北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初12632号原告（反诉被告）：北京百博医药有限公司，住所地北京市大兴区乐园路**院**楼****607、608。法定代表人：赵勇，董事长。委托诉讼代理人：倪珍珍，北京祥荣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍晓宁，北京祥荣达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司，，住所地北京市大兴区黄村镇海子角村委会东5米法定代表人：刘淑娟，经理。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨爽，男，北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司职员。原告（反诉被告）北京百博医药有限公司（以下简称百博医药）与被告（反诉原告）北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司（以下简称雪峰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百博医药的委托诉讼代理人倪珍珍、霍晓宁，被告雪峰公司的委托诉讼代理人杨智永、杨爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百博医药向本院提出诉讼请求：1.判令解除百博医药与雪峰公司于2019年4月2日签订的《仓储租赁合同》；2.判令雪峰公司退还百博医药仓库押金80000元；3.判令雪峰公司赔偿百博医药经济损失共计6532389.87元（其中营业损失6113666.92元、搬迁损失48853元、仓库装修损失369869.95元）；4.租赁临时仓库的损失3600元；5.判令雪峰公司承担本案全部诉讼费用和鉴定费用。事实和理由：2019年4月2日，百博医药与雪峰公司签订《仓储租赁合同》，约定百博医药租赁雪峰公司位于北京市大兴区黄村镇狼各庄东村厂区内A库，共2192.19平米仓库，租赁期限六年，自2019年4月15日起至2025年4月14日止。百博医药依据合同约定，按期缴纳房租、水电等相关费用。2020年3月1日起由于雪峰公司原因，只让出货不让进货，导致作为批发企业的百博医药无法正常使用该仓库，造成了巨大的经营损失，多次与雪峰公司协商未果。为维护百博医药的合法权益，现依据民法总则第一百七十六条、第一百七十九条以及合同法第一百零七条之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持百博医药的诉讼请求。雪峰公司辩称，1.双方所签订的租赁合同不违反法律、法规等强制性规定，且土地产权方北京首带宝利工贸有限责任公司（以下简称首带宝利公司）同意雪峰公司转租，故该合同应属有效合同，合同中约定的条款对双方均具有法律约束力。2.根据合同第四条第二款第三项的约定，雪峰公司已经向百博医药提供了全部因办理药品经营许可证所需的全部土地证等现有手续，且百博医药经有关机关核准后已经取得了药品经营许可证。可见，雪峰公司向百博医药提供的租赁物符合百博医药的使用标准，亦符合有权部门对药品存放的特殊要求。3.雪峰公司不存在任何违约情形，雪峰公司依法依约向百博医药提供租赁物，从来没有阻止过百博医药进货或其他无法正常使用租赁物的行为。综上，百博医药的经济损失是否存在，雪峰公司不知情，即使存在经济损失，也是其自身经营行为，与雪峰公司无关。另关于百博医药违约支付租金等行为，雪峰公司将通过合法途径向百博医药主张。雪峰公司向本院提出反诉请求：1.判令百博医药立即向雪峰公司支付2020年4月25日至2020年10月14日（半年，按照183天计算）期间的租金510289.22元（2192.19平米*1.272元/平米/天*183天）；2.判令百博医药立即向雪峰公司支付2020年4月15日至2020年10月14日（半年）期间的公共维护费13153.14元；3.判令百博医药向雪峰公司支付上述费用的逾期付款违约金（以523442.36元为基数，按照每天千分之五的标准，自2020年4月19日起计算至上述费用全部付清时为止）；4.反诉费用由百博医药承担。事实与理由：2019年4月2日，双方签订了《仓储租赁合同》，合同签订后，雪峰公司已经按照约定向百博医药交付了租赁物，但百博医药却未按照合同约定向雪峰公司支付租金及公共维护费用。百博医药的行为已经构成违约，故依法提起反诉，恳请贵院依法支持雪峰公司的反诉请求。百博医药针对雪峰公司的反诉辩称，雪峰公司的反诉请求没有事实法律依据，应当驳回。百博医药租赁的仓库自3月无法正常使用，限制措施一直持续，导致百博医药无法正常使用该仓库，根据合同法第68条第1款第4向百博医药有权行使不安抗辩权，暂停缴纳租金和公共维护费。百博医药认为雪峰公司排除妨碍可继续使用，所以解除前没有搬离，使用费不应当是租金。是雪峰公司违约在先，所以不是百博医药支付逾期付款违约金。本院经审理认定的事实如下：2019年12月28日，首带宝利公司（甲方）与雪峰公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将坐落在北京市大兴区黄村镇狼各庄东村厂区内部分工业用地出租给乙方。2019年4月2日，雪峰公司（出租方，甲方）与百博医药（承租方，乙方）签订《仓储租赁合同》，约定甲方位于北京市大兴区黄村镇狼各庄东村厂区内A库，共2192.19平米仓库，租赁期限六年，起租日为2019年4月15日，租赁终止日为2025年4月14日。合同第三条费用及支付方式约定：1、仓储费用：第一年租金为1.2元/天/平米，第二年6%递增价格为1.272元/天/平米；第一年租金2192.19平米*1.2元/平米/天*366天=962809.85元；2、其他费用：（1）电费：1.8元/kwh；（2）公共维护费：1元/平米/月（公共区域水、电、卫生费及库房常规维护等）；3、仓库押金：80000元（押金收据，不开发票）。合同第七条违约责任约定：1、合同期限内，甲乙任何一方提出解除合同，需提前90天书面通知对方，乙方提出解约甲方扣除押金，甲方提出解约同等支付乙方押金金额。任一方未达到提前通知对方，除去押金额外还需按未达到提前90天通知剩余天数的租金支付违约金；2、付款期限届满后三日内甲方仍未全部收到租金及费用的（遇国家法定节假日后延），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金按拖欠租金及费用的总额的千分之五诚意滞纳天数计算。合同第八条免责条件约定：1、如遇政府部分规划占地、拆迁、安全检查等原因需解除合同时，不视为甲方违约，政府相关拆迁、搬家、误工等补偿与乙方无关。2、因不可抗力因素是该仓库及其设施损坏，或仓库周边政府发生重大疫情或事故、造成本合同客观上不能继续履行，提出终止协议乙方不作违约处理。3、仓库因不可抗力的原因导致损毁和造成乙方损失的，双方互不承担责任。2020年3月12日，北京市大兴区黄村镇人民政府（以下简称黄村镇政府）向首带宝利公司大兴分公司、各承租单位发布《通知》，载明：疫情防控期间，黄村镇政府对首带宝利公司大兴分公司院内进行了疫情防控措施落实情况和安全工作检查。经查，存在以下三方面问题：一、落实疫情防控主体责任不利；二、未落实安全生产责任制，存在严重安全隐患；三、部分房屋未能出示相关规划手续，属违法建设。经黄村镇政府研究决定：一、首带宝利公司大兴分公司立即整改疫情防控相关问题，落实公司主体责任，抓好整改工作；二、违法建设责任人于2020年4月30日前，将违法建设自行拆除；三、各承租单位七日内将安全隐患整改完毕。限期整改期间，各仓储承租户可自行搬离货物，避免造成更大损失。逾期未整改完毕，黄村镇政府将协调区有关部门依据相关法规规定实施强制措施，消除安全隐患。2020年5月17日，黄村镇疏整促治理办公室、黄村镇村庄安全治理办公室向首带宝利公司大兴分公司、各承租单位发布的《告知》，载明：首带宝利公司大兴分公司院内厂库房因存在未按要求设置火灾自动报警装置、自动喷淋系统，占用防火间距等问题，违反了《中华人民共和国消防法》相关规定，存在严重安全生产隐患。根据北京市人民政府《关于组织开展“疏解整治促提升”专项行动（2017-2020年）的实施意见》（京政发【2017】8号）文件精神，该园区属低端仓储物流行业，已不符合首都功能定位，需要进行疏解外迁。现研究决定：1.疏解园区仓储物流等经营业态，各承租单位于2020年6月20日前将相关货物清理完毕；2.仓储场所严禁出现“三合一”“多合一”现象，严禁厂库房内住人，严禁厂库房、宿舍楼等空间转租转让；3.电动车不准进入厂库区，停放到规定区域；4.实行凭证出入，所有人员、车辆凭证出入园区；5.未取得相关审批手续，园区内不得进行施工、动火、拆除等相关作业。双方均认可百博医药交付租金至2020年4月14日。因拆除违建和疏解整治，百博医药无法正常进货，无法正常履行合同，现百博医药起诉要求解除合同。百博医药至今未腾退涉案房屋。经询，双方均表示《仓储租赁合同》项下仓库不涉及违法建设。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中百博医药与雪峰公司签订的《仓库租用合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。结合在案证据，因政策原因以及疫情影响，黄村镇政府于2020年3月12日通知疏解整治涉案场地，黄村镇疏整促治理办公室、黄村镇村庄安全治理办公室于2020年5月17日正式告知疏解。百博医药因不能正常使用租赁仓库，起诉要求解除合同，本院予以支持。本院以雪峰公司收到解除合同起诉材料时间为解除时间，故本院确认双方签订的《仓储租赁合同》于2020年9月9日解除。鉴于《仓储租赁合同》已经解除，雪峰公司应退还百博医药押金80000元。关于百博医药主张的经济损失及租赁临时仓库损失。新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。因导致合同不能继续履行系因为疫情原因及疏解整治政策原因，故根据合同免责条件约定，因不可抗力的原因导致毁损和造成乙方损失的，双方互不承担责任。故对于百博医药主张的营业损失、搬迁损失和仓库装修损失、租赁临时仓库损失，本院均不予支持。关于雪峰公司提出的租金和公共维护费问题。百博医药经营业务确因疫情受到影响，租金成本压力增大。百博医药虽然无法正常进货，但客观上占有使用涉案场地，会产生相应占有使用费。且本案中涉案合同实际无法履行，被政府部门要求整改疏解，还包含“院内厂库房因存在未按要求设置火灾自动报警装置、自动喷淋系统，占用防火间距等问题”等因素。本院根据公平原则，参照相关北京市政府文件对于疫情期间经营性房屋租金减免的指导性意见，综合考虑以上因素，本院依法对2020年4月15日至2020年10月14日期间的租金及房屋占有使用费予以酌减，百博医药应支付该期间租金及房屋占有使用费255000元。百博医药应按照合同约定支付2020年4月15日至2020年10月14日期间公共维护费13153.14元。关于逾期付款违约金。依据合同约定，百博医药逾期支付租金及公共维护费，应支付滞纳金。合同中约定滞纳金按照日千分之五计算标准过高，本院依法酌情确定为日万分之五。因本院酌情减少2020年4月15日至2020年10月14日期间的租金及房屋占有使用费，违约金系以租金及其他费用为基础，故本院依法酌情减少违约金。故对雪峰公司要求百博医药支付违约金（以268153.14元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2020年4月19日起计算至上述费用全部付清时为止）。对超出部分的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：一、确认北京百博医药有限公司与北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司于2019年4月2日签订的《仓储租赁合同》于2020年9月9日解除；二、北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司于本判决生效后十日内支付北京百博医药有限公司押金80000元；三、北京百博医药有限公司于本判决生效后十日内支付北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司2020年4月15日至2020年10月14日期间的租金及房屋占有使用费255000元；四、北京百博医药有限公司于本判决生效后十日内支付北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司2020年4月15日至2020年10月14日期间公共维护费13153.14元；五、北京百博医药有限公司于本判决生效后十日内支付北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司违约金（以268153.14元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2020年4月19日起计算至上述费用全部付清时为止）；六、驳回北京百博医药有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29056元，由北京百博医药有限公司负担28705元（已交纳），由北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司负担351元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费4517元，由北京黄村雪峰汽车轮胎有限责任公司负担2203元（已交纳），由北京百博医药有限公司负担2314元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十月三十日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹