湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0602民初4122号原告（反诉被告）王钰锋，男，汉族，住临湘市。委托代理人刘律宏、周婷，湖南岳州律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南金悦洋商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区定王台街道五一大道****。法定代表人周玲玲，该公司总经理。被告湖南和立东升实业集团有限公司，住所地长，住所地长沙市雨花区万家丽路南二段**管理服务中心办公楼**v>法定代表人冯杨辉，该公司总经理。两被告委托代理人刘立华、成蓉，湖南立华律师事务所律师。原告（反诉被告）王钰锋与被告（反诉原告）湖南金悦洋商业管理有限公司（以下简称湖南金悦洋公司）、被告湖南和立东升实业集团有限公司（以下简称湖南和立东升公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘律宏、周婷，被告湖南金悦洋公司、湖南和立东升公司的委托代理人刘立华、成蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王钰锋诉讼请求：1、判令解除原告与被告（反诉原告）湖南金悦洋公司签订的位于岳阳市××栋××层××号商铺××栋××层××号商铺的《商铺租赁合同》。2、被告湖南金悦洋公司返还原告支付的自2017年10月1日至2017年12月30日首次租金款35384元及占用期间的利息（按照月息2%计算自2017年11月16日起至实际返还之日止）。3、被告湖南金悦洋公司返还原告支付的履约保证金100000元及占用期间的利息（按照月息2%计算自2017年3月13日起至实际偿还之日止）。4、被告湖南和立东升公司对上述债务共同承担责任。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月13日，被告湖南和立东升公司将其建设开发的金悦洋商业公园交由被告湖南金悦洋公司管理。被告湖南金悦洋公司与原告签订了《商铺租赁合同》，将位于岳阳市××栋××层××号商铺××层××号商铺租赁给原告，用于经营儿童游艺机、餐厅、婴儿游泳，租赁期限为5年，租赁单价分别为30元／月／平方米（139号商铺），23元／月／平方米（211号商铺），建筑面积分别为612.92平方米、739.01平方米，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。合同签订后，原告依约向被告支付了10万元履约保证金，并支付了2017年10月1日至2017年12月30日的首期租金35384元和首期物业费及保证金34350元。被告湖南金悦洋公司于2017年7月1日前向原告移交了租赁物，但其交付的租赁物不符合法定及约定交付的标准，租赁物未经国家行政部门竣工验收备案，水、电、气、网、电梯等基础配套设施均未建设完成。在原告对租赁物全部装修完毕后，被告要求从原告租赁物面积中留出公共过道，从而导致租赁面积直接减损42平方米，减损面积部分的装修也遭受损失。根据约定，被告湖南金悦洋公司应组织商业公园在2017年10月1日开业，如统一开业时间有变动的，应提前30天通知原告，但该商业公园并未如期开业，也未提前30天通知原告及推迟的理由。截止目前，被告湖南金悦洋公司仍未告知原告具体开业时间，导致原告的商铺不能开展经营活动，合同目的无法实现，给原告造成巨大经济损失。被告（反诉原告）湖南金悦洋公司辩称并提出反诉：被告湖南金悦洋公司同意解除双方之间的租赁合同，原告（反诉被告）王钰锋所诉的相关事实不能作为解除合同的理由。被告已将受托业主符合经营条件的经营场地交付给了原告，且在签订租赁合同时，原告多次到现场了解，对金悦洋商业公园的相关情况均已熟知。原告不交租金甚至还要求赔偿，必将导致其他商户跟风与被告解约并提出赔偿，导致整个商业公园客户诚信和履约体系的破坏，打乱市场正常经营。因原告拖欠巨额租金，被告湖南金悦洋公司提出如下反诉请求：1、解除双方所签订的《商铺租赁合同》、《运营管理合同》及《补充协议》。2、原告支付被告湖南金悦洋公司欠付的租金318462元、物管费101395元及逾期租金违约金334068元、物管费违约金99164元，共计853089元。3、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：被告湖南金悦洋公司作为专业的商业运营管理公司，受被告湖南和立东升公司和商铺业主的委托和授权，与原告分别签订了《商铺租赁合同》、《运营管理合同》。合同签订后，原告于2017年10月24日进场装修，但其两层装修一直未能完成。后因金悦洋商业公园预定的整体开业时间延后，双方于2017年10月27日签订《商铺租赁合同补充协议》，双方同意原合同约定的租赁期限不变，租金自商业公园正式开业之日起算，优惠折扣期限相应顺延，并再减免一个月租金。2018年9月30日，金悦洋商业公园举行了盛大的统一开业仪式，但原告因其儿童乐园的室内装饰未完成而一直未能开业。经被告多次催收，原告仍未按约定支付租金和物管费。截止2020年6月止，原告共计欠付租金318462元、欠付物管费101395元。按合同约定的日千分之三的违约金标准计算，原告应当承担逾期付款违约金433232元。涉案租赁物自交付给原告装修至2020年6月份，被告共计应向返租户支付返租租金2962236元，因原告拒不支付租金，造成被告无法及时向返租户支付租金。原告在自身无法完成室内装饰、装修，没有购置相应设备、设施，没有进行营业备案登记，根本不具备开业经营条件的情况下，拖欠巨额租金和物管费，已违背诚信原则。原告（反诉被告）王钰锋辩称，1、被告（反诉原告）湖南金悦洋公司向原告交付的租赁物不符合《商铺租赁合同》约定的交付标准，属于瑕疵交付，导致本案租赁合同的根本目的无法实现。2、原告已经对室内装修履行完毕，关于室内装修是否履行完毕不是被告拒绝通知原告开业的理由。被告至今未依约履行商业公园开业活动，被告所谓的2018年9月30日举行了开业活动，其实际目的仅为展示商家，并不是真正意义上的开业。因此，双方的租赁期限还未开始计算，原告当然有权拒绝缴纳租金及物业管理费。被告湖南和立东升公司辩称，同意解除本案的租赁合同，原告（反诉被告）王钰锋所诉的相关事实不能作为解除合同的理由。根据本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：2017年3月13日，原告（反诉被告）王钰锋（乙方）与被告湖南金悦洋公司（甲方）签订两份《租赁合同》。双方约定甲方将位于岳阳市××栋××层××号商铺××毛坯）、2层211号商铺（739.01平方米、毛坯），乙方承诺租赁物只作为“儿童游艺机、儿童游乐、餐厅、婴儿游泳”及乙方营业执照核准“经营范围”内各事项之用途。甲方有权要求乙方在统一开业前15日内出示品牌、商号及与经营商品商标有关的营业执照、注册证书、授权经营证明等文件，乙方不得拒绝或拖延提供，乙方未能按照上述要求提供的，甲方有权解除本合同，由乙方承担导致合同解除的违约责任。双方应于2017年7月1日前在现场移交租赁物。基于乙方试营业需求，甲方给予乙方前两年每月租金0.5折优惠，该优惠不包括该商铺的物业管理及其他费用。商业公园统一开业时间暂定为2017年10月1日。如商业公园统一开业时间有变动的，甲方将提前30天通知乙方，则统一开业具体时间以通知时间为准。统一开业时间推迟的，优惠折扣期及租赁期限作相应顺延。乙方可以在甲方商业公园统一开业之前进行试营业，但乙方须于试营业前30日书面通知甲方。租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止。租赁期限为5年。租赁期限届满，双方未续签合同，租赁关系终止，或者其他原因导致本合同提前解除或终止，乙方应在合同解除或终止后十五日内返还租赁物。乙方逾期返还租赁物的，每逾期一日须按500元／日向甲方另行支付租赁物占用期间的使用费。逾期返还超过十五日，乙方除须按本条支付逾期占有使用费用外，并视为认可甲方有权自行将乙方商品及其他财产清退出场，由此产生的清退费用、保管费用及商品、财产毁损、灭失责任均由乙方承担。两份合同履约保证金共计10万元，乙方应于合同签订之日向甲方交纳。除本合同另有约定外，履约保证金不计息，租赁期限届满或本合同提前解除、终止，且乙方无任何违约行为及欠付甲方任何款项的，该保证金予以退还。若由于乙方原因导致合同提前解除或终止，该保证金不予退还乙方。双方约定租赁物租金从商业公园统一开业日起算。乙方应在进场装修前15日内支付首次租金27581元，之后每次租金在上次租金到期前10日支付（1层139号商铺租金支付明细表：2017年10月1日-2019年9月30日每季度租金价格为27581元、2019年10月1日-2020年9月30日每季度租金价格为57921元、2020年10月1日-2021年9月30日每季度租金价格为61396元、2021年10月1日-2022年9月30日每季度租金价格为65699元。2层211号商铺租金支付明细表：2017年10月1日-2019年9月30日每季度租金价格为25496元、2019年10月1日-2020年9月30日每季度租金价格为53541元、2020年10月1日-2021年9月30日每季度租金价格为56756元、2021年10月1日-2022年9月30日每季度租金价格为60724元）。同日，双方签订两份《运营管理合同》，约定原告按照5元／月／平方米交纳物业管理费、装修费10000元。合同签订后，原告向被告湖南金悦洋公司支付了租金35384元、履约保证金100000元，向湖南润和物业管理有限公司支付了装修押金10000元、物业费19075元和垃圾托运费5275元。2017年10月27日，原告（乙方）与被告（甲方）湖南金悦洋公司签订《商铺租赁合同补充协议》，有关内容如下：“一、根据原合同第二条第1项及第3项的规定，因金悦洋商业公园开业时间需延迟，原合同暂定的开业时间条款作废，具体开业时间以甲方通知为准…。二、双方同意，原合同约定的租赁期限不变，租金自商业公园正式开业之日起算，优惠折扣期相应顺延，以租金起算日为准计算。三、在原合同中第二条第2项基础上，甲方同意给予减免乙方1个月租金的优惠措施，即在合同约定的第一个半年度和第二个半年度的租金交纳周期内分别减免0.5个月租金，不包括乙方承租商铺的午夜管理费和其他费用，减免期间，不得同时享受原合同约定的其他优惠折扣”。双方对下列事实存在争议：1、涉案租赁物是否竣工验收合格和消防验收合格，是否达到交付使用的标准。被告主张涉案工程已经达到竣工验收合格和消防验收合格的要求，并向法庭提交了水电、消防工程完工证明二份、岳阳市公安局消防支队出具的岳公消验字（2018）第0161号《建设工程消防验收意见书》、《建设项目环境影响登记表》、《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录》。原告则认为涉案租赁物并不符合交付条件，对被告提交的证据不予认可，认为水电消防施工单位与被告存在利害关系，且完工并不代表竣工验收合格，对《建设工程消防验收意见书》的关联性和证明目的有异议，对《建设项目环境影响登记表》、《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录》的三性均有异议，原告向法庭提交了其在2017年12月27日向被告发送的联络函（原告在该联络函中提出如下问题，希望被告回复解决：1、一次消防没过导致原告不能申请消防安全检查。2、公共楼梯间、通道、电梯间、通道、过道与走廊未完成承诺的高档装修，电梯至今未安装。3、租赁合同面积减少）、2018年5月5日联络函（原告在该函中提出如下问题，希望被告回复解决：1、一次消防通过时间。2、装修完成，但是被告的主电还未接入原告的配电箱，接入时间？。3、电梯的安装时间？。4、公共部分的装修完成时间？…部分地方的漏水渗水解决时间？确定开业时间？）、2018年7月27日联络函（原告在该函中提出：“为配合整体开业时间，按照贵司要求对租赁场地进行了装修，至今整体开业时间一直拖延，贵司未向我方书面说明不能按时整体开业的原因及解决方案时间表，2018年5月份之前我方向贵司发联络函二次，询问整体开业时间，工程完成进度时间表等，贵司工作人员口头承诺过时间进度，但到了时间节点，工程进度丝毫未动，…致使我方经济损失不断增大，贵司的种种表现让我方不得不做出以下决定：1、解除租赁合同，退还押金、租金、物业费及承担利息。2、赔偿我方的全部装修费用。3、赔偿不能按合同履行正常开业期间的损失。4、赔偿我方在设备生产厂家的全部定金及利息”）、律师函、2019年5月13日《关于装修损坏急需维修的函》（内容如下：本人于2017年3月与湖南金悦洋商管公司签订租赁合同，承租11栋1、2层，后于2017年11月进场装修，并在2018年1月完成装修，地面铺装除外。，地面铺装除外施工后又因开发公司工程施工造成我方装修成品损坏：一、因11栋二楼北面阳台排水不畅，下雨时阳台产生的积水就会涌入商铺内部，而在我方完成装修后，施工单位在未知会我方的情况下擅自进入商铺内部，为楼上影院加装排水管道，在楼板开孔，开孔未做防护措施导致水泥坨落下砸坏吊顶，同时，因上述原因导致二楼积水渗漏到一楼，使得一楼吊顶局部霉变、脱落；二、2019年4月，工程部要求在二楼已装修租赁区域进行加固，在楼顶浇筑横梁，希望得到我方配合，在得到工程部责任人给出的损坏装修必复原的承诺后，我方同意其进场施工，但在梁柱浇筑施工完成后，我发现施工区域下面及周边的吊顶损毁严重，已无修复可能，需拆除重做。被告湖南金悦洋公司部门经理夏军义在该函件尾部签署“商户反映情况属实，受损区域请工程部核实，安排维修”。被告湖南金悦洋公司工程部经理李明在该函件尾部签署“情况属实”）、沟通短信、微信聊天记录（内容显示：2018年9月30日租赁物现场被围挡遮拦、电梯仍在安装。原告在2018年9月30日通过微信向被告夏经理发送开业图片，并注明：“不把我们当回事”，夏经理回复“策划的想法可能是开业的商家展示。不管怎么样，这个事情是我没有把关好，王总，抱歉！”。夏经理在2019年2月25日回复原告“你的情况我多次跟公司和领导做了汇报，领导说就在近期电梯安装完成、影院确定开业时间后就约你过来协商。目前，集团公司对于本项目的扫尾工程也十分重视，上周对开发公司的领导层作了调整，更换了新的总经理，明确要求尽快完成工程扫尾”，在2019年3月12日回复原告“最好能补个短信给领导，免得误会！导致你无法开业及损失的原因是工程问题没有推进”）、租赁物现场照片等。本院认为，原告与被告湖南金悦洋公司签订的《租赁合同》中并未明确约定租赁物交付的标准，故应当按照国家规定的相关交付标准予以评判。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用，被告虽提交了《主体结构分部（子分部）工程质量验收记录》，但该验收记录系被告单方组织的五方验收，且是对涉案房屋主体结构工程质量的验收，并无证据表明办理了竣工验收备案手续，不能证明涉案租赁房屋已经达到竣工验收合格以及可以交付使用的标准。被告提交的《建设项目环境影响登记表》并非竣工验收备案。根据被告提交的《建设工程消防验收意见书》的内容显示，涉案金悦洋商业公园（东地块）7#-12#栋的第1、2层及14#、15#栋建设工程消防验收合格，该证据仅表明涉案租赁物所在11栋1、2层以及14#、15#栋建设工程消防验收合格，并非是金悦洋商业公园项目整体消防验收合格。根据原告提交的联络函以及微信聊天记录、租赁物现场照片能够反映涉案租赁物1、2楼的商业经营通道电梯在开业时以及开业后较长时间内未安装完成，同时原告一楼租赁物前坪存在围挡施工的情况，原告提供的《关于装修损坏急需维修的函》，被告湖南金悦洋公司的部门经理夏军义和工程部经理李明对此签字确认，可以证明涉案租赁物在开业前存在因被告加固横梁导致原告装修吊顶损毁严重的事实以及二楼北面阳台排水不畅，积水渗漏到一楼，使得一楼吊顶局部霉变、脱落的情况。综上，不能认定涉案租赁物已经达到竣工验收合格和交付使用的标准。2、关于被告湖南金悦洋公司是否全面履行了金悦洋商业公园开业的合同义务。被告湖南金悦洋公司主张涉案门面原定2017年10月1日开业，后双方签订《补充协议》，原告同意延迟开业时间，被告在2018年9月30日举行了盛大的开业仪式，原告因其儿童乐园的室内装饰未完成，证件不齐、手续不全，不具备开业的法定条件而一直未能开业，并向法庭提交了《商铺租赁合同补充协议》、金悦洋商业公园统一开业照片一组、原告租赁场地现状照片一组以及开办儿童乐园需要办理的证件和手续百度查询表。原告则认为被告所谓的2018年9月30日举行的开业活动，其实际目的仅是为了展示商家，并非真正意义上的开业，双方租赁期限还未开始计算，被告湖南金悦洋公司交付的商铺未达到附件三所约定的标准，如公共楼梯间、通道、过道、电梯间、走廊未完成高档装修，主电未接入配电箱，电梯至今未进行安装，因商铺未验收合格导致严重漏水，原告室内装修是否履行完毕不是被告拒绝通知原告开业的理由，原告具备开办儿童乐园的各种条件，并向法庭提交了其在2017年12月27日向被告发送的联络函、2018年5月5日联络函、2018年7月27日联络函、律师函、2019年5月13日《关于装修损坏急需维修的函》、沟通短信、微信聊天记录、租赁物现场照片等（以上证据的具体内容同上）。本院认为，原告承租经营涉案房屋是金悦洋商业公园整体的组成部分，原告的交租时间、优惠条件均与该商业公园的开业密切关联，该商业公园的正常开业是本案《租赁合同》目的能否实现的关键因素。被告湖南金悦洋公司提交的证据能够证明双方就开业的时间进行了变更，被告也在2018年9月30日举行了开业典礼，但被告并无证据表明涉案租赁物已经办理了竣工验收备案手续，不能证明涉案租赁房屋以及整个金悦洋商业公园已经达到竣工验收合格和交付使用的标准，被告提交的《建设工程消防验收意见书》仅表明涉案租赁物所在11栋1、2层以及14#、15#栋建设工程消防验收合格，并非是金悦洋商业公园项目整体消防验收合格，客观上无法达到金悦洋商业公园整体开业的实质要件，被告并无证据证明其已将开业的时间提前告知了原告，被告部门经理夏经理在微信回复原告称，该开业策划的想法可能是开业的商家展示，并就此向原告赔礼道歉，根据原告提交的其与夏经理、胡宇经理的微信聊天证据显示，被告开业时以及开业后一段时间内，原告一楼租赁物前坪存在围挡施工的情况。综上，可以认定被告湖南金悦洋公司并未全面履行涉案合同约定的开业义务。本院认为，原告王钰锋与被告湖南金悦洋公司签订《租赁合同》、《运营管理合同》、《商铺租赁合同补充协议》并已实际履行，双方之间形成了房屋租赁合同关系。现双方均同意解除上述合同，故对原告及被告湖南金悦洋公司提出的要求解除双方之间签订的《租赁合同》、《运营管理合同》、《商铺租赁合同补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。本案的关键在于双方对上述合同的解除是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。被告湖南金悦洋公司并无充分证据证明其交付给原告的租赁物已经达到竣工验收合格和交付使用的条件，且被告未能全面履行金悦洋商业公园开业的合同义务，导致原告的合同目的无法实现，故对原告提出的要求被告湖南金悦洋公司返还已支付租金35384元、履约保证金100000元的诉讼请求，本院予以支持。对被告提出的要求原告支付欠付截止2020年6月的租金318462元、逾期租金违约金334068元、物管费101395元、物管费违约金99164元的反诉请求，本院不予支持。根据《租赁合同》关于“除本合同另有约定外，履约保证金不计息”之约定，故对原告提出要求被告支付履约保证金100000元占用期间的利息主张，本院不予支持。被告湖南金悦洋公司占用租金35384元，客观上给原告造成资金占用损失，故对原告提出要求被告湖南金悦洋公司支付占用期间的利息主张并无不当，但原告主张按照月息2%计算的标准过高，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年11月16日起至2020年8月19日的利息以及按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至付清之日止的利息。由于原告主张的上述租金损失和履约保证金损失均系源自租赁物的租赁功能所产生的权利，并非是经营性损失，上述损失与原告是否能办理营业证照和相关手续并无关联，故对被告提出原告不具备开业的法定条件而一直未能开业的主张，本院不予支持。本案系租赁合同纠纷，被告湖南和立东升公司并非该租赁合同当事人，故对原告提出的要求被告湖南和立东升公司承担责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：一、解除原告王钰锋与被告湖南金悦洋商业管理有限公司于2017年3月13日签订的《租赁合同》、《运营管理合同》以及于2017年10月27日签订的《商铺租赁合同补充协议》；二、被告湖南金悦洋商业管理有限公司在本判决书生效后七日内返还原告王钰锋租金35384元、履约保证金100000元，并以35384元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年11月16日起至2020年8月19日的利息以及按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至付清之日止的利息；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告王钰锋的其他诉讼请求、驳回被告湖南金悦洋商业管理有限公司其他反诉请求；案件受理费5708元，减半收取2854元，反诉费6165元，合计9019元，由被告湖南金悦洋商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 陈 军二〇二〇年十月十二日书记员 张小红