浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7237号 原告：吕桂良，男，1979年1月22日出生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：郑杰、夏小梅，浙江安瑞律师事务所律师。 被告：彭德标，男，1978年10月8日出生，苗族，住贵州省天柱县。 被告：李兰凤，女，1980年3月23日出生，苗族，住贵州省天柱县。 被告：陈永秀，女，1972年9月24日出生，苗族，住贵州省天柱县。 上述三被告共同委托诉讼代理人：黄明松，浙江人民联合律师事务所律师。 第三人：瑞安市仙降街道银湖村股份经济合作社（统一社会信用代码：N2330381MF1922597H），住所地浙江省瑞安市仙降街道银湖村。 法定代表人：周可森，负责人。 原告吕桂良与被告彭德标、李兰凤、陈永秀、第三人瑞安市仙降街道银湖村股份经济合作社（以下简称银湖合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序二次公开开庭进行了审理。原告（第一次未到庭）及其委托诉讼代理人郑杰、夏小梅，三被告及其共同委托诉讼代理人黄明松均到庭参加诉讼；第三人经本院合法传唤未到庭参与本案诉讼。本案现已审理终结。 原告吕桂良向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告返还转让款合计187000元。事实与理由：三被告系合伙人，其中被告彭德标与被告李兰凤系夫妻关系，被告陈永秀与本案另一关联人徐小平系夫妻关系(徐小平身份信息未查得，故没有列为被告)，各被告及徐小平共同从银湖合作社处租赁原银湖村办公楼1-2层用于经营瑞安市兰凤饭店。2020年初，原告有意租赁一处场地经营超市，被告彭德标代表其他被告与原告洽谈瑞安市兰凤饭店经营场所的转租事宜。经原、被告口头粗略协商，被告保证第三人作为出租人能够与原告重新签订长期租赁协议后，原告陆续向被告支付了187000元，其中包括被告彭德标提出为顺利协调转租及续租的事宜，需要其妹夫“阿守”从中协助打点与第三人的人情关系，并通过“阿守”向原告收取了20000元现金。2020年3月17日，原告当面向被告陈永秀、李兰凤及徐小平等三人交付尾款现金37000元后，三人同日当场向原告出具收条一张，收条中的收款方有被告李兰凤、被告陈永秀及关联人徐小平的签字，收条仅记载收到转让款157000元。此后，原告找到第三人要求重新与其签订租赁协议，却被第三人告知银湖村办公楼1-2层将于2020年9月到期后收回采取招投标方式再次出租，且第三人声明从未向原告或被告承诺过能够直接续租。原告得知情况后多次联系被告要求退款，被告却置之不理。2020年4月26日原告曾以合同欺诈为由将被告诉至你院，你院受理后案号为(2020)浙0381民初3749号，经过庭审原告才得知，因原、被告之间不存在书面转租协议，双方自始至终没有就转租事宜达成一致，也未就原告向被告支付的187000元转让款所包含的对价达成合意，且被告直至第一次起诉仍居住于涉案房屋，没有向原告交付房屋钥匙。 原告吕桂良在庭审中补充陈述：原告于农历12月24日下午和朋友一起去案涉房屋处谈的，说开超市，但楼梯很碍事，他们就说跟村长很熟悉。当时村长有过来但没到一支烟的时间就走了。原告在3月17日或者18日给“阿守”20000元用于活动。本案中原告主张合同不成立是基于三被告不承认租金是剩余租期及装修的对价之外还有续租及打楼梯的便利。三被告提到的涉案5万元是租金，双方都认可。剩余的11万元，三被告认为是装修及设备之类的对价，原告不认可。原告承租是开超市的，如果村委不同意原告重新装修拆楼梯，可以续租的话，原告就不可能承租房屋。而且装修不是被告自己投入的，这些物品没有什么剩余价值，即使有剩余价值，对于原告开超市来说没有任何价值，不可能给11万元的对价。三被告认为合同的主要标的是装修墙纸及剩余设备，为何没有对这些做一个清点和交接。而且原告得知续租和打楼梯不可能之后，三被告就一直没有交付钥匙，是因为村委会之后出现争议了，原告就没有主动要钥匙，被告也就没有给钥匙。原告于3月18日叫了工人砸了鱼缸，当时东西都还没搬，被告说先装修，让原告把桌椅往里面移，被告是二十几号卖掉的，原告当时还跟他们说你们不要卖了，原告也不租了，但他们不听。 被告彭德标、李兰凤、陈永秀共同答辩称，1.三被告是合伙关系，于2019年7月18日以168000元从林观钱处转租案涉房屋。2020年1月初原告想要承租涉案房屋，双方协商转让费及剩余租期按157000元转让给原告，1月刚好是疫情期间，三被告直到2020年3月才到温州，后来原告也是按照157000元在2020年3月17日将尾款付清，三被告将跟第三人的合同及收条交给原告。2.原告跟三被告实际上履行的不是租赁关系，而是转租或转让关系，是要把装修设备及剩余租期及租金一起转让给原告来向第三人履行，三被告从中退出交由原告履行。三被告与第三人签订的合同及收据交给原告之后应视为双方约定的权利义务已经转让给原告履行。2020年3月18日，原告带工人来店里，把鱼缸砸了，门卸掉了。双方实际上已经履行合同。原告诉称无法实现合同目的，这不是合同不成立的理由，不管合同实现不实现，转租协议已经成立履行，请求驳回原告的诉请。如果法院认定合同不成立，这些损失要根据过错原则承担损失。三被告在上家那里以168000元转租饭店，并且向村里支付8万元租金及押金，这就是三被告投入的成本，被告转租饭店之后加装，如果没有原告要求被告转租，那这些东西就可以继续使用。我们给原告留了原告需要的东西之后，其他东西我们就处理了，这些就是损失。 被告陈永秀单独答辩称，原告于3月把尾款付给我，李兰凤的儿子当时没有地方住，暂时住在这里，原告也说暂时住在这里没有关系，原告还说我们没有交付钥匙，写收条的第二天他叫我们清场，说自己要用了，我们就清场了，他就说我们没有给钥匙，我们就把门打开了，饮水机就丢了，第二天我们就把门锁了。我们叫他来拿钥匙，他就不要。 被告彭德标单独答辩称，原告把尾款交了之后，他叫我儿子搬出去。他第二天来就把鱼缸敲了，门拆了。陈永秀就问押金交了没有，没有交押金的话不能拆。 第三人银湖合作社未作陈述，也未向本院提供证据。 对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以采信。对于双方存在争议的证据和事实，本院认证如下：1.关于原告主张的187000元是否均系租金的问题。原告陈述10万元通过陈香兰转账、3万元通过微信转账，另外37000元通过现金交付，另外还有给案外人用于打点的费用20000元，并提供了相应转账凭证等证据予以印证；三被告仅确认租金为157000元，另外10000元及如果有给案外人的钱与案涉租金无关，被告李兰凤陈述原告妻子转账的10000元系其个人所借；本院认为，从现有证据来看，三被告已确认案涉房屋租金为157000元，并出具收条予以确认，原告并未提供充分证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。2.对于被告提供的案涉林观钱的转让合同，原告认为没有原件无法核实其真实性，且没有款项转账予以印证，本院认为该合同因涉及案外人利益，在本案中无法核实其真实性。3.有关案涉房屋内设备及三被告损失情况。对于三被告提供的照片、收款收据及淘宝记录等证据，原告对其真实性、合法性无法确认，且有关设备双方从未交接，原告没有收取任何物品；本院认为，案涉房屋肯定有相关装修、设备，但是否与三被告所提供一致，无法核实，同时双方未交接任何设备，原告亦未实际使用案涉房屋，故三被告之举证不足以证明待证主张，对三被告的相关损失如何认定将在下文再行处理。4.对于原、被告提供的相关微信文字及语音聊天记录、电话录音等证据，原告对被告提供的录音真实性、合法性存在异议，认为录音不完整，且原告的真实目的并非想办理营业执照，而是想套取三被告的身份信息准备起诉，三被告对原告提供的相应聊天记录真实性予以认可，但认为时间并非向原告主张的为2020年3月16日，据视频显示是1月；本院对上述证据真实性予以认可，将在下文结合认定的案件事实综合对整个协商经过作出判断。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告彭德标、李兰凤、陈永秀系合伙关系。2019年9月1日，被告陈永秀与第三人银湖合作社签订《房屋出租协议书》一份，约定了承租坐落于银湖村原办公楼1-2层，租期1年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止，租金为80000元，押金5000元等内容，用于开设餐饮店。被告陈永秀于2019年9月10日向第三人支付上述租金及押金。2019年农历年底，原告吕桂良到案涉房屋处与三被告协商租赁该房屋开超市、到期后是否可以续租等事宜，并向过来的银湖村委会主任邓昌站咨询到期后续租等事宜。2020年1月16日晚，原告与被告李兰凤在微信上联系让其妹夫“阿守”出面打点与第三人谈拆楼梯、续租等事宜。2020年1月17日，原告通过陈香兰转账10万元至彭德标银行账户，此后陆续通过微信转账、现金支付其余款项。徐小平、被告陈永秀、李兰凤于2020年3月17日出具收条一份交原告收执，收条载明“今收到老吕生鲜超市转让款付清，壹拾伍万柒仟元整（157000）。湘黔酒店特立此据”，但双方并未签订书面租赁合同。2020年3月18日，三被告腾空案涉房屋部分设备；原告带工人来案涉房屋处敲了鱼缸，后原告因故未收取三被告掌管的钥匙导致原告未实际接管该案涉房屋。此后，该案涉房屋一直闲置，原告要求三被告退还案涉款项；三被告以合同已履行为由拒不退还，故此成诉。 另查明：1.2019年9月1日，瑞安市仙降街道银湖社区居民委员会曾召开联席会议，对案涉房屋租期问题谈论达成“租赁时间到期，先通知对方商量今后的租金，原租金75000元，两委商量今年的租金是否在原来的基础上上调一点。如果对方不要的话，那就村里写出招租公示”。2.2020年3月21日，瑞安市仙降街道银湖社区居民委员会曾召开联席会议，确定“村老办公楼九月份到期后重新招投标，如果楼梯租方要拆除的话，社区要求押金30000元”。3.2020年3月22日，“阿守”曾到邓昌站家中拜访，邓昌站于次日将“阿守”送的烟钱通过微信转账方式退回。邓昌站（其曾代表第三人应诉，但未提供完备的委托手续视为未接受委托）在庭审时陈述其在初次碰到原告时，已将案涉房屋租期届满后如转租时间长需召开村民代表大会决定招投标的事情告知。4.2020年4月12日，银湖村曾召开村民代表大会，并做了相关会议记录，其中涉及案涉房屋出租问题中提到“要招标，楼梯要拆的话需要交押金3万元，有些代表提出押金伍万元”。 本院认为，原告吕桂良明确以开超市为由与被告彭德标、李兰凤、陈永秀协商租赁事宜，期间谈到楼梯拆除、续租等事宜，双方实际对上述事宜的难度均已有明确认知，否则被告李兰凤不会应吕桂良要求通过其妹夫“阿守”出面去“沟通”。原告虽然支付了三被告案涉房屋转让款157000元，但双方对该转让款的构成存在争议，对案涉租赁合同签订条件（原告认为系在楼梯可拆除、租期可续租的前提下合同才成立，三被告认为在已交付转让款的情形下原告已进入腾空的房屋合同即已履行）亦存在认知上的不同……各种争议的产生，均系由于原、被告之间未签订书面租赁合同，对相关权利、义务，违约责任等未作出约定，才导致双方各种认知上的不同及偏差。同时，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，在第三人未将楼梯是否拆除及续租等事项正式告知原、被告前，三被告即于2020年3月18日腾空部分设备；原告于同日带工人到案涉房屋中敲了鱼缸，但并未实际接管房屋，房屋钥匙此后一直仍由三被告掌管，故可认定三被告并未将案涉房屋交由原告实际使用。综上，鉴于原、被告之间对转让款构成、合同签订条件等事实均未达成一致意见，且原告亦未实际使用该案涉房屋，故本院认为原、被告之间的所谓租赁合同尚不成立。《中华人民共和国合同法》第五十八条就合同无效或者被撤销时的财产返还责任和损害赔偿责任作了规定，但未规定合同不成立的法律后果。考虑到合同不成立时也可能发生财产返还和损害赔偿责任问题，故应当参照适用该条的规定。在确定财产返还或者折价补偿范围时，基于诚实信用原则要求，在当事人之间合理分配。本案中，原告在未确定案涉房屋能否续租、楼梯能否拆除的情况下即与三被告协商转租事宜，并在支付转让款后通知三被告腾空，而此后又不与三被告交接钥匙，原告的过错行为造成了三被告的损失，比如三被告为转让案涉房屋所作的相应腾空措施、腾空途中的物品损失（如被原告敲掉的鱼缸），但三被告在此后仍一直闲置该案涉房屋直至租期届满，由此导致的损失应由其自行承担。参考三被告所租赁案涉房屋年租金80000元等因素，经对合理时间、损失标准等均酌情确定，对原告应赔偿三被告的损失酌情扣除后，应由三被告连带返还原告转让款100000元。由于三被告仍享有租期内案涉房屋的占有、使用及收益权利，对于疫情期间的损失，其可与第三人另行协商租金减免等事宜。原告主张除本院认定转让款157000元以外的30000元亦系转让款，依据不足，本院在本案中不予支持，原告可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告彭德标、李兰凤、陈永秀于本判决生效之日起十日内连带返还原告吕桂良转让款100000元。款交本院转付或自行交付。 二、驳回原告吕桂良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4040元，减半收取2020元，由原告吕桂良负担870元（已缴纳），被告彭德标、李兰凤、陈永秀连带负担1150元（于判决生效之日起三日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇二〇年十月二十一日 书记员  戴 星 附录一：原告吕桂良提供的证据目录 证据1：银行转账凭证、微信聊天复印件及转账记录复印件、营业执复印件照、店面照片复印件、收条、证明各1份，户籍信息3份； 证据2：房屋出租协议书1份、收据2份； 证据3：微信聊天记录（光盘）、文字翻译及微信聊天截图各1份； 被告彭德标、李兰凤、陈永秀提供的证据目录 证据1：转让合同复印件1份、转账信息复印件3份、村务联席会议记录复印件各1份； 证据2：房屋出租协议书复印件1份及收据复印件2份； 证据3：谈话笔录复印件及村务联席会议记录复印件、村民 代表会议记录复印件各1份； 证据4：照片复印件若干份； 证据5：录音光盘及书面文字翻译各1份； 证据6：收款收据复印件、淘宝购买记录复印件、领款凭证复印件（其中墙纸、油漆等四张收据有原件）若干份。 证据7：根据原告提供的微信语音聊天记录所抄录的文字资料1份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 （二）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。