贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0201民初4127号原告：唐泽芳，女，1967年10月11日出生。被告：六盘水锦华房地产开发有限公司。法定代表人：张伯友，系公司董事长。委托诉讼代理人：王安文，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告唐泽芳与被告六盘水锦华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐泽芳、被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托诉讼代理人王安文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐泽芳向本院提出诉讼请求：1.全额退还原告缴纳的90元每平方米的集中供暖开户费7128元及合理利息；2.被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告于2018年5月18日与被告签订购买锦华新时代1栋902号房屋的合同，约定房屋总价款481970元，按揭贷款购房，当日共计支付130289元（包含首付款101970元及房屋权证契税14459元、每平方米的90元集中供暖开户费7128元、维修基金6732元）。在原告与被告签订的《商品房买卖合同》第36页明确规定：小区集中供暖开户费及接通费用由出卖人承担。可在交费时被告以有文件规定为由向原告收取并开具了7128元的集中供暖开户费的收据，故被告向原告收取的供暖开户费是不合理的。原告接被告通知于2019年1月上旬到售楼部收房领取钥匙时，被要求签订承诺书才能领取。本人对此持有否定态度，当时未领取钥匙。2019年4月，房开又电话通知供暖接口费为正常代收，要求将原告2018年5月18日的供暖接口费收据收回，以换取两年物业管理费，声称如果不将收据给物管换两年的物业管理费，在6月底该收据就作废，于是原告于2019年4月21日前往售楼处将收据交回房开以换取两年物业管理费，同时被要求向房开开具了3421元作为向业主补偿缴纳供暖费的收据并领取了钥匙。综上所述，在没有任何文件规定个人需缴纳集中供暖开户费的前提下，被告对原告进行了欺骗要挟，严重违背民事活动诚信的原则。本人集中供暖开户费收据已被被告收走（但有拍照留底），本人确实被开发商欺骗缴纳了集中供暖开户费，事实依据确凿，可做法庭证供。请法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告诉讼请求。审理中，原告自愿放弃由被告支付其合理利息的诉讼请求。被告六盘水锦华房地产开发有限公司辩称，原告方所诉的供暖费，实际上是供暖开户费和设施安装费，在房屋建设上，被告按93元每平米向热力公司和消防安装公司支付了该费用，原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条第四项约定了供暖费由买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳，在原被告签订《商品房买卖合同》时，被告已向原告告知了相关情况。从原告起诉状看，原告在签订《商品房买卖合同》时，已明知该费用由原告承担，事后原告与被告方协商，原告将供暖费收据交回被告，被告给原告两年的物业管理费作为补偿，双方协商一致，原告已放弃了要求被告退还供暖费的请求，双方事实上已经重新达成了协议，并且已经履行完毕，同时，原告的合理利息诉讼请求不是一个明确的诉讼请求，故请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原告身份证复印件，2018年5月18日金额为21587元的银行签购单复印件，费用核算清单复印件因被告没有异议，且能证明原、被告在协商商品房买卖过程中对价款曾经进行过协商，原告支付给被告供暖接口费的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的2018年5月18日金额为7128元供暖费收据复印件，凭证系原告在履行合同中交付的款项，被告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；2.对原告提交的2019年4月21日物业费收据复印件2份，被告提交的原告于2019年4月21日出具的收条复印件，可以相互印证原告向被告交纳供暖费，后双方协商用物管费作为交纳供暖费的补偿，供暖费收条收回作废的事实，原告虽对该收条的日期及手印有质疑，在举证期限内未提供相应的证据予以证明，故本院对该两份证据予以确认；3.对原告提交的2018年5月18日《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且该商品房已取得商品房预售许可证，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该证据可以证明原被告双方在合同中对相关事项及费用承担的约定，故对该证据本院予以确认；4.对原告提交的《全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》，该文件系政府职能部门发布的规范性文件，本院对真实性、合法性及关联性予以确认，但本案中双方当事人对于集中供暖费已以协商方式处理，故此文件不能证明原告所主张的款项应予返还，故对原告的证明目的不予认定；5.对被告提交的售楼现场照片两张,该照片无展示时间，被告亦未举证证明其在与原告签订合同前向原告展示过该展板内容，不能证明原告的证明目的，故本院不予确认；6.对被告提交的供热工程入网建设合同、集中供暖二次管道安装工程施工合同、热力公司七张发票及记账凭证一份、消防公司收据及安装进度表各一份，与本案的争议焦点无关联性，不能证明被告的证明目的，故对上述证据本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2018年5月18日，原告唐泽芳（买受人）与被告六盘水锦华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为1805180011），约定：原告向被告购买位于钟山区北侧锦华·新时代（一期）1号楼902室商品房一套，商品房预售许可证证号为：（2017）商房预字第13号。该房屋套内面积64.93平方米,单价为每平方米7422.917元，总价款为481970元，贷款方式付款，原告应在签订合同之日向被告交付101970元首付款。双方在合同第十四条第（四）项约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、4、5、6项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人……（4）供暖费……”；合同附件六第7项中约定：“集中供暖：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”。合同中双方还对其他事项做了约定。同日，原告向被告六盘水锦华房地产开发有限公司交付集中供暖开户费7128元。2019年4月21日，被告六盘水锦华新时代物业管理有限公司向原告出具两份收据，两份收据分别载明：2019年1月1日至2019年12月31日物业费全免（1711元）、2020年1月1日至2020年12月31日物业费全免（1711元）。同日，原告出具《收条》给六盘水锦华新时代物业管理有限公司，内容为：“兹收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司人民币3421元（冲抵1-902号房物业管理费）作为业主交纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条收回作废。”现双方为上述费用发生纠纷，故原告诉至本院。另，在本院审理涉及被告方商品房预售合同纠纷系列案中，被告方自认六盘水锦华新时代物业管理有限公司是被告聘请的前期物业公司，有部分供暖费收据是该物业公司出具的，该费用是物业公司代被告收取的。本院认为，原告唐泽芳与被告六盘水锦华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。案外人六盘水锦华新时代物业管理有限公司系受被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托，代理被告六盘水锦华房地产开发有限公司办理供暖费事宜，其行为对被代理人六盘水锦华房地产开发有限公司发生法律效力。原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具的《收条》效力及于被告六盘水锦华房地产开发有限公司。本案《商品房买卖合同》第十四条第（四）项中载明买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳供暖费等费用，合同附件六第7项中又载明小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费。前述两项合同条款系被告六盘水锦华房地产开发有限公司预先拟定的格式条款，现双方对前述两项格式条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，审理中，原被告均确认十四条第（四）项中供暖费及合同附件六第7项中暖气开户费及接通费实际系同一费用，故对原告主张的集中供暖开户费应由谁承担的约定，应当作出不利于六盘水锦华房地产开发有限公司的解释，即采用“小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”，由集中供暖出卖人即本案被告承担暖气开户费及接通费。原告方在签订《商品房买卖合同》及支付供暖费以后，又向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具《收条》，载明收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司3421元冲抵1-902号房物业管理费，作为业主缴纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条收回作废，对其中“供暖费收条收回作废”按照日常交易习惯理解，原告将收条原件交回及出具收条认可冲抵物业管理费作为其交纳供暖费补偿的行为，应视为原被告双方对供暖费的承担重新进行了协商并已结算完毕。原告出具《收条》系原告对自身民事权利的处分行为，同理，被告方委托物业公司免除原告2年物管费也系被告对自己民事权利的处分，以上行为分别对原、被告双方具有约束力，原告在已与被告对供暖费的承担进行了结算后，又诉请主张被告退还该费用，无事实及法律依据，故本院对原告的主张不予支持。对原告主张的合理利息的诉讼请求，审理中原告自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，判决如下：驳回原告唐泽芳的诉讼请求。案件受理费50元，由原告唐泽芳负担（原告已自愿预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  葛永琳人民陪审员  肖艾群人民陪审员  黄 琴二〇二〇年十月三十日书 记 员  朱真琳