福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0521民初2131号 原告：廖志杰，男，1992年11月25日出生，汉族，住惠安县。 原告：刘志梅，女，1994年10月29日出生，汉族，住惠安县。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：曾在中，福建议正律师事务所律师。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：曾增，福建议正律师事务所实习律师。 被告：惠安弘康置业有限公司，住所地惠安县螺城镇西苑巷10号，统一社会信用代码91350521MA2YK5HA4Y。 法定代表人：王明甲，董事长。 委托诉讼代理人：刘学铨，男，该公司职员。 原告廖志杰、刘志梅与被告惠安弘康置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法由简易转入普通程序，公开开庭进行了审理。两原告（简称原告）的共同委托诉讼代理人曾在中、曾增，被告的委托诉讼代理人刘学铨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:一、撤销原告与被告签订《商品房买卖合同》第三章商品房价款第六条计价方式与价款第一项“1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9119.24元”；二、确认原告与被告双方交易的商品房价格为8663.28元/平方米（当庭减少为8265元/平方米）；三、被告应当在案涉商品房总价款扣除优惠的12119.92元。事实与理由：原告根据被告发出的认筹即享开盘价95折邀约，于2019年7月12日交纳认筹款2万元。按照被告购房程序，开盘后原告必须进入认购，在原告认购时，被告不给予享受开盘价95折，当时原告不购买，被告称如不认购就不退还已交的认筹款2万元，原告在被迫的情况下只能签订认购书，被告将认购收据收回。之后，被告采用同样的方法迫使原告于2019年8月17日签订《商品房买卖合同》，又不让原告享受95折，将第三章商品房价款第六条计价方式与价款第一项价格事前打好让原告签订，打好的价格条款“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9119.24元”。当时原告所购买的商品房的开盘价为9119.24元/平方米。被告采用这种欺诈、乘人之危等方式迫使原告签订《商品房买卖合同》，约定的单价9119.24元/平方米条款应予撤销。原告按照被告发出的邀约交纳认筹款，有权享受95折优惠，又按《商品房买卖合同》约定交清所有的房款，对此，原告主张案涉商品房的单价为8265元/平方米，符合法律规定，应予支持。被告在网上App平台上公布，推荐他人或推荐自己均可享受减免购买商品房总价款1%的优惠，但在签订《商品房买卖合同》时，被告在总房款上又不给予原告优惠，被告的行为明显违反法律规定，原告只好向惠安县紫山镇市场监督管理投诉，经该所调解无法达成一致。案涉楼盘现住宅销售均价为8894元/平方米，由于案涉楼房层高27层，原告购买房屋处12层，因此案涉商品房限价应在均价以下，按限价8700元/平方米计算，原告以8700元/平方米×95折计算为8265元。第三项诉讼请求是按照总房价的1%计算，是以起诉时主张的单价8663.28元/平方米计算的总价款为计算基数。 被告辩称，一、商业广告属于要约邀请，交易内容应另行签订合同。被告发布的广告并没有明确打折的基准价，该广告属于要约邀请，且广告中已备注具体内容以双方另行签订的合同为准。原告主张开盘价为9119.24元/平方米，并要求以此作为基准价进行打折，缺乏事实和法律依据。商品房销售价格属于市场调节价，依法由被告根据市场情况自主定价，在开盘时被告已委托广告公司将开盘价做成幕墙公布于开盘现场，在签约现场清晰可见。案涉房屋的开盘总价为1459652元，参与开盘折扣后为1291805元，单价9234元/平方米。据此，双方于2019年7月28日签订认购书，确定案涉商品房成交总价为1291805元，单价9234元/平方米。根据优惠政策，原告自荐享受1%佣金奖励（折抵房款），即12918.05元，抵扣房款后总价为1278886.95元，单价为9141.4元/平方米。市场监督管理局规定，要求被告不得高于备案价出售，因该套房屋备案价为9120元/㎡，故被告按照单价9119.24元/㎡（置业笔误输入错误为9119元/㎡）计算，房屋总价款计1275782元，原告同意，双方于2019年8月17日签订了《商品房买卖合同》，原告办理了银行按揭贷款。原告以被告存在虚假宣传致使其产生误解，以此要求撤销《商品房买卖合同》第三章关于价款的约定没有依据。二、双方签订的认购书及《商品房买卖合同》合法有效，应遵照履行。如前所述，认购书及《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均有诚实全面履行合同的义务，任何一方不得单方变更、解除、撤销合同。被告在现场通过销控板的形式，对购房人进行公示开盘价并没有隐瞒，被告和原告在开盘价的基础上自愿协商达成成交价并签订商品房买卖合同，依法有效，双方应予以执行。被告与原告进行磋商，在被告自主设定的开盘价基础上给予相应的优惠，最终确定成交价为1275782元，该金额与《个人购房借款/担保合同》约定的房屋价值一致。原告在签订认购书、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》，认筹款转定金、交付首付款、办理合同备案手续、办理按揭贷款整个漫长购房过程中，均未对成交价格提出任何异议，且实际支付的购房对价亦未高于备案价格，原告没有任何损失。另，原告与被告签订的认筹协议书第八条约定，如公开发售日原告不能认购到意愿物业或放弃正式认购意愿，被告将于公开发售日后30天内通知原告到指定地点办理退还认筹金手续。原告主张被迫签订上述合同，与常理相悖，属于捏造事实，没有任何证据予以证明，主观恶意明显，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告系经工商登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营等。2019年7月12日，原告与被告签订认筹协议书，并于同日向被告支付认筹金2万元。2019年7月28日，原告与被告签订认购书，载明原告向被告认购惠安恒大华府楼盘55＃幢Ｂ梯1201单元，建筑面积139.9平方米，单价9234元／平方米，总价款1291805元。2019年8月17日，双方签订正式《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于惠安县××镇××村××小区××栋××梯××号商品房，建筑面积139.9平方米，其中套内建筑面积104.94平方米，公共部位共有分摊建筑面积34.96平方米，总价款1275782元，首付款265782元。合同签订后，原告实际支付首付款合计275782元。之后，原告作为借款人，被告作为保证人，与中国工商银行股份有限公司惠安支行（简称工行惠安支行）签订合同编号为Ａ01408惠安2019一手贷0000991号《个人购房借款／担保合同》，约定原告向工行惠安支行贷款100万元用于支付案涉商品房的购房款，工行惠安支行于2019年12月26日发放贷款100万元至被告账户用于支付案涉购房款，原告已付清合同约定的全部购房款。2019年9月12日，案涉《商品房买卖合同》进行网上备案登记，备案登记合同单价9119.24元。因案涉楼盘部分业主就优惠及销售价格等问题向市场监督管理局投诉，惠安县市场监督管理局经调查后于2020年1月20日作出惠市监罚［2020］14号行政处罚决定书，查明：被告在向惠安县住房和城乡建设局申请《商品房预售许可证》时，已按照“一房一价”要求报送《恒大华府商住小区商品房房源信息表》，每套房均有对应的备案价，使得整个楼盘的均价不高于限价（8894元／平方米）。在备案价之外，被告参考惠安同类地段商品房市场价格，在内部定价系统制定了远高于备案价的“选房价”。被告声称的“认筹即享开盘95折”、开盘当天特惠等优惠折扣不是以备案价为基础打折优惠，而是以“选房价”为基础进行打折，最后达到基本上按备案价成交的目的。被告声称的开盘当天客户现场认筹转认购统一有四种折扣形式：一是开盘前缴纳2万元认筹金即享开盘95折；二是办理按揭97折；三是来访渠道98折；四是开盘特惠98折。开盘当天，客户签订的认购书对应的成交价都是打完上述四个折扣后的价格（即成交总价＝建筑总价×认筹95折×按揭97折×来访渠道98折×开盘特惠98折，建筑总价＝选房价×平方数），基本上接近于备案价。对部分折后价格仍高于备案价的客户，被告最终以备案价销售。经向惠安县住房和城乡建设局核实，当事人已售房源均以不高于备案价的价格网签备案。认为：商品房销售实行“一房一价”、明码标价，房地产开发企业向客户销售时优惠前的表价应与预售方案的价格、销售现场公示的价格、网上公示的价格、网签系统的原价保持一致，不得在标价之外加价销售商品房。本案中，被告以另行制定“选房价”的方式提高底价，然后通过户外广告、网络媒介、销售人员口头介绍等声称优惠打折，实质先抬高底价，再以广告宣传折扣优惠为手段达到诱使消费者与其交易的目的。其行为违反了《中华人民共和国价格法》第十四条第（四）项“经营者不得有下列不正当价格行为：……（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；”的规定，构成利用虚假的价格手段诱骗消费者与其进行交易的违法行为，对被告进行警告，并处罚款15万元。原告曾就Ａｐｐ网站宣传的1%优惠项目向惠安县紫山镇市场监督管理所投诉，经惠安县紫山镇市场监督管理所调解未果。 另查明，被告就案涉商品房向惠安县住房和城乡建设局备案的预售单价为9120元。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及备案申请表、《个人购房借款/担保合同》、收款收据、借款凭证、支付宝支付凭证、惠安县市场监督管理局处罚决定书，被告提供的认筹协议书、认购书，本院向惠安县住房和城乡建设局调取的备案资料，以及双方当事人的庭审陈述加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为关于原告要求撤销案涉商品房买卖合同单价条款、重新确定交易单价，以及要求被告给予优惠价是否能成立的问题。 原告认为，原告主张的事实清楚，证据充分，依法应予以支持。被告发出优惠邀约，但不给予原告优惠，采用诸多方法来迫使原告不得已签订商品房买卖合同，其行为违反民法总则的规定，应予以撤销。行政处罚决定书能够证明案涉楼盘的限制均价为8894元，根据该栋楼房的总楼层及原告购买房屋所处的楼层计算，原告主张单价8265元/平方米，符合法律规定，能够成立。即使案涉商品房的备案价是9120元，被告也没有让原告享受95折。关于总价款的优惠问题，App网站明确公告说明推荐优惠总价款的1%，但是被告没有给予原告优惠，不符合被告发出的邀约。原告相应提供以下证据：证据1即被告发出邀约的通告，以此证明被告承诺认筹即享开盘95折。证据2即被告App邀约，以此证明被告的App网上明确，推荐给他人或本人购买房屋，均可享受总价1%的优惠。被告质证称：对证据1即被告发出邀约的通告的真实性无异议，但对证明对象有异议，商业广告属于要约邀请，具体权利义务应以双方签订的合同为准。对证据2即被告App发出邀约真实性无异议，但原告已经享受到1%的优惠。 被告认为，案涉商品房开盘价和备案价不一致。备案价为9120元/平方米。销控板体现的开盘价是10465.11元/平方米，总价款1464069元，被告是按开盘价打折给原告的，折扣方式是按建筑总价×认筹95折×按揭97折×来访渠道98折×开盘特惠98折，优惠1%即再乘0.99。原告第三项诉讼请求主张从总价款扣除优惠的价款已扣除完毕。原告从签订认购书直至办理完毕贷款手续，均未对房屋价款提出异议，贷款合同体现抵押物价值1275782元，也能证明原告认可房屋价款，原告主张受欺诈无证据支持。行政处罚决定书查明被告向不愿购买的业主退还了认筹款，被告提供的认筹协议书及退筹单能够证实原告可以选择退还认筹款。处罚决定书及泉州市星辰传媒广告有限公司出具的证明可以证实，被告已经将房屋定价、折扣优惠和折后价款通过销控板形式在开盘签约现场公示。原、被告先后于2019年7月28日、8月17日分别按总房价1291805元（公示的折后价）、1275782元（成交价）签订了认购书各1份，现场价格公示及双方先后签订不同价款的认购书能够证明，双方按接近备案价的价格成交，是经双方磋商后的结果。行政处罚书不能作为认定合同欺诈的依据。原告主张受被告欺诈、胁迫签订认购书、《商品房买卖合同》及相关协议没有依据。原告主张被告抬高定价，未将备案价作为打折基准价是欺诈，使其产生重大误解，缺乏事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。上述规定虽赋予了相对方变更或撤销合同的权利，但并非意味着凡是一方当事人存在欺诈行为，相对方均可主张撤销合同。相对一方当事人只有在因为欺诈产生错误认识，并基于错误认识作出了非真实意思表示，才有权主张撤销或变更合同。影响订立合同与否的因素有很多种，判定欺诈行为是否符合撤销合同的条件，要根据欺诈行为的程度、欺诈对另一方真实意思表示作用力的大小、受损害方的损害程度等综合因素进行考量。本案中，购买房产属于重大资产购置，根据一般认知，原告在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。虽然被告在广告宣传或价格公示上被行政主管部门认定有欺诈行为，可能对原告购房意向有一定影响，但并非唯一或直接影响其决定是否购买的关键性因素。商品房买卖合同对原告所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容进行了明确约定，且系双方平等协商后达成。因此，被告的行为并未使原告对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性方面产生错误认识，原告签订商品房买卖合同购买案涉商品房系其真实意思表示。最后，被告未曾允诺在备案价基础上打折优惠，原告主张应以“备案价”为打折基数，缺乏事实和法律依据。双方以低于备案价进行成交，原告未受到损失。综上，虽被告广告及定价高于备案价的行为受到了行政处罚，但行政处罚是行政机关系依据行政管理性法规对被告行为进行评价。本案属地位平等的民事主体之间的合同关系，应依据民事合同意思自治原则进行考量，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告相应提供以下证据：证据3即认筹协议书，以此证明双方约定，原告若不愿认购可以退还认筹款。证据4即编号为0000159认购书，以此证明原告同意按照开盘公示的优惠折扣价认购案涉商品房，与原告提供的认购书互相印证，证实双方价格磋商过程。证据5即广告公司出具的证明，以此证明被告委托广告公司制作开盘价广告幕墙，于开盘时置于签约现场进行公示。证据6即补充协议，与认购书、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》共同证明原告已充分了解房屋价格，并同意购买。证据7即柯志聪、陈小清签订的认筹书及电子回单各1份，以此证明在签订认筹协议之后，认购书签订之前，若不愿购买房屋的客户可以选择退还认购款。证据8即恒大华府商住小区商品房房源信息表，以此证明案涉商品房单价9120元/平方米，总价款1275888元。原告质证称：对证据3即认筹协议书真实性无异议，对证明事项有异议，原告并不是不购买案涉商品房，只是被欺诈、误解商品房的单价问题及没有享受优惠。对证据4即编号为0000159认购书真实性无异议，对证明对象有异议，不能证明双方存在价格磋商的过程，被告使用欺诈方式说认筹即可以享受开盘95折。原告当时不知道备案价，双方实际根本没有按备案价进行磋商，被告虚设高价，原告先投诉优惠问题，调解过程中才知道存在备案价。对证据5即广告公司出具的证明有异议，即使当时有这样的销控板，被告也没有告知原告，而且销控板也不能体现出案涉商品房的备案价是多少。对证据6即补充协议的真实性无异议，但对关联性及证明事项有异议，本案被告乘人之危，不退还认筹款，导致一系列欺诈行为，被告的证明对象不能成立。证据7即柯志聪、陈小清签订的认筹书及电子回单与本案没有关联性，是购房人投诉后，工商行政管理局介入调查后，才导致被告有退还认筹款的过程。证据8即恒大华府商住小区商品房房源信息表是被告单方制作提供，并不是住建局批复的限价情况。 本院经审查认为，原告提供的证据1即被告发邀约的通告真实性予以采信，但该宣传彩页仅具有邀约邀请的性质，虽载明“认筹即享开盘95折”,但并未明确认筹即以备案价为基数享开盘95折。证据2即被告App邀约真实性予以采信,结合被告陈述，能够证明原告享有总购房1%的优惠。证据3即认筹协议书、证据4即认购书、证据6即补充协议的真实性均予以采信。证据5即广告公司出具的证明属证人证言性质，不具有证据效力，不予采信。证据7即柯志聪、陈小清签订的认筹书及电子回单与本案不具有必然关联性，不予采信。证据8即恒大华府商住小区商品房房源信息表与本院调查情况一致，予以采信。购买房屋属重大生活事项，原告作为购房人，正常情况下会对与案涉商品房相同地段、同等配套、同类性质房屋的价格等进行充分了解，进行性价比对比后才决定是否购买案涉房屋。认筹协议书、认购书、补充协议与《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》相结合，能够证明双方在认筹时即约定，原告有权放弃认购意愿，被告将在公开发售日起30日内无息退还认购款。原告与被告签订认筹协议书并交纳认筹款项后，又与被告签订认购书，认购书载明商品房单价9234元/平方米，总购房1291805元。此后，双方签订正式《商品房买卖合同》，约定商品房单价9119.24元/平方米，总购房款1275782元，含认筹款在内，原告合计支付购房款275782元，向工行惠安支行办理按揭贷款100万元。无任何证据证明原告在认筹、认购、签订正式商品房买卖合同、办理银行按揭贷款过程中，被告存在欺诈胁迫行为，能够认定原告对商品房买卖合同约定的单价均是认可的，现要求撤销商品房买卖合同中第三章商品房价款第六条计价方式与价款第一项“按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币9119.24元”，确认案涉商品房的价格为8265元/平方米依据不足，以及要求从房屋总价款扣除优惠12119.92元，依据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。因欺诈导致合同被撤销需具备下列条件：一是欺诈方具有欺诈的故意，明知自己告知对方的情况是虚假的且会使被欺诈人陷入错误认识，而希望或放任这种结果的发生；二是欺诈方实施欺诈行为，故意告知虚假情况或者故意隐瞒真实情况使他人陷入错误的认识；三是被欺诈的一方因欺诈陷入错误认识后作出违背其真实意思的表示。原告以被告存在欺诈为由提出本案诉讼请求，但双方签订的认筹协议书约定如原告放弃认筹，则被告无息退还认筹款。之后，双方签订认购书，对房屋具体位置、房号、面积、单价、总价款均作了明确约定，认购书约定的单价为9234元/平方米。此后，双方签订《商品房买卖合同》，约定成交单价为9119.24元/平方米，低于认购书的约定，亦低于案涉商品房的备案价。原告作为完全民事行为能力人，在决定购买案涉商品房的过程中，与被告已进行充分的沟通、协商，对案涉房产的价格等应有充分的认知和考量，在签订《商品房买卖合同》时亦清楚产生的法律后果，因此，合同内容是双方真实意思的表示。双方在交易过程中，被告从未承诺在备案价基础上打折优惠，原告提供的证据不足以证明被告采用欺诈、乘人之危等方式，迫使原告签订单价9119.24元/平方米的条款，要求撤销该条款，确认房屋单价为8663.28元/平方米，以及从房屋总价款中扣除优惠12119.92元，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告廖志杰、刘志梅的诉讼请求。 案件受理费303元，由原告廖志杰、刘志梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  王国明 人民陪审员  汪一强 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。