四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1278号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周**，男，1971年2月25日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：罗成，四川言品言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚琴，四川言品言律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾尹木，男，1979年6月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：张应友，四川润坤律师事务所律师。 上诉人周**因与被上诉人曾尹木房屋租赁合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初2474号民事判决，向本院提出上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人周**上诉请求：（一）请求撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审中的反诉请求；（二）一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：（一）原审判决认定上诉人应承担违约责任并赔偿被上诉人的损失不合法亦不合理。上诉人与被上诉人之间的租赁合同实质上是协商一致解除，双方互不承担赔偿责任。上诉人不应承担违约责任并赔偿被上诉人的损失，并且赔偿被上诉人损失的诉请既无合同约定，亦无法律依据；（二）原审判决认定驳回上诉人要求，被上诉人给付2020年3月1日至2020年6月18日租金的请求不合法亦不合理。基于上诉人与被上诉人协商一致解除合同，并互不承担违约责任，上诉人亦秉着“理解为上，积极分担风险”的原则，对被上诉人实际使用期间的租金予以免收，于2020年6月18日被上诉人交还房屋钥匙时退还已收取的2020年度全部房屋租金21000元。被上诉人违背诚实信用原则，向上诉人提起诉讼的行为导致上诉人对其免租的事实基础已丧失，被上诉人应依法承担2020年3月1日至2020年6月18日期间实际使用周**房屋的租金共计6300元。 被上诉人曾尹木辩称:（一）上诉人的诉讼请求不能成立；（二）上诉人上诉称是双方协商解除的合同，本案的事实是上诉人以被上诉人所租赁的房屋因不可抗力的原因，无法履行合同，要求解除的并不是双方协商一致所解除。本案中不存在不可抗力的因素，因此上诉人要求解除合同视为违反合同约定的行为，是违约的行为；（三）上诉人的上诉理由要求支持2020年3月1日至6月18日的租金，理由不能成立，其原因是上诉人以自己的行为免除了被上诉人承担房租的责任，因此也请求人民法院依法驳回其上诉请求，维持原判。 曾尹木向一审法院提出诉讼请求：（一）周**赔偿因其违约解除租赁合同给曾尹木造成的损失55000元［赔偿清单为：另租房损失：（26000-21000）×4年）＝20000元；营业损失：9天×900元＝8100元；另租房装修费：水电安装费2600元，水电材料费2800元，刮仿瓷材料费3300元，安装铝合金隔断5860元，店报制作费7350元，搬货柜费用1200元；加上估算的营业证照变更过程中产生的误工费和差旅费总合计55000元］及退还曾尹木因解除合同未使用租赁期限的租金17500元，共计72500元（后曾尹木撤回要求周**退还未使用期间租金17500元的诉请）;（二）本案的诉讼费用全部由周**承担。庭审时，曾尹木增加一项诉讼请求要求周**支付本诉律师代理费5000元和反诉律师费5000元，共计10000元。事实与理由：2019年3月1日，曾尹木为了开设药店向周**租赁其位于旌阳区××镇××街门面房三间，并与其签订《门面租赁协议》。协议约定租期为2019年3月1日至2025年3月1日，年租金21000元。2020年3月1日曾尹木向周**支付了2020年度房租。2020年4月8日，周**在没有与曾尹木协商的情况突然向曾尹木发来《搬迁通知》，要求曾尹木在同月20日前必须搬迁完毕，否则将对其断水电气。因曾尹木从事药品经营，很多药品必须在冷冻冷藏的条件下保存。曾尹木为了防止药品损失，于2020年4月26日向他人另行租赁位于32-34号的房屋进行经营。搬迁过程中致使曾尹木九天未能营业。2020年6月12日，曾尹木在四川德阳融发房地产开发有限公司得知周**于2019年9月17日就与其签订对房屋进行改造的合同。本案在先调过程中周**拒绝调解，造成的律师费由周**承担。后在庭审中，周**将诉争房屋再次出租给其他人。综上，曾尹木认为，周**在事先没有与其协商的情况下即以要断水电气的方式单方解除合同，系根本违约的一方，故依法应当赔偿曾尹木因此受到的全部损失，曾尹木为了维护自己的合法权益向人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持其诉讼请求。 周**向一审法院提出反诉请求：1、反诉被告曾尹木支付反诉原告周**2020年3月1日至2020年6月18日的租金共计人民币6300元；2、曾尹木承担全部诉讼费。事实及理由：周**、曾尹木双方于2019年3月1日订立《门面租赁协议》，约定周**将自有位于玉兰街面积约105㎡的门面房租与曾尹木使用，年租金21000元，曾尹木自协议订立之日起使用该房屋。2020年初，因该门面所属楼栋涉及外墙面修饰工程，该工程系为公共利益所实施的利好工程，全体租户及业主应当予以积极支持，但曾尹木一直拒绝在施工期间暂停营业，后曾尹木决定不再履行合同并于2020年4月26日搬离案涉门面房。周**本着“理解为上，积极分担风险”的原则，对曾尹木实际使用期间的租金予以免收，于2020年6月18日曾尹木交付钥匙的同时退还已收取的全部2020年度房租共计21000元。但曾尹木在收到前述款项后对周**提起诉讼的行为致使周**对其免租的事实基础已丧失，曾尹木依法应承担2020年度实际租用期间即2020年3月1日至2020年6月18日的租金共计6300元。基于以上事实，曾尹木应按约履行支付租金义务。周**为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 一审法院认定事实：2019年3月1日，周**（甲方，出租方）和曾尹木（乙方，承租方）签订《门面租赁协议》，协议主要约定：甲方将位于玉兰街三间门面房门牌号16-18号约105平方米租赁给乙方；租赁期间为6年，即从2019年3月1日起至2025年3月1日止，每年租金为21000元（大写贰万壹仟元整）。2020年3月1日，曾尹木将2020年度租金支付给周**。 2019年4月4日上午10:00在××镇××室，由德阳市旌阳区信访局牵头，组织德阳市旌阳区孝感镇政府、孝感股份有限公司及原股份有限公司职工楼业主召开会议，会上形成的会议纪要与本案有关的内容为：同意孝感股份有限公司提出的小区共享方案（包括屋顶防水维护、新建单元入户门厅、外墙墙面装饰及统一安装不锈钢防护栏等项目），不包含窗户和玻璃的更换。会议纪要有20户业主签名、建设单位四川德阳市孝感股份有限公司、开发单位四川德阳融发房地产开发有限公司和见证方德阳市旌阳区孝感镇人民政府的盖章。 2019年9月17日，周**（乙方）与四川德阳融发房地产开发有限公司（甲方）签订《协议》，与本案有关的内容有；“1.甲方同意从2019年9月10日起至该职工楼外墙面装修工程完工,交付给乙方之日止；2.甲方支付给乙方过渡费750元/月，一年后，即从第13个月起按照1500元/月，支付给乙方过渡费；3.乙方必须严格配合甲方工作并按甲方要求对该房屋外墙面装修的时间之日起至该工程装修完工交付给乙方之日止，乙方停止营业和使用”。 2020年2月25日，四川德阳融发房地产开发有限公司在案涉房屋外墙张贴《搬迁通知》，与本案有关的内容有：“1.各业主于2020年3月25日前搬迁完毕，在此期间停止居住、营业房停止营业。外墙面装饰工程完工后，交付各业主使用；2.本通知已张贴在小区的楼梯口和以短信的形式通知各位业主”。 2020年4月8日，周**在案涉门面房外墙上张贴抬头为康贝大药房租户（曾尹木）的《搬迁通知》，与本案有关的内容有：“楼上业主和1楼营业房（16-18）租户（康贝大药房租户：曾尹木）我司于2020年2月25日已发过一次通知，2020年3月25日前搬迁完毕。现再次通知你，限于2020年4月20日前搬迁完毕。在此施工期间停止居住，营业房暂停营业，水电气全部断开，外墙面装饰工程完工后，交付各位业主和租户使用......本通知张贴在租户租的营业房外墙上，并口头再次告知”落款为四川德阳融发房地产开发有限公司和出租人周**，周**捺有指纹印。 2020年4月26日，曾尹木（乙方，出租方）与向青青（甲方，出租方）签订《门面租赁协议》，协议约定：甲方将位于德阳市旌阳区××镇××街××号约88平方米租赁给乙方使用；租赁期限为6年，即从2020年4月26日起至2026年4月25日止，每年房租26000.00元（大写贰万陆仟元整）租赁期租金三年不变，三年后涨幅不超过10%［大写百分之十（随行就市）］，协议到期前如需续签，甲乙双方应提前一年续签。 2020年5月27日，周**向曾尹木送达抬头为康贝大药房租户（曾尹木）的《告知函》，函的主要内容为：“您租用的营业房所属楼栋涉及外墙面修缮装饰工程，现就您与本人间租赁合同相关处理事宜做如下告知：（一）本工程一经开始施工，您与本人签订的租赁合同即因不可抗力无法继续履行，双方就租赁合同产生的权利义务即日起宣告终结；（二）鉴于您已另寻营业房开始经营，故恳请您于收到本函之日起两日内搬离本项目所涉营业房；（三）因合同解除，本人自愿返还自您搬离之日起至租赁合同届满剩余的全部租金，双方不互负任何违约责任；（四）考虑到您因本工程施工无法正常营业的情况，自愿退还您实际租用期间的全部租金作为本人愿意与您分担的风险份额；（五）本函第四条的事实前提为本函第二条所载“腾房”工作完结且您不再就租赁协议向本人主张任何权利；（六）本函仅作为本人向您发出的事情处理建议，若您拒绝接受并坚持不搬离营业房所产生的一切损失均由您自行承担。（本函不作为任何人以任何理由向本人主张任何权利之依据）”。 2020年6月18日，曾尹木将案涉房屋的钥匙退还给周**，周**通过微信扫二维码付款将2020年度租金21000.00元退还给曾尹木。 以上事实，有当事人陈述、会议纪要、《搬迁通知》、《门面租赁协议》、发票、《告知函》等证据在卷佐证。 一审法院认为，2020年6月18日，曾尹木将案涉房屋的钥匙退还给周**，周**将2020年度的租金退还给曾尹木，曾尹木、周**的上述行为表示双方达成了解除《门面租赁协议》的合意，并于2020年6月18日实际解除了《门面租赁协议》。本案争议的焦点为：1.周**是否应承担违约责任并赔偿曾尹木的损失；2.周**是否应赔偿曾尹木本反诉产生的律师费；3.曾尹木是否应支付周**2020年3月1日至2020年6月18日的租金。 1.关于周**是否应承担违约责任并赔偿曾尹木的损失。 曾尹木认为周**违约导致合同解除，周**应赔偿其另行租赁房屋的租金损失、装修损失、营业损失等共计55000元；周**认为双方是协商一致解除合同，周**无需承担赔偿责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，曾尹木依照合同约定向周**支付了房租，周**也应按照合同约定向曾尹木提供符合使用条件的房屋。周**与案外人四川德阳融发房地产开发有限公司签订《协议》，对租赁房屋的外墙面进行装修，并要求曾尹木在施工期间暂停营业。也就是说在租赁房屋外墙装修期间，周**无法向曾尹木提供符合约定用途的房屋，周**违约，应承担相应的违约责任。但曾尹木、周**之间的租赁合同长达六年，外墙装修只是阶段性的，现有证据尚不足以证明周**的行为构成根本违约，曾尹木、周**最终达成了解除合同的合意，故不宜认定周**应承担致使合同解除的全部责任。就曾尹木主张的租金损失、装修损失、营业损失、误工费、差旅费损失，一审法院认为，合同解除后，曾尹木另行租赁房屋确实产生了装修费、误工费、差旅费、租金等损失，一审法院综合考虑违约责任的补偿性原则、曾尹木损失的合理性及大小、周**违约责任的大小，酌情认定周**赔偿曾尹木损失共计20000元。 2.周**是否应赔偿曾尹木本反诉产生的律师费。因《门面租赁协议》中没有约定律师费，故对周**要求曾尹木支付律师费的请求，一审法院不予支持。 3.曾尹木是否应支付周**2020年3月1日至2020年6月18日的租金。一审法院认为，2020年6月18日，周**将曾尹木已支付的2020年3月1日至2020年6月18日的租金退还给了曾尹木，周**的行为表示其自动放弃了该阶段的租金。基于民法的诚信原则，对周**的该项请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出判决：一、本诉被告周**于一审判决生效之日起十日内赔偿本诉原告曾尹木解除合同的损失共计20000元；二、驳回本诉原告曾尹木的其他本诉请求；三、驳回反诉原告周**的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取本诉案件受理费831元，由曾尹木负担600元，由周**负担231元。减半收取反诉案件受理费25元，由周**负担。 本院二审审理期间，各方当事人均无新的证据向本院提交。对各方当事人在一审所提交经原审法院庭审质证、认证予以采信的等相关证据，本院审查认为：其证据内容真实，与本案有关联性，均予以采信。 二审中，各方对一审查明的事实均无异议，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。 综合各方当事人意见，本案的争议焦点为：一、上诉人是否应当承担违约责任并赔偿被上诉人的损失；二、被上诉人是否应当支付上诉人2020年3月1日至2020年6月18日的租金。 本院认为，关于争议焦点一，上诉人认为，双方系协商一致解除合同，互不承担违约责任，且上诉人已向被上诉人退还了已收取的2020年租金，被上诉也向上诉人退还了房屋钥匙，系双方以实际行动同意解除租赁合同。被上诉人认为上诉人在明知房屋要进行维修之后仍与被上诉人签订合同，把标的房屋出租给上诉人，且在4月8日上诉人向被上诉方发出通知，要求其搬离案涉房屋，不再出租给被上诉人，这个行为就是违约行为，因此上诉人应当承担违约责任，而被上诉人另寻其他房屋的损失也应当由上诉方承担。本院认为，在本案中，双方都认可上诉方曾于2020年5月27日送达了《告知函》，其内容载明：（四）考虑到您因本工程施工无法正常营业的情况，自愿退还您实际租用期间的全部租金作为本人愿意与您分担的风险份额。上诉人表明其自愿退还全部租金作为与被上诉方分担的风险份额，且一审查明，双方于2019年3月1日起订立《门面租赁协议》，因此上诉方按其说法应当退还从2019年起全部租金。鉴于上诉方在2020年6月18日已将2020年度的租金退还给被上诉方，2019年租金尚未退还，因此一审法院酌情支持20000元并无不妥，本院予以认可。 关于争议焦点二，上诉人认为因被上诉人提起诉讼的行为导致了上诉人对其实际使用期间进行免租的事实基础丧失，因此被上诉人应依法向上诉人支付实际使用期间的全部租金。被上诉人则认为是上诉人自愿放弃租赁期间全部租金，因此不能因为被上诉人向法院起诉后再要求其支付房租，其主张没有法定的理由与事实。本院认为，上诉人主张2020年3月1日至2020年6月18日的租金，并无合同约定，也无法律支撑，且其退还实际租赁期间的全部租金是单方意思表示，并没有附条件，因此上诉方的主张本院不予支持。 综上所述，上诉人周**的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费300元，由周**负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵    敏 审 判 员 姚    松 审 判 员 黄  一  珍 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 成  京  蔓 书 记 员 成京蔓（代）                                                                                                                        邱      婷