大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0204民初2178号 原告（反诉被告）：陈宝成，男，1967年11月13日出生，汉族，住大连市普兰店区。 委托诉讼代理人：王强，辽宁诺海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白莉莉，女，1982年6月20日出生，汉族，住大连经济技术开发区。 委托诉讼代理人：高奎，北京厚大合川律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈宝成与被告（反诉原告）白莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日作出（2019）辽0204民初6999号民事判决，原告陈宝成不服该判决，向大连市中级人民法院提出上诉。2019年12月19日，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终9938号民事裁定，将案件发回重审。本院于2020年5月6日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈宝成的委托诉讼代理人王强、被告白莉莉的委托诉讼代理人高奎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈宝成向本院提出诉讼请求：1、判令白莉莉给付陈宝成租金23333元及利息（自起诉之日起至自2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；2、判令白莉莉给付欠付的水电费904元。事实和理由：陈宝成、白莉莉于2017年3月1日签订房屋租赁合同，约定白莉莉向陈宝成租赁大连市沙河口区富民路366号东三室，租期7年，年租金28万，白莉莉2019年2月份提前解除合同，尚欠一个月租金23333元及水电费904元，被告拒绝支付，为维护原告合法权益，诉至法院。 白莉莉辩称，不同意陈宝成的诉讼请求。白莉莉占用案涉房屋的期限为2017年3月1日至2019年2月28日，双方合同中约定了2017年3月1日至2017年5月1日两个月为免租期，即在这两个月的期间内，租金为零，按照双方均认可的租金缴纳情况，可以认定该段期间的占有使用费白莉莉已经以租金的形式支付完毕，不再欠陈宝成租金。 白莉莉向本院提出反诉请求：判令陈宝成返还白莉莉转让费10万元；返还租金23333元；赔偿损失21.6万元。事实与理由：白莉莉承租陈宝成的房屋用来做教育培训学校，陈宝成提供的房屋未取得建设工程规划许可证，导致合同无效，陈宝成应承担返还义务，返还多收取的一个月租金、10万元转让费以及被告租赁期间的实际损失。学校自2018年9月26日被公安机关出入境管理部门检查责令停课至2020年2月28日搬出，六个月没能招生，每个孩子每年的学费8000元，即每月学费666元，每个教室有十个座位，共三间教室，每间教室可以上三节课，一个月是90人次，一个月收入6万元，六个月收入是36万元，按照60%计算，被告应赔偿原告21.6万元的损失。 陈宝成针对反诉辩称：不同意白莉莉的反诉请求。案涉房屋完全具备开办学校的条件，由于白莉莉开业前并没有办理相关手续，被相关部门查办，导致停止营业。双方合同中转让费的约定是对应于物品设施等的所有权转让，而不是使用费，是单独的买卖法律关系，不存在退还的条件和基础。被告主张的经营损失，无证据、无依据，即使有损失也是由被告的过错导致。 本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的房屋租赁合同、录音光盘及文字记录、微信截图、房屋照片，被告提供的交易凭证、微信聊天记录、合同书及租赁证照片、大连市自然资源局政府信息不存在告知书组织质证并进行审查，上述证据，内容相互关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 大连市沙河口区富民路219号公建A（证号：366号）系陈宝成承租大连玮海房地产开发有限公司的公租房。2017年3月1日，陈宝成（甲方）与白莉莉（乙方）签订房屋租赁合同，具体内容如下：甲方将坐落在沙河口区富民路219号公建A（证号：366号）出租给乙方使用，租赁用途为培训；房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准；租赁期限为7年，自2017年3月1日起至2024年3月1日止；年租金人民币280000元；租赁期间，乙方承担租赁期间的水电费，其他费用由甲方承担；签订合同当天乙方支付半年租金140000元，下半年提前两个月支付；转让费为人民币100000元；空档期为两个月，即2017年3月1日至2017年5月1日；因任何一方原因导致合同解除的，需赔偿对方6个月的租金；双方还约定了其他权利义务。 白莉莉于签订租赁合同一周之内支付10万元兑店费及14万元租金给陈宝成，期限自2017年3月1日至2017年9月1日。2017年7月，白莉莉支付第一年剩余14万元租金给陈宝成。2018年3月至2019年3月的租金白莉莉已支付256667元（28万元-23333元）。 2019年2月28日，白莉莉搬离案涉房屋。截至该时间，白莉莉尚欠案涉房屋的水电费合计904元未支付。 另查，案涉房屋并未取得建设工程规划许可。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，案涉房屋并未取得建设工程规划许可，故陈宝成与白莉莉订立的房屋租赁合同为无效合同。合同无效为自始无效，无效房屋租赁合同约定的免租期条款同时无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，白莉莉在免租期内占用房屋，应参照租金标准支付房屋占用使用费，白莉莉尚欠一个月的租金23333元，故陈宝成要求白莉莉支付免租期的占用使用费23333元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。案涉租赁合同因房屋的违法性而无效，陈宝成主张租金的利息损失，无法律依据，本院不予支持。陈宝成主张的水电费904元发生于白莉莉占用房屋期间，白莉莉理应承担，陈宝成该项诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于白莉莉要求返还100000元转让费的反诉请求，该转让费约定在房屋租赁合同中，可以视为白莉莉支付给陈宝成的房屋及包括装修在内的各种经营设施的使用费。白莉莉在房屋内实际经营两年时间，按照比例计算，两年的使用费约为28570元；白莉莉搬离案涉房屋时将房屋内的桌椅、板凳等教学设施搬走，学校有三间教室，每个教室十个座位，酌定折价5000元；关于合同无效造成的损失，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，陈宝成作为出租人应承担主要责任，白莉莉在签订合同时疏于对房屋权证进行检查，仅基于陈宝成的口头保证而签订合同，未尽到相应的注意义务，且承租房屋两年才因无法办理证照向陈宝成提出解除合同，亦应承担一定的责任，结合本案实际情况，本院确定陈宝成承担60%的责任，白莉莉承担40%的责任，故陈宝成应当返还给白莉莉的款项为39858元【（100000元-28570元-5000元）×60%】。合同无效后有过错一方赔偿对方的损失为直接损失，白莉莉反诉主张陈宝成赔偿其经营损失216000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，白莉莉对自己提出的反诉请求所依据的事实应当提供证据加以证明，因白莉莉提供的证据不足以证明产生上述损失，故对其该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下： 一、被告白莉莉于本判决生效之日起十日内支付原告陈宝成房屋占用使用费23333元； 二、被告白莉莉于本判决生效之日起十日内支付原告陈宝成房屋水电费904元； 三、反诉被告陈宝成于本判决生效之日起十日内返还反诉原告白莉莉转让费39858元； 四、驳回原告陈宝成的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告白莉莉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3585元（原告已预付），由于原告变更诉讼请求，退回原告3180元，被告承担405元；反诉费6390元（被告已预付），由原告承担760元，被告承担5630元，给付时间同上。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  于晓梅 审判员  薛 辉 审判员  胡旖旎 二〇二〇年十月十二日 书记员  陈 阳 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十三条反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。