贵州省安龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2328民初1724号 原告：中国工商银行股份有限公司安龙支行，住所地贵州省安龙县栖凤街道办事处迎宾大道鑫凯龙城************，统一社会信用代码915223287095510298。 负责人：杨国林，行长，未到庭。 委托诉讼代理人：王三竹。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：孙廷顺。代理权限：特别授权。 被告：贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司，住所地贵州，住所地贵州省兴义市富民路嘉华购物广场****用代码915223005609305723。 法定代表人：杨定林，总经理，未到庭。 委托诉讼代理人：吴宣灯，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：卢焰，女，1991年3月26日生，汉族，住贵州省安龙县，未到庭。 原告中国工商银行股份有限公司安龙支行（下称工行安龙支行）与被告贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司（下称鑫凯公司）、卢焰金融借款合同纠纷一案，本院于2019年7月15日作出（2019）黔2328民初800号民事判决书，被告鑫凯公司不服，上诉至黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，该院于2020年1月19日作出（2020）黔23民终2429号民事裁定书，以原判程序不当，遗漏原告诉讼请求进行裁判为由撤销前述判决，发回本院重审。本院重新立案后，依法适用普通程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理。原告工行安龙支行的委托诉讼代理人王三竹、孙廷顺，被告鑫凯公司的委托诉讼代理人吴宣灯到庭参加诉讼。被告卢焰经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行安龙支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告卢焰的借款合同。2.请求判令被告卢焰、鑫凯公司归还原告贷款本金118206.37元及至还款之日止的利息。3.请求判令对被告卢焰提供的安龙县抵押物原告享有优先受偿权。4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告卢焰于2015年5月因购置鑫凯公司开发的个人住房，向原告申请个人按揭贷款150000元，并用所购位于安龙县房屋作抵押，鑫凯公司提供担保，且与原告签订借款合同。原告于2015年5月14日向其发放个人按揭房贷款150000元，期限10年，按月等额还本付息。对所提供的抵押物已在有权部门办理了合法有效的抵押登记手续。该笔贷款于2015年6月14日开始还款，截止至2018年8月9日，已归还贷款本金31793.63元，归还利息17821.72元，合计归还借款本息49615.35元（注：借款人实际归还本金29527.06元、利息15949.73元，合计45476.79元，其余为强扣其所购房屋之房开公司保证金所归还，金额为4138.56元）。截止至2018年8月9日尚欠贷款本金118206.37元，利息2477.38元（以后利息按合同约定进行计算），合计欠原告贷款本息120683.75元。由于被告不按合同约定履行按期偿还义务，从2016年4月至今已累计违约18期，现已连续违约7期，经原告多次催收，被告仍不按合同约定履行还款义务。并通知了提供阶段性连带责任保证单位鑫凯公司。为确保原告资产不受损失，根据原告与被告签订的借款合同第十四条Ｌ款：“借款人连续三个月或在合同期内累计六次未按时足额偿还贷款本息的，解除本合同”之规定，特向安龙县人民法院提起民事诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求为谢。 原告工行安龙支行提交以下证据： 1.营业执照（复印件）、法定代表人身份证明书、金融许可证（复印件）、授权委托书，证明原告的诉讼主体适格以及法定代表人身份合法。 2.被告卢焰的居民身份证（复印件）、户口簿（复印件）、无婚姻登记记录证明（复印件）、未婚声明（复印件），证明被告卢焰的诉讼主体资格和身份信息。 3.中国工商银行个人贷款申请表（复印件）、个人住房贷款客户谈话笔录（复印件）、中国工商银行核保书（复印件）、编号0049560收据（复印件）、中国工商银行现金存款凭证（复印件）、中国工商银行刷卡交易单（复印件）、《个人购房借款/担保合同》（复印件）、中国工商银行借款凭证（复印件）。 4.××号预告登记权利证（复印件）、借据历史处理明细本地查询、个人贷款催收通知书（复印件）三份。 5.自营历史明细列表，证明截至2020年6月21日被告卢焰所欠原告工行安龙支行贷款本金118126.37元，利息（利息包含正常利息及复息、罚息）17059.20元。 被告鑫凯公司辩称，我方认可承担连带责任，根据法律规定既有物的担保又有保证的应在物的担保以外承担责任即执行被告卢焰的房屋偿还债务之后才由我方连带偿还不足的部分。 被告鑫凯公司提交以下证据： 1.被告鑫凯公司的营业执照（复印件），证明被告鑫凯公司的主体资格。 被告卢焰未到庭应诉，也未提交书面答辩意见及证据材料。 经庭审举证质证，当事人的质证意见及本院认证意见如下： 一、针对原告工行安龙支行提交的证据。被告鑫凯公司对除第3组证据之外的其余证据无异议。对于第3组证据，被告鑫凯公司的质证意见是对于《个人购房借款/担保合同》不约束鑫凯公司，因为鑫凯公司没有在合同中盖章，如果有请法庭核实。本院对以上证据均予以采信。 二、针对被告鑫凯公司提交的证据，原告无异议，本院予以采信。 审理查明：卢焰向鑫凯公司购买位于贵州省安龙县房屋一套，2015年1月28日，鑫凯公司出具收据，载明收到卢焰购房款69146元。 2015年2月6日，被告卢焰向原告申请个人一手住房贷款150000元，向原告作出未婚声明并提交了无婚姻登记记录证明，同时声明用位于安龙县房屋进行抵押。同日，原告作为贷款人、卢焰作为借款人及抵押人、鑫凯公司作为担保证人，三方签订《个人购房借款／担保合同》，《个人购房借款／担保合同》中对各自权利义务进行了约定，主要内容如下：一、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房贷款金额为人民币150000元，贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按该合同第四条贷款利率中的“Ａ”款进行处理；卢焰按照按月等额本息还款法进行还款；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，未按期还款的罚息利率为在贷款利率的基础上加收50%。二、借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。二、发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：Ａ、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；……Ｌ、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；……14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，借款人有权采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同或贷款人与借款人之间其他合同项下的贷款和其他融资款项，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；……。三、借款人未按照约定偿还本合同项下到期（包括被宣布提前到期）贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行的所有本外币账户中扣收相应款项用以清偿，直至借款人在本合同项下的所有债务全部清偿完毕为止。贷款人扣收款项不足以清偿借款人所有债务的，贷款人有权决定清偿顺序。四、抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。《抵押物清单》载明抵押人为卢焰，抵押房产建筑面积为84.23平方米，抵押物价值为219146元，地址为安龙县西城，地址为安龙县西城区栖凤街道办事处鑫凯龙城****：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。五、发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求人民法院拍卖、变卖抵押物。Ａ、贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；……。六、保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。七、主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。八、双方发生纠纷的，应积极协商解决；协商不成的，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。 2015年5月10日，鑫凯公司向原告作出中国工商银行核保书，表示其自愿为卢焰提供金额为150000元的贷款担保，并承担连带责任，保证期间为120个月，即自2015年5月14日至2025年5月14日。原告的工作人员在该核保书的银行核保意见栏书写同意担保字样。同年5月12日，原告与卢焰办理了前述房产的预购商品房抵押权预告登记。同年5月14日，原告向卢焰发放了贷款150000元，载明的贷款基准利率为5.9%，借款当期执行利率为5.9%，贷款逾期利率为8.85%。 卢焰于2015年6月起开始按约还款，后出现逾期。2018年4月18日，原告向卢焰发出个人贷款催收通知书，载明自2018年1月14日至2018年4月14日，卢焰已经累计逾期4期未还款，逾期积欠本金为4443.45元、利息为1938.66元，并要求卢焰在接到通知后7日内还款。该通知书尾部有手写字体注明“此次上门催收未果，还款人还款意识极差”。2018年5月16日，原告再次向卢焰发出个人贷款催收通知书，载明卢焰已累计逾期5期，逾期积欠本金为5565.68元、利息为2435.83元。该通知书尾部有手写字体注明“本次上门催收未找到借款人进行面签，后多次电话催收仍无法与借款人取得联系”。2018年8月17日，原告又一次向卢焰催收贷款本息未果，后诉至本院。 在审理过程中，原告书面陈述截至2020年6月21日，卢焰尚欠原告贷款本金118126.37元、利息17059.20元。经询问，原告表示其诉请的利息包含正常利息、罚息以及复利。 本案的争议焦点为：一、是否应当解除《个人购房借款/担保合同》；二、被告鑫凯公司是否应当承担连带清偿责任以及清偿顺序。 本院认为，原告与被告卢焰、鑫凯公司之间的《个人购房借款/担保合同》，系各方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认。各方当事人均应按该合同履行各自的义务。原告按合同约定将贷款150000元发放给被告卢焰后，被告卢焰应按合同约定按时履行还款付息的责任。自2018年起，被告卢焰未按月进行还款，原告连续多次催收未果，诉至本院要求解除《个人购房借款/担保合同》，符合《个人购房借款/担保合同》第十四条14.2中第（5）项的约定，本院予以支持。 同时，原告要求被告卢焰立即清偿剩余贷款本金及利息，亦符合《个人购房借款/担保合同》第十四条14.2中第（4）项的约定，本院予以支持。截至2020年6月21日，被告卢焰尚欠原告贷款本金118126.37元、利息17059.20元，其应予以清偿。自2020年6月22日起其清偿之日止的利息（也即罚息）及复利，卢焰应按《个人购房借款/担保合同》第九条罚息的约定进行支付，具体应为自2020年6月22日起的利息按年利率8.85%计算，对于未按时支付的利息，同时按年利率8.85%计收复利。 关于本案争议焦点二，被告鑫凯公司是否应当承担连带清偿责任以及清偿顺序。对于涉案债权，被告卢焰用涉案房屋进行了抵押，被告鑫凯公司同时作为保证人向原告提供了保证，相应核保书中载明保证的债权范围为150000元。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”，而《个人购房借款/担保合同》第三十条约定：“……主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。”，即原告可同时要求被告鑫凯公司承担保证责任并就涉案抵押物的主张优先受偿权。因此，本院对于被告鑫凯公司的辩解不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”等规定及理由，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司安龙支行于2015年2月6日与被告卢焰、贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》。 二、被告卢焰于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司安龙支行清偿贷款本金118126.37元及利息（利息截至2020年6月21日为17059.20元；自2020年6月22日起的利息按年利率8.85%计算至款项清偿之日止；同时未按时清偿的利息按年利率8.85%计收复利）。 三、被告贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司在150000元范围内对上述债务承担连带清偿责任；被告贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司清偿连带清偿责任后，有权向被告卢焰追偿。 四、原告中国工商银行股份有限公司安龙支行对位于贵州省安龙县房屋享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2714元，由被告卢焰、贵州鑫凯龙城房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在限定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  赵匡灵 人民陪审员  陈安益 人民陪审员  贺元松 二〇二〇年十月二十八日 法 官助 理 詹园园 书记员  杨 旸