重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初22711号原告：舒建国，男，1964年2月26日出生，汉族，无业，住重庆市南岸区委托诉讼代理人：陶素琴，重庆百事得律师事务所律师。委托诉讼代理人：雍世民，重庆百事得律师事务所律师。被告：重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石小路**，统一社会信用代码915000006221974260。法定代表人：周红卫，董事长。委托诉讼代理人：文青，女，汉族，1989年6月21日出生，重庆鑫隆达房地产开发有限公司员工，住重庆市涪陵区第三人：中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住，住所地重庆市渝中区新华路**第**一社会信用代码915001039028691782。法定代表人：姜栋林，行长。委托诉讼代理人：肖旻，女，1988年9月23日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行员工，住重庆市渝中区第三人：涂治海，男，1977年6月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区原告舒建国与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称“鑫隆达公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称“农行渝中支行”）、第三人涂治海房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成普通程序公开开庭进行了审理。原告舒建国的委托诉讼代理人陶素琴，被告鑫隆达公司的委托诉讼代理人文青，第三人农行渝中支行的委托诉讼代理人肖旻均到庭参加了诉讼，第三人涂治海经本院公告送达开庭传票及起诉状副本，公告期满后逾期未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告舒建国向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的重庆市南岸区X路X号“XX”小区X幢X单元15层1号房屋的《重庆市商品房买卖合同》有效；2、诉讼费、保全费由被告鑫隆达公司承担。事实和理由：2007年5月15日，原告向被告鑫隆达公司购买位于重庆市X区X工业区X-2号至X-5号地块X小区X幢X单元15层1号房屋一套（现变为：重庆市南岸区X路X号X小区X幢X单元15层1号），双方当日签订了《重庆市商品房买卖合同》。原告舒建国按约履行交纳购房首付款和相关的代收费用，但被告并未按约履行办证等义务。被告于2007年将房屋交付给原告，原告交纳相关的物管费、水、电、气费等各种费用并于2007年装修入住。但被告至今未能为原告办理房屋产权证已经构成违约，为维护自身合法权益，故原告舒建国诉至法院。被告鑫隆达公司辩称：不认可原告的诉讼请求。原告诉讼请求涉及两个房屋买卖关系，且两个房屋买卖关系均是成立的。被告与第三人之间的房屋买卖关系早于原告。因此在前一个房屋买卖合同状态并未确认之前原告无权提起涉及到第三人的诉讼请求。原告签订合同之后至今也未向被告支付购房款导致被告产生了巨大的经济损失，因为原告未履行付款义务导致被告未能及时收取资金用于归还银行债务导致被告产生了一系列损失，该损失应当由各个购房人承担。第三人农行渝中支行辩称：1、第三人涂治海与农行渝中支行、被告鑫隆达公司签订的《中国农业银行股份有限公司个人住房按揭合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》合法有效且尚欠款本金金额明晰，农行渝中支行对涉案房屋的抵押权合法有效。2、第三人涂治海未经农行渝中支行同意，不得转让位于X区X-1至X-5号地块鑫隆达XX家园X-15-1号抵押房产。被告涂治海未到庭，未作答辩。经审理查明：2007年5月15日，原告舒建国与被告鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告鑫隆达公司（作为甲方）将位于重庆市X区X工业区X-2号至X-5号地块XX小区X幢X单元15层1号房屋一套（现变为：重庆市南岸区X号XX小区X幢X单元15层1号）出售给原告舒建国。合同第四条：该商品房成交总价174446元。第五条：原告舒建国于签合同之日支付房款54446元，余款120000元向银行按揭贷款。第六条：被告鑫隆达公司应当在2007年11月1日前，依照国家和地方人民政府的规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告舒建国使用。第八条（原告舒建国逾期付款的违约责任）：原告舒建国如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，原告舒建国按日向被告鑫隆达公司支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，被告鑫隆达公司有权解除合同。被告鑫隆达公司解除合同的，原告舒建国按应付款的0.01%向被告鑫隆达公司支付违约金。原告舒建国愿意继续履行合同的，经被告鑫隆达公司同意，合同继续履行自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，原告舒建国按日向被告鑫隆达公司支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于上款中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条（被告鑫隆达公司逾期交房的违约责任）：若被告鑫隆达公司未按合同约定的期限将该商品房交付原告舒建国使用，按逾期时间，按下列方式处理（不作累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告鑫隆达公司按日向原告舒建国支付已付房款万分之1的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，原告舒建国有权解除合同。原告舒建国解除合同的，被告鑫隆达公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告舒建国累计已付款0.01%向原告舒建国支付违约金。原告舒建国要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告鑫隆达公司按日向原告舒建国支付已付房款万分之1的违约金。合同签订后，原告舒建国支付了购房款54446元、配套设施安装代收费4200元。自2007年后，原告舒建国对涉案房屋装修入住。另查明，第三人涂治海为配合被告鑫隆达公司贷款而签订了案涉房屋的《重庆市商品房买卖合同》，备案登记在被告涂治海名下，并向银行签订了预购房品房抵押贷款合同，办理了抵押登记，现银行贷款尚未还清。本案审理过程中，原告舒建国自愿撤回了对第三人农行渝中支行的起诉。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》及附件、购房首付款、配套设施安装代收费收据、收据、物管费收款收据、水电气费凭证、《入住证明》、南岸不动产登记中心房屋登记信息查询证明及所附资料、抵押贷款合同、光盘及当事人的陈述在卷为佐证，本院足以认定。本院认为，原告舒建国诉求要求确认其与被告鑫隆达公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。围绕该诉求，本院综合认定如下：首先，合同有效的前提在于合同是否成立。根据合同法第十三条的规定，当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。所谓要约，就是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示的构成要件为：1、内容具体明确；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示的约束。根据合同法第二十二条的规定，承诺是受要约人同意要约的意思表示。本案原、被告双方在2007年5月15日签订《重庆市商品房买卖合同》时，双方对合同内容各具体条款的意思表示达成一致，要约的内容具体明确，符合合同成立的要件。故本院认定双方合同成立。其次，就双方合同签订的内容来看，涉案合同包括的内容涵盖了当事人的姓名、住所、案涉标的、数量、质量、价款、履行期限、履行的方式、违约责任等合同的主要条款，内容详尽，这也印证了双方签订合同的一致性和邀约、承诺内容的有效性。再次，根据合同法第二十五条，承诺生效时合同成立；根据合同法第四十四条第一款，依法成立的合同，自成立时生效。故原被告双方签订的合同应为有效合同。最后，从签订合同后双方履行合同的行为来考量，合同签订后，原告舒建国支付了购房款，其也对涉案房屋装修入住。这说明双方是继续履行合同的，这也印证了合同的有效性。合同未能继续履行的原因在于案涉房屋存在第三方的抵押登记，致使继续履行合同存在法律上的障碍。但该障碍仅是合同继续履行的障碍，并非合同无效的理由。综上，本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十二条、第二十五条、第四十四条第一款的规定，判决如下：原告舒建国与被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司于2007年5月15日签订的关于重庆市南岸区XX路X号XX小区X幢1单元15层1号房屋的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。案件受理费80元，公告费560元，共计640元，由被告重庆鑫隆达房地产开发有限公司负担（原告舒建国已垫付，被告鑫隆达公司于本判决生效之日起十日内支付原告舒建国）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  邹 亮人民陪审员  邹大文二〇二〇年十月二十七日书 记 员  陈婷婷