山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初7655号原告：张太风，男，1969年4月29日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：王瑾，山东荣真（即墨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁笑，山东荣真律师事务所律师。被告：刘明礼，男，1959年10月2日出生，汉族，住青岛市即墨区。委托诉讼代理人：董晓峰，山东新和律师事务所律师。原告张太风与被告刘明礼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张太风委托诉讼代理人王瑾、梁笑，被告刘明礼及其委托诉讼代理人董晓峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张太风向本院提出诉讼请求:1、《房屋转让协议》有效;2、被告协助办理房屋过户手续;3、本案的诉讼费、保全费由被告方承担。事实与理由:2015年8月21日，原告与被告签订《房屋转让协议》，约定被告将其名下墨河嘉苑（南苑）小区B5号楼1单元902户转让给原告，建筑面积100㎡，每平方米价格5100元，成交价格为51万元，后来原告支付房款48万元并实际居住，且被告已出具收条。现该房屋已经具备过户条件，但是被告一直拖延不予办理，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望法院判如所请。被告刘明礼辩称，原告未付清涉案房屋的房款是房屋未过户的原因，原告要求被告协助其办理房屋过户手续的诉讼请求没有事实和法律依据。2015年8月21日，被告与原告签署的房屋转让协议约定，原告应在房屋过户前将原约定的100平方米的剩余房款3万元支付给被告。在房管部门确定了房屋面积后，交易双方应在面积确认后二日内结清差价款。2018年10月12日，被告拿到了房屋产权证书，在拿证当晚就电话告知了原告房产证登记的面积为111.1平方米，超出了合同约定面积11.1平方米。至今为止，原告既未支付100平方米的尾款3万元，更未支付多出的11.1平方米的房款。所以，是原告的原因导致涉案房屋未能办理过户手续，与被告无关。二、涉案房屋超出的面积11.1平方米，原告应按市场价每平方米12000元的标准支付给被告。2015年8月21日，被告与原告签署的房屋转让协议里约定，房屋差价按每平方米5100元的标准结算的时间节点是房管部门确认房屋面积后，并且双方要在面积确认后二日内结清差价款。被告在拿到房屋产权证书后，第一时间将房屋实测面积的数据告知了原告，但原告并没有按照协议约定在面积确认后二日内，即2018年10月15日前将超出的11.1平方米的房屋差价款支付给被告。因此，是原告的违约行为导致协议中房屋差价按每平方米5100元结算的条款失效，所以，该房屋差价结算条款自2018年10月15日起对交易双方不再有约束力。被告与原告签署房屋买卖协议时，虽然预料到房屋实际面积与合同约定的100平方米会有出入，但是超出了11.1平方米是交易双方未预料到的，当时双方在协商实测面积与合同面积有误差的解决方案时，预测误差的范围最多相差1-2个平方米，涉案房屋产权证书显示超出的面积占原合同约定面积的11.1%，远远超过了双方订立合同时所能预见的范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。虽然该解释所指的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，不适用被告与原告之间的自然人之间的房屋买卖，但通过该司法解释的规定可以看出，实际面积与合同面积误差比超出3%的范围，就逾越了双方订立合同时的主观预测范围和客观承受能力。本案中，被告与原告虽然曾经约定过在房管部门确认房屋面积后二日内按5100元/平方米的标准计算房屋总价款，但在原告迟延支付房款近两年且面积误差比高达11.1%的情况下，对超出合同约定面积的房屋单价应依法适用民法的情势变更原则，原告应按照市场价12000元/平方米的标准支付被告多出的11.1平方米的房款。如果让被告将多出的11.1平方米的房屋仍然按照5100元/平方米的价格出售给原告，既背离民事活动自愿的基本原则，又严重损害了被告的经济利益，实质上是将原告的意志强加给了被告，不是双方真实的意思表示。涉案房屋目前的市场价格大约是12000-13000元，是合同原约定房屋单价的近3倍，两个标准计算的11.1平方米房屋价款的差价高达8万元。在原告100平方米房屋已经增值了近80万元的情况下，依据民法的公平和情势变更原则，原告应按市场价支付11.1平方米的房款。《合同法》第三条规定，合同当事人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方。《合同法》第九十四条在兜底条款中规定，存在法律规定的其他情形，当事人可以单方主张解除合同。“其他情形”自然包括违反《合同法》基本原则的情形。强买强卖违反了《合同法》第三条规定的自愿原则。因此，如果原告认为被告属于强卖或者被告认为原告属于强买，任何一方都可以选择依法解除合同。原告如果不能接受按照市场价支付超出协议约定面积的房款，可以依照法律规定行使合同解除权，原告返还被告的房屋后，被告会及时将原告支付的48万元返还给原告，且不会向原告主张自2015年6月19日开始至今的房屋使用费。综上，原告按照5100元/平方米的标准支付11.1平方米的房款是没有合同依据的，既不是双方真实的意思表示，也对被告显失公平。原告如果不选择解除合同，就应该按照市场价支付超出面积的房款。三、原告不及时支付剩余的房款和物业管理费给被告造成了很大的经济损失。依据被告与原告签署的转让协议中第三条“窑头村委发放应由被告享受的福利性资金转付给物业后，原告应将转付款交付给被告”之约定，原告应将自2015年6月19日开始入住至今的共计62.5个月近万元的物业管理费支付给被告。自2018年10月起，原告应向被告交纳11.10平方的房款，按市场价每平方米12000元的价格计算，原告应支付的金额为133200元。原告迟延付款的行为严重损害了被告的经济利益。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。经本院开庭审理查明，2015年8月21日，原告张太风作为乙方与被告刘明礼作为甲方签订《房屋转让协议》，主要约定：1、甲方将位于即墨市苑）小区B5号楼1单元902户房屋转让给乙方，房屋建筑面积100平方米（暂定），每平方米价格5100元，总价款为510000元。购房款乙方分二次交纳，甲乙双方在签订本协议前，乙方先付甲方480000元，剩余房款30000元，作为办理房屋过户押金，在双方办理房屋过户前乙方将该款付给甲方；2、房屋面积以房管部门确认的面积为准，即若建筑面积超出100平方米，由乙方补交给甲方差价款，若建筑面积不足100平方米，由甲方退给乙方差价款，在面积确认后二日内双方结清差价款，房屋差价仍按每平米5100元结算；3、本村村委对村民拆迁的事宜，由甲方负责处理，如窑头村委发放应由甲方享受的福利性资金转付物业后，乙方应将转付款交给甲方；4、甲方首次办理房屋产权所发生的费用由甲方负担，乙方办理房屋产权过户手续所发生的费用由乙方负担；5、甲乙双方签协议后，甲方与乙方办理钥匙交接手续。合同签订后，原告张太风支付被告刘明礼房价款共计480000元。被告刘明礼将涉案房屋交付给原告张太风居住使用。涉案房屋于2018年9月26日取得房屋产权证书(证号为：鲁(2018)即墨市不动产权第:0020997号)，产权登记地址为青岛市即墨区户，权利人为刘明礼，建筑面积为111.1平方米。庭审中，被告刘明礼提交了2018年10月12日与原告张太风的通话录音一份，通过该录音可以看出，被告刘明礼告知原告张太风涉案房屋已经取得产权证，可以办理过户，但是涉案房屋多处了11.1个平方，对该多出的11.1平方米因房价上涨要求在原价基础上涨价，被告张太风表示需要跟家人商量商量，但是对余款30000元及物业费均同意支付。后被告刘明礼按照12000元/平方米向原告主张面积差价，原告张太风认为应该按照合同约定的价格补偿面价差。在庭审中，原告张太风明确表示同意按照合同约定向被告刘明礼支付面积差。另，2020年8月11日，青岛市即墨区通济街道窑头村民委员会出具《窑头村房屋拆迁情况说明》一份，载明：“窑头村村民刘明礼通知房屋拆迁后于2014年9月29日参加即墨市市医院片区（墨河嘉苑南区）回迁选房中，选择了B5号楼1单元902户、B5号楼1单元1102户各100平方米的户型。经我村与开发商协商达成协议，窑头村村民回迁居住后，物业费、车位费由村委向物业公司交纳，对房屋测绘后不同程度超出原面积的部分及物业费、车位费这三项福利由村民自己享受。”被告刘明礼在庭审中主张原告应支付其2015年6月19日至2020年9月3日物业费共计9026.88元，原告张太风同意支付。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的房屋转让协议、收条、不动产登记查询信息，被告提交的不动产权证书、通话录音资料、窑头村委出具的情况说明、燃气和自来水明细、房屋价格截图、收条等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院依法予以确认。本院认为，关于原告张太风与被告刘明礼签订的《房屋转让协议》，是双方的真实意思表示，真实有效，双方均应按照协议约定享受各自的权利，并履行各自的义务。合同签订后，原告张太风依约向被告刘明礼支付了房价款，被告刘明礼将涉案房屋交付原告张太风居住使用。现涉案已取得产权证书，符合过户条件，被告刘明礼应协助原告张太风办理过户手续。同时依据合同约定，原告张太风应支付被告刘明礼剩余房价款及面积差价共计86610元（30000元+5100元/平方米×11.1平方米）以及物业费9026.88元。关于被告刘明礼主张系因原告没有按照协议约定的时间向其支付面积差价款而未办理过户手续，根据查明事实，被告刘明礼基于现在房屋价格上涨，违反诚信原则，而要求原告按照现在市场价支付面积差，双方未就价格达成一致意见，因此，未及时支付面积差价款的过错不能归责于原告。关于被告刘明礼主张要求原告按照12000元/平方米支付面积差价，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下:一、原告张太风与被告刘明礼签订的《房屋转让协议》有效；二、被告刘明礼于本判决生效之日起十日内协助原告张太风办理位于青岛市即墨区户(权证号为:鲁(2018)即墨市不动产权第0005680号)的过户手续；三、原告张太风于判决生效后十日内支付被告刘明礼房款86610元及物业费9026.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费275元、保全费3070元（原告预缴），由被告刘明礼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  刘平平审判员  周学成审判员  李林娟二〇二〇年十月三十日书记员  宋娇娇附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”3、高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”