广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤13民终4180号 上诉人（原审被告）:陈舒琪，女，汉族，1995年11月9日出生，住广东陆丰市**********，身份证号:441************003。 被上诉人（原审原告）：惠州保利物业管理有限公司(简称保利物业公司)。住所地:博罗县*******************。 法定代表人:王xx，董事长。 委托诉讼代理人：郭小燕，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷添怡，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。 上诉人陈舒琪与被上诉人惠州保利物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的(2020)粤1322民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人陈舒琪上诉请求：1、撤销该民事判决书第一项判决。2、撤销该民事判决书第二项认定由被告负担500元受理费的判决。3、本案诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、涉案房屋并未交付，一审法院认定上诉人于20l3年3月7日接受涉案房屋的事实有悖于常理。1、上诉人与开发商惠州保利龙胜房地产开发有限公司(以下称开发商)于2013年3月7日才签订《广东省商品房买卖合同》（一审原告证据1)，但被上诉人提供邮寄收楼通知书的快递单时间却是2012年11月20日(一审原告证据3)，比上诉人购买涉案房屋的时间早了近四个月，难道被上诉人有未卜先知的特异功能?能预知四个月后发生的事情?如果四个月后，上诉人没有购买涉案房屋，难道开发商要将该涉案房屋送给上诉人?这明显有悖于常理。2、上诉人与开发商于2013年3月7日才签订《广东省商品房买卖合同》，因此，任何早于2013年3月7日以开发商或开发商委托人出具的包括但不限于邮寄的交楼通知书快递单等履行交楼或交楼通知义务的凭证、证据，不管真实如否，均不应采信，不能作为开发商履行交楼义务的证据。3、被上诉人没有提供任何在2013年3月7日(含当日)后履行交楼的证据。仅有的一份《保利山水城收楼通知书》(一审原告证据6)，上面也没有出具日期。关键是被上诉人在《变更诉讼请求申请书》陈述:“在被告与开发商签署房屋买卖合同当日，开发商当场向被告发放了《保利山水城收楼通知书》，要求其在2013年3月7日前办理入伙手续，…。”但这么重要的文件，竟然没有任何签收记录，作为央企保利集团公司旗下的企业，在房地产领域，经营这么多年。对文件的出具交付均应有严格的程序和要求，如此重要的文件交付，开发商一定会要求上诉人签收，那一定会有上诉人的签收记录，但自始至终，被上诉人并未提供。因此，没有签收记录，就算有该通知书，也不能证明该通知书已交付给上诉人。4、被上诉人提交的证据1《广东省商品房买卖合同》第八条约定:“出卖人(开发商)应当于2011年12月30日前向上诉人交付涉案房屋”，这属于针对开发商的义务性条款。但恰恰是这一条款，证明了在合同签约当天包括之前，即2013年3月7日前开发商并没有已将涉案房屋交付给上诉人。如果当时己经交付，应该表述为:“开发商(出卖人)已于XX年XX月XX日交付房屋给买家(上诉人)”，应该是以一种陈述事实的句子来表达一种已然的状态，而不是以一种义务性条款来表达一种未然的状态要求。综上，上诉人在2013年3月7日与开发商签订《广东省商品房买卖合同》时并没有已交付涉案房屋的事实存在;在签约当天和之后，开发商或其委托人也没有履行交楼或交楼通知的义务行为。因此，涉案房屋并未交付给上诉人，当然也不存在需要缴纳物业管理费的义务和责任。二、被上诉人所诉事实不清，证据之间矛盾百出。1、被上诉人一审《民事起诉状》所诉事实为:“涉案房屋所在的项目己于2011年8月19日完成竣工验收备案，原告随即向被告邮寄了《入伙通知书》，要求被告在2011年12月30日之前办理入伙手续，但被告迟迟未前来办理入伙手续。根据相关法律规定，涉案房屋在201l年12月30日应视为已交付”。而《变更诉讼请求申请书》所诉事实却为:“被告与开发商签署房屋买卖合同当日，开发商当场向被告发放了《保利山水城收楼通知书》，要求其在2013年3月7日前办理入伙手续，但被告迟迟未前来办理入伙手续。根据合同约定及相关法律规定，涉案房屋在2013年3月7日应视为已交付。”2、被上诉人(原告)证据清单3:《入伙通知书》邮凭证上的日期为2012年11月20曰，但被上诉人在起诉状中说:“向被告(上诉人)邮寄《入伙通知书》，要求被告(上诉人)在2011年12月30日之前办理入伙手续…”。竟然可以通知别人在己经过去的时间办理手续，难道时间可以倒流?同样也是原告提供的证据清单证据l:《广东省商品房买卖合同》，该合同显示买卖双方签署的日期为2013年3月7日，也就是说在上诉人还没有购买物业之前，被上诉人己经提早通知上诉人收楼，难道被上诉人有未卜先知的特异功能?时间顺序列表如下： 邮寄《入伙通知书》时间 二〇一二年十一月二十日 2012年11月20日邮寄的《入伙通知书》要求办理入伙手续的时间 2011年12月30日前 双方签署房屋买卖合同的时间 2013年3月7日 综上，被上诉人所诉事实前后矛盾、混淆不清;证据之间漏洞百出、前后矛盾，不足以采信。三、被上诉人不具备管理该涉案房屋所在房产项目的资质等级，属于无证经营，没权收取物业管理费。一审法院查明被上诉人在2010年8月23日、2014年7月18日取得的物业服务企业《资质证书》均为三级，2015年5月27日取得的物业服务企业的《资质证书》为二级。被上诉人提供的证据7:《保利山水城前期物业管理服务合同》第一章第一条物业基本情况:该山水城房产项目占地面积:358430.7平方米，总建筑面积:466730.04平方米。根据《物业管理企业资质管理办法》规定:二级资质可以管理服务的标准:30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理服务;三级资质可以管理服务的标准，20万平万米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理服务。因此，被上诉人的二和三级资质不能管理该房产项目，是无证、非法经营，当然不能收取物业管理费。四、被上诉人没有履行物业管理服务的责任和行为。上诉人从未与被上诉人签署过任何关于涉案房屋和物业管理合同，没有关于涉案房屋包括但不限于物业管理费收费的标准、服务范围和期限的约定。实际上也没有接受过被上诉人提供的物业管理服务。作为物业公司正常经营管理的要求，其必须每月为其提供物业管理服务的业主提供物业管理收费帐单，但自始至终，未见被上诉人提供过任何物业管理收费明细帐单，这完全不符合常理，从而也可推断出被上诉人一直以来并未为上诉人的物业提供过任何物业管理服务。因此，在被上诉人不具备相应物业管理资质的前提下，又没有上诉人合约的支持和认同，更没有正常管理的事实支撑，被上诉人当然不存在收取物业管理费的权利。五、一审法院不应采纳被上诉人补充提供的证据，被上诉人补交的补充证据行为属于证据袭击，一审法院的做法涉嫌剥夺了上诉人的答辩权和举证权。补充证据的原则是起诉时，由于客观条件的限制，起诉人无法取得的，或者是起诉之后发现的新证据;但纵观上诉人(一审原告)提供的补充证据，均不符合这些要求。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条、第四十三条第二款、第四十四条的规定，被上诉人这些补充提交的证据不应当采纳。对这些补充的证据，本人既不接受也不认同。上诉人不清楚被上诉人是什么时候提交这些《补充证据清单》和《变更诉讼请求申请书》给一审法院，但上诉人是在开庭之后的3月28日才收到这些资料，而在短短的两天之内，一审法院就于3月30日做出判决，根本没有给上诉人针对这些补充的证据和请求准备答辩的时间，涉嫌剥夺了上诉人的答辩权和举证权利。对于被上诉人这种的证据袭击的行为，一审法院本应不采纳相应的证据以制止这种违规行为，但一审法院不但没有制止，反而采用在转交补充证据之后两天内迅速做出判决的行为，变相助长了被上诉人的这种非法行为和涉嫌剥夺了上诉人的正当权利。另外，一审开庭时间为2020年3月24日，上诉人当时由于感冒且伴有轻微的发热症状，在对自己病情无法做出正确判断的情况下，考虑到新冠疫情，为避免给相关当事人包括法官造成不必要的心理负担和潜在的风险，故没有出庭。 被上诉人惠州保利物业管理有限公司提交书面答辩称：一审判决事实认定清楚、法律适用正确。涉案商铺已于20l3年3月7日视为交付，涉案商铺的物业服务费由被答辩人承担，被答辩人以未与答辩人签署物业服务合同以及未享受答辩人提供的物业服务为由拒绝缴纳物业服务费于法无据。答辩人与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，且物业服务企业资质已不再作为承接物业管理业务的条件。一、涉案商铺在2013年3月7日视为已交付，涉案商铺的物业服务费由被答辩人承担。(一)在被答辩人与惠州保利龙胜房地产开发有限公司(简称"开发商")于2013年3月7日签订涉案商铺的《广东省商品房买卖合同》(简称“《商品房买卖合同》”)之前，被答辩人已于2012年3月7日向开发商购买涉案商铺以及保利xxxx号商铺(简称"xxx号商铺")并支付了首期款。根据答辩人二审证据2，被答辩人就涉案商铺于2011年5月25日及26日共向开发商支付了50,000元认购定金。根据答辩人二审证据1、2，被答辩人于2012年3月7日购买了xxx号商铺及涉案商铺并于同日向开发商支付了涉案商铺首期房款657,755元。后被答辩人以资金困难为由，无法支付上述两套商铺的购房欠款，与开发商协商后，办理了xxx号商铺的退房手续，将xxx号商铺已付房款644348元转为涉案商铺的房款，被答辩人配合开发商提供资料并办理涉案商铺的合同备案手续，故被答辩人与开发商就涉案商铺最后签署的商品房买卖合同的落款时间为2013年3月7日。被答辩人作为购房人，对于上述购房、付款及退房、合同变更等情况应当清楚，但被答辩人在上诉状中却称于2013年3月7日才购买涉案商铺，明显与事实不符。(二)答辩人及开发商均己书面通知被答辩人办理入伙手续，因被答辩人的原因未能按期交付的，视为已交付，涉案商铺的物业服务费由被答辩人承担。基于上述被答辩人购房情况，答辩人于2012年11月20日向被答辩人寄送入伙通知书，被答辩人于2012年12月2日签收入伙通知书，符合常理。 在2013年3月7日当天，开发商与被答辩人签订变更后的涉案商铺的商品房买卖合同时，开发商当场再次向被答辩人发放了《保利山水城收楼通知书》，通知答辩人办理入伙手续。根据答辩人一审证据2，涉案商铺所在小区己于2011年8月19日完成竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。在答辩人及开发商均己书面通知被答辩人办理入伙手续，而被答辩人至今未前来办理入伙。根据《商品房买卖合同》第十一条以及附件四“合同补充协议”第l0条的约定，因被答辩人的原因未能按期交付的，视为已交付，自涉案商铺视为已交付之日起后，涉案商铺毁损灭失的风险及物业管理等相关费用，由被答辩人承担(见答辩人一审证据1)。二、被答辩人以未与答辩人签署物业服务合同以及未享受答辩人提供的物业服务为由拒绝缴纳物业管理费于法无据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(简称“《司法解释》”)第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据《司法解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。开发商与答辩人于2011年11月12日及2016年11月10日分别签订了《保利·山水城前期物业管理服务合同》(简称“2011年物业服务合同”)及《保利山水城前期物业管理服务合同》(简称“2016年物业服务合同”)，答辩人按照前述合同约定为涉案商铺所在小区提供物业服务。2011年物业服务合同第十条及2016年物业服务合同第九条均约定了商业用途物业管理费的计费标准为4月·平方米。同时，上述两份合同第二条均约定，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。因此，答辩人主张的物业费有合同及法律依据。被答辩人以未与答辩人签署物业服务合同以及未享受答辩人提供的物业服务为由拒绝缴纳物业管理费于法无据。三、答辩人与开发商签订的前期物业服务合同合法有效，且物业服务企业资质已不再作为承接物业管理业务的条件。依据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发[20l7]7号)附件一第12项、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发[20l7]46号)附件一第6项及《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(见附件)第一条的规定，各地不再受理物业服务企业资质核定申请和资质变更、更换、补证申请，不得以任何方式要求将原核定的物业服务企业资质作为承接物业管理业务的条件。此外，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第(2)款规定，具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效:(2)物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的。即使答辩人在签订前期物业服务合同时未取得相应等级的物业管理资质，如答辩人在起诉前取得物业管理资质的，参照上述规定以及相关司法实践，答辩人与开发商签订的前期物业服务合同合法有效。四、答辩人在一审补充提供证据的行为合法有效，被答辩人一审不出庭是对自身部分权利的放弃。答辩人在一审补充提供证据及变更诉讼请求的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》的相关规定。被答辩人既不申请延期开庭，又不出庭是对其自身部分权利的放弃，被答辩人应承担相应的不利后果。故，答辩人请求法院依法驳回被答辩人的上诉，以维护答辩人的合法权益。 原审原告惠州保利物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业管理费44323.2元、滞纳金26712.65元（以拖欠金额每日万分之五的标准，自2013年1月起，暂计至2019年6月，最终计至实际支付之日）；2、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 一审法院查明的事实：2013年3月7日，被告陈舒琪与涉案房屋的开发商惠州保利龙胜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买该公司开发的位于博罗县******委会上头塘组高坑xxxxx号商铺（145.8㎡）；开发商于2011年12月30日前向被告交付涉案房屋。被告2013年3月7日前交清房款。2011年11月12日，开发商惠州保利龙胜房地产开发有限公司与原告签订《保利·山水城前期物业管理服务合同》。合同约定：物业管理有效期从物业正式入伙之日起计算5年；原告为涉案小区提供物业管理服务，其中商业用途物业管理费按4元/㎡的标准计算。物业使用过程中产生的公共水电费、电梯运行和维护费用按实际发生向业主或物业使用人收取；物业管理费于每月10日前缴纳当月的费用。逾期缴纳的，每日按欠费总额的万分之五计算违约金等内容。上述合同期满后，双方于2016年11月10再次续签《保利山水城前期物业管理服务合同》，由原告继续为该小区提供物业服务，服务期限从2016年11月13日起算至2021年11月12日止共5年。其他合同内容的约定与前一份合同相同。 2011年8月19日，涉案小区经竣工验收合格后，2012年11月20日，原告向被告寄送以开发商名义盖章的《保利山水城收楼通知书》，通知被告于2013年3月7日前携带相关材料办理涉案物业的入伙手续，被告于12月2日也签收该通知。 被告签订《商品房买卖合同》后，接受原告为其提供的物业管理服务，但被告一直未向原告支付过物业管理费。原告在2016年7月25日、2017年12月5日、2018年11月16日、2019年9月29日，分别委托律师向被告发出《律师函》，敦促被告缴纳相应的物业管理费及滞纳金。 另查明，原告分别于2010年8月23日、2014年7月18日分别被授予三级物业服务企业《资质证书》；2015年5月27日被授予二级物业服务企业《资质证书》。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案中，根据原告提交的《商品房买卖合同》约定：开发商于2011年12月30日前向被告交付涉案房屋，被告2013年3月7日前交清房款。以及被告签收的，以开发商名义盖章的《保利山水城收楼通知书》，可视被告于2013年3月7日接受了涉案房屋。虽然原告与被告没有直接签订物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与涉案小区的开发商签订《前期物业服务合同》，对原告和被告具有约束力。被告自2013年3月7日起应依法向原告缴纳物业管理费。至2019年6月止，共76个月，物业管理费计算为44323.2元（145.8㎡×76个月×4元/㎡）。被告至今未按约定向原告支付物业管理费，已构成违约。因此，原告请求被告支付上述管理费，理由充分，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金的问题。物业管理合同约定每日按欠费总额的万分之五计算违约金，符合有关法律规定。根据原告提交的计算列表，至2019年6月30日止，被告应支付的违约金为25375.03元，本院予以支持。被告陈舒琪经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈舒琪应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告惠州保利物业管理有限公司支付2013年3月至2019年6月30日止的物业管理费44323.2元、违约金为25375.03元，合计69698.23元。二、驳回原告惠州保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费794元（原告已预缴），由被告负担500元，原告负担294元。 本案二审期间，上诉人陈舒琪提交一份证据：《补充证据清单》和《变更诉讼请求申请书》邮寄收件凭证。证明上诉人于2020年3月28日收到一审法院寄来的《补充证据清单》和《变更诉讼请求申请书》。 被上诉人惠州保利物业管理有限公司质证认为，对该证据的真实性、合法性认可，对关联性及证明目的有异议。答辩人在一审补充提供证据及变更诉讼请求的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定。 被上诉人惠州保利物业管理有限公司提交二份新证据：一、保利山水城61号商铺实收款项记录，证明上诉人于2011年5月25日及26日共向开发商支付了50000元定金；二、惠州保利龙胜房地产开发有限公司保利山水城特殊事项申请表，证明上诉人于2012年3月7日购买了涉案商铺，并于同日向开发商支付了涉案商铺首期购房款657,755元。 上诉人陈舒琪质证认为:一、惠州保利所诉事实不清，前后矛盾，建立在事实不清基础上的物业服务费诉求不应获得支持，应予以驳回。(一)惠州保利在一审时的《民事起诉状》、《变更诉讼请求申请书》和二审时的《答辩状》对事实的陈述出现三个不同的版本，前后矛盾，互相打架。不管是何种原因，惠州保利这种不负责任或恶意的行为，均是藐视法律，浪费司法资源。(二)试问惠州保利，合同签订时间为2013年3月7日，本人在上诉状中称“于2013年3月7日购买涉案商铺”，有何不妥?合同签订之前的谈判、交涉，意向的改变等属于正常签约过程中的前期行为，并不能因为合同签约前存在这些正常的行为就把签约时间提前，否定最终签订的合同的签约时间。以最终签订的合同为准是民法和合同法应有的要求，也符合其规定的。(三)合同签约前的谈判、交涉，意见变更等，本人当然清楚。但惠州保利起诉时并未提及，本人也认为签约前的这些行为对物业服务费的诉求不构成影响，故也没有提及。但现在惠州保利提及此事，本人简单补充纠正一下，当时开发商宣传这些商铺是“惠州山水城”，属于惠州市区，本人误以为真，后来才发现这些商铺产权归属地为博罗，开发商涉嫌虚假宣传，误导消费者，故不愿意购买，是在开发商相关人员一再哀求之下，才勉强同意购买一间。二、惠州保利在二审答辩提交的证据1和2，不能解释其在一审起诉时对交楼时间节点和流程陈述之间的矛盾。(一)证据1《保利山水城61号商铺实收款记录》，该证据上面显示，既有早于购房时间2013年3月7日的付款行为;也有晚于该时间，即在2013年4月2日和12日的付款行为，这符合正常的商业习惯。在购房前先预付意向金或部分房款，购房后再支付后续房款，这是目前商品房买卖过程中常见的一种付款方式。不能因为购房人预付意向金或部分房款，就根据需要人为的把购房时间随意提前，否定商品房买卖合同上正式签署记载的日期。(二)证据2《惠州保利龙房地产开发有限公司保利山水城特殊事项申请表》，1、该证据是其内部自己记载的事项，真实性存疑。2、该证据上面只有其单方面的记载，没有第三方或本人的签署或确认，相当于是自己为自己的观点作证明，其证明效力存疑。就算是认可该证据，该证据上所记载的事项，也只是表明在购房过程中双方出现过交涉、协商和变更意向等行为。对于涉及200万巨额房产的交易，有这些行为实属正常。正如前面所提，我们也不能因为合同签署之前的这些行为，就可以刻意把购房时间提前，否定正式商品房买卖合同上记载的签约时间。因此，惠州保利答辩提交的证据1和2，所能反映和证明的，均是商品房买卖过程中正常的收付款和交涉、谈判行为，不能作为否定商品房买卖合同是2013年3月7日签订的证据，也不能否认本人是在2013年3月7日购买涉案房屋的事实，更不能解释惠州保利对交楼时间和流程之间矛盾百出的陈述。三、退一万步来说，就算惠州保利有权收取物业服务费，也只能从2017年12月15日开始。(一)《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核实相关工作的通知》(建办房(2017)75号)，该通知的签署时间为2017年12月15日，根据法不溯及既往的原则，其效力并不涉及2017年12月15日之前，如上诉状第三点所述:惠州保利不具备管理涉案房屋所在房产项目的资质等级，在2017年12月15日前属于无证经营，没权收取物业服务费。因此，就算惠州保利可以收取物业服务费，也只能从2017年12月15日开始计算。(二)惠州保利在其答辩状第三点提及“《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第(2)款规定，具有下列情形之一的物业服务合同或有关条款应当认定为无效:(2)物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的”。该条款的意思是:起诉前物业服务企业取得相应物业管理资质是物业服务合同有效的必要条件，而非充分条件。也就是说，如果物业服务合同有效，则物业服务企业在起诉前必须具有相应的物业管理资质;但物业服务企业起诉前具有相应物业管理资质并不能推导出物业服务合同一定有效。自始至终，惠州保利都没有取得具有管理涉案房屋所在房产项目相对应的资质等级，属于不合格、非法经营主体，不能作为涉案房屋所在房产项目物业服务合同的服务提供方，理所当然不能够收取物业管理服务费。四、本人一审未出庭是出于对公共卫生要求的遵守和敬畏。一审开庭时间是2020年3月24日，正是非冠疫情严重的时期，本人在自身有发热原因未明的情况下，为响应习近乎总书记作为抗疫防疫统一战线总指挥的号召，在家自我隔离，既是对公共卫生要求的敬畏和遵守，也是对法官和相关当事人的尊重和爱护。 本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，结合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、被上诉人是否有权收取涉案物业的物业服务费；二、被上诉人收取涉案物业服务费的起算时间。 关于被上诉人是否有权收取涉案物业的物业服务费的问题。虽然上诉人与被上诉人之间没有直接签订物业服务合同，但被上诉人与涉案小区的开发商签订了两份《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对上诉人与被上诉人均具有约束力。上诉人上诉认为被上诉人不具备相应物业管理资质以及没有上诉人合约的支持，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于被上诉人收取涉案物业的物业服务费的起算时间问题。依据广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第六条规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。”本案中，因上诉人购买的系现房，上诉人与开发商正式签订《商品房买卖合同》前，已支付定金，并进行过一系列的商谈，故一审法院根据上诉人提交的《商品房买卖合同》的约定以及上诉人签收的以开发商名义盖章的《保利山水城收楼通知书》，认定上诉人于2013年3月7日接受了涉案房屋并无不当，上诉人上诉认为一审认定有悖于常理无据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1542.45，由上诉人陈舒琪负担。 本判决为终审判决。 审判长周娟 审判员于海砚 审判员胡江 二〇二〇年十月十五日 法官助理马晓曼 书记员蒋妍妮