四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川13民终3508号 上诉人（原审被告）：四川万基投资有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区都尉路，统一社会信用代码91511304MA62936R66。 法定代表人：赵桂英，该公司经理。 委托诉讼代理人：青烈，男，汉族，生于1954年11月1日，住四川省南充市顺庆区，系四川万基投资有限公司员工。 被上诉人（原审原告）:贾汉雄，男，1971年10月30日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：龙梅，女，1974年4月18日出生，汉族，户籍地四川省南充市嘉陵区，现住四川省南充市嘉陵区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒲璇，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。 上诉人四川万基投资有限公司（以下简称万基公司）与被上诉人贾汉雄、龙梅商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万基公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决上诉人承担迟延办证违约责任错误。被上诉人未能办理房屋产权证，系南充君尚物业公司未配合查验备案及交清物业费所致，案涉房屋已能办理产权登记，上诉人正在积极为被上诉人办理。二、一审未考虑违约金与损失相当。目前能够办证被上诉人不配合办证，自身存在过错。上诉人迟延办证，对被上诉人没有造成损失。违约金额度应当与违约造成的损失相当，一审判决的违约金太高，与损失差距大，应当调整。 贾汉雄、龙梅答辩称：1、上诉人将迟延办证的责任归于君尚物业公司未配合备案不能成立。2、上诉人违约行为造成被上诉人损失，致使被上诉人不能取得完整的物权。请求维持原判。 贾汉雄、龙梅向一审提出诉讼请求：1、判令万基公司立即协助贾汉雄、龙梅办理房屋产权证书；2、判令万基公司给付逾期办证违约金（违约金计算方式：从2015年3月25日起，以465075元为基数按日万分之一计算至2019年11月13日止3、案件受理费由万基公司承担。 一审法院认定事实：万基公司投资开发位于南充市嘉陵区××路××段××号“万基蓝域”楼盘。贾汉雄、龙梅向万基公司认购了该楼盘5号楼第1单元16层1-1601号房。2012年10月7日，贾汉雄、龙梅（作为买受人）与万基公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于嘉陵区××路××段××号××编号为ＩＶ／9／12地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用权证号为国用（2010）015425，……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为：南充市房地产管理局，商品房预售许可证号为：××。第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的【5幢】第1单元16层1-1601号,该商品房的用途为住宅，层高为3米，有3个阳台为非封闭式，该商品房为预售商品房，其建筑面积共107.17平方米，其中套内建筑面积87.585平方米……第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）伍仟叁佰零玖元玖角捌分，总价款肆拾陆万伍仟零柒拾伍元整。……第十一条交付条件。（1）出卖人应当在2013-12-30前向买受人交付该商品房。（2）……第二十条产权登记。……（二）初始登记。出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，初始登记完毕之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在收到退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。……。 同时查明，合同签订后，贾汉雄、龙梅按照约定支付了购房款465075元，万基公司于2013年12月30日交付了案涉商品房。案涉房屋所在楼栋已于2018年6月8日，办理了房屋产权初始登记；截至法庭辩论终结前仍未办理房屋产权转移登记。 另查明，诉讼中，万基公司出示一张《通知》复印件，于2018年4月17日通知业主办理不动产权证书；但未提供证据证明该《通知》张贴的时间及地点。贾汉雄、龙梅自认其在2019年11月已经知道了可以办理房屋产权证的事实。 一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。万基公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，贾汉雄、龙梅向万基公司认购位于嘉陵区××路××段××号××幢××单元××层××号房，并签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，应予保护。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 关于案涉房屋能否办理房屋产权证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。本案因万基公司已经在2018年6月8日办理案涉房屋所在楼栋的初始登记，案涉商品房已具备办证条件，因此贾汉雄、龙梅诉请万基公司立即协助办理房屋产权证书，于法有据，予以支持。 关于万基公司是否承担违约责任的问题。合同签订后，贾汉雄作为买受人已依约履行了支付购房款义务，万基公司作为出卖人交付了房屋给贾汉雄、龙梅使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第二、三款:“出卖人应当在房屋交付之日起360日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。初始登记完毕之日起90日内买受人取得房屋所有权证书。”的约定，万基公司于2013年12月30日将该商品房交付贾汉雄、龙梅，其应于2014年12月25日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并于初始登记完成90日内（即2015年3月25日）协助买受人办理房屋所有权证。现万基公司未按约定在2015年3月25日前协助贾汉雄、龙梅办理房屋产权证，是因为万基公司未向房管部门申请办理涉案房屋所在楼栋的初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，因万基公司未按合同约定办理房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任，故贾汉雄、龙梅要求万基公司支付逾期办证的违约金的主张，既有事实依据也有法律依据，予以支持；贾汉雄、龙梅要求按照合同约定按已付款的日万分之一支付违约金，该主张与其损失相当，予以支持。 关于违约金计算的期限问题。如上所述，按照合同约定万基公司应在2015年3月25日前协助贾汉雄、龙梅办理房屋产权证，故该时间点应作为违约金的起算时间。万基公司称其在2018年4月17日已通知了业主办理产权证书，已经履行了通知义务，但该情况无法核实，万基公司也未提供其他证据予以佐证；同时，万基公司在2018年6月8日取得初始登记后也未通知贾汉雄、龙梅办理转移登记；故万基公司主张其已经履行了协助办证的告知义务，没有事实依据，不予支持。贾汉雄、龙梅自认在2019年11月已经知道了可以办理房屋产权证的事实，此后贾汉雄、龙梅仍未主动办理房屋产权登记，并非万基公司过错，不应再由万基公司承担违约赔偿责任；故一审认为，万基公司支付违约金的截止时间应当至2019年10月31日。因此万基公司应从2015年3月25日起按已付购房款总额465075元为基数，按日万分之一计算，向贾汉雄、龙梅支付违约金至2019年10月31日止。按照合同约定万基公司应当在贾汉雄、龙梅实际取得房屋所有权证书30日内向贾汉雄、龙梅支付该违约金。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、四川万基投资有限公司于本判决生效之日起10日内协助贾汉雄、龙梅办理位于南充市嘉陵区××路××段××号“万基·蓝域”5号楼第1单元16层1-1601号房屋的不动产权证书；二、四川万基投资有限公司于贾汉雄、龙梅取得上列第一项中的不动产权证书之日起30日内向贾汉雄、龙梅支付逾期办证违约金（计算方式：以人民币465075元为基数，从2015年3月25日起至2019年10月31日止，按日万分之一计算违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取972元，由四川万基投资有限公司承担；该费用已由贾汉雄、龙梅垫付，可在执行中向万基公司收取。 二审经审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕万基公司的上诉请求进行审理。 关于万基公司是否应当承担逾期办证的违约责任问题。万基公司与贾汉雄、龙梅签订的《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉《商品房买卖合同》第二十条第二、三款约定了办理初始登记及转移登记的时间，万基公司未按约定的时间办理房屋产权转移登记，已构成违约。万基公司称迟延办证原因系南充君尚物业公司未配合查验备案导致，未提交相应的证据证明。即使存在南充君尚物业公司的原因导致迟延办证，但根据合同相对性原则，万基公司与物业公司之间的合同纠纷，不能成为万基公司不承担本案违约责任的理由，不能免除其与贾汉雄、龙梅在《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约责任。 关于逾期办证违约金的计算标准问题。我国合同法规定的违约金性质以损失填补功能为主，贾汉雄、龙梅没有举证证明其具体损失，结合本院同期判决该楼盘逾期办证违约金标准，酌定将本案逾期办证违约金标准调整为日万分之零点五。 综上所述，本院对万基公司的上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1065号民事判决第一项，即“四川万基投资有限公司于本判决生效之日起10日内协助贾汉雄、龙梅办理位于南充市嘉陵区××路××段××号“万基·蓝域”5号楼第1单元16层1-1601号房屋的不动产权证书”； 二、变更四川省南充市嘉陵区人民法院(2020)川1304民初1065号民事判决第二项为“四川万基投资有限公司于贾汉雄、龙梅取得上列第一项中的不动产权证书之日起30日内向贾汉雄、龙梅支付逾期办证违约金（计算方式：以人民币465075元为基数，从2015年3月25日起至2019年10月31日止，按日万分之零点五计算违约金）。”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费972元，由贾汉雄、龙梅负担324元，四川万基投资有限公司负担648元。二审案件受理费1944元，由贾汉雄、龙梅负担648元，四川万基投资有限公司负担1296元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十月二十七日 书记员 杨雅文