福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初4602号 原告：江建兴，男，1989年1月11日出生,汉族，住福建省厦门市思明区。 原告：寻婷，女，1987年1月5日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两原告共同委托诉讼代理人：陈志鹏，福建杜伦律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：黄艳斌，福建杜伦律师事务所实习律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，项目总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司厦门集美支行，住所，住所地福建省厦门市集美区杏林湾路****div> 负责人：叶玲，行长。 委托诉讼代理人：廖樟有，男，系银行职员。 原告江建兴、寻婷与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）、第三人中国农业银行股份有限公司厦门集美支行（以下简称“农业银行集美支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。江建兴、寻婷委托诉讼代理人陈志鹏、黄艳斌，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星，第三人农业银行集美支行委托诉讼代理人廖樟有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江建兴、寻婷向本院提出诉讼请求：1.解除江建兴、寻婷与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05018498）；2.判令恒大置业公司立即向江建兴、寻婷返还已支付的首付款人民币951276元及恒大置业公司实际履行之日止江建兴、寻婷已向农业银行集美支行归还的贷款本金（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；3.判令恒大置业公司向江建兴、寻婷赔偿以首付款人民币951276元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年7月5日起计至厦门恒大置业有限公司履行完毕之日止）；4.判令恒大置业公司向江建兴、寻婷赔偿已向农业银行集美支行支付的贷款利息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；5.判令恒大置业公司代江建兴、寻婷向农业银行集美支行清偿尚欠的剩余贷款本息（具体以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）；6.判令恒大置业公司向江建兴、寻婷赔偿违约金人民币31612.76元；7.本案诉讼费用由恒大置业公司承担。事实和理由:2017年7月5日，江建兴、寻婷与恒大置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：05018498），约定江建兴、寻婷购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼9层903室，该商品房预测建筑面积为90.75平方米，其中套内建筑面积为68.45平方米，分摊共有建筑面积为22.3平方米。该商品房单价为34835元人民币，房屋总价款3161276元；江建兴、寻婷于签订买卖合同前已支付定金10000元，于2017年7月5日前支付首期房款951276元，余款2210000元由银行提供按揭贷款。合同约定，恒大置业公司应当于2019年11月30日向交付该商品房；若恒大置业公司逾期交付超过180日后，江建兴、寻婷有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还江建兴、寻婷已付全部房款（含已付贷款部分），并自江建兴、寻婷付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向江建兴、寻婷支付违约金。2017年9月5日，江建兴、寻婷（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《个人贷款合同》约定由江建兴、寻婷向农业银行集美支行借款人民币2210000元用于购买案涉房屋，借款期限自2017年9月5日至2047年9月5日止，贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率4.9%执行；合同特别条款约定：借款人需在借款实际发生之日起三十六个月提前还款的，贷款人有权按提起归还金额加收一个月的贷款利息。按照贷款合同约定，农业银行集美支行已按约将按揭贷款2210000元直接划入恒大置业公司的账户。江建兴、寻婷于2017年9月起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。恒大置业公司在合同约定的交房时间没有交房，按照合同约定，江建兴、寻婷在合同约定交房时间届满180天后可以解除合同，江建兴、寻在解除情形发生之日起三十日内向恒大置业公司邮寄通知解除商品房买卖合同书，并在此期间向集美区人民法院提起诉讼要求解除案涉合同。为维护江建兴、寻婷合法利益，特诉状至法院，请求判如所请。 恒大置业公司辩称，一、法律法规及相关司法解释赋予合同当事人对合同解除权的行使条件进行约定的权利，因此江建兴、寻婷与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》中对解除权的约定应当是合法有效，受法律保护的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款，以及《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，根据恒大置业公司与江建兴、寻婷签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款第二项约定逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；同时合同附件十一补充协议第十条其他约定第三款：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该合同解除权。因此，本案中江建兴、寻婷与恒大置业公司在合同中约定了解除权的行使条件，属于双方意思自治的表现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，依法应当受到法律保护，对双方当事人也具有约束力。二、江建兴、寻婷行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除《商品房买卖合同》，恒大置业公司要求继续履行与江建兴、寻婷之间的合同。根据商品房买卖合同第十一条约定的案涉商品房交付时间为2019年11月30日；另外根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，江建兴、寻婷应当从2020年5月29日起开始享有合同解除权，并且需要在解除情形发生之日起30日内即2020年6月28日前行使，若江建兴、寻婷未在30天内行使该权利的，视为江建兴、寻婷自愿放弃该合同解除权。但江建兴、寻婷一直未书面通知恒大置业公司要求解除合同，目前已经超过解除权的行使期限，因此江建兴、寻婷无权要求解除合同，恒大置业公司要求继续履行与江建兴、寻婷之间的《商品房买卖合同》。三、江建兴、寻婷在解除权条件成就时，怠于行使解除权，导致合同继续履行，由此产生的损失扩大部分应当由江建兴、寻婷自行承担。《合同法》第119条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。江建兴、寻婷在2020年5月29日至2020年6月28日之间享有合同解除权，但江建兴、寻婷在该期限内未行使解除权，导致恒大置业公司认为合同继续履行。现江建兴、寻婷主张要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，恒大置业公司认为江建兴、寻婷怠于行使解除权，使合同处于继续履行的状态，由此产生的损失扩大部分应当由江建兴、寻婷自行承担。所以按照公平原则，恒大置业公司逾期交付时，江建兴、寻婷应当根据合同约定及时行使解除权，防止损失扩大。因此江建兴、寻婷根据合同约定所能主张的利息应当从付款之日起计算，最多计算至2020年6月28日止，之后的利息属于原告怠于行使解除权而产生的损失扩大部分，理应由江建兴、寻婷自行承担。四、如法院判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判定恒大置业公司在江建兴、寻婷配合办理完毕诉争房屋的撤销网签备案等退房手续的先履行义务后，恒大置业公司再履行退款义务。综上所述，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。江建兴、寻婷已经丧失解除权，恒大置业公司要求继续履行案涉合同，请求法院依法驳回江建兴、寻婷的诉讼请求。 第三人农业银行集美支行述称，本案是江建兴、寻婷与恒大置业公司之间的合同纠纷，本案案涉房产已经在农业银行集美支行办理预告抵押登记，农业银行集美支行具有合法抵押物权的优先权，因此解除本案购房合同，应以清偿本案借款合同债务（包含提前还款违约金）为条件。在借款合同债务未清偿之前江建兴、寻婷负有清偿责任，恒大置业公司负担保责任，购房合同的解除不能免除江建兴、寻婷的还款责任与恒大置业公司的担保责任。如江建兴、寻婷与恒大置业公司未按照借款合同履行义务，农业银行集美支行保留追偿的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月16日，江建兴、寻婷（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号05018498），约定江建兴、寻婷购买厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼9层903室，房屋总价款3161276元；江建兴、寻婷应当于2017年7月5日前支付首期房价款951276元，余款2210000元向银行机构贷款支付；恒大置业公司应当于2019年11月30日向江建兴、寻婷交付该商品房；若恒大置业公司逾期在180日之内，自2019年12月1日起至实际交付之日止，恒大置业公司按日计算向江建兴、寻婷支付全部房价款万分之一的违约金，若恒大置业公司逾期交付超过180日后，江建兴、寻婷有权解除合同，并应当书面通知恒大置业公司，恒大置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还江建兴、寻婷已付全部房款（含已付贷款部分），并自江建兴、寻婷付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利息）计算给付利息；同时，恒大置业公司应按照全部房价款的1%向江建兴、寻婷支付违约金。商品房买卖合同附件十一补充协议约定根据合同约定或法律规定江建兴、寻婷可以行使合同解除权，应在解除情形发生之日起30日内行使，若未在30日内行使该项权利，视为江建兴、寻婷自愿放弃合同解除权。 2017年8月30日，江建兴、寻婷（借款人）、恒大置业公司（保证人）、农业银行集美支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号83020120170008805）约定由江建兴、寻婷向农业银行集美支行借款2210000元用于购买案涉房屋，借款期限360个月。并在案涉房屋上设置抵押，抵押权人为农业银行集美支行。 2017年7月5日江建兴、寻婷向恒大置业公司支付首期房价款951276元，余款2210000元江建兴、寻婷向农业银行集美支行贷款支付，江建兴、寻婷共计向恒大置业公司支付购房款3161276元。江建兴、寻婷于2017年10月起逐月向农业银行集美支行偿还贷款本息。 2020年6月2日，江建兴、寻婷向《商品房买卖合同（预售）》中约定的恒大置业公司通讯地址邮寄《解除商品房买卖合同通知书》并于当日退回。截至庭审之日案涉房屋尚未交房。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。江建兴、寻婷主张根据《商品房买卖合同（预售）》约定恒大置业公司应于2019年11月30日前向其交付案涉房产，现逾期交付案涉房屋已超过180日且江建兴、寻婷通知恒大置业公司要求解除商品房买卖合同未超过30日除斥期间，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期交付超过180日江建兴、寻婷有权解除合同并要求恒大置业公司承担相应的违约责任，有事实与法律依据，本院予以支持。2020年6月2日江建兴、寻婷根据合同约定的地址送达《解除商品房买卖合同通知书》未超出合同约定的解除合同除斥期间，解除合同通知书被退回之日应视为恒大置业公司签收之日，故原告江建兴、寻婷与被告恒大置业公司于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018498）于2020年6月2日解除。关于江建兴、寻婷要求恒大置业公司返还已付首付款951276元的诉求，符合合同法第九十七条的规定、商品房买卖合同第十二条的约定，本院予以确认。关于江建兴、寻婷要求恒大置业公司赔偿以首付款951276元为本金的利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率从2017年7月5日起计至厦门恒大置业有限公司履行完毕之日止）合乎合同约定，予以支持。但应表述为利息（以首付款951276元为基数，自2017年7月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于江建兴、寻婷要求恒大置业公司返还恒大置业公司实际履行之日止已向农业银行集美支行归还的贷款本金并赔偿已向农业银行集美支行支付的贷款利息（以农业银行集美支行于恒大置业公司实际履行当月所出具的还款明细清单为准）的诉求，未超出合同约定，本院予以支持。关于江建兴、寻婷要求恒大置业公司代为向农业银行集美支行偿还尚欠的剩余贷款本息的诉求，本院认为，在商品房买卖合同因恒大置业公司违约而解除的情况下，江建兴、寻婷向农业银行集美支行承担的偿还剩余贷款本息的义务可由恒大置业公司承担，故予以支持。作为本案的附随义务，自恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，农业银行集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼9层903室房屋的抵押登记涤除手续。江建兴、寻婷应于农业银行集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018498）的撤销备案登记手续。关于江建兴、寻婷要求恒大置业公司按总购房款的1%支付违约金31612.76元，因商品房买卖合同第十二条对此有明确约定，予以支持。恒大置业公司抗辩江建兴、寻婷行使解除权超过除斥期间，无权解除《商品房买卖合同》没有事实与法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认江建兴、寻婷与厦门恒大置业有限公司于2017年8月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018498）于2020年6月2日解除； 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向江建兴、寻婷返还首付款951276元并赔偿利息损失（以首付款951276元为基数，自2017年7月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向江建兴、寻婷返还厦门恒大置业有限公司实际履行之日止江建兴、寻婷已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行归还的贷款本金（贷款本金以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准)； 四、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向江建兴、寻婷赔偿厦门恒大置业有限公司实际履行之日止江建兴、寻婷已向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行支付的贷款利息（贷款利息以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）； 五、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司厦门集美支行偿还江建兴、寻婷就《个人购房担保借款合同》（合同编号83020120170008805）项下剩余的贷款本息（以中国农业银行股份有限公司厦门集美支行于厦门恒大置业有限公司实际履行当月出具的还款明细清单为准）。自厦门恒大置业有限公司清偿完上述贷款本息之日起十日内，中国农业银行股份有限公司厦门集美支行应办理厦门恒大帝景项目二期地块六11-2#楼9层903室房屋的抵押登记涤除手续。江建兴、寻婷应于中国农业银行股份有限公司厦门集美支行办理完抵押登记手续涤除之后十日内，协助厦门恒大置业有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05018498）的撤销备案登记手续； 六、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向江建兴、寻婷支付违约金31612.76元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32343元，减半收取16172元，由厦门恒大置业有限公司负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  詹锦林 二〇二〇年十月十二日 法官助理王巧铃 书记员陈小卢 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”