广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初7214号原告：广州市林和物业管理有限公司，住所地：广州市增城新塘镇永和新新七路******。法定代表人：吴小健，总经理。委托诉讼代理人：刘艳怡，女，1990年7月12日出生，汉族，住广州市增城区，该公司员工。委托诉讼代理人：汤刘敬，男，1974年8月15日出生，汉族，住广州市增城区，该公司员工。被告：林凯潮，男，1979年3月12日出生，汉族，住广东省揭东县。原告广州市林和物业管理有限公司与被告林凯潮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市林和物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘艳怡、汤刘敬及被告林凯潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市林和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付从2014年2月起至2020年6月止的物业服务管理费30492元、水费、公摊费366.52元，共计30858.52元；二、被告向原告支付因逾期支付上述物业服务费、水费、公摊电费的违约金至清偿之日止（违约金的计算方法：从违约之日起按应交物业服务费、水费、公摊电费的千分之二的标准分段计算）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买位于增城区××商铺××、××、××楼，其建筑面积为238.15平方米。由于原告向被告提供物业管理服务，被告应按该洋房面积以每月每平方1.35元，商铺每月每平方2.5元的标准向原告支付物业服务费。逾期支付的，从逾期之日起每日按应交物业服务费、水费、公摊费的千分之二的标准向原告支付。原告向被告提供了物业管理服务，但被告未能支付物业服务费、水费、公摊费。从2014年2月起至2020年6月止，拖欠物业服务费、水费、公摊费（含滞纳金）共计101568.62元。被告的违约行为对整个小区的正常物业管理造成了严重的影响。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告林凯潮辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告并非本案适格被告，原告诉请主体错误，案涉物业服务费、水费、公摊费与被告无关。原告诉请的物业服务管理费、水费、公摊费期间为2014年2月起至2020年6月止，被告在此之前已非案涉物业的所有权人。2013年10月31日被告已将增城市新塘镇永和新新七路299号5幢l03房出售给广东有线广播电视网络有限公司，房屋权属已转让，并在房管局办理登记，被告已非案涉房屋的所有权人。根据《物业管理条例》第六条和第七条规定，“房屋的所有权人为业主”，“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”即物业服务费用的缴纳主体为房屋的所有权人，2013年10月31日后案涉房屋的所有权人为广东有线广播电视网络有限公司，而非被告，原告诉请被告支付没有事实和法律依据。二、原告明知房屋已转让，物业管理等相关费用由新业主广东有线广播电视网络有限公司缴纳。房屋于2013年10月31日转让后，被告还协助房屋所有权人广东有线广播电视网络有限公司的工作人员前往物业管理处，缴纳物业管理费用至2014年1月。三、被告保留追究原告无理纠缠、诉讼造成被告损失及伤害权利。原告提起诉讼、不予理会事实，给被告及家人带来工作、生活的影响及骚扰，被告请求法院判决原告赔偿被告的直接损失、间接损失以及精神损失费共计10万元。经审理查明：2010年3月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《崇和花园前期物业管理服务协议》，约定：甲方是指：1、房地产开发单位或其委托的物业管理企业；2、公房出售单位或其委托的物业管理企业。乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称：崇和花园，乙方所购房屋基本情况：类型为商住，坐落位置为5幢103房，建筑面积238.15平方米，……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费及有偿服务费；8、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议并办理好其他有关手续；……第四条物业管理服务费用（不包括单元水电费及水电费的公共分摊、会所设施的使用，房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：每季度初1~10日缴交当季费用；二、管理费收费标准（按建筑面积计算，如日后产权证面积与购房合同约定面积不一致，则按产权证上建筑面积计收，此前已经支付的费用不作多退少补）：1、带电梯洋房：每月每平方米1.35元；2、商铺：每月每平方米2.50元；……第十一条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方除要及时补交欠款外，应从逾期之日起每天按欠交费用的2‰交纳违约金，若乙方欠费超过三个月，甲方有权中止乙方部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用，并保留循法律途径追讨乙方欠费的权利。若因非业主拖欠最终仍需由业主负责……。2010年12月9日，被告签订《业主收楼确认书》，载明：本人已清楚验收上述单元并收妥上述单元之所有钥匙。根据买卖双方签订的《商品房购销合同》和交楼标准，现将5幢103房单元的房屋移交给购房人。经买方验收确认无异议。2010年12月9日，被告签订《入住承诺书》，载明：本人林凯潮为崇和花园5幢103房之业主。为维护及促进“崇和花园”良好的居住生活环境，现本人声明：同意遵守崇和花园《前期物业管理服务协议》《管理手册》的各项规定，愿意配合物业管理处的工作，按时缴纳各项物业费用。庭审中，被告提交一份由广州市规划与自然资源局2020年9月9日出具的《产权情况表》，载明涉案房屋产权人为广东有线广播电视网络有限公司，登记日期为2013年11月18日，以证明其于2013年已将涉案房屋转让给广东有线广播电视网络有限公司。原告对此事实无异议，但主张被告没有按照《物业管理服务协议》的约定，履行通知及配合办理相关手续的义务，给原告造成经济损失，应承担相应的法律责任。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告主张被告应支付2014年2月至2020年6月的物业管理费、水费、公摊费及逾期违约金。《物业管理条例》第六条规定，“房屋的所有权人为业主”，第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”，第四十二条也规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。依据上述法规规定，负有交纳物业服务费用义务的主体是房屋的所有权人即业主。被告提供的《产权情况表》载明，涉案房屋于2013年11月18日登记在广东有线广播电视网络有限公司名下，被告已不是涉案房屋的所有权人。故被告拒绝向原告交纳2014年2月至2020年6月的相关物业服务费用，抗辩理由成立，原告对被告的相关诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。至于原告主张被告没有按照《物业管理服务协议》的约定，履行通知及配合办理相关手续的义务，应承担相应的法律责任，以及被告主张原告无理诉讼，对其工作、生活造成影响及骚扰，应赔偿相应损失，均不属于本案的审理范围，双方应另案主张。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告广州市林和物业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费784元，由原告广州市林和物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 徐 炜二〇二〇年十月二十七日书记员 谢明慧