四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初3824号 原告：南部县祥和物业有限公司，住所地：四川省南部县蜀北街道锦绣国际**楼** 法定代表人：蒙君强。 委托诉讼代理人：任加荣，四川首力（南部）律师事务所律师。 被告：南部县蜀北办事处奥兹健身馆，住所地：四川省南部县蜀北办事处迎宾大道锦绣国际。 经营者：罗彬航。 委托诉讼代理人：李伟儒，四川炬国律师事务所律师。 原告南部县祥和物业有限公司（以下简祥和千物业）与被告南部县蜀北办事处奥兹健身馆（奥兹健身馆）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告奥兹健身馆的委托诉讼代理人任加荣，被告奥兹健身馆的经营者罗彬航及委托诉讼代理人李伟儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥兹健身馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费89250元（暂时计算至2020年7月1日），并支付截至2020年7月1日的违约金16294.5元，并从2020年7月2日起按应付款金额为基数按月利率2%支付违约金至物管费付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月1日，原、被告签订《锦绣国际广场商业物业服务合同》，由原告为被告租用锦绣国际4楼3号场地提供物业服务，商铺建筑面积1700平方米。物业服务合同对物业服务范围、双方权利义务，物业的责任、物业费用等进行了约定。其中合同第二十条约定，物业服务费按照建筑面积2.5元/平方米/月缴纳，支付方式为按季支付，合同第二十九条约定，若被告未按时支付物业费，应按每日3‰的标准支付违约金，拖欠三个月以上的，原告可依本合同向法院起诉。截至2020年7月1日，被告共计拖欠物业管理费89250元，经原告多次催收，被告拒不缴纳，鉴于违约金较高，原告自动调整为欠付金额为基数按月利率2%计算违约金。 奥兹健身馆辩称，1、依据《物业管理条例》第二十一条之规定，由于涉案小区至今未成立业主委员会，故本案案由应为前期物业服务合同纠纷而非物业合同纠纷。2、依据涉案合同第二十二条之约定，涉案合同应当属于无固定期限的物业服务合同，原、被告中任何一方随时可以依法对该合同予以解除，而被告不缴纳物业服务费用的行为，就属于以实际行为表明要求解除涉案合同。3、在庭审中原告方未举出任何充分确实的证据来证实自己一方已经按照涉案合同第三条、第四条、第六条之约定履行了应当履行的物业服务事项之义务，这只能表明原告方业已构成严重违约，故其诉讼请求第一条要求人民法院判令被告支付物业管理费本金及利息，以及违约金纯属严重违背事实，严重违背法律，应当判决驳回其全部诉讼请求。4、退一万步讲，假设原告提供了一定的物业服务，但案涉合同第二十条所约定的收费单价为2.5元／平方米／月也严重超标，应有原告方依据《物业管理条例》第四十二条之规定提供自己早已应当掌握在手中的由南部县发改局、南部县房地产管理局颁发的对于涉案锦绣国际小区收收物业服务费用的政府行业指导价的具体红头文件为准，而不能片面采信原告方提供的涉案合同的上列条款之约定的单价，否则判决结果将会造成对被告显著不公平的恶劣后果，被告将坚决反对不予接受该结果。5、2020年1月下旬突如其来的席卷全球的新冠肺炎疫情的爆发，由于当地党委政府及相关部门采取了各种疫情防控措施，导致被告所开设的健身馆从2020年1月下旬至2020年6月上旬，几乎长达半年之久根本就是关门歇业，无任何经济收入，同时，从被告承租入驻该场地至今其余所有楼层根本无任何商家经营，每个楼层都是冷冷清清，被告一直属于惨淡经营，以上事实有两位出庭证人任某、马某的证言予以证实，故对于原告所约定的物管服务费用根本就无法承受，实在无力支付。根据“2020年3月3日四川省高级人民法院民事审判第一一庭关于印发《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》的通知（川高法民-［2020］1号）第二条，（一）关于不可抗力的问题、（二）关于情势变更的有关问题第2、3款之规定，请求人民法院支持被告方在庭审答辩时、质证时、论时所持有的意见及主张，从而充分体现严格执法与司法的公平与正义，因为本案原、被告缔结合同时的基础条件在上述新冠疫情爆发后已经发生了翻天覆地的变化，原基础条件已经完全丧失，属于典型的不可抗力，同时也属于典型的情势变更的情形。 证人任某证言，我工作的传媒艺术学校与奥兹健身馆在同一楼层，原告的物业服务不到位，每天仅是门卫来开关大门，没有物业管理人员进行相应的服务。并且2018年的时候奥兹健身馆房顶漏水，原告也没有及时处理，2019年5月到2020年6月电梯一直停运。另外，我们学校的卫生一直是我们学校在打扫，公共区域的卫生不清楚。物业管理费开始是2.5元／㎡,后面涨到3元／㎡，太高了。 证人马某证言，我是奥兹健身馆员工，平时我们工作的地方没有物业服务，仅是门卫开关门，健身馆的卫生和公共卫生都是健身馆的人在打扫。我们健身馆屋顶漏水物馆没有处理。2019年5月到2020年6月电梯一直停运。 另查明，自2018年10月1日起，被告未向原告支付物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2018年10月1日，原、被告签订《锦绣国际广场商家物业服务合同》，约定：原告为被告提供物业服务，服务期限为2018年10月1日至/年/月/日止。商铺位置为锦绣国际4楼3号场地，商铺建筑面积为1700平方米，收费标准为按商铺建筑面积2.5元/㎡/月，支付方式为按季交付。若被告未安谁足额缴纳物业服务费、车位服务费等，被告应按每日3‰的标准支付违约金；拖欠费用三个月以上的，原告可以依据本合同起诉诉讼。被告自2018年10月1日起便再未交纳物业管理服务费，截止2020年7月1日，被告下欠原告物业管理服务费89250元。 被告抗辩原告没有按照合同约定提供相应物业管理服务，严重违约的问题，没有举出确实充分的证据证实，对于被告的该项抗辩意见本院不予采纳。被告抗辩其不缴纳物业管理费就是以实际行动解除物业服务合同的问题，其不属于合同约定解除和法定解除的任何条件，对于该项抗辩意见，本院不予采纳。被告抗辩原告收取的物业管理费超出相关标准的问题，被告未提供证据证明其抗辩意见，对于被告的该项抗辩意见，本院依法不予采纳，被告应当依照合同约定向原告支付物业管理费。被告抗辩案涉情况属于不可抗力和情势变更的问题，经审查，其不符合不可抗力和情势变更的相关构成要件和情况，对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。原告主张的违约金问题，考虑到原告在提供物业管理服务时存在一定瑕疵，本院依法调整从起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算违约金。 综上所述，本院对原告的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南部县蜀北办事处奥兹健身馆在本判决生效后十日内向原告南部县祥和物业有限公司支付物业管理服务费89250元及利息（利息的计算方法：以89250元为基数，从2020年7月20日起至本判决确定的本金给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算），若未按本判决确定的本金给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。 二、驳回原告南部县祥和物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2411元，减半收取计1025.5元，由南部县蜀北办事处奥兹健身馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  赵 丹 二〇二〇年十月九日 法官助理  黄子洁 书 记 员  邓 银