文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初10547号原告：李英，女，1969年12月2日出生，汉族，住重庆市江津区。原告：李诚，男，1972年8月1日出生，汉族，住重庆市江津区。原告：何德知（又名何德芝），女，1952年1月4日出生，汉族，住重庆市江津区。三原告委托诉讼代理人：李渠，重庆市江津区几江法律服务所法律工作者，特别授权。被告：田维书，女，1970年7月11日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：何焕开，重庆渝津律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘小燕，重庆渝津律师事务所律师，特别授权。原告李英、李诚、何德知与被告田维书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告李英、李诚及原告李英、李诚、何德知的委托诉讼代理人李渠，被告田维书及其委托诉讼代理人刘小燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李英、李诚、何德知向本院提出诉讼请求：1、被告立即搬出位于重庆市江津区XX街道办事处XX社区X组的租赁房屋和院坝；2、被告向原告支付违约金10000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告何德知系原告李英、李诚之母。原告何德知有乡村房屋坐落于原先锋区XX乡XX村X组，拆除后以何德知名义重新修建，现坐落于重庆市江津区XX街道办事处XX社区X组。重新修建房屋时实际出资人有原告李英、李诚。从2014年开始被告与三原告建立房屋及院坝租赁关系。2019年12月31日被告与李英、李诚又签订《房屋院坝续租合同》，约定原告继续将房屋院坝出租给被告，租赁期5年，从2020年1月1日至2025年12月31日止，年租金90000元，租金支付半年一付，本着先支付后使用，被告应当在半年到期的最后一个月提前支付下半年租金，被告必须按时支付租金，否则视为被告违约，原告有权无条件收回出租房屋及院坝，并追究被告违约责任。合同履行过程中，被告仍不按时支付房屋租金，2020年1月1日至2020年6月30日的房租在原告的再加催收下减免2000元后，被告才于2020年6月15日交清，2020年7月1日至2020年12月31日下半年房租，被告应于2020年6月30日前支付，可被告仍逾期不交租金，现被告严重违反《房屋院坝续租合同》第8条约定。根据我国合同法第96条规定，合同自通知到达对方时解除。原告已于2020年7月31日向被告发出解除合同通知书，原被告签订的《房屋院坝续租合同》于被告收到解除通知之日解除，故被告应搬出其租赁的房屋和院坝，并按合同约定支付原告违约金10000元。被告田维书辩称：被告支付2020年下半年的房租是在原被告协商的期限之内，现在房租已经支付，原告擅自解除合同条件不成就，被告不存在违约行为，无义务搬出租赁的房屋，人民法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2008年，被告何德知经批准在重庆市江津区XX街道XX社区居民委员会建有房屋一幢，规划建筑面积150平方米，至今未办理权属证书。2014年原被告就上述房屋及院坝建立了房屋租赁关系，双方并签订了书面的租赁合同。合同期满后，原告李英与被告田维书于2019年12月31日签订《房屋院坝续租合同》，合同首部列明双方当事人处，甲方为李诚、李英，乙方为田维书。合同落款，甲方处仅有原告李英签名。合同约定：乙方继续租赁甲方房屋、院坝经营餐饮，续租期约定5年，从2020年1月1日至2025年12月31日；年租金90000元，其中应付李诚租金为伍万元正/年，应付李英租金为肆万元正/年；租金半年一付，本着先支付后使用，乙方应该在每半年到期的最后一个月提前支付下半年租金；押金及违约金同为10000元；乙方必须按时支付租金，否则视为乙方违约，甲方有权无条件收回出租房屋及院坝，并追究乙方违约责任。除上述内容外，合同还就其他相关事项进行了约定。在合同履行过程中，被告支付了上半年的租金，2020年7月1日至同年12月31日的租金，原被告达成协议在2020年7月30日前支付。2020年7月29日，被告通过微信向原告李英转款20000元，原告李英未收款。同月31日9时41分，被告通过银行向原告李诚转款20000元，同日7时52分，被告通过微信向原告李诚转款5000元。被告通过微信向李诚所转5000元，原告李诚未收款。当日，被告在支付上述款项后，收到原告送达的《解除合同通知书》，载明：“田维书：我们于2019年12月31日签订的房屋、院坝续租合同，合同约定每年租金90000元，每半年45000元。合同第三条约定：半年一付，本着先支付后使用，乙方应在半年到期的最后一个月提前支付2020年下半年的租金。你应当在2020年5月30日支付2020年下半年租金45000元，现已逾期，经我电话、微信通知你仍未履行支付义务，你已经违约!现通知你至通知收到之日起，解除房屋院坝续租合同，因你违约由你赔偿我相应的损失。特此通知。”该通知书落款，仅有李英在“通知人：”处签名。庭审中：1、原被告确认，原告李英与被告签订《房屋院坝续租合同》的行为代表三原告；2、原告李诚、何德知确认，李英在《解除合同通知书》上签名的行为，代表二人；3、被告称，其只收到了李英的解除合同通知，未收到原告李诚和何德知的解除合同通知。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，三原告与被告田维书签订的《房屋院坝续租合同》合法有效。合同签订后，被告继续使用案涉房屋和院坝，并支付了2020年上半年的租金。2020年7月1日至同年12月31日的租金，原被告通过微信达成协议，在2020年7月30日前支付。此协议是双方对合同约定的2020年下半年租金支付期限的变更。而被告在7月30日前仅支付了部分租金20000元，于同年7月31日支付的租金25000元已超过了协议约定的期限。2020年7月31日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，虽然合同法第九十六条规定，合同自解除合同的通知到达对方时解除，但原告向被告送达的《解除合同通知书》，不能达到解除合同的效力。因原告发出的解除通知所载明的解除合同的理由，是被告未于2020年5月30日前支付下半年租金，按合同约定，下半年租金的支付时间为“每半年到期的最后一个月”，即每年的6月30日前；根据查明的事实，本年度下半年租金，原被告重新达成了于2020年7月30日前支付的协议，原告在5月30日前未支付租金，并未违反合同约定，因此原告发出的《解除合同通知书》所载明的解除合同的理由不能成立。另外，原告仅迟延支付部分租金一天，由此解除合同对被告有失公平。综上，原告诉请被告从案涉房屋及院坝搬离的诉讼请求，本院不予支持。对原告请求被告支付的违约金。原告解除合同的理由虽不符合合同约定，但被告迟延支付部分租金，违反了双方的约定，应承担相应的违约责任，故原告诉请被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。其金额，由于原告未提供被告迟延支付租金给原告造成的损失证据，根据被告迟延支付租金的金额和时间，合同约定的违约金10000元过高，本院酌情调整为5000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告田维书在本判决生效之日起十日内支付原告李英、李诚、何德知违约金5000元；二、驳回原告李英、李诚、何德知的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告田维书负担。此款原告已预交，被告在履行上述款项时直付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 周思远二〇二〇年十月二十一日法官助理 杨 妮书 记 员 王星皓