河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初4271号原告（反诉被告）：李晓楠，女，1989年11月24日生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：王充沛，河南吉凯隆律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：牛田玲，女，1962年4月17日生，汉族，住洛阳市西工区。被告（反诉原告）：张瑞林，男，1989年12月15日生，汉族，住洛阳市西工区。二被告共同委托诉讼代理人：曹南、王博，河南惠人律师事务所执业律师。第三人：洛阳海川房地产经纪有限公司，住所地洛阳市西工区行署路4号院36号楼3门101室。法定代表人：宋洁，该公司经理。委托诉讼代理人：王胜君、谭帅帅，该公司员工。原告李晓楠与被告牛田玲、张瑞林、第三人洛阳海川房地产经纪有限公司（以下简称海川公司）合同纠纷一案，本院受理后，牛田玲、张瑞林提起反诉，本院适用简易程序，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。李晓楠及其委托诉讼代理人王充沛，张瑞林及牛田玲、张瑞林的共同委托诉讼代理人曹南、王博，海川公司的委托诉讼代理人王胜君、谭帅帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓楠向本院提出诉讼请求为：1.判令解除李晓楠、牛田玲、张瑞林及海川公司签署的洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同；2.判令牛田玲、张瑞林退还李晓楠订金80000元；3.判令牛田玲、张瑞林赔偿李晓楠违约金214500元；4.本案诉讼费由牛田玲、张瑞林承担。事实与理由：2018年经海川公司居间，李晓楠与牛田玲、张瑞林签署了洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同，约定牛田玲、张瑞林将位于洛阳市王城大道268号院10幢1-1507房屋出售于李晓楠。签订合同后，牛田玲、张瑞林拒绝履行合同，拒绝办理银行面签手续，并于2019年11月1日将房屋出售于他人。牛田玲、张瑞林辩称，涉案合同已于2019年9月6日合法解除。李晓楠的违约行为导致合同解除，其无权主张返还定金，应该向牛田玲、张瑞林支付违约金。牛田玲、张瑞林向本院提出反诉请求：1.确认牛田玲、张瑞林、李晓楠及海川公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》已于2019年9月6日解除；2.判令李晓楠向牛田玲、张瑞林赔偿违约金214500元；3.本案本诉及反诉诉讼费用均由李晓楠承担。事实与理由：合同签订后，牛田玲、张瑞林积极履行合同义务，向李晓楠交付房屋，李晓楠以各种理由推脱办理房贷手续，在经辖区派出所处警调解后，仍拒不履行合同义务，严重违约。牛田玲、张瑞林根据合同约定已于2019年9月6日行使合同解除权，因李晓楠不履行合同义务造成合同解除，其无权要求返还定金，并应赔偿牛田玲、张瑞林的损失。李晓楠对反诉辩称，同本诉起诉状。另李晓楠交的是订金而不是定金，一直是牛田玲、张瑞林违约，牛田玲、张瑞林无权自己行使合同解除权。海川公司对本诉与反诉述称，李晓楠与张瑞林于2018年12月21日签订居间合同，签合同时双方约定当天李晓楠支付定金8万元，张瑞林将房屋提前交于李晓楠使用。李晓楠要求后期贷款自己办理，张瑞林同意，产权人本人因病当时无意识，张瑞林需办理产权人无意识证明，没有办理好无法面签，约定三个月之内把无意识证明办理完成后去和李晓楠面签。到2019年4月无意识证明还没有办好，李晓楠与张瑞林2019年4月中旬见面协商，最终结果6月之前把无意识证明办好面签，如6月前无意识证明还是办不好，就把房价便宜1万元。2019年6月中旬张瑞林说已办好无意识证明，自己先去解压，然后到7月李晓楠要求面签张瑞林又不同意，称办好手续你不面签，现在办理要补偿，最终报警经派出所协调由李晓楠补偿1.5万元给张瑞林，面签完给钱。9月双方去兴业银行面签因产权人无意识，无法办理兴业银行卡，兴业银行不受理；10月张瑞林劝李晓楠全款分两笔付款，付完款过户，李晓楠考虑没有能力给全款，张瑞林劝李晓楠解除合同，李晓楠不同意。到2020年4月发现张瑞林已将房屋售于他人。2019年9月下旬张瑞林将门锁换了，将李晓楠物品拉到小仓库。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换与质证。根据双方提交的证据及质证意见，本院认定事实如下：1.张春民与牛田玲系夫妻关系，二人婚后购买洛阳市王城大道268号院10幢1-1507号房产（以下简称涉案房产），登记在张春民个人名下。张瑞林为张春民、牛田玲之子。2018年8月13日，张春民突发脑梗，经抢救虽挽回生命，但呼之不应、不能言语、认识障碍、四肢瘫痪。2019年10月27日，张春民因冠心病心跳骤停死亡。2.2018年12月21日，张瑞林代理牛田玲（卖方）与李晓楠（买方）、海川公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方转让房产坐落于洛阳市西工区××大道××院××号，建筑面积64.29平方米，现处于抵押状态，卖方于2019年2月21日前向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后3个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；转让总价款为71.5万元，不含税、费，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买方于2019年3月21日前支付首付款25万元至贷款银行监管账户，预计贷款38万元；买卖双方积极配合，于签订本合同后76个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；卖方应当于2018年12月26日前将该房产交付买方；在本合同签订之日起96个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》，提供居间服务的经纪机构，应当为买卖双方网上签订洛阳市《存量房买卖合同》，买卖双方签订洛阳市《存量房买卖合同》20个工作日内，共同向房管部门和登记机关申请办理转移和登记手续；买方未按本合同约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价30%违约金；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价30%违约金；居间方在本合同签订时，向买方收取佣金8000元，如因买卖双方原因最终未能完成该房屋产权过户，则佣金无需退还，因居间方原因导致除外。该合同备注约定：本合同签订之日起，居间方的服务义务已履行完毕，居间方即有权收取居间报酬；该房产提前交付于买方，不能收取买方租金；买卖双方保证于三个月内办理买方的借款面签手续；买卖双方自愿自行办理后期的贷款和过户手续，后期办理手续中所产生的一切法律责任由买卖双方自行承担，与居间方无关；签订本合同当天买方向卖方支付8万元定金。2018年12月25日，李晓楠向张瑞林支付8万元，张瑞林出具《收条》载明：今收到李晓楠交来订金捌万元用于购买A区10#1507室，后期充当房屋尾款。双方认可三方合同签订后三四天内张瑞林已向李晓楠交付涉案房产。3.因原、被告签订合同时涉案房屋产权登记人张春民已无民事行为能力，无法办理贷款面签，双方协商张瑞林于2019年6月底前办理完毕相关手续以便于交易进行，如逾期未办理完毕，房款在原合同基础上降1万元。2019年5月28日，张瑞林向本院提出申请，本院于2019年6月5日作出（2019）豫0303民特10号民事判决书，判决：宣告张春民为无民事行为能力人；指定张瑞林为张春民的监护人。4.李晓楠提供的其与张瑞林的录音资料显示：2019年7月初，张瑞林询问李晓楠意见，李晓楠要求房款降1万元履行；张瑞林称其法院判决已于6月初拿到并通知居间方，李晓楠称居间方仅告知张瑞林在办理过程中，现已经7月张瑞林逾期，房款应降1万元；张瑞林同意按原合同履行，李晓楠坚持房款应降，最低降5000元；张瑞林称房款降不可能，李晓楠不去银行面签其将找律师发律师函让腾房，李晓楠称让张瑞林发律师函。5.2019年7月29日，张瑞林要求李晓楠腾房双方发生纠纷，张瑞林报警，公安机关出警后告知双方通过居间公司解决，双方不能因此发生新的纠纷，协商不成可通过法律途径解决。后双方经海川公司协商，买卖双方继续履行合同，在原合同价款基础上增加1.5万元，银行面签完成后由李晓楠支付给张瑞林。6.李晓楠坚持在兴业银行办理银行按揭贷款手续，但不知何种原因兴业银行一直未办理面签手续。张瑞林告知李晓楠按全款购买，李晓楠称没有能力一次性付清全款。2019年9月6日，张瑞林通过海川公司工作人员向李晓楠发微信，载明：李晓楠未按约定办理面签，后经派出所调解仍未按照约定履行义务，构成违约，依照合同和法律规定，卖方有权解除合同，现郑重通知李晓楠限三日之内即2019年9月20日前将房屋腾空返还卖方，若不能按期返还房屋，卖方将采取法律途径维护权益，一切不利后果由李晓楠承担。7.张瑞林称于2019年10月左右其将涉案房屋门锁更换，并将李晓楠屋内物品搬离，租赁一小仓库存放。李晓楠称于2019年10月发现门锁更换，何时更换不清楚，因之前张瑞林已通知物业将涉案房屋水电停掉，其未在其中居住。8.2019年11月1日，张瑞林代理张春民与雷静鸽签订《房产买卖合同》，以70万元价格将涉案房屋转让于雷静鸽，并办理了产权转移登记手续。雷静鸽购买房产办理按揭贷款手续，贷款金额49万元。本院认为，涉案合同卖方为张春民、牛田玲，买方为李晓楠，签订合同时间为2018年12月21日，此时张春民无民事行为能力，由张瑞林作为代理人签字，但张瑞林未依法取得代理权，合同效力待定。2019年6月5日法院判决指定张瑞林为张春民监护人，合同效力得到追认。涉案《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系各方真实意思表示，依法有效，三方均应依约主张权利、履行义务。合同履行过程中，经双方协商可以变更合同，变更合同的按变更后的合同条款履行。因张春民民事行为能力问题，使原合同在履行过程中产生障碍，张瑞林与李晓楠进行协商，协商结果即对原合同的变更。第一次合同变更发生于2019年5月，结果为张瑞林于6月底前办理相关有效代理资格，办理后按原合同约定价款进行交易，逾期如双方仍继续进行交易，价款降1万元。张瑞林所提交的指定监护人判决时间为2019年6月5日，在双方约定期限内，李晓楠称其于2019年7月初才知道坚持降低房价才同意交易，双方在履行中再次产生纠纷。第二次合同变更发生于2019年7月，张瑞林报警后经居间方调解，在原合同基础上增加1.5万元继续进行交易，该1.5万元于银行面签后交付。双方在变更合同后对银行面签期限未予以规定，李晓楠坚持在兴业银行办理贷款手续，但该银行迟迟不能办理，张瑞林催促后委托居间方发出解除合同通知，该单方通知不符合合同约定，不能起到解除合同的效力。张瑞林因张春民住院手术费用急需用钱，在纠纷迟迟不能解决的情况下将涉案房产转让于他人筹集资金，情由可原。现涉案房产已转让于第三方，合同客观上履行不能，李晓楠主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。双方在履行合同过程中，虽产生纠纷，但均不构成根本违约，双方任一方向对方主张违约金，本院均不予以支持。李晓楠交付的定金8万元，牛田玲、张瑞林应予以返还。李晓楠无偿使用涉案房产约九个月时间，牛田玲、张瑞林存在损失；李晓楠向居间方支付居间费8000元，亦存在损失，根据履行情况及公平原则，双方各自损失由各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除牛田玲、张瑞林与李晓楠、洛阳海川房地产经纪有限公司三方于2018年12月21日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、牛田玲、张瑞林于本判决生效后三日内返还李晓楠房屋定金8万元；三、驳回李晓楠的其他诉讼请求；四、驳回牛田玲、张瑞林反诉请求。本案受理费2858元，由李晓楠负担；反诉受理费2258元，由牛田玲、张瑞林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇二〇年十月二十八日书记员  丁 妍