福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初1251号 原告：泉州市亿龙物业管理有限公司，住所地福建省泉州市温陵北路亿龙花园******。 法定代表人：吴志坚，公司总经理。 委托诉讼代理人：陈华欣，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑春晞，福建泉南律师事务所律师。 被告：伍佳玮，男，1987年2月12日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市亿龙物业管理有限公司（以下简称亿龙公司）与被告伍佳玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，并于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告亿龙公司委托诉讼代理人陈华欣到庭参加诉讼，被告伍佳玮经公告送达开庭传票未到庭，本案现已审理终结。 亿龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令伍佳玮给付物业服务费56718元（其中物业费2016年1月1日至2020年4月30日按每平方米3.5元，总计48620元，车位管理费自2016年1月1日起至2020年4月30日，按每车70元/月，总计7280元，水电公摊费2016年4月至2020年4月按实际交纳金额除以80户，总计818元）；2.判令伍佳玮向亿龙公司支付违约金（以欠费之日起至缴纳全部物业服务费之日止按中国人民银行同期存款利率计算，截至2020年4月30日应支付违约金为4809元），以上两项共计61527元；3.本案诉讼费用由伍佳玮承担。事实和理由：伍佳玮于2014年6月13日与开发商泉州美裕置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得×××墅××号房，建筑面积267.09平方米。伍佳玮系亿龙公司所管理的×××墅的业主。2013年10月15日开发商泉州美裕置业有限公司与亿龙公司签订《物业服务合同》，后于2016年10月开发商泉州美裕置业有限公司与亿龙公司续签物业合同。亿龙公司为伍佳玮提供物业管理服务，伍佳玮的房产属高级住宅，需按建筑面积3.5元/平方米的标准交纳物业服务费，逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准支付违约金。2015年12月28日，亿龙公司与开发商泉州美裕置业有限公司共同向伍佳玮发出入伙通知书，通知伍佳玮于2015年12月30日到场办理入住手续，否则自2016年1月1日起开始计收物业管理综合费、公摊水电等相关的费用。亿龙公司依约为伍佳玮提供完善的物业管理服务，但伍佳玮并未依约交纳物业服务费。自2016年1月1日至2020年4月30日，伍佳玮共欠物业费56718元(其中物业费48620元、车位管理费7280元、水电公摊818元)。因伍佳玮未按期交纳物业服务费，应承担违约责任。亿龙公司以银行同期存款利率予以计算违约金部分，该计算标准低于原合同约定的日千分之三，符合法律规定，即违约金暂计4809元。亿龙公司曾发出催款函和聘请律师发出律所函，均无效果。故起诉，恳请判决如诉所求。 伍佳玮未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿龙公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据： 1.营业执照、法定代表人资格证明、身份证各一份，证明亿龙公司的诉讼主体资格； 2.居民身份证一份，证明伍佳玮的主体资格； 3.《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》、《商品房买卖合同》，入伙通知书及顺丰速运单据各一份，证明伍佳玮应向亿龙公司交纳2016年1月1日起的物业综合费、水电公摊费； 4.前期物业服务合同两份，证明亿龙公司具有收取物业综合费用、水电公摊费用的资格； 5.物业管理费催告函及附件、EMS单据及查询单各一份，证明亿龙公司向伍佳玮发出催款函，要求支付自2016年1月1日起至发函之日止的物业综合费、水电公摊费； 6.律师函、EMS单据、邮件全程跟踪查询单各一份，证明亿龙公司委托律师向伍佳玮发出律师函，要求其支付物业管理费、水电公摊费； 7.物业管理费催缴通知书及公示记录各两份，证明亿龙公司于2017年、2018年对小区业主进行公示催缴物业管理费； 8.历月电费明细一份，证明电费公摊费用的计算标准； 9.伍佳玮拖欠的物业费及违约金明细表一份，证明亿龙公司主张物业费及违约金的计算依据； 当庭补充10：×××墅公摊电费公示表15张，证明亿龙公司每月均有公示每户业主应交纳的电费公摊费。 伍佳玮未向本院提交证据。 对上述证据，本院分析认证如下：伍佳玮未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证的权利。亿龙公司提供的证据1-8，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；亿龙公司提供的证据9，系其单方制作，并未得到伍佳玮的确认，不能作为认定本案事实的依据；亿龙公司提供的证据10，其真实性无法确认，不能作为认定本案事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月15日，泉州美裕置业有限公司与亿龙公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：1.泉州美裕置业有限公司选聘亿龙公司对美裕家园提供前期物业服务事宜；2.物业服务收费采用包干制方式，高档住宅（联排别墅或复式住宅）收费标准为3.5元/月/平方米，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；3.物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照户或建筑面积分摊；4.物业所在工程已经竣工验收合格并在当地主管部门备案的，业主应于物业交付使用之日起交纳物业服务费，因业主自身原因未入伙入住的空置（空关）房屋，物业管理服务费应按上述收费标准全额向亿龙公司交纳；5.物业服务费用按月交纳，于每月5日前交纳，业主自愿预缴的除外；6.停车场属于全体业主共有的，以及停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车位70元/个/月的标准交纳停放服务费；7.业主未能按时足额交纳物业服务费用的，亿龙公司有权要求补交，并从逾期之日起按每日千分之三的标准支付违约金；8.合同期限自2013年10月15日起至2016年10月14日止。2014年6月14日，伍佳玮与泉州美裕置业有限公司签订合同编号：2×××5的《商品房买卖合同》一份，约定：1.伍佳玮向泉州美裕置业有限公司购买美裕嘉园第A3楼幢一至四层3C号房产，建筑面积共267.09平方米；2.泉州美裕置业有限公司应于2015年6月30日前将符合约定条件的商品房交付伍佳玮使用；3.伍佳玮已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，伍佳玮同意由泉州美裕置业有限公司依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务合同，同意本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约；4.本商品房项目由泉州美裕置业有限公司以招标方式选聘亿龙公司提供前期物业服务；5.本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担。附件四《前期物业服务合同》的内容除业主入伙时应预交一年度的物业管理服务费，之后业主应按季度缴纳物业服务费，在每季第一个月5日前履行交纳义务的约定外，与泉州美裕置业有限公司、亿龙公司签订的《前期物业服务合同》的内容基本一致。附件五《临时管理规约》约定：1.物业管理服务费高档住宅3.5元/月/平方米，由业主按其拥有物业的建筑面积计算；2.车位停放服务费小汽车70元/个/月；3.公共综合管理服务未计入的公共设施设备运行能耗费用按有关规定和分摊办法另行按物业买受人分摊收取。附件六《补充协议》约定：1.出卖人通知买受人商品房交付事宜，买受人应于交付通知规定的时间内，本人或授权委托人持有关文件前往指定地点办理交接手续，如买受人未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，则视为买受人对该商品房及一切所属设施均无异议并同意接收该房产，商品房的风险及费用自动转移由买受人承担；2.买受人同意将该商品房委托给亿龙公司进行管理，买受人已详细阅读并完全知悉上述服务合同及管理规约之内容，承诺遵守《前期物业管理服务合同》和《业主临时管理规约》的管理规定；3.本套商品房物业管理收费标准为3.5元/月/平方米；4.双方的联系地址和联系电话以购房合同所填写的为准，买受人保证购房合同中所填写的联系地址为可送达地址，购房合同提及的出卖人向买受人发出的各项通知，出卖人可选择在报纸上刊登公告或按购房合同载明的买受人通信地址向其寄送书面通知两种形式中任一种，并自在报纸刊登公告之日起或书面通知寄送后第3日即视为买受人已接到出卖人所发出的通知。2015年12月28日，泉州美裕置业有限公司、亿龙公司向伍佳玮提供的地址寄送了编号：YL-JY-RH-001《入伙通知书》，告知其于2015年12月30日到场办理入住手续，并从2016年1月1日起开始计收物业管理综合服务费、公摊水电费等相关费用。2016年10月，泉州美裕置业公司与亿龙公司重新签订了《前期物业服务合同》，约定，1.委托物业项目为美裕嘉园；2.合同期限为自2016年10月15日起至业主委员会成立之日止；3.物业服务费按建筑面积计算，高级住宅为3.5元/月/平方米；4.物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；5.物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费；6.物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取；7.机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库），车位使用人按地面、地、地下车位均70元/个/月的标准支付.业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费、车位停放服务费的，应当按照应缴纳欠费总额日千分之三标准支付违约金。 另查明，伍佳玮至今未与泉州美裕置业有限公司、亿龙公司办理入伙手续，也未使用案涉商品房，也从未交纳过物业管理费等费用。 本院认为，泉州美裕置业有限公司作为美裕嘉园的建设单位，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，其在业主、业主委员会成立并选聘物业服务企业前，有权选聘物业服务企业并有权与之签订前期物业服务合同，且泉州美裕置业有限公司与伍佳玮签订的《商品房买卖合同》附件中也包含了案涉前期物业服务合同的内容。因此，泉州美裕置业有限公司与亿龙公司签订的两份《前期物业服务合同》，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，依法应认定合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，案涉两份前期物业服务合同对全体业主均具有法律约束力。亿龙公司依约为美裕嘉园提供物业服务，伍佳玮作为美裕嘉园第A3楼幢3C号房产的业主，依法应按案涉两份前期物业服务合同约定的标准向亿龙公司交纳物业管理费。泉州美裕置业有限公司通过伍佳玮提供的地址于2015年12月28日向其寄送了书面入伙通知书，虽然无证据证明伍佳玮收到该通知，但根据《补充协议》关于书面通知寄送后第3日即视为送达的约定，应视为伍佳玮于2015年12月31日收到该入伙通知。因伍佳玮至今未办理入伙手续，根据《补充协议》关于未能在规定时间内办理交接手续，自通知的交房期限届满后第30日起，视为同意接收房产的约定，应视为伍佳玮于2016年1月31日接收案涉房产。故伍佳玮应自2016年2月1日起向亿龙公司交纳物业管理费。根据两份前期物业服务合同的约定，伍佳玮每月应交纳的物业管理费为3.5元/月/平方米×267.09平方米=934.82元/月。伍佳玮拖欠亿龙公司2016年2月1日起至2020年4月30日的物业管理费为934.82元/月×51个月=47675.82元。故亿龙公司的该项诉求中，合理部份，本院予以支持。伍佳玮未能依约交纳物业管理费，依法应承担违约责任。虽然，作为《商品房买卖合同》附件的《前期物业服务合同》，与泉州美裕置业有限公司、亿龙公司签订的两份《前期物业服务合同》，在物业管理费交纳时间的约定上存在差异，但从有利于债务人的角度考虑，本院确认案涉物业管理费的交纳时间为按月交纳，于每月5日前交纳，故伍佳玮应支付的违约金应以每月应交纳的物业管理费934.82元为基数，自每月6日起算至实际付清之日。案涉前期物业服务合同虽然约定违约金标准为欠缴费用的日千分之三，但亿龙公司自愿调整为按银行同期存款利率计算，是其民事权利的合法行使，本院予以照准。伍佳玮至今未办理案涉房产的交接手续，也未使用案涉房产，不存在使用车位的情况，亿龙公司也未能举证证明伍佳玮拥有两个车位的产权，故亿龙公司请求伍佳玮支付两个车位的停放服务费，缺乏事实和法律依据。案涉前期物业服务合同虽约定业主应承担水、电公摊费用，但亿龙公司未能举证证明伍佳玮应承担的公摊费用金额，依法应承担举证不能的法律后果。 综上所述，亿龙公司请求伍佳玮支付物业管理费47675.82元，于法有据，本院予以支持，对该诉求中超过部分，本院不予支持。亿龙公司未能举证证明伍佳玮拥有两个车位的产权或者使用两个车位，也未能举证证明伍佳玮应承担公摊费用的金额，依法应承担举证不能的法律后果，对亿龙公司的该两项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、伍佳玮应在本判决生效之日起十日内支付给泉州市亿龙物业管理有限公司自2016年2月1日起至2020年4月30日止的物业管理费47675.82元及违约金（以上述期间内每月应缴物业管理费934.82元为基数，自每月6日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）； 二、驳回泉州市亿龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1338元，由泉州市亿龙物业管理有限公司负担347元、伍佳玮负担991元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  颜智斌 人民陪审员  刘以奎 人民陪审员  许德昌 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  马金明 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。