北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29609号原告：北京慧龙都郡物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园甲11号楼6单元201号。诉讼代表人：普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）北京分所，北京慧龙都郡物业管理有限公司破产管理人。负责人：刘振宇。委托诉讼代理人：张超，男，普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）北京分所会计师。委托诉讼代理人：贾临平，女，普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）北京分所会计师。被告：杨鹏，男，1978年4月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京慧龙都郡物业管理有限公司（以下简称慧龙公司）与被告杨鹏（以下简称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。慧龙公司委托诉讼代理人张超、贾临平，杨鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。慧龙公司向本院提出诉讼请求：判令杨鹏支付2005年11月10日至2015年9月30日期间的物业费20067.93元。事实和理由：自2005年起，慧龙公司受某公司的委托，对北京市朝阳区某甲11号、甲16号楼进行物业管理，直至2015年8月26日与某1公司签订交接协议并撤场。协议约定慧龙公司可收取2015年9月30日前的物业费。杨鹏系北京市朝阳区某302号房屋（以下简称302号房屋）的产权人。慧龙公司在作为小区的物业服务企业期间，按照约定提供了物业服务，但杨鹏尚欠2005年11月10日至2015年9月30日期间的物业费未交纳，经多次催要未果，故慧龙公司诉至法院。杨鹏辩称，不同意慧龙公司的诉讼请求。1、慧龙公司并非是开发商指定的物业公司；2、慧龙公司无物业管理资质；3、慧龙公司未与我签订物业服务合同，双方不存在物业服务关系；4、慧龙公司提交的《物业委托管理合同》是2007年8月20日签订的，其无权向我主张2005年11月10日至2007年8月19日期间的物业费；5、慧龙公司主张的诉讼请求已经超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2007年8月20日，某公司（以下简称某公司）（委托单位、甲方）与慧龙公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方同意在某甲11号、甲16号住宅楼成立业主委员会之前，委托给乙方进行物业管理。业主委员会成立后，按照北京市物业管理规定，乙方另与业主委员会签订物业管理委托协议，待协议签订后，本协议终止。物业类型：普通住宅及底商。坐落位置：朝阳区某甲11号、甲16号楼。建筑面积：41589.29平方米，共415套。本合同所指建筑面积以甲方购房时的建筑面积为准。甲11多层收费：1.98元/平方米。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应与乙方签订入住合同。委托管理事项包括：1、房屋建筑共有部位的维修、养护和管理；2、共用设施、设备的维修、养护、运行的管理；3、市政公用设施合同附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；4、公用绿地、花木等的养护与管理；5、公共环境卫生；6、维护公共秩序；7、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；8、业主和物业使用人房屋自用部位，自用设施及设备的维修、养护等。另，2015年8月26日，慧龙公司（移交方、甲方）与某1公司（以下简称某1公司）（接收方、乙方）签订《龙都国际公寓交接协议》。其中，财务交接：1、甲、乙双方8月31日对公共区域所有涉及物业的水、电表底进行抄底记录，电费以8月份供电局出具的表数为据，之前的由甲方缴纳，之后的由乙方缴纳，水费计算方式与电费相同；2、甲、乙双方物业费、停车费以及物业应收取的其他费用均以交接时点为据，自2015年10月13日至今，无论新、老物业在本小区内作出的所有涉及物业管理服务范畴的任何工作均视为新物业执行并完成；自2015年10月13日以后的物业管理费由新物业收取，之前有业主已经缴纳给老物业的2015年9月30日之后的物业费，根据业主所持收费凭证（发票或者收据）及老物业账目统计明细，新物业视同已经缴纳，不会重复收取；之后的由乙方开始计收，对于业主欠甲方的各项费用，由甲方依法依约收取。庭审中，双方均认可302号房屋的所有权人为杨鹏，该房屋建筑面积85.46平方米。庭审中，为证明系诉讼请求期间302号房屋所在小区的物业服务企业及提供了相应物业服务，慧龙公司提交的主要证据及杨鹏的质证意见如下：1、《物业管理委托合同》，证明自2005年起就开始为302号房屋所在小区提供物业服务。杨鹏对此不予认可，称未见过上述合同，其本人并未与慧龙公司签订物业服务合同，双方不存在物业服务关系。且该合同落款是2007年8月20日签订的，慧龙公司无权向其主张2005年11月10日至2007年8月19日期间的物业费。慧龙公司称自2005年就开始为涉案小区提供物业服务，在签订完《物业管理委托合同》后，某公司就解体了，无法收取2007年8月20日前的物业费，故而由慧龙公司收取。但未提交证据证明此主张；2、《物业服务收支情况明细表》、《倡议书》、《申请》、《会议纪要》、《证明》、《化粪池清理和管道清洗协议》、《通知》及照片，证明慧龙公司一直按照合同约定积极履行电梯维护、安保、保洁等各项义务。杨鹏对《物业服务收支情况明细表》真实性不予认可，其余证据真实性均无法核实，称均未见过。且照片中所体现的应是16号楼，并非涉案302号房屋所在的11号楼，其本人未见过安保和保洁人员；3、《龙都国际公寓交接协议》，证明慧龙公司与某1公司签订交接协议并撤场，约定慧龙公司可收取2015年9月30日前的业主欠缴的物业费。杨鹏对此均不予认可，称未见过该交接协议，但认可现在是某1公司为涉案小区提供物业服务。庭审中，慧龙公司提交《资质证书》、《国务院关于物业服务企业资质的认定》，证明其具有提供物业服务的资质，且事实上为涉案小区提供了物业服务。杨鹏对此不予认可，称该证书只是暂行资质，且只有一年的有效期，不应收取该有效期外的物业费。庭审中，杨鹏称慧龙公司主张的诉讼请求超过了诉讼时效，慧龙公司提交物业催费通知及照片，证明其一直向欠缴物业费的业主进行催要。杨鹏称未见过上述通知。关于物业费收费标准及欠费期间，慧龙公司表示302号房屋所在区域按照1.98元/平方米的标准收取，302号房屋欠缴2005年11月10日至2015年9月30日期间的物业费。经询，杨鹏称不清楚物业费收费标准，上述期间的物业费已经缴纳，但未提交证据证明。本院认为，慧龙公司与某公司签订了《物业管理委托合同》，与某1公司签订了《龙都国际公寓交接协议》，结合查明事实，慧龙公司为涉诉小区提供了物业服务，与杨鹏形成了事实上的物业服务合同关系，故对于杨鹏主张的慧龙公司并非是开发商指定的物业公司、双方未签订物业服务合同、不存在物业服务关系的抗辩意见，本院不予采信。关于杨鹏主张的慧龙公司的诉讼请求超过诉讼时效一节，慧龙公司提交了催费通知等证据，说明其在积极行使自己的权利，故对于该项抗辩意见，本院亦不予采信。关于2005年11月10日至2007年8月19日期间的物业费慧龙公司是否有权主张一节，在慧龙公司现有提交的证据中无法判断该期间是否由其为302号房屋所在小区提供了物业服务，故对于本案中慧龙公司主张该期间的物业费，本院不予支持。慧龙公司提供了物业服务，杨鹏应履行缴纳物业费的义务，其未提交证据证明已经缴纳了物业费，故慧龙公司主张杨鹏支付2007年8月20日至2015年9月30日期间的物业费，本院予以支持。同时，需要说明的是，慧龙公司应当善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，最大限度的争取获得业主的满意和认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告杨鹏于本判决生效之日起七日内给付原告北京慧龙都郡物业管理有限公司二〇〇七年八月二十日至二〇一五年九月三十日期间的物业费16469.85元；二、驳回原告北京慧龙都郡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元，由被告杨鹏负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十月二十七日书记员  华阳