上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初29895号原告：上海淮商实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：樊西堂，执行董事。委托诉讼代理人：裘力，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢昱，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海XX科技股份有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：YUDONGLEI，董事长。委托诉讼代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。原告上海淮商实业发展有限公司与被告上海XX科技股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人裘力、卢昱，被告委托诉讼代理人沈轩羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2018年6月22日签订的《备忘录》有效；2、被告按《备忘录》第一条约定向原告交付上海市闵行区XX路XXX号XXX、XXX、XXX楼层房屋；事实与理由：原、被告于2015年9月30日、2016年4月7日签署《项目合作协议》和《补充协议》(简称“合作协议”),约定：双方共同对上海市XX镇XX街坊XX丘(闵行区XX工业区工-XX号)面积为11,206.5平方米土地进行合作开发建设大楼(即案涉大楼),原告向被告提供全部建造资金,待项目竣工后被告向原告或原告指定的第三方转让项目物业,价格为人民币(币种下同)4,200万元及原告投入的全部建造资金。合作协议签署后,原告按约提供了全部建设资金,大楼于2018年5月14日顺利竣工完成。之后被告未能向原告转让上述物业产权。2018年6月22日，原、被告签署《债权确认及还款协议书》、《备忘录》。协议书约定被告应归还原告已支付的款项。《备忘录》约定被告应将上海市闵行区XX路XXX号XXX、XXX、XXX楼层房屋(简称“租赁标的”)以低于市场价的价格出租给原告;原告享有租赁标的优先购买权等。上述《债权确认及还款协议书》、《备忘录》签署后,被告仅向原告归还了相应款项,但未履行《备忘录》项下租赁标的出租等相关约定,却于2020年3月3日单方向原告发函解除《备忘录》。被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，因此原告向法院提起诉讼。诉讼中，原告表示：双方签署《备忘录》后，大楼刚竣工，处于毛坯状态。双方对于房屋交付时间没有明确约定，未办理正式交付手续。但当时的物业公司由原告聘请，原告随时可以控制租赁的房屋，且原告也将部分建筑材料存放在房屋内。之后被告更换了物业公司，原告无法进入。原告一直希望对租金支付等问题进行协商，被告却没有与原告进行协商。依据备忘录第一条内容，原告认为双方建立了租赁关系。被告辩称：双方签署的《备忘录》不是正式的法律文件，只是经过磋商后达成的初步意向。《备忘录》中没有约定履行方式及履行时间，相关合同要素不完备。原告也从未与被告协商租赁事宜并签订正式的租赁合同，也从未使用涉案房屋，更未支付租金。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年9月30日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订一份《项目合作协议》，主要内容为：甲方已取得上海市闵行区XX工业区11,206.5平方米建筑用地使用权，投资建设总部大楼(简称项目)；乙方有意购买上述项目建成后的全部物业并同意按协议约定的方式进行项目合作，向甲方提供建设资金。双方确认，甲方对项目前期投资的当前价值为4,200万元。乙方同意通过借款方式(融资款)向甲方提供协议约定的项目所需后期建造资金。甲方无需就融资本金向乙方支付任何利息或费用。还款方式：从乙方购买项目物业产权应支付的转让价款抵冲。协议对其他事项亦作了约定。2016年4月7日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《项目合作协议补充协议》，约定：由乙方出资建造大楼，在甲方再收取4,200元前期价值后把大楼转让给乙方，并约定由乙方决定建造大楼的总承包商；甲方配合乙方与合同相对方签署相关合同；履行与建造大楼有关的一切合同所需费用，由乙方负责资金筹集，并按照与合同相对方约定按时支付。双方对其他事项亦作了约定。此后，原告指定案外人江苏瑞峰建设集团有限公司作为总承包人，被告与该公司签订了《桩基工程合同》、《建设工程施工合同》。原、被告及江苏瑞峰建设集团有限公司又签订了《关于〈建设工程施工合同〉款项支付的协议书》。上述建设工程竣工后，被告与江苏瑞峰建设集团有限公司于2018年6月20日签订了《结算协议书》。2018年6月22日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订《债权确认及还款协议书》，约定：乙方向甲方提供借款用于建设工程事宜，双方一致同意以甲方向乙方支付1.4亿元费用的方案一揽子解决，包括乙方向甲方总打款12,575万元，以及其他包括利息、管理费、手续费等在内的因借款而产生的所有费用和成本合订1,425万元，该1,425万元费用由乙方向甲方开具发票。双方确认，本协议取代之前双方就建设工程达成的任何其他协议，为双方就建设工程事宜达成的唯一且最终的一揽子解决协议，除协议约定内容外，双方之间不再存在任何债权债务，无任何其他争议或纠纷。协议对于被告向原告支付协议约定的款项的期限也予以确认。同日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订一份《备忘录》，约定：1、甲方同意将其位于上海市闵行区XX路XXX号的XX大楼(下称“大楼”)第[10、11、12]层(下称“使用楼层”,使用楼层总面积约为3,480平方米,最终面积以房地产权证登记数据为准),自2019年1月1日起按照0.3元/平方米/日的标准(2024年1月1日起,每个自然年度的费用标准较上一年度增加0.1元/平方米/日,该收费标准在10年后最高不超过当时市场价的6折,物业费另计)提供乙方使用(具体操作方式,双方另行协商),使用期限为甲方拥有大楼产权期间。使用期限内,乙方可以根据自身需求自费进行装修,但装修方案应当经甲方事先同意,且不得破坏大楼的建筑结构、外观,不得影响大楼安全或整体形象,不得在室外或墙面设置任何标识或招牌。同时,乙方只能在使用楼层中从事自身经营活动,不得以任何方式将使用楼层的任何部分或全部转给或授权任何第三方使用,更不得从事任何违法活动。2、如果甲方转让大楼产权,乙方有优先购买权。3、甲方同意促成叶某某、樊某某、樊某某、樊某某四人中一人或多人以每股不高于13.7元的价格向甲方部分股东购买甲方股份不少于300万股,相关股份转让协议及转让手续乙方应当于本备忘录签署后60日内完成,逾期未完成的(甲方原因造成的,前述期限相应顺延),就该股份转让事宜,甲方不再承担任何义务及提供任何协助。4、甲乙双方承诺对本备忘录内容承担保密义务,未经相对方书面同意,任何一方不得将前述任何内容向第三方泄露。违反本条约定的,泄露方应赔偿相对方一切损失。之后，双方未签订关于房屋租赁的相关合同或协议，原告未使用涉案房屋。原告也未按《备忘录》第3条中关于股权转让进行协商或收购。2020年3月，被告向原告发出《解除〈备忘录〉的通知函》，表示双方签订《备忘录》后，原告未与被告签订正式的租赁合同，也未实际承租使用房屋，更未支付任何租金，故通知原告解除《备忘录》。原告收到被告上述通知函后，于2020年3月25日向被告回函，表示：《备忘录》并非意向协议，是被告将三层楼房永久使用权转移给原告，是一种具有财产补偿性质的承诺，是对原告投资回报的一部分；《备忘录》约定“具体操作方式，双方另行协商”，但截止原告收到解除函为止，被告并未与原告进行任何实质性洽谈与沟通，更未通知原告移交房屋使用权。原告至所以未对房屋行使使用权，是基于周边配套设施尚不完备。因双方对具体操作方式未进行洽谈，对象征性收取的租金支付方式更未进行任何约定，且被告未以任何方式向原告主张租金的支付，因此原告对此并无过错；《备忘录》只约定了租金支付标准，双方未对支付方式、时间等进行过协商一致，《备忘录》更未赋予被告在任何情况下对该《备忘录》有解除权，因此被告无权以原告未支付自2019年1月1日起的租金等为由解除《备忘录》。提请双方按《备忘录》履行各自权利义务。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，《备忘录》中关于股权转让的相关事宜，原告放弃了购买股权的权利。以上事实，由原告提供的《项目合作协议》和《补充协议》、《债权确认及还款协议书》、《备忘录》、被告寄发的解除通知，被告提供的原告的回函，以及双方当事人陈述所证实。本院认为：双方于2018年6月22日签署的《备忘录》，主要内容分两部分，第一部分是关于涉案楼层的租赁事宜，第二部分是关于被告同意促成案外人向原告转让股权的事宜。对于股权转让，原告已明确放弃受让股权。现双方争议的焦点在于《备忘录》中关于涉案的三层房屋租赁使用的约定是属于意向性的预约协议还是属于正式租赁合同的本约。《备忘录》第一部分对于租赁部位、面积的约定明确，起租日期为2019年1月1日，起租后租金标准及递增比例亦予以确定。在《备忘录》中双方未约定交房日期、租金支付方式和期限、物业管理费计算标准，欠缺租赁合同所应当具备的租赁条款。《备忘录》约定的起租日为2019年1月1日，因此在正常情况下，双方在2019年1月1日前应当就具体的租赁事项进行磋商并达成一致的租赁协议。《备忘录》约定“具体操作方式，双方另行协商”，但无证据证明双方在双方签订《备忘录》后就租赁细节进行了协商。《备忘录》于2018年6月22日签订，如果双方就涉案房屋建立了正式的租赁合同，则双方应当交接租赁标的物，且由原告自2019年1月1日起向被告支付租金。然而，自签署《备忘录》起至被告发出解除函为止，双方没有根据《备忘录》的约定协议相关租赁细节，也未就涉案房屋进行交接，原告也未向被告支付任何租金。原告在2020年3月25日发给被告的回函中也确认双方仅在《备忘录》中约定的租金标准，但之后双方没有对支付方式、支付时间等具体操作方式进行协商，未进行任何实质性的洽谈与沟通，原告也未对涉案房屋行使“使用权”。因此，本院认为，双方签署的《备忘录》就涉案房屋的租赁，是双方达成的租赁意向，仅处于缔约磋商过程中的一个初步阶段，不能据此认定双方已建立了正式的租赁合同。原、被告之间的租赁合同尚未成立，因此原告的诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上，鉴于原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，故判决如下：驳回原告上海淮商实业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元，减半收取计25元，由原告上海淮商实业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二〇年十月二十九日书记员  周佳慧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。