江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初6417号 原告：俞俊峰，男，1969年7月8日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：龚晓春，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万雨龙，上海融孚（常熟）律师事务所实习律师。 被告：中国建设银行股份有限公司常熟分行，住所地常熟市海虞北路34号，统一社会信用代码9132058184201381X9。 负责人：黄继军，该行行长。 委托诉讼代理人：杨敏炯，江苏汇展律师事务所律师。 第三人：常熟市永威纺织品有限公司，住所地常熟市黄河路12号国际贸易中心B幢1101-1103，统一社会信用代码91320581720551679P。 法定代表人：周祖贤。 委托诉讼代理人：周伟丰，男，该公司员工。 第三人：周伟丰，男，1975年11月23日出生，汉族，住常熟市。 第三人：肖露，女，1986年12月11日出生，汉族，住常熟市。 第三人：周祖贤，男，1951年10月12日出生，汉族，住常熟市。 第三人：陆瑞娣，女，1954年9月22日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：周伟丰（系第三人肖露的丈夫，第三人周祖贤、陆瑞娣的儿子），男，1975年11月23日出生，汉族，住常熟市。 原告俞俊峰与被告中国建设银行股份有限公司常熟分行（以下简称建行常熟分行）、第三人常熟市永威纺织品有限公司（以下简称永威公司）、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告俞俊峰委托诉讼代理人龚晓春、万雨龙，被告建行常熟分行委托诉讼代理人杨敏炯到庭参加诉讼，第三人永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告俞俊峰向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告对常熟市黄河路263号C座1001-1006、1007-1012、1015-1018、1019-1024室不动产享有2015年1月1月至2029年12月31日期间的租赁权；2、确认原告无需搬离上述房屋；3、请求法院对上述房屋进行带租拍卖；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年12月20日，原告与周伟丰签订租赁协议一份，承租上述房屋，租期为2015年1月1日至2029年12月31日，共计15年，年租金30万元。租赁协议签订后，原告付清了租金90万元，原告作为股东的苏州满丰建设有限公司搬入上述房屋并使用。2015年11月20日，周伟丰将上述房屋进行了抵押登记。2016年4月20日原告因需要注册公司，行政机关要求提供租赁协议及房屋产权证，而当时周伟丰只给了原告一份1001-1006房屋的产权证复印件，于是原告制作了协议书。之后原告因公司需要参加虞山街道政府采购代理入围招标，为彰显公司实力，需提供真实近1000平米的办公场地，于是又制作了2017年4月12日的协议。原告承租房屋面积近1000平米，根据这两份协议约定的年租金不到10万元来看，明显是不合常理的，也与事实不符，而出租人签名“周伟丰”也不是其本人签署。因此该两份协议并非原告与周伟丰真实的租赁意思表示，仅是为了满足原告公司的需要而制作，周伟丰对此也是有所了解，跟周伟丰在法院笔录中所述也是可以对应的。2017年12月20日，原告与周伟丰就租赁协议签订补充协议，约定年租金为20万元，原告需在2018年12月31日前付清2018-2021年度租金80万元，原告之后于2018年2月1日支付了两笔30万，2018年3月28日支付了80万元，共计已经支付140万元，已将租金付清至2024年。后因周伟丰涉金融借款纠纷案，常熟市人民法院在执行申请执行人建行常熟分行与被执行人永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣金融借款合同纠纷一案过程中，对上述房屋进行现场调查，调查过程中常熟市人民法院要求原告名下公司的财务人员提供租赁合同，因财务人员不知情，误以为2016年4月20日、2017年4月12日两份为满足原告公司需要而制作的租赁协议是真实、唯一的租赁协议而提交给了法院。原告得知上述情况后，向法院提交了2014年12月20日签订的真实的租赁协议。常熟市人民法院在执行中作出（2019）苏0581执6365号之三执行裁定书，涤除了原告的租赁权，原告对此不服，提出执行异议。常熟市人民法院审查后作出（2020）苏0581执异41号裁定书，驳回了原告的异议请求。为此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告建行常熟分行辩称，首先，被告对原执行裁定及执行异议裁定认定的事实及适用法律无异议，涤除相应租赁关系是正确的。其次，被告阐述的可能基于一个假设及相应租赁关系真实成立，并不意味着被告承认该租赁关系的真实性。第三，原告在诉讼请求中要求确认其租赁权，被告认为，租赁权是综合性权利，在签订租赁协议之后、房屋交付之前，主要体现为债务请求权，在交付之后，承租人依法享有占有、使用、收益的利益，但是在本案中，原告并没有实现他的占有使用利益，最多是实现了涉案房屋的收益。第四，相关执行异议和案外人执行异议之诉规定中都表达了除在抵押或查封前签订租赁合同以外，还要承租人实际占有和使用租赁物，被告认为实际占有和使用有几个方面的特性，首先是要有实质性的占有和使用，其次占有和使用是持续性的占有和使用，从原告提供的证据和在诉状中的相应表述来看，原告是努力想证明原告与周伟丰之间存在租赁关系，但是对于原告是否实际占有使用却无法证明。抛开租赁合同，原告只要证明在什么时候开始占有和使用租赁物，并且这种占有和使用是持续性的，其相关诉请才有可能得到支持。 第三人永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣未作答辩。 本院经审理认定事实如下：位于常熟市黄河路263C楼的房号1001-1006、1007-1012、1015-1018、1019-1024房屋均登记在周伟丰名下，权证号分别为熟房权证虞山字第××、10××44、10××42、10××43号。2015年11月20日，上述房屋均进行了抵押登记，权利人为建行常熟分行。 另查明：2019年6月13日，本院立案受理原告建行常熟分行与被告永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣金融借款合同纠纷一案。审理中，本院根据建行常熟分行的申请，依法作出保全裁定，并查封了登记在周伟丰名下的上述房屋。本院审理后于2019年7月26日作出（2019）苏0581民初7746号民事判决书，判决：永威公司归还建行常熟分行借款本金730万元，并支付相应的利息、罚息、复利；永威公司支付建行常熟分行律师费220819元；建行常熟分行有权以折价、拍卖、变卖永威公司抵押的位于常熟市黄河路263C楼的房屋（熟房权证虞山字第××、10××43、10××44、10××42号）、常熟市虞山北路388号房屋（熟房权证虞山字第××号）所得价款分别在抵押登记设定的抵押范围内优先受偿涉案债权；周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣对永威公司本案所涉债务在最高额1651万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费减半收取33434元，财产保全费5000元，合计诉讼费38434元，由永威公司负担，周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣承担连带清偿责任。 因永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣未履行上述生效判决所确定的义务，建行常熟分行向本院申请强制执行，本院于2019年9月11日立案受理，案号为（2019）苏0581执6365号。执行过程中，本院对抵押物周伟丰所有的位于常熟市黄河路263号C楼的不动产进行了现场调查，调查过程中俞俊峰提交了其与周伟丰签订的关于常熟市黄河路263号C楼的两份房屋租赁合同。第一份租赁合同于2016年4月12日签订，主要内容为：一、租赁范围：常熟市黄河路263号C座1001-1006；二、租期期限为2016年4月20日起至2021年4月19日；三、年租金3万元。第二份租赁合同于2017年4月12日签订，主要内容为：一、租赁范围：常熟市黄河路263号C座1007-1012、1015-1018、1019-1024；二、租期期限为2017年4月20日起至2021年4月19日；三、年租金7.8万元。之后，俞俊峰向本院主张租赁权利，并陆续提交其与周伟丰签订的租赁协议、补充协议、租金支付凭证、水电费缴纳凭证予以证明租赁关系。2014年12月20日签订的租赁协议主要内容为：一、租赁范围：常熟市黄河路263号C座1019-1024、1015-1018、1007-1012、1001-1006共约960平方米；二、租期期限为2015年1月1日起至2029年12月31日，共计15年；三、年租金30万元。2017年12月20日签订的补充协议主要内容为：1、自2018年1月1日至2029年12月31日，年租金变更为20万元。上述年租金于该租赁年度开始前一个月内一次性付清，先付后租。2、乙方须在2018年12月31日前向甲方付清至少2018年度、2019年度、2020年度、2021年度租金（即付清至少80万元租金）。周伟丰于2020年1月14日在本院执行笔录中表示，上述三份合同及补充协议都是真实的，都是其本人签字，之后两份合同及补充协议因承租人的需要而重新签订，租金已经全部收取。后本院于2020年1月14日作出（2019）苏0581执6365号之三执行裁定书，认为周伟丰与俞俊峰在上述不动产抵押后重新签订了租赁合同，对租金、租期重新进行了约定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故裁定：一、去除案外人俞俊峰与被执行人周伟丰在常熟市黄河路263号C楼不动产上的租赁关系。二、解除案外人俞俊峰对位于常熟市黄河路263号C楼不动产的占有。案外人俞俊峰收到本裁定之日起三十日内腾空并搬离上述房屋，逾期不搬离，本院将予以强制迁出。 2020年4月16日，俞俊峰向本院提出异议称，常熟法院在执行建行常熟分行与永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣金融借款合同纠纷一案过程中，查封了案涉不动产，并要求占有人搬离。因异议人在案涉不动产抵押前就向周伟丰承租，所以请求确认异议人的租赁权，撤销（2019）苏0581执6365号之三执行裁定书，确认异议人无需搬离案涉不动产，对案涉不动产带租拍卖。本院经审理后于2020年4月24日作出（2020）苏0581执异41号执行裁定书，裁定：驳回俞俊峰的异议请求。俞俊峰不服该裁定，依法向本院提起本案诉讼。 原告俞俊峰表示，1、原告承租周伟丰的涉案房屋后，因为苏州满丰建设有限公司没有地方经营，原告作为股东就将房屋给满丰公司无偿使用。满丰公司用了一年多，到常熟市中骏代理招标有限公司2016年6月成立时，满丰公司实际就不在运营了，之后涉案房屋就由原告名下的常熟市中骏代理招标有限公司使用至今。原告与周伟丰签订协议后，约定2018年12月31日前付满80万元，实际上原告支付的已经超过80万元，超过的部分也是租金，当时并没有说好付到什么时间，是周伟丰向原告借钱，原告不敢借，就说付租金，按照约定算下来付到2024年还差10万元。2、原告与周伟丰系朋友关系，周伟丰向原告有借款，只有转账记录，没有借条，原告没有统计具体金额。2015年支付给周伟丰的租金是和周伟丰确认过的，2018年之后原告就不敢再借钱给周伟丰了，都是以租金形式支付。3、涉案房屋不具备住宅性质，原告作为自然人，承租涉案房屋必然用于商业用途，因此无论是给满丰公司使用还是中骏公司使用都是符合常理的。从原告角度而言，原告与中骏公司存在一种混同。原告获得房屋租赁权后将房屋交给两家公司实际使用是客观情况，满丰公司是转借，中骏公司是转租，不管是转租还是转借，都与原告和周伟丰成立租赁关系没有关系。4、原告租赁涉案房屋早于设立抵押时间，原告获得租赁权后，将涉案房屋转租给满丰公司和中骏公司使用，可以视为原告的占有和使用。 为证明自己的主张，原告俞俊峰提交以下证据： 1、2004年12月20日周伟丰与原告签订的《租赁协议》、2017年12月20日周伟丰与原告签订的《补充协议》，证明原告自2015年1月1日起即取得涉案房屋的租赁权，该租赁关系发生在房屋抵押之前。 2、2015年3月23日、4月16日的银行回单，系苏州满丰建设有限公司缴纳2015年3月、4月水电费的记录。 3、苏州满丰建设有限公司的工商登记，显示住所地为常熟市老街同德坊5幢104，股东之一为俞俊峰，该公司于2018年5月8日登记注销。 4、苏州满丰建设有限公司出具的《说明》，主要内容为，公司并未在注册的办公地点办公，而是一直在原告租赁的涉案房屋，公司使用期间的物业费、水电费均由满丰公司缴纳。原告表示该说明是在起诉前出具的，因为当时一个股东不在常熟，所以原告在征得其他两位股东同意后出具了该说明。 5、付款凭证一组，载明俞俊峰分别于2015年2月10日、3月10日、9月15日、10月12日、11月20日、2018年3月28日、4月17日向周伟丰转账支付20万、11万、10万、34万、15万（3万+3万+3万+3万+3万）、80万、20万，常熟市中竣招标代理有限公司于2018年2月1日分两笔向周伟丰转账支付60万元（用途载明为“俞总借款”）。常熟市中骏招标代理有限公司出具的《说明》，主要内容为该公司2018年2月1日汇给周伟丰的两笔30万元，系该公司向原告的出借款项，应原告要求直接汇给周伟丰。原告表示2018年2月1日的其中一笔30万元因交易失败被退回。按照上述付款情况，原告按照租赁协议已经支付了2015年至2017年度的租金共计90万元，按照补充协议支付了租金130万元。 6、2016年4月10日周伟丰与原告签订的《房屋租赁合同》，原告表示该份合同因开票需要制作，并非周伟丰本人签字，该份合同并非原告与周伟丰真实意思表示。 7、2016年5月25日周伟丰与原告签订的《房屋租赁合同》，一、租赁范围：常熟市黄河路263号C座10楼1001-1006；二、租期期限为2016年6月1日起至2019年5月31日；三、年租金3万元。该份合同系从中骏公司的工商档案中调取，系为注册公司时制作，并非周伟丰本人签字，该份合同并非原告与周伟丰真实意思表示。 8、2017年4月12日周伟丰与常熟市中骏招标代理有限公司签订的《房屋租赁合同》，原告表示该份合同系基于中骏公司招标代理的需要而制作，并非原告与周伟丰真实意思表示。 9、银行回单一组，证明中骏公司支付涉案房屋水电费和物业费的情况。 针对原告的上述证据，被告质证认为：对证据1真实性不予确认；对证据2真实性无异议，但不认可关联性；对证据3无异议；对证据4，说明出具时满丰公司已注销，该说明是虚假的；对证据5银行交易信息真实性无异议，但对上述款项是否付的是租金存疑，即便是租金，也只能证明可能存在租赁关系，与原告是否实际使用了涉案房屋无关，对于说明，原告与该公司存在极大的利益关系；对证据6-8，周伟丰在执行笔录中认可其中两份合同的签字，该三份合同原告在使用时是作为真的合同在用，但现在却说合同是假的；对证据9真实性无异议，但中骏公司使用不等同于原告使用。 被告建行常熟分行认为，1、对涉案房屋的使用情况被告不清楚，但原告陈述先是给满丰公司在用，后又给中骏公司在用，这与原告在用是不同的，公司的人格和个人的人格是分开的。2、即使中骏公司是转租，作为次承租人也是有权利的，但是根据原告描述，转租发生在抵押之后，理论上应由次承租人提出异议。 以上事实，有不动产登记簿查询记录、民事判决书、房屋租赁合同、执行裁定书及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在租赁物被抵押之前已签订合法有效的书面租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，人民法院应予支持。本案中，原告主张其与第三人周伟丰在租赁物抵押前即存在租赁关系，要求确认租赁权，被告不认可，对此，本院结合原被告的举证、质证及本院调查情况，具体分析如下： 首先，执行案件中，本院调查时原告提交了2016年5月及2017年4月签订的房屋租赁合同，该两份合同均形成于抵押之后，第三人周伟丰对该两份租赁合同也表示认可，后原告主张该两份合同非第三人周伟丰签字，亦非双方真实意思表示，未提供相应证据，本院不予采信。退一步讲，即便非周伟丰签字，在周伟丰认可的情况下，其效力应予以认定，原告随意否认其效力，没有依据，本院亦不予采信。 其次，原告后又提交2014年12月签订的租赁协议及2017年12月签订的补充协议，并表示其与第三人周伟丰实际按照该两份协议在履行，但该两份协议的落款时间均在相关案件申请执行前，而原告却未第一时间提供出来证明其租赁权，反而提交了后签订的两份租赁合同。再结合本案审理中原告又提交了另外一份2016年5月签订的租赁合同的情况，故本院对原告关于2014年12月签订的租赁协议为第一份且为双方实际履行的协议的主张存疑。 再次，原告庭审中提交数份付款凭证，表示系缴纳的租金，但该部分款项的支付与租赁协议的约定并不相符，原告亦未提供其他证据证明该部分款项系租金，再结合原告自述的其与第三人周伟丰之间存在多笔借款的情形，故原告主张已足额支付租金，本院无法予以认定。 综上，原告主张对涉案房屋享有至2029年12月31日的租赁权，且要求带租拍卖，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告俞俊峰的诉讼请求。 案件受理费33200元，由原告俞俊峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  刘丽杰 人民陪审员  蔡 燕 人民陪审员  钱 蓉 二〇二〇年十月二十七日 法官 助理  袁 媛 书 记 员  姚芝瑜