福建省龙岩市永定区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0803执异30号 案外人：熊育良，男，1972年11月29日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区凤城街道中山路（县。 案外人：游秋玲，女，1974年9月17日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区凤城街道中山路（县。 申请执行人：张继昌，男，1977年9月9日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被执行人：游剑才，男，1979年6月25日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 在本院执行申请执行人张继昌与被执行人游剑才民间借贷纠纷一案中，案外人熊育良、游秋玲向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人熊育良、游秋玲向本院提出执行异议请求：解除对异议人位于龙岩市永定区凤城街道中山路（县府大院）5号楼二单元303室房产的查封。事实及理由：异议人获悉游剑才、余华萍夫妻与他人多起民间借贷纠纷经法院判决，并执行其二人相关财产，法院在执行过程中将属于异议人熊育良、游秋玲夫妻的房产作为被执行人游剑才及其妻余华萍的财产是错误的。2017年8月，异议人熊育良、游秋玲夫妻以250000元购买被执行人游剑才及其妻余华萍位于永定区凤城街道中山路（县府大院）5号楼二单元303室房产（房屋所有权证号：永房权证凤字第1××4号）。因该房产属房改房，只有房产证，无土地证，且无法办理产权过户手续，在签订房屋买卖合同时，双方约定：待过户条件成熟时，游剑才、余华萍要协助熊育良、游秋玲夫妻办理过户变更手续，并明确上述房屋在签订此合同前的一切债权债务及其他纠纷与熊育良、游秋玲夫妻无关，应由游剑才、余华萍承担。为了进一步明确房屋归属问题，买卖双方于2017年8月11日在龙岩市永定区公证处办理公证手续，公证号：（2017）闽龙永证民字第561号。房屋买卖合同签订后，该房屋交付给异议人居住。另，游剑才、余华萍夫妻与他人多起民间借贷纠纷案在法院诉讼时间均为2019年1月份以来，异议人熊育良、游秋玲夫妻购买被执行人游剑才及其妻余华萍房产时间均早于被执行人各案件的起诉立案时间。因此，异议人熊育良、游秋玲夫妻没有帮助被执行人游剑才故意转移财产，异议人取得该房产是合法有效的。同时，被执行人游剑才与他人的八个执行案件［执行案号分别是：（2020）闽0803执1156号、（2020）闽0803执602号、（2020）闽0803执539号、（2020）闽0803执534号、（2020）闽0803执389号、（2019）闽0803执1877号、（2019）闽0803执1254号、（2019）闽0803执1024号］，法院均把异议人熊育良、游秋玲夫妻合法取得的财产即永定区凤城街道中山路（县府大院）5号楼二单元303室房产当作被执行人游剑才的财产予以执行，都是错误的。综上所述，永定区凤城街道中山路（县府大院）5号楼二单元303室房产系异议人熊育良、游秋玲夫妻合法取得的财产，与被执行人游剑才及其妻余华萍无关联，申请解除对该房产的查封，并在今后审判执行过程中不再将该房产作为游剑才、余华萍的财产。 张继昌、游剑才未作答辩。 本院经审查查明：2017年8月11日，熊育良、游秋玲（合同“乙方”）与游剑才、余华萍（合同“甲方”）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将其所有的坐落于永定区凤城街道中山路（县府大院）303号的房屋一套（房屋所有权证号：永房权证凤字第1××4号，该房产属原永定县政府的房改房）的房屋所有权转让给乙方；转让金额250000元，乙方于签订合同后一次性付清；签订本合同后，甲方必须将房屋（包括房门钥匙及房屋所有权证等）交给乙方使用；今后该房屋所有权的办理过户、变更手续由乙方负责办理，有关费用由乙方承担，甲方应给予协助办理并提供相关手续证明等。当日，买卖双方就《房屋买卖合同》到龙岩市永定公证处办理了公证手续［公证号：（2017）闽龙永证民字第561号］。熊育良、游秋玲经游剑才、余华萍同意，替游剑才归还他人欠款共计230000元（其中支付江秀强50000元、陈正园50000元、郑灿辉130000元），另分两次每笔10000元通过手机银行转账给游剑才20000元，共计支付购房款250000元。游剑才、余华萍于2017年6月18日向熊育良、游秋玲出具了一张《收条》。因该房产属房改房，只有房产证，无土地证，双方未办理房产转移登记手续。熊育良、游秋玲夫妻于2018年1月搬进该房居住至今。 张继昌与游剑才民间借贷纠纷一案，因游剑才未履行本院已生效的（2019）闽0803民初888号民事调解书所确定的法律义务，张继昌向本院申请强制执行，本院于2019年6月11日立案执行，执行案号为：（2019）闽0803执1023号。在该案执行过程中，本院依法向被执行人游剑才发出执行通知书，并于2019年6月21日查封了被执行人游剑才及其妻余华萍名下的坐落于龙岩市永定区凤城街道中山路县××号楼的房产（产权证号码：永房权证凤字第1××4号）。熊育良、游秋玲遂向本院提出书面异议。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，1.熊育良、游秋玲于2017年8月11日与游剑才、余华萍签订了《房屋买卖合同》并办理了公证手续；本院于2019年6月19日对该房产进行查封，即熊育良、游秋玲是在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.熊育良、游秋玲于2018年1月起居住使用该房产，说明熊育良、游秋玲在本院查封之前已合法占有该不动产。3.熊育良、游秋玲于2017年6月18日前向游剑才、余华萍支付了全部购房款250000元；4.熊育良、游秋玲未办理房产转移登记手续是因为该房产属房改房，只有房产证，无土地证，无法办理转移登记手续，熊育良、游秋玲自身并无过错。综上所述，熊育良、游秋玲对登记在被执行人游剑才名下的不动产提出异议，要求解除对位于龙岩市永定区凤城街道中山路（县府大院）5号楼二单元303室房产（房屋所有权证号码：永房权证凤字第1××4号）的查封，符合法律规定，其权利能够排除执行，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 解除对游剑才名下坐落于龙岩市永定区凤城街道中山路县××号楼二单元303室（房屋所有权证号码：永房权证凤字第1××4号）的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈广勇 审判员  陈福柱 审判员  杨 晓 二〇二〇年十月二十日 书记员  赖 静 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。