大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初2885号原告（反诉被告）：大连弘润置业有限公司。委托诉讼代理人：邹曰康，系辽宁众雯成律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：刘乾，系辽宁社和律师事务所专职律师。被告（反诉原告）：刘志仁，男，1946年12月13日生，汉族。委托诉讼代理人：董蕾、吕晶，均系辽宁君连律师事务所专职律师。原告（反诉被告）大连弘润置业有限公司（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）刘志仁（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连弘润置业有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告排除妨害，返还其占有的房屋。事实和理由：2017年9月9日，原、被告双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的案涉房屋，合同约定交付时间为2018年10月30日。房屋交付前，被告提出室内条板墙裂缝以及墙面预制板安装工艺、工法、维修工艺存在问题，要求原告对该房屋进行改造和修复，且拒收房屋。然而经鉴定机构鉴定，认为房屋不存在质量问题。尽管如此，出于服务客户的角度考虑，原告接受被告的要求进行维修施工。为维护施工现场安全，原告对该房屋进行了封闭装修，但被告强烈反对，并不顾现场安全强行多次进入现场妨碍施工，并于2019年1月18日更换了该房屋门锁，阻止原告以及施工单位人员进入，导致原告对该房屋的装修、维修工作无法继续，工期延误至今。基于上述事实，故起诉至贵院，请求法院判如所请。被告刘志仁辩称：不同意原告的诉讼请求。被告在2017年与原告签订商品房买卖合同，被告全款购买案涉房屋，合同约定的房屋交付时间为2018年10月30日。房屋交付前，被告发现房屋存在质量问题，并与原告于2018年10月25日达成维修方案，方案中规定每道工序都由业主验收合格后方可进行下道工序，故原告将房屋钥匙交给被告以便被告监督。后原告于2019年1月15日私自将房屋换锁，导致被告无法监督房屋维修工作，被告与原告协商无果后，被告为保障自己的权益于2019年1月18日报警并更换房锁，并在微信工作群中表明任何时候来房屋维修被告都予以配合，不存在妨害原告维修房屋的情形。被告刘志仁向本院提出如下反诉请求：判令原告支付自2018年10月31日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计至2020年5月15日209,436元）；2、判令原告赔偿被告200,000元。事实和理由：被告在2017年与原告签订商品房买卖合同，被告全款购买案涉房屋，合同约定的房屋交付时间为2018年10月30日。房屋交付前，被告发现房屋存在质量问题，并与原告于2018年10月25日达成维修方案，原告至今没有完成维修，导致房屋无法交付。因在维修过程中发现房屋其他质量问题，原告同意鉴定，但是并未履行。根据房屋买卖合同第九条，原告应承担自交付期限第二天起至实际交付日止，每日按照房款的万分之三支付逾期交房违约金。因房屋的天棚、入户墙、烟道等存在质量问题，原告至今没有解决，导致被告至今无法收房居住，给被告生活造成极大不便，且房屋入户墙不符合厚度标准等质量问题无法修复，原告应赔偿被告200,000元。原告大连弘润置业有限公司对被告刘志仁的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告主张逾期交房违约金和赔偿金无法律依据，根据被告本人于2018年11月17日签订的协议，被告本人同意房屋交付日期予以顺延。因此不存在逾期交付的违约责任。在维修期间，因被告提出无理要求并且擅自换锁，导致交付延期，其责任归属于被告，被告无权主张逾期交房违约金。被告不能居住是因为被告的妨害行为造成，被告提出的质量问题原告不认可，也没有任何事实依据，其所主张的20万元赔偿也无任何根据。经审理查明：原告提供一份加盖有大连市房地产登记发证中心印章的文件，其上记载：“2019.10.23本宗地共15栋楼（1#-14#，CCK#），本次办理14栋楼（1#-14#）部分房源首次登记。”2017年9月9日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订商品房买卖合同，约定买受人购买房屋，房屋总价1,240,080元，2017年9月9日前付清全部房款；出卖人应当在2018年10月30日前交付房屋，交付标准为该商品房经验收合格；如没有合同第八条约定的特殊情况，出卖人未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方合同约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人先行修复，如不能修复，则以同等品质的材料设备代替；合同附件三为万科城市之光C区约93平户型交付标准。合同附件五为装修房协议。被告已支付全部房款。被告提供大连增值税普通发票，记载案涉房屋的价税合计1,240,080元。2018年10月11日，原告向被告发出了商品房交付使用通知书。原、被告均提供一份文件，文件上有“于某2018.10.25，监理梁某某2018.10.25，刘某2018.10.25，刘志仁2018.10.25”的四个签名，并记载了案涉房屋中需要修复的部位和修复的措施。被告和案外人于某某、姜某于2018年11月17日在一份协议上签字，协议约定：“关于合同约定交付时间为2018年10月30日，实际预约交付时间为2018年10月26日，交付现场经与业主达成一致，由万科新土木建设针对室内进行改造，交付日期以实际交付日期为准。期间所产生的物业费及取暖费由总包单位-新土木建设承担。”原告提供一份鉴定报告，记载的委托单位为吉林省新土木建设工程有限责任公司，项目名称为层板7,11-A，C、10层梁11-A，C、10层墙11-A裂缝评定，检测单位为大连理工现代工程检测有限公司，鉴定结论为上述三处位置最大缝宽检测值未超过《民用建筑可靠性鉴定标准》中规定的主要构件裂缝宽度；建议应及时对上述开裂构件进行闭缝处理，并观察裂缝是否继续发展。2019年1月18日，被告更换了案涉房屋门锁。2019年1月19日，被告在客户钥匙/物品签收单上签字，确认钥匙及社区一卡通等物品已收到。原、被告均认可案涉房屋现在没有达到交付的标准。被告主张房屋合同中约定有交付标准，并非以交付钥匙为准，交付钥匙是为了履行维修协议的监督义务。2019年4月22日，原告向被告发出一份通知函，称原告不认可被告提出的部分质量问题，也不同意被告的部分鉴定要求，并称由于被告更换门锁导致维修无法进行，原告要求于2019年5月5日-2019年6月30日进入房屋施工，希望被告配合。邮件单上记载的收件人为被告，投递记录显示的投递结果为拒收。被告称未收到该邮件。原告提供一组录音证据，拟证明被告的诉求有两点，一是房屋维修，一是经济赔偿。被告对录音的真实性没有异议，对原告的证明事项有异议，被告认为该组录音证据可以证明双方对具体维修事宜的磋商，并可以证明案涉房屋的烟道、顶棚等存在质量问题，双方未就维修方案达成一致。被告提供一份微信聊天记录的图片，图片中显示被告称“施工，提前一日，临时需要进室内提前1小时30分钟通知（有路程）。保证按时开门的。”原告不认可该份证据的真实性。被告提供一份验房指引复印件，拟证明双方于2019年1月21日进行验房，案涉房屋多处位置不符合交付标准。被告提供一份关于案涉房屋结构安全性能检测项具体事宜的文件照片，称是原告工作人员向其发送，但是之后并未按约进行检测。原告认可该份证据的真实性，不认可该份证据的关联性，称双方并未对检测鉴定达成一致意见。被告提供一组会议纪要和照片，称因天棚房梁开裂等问题曾向大连市甘井子区建筑工程质量监督站投诉。原告认可该份证据的真实性，原告认为在会议纪要中提到了以专家论证的方式进行检测，但被告不同意。被告提供一组与案外人的微信记录，设计变更通知单和大连市城市设计研究院出具的文件以及大连房屋建设监理有限公司出具的文件。拟证明案涉房屋所在的项目进行过分户墙做法调整和厨房排风道图集选用更换，但施工中未按变更后内容施工。原告不认可该组证据的真实性。被告主张反诉请求第2项请求的依据是案涉房屋存在无法修复的质量问题，依据合同法规定，交付货物达不到标准可以减少价款，被告认为房屋现在状态应该减去总价款的20%。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订了商品房买卖合同，被告已全额支付房款，但是原、被告均认可案涉房屋现在并未达到交付标准，原告也表示要对房屋继续进行施工，本案现有证据也并未表明双方对房屋的交付标准另行达成了合意，故原告要求被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告的第1项反诉请求。本院认为，2018年11月17日协议确认案涉房屋的交付时间以实际交付日期为准，对物业费和取暖费的承担进行了约定，但是被告在该协议中并没有放弃依据双方合同约定向原告主张逾期交房的违约责任的权利，且案涉房屋未能按合同约定交付也并未因被告的行为导致，故原告应该向被告支付逾期交房违约金，计算标准为合同约定的已交付房款的日万分之三，起算日期应为2018年10月31日，因被告在2019年1月18日更换了案涉房屋门锁，原告失去了对案涉房屋的控制，故逾期交房违约金应暂计算至2019年1月17日。在被告将其占有的案涉房屋返还给原告后是否仍会出现逾期交房现处于不确定的状态，故在本案中不予处理。自2018年10月31日至2019年1月17日，共计79天，故原告应向被告支付的逾期交房违约金的数额应为29,390元（1,240,080元*79天*万分之三/天）。关于被告的第2项反诉请求。因案涉房屋现并未达到交付标准，原告现并未向被告交付案涉房屋，故被告以房屋现在的状态要求被告按照房屋总价款20%的标准减少价款赔被告偿损失，没有事实依据，本院无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）刘志仁向原告（反诉被告）大连弘润置业有限公司返还房屋；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告（反诉被告）大连弘润置业有限公司给付被告（反诉原告）刘志仁逾期交房违约金29,390元；三、驳回被告（反诉原告）刘志仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,960元（原告大连弘润置业有限公司已预交），由被告刘志仁负担并于本判决生效之日起十日内给付原告大连弘润置业有限公司。反诉费3,721元（被告刘志仁已预交），由被告刘志仁负担3,454元，原告大连弘润置业有限公司负担267元并于本判决生效之日起十日内给付被告刘志仁。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  张晓青人民陪审员  姚 波二〇二〇年十月二十九日书 记 员  王 健