江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初1986号原告：王齐德，男，汉族，1973年3月3日生，江西省信丰人，住信丰县。委托诉讼代理人：周明华，系江西赣信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘世清，系江西赣信律师事务所实习律师。被告：赣州市金硕商务管理有限公司，统一社会信用代码：91360722322515103T。住所地：信丰嘉定镇迎宾大道（站前大道交汇处西北侧）。法定代表人：艾川，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵爱军，男，汉族，1962年2月11日生，江西省赣州市人，住信丰县（博大花苑），系公司员工。委托诉讼代理人：陈德胜，系江西灵韵律师事务所律师。原告王齐德诉被告赣州市金硕商务管理有限公司（以下简称金硕公司）行纪合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告王齐德及其委托诉讼代理人刘世清，被告金硕公司委托诉讼代理人赵爱军、陈德胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王齐德向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付返租租金47012元并支付资金占用期的利息（按年利率6%计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购得位于信丰义乌国际小商品城1层1243号商铺和位于信丰义乌国际小商品城2层2200号商铺，总价款470102元。2018年8月29日，原告与被告签订了两份《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》，分别就两次商铺委托给被告经营管理，双方约定：甲方（原告）将其购买的两间商铺（1243号、2200号）委托给乙方（被告）招商、经营和管理，委托期限为15年（即2019年1月1日至2033年12月31日），乙方按以下方式向甲方支付返租租金，前三年返租租金按甲方购买商铺款的15%为返租租金，返租租金从第四年开始递增，每三年递增一次，在原返租租金的基础上递增5%，三年返租租金递增达到25%时为封顶金额，并就各期返租租金制作了附件，乙方按每半年向甲方支付一次租金，自合同约定支付返租租金之日起开始计算。2019年1月1日承租之日起十五个工作日支付上半年的返租租金，之后每满半年后十五个工作日内一次性支付下半年的返租租金，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后原告按约定履行了自己的义务，被告则一直未履行合同的约定支付返租租金，原告多次要求被告支付，被告以各种理由拖延，至今未付。原告认为，原告与被告签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》，被告不按约定履行支付返租租金的义务，该行为构成违约，为维护原告合法权益，请法院支持原告的诉请。原告为支持其诉请，向法庭提供如下证据材料：原告身份证复印件、企业信息打印件、购房发票复印件2份（出示原件并提供复印件）、不动产权证书（出示原件并提供复印件）、2015年2月28日、3月5日签订的《信丰义乌国际小商品城商铺委托经营管理协议》复印件两份、2018年8月29日签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》（出示原件并提供复印件）、暂停履行《委托经营合同》的告知函、《情况说明》原件一份。被告金硕公司辩称，1、原、被告双方2018年8月29日签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》并未得到实际履行。因原被告双方2015年签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》于2018年12月31日到期，为使小商品城店铺能统一运营、管理，提升整个商场的购物环境，提升商铺价值，被告通过招商与“世纪华联超市”股东涂耀虎签订了商铺租赁合同，欲将信丰义乌国际小商品城一、二层店铺承租给“世纪华联超市有限公司”经营超市，为此，被告与包括原告在内的375户店铺业主重新签订了《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》，但仍有275户业主不同意将商铺委托被告公司招商、经营，而是要求收回店铺的经营权，因未得到80%商铺业主的同意，导致“世纪华联超市”无法进场入驻，2018年11月涂耀虎解除了与被告签订的《商铺租赁合同》，因此，原、被告签订合同的基础发生重大变化，也就是情势变更，继续履行合同明显对被告不公平，因此被告享有合同解除权，被告已经将解除合同通知函向原告送达，双方签订的合同已于2018年12月1日解除，故该合同约定的权利义务早已终止履行。2、鉴于双方签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》已解除，原告要求被告支付租金及利息的诉求缺乏事实和法律依据，请法庭驳回原告诉请。为支持其抗辩，被告向法庭提供如下证据材料：1、赣州市金硕商务管理有限公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份、法定代表人身份证复印件一份；2、被告公司与涂耀虎签订的《商铺租赁合同》复印件一份、原、被告双方2018年签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》复印件一份、信丰县房管局【2019】16号、20号信访事项答复文件各一份、信访件基本情况一份、信丰义乌国际小商品城业主委员会备案通知书及义乌小商品城业主委员会选举结果公告各一份、信丰义乌国际小商品城业主筹业委会经费明细一份、关于义乌小商品城租金分配的通知一份；3、张贴在义乌小商品城的解除合同告知书照片及告知书各一份、发给王齐德的解除合同告知函一份、发给王齐德的解除委托经营合同的邮政特快专递单一份、被告公司通过邮政特快专递发给包含王齐德在内的350名业主解除委托经营合同函明细一份、王齐德与金硕公司赵总的微信聊天记录截图4张。本院经审理认定事实如下：信丰县义乌国际小商品城为江西景洲实业有限公司在信丰县开发的房地产项目，纯商业，共4层，格子铺，于2015年5月交付使用。被告金硕公司成立于2014年12月17日，经营范围为市场经营管理、广告策划服务、物业管理，并办理了工商营业执照。原告购得该商品城1层1243号商铺和2层2200号商铺，总价款470102元，并于2018年办理了不动产权证书，两间商铺归原告王齐德及其配偶叶秋英共同共有。叶秋英同意由原告王齐德一人全权处理本案纠纷，不列入本案原告参与诉讼。原告王齐德与被告金硕公司分别于2015年2月28日、2015年3月5日签订《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》，约定原告的1层1243号、2层2200号商铺委托被告招商、经营和管理，合同约定委托期限三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，原告有权收取被告返租租金的权利，被告享有商铺的使用权、收益权、管理权。在该合同到期前，2018年8月29日，原告委托被告继续经营、管理两间商铺，双方重新签订了《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》，委托期限15年，自2019年1月1日起至2033年12月31日止，合同约定前三年返租租金按原告购买商铺款的15%为返租租金，返租租金从第四年开始递增，每三年递增一次，三年返租租金递增达到25%时为封顶金额。2018年9月6日，被告金硕公司与案外人涂耀虎签订《商铺租赁合同》，协议出租义乌小商品城内一层、二层南区店铺15年（自2019年1月1日至2033年12月31日止）用于经营超市。被告金硕公司与包括原告在内的约700家商铺业主商谈合同续期事宜，仅有部分业主同意续期，并重新签订了《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》，仍有200多户业主不同意，并要求收回商铺经营权，因未得到80%商铺业主同意，超市无法入驻，被告金硕公司与涂耀虎于2018年11月解除了《商铺租赁合同》。基于以上原因，被告金硕公司与原告签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》也无法如期履行，2018年12月，被告金硕公司向原告提出解除合同，并向原告邮寄了《解除合同告知函》（邮寄送达时间无法查明，原告否认收到解除告知函）。2019年1月3日，原告王齐德向县信访局投诉，要求开发商尽快履行协议，如果不履行协议，要求解除商铺合同，退还商铺款，并赔偿相关经济损失。2019年1月18日原告向被告发送微信信息“3年合同已到期，续签合同你们无能返租也解除了，我的铺该我自己管自己上锁了，你们把商铺里的东西尽快搬干净，话已给你们说明的，过几日我来接收铺锁铺”。2019年1月30日，信丰县房产管理局对王齐德的信访问题向县信访局进行报告，并答复原告王齐德。为了协调处理义乌小商品城转型问题，2019年1月信丰县房管局组织开发商与商铺业主代表协商，经三方同意，决定于2019年1月25日上午10点在义乌集中，按层次和区域由铺主选举出1-2名业主代表，共同商讨招商事宜，尽早完成招商工作，但在协商会上业主代表要求与法人代表艾卫平协调处理，法人代表艾卫平未能到场，业主代表要求先解决面积误差等问题才能商议经营权问题，信丰县房管局未能促成双方达成一致意见。2019年3月28日，信丰县义乌商品城第一届业主委员会选举产生，并确定游明瑶为主任。2020年9月23日法庭向游明瑶主任询问义乌商品城商铺情况，其表示：“义乌商品城属于格子铺，格子铺不可能每个人自己去经营，这是大环境影响，要整体利用，统一管理，一个人做不起来，也管理不了。金硕公司提出解除合同后，商铺一直闲置至今，金硕公司未再使用商铺，也未将商铺钥匙移交给业主委员会，业主委员会也没有要求金硕公司移交，因为移交工作需要工作人员，需要支付工人工资。”另，本案审理过程中，法庭向原告释明本案可能存在合同解除的情形，询问原告是否变更诉讼请求？原告表示：合同没有解除，如果法庭根据查明的事实确认合同已经解除，不管合同是否解除，被告都应当承担违约责任，违约责任参照双方签订的合同租金标准，从2019年1月1日起计算至被告实际将案涉商铺交付原告经营管理之日止。本院认为，原、被告双方于2018年8月29日签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。一、关于本案是否存在情势变更情形的问题。被告抗辩本案存在情势变更主张合同已经解除。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”是否属于所谓情势变更还是商业风险，需要参照合同约定，并从可预见性、归责性以及产生后果等方面进行分析。本案中，被告主张本案适用情势变更的主要依据是其与案外人涂耀虎签订的商铺租赁合同因未达到80%的业主同意导致合同无法履行，对于业主是否会同意被告继续经营管理商铺，在签订合同时，被告能够预见业主同意或者不同意，最终被告未能使80%的业主同意续租，该变化属于商业风险，不属于不可抗力。因此，被告以情势变更原则主张抗辩，本院不予采信。二、关于被告提出继续履行合同显失公平，在合同实际履行前明确表示不履行合同，有权解除合同的问题。1、本案虽然不构成情势变更的情形，但是被告不存在恶意违约的情形。新的合同于2019年1月1日起履行，被告在合同履行之前，即2018年12月份，因80%的业主不同意续租致使合同僵局，被告提出解除合同，不存在恶意违约。2、根据信丰义乌国际小商品城商铺的实际情况，如果继续履行该合同，将导致双方当事人利益严重失衡，对被告显失公平。双方形成合同僵局，一概不允许违约方解除合同，有违公平。3、2018年12月4日被告向原告邮寄解除合同函，2019年1月3日，原告向县信访局投诉“要求开发商尽快履行协议，如果不履行协议，要求解除商铺合同，退还商铺款，并赔偿相关经济损失”以及2019年1月18日原告向被告发送微信信息“3年合同已到期，续签合同你们无能返租也解除了，我的铺该我自己管自己上锁了，你们把商铺里的东西尽快搬干净，话已给你们说明的，过几日我来接收铺锁铺”，表明原告对被告提出的解除合同已经知晓并表示同意。因此，原被告签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营合同》已于2019年1月解除。三、关于被告违约责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的委托经营合同对被告解除合同的违约责任未明确约定。根据法律规定，被告明确表示不履行合同，作为违约方应当承担赔偿损失的责任，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，参照合同约定的租金标准，兼顾合同履行情况、被告过错程度等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定损失数额为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：一、被告赣州市金硕商务管理有限公司于判决生效之日起五日内支付原告王齐德租金损失5000元；二、驳回原告王齐德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，减半收取515元，由被告赣州市金硕商务管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员 袁 晴二〇二〇年十月三十一日书记员 兰丽珍书记员 肖婷婷