广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初6921号原告：董慧，女，1991年6月12日出生，汉族，住河南省商丘市，委托诉讼代理人：郑桂英，广东港宏律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广东省广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：张哲，男，1984年10月17日出生，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，1995年12月26日出生，汉族，该公司工作人员。原告董慧与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州远洋房产策划代理有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告董慧于2020年5月12日向本院追加被告广州颐和房产策划代理有限公司、广州颐和发展集团有限公司，2020年6月24日向本院申请撤回对被告广州远洋房产策划代理有限公司的起诉，2020年7月16日向本院申请撤回被告广州颐和房产策划代理有限公司、广州颐和发展集团有限公司的起诉。本院于2020年7月28日裁定准许原告董慧撤回对被告广州远洋房产策划代理有限公司、广州颐和房产策划代理有限公司、广州颐和发展集团有限公司的起诉。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年7月21日裁定转为普通程序，由审判员独任审理，2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告董慧的委托诉讼代理人郑桂英，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋、张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董慧向本院提出诉讼请求：1.判令解除《颐和盛世协议书》《颐和盛世认购书》；2.判令东湛公司返还董慧购房款377858元；3.判令东湛公司赔偿董慧损失暂计148161.51元（自付款之日起计至返还之日止，按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算，暂计至2020年4月1日止）；4.诉讼费用由东湛公司负担。原告董慧于2020年8月6日变更第2项诉讼请求为：判令东湛公司返还董慧购房款392858元。事实和理由：董慧与东湛公司于2013年签订《颐和盛世认购书》，认购位于广州市花都区炭步镇文二村X花园E区13幢X号房屋，约定房屋实际售价737858元，如董慧履行认购书及签署和履行《商品房买卖合同》，东湛公司于2015年8月30日前向董慧交付使用房屋。董慧不具备广州市购房资格，东湛公司声称可帮助董慧通过补缴社保方式取得购房资格。董慧得到承诺后，2013年12月29日与东湛公司签订商品房买卖合同《颐和盛世协议书》，进一步约定购房事宜，依约向东湛公司支付四笔房款共计377858元。至约定交房日2015年8月30日，东湛公司没有向董慧交付房屋，且随广州市对房屋限购管控日益严格，没有帮助董慧通过补缴社保方式取得购房资格。2019年年底，房屋因东湛公司的债务被广东省高级人民法院以（2019）粤民初34号案件查封。双方当事人已无法履行合同，董慧提出解除《颐和盛世认购书》《颐和盛世协议书》。董慧认为，东湛公司在明知董慧没有购房资格情况下，诱导董慧签订房屋买卖合同；在房屋交付日期届至时，不能按时交房；房屋现已被人民法院依法查封。董慧无法实现购买房屋目的过错在于东湛公司。东湛公司应当承担返还董慧购房款并赔偿损失的责任。原告董慧为证明主张，提供证据：1.《颐和盛世认购书》；2.《颐和盛世协议书》；3.银行转账记录；4.收据。被告东湛公司辩称，不同意董慧的诉讼请求。事实与理由：董慧签订认购书及协议书时不具备认购资格。东湛公司仅收到董慧支付款项377858元。如董慧三年内达到网签条件，房屋可以办理网签，但董慧违约导致无法办理网签，因此无权要求退还款项。东湛公司没有违约，董慧是否损失，不应由东湛公司赔偿。根据《颐和盛世协议书》第七条、第八条第三款的约定，董慧要求解除协议，东湛公司可扣除违约金后无息退还董慧款项。被告东湛公司没有提供证据。经审理查明：东湛公司（发展商，甲方）与董慧（认购方，乙方）于2013年12月29日签订《颐和盛世认购书》，约定：乙方认购位于X花园E区13幢X号房屋，乙方选择银行按揭付款方式，优惠后总房价737858元。第四条关于付款计划，约定：乙方签署认购书时交付定金2万元（在首期房款中抵扣），五日内（即2014年1月3日前）付清首期房款377858元，剩余房款于2014年1月3日前办完全部按揭贷款手续并支付；乙方在签订本认购书之日起5日内提交齐办理银行按揭手续所有资料。第五条关于签订《商品房买卖合同》，约定：1.乙方签署本认购书之日起5日内，需带此认购书……到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。2.因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约，没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿。若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按总房款的千分之一按日向甲方支付违约金。第九条约定：该房地产在乙方履行本认购书，签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2015年8月30日前交付乙方使用。第十条约定：本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。认购书另约定其他事项。东湛公司（甲方，卖方）与董慧（乙方，买方）于2013年12月29日签订《颐和盛世协议书》，约定：乙方购买位于花都区炭步镇文二村X花园五街16号13栋1802，建筑面积107.08平方米，按套出售，总价款737858元。第四条约定：乙方在2013年12月29日前向甲方支付227858元（含订金），2014年12月28日前、2015年12月28日前、2016年12月28日前向甲方各支付5万元，在签订网签合同时，乙方向甲方一次支付或通过银行按揭贷款方式支付余款36万元。第七条约定：鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。1.乙方承诺自本协议之日起三年内达到网签条件。2.如乙方在本协议签订之日起三年后仍不符合网签条件的，甲方有权解除本协议，且有权将乙方购买的房屋另行对外销售。同时，乙方应按房屋总价的20%向甲方支付违约金。3.如广州市在乙方符合网签条件前取消限购政策的，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。4.若广州市限购政策有所调整，甲乙双方可另行协商协议内容。5.甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。第八条约定：本协议生效后，甲乙双方不得要求解除本协议。若单方执意要解除本协议的，按以下方式处理：1.要求解除协议方应向对方支付该商品房总价款的20%的违约金；2.若甲方要求解除协议，甲方须将违约金及房款无息退还给乙方；3.若乙方要求解除协议，甲方有权在扣除上述全部费用后，将剩余房款无息退还给乙方。第十条约定，甲方在乙方未签订《广州市商品房买卖合同》前，承诺不将该房另行出售，否则，甲方承担相应责任，但是因乙方自身原因而未签订《广州市商品房买卖合同》的除外。第十三条约定：本协议自甲方盖章，乙方签字之日起生效。协议书另约定其他事项。案外人广州市天胜广告有限公司于2013年10月17日向董慧出具收据，载明“参加颐和盛世项目‘1.5万元抵10万元活动优惠’的团购金15000元”。董慧于2013年12月29日向东湛公司支付定金2万元，2013年12月29日支付房款207858元，2014年12月26日支付房款5万元，2015年12月27日支付房款5万元，2017年4月8日支付房款5万元，合计377858元。董慧提供的广州市规划和自然资源局出具的《产权情况表》显示，位于广州市花都区颐和盛世五街****，预售证20130349，未签定合同，未抵押，2019年1月30日登记产权人东湛公司，2019年6月24日被广东省广州市天河区人民法院以（2019）粤01106民初21464号查封，查封期限至2022年6月23日。董慧提供的广州市规划和自然资源局于2020年9月2日出具的《告知书》显示，董慧未提供符合在本市纳税或缴纳社保时间规定年限的清单，不具备在广州市住房限购区域内住房购买资格。在诉讼过程中，董慧和东湛公司确认，2013年12月29日签订认购书，没有交付房屋，没有办理网上签约手续。董慧确认，其不具备广州市购房资格。董慧主张：东湛公司委托广州市天胜广告有限公司发布信息及收取定金15000元，该15000元抵扣10万元优惠价；《颐和盛世认购书》约定交房时间系2015年8月20日，没有约定交房条件；没有办理网上签约手续系因房屋被查封；东湛公司工作人员承诺协助其通过补办社保方式取得购房资格；损失系按每笔款项金额计算，自每笔款项支付之日起计至付清之日止；其没有过错，不同意扣除违约金；如东湛公司不能提供预售许可证，《颐和盛世协议书》《颐和盛世认购书》应为无效合同。东湛公司抗辩：其没有委托广州市天胜广告有限公司销售房屋，广州市天胜广告有限公司收取的15000元不能计入董慧已付房款，董慧没有因此抵扣房款；《颐和盛世协议书》第四条约定董慧在具备网签条件后支付余款，《颐和盛世认购书》第九条约定交房前提条件是签署并履行《商品房买卖合同》，因董慧没有达到约定条件为此没有签订《商品房买卖合同》，董慧在认购书约定的收楼2015年8月30日后没有向其主张收房；没有办理网上签约手续系因董慧不具备购房条件；其没有承诺协助董慧通过补办社保方式取得购房资格；董慧主张的损失没有约定依据，而且部分已超过三年的诉讼时效；如解除《颐和盛世协议书》《颐和盛世认购书》，其主张扣除违约金147571.6元。本院认为，董慧与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》及《颐和盛世协议书》，依法成立，具有法律约束力。董慧提供的《产权情况表》已载明，涉房屋屋的预售证20130349，已办理不动产权的初始登记，其主张《颐和盛世认购书》及《颐和盛世协议书》无效，于法不符，本院不予采纳。对于本案系争焦点，本院归纳及评析如下：一、违约事实的认定问题。经查：1.根据《颐和盛世认购书》《颐和盛世协议书》的约定，董慧应当于2016年12月29日前取得广州市住房限购区域内住房购买资格，在取得住房购买资格后及时与东湛公司签订商品房买卖合同，在办理网上签约备案手续的同时支付购房余款36万元。董慧至今没有取得住房购买资格，确认至今没有支付余款36万元，其行为已构成违约。《颐和盛世协议书》第七条，专项约定董慧应当积极取得住房购买资格及其违约责任。董慧主张东湛公司工作人员承诺协助其通过补办社保手续的方式取得购房资格，没有提供证据证明，也与该条约定的权利义务不符，应当承担举证不能的后果，本院不予采纳。2.《颐和盛世认购书》约定，董慧履行认购书的约定，并在签署和履行《商品房买卖合同》的前提下，东湛公司于2015年8月30日前向董慧交付房屋。双方当事人同日签订《颐和盛世协议书》，特别约定住房购买资格和《广州市商品房买卖合同》，可见《商品房买卖合同》系指《广州市商品房买卖合同》，而不是《颐和盛世协议书》。董慧既未按照约定支付全部购房款，也未取得住房购买资格而签订《广州市商品房买卖合同》，主张东湛公司交付房屋的条件尚未成就，主张东湛公司逾期交房的意见，缺乏理据，本院不予采纳。3.《产权情况表》载明，人民法院于2019年6月24日查封房屋，董慧主张没有办理网上签约手续系因房屋被查封的意见，显然与事实不符，本院不予采纳。二、《颐和盛世认购书》《颐和盛世协议书》应否解除的问题。经查：1.董慧系违约方，依法不享有单方解除合同的权利。2.董慧与东湛公司于2013年12月29日签订《颐和盛世认购书》及《颐和盛世协议书》，2020年4月23日向本院提起诉讼。在长达六年多的时间内，董慧至今尚未取得住房购买资格，与东湛公司至今没有完成签订《商品房买卖合同》、办理网上签约备案手续、房屋交付、转移登记等商品房买卖合同的主要义务，涉案房屋并于2019年6月24日已被人民法院依法查封。董慧与东湛公司的合同目的已经多年并将继续不能实现。为此，董慧主张解除《颐和盛世认购书》《颐和盛世协议书》，本院予以支持，并确认《颐和盛世认购书》《颐和盛世协议书》于2020年8月6日一审辩论终结之日解除。三、《颐和盛世认购书》《颐和盛世协议书》解除后的法律后果问题。经查：1.董慧向案外人广州市天胜广告有限公司支付15000元，东湛公司并非该笔款项的收受主体，董慧没有提供证据证明东湛公司委托案外人广州市天胜广告有限公司收取款项，应当承担举证不能的后果，对董慧主张返还购房款392858元中的该笔15000元，本院不予支持。2.《颐和盛世协议书》约定，解除协议方应向对方支付该商品房总价款的20%的违约金，甲方有权在扣除上述全部费用后，将剩余房款无息退还给乙方。东湛公司主张其可扣除违约金147571.6元后无息退还董慧款项，符合双方当事人的约定。东湛公司没有提出反诉，但在本案中主张扣除违约金，为避免诉累及发生单方返还的不公平后果，本院予以综合处理。董慧与东湛公司约定商品房总价款737858元，经核算，20%的违约金即147571.6元。董慧已向东湛公司支付购房款377858元，扣除东湛公司主张违约金的147571.6元，余款230286.4元。董慧主张返还购房款392858元中的377858元中的超出230286.4元的部分，本院不予支持。3.董慧主张赔偿损失暂计148161.51元，既没有提供证据证明其实际损失，本身又系合同的违约方，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告董慧与被告广州东湛房地产开发有限公司于2013年12月29日签订的《颐和盛世认购书》及《颐和盛世协议书》于2020年8月6日解除；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董慧返还购房款230286.4元；三、驳回原告董慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12810元，由原告董慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十月二十三日书记员  曹国阳