福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4165号 上诉人（原审原告）禹洲物业服务有限公司泉州分公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道1758号禹洲广场20层。 负责人：林聪辉，总经理。 委托诉讼代理人：刘幺红，女，1986年1月21日出生，汉族，系公司职员。 委托诉讼代理人：林丽娟，女，1982年10月17日出生，汉族，系公司职员。 上诉人（原审被告）陈美虹,女,1976年1月4日生,汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：陈育才，福建伟盛律师事务所律师。。 上诉人禹洲物业服务有限公司泉州分公司（以下简称禹洲物业）因与上诉人陈美虹物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 禹洲物业上诉请求：一、撤销原审判决第一项的“按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付自2020年4月15日起至还款之日止的违约金”及第二项判决；二、改判陈美虹按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付自2014年7月19日起至还款之日止的违约金；三、改判陈美虹向禹洲物业缴纳自2014年11月1日至2020年3月31日公摊水电费合计1755.1元；四、本案一、二审全部诉讼费由陈美虹承担。事实和理由：一、一审判决的违约金的起算时间明显错误。首先，根据原审提交的证据《前期物业服务合同》中约定第三条第10点约定交房人在交房时应一次性缴纳三个月物业管理费，且后在每期首月15日前按季度缴纳。其次，原审法院已认定禹洲物业和陈美虹存在物业服务合同关系，且根据事实支持了禹洲物业的物业费，物业费自2014年7月19日起计，但违约金又从2020年4月15日起算矛盾。根据原审提交的证据，违约金应自陈美虹逾期支付日开始计算，而逾期支付日应是交付日(出卖人在交房通知书确定的交房截止日视为交付日)次日。所以违约金的起算时间应从2014年7月19日起算。二、一审判决驳回禹洲物业公摊水电费明显错误。禹洲物业在原审提交的《商品房买卖合同》及其附件有关于佐证公摊物业费的依据。但原审法院未依法审理和判决。《商品房买卖合同》第十一条、附件六第11、12项、附件四第三条第6、7、8点，证明陈美虹作为业主，因其原因未能按期接房，则视为已经交房，交房通知书确定的交房截止日起缴纳的物业管理费及相关费用(公摊水电费)。另，禹洲物业补充提交新证据：禹洲物业缴纳2#A地块公共部份自来水费用流水清单、电费流水清单。综上所述，请二审法院依法改判支持禹洲物业关于违约金、公摊水电的请求。 陈美虹辩称，1.陈美虹多次向禹洲物业要求交房，但禹洲物业阻扰不让陈美虹交房。案涉商品房2020年4月2日才交房，禹洲物业的诉求不应得到支持。案涉商品房存在未设置防测雷装置、空调外机洞口不符合规范要求、楼板裂缝等问题至今没有整改。2.原审遗漏必要诉讼参与人禹洲地产(泉州)有限公司（以下简称禹洲地产）。案涉商品房买卖合同系陈美虹与禹洲地产签订，其是合同签订方，同时《前期物业合同》也是由禹洲地产与陈美虹签订。根据《前期物业合同》第四条第二款，陈美虹并非前期物业合同向对方，一审未将禹洲地产列为诉讼参与人程序错误。本案物业费应由禹洲地产承担。请求驳回禹洲物业的诉讼请求。 陈美虹上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由禹洲物业承担。事实与理由：一、原审判决部分事实认定错误，适用法律错误。因案涉商品房存在多处严重质量问题，不符合陈美虹与开发商禹洲地产《商品房买卖合同》约定，期间陈美虹多次交涉，但问题未得到解决，该房屋无法按合同约定的交房时间交付系因禹洲地产的过错导致，陈美虹并无过错。其次，根据案涉《前期物业服务合同》第四条约定及根据《物业管理条例》第四十一条第二款，《福建省物业服务收费管理办法》第十五条规定，在禹洲地产实际交付之日(2020年4月2日)前，案涉房屋的物业费用应当由禹洲地产全额交纳，而非陈美虹。故原审判决认定物业费应自2014年7月19日起计付且由陈美虹负担显然是错误的。二、根据民事诉讼有关诉讼时效的规定，禹洲物业有关诉请2015年9月30日之前的物业费用显然超过诉讼时效，依法应予驳回。综上，请求依法改判或发回重审。 禹洲物业辩称，禹洲地产与禹洲物业是分开的，主体不同。《前期物业服务合同》第四条对本案不适用。《商品房买卖合同》第十一条，陈美虹提出的因为房屋问题不能交房，在原审已经提交信访记录，惠安县住房和城乡规划建设局作出惠住建信访复﹝2017﹞5号《信访事项处理答复意见书》，回复开发商已于5月29日对裂缝进行修复并确认。惠住建信访复﹝2017﹞36号《信访事项处理答复意见书》，回复相关单位对裂缝进行修复，且第三方监测机构，监测确认合格。惠安县人民法院作出惠人法答复邮字﹝2018﹞7号《信访事项答复意见书》，回复陈美虹称因质量问题等不具备正常使用功能为由拒绝接受房屋，不予成立，请求禹洲物业支付逾期交房违约金，不予成立。 一审法院认定事实：2012年12月8日，禹洲物业与禹洲地产签订《禹洲城市广场2#A商住楼前期物业服务合同》1份，约定：由禹洲地产选聘禹洲物业实施禹洲城市广场2#A商住楼物业管理服务，合同期限合同签订之日起至首届业委员会成立与物业公司签订物业服务合同生效之日止。收费标准住宅1.3元/㎡•月收取。前期物业协议双方还对各自的权利义务等做了具体的约定。陈美虹系案涉小区5幢1602号房的业主，该房屋建筑面积为85.27平方米，每月物业费110.8元。陈美虹曾于2018年5月15日起诉禹洲地产，请求继续履行合同并交付案涉商品房等。后禹洲地产提出反诉，予以合并审理，并于2018年10月22日作出（2018）闽0521民初4188号民事判决书，认为“禹洲地产于2017年3月6日通知陈美虹收到交房手续函后15日办理交房手续，该函能够证明禹洲地产履行了书面交房的通知义务……案涉商品房已经符合交房条件且已通知陈美虹办理交房手续，陈美虹未能在约定的期限内办理交房手续……”。判决禹洲地产应继续履行合同并将案涉商品房交付陈美虹。陈美虹于2020年3月9日申请强制执行，案涉商品房于2020年4月2日交付。同日，陈美虹并承诺书在签名确认，承诺书上载明“本人完全同意并遵守本《业主手册》及其中的所有规定及条款，特别是手册中的《前期物业服务合同》与《业主临时管理规约》，本人承诺按合同及规约的要求按时缴纳有关费用……”。 一审法院认为，禹洲物业与陈美虹之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。陈美虹未能按约定支付物业管理费，应承担违约责任。禹洲物业请求陈美虹支付自2014年7月19日至2020年3月31日止的物业管理费7581.3应调整为7576.5元（110.8元╱月×68.38个月）。禹洲物业请求陈美虹按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月15日起禹洲物业起诉催告之日起计付违约金，于法有据，予以支持。陈美虹主张禹洲物业阻扰不让陈美虹交房，未能举证证明，不予采信。本案主张案涉商品房存在问题未整改，与本案不具有关联性，不予审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决：一、陈美虹应在判决生效之日起十日内支付禹洲物业物业管理服务费7576.5元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年4月15日起至还款之日止的违约金；二、驳回禹洲物业的其他诉讼请求。 二审期间，禹洲物业提供证据：小区公共部分水费流水清单、小区公共部分电费流水清单，证明小区公共部分的水电费由禹洲公司先行垫付。陈美虹对该组证据的三性均有异议。本院认为，对禹洲物业提供的证据的真实性，予以采纳。二审期间，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定，“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”及《前期物业服务合同》第四条约定，“业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（禹洲地产）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额交纳……”本案诉争房屋于2020年4月2日交房，因此之前的物业费用应由建设单位即禹洲地产承担，交房之后的相关物业费用由陈美虹交纳。因此，禹洲物业向一审法院主张陈美虹缴纳2014年7月19日至2020年3月31日止的物业服务费、公摊水电费及违约金，没有事实和法律依据，应于驳回。 综上所述，禹洲物业的上诉请求不能成立，应予驳回；陈美虹的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初2158号民事判决； 二、驳回禹洲物业服务有限公司泉州分公司的一审诉讼请求。 本案一审受理费50元，由禹洲物业服务有限公司泉州分公司负担；二审案件受理费50元，由禹洲物业服务有限公司泉州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅家顶 审 判 员 董耿瑜 审 判 员 孙志坚 二〇二〇年十月二十八日 法官助理 庄丹钦 书 记 员 苏阿云 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。