广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初17654号原告（反诉被告）：广州市肯普生命科技投资有限公司，住所地广州市越秀区东华北路191号108自编一号铺。法定代表人：张羽丰，经理。委托诉讼代理人：简伟立、欧阳美美，均为广东浩瀚明扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：李巧霞，女，1955年6月14日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：粟珊，女，1982年7月7日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：戴国梁、张小莉，分别为广东邦南律师事务所律师和实习律师。原告（反诉被告）广州市肯普生命科技投资有限公司诉被告（反诉原告）李巧霞、被告粟珊返还原物纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员韩建文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳美美，被告李巧霞，两被告的共同委托诉讼代理人戴国梁、张小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称：原告是广州市海珠区怡海路34号804房（以下简称“涉案房屋”）的业权人，2017年4月取得涉案房屋的产权证，涉案房屋建筑面积为89.59平方米。两被告是一家人，在1999年7月入住并使用涉案房屋的一部分44.62平方米。在原告取得涉案房屋产权后，原告曾多次要求被告与其建立租赁关系，并支付房屋使用费，但被告不予理睬，至今没有与原告签订租赁合同，并支付房屋使用费，也拒绝迁出涉案房屋。原告作为涉案房屋的业权人现要求收回房屋自用，故起诉请求判令：1、被告李巧霞、粟珊立即迁出广州市海珠区怡海路34号804房，并将该房屋交回给原告管业使用；2、两被告立即向原告支付2017年4月15日至其实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（每月参照房管部门公布的同时期同地段同类房屋租金参考价计算，即月租金为每月每平方米41元，每月租金为1829元）；3、本案受理费由两被告负担。不同意被告李巧霞在本案提起的反诉请求，请求法院依法驳回。涉案房屋是原告于2017年购买取得，原告于2017年4月取得涉案房屋的产权证，被告李巧霞反诉要求原告支付的相关费用包括维修费等均发生在2017年之前，此时原告未取得涉案房屋，不存在需要对产权人之前的行为承担责任。被告李巧霞反诉管道煤气，经出租方同意，如果是海珠区房管局给予被告李巧霞相关承诺，被告李巧霞应对房管局另行主张。关于电梯加装费，发生时间在2014年6月，此时原告未购买涉案房屋。另，被告李巧霞反诉称依据合同法规定，而涉案房屋是物权变动且原告购买涉案房屋并非是向海珠房管部门购买，故被告李巧霞提起本案的反诉没有事实和法律依据。被告李巧霞答辩并反诉称：一、我已经与海珠区房管部门建立了租赁合同关系。1、涉案房屋一直以“公租房”性质出租予我。我与粟必成（当时是夫妻关系）因已符合公共住房租赁申请条件，故于1991年11月起租住由“广州市海珠区房产公司珠江房管站”出租的位于海珠××号××房，房屋使用面积31.89平方米。1993年9月，因海珠区政府要重建上述租住房屋所在地，1993年9月10日，我与广东长城建设总公司（以下简称“长城公司”）签订了《房屋拆迁安置协议书》，约定由长城公司为我安排临迁用房（位于滨××路新建临迁房），供我一家作临时居住。一直到2001年，政府完成新仓街地段拆迁和新建大楼（原址上所建）后，2001年8月24日，我才正式接收了涉案房屋（即海珠区怡海路34号804房之一，房屋使用面积39.059平方米），作为“公租房”继续租住使用。也就是说，海珠区房管部门继续将涉案房屋作为“公租房”安置给我一家人租住使用。2、我一直满足“公租房”承租资格。并且，我于1995年与粟必成离婚。离婚后．我便与独生女儿居住在涉案房屋内，女儿现已远嫁异地，我年迈多病，根本无力在广州独自再行租房。3、海珠区房管部门至今未与我解除租赁合同关系。我一直按时缴纳房屋租金给海珠区房管部门。我与海珠区房管部门就涉案房屋已建立了不定期租赁合同关系，即便出租方要解除与我的租赁合同，也要提前在合理期限通知我，在出租方未通知我终止我“公租房”承租资格，与我终止租赁关系之前，我有权利继续居住于涉案房屋。二、涉案房屋所有权变动，不影响我承租涉案房屋。1、房屋买卖不破租赁。2、原告不能重复收取租金。三、我有权要求原告支付我对涉案房屋的投资费用。四、经查询，原告有“套路贷”的违法行为。我是与海珠区房管局租赁的公租房，直至2020年2月份我一直交租给住建局，本案与海珠区住建局有直接的利害关系，本案判决涉及住建局应当妥善安置我方，由于住建局的失职导致我一家面临无所住处的困境。当时长城公司是广州军区国有企业，基于对国有企业的信任，我和其他的拆迁户都与长城公司签订有房屋安置协议书，1993年9月10日在东山区公证处对该房屋拆迁安置协议进行公证，该安置协议明确表明了由长城公司为我方安排临拆用房，将来新房建成就在原址安置。到2001年政府部门与长城公司完成拆迁工作、在原址建成大楼，才安置至今。因此长城公司违反拆迁协议，将公租房出卖给原告也是违反当时拆迁协议的约定，因此本案也与长城公司有关，希望追加长城公司作为第三人参加诉讼。我已65岁、患有乳腺癌晚期，若判我搬离涉案房屋，将无住所居住，无法保障人身安全，希望法庭可以驳回原告的诉讼请求。2008年9月，经出租方同意，我在涉案房屋加装“管道煤气”，花费加装费1980元。2010年9月，因涉案房屋卫生间漏水，我自行维修，花费维修费1000元。2014年6月，涉案房屋所在楼业主倡议在楼外加装电梯，经向相关部门报备并批准后，电梯加装成功，我分摊了电梯加装费20060.84元。以上花费，我多次要求海珠区相关房管部门承担，但至今仍未得到支付。2020年5月，我得知涉案房屋的所有权已转移给了原告，且该原告要求我直接向其支付涉案房屋租金。据《合同法》第八十二条、第八十三条、第二百二十条、第二百二十一条规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第（一）款的规定。我与海珠区政府房管部门就涉案房屋已经建立了租赁合同关系，我有义务向海珠区政府房管部门缴纳租金，若现在改为向原告支付租金，则相当于租赁关系中的债权转移给了原告，则海珠区政府房管部门未向我支付的维修款、电梯加装款、煤气管道加装款，我有权向原告主张。故被告李巧霞反诉请求判令：1、原告向被告李巧霞支付维修费1000元、管道煤气1980元、电梯加装费20060.84元，合计23040.84元；2、原告向被告李巧霞支付，以23040.84元为基数，从2014年6月9日至2019年8月19日（1928天），按照中国人民银行同期同类贷款利率4.75%为标准支付资金占用利息5861元（=23040.84元×4.75%×1928天/360天）；3、从2019年8月20日至实际清偿上述第1项诉讼请求全部款项之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付资金占用利息；4、原告承担本案诉讼费用。被告粟珊辩称：我与被告李巧霞的答辩意见一致。经审理查明：广州市国土资源和规划委员会于2017年4月15日核发的《不动产权证书》记载，原告是海珠区怡海路34号804房的权利人，用途为住宅，建筑面积为89.59平方米，房屋所有权取得方式为购买。2017年7月11日，原告按涉案房屋地址向两被告及粟必成邮寄《关于交还房屋及缴交房屋使用费的通知》，告知原告通过购买取得了涉案房屋的不动产权证，要求粟必成、李巧霞、粟珊等三户人及同住人接到此通知后30日内，将涉案房屋腾空交回给原告，并清缴从2017年4月15日起至实际交回房屋止的房屋使用费；等。该证据经广东省广州市广州公证处办理保全证据公证。2019年3月4日，原告再次按涉案房屋地址向两被告及粟必成邮寄《关于交还房屋及缴交房屋使用费的通知》。该邮件于2019年3月5日由他人收。广州长建物业海景阁管理处出具的《收费通知单》记载，打印日期为2020年8月30日，房间代码为34-804，客户名称为李巧霞，建筑面积44.62平方米。另查，1993年9月10日，被告李巧霞代粟必成（被拆迁人、乙方）与广东长城建设总公司（拆迁人、甲方）签订了《房屋拆迁安置协议书》，约定甲方经批准需拆除滨××路新仓街7-1号103房的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积31.89平方米，有正式户口的实际居住人口三人（其中独生子女一人）；乙方同意1993年8月31日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的滨××路新建临迁房，使用面积31.89平方米作临时居住；甲方应于1995年7月31日前，在滨××路××大楼××中××向××层，产权属于自有的套间，使用面积38.85平方米安置给乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁，在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；等。该协议经广州市东山区公证处公证。1995年1月1日，粟必成（乙方）与广州市海珠区房产公司滨江房管站（甲方）签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，约定甲方同意将坐落在海珠区滨××路新仓街7号的房屋出租给乙方作住宅使用，房屋使用面积31.89平方米，乙方愿意承租；等。该租赁契约经房管局备案登记。1997年5月，变更承租人为被告李巧霞，该变更内容经登记备案。1995年12月20日，被告李巧霞与粟必成离婚。被告粟珊为被告李巧霞与粟必成的女儿。据广东公安人口信息查询资料反映，两被告的户籍地为广州市海珠区怡海路34号804房之一。2001年8月21日，广东长城建设集团有限公司向粟必成住户送达《回迁通知书》。2001年8月24日，广东长城建设集团有限公司与被告李巧霞签订《房屋交付接收书》，载明该公司将滨××路清景苑B栋34号自编804B单元房屋作为原房屋拆迁安置交付给被告李巧霞；房屋面积以市房管测绘确权面积为准，现暂按公司计算面积使积39.059平方米为双方结算面积；等。2010年5月17日，被告李巧霞向“广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局”签署《确认书》，载明被告李巧霞同意通过中国农业银行自动转账支付方式从本人账户内转账支付租金；租赁房屋地址为海珠区滨××路新仓街7号之一103房，承租人姓名李巧霞，委托划账起止时间为从2010年7月1日至不再租赁本房屋为止，月租金为142.8元（随租金标准调整）；等。根据房管部门开具的发票记载，被告李巧霞支付滨××路新仓街7号之1[103]的租金至2020年6月30日，每月租金为142.8元。被告表示租金是由房管局每月通过银行自动划扣，发生本案纠纷后被告李巧霞才到房管局要求补打发票，发票上显示的是地址为原被拆迁房屋地址，拆迁后政府将原址改名为怡海路，其实是同一个地址，只是房管局仍然显示的是滨××路。被告李巧霞为证明其反诉请求，还提交了如下证据：1、广州市煤气工程公司于2008年9月11日开具的发票，记载被告李巧霞支付涉案房屋管道煤气工程费1980元。2、2014年6月9日的怡海路34号加装电梯的补充通知、怡海路34号加装电梯各层各户承担费用估计结算表（记载804A产权面积为41.76平方米，承担金额20060.84元）、2014年的收款收据（记载被告李巧霞支付电梯集资款21603.87元）、照片。3、广州市真正装饰设计工程有限公司于2010年9月28日出具的收款收据，记载收到怡海路34号海景阁804房维修卫生间漏水工程款1000元。本案庭审中，关于涉案房屋实际使用情况，原告表示根据户籍资料反映，被告李巧霞、粟珊的户籍在涉案房屋，故坚持认为该两被告使用了涉案房屋，并撤回了对粟必成的起诉；根据物管费单据显示，原告才知道被告只是使用了涉案房屋一部分，但具体情况不清楚。被告表示涉案房屋有两个厕所、两个房间和两个厨房，客厅也是分开两部分，各自有门口，被告使用的是原来房屋自有的厕所、厨房及西南方向的房间；被告使用涉案房屋的面积为39.059平方米；现只有被告李巧霞在使用，被告粟珊从2009年之后没再居住使用过涉案房屋。本院认为：根据本案证据和查明事实，粟必成为滨××路新仓街7-1号103房的承租人，后承租人变更为被告李巧霞，被告李巧霞代粟必成与长城公司签订了《房屋拆迁安置协议书》，订明粟必成是该房屋的使用人，有正式户口的实际居住人口三人，长城公司应于1995年7月31日前，在滨××路××大楼（××）中梯南向第八层安置回迁。长城公司拆除上址房屋后，于2001年8月24日将广州市海珠区怡海路34号804房中使用面积39.059平方米的部分交付给粟必成户安置回迁，被告李巧霞签署了《房屋交付接收书》和《确认书》，并一直向房管部门按每月142.8元的标准支付租金。故被告李巧霞回迁后与房管部门虽未重新签订书面的租赁合同，但已形成事实的租赁合同关系。原告于2017年4月15日取得涉案房屋的产权。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故原告取得涉案房屋产权后，被告李巧霞与房管部门的租赁合同对原告产生约束力。涉案房屋为拆迁安置房屋，且在租赁关系未解除的情况下，原告要求两被告迁出并交回涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。涉案房屋的所有权变更后，被告李巧霞应当向变更后的所有权人即原告支付租金，故本院判决被告李巧霞按每月142.8元的标准支付从2017年4月15日起至本判决生效之日止的租金给原告。原告超出该部分的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被告粟珊并非涉案房屋的承租人，原告要求被告粟珊支付房屋使用费缺乏依据，本院不予支持。关于被告李巧霞已经向房管部门支付的租金，被告李巧霞可另循途径解决。被告李巧霞主张的维修费、管道煤气费、电梯加装费均发生在原告取得涉案房屋产权之前，故被告反诉要求原告支付上述费用及利息理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告李巧霞在本判决生效之日起十日内按每月142.8元的标准支付从2017年4月15日起至本判决生效之日止的租金给原告广州市肯普生命科技投资有限公司；二、驳回原告其他诉讼请求；三、驳回被告李巧霞的全部反诉请求。本案本诉受理费1400元，由原告负担1291元，被告李巧霞负担109元；反诉受理费261元，全部由被告李巧霞负担。上述本诉受理费已经由原告预交，原告同意由被告李巧霞在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韩建文二〇二〇年十月二十九日书记员  杜彦泽莫敏琪