河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初5217号原告：周文武，男，1976年6月16日出生，汉族，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：翟申，河南汉冶律师事务所律师。被告：张恩召，男，1984年4月4日出生，汉族，住方城县。委托诉讼代理人：池发玉，河南定信律师事务所律师。第三人：惠跃先，男，1972年2月5日出生，汉族，住南阳市卧龙区。第三人：李成娜，女，1976年9月7日出生，汉族，住南阳市卧龙区，（惠跃先妻子）。第三人：阚永超，男，1975年5月4日出生，汉族，住郑州市。原告周文武诉被告张恩召、第三人惠跃先、李成娜、阚永超物权确认纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理，于2020年9月25日及30日依法适用简易程序公开进行了开庭审理。原告周文武及其委托诉讼代理人翟申，被告张恩召的委托诉讼代理人池发玉，第三人惠跃先、阚永超，到庭参加了诉讼，被告李成娜经传票传唤未到庭参加诉讼。现已审理终结。原告周文武向本院提出请求：（1）确认现登记在被告张恩召名下的位于南阳市××区××德花园××单元××楼××室（房产证××为××单元××楼××室房产证号为第**）的房产归原告所有；（2）诉讼费由被告承担。事实与理由：原告周文武与第三人惠跃先系朋友关系，有经济来往。2015年11月20日，惠跃先将位于南阳市卧龙区人民路鸿德花园6幢2单元2楼202室的房产以105万元的价款卖给了周文武，周文武于2015年11月9日向惠跃先转款80万元，同时惠跃先将房屋交付原告，2015年11月20日，补签房屋买卖协议，同时又以现金方式补交26万元房款。原告部分装修后于2016年将房屋租给褚小秀。2018年，原告得知，该房屋已被登记在张恩召名下，惠跃先和张恩召侵犯了原告的合法权益。故提出如上请求。被告张恩召辩称，（1）惠跃先欠一个叫阚永超的人债务，阚永超起诉法院并判决后申请执行，通过执行和解惠跃先以房抵债，将房屋转让给阚永超，阚永超欠一个叫谭小涛的人的账，阚永超又以该房屋抵账给了谭小涛，谭小涛与张恩召系亲属关系，谭小涛又把该房屋转让给张恩召，张恩召已查看房屋，转让人称房屋正出租，本人查勘确实正在出租，惠跃先便直接与张恩召办理了房屋过户手续，张恩召取得该房屋属合法取得；（2）惠跃先和周文武之间的买卖协议属于虚假，系恶意串通伪造；（3）惠跃先将房屋卖给周文武未经惠跃先妻子李成娜同意，合同无效；（4）周文武且先转款80万，11天后补签合同，也未持有房产证，不符合常理，其也没有证据证明另外26万元已缴纳，买卖不真实。应驳回周文武的请求。第三人惠跃先述称，（1）本人与周文武之间的房屋买卖不存在，周文武给本人转款的80万元不是购房款，而是本人向他的借款，随后几天本人又连本带息偿还了82万元；（2）本人和周文武所签的房屋买卖合同是虚假的，内幕复杂，实属无奈，但面对法庭，本人不得不如实陈述。第三人李成娜系惠跃先妻子，未到庭。第三人阚永超述称，（1）惠跃先欠本人100万元，本人起诉，2016年4月法院查封了惠跃先的房产，在执行中惠跃先将上述房屋抵债给本人，价款100万元，该房屋当时经评估价值约110万元；（2）本人欠谭小涛100万元，因没钱偿还，直接将该房屋抵给谭小涛；（3）惠跃先将该房屋抵给本人时称，该房屋已出租给别人，本人到该房屋处查看，确实有人租用，是一个打工的人告诉本人房子是租的；（4）惠跃先和周文武之间的事本人不清楚。经审理认定事实如下：周文武和惠跃先系朋友关系，双方有经济来往，相互转账，持续至今。惠跃先从他人处购得南阳市卧龙区人民路鸿德花园6幢2单元2楼202室有房产一处，面积158平方米，于2015年11月4日取得房产证（房产证登记为鸿德花园4幢2单元2楼202室，证号0008408）。2015年11月9日，周文武向惠跃先账户转款80万元，2015年11月26日，惠跃先向周文武转款82万元。双方均称此后又有大量相互转账。惠跃先称，因其与周文武是朋友关系，周文武介绍褚小秀承租，惠便将房屋钥匙交给了周文武，承租人一次性交清了因该房前期所欠的0.9万元的物业、水电费，算是冲抵房租，因该房后来很快就转给了张恩召，本想此后由张恩召收房租，故关于房租的事惠跃先也没有再考虑。惠跃先曾向阚永超借款，阚永超起诉并于2016年4月申请查封了惠跃先的房产，法院判决惠跃先偿还阚永超100万元。在执行过程中，惠跃先与阚永超于2017年8月7日达成以房抵债协议，惠跃先将上述房屋以100万元的价格转让给阚永超。阚永超称，“当时惠跃先介绍，房屋已出租给别人，阚永超进行了查看，问了承租人的雇佣人员，说房屋是租的，阚永超便相信，双方达成协议”。由于阚永超也欠一个叫谭小涛的人的帐，系阚永超于2015年5月9日向谭小涛借款100万元，谭小涛通过其妻崔霞的账号向阚永超支付。阚永超为偿还该债，决定以该房抵债，谭小涛表示同意。谭小涛与张恩召是亲兄弟，张恩召取母姓，谭小涛取父姓。张恩召一直随父母生活，由于其父亲为谭小涛做生意向谭小涛资助了50万元，该50万元也包含张恩召的收入，谭小涛决定将该房抵给张恩召，又让张恩召随后再支付谭小涛50万元。张恩召称，惠跃先、阚永超介绍房说屋已租给别人，谭小涛与张恩召按阚永超的介绍查勘了房屋，发现确在出租。2017年8月11日，阚永超、谭小涛、惠跃先、张恩召协商，该房屋以100万元的价格转让给张恩召，2017年8月15日，惠跃先夫妻直接将房屋过户给了张恩召。2019年，张恩召通过银行转账陆续多次又向谭小涛转款50万元，用以支付剩余房款。过户后，张恩召持房产证到房屋处收房租，工作人员表示不当家，张恩召经多方打听方知承租人褚小秀，遂于2019年起诉褚小秀收取房租，被驳回起诉。另，在开庭前，周文武曾拖中间人向阚永超传话，称周文武愿意出钱把房子再买过来，周文武解释称，因阚永超威胁惠跃先，想从中调解才说出这样的话，意思是愿多花点钱和解。就“惠跃先是否于2015年将上述房屋出售给周文武”的事实，惠跃先称买卖协议是虚假的，并提供2025年11月26日惠跃先向周文武转款82万元的转款凭证一份，证明周文武向惠跃先所转的80万元不是周文武的购房款而是惠跃先向周文武的借款，惠跃先用了17天，月利率5%，利息2万元，连本带利共82万元偿还给了周文武。周文武称，该82万元与房款无关，而是其他经济来往。上述事实，有当事人陈述、协议、判决书、裁定书、和解协议、转款凭证等证明，经审查予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：（1）周文武与惠跃先之间的房屋买卖是否真实；（2）阚永超、张恩召是否恶意购买。就周文武与惠跃先之间的买卖问题。周文武称惠跃先已将房屋卖给周文武，但根据现有的银行转款凭证，周文武和惠跃先之间存在资金的相互流转，最终惠跃先未获得周文武的资金。鉴于周文武、惠跃先均称双方至今互有相互转款，本院无法确定周文武向惠跃先所转的80万元就是从经济往来中特定出来的房款，周文武也无证据证明另26万元已交付。既然是买卖房屋，根据常理和习惯，在办理过户之前，买受人就应持有房产证，但房产证一直由惠跃先持有，不符合常理。虽然房屋处于出租状态，惠跃先一直未收取房租，且是周文武出租的房屋，但基于周文武与惠跃先之间复杂的关系，不能根据承租人的判断来确定房屋的归属，承租人的陈述不具有判断周文武与惠跃先之间房屋买卖是否真实的效力。故对惠跃先将房屋卖给周文武的事实，本院认为无证据证明存在交易的基础，惠跃先不承认买卖协议的真实性，惠跃先的妻子李成娜也未在协议上签字，处于不明状态，不予认定。就阚永超、张恩召是否恶意的问题。首先应对买受人对政府公示的合理相信予以合理的保护，赋予买受人基于对房产登记的相信而引发的责任的豁免；其次应从交易的习惯上判断买受人是否有明显的恶意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”本案中，该房产一直登记在惠跃先名下，并惠跃先持有房产证，惠跃先称房屋已出租，买受人到房屋出查勘，房屋确实处于出租状态，买受人基于对人的善良判断和登记的公信力，足以相信，此时不能对买受人再赋予严苛的要求，即要求买受人必须作出出卖人是恶人的假设，并进行详细的调查。由于周文武在房屋被查封后在客观上一直未提出异议，导致后来的买受人无法知晓该房屋上存在权利争议，后来的买受人不构成恶意。周文武也没有证据证明阚永超、张恩召存在恶意，所以，应认定阚永超、张恩召，已尽到了一般的注意义务，不属于恶意。由于阚永超与惠跃先之间的价值交换是真实的，价款100万元与房屋的面积对应的市场价值相当，故买卖是公平的，阚永超将房屋再处分给他人属于阚永超行使其民事权利，现该房屋已卖给张恩召，且已办理了过户登记，张恩召已取得物权。即使惠跃先与周文武之间的买卖是真实的，但周文武未持有房产证，也未进行过户，具有过错，惠跃先又将房屋卖给他人，只要他人不是恶意，且已办理过户登记，已办理过户登记的买受人的权利应具有优先效力。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条、第十九条之规定，判决如下：驳回原告周文武的诉讼请求。案件受理费100元，由原告周文武承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员 李 哲二〇二〇年十月二十一日书记员 任升辉