北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初13918号原告：徐福安，男，1981年5月7日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵岩（徐福安之妻），女，1980年4月23日出生，满族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京安居置尚房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新中街36号（2幢平房105室），统一社会信用代码91110113MA01FMH24Y。法定代表人：徐树辉，总经理。委托诉讼代理人：徐明，男，1997年4月14日出生，汉族，北京安居置尚房地产开发有限公司经理，户籍所在地辽宁省阜新市海州区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告徐福安与被告北京安居置尚房地产开发有限公司（以下简称安居置尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐福安及其委托诉讼代理人赵岩、被告安居置尚公司之委托诉讼代理人徐明到庭参与诉讼，本案现已审理终结。原告徐福安向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年7月26日解除；2．要求被告向原告支付2020年7月10日至2020年7月26日的房屋租金及2020年7月27日至实际交付房屋之日止的占有使用费，占有使用费按照每日160元的标准计算；3．判令被告向原告支付三个月免租期租金14400元；4．判令被告向原告支付违约金9600元；5．判令被告向原告返还涉诉房屋；6．判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月5日，原告与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》。合同约定原告（甲方）将位于顺义区×镇×街×号×层×号房屋委托被告（乙方）出租；委托期限2019年10月10日至2022年10月9日，租金每月4800元。2020年7月，被告拒绝向原告支付7月10日至10月9日的租金9600元，2020年7月24日双方进行沟通，但未达成协议，此后房屋一直由被告占用。原告认为被告的行为已经构成违约，原告有权解除合同，并要求被告支付拖欠的租金等并返还房屋。请求依法判决，维护原告合法权益。被告安居置尚公司辩称：同意双方签订合同于2020年7月26日解除。不同意给付原告三个月免租期租金，我方只认为有两个月免租期。关于2020年7月10日至2020年7月26日的租金，应当以我方收取的租金为准，关于2020年7月27日之后的占有使用费由于我方没有实际使用，因此不同意给付。关于原告要求的违约金，我方认为过高不同意给付，我方同意于庭审当日即2020年10月10日搬离涉诉房屋。本院经审理认定事实如下：2019年10月5日，徐福安（甲方、委托人）与安居置尚公司（乙方、承租方）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：“……第二条委托事项1、甲方将坐落于北京市顺义区×镇×街×号×层×房屋，建筑面积为42平方米，委托乙方对外出租……第三条委托出租期限1、委托期限共计36个月，即2019年10月10日起，至2022年10月9日止……第四条租金、佣金及交付方式1、合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2019年10月10日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月的房租。2、房屋每月租金为人民币??4800元，大写为肆仟捌佰元整。房租按（季度）缴付……第六条违约责任1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金……第九条补充协议……1、乙方不满一年提前退租的，应在提前退租日即日返还甲方三个月扣留的租金。2、乙方不满贰年提前退租的，应在提前退租日即日退还甲方二个月扣留的租金。3、乙方不满三年提前退租的，应在提前退租日即日退还甲方一个月扣留的租金………”。合同后附房租支付明细写明：支付日期2019年10月10日，金额14400元，支付日期2020年1月10日，金额9600元，支付日期2020年4月10日，金额9600元，支付日期2020年7月10日，金额9600元，支付日期2020年10月10日，金额15000元，支付日期2021年1月10日，金额15000元，支付日期2021年4月10日，金额15000元，支付日期2021年7月10日，金额15000元，支付日期2021年10月10日，金额15600元，支付日期2022年1月10日，金额15600元，支付日期2022年4月10日，金额15600元，支付日期2022年7月10日，金额15600元。双方均确认，被告于2019年10月10日向原告支付2019年10月10日至2020年1月9日的房屋租金14400元，于2020年1月10日向原告支付2020年1月10日至2020年4月9日的房屋租金9600元，于2020年4月10日向原告支付2020年4月10日至2020年7月9日的房屋租金9600元。被告一直未向原告支付2020年7月10日之后的房屋租金。双方均确认，被告公司员工于2020年7月24日向原告发送《解除北京市房屋出租委托代理合同调解书》，要求解除《合同》并办理房屋交接手续，由于双方对此未达成一致意见，双方未进行涉诉房屋的交接。原告称涉诉房屋为密码锁，被告已对密码进行更改，原告无法进入导致涉诉房屋一直由被告占有。庭审中，双方均同意《合同》于2020年7月26日解除。经本院庭后核实，双方于2020年10月11日完成涉诉房屋的实际交付，原告取得密码锁密码。上述事实，有庭审笔录、《合同》、《解除北京市房屋出租委托代理合同调解书》等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系徐福安与安居置尚公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故徐福安与安居置尚公司均应按照该《合同》履行。结合庭审陈述，本院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。由于双方已经于2020年10月11日完成涉诉房屋门锁的实际交付，故本院对徐福安主张退还涉诉房屋的诉讼请求不再处理。庭审中双方一致同意《合同》于2020年7月26日解除，本院对此予以确认。涉诉房屋已于2020年10月11日完成门锁密码的实际交付，安居置尚公司应向徐福安支付解除合同前应付的房屋租金及合同解除后至房屋交付返还之日止的占有使用费，故本院对于徐福安主张的自2020年7月10日至2020年7月26日欠付的租金2632．26元及2020年7月27日至2020年10月11日占有使用费12320元予以支持。关于徐福安主张违约金，安居置尚公司逾期支付租金并主张提前解除合同，根据《合同》第六条第1项，安居置尚公司应向徐福安给付两个月房屋租金作为违约金，徐福安根据《合同》主张的违约金并不过高，故本院对其主张的违约金数额予以支持。关于徐福安主张给付房屋免租期租金，本案中《合同》约定第一年到期时间为2020年10月9日，原告主张占有使用费的期间为2020年7月27日至2020年10月11日，根据《合同》约定租期已满一年，故本院依法支持两个月房屋免租期租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告徐福安与被告北京安居置尚房地产开发有限公司于二〇一九年十月五日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年七月二十六日解除；二、被告北京安居置尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告徐福安房屋租金二千六百三十二元二角六分以及自二〇二〇年七月二十七日始至二〇二〇年十月十一日止的房屋占有使用费一万二千三百二十元；三、被告北京安居置尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告徐福安房屋免租期租金九千六百元；四、被告北京安居置尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告徐福安违约金九千六百元；五、驳回原告徐福安其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百八十七元，由原告徐福安负担六十元（已交纳），由被告北京安居置尚房地产开发有限公司负担三百二十七元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年十月二十六日法官助理 夏 天书 记 员 田小星