江西省抚州市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）赣10行初37号原告章争，男，1993年7月23日出生，汉族，住抚州市临川区。原告章伟，男，1996年6月22日出生，汉族，住抚州市临川区。两原告委托代理人章友堂，男，1966年4月23日出生，汉族，系原告章争、章伟之父，住抚州市临川区。被告抚州市人民政府，住所地抚州市行政中心。法定代表人张鸿星，市长。委托代理人付和平，男，抚州市园林绿化局副局长。委托代理人饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。原告章争、章伟不服被告抚州市人民政府房屋征收行政补偿，向本院提起诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，于2020年9月17日第一次公开开庭审理了本案，原告章伟及两原告委托代理人章友堂，被告抚州市人民政府委托代理人付和平、饶伟斌到庭参加诉讼；于2020年10月19日第二次公开开庭审理了本案，两原告委托代理人章友堂，被告抚州市人民政府委托代理人付和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告抚州市人民政府于2020年6月2日作出抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定，原告章争、章伟认为征收补偿价格过低，评估面积不对，且程序违法，遂诉至本院。原告章争、章伟诉称，2020年6月2日被告抚州市人民政府下达房屋征收补偿决定，欲征收原告位于大公路164号6栋1单元101室的店面。被告委托抚州市仁信房地产价格评估事务所有限公司（以下简称抚州仁信评估公司）进行评估，以每平方米13,800元的评估价格作为补偿标准，明显低于市场价值，且被告、评估机构评估程序不合法，原告完全不知情被告选定哪家评估公司。另外厨房、阳台没有计算面积。为维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求撤销被告作出的抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定；判令被告按就地市场价值补偿原告或对应进行房屋产权调换；判令被告补偿原告土地使用权价值；诉讼费、鉴定费均由被告承担。原告章争、章伟向本院提供了以下证据：（1）原告章争、章伟的身份证复印件、常住人口登记卡。证明原告的基本身份信息及章友堂系原告章争、章伟之父。（2）抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定书。证明被告对涉案店面进行补偿的评估价格过低。（3）（2018）赣10行初129号行政判决书。证明被告就涉案店面作出的补偿决定已被法院判决撤销，现其仍作出同样的补偿决定，不合法。（4）2015年6月30日西湖御景湾销售明细表。证明被告答辩状中称御景湾店面价格为11,444.41元/平方米与实际不符，实际上2015年6月30日原告想购买该位置店面时，就已经需要28,000元/平方米左右。被告抚州市人民政府辩称，一、原告认为案涉房屋征收补偿决定书中每平方米13,800元的价格标准明显低于市场价、评估机构评估程序不合法、没有给予其产权调换的选择权和土地价值没有进行评估，没有事实依据。首先，抚州市人民政府依法召开了被征收房屋人的会议，并采用张贴《通知》和电话通知等方式，要求被征收人一户一人参加选定评估机构的评选会。评选会于2017年9月6日上午顺利举行，三分之二以上的被征收人参加了评选会，按照少数服从多数的原则投票决定选择抚州仁信评估公司作为被征收范围内的房屋价格评估机构，符合《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施》选定房屋评估机构的规定，程序合法。其次，抚州仁信评估公司对原告房屋的价格评估合理。原告章争、章伟的商业用房经过评估公司评估，为每平方米为13,800元（该评估价已含土地价值）。2018年11月23日抚州市房管部门经查询网上备案系统证实，西湖御景湾项目2016年1月至2017年12月店铺备案均价为11,444.41元/平方米；滨湖世纪城蓝色港湾LS6#商业2016年1月至2017年12月备案均价为11,477.26元/平方米，西湖明珠项目2016年1月至2017年12月店铺备案均价为12,022元/平方米。案涉被征收房屋的评估价格远高于上述地段店铺备案均价，不存在原告认为的评估价格每平方米13,800元明显低于市场价的现象。第三，抚府征补决字［2020］第2号《房屋征收补偿决定书》中明确了房屋征收安置方式有两种，一是一次性货币补偿；二是以产权置换，原告可以选择其中一种作为被征收房屋的补偿，没有侵害原告的权利。同时在房屋价值评估中已经包括了土地使用权的价值，不存在遗漏评估的问题。二、因原告所谓的厨房与他人存在权属纠纷，抚州市人民政府认为原告应先进行民事确权，抚州市人民政府根据民事确权情况后决定进行补偿。阳台没有计算面积是因为中国农业银行抚州市支行出具了证明，证实阳台（一楼过道）属公产，不归原告所有，且原告也不能提供有效证明证实阳台（一楼过道）归其所有，故抚州市人民政府在没有证据证实阳台归原告所有的情况下依法不能对原告进行补偿，待原告提供确认权属的证据后再依据规定予以补偿。三、抚州市人民政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》及相关法律、法律的规定程序进行征收补偿，程序合法，保护了原告的合法权益，请求法院维持抚州市人民政府作出的抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定。被告抚州市人民政府在举证期限内向本院提交了以下证据及依据：（一）房屋评估方面的：1、入户调查表。证明对征收房屋情况进行了调查。2、入户调查表公示。证明调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行公布。3、实地勘察记录表。证明房屋征收部门、被征收人及注册房地产估价师进行了实地查勘并作记录签字。4、实地勘察人员签到表及注册估价师资格证。证明房屋征收部门、被征收人及注册房地产估价师以及无利害关系的第三人到场。5、实地勘察现场照片。证明被征收人在现场。6、分户评估报告。证明出具了分户评估结果。7、分户评估报告送达通知书。证明已送达被征收人。8、转交分户报告告知书。证明已告知被征收人相关权利。9、评估异议复核回复函。证明评估公司进行了评估复核及书面告知。10、异议回复送达通知书及照片。证明复核结果已送达。11、异议复核回复函告知书。证明已告知被征收人相关权利。12、被征收人评估报告异议书。证明在规定的10日内书面告知复核评估申请人。13、评估专家委员会鉴定意见。证明评估专家委员会出具了鉴定意见。14、鉴定意见书送达回证。证明书面鉴定意见已送达。15、评估专家委员会组成文件。证明评估专家委员会组成人员名单。16、评估专家委员会鉴定会议记录。证明专家组成员为3人，并召开会议对评估技术问题进行审核。17、评估专家委员会鉴定委员签字。证明专家组形成一致意见。18、2名建房估价师资格证书。证明3名专家组成人员房地产评估师在1/2以上。19、被征收人评估鉴定申请书。证明在规定的时间内出具了鉴定意见。以上1-19号证据，证明被告所属的相关职能部门和工作人员对案涉房产进行了充分的调查踏勘以后，依照法定程序对案涉房产进行了评估，并将评估报告送达给了原告，且根据原告提出的异议重新进行了复核评估，并组成评估专家委员会，在此基础上得出专家评估委员会的鉴定意见，以上意见被告已经严格按照法定程序向原告进行了送达。（二）产权调换相关情况20、市房管局产权调换相关政策回复文件。证明出具了产权调换相关政策。21、产权调换店面基本情况。证明给予产权调换店源供原告选择。22、产权调换店面评估报告。证明对产权调换店面进行了评估，给出了产权调换店源调换价格。23、产权调换政策、店源情况、评估报告送达情况（微信记录）。证明产权调换店源、政策、评估报告都已送达告知原告，原告不接受产权调换。以上20-23号证据，证明原告提出的第二项诉讼请求被告已向原告提供了相应的调换方案，但原告均予以拒绝。（三）征收补偿决定书相关情况24、抚州市征收补偿决定书。证明抚州市人民政府下达了征收补偿决定书。25、征收补偿决定书送达回证。证明征收补偿决定书已送达。26、征收补偿决定书送达通知书。证明告知收到补偿决定书后相关权利。27、征收补偿决定书公示照片。证明征收补偿决定书已公示。28、房屋征收调处中心结案报告。证明征收补偿决定书下达前，进行了调处。29、与代理人章友堂协商记录及被征收人委托代理人的代理委托资料。证明征收补偿决定书下达前进行协商，征收补偿决定书下达后，还在法院组织下进行了诉前调解。以上24-29号证据，证明被告依法作出被诉征收补偿决定，并向原告进行了送达，同时被告作出该征收补偿决定前充分听取了原告的相关意见，并与原告进行了充分的沟通和协商。（四）阳台及搭建厨房产权问题30、章争、章伟店面产权证书。证明阳台未在其权属登记范围。31、市农业银行就阳台走廊出具了证明。证明阳台面积属于农行公产。32、章争、章伟店面与租户租赁协议书。证明租赁协议中未明确厨房权属。33、租户提交的厨房权属争议证明材料。证明厨房权属不清晰、有争议。34、棚改项目房屋征收搭建补偿政策说明。证明搭建厨房产权明确后，将按棚改项目房屋征收搭建补偿标准进行补偿。以上30-34号证据，证明原告主张没有计算厨房、阳台的面积的观点不能成立，根据两原告的产权登记证书、原权属人农业银行的书面说明以及原告出租人的证明，可以得知，原告所诉厨房、阳台产权权属均不明，原告无权主张得到补偿。被告抚州市人民政府补充提交了：1、2019年7月31日抚州市仁信房地产价格评估事务所有限公司作出的房地产估价报告一份，用以证明被告已将2019年7月31日估价报告向原告进行了送达。2、抚州市人民政府出具的情况说明一份，用以证明被告在作出被诉房屋征收补偿决定时，因笔误将抚州仁信评估公司写成了江西仁信评估公司。经庭审质证，被告对原告提供的1-3号证据的真实性、合法性均无异议，但对第3号证据的证明目的持有异议，对第4号证据的三性均有异议，该销售明细表不能作为抚州市人民政府征收补偿的任何依据，也不能作为鉴定机关对房屋估价的依据，只能进行酌情参考，因此在原告没有合法有效评估报告的基础上，被告所委托进行的评估及作出的补偿决定合法有效。原告对被告提供的证据真实性均无异议，但对房屋评估的价格有异议，其评估时点、评估面积不对，评估选取的交易实例不合理，房屋评估的价格偏低，且对农行及租户出具的证明有异议，其中农行出具的证明没有效力，租户出具的证明是假证明。另外原告不是不接受店面产权置换，而是店面产权置换的地理位置不合理。对被告补充提交的情况说明没有异议，也收到了估价报告，但对估价报告中评估单价有异议，认为估价单价过低。本院对以上证据认定如下：对原告提供的第1号、第3号证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定；原告提供的2号证据抚州市征收补偿决定书系被诉行政行为，对其合法性待在本院认为中予以阐述；原告提供的第4号证据不符合证据形式要求，对该证据的三性，本院不予认定。被告提供的证据与本案待证事实有关，原告对其真实性不持异议，本院予以认定，因被告提供的抚州市征收补偿决定书系被诉行政行为，对其合法性待在本院认为中予以阐述。经审理查明，因抚北东路市农业银行、工商银行宿舍棚户区实施改造项目建设需要，2017年9月29日，抚州市人民政府作出抚府征决字［2017］第12号房屋征收决定，对该区域内的房屋实施征收。原告章争、章伟大公路164号（现抚北东路186号）6栋1单元101室房屋（规划用途：店面；房产证号：抚房权证西-**，抚房房权证西-**土地使用权证证号：抚国用（2013）第040008号）位于该区域规划红线范围内。2017年9月6日，通过投票的方式选定抚州仁信评估公司为本次棚改项目房屋征收评估机构，并于次日对评估机构选定情况进行了公告。2017年9月29日，抚州仁信评估公司向被告作出《致委托方函》，确定了涉案区域住宅、商业、单位用房、柴间、储藏间的基准价，并在征收区域进行了张贴公告。2018年6月25日，抚州仁信评估公司对原告章争、章伟涉案房屋作出了抚仁估字第FS2018062511号《房产估价评估分户报告》，该报告载明：砖混店面面积为63平方米，单价为13,800元/每平方米，合计869,400元。2018年8月8日，抚州市人民政府作出了抚府征补决字［2018］第26号《抚州市人民政府房屋征收补偿决定书》。原告章争、章伟不服该征收补偿决定，遂向本院提起行政诉讼。本院于2018年6月24日作出（2018）赣10行初129号行政判决，以抚州市人民政府作出的征收补偿决定未充分保障原告对评估结果复核、鉴定及对安置补偿方式的选择权，违反了法律规定为由，撤销被告抚州市人民政府于2018年8月8日作出的抚府征补决字［2018］第26号房屋征收补偿决定。双方均未提出上诉。嗣后，被告所属相关职能部门和工作人员对案涉店面进行实地勘察。另，抚州仁信评估公司经过市场调查和实地查勘，以2017年9月29日征收决定作出之日作为评估时点，对涉案店面进行了评估，并于2019年7月31日作出抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告，确定涉案店面价值为869,400元。被告分别就章争、章伟分户评估报告、分户评估报告告知书及2019年7月31日抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告向原告进行了送达，原告委托代理人章友堂自认已收到上述报告，但均拒绝签字。原告对抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告结果不服，向抚州仁信评估公司提出复核申请。2019年8月13日，抚州仁信评估公司向原告提出的房地产评估异议进行了回复。抚州市房地产估价专家委员会于2019年9月3日召开专家鉴定会，形成《房地产估价报告》鉴定意见，维持了抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告，并将该鉴定意见向原告进行了送达。后因原告未与房屋征收部门达成补偿协议，抚州市人民政府于2020年6月2日作出抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定。该补偿决定书载明：因原告房屋未按规定期限搬迁，根据《抚北东路市农行工行棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》房屋征收补偿安置方式有两种：一是一次性货币补偿；二是以产权置换。以上两种方式由你选择其中一种作为被征收房屋的补偿。二、货币补偿金额：房屋征收部门根据被征收人代表的推荐，依法委托抚州仁信评估公司对被征收人房屋进行了评估，抚州仁信评估公司出具了《房地产估价报告》，确定被征收房屋的房地产市场价值：砖混结构为13,800元/㎡，货币补偿款869,400元，另计停产停业补助26,082元；搬迁补助800元。你被征收房屋一次性货币补偿合计为人民币896,282元。上述补偿费用将由抚北东路市农行工行宿舍片区棚户区改造项目部与市财政局配合直接拨付至你个人账户。三、你如选择产权调换，应在抚北东路市农行工行宿舍片区棚户区改造项目安置房源鸿瑞佳苑（A1-29）、鸿瑞佳苑（A1-30）、钟岭佳园3栋（1-6号）、钟岭佳园4栋（1-4号）店面等指定房源中选择房源，支付你停产停业补助26,082元；搬迁补助1,600元，合计补偿费用27,682元。以上补偿费用将由抚北东路市农行工行宿舍片区棚户区改造项目部与市财政局配合直接拨付至你个人账户。具体结算方式按《抚北东路市农行工行宿舍片区棚户区改造项目房屋征收与补偿方案》执行。四、你应当在接到本征收补偿决定书之日起15日内将位于抚北东路186号农行宿舍6栋门口店面第一家房屋腾空并交付房屋征收部门，被征收房屋相应的国有土地使用权同时收回，逾期不搬迁的，我府将依法向人民法院申请强制执行，决定书同时载明了救济途径。原告收到该补偿决定书后表示不服，遂提起本案诉讼。本院认为，本案审理的焦点是被告作出被诉房屋征收补偿决定是否合法。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，根据被告提供的召开评估机构选定会的通知、5家参评评估机构情况公告、评估机构评选会现场照片、评估机构自荐照片、唱票照片、评估机构评选结果及评估机构公告照片等证据能够相互印证，可以证明抚州仁信评估公司被确定为市农行、市工行宿舍片区棚户区改造项目案涉房地产价格评估机构，并无不当。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定：被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。该评估办法第二十条规定：被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。本案中，被告分别就分户评估报告、分户评估报告告知书及抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告向原告进行送达，原告委托代理人章友堂自认已收到上述报告，但均拒绝签字。原告对案涉房屋的评估报告提出了异议，抚州仁信评估公司向原告提出的房地产评估异议进行了回复，且2019年9月4日经评估专家鉴定，形成房地产估价报告鉴定意见，维持抚仁估字第WJD2019070901号房地产估价报告。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定：房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，被征收人章争、章伟在签约期内未与征收部门达成补偿协议，被告根据补偿方案，结合评估结果，作出案涉房屋征收补偿决定，载明了被征收房屋价值、搬迁补助、临时安置补助费等补偿项目，赋予了被征收人选择货币补偿和房屋产权调换的权利，告知了被征收人申请行政复议和提起行政诉讼的权利，其作出房屋征收补偿决定，符合法律规定，依法予以支持。关于原告主张评估的面积不对，未将案涉厨房、阳台面积纳入评估范围。经查，原告未提供证据证明案涉厨房、阳台（一楼过道）归其所有。故对其上述主张，本院不予采信。综上，原告请求撤销被告作出的抚府征补决字［2020］第2号房屋征收补偿决定、判令被告按就地市场价值补偿原告或对应进行房屋产权调换及判令被告补偿原告土地使用权价值的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告章争、章伟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告章争、章伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  余惠娇审判员  陈 辉审判员  王康季二〇二〇年十月二十日法官助理刘凯超书记员黎璇附：本判决适用法律法规《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。