山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终3244号上诉人（原审被告）：烟台苏宁易购销售有限公司，住所地烟台市芝罘区青年路**。法定代表人：孙波，董事长。委托诉讼代理人：任照华，上海锦天城(青岛)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁元勇，男，1958年5月10日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：王旭，上海市华诚(烟台)律师事务所律师。上诉人烟台苏宁易购销售有限公司因与被上诉人梁元勇房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初4033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。烟台苏宁易购销售有限公司上诉请求：1.请求撤销（2019）鲁0602民初4033号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.请求本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误,被上诉人无权解除合同。1、上诉人不存在违约行为。上诉人之所以暂缓支付被上诉人30%的租金，是因为根据租赁合同约定，上诉人代替被上诉人承担租金的税费，但后期因国家税收政策变更，上诉人代替被上诉人缴纳的税费增加了约19%的税点，且合同对调增的税点部分由谁承担约定不清，在此情况下，根据税收法律法律规定，被上诉人是法定的纳税义务人，税率调增的部分应当由被上诉人承担，虽然上诉人已经代替被上诉人承担了增加的税额，但增加的部分最终应由被上诉人承担。鉴于此，在上诉人暂缓支付30%的租金时，被上诉人并没有就此提出异议，其已经默认了上诉人的行为，因此上诉人不存在违约行为。同时，与上诉人签订租赁合同的业主有105家，在国家有关税收政策变更后，上诉人就与包括被上诉人在内的业主进行协商税赋承担问题，现上诉人已经与大部分业主就此达成协议，业主同意承担增加的税额，但被上诉人对此未提出明确的意见，且对上诉人的行为也未提出异议，在此情况下，上诉人有理由相信被上诉人默认了上诉人的行为，现被上诉人明确要求解除合同，违反诚实信用原则。2、上诉人已经履行了主要合同义务，被上诉人的合同目的并没有受到损害。上诉人已经按约支付了70%的租金，已经履行了主要合同义务，国家税收政策变更后，上诉人已经代替被上诉人承担了应当由被上诉人承担的调增部分的税额（约计19%税点），这增加的19%的税点与上诉人暂缓支付的30%的租金，数额基本持平，因此被上诉人的合同目的和利益并没有受到损害，由此被上诉人要求解除合同并要求违约金，缺乏事实依据。3、被上诉人无权解除合同。《租赁合同》第六条约定“甲方（被上诉人）虽因乙方（上诉人）欠租享有解除权，但其后又接收乙方支付租金的，则视为甲方放弃了行使合同解除权和追究乙方违约责任的权利”。上诉人支付约定租金的70%直至现在，在这期间，被上诉人并没有就上诉人支付租金的数额提出异议，且被上诉人始终接受上诉人支付的租金，因此根据上述合同约定，则视为被上诉人放弃了行使合同的解除权和追究上诉人违约责任的权利。《租赁合同》第十八条约定“鉴于。故单一或未经得不足百分之六十以上业主同意的，甲方（被上诉人）不得提前违约。”，根据本条约定，被上诉人无权以“单一”意愿解除租赁合同，其解除租赁合同的行为不但损害了上诉人的利益而且还有可能损害了其他业主的权益。综上所述，上诉人已经按照合同履行了义务，被上诉人的合同目的并没有受到损害，且被上诉人对上诉人的行为在长达约两年的时间内并未提出异议，其默认行为给予了上诉人合理的期待利益和信赖利益，因此被上诉人要求解除合同并主张违约金，严重违反诚实信用原则。被上诉人辩称：1、违约包括不履行合同和不完全履行合同两种违约方式，上诉人未向被上诉人支付30%租金属于法律上的不完全履行合同，上诉人认为自己未违约是错误的。2、租赁合同对于被上诉人应当收取的租赁费税后有详细约定，对于履行中增加的税率已经约定由上诉人承担，上诉人要求增加税率由被上诉人负担没有依据。3、租赁合同第6条应理解为上诉人应支付全部租金，上诉人未支付全部租金构成实质违约，被上诉人主张应得到支持。梁元勇向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2015年6月签订的租赁合同；2.判令被告支付租赁费30,807.24元；3.判令被告支付违约金29,832元。事实和理由：2015年6月，原、被告双方签订租赁合同一份，约定被告承租原告位于烟台市芝罘区青年路12号德胜兴业广场1层房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积为44.13平方米，租期7年。自2017年9月开始，被告仅支付约定租金的70%，剩余租金至今未付。烟台苏宁易购销售有限公司辩称：1.被告没有违约，被告暂扣30%租金是因为根据合同约定被告代替原告承担的税费增加，按原合同履行将使被告遭受严重损失，暂扣租金的目的是为了与原告协商税费负担问题，而非拒绝支付租金；2.被告已履行了合同的主要义务，根据合同相关约定原告无权解除合同，且原告解除合同事先没有书面通知被告，故原告解除合同的诉请依法不应得到支持。一审法院查明，2015年6月，原、被告双方签订租赁合同一份，约定：被告承租原告的涉案房屋，租赁期限自2015年6月1日至2022年4月30日，其中第1-3年度年租金金额为57369元，第4-6年度租金金额为59664元，第7年度年租金金额为56879元；租金按季支付，在每季度的第一个月10日前支付，首期租金的支付日期为合同签订后的10个工作日内，此后每年度的租金支付时间为8月20日、11月20日、2月20日、5月20日；被告如延期10个工作日以上支付租赁费用，每延期1日按欠付租金金额的万分之四承担违约金，逾期超过1个月，原告有权解除本合同，被告应向原告支付合同解除所属租赁年度六个月租赁费的违均金；鉴于本合同租赁物所在德胜兴业广场被告租赁1-3层共计8057.62平方米整体使用，故单一或未经得不足百分之六十以上业主同意的，原告不得提前违约。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告按约支付了2017年8月20日前的租金，自2017年9月开始每月欠付30%的租金，截止至2019年3月20日共欠付原告租金30807.24元，庭审中，原告称被告未完全履行合同义务，每月欠付30%的租金，原告多次催缴，被告拒不支付，根据双方合同约定，原告有权解除双方之间的租赁合同，被告则称，被告并非拒绝履行合同义务，而是合同履行过程中税收政策变更提升税率，被告与原告协商税率提升后税费如何承担问题，为了取得在协商过程中的积极权，被告暂缓支付30%的租金，这种状态一直持续两年，原告从未提出过异议，被告有理由相信原告不能解除合同，被告意将欠付的30%的租金支付给原告，但是被告要与原告协商税率提高的问题；原告从未明确提出要求解除合同，也没有明确提出30%租金的支付问题。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案租赁合同系原、被告双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应予遵行。合同签订后，被告自2017年8月20日起未按约定足额支付租金，截止至2019年3月20日共欠付租金30,807.24元的事实清楚，原告要求被告支付欠付的租金30,807.24元于法有据，一审法院予以支持。被告未按约定金额支付租金已构成违约，被告称其不支付足额租金的目的是为了在与原告协商税费承担时取得积极权，明显系利用合同履行中的优势地位，损害原告合法权益，有违诚实信用原则，原告要求解除租赁合同，于约相合，于法有据，一审法院予以支持。原告于2019年3月13日提起本案诉讼，明确作出解除租赁合同的意思表示，故涉案租赁合同于2019年3月13日解除。因被告违约导致原告要求解除租赁合同，原告要求被告支付违约金29,832元（59,664元÷12个月×6个月），于约相合，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告梁元勇与被告烟台苏宁易购销售有限公司签订的租赁合同于2019年3月13日解除；二、限被告烟台苏宁易购销售有限公司于判决生效之日起10日内支付原告梁元勇租金30,807.24元及违约金29,832元。案件受理费1315元，由被告烟台苏宁易购销售有限公司负担。二审期间，双方均同意庭外自行和解。上诉人于2020年6月15日支付被上诉人13921.6元，上诉人主张该款为2020年3月至8月的租金。双方未达成和解协议。本院二审查明的案件事实与原审判决一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年6月签订的租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效,双方均应按合同约定履行。自2017年8月20日起，上诉人未按约足额支付租金，被上诉人请求解除合同并由上诉人支付欠缴的租金，理由正当，应予支持。上诉人主张，因国家税收政策变更，合同对调整的税点部分由谁承担约定不明，因此暂缓支付被上诉人30%的租金，但在长达两年多的时间里，上诉人并没有与被上诉人协商相关税费问题，而是连续欠缴租金。虽然在本案审理中，上诉人支付了被上诉人13921.6元，但该款上诉人主张为2020年3月至8月的租金，并非支付被上诉人在本案中主张的欠付的租金，本院二审对此不予处理。至此，上诉人欠付租金的事实在本院二审中仍然延续，损害了被上诉人的合法权益，被上诉人请求解除合同，理由正当，应予支持。综上所述，上诉人烟台苏宁易购销售有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1315元，由上诉人烟台苏宁易购销售有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜晓静审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年十月二十日书记员  张继化