福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1513号 原告（反诉被告）：福州一起发商贸有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街92号中富广场6层01室，统一社会信用代码：913501025831178243。 法定代表人：徐水平，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛美芳、何文波，福建闽润律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：潘秀清，女，1967年12月23日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：俞文峰，福建中美律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）福州一起发商贸有限公司（以下简称“一起发公司”）与被告（反诉原告）潘秀清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）一起发公司的委托诉讼代理人何文波与被告（反诉原告）潘秀清的委托诉讼代理人俞文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一起发公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令潘秀清向一起发公司支付租金377689元（自2018年12月1日至腾空返还房屋之日，按22217元／月标准支付，暂计至2020年4月30日）；2.依法判令潘秀清向一起发公司支付违约金67658.17元（自2018年12月6日起至租金付清之日止按月利率2%标准计算，暂计至2020年4月30日）；3.依法判令潘秀清支付一起发公司为实现本案债权支出的律师费25000元。事实和理由：2015年2月，产权人福建时代房地产有限公司（下称时代公司）取得福州市台江区××路××号××花园××＃楼××层××层商场房屋所有权证。2015年2月1日，一起发公司向时代公司承租上述商场，租赁总建筑面积6238.95平方米。2017年1月20日，时代公司与一起发公司签订《商业用房租赁合同》，约定租赁期限自2015年2月1日起至2021年5月31日止。2016年7月23日，一起发公司（甲方）与潘秀清（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将坐落于台江区××路××号××花园××＃楼××层商场15＃铺位出租给乙方，该铺位面积（含分摊面积）为277.72平方米，房屋租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止。合同第三条租金及支付方式约定，租金按月支付，2017年6月1日起至2018年5月31日止，每月租金22217元，乙方必须于每个月5日前向甲方交纳当月租金。第八条甲方的权利和义务约定，乙方存在违约行为的，甲方有权没收合同履约保证金，并保留追索所受经济损失的权利（包含诉讼费、律师费等由此引起的一切相关费用）。第十二条违约责任约定，乙方逾期未缴纳租金的，每逾期一日，按未交纳租金的0.5%向甲方支付滞纳金（现一起发公司自愿调整为月2%），超过一个月乙方仍未足额缴纳的，甲方有权解除合同，没收保证金不予退还。合同签订后，一起发公司将案涉房屋交由潘秀清使用至今。潘秀清自2018年12月起不再支付租金，截至2020年4月30日，共拖欠租金377689元（22217／月＊17个月），产生违约金67658.17元。一起发公司认为，本案中《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，潘秀清应按约支付租金，并承担违约金、诉讼费、律师费等费用。 潘秀清辩称，1、一起发公司索要2020年2、3、4月房租没有事实与法律依据。潘秀清于2020年4月15日搬离，一起发公司诉状称2020年4月30日搬离不是事实。双方合同约定一起发公司出租是用于商业经营的商铺，2020年2、3月新冠疫情，南方灯饰城属于大型商场，因新冠疫情被暂停经营，潘秀清连商场都进不去，更别说开铺经营。2020年2、3月一起发公司违约，未能提供符合合同约定的可用于商业经营的商铺，本应承担违约责任，但新冠疫情属于不可抗力，双方可以免责，免除了一起发公司提供符合合同约定铺位的责任，同样也免除了潘秀清交纳租金义务。4月份潘秀清进店打包搬离，4月15日搬离。2、双方房屋租赁合同形成于2013年6月1日，而非2016年6月1日，一起发公司诉状中陈述不诚信。3、一起发公司未交付合同约定面积的商铺，商铺消防管爆裂导致损失，不出具税务发票，押金未退还等四个问题，潘秀清提出反诉。 潘秀清向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决一起发公司向潘秀清退还多收租金132,245.7元及违约赔偿金66,764.9元（计至2020年4月30日），2020年4月30日后以多收租金132,245.7元为基数按月利息1.5%计息支付违约赔偿至实际还款之日；2.依法判决一起发公司向潘秀清赔偿租赁期间消防水管爆裂租赁店进水造成店内商品、装修损坏，停业等损失共计212,476元及延迟支付赔偿的损失；3.依法判决一起发公司向潘秀清退还押金62,487元；4.依法判决一起发公司向潘秀清交付已收取房租相应款项的税务发票；5.依法判决一起发公司支付潘秀清为实现本案债权的律师费15,000元。诉讼过程中，潘秀清增加反诉诉讼请求要求确认租赁合同于2020年4月16日解除。事实和理由：2013年6月1日，潘秀清租用一起发公司台江区达江路89号南方花园1-6#楼2层综合二层商场277.72平方米的商铺，但是一起发公司违约，仅提供252.87平方米的商铺，少交付了24.85平方米，根据双方签订的《商业用房租赁合同》约定的每平方米租金，一起发公司多收了132,245.7元，多收132,245.7元款项应退还。根据违约责任对等原则，参照本院之前南方市场一起发公司相关房屋租赁合同纠纷相关判决的按月息1.5%承担，计至2020年4月30日，反诉被告应支付违约赔偿66,764.9元。2019年8月23日，消防部门检查通水，一起发公司先未对其出租的房产消防设施进行检查，因一起发公司出租的商铺消防管道存在质量问题，导致潘秀清店内消防水管爆裂，整座楼盘消防用水爆喷在潘秀清店内，全店上下所有物品（包括商品）泡水受损，装修全毁，无法送电，致潘秀清店内商品、装修赔偿及停业损失共计212,476元。潘秀清店员多次要求一起发公司清点损失，但一起发公司置之不理，后答应赔偿免收两个月房租，但因店面面积争议双方未达成协议。在合同履行中，潘秀清无数次向一起发公司索要已收房租的正式税务发票，一起发公司一直拖着不给。一起发公司收取潘秀清押金62,487元，在协商中一起发公司称用于抵房租但未实际抵押，应依法退还。潘秀清实现上述债权花费律师费15,000元应由一起发公司承担。 一起发公司辩称，一、一起发公司依照约定租赁面积提案涉商铺，潘秀清没有提供充分的证据证明案涉商铺面积小于277.72㎡，应承担举证不能的不利后果，其无权主张一起发公司返还租金，更无权主张2017年7月10日之前的租金。1.《商业用房租赁合同》第一条房屋概况约定，一起发公司同意将坐落于台江区××路××号××花园××＃楼××层商场的15＃铺位出租给潘秀清。该铺位面积（含分摊面积）为277.72平方米。潘秀清已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议，愿意承租该商业用房。可见，潘秀清2013年、2016年实际承租案涉商铺前均已对租赁商铺的实际范围进行过现场确认，充分了解且无异议。2.潘秀清没有提供充分的证据证明案涉商铺面积小于277.72平方米。根据谁主张谁举证原则，潘秀清负有证明案涉商铺实际面积小于约定租赁面积的责任，而根据其提供的证据无法证明待证事实，潘秀清应依法承担举证不能的不利后果。3.诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。潘秀清在2013年、2016年实际承租案涉商铺前均测量、确认过案涉商铺面积，其主张2017年7月10日之前租金的诉讼时效已过，且潘秀清未提供任何通知一起发公司返还该部分租金的证据，潘秀清的该部分主张已丧失胜诉权，不应得到支持。4.潘秀清要求一起发公司以多收租金为基数，按照月利率1.5%的标准支付违约赔偿金缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。二、案涉商铺消防水管破裂系潘秀清原因造成，潘秀清反诉主张店内商品、装修损坏，停业等损失共计212476元，无事实和法律依据，应予驳回。1.案涉消防水管破裂系由潘秀清造成，一起发公司对此无过错，无需担责。案涉爆裂的消防水管系消防喷淋头，位于案涉15＃商铺阁楼内，一起发公司于2013年6月将案涉商铺（含消防设施）完整移交给潘秀清，不存在任何质量问题。潘秀清在租赁期间，擅自在爆裂水管周边堆放货物，导致消防喷淋头发生损坏爆裂，由此产生的任何费用均应由其自行承担，与一起发公司无关。2.《商业用房租赁合同》第六条第一款约定，在租赁期内，潘秀清须承担租赁商品用房及附属设施的使用安全，并支付所有的维修费用，使其能处于正当状态，故租赁期间潘秀清负有保证该消防水管使用安全的责任，所有维修费用应由潘秀清自行承担。3.潘秀清没有提供充分的证据证明案涉商铺内进水造成店内商品装修损坏，停业等损失，潘秀清应承担举证不能的不利后果。三、潘秀清未按时足额支付租金，一起发公司依约有权没收保证金62487元，潘秀清无权主张退回。四、《商业用房租赁合同》约定月租金22217元为不含税价，税费由潘秀清承担。潘秀清若需开具发票，应先行支付开具发票对应的税额。五、潘秀清要求一起发公司向其支付实现本案债权的律师费15000元，无事实和法律依据，应依法予以驳回。 综上，一起发公司认为，一起发公司依照约定租赁面积提供案涉商铺，并不存在多收租金的情况，潘秀清没有提供充分的证据证明案涉商铺面积小于277.72平方米，应承担举证不能的不利后果。潘秀清诉请一起发公司返还案涉装修款，承担律师费并赔偿违约金，均无事实和法律依据，应予驳回。潘秀清支付的合同保证金一起发公司已依约予以没收。因此，恳请依法驳回潘秀清的全部诉讼请求。 当事人双方围绕各自诉辩请求分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺坐落于福州市台江区××路××号××花园××＃楼××层××层商场，该商场系由一起发公司于2015年2月1日向福建时代房地产有限公司承租，租赁总面积5918平方米。2017年1月20日，双方签订《商业用房租赁合同》，约定租赁期限自2015年2月1日起至2021年5月31日止。 2013年6月1日，一起发公司（甲方）与潘秀清（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定：甲方将坐落于台江区××路××号××层商场的15号铺位出租给乙方，该铺位面积（含分摊面积）为277.72平方米，乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议，愿意承租该商业用房，房屋租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止。 上述租赁期满后，双方于2016年7月23日续订《商业用房租赁合同》，约定：该铺位面积（含分摊面积）为277.72平方米，乙方已对上述所承租的商业用房做了充分了解并无异议，愿意承租该商业用房”，房屋租赁期限自2016年6月1日起至2018年5月31日止；租赁期满，甲方有权收回出租给乙方的商业用房，乙方应如期办理该商业用房并无条件及时停止使用。房屋租金按月支付，租金每月每平方米80元，月租金为22,217元，年租金266,604元，乙方必须于每个月5日前向甲方交纳当月租金。合同第五条第一款约定：乙方在签订合同时需向甲方交付合同保证金62,487元，合同履行完毕后，乙方无违反本合同约定的，甲方于合同期限届满后1个月内将保证金退还给乙方。该保证金用以担保乙方严格、充分地履行本租赁合同，乙方不得以该保证金冲抵租金。合同履行过程中，若乙方违反合同约定，则甲方有权没收保证金。第六条约定：在租赁期内，乙方须承担租赁商业用房及附属设施的使用安全，并支付所有的维修费用，使其能处于正常状态。第七条约定：乙方可根据自身情况对商业用房进行装修，乙方另行装修的费用由乙方自行承担。第八条约定：乙方有存在违约行为的，甲方有权提前解除租赁关系，强行收回该租赁的商业用房，没收合同履约保证金，并保留继续追索所受经济损失的权利（包含诉讼费、律师费等由此引起的一切相关费用）。第十一条约定：租赁期满或乙方提前退租的，甲乙双方应当以书面形式办理房屋移交手续。第十二条约定：乙方逾期未交纳租金的，应按未交纳租金的0.5%/日向一起发公司支付滞纳金；超过一个月乙方仍未足额缴纳的，甲方有权解除合同，没收保证金不予退还，收回出租商业用房并要求乙方承担全部赔偿责任；租赁期满，乙方应如期交还该商业用房同时办理房屋交接验收手续签署房屋交接确认书。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。合同签订后，一起发公司将讼争房屋交由潘秀清使用，潘秀清向一起发公司支付了合同保证金62,487元，2018年12月1日起，潘秀清未再向一起发公司支付租金。 2019年8月23日，潘秀清承租的案涉店铺上方消防水管爆裂漏水。2020年3月29日至4月16日期间，潘秀清店内工作人员潘某与蒋勤通过微信语音或微信文字就案涉商铺内消防漏水赔偿、房屋租金等事项进行协商，但双方未能达成一致意见。2020年4月16日，潘某向蒋勤发送微信文字“我今天空店已经交还给你（2020年4月16号）”，但未得到蒋勤的回应。现潘秀清主张因消防水管爆裂造成店内商品、装修、停业等损失212476元。一起发公司陈述称蒋勤系与一起发公司股东熊杰相识，因潘秀清欠付一起发公司大额租金而由蒋勤居中协调，但蒋勤无决定权，且在协商过程中的妥协行为不能作为对一起发公司不利的根据，同时消防水管爆裂系由潘秀清人为造成的。 诉讼过程中，依潘秀清申请，本院通知证人潘某、林某出庭作证。潘某陈述潘秀清系其姐姐，亦是雇主；店里淹水后曾找一起发公司来清点，但一起发公司未派人来清点，为此潘某清点后将泡水的商品扔掉；2020年4月15日潘秀清拿着一张解除函给熊杰，但熊杰拒收。为此拍照通过微信发给蒋勤。林某陈述称潘秀清的店面因消防水管爆裂而停业装修一个月，现已清空搬离。 另查明，一起发公司、潘秀清就本案诉讼分别委托福建闽润律师事务所和福建中美律师事务所指派律师作为本案诉讼代理人，并为此分别支出律师费25,000元及15,000元。同时，一起发公司于诉讼中申请财产保全，请求冻结潘秀清名下财产，并为此支出诉讼责任保险费1500元及财产保全申请费2847元。 本院认为，一起发公司与潘秀清签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，案涉《商业用房租赁合同》约定租赁期限已于2018年5月31日届满，但潘秀清继续使用案涉房屋，且一起发公司并未提出异议，故双方于2016年7月23日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，2020年4月16日，潘秀清的工作人员潘某于微信中明确向蒋勤表示将空店交还，潘秀清据此主张双方《商业用房租赁合同》于2020年4月16日解除。一起发公司辩蒋勤未告知一起发公司潘秀清曾向蒋勤发出解除合同的函件，解除合同的函件至今未送达一起发公司，不发生解除合同的效力。对此本院分析认为，一起发公司自述蒋勤系与其公司股东熊杰相识而居中协调，应当认定为蒋勤系受一起发公司委托与潘秀清就消防水管爆裂造成的损失赔偿及缴纳租金等事宜进行调解，为此，潘秀清于2020年4月16日向蒋勤通知交还店面应当视为发出解除合同通知且已到达一起发公司，具有解除合同的效力，据此潘秀清反诉请求确认双方租赁合同于2020年4月16日解除于法有据，本院予以支持。对于潘秀清何时清空并搬离案涉商铺，一起发公司确认潘秀清已搬离，但尚未全部清空；潘秀清则辩称其已基本清空，仅剩几箱因消防水管爆裂导致损坏的商品。对此本院认为，2020年4月16日，潘秀清通知一起发公司交还案涉商铺，但一起发公司未予回应，且未对案涉商铺进行验收，应当视为其认可案涉房屋符合其返还条件，潘秀清主张已于2020年4月16日腾空并将案涉商铺返还给一起发公司本院予以确认。 潘秀清作为承租人，有按约定足额支付租金的义务。一起发公司主张潘秀清自2018年12月1日起未再支付租金，潘秀清对此予以确认，为此潘秀清应向一起发公司支付2018年12月1日至解除合同之日止的房屋租金。一起发公司与潘秀清间的租赁合同签订后，案涉商铺一直由潘秀清经营使用至合同解除，因此潘秀清辩称一起发公司于2020年2、3月期间未提供合同约定的商铺缺乏事实依据，本院不予采纳。由于2020年2、3月期间受疫情的影响，导致潘秀清使用案涉商铺受到影响，故本院酌定该期间的租金调整减半为11,108.5元。潘秀清主张应免除其于上述期间的租金支付义务缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，潘秀清应向一起发公司支付拖欠的租金合计345,104元（22217元/月×15个月+22,217元/月÷30天/月×16天，四舍五入后取整数）。潘秀清未按时足额支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。一起发公司诉请按月利率2%计算违约金过高，本院依法予以调整为日0.05%，其中2020年4月16日前的违约金为41,163元（22,217元/月×1.5%×122个月+22,217元/月÷30天/月×4天×0.05%+11,108.5元/月×3个月×1.5%+11,108.5元/月÷30天/月×22天×0.05%，四舍五入后取整数），自2020年4月17日起以345,104元为基数，按日万分之五计至潘秀清付清上述所欠租金为止。 鉴于潘秀清违约未按时支付房屋租金，一起发公司为主张债权支出的律师费25,000元及财产保全费2847元，一起发公司主张潘秀清应承担上述费用符合双方合同约定，本院予以支持。对一起发公司主张其因财产保全提供担保支出的财产保全保险费，因该损失并非因潘秀清的违约行为直接造成，且合同中并未明确该损失由违约方承担，故一起发公司要求潘秀清承担财产保全保险费1500元缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 就潘秀清提出的反诉诉请，本院认为，《商业用房租赁合同》中明确本案讼争商铺面积(含分摊面积）为277.72平方米，潘秀清对该商铺做了充分了解且无异议，现潘秀清再辩称讼争商铺实际面积与合同约定面积不符有悖民事主体从事民事活动应当遵循的诚信原则，本院不予采纳。对潘秀清提出对讼争商铺的面积进行鉴定的申请本院不予准许。对潘秀清提出一起发公司交付的案涉商铺面积少于合同约定面积，一起发公司应当退还多收租金132,245.7元并支付违约赔偿缺乏事实依据，本院不予支持。潘秀清主张因消防水管爆裂导致其损失，但其提供的损失清单、收款收据及购物单据均为潘秀清店员自行制作或非正式票据，且无其他有效证据加以佐证，不能证明其存在的实际损失，其主张一起发公司承担赔偿责任缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于潘秀清拖欠房屋租金构成违约，潘秀清反诉请求一起发公司退还租赁押金及承担律师费缺乏合同依据，本院不予支持。对于潘秀清要求一起发公司交付已收房屋租金的发票，因不属民事诉讼范围，本案中不予审查。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认福州一起发商贸有限公司与潘秀清之间的房屋租赁合同于2020年4月16日解除； 二、潘秀清应于本判决生效之日起十日内一次性支付给福州一起发商贸有限公司自2018年12月1日至2020年4月16日拖欠的租金345,104元及违约金（其中2020年4月16日前的违约金为41,163元，自2020年4月17日起以345,104元为基数，按日万分之五计至潘秀清付清上述所欠租金为止）； 三、潘秀清应于本判决生效之日起十日内一次性支付给福州一起发商贸有限公司因主张债权支出的律师费25,000元及财产保全申请费2847元； 四、驳回福州一起发商贸有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回潘秀清的其他反诉诉讼请求。 若被告未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8280元，由福州一起发商贸有限公司负担1000元、潘秀清负担7280元；反诉案件受理费4137元，由潘秀清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  王道锦 人民陪审员  张秀斌 人民陪审员  李彤云 二〇二〇年十月二十一日 法官 助理  魏 哲 书 记 员  林小玲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国民法通则》 窗体顶端 第八十八条窗体顶端 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 窗体底端 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条窗体顶端 第一百一十四条窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条窗体顶端 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。