文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初18232号原告：深圳市新投物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道益田路**新世界商务中心2802，统一社会信用代码91440300672992161P。法定代表人：黄伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋超，该公司员工。委托诉讼代理人：刘莉，该公司员工。被告：深圳市创嘉华科技有限公司，住所，住所地广东省深圳市福田区福田街道福山社区福华三路与金田路交界处东南侧卓越世纪中心、皇岗商务中心**楼801社会信用代码91440300311883242N。法定代表人：周秋兰。原告深圳市新投物业管理有限公司与被告深圳市创嘉华科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年7月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋超、刘莉到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告为深圳市福田区文博中心大厦项目的物业管理企业，被告为文博中心2504-06的租户。被告于2018年6月20日与深圳市新世界投资有限公司签署了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》，该合同约定：位于深圳市福田区物业房地产由被告承租，面积共计1002.35平米，合同期限：自2018年6月10日起至2026年6月9日止。并于2018年7月4日与原告签订了《物业服务协议》，双方约定物业服务的标准，收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。协议约定：租赁期间，原告向被告提供物业管理服务，被告需按时支付原告租赁房地产的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费（按照租赁房地产建筑面积32元／平方米／月的标准）、专项维修资金（按照租赁房地产建筑面积0.25元／平方米／月的标准）。依据服务协议第二条第二款约定被告需每月10日之前支付相关费用，第二条第五款约定正常供应空调时间为8:30-18：00,被告申请延时供应，则需按0.52元／平米／小时支付空调延时服务费。协议第二条第六款约定原告可提供水、电、燃气等项目的费用代收代缴服务，代收服务项目收费标准：经营用水5.24元／立方米，经营用电1.2元／度。综上，被告未依据物业服务协议履行应承担的义务，拖欠原告相关费用总额为水金人民币99176.26元，依法依约均应承担违约责任，且该欠费行为侵害了原告及文博中心大厦业主及租户的合法权益，经原告多次催缴，被告仍未缴纳。特诉至我院，请求判令：1、被告支付2019年8月至2019年12月拖欠新世界文博中心2504-06的物业管理费88300.40元、住宅专项维修资金1002元；2、被告支付原告代为垫付的电费4762.10元、加时空调电费本金1966.46元、服务费本金925.30元、设备场地使用费2220元；3、被告支付逾期支付上述费用的违约金18614.09元（违约金以当月欠缴费用总额×千分之三／日×欠缴天数计算，暂计至2019年12月1日，实际计至清偿完毕之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告明确第三项诉讼请求中欠缴费用违约金的分别起算时间，其中物业管理费及专项维修资金起算日期为当月的11日，电费、加时空调电费、服务费、设备场地使用费违约金起算日期为次月1日。被告未答辩，未提交证据，开庭时缺席。经审理查明，2018年6月20日，被告与案外人深圳市新世界投资有限公司（以下简称新世界公司）签订《房屋租赁合同》，约定由案外人新世界公司将位于深圳市福田区的房屋出租给乙方使用，租赁期限为2018年6月10日起至2026年6月9日止，由被告负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费，专项维修资金等因使用租赁房屋所产生的其他费用。同日，被告与案外人深圳市新世界公司签订《房屋租赁补充协议书》，就物业服务费及其他费用的计付约定如下：被告承诺按期向物业公司缴纳物业服务费，包括但不限于服务费32元/平方米/月、专项维修资金0.25元/平方米/月（该费用以政府相关规定调整而调整）、水电费、加时空调费等及其他相关费用。2018年7月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务协议》，约定被告承租物业地址位于深圳市福田区，承租物业名称为文博中心，建筑面积为1002.35平方米，被告自2018年6月10日起支付物业管理费，并按计量的实际使用量缴纳电、延时空调费等费用。物业管理费收费标准为32元／平方米／月，合计每月32075.10元，被告需每月支付一次物业管理费，应在每月10日前支付。专项维修资金0.25元／平方米／月，合计每月250.50元，被告需交纳的专项维修基金在支付管理费时一起向原告支付。甲方或深圳市新世界投资有限公司在工作日正常供应空调的时间为8:30时至18:00时。乙方在非工作日及前述正常空调供应时间之外需要使用空调的，需提前1天以书面方式向甲方或深圳市新世界投资有限公司申请，经甲方书面回复同意后，乙方需缴纳空调延时服务费，费用标准为0.52元／平方米／小时。甲方或原告可提供水、电、燃气等项目的费用代收代缴服务，代收标准为经营用水5.24元／立方米、经营用电1.2元／度。若被告逾期未能缴付各项费用，原告有权书面通知被告立即缴付，被告逾期未能缴付的按应付款项总金额千分之三／天的标准向原告缴纳违约金。双方还就其他的权利义务进行了约定被告于2018年6月21日起入驻涉案房屋。庭审时，原告陈述涉案物业仍被占用使用，原告的物业服务也一直正常提供。关于被告的欠费情况，根据原告提交的《新世界文博中心2504-06自2019年08-11月欠费明细》及庭审时陈述可知，原告主张被告拖欠的各项费用分别为：1、物业管理费、专项维修资金。被告已交至2019年7月30日，拖欠2019年8月1日至2019年11月30日拖欠物业管理费88300.40元、专项维修资金1002.00元。2、电费。原告已代缴自2019年8月1日至2019年11月30日的电费4762.10元，2019年8月1日至2019年11月30日期间段加时空调电费1966.46元，2019年8月1日至2019年11月30日期间段电费服务费1084.5元，其中电费因次月抄表，实际8月份电费是7月份产生的，上月产生的电费于下月收取。（物业管理费、专项维修租金、电费、加时空调电费、服务费的每月欠付金额详见附表）；3、设备场地使用费2200.00元，其中2019年8月、10月、11月设备场地使用费为400元，2019年9月设备场地使用费为1020元。为证明被告上述欠款情况，原告提供如下证据：1、由原告分公司深圳市新投物业管理有限公司文博中心物业服务中心（以下简称新投物业文博服务中心）出具的《2019年文博大厦用电统计表》，载明了2504、2505、2506房在2019年1月至10月期间的用电统计数据,载明2019年7月至10月间用电量分别为1227、1182、1242、1136度。原告主张其已实际代缴了被告拖欠的电费，并提供了案外人深圳供电局有限公司出具2019年7月1日至2019年10月31日用电期间文博大厦用电的总账单，其中抄表日期均为次月1日；2、加盖被告公章的《业主加时空调申请表》两份，显示被告申请2504房2019年8月3日13时的加时空调使用时间至18时及申请2506房2019年8月31日12时至18时的加时空调使用时间；3、2019年8月29日，由案外人新投物业文博服务中心与被告签订的《场地使用协议》，载明因被告使用25层功能房应每月向原告缴纳场地使用费每月620元，期限自2019年9月1日起至2020年8月31日，该费用与每月管理费一并收取。新投物业文博服务中心于2019年7月24日、2019年8月20日、2019年9月19日、2019年10月18日向被告发出四份《催款通知书》催缴2019年7月至10月的管理费、专项维修资金、电费、供电服务费、设备场地费及滞纳金，均载明被告需每月10日前支付当月相关费用。庭审时，原告称上述催款通知书均粘贴在涉案房屋大门上。另查，2019年3月1日，深圳市发展和改革委员会、深圳市市场监督管理局共同向各转供电主体发出《关于进一步清理规范转供电环节收费有关事项的通知》，载明根据省发展改革委《关于进一步清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》（粤发改价格[2018]375号）规定，自2018年11月1日起，全省所有转供电主体都应该按照该委公布的目录销售电价向转供电区域的企业及租户（以下简称分表用户）收取电费，相关共用设施用电及损耗可通过租金、物业费、服务费等方式与分表用户协商解决，不得通过加收电价及电费的方式解决。再查，2019年5月20日，原告向各位客户发出《关于新世界文博中心用电计费方式调整的通知》，载明根据上述通知的规定，基本电价需与转供电相关共用设施用电及损耗费用分离，物业可通过租金、物业费、服务费等方式与分表用户分摊解决；我司写字楼用户电价为（1.2元/度），现调整为用电基本电价均为1.0067元/度，用电专项服务费0.1933元/度（若政府或有关部门有新的调整要求，我司将随时更新），新电价从2019年6月1日开始执行。本院认为，涉案《物业服务协议》系原告与被告的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，被告作为涉案物业的承租人，应当遵守合同约定。根据涉案《物业服务协议》，原告有权按32元/平方米/月的物业管理费收费标准、0.25元/平方米/月的专项维修资金收费标准对被告承租房屋物业收取物业管理费和专项维修资金，原告主张的物业管理费、专项维修资金金额未超出上述《物业服务协议》的约定标准，本院予以支持。关于电费，原告主张代被告垫付的电费4762.10元，被告未到庭抗辩，结合原告提交的欠费明细、用电统计表及代缴凭证等证据，本院采信原告主张。关于服务费。原告主张所欠服务费为925.30元，根据原告提交的《关于进一步清理规范转供电环节收费有关事项的通知》、《关于新世界文博中心用电计费方式调整的通知》及被告用电统计表，本院认为原告收取服务费符合相关规定，且服务费的金额在合理范围内，本院予以支持。关于加时空调费。根据涉案《物业服务协议》，原告有权按0.52元/平方米/小时费用标准计收空调延时服务费，结合《业主加时空调申请表》载明的加时空调使用时间及涉案物业的面积，原告主张的加时空调费1966.46元未超出其可主张的范围，本院予以支持。关于设备场地使用费。新投物业文博服务中心与被告签订了《场地使用协议》，约定自2019年9月1日起至2020年8月31日收取每月620元的场地使用费。因新投物业文博服务中心为原告分公司，不具有独立法人资格，因此新投物业文博服务中心对外的民事权利和义务由原告享有和承担，原告有权依据该协议向被告收取场地使用费。但结合原告庭审陈述及所提交的证据，本院对金额进行调整，即对于原告主张的2019年10月、11月设备场地使用费每月各400元予以确认，对其主张的2019年9月设备场地使用费1020元本院依《场地使用协议》约定对其中的620元予以确认，对于其主张的2019年8月设备场地使用费及9月的超出部分因超出《场地使用协议》约定范围且无其他证据佐证，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的设备场地使用费总额为1420元。关于违约金。依据《物业服务协议》约定，若被告逾期未能缴付各项费用，被告按应付款项总金额千分之三/天的标准向原告缴纳违约金。上述违约金过分高于被告的违约行为给原告造成的损失，结合本案具体情况、合同履行情况、被告的过错程度、原告预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算予以调整。原告关于上述物业费、专项维修资金的违约金从产生当月11日计收，电费、加时空调电费、服务费的违约金原告主张自次月1日计收的主张，未超出其依据合同可主张权利的范围，本院予以支持；关于设备场地使用费的违约金，双方签订的协议中未对其进行约定，故对设备场地使用费的违约金主张本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应自行承担相应不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市创嘉华科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新投物业管理有限公司支付新世界文博中心新世界文博中心2504-06房屋自2019年8月1日至2019年11月30日期间的物业管理费88300.40元、物业专项维修资金1002元及相应违约金（具体费用金额及相应违约金的起算时间详见判决附表；上述两项费用的违约金均以该两项费用每月发生金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准计至实际履行之日止）；二、被告深圳市创嘉华科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新投物业管理有限公司支付新世界文博中心2504-06房屋自2019年8月1日至2019年11月30日期间的电费4762.10元、服务费为925.30元、加时空调电费1966.46元、设备场地使用费1420元及违约金（具体费用金额及相应违约金的起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准计算至实际履行之日止）；三、驳回原告深圳市新投物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2655.81元（已由原告预交），由原告负担399.81元，被告负担2256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知书次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 戴 京 鸣人民陪审员 井   梅二〇二〇年十月二十日书 记 员 李妍（代）附表：单位：元            涉案费用金额及相应违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（每月费用的违约金计算基数）              相应违约金起算日期                  1              物业管理费              2019年8月              10205.4              2019年8月11日                  2              物业管理费              2019年9月              13944.8              2019年9月11日                  3              物业管理费              2019年10月              32075.1              2019年10月11日                  4              物业管理费              2019年11月              32075.1              2019年11月11日                  5              专项维修资金              2019年8月              250.59              2019年8月11日                  6              专项维修资金              2019年9月              250.59              2019年9月11日                  7              专项维修资金              2019年10月              250.59              2019年10月11日                  8              专项维修资金              2019年11月              250.59              2019年11月11日                  9              电  费              2019年8月              1235.2              2019年9月1日                  10              电  费              2019年9月              1189.9              2019年10月1日                  11              电  费              2019年10月              1220.5              2019年11月1日                  12              电  费              2019年11月              1116.3              2019年12月1日                  13              服务费              2019年8月              237.2              2019年9月1日                  14              服务费              2019年9月              228.5              2019年10月1日                  15              服务费              2019年10月              240.1              2019年11月1日                  16              服务费              2019年11月              219.6              2019年12月1日                  17              加时空调电费              2019年9月              1966.46              2019年10月1日                  18              设备场地使用费              2019年9月              620              无                  19              设备场地使用费              2019年10月              400              无                  20              设备场地使用费              2019年11月              400              无