广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6365号原告：广东省友谊文化有限公司，住所广东省广州市越秀区人民北路696-698自编1号。法定代表人：李明，职务该司总经理。委托诉讼代理人：郭峰、赖静仪，广东法全律师事务所律师。被告：广州市乐之津文化传播有限公司，住所广州市越秀区人民北路696-698号自编3号地下室（仅限办公用途使用）。法定代表人：余恒辉，职务该司总经理。委托诉讼代理人：余健源、陈冬兰，该司员工，通讯地址。原告广东省友谊文化有限公司诉被告广州市乐之津文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭峰、赖静仪，被告的委托诉讼代理人余健源、陈冬兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的广州市人民北路696-698号友谊剧院侧台2、3楼排练厅《租赁合同书》于2020-1-3起解除；2、判令被告立即腾空场地交还原告；3、判令被告向原告支付自2019年4月1日起的租金和管理费（其中2019年4月1日至2019年8月31日按每月租金26068元、管理费12740元；2019年9月1日至2020年8月31日按每月租金27690元、管理费12740元，并从每期逾期支付之日起按每日万分之五计付违约金，直至实际交还场地为止）；4、判令被告向原告支付2019年3月至2020年3月的电费3341.01元，水费、排污费524.88元；5、判令被告按《租赁合同书》第28条约定向原告支付赔偿金（自2020年1月3日至2021年8月31日租金管理费的80%计为663228.8元）。6、确认原告按照《租赁合同书》第28条约定无需退还保证金30万元。事实和理由：2011年8月8日，原、被告签订《租赁合同书》，约定被告向原告承租广州市人民北路696-698号友谊剧院侧台2、3楼排练厅（共637平方米），租期自2011年9月1日至2021年8月31日，租金按比例每年递增，租金、管理费及水电费按月计收；如被告逾期缴纳上述款项的，原告有权每日按所欠金额的万分之五向被告收取滞纳金，逾期三个月未交的，被告构成违约，原告有权解除合同并要求被告赔偿全部损失，被告应无条件退出物业的经营；被告应赔偿原告未履行年限之原告应收租金和管理费的80%，且租金保证金不予退还，被告的已投资部分无条件归原告所有等。合同履行期间，被告曾多次违反合同约定不按时向原告缴纳租金等相关费用，自2019年4月开始一直拖欠租金管理费等未付，已构成违约。原告依照合同约定和法律规定行使合同解除权，并送达被告。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、2018年初出台的《广东校外培训机构专项治理方案》要求在2018年11月前完成整改。被告于同年10月31日向原告递交《关于友谊剧院艺术中心经营现状及下一步安排的汇报》，希望得到原告理解、支持，改善出租场地条件以符合政府整改要求，便于下一步继续规划办学和引进投资合作，同时在报告中申请用存放于原告处的30万元押金暂时抵扣租金。但未收到原告的回复。2、在原告于2019年1月24日发出律师函之前，被告就通过微信告知原告的财务人员，原告同意以30万元押金抵扣2018年9-12月的租金、水电费等，且向被告开具了租金发票。证实原告收到了被告的申请报告，是原告不改善出租场地条件，未达到符合政府整改要求，造成被告无法继续培训办学。此外，被告是使用原告的微信公众号推送文章招生，但原告于2019年1月将该公众号注销，严重影响被告培训教学。3、2019年6月，消防部门检查后指明二、三楼有加建层（用作办公室），需要办理二次消防申报，消防合格才能继续使用。被告在装修时是按程序，将施工图纸报给原告审批，征得其同意才施工，且原告出租场地亦应证照齐全。双方为此多次沟通未果。被告从事教育事业、艺术培训，尤其是少儿培训，定要合法合规，如果存在安全隐患或场地用途不允许，被告是不能培训办学的。从2018年10月开始，被告书面请求原告整改场地，虽没有开班办学收取费用，但还是向原告交纳租金至2019年7月，承担了巨额损失，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2011年8月8日，原、被告签订《租赁合同书》，约定原告将广州市人民北路696-698号之友谊剧院侧台2、3楼排练厅（共637平方米）出租给被告装修后经营使用，被告用于引进国际知名艺术大师和院校品牌的艺术培训项目，开设以青少年为主体并兼顾社会各阶层人士需求的艺术培训班；租赁期限从2011年9月1日至2021年8月31日；其中2018年9月-2019年8月期间每月租金26068元，管理费12740元；2019年9月-2020年8月期间每月租金27690元，管理费12740元；2020年9月-2021年8月期间每月租金29393元，管理费12740元；被告应在每月15日前向原告交纳当月租金和管理费，及上月水、电、排污等应交费用；如被告不能按上述时间足额交缴，原告以书面通知催交，逾期之每天按所欠金额的万分之五收取滞纳金；超过应交时间三个月，即构成违约，原告有权解除合同并要求被告赔偿全部损失，被告无条件退出物业的经营；原告同意被告对所租赁的物业根据租赁用途进行装修，被告负责装修的全部资金；被告的最终设计图、装修施工图、水电图均应报原告备案；自合同签订起十天内，被告须向原告交纳合同保证金30万元，合同解除或终止时，在被告已向原告交清了全部应付的租金、管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定完好无损地向原告交还承租的场地等本合同约定的各项责任后五日内，原告将保证金30万元不计利息退还被告；被告应在租赁合同终止或解除之日起十个工作日内将承租物业交还原告；被告擅自将场地全部整体转让或私自改变使用性质的，以及其他因被告违约造成本合同提前终止（解除）的，被告应赔偿原告未履行年限之原告应得租金和管理费的80%，且租金保证金不予退还；被告的已投资部分无条件归原告所有等。2019年1月24日，原告委托广东法全律师事务所向被告发出《律师函》，内容为：因被告拖欠租金管理费等费用，特通知被告双方租赁关系于2019年1月24日正式解除，请被告无条件退出物业经营并于2019年1月31日归还场地等。2019年11月13日，原告委托广东法全律师事务所向被告发出《律师函》，内容为：因被告拖欠2019年4月-10月的租金管理费等费用，通知被告十天内如不缴清所欠费用的，将依据《租赁合同书》的约定解除与被告的租赁关系，双方租赁关系自原告发解除函时解除；届时请被告无条件退出物业的经营并归还场地等。2020年1月3日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，内容为：因被告拖欠租金等费用已超过10个月，故通知被告双方于2011年8月8日签署的《租赁合同书》于2020年1月3日起解除，请被告收到该通知书之日起10日内将租赁房屋退还原告等。该函件于2020年1月7日送达被告。原、被告双方曾就保证金30万元抵扣2018年9-12月租金、水电费达成协议，后被告另行支付了2018年9-12月的租金等费用，原告又告知了被告保证金不得抵扣欠费。被告确认如保证金不抵扣租金等费用，则从2019年4月起开始欠费。被告未提供涉讼场地消防验收不合格或需要整改的证据。在本案庭审过程中，原告、被告共同确认涉案房屋于2019年3月起至2020年3月使用期间产生的电费、水费及排污费共计5845.75元。本院认为，原、被告自愿签订的《租赁合同书》合法有效，双方均应依约履行。被告拖欠租金、管理费、水电费已构成违约，应依约承担违约责任。原告要求确认合同已解除、被告交还租赁场地、支付欠费及违约金的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但其中原告主张的违约金过分高于其实际损失，本院依法予以调整。另外，因原告已主张没收被告所缴纳的租赁保证金，再主张赔偿金，有违公平原则，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东省友谊文化有限公司与被告广州市乐之津文化传播有限公司就广州市人民北路696-698号友谊剧院侧台2、3楼排练厅签订的《租赁合同书》于2020年1月7日解除。二、被告广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，将广州市人民北路696-698号友谊剧院侧台2、3楼排练厅腾空交还给原告广东省友谊文化有限公司。三、被告广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月1日起至2020年1月6日的租金及从2020年1月7日至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（其中2019年4月1日至2019年8月31日期间，按每月26068元计；2019年9月1日至2020年8月31日期间，按每月27690元计；2020年9月1日至实际履行上述第二项判决之日止，按每月29393元计）。四、被告广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月1日起至实际履行上述第二项判决之日止的管理费（按每月12740元计）。五、被告广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省友谊文化有限公司支付自2019年4月16日起逐月累计至实际履行上述第二项判决之日止逾期付款违约金（其中自2019年4月至2019年8月期间，从当月16日起，每日按38808元×0.01%计；从2019年9月至2020年8月期间，从当月16日起，每日按40430元×0.01%计；从2020年9月至实际履行上述第二项判决之日止，从当月16日起，每日按42133元×0.01%计；违约金总额以不超过所欠的租金、管理费总额为限）。六、被告广州市乐之津文化传播有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广东省友谊文化有限公司支付自2019年3月1日起至2020年3月期间的电费、水费及排污费共计5845.75元。七、被告广州市乐之津文化传播有限公司已缴纳的租赁保证金300000元归原告广东省友谊文化有限公司所有。八、驳回原告广东省友谊文化有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14340元，由原告广东省友谊文化有限公司负担10432.3元，被告广州市乐之津文化传播有限公司负担3907.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二〇年十月十二日书 记 员  梁菁菁陈佳璇