山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初4229号原告：济南瑞园物业管理有限公司，住所地山东省济南市章丘区双山街道瑞境皇冠水岸****。委托诉讼代理人：胡晓婷，山东公孚律师事务所律师。被告：王湘玲，女，1968年5月18日出生，汉族，住山东省济南市历城区。原告济南瑞园物业管理有限公司（以下简称瑞园物业）与被告王湘玲物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告瑞园物业委托诉讼代理人胡晓婷、被告王湘玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞园物业向本院提出诉讼请求：1.判令王湘玲支付物业费26680.56元；2.判令王湘玲支付逾期违约金（以26680.56元为基数，自2013年12月1日起按中国人民银行贷款基准日利率的130%计算至实际履行之日止）；3.案件受理费、保全费由王湘玲负担。事实和理由：王湘玲系瑞境皇冠水岸小区龙园城区业主，于2013年与瑞园物业签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后，自2013年12月1日至2020年3月31日拖欠物业费一直未交纳，共计26680.56元。为此瑞园物业诉至法院，望判如所请。王湘玲辩称，对瑞园物业诉称的拖欠物业费的事实及期间无异议，但认为：1.瑞园物业未经同意于2013年10月底强行在北院墙外修建变电室，致使原告自购房后一直未入住；2.瑞园物业存在侵犯业主知情、监督等权益的情形；3.瑞园物业的主张已经超出民法通则规定的二年诉讼时效。综上请求法院驳回瑞园物业全部诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对王湘玲提交的照片打印件、部分业主署名的致开发商信件复印件、投诉信息截屏打印件、规划图照片打印件、变电器更改通知打印件、通话录音一宗，经质证，瑞园物业对此不予认可。经审查，王湘玲提交的上述证据综合反映了自2013年12月至2020年3月期间未交纳物业费的原因，结合瑞园物业提交的相应证据，上述证据在一定程度上可以综合反映案件事实，故本院依法予以确认并在卷佐证。结合本院确认的证据和双方当事人的陈述，本院对案件事实认定如下：2013年6月1日，瑞园物业与王湘玲签订《前期物业管理服务协议》，约定瑞园物业为瑞境皇冠水岸3、4、8龙园城区项目提供物业管理服务。涉案王湘玲所有的1323-102室记载建筑面积为240.45㎡，物业服务费的收费标准为联排：1.46元/月/㎡。2013年12月1日前，瑞园物业与王湘玲物业费已结清。自2013年12月1日起至2020年3月31日，王湘玲拖欠物业费未交纳。另查明，自2013年6月1日起，王湘玲空置涉案房屋未曾入住。本院认为，结合双方的诉辩意见，本案争议焦点可归纳如下：一、王湘玲应否交纳物业费及相应违约金？二、瑞园物业主张物业费有无超出诉讼时效期间？关于争议焦点一，本院认为合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告所签订的前期物业服务协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应严格履行合同约定的各项义务。物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以以物业违约或服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。鉴于此，物业服务质量应当由全体业主集体评价，如果单个业主动辄以不满意物业服务质量为由拒绝交纳物业费，会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，物业服务质量进一步下降。如此形成恶性循环，既不利于物业公司自身改进和提高服务水平，最终也会损害全体业主的利益。本案中，王湘玲以瑞园物业曾违反规划挖坑安装变电器为由进行抗辩，本院认为该理由既不足以证明瑞园物业提供的物业服务整体上存在重大瑕疵，且王湘玲诉讼中也未提交证明瑞园物业违反规划已然安装变电器，与其空置房屋、影响入住具有法律上因果关系的相应证据。因此王湘玲以此为由拒交或少交物业服务费理由不当，不应支持。但通过双方当事人的陈述，可以侧面感受到瑞园物业在处理业主反映的问题和物业服务方面存在一定的欠缺，因此对瑞园物业主张王湘玲支付违约金的请求，本院亦不支持。因王湘玲自2013年空置涉案房屋未曾入住属实，虽物业成本不会因某一业主是否入住发生根本变化或改变，但确实一定程度上降低了物业管理负担并相应减少了资源能耗，情理上酌情对物业服务费适当减收并无不当。鉴于此，本院认为涉案物业服务费可参照相关法律法规规定分段计算为宜。即参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。因此对于2013年12月1日至2018年6月31日期间的物业费应根据物业服务收费标准的70%补交。另参照《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务收费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。因此对于2018年7月1日至2020年3月31日期间的物业费应按照物业服务收费标准的60%补交。关于争议焦点二，本院认为物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖。业主没有支付某一时期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间应从物业服务合同到期终止或解除时的最后一笔物业费履行期限届满之日开始起算。因此，瑞园物业的诉讼请求并未超出诉讼时效期间。另，关于瑞园物业是否违反规划建造变电器的问题。《山东省物业管理条例》第十一条规定，物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。第四十四条规定，业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；……（九）法律、法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并报告有关部门。本案中，如因存在上述行为涉及到侵权，王湘玲可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十七条第一款、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，判决如下：一、王湘玲于本判决生效之日起十日内向济南瑞园物业管理有限公司支付2013年12月1日至2020年3月31日期间物业费共计17939.02元（1.46元/㎡/月×240.45㎡×55月×70%+1.46元/㎡/月×240.45㎡×21月×60%）；二、驳回济南瑞园物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计234元，由济南瑞园物业管理有限公司负担77元、王湘玲负担157元。本判决为终审判决。审判员  顾蔼婧二〇二〇年十月十三日法官助理高佳书记员孙娣