山东省邹城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0883民初5785号原告：邢丽被告：邹城市丰嘉置业有限公司法定代表人：徐涛，总经理。委托诉讼代理人：王安祥（特别代理），该公司法务。原告邢丽与被告邹城市丰嘉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告邢丽的委托诉讼代理人韩允亮、被告邹城市丰嘉置业有限公司的委托诉讼代理人王安祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邢丽向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告之间就邹城市军民街96号臻园一品世家x幢x-x房产买卖合同；2、判令被告退还原告已付购房款243014元，并支付一倍房款的赔偿金，赔偿原告房价损失150000元以及利息（其中：对20000元部分从2018年4月25日起算、对110000元部分从5月21日起算、对113015元部分从6月27日起算起按照18%年利率计算利息至全部给付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月份，原告认购被告开发的臻园一品世家96号臻园一品世家x幢x-x房产一套，并依约缴纳定金、首付款、储藏室款合计243014元。其后，被告一直未向原告兑现签订商品房预售合同并办理商品房预售登记备案的承诺，直到2018年12月16日，被告才向原告披露涉案房产在先早已经出卖给案外人并办理相关登记事项，并于同日与原告签订《协议书》一份，协议承诺并约定了被告应当于2019年3月6日前办理网签手续、于2019年10月1日前交房及逾期违约责任等事项，然而截止目前，被告仍然未履行前述合同义务。原告认为，根据《合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原被告之间的商品房买卖合同已经成立并生效，被告的商品房违法销售行为，使得原告的继续履行合同并取得房屋所有权事项已经无法实现，为维护原告合法权益提起诉讼，请求依法裁判，请求事项同前！被告邹城市丰嘉置业有限公司辩称，被答辩人要求答辩人返还购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求无法律依据。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律登记，未经登记不发生法律效力，发生效力的时间为记载于不动产登记簿之时开始。当事人为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产不发生法律效力。本案所涉房屋已于2016年3月30日在不动产部门办理了预告登记，产生了物权效力，答辩人已无权处分该房产。被答辩人虽然支付购房定金和部分房款，但并未与答辩人签订商品房买卖合同，答辩人与被答辩人之间的商品房买卖合同效力待定。而且在2018年12月16日答辩人与被答辩人签署的《协议书》中，答辩人明确告知被答辩人案涉房屋已在房管局做完房产网签登记，并因延迟网签对被答辩人进行了补偿。可见答辩人并不存在故意隐瞒案涉房屋已经出卖给案外人程玉妮的事实，不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，被答辩人要求答辩人返还购房款及利息、赔偿损失，并承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求无法律依据。因此，请求人民法院认真审查，驳回被答辩人返还购房款及利息、赔偿损失并承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求。被告对原告证据的质证意见是：对于证据一无异议；对于证据二的真实性无异议；对于证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，从该协议书中可以看出原被告双方已对该房产已由公司内部人员认购的事实予以确认，并对网签时间延期给出2000元的补偿，被告承担按银行年利率6.0×3倍的事实，双方均已认可；对于证据四真实性无异议，对证明目的有异议，该判决已经审理查明被告因借款纠纷将涉案房产抵押在第三人程玉妮处并非是真实的买卖关系，且在判决前原告曾与被告员工孙嘉联系协商解决，孙嘉也与程玉妮联系，先还一部分钱将涉案房产撤销网签，但最终未达成共识；对于证据五被告不认可，没有签订商品房买卖合同。被告未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月份，原告认购被告开发的位于军民街96号臻园一品世家x幢x-x号房产，2018年4月24日，被告收取原告8-2-202号房屋定金20000元，2018年5月20日、2018年6月26日被告又分别收取原告补交的房款110000元、78932元，2018年6月26日被告收取原告储藏室款34083元。被告收取上述款项后均向原告出具了加盖财务专用章的收据，并在收据上注明面积130.61平方米，储藏室12.26平方米。2018年12月16日，被告邹城市丰嘉置业有限公司（甲方）与原告邢丽（乙方）订立《协议书》一份，该协议书载明：经甲乙双方协商，丰嘉置业公司开发的臻园一品世家x幢x-x室，该房产2016年由丰嘉置业公司照顾内部人员，已在房管局做完房产网签登记，因公司人员调整，所照顾内部人员已不在丰嘉置业工作，丰嘉置业公司决定把原照顾内部人员的福利房转卖，由于公司资料手续及人员调整的原因，致使邢丽购买的8栋2单元202室一直未办理过户网签手续，邹城市丰嘉置业公司承诺在2019年3月6日前办理从内部人员程玉妮过户到邢丽，完成该8栋2单元202室房产登记备案手续，变更过户费由丰嘉置业公司承担。因丰嘉置业有限公司网签时间拖延，丰嘉置业有限公司承诺给予邢丽在上房时免除两年物业费。如果到2019年3月6日，丰嘉置业有限公司仍未给邢丽办理该房产网签手续，按照银行年利率6.0进行3倍赔偿。1、甲方承诺2019、10、1日前交房。2、乙方要求法人签字盖章。3、如双方达不成协议，一个星期连本加息退款。该协议原告邢丽签字确认，被告加盖了公章，公司法定代表人徐涛签字。2020年3月4日，原告以本案被告为被告，案外人程玉妮为第三人诉至本院，请求：1、依法确认原被告之间就军民街96号臻园一品世家x幢x-x房产买卖合同成立合法有效，并判决被告继续履行合同；2、依法撤销被告将军民街96号臻园一品世家x幢x-x房产登记于第三人程玉妮名下的预售备案登记；并判决被告将该房产预售备案登记至原告名下；3、对原告所交纳243014元购房款项，按照18%年利率计算标准，判决被告承担从交款之日起算至房屋买卖合同办理完毕登记备案之日期间的迟延履约责任（2018年4月25日起算20000元部分；5月21日起算110000元部分；6月27日起算113015元部分）；4、判决被告继续履行交房（含储藏室）合同义务，并从2019年10月2日起承担同地段同类房屋租金逾期交房违约责任。本院以(2020)鲁0883民初1528号案号受理后于2020年5月20日做出判决，判决驳回原告邢丽对被告邹城市丰嘉置业有限公司、第三人程玉妮的诉讼请求。判决送达后，原、被告及第三人均未上诉，(2020)鲁0883民初1528号民事判决已生效。围绕诉讼请求原告依法提交了以下证据：证据一、原告身份证复印件、被告工商登记信息，证实诉讼当事人主体资格情况。证据二、证据二-1、2018年4月27日，被告向原告出具编号为0646914号20000元合同定金《收款收据》一份；证据二-2、2018年5月20日，被告向原告出具编号为0646885号110000元补交房款，《收款收据》一份；证据二-3、2018年6月26日，被告向原告出具编号为0646889号78932元补交房款，《收款收据》一份；证据二-4、2018年6月26日，被告向原告出具编号为0646890号34083元储藏室款，《收款收据》一份；该组证据证实1、当事人交易的房产标的物为被告开发的位于军民街96号臻园一品世家x幢x-x房产；2、该交易房产建筑面积为130.61平方米，单价5121元/平方米，房款668932元，相应储藏室价款34083元，原告已经累计交纳购房款243015元，原告通过定金交付及支付全额购房款的方式履行了作为买受人主要合同义务；证据三、2018年12月16日，被告与原告就涉案商品房合同备案及交房事项向原告做出承诺，并形成书面《协议书》一份，该证据证实1、根据《协议书》“致使邢丽购买的房产x幢x-x一直未能办理过户网签手续”及“甲方承诺2019年3月6日前交房”的内容，结合前述证据二的《收款收据》相互印证，依据相关法律规定，虽然当事人并未签订正式的《商品房买卖合同》，但被告以收取定金、首付款、签订《协议书》的行为方式表明，原告所购买被告的商品房基本信息、价格、定金条款、签署正式合同的期限、房屋交付的期限已经明确具体，因此，当事人之间的民事行为已经构成法律、司法解释界定的“该协议应当认定为商品房买卖合同”的民事法律关系；2、根据《协议书》签署的时间可知，从被告2018年4月27日起收取原告购房定金及购房款，直到当年12月16日，才在不得已的前提下向原告披露所出售涉案房产在此之前已经向案外人“出售”的事实，该事实表明，被告隐瞒已经销售的真相同原告缔结房屋销售契约，构成“一房二卖”违法销售违约行为，原告该部分的诉讼请求存在事实及法律依据；3、根据《协议书》约定的“如果到2019年3月6日未能给邢丽办理网签手续，按照银行年利率6.0，进行3倍（6.0X3）注：从交款日期计算”的合法有效约定，证实原告诉请利息损失部分存在合法事实依据；综上，根据《商品房买卖合同司法解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，原告与被告就其开发的邹城市峄山北路军民街96号臻园一品世家商品房x幢x-x室房产民事行为，形成商品房买卖合同法律关系。证据四、邹城市人民法院（2020）鲁0883民初1528号民事判决书一份；该法律文书证据证实1、早在2016年3月22日，被告已经将涉案房产在先销售给案外人程玉妮，签署了《商品房买卖合同》并办理《不动产预告登记》，即存在在先销售行为；2、被告在该案中“原告购房合同属实”的答辩，以及判决“2018年12月16日被告与原告邢丽签署《协议书》是双方真实意思表示，应为有效的民事法律行为”的认定结果表明，当事人之间的房屋买卖合同已经成立并产生效力；3、根据该案判决驳回原告的诉讼请求处理结果表明，原告的合同目的已经基于被告的一房二卖的违约行为无法实现；综上，根据《商品房买卖合同司法解释》第八条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，结合本案被告的违约事实，原告的诉讼请求有法可依。证据五、《资产评估认定申请书》及《评估报告》（待评定）一份；评估事项，请求委托专业机构对涉案交易房产以被告承诺的2019年10月1日为起点，至本案诉讼期间，就涉案房产同地段、同楼层、同方位、产出的市场零售价价差损失进行认定。证明目的在于：原告基于对被告的信赖在法律事实上购买了被告开发的商品房，由于被告的违约行为致使合同目的不能实现，原告投资利益产生重大损失，根据前述司法解释的规定，该损失应当由被告承担。只有证据三、协议书是复印件，该内容能够在（2020）鲁0883民初1523号案件中质证过，并在该案判决中得到确认，原件也在另案中。证据提交法庭。被告对原告证据的质证意见是：对于证据一无异议；对于证据二的真实性无异议；对于证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，从该协议书中可以看出原被告双方已对该房产已由公司内部人员认购的事实予以确认，并对网签时间延期给出2000元的补偿，被告承担按银行年利率6.0×3倍的事实，双方均已认可；对于证据四真实性无异议，对证明目的有异议，该判决已经审理查明被告因借款纠纷将涉案房产抵押在第三人程玉妮处并非是真实的买卖关系，且在判决前原告曾与被告员工孙嘉联系协商解决，孙嘉也与程玉妮联系，先还一部分钱将涉案房产撤销网签，但最终未达成共识；对于证据五被告不认可，没有签订商品房买卖合同。被告未提交证据。本院认为，本案争议的焦点问题一是双方商品房合同是否予以解除的问题；二是原告请求被告返还房款支付赔偿金以及房价损失及利息的依据。关于第一个焦点问题，生效的(2020)鲁0883民初1528号民事判决已确认原、被告于2018年12月16日订立的《协议书》合法有效，且在原、被告订立《协议书》及收取原告房款之前的2016年3月22日，被告已经将案涉房产销售给案外人且双方签订了《商品房买卖合同》并办理了《不动产预告登记》，因此，原、被告之间的《协议书》已无法继续履行，原告请求解除双方形成的商品房买卖合同关系本院依法予以支持。关于第二个焦点问题，被告将案涉房屋先卖与他人后又将案涉房屋卖与原告并收取原告房款的行为构成一房二卖。因被告一房二卖的行为，致使原告购买被告商品房的目的无法实现，原告有权请求解除合同、有权要求被告返还已付购房款，并可以请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故本院对原告要求被告返还已付购房款243014元及支付一倍房款的赔偿金的诉讼请求予以支持。关于原告主张的其他损失包括利息损失和房屋增值损失的问题。原、被告双方在《协议书》中约定了利息的支付标准，故原告的该项请求本院依法予以支持。而对于房屋增值损失，诉讼中，原告已自动放弃该请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条之规定，判决如下:一、解除原告邢丽与被告邹城市丰嘉置业有限公司之间就邹城市军民街96号臻园一品世家x幢x-x号房产签订的买卖合同；二、被告邹城市丰嘉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邢丽返还已付购房款243014元；三、被告邹城市丰嘉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邢丽支付一倍购房款243014元的赔偿金；四、被告邹城市丰嘉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告邢丽支付利息（其中：对20000元部分从2018年4月25日起算、对110000元部分从2018年5月21日起算、对113015元部分从2018年6月27日起算起按照年利率18%计算至全部给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3598元，由邹城市丰嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 吕 洁二〇二〇年十月二十日书记员 常心怡