新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初6653号 原告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区新华北路165号。法定代表人：杨铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗启云，男，1973年6月18日出生，汉族，该公司法律事务部专员，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：杨建强，新疆赛德律师事务所律师。被告：何宁晟，男，1980年3月29日出生，汉族，新疆新足领品牌管理有限公司总经理，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：苗瀚，新疆天阳律师事务所律师。原告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇房地产公司）与被告何宁晟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告广汇房地产公司的委托诉讼代理人罗启云、被告何宁晟及其委托诉讼代理人苗瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广汇房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付欠款477156元；2．判令被告支付原告违约金224263.32元（477156元×日万分之五×940天自2017年11月20日至2020年6月17日，违约金支付至欠款全部付清之日止）；3．由被告承担本案的诉讼费及邮寄费等。事实和理由：2016年9月21日，双方签订《商品房预售合同》，约定原告将位于乌鲁木齐市××区第1栋第26层D座单元-26D号房屋卖给被告，房款共计1772556元。其中首付886556元，剩余房款以银行按揭方式支付。由于被告资金紧张，经协商一致，由原告垫付首付款中的477156元，由被告出具《欠款确认书》并承诺于2017年11月20日前还清房款，但被告至今未付余款，根据《欠款确认书》的约定，被告逾期损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告何宁晟辩称，认可原告的第一项诉讼请求，请求驳回原告的第二诉讼请求。2016年原告大力对外销售本市天山区时代广场写字间，并告知被告购买写字间后可立即返租金收益，且购买房产还可以享受“零首付”政策，随即被告在原告处购买了写字间。该写字间由被告联系时代广场物业管理有限公司租赁给了民生银行乌鲁木齐信用卡中心，同时原告与广汇物业公司签订《房屋委托管理合同》，约定广汇物业公司按照房款的8%支付被告的收益。2017年后，广汇物业公司停止支付被告租金收益，导致被告经济困难无法按时支付原告购房款。根据国家政策及相关部门规定，我国长期以来都是禁止购房采用零首付方式，在实际操作中，没有首付证明是无法办理银行按揭贷款的，故被告与原告签订的《欠款确认书》违反了国家房地产政策，应当属于无效行为。另，广汇物业公司与本案被告在本次买卖中关联，广汇物业公司通过按照“已付广汇房产公司房款的8%”支付租金收益，变相的将被告未付房款部分的房屋租金收益剥夺，已经明显不符合公平原则，侵害了消费者权益，这也是导致被告资金链断裂的重要原因，若再继续支持原告违约金请求，明显会使广汇物业与广汇房产双重获利，故应当不予支持原告关于支付违约金的诉讼请求或请求法院按照银行同期贷款利率即年息3%计算违约金。原告广汇房地产公司向本院递交如下证据：1．《商品房销售合同》，欲证实双方之间有房屋买卖合同关系。被告对该证据无异议，但称该房屋通过零首付完成销售的，违反国家关于房地产销售政策。2．《欠款确认书》，欲证实被告付款的方式及违约责任。被告对欠款确认书真实性认可，合法性、关联性不予以认可，称该证据不符合法律规定，因为房屋的首付款分期违反了法律的强制性规定，商品房的销售行为都不得进行零首付的售卖活动，该约定应当属于无效。3．欠款账单，欲证实被告所购买的房屋尚欠477156元。被告对欠款账单不予认可，但对尚欠本金的数额477156元的事实无异议。因上述1、2份证据中的签字均为被告本人所写，且证据的形式符合法律规定；因被告认可第3份证据中欠付本金的数额，故本院对原告提交上述证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告向本院递交如下证据：房屋委托管理合同复印件，欲证实房屋买卖合同与旗下的广汇物业公司相互关联，广汇物业公司通过按照“已付广汇房产公司房款的8%”向被告支付租金收益，变相的将被告未付房款的租金收益剥夺，如果支持原告的违约金请求，将会导致原告过度获利，不符合公平原则。原告对该证据的真实性认可，但称该证据与本案没有关联。本院对被告提交上述证据的真实性、合法性予以确认，因该证据与本案没有直接联系，故本院对该证据的关联性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月21日，原、被告双方签订《商品房销售合同》，约定由被告购买原告位于乌鲁木齐市××区第26层D座单元D-26D号房，总价款为1772556元。合同签订当日，被告应当支付886556元购房款，剩余886000元的款项以银行按揭贷款方式支付10年。同日，双方签订《欠款确认书》，主要内容是：被告应给付原告的款项进行了约定，其中首付款886556元，余款以办理银行按揭贷款或是公积金贷款的方式给付原告。尚欠797956元，由被告分期付款。被告在签订本协议后按时付完欠款，不承担利息，如逾期应当承担利息［利息的计算方式为1-180天按6.1%计息，181天-365天按6.56%计息，366天以上按6.65%计息。计算方式0.061（0.0656或0.0665）÷360天×欠款×逾期天数］外，还应当按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。上述合同及协议签订后，双方均按约履行了各自的义务。至2017年11月20日，被告未按约定支付剩余购房款。审理中，被告自认，至诉讼之日其欠付购房款数额为477156元；原告自认，可按照《欠款确认书》中写明利率的计息方式由被告承担违约责任。本院认为，原告、被告签订《商品房销售合同》、《欠款确认书》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。原告作为销售方向被告提供其所购买的房屋，被告理应支付相应的对价，迟延不付应当承担相应的违约责任，且双方对欠付款的数额均无异议，故对原告要求被告支付购房款的诉讼请求，本院予以支持。被告称原告“零首付”的销售行为违反了法律规定，本院认为，违反法律规定的形式有两种，一种是违反了效力性的法律规定，一种是违反了强制性的法律规定，本案被告所举证据并不能证实原告的销售行为违反的是国家强制性法律规定，故对其该辩称意见，本院不予采信。关于违约责任的问题。因被告未及时支付剩余款项，其行为构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告辩称原告要求其支付违约金的数额过高，且原告亦表示可按照双方在《欠款确认书》约定的利率计算违约金的数额；另，双方在《欠款确认书》中约定的利率并不违反法律规定，且系双方自愿达成的合意，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院以双方约定的年息6.65%、欠款金额为477156元、欠款天数为940天（自2017年11月20日至2020年6月17日）进行计算，对超出部分，本院不予支持。同理，对被告辩称其不应当承担违约责任的意见，本院不予采信；对其辩称违约金过高的意见，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、被告何宁晟偿还原告新疆广汇房地产开发有限公司欠款477156元；二、被告何宁晟支付原告新疆广汇房地产开发有限公司违约金72280.42元（477156元×6.65%÷360天×940天自2017年11月20日至2020年6月17日）；三、被告何宁晟支付原告新疆广汇房地产开发有限公司自2020年6月18日起至本金实际清偿之日止期间的债务利息（以477156元为基数，按照年利率6.65%计算）。以上被告应当支付原告的款项合计后，由被告何宁晟在判决生效后三日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告请求金额701419.32元，核定给付金额522344.42元，给付金额占请求金额的74.47%，案件受理费5407.10元（原告已预交），由原告负担1380.43元，被告负担4026.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   张东迪二 〇 二 〇 年 十 月 三 十 日书  记  员   热依莎