福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初4383号 原告：林忆虹，女，1962年11月18日出生，汉族，住广州市海珠区。 委托诉讼代理人：刘建生，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：包煜杉，北京观韬中茂（福州）律师事务所实习律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360。统一社会信用代码：91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：宋玲婷，女。 原告林忆虹与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称泰禾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林忆虹的委托诉讼代理人刘建生、包煜杉，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人宋玲婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林忆虹向本院提出诉讼请求：判令1.被告立即向原告支付2019年10月1日起至2020年6月30日共三个季度的租金244077.75元；2.被告以购房款总额4649099元为基数按每日万分之一计算向原告支付（2019年10月至12月的租金自2020年2月21日起算、2020年1月至3月的租金自2020年5月22日起算）至实际清偿之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告购买了坐落晋安区××镇××路××号××广场××期××11＃楼XXX的商业店面，并取得产权证。随后原告与被告签订《房屋租赁委托合同》，将上述商品房租赁给被告。按合同约定，被告保证原告自起租日起每个租赁年度可获得325437元（即购房合同总价的7%）租金；租金每三个月结算一次，被告应当在满三个月的结算日起的15个工作日内支付租金给原告；若超过约定付款期限，则应按房款总额的日万分之一支付逾期违约金。但被告自2019年10月起至今，已逾期支付三个季度的租金，故被告应向原告支付9个月租金244077.75元（325437元÷12月×9月）及计至2020年8月20日止的逾期违约金126920.40元（2019年第四季度租金逾期自2020年2月21日起算，2020年第一季度租金逾期自2020年5月22日起算），共计370998.15元。若被告至8月20日仍未支付上述款项，则应继续计算逾期违约金至实际清偿之日止。 泰禾酒店承认原告在本案中所主张的事实，对原告主张的尚欠2019年10月1日至2020年6月30日的租金244077.75元无异议。但认为以购房款总额作为违约金计算基数，明显过高，不符合公平原则，应以原告的实际损失为基础，综合考虑被告的违约程度以及被告经营状况受到疫情影响等因素，以被告实际拖欠的租金数额为违约金的计算基数较为合理。 本院认为，泰禾酒店承认林忆虹在本案中主张的事实，故对林忆虹主张的事实予以确认。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据该合同约定的内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告逾期支付2019年10月至2020年6月共三期9个月的租金，已构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。故原告请求被告支付尚欠的租金244077.75元，被告亦无异议，本院予以支持。 原告请求被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，应以实际欠款金额作为计算基数。对此，本院认为,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年1月22日前支付2019年10月至12月的租金81359.25元（325437元÷12个月×3个月），被告逾期超过30日仍未支付，应自2020年2月22日起计付违约金直至该部分租金付清之日。同理，被告应于2020年4月22日前支付2020年1月至3月的租金81359.25元，被告逾期超过30仍未支付，应自2020年5月23日起计付违约金直至该部分租金付清之日；2020年4月至6月的租金81359.25元被告应于2020年7月21日前支付，被告逾期超过30仍未支付，应自2020年8月21日起计付违约金直至该部分租金付清之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林忆虹支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的租金244077.75元，并以逾期支付的各期租金81359.25元为基数按日万分之五标准分期（第一期自2020年2月22日起、第二期自2020年5月23日起、第三期自2020年8月21日起）计算支付逾期付款违约金至上述款项付清之日止； 二、驳回原告林忆虹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6865元，减半收取计3432.5元，由原告林忆虹负担1432.5元，被告福州泰禾酒店管理有限公司负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 吴仕红 二〇二〇年十月十四日 法官助理 林 楠 书 记 员 林 熠 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。