广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0403民初1081号 原告：麦瑞杰，男，1972年6月13日出生，身份证住所广西梧州市万秀区，现住广西梧州市万秀区。 被告：石瑞宽，女，1951年11月1日出生，住广西梧州市万秀区。 被告：曾颜，女，1980年12月12日出生，住广西梧州市万秀区。 原告麦瑞杰诉被告石瑞宽、曾颜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告麦瑞杰与被告石瑞宽、曾颜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告麦瑞杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与曾锦德于1998年12月签订的关于转让梧州市某房的转让协议；2、判令两被告立即偿还人民币38000元及利息（利息按月6‰从买卖房屋交易收钱之日即从1998年12月计算至全部清偿日止，现计算至起诉时约为人民币54720元）。事实和理由：被告石瑞宽和其丈夫曾锦德经曾锦德胞妹曾锦玲介绍，将梧州市某房以38000元卖给原告，房屋转户费用原告支付，曾锦德出具了转让条、收款条、原购买房屋发票、直管公有住房买卖协议书、房屋所有权证等给原告，后被告石瑞宽还拿了原告1000元去办理过户费用，全过程有介绍人曾锦玲见证。后被告石瑞宽和丈夫曾锦德以各种理由拒不帮原告办理过户手续，一拖再拖都说难办，让原告先住下来再慢慢办证。被告石瑞宽丈夫曾锦德死亡后，原告多次叫被告石瑞宽办理过户手续，都被其以丈夫刚去世要过几年为由拒不办理。原告住了五年后，因水电改革要被告石瑞宽办理，其拒不办理，原告没水没电只能锁好门窗搬出。后被告曾颜见房屋无人居住打锁进去，明知房屋已转让还以继承遗产为由将被告石瑞宽和曾锦德已转让给原告的房屋再次转让给别人。二被告的行为不仅违背诚信，也构成了欺诈行为，侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 原告对其陈述事实向法庭提供的证据有：1.房屋所有权证复印件，拟证明原告将购房款给曾锦德之后，曾锦德将房产证原件交给原告；2.收件回执复印件，拟证明买房时原告与曾锦德一起到房地产评估公司办理评估案涉龙骨路房屋价值，评估公司出具了回执；3.个人住房档案复印件，拟证明购房时曾锦德将该住房档案交给原告；4.购房协议复印件，拟证明曾锦德收取购房款后将案涉房屋出售给原告；5.居民死亡医学证明书复印件，拟证明曾锦德已经死亡，案涉房屋无法过户；6.不动产登记资料查询结果证明复印件，拟证明案涉房屋已经出售给他人，至今未过户给原告；7.梧州市直管公有住房买卖协议书复印件；8.购房收据复印件，证据7、8拟共同证明购房时曾锦德将材料交给原告，但缺土地证，因此至今未办理过户。 被告石瑞宽辩称：一、被答辩人提交的复印件左边页转让协议签署时间为1998年12月，其起诉时间为2020年5月21日，两者相距21年，已超过20年的最长诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。二、曾锦德已于2010年10月身故，这两份协议是否为曾锦德真实意思表示、是否其亲笔书写、是否收到38000元已经无从考证，而且两份协议的笔迹明显不是同一个人书写，因此答辩人对被答辩人提交的两份协议不予认可。三、被答辩人提交的复印件左边页的转让协议虽签有“曾锦德”名字，但欠缺买卖房屋价款的条款。价款条款属于合同成立的主要条款，根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定该协议因欠缺主要条款是不成立的。四、被答辩人提交的复印件右边页的转让协议虽写有买卖房屋的价款，但没有“曾锦德”签字，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，该协议因没有“曾锦德”的签字也是不成立的。综上，答辩人认为被答辩人提出的诉讼请求既没有事实依据也没有法律依据，请求法院驳回原告所有的诉讼请求。 被告石瑞宽为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。 被告曾颜辩称：同意被告石瑞宽的答辩意见，且答辩人已于2012年1月13日经梧州市公证处公证放弃继承曾锦德的全部遗产，故被答辩人不应将答辩人列为被告。 被告曾颜为其辩解在举证期限内提供的证据有：公证书复印件，拟证明案涉房屋并非原告所述是其以继承权转卖给第三方，其没有继承过案涉房屋。 经过开庭质证，二被告对原告提供的证据1，认为当时房产证被告已挂失，不知原告是从什么渠道得到该房产证的；对证据2，认为从未对该房屋进行评估，该证据与本案无关；对证据3，认为没有见过该住房档案；对证据4不予认可，认为不知道是谁于什么情况下签订的，认为该证据不具有协议的要素；对证据5没有意见；对证据6没有意见，认为被告按正常手续买卖房屋合法合规；对证据7、8，认为只能证明曾锦德买受了案涉房屋，与本案原告无关。原告、被告石瑞宽对被告曾颜提供的证据没有意见。 结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：1.对原告提供的证据5、6及被告曾颜提供的证据，因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；2.对原告提供的证据1、7、8，因双方当事人对其真实性均无异议，只是对其拟证明的内容有不同意见，并不影响其证明效力，故本院依法对上述证据的证明力予以确认。至于所证明的内容，由本院结合其他证据综合分析后在事实部分作出认定；3.对原告提供的证据2-4，一方当事人虽提出异议，但无相反的证据予以否定，且该类证据与双方的诉辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据，并结合其他证据综合分析后对其证明效力在事实部分作出认定。 本院经审理认定事实如下： 原告麦瑞杰主张其与曾锦德存在房屋买卖合同法律关系且已支付购房款，并提供《协议：转让》、《协议》、梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证、广西方正房地产评估有限公司收件回执、《梧州市直管公有住房买卖协议书》及相应付款凭证、收款收据等证据以证明其主张。《协议：转让》载明：“曾锦德转让某房给麦瑞杰，从即日起一切手续於本人无关”，落款处“转让人”一栏有“曾锦德”字样的签名，落款时间为1998年12月，并附曾锦德胞妹即案外人曾锦玲签名。《协议》载明：“现本人曾锦德将某房转让给麦瑞杰，转让价：叁万捌仟元正。（38000.00元）”，落款处无任何签名、捺印或其他内容。《梧州市直管公有住房买卖协议书》则记载2000年2月23日，原梧州市房产管理局同意将坐落于梧州市某房出售给曾锦德，以一次性付清房款的方式应付房款为17209.18元，曾锦德于1993年度房改时已付房款6643.53元，冲减应付款后余款10565.65元在签订协议时一次性付清给该局；付清上述购房款后，曾锦德拥有该套住房全产权，一般住用五年后可依法进入市场，在向国家补交土地使用权出让金或所含土地收益并按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；付清房款后，由曾锦德委托该局统一办理房屋交易及权属转移登记手续等内容，并附相应付款凭证、收款收据。梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证则载明坐落于梧州市某房的房屋所有权人为曾锦德，产别为私有房产，附记为房改出售的成本价房，填发日期为2000年3月1日。广西方正房地产评估有限公司收件回执则载明业务类型为“先领土地、再办过户”，房产坐落为某房，产权人详情为“电话：130××××××××（麦瑞杰）”，房屋所有权证证号为××，落款日期为2010年3月31日等内容。 另查明，一、被继承人曾锦德于2010年10月13日死亡，其父母均先于其死亡；其配偶为被告石瑞宽，双方于1978年10月登记结婚，于1980年12月12日生育一女即被告曾颜。2012年1月13日，被告曾颜于梧州市公证处公证弃权声明书，声明其自愿放弃被继承人曾锦德死亡后在梧州市某房遗留有房屋份额遗产的继承权。二、被告石瑞宽于2019年将案涉房屋出卖予案外人李清泉，并已于同年6月17日办理不动产转移登记。 2020年7月20日，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院判令解除转让协议，由二被告返还购房款38000元并支付相应利息；二被告则以上文答辩理由进行抗辩。庭前，经询案外人曾锦玲，其称其曾居住于案涉房屋至原告与曾锦德订立《协议：转让》，双方订立协议时其亦在场且原告当即交付房款，后原告搬入该房其遂搬离。庭审中，经询原告关于《协议：转让》之订立及履行过程，其称：“转让协议是于1998年12月在三云酒家我将购房款38000元给曾锦德之后，曾锦德出具的，其胞妹曾锦玲、胞弟曾锦龙都在场，房产证、个人住房档案、梧州市直管公有住房买卖协议书、购房收据原件等材料都是订立协议时曾锦德一起交给我的”，并称其与曾锦德于1998年订立协议之前进行房产评估，协议签订后其于案涉房屋居住至2002、2003年左右，2003年至2005年期间未到过案涉房屋，2005年回去发现房屋断电、门锁被撬，但未采取任何行动，至2020年得知该房已被转卖；再询其付款方式、依据及无对应收据之原因，其称购房款现金38000元系其父亲给其的，面额为10元左右，并认为曾锦德已将协议及相关材料原件交付，此即为收据。同询二被告，其称并不认识原告，亦未收取原告任何款项，曾锦德、被告石瑞宽于1993年得房后甚少于该房居住，于1994年、1995年左右曾让其胞妹曾锦玲暂住该处，曾锦玲一直居住到2002、2003年左右，因未办理相关手续没有水电，不知其是否继续居住于此，2003年至2015年期间未对该房进行管理，至2015年被告曾颜回去对案涉房屋清理并上锁；梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证系其于2000年凭半产权证办理的，但之后该证丢失，不知原告从何渠道取得。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案二被告虽对《协议：转让》是否曾锦德本人签名提出异议，但未能提供相应的否定依据，故应认定该《协议：转让》系曾锦德与原告订立的房屋买卖协议。但《协议：转让》订立后是否履行，则应由负有履行义务的当事人承担举证责任。由此，原告主张其已经支付购房款，则应就付款事实存在提供证据加以证明。经法庭调查，其称其与曾锦德于1998年订立协议之前进行房产评估，于1998年12月订立协议、支付价款时曾锦德将《梧州市直管公有住房买卖协议书》、房屋所有权证交付予其，付款方式为10元左右面额的现金等，但广西方正房地产评估有限公司收件回执落款日期为2010年3月31日，《梧州市直管公有住房买卖协议书》订立日期为2000年2月23日，梧房权证蝶山字第××号房屋所有权证的填发日期为2000年3月1日，均发生于1998年12月之后，原告上述陈述明显与客观事实相悖；且其时以10元左右面额的现金一次性支付38000元但未向对方索要收款收据之行为，亦不符合交易常理。此外，对于案涉房屋是否交付之事实，原告并未提供证据加以证明，且其关于房屋断电断水只能搬出、门锁被撬但未采取任何行动之陈述，与正常交易下的房屋买受人行为亦不相符。由此，因原告未能对《协议：转让》之履行情况作出有效举证，其陈述存在较多不合常理、悖于事实之处，其也未能对矛盾之处作出合理解释，难以证实其主张的履行事实。故其相应的诉讼请求，缺乏必要的事实依据，本院依法不予支持。至于案外人曾锦玲所持意见，因其并未作为本案当事人参与诉讼，其单方陈述亦未经对方质辩，故对其意见不作为本案证据加以评判。其次，即便如原告所述《协议：转让》已经履行，但据其自述的“原告住了五年后，因水电改革要被告石瑞宽办理，其拒不办理，原告没水没电只能锁好门窗搬出”及“2005年回去发现房屋断电、门锁被撬，但未采取任何行动”，如案涉房屋发生上述损害事实，其于2005年已经知道自身权利受损，但其于2020年7月20日方提起本案诉讼，已超过二年诉讼时效期间且无诉讼时效中断、中止或义务人同意履行的到案证据，故对二被告认为本案诉讼时效期间已经届满的免责抗辩意见，本院依法予以采纳。由此，原告提出的诉讼主张，同时亦缺乏请求人民法院保护的法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告麦瑞杰全部的诉讼请求。 本案案件受理费2118元，减半收取计1059元（原告麦瑞杰已预交），全部由原告麦瑞杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  汪瑞远 二〇二〇年十月十五日 书记员  区莹莉 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第一百三十条： 买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2.《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款： 诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。 3.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条： 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条： 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条： 民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。