江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0205民初1613号 原告（申请执行人）:高杰，男，1986年3月3日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：王蕾，北京市京师（无锡）律师事务所律师。 被告:（案外人）:吕明娟，女，1963年4月1日出生，汉族，住无锡市锡山区。 委托诉讼代理人：杨士俊，江苏景丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张金辉，江苏景丰律师事务所实习人员。 第三人（被执行人）:岳洪飞，男，1987年4月30日出生，汉族，住无锡市锡山区。 原告高杰与被告吕明娟、第三人岳洪飞执行异议之诉一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告高杰及其委托诉讼代理人王蕾、被告吕明娟及其委托诉讼代理人杨士俊、张金辉到庭参加诉讼，第三人岳洪飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告高杰向本院提出诉讼称，其就与岳洪飞民间借贷纠纷一案申请强制执行，执行过程中，本院作出（2019）苏0205执2970号执行裁定，拟对岳洪飞名下无锡市锡山区山韵佳苑B区33号1602室（以下简称案涉房屋）房产进行评估、拍卖。后吕明娟对该房屋提出异议，本院作出（2020）苏0205执异47号执行裁定，裁定解除对案涉房屋的查封。其认为吕明娟曾系岳洪飞丈母娘，与岳洪飞之间的房屋买卖合同关系并非真实存在，吕明娟的证据不足以排除对案涉房屋的执行。故请求：依法准予对（2019）苏0205执2970号执行裁定中对“2018年9月19日查封到的被执行人岳洪飞、案外人岳凤良名下位于无锡市锡山区山韵佳苑B区33号1602室的房产进行评估、拍卖”的执行。 被告吕明娟辩称，其与岳洪飞一家于2017年6月12日就购买案涉房屋签订房屋买卖合同，同日向安镇街道办事处转账支付了拆迁款，于2017年6月14日向岳洪飞现金支付余款，并已实际占有案涉房屋，案涉房屋应系其财产；房屋产权证书下发后，证书由其保管，其因配偶陆寿宝生病化疗及联系不到岳洪飞而未办理过户，后得知房屋被查封。 第三人岳洪飞述称，其全家于2017年将案涉房屋出售给吕明娟，收到全部房款后交付房屋，案涉房屋应属于吕明娟；房产证下来后，其将房产证交由陆寿宝保管。 经审理查明，2019年7月26日，本院对高杰诉岳洪飞民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0205民初5305号民事判决：一、岳洪飞于本判决生效之日起十日内共同归还高杰借款116万元及逾期付款利息（其中36万元自2018年10月2日起至实际付清之日止按年利率24%计算，65万元自2018年9月28日起至实际付清之日止按年利率24%计算，15万元自2018年9月28日起至实际付清之日按年利率6%计算）；二、驳回高杰的其他诉讼请求。 2018年9月18日，本院根据高杰的申请，作出(2018)苏0205财保129号民事裁定：冻结被申请人岳洪飞银行存款1190000元或查封其等值财产。依据该裁定，本院于次日查封权利人为岳洪飞、岳凤良坐落于山韵佳苑B区33号1602室的房屋。 根据高杰的申请，本院于2019年11月12日立案强制执行，案号为（2019）苏0205执2970号。在本案执行过程中，本院于2019年12月24日作出（2019）苏0205执2970号查封、拍卖公告，拟对案涉房屋进行评估、拍卖。案外人吕明娟对本案执行标的提出异议后，本院于2020年3月23日作出（2020）苏0205执异47号执行裁定，解除对案涉房屋的查封。高杰不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。 另查明，岳洪飞与陆红菱于2018年8月27日登记离婚，吕明娟为陆红菱母亲。案涉房屋为拆迁安置房，产权证书发证日期为2018年7月17日，权利人为岳洪飞、岳凤良。 本案争议焦点为：1.吕明娟与岳洪飞之间购买案涉房屋的买卖合同关系是否真实、有效？2.如该买卖合同关系真实、有效，吕明娟之权益是否能够排除强制执行？双方围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、高杰为证明其主张，提供了多次微信聊天记录。其中，岳洪飞于2017年7月1日称“家里准备装修了”，“又是我的事情”；于2017年7月9日称“11号山韵佳苑的房子动工了”，次日称“明天山韵佳苑的房子动工了”；于2018年7月24日称“他们看了房产证，今天评估下来看能不能贷，能贷多少”，并将案涉房屋房产证照片发送给其，高杰陈述系委托其帮助办理抵押贷款；于2018年8月2日称“我想卖一套，你觉得怎么样”，“帮我找找人”，“我决定卖”。 二、吕明娟为证明其权益，提交了如下证据： 1.岳凤良、徐桂珍、岳旭明、沈惠芬、岳洪飞及岳晓萱作为出卖人与吕明娟作为买受人于2017年6月12日就案涉房屋签订的房屋买卖合同。合同约定，房屋总价款为52万元，买受人于签订合同后三日内一次性支付款项，出卖人于收到房屋价款之日交付房屋。 2.吕明娟于2017年6月12日向无锡市锡山区人民政府安镇街道办事处道路建设管理办公室的转账记录。转账记录显示，当日两笔转账合计194617元，备注为拆迁款。 3.岳洪飞于2017年6月14日向吕明娟出具的收条。收条载明收到吕明娟现金52万元。吕明娟陈述，其于2017年6月14日在家中将33万元交与岳洪飞，资金来源于其与陆寿宝出租四间店面房，每年租金20余万元，同时提供了陆寿宝店面房屋租赁协议四份。 审理中，高杰于2020年6月2日申请对上述证据1、3中签字、捺印的形成时间进行司法鉴定，后于2020年7月2日撤回司法鉴定申请。对上述证据2，高杰认为吕明娟可能系受岳洪飞或岳洪飞妻子陆红菱委托而支付拆迁款。对上述证据3，高杰认为以现金支付30余万元房款不合常理，陆寿宝之租房协议有3份为2020年签订与本案无关，另1份为2010年签订，但认为吕明娟不可能将多年租金保存在家中。本院认为，高杰对上述证据虽不予认可，却放弃了申请鉴定的权利，并且未能提供相应证据予以反驳，故本院对其意见不予采纳，对上述证据依法予以认定。 三、关于案涉房屋购买和居住情况。 吕明娟陈述，其女儿陆红菱与岳洪飞婚姻期间生育第二个子女时，约定孩子随母姓，而且岳洪飞家拆迁时安置案涉房屋需要出资，故其决定购买该房屋；合同签订时，岳洪飞全家都在场，合同上见证人陆某的名字系后补；合同签订后当天转账拆迁款；2018年春天之前，案涉房屋处于装修状态，装修系其将装修费用交陆红菱并由陆红菱负责进行，装修后大半年无人居住；2019年过年时，其与陆红菱、陆红菱两个女儿一起搬进去，其居住几日后回到云林西区108号居住，之后该房屋一直由陆红菱、陆红菱两个女儿及岳洪飞母亲居住。 本院认为：首先，针对争议焦点1买卖合同是否真实、有效。吕明娟与岳洪飞等人签订之房屋买卖合同，各方进行了签字、捺印，形式完备，并且吕明娟提供之转账记录、收条印证了合同的真实履行。现仅凭高杰提供之微信聊天记录认定买卖合同关系不存在，依据不足，亦未有其他证据表明该合同存在虚假意思表示或恶意串通的情形。该合同所涉买卖行为亦并不为国家法律或行政法规所禁止，故本院依法认定该房屋买卖合同真实、有效。 其次，针对争议焦点2吕明娟之权益是否能够排除执行。案涉房屋产权证书发证日期即可办理过户手续的起始时间为2018年7月17日，本院查封案涉房屋日期为2018年9月19日，时间间隔较短，吕明娟在案涉房屋被查封之后客观上已不能办理过户手续。根据现有证据，吕明娟所持房屋买卖合同系在本院查封一年之前签订，吕明娟已支付全部价款且合法占有案涉房屋，吕明娟享有要求案涉房屋权利人配合进行物权变动从而实现物权之请求权，其权益应优于高杰享有之一般债权。另外，经审查，案涉房屋实际由陆红菱及两名孩子居住，陆红菱名下并无房产，本院认为应当优先保障未成年人之生存权。故本院依法认定吕明娟之权益能够排除高杰申请之强制执行。 综上，高杰关于准予对“2018年9月19日查封到的被执行人岳洪飞、案外人岳凤良名下位于无锡市锡山区山韵佳苑B区33号1602室的房产进行评估、拍卖”的请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回高杰的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由高杰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  李娟 人民陪审员  王玲 人民陪审员  孙滇 二〇二〇年十月二十日 法官助理兼书记员  骆文文 本案援引法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。