山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终5651号 上诉人（原审被告）：李芳，女，1970年9月23日出生，汉族，住山东省临朐县。 委托诉讼代理人：于子龙，山东瑞诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张迅，山东瑞诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：高国庆，男，1989年9月6日出生，汉族，住山东省潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：王绍亮，山东国宗律师事务所律师。 上诉人李芳因与被上诉人高国庆居间合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2020）鲁0705民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李芳的委托诉讼代理人于子龙、张迅，被上诉人的委托诉讼代理人王绍亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李芳上诉请求：1.依法撤销原判并改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以上诉人与被上诉人双方签订的《购房服务意向协议》第三条第5款的内容为依据，判决上诉人支付被上诉人违约金210942.38元，系对该协议条款的片面理解，违背当事人本意，且与协议约定的房屋抵押贷款业务操作实际情况严重不符。（一）上诉人与被上诉人于2018年10月30日双方签订的《购房服务意向协议》是意向性中介服务协议，按照当事人签订该意向协议的本意，被上诉人为上诉人提供具体的房源信息，并且为上诉人提供购买该房屋的过桥资金，促成上诉人购买上述房屋后，上诉人以该房屋向银行申请房屋抵押贷款，这是双方签订涉案协议的根本目的。从双方签订的《购房服务意向协议》内容看，其中第一条规定了被上诉人为上诉人购买房产提供全面服务的具体内容，具体包括：1、被上诉人促成上诉人与房屋销售方签订商品房买卖合同；2、被上诉人负责为上诉人支付购房款引进全部的过桥资金，并促成上诉人与过桥资金出借人签订借款合同。同时，该意向协议第三条第5款也明确约定，上诉人与被上诉人签订该服务协议的最终目的是用该房屋来向银行进行抵押贷款。但该意向协议签订后，被上诉人一直没有向上诉人提供具体的房源信息（楼号、房号、面积等），也没有给上诉人解决购房所需的过桥资金，导致上诉人无法购买上述房屋，并最终导致以房屋向银行申请抵押贷款未能实现，事实证明，由于被上诉人原因造成涉案协议最终没有实际履行。（二）一审法院片面以双方签订的《购房服务意向协议》第三条第五款的约定，就认定上诉人应当承担违约责任、支付违约金，是对该意向协议条款片面、机械的理解和适用。按照银行房屋抵押贷款授信业务流程的要求，办理房屋抵押贷款，申请贷款人需向银行提出申请，提供用于抵押的房屋产权证明资料，银行对抵押房产进行核实和价值评估后，按照评估价值的一定比例给予申请贷款人授信额度，然后签订贷款合同，取得贷款。如果用于抵押的房产权属不清或有权利瑕疵，银行不能给予授信。虽然涉案协议第三条第5款约定了上诉人需要在30日内取得银行贷款授信，但是这一授信是建立在上诉人取得上述房屋所有权的前提下，未取得用于抵押房屋所有权的情况下，事实上不可能先取得银行贷款授信，对该条款的真实意思应当结合房屋贷款业务的实际操作流程和要求加以理解，不能孤立的就字面意思作为定案依据。由于上诉人未取得银行授信的原因是被上诉人未能帮助上诉人购买到房屋，所以银行授信不可能凭空取得，一审法院脱离了双方签订意向协议的本意和银行授信业务一般规则，简单的以该条款的约定直接认定上诉人应当承担违约责任，系对合同条款片面、机械的理解和适用。（三）一审庭审后，上诉人就涉案房屋的情况向该房屋的开发商进行了了解，开发商告诉上诉人该小区房屋开发商早就抵押给银行，截止目前涉案房屋仍处在抵押状态，所以上诉人不可能用他人已经设定抵押的房屋重复设定抵押申请银行贷款授信。《购房服务意向协议》第三条第1款约定乙方认真完成服务事项，确保提供的房产信息准确无误，房产无任何抵押、无任何经济纠纷及查封等产权限制。但是被上诉人直到提起诉讼时也未告知上诉人该房屋已被抵押的事实，其故意隐瞒了足以影响上诉人是否签订协议的重要情况，该事实进一步证明在该房屋已经被抵押的情况下，被上诉人未提供过桥资金，上诉人不能向开发商支付房款，开发商就无法解除该房屋抵押，上诉人也根本不可能基于上述房屋取得银行的贷款授信。一审法院在未查清上述案件事实的情形下就认定上诉人违约，属认定事实不清。二、一审法院未综合考虑涉案协议约定的权利义务、缔约背景、缔约目的等因素，仅以双方签订的《购房服务意向协议》第三条第5款的约定，就认定上诉人承担违约责任，违反了公平、诚实信用原则。如前所述，由于被上诉人隐瞒了涉案房屋已经被抵押的事实，并且没有履行中介服务的基本义务，导致协议实际没有得到执行的情况下，要求上诉人支付210942.38元的违约金，违反了公平、诚实信用原则。 高国庆辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 高国庆向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方签订的《购房服务意向协议书》；2.判令李芳支付高国庆违约金210942.38元；3.本案诉讼费及其他诉讼费用由李芳承担。 一审法院认定事实：2018年10月21日，高国庆（乙方）与淄博市临淄区房屋建设综合开发公司（甲方）签订房屋销售委托协议，约定为实现甲方开发建设的海阳鹏阳康城二期项目的顺利销售，甲方委托高国庆代理宣传及代理出售房产相关事宜。住宅85套，面积9196.62平方米，沿街商铺7套，面积1061.76平方米，销售价格住宅单价2060元／平方米，委托期限自2018年10月21日至2019年4月30日。2018年10月30日，高国庆与李芳签订购房服务意向协议一份，约定高国庆（乙方，系书写体）接受李芳（甲方，系打印体）的委托，为甲方购买房产全面提供服务，具体包含：促成甲方与淄博市临淄区房屋建设综合开发公司海阳分公司签订商品房买卖合同，甲方以2200元／平方米购买位于海阳市××道××小区无任何权利瑕疵与无任何纠纷竣工验收后的现房住宅楼房共计9588.29平方米，共计89套，购房总价为2109.4238万元。乙方负责引进支付房款的过桥资金，促成甲方与过桥资金出借人签订借款协议，出借人向甲方出借借款不少于上述购房款。乙方负责整个房产购买过程的洽谈与操作，最终促成房产购买完成。上述服务报酬为房产成交总价的3%即632827.14元，最终以成交额为准，该报酬为全部服务费用，甲方无须向乙方支付其他费用。在合同第三条双方的权利和义务中，约定乙方认真完成服务事项，确保提供的信息准确无误，房产无任何抵押、无任何经济纠纷及查封等产权限制；乙方对甲方活动不承担任何性质的担保责任；乙方负责完成第一条中的全部服务事项，未完成其中任何内容的，不收取酬金；甲方应配合乙方的业务进度，及时提供相关资料，本协议签订后不得无故推迟或拒绝。第三条第五项约定，甲方购买上述房屋用于抵押贷款，甲方确保本协议签订后30日内取得基于上述房屋的银行贷款授信，以便履行购房事宜，乙方确保30日内，上述房产不对外转让，为甲方保留。任何一方违反本条款，向对方支付购房总价款1%的违约金。2018年11月6日，高国庆、李芳联系准备去见开发商。2018年11月25日，高国庆询问李芳泰安那边授信办的是否顺利。2018年12月10日，高国庆再次询问李芳授信进展情况。2019年3月22日，高国庆、李芳通话时李芳称因为在2014年有个案子涉及征信问题还不行。2019年4月10日，高国庆、李芳通话时，李芳称十天之内就能否办好授信给高国庆一个准信。 一审法院认为，高国庆、李芳签订的购房服务意向协议并不违反法律的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，认定为有效协议。双方当事人应当按照协议的约定履行义务，如有违约行为，应当向另一方当事人承担违约责任。高国庆要求解除双方签订的购房服务意向协议，李芳同意解除，对该意向协议的解除，一审法院予以确认。案涉协议第三条第五项约定了高国庆、李芳双方的义务。李芳的义务是确保本协议签订后30日内取得基于上述房屋的银行贷款授信，以便履行购房事宜。高国庆的义务是确保30日内，上述房产不对外转让，为甲方保留。针对该项的违约责任为任何一方违反本条款，向对方支付购房总价款1%的违约金。该条款约定内容清晰，不存在李芳辩称的设置前提的问题。从查明的事实来看，直至2019年4月10日，高国庆李芳通话时李芳因自身原因尚未取得银行贷款授信，远远超过了协议签订后30日内的期限。在该期间，高国庆履行了为李芳保留房屋的义务。综上，一审法院认定李芳违反了协议第三条第五项的义务，李芳的抗辩意见并无相应的证据予以支持，对其抗辩意见不予采纳，其应当承担向高国庆支付违约金的民事责任。从另一角度分析，因为李芳的违约，致使高国庆无法或不敢销售案涉房屋，也丧失了高国庆与淄博市临淄区房屋建设综合开发公司签订的房屋销售委托协议在履行中获得利益的可能。故高国庆要求李芳支付违约金210942.38元的诉讼请求，事实清楚、于法有据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除高国庆与李芳于2018年10月30日签订的购房服务意向协议；二、李芳于判决生效后十日内支付高国庆违约金210942.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4464元，减半收取2232元，由李芳负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李芳提交如下证据：1、淄博市临淄区房屋建设综合开发公司法定代表人孙德顺情况说明一份，证明案涉海阳市××道××小区房屋系由该公司开发建设，上述房屋在建成后已经全部做了银行抵押贷款，至今仍处于抵押状态，涉案房屋已经不可能再进行重复抵押授信贷款。2、中国人民银行、中国工商银行、中国建设银行关于贷款的相关规定打印件，证明银行抵押贷款的前提必须是借款人有抵押物的所有权证明，进一步证明由于高国庆未解决过桥资金的问题，导致李芳无法购买涉案房产，抵押贷款授信也无法办理。高国庆质证称，对证据一的真实性无异议，证明目的有异议，该证据证实了李芳因自身原因无法取得银行贷款授信是案涉合同解除的直接原因，依照合同约定承担违约责任于法有据。对证据二的真实性无异议，该证据也能证明李芳因自身原因不能取得银行授信，应当承担违约责任。对上述证据，本院依法认证如下：上述证据均不能证明其待证事实，对其证明力不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题为李芳应否承担违约责任。案涉《购房服务意向协议》系当事人真实意思表示，双方均应依约履行。案涉《购房服务意向协议》约定，李芳购买上述房屋用于抵押贷款，李芳确保本协议签订后30日内取得基于上述房屋的银行贷款授信，以便履行购房事宜，高国庆确保30日内，上述房产不对外转让，为李芳保留。任何一方违反本条款，向对方支付购房总价款1%的违约金。据此，李芳负有在案涉协议签订后30日内即2018年11月30日前取得银行贷款授信的义务，但从本案查明的事实看，李芳直至2019年4月10日仍未取得银行贷款授信。一审法院认定李芳存在违约行为并根据协议约定判令其承担违约责任，有事实和法律依据。李芳主张未取得银行贷款授信的原因是高国庆未向其提供具体的房源信息及过桥资金。对此，本院认为，从案涉协议的约定看，协议未约定李芳在取得银行贷款授信时需要高国庆为其提供具体的房源信息及过桥资金，而是约定李芳取得银行贷款授信方便履行购房事宜；在案涉协议签订后，高国庆多次催促李芳办理银行贷款授信时，李芳未要求高国庆为其提供房源信息及过桥资金，而是称因为一个案件影响了其征信，导致无法办理银行贷款授信。故本院对于上诉人关于未取得银行贷款授信的原因是高国庆未向其提供具体的房源信息及过桥资金的主张，证据不足，本院依法不予支持。 综上所述，李芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4464元，由上诉人李芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 霞 审判员 尹臣正 审判员 李金桦 二〇二〇年十月二十六日 书记员 杨宇婷