吉林省吉林市船营区人民法院   民事判决书   （2020）吉0204民初2628号   原告：李全发，男，1952年10月29日出生，住吉林市。   委托诉讼代理人：聂威，吉林圣力律师事务所律师。   被告：吉林市亨通房地产开发有限责任公司，住所地吉林市船营区顺城街付**裕华园小区**。   法定代表人：姚会民，总经理。   被告：任兆岩，男，1982年1月27日出生，住吉林市。   原告李全发与被告吉林市亨通房地产开发有限责任公司（以下简称亨通房地产公司）、任兆岩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李全发的委托诉讼代理人聂威到庭参加诉讼，被告亨通房地产公司、任兆岩经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，公告期限届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李全发向本院提出诉讼请求：1、依法确认侯凤芝与亨通房地产公司签订的《商品房买卖合同》无效，撤销侯凤芝在房产部门的产权登记；2、判令亨通房地产公司协助李全发办理上述房屋的不动产产权变更登记手续。事实与理由：李全发于2002年11月5日与被告亨通房地产公司签订《商品房买卖合同》一份。购买了该公司开发建设的位于吉林市××园房屋，并按合同约定支付了购房款人民币295,296.00元。李全发于签约当日交纳了上述购房款后，即进住该房实际居住至今，但因为开发商的原因一直未能办理产权登记手续。此后，李全发了解到开发商（亨通公司）借用侯凤芝的证件与中国农业银行股份有限公司吉林市汇春支行（以下简称农行汇春支行）签订了《抵押借款合同》，向中国农业银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记备案手续和不动产产权相关手续。而事实上侯凤芝并未购买该房，也未对该房屋主张过任何权利。现侯凤芝已经死亡。为维护自己的合法权益，李全发于2017年4月12日向船营法院提起诉讼，确认李全发与亨通房地产公司签订的合同有效，并要求撤销抵押登记和侯凤芝的产权证，同时要求亨通房地产配合李全发办理房产更名过户手续。但法院经审理后，仅仅认定了李全发与亨通房地产公司签订的房屋买卖合同有效，并告知其他诉请另行告诉。2018年5月14日，李全发再次起诉到法院要求撤销涉案房屋的产权登记和抵押登记，并要求被告亨通房地产公司配合李全发办理更名过户手续，但法院审理后，仅认定抵押借款合同无效，并撤销该房屋的抵押登记手续，并告知其他诉请另行告诉。李全发认为，侯凤芝其本人并未实际购买诉争房屋，也没有与亨通房地产签订房屋买卖合同。亨通房地产公司借用其名义签订的《商品房买卖合同》及《个人住房按揭（抵押）借款合同》，完全是为了骗取银行贷款，因此，应当认定侯凤芝与亨通地产间的《商品房买卖合同》为无效合同。而利用上述合同办理的产权登记手续亦应予以撤销。同时，亨通房地产作为卖房方，有义务协助李全发办理不动产产权变更登记手续。   亨通房地产公司、任兆岩未向本院提出答辩意见。   认定上述事实的证据有李全发提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、（2017）吉0204民初1321号民事判决书、（2018）吉0204民初1679号民事判决书、（2019）吉02民终668号民事判决书、房屋产权证复印件在卷佐证。   本院经审理认定事实如下：2001年1月9日，亨通房地产公司工作人员以侯凤芝名义签订《商品房购销合同》。2001年1月11日，又以侯凤芝的名义与中国农业银行吉林市汇生支行（以下简称农行汇生支行）签订（个人住房按揭（抵押）借款合同），以吉林市船营区裕华园3号楼3单元5层32号房屋向农行汇生支行抵押借款36.7万元，借款期限至2016年1月10日。合同签订当日即办理了房地产抵押登记备案手续，并于2001年1月15日在吉林市公证处办理了（2001）吉二证字第0531号公证书。2001年1月17日，农行汇生支行履行了发放贷款36.7万元的义务。2002年12月20日，亨通房地产公司办理了该房屋的所有权证，房屋所有权人为侯风芝。2003年6月2日。农行汇生支行办理了该房屋的他项权证，载明：房屋他项权人为农行汇生支行，权利种类为抵押，房屋坐落于吉林市××街，建筑面积184.56平方米。借款发放后，部分借款本息得到偿还。因2006年5月8日起农行汇生支行将该借款划归农行汇春支行管理，农行汇春支行于2006年以侯凤芝、吉林市汇丰源商贸有限公司为被告向本院提起借款合同纠纷诉讼，请求判令侯凤芝偿还借款本金301,632.61元、利息13,603.11元；吉林市汇丰源商贸有限公司承担连带保证责任；以坐落于吉林市××街房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得的价款优先受偿。本院于2007年5月18日作出（2006）船民二初字第451号民事判决书，判决支持了农业汇春支行的诉讼请求，该判决发生法律效力。因原亨通房地产公司负责人姜云霞涉嫌合同诈骗，本院作出的（2006）船刑初字第152号刑事判决书认定“被告人姜云霞系亨通房地产公司股东之一，负责该公司的全面管理工作，该公司于1999年开发了裕华园3号楼，其中住宅78户、网点17户、车库34座。2000年12月至2001年2月间，姜云霞向亲属、朋友借来身份证，并利用他们的身份证在吉林市农业银行汇生支行签订了《个人住房贷款合同》，并用裕华园3号楼的39户住宅，17户网点、26座车库作抵押，办理了《个人住房借款抵押合同》，后从汇生支行贷款人民币1766万余元。”本院于2008年6月10日作出（2008）船民监字第14号民事裁定书，裁定对（2006）船民二初字第451号民事案件再审。再审过程中，农行汇春支行于2009年11月25日以原审起诉事实和所主张的民事责任主体均有错误为由向本院申请撤回原审起诉。本院于2009年11月29日作出（2008）船民再字第52民事裁定书，裁定撤销本院（2006）船民二初字第451号民事判决，准许农行汇春支行撤回对原审被告侯凤芝、吉林市汇丰源商贸有限公司的起诉。   2002年12月5日，李全发与亨通房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，购买了该公司开发建设的位于吉林市××园房屋，亨通房地产公司为李全发出具了购房款收据。因房屋未能办理产权登记，李全发于2017年4月向本院提起民事诉讼，本院于2017年9月18日作出（2017）吉0204民初1321号民事判决书，确认李全发与亨通房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。之后，李全发又于2018年5月向本院提起民事诉讼，本院于2018年11月28日作出（2018）吉0204民初1679号民事判决书，确定农行汇春支行与侯凤芝于2001年1月11日签订的《个人住房按揭（抵押）借款合同》无效；农行汇春支行于本判决生效后十五日内协助李全发办理吉林市船营区裕华园小区3号楼3单元5层32号房屋（房屋所有权证号：吉林市房权证船字第**）在不动产管理部门所作抵押备案登记的注销登记手续。农业银行汇春支行提出上诉，吉林市中级人民法院于2019年4月15日，作出（2019）吉02民终668号民事判决书，驳回农业银行汇春支行上诉，维持原判。   另查，侯凤芝于2007年4月13日死亡，任兆岩系侯凤芝之子。2006年9月15日，侯凤芝在公安机关对其进行询问时陈述，其没有购买过案涉房屋，没有办理过贷款，2001年初将身份证和户口本出借给过亲戚投资房地产。   本院认为：具备下列条件的民事法律行为有效，（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案被告亨通房地产公司工作人员利用侯凤芝的身份签订虚假《商品房购销合同》，其目的是违法从银行贷款，该《商品房购销合同》并非侯凤芝的真实意思表示，且连反法律规定，李全发所提供证据足以证明该事实，故以侯凤芝名义签订的《商品房购销合同》为无效合同。以该合同办理的产权登记，影响了李全发实现合法权益，应予以撤销。本院（2017）吉0204民初1321号民事判决已确认了李全发与亨通房地产公司所订立房屋买卖合同的有效性，作为房屋出卖人，亨通房地产公司应协助李全发办理该房屋的产权登记。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：   一、侯凤芝与被告吉林市亨通房地产开发有限责任公司于2001年1月9日签订的《商品房购销合同》无效；   二、撤销侯凤芝名下坐落于吉林市××区的房屋（房屋所有权证号：吉林：吉林市房权证船字第**登记；   三、被告吉林市亨通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李全发办理船营区裕华园小区3号楼3单元5层32号房屋的产权登记。   诉讼费5,926.00元（其中案件受理费5,726.00元，公告费200.00元，原告李全发巳先行垫付）由被告吉林市亨通房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。   审判长 惠宪民   人民陪审员 沈凤文   人民陪审员 王 贺     二〇二〇年十月十九日   书记员 张 雷