福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2631号 原告：詹明德，男，汉族，1964年8月18日生，个体户，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建万奥律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告詹明德与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下称碧桂园）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告詹明德的委托诉讼代理人王柳莺，被告碧桂园的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹明德向本院提出诉讼请求：1.请求判令碧桂园立即支付逾期交房违约金11110元；2.请求判令碧桂园立即支付逾期办理商品房权属登记违约金17400元。事实与理由：2016年8月31日，詹明德与碧桂园签订了《商品房买卖合同》，双方约定：詹明德向碧桂园购买其开发的梅列区碧桂园8号220幢1301室商品房双方对建筑面积、合同总价款、付款时间和方式均进行了约定。合同还约定，碧桂园应在2017年9月30日前向买受人交付商品房。交付商品房时，出卖人应出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同补充协议第五条约定，逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价款的15%。合同第二十条约定，如因碧桂园原因，詹明德不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，每逾期一天碧桂园应向詹明德支付50元违约金。合同签订后，詹明德依约支付了房款1000941元，但碧桂园直至2017年11月6日方才取得上述房屋的竣工备案表。碧桂园于2017年12月2日向詹明德交付商品房，逾期交房37天，应向詹明德支付11110元违约金。直至2019年2月13日，碧桂园才向詹明德移交办理房屋权属登记资料，逾期348天，构成违约，碧桂园应向詹明德支付17400元违约金。詹明德要求碧桂园承担违约责任，碧桂园无理拒绝，遂诉至法院。 碧桂园辩称，一、碧桂园不应承担逾期交房的违约责任 首先，碧桂园于合同约定交房日前通知詹明德收房，合同所约定的义务碧桂园已履行完毕。詹明德因自身原因延迟查房，接收房产，应视为其自愿将交房时间延期至实际查房日。 其次，詹明德已实际收房，以实际行动认可了交房行为。房屋未经验收并不影响交付行为本身的效力。交付未经验收的房屋不属于逾期交房。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十六条规定“违反本条例规定，将未经验收的房屋交付使用的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期补办验收手续；逾期不补办验收手续的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门组织有关部门和单位进行验收，并处10万元以上30万元以下的罚款。经验收不合格的，依照本条例第三十七条的规定处理。”，尽管讼争房屋交付时未经竣工验收，但根据上述条例第三十六条的规定，未经验收承担的是补办验收手续的责任，未经验收交付房屋产生的是行政责任，并不导致相应民事法律行为无效。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，以及合同的约定碧桂园应承担的逾期交付责任应是“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止”，因此碧桂园不应再承担詹明德实际收房后的逾期交房违约责任。 二、即使碧桂园需承担逾期交房的违约责任，詹明德主张日万分之三的违约金也明显过高。 碧桂园即开发商迟延取得竣工验收备案表并未实际影响购房人接收商品房，也未对其后对房屋的占有、使用、收益和处分产生不利后果，即对詹明德的利益根本无实际影响，没有造成实际损失，故而日万分之三的标准过分高于詹明德的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”。詹明德没有证据证明其有因碧桂园迟延取得竣工验收备案表对其造成损失。因此，碧桂园认为约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。 三、商品房买卖合同履行过程中，证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由碧桂园承担。理由如下：1.碧桂园出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。碧桂园与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且碧桂园在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，三明市于2016年10月19日起全面实行不动产统一登记，即三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，碧桂园在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，碧桂园需按不动产权登记要求重新准备资料。2.不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进展缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书）该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，碧桂园只能按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。即使碧桂园需承担逾期办理不动产权证的违约责任，但根据合同的约定，本案中詹明德主张的逾期办证天数依法亦应当予以相应的扣减。理由：1.本案讼争房屋楼幢完成首次登记，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在碧桂园完成讼争商品房首次登记后，碧桂园的合同义务即已完成。此后碧桂园再次通知并移交由业主自行办理权属证书的相关资料。因此在碧桂园完成讼争商品房楼幢的首次登记后，买受人于行使其自身义务，加重出卖人即碧桂园责任的，从公平原则角度，也不应由碧桂园承担讼争商品房首次登记后的责任。2.由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。综上，讼争违约金的计算起点时间应当以约定的交付之日或者实际交付之日（以最晚的时间为准）起满90日之次日起计算至涉讼房屋所在楼栋首次登记之日止，并扣除30日。 四、退一步说，假设詹明德的主张成立，超过诉讼时效时段的逾期交付、逾期办证违约金应予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2016年8月31日，詹明德与碧桂园签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定詹明德向碧桂园购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为1000941元；碧桂园应于2017年9月30日前将符合约定条件（1.该商品房已取得建设工程验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告）的商品房交付给詹明德；逾期不超过90日交付商品房的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交付超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，该违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付违约金50元。詹明德如约向碧桂园支付了全部购房价款。碧桂园于合同约定的交房日之前通知了詹明德接收案涉商品房。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程验收备案证明文件，同日碧桂园再次通知詹明德收楼。詹明德于2017年12月2日接收了案涉商品房。碧桂园于2018年6月16日书面通知詹明德办理案涉商品房的房屋所有权证书。詹明德于2020年9月25日向本院递交诉状提起本案诉讼。当事人双方对上述事实及案涉合同和合同附件的文本内容均无异议，本院予以确认。 对当事人双方的争议本院作如下分析认定： 一、碧桂园是否需要向詹明德支付逾期交房违约金及违约应如何计算的问题 本院认为，詹明德与碧桂园签订的商品房买卖合同，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。案涉合同第九条、第十条对案涉商品房的交付条件做了相应的约定。根据案涉合同第十一条、第十二条约定，除不可抗力外，碧桂园应于2017年9月30日前将符合第九条、第十条约定条件的商品房交付给詹明德，否则应当承担相应违约责任。碧桂园于合同约定的交房日前通知詹明德接收案涉商品房，但案涉商品房直至2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件。显然碧桂园通知詹明德接收案涉商品房和詹明德接收商品房时，案商品房未满足合同约定的交付条件，詹明德有权拒绝接收。案涉商品房于2017年11月6日取得建设工程竣工验收备案证明文件，同日再次通知詹明德收楼。碧桂园未按合同约定向詹明德交付商品房，构成违约，依法应承担相应违约责任。碧桂园主张约定的违约金过高，但未提交证据予以佐证，故碧桂园的该项诉讼主张本院不予采纳。 综上，碧桂园应从2017年10月1日起至2017年11月5日，按合同约定向詹明德支付逾期交房违约金。 二、碧桂园逾期办理权属登记是否构成情势变更，是否应承担违约责任 本院认为，2013年11月20日，国务院常务会议确定了不动产统一登记的改革方向，2014年11月24日《不动产登记暂行条例》发布。碧桂园系专门从事房地产开发的企业，对房地产领域的相关法律、政策，以及房地产登记的改革方向应有充分的了解和预判。三明市不动产登记自2016年10月19日开始实施，案涉合同约定的交房时间为2017年9月30日前，实际交房日为2017年12月2日，且合同约定的办理权属登记期限是在房屋交付之日起90日内。可见在案合同义务履行期限届满前，碧桂园有充分履行时间。碧桂园以房屋产权登记制度的变化属于情势变更为由，提出抗辩的诉讼意见，本院不予采纳。詹明德与碧桂园签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。因碧桂园的原因导致詹明德未在交房后90日内取得不动产权证书，碧桂园构成违约，应依合同约定承担违约责任。 三、碧桂园逾期办理商品房权属证书的违约金应如何确定问题 本院认为，《商品房买卖合同》第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的所有权证书的，每逾期一天出卖人应向买受人支付五十元违约金。碧桂园于2017年12月2日向詹明德交付商品房，至2018年6月16日才通知詹明德办理房屋权属证书，构成违约。依照合同约定碧桂园应于2018年3月3日起按合同约定的标准向詹明德支付逾期办理权属证书的违约金。碧桂园主张其于涉讼商品房所在楼栋办理首次登记后即电话通知詹明德办理房屋权属证书，因其未提交证据予以佐证，本院不予采信。碧桂园于2018年6月16日书面通知詹明德办证，至此碧桂园已尽相应合同义务。由此，逾期办理商品房权属证书的违约金计算至碧桂园通知詹明德领取办证所需资料前一日为宜。 综上所述本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。碧桂园未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，詹明德要求碧桂园支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院根据查明事实，予以部分支持。詹明德要求碧桂园支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。詹明德于2020年9月25日向本院递交诉状提起本案诉讼，其主张的违约金均为超过诉讼时效。碧桂园提出詹明德主张的违约金部分超过诉讼时效，没有事实依据，本院不予采纳。依照中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第三款、第一百一十四条第一款、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向詹明德支付违约金16060元（逾期交房违约金10810元，每日按已付房款1000941元的万分之三计算，从2017年10月1日计算至2017年11月5日；逾期办理房屋权属证书违约金5250元，按每日50元计算，从2018年3月3日计算至2018年6月15日）； 二、驳回詹明德的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费513元，因适用简易程序减半收取257元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担202元，由詹明德负担55元，案件受理费未预交的应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  项宇辉 二〇二〇年十月二十八日 书记员  李晓芳 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百五十三条出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。