四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初7078号 原告：伍元聪，男，1980年12月5日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原告：刘燕，女，1983年4月12日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 二原告共同委托诉讼代理人：曾庆林，四川蜀之锋律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：冉筱睿，四川蜀之锋律师事务所律师。 被告：钟永先，女，1966年5月17日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告：许世远，男，1965年11月13日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 第三人：新都区大丰永和房产经纪服务部，住所地四川省成都市新都区大丰华丰苑**。 经营者：任开远。 委托诉讼代理人：郭涛，女，1962年12月28日出生，汉族，住四川省成都市新都区，第三人员工。 第三人：成都市新都区人民政府大丰街道办事处，住所地四川省成都市新都区大丰仁爱路**大丰文化中心。 委托诉讼代理人：罗静，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈高繁，四川诚论律师事务所律师。 原告伍元聪、刘燕与被告钟永先、许世远、第三人新都区大丰永和房产经纪服务部（以下简称永和服务部）、第三人成都市新都区人民政府大丰街道办事处（以下简称大丰街道办）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案，开庭前伍元聪、刘燕申请撤回将大丰街道办列为第三人的主张并变更诉讼请求。本院依法适用普通程序，于2019年3月13日第一次公开开庭进行了审理，原告伍元聪及伍元聪、刘燕的共同委托诉讼代理人冉筱睿、第三人永和服务部的委托诉讼代理人郭涛到庭参加诉讼，被告钟永先、许世远经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理过程中，原告伍元聪、刘燕向本院申请追加大丰街道办事处为本案第三人，并变更诉讼请求，本院予以准许，于2020年9月24日第二次公开开庭进行了审理，原告伍元聪及伍元聪、刘燕的共同委托诉讼代理人冉筱睿、第三人永和服务部的委托诉讼代理人郭涛、第三人大丰街道办的委托诉讼代理人罗静、陈高繁到庭参加诉讼，被告钟永先、许世远经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 伍元聪、刘燕原向本院提出诉讼请求：1.判令伍元聪、刘燕与钟永先、许世远签订的《房屋买卖合同》、《房屋转让协议书》、《补充协议》有效；2.判令钟永先、许世远协助大丰街道办办理坐落于成都市新都区××街道××小区××幢××单元××号房屋的不动产权登记证书；3.判令钟永先、许世远在取得上述房屋不动产权登记证书后立即协助伍元聪、刘燕办理该房屋的产权变更登记手续；4.判令钟永先、许世远支付伍元聪、刘燕违约金175000元；5.本案诉讼费用由钟永先、许世远承担。事实和理由：伍元聪与刘燕为夫妻关系，钟永先和许世远为夫妻关系。2011年7月12日，伍元聪与钟永先就钟永先、许世远二人共同所有的位于成都市新都区××街道××小区××幢××单元××号的房屋（以下简称案涉房屋）通过永和服务部签订了《房屋买卖合同》。2011年7月29日，钟永先、许世远与刘燕再次签订了《房屋转让协议书》，同日，钟永先与刘燕签订了《补充协议》。合同签订后，伍元聪、刘燕根据合同约定共计向钟永先、许世远支付了购房定金和购房款33万元，因该房屋属于拆迁安置房，合同签订时没有相关的不动产登记证书，但现在该房屋已经符合办理产权证书的要求，因钟永先、许世远主观方面原因，一直未办理不动产权登记证书，严重损害伍元聪、刘燕的合法权益，已经构成违约。为此，伍元聪、刘燕诉至法院，提出前述诉讼请求。 永和服务部述称，案涉房屋可以办理产权证，未办理的原因是钟永先、许世远一直没有从外地回来办理，目前该小区仅有案涉房屋一套房屋没有办理不动产权证。 大丰街道办述称，第一，大丰街道办作为第三人，对伍元聪、刘燕没有民事权利义务关系，第二，钟永先、许世远作为拆迁安置对象由大丰街道办签订协议，为其安置案涉房屋，钟永先、许世远已经交齐关于案涉房屋的所有费用，目前办理案涉房屋的产权转移登记没有客观障碍，大丰街道办一直愿意积极配合钟永先、许世远办理产权登记手续，但需要钟永先、许世远本人到场提供资料如户口本、结婚证、拆迁安置补偿合同等的原件才具备办证条件。第三，申请办证是钟永先、许世远的权利，其并未放弃权利，也未将权利转移，是否办证应由钟永先、许世远行使权利，故不接受法院直接判决大丰街道办将房屋不动产权直接办理给伍元聪、刘燕。 钟永先、许世远未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：对于到庭当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。经查明，伍元聪、刘燕于2008年7月22日登记结婚。2011年7月12日，钟永先（甲方、销售方）与伍元聪（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落于成博小区95平方米（以房屋产权证面积为准）的房屋以350000元出售给乙方（包括水、电、气、光纤），永和服务部提供中介协调服务工作。合同约定：“2、乙方在双方达成购房意向后付购房定金，计人民币10000元，本协议签订后7月31日之前乙方再付甲方人民币330000元，第三次余额在甲方办理完过户手续同时乙方付清人民币20000元。3、此房屋属于拆迁安置房，《房屋产权证》、《土地使用证》尚在办理过程中，甲方应在领到双证10天之内配合乙方办理过户手续，所需税费由乙方支付，如需另行补交土地出让金，该款由甲方支付。4、如因甲方原因不能将《房屋产权证》及《土地使用证》过户给乙方，甲方须在乙方提出退房要求之日起10天之内将乙方所付房款退还乙方，并按已付款50%赔偿乙方损失。5、甲方钟永先、许世远，甲方保证本房屋在签订本合同时，已经本房屋共有产权人同意。6、本协议签订生效后，双方均不得以任何方式推翻此协议，定金支付后甲方违约双倍返还乙方定金，乙方违约甲方所收定金不退还，房屋交付后，甲方违约按第4条处理……。7、甲乙双方签字生效后不得以任何方式推翻此协议，否则依法追究其法律责任，甲方违约则双倍赔偿乙方所付定金……；10、此房屋面积以《房屋产权证》为准。如果出现多平方或少平方，按当时的成交价多退少补。第二次付款后，甲方应交付钥匙及有关手续，并结清水电气及物管费。”合同甲方、乙方处分别由钟永先、伍元聪签字。同日，钟永先出具收条，载明：今收到伍元聪购成博小区住房定金10000元。2011年7月29日，钟永先、许世远（甲方、出让方）与刘燕（乙方、受让方）签订《房屋转让协议书》，约定：“一、甲方自愿将自己所有的位于新都区××街道××小区××幢××单元××号，建筑面积约为95平方米（实际面积以房管局产权产籍科核定的面积为准）的房屋，转让给乙方所有。二、转让金额为：330000元，如房屋面积有所增减，按每平方米3474元，互相补差。此款含水、电、气、光纤等的开户费用。三、转让金的支付时间及方式：乙方于2011年7月12日给付甲方定金10000元，乙方于2011年7月29日给付乙方280000元，乙方于2011年7月31日前给付甲方20000元，余款20000元乙方于拿到过户到自己名下的房屋所有权证、国有土地使用权证。四、办理到甲方名下房屋所有权证、国有土地使用权证的费用由甲方拿到房屋所有权证、国有土地使用权证的10日内应无偿协助乙方办理房屋过户的相关手续，所涉及的相关费用由乙方全额承担。五、房屋交付时间：甲方于2011年7月29日将房屋交付给乙方。甲方将房屋交付给乙方后，所产生的水、电、气、光纤的使用费和物业管理费等均由乙方承担。六、本协议经双方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付房屋转让金总额50%的违约金。”该合同甲方处为钟永先、许世远签名捺印，乙方处为刘燕签名捺印，成都市新都区大丰法律服务（以下简称大丰法律服务所）所就该《房屋转让协议书》制作了（2011）新丰见字第57号见证书。同日，钟永先（甲方）与刘燕（乙方）、永和服务部（中介方）签订《补充协议》，约定：“一、此房报价33万元，另补偿甲方2万元，实际房价35万元，若甲乙双方违约，均按35万元计算违约金，违约金为房价的50%计17.5万元。二、中介方作为担保方，保证乙方拿到此房并顺利办理过户手续，在拿到产权前，无论房市行情涨跌，房价不变。三、甲方承诺，此房成交后，决不会因房市行情变化而变化，保证乙方、中介方不受任何影响，诚信售房决不后悔，如有违约行为，愿意赔付违约金17.5万元，另付中介费2万元。”该《补充协议》甲方处为钟永先签名捺印，乙方处为刘燕签名捺印，中介方处有永和服务部经营者任开远签名并加盖该服务部印章。同日，钟永先出具收据，载明：收到刘燕处来购成博住房首付款25万元，欠款7万元于7月31日前支付（或8月1日）。2011年8月1日，钟永先出具收条，载明：今收到伍元聪交来购房款柒万元正。 另查明，2011年1月21日由大丰街道办出具的《北延新居住户入住通知书》载明：高家社区二社住户钟永先符合入住条件，准予入住，请予办理入住手续。伍元聪、刘燕述称，钟永先、许世远于2011年8月1日已向其交付房屋，房屋未装修，现出租于他人居住。 另查明，不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋登记权利人为大丰街道办，2014年5月6日因新居工程（国有土地上的房屋）取得出事登记，2014年5月14日因换证取得现有效登记。土地基本信息为：权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：出让；土地用途：住宅；土地使用期限：-2085/5/4。房屋信息为：权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权；规划用途：住宅。该房屋上无预告登记、抵押及查封信息。 以上事实，有各方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，关于伍元聪、刘燕请求确认相关合同有效的诉讼请求。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，现已查明2011年7月12日《房屋买卖合同》中甲方仅有钟永先签名，乙方仅有伍元聪签名，2011年7月29日签订的《房屋转让协议书》中甲方有钟永先、许世远签名，乙方仅有刘燕签名，2011年7月29日签订的《补充协议》中甲方仅有钟永先签名，乙方仅有刘燕签名，伍元聪、刘燕对其未签字的合同、协议效力均予以追认，许世远则对其未签字的《房屋买卖合同》及《补充协议》未予追认。从三份合同内容看，2011年7月12日《房屋买卖合同》约定伍元聪、刘燕以35万元购买案涉安置房屋，但作为安置对象之一的许世远并未在合同中签名，但2011年7月29日的《房屋转让协议书》中，两名出卖人钟永先、许世远均在合同上签名并经大丰法律服务所见证，约定协议经双方签字后生效，则许世远具备同意出售案涉房屋的明确意思，该合同应属对《房屋买卖合同》的合意补充和变更，其约定对钟永先、许世远和伍元聪、刘燕均产生约束力。2011年7月29日签订的《补充协议》，其调整买卖双方权利义务主要内容是将《房屋转让协议》所约定交易价格33万元变更为35万元，对违约责任的约定变更为违约方按照35万元的50%承担违约金、并另需承担中介费2万元，同时补充约定了房价不因房市行情变化而变化，但该《补充协议》上卖方仅有钟永先一人签名。本案系房屋买卖合同纠纷，转让案涉房屋系钟永先、许世远共同享有、共同行使的权利，从同日签订《房屋转让协议书》的情况看，伍元聪、刘燕对权利人为钟永先、许世远二人应当知情，但仍由刘燕与钟永先一人另行签订《补充协议》，现伍元聪、刘燕不能证明许世远知道钟永先另行签订《补充协议》的行为而未提出异议，也不能证明其有理由相信钟永先有权代理许世远就交易二人共同享有权利的案涉房屋作出变更及补充意思表示，在许世远对该《补充协议》未予追认情况下，《补充协议》虽在协议主体之间成立，但其效力尚处于不确定状态，不能构成对《房屋转让协议》约定的补充和变更，交易双方之间的权利义务关系应当依照《房屋转让协议书》评判，钟永先、许世远与伍元聪、刘燕均应按照其签订、追认的《房屋转让协议书》约定，诚信全面履行义务。故此，对于伍元聪、刘燕请求确认2011年7月29日的《房屋转让协议书》有效的请求，本院予以支持。 关于伍元聪、刘燕办理房屋权属转移登记的请求。针对同一房屋发生的连环交易中，如每一手出让人协助办理房屋不动产权转移登记不存在履行障碍的情况，从减少当事人诉累角度出发，最后一手受让人在不加重每手出让人负担的情况下有权要求每手出让人共同协助办理房屋不动产权过户登记。本案中，钟永先、许世远基于与大丰街道办之间的拆迁安置合同关系，享有取得案涉房屋权属转移登记的权利，也正基于此物权期待权而与伍元聪、刘燕签订合同，约定在取得案涉房屋权属证书后转移登记给伍元聪、刘燕。伍元聪、刘燕已向钟永先支付购房款33万元，并确认房屋已经交付，但钟永先、许世远尚未取得案涉房屋权属证书。经前手权利人大丰街道办确认，案涉房屋已登记至大丰街道办名下，全部费用已经交齐，现为钟永先、许世远办理案涉房屋的分户权属转移登记没有客观障碍，但因钟永先、许世远本人未到场办理、未配合提交资料而不能办理。此情况下如严囿于合同相对性，认定伍元聪、刘燕仅能在钟永先、许世远取得房屋权属转移登记后依照《房屋转让协议书》主张房屋过户，则在钟永先、许世远怠于为自身办理分户权属转移登记情况下，伍元聪、刘燕的权利能否实现将长期处于悬而未决状态，并取决于钟永先、许世远的意志及行为。故此，钟永先、许世远为自身办理案涉房屋产权登记手续、大丰街道办予以协助并未加重其责任，也是钟永先、许世远诚信履行其与伍元聪、刘燕之间《房屋转让协议》的先合同义务，为妥善化解纠纷、减少当事人诉累，本案中一并处理，对于伍元聪、刘燕请求判令钟永先、许世远办理案涉房屋不动产权登记证书、并在取得不动产权登记后合理期限内向伍元聪、刘燕办理权属转移登记的请求，本院予以支持。 关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，违约损失赔偿与违约金并非同一概念。本案中，伍元聪、刘燕主张由钟永先、许世远支付违约金17.5万元，经庭审明确其请求权基础为《房屋转让协议》第六条及《补充协议》关于违约金的约定，即是依据合同主张按照约定标准计算的违约金，而非主张怠于履行先合同义务产生的损失赔偿。对应请求数额看系依据《补充协议》计算，但该《补充协议》并非全部交易主体关于房屋交易的补充合意，亦未明确具体的违约情形，而按照同日签订的《房屋转让协议书》约定，钟永先、许世远所负义务为交付房屋，以及在取得房屋所有权证、国有土地使用权证的10日内无偿协助伍元聪、刘燕办理房屋过户手续，伍元聪、刘燕确认钟永先、许世远已依约向其交付房屋，而钟永先、许世远至今未取得案涉房屋所有权证和国有土地使用权证，在不动产统一登记政策实施后也未取得房屋不动产权证，即或存在消极履行先合同义务的情形，但就双方合同约定本身而言并未违反，则伍元聪、刘燕依据《补充协议》约定主张定额违约金，其请求权基础不能成立，对该项诉讼请求本案中不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、钟永先、许世远与刘燕于2011年7月29日签订的《房屋转让协议书》有效； 二、钟永先、许世远于本判决发生法律效力之日起15日内办理位于成都市新都区××街道××路××号××小区××幢××单元××号房屋的不动产权证，将房屋分户权属转移登记至钟永先、许世远名下，成都市新都区人民政府大丰街道办事处予以协助； 钟永先、许世远在取得位于成都市新都区××街道××路××号××小区××幢××单元××号房屋的不动产权证后15日内协助伍元聪、刘燕将上述房屋的不动产权登记变更至伍元聪、刘燕名下； 四、驳回伍元聪、刘燕的其他诉讼请求。 案件受理费4200元，公告费600元，共计4800元，由伍元聪、刘燕负担3800元，钟永先、许世远负担1000元（此款伍元聪、刘燕起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  包春霞 二〇二〇年十月九日 书 记 员  曾 妙