江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初2508号原告：泗洪县宏源公有资产经营有限公司，统一社会信用代码:91321324704035615T，住所地泗洪县山河路南侧体育路西侧**。法定代表人：许勇，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇，男，该单位职工。委托诉讼代理人：李超，江苏品维律师事务所律师。被告：朱原枚，女，1970年7月21日出生，个体户，住泗洪县。原告泗洪县宏源公有资产经营有限公司（以下简称宏源公司）与被告朱原枚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告宏源公司委托诉讼代理人刘勇、李超到庭参加了诉讼，被告朱原枚经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告宏源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年11月26日原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告搬出泗洪县建设南路东侧原环保局办公楼北侧第一大间，将房屋返还给原告；3.判令被告支付租金及房屋占用费暂计24000元（自2019年11月27日起按2000元/月计算至实际返还房屋之日止）；4.判令被告按照合同约定支付逾期付款违约金暂计36000元（自2019年12月7日起按300元/天计算至实际返还房屋之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于泗洪县建设南路东侧原环保局办公楼大门北侧第一大间出租给被告使用，租期为2018年11月27日至2020年11月26日，租金为每年24000元。同时约定承租方应在房屋租赁合同签订前向指定账户交纳第一年房屋租金及租房保证金，在第一年房屋租期期满前15日内交纳第二年房屋租金。后被告未依约交纳第二年租金，经催要未果，故诉至法院。被告朱原枚未作答辩。原告宏源公司围绕诉讼请求依法提交租赁合同、泗洪县环保局资产移交清单各一份，被告朱原枚未到庭质证。本院经审查，上述证据形式合法，内容真实，与本案存在关联性，对上述证据的证明效力予以认定并在卷佐证；照片未提供原始载体，对该证据的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2011年5月1日，宏源公司与泗洪县环保局签订资产移交清单，将泗洪县环保局位于建设路东侧（原环保局办公大楼资产），其中：房屋面积1754.87平方米，土地位于建设路东侧，1999年12月土地登记，扣除职工住房的土地面积1378.2平方米，实际办证面积2224平方米。该资产移交后，一切安全、管理责任由宏源公司承担，泗洪县环保局不负任何责任。2018年11月26日，宏源公司将位于泗洪县建设南路（原环保局办公楼）大门北侧第一大间出租给朱原枚使用，双方签订房屋租赁合同，合同约定：……第二条房屋租赁期限租期自2018年11月27日至2020年11月26日，共计贰年。房屋租赁到期后，除乙方续租外（以实际公开招标为准），乙方应无条件退换该房屋，否则乙方应按每日支付300元的标准，承担逾期交房的违约责任，同时甲方有权强制收回房屋；……第三条租金及保证金的交纳期限一年的房屋租金为人民币贰万肆仟元正（￥24000），租房保证金为人民币贰仟肆佰元正（￥2400）。乙方应在本合同签订前，将一年房屋租金及租房保证金交到甲方指定的银行账户上。承租方须在第一年房屋租期期满前15日内，将第二年房屋租金交到甲方指定的银行账户上；……第十一条乙方应在约定的时间交纳租金或租赁到期交回房屋，如乙方逾期超过10天不交纳租金的，甲方有权解除本合同并按300元/天收取违约金。如因乙方原因提前退租的，则扣除当年租金的10%作为违约金……同日，朱原枚交纳2018年11月27日至2019年11月26日租金24000元及保证金2400元，期满后，朱原枚未按合同约定缴纳第二年租金。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行义务。合同订立后，被告未依约交纳租金，构成违约，应承担继续履行的责任。故原告主张被告支付租金，于法有据，应予支持。结算至2020年10月16日，被告欠付的租金为21304.1元。被告未按照约定支付租金，依法应当按照约定或者国家有关规定支付违约金，本案双方约定按每日300元支付违约金，系因违约产生损失赔偿额的计算标准，但考虑到被告未出庭无法举证质证，原告应提供充足的证据证明因违约所造成的实际损失，对此原告未提供证据，故应认定只产生利息损失，此损失可参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍的规定执行，双方约定的违约金明显过高，根据公平原则，结合本案实际情况，双方约定的违约金应适当减少，故应将违约金调整为：自2019年11月27日至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以租金21304.1元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求损害赔偿。本案中，合同约定逾期超过10天不交纳租金，甲方有权解除合同。现被告未交纳第二年度的租金早已超过双方约定的时间，应认定被告以其行为表明不继续履行合同，因双方租赁的期限仅余1月左右，合同亦无法实际履行，故原告主张解除合同、要求被告搬离并返还案涉房屋，符合双方约定，本院予以支持。因双方合同已经解除，原告主张按照租金标准计算合同解除后占用期间的费用，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除泗洪县宏源公有资产经营有限公司与被告朱原枚于2018年11月26日签订的《房屋租赁合同》；二、被告朱原枚搬离并返还原告泗洪县宏源公有资产经营有限公司所有的泗洪县建设南路东侧原环保局办公楼大门北侧第一大间房屋，于判决生效后十日内履行；三、被告朱原枚支付原告泗洪县宏源公有资产经营有限公司租金及占有使用费，自2019年11月27日起按每月2000元计算至实际返还之日止，于判决生效后十日内履行；四、被告朱原枚支付原告泗洪县宏源公有资产经营有限公司违约金，自2019年11月27日至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，以租金21304.1元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算，于判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，公告费600元，由被告朱原枚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  朱 欢人民陪审员  王泽忠人民陪审员  张 磊二〇二〇年十月三十日书 记 员  刘婷婷附录一：本案证据目录原告宏源公司提交的证据和证明目的：1.租赁合同1组，证明原、被告租赁关系；2.泗洪县环保局资产移交清单1份，证明原告对案涉房屋享有所有权及收益权；3.照片打印件1张，证明2019年12月10日上午10:56分，宏源公司员工找到被告朱原枚协商房屋租金事宜。被告朱原枚未提交证据。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。