江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0402民初2540号原告：汪小强，男，汉族，1992年1月22日出生，住址：江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：郭林，江西顺合律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：横店集团九江东磁房地产有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区滨江路**792创意园****，统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，该公司总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。特别授权。原告汪小强与被告横店集团九江东磁房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告汪小强委托诉讼代理人郭林，被告横店集团九江东磁房地产有限公司委托诉讼代理人周志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪小强向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告一次性支付从2018年12月29日起至2020年8月27日的逾期交房违约金，即608天×0.01％×789507元＝48001.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告诉称的事实和理由：位于九江市濂溪区“丽景家园”系被告开发的合法楼盘。2017年6月28日，原告与被告就买卖小区某某号房签订了《商品房买卖合同（预售）》并进行了预售合同登记备案。该合同主要规定:（1）原告所购房屋建筑面积122.42平方米，购买单价为6449.17元／㎡，总价款789507元整，房款原告采用按揭贷款的方式支付购房款；（2）被告需在2018年12月28日前将“取得建筑工程竣工验收备案证明文件”、“取得房屋测绘报告”的房屋交付给原告；（3）合同同时规定被告逾期交房超过60天以上，其要按日向原告支付全部房价款万分之一计算的违约金至实际交付之日止。合同签订时，原告就将首付款支付给被告并办理了按揭合同，被告为原告开具购房发票一份。但在购房合同约定交房的2018年12月28日，被告并未取得“竣工验收备案”，不符合合同约定的交房条件，而后到2020年8月27日原告办理了收房手续。原告认为双方所签《商品房买卖合同》系合法有效的合同，双方均应全面履行自己的义务及全面享有权利，被告逾期交房的行为已经违约，原告为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判令如请。被告横店集团九江东磁房地产有限公司辩称：1、2020年1月底新冠××疫情爆发客观上造成被告公司不能开展房屋验收工作，故该期间的逾期违约金应予以扣除。2、新冠疫情造成被告公司经济运营困难，且被告公司短期内面临大量此类案件，公司财务压力巨大，被告公司愿尽最大努力与原告调解处理。3、被告公司于2020年6月16日已通过手机短信的形式向原告送达了交房通知，告知其2020年6月17日可办理交房手续，逾期交房违约金的截止时间点应计算至2020年6月17日。本院经审理认定事实如下：2017年6月28日，原告汪小强（买受人）与被告横店集团九江东磁房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000219628）一份，约定：买受人购买出卖人开发出售的位于九江市濂溪区不分单元601号房，建筑面积共122.42平方米。单价每平方米6449.17元，总价789507元；付款方式为贷款方式付款，买受人应当于2017年6月28日前支付首期房价款人民币199507元，占全部房价款的25%。余款人民币590000元，向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2018年12月28日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了《补充协议》一份，约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款。此后，在合同约定的交房时间被告未按合同约定交付房屋。原告多次与被告协商支付违约金未果，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。另受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，一级响应期间共计48天。另经审理查明，涉案项目丽景家园于2020年6月15日完成了竣工验收备案登记，原告于2020年8月27日办理了收房手续。上述事实有原告提供的原告身份证、被告企业信息、《商品房买卖合同（预售）》、江西增值税普通发票和被告提交的丽景家园项目五方竣工验收备案表、交房通知单、九府办字（2020）12号文件、《关于我省重大突发公共卫生事件一级响应期间住建有关业务办理的紧急通知》及《关于切实加强疫情防控和企业复工复产有关工作的通知》等证据经质证及原、被告庭审陈述记录在卷，予以佐证，足以认定。本院认为，原告汪小强与被告横店集团九江东磁房地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。在合同生效后，原、被告双方均应按合同约定履行各自的合同义务。现原告已按合同约定履行了支付全部购房款义务，但被告未按合同约定履行按期交房义务，故被告逾期交房已构成违约，应承担合同约定的违约责任，即被告应按逾期天数向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告主张其于2020年6月16日即以短信形式通知原告于2020年6月17日开始办理交房手续，但原告指出被告既未按照《商品房买卖合同（预售）》第二十五条约定采用挂号信的书面形式送达交房通知，不认可其短信送达，又指出截至庭审之日未曾收到被告交房通知，其是通过业主维权群才获取到交房信息，原告于2020年8月27日办理收房手续。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中第25条“…任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递、邮寄挂号信、挂号信或直接送达】方式送达对方”，已经约定勾选了“挂号信或直接送达”的送达方式。据此，被告在庭审中辩解已于2020年6月16日通过发送短信的方式通知原告交房，但该送达方式并非合同约定的“挂号信或直接送达”方式，被告的这一辩解意见不符合约定，于法无据，本院依法不予采纳，据此，故本院酌定逾期交房起止时间应自2018年12月29日计算至2020年8月27日止，共计608天为宜。至于具体计算逾期交房违约金的天数问题，被告辩解本次疫情也造成逾期交付的时间延长，该疫情期间应当予以扣除的意见，因本案被告约定商品房交付时间为2018年12月28日，该时间在新冠疫情爆发之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告上述辩解意见客观上不符合法律规定的免除责任的情形。但由于新冠疫情的爆发对经济社会产生重大影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及江西省人民政府为有效应对疫情出台的稳就业、保生产、促发展等相关文件精神，并结合江西省全省重大突发公共卫生事件一级响应期间共48天，本院酌情部分免除被告横店集团九江东磁房地产有限公司疫情期间48天的违约金。因此原告要求被告支付逾期交房违约金48001.6元，本院依法仅支持44212.40元［789507元×（608-48）×0.0001］，超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告汪小强支付逾期交房违约金44212.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  饶锦秀二〇二〇年十月二十九日法官助理吴燕萍书记员韩思莹