上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20509号原告(反诉被告)：沈征宇，男，1970年11月11日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：任玉伟，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，上海市汇盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海真丰懿餐饮管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：林素美，执行董事。委托诉讼代理人：吴莹，女。原告沈征宇与被告上海真丰懿餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，被告提起反诉，本院受理后，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告沈征宇的委托诉讼代理人任玉伟、被告上海真丰懿餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人吴莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈征宇向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2020年1月17日签订的《租赁合同》;2、被告向原告返还人民币(币种下同)20万元及利息(按照中国人民银行贷款市场报价利率计算自2019年9月12日起至被告实际还款日，暂计至2020年4月9日的利息为5.8万元)。事实与理由：原、被告于2019年9月就上海市闵行区XX天街XX层商场XX-XX房屋租赁经营事宜进行协商并达成一致,原告按约于2019年9月5日、12日向被告支付保底租金7.2万元、履约保证金1.8万元、信息咨询*推广服务费5万元、执照移除费2万元、装修押金2万元及额外的中介费2万元,合计20万元。然而，直至2020年1月17日,被告仍无法向原告交付房屋。原、被告又换签一份《租赁合同》,但基于被告严重延期交付房屋,且失去联系,致使原告合同目的已无法实现。为维护原告合法权益,向法院提起诉讼。诉讼中，原告补充陈述：由于受新冠疫情影响，继续履行合同亦无意义，不可抗力因素也是解除合同的原因之一。原告聘请了装修设计师及施工团队，有履约诚意，但被告没有交付商铺的通知，也没有实际交付。在本案诉讼之前，原告未向被告发出解除合同的通知，故合同解除日期应当为原告的起诉之日。被告上海真丰懿餐饮管理有限公司辩称：被告在签订合同当日即已将房屋交付给原告，原告聘请的装修施工队和设计师已对房屋进行测量设计。之后，被告多次催促原告进场施工，但原告一直借口拖延。该商铺原为开放性，后由被告加建围档，围档的钥匙交给了原告的一位女性员工。原告承租此商铺后，已实际取得该商铺，被告一直未收回也未再出租。现同意解除合同，但合同解除的责任在于原告，解除日期应当是本案的庭审之日(2020年7月8日)。原告主张的20万元款项中有一笔是中介费，并非由被告收取。由于原告经过中介公司居间介绍向被告承租涉案商铺，为此被告也额外支付了中介费。被告为原告提供了包括信息咨询、证照办理、设计审图、装修报建等服务，原告应支付包括免租期在内的商铺租金。不同意原告要求其余的请求。原、被告于2019年9月12日签订租赁合同，约定租期为2019年9月12日至2022年2月9日，原告享有2019年9月12日至2020年3月1日的装修免租期，原告应当在2020年3月28日前完成装修并开业。被告于签约当日即交付了房屋，由原告的施工队及设计师进行测量并出具装修设计图提供给商场进行审核。被告积极与原告的设计师对接装修设计图，于2019年10月20日完成图纸审核。原告的设计师将该商铺移交给了原告的施工队及原告的员工黄某。被告于2019年10月21日将商铺装修前期的报建材料和办理营业执照的材料发送给了黄某。之后，被告多次催促原告进场施工，原告却找各种理由拖延。2020年2月21日，原告员工黄某向被告申请要求延后装修。3月23日，原告却又向商场管理部门投诉谎称被告不让原告进行装修。原告无故拖延进场装修，已严重违反合同约定，故现提起反诉，要求：1、原告向被告支付2019年9月12日至2020年3月1日的装修免租期租金101,194.52元；2、被告不返还原告已付的2020年3月2日至2020年7月1日的第一期租金，且要求原告支付2020年7月2日至2020年7月8日期间租金差额4,142.46元；3、原告偿付被告相当于6个月租金的违约金108,000元。针对被告上海真丰懿餐饮管理有限公司的反诉，原告沈征宇辩称：租赁合同的起租日应以租赁物的交付为标志。被告始终未向原告交付租赁商铺，原告无法进场装修，这是因被告的违约行为及疫情两者因素叠加所致，原告不应承担租金、违约金。况且，原告于2020年4月9日即向法院提起诉讼，但被告反诉主张高达6个月租金金额的违约金，对于从未履行的租赁合同而言，显然不合理。不同意被告的反诉请求。经审理查明，2019年9月5日，原告以转账方式向被告支付承租商铺的预付款(意向金)5万元。2019年9月，原告沈征宇委托他人与被告签订一份《租赁合同》，原告作为承租方(乙方)，被告作为出租方(甲方)，约定：甲方将XX天街XX层商场XX-XX房屋出租给乙方，租用面积30.82平方米(建筑面积51.3平方米)；该房屋仅供承租人以“褐羽·汕头狮头鹅”为商号经营餐饮。合同对于租金标准、租赁期限、免租期等均作了约定。原告签署该合同，被告未将该合同文本交付原告。9月12日，被告财务部内部通过一份门店付款申请书，审批通过原告承租商铺需要付款的项目及金额，包括租金押一付四计9万元、进场费5万元、证照押金2万、装修费押金2万元，扣除意向金5万元(2019年9月5日付)，本次另需支付13万元。中介费明细：一个月租金*9.8折。总应付金额147,640元。支付日期为2019年9月12日，支付对象：黄某某/施某某。同日，原告向被告指定的收款人黄某某支付了装修押金2万元，证照押金2万元、租金9万元。另，原告于该日向施某某支付中介费17,640元。原告聘请了案外人林某为涉案商铺提供设计服务。2019年10月10日，被告工作人员游某向林某索要设计图纸。林某回复表示于次日提供。之后，林某向被告提供了涉案商铺设计图纸。同月20日，游某联系林某表示设计图已审核通过，可以准备报建手续。10月29日，游某向原告聘请的装修负责人许某催讨装修报建材料和办理营业执照的材料，并将需要办理营业执照的材料明细清单发给了许某。许某表示将于次日提供。2019年10月31日之前，原告工作人员黄某向被告工作人员游某询问何时可以拿到租赁合同，游某表示马上能拿到并可以一并提供产证复印件。10月31日、11月5日，原告工作人员黄某先后通过微信向游某表示正在委托装修商处理装修报备材料，但需要租赁合同。游某回复表示尚未拿到合同。2019年11月1日，黄某微信联系游某表示“你寄的资料我收到了”2019年12月19日，被告工作人员沈某在由黄某、沈某、许某以及另一装修人员刘某组成的“褐羽狮头鹅工作群”微信群中要求原告通知装修队，先让装修队进场围档，进材料，并将相关装修要求发送到该微信群中。许某和黄某表示“好的”。同月23日，沈某在“褐羽狮头鹅工作群”询问黄某等是否已准备好装修材料，黄某1回复表示先要有租赁合同。沈某表示合同跟装修同步进行，合同近期能下来(指被告将合同提供给原告)，装修可以进场了。刘某表示要等租赁合同下来再办入场交接手续。沈某回复表示：等拿到合同后提供，希望原告先进场施工，不耽误时间。有些后期的扶持，会为原告争取，不要浪费时间在等待上。2020年1月7日，黄某微信联系游某表示：上次拿到租赁合同，但合同到手的日期与原来谈的事隔时间太长，关于免租期也都过去(期)了，被告曾表示可以申请免租期。游某回复：(免租期)已和招商部谈好。另游某询问被告预计何时进场施工(装修)1月14日，游某微信联系黄某表示已帮(原告)申请了(免租期)，要求黄某当日或次日持原告授权委托书重新签订租赁合同。1月17日，黄某1持原告的《代签合同授权书》与重新被告重新签订了一份《租赁合同》，约定：租期共2年4个月28天，自2019年9月12日至2022年2月9日。实际租期自装修期届满后的次日或交付日(以二者比较早发生者为准)开始计算；出租人应当于2019年9月12日或之前向承租人交付该房屋，承租人应当按照合同约定的装修期生效日或出租人通知的时间验收并接收该房屋；承租人享有171个自然日的装修期，暂定自2019年9月12日至2020年3月1日(或实际开业日前一日，以二者比较早发生者为准)，实际装修期自装修期生效日开始计算；承租人必须于2020年3月28日(即装修期届满之日，注此日期应系笔误，日期应当是2020年2月29日)前完成装修工程并开业。承租人如有合理特殊情况不能如期开业，须提前7日书面告知出租人且须获得出租人书面同意后方可延期开业。计租日为2020年3月2日；第一期2020年3月2日至7月1日租金计72,000元，应缴日期为2019年9月12日；第二期2020年7月2日至11月1日租金计72,000元，应缴日期为2020年6月16日……承租人应于交房前向出租人支付证照移除押金2万元；承租人应向出租人缴纳相当于一个月租金的合同保证金计18,000元、装修押金2万元、信息咨询+推广服务费5万元；承租人须按照出租人通知的时间前往指定地点办理房屋交付手续，承租人如有特殊情况不能按时办理房屋交付手续，须提前至少7天书面告知出租人且经出租人书面同意，方可延期办理交付；出租人提前或延期交付房屋，承租人应于出租人通知的时间、地点办理该房屋的交付手续；承租人在出租人通知的交付日期办理完毕该房屋交付手续的，该房屋的最终交付日为承租人实际办理完毕该房屋交付手续的时间(以双方届时签署的交付确认书载明的时间为准)；承租人应按照出租人及物业服务公司的要求办理装修及进场手续并严格遵守装修管理的相关规定，否则出租人和物业服务公司有权拒绝承租人进场装修；承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、工程进度表、设计图纸、材料等提交出租人和物业服务公司审核并取得出租人和物业服务公司的书面同意后方可进场施工；承租人在装修期间必须严格按照出租人规定的房屋外围包装方案进行包装后方可施工。如果出租人指定外围包装施工方的，承租人对该房屋的装修所设置的围档应当委托出租人或出租人指定的施工方制作完成；出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应当向承租人双倍返还合同保证金，并无息退还未到期的租金、物业服务费及其他相关费用，出租人除此之外无须再承担任何违约责任；承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已缴纳的所有款项(包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项)，另外承租人应按本合同最后一期月租金及物业管理费标准向出租人支付装修期及免租期的租金金额及物业服务费，同时承租人应按本合同最后一期月租金标准向出租人支付6个月租金作为违约金。合同对其他事项亦作了约定。该合同仅就双方于2019年9月签订的租赁合同中约定的免租期作了修改，即延长了免租期，其他条款未作任何变更。同日，黄某联系游某表示已重新签好租赁合同。游某询问黄某几时可以入场施工。黄某表示需要确认好具体施工时间后再回复。游某另表示：让你们来围档，不来。商场大领导来检查，所以先围起来了。年后费用会出来清单给你们。2月13日，游某微信联系黄某要求先准备动工手续。黄某回复表示动工手续是要以租赁合同为前提。游某则要求原告提前把准备工作做好，进场施工。2月17日，被告将双方重新签订的租赁合同寄给了原告。次日，黄某表示收到该租赁合同。2月21日，黄某通过微信向游某发送一份《褐羽虹桥店进场延期申请书》，表示：自2020年2月18日收到双方签订的租赁合同，积极开展办理进场装修流程及相关执照文件递交工作。现受新冠肺炎疫情影响，流程开展进程受阻，街道办事处告知暂不受理相关手续，具体可办理日期待疫情结束后再定。出于不可抗力因素，原定的进场时间现申请调整为2020年3月15日(具体以街道办可以办理日期为准)。游某收到该申请后回复表示在年前已现场交接了相关材料，原告的报建申请手续可以线上向街道办事处申请办理。2020年3月24日，原告以快递方式向被告寄发一份联系函，内容为：双方于2020年1月17日签订的租赁合同，被告未能完成交付，也无法与被告工作人员取得有效联系，要求被告提供涉案商铺合法出租权的证明文件，并指定联系人及联系方式。该快件于同月27日投递，投递结果是“他人代收”。被告表示未收到该联系函。现原告沈征宇以诉称理由诉至本院，被告上海真丰懿餐饮管理有限公司则提起反诉。在2020年9月22日的本案庭审中，本院要求被告即日起自行处理涉案商铺。以上事实，由原告提供的租赁合同、付款凭证、被告财务部的门店付款申请书、微信截屏，被告提供的微信截屏，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，原、被告就涉案商铺先后于2019年9月、2020年1月签订两份租赁合同，后一合同仅就前一合同的免租期作了修改，其他条款没有变更。双方之间的租赁合同合法有效。双方应当严格按约履行各自义务。现双方争议的焦点在于，原告认为被告未履行交付商铺的义务，而被告则认为原告已实际接收商铺但拖延装修且违法解除合同。根据合同约定，被告作为出租人应于2019年9月12日之前向原告交付涉案商铺，原告作为承租人须按照出租人通知的时间前往指定地点办理房屋交付手续，双方签署的交付确认书。从原、被告双方提供的现有证据证明，原、被告未办理涉案商铺交接手续，更未签署交付确认书。合同约定承租人须于进场施工前15日就有关装修之承包商、装修方案、工程进度表、设计图纸、材料等提交出租人和物业服务公司审核并取得出租人和物业服务公司的书面同意后方可进场施工。在合同签署后，原告聘请的设计人员亦应被告要求将设计图纸提交给了被告，被告审核通过。从原告工作人员、被告工作人员之间的微信联系内容证明，被告于2019年12月19日通知原告在涉案商铺外围建围档并运入装修材料。被告的装修负责人许某、代理人黄某1均表示“好的”。涉案商铺系开放式商铺，被告工作人员通知原告建围档、运材料可以视为被告通知原告接收商铺，被告所作出的回复应视为同意。被告工作人员于2019年12月23日再次通知原告入场装修，但原告聘请的工作人员刘某却以需要收到租赁合同后才办理入场交接手续为由未入场。退而言之，即使按原告于2020年2月21日申请要求将装修入场时间调整至2020年3月15日，但事实上原告也未在2020年3月15日后入场装修。对此，本院认为，虽然原、被告签订租赁合同后，被告未将合同文本及时交给原告，但并不能否定双方签订的合同效力以及双方已建立了租赁合同关系的事实，因此原告以未收到合同文本为由不接收商铺的行为理由不充分，已构成违约。之后，原、被告经协商后于2020年1月17日重新签订租赁合同变更了原合同关于装修免租期的约定，延长了免租期，但因原告办理装修报建手续的延误，以及后期受疫情影响，原告仍未入场装修。鉴于此，本院认为，原告拒绝入场装修，并非被告不履行交付商铺的义务，租赁合同被解除的责任在于原告。由于原告违约，其不享有合同解除权。被告在2020年7月8日的庭审中表示同意解除合同，对此本院予以准许，确认合同解除日为2020年7月8日。被告给予原告171天即2019年9月12日至2020年2月29日的装修期，对于建筑面积仅50余平方米的涉案商铺而言，原告并不需要长达将近六个月的装修时间。原告拒绝入场装修，任由商铺空置，实属不当。被告作为出租方，明知原告拖延进场装修情况下，不主动联系原告进行沟通协商催促原告尽快履行合同，也不主动行使合同解除权，任意扩大损失，所以被告对合同未及时履行所产生的损失亦存在过失。综合上述责任承担的分析，本院认为，在合同解除后，被告应当退还原告证照押金2万、装修费押金2万元。关于进场费5万元，鉴于实际履行的计租期时间为2020年3月2日至2017年7月初共计4个月，结合租期考量，本院酌情确定由被告退还进场费4.3万元。关于原告已付的2020年3月2日至7月1日期间的租金72,000元，不应退还。关于原告支付案外人施某某的中介费，此款应是双方协商一致由原告负担的费用，故不应由被告退还。关于原告已付的相当于一个月租金金额的押金18,000元，因系原告违约导致合同解除，故按合同约定被告可以不退还此款。基于同样理由，原告主张的利息损失，缺乏合同依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付免租期租金，合同约定原告违约导致合同解除则应支付免租期的租金。但考虑到免租期内恰逢新冠病毒疫情，再结合双方就装修报备等细节方面的沟通因素，本院酌情确定由原告支付被告相当于两个月租金的免租期租金计36,000元。关于被告反诉主张的解除合同违约金，原告对此提出抗辩认为违约金过高，结合原告的违约情节，被告就原告消极履行合同持放任的态度、以及合同保证金没收等因素，本院酌情确定由原告承担相当于一个月租金的解除合同违约金18,000元。关于被告反诉主张要求原告补偿2020年7月2日至7月8日之间的租金的请求，于法有据，本院予以支持，该期间的租金金额为4,064.55元,被告计算的金额误,本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)沈征宇与被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司就上海市闵行区XX天街XX层商场XX-XX房屋签订的《租赁合同》于2020年7月8日解除；二、被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)沈征宇证照押金2万、装修费押金2万元、进场费4.3万元；三、原告(反诉被告)沈征宇于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司2020年7月2日至7月8日之间的租金4,064.55元；四、原告(反诉被告)沈征宇于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司免租期租金计36,000元；五、原告(反诉被告)沈征宇于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司解除合同违约金18,000元；六、驳回原告(反诉被告)沈征宇其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,170元，减半收取计2,585元，由原告(反诉被告)沈征宇负担1,783.65元，被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司负担801.35元。反诉案件受理费减半收取计2,250.03元，由原告(反诉被告)沈征宇负担607.50元，被告(反诉原告)上海真丰懿餐饮管理有限公司负担1,642.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年十月三十日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。