广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初23260号原告：广州市民政局房屋管理所，住所地广州市惠福东路554号。法定代表人：陈莳，职务：所长。委托诉讼代理人：李玉琼，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳兵，广东岭南律师事务所律师。被告：陈英华，女，1971年9月22日出生，香港特别行政区居民，中国内地住址广州市海珠区。原告广州市民政局房屋管理所诉被告陈英华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李玉琼到庭参加诉讼，被告陈英华经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭参加诉讼，依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院起诉请求判令：1.解除原、被告之间关于荔湾区××大围××号××房的不定期租赁关系；2.被告（含同住人员）立即将位于荔湾区××大围××号××房腾空交还原告；3.被告按每月人民币83.4元的标准向原告支付自2020年1月1日起至房屋租赁合同解除之日止的租金；4.被告支付租金违约金自2020年1月21日起至实际清偿全部租金之日止（违约金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金的万分之五分段累计计算，从逾期当月21日开始计算，违约金总额以欠缴租金总额为限）；5.被告按每月人民币83.4元的标准向原告支付房屋租赁合同解除次日起至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费;6.被告按照每月人民币83.4元的标准向原告支付租赁关系解除后至交还场地日止的场地占用费的违约金（计算标准：按占用期内房屋占用费总额的100%计算）；7.本案原告律师代理费人民币3000元由被告承担；8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系广州市荔湾区××大围××号××房的合法出租人，原、被告于2012年签署《广州市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租上述房产，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日止，租金按月结算，每月人民币83.4元，被告在每月的第20日前将当月的租金按现金的付款方式缴付给原告。租赁期届满，原、被告未续订合同且原告要求收回房屋，被告逾期不交出承租房屋的，原告除限期被告迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的100%收取违约金。签订涉案合同后，原告按约将涉案房产交付给被告使用。合同期满后，被告仍占用涉案房产使用。原告向广州市房地产档案馆查询到被告名下登记有产权房屋，根据《广东省公有房产管理办法》第11条规定，被告自购私房行为已经不具备继续使用所承租公有房产的条件，且原、被告双方的租赁合同期限于2015年6月30日已经届满。鉴于原告与被告存在不定期的租赁合同关系，同时依照双方签订合同的第19条第3款约定，原告有权解除与被告的租赁合同，并收回房屋。为维护原告的合法权益，故诉请人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告陈英华没有到庭答辩，亦没有向本院提交证据。经审理查明：原告出示的粤房地权证穗字第××号《房屋所有权证》记载，房屋坐落荔湾区××大围××26,28，30号301房（混合结构4层，建筑面积399.62平方米，套内建筑面积351.27平方米）的权属人为广州市民政局。原告是该局的直属单位。2018年5月31日，广州市民政局出具《委托证明书》，订明：“该局委托原告负责代管房屋管理的具体事务性工作，包括但不限于承担代管房屋的产权办理、房屋租赁合同签订手续及租赁合同备案登记、修缮、代为起诉、应诉、向法庭提供证据、上诉、和解等具体工作”。2012年，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《广州市房屋（住宅）租赁合同》，约定：“甲方同意将坐落在荔湾区××大围××号××房（使用面积23.05平方米）出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日，月租金为人民币83.40元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金缴付给甲方，逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用；乙方向甲方交纳人民币250.20元保证金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与该房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用，甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将保证金不计利息退回，因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回；乙方同意并确认没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，乙方或配偶（含共同居住人员）获得了自有产权房屋（包括房改购房，自购私房或商品房），保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同，并将房屋交回甲方；租赁期届满甲乙双方未续订合同，或者合同因故解除时，甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费按租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。上述合同签订后，原告依约将涉案房屋出租给被告使用，但在租赁合同的期限届满后，双方均无续签租赁合同。2018年12月11日，原告查询被告名下的房屋产权登记信息。根据广州市房地产档案馆出具的《来函查询办理结果反馈》显示，被告名下有产权登记信息。在庭审中，原告表示被告按每月租金人民币83.40元的标准交纳租金至2017年12月31日。在起诉后，被告又将2018年度及2019年度的房屋使用费（按每月人民币83.40元为标准）交付给原告，但自2020年1月1日起没有再向原告支付房屋使用费，原告当庭出示了编号为00002588号《广州通用机打发票》，该发票载明：“承租人陈英华，房屋地址位于荔湾区××大围××26,28,30号308房，租金所属时期自2019年1月至2019年12月，金额为人民币1000.80元，开票时间为2019年11月15日等”。另查明，原告与广东岭南律师事务所签订一份《委托代理合同》，约定原告委托广东岭南律师事务所的律师作为原告的诉讼代理人参与本案诉讼，律师费为人民币3000元。原告为证实已向广东岭南律师事务所支付律师费人民币3000元，出示了该所于2019年3月20日出具的发票号为11554811号《广东增值税普通发票》，票面金额为人民币3000元。本院认为：被告陈英华是香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷。依照最高人民法院有关司法解释的规定，本案应参照涉外商事案件处理。涉案房屋位于广州市荔湾区，属于本院集中管辖第一审涉外、涉港澳台民商事纠纷案件的行政区域范围，本院有权对本案行使司法管辖权。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十六条之规定，涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。因涉案房屋所在地及合同履行地均在中国内地，故依最密切联系原则，本院依法适用中华人民共和国法律作为裁判本案争议的准据法。原告与被告签订的《广州市房屋（住宅）租赁合同》是双方当事人在自愿、平等、协商一致的基础上形成的合意，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同依法成立生效，并对双方产生约束力。上述租赁合同的租赁期限届满后，双方没有续签租赁合同，但被告仍使用涉案房屋，且原告亦按约定标准收取被告支付的租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故双方形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，原告可随时主张解除租赁合同。现原告要求解除双方的租赁关系，并要求被告腾空交回涉案房屋以及主张被告按每月人民币83.40元为标准支付自2020年1月1日至租赁合同解除日止的租金的诉讼请求合法有理，本院对此予以支持。至于租金违约金的计付问题。合同约定被告应在每月的第20日前将当月租金交付给原告，每逾期1日须按拖欠租金额的万分之五向原告支付违约金，鉴于被告逾期支付租金的行为已损害了原告的合法债权，原告为弥补其经济损失，有权向被告计收逾期支付租金违约金。被告应从2020年1月21日起至实际清偿全部租金之日止，以累计拖欠的租金为基数，按每日万分之五为标准计付租金违约金给原告。至于原告主张租赁合同解除后至被告实际交还房屋之日止的房屋占用费及对应违约金的诉求问题。因本院已判令解除涉案租赁合同，被告需腾空交还涉案房屋给原告，至于合同解除后被告是否拒不交还房屋以及产生房屋占用费用的事实尚未发生，即房屋占用费的金额未能确定，原告要求被告支付租赁合同解除后至交还房屋之日止的房屋占用费以及对应违约金的诉求没有事实依据和法律依据，故本院对原告的该两项诉求不予接纳。至于原告主张律师费的诉求问题。因涉案租赁合同没有约定被告违约引致诉讼所产生的律师费由被告承担，且原告聘请律师参与诉讼所支出的律师费并非原告通过诉讼实现自己权利的必要支出费用，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告广州市民政局房屋管理所与被告陈英华之间关于广州市荔湾区××大围××26、28、30号308房屋的租赁关系；二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈英华（含同住人员）将广州市荔湾区××大围××26、28、30号308屋腾空交还给原告广州市民政局房屋管理所；三、被告陈英华应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市民政局房屋管理所支付自2020年1月1日起至本判决书发生法律效力之日止的租金（按人民币83.4元/月为标准计）；四、被告陈英华应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市民政局房屋管理所支付自2020年1月21日起至实际清付欠缴租金之日止的逾期付款违约金（自2020年1月21日起，以累计未付租金为基数，按每日万分之五为标准，计至被告陈英华实际清偿之日止，逾期付款违约金总额以欠付租金本金总额为限）；五、驳回原告广州市民政局房屋管理所的其他诉讼请求。本案受理费人民币100元，由原告广州市民政局房屋管理所负担人民币25元，被告陈英华负担人民币75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起十五日内，被告可在本判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈永华人民陪审员  莫应操人民陪审员  曲怡倩二〇二〇年十月十九日法官助理刘澜