山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初3544号原告（反诉被告）高远旭，男，1986年7月13日生，汉族，户籍地山东省沂水县。委托代理人王仁磊，北京市正平（青岛）律师事务所律师。被告（反诉原告）青岛东方城商业物业管理有限公司，住所地青岛市城阳区黑龙江中路**，统一社会信用代码913702145878277866。法定代表人方爱萍，该公司总经理。委托代理人李永华，男，1980年9月9日生，汉族，户籍地青岛市市**，该公司员工。原告高远旭与被告青岛东方城商业物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，被告在法定期限内提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王仁磊与被告委托代理人李永华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付提前解除合同违约金5万元；2、判令被告返还履约保证金80125元、POS机押金2500元，装修押金1万元、玻璃门押金4000元；3、被告与原告办理交接手续，退还水电费、天然气费、会员卡客户余额；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月30日，原、被告签订《商场进驻合同书》，约定被告承租原告位于青岛市城阳区黑龙江中路2111号青岛东方城购物中心内第五层5012-1号商铺，建筑面积250.88㎡，租金2元/日/㎡，物业管理费45元/月/㎡。合同签订后，原告依约支付了租金、物业管理费及履约保证金80125元、POS机押金2500元、装修押金1万元、玻璃门押金4000元。因新冠××疫情影响构成不可抗力，东方城商场于2020年2月9日至2月29日暂停营业，原告无法对租赁标的正常使用、收益，要求被告减免租金，山东省财政厅会同省国资委下发的《关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知》明确要求“对符合房租减免政策的，积极与承租方沟通协商减免事宜。对尚未支付房租的，出租方直接给予减免”，但被告仅减免了商场暂停营业期间一半房租，双方协商过程中，被告于2020年4月1日强行对原告商铺停电加锁，解除合同收回房屋，导致原告无法继续经营，合同目的无法实现。被告辩称，1、被告没有提前解除合同也没有违约，无需支付违约金。原告要求减免租金未获被告同意，便拒绝交纳租金及物业费，至今依然占有、使用该商铺。2、被告无需退还保证金、押金。《商场进驻合同书》明确约定，如果原告未按约定或被告指定的期限支付费用（包括但不限于：租金、物业费、罚款、违约金等）被告可以从履约保证金中直接划扣。3、被告无需向原告退还燃气费，原告应返还被告天然气安装费。原告2018年进入商场时新装天然气，被告垫付3万元，原告应分3年交还被告，目前尚欠2万元。被告反诉请求：1、判令解除双方签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》；2、判令被反诉人支付租金45660.16元及物业费33868.8元，燃气费2万元，共计99528.96元；3、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：双方签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》约定被反诉人按季向反诉人支付租金和物业费，被反诉人应于2020年3月25日前向反诉人支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金45660.16元及物业费33868.8元，燃气费2万元，但被反诉人经催收未履行义务。原告辩称，被告于2020年4月1日强行对原告商铺停电、加锁，禁止原告员工进入，系提前解除租赁合同，应承担相应的违约责任，请求依法驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。经审理查明，2018年9月30日，原、被告签订《商场进驻合同书》及《东方城物业管理服务协议》，约定原告承租青岛市黑龙江中路2111号青岛东方城购物中心内第五层第5012-1号商铺，面积250.88㎡，租期自2018年11月1日至2021年11月30日（2018年11月1日至2018年11月30日为免租期），租金2元/日/㎡，每自然季为一个缴租期，每个缴租期最后一个月25日前支付下一个缴租期的租金，物业管理费45元/月/㎡。《商场进驻合同书》第十七条补充约定：“高远旭新商户天然气3万元，分3年缴纳，即每年第一季度各交1万元。”原告已缴纳2020年4月1日前的房租及物业管理费，还缴纳履约保证金80125元，POS机押金2500元，装修押金10000元、玻璃门押金4000元及天然气费1万元。2020年年初，全国因新冠××疫情采取了严格的疫情防控措施，被告商场自2020年1月25日至2020年2月29日期间暂停营业。2020年4月1日，因原、被告就减租问题无法达成一致，原告未缴纳第二季度租金，被告对该商铺停电、加锁，并于2020年4月4日发出《催收函》，向原告催缴2020年4月1日至6月30日期间的租金45660.16元、物业管理费33868.8元、燃气使用费1万元，并告知因新冠疫情影响，减免原告停业期间的部分租金及物业费15951.11元。2020年4月11日，原告回复《律师函》，不同意被告的减租方案，此后双方未达成一致意见。另查明，截至2020年7月25日，原告在被告处电费卡欠费4.07元、水费卡余额1843.8元、燃气费卡余额1979.75元、购物卡结算余额3874.51元。本院认为，原、被告签订的《商场进驻合同书》及《东方城物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法应予保护。涉案合同在履行中遭遇新冠××疫情，新冠××疫情目前系人类无法预见、亦无绝对有效方法阻止其传播的突发事件，应认定为法律上的不可抗力，在此情形下，合同双方应本着公平、自愿原则，协商合同变更履行的方式，但本案原、被告就减租问题无法达成一致，导致合同中止履行，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同，根据该法第九十六条规定“合同自通知到达对方时解除”，本院确认《商场进驻合同书》及《东方城物业管理服务协议》于本案起诉状送达被告之日即2020年6月23日解除，但该解除系因不可抗力导致，双方均不承担违约责任。涉案合同解除后，原告缴纳的履约保证金80125元，POS机押金2500元，装修押金10000元应当返还，被告抗辩玻璃门押金4000元不应返还，但双方不能对玻璃门押金的含义作出一致解释，被告亦不能证明玻璃门受损，故该押金应予返还。原告电费卡欠费4.07元、水费卡余额1843.8元、燃气费卡余额1979.75元、购物卡结算余额3874.51元应折抵后现金支付。《商场进驻合同书》约定新商户燃气费3万元分3年缴纳，双方对该燃气费的性质有争议，原告认为是燃气使用费，被告认为是燃气安装费，但均未提交证据，本院认为燃气使用费应根据燃气使用数量确定，且原告燃气费卡内尚有余额，双方约定的燃气费3万元应认定为安装费用，原告已缴纳1万元，剩余燃气费2万元因解除合同应提前缴纳。关于被告认可的减免原告自2020年1月25日至2020年2月29日期间的部分租金及物业费15951.11元，符合合同因不可抗力解除后的公平原则，本院予以确认。但，合同提前解除对被告亦造成损失，本院认定涉案商铺自2020年4月1日至合同解除（2020年6月23日）期间的房屋空置租金损失42147.84元（2元/日/㎡×250.88㎡×84天）系被告损失（物业费因原告并未营业，不应认定为被告损失），双方各承担21073.92元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告高远旭与被告青岛东方城商业物业管理有限公司签订的《商场进驻合同书》和《东方城物业管理服务协议》于2020年6月23日解除；二、被告青岛东方城商业物业管理有限公司返还原告高远旭履约保证金80125元、POS机押金2500元、装修押金1万元、玻璃门押金4000元，租金及物业费15951.11元，共计112576.11元；三、被告青岛东方城商业物业管理有限公司支付原告高远旭电费卡、水费卡、燃气费卡、购物卡结算余额共计7693.99元（3874.51元+1843.8元+1979.75元-4.07元）；四、反诉被告高远旭支付反诉原告青岛东方城商业物业管理有限公司燃气费2万元，房屋空置损失21073.92元；五、上述二至四项折抵，被告青岛东方城商业物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告高远旭人民币79196.18元；六、驳回原告高远旭及反诉原告青岛东方城商业物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3333元，由原告负担689元，被告负担2644元。反诉案件受理费2288元，由反诉原告负担1394元，反诉被告负担894元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  尹晓君审判员  王红丹审判员  王 刚二〇二〇年十月二十九日书记员  矫 欣