广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初2645号 原告：深圳市某某有限公司桂林分公司，住所地临桂镇，统一社会信用代码：。 负责人：杨某，职务总经理。 委托诉讼代理人：冷丽艳，广西君朗律师事务所律师。 被告：邓某某，女，1983年7月13日出生，汉族，户籍广西桂林市七星区，住桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：陈某，男，1981年9月26日出生，汉族，户籍北京市海淀区，住广西桂林市七星区，与被告邓某某系夫妻关系。 原告深圳市某某有限公司桂林分公司与被告邓某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告深圳市某某有限公司桂林分公司的委托诉讼代理人冷丽艳到庭参加诉讼，被告邓某某及委托诉讼代理人陈晔到庭参加诉讼，本院依法审理本案。本案现已审理终结。 原告深圳市某某有限公司桂林分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3,735.27元及违约金1,220.63元，共计4,955.90元；2018年12月31日之后被告应支付的物业服务费和相应的违约金另计。2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告是桂林聚豪房地产开发有限公司、桂林某某房地产开发有限公司选聘的物业服务公司，负责对“花样年·某某国际社区”提供前期物业管理。被告于2014年7月31日与桂林某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了桂林某某房地产开发有限公司开发的“桂林·某某国际社区”第D5幢2单元6层02号房。2016年3月30日，被告对上述房屋办理了交接手续，接收了上述房屋。被告身为“桂林·某某国际社区”第D5幢2单元6层02号房的业主，其在对房屋进行接收后，接受了原告提供的物业服务，应依法依约向原告交纳物业服务费用。但被告自2017年4月1日起就没有再按时向原告交纳物业服务费。 被告邓某某答辩称，原告收取被告违约金没有法律依据；原告收取被告物业费过高，且没有政策依据，请求法院酌情判决。首先被告并不存在不交物业费的主观意愿，被告对从今年6月以来，物业工作的一些积极改变还是认可的，在入住的时候，被告也遵照《某某前期物业服务协议》足额缴纳了一年的物业费，是被告按约履行合同在先。但是装修入住后，发现整个小区基本上属于没有物业管理，与当初买房时承诺的管家式服务相差甚远，合同中所约定的物业应做到的所有物业管理服务内容几乎都没有做到，给被告的感觉就是物业只有两个员工在那里负责收取物业费，然后其他的一概不管。安保也形同虚设，导致小区时常发生入户盗窃的可怕问题，严重威胁到了被告的生命财产安全。小区内活动场所的沙池和少得可怜的游乐、健身设施也都是在入住后2年左右，在业主的强烈要求下，才陆续设立。原告从未按照《某某前期物业协议》履约公布其收支明细。被告所在小区的业主们对物业的各种意见和拒绝缴纳物业费的情况，不仅仅体现在被告几位被物业起诉的业主身上，而是绝大部分业主都极大的意见。拒绝缴纳物业费的业主不仅没有逐渐减少，反而越来越多，各种问题不断的爆发，导致业主对物业越来越不信任，在业主们多次指出物业各种工作不足后，物业服务方面依旧没有改善，故在物业公司方违约在先的情况下，业主们也只能选择拒绝履约，具体问题如下：一、物业服务中的各种问题；二、物业公司收支明细、公共部分的广告位收益、停车场收益等问题；三、物业公司并不站在业主角度处理问题；四、合同的合法性与合同中“格式条款”有效性的认定；五、建设公司与物业公司、业主所签订的物业服务合同内容不一致。最后被告方想说的是，物业与业主本应是“一家亲”的和谐场景，所以被告方也希望物业公司能切身的做到《某某前期物业服务协议》所提出的各种意见与建议。请先严格要求好自己，树立起美好的形象，再来要求他人。最后恳请法院做出公正判决，驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月31日，被告邓某某与出卖人桂林某某房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于：临桂县编号为临国用（2008）第1747号的地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。【土地使用权出让合同号】为临国土资让【2007】113号。该地块土地面积为53064.1平方米，规划用途为商业、商品住宅用地，土地使用权年限自2008年9月23日至2078年5月29日。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为临桂县房地产管理所，商品房预售许可证号为临房预售字××号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第Ｄ5【幢】2【单元】6【层】02号房。该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高为2.95米，建筑层数地上33层，地下1层。有2个阳台，其中×个阳台为封闭式，2个阳台为非封闭式。该商品房【合同约定】建筑面积共81.20平方米，其中，套内建筑面积66.44平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.76平方米等等。2014年7月26日，原告深圳市某某有限公司桂林分公司（为乙方）与桂林某某房地产开发有限公司（为甲方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：物业名称：某某社区Ｄ地块，物业类型：商业、住宅、公寓，座落位置：某某新区，总建筑面积：268030平方米。物业服务费第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：住宅：2.18元／月·平方米；商铺：2.45元／月·平方米；……；第七条业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按半价交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每个计费首月15日前履行交纳义务。第八条物业服务费用实行包干制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务费年度预决算，并每半年向全体业主公布物业服务费的收支情况。第六章物业的使用与维护第十八条业主大会成立前，甲方应配合乙方制定本物业管理区域内《临时管理规约》，包含物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。第十九条乙方可采取告知、规劝、向行政主管部门上报等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理相关规章制度的行为。第八章违约责任第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日加收应交纳费用万分之五的标准向乙方支付违约金，乙方有权进行物业服务费的催收并保留诉讼权力。 同时查明，原告深圳市某某有限公司桂林分公司向本院提供了一份《花样某某社区临时管理规约》，主要内容：为维护业主的共同利益，全体业主同意授予物业服务企业以下权利：A、根据本【临时】管理规约制定并执行物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规度；B、以劝阻、书面通知、上报政府主管部门等必要措施制止业主、物业使用人违反本【临时】管理规约和规章制度行为；C、向欠费业主追缴物业服务费用；本【临时】管理规约自首位物业买受人签字承诺之日起生效，至业主大会制定新的管理规约生效之日终止。业主违反本【临时】管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他的，其他业主可依据本【临时】管理规约向人民法院提起诉讼；本【临时】管理规约的修订权属于本物业业主大会等等。 另查明，2016年3月30日，被告邓某某收房，在《某某社区房屋交接单》、客户钥匙/物品签收单签字。被告邓某某与深圳市花样年国际物业服务有限公司桂林某某物业服务中心签订了《装修管理服务协议》。被告向本院提交了座谈会笔录、光盘、照片，但原告不认可被告证明的内容。原告于2016年3月21日向桂林市临桂区住房和城乡建设局备案，项目名称花样年·某某国际社区D地块，物业类型：商业住宅，物业费收费标准住宅2.18元每平方米，商铺2.45元每平方米，有效期限从2016年3月21日至2019年3月21日止。原告于2017年12月18日向桂林市临桂区住房和城乡建设局备案，花样年.某某国际社区，物业类型：商业住宅，物业费收费标准住宅2.18元每平方米，商铺2.45元每平方米。经本院核实，该涉案房产的建筑面积为81.59平方米。 再查明，被告从2017年4月1日至今未缴纳物业费。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付所拖欠的2017年4月1日至2018年12月31日期间的物业服务费3,735.27元及违约金1,220.63元，共计4,955.90元；2018年12月31日之后被告应支付的物业服务费和相应的违约金另计。2、本案诉讼费用全部由被告承担。经释明，原告的诉请是要求被告支付物业费从2017年4月1日至2018年12月31日止，2018年12月31日之后的物业费另行起诉。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 建设单位开发建设物业单位后，在成立业主委员会自主管理物业单位前，为了保障物业单位安全，保证物业单位公共部位的管理、使用，建设单位依法必须制定管理规约，对物业单位进行前期物业管理，保障业主的合法权益。《物业管理条例》第二十二条规定：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应包含前期物业服务合同约定的内容。”即前期物业服务合同属于商品买卖合同的组成部分，物业买受人必须接受并遵守该建设单位制定的物业管理规约作为购买该物业的附加条件直至该物业业主委员会成立。根据以上规定，本案中的建设单位即桂林某某房地产开发有限公司，物业买受人即是被告。原告与建设单位桂林某某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，即属于小区的管理规约，对建设单位桂林某某房地产开发有限公司、深圳市某某有限公司桂林分公司以及被告均有法律约束力。该合同约定被告应交纳的物业服务费为2.18元/平方米/月，且已向桂林市临桂区住房和城乡建设局备案，协议内容符合法律规定，为有效合同，各方均依约履行自己的权利义务。被告认为物业费过高的抗辩理由，未提供有效证据加以证明，本院不予采信。原告进驻花样年•某某国际社区实施物业管理，为小区业主提供了服务，被告作为业主之一，应当向原告缴纳物业服务费，故被告应支付自2017年4月1日至2018年12月31日止的物业管理费3,735.19元（建筑面积81.59㎡×2.18元/㎡×21个月），对于原告诉请超过本院审核部分的物业管理费，与本院查明的事实及法律规定不符，本院不予支持。原告要求2018年12月31日之后的物业费另行诉讼，是其权利自行处分，符合法律规定，本院予以确认。被告提交的座谈会笔录、光盘、照片无法确认具体的人、时间，结合本案的实际情况来看，根据公平、诚实信用原则，原告提供的物业服务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，本案被告不支付违约金较为合理，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十二条、第二十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 第8页共9页 一、被告邓某某支付物业管理费3,735.19元给原告深圳市某某有限公司桂林分公司； 二、驳回原告深圳市某某有限公司桂林分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告深圳市某某有限公司桂林分公司负担6.5元，被告邓某某负担18.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年十月十三日 书记员  石永珍