广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2362号原告（反诉被告）：安立芳，女，汉族，1978年10月5日出生，住广东省深圳市龙岗区********岭派出所代管户口，公民身份号码：430************569。委托诉讼代理人：周伟求，广东大湾律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司，住所：惠州大亚湾澳头洗马湖路**华悦雅苑****。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：李嘉敏，广东铸铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈子科，广东铸铭律师事务所律师。原告（反诉被告）安立芳与被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司（以下简称瑞鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安立芳的委托诉讼代理人周伟求、被告（反诉原告）瑞鑫公司的委托诉讼代理人李嘉敏、陈子科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安立芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告以购房款930000元为基数，按日万分之一的比例，自2018年12月26日起算至实际交付房产之日的违约金（暂计至起诉日为48639元）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，曾提起诉讼。惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出（2018）粤1391民初3871号生效判决，认定被告违约，判决被告以93万元为基数，按每日万分之一的比例，支付违约金至庭审时即2018年12月25日。该判决认为，至2018年12月25日庭审时，后续违约金应视逾期交房的违约事实再确定。但被告至今仍未交付房产。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判令被告支付自2018年12月25日后的违约金。被告瑞鑫公司辩称，原告没有依约履行付款义务在先，原告要求被告承担逾期交房产生的违约责任、本案诉讼费用没有合同依据。相反，应属原告构成违约，由原告向被告承担违约责任。1.根据原告与被告签署《商品房买卖合同（预售）》第七条约定，原告应当在2016年9月22日前支付首期房款280000元，余款650000元由原告向银行申请贷款支付，后因原告自身原因，银行最终仅向原告审批发放了600000元按揭贷款，根据双方在附件十一补充协议第二条的约定，原告银行贷款申请未获批准或获批额度不够的，应由原告自行补足，因此，原告应当向被告补足未获审批的50000元购房款。但经被告多次催促，原告至今仍剩余50000元购房款未支付。2.根据双方签订的《补充协议》第三条第3款：“原告逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修资金等），除承担约定的违约责任外，被告有权将本合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延。”以及第十一条第2款：“原告须付清全部房价款（包括银行按揭付款方式和非银行按揭付款方式）及《惠州市大亚湾华悦雅苑各项收费标准》中相关费用，方可要求被告交付该商品房，否则双方约定的交付时间相应顺延。”等约定，在原告还未付清房款的情况下，涉案商品房的交付时间应当顺延，其要求被告支付逾期交房违约金是没有事实和合同依据的。相反，应当是原告向被告承担逾期付款的违约责任，且被告已在本案提起反诉，要求原告向被告承担逾期付款的违约责任。事实上，目前商品房已满足双方约定的交付条件。双方合同明确约定了涉案商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。涉案房屋已于2020年1月6日完成建设工程竣工验收备案，于2020年5月9日取得房屋测绘报告，因此，2020年5月9日涉案商品房已满足合同约定的交付条件。3.即便认定被告存在逾期交房的情形，应当承担逾期交房的违约责任，逾期交房违约金也仅应从2018年12月26日计算至2020年5月13日。首先，关于原告与被告在2017年7月1日至2018年12月25日期间的逾期交房违约金的承担，已在（2018）粤1391民初3871号、（2019）粤13民终4610号案中予以确认，在本案中不应重复审理。现原告又以被告逾期交房为由诉至贵院，要求被告承担逾期交房违约金，即便认定被告应承担逾期交房违约金，在本案中亦应自2018年12月26日起算。其次，涉案商品房已在2020年5月9日满足双方约定的交付条件，2020年5月13日，被告通过邮寄向原告送达交楼通知书，通知原告须付清所有房款后可进行收楼。2020年5月14日，被告通过在《惠州日报》刊登华悦雅苑（二期）交楼公告，通知华悦雅苑二期业主进行收楼。根据双方签订的合同附件十一补充协议第四条第2款：“该商品房达到本条所述交付条件，被告履行通知收楼义务后，被告无需承担任何形式的延期交付违约责任。”第十条第1款：“被告向原告发出的各种通知等文件，优先选择邮政快递送达，同时被告也有权选择在《惠州日报》或《南方日报》公告送达，公告见报之日即为送达之日”等约定，被告已履行通知收楼约定，是原告没有付清房款，被告根据合同约定有权将房屋交付日期相应顺延而不需承担逾期交房的违约责任。即便被告存在逾期交房的情形，逾期交房违约金应当计算至被告通知收楼之日止，即2020年5月13日止。综上，被告认为在原告未履行付款义务的情形下，被告恳请法院驳回原告的所有诉讼请求，应由原告向被告承担逾期付款的违约责任。为维护被告合法权益，请法院公正判决。反诉原告瑞鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付房价款50000元及违约金（违约金以50000元为基数，自2016年9月20日起按日利率千分之一的标准计算至付清之日至，暂计至2020年7月28日为70350元）；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年8月22日，反诉原告与反诉被告签署《商品房买卖合同（预售）》，约定反诉被告购买反诉原告位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑3栋1904号房，合同约定总价款为930000元，按贷款方式付款，其中首期款为280000元，余款650000元由反诉被告向银行申请贷款支付。之后，因反诉被告自身原因，银行最终仅向反诉被告审批发放了600000元按揭贷款。根据双方在附件十一补充协议的约定，反诉被告银行贷款申请未获批准或获批额度不够的，应由反诉被告自行补足。然而，反诉被告至今仅支付了880000元房价款，剩余50000元房款一直未予支付。经反诉原告多次催促，反诉被告一直未予支付房款的行为明显构成违约。此外，根据合同附件十一补充协议第三条第一款：“买受人逾期付款的，每逾期一日，按逾期金额千分之一的标准向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自买受人逾期付款的第91日起，买受人按逾期金额每天千分之三的标准向出卖人支付违约金。”以及第三条第二款：“出卖人有权要求买受人承担逾期付款产生的一切费用，还有权向买受人追偿因此造成的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、资料费等费用）”的约定，反诉被告依法应承担相应的违约责任并承担反诉原告因提起本案诉讼所产生的律师费损失。综上所述，为维护自身合法权益，请法院判如诉请。反诉被告安立芳辩称，一、根据同类案件（2019）粤13民终4610号判决第9页、10页所载：“本院认为，在涉案《商品房买卖合同》中对于逾期交房和逾期付款均作了相应的约定，在上述约定中没有载明，因逾期付款可以顺延交房。至于上诉人所主张的《补充协议》第三条的约定，属于上诉人单方拟定的格式条款，由于上诉人没有提供充分的证据证明其已采取合理的方式尽到提醒说明义务，故依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该条款依法不发生法律效力。”惠州市中级人民法院二审生效判决已认定《补充协议》第三条无效，反诉原告不能据此主张所谓千分之一每日的延期付款违约金，实际上，反诉被告签订购房合同不久，反诉原告开发的涉诉楼盘就因拖欠工程款、货款等问题诉讼不断。反诉原告因自身的问题，在前期也没有向业主催要因银行少批部分贷款的金额，后来由于反诉原告经营恶化、丧失商业信誉，反诉被告依据合同法第六十八条，可以行使先履行抗辩权，拒付剩余少部分未付款项。二、本案的本诉是商品房预售合同纠纷，本诉原告主张本诉被告支付延期交付房产的违约金。而反诉原告提起的反诉，主张反诉被告支付未付房款，基础理由是银行少批准部分贷款金额转化为反诉被告对反诉原告的借款。即本诉和反诉是不同的法律关系，故请法院驳回反诉原告的反诉，反诉原告应另案提起诉讼。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）安立芳与被告（反诉原告）瑞鑫公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾澳头洗马湖路5号华悦雅苑******，总价款为930000元，原告应当于2016年9月22日前支付首期款280000元，余款650000元向银行申请贷款支付。关于商品房的交付条件和交付时间，合同第九条约定：该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，以及补充协议约定的条件；补充协议第四条第2款约定本合同第九条约定的商品房交付条件变更为：该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理单位共同验收合格，取得《工程验收合格书》，该商品房达到本条所述交付条件，被告履行通知收楼义务后，无需承担任何形式的延期交付违约责任。合同第十一条约定：被告应当在2017年6月30日前向原告交付商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条约定：逾期在180日内的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。关于逾期付款的约定，补充协议第二条第2款约定：银行贷款申请获批额度不够的，原告需在接到审批结果后10日内向被告补足未获批部分的楼款，原告逾期支付的，被告有权追究原告逾期付款的违约责任。补充协议第三条约定：1.原告逾期付款的，每逾期一日，按逾期金额千分之一的标准向被告支付违约金。3.原告逾期付款的（包括房价款、住宅专项维修基金等），除承担约定的违约责任外，被告有权将本合同第十一条约定交付时间和第二十条约定办证期限相应顺延。上述合同签订后，原告向被告支付了首期款280000元，2016年9月9日支付按揭款600000元，仍欠付房款50000元，经被告催告，原告仍未支付剩余房款。被告于2020年5月13日通知原告收房。另查明一，被告瑞鑫公司开发的华悦雅苑二期（2、3、4栋）工程于2020年1月6日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格；于2020年4月10日完成竣工验收备案；华悦雅苑二期3栋于2020年5月9日取得房产测绘报告。另查明二，原告安立芳曾就被告瑞鑫公司逾期交房问题向本院提起诉讼，2019年9月20日，惠州市中级人民法院作出（2019）粤13民终4610号民事判决，其中判决维持本院（2018）粤1391民初3871号判决中的被告向原告支付2017年7月1日至2018年12月25日止的逾期交房违约金50406元。本院认为，原告（反诉被告）安立芳与被告（反诉原告）瑞鑫公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同及补充协议有效，双方当事人应当按约定行使权利并履行义务。被告未按约定期限向原告交付房屋，已有生效判决认定被告应向原告承担逾期交房的违约责任；而原告未按约定向被告付清购房款，亦应当向被告支付欠付房款50000元并承担逾期付款的违约责任。关于被告逾期交房后续违约金计算的问题。补充协议约定的交付标准低于《商品房买卖合同》约定的标准，因此，交付标准应以主合同约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告为准。涉案房屋于2020年5月9日符合交付标准，被告于2020年5月13日通知收房，因此，被告逾期交房违约金以全部房价款930000元为基数，从2018年12月26日起按照日万分之一的标准计算至于2020年5月13日止，计算为46965元（930000元×505天×0.01%）。关于原告逾期付款违约金计算的问题。双方在《商品房买卖合同》未对原告逾期付款违约责任进行约定，而在补充协议第三条中约定原告逾期付款的，每逾期一日，按逾期金额千分之一的标准向被告支付违约金。该补充协议条款属于被告单方拟定的格式条款，且被告没有提供充分的证据证明其已采取合理的方式尽到提醒说明义务，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，该条款依法不发生法律效力。本院依据违约责任对等原则，酌定原告逾期付款的违约金以未付房款为基数，按日万分之一标准计算。关于逾期付款的起算时间，按约定原告需在接到审批结果后10日内补足未获批部分的楼款，本案中银行贷款申请获批时间为2016年9月9日，2016年9月20日起计算逾期付款违约金，因此逾期付款违约金以50000元为基数，从2016年9月20日起按照日万分之一的标准计算至付清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第六十八条第一款第三项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）安立芳支付逾期交房违约金46965元；二、原告（反诉被告）安立芳于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司支付房款50000元及逾期付款违约金（违约金以50000元为基数，从2016年9月20日起按照日万分之一的标准计算至付清之日止。）；三、驳回原告（反诉被告）安立芳其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费507.99元，由原告（反诉被告）安立芳负担；反诉案件受理费1351元，由被告（反诉原告）惠州大亚湾瑞鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月二十八日法官助理 李红兰书 记 员 宋煜珍