福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初11335号 原告：泉州市新城物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲路中段浦西万达广场超高层住宅**住**楼**，统一社会信用代码91350503555055005X。 法定代表人：李燕萍，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：高英辉，福建学行律师事务所律师。 被告：陈宗埕，男，汉族，1986年2月23日出生，住永春县。 委托诉讼代理人：陈静，女，汉族，1992年10月6日出生，住南平市延平区，被告之妻。 原告泉州市新城物业管理有限公司与被告陈宗埕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告之委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.被告立即支付原告物业管理服务费4494.6元（2017年7月-2020年9月）、滞纳金2847元（计至2020年9月30日止）、公摊费用930.4元（2017年5月-2020年7月），合计8272元；2.被告立即支付原告为实现本案债权而支出的律师费1500元。事实与理由：被告系晋江市池店镇池峰路莲花怡景新加坡城小区1-2106室业主，住房建筑面积76.83㎡，该小区由原告提供物业服务。在服务期间，被告无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用，已构成违约。根据前期物业服务合同约定，被告每月应缴物业服务管理费115.2元，拖欠上述物业管理服务费、公摊费用，并产生滞纳金。 被告辩称，1.原告未履行前期物业服务合同当中约定的义务，物业管理严重不到位，违约行为数不胜数，未达到1.5元/㎡的服务水平，被告拒缴物业费合理合法。物业服务合同属于双务合同，物业公司未履行合同或履行合同有严重瑕疵，业主有权拒缴纳物业费。从2017年11月9日起，原、被告已无实际合同需履行，所在小区经业主大会表决要求原告退出小区，但是投票赞成方占有的面积未达小区面积一半以上，故表决结果未生效，现仍由原告在提供小区物业服务，原告请求被告履行合同义务没有依据；2.原告仅提供自行制作的表格主张水电公摊费，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，应由原告承担举证不能的法律后果，该诉讼请求应予驳回；3.原告要求被告承担滞纳金、律师费没有事实和法律依据，属于格式条款，应为无效。退而言之，原告严重违约，被告未违约，原告自身存在重大过错，且违约金过高，律师费非必要费用，该诉讼请求应予驳回。 在举证期限内，原告向本院提供如下证据：1.营业执照一份，证明原告诉讼主体资格；2.户籍资料查询结果一份，证明被告的诉讼主体资格；3.前期物业服务合同一份，证明合同约定内容；4.公摊费用明细一份，证明被告拖欠公摊费用情况；5.滞纳金计算明细一份，证明被告应付的滞纳金数额；6.缴费通知单一份、律师函邮寄证明一份，证明原告因被告拖欠物业费向被告发缴费通知单、律师函催促支付费用；7.委托代理合同、发票各一份，证明原告为主张本案债权，委托律师并支出律师费；8.不动产登记资料查询结果证明一份，证明被告系案涉房屋业主及案涉房屋基本情况;9.公摊计算说明一份，证明被告拖欠公摊费用情况；10.历月公摊电费明细三份，证明被告拖欠公摊费用情况。具体说明一号楼会所用电是F1地块业主经常使用的会所，F1地块公共用电历月用电是除了F1地块一号楼会所之外的公共用电，F1地块是1-5栋楼；11.历月公摊水费明细四十八份，包含户号721821、720712、721506、721516、721512、721518、721478从2014-2020年的每年历史数据明细各一份，证明被告拖欠公摊费用情况;12.视频6段及刻录光盘一张，证明小区物业的基本情况及业主反映情况的核实；13.补充合同一份、发票二份，证明小区楼宇对讲系统不能启用并非物业责任，且物业多年来一直在促进解决，该对讲系统是开发商和第三方公司签订，自交房开始一直未启用，在原告强力要求下，开发商在交房多年之后，于2018年12月又向施工单位支付12万元，但第三方公司至今未启动系统，并非物业责任。被告质证认为，对上述证据1、2、8无异议；证据3，是开发商与原告签订的格式条款，未明确告知被告；证据4，是原告自行制作，未加盖水电公司等相关收缴单位公章；证据5，是原告自行制作，无法律和事实依据；证据6，被告未收到该缴费通知单及律师函，收件人签章不是原告本人所签；证据7，非必要必然发生的费用，且金额偏高，该合同对被告没有约束力；证据9，是原告单方制作的，非水电单位出具，无任何相关单位的公章，且无法体现整个小区的每户明细公摊金额、分摊计算公式等；证据10、11为历月明细，非实际缴费明细，只能证明对应户号每个月产生的总电量、总水量、总电费、总水费，无法明确区分哪个是小区公摊水电的户号及公摊水电户号下每个月的公摊水电实际发生费用，且无法证明原告已经实际缴纳每个月的公摊水电费；证据12，是2020年9月23日拍摄，无法证明整个小区的真实情况，而原、被告争议纠纷时间点为起诉前物业是否存在不作为的现象，因此与本案无关；证据13，只能证明开发商与承包人达成楼宇对讲系统整改项目的协议，但事实上该合同并没有实际履行，原告对该设备一直未给予维护，对小区全体业主的生命财产安全造成极大危险。 在举证期限内，被告向本院提供如下证据：1.泉州市区住宅物业服务收费指导标准一份，证明小区物业费按1.5元每㎡收取的话，物业服务标准应当达到四级标准；2.晋江市池店镇新加坡城第二次业主大会结果公告一份，证明根据业主大会表决结果，约有84%的业主不同意与原告续签合同，间接证明物业服务严重违约，导致绝大部分业主都不同意续签，2017年11月9日起，原、被告无实际合同需实际履行；3.照片（楼宇对讲系统）四张，证明小区楼宇对讲系统交房至今未启用，随便外来人员均可摁000000密码进出；4.照片（小区大门、门禁、消防通道等）八张，证明小区自交房至今，门禁系统未正常启用，特别1号楼下大门原告未安排保安24小时值班，小区未做到封闭式管理，外来人员、流浪狗随意进入，店铺消防门处于长期敞开状态，外来人、流浪狗可以随意进入，消防通道长期被电动车等车辆堵住，原告严重不作为；5.照片（物业服务中心中控台）一张，证明小区监控大部分处于瘫痪状态，原告未及时更换、维护；6.照片（小区公共区域卫生情况）十六张，证明小区公共区域长期无人维护、打扫、清洗。原告质证认为，对证据1无异议，原告方确实应提供四级物业服务标准；被告提交的证据除证据三照片的2、3和13之外，均无原件可供核对，对其证据三性有异议，且照片无法体现拍摄场景、时间，只能呈现一时的静态状态，不能体现物业长期服务的水准，甚至绝大部分无法体现发生在原告服务的小区的范围内。即使小区内部出现卫生或其他问题，物业公司也需一定的时间反映和处理；证据2，即使该证据真实，亦属无效投票，业主所反映的情况，有诸多不实之处，小区门禁与对讲系统属不同事物，小区大门出入口门禁正常使用，并有安保人员提供24小时服务，被告反映的一号楼大门未安排安保人员的情况不属实，原告在一号楼一梯和二梯相距不到50米的地方，两梯都需门禁卡出入的情况下，在对角线设立岗亭，安排保安值守，不存在被告辩称的情况，原告自交房起一直是小区的物业服务企业，合同一直在持续履行中。 本院认为，原、被告提供的上述证据，内容客观真实，形式符合有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够形成证据链条达到高度盖然性标准以证明案件事实真相，予以采纳并作为定案依据。 经庭审举证、质证和认证，对本案的事实作如下认定:被告系晋江市池店镇池峰路莲花怡景F1地块（新加坡城）小区1-2106室业主，房屋建筑面积76.83㎡。该小区开发商与原告签订前期物业服务合同，由原告为该小区提供物业服务，约定高层住宅物业费用按1.5元/月.㎡收取。为提起本案诉讼，原告于2020年7月31日向其委托诉讼代理人所在律师事务所支出律师费1500元。 本院认为，原、被告之间的物业服务合同关系，合法有效，受法律保护。针对原告要求支付物业管理服务费、水电公摊费的主张，被告对其付款义务依法应当承担举证不能的不利法律后果，被告质证不予认可原告所提供的有关水电公摊费的来源、计算依据等证据，均仅有个人陈述却未能提供任何证据加以反驳，而该系列证据能够达到民事诉讼的高度盖然性标准，亦符合日常生活习惯以及合同约定的“公用水电分摊费根据实际用量由业主或物业使用人分摊”，且公用领域的绿化、保洁、照明等公用水电费客观上必然存在，本院予以支持。但是，被告辩解物业服务合同属双务合同、原告提供的物业服务存在瑕疵和不到位，并提供一系列足以达到民事诉讼的高度盖然性标准的证据，原告虽不予认可该系列证据，但均仅有个人陈述却未能提供足够证据加以反驳，且从合同及原告自认的四级物业服务标准即明显可见原告长期并未就楼宇对讲系统提供应有的物业服务，该小区业委会的表决公告亦可在一定程度上侧面反映小区业主对物业服务的不满。因此，对原告主张的物业管理服务费4494.6元，本院予以部分支持85%，应为3820.4元，公摊水电费用930.4元本院予以支持。被告辩解从2017年11月9日起原、被告已无实际合同需履行，与事实不符，本院不予采纳。原告主张按日0.1%计算的滞纳金2847元，原告主张偏高，本院予以采纳，并依法调整按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，依照合同约定以及原告的诉讼请求以每季度应付物业管理服务费293.9元为基数分别自2017年7月6日、10月6日、2018年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日、2019年1月6日、4月6日、7月6日计至2020年9月30日。原告主张律师费，依法无据，且并未告知被告该合同约定条款，该条款对被告不具有法律约束力，亦非必然产生的费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈宗埕应于本判决生效之日起十日内支付给原告泉州市新城物业管理有限公司物业管理服务费3820.4元、公摊水电费用930.4元，并以每季度应付物业管理服务费293.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，分别自2017年7月6日、10月6日、2018年1月6日、4月6日、7月6日、10月6日、2019年1月6日、4月6日、7月6日计付违约金至2020年9月30日； 二、驳回原告泉州市新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告泉州市新城物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王清镇 二〇二〇年十月二十七日 书记员  王晓君 附件一：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条【格式合同条款的无效】格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十一条【瑕疵履行】质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：法官温馨提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。