四川省隆昌市人民法院执 行 裁 定 书(2020)川1083执异50号案外人:王小琼，女，1967年3月29日，汉族，住四川省隆昌市金鹅镇步行街。申请执行人：四川隆昌农村商业银行股份有限公司，住所地四川省隆昌市金鹅镇隆泸大道。法定代表人：王裕彬，董事长。被执行人：自贡大来实业开发有限责任公司，住所地四川省自贡市自流井区竹棚子路。法定代表人：吴波。被执行人：四川省隆昌大有实业有限公司，住所地四川省隆昌市金鹅镇姚家巷。法定代表人：廖朗。被执行人：内江市大盛房地产开发有限公司，住所地四川省内江市市中区交通路。法定代表人：廖朗本院在执行申请执行人四川隆昌农村商业银行股份有限公司与自贡大来实业开发有限责任公司(以下简称大来公司)、四川省隆昌大有实业有限公司(以下简称大有公司)、内江市大盛房地产开发有限公司(以下简称大盛公司)借款合同纠纷一案中，案外人王小琼于2020年10月14日向本院提出执行异议，认为隆昌市人民法院2020年10月10日出具的（2020）川1083执恢272号通知书认定事实及适用法律错误，应当依法撤销或不予执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。案外人王小琼称：由于范盛清与大有公司于2007年7月20日签订《承包销售协议书》，约定大有公司将当时位于隆昌市大北街61间、面积4197.2平方米的商铺发包给范盛清销售，总发包金额为670万元用于归还信用社（后改制为四川隆昌农村商业银行股份有限公司）贷款，销售多余的部分归范盛清所有。截止2008年，范盛清按照协议约定将上述贷款还清，因此剩余的四间营业房和四间车库归其所有。2017年1月1日，案外人与范盛清签订了房屋租赁合同，约定范盛清将其所有的位于姚家北巷31、33、35号、姚家北巷27号、竹市街16号、德邻路59号附2号的四间营业房和位于德邻路59号7栋附17号、德邻路59号7栋附14号、德邻路59号6栋附16号、德邻路59号6栋附22号的四间车库出租给案外人王小琼，租赁期为20年。案外人王小琼已将20年的租金共计288000元支付给范盛清，并将门面装修改造后转租给他人。案外人王小琼称其实际履行房屋租赁合同的时间早于法院查封时间，案外人在先的20年合法承租权益应得到保护。法院如若贸然执行可能引起群体性事件。申请人四川隆昌农村商业银行股份有限公司称：借款人大来公司于2005年10月与隆昌县大东农村信用合作社、隆昌县双凤农村信用合作社、隆昌县石碾农村信用合作社、隆昌县响石农村信用合作社、隆昌县城区农村信用合作社签订了编号为（2005）隆农信团借字01号《社团贷款抵押担保借款合同》（大来公司最先贷款时间约为2000年，每次转办均为借新还旧），该合同明确约定用属大有公司所有，坐落于姚家北巷**、姚家北巷**、竹市街**、德邻路**附**四间营业房和坐落于德邻路****附**、德邻路****附**、德邻路****附**、德邻路59号6栋附22号四间车库等房产作抵押担保。上述贷款形成不良后进行转办,2008年1月1日，大东信用社与大来公司签订了2008年隆昌大东信（公）借字0001号《社团借款合同》和2008年隆昌大东信（公）抵字0029号《抵押合同》。根据上述合同约定，大东信用社等4家信用社向大来公司发放贷款149.54万元，以大有公司所有的387.05平方米房产作抵押担保，姚家北巷31、33、35号、姚家北巷27号、竹市街16号、德邻路59号附2号四间营业房和德邻路59号7栋附17号、德邻路59号7栋附14号、德邻路59号7栋附16号、德邻路59号6栋附22号四间车库为抵押物中的一部分。双方在不动产登记部门办理了抵押登记，取得了他项权利证书。本案所执行标的一直处于抵押延续状态，所担保的贷款一直是通过借新还旧办理，并无异议人所述的范盛清代为归还了抵押物所担保贷款的情况。根据《担保法》第四十九条之规定，转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人，否则转让行为无效。本案所争议标的一直处于在我行下属机构贷款抵押之中，并办理了抵押登记，我行一直未接到抵押物已经转让的通知，可以推断并无房屋转让行为的存在，即使存在也是无效行为。因此，异议人提出抵押物属于范盛清所有于法无据，范盛清无权将抵押物进行出租。案外人所称2007年建立租赁关系与事实和常理不符。每次办理贷款手续时，答辩人均对抵押房产现状进行了详细查看，抵押物完成，无租赁和销售行为。其次，从房屋租赁合同的纸质、笔迹和指印均可以看出，房屋租赁为近期伪造，租金转账也是近期进行的，租赁合同内容与常理不符，案外人未提供2007年1月至今的水、电、气及物业管理费用，表明其实际占有使用。其现有证据不能充分证明租赁关系的真实存在。案外人与范盛清存在明显的恶意串通，请求驳回案外人异议，对争议房产进行拍卖。被执行人自贡大来实业开发有限责任公司、四川省隆昌大有实业有限公司、内江市大盛房地产开发有限公司未向本院提供意见及证据材料。本院查明，原隆昌县农村信用合作联社大东信用社、城区信用社、响石信用社、石碾信用社均为原隆昌县农村信用合作联社下属的无法人资格的分支机构。隆昌县农村信用合作联社现已更名四川隆昌农村商业银行股份有限公司。大来公司于2008年12月12日提出借款申请。2008年12月24日，大东信用社等四家信用社与大来公司签订了2008年隆昌县大东信（公）借字0001号《社团借款合同》，与大有公司签订了2008年隆昌大东信（公）抵字0029号《抵押合同》，与大盛公司签订了2008年隆昌大东信（公）保字0029号《保证合同》。根据上述合同约定，大东信用社等四家信用社向大来公司发放贷款149.54万元，期限自2008年12月19日起至2011年12月23日止，月利率8.91‰，逾期利率月利率13.365‰，按月付息，到期还本。此笔贷款的担保方式为抵押加保证。抵押物为大有公司的包括本案诉争房屋在内的387.05平方米房屋，并于2008年12月30日办理了抵押登记及他项权证。借款到期后大来公司未能归还借款，四川隆昌农村商业银行股份有限公司于2017年3月20日提起诉讼，本院审理后判决大来公司在本判决生效后三十日内归还原告四川隆昌农村商业银行股份有限公司借款本金500万元及利息（从2008年12月21日起按照约定的利率计算至本金付清之日止）；原告四川隆昌农村商业银行股份有限公司在上述债权范围内对抵押房产在拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。判决生效后，大来公司仍未按判决指定期限偿还借款本息，原告四川隆昌农村商业银行股份有限公司遂向本院申请强制执行。本院受理后，依法查封了被执行人大有公司位于隆昌市金鹅镇姚家巷2号办公用房；隆昌市金鹅镇姚家北巷31、33、35号商业用房一处；隆昌市金鹅镇姚家南巷27号商业用房一处；隆昌市金鹅镇姚家巷21号商业用房一处；隆昌市金鹅镇竹市街16号商业用房一处；隆昌市金鹅镇德邻路59号附2号商业用房一处、隆昌市金鹅镇德邻路59号车库四个。因三被执行人未履行义务，本院裁定对查封财产予以评估拍卖。本案争议的焦点是本院对本案讼争房屋采取的查封、评估、拍卖措施是否符合法律规定，案外人王小琼提出的异议理由能否阻却和排除人民法院的强制执行。本院认为：根据《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，本案涉及的隆昌市金鹅镇姚家北巷31、33、35号商业用房；隆昌市金鹅镇姚家南巷27号商业用房；隆昌市金鹅镇竹市街16号商业用房；隆昌市金鹅镇德邻路59号附2号商业用房、隆昌市金鹅镇德邻路59号车库四间至今仍然登记在大有公司名下。案外人没有证据证明涉案房屋归范盛清所有，范盛清无权将抵押物进行出租，本院对涉案房屋采取的查封、评估、拍卖措施符合法律规定。案外人王小琼提出2017年1月1日与范盛清签订房屋租赁合同，对涉案房屋享有20年租赁权并已支付20年租金288000元，但其仅提供了2020年5月19日转账100000元和5月21日转账138000元给范盛清的转账交易复印件，四间营业房四个车库每月租金合计仅有1200元，租金价格及支付租金方式明显不符合常理。即便签订房屋租赁合同的时间早于法院查封时间，但也晚于抵押登记时间。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，案外人王小琼提出的执行异议不成立，不能排除和阻止人民法院在执行中对该抵押和查封的房屋进行评估拍卖。综上所述，案外人王小琼的执行异议理由不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条的规定，裁定如下：驳回案外人王小琼的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 贺 佳审判员 黄玉华审判员 刘 波二〇二〇年十月二十六日书记员 唐平佳