福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初3533号 原告：宋志红，女，1978年3月27日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 原告：吴亦强，男，1979年8月14日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 以上二人的共同委托诉讼代理人：王乘波，福建兆恩律师事务所执业律师。 以上二人的共同委托诉讼代理人：苏伟能，福建兆恩律师事务所执业律师。 被告：莆田市雅居物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村****，统一社会信用代码913503000843352457。 法定代表人：陈兴，执行董事。 被告：福建启宏实业有限公司，住，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村**一社会信用代码91350300676514984W。 法定代表人：郑文煌，执行董事。 原告宋志红、吴亦强与被告莆田市雅居物业管理有限公司（以下简称：雅居物业）、福建启宏实业有限公司（以下简称：启宏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋志红、吴亦强的委托诉讼代理人王乘波到庭参加诉讼，被告雅居物业、启宏公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宋志红、吴亦强向本院提出诉讼请求（变更减少后的诉讼请求）：1．解除宋志红、吴亦强与雅居物业、启宏公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》；2．雅居物业立即返还宋志红、吴亦强位于福建省莆田市荔城区黄石××＃××号房屋；3．雅居物业向宋志红、吴亦强支付租用位于莆田市荔城区黄石××＃××号房屋自2018年10月1日起计算至2020年7月25日止的租金257040元（不包含2019年4月份、2019年5月份的租金）；4．雅居物业向宋志红、吴亦强支付违约金82250.9元；5．福建启宏实业有限公司对上述第三项诉讼请求承担连带支付责任；6．雅居物业、启宏实业承担本案诉讼费用。事实和理由：启宏公司系艺境天下房产的开发商，对外宣称购房可包租三年。因此，宋志红、吴亦强于2018年10月27日从启宏公司处以1233783元价格购得位于福建省莆田市荔城区黄石××＃××房屋一套，并于2018年10月27日办理《莆田市商品房买卖合同备案表》，业务宗号为151810270002。2018年6月23日，宋志红、吴亦强与雅居物业、启宏公司签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：租期为三年，自2018年10月1日至2021年9月30日；第一年租金以购房款1233783元的15%即185067.45元；第二年为购房款的10%即123378.3元；第三年为购房款的5%即61689.15元；租金支付方式为每年分4次支付；启宏公司为租金提供连带支付保证。之后，因雅居物业没有依约履行支付租金的义务，宋志红、吴亦强与雅居物业、启宏公司于2019年4月18日签订了一份《〈房屋租赁合同〉补充协议》，主要约定：1．确定2018年10月1日至2019年3月31日期间所欠的租金利息为6116元；2．雅居物业没有按照《租金支付安排表》支付租金，则每逾期一日按照日万分之六支付利息，逾期超过20日的，宋志红、吴亦强有权提前解除合同，解除合同后雅居物业应支付违约金为合同全部租金即370134.9元。上述合同履行期间，宋志红、吴亦强已依约交付租赁房屋给雅居物业，但雅居物业仅向宋志红、吴亦强支付两个月租金后便拒绝支付剩余期间的租金，现雅居物业租金支付逾期已超过20日，宋志红、吴亦强有权解除《房屋租赁合同》，并要求雅居物业、启宏公司支付《〈房屋租赁合同〉补充协议》约定的违约金等。 雅居物业未作答辩，也未在审理期间向本院提交证据。 启宏公司未作答辩，也未在审理期间向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2018年6月23日，宋志红、吴亦强（甲方）、雅居物业（乙方）、启宏公司（丙方）共同签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：宋志红、吴亦强拥有坐落于福建省莆田市荔城区黄石艺境天下Ａ2＃1501，建筑面积约146.36平方米的写字楼1套，该租赁物为毛坯，在良好状态下租给雅居物业作为写字楼使用；租赁期为三年，从2018年10月1日至2021年9月30日止，实际租期起算时间以宋志红、吴亦强向雅居物业交付租赁房产之日为准；交房后的第一年租金按照合同总价（指宋志红、吴亦强向启宏公司购买房产时备案的合同价格，下同）的15%，每次支付租金（免税）为46266元，第二年租金按照合同总价的10%，每次支付租金（免税）为30844元，第三年租金按照合同总价的5%，每次支付租金（免税）为15422元；租金每年按4次支付，分别于每年的3月30日、6月30日、9月30日及12月30日支付；在租赁期间内，启宏公司愿意为雅居物业应向宋志红、吴亦强支付的租金提供连带支付保证；雅居物业租赁期间未按约定支付租金，每逾期一日的应按应付租金的万分之二支付违约金，逾期超过20日的，应向宋志红、吴亦强支付双方约定的违约金为第一年租金的50%计92533元，第二年租金的50%计61689元，第三年租金的50%计30844元等。《房屋租赁合同》签订后，宋志红、吴亦强将上述租赁物即位于福建省莆田市荔城区黄石××＃××号的房屋交付给雅居物业使用，但雅居物业未按照约定向宋志红、吴亦强支付租金。2018年10月30日，福建省莆田市住房和城乡建设局就宋志红、吴亦强向启宏公司购买的位于福建省莆田市荔城区黄石××＃××号房屋（《商品房买卖合同》合同号：Ｌ201806862）办理了备案登记手续。2019年4月18日，宋志红、吴亦强（甲方）、雅居物业（乙方）、启宏公司（丙方）又签订了一份《〈房屋租赁合同〉补充协议》，主要约定：《房屋租赁合同》第三条第1项内容变更为“2018年10月1日至2019年3月31日期间所欠房租于2019年10月25日起至2020年3月25日每月支付。（2018年10月1日至2019年3月31日所欠租金按每日万分之二计算（共六个月）的总利息6116元于2019年10月25日与所欠租金一同支付（详见附件1《租金支付安排表》）；2019年4月1日之后的租金需按每月当期支付，支付日为每月25日，每月应付租金以附件1《租金支付安排表》为准；雅居物业未按照附件1《租金支付安排表》按时支付租金，雅居物业每逾期一日应按应付未付租金（若雅居物业违约，则自违约日起，雅居物业另需按应付未付违约金）的万分之六向宋志红、吴亦强支付利息，逾期超过20日的，宋志红、吴亦强有权提前解除合同（本条款不受《房屋租赁合同》第七条第1项内容约束），解除合同后雅居物业应按租赁合同第七条第2项合同条款向宋志红、吴亦强支付违约金，雅居物业需向宋志红、吴亦强支付《房屋租赁合同》第七条第2项合同条款违约金（违约金已包括应付未付租金，应付未付租金不另计）和本补充协议实际已付租金金额合计为370134.9元，主租赁合同违约金约定不足部分以本条为准，如违约金不足弥补宋志红、吴亦强的实际损失，雅居物业还应按实际损失向宋志红、吴亦强赔偿；本补充协议为《房屋租赁合同》组成部分，补充协议中对合同的补充以及变更内容与《房屋租赁合同》具有同等法律效力，未涉及内容以主合同（《房屋租赁合同》）为准。《〈房屋租赁合同〉补充协议》签订后，雅居物业仅向宋志红、吴亦强支付2019年4月份及2019年5月份的两个月租金，便未再按照约定向宋志红、吴亦强支付租金，致讼。 以上事实，有宋志红、吴亦强的陈述及其提供的《莆田市商品房买卖合同备案表》、《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》中国建设银行股份有限公司莆田黄石支行出具的《中国建设银行个人账户收入交易明细》各一份在案为凭。经庭审质证，以上证据来源合法，内容客观真实，证据内容与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，宋志红、吴亦强与雅居物业、启宏公司签订的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》系三方当事人的真实意思表示，合法有效，雅居物业作为《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》的承租方应当按照合同约定在租赁期限内向宋志红、吴亦强履行支付租金的义务，根据宋志红、吴亦强提供的《〈房屋租赁合同〉补充协议》及其附件1《租金支付安排表》中对租金的计算及返还约定，截止至2020年7月份为止，在扣除雅居物业已经支付给宋志红、吴亦强的两个月租金后，雅居物业还应按照约定支付给宋志红、吴亦强租金共计257040元，现宋志红、吴亦强要求雅居物业支付尚欠的租金257040元，合理合法，本院予以支持。《房屋租赁合同》签订后，雅居物业未能按照该合同约定支付宋志红、吴亦强租金，且在宋志红、吴亦强与雅居物业、启宏公司订立了《〈房屋租赁合同〉补充协议》后，也仅支付给宋志红、吴亦强2019年4月份及2019年5月份的两个月租金，之后便未再按照约定支付租金，且逾期支付租金超过20日，雅居物业的行为已经违反了租赁双方之间的约定，构成违约，根据宋志红、吴亦强与雅居物业、启宏公司三方签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》约定，若雅居物业未按照附件1《租金支付安排表》按时支付租金，逾期超过20日，宋志红、吴亦强有权提前解除合同，现宋志红、吴亦强要求解除其与雅居物业、启宏公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》，理据充分，本院予以支持。因宋志红、吴亦强解除合同的诉讼请求可以得到支持，根据法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，现宋志红、吴亦强要求雅居物业向其返还本案租赁物即位于福建省莆田市荔城区黄石××＃××号的房地产，事实及法律依据充分，本院予以支持。根据《〈房屋租赁合同〉补充协议》的约定，租赁合同解除后，雅居物业需向宋志红、吴亦强支付《房屋租赁合同》第七条第2项合同条款违约金（违约金已包括应付未付租金，应付未付租金不另计）和本补充协议实际已付租金金额合计为370134.9元（经宋志红、吴亦强确认该违约金数额约为《房屋租赁合同》中约定的三年租金总额，其中包括应付未付的租金），本案系因雅居物业迟延履行支付租金导致租赁合同解除，现宋志红、吴亦强要求雅居物业支付其原约定的违约金370134.9元扣除尚欠的租金257040元及已支付的两个月租金30844元后的违约金82250.9元，符合相关法律规定及当事人的约定，本院予以支持。启宏公司作为“丙方”以担保人的身份在《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉补充协议》上签字，根据《房屋租赁合同》中的约定启宏公司愿意为雅居物业应向宋志红、吴亦强支付的租金承担连带支付责任，《〈房屋租赁合同〉补充协议》中担保人雅居物业也对相关租金款项支付期限变更进行了确认，结合宋志红、吴亦强于2019年8月20日就已申请立案要求启宏公司承担租金担保责任的事实，现宋志红、吴亦强要求启宏公司对宋志红、吴亦强租赁期间尚未支付的租金257040元承担连带支付责任，理据充分，本院予以支持。雅居物业、启宏公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条规定，判决如下： 一、解除宋志红、吴亦强与莆田市雅居物业管理有限公司、福建启宏实业有限公司签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉补充协议》； 二、莆田市雅居物业管理有限公司应在判决生效之日起10日内返还宋志红、吴亦强位于福建省莆田市荔城区黄石××＃××号的房地产（《商品房买卖合同》合同号：Ｌ201806862）； 三、莆田市雅居物业管理有限公司应在判决生效之日起10日内支付宋志红、吴亦强租金257040元； 四、莆田市雅居物业管理有限公司应在判决生效之日起10日内支付宋志红、吴亦强违约金82250.9元； 五、福建启宏实业有限公司对上述判决第三项的租金257040元承担连带支付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6852元，减半收取计3426元，由莆田市雅居物业管理有限公司、福建启宏实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员 李 峙 二〇二〇年十月十六日 书记员 林华钦 附相关法条及申请执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》 第三十条保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。 债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间。 债权人与债务人协议变动主合同内容，但并未实际履行的，保证人仍应当承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。