北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2196号原告：韩金，男，1983年2月14日出生，汉族，户籍地河北省遵化市。原告：吴洋，女，1983年9月19日出生，满族，户籍地天津市南开区。共同委托诉讼代理人：达立广，河北陈玉哲律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张志伟，河北陈玉哲律师事务所律师。被告：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路**院**楼****。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，1979年1月15日出生，汉族，北京昌隆典当有限公司业务部门经理，住北京市朝阳区。第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所，住所地河北省唐山市高新区火炬路**div>法定代表人：张立杰，经理。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，1968年7月11日出生，汉族，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：谢东方，男，1985年12月1日出生，汉族，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工，住河北省唐山市路**。原告韩金、吴洋与被告北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告韩金、吴洋的共同委托诉讼代理人达立广、张志伟、被告昌隆公司委托诉讼代理人陈超、第三人华宝公司委托诉讼代理人赵瑞山、谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩金、吴洋向本院提出诉讼请求：1.判令停止对河北省唐山市高新区龙泽国际小区马家屯村平改楼项目B-01区12楼1单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）的强制执行，并解除查封；2.判令本案诉讼费用由昌隆公司承担。事实与理由：北京市海淀区人民法院在审理昌隆公司与华宝公司民间借贷纠纷一案中，错误将华宝公司开发的、韩金、吴洋购买的XXX号房屋查封，并在后续执行案件中对房屋进行拍卖，侵犯了韩金、吴洋的合法权益。韩金、吴洋在执行程序终结前提出执行异议申请，北京市海淀区人民法院作出（2019）京0108执异1058号执行异议裁定：驳回韩金、吴洋的异议请求，故韩金吴洋提出执行异议之诉，认为：2011年4月25日，华宝公司与二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二冶公司）签订商品房团购协议书，约定二十二冶公司团购华宝公司开发的龙泽国际花园小区楼房作为双方抵顶工程款依据。团购商品房的订金及销售款由二十二冶公司收讫。韩金、吴洋于2014年11月从二十二冶公司购买了XXX号房屋，并向二十二冶公司支付了全部购房款489778元。在后续正式办理房屋买卖手续时，华宝公司与韩金、吴洋于2016年5月11日签订了认购协议书，韩金、吴洋另行向华宝公司支付地下室价款36062元及维修基金12458元（保证金），华宝公司出具了收据。2016年11月18日，华宝公司交付了涉案房屋，2017年4月韩金、吴洋装修完毕居住至今。1.在法院查封前，本案已存在合法有效的书面买卖合同。法院查封时间是2015年12月30日，而2011年华宝公司与二十二冶公司签订了商品房团购协议书，根据合同法286条规定，因发包人华宝公司拖欠二十二冶公司工程款，二十二冶公司作为承包人有权就建筑工程折价进行优先受偿。该商品房团购协议书就是在以团购房屋折价的方式实现建设工程价款优先受偿权。本案中，二十二冶公司优先受偿权优先于昌隆公司的查封、执行权益，故案涉房屋的权益早在2011年已移转到二十二冶公司。昌隆公司作为一般债权人无权再查封、执行涉案房屋。二十二冶公司在受让房屋后，有权进行债权转让，将房屋权利转让给韩金、吴洋。法院在审查合同签订时应当以商品房团购协议书为准，而不应当以韩金、吴洋与华宝公司签订认购协议书为准。另外，韩金、吴洋在2014年实际支付的购房款，购买了涉案房产，购房事实也发生在法院查封之前。韩金、吴洋作为实际购房人，具有物权期待权，也有权利排除本案的查封和执行；2.韩金、吴洋购买涉案房屋是用于居住，并且在本人名下无其他用于居住的房屋。综上，涉案房屋早在2011年因二十二冶公司行使建设工程价款优先权，对涉案房产进行了折价受偿，房屋权益已经发生了转移。在本案中，涉案房产已不能再作为华宝公司名下财产被强制执行。且韩金、吴洋在法院查封前从二十二冶公司受让了涉案房产，系实际购房人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，有权排除强制执行。故韩金、吴洋诉至法院，维护自身合法权益。昌隆公司辩称，法院在原审中认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回韩金、吴洋的诉讼请求。华宝公司述称，韩金、吴洋的诉讼请求有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：韩金、吴洋于2005年8月8日登记结婚。本院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，本院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉XXX号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。本院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；二、华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；三、驳回昌隆公司的其他诉讼请求。本院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人韩金、吴洋对本院执行的XXX号房屋提出书面异议，认为：房屋已于2011年由华宝公司抵顶给二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二冶公司），用于抵顶华宝公司拖欠的工程款，二十二冶公司与华宝公司签订了商品房团购协议书。该协议书签订之后，二十二冶公司有权自行转售抵顶的房产。韩金、吴洋正是在房屋被法院查封前从二十二冶公司处购得此房，并依据二十二冶公司与华宝公司之间的约定，二十二冶公司于2016年5月9日出具了《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》。同日，韩金、吴洋在华宝公司办理了相关手续，并支付了全款。2016年11月18日，房屋交付，韩金、吴洋办理了入住手续并居住至今。在二十二冶公司与华宝公司签订了团购协议书之后，二十二冶公司对房屋享有完全所有权和处分权。韩金、吴洋签订合法有效的购房协议、支付全部购房款并且房屋交付入住之后，对房屋享有的物权期待权能够对抗并排除法院任何强制执行措施。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，提出执行异议，请求法院支持异议请求，停止对XXX号房屋的强制执行，并解除查封措施。为证明其异议主张，韩金、吴洋向本院提交以下相关证据：一、二十二冶公司于2016年5月9日出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》以及2016年5月11日韩金、吴洋与华宝公司签订的《认购协议书》，证明韩金、吴洋经二十二冶公司出具手续，向华宝公司认购XXX号房屋，总房价489778元，未注明签定正式房屋买卖合同时间，韩金、吴洋应在接到华宝公司通知之日起10日内办理正式购房手续。二、华宝公司开具的收据三张，证明韩金、吴洋缴纳了购房款及保证金。三、华宝公司与二十二冶公司于2011年4月25日签订的《商品房团购协议书》，证明二十二冶公司有权出售协议书项下房屋。四、2016年11月18日韩金与唐山市祥润物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、物业公司开具的物业费、清运费、水费、电费收据、以及韩金、吴洋缴纳供热费收据等，证明华宝公司于2016年11月18日将房屋交付给韩金、吴洋，二人占有使用至今。申请执行人昌隆公司对上述证据的真实性不予认可，且《认购协议书》不是正式的房屋买卖合同。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可，称房屋已抵给二十二冶公司，通过团购协议转移了所有权。购房者将房款交给二十二冶公司，再经二十二冶公司出具凭证，与华宝公司办理购房手续。针对韩金、吴洋提出的上述异议，本院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1058号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使华宝公司与二十二冶公司之间的以房抵债协议合法有效，根据物权法的相关规定，由于未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍属于华宝公司。韩金、吴洋与华宝公司签订的《认购协议书》，并非正式备案的商品房买卖合同，且签约时间在本院查封房屋之后。韩金、吴洋占有房屋的时间亦在本院查封房屋之后。因此，韩金、吴洋的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定驳回韩金、吴洋的异议请求。韩金、吴洋不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，韩金、吴洋提交了如下证据：1.2001年4月25日发包人华宝公司（甲方）与承包人二十二冶公司（乙方）签订的商品房团购协议书，约定乙方以团购龙泽国际花园部分商品房来抵顶乙方的工程款，团购商品房名称：唐山市龙泽国际花园住宅楼，团购商品房地址：唐山市开发区东起工农路，西至龙泽路，南起同济道，北至庆南道。团购商品房团购具体楼栋号为：龙泽国际花园小区3楼、8楼、9楼、10楼东单元、11楼东单元、12楼东单元共计48000平方米；团购商品房价格经甲乙双方协商，团购平均单价为4850元，各楼层房价差额由乙方确定。商品房结算方式：甲方按乙方实际团购面积乘以平均价格，计算出的商品房团购总价款，作为双方抵顶工程款的依据。乙方团购商品房的定金及房屋销售款由乙方负责收讫，甲方用乙方收入的房款抵顶工程款，房款不足部分甲方以工程款形式另行支付。甲方权利义务：1.甲方具有合法开发该项目的主体资格，所开发项目手续完备，交予乙方时为全产权商品房。乙方团购的商品房与甲方开发的其他商品房交房标准相同；2.甲方根据乙方预售的团购商品房办理相应预售手续，给小业主出具收款收据；3.甲方取得商品房预售许可证后，要及时通知乙方合理安排办理团购时间，协助乙方办理房屋销售合同及银行按揭手续，根据乙方商品房销售，给小业主出具收款收据；4.工程竣工后，甲方及时给乙方团购的商品房小业主办理房屋产权登记手续。乙方权利义务：1.组织相关人员与甲方确定团购商品房的具体房源和总价款，及时与甲方办理团购商品房的相关手续；2.乙方组织团购范围内的商品房的销售，根据与甲方的团购价格，有权调剂确定每一户商品房的价格；3.乙方负责团购商品房预售房款订金的收款工作，并及时协调甲方给小业主办理相应的预售手续及出具收款收据；在甲方取得预售许可证后，负责组织小业主与甲方办理商品房销售合同的签订、收取房屋销售款及办理银行按揭手续，给小业主出具售房发票。4.工程竣工后，协助甲方给小业主办理商品房产权备案及相关手续。2.2016年5月9日二十二冶公司向华宝公司出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》，请对团购龙泽国际花园小区商品房的业主办理购房相关手续予以接洽，该凭证中载明：业主姓名：韩金、吴洋；商品房原楼栋号：12-1-XXX，地下室5，地下室**平米数：89.95平米，地下室13，地下室13商品房单价5445元/平米，地下室26，地下室2600元/平米总价款：530840元（团购费5000元）；备注：业主需带证件：夫妻双方结婚证、身份证、户口本、（丧偶）死亡证明、公积金卡、已开收据，其他资料请到售楼处咨询；3.2016年5月11日甲方韩金、吴洋与乙方华宝公司签订的认购协议书，就甲方认购乙方开发的马家屯村平改楼项目达成如下协议：1.甲方向乙方交付上述项目认购款489778元；2.认购期自2016年5月11日。甲方选定认购的商品房楼房编号12号，建筑面积约89.95平方米，该商品房位于1单元XXX室，价格每平方米5445元，总房价489778元；3.本协议签订后，甲方不可以退房，但可以选购调换楼号、位置，房款根据调换房源价格，多退少补；4.特别申明：甲方应在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续。乙方书面通知将按照甲方确认的文件邮寄地址及确认的收件人以邮寄方式送达，如因无人接收造成邮件不能送达的，视为乙方已送达甲方，由此产生的责任由甲方承担。本协议认购期满后，如果甲方选择要求乙方以商品房偿还本协议认购款的，乙方不需要再向甲方支付本协议认购款利息。如甲方未在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续的，乙方有权解除本协议并处置甲方已选定的商品房，甲方自愿承担上述责任；5.本协议自双方签订并认购款到达乙方账户后生效；4.华宝公司于2016年给韩金、吴洋开具的收款收据；5.2016年11月18日韩金与唐山市祥润物业服务有限公司签订的前期物业管理服务合同、2016-2019年的物业费、水电费、供暖费等收据、房屋室内照片等，韩金、吴洋提交上述证据证明其已合法占有并在涉案房屋居住；6.2019年12月23日唐山市房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果：经查询唐山市不动产房屋登记簿（涵盖区域包括唐山市路南区、路北区、高新技术开发区），个人住房信息查询人韩金、吴洋截止2019年12月23日查询到0宗不动产登记记录。昌隆公司认为韩金、吴洋提交的上述证据均与本案无关，且内部协议不是正规的商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的特征和性质，收据也不是正式发票。华宝公司对韩金、吴洋提交的上述证据真实性均无异议，并在诉讼中称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在2015年12月解押后未及时办理网签手续，此后又被法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向韩金、吴洋等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。韩金、吴洋称直到法院判决且涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉XXX号房屋被查封了。上述事实，还有本院调取的执行异议卷宗材料、执行裁定书等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，韩金、吴洋请求停止执行案涉XXX号房屋，应举证证明其对XXX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：韩金、吴洋就XXX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而韩金、吴洋在诉讼中提交相关证据欲证明其与华宝公司签订了认购协议书，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，并已支付房屋的价款，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋。但本院认为，即使华宝公司与二十二冶公司之间的以房抵债协议合法有效，根据物权法的相关规定，由于未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍属于华宝公司。在韩金、吴洋与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来需另行签订正式的商品房买卖合同、另行办理正式购房手续，且协议内容上欠缺房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，《认购协议书》在性质上属于预约合同，而不属于正式的商品房买卖合同。故此，作为买受人的韩金、吴洋并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”韩金、吴洋亦不符合上述第28条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果，原执行异议裁定处理并无不当。韩金、吴洋称其支付了购房款项，因其权利未公示，其享有的只是对二十二冶公司、华宝公司的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。综上所述，韩金、吴洋要求停止执行涉案XXX号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回韩金、吴洋的诉讼请求。案件受理费70元，由韩金、吴洋负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李春梅人民陪审员  袁 卫人民陪审员  梁铭全二〇二〇年十月三十日书 记 员  刘娇娇