重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初15223号 原告：伍桂花，女，1978年8月20日生，住重庆市渝中区。 被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区×××××××24办公1，统一社会信用代码91500107MA5UBD9W83。 法定代表人：颜家才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈农，重庆豪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小超，重庆豪泰律师事务所实习律师。 被告：颜荣位，男，1991年7月6日生，住湖南省安仁县。 原告伍桂花与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：“吉吉域酒店”）、颜荣位房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告伍桂花，被告吉吉域酒店委托诉讼代理人陈农到庭参加了诉讼。被告颜荣位无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告伍桂花向本院提出诉讼请求：1.判令被告吉吉域酒店支付原告自2019年10月10日至2020年9月10日共11个月的租金31350元，并终止托管合同；2.判令被告吉吉域酒店支付违约金34200元；3.判令被告吉吉域酒店支付给物管单位尚欠的涉及原告的公寓的物业管理费及水电费5423.078元；4.判令被告吉吉域酒店因未按智能空间工程合同中家居明细表约定提供樱花牌冰箱一台、衣柜一套，补足家电家具费5000元；5.判令被告颜荣位对上述所欠租金及违约金和物业水电费承担连带担保责任；6.本案诉讼费等由被告吉吉域酒店承担。事实与理由：原告与被告吉吉域酒店于2017年10月8日签订《房屋委托管理合同》和《智能空间工程合同》，约定原告向被告支付装修款71800元，由被告将原告所有的九龙坡区×××××××××号房屋进行装修，并出租给吉吉域酒店，租赁期限为12年，自2018年8月5日至2030年8月4日止，第一、二年的租金标准为2850元/月。签订合同后，原告分别于2018年8月10日收到被告支付的租金5700元、2018年11月12日收到租金8550元、2019年2月26日收到租金8550元、2019年7月4日收到租金8550元、2019年8月29日收到租金5700元，此后再未收到被告租金。被告曾于2019年11月发函要求调低租金，双方多次协商，被告出尔反尔。为维护自身权益，特提起诉讼。 被告吉吉域酒店答辩称，同意解除与原告签订的《房屋委托管理合同》，双方合意解除合同的时间为2020年1月31日。对原告主张的租金金额有异议。原告主张的违约金过高，要求法院调低。对颜荣位承担连带责任的问题不发表意见。原告主张被告支付给物管单位的费用，其主体不适格。关于智能空间工程合同中冰箱、衣柜属于另一法律关系，与本案无关。 被告颜荣位未提交答辩状或证据。 原告伍桂花、被告吉吉域酒店围绕诉讼请求提交了产权证、房屋委托管理合同，担保书等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。 根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下： 被告重庆吉吉域酒店曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。 2017年8月2日，原告（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》约定，原告将所有的位于九龙坡区×××××××××号房屋（建筑面积：43.57平方米）委托被告吉吉域酒店进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年8月5日起至2030年8月4日止，原告于2018年8月5日前将房屋交付被告吉吉域酒店，如因被告吉吉域酒店施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金。《房屋委托管理合同》第3.1条对委托管理期间的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为2850元/月，被告吉吉域酒店按季度提前以银行转账方式支付原告，每年仅支付11个月租金；第3.2条约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.4条约定，房屋使用所发生的电话费、宽带费、有线电视费、水电费、物管费（含电梯费）及小区水电公摊费、垃圾处置费以及房屋维护费用由乙方承担，其他费用由甲方承担；第3.5条约定，如被告吉吉域酒店未按支付时间按时向原告支付租金，超时一天每天按当年季度租金的1%计算，超过15天未支付当违约处理（节假日支付顺延）。《房屋委托管理合同》第6.1条约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为，违约行为所造成的损失概由违约方承担，除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2条约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算，违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任。合同签订后，原告向被告交付了上述房屋。 2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》1份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店（经营地址重庆市九龙坡区石杨路****）在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。”被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。 审理中，原、被告一致确认解除合同时间按2020年1月31日确定；被告于2019年8月20日最后一次支付原告租金，当时支付了2019年8月5日起的两个月租金。原告方表示，本案中选择依据房屋委托管理合同向被告主张权利；被告应当是欠付了从2020年10月5日起的租金，主张从2019年10月10日起计算至2020年1月31日为止的租金共计11400元；主张的违约金是依据合同第6.2条的约定确定。被告方表示，因被告依约享有免租期一个月，因此被告2019年8月支付的租金对应三个月的租期。 本院认为，原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房屋委托管理合同》的约定，被告吉吉域酒店应按季度提前以银行转账方式向原告支付租金，但被告吉吉域酒店最后一次支付了2019年8月5日起两个月的租金，不论其主张的免租期是否应当计算在该年度第一个季度内，被告吉吉域酒店仍存在逾期未支付租金的行为，应当承担相应的违约责任。 原告与被告吉吉域酒店一致同意《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除，本院予以确认。 对于被告吉吉域酒店应付的租金。双方一致确认被告吉吉域酒店支付了2019年8月5日起两个月租金，结合原、被告关于每年支付11个月租金的合同约定，原告关于被告之前支付租金状况的陈述，以及原告庭审中主张的租金计算截止时间2020年1月31日，认定被告吉吉域酒店应支付原告租金共计8182.26元。 关于被告吉吉域酒店应承担的违约金问题。被告吉吉域酒店因自身违约行为导致合同解除，根据《房屋委托管理合同》第6.2条的约定，应当向原告支付违约金。现被告吉吉域酒店主张违约金过高，本院综合考虑合同履行情况以及合同履行后预期利益等因素，酌情将违约金调整为按当年租金标准支付相当于10个月租金的违约金，故被告应向原告支付违约金28500元。 关于原告主张的被告支付给物管单位尚欠涉及原告公寓的物业管理费及水电费的问题。因原告明确表示其未向物业服务企业支付该费用，也未提供证据证明该欠费是否存在或欠费的具体金额，故本院对该请求不予支持。 关于原告主张被告吉吉域酒店因未按智能空间工程合同中家居明细表约定提供樱花牌冰箱一台、衣柜一套，应补足家电家具费5000元的问题。因该问题涉及原告与被告吉吉域酒店的装修合同关系问题，而原告方在本案中明确选择以房屋委托管理合同为依据主张权利，故本案对该请求不予处理。 对于被告颜荣位承担连带责任的范围。被告颜荣位在《担保书》中承诺对被告吉吉域酒店截止2019年12月31日的租金承担连带责任，故被告颜荣位应对被告吉吉域酒店欠付租金中的5332.26元承担连带清偿责任。原告主张被告颜荣位对上述全部租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 被告颜荣位经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下： 原告伍桂花与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司签订的《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除； 被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伍桂花租金8182.26元，被告颜荣位对其中的5332.26元承担连带清偿责任； 被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伍桂花违约金28500元； 四、驳回原告伍桂花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为850元，由原告伍桂花负担440元，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司负担410元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  罗春风 二〇二〇年十月三十日 书记员  陈 蒙