山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0703民初321号 原告郝庆云，女，汉族，1967年2月14日生，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人闫伟超，山东潍允律师事务所律师。 被告山东晨辉置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区经济技术开发区古亭街中段。统一社会信用代码：91370703742421322J。 法定代表人赵庆秋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人付薇，山东信约国证律师事务所律师。 委托诉讼代理人王明珠，山东信约国证律师事务所实习律师。 原告郝庆云与被告山东晨辉置业有限公司（以下简称“晨辉公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝庆云的委托诉讼代理人闫伟超，被告盛壮公司的委托诉讼代理人付薇、王明珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付因被告责任导致原告逾期取得房地产权证书的违约金66798.94元(自2016年7月27日以购房款305018元为基数，按日万分之二暂计算至2019年7月27日，后续违约金以购房款305018元为基数，自2019年7月28日起按日万分之二计算至原告实际取得房地产权证书之日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告主张的自2016年7月28日至原告取得房产证之日止的违约金变更为2016年7月28日至2019年9月10日，2019年9月11日之后的违约金原告暂不主张。事实与理由：原告与被告山东晨辉置业有限公司于2012年9月18日签订商品房预售合同，双方约定由原告购买被告山东晨辉置业有限公司的商品房，购房款305018元。根据合同约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告原因导致原告逾期取得房地产权证书，被告应向原告支付0.1%违约金。因双方签订的合同系被告单方面出具的格式条款，对于被告的义务约定违约金过低，根据民法公平原则，被告应按原告违约的计算方式计算被告违约数额，因此被告应按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金，计算至原告实际取得房屋权属证书之日止。被告已于2015年3月9日前交房，因此被告应在2016年7月27日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未履行其合同义务，导致原告至今未取得房屋权属证书，原告主要合同目的无法实现。为维护原告合法权益，现依法诉诸贵院，以求公正判决。 被告辩称：被告不存在逾期办证的问题，不应承担逾期办证违约金。首先，原告所购房屋的实测面积比合同约定面积要大，根据《商品房预售合同》约定，房价据实结算，多退少补。对于少缴的房款，被告多次致电原告催促其到售楼处缴纳、并办理相关手续，并于2019年9月9日以邮政快递的形式通知原告到售楼处办理，原告均不予理睬、拒不缴纳，亦不配合被告办理房屋权属证书，系原告违约在先，在原告违约的条件下，被告仍按合同约定在商品房交付使用后360个工作日将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告已履行完合同义务且合同未约定房地产权证书的取得时间，被告不应当承担逾期办证的法律责任。其次，根据《商品房预售合同》约定第十五条：3、买受人需在收房之日起30日内，向出卖人提供办理产权登记所需的全部材料，并缴齐相关费用。若因买受人未及时提供符合规定的材料或未按要求配合办理产权登记等原因造成房产权属证书逾期的，出卖人不承担违约责任。房产权属证书的办理需要原告的配合，因原告拒不配合导致未下达房产证不属于被告的责任。退一步讲，即使被告存在逾期办证的情形，根据《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定第2项：买受人不退房，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。原告以购房款为基数，按日万分之二的标准计算违约金没有任何依据。即使承担违约责任也应当按照合同约定，按已付房价的千分之一支付违约金。另，原告主张的逾期办证违约金已经超过了诉讼时效，其诉求不应得到支持。被告的起诉日期为2020年4月24日，故在此之前三年（2017年4月24日）之前的违约金请求已过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1、原、被告于2012年9月18日签订的商品房预售合同，证明该合同系被告单方出具的格式合同，逾期办证违约金约定过低，属无效条款，根据公平、权利义务对等原则，违约金应按被告违约应承担的日万分之二计算，且被告办理权属登记需要报产权登记部门备案的资料不需要原告的配合与材料。2、被告出具的房款收据两份、原告贷款详情，证实原告已按合同约定缴纳全部购房款，包括95018元首付款与21万元贷款。3、物业费、生活垃圾处理费、装修垃圾费、公摊费收据、电费收据、电梯使用费收据，证明被告在2015年3月9日前已向原告交房。上述证据证实被告应自交房2015年3月9日后360个工作日即2016年7月27日之前履行备案义务，应自2016年7月27日计算违约金。 对原告提交的证据，被告质证后对真实性均无异议，但认为违约金应按照合同约定按照1‰计算。 被告为支持其抗辩理由提交如下证据：1、商品房预售合同、房屋增值税发票、X号楼楼盘表（附在001347号不动产权证附页），证实金额为328270.02元的增值税发票被告于2018年12月18日开具，但原告一直未领取；楼盘表中载明的X号房产建筑面积为104.19平方米，原告购买房屋实际面积比合同约定面积大5.33个平方（104.19-98.86），根据合同约定，面积差异据实结算、多退少补，按2978元/平方计算，原告尚欠被告房款23252.02元（328270.02元-305018元）；但原告拒不缴纳所欠房款，亦不提供办理权属证书需由买受人提交的资料，原告违约在先。2、X号楼商住楼的不动产权属登记证，证实被告已按照合同约定将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并办理不动产权属登记证，不存在逾期办证情况。3、通知书、中国邮政交寄单、中国邮政官网物流查询信息，证实证明被告于2019年9月8日以书面形式通知原告到售楼处办理相关手续，原告于2019年9月10日收到通知书，但不配合办理相关手续。 对被告提交的证据，原告质证后对真实性均无异议，但认为被告提供的发票可以证明被告一直未向原告交付购房发票，且发票开具时间为2018年12月18日；不动产权登记证书的出具时间为2018年3月14日，被告通知原告补交面积差额购房款的时间为2019年9月10日。根据被告证据，被告应在2016年7月27日之前履行备案义务，但其开具发票办理不动产权登记证书及通知原告补交房款均在此日期之后，我方要求违约金计算至其通知我方补交购房款之日即2019年9月10日，即违约期间变更为2019年7月28日至2019年9月10日，2019年9月11日之后的违约金暂不主张。 对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：被告向原告交付涉案房屋的时间为2015年3月9日，根据双方合同约定，被告办理权属登记报产权登记机关备案的截止时间为2016年7月26日。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月18日，原告郝庆云（买受人）与被告晨辉公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，主要内容为：出卖人将位于潍坊寒亭区××路××号××号商住楼××号住宅出售给买受人，预测建筑面积98.86平方米，单价2978元／平方米，主房总价款294405元；储藏室6.76平方米，单价1570元／平方米，金额10613元；合计总房款305018元；首付款95018元，剩余房款21万元办理银行按揭贷款。合同第五条面积确认及面积差异处理约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按自行约定处理：本房屋销售面积以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，据实结算，多退少补，涉及销售面积的其他解释本合同不执行。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2（该比例应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年10月31日前将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列2、3项处理，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，3、买受人需在收房之日起30日内，向出卖人提交办理产权证所需的全部材料，并缴齐所有费用；若因买受人未及时提供符合规定的材料或未按要求配合办理产权登记等原因造成房产权属证书逾期的，出卖人不承担违约责任。双方同时对于规划设计变更、保修责任等内容进行了约定。 2012年8月7日原告向被告支付购房房款2万元，同年9月18日原告向被告支付购房款75018元，同年12月5日原告通过贷款向被告支付房款21万元，原告付款共计305018元。 2015年3月9日，被告向原告交付涉案房产。2018年12月18日，被告为原告开具金额为328270.02元的增值税发票，但原告未予领取。 2018年3月14日，被告办理了寒亭区X号商住楼的不动产权属登记证，证号为鲁（2018）潍坊市寒亭区不动产权第0013476号，权利人为山东晨辉置业有限公司，共有宗地面积15023平方米，房屋建筑面积5747.63平方米，用途为城镇住宅用地/住宅。 2019年9月8日，被告向原告邮寄“通知书”，通知书载明：原告房屋实测面积于2017年5月5日在寒亭区不动产窗口登记确认，根据合同第五条的约定，房屋销售面积以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异时，据实结算，多退少补，要求原告到售楼处办理相关手续；补齐相关手续后房产证才能办理，截止时间为2019年9月30日前，在规定时间内不办理，公司后期不再催。原告于2019年9月10日收到该通知书，但未到被告处办理相关手续。 本院认为,原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。双方应全面履行各自的合同义务，否则即构成违约，应承担相应违约责任。根据原、被告双方的意见，双方对于签订买卖合同，原告已向被告交付购房款，涉案房产已经交付的事实均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、被告是否存在逾期办证的违约行为；2、若被告违约，违约金计算标准及违约期间；3、原告主张是否超过诉讼时效。 对争议焦点1，原告于2012年12月5日之前按合同约定向被告支付了全部房款305018元，合同约定2013年10月31日前被告向原告交付涉案房屋，但实际交房日期为2015年3月9日。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。即被告应自2015年3月10日起360个工作日内向产权登记机关提交备案材料，对于备案截止时间原告主张被告应在2016年7月27日之前办理，被告未提出异议，故被告向产权登记机关提交备案材料的截止时间为2016年7月26日。庭审中，被告未提供证据证明其向产权登记机关提交备案材料的时间，仅提供了涉案房产办理不动产权登记证书的时间即2018年3月14日，故应以该时间作为被告向产权登记机关提交备案材料的时间。因2018年3月14日晚于合同约定时间2016年7月26日，故被告构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 对于被告提出的原告违约在先的抗辩意见，根据合同约定，原告在收房之日起30日内，虽具有向被告提交办理产权证所需全部材料并缴齐所有费用的义务，但在被告未明确、亦未在约定期限内通知原告所应提交的材料种类与补交的面积差额的情况下，原告无从知晓相关内容，被告对办理涉案房产产权证负有先履行义务，故被告以原告违约在先予以抗辩的理由，本院不予采纳。对于原告应当补交的面积差额，双方应协商解决，原告应予以配合；若原告不予配合，应承担相应法律后果；双方协商不成，被告可另行主张。 对争议焦点2，对于违约金计算标准，合同约定被告逾期办证的违约责任为被告向原告支付已付房价款0.1%的违约金，但对于原告逾期付款的违约责任，合同约定系自应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金。双方签订的买卖合同系由被告单方出具的格式合同，被告逾期办证的违约条款与原告逾期付款的违约条款不对等，属于减轻被告责任而加重原告责任，被告逾期办证的违约金约定过低，本院予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本院将违约金计算标准调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。 对于违约期间，被告应于2016年7月27日之前向产权登记机关提交备案材料，但被告在2018年3月4日办理完成涉案房产所在楼盘的不动产权登记证后，于2019年9月10日方通知原告补交面积差额与办证手续，故被告逾期办证违约期间应自被告应向产权登记机关提交备案材料截止时间的次日即2016年7月27日起，计算至被告通知原告办理产权证的前一日即2019年9月9日，共计1139天。 故，逾期办证违约金应以原告实际交付房款305018元为基数，自2016年7月28日起至2019年9月9日止，按中国人民银行公布同期贷款基准利率计算，超出部分本院不予支持。 对争议焦点3，关于被告提出原告的主张已超过诉讼时效的抗辩意见，被告在合同约定的办证期间与后续时间均未履行为原告办理房地产权证书的义务，该行为是一种持续的违约行为，且被告于2019年9月10日通知原告在补交面积差额后方能办理房产证，截止时间为2019年9月30日前，故原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼时效应自2019年9月30日起算。原告在2020年4月24日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”与第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”之规定，原告在诉讼时效期间内提起诉讼，未超过诉讼时效。被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告山东晨辉置业有限公司支付原告郝庆云逾期办证违约金（以房款305018元为基数，自2016年7月27日起至2019年9月9日止共计1139天，按中国人民银行公布同期贷款基准利率计算），限于本判决生效后十日内付清； 二、驳回原告郝庆云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费989元，由被告山东晨辉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 尹 凌 人民陪审员 刘 丽 人民陪审员 张俊文 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员 耿春辉