浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初1163号 原告（反诉被告）：李义，男，1979年1月20日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区。 委托诉讼代理人：刘玉冬，上海瀛东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王越，上海瀛东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海宁金泰城市场管理有限公司，住所地浙江省嘉兴市海宁市海洲街道金泰商城****，统一社会信用代码91330481MA28AP5F56。 法定代表人：曹煜杰，总经理。 委托诉讼代理人：姚猛，浙江紫薇律师事务所律师。 原告李义与被告海宁金泰城市场管理有限公司（以下简称金泰城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年4月1日，金泰城公司提出反诉，本院依法受理后于2020年4月28日对本诉、反诉适用简易程序公开开庭并予以合并审理。后因双方争议较大、本案转为普通程序，于2020年9月2日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭，李义及其委托诉讼代理人刘玉冬、王越、金泰城公司委托诉讼代理人姚猛到庭参加诉讼；第二次开庭，李义及其委托诉讼代理人王越、金泰城公司委托诉讼代理人姚猛到庭参加诉讼。2020年4月29日至2020年6月29日，双方申请庭外和解，该期间不计入本案审限。本案现已审理终结。 李义向本院提出诉讼请求：1.判令李义与金泰城公司签订的租赁合同于2020年1月20日解除；2.判令金泰城公司返还李义租金101936元、物业服务费38241元、保证金30000元、广告位租金8640元、装修押金10000元、证件押金300元；3.判令金泰城公司支付李义违约金33978元；4.判令金泰城公司赔偿李义损失1163003.50元；5.判令本案诉讼费、保全费由金泰城公司承担。案件审理过程中，李义将第4项诉讼请求中的损失金额变更为920605.05元，其余诉讼请求均不变。事实和理由：李义、金泰城公司于2019年2月25日签订关于海宁市新苑路189号海宁××商城××层××号××商铺的租赁合同。合同约定，金泰城统一开业日为2019年5月1日，如遇特殊情况，需调整统一开业日的，被告应提前30天书面通知。同时，金泰城公司招商时承诺将入驻万达影城、国美电器等大型带客流商户，统一开业时出租率不低于80%，但至今仍未达到开业条件，也无任何书面通知，且存在大型带客流商户未入驻、商户入住率不足50%、商场内消防设施设备不达标、商场内违章搭建、拆除Ａ、Ｂ座连廊，商铺实际承租面积与意向书约定不符及商铺漏水、烟道有噪音等违约情形，致使李义租赁房屋的合同目的不能实现，造成重大损失。李义于2020年1月19日向金泰城公司发函解除租赁合同，要求金泰城公司返还租金等，支付违约金并赔偿损失。 金泰城公司针对李义的起诉答辩称，作为出租人我方主要合同义务系交付租赁物，案涉商铺已于2019年3月18日交付，我方已履行了主要合同义务，不存在迟延履行合同义务行为。关于李义提出的我方存在导致合同目的不能实现的违约情形，在李义既没有充分举证证明我方违约事实，也未提供相应合同依据及法律规定的情况下，对李义的主张不予认可。在我方不存在根本违约的情况下，李义诉请要求退还租金、物业服务费、广告位费，支付违约金及赔偿损失等均无法律依据，不予认可。关于装修押金，同意扣除2869元装修物业服务费及500元水电费后退还，证件押金300元同意退还。 金泰城公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令李义支付金泰城公司租金152904元、物业服务费38241元，合计191145元；2.本案诉讼费用由李义负担。庭审过程中，金泰城公司明确该租金计租起始时间为2020年4月1日，若合同确因无法继续履行提前解除的，租金及物业服务费同意计算至实际解除之日止。事实和理由：李义、金泰城公司于2019年2月25日签订商铺租赁合同，金泰城公司将坐落于海宁市新苑路189号海宁××商城××层××号××商铺交付李义使用，李义接受商铺后装修并进行了餐饮经营。根据合同约定，李义应在交付周期开始前20个工作日内支付租金及综合物业服务费，先付后租。现李义未按约支付，且多次催告未果，故金泰城公司具状诉至法院，请依法裁判。 李义针对金泰城公司的反诉答辩称，案涉租赁合同履行过程中，金泰城公司存在诸多根本违约情形，我方已于2020年1月19日发出解除通知，根据合同约定金泰城公司在次日中午视为收到该通知，在金泰城公司未采取任何措施且其最新发布的广告中将我方排除在外等行为看，金泰城公司认可我方的解除行为，我方无需支付后续租金及物业服务费。 本院经审理，对当事人无异议的以下事实予以认定： 2016年11月16日，李义与海宁金泰市场管理有限公司（2019年6月18日更名为海宁金泰城市场管理有限公司）签订金泰城合作意向书一份，依据意向书记载李义有意向承租金泰城三层Ａ311号商铺作餐饮经营使用，承租面积212.45ｍ？。2019年2月25日，海宁金泰市场管理有限公司与李义签订了《海宁金泰城商铺租赁合同》，主要约定内容有：1.李义租赁位于浙江省海宁市新苑路189号海宁金泰商城第3层编号为Ａ311海宁××商铺作餐饮经营使用。2.房屋租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日（合同约定的最迟开业日或承租人租赁场所实际开业日，二者以较早发生之日为准）起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度。3.租金分年度计算，其中2019年3月15日至2020年4月30日租金为254960元，……；物业服务费76482元／年。租金及物业服务费均自计租日起支付，其中，租金在交付周期开始之前20个工作日内支付，先付后用，2019年2月25日支付租金101936元及物业服务费38241元，2019年11月1日支付租金152904元及物业服务费38241元，……。4.承租方租赁场所开业日为租赁场所开始对外营业之日，承租方租赁场所开业日最迟不得迟于金泰城统一开业日（暂定为2019年5月1日，如遇特殊情况，出租方有权调整统一开业日，如出租方或经营管理公司另行书面通知统一开业日的，则以书面通知为准，但至少提前30天书面通知）。5.承租方在签订合同后5日内支付30000元履约保证金。6.双方还对违约责任作了相关约定。2019年3月18日，金泰城公司向李义交付案涉商铺及《装修管理手册》，装修管理手册约定100平方以上店铺的装修物业服务费为0.3元／ｍ？／天，施工水电费按表计量收取，其中电费1.2元／度、水费5.2元／吨，如未挂表按10元／ｍ？收取。2019年3月26日，李义向金泰城公司提交装修申请表，其中装修日期记载自2019年4月1日至2019年6月1日。2020年1月19日，李义向金泰城公司邮寄送达解除合同通知书，告知金泰城公司双方签订的合同即日起正式解除，并交付商铺钥匙，金泰城公司确认已收妥该通知函及钥匙。2020年4月24日，金泰商场取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2020年8月18日，李义从案涉商铺腾退。 庭审过程中，双方一致确认：李义向金泰城公司支付了租金101936元、物业服务费38241元、保证金30000元、装修押金10000元、证件押金300元、广告位租金8640元。李义经营的店铺于2019年10月1日进行试营业，2020年1月中下旬停止营业。 本院认为，本案双方争议焦点在于李义是否有权解除案涉租赁合同。对此，李义认为至庭审辩论终结之日金泰城公司尚未达到开业条件，迟延履行了统一开业义务，其依法享有法定解除权。金泰城公司认为，金泰商城已于2019年10月1日开始试营业，李义租赁的店铺也于同日营业，不存在尚未达到开业条件情形。本院审查后认为，李义的主张缺乏事实和法律依据，理由如下：一、李义与金泰城公司订立商铺租赁关系的合同基础是金泰城公司让渡给李义租赁物的使用权，李义支付约定的使用费，据庭审查明金泰城公司已于2019年3月18日向李义交付案涉商铺，已经履行交付租赁物的合同义务。二、根据公证书、视频等证据可知，金泰城公司曾在金泰商城外墙及内部设置了相关广告宣传牌，但在李义未提供其他证据补强证明的情况下，就现有证据看，无法得知某类品牌入驻及商场出租率是否属于出租方向承租人所作的承诺或保障，构成双方订立合同的基础。三、租赁合同中关于金泰城统一开业日虽约定暂为2019年5月1日，但从合同体系上看该规定系租赁期限项下条款，主要是规范承租人的开业日及计租日，非通过合同方式约定出租人的主要合同义务，且根据庭审查明的情况看，李义事实上于2019年10月1日已实际入驻租赁场所并进行经营活动，且同时段亦有其他租户入驻经营。综上，李义以商城未达到开业条件主张行使法定解除权并免租缺乏事实依据，不予支持。关于李义主张租赁物存在漏水及烟道噪音问题、连廊危及其人身安全及健康，有权随时解除合同。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。可见，出租人对租赁物的瑕疵担保责任的构成条件之一是租赁物确有瑕疵。本案中，李义虽主张租赁商铺存在瑕疵，确未提供证据证明，对该主张不予支持。关于连廊问题，由于李义租赁的商铺在商场的三层，连廊在商场一层，在李义未提供证据证明金泰城公司对连廊改造使整体建筑存在安全隐患的情况下，对其主张亦不予支持。关于李义主张合同签订时金泰城公司未通过消防验收存在消防安全隐患，有权请求解除合同。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁物具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情形的，导致租赁物无法使用，承租人有权请求解除合同。可见，法律虽赋予了承租人合同解除权，但该解除权的行使必须有一个前提，即该情形的出现必须导致租赁房屋无法使用，本案中，案涉租赁合同签订时，金泰商城虽未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，但庭审时李义也表示在其经营期间未出现因租赁物不符合消防法等法律关于房屋使用条件的强制性规定而导致租赁房屋无法使用情形，故对李义的该主张不予支持。关于李义主张案涉商场存在违章搭建，依法享有法定解除权。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，即使金泰城公司存在违章搭建行为，在违规搭建部分与租赁物并无直接毗邻，亦未影响承租人正常使用租赁物，且承租人未能提供证据证明该搭建行为存在安全隐患的情况下，承租人以租赁物之外存在违章搭建主张行使法定解除权，本院不予支持。关于李义主张金泰城公司交付的租赁物不符合意向书约定，构成根本违约。本院认为，租赁双方签订了租赁合同的，租赁物的约定应以租赁合同为准，现李义未提供证据证明金泰城公司交付的租赁物不符合合同约定，对其主张不予支持。综上，对李义认为其有权通过行使法定解除权解除合同的主张，本院不予支持。 本案中，李义在未取得法定解除权的情况下通知出租人解除合同，不产生单方解除合同的效力，双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务，李义于2020年8月18日从租赁商铺中腾退，且金泰城公司同意当日与李义协商一致解除租赁合同，故本院确认案涉租赁合同解除日为2020年8月18日。针对本诉李义的主张，本院认为，李义以商城至今未正式营业为由，请求金泰城公司返还已收取的租金及物业服务费，并支付违约金、赔偿损失，缺乏事实和法律依据，不予支持；李义以金泰城公司出租的广告位存在质量问题为由，请求金泰城公司返还已收取的广告位租金，因其未提供证据证明，不予支持；李义请求金泰城公司返还已收取的保证金、装修押金及证件押金，符合合同约定，应予以支持，因装修过程中确实存在水电费及装修物业服务费支出的客观事实，本院综合商铺面积、装修期限，装修管理手册约定的收费标准等因素，酌情确认装修物业服务费2869元、水电费500元，合计3369元，此款从装修押金项下直接扣除。综上，金泰城公司需返还李义保证金30000元、装修押金6631元（10000元-3369元）、证件押金300元。针对反诉原告金泰城公司的主张，本院认为，租赁合同虽约定租赁起始日为2019年3月15日，但根据庭审查明的事实李义2019年10月1日才进行经营活动，故金泰城公司将租赁起始日调整为2019年10月1日、第一个交租周期调整为2019年10月1日至2020年3月30日，不违反法律规定，也不损害承租人的权利，本院予以支持。现金泰城公司主张李义继续支付2020年4月1日至2020年8月18日期间的租金及物业服务费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，经核算该期间的租金为117226.40元（152904元÷6月×4.6月）、物业服务费为29318.10元（38241元÷6月×4.6月）。鉴于本案租赁关系属于商场营业用房的租赁，且在合同履行期间发生重大突发公共卫生事件影响承租人对租赁物的使用，若仍要求承租人按原合同条款履行对其显失公平，结合案涉房屋的性质、用途以及金泰城公司疫情期间给与商城三楼租户续交承租费用时减免2个月租金的减租政策等实际情况，根据公平原则，酌定在第二期应付租金中减免2个月租金50968元（152904元÷6月×2月）。故李义需继续支付金泰城公司房屋租金66258.40元（117226.40元-50968元）、物业服务费29318.10元。 综上所述，李义要求金泰城公司返还保证金、装修押金及证件押金的诉请，予以支持，其余部分，依法驳回；金泰城公司要求李义支付租金及物业服务费的诉请中的合理部分，予以支持，超出部分，依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、海宁金泰市场管理有限公司与原告（反诉被告）李义2019年2月25日就坐落于海宁市新苑路189号海宁××商城××层××号××商铺签订的《海宁金泰城商铺租赁合同》于2020年8月18日解除； 二、被告（反诉原告）海宁金泰城市场管理有限公司返还原告（反诉被告）李义保证金30000元、装修押金6631元、证件押金300元； 三、原告（反诉被告）李义支付被告（反诉原告）海宁金泰城市场管理有限公司房屋租金66258.40元、物业服务费29318.10元； 上述二、三项相抵，原告（反诉被告）李义应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）海宁金泰城市场管理有限公司58645.50元； 四、驳回原告（反诉被告）李义的其余本诉诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）海宁金泰城市场管理有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15093元，保全费5000元，合计20093元，由原告（反诉被告）李义负担19445元，被告（反诉原告）海宁金泰城市场管理有限公司负担648元；反诉案件受理费3230元，减半收取计1615元，由原告（反诉被告）李义负担1053元，被告（反诉原告）海宁金泰城市场管理有限公司负担562元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  高苏燕 审 判 员  王莉莉 人民陪审员  姚姜法 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  汪凯航 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。