广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7924号原告：广州市道路扩建工程管理中心（原广州市道路扩建工程办公室），住所地广州市仓边路**。法定代表人：宋金峰，职务主任。委托诉讼代理人：马智维，男，该公司员工。委托诉讼代理人：侯汉杰，男，该公司员工。被告：广州久益贸易有限公司，住，住所地广州市越秀区德政北路******自编**限办公用途）。法定代表人：刘伟东。委托诉讼代理人：江晓莹，广东天胜律师事务所律师。广州市道路扩建工程管理中心（以下简称道路扩建中心）与广州久益贸易有限公司（以下简称久益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。道路扩建中心的委托诉讼代理人马智维、侯汉杰，久益公司的委托诉讼代理人江晓莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。道路扩建中心向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金1127397.3元（其中2017年7月至12月所欠租金556907.1元、2018年1月至6月所欠租金570490.2元，欠租期间共12个月）以及滞纳金4272835.76元，以上共计5400233.06元；2.解除原被告之间签订的《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》；3.由被告承担本案诉讼费用和担保费。庭审中，道路扩建中心增加诉讼请求：1.被告支付从2018年7月1日至2020年3月15日的租金以及滞纳金，租金金额为2156611.52元，每月所欠租金的滞纳金从逾期之日按照每天1%的标准计收至款项清偿之日；2.被告腾退广州市番禺区市桥街平康路57-63珠江商贸中心首层、二层商场。事实和理由：2016年7月22日，原、被告签订穗扩协【2016】1216号《广市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》，约定被告从2016年9月15日起租用原告所有的位于番禺××路57-63珠江商贸中心首、二层商场，租用面积3807.6平方米；出租标的首年每月租金为90554元，自租期第二年起每年租金在上一年度基础上递增5%。2017年4月6日，原、被告又签订穗扩协【2017】375号《补充协议》，同意将被告租赁的免租期延长至2017年6月15日，同时约定本补充协议签订后5个工作日内被告缴纳租赁保证金271662元。被告在签订上述两份协议后，于2017年4月26日向原告支付了保证金271662元，但自2017年6月16日起至2018年6月，被告一直不按合同的约定向原告缴纳房屋租金，共计拖欠租金数额为1127397.3元（其中2017年7月至12月所欠租金556907.1元、2018年1至6月所欠租金570490.2元，欠租期间共12个月）；按照穗扩协【2016】1216号合同第7条第2款关于从逾期之日起按日加收欠缴金额1%的滞纳金的约定，被告应当向原告支付滞纳金4272835.76元，以上租金和滞金共计5400233.06元。原告多次向被告催收，但被告置之不理，拒绝缴纳租金，因此按照合同约定，原告决定解除上述租赁合同。综上，根据民诉法和合同法等有关规定，原告为维护其自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。久益公司辩称，1.我方确认租赁合同真实有效，但是我方认为租赁物不存在适租的情况，无法达到合同约定商场经营的合同目的。2.合同明确约定针对一方违约，另一方的救济措施，因此对于扩大损失的部分不应由被告承担。3.违约金明显过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：位于番禺市××××号珠江商贸中心首层（商场）及2层（商场），权属人为广州市道路扩建工程办公室（以下简称道路扩建办公室），权属来源于1999年12月向番禺市珠信实业有限公司购买，建筑面积分别为1210.3平方米、342.6平方米、470.2平方米、1784.5平方米。2015年10月15日，广州产权交易所受委托以公开市场方式整体出租涉案位于广州市番禺区市桥街平康路57-63珠江商贸中心首层、二层商场，并制作《广州市番禺区市桥街平康路57-63珠江商贸中心首、二层商场整体出租项目交易规则》（以下简称《交易规则》），载明意向承租方一旦参与本次交易活动，即表明已完全接受《交易规则》及其附件一切约定，并愿意按照《交易规则》及其附件的一切约定承担履行义务的责任；出租标的现状及其他披露事项，以《行政事业单位国有资产出租项目信息公告申请书》中披露的相关数据及信息作为出租标的现状的参考依据；意向承租方在交易前应对出租标的进行尽职调查、自我评估交易风险，所需费用自己承担，并须仔细阅读《交易规则》中规定及要求，意向承租方一旦参与交易，即被视为其已充分了解并认可该出租标的历史情况及现状，了解并遵守项目公告、《交易规则》的有关内容和规定，愿意按照《交易规则》及所附项目的相关资料承担责任和享有相应权利；本次交易活动对出租标的按照现有质量、现有的房屋结构、交付使用时的依附于房屋的装修装饰状况和指定用途出租，本所及出租方声明对出租标的不承担瑕疵担保责任，意向承租方须仔细阅读本规则中的规定要求，意向承租一旦报价即视为其已经知晓该出租标的历史情况、认同出租标的现状，遵守项目公告、本规则的有关内容和规定并承担相应的责任和享有相应的权利，等等。2016年6月21日，道路扩建办公室、久益公司与广州产权交易所共同签署成交确认书。2016年7月22日，道路扩建办公室（出租方、甲方）与久益公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将涉案场地出租给乙方使用，出租物建筑面积约3807.6平方米，用途为商业（商场经营）；租赁期从2016年9月15日起至2021年9月14日止，甲方同意给予3个月装修免租期（包含在5年租期内），即乙方从2016年12月15日起缴交租金；2016年12月15日至2017年9月14日每月租金90554元，2017年9月15日至2018年9月14日每月租金95081.7元，2018年9月15日至2019年9月14日每月租金99835.79元，2019年9月15日至2020年9月14日每月租金104827.58元，2020年9月15日至2021年9月14日每月租金110068.96元；租金按月结算，乙方应在每月十日前将当月租金交到甲方指定账户；乙方向甲方缴纳租赁保证金271662元；乙方应在签订合同之日支付首月租金和租赁保证金；租赁期内，保证金由甲方保管，租赁期满且乙方交清一切租金、杂费及清理场地交甲方验收，甲方于验收之日起十四日内将保证金无息退还乙方，如乙方违反本合同规定义务，或因乙方过错造成本合同提前终止，则保证金不予退回；水、电费乙方每月根据自用表使用度数按租赁房屋所在地有关规定的收费标准按时向物业管理公司（或甲方委托的有关机构）交纳，管理费乙方必须接受物业所在物业管理公司统一管理，并按时向物业管理公司（或甲方委托的有关机构）交纳所有管理费；乙方应依约按时交付租金，并承担租赁物所属范围内发生的水电费、物业管理费等各项费用；在租赁期间，按照谁使用谁负责的原则，乙方必须严格遵守国家颁布制定的有关政策法规，包括消防安全管理规定等规定，如有违反，由此引起的后果责任，均由乙方承担，并负责赔偿甲方损失，甲方有权收回房屋，不退租赁押金；如一方需要提前终止本合同，须至少提前三个月书面通知对方；乙方如逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额百分之一的滞纳金，逾期三十天，甲方有权对该租赁物内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知书（如乙方不能现场接收通知书，则将通知书张贴于租赁物门口、外墙即视为向乙方发出通知），在甲方发出通知二十天内乙方仍不补交所欠金额，甲方有权解除合同，并清出租赁物内的所有物品，甲方发出终止合同通知之日起超过三个月，乙方仍未清出或领回所留物品的，即视为乙方同意将以上遗留物品按抛弃处理，乙方应承担补交所拖欠金额和支付保管费义务；如乙方提前终止本合同，须提前两个月通知甲方，并结清租金和其他费用，甲方不退还保证金，等等。2017年4月6日，道路扩建办公室（甲方）与久益公司（乙方）签订《补充协议》，约定双方就涉案商铺租赁事宜中，由于商场前期消防备案资料不完善等原因，乙方未能如约入场进行装修申报和办理相关备案手续，本着实事求是的原则，经友好协商，达成补充条款，甲方在《房屋租赁合同》基础上，同意乙方免租期自2016年12月16日延至2017年6月15日止；免租期内物业管理费由甲方负责；补充协议签订后5个工作日内，乙方应按《房屋租赁合同》约定向甲方缴纳租赁保证金271662元；等等。2017年10月31日，久益公司作出《关于顺延租赁合同的申请书》，告知道路扩建办公室，久益公司把一楼部分面积尝试装修好准备投入营业时遇到新问题：因珠江商贸大厦年份问题导致大厦消防主水管严重漏水；管理公司因为新接手，维修基金不够，无法对消防设施进行维修；因业委会成员个人利益问题的无理取闹，无理阻扰消防设备维修；我司为能尽快解决问题，以最小影响处理好事情的态度，自费安排消防鉴定公司对大厦消防系统进行检测，并出具检测报告，证明该消防设施存在的隐患；为了尽快令物业能正常使用，我司自费请专业消防维修公司对首二层消防水管进行更换；我司出资对大厦内其他楼层消防水管漏水进行维修；申请租赁合同时间顺延至由2017年9月15日起计，合同所有条款顺延包括免租期，免租期自2017年9月15日至2017年12月14日。2018年1月8日，道路扩建办公室作出《广州市道路扩建工程办公室关于申请顺延租赁合同免租期的复函》，告知久益公司2017年12月20日关于租赁涉案场地租赁合同免租期延期情况，该办已向广州市财政局、市住建委等相关主管部门报告，现回复如下：鉴于2017年4月根据久益公司在商场装修期间因珠江商贸中心小区公共消防配套设施问题不能如期报备情况，协商签订了《补充协议》，同意将免租期延长至2017年6月15日，为此，不同意再次申请自2017年6月16日至2018年4月15日延长免租期的方案，双方在2016年7月签订的《房屋租赁合同》约定期限不变。2018年12月28日，久益公司向广州市番禺区城市管理局投诉市桥平康路57-63号珠江商贸中心左侧有一道围墙属违章建筑，并造成消防通道堵塞，要求尽快查处拆除。2019年1月23日，久益公司作出《撤租申请书》，告知道路扩建办公室，涉案场地大厦部分业主向政府部门投诉导致其司延迟了装修期，故向该办提出第一次延长免租期，到消防管理部门办理消防报建时被告知该物业没有一次性消防验收文件，不能进行消防报建，更不能装修，其司与该办人员到各个相关部门取证有关文件，证明该物业建成年代久远因而没有一次消防文件，其司将商场分次改造，对一楼部分面积（约800平方米）进行装修改造试点经营中医门诊于2017年3月装修完毕，并申请验收，在消防验收测试时又发现整栋商厦消防设备老化及消防设施存在安全隐患问题需要维修，其司出资聘请有资质消防鉴定单位对商场消防系统进行评估，先垫资请专业工程队维修跟换本应由业主负责维修更换的消防设备、水管、水泵等（包括商场和大厦内其他楼层）；而后在番禺××大队来其司中医门诊进行消防验收，唯一存在问题是小区消防车通道被一面围墙堵住，按要求现物业右侧消防通道的墙体需拆除且满足消防车行驶方能通过消防验收。其司与改办负责人就小区消防问题与小区业委会、街道、物管多次开会沟通，但一直得不到解决，首层中医馆商铺一直未能通过消防验收，已多次被消防部门催促整改并罚款，2017年9月11日约该办商讨也不能得出有效解除方案，导致其司至今不能正常经营，其司对投入三百万资金装修及购买设备的中医门诊至今未能完全正式营业，而对未装修部分的物业一直不能按计划进行整体装修，造成巨大损失，特此以书面形式告知该办，协助退场相关事宜。就涉案场地的使用情况，本院向商场所在物管公司广州市城镇物业管理有限公司进行调查，该公司回复久益公司已缴纳涉案商铺自2016年10月至2018年11月期间的水电费，上述期间均有电费产生，除2017年8月及2017年10月外，其他月份均有水费产生；久益公司欠缴2018年9月至2020年5月的物业管理费。庭审中，双方确认久益公司只缴纳租赁保证金271662元，未缴纳租金，涉案商铺因消防通道被水泥墙堵塞形成“环形通道”等问题，无法通过消防验收，久益公司已于2019年1月提交退租申请。另查明，2019年5月9日，道路扩建办公室经核准同意更名为道路扩建中心。双方对以下问题存在较大争议。一、消防问题。道路扩建中心认为，涉案商铺按现状出租，环形通道是小区业主修建，道路扩建中心只是业主之一，只能配合处理，久益公司刚进场要装修及办理前期消防备案相关手续，故同意顺延免租期，但在久益公司进场使用涉案场地后的二次装修的消防责任及义务应属于久益公司。久益公司表示，涉案商铺所在大厦的一次消防没有备案，故重新申请时需检查整栋大厦或装好后才能通过，消防栓管网水管没有水压，且消防部门认为涉案商铺存在消防问题，对“环形通道”问题进行处罚，但出租方表示需政府拨款才能解决，且出租方至今未能提供消防备案验收材料，涉案场地始终无法达到消防要求，无法达到合同目的。为此，久益公司提供对涉案场地消火栓管网检测的《建筑消防设施检测报告》及现场照片予以证明。道路扩建中心质证认为上述报告仅为久益公司使用场地过程中发生的行为，与本案无关；道路扩建中心确认现场照片中的围墙对二次消防检查存在影响，但围墙并非其所盖，当时中医馆已经营业并产生收益。二、租赁物使用情况。道路扩建中心认为2018年6月涉案场地部分出租给卖家私，中医馆也在营业，经张贴催租函后租赁情况未发生改变；道路扩建中心已于2019年1月25日收到久益公司提交的撤租申请，但上述租户一直经营至2019年年底，其后现场大门关闭，无法进入，久益公司一直掌控钥匙。久益公司认为合同约定场地面积为3800平方米，但因围墙问题，其在2018年1月实际使用面积为800平方米，用作经营门诊部，且因消防问题无法办理牌照，2018年2月至3月搬走后未另行出租，其已于2018年3月将场地交还道路扩建中心，但未提供证据予以证明。三、关于租金的追讨问题。道路扩建中心称其曾电话催收及于2018年6月在涉案场地张贴催缴租金通知函，并为此提供照片予以证明；另道路扩建中心曾于2018年6月提起诉讼，于2019年6月重新提起本案诉讼，起诉时租金计至2018年6月为工作人员的笔误，并当庭补充请求久益公司退还涉案场地；久益公司一直未缴交租金，保证金应予没收。久益公司质证认为，图片与催款函不一致，图片模糊无法看清内容，并认为道路扩建中心在2018年6月明知涉案场地不再经营的情况下，不寄出交租通知，直接在涉案场地张贴通知催交租金，不合常理，其提起诉讼时未要求腾退场地，是因场地已于2018年6月实际交还；保证金应抵扣租金。本院认为，道路扩建中心与久益公司于2016年7月22日签订的《房屋租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应遵照履行。双方均确认久益公司仅支付租赁保证金271622元，未支付租金，本院对此予以认定。现道路扩建中心以久益公司未依约交纳租金为由，要求解除合同，并由久益公司承担违约责任；而久益公司则以涉案场地未取得消防验收手续，道路扩建中心未提供适场地导致其无法正常营业导致合同无法履行为由，主张无需交纳租金。因此，双方的争议焦点为涉案场地是否适租的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”道路扩建中心作为出租人，负有提供适租场地的义务，道路扩建中心未能提供涉案场地的消防验收材料，且其确认涉案场地现因“环形通道”的问题无法办理消防验收手续，现场照片亦显示涉案场地确因围墙问题造成消防隐患，而双方于2017年4月6日签订的《补充协议》亦明确，由于商场前期消防备案资料不完善等原因，久益公司未能如约入场进行装修申报和办理相关备案手续，道路扩建中心同意免租期延至2017年6月15日，双方提供的证据及陈述均显示消防问题一直未得到处理，故本院对久益公司关于道路扩建中心提供的涉案场地因无法达到消防要求，无法达到合同目的的主张，予以采信，道路扩建中心请求解除《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》，本院予以支持。关于租金的计算问题。合同签订后，道路扩建中心已交付涉案场地予久益公司使用，因双方未办理退还场地的交接手续，久益公司亦未提供证据证明其搬离涉案场地的具体日期，涉案场地截止2018年10月均有水电费产生，久益公司于2018年12月28日向城管部门投诉围墙违建问题，并于2019年1月23日向道路扩建中心作出《撤租申请书》申请退场，即表明上述期间涉案场地仍在久益公司实际控制之中，故久益公司主张其已于2018年3月将场地交还，缺乏依据，本院不予采信。道路扩建中心表示于2019年1月25日收到上述申请书，即道路扩建中心最迟应于该日知悉久益公司解除合同的意思表示，且在2018年11月之后，涉案场地再无水电费产生，道路扩建中心作为出租方应及时自行收回涉案场地，其因未及时收回场地所造成的扩大损失应由其自行承担，本院酌情支持久益公司支付租金至2019年4月。久益公司自2016年9月15日起使用涉案场地，道路扩建中心同意免租期延至2017年6月15日，并主张租金从2017年7月起计，故租金应从2017年7月起计至2019年4月。鉴于双方合同约定租赁用途为商场经营，而道路扩建中心向久益公司交付的场地存在消防问题未能解决，涉案场地至庭审之日仍未能办理消防验收，确会对久益公司的使用场地造成限制，但久益公司亦已实际使用涉案场地，根据公平原则，本院酌情支持久益公司应付租金按合同约定租金标准的50%计付，合共1055746.47元（90554元/月×3个月+95081.7元/月×12个月+99835.79元/月×7个月）×50%，对于道路扩建中心超出部分的诉请，本院不予支持。如前所述，因涉案场地因无法达到消防要求，无法达到合同目的，故道路扩建中心请求的滞纳金缺乏依据，本院不予支持，道路扩建中心应返还久益公司所缴交的租赁保证金271662元，为免诉累，该保证金本案一并予以调处，经抵扣后，久益公司还应支付租金784084.47元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、一百零九条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、解除广州市道路扩建工程管理中心与广州久益贸易有限公司之间签订的《广州市道路扩建工程办公室房屋租赁合同》；二、广州久益贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向广州市道路扩建工程管理中心支付广州市番禺区市桥街平康路57-63珠江商贸中心首层、二层商场2017年7月至2019年4月租金784084.47元；三、驳回广州市道路扩建工程管理中心的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费69849元，由广州市道路扩建工程管理中心负担58208元，由广州久益贸易有限公司负担11641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  周丽梅人民陪审员  何伟明二〇二〇年十月十二日书 记 员  杜嘉华