山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0211民初15035号 原告：青岛西海岸啤酒文化集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区，统一社会信用代码：。 法定代表人：刘书武，董事长。 委托诉讼代理人：商光富，山东舜天（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张校艳，山东舜天（青岛）律师事务所律所。 被告：青岛聚焦餐饮管理有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区长江东路北、日毛纺织南侧，统一社会信用代码：。 法定代表人：尹承辉，总经理。 委托诉讼代理人：杨慧龙，山东青大泽汇（黄岛）律师事务所律师。 原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司与被告青岛聚焦餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司之委托诉讼代理人张校艳、被告青岛聚焦餐饮管理有限公司之委托诉讼代理人杨慧龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间签订的房屋租赁经营协议；2、判令被告向原告支付房租360800元、物业费15600元及违约金（以5年租金总额1518400元为基数，按每逾期一日按万分之一计算，自2019年4月23日计算至实际清偿之日止）；3、判令被告赔偿原告装修费876000元；4、判令被告向原告支付留置物管理费5000元；5、本案诉讼费用由被告承担。变更诉讼请求：将诉讼请求第一项变更为确认原被告之间签订的房屋租赁经营协议已于2020年7月8日解除。事实与理由：2018年7月19日，原被告签订房屋租赁经营协议，约定：被告租赁原告位于青岛市西海岸新区××房屋一套，用于精酿啤酒经营，原告为被告提供的房屋附带装修，装修价值876000元，前三年的年房租标准为2元／㎡／日，物业费标准为3元／㎡／日。被告逾期支付租金超过30天的，原告有权解除合同，且不予退还保证金。被告在合同签订三年内擅自解除协议的，已付租金及保证金不予退还，并应赔偿原告装修投资876000元。原告于2019年4月15日前按约定向被告交付了附装修的房屋，但被告未按约定7日内支付第一年房租和物业费，原告多次催讨无果，且被告租赁房屋后长期不服从园区管理，未按要求常态化运营，事实上被告已擅自终止履行合同义务。因2020年啤酒节即将开幕，为了维护园区形象，2020年7月4日，原告向被告发送律师函，要求被告腾房返还原告，被告未在指定期限内履行。2020年7月10日，原告自行收回房屋。据此提起诉讼，请求判如所请。 被告青岛聚焦餐饮管理有限公司辩称，对原告提出的第一项诉讼请求，单方解除合同被告表示同意；对第二项诉讼请求根据协议约定，原告租赁被告的房屋是带有装修价值876000元，并在2019年6月15日之前全部支付并完成装修，向被告交付符合约定能使被告正常使用的房屋，但由于原告的过错，仅仅在2019年6月13日实际付款608820元，才逾期开始装修，2019年7月12日实际付款223380元，按协议约定两个月的装修完工期，原告在已经逾期装修的情况下最迟也应在2019年8月15日完成装修，2019年4月15日至2019年8月15日是由于原告的过错未能向被告交付正常使用的租赁房屋，该4个月的租赁费不应由被告支付给原告，原告还有差额款43800元至今未付款装修，违反协议约定，应当在租赁费中折抵；关于物业费，被告2019年4月22日向原告已经支付了一年的物业费14400元，原告诉请15600元不属实；装修费根据合同约定是由原告承担的；第四项请求保管费5000元被告不认可，有待于原告向法庭提交时间地点证据予以证明。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 1、青岛黄岛发展（集团）有限公司是青岛国际啤酒节承办主体和金沙滩啤酒城运营主体，负责啤酒节的筹备组织、啤酒城的基础配套建设和日常运营管理。原告系国有企业，其作为青岛黄岛发展集团有限公司的子公司承担相关具体工作职责。 2、2019年4月11日，原告（出租方甲方）与被告（承租方乙方）签订房屋租赁经营协议，约定：第一条租赁房屋及用途1.1乙方租赁甲方位于青岛市西海岸金沙滩啤酒城（下称啤酒城）内房屋一套，用于西餐酒吧经营，入住品牌（或商号）为豊禾酒坊。按照乙方经营需求，房屋附带装修，装修价值876000元，房屋内附属固定设施、装修、附着物、水电改装等均为甲方所有，乙方租赁期间不得破坏、损毁，如需改造，须取得甲方书面同意。1.2该房屋位于啤酒城内，面积400㎡。1.3乙方保证金缴纳完毕后，可以开始装修。装修期间乙方需安排专人现场监督。装修完毕后甲乙双方指定专人现场验收并做书面交接。第二条租赁期限2.1合同签订后乙方须于7日内进场装修并于2019年6月15日前完成装修。2.2租赁期限为五年，自2019年4月15日起至2024年4月14日……第三条租金、相关费用及支付方式3.1房屋租金标准为2元/㎡/日，前三年租金为292000元，第四年起租金上浮10%,年租金数额为321200元。3.合同签订后七日内乙方须交纳保证金，第一年房屋租赁费292000元，由乙方分两次支付给甲方，第一次为……2019年10月15日支付146000元，第二次为2020年4月15日支付146000元。后期租金支付时间为：2020年10月15日支付第二年租金292000元；2021年4月15日支付第三年租金292000元；2022年4月15日支付第四年租金321200元；2023年4月15日支付第五年租金321200元。3.3与租赁相关的物业费、水电费等3.3.1物业费：物业费标准为3元/㎡/日，14400元/年，自本合同签订之日起七日内乙方一次性向甲方支付。后期物业费支付金额和时间分别为2020年4月15日支付第二年物业费14400元，2021年4月15日支付第三年物业费14400元，2022年4月15日支付第四年物业费14400元，2023年4月15日支付第五年物业费14400元。3.3.2水电费等费用：日常经营过程中产生的水电费按西海岸新区水务公司和电力公司收费标准收取……第四条优惠政策4.1投资补贴政策4.1.1甲方对在2019年6月15日前正式营业的酒吧给予投资补贴，乙方实际投资（装修、经营设备等固定资产投资）经第三方评估价值超过100万元的，在评估结束30日内，一次性给予10万元投资补贴。4.2.2经甲方组织认定，对乙方门头及亮化系统木屋区业户排名前十的，给予亮化电费免缴奖励。第五条保证金5.1乙方在合同签订后七日内一次性向甲方缴纳保证金100000元……5.3……如保证金总额不足以弥补甲方的损失，乙方应对超出部分继续承担赔偿责任，因乙方原因导致甲方行使合同解除权的，乙方无权要求甲方退还保证金……第七条房屋的交付及收回7.1本合同签订之日起七日内向乙方交付待装修房屋；7.2合同履行完毕或因一方违约而解除的，乙方应在三日内与甲方签订解除协议，解除协议履行完毕后，交还房屋及配套设施；如因乙方违约解除合同，乙方的装修投入及经营设备损失，由乙方自行承担……第八条装修8.1合同租赁期间乙方的装修设计及施工方案需事先报请甲方核准，甲方须在3日内完成核准，并出具书面意见，乙方在经甲方书面同意后方可进行装修、装潢。8.2因合同履行期限届满或因乙方违约致使合同解除，装修及添附物归甲方所有，乙方不得要求甲方赔偿或擅自拆除装修。第九条违约责任9.1甲方逾期交付租赁房屋，每逾期一日按应付五年租金总额的万分之一支付违约金，逾期超过30天的乙方有权解除合同。9.2乙方逾期支付租金，每逾期一日按应付五年租金总额的万分之一支付违约金，逾期超过30天的甲方有权解除合同，且不予退还保证金。9.3乙方逾期腾退房屋的，每逾期一日按五年租金总额的万分之一支付违约金……9.6乙方应按时交纳水、电、物业费等费用，经甲方催告依然拒不缴纳的，甲方有权解除合同，保证金及已付租金不予退还……9.8乙方在本协议签订后三年内擅自解除合同的，已付租金及保证金不予退还，赔偿甲方装修投资876000元，同时还应付五年租金总额30%向甲方承担违约责任。9.9乙方收到甲方解除合同通知后，应在三日内与甲方签订解除协议，解除协议履行完毕后，交还房屋及配套设施……第十一条通知及协调人……11.2就双方合作事宜各方指定协调联系人甲方人员为：张军……乙方人员为:张红……。原被告还对双方的权利义务、经营管理制度等做出了约定。 3、2019年4月12日，原被告办理了待装修木屋交接，双方签订了书面的木屋交接表，载明：钥匙：13把，中央空调：完好无损，房屋装修情况:,门窗情况：窗户有损坏，其他设备物资：无。被告于2019年4月22日，通过银行支付给原告保证金100000元、物业费14400元。 4、2019年6月13日，原告（发包人）与青岛德昌建筑装饰工程有限公司（承包人）签订建设工程施工合同，约定：原告将涉案的出租房屋装修工程承包给青岛德昌建筑装饰工程有限公司，工程内容包括：……原室内原有装饰拆除、水电改造、地面、天棚、隔墙、外立面、空调改造等施工图内的全部施工内容。合同工期总日历天数为60天，签约合同价为876000元……工程完工后7日内向发包单位提报完工报告……验收合格后3天内，承包人向发包人移交工程……。双方还对装修工程技术要求、安全生产责任、施工管理等作出了约定。原告分别于2019年6月13日、7月12日通过网上银行支付给青岛德昌建筑装饰工程有限公司工程款608820元、223380元，合计832200元。原告未提交涉案房屋装修完工及竣工验收的证据。 5、2020年7月4日，原告向被告发出律师函称：……因贵公司拖欠租金、物业费，2019年11月12日，本所律师受啤文集团(青岛西海岸啤酒文化集团有限公司)委托向贵公司发出律师函，要求贵公司在指定其限内支付租金、物业费，贵公司逾期未履行的，房屋租赁经营协议解除，贵公司应于协议解除后3日内腾退房屋。贵公司未按期支付租金、物业费。2020年3月12日，贵公司向啤文集团出具承诺书称因店面营业困难，要求签署房租延期至2020年5月31日前缴纳，但13号木屋至今未恢复运营，贵公司擅自终止房屋租赁经营协议履行且至今未腾退房屋……请贵公司于收到本律师函2日内将租赁房屋恢复原状，交还啤文集团，如逾期未交还，啤文集团将自行收回房屋，处分该房屋内物资，所得款项用于抵扣贵公司拖欠的租金、物业费及相关费用，不足部分，啤文集团将诉至法院请求判令贵公司支付租金、物业费、并承担违约金、逾期付款利息及因此给啤文集团造成的其他经济损失（包括但不限于诉讼费、保全费、保函费、律师费等因贵公司违约而发生的合理费用）。 2020年7月8日，原告再次向被告发出律师函称：……贵公司与啤文集团签署的房屋租赁经营协议自即日起解除；啤文集团将自行收回贵司经营的啤酒城西区13号木屋，鉴于贵公司拖欠租金、物业费，贵公司存放于该木屋内的设施、设备，啤文集团依法留置。 原告于4月28日（未注明是哪一年）给被告发送微信称：要求被告五一全部营业，消防检查你们店里没人。被告回复原告称：……西区的位置，我们再派人吧，我也不能在哪儿一整天的时间耗着呀……五一营业有客人吗，那没有消费，开开门不都是每天都是成本吗，这块成本谁来承担……一会儿就过去。 被告对两份律师函的真实性及微信内的容真实性均无异议。 6、2020年7月20日，被告向原告发出声明称：……由于我公司经营出现问题，在签订《房屋租赁经营协议》后未能及时支付房屋租金等费用，现我公司无力开展经营，一直未恢复营业，无法继续履行《房屋租赁经营协议》。贵公司2020年7月4日发送律师函，要求我公司腾退房屋，我公司收函后未及时腾退，对于贵公司自行收回房屋一事，我公司无异议，我公司同意解除房屋租赁经营，我公司同意西13木屋（丰禾坊）内我公司设施、设备及物品，暂由贵公司管理或交由西13木屋承租方使用。 7、被告提交无落款时间、无原告盖章或签字的房屋租赁经营协议补充协议一份，证明原告系国有企业，根据青岛市政府新冠疫情的政策规定2020年第一季度的房租应当减免，第二季度的房租应减半收取。原告认为该协议未加盖原告的公章，不是原告的真实意思表示。 8、2020年7月1日，青岛市人民政府办公厅下发《关于新冠疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》，其中第六条规定：……对承租国有及国有控股企业经营性房产的企业，免收2020年第一季度租金，减半收取第二季度房产租金……。 9、原告未提交支出留置物管理费5000元的证据。被告未提交证据证实其实际投资经第三方评估价值超过100万元的证据。 本院认为，原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司与被告青岛聚焦餐饮管理有限公司签订的房屋租赁经营协议系双方的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，合法有效，对原被告具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务。原告于2020年7月8日向被告发出律师函解除双方签订的房屋租赁经营协议、收回出租房屋，被告亦给原告发送声明称由于其公司经营出现问题，在签订《房屋租赁经营协议》后未能及时支付房屋租金等费用，现公司无力开展经营，一直未恢复营业，无法继续履行《房屋租赁经营协议》同意解除合同、留置部分财产，故本院认定原被告之间的签订房屋租赁经营协议已经于2020年7月8日解除。同时结合原被告提供的其他证据，可以确认被告未按合同约定交纳房屋租赁费，故原告请求被告按合同约定支付房屋租赁费及违约金以5年租金总额1518400元为基数，按每逾期一日按万分之一计算（自2019年4月23日起至实际清偿之日止）的请求本院予以支持。自原告2019年4月12日交付被告房屋之日起至原告2020年7月8日收回房屋之日止，被告共占用原告房屋14个月零26天，被告应支付原告房屋租赁费361466.67元（292000元÷12月×14月+292000元÷365天×26日）。另，原告系国有企业，根据青岛市人民政府办公厅《关于新冠疫情常态化防控下支持市场主体发展有关政策措施的通知》的规定，2020年第一季度的租赁费原告应予免收，2020年第二季度的租赁费原告应减半收取，故被告实际应支付给原告房屋租赁费251966.67元（292000元÷12月×8月+292000元÷12月×3月÷2+292000元÷365天×26天）。被告辩称原告仍有装修款43800元未支付，应当从租赁费中扣除的主张，本院不予采信。原被告在房屋租赁经营协议中约定，原告出租给被告的房屋附带装修，装修价值为876000元，且合同约定装修完毕后，甲乙双方指定专人现场验收并做书面交接，但该证据原被告均未提供，庭审中原被告均认可2019年青岛啤酒节被告已正常经营，可以认定原告出租给被告带有装修的房屋且符合被告的经营需求。被告于2019年4月22日，通过银行支付给原告物业费14400元，据此本院确认被告已经将第一年的物业费交清，被告实际系尚欠原告第二年自2020年4月12日起至2020年7月8日止的物业费，按照合同约定的标准，被告应支付原告该期间的物业费3392.88元（14400元÷365天×86天）。原告留置被告承租房屋内的财产，且其未提交支出管理费的证据，故其诉求被告支付留置物管理费5000元的请求本院不予支持。被告未提交证据证实其实际投资经第三方评估价值超过100万元的证据，故其不能按照合同约定享有投资补贴。原告请求被告赔偿装修费876000元，虽本案系原告向被告发出解除合同的通知，但本院认为合同的解除系被告违约在先并不再经营，原告为了减少损失才通知被告解除合同，该协议签订后未满三年，合同约定已付租金及保证金不予退还，赔偿原告装修价值876000元，同时支付违约金五年租金总额30%，结合本案的案情本院认为以被告返还原告装修投资584000元为宜，超出部分本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司与被告青岛聚焦餐饮管理有限公司2019年4月11日签订的房屋租赁经营协议于2020年7月8日解除； 二、被告青岛聚焦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司房屋租赁费251966.67元及违约金（以1518400元为基数，按每逾期一日按万分之一计算，自2019年4月23日计算至实际清偿之日止）； 三、被告青岛聚焦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司物业费3392.88元； 四、被告青岛聚焦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司装修费584000元； 五、驳回原告青岛西海岸啤酒文化集团有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8362元，由原告承担2352元，由被告承担6010元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员 高 霞 二〇二〇年十月二十日 书记员 李菲菲