福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4694号 上诉人（原审原告）：周桂兰，女，1971年2月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审原告）：徐玉梅，女，1968年4月5日出生，汉族，住福建省德化县。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：申庆超，福建讴斯森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：曾世翔，男，1989年8月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王淑贞，福建岱仙律师事务所律师。 上诉人周桂兰、徐玉梅因与被上诉人曾世翔房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周桂兰、徐玉梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审并由曾世翔承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、。一审法院认为双方签署的租赁合同于2019年8月14日已协商解除，属于事实认定错误。“锦城大道口店面”微信群系曾世翔于2019年7月29日建立，2019年8月3日曾世翔妻子与周桂兰、徐玉梅协商转租事宜未成后，曾世翔于2019年8月13日直接以通知的形式告知周桂兰、徐玉梅去取店面钥匙。可见，双方并未有协商的过程，而是曾世翔态度蛮横的直接以命令式的口吻要求周桂兰、徐玉梅去交接。曾世翔单方面解除合同的行为不仅未经周桂兰、徐玉梅同意，从始至终也未办理任何交接手续或签订解约协议，周桂兰、徐玉梅不认可曾世翔擅自单方解约的法律效力。其次，曾世翔于2019年8月13日正式通知周桂兰、徐玉梅要求解除合同，不符合双方合同约定的“提前一个月”的时间限定。曾世翔以生意不好，在厦门生活为由，不符合双方合同约定的“有正当理由”。曾世翔一审提供的证人有与曾世翔串通作伪证的嫌疑，证人证言不符合证据的认定标准。曾世翔未履行将房屋恢复原状的合同义务。故曾世翔系违法解除合同，应按合同约定按期支付房租，并支付逾期期间的违约金。二、一审判决适用法律错误。一审法院在未查明案件事实的前提下，径直认为曾世翔系采用合同约定的形式，在满足约定解除权的情况下，行使的合同解除权错误。一审法院认为曾世翔在未履行支付租金的义务时，周桂兰、徐玉梅享有合同解除权而不行使，与常理相悖，径直将合同约定赋予周桂兰、徐玉梅的权利，当做应承担的义务来认定，属于法律适用错误。 曾世翔辩称，曾世翔与周桂兰、徐玉梅之间的店面租赁合同关系已经于2019年8月14日经双方协商解除。根据双方租赁合同约定，当事人双方如有正当理由要求解除合同时须提前壹个月书面通知对方，解除合同后，由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金额作为违约赔偿金。曾世翔以在厦门居住生活，管理不便无法继续经营提出解除合同可以视为正当理由，曾世翔已经提早一个月通知周桂兰、徐玉梅，并以押金抵作一个月租金作为赔偿，可以解除合同。曾世翔已经叫苏荣结等小工清理店面，交付周桂兰、徐玉梅。从2019年8月15日至2020年4月6日间双方没有任何通话信息往来，双方合同已经解除。曾世翔没有拖欠周桂兰、徐玉梅租金。故一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 周桂兰、徐玉梅向一审法院起诉请求：1、判令曾世翔继续履行双方于2016年12月14日签订的《房屋租赁合同》；2.判令曾世翔向周桂兰、徐玉梅支付2019年8月15日起至2020年6月14日止的拖欠租金40000元；3.判令曾世翔每天按拖欠租金部分的2%向周桂兰、徐玉梅支付违约金；4.由曾世翔承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2016年12月14日，周桂兰、徐玉梅与曾世翔签订一份《租赁合同》。该合同约定：1.周桂兰、徐玉梅将其二人共同共有的案涉店面以租金4000元∕月出租给曾世翔使用经营餐饮，租赁期限自2016年12月15日起至2021年12月15日止；2.租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金半个月以上的，周桂兰、徐玉梅有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。其中，《租赁合同》第七条约定，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时须提前壹个月书面通知对方，解除合同后，由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金额作为违约赔偿金。如周桂兰、徐玉梅违约，除违约金外，周桂兰、徐玉梅还须赔偿曾世翔实际装修费及转让费等。二、合同签订后，曾世翔按合同约定支付了押金4000元及2019年8月15日前的租金。期间，曾世翔还和隔壁店面的房东赖礼孝签订同样的《房屋租赁合同》，租赁店面拼为同一场所进行经营南笙咖啡店。为便于联系，曾世翔建立了“锦城大道口店面”微信群，参与成员有曾世翔和周桂兰、徐玉梅、赖礼孝等。2019年8月13日，曾世翔在“锦城大道口店面”微信群发布信息：“房东店面16号你们可以来接手在出租。15号我们会搬走并恢复原状。我电话138××××5822，有事及时联系”。 一审法院认为，周桂兰、徐玉梅与曾世翔签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效。双方当事人应按照《租赁合同》的约定履行。2019年8月13日，曾世翔在“锦城大道口店面”微信群发布内容大致为“15日搬离店面并恢复原状，店面房东可以接手收回出租及留下联系方式”的信息，其形式符合双方合同约定“租赁期间，当事人双方如有正当理由要求解除合同时须提前壹个月书面通知对方”规定的书面形式，其未要求退还押金4000元，符合合同约定“由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金额作为违约赔偿金”的规定；曾世翔搬离店面后，若双方未协商解除《租赁合同》，在曾世翔未缴交租金，周桂兰、徐玉梅又未收回店面的情况下，周桂兰、徐玉梅未与曾世翔进行联系，及时向曾世翔追讨租金或收回店面，采取措施防止损失的扩大，行使合同约定“拖欠租金半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金”的权利，明显有悖于常理。故双方的房屋租赁合同关系已于2019年8月15日前解除。现周桂兰、徐玉梅以租期未到、未同意解除《租赁合同》为由，要求判令曾世翔继续履行双方于2016年12月14日签订的《租赁合同》的诉讼请求，不符合合同的约定，不予支持。周桂兰、徐玉梅要求判令曾世翔支付2019年8月15日起至2020年6月14日止的拖欠租金40000元及每天按拖欠租金部分的2%计算的违约金的诉讼请求，因缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十一条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周桂兰、徐玉梅的诉讼请求。案件受理费3740元，减半收取1870元，由周桂兰、徐玉梅负担。 二审中，周桂兰、徐玉梅提供涉案房屋内部照片一组，欲证明曾世翔未将房屋恢复原状，未达到交接房屋的条件。本院组织当事人进行了质证。曾世翔对涉案房屋的外部照片予以确认，对内部照片的真实性有异议。对当事人争议的证据，本院分析认定如下：周桂兰、徐玉梅提供的照片距离曾世翔搬离店面已一年之久，无法反映搬离当时的状况，且周桂兰、徐玉梅当时并未就此提出异议，该照片与本案不具关联性，本院不予确认。一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，周桂兰、徐玉梅与曾世翔签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《租赁合同》约定：“当事人双方如有正当理由要求解除合同时须提前壹个月书面通知对方，解除合同后，由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金额作为违约赔偿金。”曾世翔关于其在厦门居住生活，管理不便无法继续经营的解除合同理由确属正当，依约享有合同解除权。曾世翔于2019年8月13日在“锦城大道口店面”微信群发布其将于15日搬离租用店面并恢复原状，房东可于16号接收再出租的通知，并留下电话让房东有事与其联系。周桂兰、徐玉梅在收到该信息及曾世翔搬离后长达八个月的时间均未与曾世翔联系及提出异议。一审法院据此认定双方房屋租赁合同关系已于2019年8月15日前解除并无不当，本院予以确认。周桂兰、徐玉梅主张《租赁合同》未解除，要求曾世翔继续履行合同并支付拖欠租金及违约金，没有事实和法律依据，不能成立，不予支持。 综上所述，周桂兰、徐玉梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3740元，由周桂兰、徐玉梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  蒋秀华 审判员  李玮玲 二〇二〇年十月二十三日 书记员  杨雅真 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。