文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初3875号原告：张海，男，汉族，1986年2月16日生，住湖北省荆门市沙洋县。委托诉讼代理人：朱纯莉，重庆百君(荣昌)律师事务所律师。被告：重庆康宁商业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道田坝街87、89、91号，统一社会信用代码915002263315738235。法定代表人：甘社评，执行董事。委托诉讼代理人：喻竹、杨贵，公司员工。原告张海诉被告重庆康宁商业管理有限公司(以下简称“康宁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海的委托诉讼代理人朱纯莉，被告康宁公司的委托诉讼代理人喻竹、杨贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2020年6月22日签订的商铺租赁及管理服务合同；二、判决被告返还原告支付的履约保证金、首期租金、运营管理费、物业管理费、装修保证金，共计72767元；三、判决被告支付违约金32864元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年6月22日，原、被告签订了商铺租赁及运营管理服务合同，合同约定：被告将位于重庆市荣昌康宁广场B区一楼滨河西路115号附61-66号房屋出租给原告，原告租赁该商铺用于经营产后护理。合同签订后，原告委托装修公司对承租的商铺进行装饰装修，在进行现场查勘时，装修公司告知原告，原告租赁的商铺没有排水管道，不能按照原告的要求进行装饰装修，若要使用该商铺则必须安装排水管道并修建化粪池。为此，原告找被告协商，被告表示合同已经签订，若要修建是原告的事情，被告不管。原告租赁该商铺是为了经营产后护理，产后护理需要大量用水，如果没有排水管道，原告租赁的商铺则不能用于经营产后护理。本案中，双方签订的合同里面明确的载明了缴纳水费等字样，原告有合理的理由相信被告提供的房屋是能够满足原告经营所用。且原告在事先告知了被告装修的效果，被告明知原告需要大量用水还提供无排水管道的商铺给原告构成重大违约。因被告的违约行为致使原告的合同目的不能实现，根据合同法的相关规定，原告可以提出解除合同。原告签订合同后，按照合同约定向被告支付了履约保证金、首期租金、运营管理费、物业管理费、装修保证金，共计72767元，被告应当返还。根据商铺租赁及运营管理服务合同第12条第12.2、12.2.1项的约定，因被告的原因导致原告的商铺不能进行装饰装修及营业，应当按照合同12.2的约定支付违约金32864元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。康宁公司辩称：一、原告在租赁合同签订时知晓租赁标的房屋现状交付是没有排水管道的。1.租赁合同签订之前，双方租赁房屋的现状进行了充分的交流和沟通，且原告事先也请了专业人员多次到现场进行了勘察才签的合同。2.原告在签订租赁标的房之前原来选定的是康宁广场B区一楼滨河西路115号附53、54、55、56、57号商铺，租赁面积217.21㎡。并于2019年12月14日签订了租赁合同。该合同签订后原告迟迟不进场装修，经答辩人多次催促其应依照合同约定的期限装修后，原告于2020年6月初提出因商铺经营需求面积增大需要更换商铺，要另选康宁广场B区一楼滨河西路115号附61、62、63、64、65、66号商铺(476.29㎡)用于继续经营的诉求。为此，双方又对租赁标的房的区域位置作了变更处理。3.原告在签约前根据被告提供的拟租赁标的房的图纸进行了初步设计并将方案平面图以微信方式发给被告业务员审核过。被告业务员针对其设计方案通过微信方式回复了两点意见，其中第二点意见明确提示因排水量大需加装泵机排水问题。故在被告明确告知原告案涉房屋交付现状不能满足其使用功能，需要加装排水系统才能正常使用的情况下，原告仍然与被告签订租赁合同，说明原告租赁后进行装修改造满足使用功能的意思表示，被告对此并无过错。二、被告基于解决问题的诚意，在租赁合同签订后曾提出加装排水设施的费用由被告承担，而排水设施由双方共同维护但费用由原告承担的意见，原告不予接受。三、被告在履行双方签订的租赁合同过程中并无违约行为。相反是原告签约后迟迟不进场装修贻误了开业时间造成了合同约定租赁费的拖欠以致酿成纠纷。原告从签订合同之日迄今已拖欠2020年7月1日至2020年12月31日期间租金27934元、运营管理费4930元、物业费11430元，合计44294元(暂定)。被告对此保留通过法律途径追究原告违约责任的权利。被告认为原告不能实现合同目的的缔约过失责任在原告方，在被告与原告反复的沟通过程中，原告以需要与合伙人沟通或者正在做设计方案为由一直拖延时间不进场装修，而纠纷的产生实乃原告与其合伙人之间意见不统一或其他个中原因萌生退租解约之念。四、同意解除合同，退还装修保证金5000元，其余费用因原告已接房，被告不同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据，本院结合全案事实予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月14日，乙方原告与甲方被告签订《商铺租赁及运营管理服务合同》，约定甲方将位于重庆市荣昌区康宁广场B区一楼滨河西路115号附53-57号商铺出租给乙方用于经营产后护理，计租面积为217.21㎡，乙方店招为涵韵妈妈。合同租期为5年，即2020年4月1日起至2025年3月31日止。协议签订后，原告于2020年4月22日向被告支付装修保证金5000元、履约及质量保证金32580元、首期租金27693元、运营管理费4887元、物业费2607元，共计72767元。2020年6月22日，甲方被告与乙方原告签订《租赁合同终止协议》，约定双方于当日终止双方于2019年12月14日签订的《商铺租赁及运营管理服务合同》，双方互不追究责任；乙方签订合同时缴纳的装修保证金、履约保证金、首期租金、运营管理费、物业管理费合计72767元不予退还，作为乙方另行租赁甲方位于重庆市荣昌区康宁广场B区一楼滨河西路115号附61-66号商铺用于经营“涵韵妈妈”品牌产后护理服务合同的装修保证金、履约保证金、首期租金、运营管理费、物业管理费，不足部分由乙方另行补足，租赁期限仍然为2020年4月1日至2025年3月31日。同日，甲方被告与乙方原告按照上述终止协议约定的新的商铺等内容重新签订了《商铺租赁及运营管理服务合同》，计租面积为476.29㎡，租赁费用含租金、运营管理费、物业管理费；4.2条约定租赁费用采用预付形式，合同签订当日支付叁个月租赁费用38579元；4.4条约定乙方另需承担租期内该商铺所产生的其他日常费用包括但不限于电费、水费等；5.1条约定乙方在签订本合同当日须一次性支付甲方履约保证金32864元；6.1条约定装修期为90天，自2020年4月1日开始至2020年6月30日结束。2020年8月1日，原告签署了上述租赁商铺的房屋租赁交接清单及《康宁广场安全管理责任书》，正式接房。2020年8月5日，原告通过微信向被告工作人员杨贵发送名为“重庆荣昌涵韵妈妈平面布置图”的PDF文件，杨贵回复表明：排污负荷大，需要在装修过程中务必加装一个泵机排水。原告回复要加泵。2020年8月19日，杨贵微信询问原告何时进场施工，原告回复“他们不能接受你们给的方案”、“不是我说了算，毕竟是合伙”。2020年8月26日，杨贵再次询问原告何时进场施工，原告回复“他们不同意”。本院认为：本案双方均同意解除双方于2020年6月22日签订的《商铺租赁及运营管理服务合同》，本院依法予以确认。对于原告主张的装修保证金5000元，被告同意退还，本院依法予以支持。对原告主张的其他费用，即履约保证金、首期租赁费用是否应当退还，本院评议如下：首先，根据本案租赁合同，被告作为出租人，其合同义务主要为向原告交付经竣工验收合格的房屋，双方并未对原告诉称的需满足其经营产后护理所需的其他房屋附属设施和条件作出明确约定。据此，被告不具有原告诉称的相应义务。其次，原告作为承租人，其在租赁房屋过程中，自身应当尽到审慎的注意义务，即根据其自身需求确定拟租房屋标准，并检查拟租房屋是否符合其租赁要求。合同签订后，原告以被告提供的房屋缺乏符合其用房所需的相应条件为由，提出解除合同并要求被告承担违约责任，有违诚实信用原则，原告应自担因此造成的损失。综上，原告主张被告退还已支付的履约保证金、首期租赁费用，缺乏合同依据，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张海与被告重庆康宁商业管理有限公司于2020年6月22日签订的《商铺租赁及运营管理服务合同》于本判决生效之日解除；二、被告重庆康宁商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张海装修保证金5000元；三、驳回原告张海的其他诉讼请求。如果被告重庆康宁商业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1206元(原告已预付)，由原告张海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 刘向琼二〇二〇年十月二十七日法官助理 杨德富书 记 员 郑雪娇