江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0902民初5528号原告：易佳颖，女，1991年7月1日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。原告：刘坚，男，1990年5月13日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。二原告委托诉讼代理人：张晓玉、邹拯，江西鸿韵律师事务所律师。被告：江西省鑫隆实业有限公司，住所地：江西省宜春市卢洲北路**，统一社会信用代码：913609005535200304。法定代表人：李帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑成长，江西利元律师事务所律师。原告易佳颖、刘坚与被告江西省鑫隆实业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易佳颖及其委托诉讼代理人张晓玉、邹拯、被告江西省鑫隆实业有限公司的委托诉讼代理人郑成长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金161029.5元（以584075元为基数，按日利率万分之三计算，自2018年1月1日起计算，暂计算至2020年7月8日止，实际计算至交房之日）；2、请求判令被告向原告支付逾期办证违约金48419.8元（以584075元为基数，按日利率万分之一计算，自2018年4月1日起计算，暂计算至2020年7月8日止，实际计算至交付产权证之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的和园二期商品房（6-2-401），合同约定商品房的每平方米单价为4350元，房屋总价款为584075元。双方签订合同后，二原告依约向被告付清了房款。但时至今日，被告仍没有与原告办理交房，办证所需材料更是无从谈起。根据合同约定，被告应在2017年12月31日前将涉案商品房交付原告，及在商品房交付给原告的约定日期（即2017年12月31日前）后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告延迟交房及延迟办理产权证的行为构成违约，严重侵犯了二原告的合法权益，特诉至法院，请求法院支持二原告诉请。被告辩称：一、原告不能同时主张逾期交房违约金和逾期办证违约金。案涉商品房办理产权登记证要以商品房满足交付条件为前提，而目前由于2018年住建部门机构改革、部门人员变动、无法抽调专业人员对案涉房屋所在小区二期、三期进行消防验收，商品房尚未完成竣工验收备案，未达到交房条件，也无法确定办理房地产权属证书的具体时间，原告主张逾期办证违约金的条件尚未成就。二、原告主张逾期交房违约金和逾期办证违约金违反双方真实意思表示，有违诚实信用原则、合同自由原则和公平原则，且其所主张的违约金过高。1、商品房买卖合同系原、被告双方自愿签订，属于双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方理应遵守。因此，合同约定每日按已交付房价款万分之0.2支付逾期交房违约金、按已付房款的0.01%支付逾期办证违约金，定应当认定合法有效。2、原告所主张的逾期交房和逾期办证违约金计算标准过高，双方义务不对等。合同约定买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金。可见，原告要求按日利率万分之三主张逾期交房违约金和按日利率万分之一主张逾期办证违约金明显与其支付逾期付款违约金义务不对等，况且原告实际上存在逾期付款的行为。3、逾期交房并未给原告造成损失，根据宜春市经济发展状况反而获利。原告购买案涉房屋的房价为4350元/平方米，而现在案涉房屋房价约为6000元/平方米。因此，其所主张的逾期违约金不合理，应当予以调整。本院经审理认定事实如下：2017年4月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：二原告购买被告开发的位于宜春市袁州区房屋，商品房建筑面积134.27平方米，房屋总价为584075元；付款方式为：原告于签订合同之日支付首期房款184075元，余款400000元于公积金贷款；房屋交付期限条款中约定，被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房取得竣工验收备案表，并符合合同约定的商品房交付原告使用；原告逾期付款的违约责任约定为原告逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之0.2的违约金，合同继续履行；被告逾期交房的违约责任条款中约定，被告逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之0.2的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.2的违约金；关于产权登记的约定为：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、原告不退房，被告按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，二原告向被告交清了购房款。2017年12月31日，合同约定的房屋交付时间到期，被告因消防工程未通过验收等原因导致案涉房屋至今未能取得竣工验收备案表，亦未向二原告交付房屋、办理房屋权属证书，二原告遂诉至法院。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。二原告诉请要求被告按日万分之三计算支付逾期交房违约金至实际交房之日。本院认为，二原告已支付了购房款，被告理应按合同约定的时间将案涉房屋交付给二原告，但被告至今仍未办理房屋竣工验收备案，亦未将房屋交付给二原告，构成违约，应承担违约责任。被告辩称二原告延期付款导致被告延期交房，应承担违约责任，因庭审中被告已承认延期交房的原因是消防工程未通过验收导致整个工程项目未能办理竣工验收备案登记手续并无法交房，且就二原告逾期付款承担违约责任问题，被告未提起反诉，故本院对被告的该辩称理由不予采信。被告辩称二原告主张的违约金过高，要求调整的问题，本院认为，虽然案涉合同约定被告延期交房需承担按日支付已付房价款万分之0.2的违约金，但该计算标准过低，本院根据公平原则和诚实信用原则，酌情将其调整为按日支付已付房价款万分之1的违约金，据此，被告应向二原告支付自2018年1月1日至2020年7月8日止的违约金为53676.5元，2020年7月9日至案涉房屋办理交付手续期间的违约金亦按每日万分之1计算。二原告诉请要求被告向其支付逾期办证违约金，但案涉房屋至今尚未取得竣工验收备案表，不符合交付条件，被告将相关材料报产权机关备案的条件尚未成就，对二原告该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江西省鑫隆实业有限公司应于判决生效后十日内向原告易佳颖、刘坚支付截至2020年7月8日的逾期交房违约金53676.5元，2020年7月9日至房屋交付之日的违约金以584075元为基数按每日万分之1计算；二、驳回原告易佳颖、刘坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4442元，减半收取计2221元，由被告江西省鑫隆实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07，户名：江西省宜春市中级人民法院，如逾期不交纳，依法按自动撤回上诉处理）。审 判 员 张圣来二〇二〇年十月十六日代书记员 颜志群