北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初19424号原告：张小杰，男，1952年4月2日出生，汉族，首钢带钢厂退休工人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张辉，原告之女。被告：北京永亮嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街**院**楼****。法定代表人：陈东亮，经理。委托诉讼代理人：李凤坤，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨宁波，男，该公司员工。原告张小杰与被告北京永亮嘉业房地产经纪有限公司（以下简称永亮嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张小杰及其委托诉讼代理人张辉，被告永亮嘉业公司的委托诉讼代理人杨宁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张小杰向本院提出如下诉讼请求：1.被告退还免三个月的租金共计13800元；2.支付违约金即二个月租金9200元；3.自2020年6月25日起至实际履行之日止给付租金及滞纳金，租金每月4600元，逾期一日按每日租金10%支付滞纳金；4.被告赔偿合同终止后原告另行出租房屋的损失36800元（8个月房屋租金）；5.诉讼费由被告负担。事实理由如下：2019年3月25日，原告与被告签订了《房屋出租代理合同》，为期5年，自2019年3月25日起到2024年6月25日止。被告在合同履行期间，支付了2020年6月25日前的租金，后期未再支付租金，应按合同约定承担相应责任，故提起本案诉讼。永亮嘉业公司辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1.双方签订房屋出租代理合同属实，由我公司代原告寻找房屋承租人，双方约定免租期间为90天，是为了出租房屋做准备，我公司代理出租的租户，于2020年6月14日到期，我公司已向原告支付租金至2020年6月25日。2020年6月，北京新发地疫情突然爆发，社区紧急应对，采取封闭管理，不允许外卖、快递、中介人员进入小区无法实现带租户看房，出租房屋的目的，应系无法预见、不能避免的不可抗力事件，依据双方合同第七条约定，本合同自然终止，互不承担责任。2.我公司已于2020年6月26日以电话通知、短信告知方式通知原告办理合同解除及钥匙交接事宜，双方合同已经解除，原告要求我公司支付2020年6月25日后的房屋租金、逾期支付租金的滞纳金及另行赔偿8个月租金损失，于法无据。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月22日，张小杰（出租方、委托方、甲方）与永亮嘉业公司（承租方、受托方、乙方）签订《房屋出租代理合同》约定：甲方提供之房屋坐落于北京市丰台区阳光星苑北小区1号楼1单元1103室（以下简称1103室房屋），建筑面积65.81平方米；代理期为5年，自2019年3月25日起至2024年6月25日止；甲方为乙方5年预留90天，即2019年3月25日至2019年6月25日作为免租期，用于乙方寻找合适住户、办理入住手续、对房屋进行简单装修及清洁等；该房屋租金每月4600元，租金的支付方式为每12个月支付一次，乙方根据合同约定，无论房屋出租与否应在代理起始日起，三个工作日内向甲方支付应付款项；乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额10%的滞纳金；乙方逾期三十日仍未支付房租，除乙方应按本合同约定向甲方支付滞纳金外，甲方有权解除本合同，甲方要求解除本合同，乙方应于接到甲方解除合同通知的十日内，按照本合同规定月租金额的两倍向甲方支付违约赔偿金；因不可抗力致使本合同不能继续履行的，本合同自然终止，互不承担责任。上述合同签订后，张小杰交付了房屋，永亮嘉业公司按合同约定支付了2020年6月25日前的租金。庭审中，永亮嘉业公司称其公司与次承租人的租赁合同于2020年6月14日到期，因2020年6月北京市新发地新冠病毒疫情突然复发，涉案小区不允许中介人员进入小区，其公司无法带客户看房，系出现不能预见、无法避免的不可抗力事由，其方于2020年6月26日向张小杰发送彩信，函告张小杰双方合同解除，并于2020年6月28日短信告知张小杰，因双方沟通无果，送房屋钥匙不收，故将1103室房屋钥匙放在房门对面管道井或手边上方铁盒中。永亮嘉业公司就此提交如下证据加以证明：1.其公司与次承租人的租赁合同，载明承租期限自2019年6月15日至2020年6月14日，月租金为4350元；2.阳光星苑社区房屋中介群内转发的公告：“各房地产公司请注意：目前，全市启动二级响应，小区仍然处于封闭式管理状态，快递、外卖、中介等外来人员禁止入内，请遵守相关规定”；3.向张小杰136XXXX****手机发送的彩信、短信，内容为告知函及房屋钥匙放置地点，其中告知函载明：“致1103室业主张小杰：因北京市疫情复发，小区封闭管理，不允许中介人员及租户进入小区，无法正常出租，无法搬家，无法办理入住手续，导致本房屋无法出租，1103室房屋的出租业务现处于停滞状态。由于疫情管控导致本房屋已经处于空置状态。因国家对疫情复发的应对措施导致我公司无法正常运营并履行合同，我公司依据《中华人民共和国合同法》第117条、118条之不可抗力规定，据最高人民法院印发的《关于妥善办理涉新冠肺炎疫情执行若干问题的指导意见》中第五条和《关于妥善办理涉新冠肺炎疫情民事案件问题的指导意见》第五条、第六款的文件，我公司决定于2020年6月26日与1103室房屋业主张小杰解除代理合同，并将房屋交还。退房原因为疫情小区实行封闭，中介、一切外来人员无法进入，小区不允许搬家，不给办出入证，房屋彻底无法出租，因疫情导致本房合同解约，双方均不属于违约。特此函告。”张小杰对此不予认可，称新冠病毒影响不构成不可抗力，永亮嘉业公司不享有合同解除权，无权单方解约，交还钥匙，其方亦未收到解除函件及交还钥匙的通知。庭审中，张小杰表示同意解除双方租赁合同，经本院主持，双方于2020年9月10日办理了房屋交接，张小杰收回1103室房屋。本院认为：张小杰与永亮嘉业公司之间签订的《房屋出租代理合同》系双方真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。永亮嘉业公司与次承租户的合同于2020年6月14日到期，2020年6月丰台区新发地地区出现新冠病毒疫情，丰台居住小区采取了相应的管控措施，对永亮嘉业公司再行出租房屋产生了一定影响。新冠疫情虽属不可抗力因素，但双方合同履行期限长达5年，且客观上，2020年7月下旬以后，各小区的管控已缓解，疫情对合同履行的影响有限，未至合同解除程度，永亮嘉业公司无权单方解除合同。张小杰于庭审中同意解除合同，本院不持异议，永亮嘉业公司应当支付自2020年6月25日至9月10日期间房屋租金，考虑疫情因素，本院对此期间租金数额予以适当酌减。永亮嘉业公司未按合同约定支付租金，显属违约，应按合同约定支付2个月租金标准的违约金及逾期支付租金的滞纳金。关于免租期租金，因双方合同约定了90天的免租期，但双方原定的合同期限为5年，永亮嘉业公司在履行合同刚满1年即发生违约行为，并直接导致合同解除，如再按5年合同期计算免租期，对于张小杰显然有失公平，本院综合合同履行情况，违约原因，合同约定的免租期用途等，酌定永亮嘉业公司再行向张小杰支付5000元。关于合同解除后，张小杰另行出租房屋的损失，本院综合予以酌定为1个月租金4600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向张小杰支付自二〇二〇年六月二十五日至二〇二〇年九月十日期间租金7500元；二、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向张小杰支付合同解除违约金9200元；三、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向张小杰支付逾期支付租金滞纳金（按每日15.33元标准计算，自二〇二〇年六月二十五日起至实际支付之日止）；四、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向张小杰支付酌减免租期的租金5000元；五、北京永亮嘉业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向张小杰赔偿损失4600元；六、驳回张小杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，由北京永亮嘉业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年十月十五日书记员 王旻忞