广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9245号原告：邓小龙，男，1973年10月12日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：邓细荣，女，1980年7月1日出生，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：吴序典。委托诉讼代理人：王潇潇，广东华商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈运健，广东华商（广州）律师事务所律师。邓小龙、邓细荣与广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。邓小龙、邓细荣的委托诉讼代理人关惠玲，瑞安公司的委托诉讼代理人王潇潇、陈运健，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓小龙、邓细荣向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延交房违约金（以2557486元为本金，自2020年1月11日起至实际交付之日止，按每日0.01%的标准，暂计至2020年5月7日为30178.33元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月30日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买位于番禺区沙头街××大街××（××）XX房，房价总金额2557486元，双方约定交房日期为2020年1月10日前。合同签订后，原告已依约支付全部购房款。涉案房屋至今尚未取得《建设工程规划验收合格证》等资料，尚不符合交付标准。根据合同，被告应于2020年1月11日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%标准向原告支付违约金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告未按期向原告交付房屋，应当依照合同约定向原告支付延期交付违约金。瑞安公司辩称，一、房屋买卖合同及补充协议已明确约定迟延交楼的违约金按每日万分之一的标准且总额不超过房价的1%，因此，业主方主张的违约金标准与合同约定不符。双方签订的广州市商品房屋买卖合同补充协议第四条中明确约定在合同履行中存在违约金及利息的，统一确定为每日万分之一的标准，若双方因违反合同约定及补充协议而产生的利息违约金赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，且该约定同时调整双方应支付的违约金。因此，本案中无论被告是否存在迟延交房的行为，业主方提出按照每日万分之一计算迟延交房利息与合同约定不符，双方应当按照合同约定违约金应当不超过总房价百分之一为限，与此同时业主方也无证据证明其有其他损失的存在。二、被告目前没有完全取得交楼资料，与该地块历史遗留问题导致政府报审延误有直接关联。属于合同约定的可迟延收楼的条件。根据双方签订的买卖合同补充协议第六条约定，若因政府或公共事业部门原因导致的报审建设验收延误，属于房屋延期交付使用的不可抗力，本案中涉案项目地块的北侧存在汀根村村民房屋小区用地的历史遗留问题，根据番禺区国土资源规划局的规定在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需重新调整规划条件和用地指标，重新签订出让合同变更协议，重新办理用地批准书及重新办理国土证。因此，被告办理建设工程验收合格证的申请长期无法办理，被告主动向番禺区国土资源和规划局提出退让红线的方式，但是无法实现。由于出现该不可抗力，被告也是受害者，被告已经免去物管费和水电费等，目前经济损失已经超过1500万元，该损失还在扩大中。因此，被告未能取得完整的交楼资料，属于合同约定的不可抗力因素。无论业主方是否已经收楼，合同约定的日期均可以相应顺延。三、涉案房屋虽交楼资料不齐但是符合法定的交楼条件，可以正常使用，绝大多数业主已经入住，未因交楼资料不齐全产生任何损失。根据建筑法第六十一条及城市房地产开发经营管理条例第十七条，交付竣工验收的工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件，建筑工程验收合格后，方可交付使用。本案中涉案房屋已经完成竣工验收达到法定的交楼条件，同时涉案房屋已经可以正常使用水电煤气，不存在质量问题，具备居住使用条件，虽缺少合同约定的交楼资料，但不影响业主方对房屋的正常使用，业主方若接收该房屋不会因此产生实际损失。另，由于疫情的爆发，导致企业无法复工，构成不可抗力的因素，我方认为应当扣减2020年1月24日至2020年2月9日共17天期间应承担的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年5月30日，瑞安公司作为甲方（卖方），与邓小龙、邓细荣作为乙方（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区沙头街××大街××（××）XX房，建筑面积共109.9987平方米；该商品房以套出售，总金额为2557486元；付款方式为按揭贷款方式付款，乙方自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付首期款767486元，剩余房款1790000元须于2019年5月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2020年1月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，则（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，如乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按甲方书面通知时间办理收楼手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同交付使用，由此而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。另外，该合同附件八补充协议约定：甲乙双方同意本合同第十三条中，房屋需延期交付使用的不可抗力因素包括以下原因：（1）自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制或可避免的事件；（2）因政府或公共事业部门对于小区周边区域城市基础设施的规划、建设工作迟延或滞后导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用；（3）因政府或规划部门原因导致的规划、设计调整，或因市政规划变更导致房屋需延期交付或导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用的；（4）因政府或公共事业部门原因导致的报审、建设、验收延误。补充协议另约定：据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外；双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5%，本补充协议另有约定除外；房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或是本合同第十三条约定的交付时间，以日期较前者为准，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方；乙方未按甲方书面通知确定的时间前来办理收楼手续或虽前来办理，但没有正当理由拒绝办理签名确认手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同及其附件交付使用；双方同意将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件，将“上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”修改为“上述文件中，甲方应向乙方出示（一）至（五）项加盖甲方公章的复印件”；本合同第十六条第二款修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准；乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解；甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容；本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。2019年5月31日和2019年9月14日，瑞安公司分别开具《广东增值税普通发票》，确认收到邓小龙、邓细荣交纳涉讼房屋的购房款共计2557486元。2020年1月3日，瑞安公司向邓小龙、邓细荣在合同载明的通讯地址邮寄收楼通知书，邮件查询单显示该邮件于2020年1月4日由收他人代收。庭审过程中，瑞安公司确认已收齐邓小龙、邓细荣缴纳的全部购房款2557486元。另双方均确认邓小龙、邓细荣至今尚未收楼。对于合同第十五条约定的房屋交付时甲方应向乙方提供有关该商品房的资料，瑞安公司在该案诉讼中提交了以下资料证实其取得该部分资料的日期：2018年7月6日取得该条款第（二）项《建筑工程竣工验收报告》；2018年1月18日取得该条款第（三）项即广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》以及于2018年4月8日取得《建设工程档案预验收认可书》；2018年8月1日取得该条款第（四）项中的《尚东嘉御雅苑小区管道燃气验收证明》；其司另出具了该条款第（六）项《尚东嘉御雅苑住宅质量保证书》和第（七）项《尚东嘉御雅苑住宅使用说明书》；其余资料至今未取得。瑞安公司表示未在合同约定的交楼期限内取得第十五条约定的资料的原因与该地块历史遗留问题和政府报审延误有直接关联，属于合同约定的可迟延收楼的条件，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条约定，若因政府或事业部门原因导致的报审建设验收延误，属于房屋延期交付使用的不可抗力，本案中项目地块用地红线北侧存在汀根村村民房屋入侵小区用地的历史遗留问题，但沙头街道办认为若城管部门采取强制措施解决问题，会导致重大维稳情况，根据国土和规划局意见在上述历史遗留问题无法解决的情况下，需重新调整规划条件用地指标，重新签订出让变更合同，重新办理用地批准手续，重新办理国土证，因此其司办理《建设工程规划验收合格证》的申请长期无法办理，其司主动提出退让红线等方式向国土资源和规划局沟通，但均无法实现。由于出现该不可抗力，其司也是受害者之一，其司已免除了业主的物业管理费、水电费等，目前经济损失已经超过一千五百万元，该损失还在扩大中，因此其司未能取得完整的交楼资料属于合同约定的不可抗力因素，无论业主是否已经收楼，合同约定的交楼日期均可相应顺延。瑞安公司认为其已通知邓小龙、邓细荣收楼，因邓小龙、邓细荣个人原因没有接收房屋邓小龙、邓细荣则认为瑞安公司至今尚未取得工程竣工验收备案表以及第十五条约定的其它资料的事实客观存在，涉讼房屋至今未达到法定和约定的交付条件，亦是瑞安公司自身未妥善处理相关问题，侵害村民的利益造成纠纷等原因所致，不属于不可抗力范围；涉讼房屋没有达到交付和居住标准，其方有权拒绝收楼并要求瑞安公司承担相应的违约责任，且其未收到瑞安公司邮寄的收楼通知。关于邓小龙、邓细荣主张的延期交房违约金的计算问题。邓小龙、邓细荣认为补充协议关于违约金总额不超过总房款5%的条款属于格式条款，明显损害其利益，该条款签订时未经双方协商，无明确表示及说明，以总房款5%计算违约金不足以弥补瑞安公司违约而造成的损失，故违约金应按照实际逾期天数计算，主张以总房价2557486元为本金，按照每日0.01%的标准，自合同约定的交楼日期届满的次日即2020年1月11日计算至实际交付符合交房标准的涉讼房屋之日止。瑞安公司则认为其司不存在迟延交房的行为，而且根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，违约金以每日0.01%的标准计算，且违约金总额不超过总房款的5%，双方应按照上述约定执行，邓小龙、邓细荣主张按照每日万分之一计算延迟交房利息与合同约定不符，邓小龙、邓细荣亦无证据证明有其他损失存在。本院认为，瑞安公司与邓小龙、邓细荣签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件及房屋交付时瑞安公司应向邓小龙、邓细荣提供有关商品房的资料等均作了约定，对逾期交楼的违约责任也进行了明确约定，上述约定对双方均有约束力。对于瑞安公司应否向邓小龙、邓细荣支付延期交楼违约金的问题。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，甲方应当在2020年1月10日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。现瑞安公司已确认收到邓小龙、邓细荣支付的总房款2557486元，瑞安公司应当遵照合同约定的日期将符合约定的房屋交付给邓小龙、邓细荣使用。虽然瑞安公司表示在合同约定的交楼期限内曾通知邓小龙、邓细荣收楼，但根据瑞安公司提供的证据来看，瑞安公司通知邓小龙、邓细荣收楼时，并未取得房屋交付时应提供的商品房资料，根本不符合合同约定的交楼条件，邓小龙、邓细荣有权根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条“甲方在交付房屋时应向乙方提供或出示的文件资料，同时约定文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担”的约定拒绝收楼。瑞安公司抗辩称其未取得合同约定应提供的商品房资料的原因是因历史遗留问题和政府报审延误所致，但对此未能提供相关证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。现瑞安公司未按时履行向邓小龙、邓细荣交房的义务，应当承担相应的违约责任，故其应以2557486元为本金，按每日万分之一的标准，自逾期之日即2020年1月11日起向邓小龙、邓细荣计付逾期交房违约金。至于双方争议的逾迟交房违约金应否以总房款的5%为限的焦点问题，瑞安公司和邓小龙、邓细荣签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定“双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5%，本补充协议另有约定除外”，截至本案庭审之日即2020年7月28日涉讼房屋所在楼宇仍未取得合同第十五条约定的《建设工程规划验收合格证》及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件等材料，不符合合同约定的交楼条件，经计算，至2020年7月28日瑞安公司应支付的逾期交房违约金为51149.72元，未超房价款总额的5%，即合同约定的违约金尚足以弥补瑞安公司延期交房给邓小龙、邓细荣造成的损失，本院对此暂不予以调整。但鉴于瑞安公司何时可取得上述材料仍处于不确定状态，故逾期交房违约金是否应当设置上限及如何设置上限，应视后续履约情况再作认定，本院仅对已产生的违约金进行处理。对于后续可能产生的逾期交房违约金，邓小龙、邓细荣可视瑞安公司的后续履约情况另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市瑞安房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向邓小龙、邓细荣支付广州市番禺区沙头街XX大街X号6栋（A6栋）XX房2020年1月11日至2020年7月28日的逾期交房违约金51149.72元；二、驳回邓小龙、邓细荣的其余诉讼请求。如广州市瑞安房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1079元，由广州市瑞安房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  黄家杰人民陪审员  陈敏栅二〇二〇年十月三十日书 记 员  杜嘉华