四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0522民初2314号 原告：钟波，男，生于1984年4月2日，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：王梨均，四川明炬(泸州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张馨。 被告：陈浩，男，生于1985年1月3日，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：唐春雨，四川凯翰律师事务所律师。 第三人：卓小华，男，生于1974年7月7日，汉族，住四川省富顺县。 第三人：朱利张，女，生于1985年11月13日，汉族，住四川省合江县。 第三人：王洪国，男，生于1971年2月22日，汉族，住四川省合江县。 原告钟波与被告陈浩、第三人卓小华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。2020年8月7日，被告陈浩向本院申请追加朱利张、王洪国为本案第三人，本院依法予以准许，并于2020年9月1日、2020年10月20日公开开庭审理了本案。原告钟波委托诉讼代理人王梨均、张馨，被告陈浩及其委托诉讼代理人唐春雨，第三人卓小华、朱利张、王洪国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟波向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的售房协议；2.请求判决被告向原告归还购房款370000元；3.请求判决被告向原告支付暂计至起诉之日2020年7月27日资金占用利息13628.33元（以已付房款为基数按照年利率6%自2019年12月19日起计算至付清之日止）；4.请求判决被告向原告支付违约金47800元；5.请求判决被告支付原告实现债权的律师费12000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：陈浩与卓小华于2019年11月10日签订《售房协议》协议约定，由卓小华出资购买陈浩位于合江县××镇××路××号××楼××单元××层××号房屋，总价478000元。卓小华预付了10万元给陈浩作为购房定金，尾款待房屋交易所产权受理和有关部门认可，并且所有证件办完后结清。卓小华因拖欠案外人宋海冰借款，向宋海冰提出将其与陈浩所签订的《售房协议》的权利义务全部转让给宋海冰，宋海冰购买该房屋升值部分可作为其归还的欠款，并且告知宋海冰已预付陈浩定金10万元定金，宋海冰则仅需支付房屋尾款即可。宋海冰因资金短缺，让原告作为购房者购买该房屋。原告与陈浩于2019年12月18日签订了与前份内容一致的《售房协议》，因此卓小华将其所有的权利与义务转让给了原告，并且上述合同权利义务转让陈浩均知情也表示同意。原告与陈浩签订《售房协议》后，在两天内支付了陈浩购房尾款37万元。但是，陈浩迟迟未与原告一同去办理过户手续，后原告发现陈浩已将案涉房屋过户给他人，导致原告无法取得房屋的所有权，陈浩的一房二卖行为严重违反双方签订的《售房协议》，导致合同目的无法实现，因此原告有权要求陈浩返还已付购房款，承担违约责任以及支付资金占用利息。 被告陈浩辩称，1.原告所列诉讼主体有第三人卓小华，但对卓小华的诉讼请求不明确。2.原告所述陈浩与卓小华于2019年11月10日签订购房协议并支付预付款10万元属实。3.原告所称卓小华因拖欠案外人宋海冰借款而将售房协议的权利义务转让给宋海冰，与陈浩知晓情况不是事实。本案的事实为，卓小华于2019年11月10日与陈浩签订售房协议并支付预付款10万元后，因资金短缺不能按协议约定支付其余购房款，2019年12月18日卓小华邀约钟波一起找到陈浩，向陈浩说明了资金短缺不能按约履行付款义务，由卓小华与钟波一起合伙购买陈浩房屋，经三人口头约定，达成先支付购房款再以钟波名义签订售房协议的约定。卓小华出资8万元存入钟波银行账户，钟波于2019年12月18日16时55分将购房款支付陈浩后，卓小华亲笔填写售房协议，并由钟波在新签的协议上签字确认，随后卓小华收回与陈浩2019年11月10日签订的售房协议，确认钟波和卓小华合伙向陈浩购买的房屋以2019年12月18日所签订协议为准。2019年12月18日签订协议落款日期仍为2019年11月10日，是因卓小华签订的协议作废，而卓小华在2019年11月10日支付了10万元预付款。协议签订后，陈浩于2019年12月24日按照协议由购买人确定办理房屋产权转移受委托的约定，到公证处办理了由陈浩委托卓小华和钟波共同确定的受委托人王洪国代表陈浩处置房屋的公证书。王洪国明为接受陈浩的委托，实为代表钟波与卓小华处置房屋的行为，系原被告双方按协议约定履行的行为。陈浩履行完毕上述约定后，已完成向钟波与卓小华合伙购买房屋交付的义务。办理产权转移时，钟波虽然未到场，但其合伙人卓小华以及指定代理人王洪国在场，在陈浩知晓涉案房屋系卓小与陈浩共同购买的情况下，陈浩将房屋转让的事宜交由卓小华处理，符合表见代理的法律关系，故钟波所述陈浩一房二卖、未履行售房协议的诉讼请求，与事实不符，请求驳回钟波的全部诉讼请求。 第三人卓小华述称，陈浩答辩所述是事实。自己与钟波之间还有其他经济往来，在与陈浩办理公证委托后，向钟波出具了29万元欠条，该29万元就是钟波出资购买房屋的款项。 第三人朱利张述称，钟波主张的事实自己不清楚，陈浩答辩所述是事实。 第三人王洪国述称，认同朱利张的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据举示和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.钟波提交的第一组证据为陈浩与卓小华签订的《售房协议》、陈浩与钟波签订的《售房协议》及签订协议现场照片，拟证明钟波与陈浩之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，并且明确约定了违约责任；第二组证据为建设银行账户交易明细、农业银行交易明细清单，拟证明钟波通过银行转账向陈浩支付35万元，以现金方式支付2万元，钟波已履行绝大部分付款义务；第三组证据为不动产征集信息查询情况说明，拟证明陈浩在钟波支付绝大部分购房款后将案涉房屋登记变更给他人。对钟波提交的前述三组证据，陈浩对证据三性均予以认可，但不认可其证明目的。卓小华、朱利张、王洪国未提出异议。本院认为，各方当事人对证据三性无争议，本院对前述证据均予以采信。 2.陈浩提交的第一组证据为委托书、公证书，拟证明陈浩已按照协议约定将房屋委托钟波及卓小华指定的经办人王洪国，并由王洪国按照二人的指示代表陈浩将房屋出售给第三人的事实。钟波质证认为，对证据的真实性无异议，但委托公证书没有得到钟波的允许，卓小华并非案涉房屋的相对方，也无书面授权，陈浩明知卓小华没有授权的情况下办理委托公证书，主观明显恶意，不能达到其证明目的。卓小华、朱利张、王洪国对该组证据无异议。本院认为，各方当事人对证据真实性无争议，本院对该组证据予以采信。 3.陈浩提交的第二组证据为卓小华出具的情况说明，拟证明钟波与卓小华合伙购买陈浩房屋的事实，以及陈浩按协议履行完毕义务的事实。钟波质证认为，对证据三性均不认可，系卓小华单方制作，所述情况自己均不知晓且不予认可。卓小华、朱利张、王洪国对该组证据无异议。本院认为，卓小华作为本案诉讼参与人，提供的情况说明属当事人陈述范畴，本院按照当事人陈述处理。 4.陈浩提交的第三组证据为农业银行业务凭证，拟证明2019年12月18日卓小华转存给钟波8万元合伙购买房屋的事实。钟波质证认为，对证据真实性无异议，但仅能证明8万元存入钟账户的事实，与本案无关联性。卓小华、朱利张、王洪国对该组证据未提出异议。本院认为，各方当事人对证据真实性无争议，本院对该组证据予以采信。 5.陈浩提交的第四组证据为房屋买卖补充协议、证人张某证言，拟证明证人参与两次售房协议的签订，知晓钟波与卓小华合伙出资购买陈浩房屋的事实。钟波质证认为，对房屋买卖补充协议证据三性均不认可，该协议是陈浩与卓小华自行签订，钟波不知情，与本案无关联性；证人与陈浩交好，其证言证明力十分低，不应当采信。卓小华质证认为，房屋买卖补充协议和证人证言均是真实的。朱利张、王洪国未发表质证意见。本院认为，房屋买卖补充协议已经得到对应当事人的认可，且陈浩实际收到了涉及款项，钟波的抗辩理由不能成立，本院对房屋买卖补充协议予以采信；证人张某证明房屋买卖补充协议由其代书、陈浩与卓小华签订的售房协议作废后重新与钟波签订售房协议的事实，能够与钟波举示的两份售房协议、陈浩举示的房屋买卖补充协议印证，本院对其证明的该部分事实予以采信。 6.卓小华提交的证据为拍卖成交确认书、微信聊天记录及语音视听资料，拟证明卓小华与钟波系合伙关系。钟波质证认为，对拍卖成交确认书三性均不予认可，该证据为复印件，无法确认其真实性，即使该证据是真实的，其中仅载明钟波而无卓小华任何信息，无法证明二人系合伙关系；微信聊天记录中的头像与钟波微信头像不一致，无法核实是钟波与卓小华的聊天记录，即使是二人的聊天记录，从该记录中可以看出二人在2019年12月8日才添加为好友，与卓小华称与钟波之前就有合伙关系，直到钟波购买陈浩房屋时双方才互通微信不符合本案基本事实和合伙习惯，该证据无法证明卓小华与钟波购买陈浩房屋是合伙关系。陈浩对该组证据三性均无异议。朱利张、王洪国未发表质证意见。本院认为，钟波对拍卖成交确认书的抗辩理由成立，本院对此证据不予采信；卓小华未提供存储微信聊天记录的原物，无法核查其来源的合法性，故该证据不予采信。 7.朱利张提供的证据为银行账户明细，拟证明自己和他人合伙购买陈浩案涉房屋支付的款项。钟波质证认为，该证据仅能证明卓小华与朱利张之间存在资金往来，不能证明转款用途及目的，与本案无关联性。陈浩、卓小华、王洪国对该证据均无异议。本院认为，各方当事人对证据真实性无争议，本院对该组证据予以采信。 8.本院依据陈浩的申请，调取了不动产管理部门办理陈浩房屋过户登记给王**、梅元书的相关资料，以及王**向朱利张转款对账单。钟波质证认为，陈浩房屋过户登记给王**、梅元书的相关资料能够证明陈浩未按售房协议履行房屋交付义务，也是陈浩一房二卖的直接证据；钟波不认识朱利张和王**，二人之间的资金往来与己无关，与本案无关联性。陈浩质证认为，对证据三性均无异议，其中不动产买卖合同中“陈浩”的签名不是陈浩本人所为；王**向朱利张支付购房款，说明陈浩不存在一房二卖的事实。本院认为，各方当事人对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月10日，陈浩与卓小华签订《售房协议》(陈浩为甲方，卓小华为乙方)，主要约定：甲方自愿将位于合江县合江镇(现符阳街道)符节路406号8号楼2单元第5层5号共71.92平方米住房出售给乙方，总价款47.8万元；乙方预付定金10万元，2019年11月22日前到房屋交易所办理产权过户手续，余款37.8万元待房屋交易所产权受理和有关部门认可，并所有证件办全后全部付清；违约责任为售房总金额的10%；第九条补充协议载明“(1)定金于2019年11月11日以银行转帐到陈浩帐户(6215××××101)为准。(2)甲方不能干涉乙方将该房屋产权过户给任何人，仅需配合(合法范围)”。协议签订后，朱利张按照卓小华授意于2019年11月11日向陈浩转款10万元。2019年12月3日，陈浩与卓小华签订房屋买卖补充协议，主要内容为：卓小华因自身原因逾期未能按约支付房款，自愿补偿陈浩1.5万元，于2019年12月17日前支付；双方重新约定剩余房款37.8万元，卓小华于2019年12月17日前支付陈浩，如再次违约逾期未能支付，则由陈浩扣除卓小华支付的定金10万元作违约补偿。 2019年12月18日，陈浩与钟波签订售房协议(陈浩为甲方，钟波为乙方)，该协议除第九条补充协议第(2)项修改为“甲方不能干预乙方将该房屋房产过户给任何人，于2019、12、23日去公证处公证”外，其余主要内容与2019年11月10日陈浩与卓小华签订的售房协议一致，落款日期也仍为2019年11月10日。该协议签订后，钟波于签订协议当日和次日通过自己或他人银行账户向陈浩转款共计37万元。 2019年12月24日，陈浩按照卓小华的安排，前往合江县公证处办理委托书公证，合江县公证处作出（2019）川合证民字第1720号公证书，确认陈浩在公证员面前出具委托书。该委托书记载的主要内容为：陈浩为委托人，王洪国为受委托人，陈浩将前述位于合江县××镇××路××号××栋××号房屋出售事宜，委托王洪国为其合法代理人，代表其本人办理与买方签订房屋买卖合同、产权过户手续及交纳相关税费，以及水、电、气、电话、有线电视、物业更名手续等事项。同日，朱利张再次按照卓小华授意向陈浩转款23000元。此外，朱利张还于2019年11月3日向卓小华转款4万元，2019年12月24日支付卓小华现金10万元、向卓英明（卓小华之父）账户转账10万元，2019年12月27日向卓英明账户转账11.9万元。朱利张向陈浩、卓小华（或其指定账户）支付款项共计48.2万元。2020年3月23日，案外人王**向朱利张转款26万元。2020年3月25日，王洪国持公证书和陈浩出具的委托书，将前述陈浩名下房屋过户登记给案外人王**、梅元书。 另查明，钟波、卓小华、朱利张、王洪国均在从事房产中介业务。王洪国将陈浩房屋办理过户登记给案外人王**、梅元书时，签订的不动产买卖合同中陈浩的签订均为王洪国所为，陈浩并未到场。 审理中，陈浩自述与钟波签订的售房协议中填充内容为卓小华代书，钟波对此未作否认。钟波还自述购买陈浩房屋的目的是为了再次转卖，从中获取利润。 本院认为，钟波与陈浩签订的售房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方签订的《售房协议》中，第九条第(2)项约定“甲方不能干预乙方将该房屋房产过户给任何人，于2019、12、23日去公证处公证”，按照该约定，陈浩负有办理公证的义务。陈浩认为，自己按照卓小华安排办理委托公证，就是履行前述约定义务，卓小华的行为构成表见代理。陈浩所持前述抗辩理由是否成立，即为本案的焦点所在。本院对此评判如下： 《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”该规定即为表见代理，构成表见代理应具备两个基本条件：一是客观上有使相对人误信行为人有代理权的表见事实和现象；二是相对人在主观上须为善意且无过失。 (一)本案客观上具有使陈浩误信卓小华有代理权的表见事实和现象。首先，陈浩与卓小华、钟波二人原本并不认识，是因出售房屋与卓小华先认识，后通过卓小华才认识钟波，且卓小华、钟波均在从事房产中介业务，陈浩据此可以认定二人关系比较密切。其次，根据钟波与陈浩签订《售房协议》填充内容由卓小华代书的事实，说明签订该协议时卓小华不仅在现场，而且积极参与其中，并且该协议的主要内容与此前陈浩和卓小华签定的《售房协议》一致，落款日期也并非签订协议当日，而是前一《售房协议》落款日期，这些事实的表象，能够导致陈浩认为卓小华可以代表钟波处理《售房协议》相关事宜。第三，从购房款支付情况来看，钟波与陈浩签订《售房协议》确定的售房款为47.8万元，钟波自己支付了37万元，另10万元为卓小华此前支付的定金。钟波虽然主张卓小华已将该10万元抵偿所欠案外人宋海冰债务，宋海冰又将该款受让自己，但并未提供证据证明，也未得到卓小华和陈浩的认可，对此应承担举证不能的不利后果，其主张的前述事实不能确认。陈浩在钟波和卓小华均支付有购房款的情况下，完全可能认为二人系共同出资购买其房屋，卓小华作为合伙人当然有权决定相关事项。第四，陈浩与钟波签订的《售房协议》约定在2019年12月23日办理公证，钟波未提供证据证明自己按照约定已向陈浩提出办理公证的请求，而卓小华在2019年12月24日安排陈浩办理委托公证，在时间上和办理事项均与前述协议约定吻合，足以让陈浩相信卓小华安排自己办理委托公证，就是按钟波意思完成协议约定的办理公证义务。 (二)陈浩在主观上为善意且无过失。虽然陈浩的房屋是从其名下直接过户登记给王**、梅元书，但根据各方当事人举示证据以及陈述可以看出，陈浩与王**、梅元书之间并不存在直接的房屋买卖关系,该房实际产生买卖关系是，陈浩将房屋出卖给钟波，卓小华将房屋转卖给朱利张、王洪国等人，朱利张、王洪国等人再将房屋转卖给王**、梅元书。陈浩对其出售的房屋，仅按照与钟波签订的《售房协议》和与卓小华签订的《房屋买卖补充协》，收取了购房款47.8万元和违约金1.5万元，共计49.3万元，并未收取王**、梅元书购买该房的购房款。故陈浩没有将房屋出售给钟波后，又将房屋出售他人获取价款的故意。另根据陈浩与钟波签订的《售房协议》中“甲方不能干预乙方将该房屋房产过户给任何人，于2019、12、23日去公证处公证”的约定内容，以及钟波的陈述，钟波购买陈浩房屋并非为了自己居住，而是为了再次转卖赚取利润，协议中办理公证的约定，其目的是为了将陈浩的房屋直接过户登记给再次转让后的买受人。如何实现这一目的，钟波、卓小华等作为从事房产中介业务人员当然清楚，而作为非房产中介专业人员的陈浩并不清楚，只能听从安排办理相关事项。协议约定2019年12月23日办理公证，而钟波既未与陈浩联系如何办理，也未按照约定时间前去实际办理，在此情况下，陈浩基于前述事实有理由相信卓小华对钟波有代理权，听从卓小华安排履行协议约定的办理公证义务，并不存在过错。 综上，卓小华安排陈浩办理委托公证，对钟波构成表见代理，其后果应由钟波承担。陈浩已按与钟波签订的《售房协议》履行了全部义务，钟波提出的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。此外，本案如果机械按照合同相对性原则，责令陈浩退还房款和承担违约责任，陈浩在并不存在真实的“一房二卖”的情况下，因将房屋出售给房产中介，并按房产中介人员安排办理相关事务，导致需要承担前述责任，对其显失公平。而从陈浩房屋实际发生的买卖关系来看，引起本案纠纷是因卓小华的无权代理行为，钟波如认为自己的权益受到损害，可向卓小华主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告钟波的全部诉讼请求。 案件受理费7771元，减半收取3885.50元，保全费2720元，共计6605.50元，由原告钟波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员  李 强 二〇二〇年十月三十日 法官助理  石恩婧 书 记 员  李 怡