广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2831号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道****、9楼展馆，统一社会信用代码：914406067615683629。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：申登伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭慧婷，女，该公司工作人员。被告：唐剑，男，汉族，1984年11月6日出生，住广东省深圳市福田区***********，公民身份号码：440************115。委托诉讼代理人：崔玲玲，女，系被告的母亲。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司与被告唐剑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人申登伟、被告唐剑的委托诉讼代理人崔玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司向本院提出变更后的诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付自2018年2月起至判决之日止的物业费共计21126.16元（其中具体欠费月份为2018年2月、3月，2018年5月至2019年10月，2020年9月至2020年10月,每月的物业费合计为960.28元，详见欠费明细表）；2.判令被告支付相应的违约金60950.06元（按照与被告签订的前期物业服务协议第七章第16条标准按日千分之五计算，从2018年2月开始计算至2020年10月9日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原告与惠州市中元和泰投资发展有限公司双方签订编号为：《龙城一品前期物业服务协议》，由原告为被告位于大亚湾碧桂园龙城一品商品住宅区中的61栋105号房的单位提供物业管理服务、车位管理服务，被告按每月960.28元的标准，按时向原告交纳物业服务费、车位物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳住宅物业服务费、车位物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳相关利息率。2018年2月1日，被告已到合同收楼日期，之后双方一直依约履行各自的义务。但2018年2月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2018年2月起至今所拖欠的物业服务费及相关利息率。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司为证明其辩称事实，提供了如下证据：1.企业法人营业执照、居民身份证（被告）；2.购房合同；3.竣工验收资料；4.中标文件、公示文件、《龙城一品前期物业服务合同》；5.履行义务的相关证据；6.欠费明细表；7.物业服务费催交记录；8.不动产登记结果；9.入住登记表。被告唐剑辩称：原告起诉被告是从2018年2月开始没有缴纳物业费，被告是从2018年2月开始就陆续去验收房子，房子问题太多，详见被告提供的证据三问题清单两张，问题一直没有解决。后来2018年8月就换了物业公司即原告，原告就给被告打了问题清单，原告也派了一个姓施的施工人员，说要与开发商协商解决了所有问题，原告要收这期间的费用也是要和开发商收取，不是跟被告收取，因为房屋没有验收，也没有物业管理协议。2020年9月18日被告去了涉案房屋，被告交了物业费但是原告没有提供服务，所以被告拒付2020年9月份的物业管理费，跟叶管家明道了，服务跟上后，马上支付，现在还没有去看问题是否已经解决。现在10月份也没有到物管扣费的时间，放假8天应该顺延，未到缴费时间。原告说违约金60950.06元是按照与被告签订的前期物业服务协议第七章第16条标准按日千分之五计算，被告认为，前期物业服务协议签订时间是2019年11月4日，那原先2018年2月、3月、5月至2019年10月与协议时间不符。被告唐剑对其辩称事实，提供了如下证据：1.交纳物业费的发票、收据共7张，微信聊天记录截图；2.前期物业服务协议；3.协调通知单、2018年8月30日验收房屋的问题清单。本院经审理认定事实如下：原告与惠州市中元和泰投资发展有限公司（龙城一品花园的建设单位）签订《龙城一品前期物业服务合同》，约定由原告为龙城一品花园提供物业管理服务，业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，合同期限自2017年10月12日起至该物业业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。2016年5月25日，被告唐剑购买了位于惠州大亚湾西区龙海一路9号龙城一品花园61栋1层05号房，建筑面积315.26平方米。案涉房屋于2018年1月23日取得竣工验收备案表，被告于2019年11月4日办理了收楼手续，并与原告签订一份《龙城一品前期物业服务协议》，约定：原告为被告的上述房产提供物业管理服务，物业管理服务费按套内面积226.39平方米每月每平方米3.8元计收，被告应按860.28元/月向原告交纳物业服务费；被告按露天车位每月50元/个、车库车位每月50元/个的标准向原告交纳车位的物业服务费；物业服务费应于当月10日（节假日或系统原因顺延）前支付，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并自应交费用之日的次月1日起按每日的5‰交纳违约金。协议签订后，被告交纳了2019年11月至2020年8月份的物业服务费，自2020年9月至2020年10月，被告共欠原告物业服务费1920.56元（960.28×2）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为案涉物业的管理方，履行了合同约定的管理及服务，被告应当向原告支付物业服务费。原告诉请被告支付2020年9月至2020年10月期间的物业服务费1920.56元及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告于2019年11月4日办理收房手续，原告诉请被告收房之前的物业服务费，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告以原告提供的物业服务质量没有达到物业服务合同条款为由拒付物业服务费，未提供有效证据证明，本院不予采纳。关于违约金的问题，虽然原告诉请根据协议约定按每日的5‰交纳违约金，但结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付。协议约定自应交费用之日的次月1日起交纳违约金，故每月所欠管理费的违约金应从次月1日起，以960.28元为基数按每日万分之一的标准计至还清款日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告唐剑自本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付2020年9月至2020年10月的物业服务费1920.56元及相应违约金（每月所欠物业服务费的违约金应从次月1日起，以960.28元为基数按每日万分之一的标准计至还清款日止）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费925.95元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司负担875.95元，由被告唐剑负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年十月十六日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾