安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7053号 上诉人（原审原告）：程小林，男，1978年3月7日出生，汉族，住安徽省怀宁县。 委托诉讼代理人：孙会，安徽龙鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽德恒投资有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路**烟墩社区服务中心办公**。 法定代表人：李松，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：盛强，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜尹，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司，住所地，住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路**办公楼**iv> 法定代表人：王芹，总经理。 上诉人程小林因与被上诉人安徽德恒投资有限公司（以下简称德恒投资公司）、安徽德恒众联云渠道地产销售有限公司（德恒销售公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初16213号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 程小林上诉请求：撤销原判，改判支持程小林全部诉讼请求或发回重审。事实及理由：1、一审认定程小林未在合理期限内行使合同解除权，系认定事实错误。程小林于2019年6月5日起诉至一审法院，明确表达解除合同的意思表示，程小林得知银行按揭未批准的时间为2019年1月，至2019年6月5日未超过一年期限，程小林在法定期限内行使了合同解除权。2、《商品房买卖合同》约定房屋交付的唯一条件为取得建设工程规划许可证正本，该约定违反法律强制性规定，应属无效。一审在德恒投资公司未提供工程竣工验收合格材料的情况下排除了程小林享有的合同解除权，应予纠正。 德恒投资公司辩称，1、程小林自身原因导致银行贷款申请未获得批准，程小林2017年申请办理贷款手续，其称2019年1月才知晓贷款申请未获批准不符事实及常理。2、德恒投资公司逾期交房未超过90日，程小林不享有解除权，程小林未交付剩余房款，其作为违约方无权要求解除案涉合同。3、涉案东方汇广场项目在开工建设前已取得建设工程规划许可证副本，按规划管理程序竣工验收完成后换发建设工程规划许可证正本，故取得正本前提为竣工验收合格，德恒投资公司已提交建设工程规划许可证正本，无需再另提供竣工验收合格材料。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 德恒销售公司二审未予答辩。 程小林向一审法院起诉请求：1、解除程小林与德恒投资公司签订的《商品房买卖合同》，德恒投资公司返还购房款810000元，并支付自起诉日起至房款返还日止的资金占用费（按年利率4.75%计算）；2、德恒销售公司返还团购费30000元。 一审法院认定事实：2017年10月22日，程小林（买受人）与德恒投资公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市房屋，建筑面积45.24平方米,每平方米35809.02元，总金额为162万元，首付款81万元，应在2017年10月22日前支付给出卖人，剩余房款81万元，办理按揭贷款；出卖人应当在2018年12月31日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议第六条约定：买受人在办理银行按揭贷款时，须按银行要求在签署本合同的7天内提供资信证明及相关材料供银行审查，逾期不提供资信证明及相关材料供银行审查，买受人应从签署本合同的第八天起，每日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，若买受人逾期十五天还不能提供资信证明及相关材料供银行审查，则出卖人有权单方解除合同，并向买受人收取总房款10%的违约金；买受人逾期办理按揭贷款手续的，视为买受人逾期付款，出卖人有权追究买受人逾期付款违约责任；因买受人原因（包括但不限于个人资信状况不符合银行要求，属于限制贷款范围内等情形）而导致银行拒绝办理按揭贷款或拒绝贷款申请的按揭额度，出卖人按照买受人在合同中明示的通讯地址以书面方式通知买受人（自此内容的挂号信寄出之日起10日内视为买受人已收到通知），买受人应当在收到通知后十日内（十五日内）一次性付清剩余（不足）房款，逾期出卖人有权单方面解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金；买受人在交房时未付清房款的，或因买受人未按期偿还银行按揭贷款，导致贷款银行扣划出卖人保证金的，买受人除应当承担违约责任外，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期，出卖人不承担违约责任。第十一条约定：双方承诺合同中所提供的联系地址、电话等真实有效，且所列住所（址）系送达地址，如有变动应及时书面通知对方，若因提供有误，引起合同履行停滞或不能履行，由提供方承担责任；本合同中买受人承诺所注明的联系方式为有效联系方式，出卖人按此方式发出的所有通知，视为买受人均已收到，出卖人通过报纸公告也视为已履行了本合同中相关的通知义务。 2017年10月22日，程小林向德恒投资公司支付购房款81万元，德恒投资公司开具了收据。同日，程小林向德恒销售公司支付团购费3万元，德恒销售公司出具了收据。 2017年10月23日，程小林作为申请人向安徽肥东农村商业银行股份有限公司东城支行递交了办理贷款所需资料，同时申请电子银行结算服务，但其贷款申请未获批准。 2019年3月27日，德恒投资公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》。2019年3月28日，德恒投资公司在《江淮晨报》上刊登《交房公告》。2019年3月30日，德恒投资公司通过中速快递向程小林邮寄送达《滨湖东方汇交付通知》，通知内容为：您购买的滨湖东方汇项目商铺1228室，将于2019年3月27日开始正式交付，如您的房款未付清或按揭未放款则暂时不具备办理交房手续，请抓紧时间联系您的置业顾问办理相关的按揭手续，或者直接办理按揭更改一次性手续，我司收到房款或按揭放款后将会另行通知您过来办理交房手续。 2019年1月25日、4月25日、5月3日，德恒投资公司销售人员以短信息告知程小林：可以联系银行办理按揭，也可一次性付款，并可一次性给点优惠。程小林回复：申请一下25万元可以…在深圳没有时间回去…感觉买上当了…买的太亏了等。 2019年5月10日、8月8日，德恒投资公司两次向程小林邮寄送达《律师函》，要求程小林以现金或转账方式向德恒投资公司支付余欠房款81万元。 2019年6月5日，程小林起诉至一审法院。 一审法院认为，程小林与德恒投资公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。 《商品房买卖合同》约定程小林剩余购房款81万元以按揭贷款方式支付，合同签订后程小林向德恒投资公司指定的银行提交了办理按揭贷款所需资料，但其贷款申请未获批准。如系程小林原因致使按揭贷款不能办理,德恒投资公司应通知程小林并要求其以现金交纳,但程小林未接到相关通知,故尾款未付不能归责于程小林。法律规定：商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依照前述规定,程小林应在合理期限内行使合同解除权。2019年1月25日，德恒投资公司与程小林就购房余款支付方式、优惠数额等问题进行微信沟通，未能形成一致意见，此后程小林既未再提供办理按揭贷款所需资料，也未支付购房余款，更未请求解除合同。2019年3月27日，德恒投资公司取得案涉房屋《建设工程规划许可证（正本）》，3月28日，德恒投资公司在《江淮晨报》上刊登《交房公告》，3月30日，德恒投资公司向程小林在《房屋买卖合同》上留存的送达地址以中速快递邮寄送达《滨湖东方汇交付通知》，5月10日，德恒投资公司向程小林邮寄送达《律师函》，要求程小林以现金或转账方式支付余欠房款81万元。《商品房买卖合同》约定：买受人在交房时未付清房款的，出卖人有权相应推迟合同约定的房屋交付及产权登记日期，出卖人不承担违约责任。德恒投资公司未按约定时间向程小林交付房屋是事实，但案涉合同明确约定付清全部房款后方可交房，即程小林应先履行付款义务。鉴于程小林未在合理期限内行使合同解除权，德恒投资公司自2019年3月27日已能够交付房屋，程小林在房屋具备交付条件且经德恒投资公司催告后，不履行购房余款支付义务，故程小林以德恒投资公司单方原因未能办理按揭贷款为由主张解除合同、返还购房款、支付占用费、德恒销售公司返还团购费等，无事实基础和法律依据，不应支持。 一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回程小林的诉讼请求。案件受理费12200元减半收取6100元，由程小林负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。程小林向本院陈述其要求解除涉案房屋买卖合同的原因为按揭贷款未获批准，其没有相应经济能力支付房屋余款。 本院认为，程小林与德恒投资公司就位于合肥市房屋买卖事宜订立的书面商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，对双方具有法律拘束力。经查程小林在合同签订后仅支付了首付款81万元，其申请的按揭贷款未获批准，其直至诉讼时未能支付剩余房屋价款81万元，显属违约，其向本院表示因无经济能力一次性支付剩余价款81万元故要求解除双方合同，该事由不符合我国合同法规定的“法律上或事实上无法履行”的情形，故程小林作为违约方诉请解除双方合同，不符合合同约定及法律规定，一审未予支持该项请求及以合同解除为前提的其他请求，本院予以认同。 综上所述，程小林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12200元，由程小林承担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二〇年十月二十九日 书记员  俞文静 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。