广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5534号上诉人（原审原告）：惠州市万钧物业服务有限公司。住所地：惠州市惠城区*************xxxx号。法定代表人:杨万钧。委托诉讼代理人：韩玉燕，系广东广锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：杨景波，男，汉族，1981年4月27日出生，身份证住址：湖南省湘阴县********，现住惠州市博罗县***************************，身份证号码：430************311。被上诉人（原审被告)：刘丽，女，汉族，1982年8月13日出生，身份证住址：湖南省沅江市****************，现住惠州市博罗县*****************3*********，身份证号码：430************329。上诉人惠州市万钧物业服务有限公司（以下简称万钧物业公司）与被上诉人杨景波、刘丽因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出(2019)粤1322民初4542号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人万钧物业公司上诉请求：1、请求依法撤销(2019)粤1322民初4542号民事判决书;2、请求依法改判被上诉人刘丽、杨景波向上诉人惠州市万钧物业服务有限公司支付物业服务管理费3282.5元、水费43.7元、水电分摊费25.5元，以及违约金(按欠付费用每月千分之一的标准，从逾期之日起，计算至付清之日止);3、本案一、二审诉讼费用等全部由被上诉人刘丽、杨景波承担。事实与理由:一、一审法院认定涉案房屋从2017年11月开始通水通电，物业管理费应从2017年11月开始计算，实属事实认定及法律适用错误。一审法院在原审判决认定(第6页第二段)，“被告涉案房屋从2017年11月开始通电通水，涉案房屋在通水电后才具各交房居住的条件。因此，被告涉案房屋的物业管理费应从2017年11月开始计算至2019年7月31日……扣除两被告已缴交的1575.6元……”，一审法院对该部分事实认定错误。从上诉人万钧物业提供的供水发票可以看出，举例其中开票日期为2017年5月15日，发票号码为0xxxx2的发票联，显示:抄表日期为2000年1月1日至2017年5月4日，证明涉案小区自2000年I月1日起，就一直有供水电，并不存在不通水电的问题，亦并非一审法院认定的2017年11月才通水电。被上诉人刘丽、杨景波于2015年12月30日申请装修入住，也可得知，涉案小区的居住条件是符合标准的，根本不存在不通水电的状况，被上诉人也没有任何证据证明涉案小区存在不通水电。即便二审法院认为，开发商没有按约及时给小区开设供电账户，但开发商已经提供了临时水电，已经满足被上诉人的居住条件，被上诉人应该按约缴费。况且没有按约开设供电账户，这是属于开发商的违约问题，而万钧物业公司与开发商并非同一法律主体，开发商的违约责任并不能因此免除物业管理费，因此原审法院认定涉案物业管理费从2017年11月开始计算，没有任何的事实和法律依据，实属错误。另外，根据《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用”、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十六条的规定“物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费”以及广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定:“业主应自房屋交付之日起支付物业费”，由上述法律法规可见，物业费的缴纳应当以交付为标准，而并非以是否通水电作为缴费标准。交付，简而言之就是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。收楼属于其中一种确认交付时间的方法。被上诉人刘丽、杨景波于2015年12月27日完成了收楼，证明开发商已经将涉案房产3xxx号房交付给被上诉人刘丽、杨景波占有，被上诉人也于20l5年12月30日中请装修入住。现被上诉人已经收楼完成了交付，刘丽、杨景波作为涉案3xxx号房的业主，理应按约定向上诉人缴纳物业管理费。鉴于上诉人自2016年7月1日进驻小区提供物业服务，被上诉人应自2016年7月起向上诉人万钧物业缴纳相关费用。二、被上诉人刘丽、杨景波应向上诉人万钧物业支付拖欠物业服务管理费3282.5元。根据前述理由，被上诉人应自2016年7月起向上诉人万钧物业缴纳相关费用。同时根据被上诉人提供的发票备注栏显示，被上诉人缴纳的只是2016年11月-12月以及2017年7月至2018年4月的部分物业费，对于2016年7月-10月、2017年1月-2017年6月、2018年5月2019年7月共计25个月【131.3元/月×25=3282.5元】的物业费3282.5元尚未缴纳，对于被上诉人主张已经缴纳的费用1575.6元，上诉人在起诉时已经扣除了，法院不应在判决中再次扣除。故上诉人诉求被上诉人刘丽、杨景波应支付拖欠物业服务管理费3282.5元，符合法律以及合同的约定。三、一审法院认为上诉人主张的水费43.7元应当扣除6月、8月的费用、水电分摊费25.5元应当扣除8月份的费用，实属事实认定错误。一审法院在原审判决认定(判决第6页第2段)，“对原告主张的水电分摊费25.5元应扣除8月份的费用，为12.2元(25.5元-13.3元)，故被告应向原告支付水电分摊费12.2元;水费43.7元应扣除6月、8月份的费用，即为29.9元(43.7元-0.5元-13.3元)……”，该事实认定严重错误。从上诉人提交的证据2019年8月的供水供电发票中【供水发票号码xxxx84，供电发票号码9xxx59】，可以看出，上诉人在2019年8月所缴纳的水费，抄表日期为2019年7月9日至2019年8月5日;2O19年8月所缴纳的电费，计费时段为2O19年7月1日至2019年8月1日，上述水电分摊费的计费时段均是立缘小区业主在2019年7月期间所产生的。同时根据日常生活经验亦可得知，用户的水电费在当月使用后，在下一个月份才统计缴费的，因为用户不可能预知当月具体的用水用电量。因此上诉人在2019年8月所缴纳垫付的水电分摊费，实际上是被上诉人在2019年7月所使用产生的，根据《立缘小区物业服务管理交接协议》的约定:上诉人有权收取2019年7月31日以前的费用，上诉人已经替代被上诉人垫交了该部分的费用，因此上诉人要求被上诉人刘丽、杨景波缴纳水费43.7元以及水电分摊费25.5元，完全符合法律规定，一审法院不应扣除6月、8月的费用。另外根据被上诉人提供的立缘小区水电费缴纳凭证，可以看出，被上诉人缴纳的水费只是2019年5月1日至5月31日期间的水费，对于2019年6月之后的水费费用并未缴纳，一审法院认定上诉人主张的水费43.7元应扣除6月、8月的费用，实属事实认定错误，二审法院应当予以纠正。四、被上诉人刘丽、杨景波应按千分之一的标准向上诉人万钧物业支付违约金。根据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条规定:“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金”，根据《前期物业服务委托管理合同》第七条约定:“物业管理服务费按高层住宅1.1元/月/平方米收取，物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月l0日前交纳。逾期未交的，乙方按天收取所欠费用的千分之一的违约金”，上诉人万钧物业诉求被上诉人刘丽、杨景波按千分之一的标准支付违约金符合法律规定。综上所述，原审法院对本案事实认定严重错误，适用法律错误，请二审法院依法查明案件事实，并依法撤销博罗县人民法院(2019)粤1322民初4542号民事判决书，依法改判支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人杨景波、刘丽提交书面答辩意见称：一、关于上诉人证明本小区2000年通水电认为与事实不符。万钧提供的发票号00478332，用户名称为博罗政府，抄表日期是2000年江南村与龙达房产破产民事裁定书显示龙达房产开发有限公司于2009年4月成立，2016年7月与惠州江南村公司签订九陇山立缘小区供水管道施工和配电房完善工程合同于2017年1月份完成小区供水管道与配电房设施完善。我们住房3号楼2503房南方电网档案显示送电日期为2017年l0月17日，立户日期为2017年10月18日，上诉人说的本小区自2OOO年起有供水电，存在与事实不符，提交“建昌物业”合同是证明我们前期签订的物业公司不是万钧。物业管理条例第二章第十一条下列事项由业主共同决定:(四)选聘和解聘物业服务企业;但是万钧进入没有经过业主投票。二、关于上诉人说我们拖欠物业服务管理费及违约金我们不认同他们的说法，根据物业管理条例第四章管理服务第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。然而万钧物业严重失职在先，这点在一审答辨中有说明，万钧已严重违约在先，所以不能说我们没有履行缴纳相关物业费用的义务。更不存在有拖欠物业费的说法。万钧提出的违约金一事自然也不存在，就算我们根据合同期起须向万钧支付物业费，但后期未付的并不是我们未缴而是我们缴纳时万钧拒收，既然是拒收又怎会存在违约金一事，就是违约也是万钧违约。关于拒收我们物业费，现今附一份2O19年聊天记录作为佐证，也可以与物业经理人胡雄强对质。三、关于拖欠水电费及公摊。我们不是很明白万钧怎么计算，我只知道每月都有交并没有拖欠，直到被起诉前也没有被告知拖欠，至于他们提供的未收费明细确实写的月份是7月和8月，万钧8月已撤离立缘小区。四、对于诉讼费用全部由我们承担这条根本不合理，违约是万钧，拒收物业费也是万钧，反过来起诉我们本就不合理，一审后万钧不服判决又上诉，全因万钧无理取闹。被上诉人请求法院驳回上诉人的无理要求。本案一、二审诉讼费用等全部由上诉人万钧物业承担，相信法院会明察秋毫，做出公平、公正的判决。原审原告万钧物业公司向一审法院起诉请求：1、判令两被告向原告支付拖欠物业管理服务费3019.9元，水费30.1元，水电分摊费11.1元，违约金3261.49元（违约金以欠付费用为基数，从逾期之日起，按逾期每天千分之三计算，计算至全部费用缴清之日止），以上暂合计人民币6322.59元（暂计算至2019年5月31日）；2、本案诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告变更诉求为判令两被告向原告支付拖欠物业管理服务费3282.5元、水费43.7元、水电分摊费25.5元，违约金以欠付费用3351.7为基数，从逾期之日起按每天3‰计算。一审法院查明的事实：2016年6月22日，原告万钧物业与九珑山小区的建设单位龙达公司签订《前期物业服务委托管理合同》，双方约定由原告为博罗县罗阳镇九珑山实施前期物业管理服务事宜，合同期限为2016年6月23日至2026年6月22日。被告杨景波于2015年12月27日与中山市建昌物业管理有限公司惠州博罗分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由该物业公司为被告的立缘小区3栋2503的物业提供物业管理服务，被告刘丽于2015年12月30日向该物业公司申请装修上述房屋。被告刘丽于2017年7月1日与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为两被告的3栋2503号房（房屋建筑面积为119.39平方米）提供物业管理服务，第六条第一款约定：物业管理服务费的收费标准为1.1元/㎡/月（即131.3元/月），从交楼日期起计算，在每月20日前缴交，逾期按每日千分之三计算违约金，同日签订下《临时管理规约》。原告于2019年7月31日与九珑山立缘小区业主委员会、惠州市智慧物业管理服务有限公司签订《立缘小区物业管理交接协议》，三方约定原告于2019年8月1日退出服务上述小区，故2016年7月1日起2019年7月31日原告为上述小区提供物业服务管理。但因被告涉案房屋从2017年11月开始通电通水。原告为被告的房屋提供物业管理服务从2017年7月1日至2019年7月31日止，被告于2019年6月10日时交了2016年11月-12月及2017年7月-2018年4月，共12个月的物业管理费1575.6元，2019年6月30日，被告杨景波、刘丽交纳了5-6月水费、5月公用水电费分摊。后被告未向原告支付过其他费用。截止2019年8月，被告拖欠的水费43.7元（其中6月份0.5元、8月份为13.3元）、公用水电分摊费为25.5元（其中7月份12.2元、8月份为13.3元）。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告杨景波、刘丽双方签订《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规等规定，合法有效。双方已形成物业服务合同关系，被告杨景波、刘丽享受了原告提供的各项物业管理服务，应依约按时向原告缴纳物业管理费。关于原告主张的物业服务费、水电分摊费的问题。原、被告在《前期物业管理服务协议》约定，两被告房屋物业管理费的收费标准计算为131.3元/月，但因被告涉案房屋从2017年11月开始通电通水，涉案房屋在通水电后才具备交房居住的条件。因此，被告涉案房屋的物业管理费应从2017年11月开始计算至2019年7月31日，共21个月。扣除两被告已缴交的1575.6元，实际拖欠原告的物业管理费应是1181.7元（131.3元/月×21个月-1575.6元）。原告为两被告提供物业服务至2019年7月31日，对原告主张的水电分摊费25.5元应扣除8月份的费用，为12.2元（25.5元-13.3元），故被告应向原告支付水电分摊费12.2元；水费43.7元应扣除6月、8月份的费用，即为29.9元（43.7元-0.5元-13.3元）。关于原告主张的违约金的问题。两被告辩称系因原告拒收其交纳的物业管理费，导致其违约，但其并未向本院提出相应的证据予以证实，本院不予采纳。原、被告约定逾期缴交物业管理费按每日千分之三计算违约金，双方合同约定的每日按迟延支付款项的3‰向原告缴纳违约金的标准过高，两被告也认为违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此，本案违约金标准调整为年利率24%，以当月欠缴金额为本金从被告物业管理费当月欠缴之日（当月20日）起算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、限被告杨景波、刘丽在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费1181.7元及违约金（违约金以当月欠缴金额为本金，从当月20日起至付清之日止，按照年利率24%计算）。二、限被告杨景波、刘丽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告惠州市万钧物业服务有限公司支付水费29.9元、水电分摊费12.2元。三、驳回原告惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由被告杨景波、刘丽负担。本案二审期间，上诉人提交证据：1、立缘小区2018年1月-2019年7月三栋用水用电分摊公布明细表。被上诉人提交证据：1、民事裁定书；2、南方电网用电档案；3、聊天记录；4、2019年3月小区通知。本院组织了当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，被上诉人2014年5月20日与开发商签订《商品房买卖合同》。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据上诉人和被上诉人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：物业管理费的起算时间应当如何认定问题。依据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”本案中，被上诉人应当自交收房屋之日起开始计算物业管理费。经查明，被上诉人2015年12月27日签收《验收房屋表》，并与案外人签订物业管理协议。虽然房屋签收时，涉案房屋的物业公司并非上诉人，但据此可确定涉案房屋已于2015年12月27日交付被上诉人。又根据上诉人与涉案小区开发商2016年6月22日签订的《前期物业委托合同》约定的合同期限为2016年6月23日起，可以确定，自2016年6月23日起，上诉人已作为涉案房屋的物业服务公司提供物业服务，因此，上诉人请求自2016年7月起计算物业服务费有理，本院予以支持。至于被上诉人称涉案小区2017年11月开始通水电，此后才计算物业费的问题，因水电问题属于开发商交付房屋的违约问题，开发商与物业公司并非同一法律主体，开发商的违约责任并不因此免除物业管理费，一审法院于2017年11月之后才开始计算物业费，处理欠妥，本院予以纠正。至于水费、水电分摊费是否应当扣除有关月份费用的问题。根据日常生活经验可知，上诉人8月所缴纳的费用，并非当月所产生，应为上月产生更为可信，一审予以扣除不当，本院予以纠正。此外，《前期物业服务委托合同》约定违约金按日收取所欠费用的千分之三，该违约金标准确属过高，考虑到同类小区的一致处理，本院酌情将违约金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对有理部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（2019)粤1322民初4542号民事判决；二、杨景波、刘丽应于本判决生效之日起十日内向惠州市万钧物业服务有限公司支付物业管理费3282.5元及违约金（以月欠款金额为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）、水费43.7元、水电分摊费25.5元；三、驳回惠州市万钧物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案二审案件受理费50元，由上诉人惠州市万钧物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年九月十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮