广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初20393号原告：深圳市金龙房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道南海大道**来福士广场办公楼****，统一社会信用代码914403001923791578。法定代表人：CHINPHEICHEN，总经理。委托诉讼代理人：张旖，女,1991年3月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：黄威，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：深圳恬烁餐饮管理有限公司，住所地广，住所地广东省深圳市南山区沙河街道白石路**蓝楹国际商务中心3F-4信用代码914403003427357285。法定代表人：周浩。原告深圳市金龙房地产开发有限公司诉被告深圳恬烁餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄威到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：ｌ、被告向原告支付2017年10月26日至2018年9月25日期间的水费、电费共计82037.06元及逾期支付违约金暂计36614.8元（违约金按照每日0.1%的标准，按月分段计算，起算日为下月最后一日，暂计至2019年7月12日，实际计算至被告支付之日）；2、被告向原告支付2018年1月1至2018年10月22日期间的租金554034.19元及违约金暂计234338.06元（违约金按照每日0.1%的标准，按月分段计算，起算日为每月第二个工作日，暂计至2019年7月12日，实际计算至被告支付之日）；3、被告向原告支付2018年1月1日至2018年10月22日期间的物业管理费83105.13元及违约金暂计34912.16元（违约金按照每日0.1%的标准，按月分段计算，起算日为每月6日，暂计至2019年7月12日，实际计算至被告支付之日）；4、被告向原告支付房屋占用费74178元（以每月租金为标准，起算日为2018年10月26日，计算至2018年12月4日）；5、被告向原告支付违约金196857元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月14日，原告与被告签署《深圳来福士广场房屋租赁合同》（合同编号：ＭＬＥＡＳ-2310-Ａ-2017-ＩＣ0483），合同约定被告承租原告位于深圳市南山区的房屋（以下简称涉案商铺）；租赁期限为4年，自2017年5月1日起至2021年4月30日止；第一个至第二个租金计收年度的月租金为57060元，缴交期限为每月第一个工作日或之前；物业管理费为8559元／月；缴交期限为每月5日或之前；水电费按照水表、电表抄表记录据实计算和收取。租赁合同签署后，原告如约向被告交付涉案商铺，被告也以涉案商铺作为经营“ＦｉｖｅＢｉｔｅｓ（ＭＲ.吾）-小吃／外卖／果汁吧／面包店”之用途。但被告自2017年11月1日起并未按租赁合同的约定按时向原告交付租金、物业管理费、水电费等款项。原告多次向被告发出催告函，要求被告向原告缴清欠付租金等费用，被告虽于2018年8月10日向原告出具《承诺函》，承诺在2018年12月前分期清偿所欠费用，亦曾在停业前向原告申请将该房屋经营品牌更换为“小器鬼”继续经营。但被告并未按照其出具的《承诺函》向原告清偿所欠费用，也未开展品牌更换工作，更于2018年8月14日起擅自停止营业。无奈之下，原告于2018年10月19日向被告发出解除合同通知，书面通知被告租赁合同将于2018年10月22日解除，被告应在2018年10月31日前交还房屋并于2018年12月30日前办妥工商地址注销。前述解除通知发出后，被告并未履行应尽义务，原告又向被告发出《房屋交还催告函》，要求被告结清欠付费用并向原告交还房屋。被告的行为已构成根本违约，原告有权解除与被告的租赁合同关系，同时被告应当根据租赁合同的约定承担相应的违约责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区来福士广场2栋商业01于2018年4月16日登记在原告名下，建筑面积为45762.73平方米。2017年4月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《深圳来福士广场房屋租赁合同》（合同编号：ＭＬＥＡＳ-2310-Ａ-2017-ＩＣ0483），合同约定：甲方将位于深圳市南山区的房屋（涉案商铺）出租给乙方，双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为95.1平方米；乙方承诺以涉案商铺作为经营“ＦｉｖｅＢｉｔｅｓ（ＭＲ.吾）-小吃／外卖／果汁吧／面包店”之用途；租赁期限自甲方同意的装修期届满次日起4年，自2017年5月1日起至2021年4月30日止；乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金），乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清；乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费，其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月5日或之前向甲方或管理公司付清；乙方逾期支付租金和／或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担；乙方擅自停止营业达十天（含）以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同12.2条承担违约责任；甲、乙双方同意，乙方有逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月等情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年三个月的租金、三个月的物业管理费及三个月的市场推广费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；房屋租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取，第一个至第二个租金计收年度的含税月保底租金为57060元；含税物业管理费为每月8559元；乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回，甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任，对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用，该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该物品，如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品，甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费（若有）由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足赔偿甲损失的，甲方有权要求乙方补足差额；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米71.01元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担还房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；及其他内容。原告分别于2017年12月28日、2018年6月28日向被告发出《关于支付租金等费用的催告函》。2018年8月10日，被告向原告出具《关于支付欠款的承诺函》，内容写明其承诺于2018年12月31日前，向原告支付所有欠款共计526409.17元，并采取分2期的方式支付；若其未能履行上述承诺，其将按照租赁合同第12.2条的约定向原告承担一切违约责任和后果。2018年8月22日，原告向被告发出《关于支付租金等费用的催告函及重装开业敦促函》，写明：1、自2018年7月31日截止本函发出之日，被告未能按时向原告支付到期应付款项共计71300.57元，原告要求被告收到本函之日起2日内支付；2、被告出具的《关于支付欠款的承诺函》中第一期欠费的付款期限即将届满，被告应尽快安排此笔款项支付事宜；3、原告已同意被告将现在所经营的品牌“FiveBites(MR.吾)”更换为“小器鬼”，但“FiveBites(MR.吾)”自2018年8月14日停业之后，被告至今未向原告提供“小器鬼”品牌设计图纸且涉案商铺未上围挡，要求被告于2018年8月26日之前完成涉案商铺的围挡，并确保“小器鬼”品牌在2018年9月15日之前完成装修并开始营业。2018年10月19日，原告向被告邮寄《解除通知书》，称被告自2017年12月31日起未按合同约定向原告支付各项款项，构成根本违约，其现通知自通知送达被告之日双方租赁合同解除（按合同约定，自通知寄出第三天即视为送达，即2018年10月22日），并要求被告于2018年10月24日前结清所有欠费并支付相当于三个月的租金、三个月的物业管理费之和的金额作为违约金，以及于2018年10月31日前返还房屋等。原告提交的快递查询单显示该邮件被退回。2018年11月1日，原告向被告发出《房屋交还催告函》，要求被告于2018年10月31日前交还涉案商铺，并于2018年12月30日前办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。原告提交的快递查询单显示该通知该邮件被退回。原告提交了《电费抄表记录》、《水表抄表记录》及发票，以及《房屋租赁合同》、《租户移交接收检验记录》用于证明被告拖欠的水电费金额，及原告于2018年12月4日将涉案商铺另行出租并移交给案外人。本院认为，原告与被告签订的《深圳来福士广场房屋租赁合同》为当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。原告提交了《电费抄表记录》、《水表抄表记录》及发票用于证明其主张的2017年10月26日至2018年9月25日期间的水费、电费的金额；被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未进行答辩、举证、质证，本院视为其对自身权利的自由处分，由此产生的不利法律后果，由其自行承担，本院对原告的上述证据予以采纳，原告据此要求被告向其支付上述期间的水费、电费共计82037.06元，本院予以支持。双方合同并未对支付水费、电费的日期作出明确约定，且原告亦未提交证据证明其因此产生了相应的违约金，故对于原告要求被告按照日0.1%的标准向其支付水费、电费的违约金，本院不予支持。关于原告主张的2018年1月1日至2018年10月22日期间的租金554034.19元以及2018年10月26日至2018年12月4日期间的房屋占用费。本案中，被告于2018年1月1日开始欠缴租金构成违约，原告有权要求解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，原告在知道被告于2018年8月14日擅自停业的情况下，应当及时收回房屋以避免房屋空置造成损失扩大。因此，原、被告对涉案商铺空置造成的损失均有过错，对此双方应分担该期间的租金损失；原告已于2018年10月19日向被告邮寄解除合同通知,故对于原告主张上述期间的租金及占用费，本院酌定支持截至2018年10月22日的租金，即原告要求被告向其支付2018年1月1日至10月22日期间的租金共计554034.19元，本院予以支持；原告主张被告向其支付2018年10月26日至12月4日期间的占用费74178元，本院不予支持。原告要求被告向其支付2018年1月1日至10月22日期间的物业管理费共计83105.13元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的2018年1月1日至10月22日期间拖欠租金和物业管理费的违约金。原告要求被告分别自每月第二个工作日、每月6日起支付逾期支付租金、物业管理费的违约金，未违反合同约定；原告主张按照合同约定的以欠费金额为基数按照每日千分之一计算违约金的标准过高，本院酌定调整为日万分之五；其中，2018年1月至9月期间租金每月均以57060元为基数，2018年10月租金以40494.19元为基数，依次计算至被告实际支付之日止；2018年1月至9月期间物业管理费每月均以8559元为基数，2018年10月物业管理费以6074.13元为基数，依次计算至被告实际支付之日止。关于原告主张的违约金196857元。合同约定，被告逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，被告已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时被告还须支付给原告相当于当年三个月的租金、三个月的物业管理费之和的金额作为违约金。原告据此要求被告向其支付违约金196857元，未违反合同约定，本院予以支持。本院经缺席审理，现可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳恬烁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付2017年10月26日至2018年9月25日期间的水费、电费共计82037.06元；二、被告深圳恬烁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付2018年1月1日至10月22日期间的租金共计554034.19元以及逾期付款违约金（2018年1月至9月期间每月均以57060元为基数，2018年10月以40494.19元为基数，按日万分之五的标准，自欠付当月的每月第二个工作日起，分别计算至被告实际支付之日止）；三、被告深圳恬烁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付2018年1月1日至10月22日期间的物业管理费共计83105.13元以及逾期付款违约金（2018年1月至9月期间每月均以8559元为基数，2018年10月以6074.13元为基数，按日万分之五的标准，自每月6日起，分别计算至被告实际支付之日止）；四、被告深圳恬烁餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市金龙房地产开发有限公司支付违约金196857元；五、驳回原告深圳市金龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16464.68元，由原告负担4329.25元，由被告负担12135.43元；保全费5000元，由原告负担1314.71元，由被告负担3685.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  夏华强人民陪审员  刘文育二〇二〇年十月十九日书 记 员  石 劼附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。