福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初1454号 原告：张盛昊，男，1965年4月14日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：余洪调，福建亚嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨巧玲，福建亚嘉律师事务所律师。 被告：郑运敏，男，1955年8月22日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：周道敏，男，1967年1月4日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告：曾秀球，女，1967年2月2日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告张盛昊与被告郑运敏、周道敏、曾秀球执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告张盛昊及其委托诉讼代理人余洪调、杨巧玲、被告郑运敏到庭参加诉讼，被告周道敏、曾秀球经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张盛昊向本院提出诉讼请求：1.确认张盛昊与周道敏、曾秀球所签订的《购房协议书》合法有效，即位于尤溪县西城镇下竹排304（1-7）、305（1-7）号房501室（现名为西城镇团结村下竹排12-（1）、（2））501室的产权属张盛昊所有；2.请求解除对张盛昊所有的坐落于尤溪县××排路××号房产的查封和冻结；3.要求周道敏、曾秀球将尤溪县西城镇下竹排12-（1）、（2）号501室的产权过户到张盛昊名下；4.由郑运敏、周道敏、曾秀球承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年初，周道敏、曾秀球经批准在尤溪县城西下竹排路304（1-7）、305（1-7）号建起两单元七层楼房一座［后改为12-（1）、（2）］，其整座楼房的产权属周道敏、曾秀球所有。2006年2月7日和2006年7月11日，张盛昊与周道敏、曾秀球两次签订《购房协议书》，将该房501室（面积约120平方米及柴火间7平方米，还有一楼半个客厅），以10万元及2.25万元的价格转让给张盛昊，还约定该房产证办完满5年之后，必须无条件将土地、房屋两权证书过户给张盛昊。两《协议》签订后，张盛昊依约于当年付清了全部房款，并花费十余万元进行装修，即于2006年11月14日举家搬进该房屋居住至今已十三年之久，所有水费、电费、电视等已全部过户至张盛昊名下执行交费。十三年来，张盛昊曾多次要求周道敏、曾秀球办理两证过户手续，周道敏、曾秀球却有意隐瞒其已将房产抵押贷款而无法过户的情况。直到2019年12月16日、2020年4月7日，张盛昊两次发现法院在该房屋张贴公告，要求周道敏、曾秀球在2020年1月2日、2020年5月2日之前迁出该房以及该房进入依法拍卖程序。后张盛昊多方打听才了解周道敏、曾秀球因与郑运敏及“华兴公司”借款到期未还，其名下房产被查封和拍卖，导致张盛昊的房产无法办理过户手续。为此，张盛昊向法院提出执行异议申请，被法院裁定驳回。为维护张盛昊的合法权益，故向法院提起诉讼。 郑运敏辩称，其对于张盛昊购房及搬家的具体情况并不了解。 周道敏、曾秀球书面辩称，第一，2005年其经政府批准，在尤溪县城西下竹排路建了一座两单元七层楼的房子[现该地号改为西城镇团结村下竹排12-（1）、（2）号]，周道敏曾与张盛昊两次订立《购房协议书》，将自建房的501室和柴火间及一楼的半个客厅，以122,250元的价格转让给张盛昊，并约定五年之后办理房产过户手续。张盛昊确实已经交清了购房款，并于2006年冬季举家迁居该房。第二，案涉房产未能办理产权过户登记是出于周道敏、曾秀球曾向郑运敏及“华兴公司”借款未能及时偿还，周道敏、曾秀球名下房产被法院查封冻结导致的。第三，其认为案涉房产应由张盛昊所有，应将该房过户至张盛昊，但按协议约定，过户费用应由张盛昊承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2006年2月7日，周道敏作为甲方，张盛昊作为乙方签订《购房协议书》，约定：甲方在潘山下竹排第三排第五、六单元，申请批地建造住房，占地面积120㎡，各层使用面积120㎡，其中第伍层建好转让乙方，并永远居住。一、甲方将建好第伍层壳子房，面积120㎡及后面柴火间7㎡归乙方使用，其转让价为人民币拾万元。二、整个基建工程由甲方负责建好，包括壳子房及外墙装修、楼梯装修、水管到楼顶水塔，电到门口，其费用由甲方负责。三、付款办法：分三期付给甲方，签订协议时付肆万元，楼顶封顶时付伍万元，外墙、楼梯、柴火房建好付清余款。四、房产证由甲方负责办妥，其费用由乙方负责（如需转让费由甲方负责）。周道敏在甲方落款处签字，张盛昊在乙方落款处签字。《购房协议书》签订后，张盛昊将案涉房屋购房款分期支付给周道敏。2006年12月24日，周道敏向张盛昊出具一张《收款收据》，载明周道敏收到张盛昊第伍层房屋的购房款100,000元。张盛昊于2006年间搬进案涉房屋居住,但至今未办理案涉房屋产权过户登记手续。 2.2018年8月22日，郑运敏与周道敏民间借贷纠纷一案,本院作出（2018）闽0426民初1154号民事判决，判决周道敏应偿还郑运敏借款本金及利息。上述判决生效后，周道敏未按生效判决书所确定的内容履行还款义务，郑运敏于2019年1月2日向本院申请强制执行[案号：（2019）闽0426执274号]。2019年1月25日，本院作出（2019）闽0426执274号执行裁定，裁定：一、冻结、划拨、扣留、提取被执行人周道敏的银行存款及其他收入暂计人民币27,000元或查封、扣押、拍卖、变卖其相等价值的财产；二、冻结被执行人周道敏的银行存款及其他资金的期限为一年，查封、扣押动产的期限为二年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。2019年6月19日，本院查封了案涉房屋。张盛昊对本院查封案涉房屋提出书面异议,请求终止对案涉房屋的执行,并解除对该房屋的查封。2020年5月8日，本院裁定驳回张盛昊的异议请求。 另查明，案涉房屋登记在周道敏、曾秀球（所有权证号：××）名下。尤溪县城西下竹排路305、304号房屋现地址更改为尤溪县××村××排××号××单元。 本院认为，本案的争议焦点为：张盛昊作为案外人对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，张盛昊对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需同时符合上述法律规定的四种情形。对此，分析认定如下： 一、关于案涉《购房协议书》是否合法有效问题。2006年2月7日，周道敏与张盛昊签订了一份《购房协议书》，约定由张盛昊以拾万元价格购买位于尤溪县××村××排××号××单元房屋项下的第伍层（包括柴火间），该《购房协议书》的签订时间在本院查封讼争房屋之前，且周道敏出售讼争房屋的价格未明显偏低市场价格，同时，曾秀球作为诉争房屋共有人在答辩中认可该诉争房屋的转让系双方真实意思表示，故《购房协议书》未违反法律规定，合法有效。 二、关于讼争房屋在法院查封之前是否已经由张盛昊合法占有问题。在法院查封讼争房屋之前，张盛昊已于2006年间搬进尤溪县××村××排××号××单元房屋项下的第伍层入住，该房屋的水、电费均已由张盛昊进行缴纳。故本案讼争房屋在法院查封之前已经在张盛昊的实际控制之下。 三、关于讼争房屋价款是否已经全部支付问题。根据案涉《购房协议书》的约定，讼争房屋第伍层（面积约120㎡）及柴火间（面积约7㎡）总价款为拾万元，张盛昊已按约定支付了全部购房款。 四、关于讼争房屋未办理过户登记是否非因张盛昊自身原因所致问题。本案讼争房屋未办理过户登记系因周道敏、曾秀球曾向郑运敏及“华兴公司”借款未能及时偿还，周道敏、曾秀球名下房产被法院查封冻结导致的，张盛昊对此并不存在过错，故讼争房屋未办理过户登记非因张盛昊自身原因所致。 综上，在法院查封讼争房屋之前，周道敏与张盛昊于2006年2月7日签订的《购房协议书》，张盛昊依约支付了全部购房款和合法占有讼争房屋，且讼争房屋未办理过户登记非因张盛昊自身原因造成，张盛昊对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故对张盛昊关于确认坐落于尤溪县××村××排××号××单元××层房产归张盛昊所有；解除对坐落于尤溪县××村××排××号××单元××层房产的查封的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。另，张盛昊关于要求周道敏、曾秀球协助办理案涉房屋产权过户登记手续的诉讼请求，实质上是合同履行的问题，并不属于案外人异议之诉的审理范畴，本院不予处理。周道敏、曾秀球经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对张盛昊主张的抗辩权，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、确认坐落于尤溪县××村××排××号××单元房屋（所有权证号：××）项下的第伍层房屋的所有权属于张盛昊所有； 二、停止对尤溪县××村××排××号××单元房屋（所有权证号：××）项下第伍层房屋的执行，解除对尤溪县××村××排××号××单元房屋（所有权证号：××）项下第伍层房屋的查封； 三、驳回张盛昊的其他诉讼请求。 案件受理费2,750元，由周道敏、曾秀球负担2,750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  苏新耀 人民陪审员  刘景怀 人民陪审员  张应荣 二〇二〇年十月二十三日 法官 助理  陈玉招 书 记 员  姜 辛 附法律、法规、司法解释条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。