江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1181民初2541号 原告：丹阳市云阳中心供销合作社，统一社会信用代码91321181142418170L，住所地江苏省丹阳市新民东路23号。 法定代表人：王亚俊，该合作社主任。 委托诉讼代理人：何强，江苏金矛律师事务所律师。 被告：卢才琴，女，1976年8月13日生，汉族，住江苏省丹阳市。 委托诉讼代理人：王一珉，江苏丹凤律师事务所律师。 原告丹阳市云阳中心供销合作社与被告卢才琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后,依法适用简易程序后转为普通程序，于2020年6月9日、7月22日两次公开开庭进行了审理。原告丹阳市云阳中心供销合作社的诉讼代理人何强、被告卢才琴的诉讼代理人王一珉到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论后，现已审理终结。 原告丹阳市云阳中心供销合作社向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即将租赁原告的房屋清空并搬离；2、要求被告支付拖欠的房租1668600元（截至2019年12月7日），并按合同约定即以第一年租金1854000元为基数、每年递增5%支付至被告实际清空房屋搬离之日止的房屋占用费；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订房屋租赁合同一份，原告将其位于丹阳市间房屋出租给被告，租赁期限自2014年12月8日至2019年12月7日，约定第一年租金1854000元，之后的租金每年递增5%。现合同已到期，截至2019年12月7日，被告尚欠原告租金1668600元。原告多次要求被告清场搬离，被告拒之不理。原告诉至本院，请求判如所请。 被告卢才琴辩称：1、被告不欠原告房租。在合同实际履行中，从第二年开始，房租已降价10%，递增已取消，被告按降价后的价格已缴至2020年4月8日；2、原、被告约定租满5年，可给被告4个月装修宽限期；3、被告有优先承租权，在合同到期后，原告在招标招租时，设定了门槛，要持有黄金营业执照，才可以继续承租；4、被告进了很多货物，因疫情的情况销售不好，导致货物积压，也给被告经济带来了压力。被告认为原告要求立即清空并搬离房屋被告是做不到的；5、疫情来临，应减免租金；6、原告诉讼已过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：原告系集体所有制企业，案涉房产属国有资产，对该房产的处分权应逐级上报市政府国资办批准后，由第三方平台公开拍卖。被告系浙江人，长期在丹阳从事服装生意，双方之前就通过竟拍进行过租房合作。 2014年12月8日，被告又通过竟拍手续后与原告签订了房屋租赁合同一份，约定原告将其位于丹阳市间房屋出租给被告做服装生意，租期为五年，自2014年12月8日起至2019年12月7日止，房屋租金第一年185.4万元，第二年起每年递增5%。租金按年结算，先付后租，每年度的当日前付清下一年度租金。被告须在租赁期间届满时把房屋（包括改建房屋、装潢设施）交还给原告，如需继续承租上述房屋，应参加房屋租赁权的拍卖，成功竞得后可以续租，否则不能续租。被告逾期交付房租，每逾期一日，原告可按合同总租金的千分之二向被告加收违约金；到期后如被告不交房，按租金的三倍承担占用费。合同对双方的其他权利义务均作出了明确约定。 合同签订后，被告按照约定全额支付了第一年租金185.4万元，从第二年开始，被告按照每年1668600元缴纳房租至2020年4月8日，原告向被告出具了相应收据，并在收据上注明了房租的时间段（每半年一次）。 合同到期后，被告未参加房屋租赁权的拍卖，不愿腾空交房，原告诉讼来院，请求判如所请。 另查明，被告等人于2016年4月5日（承租第二年）以金鹰、吾悦开业和网购等大环境影响生意为由，向原告书面申请租金每年递增5%暂停，2016年租金在2015年的基础上下调25%。原告于2016年4月10日向其上级主管部门丹阳市供销合作总社出具《关于下调租金的报告》，认为承租户实际经营状况不佳，经济效益普遍亏损，有终止协议的可能，并且新民路周边房租下调，为防止违约关停事件发生，拟建议取消每年5%的递增，适度下调房屋租金。2016年10月9日，丹阳市供销合作总社向原告出具通知，不同意原告的报告，要求原告必须按照合同约定的条款履行，依法办事。2017年4月20日，原告再次向丹阳市供销合作总社请示报告关于调整服装经营户房租。2017年4月27日，丹阳市供销合作总社以文件形式向丹阳市政府作出要求调整房租的请示，认为近年受经济大气候及电商等因素影响，实体店经营出现困难，租金上交纠纷频发，恳请市政府有关部门帮助解决。2017年5月5日，丹阳市政府国资办出具处理结果：双方仍在合同存续期，若双方产生纠纷，可依法妥善终止合同，对所涉经营用房继续出租的，建议按实事求是原则重新确定底价，经市公共资源交易中心交易平台招租。同日，丹阳市供销合作总社向原告发出《关于要求切实依法履行合同的通知》，要求原告必须严格依据《合同法》、《租赁合同》约定的条款切实履行并转达了上述意见。原告随即将上级不同意降租的意见告诉了被告。 再查明，原告已于2020年4月23日将案涉房屋的租赁权通过丹阳市公共资源交易中心进行公开拍卖，现案涉房屋的租赁权已由案外人取得。 上述事实，由原告提供的房屋租赁合同、丹阳日报、房产证、原告的请示汇报材料及批复，被告提供的房租收据、商场照片，本院制作的询问笔录及当事人庭审陈述等证据所证实。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。原、被告双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据原、被告双方诉辩的意见，本案争议焦点如下：1、合同在履行过程中，双方是否对房屋租金标准进行了变更；2、被告是否有优先承租权；3、被告是是否在房屋租满5年后享有四个月装修宽限期；4、被告是否享有因疫情影响而减免租金；5、本案是否超过诉讼时效。 一、原、被告双方并未对房屋租赁合同的租金标准进行变更。被告认为双方从第二年开始即对房屋租金变更为1668600元（在第一年租金1854000元的基础上下调10%），主要理由是原告从第二年开始接受被告按照上述标准缴纳房租至2020年4月8日，并出具了相应收据，表明原告以默示方式作出了同意降租的意思表示。本院认为，双方从第二年开始在履行房屋租赁合同过程中，对是否下调房屋租金问题进行过多次协商，原告向其上级主管部门进行过请示汇报，上级主管部门明确要求按照房屋租赁合同约定履行，并将该意见告知了被告。上述一系列行为可认定双方未对房屋租金下调达成一致意见，被告虽从第二年开始按照下调的标准即每年1668600元向原告缴纳租金至2020年4月8日，原告收取并开具了相应收据，但原告并未明确作出放弃其余租金的意思表示，原告将上级不同意降租的意见告知被告的行为也恰恰说明了其保留了向被告主张其余部分租金的权利。被告也未能进一步举证证明原告作出过下调租金的意思表示，故本院对被告的该项抗辩意见，不予采信。 二、被告不享有优先承租权。我国现行法律并未规定承租人享有优先承租权，原、被告签订的房屋租赁合同中也未对此进行约定，故被告关于享有优先承租权的抗辩，无事实及法律依据，本院不予采信。 三、被告不享有四个月装修宽限期。房屋租赁合同并未约定房屋租满5年后被告享有四个月装修宽限期，原告对此亦不予认可，故本院对被告该项抗辩意见不予采信。 四、原告应免除被告3个月租金。2020年4月21日，国务院召开常务会议确定，为减轻小微企业和个体工商户房租负担，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。案涉房屋租赁合同租期届满后，被告继续使用租赁房屋，并将房屋租金交至2020年4月8日，此时原、被告之间形成了不定期房屋租赁合同关系。案涉房屋系国有房屋，被告作为经营服装生意的个体工商户，被告提出因疫情影响，请求按照上述会议精神免除被告上半年3个月租金即579375元（1854000元×1.25÷12×3）的主张，本院予以支持。 五、本案原告的诉讼请求未超过诉讼时效。被告于2016年4月5日提出下调租金等申请，经原告请示，丹阳市供销总社分别于2016年10月9日、2017年5月5日下达通知，不同意下调租金，要求按合同约定履行。原告将不同意降租的意见告知被告的同时即包含要求被告按合同给付拖欠租金的意思表达。且本案原、被告签订合同后，租赁关系一直处于持续状态，合同中关于“租金按年结算”的支付期限的约定并不否认合同期内租金债务的整体性，诉讼时效应自最后一期租金期限届满之日起计算。本案房屋租赁合同约定，租金按年结算，先付后租，每年度的当日前付清下一年度租金。本案租赁合同最后一期租金履行期限届满之日为2018年12月8日。因民法总则自2017年10月1日起施行，故本案应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。故本院对被告抗辩本案超过诉讼时效的意见，不予采信。 原、被告双方在合同到期后，未继续签订书面合同，被告仍旧使用案涉房屋，租赁合同已转为不定期租赁合同，原告依法有权随时解除原、被告之间的房屋租赁关系，鉴于原告已向本院诉讼要求被告清空并搬离案涉房屋，该项诉讼请求包含了原告解除双方之间房屋租赁关系的意思表示。因此，本院确认原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，被告应在合理期限内清空并搬离案涉房屋。 如上所述，原、被告并未对房屋租金标准进行变更，被告仍应按照合同约定即从第二年开始每年递增5%的标准向原告支付欠付租金。对该约定，原、被告双方一致理解：第二年的租金为在第一年的基础上增加5%即1946700元，第三年的租金为在第一年的基础上增加10%即2039400元，第四年的租金为在第一年的基础上增加15%即2132100元，第五年的租金为在第一年的基础上增加20%即2224800元，第六年的租金为在第一年的基础上增加25%即2317500元，之后的租金以此类推。因此，被告应支付原告拖欠租金1668600元（截至2019年12月7日），并按照上述租金标准继续支付至实际搬离之日的房屋占用费。经计算，2019年12月8日至2020年10月12日（共计309天）的租金为1961938元（1854000元×1.25÷365×309），扣除被告已缴纳的2019年12月8日至2020年4月8日租金556200元（834300元÷6×4）及应当免除的2020年上半年3个月租金579375元。因此，截至2020年10月12日，被告尚应支付原告租金2494963元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告卢才琴应于本判决生效后三十日内清空、搬离承租原告丹阳市云阳中心供销合作社的房屋； 二、被告卢才琴应于本判决生效后十日内支付原告丹阳市云阳中心供销合作社欠付租金2494963元（截至2020年10月12日），并按照合同约定标准继续支付自2020年10月13日起至实际搬离之日的房屋占用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26759元，由被告卢才琴负担（此款原告已预付，由被告于本判决生效后十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  马苏宁 人民陪审员  尹英兰 人民陪审员  束红军 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  蔡保瑞 书 记 员  林紫嫣 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。