北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初21759号原告（反诉被告）：中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，住所地北京市东城区夕照寺中街绿景苑**楼东门。负责人：李恩起，段长。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京宏业燕龙工贸有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村南。法定代表人：王永志，总经理。委托诉讼代理人：庞连东，男，1949年9月6日出生,汉族,北京宏业燕龙工贸有限责任公司员工。委托诉讼代理人：王炳明，北京市智远律师事务所律师。原告（反诉被告）中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段（以下简称北京建筑段）与被告（反诉原告）北京宏业燕龙工贸有限责任公司（以下简称宏业公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京建筑段委托诉讼代理人闫进龙，被告宏业公司委托诉讼代理人庞连东、王炳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京建筑段向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《白盆窑项目相关建筑物及附属设施收购协议》，腾退其占用的房屋17间；2.判令被告支付截至2017年1月30日的房屋使用费552300元；3.判令被告自2017年2月1日至交付房屋日按1300元/日支付房屋使用费；4.判令被告支付违约金10万元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，北京建筑段增加诉讼请求：要求被告支付自2015年1月1日至2017年4月20日的水电费2030元，2015年至2017年度的取暖费55080元。事实与理由：原告与被告于2014年10月27日签订了《白盆窑项目相关建筑物及附属设施收购协议》，原告已按约定履行了合同义务。2015年8月4日被告无故强制占用了位于标的建筑2号楼的17间房屋，更是强制堵塞建筑门前公共道路，导致原告无法正常使用该建筑。根据协议第四条第2款约定：乙方保证其所移交的标物不存在任何法律上和事实上的瑕疵，包括但不限于设立抵押、担保、查封及其他第三方主张权益，并且未侵害标的物权益的完整性和合法性；以及第四条第5款约定：乙方承诺在全部标的物及相关文件资料交付甲方之前所产生的债权债务、诉讼、纠纷及相应经济、法律责任均由乙方独自承担。而目前被告没有按照约定履行合同，给原告造成了损失，应按照合同第五条约定支付违约金。请求法院依法维护原告的合法权益，并支持所请。宏业公司辩称并反诉称，我方已于2013年12月将该地建筑物移交给原告，强占17间房的人不是我单位人员。我方已起诉占房人，现处于执行阶段。原告其余请求没有依据，不同意原告诉讼请求。根据本案事实，我公司现提出反诉请求：1.确认涉案收购协议中的收购款属于投资补偿款性质；2.确认涉案收购协议中关于1000万元质保金所设定的条件无效。3.判令原告支付我方剩余的1000万元。北京建筑段针对宏业公司反诉辩称，涉案合同没有可以变更的法定理由，双方约定的支付条件不成就，谈不上支付。被告应先履行合同义务，被告未给我方开具发票已给我方造成了损失，不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，无异议的，本院予以确认并在卷作证。本院认定事实如下：2011年12月30日，北京首铁置业有限公司（甲方、以下简称首铁公司）与宏业公司就共同合作开发北京动车段走行线铁路已征土地签订《合作开发协议》；协议约定双方合作开发北京市丰台区花乡东白盆窑村，甲方允许乙方在该地块进行开发建设，乙方建设的任何建筑物所有权归属北京铁路局所属企业北京首铁置业有限公司所有；在乙方投资兴建的建筑物存续期内，双方保持长期合作，乙方须提供甲方必要的办公用房和场地，其余乙方投资兴建的建筑物、构筑物、场地由乙方自主经营，乙方每年向甲方缴纳固定合作收益。双方还约定了其他权利义务。2013年12月26日，首铁公司（甲方）与宏业公司（乙方）以“2011年12月30日签订的《合作开发协议》，共同开发‘白盆窑项目’，现因该协议无法按约定履行，并实现合同目的”为由，签订《合作开发项目解除合同》，合同约定：一、双方一致同意自本合同签订之日起解除双方于2011年12月30日签订的《合作开发协议》；二、本合同生效后三日内，双方共同对白盆窑项目地上建筑物、构筑物及附属设施等资产进行清点并填写《资产清单》作为下一步资产处置的依据；三、根据甲方上级单位北京铁路局关于本项目后续处理的意见，由北京铁路局授权所属单位与乙方另行商定项目处置方案并签订相关协议等相关内容。2014年10月27日，北京铁路局北京建筑段（甲方）与宏业公司（乙方）签订《白盆窑项目相关建筑物及附属设施收购协议》，协议约定：甲方以238352623.42元收购涉案工程，加税费合计251581194.02元。协议约定收购款给付期限及方式：本协议签署后，甲方原已支付的预付款5000万元视为首付款抵作价款，其余款项分四期给付：第一期7000万元，于签订本协议之日起五个工作日内支付；第二期6636.75万元，于2015年1月底前，同时乙方将其在本协议收购标的物内对外出租房屋协议全部解除并腾空向甲方交付出租房屋之日起五个工作日内支付（两个条件同时满足）；如乙方未在2015年1月底前解除租赁合同并交付出租房屋，则之后各期付款时间相应顺延；第三期5521.3694万元，于2015年4月底前支付；余款1000万元作为质保金，于全部质保期满，同时办理完成“北京动车段生产及生活配套设施工程”所有报批手续（含供水、供电报修手续及锅炉、电梯等特种设备使用登记证和检验合格证）及取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》之日起，如有剩余，五个工作日内支付（两个条件同时满足），质保期从工程验收合格之日起计算，质保期内如发生质量问题，质保期自工程修复合格之日重新起算。乙方承诺在本协议生效后五日内，向甲方移交白盆窑项目相关建筑物、构筑物及附属设施设计的设计图纸、主要设备与材料明细表、工程概预算书和竣工文件等相关资料（原件），并保证移交资料的合法性、完整性和准确性；乙方保证其所移交的标的物不存在任何法律上和事实上的瑕疵，包括但不限于设立抵押、担保、查封及其他第三方主张权益，并且未侵害标的物权益的完整性和合法性。乙方保证在白盆窑项目相关标的物移交后，仍有义务继续配合并且协助甲方完成办理该项目所需的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等合法手续，直至甲方负责的“北京车动车段生产的生活配套设施工程”完成规范报批程序并取得房产证。凡是规划意见涉及的办理规划建设、报批手续需要的图纸、文件等资料，乙方必须及时办理并提供。双方保证在签署本协议时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对双方履行本协议产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。乙方承诺在全部标的物及相关文件资料交付甲方之前所产生的债权债务、诉讼、纠纷及相应经纪、法律责任均由乙方独自承担。双方保证为签署本协议所需的内部决策和授权程序均已完成，本协议的签署人是双方的法定代表人（负责人）或授权代理人。双方保证对因签署和履行本协议所了解到的对方的任何商业信息、资料承担保密责任，并不会以书面、口头或其他任何形式向任何第三方泄露（按有关法律规定及监管机构要求提供的除外）。关于违约责任，协议约定：任何一方未能履行本协议项下义务的，即构成违约，违约方应向守约方支付本协议总价款的5‰的违约金，并赔偿对方其他相应损失。双方还约定了其他内容。因被告与案外人之间存在纠纷，现涉案2号楼111号至117号、601号至610号共计17间房屋尚未交付原告。诉讼中，北京建筑段表示已取得涉案工程的《建设用地规划许可证》，未取得《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》等其余审批手续，宏业公司对此表示不清楚。北京铁路局北京建筑段于2017年12月将名称变更为中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段。本院认为，涉案收购协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。收购协议中明确约定，被告负有将涉案房屋交付给原告的义务，现因被告与案外人之间存在纠纷导致涉案房屋被案外人占用，被告对原告构成违约，被告应承担相应继续履行、支付违约金等责任，本院对原告要求被告交付房屋并支付违约金的请求予以支持。原告关于房屋使用费的主张，因被告违约行为导致原告无法使用涉案房屋，势必给原告造成一定损失，考虑涉案房屋尚未取得完整物权，且原告未就其损失提供充足有效证据证明损失具体数额，本院根据本案实际情况，考虑原告主张的违约金数额等因素，酌定被告按每间房每月500元标准给付原告使用费损失，被告赔偿后可向相关责任人追偿。原告关于水、电、取暖费的请求缺乏相关证据支持，对此本院无法支持，可待实际发生后另行主张。根据涉案协议约定及实际履行情况可以看出，被告仅负有配合原告办理涉诉工程所需证照的义务，主要工作应由原告自行完成，现原告未举证证明被告拒不配合办理相关手续的证据，本院认为原告以相关手续未办理完毕作为不给付质保金的主张不能成立，另涉案工程已过5年质保期，故本院认为原告应给付被告质保金。被告其余反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京宏业燕龙工贸有限责任公司于本判决生效后30日内将涉案2号楼111号至117号、2号楼6-601号至6-610号共计17间房屋交付给中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，并按每间房每月500元标准由北京宏业燕龙工贸有限责任公司向中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段支付使用费（自2015年8月4日起至实际交付房屋之日止）。二、北京宏业燕龙工贸有限责任公司于本判决生效后30日内给付中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段违约金10万元。三、中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段于本判决生效后30日内给付北京宏业燕龙工贸有限责任公司质保金1000万元。四、驳回中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段其他诉讼请求。五、驳回北京宏业燕龙工贸有限责任公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5162元，由北京宏业燕龙工贸有限责任公司负担（本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费40900元，由中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段负担（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖海珅人民陪审员  杨 纯人民陪审员  杜金秀二〇二〇年十月二十七日书 记 员  张 雪