贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11739号原告：吴朝远，男，1974年1月7日出生，汉族,四川省泸州市人，住凯里市。原告：雷先群，女，1981年2月11日出生，汉族,四川省泸州市人，住凯里市。原告雷先群的委托诉讼代理人（特别授权）：吴朝远，男，1974年1月7日出生，汉族，四川省泸州市人，住凯里市。系雷先群的丈夫。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。统一社会信用代码：91520000714375654。法定代表人：何斌，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：何大党，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。原告吴朝远、雷先群诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司、第三人贵州大地联创房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告吴朝远及雷先群的委托诉讼代理人吴朝远（即本案另一原告）、被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的委托诉讼代理人何大党到庭参加了诉讼；第三人贵州大地联创房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结，且已当庭宣判。吴朝远、雷先群向本院提出如下诉讼请求∶1、依法判决凯里市人民法院执行机关停止对二原告位于贵州省凯里市房屋的执行。2、依法确认位于贵州省凯里市房屋（总房价为305280元）系二原告出资购买并享有权利，归二原告所有。3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：贵州省凯里市人民法院于2020年7月15日张贴了贵州省凯里市人民法院公告，主要内容为：1、查封贵州大地联创房地产开发有限公司位于贵州省凯里市房屋；2、如有认为该查封行为损害了自己合法权益和社会利益的，自本公告作出之日起十五日内提出；若逾期不提出，本院启动拍卖程序后造成损失，将由利害人自行承担。二原告认为原告于2012年8月26日与贵州大地联创房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了永乐家园15层10号房，并已于2013年10月1日全额支付完毕购房款305280元，且贵州大地联创房地产开发有限公司也于同日将房屋交付二原告，二原告装修使用至今，对该房屋二原告已实际占有、使用，故凯里市法院对乐永家园15层10号房的查封公告没有事实根据和法律依据，对二原告（案外人）的财产进行查封属明显错误，应予撤销并解除。因而二原告向人民法院提出执行异议申请，凯里市人民法院以原告提供的银行流水的时间及金额与分期付款收据时间不一致为由，裁定异议理由不成立，因原告在提出执行异议申请时向凯里市法院提交的付款收据系复印件，收据时间系原告雷先群私自更改，现经向贵州大地联创房产开发有限公司调取其财会凭证，时间金额相互吻合。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债务执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；本案中，二原告于2012年8月26日先于法院查封之前与第三人贵大地联创房地产开发有限公司签订了书面买卖合同，并支付完房款，且二原告与贵州大地联创房地产开发有限公司除该房屋买卖关系外并无其他经济往来。故二原告依法提起案外人执行异议之诉，请求法院予以审查并判决如前诉请，以切实维护二原告的合法权益。中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司辩称：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司辩称：一、华融公司对案涉房屋享有经登记的抵押权。涉案房屋属于华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，该事实已由登记机关的楼盘查询表载明，且该在建工程抵押权已经得到凯里市人民法院执行程序和贵阳市中级人民法院的认可；贵阳市中级人民法院作为首次查封法院于2019年8月29日以（2019）黔01执188号《移送执行函》，应凯里市人民法院之商请，将涉案房屋移送凯里市人民法院执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下称《执行异议复议规定》）第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，在本案中，被上诉人不享有“但法律、司法解释另有规定的除外”的权利，因此人民法院应当尊重并保护华融公司的抵押权。二、商品房消费者权才能对抗抵押权、排除执行。（一）商品房消费者权的构成条件《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《执行异议复议规定》第二十九条赋予了符合条件的购房人“商品房消费者权”（也称为商品房消费者物权期待权），按照《九民会议纪要》126条“支付全部或者大部分购房款项的商品房消费者的权利优于抵押权人的抵押权”的意见，商品房消费者权才能对抗抵押权、排除法院执行。商品房消费者（也称消费者购房人）要满足《执行异议和复议规定》第二十九条的规定条件，即：人民法院执行标的为金钱债权，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，购买行为满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋、以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”这三个条件。该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。最高人民法院在（2018）最高法民申1972号案中认为“根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中……该条规定基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应更优先保护消费者的物权期待权。《执行异议和复议规定》第二十八条亦规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。……但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定”。为了统一适用标准，最高人民法院执行局在2019年下半年通过编著的《最高人民法院执行司法解释条文适用编注》一书对《执行异议复议规定》第二十九条进一步明确，明确“本条规范内容与本规定第28条相关。相关买受人依据第28条对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合第28条规定的情形，且其权利能够排除执行的，人民法院也应予以支持。但房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，则必须符合本条的规定”。（二）一般买受人物权期待权。我国《物权法》规定的债权形式主义的物权变动模式为“债权合意加登记”的方式，在房屋买卖合同有效成立后，买房人仅取得物权期待权，即《执行异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权。一般买受人物权期待权仅是在将来可以过渡为物权，本质是正在接近物权的债权，而并非具有排他性或者排除执行的物权。为了保护债权的平等性，为了防止普通债权经过诉讼执行程序取得优先于其他债权受偿的资格，《执行异议复议规定》第二十八条才规定一般买受人的物权期待权，防止人民法院强制执行时侵害一般买受人的正当权利。但一般买受人的物权期待权仅能对抗一般债权的执行，并不能对抗优先债权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权。以上两项权利都来源于身份，关键区别在于：涉案房屋是不是用于居住的住房，是不是买房人的唯一住房，买卖价格是否合适？只有买卖价格合适的且是唯一住房的买房人，才属于商品房消费者，支付相应房款后才能取得商品房消费者权。三、原告仅是一般买受人，不能对抗华融公司的抵押权，不能排除法院的执行。本案中，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，本案应参照《执行异议复议规定》第二十七条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019）254号，以下称《九民会议纪要》）126条的规定适用法律。原告必须符合商品房消费者身份、拥有商品房消费者权，对抗华融公司的抵押权。原告只是试图证明其符合一般买受人条件、属于一般买受人，未证明其符合商品房消费者的身份、具备商品房消费者权，因此原告最多是一般买受人、也只拥有一般买受人物权期待权华融公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，应参照《执行异议复议规定》第二十七条规定予以保护，原告未证明其享有消费者物权期待权，在其仅享有“一般买受人物权期待权”的情形下，不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。综上所述，华融公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告的一般买受人物权期待权不能对抗华融公司的在建工程抵押权、不能排除法院的执行。因此法院应当尊重并保护华融公司的抵押权，望贵院依法保护华融公司的合法权益，判令继续执行涉案房屋。贵州大地联创房地产开发有限公司即未提交答辩和证据材料，亦未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：吴朝远与雷先群系夫妻关系。2012年8月26日以贵州大地联创房地产开发有限公司为出卖人、吴朝远与雷先群为买受人，双方签订了合同编号为2012-Ｚ179的《商品房买卖合同》。该合同约定：1.买受人购买出卖人开发的位于凯里市凯里市房屋，建筑面积84.83ｍ2，套内建筑面积70.14㎡；2.抵押情况。与该商品房有关的抵押情况为：2、3（2和3可以同时选择）。2.该商品房占用范围内的土地使用权已经设置抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局；3.该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。2.按照套内建筑面积计算，该商品房定价每平方米4353.98元，总价款305388元；3.买受人应当在2012年8月26日前分期支付房价款155388元，第二笔款于2012年10月31日前付房款90000元，尾款于2013年1月31日前付房款60000元。合同签订后，吴朝远与雷先群分期支付了贵州大地联创房地产开发有限公司购房款305388元，贵州大地联创房地产开发有限公司开具了收据并加盖公司公章。贵州大地联创房地产开发有限公司于2015年8月27日出具了《销售不动产统一发票（自开）》，该发票载明购房款金额为305280元。吴朝远与雷先群已于2013年对所购买的房屋进行了装修并入住至今。我院在执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司与贵州大地联创房地产开发有限公司等合同纠纷一案中，于2017年12月13日作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡（其中包含永乐家园15层10号房）。吴朝远、雷先群于2020年7月9日向本院提出书面异议，我院于2020年7月17日作出（2020）黔2601执异103号执行裁定书，驳回了吴朝远、雷先群解除对贵州省凯里市房屋查封的异议请求。另，2020年7月15日我院发出公告，以贵州大地联创房地产开发有限公司等被执行人未履行贵州省高级人民法院（2017）黔民初50号、51号民事调解书确定的义务，对贵州大地联创房地产开发有限公司位于凯里市进行了查封，并告知“如有认为该查封行为损害了自己合法权益和社会利益的，自本公告作出之日起十五日内向本院提出”。另查明，以中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司为抵押权人、贵州大地联创房地产开发有限公司为抵押人，双方于2014年3月19日就“凯里市永乐路28号永乐家园商住楼”办理了在建工程抵押登记手续。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点是吴朝远、雷先群对中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房发票》、《转账凭证》、《销售不动产统一发票（自开）》等，可以证明吴朝远、雷先群与贵州大地联创房地产开发有限公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日均发生在2012年度，且吴朝远、雷先群家已居住至今，符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。原告吴朝远、雷先群已支付了全部的购房款，满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系贵州大地联创房地产开发有限公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，吴朝远、雷先群对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。吴朝远、雷先群提出的“依法确认位于贵州省凯里市房屋（总房价为305280元）系二原告出资购买并享有权利，归二原告所有”的诉请，不属于本案即案外人执行异议之诉程序所处理的事项，故对该项诉请，本院不予支持。贵州大地联创房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案可以缺席判决。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行吴朝远、雷先群所购的位于凯里市房屋。二、驳回吴朝远、雷先群的其他诉讼请求。案件受理费5879元，由原告吴朝远、雷先群负担5819元，被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  王华传人民陪审员  吴再勇人民陪审员  金朝柄二〇二〇年十月二十三日法官助理杨琼书记员吴怡