四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5478号 原告：胡清元，男，汉族，1984年4月4日出生，住四川省南充市仪陇县。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师。 原告：晏英，女，汉族，1987年9月5日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师。 被告：南充锐士堂健身管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路四段金融广场商业街**楼****。 法定代表人：吴鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代金莲，四川智典律师事务所律师。 原告胡清元、晏英与被告南充锐士堂健身管理有限公司（以下简称锐士堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，由审判员王伟林依法适用简易程序于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告胡清元、晏英诉讼代理人胡珊珊、被告锐士堂公司诉讼代理人代金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡清元、晏英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，并腾退房屋；2.判令被告恢复顺庆区惠泉路中南城一区2号楼220号商铺全部外墙以及房屋东侧楼板。3.判令被告按照《房屋租赁合同》第三条约定向原告支付租金至被告实际腾退之日止;4.判令被告向原告支付违约金5万元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的位于南充市顺庆区××路××号楼××号商铺租赁给被告。租期从2019年1月12日至2028年6月30日止。今年五月，被告无故提出解除租赁合同，并拒绝按照合同约定向原告支付房屋租金。故此，为维护原告的合法权益，遂提起前述诉讼请求。 被告锐士堂公司辩称，1.双方的租赁合同已于2020年5月24日解除；2.双方应该按照《关于租金减免的补充协议》之约定计算租金；3.锐士堂公司至今未进场装修，房屋仍是接手时的状态，因此不存在恢复原状的情况。同时，案涉房屋尚未安装大门，因此不存在移交问题。综上，锐士堂公司根本不存在违约行为，也没有给原告造成损失，恳请法院免除或降低违约金。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年12月胡清元、晏英（甲方）与锐士堂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于南充市顺庆区××路××号楼××号商铺××方，承租期限为2019年1月12日起至2028年6月30日止；租金起始单价为40元／㎡·月（含物业管理费），装修免租期为10个月，自2019年1月12日至2019年10月31日止，租金标准在2021年6月30日之前保持不变，从2021年7月1日起每两年递增5%；付款方式为按照每季度支付租金，乙方须在合同签订之日起3个工作日内支付2019年11月1日至2020年1月31日的租金5593.2元，以后须提前5个工作日支付下一季度租金，须在合同签订之日起3个工作日内支付租赁保证金3000元。双方合同正常履行到期后，乙方如无任何违约行为，该租赁保证金无息退还；乙方不按期缴纳房屋租金视为违约，情节严重时甲方可解除合同；乙方不得在合同履行过程中无故单方面终止本合同，否则要承担50000元违约金。 2019年1月23日，锐士堂公司向胡清元转账给付8593.2元（包含第一季度租金5593.2元和租赁保证金3000元）。后双方签订《关于租金减免的补充协议》，约定：如乙方在2020年2月9日前启动商业项目并入场装修施工，则甲方给予乙方减免4个月的租金扶持，若2020年2月9日不启动，本协议终止，按原合同相应条款执行，未缴纳租金视为违约。 2020年5月6日，锐士堂公司通过邮寄和短信方式向胡清元、晏英发出《告知函》，称因胡清元、晏英承诺的的中南天街里商业街未于2019年5月开街，导致其无法正常经营，加之新冠病毒疫情影响，致使其无法履行合同，租赁关系终止，要求胡清元、晏英在15个工作日内退还租赁保证经并赔偿经济损失。胡清元、晏英回复称其并未作出承诺，锐士堂公司逾期未缴纳租金已经构成违约，并要求锐士堂公司履行合同，支付租金。后锐士堂公司未向胡清元、晏英给付租金，胡清元、晏英亦未退还租赁保证金。胡清元、晏英遂就双方的争议向我院提起诉讼，我院于2020年8月12日向锐士堂公司送达起诉状副本。 对于案涉房屋交付给锐士堂公司时的状况问题，锐士堂公司称其接收时门窗、隔墙等已被上一家黑池健身公司进行过拆除，其从承租房屋至今未进场装修。中南世纪城物业服务中心于2020年7月22日出具证明亦称锐士堂公司在签订租赁合同后未进行任何装修。双方未提供其他证据证明案涉房屋交付时的状况。案涉房屋的现状为无门窗和隔断，系开放空间。 本院认为，根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的解除时间应当如何确定；二、租金数额如何认定；三、胡清元、晏英向主张恢复原状是否应当支持；四、违约金数额应当如何认定。 对于争议焦点一，本院认为，胡清元、晏英和锐士堂公司均要求解除合同，本院确认《房屋租赁合同》已经解除。但双方对合同解除时间存在争议，对此，本院认为，锐士堂公司逾期未给付租金，已经构成违约，其作为违约方并不享有解除权。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，双方在《房屋租赁合同》中约定，锐士堂公司不按期缴纳房屋租金视为违约，情节严重时胡清元、晏英可解除合同。胡清元、晏英作为解除权人在锐士堂公司逾期未给付租金时有权行使解除权。依照《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，依照其规定。”之规定，合同解除的时间应当以解除通知到达锐士堂公司为准。胡清元、晏英未向锐士堂公司发出解除通知，但在起诉状中提出解除合同，本院将向锐士堂公司送达起诉状副本的时间（2020年8月12日）确定为合同解除时间。 对于争议焦点二，本院认为，依照《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，锐士堂公司已经构成违约，应当向胡清元、晏英给付租金和承担违约金。对于租金数额的问题，锐士堂公司称因中南天街里商业街未于2019年5月开街和新冠肺炎疫情影响，应当减免租金。对此，本院认为，《房屋租赁合同》中并未约定必须达到中南天街里商业街于2019年5月开街的条件，且锐士堂公司作为专业健身公司，在选择营业场所时应当作出充分、全面的市场考察，胡清元、晏英作为普通的自然人更不可能决定商业街的经营，锐士堂公司在承租案涉房屋后未能正常经营是其自身应当承担的商业风险，而不能归责于出租方。双方在《关于租金减免的补充协议》中明确约定，若锐士堂公司在2020年2月9日前入场装修，则减免4个月的租金。但锐士堂公司直至2020年5月6日向胡清元、晏英发函要求解除合同前仍未入场装修，故按照补充协议约定，应当按照《房屋租赁合同》约定的标准给付租金。经计算，从2020年2月1日至2020年8月12日应当给付的租金为11932元（1864.4元/月×6.4月）。因承租房屋现状为开放空间，故不存在腾退、交还的问题，合同解除后也不应当再计算房屋占用费。 对于争议焦点三，因胡清元、晏英未提供证据证明向锐士堂公司交付房屋时的状况，故本院对胡清元、晏英要求锐士堂公司恢复原状的诉讼请求不予支持。 对于争议焦点四，违约金的标准问题，本院考虑到合同解除后胡清元、晏英的实际损失为免租期10个月的租金损失（1864.4元/月×10月=18644元）、逾期给付租金及重新招租的损失，酌定违约金为24000元。因原、被告双方已解除房屋租赁合同，且本院已判决被告向原告支付违约金，故对被告已支付租赁保证金3000元进行抵扣后，锐士堂公司实际应向胡清元、晏英给付违约金21000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告胡清元、晏英与被告南充锐士堂健身管理有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月12日解除； 二、被告南充锐士堂健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡清元、晏英给付租金11932元； 三、被告南充锐士堂健身管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡清元、晏英给付违约金21000元； 四、驳回原告胡清元、晏英的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费525元，由被告南充锐士堂健身管理有限公司 负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王伟林 二〇二〇年十月十九日 书记员  江 岚