湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0982民初1050号原告：湖北涢德商业管理有限公司，住所地湖北省安陆市太白大道**。法定代表人：秦忠奎，公司总经理。委托诉讼代理人：金伟，该公司员工。委托诉讼代理人：陈鹰，湖北浩法律师事务所律师。被告：易红霞，女，1977年4月22日出生，汉族，湖北省安陆市人，住安陆市赵棚镇叶湾村2—3。现住安陆市。委托诉讼代理人：董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。原告湖北涢德商业管理有限公司与被告易红霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。公告送达开庭传票期间，被告易红霞主动应诉答辩。原告湖北涢德商业管理有限公司法定代表人秦忠奎及其委托诉讼代理人金伟、陈鹰，被告易红霞及其委托诉讼代理人董陆茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北涢德商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告于2018年4月18日签订的《商铺租赁合同》依法解除，没收被告租赁保证金17870元和经营保证金3000元，总计20870元；2、判决被告向原告支付2019年10月1日至2020年4月19日期间下欠租金22594元、物业管理费3142.7元、统一经营管理服务费3124.7元，以上总计28843.4元。以上欠缴租费逾期付款违约金10668.6元。欠缴租费及逾期付款违约金合计39512元；3、判决被告向原告支付截止2020年4月19日欠缴空调使用费3199.7元；4、判决因被告单方面违反商铺租赁合同条款约定，要求被告赔偿不低于3个月租赁费用的违约金17870.4元。以上项金额合计81452.1元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于安陆市太白大道56号东大时代广场商业街一层187号约49.64平方米商铺，用于惠汇服装品牌经营。合同租期为两年零90天，租赁期间自2018年10月1日至2020年12月31日止，租费为每月每平方米120元。但被告欠原告费用总计42711.7元。经原告及律师函催要，被告仍不给付，且于2020年4月19日擅自撤店。根据合同第十三条第三款、第六款第一项约定，被告拖欠租金、统一经营管理费、物业管理费、各项保证金及其他款项的，原告可以解除合同及向被告要求赔偿不低于3个月租费标准的违约金。另根据合同约定，被告拖欠租金等费用及其他款项的，应向原告每日按欠款总额的千分之三支付违约金。截至2020年4月19日，被告应向原告支付租赁费用逾期付款违约金10668.6元。请求法院判如所请。原告湖北涢德商业管理有限公司为支持其诉讼主张向本院提交了如下证据：证据一：原告公司营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书复印件，拟证明原告诉讼主体资格及原告公司有关信息及相关手续；证据二：被告身份证、营业执照复印件，拟证明被告诉讼主体资格；证据三：商铺租赁合同、租费欠费财务证明复印件，拟证明租赁期限、租金、物业管理费、统一经营服务费数额及支付方式和支付期限、违约责任及被告欠租金等费用的事实；证据四：租费催缴通知函、使用空调费回执确认、律师函、空调使用费缴纳单复印件，拟证明2020年4月19日被告共计欠原告交纳费用明细清单，共计欠缴金额为39512元；证据五：经营户擅自撤店后现场照片复印件，拟证明被告已擅自撤店的事实。被告易红霞辩称，1、同意于2020年4月19日解除与原告之间的租赁合同，但因东大时代广场前期人流量较少，影响经营，合同项下租金应相应调整；2、原告无权没收被告交纳的租赁保证金和经营保证金，应该相应扣减被告的相关费用；3、2020年出现的新冠疫情属于不可抗力，原告应当免租3个月；4、原告所属的东大时代广场经营范围不包括物业管理费，无权向被告收取该费用，且原告还应证明其履行相关管理经营的行为，否则也无权收取经营管理费；5、原告应举证被告使用空调天数，否则该项费用不应支持；6、违约金约定过高，不符合法律规定，也不符合常理。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告易红霞为支持其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据一：宣传册照片，拟证明原告虚假宣传与被告签订租赁合同，且合同约定租金过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交证据一有异议，认为该证据真实性和证据来源均无法确认。本院认为，被告提交证据一无相关单位印章，真实性存疑，本院不予采信。被告对原告提交证据三的租费欠费有异议，虽认可2019年10月至12月期间的租金未交，但是因租金过高而未交；2020年1月至4月期间的租金，因疫情应减少租金，但其缴纳的保证金可以抵扣；空调费及物业管理费不认可。对原告提交证据四有异议，认为律师函未收到，通知书虽收到，但空调费清单未签字。本院认为，原告提交证据三载明的费用与合同约定一致，具有真实性，证据四是按照被告未缴纳费用向被告发出的通知书，内容真实，故本院这两份证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，被告（乙方）与原告（甲方）签订商铺租赁合同，约定被告承租原告位于安陆市太白大道56号东大时代广场商业街一层187号约49.64平方米商铺，用于惠汇服装品牌经营。合同租期为两年零90天，租赁期间自2018年10月1日至2020年12月31日止，租费为每月每平方米120元（租费每平方94元、物业管理费和统一经营管理服务费每平方米各13元）。租金、物业管理费、统一经营管理服务费按季度支付。若拖欠租金、物业管理费、统一经营管理服务费，应支付逾期付款违约金，每日按欠费总额的千分之三计算。因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权立即收回商铺，不返还保证金及乙方已交纳的其他款项，并要求乙方赔偿不低于三个月租赁费用（含租金、统一经营管理服务费、物业管理费）的违约金，因甲方违约导致本合同解除的租金、统一经营管理服务费按实际租期结算，物业管理费据实结算，且按约退还保证金，乙方有权要求甲方赔偿不低于三个月租赁费用（含租金、统一经营管理服务费、物业管理费）的违约金。中央空调由甲方统一供应，费用为15×承租建筑面积÷30×实际开机天数。合同签订后，被告向原告交纳统一经营管理服务费3000元，租赁保证金17870元，合计20870元。另查明，被告欠2019年10月至12月份租金13998.5元，统一经营管理服务费1936元，物业管理费1936元；未缴纳2020年1月1日至3月31日租金5679.2元，统一经营管理服务费785.4元，物业管理费785.4元，（已扣减2020年1月25日至2020年3月18日期间因疫情免租费用）；未缴纳2020年4月1日至4月19日租金2916.3元，统一经营管理服务费403.3元，物业管理费403.3元，以上款项合计28843.4元；欠缴空调使用费3199.7元【2019年1月31日至3月17日及2019年5月27日至7月31日费用1685.68元（0.5元×49.64平方米×（45天+65天）；2019年11月25日至2020年1月24日费用1514.02元（0.5元×49.64平方米×61天）】。本院认为，原、被告之间的租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效。被告欠原告租金、统一经营管理服务费、物业管理费计28843.4元以及空调使用费3199.7元，合计32043.1元，以上款项有原、被告之间租赁合同约定标准和原告向被告发出的催缴函为证，足以证明原、被告之间的债权债务关系，被告作为义务人未提交充足证据予以反驳，本院对原告要求被告支付下欠原告租金、统一经营管理服务费、物业管理费计28843.4元以及空调使用费3199.7元的诉讼请求予以支持。依据合同约定，被告存在未按期按时交纳租赁合同项下相关费用，但被告向原告交纳的统一经营管理服务费和租赁保证金，是对前述费用支付方式的一种保障，且该费用能够支付被告未交纳的相关费用，由此不能说明被告存在未按合同约定交纳费用的逾期违约行为，故本院对原告要求被告承担逾期付款违约责任的诉讼请求不予支持。2020年4月19日，被告关闭其经营租赁的店铺并在诉讼中自认是从该日起解除与原告之间的商铺租赁合同，被告的这一行为实际上是向原告发出解除合同的意思表示，原告对此未予否认且在诉讼中同意于该日解除与被告之间的商铺租赁合同，这说明原、被告达成了于2020年4月19日解除案涉商铺租赁合同的一致意见，也是双方履行案涉租赁合同过程中就合同履行问题的一种协商解除方式，而不是单方解除的问题。原告诉称被告系单方违反约定解除合同与本院查明事实不符，故对原告要求被告承担单方违反合同约定应赔偿不低于3个月租赁费用的诉讼请求不予支持。原、被告在签订案涉商铺租赁合同时，被告依据约定向原告交纳的保证金，其性质是诚信合同履行的保证，不是订约的定金，因此，该保证金不能依据定金性质而采用罚则方式予以适用。在未按约定履行合同义务时，则该费用应自动以抵扣方式冲抵未履行部分的相关费用。基于以上分析，案涉保证金不是定金，不适用罚则，故对原告要求被告没收被告租赁保证金和经营保证金的诉讼请求不予支持。因此，被告应支付原告款项的数额为11173.1元（租金28843.4元+空调使用费3199.7元-租金保证金17870元-统一经营保证金3000元）综上，原告部分诉讼请求有事实及法律依据予以支撑，本院依法予以支持。被告辩称事实没有证据加以证明，也与合同约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下；一、确认原告湖北涢德商业管理有限公司与被告易红霞于2018年5月30日签订的商铺租赁合同已于2020年4月19日解除；二、被告易红霞于本判决生效后十五日内向原告湖北涢德商业管理有限公司支付下欠租金、统一经营保证金、空调使用费计11173.1元；三、驳回原告湖北涢德商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，由原告湖北涢德商业管理有限公司负担1585元，被告易红霞负担251元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  胡宝鸿审判员  胡柏松审判员  胡学鹏二〇二〇年十月九日书记员  谈宏亮