福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初895号 原告：穆青芸，女，1974年4月20日出生，汉族，住建瓯市。 原告：穆义标，男，1968年11月27日出生，汉族，住建瓯市。 两原告共同委托诉讼代理人：苏某某，福建联政律师事务所律师。 赖建雄：男，1968年9月28日出生，汉族，现住建瓯市，公民身份号码3521041968××××××××。 委托诉讼代理人：严某某，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邱某某，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 原告穆青芸、穆义标与被告赖建雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年12月31日作出（2019）闽0783民初1846号之一《民事裁定书》，裁定驳回穆青芸、穆义标的起诉。此后，穆青芸、穆义标不服上述裁定，向南平市中级人民法院提起上诉。2020年4月10日南平市中级人民法院做出（2020）闽07民终496号《民事裁定书》，裁定撤销原裁定，指令建瓯市人民法院审理。2020年4月23日本院指令审理立案，此后，因工作安排需要，本院变更合议庭组成人员，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告穆青芸、穆义标及其共同委托诉讼代理人苏应秋，被告赖建雄的委托诉讼代理人严国峰、邱绍红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆青芸、穆义标向本院提出诉讼请求：1.确认穆青芸、穆义标与赖建雄之间的租赁合同关系已解除；2.赖建雄立即搬离建瓯市中山路197号房屋；3.赖建雄支付自2016年4月12日起至其实际搬离房屋之日的租金（暂计至2019年7月10日为324722元）；4.赖建雄承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，穆青芸、穆义标变更上述诉讼请求为：1.解除落款时间为2010年10月9日黄毅、吴敏与赖建雄就本案讼争房屋签订的《房屋租赁合同》；2.赖建雄支付房屋租金40万元（暂从2016年4月12日起至2020年4月11日止，按每年10万元标准计算），剩余占用费按每年10万元标准计算至赖建雄实际交付房屋之日止；3.赖建雄在判决生效之日起5日内腾空讼争房屋并交付给穆青芸、穆义标；4.本案诉讼费用由赖建雄承担。事实和理由：赖建雄于2010年10月9日与原出租方黄毅、吴敏签订了房屋租赁合同，承租建瓯市中山路197号房屋（瓯房权证字第××），租赁期限自2010年10月9日起至2030年10月8日，租金为每年10万元。2012年11月16日，经南平市中级人民法院的调解，黄毅、吴敏将建瓯市中山路197号房屋抵偿其所欠叶元兵、范丽英的债务。叶元兵、范丽英取得上述房屋所有权后，于2016年3月31日与穆青芸、穆义标签订房屋买卖合同，约定将建瓯市中山路197号房产转让给穆青芸、穆义标。穆青芸、穆义标于2016年4月12日取得建瓯市中山路197号房屋所有权证书，成为该处房产的所有权人。但自穆青芸、穆义标成为建瓯市中山路197号房屋的所有权人后，赖建雄始终未向二人支付任何租金。故二人于2019年6月11日向赖建雄发出《租金催收函》，要求其支付自2016年4月12日至2030年10月8日间的租金，但经穆青芸、穆义标书面催告后，赖建雄仍拒不履行支付租金的义务。无奈之下穆青芸、穆义标只能于2019年6月26日发出《解除房屋租赁合同通知书》，并要求赖建雄限期搬离建瓯市中山路197号房屋。但至本案起诉之日，赖建雄尚未搬离讼争房屋。为维护自身的合法权益，穆青芸、穆义标依法提起本案诉讼，请求人民法院判如所请。 赖建雄答辩称，一、赖建雄系合法租赁，且缴纳了20年的租金，有相应租赁合同及缴纳租金收条、银行转款凭证为凭。赖建雄自2010年10月起在涉案房屋从事红木家具经营至2015年底，后转租他人使用。在赖建雄租赁涉案房屋后，原出租人将涉案房屋抵押给了穆青芸、穆义标的上手，穆青芸、穆义标上手系在明知存在租赁的情况下，同意原出租人抵押的。后因原出租人无力偿债，涉案房屋才经法院调解，以房抵债给穆青芸、穆义标上手。故此，赖建雄租赁在前，抵押在后，符合“买卖不破租赁”的法律原则。此外，穆青芸、穆义标经营的店面就在涉案房屋隔壁，因此二人在向上手购买涉案房屋时，其对赖建雄已租赁是明知的，且其系以不到一半的价格从上手处购得涉案房屋。穆青芸、穆义标曾于2017年以排除妨害为由起诉赖建雄，后被法院驳回。综上，赖建雄系合法占有，穆青芸、穆义标主张赖建雄搬离及支付租金没法律依据及事实根据，应予驳回。二、穆青芸、穆义标至今尚未依法取得行使涉案房屋租赁合同的权利，其无权诉请解除涉案租赁合同和请求赖建雄向其支付涉案房屋租金，穆青芸、穆义标的诉讼原告主体不适格。首先，虽然穆青芸、穆义标是从上手叶元兵、范丽英处受让了涉案房屋，并经登记后取得房屋所有权。但从穆青芸、穆义标举证的房屋买卖合同第二条第3款第（2）项、以及第十九条可证实，穆青芸、穆义标在买受涉案房屋之时，即已明确知道租赁关系存在，由此可证，穆青芸、穆义标取得的是负有租赁合同债务的房屋财产权。其次，从上述买卖合同第十九条约定的意思表示可以知道，在没有将涉案房屋租赁合同项下的权利转移至穆青芸、穆义标之前，二人可以从该余购房款106万元中，按每月租金8333元的标准扣抵购房款。根据该约定条款的本意，就是上手叶元兵、范丽英将穆青芸、穆义标应付而未付的购房余款106万元作为涉案房屋存在租赁合同的瑕疵担保。现在，二人没有向法院提交能够证实叶元兵、范丽英将涉案房屋租赁合同原件以及项下的权利义务已经转移给穆青芸、穆义标和穆青芸、穆义标已经向叶元兵、范丽英交付购房尾款106万元的证据，穆青芸、穆义标仅以其所持负有租赁合同债务的房屋财产所有权证，向赖建雄主张2010年10月9日赖建雄与黄毅、吴敏签订的房屋租赁合同项下的权利，不论在程序上和客观事实上均没有任何法律依据。本案从黄毅、吴敏以物抵债给叶元兵、范丽英，再到穆青芸、穆义标的购买，对涉案房屋租赁合同项下权利的债权人均未将该权利逐一转移，赖建雄也没有收到黄毅、吴敏，或者叶元兵、范丽英已将涉案房屋租赁合同原件以及项下的权利义务转让给穆青芸、穆义标的通知，既使二人已经取得负有租赁合同权利的房屋财产权后，也并不必定同时取得涉案房屋租赁合同项下权利。故穆青芸、穆义标至少应当在按照其与上手叶元兵、范丽英签订的房屋买卖合同第十九条约定支付完毕剩余购房款106万元、叶元兵、范丽英将涉案房屋租赁合同原件及项下的权利义务转移至穆青芸、穆义标，并将转移权利义务通知给赖建雄后，方可取得涉案房屋租赁合同项下的权利。三、赖建雄与黄毅、吴敏签订的房屋租赁合同在前，并已向吴敏交付了全部的租金、合法占有使用涉案房屋，穆青芸、穆义标取得负有租赁合同债权的涉案房屋所有权在后，依据民法“买卖不破租赁”的原则，穆青芸、穆义标仍应依法负有继续履行涉案租赁合同的义务。涉案房屋产权变动相对于涉案租赁合同属于合同债权的转让，依据合同法第八十条的规定，赖建雄至今未接到转让债权人黄毅、吴敏，或者叶元兵、范丽英债权转让通知，既使叶元兵、范丽英确有将涉案房屋租赁合同的债权转让给了穆青芸、穆义标，现赖建雄未接到该债权转让的通知，该转让依法也未生效。且赖建雄于2011年1月7日、21日分两次向原房东吴敏支付了全部租金200万元，不存在拖欠租金的事实。因此，穆青芸、穆义标诉请解除涉案房屋租赁合同和诉请赖建雄向其支付相应的租金即无事实根据，也无法律依据。综上所述，赖建雄请求法院依法驳回穆青芸、穆义标的诉请，以维护赖建雄的合法权益。此外，穆青芸、穆义标自2016年4月12日从上手叶元兵、范丽英处受让涉案房屋后，多年来不断阻挠赖建雄合法使用承租房屋，给赖建雄造成巨额经济损失。对此，赖建雄保留向穆青芸、穆义标主张损害赔偿的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。 穆青芸、穆义标提供以下证据：证据1.《房屋租赁合同》复印件一份，证明赖建雄租赁建瓯市中山路197号房屋。证据2.《房屋所有权证》、《土地使用权证》复印件各一份，证明穆青芸、穆义标于2016年4月12日取得建瓯市中山路197号房屋的房屋所有权。证据3.（2012）南民初字第177号《民事调解书》复印件一份，证明2012年11月16日经南平市中级人民法院的调解，黄毅、吴敏将建瓯市中山路197号房屋抵偿其所欠叶元兵、范丽英的债务，由叶元兵、范丽英取得该处房屋所有权。证据4.《协助执行通知书》复印件一份，证明建瓯市中山路197号房屋产权由黄毅、吴敏变更为叶元兵、范丽英。证据5.《房屋买卖合同》复印件一份，证明叶元兵、范丽英将建瓯市中山路197号房屋转让给穆青芸、穆义标。证据6.《租金催收函》复印件一份，证据7.EMS面单复印件一份，以上两份证据共同证明穆青芸、穆义标向赖建雄发出催收函催要赖建雄所欠租金，该函赖建雄于2019年6月13日签收。证据8.《解除房屋租赁合同通知书》复印件一份，证据9.EMS面单复印件一份，以上两份证据共同证明穆青芸、穆义标向赖建雄发出通知书解除房屋租赁合同，并要求赖建雄交纳所欠租金、搬离涉案房屋，该通知书赖建雄于2019年6月26日签收。证据10.视听资料（2019年7月6日），证明赖建雄有收到《租金催收函》及《解除房屋租赁合同通知书》。证据11.（2012）瓯民初字第3093、3094、3095、3096、3097号《民事起诉状》、《民事调解书》及3094号案件证据中的借款合同、还款承诺书、网上银行客户回单、（2017）闽0783民初2270号《民事判决书》、《收条》、网上银行客户回单，共同证明赖建雄所提交的证据是其与黄毅、吴敏之间的借贷，与本案无关。赖建雄当时向建瓯市人民法院提交的借款转账凭证就包括其在本案中提交的两张网上银行客户回单，该客户回单的性质是借款转账而非租金交付。证据12.录音光盘（2017年12月15日穆青芸、穆义标与赖建雄谈话），证明赖建雄未支付涉案房屋的租金200万元的事实。 赖建雄质证认为，对证据1中所载的租赁事实没有异议。但需注意以下事实：首先，该合同的相对方是赖建雄与原房东黄毅、吴敏，而非叶元兵、范丽英或穆青芸、穆义标。现穆青芸、穆义标没有该租赁合同的原件，就证明穆青芸、穆义标尚未合法取得该份房屋租赁合同项下的权利义务。其次，该合同签订在先，以物抵债在后，也即叶元兵、范丽英在依据南平市中级人民法院相关法律文书取得涉案房屋所有权时，就明知其以物抵债取得的房屋是负有租赁合同债务的房屋。在进行以物抵债时，原房东黄毅、吴敏并未将赖建雄与其签订的房屋租赁合同原件转移给叶元兵、范丽英，所以依合同相对性的原理，涉案房屋的出租人仍然是黄毅、吴敏，而不是叶元兵、范丽英，更不是本案穆青芸、穆义标。同时，自叶元兵、范丽英从取得负有租赁合同债务的房屋财产所有权之日起至今亦从未向赖建雄收取过涉案房屋的租金。对证据2的真实性、合法性、关联性，以及穆青芸、穆义标于2016年4月12日取得涉案房屋财产所有权这一事实均不持异议。但穆青芸、穆义标取得的涉案房屋财产所有权的性质与其上手叶元兵、范丽英一样，均是负有租赁合同债务的房屋财产所有权。故该份证据不能证实涉案房屋租赁合同项下的权利义务已经转移至穆青芸、穆义标。对证据3、4的真实性、合法性、关联性及证明对象均不持异议。但需注意的是叶元兵、范丽英以物抵债取得的是负有租赁合同债务的房屋财产所有权，原房东黄毅、吴敏并未将涉案房屋租赁合同项下的权利义务转移给叶元兵、范丽英承继行使。同时，叶元兵、范丽英在以物抵债之后至办理涉案房屋过户登记至穆青芸、穆义标名下之日止从未向赖建雄主张过租金。由此可证，叶元兵、范丽英对涉案房屋存在租赁权，以及赖建雄已全部缴纳租金是明知的。故穆青芸、穆义标虽然取得涉案房屋财产所有权，但其仍无权依涉案租赁合同向赖建雄主张任何权利。对证据5的真实性、合法性、关联性，以及证明对象均不持异议。但该合同第二条第3款第（1）项明确记载“存在出租”，这就证明了，叶元兵、范丽英在将涉案房屋出卖给穆青芸、穆义标时，即已将涉案房屋有出租的事实以文字的方式告知了穆青芸、穆义标。而根据该合同第十九条补充条款的约定内容，穆青芸、穆义标从叶元兵、范丽英处购买涉案房产时，亦明确知道涉案房屋有出租的事实。同时，在无证据证明穆青芸、穆义标已向叶元兵、范丽英交付完毕购房余款106万元，取得涉案房屋租赁合同原件，以及取得该合同项下权利义务的情况下，穆青芸、穆义标没有向赖建雄催收租金和提出解除涉案租赁合同的权利。对证据6、7、8、9、10形式上的真实性不持异议。但对该组证据实质上的真实性、合法性、关联性以及证明对象均持有异议。对于穆青芸、穆义标而言，涉案房屋租赁合同的转移属于租赁合同债权的转让。依照法律规定，债权转让通知义务人是债权人。债权人通知，是真正体现债权人转让债权的真实意思表示，而本案中赖建雄并不是涉案租赁合同债权转移的通知义务人，且赖建雄至今未接到原房东黄毅、吴敏，或者叶元兵、范丽英有关案涉房屋租赁合同债权转让的通知，故既使该租赁合同债权确有转让，对赖建雄而言不发生法律效力。因穆青芸、穆义标并不知涉案租赁合同双方当事人履行合同权利义务的具体情况，其通知赖建雄的内容也不具有实质上的真实性。此外，穆青芸、穆义标在没有按照涉案房屋买卖合同履行约定的义务、并依法取得涉案租赁合同项下权利之前，其亦没有向赖建雄催收租金和提出解除涉案租赁合同的权利。因此，穆青芸、穆义标的催收租金及解除租赁合同行为属于无效的民事法律行为。对证据11的真实性、合法性不持异议。但对该组证据的关联性及证明对象持有异议。穆青芸、穆义标主张的待证事实在（2017）闽0783民初2270号《民事判决书》、（2019）闽07民申79号《民事裁定书》中已有定论，即穆青芸、穆义标对赖建雄在所指各民间借贷案件交付出借款的性质，应由借款人或出租人黄毅、吴敏提出，与穆青芸、穆义标无关。对证据12的真实性、合法性、关联性均持有异议。从该份记录的第一句话就可以证实，穆青芸、穆义标提供的录音资料是掐头去尾不完整的，该份证据不符合证据形式要件，不能作为本案的定案依据。 赖建雄提供以下证据：证据1.《房屋租赁合同》；证据2.《收条》；证据3.网上银行客户回单；证据4.银行流水记录；证据5.浙商银行客户付款通知；证据6.上海农商行企业网上跨行转账凭证查询单；证据7.工商档案机读材料；证据8.上海航威经贸发展有限公司企业法人营业执照；证据9.上海航威经贸发展有限公司原法定代表人居民身份证；证据10.书面证明；证据11.国家企业信用信息公示系统下载网页复印件各一份。以上证据共同证实2010年10月9日赖建雄与黄毅、吴敏签订了《房屋租赁合同》一份，该合同就租赁房屋坐落、租赁期限、租金金额及缴纳等进行了约定。2011年1月7日和2011年1月21日赖建雄分两次将房屋租赁合同约定的二十年租金200万元汇入吴敏在农行建瓯支行的账户内，完成了交付全部租金的义务。2011年1月21日，吴敏向赖建雄出具收到上述租金的收条一张。因赖建雄记错将上述两笔向吴敏支付租金的汇款凭证作为（2012）瓯民初字第3094号民间借贷案件的证据，实际上该笔民间借贷是赖建雄在2011年4月22日通过上海航威经贸发展有限公司的账户交付的出借款200万元的汇款凭证。此外，上海航威经贸发展有限公司原法定代表人为赖宏涛，现法定代表人是郭必光，上海航威经贸发展有限公司的工商营业执照是吊销，未注销，其民事诉讼主体依然存在的事实。证据12.瓯国用（2005）第150号《国有土地使用权证》；证据13.瓯房权证字第××号《房屋所有权证》；证据14.201010005号《房屋所有权证》复印件各一份，以上证据共同证实赖建雄与黄毅、吴敏签订房屋租赁合同时，黄毅、吴敏将出租房屋的国有土地使用权证、房屋所有权证复印件交付给赖建雄持有的事实。证据15.（2017）闽0783民初2270号《民事判决书》；证据16.《法律文书生效证明》；证据17.（2019）闽07民申79号《民事裁定书》复印件各1份，以上证据共同证实：①穆青芸、穆义标于2017年8月以排除妨害的案由向建瓯市人民法院提起诉讼，诉请赖建雄立即搬出并腾空坐落于建瓯市店面。法院经审理作出（2017）闽0783民初2270号《民事判决书》，该判决书中查明：赖建雄、林才华与黄毅作为发起人于2010年9月1日在建瓯市市场监督管理局登记成立福建省建瓯市大千古典家俱有限公司，公司住所地为建瓯市（现涉案店面），主要经营古典红木家俱的批发零售。法院认定：赖建雄提交的房屋租赁合同1份、收条1份、网上银行客户回单1份、房屋所有权证书复印件2份、内资企业登记基本情况表1份、银行交易明细1份、房屋所有权登记申请书1份等证据佐证，上述证据来源真实、形式合法。法院认为：赖建雄与黄毅、吴敏签订了房屋租赁合同，合法占有使用涉案房屋。此后叶元兵、范丽英先从黄毅、吴敏处受让取得了涉案房屋的所有权，穆青芸、穆义标虽然后从叶元兵、范丽英处受让取得了涉案房屋的所有权，但赖建雄在涉案店面所有权变更时对该店面进行实际占有、使用，根据“买卖不破租赁”的原则，该租赁合同中的租赁权能对抗现房屋所有权人穆青芸、穆义标的所有权，穆青芸、穆义标应当继续履行赖建雄与黄毅、吴敏签订的租赁合同。该判决书已于2017年11月14日生效。②上述判决书生效后，穆青芸、穆义标向南平市中级人民法院提出申诉。南平市中级人民法院审理后认定：一审法院依据民法“买卖不破租赁”的原则所作出的判决并无不当。并认为，至于（2012）瓯民初字第3097号一案中的打款凭证，是证据提交不当还是借贷不实或是其他因素，应由该案件的当事人吴敏自行陈述。基于穆青芸、穆义标仅以同一证据重复使用的外观表现形式，来否定本案赖建雄的实际租赁行为和实际支付租金的事实，其提出的再审申请理由不能成立，应不予支持。遂依法驳回了穆青芸、穆义标的再审申请。 穆青芸、穆义标质证认为，对证据1－11，《房屋租赁合同》真实性没有异议。但是《收条》和网上银行客户回单中体现的200万元，并不是本案的租金收条上记载的200万元，该200万元已在建瓯市人民法院的调解书当中认定为案外的借贷，根据穆青芸、穆义标提供的录音，赖建雄并没有支付200万元租金的事实。关于该200万元其他的证据与本案不具有关联性。证据12－14没有异议，但是不能证实赖建雄所要证明的内容，交付的只是一个复印件。证据15－17的真实性没有异议，但其与穆青芸、穆义标的诉请没有直接的关联性。 针对双方当事人提供的证据，本院认证如下： 对穆青芸、穆义标提交的证据1－11，赖建雄对其真实性均不持异议，上述证据符合证据的客观真实性、来源合法，且与本案具有关联性，均予以采信。证据12，内容系经剪辑，其与本案有关联部分，应结合本案其他证据予以综合认定。对赖建雄提交的证据1－4、12－14其所要证明的内容已为本院作出，并已发生法律效力的法律文书所确认，故本院予以采信。证据15－17，由本院及南平市中级人民法院依法作出，本院亦予以采信。证据5－11，涉及案外人，而该案外人并未到庭作证，本院不予认定。 上述本院采信的证据，结合当事人的陈述，可以证明以下事实： 2010年10月9日赖建雄与黄毅、吴敏签订《房屋租赁合同》一份，约定：黄毅、吴敏将其所有的座落于建瓯市中山路197号（瓯房权证字第××）（一层）店面，面积124.90平方米和建瓯市粿巷6号（瓯房权证字第××）（一层左角56平方，长11米，宽5.05米处与中山路197号一层店面相连处）两处房产出租给赖建雄经营红木家具工艺品；租赁期自2010年10月9日起至2030年10月8日止；租赁期内赖建雄有权转租他人使用；租金每年10万元，20年共计200万元，该款于签订合同日之后十五天内一次性支付给黄毅、吴敏（20年内不递增不计息，使用权归赖建雄）。2011年1月7日、21日赖建雄分别向吴敏转账50万和150万元，2011年1月21日吴敏向赖建雄出具收条一张，载明“兹收到赖建雄租赁建瓯市中山路197号的租金贰佰万元整（附1月7日和1月21日打款凭证）。此据收款人：吴敏2011年1月21日”。自签订上述合同后，赖建雄就开始在租赁店面中从事经营活动。 2012年11月16日南平市中级人民法院就原告叶元兵、范丽英与被告黄毅、吴敏民间借贷纠纷一案作出（2012）南民初字第177号《民事调解书》，其调解协议第二条约定：原告对被告坐落于建瓯市（瓯房权证字第××号）、2层（瓯房权证字第××号）房产享有优先受偿权（以房屋他项权证登记为准）；第三条约定：原、被告双方同意，以坐落于建瓯市（瓯房权证字第××号）、2层（瓯房权证字第××号）房产作价150万元抵偿债务（优先抵偿利息），被告于本协议签订之日起7日内协助原告到房产交易部门办理产权过户手续。2015年6月16日南平市中级人民法院向建瓯市房地产交易登记服务中心发出（2013）南执行字第10号《协助执行通知书》，其协助执行事项为“将坐落于建瓯市（瓯房权证字第××号）、2层（瓯房权证字第××号）房产过户至叶元兵、范丽英名下。” 2016年3月31日叶元兵、范丽英（甲方）与穆青芸（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定叶元兵将建瓯市商铺出售给穆青芸，双方约定成交价为306万元。其中合同第二条第3点第（2）项体现出租状态：存在出租；第十九条补充条款约定：甲乙双方约定：余购房尾款人民币壹佰零陆万元整待甲方租赁合同转移于乙方时付清。但每月的租金从购房尾款里扣除，每月的租金为人民币捌仟叁佰叁拾叁元整。在甲方取到人民币贰佰万元整当天将租金转于乙方收取。2016年4月12日穆青芸、穆义标取得建瓯市中山路197号（1层）商业店面（建筑面积124.9平方米）的《房屋所有权证》，穆青芸、穆义标各占有该房产50%份额。 2017年8月22日本院受理了穆青芸、穆义标与赖建雄排除妨害纠纷一案，经审理本院作出（2017）闽0783民初2270号《民事判决书》，判决驳回穆青芸、穆义标的诉请请求。2019年穆青芸、穆义标就上述案件向南平市中级人民法院申请再审，南平市中级人民法院经审查，作出了（2019）闽07民申79号《民事裁定书》，裁定驳回穆青芸、穆义标的再审申请。 另，在本院受理的（2012）瓯民初字第3097号赖建雄与吴敏、建瓯市华林木业有限公司民间借贷纠纷一案中，赖建雄向本院提交了2011年1月7日、21日分别向吴敏转账50万和150万元的转账凭证作为其主张债权的证据，该案最终以双方当事人达成调解协议结案。穆青芸、穆义标取得建瓯市中山路197号（1层）房产所有权后，曾有向赖建雄发送《租金催收函》和《解除房屋租赁合同通知书》。 本院认为，穆青芸、穆义标虽非本案涉案租赁合同的合同当事方，但穆青芸、穆义标已取得上述租赁合同中所涉的租赁房产之一建瓯市中山路197号（1层）房产的房屋所有权，故依法其亦取得了针对涉案租赁合同履行过程中所产生纠纷的主张资格，即穆青芸、穆义标本案原告主体适格，对赖建雄的穆青芸、穆义标本案原告主体不适格的主张，本院不予支持。针对穆青芸、穆义标在本案中的诉请，本院评判如下：首先，本案涉案租赁合同由赖建雄与黄毅、吴敏签订，应属双方真实意思表示，其内容亦不违反我国法律及行政法规的强制性规定。该合同签订于涉案房产建瓯市中山路197号（1层）房产产权变动之前，根据案外人叶元兵、范丽英与穆青芸、穆义标签订的《房屋买卖合同》内容，对于该租赁的存在，做为以物抵债承接人的叶元兵、范丽英，及房屋买卖受让人的穆青芸、穆义标应均属明知，故根据相关法律规定及“买卖不破租赁”的原则，本案涉案租赁合同应属合法有效。其次，根据本案查明的事实，在涉案租赁合同签订之后，赖建雄依约开始在租赁房屋内从事经营活动，行使对涉案房产的占有、使用、收益权，即该租赁合同已实际履行。第三，在赖建雄与黄毅、吴敏签订涉案租赁合同之后，赖建雄依约向吴敏交纳了租金200万元，吴敏亦向赖建雄出具了收条，也即关于涉案租赁合同的租金内容已履行完毕。对此无论是黄毅、吴敏，还是此后的叶元兵、范丽英均未提出异议或进行相关主张。穆青芸、穆义标主张赖建雄据以证明其已缴纳租金200万元的银行转账凭证，在本院审理的（2012）瓯民初字第3097号民间借贷案件中又做为主张债权的证据提交，故赖建雄存在虚假缴纳租金的行为。对于穆青芸、穆义标的该项主张，南平市中级人民法院在其作出的，并已发生法律效力的（2019）闽07民申79号《民事裁定书》中认为“至于（2012）瓯民初字第3097号一案中的打款凭证，是证据提交不当还是借贷不实或是其他因素，由该案件的当事人吴敏自行陈情。基于穆青芸、穆义标仅以同一证据重复使用的外观表现形式，来否定本案赖建雄的实际租赁行为和实际支付租金的事实，其提出的再审申请理由不能成立，应不予支持。”，根据上述认定，对穆青芸、穆义标的该项主张，本院亦不予支持。据此，本案涉案租赁合同合法有效，无证据证明该合同目前已具备法定或约定的解除条件，依法其应继续予以履行。穆青芸、穆义标主张解除涉案租赁合同，赖建雄向其支付相应租金，并搬离涉案房屋，缺乏事实根据及法律依据。故对穆青芸、穆义标的本案诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回穆青芸、穆义标的诉讼请求。 案件受理费6170元，由穆青芸、穆义标负担。应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳上述案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  黄承兵 人民陪审员  穆美英 人民陪审员  黄晓珍 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  林 洁 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。