吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民初61号   原告：吉林浑江农村商业银行股份有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区浑江大街93号。   法定代表人：马利，董事长。   委托诉讼代理人：徐云浩，吉林浩祥律师事务所律师。   委托诉讼代理人：范柏江，吉林浩祥律师事务所律师。   被告：丁玉梅，女，1948年12月28日生，汉族，无职业，住吉林省白山市。   委托诉讼代理人：赵丽，吉林郭新敏律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张晓晨，吉林万秋律师事务所律师。   被告：白山市佳兴房地产开发有限公司。住所地：吉林省白山市浑江区浑江大街西站安居小区106门市1-3层。   法定代表人：张振涛，经理。   原告吉林浑江农村商业银行股份有限公司（以下简称浑江农商行）与被告丁玉梅、被告白山市佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月11日立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浑江农商行的委托诉讼代理人徐云浩、范柏江及被告丁玉梅的委托诉讼代理人赵丽、张晓晨到庭参加诉讼；被告佳兴房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   浑江农商行向本院提出诉讼请求：一、确认白山市国土资源局下发的吉（2017）白山市不动产证明第0004166号他项权证书有效；二、确认丁玉梅白山市浑江区广厦安居1号楼301室不属于善意取得；三、继续对不动产证号为吉（2017）白山市不动产第XXXX号、面积2008.47平方米房屋的执行；四、案件受理费由佳兴房地产公司、丁玉梅负担。审理过程中，浑江农商行申请撤回第一项、第二项诉讼请求。事实与理由：2017年，佳兴房地产公司向浑江农商行贷款时，以不动产证号为吉（2017）白山市不动产第XXXX号、面积2008.47平方米的房屋提供抵押担保，并已办理他项权证书。因佳兴房地产公司未按时履行还款义务，浑江农商行诉至法院，白山市中级人民法院作出（2020）吉06民初10号调解书，认定浑江农商行有权对上述房屋折价、拍卖、变卖所得价款有限受偿。进入执行程序后，案外人丁玉梅提出异议，白山市中级人民法院作出（2020）吉06执异16号裁定，中止对该房屋的执行。浑江农商行对该裁定有异议。一、浑江农商行对佳兴房地产公司提供的抵押物享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，法院不应支持丁玉梅的排除执行异议。二、丁玉梅未合法占有房屋，未支付房屋价款，亦未办理房屋产权变更登记。1.丁玉梅主张其与佳兴房地产公司于2011年8月3日签订《商品房买卖合同》，并出租给白山市鼎圣餐饮娱乐有限公司（以下简称鼎圣娱乐公司）经营使用，但浑江农商行从鼎圣娱乐公司的工商备案登记得知，鼎圣娱乐公司于2012年6月1日开办企业时登记备案的房屋租赁合同出租方系佳兴公司，并非丁玉梅。2.丁玉梅并未实际支付购房款，其陈述的支付购房款过程不真实。3.丁玉梅对未办理产权登记具有不可推卸的责任。三、丁玉梅知道或应当知道佳兴公司使用案涉房屋办理抵押贷款，丁玉梅还积极配合，丁玉梅无论是否善意取得该房屋，都不影响浑江农商行对担保物权的实现。请求支持浑江农商行的诉讼请求。   丁玉梅答辩称：丁玉梅与佳兴房地产公司于2011年8月3日签订合法有效的商品房买卖合同，已按约定履行支付购房款的义务，且佳兴房地产公司已将案涉房屋交付给丁玉梅使用，应当驳回浑江农商行的诉讼请求。   佳兴房地产公司未答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的诉辩、举证、质证，本院认定事实如下：2017年12月21日，佳兴房地产公司与浑江农商行签订《吉林省农村信用社固定资产借款合同》，借款金额2900万元。同日，双方签订《吉林省农村信用社抵押合同》，佳兴房地产公司以“抵押财产清单”所列财产设定抵押，抵押财产清单记载的抵押物为17处房屋，其中包含案涉房屋即不动产权证号吉（2017）白山市不动产第XXXX号、面积2008.47平方米房屋。针对该房屋，佳兴房地产公司向浑江农商行提交其与鼎圣娱乐公司签订的两份房屋租赁合同，鼎圣娱乐公司的股东、实际控制人季某和时任法定代表人戴某分别为浑江农商行出具承租人承诺书，主要内容为“位于广厦安居小区1号楼、建筑面积2008.47平方米的商用房，现由出租人佳兴房地产公司租赁给承租人鼎圣娱乐公司。如贵信用社行使抵押权，处置上述承租房产，则承租人与出租人订立的房屋租赁合同于贵信用社通知之日提前终止。承租人与出租人之间因租赁合同的履行或解除而发生的争议，双方自行协商解决。”上述房屋及房屋所涉土地使用权在白山市国土资源局办理抵押登记，权利人为浑江农商行。   因佳兴房地产公司未依约履行还款义务，浑江农商行诉至本院，本院于2020年1月16日作出（2020）吉06民初10号民事调解书，调解事项包含“三、佳兴房地产公司于2020年1月21日前一次性偿还浑江农商行借款28541725.04元本金及利息、逾期利息、复利……五、如佳兴房地产公司未履行本调解第三项约定，浑江农商行有权对佳兴房地产公司提供的抵押物：不动产权证号为吉（2017）白山市不动产第XXXX号、面积2008.47平方米……的房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。”佳兴房地产公司未按调解书确定的时间履行还款义务，浑江农商行向本院申请强制执行。   该案进入执行程序后，丁玉梅以案外人身份提出执行异议，对本院（2020）吉06民初10号调解书对吉（2017）白山市不动产第XXXX号房屋确定优先行使抵押权及本院对此予以执行不服。本院于2020年6月24日作出（2020）吉06执异16号执行裁定：“中止对不动产权证号为吉（2017）白山市不动产第XXXX号、面积2008.47平方米房屋的执行。”浑江农商行对该裁定不服，提起本案申请执行人执行异议之诉。   丁玉梅在诉讼过程中提交其与佳兴房地产公司于2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》，合同约定：“第三条：买受人购买的商品房为第1幢1-3单元000301号房，该商品房的用途为营业，属混合结构，层高为5，建筑层数地上5层，建筑面积2008.47平方米。第四条：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3650元，总金额柒百叁拾叁万零千玖百壹拾伍元整，￥7330915元。第六条：买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款。买受人于2011年8月3日前分三期支付360万元人民币，欠3730915元，双方约定于2020年3月1日前付清，否则按违约承担责任。第二十二条：本合同连同附件共15页，一式2份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份。第二十四条：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向白山市房产管理处申请登记备案。”合同签订后，丁玉梅及佳兴房地产公司均未办理房屋预售登记。   丁玉梅提交佳兴房地产公司为其出具的五张购房款收据，分别是：2011年8月3日编号0000003金额为360万元收据、2012年10月4日编号为0000004金额为40万元收据、2013年1月25日编号为0000005金额为100万元收据、2014年2月20日编号为0000006金额为50万元收据、2015年1月8日编号为0000007金额为20万元收据，以上五张连号收据金额合计570万元。   丁玉梅主张已付购房款570万元均系现金形式交付给佳兴房地产公司。丁玉梅在2020年8月21日第一次庭审时主张2011年8月3日前分七次向佳兴房地产公司支付360万元购房款，均系从案外人王某的账户中取现金，分别是：2010年8月19日取20万元、2010年8月25日取30万元、2010年2月10日取20万元、2010年2月10日取20万元、2010年2月10日取40万元、2010年8月1日取170万元、2011年8月8日取60万元。佳兴房地产公司在《商品房买卖合同》中简写成“买受人于2011年8月3日前分三期支付360万元人民币”。剩余已付购房款合计210万元，均来源于收取鼎圣娱乐公司的租金。丁玉梅在2020年10月15日第二次庭审时主张购房首付款360万元系由三笔款项组成，分别是2011年7月5日丁玉梅的女儿苗丽辉向案外人刘某借现金150万元、2011年8月1日从案外人王某的账户中取现金170万元加上苗丽辉自有的30万元现金合计200万元、2011年8月3日签订《商品房买卖合同》时苗丽辉支付10万元现金。剩余已付购房款210万元系四笔款项组成，分别是2012年10月4日现金40万元、2013年1月25日苗丽辉向刘某借现金100万元、2014年2月20日丁玉梅的儿子苗壮从银行卡取现50万元、2015年1月8日苗壮从银行卡取现16万元加上苗丽辉自有现金4万元合计20万元。   丁玉梅提交其与鼎圣娱乐公司于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》，约定“一、丁玉梅将已装修的位于白山市××楼三、四、五层面积2008.47平方米房屋整体出租给鼎圣娱乐公司，租赁期限自2011年12月1日至2021年12月1日止。二、本房屋的租金为按营业额20%，但每月最低不能平均少于5万元，并按月支付……”丁玉梅在合同后签名，鼎圣娱乐公司加盖公章。丁玉梅主张其每月按营业额20%从鼎圣娱乐公司收取租金，2017年2月前的租金由鼎圣娱乐公司的实际控制人戴某或财务人员白丽转账支付给丁玉梅的儿子苗壮，2017年3月后的租金由丁玉梅的女儿苗丽辉到鼎圣娱乐公司收取现金，无需给鼎圣娱乐公司出具租金收据。   丁玉梅申请证人季某、戴某、刘某、周某出庭。证人季某主要证明“季某与丁玉梅的儿子苗壮系同学关系，季某系鼎圣娱乐公司的股东、实际控制人，2012年6月至2013年6月、2018年9月至今担任法定代表人。鼎圣娱乐公司租赁丁玉梅的房屋，双方于2011年底签订房屋租赁合同。为办理鼎盛娱乐公司的营业执照，季某与佳兴房地产公司签订虚假的《商品房买卖合同》，并在工商机关办理登记备案。鼎圣娱乐公司向丁玉梅按月支付房屋租金，2017年前的房租转账由股东戴某、会计白丽转账支付给苗壮，2017年后的房租由苗丽辉领取现金或转账支付给苗壮，苗丽辉不需要出具收据或在财务账簿上签字。季某与佳兴房地产公司的法定代表人张发利系朋友关系，张发利有一日给季某打电话称银行有业务，季某遂去张发利的办公室又签订一份虚假的《商品房买卖合同》及承诺书，承诺书中横线部分当时为空白。”证人戴某主要证明“季某系鼎圣娱乐公司的股东，2013年6月至2018年9月期间担任法定代表人。鼎圣娱乐公司租赁丁玉梅的房屋，并向丁玉梅支付租金。戴某与佳兴房地产公司的法定代表人张发利系朋友关系，2015年初，戴某帮助张发利在中国银行办理贷款，张发利给戴某打电话称银行放款手续不全，需要戴某签字，戴某没有看承诺书的具体内容就在承诺书上签字，不知道是以鼎圣娱乐公司的经营场所向浑江农商行作出承诺。”证人刘某主要证明“刘某与丁玉梅的女儿苗丽辉系朋友关系。2011年7月5日，苗丽辉向刘某借款150万元，称用于购买房屋经营歌厅，刘某从银行取出现金放在办公室，次日交付给苗丽辉，苗丽辉和苗壮用编织袋装走。2013年1月，苗丽辉向刘某借款100万元，称用于开发商给工人开资，刘某从2012年10月取出的1170000元现金中拿出100万元借给苗丽辉，苗丽辉和苗壮用黑色皮兜装走。两笔借款合计250万元，没有约定利息。苗丽辉于2014年至2018年期间每年11月份还款50万元，现已全部偿还完毕。”证人周某主要证明“周某是装修施工队领队。苗丽辉称其母亲丁玉梅要经营歌厅，找到周某进行装修，施工地点在广厦安居三号楼三、四、五层，施工时间从2011年8月至2011年12月。工程款合计60万元，都是现金形式支付。”   另查明，丁玉梅提出执行异议后，佳兴房地产公司在本院执行部门组织的听证会陈述：佳兴房地产公司将房屋出售给丁玉梅，五张购房款收据已经入账，丁玉梅尚欠佳兴房地产公司购房款1630915元。佳兴房地产公司没有收到鼎圣娱乐公司支付的房屋租金。   本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，所需审理的关键问题在于丁玉梅对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。因浑江农商行在本案执行依据项下同时享有金钱给付的内容及在财产分配阶段发生优先受偿效力的抵押权，故本院将就双方在各自法律关系下所独立形成的各项民事权益分别予以确认，并就上述权益实现的合法性、正当性予以综合评价。   首先，关于丁玉梅对案涉房屋是否形成了正当的民事权益，能否以该正当权益排除人民法院强制执行的问题。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”即买受人需同时符合该规定的四项情形，其权利即能够排除人民法院的强制执行。具体到本案：   一、丁玉梅与佳兴房地产公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2020年1月16日，本院作出（2020）吉06民初10号民事调解书，确认浑江农商行有权对案涉房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。2020年4月29日，本院依浑江农商行申请作出（2020）吉06执异25号执行裁定书，对案涉房屋进行查封。案涉房屋于2011年11月30日取得商品房预售许可，佳兴房地产公司与丁玉梅于2011年8月3日签订了《商品房买卖合同》。2020年2月26日，白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602民初2871号民事判决：“丁玉梅与佳兴房地产公司于2011年8月3日签订的《商品房买卖合同》合法有效。”该判决现已发生法律效力，故丁玉梅与佳兴房地产公司在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。   二、丁玉梅提供的证据不足以证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产。丁玉梅主张其2011年8月3日签订《商品房买卖合同》后即占有该房屋，对房屋进行装修后，于2011年12月1日出租给鼎圣娱乐公司，鼎圣娱乐公司在《房屋租赁合同》上加盖公章。但鼎圣娱乐公司成立于2012年6月，公司成立后才能刻制公章，丁玉梅及鼎圣娱乐公司的法定代表人季某在出庭作证时均未对“加盖公章时间在先，刻制公章时间在后”作出合理解释，故本院对《房屋租赁合同》的真实性不予确认。丁玉梅主张2017年2月前的房屋租金由戴某或白丽转账支付给其儿子苗壮，但苗壮的银行卡体现苗壮除收取戴某、白丽的转账金额外，还于2013年9月5日向戴某转款60000元、2013年11月8日向戴某转款50000元、2016年5月15日向白丽转款150000元，2016年9月30日向白丽转款80000元，故苗壮与戴某、白丽之间的经济往来无法认定系鼎圣娱乐公司向丁玉梅支付房屋租金。丁玉梅主张2017年3月后的租金由其女儿苗丽辉到鼎圣娱乐公司收取现金，但未提供证据进行证明，且苗丽辉每月到鼎圣娱乐公司收取数额不等的现金不需出具收据或在财务账目上签字，亦与常理不符。故本院对丁玉梅合法占有案涉房屋并出租给鼎圣娱乐公司的主张，不予支持。   三、丁玉梅提供的证据不足以证明其已按照合同约定支付部分购房款。根据丁玉梅与佳兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》及佳兴房地产公司出具的购房款收据，案涉房屋总价款为7330915元，丁玉梅已支付购房款570万元。丁玉梅主张购房款570万元均系现金支付，关于购房款570万元的付款方式及资金来源，丁玉梅在2020年8月21日第一次庭审和2020年10月15日第二次庭审时的陈述明显不一致，且相互矛盾，有悖常理。丁玉梅提供案外人王某和刘某的银行卡流水明细，体现的取款时间和数额均与佳兴房地产公司出具的购房款收据不一致，王某、刘某从银行卡中取现金不足以证明用于丁玉梅向佳兴房地产公司支付购房款。虽然佳兴房地产公司在本院执行部门听证时陈述“佳兴房地产公司将房屋出售给丁玉梅，五张购房款收据已经入账”，但未提供证据进行证明，且佳兴房地产公司自2011年8月至2015年1月期间出具的五张购房款收据编号连续，不能排除佳兴房地产公司与丁玉梅恶意串通的可能性。故丁玉梅提供的证据不足以证明其已按照合同约定支付购房款570万元。   四、丁玉梅对案涉房屋未办理预售登记存在过错。根据丁玉梅与佳兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十四条的约定，丁玉梅明知佳兴房地产公司应自合同生效之日起30天内向白山市房产管理处申请登记备案。但佳兴房地产公司逾期未办理房屋预售登记时，丁玉梅未进行督促和要求，系怠于行使自身权利。   其次，关于浑江农商行对案涉房屋能否实现优先受偿权的问题。   佳兴房地产公司向浑江农商行申请贷款时以案涉房屋提供抵押，佳兴房地产公司向浑江农商行提供鼎圣娱乐公司的《房屋租赁合同》，并由鼎圣娱乐公司的股东、实际控制人季某和时任法定代表人戴某分别为浑江农商行出具承租人承诺书，证明佳兴房地产公司将案涉房屋出租给鼎圣娱乐公司收取租金，并在房产管理部门办理抵押权登记。虽然季某、戴某在出庭作证时陈述《房屋租赁合同》和承诺书均系虚假的，但未提供证据进行证明，本院对此不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，浑江农商行对案涉房屋享有优先受偿权，本院对丁玉梅提出的排除执行异议不予支持。   综上，丁玉梅提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形，丁玉梅对案涉房屋尚未形成正当的物权期待利益，不能排除人民法院的强制执行。浑江农商行要求继续执行不动产证号为吉（2017）白山市不动产第XXXX号、面积2008.47平方米房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：   准许执行不动产证号为吉（2017）白山市不动产第XXXX号、面积2008.47平方米的房屋。   案件受理费63117元，由丁玉梅负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。   审判长 杨文华   审判员 丛金海   审判员 郭惠靖     二〇二〇年十月二十七日   书记员 芦 潇