湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0504民初408号原告：龚芸，女，1979年3月13日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：张恩喜，湖北瀛沧律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕香琴，湖北瀛沧律师事务所实习律师。被告：湖北隆图置业有限公司破产管理人，住所地宜昌市点军区江南大道**。诉讼代表人：顾鹏飞，该破产管理人组长。委托诉讼代理人：景正洪，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晓红，湖北百思特律师事务所律师。原告龚芸与被告湖北隆图置业有限公司破产管理人（以下简称破产管理人）合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚芸及其委托诉讼代理人张恩喜、毕香琴、被告破产管理人的委托诉讼代理人景正洪、赵晓红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。龚芸向本院提出诉讼请求：1.依法确认龚芸于2018年3月26日签订的《承诺函》未生效，并解除该《承诺函》。2.本案诉讼费用由破产管理人承担。事实和理由：2015年3月12日，龚芸与湖北隆图置业有限公司（以下简称隆图公司）签订《宜昌市商品房买卖合同》并办理备案登记，合同约定龚芸购买隆图公司开发建设的磨基山旅游综合体国华锦都4号楼1单元3层010304号房，房屋总价534055元。合同签订后，龚芸按照合同约定支付了首付款284055元，剩余购房款250000元因隆图公司的原因，没有达到银行贷款条件而无法办理贷款手续。2017年11月，点军区人民法院受理武汉市黑马建工集团有限公司对隆图公司的破产清算申请，并指定了破产管理人。2018年3月24日，破产管理人的代理律师刘某代表管理人召集数百名购房者发出变更原商品房买卖合同继续履行条件的要约，并拟定《承诺函》，要求购房者签字同意要约的条件，且告知购房者若想要房屋就必须签订《承诺函》，否则就退房退款变为一般债权。而《承诺函》在内容上不仅要求购房者放弃追究隆图公司逾期交房的违约责任，还要求购房者在指定时间内缴清欠付的购房款，并按照8%的年利率支付欠付款利息，否则视为主动解除买房合同，该内容显失公平，是在受破产管理人胁迫下签订，龚芸及其他购房者在签订《承诺函》后三次向破产管理人提出撤销申请，继续履行原商品房买卖合同。此外，《承诺函》第五条约定了合同生效的条件，即继续履行商品房买卖合同须经债权人会议表决通过，并经点军区人民法院确认后方可实施，而破产管理人既未就《承诺函》的形成与购房者进行协商，也未就形成后的《承诺函》和继续履行购房合同事宜提交债权人会议表决，《承诺函》所附条件至今仍未成就，致使该《承诺函》至今未生效，也使得龚芸等购房者不能实现商品房买卖合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，龚芸有权要求解除《承诺函》。破产管理人辩称，1.不存在胁迫签订《承诺函》的事实。龚芸与隆图公司签订商品房买卖合同后，双方均未完全履行合同，隆图公司进入破产清算程序后，根据破产管理人的提议，龚芸以《承诺函》的形式就原合同继续履行订立了补充协议，这是其与破产管理人共同协商的结果，而非破产管理人胁迫其签订。根据《承诺函》内容，即使龚芸选择解除商品房买卖合同，其已支付的购房款及资金占用费也是由破产管理人优先返还，并非“退房退款就变为一般债权”，双方协商了两种方案进行比较和选择，并无胁迫情形。2.《承诺函》并未附生效条件。《承诺函》第五条的约定是对商品房买卖合同继续履行的程序进行告知，是对未来破产工作的描述，并非所附的生效条件。3.解除《承诺函》无事实和法律依据。《承诺函》一经送达给破产管理人即产生效力，对双方均有约束力，并非至今未生效，龚芸要求解除《承诺函》，适用法律错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经依法审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月12日，龚芸与隆图公司签订《宜昌市商品房买卖合同》并办理合同备案登记，合同约定龚芸购买隆图公司开发建设的磨基山旅游综合体国华锦都4号楼1单元3层010304号房，房屋总价534055元，其中签订合同之日支付首付款284055元，剩余购房款250000元采取公积金贷款方式支付。商品房买卖合同签订后，龚芸按照合同约定支付了购房款284055元。后因隆图公司经营不善，资不抵债，隆图公司债权人武汉市黑马建工集团有限公司申请对隆图公司进行破产清算。2017年11月9日，本院受理了隆图公司破产清算一案，并于次日指定湖北隆图置业有限公司破产清算组为破产管理人。在破产清算程序中，就如何处理购房者的商品房买卖合同问题，破产管理人拟定了两套方案供购房者进行选择，一是解除商品房买卖合同，由管理人退还已付购房款及资金占用费（按年利率8%计算）；二是签订《承诺函》，继续履行商品房买卖合同。其中，继续履行商品房买卖合同的《承诺函》内容为：“现本人选择继续履行《商品房买卖合同》，要求交付房屋，本人承诺：1.放弃追究湖北隆图置业有限公司逾期交房的违约责任。2.在管理人指定的时间，缴清欠付购房款，并以欠付购房款金额为基数，从最后一次缴款之日顺延30日起至缴清所欠房款之日（最迟至2018年7月30日）止，按8%年利率，支付延期付款利息。3.以前未签署《商品房买卖合同》的，按管理人要求在指定时间签署《商品房买卖合同》。4、若违反上述规定，则视为主动解除买卖合同。湖北隆图置业有限公司以收取房款金额为基数，从收款之日起至点军区人民法院破产受理之日（2017年11月9日）止，按8%年利率计算资金占用费，在破产财产分配时向本人优先返还已支付购房款及资金占用费。5、本人充分知晓并了解，继续履行《商品房买卖合同》，须债权人会议表决通过，并经点军区人民法院确认后，方可实施。”部分购房者选择了解除商品房买卖合同、收回已付购房款及资金占用费，部分购房者选择了签署《承诺函》继续履行合同，而龚芸在隆图公司破产清算案第一次债权人会议召开前暂未作出选择。2018年3月25日，隆图公司破产清算案召开第一次债权人会议，破产管理人在第一次债权人会议上通报了《关于债权申报及初步审核情况的报告》，该报告中，彭丽萍和田明祎、蔡志军和宋延梅、罗德义和邹丽萍等签订了《承诺函》的购房户的已付购房款、其他选择解除商品房买卖合同的购房户的已付购房款及其资金占用费均由破产管理人初步审核为确认债权，龚芸等14户没有作出选择的，破产管理人将其已付购房款初步审核为暂定债权。破产管理人通报的上述报告在第一次债权人会议上经表决通过。2018年3月26日，龚芸选择继续履行商品房买卖合同，在前述《承诺函》上签字并交给破产管理人。2018年6月26日，本院在隆图公司破产清算案中作出（2017）鄂0504破2-1-1号民事裁定书，确认孔凡龙等933位债权人的债权，其中龚芸的已付购房款被确认为无异议债权。第一次债权人会议之后，龚芸及其他签署了《承诺函》的购房者认为《承诺函》存在胁迫、乘人之危、显失公平的情形，承诺函第四条以“若不支付延期付款利息则视为主动解除买房合同”为条件，严重损害了未全款业主的利益，完全不是购房者的真实意思表示。故龚芸于2018年11月10日、2019年8月1日向破产管理人递交《关于撤销支付延期付款利息的申请书》，要求撤销《承诺函》。本院认为，一、关于《承诺函》是否附生效条件。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效，但所附条件必须具有以下特点：一是所附的条件是由双方当事人约定的，而不是由法律规定的条件；二是所附的条件是将来可能发生的事实，过去的、现存的事实、将来必定发生或者必定不能发生的事实以及法律规定的事实不能作为所附条件；三是所附条件是当事人用来限制合同法律效力的附属意思表示；四是所附条件是合法的事实。本案《承诺函》中约定“继续履行《商品房买卖合同》须债权人会议表决通过，并经点军区人民法院确认后，方可实施”，该内容是法律规定的审理破产案件中的程序性事项，是法定程序，不能作为合同所附生效条件。且破产管理人在审核债权时将选择解除或继续履行购房合同的，以及在第一次债权人会议召开前暂未作出选择的购房者的债权作出了区分，隆图公司破产清算案第一次债权人会议也已表决通过破产管理人通报的债权初步审核情况的报告。故龚芸认为《承诺函》中的该条约定是合同所附的生效条件的意见，于法无据，本院不予采纳；认为债权人会议应对是否通过购房者签订的《承诺函》、是否通过购房者继续履行商品房买卖合同事项进行表决，而非对已付房款形成的债权进行表决的意见，依据不足，本院亦不予采纳。二、关于《承诺函》是否生效。依法成立的合同，自成立时生效。破产管理人拟定《承诺函》，龚芸在《承诺函》上签字，表明双方就《承诺函》内容达成合意，《承诺函》自此成立并生效。且在隆图公司破产清算程序中，破产管理人提供了两套方案供选择，龚芸明确知晓《承诺函》的内容，选择继续履行商品房买卖合同并签署《承诺函》，是其真实意思表示；其签署《承诺函》后，若认为是在受胁迫情形下签署、或认为《承诺函》的内容显失公平，可以在法定期限内请求人民法院或仲裁机构予以撤销，但其在法律规定的期限内没有依法行使撤销权，现主张《承诺函》不是其真实意思表示，于法无据，本院不予支持。三、关于《承诺函》是否可以依法解除。龚芸认为破产管理人违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，要求解除合同，但破产管理人并未迟延履行债务或有其他违约行为，《承诺函》签订后也并未发生《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，即未发生当事人在签订《承诺函》时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使继续履行《承诺函》会对一方当事人明显不公或不能实现合同目的的情形，且《承诺函》也没有其他符合解除条件的情形。故龚芸要求解除《承诺函》，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，判决如下：驳回原告龚芸的诉讼请求。案件受理费50元，由原告龚芸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  殷红霞二〇二〇年十月十四日书记员  周诗韵