湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020)湘0124民初6388号原告：赵先平，男，1979年3月20日出生，汉族，住湖南省。被告：湖南福临门房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇宁乡大道**。法定代表人：林学垒，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾乃盾，湖南河清律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖谦，湖南河清律师事务所律师。原告赵先平与被告湖南福临门房地产开发有限公司（以下简称福临门公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵先平、被告福临门公司的委托诉讼代理人曾乃盾、肖谦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵先平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告逾期合法交房赔偿金31055元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：受被告虚假宣传的诱导，并承诺现房交付前提下，原告购买位于××乡××路××幢××单元××室房屋一套，面积为116.6平方米，房屋总价款为402270元。并与被告于2016年8月31日签订该商品房买卖合同，双方在合同中约定交房日为2016年10月30日。被告为掩盖虚假不合法的销售手段，明知未取得房屋竣工验收合格备案，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程经竣工验收后，方可交付使用，未经验收的或验收不合格的，不得交付使用。在此情形下，强行与原告签订了一系列不平等霸王条款后，于2016年9月1日，原告交付物业费后进行装修入住事宜，直至合同约定交房日即2016年10月30日时，仍是道路泥泞，设施不完善，房间墙面开裂，无法达到正常入住条件，合同约定交房标准也明显低于法定交房标准，给原告生产、生活造成极大的居家危险和不便。被告在原告与小区其他业主多次奔走协商催促下，才于2018年12月12日才取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证，距合同约定交房日已延迟了772天，原告多次就此事与被告进行合同违约交涉，被告总是一拖再拖，拒不履行其责任。以上证明被告违反该法律条文逾期合法交房，原告毫无任何过失，在整个合同履行过程中，原告承担巨大风险毫无任何过失情况下，被告主导一切不合理条约等，态度恶劣，言而无信拒不承担因自身主观恶意原因导致的后果，明显违反了法令的公正准则以及诚笃信用准则，危害了原告的合法权益。为了依法保护法令的庄严，保护原告的合法权益，请求贵院依法判令所请。被告福临门公司辩称，1.被告已按合同约定符合房屋单体验收合格的交付条件，且被告应原告要求在2016年9月1日已提前向原告交付了涉案房屋，原告随即进行了装修也已入住；2.被告组织施工监理、设计等单位对标的工程进行验收，系法定的建设工程质量唯一的验收程序，其验收结论效力符合法定的交付条件，也符合合同中约定的交付条件；3.商品房买卖合同中约定了逾期交房违约金是对于出卖人未依约交付房屋给买房人造成的损失，现本案中被告将标的物房屋已提前交付给原告，原告也装修和入住，并未给原告造成任何损失。4.原告主张的逾期违约金过高，高于合同约定；5.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，诉讼时效应从收房之日2016年9月1日计算至2019年8月31日止，计算三年，原告起诉时间为2020年8月17日，已明显超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的材料书、买卖合同、民事判决书、承诺书、2016年宁乡县政府文件，被告对真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议；原告提交的承诺书，被告认为与本案诉请无关，本院认为原告提交的上述证据真实、合法且涉及本案的事实认定，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的竣工验收备案表双方当事人无异议，本院认为其真实、合法且与本案待证事实相关联予以确认并在卷佐证。被告提交的判决书，原告认为不具有关联性，本院认为该裁判文书与本案无事实上的关联，不予采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2016年8月31日，原、被告签订合同编号为2013002****的《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于××乡××村（宁乡大道）福临门·名郡第九幢***号房屋，单价3450元／㎡,总房价402270元。合同第八条就房屋的交付时间及条件约定为：（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件之一：1.已经竣工验收备案；2.满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；3.单体验收合格，并达到买受人能进场装修条件。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十一条就逾期交房责任约定为：逾期在九十日之内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款银行同期活期存款利息违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过九十日（该时限应当与第七条第1（2）项中的时限相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起九十日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的银行同期活期存款利息向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际支付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款银行同期活期存款利息（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起九十日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2016年9月1日支付全部购房款及物业费，被告于当日向原告实际交付了房屋。另查明，1.原告购买的房屋所属的9幢于2015年5月10日进行了单体验收，于2018年12月12日取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证。2.涉案合同第七条第1（2）项约定：买受人逾期付款超过九十日，出卖人有权解除合同。……买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本院认为，一、关于涉案房屋交付时间的确认。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，另《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案”，即根据前述规定可知，取得建筑工程竣工验收备案表示商品房交付的法定条件。本案中，虽然被告在2016年9月1日就已将涉案房屋交付给原告使用，但涉案房屋直至2018年12月12日才取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证，因此，本院确认被告全面完成交房义务的时间为2018年12月12日。二、关于违约金支付问题。据上所述，被告的行为已经构成逾期交房，故原告有权要求被告支付相应的违约金。合同约定违约金为原告支付全部房款的日万分之一，被告提出该标准过高，综合考虑被告违约行为的性质及该行为对原告所产生的实际影响，本院酌情将违约金标准调整为0.002%/日。即以402270元为基数，按0.002%/日的标准，从2016年10月30日计算至2018年12月12日，违约金共计6113元。三、关于被告提出的原告的诉讼请求已超出诉讼时效的抗辩意见，本院认为，一方面，在涉案房屋完成竣工验收备案前，被告的违法行为一直处于持续状态，对于持续的违法行为，诉讼时效应当从违法状态结束之日起开始计算；另一方面，即便认为原告须在收房时尽到审慎合理的验收义务从而应当知道被告交付房屋不合法，但因涉案房屋交付时已经进行了单体验收，符合合同约定的交付条件之一，则从合理角度出发，原告在收房时认为被告已经完全履行交房义务符合普通人的认知，后经（2019）湘0124民初6784民事判决书及（2020）湘01民终3027号民事判决书认定，被告交房的时间应当为2018年12月12日，则原告知道被告交付的房屋不符合法律规定，其权利受到侵害的起算日期应当从其收到（2020）湘01民终3027号民事判决书起开始计算，故对于被告的前述抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告湖南福临门房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告赵先平违约金6113元。二、驳回原告赵先平的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元（已减半收取），由原告赵先平负担230元，被告湖南福临门房地产开发有限公司负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李士忠二〇二〇年十月十三日书记员  李 谦附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。