抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0404民初221号原告：郭克珍，女，1949年1月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：丛龙娇，女，1978年3月17日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。被告：张洪革，男，1973年9月8日出生，汉族，住辽宁省抚顺市抚顺县。委托诉讼代理人：赵连伟，辽宁省企业法律顾问协会法务工作者。原告郭克珍与被告张洪革房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭克珍的委托诉讼代理人丛龙娇、被告张洪革及其委托诉讼代理人赵连伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭克珍诉称，2019年5月13日原、被告于签订《门市房租赁合同》，原告将位于抚顺市望花区门市租赁给被告（建筑面积88.15m2），租赁期1.5年。签订合同时，被告交纳第一年租金，约定2019年9月4日支付租金102959.00元，截止目前被告仍未缴纳。《门市房租赁合同》第八条违约责任第4条约定：承租人如逾期支付租金，每逾期一日，则承租人需按日租金的两倍支付滞纳金。截至2019年12月31日，被告共违约支付118天，滞纳金共计66570.75元（被告最终确定的金额计算至本诉讼判决给付之日），累计租金、滞纳金共计169529.75元。为此，原告诉至法院，请求法院判令：一、被告支付2019年11月5日-2020年11月4日的租金102959.00元；二、被告支付滞纳金66570.75元（以截至2019年12月31日未交纳租金为基数计算，滞纳金最终数额计算至本案判决给付之日止）；三、诉讼费由被告承担。被告张洪革辩称，答辩人不同意原告的诉讼请求。原告提供的出租房屋采暖设施存在瑕疵。答辩人承租该房屋时，原告没有如实告知，导致2019年-2020年采暖期到来之时，答辩人无法缴纳采暖费。答辩人承租的房屋用于饭店经营，没有采暖导致无法开业经营，给答辩人造成严重的经济损失，也影响答辩人饭店的商业信誉，以上是由于原告存在过错造成的。故答辩人没有违约行为，而是原告存在违约，法院应驳回原告的诉讼请求。同时，答辩人保留反诉追究原告赔偿责任的权利。经审理查明，2017年10月5日，抚顺和兴房地产开发有限公司与高崇签订《房屋租赁合同》，约定：由高崇承租抚顺和兴房地产开发有限公司位于抚顺市望花区门市（建筑面积88.15m2），租赁期限3年，自2017年11月5日起至2020年11月4日止。2019年1月9日，高崇提出《门市房外兑、转租申请书》，预将此门市经营的“金家味”韩式简餐饭店外兑、转租。另查明，张洪革从高崇处转租涉案房屋一层门市，二、三层门市由其他商家租用。2019年5月13日，郭克珍（甲方）与张洪革（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于抚顺市望花区门市（建筑面积88.15m2）出租给乙方使用；二、房屋租赁期1.5年，自2019年5月5日起至2020年11月4日止。租赁房屋仅作为餐饮使用；三、第一年租金3.1元/天/平*182.5天*88.15平=49871.00元，第二年租金3.2元/天/平*365天*88.15平=102959元，第一年租金交付时间为2019年5月5日（交纳2019年5月5日至2020年11月4日的租金49871.00元），第二次租金交付时间为2019年9月4日（交纳2019年9月5日至2020年11月4日的租金102959.00元）。租赁期间合同总租金共计152830.00元。签署本合同时，乙方必须向甲方另外支付1万元，作为履约保证金，如乙方拖欠各种费用，人为性破坏房屋，此保证金扣除，合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。四、在本合同履行期内，甲方不承担乙方的任何费用（包括水、电、暖气、煤、装修、物业费、维修等一切费用）。七、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三日内向对方主张。八、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方须按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还须负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计15天以上。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则须按上述费用总额的20%支付甲方滞纳金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，无论什么理由中途退租的，乙方须支付给甲方按合同约定总租金20%金额的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。租赁期满，乙方须如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还需承担因逾期归还给甲方造成损失。在租赁期未满时，由于乙方原因中途退租，乙方须向甲方支付未来两年租金作为赔偿金。在租赁期内，由于甲方原因中途退租，甲方付未来两年租金作为赔偿金。租赁期间内房屋承租方与经营者须为同一人。如果承租方与实际经营者不同一主体，乙方须承担按合同总租金20%的违约金给甲方。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任……。再查明，涉案抚顺市望花区北镇街11号楼4号门市（建筑面积264.43m2，房屋总层数17层，所在层数1-3层）系郭克珍、刘忠恕共同共有。涉案房屋为三层门市，分别租赁给张洪革和另一商户，该房屋取暖设备未分户，张洪革无法仅交纳其租赁的一层门市的取暖费。2019年11月4日后，张洪革未交纳房屋租金。2019年12月1日，张洪革向郭克珍提出因租用房屋无法正常使用，致使其经营的饭店停业，停业期间不予支付房租，直到供暖正常恢复营业。涉案房屋现仍由张洪革占有，但未恢复经营。本院所确认的上述事实，有《房屋租赁合同》、《门市房外兑、转租申请书》、《关于全家味无供暖停业的通知》及当事人的庭审笔录等在案佐证，上述证据已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，郭克珍与张洪革签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方当事人争议焦点为：一、张洪革关于郭克珍未提供完备的供暖设施，致其无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见是否应予采纳；二、张洪革欠付房屋租金的数额；三、郭克珍主张的滞纳金是否予以支持。关于争议焦点一：张洪革关于郭克珍未提供完备的供暖设施，致其无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见是否应予采纳。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭克珍作为房屋的出租人，应当按照《房屋租赁合同》的约定提供租赁物。《房屋租赁合同》约定取暖费由张洪革承担，郭克珍提供的房屋应该符合交纳取暖费的条件。现郭克珍提供的房屋因取暖设备未分户导致张洪革无法交纳其承租部分面积的取暖费，郭克珍对此负有责任。虽郭克珍提出其曾与张洪革协商沟通解决供暖问题，但其提供的证据不足以证明因张洪革不配合导致取暖设备无法分户，故对郭克珍此抗辩主张，本院不予采信，对张洪革提出关于郭克珍未提供完备的供暖设施，致其无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见，本院予以考虑。关于争议焦点二，张洪革欠付房屋租金的数额。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，郭克珍作为房屋的出租人，应当按照涉案租赁合同的约定提供租赁物。因郭克珍提供的房屋中的供暖设备未分户，致使张洪革无法就其租赁的一层门市交纳取暖费，故取暖期间（2019年11月1日至2020年3月31日止）的房屋租金应在总租金中扣除。故对郭克珍要求张洪革给付2019年11月5日-2020年11月4日的租金102959.00元的主张，扣除取暖期间的租金3.2元/天/平×150天×88.15平=42312.00元，本院酌定支持60647.00元。三、郭克珍主张滞纳金是否予以支持。因无法交纳取暖费属郭克珍违约，故从2019年11月1日起至2020年3月31日止，张洪革不存在违约行为，不应给付滞纳金。本院考虑新冠××疫情影响，加之前期饭店因未供暖致饭店无经营收入，综合涉案合同尚在履行中及当事人过错程度等因素，对郭克珍要求张洪革按日租金的两倍支付滞纳金到判决给付之日止的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张洪革于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告郭克珍房屋租金60647.00元；二、驳回原告郭克珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3961.00元，由原告郭克珍负担2544.00元，由被告张洪革负担1417.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长 张 慧人民陪审员 李 松人民陪审员 周瑞华二〇二〇年十月三十日书 记 员 孙 欣