苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0509民初11138号 原告：顾某，女，汉族，2012年8月15日生，住江苏省常熟市。 法定代理人：吴某，女，回族，1982年10月10日生，住江苏省苏州市，系顾某母亲。 委托诉讼代理人：陈仁勇，江苏苏州湾律师事务所律师。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。 法定代表人：陈荣荣。 委托诉讼代理人：李薇薇，该公司员工。 原告顾某与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法由审判员陈斌适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行审理，原告顾某的法定代理人吴某、委托诉讼代理人陈仁勇，被告财智公司的委托诉讼代理人李薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾某向本院提出诉讼请求：1、判令财智公司立即协助办理并交付位于吴江区19F014号房的房地产权属证书；2、财智公司支付违约金暂计98851元（计算方式：以269422元为基数自2017年4月20日起按日利率0.03%暂计算至起诉之日，请求判决至实际交付涉案房屋权属证书之日止）；本案诉讼费由财智公司承担。审理中，顾某撤回第1项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求计算至2020年10月19日。事实和理由：顾某购买财智公司开发的吴江财智金鹰商业中心9幢1单元19F014号房屋并签订购房合同，约定房屋总价款为269421.9元。合同签订后，财智公司于2017年1月20日将涉案房屋交付给顾某，但时至今日，顾某仍未取得涉案房屋的权属证书，故诉至法院。 被告财智公司辩称：1、顾某要求的违约金计算标准过高。2、顾某要求的违约金计算时间过长，不符合合同约定和法律规定，2017年4月20日至2017年9月10日已超出诉讼时效期间，应当予以扣除。3、诉讼费用请法庭根据实际情况予以调整。 经审理查明：2015年12月26日，顾某作为买受人（乙方）与财智公司作为出卖人（甲方）签订了《吴江市商品房买卖合同》1份。合同约定，乙方向甲方购买吴江19F014号房，价款为269422元。合同约定的房屋交付日期为2016年12月31日。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。 合同签订后，顾某向财智公司支付了全部购房款，财智公司向顾某开具了购房发票。涉案房屋于2017年1月20日交付，顾某向财智公司支付了办证所需的税费。顾某于2020年10月19日明确产证正在办理，并明确逾期办证违约金截至时间为2020年10月19日。 以上事实，有吴江市商品房买卖合同、发票、非住宅商品房使用说明书、非住宅商品房质量保证书以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，双方当事人所签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。顾某认为合同中第十五条有关逾期办证违约责任为已付房价款的0.03%系笔误，但未提供相关证据证明双方协商过程中对此的真实意思表示是已付房价款每日0.03%，故本院对顾某该主张不予采信。涉案房屋于2017年1月20日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年4月20日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。本案中，由于财智公司的原因，顾某未取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。顾某于2020年10月19日明确产证正在办理并要求违约金计算的截至时间至2020年10月19日系其对自身权利的处分，未违反法律规定，本院对此予以准许。 合同虽然约定出卖人逾期办证的应按已付房屋价款的0.03%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失，顾某要求按已付房价款每日0.03%计算违约金系要求调高违约金。本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将2019年8月20日前的逾期办证违约金计算标准调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，将2019年8月20日起的逾期办证违约金计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，违约金按购房款269422元为基数计算至2020年10月19日。至于财智公司提出的违约金计算时间过长的抗辩意见，因财智公司明确提出该抗辩意见系针对诉讼时效的抗辩，而逾期办证违约金的诉讼时效期间自合同约定期限届满之次日起计算，顾某于2020年9月10日提起本案诉讼，相应诉讼时效算时间应由该日倒推3年，即2017年9月11日，财智公司应向顾某支付从2017年9月11日至2020年10月19日期间的逾期办证违约金。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条之规定，判决如下： 吴江财智置业发展有限公司向顾某支付逾期办证违约金（以269422元为基数，自2017年9月11日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，计算至2020年10月19日），于判决生效后十日内履行。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××67）。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1136元，由被告吴江财智置业发展有限公司负担551元，由顾某负担585元。该款项已由原告顾某预交，顾某预交的551元，本院予以退还。吴江财智置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费551元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审判员 陈 斌 二〇二〇年十月十九日 书记员 蒋梦颖 附录相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。