上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14424号原告：上海伊斯顿印务有限公司，住所地宝山区共康路XXX号-10。法定代表人：高无极，执行董事。委托诉讼代理人：宋萍，女，1970年1月21日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘雨晴，上海蓼源律师事务所律师。被告：上海大瑜实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘春彬，执行董事。委托诉讼代理人：曾慧，上海市东方正义律师事务所律师。原告上海伊斯顿印务有限公司(以下简称伊斯顿公司)与被告上海大瑜实业有限公司(以下简称大瑜公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊斯顿公司的法定代表人高无极及其委托诉讼代理人宋萍、刘雨晴，被告大瑜公司的委托诉讼代理人曾慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊斯顿公司向法院提出诉讼请求：1、判令大瑜公司继续履行双方于2007年1月8日签订的《厂房租赁合同》，将上海市宝山区大康路XXX号厂房(以下简称系争房屋)恢复原状并返还给伊斯顿公司；2、判令大瑜公司返还伊斯顿公司所有强行搬走的财物，并赔偿财物损失：备用金人民币7,200元(以下币种均为人民币)，葡萄酒1,804瓶价值113,720元，办公家具、用品和电器等遗失物品价值97,850元，残损物品价值90,200元；3、判令大瑜公司赔偿伊斯顿公司厂房装修费458,802.20元；4、判令大瑜公司返还伊斯顿公司已支付的三个月(2019年10-12月)租金共计14,688元；5、判令大瑜公司赔偿伊斯顿公司的经营损失(按2007年至2016年十年平均毛利254,756元计，从2019年10月起算至实际返还厂房日止)；6、判令大瑜公司赔偿伊斯顿公司租赁期内应得的房租收益(按伊斯顿公司与租客签订的租金145,000元/年标准计算，从2018年1月8日起算至实际返还日止)。事实和理由：2007年，伊斯顿公司与上海大刘物流有限公司就系争房屋签订《厂房租赁合同》，租期从2007年1月8日至2022年1月7日止，租赁面积800平方米。嗣后，上海大刘物流有限公司更名为大瑜公司。2016年2月，伊斯顿公司与大瑜公司签订协议，将490平方米厂房归还大瑜公司，继续承租余下的310平方米厂房。2017年7月，大瑜公司发函要求伊斯顿公司停止转租，并实施断水、断电、锁门等行为。当月，伊斯顿公司失去对剩余310平方米厂房的控制。为此伊斯顿公司与次承租人上海能冠实业有限公司(以下简称能冠公司)发生诉讼。2019年1月，大瑜公司向伊斯顿公司归还系争房屋，伊斯顿公司支付了2019年2月起至年底的租金。2019年11月20日左右，大瑜公司砸坏伊斯顿公司办公室和仓库大门，搬走伊斯顿公司的办公家具、进口葡萄酒及备用金(现金)等财物。同年11月28日，大瑜公司在未通知伊斯顿公司的情况下，拆除系争房屋中由伊斯顿公司出资搭建的厂房隔断、二层办公室、厕所、厨房、围墙等建筑物，致使伊斯顿公司无法经营，严重损害伊斯顿公司利益，故提出如上诉请。被告大瑜公司辩称，系争房屋至今未办理产证，亦无建设工程规划、施工许可证等，双方合同应为无效。大瑜公司搬离物品前已通知伊斯顿公司，搬离时伊斯顿公司的法定代表人亦在场，但拒绝进行清点。大瑜公司对搬离的物品进行了妥善保管，伊斯顿公司于2020年4月7日清点上述物品，未提出异议，故不存在物品缺失的情况，双方仅需根据清点清单移交物品，即便物品有失，损失责任不在大瑜公司。伊斯顿公司无证据证明其装修了系争房屋，且未在涉案场地经营，其主张装修、经营损失没有事实和法律依据。伊斯顿公司系因自身原因不能收取租金，房租收益损失不应由大瑜公司承担。鉴于2019年11月20日大瑜公司已开始搬离伊斯顿公司物品，大瑜公司同意退还2019年11月20日至2019年12月30日的租金，但该笔租金应抵扣伊斯顿公司2017年10月1日至2019年1月期间的欠付租金。本院经审理认定事实如下：2007年1月8日，伊斯顿公司(承租方)与上海大刘物流有限公司(出租方)签订厂房租赁合同，约定伊斯顿公司承租上海市宝山区共康路XXX号-10(现为大康路XXX号)厂房，面积约800平方米。租赁物采取包租方式，伊斯顿公司自行管理，租期自2007年1月8日起至2022年1月7日止。经出租方同意后，承租方可将租赁物的部分面积转租。2017年7月，伊斯顿公司(甲方)与能冠公司(乙方)签订厂房租赁合同，约定甲方将系争房屋的一部分约320平方米出租给乙方使用，2017年7月10日，伊斯顿公司向能冠公司交付房屋钥匙。2017年8月2日，伊斯顿公司起诉能冠公司，提出返还上述房屋并支付房屋使用费等诉讼请求。本院立案受理后，于2018年1月8日作出(2017)沪0113民初19312号(以下简称19312号)民事判决。当事人未上诉，该判决已生效。生效判决认定，因伊斯顿公司、能冠公司未能提供上述房屋的产权证或建设工程规划、施工许可证等材料，故双方签订的厂房租赁合同无效，判令能冠公司向伊斯顿公司返还上述房屋并支付自2017年7月10日至实际返还房屋之日止的房屋使用费等。2017年至2018年期间，伊斯顿公司多次通过银行转账形式向大瑜公司支付房屋租金，但均遭大瑜公司退回：2017年9月26日支付2017年10月至2017年12月房租；2017年12月26日支付2017年10月至12月、2018年1月至3月房租；2018年3月16日支付2017年10月至12月、2018年1月至6月房租；2018年6月19日支付2017年10月至12月、2018年1月至9月房租。根据前案执行情况，2019年1月，伊斯顿公司收回系争房屋，并向大瑜公司支付了2019年2月至2019年12月的房租。后大瑜公司以系争房屋涉及市政道路施工需要拆迁为由，于2019年11月20日搬离了伊斯顿公司厂区内物品。当时伊斯顿公司的法定代表人高无极在场并报警，但未对物品进行清点。被搬离的物品存放于大瑜公司仓库中。2020年4月伊斯顿公司在大瑜公司仓库内清点了相关物品并制作清单，列明酒类及办公用品、电器等物品。庭审中，伊斯顿公司出示《财物清单》、《清点单》，大瑜公司予以认可，同意按该两份清单返还物品。以上事实，有厂房租赁合同、财物清单、清点单、银行客户回单、(2017)沪0113民初19312号民事判决书及当事人的陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，系争房屋未办理房屋产权证，也无建设工程规划、施工许可证，故伊斯顿公司与大瑜公司就系争房屋签订的厂房租赁合同无效。鉴于合同无效，伊斯顿公司要求大瑜公司继续履行合同，交付系争房屋的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于物品损失，2019年11月20日，大瑜公司搬离伊斯顿公司物品时，伊斯顿公司的法定代表人高无极在场，却未当场清点物品，造成物损情况难以认定，故其主张发生大量物损并要求赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。大瑜公司同意按《清点单》、《财物清单》移交物品，本院予以确认。关于装修损失，伊斯顿公司未能充分举证证明装修情况，而且庭审中自认装修发生于2007年。鉴于其对装修情况举证不能，且实际使用已十余年，相应价值基本实现，故对于该诉请，本院不予支持。关于系争房屋的租金，虽合同无效，但伊斯顿公司实际使用了系争房屋，应支付房屋使用费。根据查明的事实，伊斯顿公司支付了2019年2月1日至2019年12月31日的租金。因大瑜公司于2019年11月20日开始搬离伊斯顿公司物品，本院认定大瑜公司应退还伊斯顿公司2019年11月20日至2020年12月31日的租金6,691元。大瑜公司曾拒收2017年10月以后的租金，故相应期间租金结算问题宜另行处理。关于经营损失、转租租金损失，均系可得利益损失。因伊斯顿公司与大瑜公司之间的租赁合同无效，伊斯顿公司基于该无效合同可取得的利益不受法律保护，且伊斯顿公司在19312号案件已判决合同无效的情况下，继续承租系争房屋，属自甘承受风险，故其要求赔偿经营损失、转租租金损失的请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海伊斯顿印务有限公司与被告上海大瑜实业有限公司就上海市宝山区共康路XXX-XXX号(现为大康路XXX号)签订的租赁合同无效；二、被告上海大瑜实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海伊斯顿印务有限公司返还2020年4月7日《清点单》、《财物清单》内所列物品；三、被告上海大瑜实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海伊斯顿印务有限公司2019年11月20日至2020年12月31日的租金6,691元；四、驳回原告上海伊斯顿印务有限公司其余的诉讼请求。案件受理费17,397元，减半收取8,699元，由原告上海伊斯顿印务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  王 力二〇二〇年十月二十六日法官助理  侯家雯书 记 员  朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。