杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初2266号 原告：杭州裕廊腾飞数据处理有限公司。住所地杭州经济技 术开发区MG8-15-10地块。 法定代表人：陈永明，该公司董事长。 委托代理人：刘珂，浙江六和律师事务所律师。 委托代理人：曹怡骏，浙江六和律师事务所律师。 被告：杭州七泡文化传媒有限公司，住所地杭州市西湖区南 望大厦407室。 法定代表人：毛奔，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：付先兵，江苏双泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛立辉，江苏双泽律师事务所律师。 原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司（以下简称裕廊腾飞公 司）诉被告杭州七泡文化传媒有限公司（以下简称七泡公司）房 屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法由审 判员邱洁健独任审判，于2020年10月12日公开开庭进行了审理， 裕廊腾飞公司的委托诉讼代理人曹怡骏，七泡公司的委托诉讼代 理人薛立辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裕廊腾飞公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原 被告签订的《房屋租赁合间》于2020年5月10日解除；2.请求 -2- 判令被告向原告支付拖欠租赁保证金滞纳金59,684.56元（以应 付租赁保证金655874.31元为基数按照每日千分之一计算，暂自 2020年4月1日起计算至2020年6月30日，最终计算至款项实 际付清之日为止）；3.请求判令被告向原告支付欠付租金、物业 管理费285129.25元（自2020年4月1日起计算至2020年5月 10日止，共39天）并支付滞纳金23860.45元（按照每日千分之 一计算，暂自2020年5月11日起计算至2020年6月30日，最 终计算至款项实际付清之日为止）；4.请求判令被告向原告支付 空置期间的租金和物业管理费181972.74元（自2020年5月11 日起计算至2020年6月5日止）；5.请求判令被告向原告支付 违约金655874.31元；6.请求判令被告向原告支付房屋复原费用 252131.22元；7.请求判令被告承担原告为实现债权所已经发生 的律师费20000元；（上述2-7项金额合计1478652.53元）；8. 请求判令被告承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。事实和理 由：2020年3月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以 下简称合同），就被告承租原告所有的杭州经济技术开发区（现 钱塘新区）白杨街道科技园路20号12幢1层02、2层02室、3 层02室、4层02室（以下简称标的房屋）事宜达成一致意见。合 同附件二5.1条约定，被告须于本合同签署之日起10个工作日内 或交付日之前（以时间先到者为准）支付首期基本租金和首期物 业管理费。第8.1条、8.2条约定，本合同项下租赁保证金总额为 按该房屋租赁期租金最高月计算的个月的租金和物业管理费及对 -3- 应的增值税总和，共计655874.31元。被告应在本合同签署之日 起10个工作日内或交付日之前（以时间先到者为准）向原告支付 租赁保证金。合同第10.2条约定，如被告未按时足额支付本合同 项下的任何应付款项，每逾期一日，被告应按欠费总额的千分之 一向原告支付滞纳金，滞纳金自原告应付款之日起算直至被告付 清全额款项及滞纳金之日为止。第10.3条约定，以下情形将被视 为被告严重违约：10.3.1被告未按时足额支付本合同项下任何应 付款项超过十四（14）日的；或者在本合同期限内逾期付款天数 累计超过三十（30）日的；…10.3.5被告以任何方式同事之原告 其有意提前终止本合同或拒绝履行其在本合同中的义务…合同笫 10.4条约定，在发生上述条款10.3条规定的任一严重违约情形 时，原告除形式法律赋予其本合同约定的权利外，有权单方面终 止本合同。合同第10.5条约定，在原告根据本条规定单方面终止 本合同的情况下，原告在行使10.4条赋予的权利的同时，还有权 行使以下权利：10.5.1原告有权没收租赁保证金；10.5.2对于被 告在本合同项下所有应付而未付的款项（包括本金和滞纳金）， 原告有权追偿…10.5.5原告有权追偿其行使第10.4条所赋予的 权利所产生的费用；10.5.6原告有权追偿其因被告严重违约行使 相应权利所产生的法律服务费用；10.5.7原告有权要求被告支付 违约金，违约金相当于剩余租赁期限的租金和物业管理费总和。 合同附件四补充条款第3条约定，租赁期限届满或提前终止之日， 除非双方另有书面约定，被告应与原告结清所有应付的款项，并 -4- 将该房屋恢复至毛坯状于当日17：00以前交还原告。但合同签订 后，被告一直未依约履行相应付款义务。2020年4月1日，原告 向被告交付案涉房屋。2020年4月14日，原告向被告发《通知函》， 告知根据合同被告应于签约后10个工作日内或交付日前（以时间 在先者为准）支付租赁保证金和首期祖金和物业管理费。若超过 14天未付的，原告有权解除合同。2020年4月20日，被告向原 告发《解除合同通知书》，告知原告解除房屋租赁合同，但被告 并不依法享有合同解除权。2020年5月8日，原告向被告发《关 于〈解除合同通知书〉的回函》，明确告知被告无权单方解除合 同。同日，原告向被告发《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的函》， 告知于2020年5月10日提前终止房屋租赁合同，要求被告立即 支付拖欠租金、物业管理费、水电费以及其他尚未结清的费用、 归还房屋恢复原状并承担违约责任。2020年5月9日，被告腾空 了现场物品，并出具腾空物品承诺书。合同解除后，被告仍未履 行支付拖欠费用、违约金的义务。此外，被告未按照约定将房屋 恢复至毛坯状。为此，原告只能另行委托第三方进行复原，并支 付房屋复原费用252131.22元，该款项理应由被告予以赔付。直 至2020年6月5日，新租户杭州微念科技有限公司开始承租案涉 房屋，房屋空置期间的租金和物业管理费损失181972.74元（自 2020年5月11日起计算至2020年6月5日止）亦应当由被告承 担。另原告为实现合同项下权利，委托浙江六和律师事务所提起 本案诉讼，已发生律师费20000元根据合同约定应由被告承担。 -5- 综上所述，原告认为被告拒不支付租赁合同项下费用且擅自违法 提出解除合同属违法违约行为，该行为严重损害了原告的合法权 益，理应承当相应的合同约定违约责任和损害赔偿责任。为维护 原告的合法权益，提起诉讼，望判如所请。 被告七泡公司答辩称：涉案租赁合同自2020年3月20日签 订后并未实际履行，涉案租赁合同应于2020年4月20日解除。 涉案合同租期36个月，即2020年4月1日-2023年3月31日。 2020年4月1日原告并未向被告完成涉案房屋的交付而是要求被 告支付首期三个月保证金和一个月租金否则将拒绝交付。2020年 4月2日被告与原告协商，因疫情影响资金周转困难，能否迟延支 付或少缴纳保证金被拒绝后，原告即通过锁门，断水、断电等极 端手段强行占有了涉案房屋并扣押了被告放置在涉案房屋内的所 有物品，致使被告租赁使用涉案房屋进行经营的合同目的不能实 现，被告在报警及社区协调无果后，为避免损失继续扩大，在2020 年4月20日向原告发出了书面的解除合同通知书。被告提出解除 合同，系避免损失扩大行为，合法有效成立。另需说明：2019年 11月被告从浙江网仓科技有限公司处承租了涉案的部分房屋，并 和原告就“网仓公司”租赁合同到期后，被告如何继续承租涉案 房屋进行了沟通，并达成了网仓公司到期后被告继续承租涉案房 屋的初步意向。原被告就租赁涉案房屋的初步意向及租金等条款 均系在新冠疫情爆发前的所做的判断，新冠疫情爆发后为应对新 冠疫情影响，国家及地方出台了多项对中小企业的扶持政策，在 -6- 此背景下被告与原告协商是否可以按照国家政策对涉案房屋租金 价格及租金缴纳周期进行适当调整，原告称暂无通知。被告本着 诚信及积极履行合同的态度，与原告按照新冠疫情前协商的主要 租金、租期条款在2020年3月20日完成了书面合同的签订。但 新冠疫情对被告的开工经营及资金流带来了极大的不利影响，被 告也希望具有国资背景和跨国集团公司背景的原告，能够及时出 台应对新冠疫情的减免政策，并希望原告在政策出台前，合同实 际履行时，能够在租金水平及租金支付、押金方面能够考虑到疫 情影响，给予一定便利，以便共度时艰。但在合同签订后，原告 并未按照国家的政策及要求给出被告任何优惠和便利。被告未能 按照合同约定时间支付租金及保证金系因为新冠疫情影响公司经 营，公司不能正常开工，进而造成公司一次性支付合同款项出现 困难，新冠疫情系被告不能按时付款的主要原因，属于合同履行 过程中法定的情势变更情形，而非被告故意违约所致，即被告的 迟延付款存在法定免责事由。结合原告在未完成房屋交付，即锁 门，断水、断电拒绝履行合同交付的行为，被告不应当承担迟延 付款所产生的违约责任。依据最高院审理涉新冠疫情民事案件若 问题的通知二，第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控 措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以 承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由 承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”被告因疫情导致 经营困难，协商延期支付租金的情况下，原告以被告未按合同约 -7- 定支付租金，要求解除合同并要求被告支付违约金，不应得到法 院的支持。被告被迫搬离涉案房屋后至原告重新出租期间的空置 期间的租金及物业管理费（原告称2020年5月11日-2020年6 月5日）系原告自身行为所导致的损失的扩大，应当由原告自行 承担。关于修复费用，涉案租赁房租的装饰装修并非被告所添附， 因原告并未实际完成交付房屋，被告也未在涉案合同租赁期内使 用过该装饰装修。被告在涉案合同2020年4月1日履行开始后， 还未能从原告处完成对涉案房屋的交接使用，即被原告通过锁门、 断水、断电的强行手段隔离至涉案房屋外。原被告租赁合同虽然 成立，但并未实际履行，原告要求被告履行合同履行期满后的修 复义务，于理不合，于法无据。原告违约导致合同解除后，自行 拆除涉案房屋内装修装饰行为及所产生的费用系自身权利处分问 题，无权要求被告来承担相关费用。涉案合同并未明确约定律师 费的承担情况，且律师费也并非诉讼所必需的费用，原告因本次 诉讼聘请律师的费用，应由原告自行承担。综上所述，请求贵院 驳回被答辩人的全部诉讼请求。 经审理查明：2020年3月20日，原告与被告签订《房屋租赁 合同》，约定被告七泡公司向原告承租杭州钱塘新区白杨街道科 技园路20号12幢1层02室、2层02室、3层02室、4层02室 办公用房，面积为2867.21平方米，租赁期限自2020年4月1日 至2023年3月31日，租赁期36个月；租赁保证金为655874.31 元，租金为每月每平方米60元；首期租金为2020年4月1日至 -8- 2020年4月30日，首期租金及其增值税总额180634.23元；首期 物业管理费及其增值税总额34951.30元；乙方须于本合同签署之 日起10个工作日内或交付日之前向甲方支付租赁保证金、首期基 本租金和物业管理费；乙方应于每个日历月的最后一个工作日支 付下月的租金和物业管理费。此外，合同还约定，如乙方未按时 足额支付本合同项下的任何应付款项，每逾期一日，应按欠费总 额的千分之一向甲方支付滞纳金；乙方未按时足额支付本合同项 下任何应付款项超过十四日的；或者在本合同期限内逾期付款天 数累计超过三十日的；甲方有权单方面终止本合同；甲方有权追 偿其因乙方严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用；甲方 还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于剩余租赁期限的租金 和物业管理费总和；租赁期限届满或提前终止之日，乙方应将该 房屋恢复至毛坯状交还甲方。案涉合同签订前，被告已使用案涉 房屋。 因被告未支付租赁保证金、首期租金和物业管理费，原告于 2020年4月2日对案涉房屋进行锁门、断水、断电。2020年4月 14日，原告向被告发《通知函》，告知根据合同被告应于签约后 10个工作日内或交付日前（以时间在先者为准）支付租赁保证金 和首期祖金和物业管理费，若超过14天未付的，原告有权解除合 同。2020年4月20日，被告向原告发《解除合同通知书》，通知 原告解除房屋租赁合同。2020年5月8日，原告向被告发《关于 〈解除合同通知书〉的回函》，告知被告无权单方解除合同。同 -9- 日，原告向被告发《关于提前终止〈房屋租赁合同〉的函》，告 知于2020年5月10日提前终止房屋租赁合同，要求被告立即支 付拖欠租金、物业管理费、水电费以及其他尚未结清的费用、归 还房屋恢复原状并承担违约责任。2020年5月10日，被告腾空 了现场物品，并出具腾空物品承诺书。另外，原告支付行使权利 所产生的法律服务费用20000元。 以上事实，由原被告提交的证据以及当事人在庭审中所作的 陈述所证实。 本院认为：本案原告系涉案房产的合法所有权人，其与被告 签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法 律法规的强制性规定，合同自成立时生效。房屋租赁合同生效后， 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租 赁物符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的期限支付租金， 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求 承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解 除合同。 本案纠纷发生的主要原因，系被告未按合同约定支付租赁保 证金、租金及其他费用，应承担相应违约责任。但，被告违约后， 原告立即采取锁门、断水断电的极端方式，导致被告无法经营， 其行为存在不当，应减轻被告的违约责任。关于合同的解除时间， 根据双方庭审陈述，本院酌情确定合同解除日为2020年5月10 日。关于原告主张的租金和物业管理费，被告违约后，原告立即 -10- 采取极端的方式，导致被告合同目的无法实现，应减收租金和物 业管理费，本院酌情对原告主张的租金和物业管理费调减至 136670元。涉案租赁合同因被告违约而提前解除，根据合同约定 被告还应承担违约责任，因双方在合同中同时约定了滞纳金、违 约金，经释明，原告选择本案适用违约金条款，又因双方约定的 违约金过分高于原告的实际损失，本院根据涉案合同的履行情况、 疫情影响因素、各方当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌 定被告应支付的违约金为205005元（即一个月的租金及物业管理 费）。关于原告主张的空置期间的租金和物业管理费，因双方未 作约定，并且违约金已对实际损失进行了弥补，故本院不予支持。 关于原告主张的复原费用，事实依据不足，本院不予支持。关于 原告主张的律师服务费20000元，被告不予认可，本院认为根据 合同约定，出租人有权追偿其因承租人严重违约行使相应权利所 产生的法律服务费用，本院酌情支持10000元。据此，依照《中 华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第 九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百 一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《最 高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 （二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四 条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司与被告杭州七 泡文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月10 -11- 日解除； 二、被告杭州七泡文化传媒有限公司于本判决生效之日起十 日内支付原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司租金和物业管理费 136670元； 三、被告杭州七泡文化传媒有限公司于本判决生效之日起十 日内支付原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司违约金205005元； 四、被告杭州七泡文化传媒有限公司于本判决生效之日起十 日内支付原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司律师服务费10000 元； 五、驳回原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司的其他诉讼请 求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9054元，由原告杭州裕廊腾飞数据处理有限 公司负担7054元，被告杭州七泡文化传媒有限公司负担2000元。 原告杭州裕廊腾飞数据处理有限公司于本判决书生效之日起十日 内来本院退费；被告杭州七泡文化传媒有限公司于本判决书生效 之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交 上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州 市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交 -12- 上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服 一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》 次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市 中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知 书》。 审判员  邱洁健 二〇二〇年十月十九日 书记员  孙佳萍