广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10613号原告：黄北瑜，男，1977年2月15日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××317。被告：张建法，男，1970年12月29日出生，汉族，住河南省平舆县××××××委大张庄，公民身份号码412××××××××××××030。原告黄北瑜与被告张建法房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄北瑜、被告张建法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄北瑜向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金2950元；2.被告向原告支付人为损坏墙壁、地板、家具、灯具、卫浴器具损失共16000元。庭审中，原告明确诉求1中租金的计算方式为：1500元/月÷30天×59天（自2020年2月17日至2020年4月16日）；明确诉求2构成：小房床架破坏400元；小房吸顶灯被破坏，灯罩丢失，购买新灯200元；水龙头松动旋转，购买新水龙头100元；客厅4把椅子2把损害严重，全套更换400元（100元×4把）；小房地板烤焦，更换费用500元；主人房和小房桌子损坏，更换600元（300元×2张）；大房墙壁打钉、刮花，重新刷漆5000元（约15平方米）；阳台墙壁打钉、刮花，修补费用800元；客厅墙壁打钉、刮花，重新刷漆8000元（30平方米）。原告增加诉求3为被告赔偿原告交通费260元（65元/次×4次），住宿费326元（147元+179元），房屋空置费3000元（1500元/月×2个月）。事实与理由：原告与被告于2019年7月31日签订中山市旋风房地产代理有限公司房屋租赁合同(以下简称房屋租赁合同)，由中山市旋风房地产代理有限公司（以下简称旋风公司）史述超代理，被告租赁原告位于中山市××××××××××××××××××，被告按月支付租赁费1500元，但至2020年1月开始，被告不再按时支付水、电、煤费，于2020年2月4日电话协商，用押金抵租到2020年2月17日。2020年3月13日，原告发现房间脏乱不堪，房间墙壁、地板、家具、灯具、卫浴器具等均有损坏，被告物品仍未搬走，冰柜一直在运行。经联系旋风地产史述超，得知被告仍未按合同履行退房移交手续。原告要求被告做好清洁卫生还原，被告请湾湾渔具商店老板周毅代理，周毅向原告承诺一周内找保洁公司做好房间保洁工作。2020年3月23日，原告视察房间后，向租赁代理人史述超反映房间墙壁、地板、家具、灯具、卫浴器具等均有损坏，要求被告赔偿，要求被告4月5日前给出回复。代理人史述超跟被告沟通无果。2020年4月7日，代理人史述超更换门锁时，发现被告在欠租期间留在房间里的物品已不在，但仍未按合同履行退房移交手续。目前被告已自离，违反合同，共拖欠18950元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。原告黄北瑜为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：房屋租赁合同、房产证、照片、微信聊天记录、照片、住宿费发票、车票、收入证明。被告张建法辩称，1.原告诉求被告支付拖欠房租有误，被告在2020年1月13日已将2020年1月房租、物业管理费、水电费以微信方式转给原告的代收房租人即旋风公司的史述超。原告与被告在2020年2月4日已协商一致，用押金抵租金至2月17日，被告因新冠肺炎不能回来办理交接，承诺原告可以把被告房间里的物品都清理出去，原告亦同意解除合同，并经史述超确认。双方的租赁合同应自2020年2月17日解除，从原告与史述超的微信截屏中“17日就用完押金，我们自动两清”为证；2.案涉房屋内所有设备并非新的，而是不知经历多少租客的旧设备，房屋墙壁打钻及划花的情况在被告入住之前就有，且在被告入住前，原告并未向被告出具家具清单情况及房屋交接书。在被告入住当日，铁床因年久失修，竟然塌了，被告因无原告联系方式，遂向史述超反馈过情况，但直至租赁合同结束，原告仍未换床。从原告提供的图片看，桌椅、灯具、卫浴器具的损耗是由于时间久远的自然损耗，不能归咎于被告。原告对墙壁、地板、桌椅、灯具的报价虚高，且没有相关依据。被告张建法就其辩解，向本院提交以下主要证据：微信聊天记录、微信转账记录、书面证人证言。本院经审理认定事实如下：黄北瑜为中山市××××××××××××××××××【粤（2016）中山市不动产权第0122315号】的权利人。2019年7月31日，黄北瑜（甲方、出租方）、张建法（乙方）与旋风公司（代理人、经纪方）签订房屋租赁合同，约定甲方同意将位于中山市××××××××××××××××××，建筑面积为70.53平方米的房屋及设备在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）出租给乙方作为居住使用，租赁期限自2019年8月1日起至2019年10月31日止，租金每月为1500元，租赁期间，因使用该物业及相关设施所发生的管理费、水电费、煤气费、电话费、网络费、有限电视费、清洁费由乙方支付，乙方于2019年7月31日向甲方支付相当于1个月的租赁押金，乙方在使用该物业过程中，如非因乙方过错，该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方采取可能之有效措施防止缺陷进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后的三个工作日内进行维修或径直委托乙方代为维修，乙方如无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的乙方可代为维修。因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿。乙方拒不维修或赔偿，甲方可代为维修，相关维修费用由乙方承担。本合同终止后，乙方应于3日内迁离并交回该物业，并保证租赁物业及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。合同终止或解除后，甲方有权收回该物业，乙方应在7天之内无条件立即迁出该物业，甲方有权就逾期时间部分向乙方收取双倍租金，如乙方不交回该物业的钥匙，甲方有权会同管理人员作证，进入自己的物业内，将乙方存放在房内的物品清点提存，并对欠租和有关费用进一步追偿。本合同约定租期届满，乙方需继续租用该物业的，应于租赁期间届满之日前1个月向甲方提出续租要求，并与甲方重新签订租赁合同。备注：提前将三个月的房租付清，并押一个月，到期后如要续租，按约付款。合同还约定了其他事项。签订合同后，张建法通过史述超接收了租赁物，并向史述超支付了押金1500元及租赁期间的租金、水电费、物业费。租赁期限届满后，张建法继续占有、使用租赁物并已支付截止至2020年1月31日的租金、水电、物业费。2020年2月4日，黄北瑜向案外人史述超发送微信：“我跟租客通过电话，我不再租房给他，你也不要追他租金了，17日就用完押金，我们就自动两清”、“他说只要回两床被子，其他都不要了，本月下旬我回来清理，到时你们旋风地产找个人来拿走被子替他保告（管）即可”。史述超回复“好的”。2020年3月12日，黄北瑜称“阿超，我明天回海湾城清理房子，你安排个同事帮租客保管他的被子”。2020年3月13日，黄北瑜向史述超发送租赁物照片四张，称“阿超，脏成这样，你叫他朋友帮我打扫干净。”“一时也找不到清洁工，他那朋友答应这几天找人搬完，清洁好，应该没什么问题。”、“我们都加了微信，也有电话，去过他店铺，湾湾渔具的老板”。2020年3月13日，黄北瑜向案外人周毅发送微信，称“老周，老张租我房子结（解）约的清洁工作，就拜托你了，谢谢”，周毅回复“不用客气，举手之劳”。3月17日，黄北瑜向周毅发送微信“周兄，这星期能把清洁的事搞好吧。下周我回珠海，到时过来拿钥匙”周毅回复“早就已经搞好了”、“只是冰箱还没有搬出去，我这几天有点忙”。2020年4月7日，史述超通过微信告知黄北瑜租赁物更换锁芯事宜，并向黄北瑜发送租赁物墙面打钉、拉绳、水龙头、地板烤焦的照片，史述超陈述“都已经拍好了，冰箱没在这里”。2020年4月20日，黄北瑜以张建法未依约办理退房移交手续，拖欠租金、损坏租赁物为由，诉至法院，主张前述实体权利。另查，庭审中，黄北瑜申请史述超出庭作证。史述超陈述：黄北瑜很早已交付钥匙给史述超保管，签订合同后，史述超向张建法交付钥匙。交付租赁物时，由于是晚上，没有验收房屋及设备的状态，也没有留意墙上有无钉子，史述超交房后就离开了，张建法反映过空调及床坏了，黄北瑜同意维修空调，床坏了忘记告知黄北瑜。租赁期间，张建法没有反映过墙上钉子、灯罩、水龙头松动、凳子的问题。2020年2月4日，黄北瑜微信告知解除合同的事实，已转达张建法，张建法的意见是退房，只要两床被子，后来张建法说要清理东西，史述超没有时间过去，张建法委托周毅处理。不清楚张建法如何离开租赁物，张建法没有将钥匙交回。又查，庭审中，黄北瑜陈述案涉租赁物于2017年6月出租给他人使用半年，并提交拍摄于2017年年底的照片证明租赁物交付给张建法前的状况，其中一张照片显示阳台有打钉及晾晒绳一条。黄北瑜陈述其将自有的钥匙于2020年3月13日交付周毅，3月23日已取回。庭审中，张建法陈述其承租租赁物的用途为工人集体宿舍，2020年2月4日张建法电话告知史述超钥匙在租赁物内并委托案外人周毅取走冰箱、被子、找人打扫卫生，周毅于2020年3月15日将其物品搬离，第二次庭审时陈述不清楚具体搬离时间，椅子放在阳台上风吹日晒，损坏是自然的。再查，诉讼中，张建法申请对墙壁打钻、刮花划伤形成时间、家具老化程度等进行司法鉴定，后又撤回司法鉴定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.张建法应否支付占有使用费；2.租赁物损坏与张建法是否具有因果关系。关于焦点一。黄北瑜与张建法于2019年7月31日签订的房屋租赁合同已于2019年10月31日届满终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，张建法在房屋租赁合同届满后继续承租，且未明确租赁期限，应视为双方租赁期限为不定期，任何一方均有权随时解除合同。2020年2月4日，黄北瑜告知张建法不再向其出租租赁物，已付押金抵扣截止至2020年2月17日止的租金，张建法并无异议，且表示取回个人物品被子，其余物品由黄北瑜处理，可知双方对不定期租赁合同于2020年2月4日解除及押金的处理达成了合意。租赁关系解除后，承租人负有协助返还租赁房屋的义务，如未返还租赁物，应当向出租人支付占有使用费，黄北瑜主张的租金实际应为占有使用费。2020年2月17日之后，张建法的个人物品仍存放于租赁物内，2020年3月13日，张建法委托案外人周毅取走物品并清理卫生，同日，黄北瑜交付另一把钥匙配合周毅清理卫生。第一次庭审时，张建法陈述周毅于2020年3月15日搬离所有物品，根据2020年3月17日黄北瑜与周毅的微信聊天记录，周毅陈述冰箱尚未搬离，第二次庭审中张建法对于物品搬离的时间表示不清楚。张建法作为承租人，对于返还租赁物的时间负有举证责任，根据证据规则，张建法依法承担举证不能的不利后果。鉴于张建法并未履行向黄北瑜返还租赁物钥匙的义务，结合黄北瑜陈述2020年3月23日从周毅处取回另一把钥匙的事实，本院酌定张建法对于租赁物的占有使用时间计算至2020年3月23日，张建法应当支付2020年2月18日至2020年3月23日期间的占有使用费1750元（1500元/月÷30天×35天）。黄北瑜主张的超出部分，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，黄北瑜对于租赁物的损坏及该损坏与张建法具有因果关系负有举证责任。首先，根据房屋租赁合同“甲方同意将位于中山市××××××××××××××××××，建筑面积为70.53平方米的房屋及设备在现有状态下（以甲、乙双方共同验收并书面确认为准）出租给乙方作为居住使用。”的约定，黄北瑜与张建法应当对房屋及设备的状态进行共同验收并书面确认。经查，黄北瑜通过案外人史述超向张建法交付案涉租赁物时，并未对房屋及设备现状共同检验或签订书面确认。其次，黄北瑜提交照片拍摄时间为2017年底，该照片不能证明黄北瑜出租给张建法时的房屋及设备状态，且其中一张照片显示阳台墙壁已被打钉并附有晾衣绳。另，证人史述超陈述对交付租赁物时的房屋及设备状没留意。综上所述，黄北瑜提交的证据不能相互印证，亦未能达到高度盖然性的证明标准，根据证据规则，依法应当承担举证不能的不利后果。因此，对于黄北瑜主张张建法赔偿小房间地板砖损坏、小房吸顶灯灯罩丢失、大房、客厅、阳台墙壁打钉刮花的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于水龙头松动、房间桌子损坏的问题，属于租赁物使用中的正常损耗，根据一般生活常理，维修后可继续使用，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，故对于黄北瑜主张张建法承担水龙头松动、房间桌子损坏赔偿责任的诉求，本院不予支持。关于小房床架损坏的问题，黄北瑜并无证据证明张建法不合理使用，且案外人史述超确认张建法已告知其床架损坏的事实，其忘记告知黄北瑜予以维修，根据合同约定，张建法亦不应承担损害赔偿责任。关于客厅椅子问题，张建法陈述在租赁期间，椅子放在阳台风吹日晒，损坏是自然的，本院认为，张建法未尽到妥善保管义务，故酌定张建法对两把椅子的损坏承担200元的赔偿责任。关于黄北瑜主张的交通费、住宿费、误工费、房屋空置费，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告张建法于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄北瑜支付占有使用费1750元；二、被告张建法于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄北瑜赔偿租赁物损失200元；三、驳回原告黄北瑜其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元（原告已预交），由原告黄北瑜负担332元，由被告张建法负担31元(被告负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 璐人民陪审员  李楝宏人民陪审员  施丽辉二〇二〇年十月二十一日书 记 员  彭梦圆吴敏婷杨丽燕