新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初302号 原告（反诉被告）：热孜瓦古丽·提力瓦里地，女，1989年6月30日出生，维吾尔族，新疆帆船文化传媒投资有限公司法人，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：阿丝古·吾甫，新疆努尔路克律师事务所律师。 委托诉讼代理人：热西旦·克热木，新疆双语律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘爱玲，女，1972年6月20日出生，汉族，个体户，住新疆石河子。 委托诉讼代理人：郭向红，沙依巴克区光明法律服务所法律工作者。 原告热孜瓦古丽·提力瓦里地与被告刘爱玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行审理。原告热孜瓦古丽·提力瓦里地及其委托诉讼代理人热西旦·克热木，被告刘爱玲及其委托诉讼代理人郭向红庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地向本院提出诉讼请求：1、请求解除租赁合同；2、请求哦安岭被告返还原告房屋费45,000元；3、判令被告返还原告定金5,000元；4、判令被告支付违约金15,000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月6日，原、被告签订了商铺租赁合同，被告把位于乌鲁木齐市××区商铺租给原告，合同期限为1年，租金9万元一年，但原告没有履行合同义务，到现在都没有交付该商铺。协商无果，诉至法院。 被告（反诉原告）刘爱玲辩称及诉称，对原告诉请，请求驳回原告诉请，原告诉请事实与实际不符，双方签订合同后，被告将房屋交付给原告使用，而且违约责任在原告方，双方合同约定，原告还拖欠我方房租，原告尚欠物业费等费用，因此原告违约责任在先，请求驳回原告诉请。至于我方反诉请求：1、解除原被告之间的租房合同；2、判令被反诉人支付反诉人物业费8,044元；3、判令被反诉人支付反诉房租费14,301元；4、判令被反诉人赔偿反诉人违约金18,000元。以上合计40,345元；5、本案反诉费用有被反诉人承担。事实理由：2019年6月6日被反诉人给反诉人打电话要承租反诉人位于乌鲁木齐市××区商铺给被反诉人，双方于当日签下的合同，当日下午将房租付清，反诉人将该房交给被反诉人，之后，在2019年6月9日被反诉人给反诉人发微信说其把该房给了装修公司，关于被反诉人如何装修等与反诉人无关，另被反诉人不配合社区签到责任保证书，因此，违约方在被反诉人，另反诉人将全年的物业费为被反诉人垫付8,044元，反诉人多次向被反诉人索要，但被反诉人再次违反合同约定欠付物业费，为此，被反诉人违反双方合同第八条，为此，反诉人特依法向法院提起反诉，请法院依法支持反诉人的反诉请求为盼。 原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地辩称，请求驳回被告诉请，第一，被告所称的事实和理由与实际不符，按照原被告之间签订的房屋买卖合同，原告已经尽到合同约定的责任，交付了押金和租金，但被告没有按时交付合格的房屋，因此不可能产生费用，我方没有用过该房屋，也不会产生物业费等费用。被告一直拖到快一个月的时间，并说合同解除，要退还给原告42,000元，被告违约在先，因此原告方不会产生违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、2019年6月6日，双方签订的“房屋租赁合同”及被告刘爱玲出具的收条一份。原告提交该份证据证明，原、被告双方签订租赁合同且原告根据合同履行付款义务。该份证据真实性，合法性及证明的问题本院予以确认。根据上述证据可以认定：2019年6月6日，原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地与被告（反诉原告）刘爱玲签订房屋租赁合同。被告（反诉原告）刘爱玲将位于乌鲁木齐市××区房屋出租给原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地。双方约定，租期为两年，第一年为90,000元（分两次付清，第一次2019年付45,000元、2019年11月1日之前付清剩余款45,000元），第二年99,000元。原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地根据双方约定向被告（反诉原告）刘爱玲支付半年租金45,000元及5,000元押金。 2、原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地提交微信聊天截图44张，被告（反诉原告）刘爱玲提交微信聊天截图37张证，该份证据均为双方聊天记录，经本院对原、被告手机微信聊天记录与向本院提交的聊天截屏图片核对，原、被告所提交的聊天记录基本一致。根据6月9日，被告（反诉原告）刘爱玲称社区审核出了问题，并表示暂时别找人装修；6月15日，被告（反诉原告）刘爱玲表示，审核很严格，再不行，估计只有退款了，退款只能退43,000元；6月16日，原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地表示，不能通过审核办理入住手续，就不会继续租用该房屋及此后双方协商未果发生纠纷的内容来看。本院可以认定，原、被告对社区登记办理相关入住手续知情且直到6月20日手续未能办理，原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地未能入住使用租赁房屋。至于被告（反诉原告）刘爱玲提交上述证据证明，被告已履行房屋交付，原告开始装修租赁房屋，并且因原告未按时到社区备案，所以才没能办理相关手续，而且表示不想继续租赁房屋，可以认为是违约行为的意见，本院认为，原告没有钥匙交付等相关证据证明已履行房屋的移交等义务；且没有相关图片资料证明原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地已经开始租赁房屋的装饰装修，且因未能办理入住手续属不可抗力因素，故该份证据证明的问题本院不予采纳； 针对反诉被告（反诉原告）刘爱玲向本院提交证据，认定如下： 1、物业管理缴费单，被告（反诉原告）刘爱玲反诉提交该份证据，证明原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地租赁期间所拖欠的物业管理费。根据缴费发票可以认定被告（反诉原告）：刘爱玲支付的物业费时间段为2019年3月1日至2020年6月30日，其真实性本院予以认定，但关联性及证明的问题本院不予认定。 2、租赁合同，证明原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地应当向被告（反诉原告）刘爱玲支付的违约金18,000元及拖欠的房租费14,301元的计算依据，给份证据的真实性本院予以确认，但本院认为，因被告（反诉原告）刘爱玲未能按时履行交房义务，原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地未实际入住租赁房屋，所证明的问题本院不予支持。 3、商品房买卖合同（预售），证明被告（反诉原告）刘爱玲系租赁（乌鲁木齐市沙依巴克区奇台路658号德汇万达C幢写字楼1112号）房屋的所有人。该份证据真实性，合法性本院予以确认。 4、开锁收据及情况说明，被告（反诉原告）刘爱玲提交该份证据证明，租赁房屋已开锁并移交给原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地。本院认为，根据双方聊天记录，可以认定，被告（反诉原告）刘爱玲确将租赁房屋找开锁匠开门，但未能提交其他证据证明被告（反诉原告）刘爱玲将租赁房屋的钥匙交给原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地及房屋已原告（反诉被告）的事实，故该份证据所证明的问题本院不予支持。 本院认为，原、被告之间《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，应当根据双方约定履行合同义务，但本案中，由于不可抗力因素及政策性原因该份合同不能履行，可免除责任。本案中，原告未能通过社区审核，未能办理入住手续，对此原、被告已知情。被告（反诉原告）刘爱玲也表示过“不能通过只能退钱”。故因原告未能通过审查办理入住，合同不能继续履行，故原、被告解除合同的诉讼请求本院予以确认；本案中，原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地要求被告返还租金45,000元及押金5,000元的诉讼请求，本院认为，原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地未实际入住使用，且因不可抗力因素合同目的未能实现，故原告该项诉讼请求，本院予以支持；至于原告要求被告支付违约金15,000元的诉讼请求，本案中，被告未能提交相关证据正证明被告已履行交付义务，但因原告未能通过审查，即便能确认已交付要求，也不能入住使用该房屋，故原告该项诉讼请求无法律依据，本院不予支持。 至于被告（反诉原告）刘爱玲的反诉请求，要求原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地承担物业费8,044元，房租费14,301元，违约金18,000元的诉讼请求，本院认为，被告（反诉原告）刘爱玲已知道原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地不能通过审查，合同不能继续履行的情况下，未能积极解决，且拖延履行，其造成的损失应当自行承担，故原告上述诉讼请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）热孜瓦古丽·提力瓦里地与被告（反诉原告）刘爱玲签订的“房屋租赁合同”； 二、被告刘爱玲于判决生效后的十天内向原告热孜瓦古丽·提力瓦里地返还租金45,000元。 三、被告刘爱玲于判决生效后的十天内向原告热孜瓦古丽·提力瓦里地返还押金5,000元； 四、驳回原告热孜瓦古丽·提力瓦里地其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告刘爱玲其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1,425元（原告已预交）的77%即1,097元及反诉案件受理费808.63元（反诉原告已预交），本院减半收取404.315元由被告（反诉原告）刘爱玲负担；剩余本诉案件受理费328元由原告热孜瓦古丽·提力瓦里地承担。反诉诉讼费404.315元由本院退还给被告刘爱玲； 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 祖力比亚·艾比布拉 审 判 员 阿吉古力 ·吐尔逊 人民陪审员 胡   建   华 二〇二〇年十月十五日 书 记 员 王       浩