广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初21647号原告：曾继长，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：程海川，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：瞿彰良，广东宝杰律师事务所律师。被告：朱庆平，男，汉族，身份证住址：广东省化州市。委托诉讼代理人：余庚洋，广东先见律师事务所律师。原告曾继长与被告朱庆平建设工程合同纠纷案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告曾继长的委托诉讼代理人程海川、瞿彰良、被告朱庆平的委托诉讼代理人余庚洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行位于深圳市光明新区公明街道玉律社区二区X号的楼房的保修义务，承担修复费用暂估人民币231000元（实际金额以法院委托评估机构作出的评估报告为准）；二、被告承担本案的诉讼费、评估费。事实与理由：2012年8月25日，原告与被告签订《包工包料建楼合同书》，约定由被告负责施工建设位于深圳市光明新区公明街道玉律社区二区X号的楼房，被告负责包工包料包水电，工期要求从2012年9月至2013年8月底前全部竣工交付使用，被告必须按时保质保量完成工程任务。2013年9月底，楼房竣工交付使用，在使用期间出现严重的质量问题，主要是墙体漏水、顶层楼板漏水、厕所漏水、化粪池堵塞等。原告多次去电要求被告前来修补处理，被告在电话里敷衍了事，近期索性不接听原告电话。根据《建设工程质量管理条例》第四十条第二款的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生词、房间和外墙面的防渗漏，为5年。第四十一条规定：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿任。综上，为维护原告合法权益，请贵院判如所请。庭审中，原告增加诉讼请求：判令被告履行位于深圳市光明新区公明街道玉律社区二区X号的楼房的保修义务承担修复费用330687.5元。被告答辩称，1、双方签订的包工包料建楼房合同书第10条有约定“涉案房屋的工程质量保修期有一年”，该房屋经原告验收合格后于2013年9月份交付给原告使用，现已时隔5年，而且中途原告从未向被告提出过其主张的问题。其现在起诉的原因系原告儿子曾瑞坤曾于2014年也让被告一起建房，后因在其承诺的还款期内没有向被告支付工程款，被告才将其诉至法院（案号(2018)粤0306民初17638号），其是出于报复的目的让本案的原告才时隔5年以本案为由来起诉被告；2、涉案房屋土地原属于深圳关外农村村民自用土地，原告要求被告按照“农民房”的标准以及其提供的设计方案、工期和愿意支付的工程款而进行施工建设，因此，涉案房屋（农民房）不能适用原告所主张的建设工程质量管理条例，亦不能按照商品房或者其他的合法建筑的质量和本农民房的质量标准进行一致要求。双方的设计图纸、施工人资质、工期要求及支付工程款数额均有很大的差异，因此不能一概而论；3、原告在明知没有获得建设规划许可的情况下将涉案楼房的建设发包给没有施工资质的被告个人进行施工建设，因此其应当承担在整个环节中的全部责任，由此造成的后果也应当由其自行承担；4、涉案房屋工程完工后原告尚欠被告工程款约474200元未付，即使让被告承担维修义务，该部分未付工程款也足以冲抵原告所主张的维修损失等相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2012年8月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《包工包料建楼房合同书》，约定：1、本楼房宅基地位于玉律社区二区X号。楼房的建筑是框架结构，楼房的各层平面结构等建筑设计图纸由甲方负责提供，乙方负责严格按照甲方提供的设计图纸方案全面建筑施工，严禁偷工减料，（如发现偷工减料导致质量问题的，按第三方建筑师现场稽查意见处理，其质量问题则由甲方负责监管；2、在楼房建筑施工的过程中，乙方要全面加强对施工人员的管理监督，要求他们遵纪守法，接受有关部门的管理，如有违法乱纪者或需要缴交的有关管理费用，则一切由乙方负责。同时要严格做好一切的安全防范措施，尽量减少对别人的影响，做到小心防火，安全用电，安全操作施工，把安全放在首位，如有安全事故，乙方负完全责任，与甲方无关；3、楼房预计建筑12层半，宅基地180平方米，建筑面积约2800平方米，乙方负责包工包料包水电，甲方出资150万，余下的由乙方协助带资完成总工程，按滴水面积计算，每平方米造价为1220元。合同签订后，被告朱庆平即组织工人进场施工。原告主张涉案房屋于2013年9月底竣工交付原告使用，原告在使用过程中发现涉案房屋存在严重的质量问题，主要是墙体漏水、顶层楼板漏水、厕所漏水、化粪池堵塞等问题。原告多次联系被告修补处理，被告均不予理会。原告遂诉至法院。本案在审理过程中，原告申请对涉案的位于深圳市光明区公明街道玉律社区二区X号房屋的现状损坏情况及损坏程度进行鉴定。我院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司对原告申请的事项进行鉴定。2019年7月20日，广东保顺检测鉴定有限公司出具《房屋安全鉴定报告》，载明：主要检查情况综述：1、经现场检查，该房屋未发现有因地基变形等现象而导致上部构件或连接部位出现明显的变形及破损等异常现象。此外，由倾斜观测结果得知，该房屋所抽检各竖向构件的倾斜率均满足标准限值要求；2、经现场检查，该房屋室外地坪及各墙脚未出现典型沉降性破损与开裂现象；亦未发现上部结构有因基础沉降导致的典型裂缝或破损；3、经现场检查，该房屋部分墙体饰面出现渗漏、起鼓、发霉及脱落现象，其中个别墙体出现返碱结晶现象；个别梯间板出现渗漏、保护层脱落及钢筋裸露现象；个别梁底出现保护层脱落及钢筋裸露现象；部分天花板出现渗漏、开裂、饰面起鼓、饰面发霉及饰面脱落现象，其中个别天花板出现保护层脱落及钢筋裸露现象；个别梁板交接处出现开裂现象；个别墙柱交接处出现开裂现象；个别墙梁交接处出现开裂现象；个别窗洞两侧出现渗水发霉现象。鉴定评级：依据《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-2016)，评定深圳市光明区公明街道玉律社区二区X号曾继长房屋的等级为B级：个别结构构件评定为危险构件，但不影响主体结构安全，基本能满足安全使用要求。处理建议：1、应委托具有相关资质的单位对该房屋出现渗漏、饰面发霉、饰面起鼓及饰面脱落现象的墙体、楼板及梯间梁板进行修复处理；2、应委托具有相关资质的单位对该房屋出现保护层脱落及钢筋裸露的板、梁构建进行修复处理；3、应委托具有相关资质的单位对该房屋出现开裂现象的墙体、楼板、墙梁交接处、梁板交接处及墙柱交接处进行修复处理。原告对上述《房屋安全鉴定报告》无异议，被告对上述《房屋安全鉴定报告》无异议，但主张鉴定报告并没有体现出起鼓、渗漏、发霉及脱落形成的具体期间及原因。上述《房屋安全鉴定报告》做出后，原告委托深圳市现代城市建筑设计有限公司依据《房屋安全鉴定报告》做出涉案房屋修复工程方案。2019年9月，深圳市现代城市建筑设计有限公司出具《曾继长房屋修复工程（设计号：2019-9092）》，该修复方案《建筑设计总说明》第七项第2条载明：《房屋安全鉴定报告》第三条载明：“经现场检查，该房屋部分墙体饰面出现渗漏、起鼓、发霉及脱落现象，其中个别墙体出现返碱结晶现象；个别梯间板出现渗漏、保护层脱落及钢筋裸露现象；个别梁底出现保护层脱落及钢筋裸露现象；部分天花板出现渗漏、开裂、饰面起鼓、饰面发霉及饰面脱落现象，其中个别天花板出现保护层脱落及钢筋裸露现象；个别梁板交接处出现开裂现象；个别墙柱交接处出现开裂现象；个别墙梁交接处出现开裂现象；个别窗洞两侧出现渗水发霉现象”。根据《房屋安全鉴定报告》的检测结果，现对《房屋安全鉴定报告》第三条进行重点处理：1、对曾继长房屋的整栋楼（共计13层）进行全面修复（除外墙外），修复部位有：屋面、楼板、内墙、天花、踢脚线、地面等；2、对修复部分，应先对原装饰面进行处理，到基础面，清理干净，再处理裂缝部位及钢筋裸露部位，待处理完后，再根据《建筑构造做法表》对各部位进行修补及修复。《建筑设计总说明》附注载明：1、鉴于大面积构建硂保护层剥落，建议对柱、梁、板抽芯检测硂强度等级及耐久性，与设计图纸核对，若无设计图纸需建立计算模型，复核是否满足规范限值；2、鉴于该建筑建成不足5年，出现大范围质量问题，建议对该建筑基础进行检测、评定、避免后续出现严重安全问题；3、建筑结构检测应检测所有剪力墙、柱、梁构建截面尺寸和配筋，以及典型楼板厚度及板钢筋。被告对该修复工程图纸的真实性、合法性、关联性均不予认可，主张：1、涉案房屋属于民房、建设成本、使用材料、房屋设计与正规商品房屋还是有一定差别的，因此不能参照正规商品房屋标准来进行鉴定、评估和修复，这样与双方当时签订合同的目的严重不符。另外，出于对建设成本和使用材料等方面考虑，双方在合同中已明确约定，涉案楼房的工程质量保修期为1年，现如今已近7年，因此不能按照现如今房屋的状况进行评估、修复。若按照该份修复方案，把原有装饰清除干净然后再进行所谓的“修复”，而且基本是把所有能看得到地方进行全面的清理再“修复”，这明显属于刻意的增加工程量，相应成本显而易见。最后，根据法院的委托本案是由深圳市航招工程造价咨询有限公司进行相应评估的，而该份证据却是其他公司提供的，无法确认真实性。因此，被告认为原告申请的鉴定、评估根本没有鉴定、评估的基础，即使原告坚持进行鉴定、评估而做出的结果，也是对被告不公平的，违背当时建设房屋的初衷。原告申请对深圳市现代城市建筑设计有限公司出具的《曾继长房屋修复工程（设计号：2019-9092）》进行工程造价评估。本院依法委托深圳市航招工程造价咨询有限公司对原告申请的上述事项进行工程造价评估。2020年7月6日，深圳市航招工程造价咨询有限公司出具《曾继长房屋修复工程造价评估报告》，载明：1、工程概况：曾继长房屋修复工程；2、工程规模及特征：曾继长房屋修复工程总建筑面积为2731平方米，对曾继长房屋的整栋楼（共计13层）进行全面修复（除外墙外），修复部位有：屋面、楼板、内墙、天花、踢脚线、地面等；3、工程造价为1863040.23元。原告对该《曾继长房屋修复工程造价评估报告》予以认可，被告对该《曾继长房屋修复工程造价评估报告》提出异议称，一、编制依据有异议：1、资料依据的《关于曾继长房屋修复工程图纸疑问的回复函》被告未曾见过，也没有发表过任何对其认可或试用的意见；2、图纸依据由深圳市现代城市建筑设计有限公司提供的《曾继长房屋修复工程施工图》，修复方案系将原有全部装饰清除干净然后再进行所谓的“修复”，这完全是对涉案房屋拆除重建，根本不符合修复定义。二、计量、计价有异议：1、被告为原告建设该房屋的总建筑面积为2881.3平方米，但是该评估报告需要修复的总建筑面积就达到2731平方米；而根据广东保顺检测鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》中所统计出来的漏水而需要修复的面积仅115.58平方米，因此不知道评估报告依据什么来得到其所要修复面积就达到2731平方米；2、被告为原告建设该房屋的总工程价款约为351万，而评估报告显示修复费用就需要186万，试问哪家房屋的基本简装能占到房屋总建设成本的50%?其所依据的修复面积、修复材料及人工费用根本与实际情况和价格明显相差太远；3、原告的诉求开始为23万，该价格系一般人在通过市场询价所得出的预估价格，要不然其也不会有此主张。原告后来找了一家从事渗水修复工程的公司给出的报价约为33万，又再次提供一份由中建鼎正项目管理有限公司深圳分公司提供的《曾继长房屋修复工程预算价》其中工程造价为64万元。同样的工程为何从基本的23万元就可以修复，为何到深圳市航招工程造价咨询有限公司却需要186万元。被告认为上述《评估报告》依据不足，鉴定过程不规范，相关数据严重失实，完全脱离市场行情。原告对广东保顺检测鉴定有限公司出具的《房屋安全鉴定报告》、深圳市现代城市建筑设计有限公司出具的《曾继长房屋修复工程（设计号：2019-9092）》、深圳市航招工程造价咨询有限公司出具的《曾继长房屋修复工程造价评估报告》均未持异议，被告对上述报告均持有异议，主张涉案房屋在鉴定时已经建成近五年，鉴定报告并没有体现出房屋存在起鼓、渗漏、发霉及墙体脱落现象的具体期间及原因，且修复方案及修复方案造价的评估鉴定过程不规范，但被告对其提出的异议均未提供任何有效的证据予以证明，因被告的异议无事实和法律依据，本院不予采纳。结合评估公司对异议答复情况及本院查明的事实，本院认为，涉案的位于深圳市光明区公明街道玉律社区二区X号房屋的安全鉴定评级为B级，个别结构构件评定为危险构件，根据评估鉴定机构的处理建议，应对该房屋出现渗漏、饰面发霉、饰面起鼓及饰面脱落现象的墙体、楼板及梯间梁板、保护层脱落及钢筋裸露的板、梁构建、出现开裂现象的墙体、楼板、墙梁交接处、梁板交接处及墙柱交接处进行修复处理。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第十二条明确规定，从事建筑活动建筑施工企业、勘察单位、设计单位和工程监理单位，应当具备与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员、有从事相关建筑活动所应有的技术装备等条件。结合本案，原、被告签订《包工包料建楼房合同书》，约定由被告负责承建原告位于深圳市光明区公明街道玉律社区二区X号房屋住宅楼，被告作为自然人的承包人，并不具备法律规定的建筑施工活动从业资质，原、被告之间签订的《包工包料建楼房合同书》违反了法律的禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效合同。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第十三条规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持；建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。结合本案，涉案工程完工后，原告在未经竣工验收的情况下擅自使用了涉案房屋，应当视为其对涉案工程质量的认可，但原告申请对涉案房屋的安全等级进行鉴定，经广东保顺检测鉴定有限公司鉴定，涉案房屋的安全等级为B级，个别结构构件评定为危险构件，故被告对涉案房屋主体结构质量应承担相应的民事责任，为确保涉案房屋的安全使用，被告应对涉案房屋进行相应的修复处理。被告抗辩称涉案合同约定涉案工程的保修期为一年，因涉案合同系无效，故被告的抗辩缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。故原告要求被告履行位于深圳市光明新区公明街道玉律社区二区X号的房屋的保修义务，承担修复费用的诉求，有事实和法律依据，本院予以确认。关于原告要求被告支付修复费用330687.5元的诉讼请求。原告要求被告根据评估鉴定结果承担维修费用。根据深圳市航招工程造价咨询有限公司出具的《曾继长房屋修复工程造价书》，涉案修复工程的总造价为1863040.23元。结合本院查明的事实，第一，本案原、被告对于涉案合同无效均负有责任，原告明知被告不具备建设工程施工的相应资质，应当预见到被告依法不能承担建设工程合理使用寿命期间的质量保修责任，对于涉案房屋存在质量问题需要修复原告亦应承担相应的责任；第二，庭审中，原、被告确认涉案工程的总造价约为380万元，原告实际接收并使用涉案工程已近五年，质量鉴定的结果未能全面客观反映涉案房屋出现质量问题的起始时间及具体原因，故涉案的《曾继长房屋修复工程造价书》评估涉案房屋修复工程的总造价为1863040.23元明显畸高，不符合建筑行业交易惯例及常理，被告对该造价书确认的金额亦不予认可，故原告要求被告支付涉案房屋修复费用330687.5元是其对自身诉讼权利的自由处分，本院予以确认。综上，原告要求被告支付修复费用330687.5元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条、第十三条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告朱庆平应于本判决生效之日起五日内向原告曾继长支付位于深圳市光明区公明街道玉律社区二区X号房屋的修复费用330687.5元。本案案件受理费2383元，造价鉴定费89000元，由被告承担；本案案件受理费、造价鉴定费原告已预交。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年十月十日书记员  谢晓帅书记员  陈丽君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。