广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0191民初2347号原告：蔡伟雄（CHOI,WaiHung）,男，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陈震，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所律师助理。被告：广州博贤物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：卢钊林，职务总经理。被告：卢钊林，男，汉族，住广州市白云区。两被告的共同委托诉讼代理人：王国栋，广东经国律师事务所律师。原告蔡伟雄与被告广州博贤物业管理有限公司（以下简称博贤公司）、卢钊林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡伟雄的委托诉讼代理人陈震，被告博贤公司、卢钊林的共同委托诉讼代理人王国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡伟雄向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告博贤公司于2018年4月30日签订的《房屋托管合同》；2.被告博贤公司、卢钊林连带向原告支付2018年8月至交还房屋之日止的租金；3.被告博贤公司、卢钊林连带向原告支付违约金3150元；4.本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为被告博贤公司、卢钊林连带向原告支付2018年8月至2019年10月31日止的租金35000元。事实和理由：原告与博贤公司于2018年4月30日签订了《房屋托管合同》，约定原告将坐落于广州市番禺区市桥环城西路168号工农大街XX号大院X号楼XXX房（以下简称涉案房屋）出租给博贤公司使用，租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止。签订合同当天，原告将涉案房屋交付给博贤公司使用，博贤公司亦按月向原告支付租金。但从2018年8月1日起，博贤公司便未再向原告支付租金，仍拖欠原告2018年8月1日起至今的租金未支付，经原告多次催讨，仍拒不支付。原告认为，原告与博贤公司之间形成租赁合同关系，原告已将涉案房屋交付给博贤公司使用，博贤公司应及时向原告支付租金，现博贤公司长时间未支付租金，已构成违约，根据合同第九条之约定，原告有权要求解除合同，并要求博贤公司支付违约金。博贤公司为自然人独资的有限责任公司，卢钊林系博贤公司的唯一自然人股东，卢钊林应对博贤公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护合法权益，依法起诉至法院，请求法院依法判决。被告博贤公司、卢钊林共同辩称，1.原告与博贤公司所签订的《房屋托管合同》属于无效合同，因原告向博贤公司提供的涉案房屋的建设工程规划许可证的规划用途是厂房，但被违法改建成了用于居住的公寓，违反城乡规划法的规定。依据相关法律规定，涉讼《房屋托管合同》应为无效合同，原告要求解除合同缺乏法律依据。2.合同约定原告提供的房屋用途为租赁商住房，原告承诺并保证涉案房屋规划用途的性质，保证博贤公司可以按照合同约定进行管理，但涉案房屋性质是厂房，根据法律规定，厂房不能用于商住房出租。即便涉案合同有效，原告也构成违约。广州市人民政府发布的广州市房屋租赁管理规定第9条第5项明确规定，属于违法建设的房屋不能用于出租。涉案房屋存在改建，原来是一个大厂房，改建成很多小公寓，未按照建设工程规划许可证建设房屋。广州市番禺区城市管理局已于2018年对涉案房屋的违法改建的违法行为进行了查处，责令涉案房屋不准出租，因此，博贤公司在2018年8月份已经退出了涉案房屋的租赁经营。3.因涉案合同是无效合同，涉案房屋也属于违法建设的建筑物，原告存在一定过错，原告不得主张租金收益，也不得要求支付违约金。4.原告要求卢钊林承担连带责任，没有法律依据。本案是租赁合同纠纷，合同的相对方是博贤公司，并非卢钊林。故卢钊林无需承担连带责任。双方当事人围绕本案争议焦点提供了相关证据，本院依法组织当事人进行质证，认定本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街XX号X号楼，产权权属人登记为劳凯东、刘小平，房屋用途登记为厂房，土地批准用途登记为工矿仓储用地。博贤公司于2017年12月25日登记成立，卢钊林登记为博贤公司一人股东及法定代表人。2017年7月6日，蔡伟雄作为乙方与广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）作为甲方签署《产权使用协议》，约定甲方将涉案房屋交付乙方承租，租期20年等。蔡伟雄在庭审中陈述，悠托彼邦公司是刘小平儿子开办的公司，劳凯东、刘小平同意将涉案房屋出租给蔡伟雄。2018年4月30日，蔡伟雄作为出租方（甲方）与博贤公司作为承租方（乙方）签订一份《房屋托管合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作租赁商住房使用；总租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，双方确认免租期限为每年一个自然月，第一年租期为2018年4月1日至2018年4月30日，第二年为2019年4月1日至2019年4月30日，第三年为2020年4月1日至2020年4月30日；该房屋2018年4月1日至2019年3月31日止的月租金为2100元，自2019年4月1日至2020年3月31日止的月租金为2600元，2020年4月1日至2021年3月31日的月租金为3100元；乙方每两个月支付一次租金给甲方，逢第一个月的15号前转账至甲方指定账户；甲方应于本合同启租之日起3天内，将具备正常运营之房屋交付给乙方；甲方承诺并保证：本合同所涉物业之规划、登记的用途、性质，乙方可以按照本合同约定进行经营、管理；租赁物业为甲方合法所有，物业产权清晰、完整、明确，无第三方权益设置或争议、纠纷存在；如租赁物业依法正常经营且免付期过后，无特殊原因或未经甲方同意，乙方迟延向甲方支付租金超过1个月的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任；租赁期间双方必须信守合同，如任何一方违约，守约方有权终止合同，违约方须支付45天租金作为违约金等等。双方在庭审中确认，蔡伟雄于2018年4月30日将涉案房屋交付给博贤公司使用；博贤公司支付租金至2018年7月31日。蔡伟雄曾以刘源锋、悠托彼邦公司为被告，向本院提起诉讼，要求确认双方签订的《产权使用协议》无效，退还购房款等。广州市南沙区人民法院于2019年10月16日作出（2019）粤0115民初1270号《民事调解书》，双方达成以下调解协议：一、解除蔡伟雄与悠托彼邦公司于2017年7月6日签订的《产权使用协议》；二、蔡伟雄于2019年10月30日前向悠托彼邦公司返还涉案房屋等。蔡伟雄在庭审中陈述，其于2019年11月1日将涉案房屋交还悠托彼邦公司。博贤公司在庭审中陈述，其于2018年8月将涉案房屋房卡交还给涉案房屋所在管理处。博贤公司就上述主张未提供证据。蔡伟雄否认博贤公司通知交还涉案房屋，并表示其方在本案起诉前曾到涉案房屋查看，发现涉案房屋有租客居住，租客称是与博贤公司签订租赁合同，并将租金支付记录出示给蔡伟雄看。本院认为，蔡伟雄为香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应当参照涉外民事纠纷处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，因当事人未就处理本案合同争议所适用的法律做出选择，而本案的合同履行地和标的物所在地均在我国内地，依照最密切联系原则，本院确认我国内地法律作为解决本案争议的准据法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房屋所在楼宇已核发房屋产权证，对已经产权登记的房屋进行内部改建、改变房屋的使用性质并不同于改变涉案房屋的建设规划，不属于上述第二条规定的租赁合同无效的范围。虽然改变房屋用途应经相关行政主管部门的批准，但应经批准的相关规定并非导致房屋租赁合同无效的效力性强制性规定，不能以此认定涉案房屋租赁合同无效。另需要明确的是，本院对涉案租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。因此，蔡伟雄与博贤公司于《房屋托管合同》所约定的内容，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。博贤公司主张合同无效，理据不足，本院不予支持。博贤公司主张于2018年8月将房屋交还给管理处，但未能提供证据证明，蔡伟雄也予以否认，故博贤公司应承担举证不能的法律后果。根据《房屋托管合同》约定，博贤公司迟延支付租金超过1个月的，蔡伟雄有权解除合同，并要求博贤公司支付45天租金作为违约金。博贤公司自2018年8月起未支付租金，蔡伟雄因此主张解除与博贤公司签订的《房屋托管合同》，符合合同约定，本院予以支持。因迟延支付租金导致合同解除的过错在于博贤公司，博贤公司对此应承担全部责任，故蔡伟雄主张博贤公司支付45天租金3150元作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。博贤公司主张已于2018年8月份交还涉案房屋房卡至管理处，但未能予以举证证实，即使属实，亦未能举证证实该管理处经蔡伟雄授权接收房屋。博贤公司未能提交相关证据证实已将涉案房屋交还给蔡伟雄，也无法举证证实已通知蔡伟雄交还涉案房屋钥匙的事情，理应承担举证不能的不利后果。鉴于蔡伟雄已与悠托彼邦公司解除了《产权使用协议》，且需在2019年10月30日前交回涉案房屋，故本院认定博贤公司应支付租金自2018年8月1日起至2019年10月30日止的租金32316元[2100元/月×8月+2600元/月×5月+2600元/31天×30天）]。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”博贤公司是卢钊林开办的一人有限责任公司，卢钊林未能举证证明其个人财产独立于公司财产，应对博贤公司上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告蔡伟雄（CHOI,WaiHung）与被告广州博贤物业管理有限公司于2018年4月30日签订的《房屋托管合同》；二、被告广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告蔡伟雄（CHOI,WaiHung）支付2018年8月1日至2019年10月30日的租金32316元；三、被告广州博贤物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告蔡伟雄（CHOI,WaiHung）支付违约金3150元；四、被告卢钊林对被告广州博贤物业管理有限公司上述第二项、第三项判决确定的债务承担连带责任；五、驳回原告蔡伟雄（CHOI,WaiHung）的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，由被告广州博贤物业管理有限公司、卢钊林负担。如不服本判决，蔡伟雄可在判决书送达之日起三十日内，博贤公司、卢钊林可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张大会人民陪审员  梁少梅人民陪审员  王莉华二〇二〇年十月十日法官助理贾清宸书记员钟秀娟