云南省龙陵县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)云0523民初628号 原告（反诉被告）：龙陵融谐物业管理有限公司。 统一社会信用代码：915305236979946734。 地址：云南省龙陵县龙山镇凯龙城物业服务中心。 法定代表人：何宗全，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：卢申云，云南若在律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。 被告（反诉原告）：邹德贵，男，1976年3月27日生，汉族，重庆市云阳县人，现住龙陵县。 委托诉讼代理人：余斌，云南晨宇律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。 委托诉讼代理人：万春显，云南晨宇律师事务所律师（代理权限：特别授权代理）。 原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司与被告（反诉原告）邹德贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢申云、被告委托代理人余斌、万春显均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金41675元并承担30%的违约金12502.5元，合计54177.5元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司与被告（反诉原告）邹德贵于2016年3月2日签订《商铺租赁合同》，承租龙陵县商住楼的住房，租期自2016年3月2日至2021年3月1日止。双方约定先付租金后使用的原则一年一付，于租期内每年的3月2日前一次性付清。若邹德贵逾期不缴纳房租，原告则按日向乙方收取应收年份年租金全额2%的滞纳金。被告支付了四年的租金后，至今未支付2020年3月2日至2021年3月1日的年度租金41675元，经原告多次催收，至今未果，特诉请法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）邹德贵辩称，对于原告提出的诉讼主张予以认可。 被告（反诉原告）邹德贵同时提出反诉请求：1、请求判令解除凯龙城A区D301号房的租赁合同关系；2、请求判令被反诉人支付租金595354元；3、请求判令被反诉人支付截止2020年8月的违约金365785.5元（以未支付租金为基数，按照年利率24%计算，自2016年2月7日至2020年8月31日）；4、请求判令被反诉人支付自2020年9月起至实际付清租金之日止的违约金（以未支付租金为基数，按照年利率24%计算，自2020年9月1日至付清之日止）。事实与理由：2016年1月28日，反诉人邹德贵与妻子魏霞向开发商龙陵凯龙城房地产开发有限公司购得“凯龙城一期第1幢D301单元第1-4层D301A号房、D301B号房”房产，其中“D301A号房”属该幢住宅，“D301B号房”属该幢一楼商铺。同日，反诉人邹德贵、魏霞夫妻二人与被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司协商房屋委托租赁事宜，最终以魏霞名义与被反诉人签署《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》Ⅰ，双方约定：反诉人将购得的住宅和商铺出租给被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司，租期5年（2016年1月28日至2021年1月27日），租金分三期支付，第一期：第一、二年（2016年、2017年）租金166699元于合同生效之日起10日内支付；第二期：第三、四年（2018年、2019年）租金261956元于第三年的首月月底前支付；第三期：第五年（2020年）租金166699元于第五年的首月月底前支付。同时约定：逾期1个月支付租金的，反诉人有权解除合同并要求支付拖欠的租金，并赔偿合同租金总额3倍的违约金。合同生效后，反诉人所购得的房屋交付给被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司；租赁期内，被反诉人自始至今未支付过租金。同年3月2日，反诉人因居住使用需要，与被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司协商后，双方签署了《商铺租赁合同》Ⅱ，约定：被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司同意将所承租的D301A号住宅房屋返租给反诉人，租期5年（2016年3月2日至2021年3月1日），先付租金后使用，并约定了每年的租金数额。租赁期间，反诉人支付了第一至四年租金共计113117元，未支付第五年租金41675元。反诉人与被反诉人之间，基于同一的租赁标的物——“凯龙城一期第1幢D301单元第1-4层D301A号房、D301B号房”，达成出租合同《商铺租赁合同》Ⅰ和返租合同《商铺租赁合同》Ⅱ，双方之间互负租金债务。按照《商铺租赁合同》Ⅰ约定，经核算截止2020年8月份，被反诉人应支付反诉人租金合计595354元，然而被反诉人自始未支付，已实际造成反诉人资金占用费损失，反诉人有权解除租赁合同，要求被反诉人支付拖欠的租金，被反诉人还应承担租金总额3倍的违约金。反诉人考虑到违约金计算约定比例过高，逾期未支付租金导致反诉人资金占用费损失，其实质上与利息性质相同，故请求参照最高法《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于民间借贷利息的相关规定，反诉人主动下调违约金计算比例，请求以未支付租金为基数，按照年利率24%/年的标准计算逾期期间的违约金，请求法院依法审查本案本诉、反诉事实，支持反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）辩称，反诉原告称未支付租金，不是事实，2016年1月28日，反诉原告作为出租方出租给反诉人，约定租金595354元，经反诉人申请，租金用于冲抵购房款，被反诉人支付完毕租金，反诉人妻子出具了收条，请法庭驳回反诉人的诉讼请求。 综合各方主张，本案当事人对以下问题存在争议：双方于2016年1月签订的房屋租赁合同中租金是否给付，租金是否冲抵购房款。 原告（反诉被告）为了证实自己的主张,向本院提交如下证据： 1、原告营业执照及法定代表人身份证明复印件各一份，证明原告身份情况。 2、《商铺租赁合同》复印件1份，证实合同系双方真实意思表示，合法有效。原告按约定履行了己方的义务，但被告未按照约定支付租金，至今已拖欠租金41675元，被告应按照约定向原告承担违约责任（30%计算）。 3、《商铺租赁合同》I、凯龙城特殊申请审批表、凯龙城项目合同审核单、收条复印件各1件，证实反诉原告妻子魏霞作为出租方将案涉的凯龙城******房屋出租给被反诉人，签订了《商铺租赁合同》I，约定租期为5年租金为595354元。经反诉人特殊申请，见证方龙陵凯龙房地产开发有限公司将案涉房产以9.5折565586元冲抵反诉人的购房款；被反诉人已向反诉人支付完毕案涉房屋租金，并由反诉人妻子魏霞出具了收条；后由于反诉人居住使用需要，又向被反诉人租赁案涉房屋的住宅部分（租期自2016年3月2日至2021年3月1日止），双方又签订了《商铺租赁合同》Π，但反诉人支付了前四个季度的租金后，至今未按约定支付2020年3月2日至2021年3月1日的年度租金41675元。 被告（反诉原告）质证认为，对第1组证据无异议，对第2组证据三性无异议，对证明目的不予认可，第3组证据，《商铺租赁合同》I三性予以认可，证明目的不予认可。凯龙城特殊申请审批表是复印件，没有证据的效率，不予认可。项目合同审核单，对证据三性不予认可，审批单存在以下问题：没有反诉人签字认可，也没有开发商的加盖公章；内容上，于本案的涉案房子没有关联性，房名不是一套房；原单价和成交价是一个金额，不存在折价9.5折，内容虚假。经手人、经办人也没有任何人签字，不予认可；对收条三性不予认可，是签字后写的还是签字前写的内容不清楚。支付的银行流水，现金支付证据都没有。反诉人依据合同全额支付了购房款，被告主张支付过租金没有证据证实。 被告（反诉原告）为证明其主张，提交以下证据： 1、结婚证、身份证复印件各1件，证明反诉人邹德贵、魏霞系合法的夫妻关系及反诉主体适格。 2、《商品房购销合同》两份、备案登记表购房，2016年1月28日，反诉人邹德贵、魏霞夫妻二人向开发商龙陵凯龙城房地产开发有限公司购得“凯龙城一期第D3幢第1-4层D301单元第1-4层D301A号房、D301B号房”房产，其中D301A号房属该幢住宅，D301B号房属该幢一楼商铺，该房屋备案登记金额住房价格945070元，商铺价格751687元。证明反诉人有权出租购买的房产给被反诉人。 3、《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》I复印件各1件，证明内容：2016年1月28日，反诉人邹德贵、魏霞夫妻二人与被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司签署《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》I，双方约定：反诉人邹德贵、魏霞将购得的住宅和商铺出租给被反诉人，租期5年（2016年1月28日至2021年1月27日），租金分三期支付，第一期：第一、二年（2016、2017）租金166699元于合同生效之日起10日内支付；第二期：第三、四年（2018、2019年）租金261956元于第三年的首月月底前支付；第三期：第五年（2020年）租金166699元于第五年的首月月底前支付。同时约定：逾期1个月支付租金的，反诉人有权解除合同并要求支付拖欠的租金，并赔偿合同租金总额3倍的违约金。合同生效后，反诉人所购得的房屋交付给被反诉人，租赁期内，被反诉人自始至今未支付过租金。证明目的：经核算，截止2020年8月份，被反诉人应支付反诉人租金合计595354元，然而被反诉人自始未支付，已实际造成反诉人资金占用费损失，反诉人有权解除租赁合同，要求被反诉人支付拖欠的租金，被反诉人还应承担租金总额3倍的违约金。反诉人主动下调违约金计算比例，请求以未支付租金为基数，按照年利率24%/年的标准计算逾期期间的违约金，违约金计算至2020年8月合计365785.5元。 4、《商铺租赁合同》Π、收据三份复印件各1件，证明：2016年3月2日，反诉人因居住使用需要，与被反诉人协商后，双方签订了《商铺租赁合同》Π，约定：被反诉人同意将所承租的D301A号住宅房屋返租给反诉人，租期5年（2016年3月2日至2021年3月1日），先付租金后使用，并约定了每年的租金数额。租赁期间，反诉人支付了第一至四年租金共计113117元，未支付第五年租金41675元。证明目的：反诉人将购得的住宅和商铺出租给被反诉人后，将住宅部分返祖给反诉人。 5、发票、云南龙陵农村商业银行股份有限公司交易明细一件，证明2016年1月28日被告已按照合同约定全部付清购房款945070元及751687元。商铺在买之前已预付过预付款。 原告（反诉被告）质证认为，对第1组证据无异议；对第2组证据三性无异议，对证明目的予以认可。房屋及商铺总价230多万元，经被告申请后，予以优惠，合同约定的价格170多万元，加冲抵的595354元，房屋总价230多万元。对第3证据中《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》I三性无异议，对证明目的不予认可，约定租金595354元，见证方也同意以9.5折优惠卖给被告，租金595354元用于冲抵购房款。被反诉人已按照合同约定履行完毕。对第4组证据三性无异议，收据只有三份我们也认可被告支付了四个年份的租金，被告认可租金冲抵了购买房屋款的事实。第5组证据对三性无异议，对证明目的不予认可。反诉人购买的房屋价格除了上诉之外还应加上55万几的房屋租金冲抵款。 综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方提交的证据，本院认为，对于原告（反诉被告）提交的证据第1组、第2组证据，被告无异议，且与客观事实相符，予以采信；第3组证据被告虽不予认可，综合全案的证据，予以确认原、被告双方签订《商铺租赁合同》I系双方真实意思表示，合同依法成立，被告出具收条，合同履行完毕；对于被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）对真实性予以认可，本院予以采信，能证实被告购买凯龙城商业街A区D3#01A号房屋，原、被告双方于2016年1月28日签订《商铺租赁合同》，双方已履行完毕，2016年3月2日原告将住宅部分返租给被告，租期五年，被告支付了四年的租金，未支付剩余租金。 经庭审及举证质证，本院经审理认定事实如下：2016年1月28日被告（反诉原告）购买龙陵县凯龙城Ａ区，同时被告将此商住楼出租给原告，被告交付房屋并出具收条，合同已履行完毕。因被告（反诉原告）居住需要，2016年3月2日原（反诉被告）、被告（反诉原告）双方和双方签订了《商铺租赁合同》，约定将原告所承租的Ｄ301Ａ号住宅房屋返租给被告，租期5年（2016年3月2日至2021年3月1日），先付租金后使用，并约定了每年的租金数额，如逾期不缴纳房租，则按日向其收取应收年份年租金全额2%的滞纳金。租赁期间，反诉人支付了第一至四年租金共计113117元，未支付第五年租金41675元。 本院认为，原、被告双方于2016年3月2日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反有关法律、行政法规强制性规定,合法有效,受法律保护。原告已按照合同约定交付了房屋,但被告未能按照合同约定履行支付第五年租金的义务,故原告要求被告支付拖欠的租金41675元的诉讼请求，予以支持，对于原告要求被告承担30%的违约金12502.5元的诉讼请求，双方在合同中并未约定违约金的比例，且无相关证据加以证实因被告违约未交纳租金对其造成的的损失，对此诉讼请求不予支持。 对被告（反诉原告）提出的反诉请求，根据本案的证据及查明的事实，原、被告双方于2016年1月28日签订的《商铺租赁合同》，被告已出具收条，双方已履行完毕，不存在租金给付，对此诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告（反诉原告）邹德贵于本判决生效十五日内支付原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司房屋租金41675元； 二、驳回原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司其他诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）邹德贵反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1154元，减半征收577，由被告（反诉原告）邹德贵负担421元，原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司负担156元，反诉案件受理费13411元，减半征收，由被告（反诉原告）邹德贵负担6705.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。 审判员  王家武 二〇二〇年十月二十七日 书记员  余卫国