福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初2593号 原告：杨华增，男，1972年8月18日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：张雅，福建闽润律师事务所律师。 被告：詹荣庆，男，1968年10月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：邢明敏，福建瑞权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄世灵，福建瑞权律师事务所律师。 原告杨华增与被告詹荣庆租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告杨华增委托诉讼代理人张雅，被告詹荣庆及其委托诉讼代理人邢明敏、黄世灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨华增向本院提出诉讼请求：1.判令詹荣庆按《房屋租赁合同》约定继续履行合同；2.判令詹荣庆立即向杨华增支付尚欠的租金（暂计至2020年3月14日为2804826元）以及按年利率24%支付滞纳金37397.68元（从2020年3月14日起至2020年4月3日，之后按此标准支付至实际还清之日止）；3.判令詹荣庆向杨华增支付代垫的水电费874644.48元；4.判令詹荣庆承担本案诉讼费用、诉讼保全担保费及保全费。诉讼过程中，杨华增将第2项诉讼请求变更为：判令詹荣庆立即向杨华增支付参照合同约定的租金标准计算的案涉房屋的占有使用费（暂计至2020年7月14日约2300000元）。事实与理由：2000年3月29日，福州市仓山区建新镇淮安居民委员会与福州××房地产有限公司签订《关于开发淮安新村学生街的协议书》，协议第三条第2点约定：乙方享有余下7650平方米的建筑面积（以实际建成面积为准）房产产权及30年的经营管理权及该房产的30年内所有经营说的，甲方不得异议……”2010年12月20日，杨华增与福州××房地产有限公司签订了《房屋租赁合同》，福州××房地产有限公司将位于福州市仓山区建新镇淮安××村××街××栋房屋租赁给杨华增。 2013年9月26日，杨华增与詹荣庆签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋位于福州市仓山区建新镇淮安××村××街××栋，及一层三间店面，约4700平方米，租赁期限共17年，自2013年9月25日起至2030年9月25日止。乙方应在每月25日之前交付当月租金。从2014年6月15日至2016年6月14日每月租金98000元，从2016年6月15日至2019年6月14日每月租金108000元，从2019年6月15日至2022年6月14日每月租金118000元，从2022年6月15日至2025年6月14日每月租金128000元，从2025年6月15日至2028年6月14日每月租金138000元，从2028年6月15日至合同期满每月租金148000元。并约定租赁押金为20万元。因詹荣庆租赁该房屋时，杨华增已将该房屋租赁给他人，杨华增与詹荣庆还另外约定，因本楼已租给他人，詹荣庆自愿付2100000元（贰佰壹拾万元）给杨华增，作为转让费及补偿费用，用于杨华增清场的相关费用。 合同签订后，杨华增按约定进行清场，并将房屋交付给詹荣庆，詹荣庆将房屋用于酒店经营，双方也确定租金从2014年6月起计算。截至2020年3月14日，通过核对双方之间的资金往来，詹荣庆共支付杨华增6797147元，其中2100000元为杨华增清场费用，200000元为房屋租赁押金，截止2020年3月14日，詹荣庆共支付杨华增租金4497174元，应收租金为7302000元，詹荣庆尚欠杨华增租金2804826元。《房屋租赁合同》第九条第二款约定：“在租赁期间，乙方逾期缴纳本合同约定由乙方负责的费用，每逾期一天则按上述费用的5%支付甲方滞纳金”。 另，詹荣庆承租房屋在2014年1月至2018年6月之间均由杨华增代为垫付水电费合计874644.48元，2018年6月之后，因詹荣庆一直未支付房租，杨华增停止代詹荣庆支付水电费，詹荣庆因此在杨华增提供水电账户后，自行缴纳水电费。此前詹荣庆曾支付杨华增代垫水电费累计有110000元，扣除该部分费用，詹荣庆仍尚欠杨华增水电费874644.48元。综上，杨华增为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 詹荣庆辩称，1.杨华增关于租金部分的诉讼请求没有事实和法律依据且已经超过了诉讼时效。杨华增由于急需资金周转，于2015年10月14日与詹荣庆签订《收取租金协议书》。该协议书约定：将杨华增本应收取的2017年1月15日开始到2022年1月14日的全部房租660万元折价为300万元，由杨华增一次性收取。故杨华增若主张詹荣庆没有按约支付，应当在该协议签订之后的3年诉讼时效内及时主张权利。但其现在提起诉讼，在没有证据证明诉讼时效存在中断或中止的事由时，杨华增应自行承担怠于主张权利导致的不利法律后果。事实上，詹荣庆没有拖欠任何一个时间段的租金。2014年6月至2015年1月14日的租金，詹荣庆均逐月支付；2014年12月28日、2015年6月18日，詹荣庆与杨华增分别达成一次性收取年度租金的协议，并已切实向杨华增支付完毕2015年1月15日至2016年1月15日的租金以及2016年1月15日至2017年1月15日的租金；2017年1月15日直至2022年1月14日的折价租金300万元在双方签订协议后，杨华增于2015年10月14日、11月10日，分别出具了200万元、100万元的收条，确认收到上述款项。 2.杨华增诉请詹荣庆支付拖欠的水电费同样没有事实和法律依据，而且其部分主张业已超过了诉讼时效——暂以起诉状所注明的2020年4月3日进行推算，关于2017年4月3日之前的水电费主张已超过诉讼时效，具体以杨华增实际起诉时间为准。案涉租赁房屋的水电费从2014年起至2018年6月期间均是由詹荣庆所经营酒店的财务人员按月支付给杨华增，不存在有任何拖欠未缴的情形；因杨华增在收取了詹荣庆支付的水电费后未及时交到水电账户，导致詹荣庆经营的酒店停水停电，因此2018年6月以后的水电费系由詹荣庆自行交纳到水电账户。杨华增所称“因詹荣庆一直未支付房租，杨华增停止代詹荣庆支付水电费”与事实不符。并且杨华增提供的户名为“福州××房地产有限公司”的电费明细单系其自行制作，不能确认其真实性、合法性。退一步说，该明细单中所载明的用电地址包括了案涉租赁房屋以及杨华增承租福州××房地产有限公司的另一栋房屋，因此杨华增所列明细应当为两栋房屋的水电总明细。而杨华增未作任何区分并无视詹荣庆已按期支付事实，以此向詹荣庆主张案涉租赁房屋的水电费用显然没有任何事实和法律依据。 3.2016年2月3日起，杨华增多次出具借条向詹荣庆借款。其中2018年6月12日的借条明确借款用途为交纳房租和水电费，也再次印证了詹荣庆没有拖欠杨华增房租和水电的事实。2018年6月，因杨华增作为转租人拒不向其出租方福州××房地产有限公司缴纳房租，也不及时交纳水电费，福州××房地产有限公司对案涉租赁房屋采取断水断电措施，导致詹荣庆所经营酒店无法正常运营，故詹荣庆与福州××房地产有限公司协商自2018年6月起由詹荣庆直接代杨华增向福州××房地产有限公司支付杨华增拖欠的房租，杨华增也于2018年6月10日向詹荣庆出具字条予以确认。另杨华增向案外人陈存颖、谢建榕承租、又转租给答辩人使用的店面租金也由詹荣庆代为垫付。以上均再次印证了詹荣庆已向杨华增支付完成直至2022年1月份房租的事实。关于詹荣庆代杨华增垫付的所有款项以及出借给杨华增的借款，詹荣庆将另案起诉以维护自身合法权利。 综上所述，杨华增在起诉之前均未向詹荣庆提出任何关于拖欠租金、水电费的主张，故其在本案中主张的租金以及2014年1月至2017年4月3日期间的水电费也已超过了诉讼时效。更何况詹荣庆根本不存在有拖欠款项未付的情形，讼争房屋租赁合同事实上并未终止履行，仅是在2018年6月，杨华增、詹荣庆达成合议，由詹荣庆向福州××房地产有限公司直接缴交房租，故房屋租赁合同系还在履行。 本院经审理认定事实如下：2010年12月20日，杨华增与案外人福州××房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定福州××房地产有限公司将位于福州市仓山区建新镇淮安××村××街××栋××层，尚未取得房产权但权属清楚的房屋出租给杨华增，租赁期共20年，自2010年12月25日起至2030年11月31日（注：原合同即为约定31日）止。 2013年9月26日，以杨华增为出租方（甲方），詹荣庆为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定：1.甲方将位于福州市仓山区建新镇淮安××村××街××栋××层××层三间店面，约4700平方米（包括屋顶平台，停车场，保安室等全免费使用）的房屋出租予乙方；2.租赁期限共十七年，自2013年9月25日起至2030年9月25日止；3.租金按月支付，汇入甲方指定的杨华增名下的建设银行福州城北支行账户（6232××××3977），自合同签订起，每月租金98000元，乙方应在每月25日之前交付当月租金；从2014年6月15日至2016年6月14日每月租金98000元；2016年6月15日至2019年6月14日每月租金108000元，从2019年6月15日至2022年6月14日每月租金118000元……4.乙方应向甲方支付租赁押金200000元；5.因本楼已租给他人，乙方自愿付2100000元给甲方，做为转让费及补偿费用，在本合同签订后乙方先付给甲方700000元给甲方做为运作清场的周转金，期限为三个月，三个月内甲方如无法将租赁场所全部交给乙方使用，甲方无条件将柒拾万元退还给乙方。6.甲方将本楼交乙方使用后，本合同方可生效。 上述合同签订后，杨华增将房屋交付詹荣庆使用。自2013年9月26日至2017年11月16日止，詹荣庆向杨华增账户转款共计6817174元。詹荣庆还于2014年12月17日、12月28日向黄某账户转款953000元。 2014年12月28日，杨华增出具《收条》一张，内容体现其收到福州市仓山××酒店（注，詹荣庆承租的讼争房屋即用于开设该酒店）2015年1月15日至2016年1月15日房租合计1176000元，其中银行转账850000元，现金326000元。收款账户：黄某的建行（卡号：4367××××4007）。 2015年6月18日，杨华增出具《收条》一张，内容体现其一次性以现金方式收到××村××街××号综合楼（注，詹荣庆承租的讼争房屋即用于开设该酒店，即上述××酒店）2016年1月15日至2017年1月15日止折价的全年房租850000元。 杨华增、詹荣庆于2015年10月14日签订《收取租金协议书》，约定：2017年1月15日至2022年1月14日租金共计6620000元，因杨华增急需资，同意上述五年全部房租折价后转给詹荣庆收取，计3000000元，其中2015年10月14日支付现金2000000元、2015年11月10日支付现金1000000元。2015年10月14日、2015年11月10日，杨华增分别出具《收条》，体现其分别收到詹荣庆的现金2000000元、1000000元。 杨华增在2016年3月15日至2018年6月12日期间，前后五次向詹荣庆出具借条，其中2016年3月15日体现向詹荣庆借现金100000元；2016年6月15日借400000元；2017年7月7日借现金500000元，借期一年，月利息10000元，利息月结；2017年11月16日向詹荣庆借现金240000元；2018年6月12日体现向詹荣庆借50000元交电费，借40000元交房租。 2018年6月10日，案外人谢建榕出具《收条》，体现其收到詹荣庆代杨华增付学生街拖欠租金125875元。同日，杨华增在该《收条》上签字。 2018年6月10日，杨华增出具一份说明，表示从2018年6月25日开始，由××酒店在每月25日前代其向福州××房地产有限公司付房租。 本院认为，杨华增、詹荣庆签订的《房屋租赁合同》，虽然系双方真实意思表示，双方在合同签订后亦有实际履行，但直至法庭辩论终结前，杨华增、詹荣庆均未提交证据证实讼争房屋有取得建设工程规划许可证或者系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或是经政府主管部门批准建设的房屋，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，讼争《房屋租赁合同》属于无效合同。合同依法成立且合法有效才具备继续履行的前提，讼争的《房屋租赁合同》属于无效的合同，杨华增诉请要求继续履行讼争《房屋租赁合同》，于法无据，本院不予支持。 虽然讼争《房屋租赁合同》无效，但詹荣庆实际占有并使用讼争房屋至今，故杨华增可要求詹荣庆参照《房屋租赁合同》约定的标准支付相应的押金、占用费、清场费等相关费用。自2014年6月至一审法庭辩论终结之日2020年8月18日，詹荣庆应付的押金为200000元、清场费为2100000元、应付的占用费为7907733.33元（98000元/月×24月+108000元/月×36月+118000元/月×14月+118000元/月÷30天/月×4天）。詹荣庆辩称杨华增主张的相关费用已超过诉讼时效且以各种方式履行完支付义务，本院结合杨华增、詹荣庆提交的证据予以分析如下： 1.2014年6月15日至2015年1月14日期间，詹荣庆按《房屋租赁合同》的约定，应付的押金、占用费、清场费为2986000元（200000元+2100000元+98000元/月×7月），詹荣庆辩称在此期间的占用费已逐月支付，但未提交相应的证据证实。鉴于杨华增已认可詹荣庆在此期间支付的金额合计为3580174元，本院予以支持，詹荣庆多支付的款项594174元可抵扣其余期间的占用费。 2.2015年1月15日至2016年1月14日期间，詹荣庆按《房屋租赁合同》的约定应付的占用费为1176000元（98000元/月×12月）。詹荣庆提交的杨华增于2014年12月28日出具的《收条》体现该期间的费用1176000元，其中850000元通过银行转账方式支付，其余326000元通过现金方式支付，但詹荣庆提交的相应银行转账记录仅体现詹荣庆于2014年12月17日、12月28日向黄某账户转款共计953000元，金额与《收条》载明的转账金额不一致，故无法认定《收条》上记载的款项支付方式及金额是否与实际一致。根据现有证据及当事人的陈述，可以认定詹荣庆已付的2015年1月15日至2016年1月15日期间的占用费为向黄某尾号为4007的账户转款的953000元、2015年2月4日转款的25000元，上述合计978000元，不足部分为198000元，该不足部分杨华增未提交证据证实有向詹荣庆催收过，现已超过诉讼时效，詹荣庆可不予支付。 3.2016年1月15日至2017年1月14日期间，詹荣庆按《房屋租赁合同》的约定应付的占用费为1246000元（98000元/月×5月+108000/月×7月），詹荣庆辩称双方已于2015年6月18日达成一次性收取年度租金的协议，对此，本院认为，根据2015年6月18日杨华增的出具《收条》，杨华增已将2016年1月15日至2017年1月15日止的租金折价为850000元，且詹荣庆亦分别于2015年5月23日、6月18日向杨华增转款400000元、450000元，故应当认定双方已就2016年1月15日至2017年1月14日的占用费数额达成一致意见且詹荣庆已支付完毕。 4.2017年1月15日至2022年1月14日期间的占用费，詹荣庆辩称双方已通过2015年10月14日签订《收取租金协议书》的形式将占用费折价为3000000元，且已通过现金方式（包括杨华增向詹荣庆以及案外人詹某借款的形式）支付完毕。对此，本院认为，首先，关于该份协议的效力问题，杨华增认为该份协议属于借款性质且因詹荣庆未实际提供借款故而应无效，但杨华增未能提供证据证实该协议的性质实际上为借款协议。杨华增未能提供相应证据证实该份协议存在违反其本人意志的情形，故应当认定双方已就2017年1月15日至2022年1月14日期间的占用费（租金）数额达成了一致意见，詹荣庆在此期间应支付的占用费数额应为3000000元。其次，关于詹荣庆的3000000元是否已支付完毕问题，虽然《收取租金协议书》有体现上述3000000元已以现金方式支付完毕，且杨华增亦先后出具两张收条体现其收到相应的现金，但同时詹荣庆又表示该部分费用以杨华增向詹荣庆及案外人詹某借款的形式支付完毕，詹荣庆提供的证据前后矛盾，詹荣庆提供的部分借条借款以及案外人詹某的借款是否属实，本案暂无法认定，无法认定《收取租金协议书》以及收条中体现的以现金方式收取的记载是否属实。自2015年10月14日至2017年11月16日期间，詹荣庆通过转账方式向杨华增转账共计2362000元，尚余638000元未支付。因詹荣庆在此期间持续有向杨华增支付相应费用直至2017年11月16日，故应当认定杨华增在此期间仍有积极主张其权益，其相应的诉讼时效应自2017年11月17日起算。杨华增于2020年5月23日向本院提起诉讼，尚未超过法律规定的三年诉讼时效，该笔款项詹荣庆应予支付。由于詹荣庆在2014年6月15日至2015年1月14日有多支付594174元，扣除该多支付的费用后，詹荣庆仍需向杨华增支付43826元。 杨华增要求詹荣庆支付代垫的水电费用874644.48元，但未提交相应的支付凭证，故对杨华增的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、詹荣庆于本判决生效之日起十日内向杨华增支付占用费43826元； 二、驳回杨华增的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92360元，由杨华增负担92016元，詹荣庆负担344元。詹荣庆应负担的案件受理费，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈家挺 二〇二〇年十月三十一日 书记员  周靖玮 附杨华增、詹荣庆之间资金往来明细表：                            杨华增、詹荣庆之间资金往来明细表                               序号                       时间(年-月-日)                       金额（元）                       认定款项性质                       备注                               1                       2013年9月26日                       700000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               2                       2013年10月13日                       300000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               3                       2013年10月21日                       1200000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               4                       2014年1月3日                       200000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               5                       2014年5月5日                       100000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               6                       2014年6月9日                       500000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               7                       2014年6月9日                       68000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               8                       2014年6月14日                       64000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               9                       2014年7月17日                       50000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               10                       2014年7月21日                       32343                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               11                       2014年8月16日                       78000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               12                       2014年9月15日                       78231                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               13                       2014年10月15日                       71300                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               14                       2014年11月16日                       79300                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               15                       2014年12月3日                       9000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               16                       2014年12月7日                       50000                       押金、清场费及2014年6月15日至2015年1月15日占用费                       杨华增已计入已付金额                               17                       2014年12月17日                       28000                       2015年1月15日至2016年1月14日占用费                       转入黄某账户                               18                       2014年12月28日                       300000                       2015年1月15日至2016年1月14日占用费                       转入黄某账户                               19                       2014年12月28日                       500000                       2015年1月15日至2016年1月14日占用费                       转入黄某账户                               20                       2014年12月28日                       95000                       2015年1月15日至2016年1月14日占用费                       转入黄某账户                               21                       2014年12月28日                       30000                       2015年1月15日至2016年1月14日占用费                       转入黄某账户                               22                       2015年2月4日                       25000                       2015年1月15日至2016年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               23                       2015年5月23日                       400000                       2016年1月15日至2017年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               24                       2015年6月18日                       450000                       2016年1月15日至2017年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               25                       2015年10月14日                       500000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               26                       2015年10月14日                       500000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               27                       2015年10月21日                       4000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               28                       2015年1月6日                       360000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               29                       2016年2月3日                       85000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               30                       2016年5月9日                       23000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               31                       2016年6月15日                       400000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               32                       2017年7月10日                       300000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                               33                       2017年11月6日                       190000                       2017年1月15日至2022年1月14日占用费                       杨华增已计入已付金额                附注一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附注二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”