广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初482号原告：庄裕畅，男，1990年1月24日出生，汉族，住陆丰市**********,公民身份号码441************71X。被告：陆丰碧桂园物业发展有限公司，住所地陆丰市东海经济开发区*****侧，统一社会信用代码914**********282X7。法定代表人：姚某1。委托诉讼代理人：何炜宗、虞勋，均系该公司职员。原告庄裕畅诉被告陆丰碧桂园物业发展有限公司（以下简称陆丰碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告庄裕畅、被告陆丰碧桂园公司的委托诉讼代理人虞勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄裕畅向本院提出诉讼请求：1.判令陆丰碧桂园公司支付自2017年9月15日至2017年11月30日的逾期交房违约金10539.94元（693382×0.02%×76＝10539.94元）。2.判令陆丰碧桂园公司承担逾期交楼物业费708.24元（236.08×3＝708.24元）。3.判令陆丰碧桂园公司在整改合同劣质材料期间赔偿金（2018年5月1日至2018年6月15日）900元（20×45＝900元）。4.判令陆丰碧桂园公司支付2018年6月30日至2019年6月30日的房地产权证违约金18250元（50×365＝18250元）。5.判令陆丰碧桂园公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年4月7日，庄裕畅与陆丰碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定庄裕畅购买陆丰碧桂园公司开发的陆丰碧桂园花语岸四街10栋18层01号房屋，房屋总价款为693382元，庄裕畅已付清房款。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年9月15日前向买受人交付商品房。合同附录四中约定楼梯楼面铺石材，配木扶手柱栏杆楼梯，在备注中也明确约定上述标准为该商品房的交付标准。合同附件十一补充协议书第六条约定：逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件十一补充协议书第五条约定：买受人查验的该商品房存在与合同标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿买受方使用损失。合同附录三第三条：若出卖人未按协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天应向买受人支付人民币50元的违约金，合同继续履行。现陆丰碧桂园公司未按照合同约定的标准交付房屋，收房前室内楼梯的栏杆实际采用的是廉价的不锈钢，室内楼梯的铺装材料实际采用的是瓷砖。庄裕畅多次要求陆丰碧桂园公司按照合同约定交付房屋及赔偿违约金均无果，据此，庄裕畅诉至本院，望判如所请。陆丰碧桂园公司辩称：1.陆丰碧桂园公司完全符合交楼条件，双方未在合同约定时间办理交付手续，是因庄裕畅自身行为所致，陆丰碧桂园公司无需承担逾期交楼的违约责任。《商品房买卖合同》第十一条约定了商品房的交付时间，买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续之日；“由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为出卖人已按期交付商品房”。2017年4月7日，陆丰碧桂园公司已取得《竣工验收备案表》，案涉商品房已达到合同交付标准；2017年9月9日，陆丰碧桂园公司按照合同约定，向庄裕畅发出收楼通知，告知其案涉商品房已达到合同约定的交付条件；但庄裕畅由于其自身原因至2017年11月30日才收楼。因此，无需承担逾期交楼违约责任。2.陆丰碧桂园公司已履行完成合同约定房屋初始登记的协助义务，不应承担违约责任。根据合同附录三第二条、第三条约定，陆丰碧桂园公司在办理产权证的过程中的主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料。陆丰碧桂园公司己完成送件义务，故不应该承担延迟办证的相关责任。3.办证机构改革及政策变化导致逾期办证属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，陆丰碧桂园公司应该免责。国务院《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，为贯彻执行此条例，陆丰市于2015年12月30日起全面施行不动产统一登记制度。国务院国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布。由此可见，国家对于办理不动产权属登记颁布、施行了一系列法律规定，调整了产权登记制度，由原来分开办理《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一办理《不动产权证书》和《不动产权证明》。本案中，陆丰市于2015年12月30日正式成立不动产登记局，但由于系统对接、数据整合等因素，实际于2017年年初才陆续可以办理不动产统一登记。为此，陆丰碧桂园公司在此之前准备的申报资料在2017年年初后都不符合要求而被退件，须重新准备资料。依照变化后的法律规定，双方在《委托办理权属登记协议书》中约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况发生系国家政策调整所致，并不能归责于陆丰碧桂园公司。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用政策调整之后出现的情形。参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属登记证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任的意见。陆丰碧桂园公司无法预见和避免的客观情况导致逾期办证，属于出现“情势变更”情况，如若继续按照合同约定要求陆丰碧桂园公司承担违约责任，显失公平。4.陆丰碧桂园公司多次发告知函催告庄裕畅配合，但庄裕畅拒不配合从而影响房屋产权证的办理应自行承担不利后果。由于产权登记制度的调整，不动产登记申报资料除了字面内容变更外，还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。陆丰碧桂园公司发《告知函》通知庄裕畅重新或补充签署变更后的办理不动产权证书的相关资料（不动产权籍调查表、不动产登记申请审批表、契税发票），但庄裕畅未予配合。根据合同附录三委托办理权属登记协议书第五条的约定，因产权登记制度的调整导致陆丰碧桂园公司将权属登记资料送交事宜被推迟后，庄裕畅迟迟不予配合，该行为不仅明显违约，而且也影响了房屋产权证的办理，故由此导致的损失应由庄裕畅承担。5.退一万步讲，如若认定陆丰碧桂园公司存在违约行为，本案逾期办证违约金的标准过高，请求法院根据实际情况予以降低。本案中，庄裕畅委托陆丰碧桂园公司递交房屋权属登记资料等事宜，陆丰碧桂园公司除了代收代缴费用外并没有收取任何委托费用，属于无偿委托行为。且庄裕畅已经实际收楼入住，也未有任何证据证明其受到相关实际损失。陆丰碧桂园公司多次积极催促、沟通办证机关解决办证问题，目前大部分业主产权证已办理完毕。故即使认定陆丰碧桂园公司存在违约行为，请求法院根据实际情况予以降低逾期办证违约金标准。庄裕畅为证明其主张，举证如下：1.庄裕畅身份证，证明庄裕畅主体资格。2.陆丰碧桂园公司主体信息，证明陆丰碧桂园公司主体资格。3.商品房买卖合同（预售），证明庄裕畅与陆丰碧桂园公司已签订了商品房买卖合同。4.业户证明、钥匙签领确认书，证明交房时间。5.图片18张，证明陆丰碧桂园公司交房期间使用材料与合同不符，陆丰碧桂园公司亦未事先通知，未达到收楼标准；在整改期间，房内的环境堪忧，不能居住，对家具防护不到位，要求陆丰碧桂园公司对整改期间的赔偿；邮件等证明庄裕畅有向陆丰碧桂园公司反馈整改问题，但未得到整改。6.物业费缴纳记录（2017年9月至2017年11月）。陆丰碧桂园公司为证明其主张，举证如下：1.商品房买卖合同（预售）、附件及补充协议，证明双方签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，合同约定了商品房交付标准、收楼通知、保修、办证等。2.竣工验收备案表，证明案涉商品房达到交付标准，符合交楼条件。3.期楼收楼通知书及邮寄底单，证明陆丰碧桂园公司在合同约定的收楼时间前通知庄裕畅收楼，陆丰碧桂园公司不承担逾期交楼的责任。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月7日，庄裕畅与陆丰碧桂园公司签订商品房买卖合同（预售）及其附件、补充协议。与本案当事人的主张有关联的合同及附件、补充协议主要内容是：1.陆丰碧桂园公司以出让方式取得坐落于陆丰市*******侧、上海路西侧地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为陆府国用（2015）第0113870号，土地使用面积为57667.83平方米。庄裕畅购买的商品房所占用的土地用途为其他普通商品住房用地。该商品房已由陆丰市住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为陆建房预字第0000233号。2.庄裕畅向陆丰碧桂园公司购买的商品房位于上述土地范围的陆丰碧桂园花语岸四街10栋18层01号。该商品房总价款为693382元，陆丰碧桂园公司应当在2017年9月15日前将商品房交付给庄裕畅。合同附件十一《补充协议》第五条“关于该商品房交付条件与交接手续”约定：1.该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件……3.该商品房达到本条约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。5.买受人查验的该商品房，存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任……《补充协议》第六条“逾期交付责任”，其中约定：逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。合同附录三《委托办理权属登记协议书》第二条约定：买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交陆丰市建设局办证厅，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2、按产权登记部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产证》所必须的一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4.买受人已完成本协议第一条第2、3款约定事宜。第三条约定：出卖人仅负责该商品房权属登记的递交事宜，具体取得房地产权证的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负有任何责任。若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元违约金。合同附录四《装修、装修标准》约定楼梯楼面铺石材，配木扶手木柱栏杆楼梯；备注：上述标准为该商品房的交付标准。合同签订后，庄裕畅按约定支付房款693382元。2017年5月份，案涉商品房竣工并经有关部门验收，陆丰市住房和城乡规划建设局于2017年5月25日签署同意备案。2017年7月31日，陆丰碧桂园公司向庄裕畅邮寄《期楼收楼通知书》，内容载明庄裕畅向陆丰碧桂园购买的商品房，可按《商品房买卖合同》于2017年9月15日交付。庄裕畅应与客户关系部预约收楼手续的办理时间，并带齐有关资料和款项往陆丰碧桂园销售中心办理相关手续。庄裕畅的物业服务费以约定的收楼日期之日或实际办妥收楼手续之日（二者以时间在前者为准）起计收。庄裕畅于2017年9月9日收到上述《期楼收楼通知书》。2017年11月30日，庄裕畅与陆丰碧桂园公司签领案涉商品房钥匙，确认案涉商品房于当日实际交付。当日，庄裕畅向广东碧桂园物业服务股份有限公司陆丰分公司交纳了2017年9月份的物业服务费125.91元及预交了2017年12月1日至2018年3月31日的物业服务费944.32元。2019年7月14日，陆丰碧桂园公司向庄裕畅送达告知函，通知庄裕畅应补齐不动产权籍调查表、不动产审批申请表。在庄裕畅补齐不动产权籍调查表及不动产审批申请表后，陆丰碧桂园公司将案涉商品房办证资料递交至不动产登记中心，案涉商品房已于2020年1月21日办理完成房地产权证书。另查明，国务院颁发的《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，为贯彻《不动产统一登记暂行条例》，确保陆丰市不动产统一登记工作顺利进行，陆丰市人民政府于2015年12月22日发布《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》【陆府公(2015)2号文】，其中公告内容第三条“关于不动产统一登记的业务类型”载明：办理不动产统一登记业务为集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，建设用地使用权，宅基地使用权，森林、林木所有权，林地、海域使用权、土地承包经营权等……。国土资源部颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陆丰碧桂园公司与庄裕畅签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同及附件、补充协议有效，当事人应当按合同及其附件、补充协议全面履行合同义务。根据查明的案件事实及庄裕畅与陆丰碧桂园公司双方之间的诉辩意见，本院对庄裕畅主张的诉讼请求，评判如下：一、关于陆丰碧桂园公司应否向庄裕畅支付2017年9月15日至2017年11月30日期间的逾期交房违约金和赔偿逾期交楼物业费的问题。本院认为，首先，合同附件十一《补充协议》第五条约定：“商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。”案涉商品房于2017年5月25日经陆丰市住房和城乡规划建设局签署同意备案，自此，应认定案涉商品房已符合交楼标准。陆丰碧桂园公司于2017年7月31日向庄裕畅邮寄《期楼收楼通知书》，告知庄裕畅可于合同约定的交楼期限2017年9月15日交付案涉商品房，庄裕畅应在收到收楼通知书后按照通知内容办理收楼手续。其次，庄裕畅以其举证的相片及电子邮件截图，用以证明交房期间案涉商品房的使用材料与合同不符，未达到收楼标准和庄裕畅已向陆丰碧桂园公司反馈整改问题，但未得到整改等事实。经本院审查，庄裕畅举证的相片均不能证实其实际拍摄时间或地点，即未能证明该些相片与本案具有关联性，且陆丰碧桂园公司对该些相片的真实性与关联性均予以否认，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，庄裕畅应承担不利的后果。基于上述，案涉商品房在合同约定交楼期限届满前已满足交楼标准，庄裕畅也在交楼期限届满前收到书面交付通知，但庄裕畅未在约定的交楼期限办理收楼手续，且未能证明案涉商品房事实存在不符合交楼标准的情形，故该逾期交楼的责任不能归责于陆丰碧桂园公司。据此，庄裕畅要求陆丰碧桂园公司支付逾期交房违约金和赔偿逾期交楼物业费缺乏事实依据，本院依法不予支持。二、关于陆丰碧桂园公司应否向庄裕畅支付2018年5月1日至2018年6月15日期间整改案涉商品房劣质材料赔偿金的问题。本院认为，庄裕畅同样以其举证的相片用以证明案涉商品房整改期间，房内环境堪忧，不能居住。但经本院审查，庄裕畅举证的相片均不能证实其实际拍摄地点，即未能证明该些相片与本案具有关联性，且陆丰碧桂园公司对该些相片的真实性与关联性均予以否认，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，庄裕畅应承担不利的后果。据此，庄裕畅要求陆丰碧桂园公司支付整改案涉商品房劣质材料期间的赔偿金，缺乏事实依据，本院依法不予支持。三、关于陆丰碧桂园公司应否向庄裕畅支付2018年6月30日至2019年6月30日的房地产权证违约金18250元的问题。本院认为，首先，国务院颁发的《不动产统一登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，陆丰市人民政府于2015年12月22日发布了《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》【陆府公(2015)2号文】，国土资源部颁发的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布。本案中，合同约定的交楼期限为2017年9月15日，实际交楼时间为2017年11月30日，陆丰市人民政府发布《陆丰市人民政府关于在我市实施统一不动产登记的公告》的时间为2015年12月22日，即案涉商品房交楼时间与陆丰市人民政府发布公告的时间相差23个月，陆丰碧桂园公司作为房地产开发企业，应当能够在合同约定的交楼时间后210日内完成移交办理不动产权证的相关资料。故对于陆丰碧桂园公司提出的逾期办证系办证机构改革及政策变化所致，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，其不存在违约行为，也无需承担责任的辩解意见，本院不予采纳。陆丰碧桂园公司在其已经预见到会出现迟延办证的情况时，应当及时如实告知庄裕畅，但陆丰碧桂园公司迟延至2019年7月14日才向庄裕畅送达《告知函》，庄裕畅在收到《告知函》后才配合补齐相关资料用以办理不动产权证，故庄裕畅要求陆丰碧桂园公司支付2018年6月30日至2019年6月30日的逾期办证违约金符合合同约定。其次，根据合同附录三《委托办理权属登记协议书》第三条约定，若出卖人未按本协议第二条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元违约金。即案涉商品房逾期办证违约金的计算标准为50元/天，以庄裕畅主张的违约期限计算为18250元（365天×50元/天）。第三，陆丰碧桂园公司主张逾期办证违约金的标准过高，要求根据实际情况予以降低，但其并未作出合理说明，且庄裕畅与陆丰碧桂园公司签订的合同系由陆丰碧桂园公司提供的格式合同，违约金的计算标准亦是陆丰碧桂园公司拟定，故本院对于违约金的计算标准不予调整。基于上述，对于庄裕畅要求陆丰碧桂园公司支付逾期办理房地产权证违约金18250元的诉求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，陆丰碧桂园物业发展有限公司向庄裕畅支付迟延办理不动产权证书的违约金18250元；二、驳回庄裕畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费559.95元，减半收取计279.98元（庄裕畅已预交），由庄裕畅负担111.98元，由陆丰碧桂园物业发展有限公司负担168元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 吴胜进二〇二〇年十月九日法官助理 郑春娣书 记 员 李秋霞附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。