北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2671号原告（反诉被告）：北京市东城区市政工程管理一所，住所地北京市东城区南阳胡同**。法定代表人：王铁牛，所长。委托诉讼代理人：孟祥，北京壹律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京壹律律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京圣唐古驿创意文化有限公司，住所地北京市东城区藏经馆胡同**。法定代表人：陈一卫，总经理。委托诉讼代理人：樊涛，北京市东方恒信律师事务所律师。原告北京市东城区市政工程管理一所（以下简称东城市政一所）与被告北京圣唐古驿创意文化有限公司（以下简称圣唐古驿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东城市政一所的委托诉讼代理人孟祥与圣唐古驿公司的委托诉讼代理人樊涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东城市政一所向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议；2．被告向原告支付2015年6月至2016年1月的租金205万元及滞纳金（滞纳金以205万元为基数，按照日千分之一的标准，自2018年6月30日起计算至实际支付之日止。暂计至2019年12月19日，为1100850元）；3．被告向原告支付违约金31万元；4．被告向原告支付律师费5万元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》，2010年3月，原、被告签订《房屋租赁改建协议书》，2011年，原、被告签订《补充协议书》。双方在以上合同中约定被告承租原告所有的北京市东城区×××号独立院落（以下简称涉案房屋），租赁期限十年，自2011年8月至2021年7月31日。其中租期第五年即2015年租金310万元，租期第六年即2016年租金320万元。被告在对涉案房屋装修过程中，由于施工不当导致涉案房屋漏水。后被告以房屋漏雨发生维修与改造费用为由拒不支付2015年6月至2016年1月的房租205万元。2018年4月11日，被告向原告致函认可其应向原告支付租金205万元，但要求分四次付清，首次支付时间为2018年6月30日。原告回函表示不予接受，要求被告于2018年4月30日前，将所欠租金205万元及滞纳金一并付清。但被告至今未支付上述欠付租金。被告的行为已构成违约，故为维护合法权益，原告诉至法院，诉如所请。圣唐古驿公司辩称：被告认可拖欠205万元租金的事实，愿意积极筹措资金分期偿还给原告，但被告不同意原告的其他诉讼请求。由于涉案房屋质量存在问题，被告多次要求原告进行维修，但原告未履行维修义务，故被告自行维修完毕，被告未支付205万元的房租事出有因。双方签订租赁合同后，被告除2015年的205万租金外一直按合同约定向原告支付租金。今年受疫情影响，被告的经营非常困难，原告在合同期不足一年的情况下要求解除租赁合同，不符合保护民营企业的方针政策。被告不存在原告所称的转租问题，被告与东方梦幻文化产业投资有限公司（以下简称东方梦幻公司）签订的是合作经营合同，并非转租合同。且东方梦幻公司的100%控股股东为恒信东方文化股份有限公司（以下简称恒信东方公司），恒信东方公司是原告书面确认同意引进的。即便法院认为被告违约，被告认为合同中约定的违约金标准过高。受疫情影响，被告日常经营受到严重影响，资金短缺。根据北京市的相关政策，原告应给予相应的租金减免。圣唐古驿公司向本院提出反诉请求：1．要求原告支付被告垫付的房屋维修费1304843．57元；2．反诉费由原告承担。事实和理由：被告进驻涉案房屋后，发现办公园区内房屋主体及配套设备、消防设施等多处存在安全隐患问题。被告于2015年11月1日致函原告，为规避不必要损失，保障园区正常运行，请求对房屋主体及配套设备、消防设施进行维修和改造，并将相关资料提交原告，请原告对维修工作予以验收和审计，同时提出延缓支付房租（2015年6月至2016年1月）的申请。原告对被告的要求未明确回复，亦未及时对修复工作进行验收和审计。2016年7月，几场暴雨导致办公园区内房屋主体多处出现严重的漏水现象，C座西侧房屋尤为严重，屋顶出现顶砖掉落，电表箱渗水，导致拉闸停用、员工放假。被告再次请求原告对维修方案进行审核并安排维修，原告未予回复。被告被迫自行对房屋防水进行了全面维修。2016年8月，被告对2013至2015年度的园区维修工程进行了审计核定，最终审定额为1304843．57元，该笔费用应由原告承担。东城市政一所对圣唐古驿公司的反诉辩称，1、原告按照租赁合同的约定履行了自己的义务；2、被告在顶楼自行修建广告牌时由于建造不当造成防水涂层磨损破坏，房屋漏水的原因是被告使用不当造成的，维修费应当由被告自行承担；3、被告为修建房屋外观搭建龙骨，导致外观部分的防水层进一步被破坏，房屋漏水的情况愈发严重，在出现暴雨天气时，屋内设施和文件受到毁损，被告应自行承担弥补损失的费用；4、被告违反合同约定，擅自将涉案房屋转租给案外人东方梦幻公司，原告可以行使合同解除权。被告发现房屋漏水后担心转租行为被原告发现，故在未通知原告的情况下擅自进行了维修，被告应自行承担不利后果；5、原告对被告提供的维修改造工程预算及维修工程结算审核真实性不予认可。综上，原告不同意对被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的产权人。2010年1月8日，原告（出租方，甲方，时名北京市东城区市政工程管理所，2011年4月12日变更为现名称）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定乙方承租涉案房屋。用途为：乙方独立自主进行总部及相关公司办公与接待、文化展示、家具及艺术品展示、茶文化体验以及经营茶饮服务、销售茶及茶具、提供茶道和特色曲艺表演、茶主题动漫设计与制作、主题特色餐饮经营等文化创意产业项目（以乙方营业执照经营项目为准）。甲方在本合同签订后将对该房屋的设施、设备进行改造和基础装修，以达到乙方的使用要求。房屋租赁期限为10年，即从正式起算日起计算共计10年120个月（不算房屋前期改建工期），签字生效日为：2010年1月8日起。租金金额（人民币）：第一年交255万，第二年交265万，第三年交275万，第四年交285万，第五年交295万，第六年交305万，第七年交315万，第八年交325万，第九年交335万，第十年交345万。租金支付时间：每半年交付一次，提前一个月支付下半年租金。租金支付方式：乙方按约定时间通过电汇或支票支付甲方。双方签约后5个工作日内，乙方支付甲方本合同定金30万元。本房屋正式交付使用后，此定金转为保证金，合同期满后双方不再续租且无其他纠纷，甲方在10日内无息退还乙方。租赁期内，甲方应保障该房屋及其附属设施的钢结构、楼板加固、防水、消防、煤气等基础设施处于适用和安全的状态。乙方在使用过程中发现该房屋及其附属设施有异常或故障时，应及时通知甲方安排相关人员或原施工单位修复。防水部分5年后，甲方负责维修。乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。未经甲方同意，乙方不得转让、转租、抵押给其他非乙方所属公司或个人。因租赁物存在瑕疵或因甲方原因导致乙方无法正常开业或无法正常使用租赁物业的，乙方有权以书面形式通知甲方，甲方在接到乙方书面通知之后的十五个工作日内未消除上述影响的，乙方有权解除本合同，拒绝交纳租赁物在无法正常使用期间的租金费。乙方未按本合同约定的方式和时间，向甲方支付租金和应当乙方自行承担的费用、及其补足额等所有应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向甲方支付滞纳金，超过60日的，甲方有权解除本合同。除上述另有约定外，如果乙方出现如下情形之一，甲方亦有权解除本合同：1、乙方未经甲方书面同意，转租、转让、交换或以任何其他变相转租、转让、交换租赁物或其任何部分之权益（包括承租权）于非乙方相关公司或其他第三方的；2、乙方逾期支付水费、电费、煤气、通讯等公用事业费或空调费等其他任何费用达90日以上且累计三次以上的；3、乙方利用或者允许他人利用租赁物进行违反中国法律、法规的活动，或损害公共利益和他人合法权益的。本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物后采取下列行动：要求甲方全额返还保证金；就本合同提前终止而向甲方追索实际损失赔偿并按当年租金的10%向乙方支付违约金；向甲方追偿因其违约而造成的其他损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费等。本合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：就本合同提前终止而向乙方追索实际损失赔偿并按当年租金的10%向甲方支付违约金；已交租金不予退还；向乙方追偿因其导致合同解除的违约行为给甲方带来的其他损失，包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费等。2010年3月9日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租用改建协议书》（以下简称《改建协议书》），就涉案房屋进行前期改建项目约定如下：需要改造的部分为房屋基础设施改造、基础设备提供、室内基础装修、改造建设期间各项设计及相关报审报验手续。各项基础设施、设备投资费用概算总投入约1501．8万元。甲方委托乙方全面负责功能设计和施工效果，保证效果和使用功能要求。甲方负责支付房屋改造相关项目总费用为1100万元。如果该改造项目超出预算1100万元以外部分，甲方不再承担（但甲方另行增加项目除外）；超出部分费用由乙方自行承担。房屋租赁合同期满时，乙方所添加的费用形成的基础设施设备无偿归甲方所有，乙方不得随意拆除或损毁。（若因甲方原因提前终止合同的，乙方有权对以上超出部分费用的投入进行索要；若因乙方原因提前终止合同的，乙方无权对以上超出部分费用的投入进行索要）。改建工期双方约定：在没有出现特殊情况下，乙方应尽量控制在自双方签约之日起10个月内全面完成，并达到交付使用标准。改造完毕后，全部交付乙方使用。2011年，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《补充协议书》（以下简称《补充协议书》），约定房屋租赁期限为：10年，自2011年8月1日至2021年7月31日。租金正式起算日为2011年8月1日。租金支付方式：1、按照《改建协议书》的约定，甲方房屋改建项目应当出资1100万元，但目前甲方出资1315万元，已经超出215万元，经甲乙双方友好协商，由甲方自行承担65万元，其余150万元由乙方按照十年，每年15万元加到房屋租金中给付甲方；2、租金金额：第一年交270万元，第二年交280万元，第三年交290万元，第四年交300万元，第五年交310万元，第六年交320万元，第七年交330万元，第八年交340万元，第九年交350万元，第十年交360万元；3、乙方应于2011年8月1日支付半年租金即人民币135万元。上述合同签订后，被告进驻涉案房屋。2018年2月28日，原告向被告发出《催款通知》，主要内容为：被告2015年6月至2016年1月拖欠原告租金205万元。2016年底被告提出用因漏雨所造成的房屋维修和改造的费用抵拖欠款的事宜，原告已派当时建设现场管理人员对实地进行勘察，维修部分是被告自己装修所致，且被告维修改造及部分建设并没有通知原告，所发生的费用与原告无关，并原告保持追责权利，并将此事上报上级单位。被告拖欠的租金205万元应于2018年4月1日前交付原告。2018年4月11日，被告向原告发出《关于房屋租金支付说明》，表示就所拖欠的2015年6月至2016年1月的房租，被告计划于2019年2月28日前付清。2018年4月23日，原告向被告回函，表示原告不接受被告提出的延缓支付房租的申请，并要求被告于2018年4月30日前，将所欠租金205万元及滞纳金交付原告。2019年，原告委托北京壹律律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付所欠租金205万元及滞纳金。被告于2019年11月12日回函，称双方共同出资对涉案房屋进行改造后，房屋主体及配套设备、消防设施等均被发现存在安全隐患，且每逢雨季，房屋漏水严重，被告多次请求原告进行维修但未获响应。为避免损失扩大，自2013年至2015年间，被告自付费用委托第三方陆续开展维修工作。2016年又发现漏水现象，被告又自付费用进行了维修。就维修费用，被告一直与原告协商，但未能解决。基于此，被告提出暂缓支付2015年6月至2016年1月期间的租金共计205万元的方案。2016年，被告按照原告的要求聘请审计机构北京广厦泰祥建设项目管理有限公司对涉案房屋的维修工程进行了审计，经审计，2013年至2015年的维修费用总额为1304843．57元。2015年12月26日，被告（甲方）与东方梦幻公司（乙方）签订《“圣唐古驿文化创意园”合作经营合同书》（以下简称《合作经营合同书》），约定乙方拟对甲方项下的东城区×××号院物业-“圣唐古驿文化创意园”进行合作经营。被告与东方梦幻公司在履行该合作经营合同。本案中，原告不要求被告及东方梦幻公司腾退房屋。庭审中，被告称其与北京圣唐古驿建筑装饰工程有限公司在2013年、2014年、2015年签订的三份《房屋维修施工合同》，其还委托北京广厦泰祥建设项目管理有限公司于2016年8月11日出具了《建设工程结算审核报告书》，可以证明被告对涉案房屋进行了维修，经对2013至2015年度的结算进行审核，审定金额为1304843．57元，此费用应由原告承担。原告对此不予认可，称三份《房屋维修施工合同》中的维修范围系《改建协议书》中的范围，并非被告所述的房屋漏水修复范围，产生的费用并非因漏水所致。经询，被告不能说明为何以2013至2015年度的维修审核报告为依据，主张2016年7月对房屋漏水进行了维修的费用，却又拖欠2015年租金的问题。再查，被告已交纳涉案房屋的租金至2020年4月30日。关于《房屋租赁合同书》中约定的定金30万元，原告称被告并未实际支付上述定金。被告表示签订合同后，已向原告支付定金30万元，但未提交支付定金的证据。关于原告主张解除《房屋租赁合同书》及《补充协议书》的理由，原告称根据《房屋租赁合同书》的约定，被告逾期支付租金超过60日，且存在违法转租行为，故原告有权解除合同。关于原告主张的滞纳金，原告称根据《房屋租赁合同书》中违约责任的约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，按应缴款项之千分之一向原告支付滞纳金，超过60日的，原告有权解除合同。故原告主张按照被告拖欠的租金205万元的日千分之一计算自2018年6月30日起至实际支付之日止的滞纳金。关于原告主张的违约金，原告称根据《房屋租赁合同书》的约定，合同因被告原因解除时，原告有权向被告追索实际损失并按当年租金的10%向原告支付违约金。2015年的租金为310万元，原告现按照2015年租金的10%即31万元向被告主张。关于原告主张的律师费，原告称根据《房屋租赁合同书》的约定，合同因被告原因解除时，原告有权向被告追偿律师费，并提交发票一张，证明原告为本案诉讼支出了律师费5万元。上述事实，有《房屋租赁合同书》，《房屋租用改建协议书》，《补充协议书》，函件及双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，《房屋租赁合同书》，《房屋租用改建协议书》，《补充协议书》系原、被告真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同书》的约定，被告未按合同约定支付租金的，每逾期一日，应按日千分之一的标准向原告支付滞纳金，超过60日的，原告有权解除合同。现被告未支付2015年6月至2016年1月的租金205万元，被告虽称系因涉案房屋质量存在问题，房屋漏水严重进行维修所致，但其所称的房屋漏水维修时间是在2016年7月，并非其欠租期间。故被告欠付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，原告要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金、违约金，被告认为标准过高，本院将考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素予以酌定。原告主张自2018年6月30日起计算滞纳金，并无不当，本院予以支持。原告要求被告支付律师费，因合同对此有明确约定，本院予以支持。关于被告的反诉请求，因被告所提供证据与其主张缺乏关联性，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京市东城区市政工程管理一所与北京圣唐古驿创意文化有限公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议书》于本判决生效之日解除；二、北京圣唐古驿创意文化有限公司于本判决生效后七日内向北京市东城区市政工程管理一所支付2015年6月至2016年1月的租金205万元；三、北京圣唐古驿创意文化有限公司以205万元为基数，按照日万分之一的标准向北京市东城区市政工程管理一所支付自2018年6月30日起至实际履行完毕之日止的滞纳金；四、北京圣唐古驿创意文化有限公司于本判决生效后七日内向北京市东城区市政工程管理一所支付违约金20万元；五、北京圣唐古驿创意文化有限公司于本判决生效后七日内向北京市东城区市政工程管理一所支付律师费5万元；六、驳回北京市东城区市政工程管理一所的其他诉讼请求；七、驳回北京圣唐古驿创意文化有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17244元，由北京圣唐古驿创意文化有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费8272元，由北京圣唐古驿创意文化有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十月二十一日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉