天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初2524号原告：天津市青年联合实业公司，住所地天津市河西区曲江路3号。法定代表人：王强儒，经理。委托诉讼代理人：袁松，天津中辅律师事务所律师。被告：天津市福禄茶业有限责任公司，住所地天津市河西区解放南路中段西侧富裕大厦1-1609。法定代表人：王五妹，执行董事。委托诉讼代理人：赵妍，天津北洋律师事务所律师。原告天津市青年联合实业公司（以下简称青年联合公司）与被告天津市福禄茶业有限责任公司（以下简称福禄茶业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青年联合公司的委托诉讼代理人袁松，被告福禄茶业公司的委托诉讼代理人赵妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青年联合公司向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方房屋租赁协议已于2019年11月1日解除；2．判令被告按年租金27万元的标准支付自2019年11月2日至2020年6月7日的房屋占有使用费共计150000元；3．本案诉讼费用由被告负担，并直接给付原告。事实和理由：2014年8月15日，原、被告签署《房屋租赁协议》，约定被告自原告处承租南开区卫安南里1号楼2门和3门，房屋总面积235.43平方米，租金每年270000元，租期自2014年11月1日至2019年11月1日。租期届满前，原告因经营需要不再与被告续租，2019年10月21日，原告委托律师向被告发出了期满不再续约的律师函，但被告回函称其与案外人天津羊大爷餐饮管理有限公司因合作经营已将涉案房屋交给天津羊大爷餐饮管理有限公司实际使用。双方就解除合同事宜协商未果，故成讼。福禄茶业公司辩称，不同意原告诉请，一、首先涉诉房屋仍在约定租赁期间。1、2014年8月，原、被告协商房屋租赁事宜之时，被告提出长期租赁请求，原告表示按照其企业程序上的形式要求，合同需要五年一签，故双方于2014年8月15日签订《房屋租赁合同》，其中约定租赁期限为五年，自2014年11月1日至2019年11月1日。为了保障被告的长期租赁权利，在合同中特别约定了被告有优先承租权。据此，被告有理由相信双方约定的实际租期不是五年。2、2018年7月，被告与案外人天津羊大爷餐饮管理有限公司合作经营津门羊大爷铜锅涮羊肉，针对房屋进行重新装修，申请办理营业执照事项时向原告提交了书面申请，原告明确表示同意，并积极提供涉诉房屋的《天津市非公有住宅房屋租赁合同》供被告使用，完成起照手续。自申请经营相关手续到装修再到招聘员工准备材料安装设备耗费数月，正式营业后距合同到期仅剩几个月，原告在明知的情况下依旧同意被告申请的行为，足以使被告相信双方约定的实际租期并非5年，从而花费大量资金对租赁房屋进行装修。原告利用被告只能遵从其公司签约程序的弱势地位起诉要求确认合同解除的行为，给被告造成了巨大损失。3、原告统一管理统一出租的附近另外多间房屋，均是依照其公司手续要求按五年的期限签订合同，但到期后已按实际约定继续签约，足以说明合同记载的租赁期限并非实际约定期限；二、原告请求被告支付房屋占用费的说法与事实不符。首先，被告同意缴纳租金而非房屋占用费，自2019年9月起被告多次与原告商议按约更换合同事宜，并因实际约定的是长期租赁，被告向原告缴纳了原合同到期之后的租金，后被原告退回，原告未提出任何理由。其次，关于原告主张的欠款数额，2020年初遭遇疫情影响，国家为维护社会稳定，保障经济正常运转，提出减三免三政策。根据政策规定，被告属于享受租金优惠的主体，故被告未交纳的租金中有部分月份可按政策免除缴纳义务，对于余下部分租金，被告认可予以交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案涉诉房屋坐落于天津市南开区××南里××号楼××门（间号101、102、103、104）及3门（间号105、106、107、108、24、25、26、27、28），产别为国有自管产，计租面积分别为：49.73平方米、49.75平方米、135.95平方米。2015年3月13日，青年联合公司与案外人天津市房产总公司签订《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，出租人（甲方）为天津市房产总公司，承租人（乙方）为青年联合公司，约定甲方将本案涉诉房屋出租给乙方使用；租赁期限自2015年1月1日至2020年12月31日。2014年8月15日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》，甲方为青年联合公司，乙方为福禄茶业公司，约定甲方向乙方提供位于天津市南开区××南里××号楼××门（计租面积共为235.43平方米）的底商房由乙方承租经营；租赁期限为五年，自2014年11月1日始至2019年11月1日止；每年租金为270000元，租金每半年缴付一次，即每年5月1日和11月1日前各交付135000元；协议期满，甲方承诺在同等条件下，乙方具有优先承租权。青年联合公司在甲方处加盖公章并签字，福禄茶业公司在乙方处加盖公章。上述合同签订后，双方按合同约定履行。自2019年9月，双方多次沟通续租事宜均未达成一致意见，青年联合公司于2019年10月21日向福禄茶业公司发出律师函，内容为：青年联合公司因经营需要，合同期满后不再与福禄茶业公司续约；据青年联合公司了解，福禄茶业公司已私自将租赁房屋以合作的方式转租第三方，第三方以与福禄茶业公司存在合作协议为由拒绝交房；福禄茶业公司的违约行为，给青年联合公司造成损失，要求福禄茶业公司及时协调第三方并于2019年11月1日前将租赁房屋完好地交付青年联合公司，否则，青年联合公司将依法解决。同日，青年联合公司向案外人天津羊大爷餐饮管理有限公司发出律师函，告知青年联合公司与福禄茶业公司合同签订情况及期限，福禄茶业公司未征得青年联合公司同意，无权以任何形式将争议房屋交付第三方使用，要求天津羊大爷餐饮管理有限公司于2019年11月1日前搬离争议房屋。否则，青年联合公司将依法提起诉讼。2019年11月14日，福禄茶业公司向青年联合公司回复律师函，内容为：一、福禄茶业公司承租坐落于天津市南开区××南里××号楼××商房，计租面积共为235.43平方米，年租金270000元。租赁期限自2014年11月1日始至2019年11月1日止，租赁期内福禄茶业公司按时足额支付租金，现租期届满，福禄茶业公司与青年联合公司多次就续租事宜进行协商，均未达成一致意见，青年联合公司原本通知福禄茶业公司租赁协议不能再签订长期的，改为一年一签，福禄茶业公司认为不利于其经营投资。二、福禄茶业公司意见如下：（一）、福禄茶业公司系合法投资经营天津羊大爷餐饮管理有限公司，并非转租，不存在违约行为；（二）、协议第七条约定，福禄茶业公司具有优先承租权，青年联合公司在无法提供真实、确切高于福禄茶业公司承租条件新租户的情况下，建议维持现状，双方进一步按市场价格协商租金。同时，房本面积与协议记载面积严重不符，要求青年联合公司在续签时严格按照房本面积进行计租收费；（三）、如青年联合公司一定将房屋转租他人，福禄茶业公司主张赔偿：1、2014年承租租赁房屋时，投入160000元进行拆除、整修工程，租赁房屋漏水，产生维修费用3万余元，青年联合公司承诺给予补偿；2、2018年初，在福禄茶业公司投资羊大爷餐厅之前，已向青年联合公司备案，提交申请书、施工图纸，签署安全生产承诺书。青年联合公司提供全套房本复印件，协助福禄茶业公司办理各项证照。2018年4月，为开设羊大爷餐厅，福禄茶业公司前期投入100余万元，刚经营一年多，尚未收回成本，青年联合公司突然说不再续租，给福禄茶业公司造成巨大的经济损失；……4、协议约定计租面积235.43平方米，房本实际面积才99.48平方米，要求青年联合公司依法返还多收的租金差额；5、由于青年联合公司违约，要求青年联合公司承担搬迁费用。提出建议：1、维持现状，续签合同；2、如青年联合公司执意不续签租赁协议，要求赔偿一切经济损失。否则，福禄茶业公司将依法提起诉讼，追究青年联合公司的法律责任。另查，2019年12月13日，福禄茶业公司向青年联合公司转账支付租金70000元；2019年12月14日，福禄茶业公司向青年联合公司转账支付租金65000元。2019年12月16日，青年联合公司将上述两笔款项予以退回。经本院实地勘查，涉诉房屋现经营津门羊大爷铜锅涮羊肉，悬挂营业执照记载：名称天津市南开区羊家盛火锅店，个体工商户，经营者杨进成，组成形式个人经营，注册日期2020年6月8日，经营场所天津市南开区卫安南里1号楼3门。再查，案外人天津羊大爷餐饮管理有限公司成立于2015年8月24日，法定代表人杨旭，企业类型为有限责任公司（自然人独资），状态为存续。庭审中，青年联合公司述称合同期内一直由福禄茶业公司的股东胡丽英交纳租金，未欠付租金。福禄茶业公司述称，因租期内其一直使用涉诉房屋，故曾向青年联合公司交纳了半年租金，后青年联合公司全额退回但未说明原因。另外，福禄茶业公司提供胡丽英与杨旭于2018年4月20日签订的合作协议及装修工程合同，证明福禄茶业公司与天津羊大爷餐饮管理有限公司存在合伙关系，天津市南开区××南里××号楼××商用于经营（津门羊大爷），重新装修面积320平方米，工程造价780000元，空调设备设施安装造价200000元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，青年联合公司与福禄茶业公司于2014年8月15日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，双方亦按照合同约定履行了各自义务。按照合同约定，涉诉房屋租赁期限于2019年11月1日届满，福禄茶业公司虽抗辩该租赁期限只是为了符合青年联合公司要求的形式上的租赁期限，实质上双方约定为长期租赁，但未提交相应证据予以证明。福禄茶业公司于合同到期后向青年联合公司支付半年租金，青年联合公司予以退回，实际上青年联合公司以行为明确表示不同意续签合同。显然双方就续签合同并未达成合意。福禄茶业公司单方向青年联合公司汇款135000元的履行行为，在无合意的前提下，试图以此形式成立合同，违反了合同法所遵循的最高原则。福禄茶业公司该付款行为不能视为合同成立。青年联合公司于2019年10月21日向福禄茶业公司发出解除合同通知并送达福禄茶业公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，原告行使合同解除权符合合同约定以及法律规定，双方之间的《房屋租赁合同》于2019年11月1日到期后终止履行。关于原告青年联合公司要求被告福禄茶业公司按双方合同约定的年租金270000元的标准支付自2019年11月2日至2020年6月7日的房屋占有使用费共计150000元，被告福禄茶业公司对此期间没有异议，同意支付，但抗辩因受疫情影响，应免除部分付款义务。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。双方租赁期限于2019年11月1日届满，被告福禄茶业公司未于租赁期限届满后及时将涉诉房屋交还原告青年联合公司，后于2020年1月底发生新冠肺炎疫情。根据法律规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故原告青年联合公司的该项诉讼请求，本院予以支持。另外，就被告提出原告解除合同给被告及其合伙人造成损失一节，其提交的证据并不充分，且未形成反诉，本案不予涉及。被告应另行与原告依法解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，第一百一十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告天津市青年联合实业公司与被告天津市福禄茶业有限责任公司于2014年8月15日签订的《房屋租赁协议》已解除；二、本判决生效后十五日内，被告天津市福禄茶业有限责任公司给付原告天津市青年联合实业公司自2019年11月2日至2020年6月7日的房屋占有使用费150000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由被告天津市福禄茶业有限责任公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付天津市青年联合实业公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  王文磊人民陪审员  刘 津二〇二〇年十月十六日法官助理张晓书记员王娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。