上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初25725号原告(反诉被告)：上海重在商贸服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：何翔宇，总经理。委托诉讼代理人：缪迪，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡沁珂，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：杨燕，女，1987年1月29日出生，汉族，住安徽省六安市。被告(反诉原告)：许晓雪，女，1996年2月1日出生，汉族，住江苏省。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：刘胜明，上海市宝恒律师事务所律师。原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司与被告(反诉原告)杨燕、许晓雪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年6月10日、2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人缪迪(仅参加第一次庭审)、蔡沁珂(仅参加第二次庭审)，两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人刘胜明、被告杨燕(仅参加第二次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海重在商贸服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告之间的《尚悦湾寻味市集房屋租赁合同书》于2019年12月19日解除；2.判令两被告支付原告2019年12月1日至2019年12月31日期间的餐饮管理费(租金)/房屋使用费人民币(以下币种同)23,000元；3.判令两被告支付原告自2020年1月1日起至实际返还上海市浦东新区银城路XXX号地下一层LG101A-08单元商铺之日止的房屋使用费，按46,000元/月标准计算；4.判令两被告支付原告2019年12月1日起至实际返还上述商铺之日止的管理服务费(物业服务费)，按1,000元/月计算；5.判令两被告支付原告2019年11月2日至2019年12月1日期间的电费696.25元、水费90元，共计786.25元；6.判令两被告支付原告违约金144,000元；7.判令两被告支付原告围挡搭建费6,758元及复原费23,370元，共计30,128元；8.判令两被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年6月2日，原、两被告签订《尚悦湾寻味市集房屋租赁合同书》，约定两被告承租原告上海市浦东新区银城路XXX号地下一层LG101A-08单元商铺(以下简称涉案商铺)用于经营“汴京茶寮”，租赁期限为2019年6月1日至2021年5月31日，2019年6月1日至2019年6月30日为装修期。合同第12.2条约定，如两被告中途退租，原告有权解除合同，同时两被告应向原告支付相当于六个月的餐饮管理费及六个月管理服务费之和的金额作为违约金。合同第4.1条约定，如两被告违反合同约定，则原告有权以租赁保证金抵扣被告应付款项，和/或作为原告因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，两被告应在收到原告通知后的五个工作日内补交该等差额。合同签订后，原告按约向两被告交付涉案商铺，两被告支付餐饮管理费及管理服务费至2019年11月30日，并支付垃圾清运费3,000元、证照代办费25,000元，管理服务费保证金3,000元、租赁保证金69,000元、装修保证金10,000元，公共事业保证金5,000元。2019年11月11日，两被告发函给原告，明确表示其自原告收到函件之日起如不履行函件中提出的诸多不合理要求，将拒不支付餐饮管理费及其他相应款项。嗣后，两被告擅自停止经营且拒不支付餐饮管理费及其他相应款项。为维护合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。杨燕、许晓雪辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：1.本案合同约定原告为两被告代办营业执照和食品经营许可证，实际上办出上述证照的经营者为原告的第四分某某，故认为原、两被告签订的《尚悦湾寻味市集房屋租赁合同书》并不仅仅是对商铺的租赁，实质还包括营业执照和食品经营许可证的出租，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十条规定“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”，原告出租、出借营业执照的行为违反了行政法规，根据国家食品药品监督管理总局令发布的《食品经营许可管理办法》第二十六条规定“食品经营者应当妥善保管食品经营许可证，不得伪造、涂改、倒卖、出租、出借、转让”，原告出租、出借食品经营许可证的行为属于违法行为。原告系以房屋租赁合同之名行出租、出借营业执照、食品经营许可证之实，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效的法定情形之一，即便合同履行完毕，两被告也无法自由将相关证照迁出并继续使用，故本案合同应为无效合同，无需解除，不同意诉讼请求1。2.两被告支付租金至2019年11月30日，已于2019年11月30日搬离涉案商铺，合同对解除后的权利义务有明确约定，即便有少部分物品残留，原告也应当按照合同第13.1条约定，尽快处理，防止损失扩大，且合同约定房屋使用费收取标准过高，故不同意诉讼请求2.3。3.对管理服务费收取标准无异议，但两被告已于2019年11月30日搬离涉案商铺，后续未再使用，故不同意诉讼请求4。4.水电费金额确认，愿意支付。5.本案合同为无效合同，违约金无依据，且合同约定过高，故不同意诉讼请求6。6.不认可围挡搭建费及复原费，不同意支付，故不同意诉讼请求7。7.诉讼费应由原告承担。综上，两被告提起反诉请求如下：1.判令确认原告与两被告签订的《尚悦湾寻味市集房屋租赁合同书》无效；2.判令原告返还两被告支付的2019年7月1日至2019年8月31日期间的餐饮管理费(即租金)46,000元、2019年6月1日至2019年8月31日期间的管理服务费3,000元；3.判令原告返还两被告支付的2019年6月1日至2019年6月30日装修期间垃圾清运费3,000元、证照代办费25,000元；4.判令原告返还两被告支付的管理服务费保证金3,000元、租赁保证金69,000元、装修押金10,000元，公共事业保证金5,000元；5.判令原告返还两被告进场费100,000元；6.判令原告承担本案的诉讼费。针对被告的反诉请求，原告辩称：1.不同意反诉请求1，本案合同约定原告的主要义务是交付房屋，原告已经交付了涉案商铺，至于代办证照，只是附加义务，且被告也使用了原告为其办理的证照经营，我方已按照合同约定的义务履行，合同有效；2.不同意反诉请求2，确认餐饮管理费即租金，但是被告已经使用涉案商铺，应当支付餐饮管理费，不存在返还餐饮管理费的情况，管理服务费即物业管理费，商场已经提供物业服务，不应当返还；3.不同意返还两被告支付的2019年6月1日至2019年6月30日装修期间垃圾清运费3,000元，被告已经装修，已经享受相关服务，不同意返还。不同意返还证照代办费25,000元，原告已经为其办理了证照，且两被告已经使用经营，只因经营不善，才出现了逃铺行为；4.愿意返还管理服务费保证金3,000元、租赁保证金69,000元、装修押金10,000元，公共事业保证金5,000元。5.不同意反诉请求5，经原告了解，是已经离职的董志刚与其之间的约定，且该进场费未支付给原告，收取方与原告无关。本院经审理认定事实如下：2019年6月2日，原告(出租方，甲方)与两被告(承租方、乙方)签订《尚悦湾寻味市集房屋租赁合同书》，约定两被告向原告承租涉案商铺用于经营“汴京茶寮”，计租面积为20平方米。租赁期限为2019年6月1日至2021年5月31日，2019年6月1日至2019年6月30日为装修期，乙方无需承担装修期内的租金、宣传推广费，但在装修期内乙方应承担上述三项费用外本合同约定的其他费用(包括但不限于装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费以及能源费用等)。餐饮管理费为23,000元/月，先付后用。房屋租赁保证金为69,000元，商品质量保证金为19,000元。管理服务费保证金为3,000元。装修押金为10,000元，公共事业保证金为5,000元，相关证照办理费用为25,000元。管理服务费为50元/月/平方米，即1,000元/月。合同第4.1.1条约定“如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项(但乙方无权用租赁保证金抵扣应付餐饮管理费以及其他费用)，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如抵扣后导致租赁保证金金额不足，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。”合同第4.1.2条约定“租赁关系终止时，乙方应办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，甲方应在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分(如有)一次性无息退还乙方。”合同第7.2条约定“……(7)乙方应在该房屋开业日前取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照、资质证明及许可证等，且应根据法律、法规规定适时更新此等批准、资质证明、营业执照及许可证。乙方应将所有这些文件的原件(包括更新的文件)及时提供给甲方审核，并提供一份复印件(加盖乙方公章)供甲方留存……”合同第12.2条约定“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有餐饮管理费以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的餐饮管理费和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……(4)逾期支付餐饮管理费或其他任何应付款项超过一个月的……”合同第12.3条约定“甲、乙双方同意，因甲方原因造成下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失：(1)该房屋被司法机关或者主管行政机关依法查封的；(2)该房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，经主管行政机关查处，在规定期限内甲方仍未整改完毕的。”合同第13.1条约定“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。”合同第13.2条约定“乙方未依本合同13.1条约定交还该房屋满7日的，甲方有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的乙方财产损失不承担责任。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式通知乙方领取该物品；如乙方未在甲方通知的期限内领取物品，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的费用(包括但不限于公证费、律师费)，由乙方承担，甲方依照本合同第十五条约定的通知方式发出付款通知后7日内乙方不予支付的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。如租赁保证金不足赔偿甲方损失的，甲方有权要求乙方补足差额。甲方对于乙方在该房屋内添置的不可移动物品的保留，适用本合同13.1条的约定。”合同第21.7条约定“乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米双倍餐管理费的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同第21.12条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为人民币【10,000】元(即壹万元整)。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还(扣除相应费用后的剩余部分，如有)。”合同第21.15条约定“乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司一次性支付相关证照(消防安全检查合格证、营业执照、食品经营许可证)办理费用人民币25,000/元(即贰万伍仟元整)。”合同约定的甲方联系方式的收件人为董志刚。合同签订后，原告将涉案商铺交付两被告，两被告支付餐饮管理费和管理服务费至2019年11月30日，并支付垃圾清运费3,000元、证照代办费25,000元，管理服务费保证金3,000元、租赁保证金69,000元、装修保证金10,000元，公共事业保证金5,000元。2019年11月11日，两被告向原告发出《通知函》，载明其因原告招商不利等原因导致涉案商铺所在商场客流惨淡，无法支撑其店面正常运作，故通知原告“一、在你司将市集入住率提升至80%之前，我方不再支付铺面租金及各项管理费；二、如截止至2019年底你司仍未能完成上述指标，我司将通过法律程序依法维护自身利益。”2019年11月20日，两被告向原告发出《再次通知函》，载明原告于2019年11月15日的回函其已收到，向原告提出一系列问题，并载明通知如下“一、十万元进场费的交纳是否符合双方的约定？到底有无进场费一事？你司是否收到了进场费？收取进场费究竟是公司行为还是董志刚个人行为？你司一定要书面回答！二、在你司回复第一项问题并将市集入驻率提升至80%之前，我方不再支付铺面租金及各项管理费；三、如截止至2019年底你司仍未能完成上述指标，我方将通过法律途径依法维护自身利益。”2019年11月25日，原告向两被告发出《催款函》，催缴拖欠的2019年11月11日至2019年11月25日期间的餐饮管理费23,000元，管理服务费1,000元，滞纳金362.53元，共计24,362.53元。并告知逾期不支付上述款项的相关后果。2019年12月19日，原告向两被告发出《解约通知书》，载明“一，自你方收到本函件之日起，本司与你方签署的《尚悦湾寻味市集房屋租赁合同书》解除；二、自你方收到本函件之日起，你方需向本司支付违约金共计人民币壹拾肆万肆仟元(小写人民币144,000元)；三、自你方收到本函件之日起，立即支付自2019年12月1日起至2019年12月18日止的租金共计人民币壹万叁仟陆佰零玖元肆角柒分(小写人民币13,609.47元)。四、自你方收到本函件之日起，立即支付包括但不限于水电费、物业管理费、广告费等费用共计人民币贰万玖仟壹佰伍拾贰元玖角陆分(小写人民币29,152.96元)。”两被告当日予以签收。2019年12月25日，两被告向原告发出《解约通知回复函》，载明“一、此解约通知系你司单方解除合同的行为，我司对“中途擅自退租”不予认可；二、针对进场费一事，你司始终没有给予回复，我方有理由相信你司存在违反合同及法律的行为，在你司回复之前，我方暂停支付相关费用并已多次书面告知；三、因你司威胁要断水断电，我方为了维护自身利益不得以(已)暂时停止营业，但这并不代表我方中途擅自退出，而是在等待你司关于进场费等问题的书面回复；四、你司在通知中主张的相关费用并无依据，我方不予认可；五、我方保留追究你司单方解除合同为违约责任的权利！”现因原告认为被告擅自停业、撤店且拖欠支付租金、物业管理费等相关费用的行为损害了其合法权益，故诉至本院，要求判如所请。审理中，1.两被告表示其对涉案商铺仅进行了软装，未对结构进行改造，柜体系在上家基础上做的改良，并未添置。其搬离涉案商铺原因为：涉案商铺所在商场招商不利，无法经营；原告未向两被告办理两被告名下的营业执照；两被告多次向原告询问进场费事宜，但原告均拒不答复；原告威胁两被告要断水断电。确认两被告最终实际搬离涉案商铺时灯具、招牌未搬走。对此，原告表示对于招商问题，不在合同约定内，两被告应自担风险；进场费原告没有收取，故不需要回复；威胁事宜两被告未提供证据，且两被告仅表明终止营业，未将物品搬离；相关证照确实办在原告名下，但两被告已经实际使用，在使用期间也未提出异议，且该行为并不违反相关法律、法规。2.原告表示因两被告向原告发函表示不在涉案商铺内经营，原告之后向其发送了《催款函》。原告于2019年11月底知道两被告搬走，但东西仍在里面，未办理交接，2019年12月19日发送《解约通知书》时两被告已暂停营业，但部分东西仍在里面，仍未办理交接。另，施工方案外人上海衡畅建筑装饰工程有限公司将涉案商铺复原的施工时间为2020年12月30日至2020年1月20日。对此，两被告表示施工时间差不多，具体时间不清楚，原告发送《解约通知书》时两被告已经搬离，剩余的都是原有的桌椅，搬进去的时候就存在。2.原告提供：(1)拍摄于2020年1月1日上午10：52-10：58照片打印件四张，证明被告擅自停业、人员撤离，物品仍留在涉案商铺内。经质证，两被告表示对该份证据的真实性无异议，但认为其于2019年11月30日即搬离涉案商铺，仅留小部分物品在内，从原告向两被告发出的《催款函》可以看出，因为原告表示停水停电，两被告才搬离涉案商铺，是无奈之举，其于原告采取停水停电措施前就搬离涉案商铺，使用期间未停水停电。因两被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对原告于2020年1月1日上午10：52-10：58拍摄的照片打印件4张的真实性予以确认。(2)《施工合同》(含附件1)、发票、付款凭证各一份，证明原告为复原涉案商铺支出的相关费用共计30,128元，围挡搭建费系因为在商场内施工必须围挡起来产生的费用，复原费用包括拆除招牌等，具体详见附件1。经质证，两被告表示对该组证据的真实性予以认可，认为与本案没有关联，是原告与案外人签订的《施工合同》，与两被告无关，且恰恰证明与原告第一次庭审陈述相反，被告不存在占用涉案商铺事实，原告已收回房屋进行拆除。附件1中包含了不应当的费用，比如1.07项、1.08项、1.09项费用，按照常理只是将东西拆除搬离，而不需要搬入东西，诸如上述，认为搬离费用不合理。另，《施工合同》于2019年12月签订，从合同第1.5条可以看出2019年12月30日开工，2020年1月20日竣工，可见《施工合同》一定是签于2019年12月，说明原告已经找到新租户，所以要拆旧，以供新租户入驻，与原告主张的房屋使用费违背。另，根据两被告提供照片，“玩蒸的”铺面完全覆盖了涉案商铺。因两被告对该组证据的真实性不持异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。《施工合同》中载明暂定工期自2019年12月30日开工，于2020年1月20日竣工，具体时间接到原告通知后开始施工；合同总价为30,128元，合同签订3日内，原告支付合同价款的50%作为工程预付款，剩余50%的合同价款于工程完工经原告验收合格后5个工作日内支付。发票开具日期为2020年1月7日，付款凭证显示原告于2020年1月10日向上海衡畅建筑装饰工程有限公司支付工程款30,128元。附件1显示1.00复原工程含税总价23,370元，2.00围挡/画面搭建含税总计6,758元，3.00设备/家具搬运含税总计0元，全部总计30,128元。3.被告提供：(1)营业执照和食品经营许可证各一份，证明原告代为办理的营业执照不是以两被告为经营者的营业执照，原告没有代两被告办理证照，只是办理了以自己分某某为经营者的营业执照，属于违约行为，也违反了法律规定。经质证，原告表示对该组证据的真实性无异议，认为与两被告证明内容关联性不大，是两被告要求原告代办，原告已经办理，且两被告已经使用。原告与各商户之间就办理营业执照的具体操作为：如果商户自行可以办理相关证照，那么就自行办理，如果商户要求原告代办，商户如有资质可以办出相关证照，原告即可以将相关证照代办在该商户名下，如果商户没有资质，就将相关证照办理在原告名下，本案相关证照仅供两被告使用，是双方协商好办理在原告名下，两被告使用期间未提出异议。对此，两被告确认经营期间使用了原告提供的相关证照，表示涉案商铺所在商场办理相关证照的实际情况为：大部分商户均是以原告名义办理的营业执照，“小气茶”“卤人甲”等均是以原告名义办理的营业执照，“小气茶”在两被告商铺隔壁，即07号商铺，且“小气茶”的出租方并非原告，该出租方为案外人上海天势餐饮管理有限公司，营业执照也是办在该案外人分某某名下，所以以出租方名义办理营业执照不是特例，而是常态。本案合同第21.15条约定，承租方应向出租方一次性支付办理证照费用25,000元，并非后续变更，是合同约定的。合同第7.2条说明两被告应提前办理好证照，办好证照是开业的前提，原告代办证照是其义务，但实际原告并未代办，只是让两被告用其执照。因两被告对该组证据的真实性不持异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。(2)被告杨燕与原告方市集总助陈姓小姐之间的微信聊天记录截屏打印件一张，证明两被告于2019年11月30日搬离涉案商铺，要求原告出具出门单，但原告不予同意，后两被告强行搬离。经质证，原告表示对该份证据的真实性予以认可，确认陈姓女士为原告员工，认为从微信聊天记录中可以看出，原告要求两被告承担违约责任后搬离，但两被告未承担，故未出具出门单。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(3)拍摄于2020年6月12日的照片打印件2张、大众点评截屏打印件4张，照片中“玩蒸的”的“玩”下方即为涉案商铺，证明现在涉案商铺已经由案外人“玩蒸的”使用，大众点评商户事记可以看出2019年12月“玩蒸的”已经被大众点评收录，进而证明原告已于2019年12月将涉案商铺出租给案外人，结合原告提交的《施工合同》，说明2019年12月已经租给新租户，与两被告无缝相接。经质证，原告表示对该组证据的真实性均无异议，照片拍摄时间为2020年6月份，当时“玩蒸的”确实已经营业了。大众点评中的商户事记部分是第三方做出的，与实际不符，且从第一条点评的时间看，也已经是2020年6月30日。因为疫情原因及“玩蒸的”需要将三家商铺打通使用，也需要较长的装修期，2019年12月，“玩蒸的”签订合同，承租商场09、10号商铺，装修期为2019年12月20日至2020年1月13日，当时涉案商铺正在拆除，“玩蒸的”并没有使用涉案商铺，仅仅是“玩”字占用了门头，涉案商铺内区域经拆除已作为公共用餐区域。公共区域仅仅需要将涉案商铺恢复原状，另行粉刷、修补地面，费用不包含在《施工合同》内。目前，“玩蒸的”也已经停止营业，另外的一个商铺“老乡鸡”目前正在入场，处于装修期，装修物品占据了部分涉案商铺区域。并当庭提供《合同书》节选一份，证明合同签订时间为2019年12月及约定的铺位位置为上海市浦东新区银城路XXX号地下一层LG101A-09&10单元。经质证，被告表示真实性无异议，对合同签订时间无异议，认为如果该合同与本案有关，应当考虑商铺实际经营位置及情况。不认可“玩蒸的”只使用了门头，“玩蒸的”是一个品牌，不应当仅仅使用了门头，门头下面应该是其经营范围，公共区域应该在其它位置，如果原告所提供的《合同书》的内容是真实的，涉案商铺面积较小，也可能是赠送给“玩蒸的”或者供其无偿使用，涉案商铺实际就是“玩蒸的”在使用，结合原、被告提供的合同及现场照片，能够看出两被告的搬离与新商家“玩蒸的”入驻几乎是无缝对接，原告没有因此造成任何损失，合同虽对违约金进行了约定，但违约金应与实际损失相结合，故原告主张的违约金及房屋使用费不应得到支持。另，原告将涉案商铺收回后，究竟如何使用，是另行出租还是作为公共区域使用与被告无关，但能够说明被告未再使用涉案商铺。因双方对各自提供的证据的真实性均不持异议，故本院对原告提供的照片、大众点评截屏打印件及被告提供的《合同书》的真实性均予以确认。(4)被告杨燕与案外人中介方工作人员顾少波之间的微信聊天记录截屏打印件，证明两被告支付了100,000元的进场费，聊天记录中涉及的招商代理费50,000元即原告支付的佣金。经质证，原告表示对该份证据的真实性不予认可，认为系案外人和被告杨燕的聊天记录，且中间表示收据若没有，可以重新开具，开具收据较为随意，且招商代理费也不可能是原告收取的。(5)收款收据三张，证明两被告除支付进场费外另行支付了佣金，已经支付至原告工作人员董志刚处。经质证，原告表示收据真实性不予认可，结合两被告提供被告杨燕与案外人中介方工作人员顾少波之间的微信聊天记录，2019年11月份开具的收据，书写的是6月份日期，且开单公司为案外人，与原告无关。对此，两被告表示收款收据的开单方上海银满谷商业管理有限公司、上海新同联世家房地产经纪有限公司未向其提供将进场费支付给原告的相关凭证。本院认为，综合双方当事人的意见，本案首先要确定的是原告与两被告签订的《尚悦湾寻味市集房屋租赁合同书》的效力。原告认为本案合同为房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且其已为被告交付了房屋，被告已支付了相应的租金，合同有效，代办证照只是附随义务。被告则认为本案合同约定了原告为被告办理相关证照，但实际办理的证照在原告名下，且原告收取了代办证照费25,000元，认为该笔款项可视为原告出租其证照的相关费用，即原告存在出租、出借证照的行为，该行为根据相关法律规定系违法行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效的法定情形之一，合同应属无效。根据庭审查明的事实，被告向原告承租涉案商铺用于经营“汴京茶寮”，实际原告已向被告交付了涉案商铺，被告也支付了相应的租金及相关费用，被告所述由原告代办的证件只是为了便于被告正常使用涉案商铺，让其“汴京茶寮”得以开张营业，非本案合同的主要权利义务内容，不影响本案合同的效力，本案合同合法有效，双方均应恪守。针对本诉，原告主张双方之间的租赁合同于2019年12月19日解除。两被告作为承租方，支付租金系其法定义务。根据庭审查明的事实，两被告分别于2019年11月11日、2019年11月20日向原告发送了通知，表明商场入住率提升至80%前将不再支付租金及相关费用。原告于2019年11月25日对两被告进行催讨，要求其于2019年11月29日之前付清相关费用，后两被告仍未支付，遂原告于2019年12月19日向两被告发送了《解约通知书》，载明双方的租赁合同自两被告收到通知之日解除。此时，被告已暂停营业，原告解除合同，并无不妥。两被告确认于2019年12月19日收到《解约通知书》，故本案租赁合同于2019年12月19日解除。合同解除后，被告应当付清相关费用并返还涉案商铺。原告要求两被告按照合同约定的23,000元/月的标准支付2019年12月1日起至2019年12月31日期间的餐饮管理费/房屋使用费，并按照月租金2倍46,000元/月的标准支付2020年1月1日起至实际返还涉案商铺之日止的房屋使用费。双方合同约定，两被告应于租赁期限届满之日或合同解除之日将涉案商铺恢复原状返还原告，合同又约定，被告逾期不交还房屋的，原告有权要求被告按每日每平方米双倍餐饮管理费的标准支付逾期期间的房屋占用费。现两被告未将涉案房屋恢复原状即搬离，后续由原告予以恢复。原告提交的《施工合同》显示恢复工程暂定的施工时间为2019年12月30日至2020年1月20日，工程尾款应于施工完成验收合格后5个工作日内支付。原告于2020年1月10日将工程款支付给施工方，即按照原告与施工方的约定，实际施工最晚已于2020年1月10日完成验收合格，此时，涉案商铺已符合返还的条件，原告应当将涉案商铺予以收回。故对原告要求被告支付2019年12月1日至2020年1月10日期间的餐饮管理费/房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，对其余期间不再支持。原告主张2020年1月1日起的房屋使用费按照合同约定的租金2倍标准即46,000元/月计算，被告表示过高。本院考虑双方意见及合同履行情况将房屋使用费标准酌定为34,500元/月，经核算，2020年1月1日至2020年1月10日期间的餐饮管理费/房屋使用费金额为11,500元，即2019年12月1日至2020年1月10日期间的餐饮管理费/房屋使用费合计为34,500元。双方约定管理服务费由被告承担，则被告应按1,000元/月标准支付2019年12月1日至2020年1月10日期间的管理服务费。原告要求两被告支付2019年11月2日至2019年12月1日期间的电费696.25元、水费90元，共计786.25元。两被告表示愿意支付，本院予以照准。原告同时要求两被告支付违约金144,000元。根据合同约定，因被告原因导致合同解除的，两被告须支付原告相当于当年六个月的餐饮管理费和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金。被告表示违约金过高。违约金的金额是否过高或过低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及被告违约给原告造成实际损失等因素综合考虑。考虑本案合同的实际履行情况及涉案商铺后续的使用情况，本院酌情将违约金金额调整为24,000元。原告另主张围挡搭建费6,758元及复原费23,370元，共计30,128元，恢复原状系两被告义务，原告已提供相应证据证明其主张，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。针对反诉，两被告要求原告返还2019年7月1日至2019年8月31日期间的餐饮管理费46,000元、2019年6月1日至2019年8月31日期间的管理服务费3,000元。如前文所述，双方之间的租赁合同合法有效且两被告已经实际使用涉案商铺，故其要求返还餐饮管理费及管理服务费的反诉请求，本院不予支持。两被告要求原告返还2019年6月1日至2019年6月30日装修期间垃圾清运费3,000元、证照代办费25,000元。庭审中，两被告明确其对涉案商铺进行了部分装修，即已实际使用了垃圾清运费，故对于两被告要求返还垃圾清运费的反诉请求，本院不予支持。至于代办证照费，虽证照代办至原告方名下，但两被告确已实际使用，故对于两被告要求原告返还代办证照费25,000元的诉讼请求，本院亦不予支持。两被告要求原告返还管理服务费保证金3,000元、租赁保证金69,000元、装修押金10,000元，公共事业保证金5,000元，原告表示愿意返还，本院予以照准。至于进场费，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方合同并未约定进场费，且根据两被告提供的证据，进场费系案外人收取，并无证据显示案外人收取的进场费实际最终由原告收取，故对两被告要求原告返还进场费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司与被告(反诉原告)杨燕、许晓雪之间《尚悦湾寻味市集房屋租赁合同书》于2019年12月19日解除；二、被告(反诉原告)杨燕、许晓雪于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司2019年12月1日至2020年1月10日期间的餐饮管理费(租金)/房屋使用费34,500元；三、被告(反诉原告)杨燕、许晓雪于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司2019年12月1日至2020年1月10日期间的管理服务费(物业服务费)，按1,000/月标准计算；四、被告(反诉原告)杨燕、许晓雪于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司2019年11月2日至2019年12月1日期间的电费696.25元、水费90元，共计786.25元；五、被告(反诉原告)杨燕、许晓雪于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司违约金24,000元；六、被告(反诉原告)杨燕、许晓雪于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司围挡搭建费6,758元及复原费23,370元，共计30,128元；七、原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)杨燕、许晓雪管理服务费保证金3,000元、租赁保证金69,000元、装修押金10,000元，公共事业保证金5,000元，共计87,000元；八、驳回原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)杨燕、许晓雪其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,258元，减半收取计2,129元，由原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司负担1,153元，被告(反诉原告)杨燕、许晓雪负担976元。反诉案件受理费2,630元，由被告(反诉原告)杨燕、许晓雪负担1,763元，原告(反诉被告)上海重在商贸服务有限公司负担867元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二〇年十月十五日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。