成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2047号 原告：成都凯瑞泰物业管理有限公司，住所地成都市双流区牧马山开发区西南日月城办公楼3楼。 法定代表人：於金刚，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高槐，四川荣恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云秋，四川荣恩律师事务所律师。 被告：李勇，男，1974年2月24日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告成都凯瑞泰物业管理有限公司（以下简称“凯瑞泰公司”）与被告李勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李云秋到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告凯瑞泰公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付被告所有的位于华新•锦绣尚郡小区（以下简称“锦绣尚郡小区”）57幢1层6号房屋欠付原告的自2013年9月11日至2014年8月20日的物业管理费13,635.75元（原告书写错误，实为13,581.49元）及违约金（自2013年9月11日起至2019年12月31日止的违约金为14,932.8元；此后的违约金以欠付物业服务费为基数，按日万分之五即年利率18%，自2020年1月1日起计算至欠付物业服务费支付完毕之日止）。事实和理由:原告接受成都华新国际实业有限公司（以下简称“华新国际公司”）委托对锦绣尚郡小区进行前期物业管理，并签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定原告为锦绣尚郡小区提供物业服务，期间的物业服务收费价格为3.8元/月/㎡，业主需于房屋交付次日预先交纳半年的物业服务费，以后按半年预先交纳，逾期缴纳物业管理费的，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。被告系锦绣尚郡小区57幢1层6号房屋业主，房屋建筑面积316.29㎡，被告从收房到该房屋转移登记之日（2014年8月20日）未支付任何物业管理费，原告多次催收无果，遂诉至法院。 被告李勇未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2010年1月20日，案外人华新国际公司作为甲方，成都华新瑞泰物业管理有限公司（以下简称“华新瑞泰公司”）作为乙方，双方签订《前期物业管理服务合同》。合同约定：华新国际公司选聘华新瑞泰公司对位于成都市双流区××街道××路××段××号××小区××期××区：Ｂ1区、Ｂ2区）提供前期物业管理服务。合同有效期为自本合同签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动截止。《前期物业管理服务合同》第十一条约定：物业服务费实行包干制，在业主共有物业经营收入全部纳入物业服务费基础上，一期Ｂ区（Ｂ1区、Ｂ2区）业主按其拥有物业的建筑面积以别墅3.8元／月／㎡的费用标准交纳物业服务费。第十三条约定：业主应从《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日的次日起交纳物业服务费，且须预先交纳半年物业费，以后按每半年预先交纳，在前半年最后一月的21日至该月末预先交纳下半年物业服务费。逾期交纳的，每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。 2013年9月6日，华新国际公司作为出卖人，李勇作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：李勇购买锦绣尚郡小区57幢1层6号商品房，其测绘建筑面积共316.29㎡，其中套内建筑面积为304.01㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为12.28㎡。《商品房买卖合同》第二十二条“前期物业服务”约定：出卖人依法选聘华新瑞泰公司作为物业管理企业，前期物业管理期间，物业服务收费价格为3.8元/月/㎡（建筑面积）；物业管理企业按照半年收取的方式收取物业服务费。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。 李勇购买的锦绣尚郡小区57幢1层6号商品房属于锦绣尚郡小区B区，2013年9月10日至2014年8月19日李勇为该房屋所有权人。华新瑞泰公司按《前期物业管理服务合同》约定向李勇提供了物业服务，李勇未按《前期物业管理服务合同》约定向华新瑞泰公司交纳物业服务费。李勇应向华新瑞泰公司缴纳的2013年9月11日至2014年8月20日期间的物业服务费为：316.29㎡×3.8元/月/㎡×11.3个月（2013年9月11日至2014年8月20日共11个月零9天，即11.3个月）=13,581.49元，至本案庭审之日（2020年10月9日）尚未缴纳。 另查明，2017年8月22日，华新瑞泰公司经成都市双流区市场和质量监督管理局登记核准，更名为“成都凯瑞泰物业管理有限公司”。 以上事实，《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《购房发票》、成都市双流区不动产登记中心出具的《房屋信息摘要3》、《准予变更登记通知书》等证据在卷予以佐证。 本院认为，案外人华新国际公司分别与华新瑞泰公司和李勇签订的《前期物业管理服务合同》和《商品房买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律法规，属合法有效，各方当事人均应依照合同严格履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和国务院颁布的《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：…（五）按时交纳物业服务费用；”之规定，物业公司依约提供物业服务后，业主理应按照合同约定交纳物业服务费。本案中，李勇自2013年9月10日至2014年8月19日为案涉房屋所有权人，应当按照《前期物业管理服务合同》的约定按期缴纳物业服务费。华新瑞泰公司于2017年8月22日更名为凯瑞泰物业公司，合同约定的权利义务由凯瑞泰公司享有及承担。凯瑞泰公司诉称，李勇尚欠付自2013年9月11日至2014年8月20日的物业管理费13,581.49元，由于李勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩权利，承认凯瑞泰物业公司提出的欠付物业费的事实，本院予以确认。该期间的物业服务费按照约定每半年缴纳一次且在该半年上月月底前缴纳，其最后一次缴纳时间为2014年6月30日前，现已逾期。故对凯瑞泰物业公司提出的李勇支付物业费13,581.49元的诉讼请求，本院予以支持。 因李勇未按合同约定按期缴纳物业服务费，应按合同约定支付违约金。依据《前期物业管理服务合同》约定的物业服务费缴纳标准，案涉房屋每半年的物业服务费为：316.29㎡×3.8元/月/㎡×6个月=7,211.41元，依据《前期物业管理服务合同》合同约定的物业服务费缴费期限，2013年9月11日至同年12月31日的物业服务费4,366.91元应予2013年9月11日缴纳，李勇应自2013年9月12日起至该部分物业费用缴纳完毕之日止，按日万分之五即年利率18%支付违约金5,024.13元；2014年1月1日至同年6月30日（半年）的物业服务费7,211.41元应予2013年12月31日前缴纳，李勇应自2014年1月1日起至该部分物业费用缴纳完毕之日止，按年利18%支付违约金7,896.49元；2014年7月1日至同年8月20日的物业服务费2,003.17元应予2014年6月30日前缴纳，李勇应自2014年7月1日起至该部分物业费用缴纳完毕之日止，按年利18%支付违约金2,012.18元；截至2019年12月31日止的违约金共计为14,932.8元，此后的违约金以欠付物业服务费为基数，按年利率18%，自2020年1月1日起计算至欠付物业服务费支付完毕之日止。故对凯瑞泰公司提出被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告李勇于判决生效之日起十日内向原告成都凯瑞泰物业管理有限公司支付自2013年9月11日至2014年8月20日的物业管理费13,581.49元； 二、被告李勇于判决生效之日起十日内向原告成都凯瑞泰物业管理有限公司支付自2013年9月11日起至2019年12月31日止的违约金为14,932.8元；此后的违约金以欠付物业服务费为基数，按日万分之五即年利率18%，自2020年1月1日起计算至欠付物业服务费支付完毕之日止。 如果未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费512.68元，由被告李勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  魏建辉 人民陪审员  张万勇 人民陪审员  李建平 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  张 玲