广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初9607号原告：陈晓璐，女，1989年11月24日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区×××1×××××××××××。委托诉讼代理人：马秀章，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市东升镇三鸟批发市×有限公司，住所地广东省中山市××××××“八十亩”。法定代表人：蔡锦文,该公司董事。委托诉讼代理人：臧家源，广东金桥百信（中山）律师事务所律师。第三人：珠海市中熙房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区×××××××××××。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：曾珊，广东铭建律师事务所律师。委托诉讼代理人:王思瀚，广东铭建律师事务所律师。原告陈晓璐与被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司（以下简称三鸟公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。后为查明本案事实的需要，本院依法追加珠海市中熙房地产代理有限公司（以下简称中熙公司）作为本案第三人参加本案诉讼，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。2020年8月20日，原告陈晓璐及其委托诉讼代理人马秀章、被告三鸟公司的委托诉讼代理人臧家源到庭参加诉讼。2020年9月16日，原告陈晓璐及其委托诉讼代理人马秀章、第三人中熙公司的委托诉讼代理人王思瀚到庭参加诉讼，被告三鸟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓璐向本院提出诉讼请求，请求判令：中熙公司向陈晓璐返还购房款80000元及利息损失（以80000元为基数，自2017年8月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）。事实和理由：中熙公司为三鸟公司开发的位于中山市××××××“八十亩”御京明珠花园房地产项目的销售代理。中熙公司在销售过程中曾发布预交80000元可在签订商品房买卖合同时冲抵160000元购房款的中熙定制优惠的宣传广告。2017年6月30日，陈晓璐在中熙公司的销售人员的推介下，与三鸟公司签订御京明珠花园认购书（以下简称认购书），由陈晓璐以810000元认购中山市××××××××××××××17××××××（以下简称涉案房产）。2017年8月7日，陈晓璐与三鸟公司签订商品房买卖合同。在签订商品房买卖合同前，陈晓璐应三鸟公司的要求，在其售楼部刷卡支付了定制优惠金80000元，该款三鸟公司承诺将在按揭贷款到账时退回，但三鸟公司至今未向陈晓璐退回该款。三鸟公司辩称，中熙公司确受三鸟公司的委托以三鸟公司的名义销售涉案房产，但涉案的80000元的最终收取方为中熙公司，且无论是在预约阶段签订的认购书还是在正约阶段签订的商品房买卖合同上所载明的房款成交总价是在先行扣除了上述80000元后的价格，即涉案房产的真实交易价为上述合同载明的810000元和80000元的总额890000元，认购书中没有相关的退款约定，故三鸟公司无需退回该款。中熙公司述称，1.中熙公司确受三鸟公司的委托以三鸟公司的名义销售涉案房产，涉案的80000元确实是用于为获得中熙定制优惠而需要提前支付的预付款，但无论是在预约阶段签订的认购书还是在正约阶段签订的商品房买卖合同上所载明的房款成交总价是在先行扣除了上述80000元后的价格，即涉案房产的真实交易价为上述合同载明的810000元和80000元的总额890000元，故三鸟公司无需退回该款。2.退一步讲，若法院认定该款需要退回，中熙公司收取涉案的80000元是在有效的代理权限内代三鸟公司收取的，收款行为的退款责任应由三鸟公司承担。本院经审理查明：涉案房产是由三鸟公司开发的，并由三鸟公司委托中熙公司以三鸟公司的名义对外销售。在销售过程中，中熙公司曾发布内容为购房人预交80000元可享受购房优惠价的宣传广告。2017年6月30日，陈晓璐应中熙公司、三鸟公司的要求，向三鸟公司预付中熙定制优惠款30000元。同日，陈晓璐与三鸟公司签订了认购涉案房产的御京明珠花园认购书（NO.000xxxx），认购书中关于房价的主要内容载明为“总房价为元，优惠折扣为/折，成交总房价为810000元。”认购书中还载明：“甲方工作人员及销售中介人员所出具或签署的任何文件或口头的任何承诺、陈述，未经甲方书面确认不构成本认购书、商品房买卖合同的组成部分，对甲方没有约束力。”但认购书中并没有对中熙定制优惠的内容和执行细则作出任何说明的内容，亦没有对该款缴纳后该款有何后续功能作出说明的内容。同年8月7日，陈晓璐与三鸟公司签订商品房买卖合同（合同条码：170105xxxx）,同日，三鸟公司将上述预付的30000元转为购房首期款，陈晓璐并应中熙公司、三鸟公司的要求向中熙公司支付80000元定制优惠款。前述合同中关于房价的主要内容载明为“总金额810000元”，合同中没有载明中熙定制优惠的执行情况的内容，亦没有载明陈晓璐上述所缴纳的80000元的后续处理约定的内容。除了涉案争议的80000元外，陈晓璐共向三鸟公司支付的购房款为810000元，于同年8月22日办理了中山市商品房销售登记备案（合同编号：HTN201705xxxx）。在庭审中，陈晓璐主张在与中熙公司的销售人员进行价格协商和签订涉案认购书、商品房买卖合同时，中熙公司的销售人员均向陈晓璐说明认购书和商品房买卖合同所载明的房价为涉案房产成交的总价，且在签订商品房买卖合同时，工作人员均承诺涉案的80000元将在三鸟公司收到按揭银行的按揭款后退回。而中熙公司、三鸟公司则主张在涉案房产的全部销售环节中，两公司的工作人员均已如实告知认购书和买卖合同中载明的房价仅为涉案房价的一部分，其真实交易价格为还包括了陈晓璐支付的涉案80000元，陈晓璐是非常清楚该事项，且同意后签订涉案的认购书和商品房买卖合同。双方对上述的主张均没有提供证据予以证实，且均不认可对方的主张。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷，争议的焦点为：一、涉案商品房的真实成交总价是陈晓璐主张的合同载明的810000元还是中熙公司、三鸟公司主张的合同载明的810000元和涉案80000元的总额即890000元。二、中熙公司、三鸟公司继续占有涉案的80000元是否有合同依据或法律依据。关于焦点一，本院作如下分析：首先，陈晓璐的主张是基于有效的文本合同的明确约定，结论是证据的直接演绎结果，而中熙公司、三鸟公司的主张是基于陈晓璐不认可有相关口头协议的前提下以价格的合理组成结合陈晓璐所谓的同意签订涉案商品房买卖合同推断而出的结论，无论从证据的效力层级及因证据获得的结论的可采信度，陈晓璐均具有明显的优势，况且，陈晓璐同意签订商品房买卖合同并不能推断中熙公司、三鸟公司所主张的原因为唯一性；其次，中熙公司、三鸟公司均是专业的房地产销售和开发公司，应当清楚知道无固定痕迹的口头协议与书面合同在双方产生争议时的效力依据的差异，对重大事项的约定不可能选择上述形式的口头协议，且三鸟公司在由其提供样本并由双方签订的认购书中亦对该类问题有明确否认口头协议的风险提示，故中熙公司、三鸟公司的主张亦与认购书约定的执行规范自相矛盾。综上分析，本院认定涉案房产的交易总价为合同载明的810000元。关于焦点二，陈晓璐支付涉案的80000元的初始功能是为获得在签订正约合同时取得优惠条件而支付，当双方正式签订商品房买卖合同后，该初始功能便已丧失，在双方没有对该款有后续功能的前提下，中熙公司、三鸟公司继续占有该款已缺乏合同依据和法律依据，上述已认定房价款的总价不包含该80000元，涉案的80000元已没有后续功能，中熙公司、三鸟公司无权继续占有，又因中熙公司收取涉案的80000元是在代理三鸟公司的行为中发生，且在代理权限内，退回该款的责任应由三鸟公司承担，中熙公司无需承担责任，故三鸟公司应向陈晓璐退回涉案的80000元及赔偿利息损失。关于利息损失的起算时间，虽然涉案的80000元在签订涉案的商品房买卖合同后已丧失了初始功能，也就是说三鸟公司应当在签订商品房买卖合同后立即退回该款，但陈晓璐在庭审中陈述其曾同意三鸟公司于收到按揭银行支付的按揭款后退回涉案的80000元，其应承担上述陈述的不利后果，故利息损失的起算时间应从该日即2018年4月1日起计付。关于利息损失的计付标准，因双方对此并无约定，本院认为宜以银行同期同类贷款利率计算。三鸟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证和抗辩的诉讼权利，不影响本院依法缺席判决。综上所述，陈晓璐的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于本判决发生法律效力之日向原告陈晓璐返还80000元并赔偿利息损失（以80000元为基数，自2018月4月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告陈晓璐的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，减半收取计1040元，由被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司负担（该款原告陈晓璐已预交，被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于上述付款期限内一并迳付原告陈晓璐，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杜万枝书记员  杨展程书记员杨展程孙铭斌