山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初6134号原告：宋竹云，女，1947年10月19日出生，汉族，住青岛市即墨区（送达地址：青岛市即墨区康城小区11-4-202户）。委托诉讼代理人：李春范，山东齐岳律师事务所律师。被告：赵永福，男，1980年2月19日出生，朝鲜族，住青岛市即墨区（送达地址同住址）。委托诉讼代理人：张晋亮，山东嘉阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘星，山东嘉阳律师事务所律师。第三人：刘相昆，男，1980年5月24日出生，汉族，住青岛市即墨区（送达地址同住址）。原告宋竹云与被告赵永福、第三人刘相昆农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用普通程序，分别于2020年9月3日、9月30日公开开庭进行了审理。原告宋竹云的委托诉讼代理人李春范，被告赵永福的委托诉讼代理人张晋亮、刘星，第三人刘相昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋竹云向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方于2003年签订的《房屋买卖合同》无效。2、被告立即将房屋返还给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2003年签订了《房屋买卖合同》，约定原告将位于即墨区占地面积为140.77平方米、建筑面积为43.77平方米的房屋以8000元的价格卖给被告。根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，被告不具有购买农村房屋的资格，此买卖合同依法应确认为无效合同。因此，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院判如所请。被告赵永福辩称，1、被告与原告及其亲属于2003年共同签订《房屋买卖协议书》，协议签订时，房屋原登记权利人刘相团已经去世。在刘相团未以遗嘱或其他形式对涉案房屋进行处置的前提下，刘相团之妻宋竹云做为卖房人与被告达成该买卖协议。协议中明确记载：“卖房人：刘相团之妻宋竹云”、“卖房收款人：王恩起（此人系原告与刘相团的女婿）”，但原告宋竹云并未在该协议书上签字或捺印。该协议内容足以证明涉案房屋的买卖行为系由刘相团的继承人共同认可及参与的行为，为其家族共同意志的体现。2015年涉案房屋重新办理《集体土地建设使用证》时，又将涉案房屋所占据土地使用权人登记为刘相团的父亲刘兆都，则涉案房屋相关的权利主体涉及到除原告外的刘相团的全体继承人。现仅以原告宋竹云个人名义提起本案诉讼，遗漏了必要的共同诉讼主体，无法查明案件事实。2、被告因资金周转需要，多次向本村村民刘相昆借款共计人民币28万元，由于被告无力偿还，因此已于2019年11月10日通过以房抵债的形式将涉案房屋转让给本村村民刘相昆，现涉案房屋的实际权利人为刘相昆。该以房抵债协议受让人刘相昆为涉案房屋所在地即墨市龙泉街道办事处后碾子头村村民，其身份为该集体经济组织成员。山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会议纪要》（鲁高法【2005】201号）规定：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。同时，《山东高院民一庭等关于城市化进程中集体土地上房屋买卖纠纷法律适用问题的调研报告》中明确表明：“对同一房屋经多次买卖、转让的效力，可以根据最后一手的身份和交易情况，结合前述原则进行判断。如最后一手的买受人系本集体经济组织成员的，视为宅基地并未流转给本集体经济组织以外的人，不违反法律、政策的禁止性规定，合同有效。”据此可知，涉案房屋最后一手买受人刘相昆的身份、被告与刘相昆间的以房抵债协议的效力等问题将直接关系案件审理结果，因此，为查明案件事实、保护各方合法权益，应依法追加刘相昆参加到本案诉讼中。且由于被告已将涉案房屋转让给刘相昆，故被告已不具备返还涉案房屋的资格及可能，原告的该项诉讼请求已不具备实现的可能。3、涉案房屋买卖行为已经所在地集体经济组织“龙泉镇石门乡后碾子头村村民委员会”予以确认，在该集体经济组织为被告出具的《证明》中，确认：赵永福于2003年6月5日购买本村村民刘相团房屋并居住至今。本村村委、村民同意并了解。我国《物权法》第五十九条规定，农村集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。《物权法》第六十条规定，对于集体所有的土地，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。据此可知，被告与原告及其亲属的房屋买卖行为已经过法定可以代表农民集体行使宅基地所有权的村集体经济组织认可，该买卖行为合法有效。4、原告本次诉讼已经超过诉讼时效，依法应予驳回。《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》中明确规定：集体所有土地范围内的宅基地房屋买卖合同纠纷，一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，自合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求。本案中，双方于2003年完成交易后，原告及其亲属即将涉案房屋及相关证件交付给被告，被告及其亲属始终在涉案房屋中居住生活，原告在交易完成后从未就涉案房屋向被告主张过任何权利，足以证明原告及其亲属均认可该交易事实，其现再主张要求确认合同无效，已超过诉讼时效，依法应被驳回。综上，被告与原告及其亲属所签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且已经过涉案房屋所在村集体经济组织确认，合法有效。原告以刘相团全体继承人的共同意志共同完成了涉案房屋的交易行为，现仅以其个人名义提起诉讼，明显遗漏必要的共同诉讼人。被告与本村村民刘相昆依法采取以房抵债的形式转让涉案房屋，刘相昆做为本集体经济组织成员，受让涉案房屋合法有据，受让行为合法有效。原告在完成交易长达十七年的时间中从未向被告提出任何主张，现在涉案房屋存有拆迁可能的情况下提起本案诉讼，明显已超过诉讼时效，且有违诚实信用原则及社会公平，如其该主张获得支持，将显然有违诚实信用原则，有违社会公平。故请求法院依法判决驳回原告的起诉。第三人刘相昆述称，涉案房屋位于，房权证登记的是刘兆都，我是2019年10月从赵永福处买的房子。赵永福开服装厂借了我的钱，分两次一共借了28万元，其中2016年春节后借了13万元，2017年底借了15万元。后来我多次向他要钱，他说没有钱，村里有个房子可以抵给我，我觉得价值合适就把房子抵过来了。本院经审理查明，涉案房屋位于青岛市即墨区，集体土地使用证号为：即集用（2015）第82006780号，登记的土地使用权人为刘兆都，刘兆都已于2014年去世。刘兆都系刘相潭（又名刘相团）之父，刘相团系原告宋竹云丈夫，已于1997年5月22日去世。刘相团、刘兆都及第三人刘相昆均系后碾子头村村民。被告赵永福并非后碾子头村村民。涉案房屋原登记于刘相团名下，2013年刘兆都以继承方式将该房屋土地使用权证登记于其名下。2003年，刘相团之妻宋竹云（卖房人）与被告赵永福（买房人）签订《房屋买卖协议书》一份，内容为：“经买卖双方协商同意，房价捌仟元正。卖方宋竹云将房子和集体土地建设用地使用证交于赵永福，协议签字后房子归赵永福名下所有。赵永福当面付清房子款捌仟元正。今后双方个不干涉，双方签字生效。卖方收款人王思起、买房人赵永福、执笔人刘相俭”。协议签订后，被告支付房款8000元，原告将涉案房屋交付被告，被告及其家人在涉案房屋居住使用至今。现涉案房屋由被告岳父张士良居住使用。庭审中，原告宋竹云提交刘兆都的法定继承人刘春英、刘春兰、刘相址、刘珍燕、刘妮妮、刘玲玲放弃继承权声明书六份及龙泉派出所出具的证明一份，证明位于即墨区即集用（2015）第82006780号房屋现登记在刘兆都名下，刘兆都于2014年已去世，刘兆都有四个子女，其中一个儿子刘相团1997年已去世，现所有继承人放弃涉案房屋的继承，一致同意将涉案房屋归原产权人宋竹云所有，原告宋竹云以个人名义起诉，具有合法的诉讼主体地位。被告质证称真实性不予认可，对放弃声明人的身份及与刘兆都的关系不明确，放弃声明应该经过公证或者声明人持有合法关系证明亲自到庭陈述，且形式上所有放弃声明书都是一个格式，我方认为不符合实际情况，系原告单方面制作。被告向本院提交以房抵债协议书一份，系刘相昆（甲方）与赵永福、张百芹（乙方）签订，其主要内容为：因乙方无力偿还甲方借款280000元，乙方自愿将其所有的位于青岛市即墨区的房产[即集用（2015）第82006780号]采取以房抵债的方式偿还甲方全部借款。协议签订后，甲方同意乙方老人暂时在该房屋中居住至拆迁之日，居住期间，乙方每年向甲方支付房屋租金1000元。第三人刘相昆对该协议书认可。原告对该协议不予认可。关于涉案房屋的状态，被告称涉案房屋即将面临拆迁，但具体时间不清楚，原告称不存在拆迁问题。被告向本院提交关于青岛市即墨区2017年第5批次建设用地的批复（鲁政土字【2017】1281号）、关于青岛市即墨区2017年第9批次建设用地的批复（鲁政土字【2018】554号）、青岛市即墨区人民政府拟征收土地公告（即征公告【2018】8号）打印件（文件内容取自青岛市征地信息公开查询系统），证明涉案房屋所在即墨区龙泉镇后碾子头村所占据土地陆续被批准征用，涉案房屋即将面临改造，原告在此前提下提起本案诉讼，明显违反诚实信用及公平原则，请求法院依法予以驳回。原告质证称，对证据真实性、证明事项都不予认可，不能证明涉案房屋将面临改造。上述事实，另有原被告及第三人当庭陈述，原告提交的青岛市即墨区不动产登记中心档案、户籍证明及村委证明，被告提交的房屋买卖协议书、集体土地使用证、即墨市龙泉镇后碾子头村民委员会证明、以房抵债协议书、结婚证、关于青岛市即墨区2017年第5批次建设用地的批复（鲁政土字【2017】1281号）、关于青岛市即墨区2017年第9批次建设用地的批复（鲁政土字【2018】554号）、青岛市即墨区人民政府拟征收土地公告（即征公告【2018】8号）打印件、第三人提交的集体土地使用证、以房抵债协议书等证据在案作证，经本院审核并经质证，本院予以确认。本院认为，农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。涉案房屋系位于即墨区的房屋。原告宋竹云与被告赵永福于2003年签订《房屋买卖协议书》，约定原告宋竹云将涉案房屋卖给被告赵永福，根据查明的事实，被告赵永福不是后碾子头村村民，原告将农村房屋出售给非集体经济组织成员，违反了法律法规的强制性规定，损害了集体经济组织的权益，故，本院确认原告宋竹云与被告赵永福于2003年就即墨区房屋签订的《房屋买卖协议书》无效。关于原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院认为，涉案房屋已交付赵永福多年，现宋竹云又主张涉案《房屋买卖协议书》无效并要求返还涉案房屋，宋竹云明显具有一定过错。目前，涉案房屋所在区域并未拆迁，但存在拆迁可能，现无法合理确定涉案宅基地区位补偿价，双方亦无法通过协商予以确定，故并不具备腾退条件，因此对原告宋竹云基于合同无效后主张返还的诉讼请求，本院不予支持。关于被告及第三人称涉案房屋已经通过以房抵债方式抵顶给第三人的抗辩意见，双方均未提交被告赵永福向第三人刘相昆借款的相关证据，且涉案房屋仍由被告赵永福家人居住，故对被告及第三人的该意见本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决如下：一、原告宋竹云与被告赵永福于2003年就青岛市即墨区的房屋[土地使用证号：即集用（2015）第82006780号]签订的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回原告宋竹云的其他诉讼请求。案件受理费550元，由原告宋竹云负担275元，由被告赵永福负担275元。原告宋竹云已预交550元，本院退回275元。被告赵永福应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币275元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  邵珊珊审判员  李林娟审判员  刘平平二〇二〇年十月二十日书记员  李萍萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”