湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3812号原告：武汉忆乡科技农业有限公司。法定代表人：付发根，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：阎斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：武汉锦绣乐园农业发展有限公司。法定代表人：沈大伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钱开明，湖北明晓律师事务所律师。原告武汉忆乡科技农业有限公司（以下简称忆乡科技公司）诉被告武汉锦绣乐园农业发展有限公司（以下简称锦绣乐园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告忆乡科技公司的委托诉讼代理人阎斌，被告锦绣乐园公司的委托诉讼代理人钱开明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忆乡科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告违约金300,000元；2、判令被告返还原告租金120,000元（60,000元/年×2年）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告租赁被告农庄从事经营。2015年9月9日，被告向原告提供了一系列证明材料（证明被告拟出租房屋属于合法建筑，暂不在拆迁规划中等情况），以及被告向武汉市东西湖区人民政府东山办事处有偿受让该土地的《国有农业用地使用权出让协议》证明其有权出租农庄后，双方之间签订了《农庄租赁合同》，被告将自建的农庄出租给原告经营。双方约定：地址位于武汉市东西湖区东山农场群力大队（16）处约70亩土地，以及在此土地上的一套四合院毛坯房均由原告租赁经营。租期10年，从2016年2月28日起计算至2026年2月28日止。年租金60,000元，前五年租金一次性支付300,000元，之后按季度支付。原告随后就对被告的出租房屋进行了装修并使用。但是在2019年2月15日，原告发现经营的房产开始被人以拆迁的名义进行强行推倒，房屋遭受毁灭性的破坏。最终，原告所遭受损害没有得到实质性的解决。根据《农庄租赁合同》约定：9、因政府征收，乙方有权与有关部门或政府直接洽谈农庄经营补偿并获得补偿，甲方须安排并全力配合。乙方补偿包括但不限于乙方所投设备设施、建筑等固定资产投资、装修，因征收而导致的经营性损失，另租经营场地搬迁、调整所需费用等。有关部门或政府补偿款，必须全额拨付乙方，甲方不得截留。甲方不得代替乙方签署补偿协议。甲方补偿协议须与乙方补偿协议同时洽谈并签署。乙方补偿协议未协商一致时，甲方不得独自签署补偿协议。甲方不顾乙方利益，独自与有关部门或政府签署补偿协议，乙方有权向甲方提出不低于300,000元补偿。10、甲方提前收回该农庄的经营使用权，或甲方改租他人，或甲方出售该农庄使用权，甲乙双方租赁合同自行解除，甲方除退还乙方的剩余租金外，甲方赔付乙方的投资损失金额为乙方固定资产投资额的2倍（投资损失金额按乙方投资的固定资产原值计算，固定资产明细由甲乙双方签字确认），以及乙方所投装修费，另支付违约金300,000元。原告认为被告理应给付违约金并且返还房屋租金。被告锦绣乐园公司辩称，1、被告不存在违约，原告所称的房屋被拆不属于被告的行为，原告诉称被拆的房屋属于违章建筑，拆除人不是被告；2、关于返还年租金120,000元，被告认为没有事实与法律依据，原告支付的300,000元已投入房屋土地的硬化及部分房屋的装修，该诉讼请求应予以驳回，被告保留向原告提出赔偿的权利；3、被告认为合同有效，被告有能力履行该合同，诉争的土地和房屋已交付给原告，本案不涉及土地和房屋的征收，不适用原告诉请中第9条、第10条相应的规定，而且我方有能力继续履行该合同。综上，认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。本院查明案件事实如下：2011年9月23日，武汉市东西湖区人民政府东山办事处（甲方）与被告锦绣乐园公司（乙方）签订国有农业用地使用权出让协议，取得“巨龙岗农业休闲山庄旅游区”范围内位于东柏公路7.5公里处东面，群力大队采摘园后约500米左右60亩国有土地使用权。2015年9月9日，原告忆乡科技公司（乙方）与被告锦绣乐园公司（甲方）签订农庄租赁合同，约定甲方将位于武汉市东西湖区东柏公路7.5公里处东面，东山农场群力大队采摘园后约500米左右的自建农庄出租给乙方经营。约70亩土地，以及在此土地上的一套四合院毛坯房（电路已布线，未装灯，未装门，未通水，厕所未装，厨房未建，地面未平整，道路未硬化），两口池塘。租赁期限从2016年2月28日计算至2026年2月28日，租期10年。年租金为60,000元，前5年租金一次性支付共300,000元。第六年至第十年租金按年度交付，2020年11月30日前支付下一年度租金，以此类推。因四合院基础设施达不到农庄经营条件，甲方须将第一年至第五年租金300,000元用于农庄基础设施建设，建设内容包括安装四合院大门，平整硬化四合院场坪、外围路面，开挖水井保证农庄供水，池塘路面硬化，基础建设内容和先后顺序由甲乙双方协商确定。因政府征收，乙方有权与有关部门或政府直接洽谈农庄经营补偿并获得补偿，甲方须安排并全力配合。乙方补偿包括但不限于乙方所投设备设施、建筑等固定资产投资、装修，因征收而导致的经营性损失，另租经营场地搬迁、调整所需费用等。有关部门或政府补偿款，必须全额拨付乙方，甲方不得截留。甲方不得代替乙方签署补偿协议。甲方补偿协议须与乙方补偿协议同时洽谈并签署。乙方补偿协议未协商一致时，甲方不得独自签署补偿协议。甲方不顾乙方利益，独自与有关部门或政府签署补偿协议，乙方有权向甲方提出不低于300,000元补偿。甲方提前收回该农庄的经营使用权，或甲方改租他人，或甲方出售该农庄使用权，甲乙双方租赁合同自行解除，甲方除退还乙方的剩余租金外，甲方赔付乙方的投资损失金额为乙方固定资产投资额的2倍（投资损失金额按乙方投资的固定资产原值计算，固定资产明细由甲乙双方签字确认），以及乙方所投装修费，另支付违约金300,000元。合同还约定了其他事项。2015年11月6日，被告锦绣乐园公司向原告忆乡科技公司出具收据一张，载明收到原告忆乡科技公司租金320,000元。2019年1月28日，武汉市东西湖区农业委员会下发《关于再次组织彻底查清“大棚房”问题底数的紧急通知》，通知要求各街务必组织精干人员，以大队（社区）为基本单元，再次组织清查。2019年2月15日，武汉市国营东山农场群力大队发出违章建筑拆除通知书，内容为：“武汉锦绣乐园农业发展有限公司：根据省、市、区关于‘大棚房’问题清查的相关规定要求，并结合市、区、各级相关职能部门的现场核查，对你处图斑号872928的建筑物的装饰、其功能用途以及使用功能最终核定为‘私家庄园。’属严重的违反《土地法》的相关规定，限于2019年2月内全部拆除恢复农用。”2019年2月18日，湖北省农业农村厅、湖北省自然资源厅下发鄂农函[2019]29号《省农业农村厅省自然资源厅关于印发湖北省“大棚房”问题专项清理整治行动政策指引的函》，明确“大棚房”问题清理整治范围包括在各类农业园区内占用耕地或直接在耕地上以设施农业为名违法违规建设非农设施，或按设施农用地审核和备案后，改变土地性质和用途，进行非农业经营的。主要包括：“私家庄园”、别墅、独家酒店、经营性住宅及餐饮、住宿、娱乐、会议等设施。文件还规定了其它事项。2019年3月16日，武汉市东西湖区人民政府东山街道办事处下发《东山街道办事处关于“大棚房”的整改通知》，内容为：“锦绣乐园：在3月16日大棚房区级督导组验收中，经督导组现场研判反馈意见巨龙大队锦绣乐园设施农业建设面积超标整改不到位。现责令你单位按要求在3月19日前按要求完成整改，届时将再次组织现场验收。”2019年3月20日，东山办事处城管执法队发出违法建设拆除通知书，内容为：“忆乡农庄：你（单位）2019年3月20日在群力大队建设房屋未取得建设工程规划许可证，违法建设占地面积2处，共计158平方米，建筑面积158平方米（一层），根据《武汉市控制和查处违法建设办法》第二十条规定，限你（单位）于2019年3月20日之前自行拆除。逾期不拆除的我单位将依法强制拆除，所需费用由你（单位）自行承担。”2019年3月22日，武汉市东西湖区东山办事处城管所发出限期拆除通知书，内容为：“群力大队锦绣乐园：根据全国‘大棚房’整改要求、省农业农村厅、省自然资源厅《关于印发湖北省‘大棚房’问题专项清理整治行动政策指引的函》（鄂农函【2019】29号）的相关规定，责令你单位对不符合土地利用总规划的‘大棚房’问题进行整改。限你（单位）于2019年3月26日之前自行拆除，限期内不拆除的将强制拆除，造成的损失由你（单位）自行承担。”2019年3月25日，武汉市东西湖区东山办事处城管所对农庄进行了违法建设占地的拆除，拆除后四合院仅剩两边，无法正常经营，原告忆乡科技公司退出租赁场地后由被告锦绣乐园公司占用剩余房屋。另查明。租赁场地的建筑物均系被告所建，原告忆乡科技公司在经营期间自行进行了装修。以上事实有原、被告双方提交的证据，本院从武汉市东西湖区东山办事处城管所调取的证据、本院现场勘验的照片及双方在庭审中的陈述予以证明。本院认为，原告忆乡科技公司与被告锦绣乐园公司于2015年9月9日签订的农庄租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效，双方应严格按照合同履行各自的义务。本案中，鉴于租赁场地的建筑物均系被告所建，原告忆乡科技公司在经营期间自行对农庄进行了装修，故农庄因违法建设占地被拆除，导致合同终止的原因在被告，被告系违约方，原告退出租赁场地可视为以其行为行使了法定解除权。合同解除后，被告应向原告退还未到期的租金，并赔偿原告损失。关于原告要求退还部分租金的诉讼请求。从合同约定的起租期2016年2月至拆除时间2019年3月计37个月，应付租金为185,000元，故被告还应退还原告租金135,000元（已付租金320,000元-185,000元），原告在本案中仅主张120,000元，故本院在此范围内予以支持。关于原告要求被告赔偿违约金的诉讼请求。首先，本案中的拆除不属于政府征收，不存在所谓拆迁补偿的问题；其次，农庄租赁合同并未对违法建设占地拆除导致合同解除如何赔偿进行约定；再次，原告在未举证证明其固定资产投资额、装修费的此情况下，在起诉状中主张参照同为被告违约的“甲方提前收回该农庄的经营使用权，或甲方改租他人，或甲方出售该农庄使用权，甲乙双方租赁合同自行解除，甲方除退还乙方的剩余租金外，甲方赔付乙方的投资损失金额为乙方固定资产投资额的2倍（投资损失金额按乙方投资的固定资产原值计算，固定资产明细由甲乙双方签字确认），以及乙方所投装修费，另支付违约金300,000元。”中的300,000元来计算违约金，本院在综合考虑双方剩余租期的时长，房屋的装修水平，有关部门提前公布的限拆公告、通知，被告的主观过错程度，原告的经营风险等因素的情况下，本院酌定被告应赔偿原告违约金180,000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉锦绣乐园农业发展有限公司于本判决生效后向原告武汉忆乡科技农业有限公司退还租金120,000元，并赔偿违约金180,000元，合计300,000元；二、驳回原告武汉忆乡科技农业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费案件受理费7,600元，由原告武汉忆乡科技农业有限公司负担1,800元，被告武汉锦绣乐园农业发展有限公司负担5,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  贾继祠人民陪审员  胡秋梅人民陪审员  李召祥二〇二〇年十月三十日书 记 员  俞越鹏