吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民再3号 再审申请人（原审第三人）：王心红，女，1978年6月5日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。 委托代理人：薛爱民，通化市法律工作者协会法律工作者。代理权限：一般代理。 被申请人（原审原告）：徐迎秋，女，1973年8月2日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。 委托代理人：于寿富，男，1954年12月28日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。。代理权限：参加诉讼，调解，承认放弃，变更诉讼请求。 被申请人（原审被告）：崔杰，女，1979年1月25日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。 委托代理人：迟海峰，吉林卓昂律师事务所律师。代理权限：代为出庭，承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代收法律文书。 被申请人（原审被告）：刘淑荣，女，1955年4月29日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。 委托代理人：迟海峰，吉林卓昂律师事务所律师。代理权限：代为出庭，承认、放弃、变更诉讼请求，和解，调解，代收法律文书。 再审申请人（原审第三人）王心红（以下简称王心红）因与被申请人（原审原告）徐迎秋（以下简称徐迎秋）、被申请人（原审被告）崔杰（以下简称崔杰）、被申请人（原审被告）刘淑荣（以下简称刘淑荣）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）吉0502民初第793号民事判决，向本院申请再审。本院根据通化市中级人民法院信访评查意见，进入信访评查程序。于2019年11月21日作出（2019）吉0502民监15号民事裁定书再审本案。本院于2020年4月3日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年6月17日、7月7日、9月24日公开开庭进行了审理。王心红及委托代理人薛爱民，徐迎秋及委托代理人于寿富，崔杰及其委托代理人迟海峰、刘淑荣委托代理人迟海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王心红申请再审称，再审请求：1、要求撤销（2017）吉0502民初793号民事判决书第二项（位于通化市蓝爵国际*#*-*-*号，面积为54.31平方米的房屋归徐迎秋所有）；2、依法确认申诉人王心红与崔杰成立的房屋买卖协议合法有效；3、依法确认王心红于2016年7月8日合法占有本案争议房屋；4、依法改判原判决第三项，驳回徐迎秋第三项诉讼请求。再审事实与理由:本案是一房二卖纠纷争议，2015年8月12日，王心红与崔杰签订房屋买卖协议时，对于徐迎秋与崔杰此前签订了该房屋的房屋销售合同的事实不知情；王心红于2016年7月8日在崔杰协助办理房屋入住后到2016年11月21日徐迎秋到派出所报案期间，全新装修实际居住了四个半月的时间，王心红与崔杰签订的房屋买卖协议，事后经过了房屋共有人刘淑荣的追认，应认定合法有效。王心红取得房屋的居住占有同样应当认定为合法占有。 徐迎秋辩称，王心红主张事项的第三项是指2018年2701号判决交付房屋，本案再审的是793号判决，所以第三项请求事项与本案无关。2015年8月12日和2016年7月13日这两份房屋买卖协议书，在一审庭审笔录第七页中，法官问王心红是否在这两份协议签字，王心红答没有签字。法官问崔杰这两份协议书是怎么回事，崔杰答都是其个人签的字。通过庭审笔录能够证明王心红与崔杰没有签订房屋买卖协议书，因此他所主张的房屋买卖不成立。所谓的房屋买卖实际崔杰已经卖给徐迎秋，请求法院驳回再审申请人的再审请求。 崔杰、刘淑荣辩称：我方认为一审事实认定不清，对证据失查，没有还原事实真相，造成判决错误，依法应当予以改判。本案中没有实施一房二卖的行为，更不存在欺诈或诈骗的行为，2015年3月、4月和2016年4月、5月，崔杰和徐迎秋商谈过，要把房款退给徐迎秋，2016年11月26日向派出所报警时，徐迎秋已经承认了在电话中同意崔杰加钱把房子买回去，后徐迎秋拒绝崔杰还款便提起诉讼要房子。2017年崔杰向徐迎秋进行了12万元的汇款支付，后因转账原因未能支付，这不是崔杰的过错。 徐迎秋原审向本院起诉请求：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效；位于油墨厂地块高层建筑楼房第*号楼*单元*楼*号（蓝爵国际），建筑面积56.36平方米的房屋归原告所有；2、二被告立即将房屋交付原告使用；3、要求二被告履行义务协助原告办理房屋过户。4、本案诉讼费用由二被告承担。本院原审认定事实：2013年12月20日，原告与二被告签订房屋买卖合同一份，二被告自愿将其共有的位于通化市新华大街361号（现已动迁，期房房屋），回迁后位于通化市油墨厂地块高层建筑楼房第*号楼*单元*楼*号（蓝爵国际），建筑面积56.36平方米的房屋以150,000.00元卖给原告，按合同约定原告扣除5,000.00元配套费外，同年12月26日，原告向二被告交付房款145,000.00元，二被告收到房款后将吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议编号为121832产权调换协议书交给原告。2016年回迁房屋办理入住手续时，原告多次找被告协助办理入住手续，被告以各种理由拖延至今。2017年5月19日，通化市房屋征收经办中心证实吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议编号为121832产权调换协议书，原回迁楼号为*#*-*-*，建筑面积56.36平方米的房屋，经测绘现该户房屋楼号为*#*-*-*,现实测面积为54.31平方米，房屋所在位置没有改变，仅仅是原来的2单元现在改为1单元，其余的没有改变。另查明，2015年8月12日，崔杰与第三人签订了房屋买卖协议，崔杰将其与刘淑荣共有的房屋以70，000.00元的价格卖给第三人，第三人交房款50，000.00元，崔杰将吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书扫描件交给第三人，2016年回迁房屋办理入住手续时，崔杰协助第三人办理了入住手续，现第三人在争议房屋入住。本院原审认为，原告与二被告签订的房屋销售合同是双方真实意思表示，具有合法性，该合同合法有效，故此原告的诉求，本院予以支持。崔杰虽与第三人签订了房屋买卖协议，第三人办理了入住手续，但双方交易的价格远远低于市场价格，有悖公平交易，且该协议无共有人刘淑荣签字，其协议不具有合法性。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告诉讼请求应予支持。本院原审判决：一、原告徐迎秋与被告崔杰、刘淑荣签订的房屋买卖合同合法有效；二、位于通化市蓝爵国际*#*-*-*号，面积为54.31平方米的房屋归原告徐迎秋所有；三、被告崔杰、刘淑荣于本判决生效后30日内将位于通化市蓝爵国际*#*-*-*号的房屋交付给原告徐迎秋并协助原告徐迎秋将该房屋过户到原告徐迎秋名下。 一审宣判后，王心红不服已发生法律效力的本院（2017）吉0502民初第793号民事判决，向本院申请再审。本院根据通化市中级人民法院信访评查意见，进入信访评查程序。于2019年11月21日作出（2019）吉0502民监15号民事裁定书再审本案。 本案在再审过程中，王心红向法庭提交证据：1.产权调换协议书一份（复印件）,证明此证据是从动迁办所取得，崔杰依据此份协议书为王心红办理了房屋入住；证据2.崔杰与王心红房屋买卖协议一份，证明王心红与崔杰签订了书面的房屋买卖协议，此协议记载了70，000.00元购房款；证据3.崔杰向王心红借款的借条两张、收据两张、微信转账记录截图一张，证明崔杰与王心红将80，000.00元的借款抵顶为80，000.00元的购房款，并且王心红向崔杰交付了另外的70，000.00元现金房款，共计150，000.00元；证据4.见证书、见证收费票据、见证说明、二审开庭笔录（第5-6页证人江东法律服务所法律工作者张进久的证言）各一份，证明王心红与崔杰对房屋买卖合同到法律服务所进行过见证，并且该二人向法律服务所见证人张进久说过以80，000.00元借款抵顶购房款的事实，此事实在房屋入住之前，更是在本案诉讼纠纷之前；证据5.伪造的死亡证明一份，证明崔杰要达到自己有权利将房屋卖给王心红的目的而伪造，而王心红对此情况不了解，王心红购买房屋属于真实、善意购买；证据6.崔杰女儿看病单据及记录，证明崔杰为了给其女儿治病在2015年3月10日、5月20日向王心红借款80，000.00元；证据7.通化中级人民法院（2017）吉05民终1394号民事裁定书一份。证明本案经过了二审上诉，后因崔杰没有缴纳上诉费，被二审法院按自动撤诉处理，但经过开庭审理过程，二审法院卷宗已经保存了本案相关证据；证据8.公安对徐迎秋的询问笔录、光明派出所出具徐迎秋报警经过的证明、王心红、崔杰与派出所民警陈凤祥的对话录音各一份，证明徐迎秋于2016年11月21日报案后在笔录中多次自认其本人与崔杰电话对话中，同意崔杰将房屋买回去；证据9.原审（一审）笔录第7、8、10、11页，证明崔杰已经在庭审时说明伪造其母亲死亡的证明和到法律服务所办理过合同见证，当时法庭没有详细查明该事实；证据10.崔杰与其丈夫孙万青结婚证、中国农业银行转账凭证各一份，证明崔杰曾向徐迎秋偿还过120，000.00元款项，后因意外没有还成；证据11.本案二审庭审笔录一份、本案一审生效后，进入执行阶段的执行听证笔录一份，证明崔杰在徐迎秋同意退还购房款后，始终在各阶段均明确表示给徐迎秋还钱，而不是给房子，且崔杰在丈夫征地补偿款下来以后，有能力还钱；证据12.刘淑荣本人自书情况说明一份，证明刘淑荣对崔杰卖给徐迎秋诉争房屋并不知情，在知道崔杰将房屋卖给王心红并且王心红已经实际入住后，也知道了崔杰与徐迎秋达成过退还房屋返还购房款的协议，对崔杰将房屋卖给王心红的行为进行了事后追认；证据13.住宅专项维修资金专用发票一张、诉争房屋收楼时物业费等一系列费用清单及收据各一张、2016年取暖费增值税发票一张，证明王心红是经过崔杰为其协助办理了房屋入住，王心红对房屋的入住占有属于合法占有；证据14.证人郭天红出庭作证，证明2015年3月10日，崔杰母女到公司向王心红借款50，000.00元；证据15.燃气缴费通知单5份、2018年11月份物业费收据1份、王心红支付宝交电费截图18张、这组证据证明王心红入住房屋以后，实际交付燃气费、物业费、电费，王心红已实际居住本案争议房屋；证据16.王心红在建设银行账户交易明细，证明王心红在2016年7月8日用自己银行存款支付了涉案房屋的维修基金6，343.00元；证据17.涉案房屋室内13张照片，证明王心红对房屋装修花销100，000.00元，入住至今。徐迎秋对王心红提交证据质证意见：对证据1-3的真实性均无异议，但房屋买卖协议书不是王心红本人签字，崔杰与王心红买卖房屋行为无效；对证据4的证明目的有异议，认为崔杰与王心红的借据内容是后补的，王心红原来承认购房价款70，000.00元，为了达到与徐迎秋购房款一样的数额，而后补写了80，000.00元；对证据5质证认为，是崔杰与王心红为了达到一定的目的而声明崔杰母亲刘淑荣死亡，带有欺骗性；对证据6崔杰女儿看病单据及记录质证认为，真实性及证明目的有异议；对证据7民事裁定书的真实性无异议；对证据8质证认为，在公安询问笔录时，崔杰表示马上给付购房款，或者给倒房，不是同意崔杰将房买回去；对证据9质证认为，崔杰伪造刘淑荣的死亡证明，是为了套取回迁协议复印件；对证据10-11质证认为，崔杰想打算还款120，000.00元并没有实施，徐迎秋对此也不知情；对证据12质证认为，刘淑荣追认房屋买卖协议，因实际没有购买人王心红的签字，追认无意义；对证据13质证认为，维修基金及税票只能证明原房屋回迁人崔杰已经交付该费用；对证据14质证认为，通过证人证言，能证明王心红与崔杰原来是借贷关系，不是房屋买卖关系，所谓购房款远远低于市场行情价，因此徐迎秋才是真正的购买房屋人；对证据15-17质证认为，对证据的真实性无异议，因王心红居住而应该承担的相关费用，对于证明内容有异议，现在王心红陈述说装修大约花了十万元，这与以前的陈述事实不符。崔杰、刘淑荣对王心红提交的证据1-17，质证无异议。 徐迎秋向法庭提交证据:1.房屋销售合同一份，证明2013年12月20日，二被告以150，000.00的价格将房屋卖给原告；2.收到条一份，证明二被告收到145，000.00的房款；证据3.产权调换协议书一份，证明二被告因房屋拆迁于2012年7月23日与房屋征收补偿办签订了房屋拆迁产权调换协议，并将该协议书交付给徐迎秋；证据4.证明一份，证明二被告现回迁楼号为*#*-*-*号，面积54.31平方米；证据5.东昌区法院（2017）吉0502民初793号民事判决书，证明2017年8月4日法院判决原告与二被告签订的购房合同有效，确认该房屋归原告所有；证据6.通化中级人民法院（2017）吉05民终1394号民事裁定书一份，证明二被告不服793号判决提起上诉，2017年11月7日自动撤诉；证据7.通化中级人民法院（2019）吉05民申69号民事裁定书一份，证明崔杰申请再审，2019年8月9日被驳回；证据8.2016年11月22日王心红公安询问笔录一份，证据9.2016年11月22日崔杰公安询问笔录一份，证据8-9证明崔杰卖给王心红的房屋款为70，000.00元，给王心红的产权调换协议书是从动迁办借的复印件；证据10.2015年8月10日借据一份，证明崔杰因孩子入学，去动迁办复印产权调换协议书，动迁办在回迁协议书上注明不能做他用；证据11.崔杰的承诺书一份，证明崔杰承诺年底之前给房，还给徐迎秋10，000.00元定金。王心红对徐迎秋提交证据质证意见：对证据1-10质证认为，真实性没有异议，对证据5、8、9的证明内容有异议，对于证据10借据质证认为，崔杰向动迁办出具的借据，借出来的产权调换协议是原件，而不是扫描件；对证据11承诺书质证认为，承诺书内容崔杰是否认可由崔杰自己陈述，与王心红无关。崔杰、刘淑荣对徐迎秋提交的证据1-9质证认为，对上述证据的真实性无异议，对证据5-7的证明目的有异议，由于判决内容有误，法院才裁定再审，其判决内容不能作为法律依据。因无能力交诉讼费导致上诉撤诉，驳回再审的裁定无法证明徐迎秋的证明目的，对证据8-9质证认为，王心红和崔杰的笔录，还有徐迎秋的笔录，这三份笔录，可以说明徐迎秋同意退回房款；对证据10质证认为无异议；对证据11质证认为，2016年12月27日，崔杰和女儿去徐迎秋母亲家送10，000.00元钱，承诺书不知道是谁写的，签名是崔杰签的。当时徐迎秋与崔杰协商，先给徐迎秋50，000.00元，但是没取出来。过了年之后崔杰又给徐迎秋转款120，000.00元，因徐迎秋给的账号是错误的，没转过去。之后徐迎秋就不要崔杰给的钱了。 崔杰、刘淑荣向法庭提交的证据与王心红向法庭提交的证据1-13相同。徐迎秋对崔杰、刘淑荣提交的证据1-13质证认为，质证意见与对王心红证据1-13的质证意见相同。王心红对崔杰、刘淑荣提交的证据1-13质证认为，所有证据与王心红提交的证据相同，对以上证据的质证意见同举证时的意见。 各方当事人提交证据的真实性本院予以采信，本院再审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。 围绕再审请求，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据对有争议的证据和事实认定如下： 王心红与崔杰签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并经过法律工作者见证程序，其真实性应予认可。崔杰伪造刘淑荣死亡证明，与王心红签订房屋买卖协议，但事后得到了房屋共有人刘淑荣的追认，房屋买卖合同应认定成立并生效。 王心红购买本案争议房屋的价款应认定为由两部分构成。一部分为债权债务转化即2015年3月10日、5月20日崔杰为了给其女儿治病，向王心红借款80，000.00元，一部分为王心红向崔杰交付的70，000.00元现金房款，共计15，000.00元。认定上述事实的证据有：王心红及崔杰、刘淑荣分别提交的证据3、证据4、证据6、证据14。 本院根据查明的事实及当事人提交的证据，再审综合评判如下： 一、两份房屋买卖合同效力问题 两份房屋买卖合同有效。2013年12月20日，崔杰、刘淑荣与徐迎秋签订买卖本案争议房屋的买卖合同，徐迎秋支付145，000.00房款（双方约定房款150，000.00元，押5，000.00元尾款），该买卖合同系双方真实意思表示，应认定该买卖合同成立并生效。2015年8月12日，崔杰伪造刘淑荣死亡证明将其与刘淑荣共有的本案争议房屋作价150，000.00元（王心红与崔杰约定债权债务抵顶80，000.00元、王心红交付70，000.00元）与王心签订房屋买卖合同。事后房屋共有人刘淑荣对崔杰与王心红的房屋买卖协议进行了追认，应认定崔杰、刘淑荣与王心红的房屋买卖协议合法有效。 二、房屋的权属问题 房屋应归王心红所有。崔杰与徐迎秋签订买卖合同后，伪造房屋共有人刘淑荣死亡证明与王心红又签订了房屋买卖合同，事后王心红的买卖合同虽经刘淑荣追认，但因崔杰的过错，实际上造成了“一房二卖”的客观事实。双方买卖合同均成立生效，在房屋买卖协议履行过程中，崔杰与徐迎秋双方达成了由崔杰将房屋购回的口头协议，徐迎秋在未收到房款并得知崔杰将房屋另卖他人时，向公安机关报案，公安机关初查阶段徐迎秋即已知晓涉案房屋已经由崔杰出售给王心红，其未提出让王心红倒出房屋的证据，并在公安机关与崔杰达成和解协议，同意崔杰将房屋购回，徐迎秋自认2016年底收到了崔杰10，000.00元的违约金，徐迎秋因未收到房款，2017年3月向法院起诉。按照《最高人民法院关于（民事部分）纪要》法〔2016〕399号第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”的规定，王心红与崔杰签订房屋买卖合同，王心红向崔杰交付房款，双方达成买卖房屋的合意，并于2016年7月8日在崔杰协助下，办理了房屋入住手续后，装修并实际居住至今。依据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，王心红与崔杰、刘淑荣之间的房屋买卖合同有效，本案争议房屋两份房屋买卖合同均有效，但因王心红先行占有、使用房屋，房屋应归王心红所有。王心红提出的再审请求，因其在原审中未向本院提出诉讼请求，本院在本案中不予处理，如王心红与崔杰、刘淑荣因房屋买卖合同出现纠纷可另案处理。 崔杰、刘淑荣与徐迎秋签订房屋买卖合同，该买卖合同系双方真实意思表示，应认定该买卖合同成立并生效。崔杰为徐迎秋出具的承诺书应视为附条件的解除房屋买卖合同，因所附条件并未成就（崔杰未能按照约定支付房屋回购款），该买卖合同仍然有效。因徐迎秋在案件审理过程中并未提出解除合同并要求崔杰承担违约责任，本院在本案中对此不予处理，如双方不能按照约定解决房屋买卖合同纠纷，徐迎秋可另案起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第二百零七条第一款“人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。”的规定，本案原审认定事实因出现新的证据，原审判决依法应予部分撤销。 综上所述，经本院审判委员会2020年第15次、第17次会议讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、维持本院（2017）吉0502民初第793号民事判决书第一项； 二、撤销本院（2017）吉0502民初第793号民事判决书第二项、第三项； 三、驳回被申请人（原审原告）徐迎秋的诉讼请求。 案件受理费3,300.00元，财产保全费1,270.00元，由被申请人（原审被告）崔杰、刘淑荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审 判 长  常永彬 人民陪审员  杨永福 人民陪审员  赵 静 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  孙 健