广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6595号上诉人（原审原告）：黄锡强，男，汉族，1978年11月11日出生，住址：广东省博罗县×××××××××××××××××××××，公民身份证号码：231×××××××********。委托诉讼代理人：刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司，住所地：惠州市×××××××××××××××，统一社会信用代码证：914××××××××××××201。法定代表人：詹某1。委托诉讼代理人：杨xx，广东维强律师事务所律师。委托代理人：马xx，系该公司员工。上诉人黄锡强与被上诉人惠州宝晟投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的（2019）粤1302民初13003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人向本院提出上诉请求：一、请求二审法院依法撤销惠城区人民法院人民做出的(2019)粤1302民初13003号判决，请求依法改判支持上诉人（一审原告）在一审中的诉讼请求。二、本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清且适用法律错误。一.上诉人与被上诉人之间对装修价款有明确的约定。1)双方在《商品房买卖合同》第三章第六条第二款中明确约定了商品房的毛坯价格。《商品房买卖合同》附件四第(二)中再次明确的约定了毛坯价格和装修金额。2)被上诉人在一审时提供的证据一明确的说明了房款总价包括毛坯价格和装修价格。证据二中的备注栏内明确的写明了毛坯价格和装修价格。二.被上诉人在房管局备案价格为毛坯价格,被上诉人的包括装修的房款总价并没有获得备案。一审法院认为购房款不包含装修款并获得房管局认可属于事实认定不清。1)监管部门要求备案毛坯价格,房管局和住建局监管的是毛坯价格不监管装修价格。上诉人一审提供的证据8之网络问政证明了被上诉入装修并没有在政府部门备案,属于开发商和业主之间的合同约定,不在政府的监管范围。2)上诉人一审提供的证据7证明了上诉人查询到的备案价格是毛坯价格而非包括装修价格。三.上诉人要求被上诉人返还装修差价的法律依据。1)被上诉人提供的精装修商品房的装修标准与其承诺和宣传的装修标准不符且装修价值和实际装修价格相差巨大。此种行为应该视为履行合同不符合约定。《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。2)上诉人在签约前看不到实际装修的质量和标准,仅从《商品房买卖合同》的附件六中,不能认知装修标准和价格，出于对开发商的信任,支付了装修款。商品房实际交付后,上诉人才能看到装修的具体情况,根据市场上的同类装修类比,上诉人没有获得公平交易的权利且价格不合理。《消费者权益保护法》第十条消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时,有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。3)《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定:本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。根据该条款的规定。被上诉人作为一家房地产开发公司,其主业应该是开发商品房获利,无权通过装修获取高额利润,被上诉人应该公开其实际委托装修公司的装修合同,造价标准以及付款依据,以此作为装修造价成本,多出的装修收款应该返还上诉人,本案中上诉人委托了评估公司进行装修工程造价鉴定,其评估价格远低于上诉人实际支付的装修金额,理应返还给上诉人。四.一审法院认为用总房价向银行贷款,所以认为总房价不包括装修款属于适用法律错误。购房款和装修费合并支付并不能改变双方在《商品房买卖合同》中存在装修法律关系的事实。《商品房买卖合同》中商品房包含装修款(精装修房款)的其税票开具有具体规定,不能证明总房款仅是购房款:精装修房可以用总额贷款,但是部分银行存在提高首付的做法来规避风险。五.被上诉人在广告宣传中,明确约定了装修的品牌,应该视为要约。被上诉人的广告宣传资料中,明确的指出了装修的卫浴品牌为TOT0,橱柜为方太品牌,而《商品房买卖合同》附件六中没有约定具体品牌,宣传资料中的承诺应该看作是对附件六的补充,故被上诉人理应按照《消费者权益保护法》三倍赔偿的标准赔偿上诉人损失。综土所述,上诉人根据上述事实和法律依据提起上诉,被上诉人恳请上级法院在查明事实的基础上依法改判。被上诉人惠州宝晟投资发展有限公司发表答辩意见：一、涉案房产系带装修销售的商品房，装修部分是房屋的交付标准之一，装修价值在总房款中体现，双方不存在装饰装修法律关系，上诉人亦未另行支付装修款。首先，从实际交易情况及双方提交的证据均确定，双方签订的《商品房买卖合同》（包括附件内容）是经过房产行政管理部门备案，在指定销售系统中有体现，而该合同的附件四中双方对“总成交金额1154036元”做了约定，这并没有违反法律的强制性规定，真实合法有效，双方都应遵循。其次，房屋的装饰装修部分与土建部分是密切不可分割的，装修是附随在房屋上的，是房屋的组成部分，显然涉案房屋是带装修销售的商品房，所以双方约定统一的总房价，装修价值体现在总房价中，是常见的商品房销售方式，也符合常理。再次，从履行情况来说，答辩人与被答辩人签订的《认购协议书》、《成交房屋确认书》及《商品房买卖合同》附件四（详见原审答辩证据5、17）中都可证明，从房屋的认购阶段开始，上诉人对此有清楚的认知：涉案房产系带装修的统一销售，装修是涉案房屋的交付条件之一，购房总价款为1154036元。且被答辩人以《商品房买卖合同》附件四中确定的总房款金额1154036元为基数向银行申请购房按揭贷款，并没有向银行申请另外的装修贷款，答辩人开具的商品房购销发票金额也是购房总成交款1154036元（详见原告一审提供的银行借据及购房发票），由此可见双方之间的交易只有商品房买卖，没有被答辩人所说的单独的装修委托或装修款。最后，涉案楼盘在2017年1月开盘销售时，恰逢政府部门出台相关政策对房地产价格市场进行调控，要求毛坯价格一定要备案，且售价须在限制范围内，不得随意更改。但当时宝晟公馆早已按精装修规划方案设计、建设，不可能拆掉装修或变更预售合同内容，如按调控毛坯价格出售装修标准的房屋将亏损惨重。鉴于惠州市房产管理局当时的售房网络系统中备案的价格仅能录入毛坯价，故相关政府部门特意组织相关协调会议，最后确定:宝晟公馆的商品房在销售系统中显示毛坯价项目的基础上另增设装修价项目，即将整体售价在形式上划分为毛坯价款和装修价款，如此便可在系统中体现总成交价，并以此总成交价签订买卖合同及申请按揭贷款。故，为了顺利销售，答辩人及时调整销售政策，在买卖合同附件四中特意将总房价房款拆分为毛坯价款和装修价款，即约定的装修价款是基于总成交价减去已备案的毛坯成交价款而确定的，并在房产行政管理部门指定的销售平台系统中体现，登录后其中的“不动产预告登记证书”中清楚写明：“成交金额1154036元”（答辩人一审证据1、2）。答辩人就交易程序及系统呈现内容做了公证（一审证据16），显示至今，宝晟公馆仍按该方式在销售商品房，房产交易过程、《商品房买卖合同》及其附件内容都已经房产行政管理部门备案认可，否则答辩人的房产不可能顺利销售，早已被行政管理部门停止使用销售系统。前述操作主要是为了顺利完成商品房销售备案手续，从始至终未损害上诉人的合法权益，双方一直是按《商品房买卖合同》附件四约定履行。上诉人在上诉状中认可答辩人的证据二《惠州市不动产预告登记申请书》中“房款包括毛胚价格和装修价格”内容，但下文又称房款总价没有得到备案，自相矛盾。综上所述，一审法院认定“合同附件四所列明的装修费金额实际为房屋总价款的一部分，并不是双方单独就涉案房屋的装修达成的装修费，不能以此装修数额认定双方房屋实际的装修价值”的事实清楚，符合日常生活经验逻辑，证据充分。二、答辩人按《商品房买卖合同》约定交付标准交付了房屋，不存在上诉人所说的“装修标准与承诺和宣传的装修标准不符和实际装修价格巨大”的问题。首先，《商品房买卖合同》第九条、十六条明确约定涉案房屋是带装修销售，并在附件六对房屋的装修交付标准做了明确规定，该标准涵盖了房屋装饰装修主要材料和设备的品牌、规格及数量等具体内容，这说明双方在磋商、签订合同时，对房屋交付标准有清楚、明确的认定和判断，没有含糊不清，不然上诉人不会贸然签订几十万甚至上百万的房屋买卖合同。而根据一审答辩人提供的证据8至证据11显示，答辩人已按买卖合同约定的装修标准交付房屋，不存在违约。其次，上诉人自行截图打印的数据电文（上诉人一审证据5、6）证据的合法性、真实性及关联性存疑，另证据12中的视频材料答辩人无法查看内容，打印的内容亦没有显示发布时间和发布主体，而答辩人并未公开发布过“交付标准为方太橱柜和TOTO马桶”的宣传广告。退一步讲，即使上诉人认定广告是答辩人发布的，但微信文章发布时间早于被告开盘销售时间（于2017年1月正式开放样板房并对外销售）及买卖合同签订时间，而销售现场一直有买卖合同及相关附件内容的公示，双方是在2017年5月26日才签订商品房买卖合同。根据一般的交易习惯，商品房涉及金额巨大，原告只有通过现场了解合同内容、房屋概况，甚至是反复确认基本概况后才会交易，原告不可能因为早期的广告宣传就“受欺诈”进而购买涉案房屋。最后，从广告截图内容来看，该内容只是对项目定位做了概括性的宣传，并未对具体的装饰装修标准、价格等作出要约，从视频、微信文章的浏览量来说都不足以重要到对“双方订立合同”产生重要影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》第三条中“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”的规定，广告内容对签订商品房买卖合同没有存在重大的误导和影响，该微信、视频内容并不构成要约，仅为要约邀请，不具有法律约束力。而商品房买卖合同附件11第二条中明确约定:“售楼广告、售楼书、样板房及陈列的展示品等广告不作为合同要约和本合同的组成部分，只作为要约邀请以供参考”，另，在每个户型的样板房前都很显眼的张贴“公示”，明确写明：“装饰、家具、洁具仅供样板房展示使用，不作为房屋交付标准，最终以《商品房买卖合同为准》”内容。所以，上诉人以该广告内容认定答辩人违约，没有事实和法律依据。三、上诉人提出的法律依据系属适用法律错误。1、房屋的装饰装修部分是附随在房屋的土建部分基础上的，是房屋的组成部分，而工程中的“装饰装修”概念也并不是简单的软装家具家私，更多指的是房屋的水电线路、燃气管道铺设及墙体、地面等工程，而这些工程内容都属于房屋建设的范畴，答辩人作为房地产企业正是通过建设房屋来获取利润，法律亦并未对房地产企业进行装修施工有任何禁止性准入，甚至个人也可以承建装修工程并以此获利。所以，上诉人所述“房地产开发公司无权通过装修获取高额利润”是对《城市房地产开发经营管理条例》条款的错误理解。2、首先，答辩人并没有存在任何强制交易的行为，否则从签订购房认购协议到本案起诉历经两年多，期间上诉人为何从未提出过答辩人强制交易或欺诈，上诉人已支付房款总价，领取相应发票并接收房屋，从何谈起答辩人“强制交易”。其次，商品房买卖合同清楚约定了房屋装修标准、价款，而答辩人依约提供房屋，上诉人按总房款金额支付，房屋质量亦并存在任何问题，答辩人不存在欺骗或虚假的销售行为。最后，答辩人的房款售价并未违反法律法规的规定，是正常合理的市场价格，否则无法正常的在房产行政管理部门指定的售房系统中备案或早已被行政处罚，而答辩人七百多套的商品房都已正常销售。所以，本案不适用《消费者权益保护法》，上诉人要求三倍赔偿标准没有实施和法律依据。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求上诉法院依法维持原判。原审原告向一审法院提出起诉请求：一、判令被告返还装修费137485元。二、判令被告因提供假货方太橱柜和TOTO卫浴产品欺诈行为按照原告购买同类产品的三倍增加赔偿55728元。三、诉讼费由被告承担。以上诉讼请求合计193213元。一审法院查明的事实：2017年5月26日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告宝晟公司购买位于惠州市惠城区×××××××××xxxxx，其中第六条约定总价款为879066元，该合同附件四是“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”，该合同附件四第（二）条约定“鉴于出卖人与买受人的实际交易情况，双方协商一致同意：出卖人实际交付的商品房为精装修房，买受人按精装修房的价格支付房款，精装修房的单价为每平方米人民币15444.81元，即本合同项下商品房总成交金额为人民币1154036元，其中毛坯房成交金额为人民币879066元，装修金额为人民币274970元。”并约定首期房价款为294036元，占全部房款的25%，余款860000元向商业银行贷款。该合同附件四第（四）条约定：“经出卖人与买受人协商一致同意：出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付精装修的商品房，交楼标准详见附件六。”该合同附件四第（六）条约定“本附件内容与商品房买卖合同（预售）内容不一致的，以本附件内容为准。”该合同附件六是“关于装饰装修及相关设备标准的约定”，其中约定：“双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：白兔瓷砖、立邦涂料、铝单板幕墙；2、起居室：（1）内墙：乳胶漆；（2）顶棚：局部吊顶、乳胶漆；（3）室内地面：地板砖；3、厨房：（1）地面：地砖；（2）墙面：抛光砖；（3）顶棚：高档铝扣板；（4）厨具：橱柜、方太炉灶、抽油烟机、消毒碗柜；4、卫生间：（1）地面：防滑地砖、大理石；（2）墙面：抛光砖；（3）顶棚：吊顶；（4）卫生器具：艾仕宝洁柜、亿合玻璃淋浴间、品牌马桶及水龙头；5、阳台：景观阳台：不锈钢玻璃栏杆、防滑地砖；生活阳台：不锈钢玻璃栏杆。”该合同附件十一补充协议第二条约定：“出卖人所做的售楼广告、售楼书、样板房及陈列的展示品等广告不作为合同要约和本合同的组成部分，只作为要约邀请以供参考。”双方签订上述商品房买卖合同后，原告向被告支付了首期购房款，并通过银行按揭方式支付剩余购房款。被告向原告开具了购房发票，购房发票显示的金额为1154036元。原告陈述其于2018年12月30日接到收楼通知，双方签署了《收楼意见书》，目前已接收涉案房屋。另查明，被告陈述其出售的上述商品房是属于精装房，当时由于房产管理部门的销售网络系统只能录入毛坯价，经有关部门协商需在毛坯价的基础上增加装修价，为此双方在合同附件四中单独约定总价款，购房者均是按该总价款支付购房款，或者按总价款申请银行按揭，开具购房款发票，双方没有就房屋装修单独约定费用，并陈述其目前仍是采取这种方式销售房产，并通过公证方式提交了与其他业主签订商品房买卖合同以及房产局备案相关资料。被告提交了一份从房产管理部门的商品房销售系统下载打印出的不动产预告登记申请书，显示原告成交金额为1154036元，在备注中写明毛坯价金额879066元和装修金额274970元。原告认为其合同附件四约定的装修款是属于单独装修费，不属于购房款。在本案审理过程中，原告认为涉案房产的装修价值不符合约定，为此向本院提出了装修工程造价鉴定的申请。本院依法委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋的装修工程造价进行评估。惠州市正扬价格事务所有限公司于2020年2月20日出具了一份（2019）正扬诉评字061号《价格评估结论书》，评估结论为114361.66元。再查明，原告提供了被告微信公众号关于“宝晟公馆”的房屋销售推广宣传的截图信息和相关图片视频资料，认为被告没有按宣传推广的内容提供方太橱柜和TOTO卫浴产品，为此要求被告予以赔偿。被告认为原告所提交的宣传推广资料不是其发布的，在其提交的代理词中陈述即使这些宣传资料是其发布的，也不构成要约，不具备法律效力。被告提交了其样板房户型结构图的照片，显示该户型结构图下方显示如下字样：“本户型的装饰、家具、洁具、饰品仅供样板房展示使用，不作为房屋交付标准，最终以《商品房买卖合同》为准”。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人争议的主要焦点有两个：一是关于装修费性质问题，即双方所签订的《商品房买卖合同》附件四中关于装修费的约定是属于房屋总价款还是房屋总价款以外的单独装修费；二是关于涉案房产装修交付的橱柜和卫浴产品是否符合约定问题。关于装修费性质问题，需要根据双方当事人提交的证据材料综合来认定。本案双方当事人均确认所购买的房屋是属于精装房，这表明装修是交付房屋的必备条件和要求。从该意义上看，装修是从属于所购买的房屋，是房屋的一部分。因此，从精装房的性质上来看，精装房的装修费是可以作为总房价来认定和处理的。根据双方当事人履行合同情况和意思表示的认知来看，原告签订商品房买卖合同后，其实际支付的购房款并没有单独列出装修费，而是把装修费纳入总购房款支付的，并把装修费纳入总房款申请银行按揭贷款，其没有单独支付装修费，也没有单独就装修费申请银行贷款，且购房发票也是按总房款开具的，没有单独列明装修费，这充分表明原告履行合同的认知中是把该装修费是作为购房款看待和处理的。被告所销售的房产是属于精装房，并不是一般的毛坯房，其交易流程和特点与一般毛坯房交易不同，根据被告从房产管理部门销售系统所打印材料以及与其他客户销售交易流程来看，在合同附件四中把装修费单列出来是为了适应房产管理部门的备案要求，其做法也合理，且实际也是如此操作和交易的。双方在合同附件六中关于装修标准中也没有单独就装修费用进行约定和确认。因此，综合双方履行合同的特点、行为认知、交易特点等，并结合双方提交的证据材料，应认定合同附件四所列明的装修费数额实际为房屋总价款的一部分，并不是双方单独就涉案房屋的装修达成的合意所约定的装修费，不能以此装修费数额认定双方房屋实际的装修价值，应把其纳入双方交易总房价的范畴来看待。原告在本案中就房屋的装修造价提出鉴定，以此鉴定造价与合同附件四所约定的装修费进行比对，并提出鉴定造价与合同附件四所约定的装修费进行差额补偿，理由不充分。双方交易的房屋是属于精装房，双方就装修的标准、规格、产品等问题在合同附件六中已经有非常详细和具体的约定。因此，原告对涉案房屋的装修标准、装修产品、规格等相关权益应依据合同附件六的相关约定来处理。关于涉案房产装修交付的橱柜和卫浴产品是否符合约定问题，这需要根据合同附件六的约定来进行认定。合同附件六是专门就装修标准进行约定的，从约定的内容来看是涵盖了房屋主要功能部分，非常全面，装修的要求非常具体，有些还明确约定相应的品牌。这表明双方对装修标准是进行非常明确、具体、详细、周全的约定。合同附件六关于厨具一项中明确约定“橱柜、方太炉灶、抽油烟机、消毒碗柜”，并没有约定是方太品牌的橱柜，其文本含义是非常清楚明确的。合同附件六关于卫生器具一项中也明确约定“艾仕宝洁柜、亿合玻璃淋浴间、品牌马桶及水龙头”，并没有约定TOTO品牌马桶，其文本含义也是非常清楚明确的。因此，根据合同附件六约定，双方没有明确约定方太橱柜和TOTO马桶的。原告认为被告在宣传推广资料中表明是采用方太橱柜和TOTO品牌马桶，为此认为该宣传推广的内容应对其有约束力。对于该问题，需要综合分析和认定。从合同附件六约定的内容来看，双方对装修标准的约定并不是笼统的、粗略的，而是非常具体的、明确的，详细列出房屋各个功能部分的装修标准，对装修使用的产品、规格、品牌等有明确具体的约定，这表明双方在签订和磋商装修标准时，都是有相应的认知和判断的，相关宣传推广资料对装修标准的约定并没有存在重大误导和影响，原告作为完全民事行为能力人，对合同附件六中所列出的具体装修品牌、规格、产品等情况完全有条件和能力进行文义理解，也完全可以有能力进行核对、修改和确认。而且在合同附件11中也约定不以相关宣传推广资料为准，而以双方签订的合同为准。因此，综合双方当事人签订的合同附件六的内容来看，原告根据宣传推广资料，认为被告没有提供方太橱柜和TOTO马桶存在违约，缺乏充分事实根据，本院不予支持。至于原告认为对涉案房产的装修质量等问题享有其他相关权益的，可以另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告黄锡强的全部诉讼请求。案件受理费4164元、鉴定费3000元，由原告黄锡强负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本系列案的争议焦点是：1、关于上诉人要求被上诉人返还装修差价的诉请是否应得到支持；2、涉案房产装修交付的橱柜和卫浴产品是否符合约定。具体评述如下：关于返还装修差价的问题。上诉人主张涉案房屋实际装修价格远低于合同约定装修价格从而要求被上诉人返还装修差价，对此，根据涉案合同及附件四的约定，涉案商品房为精装修房，交付的条件之一是涉案房屋达到合同约定的装修交付条件，由此可见，双方是针对含装饰装修部分在内的商品房整体展开交易，涉案房屋的装修价值需要综合考虑设计成本、营销费用、税务成本等因素，不应仅以评估的装修工程造价来认定，而应体现在总房价款中。正因如此，双方在交易过程中，上诉人是以涉案房屋的总成交金额为基数向银行申请按揭贷款，被上诉人也是以此价格向上诉人开具的购房发票，故涉案房屋的装修费用应纳入房屋总价款的范畴。至于涉案合同及附件中将毛坯价格和装修价格分开列明，是为了响应政府部门对房地产市场的调控政策，对毛坯价格在售房网络系统中进行备案所需。因此，一审法院未予支持上诉人所主张的以鉴定造价与合同附件四所约定的装修费进行比对进而补偿差额的观点，并无不当，本院予以维持。关于橱柜和卫浴产品是否符合约定问题。上诉人主张被上诉人关于卫浴品牌为TOTO、橱柜品牌为方太的广告宣传属于要约，涉案房产装修交付的橱柜和卫浴产品不符合约定。对此，根据涉案合同附件十一补充协议第二条的约定：“出卖人所做的售楼广告、售楼书、样板房及陈列的展示品等广告不作为合同要约和本合同的组成部分，只作为要约邀请以供参考”，且涉案合同中对于装修使用的产品、规格、品牌等均有明确具体的约定，故被上诉人所作的广告宣传应视为要约邀请，其不属于合同的组成部分。上诉人以该广告宣传是对涉案合同附件六的补充为由主张被上诉人违约，理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费用4164,由上诉人黄锡强负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮