山东省肥城市人民法院行 政 裁 定 书（2019）鲁0983行初94号原告：雷勇，男，1973年3月28日出生，汉族，住肥城市。原告：王其珍，女，1971年6月20日出生，汉族，住肥城市。两原告委托诉讼代理人：聂伟、汪心刚，山东信望律师事务所律师。被告：肥城市自然资源和规划局，住所地肥城市肥桃路161号。法定代表人：于为韬，职务局长。委托诉讼代理人：辛瑜，肥城市自然资源和规划局不动产登记中心业务受理科科长。委托诉讼代理人：耿勇，山东桃都律师事务所律师。第三人：肥城市华润对外贸易有限公司，住所地肥城市市场路004号。法定代表人：聂建华，职务经理。委托诉讼代理人：聂建明，肥城旭光法律服务所法律工作者。第三人：山东肥城农村商业银行股份有限公司，住所地肥城市泰临路078号。法定代表人：刘贺磊，职务董事长。委托诉讼代理人：王桂云，该公司员工。原告雷勇、王其珍诉被告肥城市自然资源和规划局、第三人肥城市华润对外贸易有限公司（以下简称华润外贸公司）不动产行政登记一案，因山东肥城农村商业银行股份有限公司（以下简称肥城农商行）与本案有利害关系，本院依法追加其为第三人参加诉讼。本院受理后依法进行了审理，现已审理终结。原告雷勇、王其珍国诉称，2011年10月份，原告与第三人华润外贸公司签订拆迁协议，购买了肥城市市场路004号外贸小区大门西第二间商业楼[证号为鲁（2016）肥城市不动产权第0001820号]，约定该房产总价款45万元，原告预交40万元，下欠的5万元在办理完房产证后支付。原告在签订协议后按照约定支付了40万元，至今一直合法占有该房产。就涉案房产，原告向肥城市人民法院提起诉讼，法院作出（2018）鲁0983民初5946号民事判决书，判决原告与第三人华润外贸公司签订的拆迁补偿及买卖协议合法有效。判决书已于2019年5月8日发生法律效力，但涉案房产至今仍登记在第三人华润外贸公司名下，被告2016年作出的错误的行政登记行为侵害了原告的合法权益。故此，根据《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《行政诉讼法》等法律法规之规定，为切实维护原告的合法权益，特具状起诉。请求撤销被告对鲁（2016）肥城市不动产权第0001820号登记的具体行政行为；本案诉讼费用由被告承担。被告肥城市自然资源和规划局辩称，1.原告同被诉行为不具有利害关系，原告不具有起诉资格，应驳回起诉。2.变更登记前后没有增加或减少新的权利义务，因此分割变更登记的行为对原告合法权益不产生实际影响，因此，即使原告具有起诉资格，原告诉称的行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围。3.原告起诉超过起诉期限，应驳回其起诉。（2018）鲁0983民初5946号民事判决书中，法院认定“……2018年10月30日，雷勇、王其珍对执行涉案房产提出书面异议，本院于2018年11月5日作出（2018）鲁0983执异118号裁定书，中止对涉案房产的执行。……”可知雷勇、王其珍于2018年10月30日前已知悉涉案房产登记在华润外贸公司名下，其于2019年11月提起诉讼，已超起诉期限，应驳回起诉。4.涉案房产已办理抵押登记，也已被数人查封，本案应追加若干第三人。5.被告作出的行政登记行为事实清楚，证据充分，程序合法，适用法规正确。经审理查明，2011年10月20日，华润外贸公司与雷勇、王其珍签订拆迁补偿及买卖协议，约定“拆除雷勇原住房一处，公司补偿住房一套（1号楼5单元302室），车库一间（11号库后排），出让门头房一套折价80万元，3号楼大门西第二间，雷勇先预交75万元，剩余5万元待公司办理房产证后交齐，门头房房产证公司积极协助办理”，华润公司在协议落款处盖章，华润公司经理张举太签名。协议签订后，雷勇、王其珍交付40万元购房款，华润公司将涉案门头房交付给原告占有、使用。涉案房产交付后，雷勇、王其珍将涉案房产对外出租至今。关于涉案房屋的房款，华润公司于2018年10月18日出具证明一份，证实2011年10月份因拆迁雷勇旧房屋壹套，双方达成协议，出让门头房一间，当时拆迁协议因个别原因写成80万元，当时定价45万元，当年10月份已付40万元，还欠公司5万元。2010年1月26日，肥城市房产管理局分别为华润外贸公司颁发肥房权证新城字第××号、Ｄ000876-××号房屋所有权证，房屋所有权人为华润外贸公司，房屋座落肥城市市场路004号，房屋状况分别为1幢1-2层787.65㎡和2幢1-2层972.57㎡。2010年4月19日，肥城市人民政府为华润外贸公司颁发肥城国用（2010）第000031号土地使用权证，土地使用权人为华润外贸公司，座落于肥城市市场路004号，地类（用途）为商业，使用权类型出让，终止日期2046年7月14日，使用权面积858.64㎡。2016年10月，华润外贸公司向被告肥城市自然资源和规划局提出申请，其公司开发建设的位于肥城市市场路004号[土地大证号为肥城国用（2010）第000031号、房权大证号为肥房权证新城字第Ｄ000876-××号和肥房权证新城字第××号）]的两幢商铺（1幢共8间商铺，2幢9间商铺），公司对商业用房暂时不对外销售，申请对部分商业用房变更登记。2016年10月9日，华润外贸公司将以上商铺中的位于肥城市市场路004号外贸小区大门西第2间的涉案房产产权办理至华润外贸公司名下，不动产权证号为鲁（2016）肥城市不动产权第0001820号。2016年12月12日，肥城农商行（贷款人）与李杰（借款人）签订个人借款合同一份，约定李杰向肥城农商行借款390000元。同日，华润外贸公司（抵押人）与肥城农商行签订抵押合同一份，约定华润外贸公司用自有房产（2016肥城市不动产权第0001820号）对李杰自2016年12月12日至2021年12月9日在原告处的贷款在最高额576,000元范围内提供抵押担保。韩翠芳出具共同还款人承诺书，同意以共有财产和本人所有的财产为该笔贷款承担清偿责任，直至借款及利息、罚息等全部还清。2018年12月7日，雷勇、王其珍向本院提起诉讼，要求确认肥城市市场路004号外贸小区大门西第2间[证号为鲁（2016）肥城市不动产权第0001820号]房产归原告所有，并判令华润外贸公司将该房产过户登记在原告名下，诉讼中原告增加诉讼请求要求确认其与华润外贸公司之间关于鲁（2016）肥城市不动产权第0001820号房屋的买卖合同有效。本院于2019年4月16日作出（2018）鲁0983民初5946号民事判决书，判决确认雷勇、王其珍与肥城市华润对外贸易有限公司签订的拆迁补偿及买卖协议合法有效，驳回雷勇、王其珍的其他诉讼请求。2019年5月22日，肥城农商行以金融借款合同纠纷将李杰、韩翠芳、华润外贸公司诉至本院，请求判令解除肥城农商行与李杰签订的个人借款合同；判令李杰偿还借款本金390,000元及利息、复利、逾期罚息；判令对华润外贸公司提供的抵押物行使享有优先受偿权。本院于2019年9月25日作出（2019）鲁0983民初3012号民事判决书，判决内容如下：一、李杰、韩翠芳于本判决生效之日起十日内偿还山东肥城农村商业银行股份有限公司借款本金390,000元及利息、罚息【截至2019年9月23日为52,481.1元，自2019年9月24日以本金390,000元，按月利率9.24375‰（6.1625‰×150%）计算至付清之日止）】；二、李杰、韩翠芳于本判决生效之日起十日内支付山东肥城农村商业银行股份有限公司诉讼代理费30,000元；三、山东肥城农村商业银行股份有限公司对李杰未偿还本判决第一、二项债务部分对肥城市华润对外贸易有限公司所抵押的房产（2016肥城市不动产权第0001820号）享有抵押权，并对该房产折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额576,000元范围内享有优先受偿权；四、驳回山东肥城农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,671元，由被告李杰、韩翠芳负担，肥城市华润对外贸易有限公司在最高额576，000元范围内承担连带清偿责任。该判决于2019年10月14日生效，肥城农商行已申请执行，该案件在执行过程中。另查明，涉案的肥城市市场路004号外贸小区大门西第2间房产因涉及华润外贸公司债务被法院多次查封，后雷勇、王其珍相继提起执行异议并提交相关证据，我院均以涉案房产权属存在争议，继续查封可能给当事人造成损失为由，中止对该处房产的执行。本院认为，当事人提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。本案中，根据原告所诉，原告支付购房款，且一直占有使用该房屋，（2018）鲁0983民初5946号民事判决书确认原告与华润外贸公司签订的拆迁补偿及买卖协议合法有效，原告以上权益均系债权。原告诉争的涉案房屋在（2019）鲁0983民初3012号案件中以华润外贸公司享有所有权而设定抵押权，该案件在执行过程中，故原告诉请法院撤销的鲁（2016）肥城市不动产权第0001820号不动产权证所对应的房产存在民事争议。依据上述规定，原告应当先行解决民事争议，本案依法中止诉讼。但本案中止诉讼势必将使案件结案过分延迟，不利于纠纷的及时解决，争议的实质化解；同时，先行解决民事争议也是提起此类行政案件的前提条件。故原告提起本案诉讼的条件尚未成熟，原告尚不具备提起行政诉讼的法定起诉条件，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定如下：驳回原告雷勇、王其珍的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长 解 霞人民陪审员 辛 涛人民陪审员 段海峰二〇二〇年十月二十七日书 记 员 李 晶