甘肃省嘉峪关市城区人民法院民事判决书（2020）甘0271民初2839号原告：嘉峪关精乾物业管理有限责任公司，住所地甘肃省嘉峪关市铁南街区迎宾一小区32栋8单元8-10号。统一社会信用代码91620200MA74P9NP5E。法定代表人：张清海，总经理。被告：路明辉，男，1988年4月24日出生，汉族，住嘉峪关市。原告嘉峪关精乾物业管理有限责任公司与被告路明辉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉峪关精乾物业管理有限责任公司法定代表人张清海、被告路明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉峪关精乾物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费1400元、小区公摊水电费60元、城市生活垃圾处理费96元，共计1556元；2.判令被告支付逾期缴纳物业费、公摊水电费违约金373.4元；以上共计1929.4元。事实和理由：被告购买甘肃德诚房地产开发有限公司开发的翰林苑小区5-2-301号房产（面积89.77平方米），该小区物业属于原告与小区签约80%住户同区域物业服务合同，原告按照已签约80%住户物业合同约定为被告居住的区域提供服务，但被告享有同区域物业服务却不履行应尽的缴费义务，拖欠2018年1月1日至2019年12月31日的物业费及其他费用，按照合同约定被告还应承担违约金373.4元。被告的行为严重侵犯了原告的合法利益，同时也影响到该社区物业服务秩序的稳定与和谐。原告多次催缴，被告均置之不理，无奈提起诉讼。路明辉辩称，对欠付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费、公共水电费和垃圾处理费的事实没有异议。不交费的原因是购买房屋时业主是与开发商甘肃德诚房地产开发有限公司签订的物业合同，购房后发现房屋存在质量问题，小区物业更换为原告时，开发商没有通知业主，没有召开业主大会，未经业主同意。原告物业收费标准过高，物业费中应当包含公共水电费，不应该另外收费，物业费每平方米0.65元未与业主协商，未经业主同意，原告也没有按照每平方米0.65元的标准提供相关的物业服务，收费与服务标准不对等，物业只提供了小区内的卫生清扫工作，小区门卫没有起到安保作用，外来车辆随便进出，单元门、楼道内和小区内的照明灯以及楼前的井盖坏了以后不予更换维修，小区照明灯在23点以后熄灭，严重影响业主出行，绿化区域全部是杂草，原告提供的物业服务不仅没有提升小区的生活环境质量，反而严重影响小区业主生活。其本人未与原告签订物业服务合同，小区内90%的业主也没有和原告签订物业服务合同，因此，不同意按照原告主张的物业费标准缴费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交物业管理合同168份，以此证明物业公司与79%的小区业主签订了物业管理合同。被告对该组证据不认可，认为是原告伪造的合同，物业公司进驻小区、物业收费标准均未召开业主大会，也未经业主同意确定。2.原告提交嘉峪关市人民政府雄关街道铁南社区服务中心出具的“关于翰林苑小区物业服务企业从事物业服务资料报备的说明”，以此证明翰林苑小区无业主委员会，物业公司直接与业主签订的物业合同达到79%，并向社区进行了报备。被告认为该说明中的内容不属实。因上述“说明”加盖了嘉峪关市人民政府雄关街道铁南社区服务中心印章，具有真实性和关联性，本院予以确认。该“说明”结合上述第1组证据，可以印证168份合同真实存在，本院予以确认。3.原告提交翰林苑物业服务内容及收费标准公示张贴照片以及物业公司工作人员物业服务工作照片，以此证明物业收费标准已在小区进行了公示，并按合同约定提供了相应的物业服务。被告不认可该组证据，称其未在小区见到过上述公示的内容，物业公司提供的物业服务与收取的物业费标准不匹配。被告对其抗辩未提交证据证实，故对原告的该组证据予以认定。4.被告提交翰林苑小区85户业主签名的证明一份，以此证明小区85户业主从未聘请嘉峪关精乾物业管理有限责任公司服务，也从未签订过任何服务合同。原告不认可，称85户业主中至少有三分之二的业主是签订了物业服务合同。因该证据所反映的问题与嘉峪关市人民政府雄关街道铁南社区服务中心出具的说明内容不符，故对被告的证明目的不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉峪关市人民政府雄关街道铁南社区服务中心出具“关于翰林苑小区物业服务企业从事物业服务资料报备的说明”记载：“嘉峪关市翰林苑小区是由甘肃德诚房地产开发有限公司于2013年开始筹备建设，2015年建成5栋商品住宅楼，2016年建成1栋，共6栋楼、19个单元、212套住宅，其中11套未装修和没有长期入住，现有常住户201户。2015年12月份以前的物业服务是由开发商自管，2016年至今由嘉峪关市翰林苑保洁服务部和同一法人的嘉峪关精乾物业管理有限责任公司从事该小区物业服务。2016-2018年度物业与业主签约物业合同154户，占该小区常住户212户的72.64%，2019-2029年与住户签约物业合同168户，占该小区常住户的79.25%。该小区无业主委员会，根据嘉峪关市发展和改革委员会和嘉峪关市房地产管理局联合下发的[2018]388号文件“关于规范物业服务企业调整住宅小区物业服务收费行为的通知”精神，依相关规定前期已在社区报备。”路明辉与嘉峪关精乾物业管理有限责任公司未签订物业管理合同。翰林苑小区154户业主签订的物业管理期限为2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理合同，约定物业收费标准为每月0.65元/㎡；2016年小区公用电费按每户每月10元收取，公用水费按每户每月10元收取，2016年预收的公用水电费根据实际用量，若有结余，可抵减2017年物业公用水电费。翰林苑小区168户业主签订的物业管理期限为2019年1月1日至2029年12月31日的物业管理合同，约定物业收费标准为每月0.65元/㎡；2019年后小区公用电费每户每年按实际用量20元收取，公用水费按实际用量每户每年10元收取，实际用量物业公布，受住户监督；垃圾处理费按市环卫局每年代收标准每人按24元收取（即每人每月2元）；如不完成缴费义务，按照缴费数额的1%（按日计算）收取相应的违约金。2016年预收的公用水电费根据实际用量，若有结余，可抵减2017年物业公用水电费。合同约定的物业管理事项有：1.小区门禁门卫；2.物业范围的公用设施、设备及场所的使用、维修和管理；3.小区清洁卫生以及楼道清洁卫生；4.公共生活秩序；5.车辆行驶及停泊；6.物业档案管理；7.授权由物业公司管理的其他事项。本院认为，被告居住的翰林苑小区共有住宅212套，现有常住户201户，至今未成立业主委员会。2016年与原告签订物业管理合同的业主为154户，2019年签订物业管理合同的业主为168户，同意原告为翰林苑小区提供物业管理服务的业主达79%以上。原告依据合同约定在翰林苑小区进行物业管理服务，对小区居民的居住生活环境起到了积极作用。本案被告虽未与原告签订物业合同，但其居住的××苑01号房屋属于原告管理的物业服务区域，且实际享受了原告在该小区提供的物业服务，双方已形成事实上的物业服务法律关系。被告抗辩原告提供的物业服务不仅没有提升小区的生活环境质量，反而严重影响小区业主生活，但对此主张未提供证据予以印证，其提交的85户业主签名的“证明”，不能推翻翰林苑小区168户业主签订的物业管理合同和嘉峪关市人民政府雄关街道铁南社区服务中心出具的“关于翰林苑小区物业服务企业从事物业服务资料报备的说明”所证明的事实。被告作为翰林苑小区业主，有权向物业公司提出意见和建议，依法行使权利，原告在翰林苑小区提供物业服务是依据小区79%的业主签订的物业合同，在三分之二以上业主同意的情况下，被告以其未签合同、不同意原告进行物业服务而拒交物业费，有违公平、诚信原则，亦损害了小区业主公共权益，本院对被告的抗辩不予采纳，被告应当按照小区三分之二以上业主签订的物业合同约定的费用向原告交纳物业服务费及小区公共水电支出费用，原告的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但原告主张的违约金，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,以欠缴费用为基数，自原告主张权利即2020年4月28日提起诉讼之日计算至实际履行之日止。此外，原告作为物业服务企业，理应重视业主提出的合理化建议，在物业管理活动中不断提升、改进服务工作质量，提供质价相符的物业服务，为业主创造舒适优美安全的居住环境。被告作为业主，对原告在物业管理服务过程中存在的瑕疵，可以提出整改意见，亦应给予理解，积极协助物业公司进行管理并及时履行缴费义务，共同创建优美和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：路明辉支付嘉峪关精乾物业管理有限责任公司物业服务费1400元，公用水电费60元、城市生活垃圾处理费96元，共计1556元；并以1556元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担自2020年4月28日至实际履行之日止的逾期利息，于本判决生效后5日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由路明辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。审判员 李 丽二〇二〇年十月十日法官助理 张文媛书记员 高婷婷