新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵9001民初2708号     原告：李智，男，1992年10月14日出生，汉族，住石河子市。    委托诉讼代理人：马秀红，新疆七合律师事务所律师。    委托诉讼代理人：盛朝川，新疆七合律师事务所律师。    被告：石河子市德林置地房地产开发有限公司，住所地石河子市北三路1小区55号。    法定代表人：田建华，经理。    委托诉讼代理人：韩秋林，新疆石河子市石河子镇法律服务所法律工作者。    原告李智与被告石河子市德林置地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李智的委托诉讼代理人马秀红、盛朝川、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司委托诉讼代理人韩秋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李智向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告交付验收合格的房屋；2.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金48268元；3.请求判令被告向原告支付2020年4月11日至实际交房期间逾期交房违约金；4.请求判令被告协助原告办理房屋产权登记；5.请求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金5644.86元；6.请求判令被告向原告支付2020年4月9日至实际办理房产证期间逾期办理房产证违约金；7.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月7日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的石河子市商品房一套，合同总价款548496.72元。合同中约定了双方的权利义务及违约责任，并于合同第八条约定交付房屋的日期为2017年11月10日前。合同签订后，原告履行完全部的付款义务，但被告未按约定的时间履行交房义务。原告为维护自身的合法权益，依法诉至法院，请求判如所请。石河子市德林置地房地产开发有限公司辩称,原、被告之间签订商品房预售合同属实，被告确实是延迟交付了房屋，但被告已通知并向原告交付了房屋。逾期交房的违约事实客观存在，但应将2020年度疫情期间及冬季施工期间予以扣除。逾期交房不是被告本意，是施工方逾期未完成施工造成的。原告主张的违约金过高，申请法院适当调整。双方约定的办证时间应当是在交房后90日内，现在还没有到办证时间，所以原告主张逾期办证的违约金没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2017年2月7日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房预售合同》，约定房屋总面积126.44平方米，单价每平方米4338元，总金额548496.72元，所购房屋座落石河子市。合同第八条约定：交付期限应当在2017年11月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：①遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；②非出卖人原因等外业因素。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。房产证由买受人办理或委托出卖人办理，委托出卖人办理的，买受人需按出卖人要求及法律规定提交办证所需要的各项证件及交费凭据。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2‰赔偿买受人损失。之后，原告向被告支付了相应购房款，原告尚未接收案涉房屋。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应认定为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点为：1.被告延期交房的违约责任应如何认定；2.原告主张办理房屋产权证书的违约责任应如何认定。关于争议焦点一。合同订立后，原告按约交纳了购房款，被告应于2017年11月10日前向原告交付该商品房，但被告未按约定时间交付。原告认为至今未接收房屋，根据同期其他案件，被告确已通知住户接房入住，本院确定交接房日期为庭审之日即2020年6月17日。被告迟延交付涉案房屋构成违约，故原告主张被告给付迟延交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告尚未实际交付房屋，故对原告要求被告交付验收合格的房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金起止时间计算问题，被告辩称造成逾期交房是因为承建单位逾期竣工导致，并不能因此免除其违约责任，况且被告也无证据予以证实，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。新疆因气候因素冬季不能施工，属可预见的自然现象，不属于不可抗力，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告辩称受新冠肺炎疫情影响致使不能正常施工，确系实情。考虑到2020年1月至3月受疫情影响，工作及出行受到诸多限制的客观情况，要求疫情期间被告交付房屋，有失公平，故对被告的该项抗辩意见，本院予以采纳，本院酌定予以扣减被告60天的违约期，即逾期交房违约金的起止时间为自2017年11月11日起至2020年1月23日止及2020年3月23日起至2020年6月17日止，合计889天。关于逾期交房违约金的计算标准问题。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，均会造成双方利益失衡，与违约金的适用原则“补偿为主、惩罚为辅”相违背。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，结合原、被告签订的《商品房预售合同》第九条“逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”等内容，被告迟延交付房屋，损害了原告利益，原告主张按照合同约定被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一作为违约金的计算标准，并未高于给原告造成的实际损失，本院予以支持。根据被告违约交房的时间并以此标准予以计算，故可确定被告应承担的违约金数额为48761元。被告辩称双方违约金约定过高与事实不符，且未提供相应的证据予以证实，故本院不予采信。关于争议焦点二。双方合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告虽已交付房屋，但办理房屋产权登记的时间尚未届满，被告并未违约，故对原告要求被告协助办理房屋产权证书、赔偿逾期办理房屋产权证书违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：  一、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告交付位于石河子市验收合格的房屋；  二、被告石河子市德林置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性给付原告李智迟延交房的违约金48761元；三、驳回原告李智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1148元，减半收取574元（原告已预交），由原告李智负担64元，被告石河子市德林置地房地产开发有限公司负担510元，被告石河子市德林置地房地产开发有限公司负担部分与前款同期给付原告李智。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。                             审  判  员    严  军                           二○二○年七月二十日                           书  记  员    李  雅 1