湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初1489号原告：湖北新南洋房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇梦泽大道**。法定代表人：杨永胜，系公司执行董事。委托诉讼代理人：孙俊林，系公司法律顾问。委托诉讼代理人：郭姣，女，系公司职员。被告：褚金祥，男，1961年4月13日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县，委托诉讼代理人：胡东民，湖北山河律师事务所律师。被告：李望华，女，1965年4月20日出生，汉族，湖北省云梦县人，住云梦县，系褚金祥之妻。原告湖北新南洋房地产开发有限公司（以下简称新南洋公司）与被告褚金祥、被告李望华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新南洋公司的委托诉讼代理人孙俊林、郭姣到庭参加诉讼，被告褚金祥委托诉讼代理人胡东民到庭参加诉讼，被告李望华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新南洋公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年4月14日签订的《协议书》；2、判令两被告立即返还原告支付的房款120000元；3、两被告承担违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：褚金祥、李望华夫妻于2010年12月20日在新南洋公司购买了一套商品房。2017年4月，被告方因家庭出现重大事故急需用钱又无法寻找到合适的购房业主，新南洋公司作为开发商，同意代其出售该房屋。2017年4月14日，褚金祥、李望华夫妻委托其子褚亨成与新南洋公司签订了一份《协议书》，约定：涉案房屋价款24万元，新南洋公司支付或代他人支付该房屋一半房款12万元后，有权溢价或低价自购或出售他人；任何一方违反协议，承担违约金5万元。协议签订后，新南洋公司依约向褚亨成银行账户给付12万元房款。当新南洋公司代两被告寻找购房业主时，得知两被告将涉案房屋出售给案外人白华平，并签订了《房屋买卖协议》。综上，两被告的行为已构成违约，新南洋公司故诉至法院，请求判如所请。被告褚金祥辩称，1、被告不存在违约，新南洋公司协议书签订的背景是因其不能办理房产证，导致无法按市场价买卖房屋，被告只能接受原告的条件，签订协议书；现被告出售房屋的行为还未形成，房屋还未过户给他人，也未给原告造成损失，要求被告承担责任没有依据。2、原、被告签订的协议书已经无效，依协议第七条约定，如不具备过户条件，协议无效，现原告不具备过户条件，故协议无效。3、被告愿意退还12万元房款，但要扣除原告因无法过户导致被告承担房屋的差价。被告李望华在法定的答辩期内未提交书面答辩状，也未提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李望华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证的权利，原、被告均对对方提交证据的真实性无异议，本院对双方提交证据的真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：褚金祥、李望华夫妻于2010年12月20日在新南洋公司以总房款292746元购买了一套商品房（房屋位于云梦县建设东路北侧南洋新城南洋春天3栋3幢3单元2层201室）。2012年12月25日，新南洋公司协助两被告办理了房产证（证号为鄂云房权证城关字第**）。2017年4月，被告方因家庭出现重大事故急需用钱，遂与新南洋公司协商处置涉案房屋事宜。2017年4月14日，褚金祥、李望华夫妻委托其子褚亨成与新南洋公司签订了一份《协议书》，约定：1.本协议生效后，原、被告双方于2010年12月20日签订的《商品房买卖合同》，视为原告完全履行合同义务；2.原、被告商定涉案房屋价款24万元，新南洋公司支付或代他人支付该房屋一半房款12万元后，有权溢价或低价自购或出售他人，被告方完全同意；3.原告未收取他人购买该房屋定金或出售之前，被告可同价回购；4.除被告方外，任何第三人购置该房屋后，该房屋具备过户时，被告需无条件配合，但不承担过户相关费税，过户完毕后原告支付剩余一半房款12万元给被告；5.本协议签订后，被告需把该房屋的相关票证交付于原告保存，原告不得遗失；6.被告保证在本房屋过户之前，没有抵押、查封，保证不论被告有任何纠纷，不得涉及该房屋，否则承担违约金10万元；7.2017年12月31日止，若该房屋不具备过户条件，本协议无效，原告返还该房屋给被告，被告返还人民币12万元给原告。若7日内，被告不能退还人民币12万元给原告，原告有权处理该房屋；8.原、被告任何一方违反本协议，承担违约金5万元。协议签订后，新南洋公司依约于同月19日向褚亨成银行账户给付12万元房款。当新南洋公司代两被告寻找购房业主时，得知两被告于2017年7月11日将涉案房屋出售给案外人白华平，双方签订了《房屋买卖协议》，两被告收取了白华平交付的房款20万元，双方以至成诉。本院认为，褚金祥、李望华夫妻委托其子褚亨成与新南洋公司为处置涉案房屋签订的《协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以保护。依《合同法》有关委托的规定，两被告应承受该协议的权利和义务。依协议第2条“新南洋公司支付或代他人支付该房屋一半房款12万元后，有权溢价或低价自购或出售他人”及第5条“本协议签订后，被告需把该房屋的相关票证交付于原告保存”规定，在新南洋公司已向褚亨成银行账户给付12万元房款后，两被告理应及时依约把该房屋的相关票证交付于原告保存，并由原告将涉案房屋自购或出售他人，但其未将该房屋的相关票证交付于原告并于2017年7月11日将涉案房屋擅自出售给案外人白华平，明显违反合同约定，应承担违约责任。两被告辩称不存在违约行为且涉案房屋买卖行为还未形成，房屋没有过户给他人，未给原告造成损失，故不应承担违约责任的理由，明显与本案事实不符，且合同责任属严格责任，不以违约造成实际损失为前提，只要一方违约即应承担违约责任，故两被告的辩称理由于法无据，本院不予采纳；两被告还辩称协议因不具备过户条件，违反协议第七条规定应属无效等理由，依《合同法》第四十五“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”规定，本案中，双方协议约定的“2017年12月31日止，若该房屋不具备过户条件，本协议无效”实质为附解除条件的合同，且在约定期限的2017年12月31日前，两被告已将涉案房屋转售他人，导致协议无法再履行，其也未举证证实协议失效的条件已成就，两被告该辩称理由本院不予采纳。关于原告是否享有解除协议权利的问题。合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除的特征在于合同解除系双方当事人之间的共同意思表示；法定解除系当事人一方基于法律规定的解除权条件具备时，通过行使解除权而使合同效力消灭的行为。从本案事实看，被告并未承诺同意解除合同，故双方未达成解除合同的合意；再者，原、被告之间也未约定一方解除合同的条件，故原告不能基于合意请求解除上述合同。依《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；。（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;。”从本案事实看，被告擅自将涉案房屋转售他人，违反协议约定属致使原告不能实现合同目的，故原告可以依法解除合同。再依《合同法》第九十六条规定，当事人请求解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉，原告在未先行通知被告解除协议即直接起诉请求解除协议，合同解除的时间应确定为起诉状副本送达至被告之日，故本院确认原、被告签订的协议已于2020年9月3日起解除。依《合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，合同解除后，原告主张要求两被告返还其已支付的房款12万元并承担违约金，本院应予支持。两被告辩称愿意退还12万元房款，但要扣除原告因无法过户导致被告承担房屋的差价72746元，因系被告违约且双方签订协议时并未约定房屋差价的承担问题，故两被告辩称无事实法律依据，本院不予采纳。关于原、被告签订的协议约定的违约金是否过高，应否应当调减的问题。两被告经本院释明认为合同中约定的违约金过高，应予调整。本院认为，合同违约金，相关法律及司法解释条文体现的是弹性与刚性相结合的规定。其性质是以补偿性为主，惩罚性为辅。违约金的意义在于对合同履行利益的补偿，但也不排除当事人在公平、诚实信用的原则指导下，约定适用惩罚性的违约金。若只强调补偿性而无惩罚性，则违约金对合同履行的保障作用将大大降低，从而无法达到有效制裁违约行为，保护守约方利益的目的。与此同时，当事人之间的契约自由也需要合同正义的规制，不可能完全放任当事人自由约定。落实到纠纷的实体处理中，人民法院对违约金的裁判需结合合同履行的实际情况，以实际损失作为认定基础进行综合考量。从举证责任角度分析，根据“谁主张、谁举证”的原则，作为请求调减违约金数额的违约方，首先应由被告就违约金的调减事由加以举证证明，而后原告应出示其认为违约金约定合理的事实依据。本案中，被告抗辩合同约定的违约金数额过高，应按银行贷款基准利率标准计算违约金，但在其违约事实已经查实的情况下，该抗辩的理由明显与合同法严格责任归责原则相冲突。而原告也未能举证证明被告违约行为造成其实际损失的具体数额。故双方当事人均未提交充分的证据证明两被告所造成的违约损失具体数额，无法根据实际损失与违约金的差额来判断当事人之间的违约金约定的是否过高。故本案的违约金标准只能兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案各方当事人缔约时选择的系前者，即一定数额的违约金。因原告为公司，被告违约且无偿占有其支付的购房款，势必导致公司流动资金的短缺，进而造成其不能及时足额占有该款项后投资经营获取收益机会的丧失，或者导致其为解决自身资金困难而向民间融资等情形的发生，对原告公司而言，无论是投资获取收益机会的丧失或减少，还是被迫向民间融资而付出的实际成本，均可作为考量其实际损失的依据。综合衡量当前本地民间融资的现状，两被告占有房款拖延拒还的实际，以民间借贷司法解释规定受保护的月利率标准为参照计算的违约金来比较（无论按月利率20‰或是以起诉时贷款市场报价利率四倍计算，以12万元为基数，按占有时间至今计算的数额来衡量），双方协议约定的违约金5万元并不过高，且符合本案实际，故原告请求两被告承担违约金5万元，于法有据，本院应予支持。两被告辩称违约金过高，无事实法律依据，本院不予支持。综上，原、被告签订的协议已于2020年9月3日起解除；原告主张要求两被告返还其已支付的房款12万元并承担违约金5万元，于法有据，本院应予支持。李望华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的案件事实作出判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告湖北新南洋房地产开发有限公司与被告褚金祥、被告李望华签订的《协议书》已于2020年9月3日起解除；二、被告褚金祥、被告李望华限于本判决生效后十五日内返还原告湖北新南洋房地产开发有限公司房款12万元；三、被告褚金祥、被告李望华限于本判决生效后十五日内支付原告湖北新南洋房地产开发有限公司违约金5万元。案件受理费3700元，减半收取计1850元，由被告褚金祥、被告李望华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员 王 斌二〇二〇年十月三十日书记员 景艳秋