广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初13879号原告：佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社，住所地：广东省佛山市××××××××××，统一社会信用代码N244××××××××××053C。法定代表人：唐某1。委托诉讼代理人：梁锦耀，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：何敏莹，广东循理律师事务所律师。被告：叶素芳，女，1978年3月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××008。原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社与被告叶素芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序于2020年10月13日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人何敏莹到庭参加诉讼，被告叶素芳经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年6月6日签订的《场地使用协议》；2.判令被告立即腾退案涉租赁物业予原告；3.判令被告立即向原告支付至实际腾退案涉租赁物业之日止所拖欠的租金（从2019年7月1日起至实际腾退之日止，按照每月11850元的标准支付租金）及逾期支付租金的违约金（以拖欠租金总额的30%计算，暂计至2020年5月31日，拖欠的租金总额为130350元，违约金为39105元）；4.履约保证金36000元归原告所有；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年06月06日签订了一份《场地使用协议》，约定原告将位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××的物业租赁予被告使用，场地出租面积为395m²，租赁期限从2018年06月01日起至2020年12月31日止(其中2018年6月1日至2018年6月30日为免租期)，租金按30元/㎡/月计算(即每月租金为11850元)。租金实行先缴交后使用的原则每月收取一次，每月5日前支付当月租金。为保证合同的履行，被告于签订合同当天向原告支付了履约保证金36000元。被告须按时足额向原告支付租金，如被告拖欠租金，原告除有权追缴所拖欠的租金外，被告还须每日按所欠租金金额的0.3%向原告支付迟延履约违约金(详见《场地使用协议》第3页的第八条中“(二)乙方的权利和义务”的第3点)。若被告在租赁期内逾期30天未缴纳租金的，甲方有权单方面解除合同，并无条件收回场地(包括被告投资的装修物和固定设施)，同时，被告已缴交的租金及履约保证金不作退回，被告还须赔偿原告的所有实际经济损失(详见《场地使用协议》第5页的第十条“违约责任”中的“(二)乙方违约”)。合同签订后，原告依约将案涉租赁物业交付予被告使用，交付使用初期被告都能按时履约足额支付租金，但渐渐地被告开始迟延支付租金，经常需要原告多次催促才支付部分租金，2019年7月19日支付了2019年5月份租金，2019年9月17日支付了2019年6月份租金，此后，经原告多次催讨，被告均以各种理由搪塞，拒绝支付所拖欠的租金。为此，原告曾分别于2019年11月13日与2019年12月11日委托广东循理律师事务所向被告发送《律师函》催告，但均被被告拒收而退件。暂计至2020年5月份，被告已拖欠原告租金多达130350元，已构成根本违约，原告有权要求解除合同并没收履约保证金以及主张相关的违约责任。被告拖欠原告租金的行为，已严重侵害了原告的合法权益，故起诉。被告叶素芳没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告农村集体经济组织登记证、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格；2.场地使用协议原件1份，用以证明原被告双方存在租赁合同关系；3.律师函复印件1份，EMS邮单原件1组，用以证明原告曾分别于2019年11月13日与2019年12月11日委托广东循理律师事务所向被告发送《律师函》催告，但均被告拒收而退件；4.房地产权证原件1份，用以证明案涉租赁物业已经过合法报建手续，《场地使用协议》合法有效，对原被告双方具有约束力。诉讼中，被告没有提供证据材料。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为其放弃答辩、质证及举证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社（所有方、甲方）与被告叶素芳（使用方、乙方）签订《场地使用协议》（以下简称涉讼协议），约定：场地地址为××××××××××（以下简称涉讼租赁物），出租面积为395平方米；使用期限从2018年6月1日起至2020年12月31日止，场地使用费11850元/月，场地使用费实行先缴交后使用的原则，场地使用费每月收取一次，乙方应在每月5日前将当月场地使用费一次性付清给甲方；乙方应一次性交纳36000元给甲方作为协议的履约保证金；如乙方拖欠场地使用费，则甲方除追缴所欠交的场地使用费外，乙方还须每日按所欠场地使用费金额的千分之三支付延迟履行违约金；使用期内，乙方逾期30天未交场地使用费的，甲方有权解除协议，无条件收回场地（包括乙方投资的装修物和固定设施），同时，乙方已缴交的场地使用费及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方的所有实际经济损失。双方并约定其他权利义务。另查明，××××××××××已办理房地产权证。2020年6月12日，原告提起诉讼，本院于2020年7月14日向被告公告送达起诉状副本及证据材料，2020年9月13日公告期满视为送达。诉讼中，原告陈述被告从2020年7月1日拖欠原告租金，涉讼租赁物现仍由被告使用。本院认为，涉讼租赁物已办理产权登记，合法适租，涉讼协议是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼协议约定被告应在每月5日前向原告支付当月的场地使用费，逾期30天未交场地使用费的，原告有权单方解除协议。现原告主张被告从2019年7月1日起未依约向原告缴纳场地使用，被告作为义务履行方，既未到庭提出异议，也未举证证明已履行支付租金的义务，应自行承担相应不利后果。被告未按涉讼协议约定向原告支付场地使用费，已构成违约，原告依约有权解除涉讼协议。原告于2020年6月12日向本院提起诉讼要求解除涉讼协议，起诉状及证据材料于2020年9月13日视为送达，故本院认定涉讼协议于2020年9月13日解除。涉讼协议解除，被告应将涉讼租赁物腾退并交还予原告，故本院对原告要求被告腾退涉讼租赁物予原告的诉讼请求予以支持。原告主张涉讼租赁物仍由被告使用，被告从2019年7月1日起未依约向原告支付场地使用费，被告作为义务履行方，既未提供证据证明其自2019年7月1日起未占用涉讼租赁物，也未提供证据证明其已履行相应付款义务，应自行承担相应不利后果，故本院对原告要求被告从2019年7月1日起至实际腾退涉讼租赁物之日止按11850元/月的标准计付场地使用费的诉请依法予以支持。涉讼协议虽约定被告应于每月5日前支付当月场地使用费，拖欠场地使用费的，须每日按所欠场地使用费金额的千分之三支付延迟履行违约金，但该违约金标准过高，本院酌情将该标准调整为日万分之二。截至本案庭审辩论终结日（2020年10月13日）前，被告应各以11850元为本金，分别从2019年7月至2020年9月每月的6日起，以4969元为本金从2020年10月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告。原告要求按欠款总额的30%计算逾期付款违约金标准过高，其对违约金的诉请超出核定部分，本院不予支持。庭审辩论终结日后，被告支付场地使用费及被告使用涉讼租赁物的情况尚不明确，原告支付庭审辩论终结日后的违约金无事实依据，本院在本案中依法不予支持。被告逾期交纳场地使用费已构成违约，依据涉讼协议约定，原告有权没收被告的保证金，故本院对原告要求没收被告的履约保证金36000元的诉请依法予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确定原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社与被告叶素芳于2018年6月6日签订的《场地使用协议》于2020年9月13日解除；二、被告叶素芳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于××××××××××的租赁物予原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社；三、被告叶素芳应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月11850元的标准支付从2019年7月1日至上述第二项判决履行之日止的场地使用费予原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社；四、被告叶素芳应各以11850元为本金分别从2019年7月至2020年9月每月的6日起，以4969元为本金从2020年10月6日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社，本项随上列第三项清；五、被告叶素芳交纳的租赁保证金36000元归原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社所有；六、驳回原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费6632.5元（原告已预交7219.08元），由原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社负担583.5元，被告叶素芳负担6049元，被告叶素芳应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳6049元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社预交的诉讼费用6635.58元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市南海区桂城街道东二社区××经济联合社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  彭彩霞人民陪审员  庞淑燕二〇二〇年十月十三日书 记 员  陆美羽