山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初5373号原告：杨红波，男，1972年6月17日出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张兴强，山东天东律师事务所律师。被告：张兴水，男，1957年9月15日出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张文慧，山东盈和盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟树鹏，山东盈和盈律师事务所律师。原告杨红波与被告张兴水居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨红波及其委托诉讼代理人张兴强，被告张兴水的委托诉讼代理人张文慧、翟树鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨红波向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告已支付的中介费5万元及利息；2.原告收回2020年6月1日给被告出具的欠2万元中介费欠条或者作废该欠条；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年5月31日，原告杨红波与张继法、苏兆爱签订房屋买卖协议书一份，被告张兴水自称是开发商并作为本房屋买卖协议的担保人。协议签订后，原告按约定支付张继法购房款25万元，支付开发商-担保人张兴水中介费5万元。因被告张兴水自称是开发商，骗取原告的信任，签订此房屋买卖协议，并声称协助将来办理各种包括过户手续，但是原告后来得知被告张兴水并非开发商，原告无法实现合同目的，此房为小产权房，依据法律规定签订的房屋买卖协议也是无效的。张继法、苏兆爱已与原告解除了房屋买卖协议，并与原告达成了和解协议，承诺返还购房款。但是被告张兴水拒不返还原告已支付的5万元中介费。为此，特诉至法院，要求判如所诉。被告张兴水辩称，1、被告不同意返还原告5万元中介费及利息，这是被告促成原告与出卖人张继法、苏兆爱签订买卖协议的居间费(即好处费)，当时口头约定7万元，原告尚欠2万元未支付。2020年5月31日，被告促成原告与出卖人张继法、苏兆爱签订《房屋买卖协议书》，约定房屋价格为45万元，在合同中明确约定该房屋没有房产证，并且原告完全了解房屋的详细情况，也知道此房是张继法、苏兆爱自己承建，根本不存在“开发商”。2020年6月1日原告现金支付出卖人2万元，转账23万，共计25万元，并约定8月15日前一次性支付剩余款项。被告在原告的支付承诺中作出担保，承诺如果原告若到期不支付，由被告承担担保责任。通过合同约定的内容和原告的承诺书可以看出，原、被告的纠纷是口头的居间合同纠纷，并不是房屋买卖合同纠纷。被告既是居间人也是双方的担保人，现在合同已经成立并已实际履行，作为居间人已经履行了自己全部的义务，就应该获得报酬。至于后来，买卖双方协议解除买卖合同，完全是原告与第三方的行为，与被告没有任何关系。2、诉状中原告说被告存在欺诈，其所述根本不属实。原告非常清楚房屋的实际状况，因为签订合同的时候，出卖方就已将手中关于房屋的所有材料交付给原告。原告将房屋购买后，是为了再出售给第三方。因第三方的反悔，导致房屋无法出售获利，原告的反悔是违背契约精神和诚信原则的。3、本案中原告与第三人张继法、苏兆爱签订的《房屋买卖协议》真实、有效。本案不存在《合同法》第五十二条规定的(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。该房屋买卖协议是双方在平等、自愿的基础上签订的，系双方真实意思的表示，因此本案中的房屋买卖协议并非无效。综上所述，原告不存在欺诈行为，该买卖合同的解除与被告无关，被告不应返还任何费用，原告应该自行承担后果。请求法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年5月31日，原告杨红波（乙方、买方）、被告张兴水（开发商-担保人）、与案外人张继法、苏兆爱（甲方、卖方）签订《房屋买卖协议书》一份，主要内容为：卖方将坐落于泰安市水牛埠村圣水路33#楼与34#楼中间沿街楼1-2层楼房出卖给原告杨红波，房屋结构为混合结构，使用权面积为约230平方米（电路配置齐全），房屋用途为民用居住建筑；房屋所有权证号：暂无；房屋购房款450000元，买方于2020年6月1日前手机银行转账形式支付卖方20000元，尾款430000于2020年6月1日转入苏兆爱农业银行账号为62×××71的账户230000元，剩余尾款200000元于2020年8月15日前一次性付清，该房屋总价中已包含原配套房及房屋内的部分设施（装修、电），以及将来涉及产权证书办理或房屋改造、房屋买卖（包括拆迁等）过程中卖方提供的帮助和便利；卖方应于本协议生效之日起，将该房屋买卖相关的收款收据、现有房产、与原开发商房屋买卖合同等及附属物(如自来水、电网改造)的票据一并交给买方，并保证以上的收款收据、房屋买卖合同、票据合法、真实、有效，否则按违约处理；卖方应保证该房屋没有任何产权纠纷，银行按揭贷款、抵押债务税项以及租金等纠纷，保证房屋不受他人合法追索(若卖方隐瞒事实，须承担全部法律和经济后果，卖方有权废除交易并索赔损失，卖方应承担违约责任和赔偿责任)；因该房屋暂时无法办理过户登记手续，特约定如下：在买方付清全部房款时，该房屋的所有权转移到买方，卖方不再拥有该房屋的一切利包括本社区拆迁补偿协议或拆迁公司的补偿协议等的任何权利义务，该房屋办理不动产证，卖方及开发商应在买方提出的时间期限内协同买方办理办证和过户登记手续，费用由买方承担；因本房产无产权，此次交易由开发商张兴水(身份证号：)作担保人，担保人需保证此房产信息真实、合法、有效，如卖方违约担保人应承担无限连带责任，卖方不进行赔偿或无力赔偿时由担保人赔偿买方应得权益等。2020年6月1日，原告杨红波向被告张兴水转账30000元。同日，被告张兴水向原告杨红波出具收条一份，载明：“今收到杨红波中介费50000元”。同日，原告杨红波向被告张兴水出具欠条一份，载明：“今欠到张兴水20000元，水牛埠33#至34中楼，2020年10月1日前支付”。同日，原告杨红波、被告张兴水（担保人）向案外人张继法出具承诺书一份，载明：“我承诺购买泰安市水牛埠村圣水路33#与34#楼中间沿街楼1-2层楼房的尾款共计200000元，约定于2020年8月15日前一次性付清，若到期未付清，所交的首付款自动放弃，担保人张兴水自愿为本次买卖作担保”。2020年8月20日，原告与案外人张继法签订《解除协议书》一份，主要内容为：双方自愿解除2020年5月31日签订的房屋买卖协议，本协议签订后，原合同无效并作废，在法院解封张继法的账户后，张继法2日内退还原告全部房款。关于上述房屋买卖合同、收条、欠条、承诺书、《解除协议书》的出具过程，原告杨红波称：自己与案外人杨鹏系朋友，听杨鹏说水牛埠有套房子欲出售，2020年5月22日自己去看了一下房子，当时见的是被告张兴水，被告称自己是该房屋的开发商，房主为案外人张继法，两人系多年好友，该房屋现在虽然没有房产证，但产权没有问题，后能够办理更名手续和房产证，原告觉得价格合适，欲购买该房屋，被告称购买该房屋必须经过其购买，后期办理更名也需要经过被告，因此原告需要支付被告中介费70000元，当天应先支付20000元，后经被告联系，原、被告及案外人张继法、苏兆爱在张兴水家中签订了上述房屋买卖合同。签订合同当日，原告又支付被告中介费30000元，为此，被告向原告出具了上述收到中介费50000元的收条，对于未支付的20000元中介费，原告向被告出具了欠条。后来，自己通过杨鹏得知，被告并非涉案房屋的开发商，而且涉案房屋系小产权房，也不能办理更名和过户手续，故，自己与张继法协商，确认上述房屋买卖合同无效，张继法同意退还自己已付的购房款，为此双方签订了上述《解除协议书》。后原告多次向被告提出返还已支付的中介费，但被告却不予返还，为此诉来本院，要求处理。对此，被告张兴水称，经自己介绍，原告与案外人张继法、苏兆爱签订了房屋买卖协议，自己系居间人，作为居间人自己已经促成了双方签订合同，并且双方也部分履行了合同义务，自己的居间义务已经完成，原告就应当支付自己居间报酬，后来原告与张继法解除合同的行为与自己无关，自己收取的50000元中介费不应返还；关于原告所称的自己在双方签订合同的过程中存在欺诈行为，则根本不存在，在原告签订合同时，其对房屋权属及现状十分清楚，已经知道该房屋没有产权，原告后来要求解除合同，是因为原告就该房屋无法找到下家，因此才要求解除合同，原告不应以此为由要求自己返还中介费。另查明，原、被告均认可涉案的房屋无相关审批手续，亦无产权登记。本院认为，经被告张兴水居间介绍，原告杨红波购买案外人张继法、苏兆爱位于水牛埠的楼房一套，原被告及案外人张继法、苏兆爱于2020年5月31日签订《房屋买卖协议书》，被告张兴水在该协议书中“开发商-担保人”处签字。原被告协商原告支付被告中介费70000元，双方就此形成口头的居间合同关系。原告已实际支付给被告中介费50000元，为被告出具欠中介费20000元的欠条。以上事实有原被告提交的证据及庭审陈述足以证实。原被告及案外人张继法、苏兆爱签订《房屋买卖协议书》明确载明涉案房屋无产权，无法办理过户登记手续，原告作为购买人，与出卖人签订购房合同前，本身应尽到注意义务，即应对房屋的权属情况进行审查。被告张兴水作为居间人，明知涉案房屋无审批、产权等手续，无法办理过户登记手续，仍作为“开发商-担保人”在合同上签字，且合同约定“该房屋办理不动产证，甲方及开发商应在乙方提出的时间期限内协同乙方办理办证和过户登记手续”，基于被告张兴水居间介绍并作为“开发商-保证人”在《房屋买卖协议书》中签字，原告向被告支付中介费并为被告出具欠中介费20000元的欠条，亦是基于此，原告与案外人签订《房屋买卖协议书》，但涉案房屋无审批手续、无产权登记，无法办理过户登记手续，房屋买卖合同无法履行，因此原告与案外人张继法也已经与原告达成协议，确认《房屋买卖协议书》无效，案外人张继法返还原告购房款。在此情况下，应视为被告所提供的居间服务存在瑕疵，且原告向被告张兴水支付中介费并非仅仅基于被告居间介绍，还基于被告作为“开发商-保证人”在《房屋买卖协议书》中签字并提供担保。原告要求被告返还已支付的中介费50000元，本院根据公平合理原则，结合本案实际情况，酌定被告张兴水返还原告杨红波中介费30000元，原告2020年6月1日为被告出具20000元欠条不再履行。关于原告要求被告支付利息的主张，因被告并不存在欺诈或者故意隐瞒的行为，原告主张被告支付利息，于法无据，本院不予支持。原告还主张，收回2020年6月1日向被告出具的20000元欠条或者作废该借条，该主张的实质即原告不再履行支付被告剩余20000元中介费的义务，本院亦予以支持。被告辩称，经自己介绍，原告与出卖人签订的房屋买卖合同有效，后来原告与出卖人解除合同（确认合同无效）的行为，与自己无关，自己不应返还居间报酬。但原、被告双方均认可涉案房屋系小产权房、无审批手续，则按照相关法律规定，该协议书为无效协议，而且原告与出卖人张继法也签订书面协议，确认该协议书无效，被告的该项主张，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条的规定，判决如下：一、被告张兴水于本判决生效之日起十日内返还原告居间报酬30000元；二、原告杨红波于2020年6月1日为被告张兴水出具的金额为20000元的欠条不再履行；三、驳回原告杨红波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由原告杨红波负担250元，被告张兴水负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  逯元丽二〇二〇年十月二十二日法官助理宋丽平书记员田甜