湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初4715号 原告：瞿满英，女，1970年12月19日出生，瑶族。 委托诉讼代理人（特别授权）：米海，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊丽，女，湖南天地人（怀化）律师事务所实习律师。 被告：湖南启弘房地产开发有限公司。 法定代表人：邓开喜,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵俊，湖南淮新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴陆华，女，湖南淮新律师事务所实习律师。 原告瞿满英与被告湖南启弘房地产开发有限公司（以下简称启弘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人米海和熊丽、被告委托诉讼代理人赵俊和吴陆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瞿满英向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将怀化嘉裕阳光住宅小区7幢3层302号房屋的水、电、气、网络等开通，并交付给原告使用；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金35523.84元（暂计至2020年7月15日止，全部违约金请计至实际交房之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月26日，原、被告签订了《嘉裕阳光认购协议》，约定原告购买被告开发的怀化嘉裕阳光住宅小区7栋303房，房屋面积为102.83平方米，认购单价为4014.39元/平方米。双方约定于2017年10月31日内签订《商品房买卖合同》。2017年10月31日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定将《嘉裕阳光认购协议》中原告认购的怀化嘉裕阳光住宅小区7栋303房变更为第7幢3层302号房，建筑面积为102.71平方米，总房价382800元（该售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用），原告于签约当日向被告支付三层平台使用费30000元。2017年11月8日，原告向被告支付首付款182800元，余款200000元按约定向中国建设银行怀化太平洋支行申请按揭贷款。2017年11月9日，原告缴纳契税5468.57元，缴存专项维修资金10066元，支付购房办证费285元、预告抵押费286元、管道天燃费2080元。按照合同第十一条第一款规定，被告应于2017年12月30日前将商品房交付给原告使用，交付时该商品房的基础设施、公共配套建筑包括有线电视、宽带网、电话线入户、道路、水电、排污设施，智能化管理系统可正常使用，商品房装饰、设备标准应符合双方约定附件三的标准。但交房期限届满后，因被告所建造的商品房尚未竣工，未达交付条件，导致商品房未能如期交付。截止今日，被告仍未交房。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第八条约定，出卖人逾期交房超过30日的，出卖人应按日向买受人支付总房价万分之一作为违约金。被告违约天数为928天（自2017年12月31日暂计至2020年7月15日止），故应承担违约金共计35,523.84元。综上所述，为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告湖南启弘房地产开发有限公司辩称：一、答辩人已积极履行了向被答辩人交付房屋的义务，根本不存在违反《商品房买卖合同》的情况。2011年1月17日,答辩人与怀化市国土资源局签订《国有建设土用地使用权出让合同》，约定怀化市国土资源局同意在2011年5月30日前出让宗地编号为GF-2011-4（位于顺天北路西侧）交付给答辩人，但怀化市国土资源局于2015年才向答辩人交付案涉宗地，比合同晚了三年，导致案涉宗地建设项目延期开工。因政策性因素即怀化市国土资源局于2015年才向答辩人交付案涉宗地，致使答辩人未能如期向被答辩人交付房屋，非因答辩人的过错延期交房。2011年1月18日，怀化市城市建设投资有限公司与李城签订《项目开发建设用地合同》，约定由李城修建公园北路，但公园北路2019年年前才通路，公园北路是否通路涉及到污水排放及用水用电。故答辩人未能如期向被答辩人交房不能归责于答辩人，答辩人未能如期向被答辩人交房的违约责任不应由答辩人承担。二、退一步讲，即使延迟交房有答辩人的原因，按已付房款的万分之一支付日违约金亦高于损失，应予减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，答辩人已积极履行向被答辩人交付房屋的义务，答辩人主张的违约金过高，且因新冠疫情影响，民营企业生存艰难，应当对违约金进行调整。三、答辩人现在对项目无法做主控制，由怀化市嘉裕阳光小区帮扶工作组控制。综上，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年10月31日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》约定：原告(买受人)购买被告(出卖人)开发的“嘉裕阳光”项目中第7幢3层302号房屋(该栋楼地上17层，地下**)，单价3722.65元，总购房款382800元，该商品房(不含工业厂房)售价已包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通户”)；(第十一条)出卖人应当在2017年12月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同附件三约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收，遭遇不可抗力且出卖人在事实发生之日起10日内告知买受人的可据实予以延期交房；(第十二条)商品房达到交付条件后，买受人在收到出卖人书面交房通知之日起10日内验收交接房屋，出卖人应出示《竣工验收记录》并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则，买受人可拒绝收房，由于被告的原因，未按本合同第十一条约定的期限交付商品房给原告使用，按《合同补充协议》处理;本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议。同日，双方又签订(附件四)《商品房买卖合同补充协议》约定：城市管道燃气安装费2080元/户由客户承担；因被告原因逾期交房超过30日的，被告按日向原告支付总房款万分之一的违约金。(附件三)装饰、设备标准：可视楼宇对讲系统；有线电视宽带网线预埋一个点到户，开通费客户自理；供水入户，预留管线接口，排水管采用新型硬管，一户一表，开通费用由客户自行缴纳；供电一户一表;小区闭路电视监控系统，等等。 合同签订后，原告交清了约定的全部购房款。本案所涉房屋至今未竣工验收，供水、供电、供气、有线电视宽带网线均未安装到户。被告未曾通知原告收房，原告至今未收房。 因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。 本院认为：《怀化市商品房买卖合同》约定“本合同未尽事项，双方当事人可在不违背法律法规规定、不与本合同内容相冲突的前提下进行其他约定或另行签订补充协议”，即，就同一事项，双方签订的合同补充协议条款不得与《怀化市商品房买卖合同》的约定内容相冲突，因此，本案商品房售价已包括供水、供电、供气、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用。通讯网络、有线电视的使用费用具有不同消费档次的市场调节灵活价格，《怀化市商品房买卖合同》对此未做具体约定，而(附件三)《装饰、设备标准》约定“有线电视宽带网线预埋一个点到户，开通费客户自理”，因此，通讯网络、有线电视的管线被告应予安装到户，但开通使用费用不包含于本案商品房售价之中，原告应予另外自己承担。原告已依约交清了约定的全部购房款，因此，被告应交付已在相关业务部门立户开通供水、供电、供气以及通讯网络有线电视的管线安装到户并符合合同约定交付条件的商品房给原告使用。被告未能依约在2017年12月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，应依合同约定支付原告逾期交房违约金35523.84元(2017年12月31日至2020年7月15日相差928天，382800元×928天×0.0001＝35523.84元)，并从2020年7月16日起继续按每日38.28元(382800元×0.0001＝38.28元)的标准支付原告逾期交房违约金至实际交房之日止。 因新冠肺炎疫情，2020年1月23日至2020年3月10日期间湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，但被告本应依约于2016年10月30日前交付原告符合合同约定条件的商品房，本次新冠肺炎疫情重大突发公共卫生事件与被告的逾期交房违约行为之间不具有因果关系之原因力，且被告在已经逾期交房违约的情况下，却不积极采取措施防止损失的扩大，至2020年1月23日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应之时已逾期交房1180天之久，明显存在主观懈怠的过失，其对违约损失扩大有可归责的过错原因力，因此，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条第(一)项及《湖南省高级人民法院》第二条问题4的解答，被告以新冠肺炎疫情抗辩免除其相应期间逾期交房违约责任的理由不充分，本院不予支持。 原告主张的日万分之一违约金比率比目前全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率尚且为低，且本院及二审法院同类案件亦均如此认定，因此，被告要求调低违约金比率没有事实依据，本院不予支持。 被告以案外第三人的原因对本案原告诉讼请求予以抗辩没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告湖南启弘房地产开发有限公司将“嘉裕阳光”项目中第7幢3层302号房屋在相关业务部门立户开通供水、供电、供气以及通讯网络有线电视的管线安装到户并达到合同约定交房条件后交付原告瞿满英使用； 二、被告湖南启弘房地产开发有限公司支付原告瞿满英逾期交房违约金35523.84元，于本判决生效后7日内付清; 三、被告湖南启弘房地产开发有限公司支付原告瞿满英逾期交房违约金(按每日38.28元的标准,从2020年7月16日计算至实际交房之日止)。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取344元，由被告湖南启弘房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨志勇 二〇二〇年十月二十八日 代理书记员  杨沙沙