广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10854号原告：中山市适安物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区法定代表人：黄玉娥，总经理。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。被告：刘若愚，女，1977年10月6日出生，汉族，住广西平南县原告中山市适安物业管理有限公司（以下简称适安公司）与被告刘若愚物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告适安公司委托诉讼代理人张艳娜到庭参加诉讼，被告刘若愚经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告适安公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2012年10月至2018年10月共73个月的物业管理费4914.36元及逾期付款违约金（以每月物业管理费67.32元为基数，按日息3‰计算，每月分段计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月2日违约金为23281.93元）。事实和理由：原告与被告所在小区中山市三乡镇泰兴楼的建设单位中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）于2012年9月1日签订书面《前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在的泰兴楼进行物业管理，被告应在每月5日之前按时向原告支付物业管理费，逾期缴费的，原告有权每天按欠费总额的3‰加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定为被告及所在小区提供物业管理服务。被告系该小区中山市******沥金路23号泰兴楼1幢2座302房的业主，但被告并未按时向原告支付物业管理费，拖欠2012年10月至2018年10月的物业管理费4914.36元，产生相应的违约金暂计为23281.93元，合计28196.29元，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼过程中,原告变更诉讼请求为：被告向原告支付2016年7月1日至2018年10月31日期间的物业管理费1884.96元及逾期付款违约金（以每月物业管理费67.32元为基数，从每月5日起，按日息3‰分段计至实际清偿之日止,暂计至2020年9月9日违约金为6136.76元）。原告适安公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市前期物业服务合同；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.中山市商品房买卖合同；4.通知函；5.联系函；6.泰兴楼物业移交业主授权书。因被告刘若愚下落不明,本院依法于2020年6月15日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2013年9月23日，刘若愚与嘉实丰公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，由刘若愚向嘉实丰公司购买位于中山市三乡镇泰兴楼1幢2座302房，建筑面积44.7平方米,交楼期限为2016年6月30日前；出卖人在合同约定的交楼期间向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，并开始起计算房屋物业管理费及质量保修期。2012年9月1日，中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）作甲方、原告适安公司作乙方签订一份《中山市前期物业服务合同》约定，甲方将中山市三乡镇***布匹市*（泰兴楼）物业，委托乙方提供物业管理服务。适安公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，商场按建筑面积每月每平方米1.8元。嘉实丰公司通知业主从办理收楼即日开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；物业服务费收取标准在合同期内如需调整，需经双方协商签字同意方可；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方应将欠缴的名单予以公布，督促其缴交并可向人民法院提起诉讼。服务期限为五年，从2012年9月1日起至2017年8月30日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同自动延续。协议还约定了其他具体事项。前述合同已在中山市住房和城乡建设局进行了备案。合同签订后，原告依约对中山市三乡镇***泰兴楼物业进行管理服务并收取物业管理费。原告适安公司于2018年8月24日致函给嘉实丰公司，告知其在合同期满后管理服务泰兴楼小区期限至2018年10月31日止，要求嘉实丰公司予以配合办理物业交接事宜，并称已在泰兴楼小区内向全体业主作了公示，且已呈报有关主管部门。2018年10月30日，朱**义等5位业主代表致函适安公司，称已获得业主授权和有关部门同意，泰兴楼小区暂由业主代表和业主临时管理，定于2018年11月1日接管物业。2018年11月1日起，由泰兴楼业主代表及业主接管涉案小区。庭审时原告陈述,被告从2016年7月1日开始拖欠物业管理费，计至2018年10月31日，被告累计拖欠原告28个月的物业管理费合计1884.96元（1.5元/平方米/月×44.88平方米×28个月）及相应违约金（以每月物业管理费67.32元为基数，从每月5日起，按日息3‰计至实际清偿之日止）。原告称经多次追讨未果，于2020年4月22日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的涉案物业位于中山市******沥金路23号泰兴楼1幢2座302房，建筑面积为44.88平方米，登记时间为2018年12月5日。按照原告与嘉实丰公司签订的《中山市前期物业服务合同》约定，物业管理费按每月1.5元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费67.32元（44.88平方米×1.5元/平方米）。本院已生效的（2017）粤2071民初8957-8962号民事判决书查明,2017年6月18日、20日，被告所在的泰兴楼小区有二十多名住户联名分别向本院三乡法庭及中山市******民委员会书面反映原告适安物业公司在对泰兴楼小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区安全隐患及环境卫生等问题未进行有效改善或整改，曾发生多起小区偷盗及财物损失事件，从而引发业主不满及部分业主拒交物业管理费。中山市******民委员会确认泰兴楼业主曾经向村委会反映情况，同时亦安排人员协调处理无果。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与适安公司签订物业服务合同，但物业建设单位嘉实丰公司与适安公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。适安公司依据与嘉实丰公司的约定，对中山市三乡镇泰兴楼物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。被告所在的泰兴楼小区有二十多名住户联名向有关部门反映适安公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主联名投诉适安公司管理存在诸多问题及拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，适安公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，适安公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等相关管理台账。结合泰兴楼小区业主的陈述大批业主联名反映问题，根据一般生活经验，本院认定适安公司对涉案小区管理服务确存在瑕疵。综上所述，原告对泰兴楼小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免10%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告请求被告支付物业管理费的时间从2016年7月起计至2018年10月31日止共28个月，即核定被告应支付原告物业管理费为1696.5元（1.5元/平方米/月×44.88平方米×28个月×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘若愚于本判决生效之日起五日内向原告中山市适安物业管理有限公司支付2016年7月至2018年10月期间的物业管理费1696.5元；二、驳回原告中山市适安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交252元），由被告刘若愚负担（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  梁志权人民陪审员  管日新二〇二〇年十月十九日书 记 员  洪艺华林雷