青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初3302号原告：李鸿雁，男，1978年7月28日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：张岷雪，青海诚嘉律师事务所律师。被告：青海泛泰房地产开发有限公司（统一社会信用代码），住所地：西宁经济技术开发区。法定代表人：孟庆良，该公司董事长。委托诉讼代理人：马海军，青海恩泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彦寿。原告李鸿雁与被告青海泛泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鸿雁的委托诉讼代理人张岷雪、被告青海泛泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马海军、马彦寿均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李鸿雁向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房产证的违约金13806元；2.判令被告承担自2014年9月16日起至2019年10月31日物业费的一半即3911元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告购买了由被告开发的房屋，并应被告的要求将办理房产证的资料交由被告，由被告为原告办理房产证，但房产证一直迟迟未予办理。被告于2014年9月15日向一期、三期全体业主下发一份承诺书，承诺房产证办理时间至2016年6月30日完毕，如未能如约办理完毕，将按每日万分之零点三的标准给予业主赔偿，并承诺从承诺书下发之日起至业主拿到房产证之前的物业费减半收取。但时至今日，原告多次与被告协商，仍未拿到房产证。现为维护原告合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉求提交证据如下：1.《商品房预售合同》、门牌证，用于证明原告于2011年12月24日购买了由被告开发的位于西宁市城东区昆仑东路45号24号楼1单元1112室的房屋的事实。2.发票，用于证明原告购买房屋所交房款为394074元的事实。3.《承诺书》，用于证明被告承诺房产证办理时间至2016年6月30日结束，如未能如约办理完毕，将按照每日万分之0.3的标准给予业主赔偿，并承诺从承诺书下发之日起至业主拿到房产证之前的物业费减半收取的事实。4.收据，用于证明原告应被告要求，已于2013年3月26日提交了办理房产证所需的材料以及相关费用交至物业公司的事实。被告青海泛泰房地产开发有限公司（以下简称“泛泰公司”）辩称，原告主张诉求的承诺书系双方未达成共识的协议，对双方并没有约束力，自2014年9月被告与一、三期部分业主曾就办理房产证及物业管理相关事宜进行协商，就上述协商事宜，被告也曾拟就相关协商方案，双方形成共识需由购买房屋的一、三期业主对该方案进行确认或再次协商，但截至目前，被告未收到任何一份由业主反馈的意见，原告以该未形成合意的协议书主张权利，明显不当，且原告无法向法庭提交由其与被告方签字确认的对双方产生约束力的承诺书，故原告以此主张权利没有事实根据、合同依据、法律依据，应当予以驳回；原、被告双方签订的商品房买卖合同对于办理房产证有明确约定，并不是被告一方单独办理；原告诉求减半物业费因双方之间不存在物业服务关系，无事实依据；综上，应驳回原告的全部诉讼请求。被告为支持其主张提交证据如下：1.商品房预售合同，用于证明合同第15条关于产权登记的约定是由买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房产证，如因出卖人原因导致没有办理房产证的，双方协商解决的事实。2.西宁市中级人民法院调查笔录、一期维权费用缴纳名单，用于证明承诺书不是双方合意的产物，原告就承诺书内容未予以确认且以购买方式取得的事实。3.和解协议、西宁市中级人民法院民事裁定书，用于证明《承诺书》的形成、履行效力一、三期的业主有不同的理解和认识，没有形成共识及前一批案件经和解一、三期业主撤诉的事实。4.初始登记房产证、不动产登记的变更通知，用于证明2015年9月14日被告就已经完成了初始登记，另外《不动产登记条例》的实行客观上对办证工作产生了一定影响的事实。经庭审质证：1.被告泛泰公司对原告李鸿雁提交的《商品房预售合同》、门牌证、发票的真实性及证明方向均不持异议，本院认定为有效证据；被告泛泰公司对原告李鸿雁提交的《承诺书》的真实性不持异议，但对证明方向不予认可，认为原告曲解了《承诺书》的内容，本院认为，上述《承诺书》能够证明2014年9月15日，被告泛泰公司就办理房产证等事宜向一、三期业主做出公开承诺的事实，本院认定为有效证据。2.原告李鸿雁对被告泛泰公司提交的《商品房预售合同》、西宁市中级人民法院调查笔录、《和解协议》、初始登记房产证等证据的真实性不持异议，但认为正因为被告未按约办理房产证，才经协商后下发了《承诺书》；认为之前的案件在二审过程中，相关业主做了和解后的撤诉处理，和本案原告并无关联关系；本院认为，被告泛泰公司提交的《商品房预售合同》与原告提交的合同一致，本院认定为有效证据；被告泛泰公司提交的初始登记房产证能够证明被告泛泰公司于2015年9月14日办理商品房初始登记的事实，但与本案争议的事实并无关联关系，本院不予采信；另其他案件在二审中的审理资料及结果与本案并无关联关系，本院不予采信；原告李鸿雁对被告泛泰公司提交的维权费用缴纳名单持有异议，认为系被告单方制作，本院认为，该份证据系单方制作的名单，并不能核实其真实性，且与本案争议焦点并无关联关系，本院不予采信。归纳当事人的诉、辩主张，并经庭审中的举证、质证，本院查明事实如下：2011年12月24日，出卖人泛泰公司与买受人李鸿雁签订《商品房预售合同》（编号YS0096533），约定原告李鸿雁购买被告开发的城东区昆仑东路45号24号楼1单元1112室商品房一套，建筑面积97.84平方米，每平米3988.6元，总价款390245元，同时约定了付款方式及期限、交付期限及违约责任等内容；原告李鸿雁按约定给付了房款并办理了入住手续，2014年4月8日开具的销售不动产发票显示，该房屋房款为394074元；被告青海泛泰房地产开发有限公司于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出《承诺书》，内容为“通过与业主代表真诚的商讨，就业主提出的相关问题，我公司做出如下承诺：1、关于一期、三期房产证方面，在2015年12月31日前将一期、三期所有业主的房产证全部办理完毕（包括一期的11、19、21号楼）。对于办证先后顺序，我公司与业主监督小组另行协商后共同制定。如果我公司在2015年12月31日前将一期（876户）、三期（528户）共计1404户中的一户未能办理成功，则视我公司违约，对于未能办理完毕房产证的业主从违约日2015年12月31日开始对仍愿意等待我公司继续办证的将以每日万分之零点三的赔偿标准进行赔偿，直至房产证办理完毕……”。另查，原告李鸿雁名下该房屋的不动产权证至今仍未办理。本案争议的焦点为：被告青海泛泰房地产开发有限公司是否违反了于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出的《承诺书》，是否构成违约？本院认为，被告青海泛泰房地产开发有限公司在《承诺书》中明确写明“在2015年12月31日前将一期、三期所有业主的房产证全部办理完毕”，但时至今日原告李鸿雁的房产证仍未办理，被告青海泛泰房地产开发有限公司实际构成违约。综上，本院认为，被告青海泛泰房地产开发有限公司于2014年9月15日向泛泰一期、三期全体业主作出的《承诺书》是其真实意思表示，且未违反相关法律法规的强制性规定，该《承诺书》合法有效，被告青海泛泰房地产开发有限公司对自己的承诺应予履行；鉴于原告李鸿雁至今未能办理房产证，被告青海泛泰房地产开发有限公司应按《承诺书》约定“对于未能办理完毕房产证的业主从违约日2015年12月31日开始对仍愿意等待我公司继续办证的将以每日万分之零点三的赔偿标准进行赔偿，直至房产证办理完”的内容承担违约责任，但原告李鸿雁只要求被告青海泛泰房地产开发有限公司给付自2016年7月1日起至2019年9月30日期间的逾期办理房产证违约金共计13806元（以明细清单为准），是对其享有权利的自主处分，本院予以准许；关于原告李鸿雁要求被告承担自2014年9月16日起至2019年10月31日物业费的一半即3911元一节，因《承诺书》中约定第三人的责任义务，属无效条款，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二十六条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告青海泛泰房地产开发有限公司于判决生效后五日内给付原告李鸿雁逾期办理房产证违约金13806元。二、驳回原告李鸿雁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取122元，由被告青海泛泰房地产开发有限公司承担，与前款一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马雪婷二〇二〇年十月二十三日法官助理 姚 丽书记员 梁增荣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二十六条承诺通知书到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。采取数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。