西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初4921号原告：刘新强，男，1986年5月1日出生，汉族，销售人员，住浙江省宁波市余姚市城区。委托诉讼代理人：庞喜同，咸阳市148法律服务所法律工作者。被告：西安马驰商业运营管理有限公司，。法定代表人：魏磊，该公司经理。委托诉讼代理人：魏西友，男，1957年3月18日出生，汉族，该公司法务，住西安市灞桥区。第三人：王娟英，女，1975年5月31日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告刘新强与被告西安马驰商业运营管理有限公司（以下简称马驰商管公司）、第三人王娟英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘新强的委托诉讼代理人庞喜同、第三人王娟英到庭参加诉讼，被告马驰商管公司经本院合法送达起诉状副本及开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新强向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2019年7月22日签订的房屋管理合同；2.判令被告与第三人共同返还西安市莲湖区XX城XX号房屋（第三人按照每月1900元标准支付2020年2月25日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费）；3.被告按照每月1900元标准支付2020年2月25日至实际返还房屋之日的租金及违约金5000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月22日，原、被告签订《西安马驰商业运营管理有限公司房屋管理合同》一份，约定原告刘新强将自己所有的位于西安市莲湖区XX城XX号房屋出租给被告马驰商管公司，租期4年，自2019年7月21日至2023年7月22日止，月租金1900元,按月支付。但被告马驰商管公司自2020年2月起，未支付租金。第三人王娟英作为案涉房屋的次承租人，目前实际占有使用该房屋，案涉房屋管理合同解除，第三人王娟英理应与被告马驰商管公司共同腾交案涉房屋。被告马驰商管公司未作答辩。第三人王娟英述称，一 、被告马驰商管公司和原告之间的委托合同期限4年，第三人王娟英从被告马驰商管公司租用案涉房屋，已付清了36个月的房租及一个月租金的押金（月租金1600元）共计59200元，第三人王娟英和被告马驰商管公司所签合同期限，在原、被告之间合同的有效期内，应当得到履行，第三人王娟英不应再向原告交任何费用；二、原告刘新强明知被告马驰商管公司与第三人王娟英所签合同期限，仍然起草三方承诺，属明知故犯，第三人王娟英与被告马驰商管公司的合同未到期，原、被告无权解除原、被告之间的合同；三、被告马驰商管公司如果退清剩余房租及押金，第三人王娟英可以立刻腾房，否则应履行合同，第三人王娟英要住到自己和被告马驰商管公司的合同期满。原告刘新强及第三人王娟英围绕诉讼请求依法提交了证据，被告马驰商管公司、未到庭参加诉讼，视为对答辩及质证权利的放弃。 根据本院审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2019年7月22日，原告刘新强（甲方，出租人）与被告马驰商管公司（乙方、管理方）签订《房屋管理合同》一份，合同中约定：将原告刘新强所有的位于西安市莲湖区XX城XX号房屋出租（面积60平方米）交给被告马驰商管公司管理，管理期自2019年7月21日至2023年7月22日，共48个月，2020年1月1日至2020年2月10日为空置期或装修期，此期间乙方不承担管理费。管理费标准每月1900元，按月支付；房屋管理押金1000元；第一次房屋管理费时间为2019年8月5日，第二次为2019年9月5日，根据付款形式，依次类推。违约方应向守约方支付违约金5000元。乙方逾期超过15天未按时支向原告付房租，甲方可无条件收回房屋。签订合同当日，被告马驰商管公司向原告刘新强支付了押金1000元，原告刘新强向被告马驰商管公司交付了案涉房屋。被告马驰商管公司收房后，将案涉房屋出租给第三人王娟英，租期自2019年8月1日至2022年7月31日，月租金1600元，押金1600元，第三人王娟英于2019年7月29日向被告马驰商管公司支付了约定款项。案涉房屋现由第三人王娟英占有使用。2019年11月12日，原、被告及第三人共同签署承诺书一份，承诺书载明：每个月按时给房东刘新强打房款1900元（除2020.1.1-2020.2.10），如若推迟打房款超过10天或未打房款，原告刘新强有权按合同解除与被告马驰商管公司的合作，并有权要求被告马驰商管公司额外赔偿三个月房租，并退还房客剩余房款。另有特殊情况，必须在每个月5号汇款之前提前与原告刘新强和第三人王娟英沟通，说明情况。最迟打款日不得超过每个月15号，若情况特殊，原告刘新强可委托委托人拿合同代替刘新强处理。2020年1月1日以前的房屋租金，被告马驰商管公司已向原告刘新强付清。2020年1月1日至2020年2月10日为空置期或装修期，无需支付房租。2020年2月11日起的房租，被告马驰商管公司再未向原告刘新强支付，第三人王娟英亦未向原告刘新强腾交案涉房屋。2020年4月份初，第三人王娟英收到原告刘新强发送腾房书面通知，要求王娟英于2020年5月腾房。2020年5月11日，被告马驰商管公司收到本院于诉前调解阶段送达的本案起诉状。2020年7月16日，第三人王娟英收到本院送达的本案诉状副本、追加第三人申请书及开庭传票。2020年8月5日，原告刘新强于本案庭审中明确要求被告马驰商管公司与第三人王娟英共同腾交案涉房屋。本案纠纷经本院诉前及诉讼过程中调解未果。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告刘新强与被告马驰商管公司签订的《房屋管理合同》，名为管理，实为原告刘新强将案涉房屋出租给被告马驰商管公司，被告马驰商管公司可以转租的房屋租赁合同。2019年11月12日，原告刘新强作为出租人、被告马驰商管公司作为承租人与作为次承租人的第三人王娟英共同签署的承诺，系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，对各方当事人均有约束力。根据承诺的内容，该承诺系原告刘新强要求被告马驰商管公司保证按时支付租金，否则原告刘新强有权解除原、被告之间合同的约定，其中退还房客剩余房款的约定仍是由被告马驰商管公司向第三人王娟英退还剩余房款的约定，该承诺并未在原告刘新强与第三人王娟英之间成立合同关系，故第三人王娟英并非原告刘新强与被告马驰商管公司之间房屋租赁合同的一方当事人，无权要求原告刘新强继续履行与被告马驰商管公司签订的原、被告之间的房屋租赁合同。根据该承诺的约定，被告马驰商管公司最迟应于2020年2月25日支付2020年2月11日起的月租金，而被告马驰商管公司长期拖欠原告刘新强2020年2月11日起超过半年的租金，原告刘新强根据承诺行使约定解除权，合理合法，本院予以支持。因原告刘新强仅以本人陈述，不足以证明其于起诉前向被告马驰商管公司送达了解除合同通知，故本案起诉状送达至被告马驰商管公司的2020年5月11日，原告刘新强与被告马驰商管公司于2019年7月22日签订的《房屋管理合同》解除。原告刘新强自愿要求支付自2020年2月25日起的租金或房屋占有使用费并无不当，被告马驰商管公司应向原告刘新强腾交案涉房屋并按每月1900元标准（即每天63.33元），支付2020年2月25日至2020年5月11日的房屋租金及2020年5月12日至实际腾交案涉房屋之日的房屋占有使用费，被告马驰商管公司已交纳的押金1000元应予抵扣。原、被告之间的房屋租赁合同解除后，第三人王娟英作为次承租人对案涉房屋的占有属无权占有，故第三人王娟英应与被告马驰商管公司于判决后效后三十日内共同向原告刘新强腾交案涉房屋。第三人王娟英如未能在判决确定的腾交期限内腾交案涉房屋，应就逾期腾交案涉房屋之日至实际腾交上述房屋之日，按每月1900元标准计算的房屋占有使用费与被告马驰商管公司承担共同清偿责任。被告马驰商管公司违约，理应支付违约金，但原告刘新主张的违约金5000元过高，本院酌定为1900元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十规定，判决如下：一、原告刘新强与被告西安马驰商业运营管理有限公司在2019年7月22日签订的《西安马驰商业运营管理有限公司房屋管理合同》于2020年5月11日解除；二、本判决生效后三十日内，被告西安马驰商业运营管理有限公司与第三人王娟英共同向原告刘新强腾交位于西安市莲湖区XX城XX号房屋；三、本判决生效后三十日内，被告西安马驰商业运营管理有限公司按每天63.33元标准向原告刘新强支付2020年2月25日至2020年5月11日的房屋租金及2020年5月12日至实际腾交案涉房屋之日的房屋占有使用费（被告西安马驰商业运营管理有限公司交纳的1000元押金应予扣除）；四、第三人王娟英如未能按时履行本判决第二项腾交房屋义务，对逾期腾交房屋之日至实际腾交房屋之日，按每天63.33元标准计算的房屋占有使用费与被告西安马驰商业运营管理有限公司承担共同清偿责任；五、本判决生效后三十日内，被告西安马驰商业运营管理有限公司向原告刘新强支付违约金1900元；六、驳回原告刘新强其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费50元，由原告刘新强负担10元，被告西安马驰商业运营管理有限公司40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   岳  鹏                              人民陪审员  张扣利人民陪审员   杨延利 二Ｏ二Ｏ年十月二十九日 书  记  员   周  萍 1