安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初259号 原告:甘敏，女，1978年11月18日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。 委托诉讼代理人：吴杨，原告配偶。 委托诉讼代理人：王旭，安徽华人律师事务所律师。 被告：魏泽应，男，1978年3月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：吴金康，男，1949年1月14日出生，汉族，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：郝国华，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈乔，安徽徽商律师事务所律师。 原告甘敏与被告魏泽应、吴金康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘敏及其委托诉讼代理人吴杨、王旭，被告魏泽应、吴金康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘敏向本院提出诉讼请求：一、请求判令二被告对位于合肥市瑶海区房屋漏水原因进行专业防水鉴定并予以维修后交付原告；二、判令二被告赔偿原告延迟交房违约金暂计算为27840元（违约金依照合同约定的每日按房屋价款的万分之八计算，计算自2019年3月15日至2019年4月15日，之后顺延计算至房屋实际交付之日止；三、案件诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2018年6月9日在中介方合肥市利丰不动产经营有限公司的中介下签订了关于位于合肥市瑶海区房屋的《存量房买卖合同》，双方约定房屋价款为116万元，付款方式采用银行按揭的方式予以支付，原告当天支付定金29000元，并于2018年8月30日将首付款465000元存入双方指定的资金托管中心，余款由原告向银行申请按揭贷款。合同签订后，原告依约将购房定金支付给了被告魏泽应，并按约定将首付款580000元支付至了资金托管账户，同时向银行申请了按揭贷款。在此期间，原告与家人看房过程中，发现案涉房屋的厨房及卫生间等共五处存在漏水现象，原告随即通过中介公司向被告魏泽应提出房屋质量问题，并要求其查明原因进行维修，但被告既不查明漏水原因也不采取维修措施。2019年3月15日，原告申请的房屋按揭贷款顺利下发至资金托管账户，原告再次以书面的方式向被告发出《告知函》，要求其尽快查明漏水原因并予以维修，并告知其如不查明原因并维修，原告将不予配合其领取房款。时至今日，原告多次去案涉房屋查看，被告仍未予以维修，导致双方约定房屋交付时间无法进行房屋交付，给原告造成了购房房屋无法使用的状况。原告认为，被告在订立合同时故意隐瞒房屋存在多处漏水的质量问题，在原告发现后又不按合同约定委托具有资质的房屋安全检测机构对漏水成因进行鉴定并加以维修，给原告造成了损失，被告的行为违反了合同法规定的诚实信用原则，隐瞒房屋质量问题，不按合同规定履行义务，其行为已构成严重违约。请求人民法院判如所请。 魏泽应、吴金康辩称：一、甘敏无权要求魏泽应、吴金康对案涉房屋进行继续维修及专业防水鉴定。1、案涉房屋不存在漏水情形；更不存在安全问题。2、双方在《存量房买卖合同》中并没有约定魏泽应、吴金康委托鉴定的义务。仅是合同正式条款前所附的“特别告知”部分对房屋安全进行了说明，并非合同约定。而且根据告知，只有在对安全有异议的情况下魏泽应、吴金康才应当委托专业机构进行鉴定。所以，即使案涉房屋存在少许漏水情形，也并非安全问题，甘敏也没有对安全提出过异议。 二、甘敏拒绝收房并非魏泽应、吴金康不交房，违约方是甘敏。1、房屋钥匙一直有一份保存在中介处，起初中介曾通知甘敏领取，但甘敏以房屋漏水为借口不愿领取钥匙，并非魏泽应、吴金康不同意交房；2、甘敏未按约定时间向魏泽应、吴金康支付购房款，构成违约。根据《存量房买卖合同》第三条约定，魏泽应、吴金康交房时间为全额房款到账之日后三日内。根据此约定，交房的前提是甘敏全额支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”所以，即便魏泽应、吴金康拒绝交房，也符合合同约定和法律规定。 三、魏泽应不是合同相对方，不负有合同义务 魏泽应、吴金康魏泽应与甘敏之间并不存在任何的合同关系，仅仅只是根据吴金康的授权去办理相关事宜。因此，在吴金康无需承担甘敏诉请的维修、鉴定及承担违约金责任的情形下，魏泽应、吴金康魏泽应更无需对此承担责任。 综上，没有完成交房的原因是甘敏的原因，魏泽应、吴金康并没有违约，反倒是甘敏因为莫须有的房屋漏水现象就拒绝签字，拒绝配合领取托管账户中贷款的行为违反了合同约定，超出了法律规定受损害方采取补救措施的合法方式和限度，应当承担相应违约责任，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2018年6月9日在中介方合肥市利丰不动产经营有限公司的中介下签订了关于位于合肥市瑶海区房屋的《存量房买卖合同》，约定房屋价款为116万元，签订合同当天支付定金26000元，并于2018年8月30日将首付款465000元（含定金）存入双方指定的资金托管中心，余款695000元由原告向银行申请按揭贷款。合同第三条约定，甲乙双方同意甲方于全额房款到账之日前腾空存量房，并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对存量房及其装饰设备情况进行查验，查验后签订存量房屋交接书，并将存量房钥匙交给乙方即为存量房交付。合同第八条约定，乙方未在合同规定的期限内支付存量房价款，逾期未超过15日的乙方应按日向甲方支付本合同第二项约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之八的违约金。合同第九条约定，甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理，逾期未超过15日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之八的违约金。魏泽应作为吴金康代理人在合同上签名，原告亦签名捺印。 2018年6月9日签订合同当日，原告支付被告26000元定金。2018年8月30日原告支付到资金托管账户58万元首付款。2018年12月6日杭州银行通过贷款审批，2019年3月15日，原告申请的房屋按揭贷款58万元转至托管账户。 在此期间，原告发现案涉房屋的厨房及卫生间等处存在漏水痕迹，原告随即通过中介公司向被告魏泽应提出房屋质量问题，并要求解决，2019年2月28日，原告向被告发出告知函，告知被告发现案涉房屋出现渗漏水问题，而此情况在订合同时并没有告知，要求其进行维修和处理，但一直未果，并告知如在按揭贷款发放时对方仍未对漏水原因查明和修缮妥当，将依法不配合支付房款，如按揭贷款发放后30日内仍未查明漏水原因及维修妥当，将依法行使合同解除权，要求赔偿损失。中介人员胡斌出庭时证明已经将该告知函转交给被告。 由于存在漏水痕迹，中介人员协调未果，交房未能进行。中介人员胡斌出庭作证称房子交接前通知验收，发现房子存在漏水迹象，问了楼上住房，过完户放款前水管爆裂楼上三楼有段时间被水浸泡过，楼梯墙面也是潮湿的，没有干，后来三楼住户将水管修好。 原告认为，被告在订立合同时故意隐瞒房屋存在多处漏水的质量问题，在原告发现后又不按合同约定的委托具有资质的房屋安全检测机构对漏水成因进行鉴定并加以维修，给原告造成了损失，被告的行为违反了合同法规定的诚实信用原则，隐瞒房屋质量问题，不按合同规定履行义务，其行为已构成严重违约。故诉至法院判如所请。 本案诉讼过程中，2020年3月23日上午本院前往案涉房屋现场勘查，发现樱花园2幢204室楼梯道门口、卫生间外墙墙皮脱落、厨房西边墙瓷砖缝掉渣，北边卧室东墙可见瓷砖缝白粉掉渣、楼梯道东边墙也有粉皮脱落，卫生间顶层有绿色痕迹。 诉讼中，双方同意共同申请鉴定。原告要求对厨房、卫生间、顶部和墙体是否漏水、渗水及成因进行评估鉴定，被告强调鉴定的内容是现在厨房、卫生间是否漏水，漏水及成因。安徽省建筑工程质量第二监督检测站受理了本案的鉴定项目，2020年8月13日，该检测站出具了案件中止受理通知书。称“2010年7月1日我站派出专业人员到现场当场告知双方需要明确检测内容以及前期的准备工作后再通知我站，但一直未予明确和联系。若上述前提条件不满足，我站工作人员认为存在不能判定责任的风险，故决定终止本次鉴定。”此后本院征求双方意见，被告认为进行闭水试验需要楼上配合，条件无法达到。原告认为需要楼上配合，请法院依法审查并裁判。 另查明，根据原告提供的房屋租赁合同，原告租房每季度支出租金7200元及物业费400元，租赁期限自2020年8月14日至2021年8月13日。 以上事实，由双方当事人陈述以及原告提供的被告身份证、房屋买卖合同、照片、个人账户明细、告知函、录音光盘、房屋租赁合同、转帐凭证、收条、被告提供的照片一组等相关证据证实。 本院认为，本案原、被告之间存在房房买卖合同关系，双方均应依约履行各自的权利和义务，原告作为买方于合同签订之日支付定金26000元，2018年8月30日支付了首付款58万元（含定金26000元）到资金托管帐户，2019年3月3月15日贷款资金到账，如约履行了付款义务。 根据合同约定，款项到账后应当进行验收交接，但在此之前，原告方发现了房屋存在漏水痕迹，并与中介联系，并要求被告查明漏水原因并修缮，被告并不认可存在渗漏水，双方为此发生了争议，并经中介人员主持协商均未果。而中介人员询问得知楼上住户得知在过户完放款之前三楼发生过水管爆裂。由于鉴定的条件限制无法作出鉴定，故现在房屋是否漏渗水无法作定论。 准备交接前原告根据房屋现状存在的漏水痕迹，认为存在漏水要求查明漏水原因进行修缮，并拒绝收房，虽有一定的合理性，但最终并没有鉴定结论认定房屋是否漏水作为依据。而被告隐瞒房屋存在过漏水情况，即未将房屋三楼出现过爆管漏水告知原告，对双方产生争议及本案合同未能顺利继续履行存在主要过错。因此被告应承担相应的民事责任。原告要求判令被告吴金康对位于合肥市瑶海区房屋漏水原因进行专业防水鉴定并予以维修后交付原告，由于没有鉴定结论反映房屋现在存在漏水需要维修的情况，故本院不予支持。原告要求被告吴金康赔偿原告延迟交房违约金暂计算为27840元（违约金依照合同约定的每日按房屋价款的万分之八计算，计算自2019年3月15日至2019年4月15日，之后顺延计算至房屋实际交付之日止），考虑到被告的过错，本院酌定按原告不能使用房屋在外租房一年租金的70%予以支持，即可支持21280元（7600元／季度＊4＊70%）。魏泽应作为吴金康代理人，原告要求其承担责任，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴金康于本判决生效之日起十日内一次性支付原告延迟交房违约金21280元； 二、驳回原告甘敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为498元，由原告甘敏负担148元。被告魏泽应、吴金康负担350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 许 欣 竹 二〇二〇年十月二十三日 书记员 陈夏梦迪 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国民法总则》 第一百六十三条代理包括委托代理和法定代理。 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。法定代理人依照法律的规定行使代理权。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。