江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初422号原告：曾丽，女，1984年9月14日出生，汉族，住全南县。原告：曾祥义，男，1983年7月4日出生，汉族，住全南县。以上两原告共同委托诉讼代理人：袁利明、林祥，江西南芳律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：全南虔城地产开发有限公司。住所地全南县第三小学员山安置房三栋三单元。法定代表人：林家年，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐笑怡、曾宏洲，江西明理（龙南）律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告曾丽、曾祥义与被告全南虔城地产开发有限公司（以下简称虔城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告曾丽、曾祥义及其委托诉讼代理人袁利明、林祥，被告虔城公司的委托诉讼代理人徐笑怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽、曾祥义向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房的违约金26609.52元（以购房款943600元为基数，按照日万分之三的比例，从2019年12月31日起计算至被告实际交付合格房屋之日为止，暂计算至2020年4月2日）；2、依法判令被告支付基础设施、公共配套建筑未按合同约定达到使用条件的违约金9436元（按照购房款943600元的1％计算）；3、依法判令被告整改虔城江山府D栋1-1101号房屋至合同约定交付标准，并判令被告支付因房屋质量不符合约定的违约金28308元（按照购房款943600元的3％计算）；4、本案诉讼费由被告承担。（上述诉讼请求共计64353.52元）。事实与理由：被告系全南县虔城江山府小区的开发商。2018年4月14日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于全南县绕城公路员山连接线西侧的虔城江山府D栋1-1101号房屋，房屋面积156.6平方米，总价943600元。根据合同约定被告应当于2019年12月31日前向原告交付房屋，2019年8月20日公共服务及其他配套设施达到使用条件；同时，合同还对房屋尺寸、交付条件、违约责任等作出了明确的约定。合同签订后，原告如约支付了购房款，已经履行了合同约定的全部义务。截止本案诉讼之日，因案涉项目已完工房屋、公共服务及其他配套设施存在多处质量问题，导致房屋未能完成验收手续，现被告已逾期交房。被告虔城公司辩称，一、原告诉称被告虔城公司逾期交房，主张支付违约金，没有事实依据。（一）因不可抗力事由，交付房屋的时间应予顺延。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，Ａ、Ｂ栋交付房屋的时间为2019年8月20日前，Ｃ、Ｄ栋交付房屋的时间为2019年12月31日前，直至目前尚未交付，客观上似乎超过了约定的交付时间，因不可抗力事由，答辩人具有延期交房的抗辩理由。其一、自然灾害—雨天影响施工，《补充协议》约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上”。施工期间的中雨天数94天。全南县气象局出具的气象证明反映，2017年12月至2019年10月期间，全南县城中雨以上天数占94天，直接影响施工作业的进行，属于《补充协议》约定的情形，也属于不可抗力之事由，工期因此顺延，交房时间推后。其二、政府及相关部门的行为对施工的影响。（1）政府发文要求答辩人停止施工10天。由于施工场地临近学校，因2018年度及2019年度高考、中考事由，全南县城乡规划建设局全规建字（2018）26号文件及该局（2019）13号文件要求答辩人停止施工10天。（2）因自来水停供，停止施工11天。2019年全年自来水公司因整修或其它原因，导致建设工程无法正常施工。第三、公共安全突发事件—新冠××发生。2020年1月24日江西省因新冠××防控，启动重大突发公共安全事件一级响应。2020年3月3日，赣州市人民政府办公室赣市府办字（2020）10号文“关于有效应对疫情促进我市房地产业健康发展的通知”第九条规定“合理顺延工期和商品房交付时间。疫情造成建设项目工期延长和商品房交付的，适用合同不可抗力相关条款规定，延长交付时间为三个月。”以上情形，适用《商品房买卖合同》第十二条：逾期交付责任的“但书”中的“除不可抗力外”，且《商品房买卖合同》附（件）五中《补充协议》第十一条（应该是第十二条）列举的不可抗力的八种情形，答辩人具有延期交房的免责事由。符合《民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力”，不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。前述不能预见、不能避免，并不能克服的不可抗力系多种情形的交叉、叠加、夹杂在一起，致使如期交房不能，属于虔城公司免责事由，交付房屋时间顺延，虔城公司没有违约，不属于逾期交房。（二）合同内容因指令、协商变更，交付时间顺延。其一、合同外新增工程，属于履行合同中的变更规定。城管局增设亮化工程增加施工期20天。本案工程项目具备验收条件时，城管局为增加城市的亮化色彩，要求在涉案工程项目规划外增加亮化项目，否则不予验收，导致增加施工时间，并使工程验收滞后。该项目的增加在工程规划项目之外，属于应管理部门的要求，虔城公司主观上没有过错，客观上属于管理部门的要求。其二、虔城公司应业主要求增设或变更工程项目。2019年8月20日，虔城公司按照报规通过的设计及施工图纸施工至竣工后，原告等业主强烈要求虔城公司增加投入，就涉案房屋公共楼梯间踏步、消防箱、消防水池、公共露台栏杆、小区路缘石、电梯门套等进行优化，以提高品质。期间，虔城公司与业主代表在建设主管部门的多次协调下达成处理方案，虔城公司按原告要求进行了相应项目的优化施工。因优化施工而产生的延期交房，属于原告与虔城公司部分建设工程项目的增设或变更而引起的工程量的增加，工期的延长，房屋的延期交付，虔城公司没有过错，不属于违约。二、原告诉称“房屋质量不符合”，主张违约金。其一、答辩人已经通过房屋整体综合验收，取得竣工验收报告，不存在房屋质量不合格问题。其二、只有在双方进行验收，业主提出并确认存在质量问题，虔城公司经过更换、修理仍不能满足质量要求，协商不果，通过评估机构作出鉴定仍旧存在质量问题，那么《商品房买卖合同》约定业主可以提出退房，否则直至出卖人维修到验收合格为止。单方认定房屋质量不合格，程序不到位，为此，原告声称“房屋质量不符合”，主张违约金不应得到支持。第三、案涉房屋符合设计规范要求，并严格按照设计图纸施工。虔城公司通过图审的图纸与原告买卖合同所附图纸一致，并不存在原告所谓的未按图纸施工的情形。关于原被告双方争议的Ａ、Ｂ栋房屋的入户门过道，答辩人均是按报规设计图施工，从设计方案到施工图到报建，从未变更图纸。造成双方产生争议的原因在于，涉案合同仅为户型套内平面布置图，并非施工图纸，没有将套外公共部分的设施设备（如强、弱电箱，水井房，电梯等）标识出来，施工蓝图及现场勘查的照片等可以看出，虔城公司提供给原告的合同附图与施工图一致，与涉案房屋的实际情况也一致。涉案房屋不存在不符合设计规范的情形。第四、原告以答辩人存在设计变更，即认定涉案房屋质量不合格，违背客观事实。答辩人在按图施工至竣工之后，原告等业主要求优化具有关联性。涉案房屋通过了主体结构、消防、人防、市政等各专项验收，在此基础上，2020年3月6日，建设主管部门组织被告等参建单位进行整体综合验收，取得了竣工验收报告。在此基础上，原告仅凭感官视觉，以及现场照片，即认定涉案房屋存在质量问题，显然过于武断。退一步讲，即使涉案房屋存在感官视觉上的表面瑕疵，也不存在影响房屋功能及安全的重大质量问题，原告不得以此而拒绝收房。第五、《商品房买卖合同》第十六条、第十七条、第十八条约定了交付房屋的验收和处理方式、保修责任、质量担保等责任条款。附件四《关于装饰装修及相关设施标准的约定》、附件五《补充协议》第4条也作了质量保修之约定。涉案房屋感官上的表面瑕疵问题，不构成原告可以主张质量不合格赔偿的事实依据。除了设计房屋地基、主体结构方面的质量问题外，其他质量问题，答辩人承担的质量保证责任仅为及时更换、维修，并不存在违约金的相关约定。三、原告诉称基础、公共配套设施未按合同约定达到使用条件，主张支付违约金。其一、虔城公司已取得验收合格证；其二、整体工程符合合同约定的顺延交付条件，虔城公司不存在逾期行为；第三、在程序尚未到位的情形下径直提出不合格，主张违约金实属无理，虔城公司不能接受，不应得到法律支持；第四、基础、公共配套设施已验收合格，即使交付后有什么问题也应当通过更换、修理等方式解决；第五、基础、公共配套设施是交房的必备条件之一，原告既主张逾期交房违约金，同时又针对基础、公共配套设施主张违约金，属于逾期交房违约金的重复计算，明显加重虔城公司的负担，且与合同约定不符；第六、《商品房买卖合同》附件五《补充协议》第3条第1款，是对合同主文第9、10条逾期交房违约金的补充和完善，该约定系针对逾期交房违约金最高限额不超过总房款1％的约定；第七、根据《补充协议》第2条约定，即便基础、公共配套设施存在不合格、不达标之情形，那么各项违约金累计最高限额也不应超过总房款的1％。当事人围绕各自的主张依法向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告方向法庭提交了下列证据：1、原告的身份证复印件、被告的工商企业信息；2、赣州市商品房买卖合同、购房发票；3、现场图片、公证书、被告公众号截图；4、被告增设楼梯的图片；5、延期交房通报函；6、楼盘的销售价格表；7、全南县住建局房地产开发项目施工质量专项整治调度会新闻图片。被告方对上述证据1、2三性无异议；对证据3、7三性均有异议；对证据4无异议；对证据5、6的真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告方向法庭提交了下列证据：1、工商营业执照、法人证明书、法人身份证；2、工程竣工验收报告；3、气象证明；4、建设局[2018]26号及[2019]13号文件；5、停水公告、停水天数确函；6、建设工程施工合同；7、江西启动重大突发公共卫生事件一级响应、赣州市政府办赣市府办字[2020]10号文件；8、设计变更通知单及工程签证单；9、亮化工程承诺函、电子回单；10、报规施工图纸；11、商品房预售许可证；12、微信聊天记录；13、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；14、交付通知书。原告方对上述证据1、11、14三性无异议；对证据2、12、13真实性无异议，合法性、关联性有异议；对证据3、4、5、6、7、8、9、10真实性、合法性无异议，关联性有异议。本院对以上原、被告双方无异议的证据予以确认，并在卷佐证。对双方有异议的其他证据，本院结合双方陈述及本案其他证据等综合认定。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，被告虔城公司以出让的方式取得坐落于全南县二中背后）地块的建设用地使用权，并于2017年8月20日开工建设虔城·江山府商住楼楼盘项目，施工单位为江西泰盛建设工程有限公司。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2018年4月14日，原告曾丽、曾祥义作为买受人与被告虔城公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号2018030804031），该合同约定：第一条商品房项目名称为虔城·江山府商住楼；第三条买受人购买的商品房为Ｄ栋1-1101号，建筑面积为156.66平方米（预测）；第六条计价方式为建筑面积，单价6023.24元／平方米，总价943600元；第九条该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.相关设施设备已符合第十条约定的条件；3.已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备包含供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络、电梯（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）公共绿地、小区内非市政道路、物业服务用房、规划的车位车库2019年8月20日达到使用条件，以上设施未达到上述条件的，双方同意友好协商处理，关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件三；第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续时间，以该商品房所在地为办理交付手续地点，买受人应携带交房通知书、身份证、合同、房屋收款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交房日办理交付手续，交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理；第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金，（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之三的违约金。该商品房买卖合同附件五补充协议第3条关于合同第十条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定：该商品房基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度的则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房价款的1％；除本合同第十一条规定的不可抗力之外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律、法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。“第十一条中不可抗力等特殊因素”亦适用“出卖人关于基础设备、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定。原告在该商品房买卖合同及其附件五补充协议的买受人处签名捺印。原告分别于2018年3月8日和4月16日向被告支付了购房首付款333600元和327000元，2018年6月28日支付了购房按揭款283000元，被告分别出具了收据。案涉商品房办理了预告登记，暂未办理不动产权证。2019年8月5日，被告通知原告办理交房手续，但原告认为当时未取得竣工验收备案表，未达到交房条件而未交房成功。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年5月2日，虔城·江山府商住楼取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2020年5月7日，被告通过快递方式邮寄了交房通知书给原告，告知原告办理房屋交付时间为2020年5月8日至2020年5月14日。原告认为被告已完工的房屋与其之前的广告宣传、合同约定存在差距，房屋多处出现质量等问题，遂与其他购房人诉至本院。另查明，虔城·江山府公众号2018年7月12日发布“大美‘城’现·幸福可期│热烈祝贺江山府ＡＢＣＤ栋全面封顶！”消息。全南县气象局出具的气象证明显示，2018年4月至2019年12月，全南县城中雨以上天数共计83天。因新型冠状病毒感染的××疫情爆发，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。再查明，2020年4月14日，原告向本院申请了诉前财产保全，本院作出了查封被告开发的“虔城·江山府”项目名下单独所有的不动产的民事裁定书。本院认为，1、关于逾期交房违约金问题。依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告曾丽、曾祥义与被告虔城公司签订的购房合同约定的交房屋时间为2019年12月31日，逾期交房除本合同约定的不可抗力外，被告按日计算支付全部房价款万分之三的违约金。该合同附件五补充协议，还约定了被告可以延期交房的几种情形，其中中雨以上天气属于双方约定的延期理由。根据气象部门出具的证明，全南县城2018年4月至2019年12月期间中雨以上天数共计83天，故该83天属于双方约定可以延期交房的天数。被告主张本案存在中雨天数94天可以延期交房情形的抗辩意见成立，本院不予采信。据此，被告交房时间可从2019年12月31日顺延至2020年3月23日。但被告主张的中考、高考期间、自来水公司停水、供电施工单位逾期交付用电工程、设计变更增加工程工期等理由，因均不属于双方明确约定的延期交房理由，故被告主张上述期间也属于可以延期交房的情形，本院不予采纳。新型冠状病毒疫情虽属不可抗力，但上述已延期的交房日之后企业已复工复产，根据《合同法》第一百一十七条规定，不能免除被告按期交房的责任，况且也没有充分证据证明受疫情影响或疫情防控措施直接影响其延期交房，故被告主张因该疫情可以免除其三个月逾期交房违约责任的抗辩意见不能成立，本院不予采信。被告未按期交房，其行为违约，应按合同约定支付逾期交房的违约金。虔城·江山府商住楼项目房屋建筑工程和市政基础设施工程于2020年5月2日竣工验收备案，被告也通知了原告办理交房手续的时间为2020年5月8日至2020年5月14日，故逾期交房违约金可从2020年3月23日起计算至2020年5月14日止，共52天，计14720.16元（943600元×521日×日万分之三）。原告主张逾期交房违约金应从2019年12月31日计算至被告实际交付合格房屋之日的意见，本院不予采纳。2、关于房屋整改及质量不符合约定的违约金问题。原告曾丽、曾祥义主张其所购虔城·江山府D栋1-1101号房屋质量不符合购房合同约定，被告虔城公司应进行整改，并按照购房总价款的3％支付违约金。根据购房合同第十六条的约定，在房屋已经取得竣工验收备案的情形下，房屋是否存在质量问题需经有资质的房屋质量检测机构检测才能确定。原告诉称房屋存在规划设计擅自变更的情形，与案涉房屋已通过竣工验收备案的事实不符。因此，原告主张因其所购房屋质量不符合约定，要求被告进行整改，并按照购房总价款的3％支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。3、关于小区基础设施、公共配套设备未达到使用条件的违约金问题。原告曾丽、曾祥义主张虔城·江山府商住楼小区基础设施、公共配套设备未按合同约定时间达到使用条件，被告应按购房总价款的1％支付违约金。根据购房合同第九条、第十条、第十一条、第十二条及补充协议第三条约定，商品房交付包含了相关设施设备的交付，商品房逾期交付责任亦包含了相关设施设备逾期交付责任。因此，合同补充协议的约定适用于商品房与其相关设施设备分别交付的情形，不适用商品房与其相关设施设备同时交付的情形，否则造成单项违约双重计算违约金。在已支持逾期交房违约金的情形下，不应再对其中一项交付条件重复计算违约金。因此，原告主张虔城·江山府商住楼小区基础设施、公共配套设备未按约定的时间达到使用条件，被告应按购房总价款的1％支付违约金，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告全南虔城地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾丽、曾祥义支付逾期交房违约金14720.16元（943600元×52日×日万分之三）；二、驳回原告曾丽、曾祥义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，财产保全申请费663元，合计1367元，由原告曾丽、曾祥义负担543元，被告全南虔城地产开发有限公司负担824元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈良泉二〇二〇年十月十五日书记员  朱婷燕书记员  高国华附处理本案所涉及法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。