江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0981民初1520号原告：于刚，男，1968年1月1日出生，汉族，居民，户籍所在地东台市，现住东台市。委托诉讼代理人：李凡，江苏海瑞华律师事务所律师。被告：张进，男，1971年10月31日出生，汉族，居民，户籍所在地东台市，现住东台市。委托诉讼代理人：虞银春，江苏天全律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦如，江苏天全律师事务所律师。第三人：张敏，女，1979年2月23日出生，汉族，居民，住东台。第三人：方志华，男，1978年12月17日出生，汉族，居民，住东台。上述两名第三人共同委托诉讼代理人：陶晓东，江苏苏东律师事务所律师。第三人:江苏盐城农村商业银行股份有限公司，住所地盐城市大庆中路98号。法定代表人：李一平，该行行长。委托诉讼代理人：金鑫，该行员工。原告于刚与被告张进、第三人张敏、方志华、江苏盐城农村商业银行股份有限公司（以下简称盐城农商行）债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，于刚于2020年5月8日向本院提出保全申请并提供担保，本院裁定冻结位于东台市海陵南路177号水景湾9幢101室的房屋，保全金额以142万元为限。本院依法适用简易程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，分别于2020年8月18日、2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告于刚及其委托诉讼代理人李凡，被告张进及其委托诉讼代理人虞银春、马梦如，第三人张敏、方志华的共同委托诉讼代理人陶晓东，第三人盐城农商行的委托诉讼代理人金鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于刚向本院提出诉讼请求：撤销张进与张敏、方志华于2019年10月11日签订的位于东台市《东台市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋的不动产权利恢复登记至张进的名下。事实和理由：张进与张敏系兄妹关系，张敏与方志华系夫妻关系。2019年9月，于刚诉张进、薛某民间借贷纠纷一案，东台市人民法院受理后依法作出（2019）苏0981民初4748号民事判决书，判决张进于向于刚返还借款本金3588360元及利息8181460.8（暂计算至2020年6月；以3588360为本金，按照年利率24%从2011年1月1日起至实际还款之日止计付）。诉讼期间，张进与张敏、方志华恶意串通签订房屋买卖合同，该行为直接导致张进名下财产减少，对于刚造成损害。于刚诉至法院，请求判令支持如前所请。张进辩称，张进因差欠张敏、方志华借款而以房抵债，将房屋转让给张敏、方志华。该房屋转让不存在无偿转让或明显不合理低价转让的情形，于刚主张撤销依法不能成立，请求驳回于刚的起诉。张敏、方志华述称，于刚诉求无事实及法律依据。张进与张敏、方志华不存在恶意串通行为。张进和张敏、方志华买卖房产建筑面积171.50平方米，实际交易价格为160万元，9327.80元/平方米，在本地区同类地段同类房产中处于中等价格水平，不存在贱卖事实。于刚依据合同法74条属于适用法律错误，不存在于刚诉称的低价转让情形。在审判惯例以及最高人民法院的审判指导意见，买卖合同低于市场同类最低价的70%才拟定为低价转让。案涉房产成交价高于市场最低价，处于中等交易价位，不存在低价转让事实。张进和张敏、方志华之间的房屋买卖合同合法有效，不违反法律禁止性规定。请求驳回于刚的诉求。盐城农商行述称，张进将房屋转让给张敏、方志华是合法的，张敏、方志华对涉案房屋享有合法的所有权，盐城农商行享有抵押权。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张进、张敏系兄妹关系，张敏与方志华系夫妻关系。2019年10月11日，张进与张敏、方志华签订《东台市存量房屋买卖合同》，将登记在张进名下位于东台市房屋出售给张敏、方志华，价格为1420000元。张进、张敏和方志华称房屋价格实际为1600000元，购房款交付方式包括：1、420000元由方志华汇给张进父亲张某，该卡由张进持有使用。2、2013年于刚向张敏、方志华借款的本金650000元及利息500000元，契税30000元。为佐证借款事实，张进提交公证书一份，载明张进向张敏、方志华借款650000元，借款期限自2013年5月16日至2015年5月15日，利率为月利率1%，张进以苏Ｊ×××××梅德赛斯-奔驰轿车作为抵押担保，并办理了抵押登记，于刚称该车辆已于2020年5月份过户至方志华名下。张进同时提供2013年4月15日借条一份，载明：“今借到方志华人民币陆拾伍万元整”。张敏、方志华未能提供款项交付的证据。2019年10月12日，张进将涉案房屋过户登记至张敏、方志华名下。2019年11月28日，张敏、方志华及案外人胡某1与盐城农商行借款签订《最高额个人担保借款合同》，借款合同编号盐农银（东台）个高借字[2019]第1128008号，约定张敏、方志华为胡某2自2019年11月28日至2022年11月10日期间向盐城农商行所借在最高额本金余额不超过900000元的借款提供担保，借款利率为年5.8%。方志华、张敏以涉案房产提供抵押担保，并于2019年12月3日办理抵押登记，不动产权证书为苏（2019）东台市不动产证明第1416818号，担保债权数额90万元，担保范围详见合同约定，债权确定期限自2019年11月28日至2022年11月10日。2019年9月10日，于刚因与张进、薛某（张进之妻）民间借贷纠纷一案诉来本院，并申请对张进、薛某4500000元的财产进行保全，本院于2019年9月24日作出保全裁定书并移送保全。本院执行局于2019年9月26日冻结了张进账户，于2019年11月12日向于刚送达查封、冻结、扣押财产告知书，告知已对张进、薛某银行账户以及八林居委会八组29号、江浙轻纺批发市场3138-3152、3102-3107不动产进行了保全。本院于2020年3月9日作出(2019)苏0981民初4748号民事判决书，判决张进向于刚返还借款本金3588360元及利息。该案执行中，张进无足额财产可供执行，于刚诉来本院，主张如前所请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”张进将位于东台市房屋的房屋转让给张敏、方志华，并主张以2013年向方志华所借650000元本息，计1150000元抵充购房款。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第九条规定，自然人之间借款合同，以现金交付的，自借款人收到借款时生效。张进与张敏系兄妹关系，虽双方均陈述2013年存在借款事实，因双方以房抵债涉及于刚的利益，张进、张敏、方志华仍需借款交付的事实补充举证，现双方对此未能提供充分证据予以证明。此外，双方借款发生在2013年，约定借期两年，以奔驰轿车作为抵押。张进与张敏为亲兄妹，借款仍需办理抵押和公证，可见，方志华、张敏具有较强的风险防控意识。借款到期后，方志华、张敏却一直未要求变卖抵押物偿还借款，直到2019年才协商以房抵债。达成抵债协议后，张进又于2020年4月将车辆过户至方志华名下，形成重复偿债。结合上述事实，本院对张进与方志华之间2013年借款的真实性无法确认，双方达成的房屋买卖协议目前仅能确认已支付购房款420000元，不能认定已支付合理对价，于刚有权要求撤销涉案房屋买卖合同，将房屋归还张进并过户至张进名下。房屋买卖合同撤销后，张敏、方志华有权要求张进返还购房款。2019年11月28日，张敏、方志华以该房屋为案外人胡某1的借款提供了抵押担保。《中华人民共和国合同法物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”参照上述规定，盐城农商行并未参与张进与于刚民间借贷以及张进与方志华、张敏的买卖合同，无从审查张进与方志华、张敏之间的房屋转让是否合法有效，其取得抵押权主观上是善意的。盐城农商行因借款给案外人胡某1后取得抵押权，系支付了合理的对价，且该抵押权已办理登记。综上，盐城农商行已对涉案房产取得抵押权。因此，张进与张敏、方志华之间买卖合同的撤销不得影响盐城农商行的合法权益，故盐城农商行仍对涉案房屋在借款900000元本金、利息及借款合同约定的其他债权范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》七十四条、第七十五条，《中华人民共和国物权法》一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张进与第三人张敏、方志华于2019年10月11日签订的《东台市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日起撤销，张敏、方志华应协助将位于东台市的房屋过户至张进名下，双方应缴纳的税费按法律规定承担；二、第三人江苏盐城农村商业银行股份有限公司对位于东台市房屋在盐农银（东台）个高借字[2019]第1128008号《最高额个人担保借款合同》约定的抵押担保范围内享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17580元，保全费5000元，由被告张进负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  黄汉华审 判 员  徐惠琴人民陪审员  姜凤玲二〇二〇年十月三十日法官 助理  贺慧梅书 记 员  左诗蕊