湖南省耒阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0481民初6991号 原告：曾红成，男，1970年10月1日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 原告：郑明凤，女，汉族，1971年6月12日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 两原告委托诉讼代理人：李晓超，广东星啸律师事务所律师。 两原告委托诉讼代理人：罗星远，广东星啸律师事务所律师。 被告：李佐荣，男，1962年5月17日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 被告：曹长寿，女，1964年10月27日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 被告：李慧，女，1986年8月16日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 被告：李霞，女，1988年7月2日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住湖南省耒阳市。 被告：李康喜，男，1994年2月18日出生，汉族，湖南省耒阳市人，住北京市朝阳区。 原告曾红成、郑明凤与被告李佐荣、曹长寿、李慧、李霞、李康喜农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾红成及其与原告郑明凤的委托诉讼代理人李晓超，被告曹长寿、李康喜到庭参加诉讼，被告李佐荣、李慧、李霞经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾红成、郑明凤向本院提出诉讼请求：1、确认原告曾红成、郑明凤与被告李佐荣、曹长寿签订的《契据》无效；2、判令五被告连带返还原告购房款107800元及占用期间利息（以107800元为基数，按年利率24%，自起诉之日起计算至实际清偿之日止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年农历11月11日（即公历2017年12月28日），原告方与被告李佐荣、曹长寿签订《契据》约定，被告李佐荣、曹长寿将位于“三桥二组，原秧田（10担）尾巴，建好的一住房第三层靠育力那头小套间130平方”出售给原告，总房款137800元整。该《契据》结尾除了原告方与被告李佐荣、曹长寿的签名外，还有被告李佐荣、曹长寿所在社区负责人及村民作为见证人签名。原告方后向被告李佐荣、曹长寿支付了购房款共计107800元。但被告李佐荣、曹长寿并未能向原告交付约定房屋。2020年7月21日，被告李佐荣、曹长寿出具《收款收据》确认原告方已付购房款金额。根据《土地管理法》第六十三条的规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，故双方签订的《契据》违反了法律的强制规定，应属无效。所依被告因该契据取得财产，应当予以返还，虽经原告方多次向被告催讨已付房款，但被告李佐荣、曹长寿却以各种理由拒绝返还。涉案房屋系家庭财产，涉案房款亦用于家庭支出，被告李慧、李霞。李康喜系被告方家庭成员，所以应对原告方的诉请与被告李佐荣、曹长寿承担连带责任。故原告为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。 被告曹长寿辩称：1、原告主张合同无效不成立，根据本案法律及事实依据驳回原告的诉讼请求；2、根据合同相对性原则，请求法院驳回原告对被告李慧、李霞、李康喜的诉讼请求；3、为了交付房屋，其付出了31000元的成本须从房款中扣除，还有7800元定金不能退还，原告方还须每月按照300元房屋暂用费共计12000元，房款扣除上述款项，其愿意退57000元。其将分三次退还给原告，退还时间和比例也根据原告交付房款的时间间隔一致。 被告李佐荣未到庭应诉，其提交的书面答辩意见与被告曹长寿一致。 被告李康喜辩称：根据合同相对性原则，请求法院驳回原告对被告李慧、李霞、李康喜的诉讼请求。 被告李慧、李霞未到庭应诉，其提交的书面答辩意见与被告李康喜一致。 本院经审理认定事实如下：原告曾红成、郑明凤与被告李佐荣、曹长寿于2017年农历11月11日（即公历2017年12月28日），由他人执笔及见证下，签订《契据》约定：“被告李佐荣、曹长寿将位于‘三桥二组，原秧田（10担）尾巴，建好的一住房第三层靠育力那头小套间130平方’出售给原告曾红成、郑明凤，总房款137800元整”。2020年7月21日被告曹长寿向原告曾红成出具收条一份载明：“今收到曾红成购房款人民币壹拾万零柒仟捌佰整，小写107800”。原告曾红成、郑明凤以双方签订的《契据》违反了法律的强制性规定，应属无效，被告方因该契据取得财产，应当予以返还为由，要求被告返还购房款，双方酿成纠纷。 上述事实有原、被告的陈述，原告提交的《契据》复印件、收条等证据及被告提交的房屋照片等证据在卷佐证，对上述证据本院予以采纳。对于被告提交的证据1、水电落户收据，用以证明其准备将房屋交付给原告；证据2、契据两份，用以证明原告要求其签了两份契据，其中金额为26万的契据是假的。原告方质证称对于金额为137800元的契据真实性予以认可，出现两张契据系原、被告对契据约定的内容予以变更，对于水电安装收据“三性”不予认可，该收据所记载的内容与案涉房屋不是同一处。上述证据能证实原、被告双方存在购房与付款的事实。 本院认为，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。宅基地是农村集体经济组织为解决农民住房问题而拨给农户建造房屋的。宅基地所有权属于农村集体经济组织，农户对宅基地只享有使用权。在征得宅基地所有权人同意的前提下，农户可在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。根据《中华人民共和国农村宅基地管理办法》的相关规定，农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。本案中，原告曾红成、郑明凤为耒阳市哲桥镇泉塘边村**村民，被告李佐荣、、曹长寿为耒阳市三架街道办事处三桥居委会**居民，方签订房屋买卖合同，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，因此，原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。原告方在与被告方签订合同前，应向有关部门了解被告方房屋相关情况和相关法律规定，避免损失，但原告未尽注意义务，导致双方均受到损失，故原告要求被告方向其支付购房款的占有期间利息的诉讼请求，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告李慧、李霞、李康喜不是房屋出售人，也不是购房款的接受方，故不应承担相应的责任。故对原告请求被告李慧、李霞、李康喜承担连带返还购房款及利息，本院不予支持。对于被告方主张的损失，可另行起诉，本案中不做处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告李佐荣、曹长寿在本判决生效之日起三十日内返还原告曾红成、郑明凤购房款107800元； 二、驳回原告曾红成、郑明凤的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：8335××××1366；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号） 案件受理费1228元，由被告李佐荣、曹长寿负担。原告曾红成已预交受理费1228元，被告李佐荣、曹长寿应在执行中清偿。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判员 贺 琼 二〇二〇年十月二十日 书记员 刘冬良 附：本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。