1浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初6634号 原告：金璟，男，1984年3月1日出生，汉族，住浙江 省杭州市萧山区北干街道北干一苑８２幢３单元２０１室, 原告：张蔚楠，女，1984年3月16日出生，汉族，住 浙江省杭州市萧山区北干街道圣和花园６幢３单元２０１ 室。 两原告之共同委托诉讼代理人（特别授权）：罗鑫、李 梦诗,浙江满江红律师事务所律师。 被告：绍兴柯桥宏盛御兰苑置业有限公司，住所地浙江 省绍兴市柯桥区漓渚镇新街，统一社会信用代码 91330621068396910B。 法定代表人：任大夫。 委托诉讼代理人（特别授权）：韩燕华、孔森鑫，浙江 鉴湖律师事务所律师。 原告金璟、张蔚楠与被告绍兴柯桥宏盛御兰苑置业有限 公司（以下简称“宏盛公司”）商品房预售合同纠纷一案， 本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020 年8月10日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼 代理人李梦诗、被告委托诉讼代理人孔森鑫到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 原告金璟、张蔚楠向本院提出诉讼请求：1.判令被告向 原告支付逾期交房违约金42,432.69元（违约金自2018年8 月1日起计算，以678,923元为基数，按每日万分之一的利 率计算至2020年4月17日);2.判令被告向原告支付逾期交 2付权属证书违约金37,748.12元（违约金自2019年2月1 日起计算，以678,923元为基数，按每日万分之一的利率暂 计算至2020年8月10日，此后违约金仍以678,923元为基 数，按每日万分之一的利率支付直至原告实际取得合同约定 的土地、房屋权属证书之日止）；3.判令被告向原告交付御 兰苑4幢604号房屋的《房产所有权证》和《土地所有权证》 并办理相关变更登记。事实和理由：2017年12月27日，原 被告双方签订《商品房买卖合同》，合同内容为原告向被告 购买位于漓渚镇横路，建筑面积为97.6平方米的御兰苑4 幢4-604室预售商品房，房款总价为678,923元。原告支付 房款后，被告应当在2018年1月31日之前向原告交付符合 合同约定条件的商品房。被告若逾期交房，应按日向原告支 付已付房价款万分之一的违约金。被告应在2019年1月31 日前交付土地、房屋权属证书，若逾期360日后，应自约定 日期起按日向原告支付已经交付房价款万分之一的违约金。 现原告已经按照合同约定支付了全部房款，但被告迟迟 不予交房也未交付房屋土地和房屋权属凭证，其行为违反了 合同约定，侵犯了原告的合法权益，依法应按约定承担相应 的违约责任。 被告宏盛公司辩称,1.关于事实部分:原、被告签订商品 房买卖合同购买御兰苑4幢4-604室，原告于2017年12月 27日支付房款238,923元，于2018年1月12日支付房款 440,000元，2020年4月17日原告来收房时支付了补差价 款13,495元，故被告最终开具的发票金额为692,418元。 合同约定房屋交付时间为2018年1月31日（另加六个月宽 展期），约定交付土地、房屋权属证书的时间为2019年1月 31日。被告就讼争房屋于2020年4月4日发出交房通知， 通知2020年4月8日交房，两原告未在通知交房期间按时 收房，根据合同约定4月8日应视为交付完成。被告于2020 年6月27日发出办证通知，但因原告提出返还两张预收发 3票原件及支付违约金，故未能及时办理相关手续。2.关于违 约金部分:逾期交房违约金应计算至2020年4月7日，逾期 办证违约金应计算至2020年6月26日。根据合同附件八第 九条约定，出卖人除承担延期交房违约责任外不再承担其他 责任，故在延期交房和交付权证的情况下，原告只能主张延 期交房的违约金。本案存在不可抗力，2020年1月全国爆发 新冠疫情导致政府未能提供审批，因不可抗力而延长的期限 （2020.1.20-2020.2.17）不应计算逾期交房违约金。原告 逾期支付房款12天，应当抵扣部分违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人 进行了证据交换和质证。对于原告提供的《商品房买卖合 同》、信用社转账凭证、信用社进账单、发票，被告提供的 商品房预售证、竣工验收备案表、交房通知书、国内挂号信 函收据、整付零寄交寄清单、不动产权证书、产权证办理通 知、国内挂号信函收据、整付零寄交寄清单，本院经审核对 上述证据真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如 下： 两原告系夫妻关系。2017年12月27日，原告金璟、张 蔚楠（买受人）与被告宏盛公司（出卖人）签订《商品房买 卖合同》一份，约定：“买受人购买的商品房为预售商品房， 房屋坐落于绍兴市柯桥区××幢××室，建筑面积 97.60平方米；商品房房款合计678,923元,付款方式为合 同签订之日支付房款238,923元，余款44万于2017年12 月31日前到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，提供按揭 贷款所需要的全部资料并缴纳相关费用。如非因出卖人原 因，买受人未在上述规定期限内付款或未在上述规定期限内 办理完按揭贷款的相关手续，提供按揭所需的全部资料，缴 纳相关费用，视为买受人逾期付款，将按本合同第八条、附 件八第七、八条处理；出卖人应当在2018年1月31日前将 4符合条件的商品房交付买受人，出卖人如未按本合同规定的 期限将该商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同。买 受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之 日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购 房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同 的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的 第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交 付房价款万分之一的违约金；出卖人承诺于2019年1月31 日前取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人。买 受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期 限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期 起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房 价款的万分之一承担违约责任。约定日期起360日以后，出 卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出 卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按 日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，合 同附件八第九条第1款约定，如出卖人不能在本合同正文第 九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人六个月的交房宽 展期（宽展期自本合同正文第九条约定的交房日期开始结 算，若发生本合同正文及本补充协议规定的据实延期的情 形，则宽展期据实顺延)；第九条第5款约定，买受人同意 除承担本条约定的出卖人延期交房违约金除外不再承担其 他责任。” 合同签订后，原告于2017年12月27日交付购房款 238,923元，2018年1月12日通过银行按揭贷款交付购房 款44万元。2020年4月4日，被告向原告寄出《交房通知 书》，通知原告于2020年4月8日至2020年4月13日在御 兰苑小区现场办理交房手续。2020年4月13日，原告前去 御兰苑小区办理交房手续，被告要求原告放弃违约金才给办 理，原告没有办理。原告实际于2020年4月17日办理房屋 5交付手续，并于当日补交了房屋的合同约定面积与实际面积 的补价款13,495元。2020年6月19日，被告取得案涉御兰 苑4幢4-604室房屋的不动产权证。2020年6月27日，被 告向原告发出《产权证办理通知》，通知原告到御兰苑售楼 处办理房屋权属证书的交付手续。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双 方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规 的效力性强制性规定，应属合法有效。双方当事人应按照合 同全面履行自己的义务，当事人一方不履行义务或者履行义 务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔 偿损失等违约责任。 关于原告诉请的逾期交房违约金，按照《商品房买卖合 同》的约定，出卖人应当在2018年1月31日前将符合条件 的商品房交付买受人,买受人同意给予出卖人六个月的交房 宽展期，违约金自最后交付期限的第二天起至实际交付之日 止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。 根据上述约定，被告应当于2018年7月31日之前交房。但 被告实际通知原告于2020年4月8日至2020年4月13日 前去办理交房手续，被告已构成迟延履行，原告要求自2018 年8月1日开始起算违约金符合合同约定，本院予以支持。 关于逾期交房违约金计算的截止日期，被告通知原告于2020 年4月8日至2020年4月13日前去办理交房手续，但是原 告按通知要求于2020年4月13日前去办理时，被告要求原 告放弃违约金才给办理交房手续，未能按照交房通知书约定 的时间办理交房手续的责任在于被告，逾期交房违约金应计 算至实际交房日止即2020年4月17日。经计算，被告应支 付的逾期交房违约金为42,432.69元（678,923元×1?× 625天）。关于被告抗辩的因新冠疫情导致迟延交房，并以不 可抗力为由主张2020年1月20日至2020年2月17日不应 计算逾期交房违约金，本院认为，被告在疫情发生前已经迟 6延履行，不能以不可抗力为由主张免责。 关于原告诉请的逾期交付权属证书违约金，按照《商品 房买卖合同》的约定，出卖人应当于2019年1月31日前取 得前款规定的土地、房屋权属证书并交付给买受人。逾期交 付权属证书超过约定日期起360日的，出卖人自约定日期至 实际交付权属证书日止，按日向买受人支付已交付房价款万 分之一的违约金。同时，合同附件八第九条第5款约定，买 受人同意除承担本条约定的出卖人延期交房违约金除外不 再承担其他责任。现被告以合同附件八第九条第5款的约定 为由，认为原告只能主张延期交房的违约金，不能再主张逾 期交付权属证书的违约金。对此，本院认为，根据《中华人 民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定:采用格式条 款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定 当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意 免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予 以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情 形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、 排除对方主要权利的,该条款无效。附件八第九条第5款系 被告提供,被告并没有采取合理的方式提请对方注意,而其 内容显然置原告的利益于不顾，导致原告的权益处于不确定 状态,免除了被告按时交付不动产权属证书的义务,应当为 无效的格式条款，故被告不能因为双方有此条款的约定而免 除其逾期交付权属证书的违约责任。被告未按合同约定于 2019年1月31日前交付不动产权属证书，原告要求自2019 年2月1日开始起算违约金符合合同约定，本院予以支持。 关于违约金计算的截止日期，2020年6月27日被告向原告 发出《产权证办理通知》的挂号信，通知原告即日到御兰苑 售楼处办理房屋权属证书的交付手续。原告主张被告要求其 放弃逾期交房与逾期办证的违约金才肯办理权属证书的交 付手续，导致至今未能交付权属证书。原告为此提供了被告 7与其他业主签订的补充协议作为佐证，本院对原告的该主张 予以采信，被告亦未提供证据证明系可归责于原告的原因导 致未按通知的时间交付权属证书，故导致至今未能交付权属 证书的责任在于被告，违约金应当按照合同约定计算至被告 实际交付权属证书之日止。 关于被告向原告交付御兰苑4幢4-604室房屋的不动产 权证并协助原告办理过户登记手续的诉请，被告已经取得涉 案御兰苑4幢4-604室的不动产权证，应当按照约定将不动 产权证交付原告。涉案房屋已经具备过户登记的条件，被告 应交付原告案涉商品房首次登记的不动产权属证书并协助 原告办理不动产转移登记手续。另外，关于被告抗辩的原告 应当于2017年12月31日支付44万元银行按揭贷款，原告 实际于2018年1月12日支付，逾期付款12天，应当抵扣 部分违约金，本院认为，根据合同约定原告只要于2017年 12月31日前办理完按揭贷款手续，而非被告辩称的2017年 12月31日前支付银行按揭贷款，被告抗辩无事实依据，本 院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第 四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定， 判决如下： 一、被告绍兴柯桥宏盛御兰苑置业有限公司应于本判决 生效之日起十日内向原告金璟、张蔚楠支付逾期交房违约金 42,432.69元。 二、被告绍兴柯桥宏盛御兰苑置业有限公司应向原告金 璟、张蔚楠支付以购房款678,923元为基数自2019年2月1 日起至实际交付不动产权证之日止按日万分之一计算的逾 期交付权属证书违约金，限于本判决生效之日起十日内履行 完毕; 三、被告绍兴柯桥宏盛御兰苑置业有限公司应于本判决 生效之日起十日内向原告金璟、张蔚楠交付位于绍兴市柯桥 8区御兰苑4幢4-604室首次登记的不动产权证并协助原告办 理该房屋的不动产转移登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金 钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼 法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务 利息。 案件受理费1555元，减半收取778元，由被告绍兴柯 桥宏盛御兰苑置业有限公司负担，限被告于本判决生效之日 起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙 江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 周国鑫 二〇二〇年十月九日 法官助理 池卫卫 书 记 员 钱 芸 9附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款 的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并 采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款， 按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立 合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三 条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对 方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财 产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行 合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施 或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根 据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违 约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民 法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的 损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减 少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金 后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律 文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履 行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文 书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。