广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2744号原告：崔明新，男，汉族，1960年6月6日出生，住郑州市金水区************，公民身份号码：410************013。委托诉讼代理人：黄孟斌，广东商达（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘建伟，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：万杰，男，汉族，1986年1月28日出生，住湖北省应城市*******陈湾4，公民身份号码：422************230。被告：惠州市乐有家房产经纪有限公司，住所地：惠阳区淡水人民六路中天彩虹城**商铺。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：李杰，该公司工作人员。委托诉讼代理人：高亚静，该公司工作人员。原告崔明新与被告万杰、惠州市乐有家房产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。原告崔明新及其委托诉讼代理人黄孟斌、被告万杰、被告乐有家公司的委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔明新向本院提出诉讼请求：1.判令被告万杰继续履行合同，向原告支付剩余购房款360000元，判令万杰向被告支付违约金94600元，并承担原告维权的律师费10000元和因维权而必须支出的交通费、食宿费（按照实际发生金额计算）；2.判令居间方乐有家公司承担违约责任，赔偿原告在2019年4月10日以后不能出租房屋的租金损失22500元（暂时计算至2020年7月9日，共计15个月，月租金约为1500元），最终按照实际损失期间计算，判令居间方继续履行合同。事实和理由：2019年1月9日，原、被告及乐有家公司签订《二手房买卖及居间服务协议》、《交易节点确认书》和《信息告知书》及其他补充协议，约定原告将名下位于惠州大亚湾西区响水北路3号中铭君豪公寓铭仕阁XXX房屋以肆拾柒万元的价格出售给万杰，并约定以按揭付款方式支付房款。根据《交易节点确认书》的约定，原告已经按照合同约定履行了相应义务，但是万杰至今未办理完抵押贷款手续，致使原告不能收到银行发放的房款。原告收到万杰支付的首期款140000元后，立即缴纳因卖房而产生的全部个人所得税53104.09元，又根据补充协议退还万杰20000元，实际到手的卖房款为66895.91元，其余房款360000元因为万杰拒不履行办理抵押贷款手续而致使原告至今不能收到。原告已经配合万杰办理了房产过户手续，而且被告将房屋抵押给贷款行，但是万杰至今不按照居间方设定的交易节点办理完整的抵押贷款手续，已经构成严重违约。根据《二手房买卖及居间服务协议》约定和《合同法》第6、109、114条的相关规定，万杰应当向原告承担违约责任，并承担原告因维权而支出的律师费和往来交通费食宿费。居间方乐有家公司，应当根据居间协议按照交易节点及时、完整的办理房产交易手续。但是在被告万杰拒不履行合同义务办理抵押贷款手续时，居间方不能及时有效斡旋解决问题，不能促成本次交易的完成。其行为已经违反了《二手房买卖及居间服务协议》及其附件《交易节点确认书》的约定，构成违约。根据居间方设定的交易节点，在2019年1月9日签订二手房交易合同后的60个工作日内应当办理完毕抵押贷款手续，但是在2019年4月9日尚未完成。现原告的房屋产权已经过户给万杰，且万杰已经抵押给银行，但是万杰至今未办理完抵押贷款手续，已经给原告造成巨大损失。如果原告在此期间将该房屋出租，则根据市场估价月租金为1500元。现根据《合同法》第6、107、113、424条的规定，请求法院判令被告乐有家公司继续履行居间协议，并赔偿原告的损失。原告崔明新为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规规定，依法向贵院提起诉讼，请求法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告万杰辩称，原告崔明新在偷换概念，交易节点确认书指的是合同签订后60个工作日了，做贷款审批手续，这个审批手续的目的是同意或者拒绝贷款，而不是放款，我们在一月份银行就审批贷款通过了，2019年3月13日就按银行要求打首付款14万给卖方。况且中间还过了一个春节、清明节，原告崔明新也有拖延一个星期不按地产预约的号码去查档，中间还签了3个改变交易条款的补充协议1月10日、1月11日、3月13日分别签了3个，合同应该按补充协议签订时重新算时间。被告乐有家公司辩称，2019年1月6日，原告崔明新与被告万杰在我司的居间下签署《二手房买卖及居间服务合同》，约定交易惠州大亚湾西区响水河北路3号中铭君豪公寓铭仕阁一单元403物业，合同总价47万元，总定金2万元，其中1.5万元定金由万杰直接支付给原告崔明新，剩余5000元由我司托管并按合同约定转化为原告的交房保证金。另，合同备注内容大致如下：1.产权人崔明新与杨莹为夫妻关系，合同由杨莹签署，崔明新补签；2.卖方实收房款为43万元整，成交价47万元，业主出个税4万元整，多出部分由买方承担；3.卖方带家私出售，家私详见清单；4.买方于2019年1月6日交定金5000元，剩余15000元于1月8日前补齐；5.若买方无法按揭，则卖方返还定金但买方赔偿卖方5000元整，按揭审批时间不超过两个月。2019年1月10日，交易双方第一次签署《补充协议》，约定内容大致如下：1.万杰帮原告支付个人所得税3000元，其余个税由原告自行承担；2.原告在过户时交房给万杰，其余条款保持不变。2019年1月11日，交易双方选择广州银行办理按揭贷款申请，同时第二次签署《补充协议》，约定内容大致如下：1.涉案房屋交易总价款变更为47.3万元，原告须自行承担个人所得税；2.作废2019年1月10日签署的《补充协议》。2019年2月12日左右，银行反馈已审批通过按揭贷款申请。2019年3月13日，交易双方第三次签署《补充协议》，内容为：“卖方实收房款为473000元，业主自行出个人所得税。由于银行审批可贷款金额为36万元，买方已支付2万定金加首付款14万元，共计16万元，高出业主实收房款47000元，现双方约定，卖方于今日先行返还支付买方2万元，剩余27000元于买家房产证办理抵押后返还。”2019年3月25日左右，案涉物业过户至万杰名下。后期，双方因款项退还问题产生分歧并无法形成一致意见，案涉物业未成功办理新证抵押，最终诉至法院。截止目前，我司处仅余5000元交房保证金处于托管状态。我司作为居间方，在未满原合同约定放款条件，且双方就合同履行发生争议而无法达成一致意见时，不得已继续托管该款项，告知双方可通过法律途径解决问题，我司将以裁决机构的认定进行放款。若法院未予明确而万杰又不再继续交易的，我司将按原合同约定，将托管款项退还给实际付款方。综上，我司已充分履行居间义务，请法院公正判决。本院经审理认定事实如下：2019年1月6日，原告崔明新作为卖方、被告万杰作为买方，在被告乐有家公司的居间下三方签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：卖方将其所有的位于惠州大亚湾西区响水河北路3号中铭君豪公寓铭仕阁XXX房转让给买方，转让价款470000元，买方以按揭付款方式支付房款。买方同意在签订合同时向卖方支付定金20000元，买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中预留5000元作为交房保证金交由居间方托管。第十条约定违约责任：1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2.如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。第十六条备注：……2.卖方实收房款为430000元，成交价470000元，业主出个税40000元，多出部分由买方承担；……合同还约定了其他事宜。同日，三方签订《交易节点确认书》，其中关于银行发放按揭贷款的约定为：买方办理完抵押登记手续后，银行将贷款审批通过的款项放款至卖方指定账户。2019年1月10日，三方签订第一份《二手房买卖合同补充协议》，其中将原合同补充条款第2条变更为买家帮卖家支付个税3000元，其它个税仍由卖家自行承担，双方约定过户时卖家交房给买家使用，其他条款保持不变。2019年1月11日，三方签订第二份《二手房买卖合同补充协议》，其中约定更改业主实收总房款为473000元，卖家自行支付个人所得税，买家不再支付卖家个税。作废2019年1月10日签署，以此份补充协议为准。2019年3月13日，三方签订第三份《二手房买卖合同补充协议》，其中约定卖方实收房款为473000元，业主自行出个人所得税，由于银行审批可贷款金额为360000元，买方已支付20000元定金加首付款140000元，共计160000元，高出业主实收房款47000元，现双方约定卖方今日先行返还支付买方20000元，剩余27000元于买家房产证办抵押后返还。合同签订后，万杰向崔明新支付了定金20000元（其中5000元交由乐有家公司监管）及首付款140000元，崔明新于2019年3月13日向万杰返还购房款20000元。之后，涉案房产过户登记至万杰名下，银行贷款审批通过后办理了抵押登记，但崔明新未返还款项27000元给万杰，万杰也未通知银行放款，致使贷款一直未发放，被告万杰仍欠购房款333000元未支付。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为被告万杰是否存在逾期付款的违约行为。被告欠付原告房款333000元的事实，双方予以确认，原告请求被告万杰支付剩余购房款333000元，有事实和法律依据，本院予以支持，原告请求超过部分不予支持。关于原告诉请被告万杰支付违约金、律师费、交通费及食宿费的问题，第三份《二手房买卖合同补充协议》中约定原告在房产证办理抵押后返还被告购房款27000元，即在银行办理完抵押登记手续后被告应通知银行放款，原告应返还购房款，但双方都违反补充协议的约定，应当各自承担相应责任，原告请求支付违约金、律师费、交通费及食宿费，本院不予支持。被告乐有家公司作为中介方，促成原、被告签订了买卖合同，履行了保证金监管的义务，此次纠纷的产生被告乐有家公司不存在过错，因此，原告要求被告乐有家公司承担违约责任并赔偿租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告万杰于本判决生效后十日内向原告崔明新支付购房款333000元；二、驳回原告崔明新其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4303.25元，由原告崔明新负担（另案受理费1625元已判决由被告万杰负担）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月三日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露