文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初15077号原告：宋立群，女，1969年7月3日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张宇豪，江苏金木天律师事务所律师。被告：昆山乔格经营管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路171号1号楼2705室，统一社会信用代码91320583MA1Y4Y3R4N。法定代表人：王学照，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏洪静，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：李张飞，江苏六典律师事务所律师。原告宋立群与被告昆山乔格经营管理有限公司返还原物一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法由审判员叶翌晨适用简易程序独任审理，被告放弃答辩期，于2020年9月14日公开开庭进行了审理，原告宋立群的委托诉讼代理人张宇豪律师、被告昆山乔格经营管理有限公司的委托诉讼代理人李张飞律师、魏洪静到庭参加了诉讼，现本案现已审理终结。原告宋立群向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告返还位于昆山市房屋；2、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由,原告系位于昆山市房屋所有权人。2009年6月24日，原告分别与昆山赛格电子市场经营管理有限公司(以下简称“赛格电子”)签订三份《委托租赁经营合同》，将位于昆山市房屋出租给赛格电子用于经营赛格电子市场，租赁期限10年，至2019年9月30日租赁期限届满。位于昆山市赛格电子市场的其他铺位业主也同原告一样将铺位出租给赛格电子，后赛格电子一直经营赛格电子市场至租赁合同终止。原告与赛格电子租赁合同终止后，被告声称其与大部分业主重新签订了委托经营合同，大部分业主同意将持有商铺委托被告继续经营，租金收益为业主得80%、被告得20%，原告不接受被告提出的委托经营条件，故未与被告签订委托经营合同。但被告提出因其己与绝大部分业主签订委托经营合同，其有权要求原告也接受被告的统一经营，并实际占有了原告房屋，致使原告无法正常使用相关房屋。原告认为，原告为昆山市产权人，拥有直接支配和排他的权利，被告对原告房屋的占有是违法占有，侵犯了原告的物权，根据《物权法》相关规定，原告有权要求被告返还。被告昆山乔格经营管理有限公司辩称，原告与案外人昆山赛格电子经营管理有限公司(以下简称赛格电子)签订的十年期限的《委托租赁经营合同》履行终结后，案外人赛格电子不再对市场进行经营管理，为促使赛格电子市场顺利过渡，保障小业主和市场内商户利益，经地方政府协调，成立了被告公司。本公司成立后，考虑到赛格电子市场业主铺位建设时是按照多产权商铺的模式进行建设，产权分散且进行了虚拟分割，各业主经营理念及价值观存在差异，各商铺自身不具备独立的经营条件和利用价值。原告的商铺与其他业主的商铺在使用和经营上具有整体、不可分割的特点，如果同意业主自由经营，则无法形成经营优势，不利于赛格电子市场的整体发展，只有同意业态经营才能实现业主利益最大化，被告已与超百分之八十的大部分业主重新签订了委托经营合同，原告因不接受租金利益分配方式未与被告签订该合同。原告要求返还商铺会影响整个赛格电子市场整体功能的发挥，损害市场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。本案中原告虽能提供权属证书，但因涉案商铺系虚拟分割，原告所购面积与其他周围业主为虚线相隔，平面上紧密相连，空间中没有分割墙体，其购买的面积与其他业主难以区分即便被告同意返还原告的诉请也会影响他人利益，若被告草率地将涉案物业返还原告，势必将导致整个赛格电子市场商铺支离破碎，无法有效统一管理，甚至引发系列诉讼或纠纷，最终损害的是包括原告在内的全体业主的利益，从利益平衡的角度来看，涉案商铺也不具备返还条件，综上，我方要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，涉案商铺位于昆山市，均于2010年7月7日登记在原告宋立群名下，系原告单独所有。原告原将涉案商铺委托案外人昆山赛格电子市场经营管理有限公司对外租赁，2019年9月30日委托租赁合同到期。2019年9月20日，案外人昆山赛格电子市场经营管理有限公司向原告宋立群发出《接收铺位通知单》，其中载明，原告将涉案商铺委托赛格电子经营，委托经营期限为十年，至2019年9月30日即将届满。如原告不再继续委托他人经营请于2019年10月8日至2019年10月15日到现场办理接收铺位手续，逾期接收因铺位控制产生的损失由原告承担。2019年9月23日，本案被告向业主发出公告，明确乔格公司已建立微信公众号(昆山乔格，每半年在微信公众号公布财务)情况，每个财务年度聘请第三方公司审计，公布审计结果。欢迎已签约的乔格业主代表对我司的财务进行查阅。自委托经营合同约定的起租之日起6个月内，如铺位所在区域成立的业主委员会引进新的经营管理公司，您希望委托业主委员会引进的新经营管理公司经营的，可以收回铺位，但需提前3个月通知乔格公司，以便协调清退铺位上承租商户。有关业主租金开票及缴税，2017年12月前是开汇总租金发票，统一缴税；2018年1月1日起因税务局规定不能开具汇总发票，故都是按业主个人分别开具租金发票；2019年的租金到7月才付清，现壹仟多份开票资料已整理完毕，已和税务预约10月份后陆续开票，开具完成后再汇总业主的缴纳明细，如因税收政策的变化致预扣租金有多余的，会退回业主。原告收到赛格公司发出的通知单以及乔格公司发出的公告。另查明，涉案商铺确实系虚拟分割，商铺空间中没有分割墙体，难以与其他业主的权益进行区分。庭审中被告公司提供了其与其他业主签订合同的模板，该合同中约定，甲方委托乙方出租经营的铺位……租金支付为每年度6月30日及12月30日支付出租经营租金，委托期内全部受托出租经营铺位实际租金总收入的80%归全体委托出租经营业主所有，甲方按照其委托出租经营铺位的分配系数按比例享有租金收益，实际租金总收入的20%作为收益归乙方所有。甲方应得租金收益计算公式等于全部受托出租经营铺位实际租金总收入*80%*甲方铺位分配系数。甲方铺位的分配系数按照甲方购买该铺位开具发票价款占全部委托经营铺位的总开具发票价格的百分比确定。乙方向甲方支付租金前，甲方全权委托乙方向税务部门申请开具税务发票，税金在应付租金中扣除，扣除后的余额支付甲方……原告尚未与被告签订该合同。再查明，2020年10月20日，被告公司向花桥经济开发区管委会作出《关于解决原赛格电子市场后续经营有关问题的报告》，该报告中载明：原赛格电子市场项目由江苏美通投资有限公司开发建设，项目总建筑面积约10万平方米，共有商业用房5031套6.39万平方米），分为外铺36套（0.31万平方米，均已售）及内铺4995套(6.08万平方米）。内铺中有2817套已销售（位于项目西区，3.44万平方米），共涉及小业主1951户。目前由开发商自持（含未售）的共2178套（位于项目东区，2.64万平方米）。该项目于2009年9月30日交付备案后，业主委托昆山赛格电子市场经营管理有限公司统一运营管理，用于经营电子市场，合同约定委托租赁经营期自2009年10月1日至2019年9月30日，期限10年。近年来，受经济大环境及电商冲击等综合影响，市场经营情况不佳，合同期内约定的业主租金回报主要由开发商贴补，现该项目10年租赁期内的租金回报已履行完毕。由于项目涉及业主人数众多，如不能妥善解决后续经营问题将导致社会稳定隐患。2019年7月以来，在花桥管委会的关心和支持下，为最大程度维护广大业主的利益，设立了昆山乔格经营管理有限公司（即我司）。我司通过充分市场调研，拟与业主继续签订新的10年委托租赁合同，但不再约定固定租金回报，将按照实际租金收益由经营公司与业主按2:8分成。通过一年多来充分沟通，截至2020年10月12日，我司已与1951户业主中的1566户签订了委托租赁合同，占比80.2%；尚未签约385户，占比19.8%。……市场后续的转型方向是泛家居智能购物广场，正式签约后,最快预计6-10个月可完成改造并开业。2020年10月13日，在政府的协助下，乔格公司与未签约业主就市场商铺委托经营收益进行了友好协商并达成共识。在乔格公司实现统一经营，乔格公司将兑现协商结果并保障业主的收益，具体如下：1、按照原委托经营合同，租金收益按2：8分成。业主2：8分成后十年平均收益率不低于购房发票额的1.8%。2、乔格公司与业主约定每年最低收益如下：第1年0.7%、第2年1.2%、第3年1.6%、第4年1.7%、第5年2.0%、第6年2.0%、第7年2.2%、第8年2.2%、第9年2.2%、第10年2.2%(以上收益回报按购房发票核算，市场收益具体以乔格年度财务审计报告为准)：1)按2：8分成测算业主收益未达到约定回报，则乔格公司补足至约定回报点数；2)按2：8分成测算业主收益超出约定回报，乔格公司按一定的比例收回市场投入(市场投入分摊5年收回，具体收回比例以市场实际投入费用测算为准，届时将在乔格公司微信公众号公示)。3)按2：8分成测算上一年度业主收益未达到约定回报，下一年度业主收益超出约定回报，乔格公司按一定的比例收回上一年度业主回报的补足款和市场投入。4)以上租金扣除市场投入和补足款后，超出约定回报点数的按照2：8分成；未达到回报点数的，补足至约定的回报点数。3、按照国家及政府的法律法规，乔格公司在合法合理的条件下支持业主成立业主委员会。4、市场公共部分的广告收益、属于业主的停车位收益等，根据《市政府关于印发昆山市物业服务收费管理实施细则的通知》(昆政规〔2014)13号)第21条、第31条的规定，在业主大会成立前，收益70%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用。由于在业主续签及市场转型中尚有19.8%的业主未签约，受到未签约商铺分散分布的场地限制，合作方担心少部分业主不同意会影响到后续稳定经营，风险较大，致使新项目迟迟不能落地。我司认为，已签约的80.2%业主无论从业主人数和产权面积，均已经超过了小业主总人数的三分之二，他们能够充分代表大多数业主的利益。少数业主不同意签订委托协议的行为，已经给大多数业主的利益造成损失。鉴于市场涉及业主人数众多，如不能尽快开始改造，将影响社会稳定。市场只有及早转型，并保持统一运营状态，才能保证业主利益最大化。我司对市场进行统一运营是获得委托部分占建筑物总面积的三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意的，合理合法，我司的努力也体现了高度的社会责任。我司拟于近期启动市场外立面、内部装修、商业街改造及后续转型运营工作，以期政府相关部门加快审批流程。2020年9月14日，昆山市陆家法律服务所作出《情况说明》两份，该情况说明中载明“昆山乔格经营管理有限公司就昆山市花桥镇赛格电子市场业主与昆山乔格经营管理有限公司签订的《委托租赁经营合同》及附件《委托书》是否系业主本人所签事宜于2020年8月开展核实工作。现核实工作已结束，将情况作如下说明。一、核实方式：1、电话核实（录音）；2、邮发《询问函》，二、截止目前回访情况：1、电话（录音）核实确认系本人签署：1121人；2、邮发（询问函）核实确认系本人签署：66人。截止目前核实情况统计，本次就关于“昆山市花桥镇赛格电子市场业主与昆山乔格经营管理有限公司签订的《委托租赁经营合同》及合同附件一《委托书》是否系业主本人所签，核实结果符合昆山乔格经营管理有限公司陈述：本次核实业主人数共计1539人次，其中电话录音核实确认系本人签署1121人次，邮发《询问函》确认系本人签署66人次，空号、关机、号码错误等原因无法接通352人次。明确由此可以得出昆山市花桥镇赛格电子市场业主与昆山乔格经营管理有限公司签订的《委托租赁经营合同》及合同附件一《委托书》是业主本人签署率面积为51805.93平方米，占总建筑面积61708.46平方米的83%，已签约面积超过总建筑面积三分之二。且由此可以得出昆山市花桥镇赛格电子市场业主与昆山乔格经营管理有限公司签订的《委托租赁经营合同》及合同附件一《委托书》是业主本人签署率已超过总体业主的三分之二。最后查明，涉案商铺目前尚未另行招租，也未由原告实际使用，涉案商铺所在物业目前尚未成立业委会。上述事实有房产登记信息、接收铺位通知单、公告、委托租赁经营合同、情况说明、商铺平面图、问题报告等及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，首先，涉案商铺所在的区域已被整体规划另行出租，该规划有利于物业整体功能的发挥，客观上增进了每一个业主包括本案原告的利益，且已签约情况为面积超过总建筑面积三分之二、人数超三分之二的业主已选择与本案被告乔格公司签订委托租赁合同，占有优势地位，在此情况下，任一业主要求返还商铺均会影响商铺整体功能的发挥，损害其他商铺的权利，造成社会财富的浪费，不利于社会经济发展，维护大多数业主目前认可的租赁模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的利益；其次，涉案房屋在此前也系与其他商铺统一委托由案外人昆山赛格电子市场经营管理有限公司经营使用，原告在此前对商铺整租有利于全体业主利益也知情，对涉案商铺不能等同于独立商铺的情况系明知；再次，原告举证的权属证书虽登记在原告名下，但被告公司提供的平面图显示，涉案商铺系虚拟分割，空间中没有分割墙体，无法明确边界，存在无法独立分割使用的情况。综上，涉案商铺存在事实上难以分割且原告要求返还对整体格局造成不利影响，可能影响大多数业主的利益，故本院对原告要求被告返还涉案昆山市商铺的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物权法》第七十一条之规定，判决如下：驳回原告宋立群要求被告向原告返还位于昆山市房屋的诉讼请求。案件受理费6176元，减半收取3088元，由原告宋立群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  叶翌晨二〇二〇年十月二十六日书记员  孟 伟