山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0213民再7号 原审原告：张某1，男，1汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：张某2(系原告之父亲)，男，，汉族，住青岛市李沧区。 原审被告：青岛市李沧区李村街道办事处某社区居民委员会，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：苏某某，职务主任。 委托诉讼代理人：朱某，上海市汇业（青岛）律师事务所律师。 原审原告张某1与原告被告青岛市李沧区李村街道办事处某社区居民委员会（以下简称“某社区居委会”）确认合同效力纠纷一案，本院（2018）鲁0213民初5188号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年7月14日作出（2020）鲁0213民监1号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告张某1的委托诉讼代理人张某2、原审被告某社区居委会的委托诉讼代理人朱崇波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张某1称，1、依法确认张某1与某房地产公司签订的购房合同（产权承诺）真实有效；2、诉讼费由原审被告承担。事实和理由：1、1999年11月29日张某1购买了某房地产公司建设的位于，签订购房合同，张某1依约支付了房屋对价12600元，某房地产公司依约交付房屋。某房地产公司应张某1的要约于1999年12月1日出具了涉案楼盘的产权承诺，将购房合同约定使用权变更为永久产权，因当年土地使用权手续在申办阶段，其承诺待土地使用权手续获准后，买受人享有全部权属。根据《合同法》二十五条：承诺生效时合同成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，某房地产公司出具的产权承诺已经视为合同内容。2000年10月9日在某社区居委会作出将某房地产公司改制为个人股份制公司决议之前，未向张某1出具解除合同或者继续履行合同的通知。《城市房地产管理法》第四十五条：只要取得商品房预售许可证（前置审批手续已经对上述所有行政行为合法性予以确认后才颁发商品房预售许可证）销售的商品房已经无法律障碍，是合法有效的。2、《城市房地产管理法》第四十二条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转让。《防洪法》第二十一条规定“……，其他河道、湖泊管理范围，由有关县级以上地方人民政府依照前款规定界定。”2004年初，青岛市政府成立的“青岛市房地产开发建设用地清理整顿领导小组办公室”专门班子，对历史遗留的房地产开发建设用地问题进行清理整顿。对涉案房屋土地用地与河道范围进行了界定，印发了青清地核字[2004]053号批文，颁发该楼盘《青房地权市字第××号房地产权证》土地使用权证，第四页盖有青岛市房地产开发建设用地清理整顿领导小组办公室核定用地章，该测绘图显示涉案房屋南墙外援向李村河中心方向三米处是涉案房屋土地与河道的界址点为分界横线，就是说这三米处的界址点的分界横线往李村河中心方向才是河道的范围，这三米处的界址点的分界横线往涉案房屋方向是3797.4平方米范围内国有土地。并且该图显示了李村河与土地分界横线的位置。青岛市政府依法有界定河道与国有土地范围的职责权利。购房合同（产权承诺）其内容构成合同有效要件，不违反《合同法》五十二条效力性强制性规定。 某社区居委会辩称，1、张某1主张的购房合同效力应当属于无效合同，涉案储仓间并不存在，其所为的负一层并非建设房屋的一部分，从涉案整栋建筑的构造以及目前的现状来看，涉案区域并不存在负一层的建筑物，而是由水泥立柱构成的公共空间；2、张某1所主张的负一层实际上是李村河道的一部分，属于李村河的泄洪通道。根据相关法律法规规定，河道属于国家所有，任何单位和个人无权进行处分，故张某1通过从开发公司买卖的方式取得的河道部分，属于无效的买卖合同。 原审中，张某1向本院提出诉讼请求：1、判令1999年11月29日原告张某1与青岛市李沧区某房地产开发公司就李沧区负一层签订的购房合同真实有效；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年11月29日原告购买了前身是被告开办的全资集体企业青岛市李沧区某房地产开发公司（以下简称“某房地产公司”）开发的储仓间，双方订立购房合同，原告根据购房合同第二条约定，支付了某房地产公司12660元购房款，某房地产公司根据购房合同约定，将负一层储仓间交付原告，后原告将涉案储仓间对外出租。2016年6月30日李沧区城建局对整个滨河商城所有的负一层进行了拆除，据原告了解，拆迁时是有补偿的，补偿由当时的实际租赁户享受了，后原告找被告协商，要证明购房合同真实性的问题，无果。 本院原审认定事实：青岛市李沧区某房地产开发公司（原青岛市崂山区某房地产开发公司）系被告（原某村村民委员会）成立的集体企业，2002年6月27日，该公司注销，改制为青岛汇丰源房地产开发有限公司，后青岛汇丰源房地产开发有限公司公司于2007年4月办理注销登记。 对双方有争议的事实及证据，本院认定如下： 原告称，1995年8月，其决定购买位于青岛市李沧区房屋及负一层储仓间。涉案房屋是经规划主管部门审批且经过验收合格，具备对外销售资格，规划许可证上盖有某公司及某房地产公司的公章，是两家联建进行开发的。原告张某1提交建设工程规划许可证、开工报告表、工程竣工验收证明书、××号房地产权证［房地坐落：李沧区（双号）1172甲1176甲1176乙］、商品房预售许可证以证实其主张。上述房地产权证载明坐落于李沧区（双号）1172甲1176甲1176乙的房地产权利人系某公司；上述商业街工程竣工验收证明书载明的工程建设单位及商品房预售许可证中载明的房屋预售单位均为某房地产公司。被告对上述证据的真实性均予以认可，但称上述证据证明了涉案某号负一层储仓间的权利人是某公司，某房地产公司是建设单位，原告是从某公司购买的涉案储仓间，与被告无关。 原告称，1995年8月，其购买了某号1-3层房屋及负一层储仓间，该房屋及储仓间是某公司与某房地产公司联建的。签订合同的时候，工作人员告诉其因区划问题，某房地产公司正在变更工商登记，公章暂时不能使用，故以某公司的名义与其签订了某号1-3层房屋及负一层储仓间的两份买卖合同，原告共交纳定金429391元，后续又补交了房款，总房款为444998元。1997年，某房地产公司向原告交付了上述1-3层房屋及负一层储仓间。1999年11月，某房地产公司的工作人员通知原告，称该公司公章可以使用了，于是原告将其与某公司签订的两份买卖合同及收据都交回了某房地产公司，更换成了以某房地产公司名义签订的两份买卖合同、1-3层房屋收款发票及负一层储仓间收款证明1份。后来原告办理了1-3层房屋的房产证。原告提交如下证据证实其主张：①1999年11月29日原告（乙方）与某房地产公司（甲方）就涉案储仓设施间签订的购房合同，主要内容为：一、乙方自愿购买甲方开发的涉案储仓设施间使用权，宽3.5米，长14.5米；二、甲、乙双方确定该储仓设施间买卖价格为人民币壹万贰仟陆佰元正，乙方一次性于1999年11月29日付清；三、甲方确认该储仓设施间已经李沧区建委质量监督站验收合格；四、甲、乙双方对该储仓设施间只有使用权（不能办产权证）的约定无异议，乙方使用年限同某号房屋；五、乙方交付清房款，甲方现房即交付乙方；六、其他条款同某号房购销合同，本合同签订后生效。落款处加盖有李沧区某房地产开发公司的财务专用章，乙方张某1签名。②1999年11月29日收款凭证，载明交款单位为张某1，项目为（3.5mX14.5m），金额为12600元，收款单位处盖有某房地产公司财务专用章。③1999年11月29日交付证明1份，载明：张某1于1999年11月29日交款购买本公司开发位于，本储仓间于99年11月29日交付给张某1，落款处盖有某房地产公司财务专用章。④1999年12月1日产权承诺书，内容为：我公司1997年建设出售的李沧区1160号至1244号负一层房屋，因土地使用权手续正在审批中，在购房合同中的使用权是指土地使用权，房屋归属买受人永久产权，待土地使用权手续审批后，买受人享有买房屋的全部权属。该承诺书加盖有某房地产公司的财务专用章。⑤收据复印件3张，分别为95年8月26日编号0013060金额为20万元、95年9月2日编号0013068金额为13万元、95年9月11日，编号0013069金额为99391元，收据内容均为预收张某1购房定金（），收据均加盖有某公司财务专章。 被告对上述证据的真实性均不予认可，称无法确认上述证据的出具人，被告并没有收到原告支付的购房款，双方不存在买卖关系。 诉讼过程中，本院依法向被告行使释明权，被告可就原告提交的上述证据中某房地产公司公章真实性申请鉴定，后被告书面答复本院，称上述公章均在2002年改制时交由工商部门后作废。 ⑥李沧区，产权人为张某1的房地产权证。⑦1997年11月28日原告与某房地产公司就李沧区1-3层房屋签订的商品房购销合同，其中第2页载明：甲方（青岛市李沧区某房地产开发有限公司）以联建方式取得李村地块的土地使用权，乙方（张某1）向甲方购买某号房屋，建筑层数3层。⑧青岛崂山商品房公司于99年12月22日出具的收据（编号0002313），内容为收到张某1D区某号负一至三层税金15134元。⑨1996年6月28日，某公司与崂山商品房开发公司联合向原告发出的交房通知，内容为：张某1同志，您在我公司所购的某号1-3层、负一层164.2平方米网点房即日将竣工交付使用，请于十五日内来我公司办理有关手续及具体事宜。⑩1999年11月青岛市房地产业统一发票（用于办理房产证联）1张，缴款人张某1，金额为432398元，发票加盖有某房地产公司财务专用章。 被告对上述证据的真实性无异议，但称上述证据证明了原告系向崂山商品房开发公司及某公司购买的涉案储仓间，某公司已经向原告交付房屋，该商品房购销合同仅是某公司利用联建方式，利用某房地产公司的手续为原告办理房产证使用的，原、被告不存在买卖关系。 庭审中，原、被告一致确认，某公司与崂山商品房开发公司是一套班子两块牌子的公司。 原告称，其购买了涉案储仓间后，将该储仓间安装了卷帘门，并对外出租，承租人利用该储仓间进行经营活动，2016年6月，由于李村进行改造，整个滨河商城负一层均被拆除，拆除的时候原告在国外，原告应获得的拆迁补偿由实际租赁户享有了，原告曾因此向政府部门进行过信访。原告提交照片、卷帘门安装收据、储仓间租赁合同、工商查询材料、银行交易明细、信访回复件以证实其主张。被告对上述证据不予认可，称均与本案无关。 被告称，某房地产公司是被告出资开办的集体企业，2002年该公司改制成了青岛汇丰源房地产开发有限公司，改制后的注册资本由个人股东实际认缴，原某房地产公司予以注销，注销时的债权债务及利润处分都未经法定程序，后青岛汇丰源房地产开发有限公司也于2007年经过法定程序予以注销。原告称某房地产公司未经清算自行注销，故被告应承担其注销后的全部法律责任。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的建设工程规划许可证、开工报告表、工程竣工验收证明书、房地产权证（1160-1224号（双号）1172甲1176甲1176乙）、商品房预售许可证，房地产权证（李沧区）、商品房购销合同、收据（编号0002313）、交房通知、青岛市房地产业统一发票，被告对真实性无异议，对上述证据，本院予以确认；原告提交的购房合同、收款凭证（储仓间）、交付证明、产权承诺书，均系原件，被告虽对其真实性不予认可，但未提交相反证据证实其主张，对该证据的真实性，本院予以确认；原告提交的收据三张（编号0013060、0013069、0013068），系复印件，被告不予认可，原告亦未能提交其他证据予以佐证，对该证据的真实性，本院不予确认；原告提交照片、卷帘门安装收据、储仓间租赁合同、银行交易明细、工商查询材料、信访回复件，被告对该证据不予认可，原告亦未能提交证据证实该证据与本案的关联性，对该证据的证明效力，本院不予确认。 本院原审认为，综合原、被告提交的证据，本案的焦点问题为：第一，被告主体是否适格；第二，原告的主张是否超过诉讼时效；第三，涉案李沧区负一层储仓设施间购房合同的效力。 关于第一个焦点问题，本院认为，被告作为某房地产公司的开办人，在该公司注销改制时，未按照法定程序进行清算，亦未提交证据证实该公司注销时有其他权利义务承接人，故有关该公司注销后产生的诉讼及法律后果，应由其开办人即被告承担，现原告起诉被告要求确认其与某房地产公司就涉案储仓设施间使用权于1999年11月29日签订的购房合同真实有效，被告主体适格。 关于第二个焦点问题，虽被告主张该购房合同已经于1999年11月29日履行完毕，原告的起诉已经过了20年的诉讼时效，但本案系请求确认合同效力的确认之诉，不适用诉讼时效之规定，故被告关于原告的起诉已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 关于第三个焦点问题，本案中，虽被告对原告提交的购房合同、收款凭证（储仓间）、储仓间交付证明、产权承诺书的真实性有异议，但是被告在本院依法行使释明权的情况下，未就某房地产公司公章真实性申请鉴定，亦未提交其他证据推翻上述证据的证明效力，故本院确认原告提交的上述证据的证明效力，据此本院确认，1999年11月29日，某房地产公司与原告就坐落于青岛市李沧区储仓设施间签订购房合同，某房地产公司收取了原告的购房款12600元，原告亦实际取得了该储仓设施间的事实。《中华人共和国合同法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。虽然涉案储仓设施间没有产权，原告与某房地产公司仅就房屋使用权签订了购房合同，但是该合同系原告与某房地产公司的真实意思表示，合同实际履行，且并无违反《中华人共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，故原告与某房地产公司就涉案储仓设施间签订的购房合同真实有效。 本院原审判决：原告张某1与青岛市李沧区某房地产开发公司就青岛市李沧区储仓设施间使用权于1999年11月29日签订的购房合同真实有效。案件受理费115元（原告已预交），由被告负担。 本案再审期间，双方当事人对以下证据的真实性无异议，即张某1提交的基本建设项目开工报告表、建设工程规划许可证、工程竣工验收证明书、商品房预售许可证、青房地权市字第××号房地产权证各1份、青岛市土地使用权、房屋所有权登记审核表1份、照片3张、（2013）青民一终字第1551号民事判决书1份，某社区居委会提交的证据1中照片（1-5）以及（2019）鲁0213民初3202号卷宗中青岛市李沧区市场监督管理局档案材料1宗。本院予以确认并在卷为佐证。 本院再审中对双方当事人有争议的证据和事实认定如下： 张某1提交的证据（1）1999年11月29日《购房合同》、1999年12月1日《产权承诺书》、1999年11月29日《收款收据》、1999年11月29日《储仓间交付证明书》原件各1份，证明以上证据均是原始证据、直接证据，显示张某1应约支付对价，购买的是涉案房屋的空间，某房地产公司当天已交付了负一层的涉案房屋，其具有产权以及处分权。张某1买房的目的是涉案房屋的空间，法律特征是所有产权，《产权承诺书》内容依法应视为购房合同内容。符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款，涉案房屋属于《物权法》第六章所称业主规定。 某社区居委会质证认为，对上述证据真实性无法确认，对证明内容不予认可。从上述证据的盖章主体来看，使用的是财务专用章，而非公司的法定公章，故从证据形式上不符合常理；买卖合同的成立及有效应当以出卖方对标的物享有完全合法的处分权为前提，而本案出卖方出售的是属于国家所有的河道，该处分行为应当为无效行为；从张某1现有的证据来看，也无法证明涉案的储仓间具体明确的客观现状。 本院认为，原审中经法院释明，某社区居委会未就上述证据中某房地产公司公章真实性申请司法鉴定。本案再审中，某社区居委会称，其无法提交鉴材故不申请司法鉴定。而张某1提交的上述证据均为原件，因此，本院对张某1提交的证据（1）中某房地产公司财务印章的真实性予以采信。 证据（2）1994年《联建协议书》、1995年《补充协议》复印件各1份,证据来源：（2019）鲁0213民初5462号案件张某1与某社区居委会合同纠纷一案由某社区居委会提交的。《联建协议书》第三条1-5项及《补充协议》证明某社区居委会与某房地产公司是建设单位，将全部涉案房屋工程建设、销售等全部工作委托青岛某实业总公司，自己坐收渔利1100万元。某公司受托后，以自己、某社区居委会、某房地产公司的名义对外销售行为，某社区居委会、某房地产公司均承担法律责任。第四条第一项，原审被告、某房地产公司将河底1层及整个建筑面积的5%处分给了李沧区政府，剩余的95%委托给了某总公司对外销售，才得到1100万元纯利分配，这足以证明其所有权、处分权的真实性。 某社区居委会质证认为，对上述证据真实性无法确认，且该证据中并未明确体现开发公司所开发销售的房地产的范围，从法律角度来讲，开发商有权对外销售的只能是具有合法手续且其有完全处分权的房屋。 本院认为，上述证据系某社区居委会在（2018）鲁0213民初5462号买卖合同纠纷一案中提交法庭，故对该证据的真实性本院予以确认。 证据（3）国土资源部国家工商管理总局、国土资发（2008）73号、86号文件打印件各1份，该两份文件证明当年建设用地地表地下空间是从地表下垂直投影-10米、地表上-60米，上下高低差70米范围内就符合建设要求，涉案房屋实际是在地表下垂直投影-3.1米的空间，国土资源部国家工商管理总局，国土资发（2008）73号发布的《国有建设用地划拨决定书》第二十五条规定某社区居委会应持有两份《国有建设用地划拨决定书》，请法庭责令原审被告举证。国土资源部（2008）73号和86号文件，国有建设用地划拨决定书，国有建设用地使用权出让合同示范文本通知第四条中，本宗地坐落于。本宗地的平面界限为。其平面界限图详见附件1。本宗地的竖向界限以为上界限，以下为下界限，高差为米。其竖向界限图详见附件2。本宗地空间范围以上述界址点所构成的垂直面和上、下高程所在的水平面封闭形成的空间范围。可以确认国土局颁发的16××30号房地产权证第2页第三栏记载的李沧区1160号至1244号（双号）1172号甲1176号甲1176号乙包括涉案房屋的某号负一层。确认了第4页测绘图上记载的涉案房屋建设在3797.4平方米建设用地界址点范围内。 某社区居委会质证认为，（2008）73号、86号文件是2008年发布，而涉案项目是1999年之前就已建成，故该两个文件不具有适用性。文件中规定的划拨决定书只是一个格式文本，与本案不具有关联性。 本院认为，上述文件是行政部门颁布实施的规范性文件，对其真实性本院予以确认，但与本案不具有关联性。 证据（4）证据调取自（2008）李民初字第1230号卷宗中张大来送达时拍摄的房屋照片1张，证明涉案房屋内有卫生间，左右有隔离墙隔离，前面有门，地面是铺设大理石的密闭性质的房间。 某社区居委会质证认为，证据的真实性无法确认，对证明内容不予认可，即使该房屋如原审原告所主张的涉案仓储间，该仓储间也是使用人私自围建起来的，均未取得任何规划审批手续，其本身属于违法围建行为，该场所的实质是属于河道空间。 本院认为，上述证据上盖有法院档案专用章，对其真实性本院予以采信，但该照片不足以反映出照片所拍摄的房屋内的状况。 证据（5）照片3张、青岛市中级人民法院现场勘验图1张及（2013）青民一终字第1551号民事判决书1份，证明第1张照片大广告牌是某号1-3层大门朝北的方向，1层、2层大门朝北方向至；小红广告牌是大门朝外3米以外为河道范围。某社区居委会从原审至今主张涉案房屋建设于河道、是泄洪区，但没有按照《防洪法》第二十九条第五款提交省级以上人民政府按照国务院规定的权限批准后予以公告划定的李村河泄洪区、蓄滞洪区及防洪保护区域的范围的证据加以证明涉案房屋建设于河道泄洪区妨碍行洪的事实主张，应由其承担举证不能的不利后果。现在是在涉案房屋外3米处李村河道建设的李村滨河公园。中级人民法院现场勘查绘制的现场平面图，证明李沧区市场建设服务中心代理人（现在负责人）纪冰等人签名确认涉案房屋南墙外缘地下向河中心方向3米处为土地界址线，也就是国有土地与河道分界红线。证明现场勘查图纸的真实性。 某社区居委会质证认为，对判决书、3张照片的真实性无异议，对证明内容不予认可。勘验图的真实性无法确认，对证明内容不予认可。关于李村河河道问题，某社区居委会到李沧区城市管理局河道办进行询问，工作人员答复李村河属于《青岛市河道管理条例》规定的河道，并且李村河的存在更是一个众所周知的客观事实，根据民事诉讼证据规则的规定，对客观事实无需举证证明。 本院认为，（2013）青民一终字第1551号民事判决书与现场勘验图相互印证，本院对现场勘验图的真实性予以确认。 证据（6）2020年7月1日施行的《青岛市地下空间开发利用管理条例》打印件1份，证明至今国家和山东省层面未对地下空间产权登记做出规定，只有各地方政府根据地方发展自行定地方法规。该条例第二十七条、二十八条才作出地下空间产权登记规定，在此前也未规定。因此《物权法》第十四条未办理物权登记的不影响合同效力。如果政府不强制拆除原审被告应以该条例提交产权登记材料，配合原审原告办理地下空间产权登记，不能因为涉案房屋被拆除，免除原审被告的责任和应该履行的合同义务责任。更不能以以前因政策办理产权登记未有规定，以违反法律法规强制性规定为由认定合同无效。 某社区居委会质证认为，对证据的真实性没有异议，对证明内容不予认可，该条例是2020年7月1日实施的，根本不适用本案涉案项目，即该证据与本案没有关联性，并且条例规定的空间本身与河道并非属于同一概念。 证据（7）最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》、（2019）最高法民终347号案例打印件各1份，恶意抗辩在民商事诉讼尤其合同诉讼中广泛存在。合同签订后,由于市场行情、当事人自身因素等发生变化，或合作不愉快等情况出现,让一方当事人发现继续履行会带来不利或继续履行利益小于毁约带来的利益时，其可能会以合同订立中存在违法行为为由请求认定合同无效。下面这个案件系最高法院二审，涉及到对建设工程合同中“恶意主张合同无效”问题的处理。本案中某社区居委会以涉案房屋建设在河道上，无处分权为由，未提交主张反驳张某1证据加以证明，又未按法院责令提交书证要求提交在该工程项目过程中发改委的立项文件、规划部门、规划许可证（右页第5栏记载）以及附图及附件、建设主管部门开工报告表、竣工验收证明书的审批附图、房产管理局书青房注字第××号商品房预售合同许可证审批13700平方米销售房屋的分层附图，具体位置内容、上报市政府专班青岛市房地产开发建设用地清理整顿领导小组办公室申请划拨国有土地使用权附图及具体四至位置及青岛市政府成立的青岛市房地产开发建设用地清理整顿领导小组办公室青清地核字（2004）053号国有建设用地划拨决定书上决定审批记载3797.4平方米地表上可以建设多少米、地表下可以建设多少米空间的书证加以证明涉案房屋建设在河道上的证据加以证明自己的主张。根据《民诉法》第六十条、解释第九十条、九十一条、一百一十二条、新证据规则若干规定第四十八条及贵院（2020）鲁0213号民再7号举证通知书第一、第二条通知规定，原审被告依法承担举证不能的不利后果。法院可以认定原审原告主张以上书证涉案房屋建设在审批的3797.4平方米建设用地地表下-10米内的空间，某房地产公司有《物权法》第一百四十二条规定的所有权。原审被告主张购房合同订立中存在违法行为，涉案房屋建设在河道上，无处分权为由，恶意主张合同无效，法律应不予支持。 某社区居委会质证认为，对指导意见以及案例本身没有异议，对证明内容不予认可，该证据中的第347号案例与本案无关联性，本案涉案仓储间本身属于河道范围，属于1997版《防洪法》第二十二条第二款禁止处分的情形，并非347号案例中所指的情形。该两份证据与本案无关。 本院认为，张某1提交的证据（6）、（7）的真实性本院予以确认，但与本案不具有关联性。 某社区居委会提交证据（1）照片5张，证明涉案仓储间的现场及状况，张某1主张的仓储间并不存在，而是属于李村河道的一部分，结构是由水泥立柱构成的公共空间。 张某1质证认为，对上述证据中的1-1、1-2、1-3、1-4号照片的真实性有异议，不是涉案房屋的位置，1-5号照片与张某1提交的照片一样，对真实性没有异议，但1-5号照片中的下边证明了建设单位在河道中种植了高杆作物，是李村滨河公园的娱乐设施，如果是泄洪区，政府不可能违反《防洪法》在泄洪区种植高杆作物和建设公园里的娱乐设施。 本院认为，1-1、1-2、1-3、1-4号照片反映了涉案储仓间周边的情况，对真实性本院予以确认。 证据（2）（2019）鲁0213民初5462民事判决书1份，证明该判决书第7页内容中已经查明并认定，实际为某号网点房下位于河道内的空间，并非密闭储藏间。 张某1质证认为，对证据的真实性无异议，但该判决正在上诉当中，因涉及本案的再审审理，已申请中院对上诉案件中止审理。 本院认为，（2019）鲁0213民初5462民事判决书在上诉期间尚未发生法律效力，本院对该判决不做评定。 证据（3）《青岛市河道管理条例》打印件1份，证明根据条例第二条、第三条、第二十三条规定，河道的整治、利用、保护及监督管理是由专门的河道主管机关负责，任何单位和个人无权处分河道及河道设施。 张某1质证认为，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议，该条例是2010年10月1日起施行，对本案没有约束力。某社区居委会称向李沧区城市管理局河道办咨询的意见，河道办什么时候成立的？涉案房屋就是青岛市李沧区城市管理局强拆者之一。 本院认为，对证据的真实性本院予以确认，但与本案不具有关联性。 结合上述证据以及原审证据，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。同时本院再审查明如下事实： 1、青岛市李沧区某房地产开发公司（原青岛市崂山区某房地产开发公司）系原审被告（原青岛市李沧区某村民委员会）成立的集体企业，后于2000年改制为股份制公司。2001年1月1日某村民委员会与青岛市李沧区某房地产开发公司（以下简称某房地产公司）签订协议1份，其中第6项约定改制前的一切债权、债务均由原审被告负责处理。2002年6月27日，某房地产公司注销。 2、1999年11月29日，张某1（乙方）与某房地产公司（甲方）就储仓设施间签订的购房合同1份，主要内容为“一、乙方自愿购买甲方开发的位于储仓设施间使用权，宽3.5米，长14.5米；二、甲、乙双方确定该储仓设施间买卖价格为人民币壹万贰仟陆佰元正，乙方一次性于1999年11月29日付清；三、甲方确认该储仓设施间已经李沧区建委质量监督站验收合格；四、甲、乙双方对该储仓设施间只有使用权（不能办产权证）的约定无异议，乙方使用年限同某号房屋；五、乙方交付清房款，甲方现房即交付乙方；六、其他条款同某号房购销合同，本合同签订后生效。”落款处加盖有某房地产公司财务专用章，乙方张某1签名。同日，某房地产公司给张某1出具收款凭证1张，载明“交款单位为张某1，项目为（3.5m*14.5m），金额为12600元，说明为使用权。”收款单位处盖有某房地产公司财务专用章。 3、1999年11月29日，某房地产公司给张某1出具储仓间交付证明书1份，内容为“张某1于1999年11月29日交款购买本公司开发位于，本该储仓间现于99年11月29日交付给张某1，该储仓间只有使用权没有产权，不能办理房地产权证。”落款处盖有某房地产公司财务专用章。 4、1999年12月1日，某房地产公司给张某1出具产权承诺书1份，内容为“我公司1997年建设出售的李沧区1160号至1244号负一层房屋，因土地使用权手续正在审批中，在购房合同中的使用权是指土地使用权，房屋归属买受人永久产权，待土地使用权手续审批后，买受人享有买房屋的全部权属。”落款处盖有某房地产公司财务专用章。 5、青岛某置业发展总公司（以下简称某公司）与某房地产公司联合建设李沧区商业街，取得了建设工程规划许可证，于1994年4月制作了基本建设项目开工报告表，1996年8月18日制作工程竣工验收证明书，1997年2月27日取得商品房预售许可证。2004年8月25日取得青房地权市字第××号房地产权证，该证登记的房地产权利人为某公司，房屋座落于李沧区（双号）1172甲1176甲1176乙，使用权类型为划拨国有土地使用权，使用权面积3797.40平方米。上述房屋为网点房，房屋砼桩基础，地下层框架结构，大部分悬空于李村河，并由建在李村河底的立柱支撑。张某1购买了青岛市李沧区网点1-3层房屋，并于2009年5月12日取得青房地权市字第××号房地产权证。张某1主张的储仓设施间位于某号网点房屋下立柱之间的空间，曾作为李村大集的营业场所。 本院再审认为，本案的焦点问题是1999年11月29日张某1与某房地产公司就位于李沧区网点房下储仓设施间签订的购房合同是否真实有效。1、某社区居委会称，对张某1提交的购房合同、收款凭证、产权承诺书、储仓间交付证明的真实性无法确认。而在本案原审诉讼及再审过程中，经本院向某社区居委会释明其均未提出申请对上述证据中加盖的“青岛市李沧区某房地产公司财务专用章”与原企业印章是否一致进行司法鉴定，且某社区居委会作为某房地产公司权利、义务承继主体，对某房地产公司的合同、财务印章等具有妥善保管的义务，某社区居委会亦在法定举证期限内未提供出相关证据推翻张某1的上述证据，故本院对上述证据中某房地产公司财务印章的真实性予以采信。2、《中华人民共和国物权法》第四十六条规定，矿藏、水流、海域属于国家所有。《确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土籍字第26号）第十一条规定，河道堤防内的土地和堤防外的护堤地，无堤防河道历史最高洪水位或者设计洪水位以下的土地，除土改时已经将所有权分配给农民，国家未征用，且迄今仍归农民集体使用的外，属于国家所有。本案中，涉案购房合同的标的物实际是商业网点房下位于李村河河道内的空间并非密闭储藏间，原审被告某社区居委会主张其无处分权，而原审原告张某1提交的房地产权证仅能证明商业网点房下立柱支撑的地面于2004年补办了划拨国有土地使用权手续，但该证据不能证明某社区居委会、某房地产公司或者青岛某置业发展总公司对该空间底部即李村河河道底部亦享有所有权，张某1对此应承担举证不能的法律后果，故某房地产公司就某号网点房下立柱支撑的空间与张某1签订的涉案购房合同（储仓设施间），属于无权处分，且该合同违反了《中华人民共和国防洪法》关于禁止在河道、湖泊管理范围内建设妨碍行洪的建筑物、构筑物的规定。综上所述，该合同应为无效合同。对张某1要求确认该合同有效，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第四十六条、《中华人民共和国防洪法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第四百零七条的规定，判决如下： 一、撤销（2018）鲁0213民初5188号民事判决书； 二、驳回原审原告张某1的诉讼请求。 案件受理费115元，由原审原告张某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审 判 长  赵雪姣 人民陪审员  丁慎才 人民陪审员  张 红 二○二○年十月二十九 书记员薛雨欣 书记员王婷