河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终2251号上诉人（原审被告）：裴龙，男，1992年2月2日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：王超芳，河南正言律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：何珊珊，女，1989年9月9日出生，回族，住址河南省开封市金明区。委托诉讼代理人：璩亮，河南正言律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：何志刚，男，1967年8月9日出生，回族，住河南省开封市禹王台区。被上诉人（原审原告）：何志广，男，1971年7月6日出生，回族，住河南省开封市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：何美君，女，1962年12月27日出生，回族，住河南省开封市顺河回族区。三被上诉人委托诉讼代理人：曹永强，河南源翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人何珊珊、裴龙因与被上诉人何志刚、何志广、何美君确认合同效力纠纷一案，不服开封市禹王台区人民法院（2019）豫0205民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人何珊珊及其委托诉讼代理人璩亮，上诉人裴龙及其委托诉讼代理人王超芳，被上诉人何志刚、何志广、何美君及其三人的委托诉讼代理人曹永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴龙上诉请求：撤销一审判决，改判驳回何志刚、何志广、何美君的诉讼请求。事实与理由：1.裴龙与何珊珊签订房屋买卖合同时，何珊珊系涉案房屋的合法所有权人，双方在自愿的基础上，基于物权公示公信原则，签订了一份房屋买卖合同，办理了过户手续，并支付价款，合同履行完毕，裴龙依法取得所有权。裴龙对何珊珊等人的家庭矛盾不知情。2.评估报告中的评估价格仅供参考。该价格对于有证的82.25平方米也许还算客观，但对于无证的125平方米及有建筑许可证的13.2平方米参考价值不大。裴龙之所以愿意拿出17万元购买该房屋仅仅是为了82.25平方米有产权证部分。涉案房屋是不可分割的整体，但并不妨碍合同买卖双方对有产权部分和无产权部分分别支付。针对裴龙的上诉，被上诉人何志刚、何志广、何美君辩称，裴龙在一审法院审理的一年半时间“玩消失”，一审法院穷尽各种送达手段进行送达，均找寻不到，只能公告送达。恰恰在判决书公告送达60天期满后第二天，裴龙提起上诉。涉案房屋自2015年12月至今不曾居住、出租、出售，无人管理，电表都销户，裴龙购买此房极不正常。何珊珊以明显不合理低价将此房转让给裴龙，裴龙不能证明其交易的行为是善意，不构成善意取得，裴龙不应取得该房屋的所有权，其买卖合同无效。针对裴龙的上诉，原审被告何珊珊对裴龙的上诉无意见。何珊珊上诉请求：撤销一审判决，驳回何志刚、何志广、何美君的诉讼请求。事实与理由：1.涉案房屋系何珊珊从其父亲何志强处取得，并过户登记至何珊珊名下，何珊珊并不清楚父亲与三被上诉人在此房屋的纠纷和争议。一审认定何珊珊明知该房屋系父亲与三被上诉人共有，是错误推定，进而推断何珊珊将房屋卖给裴龙是恶意买卖，是错误的。2.何珊珊从其父亲处得到的房屋分有证和无证两部分，有证部分以17万卖给裴龙，无证部分以10万元卖给裴龙，共计27万。一审法院以该房屋市场价值33余万元认定何珊珊以17万元卖给裴龙明显低于市场价，是不尊重客观事实的。针对何珊珊的上诉，被上诉人何志刚、何志广、何美君辩称，1.何珊珊对涉案房屋存在的纠纷和争议是知情的，在开封市禹王台区人民法院（2018）豫0205民初639号判决书有明确认定，何珊珊与其父亲的交易行为是恶意串通，损害其他人合法权益，其二人的房屋买卖契约属于无效合同。何珊珊将涉案房屋出售给裴龙属于无权处分。2.何珊珊在一审长达一年多的时间从未提及无证部分以10万元价格出售。二审又称27万，目的是使其与裴龙的交易价格尽量接近评估价格33.25万元，设法让裴龙达到善意取得房产的目的。针对何珊珊的上诉，原审被告裴龙述称，涉及房屋交易的事实是属实的，有证部分17万，无证部分为10万元。何志刚、何志广、何美君向一审法院起诉请求：1．依法判令何珊珊与裴龙在2015年12月3日签订的《房地产买卖契约》为无效合同（位于开封市××王××区新政北街××号的两层建筑面积82.52平方米的房地产）；2．判令诉讼费由何珊珊、裴龙承担。一审法院认定事实，何志刚、何志广、何美君与何珊珊的父亲何志强系兄妹关系。位于开封市××王××区新政北街××号两层建筑面积为82.52平方米的房屋原登记在何志刚、何志广、何美君和何志强的父亲何文才名下（证号：329395），何志刚、何志广、何美君和何志强的母亲王树兰于2005年9月4日去世，王树兰的遗产未予以分割继承。2011年6月28日，何文才与何志强签订房屋买卖合同一份，约定何文才将房屋82.52平方米及只有建筑许可证（证号：9600072）房屋13.20平方米以100,000元的价格卖给何志强。2011年11月21日，证号为329395的82.52平方米的房屋过户登记在何志强名下（房屋产权证号33××866）。2015年1月1日，何文才去世。2015年5月10日，何志强与何珊珊签订《房屋买卖契约》，约定何志强将位开封市××王××区新政北街××号号（房屋产权证号33××866）的房屋出卖给何珊珊。2015年5月25日，该房登记在何珊珊名下（房屋产权证号34××055）。2015年5月19日，何志刚、何志广、何美君向开封市禹王台区人民法院提起共有权确认纠纷诉讼，该院于2015年9月7日作出（2015）禹民初字第364号民事判决书，判决上述房屋由何志刚、何志广、何美君与何志强共同共有。何志强不服提出上诉，2015年12月13日，开封市中级人民法院作出（2015）汴民终字第1862号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年12月3日，何珊珊与裴龙签订《房地产买卖契约》，该合同在开封市房地产屋交易登记中心备案。合同约定：裴龙购买何珊珊位于新政北街86号（房屋产权证号34××055），建筑面积82.52平方米的房屋，成交价100,000元，裴龙于2015年12月3日前一次性付清，付款方式为现金。审理中，何珊珊又提交2015年12月5日签订的《房屋买卖合同》内容为：何珊珊与裴龙商定开封市新政北街86号房屋转让价格为170,000元，裴龙于2015年12月5日向何珊珊支付首付10,000元，待房屋过户后公积金贷款支付剩余房款160,000元…。2015年12月18日房屋登记在裴龙名下。2015年12月24日，裴龙经中国工商银行手机银行（卡号为62×××62）转入何珊珊账户（卡号为62×××57）160,000元整。经河南中正房地产资产评估有限公司评估，于2019年12月2日出具豫郑中正评字［2019］12918号房地产估价报告，评估结论为：价值时点2015年12月，开封市××王××区新政北街××号房屋有房地产权证的建筑面积82.52平方米，总价178,200元，有建筑许可证13.20平方米，总价28,500元，无产权证125.00平方米，总价125,800元，合计332,500元。2018年3月13日，何志刚、何志广、何美君向开封市禹王台区人民法院提起诉讼，请求确认何志强与何珊珊于2015年5月10日签订的关于开封市××王××区新政北街××号的《房屋买卖契约》无效。开封市禹王台区法院于2018年9月5日作出（2018）豫0205民初639号民事判决书，判决何志强与何珊珊于2015年5月10日签订的《房屋买卖契约》无效。另查明，开封市××王××区新政北街××号房屋有房地产权证的面积为82.52平方米，有建筑许可证的面积为13.20平方米，无产权证的面积为125.00平方米，上述建筑为一整体，不可分割。诉讼中，何珊珊认可将上述房屋整体卖给被告裴龙。以上事实，有《房地产买卖契约》、《房屋买卖合同》、房地产所有（使用）权登记信息查询结果、房地产转移（让）登记申请书、借记卡账户历史明细清单、《房地产权证》询问笔录、房地产估价报告、开封市禹王台区人民法院（2015）禹民初字第364号、（2018）豫0205民初639号民事判决书、开封市中级人民法院（2015）汴民终字第1862号民事判决书及当事人陈述等证据在卷为证。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，但该合同的订立、履行，应当以不违反法律、行政法规的禁止性规定为前提，不违背社会公序良俗，不得损害他人合法权益。本案中，何志强在何志刚、××、××王××区新政北街××房产共有权确认纠纷的诉讼过程中，将房产过户给何珊珊，何珊珊在明知该房产经法院判决确认何志刚、何志广、何美君与何志强共同共有的情况下，未经共有人同意，将房产卖给裴龙，其主观上明显存在恶意，且何志强与何珊珊的《房产买卖契约》亦经法院判决无效。关于被告裴龙是否善意取得问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”。一审法院在审理中查明，开封市××王××区新政北街××号房屋有产权部分及无产权部分是一个不可分割的整体，经资产评估该房地产于价值时点的市场价值为332,500元。何珊珊和裴龙签订的备案合同的房屋交易价为100,000元，即便按何珊珊所称170,000元卖与裴龙，其双方交易价格也明显低于市场价。何珊珊称其与裴龙素不相识，却以明显低于市场价格将房屋卖于裴龙，也不符合常理。故一审法院认为裴龙的买受行为不构成善意取得。何志刚、何志广、何美君主张何珊珊与裴龙在2015年12月3日签订《房地产买卖契约》无效的理由成立，一审法院予以支持。何珊珊辩称无产权证的房屋为其父何志强所建，但未提供证据证明，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：何珊珊与裴龙于2015年12月3日签订的开封市××王××区新政北街××号两层建筑面积82.52平方米《房地产买卖契约》无效。一审案件受理费500元、保全费1,000元，公告费520元及下次公告费300元，共计2,320元，由何珊珊、裴龙各负担1,160元。本院二审期间，裴龙提交了两组证据。第一组证据：裴龙与何珊珊于2015年12月5日签订的《房屋买卖合同》以及两张何珊珊出具给裴龙的《收据》，以证明无证房，裴龙付给了何珊珊共计10万元，加上有证的房屋按照房屋买卖合同实际履行了17万价款，裴龙一共向何珊珊支付27万元的房款。第二组证据是裴龙亲测的房屋面积测量图，以证明一审判决依据的评估报告面积有出入，何珊珊介绍只有82.52平方米有证，剩余均是自建房，自建房总面积为117平方米，与评估报告相差21.2平方米，即使按照最低价格评估，评估价格也至少高出了21335.74元。何志刚、何志广、何美君质证认为，对房屋买卖合同的真实性合法性均有异议，该合同并未显示有证房屋、无证房屋的区别以及分别支付的条款，不显示总价格17万元。两张收据真实性不认可，与购房合同矛盾，且何珊珊在一审时从未提过。对房屋面积测量图系裴龙自行制作，测量数据的真实性、客观性、效力性远不能与评估机构相比，该测量图不具有客观性，不予认可。何珊珊对裴龙提交证据的真实性、证明目的均无异议。本院审查认为，《房屋买卖合同》与何珊珊在一审时提交的《房屋买卖合同》一致，本院予以采信；《收据》系何珊珊出具，与本案具有关联性，本院予以采纳；房屋面积测量图系裴龙单方测量，不具有客观性，本院不予采信。何志刚、何志广、何美君提交河南中正房地产资产评估有限公司出具的发票一张，证明一审漏判评估费3800元。何珊珊认为评估公司的工作人员并未进入房屋测量，收费过高。被上诉人裴龙质证对该证据的真实性无异议，但未进入房屋测量恰好证明评估价格的测量并不准确。本院审查认为，该发票客观真实，本院予以采纳。除一审法院查明事实外，本院另查明，在一审期间，何志刚向法院委托的评估机构河南中正房地产资产评估有限公司交纳了评估费3800元。本院认为，1.关于何珊珊是否主观上明显存在恶意的问题，何珊珊在一审中自认其知道其父亲与其叔叔们一直打官司，故何珊珊明知何志刚、何志广、何美君与其父亲就涉案房屋有争议并在诉讼过程中，其又将涉案房屋出售给裴龙，明显存在恶意。2.裴龙是否善意取得的问题。开封市××王××区新政北街××号房屋（包括有产权部分及无产权部分）是不可分割的整体，在客观上无法分开出售。裴龙、何珊珊也均认可其二人交易的房产开封市××王××区新政北街××号房屋包括有产权部分及无产权部分。关于该86号房屋（包括有产权部分及无产权部分）的交易价格，何珊珊、裴龙称有产权证的交易价格是17万，无产权证的交易价格为10万，共计27万元。首先，该意见系何珊珊、裴龙在二审时提出的新意见；其次，在裴龙与何珊珊签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖契约》中均未显示无证房交易价格为10万元，该涉案房屋价格为27万元；再次，裴龙仅提交了何珊珊出具的两张《收据》来证明无证房交易价格为10万元，裴龙称该10万元系其姨转账给裴龙6万，后由裴龙取出交付给何珊珊的，但法院要求其在规定时间内提交转款及取款相关证据，裴龙在规定期限内未提交，故裴龙不能证明其实际向何珊珊交付了该10万元。故裴龙、何珊珊称涉案房屋是以27万元（有证房屋价款为17万，无证房屋价款为10万元）交易、不存在不合理低价的上诉理由不能成立，一审法院认定裴龙的买卖行为不构成善意取得并无不当。3.关于评估费的问题，诉讼费用包括在诉讼过程中因鉴定等发生的应由当事人负担的费用，诉讼费用由败诉方承担，故一审期间产生的3800元评估费应由败诉方裴龙、何珊珊负担。综上所述，裴龙、何珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由裴龙负担100元，由何珊珊负担100元。评估费3800元由裴龙、何珊珊负担。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  谢 芳审判员  高新峰二〇二〇年十月二十二日书记员  宋亚含