北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初46092号原告：张国军，男，1963年9月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李硕，北京市亿达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何洋，北京市亿达律师事务所实习律师。被告：张杰，男，1999年1月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：罗顺意，北京市中通策成律师事务所律师。原告张国军与被告张杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张国军之委托诉讼代理人李硕和何洋、被告张杰之委托诉讼代理人罗顺意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国军向本院提出诉讼请求：1.解除张国军与张杰于2018年8月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXX）；2.张杰协助张国军将位于北京市朝阳区X号房屋转移登记至张国军名下；3.本案保全费由张杰负担。事实和理由：我与张杰于2018年8月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：XXXX，以下简称《合同》），约定我将位于北京市朝阳区X号房屋（以下称涉诉房屋）以150万元出售给张杰，张杰应于2018年9月20日前一次性向我支付购房款。合同签订后，我将涉案房屋于2018年9月4日转移登记在张杰名下，履行了卖方义务。但张杰迟延履行付款义务，且经我多次催告，在合理期限内仍未履行。张杰辩称，因双方的法律关系名为买卖实为赠与，故不同意张国军的全部诉讼请求，理由如下：1.双方系父子关系，存在赠与感情基础；2.签约前，双方曾向北京凯华荣安房地产经纪有限公司（以下称中介公司）咨询房屋买卖、房屋赠与所需提交的材料及计税方式，为避税而在中介公司的指导下选取了手续更简便、税费更低的方式实现以房屋过户为目的的赠与；3.签约时，我只是大学一年级学生，由张国军抚养，没有收入来源，其明知我没有实际支付能力，故不可能产生将涉诉房屋出售给我的意思表示；4.《合同》约定的房屋价格为政府最低计税价格，远低于涉诉房屋当时的市场价值，如果双方是房屋买卖合同关系并通过阴阳合同避税，则应在签订网签合同之外另行签约，但事实上，除上述网签《合同》外，双方没有签订任何书面合同；5.《合同》仅约定了房屋价款，对定金、交房期限、过户事宜、违约责任、税费负担、变更登记等均未作出任何约定，不符合买卖合同的形式要求；6.双方在《合同》约定的付款期限届满前就完成了房屋过户登记手续，明显增大房屋出卖人获得购房款的风险，违背房屋买卖的交易习惯；7.房屋过户后，张国军从未以任何形式向我主张购房款，其仅是对房屋赠与行为反悔后，出于组织证据的目的向法院提起诉讼，并催付相应房款；8.中介公司出具的收据中显示，收款事由仅有代办过户一项，且中介费金额与支付时间明显区别于二手房买卖的正常中介费收取标准，足见中介公司以代办过户为唯一服务内容，双方签订《合同》的唯一目的是过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：张国军与张杰系父子关系。2018年8月17日，张国军因需“将涉诉房屋过户至张杰名下、本人工作繁忙不能亲自办理”而委托案外人杨某（张国军之妻、张杰之母）代为办理涉诉房屋产契过户、税务登记及与之相关的一切手续、领取房产证、签署与交易有关的合同文件等。同日，张国军与杨某签订《房产更名授权委托书》。2018年8月21日，中介公司出具《收据》一张，显示“代办过户服务费总3000元，已收定金500元，剩余尾款过户当日给清”。2018年8月23日，张国军（出卖人）与张杰（买受人）达成网签合同（即上述《合同》），约定：出卖人向买受人出售涉诉房屋；成交价格为150万元；买受人应当于2018年9月20日前向出卖人支付。该《合同》中的定金、房屋交付、违约责任、权属转移登记等条款均为空白。2018年9月4日，张杰委托杨某代为办理涉诉房屋所有权转移登记；杨某代张杰与张国军完成涉诉房屋转移登记，将涉诉房屋变更登记至张杰名下【不动产权证号：京（2018）朝不动产权第XXXX号】。同日，中介公司收取代办过户尾款2500元。本次诉讼期间，本院应张国军申请查封涉诉房屋，张国军为此支付保全费5000元；本院于2019年9月3日实际完成上述查封手续，并于当月24日向张国军告知上述查封结果，但张国军以“个人家庭原因”为由申请本院于2019年12月20日后再行向张杰送达起诉状，后解释称延期送达的目的是因杨某另行起诉离婚、其本人不愿离婚、希望张杰进行调解且不希望杨某以本案作为双方感情不和的理由。双方当事人均认可：1.涉诉房屋为张国军在京唯一住房；2.涉诉房屋上述转移登记过程中，契税和印花税均非张杰本人交纳；3.本次诉讼前，杨某曾提起两次离婚诉讼，并先后于2018年11月23日和2019年11月27日被判决驳回诉讼请求，现杨某已第三次提起离婚诉讼；4.张杰和杨某于2018年9月9日搬离涉诉房屋，张国军在涉案房屋中居住至今；5.张杰现为首都医科大学本科四年级学生，现无经济来源，张国军和杨某均未为其设立大额基金。双方当事人的争议焦点是《合同》所对应的法律关系：张国军认为双方为房屋买卖合同关系，张杰认为双方名为买卖、实为赠与。为此，双方各自的解释及证据材料如下：张国军解释称：杨某曾起诉离婚并与其分居、张杰曾对其辱骂，故其与张杰之间没有赠与的感情基础；杨某一直以离婚相要挟，其愿意为维系家庭作出让步，故以低至市场价值四分之一的价格将涉诉房屋转让给张杰，即签订《合同》是其舍弃利益且留有退路之举：因张杰作为医学院学生、有一定的发展空间，故如以低价出售房屋保住婚姻，则不担心未来张杰没有给付能力，也不急于要求张杰给付购房款；如与杨某离婚，其还可要求张杰支付150万元作为养老保障。为此，张国军提交如下证据材料：证据1.其与张杰微信聊天记录，显示张杰于2018年9月10日将其微信拉黑、后于2019年1月恢复，其于2019年3月18日向张杰发生微信“张杰，你什么时候给我150万啊？你应该在9月20号前给我一次性付清，为什么到现在还不给我？”证据2.其与杨某微信聊天记录，其中，杨某表示“中介费我用支付宝交了，到时记得转账给我”，其答复“好”；2018年9月11日，杨某向其发送微信“如果不同意协议（离婚），明天告诉我，我开始启动法律诉讼程序”；证据3.2018年9月9日，在涉诉房屋内，其与杨某、张杰等人的录像光盘及其文字整理，证明其找来兄、嫂劝说杨某不离婚，期间，张杰支持杨某离婚、对其进行辱骂。张杰坚持认为双方名为买卖、实为赠与，虽均认可上述证据的真实性，但解释因误操作导致拒收微信、发现后很快恢复，不认可证据2和证据3的关联性及证明目的，认为对于双方法律关系的认定应当以签订《合同》及完成转移登记前双方的意思表示为准，且2018年9月9日张国军与杨某发生冲突系杨某发现张国军与女同事关系暧昧所致，其本人较为中立。张杰并提交此前张国军诉其房屋买卖合同纠纷案【案号：（2018）京0105民初X号】的庭审笔录。笔录显示，杨某曾于2018年12月25日出庭作证，证明因其本人身体不好、其朋友以买卖合同的形式将房屋过户给女儿、其与张国军年龄较大等，故其与张国军商议后决定将涉诉房屋以买卖方式赠与给张杰，以实现避税目的；张国军曾于2019年1月9日以受到杨某欺诈胁迫为由变更诉讼请求为撤销《合同》，后因张国军未按时交纳诉讼费导致该案按撤诉处理。对于上述笔录，张国军虽认可真实性，但不认可杨某的证人证言，解释称合同中关于定金条款、交房期限、过户事宜、违约责任、税费负担、变更登记条款等处均为空白是系基于亲情考虑，既然自己在出售房屋时已经舍弃绝大部分市场利益，故无需就细节一一约定。本案审理期间，杨某曾提交书面意见，认为其代张杰办理涉诉房屋过户的基础法律关系为赠与，但尊重法院判决，如法院判决认定张国军与张杰之间系房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同亦不应解除，可由张杰通过变卖涉诉房屋的方式履行给付义务。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于双方当事人就法律关系性质之争议，本院认为，张国军与杨某之间存在离婚争议，在杨某首次提出离婚诉讼期间，杨某代张杰与张国军签订《合同》并将涉诉房屋过户至张杰名下，故张国军提出的、希望以低价转让涉诉房屋的方式挽回婚姻的可能性存在；尽管《合同》在合同条款的约定、张杰在签约时尚不具备给付能力、张国军在未收到购房款的情况下完成产权变更手续等方面与一般的二手房买卖存在明显差异，但鉴于双方之间存在血缘关系，故不宜仅因此认定双方存在赠与关系。依法成立的合同受法律保护。如上所述，本院认定双方当事人之间存在房屋买卖合同关系，且尽管此前诉讼中，张国军提出其系因受杨某欺诈胁迫而签订《合同》，但其未按时交纳诉讼费，导致该案按撤诉处理，此后，张国军亦未在法定期限内主张撤销上述《合同》，且《合同》的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应视为双方真实意思表示，并作为双方权利义务的依据。尽管《合同》约定的付款期限为2018年9月20日，但张国军自述“如以低价出售房屋保住婚姻，则不担心未来张杰没有给付能力，也不急于要求张杰给付购房款；如与杨某离婚，其还可要求张杰支付150万元作为养老保障”，应视为其自愿就上述付款期限予以延长。尽管张国军提交的微信记录显示曾向张杰催要购房款，但其在本次诉讼后，仍试图借助张杰劝说杨某不离婚，并申请延期向张杰送达本案起诉状副本等应诉材料，故不应视为张杰经其催要而拒绝履行合同义务，即张杰并不构成根本违约。鉴于双方自愿签订《合同》，张国军已履行过户义务，则张杰应履行相应付款义务，但因张国军在本案中未提出相应主张，故其应另行主张。因查封涉诉房屋是张国军基于防范诉讼风险而提出的申请，故应自行承担保全费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回张国军的全部诉讼请求。案件受理费18300元，由张国军负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  王小微人民陪审员  商凤鸣二〇二〇年十月二十三日书 记 员  蒙向东书 记 员  王雪燕