重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12591号原告：上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市沙坪坝区红槽房正街**附**，统一社会信用代码91500106663598031N。负责人：张成海，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司总经理。委托诉讼代理人：张晓艳，女，上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司工作人员。委托诉讼代理人：左昌德，重庆星兴律师事务所律师。被告：高宇，男，汉族，1983年5月22日出生，住重庆市沙坪坝区。被告：刘钰，女，汉族，1981年7月10日出生，住重庆市沙坪坝区。原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司（以下简称景瑞物业重庆分公司）与被告高宇、刘钰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告景瑞物业重庆分公司的委托诉讼代理人张晓艳、左昌德，被告刘钰到庭参加了诉讼，被告高宇经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告景瑞物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高宇、刘钰支付原告景瑞物业重庆分公司物业服务费3775.01元，公摊费450元，并以4225.01元为基数从2018年7月1日起按每日千分之三的标准累计支付违约金至本金付清时止；2、本案诉讼费由被告高宇、刘钰承担。审理中，原告明确其诉讼请求为：1、判令被告高宇、刘钰支付原告景瑞物业重庆分公司物业服务费3775.01元，公摊费450元，并按照欠付物管费金额的20%支付违约金；2、本案诉讼费由被告高宇、刘钰承担。事实与理由：原告是重庆市沙坪坝区蓝溪谷地小区的物业服务公司，被告高宇、刘钰是蓝溪谷地小区2-26-3的业主。根据前期物业服务协议约定：蓝溪谷地高层高级住宅的物业服务收费标准为1.35元/平方米/月，并在当月5日之前缴清当月物业服务费，逾期将按日欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。鉴于被告房屋建筑面积为62.14平方米，每月物业服务费为83.89元，公摊费10元，而被告从2016年8月1日起截止起诉之月未缴纳物业服务费及公摊费共计4225.01元（共计45个月，其中物业费3775.01元，公摊费450元），经原告多次与被告沟通并催收上述费用未果。现依法起诉，请求判如所请。被告刘钰辩称，1、由于物业监控设备没有更新，被告家中被盗后无法提取相关线索；2、原告在电梯内设置很多广告牌，导致电梯空间狭小，并且相关广告费没有用于业主；3、小区公共车位是小区物业私自收费，导致业主进出不便；4、小区清洁物业做得不好，经常出门踩到宠物粪便。如果能解决被告所述的问题，被告愿意交物管费，但要赔偿被告被盗的损失。本院经审理认定事实如下：原告景瑞物业重庆分公司为案涉小区的物业服务企业，被告高宇、刘钰为涉案房屋蓝溪谷地小区2-26-3号房屋的业主。前述房屋坐落于沙坪坝区红槽房正街99号附2号26-3，房屋建筑面积为62.14平方米，系该小区高层住宅。上海景瑞物业管理有限公司（乙方、物业管理企业）与重庆景康置业发展有限公司（甲方、建设单位）签订《蓝溪谷地二期前期物业服务合同》，约定由上海景瑞物业管理有限公司对重庆蓝溪谷地二期进行物业服务。合同第二章第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第四章第六条约定：双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（2）高层住宅：1.35元/月·平方米（含电梯使用费，不含公摊费）。第八条约定：物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务。第八章第二十一条约定：本合同期限为三年，自本项目入伙之日起算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第九章第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该协议到期后，因该小区未成立业主委员会，也未选聘新的物业公司提供物业服务，故原告景瑞物业重庆分公司一直为蓝溪谷地小区实际提供物业服务至今。另查明，2020年4月19日，原告景瑞物业重庆分公司向被告高宇、刘钰邮寄《催收物业服务费通知书》，催收被告应缴纳的物业服务费3775.05元，以及公摊费450元。上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、不动产登记信息查询结果、沙坪坝区天星桥街道办事处及红槽房社区出具的证明、催收物业服务费通知书及快递凭证、快递查询单以及原、被告双方的当庭陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。对于原告提交的增值税发票不能作为收取公摊费的依据，故本院不予采信。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。原告为蓝溪谷地小区提供了物业管理和服务，被告应当按照合同约定支付物业管理费用。被告自2016年8月起未缴纳物业管理费用，原告于2020年4月19日以书面方式进行了催缴，催缴后被告仍未向原告缴纳物业管理费用。故原告要求被告交纳物业费的请求应当予以支持。关于被告提出的原告提供的物业服务质量问题，本院认为原告可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定主张相应权利，但不能作为被告不缴纳物业管理服务费的理由。关于违约金,原告请求按照欠缴物管费的百分之二十的标准主张违约金，结合本案情况，对该标准酌情予以调整。对于违约金的计算标准调整为：2016年8月1日至2019年8月31日期间的违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。2019年9月1日至2020年4月30日期间的违约金，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告景瑞物业重庆分公司主张的违约金超出上述范畴的部分，本院不予支持。关于公摊费，因原告未提交其收取公摊费的合法依据，故对原告要求被告支付公摊费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告高宇、刘钰于本判决发生法律效力之日起三日内共同向原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司支付2016年8月1日至2020年4月30日期间的物业服务费3775.01元及违约金。违约金的计算标准为：2016年8月1日至2019年8月31日期间的违约金，以2016年8月1日至2019年8月31日期间每月应交物业服务费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从当月6日起计算至当月物业服务费付清之日止；2019年9月1日至2020年4月30日期间的违约金，以2019年9月1日至2020年4月30日期间每月应交物业服务费为基数，按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率从当月6日起计算至当月物业服务费付清之日止。二、驳回原告上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告高宇、刘钰共同负担，于本判决发生法律效力后三日内支付原告。本判决为终审判决。审判员 冯 晞二〇二〇年十月二十八日书记员 王梦佳