山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初1494号原告：高某某，女，汉族，住所山东省单县。委托诉讼代理人：江文军，山东畅海律师事务所律师。被告：郭某某，男，汉族，住所山东省昌邑市，现住青岛市李沧区。原告高某某与被告郭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，因案情较复杂，不宜适用简易程序，本院依法裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人江文军、被告郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告间的租赁关系；2、判令被告返还原告租金人民币67500元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月20日，被告将从出租人王某某处租赁的位于青岛市李沧区网点转租给原告，从事餐饮经营，原告向被告支付转让费共计110000元。目前，原被告双方并未签订正式租赁合同，且出租人不同意被告转租，致使原被告间租赁合同无法继续履行。据此，为维护原告合法权益，特具状法院，望判如所请。郭某某辩称：原告所诉与事实不符，原被告双方租赁合同关系已经成立，并已经实际履行，被告没有过错责任，被告不应该向原告返还租金，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对郭某某提供的证据2.高某某与王某某的聊天记录打印件4页，虽然郭某某不能提供原始载体，高某某对该证据的真实性不认可，但是该证据与原告提供的证据4的第1至第5页内容一致，且原告也承认这是高某某与王某某的聊天记录，双方均承认该聊天记录是在2020年5月14日之后。因此对该证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郭某某于2019年5月份交给高某某《租赁合同》原件一份，该合同是郭某某与案外人王某某于2018年11月24日签订的，合同约定，郭某某租赁王某某位于青岛市李沧区网点房（以下简称网店房），用途为商业、贸易经营使用，租赁期间为5年，自2019年6月23日至2024年6月23日，年租金为58000元；未经王某某明示同意郭某某不得擅自转租该房屋给第三人，更不得出现私下与第三人达成口头或签订“君子协议”，达到谋取差价款等变相转租的行为存在；经王某某同意允许郭某某转让。2019年4月20日，郭某某将上述网点房转租给高某某，从事餐饮经营，双方未签订书面租赁合同，但双方口头约定租赁期限为2019年4月20日起至2020年6月23日止，并于2019年4月20日签订“租房合同”，内容为：假如2020年甲房东（指案外人王某某）房租超出60000元以外由郭某某补齐。2019年4月20日，高某某向郭某某出具欠条，内容为：高某某欠郭某某转让费92000元，于2019年5月10日前付清，并载明电表和水表数字。2019年4月20日，郭某某向高某某出具收条，内容为：收到高某某转让费订金18000元。2019年5月10日。被告向原告出具“转房合同”，载明高某某的订金和尾款全部已付清。高某某向被告共支付110000元。2019年4月20日高某某支付郭某某转让费订金18000元后，郭某某交给高某某其与王某某签订的《租赁合同》复印件。双方无网点房交接清单。在高某某起诉后，2020年4月10日王某某与郭某某的聊天记录显示，王某某同意郭某某将上述网点房转租给高某某，前3年房租6万，后又表示“你们这样让她搬走吧。我不想租个房子还牵扯别的。”但是王某某与高某某2020年5月14日之后的聊天记录显示，王某某要求高某某“这个月20号之前搬走。”郭某某转租给高某某的网点房未在不动产管理部门登记。郭某某在向高某某出租该网点房时未向高某某出示产权证明，高某某亦未向郭某某要求出示该网点房的产权证明。高某某与郭某某均不能提供王某某的联系方式和具体住址，均不同意追加王某某为本案当事人。双方争议的焦点是：一、郭某某向高某某转租网点房有无过错；二、高某某与郭某某双方是否应该解除租赁关系，郭某某是否应该向高某某返还租赁费67500元。一、郭某某向高某某转租网点房有无过错。高某某主张郭某某向其转租网点房过错责任在于郭某某，并向法院提供证据1.“租房合同”、欠条、收条订金、“转房合同”原件，证据2.郭某某与房东王某某签订的《房屋租赁合同》原件，证据3.2020年1月5日高某某与郭某某之间的通话录音光盘及书面整理材料，证据4.高某某与王某某的聊天记录打印件，证明郭某某将网点房转租给高某某，高某某为此支付给郭某某租金11万元，郭某某未经王某某同意将网点房转租给高某某，违反了其与王某某签订的房屋租赁合同“未经出租人明示同意不得转租第三人”的约定，而郭某某将网点房转让给高某某时，高某某对不能转租一事并不知情，直至高某某将租金交付郭某某后才知该网点房不能转租，且王某某不同意郭某某转租该网点房，禁止高某某经营并强烈要求高某某搬离。郭某某对上述证据的真实性没有异议，但认为虽然郭某某与房东王某某之间的租赁合同约定郭某某未经房东同意不得转租，但高某某与郭某某之间的房屋转租行为是经过王某某同意并认可的，高某某也已在此经营近一年时间，双方的转租行为已经生效并且也已实际履行。因此高某某与郭某某之间的转租行为具有合法性，高某某的诉讼请求无事实和法律依据。并向本院提交证据1.高某某与王某某的微信聊天记录截图打印件，证明该房屋转租的行为是得到房东同意的事实。对高某某提供的录音证据的异议是，因高某某无法经营下去，高某某的弟弟与其代理律师套其文字性的法律漏洞，律师先给郭某某打的电话让郭某某把店转租出去，或者郭某某接过来。高某某对郭某某提交的证据1的真实性予以认可，对证明事项不认可，原因是房东王某某自始至终未与高某某签订同意转租的书面协议，高某某提交的证据2、3、4也表明房东与郭某某之间是郭某某违约。高某某在2019年4月20日向郭某某交完租金的订金后，方知该房屋未经出租人明示同意不得转租，郭某某的转租行为未经房东王某某同意，郭某某自认已违约。高某某于2019年4月20日起多次联系郭某某及王某某，要求高某某与房东王某某签订同意转租的书面协议，未果。尽管郭某某在转租前后向高某某承诺转租的可行性，但高某某认为房东王某某应向高某某以书面的形式明示郭某某可以转租，否则郭某某的转租行为无效。高某某代理人与郭某某通话确有此事，代理人的目的是为了协助高某某和郭某某双方解决争议问题，并非恶意取证，高某某、郭某某之间的录音也非代理人教唆。郭某某对自己所称的因高某某无法经营下去，高某某的弟弟与其代理律师套其文字性的法律漏洞，律师先给他打的电话让他把店转租出去，或者他接过来，没有提供证据证明。二、高某某与郭某某是否应该解除租赁关系，郭某某是否应该向高某某返还租赁费67500元。高某某认为应该解除双方的租赁关系，郭某某应当返还高某某租赁费67500元。事实依据是双方签订房屋转租合同以前，郭某某隐瞒房屋不能转租的事实，至高某某交付完转租订金后郭某某才将王某某与郭某某之间的合同交给高某某，高某某所述与高某某所提交的录音证据中的郭某某陈述相吻合。并向法庭提交证据5.高某某与郭某某聊天记录打印件一页，证明高某某一直在督促郭某某并协商王某某要求与王某某签订书面合同。郭某某对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，合同里有一个未经房东同意不可以转让房屋，高某某认为一旦转过去房东涨房租怎么办，郭某某承诺一年房租6万元，超出部分郭某某给垫上，微信也表明了郭某某是没有欺骗高某某。高某某主张其2019年10月与郭某某商量解除租赁关系，2019年12月初搬离网点房，哪天搬的记不清楚了，钥匙交给了高某某的前夫，但高某某没有提交证据证明何时将网点房或网点房的钥匙交给了郭某某或王某某。郭某某主张高某某没有与其商量解除租赁关系的事，只是托他把店转出去，时间在2019年11月至12月，并认为从2020年5月14日之后王某某与自己的聊天记录中说：也别到2020年6月23日了，现在就让她走；王某某与高某某的聊天记录中说“这个月的20号之前你搬走”。所以这个房子一直在高某某的手中。高某某主张交给郭某某的11万元对租金和转让费未作区，根据合同时间减掉实际经营时间，自2019年4月20日起至2019年10月6日止，剩余时间为8个月18天（14个月-5个月12天），月租金为7857元（110000元÷14个月），7857元×8个月18天即为郭某某应该退还给高某某的租金67500元。郭某某认为，转让费4万元，14个月的房屋租金7万元，共计11万元。本院认为，一、关于过错问题。高某某向郭某某租赁的网点房系未在不动产管理部门登记的房屋，该网点房也无取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的证据，根据有关法律规定，高某某与郭某某的口头租赁合同无效。高某某和郭某某在网点房的租赁过程中，均未注意到该网点房系未在不动产管理部门登记的房屋，该网点房是否是取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，因此对于口头租赁合同无效双方均有过错。二、关于解除租赁关系与返还租金问题。高某某没有证据证明其何时将租赁的网点房或网点房的钥匙交给了郭某某或王某某，因此应承担举证不能的法律后果。从双方提供的证据可以看出，直到2020年4月25日高某某还在与郭某某商量与王某某签租房合同，而王某某在5月14日后的聊天记录中提出要求高某某“这个月20号之前搬走”。因此确认高某某于2020年5月20日搬离网点房。因为高某某与郭某某之间的口头房屋租赁合同无效，且高某某已搬离了网点房，故对原告的第一项诉讼请求本院不再作出裁判；因为双方的过错导致口头房屋租赁合同无效，而高某某在搬离网点房之前的费用应当参照双方约定的费用支付给郭某某，剩余的一个月的费用郭某某应当返还给高某某，故郭某某应当返还高某某剩余一个月的租金和转让费，即应返还高某某人民币7857.14元（110000元÷14个月）。综上所述，对原告的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：一、被告郭某某于本判决生效之日起十日内返还原告高某某人民币7857.14元。二、驳回原告高某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1488元（原告已预交），原告高某某负担1382元，被告郭某某负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  梁鲁安人民陪审员  郑永春人民陪审员  宋秀芝二〇二〇年十月九日书 记 员  于笑笑