云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1713号原告：戴洋，男，汉族，1991年11月3日出生，高中文化，个体户，武汉市新洲区人，现住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：王进、王**，云南慧申律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：普洱东升置业有限公司（社会统一信用代码：915308000615548677）。地址：普洱市思茅区振兴南路169号。法定代表人：徐梦龙，系公司董事长。第三人：中国银行股份有限公司普洱市分行（统一社会信用代码:915308009183548578）。住所地:云南省普洱市思茅区月光路**。负责人:冯志超职务:行长。委托诉讼代理人：罗勇，云南康辰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告戴洋与被告普洱东升置业有限公司、第三人中国银行股份有限公司普洱市分行商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告戴洋及委托诉讼代理人王进、王**、第三人中国银行股份有限公司普洱市分行的委托诉讼代理人罗勇到庭参加诉讼,被告普洱东升置业有限公司经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴洋向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》，原告向被告交还商铺，被告向原告退还商品房价款223705.00元；2、请求人民法院解除原告、第三人、被告之间签订的《个人商业用房贷款合同》，由被告赔偿原告已向第三人归还的贷款本金及利息，并由被告向第三人支付尚欠的剩余贷款；3、请求人民法院判令被告向原告支付解除合同的违约金以首付款223705.00元为基数，从2015年1月21日起按照年利率6%计算至款项付清之日；4、由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告于2015年1月21日以总价443705.00元的价格购买被告位于普洱市思茅区振兴大道普洱购物大世界4#商业裙楼及地下商业幢-1层1-1273号房一套，并签订《商品房购销合同》由原告支付首付款223705.00元，其余房款由原告向第三人贷款支付，截至2020年7月7日已支付了第三人62期的本金及利息151330.22元，双方约定被告方应于商品房竣工交付使用且原告支付各种费用、提供材料和出具委托书后90个工作日内向登记机关办理产权证，原告于2016年12月2日前向被告付清了所有款项，但被告却以各种理由不收取原告所提交的资料，导致交房至今，被告也未为原告办理产权登记；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，原被告之间约定的办理产权登记时间已经远远超过一年，由于被告的消防验收没有通过，才导致原告至今没有取得《不动产权登记证书》，因此原告有权要求解除与被告之间签订的《商品房购销合同》、同时解除与第三人及被告签订的《个人商业用房贷款合同》，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告普洱东升置业有限公司未向本院提交书面答辩意见。第三人中国银行股份有限公司普洱市分行述称，一、原告与被告签订的商品房购销合同，与第三人没有直接民事法律关系，第三人对原告与被告的商品房购销合同是否解除不影响到第三人应有的权利。二、本案商品房购销合同纠纷一案中，原告无权请求解除原被告与第三人签订的中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同，原被告签订的商品房购销合同是原被告双方之间房屋买卖关系的约定，原被告双方签订商品房购销合同是否解除与第三人无关。原被告与第三人之间签订借款合同，是原告与第三人之间贷款关系的约定，也是原告与第三人之间借贷关系的约定，也是原告与第三人之间借贷关系中被告对原告产生债务进行担保的约定。借款合同和商品房购销合同是两个独立的合同，是不同主体之间不同的两个民事法律关系，按照法律规定不能再同一个案件中处理。本案原告诉被告商品房销售合同纠纷，原告有权请求人民法院审理原被告双方之间的商品房购销合同纠纷，无权请求人民法院同时审理另一个不同主体之间的民事法律关系借款合同纠纷，本案中原告无权请求解除原被告与第三人之间签订借款合同。三、原告应对遵守诚实、信用的原则，严格按照借款合同约定履行偿还第三人借款本息，并支付第三人为实现债权而产生的律师费，由被告按照借款合同约定对原告债务承担连带清偿责任。根据借款合同附件2：个人商业用房贷款合同通用条款第三条第一款第11项约定，本案原告借款人诉被告售房人商品房购销合同纠纷，证明即构成原告违反借款合同约定的违约行为。即便本案解除原被告双方的商品房买卖关系，原告作为借款合同的借款人不可能因解除商品房购销合同而免除其在借款合同中的债务，仍然应当按照借款合同约定履行偿还第三人借款本息的义务。原告在借款合同中构成违约，解除商品房购销合同被告应当返还原告购房款，原告应当按照借款合同第七条约定提前偿还第三人借款本息及支付补偿金，并支付第三人为实现债权而产生的律师费，由被告按照借款合同约定对原告债务承担连带清偿责任。综上所述，原告的第二项诉讼请求，即：请求人民法院解除原告、第三人、被告之间签订的中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同，并由被告向第三人支付尚欠的剩余贷款，该项诉讼请求无事实依据和法律依据，理由不能成立，请求人民法院依法驳回原告的该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院作如下认定：一、原告提交的证据：《商品房购销合同》、《个人商业用房贷款合同》、《收据》各1份，用于证明：原被告2015年1月21日签订商品房购销合同，合同约定原告在付清所有款项和交接相应手续后，被告90日内为原告办理产权登记。原告已经贷款方式付清购房款，支付了办证的费用。本院认为，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以认可。二、原告提交的证据：证人郑某、龙某证言、《建设工程消防验收意见书》各1份，用于证明：1、原告按约定提交办证资料被告拒收；2、被告不能办理产权登记是自身消防未通过验收的原因；3、被告未能在一年办理产权登记已经违约，原告可以解除商品房购销合同。本院认为，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以认可。三、第三人提交的证据：《个人商业用房贷款合同》1份，用于证明原被告与第三人于2015年5月7日签订了《个人商业用房贷款合同》,还款主体为原告,且合同约定,借款人与售房人之间发生纠纷影响到借款人还款即视为借款人违约。本院认为，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，但具体还款责任的承担另在说理部分进行阐述。四、第三人提交的证据：《授权书》、《借据》、《放款回单》各1份，用于证明在戴洋的授权下,中国银行股份有限公司普洱市分行己将借款22万发放手被告普洱东升置业有限公司账户,已经完成出借义务。本院认为，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以认可。五、第三人提交的证据：《发票》1份，用于证明第三人为了实现自己的债权支付了律师费5000.00元。本院认为，该组证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以认可。本院经审理认定法律事实如下：2015年1月28日，原告与被告签订《商品房购销合同》，合同内容为：原告向被告购买第4#商业裙楼及地下商业幢-1层1-负1274号商铺，属框架结构，该商品房建筑层数为地上5层，地下**；商品房套内建筑面积为11.21平方米，单价为每平方米39581.17元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总价款为443705.00元。首付款223705.00元，余款220000.00元向第三人贷款支付。合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超出3%时，双方同意按约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。被告应于2016年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按本合同约定时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天30元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告和挂号信形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。2015年5月7日，原告作为借款人，与第三人、被告签订《个人商业用房贷款合同》，该合同约定：原告向第三人贷款220000.00元；贷款期限120个月；贷款利率浮动利率，从实际放款日起每十二个月重新定价一次，浮动周期为12个月，按实际房款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的发法定贷款利率法上浮20％计息；贷款直接支付给被告。原告以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告为本合同项下原告的贷款提供阶段性连带责任保证。后第三人实际放贷220000.00元。原告已于2015年1月21日向被告支付购房首付款223705.00元。另查明，1、2018年7月5日,普洱市公安消防支队对大世界购物中心地下一层进行消防验收，消防验收不合格；2、被告于2019年3月19日向原告交付所购买商铺；3、原告于2016年12月2日向被告支付所购商铺办理房屋产权证所需的契税、交易印花税、印花税票的费用，于2016年12月2日向被告支付商铺测量费、房产证工本费、房屋转让费的费用。本院认为，关于原告与被告签订的《商品房销售合同》是否应当解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，原、被告在《商品房销售合同》中所约定的交房时间为2016年11月30日前，但被告实际交房的时间为2019年3月19日。原、被告在《商品房销售合同》中约定，被告在商品房竣工交付使用且原告完成支付全部房款、交费及提交办理产权所需资料的义务后，90个工作日内向房地产产权登记机关报送申办产权登记的相关手续，办理产权证。原告已向被告付清全部购房款及办理房屋产权登记需要支付的契税等费用，但因普洱大世界购物中心地下一层公共区域装修工程至今未通过消防验收，被告在约定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年未能为原告办理房屋产权证，商品房买卖合同已达到解除的条件，故对原告主张解除原、被告签订的《商品购销合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告、被告、第三人签订的《个人商业用房贷款合同》是否应当解除的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案因《商品购销合同》被解除，商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告请求解除《个人商业用房贷款合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除后果如何处理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，被告收取原告首付款223705.00元，收取第三人贷款220000.00元，故被告应返还原告首付款223705.00元，返还原告偿还的贷款本息，偿还原告尚欠第三人的贷款。原告应将房屋返还被告。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案原、被告未对不能实现合同目的导致违约的违约责任进行约定，原告未举证证明因被告违约导致的损失，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（一）项的规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”本案原告于2015年1月21日支付首付款223705.00元，故被告应从2015年1月22日（付款日次日）起算，计至款项付清之日止，按年利率6%计算支付原告违约金。对原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据--或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告任建军经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见及提交证据，视为对自己权利的处分与放弃，被告应自行承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告戴洋与被告普洱东升置业有限公司签订的《商品房购销合同》；二、解除原告戴洋与第三人中国银行股份有限公司普洱市分行、被告普洱东升置业有限公司签订的《个人商业用房贷款合同》；三、原告戴洋于本判决生效之日起10日内将位于普洱购物大世界地下商业幢-1层1-负1273号商铺返还被告普洱东升置业有限公司；四、被告普洱东升置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告戴洋商品房首付款223705.00元；五、被告普洱东升置业有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告戴洋已向第三人中国银行股份有限公司普洱市分行归还的贷款本金及利息；六、被告普洱东升置业有限公司于本判决生效后10日内以首付款223705.00元为计算基数，按年利率6%计算，支付原告戴洋从2015年1月22日起至款项付清之日止的违约金；七、被告普洱东升置业有限公司于本判决生效之日起10日内向第三人中国银行股份有限公司普洱市分行偿还原告戴洋因《个人商业用房贷款合同》尚欠第三人中国银行股份有限公司普洱市分行的剩余贷款。负有给付金钱义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4656.00元，减半收取2328.00元，由被告普洱东升置业有限公司负担，于本判决生效之日起10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇二〇年十月十一日法官助理杨臻志书记员吴汉滨