广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初3005号原告：广州市可视智能技术有限公司，住所地广州市天河区棠东横岭三路9号二楼之一（仅限办公用途），统一社会信用代码914401013046054637。法定代表人：李沅，职务总经理。委托诉讼代理人：黄时旭，广东竟澜律师事务所律师。被告：广州市天河区悦盛发展有限公司，住所地广州市天河区东圃车陂路70号，统一社会信用代码91440106231275642R。法定代表人：王炳达。被告：广州食曾湘食餐饮管理有限公司，住所地广州市海珠区恒信路信和街14号三楼自编303房，统一社会信用代码91440105MA59AMAY0J。法定代表人：詹海林。被告：广州食曾湘食餐饮管理有限公司车陂分店，住所地广州市天河区东圃车陂路70号二楼201房，统一社会信用代码91440101MA5AYHR176。法定代表人：熊毅。被告：苏克胜，男，1952年4月24日出生，系香港特别行政区居民，原告广州市可视智能技术有限公司（下称可视公司）与被告广州市天河区悦盛发展有限公司（下称悦盛公司）、广州食曾湘食餐饮管理有限公司（下称食曾公司）、广州食曾湘食餐饮管理有限公司车陂分店（下称食曾公司车陂分店）、苏克胜返还原物纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告可视公司的委托诉讼代理人黄时旭，被告食曾公司的法定代表人詹海林到庭参加诉讼，被告悦盛公司、食曾公司车陂分店、苏克胜经本院合法送达，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告可视公司向本院提出诉讼请求：1.被告悦盛公司立即将广州市天河区东圃车陂路XX号二层（南220房除外，门牌号为××腾空并交还给可视公司，并向可视公司支付自2017年2月23日起至实际交还该房屋之日止的房屋占用费【占用房屋面积：1666.23㎡（案涉物业二层总面积1751.93㎡-南220房面积85.7㎡），占用费以广州市房地产租赁管理所公布的租金标准49元/平方米计算】；2.被告食曾公司、食曾公司车陂分店、苏克胜对广州市天河区东圃车陂路XX号二层201（××的腾空和对广州市天河区东圃车陂路70号二层201（××自2018年7月1日起至实际交还之日止的房屋占用费负连带责任；3.四被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月6日，悦盛公司将广州市天河区东圃车陂路70号二层物业（下称案涉物业）抵押给案外人南昌银行股份有限公司广州分行（下称南昌银行），并办理了抵押登记手续，抵押登记时间为2014年1月6日，他项权利人为南昌银行。2014年10月23日，广州市越秀区人民法院查封案涉物业，之后案涉房屋被广州市天河区人民法院、广州市荔湾区人民法院轮候查封。因南昌银行与悦盛公司存在金融借款合同纠纷，广州市越秀区人民法院作出（2014）穗越法金民初字第1054号民事判决书，判决生效后，悦盛公司拒不履行生效法律文书所确定的义务，广州市越秀区人民法院在2016年8月19日联合拍卖悦盛公司名下案涉物业以清偿南昌银行的债务。2017年2月14日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法执字第10109号之三《执行裁定书》，裁定案涉物业的所有权及相应的其他权利归可视公司所有、可视公司可持本裁定书到广州市国土资源和房屋管理局办理相关产权过户登记手续。可视公司取得案涉物业所有权后，悦盛公司在未取得可视公司同意的情况下自2017年2月23日至今一直占用案涉物业，可视公司多次要求悦盛公司腾空交付案涉物业并支付占用费，但悦盛公司一直拒不返还，反而无理要求可视公司支付巨额离场费用，在可视公司拒绝后，悦盛公司多次纠结、组织不明身份的社会闲散人员，采取暴力、胁迫、恐吓、驱赶、违法限制人身自由的方式阻挠可视公司进场收楼。2018年8月9日，可视公司为保障自身权利向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求判令广州伟良装饰工程有限公司、悦盛公司和案外人谭国诚将案涉物业南220房腾空、交还，并支付自2017年3月1日起计至实际交还该房屋之日止的房屋占用费。2019年8月26日，广州市天河区人民法院作出一审判决，现该判决文书已生效，在该生效判决中查明、确认，2017年12月，广州市房地产租赁管理所发布《2017年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为49元/平方米计算。另外，需要说明的是：在拍卖、变卖中，广州市越秀区人民法院已经多次到案涉物业张贴公告，进行权利登记申报和告知产权变更情况，但并未有任何人申报权利。因食曾公司、食曾公司车陂分店还一直占用案涉物业201房经营，未返还该物业，也未向可视公司支付过占用费用，严重侵犯了可视公司的合法权益。可视公司自2017年2月23日起取得案涉物业的所有权，依法对案涉物业享有占有、使用、收益和处分的权利。悦盛公司一直拒不返还，多次纠结、组织不明身份的社会闲散人员，采取暴力、胁迫、恐吓、驱赶、违法限制人身自由的方式阻挠可视公司进场收楼，将属于可视公司的物业进行出租，属无权处分，其行为已经严重侵害可视公司权利。在拍卖、变卖中，广州市越秀区人民法院已经多次到案涉物业张贴公告，进行权利登记申报和告知产权变更情况，可视公司也多次到场告知产权情况，食曾公司、食曾公司车陂分店、苏克胜在明知案涉物业产权情况下一直占用案涉物业，依据《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第九条第一项、第十一条、第十二条和第十五条规定，食曾公司、食曾公司车陂分店、苏克胜实施的是帮助侵权行为，与悦盛公司共同完成部分侵权行为，故食曾公司、食曾公司车陂分店、苏克胜应对悦盛公司侵权行为中共同完成部分的房屋占用费承担连带责任。被告食曾公司辩称：我方在承租涉案物业时并不清楚涉案物业存在纠纷，当时是通过转手承租的，是从苏克胜处承租涉案物业的，当时苏克胜向我方出示其与原业主的合同，所以一直以来我方都是通过苏克胜来转交租金、水电费等租赁费用。2019年11月份左右，可视公司有向我方送达材料告知我方涉案物业存在纠纷，所以我方从2019年4月份开始就没有向苏克胜缴纳租金，只缴纳物业管理费。我方承租了涉案物业后投入了两百多万进行装修，现在是处于经营困难的状态，我方也有找苏克胜协商。被告悦盛公司、食曾公司车陂分店、苏克胜未答辩。经审理查明，2017年2月14日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法执字第10109号之三《执行裁定书》，该裁定书载明“申请执行人南昌银行股份有限公司广州分行与被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司、广州市冠坤物业管理有限公司、广州市实强实业发展有限公司、王炳焰、王炳达、张罐坤、王洁玉金融借款合同纠纷一案，本院作出的（2014）穗越法金民初字第1054号民事判决书已发生法律效力，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，2016年8月19日，本院依法委托广东南方拍卖行有限公司、广东绮云轩拍卖行有限公司联合拍卖被执行人广州市天河区悦盛发展公司名下的广州市天河区东圃车陂路XX号二层以清偿债务……2017年1月11日，买受人广州市可视智能有限公司首先将足额变卖款交至本院指定账户……裁定如下：一、被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司名下的广州市天河区东圃车陂路XX号二层的所有权及相应的其他权利归买受人广州市可视智能技术有限公司所有；二、买受人广州市可视智能技术有限公司可持本裁定书到广州市国土资源和房屋管理局办理相关产权过户登记手续。”查册时间为2017年9月18日的广州市不动产登记查册表记载：案涉物业建筑面积为1751.93平方米，来函摘要记载2014年至2016年期间案涉物业多次被查封。他项权利摘要记载：权利人南昌银行股份有限公司广州分行，权利面积1751.93，登记时间2014年1月6日。2018年6月17日，苏克胜（甲方，出租方）与詹海林（乙方，承租方）签订《经营场地租赁合同》，该合同约定“……甲方将位于广州市天河区车陂路XX号二楼北202的场地租赁给乙方作经营场地使用，场地面积500平方米……租金每月（含管理费）30000元……乙方必须在每月5号前向甲方一次性付清当月租金，水电费等……”2018年6月19日、8月4日、9月4日、10月8日、11月5日、12月7日，2019年1月5日、2月10日，詹海林分别向苏克胜支付了上述场地的水电押金及租金。可视公司另提供（2018）粤0106民初21590、21591号、（2019）粤0106民初2833-2836号等案件资料，证明可视公司与悦盛公司确认案涉物业的租金为49元/平方米，悦盛公司在可视公司获得案涉物业所有权后仍将案涉物业对外出租等。2020年9月28日，本院组织当事人对涉案房屋进行现场勘验，可视公司到场参加了该勘验，可视公司确认：涉案场地南面经勘验显示各房间均有上锁，房屋均无法打开，没有看见人使用，北面二楼只有食曾公司在使用。可视公司在本案中有诉请广州京盛网络科技有限公司、广州市天美艺彩广告有限公司分别腾空交还涉案房屋的自编239、215房及占用费等，2020年10月15日，可视公司向本院申请撤回对上述公司的起诉，本院于2020年10月27日出具《民事裁定书》裁定“准许原告广州市可视智能技术有限公司撤回对广州京盛网络科技有限公司、广州市天美艺彩广告有限公司的起诉。”另查明，可视公司曾就涉案房产中的南220房腾空交还向天河区人民法院起诉被告广州伟良装饰工程有限公司（下称伟良公司）及第三人谭国诚、悦盛公司，诉讼请求为“1.被告和两第三人将广州市天河区东圃车陂路XX号二层南220房腾空并交还给原告，并向原告支付自2017年3月1日起计至实际交还该房屋之日止的房屋占用费；2.本案诉讼费由被告承担。”广州市天河区人民法院于2019年8月26日作出的（2018）粤0106民初21591号《民事判决书》，该判决查明“2017年12月14日，广州市越秀区人民法院作出（2015）穗越法执字第10109号之三执行裁定……该裁定书于2017年2月23日送达房屋登记机关并于当日生效。广州不动产登记查册表显示：2014年1月6日，位于天河××××层设立抵押权，权利人为南昌银行股份有限公司广州分行，权利部位为全部。2014年10月23日，广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法金民初字第1054-6，-1号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉物业。2015年5月27日，广州市天河区人民法院以（2015）穗天法金民初字第2558号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封案涉物业，查封期限自转为正式查封之日起算3年。原告提交广州市房屋租赁合同（以下称合同一）、广州市房屋租赁合同（以下称合同二）等拟证明悦盛公司将案涉房屋出租给谭国诚时已设立抵押权且被法院查封。合同一载明：2013年3月15日，广州俊森物业管理有限公司（出租人/甲方）同意将坐落在天河区车陂路XX号南220房号（以下简称220房）的房地产出租给伟良公司（承租人/乙方）作商业用途使用，建筑面积85.7平方米……。合同二载明：2015年1月1日，广州市天河区悦盛发展有限公司（出租人/甲方）同意将坐落在天河区东圃车陂路70号一楼至九楼房号的房地产出租给谭国诚（承租人/乙方）作商业、写字楼用途使用，租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日，月租金额为89696元……被告伟良公司提交《广州市房屋租赁合同》（以下称合同三）、收款单（复印件），以证明其签订了租赁合同并依约支付租金。……。另查明，原告于2018年8月9日向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21590号]，请求判令广州市良帆信息科技有限公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃车陂路XX号二层南301房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年8月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费。该案正在审理过程中。2018年8月9日，案外人中鉴认证有限责任公司向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21592号]，请求判令迈渤公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃车陂路XX号九层北910房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年11月22日起至裁定还房屋之日止的房屋占用费2000元。该案正在审理过程中。2018年8月9日，案外人中鉴认证有限责任公司向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21593号]，请求判令广东新耀信息科技有限公司、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃车陂路XX号七层710房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年3月27日起至实际交还房屋之日止的房屋占用费2000元。该案正在审理过程中。2019年1月29日，原告向本院提起诉讼[案号为（2019）粤0106民初2833、2836号]，请求判令谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃车陂路XX号二层南201、213、217、222、223、226、228、251、255、256房（2833号案）、广州市天河区东圃车陂路70号三层北310、北301、南302、北304、南310、北311、北312房（2836号案）腾空、交还原告，并向原告支付房屋占用费，同时与原告结清水电费等。再查明，2017年12月，广州市房地产租赁管理所发布《2017年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为49元/平方米。”该判决认为“《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。广州市越秀区人民法院于2017年12月14日裁定220房的所有权及其他权利归原告所有并于2017年2月23日送达房屋登记机关，故原告于该日取得220房的所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。关于腾退、交还220房的问题。首先，根据《最高人民法院》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，220房已于2014年1月6日设立抵押权，于2014年10月23日被依法查封，而案涉合同二、合同三的签订时间均晚于此时间，甚至签订于原告取得所有权之后，属无权处分，故根据上述法律规定，案涉合同二、合同三均对原告不产生约束力。伟良公司、悦盛公司确认伟良公司已于2019年5月7日搬离220房并将钥匙交还悦盛公司，且伟良公司已向悦盛公司支付租金至2019年5月7日，故本院对原告请求伟良公司腾退220房并支付占用费的诉讼请求不予支持。其次，被告持有的租赁合同虽载明出租人为谭国诚，但原告、悦盛公司以及谭国诚均确认该合同并非谭国诚所签订。且根据谭国诚提交银行流水、发票等证据，足以证实悦盛公司实际控制、支配其名下1868账户，而悦盛公司对此不持异议。因此，根据目前查明的事实，不能认定谭国诚实际控制案涉房产并获取收益，其无须对腾退案涉房屋以及支付占用费承担连带责任。再次，被告和其他关联案件中房产实际使用人的陈述及提交的证据，与本院现场查勘所获证据和情况相互印证，足以认定悦盛公司实际控制案涉房产并将其出租给伟良公司获取收益，故其应当对向原告腾退案涉房屋及支付占用费。关于占用费。原告于2017年2月23日取得案涉房屋的所有权，此后，悦盛公司出租案涉房屋并获取收益没有权利依据，应当向原告支付占用费。原告请求占用费起算时间为2017年3月1日属于其对自身权利的处分，本院在此予以确认，占用费应以广州市房地产租赁管理所公布的租金标准49/平方米计算，故220房每月占用费应为4199.3元（49×85.7）。”据此判决“一、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人广州市天河区悦盛发展有限公司将广州市天河区东圃车陂路XX号二层南220房（××腾空并交给原告广州市可视智能技术有限公司；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，第三人广州市天河区悦盛发展有限公司向原告广州市可视智能技术有限公司支付上述房屋2017年3月1日至实际交还房屋之日止的占用费（占用费以4199.3元/月为标准计算）……”。该民事判决书生效后，可视公司向广州市天河区人民法院申请执行，广州市天河区人民法院于2020年3月20日作出（2019）粤0106执21909号执行裁定书，该裁定书查明“……本案在执行过程中，本院依法向被执行人（悦盛公司）发出限期执行通知书、报告财产令等文书，责令被执行人履行清偿义务，但被执行人没有在限期内履行。本院依法通过全国网络查控系统查询被执行人名下的财产情况，未查到被执行人可供执行的财产。经执行，本院于2019年12月6日将位于广州市天河区东圃车陂路XX号二层南220房（××腾空并交付给申请执行人可视公司……”。本院认为，苏克胜为香港特别行政区居民，故本案应当参照涉外案件处理。因涉案物业位于广州市天河区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”本院对本案具有管辖权。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”因涉案租赁物在中华人民共和国内地，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为准据法。根据当事人的陈述及诉辩意见，本案的争议焦点为案涉物业的腾空交还及占用费的支付问题，对此，本院分析如下：关于案涉物业的腾空交还问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。”及第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”广州市越秀区人民法院于2017年2月14日裁定案涉物业的所有权及其他权利归可视公司所有。结合（2018）粤0106民初21591号民事判决书查明上述裁定书于2017年2月23日送达房屋登记机关，故可以认定可视公司于该日取得案涉物业的的所有权，可视公司于该日依法对案涉物业享有占有、使用、收益和处分的权利。其次，根据（2015）穗越法执字第10109号之三《执行裁定书》查明案涉物业原产权人为悦盛公司，现该物业已经裁定归可视公司所有，悦盛公司作为原产权人对案涉物业的腾空交还负有义务，悦盛公司未举证证实其已履行了该义务，应承担举证不能的法律后果，结合（2019）粤0106执21909号执行裁定书确认案涉物业220房已腾空并交付给可视公司，故可视公司主张返还案涉物业（南220房除外，门牌号为××腾空并交还给可视公司，合理有据。第三，根据食曾公司确认其从苏克胜处承租涉案物业并向苏克胜交付租金等费用，与可视公司证据《经营场地租赁合同》相印证，结合现场勘验显示案涉物业北面二楼由食曾公司车陂分店经营，虽然《经营场地租赁合同》记载的租赁地址为“广州市天河区车陂路70号二楼北202”，但食曾公司车陂分店注册地址为“广州市天河区东圃车陂路70号二楼201房”，故食曾公司、食曾公司车陂分店、苏克胜对案涉物业201房均负有交还义务，对腾空交还案涉物业负有协助义务。关于占用费问题。首先，根据可视公司在现场勘验确认涉案场地南面经勘验显示各房间均有上锁，房屋均无法打开，没有看见人使用，北面二楼只有食曾公司在使用。可知案涉物业仅可认定食曾公司有使用案涉物业，可视公司主张悦盛公司实际控制使用案涉物业并对外进行出租，依据不足，其主张悦盛公司支付占用使用费，本院不予支持。其次，可视公司于2017年2月23日取得案涉房屋的所有权，苏克胜于2018年6月17日将案涉物业201房出租并获取收益没有权利依据，应当向可视公司支付占用费。可视公司请求占用费起算时间为2018年7月1日属于其对自身权利的处分，本院在此予以确认，占用费应以广州市房地产租赁管理所公布的租金标准49元/平方米计算，故201房每月占用费应为24500元（49元/月/平方米×500平方米）。因食曾公司、食曾公司车陂分店承租使用了案涉物业201房，故对支付该房的占用费负有连带责任，但根据可视公司证据显示食曾公司已支付租金至2019年2月，故对可视公司主张其对该月之前的占用费承担连带责任，本院不予支持；食曾公司主张其已有支付2019年3、4月份的租金但未举证证实，其应自2019年3月起在欠付出租人苏克胜租金范围内对上述每月的占用费承担补充清偿责任至腾空交还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州市天河区悦盛发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市天河区东圃车陂路70号二层（南220房除外，门牌号为自编）腾空交还给原告广州市可视智能技术有限公司，被告广州食曾湘食餐饮管理有限公司、广州食曾湘食餐饮管理有限公司车陂分店、苏克胜对腾空交还广州市天河区东圃车陂路70号二层201（自编）负有协助义务；二、被告苏克胜应于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州市可视智能技术有限公司支付广州市天河区东圃车陂路70号二层201房（自编）2018年7月1日至实际交还房屋之日止的占用费（占用费以24500元/月为标准计算），被告广州食曾湘食餐饮管理有限公司、广州食曾湘食餐饮管理有限公司车陂分店在欠付被告苏克胜租金范围内对2019年3月1日起至其实际腾空交还之日止的上述占用费承担补充清偿责任；三、驳回原告广州市可视智能技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27701元，由原告广州市可视智能技术有限公司负担21787元，被告广州市天河区悦盛发展有限公司负担200元，被告苏克胜负担3896元，被告广州食曾湘食餐饮管理有限公司、广州食曾湘食餐饮管理有限公司车陂分店负担1818元。如不服本判决，广州市可视智能技术有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司、广州食曾湘食餐饮管理有限公司、广州食曾湘食餐饮管理有限公司车陂分店可在本判决书送达之日起十五日内，苏克胜可在本判决书送达之日三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  郭顺潮人民陪审员  陈润彰二〇二〇年十月二十九日法官助理周书宇书记员梁凤茵