广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初23624号原告：张沛祥，男，1969年10月2日出生，汉族，住**************，公民身份号码***********。委托诉讼代理人：蔡毓，广东沁森律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”的西边部分，统一社会信用代码914***********436N。法定代表人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区***********第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码914***********078B。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区*********宝盈广场A区A段6层01，统一社会信用代码914************620。法定代表人：童某1。原告张沛祥与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蔡毓到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认《物业使用权出让合同》出让使用期2019年12月1日至2042年1月31日中超出法定20年的期间（即2039年12月1日至2042年1月31日）无效；2.被告宝盈大沥分公司向原告返还2039年12月1日至2042年1月31日租金8536元及支付利息（以8536元为本金按银行同期贷款利率从起诉之日计算至被告还清款项之日止）；3.被告宝盈大沥分公司向原告退还物业管理按金294元，4.被告悦心公司向原告支付2019年12月至2020年8月拖欠的固定收益11664元及违约金（以11664元为本金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算标准的两倍从起诉之日计算至被告悦心公司付清款项之日止）；5.三被告对上述二至四项债务承担连带责任；6.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：1、2014年12月26日，被告一宝盈大沥分公司与原告签定了《物业使用权出让合同》，约定被告一宝盈大沥分公司将宝盈国际广场商铺的使用权出让给原告，使用期间为2019年12月1日至2042年1月31日（87108天）。合同签定后，原告于2014年12月26日向被告一宝盈大沥分公司支付全额出让金87108元3000元物业管理按金，后被告一宝盈大沥分公司开具发票和收据予以确认。从《物业使用权出让合同》约定的内容可见，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故该名为《物业使用权出让合同》实质上为租赁合同，被告一宝盈大沥分公司与原告之间实为租赁合同关系。根据《合同法》规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，上述合同约定的2039年12月1日至2042年1月31日（792天）的租期因超20年而无效，被告一宝盈大沥分公司应向原告返还该部分租金8536元及利息。由于被告一宝盈大沥分公司是被告二宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告二宝盈公司应对被告一宝盈大沥分公司的债务承担责任。2、在原告与被告一宝盈大沥分公司签定《物业使用权出让合同》当天，原告根据被告一宝盈大沥分公司的指定与被告三悦心公司签定了《委托经营管理合同》，合同约定原告将涉讼商铺的使用权和经营管理权委托给被告三悦心公司，被告三悦心公司的委托管理期限为2019年12月1日至2042年1月31日。固定收益期为五年，从2019年12月1日起至2024年11月30日，其中2019年12月1日至2020年11月30日固定收益为每月1296元；2020年12月1日至2022年11月30日固定收益为每月1426元；2022年12月1日至2024年11月30日固定收益为每月1556元。同时，还约定乙方应于每月20日前向甲方支付收益，若乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过六个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金。被告三悦心公司从2019年12月起拖欠租金，截至起诉之日2020年8月20日共拖欠租金11664元。按约定，被告三悦心公司除了应向原告继续支付固定收益期间内的收益外，还应向原告支付违约金。3、被告一宝盈大沥分公司宝盈投资有限公司大沥分公司是被告二宝盈公司的分支机构，被告二宝盈公司宝盈投资有限公司与被告三悦心公司悦心物业管理有限公司的股东均是广东宝盈投资集团有限公司和童某1，而童某1既是被告一宝盈大沥分公司的负责人，也是被告二宝盈公司、被告三悦心公司的法定代表人，可见，三公司主体之间具有明显的混同关系。另，在被告一宝盈大沥分公司与合同相对方签订《物业使用权出让合同》时均指定合同相对方必须与被告三悦心公司签订《委托经营管理合同》，该委托经营合同虽名义上的管理者为被告三悦心公司，但实际上操控商场进行统一经营管理的仍然是被告一宝盈大沥分公司，故三被告业务方面实际亦存在混同。因此，三被告应对上述债务承担连带责任。由于三被告怠于经营，对其承诺的事项无一兑现，已严重失信。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。三被告没有到庭答辩，亦没有提交书面答辩意见。三被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。对当事人无提供原件核对的证据，本院对其证据效力不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年11月26日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权出让合同》，约定：甲方将位于**********的宝盈广场项目编号商铺的使用权出让给乙方。出让期限从2019年12月1日起至2039年11月30日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方，赠送的使用期限至2042年1月31日止。乙方自2019年12月1日起享有受让的该物业的收益。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让款87108元及物业管理按金3000元。使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还等。原告已向被告宝盈大沥分公司支付物业管理按金3000元及涉案商铺物业使用权出让金87108元。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案商铺自2019年12月1日至2042年1月31日的使用权和经营权委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式。从2019年12月1日开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年的固定年收益为每月1296元，第二至三年固定收益为每月1426元，第四年至第五年固定收益为每月1556元，固定收益在每月20号以转账形式按月支付，第六年起的收益为实际经营租户所缴付的租金。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过3个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，委托经营收益另计。逾期超过6个月的，甲方有权解除合同。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税等。原告主张没有收取过被告悦心公司支付的租金收益。另查明，广场取得建设工程规划许可证，于2014年5月15日经竣工验收合格，并已办理不动产权证书。原告陈述涉案租赁物位于范围内。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定的使用权出让期限从2019年12月1日至2039年11月30日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日，即实际租赁期限为8098天，实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《物业使用权出让合同》所约定的租赁期限为8098天，原告所支付的物业使用权出让金及物业管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，现本院认定涉案《物业使用权出让合同》超出二十年的部分无效，故被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金8530元{87108元×[（8098天-20年天数7305天）÷8098天]}，原告主张超出本院核定数额，本院不予支持，原告主张以应退出让金为本金从起诉之日即2020年9月15日起计付利息至实际付清之日止，本院予以支持，但应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。同理计算，被告宝盈大沥分公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业管理按金294元。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对被告宝盈大沥分公司的债务承担责任。《委托经营管理合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告悦心公司应从2019年12月1日起开始支付租金收益，原告诉请被告悦心公司支付2019年12月至2020年8月期间的欠付租金11664元（9个月×1296元/月），本院予以支持。原告主张以欠付租金收益11664元为本金从起诉之日即2020年9月15日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计付利息至实际付清之日，没有超出双方的约定，本院予以支持。三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张沛祥与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2014年11月26日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金8530元及支付利息（以8530元为本金自2020年9月15日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）予原告张沛祥；三、被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业管理按金294元予原告张沛祥；四、被告佛山市悦心物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金收益11664元及利息（以11664元为本金自2020年9月15日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计算）予原告张沛祥；五、驳回原告张沛祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计988.85元（原告张沛祥已预交），由被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司共同负担942.85元，被告佛山市悦心物业管理有限公司负担46元，各被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 徐  琼二〇二〇年十月十九日书记员 孙王成欣