四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1523民初1777号 原告陈容，女，1975年4月6日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人邵泽莲，四川竹都律师事务所律师，执业证号：15115201611623244。 被告高泽建，男，1991年6月28日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 委托诉讼代理人王永江，四川蜀南律师事务所律师，执业证号：15115198610328259。 委托诉讼代理人吴桃，四川蜀南律师事务所律师，执业证号：15115201710010081。 原告陈容诉被告高泽建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告陈容及其委托诉讼代理人邵泽莲、被告高泽建及其委托诉讼代理人王永江、吴桃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈容向本院提出诉讼请求:1、判令被告给付原告房屋转租费107348元、综合管理费27327元、物业费3903元、违约金98.71元，合计138676.71元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月6日，原告与江安县金府商贸城管理有限公司签订《租赁合同》、《综合管理协议》、《物业管理协议》，租用其商铺经营门窗生意。原、被告于2019年3月10日经协商一致后签订《门市转让合同》，约定原告将门市转让给被告经营，转让费275000元，原告保证被告享有原房屋租赁合同中的所有权利义务。合同签订后被告即实际经营该门市至今，由于被告未缴纳租赁费及相关费用，江安县金府商贸城管理有限公司向人民法院提起诉讼，江安县人民法院以（2020）川1523民初1294号民事判决书确定原告应向江安县金府商贸城管理有限公司支付租金等相关费用138676.71元。因原、被告签订合同后，该门市一直由被告实际经营，故应当由被告承担该门市的租赁费等相关费用。原告特向法院起诉请求支持原告的诉讼请求。 被告高泽建辩称，一、原、被告之间的转租行为无效，双方签订的《门面转让合同》对被告不具有约束力。2019年3月10日，原告与被告签订《门面转让合同》时，原告称已经征得出租人江安县金府商贸城管理有限公司的同意，被告才同意签订转让合同并支付转让金275000元。2020年2月，因疫情影响，被告准备关闭门市并向江安县金府商贸城管理有限公司退还房屋时才知道原告将该门市转租时并未征得江安县金府商贸城管理有限公司的同意，故原、被告之间的转租协议无效，应当由被告退还房屋，原告返还转让金。二、原告怠于履行义务，存在过错，应当自行承担责任。2020年2月，被告准备关闭门市，遂积极与江安县金府商贸城管理有限公司进行协商，但江安县金府商贸城管理有限公司表示不认可转租关系，只愿意与原告协商，当时如果解除合同，需付违约金2万元，但原告以门市已经转让给被告经营为由不与江安县金府商贸城管理有限公司协商；2020年3月7日，江安县金府商贸城管理有限公司向原告送达解除合同通知书，在七日的异议期内，原告仍未与江安县金府商贸城管理有限公司协商，故江安县金府商贸城管理有限公司起诉原告要求履行合同、支付租金，导致损失扩大，原告对此后果存在重大过错，应当自行承担责任。三、原告在诉讼中怠于行使诉权，后果应由其自行承担。2020年3月7日，江安县金府商贸城管理有限公司书面通知原告解除合同并限定了七日的异议期，原告收到该通知后七日内并没有提出异议，原告与江安县金府商贸城管理有限公司的合同应当在2020年3月15日已经解除；江安县金府商贸城管理有限公司诉讼原告房屋租赁合同纠纷一案中，原告没有对江安县金府商贸城管理有限公司行使合同已经解除的抗辩权，自行默认继续履行合同，导致被人民法院判决承担了下一年的房租，该后果应当由原告自行承担。四、原告向被告主张权利的法律关系不明确。原告向被告主张权利是以合同纠纷还是追偿权纠纷不明确：如果是合同纠纷，因本案的转让合同无效，则合同对被告不具有约束力；如果是追偿权纠纷，因没有相关法律规定承租人对次承租人有行使追偿的权利，且原告并没有证明其在上一案件中已经履行了付款义务。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提交了下列证据：原告身份证复印件、被告户籍证明、门面转让合同复印件、租赁合同复印件、综合管理协议复印件、物业管理协议复印件、江安县人民法院（2020）川1523民初1294号民事判决书，被告经质证后对证据无异议；被告向本院提交了下列证据：门面转让合同、微信聊天截图及解除合同通知书复印件、江安县人民法院（2020）川1523民初1294号民事判决书，原告质证后对证据真实性无异议；本院对原、被告提交的证据依法予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定以下事实：2016年11月6日，原告与江安县金府商贸城管理有限公司签订了《租赁合同》、《综合管理协议》、《物业管理协议》等协议，其中《租赁合同》约定：原告租赁江安县金府商贸城管理有限公司第10-1-34至10-1-39号房屋，面积325.3平方米，租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止。未征得出租人书面同意，承租人不得以任何形式转租、分租、借用、与他人合作使用租赁商铺，不得擅自变更商铺租赁用途或业态，不得以任何形式让原告以外的第三方使用该租赁商铺或部分使用该租赁商铺。原告在使用该商铺经营门窗生意过程中，于2019年3月10日与被告高泽建签订《门面转让合同》，将其向江安县金府商贸城管理有限公司承租的商铺以275000元（包括2019年3月至2020年2月26日的房租）的价格全部转租给被告经营，由被告享有原《租赁合同》中的权利义务并承担转租后产生的债权债务。合同签订后，被告实际经营该商铺至2020年2月，后因协商租金未果，江安县金府商贸城管理有限公司将该商铺关闭。2020年3月7日，江安县金府商贸城管理有限公司向原告送达书面解除合同通知书，告知原告在七日内提出异议，异议期满，合同自行解除。原告接到通知后未在七日内提出异议。2020年7月，江安县金府商贸城管理有限公司向本院提起诉讼，要求原告履行合同约定的支付2020年2月27日至2021年2月26日的租金及相关费用共计138676.71元，原告以其不是房屋的实际使用人为由作为其不应当承担租金及相关费用的辩解理由。本院于2020年7月29日作出（2020）川1523民初1294号民事判决书，确定由原告支付江安金府商贸城管理有限公司自2020年2月27日至2021年2月26日的租金107348元、综合管理费27327元、物业费3903元、违约金98.71元，共计人民币138676.71元。审理中原告陈述已经向江安县金府商贸城管理有限公司支付20000元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。对于本案中原、被告于2019年3月10日签订的《门面转让合同》的法律效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定及原告与房屋出租人江安县金府商贸城管理有限公司签订的《租赁合同》中关于“未征得出租人书面同意，承租人不得以任何形式转租、分租、借用、与他人合作使用租赁商铺”的约定，原告未举证证明其在向被告转租房屋时征得了出租人书面同意，故其与被告签订的《门面转让合同》既不符合法律规定，也不符合合同的约定，属于无效合同。该合同无效后，被告应当向原告返还租赁物，原告应当向被告返还已收取的租金。因原、被告签订合同后，被告已经实际占用该房屋用于经营至2020年2月，虽然合同无效，但被告仍应当向原告支付房屋实际占用期间的费用，审理中查明，被告在向原告支付转让金时已经付清了截止2020年2月27日以前的租金。对于原告提出的由被告给付其应当向出租人承担的房屋租赁费、综合管理、物业费、违约金共计138676.71元的诉讼请求，因该请求系原告在另案中向房屋出租人江安县金府商贸城管理有限公司承担的自2020年2月27日至2021年2月26日的租金及相关费用，该期间内租赁物并未由被告实际占有并使用，故原告的该项诉讼请求无法律及事实依据，本院对此依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”之规定，判决如下： 驳回原告陈容的诉讼请求。 案件受理费1537元（已减半收取），由原告陈容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  方明强 二〇二〇年十月二十日 书记员  何正群