上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初25856号原告(反诉被告)：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李兴珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：林可平，北京君都(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海邦特尔文化传媒有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：姚玉琴，经理。委托诉讼代理人：沈澐，女。委托诉讼代理人：王**荣，上海市国鑫律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海亚和投资管理有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海邦特尔文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用简易程序。后发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月5日进行了证据交换。之后，被告就本案提出反诉，本院予以受理。本案于2020年7月22日、同年9月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林可平，被告的委托诉讼代理人王**荣到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解期限二个月，本院予以准许。现已审理终结。原告上海亚和投资管理有限公司向本院提出本诉请求：1.请求确认双方就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心B306-313单元(以下简称涉讼房屋)签订的房屋租赁合同及补充条款(以下简称租赁合同)于2018年8月27日解除。2.被告支付自2018年6月1日至2018年8月27日拖欠的应付款项共计379,756.40元(其中租金合计333,498.10元,公共事业费合计46,258.30元)。3.原告没收被告已支付的合同保证金1,081,056元。4.被告赔偿损失583,269元。审理中，原告变更、增加诉请如下：1.请求确认双方就涉讼房屋签订的租赁合同于2018年8月28日解除。5.被告支付2018年8月29日至2019年2月20日原告收回房屋之日止的占有使用费和物业管理费，总价1,756,309元(其中房屋占有使用费1,119,130元，物业管理费637,179元)。事实与理由：2018年1月31日,原告与被告就涉讼房屋签订租赁合同。租赁合同约定租期、月租金、物业管理费等标准。2018年3月1日,原告向被告交付了租赁物业,被告正常使用营业。然被告自2018年5月26日开始持续拖欠应付款项,给原告造成严重损失。原告于2018年6月26日、同年8月17日向被告当面送达催款函,要求其支付相应款项并郑重告知违约后果,被告予以签收,但未予理会。后鉴于被告拖欠款项远超30天构成严重违约,租赁合同约定的解除条件成就,原告于2018年8月28日行使解除权解除租赁合同,并向被告送达了终止合同通知函。租赁合同为双方真实意思表示，合法有效。因被告严重违约导致租赁合同被解除,被告应按合同约定承担全部违约责任。综上,希望法院支持原告诉请。被告上海邦特尔文化传媒有限公司本诉辩称及反诉诉称：原告于2018年8月27日强制收回涉讼房屋，原告系恶意解除合同，不同意原告主张的损失赔偿、占有使用费和物业管理费。被告于2018年7月23日还支付了5万元租金，要求在租金中予以扣除。原告主张的合同保证金金额无异议，但尚有5万元公共事业费保证金需要一并处理。租赁合同内约定会员消费应按实结算，原告还应按实结算教练员的底薪及其他报酬。被告最终提出如下反诉请求：1.原告向被告支付原逆生长健身会员在被告租赁涉讼房屋自2018年3月2日至同年8月27日止健身消费1,409,389元；2.原告向被告支付原逆生长健身会员健身私教教练员底薪及其分成报酬50,000元；3.原告向被告支付原告赠送的原逆生长健身会员卡残值50,000元；4.原告向被告支付未出具租金、物业管理费等收入的增值税发票，造成被告增值税抵扣经济损失1,000元；5.原告赔偿被告经济损失50,000元。事实与理由：2018年1月31日,原被告就涉讼房屋签订了租赁合同。根据租赁合同约定，被告承租原告涉讼房屋原逆生长健身场所1598平方米，经营的品牌为马丁健身。根据租赁合同补充条款第十二条约定：关于涉讼房屋内原告原有的会籍残值，私教残值和员工安置问题，另行专议。截止至2018年3月1日止，均存在原告经营的逆生长健身的会员会籍残值、私教残值。原告对逆生长健身的会员办理了各类预售卡，自2018年3月2日起，原告就没有再履行对其会员开放健身场馆，提供健身服务的义务。被告承租了原告原经营逆生长品牌的涉讼房屋，房屋内的健身设施设备仍然是原告原有的设施设备。自2018年3月3日起，原告的原会员仍然在被告开设的马丁健身内健身，被告仍然提供服务，却不可能向原告的会员收取健身服务费。根据上述事实，租赁合同补充条款中的十二条系合同的组成部分，原被告之间存在结算原告会员残值的经营性合同，上述“残值条款”构成复合合同，应当与本案一并审理。原告还违反租赁合同第十条的约定，原告未提前向被告开具发票。综上所述，被告提出上述反诉请求。原告上海亚和投资管理有限公司反诉辩称，原被告另有房屋签订过租赁合同，原告主张的租金已扣除被告已付的钱款。被告拖欠应付款项后，原告已向被告开具了四张发票，被告均未支付，被告已构成违约，无理由提出要求原告赔偿损失及发票损失的反诉请求。被告提供的证据无法显示系原告办理的会员，双方只有核对确认一致的情况下原告才能确认。根据被告援引的合同相关条款的内容，被告提出的争议非本案审理范围，需另案处理，原告不同意在本案中进行司法审计。综上所述，原告不同意被告提出的其余反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。“星空购物中心”租赁合同及补充条款、军队房地产使用许可证、授权委托书、催款函、终止合同通知函、发票等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认。原告提供电费记录、星空购物中心收款通知单等证据，本院亦确认上述证据的真实性。原告提供的四张发票，本院亦确认该证据的真实性。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2018年1月31日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订租赁合同。租赁合同约定：第一条释义1.17租赁保证金：指乙方按照本合同第十条及附件二的约定金额及方式向甲方支付的，相当于三个月保底租金(租期内平均月保底租金)的款项，以保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任。1.18房屋占用费：指因乙方未能按本合同约定的期限将租赁物业恢复原状并退还甲方而按照实际延迟的天数向甲方支付的费用。第二条租赁物业购物中心B306-B313单元，租赁面积为1598平方米；第十条租赁保证金10.1.2出现下列情形经甲方书面通知乙方后，乙方收到甲方书面通知后五日内不予改正的，甲方有权书面通知乙方即时扣除其相应金额的租赁保证金，并不影响甲方同时采取任何其他补救措施：a.乙方拖欠甲方租金以及其他应付的费用的……；第十三条租赁物业的营业13.4自开业起，如乙方租赁物业需暂停营业的，须事先征得甲方书面同意。如乙方未经甲方批准擅自停止营业，甲方有权扣除全部合同保证金；第二十条租赁物业的退还20.3因租赁期限届满、不可抗力、双方协商一致或任何一方单方面解除合同等任何原因导致本合同终止或中止时，乙方应在上述事由发生之日起十日内(因租赁期限届满本合同终止的，应在租赁期届满前)根据《星空购物中心房屋交接确认书》记录的情况，将租赁物业恢复至交付时状态(甲方同意保留的除外)并退还甲方。若乙方未能按上述约定完成恢复工作并退还租赁物业的，每逾期一日，乙方应按租赁期限最后三个月的日平均租金两倍的标准向甲方支付房屋占用费。逾期超过十日仍未退还的，甲方有权采取任何强制措施自行强制收回租赁物业并委托任何第三方将租赁物业恢复原状，由此所产生的费用甲方有权从乙方支付的合同保证金内扣除……；第二十二条甲方的义务和权利22.1甲方有义务保证在本合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。22.2甲方有义务确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表；第二十三条乙方的权利和义务23.1乙方有权要求甲方保证在本合同期限内对购物中心拥有有效合法的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照；第二十四条违约责任乙方违约责任24.3.2乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其补足额等所有本合同约定的应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金。逾期超过三十个工作日甲方有权解除本合同并按25.5款约定处理；第二十五条合同解除25.5本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：25.5.1没收乙方的合同保证金并要求乙方补足合同保证金的差额；25.5.2按本合同第二十条约定收回租赁物业；……25.5.4向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为3个月。25.6任何一方按本合同约定解除本合同的，本合同应于违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。附件一交付日2018年3月1日，免租装修期结束次日起(如无免租装修期，交付日即为起租日)，租赁期自起租日起乙方承租甲方租赁物业满(十五)年止。第一期30个月租金，每月保底租金为194,423元……。；附件二物业管理费每月110,695元。合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金共计1,081,056元。公共事业费保证金50,000元……；附件四租赁物业经营管理9.合同终止后的处理9.1本合同期满不再续约或因其他原因终止后，乙方应期满之日前，结清各项费用，撤离现场。撤离时必须有甲乙双方代表均到场，否则，不得撤离。补充条款5.甲方提供承租单元内所有健身设备设施(附设备清单)供乙方使用，乙方负责维护和保养，如有报废需向甲方备案，该设备和设施的产权归甲方所有。乙方租期满三十个月后，产权归乙方所有。6.乙方第一期30个月租期内不得停业，如有停业的行为，甲方有权终止与乙方签订的房屋租赁合同，并就甲方的损失追究乙方的违约责任及赔偿。10.本合同签订后，乙方按合同约定的时间需支付甲方的任何费用，甲方需提前开具发票给乙方，乙方按合同约定的期限内支付甲方。12.关于承租单元内甲方原有的会籍残值、私教残值和甲方员工安置问题，另行专案专议。租赁合同签订后，被告向原告支付了合同保证金1,081,056元及公共事业保证金50,000元。审理中，原告要求本案中一并处理公共事业保证金50,000元。租赁合同签订后，原告将涉讼房屋交付被告。审理中，被告确认涉讼房屋自2018年3月2日开始经营。2018年6月26日及同年8月17日，被告收到原告发出的《催款函》，主要内容为：原告要求被告支付拖欠的费用。2018年8月28日，原告向被告邮寄《终止合同通知函》，主要内容为：要求被告支付拖欠的应付款项，原告同时主张双方签订的租赁合同解除，被告接函后7天内来办理涉讼房屋交接手续。审理中，原告确认被告于2018年年底停止涉讼房屋的经营。原告还确认2019年2月20日收回涉讼房屋后再次出租给案外人一兆韦德健身管理有限公司，该公司未进行装修。被告则认为原告于2018年8月27日强制撤场，之后被告未在涉讼房屋内继续经营。2019年11月27日，上海市自然资源确权登记局颁发沪(2019)市字不动产权第000067号不动产权证书，其中载明：权利人为中央军委后勤保障部(中国人民解放军上海警备区)；坐落于虹桥路XXX号；建筑面积86,997.98平方米。审理中，原被告一致确认双方尚有其他房屋租赁合同案件处在审理中。另，原告于2018年6月、7月、8月分别开具了价税金额为305,118元的《上海增值税专用发票》。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充条款系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，原告已提出解除租赁合同，主要争议在于导致合同解除的责任应归责于哪方；合同解除的后果如何处理。依据合同法的规定，当事人约定的解除条件成就的，解除权人有权依法行使解除权。原告以被告拖欠应付费用之由主张合同解除，并向被告行使了合同解除权。被告虽辩称被告未付应付款项的原因系原告未履行会籍残值、私教残值和甲方员工安置等合同义务。本院认为，双方补充条款约定，关于“原告原有的会籍残值、私教残值和原告员工安置问题，另行专案专议”，根据该约定，双方应当就会籍残值、私教残值和原告员工安置问题，另行协商，并未赋予被告拒付租赁合同项下费用的抗辩权，被告应按约履行支付应付款项的合同义务，被告未支付租金等应付款项构成违约，原告按约行使合同解除权，具有合同依据，本院予以支持。原告以快递解除函件作为合同解除日，并无不当，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告第二项本诉诉讼请求：被告支付自2018年6月1日至2018年8月27日拖欠的应付款项共计379,756.40元(其中租金合计333,498.10元,公共事业费合计46,258.30元)。审理中，原告已确认被告支付5万元已扣除，本院还考虑到双方尚有其他房屋的租赁关系尚在诉讼中，本院因此支持原告主张的该项诉请金额。关于保证金的处理。租赁合同约定，若被告原因致合同解除，原告有权没收被告的合同保证金。现原告据此主张没收被告支付的合同保证金1,081,056元，符合上述合同约定，本院予以支持。本院已支持原告主张的公共事业费，原告应当返还被告支付的公共事业费保证金50,000元。关于赔偿损失，原告主张合同解除后收回房屋的占有使用费及物业管理费诉请属合理损失，本院予以支持。原告还要求被告支付三个月的租金损失，本院已考虑原告的实际损失并已支持原告没收被告保证金等诉请，原告该项诉请本院不予支持。关于被告的反诉诉讼请求。该事项涉及双方就店铺转让相关费用的结算，不属于租赁合同项下费用。租赁合同约定“关于承租单元内原告原有的会籍残值、私教残值和原告员工安置问题，另行专案专议”。根据上述合同约定，被告应另寻救济途径解决，本案中不处理第1、2、3项反诉请求。审理中，原告已提供了开具的租金及物业管理费发票，被告虽辩称未收到，但未有证据予以证实。原告发出《催款函》后，被告亦未提出原告先开具发票的要求，被告主张的第4项反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。租赁合同解除的责任归责于被告，被告主张的经济损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海亚和投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海邦特尔文化传媒有限公司签订的《租赁合同》及补充条款于2018年8月28日解除；二、被告(反诉原告)上海邦特尔文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海亚和投资管理有限公司支付租金333,498.10元、公共事业费46,258.30元；三、原告(反诉被告)上海亚和投资管理有限公司没收被告(反诉原告)上海邦特尔文化传媒有限公司租赁保证金和物业管理费保证金共计1,081,056元；四、被告(反诉原告)上海邦特尔文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海亚和投资管理有限公司支付房屋占有使用费1,119,130元，物业管理费637,179元；五、原告(反诉被告)上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海邦特尔文化传媒有限公司公共事业费保证金50,000元；六、驳回原告(反诉被告)上海亚和投资管理有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海邦特尔文化传媒有限公司提出的第4、5项反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37,202.95元，由原告(反诉被告)上海亚和投资管理有限公司负担5,709.95元，由被告(反诉原告)上海邦特尔文化传媒有限公司负担31,493元。反诉案件受理费537.50元(已减半收取)，由被告(反诉原告)上海邦特尔文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  沈建芳二〇二〇年十月三十日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。