天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初658号原告：天津市鑫盛蔬菜有限公司，住所地天津市河**气象台路气象里**-1。法定代表人：李健，经理。委托诉讼代理人：李颖，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王卓，男，该公司职员。被告：天津市海苑园林景观工程有限公司，，住所地天津市河**铁东路街志成路**（自创区河北分园科技招商展示服务中心**)法定代表人：黄晓君，经理。委托诉讼代理人：杨斌，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津市南开区澧兰餐厅，经营场所南开区云际道**。经营者：乔军，男，1979年7月8日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：杨斌，天津四方君汇律师事务所律师。被告：天津市南开区嘉开燕食品经营店，，经营场所南开区云际道**经营者：凌桥森，男，1980年10月6日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：），男，1986年10月31日出生，汉族，住天津市东丽区。原告天津市鑫盛蔬菜有限公司与被告天津市海苑园林景观工程有限公司（以下简称海苑公司）、天津市南开区澧兰餐厅（以下简称澧兰餐厅）、天津市南开区嘉开燕食品经营店（以下简称嘉开燕食品店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李颖、王卓，被告海苑公司和澧兰餐厅共同的委托诉讼代理人杨斌，被告嘉开燕食品店的委托诉讼代理人范宗友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市鑫盛蔬菜有限公司向本院提出诉讼请求：1.三被告将天津市南开区云际道32号房屋（以下简称案涉房屋）腾空返还原告；2.三被告按每日547.95元的标准(20万元/365天),向原告支付自2019年11月20日至实际返还房屋之日的占用使用费；3.三被告按每日50元的标准向原告支付自2019年11月20日至实际返还房屋之日的违约金；4.三被告向原告支付2019年9月26日至2019年12月20日的电费19859.6元、2018年-2019年度的采暖费16560元、2019年-2020年度热能损耗费3312元以及自2020年1月1日至实际返还房屋之日的滞纳金；5.澧兰餐厅和嘉开燕食品店变更工商登记信息，不得使用案涉房屋作为注册登记的经营地点；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告原名天津市河西蔬菜公司（以下简称河西蔬菜公司），2017年12月5日更名为现名称。2016年10月28日，河西蔬菜公司与海苑公司签订《房屋租赁合同》约定河西蔬菜公司将案涉房屋出租给海苑公司，租赁期限自2016年11月20日起至2019年11月19日；三年租金分别为18万元、19万元和20万元；如果海苑公司续租，需提前2个月与河西蔬菜公司协商，并重新签订租赁合同；海苑公司逾期交还房屋，除应支付实际占用使用费外，还需按每日50元的标准向河西蔬菜公司支付违约金。合同签订后，海苑公司将案涉房屋转租给澧兰餐厅和嘉开燕食品店经营使用。2019年11月19日租赁合同约定的租期届满后，原告未与海苑公司续订租赁合同，但海苑公司、澧兰餐厅、嘉开燕食品店不仅继续使用案涉房屋，且欠交租金及相关电费和采暖费等，故成讼。被告海苑公司辩称，原告所述双方就案涉房屋订立租赁合同，合同约定的租期和租金标准、案涉房屋地址等均属实。案涉房屋未在房管部门办理过所有权登记，原告并非案涉房屋所有权人，其自始不具有出租人资格，但其采取编造案涉房屋正在办理产权手续等虚假事实，通过欺诈手段与海苑公司订立租赁合同，违反了民法总则第一百四十八条、合同法第五十四条规定，属于应当撤销的合同。原告并非电费、供热费等的实际收取方，应当以实际发生的数额为准。被告澧兰餐厅辩称，澧兰餐厅从海苑公司处承租了案涉房屋用于餐饮经营。原告以“房屋租赁合同纠纷”为由提起本案诉讼，但澧兰餐厅与原告不存在租赁合同关系，原告无权基于合同关系要求澧兰餐厅返还房屋。1994年7月4日，案涉房屋的所有权人天津市长青农工商总公司（以下简称长青公司）将房屋赠与澧兰餐厅经营者乔军之父乔国树。故澧兰餐厅使用案涉房屋合理合法，原告亦非案涉房屋所有权人，澧兰餐厅不同意原告全部诉讼请求。被告嘉开燕食品店辩称，嘉开燕食品店与海苑公司签有租赁合同，租期自2019年2月20日到2020年2月19日，由嘉开燕食品店使用案涉房屋一楼约十余平方米的一部分经营“紫燕百味鸡”。租期届满后，嘉开燕食品店仍在使用房屋。因海苑公司与原告就案涉房屋有诉讼纠纷，且租期届满时正值新冠肺炎疫情阶段，故嘉开燕食品店未与海苑公司续签合同，现希望继续使用房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下：2016年10月28日，河西蔬菜公司作为出租人（甲方）与作为承租人的海苑公司（乙方）签订《天津市水产集团房屋租赁合同》（以下称租赁合同），约定甲方将案涉房屋出租给乙方，出租房屋面积414平方米，产权类型国有；乙方所承租房屋用于办公；租赁期限自2016年11月20日起至2019年11月19日；租赁期届满时，甲方有权收回房屋，乙方应按期返还。乙方需继续承租该房屋时，应提前2个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；乙方逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，乙方除支付房屋租用费外，还应按每日50元向甲方支付违约金；甲乙双方按套计算租金，2016年11月20日至2017年11月19日每套年租金为18万元整，2017年11月20日至2018年11月19日每套年租金为19万元整，2018年11月20日至2019年11月19日每套年租金为20万元整；租赁期间，使用该房屋所发生的全部配套费用（包括但不限于水电、煤气、通讯、物业管理、有线电视、供热费等）由乙方承担。案涉房屋交付海苑公司后，海苑公司转租给澧兰餐厅和嘉开燕食品店。其中，海苑公司于2019年2月18日与嘉开燕食品店签订房屋使用协议书，将案涉房屋一层底商（部分）一间面积总计20平方米的房屋自2019年2月20日至2020年2月19日以每年使用费10万元的价格交予嘉开燕食品店经营。该合同期满后，双方未续约。本案审理中，经本院实地勘察，案涉房屋坐落于南开区××路××道交口，为三层独栋建筑。嘉开燕食品店使用房屋第一层部分区域经营“紫燕百味鸡”；案涉房屋其他区域，即第一层除嘉开燕食品店使用的部分外、第二层至三层均由澧兰餐厅用于经营“人民公社大食堂”。上述实地情况已拍照附卷。租赁期限内海苑公司不欠租金。租赁合同约定的租期届满后，原告未与海苑公司续签租赁合同，未向原告支付过租金。2019年12月13日，原告向澧兰餐厅和嘉开燕食品店送达通知书，要求在2019年12月19日前搬出案涉房屋并交齐2019年11月20日起的房屋使用费。但澧兰餐厅、嘉开燕食品店使用房屋至今且未向原告支付费用，故成讼。对于双方当事人有争议的案涉房屋权属情况，本院查明事实如下：为证实案涉房屋应归属澧兰餐厅经营者乔军之父乔国树，澧兰餐厅提交证载南开区宾桥新村西侧土地使用者为长青公司的“南国用（93）字第1872号”国有土地使用证复印件，以及长青公司1994年7月4日出具的产权证明复印件，载明“1994年4月乔国树帮助我公司解决企业困难，我公司同意将南开区环湖北边北侧位于地形图上从西到东的第一栋连体商业服务楼一至四层局部三层所有权转给乔国树持有，后续办理相关产权手续和费用由乔国树个人承担，债权债务与我公司无关”。庭审中澧兰餐厅表示上述权属证书和产权证明均来源自长青公司，但无法出示原件。经本院释明，长青公司未出庭予以证实，澧兰餐厅也未能将原件提交法庭核对。本案审理中，本院出具律师调查令，请澧兰餐厅的委托诉讼代理人到天津市市区不动产登记事务中心调取1.案涉房屋权属信息、土地使用权信息及建设用地规划许可证信息等底档材料；2.南开区宾桥新村西侧“南国用（93）字第1872号”国有土地使用权信息及建设用地规划许可证信息等底档材料。2020年5月20日，天津市市区不动产登记事务中心证明经查该单位无案涉房屋的不动产登记记录，同时提供了“（92）规地证字第351号”《核发建设用地规划许可证通知》载明主送单位长青公司，核定用地南开区宾桥新村西侧。原告提供了案涉房屋的开发建设单位天津市宁发房地产开发公司开具的证明，载明南开区云际道28、30、32号、士英路19号、21号产权归天津市和平蔬菜（以下称和平蔬菜公司）公司所有，产权证正在办理之中。2014年和平蔬菜公司被河西蔬菜公司吸收合并，河西蔬菜公司承继和平蔬菜公司所有的上述房屋。2017年12月5日河西蔬菜公司名称核准变更为原告现名称。另查明，2020年1月15日，案涉房屋的物业管理公司向原告发出催缴单，要求交纳案涉房屋自2019年9月26日至2019年12月20日所欠电费19859.6元；天津城西供热有限公司证实案涉房屋欠交2018-2019年度供热费16560元、2019-2020年度人能损耗费3312元，截至2020年6月22日产生滞纳金10532.2元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与海苑公司订立的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现租赁合同约定的租期已于2019年11月20日届满，承租人海苑公司应当依法依约返还租赁物。海苑公司对案涉房屋的使用权来源于其与原告形成的房屋租赁合同关系，其仅有权在租赁期内对外转租，而澧兰餐厅和嘉开燕食品店作为次承租人是基于海苑公司对案涉房屋享有使用权的前提下，与海苑公司形成的转租关系。原告与海苑公司约定的租期届满后，海苑公司已经不再享有房屋使用权，故次承租人澧兰餐厅和嘉开燕食品店亦失去了使用房屋的基础，理应将各自使用的房屋返还原告。至于澧兰餐厅以案涉房屋权属作出的抗辩，因其提供的证据均为复印件，且经本院释明后仍不能提供原件。根据法律规定，无法与原件核对的复制件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。本院对澧兰餐厅提供的“南国用（93）字第1872号”国有土地使用证复印件及长青公司1994年7月4日出具的产权证明复印件真实性不予采信，且天津市市区不动产登记事务中心依据律师调查令向本院提供的材料，亦不能证实与本案争议事实的关联性，故本院对澧兰餐厅的抗辩不予支持。现原告是依据其作为出租人订立的租赁合同主张各被告返还案涉房屋并支付房屋使用费，本院均予支持。原告按照租赁合同约定的2018年11月20日至2019年11月19日期间年租金20万元的标准向海苑公司主张2019年11月20日至实际返还房屋之日的房屋使用费，本院予以支持。同时澧兰餐厅和嘉开燕食品店作为负有腾房义务的次承租人，亦参照各自使用的房屋面积与海苑公司共同承担给付义务：租赁合同约定出租面积414平方米，海苑公司与嘉开燕食品店的合同约定嘉开燕食品店使用面积20平方米，嘉开燕食品店按照20平方米的比例分担年租金9661.8元（20÷414×200000）；澧兰餐厅按照394平方米分担年租金190338.2元（394÷414×200000）。关于违约金问题，租赁合同期满后，海苑园林公司不仅未将案涉房屋返还原告，也未交纳房屋使用费，属于合同约定的违约行为，应依约承担违约责任，即按照每日50元的标准支付违约金，直至实际返还房屋之日。租期届满后，原告给予的腾房期限至2019年12月19日，海苑公司起付违约金的时间从2019年12月20日起为宜。因违约责任为原告与海苑公司在租赁合同中约定，约束合同双方当事人，原告主张澧兰餐厅和嘉开燕食品店承担违约责任于法无据，本院不予支持。关于电费和供热费，虽然原告未实际向有关单位交纳相应费用，但鉴于租期已满且电费和供热费数额有证据证实，租赁合同已约定应由海苑公司承担，海苑公司应当结清原告主张的费用，其中供热费滞纳金以原告有证据证实的数额为准，超出部分本院不予支持，原告收取费用后，应交付供电、供热单位。此外原告主张要求澧兰餐厅、嘉开燕食品店注销或变更工商登记等，非民事案件处理范围，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条、第九十条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司、天津市南开区澧兰餐厅、天津市南开区嘉开燕食品经营店将各自使用的天津市南开区云际道32号房屋腾空返还原告天津市鑫盛蔬菜有限公司；二、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司、天津市南开区澧兰餐厅按照年租金190338.2元的标准共同向原告天津市鑫盛蔬菜有限公司支付2019年11月20日至实际腾空返还房屋之日的房屋使用费；三、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司、天津市南开区嘉开燕食品经营店按照年租金9661.8元的标准共同向原告天津市鑫盛蔬菜有限公司支付2019年11月20日至实际腾空返还房屋之日的房屋使用费；四、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司按照每日50元的标准向原告天津市鑫盛蔬菜有限公司支付违约金，自2019年12月20日付至实际腾空返还房屋之日；五、本判决生效后十五日内，被告天津市海苑园林景观工程有限公司向原告天津市鑫盛蔬菜有限公司支付2019年9月26日至2019年12月20日的电费19859.6元、2018年-2019年度的采暖费16560元、2019年-2020年度热能损耗费3312元，截至2020年6月22日的供热费滞纳金10532.2元，共计50263.8元；六、驳回原告天津市鑫盛蔬菜有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4307元，由被告天津市海苑园林景观工程有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市鑫盛蔬菜有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  曲 威人民陪审员  张淑敏人民陪审员  刘文凤二〇二〇年十月十五日书 记 员  赵 满附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。第九十条第五项下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。