河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异223号 案外人：刘某，男，1991年10月10日出生，汉族，住石家庄市正定县。 申请人：殷某岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：杨某，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：赵某恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路**，统一社会信用代码：91130100718382004T。 法定代表人：赵某恒，该公司经理。 三被申请人委托代理人：李冰，河北新旭光律师事务所律师。 三被申请人委托代理人：吴某，男，金建公司员工。 在本院执行殷某岚与杨某、赵某恒、河北金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）合同纠纷一案中，案外人刘某对本院的查封行为提出书面异议，本院于2020年9月16日立案并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘某向本院提出异议称，在贵院公告中拟查封的金建公司开发的某项目某室的房产，案外人申请贵院对已购买的上述房产不进行查封。事实和理由：案外人已于2019年7月4日与金建公司签定购房协议，购买了贵院拟查封的某项目某室的房产，截止至贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款630,865元（详见购房协议及房款票据），因此，在贵院查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷某岚答辩称，石家庄中级人民法院查封、冻结金建公司的房产符合法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准。”而本案中石家庄市中级人民法院查封、冻结的房产全部登记在金建公司名下的房产符合法律规定，案外人提出的异议没有法律依据。 被申请人赵某恒、金建公司、杨某称，被执行人与殷某岚民间借贷纠纷一案中，申请执行人殷某岚申请法院查封了金建公司开发的小区某部分业主的房产，业主对此提出异议。被执行人认为贵院查封案外人的房产不符合法律规定，依法应予解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人的民事权益符合该法律规定，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。案外人与金建公司签订了认购书，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金建公司于本案诉讼前取得案涉房产的商品房预售许可证，案涉认购书应认定合法有效，且案外人已经交付全款或者已支付的价款超过合同约定，并实际占有该不动产，法院应依法解除对案外人房产的查封措施。 案外人向本院提交如下证据： 证据一：2019年7月4日与金建公司签订的《购房协议》； 证据二：2019年7月4日，5万元房款收据一张；2019年3月26日25万元房款收据一张；2019年7月16日，电梯使用费、垃圾清运费、一次性坐便、灭火器、工本费1,358元收据一张；电费、水费100元收据一张；电视初装费150元收据一张；物业费（2019年7月16日至2020年5月31日）2,211元收据一张；装修押金3,000元收据一张。 证据三、2019年7月16日物业管理服务合同一份； 证据四、正定县不动产登记信息查询记录。 申请人殷某岚质证称，一、首先案外人与金建公司签订的《房屋买卖协议》均不是正式合同。按照《商品房买卖合同》的要求，是由建设部门和工商部门统一印制的合同文本，案外人与金建公司签订的协议均不符合该要件，显然不符合规定。二、案外人提供的转款凭证，都没有转款给金建公司，而是转给不同的个人，虽然金建公司认可该转账的真实性，但是人民法院不应据此认定转化为购房款。因为金建公司拖欠申请人两亿多元未付，该案已经石家庄市中级人民法院审理，判决金建公司偿还申请人两亿多元款项。金建公司正在转移财产。不想履行债务，完全有理由、有动机与案外人串通来达到转移财产的目的。因此请石家庄市中级人民法院以金建公司账户转账为凭，并加相应的税票来确定是否支付房款的依据。三、关于物业费、暖气费等费用票据，物业公司是金建公司组建的物业公司，与金建公司属于一人，物业公司的大股东为杨某，也是本案中的被申请人。可见物业公司与金建公司为一体公司，金建公司为了逃债，物业公司肯定鼎力配合。《物业服务合同》、物业费的缴纳等不能认定是购房，商品房买卖是人生中的大事，作为购房人不可能也不应该将家庭全部财产，甚至可能是几个家庭的财产不交给房地产公司而交给一个不认识的个人，且该个人还不是房地产公司的人员，这是完全不符合逻辑的。请石家庄市中级人民法院驳回案外人的异议请求。 被申请人质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，上述证据能够证实案外人的主张。 本院查明，殷某岚与杨某、赵某恒、金建公司的民间借贷纠纷一案本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人河北金建房地产开发有限公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元，保全申请费5000元，暂由殷某岚负担。本裁定立即开始执行。后，本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下部分房产，查封期限为三年，其中包括金建公司名下位于正定县房产。 另查明，2019年7月4日案外人刘某与金建公司签订《某认购协议书》，约定：乙方（刘某）购买甲方（金建公司）开发销售的“某”小区9-3-703室，面积131.67平方米，9,500元/平方米，共计1,250,865元；乙方于2019年7月4日交付缴纳总房款的50%及以上即630,865元整，剩余房款620,000元由甲方协助乙方向银行申请按揭贷款。2019年3月26日，案外人向金建公司交付250,000元，金建公司为其出具9-3-703收款收据一份。2019年7月4日，案外人向金建公司交付50,000元，金建公司为其出具9-3-703收款收据一份。2019年7月16日，案外人与正定县众鑫物业服务有限公司签订业主手册，并向正定县众鑫物业服务有限公司交付物业费2,211元（2019.7.16-2020.5.31），正定县众鑫物业服务有限公司为其出具2,211元物业费收据一份，载明客户名称刘某9-3-703。同日，案外人交付电费、水费共计100元，电视初装费3,150元，正定县众鑫物业服务有限公司为其出具100元和3,150元的收款收据各一份。案外人名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在本院查封前向开发商缴纳的房款未超过总房款的百分之五十。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人刘某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李惊涛 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十月二十八日 书记员  白娟娟