北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42022号原告:方春山,男,1955年2月27日出生,汉族，无业,现住北京市丰台区。委托诉讼代理人:柯于河,北京市嘉安律师事务所律师。原告:方春景,男,1956年10月27日出生,汉族,现住北京市通州区。委托诉讼代理人:柯于河,北京市嘉安律师事务所律师。原告:方春玲,女,1959年7月20日出生,汉族,首都机场股份有限公司退休职工，现住北京市顺义区。委托诉讼代理人:柯于河,北京市嘉安律师事务所律师。被告:方言,男,1994年11月4日出生,汉族,天安门公安分局武警,现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:方春水(方言之父),现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:孔祥红,北京市信凯律师事务所律师。被告:北京世纪鸿城置业有限公司,住所地北京市朝阳区北苑家园望春园11号楼，统一社会信用代码911101056723509199。法定代表人：王恒清，董事长。委托诉讼代理人:李大雨,男,北京世纪鸿城置业有限公司职员。委托诉讼代理人:汪金婷,北京市安理律师事务所律师。第三人:方春水,男,1961年11月13日出生,汉族,天安门公安分局武警,住北京市朝阳区。第三人:方方,男,1982年5月25日出生,汉族，腾讯科技（北京）有限公司职员,现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:柯于河,北京市嘉安律师事务所律师。第三人:方旭,男,汉族,1984年5月26日出生,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:柯于河,北京市嘉安律师事务所律师。第三人:北京市朝阳区房屋征收事务中心,住所地北京市朝阳区三里屯南56号,统一社会信用代码12110105584461539E。法定代表人：戚一嘉，主任。委托诉讼代理人:郭杨,北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人:朱子墨,北京市康达律师事务所实习律师。原告方春山、方春景、方春玲（以下分述各称姓名，合述称三原告）与被告方言（以下称方言）、北京世纪鸿城置业有限公司（以下称世纪鸿城公司）、第三人方春水（以下称方春水）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法追加方方、方旭、北京市朝阳区房屋征收事务中心（以下称房屋征收中心）为第三人，适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告委托诉讼代理人、方言委托诉讼代理人、世纪鸿城公司委托诉讼代理人、第三人方春水、方方及方旭委托诉讼代理人、房屋征收中心委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认方言与世纪鸿城公司于2018年1月7日签订的《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号:XF725810)无效；2、依法确认方言与世纪鸿城公司签订的《世华泊郡回购房永安里拆迁居民定向售房协议书》无效。事实和理由:方伟忠为方春山、方春景、方春水、方春玲之父亲,北京市朝阳区永安东里9号楼x号原来为方伟忠承租公房，后房改售房给了方伟忠,成为方伟忠个人私房,因永安里旧城区改建,该房被征收,被征收人为方伟忠个人。因方伟忠行动不便，委托方春水办理相关手续。方春水一直不告知方伟忠办理进展,后来在聊天中才知道,产权调换房屋及剩余补偿款已下来，但均被方春水及其子方言私自占有。方春水利用代为办理相关手续的便利，与方言谋划，擅自把产权调换房屋其中一套北京市朝阳区水岸中街19号院xxx的房屋登记在方言名下。详见《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款“乙方自愿选择产权调换房屋并确认拟登记权利人为信息如下”第1项“世华泊郡小区x号房屋,建筑面积69．36平方米,一居室,结算价款为450840元，拟登记权利人为方言”,方言根据《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议(一)》中第一条第三款第1项中“拟登记权利人为方言”的约定,与世纪鸿城公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号：XF725840)，从而占有了该房屋,方言和方春水的行为既没有事先得到方伟忠同意,事后也未获得方伟忠追认。方伟忠知道这个情况后，于2018年7月起诉方春水、方言,要求确认位于北京市朝阳区世华泊郡11楼2单元2403室及位于北京市朝阳区北花园xxx室归方伟忠所有、要求确认征收原永安里房产所获剩余补偿款38万余元(后得知剩余补偿款远远不止38万元,另行主张)归方伟忠所有,方伟忠在诉讼过程中于2018年8月30日死亡。方言与方春水的共同侵权行为严重损害了方伟忠生前的利益,也侵害了其他法定第一顺位继承人的合法利益。三原告多次与方春水及方言协商，要求合理处理方伟忠遗产,方言及方春水均坚持错误观点即继续无条件非法占有方伟忠生前合法个人房产产权调换回来的房屋。鉴于各方无法达成一致,三原告提起了确认合同无效之诉,北京市第三中级人民法院作出了(2020)京03民终1442号民事判决，该判决为终审判决，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019)京0105民初69211号民事判决;二、确认房屋征收中心、方春水于2017年3月31日签订的《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款第1项“拟登记权利人为方言，身份证号码为×××”及第2项“拟登记权利人为方春水,身份证号码为×××”无效。根据判决,方言没有合法依据取得本案诉争房屋,故此方言与世纪鸿城公司依据无效的合同条款签订的《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号:XF725810)亦应无效,《中华人民共和国合同法》规定“无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”本案所涉房屋为方伟忠生前的合法的个人房产经过产权调换回来的房屋，为方伟忠生前的合法个人财产；方伟忠去世后,本案所涉房屋为方伟忠个人合法遗产,方言没有任何事实及法律根据占有该房屋,应无条件把本案讼争房屋退还给方伟忠的法定继承人。北京市第三中级人民法院(2020)京03民终1442号民事判决即终审判决下来后,三原告本着挽回亲情原则,积极通过他人与方言及方春水协商,方言及方春水均坚持错误，试图继续非法占有诉争房屋。三原告认为，方言与世纪鸿城公司签订合同，擅自处置他人合法房产，理应承担相应责任。现登记在方言名下的诉争房产为方伟忠个人所有，方伟忠有合法的处置权,现方伟忠去世,该房产为方伟忠合法遗产,三原告作为方伟忠的第一顺位的法定继承人，享有相应权益。方春水作为方伟忠的法定继承人，亦享有相应权益。为维护自己的合法权益，特此起诉。方言辩称，三原告主张的事实不符。方伟忠公证委托方春水签署协议，并且同意将房屋登记在我名下，当时方伟忠本人在场同意我购买房屋。就之前方伟忠的起诉情况，我们找到的方伟忠的录音，方春水问是否是方伟忠本人起诉，方伟忠表示“你哥弄的吧，我不知情”。我认为我与世纪鸿城公司签署的合同是有效的，且两个合同，不应当在一个诉讼处理，请法院驳回三原告的诉讼请求。世纪鸿城公司辩称，我公司不是适格被告。涉案房屋是方伟忠的补偿房屋，我公司依据房屋征收中心发出的房屋信息登记确认单与方言签署房屋买卖合同，并将房屋交付给方言，该房屋于2019年已经完成变更登记。现在房屋不属于我公司的房屋，我公司应该作为本案第三人，不应作为被告。本案房屋是方伟忠的产权调换房屋，房屋征收中心有权确认房屋的真正权利人，我公司无权决定房屋真正的权利人是谁。另外，三原告应该提供其是第一顺位继承人的证据。方春水述称，同意方言的意见。方言、方旭述称，同意三原告诉讼请求。房屋征收中心述称，三原告要求确认两个合同无效，我单位认为这是两个民事行为，在诉讼程序上应该分开。登记房屋确认单是基于原来的补偿协议和补充协议作出的，我单位是依据被征收人的申请作出的。本院经审理认定事实如下：方伟忠与彭来玉系夫妻，育有四个子女，分别为方春玲、方春水、方春山、方春景。方言系方春水之子。方春水有一子方方，方春景有一子方旭。彭来玉于2016年1月28日去世。方伟忠、彭来玉于2014年10月30日订立遗嘱一份，内容为：位于北京市朝阳区永安东里9号楼x号公租房独居一间，谁住谁交房租，如果拆迁，拆迁费由三个孙子平分；位于北京市朝阳区八里庄南里18楼x三居室的房产由三个儿子和一个女儿继承，将此房分为七份，三个儿子各二份，女儿分一份；若在此之前三个儿子和一个女儿如有发生意外，则所占份额由其儿女继承。此遗嘱由长子方春山执行。2016年10月30日，方伟忠作为买方（乙方）与卖方（甲方）北京市朝阳区房屋管理局签订《购买公有住宅协议书》，约定：甲方将坐落于朝阳区永安东里x（1居室）总建筑面积24．26平方米的房屋出售给乙方，房改售房款为5386元。2017年3月3日，房屋征收中心作为征收人（甲方）、方伟忠作为被征收人（乙方）签订《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋坐落于北京市朝阳区永安东里x，建筑面积24．26平方米，被征收人为公房承租人（已房改售房）方伟忠，被征收房屋在册户籍人口1册2人，分别为方春水、方言；被征收房屋补偿、补助、奖励金额合计为1924962．40元；乙方同意按照征收补偿方案中确定的产权调换原则进行产权调换，且用于购买产权调换房屋的金额不得高于1924962．40元；签约选房后，根据乙方所选产权调换房屋的确认单，以及提交的相关证明材料，经甲方审核无误后与乙方签订补充协议（一）。经查，上述协议由方春水代理方伟忠签署。2017年4月6日，房屋征收中心作为征收人（甲方）、方伟忠作为被征收人（乙方）签订《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》，约定：乙方自愿选择世华泊郡、北花园房源作为产权调换房屋，并在规定的时间内进行了选房确认工作，取得了《永安里旧城区改建项目产权调换房源选房确认单》（编号：京朝16-永安里-选房-448），并签署了产权调换房屋拟登记权利人确认声明；乙方自愿选择产权调换房屋并确认拟登记权利人信息如下：1、世华泊郡小区x号房屋，建筑面积69．36平方米，一居室，结算价款为450840元，拟登记权利人为方言，身份证号码为×××；2、北花园小区xxx号房屋，建筑面积82．68平方米，二居室，结算价款为1087490．04元，拟登记权利人为方春水，身份证号码为×××。按照补偿协议的约定，甲方应从乙方补偿款中扣除产权调换房屋结算价款1538330．04元。此后，房屋征收中心向世纪鸿城公司出具的《永安里旧城区改建项目产权调换房屋信息登记确认单》，记载:世华泊郡小区x号房屋，拟登记权利人为方言，身份证号码为×××；北花园小区xxx号房屋，拟登记权利人为方春水，身份证号码为×××。并称：根据被征收人提交的证明材料及签署的拟登记权利人确认声明和补充协议，确定以上拟登记权利人为永安里旧城区改建项目产权调换房屋拟登记权利人，请各房源产权单位及物业公司配合办理入住、购房手续及手续相关事宜。2017年4月21日，世纪鸿城公司作为甲方（售房人）、方言作为乙方（购房人）签订《世华泊郡回购房永安里拆迁居民定向售房协议书》，约定：乙方所购买的定向优惠房位于朝阳区水岸中街19号院xxx号房居室，总房款为450840元，乙方已一次性向甲方支付该房屋的总价款。双方另就房屋产权办理、房屋交付、物业管理费及《商品房现房买卖合同》签署等事宜进行了约定。2018年1月7日，世纪鸿城公司作为出卖人、方言作为买受人签订《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF725840），约定：出卖人所售房屋位于北京市朝阳区水岸中街19号院xxx号，实测建筑面积69．36平方米，总价款为450840元。2019年5月，该房屋登记在方言名下。2018年6月29日，方伟忠订立“声明”，内容为：“我在朝阳区永安东里9号楼x号的独家一套，在此次旧城区改建工程中，依照国家有关政策拆迁分得的两居室一套，一居室一套，其产权应归我方伟忠所有，拆迁补偿款也应归我方伟忠所有，待我百年之后这两房产由我的三个孙子继承”。2018年，方伟忠就将方春水、方言诉至本院，要求依法确认朝阳区永安东里x房屋相关拆迁利益归其所有。该案诉讼中，方伟忠于2018年8月30日去世，本院依法变更方伟忠的其他第一顺位继承人即本案三原告作为该案原告，三原告在该案中主张北京市朝阳区水岸中街19号院xxx号和北京市朝阳区北花园小区xxx号房屋及剩余补偿款归方言、方方、方旭共同所有。本院经审查认为三原告主张两套房屋及相关款项与其无关，其三人并非与该案有直接利害关系的人，故裁定驳回起诉。后三原告以确认合同无效纠纷将方春水、房屋征收中心诉至本院，要求：1、确认方春水与房屋征收中心于2017年3月31日签订的《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款第1项“拟登记权利人为方言，身份证号码为×××”及第2项“拟登记权利人为方春水，身份证号码为×××”无效；2、将上述条款均变更为：“拟登记权利人为方伟忠，身份证号为×××”。本院于2019年11月21日作出（2019）京0105民初69241号民事判决，驳回三原告的全部诉讼请求。三原告提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终1442号民事判决：一、撤销本院（2019）京0105民初69241号民事判决；二、确认房屋征收中心、方春水于2017年3月31日签订的《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款第1项“拟登记权利人为方言，身份证号码为×××”及第2项“拟登记权利人为方春水，身份证号码为×××”无效；三、驳回二原告的其他诉讼请求。在该判决中，北京市第三中级人民法院认为房屋征收中心的上述签约行为未尽到善意、审慎地注意义务对代理人的授权进行基本的核对工作。庭审中，三原告提交《永安里旧城区改建项目住宅房屋征收补偿方案》，显示第二条规定：征收部门按照本方案对朝阳区永安里旧城区改建项目征收范围内的住宅房屋被征收人给予补偿。第六条“补偿对象的认定”第一款规定：被征收房屋的《房屋所有权证》上记载的房屋所有权人或《不动产权证书》上记载的权利人为被征收人。第十条规定：住宅房屋征收补偿只对房屋价值进行补偿，不以被征收房屋在册人口数量为补偿依据。本院认为，生效判决已确认房屋征收中心、方春水于2017年3月31日签订的《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》中第一条第三款第1项“拟登记权利人为方言，身份证号码为×××”无效，并认定房屋征收中心在上述签约行为中未尽到善意、审慎地注意义务。本案中，世纪鸿城公司基于房屋征收中心向其出具的《永安里旧城区改建项目产权调换房屋信息登记确认单》与方言签订《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号:XF725810)及《世华泊郡回购永安里拆迁居民定向售房协议书》，可以认为世纪鸿城公司的签约行为系房屋征收中心确认意思的延续，不应认为系善意无过失。作为成年人，方言对自己对涉案房屋签约权利来源于方伟忠理应知晓，在未明确取得方伟忠同意的情况下签订上述合同，亦不具善意。综上，世纪鸿城公司与方言在签订《北京市商品房现房买卖合同》(合同编号:XF725810)及《世华泊郡回购永安里拆迁居民定向售房协议书》时均非善意无过失，上述签约行为直接损害了方伟忠的合法权益，应认定为无效，本院对三原告的诉讼请求予以支持。上述两合同均系购买同一房屋签订，前后行为连续，应认定为同一法律关系的不同履行阶段，本院在一案中予以处理。综上，依据中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条之规定，判决如下：确认被告方言与被告北京世纪鸿城置业有限公司于2017年4月21日签订的《世华泊郡回购房永安里拆迁居民定向售房协议书》、于2018年1月7日签订的《北京市商品房现房买卖合同（住宅类）》（合同编号为XF725840）无效。案件受理费4031元，由被告方言负担2531元，由被告北京世纪鸿城置业有限公司负担1500元（均于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇二〇年十月二十日书记员 马 悦书记员 嵇姣龙