杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1625号 原告（反诉被告）：王九斤,男,1965年6月10日出生,汉族， 住杭州市江干区，公民身份号码 330125196506100938。 委托诉讼代理人：吴正亮，浙江鼎和律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐鹏,男，1974年2月8日出生，汉族， 住浙江省龙游县 码330106197402082734。 委托诉讼代理人：金伟勋，浙江西子律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李继辉，浙江西子律师事务所律师。 原告王九斤与被告徐鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020 年6月22日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因被 告徐鹏服刑，其委托诉讼代理人金伟勋申请延期审理两个月，本 院经审查后决定延期一个月。后被告徐鹏提起反诉，本院经审查 后予以准许，将本反诉合并，并根据《全国人民代表大会常务委 员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改 革试点工作的决定》的规定，继续适用简易程序公开开庭进行了 审理。原告（反诉被告）王九斤的委托诉讼代理人吴正亮，被告 （反诉原告）徐鹏的委托诉讼代理人金伟勋到庭参加诉讼。本案 现已审理终结。 原告王九斤向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2016年7 月25日签订的《楼房租赁合同》于2020年6月19日解除；2.判 令被告立即将杭州市高沙北区××号房屋腾空并返还给原告；3. 判令被告向原告支付截至2020年6月19日的租金145333.33元， 2020年6月20日至案涉房屋实际腾退之日的房屋占有使用费按每 月40000元的标准支付；4.判令被告向原告支付截至2020年6月 19日的逾期付款利息损失5523.29元（以240000元为基数，按年 利率6%，自2020年2月1日暂计算至2020年6月19日；2020 年6月20日至上述款项实际付清之日止的逾期付款利息损失按年 利率6%支付）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年 7月25日，被告因经营需要向原告租赁坐落于杭州市高沙北区×× 号房屋，并与原告签订了《楼房租赁合同》，合同对房屋租赁期 限、租金及支付方式、违约责任等进行了明确约定。合同签订后， 原告依约履行。根据合同约定，被告应在2020年1月31日前支 付2020年3月1日至2020年8月31日的租金，但被告未按期支 付。经原告多次催讨，被告不接原告电话。2020年6月19日，原 告向被告发送短信解除双方签订的《楼房租赁合同》。截至2020 年6月19日，被告尚欠租金145333.33元。为维护原告的合法权 益，故诉至法院，望判如所请。 被告徐鹏辩称：1.确认合同于2020年6月19日解除，并尽 快移交案涉房屋；2.2019年12月底营业执照到期需重新办理，因 该房屋院子搭棚部分属违章建筑，所以社区要求拆除并进行相应 整改。整改后，被告经营的小吃店面积就大幅减少，合同目的无 法实现。被告不存在延期支付租金的问题，因出现无法办理营业 执照的情况，被告才暂停支付租金，系行使先履行抗辩权。被告 也向原告发送了函、短信等进行告知。3.因原告出租的房屋存在 违法建筑，无法保障房屋的合法使用，系原告违约在先，现原告 要求被告支付利息损失无依据。4.退一步讲，因疫情影响，餐饮 行业受损严重，出租户应对承租户减免相应租金。 反诉原告徐鹏向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿反 诉原告转让费损失220000元；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修 费损失197454元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告营业利润损失 436907元；4.判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2016 年7月25日，反诉原告与反诉被告签订《楼房租赁合同》一份， 约定反诉原告承租反诉被告位于杭州市高沙北区××号××层 房屋，共计510平方米，用于餐饮、酒店、办公等用途，租赁期 限为五年，自2016年8月1日至2021年9月1日。同时，合同 约定反诉被告保证案涉房屋的合法性，提供资料和办证相关的支 持及配合。合同签订后，反诉原告按约履行支付租金的义务。2019 年11月开始，反诉原告开设的餐饮店营业执照到期，前往工商部 门续办时，被告知该房屋存在违法建筑，不能办理营业执照。反 诉原告多次找反诉被告要求其配合办理并消除无法办理的障碍， 但反诉被告始终无法完成，使得反诉原告的餐饮店无法正常营业， 前期投入的装修也无法在合同期限内继续使用，转让费也无法通 过再行出让弥补。反诉原告多次发函，并提出相关要求，因反诉 被告存在违约，反诉原告暂停支付租金。2020年6月底，反诉被 告先行起诉要求解除合同并支付租金，故反诉原告提起反诉，要 求反诉被告赔偿转让费、装修费、营业利润损失等。 反诉被告王九斤辩称：1.反诉被告与反诉原告签订的《楼房 租赁合同》所涉标的为四层房屋，而有争议的仅为一楼部分临时 建筑，面积约70平方米，反诉原告可以依法使用，反诉被告可以 确保房屋的合法性。2.反诉原告在一楼经营小吃店，可以办理营 业执照。反诉原告在2017年4月28日已经办理营业执照，仅是 在2019年12月29日到期后未办理成功。但未办理成功的原因并 非在于反诉被告，而是因为当时临近年底，后又碰上新冠疫情， 所以街道未对营业场所进行审核。恢复办理后，街道要求反诉原 告对搭建在临时建筑内的厨房进行整改，将其搬移至主房，但反 诉原告拒不整改，因此导致营业执照无法办理。2020年4月后， 周边经营的商铺，都已经办理营业执照。3.反诉原告一直都能正 常使用房屋。一楼大部分区域经营餐饮，二楼用作办公及员工宿 舍，一楼小部分及三、四楼转租他人经营旅馆业务。即便一楼部 分地区未能使用，其责任也在于反诉原告。反诉原告对房屋的实 际状况及办证流程均是知情的。4.反诉原告要求反诉被告赔偿转 让费、装修费、营业利润损失无事实与法律依据。综上，请法院 驳回反诉原告反诉请求。 本院经审理查明：2016年7月25日，徐鹏自案外人王永滨处 转租了位于杭州经济技术开发区××号××层房屋，并 支出转让费220000元。 同日，王九斤与徐鹏签订《楼房租赁合同》一份，约定王九 斤将案涉房屋整体出租给徐鹏。面积为510平方米，其中一楼209 平方米、二楼121平方米、三楼90平方米、四楼90平方米。该 房屋为商业用途，用于餐饮、酒店、住宿、办公等。租期5年， 自2016年8月1日至2021年9月1日。免租期为一个月，租金 自2016年9月1日起付，每月40000元，半年支付一次，第一期 租金自2016年9月1日至2017年3月1日，为240000元，以后 每期租金支付时间为上期租期到期前30天。合同签订后3个工作 日内，徐鹏需支付租赁保证金20000元。合同终止时，徐鹏未发 生违约且向王九斤交清合同约定各项费用及案合同约定归还房屋 后，保证金在三日内无息返还。徐鹏有违约的情况下，王九斤有 权没收保证金。王九斤保证该房屋的合法性，并保证徐鹏在承租 期间可以正常合理使用该房屋，王九斤承担该房屋合法性给徐鹏 带来的租赁、经营损失。徐鹏经营内容符合国家政策、法律法规 许可范围内，王九斤保证该房屋能取得各种行政许可及批准，如 营业执照、卫生许可证等，否则由王九斤代办，合法费用由徐鹏 负担。合同终止日，徐鹏应搬离该房屋可移动的物品，装修及固 定添附物归王九斤所有。徐鹏逾期交纳租金、水电费的，王九斤 有权在保证金中扣除，并追收逾期租金或相关费用。王九斤违约 解除合同或王九斤违约，徐鹏解除合同的，王九斤双倍返还保证 金，并赔偿转让费及装修损失。徐鹏违约解除合同的或徐鹏违约， 王九斤解除合同的，保证金抵作违约金，装修无偿归王九斤所有。 合同签订后，徐鹏将一楼约130平方米用于经营小吃店，其 中包含一楼临时搭建建筑70平方米。一楼其余部分即三楼、四楼 转租他人用于经营旅馆。 2017年2月4日，徐鹏申请办理营业执照，下沙街道个体工 商户临时限期经营场地审查意见表载明，徐鹏经营的杭州经济技 术开发区飨义小吃店房屋面积为60平方米。2018年的营业执照续 办，经营期限至2019年12月28日。 另查明，因小区提升改造，2019年12月20日开始，高沙社 区停止审批经营户营业执照。后因疫情影响，营业执照直至2020 年4月8日恢复办理。期间，社区要求徐鹏对设置在临时搭建建 筑内的厨房设备进行整改，将其搬移至主房内，徐鹏未配合整改， 故一直未办理营业执照。 2020年3月28日，徐鹏向王九斤发送短信，载明因王九斤提 -7- 供的房屋存在违法建筑，无法办证合法经营，要求王九斤赔偿转 让费200000元、双倍返还保证金40000元、赔偿装修折旧费196000 元并赔偿无法经营的直接损失1064000元。另徐鹏表明，如王九 斤能确保办理出营业执照的，徐鹏同意继续承租并重新协商签订 五年期的租赁合同。2020年6月19日，王九斤向徐鹏发送短信， 载明因徐鹏未按约支付2020年3月1日至2020年9月1日的租 金，要求解除双方签订的《楼房租赁合同》，并要求在收函后3 日内腾空并返还房屋。 庭审中，双方一致同意《楼房租赁合同》于2020年6月19 日解除。本院组织双方对案涉房屋进行交接，但未成功。 上述事实由王九斤提交的《楼房租赁合同》、短信、照片、 营业执照、经营场地审查意见表、《房屋租赁合同》、通话录音， 徐鹏提交的《楼房租赁合同》、短信、《店铺转让协议书》、收 条，本院对下沙街道高沙社区物业主管裘国进的询问笔录以及当 事人庭审陈述所证实。王九斤及徐鹏提交的其他证据，无法达到 其证明目的，本院不予确认。 本院认为，关于《楼房租赁合同》的效力，双方在庭审中虽 一致确认合同于2020年6月19日解除。但根据《最高人民法院 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解 释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的 临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋一 -8- 楼有70平方米系未经批准建设的临时建筑，故案涉《楼房租赁合 同》中关于该部分面积约定的内容应属无效。另根据《中华人民 共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部 分效力的，其他部分仍然有效。故《楼房租赁合同》中关于一至 四楼其他部分面积440平方米的约定，仍为有效。根据《中华人 民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支 付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。 承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，徐鹏在营 业执照恢复办理后，经王九斤催告，仍未支付租金，故王九斤有 权解除合同。另庭审中，徐鹏亦确认《楼房租赁合同》于2020年 6月19日解除，故本院对《楼房租赁合同》中关于440平方米约 定的内容于2020年6月19日解除予以确认。关于租金及房屋占 有使用费，王九斤诉称要求徐鹏按每月40000元的标准，自2020 年3月1日起支付至房屋实际腾退之日止。本院认为，根据《最 高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人可请求 参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告向 被告主张案涉房屋2020年3月1日至2020年6月19日的租金及 2020年6月20日起的占有使用费，因案涉房屋面积为510平方米， 其中临时建筑为70平方米，70平方米所涉合同内容被认定为无 效，故2020年3月1日至2020年6月19日的租金中有部分应为 -9- 占有使用费，该房屋整体的租金及占有使用费可按40000元/月予 以确定。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合 同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方 都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本院查明事实，案 涉房屋一楼经营的小吃店可以办理营业执照，自2017年起，办理 面积均为60平方米，并不包括临时搭建的70平方米。2019年12 月20日，该处营业执照虽停办，但已于2020年4月8日恢复办 理。因此，并不存在因案涉房屋存在临时搭建建筑而无法办理营 业执照的情况。但是，因小区提升改造，临时搭建建筑内不能设 置厨房设备，需要徐鹏对用于制作包子的出品台进行重新规划、 整改，一定程度上限制了徐鹏对于临时搭建建筑的使用以及日常 经营。本院考虑到王九斤作为出租人，有保证其所交付的房屋符 合合同约定的义务，其在明知案涉房屋一楼70平方米属临时建筑 的情况下，将该部分房屋出租给徐鹏，存在一定过错。徐鹏作为 承租人，在办理营业执照时，明知其一楼用于经营小吃店的约130 平方米面积中，能办理营业执照的仅为60平方米，70平方米无法 办理营业执照的情况下，仍经营多年，且未向王九斤提出异议， 亦存在一定过错。综合考虑案涉房屋实际使用情况及双方过错， 本院酌情认定王九斤减免60000元的占有使用费。关于逾期付款 利息损失，本院结合营业执照恢复办理时间，自2020年4月9日 起算，标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率 -10- 计算。 关于转让费，因该费用系徐鹏向第三人支付，且本案合同解 除的原因并非因无法办理营业执照而导致合同目的无法实现，故 对该诉请本院不予支持。关于装修费损失，结合合同解除的原因 及合同所涉70平方米约定无效的情况，并结合双方的过错，对于 一楼70平方米部分的装修，本院酌情认定王九斤补偿徐鹏10000 元。关于经营损失，初期未能办理营业执照非因双方当事人的过 错导致；而恢复办理后，未办理营业执照系因徐鹏不配合整改导 致。且本院在本诉部分的租金及占有使用费中，对影响营业的情 况，已做适当考虑，故本院对该部分诉请不予支持。关于保证金， 双方均要求在本案中一并处理。结合合同解除的原因及合同所涉 70平方米约定无效的情况，并结合双方的过错，本院酌情认定王 九斤退还徐鹏保证金10000元。上述装修损失及保证金在徐鹏需 支付王九斤的租金及占有使用费中扣除。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十 八条、第六十条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城 镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、 第五条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王九斤与被告（反诉原告）徐鹏 于2016年7月25日签订的《楼房租赁合同》（关于440平方米 约定的内容）于2020年6月19日解除； -11- 二、被告（反诉原告）徐鹏于本判决生效之日起十日内腾空 并返还原告（反诉被告）王九斤位于杭州经济技术开发区××北 区115号房屋； 三、被告（反诉原告）徐鹏于本判决生效之日起十日内支付 原告（反诉被告）王九斤租金及占有使用费65333.33元（已扣减 80000元，暂计算至2020年6月19日；此后按每月40000元的标 准，自2020年6月20日计算至实际腾退之日止）； 四、被告（反诉原告）徐鹏于本判决生效之日起十日内支付 原告（反诉被告）王九斤逾期付款利息损失（以145333.33元为 基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自 2020年4月9日起计算至2020年10月23日，此后以65333.33 元为基数，按上述标准，自2020年10月24日计算至款项付清之 日止）； 五、驳回原告（反诉被告）王九斤其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）徐鹏其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1659元，保全费1274元，共计2933元，由 原告王九斤负担1205元，由被告徐鹏负担1728元；反诉案件受 理费6172元，由反诉原告徐鹏负担6028元，由反诉被告王九斤 -12- 负担144元。原告（反诉被告）王九斤于本判决生效之日起十五 日内向本院申请退费。被告（反诉原告）徐鹏于本判决书生效之 日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭 州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预 交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不 服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》 次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市 中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知 书》。 审判员  吕瑜岚 二〇二〇年十月二十三日 书记员  汤 斌