河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终1768号 上诉人（原审原告）：董艳华，女，1970年12月17日出生，汉族，住河北省涿州市。 委托诉讼代理人：张维杰，河北陈丽萍律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐孝佳，男，1960年2月2日出生，汉族，住河北省涿州市。 被上诉人（原审被告）：涿州市安康温馨幸福家园业主委员会，住所地：涿州市双塔办事处安康街**。 负责人：徐孝佳。 上诉人董艳华因与被上诉人涿州市安康温馨幸福家园业主委员会、徐孝佳排除妨害纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2019）冀0681民初3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董艳华上诉请求：1、请求依法撤销涿州市人民法院作出的（2019）冀0681民初3519号民事判决书，并依法改判；2、请求依法判决被上诉人赔偿上诉人自断电之日起至恢复营业期间的损失，按照每月3000元计算；3、一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：（1）一审法院认定争议房屋权属不清，属于认定事实错误。安康幸福家园小区原系中国人民解放军第九七一五工厂主持下建设的职工用房，1××8年依照国家统一政策进行房改，现房屋已分配至个人名下。本案争议的房屋由原中国人民解放军第九七一五工厂（现河北新兴化工有限责任公司）于90年代出资修建的商业用房，出资修建的主体为河北新兴化工有限责任公司，房屋性质为商业用房而非小区配套设施或物业服务用房。1××8年房改河北新兴化工有限责任公司并未对该处房屋进行处分，房屋仍归出资人河北新兴化工有限责任公司所有，故河北新兴化工有限责任公司有权对该处房屋对外进行出租，上诉人与河北新兴化工有限责任公司签订的《租房协议》应依法认定为有效，一审法院认定争议房屋权属不清，属于认定事实错误。（2）被上诉人涿州市安康温馨幸福家园业主委员会成立前，原新兴化工生活小区原业主委员会系合法的出租主体，其与上诉人所签订的《租房协议》应认定为合法有效，出租主体的变更系新旧两个业主委员会之间权利承接的内部事宜，与上诉人所签订的合同效力无关。被上诉人涿州市安康温馨幸福家园业主委员会作为新的出租主体有义务继续履行原《租房协议》而不能以主体变更为由单方对上诉人作出断电的侵权行为。（3）即使《租房协议》存在无效或上诉人存在违约情形，二被上诉人也应通过合法途径维护自身合法权益，涿州市安康温馨幸福家园业主委员会系群众自治组织而非行政执法主体，被上诉人徐考佳更无行政执法权，二被上诉人无权单方阻断电力部门对电力的供应，二被上诉人断电行为明显系以私权利代替行政执法权的民事侵权行为，一审法院以权属不清来厘定二被上诉人的行为的合法性，属于适用法律错误。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决并支持上诉人诉求。 涿州市安康温馨幸福家园业主委员会、徐孝佳答辩称，（1）安康温馨幸福家园在在上世纪九十年代在中国人民解放军第九七一五工厂主持下，有职工集资建设。1××8年至2002年元月企业对小区进行房改完成，小区231户业主获得政府颁发房屋所有权证和土地使用证。依据物权法第七十三条规定：.....建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。至此，原九七一五工厂（现河北新兴化工有限责任公司）就与本小区没有任何关系。依据物权法第七十条和物业管理条例第二十七条规定，原建设方（现河北新兴化工有限责任公司）无权对安康温馨幸福家园闲置公用设施进行对外租赁，他们的行为与国家法律法规相悖，所以原建设方对小区共用设施对外签任何协议非法无效。经查本小区自房改以来未召开过业主大会选举产生业主委员会，所谓河北新兴化工生活小区业主委员会是2009年原建设方指定成立，并未召开业主大会选举更为在政府有关单位备案，无权代表业主对外签订协议，所签订的协议无效。2016年10月，依据物业管理条例和物权法的规定。在政府有关单位指导下，召开业主大会选举产生业主委员会并与2017年6月28日在政府有关单位依法备案。该委员会成立后依据物权法第七十条，对小区公共设施进行管理整顿是职责范围内之事，合情合理合法。上诉人与原建设方签订非法租赁协议，侵占小区公用设施，侵害广大业主利益，拒绝配合业主委员会工作，被上诉人有权采取措施，依法依规收回非法侵占公用用房，以维护小区合法权益。（2）上诉人及原建设方向法院递交证据充分证明原建设方违背物业管理条例第二十七条。原建设方未经业主同意私自将小区内公用设施对外出租，违反物业管理条例第三十七条的规定，所签订协议非法无效。上诉人与原建设方签订非法协议，无法正常经营，应由原建设方和上诉人负责，与被上诉人无关。上诉人诉讼被上诉人于法无据，上诉人未与被上诉人签订租赁协议，明显告错了被上诉人。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。 董艳华向一审法院起诉请求：1、判令二被告停止侵权,排除妨害,恢复给原告使用的新兴化工家属院大门南侧理发店门脸房的正常使用;2、判令被告徐孝佳、涿州市安康温馨幸福家园业主委员会赔偿原告50000元;3诉讼费等由被告承担。 一审法院认定事实：原告董艳华在2015年1月10与涿州市新兴化工生活小区业主委员会签订了一份租房协议书,兴化工厂家属院大门南侧平房一间,租期为2015年1月1日至2020年12月31日。在2017年1月1日,原告与河北新兴化工有限责任公司就上述平房租赁事宜又签订了一份租房协议书,租期为2017年1月1日至2020年12月31日。从2015年1月1日起,原告一直使用该房屋至今,并按时交纳租金及电费。2017年6月28日,涿州市安康温馨幸福家园业主委员会成立，且该委员会在相关部门登记备案。2017年7月19日,二被告对原告租赁的平房进行断电。 一审法院认为，原告提交的证据不足以证明争议房屋的权属情况，因此原告主张二被告停止侵权,排除妨害,恢复给原告使用的新兴化工家属院大门南侧理发店门脸房的正常使用;被告徐孝佳、涿州市安康温馨幸福家园业主委员会赔偿原告50000元的诉求，本院暂不予支持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交如下证据：证据1，房屋所有权证，证明在该房屋所有权证上，本案诉争的房产登记在本案原出租方新兴化工有限公司名下，在所附平面图上标注有本案诉争房产，2008年实行物权法，并未对原公有住房参加房改后的相关房产作出细化规定，业主委员会物权对该房产主张权利，应当承担侵权责任。证据2，涿州涿政（1995）6号文件第五页第四条一项，证实在当时房改时住宅可以参见房改对外出售，地处临街宜改造为营业用房的房屋是不参加房改的，并未对外出售，本案诉争的房产就是当时新兴化工未对外出售的房产。证据3、租房协议书，是其他租户多年来一直租用新兴化工公司房产的租房协议，证实该房产一直由新兴化工对外出租多年使用的事实。 被上诉人质证称，证据1，房产证的真实性没有异议，时间写的是1993年，这个房产证已经作废，起不到证明作用，这个房产证是包括小区231户的房产证，是房改之前的证，达不到证明目的。从房本的大图可以看出，临街房就是公共设施，不是商业用房；证据2，该文件是1995年的，房改从1××8年的时候开始，我们的房产证是1××8年办的，1995年的文件证明不了什么；证据3，合同是违法的，按照物业管理条例明确规定原建设方不能私自动用小区共用设施。 根据当事人出证、质证，本院认定如下事实：案涉的租赁房屋属于房改房小区内房屋，该房屋属于小区业主还是属于原建设单位在权属上存在争议。 本院认为，案涉出租房屋的权属存在争议，案涉出租房屋的权属不确定，无法确定出租房屋主体的合法性，进而被上诉人的行为是否合法的认定有直接影响。在该房屋权属确定前，一审对上诉人的诉求暂不支持并无不当。 综上所述，董艳华的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人董艳华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 康珍惠 审 判 员 万丙申 审 判 员 杨玉龙 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 赵云龙 书 记 员 卢灏辰