山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1082民初2249号原告：刘明德，男，1974年8月5日出生汉族，居民，住山东省荣成市新庄北区。被告：王志刚，男，1974年8月14日出生汉族，居民，住山东省威海市环翠区。委托诉讼代理人：于泓泱，山东阔海大地律师事务所律师。第三人：张钰晗，女，1982年3月5日出生汉族，居民，住山东省荣成市。原告刘明德与被告王志刚、第三人张钰晗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明德、被告王志刚、第三人张钰晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘明德向本院提出诉讼请求：1.判令解除房屋租赁合同，限期被告和第三人向原告返还房屋；2.判令被告支付房屋占用费，按3040元/日，至被告清退房屋之日（截止起诉时暂计273600元）；3.判令被告支付违约金，按照1750元/日计算至判决生效之日（截止起诉时暂计236250元）；4.判令被告支付物业费，按照40元/天自2020年2月1日起计算至被告清退之日；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月25日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于成山大道东段阳光财富广场2号楼三楼区域租赁给被告用于经营商业（KTV）使用，租期10年，自2014年2月1日至2024年1月30日止，前五年租金为每年29万元，后五年租金为每年35万元。2019年11月底，被告没有按合同约定交付租金。经原告多次催要未果，原告按合同约定于2019年12月23日书面通知被告解除房屋租赁合同。2020年1月21日，原告以手机短信形式再次向被告送达解除房屋租赁合同的信息。但被告至今仍继续占用房屋。原告认为双方签订的房屋租赁合同合法有效，应当依法履行。被告在租赁期间拒绝支付租金构成根本违约。依据合同约定，原告解除房屋租赁合同应当合法有效，被告应当支付违约金及房屋占用费。经多次协商未果，特向贵院起诉。王志刚辩称，同意解除合同，现在房屋已由我方租给第三人张钰晗，所以什么时间能够清退房屋我方不清楚，房屋占用费我认为不合理，不符合市场的规定，应该按照法律规定的来。违约金我方也认为过高，现申请法院予以调整。按照我方理解的法律规定，占有使用费及违约金最高不应超过欠款金额的20%。对于原告主张的第四项诉讼请求，我方同意承担。我交了5万元的押金，押金我可以不要，但是占用费和违约金可以酌减。案涉房屋因疫情影响，导致自疫情开始停业至2020年5月2日，属于不可抗力，依据山东省高院关于租金调整的意见，对于承租人因疫情暂时失去收入或收入大幅下降，请求缓付或调减租金的，应酌情考虑。要求法院依据规定缓付和调减租金。第三人张钰晗述称，我没有意见，我同意返还房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月25日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告（甲方）将其坐落于荣成市出租给被告（乙方）用于商业KTV经营，租赁区域面积为1216平方米。被告应于合同签订当日向原告支付房屋押金5万元。被告如违约或未按规定结清相关费用，原告有权拒还押金。合同租赁期限10年，自2014年2月1日起至2024年1月30日止，前5年租金为29万元，第1年租金于合同签订当日付清。第2年至第5年的租金应于上一年12月1日以前付清。自第6年起至第10年，租金为35万元/年，于上一年12月1日以前付清。租赁期内原告免除被告前5年的物业管理费，从第5年开始，物业管理费按1元/月每平方米计算收取，即每月1217元，每年12个月共14604元，与房租同时收取。合同第八条约定：“1、乙方应在本合同的租期届满日之前返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按每日2.5元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费”。合同第十条约定：“1、乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过20天的。（2）在租赁期内未经甲方书面认可或同意擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的。（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意擅自转租或转让承租房屋的。（4）从事非法经营及违法犯罪活动的”。合同第十一条约定：“符合本合同第十条的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按未履约租金的日5‰支付违约金，违约金不足以弥补损失的，还应赔偿对方的经济损失”。合同还约定其他事项。合同订立后，原告向被告交付案涉房屋。被告向原告支付押金5万元。2018年6月，被告未经原告允许，将案涉房屋转租给第三人张钰晗。此后，案涉房屋由第三人实际占有使用并经营至今。因被告未按约定在2019年12月1日前向原告交付第七年租金35万元，原告于2019年12月23日将《解除租赁合同通知》张贴至案涉房屋处并交KTV工作人员。2020年1月21日，原告再次以短信形式向被告发出解除租赁合同通知书，通知被告解除案涉租赁合同，并要求被告于2020年1月31日前腾退房屋。另查，受新冠疫情影响，案涉房屋处经营的KTV自2020年1月24日起至2020年5月2日止停止营业。2020年5月4日，KTV恢复营业。被告主张疫情期间应调减租金，原告不予认可。第三人及被告均当庭同意返还案涉房屋。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定即时履行合同义务。本案中，原、被告订立的房屋租赁合同系双方真实意思表示，经审查符合法律规定，该合同合法、有效。原告已按合同约定向被告履行了交付房屋的义务，但被告未按合同约定期限支付租金，且未经原告允许擅自转租案涉房屋，达到合同约定的解除条件，原告于2020年1月21日向被告发出解除合同通知，被告未提异议，故应当认定双方合同已于2020年1月21日解除。现原告要求被告及第三人腾退案涉房屋，第三人及被告均无异议，故对原告该项诉请，本院予以支持。原告主张按照3040元/日（2.5元/平米/日×1216平方米）支付房屋占有使用费，系双方合同明确约定，故原告该项诉请，理由正当，标准合理，本院予以支持。占有使用费应从2020年2月1日起按照合同约定标准的3040元/日计算至实际腾退房屋之日止。原告主张被告按照35万元为基数日千分之五的标准支付违约金，标准过高，应予以调整，本院酌定违约金应以35万元为基数，按照年利率24%计算从2020年2月1日起至本判决生效之日止。原告主张被告按照40元/日的标准支付自2020年2月1日起至实际清退之日止的物业费，被告予以认可，本院予以支持。被告主张疫情期间的租金应予以减免，但双方租赁合同已于2020年1月21日解除，新冠疫情期间，双方并未存在租赁合同法律关系，原告主张的房屋占有使用费系基于合同解除后被告继续占用案涉房屋的行为，而非基于租赁合同产生的租金，故该案不涉及疫情期间的租金减免问题，对被告该项主张，本院不予考虑。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告刘明德与被告王志刚于2013年11月25日订立的《房屋租赁合同》已于2020年1月21日解除；二、被告王志刚与第三人张钰晗于本判决生效后十日内向原告刘明德腾退位于荣成市；三、被告王志刚于本判决生效后十日内向原告刘明德支付房屋占有使用费（按照3040元/日的标准，从2020年2月1日起计算至实际腾退房屋之日止）；四、被告王志刚于本判决生效后十日内向原告刘明德支付违约金（以35万元为基数，按照年利率24%，自2020年2月1日起计算至本判决生效之日止）；五、被告王志刚于本判决生效后十日内向原告刘明德支付物业费（自2020年2月1日起，按照40元/日计算至实际腾房之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4449元，由被告王志刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  刘畅二〇二〇年十月九日书记员  张兰