上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初11890号原告：余天德，男，1962年10月10日出生，汉族，户籍地上海市宝山区，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：姚志，上海达隆律师事务所律师。被告：孙皎，女，1983年7月30日出生，汉族，住上海市宝山区。原告余天德与被告孙皎房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余天德及其委托诉讼代理人姚志，被告孙皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余天德向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的位于上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)的《上海市房屋租赁合同》；2、判令被告搬离系争商铺；3、判令被告向原告支付拖欠的自2019年8月起暂计至2020年5月的租金共计326,100元(每月租金49,700元计算10个月，扣除已付租金124,000元及租赁保证金46,900元，还需支付326,100元，要求计算至实际搬离之日止)；4、判令被告向原告支付拖欠的自2018年8月起暂计至2020年5月的物业费、水电费共计104,807.7元(水电费、物业费以物业收据为准)；5、判令被告向原告支付违约金198,800元。事实与理由：原告与被告于2017年5月22日签订《上海市房屋租赁合同》，原告将系争商铺租赁给被告，租期自2017年8月1日起至2022年7月31日止共五年。同时约定了水、电、物业费等费用的承担、租金及违约责任等。被告从2019年8月起拖欠房租，后经原告多次催讨，被告于2019年10月22日支付5万元，于2019年12月17日支付5万元，于2020年1月21日支付24,000元，暂计至2020年5月7日被告应付租金为497,000元，减去已付租金及保证金，还需支付326,100元。原告多次向被告催讨，并要求其搬离，但遭到拒绝。故原告为此涉讼，请求判如所请。被告孙皎辩称，对诉请1，同意解除合同。对诉请2，被告于2020年4月底前已经搬离了，于2020年4月底将系争商铺钥匙交给了原告指定的中介处。对诉请3，租金起算时间无异议，但应算至2020年4月底，每月租金应为44,466元，双方之前协议过降房租。保证金是46,900元，同意抵扣欠付租金等费用。已付租金是124,000元。2020年2月至3月申请适当租金减免50%。对诉请4，物业管理费每月2,658.6元无异议，起算时间无异议，应算至2020年4月份，5、6月份不同意支付。水费无异议。电费起算时间无异议，应算至2020年4月份，5月份不同意支付，每月金额不认可。对诉请5，是逾期付租，但违约金过高，希望法院酌情。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、余天德是上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室商铺权利人之一。2、2017年5月22日，出租方余天德(甲方)与承租方孙皎(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，乙方承租甲方系争商铺；甲方于2017年5月22日前交房，租赁期自2017年8月1日起至2022年7月31日止；2019年8月1日至2020年7月31日房屋每月租金为49,700元；乙方应于每次7日前向甲方支付下一期租金，付三押一；保证金46,900元；租赁期间，所发生的水、电等费用由乙方承担；物业费由乙方承担；逾期不支付租金累计超过15天的，一方可书面通知另一方解除本合同，违约方应向另一方按月租金的四倍支付违约金；租赁期间，非本合同规定情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的四倍支付违约金。上述合同签订后，孙皎支付了租赁保证金46,900元。2019年8月起，孙皎存在拖欠租金的情况，后支付了租金124,000元，未再支付其他租金。2020年5月6日，余天德向物业单位支付了孙皎欠付的水电费及物业费共计104,807.7元，龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具了的专用收据和发票，专用收据上列明了欠付的费用时间和金额。3、关于商铺返还。孙皎表示，钥匙于2020年4月底交给余天德指定的中介，系争商铺内已无孙皎方的物品，若仍有物品的话，都是孙皎不要的。余天德则表示，2020年4月底孙皎交了底下一层的钥匙，上面两层的钥匙是5月底交给中介的。审理中，余天德申请撤回第二项诉讼请求，并明确租金、水电及物业费计算时间截止至2020年5月底。为证某己方主张，孙皎提供了中介陈嘉洛于2020年7月出具的证某，内容为陈嘉洛于2020年4月30日收到系争商铺楼下钥匙三把，同年5月14日收到商铺剩余一把钥匙，租赁此商铺时业主共交租客十八把钥匙。同年5月14日收到钥匙后，租客房屋内物品还未清空，同年5月25日租客前来清理商铺剩余物品，6月份租客让人来清理商铺内剩余物品，业主要求所有物品搬完之后需要写书面移交手续，截至目前商铺内物品还未搬空，未与业主办理交接手续。余天德发表如下质证意见：不清楚，也无法核实。4、关于租金。孙皎表示，双方租金后下调为每月44,466元，且因疫情原因，系争商铺2020年2月至3月期间未曾营业。为证某己方主张，孙皎提供了与余天德的聊天记录及案外人证某。根据聊天记录，孙皎于2020年1月20日表示，现在手上没钱付不了，年前筹集资金也是困难重重，也不是说有钱不给故意拖着，有钱能给的时候都是立马就给的。余天德回复表示，房租降下来后，每个月44,466元，从8月到1月，共6个月，已经分二次支付了10万元，到本月底还欠166,796元，按合同下一季度房租是本月23日前支付，余天德也困难重重。根据案外人俞某于2020年7月出具的证某，内容为本人是系争商铺的租客，因疫情原因，本店铺2020年2月至3月期间未曾进行营业。余天德发表如下质证意见：对微信记录，真实性无异议，但当时说的是如果按时支付租金的话，就打折后给减免和优惠的金额，但是孙皎没有按时支付租金；对证某无意见，但2月至3月没有营业和租金没有太大关联。5、关于水电费及物业费。孙皎表示，对水费，无异议；物业费每月2,658.6元，同意付至4月份；对电费，单价虚高，金额不认可，同意付至4月份。为证某己方主张，余天德除了提供龙湖物业服务集团有限公司上海分公司出具的专用收据外，又提供了该公司出具的专用收据明细。孙皎发表如下质证意见，收据中列了四笔2019年12月电费，其中4,987.5元、3,000元和1,500元实为之前的电费，孙皎已支付过，无其他意见。为证某己方主张，孙皎提供了龙湖物业服务集团有限公司上海分公司的专用收据，证某之前已缴纳水电费金额，还提供了物价局收费文件，证某电费收费标准。根据孙皎提供的收据，电费单价为1.25元。余天德发表如下质证意见：对收据，同意2019年12月该三笔电费另行处理，第四项诉请金额变更为95,320.2元，前述金额中包含了6月份物业费，也同意扣除；对物价局收费文件，与本案无关，水电费是物业单位统一收取，不是房东定价。本院认为，原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。原告要求解除涉案租赁合同，被告也表示同意，故本院对原告的该项诉请，予以准许。原告认可被告于2020年4月底交了底下一层钥匙，于2020年5月底交了上面两层钥匙，故本院认为，可以认定涉案房屋租赁合同实际于2020年5月31日解除。审理中，被告提供中介证某以证某商铺已于2020年4月底交还，但根据该份证某的内容，并不足以证某被告的上述主张，因此，对被告的上述意见，本院不予采信。审理中，原告确认已收到商铺钥匙，被告也表示若还有遗留物品可由原告处理。原告后撤回了返还商铺的相关诉请，故对该节事宜，本院不再处理。关于租金。被告承租系争商铺，理应按约支付租金，故原告要求被告支付自2019年8月1日起至2020年5月31日止的租金，于法有据，本院予以准许。至于每月租金金额，根据被告提供的微信记录，可以认定原告同意将每月租金调整至44,466元，故每月租金按44,466元标准计付。审理中，被告抗辩认为因疫情原因，2月至3月的租金应减免50%。本院结合疫情对合同履行、合同目的实现等实际影响，酌情认定被告向原告支付自2019年8月1日起至2020年5月31日止租金共计400,194元，扣除被告已付租金124,000元及保证金46,900元，被告还应向原告支付229,294元。关于物业费、水电费。根据约定，租赁期间发生的水费、电费、物业费由被告承担。原告提供的证据可以证某其已向物业单位付清了欠缴费用，现原告要求被告支付其中截止至2020年5月的水费、电费及物业费，于法有据，本院予以准许。审理中，双方对相关费用充分发表了意见，就2019年12月4,987.5元、3,000元和1,500元三笔电费原告另行处理，且2020年6月份物业费亦予扣除，本院结合双方的意见，确认被告支付原告水费、电费、物业费共计92,661.6元。至于被告抗辩电费单价过高，本院认为，根据被告提交的之前已缴纳电费的金额来看，原告主张的期间段内的电费单价与原来持平，之后还有所下调，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金。根据约定，逾期不支付租金累计超过15天的，租赁期间乙方中途擅自退租的，违约方应按月租金的四倍支付违约金。本院认为，被告自2019年8月起逾付租金，后于2020年4月起陆续退租，显已构成违约，导致涉案租赁合同解除，故原告要求被告承担违约责任，于法有据，本院予以准许。至于具体金额，本院根据本案实际情况，综合考虑合同实际履行情况、违约方过错程度、守约方实际损失及疫情影响程度等因素，依照诚实信用、公平合理原则，酌定被告向原告支付违约金11万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告余天德与被告孙皎就上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室商铺签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月31日解除；二、被告孙皎于本判决生效之日起十日内，向原告余天德支付2019年8月1日起至2020年5月31日止租金共计229,294元(已抵扣保证金46,900元)；三、被告孙皎于本判决生效之日起十日内，向原告余天德支付水费、电费及物业费共计92,661.6元；四、被告孙皎于本判决生效之日起十日内，向原告余天德支付违约金11万元；五、驳回原告余天德的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,048元，由原告余天德负担1,586元，由被告孙皎负担3,462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年十月二十八日法官助理  董程程书 记 员  陈 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……