山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0303民初3831号 原告：李天宇，男，1992年10月1日出生，汉族，住淄博市临淄区。 被告：张丽，女，1990年2月7日出生，汉族，住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：孙瑞晨，山东前方律师事务所律师。 原告李天宇与被告张丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李天宇、被告张丽的委托诉讼代理人孙瑞晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李天宇向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2020年7月18日至2021年1月18日房租费9000元；2.判令被告缴纳本次房租滞纳金每日年租金1%，从6月18日起至7月17日计29个自然日，共计5220元（现暂计至起诉之日）；3.诉讼费由被告承担。诉讼中李天宇放弃上述第1项诉讼请求并增加诉讼请求：1.判令被告承担8月8日漏水事件的全部责任，赔偿原告及611、710、509等相关受害业主的房屋维修费用；2.判令被告缴纳合同违约金3600元，并承担因被告违约给原告带来的全部损失；赔偿原告误工费1000元、交通费800元、精神损失费500元，房屋因漏水维修、交接不当导致的停滞使用费4500元。事实和理由：租赁协议一份证明被告租用房屋经营婚纱美甲工作室。原告2020年6月18日至2020年7月17日期间多次催要房费，被告拒不支付，2020年7月17日原告登门催要房费，届时房屋仍经营使用中，原告报警后仍未能与被告达成一致，为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告7月17日登门讨要房租时，发现卫生间墙上一接口处有滴水情况，正是本次渗漏事件的源头处，被告对房屋的使用不当和维修不及时导致渗水日积月累，才造成了最终的严重后果。根据合同第五条第三小条和第六条第五小条，被告应承担本次渗漏事件的全部责任。7月17日原告上门讨要房租时，被告口头提出停止租房合同意向，于10日左右搬走并要求原告退还押金，原告当场拒绝表态最大和平解决方案“在不追究被告违约金和房租滞纳金的前提下，被告三日内搬走，押金不退”。被告表示不能接受，后原告报警，民警到场后双方仍未能达成一致意见，民警建议原告到法院起诉，当日下午原告向法院提起诉讼。7月19日原告将起诉状发给被告，7月22日原告自驾返回合肥工作，7月26日被告微信文字通知原告已搬离房屋，要求原告过去交接房屋，原告表示因在合肥工作无法交接，让被告等待法庭开庭。8月8日晚8点左右邻居710业主发现房屋受损，疑似711漏水导致，后联系被告，被告到达现场后并未采取及时的紧急措施，并且有幸灾乐祸置之不理的心态及行为。710业主联系物业方，与物业工作人员（保安）上门帮助关闭水阀门。原告于8月9日下午经邻居710户通知，知晓事态的严重性和恶劣性后通过电话委托山东同慧装饰公司李师傅代其上门查勘并拍下查勘视频，上门时物业工程师已经关闭房屋水电阀门，房屋漏水源头处并未得到有效维修。原告于2018年4月份取得房屋不动产权证后，按照被告指出的房屋损坏之处，安排专业维修人员进行了全面维修，共计维修四处（吊灯灯泡、木质楼梯加固、马桶重新固定、卫生间窗户固定），费用总计500元。除卫生间门有松动情况并未换新外，发现的问题全部解决，当时并未发现房顶掉墙皮情况。应被告要求原告于2020年4月中旬上门查看房屋情况，被告提及更换门把手一事，原告报销其费用，被告提及掉墙皮一事，双方因未能明确责任划分及被告阐述因店铺营业情况不便维修墙顶而未能达成一致意见。原告离开后，被告并未再次提及此事。 张丽辩称，原告所诉无事实和法律依据，被告张丽无任何违约行为，因涉案房屋产生墙面渗水等状况，导致被告无法使用该房屋进行经营，并且被告将渗水等情况通知原告后，原告不管不问，还限期被告搬离该房屋。现被告按照原告的要求搬离涉案房屋，且原告处于先行违约的情况下，所以不存在支付后续租赁费及违约金等情况。1、被告一直按照合同约定履行自己的义务，但是因为房屋渗水等问题，导致被告无法正常使用该房屋，并且已经将该情况通知原告，原告对此不予理睬，拒绝解决相关问题，反而一再催要租金，所以被告按照原告的通知已经于2020年7月搬离该房屋，该涉案房屋已经不具备正常使用的条件，属于原告先行违约，所以不存在后续支付租金的情况。2、根据双方的聊天记录可以得知，被告一直就房屋渗水、墙皮脱落等原因与原告协商，要求原告进行相应的修缮，但是原告却一直强调不管此事，要求被告承担相应的维修费，根据合同法的规定承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任，相应的维修费用应当由原告承担，现在被告为原告支付相应的维修款项后，原告却推卸责任，还更过分的要求被告为其修缮房屋渗水等情况，最终导致被告无法继续使用租赁物，搬离该房屋。3、根据最高院意见，疫情期间应进行减免租金调解，调解不成的应结合实际情况，根据公平原则变更合同。被告已经于2020年6月初与原告协商缴纳房租和房屋维修问题的报销，并且通知了原告该房屋的现状已经导致被告无法正常经营，希望能够减免部分费用和报销维修的费用，但是原告拒绝与被告协商，明知其租赁物已经无法让被告继续经营，却依然要求被告支付下半年租赁费，所以迫于无奈之下，被告搬离房屋。综上，由于原告先行违约，导致租赁物无法正常使用，影响被告的经营活动，且被告已经于租赁合同到期前搬离该房屋，所以原告所诉无事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年12月2日，原被告达成租赁协议一份，约定原告将其位于淄博市张店区华夏国际7楼0711室的房屋租赁给被告使用；租赁期限为2019年1月18日至2021年1月17日；年租金18000元，交费方式为半年一交，被告需向原告交纳押金2000元，到期后房屋设施设备无损坏的，退还押金，以后应在付款期末前30日交纳租金，如不按约定交纳租金，原告有权解除合同，并按每迟交一天收一年费用的1%作为滞纳金；被告应正确使用房屋及室内所有设施，如有损坏由被告赔偿，安全问题由被告全部负责；任何一方单方终止协议视为违约，并承担一年房租总额20%的违约金；双方如因不可抗力的原因导致毁约的，双方互不承担责任。合同签订后，被告依约交纳押金2000元。从原被告双方聊天记录来看，2020年6月13日和6月18日，原告向被告催要2020年7月18日至2021年1月17日的房租未果，期间及此后被告与原告协商因疫情减免房租、维修门框及水笼头、房屋掉墙皮垫资维修事宜，原告对掉墙皮一事知悉，双方对上述问题均未达成一致意见；2020年7月17日原告上门追要上述房租时表示“在不追究被告违约金和房租滞纳金的前提下，被告三日内搬走，押金不退”；2020年7月26日被告通知原告其已经搬离涉案房屋，要求与原告或原告委托的人进行交接，原告以其在外地为由未接收房屋；2020年8月8日被告向原告发微信称“那个水管坏了墙泡了，邻居找来了”；当晚物业人员关闭户外水阀。另查明原被告所述漏水位置位于洗手间内一水管堵口位置。被告提供收款收据一份证明目的为其因掉墙皮于2020年5月6日支出维修费用1500元。 上述事实，由租赁协议、原被告微信记录及原被告陈述在卷为证。 本院认为，1、原告主张的房租9000元系合同约定的预交租金且原告已放弃该项请求、双方已实际解除合同，因此原告主张的相应滞纳金（应定义为违约金）已无事实依据，本院不予支持。2、原被告对于解除合同并无异议，但均认为系对方违约导致合同解除且对各自应承担的责任存在异议。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。依据该规定被告有权要求原告支付被告所垫付的房屋维修费用。被告租赁房屋经营婚纱美甲属受疫情影响行业，被告有权依据不可抗力和公平原则减免部分房租。但被告依据合同应当预交的房租为9000元远高于上述维修费用和应当减免的房租，被告依据以上权利拒不支付全部剩余房租不当，本院视其违约的具体情况，对原告主张的违约金予以支持2400元。3、承租人在使用租赁物负有看管租赁物和发现问题及时处理的责任。但是本案中被告已于2020年7月26日通知原告进行交接，原告未及时亲自或委托他人进行接收，且原告提供的证据不足以证明被告在2020年8月8日前仍实际使用案涉房屋，因此被告在2020年7月26日之后不再负有上述责任。另外，涉案漏水发生在卫生间，卫生间内有地漏且应当有防水，从原告提供的证据来看也没有从卫生间漫溢到其它房间，原告对渗水原因存在举证不充分的问题。综上对原告主张的房屋维修费用等损失，本院不予支持。另需说明，原告以被告拒付租金导致合同解除主张违约金与漏水所导致损失的主张二者法律性质不同，可同时主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告张丽于本判决生效之日起十日内向原告李天宇支付违约金2400元。 二、驳回原告李天宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费78元，由原告李天宇负担65元，由被告张丽负担13元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  马江祥 二〇二〇年十月十六日 书记员  马瑞谦