福建省厦门市思明区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽0203民初14607号 原告：许碧英，女，1941年5月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张丽键，福建金海湾律师事务所律师。 被告：厦门夏商农产品集团有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山路2-8号民兴商城8楼。 法定代表人：赵旭云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈琦，福建旭丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄芳，福建旭丰律师事务所律师。 原告许碧英与被告厦门夏商农产品集团有限公司（以下简称夏商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，于2019年12月26日作出（2019）闽0203民初9354号民事判决，后夏商公司提起上诉。厦门市中级人民法院于2020年7月13日作出（2020）闽02民终2039号民事裁定书，撤销了（2019）闽0203民初9354号民事判决，将该案发回重审。发回后，本院另行组成合议庭进行了审理。原告许碧英及其委托诉讼代理人张丽键，被告夏商公司的委托诉讼代理人陈琦、黄芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许碧英向本院提出诉讼请求：1.夏商公司按厦门市思明区槟榔东里158号房产位置（杂物间、计入产权）4.12平方米的评估价赔偿许碧英损失106734元；夏商公司赔偿许碧英因办理厦门市思明区产权证而付出的款项损失99071元。事实和理由：许碧英系夏商公司（原企业名称为福建省厦门市蔬菜公司）的员工，1992年12月参加公司房改，与公司签订《售房合同书》，购买了公司位于厦门市思明区房屋，该房屋配有4.12平方米的杂物间。后在福津大街项目建设期间，因该项目区间通道的需要，夏商公司拆除了位于外侧的许碧英使用的杂物间，并在小区的正大门右侧墙内建设杂物间交付许碧英使用。今年初，夏商公司开始办理房改房的产权证。许碧英在办证过程中发现，夏商公司调换给自己的配套杂物间不能与其他所有杂物间一样办理产权证，为此多次与夏商公司进行交涉但未果，与夏商公司交涉中，夏商公司态度诚恳，愿意以法院处理结果对许碧英进行赔偿，故提起本案诉讼。 夏商公司辩称，一、根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，本案依法不属于人民法院的受理范围。本案案由虽为房屋买卖合同关系，但双方的实际关系是房改房买卖合同关系，而非目前市场一般的房屋买卖关系。而房改房特殊性在于：职工购买的是夏商公司的单位内部建房，员工通过房改政策可以以极低的价格购买房改房，因为夏商公司和国家需要负担大部房款，故职工购买房改房，和目前的纯商业购房，存在很大的区别。因此，职工最终能够享有多少面积的房改、房改的对价是多少、应享有的房改面积而实际无法满足应如何补偿等问题按照政策必须经市房改办批准，故92年《售房合同书》也多处提及乙方购房是指市房改办批准之日起。因此本案的性质应该是夏商公司单位内部分房引起的房地产纠纷，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》【法发〔1992〕38号】第三条“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，……，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”，故本案依法不属于人民法院受案范围，就同属改制前历史分房问题导致的纠纷，本市法院就同类案件也认为不属于法院受案范围而裁定驳回起诉，此外，根据夏商公司原审一审举证的《广东省高级人民法院关于蔡新明等人与广东省鱼珠林产集团有限公司房屋质量纠纷案受理问题的批复》，就因购买集资房引起的房屋质量纠纷，广东省高院也认为不属于人民法院主管工作范围，也即只要是因单位内部建房、分房等各种原因引起的房地产纠纷，人民法院均依法不予受理或驳回起诉。二、姑且不论法院是否受理本案，就本案签署的两份合同，夏商公司都不存在违约行为。而且许碧英也不存在任何损失，因为1992合同约定房改面积为71.41平方米，而最终许碧英房改的708室的建筑面积已达72.46平方米，即无论是否包含杂物间，都未导致许碧英房改利益受损，更何况杂物间拆除置换也是双方实际履行中达成的合意。夏商公司在原审一审、二审已充分陈述，不再赘述。三、此外，就许碧英举证的鉴定机构评估报告，严重违反房地产估价规范强制性规定，依法不应当予以采纳。本案的杂物间即使需要评估，也应当评估的是杂物间在拆除时点的价格，而非起诉时点的价格，而且应当按照房产性质是房改房的配套杂物间评估，而非商品房价格评估，而且根据《房地产估价规范》比较法4.2.3“可比实例的选取应符合下列规定1可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个”，也即评估机构至少应当选用3个以上的参照对象。但根据评估报告第3页载明该评估机构仅比较了2个参照对象，且其中一个是安置杂物间而非房改杂物间，因此评估方法存在重大错误，该评估报告结论依法不应当得到采纳。四、最后，即使假设履行的是1992合同，且依据原审法院判决逻辑需要按杂物间增值部分赔偿许碧英，鉴于合同约定和政策规定增值部分需按付款比例由职工、企业和国家三方分配，许碧英可分配增值金额为36893元，扣除许碧英实际未支付杂物间的参考成本4779元，最终许碧英可获得的赔偿金额也仅应为32114元。（一）如案涉杂物间有增值应按比例分配，许碧英可分配增值金额为36893元。1.政策及1992售房合同均载明，杂物间增值部分，按购房付款比例由职工、企业和国家三方按规定比例进行分配。《厦门市住房制度改革实施方案》政策第（四）条第4点“优惠价房的继承和出售”规定，“出售后所得房款，扣除有关税费后的所得，增值部分按国家、集体、个人的付款比例进行分配”。1992售房合同第三条也约定：“甲、乙双方必须共同遵守下列事项：1.无条件遵守市府（92）综字080号文之有关规定。……6.乙方购房后（市房改办批准之日起）住满五年方可出售已买的自住房屋，但需与甲方共同办理方有效，且甲方有优先购买权；出售后的房款，扣除有关开发费和税费后所得，增值部分按付款比例由乙方、甲方和国家三方按规定比例进行分配”。2.该职工、企业、国家增值分配比例为290：160：250，那么，国家、集体、个人的付款比例怎么界定呢？根据《厦门市住房制度改革实施方案》第（四）条“鼓励职工买房2.优惠价房的房价”规定，新建砖混一等住房，综合造价约为每平方米建筑面积700元，优惠价1992年定为290元，另应由购房者所在单位支付每平方米建筑面积160元的开发费（无工作单位的购房者，开发费由个人支付）。对职工购买已租住的公有住房以建筑的重置价乘以成新折扣作为基价，结合考虑层次等因素，参照新房优惠政策确定售价。……”，也即很显然，根据该政策规定，职工购买房改房，不仅职工支付了购房款290元／平方米，国家和夏商公司也支付了购房款，夏商公司支付的是开发费160元／平方米，国家另承担了250元的地价费用（即770元-290元-170元＝250元），故职工购买房改房，职工：集体：国家的付款比例实际为290元：160元：250元，因此，按照上述政策规定，职工、企业、国家增值分配比例为290：160：250。3.姑且不论原审法院评估报告存在的重大缺陷，按照原审法院评估结果杂物间现价值为102736元，则案涉杂物间的增值金额为97957元。按照原审法院的评估结果，案涉杂物间的价值为102736元，而参照原审许碧英提供的邻居158-707室许宗烈的《公有住房出售核定表》，4.12平方米的杂物间支付的计价为4779元（见许碧英一审证据第6页），故案涉杂物间的增值金额为97957元（即102736元扣减成本价4779元）。4.根据上述结论，如果许碧英支付了案涉杂物间的成本价，则就增值部分，许碧英实际应分配到的增值部分按照比例应当为36893元。案涉杂物间的增值金额为97957元，而职工、夏商、国家对增值的分配比例为290元：160元：250元，故即使案涉杂物间应当予以赔偿，许碧英实际应分配的增值部分也仅为97957元×290／770＝36893元。（二）根据在案证据及事实，许碧英因2019合同项下无杂物间，故其并未向夏商公司实际支付杂物间的对价4779元，故还需从其分配的上述36893元中另外扣除应支付的成本价4779元。因此，即使法院认为履行的是1992合同且应当予以赔偿，许碧英最终可获得的赔偿金额为32114元。此外，许碧英的实际损失应当是基于许碧英应将现有杂物间归还给夏商公司的基础之上，关于此点，原审一审许碧英也明确表示“愿意将使用的杂物间返还给夏商公司”（见原审判决第2页第一段末）。综上，恳请法庭依法驳回许碧英的起诉。夏商公司赔偿许碧英因办理厦门市思明区产权证而付出的款项损失99071元的问题，原审二审夏商公司提交了与许碧英同栋楼其他户的支付款项凭证，第一份售房合同许碧英缴纳的款项15281元应是全部退还给许碧英，此99071元是根据市房改办最终批复的实际应交金额，因为本案案件纠纷，所以许碧英尚未领取该款。其他人都已经领取。 本院经审查认为，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》关于“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，本案《售房合同书》及《公有住房买卖合同》是夏商公司落实厦门市住房制度改革的有关政策及规定就住房有偿分配事宜与许碧英签订的合同，本案系涉及单位内部建房、分房等引起的房地产纠纷，不属于人民法院主管工作范围，本院现依法驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回许碧英的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 瑛 人民陪审员  许丽燕 人民陪审员  许青云 二〇二〇年十月十二日 法官 助理  马嘉慧 代书 记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。