上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16328号原告：韩跃祖，男，1983年1月23日出生，汉族，户籍所在地安徽省马鞍山市。委托诉讼代理人：杨仲侃，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琳，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐健，执行董事。委托诉讼代理人：盛雪川，江苏卓岳律师事务所律师。原告韩跃祖与被告正荣御天(上海)置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年9月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨琳、被告委托诉讼代理人盛雪川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩跃祖向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金人民币50,000元(以下币种均为人民币);2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月17日,原告与被告签订《上海市商品房预售合同》,约定原告向被告购买上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX室的房屋,合同价款为7,283,698元(以最后实测的面积为准)。双方于该合同第十一、十二条及补充条款一第九条中明确约定：被告应于2017年12月31日前将系争房屋交付原告,此时的系争房屋交付标准为毛坯(最后的交付标准实为精装房),如被告未在约定期限内交付房屋则应向原告支付违约金,违约金自最后交付期限第二天起算至实际交付之日止。被告若不能在本合同约定的期限交房,原告同意给予被告90日宽展期,允许被告在该宽展期届满日前具备交付条件,且被告不承担违约责任,若给与宽展期届满,被告按日向原告支付其已付房价款万分之二的违约金,合同继续履行。合同签订后,原告按照合同全面履行完相应的义务并支付了被告全部的购房款项。然被告直至2018年6月22日前才将系争房屋交付原告,明显违反合同约定,后原告就被告逾期交房违约问题多次与被告沟通,被告却迟迟不予解决。原告认为,本案中存在的合同关系是被告将系争房屋以毛坯状态交付后,被告又与业主形成了一个装饰装修合同关系,完成毛坯交付系预售合同的合同义务。虽最终原告接收了被告交付的精装房,然从客观现状而言,亦不能排除进行了相应装饰装修的添附以后,可能导致无法对房屋毛坯状态进行质量验收的情况出现。综上,虽原、被告双方就最终交付装修房屋已有合意,但毛坯交付手续涉及业主相关合同权利,不能因为原告接受了精装修的系争房屋而免除被告按照预售合同约定向原告毛坯交付的义务。现被告未能按照合同约定逾期交付房屋,未完成合同约定的毛坯交付义务,明显违反了合同约定,为了维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,请求被告向原告支付逾期交房违约金50,000元并承担本案的诉讼费用。被告正荣御天(上海)置业发展有限公司辩称：本案发生的背景是刘杰诉被告商品房预售合同纠纷一案二审生效，原告看到了有利可图，因此违背诚实信用。事实上刘杰是因为车位的问题与被告发生纠纷，于是以逾期交付为由提起诉讼，目的完全是为了出一口气。原告与被告于2017年4月17日签订商品房预售合同，同时签订了补充协议，由于目前无法找到补充协议，根据补充协议第六条第三项，被告就本项目统一约定于2018年6月30日前交付房屋，事实上被告也于2018年6月22日交付了房屋，并未违反补充协议约定的交房期限。原告与被告的真实意思表示是建立一个民事法律关系，即精装修房屋预售合同关系，而不是毛坯房预售和装修合同两个民事法律关系，即使没有补充协议，被告为房屋进行了精装修，与预售合同是一个整体，双方订约的真实意思，即被告销售的价值7,283,698元的精装修房屋，装修款就是房价款，原告不需要另行支付装修款，对此原告是明知的。如果说被告与原告单独又成立了一个装修合同是不符合日常生活经验的。既然是装修合同，为何没有正常装修合同中常见的预算书，对装修价款组成进行详细的预算和报价。另外被告做销售推广时就已经明确是精装修房销售。合理的交房时间就应当考虑房屋精装修所需的时间。本案不存在毛坯房预售和装修合同两个民事法律关系之说，不存在毛坯房交付之说。谁见过精装修房销售合同中间还要进行毛坯房的交付的。补充协议第六条第二项约定，物业公司代表乙方进行收楼后将代表乙方保管相关的物品，并将该房屋移交甲方进行装修。结合第二项约定可知，第一第二项约定的重点不是为了进行毛坯房交付验收，相反，因为是精装修房预售，所以要免除向购房人交付环节，直接跳到装修环节。物业公司是被告的配套服务公司，物业公司将房屋移交给被告装修，类似于左手到右手的关系，内部没有书面交接手续是可以理解的。被告对房屋进行了精装修，这个才是关键和重点。如果销售精装修房屋，开发商对房屋的瑕疵担保责任是涵盖装修房屋整体，自然包括房屋的里里外外方方面面，完全没有必要单独设置一个毛坯房交付程序。再说被告2017年12月7日已经取得竣工备案证书，2017年12月27日取得住宅交付许可证，完全具备交付能力，不存在不能交付的条件。被告也是如期及时的交付了精装修房屋，不存在损害购房人的行为。经开庭审理查明，2017年4月17日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)。根据甲方暂测面积为150.47平方米。该房屋建筑结构、装修及设备标准见合同附件三。第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为48,380.59元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)7,279,828元。第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准。第六条约定，乙方付款方式和付款期限由双方在附件一中约定明确。第十条约定，该房屋的交付必须符合以下第叁种方案所列条件：叁、取得《住宅交付使用许可证》。第十一条约定，甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：……贰、按照后附补充条款一内容执行。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方向乙方发出交房通知书。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。合同附件一约定，付款方式和付款期限，甲方同意乙方采用下列第2种方式支付购房款，乙方应按以下约定时间如期足额将房款支付给甲方：2、银行按揭付款方式：(1)乙方于签订本合同之日支付全部房价款的35%作为首付款，计2,549,828元。(2)乙方应于2017年6月16日前支付全部房价款的65%，计4,730,000元。合同附件三约定该房屋建筑结构、装修及设备标准(10-18#楼)，除第4项单元大堂、电梯前室为精装修外，其余系毛坯状态。补充条款一第九条系关于本合同第十一条、十二条的补充约定：(一)如甲方不能在本合同第十一条规定期限前具备该商品房交付条件交房的,乙方同意给予甲方90日(含第90日)的宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备交付条件,并将符合本合同约定的商品房交付乙方，而不视为甲方逾期交房,且乙方同意宽展期内合同继续履行,且甲方不承担违约责任；(二)乙方给予的交房宽展期届满,甲方逾期交房超过90日但未超过180日(含第180日)的,自本条第(1)款约定的宽展期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；……。补充条款第十条系关于合同第十三条的补充约定：(一)乙方按照交房书面通知规定的交房期限到指定地点办理该商品房之交付手续的，双方签署完成《房屋交接单》视为甲方已将该商品房正式交给乙方……。补充条款第十三条系关于合同第十七、十八条的补充约定：(一)甲乙双方同意，本合同第十七条中所指“该房屋的装修、设备标准”仅指在本合同附件三中所列之该商品房套内装修及设备标准。商品房装饰装修及设备标准不符合本合同附件三约定的，乙方可在接收商品房后15日内书面要求甲方整改，甲方应在合理期限内予以整改或提供整改方案。双方同意，对装修设备设施的修复或整改不视为甲方逾期交房。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告支付被告房价款7,283,698元。2018年6月，被告向原告发送《交付通知书》，通知2018年6月22日办理入住手续。《房屋交接书》内容2018年6月6日交接，该交接书无原告签名、日期，被告签名处为被告印章无日期。2018年12月4日，原告取得系争房屋《不动产权证》，房屋坐落青浦区徐泾镇徐和路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积150.55平方米。另查明，被告于2017年12月7日取得包括原告所购房屋在内的建设工程竣工验收备案证书、于2017年12月27日取得上海市新建住宅交付使用许可证。2019年3月4日，案外人刘某起诉被告要求支付逾期交房违约金226,143.38元(以6,770,761元为基数，按照日万分之二的标准,自2018年3月31日起计算至2018年9月15日)。本院以(2019)沪0118民初XXXX号案件立案受理。2019年6月28日，本院依法作出判决：刘某的诉讼请求不予支持。原告不服上诉于上海市第二中级人民法院。2020年1月8日，上海市第二中级人民法院作出判决：一、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初XXXX号民事判决；二、正荣御天(上海)置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内向刘某支付违约金50,000元。以上事实，由原告、被告的陈述，上海市商品房预售合同、上海增值税普通发票、房屋交接书、交付通知书、不动产权证、(2019)沪02民终9257号民事判决书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告韩跃祖表示，合同明确约定了被告应当于2017年12月31日前将房屋交付原告，该期限应当系被告向原告以精装形式交付房屋之交房期限，补充条款约定双方有一个90天的宽展期，该宽展期90天，即应当为双方约定就毛坯交房后一个精装修的时间。所以基于该条款原告认为被告应当于2018年3月30日前向原告交付，而被告实际却于2018年6月22日实际交付房屋，属于事实逾期交房存在违约行为，被告应当按日向原告支付其已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。对于被告的违约行为，上海市第二中级人民法院已有相应的生效判决。原告于2019年6月入住的。原告明确没有与被告签订过补充协议，对于被告所述补充协议中的内容，原告不知悉。被告就系争房屋应当承担两次交付义务，分别是毛坯交付和精装修交付。根据预售合同，原、被告就装修标准、费用承担达成了合意。再结合当庭原告所陈述，2017年12月31日系双方明确约定毛坯交付日期，被告应当于合同约定之日之前与原告首先办理毛坯房屋验收交付手续后，再进行精装修，在装修工程完成后向原告二次交付，无论从毛坯状态或者是精装修状态，被告都属于逾期交房存在违约行为。从法律意义上说，本案中存在着合同关系，是在将房屋以毛坯状态交付后，被告又与业主形成了一个装饰装修合同关系，完成毛坯交付系预售合同的合同义务。从客观现状而言，不能排除进行了相应装饰装修后的装修添附以后可能导致无法对房屋毛坯状态进行质量验收的情况出现。毛坯交付手续涉及业主相关合同权利，不能因原告接受了精装修的系争房屋而免除被告按照预售合同约定向原告毛坯交付的义务，故被告实际存在逾期交房之违约行为。被告正荣御天(上海)置业发展有限公司表示，商品房预售合同第十一条约定的是毛坯房的交付时间，但是2018年6月22日交付是精装修房，被告已经在2017年12月27日获得了交房许可，也就是说被告在2017年12月31日之前完全可以实现交房的。因为是精装修房的买卖销售合同。所以说被告接下来就要对房子进行装修，就有一个合理的装修期间。2018年6月22日，被告将房屋统一交付给小业主，并不违反约定。本案中被告无法提交原告签过的补充协议，关于商品房交付的补充协议，但是基于公平原则，被告在2018年6月22日交房也是合理的，并不损害原告的利益。按照被告的签约流程，肯定当天要一起签订补充协议的。所有的小业主都是这样，现在因为档案管理上面的问题，有个别的小业主就是没法找到当时签订的补充协议的文本。开发商逾期交房之所以应当承担相应的违约责任，就是因为逾期交房造成了购房人的实际损失，这是一个重要的前提条件。如果说没有像本案这种情况，开发商要交付一个精装修房屋，也如期的交付了房屋，并没有实际逾期的情况出现，那么这种情况下事实上是没有造成购房人经济损失的，即使按照毛坯房销售合同的约定，开发商在2017年12月31日之前已经完成了房屋的交付状态，说明这个时候房屋已经完成了，并没有造成购房者的损失。事实上在被告对房屋进行装修的过程中，双方并没有书面的装修合同，也没有预算，这个不符合装修合同的一般情况。所以说只存在一个合同关系，那就是精装修。所谓两个合同关系是臆想出来的。目前实务当中所有的精装修房屋都是办理一次交付，也就是在精装修完成之后交付。有谁见过中间毛坯房，还要办理一次交付的。即使毛坯房不办理交付，也不会损害购房人的利益。因为开发商对房屋的瑕疵担保责任是全方面的，除非购房人有证据证明房屋存在结构等方面的瑕疵。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，可以认定原告与被告就系争房屋在2017年12月31日前以毛坯标准交付，再由被告完成装修后交付已达成一致，根据查明的事实，并无证据可以证明被告按照合同约定向原告完成了毛坯标准交付的手续。鉴此，原告关于被告未按涉案合同约定按期交付系争房屋的主张，本院予以采纳。被告自述认为按照该小区的操作流程，其与业主另行签订《装修补充协议》，故按照装修协议于2018年6月30日前交付符合双方约定。根据被告的陈述其与案外人(该小区其他业主)所签订装修补充协议的内容显示，该房屋原预售合同约定的交付由业主方委托正荣物业服务有限公司上海分公司代为进行验收交接，故若被告与原告之间亦系按此流程操作，则应存在相应装修协议及验收房屋的授权委托书。基于目前在案证据，并无被告与原告之间签署的装修补充协议或委托他人对毛坯房进行验收的委托书。根据涉案预售合同的约定，系争房屋的交付会产生该房屋相应风险责任的转移，且从法律意义上说本案中存在的合同关系是在将房屋以毛坯状态交付后，被告又与业主形成了一个装饰装修合同关系，完成毛坯交付系预售合同的合同义务。此外，从客观现状而言，亦不能排除进行了相应装饰装修的添附以后，可能导致无法对房屋毛坯状态进行质量验收的情况出现。综上所述，虽然本院认定双方就最终交付装修房屋已有合意，但毛坯交付手续涉及业主相关合同权利，不能因原告接受了经装修的系争房屋而免除被告按照预售合同约定向原告毛坯交付的义务。现被告未能提交其与原告之间就系争房屋按预售合同约定已完成交付的相应证据，应当按照合同约定承担违约责任。原告要求支付违约金金额为50,000元，在合同约定范围之内，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告正荣御天(上海)置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告韩跃祖逾期交房违约金人民币5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,050元，减半收取计人民币525元，由被告正荣御天(上海)置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年十月十九日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。