江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初6489号原告：朱荣飞，男，1990年10月1日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷华，江苏行德律师事务所律师。原告：史惠萍，女，1989年4月4日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师。委托诉讼代理人：许婷华，江苏行德律师事务所律师。被告：平海兵，男，1982年9月10日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告朱荣飞、史惠萍与被告平海兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱荣飞及其与史惠萍的共同委托诉讼代理人许婷华、被告平海兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱荣飞、史惠萍向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的无锡市房产的《无锡市房屋转让合同》（合同编号：0227771）；2.平海兵支付违约金153800元；3.本案诉讼费由平海兵承担。事实和理由：2020年5月23日，朱荣飞、史惠萍与平海兵签订《无锡市房屋转让合同》，约定朱荣飞、史惠萍向平海兵购买无锡市房产。朱荣飞、史惠萍按约支付定金2万元后，平海兵即向中介表示不愿继续履行合同。朱荣飞、史惠萍已将合同约定的首付款准备到位，并开具银行本票表示需继续履行合同，但平海兵明确表示拒绝履行，并于2020年5月30日将定金2万元退还朱荣飞、史惠萍。平海兵的行为已构成根本违约，应按合同承担违约责任。平海兵辩称，1.同意解除合同及适用定金罚则，由其向朱荣飞、史惠萍赔偿2万元；2.若朱荣飞、史惠萍坚持主张违约金，则其认为违约金过高，请求法院予以调整。朱荣飞、史惠萍因本案违约造成的损失为2万元定金占用期间的利息，且其已退还该定金。其于5月25日就与中介协商，明确告知其不愿意继续出售房屋，仅3天时间，房地产市场情况并未发生变化，二手房的成交价格也没有变化，故朱荣飞、史惠萍的实际损失极为有限。在其通知对方解除合同时，朱荣飞、史惠萍应采用适当措施避免损失继续扩大，故朱荣飞、史惠萍因延迟解除合同导致的损失，应由其自行承担。且朱荣飞、史惠萍子女并非到入学年龄，本合同解除并没有导致朱荣飞、史惠萍子女无法入学的严重后果。其因家庭经济紧张打算卖房，后家庭成员经过慎重考虑以及孩子上学问题无法解决，迫不得已毁约，但已经第一时间与中介沟通，并退还定金，故其并非因房价上涨等因素恶意违约。综上，请求综合考虑朱荣飞、史惠萍的实际损失、房地产市场情况、违约情形等因素，调整违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市房屋系平海兵、戴娟共同共有。2020年5月23日，戴娟、平海兵（甲方、产权人）与朱荣飞、史惠萍（乙方、购买人）签订《无锡市房屋转让合同》，约定：戴娟、平海兵同意将属其所有的坐落于盛新里24-401的房屋出售给朱荣飞、史惠萍，该房屋建筑面积为79.55平方米；房屋成交价格为153.8万元。付款方式：本合同签订时，朱荣飞、史惠萍向戴娟、平海兵支付2万元作为购买此房屋的定金；2020年6月20日前将房款10万元交至戴娟、平海兵；2020年6月30日前将房款56.8万元交至中介公司及资金监管中心；余款85万元，朱荣飞、史惠萍委托中介公司办理商业贷款，朱荣飞、史惠萍承诺此次为本人第二次贷款购房且无信用记录不良，符合银行贷款政策和相关规定，并于2020年6月30日前委托中介公司根据银行政策办理贷款手续，且以银行指定的评估机构评估价格作为贷款的依据，办理贷款的相关费用由朱荣飞、史惠萍承担。若戴娟、平海兵在本合同交易房产尚有贷款未还清，则戴娟、平海兵应于2020年6月25日前还清该笔贷款并注销相关部门对该房屋设有的抵押贷款权。朱荣飞、史惠萍所有房款（含贷款）到资金监管账户及中介方后三个工作日内办理过户手续。戴娟、平海兵应于交房前迁走该房屋内所有户口，否则应留1万元于中介公司作为户口迁出保证金。双方任何一方未按时履约的视为违约，每逾期一日，由违约方向对方支付购房总价款的万分之五违约金。任何一方逾期五天以上未履约的，视为对本合同的根本性违约。戴娟、平海兵违约应双倍返还定金或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金，朱荣飞、史惠萍违约定金归戴娟、平海兵所有或承担本合同确定的房款总额的10%作为违约金。双方另有约定除外。违约方应承担中介公司居间服务费（按购房价格的3.6%计算）及因此给守约方及中介公司造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等）。守约方同时可按法律规定行使合同解除权。其他约定事项处记载：“戴娟、平海兵承诺此房学区名额还六年未使用过；朱荣飞、史惠萍承诺具有无锡购房资质。”甲方签字处由平海兵一人签字。同日，朱荣飞、史惠萍向平海兵支付定金2万元。2020年5月30日，平海兵向朱荣飞、史惠萍退还定金2万元。另查明，2020年5月25日，平海兵与中介公司员工的微信聊天记录显示，平海兵：“小孩上学户口已经定下来了，这个我也搞不懂是什么情况，你们中介碰到过这种事吗？”中介：“只要不去上就没关系，一定不能进入这所学校。”平海兵：“可是他们电脑系统是跟着系统走的吧……你们要说没关系，跟我后面没关系的话，你先搞搞清楚，到时候不要说我没跟你们提前打招呼，因为那天我们谈的时候我就跟你说了，今年不一定的，因为学校里面至今没有过跟我们联系，就是可能直接户口就上去了……我们大班我今天一直没上过，因为可能学校直接给我们户口报过去了，因为我们老师跟我们联系，我们说大班不上了，直接上小学的当时，所以这个我也搞不懂啊，你说不上，但是他户口上只要他电脑有这个户头了就占用学区了，这个电脑占用的话就不能上第二个了，所以我得问问你们这个怎么弄。”中介：“139××××****李小兵。”平海兵：“李小兵是谁啊？这人是谁？是我买房子的这个房西吗？”中介：“你打电话给他，说明情况，让他去教育局问一下。”平海兵与李小兵的微信聊天记录显示，2020年5月25日，李小兵：“那这样吧，我这边约个时间看看什么时候有时间大家再一起碰个头吧，这个事儿总归要摊开来讲的哇，要与不要对不对，大家总要商量出来个结果的。”平海兵：“所以呀，我这个东西我肯定要给你们确定啊，让他知道这个问题啊……我卖我肯定诚心卖的啊……”2020年5月28日，李小兵：“客户给你还款的钱已经准备好了（附本票图片）。”平海兵：“准备好了也没有用，我已经不卖了。你不是起诉了吗，让他起诉吧，我现在已经肯定跟他们说的很清楚了，不卖了，我老婆不卖。”审理中，朱荣飞、史惠萍陈述：签订合同时平海兵妻子戴娟是同意的，当时平海兵与戴娟电话确认过。2020年5月28日其准备了10万元本票准备支付房款，但平海兵拒绝履行合同，并单方面于5月30日将定金2万元退还。2020年5月底其与平海兵见面协商，当时平海兵提出解除合同，但其要求继续履行合同。审理中，戴娟陈述：其与平海兵系夫妻关系，其知道平海兵在出售案涉房屋，签订合同的时候其在朋友家吃晚饭，当时学区尚未使用，第二天平海兵告知其已经签订合同，因其子女也需要用学区，就不打算出售了。2020年5月26日，其填报了学校的信息采信表，学区被占用了，其就让平海兵快点与朱荣飞、史惠萍联系。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，平海兵作为房屋共有权人之一，其单独与朱荣飞、史惠萍签订的《无锡市房屋转让合同》依法成立、具有法律效力。平海兵在该合同中承诺案涉房屋学区六年未使用，但平海兵在合同签订后占有使用该学区名额，构成违约，应承担相应的违约责任。现朱荣飞、史惠萍要求解除《无锡市房屋转让合同》，平海兵亦同意解除，故本院对该项诉讼请求予以支持。平海兵已向朱荣飞、史惠萍退还定金2万元，本院予以确认。关于违约金数额，因平海兵主张违约金过高要求予以调整，故综合考虑平海兵在签订合同后不久即将学区名额被占用的情况告知中介与朱荣飞、史惠萍，以及朱荣飞、史惠萍除定金2万元外的购房款尚未实际支付等情况，本院以朱荣飞、史惠萍的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定平海兵应赔偿朱荣飞、史惠萍违约金6万元。综上所述，本院对于朱荣飞、史惠萍诉讼请求中合理部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除朱荣飞、史惠萍与平海兵于2020年5月23日签订的《无锡市房屋转让合同》；二、平海兵应于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱荣飞、史惠萍违约金6万元；三、驳回朱荣飞、史惠萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3376元，减半收取计1688元（朱荣飞、史惠萍已预交），由朱荣飞、史惠萍负担1029元、平海兵负担659元，平海兵于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接向朱荣飞、史惠萍支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  薛 耀二〇二〇年十月十五日法官助理  刘 佳书 记 员  张红红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。