四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初5367号 原告（反诉被告）：刘明芳，女，1978年2月9日出生，汉族，住四川省珙县。 被告（反诉原告）：满方术，男，1975年6月23日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：赵光华，四川鸿章律师事务所律师。 原告刘明芳与被告满方术房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，案件审理过程中，被告满方术提起反诉，本院于2020年8月11日受理。本、反诉案件受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）刘明芳、被告（反诉原告）满方术及委托诉讼代理人赵光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘明芳向本院提出本诉诉讼请求：1.解除刘明芳、满方术所签订的《商铺租赁合同书》；2.判令满方术向刘明芳支付租用期间所产生的物业费、水电费等合计29472元；3.判令满方术向刘明芳支付前期免期7个月房租85400元；4.判令满方术赔偿给刘明芳由于单方解约所造成的经济损失半年租金73200元，及逾期支付房租所产生的违约金1464元（违约金按当期应支付租金2%支付）。事实和理由：2019年8月8日，刘明芳、满方术协商签订了《商铺租赁合同书》，约定由满方术承租刘明芳位于成都市新都区蓉都大道南四段199号华都九龙广场××栋××楼××号商铺××，建筑面积为817平方米，租赁期限为5年（自2019年8月8日起至2024年8月7日止），第一、二、三年年租金为146400元，第四、五年年租金为156000元，租金六个月付一次，金额为半年租金，但需提前一月付清。同时双方约定在签订租赁合同后，承租方须向出租方支付履约保证金12200元。合同中双方并对违约责任作了相应约定。合同签订后，在租赁期间，满方术不仅欠缴租赁期间所产生的物管费，并单方提出解除合同。由于双方多次协商未果，故向法院提起诉讼。 满方术本诉辩称，一、双方当事人之间的房屋租赁合同已于2020年5月16日经协商解除，故刘明芳的第一项诉讼请求不应得到支持；二、满方术已支付物业费、水电费至合同解除之日，对于2020年5月16日合同解除之后的相关费用，不应由满方术承担；三、双方当事人是协商解除合同，不应再承担免租期的租金；四、满方术不应当向刘明芳支付半年租金损失以及违约金。 满方术向本院提出反诉诉讼请求：1.判令刘明芳支付满方术因装修店铺所支出的装修费60000元；2.判令刘明芳退还已收取的满方术房屋租金48800元；3.判令刘明芳退还已收取的满方术保证金12200元。事实和理由：2019年8月8日，刘明芳、满方术签订了《商铺租赁合同书》，合同约定租金按6个月支付一次，且满方术享有7个月的免租期。合同签订之日，满方术向刘明芳预先支付了免租期后5个月的房租以及保证金共计73200元。之后便对店铺进行装修，为此支付了装修费60000元。2020年5月16日，满方术与刘明芳通过友好协商解除了《商铺租赁合同书》，刘明芳并告知满方术结清水电、物管费。在满方术结清了相关费用后，刘明芳却向法院提起诉讼，满方术为维护自身合法权益，故向法院提起反诉。 刘明芳反诉辩称，不认可满方术的第一项反诉诉讼请求，是否装修是满方术自行负责，与刘明芳无关；不认可满方术第二项反诉诉讼请求，双方并未友好协商；不认可满方术第三项诉讼请求，本案是满方术单方违约，故保证金不应退还。 本院经审理认定事实如下：2019年8月8日，刘明芳与满方术签订了《商铺租赁合同书》，约定刘明芳将其位于成都市新都区蓉都大道南四段199号华都九龙广场××栋××层××号，建筑面积为817.63平方米的商铺出租给满方术使用。租赁期限共5年，自2019年8月8日至2024年8月7日止，其中免租期为2019年8月8日至2020年3月7日止（7个月）。租金按6（个）月结算一次，首期租金从2019年8月8日起至2020年8月7日止共计146400元，刘明芳免租7个月，满方术实际支付61000元，在商铺交付时向刘明芳支付，满方术至少应在上期租金到期前30日预付下6个月租金。2019年8月8日至2022年8月7日，月租金12200元，2022年8月8日至2024年8月7日月租金13000元。第四条第二款租赁保证金约定：“（1）在合同签订时，乙方须向甲方一次性缴纳一个月房租即：12200元，作为租赁保证金，在乙方交纳租赁保证金后，甲方按照约定的时间交付商铺。……（2）在本合同期限届满且乙方把商铺交还给甲方后，在双方就租赁该商铺而产生的一切权利义务清理完毕后30日内，甲方向乙方不计息退还租赁保证金。”商铺交付后，商铺所有的物业费、水、电、商管费、通讯费、有线电视及网络费、垃圾清运费和因经营产生的所有税费等费用均由满方术自行承担。第七条商铺的修缮其中约定：“乙方撤场时，需全部保留房屋装修现状或恢复租赁交付时状况。”第八条违约责任其中约定：“在租赁期内甲方在乙方未任何合同约定的违约情形下提出单方面解约，甲方应补偿乙方装修损失并支付3个月租金作为违约责任，在租赁期限内乙方提出解约，需向甲方支付前期免租期租金。”合同签订之日，满方术即向刘明芳支付了免租期后5个月即2020年3月8日起至2020年8月7日止的房租61000元和履约保证金12200元。刘明芳也按合同约定向满方术交付了商铺。2020年5月16日，满方术单方面向刘明芳提出了解除双方之间的《商铺租赁合同书》，2020年7月5日，满方术向案涉商铺所在物管公司支付了电费36元，以及2019年11月1日至2020年5月16日的商业能耗、商管费、商业物管费共21312元。 对于上述当事人无争议的事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《商铺租赁合同书》、收据、微信聊天记录、财务专用收据、支付凭证等证据在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.满方术为证明与刘明芳之间签订的《商铺租赁合同书》已于2020年5月16日经双方协商解除，提交了与刘明芳丈夫周涛之间的微信聊天记录。刘明芳对满方术提交的微信聊天记录不认可，认为其并没有同意在2020年5月16日解除合同，以及双方并未作房屋的交接手续，直到2020年9月1日满方术才告知了其案涉商铺钥匙存放的地方，也提交了其丈夫周涛与满方术之间的微信聊天记录。满方术对刘明芳提交的微信聊天记录的三性予以认可，但不认可其证明目的。双方当事人提交的微信聊天记录其中2020年5月16日下午14时19分周涛微信消息为“今天已经挂出去了。”2020年5月18日周涛微信消息为“2020年5月16日你已经通知我你单方解约。”同日晚上20时19分，满方术微信消息为“周总我单方解约，我也是逼不得已呀！是有诸多原因的。”2020年5月20日中午12时30分，周涛微信消息为“满总，你5月16日在租赁期内单方提出解约，你所欠的物管，水电等费用从今日起请在15日内去物管结清。并从5月16日起解除租用合同。”本院认为，上述微信聊天记录符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，对上述微信聊天记录所证明的如下事实予以确认：（1）满方术于2020年5月16日单方提出解除案涉租赁合同；（2）刘明芳的丈夫周涛告诉满方术案涉商铺已挂出，并通知满方术合同从2020年5月16日解除，视为刘明芳已同意满方术单方提出的解约请求，合同并自2020年5月16日解除。2.满方术为证明对案涉商铺进行了装修，并支付了60000元装修费，刘明芳实际享有该利益，应将该装修费支付给满方术，提交了《成都市装饰装修工程施工合同》《装饰装修管理协议》、收款收据、装修款电子支付回单。刘明芳对上述证据均有异议，也不认可上述证据的证明目的，满方术对案涉商铺只是简单进行了装修，是否装修和使用是满方术的权利。本院认为，满方术提交的证据即使证明其装修案涉商铺支付了60000元装修费，但其未举证证明，在合同解除后，该装修费应由刘明芳承担。故本院对其上述证据的证明目的不予采信。 本院认为，刘明芳与满方术签订的《商铺租赁合同书》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。现刘明芳提出解除该合同的诉讼请求。因上述事实认定部分，本院已对满方术单方提出解除《商铺租赁合同书》，刘明芳确认于2020年5月16日解除合同的事实予以确认，即《商铺租赁合同书》已经双方协商同意于2020年5月16日解除，故刘明芳要求解除合同的诉讼请求与查明的事实不符，本院不予支持。本案中，双方争议的焦点：一、违约责任的认定及免租期的租金支付问题；二、满方术反诉主张刘明芳退还部分租金和保证金的问题；三、刘明芳主张的物业费、水电费及违约金、损失赔偿问题；四、满方术反诉主张刘明芳支付案涉商铺装修费的认定问题。针对焦点，本院分析认定如下： 一、关于违约责任的认定及免租期的租金支付问题。因案涉合同尚在履行期限内，合同的解除系满方术单方提出，且刘明芳未存在违约的情形，故满方术单方提出解除合同的行为系违约行为，其应承担相应的违约责任。根据当事人签订的《商铺租赁合同书》中关于违约责任的约定“在租赁期限内乙方提出解约，需向甲方支付前期免租期租金。”故刘明芳要求满方术支付免租期2019年8月8日起至2020年3月7日止的租金共85400元，符合上述合同约定，本院予以支持；二、满方术反诉主张刘明芳退还部分租金和保证金的问题。因满方术实际已支付的租金是从2020年3月9日起至2020年8月7日止，而上述本院已认定案涉合同于2020年5月16日已解除，故2020年5月16日合同解除后的租金，刘明芳无权再向满方术收取，因此刘明芳应向满方术退还2020年5月17日起至2020年8月7日止的租金共33058元（12200元÷31天×22天＋12200元×2个月）。关于保证金，当事人签订的《商铺租赁合同书》明确约定为“在本合同期限届满且乙方把商铺交还给甲方后，在双方就租赁该商铺而产生的一切权利义务清理完毕后30日内，甲方向乙方不计息退还租赁保证金。”故根据上述合同的约定，退还保证金必须具备的前提条件是合同期限届满，商铺交还刘明芳；合同履行期间产生的一切债权债务结清。而本案中，合同履行期限尚未履行一年，满方术即单方提出解约，故其要求返还保证金不符合上述合同约定，本院不予支持；三、刘明芳主张的物业费、水电费及违约金、损失赔偿问题。因上述本院已认定双方的合同已于2020年5月16日解除，且查明，满方术已向案涉商铺所在物管公司结清了截至2020年5月16日的物业费、电费等费用，故刘明芳主张的物业费、水电费，不具有事实依据，本院不予支持。至于刘明芳要求满方术赔偿其单方解约所造成的损失73200元和逾期支付房租所产生的违约金的诉讼请求。因当事人签订的合同中明确约定了满方术单方提前解约应承担的违约责任是向刘明芳支付免租期的租金，而上述本院已认定满方术应承担此违约责任，以及认定刘明芳不退还满方术缴纳的保证金，上述费用应能弥补刘明芳所主张的损失。且关于其损失，刘明芳也未举证证明，故对于刘明芳主张的违约金、损失赔偿，本院不予支持；四、满方术反诉主张刘明芳支付案涉商铺装修费的认定问题。首先，对于承租期间满方术针对案涉商铺投入的装修费，在合同解除后，应由出租人刘明芳补偿承租人满方术，在当事人签订的《商铺租赁合同书》中并无相关约定。而对于合同解除后，满方术撤场的约定为“乙方撤场时，需全部保留房屋装修现状或恢复租赁交付时状况。”其次，满方术对于案涉商铺的装修，是其从自身利益角度出发而对商铺进行的改善，而非出租人刘明芳未尽到维修义务，满方术自行维修所产生的维修费用。故满方术要求刘明芳支付装修费既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘明芳本诉要求满方术支付免租期租金85400元的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持；刘明芳本诉要求解除租赁合同、满方术支付物业费和水电费等29472元以及满方术赔偿其损失73200元和支付逾期支付房租所产生的违约金1464元的诉讼请求，不具有事实依据，本院不予支持。满方术反诉要求刘明芳退还租金48800元的诉讼请求，本院予以部分支持；满方术反诉要求刘明芳支付装修费60000元和退还保证金12200元的诉讼请求，不具有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、满方术向刘明芳支付免租期房屋租金85400元； 二、刘明芳退还满方术房屋租金33058元； 三、第一、二项品迭，满方术在本判决发生法律效力之日起7日内给付刘明芳52342元； 四、驳回刘明芳的其他诉讼请求； 五、驳回满方术的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2045元（已因适用简易程序减半收取），由刘明芳负担1077.50元，满方术负担967.50元；反诉案件受理费1360元（已因适用简易程序减半收取），由满方术负担1047元，刘明芳负担313元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇二〇年十月二十七日 书记员  侯 毅