成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8024号 原告：武侯区晋阳银座业主大会第一届业主委员会，住所地武侯区××路××号。 负责人：廖正勇，主任。 委托诉讼代理人：马芸，男，住成都市青羊区，系业主委员会副主任。 被告：成都市运华实业有限公司，住所地成都市武侯区××路××号2栋1-2楼。 法定代表人：张永华，执行董事。 委托诉讼代理人：蒲建东，四川毫达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈远祥，男，住成都市青羊区，系公司员工。 被告：成都市中央花园物业有限责任公司，住所地成都市武侯区晋阳路**金雁大厦****。 法定代表人：李建明，董事长。 委托诉讼代理人：宋学全，男，住四川省邛崃市，系公司员工。 委托诉讼代理人：李中海，男，住四川省射洪县，系公司员工。 原告武侯区晋阳银座业主大会第一届业主委员会（以下简称“晋阳银座第一届业委会”）与被告成都市运华实业有限公司（以下简称“运华实业公司”）、成都市中央花园物业有限责任公司（以下简称“中央花园物业公司”）业主共有权纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，再次公开开庭审理了本案。晋阳银座第一届业委会的负责人廖正勇及其委托诉讼代理人马芸，运华实业公司的委托诉讼代理人蒲建东、陈远祥，中央花园物业公司的委托诉讼代理人宋学全、李中海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 晋阳银座第一届业委会向本院提出诉讼请求：判决二被告恢复侵占的“晋阳银座”小区公共配套服务物管用房128.56平方米，交付原告用于小区公共服务。诉讼中，晋阳银座第一届业主委员会将诉讼请求变更为：1.确认位于“晋阳银座”小区2栋2层9号（96.88平方米）及3栋1层5号和10号（31.68平方米）的小区公共配套服务用房所有权归“晋阳银座”全体业主共有；2.判决被告将位于“晋阳银座”小区2栋2层9号（96.88平方米）及3栋1层5号和10号（31.68平方米）的小区公共配套服务用房所有权人变更登记为“晋阳银座”全体业主，并协助办理不动产登记证。事实和理由：“晋阳银座”小区于2008年竣工交付，其建设开发单位为成都市运华实业有限公司。小区于2008年交付业主使用。自小区交付以来，其配套公共设施物业服务用房（面积：128.56平方米）从未交付。2018年“晋阳银座”小区业主委员会成立，业委会成立后多次向运华实业公司交涉，要求归还小区公共配套设施物业服务用房，运华实业公司均不予与理会或多方搪塞。中央花园物业公司告知未使用“晋阳银座”小区物业用房，经业委会向武侯区规划局提取本小区相关规划图纸，本小区配套有物业服务用房128.56平方米，位于小区**1.**，原告实地踏堪了解发现，该房现被新扬扬幼儿园租用。运华实业公司、中央花园物业公司的行为严重侵害了“晋阳银座”小区业主的利益，为维护“晋阳银座”小区业主合法利益，诉至法院请求依法判决。 运华实业公司辩称，1.晋阳银座小区开发建设前,土地原本为运华实业公司自有12亩土地修建的农贸市场，是成都市重点建设项目工程,建设时政府规划特许开发部分住宅，故调规形成3号楼住宅。政府规划建设工程名称为：住宅、农贸市场，物管用房属于住宅、农贸市场二者共有。小区是一个集农贸市场、商业、住宅为一体的一个综合性质小区。该小区有区别于其他商业、住宅小区的不同点，有其特殊性——农贸市场，农贸市场是与百姓生活息息相关的成都市重点工程。小区建筑共分为3栋，其中1栋、2栋为商业性质，3栋为住宅性质，1栋和3栋销售给业主，2栋及2栋内大棚为农贸市场，归运华实业公司所有，没有销售给业主（详见商品房买卖合同）。该小区于2007年已全部交付业主使用，物业管理公司为中央花园物业公司，至晋阳银座第一届业主委员会成立前住宅小区和农贸市场一直稳定和谐运行；2.晋阳银座第一届业主委员会提出的物业管理用房问题，因本小区的特殊性，农贸市场作为政府配套工程，其自身消防、计量、农药残留产品检测、值班管理等均应配备单独管理机构及管理用房，并与小区住宅物业管理区分管理。故政府规划时，在《房产测绘技术报告书》中将本小区住宅物管用房与农贸市场管理用房分开，位于农贸市场内****一间96.88平方米管理用房是属于农贸市场所有，位于住宅楼****2间31.68平方米管理用房是属于住宅业主所有。故晋阳银座第一届业主委员会诉求的物业管理用房包括住宅小区和农贸市场两部分物业管理用房，不应全部归晋阳银座第一届业主委员会所有。且交房时，运华实业公司已经为物业管理公司搭建了50多平方米的小区物管用房且现一直由物业管理公司使用，物业管理公司也承诺将在其物管用房中分部分房屋给业主委员会使用；3.在该小区业主委员会的成立过程中，运华实业公司就提出小区存在农贸市场管理的特殊性，以及关于农贸市场与住宅小区区域划分等问题，政府社区意见是维护现状并保持小区市场稳定。现晋阳银座第一届业委会仅仅出于个人私利，置小区全体业主利益和小区市场稳定于不顾，提起本案诉讼，请求人民法院驳回晋阳银座第一届业主委员会的诉讼请求。 中央花园物业公司辩称，开发商和晋阳银座第一届业委会都未把2栋的办公用房交于中央花园物业公司，也没有委托中央花园物业公司进行管理，中央花园物业公司作业物业服务单位，与产权归属问题无关，请求法院驳回晋阳银座第一届业委会对中央花园物业公司的起诉。 经审理查明，运华公司系位于武侯区××路××号“晋阳银座”住宅、农贸市场的建设单位，运华公司选聘中央花园物业公司对“晋阳银座”商住楼提供物业管理服务。武侯区晋阳银座业主大会第一届业主委员会于2018年11月20日经选举成立，并报晋阳街道办事处备案，备案记录载明“建筑区划座落：武侯区××路××号”。 武侯区××路××号共有建筑物三栋，其中1栋规划用途为农贸市场，2栋为农贸市场，3栋为住宅（已出售，总面积4674.04平方米）。规划的物管用房分别位于2栋2楼9号（面积96.88平方米）、3栋1楼5号（面积15.84平方米）、3栋1楼10号（面积15.84平方米），面积合计128.56平方米。现武侯区××路××号2栋1-2楼、3栋1楼房屋的登记所有权人均为运华公司，以上物管用房均未单独办理产权证。 庭审中，运华公司对位于金雁路143号3栋1楼5号（面积15.84平方米）和10号（面积15.84平方米）的物管用房归晋阳银座小区全体业主共有不持异议，但认为位于2栋2楼9号（面积96.88平方米）的管理用房因位于农贸市场内，系为农贸市场规划的管理用房，故应归农贸市场的所有权人即运华公司所有，双方因此发生争议。 以上事实，有《成都市建设工程规划验收合格证（存档页）》（验字第510107200850056号）、建设工程房产测绘技术报告书、《商品房买卖合同》、权1394821号房屋所有权证、权1394817号房屋所有权证、成都市业主大会业主委员会第一届备案记录（编号Y020190123号）等证据及庭审记录收集在案，予以佐证。 本院认为，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案坐落于武侯区××路××号××栋××楼××号（面积96.88平方米）、3栋1楼5号（面积15.84平方米）、3栋1楼10号（面积15.84平方米）房屋经规划部门批准作为物管用房，故应当认定上述房屋为“晋阳银座”小区全体业主共有。对于晋阳银座第一届业委会主张确认上述面积合计128.56平方米的物管用房归“晋阳银座”全体业主共有的诉讼请求，本院予以支持。鉴于上述房屋的所有权初始登记于运华公司名下，晋阳银座第一届业委会要求运华公司协助办理上述物管用房的不动产权证至全体业主名下的诉讼请求，本院亦予以支持；其要求中央花园物业公司协助办理不动产权证的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。运华公司辩称武侯区××路××号××栋××楼××号（面积96.88平方米）房屋系专为农贸市场规划的物管用房，但《成都市建设工程规划验收合格证（存档页）》（验字第510107200850056号）并未区分显示该房屋系专为农贸市场规划的物管用房，运华公司也未提交其他证据证明其主张，故本院对其辩称意见不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条规定，判决如下： 一、确认位于成都市武侯区××路××号××栋××楼××号（面积96.88平方米）、3栋1楼5号（面积15.84平方米）、3栋1楼10号（面积15.84平方米）物管用房归晋阳银座全体业主共有； 二、成都市运华实业有限公司于本判决生效之日起十日内协助晋阳银座全体业主办理位于武侯区××路××号××栋××楼××号（面积96.88平方米）、3栋1楼5号（面积15.84平方米）、3栋1楼10号（面积15.84平方米）物管用房的不动产权属证书； 三、驳回原告武侯区晋阳银座业主大会第一届业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告成都市运华实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  田 甜 人民陪审员  刘秀娟 人民陪审员  高 霞 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  尧小琴