安徽省亳州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖16行终191号 上诉人（一审被告）涡阳县自然资源和规划局，住所地安徽省涡阳县向阳路与世纪大道交叉口。统一社会信用代码113416210031763001。 法定代表人盛亚民，局长。 委托代理人张红，涡阳县自然资源和规划局工作人员。 委托代理人周纪闽，安徽永恒律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）栗克（曾用名劲松），男，汉族，1974年11月25日出生，住安徽省涡阳县。 一审第三人白梅，女，汉族，1970年12月1日出生，高中文化，群众，住安徽省涡阳县。 上诉人涡阳县自然资源和规划局（以下简称资源和规划局）因诉被上诉人栗克，一审第三人白梅确认行政登记违法一案，不服安徽省涡阳县人民法院作出的（2020）皖1621行初9号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 一审法院查明：栗克曾用名劲松，2011年9月栗克等人联合建设商住楼，依据联建分房协议的约定，包括涉案房屋在内的商住楼的二层为劲松所有。本案涉案的房屋坐落胜利西路北侧，房屋性质私房，规划用途住宅，总层数6层，房屋结构钢筋混凝土，建筑面积98.5平方米。2011年10月19日，案外人燕化锋依据涡阳县公证处出具（2011）皖涡公证字第2540号委托代理公证书，代理栗克向原涡阳县房地产管理局申请房屋初始登记，2011年11月23日，原涡阳县房地产管理局将涉案房屋登记在栗克名下，并为其颁发了房地权证涡字第××号房产证，燕化锋领取了该产证。2010年5月9日，安徽云峰房地产开发有限责任公司与第三人白梅签订商品房买卖合同，将涉案房屋以每平方米2350.05元的价格合计234299元卖给第三人白梅，合同签订后，白梅于当日支付给安徽云峰房地产开发有限责任公司购房首付款74299元，开发公司给其出具收据。后第三人白梅又缴纳了6000元预办证费用给开发公司，又依据买卖合同到中国工商银行办理了银行按揭贷款手续。现在，第三人已经对房屋进行装修并实际入住。2011年12月20日案外人燕化锋向原涡阳县房地产管理局提供了的（2009）皖涡公证字第1349号委托代理公证书复印件，公证内容是：2009年12月16日委托人处署名为栗克的授权委托书，该委托载明：委托人栗克、受托人燕化锋，全权委托事项是：一、土地使用权转让，签订转让协议，房地产转让，签订房产转让协议；二、按揭（抵押）贷款；三、产权过户登记。委托期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事宜之日止，代理人无权转委托。同时又提供了栗克、白梅的身份证、户口薄、婚姻记录证明复印件、白梅的申请书、原告栗克的房地权证涡字第××号房产证、出卖方栏燕化锋签字的房地产转让契约（该转让契约显示房屋转让成交价格是170000元）等相关材料，缴纳了可转移登记的相关契税，原涡阳县房地产管理局工作人员当日对白梅、燕化锋进行了询问，燕化锋在房屋转让申请（审批）书上原权利人、原产权人处签上自己的名字。2012年3月7日，原涡阳县房地产管理局经过审查、审批，将涉案房屋登记在第三人白梅名下，并为白梅颁发房地权证涡字第××号房产证，燕化锋领取房产证。庭审中，被告提供不出颁证时存档的（2009）皖涡公证字第1349号公证书原件。原告认为燕化锋伪造授权委托书，并冒充原告的代理人，到被告处为第三人办理涉案房屋的过户手续，被告在没有经过核实授权委托书的真伪，违法将涉案房屋过户给第三人白梅，导致原告的上述房产被他人占有，被告的违法行为严重侵害了原告的合法财产，为保证原告的合法权益，诉至法院，请依法确认被告为白梅办理的房地权证涡字第××号房产证的行政行为违法，本案诉讼费由被告承担。另查明：涡阳县公证处出具的（2009）皖涡公证字第1349号公证书原始档案记载，公证的内容是：2009年12月16日委托人为栗靖的授权委托书，该委托载明：委托人栗靖、受托人燕化锋，全权委托事项是：一、土地使用权转让，签订转让协议，房地产转让，签订房产转让协议；二、按揭（抵押）贷款；三、产权过户登记。委托期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事宜之日止，代理人无权转委托。涡阳县公证处出具的（2009）皖涡公证字第1350号公证书原始档案记载，公证的内容是：2009年12月16日委托人为姜冰冰的授权委托书，该委托载明：委托人姜冰冰、受托人燕化锋，全权委托事项是：一、土地使用权转让，签订转让协议，房地产转让，签订房产转让协议；二、按揭（抵押）贷款；三、产权过户登记。委托期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事宜之日止，代理人无权转委托。经过调查核实，姜冰冰与栗克不是同一人，曾用名也不叫劲松，委托事项中记载的房产与本案涉案房屋不是同一处。涡阳县公证处出具的（2011）皖涡公证字第2540号公证书原始档案显示，公证的内容是：2011年10月19日委托人为栗克的授权委托书，该委托载明：委托人栗克、受托人燕化锋，全权代表办理关于坐落在涡阳县××路北侧房产的初始登记，土地证号涡国用（2000）字第1060**一事，全权委托事项是：代为办理上述土地上房屋所有权的初始登记，代领房屋所有权证，并签订相关文件资料。委托期限自委托人签署本委托书之日起至受托人完成委托事宜之日止，代理人无权转委托。从关联案件得知，2016年7月因机构改革，原房地产管理局的颁证职能由不动产登记局承担。2019年2月8日，亳州市委印发了《中共亳州市委、亳州市人民政府关于市级机构改革的实施意见》（亳发{2019}3号），该文件规定将市国土资源局、市林业局的职责，以及市城乡规划局的行政职能等整合，组建市自然资源和规划局承担。2019年2月17日，涡阳县委印发了《中共涡阳县委、涡阳县人民政府关于县级机构改革的实施意见》（涡发{2019}3号），该文件规定将县国土资源局、县林业局的职责，以及县城乡规划局的行政职能等整合，组建县自然资源和规划局承担，不再保留。 一审法院认为：本案争议的焦点是：1、原告的起诉是否超过法定的起诉期限；2、被告在为第三人颁发房产证的时候事实是否清楚，程序是否合法，证据是否确实充分，适用法律是否正确。3、第三人取得该房产是否属于善意取得。各方当事人均同意本庭归纳的争议焦点。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”。第四十六条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理”。本案中，原告主张自己在起诉前才知道被告为第三人颁证的行为，被告及第三人提供不出原告起诉超过法定起诉权限的证据，故被告及第三人提出原告起诉超过法定起诉期限的主张不能成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条规定：“被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据”。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，人民法院审理行政案件，主要是对行政行为的合法性进行审查。本案中，原告栗克对涉案的房屋申请初始登记前，曾经委托燕化锋，全权代表办理涉案房屋的初始登记、代领房屋所有权证，并签订相关文件资料，委托事项进行了公证，没有委托房屋的转移登记事项。后燕化锋向被告提供了公证书的原件，代栗克申请对涉案房屋进行初始登记，原告在2011年11月取得房产证，燕化锋从被告处领取了该房产证。在间隔很短时间的2011年12月份，燕化锋向被告再次提供（2009）皖涡公证字第1349号委托公证书复印件，代为栗克办理涉案房屋的转移登记，经庭审调查发现，该1349号委托公证书复印件与原件内容完全不一致，公证书原件显示受托人是燕化锋，委托人是栗靖而不是栗克。其他关联的1350号公证书原件显示，受托人是燕化锋，委托人是姜冰冰也不是栗克，姜冰冰与本案原告栗克不是同一人，曾用名也而不叫劲松，姜冰冰委托公证事项中记载的房产与本案涉案房屋不是同一处。由此可以看出，燕化锋向被告提供的（2009）皖涡公证字第1349号委托公证书复印件内容是虚假的。被告在燕化锋没有提供委托代理公证书原件，仅提供委托代理公证书复印件及涉案房屋的房产证原件，没有核实公证书的真伪，也没有对原告栗克进行调查确认的情况下，就同意燕化锋代理栗克签订相关房屋转移登记手续，并将原告所有的涉案房屋转移登记至第三人白梅名下，并为第三人颁发了房产证，被告未尽到合理审慎审查职责，且转让价格也与实际购房价格相差约64000元，因此，被告为第三人的颁证明显事实不清，证据不足，颁证行为违法。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”。本案庭审中，第三人陈述，自己不认识原告，不知道房屋已经登记在原告名下，如果知道是原告的房子是不会购买的，认为是安徽云峰房地产开发公司开发的新房，才和开发公司签订的商品房买卖合同，支付给开发公司首付款，尾款进行了按揭贷款。被告提供的颁证档案中有自己签名的相关材料，当时都是在开发公司售楼部售楼人员让其签订的空白内容，不知道是转让协议，从来也没有到房产局去签过字办理过什么手续，就知道自己拿钱买房，开发公司给办理房产证。由此可以看出，第三人的陈述符合客观常理，第三人在购买涉案房屋时主观上出于善意，支付了相应的对价，装修房屋实际入住，并办理房产证，已经善意取得了涉案房屋的所有权，因此，白梅是善意第三人，其取得涉案房屋是属于善意取得。综上，被告为第三人白梅的颁证事实不清，证据不足，依法应予撤销，签于涉案房屋已被转移登记在第三人白梅名下，房屋已为第三人善意取得，故应依法确认被告颁证行为违法，不撤销登记行为，故对原告要求确认被告为第三人颁证行为违法的诉讼请求，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款之规定。判决：确认被告涡阳县自然资源和规划局于2012年3月7日为第三人白梅颁发的房地权证涡字第××号房产证的行政行为违法，不撤销登记行为。案件受理费50元，由被告承担。 资源和规划局上诉称：1.被上诉人的起诉已过法定起诉期限，应依法驳回起诉。根据行政诉讼法第四十六条规定，公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或应当知道作出行政行为之日起六个月内提出，法律另有规定的除外。因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。案涉房屋登记行为发生在2012年3月，至今已有七年时间。上诉人为一审第三人办理案涉房屋过户登记时被上诉人已将持有的初始登记的房地权证涡字第××号原件交于上诉人附卷备查并作废，这充分说明被上诉人在2012年3月为一审第三人办理房屋过户登记时其已经知道本案被诉行政行为，被上诉人称原房产证原件不在其手中保管的意见显然不符合常理。本案应适用两年的起诉期限。2.上诉人为一审第三人办理房屋登记的行政行为合法，应依法予以维持。2010年3月17日被上诉人与一审第三人签订“房屋转让协议”，后被上诉人与一审第三人在涡阳县房地产交易管理所再次签订“房地产转让契约”，确认案涉房屋由被上诉人转让给一审第三人。后经一审第三人申请，交纳相应税费，并经答辩人审核、审批，为一审第三人办理房屋登记，事实清楚，程序合法，应予以维持。综上，一审判决错误，应予以撤销，并确认上诉人的办证行为合法，请求依法撤销原审判决、上诉费由被上诉人负担。 栗克一审时诉称：2000年7月5日，栗克通过出让方式取得了位于涡阳县××路北侧的住址，土土地证号涡国用（2000）字第1060**使用权面积为475平方米，后联合建房，通过联建分房协议约定商住楼二层为栗克所有，并通过被上诉人办理了房产证（房产证号31××69）。燕化锋伪造授权委托书，并冒充栗克的代理人，到被上诉人处为一审第三人办理涉案房屋的过户手续，被上诉人在未经核实授权委托书的真伪，违法将涉案房屋过户给一审第三人白梅，导致栗克的上述房产被他人占有，被上诉人的违法行为严重侵害了栗克的合法财产，为保证栗克的合法权益，诉至法院，请依法确认被上诉人为一审第三人白梅办理的房地权证涡字第××号房产证行政行为违法，本案诉讼费由被上诉人承担。 栗克向一审法院提交证据（均系复印件）：1、栗克身份证及户口本复印件,证明栗克的身份情况；2、涡国用（2000）字第106011号国有土地使用证及联建分房协议，证明栗克对本案争议的房屋有主体资格；3、涡阳县公证处（2009）皖涡公证字第1349号公证书，证明被上诉人颁证所依据的授权委托书系伪造；4、栗克申请法院以调取的涡阳县公证处（2009）皖涡公证字第1349号公证书相关原始档案一套（28页）；5、栗克的说明一份。证明被上诉人颁证时依据的公证书和委托书系伪造且不真实的，栗克从未委托他人办理案涉十套房屋的房产出售以及过户手续，也没有收到上述房屋的出售款项。 资源和规划局向一审法院提交证据：一、主体证据。1、涡阳县自然资源和规划局统一社会信用代码，证明被上诉人的身份及主体资格；2、法定代表人证明书，证明被上诉人的法定代表人情况。二、实体证据。1、涡阳县房屋所有权登记、转让申请（审批）表；2、涡阳县房产局房屋转移登记询问笔录；3、一审第三人申请书；4、栗克、燕化锋身份证复印件；5、一审第三人身份证、户口薄及婚姻登记证明复印件；6、2010年2月25日房屋转让协议；1-6证明被上诉人为一审第三人办理产权登记事实清楚。7、委托书公证书复印件；证明栗克是委托燕化锋出售房屋。8、涡阳县协税护税审核情况通知单；9、完税凭证；8-9号证据证明双方在交易过程中已经缴纳相关的税费。10、房地产转让契约，证明双方共同签署房屋转让契约确认房屋转让的真实性；11、栗克首登31××69号房产证。证明栗克在被上诉人为一审第三人办理房屋登记时将原件交于被告处进行作废，说明栗克已经知道被上诉人为一审第三人办理房屋登记的具体行政行为，如果其认为办理房屋登记的行为违法，其直接向人民法院起诉，期限的起始点应当自行政行为作出后的六个月，本案已经远远超过法律规定的起诉期限，因此栗克起诉超过起诉期限；1-11号证据证明被上诉人为一审第三人办理产权登记的行政行为事实清楚、程序合法。三、法律依据为《房屋登记办法》（2008年7月1日）。 一审第三人述称（当庭口头答辩）：被诉的房屋所有权登记行为符合房屋登记办法规定，合法有效。第三人善意取得应该取得所有权。原告的起诉超过了法定的期限。 一审第三人提供如下证据（均系复印件）：1、身份证复印件；2、商品房买卖合同复印件一份；3、付款发票两张（1、购房首付款收据；2、预交颁证费用6000元、物业管理费收据）及银行按揭流水记录14页；4、房产证复印件；证明一审第三人出于善意支付对价购买房屋，并取得房屋产权登记，占有并实际使用该房屋。 一审法院依职权调取的证据如下： 1、2011年10月18日，栗克申请对涉案房屋进行初始登记的档案卷宗一册；2、（2011）皖涡公证字第2540号公证书一份；3、对姜冰冰的问话笔录一份。 上述证据均随卷移送本院，一审对证据的认证基本正确，本院予以确认，本院二审查明的事实同一审基本一致。 本院认为：本案的争议焦点是：1.本案是否超过起诉期限；2.被上诉人为一审第三人颁证是否合法；3.一审判决是否正确。 依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十四条第一款规定：行政机关作出行政行为时，未告知、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。本案中，被上诉人主张自己在起诉前才知道上诉人为一审第三人颁证的行为，对被上诉人知道或应当知道上诉人为一审第三人颁证的具体日期，上诉人及第三人均提供不出证据，对上诉人主张本案超过法定起诉权限的上诉理由，本院不予采纳。上诉人依据燕化峰提交的公证书原件为被上诉人办理了房屋初始登记后，案外人燕化峰提交了被上诉人栗克的授权委托书及公证书复议件，代理栗克办理涉案房屋转移登记，登记于一审第三人名下，但经一审法院庭审调查查明，该公证书复印件内容与涡阳县公证处档案原件内容不一致，该公证书原件显示的委托人并不是本案被上诉人，故上诉人在办理房屋转移登记时没有就该公证书复印件与公证书原件进行核对，上诉人并未尽到审核义务，上诉人颁证依据不足，颁证行为违法。原审判决对于一审第三人取得涉案房屋认定善意取得符合法律规定，判决确认上诉人为一审第三人颁证行为违法，但不撤销登记行为并无不当。 综上，涡阳县自然资源和规划局的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人涡阳县自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘秋菊 审判员  刘晓慧 审判员  张继民 二〇二〇年十月三十一日 法官助理卢丽娜 书记员孟蕾 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。