北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初2024号原告：王良，男，1955年6月24日出生。委托诉讼代理人：王冬梅（王良之女），女，1978年11月16日出生。被告：北京龙业兴达投资发展有限公司，住所地北京市房山区周口店镇府前大街****。法定代表人：毕欣，总经理。委托诉讼代理人：王明军，男，1967年11月14日出生。原告王良与被告北京龙业兴达投资发展有限公司（以下简称龙业兴达公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王良及其委托诉讼代理人王冬梅和被告龙业兴达公司的委托诉讼代理人王明军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王良向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失共计102072元，诉讼中变更为赔偿经济损失163180.35元；2.被告赔偿精神损失费10000元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年10月28日，原告与北京市房山区xx镇xx村村民委员会签订《云峰寺村回迁安置房购买协议》，约定原告作为xx镇中心区02-0015等地块一级开发项目的被拆迁人，享有包括位于xx小区x号楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋，原楼号为x号楼）在内的回迁安置房，该房屋由被告开发建设。2018年4月1日，被告将x号房屋交付原告使用，原告对房屋进行了装修。2019年11月19日，原告于晚21时30分许得到楼下邻居通知，称其房顶往下滴水，原告赶回家中发现整个屋子已经被粪水泡了，满屋恶臭，原告找到村委会及被告，两方均以不是自己负责区域为由拒绝承担维修责任，原告无奈自负费用请人进行了管道疏通。2019年11月26日晚23时45分左右，原告再次接到一楼邻居电话称屋顶再次漏水，原告及女儿迅速处理，家中所有房间地面再次被粪水所泡，一片狼藉。原告于次日找到物业公司要求维修管道再次遭拒，原告无奈只得再次请人疏通了管道，并于28日找到周口店镇政府反映问题，在周口店镇政府的责成下物业公司与原告一起查找管道堵塞源头，并最终在切割掉部分管道后，在一楼下水主管道内掏出长25厘米、宽10厘米、厚4厘米的长方形木板一块。原告认为，被告作为房屋开发建设方有义务保障其所交付的房屋符合质量要求，被告在交付房屋时亦对房屋质量作出了保证承诺，现其交付的房屋下水管道出现多次堵塞问题，不仅给原告带来巨大的经济损失，更使年逾花甲且系残疾人的原告遭受了巨大精神压力。因此，对于原告遭受的经济损失及精神损失被告应予赔偿，故诉至法院。龙业兴达公司辩称：不同意原告的诉讼请求。对原告诉讼及赔偿要求不认可。云峰寺房子没有竣工验收，我们不是物业公司，是建设方，我公司进入小区目前仅仅是安保和日常维修，并没有介入管理。我公司2018年9月5日才进入这个小区，2018年4月初，在北京xx投资有限公司主导下办理的入住手续，原告2018年4月7日做了入住验收，排水没有反映问题，2018年9月5日至今我公司未收取任何费用，住户也未向我公司交过一分钱。2015年6月8日周口店政府将小区的管理权收回，所有的手续包括公章都移交镇政府。2019年11月28日下午组织的维修，发现管道是人为损坏，他们找了疏通公司疏通，我公司后来维修看是有问题，11月29日我公司组织对3号楼进行巡查，发现天井盖板已经被损坏，我公司判断有人上去，3号楼1单元左边住户排水管的通气设备损坏锈迹斑斑，我公司当时就向xx派出所报警，警官出具了受案回执。小区在没有竣工的情况下入住了，所以没有维修基金，也没有成立物业公司，我公司都在垫资的情况下，维修费由小区业主分摊。我公司未收取任何费用，对公共部分清理不是我公司的法定义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月28日，王良与北京市房山区xx镇xx村村民委员会签订xx村回迁安置房购买协议，王良回迁取得xx小区x号楼x单元x号、x号楼x单元x号（即诉争房屋，现为明德街x号院x号楼x单元x号）、x号楼x单元x号房屋。龙业兴达公司为xx小区开发商。2018年4月1日，回迁安置房屋交付给王良居住使用。同日，龙业兴达公司为回迁业主出具住宅质量保证书和住宅使用说明书。其中，住宅质量保证书载明房屋保修范围与期限：4、装修工程2年；10、管道堵塞2个月。王良后对x号房屋进行装饰装修并居住使用。2019年11月19日，x号房屋发生下水管道反水现象，王良与物业公司协商未果自行找人进行清洗，其中2019年11月22日和11月23日，北京天宇玉慧清洁服务有限公司清洗后在施工确认单注明x室主管道有异物。2019年11月26日，x号房屋再次发生下水管道反水现象，致使x号房屋地面、墙面、家具家电被污水浸泡受损。2019年11月28日，王良与龙业兴达公司在一楼主下水管道中取出长方形木块一根。因与龙业兴达就经济损失赔偿问题未达成一致意见，王良诉至本院。诉讼中，王良申请x号房屋装修损失和财产损失鉴定。2020年9月3日，北京双圆工程咨询监理有限公司出具工程造价鉴定意见书：1、确定项120280.35元（工程造价）；2、待定项42900元（家具搬出、保存、搬入费用7400元；后期装修房屋租赁费、误工费、交通费、垃圾清运费35500元）。王良支付鉴定费8000元。王良依据鉴定意见变更诉讼请求，要求龙业兴达公司赔偿经济损失163180.35元，并承担鉴定费用8000元。有争议的事实，本院认定如下：龙业兴达公司否认住宅质量保证书系法定代表人毕欣本人签字，x号房屋交付时回迁房屋尚未进行工程质量验收，龙业兴达公司当时因其他原因已撤离诉争房屋所在小区。龙业兴达公司2018年9月才接收xx街x号院小区，仅负责安保和维修，管理权由xx村村委会负责。回迁房屋交付时由房山区xx投资发展有限公司负责且住宅质量保证书约定管道堵塞保修期2个月，自王良家下水管道反水已超过验收期限，王良应向房山区xx投资发展有限公司主张权利。王良不予认可，认为龙业兴达公司为诉争房屋所在小区开发商，应承担赔偿责任，且住宅质量保证书约定装修工程保修期二年，201号房屋下水管道反水时尚未超过二年期限。龙业兴达公司对鉴定意见不予认可，提出异议，鉴定机构予以书面回复，龙业兴达公司对鉴定机构回复及王良诉讼请求均不予认可。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。龙业兴达公司作为房山区xx街x号院的开发商且对诉争房屋所在小区提供安保、维修服务，对xx街x号院房屋负有对共用的上下水管、落水管等共用设施设备的日常维修、养护和管理，并保持相关管道畅通的义务。根据本案查明的事实，x号房屋所在公共管道内存在异物，造成管道不能畅通，致使x号房屋下水管道反水，造成x号房屋装修、家具家电等财产受损，龙业兴达公司未能尽到共用设施设备的日常维修、养护和管理的工作，对于x号房屋造成的损失应予赔偿。王良要求龙业兴达公司承担赔偿责任，理由正当，本院应予支持。赔偿经济损失数额，依据鉴定意见书确定项120280.35元予以确认。对于鉴定意见书中不确定项42900元，结合主张费用类别，本院酌情考虑。王良要求过高部分，本院不予支持。下水管道反水给王良造成财产损失，但其要求龙业兴达公司赔偿精神损失，于法无据，本院不予支持。龙业兴达公司认为应由北京市xx投资发展有限公司或实际侵权的第三人承担责任，可待承担赔偿责任后，另行向北京市xx投资发展有限公司或实际侵权的第三人追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条之规定，判决如下：一、北京龙业兴达投资发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿王良经济损失125280.35元。二、驳回王良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费8000元，由王良负担2000元（已交纳）由北京龙业兴达投资发展有限公司承担6000元（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费1881元，由王良负担481元（已交纳），由北京龙业兴达投资发展有限公司负担1400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年十月二十三日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜