海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2495号 原告：董某，住广东省深圳市龙岗区，现住河北省沧州市新华区。 被告：海南炬荣燊房地产有限公司。 法定代表人：潘某。 委托诉讼代理人：孟某，海南颍川律师事务所律师。 原告董某与被告海南炬荣燊房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董某、被告海南炬荣燊房地产有限公司（以下简称炬荣燊公司）的委托诉讼代理人孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董某向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期办理1号楼309房和310房的房屋产权证违约金213177.14元（违约金暂计至2020年8月1日，若2020年8月1日仍未办证，则继续计算至办证之日）；二、判令被告返还原告为办理1号楼309房产权证多交的税费14587.01元，返还为原告办理1号楼310房产权证多交的税费1088.66元。事实和理由：原告于2012年2月12日购买了被告开发的琼海市××镇房屋和310房屋，双方签订了该两套房屋的《琼海市商品房买卖合同》（合同编号分别是QHL000008464和QHL000008466）。在该两套房屋买卖合同约定的时间内，原告向被告缴纳了该两套房屋总价款分别是773394元和783600元。被告要求原告该两套房产均按3%的契税交给被告代缴契税用以办理，2013年1月9日原告向被告支付了该两套房产的购房契税分别为23201.82元和23616元。原告年年催促被告办理房产证，均未办好房产证，2018年底被告又要原告缴纳两套房屋的专项维修金和住房交易手续费、住房所有权登记费、房产档案保管费、房产测绘费及出具房地产等项费用，2019年1月3日原告又向相关部门支付了该两套房屋的专项维修基金等费用分别为5626.47元和5509.83元。合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金”。被告应向原告支付违约金数额=房价款×违约金利率×天数；自2012年2月12日暂计算至2020年8月1日共3092天，违约天数为3092-360=2732（天），如果2020年8月1日仍然办理不了房屋产权证，则重新计算至办理好房屋产权证日。1号楼309房屋产权证逾期办理的违约金：773394元×万分之0.5×2732天=105645.62元；1号楼310房屋产权证逾期办理的违约金：783600元×万分之0.5×2732天=107531.52元。原告年年催促被告办理房产证，均被被告以各种理由搪塞。万般无奈之下原告走维权之路，迫使被告于2020年6月对该两套房产补交了税款才给原告开出全额购房发票，原告又重复交了1号楼310房产的契税1088.66元，被告理应返还给原告；而原告于2013年1月9日向被告多交的登记在1号楼309房屋的契税14587.01元，被告理应返还给原告。为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告炬荣燊公司答辩称,涉案两套房屋的买卖合同系双方的真实意思表示，且没有违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效。原告要求被告承担逾期办证违约金的计算方式有误，其主张没有事实根据和法律依据。被告对原告负有的办证义务起算时间应为2016年2月26日，办理不动产权属证书的截止日期为2018年2月15日。涉案两套房的交付时间均为2016年2月25日，根据合同第十五条中“自房屋交付之日起”和《民事诉讼法》第八十二条关于“期间开始的时和日，不计算在期间内”的规定，合同第十五条所指的办证义务起算时间点应为涉案房屋交付之日的次日，即2016年2月26日。其次，琼海市根据《关于做好我市不动产统一登记相关衔接工作的通知》精神，自2016年4月28日起开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证，所以被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理，这应有一定的期限。根据买卖合同第15条第一款“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定，鉴于原告实际收房时间为2016年2月25日，而在涉案房屋交付后的2016年4月28日因政府办证管理改革，琼海市不再分开办理房屋权属证书与土地使用权证，而是统一办理不动产权证。因此该360日的办理土地使用权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，故被告为原告办理不动产权证的时间应自房屋实际交付之日起720日内，即2018年2月15日前为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。而原告的不动产权属证书于2020年8月18日已办理完毕，被告不应在2020年8月18日之后继续承担相应责任。被告已将代为收取的房屋契税全部缴纳给琼海市税务局，琼海市税务局是房屋契税的最终收款方，多征收部分需要待琼海市税务局向被告退还后，被告才能向原告予以返还。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人没有异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。原告所举证据5《委托经营管理合同》与本案没有关联性，依法不予采信；被告提交的证据3.官塘·御泉庄房产交接核准表（309），4.御泉庄业主联络表（309），5.官塘·御泉庄房产交接核准表（310），6.御泉庄业主联络表（310），该组证据均系原告于2016年2月25日签收，足以证明被告主张的原告于2016年2月25日验收涉案两套房屋的事实，本院依法予以确认；原告主张其于2012年12月30日收房，但没有提供相应证据予以佐证，依法不予采信。 本院经审理认定事实如下：被告炬荣燊公司系从事产权酒店的开发销售、房地产开发经营、室内外装饰装修工程、建筑装饰材料销售的企业法人。2012年2月12日，原、被告签订两份《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发预售的位于琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南官塘御泉庄1幢3层309号和310号商品房，309号房建筑面积87.33平方米，购房价款773394元，310号房建筑面积85.47平方米，购房价款787200元，付款方式均为一次性付款，交房期限均为2012年12月30日。合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。签订合同后，原告按约定向被告支付了两套房屋的购房款，并缴纳了309房的契税23201.82元、310房契税23616元。2016年2月25日，原告与被告办理了两套房屋的交付手续。2018年6月25日，被告办理琼海市嘉积镇官塘温泉旅游区“御泉庄”1#的不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。由于被告未为原告全额缴纳309房的契税，被告于2020年6月29日向琼海市税务局补交契税1088.86元。2020年8月17日，原告自行办理了309号房屋的不动产权证书[证号：琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号]及310号房屋的不动产权证书[证号：琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号]。为此，原告于2020年8月12日向本院提起民事诉讼。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房预售合同引起的合同纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案中，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以360日计还是以720日计的问题。本案买卖合同为商品房预售合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2012年2月12日签订的买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即720日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。双方签订的合同中，约定交房期限均为2012年12月30日。但被告于2016年2月25日才将符合合同约定的商品房交付给原告，故涉案两套房屋的交付时间应确定为2016年2月25日。原告主张被告于2012年12月30日交房，没有事实根据，依法不予采信。被告自2016年2月25日交房至2018年2月14日为约定办证期限。虽然为原告办理房产权属证书属于合同约定的被告必须履行的义务，但被告未及时为原告办理不动产权证，原告于2020年8月17日自行办理了不动产权证，仍超过双方约定的办证720日期限914天。因此，原告主张的逾期办证违约金，应以原告两套房屋购房款1560594元（773394元＋787200元）按日利率万分之0.5、逾期914天计算，违约金应为71319.15元，原告主张违约金213177.14元，超过部分，没有事实根据，依法不予支持。原告主张被告退还309房契税1088.66元，被告收取原告该房屋3%契税后，向琼海市税务局缴纳契税22041.73元，由于被告未向税务机关全额缴纳该房契税款，原告自行办证时向税务机关补交契税1088.66元，故原告请求判决被告退还309房契税1088.66元，有事实根据和法律依据，本院依法予以支持；原告主张被告退还310房契税14587.01元，被告收取原告该房屋3%契税后,向琼海市税务局缴纳契税22435.2元，但按规定其仅需向琼海市税务局缴纳1%契税7848.19元，故原告请求判决被告退还多收原告的契税14587.01元，符合法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，被告依法应支付给原告违约金71319.15元，退还给原告多收契税15675.67元（1088.66元+14587.01元）。原告主张超过部分的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董某支付逾期办证违约金71319.15元； 二、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告董某退还多收契税15675.67元； 三、驳回原告董某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4732元，减半收取计2366元，由原告董某负担1586元，由被告海南炬荣燊房地产有限公司负担780元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年十月十日 法官助理  黄雪莹 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。