中华人民共和国 四川省成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0107民初12469号 原告：ＷＡＮＧ,ＣＨＥＮＧＹＵＮ（中文名王承云），男，1959年7月31日出生，联邦德国国籍，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张光轩，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王韬，四川发现律师事务所律师。 被告：四川音乐学院，住所地成都市新生路**。 法定代表人：刘立云，院长。 委托诉讼代理人：罗小雪，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋关平，四川致高律师事务所律师。 原告WANG,CHENGYUN与被告四川音乐学院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理，后根据案情需要本案转为普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告WANG,CHENGYUN向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告《日月城教授楼售房协议书》以及《日月城教授楼售房协议书补充协议》；2、判令被告向原告返还购房款537226.30元及利息（以537226.30元为基数，以同期银行贷款利率从2006年10月18日计算到实际退还房款之日止）；3、判令被告向原告赔偿房屋增值损失1966373.70元（诉请总金额不超过250.36万元）。事实与理由：2006年10月18日，原被告签订《日月城教授楼售房协议书》，约定原告购买由被告开发的位于双流县牧马山开发区胜利镇月牙村的商品房，购房款为537226.30元，在房款付清后，由被告负责办理房屋产权和土地使用证分户手续。同日，双方还签订了《日月城教授楼售房协议书补充协议》，约定被告在收到原告支付全部房屋价款10日内，将该房屋交付原告，并且被告应协助原告于2007年6月30日前办理完成房屋产权证和土地使用证分户手续。原告按约付清了全部购房款，但案涉房屋至今仍未办理房屋产权证及土地证等相关权属证明。据原告了解，被告未能为原告办理房屋产权证及土地证的原因是案涉房屋未取得外销许可证。原告身为外国人，已无法办理权属证书，合同目的无法实现，故提出解除合同，根据相关法律规定原告有权要求被告返还购房款、房款利息以及赔偿增值损失。 被告四川音乐学院辩称，同意解除合同及退还房款和利息。对于原告的主张的增值损失，被告不认可，理由：1、根据双方签订的补充协议第三条约定，如因被告原因和其他不可预见因素导致未能办理房屋产权属证书，原告有权提出退房，被告的责任是返还其已付房款并按国家规定利息计算赔偿房款利息。2、增值损失属于可得利益，根据相关法律规定，可得利益不得超过双方签订合同可预见的损失。案涉房屋是被告为教职工修建的福利房屋，产权办理存在事实即法律上的障碍，原告在购房时已经预见了不能办理产权的情形，且双方在补充协议第三条对该事项进行了损失的约定，现原告提出赔偿增值损失明显超过了双方约定的可预见的损失范围。3、被告在办理该房屋产权中并不存在过错，由于案涉房屋系案外人华新公司进行开发建设并指定销售给被告的教职工，目前涉案房屋权属仍然登记在案外人名下，案外人还未办理相关手续以及未缴纳费用，被告无法控制并主导房屋的产权办理，该情形原告是明确知晓的，其在购房前出具的委托书委托被告代为办理产权手续可以证明；被告从2007年至今多次向开发商及房管部门请示报告，要求妥善解决案涉房屋的办理产权事宜，但因开发商手续不完备，税费未缴纳且办理产权属二次交易需要被告教职工缴纳二次交易的税费，未能达成一致。被告在办理产权过程中未故意拖延亦无过错。4、被告并未谋取任何利益。被告向开发商支付的费用是按照1500元/平方米的价格，出售给原告的房屋价款也是此价格，没有任何的利润，仅是代教职工购买具有福利性质的房屋。综上，请求驳回原告增值损失的诉请。 经审理查明，2001年7月，成都市双流县计划经济委员会向成都华新国际实业有限公司（以下简称“华新公司”）出具批复，同意华新公司新建“艺术家园”项目，该住宅销售仅限于“川音美院教职工”。 2002年11月8日，四川音乐学院美术学院（乙方）与成都华新国际实业有限公司（甲方）签订1份《协议书》，载明为了加快乙方建设，改善学校教师职工的居住生活条件，促进全体员工科研工作的积极性，双方协商甲方为乙方定向开放修建教师商品房7272平方米，商品房位于西南日月城月亮湖畔，教授楼约3896.8平方米，教师公寓楼约3375.2平方米；甲方是有合法资质的房地产开发企业，甲方应负办妥立项申报等全部法律手续，负责办理全部产权文件；乙方代表购房户订购全部房屋，教授楼清水房按1500元/平方米计算，总计约584.52万元，教师公寓楼按1680元/平方米计算，总计约567.03万元；甲方应在房屋竣工验收后的两个月内为乙方购房办理产权凭证，如无故逾期交房，或不能及时（除不可抗力外和政府因素）办理房屋产权凭证应承担违约责任，应按总房款的0.1‰向乙方偿付每日的违约金；乙方应在签订本协议的同时提供购房户的委托书。 2003年10月8日，四川音乐学院美术学院与华新公司按房屋套数分别签订了《商品房买卖（预售）合同》，其中含案涉房屋，并于2003年12月26日前交付完毕购房款。合同签订后，华新公司将房屋修建好后交付四川音乐学院。 2006年10月18日，原告WANG,CHENGYUN（乙方）与被告四川音乐学院（甲方）签订1份《日月城教授售房协议书》，乙方向甲方一次性支付537226.30元（1500元/平方米、车库750元/平方米）购买位于成都市双流县牧马山开发区胜利镇月牙村8幢1单元1-2号2跃3房屋（建筑面积343.21平方米，含车库72.84平方米，现地址变更为成都市双流区大件路东升段1087号4栋3单元1楼2号）；甲方在乙方付清全部房款后，负责到双流县房地产交易中心办理房屋产权证和土地使用证分户手续，在手续办理中所产生的交易费用按《城市房屋权属登记管理办法》规定，由双方各自承担。同日，双方还签订1份《日月城教授楼售房协议书补充协议》，约定甲方收到房屋价款10日内，将房屋交付乙方；甲方协助乙方在收到全部房屋价款之日起至2007年6月30日前办理完成房屋产权证和土地使用证分户手续，如因甲方的原因或其它不可预见因素造成乙方不能在双方约定日期内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起两月内将乙方已付全部房款退给乙方，并按国家规定利息计算赔偿房款利息给乙方；甲方保证该房屋在交易时无任何产权及经济纠纷，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。 协议签订当日，WANG,CHENGYUN向四川音乐学院支付了全部房款，四川音乐学院随即于2006年10月31日将案涉房屋交付WANG,CHENGYUN。 因案涉房屋备案登记在华新公司名下，2007年5月23日，四川音乐学院向华新公司出具1份《关于川音美院教师住宅申请撤销备案的函》，载明四川音乐学院下属美术学院与华新公司于2002年11月8日签订的《协议书》涉及的15套房屋所有权人为华新公司，因房屋于建设时即付清房款及相关费用，产权应属四川音乐学院，该15套房屋已出售给部分教师，故要求华新公司与四川音乐学院共同向双流县方关机申请撤销原备案。 2007年7月1日，WANG,CHENGYUN向双流县房地产管理局出具《申请书》，载明其购买的华新公司房屋，委托他人办理案涉房屋所有权证。此后，四川音乐学院及华新公司数次向房屋管理部门及税务部门提出申请及说明，但同批次包括案涉房屋至今均未能办理权属证书。 对于未能办理权属证书原因，WANG,CHENGYUN认为系四川音乐学院与华新公司双方的协议发生争议，相互推诿，无人及时处理。而四川音乐学院则认为原因有三：1.华新公司内部机构调整，产权办理停止；地税局认为系二次交易，华新公司应按现在市场价补交相关税费，华新公司拒绝缴纳。2.房管部门认为此事属历史遗留问题，原手续不能满足现行政策要求，权属登记事项属于不动产登记中心业务范围，需房管局与不动产中心达成一致后，确定办理程序才能推进。3.WANG,CHENGYUN为外籍人士，属于限购范围，无法办理权属转移登记。 本案在审理过程中，经原告方申请，本院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉房屋住宅、车库用房的现价值进行评估。该评估公司出具了设定评估对象在权属完整清晰、不受交易限制（即具有权属证书）情况下总价为250.36万元的评估报告。对于该评估报告，原告方无异议；被告方认为案涉房屋无法办理权属证书，不具有市场流通性，房屋价值有别于普通商品房。 对于案涉房屋的租金标准，原告方向四川商鸿房地产经纪有限责任公司进行询价，该经纪公司给出了案涉房屋及车库整租2006年为800元/月逐年递增至2020年为1365元/月，2006年11月1日至2020年5月25日租金共计170988.50元的意见。被告方则陈述查询各房屋中介机构，无案涉房屋所在小区房屋出租，参照离房屋距离最近的别墅得知为9000元/月，原告方占有16年总租金应为201.6万元。 原被告双方均认可WANG,CHENGYUN系四川音乐学院美术学院特聘教授，未签订劳动合同，四川音乐学院未为WANG,CHENGYUN缴纳社保。 上述事实，有批复、《协议书》、《商品房买卖（预售）合同》、《日月城教授售房协议书》、《补充协议》、收据、《申请书》、函件、说明、发票、《房地产评估报告》、《交接表》、网页信息、《询价意见书》、双方当事人陈述笔录等收集在案予以佐证。 本院认为，原告WANG,CHENGYUN与被告四川音乐学院签订的《日月城教授售房协议书》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。现原告以未能办理产权为由提出解除合同，退房退款，并按银行同期贷款利率支付利息，符合法律规定，被告方予以同意，本院对原告方的该部分诉讼请求予以支持。 对于原告方主张的增值部分损失，因案涉房屋虽由被告出售给原告，但房屋买受人为特定对象，系被告教职工，带福利性质。案涉房屋至今未能将产权过户至原告名下有政策原因及当事人客观情况限制。案涉房屋现仍登记在开发商华新公司名下，以四川音乐学院名义整体购买，并未办理分户手续，尚不能上市交易。原告以假设取得权属证书的案涉房屋价值250.36万元来主张被告赔偿增值损失，无依据。双方签订的《补充协议》约定“如因甲方的原因或其它不可预见因素造成乙方不能在双方约定日期内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起两月内将乙方已付全部房款退给乙方，并按国家规定利息计算赔偿房款利息给乙方”，该条款对未取得权属证书情形做了退房款及相应利息的明确约定。原告从2006年10月31日至今占有使用案涉房屋，也实际弥补了损失。故原告方要求被告赔偿增值损失1966373.70元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、解除原告WANG,CHENGYUN与被告四川音乐学院于2006年10月18日签订的《日月城教授楼售房协议书》以及《日月城教授楼售房协议书补充协议》； 二、被告四川音乐学院于本判决生效之日起三日内向原告WANG,CHENGYUN返还购房款537226.30元及利息（以537226.30元为计算基数自2006年10月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决确定的付款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）； 三、原告WANG,CHENGYUN在收到被告四川音乐学院支付的上述第二项款项后30日内将位于成都市双流区大件路东升段1087号4栋3单元1楼2号房屋腾空交付于被告四川音乐学院； 四、驳回原告WANG,CHENGYUN的其他诉讼请求。 如果被告未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付履行期间的债务利息。 案件受理费25461元，由原告WANG,CHENGYUN负担15461元，被告四川音乐学院负担10000元；鉴定费17766元，由原告WANG,CHENGYUN负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 人民陪审员  蒋裔鸣 人民陪审员  杨春蓉 二〇二〇年十月十三日 书 记 员  刘 欣