江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020）苏0583民初9750号原告：李冬梅，女，1977年12月14日生，汉族，居民身份证号码2106031977********，住所地辽宁省丹东市振兴区振四街******。委托诉讼代理人：周钦逢，上海天璇律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚君坤，上海天璇律师事务所律师。被告：徐娟，女，1978年3月9日生，汉族，住所地，住所地江苏省涟水县iv>委托诉讼代理人：蒋海，江苏瑞江律师事务所律师。原告李冬梅与被告徐娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理，原告李冬梅及其的委托诉讼代理人周钦逢，被告徐娟的委托诉讼代理人蒋海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冬梅提出诉讼请求：1.判令购房合同解除，被告向原告返还购房款1200000元；2.判令被告向原告支付违约金426000元；3.判令居间费用42600元由被告承担；4.本案诉讼费用及律师费60000元由被告承担。事实和理由：原被告双方于2020年1月12日签订《房屋买卖成交合同》，约定被告向原告出售位于昆山开发区的房屋，总价2130000元。合同第四条约定，原告于2020年2月29日前支付购房款1200000元，双方约定于2020年4月15日前办理过户手续。因该房屋有贷款1500000元未偿还，原被告双方签订《补充协议》，被告承诺于2020年4月15日前偿还贷款并配合原告办理过户，否则构成根本性违约，应赔偿原告和中介的损失。合同签订后，原告已按约定支付了定金及购房款合计1200000元，但被告因无法偿还该房屋的贷款而无法办理过户，逾期已经超过三十个工作日。原告遂诉至法院。被告徐娟辩称:本案房屋买卖合同至今未能完成过户手续系因新冠疫情所致，被告丈夫身在葡萄牙，由于疫情发生突然，无法办理提前还贷及房屋过户手续，导致涉案房屋无法顺利过户；但是被告也抱着合同交易的最大诚意，将涉案房屋腾空，并将钥匙交付给了中介，想通过中介将房屋交付给原告；同时为了房屋尽快办理过户手续，张军也通过我国驻葡萄牙大使馆认证了授权委托书，积极履行了房屋过户所需的一切手续，现房屋已经满足了交易条件，但是由于原告将涉案房屋查封，无法过户，只要原告将房屋解封，即可办理过户手续；根据最高人民法院涉新冠疫情民事案情指导意见，以及江苏省高院关于规范审理涉新冠××疫情房地产纠纷案件的15条意见中的规定，如因疫情导致房屋逾期交房或者逾期办证，那么是出卖人可以减免违约责任，根据相关上述司法解释，本案的买卖合同不应该予以解除。本院经审理认定事实如下：位于昆山开发区的房产，登记的不动产权利人为被告徐娟。2020年1月12日，原告（合同乙方，作为购买方）与被告（合同甲方，作为出售方）在居间方昆山市佰杰房产中介咨询有限公司（以下简称佰杰公司）居间下，签订编号为1821282的房屋买卖成交合同，约定：甲方同意将其所拥有的坐落在昆山市开发区太湖北路199号中南世纪城花园11号楼901室的房屋出售给乙方，上述房屋的成交价为2130000元，合同签订之时，乙方支付100000元整给甲方作为购房定金，合同签订后，乙方于2020年2月29日前或当天支付首付款1200000元整，甲乙双方约定于2020年4月15日前或当天办理过户手续；如一方不按期支付首付、配合办理贷款手续、过户的，即构成违约，经居间方(以书面或电话或微信或短信等方式均可)催促后，逾期三十个工作日仍不配合的，违约方构成根本违约，如因客观原因导致约定时间不能过户的，需通知对方以及居间方，并由三方另行商定过户日期并三方书面签字确认；乙方需要办理银行商业贷款或公积金贷款，共计700000元，除掉定金加首付以及贷款部分，剩余首付过户当日结清；双方均确认，上述交易房屋存在工商银行抵押，约有1500000元贷款未偿还；甲乙双方需按约定的合同履行义务，任何一方在签订合同后违约，守约方都有权没收定金或要求对方双倍返还定金；乙方需按约定的时间内支付房款，若逾期支付视为违约，需按房屋总价款的千分之一每天支付逾期利息；甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中约定时间内未履行义务的，除本合同另有约定外，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方支付房屋总价百分之二十的违约金给守约方，同时违约方承担全部的居间费用(即房屋总价的百分之二)，无论原本约定居间费用由哪一方支付，如果守约方已经支付，则可以向违约方追偿；本协议任何违约一方都需支付守约方和中介方应诉讼发生的相关费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费等一切费用。为此，被告徐娟出具书面补充协议，载明：甲方徐娟与乙方李冬梅于2020年1月12日签定位于昆山市开发区(产权证号2017-×**)买卖合同(合同编号1821282)，双方约定2020年3月1日前乙方支付剩余部分首付款玖拾万元整(小写900000元整)给到甲方偿还银行贷款，不足部分由甲方自行解决，现由于甲方资金另有所用，该笔资金暂不用于还款，甲方承诺将于2020年4月15日之前偿还产权证号2017-××0以及产权证号301253365的共同抵押贷款，并无条件配合乙方及中介方办理银行预审贷款和房屋过户手续，若甲方未在规定时间内偿还贷款，导致房屋过户手续无法正常办理，则甲方构成根本性违约，应按照房屋买卖合同(合同编号1821282)予以赔偿乙方和中介方的损失，由于合同期内受新型冠状病毒影响，交易过程中甲乙双方秉承多理解包容的态度处理交易手续。为此，原告分别于2020年1月12日、1月30日、2月28日、2月29日分多笔向被告徐娟付款，金额合计为1200000元。现双方为延迟过户产生争议，原告遂诉至本院而引起纠纷。另查明，2018年10月12日，案外人张军与江苏昆山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）签订个人借款合同，约定张军向农商行借款1060000元，借款期限自2018年10月12日至2028年10月10日止，借款人提前还款，应征得贷款人同意；合同约定债权的担保方式包括由徐娟提供房产进行抵押担保。为此，张军、被告徐娟作为抵押人与农商行签订最高额抵押合同，自愿以其位于的房屋为张军的上述借款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2020年8月5日，张军在农商行的上述贷款办理了贷款提前还款，涉案房产抵押担保的贷款已提前全部还清。为此，佰杰公司于2020年7月14日出具情况说明，载明：其系李冬梅与徐娟房屋买卖合同纠纷的中介机构，李冬梅与徐娟的《房屋买卖成交合同》签订后，徐娟即按李冬梅的要求解除了原租赁合同关系，腾空了昆山市开发区房屋，现该房屋已经腾空，符合交付条件，此事佰杰公司也已经通知李冬梅；关于房屋过户问题，因徐娟丈夫张军向银行借款，将该房屋与中南世纪花园3号楼502室房屋共同抵押给银行，为办理该房屋的过户手续，需将银行贷款全部还清，才能办理两套房屋抵押登记进行注销，为此，其工作人员康平多次与张军进行沟通，但由于张军身在国外，因疫情影响无法回国，此间其也曾多次与张军联系确定回国时间，但均因疫情影响而未能成行；关于《补充协议》，在签订该协议时，张军当时告知工作人员康平，国外疫情尚不严重，其已经买好机票，准备回国，在此情况下，双方签订了《补充协议》，协议签订后，张军又告知佰杰公司，国外的疫情影响已经超出了其判断，其所乘坐的航班已经停飞，且无法确定复航的时间，由于张军无法回国办理银行提前归还贷款及抵押注销手续，导致该房屋始终未能办理过户手续，在此期间，张军也曾多次与我方沟通解决办法，但均因张军无法回国而无法实施，上述情况其也及时告知了李冬梅。本案审理过程中，经本院查询，苏州市公安局出入境管理支队出具出入境记录查询结果，载明张军在2019年6月1日至2020年10月15日期间，于2019年9月15日有一次出境记录，没有其他出入境记录。庭审经询问，各方当事人陈述如下：原告解释称，原告主张被告逾期配合过户，依据合同约定要求解除合同；不认可因为疫情原因影响过户，原告也不在昆，疫情严重的时候，原告无法回昆，问中介首付款时间能否延迟，结果被告不同意，必须要原告按时支付首付款，原告在没有回来的情况下支付首付款；房屋是被告徐娟个人房产，且提前还款只要钱到位，都可以还款，不需要本人，所以本案和新冠疫情完全没有关系；原告现不同意继续履行合同。被告解释称，因涉及房屋抵押的贷款，借款人是被告丈夫张军，故办理提前还款，需要张军本人到场或提供授权委托书及身份证；不能按时过户系因新冠××疫情影响导致，被告丈夫张军身在葡萄牙，本来已经预订了2020年3月24日回国的机票，后因疫情原因退票，为此可提供订票信息；因为客观原因不能过户，需要通知对方对方或者中介，被告已经如实通知了；此后，张军也通过大使馆向被告徐娟寄送委托书，并可提交经过葡萄牙大使馆认证的授权委托书及国际邮寄凭证，邮寄凭证载明的时间分别是2020年7月17日、7月24日；现通过张军邮寄的授权委托书及身份证，被告徐娟已经完成提前还款，但是由于涉案房屋被原告查封，无法办理房屋的抵押注销手续，解封后即可完成手续，配合过户；不同意支付违约金及律师费。上述事实，由房屋买卖成交合同、银行流水、不动产权证书、补充协议、微信截图、个人借款合同、最高额抵押合同、机票信息及退票信息、授权委托书、情况说明、还款证明、出入记录查询结果以及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原被告签订的房屋买卖成交合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张被告未按约完成提前还贷及过户手续，被告亦不持异议，本院予以确认。被告辩称未按时履行系因新冠疫情导致，涉案房产因银行贷款存在抵押情况，原被告亦均知晓，上述抵押行为系基于案外人张军与农商行形成的个人借款合同产生，被告徐娟陈述张军需本人到场提前还款，并无不当；原被告之间的房屋买卖合同订立于2020年1月22日，约定于2020年4月15日前或当天办理过户手续，张军本人在国外，因疫情原因无法回国处理，系属不可抗力；因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。综上，应给予被告一定的延迟履行期限。现涉案房产提供担保的贷款已经全部结清，亦未发现被告存在故意延迟履行的情形，原告据合同约定时间要求解除合同，依据不足，本院不予支持，原告据此要求被告返还购房款、居间费及律师费的诉请，本院不予支持。关于原告的违约金的主张，被告存在延期履行合同的情况，其违约行为确实对原告造成了实际损失；合同未就上述违约情形作出明确违约责任约定，本院综合考量合同履行过程，酌情认定被告支付原告违约金24000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告徐娟于本判决生效之日起十日内支付原告李冬梅延迟履行违约金24000元。二、驳回原告李冬梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费16320元，减半收取10179元，保全措施申请费5000元，合计15179元，由原告李冬梅负担14959元，由被告徐娟负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 赵雅婷二〇二〇年十月二十二日法官助理 张 颖书 记 员 俞 林