北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21899号原告:魏巍，女，1958年2月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：惠所亮，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽姣，北京德和衡律师事务所律师。被告：魏洁，女，1960年4月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：周玉芬，女，1934年8月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。二被告共同委托诉讼代理人：李博书，北京市君益诚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李永超，北京市君益诚律师事务所律师。原告魏巍诉被告魏洁、周玉芬确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏巍委托诉讼代理人惠所亮、高丽姣，被告魏洁、周玉芬共同委托诉讼代理人李博书、李永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏巍向本院提出诉讼请求：1、确认魏洁与周玉芬于2017年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效；2、本案诉讼费用由魏洁与周玉芬负担。事实与理由：魏联耀与周玉芬系夫妻，二人生育二女即原告魏巍和被告魏洁。2019年5月12日，魏联耀去世。1995年2月25日，周玉芬与中国轻工总会签订《公有住房售房协议书》。约定中国轻工总会将座落在北京市丰台区右外东二条14号院1号楼2单元202号房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给周玉芬，房屋总价款11994元。1995年11月9日，案涉房屋取得房产所有证，登记在被告周玉芬名下。1996年7月17日，案涉房屋经被告周玉芬申请由优惠售房改为使用周玉芬、魏联耀工龄购买的成本价房屋。2017年12月18日，由于行政区域规划，将案涉房屋的座落变更为北京市丰台区开阳里一区7号楼1层2门202号。在魏联耀和魏巍均不知情的情况下，周玉芬与魏洁于2017年12月20日签订编号为CW403303的《存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定周玉芬将案涉房屋出售给魏洁，房屋成交价格为800元。二被告一同到北京市丰台区不动产登记事务中心办理了房屋过户手续，现案涉房屋登记在魏洁名下。原告认为，案涉房屋系周玉芬与魏联耀在婚姻关系存续期间共同出资购买，为夫妻共同财产。周玉芬在未经配偶魏联耀同意的情况下私自与被告魏洁签订《存量房屋买卖合同》买卖案涉房屋，属于无权处分。而且，其二人恶意串通，以800元异常低价买卖案涉房屋，已经严重侵犯了魏联耀的合法权益，进而侵犯了魏巍的继承权权益，周玉芬与魏洁签订的上述《存量房屋买卖合同》无效。魏巍为维护合法权益，特提起诉讼。被告魏洁辩称，不同意魏巍的诉讼请求，理由如下：一、魏巍不是本案的适格主体，应当驳回其起诉。针对案涉房屋签订的《存量房屋买卖合同》主体为周玉芬与魏洁，魏巍并非订约当事人，亦不属于与该房屋有利害关系的主体。二、案涉房屋过户名为买卖，实为赠与。因魏巍十年来断绝与父母来往，对父母不闻不问，多年来一直是魏洁在照顾父母，包括父母生病住院。正是两个女儿在对待父母态度上的巨大反差，2017年，经魏联耀提出，魏联耀与周玉芬共同决定将案涉房屋赠与魏洁。经咨询不动产登记部门，建议以买卖方式过户。因此涉案房屋名为买卖，实为赠与。赠与作为单方法律行为，一经作出，即对表意人产生法律约束力，且该赠与行为已经履行完毕，不存在法律规定的任何无效情形。三、周玉芬作为房屋自始登记权利人，有权处分案涉房屋，案涉合同合法有效，将案涉房屋赠与魏洁是魏联耀和周玉芬共同的决定。该房屋系央产房，2017年10月6日，周玉芬、魏联耀、魏洁三人共同到“国资委轻工机关服务中心基建房产处”提交了《房屋过户申请》，工作人员岳显辉根据央产房转让手续要求，还许提交《中央在京单位职工住房情况登记表》，魏联耀原单位“中国质检出版社”房管部门及人力资源部都在上面加盖公章进行了确认，房屋才得以过户。案涉房屋经过国资委轻工机关服务中心基建房产处、在京中央和国家机关住房交易办公室、北京市丰台区不动产登记事务中心三机关依次办理变更登记。因房屋所有权证书上面只记载周玉芬一人的名字，上述单位只要求周玉芬签署，即使在魏联耀与周玉芬共同前往办理房屋过户的情况下，申请书上也只要求周玉芬一人签名。因此案涉合同上没有魏联耀的签字是上述单位工作人员的手续要求，不代表魏联耀不知情、不同意。而且，直至2019年5月魏联耀去世，其也从来没有对房屋赠与给魏洁的问题提出过任何异议，因为将房屋过户给魏洁首先是魏联耀提出的，是魏联耀和周玉芬共同的决定。根据最高院、北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷的解释和会议纪要，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。即将正式实施的《民法典》已经取消了《合同法》第51条、52条关于合同无效的相关条款，本案不涉及《民法典》规定的合同无效的三种情形。关于魏巍主张的“无权处分”，根据《民法典》第597条规定，无权处分签署的合同有效，魏联耀是否在房屋买卖合同上面签字，不影响合同效力。四、魏巍提供的证据不能证明周玉芬与魏洁之间存在恶意串通的行为，应当承担举证不能的法律后果。根据法律规定的证据规则，法院认定民事案件构成恶意串通事实的证明标准为排除合理怀疑，即要求当事人对其提出的存在恶意串通的事实主张，应提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则其主张的恶意串通待证事实便不能予以认定。本案，魏联耀和周玉芬下定决心将房屋赠与给魏洁的原因是两个女儿在对待父母态度上的巨大反差，是魏巍10年来不回家看望父母、回到北京也不去看望父母、电话不接、从未关心照顾过父母的绝情行为让二人过度伤心、失望，与“恶意串通”无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：魏联耀与周玉芬系夫妻关系，魏巍与魏洁系二人之女。北京市丰台区开阳里一区7号楼1层2门202号房屋（即本案案涉房屋）原登记在周玉芬名下，系周玉芬于1995年2月25日与中国轻工总会签订《公有住房售房协议书》并交纳购房款购买，后折合魏联耀与周玉芬工龄变更为成本价售房，该房屋系魏联耀与周玉芬之夫妻共同财产。2019年5月12日，魏联耀去世。2017年12月20日，周玉芬与魏洁签订编号为CW403303的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定周玉芬将案涉房屋出售给魏洁，房屋成交价格800元。同日，案涉房屋所有权转移登记至魏洁名下。在当日办理案涉房屋买卖事宜的不动产登记询问笔录中，周玉芬与魏洁针对“申请登记不动产或份额是否为夫妻共同财产”一问题均回答为“否”。魏洁主张该合同名为买卖，实为赠与，且魏联耀知情，但未就此提交充分证据。另查，庭审中，魏洁申请本院向国资委轻工机关服务中心基建房产处调查周玉芬、魏联耀及魏洁三人于2017年10月6日到该单位办理房屋过户申请手续的相关事实，以证明魏联耀对案涉房屋出售给魏洁的情况知情并参与了办理手续。经本院与该单位相关负责人员电话核实，其告知案涉房屋房屋上市需要到其单位办理相关手续，但只是简单的信息核实，核实房屋是否欠费，是否超标，具体过户还得由不动产登记部门审查，当时具体谁去办理的已记不清楚。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据本案查明事实，案涉房屋系在周玉芬与魏联耀系婚姻关系存续期间取得，应属二人之夫妻共同财产。周玉芬与魏洁明知该事实，仍然通过签订《存量房屋买卖合同》方式，以明显不符合市场价的800元对价出售给魏洁并过户至魏洁名下，同时在不动产登记询问笔录中，针对“申请登记不动产或份额是否为夫妻共同财产”问题，周玉芬与魏洁均回答“否”，显然存在恶意串通的故意，损害了魏联耀的财产权益，进而损害了魏巍作为魏联耀继承人的财产权益，故周玉芬与魏洁订立的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》属于无效合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：周玉芬与魏洁于2017年12月20日订立的CW403303的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）无效。案件受理费9438元，由魏洁与周玉芬负担（于本判决生效之后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李桂华二〇二〇年十月三十日书记员  刘祉琦