北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初2467号原告：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路**，统一社会信用代码91110229098793845C。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，1986年10月2日出生，该公司员工，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：苏萌，男，1989年3月17日出生，该公司员工，住北京市延庆区。被告：朱卫列，男，1963年9月9日出生，住北京市海淀区。原告北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）与被告朱卫列物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。山庄服务公司委托诉讼代理人苏萌，被告朱卫列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山庄服务公司向本院提出诉讼请求：要求朱卫列给付拖欠的2012年10月1日至2018年12月15日的物业费43482元。事实和理由：2012年9月30日，北京市延庆县×××小区业主委员会与程皓珺签订《八达岭山庄物业管理与服务责任书》（以下简称《责任书》），责任书第六条约定程皓珺作为物业经理人负责八达岭山庄物业服务，享有物业费全部债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。另根据《责任书》11条规定，程皓珺应成立物业公司作为物业运行的载体，山庄服务公司系程皓珺作为实控人的物业公司，作为八达岭山庄物业运营的载体。朱卫列为×××小区的业主，未交纳2012年10月1日至2018年12月15日的物业费43482元，故山庄服务公司诉至法院。朱卫列辩称，不同意山庄服务公司的诉讼请求，具体理由如下：1.原告与过期业委会签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》已被法院裁定无效，即程皓珺不具备收费资格；2、由于开发商未能按照合同约定取得房屋产权证，导致我的房屋多年未装修和使用；3、原告在2016年领取了本应属于全体业主的占地补偿款200余万元；4、北京八达岭山庄社区服务有限公司在小区管理期间，频繁发生盗窃事件、经常断水断电、路面破损严重、业主私搭乱建、垃圾堆积如山等，服务质量严重不足；5、由于《责任书》无效，双方责任应该合理分配；6、原告应在其不履行或不完全履行职责范围内承担赔偿责任；7、被告既不是业主、也不是房屋实际使用人，因此请求法院支持答辩人提出的减免物业费的正当请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县×××小区业主委员会；乙方：程皓珺。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程皓珺负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1、乙方的职责、服务内容和奖惩，见《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2、乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3、从12月1日起甲方依据《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以×××小区房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1、自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2、物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所表明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中表明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1.4元/平方米/月；【别墅】：2.50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日，（2016）京0119民初367号民事判决书（以下简称367号判决）判决：“确认高同星、王俊兰、王莉、张琳莉、孙伟、曹甲伟、彭再红与程皓珺于2012年9月30日签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》无效”。即案涉《责任书》被认定无效。2018年7月9日，（2018）京01民终960号民事判决书（以下简称960号判决）维持367号判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，李连荣与程皓珺系母子关系。李连荣出具情况说明认可程皓珺为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。四、庭审中朱卫列认可×××小区房屋为其所有，但没有装修入住，房屋面积233.46平方米，购买人朱卫列。上述事实，有《责任书》、8972号终审判决书、145号判决等及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程皓珺基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，尽管2018年7月9日该《责任书》被二审认定无效，但是结合相关证据，可以证明程皓珺、山庄服务公司自2012年10月1日起为朱卫列居住的小区提供事实上的物业服务，直至2018年12月16日撤出该小区时止。故本院认定事实服务的期间为2012年10月1日至2018年12月15日。关于应否支付物业费问题，虽然《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程皓珺、山庄服务公司作为物业服务的提供者，在事实上提供了物业服务，作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用。关于原告主体资格问题，程皓珺自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司主张的2.5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出案涉小区前期物业费的收费标准，且已交费业主亦是按照该标准交纳，故本院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。关于应当交纳的物业费数额问题，鉴于程皓珺、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且业主抗辩表示物业服务存在不到位之处。经询问，程皓珺、山庄服务公司均表示同意在2.5元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，本院不持异议。经核算，朱卫列2012年10月1日至2018年12月15日期间应交纳物业费的金额为36960（43482元*233.46㎡×2.5/㎡/月×74.5月×85%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、朱卫列于本判决生效后七日内给付北京八达岭山庄社区服务有限公司2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计36960元；二、驳回北京八达岭山庄社区服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，由被告朱卫列负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张立新二〇二〇年十月三十日法官助理 刘曼宜书 记 员 周 鑫