重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初12847号原告谭家莉，女，土家族，1991年11月14日生，住重庆市石柱县。被告高新兰，女，汉族，1958年2月20日生，住重庆市渝中区。委托代理人潘登，男，汉族，1984年1月22日生，住重庆市渝中区。原告谭家莉与被告高新兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭家莉和被告高新兰的委托代理人潘登到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭家莉提出诉讼请求：1、解除双方的租赁合同。2、被告退还原告10000元保证金。3、被告赔偿原告一个半月租金11250元。4、诉讼费由被告承担。审理中，原告明确第3项诉讼请求是指因其预交了2020年2月-4月的租金，要求被告减免的租金。事实和理由：2019年6月，原被告签订《商铺租赁合同》，原告租用被告位于重庆市南岸区回龙路88号附83号商铺作为商业用途。租期3年，自2019年7月1日至2022年6月30日。按合同约定，原告按时交租，除缴了10000元保证金外，租金7500元/月也足额缴纳至2020年4月1日。2020年1月24日，重庆市人民政府根据《重庆市突发公共卫生专项应急预案》启动一级响应，所有公共服务场所暂停营业，原告的游乐园停业至今。疫情期间，原告多次通过微信、电话和被告商量免租事宜，未获准确回复。2020年4月1日，被告委托人向原告催缴房租，并提出解除合同事宜，提出“租不起就把房子退给我们”。2020年5月17日，被告委托人向原告打电话表示可以解除合同退租，退还押金10000元，要求我方与5月17日下午搬走，原告所租赁的商铺已停水停电，双方已实际解约。此后，原告多次电话、微信联系被告，商讨退还保证金及合理补偿事宜，未获回应。原告的游乐园不能营业，已向顾客退款，造成重大损失。原告游乐园应疫情影响停业，属于不可抗力，基于公平原则，原告可以要求被告减免租金。被告高新兰辩称，1、原告称我方于2020年5月17日单方解除合同没有事实依据。原告从2020年1月起便开始无故拖欠物管费和水电费，因其欠费的行为才导致被物管公司停水停电，由此造成的损失应由其自行承担。2、原告从2019年7月开始就在微信中多次抱怨租金过高要求调整或是以各种方式明示和暗示要求退租。我方均回应如不愿意续租就可以解除合同，但原告又在我方催收租金后按时缴纳租金。由此可以看出原告早有违约的思想。3、疫情并非不可抗力，原告租赁房屋用于经营，应当适用情势变更原则。我方已经按照情势变更原则减免了原告部分租金，但原告仍不缴纳剩余租金，其行为构成违约。4、原告要求退还保证金不符合合同约定。原告一直未按合同约定交还房屋钥匙，导致我方一直无法进入涉案房屋，无法确定房屋是否需要修复，保证金应当在房屋修复后才退还。5、原告自2020年4月1日起即拒付租金，2020年5月17日起房屋被停水停电完全是自身欠付物管、水电费所导致，与我方无关。在我方起诉原告的案件中，已经减免了一个半月租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举示证据的真实性、关联性、合法性，本院将结合案件情况予以综合认定。根据当事人当庭陈述和举示的证据，本院认定如下事实：高新兰系重庆市南岸区回龙路**附**商铺的所有权人。2019年6月，高新兰（甲方）和谭家莉（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租用甲方位于重庆市南岸区回龙路88号附83号商铺作为商业用途使用，建筑面积196.5平方米，期限3年，从2019年7月1日至2022年6月30日。租金为7500元/月，租金交付期限：每年的6月2日、9月2日、12月2日、3月2日前交清三个月租金（22500元）。乙方向甲方缴纳10000元作为履约保证金。如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，均需提前两个月书面通知对方，且违约方须向对方支付两个月的租金作为违约金。合同期满，乙方须在租约期满之日退还房屋，同时经甲方验收该商铺无设备损坏及欠缴的水电费与物管费后十天内，返还乙方所交保证金。租赁期间所发生的水电费和物管费由乙方自行按时缴纳。乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的千分之三缴纳滞纳金。拖欠租金达一个月，甲方有权单方终止合同和收回商铺，并有权拒绝返还保证金。上述合同签订后，谭家莉缴纳了保证金1万元。根据双方之间的微信聊天记录，在2019年7-9月期间，谭家莉就多次以生意不好、位置不好为由要求高新兰降租金，但高新兰未同意。2019年9月22日，谭家莉表示生意做不走，要放弃，要求高新兰退一半押金，要求高新兰面谈。高新兰表示按合同办。但之后双方并未解除合同，谭家莉也继续在缴纳租金。2020年1月3日，谭家莉向高新兰支付了2020年1月-3月的租金。之后的聊天记录，摘要如下：2020年4月2日谭：高姐，我们现在社区还不允许我们开门，我们这个属于聚集性的。高：时间到了，如果你还要继续租的话，应该把这个季度的租金付了。疫情期间，大家都有损失，我们可以给你减免一个月租金。谭：能不能多减点，现在我们每个月都没有收入，真的没有钱交租，可以等我们开门再交吗？高：最多一个半月。房租还是按合同现在付，你这个季度就付一个半月的钱就行了。谭：我们现在都还不能营业，没钱来交。高：不行，如果你做不起就把房子退给我们嘛，按合同办就行。2020年5月17日谭：高姐，或者这样吧，我暂时不做了，在你们租出去之前我东西不搬走，等待疫情缓和了如果到时候你没有租出去，我就继续租，中间的物管费我承担，如何？2020年5月18日谭：高姐，这是疫情期间，有不可抗力因素。高：疫情期间你也应该按合同法办事。谭：之前又让我把房子退给你，昨天又让我搬出去。高：我是喊你把拖欠的房租和物管费尽快补齐。谭：我就营业了半个月，你让我交这么多房租，我们其他朋友游乐园都免三个月。高：自始至终，我都是喊你按合同办。谭：你如果非要这样，那我们就按不可抗力解除合同，把押金和我交的房租退给我。高：按合同法办事。谭：房东你好，我按照你的要求今天关门了，请把该退的退给我。高：我不和你玩文字游戏，按合同办事就行了。2020年5月18日之后，双方就没有微信聊天记录了。另查明，高新兰缴纳了2020年1月-5月期间的物管费、水电费3093.06元，2020年6月电费（应为5月份产生）35.69元，共计3128.75元，该部分金额谭家莉同意由其承担。高新兰另缴纳了2020年6月-2020年9月期间的物管费2358元（589.5元/月）。本案在2020年9月14日开庭时，谭家莉称，2020年5月18日我方已把东西搬完，只剩空调，当时想的是协商好了后将空调搬走。钥匙没有退，之前一直给高新兰打电话，但对方一直不和我方办理交接，今天可以把钥匙退给被告，我们去把空调搬走。高新兰称，同意合同在今天解除。2020年5月18日后没有去门面看过，因门面在二楼，需要从一楼上去，一楼门是锁起的，我们看不到里面的情况。大概在2020年7、8月份物管告知谭家莉在搬东西，才知晓其搬离。还查明，高新兰于2020年7月22日向本院起诉谭家莉（2020渝01**民初16726号），其提出诉讼请求为：1、解除商铺租赁合同。2、谭家莉支付2020年4月1日到合同解除之日止的租金（其中减免一个半月的租金），并按年利率24%的标准支付逾期付款违约金。3、谭家莉将房屋返还高新兰。4、谭家莉支付高新兰垫付的2020年1-5月物管费、水电费3093.06元，2020年6月的电费35.69元，并自2020年6月1日起至实际返还房屋为止按照每月589.5元/月标准支付物管费。该案起诉状副本于2020年8月12日送达谭家莉。本院认为，高新兰和谭家莉签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。虽然谭家莉认为其于2020年5月18日搬离门面是经过了高新兰的同意，租赁合同已经双方协商一致解除，但根据双方举示的聊天记录，高新兰对谭家莉搬离的行为仅表示按合同约定办，并不能由此认定高新兰已同意和谭家莉协商一致解除了租赁合同。谭家莉认为疫情系不可抗力，其有权据此解除合同的理由也不能成立。谭家莉缴纳的租金截止至2020年3月，根据合同约定，谭家莉应预付三个月租金，因疫情影响，经双方协商，高新兰已同意减免其一个半月的租金，但谭家莉仍应在合同约定期限内支付剩余部分租金，现谭家莉未按约支付租金，之后又自行搬离了涉案门面，明确表示不愿意履行合同，其行为构成违约，高新兰据此解除租赁合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。本案起诉状副本于2020年8月12日送达谭家莉，故双方合同于2020年8月12日解除。因双方在庭审后已自行办理了房屋交接，故合同解除后，高新兰应返还谭家莉缴纳的保证金10000元。高新兰已减免了谭家莉一个半月的租金，故谭家莉再行要求高新兰减免的诉讼请求，不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：被告高新兰于本判决生效后十日内退还原告谭家莉保证金10000元。驳回原告谭家莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取165元由被告高新兰负担（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  龚泽勇二〇二〇年十月三十日书记员  陈正春