四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5581号 原告：王正怀，男，1952年1月30日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：杨清萍，四川山皆律师事务所律师。 被告：成都金鸿荣置业有限公司，住所地四川省成都市新都区新都街道蓉都大道南四段**********。 法定代表人：唐榕，执行董事。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启扬律师事务所律师。 原告王正怀与被告成都金鸿荣置业有限公司（以下简称金鸿荣公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告王正怀及其委托诉讼代理人杨清萍、被告金鸿荣公司的委托诉讼代理人张世虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王正怀向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除王正怀与金鸿荣公司签订的《传化国际新城商品房定购书》，并立即退还王正怀已支付的购房定金20000元；2.判令金鸿荣公司承担本案全部诉讼、保全费用，庭审中明确仅主张诉讼费。事实与理由：2020年1月11日，王正怀与金鸿荣公司就后期购买传华国际新城房屋签订《传华国际新城商品房定购书》，在签订定购书时金鸿荣公司未按照第四条第一款的约定向其出示合同及模板。同日王正怀按照约定向金鸿荣公司足额支付了20000元购房定金。金鸿荣公司于2020年4月2日向王正怀发送催告函，要求王正怀在收到催告函后7日内，前往金鸿荣公司处签订《商品房买卖合同》。王正怀于2020年4月7日前往金鸿荣公司欲签订正式商品房买卖合同时，发现合同中关于逾期交房的违约金约定过低，且约定实际交付房屋面积与约定面积出现差额时多退少补，即如果实际交付房屋面积大于约定面积，王正怀需要补齐相应款项，但王正怀没有能力补足，遂要求与金鸿荣公司重新协商上述条款，但金鸿荣公司以不可能做任何更改为由拒绝协商。双方未就《商品房买卖合同》达成一致意见，因此未签订正式购房合同，金鸿荣公司亦不愿意退还王正怀所缴纳定金。综上，为维护自身合法权益，王正怀诉至法院，提出前述诉讼请求。 金鸿荣公司辩称，第一，按照合同约定，定购书在经出卖人和买受人双方签字盖章、买受人向出卖人缴纳全部定金后已生效，属合法有效。买受人应在2020年1月17日17时前携带定购书及身份证原件到出卖人售楼处签署商品房买卖合同及其附件，在有效期后若未签署，属于买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还，且定购书明确约定买受人确认出卖人已向其展示了国土使用权证、商品房预售许可证、商品房销售管理办法和拟签订的商品房买卖合同及其附件等相关文件，买受人对上述文件中的权利义务没有异议。第二，金鸿荣公司已经尽到督促履行通知义务，王正怀构成违约。王正怀未在2020年1月17日17时前到金鸿荣公司处签署商品房买卖合同及其附件，金鸿荣公司于2020年4月2日向王正怀发送关于签订购房合同的催告函，函告其在收到后7日内备齐资料到金鸿荣公司处签订商品房买卖合同及其附件和补充协议、补齐剩余房款，否则不予返还定金。王正怀虽于2020年4月7日到了售楼中心，但未与金鸿荣公司签署商品房买卖合同及其附件，已构成违约，根据定购书第3条第2款的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，金鸿荣公司有权不予返还王正怀定金。第三，因合同已无法继续履行，金鸿荣公司同意解除与王正怀签订的商品房定购书，但对王正怀主张解除所依据的事实不予认可，因王正怀违约，本案全部诉讼等费用均应由王正怀承担。综上，金鸿荣公司除同意解除商品房定购书外，请求驳回王正怀的其他诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。2020年5月7日，成都市新都区行政审批局作出（新都）登记内变核字〔2020〕第3776号《准予变更登记通知书》，载明：“成都金鸿荣置业有限公司：经审查，提交的名称变更（原名称成都传化置业有限公司，变更后名称成都金鸿荣置业有限公司）、监事备案、投资人（股权）变更、章程备案登记申请，申请材料齐全，符合法定形式，我局决定准予变更登记。” 2020年1月11日，王正怀（买受人）与成都传化置业有限公司（出卖人，系金鸿荣公司曾用名）签订《传华国际新城商品房定购书》（以下简称《定购书》），约定王正怀购买金鸿荣公司开发建设的传华国际新城1号地块X栋X层X号房屋，建筑面积43.71平方米，签约总价为239398元，付款方式为一次性付款，买受人在签订《商品房买卖合同》当日内付清全款。第三条约定：“1.买受人在签订本协议的同时，向出卖人交纳定金贰万元人民币。2.本《定购书》在经出卖人和买受人双方签字（盖章）、买受人向出卖人交纳全额定金后生效，有效期为柒日（含订购当日）。买受人应于2020年1月17日17:00前携带本定购书、定金收据和身份证明原件到出卖人售楼处签署《商品房买卖合同》及其附件，同时按合同约定向出卖人支付房款，定金转为购房款；在有效期后，若买受人未与出卖人签署《商品房买卖合同》及其附件，属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还”，第四条约定：“1.买受人确认，出卖人已向买受人展示了《国土使用权证书》、《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》和拟签订的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》等相关文件，买受人对上述文件中的权利与义务约定没有异议。”加盖“成都传化置业有限公司财务专用章”的收据显示，金鸿荣公司于2020年1月11日收到王正怀支付的定金20000元，金鸿荣公司确认收到该款，双方一致确认该20000元款项的性质为定金。 2020年4月2日，金鸿荣公司出具《关于签订购房合同的催告函》，载明：“王正怀先生：……根据认购书第三条第二款约定，你方应于2020年1月17日前来支付购房余下首付款并与我公司签订《商品房买卖合同》，现已逾期且经我公司多次催告仍未予以理会，属于违约。鉴于此，现我公司正式通知你方，在收到本函件后7日内备齐资料及时到我公司传化商业广场销售中心（位于成都市新都区）签订你方认购房屋的《商品房买卖合同》及附件和补充协议并补齐剩余房款，或在收到本函件后7日内及时与我公司负责销售的人员联系说明未能前往签订购房合同的原因及后续处理措施。若你方逾期未前来或未与我公司负责人员联系，我公司将视为你方默认放弃对上述认购房产享有的权利，届时，我公司有权解除与你方签订的定购书，将你方认购的房屋另行出售，且你方已交纳的20000元定金我公司不予退还，若因此给我公司造成的损失由你方负责承担。”王正怀确认其于2020年4月3日收到金鸿荣公司发送的上述催告函。双方一致确认，王正怀于2020年4月7日曾至售楼部与金鸿荣公司置业顾问就购房事宜各自发表意见。 以上事实，有双方当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，本案双方当事人对签订《定购书》、王正怀已向金鸿荣公司支付购房定金20000元的基本事实无异议，金鸿荣公司同意解除案涉《认购书》，但双方对已付购房定金应否退还存在争议，对此本院评述如下： 王正怀与金鸿荣公司形成了商品房预约合同关系，双方均应按照所签订《定购书》约定履行各自义务和主张权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。对于商品房买卖而言，认购书具备预约合同性质，其目的在于为最终订立正式完备的本约创造条件。认购书中逾期不签相关协议则视为违约的约定，不包括不可归责于双方原因而导致的到期不能签署正式合同的情形。若双方均在公平诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑无法就合同条款达成一致意思，致使本约不能订立，应属不可归责于双方的原因，此情况下预约合同应当解除，已付定金应予退还。从本案《定购书》内容分析，其中第四条第1款载明“买受人确认出卖人已向其展示了《国土使用权证书》、《商品房预售许可证》、《商品房销售管理办法》和拟签订的《商品房买卖合同》及其附件、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》等相关文件，买受人对上述文件中的权利与义务约定没有异议”，该条款系金鸿荣公司预先提供的格式条款，按照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，金鸿荣公司负有采取合理方式提请王正怀注意该条款的义务，但《定购书》文本中对此未作明显区别，金鸿荣公司也未提供证据证明其已就该条款内容及法律后果进行提示和说明，实际上排除了王正怀对拟签订的《商品房买卖合同》及附件等相关协议中涉及其权利义务条款进行协商的权利。从未签署正式合同原因分析，金鸿荣公司答辩不予退还已交纳购房定金的理由为王正怀未在《定购书》约定的2020年1月17日17:00前与之签订正式的《商品房买卖合同》及附件等相关协议，但金鸿荣公司于2020年4月2日向王正怀发送《关于签订购房合同的催告函》，要求王正怀在收函后7日内至传化商业广场销售中心签订所认购房屋的《商品房买卖合同》及附件和补充协议并补齐剩余房款，或在收函后7日内联系该公司负责销售人员说明未能前往签订购房合同的原因及后续处理措施，实际将王正怀与该公司协商签订正式合同的期限延长至王正怀收函后7日内，王正怀于2020年4月7日携案外人与金鸿荣公司置业顾问就购房事宜各自发表意见，金鸿荣公司当庭陈述及庭后提交的书面意见印证该事实，应属在金鸿荣公司延长后的期限内就订立正式合同继续磋商。在现有证据不足以证明王正怀在签订《定购书》时已知悉拟签订的正式合同内容且无异议情况下，双方因对拟签订合同的有关条款未能磋商一致而未能最终签订正式的《商品房买卖合同》及附件等有关协议，其原因不可归责于任何一方，依照法律规定，金鸿荣公司应将所收取定金20000元返还给王正怀。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除王正怀与成都金鸿荣置业有限公司于2020年1月11日签订的《传化国际新城商品房定购书》； 二、成都金鸿荣置业有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内向王正怀返还购房定金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费250元（已因适用简易程序减半收取），由成都金鸿荣置业有限公司负担（此款王正怀起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二〇年十月十五日 书记员  曾妙