安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初3697号 原告：马鞍山市花山区嘉南家居商行，住所地安徽省马鞍山市花山区。 经营者：陈永根，男，1965年10月生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：郝希罕，安徽铭心律师事务所律师。 被告:孙善祥，男，1975年12月生，汉族，住安徽省无为县。 原告马鞍山市花山区嘉南家居商行（以下简称嘉南家居商行）与被告孙善祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉南家居商行的委托诉讼代理人郝希罕，被告孙善祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 嘉南家居商行向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金12660元；2.被告返还原告位于南方嘉园商城二号馆三层面积为211平方米的仓库；3.被告自2020年3月5日起至实际返还原告仓库之日止按照月租金2110元的标准赔偿原告占用租赁物的租金损失；4.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：被告于2019年3月5日承租原告经营位于南方嘉园商城二号馆三层面积为211平方米的仓库，于当月8日向原告交纳押金2000元和半年租金12660元，于当月11日与原告签订书面租赁协议，约定租赁仓库面积为211平方米，租期一年，自2019年3月5日至2020年3月4日，月租金标准为10元/平方米，租金半年一交，后半年租金需要提前一个月于2019年8月4日交纳，逾期控制出货。但被告租赁仓库至今，既未按照合同约定交纳后半年租金，合同到期后也未返还原告租赁物，以致成讼。 孙善祥辩称，不同意继续支付租金，被告曾经就租赁合同的解除事宜电话告知原告，从那时开始就没有租用了，原告认为，提前解除合同，场地租用费需要每平方米10元增加到13元，原告将房门加了锁，被告无法取货，对原告造成的损失，被告没有进行追究。双方均为去库房拉家具事宜报过警。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对原告提交的营业执照复印件、《租赁合同》、交款单复印件，被告提交的手机短信打印件，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于嘉南家居商行提交的《仓库租赁协议》，用以证明该协议对原、被告双方的权利义务作了约定。孙善祥质证认为，其已通过电话表明半年租期到期后，不再承租，该协议未约定提前解除合同，每平方米应加收3元租金。本院认为，该协议的真实性，双方均无异议，能否达到原告的证明目的，本院将裁判说理中予以论述。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年3月11日，案外人黄小雪以被告孙善祥（乙方、承租方）的名义，与出租方嘉南家居商行（甲方）签订《南方嘉园国际家居仓库租用协议》。与双方争议有关的是该协议第一条。其中，第一条约定，甲方对外出租仓库本着先交后用的原则只收取乙方场地费用，不收取相关管理费。乙方租用的场地面积211㎡，每月收取10元/㎡的场地适用费；半年交，需提前壹个月交纳，逾期控制出货。租用时间2019年3月5日至2020年3月4日（壹年），金额￥25320元（贰万伍仟叁佰贰拾元整）。2019年3月8日，孙善祥向嘉南家居商行交纳押金2000元，押金交款单注明：“此款在仓库到期无欠款，场地清理完毕商场验收合格方才退还。”同日，孙善祥向嘉南家居商行交纳仓库租金12660元，租金交款单注明：仓库租金（2019年3月5日至2019年9月4日）。 另查明，嘉南家居商行工作人员于2019年9月17日通过手机短信告知孙善祥，下半年租金需要在8月4日前交清，因其未按照协议约定交纳房租，将对其仓库控制出货。孙善祥于2019年10月1日回复，交的2000元保证金，房租应到9月底，于9月16日已经电话明确不再租用。 再查明，2012年3月18日，马鞍山南方嘉园商城置业有限公司作为甲方，与乙方嘉南家居商行签订租赁合同，甲方将南方嘉园商城10号楼（除了农商行400平方米）全部出租给乙方经营家具商城，面积约33000平方米，租期十年，租赁期限从2012年5月1日开始计算，乙方未按合同约定交纳租金，按每日0.5%支付滞纳金，超过半个月，甲方有权解除合同，收回房屋。因甲方违反本合同相关约定，导致乙方无法正常使用租赁房屋，或提前解除本合同，甲方应向乙方承担违约金，违约金为未履行合同年限剩作房屋租金的50%。乙方可以对外招商、招租，但不得整体对外转租。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。案件的争议焦点为：一、孙善祥解除合同的行为是否合法。二、租金损失如何计算。 关于孙善祥解除合同的行为是否合法。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”嘉南家居商行与孙善祥订立的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方应按照合同约定和诚实信用原则行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。涉案租赁合同租期一年，实际履行近7个月。孙善祥虽通过短信向嘉南家居商行负责人表明终止租赁合同，但嘉南家居商行要求其承担违约责任，否则不同意终止合同。在孙善祥不愿继续履行租赁合同的情况下，并不适宜强制承租人继续履行，承租人可以解除合同，但是应当承担赔偿损失的违约责任。 关于租金损失如何计算。房屋租赁合同是一个继续性的合同，在合同未到期的情况下，承租人提出解除合同，导致出租人无法将房屋马上对外出租，必然会对出租人造成损失。涉案租赁合同未对合同解除及违约责任做出明确约定，只约定“需提前一个月交纳，逾期控制出货”。该约定实质是出租方通过行使留置权的方式，不允许承租方提前解除合同搬离房屋。根据本案租赁合同，剩余6个月租金，孙善祥应在2019年8月4日前交清，但承租人孙善祥已明确表示用押金2000元抵扣租金，到2019年9月底后不再承租。《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案的合同约定及履行情况，以及庭审中孙善祥的自认，在嘉南家居商行于2019年9月17日采取控制出货措施后，孙善祥仍取货，并表示愿意以押金2000元抵扣租金。根据双方对租金标准的约定〔2000元÷(25320元÷365天)〕，折抵租金29天，本院认定涉案租赁合同于2019年10月4日解除。考虑到大型商场对外出租的特殊性及本案剩余租期，本院酌情认定承租人孙善祥赔偿出租人嘉南家居商行两个月空置损失租金，孙善祥应支付4220元（2110元/月×2个月）。关于嘉南家居商行主张孙善祥实际占用租金损失。合同解除后，孙善祥仍实际占用涉案租赁房屋，应当支付占用费，但嘉南家居商行应采取措施防止损失扩大，其控制出货的措施，导致损失进一步扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”因此，本院根据双方过错程度，酌情确定孙善祥按20%承担，即每月承担实际占用费422元（211平方米×10元/月×20%）。扣除两个月空置期，从2019年12月5日开始计算。 综上所述，嘉南家居商行诉讼请求合法有据部分，予以支持；于法无据部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告孙善祥于判决生效之日起十日内向原告马鞍山市花山区嘉南家居商行支付租金损失4220元； 二、被告孙善祥于判决生效之日起十日内向原告马鞍山市花山区嘉南家居商行支付仓库占用费（每月422元，从2019年12月5日起计算至实际腾空之日止）； 三、被告孙善祥于判决生效之日起十日内腾空位于马鞍山市面积为211平方米的仓库，并返还原告马鞍山市花山区嘉南家居商行； 四、驳回原告马鞍山市花山区嘉南家居商行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58元（已减半收取），原告马鞍山市花山区嘉南家居商行负担18元，被告孙善祥负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  童映光 二〇二〇年十月八日 书记员  丁 敏