沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初9799号原告：于海天，男，1959年11月16日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：齐丽军、岳灵，辽宁卓政律师事务所律师。被告:辽宁永泰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街20号，注册号：210100000041111（1-1）。法定代表人：辛秀贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔媛园，辽宁恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜海龙，辽宁恒生律师事务所律师。原告于海天诉被告辽宁永泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告于海天诉称，2011年1月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告从被告处购买位于沈阳市和平区南三经街20号A座六层2号商品房一套，建筑面积535.22平方米，售价5000元每平方米，总房款2676100元。合同签订后，原告向被告交付房款2676100元，被告向原告交付了房屋。但原告在实际使用房屋后却发现，被告交付的房屋实际建筑面积不足合同约定的535.22平方米，后原告找到沈阳市房产测绘中心对该房屋进行了测量。沈阳市房产测绘中心于2018年8月10日出具情况说明，说明中指出该房屋套内建筑面积359.37平方米，分摊计算后的建筑面积为418.4平方米。据此，沈阳市不动产登记中心于2018年10月16日对该房屋作出变更登记，确认该商品房建筑面积为418.4平方米。综上，因被告交付使用的商品房实际建筑面积远小于合同约定的面积，导致原告为此超额支付了采暖费、物业费等相关费用多年，给原告造成巨大损失，故原告依据相关法律法规规定提起诉讼，请求法院依法查明事实，判决支持原告诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告返还原告所购商品房面积误差部分的采暖费26168元、物业费39251.52元、契税19398元、维修基金6717.15元、新房证办理费用550元，利息49725元，合计141810元；2、判令被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告所购商品房面积误差部分的采暖费26168元、物业费23305.59元、契税19398元、维修基金6717.15元、新房证办理费用550元，合计76138.74元；2、判令被告给付利息27410元（利息以76138.74元为基数，以年息6%为标准，自2011年4月12日房产证下达之日起计算至2020年4月11日止，并自2020年4月12日至实际给付之日止，以76138.74元为基数，以年息6%为标准计算）；3、判令被告承担本案诉讼费。被告辽宁永泰房地产开发有限公司辩称，原告缴纳的采暖费、物业费、契税、维修基金、房产证办理费用相对方均不是被告，因此被告主体不适格，应当裁定驳回原告起诉。而且据被告了解，原告的物业费已缴纳部分是经和平区人民法院生效文书确认的数额并经过执行程序给付的，给付的相对方是物业公司，而非被告。首先，赔偿损失的前提是确实发生实际损失，原告诉讼请求中所述事项可以向相关部门申请返还，其次违约金与赔偿金均系填补性质，当违约金不足以弥补当事人所遭受的实际损害时，法律并不禁止二者同时适用，但在本案中因涉案房屋已经被沈阳市中级人民法院判决我公司承担巨额违约款项，该笔款项足以覆盖本案诉讼请求，因此原告的诉讼请求不应当得到支持。经审理查明，2010年12月29日，原告（买受人/乙方）与被告（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（乙方所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价5000元/平方米，总金额2676100元。……在该合同落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。2011年1月30日，原告（买受人/乙方）与被告（出卖人/甲方）签订《商品房买卖合同补充说明》一份，内容：“甲乙双方原于2011年1月30日签订商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制，所购房屋地址：沈阳市和平区南三经街20号，嘉隆大厦A座6层建筑面积535.22平方米）。现甲乙双方就该商品房买卖合同做如下补充说明：一、甲乙双方确认，上述房屋双方的实际成交单价为5000元/平方米，总价款2676100元。乙方所购上述房屋必须按此总价向甲方付款，即甲乙双方实际应按双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同执行；二、现经甲乙双方协商同意，甲方按4100元/平方米的单价及2194402元的总价签署商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制），双方按此合同去办理交易手续。就此，甲乙双方明确如下事宜：1、不论商品房买卖合同（辽宁省建设厅及辽宁省工商行政管理局监制）如何签署，均不影响甲乙方的实际成交价（5000元/平方米，总价为2676100元），且乙方必须按此实际成交价格向甲方付款。2、甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同真实有效，且是甲乙双方需唯一应实际遵守执行的合同。3、甲乙双方确认，在契税征收时，如核定的契税征收单价超出4100元/平方米，则超出4100元/平方米部分所对应的契税额由甲方承担。4、本补充合同一式两份，甲乙双方各执一份。本补充合同经甲乙双方签字盖章后生效，且与甲乙双方于2010年12月29日签署的商品房买卖合同共同有效。任一方违约均需承担给守约方造成全部损失的赔付责任。”在该补充说明的落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。2011年1月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告出售的位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2、建筑面积535.22平方米房屋一套，第三条（买受人所购商品房的基本情况）载明‘……该商品房的用途为办公，属框剪结构，层高为3.6，建筑层数地上17层，地下2层。……该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共535.22平方米，其中，套内建筑面积360.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积174.95平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）’。第四条（计价方式与价款）约定，该商品房单价4100元/平方米，总金额2194402元。第二十二条载明‘本合同连同附件共19页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，房产局1份’。双方在合同中还就其他事项进行了约定。在该合同落款处，原告签名予以确认，被告亦加盖公章及法定代表人印章。原告于2010年12月28日、2011年1月30日两次合计向被告交付购房款2676100元，被告向原告出具销售不动产统一发票，载明‘销售的不动产楼牌号：和平区南三经街20号A座6层2号，建筑面积535.22平方米，单价4100元/平方米，金额2194402元’。后，原告办理了入住手续，该房屋由原告占有使用至今。另查明，2016年，原告于海天认为被告向其出售的涉案房屋实际面积要远远小于约定的535.22平方米，故诉至本院。2016年4月25日，本院作出[2016]辽0102民初1955号民事判决书，判决“驳回原告于海天的诉讼请求”。宣判后，原告于海天不服一审判决，上诉至沈阳市中级人民法院，该院作出[2016]辽01民终6617号“驳回上诉，维持原判”的民事判决书。2016年8月23日，原告于海天向沈阳市沈河区人民法院起诉沈阳市规划和国土资源局，请求对位于沈阳市和平区南三经街20号A-6-2房屋进行测绘，该院于2017年2月10日作出（2016）辽0103行初248号行政判决，撤销沈阳市房产局于2016年9月26日作出关于于海天申请房屋测绘的答复，责令沈阳市规划和国土资源局对于海天申请重新作出处理。沈阳市规划和国土资源局不服向沈阳市中级人民法院上诉，该院于2017年6月6日作出“驳回上诉，维持原判”的（2017）辽01行终471号行政判决书。2018年8月10日，沈阳市房产测绘中心出具《关于和平区房屋测绘有关的说明》。沈阳市规划和国土资源局于2018年10月16日向于海天出具辽（2018）沈阳市不动产权第0430711号不动产权证书，该不动产权证书记载权利人为于海天，坐落和平区，建筑面积为418.4平方米。再查明，因于海天不服该院[2016]辽01民终6617号民事判决，向沈阳市人民检察院申诉，辽宁省人民检察院作出辽检民（行）监（2019）21000000160号民事抗诉书，向辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民抗88号民事裁定，指令沈阳市中级人民法院再审。2020年，该院作出（2020）辽01民再2号民事判决书，内容载明“关于于海天主张永泰公司应向其加倍返还购房款的问题……案涉房屋实际面积比合同约定的建筑面积比合同约定的建筑面积减少116.82平方米，面积误差比绝对值为（116.82÷535.22×100%=21.83%），面积误差比明显超过了3%，故于海天有权要求永泰公司加倍返还面积误差比超过3%部分的房价款……判决如下：“一、撤销本院（2016）辽01民终6617号民事判决书及沈阳市和平区人民法院（2016）辽0102民初1955号民事判决；二、辽宁永泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于海天返还房价款1086496.6元；三、辽宁永泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向于海天支付利息……本判决为终审判决。”现原告以被告交付使用的商品房实际建筑面积远小于合同约定的面积，导致其为此超额支付了采暖费、物业费、契税、维修基金、新办房证费为由诉至本院。上述事实，有（2020）辽01民再2号民事判决书、（2016）辽0102民初559号民事判决书等证据以及原、被告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，本院予以确认。本院认为：被告辽宁永泰房地产开发有限公司向原告于海天交付的涉案房屋面积与合同约定面积具有差异，存在瑕疵给付行为，但沈阳市中级人民法院作出的（2020）辽01民再2号民事判决书已判决被告因瑕疵给付行为应予承担的赔偿责任。据此，即被告无义务另行赔付其它费用，故原告要求被告赔偿采暖费、物业费、契税、维修基金、房产证办理费用、利息的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告于海天的诉讼请求。案件受理费2371元，由原告于海天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内，未交纳上诉案件受理费，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  王淑娟人民陪审员  杨晓玲二〇二〇年十月二十八日书 记 员  梁巍巍本判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。