上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11406号原告：上海青浦区礽康智慧养老服务中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：周爱军，无具体职务。委托诉讼代理人：俞倩虹，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾臻，上海市华诚律师事务所律师。被告：上海佳赋投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：任玲，总经理。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，上海市君悦律师事务所律师。原告上海青浦区礽康智慧养老服务中心(以下简称“礽康服务中心”)诉被告上海佳赋投资管理有限公司(以下简称“佳赋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，佳赋公司向本院提起反诉，本院予以受理。本案于2020年7月20日、同年8月4日两次公开开庭进行了审理，礽康服务中心的委托诉讼代理人俞倩虹、曾臻、佳赋公司的委托诉讼代理人苏天慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告礽康服务中心向本院提出诉讼请求：1、判令佳赋公司立即退还礽康服务中心已付押金人民币18,924.03元；2、判令佳赋公司立即赔偿礽康服务中心经济损失901,519.20元(装修费719,254元，办公音响设备电脑54,150元，工资社保37,683.10元，财务电脑打印机路由器等4,190元，监控设备7,426元，办公桌椅76,000元，其他物品2,816.10元)。事实与理由：2018年7月26日，礽康服务中心与佳赋公司签订《房屋租赁合同》，约定礽康服务中心租赁佳赋公司位于上海市青浦区竹盈路XXX弄XXX号楼301-310室(以下简称“系争房屋”)用于办公，因系争房屋所有权人为9个小业主，佳赋公司与小业主的合同期限仅至2019年12月31日，故本案租赁合同约定的租赁期限亦至2019年12月31日，佳赋公司承诺在租赁期限届满前将安排小业主直接与礽康服务中心签订租赁合同。本案合同签订后，基于长期使用房屋的预期，礽康服务中心投入大量资金进行装修并采购设备、设施，形成培训教育一大间、实训室2间及自用办公室、会议室各1间。2019年8月份，佳赋公司告知礽康服务中心，大楼需要重新铺设管道，施工时间不会超过两周，同时佳赋公司承诺，相关管道会从楼体外侧铺设，不会改变或影响礽康服务中心承租的3楼区域的状态，也不会对后续使用造成任何不便。同时，为补偿因装修施工可能对礽康服务中心造成的不便，佳赋公司还主动提出免除礽康服务中心2019年8月份的租金。2019年10月初起，佳赋公司开始在整幢物业内铺设燃气、污水等各类管道，在走廊处重新设立新墙面，导致礽康服务中心不能使用公共茶水间、不能使用西侧楼梯、电梯。同时，佳赋公司因铺设管道直接打通了租赁房屋内的地板，破坏了礽康服务中心先前的地面装修；铺设的管道还使得礽康服务中心两间实训室的房门无法正常打开；财务室的立柜无法正常使用等。在礽康服务中心多次询问、质问下，佳赋公司仍强调装修只是暂时的，很快就会结束，之后会帮助礽康服务中心将受到影响的部分恢复、美化，不会影响到礽康服务中心的正常使用。2019年12月，礽康服务中心经了解发现，其他整体租赁的办公租户均已陆续搬离，原贯通的办公空间均已被隔开成为小单间。礽康服务中心遂找到佳赋公司询问情况，佳赋公司仍安慰礽康服务中心不必担心，三楼不会恢复单间，施工完毕后，礽康服务中心仍然可以正常使用租赁房屋。同时还积极为礽康服务中心及其合作伙伴续租事宜安排小业主配合签订相关合同。2019年12月16日，礽康服务中心存放于租赁房屋内的电视机、音响、投影仪等贵重设备、物品失窃，监控记录仪也被拆除，损失重大。随着佳赋公司施工不断深入及管道的铺设，礽康服务中心发现各种管道在租赁房屋空间内横竖穿插，租赁房屋已不再具备符合租赁目的的使用条件，无法继续使用。礽康服务中心再次找到佳赋公司协商，佳赋公司此时方才告知，相关管道无法布在楼体外侧，租赁房屋也将被分隔成小单间。鉴于施工造成礽康服务中心自2019年10月起无法使用租赁房屋，佳赋公司同意免除礽康服务中心2019年10月1日至12月31日的租金支付义务，并承诺于2020年1月1日前为礽康服务中心另行安排同等条件的租赁空间，供后续继续使用。然至今未见落实。礽康服务中心认为，佳赋公司作为租赁房屋的出租方，具有保证租赁房屋处于良好适租状态的相关义务；同时，在安装施工过程中，亦有义务确保施工区域内的财产安全。因佳赋公司怠于履行上述义务，导致礽康服务中心无法正常使用租赁房屋、财务失窃，损失重大，应当依法承担赔偿责任。佳赋公司辩称，针对第一项诉请，退还押金没有异议，佳赋公司将提起反诉主张租金，可以相互抵销。合同第3.2-3.4条约定，佳赋公司可以主张抵销。第二项诉请，全部不同意。2019年10月底佳赋公司确实进行管道改造，但是只针对4-15层的室外管道改造，不影响3楼室内的使用。关于装修损失，礽康服务中心投入装修并实际使用涉案房屋一年多，现在无论是合同到期礽康服务中心不再使用还是因礽康服务中心自身原因不再续租，都不能将装修损失转嫁给佳赋公司。礽康服务中心将员工工资和设备损失都转嫁给佳赋公司无法律和合同依据。如果确实存在盗窃案件，礽康服务中心应当向实施犯罪的人员主张赔偿，而不是向佳赋公司主张。佳赋公司确实同意免除2019年8月租金，作为礽康服务中心与小业主续签合同到期后替佳赋公司将系争房屋恢复原状的对价。佳赋公司没有承诺过免除2019年10－12月租金。佳赋公司向本院提起如下反诉请求：1、礽康服务中心支付佳赋公司2019年10－12月租金56,772.09元；2、礽康服务中心支付佳赋公司逾期付款违约金(以56,772.09元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年9月20日起计算至实际支付之日止)；3、礽康服务中心支付佳赋公司房屋占有使用费117,747.08元(按照每天每平方2元的标准，租赁总面积622.16－返还的310室面积71.91＝550.22平方米，自2020年1月1日起计算至2020年4月16日)；4、礽康服务中心支付佳赋公司装修损失40,000元(自行估算，尚未结算)。事实与理由：根据合同约定，逾期支付租金，每日按未付租金的千分之五支付滞纳金。逾期返还房屋的，按当时租金的2倍支付占有使用费。2019年11月初，佳赋公司对系争房屋楼上楼下相邻的房屋进行“恢复原状”，但为满足礽康服务中心续租要求，同意改变上下排水管道路径，增加了管道改造施工内容，花费逾40,000元。现礽康服务中心至今未付2019年10－12月租金，合同期满后仅返还了310室房屋钥匙，其余房屋至2020年4月16日才返还。礽康服务中心针对反诉请求辩称，不同意的反诉请求。针对第一、二项反诉请求，佳赋公司已免除这段期间的租金，故也不存在逾期付款违约金。针对第三项反诉请求，2020年1月起，佳赋公司不再是系争房屋的承租人，无权要求礽康服务中心腾退，应当由业主主张。佳赋公司于2020年3月25日才第一次通知礽康服务中心搬离，双方协商在2020年4月3日腾退，因此即使应当支付占有使用费，也应自2020年4月3日起计算，要求法院充分考虑新冠肺炎疫情的影响，因为疫情对搬离工作有影响，两倍租金标准过高，应当按照租金标准计算占有使用费，对面积550.22平方米无异议。针对第四项诉讼请求，礽康服务中心不应当承担这项损失，佳赋公司也未举证证明该项损失，实际上佳赋公司未完成将上下水管道从户外改道的承诺。经开庭审理查明：系争房屋大产证登记在上海鸿业房地产开发有限公司名下，佳赋公司与相关的9户小业主签订租赁合同承租了系争房屋，租赁期限均自2017年1月1日起至2019年12月31日止。2018年7月26日，佳赋公司作为出租人(甲方)，礽康服务中心作为承租人(乙方)，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，用途为办公，面积为622.16平方米，租赁期限自2018年8月1日起至2019年12月31日止。2.3租赁期满未续租的，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应于期满当日交还。3.1乙方支付一个月房租金额的履约保证金给甲方，合计18,924.03元，租赁期满，乙方结清一切费用并将系争房屋完好返还甲方之日起10天，甲方将履约保证金无息退还乙方。第四条租金及有关费用支付，4.1每日每平方米租金单价为1元，月租金18,924.03元，每3个月作为一期，日期以甲方账单为准，先缴后用，乙方必须在每期账单租金起算日前10天内支付当期账单租金，每逾期一天，须按应付而未付租金总额的5‰支付滞纳金。第五条房屋使用要求和维修责任，5.1甲方应尽量保证该房屋处于良好的适用状态，如发生损坏、故障或安全隐患，乙方应通知甲方，甲方应及时修理和维护；5.2甲方应责成物业管理单位保证该物业公共设施的运行处于良好状态。对于该物业公共设施及设备出现故障，接到乙方书面报修通知后及时维修。第六条房屋返还，6.1期满或租赁期内解除合同的，乙方应按原状返还或按甲方书面认可的状态返还房屋。乙方应于甲方通知的期限内腾迁房屋，并提请甲方验收，甲乙双方签署《验收交接书》，办理完成退租手续。如甲方验收不合格，视为乙方逾期返还房屋。乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，应按当时日租金总额的2倍向甲方支付占用使用费。第十条违约责任，10.2乙方如未按照合同约定的期限、方式支付租金或其他费用的，每逾期一天，须按应付而未付金额的5‰支付违约金。合同另约定其他事项。合同签订后，双方按约履行，礽康服务中心向佳赋公司支付押金18,924.03元，并按约支付租金。后佳赋公司免除礽康服务中心2019年8月租金，故礽康服务中心未支付2019年8月租金。礽康服务中心至今未支付2019年10-12月租金。2019年10月起，佳赋公司对竹盈路XXX弄XXX号楼房除系争房屋所在的三楼之外的其他楼层的上下水管进行改建。礽康服务中心曾向佳赋公司提出过异议，称装修影响了系争房屋内网络和电话的使用，空调摇控器也被拆除。2019年12月16日，礽康服务中心向公安机关报案，称系争房屋内有物品丢失。合同期满后，礽康服务中心于2020年1月1日将系争房屋中的310室返还佳赋公司。2020年4月16日，礽康服务中心腾退其余房屋并返还佳赋公司。另查明，2019年8月起，佳赋公司组织礽康服务中心与产权人就系争房屋继续租赁事宜进行磋商，但礽康服务中心仅与一户小业主签订租赁合同，未能与其余业主签订租赁合同，且针对已签订的租赁合同，礽康服务中心也未实际履行。以上查明的事实，由以下证据证明：礽康服务中心、佳赋公司的陈述，礽康服务中心提供的不动产登记簿、房屋租赁合同、付款凭证、微信聊天记录、接报回执，佳赋公司提供的租赁合同、微信聊天记录、照片，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、佳赋公司上下水管改建是否影响礽康服务中心对系争房屋的使用。礽康服务中心认为，上下水管改建造成系争房屋内天花板被拆开、墙体损坏、管线裸露、煤气管道在入口上方、水泥柱在房屋中央，系争房屋内杂乱不堪，导致礽康服务中心无法正常使用，礽康服务中心拆除了空调。对此礽康服务中心提供2019年10和2020年4月现场照片、视频、时间戳证明，以证明系争房屋无法正常使用。佳赋公司对照片拍摄时间和地点均不予认可，认为时间戳证明仅能证明2020年4月的照片拍摄时间，礽康服务中心腾退后系争房屋已重新装修，原状不复存在。即使上述照片是真实的，照片上的状态也显示不影响礽康服务中心使用房屋的。佳赋公司称，上下管道改建不影响系争房屋使用，否则礽康服务中心不会在合同期满后只退还310室，继续占用其他房屋。二、礽康服务中心因无法正常使用系争房屋产生的损失。礽康服务中心称，除了改建导致系争房屋无法正常使用外，因佳赋公司未能促成小业主与礽康服务中心续签合同，导致礽康服务中心出资投入的装修和购买的设备不能继续使用，且有部分物品丢失，产生装修和物品损失、员工工资损失，佳赋公司应予赔偿。对此礽康服务中心提供：1、施工合同、报价单、增加项目报价清单、发票、费用报销单、付款凭证，以证明礽康服务中心对租赁房屋进行装修，合同价款约定为669,158元，实际结算价498,500元。佳赋公司对合同、发票、银行转账凭证真实性无异议，对证明内容不予认可，认为施工合同没有明确施工面积、内容，签约时间也不详。合同载明的付款方式和实际付款完全不一致。因此认为无法达到证明目的。报价单和增加报价清单不予认可，因为没有施工单位的公章。发票形成时间是在2020年2月26日，与系争房屋没有关联性。现金支付不予认可。2、购销合同及报价清单、发票和付款凭证，以证明礽康服务中心委托上海青浦区凯铖职业培训中心代为采购音视、办公设备，合同价款为54,150元。3、会计凭证、业务回单、发票，以证明礽康服务中心支付监控费用7,426元，电脑、打印机等办公设备4,190元，办公桌椅76,000元，空调132,360元。佳赋公司对证据2、3真实性认可，但认为都是可移动的物品，并且部分采购主体、付款主体都不是礽康服务中心，不应当由佳赋公司承担。4、工资单、会计凭证、银行业务回单、社保缴纳通知书，以证明2019年11月－2020年2月，礽康服务中心支付员工工资共计32,211元，2019年12月26日礽康服务中心支付工资及公积金共计9,753.50元。佳赋公司对证据真实性认可，但是认为付款主体不是礽康服务中心，即使是与本案租赁有关的，员工工资也不能作为损失。本院认证如下：1、关于礽康服务中心提供的照片和视频及时间戳证明，时间戳证明由相关时间戳服务中心提供，本院予以采信，虽然佳赋公司不认可照片的视频拍摄时间和地点，但未举证证明系争房屋在2019年10月和2020年4月的实际状态，故礽康服务中心提供的证据具有优势，本院予以采信。据此，本院确认2019年10起佳赋公司改造管道期间，系争房屋存在脏乱的现象，一定程度上影响了礽康服务中心对系争房屋的使用，但尚未达到严重影响的程度。2、关于礽康服务中心提供的装修合同及付款凭证，购买设备的相关凭证，礽康服务中心已提供原件，其中装修与系争房屋形成附合，相关损失与本案有关联性，本院予以采信，其余物品属可移动物品，礽康服务中心向佳赋公司主张相关费用无合同和法律依据，本案中不予处理，故对相关证据本院不予置评。上下管道改造期间系争房屋仍可维持使用，故礽康服务中心的工资支出与本案亦无关联性，相关证据本院亦不予置评。据此，本院确认礽康服务中心在租赁期限内对系争房屋进行装修，产生装修费498,500元。根据查明的事实，本院认为，礽康服务中心与佳赋公司签订的《房屋租赁合同》系双方在平等自愿的基础上所作的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现租赁期限已届满，双方一致确认2020年4月16日礽康服务中心已与佳赋公司办理了系争商铺的返还交接手续，本院对此予以确认。对于礽康服务中心要求佳赋公司返还履约保证金18,924.03元诉讼请求，本院予以支持。礽康服务中心无法继续租赁使用系争房屋，系因礽康服务中心未能与产权人达成续租合同，礽康服务中心未能举证明佳赋公司曾承诺一定促成双方续约，否则将承担相应违约责任，故对礽康服务中心主张佳赋公司应对未能续约而产生的装修费损失承担赔偿责任的意见，本院不予采纳。根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。礽康服务中心未举证证明双方对租赁期限届满后的装饰装修有过特殊约定。但佳赋公司在租赁期限内对系争房屋的相邻楼层进行管道改建，对系争房屋的使用造成了一定影响，故本院酌情确认佳赋公司赔偿礽康服务中心装修损失60,000元。礽康服务中心要求佳赋公司赔偿可移动物品损失和员工工资的诉讼请求，无合同和法律依据，本院不予支持。关于丢失物品损失，礽康服务中心未能举证证明物品丢失的具体清单、丢失物品与佳赋公司管道改建之间存在因果关系且佳赋公司对此存在过错，故对礽康服务中心要求佳赋公司赔偿丢物品损失的诉讼请求，本院不予支持。关于2019年10－12月租金，礽康服务中心未能举证证明佳赋公司同意免除，故礽康服务中心应予支付。但因佳赋公司改建管道，确实对系争房屋的使用产生了一定的影响，本院酌情将该部分租金调整为40,000元。关于逾期付款违约金，佳赋公司主张的计算标准符合合同约定，本院予以支持。但因管线改建对系争房屋产生一定影响，双方之间对租金的支付产生了争议，故本院酌情确认自本案受理之日2020年6月1日起算。关于占有使用费，因管道改建对系争房屋的使用产生了一定影响，故本院酌情调整占有使用费为40,000元。关于佳赋公司要求礽康服务中心支付管道改建的增项费用，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告上海佳赋投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海青浦区礽康智慧养老服务中心履约保证金18,924.03元；二、被告上海佳赋投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海青浦区礽康智慧养老服务中心装修费损失60,000元；三、驳回原告上海青浦区礽康智慧养老服务中心其余诉讼请求；四、反诉被告上海青浦区礽康智慧养老服务中心应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海佳赋投资管理有限公司租金40,000元；五、反诉被告上海青浦区礽康智慧养老服务中心应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海佳赋投资管理有限公司逾期付款违约金(以40,000元为基数，按每日万分之五的标准，自2020年6月1日起计算至实际支付之日止)；六、反诉被告上海青浦区礽康智慧养老服务中心应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海佳赋投资管理有限公司房屋占有使用费40,000元；七、驳回反诉原告上海佳赋投资管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13,004.40元，减半收取计6,502.20元，由原告上海青浦区礽康智慧养老服务中心负担5,500元，由被告上海佳赋投资管理有限公司负担1,002.20元；反诉受理费4,517.80元，减半收取计2,258.90元，由反诉原告上海佳赋投资管理有限公司负担1,300元，由反诉被告上海青浦区礽康智慧养老服务中心负担958.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十月三十日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。