河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初2155号 原告：李福伶，女，1971年3月10日出生，汉族，河北省香河县人，住。 委托诉讼代理人：李海红，香河县县城腾飞法律服务所法律工作者。 被告：杨洁，男，1985年3月25日出生，汉族，江西省武宁县人，住河北省香河县。 被告：香河云置业房地产经纪有限公司。住所地：香河县新华大街西段**沿街商住楼商三A-049门市**。 法定代表人：刘树信，董事长。 委托诉讼代理人：魏贺英，河北王文成律师事务所律师。 原告李福伶与被告杨洁、香河云置业房地产经纪有限公司（以下简称：云置业房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告李福伶及委托诉讼代理人李海红、被告云置业房地产经纪公司的委托诉讼代理人魏贺英到庭参加诉讼。被告杨洁经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李福伶向本院提出变更后的诉讼请求：1．解除原告与二被告签订的存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议；2．被告杨洁退还原告购房款506,000元及违约金231,200元；3．被告云置业房地产经纪公司退还原告居间服务费25,808元；4．诉讼费、保全费由二被告负担。事实与理由：2019年10月12日，经被告云置业房地产经纪公司介绍，原告与二被告分别签订了房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议，房屋买卖合同中约定了涉案房产的具体位置、面积、价款、购买付款方式，补充协议中均约定了双方的权利及义务。其中房屋买卖合同第八条第二项内容约定：“买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”补充协议第八条约定：“若在银行面签之后，违约方须向守约方支付房屋总成交价的20%作为违约赔偿。”原、被告双方签订上述合同及补充协议后，原告如约向被告履行了付款义务。2019年11月1日，原告已到银行办理了面签、贷款等相关手续。因被告杨洁当日办理面签时，未能将房本原件取出，其于当日向原告承诺“于2019年11月4号前将房本原件展示给买方，如未能取出房本原件愿意按此相关合同承担违约责任。”被告杨洁为原告出具承诺书一份。现被告已将房屋交付给原告。目前，双方所约定的办理涉案房产产权变更登记手续时间早已逾期，被告杨洁的违约行为导致原告至今无法办理涉案产权变更登记手续，其属过错方应承担违约责任。因涉案房屋被其他法院查封，且已进入评估拍卖程序，致使原告与二被告签订的存量房屋买卖合同、居间服务合同及补充协议不具备履行条件。为维护原告的合法权益不受侵犯，请支持原告的诉讼请求。 被告杨洁未答辩。 被告云置业房地产经纪公司辩称，2019年10月12日，我公司介绍双方签订房屋买卖合同，知晓该房屋存在贷款情况。2019年11月1日，三方到银行面签时，被告杨洁提交了房产证原件供银行查验。房产证中明确该房屋有抵押的签章。后银行按照相关程序已经批准了原告的房贷，并且通知了我公司。我公司根据流程进行了面签。后因被告杨洁下落不明，才导致贷款公司起诉。我公司的服务义务基本履行完毕，故不同意原告对我公司的诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下：2019年10月12日，经被告云置业房地产经纪公司介绍，原告与被告杨洁签订了存量房屋买卖合同，合同约定，房屋坐落于香河县，该房屋建筑面积为95.38平方米，房产证号为冀（2018）香河县不动产权第00245**；该房屋未设定抵押；房屋成交价格为1156000元；买受人（原告）应当在签订合同的同时支付定金20000元；付款方式为向银行贷款，买受人向银行拟贷款金额为656000元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条款依然有效，守约方可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；因出卖人原因，致使买受人未能在合同签订之日起120日内，取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内，退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息；等等。同日，原告与二被告签订了居间服务合同，合同约定，居间服务范围为提供房屋买卖市场的行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人实地看房；协助出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；协助交易双方签署合法有效的买卖合同。居间代理费为信息服务费23120元、权证代办费3000元、贷款服务费2000元，由买受人向居间方支付；买卖双方任何一方违反本合同第四条或买卖合同的约定，导致居间方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，居间方不承担责任，且居间方有权收取本合同约定的居间服务费、权证代办费、贷款手续费及交易中已经发生的费用。如已交付的，居间方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用；等等。当日，原告与二被告签订了补充协议，协议约定乙方（原告）需支付给丙方（被告云置业房地产经纪公司）购买本房屋的居间服务费、权证代办费、贷款服务费25808元；乙方需在签约当日全部交齐。甲方（被告杨洁）保证无任何产权及债务纠纷，若因此产生一切损失均由甲方承担；经甲乙双方协商达成一致，在银行面签之前若甲方违约，须将乙方已交付的定金双倍返还给乙方；若乙方违约，所付定金甲方不予退还；若在银行面签之后违约方须向守约方支付房屋总成交价的20%作为违约赔偿。甲乙方任何一方违约，丙方所收取的居间服务费、权证代办费、贷款服务费均不予退还，由违约方承担该笔费用，乙双方均已知晓并无异议；等等。合同签订后，原告给付被告杨洁购房定金20000元，给付被告云置业房地产经纪公司服务费25808元。 2019年11月1日，被告杨洁为原告书写了承诺书，承诺书载明，因此房屋产权证在银行抵押，面签时未能将房本原件取出。现承诺于2019年11月20日前将房本取回并送至云置业房产。本人承诺于本月4号前将房本原件展示给买方，如未能取出房本原件，愿意按此相关合同承担违约责任。2019年11月4日，原告给付被告购房款486,000元。 又查，2018年11月28日，被告杨洁与三河市友联小额贷款股份有限公司签订抵押合同，向该公司贷款500,000元，用涉案房屋作抵押担保。因被告杨洁未按时还款，2019年6月26日，三河市友联小额贷款股份有限公司向三河市人民法院起诉被告杨洁等人。2019年12月10日，三河市人民法院作出（2019）冀1082民初6504号民事判决书，判决被告杨洁偿还三河市友联小额贷款股份有限公司借款本金500,000元、利息和罚息；若到期不能偿还，对涉案房屋拍卖、变卖后所得价款优先受偿；等等。2020年7月20日，三河市人民法院在涉案房屋的大门上张贴了三河市人民法院评估现场勘验通知书。此案已进入执行程序。 上述事实，有存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、承诺书、收条、收据、判决书、评估现场勘验通知书及当事人陈述等证据所证实。 本院认为，原告与被告杨洁签订的存量房屋买卖合同及原告与二被告签订的居间服务合同和补充协议，是当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原告要求解除上述合同，被告杨洁给付原告购房款506,000元及违约金231,200元，被告云置业房地产经纪公司退还原告居间服务费25,808元。因被告杨洁用涉案房屋在三河市友联小额贷款股份有限公司抵押贷款，三河市人民法院作出了判决书，现该案已经进入执行程序。原告与被告杨洁之间的房屋买卖合同及原告与二被告签订的居间服务合同和补充协议已无法继续履行，合同目的无法实现，故原告与被告杨洁签订的存量房屋买卖合同及原告与二被告签订的居间服务合同和补充协议应予以解除。合同解除后，被告杨洁应当返还原告购房款506,000元，并赔偿原告经济损失。原告要求被告赔偿违约金231,200元过高，本院酌定被告杨洁赔偿原告违约金100,000元。原告与二被告签订的居间服务合同和补充协议约定原告与被告杨洁任何一方违约，被告云置业房地产经纪公司所收取的居间服务费、权证代办费、贷款服务费均不予退还，由违约方承担该笔费用。被告云置业房地产经纪公司收取了原告的居间服务费、权证代办费、贷款服务费25,808元，其中居间合同约定的信息服务费23,120元、权证代办费3,000元、贷款服务费2,000元，但被告云置业房地产经纪公司并未提供证据证明，为原告办理了权证代办和贷款服务，故应由被告杨洁返还原告服务费23,120元，被告云置业房地产经纪公司返还原告服务费2,688元。本院的原告的诉讼请求中合理的部分予以支持，对被告云置业房地产经纪公司的抗辩意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李福伶与被告杨洁签订的存量房屋买卖合同和原告李福伶与被告杨洁、香河云置业房地产经纪有限公司签订的居间服务合同、补充协议。 二、被告杨洁返还原告李福伶购房款506,000元、服务费23,120元及违约金100,000元，共计629,120元。 三、被告香河云置业房地产经纪有限公司返还原告李福伶服务费2,688元。 以上二、三项于本判决生效后五日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,930.08元，保全费3,220元，由原告负担2,924元，被告杨洁负担12,176.08元，被告香河云置业房地产经纪有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。 审 判 长  徐天峰 人民陪审员  刘海滨 人民陪审员  范玉兰 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  孟轩玺