湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2511号原告：邓庆。委托诉讼代理人：陈宇，湖北勤宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊志德，湖北勤宇律师事务所律师。被告：向辉。委托诉讼代理人：齐亚楠，湖北东吴弘泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。第三人：武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处。法定代表人：黄新胜。委托诉讼代理人：赵俊，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳芳，湖北今天律师事务所实习律师。原告邓庆与被告向辉、第三人武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处（以下简称吴家山街办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理，依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告邓庆及其委托诉讼代理人陈宇、熊志德，被告向辉的委托诉讼代理人齐亚楠，第三人吴家山街办的委托诉讼代理人赵俊、吴艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓庆提出诉讼请求，判令：1、被告向辉支付房屋装修补偿173,925元、附属设施补偿5,000元、房屋搬迁补偿1,000元、停产停业损失补偿295,803.91元，共计475,728.91元；2、被告向辉负担本案的诉讼费用。事实与理由：我系武汉市东西湖区吴家山某某花园*栋*号（某某路*号）房屋（商铺）的承租人和实际经营人。被告向辉系该房屋的产权人，委托张某某管理、租赁该房屋，签订租赁合同，收取房屋租金。租赁合同履行期间，我利用租赁房屋注册成立武汉市东西湖吴家山某某商务酒店，对外提供餐饮、沐足等服务项目。为提高服务档次，我前后四次（最后一次于2017年10月）投资1,000,000余元对租赁房屋进行了装修改造，购置、添加了大量附属设施，雇佣了数十名服务人员。2018年11月，第三人吴家山街办对租赁房屋实施旧城改造，导致我经营的商务酒店被迫停业，房屋租赁合同无法继续履行，造成重大经济损失。我作为实际承租人和经营人，有权获得停产停业损失补偿、装饰装修价值补偿、搬迁补偿、房屋附属物及附属设施补偿等。但被告向辉从第三人吴家山街办领取了涉案租赁房屋的装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等共计475,728.91元，却拒绝与我协商，拒绝给予我合理的经济补偿。现我诉至法院，请求判如所请。被告向辉辩称，第一，原告邓庆主张因旧城改造导致其被迫停业不属实，双方的房屋租赁合同在政府实施征收工作前已因合同期限届满而终止，原告邓庆不存在因征收被迫停业的情况。原告邓庆继续占用房屋属于无权占有，其主张的相关补偿无事实与法律依据。退一步说，即便房屋租赁合同到期后，双方未续签，租赁期限变为不定期，但根据法律规定，我可随时解除。事实上，自房屋租赁合同终止后，我多次要求原告邓庆返还租赁房屋、支付欠付租金及占用费，原告邓庆为此作出承诺、保证，若无法兑现便退出经营，即原告邓庆以自身行为作出了解除房屋租赁合同的意思表示。原告邓庆于2018年10月3日出具的最后一份保证书，因此不定期租赁合同最晚也已于2018年10月5日解除。我同样没有事实和法律依据向原告邓庆支付补偿费用。第二，关于装饰装修、附属设施补偿的问题。房屋租赁合同已约定，房屋租赁期满后，原告邓庆应将承租房屋无条件交还我，附属设施、设备及装修归我所有，且根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故原告邓庆对装饰装修、附属设施补偿不享有权利。关于停产停业损失补偿的问题。根据《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十条规定，该项补偿计算依据为房屋价值的5%，是针对房屋产权人因政府的征收行为，不能出租房屋从而丧失租金收益的一种租金损失补偿。该补偿与是否提交营业执照、完税凭证没有关系。因我选择的是产权调换，根据该办法停产停业期按照过渡安置期计算为24个月，即为24个月的租金损失。且双方的房屋租赁合同已于政府实施征收工作前终止，原告邓庆不存在因搬迁行为导致的停产停业损失。双方亦未就停产停业损失补偿费的分配有过约定。故我不应向原告邓庆支付该笔补偿费用。关于房屋搬迁补偿的问题。因双方房屋租赁合同已经于政府实施征收工作前终止，故原告邓庆不享有搬迁补偿费用。第三，我有权获得搬迁补偿利益。我系案涉房屋的所有权人，故我依法享有搬迁利益。双方签订的房屋租赁合同已在政府实施征收工作前终止，且房屋租赁合同已明确约定装修、附属设施归我所有，我因搬迁获得的任何补偿费用与原告邓庆无关，且即使按照原告邓庆的表述，已投资款项对租赁房屋进行装修改造，亦不能作为原告邓庆获得补偿的合法依据。综上，请求驳回原告邓庆的全部诉讼请求。第三人吴家山街办述称，第一，本案的基础法律关系是房屋租赁合同关系，不能突破合同的相对性，本案的纠纷是出租人与承租人的内部纠纷，与我街办无关。第二，我街办接受重点办的委托作为涉案项目的实施单位，依法依规与房屋所有权人即被告向辉签订协议，并足额支付全部费用。第三，参照国有土地上房屋征收与补偿条例及相关规定，停产停业损失、装修装饰等补偿费用应当由原、被告之间自行分配，与我街办无关。综上，请求法院依法裁判。本院经审理认定如下事实：涉案房屋（商铺）位于武汉市东西湖区吴家山街某某花园*栋*层*号，买受人为向辉，建筑面积为154.6平方米。2011年7月1日，邓庆与向辉、张某某（系向辉亲属）签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租给邓庆的房屋位于武汉市东西湖区吴家山某某花园*栋*号*层，面积为463.8平方米，用途为商务酒店，租赁期限四年，自2011年7月1日起至2015年6月30日止；月租金为15,769元，每两年递增5%，房屋押金为20,000元，租金支付方式为按季度支付。该合同亦对违约条款进行了约定。2015年7月7日，邓庆与张某某签订一份《房屋租赁合同》，约定：邓庆继续承租上述房屋作为足浴或中式快餐使用，期限为三年，自2015年7月1日起至2018年6月30日止；月租金37,104元，年租金445,248元，租赁期间内房屋租金按每年8%逐年递增，租金支付方式为第一年按季度支付，第二年起按每半年支付，在每个应支付期前15日支付；房屋押金为80,000元；合同还约定房屋租赁期满后，邓庆应将承租房屋无条件交还出租方，附属设施、设备及装修归出租方所有。承租期间，邓庆在租赁房屋注册登记了武汉市东西湖吴家山某某商务酒店（个体工商户），从事经营活动。上述租赁合同期满后，邓庆仍使用租赁房屋，双方未续签合同。另查明，2018年10月30日，吴家山街办出台了《吴家山街道某某花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》（以下简称《房屋搬迁补偿方案》），该方案对装饰装修补偿、停产停业损失补偿作出以下规定：装饰装修价值由搬迁实施单位与被搬迁人协商确定，协商不成的由评估机构评估确定；搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（1）被搬迁房屋具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被搬迁房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价值5%的补偿。2018年11月6日，向辉与吴家山街办签订《房屋搬迁补偿协议》，确定被搬迁房屋评估总价为5,916,078.20元，装饰装修补偿173,925元（按每平方米1,125元计算）、附属设施补偿5,000元（每户打包价值）、停产停业损失补偿295,803.91元〔房屋价值的5%（24个月）〕、房屋搬迁补偿1,000元（每户）。协议签订后，吴家山街办已将补偿款项全部发放。2018年11月20日，吴家山街办发出《关于清理某某花园片旧改项目搬迁范围线内租户的通告》，载明：其已与搬迁范围线内产权人签订搬迁协议，要求单位、个人于同月30日前完成房屋腾退工作。还查明，位于武汉市东西湖区吴家山街某某花园*栋*层*号的房屋分别由张某、向辉、刘某三人购买，房屋建筑面积均为154.6平方米。上述三处房屋的整体出租事宜均由张某父亲张某某代理，张某某具体负责与邓庆签订房屋租赁合同、收取保证金及租金。邓庆同时在本院另行起诉了张某、刘某，要求分配房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等费用。本案中，吴家山街办出具《情况说明》，载明其系依据《房屋搬迁补偿方案》的标准及要求计算补偿费用。以上事实有武汉市房屋交易查询结果告知单、《房屋租赁合同》、武汉市东西湖吴家山某某商务酒店营业执照、《房屋搬迁补偿方案》、《房屋搬迁补偿协议》、补偿款发放表及搬迁补偿款支付凭证、《关于清理某某花园片旧改项目搬迁范围线内租户的通告》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，邓庆与向辉（或张某某代理）先后签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。邓庆与向辉2015年7月7日签订的房屋租赁合同于2018年6月30日期限届满后，双方未续签合同，邓庆继续使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于装饰装修补偿费、附属设施补偿费的诉请。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。”同时，双方2015年7月7日签订合同第十条第2项规定“乙方（承租方）应于房屋租赁期满后，将承租房屋无条件交还甲方（出租方），附属设施、设备及装修归甲方所有。”基于上述司法解释规定及房屋租赁合同约定，本案房屋征收行为发生在租赁期限届满后，故吴家山街办按照有关规定支付给向辉的装饰装修补偿费、附属设施补偿费，应由向辉享有，邓庆无权参与分配。对邓庆的该项诉请，本院不予支持。关于房屋搬迁补偿的诉请。房屋搬迁补偿应当支付给房屋实际使用、搬迁人即邓庆。故对该项诉请，本院予以支持。关于停产停业损失补偿的诉请。本院综合考虑停产停业补偿款的性质及发放条件、征收搬迁行为发生在双方租赁合同期满后以及邓庆实际使用租赁物的客观事实，适用公平原则，决定对停产停业损失补偿费用进行分配。即邓庆享有40%的份额，向辉享有60%的份额。即向辉需支付邓庆停产停业损失补偿118,321.56元（295,803.91元×40%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告向辉于本判决生效之日起十日内支付原告邓庆停产停业损失补偿款118,321.56元；二、被告向辉于本判决生效之日起十日内支付原告邓庆房屋搬迁补偿费1,000元；三、驳回原告邓庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,218元（已减半收取，原告邓庆已预缴），由原告邓庆负担3,160.05元，被告向辉负担1,057.95元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  沈婧玉二〇二〇年十月二十七日书记员  祝新月