安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1802民初6552号 原告（反诉被告）：宣城盛泰文化投资有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区金坝办事处靖庙村73918部队陈家冲分库，统一社会信用代码91341800595740904Q。 法定代表人：史宝根，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱加阳，上海圣瑞敕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方思晗，北京市京师（上海）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武汉同喜投资有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区马沧湖路23号湖畔嘉园2栋2单元502室，统一社会信用代码91420105551959728Y。 法定代表人：陈仕同，该公司总经理。 委托诉讼代理人：储有雷，安徽今昔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余幸会，安徽今昔律师事务所律师。 原告宣城盛泰文化投资有限公司（简称盛泰公司）与被告武汉同喜投资有限公司（简称同喜公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，同喜公司提起反诉，本院予以受理，与本诉合并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛泰公司的委托诉讼代理人钱加阳，被告（反诉原告）同喜公司的委托诉讼代理人储有雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盛泰公司向本院提出诉讼请求：判令同喜公司向原告支付场地租金1325891元、逾期付款的违约金10万元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：盛泰公司、同喜公司于2014年2月28日签订《租赁合同书》，约定将“小城故事”项目区内临近球类练习场以南的一块约60余亩土地出租给同喜公司，年租金约30万元，每年递增幅度3%，于每年9月1日前交纳第二年租金。自2015年1月1日起算截至近期，已产生租金共计2005191元，同喜公司仅支付67.93万元，尚欠1325891元经多次催讨一直拒绝支付。 同喜公司辩称：双方未办理租赁物交付手续，无证据证明盛泰公司交付土地的面积，应以同喜公司实际使用面积计算租金。同喜公司无违约行为，不应承担违约金。按照合同约定，同喜公司已足额交付2015、2016年度租金，及2017年度的部分租金。自2017年起未按约交付有合理理由：一、盛泰公司自2015年6月起也未支付中国人民解放军73918部队（简称73918部队）的租金。二、2016年4月起，盛泰公司不允许建设海洋馆、过山车等游乐设施，导致同喜公司经营受损，有约30亩土地闲置不能使用。三、协商过程中盛泰公司也同意降低租金，但双方未达成协议。四、盛泰公司与73918部队签订的整改协议约定的租赁期限短于同喜公司的租赁期限，同喜公司有权行使不按抗辩权（中止履行，因部队全面停止有偿服务，同喜公司有可能丧失租赁权）。本案应适用情势变更原则，请求人民法院根据公平原则及整改协议约定的租金比例调整同喜公司应付租金。 同喜公司提出反诉请求：1．判令解除同喜公司、盛泰公司于2014年2月28日签订的《租赁合同书》；2．判令盛泰公司赔偿同喜公司宣城奇特欢乐园地上建筑物附属土建、道路、不可搬迁物的工程建设成本、扣除折旧的残值、可搬迁设备、物品迁移费用、停产停业损失，暂定800万元（以评估鉴定结果为准）；3．反诉受理费、鉴定费由盛泰公司承担。事实和理由：《租赁合同书》第四条第3款约定：甲方必须确保乙方租赁场地产权明晰，无其他第三方对乙方所租场地提出异议，甲方应确保乙方正当用地不受外界干扰。合同签订后，同喜公司即开始建设“宣城奇特欢乐园”项目，并按约交纳了2015、2016年度的全部租金和2017年度的部分租金。2016年4月25日，同喜公司向盛泰公司发送了“关于拟建海洋馆的三个项目的告知函”。2016年5月10日，盛泰公司回函称“拟建的三个项目暂时不能启动，待部队方进一步明确租赁走向再定”，导致三个项目至今未建，闲置土地约30亩。据了解，盛泰公司与73918部队签订整改协议约定的租赁期截止到2028年7月1日，同喜公司租赁期短于盛泰公司的租赁期。因盛泰公司违反合同第四条第3款约定，且已不能履行租赁合同，导致同喜公司签订合同的目的不能实现，遭受巨大损失，盛泰公司应承担赔偿责任。 盛泰公司辩称：一、合同签订后，盛泰公司按约交付土地，同喜公司也足额交付前两年租金，一直正常经营从未停止，不存在合同目的不能实现的情况，不同意解除租赁合同。二、盛泰公司已完全履行合同义务，并无违约情形，同喜公司无权要求盛泰公司赔偿。综上，请求驳回全部反诉请求。关于案件事实，除合同约定的30万元租金以外，盛泰公司还将广场出租给同喜公司使用，约定租金1万元，仍按租赁合同约定方式递增。同喜公司足额支付了2015年、2016年包括递增部分的租金。 盛泰公司提交如下证据：1．《73918部队陈家冲分库整体租赁协议》，证明盛泰公司合法承租陈家冲分库房地产，有权出租案涉土地。2．《租赁合同书》，证明盛泰公司与同喜公司之间系租赁合同关系，有权按约收取租金。3．律师函、签收记录，证明盛泰公司向同喜公司追讨租金未果。 同喜公司质证意见：证据1租赁协议已失效，与本案没有关联性。证据2三性无异议，合同第四条第三款明确约定甲方必须确保乙方租赁的场地产权明晰，无其他第三方对场地租赁提出异议，甲方应当确保乙方正常用地不受干扰，合同履行过程中，盛泰公司干扰同喜公司正常经营活动。约定租赁物为约60亩土地，但盛泰公司未交付合格的租赁物。证据3三性无异议。 同喜公司提交如下证据：1．《租赁合同书》，证明盛泰公司将位于与“小城故事”项目区内邻近练习场以南的一块约60亩土地租赁给同喜公司，同喜公司在该场地投资建设游乐园项目，租赁期限截止2031年12月31日止。合同约定：甲方必须确保乙方租赁场地产权明晰，无其他第三方对乙方租赁场地提出异议，甲方应确保乙方正当用地不受外界干扰。2．《通知》，证明73918部队要求盛泰公司停止一切在建、拟建项目，要求盛泰公司准备投资账目，以备部队回收资产需要。3．《回复函》，证明盛泰公司向73918部队回函称不支付租金，且认可因同喜公司的游乐园项目的扩建无法开展造成了同喜公司可期待利益的损失。4．《回复函》，证明盛泰公司要求同喜公司不能启动拟建的海洋馆等三个项目，违反双方约定。5．《回复函》，证明盛泰公司认可同喜公司未能建设海洋馆等项目导致部分土地闲置的事实，并同意考虑减少租金。6．《通知》，证明盛泰公司自2015年6月开始拖欠73918部队的租金，73918部队于2017年6月仍不允许建设投资项目。7．《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，证明盛泰公司租赁73918部队的房产和土地的租金由155万元/年调整至10.58万元/年，租赁期限截止到2028年7月1日，已不能满足同喜公司与盛泰公司签订的《租赁合同书》约定的租赁期限的要求。 盛泰公司质证意见：证据1三性无异议，盛泰公司按约完整交付土地，同喜公司一直正常使用从未停止经营。证据2真实性、合法性无异议，与本案无关联性，根据合同相对性原则，该通知是盛泰公司与73918部队之间的交涉文件，与同喜公司无关。且通知表述为维持现状而非停止运营，在该时间点，同喜公司的项目早已建设完成正常运营，未受影响。证据3真实性、合法性无异议，与本案没有关联性。盛泰公司与73918部队交涉通知所涉事实并未得到相关人确认，也并未实际达成共识。证据4三性无异议，租赁合同第十条及附件第一项乙方建设规划并未包括海洋馆，海洋馆并非约定的必要建设项目。合同约定同喜公司必须按照制定的游乐园项目规划实施建设，并严格执行国家的各项政策、法律法规，依法建设，合法经营。该函件表明，对海洋馆的建设问题双方仅有过探讨，但同喜公司也未提出具体规划和实施方案，既无法供盛泰公司审查，也无法报批审核其合法合规性。鉴于海洋馆并非合同所约定的项目，又考虑到相关设施设备建设应当合法合规，在满足相关条件的情况下，盛泰公司可以配合实施，并不存在违约的情形。证据5三性无异议，盛泰公司不存在违约情形，所谓考虑减少租金，是基于同喜公司能自愿交付租金的前提。证据6真实性、合法性无异议，与本案没有关联性，该通知是案外人之间的文件，与本案租赁合同纠纷无关，况且，该通知明确了保持现状而非要求停止经营，现状是同喜公司的经营活动完全正常。同时，盛泰公司也已交清租金。证据7三性无异议，同喜公司的租赁期限在盛泰公司向73918部队承租的租期范围内，因国家政策调整，盛泰公司的租赁期限调整至2028年并无过错，也尚未影响与同喜公司之间租赁合同的继续履行。同时，《73918部队陈家冲分库整体租赁协议》约定，租赁到期后可向73918部队提出续租，所以到2028年后不一定无法满足本案租赁合同约定的期限要求。退一步说，即便无法继续履行，届时同喜公司有权根据实际情况主张权利。 根据证据的合法性、客观性、关联性，经审查，本院对盛泰公司、同喜公司提交的各项证据均予以认定。 根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院查明案件事实如下：2011年12月31日，73918部队与上海沪城建设工程有限公司（简称沪城公司）、盛泰公司签订《73918部队陈家冲分库整体租赁协议》，约定73918部队将其陈家冲分库围墙内部所有房地产（包括土地及附属设施）出租给沪城公司，其中房屋面积约23316平方米，土地面积约480800平方米。项目内容为生态旅游，主要为餐饮、购物、休闲、文化创意等。租赁期限：意向租期20年，从2012年1月1日至2031年12月31日，每三年签订一次《军队房地产租赁合同》，与本协议一并生效。协议期满后，在同等条件下沪城公司有优先租赁权。沪城公司成立盛泰公司具体实施、运作该项目，合同生效后，沪城公司根据该合同获得的所有权利将由盛泰公司承继。 2014年2月28日，盛泰公司与同喜公司签订《租赁合同书》，将位于“小城故事”项目区内临近球类练习场以南的一块约60余亩土地出租给同喜公司建设游乐园项目。约定租赁期17年，自2014年3月1日至2031年12月31日。年租金5000元/亩，共计约30万元。自2015年1月1日起计算租金，每年递增幅度3%，于每年9月1日前交纳第二年租金。合同期内，如遇政府征地、规划、建设等需要征用租赁场地的，盛泰公司必须给予盛泰公司另行安排场地。盛泰公司投资的游乐设备及附属物，有关部门给予的相应赔偿归盛泰公司所有。合同期满，盛泰公司的设备产权归其所有，由其自行处理。如有违约，违约方应向另一方赔偿所造成的损失并支付违约金10万元。 2016年5月10日，盛泰公司向同喜公司经营的宣城奇特欢乐园发出《回复函》称：你司4月25日所发关于拟建海洋馆项目的告知函，我司收悉后及时向“小城故事”项目用地的出租方73918部队正式行文要求批准。但鉴于目前全国上下正在进行的“军队改革”的原因，部队方于4月27日发出文件通知我方：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，停止一切在建和拟建项目，维持现状。据此，特函告你方：1、拟建的海洋馆等三个项目暂时不能启动，待部队方进一步明确下一步的租赁走向再定。2、健全完善整个“奇特欢乐园”项目的各项投资预算、决算、招投标施工手续、完善各类财务账目以备需要。 2017年12月28日，盛泰公司向宣城奇特欢乐经营管理有限公司发出《回复函》称，已收到同喜公司2017年12月22日的发函。认为无法建设海洋馆等项目是中央政策即不可抗力造成，而非盛泰公司违约，故同喜公司应当依照合同支付租金。至于因海洋馆等项目不能建设导致该部分土地闲置，可以考虑减少该部分土地相对应的租金。 合同签订后，双方口头约定将游乐园门前广场交给同喜公司使用，年租金1万元，每年递增幅度3%。自2014年3月31日至2018年2月2日，同喜公司分8次支付租金合计67.93万元。自2015年1月1日至2020年12月31日，按合同约定计算租金总额2005191元。 2019年4月30日，盛泰公司委托上海圣瑞敕律师事务所向同喜公司发函称，同喜公司应于2014年9月1日前支付2015年度租金31万元，2015年9月1日之支付2016年度31.93万元，2016年9月1日前支付2017年度租金328879元，2017年9月1日前支付2018年度租金338745元，2018年9月1日前支付2019年度租金34.89万元。截至发函日，同喜公司尚欠租金966524元，要求其收函后5日内履行付款义务。 另查明，根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，73918部队与沪城公司于2019年1月3日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，将《73918部队陈家冲分库整体租赁协议》约定的意向租期20年，从2012年1月1日至2031年12月31日，调整为10年，自2018年7月1日至2028年7月1日。租金由155万元/年调整为10.58万元/年，每五年递增一次，增幅5%。 本院认为：盛泰公司与同喜公司签订的《租赁合同书》为双方的真实意思表示，合法有效。同喜公司对土地交付的事实不持异议，且已按约支付2015和2016年度的全部租金，可认定双方虽未签署交付文件，但同喜公司以其行为表示认可了土地的现状交付。 本案的争议焦点是： 一、海洋馆等项目未能建设，盛泰公司是否构成违约。 在租赁合同履行过程中，73918部队执行中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的规定，要求盛泰公司并同喜公司停止一切在建、拟建项目。租赁合同不能得到全部履行是因国家政策变化的客观因素所致，双方当事人对此均无法预见且不可抵抗。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。盛泰公司并无过错，同喜公司关于盛泰公司违约的主张不能成立，本院不予采纳。 二、盛泰公司与73918部队约定的租赁期限变更，是否导致与同喜公司的租赁合同不能履行。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……就本案而言，从占地面积、经营规模、项目种类、设备设施等方面来看，同喜公司经营的并非是高固定资产投入、回报周期长的大型游乐项目。租赁合同约定租赁期也仅为17年，因整改协议缩减3年6个月，占比20%。没有证据证明继续履行合同会对同喜公司造成显失公平或不能实现合同目的的结果，合同基础虽因期限的缩减而发生变化，但尚未达到足以动摇或丧失的程度，同喜公司关于解除合同并要求盛泰公司赔偿各项损失的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于同喜公司应付租金。 《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。按照合同约定，同喜公司于每年9月1日前支付下一年度租金。2016年，同喜公司新建项目受阻，在合同不能得到全部履行，合同权利不能完整行使，经协商不能达成一致的情况下，同喜公司有权拒绝盛泰公司2017年后仍按照合同约定的标准支付租金的要求，该行为不构成违约。自2016年起，按照实际使用面积酌情以三分之二的比例结算租金。截至2020年度，应付租金总额1440127元，已支付679300元，应付760827元。对盛泰公司关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。 合同具有相对性，仅对缔约当事人产生约束力。73918部队与沪城公司，盛泰公司与同喜公司，两份租赁合同项下的租赁关系没有关联性，同喜公司请求按整改协议确定的租金调整比例确定其应付租金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）武汉同喜投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）宣城盛泰文化投资有限公司租金760827元； 二、驳回原告（反诉被告）宣城盛泰文化投资有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）武汉同喜投资有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费17633元，由原告（反诉被告）宣城盛泰文化投资有限公司负担7633元，被告（反诉原告）武汉同喜投资有限公司负担1万元。反诉案件受理费33900元，由被告（反诉原告）武汉同喜投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  许矛矛 人民陪审员  金木兰 人民陪审员  童 俊 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  戴艳婷 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。