徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初4357号原告：王洋洋，女，1991年10月12日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：申建，江苏金汉都律师事务所律师。被告：徐州鼎田置业有限公司，住所地徐州市铜山区茅村镇人民路。法定代表人：梁大建，该公司经理。被告：梁大建，男，1976年8月12日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。以上两被告共同委托诉讼代理人：佟辉，江苏维维律师事务所律师。被告：张桂芝，女，1967年9月10日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：吴欣豫，江苏金合律师事务所律师。原告王洋洋诉被告徐州鼎田置业有限公司（以下简称鼎田公司）、梁大建、张桂芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案受理后，依法适用普通程序由审判员吴岳公开开庭进行了审理。原告王洋洋及其委托诉讼代理人申建，被告徐州鼎田置业有限公司、梁大建及其委托诉讼代理人佟辉，被告张桂芝的委托诉讼代理人吴欣豫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王洋洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款200000元并赔偿损失100000元；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告在2015年6月10日签订《商住楼购销合同》，约定原告购买被告开发的位于徐州市铜山区，单价1700元，建筑面积112.3平方米、后原告依照约定支付房款20万元，但被告又将涉案房屋售于他人，现被告一房多卖的行为侵害了原告的合法权益，经原告多次与被告协商未果。为维护原告合法权益，故起诉至本院，请求判如所请。被告鼎田公司、梁大建共同辩称，涉案房屋是2013年5月6日卖给了本案另一被告张桂芝，且用该房来抵梁大建曾经欠张桂芝的欠款，涉案房屋的合同签订是在梁大建失去人身自由的情况下由被告张桂芝签订的，不是被告鼎田置业公司的真实意思表示。被告鼎田置业公司也没有收到原告的房款，本案被告鼎田置业和梁大建不应当承担返还购房款的责任。被告张桂芝辩称：一、鼎田置业公司在明知涉案房屋出售给原告的情况下，再次出售给他人存在恶意，第二次出售与张桂芝无关。张桂芝在受梁大建委托期间，处理茅村镇凤凰现代城小区房产行使、占有、出售、抵押和变卖等权利，张桂芝以鼎田公司名义向原告出售涉案房屋，是在在授权范围内处理的委托事务，即使原告诉请成立，也应由签订合同的向对方鼎田置业承担赔偿责任。二、鼎田公司与原告签订的买卖合同时间在先，涉案房屋权利人应属于原告所有，原告应向具体侵权人提起排除妨害。本院经审理查明以下事实：2015年6月10日，被告鼎田公司（甲方）与原告王洋洋、案外人杨正路（乙方）签订《凤凰现代城商住楼购置合同》约定约定原告购买被告开发的位于徐州市铜山区，单价1700元，建筑面积112.3平方米，总金额为190910元，上房付10000元。2014年8月至2016年5月，被告鼎田公司法定代表人梁大建在东海戒毒所被采取强制戒毒措施期间，2014年8月25日被告梁大建向被告张桂芝和案外人刘兰英出具授权委托书，被告张桂芝在受被告梁大建委托期间，处理茅村镇凤凰现代城小区房产行使、占有、出售、抵押和变卖等权利，被告梁大建承诺对受委托人的行为均予认可。该房屋买卖合同系在被告梁大建被采取强制戒毒措施期间，由被告张桂芝持被告鼎田公司公章、合同章及被告梁大建私章与原告王洋洋及案外人杨正路签订，张桂芝共计收取原告购房款20万元。被告鼎田公司曾于2019年2月12日向本院起诉要求撤销该授权委托书，经本院（2019）苏0312民初1955号案件判决驳回其诉讼请求。另查明，被告梁大建曾与被告张桂芝之间发生借贷，双方于2013年5月6日签订房屋买卖合同将涉案房屋售于被告张桂芝，后被告梁大建于2014年8月25日出具声明一份，内容为其将凤凰现代城房屋一栋（实际共计5套房屋）出售给被告张桂芝。庭审中经两被告确认，该房屋买卖实际为以物抵债，但张桂芝于2016年在法院起诉要求梁大建偿还借款本息，经本院（2016）苏0312民初2886号案件处理，该案以调解结案。后经执行程序，被告梁大建偿还被告张桂芝314万元，另被告张桂芝将包括涉案房屋在内的两套房屋抵偿40万元，从执行款中予以扣除，双方借贷纠纷执行完毕。被告梁大建庭审中陈述其已履行完毕还款义务，现要求将该抵债的五套房屋从被告张桂芝处要回。2018年间，被告梁大建将涉案房屋出售给其三姑家的女儿聂媛媛，梁大建述称与聂媛媛签订了房屋买卖合同。2019年10月20日，原告到涉案房屋发现门锁被换，虽找开锁师傅将房门打开，后发现涉案房屋已被他人装修入住。次日原告母亲向被告张桂芝反应该情况，张桂芝称“你想要房子我还有房子，你想要钱我还你20万元”，原告母亲称“我不同意，我买了5年的房子，有房产证，有钥匙，还交了2000块的电表钱。怎么让人家强占了，我得和你们打官司，我还要A楼一单元701”。再查明，原告与案外人杨正路与2018年9月7日在铜山区民政局办理协议离婚，双方约定涉案房屋归原告所有。再查明，被告鼎田公司系由被告梁大建出资设立的自然人独资有限责任公司。被告鼎田公司开发的该房屋用地为集体土地，售房时未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证，双方未办理上房手续。上述事实，有房屋买卖合同、离婚协议书、谈话录音、（2016）苏0312民初2886号调解书、（2019）苏0312民初1955号判决书、执行案件笔录及当事人陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，被告鼎田公司法定代表人梁大建曾委托被告张桂芝处理茅村镇凤凰现代城小区房产行使、占有、出售、抵押和变卖等权利，被告梁大建承诺对受委托人的行为均予认可。被告鼎田公司曾于2019年2月12日向本院起诉要求撤销该授权委托书，经本院（2019）苏0312民初1955号案件判决驳回其诉讼请求。故在被告鼎田公司未能举证证明该授权委托书并非被告梁大建真实意思表示的情况下，其应承担举证不能的不利后果，本院认定该授权委托书是合法有效的，故被告张桂芝系代被告鼎田公司与原告签订的房屋买卖合同，且该合同上公章也均为鼎田公司的，故房屋出卖方应为被告鼎田公司。因被告梁大建与被告张桂芝间存在经济纠纷，被告梁大建曾与被告张桂芝约定以包括涉案房屋在内的五套房屋抵偿其所欠张桂芝的款项，但被告张桂芝于2016年在法院起诉要求梁大建偿还借款本息，经本院（2016）苏0312民初2886号案件处理，该案以调解结案。后经执行程序，被告梁大建偿还被告张桂芝314万元，另被告张桂芝将包括涉案房屋在内的两套房屋抵偿40万元，从执行款中予以扣除，双方借贷纠纷执行完毕。故在原告签订购房合同时该抵债协议并未实际履行，且被告张桂芝也未实际取得涉案房屋，涉案房屋仍属被告鼎田公司所有，被告鼎田公司抗辩被告张桂芝出售涉案房屋系对张桂芝自己权利的处分，应由张桂芝返还购房款没有依据，本院不予支持。经被告张桂芝确认其实际收取原告购房款200000元，结合谈话录音的内容，本院确认原告已支付购房款200000元，关于购房款实际是否向鼎田公司交付，因牵扯被告梁大建与被告张桂芝间的其他经济纠纷，本案不予理涉，且购房款被告张桂芝是否向被告鼎田公司交付亦不影响被告鼎田公司系房屋出卖方这一事实。被告鼎田公司在未取得土地使用权及建设用地规划等证件的情况下，建设房屋并出售给原告，双方之间签订的买卖合同应属无效。合同无效后，被告鼎田公司应返还原告的购房款200000元。关于被告鼎田公司抗辩被告张桂芝在与原告家人协商的过程中表示愿意返还购房款200000元，但是结合双方对话内容来看，原告家人与被告张桂芝并未达成一致意见，并且表示要通过起诉解决纠纷，其仍然要求合同相对方返还涉案房屋，故原告及被告鼎田公司、梁大建要求被告张桂芝返还购房款没有依据，本院不予支持。原告在购买涉案房屋时应对涉案房屋的建设是否取得了相关行政部门的许可承担一定的审查义务，因此，原告对合同自始无效造成的损失也应承担一定的过错。被告鼎田公司在转让涉案的房产时，未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证，亦应当承担相应的损失，结合原告的付款时间及同期银行贷款利率，本院酌定该损失为30000元。被告鼎田公司是由梁大建出资设立的一人有限责任公司，被告梁大建作为公司股东应当就公司财产独立性承担举证责任。庭审中，梁大建仅主张公司财产独立，与其个人财产不混同，但没有提供证据证明公司财产与股东自己的财产存在独立性，且其庭审中陈述曾与被告张桂芝协商用被告鼎田公司的房产抵偿其欠张桂芝的欠款，故被告梁大建存在个人财产与公司财产混同的情形，应按公司法关于一人有限责任公司的规定对公司债务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第三百九十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王洋洋与被告徐州鼎田置业有限公司于2015年6月10日签订的商品房买卖合同无效；二、被告徐州鼎田置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王洋洋购房款200000元，并赔偿损失30000元；三、被告梁大建对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告王洋洋的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告王洋洋负担1050元，由被告徐州鼎田置业有限公司、梁大建负担4750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吴 岳人民陪审员  王真刚人民陪审员  李 迪二〇二〇年十月十九日书 记 员  高 晶