贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初4069号 原告:中国工商银行股份有限公司兴义分行,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人:龙梅,系该分行行长。 委托诉讼代理人：李锐，贵州天生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑艳，贵州天生律师事务所实习律师。 被告:杨军，男,1988年7月9日生，汉族，贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 被告:熊羲羲，女,1991年4月1日生,汉族,贵州省兴义市人，住贵州省兴义市。 被告:黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市坪东办栖霞路宝泰幸福花园，统一社会信用代码91522300692726768C。 法定代表人:王鑫,系该公司经理。 委托诉讼代理人：欧阳静，贵州心达律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告杨军、熊羲羲、黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司（以下简称宝泰房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，因被告杨军、熊羲羲下落不明，无法送达，于2020年7月21日裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人李锐、被告宝泰房开公司的委托诉讼代理人欧阳静到庭参加诉讼，被告杨军、熊羲羲经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》（合同号:XXX）;2、判令被告杨军、熊羲羲偿还尚欠原告借款本金及利息合计440044.18元,并以440044.18元为基数,自2020年3月21日起在年利率4.9%的基础上上浮50%计付至罚息清偿完毕之日止;3、判令被告杨军、熊羲羲给付原告为实现债权所产生的律师费15400元;4、判令被告宝泰房开公司就前述款项向原告承担连带清偿责任;5、判令原告对被告杨军、熊羲羲用于抵押的位于兴义市房屋（房屋预告登记证号:黔20**兴义市不动产证明第**）折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;6、本案诉讼费用由被告方共同承担。事实与理由:2016年7月23日,被告杨军、熊羲羲向原告申请借款,2016年9月21日原告与二被告签订《个人购房借款／担保合同》（合同号:XXX），合同约定贷款额度为432000元，合同期限为2016年9月21日起至2036年9月21日,还款方式为按月等额本息还款法,贷款利率为固定利率,执行利率以借款凭证记载为准;借款人未按合同约定日期偿还,贷款人有权按罚息利率按日计收利息,对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利,罚息利率在执行利率的基础上加收50%，担保方式为:抵押＋阶段性连带责任保证。被告宝泰房开公司以阶段性连带责任保证的方式为被告杨军、熊羲羲提供担保，被告杨军、熊羲羲向原告中国工商银行兴义分行的贷款提供担保，抵押及保证范围包括:主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），用于抵押的房屋于2016年9月28日办理了房屋预告登记（房屋预告登记证号:XXX）。2016年9月21日,原告将该笔贷款转账支付至被告杨军、熊羲羲指定账户,借款凭证载明执行利率为年利率4.9%,逾期利率为年利率7.35%，还款方式按月等额本息还款,借款期限自2016年9月21日起至2036年9月21日。根据原告与被告杨军、熊羲羲、被告宝泰房开公司签订的《个人购房借款／担保合同》（合同号:XXX）的约定,被告已构成合同违约。 截至2020年3月21日，被告杨军、熊羲羲尚欠原告中国工商银行兴义分行借款本金406255.99元，利息33788.19元，本息合计440044.18元。 宝泰房开公司辩称：一、答辩人在本案中就被告杨军、熊羲羲涉案的银行贷款未还款产生的债务，是附解除条件的连带责任保证。按照原被告三方于2016年9月21日签订的《个人购房借款/担保合同》第十条保证担保第10.2规定，保证人即本案被告答辩人承担阶段性连带责任保证。因此，答辩人请求法院在判决书中明确，答辩人在完成涉案抵押房产产权登记前对被告杨军、熊羲羲的偿还义务承担连带责任保证。二、原告应就涉案的抵押房屋先予拍卖后仍未能得到全部清偿后，就未能清偿部分的债务由答辩人承担连带责任保证。原告与被告杨军、熊羲羲于2016年9月30日办理了预售商品房抵押权预告登记。之后，答辩人曾经多次联系二被告办理房屋不动产权证，因二被告一直不配合提交办证的相关资料和房屋契税的缴费票据，故房屋不动产权证未能办理，责任在于二被告。并且原告也有义务及时催告二被告办理房屋他项权证的义务，但也未履行催告义务，有一定的责任。由于案涉的房屋办理了不动产预告登记，答辩人已经不能再行销售案涉房屋，只能要求二被告尽快配合办理房屋不动产转移登记和办理房屋他项权证后，免除答辩人的连带责任保证。本案的案涉房屋抵押权虽然还没有办理房屋他项权证，根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，因此，原告可行使对二被告抵押房屋的受偿权。根据《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告应先就被告杨军、熊羲羲提供的抵押房屋进行拍卖清偿后，如未能清偿部分由答辩人承担连带责任保证。三、原告第二项诉求要求二被告承担逾期付款的利息，同时又要求二被告承担该利息产生的罚息，系复利，又是合同格式条款，不应得到法律的支持。根据《个人购房借款/担保合同》第四条规定了原告已向二被告收取贷款的利息计算标准。但是，根据第九条规定的罚息，原告对二被告对逾期未归还的贷款本金有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。首先，这个是原告提供的格式条款合同，在与二被告和答辩人签订该合同时，没有提示并履行告知注意义务；其次，系重复计算利息，该合同第九条加重了二被告和答辩人的责任。根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，是无效条款。因此，答辩人对于此笔罚息不承担连带责任保证。四、如果法院判决答辩人在本案中应承担被告杨军、熊羲羲偿还原告贷款本金及利息等的连带责任保证，敬请法院在判决书中明确答辩人对已代被告杨军、熊羲羲清偿的债务享有对被告杨军、熊羲羲的追偿权利。 杨军、熊羲羲经本院依法进行公告传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2016年7月23日，杨军、熊羲羲向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同年9月21日，杨军作为借款人、熊羲羲作为共同借款人、宝泰房开公司作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额432000元。贷款期限240个月，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，按基准利率上浮50%计付罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。将登记在杨军、熊羲羲名下共同所有的位于兴义市房屋依法抵押给原告。宝泰房开公司作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 二、抵押概况 杨军作为抵押人、熊羲羲作为抵押物共有人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2016年9月30日，杨军、熊羲羲将名下所有的位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记【证明号：XXX】,但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2016年9月21日，金额432000元，杨军、熊羲羲自2018年9月起连续逾期未按时偿付款项。截止至2020年3月21日，尚欠逾期本金22860.21元、未到期本金383395.78元，利息30696.57元，罚息1252.42元、复息1839.20元，本息合计440044.18元未付。 另查明，杨军、熊羲羲于2011年6月20日登记结婚。 综上所述，杨军、熊羲羲经本院公告传唤拒不到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期限内提交书面举证、质证意见，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。杨军作为借款人、熊羲羲共同借款人向中国工商银行兴义分行贷款，应共同承担还款责任。中国工商银行兴义分行与杨军、熊羲羲对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因杨军、熊羲羲多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 截止至2020年3月21日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息合计440044.18元，杨军、熊羲羲应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%加收50%即年利率7.35%以尚欠本金及利息之和即436952.56元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张以罚息、复息再计算利息，与双方合同约定不符，不予支持。另关于借款合同中对罚息、复息的约定，系合同当事人对借款人逾期还款责任的约定，且在《个人购房借款/担保合同》中第五十二条中，对罚息利率标准的部分系用笔书写的方式进行了注明，故对于宝泰房开公司关于该两项系格式条款主张无效的辩称，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 宝泰房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，同时，根据《个人购房借款/担保合同》第三十条第30.2款约定：“发生下列情形的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：B、贷款人宣布贷款提前到期的...”宝泰房开公司作为连带保证的担保人，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向杨军、熊羲羲追偿。 同时，不动产物权经依法登记才能设立，案涉房屋尚未办理以中国工商银行兴义分行为抵押权人的他项权利登记手续，中国工商银行尚未取得该房屋的抵押权，故中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持，对宝泰房开公司提出的关于既有物保又有人保的应优先就物保实现债务的辩称，不符合法律规定，本院亦不予支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与杨军、熊羲羲、黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限杨军、熊羲羲于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年3月21日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计440044.18元，并从2020年3月22日起以尚欠借款本金及利息之和即436952.56元为基数按照年利率7.35%计算利息至清偿完毕之日止； 三、黔西南州宝泰房地产开发有限责任公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向杨军、熊羲羲追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8232元，公告费600元，共计8832元，由中国工商银行股份有限公司兴义分行负担232元,由杨军、熊羲羲负担8600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴安静 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  张青廷 书 记 员  陈贵芳