广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初7669号原告:广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：黄宇航，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：王涛，男，1979年6月10日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：杨晓霞，女，1977年10月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）与被告王涛、杨晓霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人曾景熙、被告王涛到庭参加诉讼，被告杨晓霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的管理费6458.4元以及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年4月9日，被告因购买位于广州市番禺区兴南大道163号华南新城山语轩3座704单元，与我司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：我司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行维护管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，需依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，我司有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2017年6月起，被告未按期向我司交纳物业管理费，至2019年8月止共拖欠物业管理费6458.4元。我司多次催要，但被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，现为维护自身的合法债权不受侵犯，特向法院提起本案诉讼。被告王涛辩称：1.原告于2005年4月与我和杨晓霞签订了《前期物业管理协议》，合同已有15年之久，原告依据《前期物业管理协议》持续收费已经15年，后期还不知道要收取多久，我认为原告应成立业主委员会才继续收费；2.原告有很多的物业管理收益，包括上千个公共区域车位收费、广告费等未公示，也未与业主分成；3.原告财务管理混乱，已经缴纳的物业管理费原告仍然催收或起诉。综上我不同意原告的诉讼请求。被告杨晓霞无答辩，也未提交证据。经审理查明：原告属于有限责任公司（外国法人独资），于1999年8月11日成立，经营期限为1999年8月11日至2049年8月10日，经营范围为物业管理、酒店管理、房地产资讯及中介服务、经营工程安装维修（限于所管理物业）及会所经营管理业务、停车场经营管理（限于所管理物业），资质等级为壹级。广州市番禺区南村镇华南新城山语轩3座704是被告王涛、杨晓霞名下的房产，被告王涛、杨晓霞于2006年8月28日办理不动产登记，于2005年4月9日收楼，该房产建筑面积为119.59平方米。2011年3月29日，原告与广东华南新城房地产有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对华南新城（含江山帝景）进行物业管理，委托管理期限自2011年5月29日至业主大会依法选聘新的物业公司进场之日止，双方约定物业管理费的收费标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米1.8（北区）、2.00（南区）、3.8（江山帝景）元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米5元向业主或物业使用人收取。逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交而未交管理费的0.1%交纳滞纳金。2005年4月9日，原告与被告王涛、杨晓霞就涉案物业签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务。交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次；第十一条第四款约定被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按天1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。上述《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》还对其它事项进行了相关约定，但并未约定缴纳物业管理费的具体时间。上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，原告称被告王涛、杨晓霞自2017年6月1日开始至2019年8月31日没有向原告交纳物业管理费，故诉至本院。原告称其每月向被告王涛、杨晓霞收取物业管理费的标准按照每平方米2元，建筑面积119.59平方米，每月物业管理费为239.2元。被告王涛确认从2017年6月起至今没有交纳管理费。另查明：涉案房产所在小区至今没有成立业主委员会。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与被告的物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告之间签订了《前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告作为广州市番禺区南村镇华南新城山语轩3座704的业主，享受了原告提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。根据双方签订的协议约定结合原告的主张，被告应按建筑面积119.59平方米、2元/平方米/月的标准，即按每月239.18元计付物业管理费。2017年6月1日至2019年8月31日期间，被告应当交纳的物业管理费为元6457.86元（239.18元×27个月）。被告享受物业服务后，未按合同约定缴纳物业管理费，已构成违约，除清偿拖欠物业管理费外，还应支付违约金给原告。原告主张被告从逾期之日起至付清之日每日按应缴总额的1‰支付违约金，对此，本院认为，由于原、被告双方并未约定缴纳物业管理费的具体时间，但约定交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次，故违约金应自每两月最后一天的第二天起计算，同时由于涉诉合同中约定的每日1‰的违约金标准过高，且原告未举证证明被告逾期支付物业管理费给其造成的实际损失，故本院将违约金标准调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付，由于自2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院认定2019年8月19日前的违约金按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付；2019年8月20日至付清之日止的违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。对原告主张的超出部分，本院不予支持。同时，每期所计算的违约金数不得超过应交的物业管理费。被告杨晓霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告王涛、杨晓霞于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2017年6月1日至2019年8月31日期间的物业管理费6457.86元及违约金[2017年6月的物业管理费违约金以239.18元为本金，从2017年7月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率（从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算至款项清偿之日止，该违约金数额不得超过该月应交的物业管理费239.18元；2017年7月1日至2019年8月31日期间的物业管理费违约金以每两个月应缴纳的物业管理费478.36元为本金，分别从每两月最后一天的第二天起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率（从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，上述每两个月所计付违约金数额不得超过两个月应交的物业管理服务费478.36元。]；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王涛、杨晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈国盛人民陪审员  冯仲刚人民陪审员  黄钧仲二〇二〇年十月十六日法官助理陈家园书记员杜瑞婷