北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初4126号原告（反诉被告）：李鑫，女，1985年2月5日出生，满族，中铁多式集装箱公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：秦斯雨，北京市松涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：马淑庆，男，1986年7月4日出生，汉族，无业，住辽宁省抚顺市。被告：马淑霞，女，1977年2月14日出生，汉族，华夏幸福基业股份有限公司职工，住辽宁省抚顺市。二被告共同委托诉讼代理人：蔡文伟，北京市金台律师事务所律师。第三人：北京速易德房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区吴家场路1号院2号楼4层2单元402。法定代表人：李盛昊，经理。委托诉讼代理人：赵华，该公司员工。原告（反诉被告）李鑫与被告马淑庆（反诉原告）、马淑霞，第三人北京速易德房地产经纪有限公司（以下简称速易德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李鑫的委托诉讼代理人秦斯雨，被告马淑庆、马淑霞的共同委托诉讼代理人蔡文伟，第三人速易德公司的委托诉讼代理人赵华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鑫向本院提出诉讼请求：1、请求判决撤销原告与二被告签订的北京市丰台区风荷曲苑17号楼1705号房屋买卖居间见证合同。2、请求判决二被告返还原告已支付的涉案房屋定金100万元。3、请求判令二被告支付利息，以定金100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年10月17日至实际支付日止。4、请求判令二被告赔偿原告中介费损失75000元。5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月17日，原告因欲购置位于北京市丰台区马官营南路风荷曲苑的房屋，在第三人居间介绍下，与被告马淑霞相识，被告马淑霞自称可代理房主马淑庆办理涉案房屋买卖的相关事宜。在签订涉案房屋的买卖合同时，马淑霞并未出具相应的房屋所有权证等证件，原告问及原因时，马淑霞自称该房屋为回迁房，目前未有房屋所有权证，以后即可办理房屋所有权证。原告基于对第三人与马淑霞的信任，于当日与马淑庆（被告马淑霞代签）、第三人签订了《房屋买卖居间见证合同》，三方约定，马淑庆将其所有的位于丰台区马官营南路风荷曲苑17号楼1705房屋出售给原告，房屋价款500万元，定金为100万元。并且，房屋售款由原告汇入马淑霞的招商银行账户。此外，三方在上述合同中约定，由原告支付给第三人房屋中介费75000元。上述合同签订后，原告当日将定金20万元汇入马淑霞账户，次日又将80万元汇入上述账户。2019年10月25日，原告将75000元中介费汇入第三人指定账户。2019年11月，原告一再要求马淑庆出具相应文件用以证明涉案房屋的权属，马淑霞均予以搪塞。后原告通过亲友查询到涉案房屋的权属情况，得之该房屋建成十余年来，一直未获得相关政府审批文件，日后也不能办理房屋所有权证。且在房屋买卖合同签订合同过程中，原告始终未见到马淑庆本人，且马淑庆是否是房屋的所有权人，其个人出售行为是否有效，尚难确认。买卖合同的签字人亦非马淑庆本人。综上，原告认为，马淑庆与马淑霞在房屋出售时，其明知涉案房屋的权属性质，却欺骗原告，致使原告受到欺诈，签订了房屋买卖合同并支付了相应的定金，该行为已严重侵犯原告的合法权益，故诉至法院，以维诉请。马淑庆、马淑霞共同辩称：马淑霞在代理交易的过程中已经如实告知原告该房屋当时未取得房屋所有权证书的情况，涉案买卖合同是在中介见证下签订的，被告在买卖过程中并无隐瞒房屋情况，原告是知晓的，涉案房屋的楼房已经取得大产权证，涉案房屋是按照经济适用房管理，该房屋为六里桥绿化隔离地区建设过程中安置村民回迁后的剩余房屋，属于按经济适用房管理房屋。马淑庆购买、出售房屋没有违反法律规定，我方从未承诺涉案房屋必定可以办理产权证，涉案房屋最后何时能够办理产权证尚不清楚，但涉案房屋的买卖合同可以在开发商处办理更名手续。原告以被告欺诈为由要求撤销合同无事实依据，原告未按要求支付剩余房款，已构成违约，我方提起反诉，要求原告向被告支付违约金。速易德公司辩称：原告一直在这个小区租房居住，我带原告看房，小区里有房产证的、没房产证的房屋都看过，没房产证的跟有房产证的房价相差两三万左右，涉案房屋是按经济适用房管理的商品房，现在大产权已经下来了，还未分到各户，是因为土地出让金的问题无法办理产权证。涉案房屋没有产权证的情况当时已经都跟原告说清楚了，并没有承诺能办理产权证，能在开发商那办理更名手续。马淑庆提起反诉：1、请求判令被反诉人支付违约金100万元；2、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年10月17日，双方在速易德公司见证下签订《房屋买卖居间见证合同》，约定被反诉人购买涉案房屋，交易总价500万元。被反诉人应支付定金100万元，剩余房款400万元，于2019年11月15日支付50万元、12月1日支付50万元、2020年4月18日前付清剩余房款300万元。被反诉人付款至200万元时，反诉人7日内将房屋使用权交付给被反诉人。如被反诉人提前付清房屋交易全款的，可以提前办理更名手续，更名费用三万元由双方各承担50%。出现合同约定的违约情况时，双方均按房屋交易总额的20%支付违约金。合同还对中介费承担等其他事项进行了约定。合同签订后，被反诉人支付了定金100万元。约定付款期限届满后，反诉人没有收到被反诉人支付的剩余房款。反诉人认为，房屋买卖居间见证合同依法有效成立，对双方具有法律约束力，现被反诉人未按合同约定履行付款义务，依照合同第7条违约责任第（2）款的约定，应向反诉人支付违约金100万元。综上，请求支持反诉人请求。李鑫针对反诉辩称：不同意反诉请求。首先，在原告发现涉案房屋存在权属不明、无法办理产权证的情况下，及时通知了中介和被告。原告拒绝交付剩余房款的行为是合法履行不安抗辩权的行为，不构成违约。第二，关于违约责任，在双方签订的房屋买卖合同中，关于违约责任的约定，第七条第一款：甲方出现以下情况构成违约：c、交易房屋不为甲方所有。而通过全案审理，被告仅拥有房屋的使用权，因此原告认为，原告拒绝支付剩余合同款不构成违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，李鑫向本院提交了《房屋买卖居间见证合同》二份、收房委托书、转账记录、《风荷曲苑房屋买卖合同》收条等证据材料；马淑庆提交了房屋买卖合同居间见证合同、微信记录、合作协议书等证据材料；本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当时人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月17日，马淑霞以马淑庆（甲方，卖方）的代理人身份与李鑫（乙方，买方）、速易德公司（丙方，居间见证方）签订《房屋买卖居间见证合同》两份，合同一约定：一、房屋情况：1、甲方出售的房屋坐落于北京市丰台区风荷曲苑17号楼1705，建筑面积为96.11平方米（以房屋所有权证面积为准）。经甲乙双方协商一致，同意该房屋交易价款为伍佰万元整。2、房屋权属性质为“其他类型房屋”。3、房屋所有权证为“甲方未取得（尚在办理之中）”。二、乙方的付款方式为“全款一次性支付”。三、丙方居间见证服务费明细：1、乙方缴纳的服务费为按交易价的1.5%计付，共计75000元。四、甲乙双方责任：2、在委托时乙方已充分了解该房屋的权属性质、状态及装饰、附属设施等情况，且有关权益人均已同意此房屋交易。合同二约定：1、房屋买卖交易总价共计为伍佰万元。2、协议签订当日交付给丙方中介费75000元，由乙方承担。3、乙方支付甲方定金壹佰万元。……剩余房款肆佰万元整，分三笔支付如下：乙方于2019年11月15日之前支付部分房款伍拾万元整至甲方账户，乙方于2019年12月1日之前支付部分房款伍拾万元整至甲方账户。乙方于2020年4月18日之前付清剩余房款叁佰万元整至甲方账户。（如乙方提前付清房屋交易的全款，在付清房屋交易的全款后可以于此日期前提前办理更名手续）。4、甲乙双方办理房屋更名事宜，由丙方负责配合办理。更名费用叁万元整由甲乙双方各承担50%。7、违约责任：（2）乙方出现以下情况构成违约：a.因乙方的原因，乙方不购买此房；b.乙方不能在2020年4月18日前付清剩余房款，则视为乙方违约，如果乙方出现以上违约，乙方将按房屋交易总额的20%作为违约金赔付给甲方（乙方已付定金和房款可冲减违约金，超过违约金部分退还乙方）并将已交付的房屋于7日内归还给甲方。（3）如出现违约情况，中介费柒万伍仟元由违约方承担。2019年11月7日，李鑫向马淑霞账户转账100万元。同日，李鑫向速易德公司支付中介费用75000元。马淑庆认可马淑霞与李鑫之缔约、收款事宜均系受其委托代为进行。本案审理过程中，李鑫确认其在签约时知晓房屋没有获得产权证。李鑫就其主张撤销涉案合同的依据解释称，其签约时第三人及被告均承诺涉案房屋以后可以办理产权证，二被告明知涉案房屋产权证无法办理，还欺瞒原告，被告存在欺诈行为，且涉案房屋系回迁房，马淑庆不属于回迁安置农民，依法不能购买涉案房屋。故其主张撤销买卖合同。另查，2013年，马淑庆与北京运兴房地产开发有限公司签订《风荷曲苑房屋买卖合同》，约定：第一条、买受人自愿购买风荷曲苑17幢锦苑第15层1705号房屋，该房屋为六里桥绿化隔离地区建设过程中安置村民回迁后的剩余房屋。第三条、该房屋实测建筑面积共96.11平方米。第四条、……该房屋建筑面积单价为每平方米22600元，总金额2172086元。第五条、买受人于签署本合同当日向出卖人一次性支付全部房款。第十一条、关于房屋权属，买受人购买该房屋后拥有该房屋的使用权。如国家及北京市有关部门在本协议签署后出台相关法律及政策允许办理该房屋的房屋所有权证书，出卖人保证为买受人办理该房屋所有权证书，但办理产权证所应缴纳的土地出让金和相关契税等由买受人承担，并由买受人按照政府相关标准缴纳。2013年4月10日，马淑庆向北京运兴房地产开发有限公司交付购房款2172086元，该公司为马淑庆出具加盖有该公司财物印章的收据。本案审理过程中，经本院出具协助调查函，北京市规划和自然资源委员会出具《房屋所有权初始登记申请书》，显示：丰台区风荷曲苑17号楼之所有权人为华凯投资集团有限公司。本院认为：马淑霞以马淑庆名义与李鑫签订《房屋买卖居间见证合同》，马淑庆对马淑霞的代理行为有事先授权且明确予以确认，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，故马淑庆系与李鑫之缔约方，合同相关责任应由马淑庆承担。对李鑫主张要求马淑霞承担民事责任的诉请于法无据，本院不予支持。现就本案双方诉请中争议，本院依法认定如下：其一，关于李鑫一方的本诉诉请。一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。结合本案案情及争议，李鑫与马淑庆签订涉案房屋买卖居间见证合同时，马淑庆是否故意告知与缔约有关的虚假事实以达到使李鑫与其订立合同的目的行为，系认定马淑庆是否存在欺诈行为的依据。从涉案买卖合同的性质上看，合同明确约定李鑫支付完全部房款后，马淑庆的义务为配合办理在开发商处购房合同的更名手续，使李鑫取得马淑庆在与北京运兴房地产开发公司《风荷曲苑房屋买卖合同》中作为买受人的合同权利义务。马淑庆所转让之合同标的系其与北京运兴房地产开发有限公司所签订《风荷曲苑房屋买卖合同》的合同中权利义务，并非转让涉案房屋。李鑫取得涉案房屋的产权仅系双方签订涉案买卖合同的合同目的，并非涉案合同之主要义务，马淑庆所应披露的情况应当围绕所转让的合同权利义务进行。从双方缔约情况来看，李鑫认可其在签订涉案合同时，对涉案房屋尚未取得房屋产权证的情况明确知晓。从合同约定来看，双方在合同中确认李鑫一方“已充分了解该房屋的权属性质、状态及装饰、附属设施等情况”。而马淑庆与与北京运兴房地产开发公司于2013年所签订之《风荷曲苑房屋买卖合同》中亦明确了对涉案房屋的权属约定即：“买受人购买该房屋后拥有该房屋的使用权。如国家及北京市有关部门在本协议签署后出台相关法律及政策允许办理该房屋的房屋所有权证书，出卖人保证为买受人办理该房屋所有权证书”。从举证责任来看，李鑫主张马淑庆一方在签约时承诺“几年后可以办理产权证”，但并未约定具体年限，且马淑庆一方对此予以否认，李鑫应对马淑庆作出承诺一事承担相应的举证责任。综上，李鑫主张马淑庆存在欺诈缔约，与事实不符，证据不足，故对其主张撤销其与马淑庆所签订的《房屋买卖居间见证合同》的诉请无法律依据，本院不予支持。在此提示，涉案合同是否可履行及合同中之购房最终目的是否可通过履行达成，属于双方合同履行中的纠纷，不属于本案撤销诉求的审理范畴，如李鑫就此与马淑庆存在纠纷，应与马淑庆进行协商或另循相应合同纠纷处理路径进行解决。对李鑫另主张马淑庆赔付其已支出的中介费用75000元，因此项主张系基于本案合同撤销后或解除后双方是否按照过错责任进行分担、或基于本案合同所约定是否由违约方承担中处理，现其主张撤销合同诉请未予支持，故其本项诉请没有事实基础，本院不予支持。其二，关于马淑庆的反诉诉请。马淑庆反诉要求李鑫支付违约金100万元，其于庭审中明确所依据为双方合同关于违约责任第（2）项之约定，经查，该违约责任明确约定相应的违约情形出现后应支付违约金并“将已交付的房屋于7日内归还”，显然，无论该违约责任所约定之违约金金额、还是约定承担违约责任之返还房屋结果，该违约责任实际系双方关于违约程度达到根本违约之后双方解除涉案合同的情况下承担违约责任具体约定，需以解除涉案合同为前提，现涉案合同并未解除，马淑庆主张违约金的反诉请求缺乏合同依据，故本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回李鑫的全部诉讼请求。二、驳回马淑庆的全部反诉请求。案件受理费14475元，由李鑫负担（已交纳）。反诉费6900元，由马淑庆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  文军丽人民陪审员  刘光都人民陪审员  柳 梅二〇二〇年十月二十九日法官 助理  庄永生书 记 员  杨彤瑶