广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初786号原告：肖乡，女，1984年7月28日出生，汉族，住四川省成都市武侯区****************，公民身份号码500************028。委托诉讼代理人：杨**，广东捷顺律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市************佛智城***第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************第2层第1216C号，统一社会信用代码91440605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告肖乡诉被告广东广佛智城集团有限公司(以下简称智城公司)、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司(以下简称梦乐城公司)租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，其不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本案于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人杨**、被告和第三人的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告签订的《物业使用权转让合同》于2019年11月12日解除；2.被告向原告返还物业使用权转让金200809元及违约金90665元（违约金以200809元为本金，按照日万分之五从2017年6月1日起计算至实际付清转让款及违约金日止，暂计至2019年11月20日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年12月11日签订《物业使用权转让合同》，约定被告将佛山市南海区******************商业用房的物业使用权转让给原告，转让期限从合同签订之日截至2036年12月10日，并在转让期届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日，物业使用权转让金为200809元。同时，合同约定被告应于2017年12月31日前将物业交付给原告，被告未按照合同约定的期限向原告交付上述物业的，应按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。但截至今日，以上商业用房并达到交付条件也并未交付予原告。原告与被告之间的《物业使用权转让合同》合法有效，被告按时建造房屋并交付房屋是被告的义务，现被告迟延交付房屋已经接近两年，构成根本违约，原告有权解除与被告的合同。为维护原告的合法权益，根据我国法律的相关规定，特向法院提起诉讼。被告智城公司辩称：一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。1.《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。2.被告智城公司延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。梦乐城公司一直在向原告支付租金，原告的合同目的已经实现。原告清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司直接接收物业，被告智城公司无须向原告实际交付物业。3.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付可以解除合同进行约定，故原告即使行使合同解除权也应在合理期限，现该解除权因原告未在合理期限内行使而消灭。二、原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，无权要求被告返还物业转让金，且原告已实际收取梦乐城公司支付的租金，原告要求被告智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据。第三人梦乐城公司辩称，梦乐城公司于涉案租赁合同签订时已向原告分别支付了首月租金及履约保证金共计4800元，且自2018年2月起一直按月向原告支付租金，已支付履约保证金及租金共计37031元。若因法院判决解除《物业使用权转让合同》而导致租赁合同不能继续履行，梦乐城公司要求将已支付的租金返还给梦乐城公司，并计付利息。诉讼中，当事人为证明其诉讼请求及主张的事实提供证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的律师函、快递单、快递投递记录可相互印证，本院对其真实性予以确认；被告及第三人提供的建设用地规划许可证等为相关政府部门出具的文件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：2016年12月11日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区******************商业用房的使用权转让给乙方；涉案物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2036年12月10日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金200809元，乙方按分期付款方式支付；甲方在2017年12月31日前将该物业交付给乙方；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定：丙方将涉案物业使用权转让给甲方，出租主体变更为甲方；租期为3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，丙方负责于2018年12月31日将涉案物业交付甲方，甲方于2017年12月31日将涉案物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方涉案物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。庭审中，被告确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已向被告智城公司支付物业转让金200809元。另查明一，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。另查明二，原告已收取梦乐城公司委托经营租金及押金合计为37031元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认《物业使用权转让合同》解除没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让金200809元予原告，而原告应返还梦乐城公司已支付的押金及租金合共37031元予梦乐城公司。经抵扣，被告智城公司应支付163778元（200809元-37031元）予原告。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付违约金没有法律依据，本院酌定确定被告智城公司支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金163778元并支付以此为本金从2020年1月9日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告肖乡；二、驳回原告肖乡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2836.06元（原告已预交），由原告负担1417.06元，被告广东广佛智城集团有限公司负担1419元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十月三十日书记员  陈嘉瑜