江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2508号上诉人（原审原告）：宝应县美德工艺礼品厂，住所地宝应县安宜镇船闸工业集中区。投资人：解春香，总经理。委托诉讼代理人：徐红娟，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高宇，北京市高朋（扬州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张永恒，男，1976年4月1日出生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：杨莉，江苏宝宜律师事务所律师。上诉人宝应县美德工艺礼品厂(以下简称美德厂)因与被上诉人张永恒房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院(2020)苏1023民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美德厂的上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判支持美德厂的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实错误，案涉租赁标的物是美德厂财产，案外人张某,4并无处分权利，其因解决个人债务问题与张永恒所签《房产租赁契约》并非真实意义上的房屋租赁协议，应认定无效。且美德厂并未收到租金155000元，张永恒未实际履行该协议。1、张永恒与案外人张某,4签订的《房产租赁契约》中并没有填写具体的签约日期，法庭在未要求张某,4到庭证明的情况下仅根据张永恒单方陈述就认定案涉协议系2019年3月所签，缺乏事实依据。另前份租赁合同到期日为2020年3月19日，张永恒提前一年就续签协议的行为显然不符合常理。又根据解春香与张某,4已于2019年7月30日解除婚姻关系，案涉房屋作为解春香个人财产，张某,4在离婚后并无处分权，其签约行为未经解春香追认更应认定无效；2、针对张永恒提供的张某,4出具的《收条》，该证据属证人证言，在证人未到庭接受询问的情况下，不应作为定案依据。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条，“人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问……无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”结合本案如此大额的交易，一审法庭在张永恒未提供银行流水，张某,4也未出庭详细说明具体细节的情况下，仅仅因为一张很可能缺乏真实性的《收条》，采信张永恒“现金交付”的称述，缺乏对案件事实的必要审查。其次，张某,4与张永恒系亲戚关系，此份证言因张某,4与张永恒存在利害关系，也不应作为案件的定案依据。最后，根据解春香庭后与张某,4核实，张某,4签订租赁合同及出具收条系因其个人借贷所产生的债权债务关系，与租赁无关，其并未实际收到租金。一审对本案就收条部分的事实认定缺乏合法性及合理性，不能排除张永恒利用法庭、通过虚假称述侵害解春香合法利益的事实存在；3、退一步讲，无论张某,4出具的《收条》是否真实，其出具《收条》的时间为2019年11月13日，此时张某,4与解春香已解除婚姻关系，其收取相关款项或以他人房屋租金抵自己个人债务的行为与解春香无关，更不可能用于增加家庭收入。张永恒作为张某,4的亲戚在充分知晓这一事实的情况下即便有交付租金行为，也是错误交付，其应当承担错误交付的不利后果，一审判决错误地将张某,4收取款项或抵债行为认定为等同解春香收取了相关租金，没有任何事实及法律依据，更是直接侵害了解春香的合法权益；4、案涉合同第11条约定“本契约经双方签字付款后生效”，故案涉合同属于附生效条件的合同，所附条件尚未成就，合同亦未生效。综上，一审判决事实认定不清，适用法律错误。请求二审法院支持美德厂的一审诉讼请求或发回重审。张永恒答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。事实与理由：案涉租赁标的并非解春香个人财产，而系美德厂投资人及其丈夫张某,4的夫妻共同财产，夫妻二人均有权处分该财产，之前的租赁协议及租金也是张某,4签订并收取。张永恒有理由相信张某,4是代表其夫妻双方将租赁物出租。其次，美德厂投资人解春香与其丈夫张某,4离婚是为了逃避债务，张某,4目前躲避不见只有解春香能与其联系，张永恒无法联系到张某,4。张永恒提交的租赁契约及收条，无论是上面的公章还是张某,4签字均是真实发生的。契约及收条能够证实租期未满租金己交纳至2021年3月21日的事实，一审中解春香也自认之前的租赁合同收取租金均是张某,4，故张某,4的行为构成表见代理，即使解春香与张某,4离婚，作为张永恒也是不清楚的，更何况解春香与张某,4经常同进同出，张永恒并不清楚其夫妻离婚的情况。综上，请求二审法院依法驳回美德厂的上诉请求。美德厂向一审法院起诉请求：1、判令张永恒将租赁的位于宝应县美德工艺礼品厂的门市房腾空，并将门市房交付给美德厂；2、判令张永恒恢复原状，将租赁房屋西边安放航车面积处的一层顶部钢结构恢复好及最西边一面墙面间隔封闭好交付给美德厂；3、判令张永恒缴纳逾期交付美德厂门市房期间的租金（按照年租金170000元计算，时间从2020年3月21日起至门市实际交付之日止）。一审法院认定事实：宝应县美德工艺礼品厂系个人独资企业，投资人为解春香，其与张某,4原系夫妻关系，双方于2019年7月30日在江苏省高邮市人民法院协议离婚。2015年，张某,4与房道富签订《房产租赁契约》，约定将坐落在莲花路厂房（美德工艺）房产出租给房道富，用于汽车维修美容。双方约定房产租赁期限暂定五年，从2015年3月20日至2020年3月20日，前三年为每年租金150000元，第四年为160000元，第五年为170000元。后房道富经过美德厂同意，将上述房产转让给张永恒租赁经营。2019年3月，张永恒作为乙方（承租方），美德厂作为甲方（承租方）签订《房产租赁契约》，该契约甲方由张某,4签名，并在契约骑缝处加盖了美德厂印章。契约约定，上述房产租赁期限为2年，从2020年3月20日至2022年3月20日，2020年1月20日全额付第一年房租，2021年1月20日全额付第二年房租，从2020年3月20日至2022年3月20日，第一年租金为180000元，第二年租金为190000元。2019年11月13日，张永恒将2020年3月至2021年3月的租金人民币155000元交付给了张某,4，张某,4出具收条交张永恒收执。2020年3月17日，美德厂认为五年租期已满，双方不会再有房屋续租事宜，遂向张永恒发出了一份房租租赁期满不再续租的通知书，要求张永恒物品搬离，腾空房屋。一审法院认为，根据我国婚姻法的有关规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处分权。即夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。本案租赁合同所涉租赁物属夫妻共同财产，美德厂的投资人及其丈夫均有权予以处分。租赁物出租，其租金亦用于增加家庭收入，对外签订租赁协议属因日常生活需要而处理夫妻共同财产，故作为美德厂投资人的丈夫张某,4以美德厂的名义对外签订的租赁协议不违反我国法律、法规的强制性规定，应属有效合同。而且，美德厂提供的租赁合同亦由张某,4所签，租金亦由张某,4收取，解春香对此亦无异议。张永恒提供的租赁合同，签署时间在解春香与张某,4婚姻关系存续期间，且加盖有美德厂印章。因此，美德厂诉称事实不成立，鉴于目前租赁期限尚未届满，美德厂的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：驳回宝应县美德工艺礼品厂的诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由宝应县美德工艺礼品厂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美德厂提交证据如下:录音证据，系张某,4与案外人郑大祥、张永恒之间的对话录音证据。证明张永恒一审虚假陈述，张某,4虽出具收条，但实际并未收到现金。该收条系因张某,4个人借贷产生的债权债务关系，与租赁无关。张永恒的质证意见：对录音证据的三性均不予认可，且达不到美德厂的证明目的。该份录音里没有张永恒任何交谈的声音，张某,4究竟与谁交谈张永恒并不清楚，张永恒并未参与交谈。证人张某,4证词，证明美德厂并未实际收到租金，案涉租赁合同签订日期并非2019年3月而是2019年9月，该日期并非张某,4与解春香夫妻关系存续期间，合同未经美德厂追认，应认定无效。张永恒的质证意见：证人证言并不属于二审期间新证据的范畴。证人张某,4与解春香之间特殊的身份关系，我们有理由相信，证人在庭前与解春香相互串通。证人证词与解春香在一审庭审中回答一审法官询问时有诸多不相符的地方，由此可进一步证实证人所作证词是不实陈述，请求二审法院对证人证言不予采信。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。二审另查明，张某,4二审当庭陈述：2019年9月12日，其与张永恒签订《房产租赁契约》，因向郑大祥连本带息陆续借了28万，郑大祥知道其无法还债，就让张永恒借给张某,430万，张某,4将30万还给郑大祥，当时是这么商谈的，后来到9月份才签的这份租赁协议。因为张某,4没钱还借款，就用租金抵。另签订合同当天张某,4还张永恒1万元。2019年9月12日后，就让张某,4继续还钱给张永恒。2019年11月13日，郑大祥与张永恒找张某,4还钱时作了录音。郑大祥和张永恒两人让我打18万的收条，因为张某,4己付2.5万的利息，所以不同意打18万的收条，只同意打15.5万的收条。收条上注明现金，但我未收到现金。本案二审的争议焦点：一、2019年的《房产租赁契约》效力如何确定？张永恒是否已经支付15.5万元租金？二、美德厂要求张永恒恢复原状、返还门市房以及支付租金的诉请能否得到支持？关于焦点一，本院认为：2019年的《房产租赁契约》应确认有效，张永恒已履行给付租金15.5万元的义务。理由：首先，2019年的《房产租赁契约》是张某,4与张永恒经协商签订，协议内容并不违反法律法规的禁止性规定。其次，美德厂作为出租方，协议上加盖了美德厂公章，张某,4在协议上加盖美德厂公章的行为表明美德厂对张某,4签约行为的授权。再次，第一份《房产租赁契约》也是由张某,4签订并收取租金，故张永恒作为承租人有理由相信张某,4可以代表美德厂与其签订《房产租赁契约》，亦有理由相信张某,4可以代表美德厂收取租金。最后，张某,4当庭陈述的内容，能够反映2019年《房产租赁契约》签订的过程且双方达成以张某,4向张永恒借款冲抵租金的共识。张某,4亦向张永恒出具收到2020年3月至2021年3月期间租金的收条。据此可以认定张永恒已向美德厂支付2020年3月至2021年3月期间的租金15.5万元。关于焦点二，本院认为：2019年的《房产租赁契约》合法有效，该协议对双方当事人均具有约束力。协议签订后，张永恒已付2020年3月至2021年3月期间的租金155000元，故美德厂要求张永恒恢复原状、返还门市房以及支付租金的诉请不予支持。综上所述，美德厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人美德厂负担。（已交）本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年十月十九日书记员  朱爱娟