吉林省珲春市人民法院民事判决书（2020）吉2404民初1557号原告:张彦，男，1976年5月17日出生，汉族，现住珲春市。委托诉讼代理人:安立岩，吉林华耀律师事务所律师。被告:韩英梅，女，1988年10月7日出生，朝鲜族,现住珲春市。被告:刘伟，男，1976年7月21日出生，汉族，现住珲春市。第三人:珲春鑫峰房地产开发有限公司，住所地珲春边境经济合作区**小区（海通雅居小区)。法定代表人:王海龙，经理。委托诉讼代理人:胡秀平、薛彦玲，吉林何晓明律师事务所律师。原告张彦与被告韩英梅、刘伟第三人珲春鑫峰房地产开发有限公司(以下简称“鑫峰公司”)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张彦及其委托诉讼代理人安立岩，被告韩英梅、刘伟，第三人鑫峰公司的法定代表人王海龙及委托诉讼代理人胡秀平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张彦向本院提出诉讼请求：1.要求继续执行案涉房屋(珲春边境经济合作区森林雅居小区10号楼108门市);2.韩英梅、刘伟承担诉讼费用。事实和理由:张彦与刘伟民间借贷纠纷一案已审理终结,判决结果是刘伟偿还张彦借款本金及利息,张彦已申请强制执行,张彦在起诉时就保全了案涉房屋。刘伟在2018年4月8日购买了案涉房屋,并且鑫峰公司也证明案涉房屋为刘伟购买,并承诺如该房屋再次出售应征得张彦的同意，鑫峰公司也知晓该房屋抵押给了张彦,现韩英梅提出其于2018年9月20日购买了案涉房屋,明显可以看出是为了逃避债务,可见该房屋买卖合同是虚假的,韩英梅的执行异议不能成立,应当继续执行该房。韩英梅辩称，2018年9月20日，在鑫峰公司全款购买包括案涉房屋在内的二套门市，购买案涉房屋的《商品房买卖合同》已到相关房产部门进行了备案。现案涉房屋已出租给案外人使用。故，不同意张彦提出的诉讼请求。刘伟辩称，1.其与韩英梅不认识，本次庭审是初次见面,所以不存在逃避债务、恶意串通侵害张彦利益的行为;2.在刘伟与张彦民间借贷案件中，已经查明如下事实：2018年5月因为刘伟没有交齐案涉房屋的购房款，鑫峰公司发短信催其交房款，并告知如果不交齐房款涉案房屋将出售给他人;3.鑫峰公司将案涉房屋卖给韩英梅一事刘伟并不知情;4.希望与张彦达成调解，继续履行偿还借款的义务。综上，因案涉房屋不归刘伟所有，所以不同意张彦的诉讼请求。鑫峰公司述称，张彦的诉求于法无据，请法院予以驳回。理由如下：1.刘伟曾有意购买案涉房屋，但刘伟只交付了10万元购房意向金，约定剩余房款自2018年4月10日起45日内全部付清，否则公司收回房屋，另行出售。根据刘伟陈述，其已将仅交付10万元购房意向金及房屋状况一事告知张彦，张彦在知晓上述情况后自愿将款项借给刘伟。鑫峰公司在刘伟没有按照约定付清购房款之后，将房屋收回另行出售给韩英梅是合理合法的。2.2018年9月13日，韩英梅在鑫峰公司购买了珲春边境经济合作区森林雅居小区10号楼108门市和101门市两套房屋，合计金额为2147970元。同日，韩英梅将两处房屋的房款200万元通过银行转账的方式支付给鑫峰公司，其中包括案涉房屋全部房款1138730元。101门市剩余房款147970元，韩英梅在2019年6月13日交清。3.鑫峰公司将案涉房屋交付给韩英梅后，韩英梅已将该房屋租赁给案外人使用。基于以上三点，案涉房屋系韩英梅通过合法的途径购买取得，且商品房买卖合同已在房产局进行了备案登记,韩英梅对案涉房屋具有物权人的属性。另，鑫峰公司在刘伟与张彦的借款一事中，从未做出承担担保责任的意思表示，也没有表示用案涉房屋进行担保，且（2019）吉2404民初2326号民事判决书并未判决鑫峰公司承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：张彦依法提交如下证据：1.刘伟与鑫峰公司签订的《商品房买卖合同》，证明刘伟在2018年4月8日购买鑫峰公司开发的案涉房屋（面积:247.55平方米，单价:5280元，总金额:1307064元）。韩英梅质证称不认识张彦和刘伟，对刘伟与鑫峰公司案涉房屋的买卖情况，因不是合同的当事人无法对证据的真实性进行确认。刘伟对证据的真实性及证明内容均无异议。鑫峰公司对证据的真实性无异议但认为该份合同只是双方的初步意向，刘伟与第三人之间的房屋买卖合同没有最终达成，房屋已经收回，并出售给韩英梅。本院认为，签订《商品房买卖合同》的双方对该份证据的真实性无异议，故对该份证据的真实性予以采信。2.2018年4月9日刘伟与张彦签订的《借款合同》及鑫峰公司出具的《证明》,证明2018年4月9日刘伟向张彦借款50万元，将案涉房屋抵押给张彦；同日鑫峰公司出具证明，证明案涉房屋为刘伟所有，且约定如该房屋再次出售，需经刘伟、张彦同时到鑫峰公司办理方可生效。鑫峰公司将房屋“所谓”出售给韩英梅但未通知张彦。由此可见鑫峰公司与刘伟为了逃避债务虚构了韩英梅购买房屋的事实。韩英梅质证称购买案涉房屋时，鑫峰公司并未告知刘伟与张彦之间借款一事，其在毫不知情的情况下一次性全款购买含案涉房屋在内的两套房屋，支出200多万，不存在恶意串通的情形。刘伟对证据的真实性无异议，但认为不存在和鑫峰公司、韩英梅虚构买卖房屋的事实，在张彦借款前就购买了案涉房屋，预交了10万元定金，计划是开超市，当时认为这个房屋是归其所有的，后期向张彦借款时已经如实告知了案涉房屋的实际情况，刘伟向鑫峰公司说明情况后，向张彦出具了证明。鑫峰公司对证据的真实性没有异议，认为张彦与刘伟之间借贷关系与其无关，且公司也未提供抵押物及保证担保，《证明》只能够证实刘伟有意在鑫峰公司购买案涉房屋，并签过购买房屋意向合同，并不产生抵押效力。本院认为，刘伟与鑫峰公司对该组证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以采信。韩英梅依法提交如下证据：1.《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）、鑫峰公司于2018年9月20日出具的吉林省增值税普通发票、珲春边境经济合作区物业管理办公室于2018年9月20日出具的吉林省住宅专项维修资金票据、吉林宇尧物业服务有限公司出具的收据4张、《房屋租赁合同》一份,证明2018年9月13日，韩英梅在鑫峰公司购买案涉房屋。同年9月20日到珲春边境经济合作区房屋管理中心进行房屋备案，同日鑫峰公司出具了购买案涉房屋的增值税发票,并缴纳了住宅专项维修资金。购房后又向物业缴纳了物业费、垃圾清理费。案涉房屋已于2019年8月出租，租期3年。张彦对上述证据的真实性均有异议，认为《商品房买卖合同》、增值税普通发票、专修维修资金票据都不能韩英梅购买了案涉房屋，但可以证明鑫峰公司与刘伟为了逃债虚构《商品房买卖合同》、增值税普通发票，《商品房买卖合同》可以看出韩英梅购买单价为3020元，而刘伟购买单价5280元，在同一时期，价格相差2000余元，可见《商品房买卖合同》是虚假的。另外交纳物业费、垃圾清理费都不能证明韩英梅实际购买了案涉房屋。房屋租赁合同是因张彦申请了诉讼保全，韩英梅为了给法院造成实际入住的假象虚构的。刘伟、鑫峰公司对该组证据的真实性及证明内容均无异议。本院认为，虽张彦对该组证据的真实性提出异议，但没有提供证据予以佐证，因《房屋租赁合同》系韩英梅与第三人签订，本院结合其他证据对此予以评判，综上，本院对其他证据的真实性予以采信。2.2018年9月13日韩英梅与鑫峰公司签订的《协议书》、2018年9月13日、2019年6月13日由鑫峰公司出具的收据（编号：0004651、0004724）二张、中国农业银行转账明细、森林雅居物业管理服务协议、宇尧物业服务管理有限公司收据四张，证明韩英梅一次性全款在鑫峰公司购买了两套房屋[108室（案涉房屋）、101室]，所以房屋价格较低。张彦对该组证据的真实性均有异议，认为该《协议书》与《商品房买卖合同》都是虚假的，101室房屋单价为4000元，同样的房屋价格不同，且该房屋约定了房款的支付方式为分期付款，第一阶段861270元，第二阶段147970元，与韩英梅陈述一次性付款200万元购买了2套房屋不符，从《协议书》及《商品房买卖合同》中体现两套房屋总价为1756841元，由此可见鑫峰房地产公司与刘伟、韩英梅为了逃避债务伪造合同；且韩英梅转给王海龙200万元，没有将房款交付给鑫峰公司，有理由相信韩英梅与王海龙存在民间借贷或者其他经济往来。综上，鑫峰公司与韩英梅不存在案涉房屋与101门市房屋的买卖事实。刘伟与鑫峰公司对该组证据的真实性及证明内容均无异议。本院认为，虽张彦对该组证据的真实性提出异议，但没有提供证据予以佐证，故本院对该组证据的真实性予以采信。3.证人崔某出庭作证称：“我于2019年9月1日租赁的韩英梅位于珲春市××区市,租期3年,租金每年3万元，每年一次性交付，我租赁房屋是给工人做食堂用。我不认识韩英梅，至今为止只见过她2次，我是看到张贴在这个门市上的出租电话号码，通过电话联系租赁的。因为我的工人住在梧桐小区廉租房，都是朝鲜国籍，这样距离食堂比较近。房屋租赁合同，是我与韩英梅签订的，我手里也有一份。我认为租赁的房屋房主就是韩英梅,因为张贴的电话也是她的,钱也是付给她了。我不清楚韩英梅是如何取得该房屋的，我就是租房”。张彦认为证人证言与本案无关，不能证明韩英梅购买了案涉房屋。刘伟对证人证言无意见。鑫峰公司发表质证意见称证人证言证实了韩英梅购买房屋后占有使用，并将房屋出租给证人的事实。本院认为，证人证言与韩英梅提供的《房屋租赁合同》所记载的内容相吻合，故本院对崔某的证人证言及《房屋租赁合同》予以采信。三、鑫峰公司依法提交如下证据：收据存根（编号：0004651、0004652、0004724）、珲春农村商业银行存款明细（账号：×××户名：王海龙)，证明2018年9月20日，韩英梅在鑫峰公司购买108室（案涉房屋）和101室，并支付购房款的事实，2个门市房款总价为2147970元，其中108门市总价为1138730元，单价4600元/㎡。张彦质证称，对银行存款明细的真实性无异议，对收据存根的真实性及证明内容均有异议，认为收据存根不能证明韩英梅交付了房款，房款应当交到公司账户而非王海龙个人账户，且公司应该对该笔房款记录到正规的财务账册，而非白条收据，故王海龙和韩英梅之间存在其他债务或经济往来，同时申请调取鑫峰公司账册予以证明鑫峰公司是否实际收到该笔房款。韩英梅、刘伟对该组证据的真实性及证明内容均没有异议。本院认为，虽张彦对该组证据的真实性提出异议且认为王海龙和韩英梅之间存在其他债务或经济往来，但没有提供证据予以佐证，且鑫峰公司提供的收据存根（编号：0004651、0004724）与韩英梅提供的收据底联（编号：0004651、0004724）相吻合，与《协议书》、珲春农村商业银行存款明细能够形成证据链条相互印证；同时根据韩英梅农业银行转账明细（200万元）及《协议书》中记载的101门市房款价格和付款时间，可以推算出案涉房屋单价为4600元/㎡[（2000000元-861270元）/247.55㎡],与鑫峰公司提供的收据存根（编号：0004652）记载的内容相吻合，故本院对该组证据的真实性予以采信。关于张彦请求调取鑫峰公司账册的申请，本院认为鑫峰公司的财务管理与本案没有关联性，故不与准许。四、本院依职权调取了（2019）吉2404民初2326号案卷中鑫峰公司提供的短信截图、《商品房买卖合同补充协议》、2018年4月9日收据（编号：0004338）。张彦对该组证据的真实性有异议，发表质证意见称：在鑫峰公司出具证明时未被告知房屋只交付10万元的事实，且证明中体现案涉房屋归刘伟所有；《商品房买卖合同补充协议》与《证明》是相互矛盾的，故认为该组证据是不真实性的，并怀疑刘伟及鑫峰公司共同骗取张彦借款。《商品房买卖合同补充协议》与《商品房买卖合同书》对于房屋价款的约定是矛盾的，《商品房买卖合同补充协议》对于总价款双方并没有确定。短信内容不具有催收的效力，也不具有认定双方买卖合同关系真实性的效力。综上，该组证据可以证明刘伟与鑫峰房地产公司是为了逃避债务虚构的《商品房买卖合同补充协议》和收据（编号：0004338）。刘伟对证据的真实性无异议，且认可已收到鑫峰公司发送的短信，买房在先借款在后，不存在和鑫峰公司合伙欺骗张彦的事实。鑫峰公司称刘伟和鑫峰公司于2018年4月9日签订《商品房买卖合同补充协议》对房款进行了约定，刘伟交付购房款10万元，并约定余款应在45日内付清，在全部购房款支付完毕后，方可为刘伟办理房屋产权登记手续。房款自4月10日起，45日内全部付清。如到期不付，此款项作为违约金，此房不退不换。2018年5月31日，鑫峰公司工作人员给刘伟（电话号码：139XX******）发送短信，提醒办理交款手续，如不办理房屋将另行销售，以此证明案涉房屋的实际所有权人并不是刘伟。韩英梅对该组证据质证称对上述经过不知情。本院认为，张彦未能提交相关证据证明该组证据系为对抗其债权而制作形成，也未能提交相关证据证明刘伟与鑫峰公司共同骗取借款，故本院对该组证据的真实性予以采信。本院经审理查明认定事实如下：张彦与刘伟、鑫峰公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月12日立案审理。2019年8月14日，张彦向本院申请诉讼财产保全，要求对案涉房屋予以查封，本院经审查认为，张彦的申请符合法律规定，作出（2019）吉2404民初2326号民事裁定书，裁定预查封案涉房屋。2019年10月28日，本院作出（2019）吉2404民初2326号民事判决书，认为鑫峰公司非借款的相对人，也非借款的保证人，张彦提交的相关证据不足以证明鑫峰公司应承担连带责任，其主张鑫峰公司承担连带责任于法无据，判决刘伟偿还张彦借款本金455000元及利息，驳回张彦其他诉讼请求。因刘伟逾期未履行还款义务，张彦向本院提出强制执行申请。本院在执行过程中，韩英梅向本院提出书面异议，本院于2020年6月19日作出（2020）吉2404执异20号执行裁定书，裁定终止对案涉房屋的执行。张彦于2020年7月3日提起本案诉讼。另查明，2018年4月8日，鑫峰公司（甲方）与刘伟（乙方）签订《商品房买卖合同》，内容为：“第一条甲方将以下商品房出售给乙方。商品房座落××区市。设计用途：建筑结构框架;建筑层数为2层;建筑面积247.55平方米。第二条价款及付款1、按建筑面积计算,该商品房每平方米5280元,总金额130.7064万元。2、付款按双方实际发生的材料结算为准,多退少补。第三条房产交付本合同签订后两日内,甲方与小区物业为乙方办理交房手续并交付钥匙。第四条产权转移登记及其他相关设施登记1、协议订立后,买卖双方应在45日内,到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续。2、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的,应依法承担违约责任。第五条面积确认及面积差异处理合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。第六条本合同一式两份,未尽事宜,依照有关法律、法规执行,法律、法规未作规定的,买卖双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等的法律效力。”2018年4月9日，鑫峰公司（甲方）与刘伟（乙方）签订《商品房买卖合同(补充协议)》内容为：“甲乙双方根据2018年4月9日签订的商品房买卖合同，经友好协商,达成如下补充协议:一、付款根据双方重新确认交易价格为每平方5080元，乙方先付给甲方购房款人民币壹十万元整,余款在交房后45日内付清。二、产权办理甲方在乙方付清全部房款后,方可为乙方办理房屋产权手续。三、本协议签订后,如由乙方原因引起的一切纠纷均由乙方全部负责。”同日，刘伟向鑫峰公司支付诚意金10万元，双方约定余款从2018年4月10日起算，45日内全部交清，如到期不付，此次款项作为违约金，此房不退不换。同日，刘伟向张彦借款50万元，约定以案涉房屋提供抵押，刘伟将《商品房买卖合同》原件交给张彦，鑫峰公司出具证明一份，内容为：“合作区森林雅居10号楼108门市现房主为刘伟，身份证号:×××，刘伟现将该房屋抵押给张彦,身份证号:×××。从即日起该房屋出售必须经刘伟、张彦同时到我公司售楼一起办理方可生效，任何一人办理均无效。特此声明。”2018年5月31日，鑫峰公司向刘伟139XXXX****手机号码发送短信内容为：“你好,我这里是森林雅居售楼中心,你预订的门市房交款日期已过,请你今天办理交款手续,如不办理我公司将另行销售。”再查明，2018年9月13日,韩英梅与鑫峰公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，同时又签订《协议书》购买了101门市，约定房款总计1009240元，首付861270元，余款147970元于2019年3月31日前交期。同日，韩英梅账户转给鑫峰公司法定代表人王海龙账户200万元。2018年9月20日，鑫峰公司为韩英梅出具了面额为747601元的增值税普通发票，同日《商品房买卖合同》在珲春边境经济合作区房屋产权管理中心进行了备案登记，韩英梅向珲春边境经济合作区物业管理办公室交纳了住宅专项维修资金17823.6元。2018年10月27日，韩英梅与吉林宇尧物业服务有限公司签订了《物业服务合同》，并交纳了案涉房屋自2018年9月17日至2018年10月31日的物业费及垃圾清运费。2019年6月13日，韩英梅丈夫账户转给鑫峰公司法定代表人王海龙账户147970元。2020年5月18日，韩英梅交纳了案涉房屋自2018年11月1日至2020年10月31日的物业费及自2019年8月1日至2020年12月31日的垃圾清运费。2019年5月16日，韩英梅向吉林宇尧物业服务有限公司交纳了101门市的物业费、垃圾清运费、装修保证金2000元及电费200元。2019年8月26日，韩英梅与崔某签订《房屋租赁合同》，崔某自2019年9月1日起承租案涉房屋至2022年9月，现案涉房屋由崔某占有使用。案涉房屋自2018年4月19日起登记在鑫峰公司名下。本院认为，本案系执行异议之诉案件，主要争议焦点为韩英梅对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。韩英梅提交了其与鑫峰公司于2018年9月13日签订并已在珲春边境经济合作区房屋产权管理中心备案登记的《商品房买卖合同》，鑫峰公司对此予以认可，系双方真实意思表示，该合同内容不违反法律规定,而且与中国农业银行转账明细、维修基金专用票据、增值税发票、收据存根等其他证据相互印证,故该份合同真实、合法、有效。张彦对韩英梅与鑫峰公司之间买卖案涉房屋的事实提出异议,并主张韩英梅与鑫峰公司存在其他债权债务或经济往来，却没有提供证据予以证明,故不予支持。韩英梅又于2018年10月27日与物业公司就案涉房屋签订了《物业服务合同》，并交纳了物业费、垃圾清运费，又于2019年9月1日起出租给他人使用。综上，韩英梅在人民法院查封前已签订房屋买卖合同,已交付全部价款并且占有该房屋。另，案涉房屋登记在鑫峰公司名下，鑫峰公司并非执行案件中的被执行人。综上，韩英梅对案涉房屋的民事权益,足以排除人民法院强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条规定，判决如下：驳回张彦的诉讼请求。案件受理费8800元，由张彦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 王 晶人民陪审员 宋淑香人民陪审员 谭 晶 二○二○年十月二十三日书记员 于惠媛