上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8796号原告：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：陈诗雨，男。委托诉讼代理人：陈玉燕，女。被告：周金六，男，1988年1月10日生，汉族，住安徽省蚌埠市。原告上海万科物业服务有限公司与被告周金六物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因被告下落不明，本院以公告方式向其送达诉状副本及开庭传票等诉讼材料。2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈玉燕到庭参加诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业管理费6,444.48元、违约金7,365.23元，共计13,809.71元。审理过程中，原告变更诉讼请求为：被告支付自2018年10月1日起至2020年4月30日止的物业服务费5,102元及违约金500元，合计5,602元。事实和理由：原告于2015年5月起为万科金色茸城苑全体业主提供物业管理及服务。被告系万科金色茸城苑业主，于2014年4月购买了位于上海市松江区淡家浜街XXX弄XXX号1902房屋(以下简称“系争房屋”)，并一直接受原告提供的物业管理及服务，根据合同约定，被告应按时足额支付原告物业管理费用。现被告拖欠自2018年10月1日起至2020年4月30日止的物业费5,102元，经原告多次催讨仍然拒绝支付，故诉至本院请求判如所请。被告周金六未作答辩亦未提供证据。经审理查明：系争房屋于2015年9月15日核准登记在被告名下，建筑面积为86.62平方米。2013年9月25日，原告(乙方)与案外人上海万茸置业有限公司(甲方)签订《前期物业服务合同》，约定：1.由甲方委托乙方对位于上海市松江区淡家浜街88弄金色茸城苑提供物业服务，物业管理四至范围为东至茸梅路，南至淡家浜路(中温路)，西至光星路，北至银泽路。2.物业服务期限为2013年10月1日起至2016年9月30日止，但是：合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：乙方同意继续履行本合同；未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同。3.物业服务费用。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入物业服务费的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：住宅(二楼以上)每平方米建筑面积3.10元/月，住宅(底楼)每平方米建筑面积2.70元/月；商业用房7元/月/平方米。4.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费按季缴纳，业主或物业使用人应于每季度第一个月5日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向乙方支付违约金。等。其后，原告与案外人上海万茸置业有限公司就《前期物业服务合同》签订《金色茸城苑前期物业服务合同补充协议》对《前期物业服务合同》进行了修改，主要修改内容为物业费的收费标准修改为“本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入物业服务费的基础上，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：电梯住宅二层及以上：3.10元/月/平方米；电梯住宅一层{电梯起始层为地下一层(车库)}：3.10元/月/平方米；电梯住宅一层{电梯起始层为地下一层(1楼)}：2.70元/月/平方米；经济适用房(电梯住宅)物业服务费标准同上；商铺(小区底层配套商业用房)：7.00元/月/平方米。”2020年4月27日，原告以挂号信的形式向被告寄送律师函，催讨至2020年4月20日的物业费15,842.68元。2020年10月26日，上海市松江区中山街XXX委员会出具证明一份：兹证明金色茸城苑小区(万科梦想派)《前期物业服务合同》的合同期限届满后，上海万科物业服务有限公司一直为小区提供物业服务，且未依法经双过半数业主同意形成续聘或者解聘上海万科物业服务有限公司的决议并签订新的物业服务合同。另查明，本院分别于2016年8月19日、2018年8月7日受理了原告起诉被告的物业服务合同纠纷二案(案号为(2016)沪0117民初15204号、(2018)沪0117民初13811号)。本院判决：被告支付原告自2015年8月1日起至2018年9月30日止的物业服务费。(2016)沪0117民初15204号案件判决生效后，被告未主动履行判决，原告申请本院强制执行，执行案号为(2017)沪0117执2160号，因该执行案件本院轮候查封系争房屋。以上事实，主要有前期物业服务合同、补充协议、证明、上海市不动产登记簿信息、律师函、邮寄凭证、民事判决书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。据此，原告与案外人上海万茸置业有限公司之间签订的前期物业服务合同及补充协议，对作为业主的被告具有法律约束力，被告应按约向原告支付物业费。故对于原告要求被告支付自2018年10月1日起至2020年4月30日止的物业服务费5,102元，本院予以支持。至于逾期交纳物业费的违约金，被告逾期支付物业费，现原告按照合同约定的标准和期限主张违约金500元，符合合同约定，本院予以支持。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告周金六于本判决生效之日起十日内支付原告上海万科物业服务有限公司自2018年10月1日起至2020年4月30日止的物业服务费5,102元、违约金500元，合计5,602元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，减半收取计72.50元，公告费560元，合计诉讼费632.50元，由被告周金六负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  张 华二〇二〇年十月二十六日法官助理  李传辉书 记 员  李传辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。