建省泉州市南安市霞美镇霞美村南五花苑**楼****。 法定代表人：张杰，该公司经理。 委托诉讼代理人：傅紫溦，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨菲，女，该公司员工。 被告：陈雅芳，女，1998年9月2日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：福建南安农村商业银行股份有限公司霞美支行，住所，住所地福建省南安市霞美镇国家大学科技园福建分园博士慧景城**楼**店div> 负责人：王瑞强，该支行行长。 原告泉州唐美房地产有限公司（以下简称“唐美公司”）与被告陈雅芳、第三人福建南安农村商业银行股份有限公司霞美支行（以下简称“农村银行霞美支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐美公司的诉讼代理人杨菲到庭参加诉讼，被告陈雅芳经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，被告农村银行霞美支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐美公司向本院提出诉讼请求：1.确认唐美公司与陈雅芳就址于南安××号楼××层××室××房产签订的合同编号××《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月11日解除，陈雅芳立即协同唐美公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》的备案登记注销手续、前述房产的预购商品房预告设立登记注销手续［不动产登记证明号：闽（2018）南安市不动产证明第3××7号］及预购商品房抵押权预告设立登记注销手续［不动产登记证明号：闽（2018）南安市不动产证明第3××3号］；2.陈雅芳立即向唐美公司支付违约金180420元；3.案件受理费、财产保全费、公告费由陈雅芳承担。诉讼过程中，唐美公司撤回要求陈雅芳立即协同唐美公司办理预购商品房抵押权预告设立登记注销手续［不动产登记证明号：闽（2018）南安市不动产证明第3××3号］的诉讼请求。事实和理由：2018年11月6日，唐美公司与陈雅芳签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、唐美公司将址于南安××号楼××层××室的房产出售给陈雅芳。2、标的房产总价款为902100元，买受人应于2018年11月6日支付首期房价款272100元，余款63万元向银行申请贷款。3、附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定第十五条约定：买受人承诺按期偿还按揭贷款合同项下债务（含贷款本息和其他债务，下同）。若因任何原因导致银行要求出卖人为买受人承担担保责任的，则视为买受人违反原合同和本附件的按期偿还按揭款项义务，买受人同意以下列方式处理：（1）买受人同意出卖人有权解除原合同及其附件和补充协议，将所购房产退还出卖人，协助注销原合同备案登记、房屋买卖预告登记，并支付给出卖人相当于买受人所购房产房价款总额20%的违约金。（2）……（3）因买受人违约行为导致出卖人解除原合同及其附件和补充协议，由此引起的有关的一切税费和损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、公告费、公证费、鉴定费、差旅费、交通费、评估费、执行费、税费）概由买受人承担。4、本条约定买受人应支付给出卖人的违约金、代偿款项、因买受人违约行为而引起的有关的一切税费和损失、出卖人代买受人向按揭贷款银行结清的债务，出卖人均有权从应返还给买受人的款项中直接扣除，出卖人扣除相关款项后将余款无息退还买受人。2018年11月8日，双方就前述《商品房买卖合同（预售）》办理了网签备案。2018年11月13日，双方就诉争房产办理了预购商品房预告设立登记，不动产登记证明号：闽（2018）南安市不动产证明第3××7号。2018年11月23日，陈雅芳与农村银行霞美支行（合同贷款人）及唐美公司（合同保证人）签订《个人住房按揭借款合同》，合同约定：（1）农村银行霞美支行向借款人陈雅芳发放贷款63万元整，贷款用于购买诉争房产，贷款期限自2018年11月23日至2048年11月22日，以等额本息方式偿还贷款本息。（2）唐美公司愿为贷款人按本合同与借款人所形成的债务提供阶段性保证责任，即自合同签订之日起，至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，提供连带责任保证。（3）……2018年12月3日，陈雅芳与农村银行霞美支行办理了预购商品房抵押权预告设立登记。2020年1月11日，因陈雅芳未依约向农村银行霞美支行偿还贷款本息，农村银行霞美支行向唐美公司发送履行连带保证责任《通知函》，要求唐美公司代偿陈雅芳逾期贷款本息。2020年1月22日，唐美公司通过银行转账的方式代陈雅芳向农村银行霞美支行偿还了逾期欠款10649.95元。同日，唐美公司收到农村银行霞美支行出具的《收款通知函》。2020年2月26日，唐美公司通过银行转账的方式代陈雅芳向农村银行霞美支行偿还了逾期欠款3537.67元。同日，唐美公司收到农村银行霞美支行出具的《收款通知函》。2020年3月2日，唐美公司向陈雅芳合同约定地址（亦为身份证地址）发出《解除商品房买卖合同通知函》，告知陈雅芳前述《商品房买卖合同（预售）》于其收到本函件之日依约解除，唐美公司将依照合同约定追究陈雅芳的违约责任。2020年3月11日，该通知函退回妥投。该通知函依据合同约定应视为送达，唐美公司解除合同的意思表示依约已送达陈雅芳，故案涉《商品房买卖合同（预售）》应于2020年3月11日解除。综上，唐美公司请求判如所请。 陈雅芳未作答辩。 农村银行霞美支行未作陈述。 唐美公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因陈雅芳、农村银行霞美支行未到庭，未对唐美公司提供的证据进行质证。对唐美公司提供的证据，本院认定如下：唐美公司提供的《商品房买卖合同（预售）》、《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《不动产登记证明》复印件、《个人住房按揭借款合同》、《不动产登记证明》（抵押权预告登记）复印件、《福建增值税普通发票》复印件（二张）、履行连带责任保证《通知函》、《中国建设银行单位客户专用回单》（二份）、《收款通知函》（二份）、《解除商品房买卖合同通知函》、《国内标准快递》单、快递投递情况查询单、《北京增值税电子普通发票》、《人民法院公告》等证据，其证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能相互印证，故予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 唐美公司系依法注册成立的从事房地产开发经营等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2018年11月6日，唐美公司与陈雅芳签订合同编号为××的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同包含附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》等内容，双方并就该合同进行备案及预告登记，证号为闽（2018）南安市不动产证明第3××7号。合同约定，陈雅芳向唐美公司购买址在南安××号楼××室房，预测建筑面积110.17平方米，单价为8188.25元，总金额为902100元，买受人应当于2018年11月6日前支付首期房价款272100元，余款63万元向出卖人指定的商业银行申请贷款支付等内容。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第十五条约定，买受人承诺按期偿还按揭贷款合同项下债务（含贷款本息和其他债务），若因任何原因导致银行要求出卖人为买受人承担担保责任的，则视为买受人违反原合同和本附件的按期偿还按揭款项义务，买受人同意以下列方式处理：（1）买受人同意出卖人有权解除原合同及其附件和补充协议，将所购房产退还出卖人，协助注销原合同备案登记、房屋买卖预告登记，并支付给出卖人相当于买受人所购房产房价款总额20%的违约金。（2）……（3）因买受人违约行为而导致出卖人解除原合同及其附件和补充协议，由此引起的有关的一切税费和损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、公告费、公证费、鉴定费、差旅费、交通费、评估费、执行费、税费）概由买受人承担……附件十一《补充协议》第六条约定，买受人保证原合同所书之买受及其代理人的通讯地址和电话是真实有效的。如买受人拒绝签收、地址发生变化未通知、地址发生变化未通知出卖人或因其他不可责于出卖人的原因而无法签收的及本协议所指通知均应采取书面形式，通过邮寄挂号信、邮政特快专递或报纸公告送达对方，挂号信自投邮之日起3日内即视为送达；邮政特快专递自投邮之日起1日内即视为送达;报纸公告自刊登之日起1日内即视为送达。任何一方向对方发出的通知和信函应送达原合同注明的地址或经该方书面通知变更后的地址。合同签订后，陈雅芳向唐美公司支付首期款272100元，余款63元由陈雅芳向农村银行霞美支行办理了按揭贷款予以支付。2018年11月23日，陈雅芳、唐美公司与农村银行霞美支行签订《个人住房按揭借款合同》一份，约定陈雅芳向农村银行霞美支行贷款63万元用于购买本案房产等内容，唐美公司作为保证人在合同上签名确认。之后，陈雅芳仅偿还农村银行霞美支行部分按揭贷款本息，尚有部分按揭贷款本息未依合同约定向农村银行霞美支行按时足额偿还。为此，农村银行霞美支行于2020年1月11日向唐美公司发出《通知函》，告知截止2020年1月11日，陈雅芳逾期欠款本息7081.19元，要求唐美公司于2020年1月20日前履行连带保证责任等内容。2020年1月22日，唐美公司代陈雅芳向农村银行霞美支行偿还了贷款本息及罚息等合计10649.95元。2020年2月26日，唐美公司又代陈雅芳向农村银行霞美支行偿还了贷款本息合计3537.67元。2020年3月2日，唐美公司向陈雅芳身份证上登记的地址也是购房合同上约定的地址邮寄《解除商品房买卖合同通知函》，告知陈雅芳双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于其收到本函件之日起解除，唐美公司将收回南安××号楼××室房，收取违约金180420元等内容。该函件于2020年3月11日退回妥投。为此，唐美公司于2020年6月19日向本院提起本案诉讼。因陈雅芳下落不明，本院于2020年8月9日在《人民法院报》上登报向陈雅芳公告送达应诉材料。为此，唐美公司花费公告费520元。现唐美公司尚在继续偿还农村银行霞美支行按揭贷款本息中，但至今尚未还清。 本院认为，唐美公司与陈雅芳签订的《商品房买卖合同（预售）》（包括附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，陈雅芳向农村银行霞美支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由唐美公司提供阶段性连带责任保证。因陈雅芳未依《个人住房按揭借款合同》的约定向农村银行霞美支行按时足额偿还贷款，农村银行霞美支行向唐美公司发函，要求唐美公司履行连带保证责任。现唐美公司已履行了部分保证责任，依照双方签订的附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第十五条“买受人承诺按期偿还按揭贷款合同项下债务（含贷款本息和其他债务），若因任何原因导致银行要求出卖人为买受人承担担保责任的，则视为买受人违反原合同和本附件的按期偿还按揭款项义务，买受人同意以下列方式处理：（1）买受人同意出卖人有权解除原合同及其附件和补充协议，将所购房产退还出卖人，协助注销原合同备案登记、房屋买卖预告登记，并支付给出卖人相当于买受人所购房产房价款总额20%的违约金。（2）……（3）因买受人违约行为导致出卖人解除原合同及其附件和补充协议，由此引起的有关的一切税费和损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、保全费、律师费、公告费、公证费、鉴定费、差旅费、交通费、评估费、执行费、税费）概由买受人承担……”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，本案的《商品房买卖合同（预售）》及其附件自陈雅芳收到唐美公司发出的《解除商品房买卖合同通知函》之日起解除。现唐美公司请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月11日解除，并要求陈雅芳按总房款902100元的20%支付违约金180420元及公告费520元，符合法律规定及双方约定，予以支持。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，现唐美公司请求陈雅芳协同其办理合同备案及预告登记的注销登记手续，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，唐美公司需将购房款返还给陈雅芳，但陈雅芳未在本案中提出请求，故对于唐美公司应返还陈雅芳的购房款，本案不予处理，双方可另行处理，但若本案商品房已被司法机关查封，唐美公司应退还给陈雅芳的购房款，则应提交给有关司法机关。唐美公司撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以准许。陈雅芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，农村银行霞美支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对唐美公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认泉州唐美房地产有限公司与陈雅芳签订的编号为××的《商品房买卖合同（预售）》及其附件于2020年3月11日解除； 二、陈雅芳应于本判决生效后三十日内协助泉州唐美房地产有限公司注销上述《商品房买卖合同（预售）》的备案登记及预告登记； 三、陈雅芳应于本判决生效后三十日内支付泉州唐美房地产有限公司违约金180420元； 四、陈雅芳应于本判决生效后三十日内支付泉州唐美房地产有限公司因本案诉讼支出的公告费520元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12821元，由陈雅芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  高燕玲 人民陪审员  黄世超 人民陪审员  徐延泽 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  尤海棠 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。