广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初10322号原告：广州市富滋雅装饰材料有限公司，住所地广州市海珠区石溪村工业大道**之2首层自编A2-03，**。法定代表人：吴杰包，职务总经理。委托诉讼代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭安淇，广东满祥律师事务所实习人员。被告：涂进树，男，1959年3月29日出生，汉族，住四川省青神县。被告：苏杏华，男，1972年1月14日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：卢志辉，广东广大律师事务所北京分所律师。被告：蔡培英，女，1964年11月5日出生，汉族，住广州市白云区。被告：蔡梓鹏，男，1989年1月6日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：蔡伟容，男，1965年12月15日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市富滋雅装饰材料有限公司（以下简称富滋雅公司）与被告涂进树、苏杏华、蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告富滋雅公司的委托诉讼代理人谢朝政、彭安淇，被告苏杏华及其委托诉讼代理人卢志辉，被告蔡培英、蔡梓鹏到庭参加了诉讼。被告涂进树、蔡伟容经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富滋雅公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与苏杏华于2015年4月23日签订的租赁合同（合同编号：hxh20150422）无效；2.涂进树、苏杏华向原告返还剩余保证金3704元；3.涂进树、苏杏华赔偿原告损失192876元（其中装饰装修损失134412元、广告损失8464元及搬迁费50000元）；4.蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容对原告上述损失192876元承担连带责任；5.本案诉讼费用由五被告共同承担。事实和理由：2015年2月21日，蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容（均为涉讼厂房业主）同意将涂进树承租的位于广州市番禺区东环街蔡一村横坑巷的厂房物业转租给第三方，并为此出具了《转租证明书》，后涂进树委托苏杏华全权代理其处理涉讼厂房出租的相关事宜。2015年4月23日苏杏华与原告签订了《租赁合同》（合同编号：hxh20150422），约定甲方将坐落在广州市番禺区东环街蔡一村横坑巷简易厂房3号厂物业出租给乙方使用；甲方保证该厂房权属清楚；租期由2015年4月23日至2021年2月15日止；乙方在签订本合同的当天向甲方支付人民币69000元作为保证金。签完合同当日，原告当即向苏杏华缴纳了69000元保证金，苏杏华作为涂进树的代理人对该笔收款出具了收据。涂进树交付涉讼厂房后，原告对涉讼厂房前后投入了共计255500元的装修装饰费用和广告款25000元。在承租期间，原告合法依规经营并按时缴纳租金及水电费。直至2019年3月20日，原告在正常经营时收到东环街清理“大棚房”整治工作小组发出的《清拆通知》：涉讼厂房的土地原是申请农业生产设施用地项目范围，现涉讼厂房的土地改变了原申请农业生产用途，存在涉嫌违法用地行为，涉讼厂房为违法建构筑物，需在2019年3月21日前拆除。因此原告才得知所承租的涉讼厂房为违法建构筑物，需被拆除，无法再继续承租使用。为此，原告多次与涂进树、苏杏华协商，要求返还保证金及赔偿损失192876元（其中装饰装修损失134412元、搬迁费50000元以及广告款25000元）。2019年4月22日，涂进树退还了原告40000元保证金，扣除租金及水电费后仍剩3704元保证金及上述损失未支付给原告。原告与涂进树、苏杏华经多次协商，但至今仍未能达成一致的意见。原告认为，由于涉讼厂房系违法建构筑物，租赁合同无效且无法继续使用该涉讼厂房，根据我国法律的相关规定和合同的约定，涂进树、苏杏华理应返还原告先前支付的保证金与赔偿因此造成的损失。此外，五被告故意隐瞒涉讼厂房的土地原是申请农业生产设施用地项目范围，违法改变了涉讼厂房的土地用途，涉讼厂房系违法建构筑的事实，蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容作为涉讼厂房的权属人还允许涂进树向他人转租，五被告的行为均具有重大过错，应对原告上述损失承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告涂进树、蔡伟容均未答辩，亦未向本院提交任何证据。被告苏杏华辩称，就诉求1，我方确认编号为hxh20150422的租赁合同无效，但我方认为合同相对方是原告与涂进树。就诉求2，我方确认保证金剩余的数额3704元，但应由涂进树返还。就诉求3-5，请求法院予以驳回。我方认为造成合同无效的过错责任在于订立合同的双方当事人即原告及涂进树，且原告与涂进树均有相当的过错责任，原告作为承租人应当在签订合同时了解该地块的用地性质、权属的基本情况，在合同中第一句“乙方对该地块做现场实地考察，乙方对甲方物业现状及权属情况清楚了解”，即原告自身清楚地块的情况，在此情况下仍签订合同，完全没有尽到必要的注意义务。有可能原告明知该风险而作为一种商业风险，若不拆就可以继续使用，我方认为原告应当承担相关的过错责任。原告在诉状及证据中也证明我方是代理人的身份，是代表涂进树处理关于租赁该地块的一切租赁事宜及签订相关文件，因此，我方并非租赁合同的相对方，我方作为本案被告的主体不适格，故由于合同无效的赔偿问题，我方完全没有责任。被告蔡培英辩称，涉讼厂房一开始由我方、蔡梓鹏、蔡伟容三个合伙人一起经营，2015年与涂进树签订了合同，后我方的份额在2018年2月1日全部转给了苏杏华。我方已经退出，也不清楚涂进树与原告的关系，故无需承担责任。被告蔡梓鹏辩称，对于诉求1，合同签订双方是原告及涂进树乃至苏杏华，我方不清楚该合同的情况。租赁合同（合同编号：ZY2015032104）一开始已经载明乙方对甲方的物业实地考察及对实际情况了解清楚，后2015年涂进树转租给苏杏华，但对于具体的租赁相关事宜我不清楚。根据三个合伙人与涂进树签订的合同第5条第3项我方无需承担涂进树与其他人签订租赁合同的相关责任，第9条免责解除合同条款，无论物业是否违建，现在已经被拆除，且是政府行为，故不应认定任何一方违约，本案与我方无关，请求法院驳回原告诉求3-5。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年3月21日，蔡培英、蔡伟容、蔡梓鹏出具《转租证明书》，载明：本人蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容同意承租方涂进树将其承租位于广州市番禺区东环街蔡一村横坑巷的厂房物业转租予第三方。2015年4月23日，涂进树作为甲方（出租方）与富滋雅公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》（编号：hxh20150422），约定乙方已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解；甲方将座落在广州市番禺区东环街蔡一村横坑巷简易厂房3号厂内物业（以下简称涉讼物业）出租给乙方使用，每月租金打包价为23000元（含空地分摊）；租期由2015年4月23日至2021年2月15日止，免租期由2015年4月23日至2015年5月15日止，2015年4月23日至2017年4月22日每月租金为23000元，2017年4月23日至2021年2月15日每月租金为25300元；乙方在签订本合同当天向甲方支付69000元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计利息返还给乙方；等等。后该合同抬头处甲方位置涂进树的名字、身份证号码、电话号码均被划掉，同样位置手写加注苏杏华的名字、身份证号码等；该合同落款甲方处同样划掉涂进树，并由苏杏华签字确认。同日，苏杏华出具《保证金收据》，确认收到涉讼物业的保证金69000元。2015年12月9日，涂进树签署《授权委托书》，委托苏杏华作为其合法代理人，全权代表其办理蔡一村横坑巷4500平方厂房退押金和中途可能出现的拆迁赔偿事项，事项中所产生的财富由苏杏华自行处置。对苏杏华在办理上述事项过程中所签署的有关文件均予以认可，并承担相应的法律责任。2019年3月20日，东环街清理“大棚房”政治工作小组于涉讼物业外墙张贴《清拆通知》，通知蔡伟容及承租人：经核查，你在原申请农业生产设施用地项目范围内改变原申请农业生产用途，存在涉嫌违法用地行为，请于2019年3月21日前拆除违法建构筑物，搬迁非农设施，恢复土地原状，确保农地农用，否则将依法组织相关部门进行强制拆除清理，造成的一切损失、责任由当事人承担。庭审过程中，各方当事人均确认以下事实：1.涉讼物业所在建筑为违法建筑，未办理报建手续；2.《租赁合同》为无效合同；3.涉讼物业现已被拆除。富滋雅公司称签订《租赁合同》时出租方是涂进树，而苏杏华作为涂进树的委托代理人代为管理涉讼物业及租赁事宜，后涂进树将涉讼物业转租给苏杏华，且苏杏华在《租赁合同》的出租方处签名及按捺指印，故涉讼物业的实际出租人已变更为苏杏华。因涉讼物业未办理报建手续，违反国家强制性规定，故《租赁合同》应为无效合同，租赁双方应互负返还义务，其司已向苏杏华缴纳保证金69000元，扣除其司应承担的涉讼物业租金及水电费之后仍尚欠3704元未向其司返还，该费用应由涂进树、苏杏华共同返还。其司在签订合同前曾要求出示涉讼物业的权属资料，但出租方向其司保证涉讼物业的权属没有问题，故其司没有进一步了解。涉讼物业交付时双方未办理交接手续。租赁期间，其司自2017年4月26日开始分三次对涉讼物业进行了装修，而涉讼物业所在土地系属农业生产设施用地项目范围，故涉讼物业为违法建筑，出租方隐瞒上述情况，导致涉讼物业被拆除，理应向其司赔偿装修损失、广告费损失及搬家费损失。为证明上述损失，富滋雅公司向本院提交了《销售合同》《装饰工程施工合同》《广州众民搬家服务有限公司合同书》、银行卡交易明细清单、微信转账记录及若干收据等予以证明。另富滋雅公司认为，蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容与涂进树、苏杏华均为合伙合作关系，共同经营涉讼物业，对涉讼物业占有份额并享有权利，故蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容应对此承担连带责任。苏杏华称涉讼物业一直由其管理，《租赁合同》一开始由涂进树与富滋雅公司签订，涂进树称没有时间打理涉讼物业并转租予其，并签订了授权委托书委托其对涉讼物业进行管理。2015年12月其接手涉讼物业后，为方便以后办理退租问题，其就在原合同上手动将涂进树的签名划掉改为其签名，故即使存在转租行为，但一开始签订合同的是涂进树，而合同无效的原因在签订时已存在，并非发生在合同履行过程中，故合同无效的过错在于涂进树和富滋雅公司。另苏杏华确认其已向富滋雅公司退还大部分押金，尚欠3704元未予退还，但对富滋雅公司关于三次装修的主张不予确认。蔡梓鹏称蔡伟容出资向村集体承租了涉讼物业所在地块，后由其及蔡培英出资建设了涉讼物业，未办理产权证及报建手续。其及蔡培英、蔡伟容与涂进树是租赁关系，涂进树一直向其支付租金，但自2015年12月起由苏杏华支付租金。其不确认富滋雅公司对涉讼物业进行了装修。蔡培英称其不清楚富滋雅公司是否对涉讼物业进行了装修，确认蔡梓鹏的上述其余陈述。因本院以其他方式无法与涂进树、蔡伟容取得联系，故本院依法将本案转为普通程序并向涂进树、蔡伟容发出应诉公告，现公告期限已届满，未见涂进树、蔡伟容与本院联系。本院认为，苏杏华于庭审中确认涂进树已将涉讼物业转租予其，且其自行于《租赁合同》中将出租人手动更改为其名字，同时涉讼物业一直由苏杏华进行管理，故涉讼物业的实际出租人已变更为苏杏华。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，根据在案证据及各方当事人的庭审陈述可知，涉讼物业所在建筑未办理报建手续，故富滋雅公司与苏杏华签订的《租赁合同》应为无效合同，就富滋雅公司要求确认该合同无效的诉请，合理有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，基于《租赁合同》无效，苏杏华应当将收取的保证金退还给富滋雅公司，现苏杏华确认尚欠剩余保证金3704元未予退还，故就富滋雅公司要求返还剩余保证金3704元的诉请，合法有据，本院予以支持。至于富滋雅公司主张的装饰装修损失、广告损失及搬迁费的问题。富滋雅公司主张其司对涉讼物业前后共进行了三次装修，但因涉讼物业现已被拆除，而富滋雅公司确认涉讼物业交付时双方未办理交接手续，且苏杏华等人对富滋雅公司主张的装修行为不予确认，故富滋雅公司提供的证据并不足以证明其司所主张的装修事实。且富滋雅公司作为承租人，在签订《租赁合同》时未对涉讼物业及所在建筑的土地性质、用途及报建情况等尽到审慎注意义务，对合同无效的后果存在过错，同时富滋雅公司亦未能证明其司系在征得出租人同意的情况下对涉讼物业进行装修，由此产生的风险及损失应由其自行承担，故本院对富滋雅公司的主张不予采信，富滋雅公司所主张的装饰装修损失、广告损失及搬迁费，缺乏理据，本院均不予支持。就富滋雅公司要求涂进树、蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容承担连带责任的诉请。因上述人员非《租赁合同》的合同主体，基于合同相对性原则，富滋雅公司要求涂进树、蔡培英、蔡梓鹏、蔡伟容承担连带责任的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对富滋雅公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认广州市富滋雅装饰材料有限公司与苏杏华签订的《租赁合同》无效；二、苏杏华应于本判决发生法律效力之日起三日内向广州市富滋雅装饰材料有限公司退还剩余保证金3704元；三、驳回广州市富滋雅装饰材料有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21750元，由广州市富滋雅装饰材料有限公司负担9497元，苏杏华负担12253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李杏仪人民陪审员  冼洁丽人民陪审员  谢海明二〇二〇年十月二十日书 记 员  凌绮珊