河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终1928号上诉人（原审被告）：郑州佐宸轩餐饮管理有限公司，住所地：郑州市中原区航海西路29号7号楼14层1402，统一社会信用代码：91410102MA453BBH4G。法定代表人：刘鑫，任总经理。委托诉讼代理人：刘丽杰，河南国银律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘苗苗，该公司员工，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张笑月，女，1984年1月25日生，汉族，住河南省兰考县。上诉人郑州佐宸轩餐饮管理有限公司（以下简称“佐宸轩公司”）因与被上诉人张笑月租赁合同纠纷一案，不服河南省兰考县人民法院（2020）豫0225民初991号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。佐宸轩公司的委托诉讼代理人刘丽杰、刘苗苗，张笑月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佐宸轩公司上诉请求：撤销河南省兰考县人民法院（2020）豫0225民初991号民事判决，依法改判或发回重审；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院以因商场装修、被上诉人无法正常营业为由，认定双方签订的租赁合同已经解除，属于事实认定错误。现有证据表明，本案租赁合同经双方一致同意租赁期限顺延至2020年7月1日。截止被上诉人起诉之日，涉案合同仍在履行期间。二、关于是否应该退还保证金，本案中双方所签订的租赁合同第五条第5款约定，“租赁期间，乙方未经甲方同意私自撤离经营场地的，保证金不予以退还。”现在合同并未到期，被上诉人也没有将场地恢复原状，同时私自撤离商场，依租赁合同约定，保证金不应当退还。三、关于是否退还装修进场费用的问题。1、一审法院采信上诉人控股股东的声明，从而认定上诉人应该退还进场费，属于对事实认定的证据不足。首先该声明来源不明，不符合证据的合法性；其次出具该声明的控股股东并未出庭接受法院询问及双方当事人质证，其真实性存疑；最后，该股东并未得到上诉人的授权，上诉人也未在事后追认，该股东单方出具的文件不具有任何法律意义和法律效力。故该声明不能作为认定本案事实的依据。2、装修进场费用属于被上诉人使用上诉人已经装修好的场地的使用费，装修费用已经由上诉人装修兰考美食汇商场已实际支出，根据行业规则，商户进驻商场营业使用已经装修好的场地，该费用不存在退还的说法。四、关于停工造成的损失。经过各方协商，商场已经补偿135天的免租期给被上诉人，上诉人也同意135天的免租期，并将该约定作出补偿条款添加在上诉人处的合同上，对此被上诉人是知晓并同意的，故被上诉人并未受到任何损失。被上诉人在庭审中并未举证证明其实际损失，即没有提供相关收入流水也未提供纳税发票来证明其损失，一审法院以合同的租赁期限为14个月为基数，以租金和管理费共计19988元为基数计算停工损失属于事实认定错误。租金及管理费十个月共计15500元。五、张笑月与上诉人双方签订的合同日期为2018年8月22日，交付房租合同约定是10个月，合同的履行期限为2018年8月22日至2019年6月21日，不存在停工的损失。合同第四条第五款约定第二次交纳房租的时间为2019年7月1日，被上诉人并没有按照约定支付房租，违约在先。被上诉人张笑月辩称，1、一审认定事实正确。2、当时在招商的时候，及后来的负责人及大股东赵留洋当时都称保证金及装修进场费都予以退还，有加盖电子公章的告示及赵留洋手写的退款声明。3、营业期间，商场根本没有配备收银员，收款均是商户自己收的，根本无法提供收入流水。4、商场停业，佐宸轩公司并未和商户达到一致意见。并且由于封门导致被上诉人食材损失。5、我们双方并没有达到续租的合意。6、张笑月交房租的期限2018年8月22日交了10个月的房租，给予的优惠是交了10个月送4个月，实际使用14个月。7、涉案租赁合同是双方真实意思的表达。8、营业之后所有款项我方并未拖欠佐宸轩公司一分钱。张笑月向一审法院起诉请求：1、判令解除与佐宸轩公司签订的位于兰考亿金商业管理有限公司（金元茂购物广场）6号楼2层14号铺的租赁合同。2、要求佐宸轩公司退还张笑月保证金5000元、进场费10000元及因停工造成的损失8994.5元，上述费用共计23994.5元。3、本案诉讼费及其他费用由佐宸轩公司承担。一审法院认定事实，兰考亿金商业管理有限公司美食汇的经营与管理权属于佐宸轩公司。张笑月与佐宸轩公司于2018年8月22日签订《租赁合同书》，约定：佐宸轩公司作为甲方即出租方，张笑月作为乙方即承租方，第一条，甲方将位于兰考县汴兰大道与朝阳路交汇处金元茂商业综合体（下称该商场）第6号楼第2层，面积为31平方米（含公摊面积）商铺场地出租给乙方使用。第三条，租赁期限自2018年12月8日起至2020年2月7日止，合同期限为14个月。第四条，租金20元/月/平方米，租金总额620元/月，商业经营管理费30元/月/平方米，商业经营管理费月总额930元。租金及商业经营管理费交纳月总额1550元。乙方以现金或银行转账的方式按预付10个月费用的方式向甲方交纳租金和商业管理费及装修进场费用25500元，第一次交纳日期为2018年8月22日，交纳金额为人民币元，以此类推。第五条，为保证合同正常履行及乙方撤柜后商铺售后质量问题解决，承租方应于本合同签订日向甲方支付保证金5000元。合同履行过程中，如乙方发生违约或侵权行为，按照法律规定或合同约定应向甲方支付违约金或赔偿金时，甲方有权在保证金中扣除，不足部分甲方有权继续追偿。租赁期间，乙方未经甲方同意私自撤离经营地场的，保证金不予退还。乙方拒交本合同及相关协议约定的费用或乙方违背本合同约定的经营用途租赁场地，无论甲方是否单方面解除本合同的，保证金均不予退还。第六条，乙方为经营需要所消耗的水、电、天然气等费用由甲方按实际发生额代收取，收取标准，电费1.1元/度，水费3.5元/吨，天然气3.5元/立方，空调费8元/平方。第七条，（1）甲方应当在本合同约定的时间内，将本合同项下的商铺场地交付给乙方进行室内装修。如因工程延误，则乙方的装修日期及开业日期相应顺延。场地交付标准为：预留电源、电话线，具备装修所需临时电源等（附交付清单一份）。第九条，（1）按照甲方规定进场施工前，乙方应向甲方书面申请，缴纳施工保证金2000元，装修完成后，经甲方验收合格后30日退还。（2）乙方的装修方案必须经甲方同意，竣工后须由甲方验收（甲方对装修方案的同意与验收并不免除乙方对装修所应负的责任）。乙方违背本条约定的，甲方有权制止并要求限期改正，乙方应与配合，乙方不配合的，不得开业。（5）双方约定，乙方应于2018年11月28日之前按照本合同和甲方要求完成装修施工，并于2018年12月8日之前开业，否则视为违约，甲方有权单方面解除本合同。第十条，（2）甲方或乙方若需要提前解除本合同时，须提前三十天以书面形式通知对方。（3）合同未到期乙方单方提出解除合同，需经甲方同意。若甲方不同意解除本协议，乙方应继续履行直到合同期届满。租赁合同签订后，张笑月于2018年8月22日向佐宸轩公司交纳了美食广场保证金（14号铺）5000元，美食广场进场费（14号铺）10000元，美食广场租金（14号铺）19988元，共计交纳了34988元。2019年6月7日，兰考亿金商业管理公司发出整改通知单，因美食汇的经营状况违反合同约定，要求2019年6月14日之前作出整改，并要求补齐2018年10月1日至今所占面积的租金、物业费、空调费等。逾期未履行整改措施，将解除合同。兰考亿金公司于2019年7月23日发出公告，商场于2019年7月24日开始进行内部调整，调整期间商场整体封闭，不对外营业。张笑月从2019年7月24日开始停业，至2019年12月6日，未营业时间为135天。张笑月从2019年12月7日重新开始营业至2020年1月26日，因疫情无法经营，至2020年2月7日合同期限届满还有13天。截止庭审时，案涉商铺所在商场的美食广场没有商户营业。兰考亿金商业管理有限公司于2020年3月27日公告致商业6号楼商户关于减免租金函，免除合同期内商户，自2020年1月26日至2020年3月20日期间所有费用（包含租金、商业经营管理费以及空调使用费）。已续签商户，合同期顺延。已到期商户，合同期顺延1月26日至合同到期日止。兰考亿金商业管理有限公司于2020年3月21日向佐宸轩公司兰考处负责人刘苗苗发联系函，商场内餐饮行业可复工复产，要求佐宸轩公司做好准备工作。2020年4月2日又发联系函，商场于2020年3月21日正式恢复营业，截止2020年4月2日未见佐宸轩公司营业，要求佐宸轩公司在2020年4月4日前回复开业时间。疫情过后，双方曾就解除合同事宜，进行过协商。佐宸轩公司第一次提交的答辩状上显示佐宸轩公司管理人员在疫情结束后见到张笑月，曾与对方提到解除合同一事，双方同意解除合同关系，因提交手续一事，意见不统一，对方拒不提交资料，惊动本地派出所。佐宸轩公司第一次提交的答辩状上还显示佐宸轩公司同意解除合同后，张笑月又揪着退还保证金、检查费及之前商场一楼超市装修一事来勒索公司赔偿损失，退还签订合同时交付的合同保证金及进场费，需要按照公司的退款流程提交书面申请，申请撤铺。佐宸轩公司控股股东赵留洋于2018年12月11日出具声明，兰考美食汇装修进场10000元，壹万圆整，此费用在商户合同到期后，不再续租的情况下退还商户。所有合同商户完成签约后，公司出示电子版声明，加盖公章。一审法院认为，本案第一个争议焦点在于张笑月和佐宸轩公司是否存在根本违约行为？租赁合同是否应予解除？张笑月认为，因佐宸轩公司未交纳物业费等费用、经营期间商场装修、疫情过后因其他原因无法复工致合同无法履行，故要求解除双方签订的合同。佐宸轩公司认为，张笑月、佐宸轩公司之间的合同依法有效，不应当解除。停业整顿是商场行为，与佐宸轩公司无关。商场补偿商户停业损失135天，租金减免，合同期限顺延，佐宸轩公司擅自撤离商场，存在严重违约行为，保证金不应当退还。对此，一审法院认为，张笑月与佐宸轩公司签订的《租赁合同书》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行的过程中，因商场装修，张笑月无法正常营业。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。就本案的证据材料，不能认定张笑月、佐宸轩公司双方就顺延租赁期限达成一致意见。扣除疫情期间不能营业的时间后，至张笑月提起诉讼时的时间即2020年4月7日，张笑月、佐宸轩公司签订租赁合同期限已届满，合同到期后双方未续签租赁合同，结合佐宸轩公司第一次的答辩意见，应视为合同已解除。本案第二个争议焦点是佐宸轩公司是否应当退还张笑月保证金5000元。原佐宸轩公司合同中约定张笑月违约或擅自离场，保证金不予返还，此处约定的保证金实际上是一种履约保证金。履约保证金属于金钱质押，在签订合同或履约保证金条款时成立，当正式交付给出租人时生效。一般情形下，履约保证金以补偿功能为主，惩罚功能为辅，即履约保证金主要用来补偿违约后约定的违约金额不足的问题。本案中，张笑月未违约，在合同履行期限届满，合同解除后，佐宸轩公司收取的此项费用应予以退还。故对张笑月该项诉请予以支持。本案第三个争议焦点是佐宸轩公司是否应当退还张笑月进场费10000元。佐宸轩公司与张笑月签订租赁合同，向张笑月出租涉案商铺，且合同约定了在约定的时间内，将合同项下的商铺场地交付张笑月进行室内装修。合同签订后，张笑月向佐宸轩公司交纳了进场费。涉案商铺不适宜直接经营使用。现实生活中，确实存在签订商铺租赁合同后，由出租人按照一定的标准统一装修，之后再交由承租人使用且收取一定金额的进场费的做法。但涉案商铺系并未装修好的商铺，需张笑月另行装修，佐宸轩公司与张笑月并未在租赁合同中明确对进场费作出约定。佐宸轩公司控股股东赵留洋曾出具声明，装修进场费在合同到期后，不续租情况下退还。故对张笑月诉请佐宸轩公司退还进场费10000元诉请，予以支持。本案第四个争议焦点是佐宸轩公司是否应当赔偿张笑月因停工造成的损失8994.5元。本案中，张笑月、佐宸轩公司双方对因商场装修致张笑月135天无法正常营业的事实均予以认可。对张笑月已支付的这135天的租金及物管费损失的诉请，法院予以支持。本案中是张笑月、佐宸轩公司双方存在租赁商铺的合同法律关系，张笑月与佐宸轩公司有经营管理权的美食汇所在商场即兰考亿金商业管理有限公司，没有直接的合同关系。根据合同的相对性，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。本案因佐宸轩公司违约，张笑月的损失，只能向佐宸轩公司主张，而不能直接向商场主张，故对佐宸轩公司抗辩意见不予采纳。张笑月已交纳从2018年12月8日起至2020年2月7日止的租金19988元，合同的租赁期限为14个月，每个月的费用为1427.71元，一天费用为47.59元，则135天的损失为6424.65元（135天×47.59元）。张笑月要求过高的停业损失，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除张笑月与郑州佐宸轩餐饮管理有限公司于2018年8月22日签订的租赁合同。二、郑州佐宸轩餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还张笑月保证金5000元、进场费10000元，赔偿张笑月因停工造成的损失6424.65元，共计21424.65元。三、驳回张笑月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费200元，保全费260元，共计460元，由佐宸轩公司负担428元，张笑月负担32元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佐宸轩公司提交的证据包括《兰考美食广场施工工程装修明细表》、该公司出具的《声明》一份，以证明进场费不予退还有事实依据。被上诉人张笑月对佐宸轩公司提交的证据质证认为，《兰考美食广场施工工程装修明细表》与张笑月无关，对《声明》不予认可。张笑月提交的证据1、《金元茂美食汇餐饮馆营业执照》复印件一份，以证明赵留洋是美食汇的经营者；2、加盖有佐宸轩公司公章的《告示》照片，以证明公司同意退还保证金及装修进场费；3、赵帅、冯先磊分别出具的《进场条件及退款声明》，以证明美食汇商场造成损失的一些因素，在营业期间无拖欠水电费；4、9份商户的证明，以证明美食汇商场与承租人未达到续租协议。5、饺子坊经营者出具的证明，重庆小面经营者的微信聊天记录，以证明电表有问题，不能以是否交纳电费来判定是否营业。6、商户与管理者之间微信聊天记录打印件，以证明在美食汇营业期间空调不开、保洁不到位、管理者管理不到位，合同未到期但已经无法继续营业。佐宸轩公司质证认为，1、对营业执照的真实性和证明目的均有异议，赵留洋没有佐宸轩公司的授权，不能代表公司，张笑月提交的赵留洋作为经营者的营业执照与本案无关。2、退款的告示不予认可，该告示是赵留洋被逼无奈所出具的，公章系其私刻。3、对赵帅、冯先磊出具证明的真实性不予认可。4、对证据四商户证明的真实性没异议，但商户没有身份信息且没有到庭接受询问，该证明同时可以印证涉案的商场停业整顿的时间是2019年7月23日开始的。5、重庆小面商户的微信聊天记录与张笑月没有关系。6、微信聊天记录不能证明张笑月的证明目的，美食汇营业期间空调不开、保洁不到位、管理者管理不到位不能作为其无法营业的证据。本院审查认为，佐宸轩公司提交的《兰考美食广场施工工程装修明细表》是其自行制作，且张笑月不予认可，本院不予采信。《声明》是佐宸轩公司自行制作，应视为自己的陈述。张笑月提交的《金元茂美食汇餐饮馆营业执照》复印件，与本案无关联性，本院不予予以采信；加盖有佐宸轩公司公章的《告示》照片，该证据与本案有关联性，本院予以采信；赵帅、冯先磊出具的《进场条件及退款声明》，及9份商户的证明、饺子坊经营者出具的证明，出具证明的人员均未到出庭作证，证明不予采信。商户与管理者之间微信聊天记录打印件，真实合法，本院予以采信。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，1.关于佐宸轩公司称租赁双方一致同意租赁期限顺延至2020年7月1日的问题。双方租赁合同约定的租赁期间为2018年12月8日起至2020年2月7日止，佐宸轩公司称双方协商一致同意租赁期限延期，但未提供充分证据证明张笑月同意，故该上诉理由不能成立。双方的租赁合同已经到期，且未达成继续租赁的合议，故一审法院判决双方合同解除并无不当。2.关于保证金的问题，佐宸轩公司称合同未到期，张笑月私自撤离场地，故保证金不应退还。本院查明的事实是双方合同已到期，未达成续租协议，佐宸轩公司称合同未到期的理由不能成立，故保证金应予以退还。上诉人称合同签订之日起算租赁期间10个月，明显与合同约定的租赁期间不符。关于佐宸轩公司所称张笑月仅交纳10个月的租赁费，未按照约定交纳后续租赁费，属于违约的问题，张笑月称双方协商交纳10个月租金实际使用商铺14个月，而佐宸轩并不认可存在该优惠。合同约定不明的，如果双方当事人不能达成补充协议，则按照合同有关合同条款和交易习惯确定。合同中有“乙方以现金或银行转账的方式按预付10个月费用的方式向甲方交纳租金和商业经营管理费及装修进场费用25500，第一次交纳的日期为2018年8月22日，交纳金额为人民币元；以后交纳日期为2019年7月1日，交纳金额为人民币元；2019年10月1日，交纳金额为人民币24204元；以此类推。”其中“以后交纳日期为2019年7月1日，交纳金额为人民币元；2019年10月1日，交纳金额为人民币24204元；”约定中的关于时间、金额的数字被划掉。由此可知，2019年7月1日需要交费，但未明确交纳金额；2019年10月1日需交费，但交纳的费用与4个月或者2个月的租金和商业经营管理费明显不符。故不能认定张笑月需要在2019年10月1日交纳剩余的租金及商业经营管理费。双方未约定剩余的租赁费及商业经营管理费的交纳时间、金额，一审期间佐宸轩公司也未提出张笑月未足额交纳租赁费等费用的抗辩，故本院认定张笑月已经足额交纳了租金、商业经营管理费，其不存在违约行为。3.关于装修进场费的问题，一审时，张笑月提交了赵留洋出具的合同到期不续租的情况下退还装修进场费的《声明》，在二审期间，佐宸轩公司在其自己做出的《声明》中承认存在赵留洋承诺并私自加盖公章的事实，赵留洋系佐宸轩公司的控股大股东，承租人有理由相信其有权对租赁合同所作出承诺，赵留洋的行为构成表见代理，况且事后佐宸轩公司出具了加盖公章的《告示》表示同意在合同期满且未续约的情况下退还保证金及装修进场费。佐宸轩公司称不应退还装修进场费的理由不能成立。4.关于损失计算的问题，根据合同约定，张笑月每月需要交纳租金（每月620元）及商业经营管理费（每月930元），十个月合计15500元，另根据《合同明细表》显示，有物管费4488元，两项共计19988元。这是张笑月租赁铺面14个月实际的支出，且该费用张笑月实际交付给了佐宸轩公司。一审法院将张笑月因商场停业135天无法使用铺面所产生的费用认定为张笑月的损失并无不当。综上所述，郑州佐宸轩餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由郑州佐宸轩餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  谢 芳审判员  高新峰二〇二〇年十月九日书记员  韩艳艳