安徽省寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）皖0422民初2928号 原告：王某某，男，汉族，1972年11月17日出生，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：杨**，安徽郢都律师事务所律师。 被告：朱某，男，汉族，1984年9月9日出生，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人：程东霆，安徽繁星律师事务所律师。 本院于2020年7月20日立案受理原告王某某与被告朱某房屋买卖合同纠纷一案，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人杨**、被告朱某及其委托诉讼代理人程东霆均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 王某某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告返还购房款150000元（变更为130000元）；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金45000元(违约金从2018年4月12日起计算至2020年5月30日止,标准为每日1‰)；4、案件受理费由被告承担。 事实与理由:原、被告于2018年4月9日,在安徽寿州律师事务所签订了《房屋买卖合同》,合同约定被告将购买的“西湖花园”C区8#楼1单元102室(建筑面积98.23平方米)转让给原告,房款总额150000元,付款方式及期限:付款在合同签订之日一次性采用现金支付方式付清全部房款。在合同第四条约定房屋交付方式:甲方(即被告)收到乙方上合同签订之日起两日内交付房屋给乙方,逾期按日支付1‰的违约金。同时,双方对违约责任作了特别约定。该合同签订后,原告即于当日将150000元交付给被告,被告将原购房协议及付款收据也交给原告,并向原告出具了收到150000元购房款的收条,安徽寿州律师事务所也于当日出具了见证书,确认双方在《房屋买卖合同》上签名属实,意思表示真实、合法。约定交房时间过后,原告要求被告交付房屋,但被告却以各种理由加以拒绝,原告虽多次与之协商,然至今无果。原、被告系房屋买卖合同关系,原告的义务是向被告支付购房款,被告的义务是向原告交付房屋。原告已按约定完成了付款,全面履行了义务,但被告却拒绝交房,被告的行为已导致该房屋买卖合同无法实际履行,并已构成了违约,侵害了原告的利益。为维护自身合法权益,无奈,原告特具状起诉,请法院判如所请。 王某某针对其诉讼请求在举证期限内提供证据如下： 1、原、被告身份证复印件，证明原、被告的身份信息情况； 2、房屋买卖合同一份及见证书一份，证明：1、原被告于2018年4月9日在安徽寿州律师事务所内签署一份房屋买卖合同，被告将位于西湖花园Ｃ区（建筑面积98.23平方米）转让给原告，购房总金额150000元，付款方式是合同签订之日一次性现金付清；2、被告在房屋合同签订之日起两日内，将房屋交付给原告，逾期按日支付千分之一的违约金，同时双方在特别条款中约定了违约金；3、安徽寿州律师事务所两位律师见证了双方签订房屋买卖合同的整个过程，证明了双方在合同上的签名属实，意思表示真实、合法； 3、收条一份，证明被告在2018年4月9日合同签订之日起收到原告150000元的事实； 4、寿西湖农场危房改造协议复印件一份及收据复印件四张，证明：1、被告与寿西湖农场于2017年7月30日签订危房改造协议，位于西湖花园Ｃ区（建筑面积98.23平方米）的房屋已经归被告所有；2、被告已经向寿西湖农场支付了房款、水电气费、维修基金、装修保证金、物业费等费用；3、在协议中，甲方是安徽寿西湖农场，乙方是朱某个人，朱某的妻子胡静不是涉案房屋的共有人。 5、证人证言，证明被告通过微信、支付宝转账给庄某的钱是被告欠庄某的钱，与原告购房款没有任何关系，被告与庄某之间一直存在民间借贷关系； 6、借条一份，证明2019年2月5日被告向庄某借取20000元现金的事实。 朱某辩称：原被告之间不存在买卖合同关系，虽然房屋买卖合同系在律师见证下签订，但是本质意思是向原告借款150000元，而非出售房屋给原告；双方签订的房屋买卖合同欠缺生效要件，不能成立，涉案房屋不符合上市交易条件，不可对外出售，房屋系被告和胡静共有，被告无权单独处分；案涉房屋一直是被告一家在居住，原告未曾要求交付；被告已经通过庄某以微信转账向原告偿还借款95800元，本案实际系民间借贷纠纷，原告以房屋买卖合同纠纷起诉无事实依据，请法庭依法驳回。 朱某为支持其答辩意见，向本院提供以下证据： 1、微信支付交易明细证明29页、朱某微信转账给庄某明细表2页，证明从2018年4月21日起到2020年4月17日止，朱某通过庄某共计向王某某还款70800元（扣除庄某支付给朱某的20500元后）； 2、朱某转给杨磊微信转账记录一份、杨磊转账给庄某微信转账记录一份，证明朱某通过杨磊、庄某归还了原告的借款20000元； 3、朱某与庄某微信聊天记录43页及微信语音聊天内容（附光盘），证明朱某向王某某的借款平时由庄某催要，朱某的还款是通过庄某支付给王某某的，朱某与王某某之间并非房屋买卖关系，而是民间借贷关系； 4、支付宝转账记录一份，证明朱某通过支付宝向庄某还款5000元用于归还王某某的借款。 经庭审举证、质证，本院对涉案证据认定意见如下：原告所举证据1，被告无异议，本院予以认定。原告所举证据2，被告对真实性无异议，但认为不能实现其证明目的，房屋买卖合同本质系借款，签订该合同是原告怕被告不能及时还款才签订。本院审查认为，被告对该组证据真实性无异议，虽然其认为该合同本质是借款而非买卖房屋，但其未能举证证明，本院对其该质证意见不予采信，故本院对原告所举证据2予以确认。原告所举证据3，被告认为真实性无异议，但是该款系向原告借款。本院审查认为，被告对该证据真实性无异议，本院对该证据予以确认。原告所举证据4，被告对真实性无异议，但认为该房屋系被告夫妻二人共有，且房屋用地享有国家补贴政策，不可擅自交易。本院审查认为，被告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。原告所举证据5，被告认为对其证明目的不认可，并认为证人虚假陈述。本院审查认为，被告虽然对该证据不予认可且认为证人虚假陈述，但其并无确实充分证据证明，故本院对原告所举证据5予以确认。原告所举证据6，被告对真实性无异议，但是认为被告已经清偿，本院审查认为，该证据被告对真实性无异议也与原告所举证据5相印证，故本院予以确认。被告所举证据1、2、3、4，原告对其真实性均无异议，但是认为与本案无关联性，不能实现其证明目的。本院审查认为，被告所举以上证据均系向案外人支付款项和与案外人的通信记录，所涉证人庄某亦陈述与本案房屋买卖无关，而被告又无其他充分有效证据予以证明其所辩称的案件事实，故本院对被告所举以上证据的真实性予以确认，对其与本案的关联性及证明目的不予确认。 根据上述认定的证据及当事人的当庭陈述，本院审理查明的事实为：原被告于2018年4月9日签订房屋买卖合同，约定被告将其购买的房屋（位于寿县西湖花园Ｃ区，建筑面积98.23平方米）以总价150000元转让给原告，付款方式为协议签订之日一次性付清，并约定合同签订之日起两日内将房屋交付给原告，逾期按日支付千分之一的违约金。协议签订当日，原告将150000元购房款支付给被告，被告向原告出具收到150000元购房款的收条。2019年7月被告退还房款20000元。该房屋一直由被告居住使用。 本院认为：本案的争议焦点为：1、本案是否为民间借贷法律关系；2、原告诉请解除合同并要求被告承担违约金是否于法有据。 关于焦点一，本院认为被告辩称涉案150000元系向原告借款而非房屋买卖关系的答辩意见不能成立，理由如下：1、原被告双方签订的是房屋买卖合同，被告向原告出具的150000元收条亦载明系收到购房款，房屋买卖合同及收条中被告的签名和捺印被告均予以认可；2、被告所举证据均为向证人庄某转款，以此证明150000元是向原告借款并偿还了95800元。庭审中证人庄某对此予以否认，认为该转款系其与被告之间存在的民间借贷关系，与本案无关，而被告又无其他证据能够证明本案系民间借贷关系；3、被告自认其与原告并无借条也未约定借款利息和还款时间，于民间借贷常理不符。综上，对被告辩称本案系民间借贷法律关系的答辩意见，因被告所举证据不能证明，本院不予采纳。 关于焦点二，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告签订房屋买卖合同，并约定合同签订之日起两日内交付房屋，原告已按照约定全面履行了交付房款的义务，而被告时至今日仍未履行交付房屋的义务，其行为已经根本违约，导致合同目的不能实现。故，对于原告请求解除双方签订的房屋买卖合同的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告违约导致合同被解除，故原告请求返还购房款130000元及支付违约金45000的诉请，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告王某某与被告朱某签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除； 二、被告朱某于本判决生效之日起十日内一次性向原告王某某返还购房款130000元，支付违约金45000元，合计175000元。 案件受理费4200元，减半收取2100元，由原告王某某负担216元，被告朱某负担1884元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  张万宝 二〇二〇年十月十五日 书记员  杨怡凡 附本案相关法律条文： 1、中华人民共和国合同法 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。