山东省商河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0126民初2397号原告：许重寅，男，1962年10月23日出生，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：曹飞虎，山东金钥匙律师事务所律师。被告:山东裕都房地产开发有限公司，住所地济南市商河县。法定代表人：王庚业，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐志光，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：张迪，国浩律师（济南）事务所实习律师。原告许重寅与被告山东裕都房地产开发有限公司（以下简称裕都公司）所有权确认纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告许重寅的委托诉讼代理人曹飞虎，被告裕都公司的委托诉讼代理人徐志光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许重寅向本院提出诉讼请求：1.依法确认许重寅对“裕都·温泉花城20#-33#楼”项目全部房产及在建工程具有所有权；2.本案诉讼费用由裕都公司承担。事实和理由：2013年8月14日，许重寅与裕都公司签订《承包经营协议书》，约定：双方合作开发裕都·温泉花园三期项目（工程规划许可证备案名称为“裕都·温泉花城20#-33#楼），并将该项目从裕都公司开发的裕都·温泉花园项目（建设用地规划许可证备案名称为“裕都·温泉花城项目）独立出来，进行独立运营、独立结算。合同签订后，许重寅一直按照约定履行协议，但裕都公司协助办理相关手续的义务至今仍未完成，导致许重寅无法在约定时间内完成涉案商品房的销售。现为维护自身合法权益，特提起本次诉讼。裕都公司辩称，“裕都·温泉花城20#-33#楼”项目（以下称“三期项目”）的全部房产和在建工程均归裕都公司所有。1.《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”裕都·温泉花城三期项目房屋所在土地的《建设用地规划许可证》、《建设用地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等权属证明均记载上述土地及地上房产所载相关权利属于裕都公司所有；2.《承包经营协议书》及《补充协议》中并没有关于三期项目建设用地使用权及所建房屋所有权转让的条款。故，许重寅所诉没有事实及法律依据。裕都公司与许重寅之间为承包经营关系，双方在《承包经营协议书》中约定协商达成一致，由许重寅全权承揽经营三期项目的开发建设事项；许重寅涉嫌根本违约，裕都公司有权收回三期项目全部在建工程及前期成果。《承包经营协议书》第十一条约定：“若乙方承包经营的项目无法按约定完成而导致合同终止的，甲方有权无偿收回在建工程项目及前期成果，乙方须无条件的撤出场地并将相关证书、文件资料移交给甲方，所有的损失及债务纠纷均由乙方自行承担，乙方应做好相关善后工作。”许重寅作为协议乙方拒绝履行《承包经营协议书》的相关义务，导致三期工程停工达五年，已经无法继续完成，并采取强硬手段霸占三期项目拒绝归还。许重寅已经构成严重违约，裕都公司可按照约定收回三期项目全部在建工程及前期成果。综上，裕都公司的所有行为均为正当权利的行使，没有对其他人任何权利的侵害，许重寅的诉求无事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回许重寅的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的：许重寅提交的山东兆泰房地产开发有限公司名下（9010101702842050000663）银行账户流水、山东兆泰房地产开发有限公司营业执照、许诺名下（6215210103427038）银行流水原件各一份、山东省资金往来结算票据原件、商河县人民法院（2014）商执字第1105-3号执行裁定书打印件、《建设工程施工合同》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设用地规划许可证》复印件各一份的真实性；裕都公司提交的《建设用地使用权、宅基地使用权登记信息》复印件各一份、《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程规划许可证》复印件、《建筑工程施工许可证》复印件、《商品房预售许可证》复印件、三期项目房产套数和主体施工情况的说明及《补充协议》签订日期的说明的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对许重寅提交的（2015）商民初字第880民事判决打印件一份、（2014）商民初字第1301号民事判决书打印件一份，借条复印件一份、（2016）商0126执897号之七执行裁定书打印件一份、2016年3月30日还款协议书原件一份、2016年8月5日协议书原件一份，经审查，二份民事判决书和一份执行裁定书均来源中国裁判文书网的打印件，借条复印件系（2014）商民初字第1301号民事判决书确定的借款数额，本院对三份裁判决文书的真实性及借条复印件的真实性予以确认；对还款协议书及协议书的真实性，裕都公司未提交反驳证据，本院对两份协议的真实性亦予以确认；对提交的程京焕2014年5月20日出具的借条原件、2014年5月21日出具的借款合同原件、程京焕身份证复印件、2016年3月25日张东东证明复印件各一份，经审查，2014年5月20日程京焕出具的借条原件，能够证实程京焕向张东东借款20万元的事实；2014年5月21日出具的借款合同属格式合同，仅证实该借款合同系程京焕书写，但无法确认其向谁借款；张东东证明复印件，只能证明程京焕80万的借款，许重寅替其偿还；对提交的山东农村商业银行业务凭证及四份银行截图，经审查，该银行凭证打印件及银行截图均系个人网上银行打印，其来源合法，具有真实性，对其证明力予以采信。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年8月14日，裕都公司（甲方）与许重寅（乙方）签订《承包经营协议书》，约定乙方全面承揽经营甲方开发的裕都·温泉花园三期项目的建设经营事宜，包括：该项目现有设计方案的变更、开发建设前期所有手续的办理、项目的施工建设及项目销售等所有事项。乙方保证在本项目从立项、设计方案变更、招投标及办理其他施工前期手续、施工、销售等所有工程建设环节完全按国家现有法律法规的流程和要求进行操作，承揽经营过程不得有任何违法、违规行为。在经营承揽事项过程中，均以乙方个人名义对外经营，自行承担承揽期间关于涉及本项目的所有发生的各项费用（包含设计费、工程款、监理费、须向政府各部门缴纳的各项税费、其他各发包项目需要支出的费用、竣工验收各项费用等），并独立承担在此期间发生的各项债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任。乙方自行投资、自担风险、自负盈亏。不得利用甲方名义和财产（包含土地、在建工程及成品工程等）对外从事任何经济活动（包含买卖、租赁、融资、抵押等各行为），关于相关备案手续及需要甲方配合的工作，甲方应与必要的配合，但所有经济及法律责任由乙方承担。若乙方承包经营的项目无法按约定完成而导致合同终止的，甲方有权无偿收回在建工程项目及前期成果，乙方须无条件的撤出场地并将相关证书、文件资料移交给甲方，所有的损失及债务纠纷由乙方自行承担，乙方应做好相关善后工作。乙方须向甲方缴纳项目承揽费陆佰万元整，自房屋开始销售时起，每月15号前向甲方缴纳贰佰万元整，逾期按应付款的日万分之五承担违约责任。累计逾期超过60天的，甲方有权收回房屋的销售权，在销售额中优先扣除承包费及销售费用支出。除上缴承包费、并按国家和地方规定缴纳所有税费后所得利润全部归乙方所有，甲方无权干涉。合同履行过程中，裕都公司（甲方）与许重寅（乙方）签订了《补充协议》，约定如下：1.乙方在承包经营过程中，可使用甲方的名义对外经营，使用甲方的名义办理与承包项目有关的项目立项、开发手续审批、规划设计方案变更、建筑工程招标、办理开工手续、开展房地产销售等各项开发经营工作。对《承包经营协议书》签订之后、本《补充协议》签订之前乙方已经使用甲方名义开展的上述各项工作，甲方予以追认。2.乙方在承包经营期间，可以根据经营的需要，在承包开发的宗地范围之内，办理土地、房产、在建工程的抵押借款和其他融资手续，由此产生的后果由乙方自行承担。3.为经营管理的方便，甲方允许乙方另行刻制一套裕都公司的行政和财务印鉴，乙方刻制后应当将印模报甲方备案。对《承包经营协议书》签订之后、本《补充协议》签订之前乙方已经另行刻制裕都公司的行政和财务印鉴的行为，甲方予以追认。2013年11月28日，裕都公司与商河县六建筑安装工程公司有限公司（以下简称商河六建）签订《建设工程施工合同》，约定商河六建以包工包料的方式承包裕都温泉花城20#-33#住宅楼建设项目，合同工期总日历天数121天，合同总价款为35057575.82元。合同签订后，商河六建进驻涉案项目开始施工，目前裕都·温泉花城20#-33#住宅楼主体框架工程已完工。2014年1月25日，程京焕（裕都公司原法定代表人）、王庚业（裕都公司时任法定代表人）共同向张太华借款100万元，裕都公司、山东荣通达能源科源有限公司对此承担连带责任。2014年8月18日，张太华将上述债权全部转让给袁树升。因程京焕、王庚业未在履行期间内偿还债务，袁树升将程京焕、王庚业、裕都公司、山东荣通达能源科源有限公司诉至本院，案号为（2014）商民初字第1301号。经审理本院判决：程京焕、王庚业自判决生效之日起三日内偿还袁树升借款本金100万元及利息（利息计算：自2014年2月24日起，以100万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍分段计算利息至借款本金付清之日止）；裕都公司、荣通达公司对上述判决义务承担连带清偿责任；裕都公司、荣通达公司承担保证责任后，有权向程京焕、王庚业追偿。该判决现已生效。2014年6月9日，程京焕向张太华借款40万元，裕都公司对此承担连带责任。2014年8月18日，张太华将上述债权全部转让给袁树升。因程京焕未在履行期间内偿还债务，袁树升将程京焕、裕都公司诉至本院，案号为（2015）商民初字第880号。经审理本院判决：程京焕于判决生效后五日内偿还袁树升借款本金40万元及利息（以40万元为基数，自2014年6月9日起至本判决履行之日止，按年利率24%计算）；裕都公司对上述第一偿还款项负连带清偿责任；裕都公司承担保证责任后，有权向程京焕追偿；驳回袁树升的其余诉讼请求。该判决现已生效。2016年3月30日，裕都公司、许重寅与袁树升因裕都公司、王庚业拖欠袁树升借款一事达成《还款协议书》，约定由许重寅于2016年6月30日前向袁树升偿还裕都公司、王庚业所欠欠款200万元，该笔欠款分五笔支付，每笔40万元。许重寅通过其名下公司山东兆泰房地产开发有限公司分别于2016年5月16日、2016年6月3日、2016年7月9日向袁树升转账40万元。2016年3月30日，许重寅之子许诺向袁树升转账40万元。另外，许重寅代替裕都公司向张东东还款80万元。为解除李天强申请本院对涉案土地查封，许诺向本院（2014）商执字第1105-3号案件交付1898918元执行款，本院解除了对裕都公司名下商国用（2010）第219、商国用（2010）第220号土地的查封。另查明，裕都·温泉花园三期的备案名称为裕都·温泉花城20#-33#楼。涉案住宅楼分东区和西区，房产共计108套。东区54套房产主体已建造完成，西区54套房产水泥框架已建成，均为在建工程，目前全部处于停工状态，无竣工房产。本院认为，本案当事人争议的焦点是：一、许重寅与裕都公司签订的《承包经营协议书》的性质如何认定；二、许重寅是否对涉案项目的在建房产和在建工程享有所有权。关于焦点问题一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”本案中，许重寅主张其与裕都公司之间系合作开发房地产关系，但双方签订的《承包经营协议书》明确约定许重寅自行承担涉及本项目的所有发生的各项费用，自行投资、自担风险、自负盈亏。除上缴承包费、并按国家和地方规定缴纳所有税费后所得利润全部归许重寅所有，裕都公司无权干涉。根据上述法律规定，合作开发房地产合同的主要内容为共同出资、共享利润、共担风险。而本案《承包经营协议书》约定的出资、风险均由许重寅负责，收益亦由许重寅个人享有，明显与法律规定的合作开发房地产合同内容不相符。因此，许重寅主张双方之间系合作开发房产关系，本院不予采信。根据法律规定，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。本案中，许重寅与裕都公司签订的《承包经营协议书》、《补充协议》虽名为承包经营协议书，但协议约定主要内容为许重寅须向裕都公司交纳项目承揽费600万元……许重寅在经营承揽事项过程中，均以许重寅个人名义对外经营，并自行承担承揽期间关于涉及本项目的所有发生的各项费用……并独自承担在此期间发生的各项债权债务和由此引发的经济、安全和法律责任。即：许重寅自行投资、自担风险、自负盈亏。以上内容从实质应视为裕都公司将裕都·温泉花城20#-33#楼项目转让给许重寅，转让价款为600万元。因双方签订《承包经营协议书》时，裕都·温泉花城20#-33#楼项目尚未进行任何的投资开发，不存在任何的在建工程或者其他设施、设备的转让，实际是转让了裕都·温泉花城20#-33#楼的土地使用权，因此《承包经营协议书》的性质应为土地使用权转让合同。裕都公司在签订《承包经营协议书》之前已经取得了涉案建设用地使用权，故其有权在一定条件下对建设用地使用权进行处分。许重寅与裕都公司签订的《承包经营协议书》、《补充协议》，均是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，本院对两份协议的合法性予以确认。关于焦点问题二，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，许重寅主张裕都·温泉花城20#-33#楼系其投资开发建设，并提供了与商河六建签订的《建设工程施工合同》、《建筑工程施工许可证》等证据予以证实，裕都公司对此不予认可。经审查，许重寅与裕都公司签订《承包经营协议书》之后又签订的《补充协议》允许许重寅以裕都公司的名义对外经营，并对许重寅刻制裕都公司行政和财务印鉴的行为进行了追认。结合许重寅替裕都公司偿还债务的行为及涉案项目已经取得商品房预售许可证的事实，可以证实双方确实履行了《承包经营协议书》。根据《承包经营协议书》的约定，由许重寅负责涉案项目的开发，且《建设工程施工合同》的签订时间亦在《承包经营协议书》之后。裕都公司虽对此不予认可，但未提供证据证实双方未实际履行协议约定的义务或者变更了协议内容，也未提供证据证实涉案项目系其投资建设，仅凭以裕都公司的名义签订《建设工程施工合同》为由，主张系其投资建设的辩驳意见，本院不予采纳。本院认为，我国现行法律模式下，土地的所有权依法只能由国家或农民集体所有,单位或个人只能依法拥有使用土地的权利，而不能享有土地所有权。但是，对地上房屋等建筑物、构筑物及其附属设施的所有权的主体身份则没有限制。任何社会主体都可以成为房屋等建筑物、构筑物及其附属设施的合法所有权主体，依法对房屋等不动产享有占有、使用、收益和处分的所有权权能。《中华人民共和国物权法》第一百四十二条在规定建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施应归属于建设用地使用权人的基本原则外，规定了除外条款，即他人有相反证据证明的除外，体现了立法立足于现实情形，对实际投资人合法权益的保护，解决建筑物等所有权的原始取得问题。本案中，许重寅提供的证据能够证实涉案温泉花园三期项目系其出资开发建设，而且开发建设行为取得了相关手续，许重寅符合原始取得的相关规定。因此，许重寅主张对“裕都·温泉花城20#-33#楼”项目在建工程具有所有权符合法律规定，本院予以支持。至于许重寅主张对“裕都·温泉花城20#-33#楼”项目全部房产具有所有权的诉求，根据查明的事实，涉案项目中并无房产，许重寅亦未在规定的时间内提供证据证明有房产的存在。故，对其主张“裕都·温泉花城20#-33#楼”项目全部房产具有所有权的请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认许重寅对“裕都·温泉花城20#-33#楼”项目的在建工程具有所有权；二、驳回许重寅的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告山东裕都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 李鑫二〇二〇年十月十三日法官助理 张菁书 记 员 韩磊