安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初2273号 原告（案外人）：王琪，男，1975年6月28日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：金东林，安徽道同律师事务所律师。 被告（申请执行人）：黄山市瑞银非融资性担保有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：柯丹，总经理。 第三人：王雪峰，男，1971年6月21日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 第三人：叶云，女，1974年10月27日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 第三人：方荣华，男，1952年6月16日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 原告王琪诉被告黄山市瑞银非融资性担保有限公司（以下简称瑞银担保公司）、第三人王雪峰、叶云、方荣华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告王琪及其委托诉讼代理人金东林、被告瑞银担保公司的法定代表人柯丹、第三人王雪峰到庭参加了诉讼。第三人叶云、方荣华经本院公告送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王琪向本院提出诉讼请求：1、判决原告对安徽省黄山市黄山区甘棠镇翡翠路以东阳光绿洲C地块48幢S9号房产承租期间为2013年11月25日起至2033年11月24日止，在此期间原告依法享有承租权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：王琪与王雪峰系兄弟关系。2013年11月25日，王琪与王雪峰签订《房屋租赁合同》，约定将位于黄山区阳光绿洲S8、S9号门面出租给王琪，租赁期限为2013年11月25日至2033年11月24日，租金为20万元；2013年11月25日起至2017年11月24日止每年租金壹万元整，自2017年11月25日起至2033年11月24日止乙方一次性付租金壹拾陆万元整给甲方。合同签订后，王琪即按照《房屋租赁合同》约定将租金支付给王雪峰，其中，2017年9月17日，王琪通过银行账户向王雪峰转账32万元。后经王雪峰同意，王琪将上述门面出租给李桂杰。期间，因需要资金，王雪峰自己名义与李桂杰签订《房屋出租合同》，并收取租金，但经三方协调，王雪峰退还了李桂杰租金，李桂杰也将相应的租金支付给原告。后原告获悉屯溪区人民法院在执行黄山市瑞银非融资性担保有限公司与王雪峰、叶云、方荣华追偿权纠纷一案中，对安徽省黄山市黄山区甘棠镇翡翠路以东阳光绿洲C地块48幢S9号房产进行拍卖，拍卖公告中对拍品进行特别提醒，拍品已经出租，租期至2026年3月17日止，租金已支付完毕。王琪对(2019)皖1002执366号案件的拍卖公告中载明的拍品现状有异议，认为人民法院拍品公告中认定租赁期间截止时为2026年3月17日，系依据第三人王雪峰提供的租赁合同，并未向承租人李桂杰及原告查证，由此作出的会认定缺乏事实依据，也侵害了原告的合法权益，该裁定应当予以更正，遂于2020年7月6日向法院提出书面异议。屯溪区人民法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，后裁定驳回原告异议。原告不服,特提起诉讼，请求判如所请。 瑞银担保公司辩称，王雪峰将坐落于安徽省黄山市黄山区甘棠镇翡翠路以东阳光绿洲C地块48幢S9号商铺抵押给被告时，被告前去该商铺看过现场，当时由李桂杰承租经营，从李桂杰的经营商铺的营业执照看，其最迟从2013年4月1日起就开始承租该商铺，故原告所述于2013年11月25日承租该商铺与事实不符；被告认为原告所称的租赁方式和租金支付方式不符合常理，一个面积200.02平方米的商铺，一年租金仅有1万元，且20年内年租金都不递增，显然违背市场行情；李桂杰目前的租金为2万元/年；原告称2013年11月25日至2017年11月24日期间的租金以现金方式一次性支付，没有任何证据证明；根据相关法律规定，房屋租赁合同应向房产管理部门登记备案，但未见任何相关备案证据；原告与被执行人王雪峰系兄弟关系，不排除双方合谋伪造租赁合同、虚构租赁关系的可能性；王雪峰和原告是否私下有资金往来无法确定，转账给王雪峰是否是房租也不知情。 王雪峰陈述称，原告诉称内容属实，租金是符合2013年行情，当时因资金紧张签订了协议，当时房屋抵押的时候没有提到20年，房屋一直是李桂杰承租的，租金都是转账的。 叶云、方荣华未在答辩期限内提交书面陈述材料，也未在举证期限内提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的原告身份证，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的其他证据，本院分别认证如下：（2020）皖1002执异42号执行裁定书，系本院制作的法律文书，本院经审查予以采信；房屋租赁（出租）合同、房屋租赁协议书，有合同双方当事人签字，且双方均认可系其本人所签，本院对其真实性予以确认；王琪的银行交易明细，加盖有金融机构相关印章，本院对其真实性予以确认；欠条有李桂杰本人签字确认，本院对其真实性予以确认，拍卖公告虽然系网络截图，但载明的拍卖信息与实际一致，本院经审查予以采信；证明系李桂杰出具，其本人也作为证人出庭予以认可，本院经审查对其真实性予以确认；收条由原告出具，第三人予以认可，本院经审查对其真实性予以确认；微信聊天记录发生在原告与李桂杰之间，双方对其均无异议，本院经审查予以确认；李桂杰经营商铺的查询信息载明信息与李桂杰证言中确认的信息基本一致，本院经审查予以采信；李桂杰作为证人已出庭作证，证言与本院确认的其他证据基本相印证，本院经审查予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞银担保公司与王雪峰、叶云、方荣华追偿权纠纷一案，本院于2018年7月26日立案，于2018年10月19日作出（2018）皖1002民初2039号民事调解书，该调解书约定王雪峰、叶云欠瑞银担保公司代偿款413万元及利息并约定了还款期限和免除部分利息的条件；若王雪峰、叶云未按照协议支付款项，则瑞银担保公司有权就全部未付款项申请强制执行，并有权对坐落于安徽省黄山市黄山区不动产权第0000460号］（以下简称案涉房屋）等房屋以折价或者以拍卖、变卖所得价款在最高额600万元范围内优先受偿。上述调解生效后，因王雪峰等人未履行给付义务，瑞银担保公司申请强制执行，本院于2019年3月11日立案执行，于2019年12月25日作出（2019）皖1002执366号之一执行裁定书，裁定对案涉房屋进行拍卖、变卖。2020年6月10日，本院在淘宝网司法拍卖平台发布《黄山市屯溪区人民法院关于安徽省黄山市黄山区甘棠镇翡翠路以东阳光绿洲Ｃ地块48幢Ｓ9号房产（第一次拍卖）公告》，其中载明案涉房屋租赁期间为2019年3月18日至2026年3月17日止。因无人竞价，案涉房产已于2020年7月14日流拍。王琪于2020年7月6日向本院提出书面异议，认为拍卖公告中载明的拍品现状提出异议。本院于2020年7月21日作出（2020）皖1002执异42号执行裁定书，裁定驳回王琪的异议请求。王琪不服，遂诉至本院。 另查明，王雪峰与王琪系兄弟，案涉不动产登记的权利人为王雪峰、叶云，于2013年购买。2017年9月30日王雪峰、叶云就案涉房屋办理了抵押权登记，抵押权人为瑞银担保公司。2013年2、3月份，案外人李桂杰就开始承租案涉房屋。王雪峰购买案涉房屋后，李桂杰继续向王雪峰承租并至今仍在使用。2014、2015年，王琪找到李桂杰，要求李桂杰与王琪签订合同，房租交给王琪和王雪峰都一样。2020年前的租金，李桂杰大部分支付给王雪峰，有1-2次支付给王琪。 2013年11月25日，王雪峰（出租方）与王琪（承租方）签订一份房屋租赁合同，约定租赁房屋坐落在黄山区阳光绿洲48栋Ｓ8-Ｓ9店面；租赁期限20年，自2013年11月25日至2033年11月24日止，合计租金20万元；2013年11月25日至2017年11月24日每年租金1万元，自2017年11月25日起至2033年11月24日止一次性付租金16万元。 2014年3月18日，王雪峰（甲方）和王琪（甲方）先后与李桂杰（乙方）签订一份房屋出租合同，约定甲方出租的商铺坐落在黄山区阳光绿洲48栋Ｓ8-Ｓ9店面，租赁期限自2014年3月18日至2020年3月18日至；每年租金2万元。2017年9月17日，李桂杰出具一份证明，载明其与王雪峰签字的房屋出租合同（2014年3月18日签订）作废。 2018年10月18日，王雪峰（甲方）与李桂杰（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落在黄山区阳光绿洲48栋48-Ｓ9店面出租给乙方使用，租赁期限为7年，自2019年3月18日至2026年3月17日至；一次性支付7年租金合计14万元，现金支付8万元，银行转账6万元。 2020年1月11日，李桂杰出具一份欠条，载明今欠到王雪峰房租8万元（2022年3月18日至2026年3月17日的房租），支付方式为2022年3月18日支付2万元，2023年3月18日支付2万元，2024年3月18日支付2万元，2025年3月18日支付2万元，如在承租期内，李桂杰购得此房，此欠条作废，此房屋的房租受益人如发生改变此欠条作废。 2020年6月13日，王琪（甲方）与李桂杰（乙方）又签订一份房屋租赁协议书，约定甲方将坐落在黄山区阳光绿洲48-Ｓ9号店面出租给乙方使用，租赁期限为2年，自2020年3月18日至2022年3月17日至；每年租金2万元，2年租金一次性付清。同日，王琪出具收条2份，一份载明今收到李桂杰2019年3月18日-2020年3月17日房租款2万元（补交），另一份载明今收到李桂杰2020年3月18日至2022年3月17日房租款4万元。 再查明，2014年7月21日，王琪向王雪峰转账4万元；2015年3月17日，王琪向王雪峰转账2200元；2015年3月21日，王琪向王雪峰转账3万元；2017年9月17日王琪向王雪峰转账32万元；上述款项均未备注款项的性质用途。 2018年2月26日，李桂杰向王琪转账14000元，备注为阳光绿洲房租费2018年度，另通过微信转账6000元；2020年6月13日，李桂杰向王琪转账2万元，备注为补交2019年度房租；2020年6月13日，李桂杰向王琪转账4万元，备注2020年至2022年房租。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告主张对本院拍卖的案涉房屋享有20年的租赁权，虽然提供了其与王雪峰签订的房屋租赁合同和部分银行交易明细，但上述证据不足以达到其证明目的，主要理由如下： 首先，案涉房屋在王雪峰购买后一直处于出租状态，由李桂杰实际经营使用。根据原告与第三人签订的房屋租赁合同约定，每年租金1万元，而原告和第三人分别与李桂杰签订的租赁合同约定的年租金为2万元，上述合同签订时间前后相距不足3个月，但年租金却相差1万元，故原告与王雪峰约定的租金明显低于同期的租金水平。 其次，原告主张的两次转账的款项不能认定为是向王雪峰支付租金。从王雪峰与王琪签订的合同约定看，20年的租金分两个阶段，2013年11月25日至2017年11月24日的租金没有约定如何支付、何时支付，2017年11月25日至2033年11月24日的租金16万元一次性支付，也没有约定何时支付。根据租赁习惯，除明确约定租金支付时间外，租金一般是先付租金后使用，而原告两次转账的时间都与上述时间节点不一致，且两次转账都未备注款项的性质、用途，结合王琪与王雪峰存在其他资金往来，上述转账并不能直接认定为租金。 再次，根据原告所述，其于2013年11月25日就自王雪峰处取得案涉房屋的承租权，之后的租金就应由原告收取，但实际上，王雪峰仍多次与李桂杰签订房屋租赁合同、收取租金，并要求李桂杰向其出具租金欠条，上述事实明显违反商业常理。 综上，对原告主张的诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王琪的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王琪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 审 判 员  刘志翔 人民陪审员  舒丽君 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  汪雅婷 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。