福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4494号 上诉人（原审被告、反诉原告）：永春万星置业有限公司，住所地福建省永春县桃城镇湖滨路。 法定代表人：黄小萍，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戴海莺，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄素春，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）连志勇，男，1970年5月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：姚志杰，福建鹏峰律师事务所律师。 上诉人永春万星置业有限公司因与被上诉人连志勇租赁合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永春万星置业有限公司上诉请求：一审判决事实不清，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。1.案涉三间店面租金的收益起算时间应从2018年8月1日起算，连志勇对案涉三间店面自2018年2月1日至2018年7月31日期间无收益处分权。2.本案租金按实际面积计算，永春万星置业有限公司多付的租金应从支付的所有租金中抵扣，而非一审法院认定的从2018年9月开始的租金中扣除。综上，本案租金应自2018年8月1日起计算，至2020年1月31日共六季。按实际面积计算永春万星置业有限公司应向连志勇支付租金为76311元*6季=457866元，现永春万星置业有限公司已向连志勇支付租金461880元，永春万星置业有限公司并未拖欠连志勇租金，一审判决认定事实不清，依据不足，应予以撤销或发回重审。 连志勇辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回永春万星置业有限公司的上诉，维持原判。1.本案房租应自2018年2月1日起计算，永春万星置业有限公司认为租金的收益起算时间应从2018年8月1日明显与客观事实不符，依法无据，不应支持。2.连志勇已于2018年2月1日前全部支付了购房款。双方在《商铺租赁合同》明确约定租金按购房总价的年回报率5%计算，但自2018年9月4日起才陆续退还连志勇三间店面面积差价合计55851元。一审法院认定应自2018年9月份起按实际面积计算租金认定事实清楚，计算标准准确。永春万星置业有限公司认为本案租金均应按实际面积计算依法无据，不应支持。 连志勇向一审法院起诉请求：1.请求判令永春万星置业有限公司支付尚欠连志勇2019年度的租金154192元及其支付以154192元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年10月11日起至实际履行完毕之日的利息，利息暂计2235.78元；2.本案诉讼费用由永春万星置业有限公司承担。 反诉原告永春万星置业有限公司反诉请求：1.请求判令解除连志勇、永春万星置业有限公司于2018年2月7日签订的三份《万星文化广场商铺租赁合同》（商铺编号分别为：153、155、156），并确认于2020年4月13日解除；2.由连志勇承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年2月7日连志勇、永春万星置业有限公司双方签订三份《万星文化广场商铺租赁合同》，永春万星置业有限公司向连志勇租赁永春县湖滨路“万星文化广场”第A幢153号、155、156号，约定年租金分别为124318元、79696元、104022元，租期从2018年2月1日至2021年1月31日，永春万星置业有限公司应在每个季度前10日按季度向连志勇支付下一季度租金，约定若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。永春万星置业有限公司于连志勇起诉前支付租金总计461880元。 2018年7月9日，连志勇、永春万星置业有限公司签订三份《商品房买卖合同》合同编号分别为201807090001、201807090008、201807090007，合同上房屋总价分别为2461662元、2057811元、1585402元。连志勇于2018年2月1日前交付购房款共计6160725元。永春万星置业有限公司于2018年9月、11月通过银行转账方式分三次退给连志勇三个店面面积差价共计55851元。 一审法院认为，连志勇与永春万星置业有限公司签订的租赁合同合法有效，双方应按约定履行。永春万星置业有限公司按合同约定于2018年2月1日起至2018年12月17日，共支付连志勇2018年2月1日起至2019年1月31日止三间店面租金77009元/季×4季度=308036元。又于2019年7月、2019年12月通过银行转账支付租金100000元、53844元。虽然双方《商品房买卖合同》晚于《商铺租赁合同》签订，但连志勇于2018年2月1日前支付全部购房款，永春万星置业有限公司已连续支付租金，根据交易习惯可视为其以行为表明租赁合同已实际开始履行。故永春万星置业有限公司主张租赁合同于2018年7月31日后开始履行不予支持。永春万星置业有限公司分别于2018年9月4日、2018年11月2日通过银行转账退还连志勇三间店面面积差价8531元、22625元、24695元，合计55851元。自此双方当事人明确《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》实际交付使用面积，2018年9月份起按实际面积计算租金较为适宜，即三间店铺每季度租金76311元（每个月25437元）。2019年2月1日起至2020年1月31日止，永春万星置业有限公司应支付租金76311元/季×4=305244元。扣除2019年永春万星置业有限公司已支付的租金153844元及2018年9月至2018年12月多支付的租金930.6元[（77009元÷3个月-25437元）×4个月]，应再支付150469.4元。因双方约定永春万星置业有限公司应在每个季度前10日按季度向连志勇支付下一季度租金，永春万星置业有限公司现已逾期支付，连志勇请求自2019年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算的利息，符合法律规定，依法予以支持。2020年1月23日至2020年1月28日永春县新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部发出的第1至10号公告。2020年1月24日，福建省卫生健康委员会发布福建启动重大突发公告卫生事件一级响应机制，2020年2月19日公布永春县属于中风险地区，2月23日至3月12日公布永春县属于低风险地区。租赁合同属于持续性合同，本案商业用房租赁合同的租期为三年（2018年2月1日至2021年1月31日），疫情不可能一直持续，相对于整个合同租期而言，受影响的仅仅是疫情期间的合同履行。庭审查明，诉争桃城镇湖滨路永春万星文化广场A幢153、155、156店铺址在桃城镇湖滨路7号，即佳宴海鲜农家菜酒楼现在所使用的全部房产，为永春万星置业有限公司转租其使用，该酒楼现在正常营业。永春万星置业有限公司称，确实商铺在经营，但现在的使用人反馈其经营困难。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》规定，疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，不予支持。双方当事人签订的《商铺租赁合同》第九条第1点约定，若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。目前该诉争三间店面尚在正常营业亦是由永春万星置业有限公司进行转租，冠状病毒肺炎疫情并未造成房屋无法使用或经营活动不能开展。故永春万星置业有限公司主张的因疫情导致租赁合同目的无法实现，不予支持。综上，判决：一、永春万星置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付连志勇2019年2月1日起至2020年1月31日期间尚欠的租金150469.4元及其自2019年10月11日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算的利息；二、驳回连志勇的其他诉讼请求；三、驳回永春万星置业有限公司反诉诉讼请求。本诉案件受理费3428元，由永春万星置业有限公司负担3365元，由连志勇负担63元（连志勇多预交的3365元予以退回）；反诉案件受理费2478.96元，由永春万星置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据，一审认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，连志勇与永春万星置业有限公司签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示,且合同内容不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应依约履行。关于案涉三间店面租金起算时间，虽然双方签订《商品房买卖合同》的时间晚于《商铺租赁合同》，但连志勇已于2018年2月1日前支付全部购房款并将房屋交付给永春万星置业有限公司使用，永春万星置业有限公司自2018年2月1日开始支付租金，根据交易习惯可视为双方以行为表明租赁合同已实际开始履行。故对永春万星置业有限公司认为案涉三间店面租金的收益起算时间应从2018年8月1日起算的主张不予支持。关于案涉三间店面租金计算标准，根据《商铺租赁合同》第三条第二款，租金计算方式为购房总价×5%，连志勇于2018年2月1日前交付购房款共计6160725元，永春万星置业有限公司自2018年9月起才陆续退还连志勇面积差价共计55851元，故一审法院认定应自2018年9月份起按实际面积计算租金并无不当。 综上所述，永春万星置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3309元，由永春万星置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 林 维 书 记 员 杨雅真 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。