云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初3657号原告：大理馨顺物业服务有限公司，住所地云南省大理州大理市大理镇苍山大道钜融城左岸高地乐水轩**。法定代表人：余晓林，职务执行董事。统一社会信用代码：91532901323095307G。委托诉讼代理人：贺涵玉，女，1997年10月25日出生，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈杰，男，1994年4月19日出生，系公司员工，特别授权代理。被告：刘红燕，女，1983年3月23日出生，汉族，住大理市。原告大理馨顺物业服务有限公司（以下简称馨顺公司）与被告刘红燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨顺公司的委托诉讼代理人贺涵玉、被告刘红燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付“梨花溪”49—1—201号房自2018年4月1日至2019年11月18日的物业费2375.58元违约金712.6元，共计3088.18元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为梨花溪49—1—201号房业主。原告于2016年12月27日与大理华跃梨花溪业主委员会签订了物业服务委托合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定洋房物业费单价为每月每平方米0.9元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告在2018年4月1日至2019年11月18日期间均未缴纳物业费，总欠费时长19个月零18天，房屋面积为134.67平米，欠缴物业费134.67×0.9×19+134.67×0.9/30×18=2375.58元，同时主张违约金部分712.6元。各项费用共计3088.18元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。被告刘红燕辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。一、我对原告单方面涨价的物业费及水费、违约金均不认可，我只认可原来的物业费134.67×0.63×18+134.67×0.63/30×12=1561.09元。二、被答辩人未经梨花溪小区占建筑物总面积三分之二以上业主同意，也没有召开业主大会，2016年8月强行进驻小区，业主并不知情，侵害了我们业主的知情权。三、上一届的业主委员会未经小区建筑物总面积超过半数以上的业主同意，也未召开业主大会，就擅自作主选聘，与被答辩人签订物业服务委托合同，严重侵害我们业主的合法权利。四、被答辩人提出的物业服务时间至2019年11月18日我们不予认可，应该是2018年1月1日至2019年10月12日，因为新的物业公司于2019年10月13日正式进入小区，我已将从此时起的物管费和垃圾清运费交到该公司。五、不认可被答辩人提出的违约金，我已向其交纳原定单价的物管费，但被答辩人不收，要求按其单方面上涨的标准交纳。被答辩人在业主不知情的情况下进驻小区，且单方面涨价，将物管费由原来的每平方米0.63元变成每平方米0.9元，我们业主认为不合理。因原告资质为三级，其收费标准却超过政府指导价达42%，再加之其服务和收费不对等，故我们只按原来的收费价格缴纳物业费。从2018年开始，被答辩只知道收费，不用心管理小区。楼道卫生长期无人打扫，部分垃圾堆放长时间无人清理；小区住户家里多次出现被盗、车辆被人为故意损坏、整个小区监控被莫名其妙关停、业主与被答辩人甚至发生几次冲突、物业殴打老人及小孩等一系列治安问题，龙溪派出所也有很多次报警记录。面对问题馨顺物管公司不解决，大多数业主对其服务态度都不满意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议且与本案有关联的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：被告购买了位于大理市房屋，建筑面积为134.67平方米。2016年12月27日，原告与大理华跃梨花溪业主委员会签订《梨花溪物业服务委托合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。合同主要约定：委托管理期限从2016年12月27日至2021年12月31日；物业服务费按建筑面积收取，标准为：小高层0.85元／月／㎡、洋房：0.90元／月／㎡、跃层0.85元／月／㎡、别墅1.15元／月／㎡，其他费用标准：水费约定价4.27元／吨（含二次加压费、机器损耗更换费用、水费损耗公摊），住宅生活垃圾处置费10元**／月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。原告须按下列约定，实现目标管理：1、房屋外观：外观整洁、完好、统一；无乱粘贴、悬挂现象；符合城市规划外观要求；2、设备运行：设备良好，运行正常，无事故隐患；建立健全保养、检修制度；3、房屋及设施、设备的维修、养护：共用部位、共用设施设备图纸、资料齐全；设备完好，有运行记录；4、公共环境：道路保持清洁，无杂物乱堆乱放，无乱粘贴、悬挂现象；5、绿化：绿地无杂物，无侵占现象；花草树木修剪及时，长势良好；6、交通秩序：车辆按行驶路线行驶、保持畅通，杜绝车辆乱停乱放，尽量避免交通事故发生；7、保安：24小时治安管理和巡逻，维持公共治安；8、急修：业主和物业使用人报修，接到电话后30分钟内赶到现场处理。合同还对双方的权利义务和服务内容等相关事项进行了明确。此后该小区即由原告提供物业管理服务。后因部分业主认为原告的服务不到位，双方发生争议，小区业主委员会曾向原告发出解除合同的通知，原告也作出了回复，有条件地同意退出。后原告退出了该小区。被告从2018年4月1日起未交纳“华跃·梨花溪”49—1—201号房屋的物业服务费。本院认为，原告与大理华跃梨花溪业主委员会签订的《梨花溪物业服务委托合同》属双方自愿，合同的形式和内容均不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，被告虽未与原告签订物业服务合同，但物业管理服务是将小区作为整体向房屋所有人和使用人提供的综合性有偿服务，合同的对象为全体业主，被告作为小区的业主之一亦应受物业服务合同的约束。物业服务企业所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益。一方面原告作为物业服务公司，在其服务管理过程中，针对出现的各种问题，应当积极主动地与业主沟通、协商，尽己所能解决实际问题，提升服务水平，彼此消除误会；另一方面被告与原告之间也应相互体谅和支持，被告不应当以拒交物业服务费作为对抗，否则物业服务公司将难以存续，更无法保障其能提供优质的物业服务管理工作，长此以往，对整个小区的物业服务管理工作亦极为不利。本案中，原告已按约实际进驻小区，且提供了物业服务，被告作为业主获取了物业服务带来的便利，亦应根据物业服务合同约定向原告支付物业服务费。关于原告实际提供物业服务期间和物业服务费标准的问题，双方对此存在争议，原告主张是2019年11月18日退出小区，业主则主张是2019年10月13日。本院认为，双方对各自的该项主张均未举证予以证明，对此，原告负有举证责任，而被告的主张属自认性质，故本院对被告的该项主张予以采纳，即被告应向原告交纳物业服务费的期间为2018年4月1日—2019年10月12日。按照合同约定：“物业服务费按建筑面积收取，标准为：小高层0.85元/月/㎡、洋房：0.90元/月/㎡、跃层0.85元/月/㎡、别墅1.15元/月/㎡，其他费用标准：水费约定价4.27元/吨。”被告应向原告交纳物业服务费134.67×0.9×18+134.67×0.9/30×12=2230.13元。因原告的物业服务存在瑕疵，故对原告要求由被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告刘红燕于本判决生效之日起十日内支付原告大理馨顺物业服务有限公司物业服务费2230.13元。二、驳回原告大理馨顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告大理馨顺物业服务有限公司承担5元，被告刘红燕承担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员 马 泽二〇二〇年十月十六日书记员 陈晓蓉