广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初23905号原告：简永仲，男，1988年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告：林志豪，男，1985年8月2日出生，汉族，身份住址广州市白云区。委托诉讼代理人：刘晓灵，广东隆仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卫祥，广东隆仁律师事务所律师，被告：王文虎，男，1986年3月10日出生，汉族，身份证住址福建省诏安县。委托诉讼代理人：罗文歆，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：绿野漾子，广东百科律师事务所律师。原告简永仲、林志豪诉被告王文虎居间合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告简永仲、林志豪的委托诉讼代理人刘晓灵，被告王文虎的委托诉讼代理人罗文歆、绿野漾子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简永仲、林志豪向本院提出诉讼请求：1、被告返还两原告支付的中介服务费16万元及相应利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自付款日，即2019年10月30日计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日利息为6400元）；2、本案的受理费由被告承担。被告王文虎辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：一、我在涉案商铺买卖居间过程中从未向买家徐耀丰隐瞒案涉商铺没有不动产权证、不能办理过户手续的情况，相反，我方一直谨守诚信原则为买卖双方提供服务工作。二原告有意出卖，据我所知在买家徐耀丰退铺后又将商铺出售给其他人买家。原告及买方双方均清楚知道涉案商铺没有不动产权证，也不能办理过户手续，故我忠实地履行了居间义务，促成二原告与买家签订合同，有权获取涉案11万元的报酬，另外五万元由案外人劳银杏、廖小梅作为共同完成中介工作的一方收取。二、买家徐耀丰在交易后反悔退铺、与二原告产生的纠纷，不应作为二原告要求我方退还中介报酬的依据。徐耀丰在事后反悔向二原告要求退铺还款并不由我的行为所造成的，二原告同意徐耀丰退铺为由要求我退还中介报酬，是严重的不诚信行为。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月21日，原告林志豪（甲方、卖家）经被告王文虎介绍，与案外人徐耀丰（乙方、买家）签订《购房协议》，约定甲方将位于广州市白云区同和街石桥头24号A座101商铺（以下简称涉案商铺）出售给乙方，房屋售价为3260000元。《购房协议》第六条约定：“基于经纪方在促成房屋交易中所提供的服务，于签署本协议同时，甲方同意支付经纪方人民币零元作为佣金，乙方同意支付经纪方人民币零元作为佣金。同日林志豪作为业主、王文虎作为中介、案外人劳银杏、廖小梅作为中间人签署《购房协议》，内容包括“广州市白云区同和街石桥头24号一楼A座101商铺商铺面积约75平方业主实收3100000元，多出160000元金额给中介方费用，在房屋办理完成多出金额业主马上转账给中介方”。同年10月30日，原告简永仲、林志豪（甲方、出让人）与案外人罗云、徐耀丰（乙方、受让人）签订了《房屋转让合同》，约定甲方将广州市白云区同和街石桥头24号A座101商铺转让给乙方。房产总价3260000元。乙方在见证后一次性付清房款。乙方在付清房款后拥有此房产的永久所有权，乙方有居住、出租、抵押、转让、继承等处分权利。若日后因政策原因，具备办理该套房产产权证的条件时，甲方应协助乙方办理，办理后的证件归乙方所有，办理证件所产生的费用由乙方承担。上述合同签订后，简永仲、林志豪先后收到徐耀丰房屋转让款共计316万元。林志豪于2019年10月30日以银行转账的方式向王文虎支付中介费16万元，同日王文虎向简永仲、林志豪出具中介费16万元的收据。同年12月17日，案外人罗云、徐耀丰作为申请人以简永仲、林志豪为被申请人，向广州仲裁委员会提出关于涉案商铺房屋买卖合同的仲裁申请，仲裁请求为：一、裁决确认申请人与被申请人签订的《房屋转让合同》无效；二、裁决两被申请人返还购房款326万元及支付利息；三、裁决两被申请人返还申请人支付的租客保证金7.5万元并支付利息；四、本案仲裁费、保全费用由两被申请人承担。并于仲裁申请书事实及理由中陈述：“简永仲、林志豪承诺对转让房屋享有所有权、使用权、收益权、处分权，没有设定他项权等。……但是自接手该商铺后，申请人发现该商铺无法办理营业执照，是违法建筑，也无法办理产权证，导致申请人签订合同的目的无法实现。”广州仲裁委员与2019年12月17日发出仲裁通知书，受理上述仲裁申请。2020年1月2日，案外人罗云、徐耀丰与简永仲、林志豪签订和解协议书，约定中介费16万元由简永仲、林志豪通过起诉等方式向王文虎追讨。2020年4月22日，双方签订补充协议，由简永仲、林志豪向罗云、徐耀丰退还购房款301.5万元，并支付中介费的一半8万元，罗云、徐耀丰同意放弃向王文虎追讨中介费的权利，由简永仲、林志豪向王文虎追讨相关费用，追回的款项全部归简永仲、林志豪所有。诉讼中，王文虎申请廖小梅作为证人出庭作证并提交廖小梅作出的《情况说明》。廖小梅陈述其本人从事房产中介业务，与王文虎是同行，曾合作销售房屋。其经人介绍了解到简永仲、林志豪想出卖涉案商铺，简永仲、林志豪曾告诉其涉案商铺的产权真实，房屋没有问题。后经过其与王文虎的中介促成了简永仲、林志豪与徐耀丰之间的交易，买卖双方都知道涉案商铺没有不动产权证也无法办理过户手续。其与王文虎从未在促成交易的过程中隐瞒商铺情况。庭审中，简永仲、林志豪与王文虎均陈述涉案商铺无不动产权证，不能正常办理过户登记手续。王文虎确认其收到简永仲、林志豪支付的中介费16万元。本院认为，本案为居间合同纠纷，简永仲、林志豪向王文虎支付的16万元为居间服务费。本案争议焦点在于王文虎是否应当将其收取的16万元居间服务费退还简永仲、林志豪，针对该问题本院分析如下：（一）房屋买卖交易中办理房屋过户登记应是合同主要内容。而本案中简永仲、林志豪作为卖方与王文虎作为中介方均清楚知晓涉案商铺无不动产权证书及不能办理过户登记，故简永仲、林志豪与案外人徐耀丰达成房屋买卖协议的合同目的极有可能不能实现，亦即王文虎作为中介无法促成涉案商铺完成最终交易。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。（二）王文虎作为中介，在提供涉案商铺的居间服务时，其服务行为存在明显瑕疵：其一，王文虎在交易之前明知涉案商铺存在权利瑕疵为获取报酬仍积极促成交易，在其居间下简永仲、林志豪与徐耀丰签订的购房协议和房屋转让合同中均无专门条款明确提示商铺权利瑕疵和相关交易风险，反而在房屋转让合同第五条中就涉案商铺出现“永久所有权”“抵押”等极易造成混淆的字眼，故其在提供居间服务过程中未尽到如实披露及忠实勤勉义务；其二，王文虎作为中介未与简永仲、林志豪订立正式居间服务合同并约定各自权利义务，仅签署一份《购房协议》约定中介费为16万元，且该协议对中介费是否达到付款条件约定不明确，仅写为“在房屋办理完成多出金额业主马上转账给中介方”，现涉案商铺未能完成交易亦无法办理过户登记手续，亦可理解为简永仲、林志豪支付中介费的条件未成就；其三，王文虎收取居间服务费16万元，以合同总价326万元来计算，中介佣金率达4.9%，在无明确相关权利义务的前提下明显超出合理范畴亦有违房地产中介收取居间服务费的市场惯例。综上，简永仲、林志豪要求王文虎返还中介服务费16万元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于简永仲、林志豪要求王文虎支付利息的诉讼请求。如前所述，简永仲、林志豪明知涉案商铺存在权利瑕疵仍与案外人签订房屋转让合同，其在进行大额房产交易时未尽诚信及审慎义务，对于涉案商铺最终无法交易亦存在过错，故其要求王文虎计付退还居间服务费利息的诉讼请求理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告王文虎向原告简永仲、林志豪退还居间服务费160000元；二、驳回原告简永仲、林志豪的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1750元，由被告王文虎负担并于本判决生效之日起三日内迳付原告简永仲、林志豪。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年十月二十一日书记员 傅奎显