文书内容河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民再104号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：宜阳县远见置业有限公司。住所地：河南省洛阳市宜阳县锦屏镇红旗东路2号。法定代表人：袁振海，该公司董事长。委托诉讼代理人：周卫东，河南永晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，河南永晖律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人)：姜平，男，汉族，1962年1月11日出生，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：樊红军，河南凯光律师事务所律师。一审第三人：宋根水，男，汉族，1958年9月7日出生，住河南省洛阳市洛龙区。再审申请人宜阳县远见置业有限公司（以下简称远见置业公司）与被申请人姜平、一审第三人宋根水房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院(2019)豫03民终5813号民事判决,向河南省高级人民法院申请再审,河南省高级人民法院作出（2020）豫民申1598号民事裁定，指令本院再审本案。再审申请人远见置业公司委托诉讼代理人周卫东、李洋，被申请人姜平及其委托诉讼代理人樊红军到庭参加诉讼，一审第三人宋根水经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。远见置业公司申请再审称，1.请求贵院依法撤销河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初1660号民事判决和洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终5813号民事判决书；2.请求贵院依法改判或发回重审。3.请求贵院判决一审、二审、再审费用由被申请人承担。事实与理由：一、原审法院将本案认定为房屋买卖合同纠纷错误。宋根水承建远见置业公司开发的远见水岸土建工程项目后，将上述项目分包给了姜平。因远见置业公司拖欠宋根水工程款，宋根水拖欠姜平工程款，所以为解决相互之间的债权债务，三方签订了《协议书》，其同意以所欠工程款购买案涉房屋一套。宋根水实质上将远见置业公司的债权转让给了姜平，远见置业公司直接以以房抵债的形式向姜平偿还债务。以远见置业公司向姜平交付房屋代替原货币给付从而达到债务消灭的履行行为，是清偿债务的一种方式，故本案基础法律关系为债权转让关系，不是物权转让关系。二、三方签订的《协议书》不能认定为《商品房买卖合同》。1.协议书的内容不具备商品房买卖合同的必备要件，不符合《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同的规定。2.三方签订《协议书》的目的是为了以房抵债的形式消灭三方之间的债权债务，而非买卖房屋。3.从签订主体来看，不属于商品房买卖合同的出卖人和买受人。4.协议签订后并未签订正式的商品房买卖合同，未向姜平开具购房款收据等票据，未进行备案登记。未办理房屋所有权证书，未将房屋交付给姜平，双方之间以房抵债的行为并未完成，远见置业公司所欠付的仍是工程款，而非姜平所主张的购房款，其不能要求一倍赔偿责任。三、本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的一倍赔偿责任的规定。该规定的前提是购房者为消费者，且出卖人提供商品或服务有欺诈行为。四、协议书的性质是代物清偿协议，在合同理论上属于实践性合同，必须有当事人一方实际交付标的物的行为，才能产生法律上的效果。本案中的协议书的抵债行为并未完成，协议书虽然成立但并未生效。姜平辩称，1.原一、二审法院判决事实清楚、证据充分，适用法律正确，无任何程序性错误，应当予以维持。答辩人与被答辩人之间商品房买卖合同成立且生效，购房款是通过三方抵账的方式履行完毕。根据《协议书》答辩人与被答辩人之间商品房买卖合同当事人、房屋基本情况，每平方米单价及总价、付款时间及时间、交付条件、争议解决等都非常清晰明确，双方之间的商品房买卖合同自签字、盖章之日成立且生效。从答辩人提交的协议及其在庭审中所说的顶账后，不欠工程款的陈述可以充分证明答辩人已经通过抵账的方式将全部购房款支付给答辩人。被答辩人在签订合同后曾经将房屋钥匙交给答辩人，答辩人也委托他人看过房子，交过垃圾费及水电费。三方协议书的条款完全具备商品房买卖关系主要条款，且完全符合商品房买卖司法解释和合同法的规定。从协议第二、第三条看，条款明确写有购买房屋的字眼，约定明明是使用工程款购买房屋，裁定歪曲文义的解释为以物抵债。如果不能认定房屋买卖成立与顶账的事实不符，省高院认为三方协议没有约定交房期限、方式、办理产权登记、装饰设备标准承诺、配套设施、公共设施的交付等条款，故而不属于商品房买卖合同。被答辩人一房二卖造成自身违约，这种情况下一审判决解除房屋买卖关系完全合理合法。被答辩人的行为构成一房二卖一审法院依据《商品房买卖司法解释》第八条判决被答辩人支付已付购房款利息，承担惩罚性违约金完全符合法律规定。2.如不让远见置业公司承担惩罚性赔偿，对姜平来说极其不公平。众所周知，商品房价格大幅度上涨，本案所涉房屋周边价格已经增长一倍左右。这种情况下，如果还按照一般的合同违约处理，即按照远见置业公司所说的《合同法》97条处理，也即仅让远见置业公司承担购房款926090元利息损失，这将促使远见置业公司积极违约。如果这样不仅侵害姜平的合法权益，而且会促使其他房地产开发商今后如果遇到这种情况将会积极违约，进一步造成社会诚信的损失。按照高院判决被答辩人对答辩人的赔偿应当按照《合同法》第一百一十三条第一款予以赔偿，这个赔偿包括协议书履行后的可得利益损失。可得利益就包含房屋涨价的损失，答辩人在一审中诉求对房屋升值差价损失进行赔偿，并申请鉴定，法院依法裁判房屋差价损失。远见置业公司于2019年6月17日向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除2016年5月23日原告与被告以及宋根水之间签订的三方协议中原告与被告之间商品房预售合同相关约定；2、被告退还购房款926090元，并按银行同期贷款率支付该笔款项自2016年5月23日起至实际还款之日止利息（到起诉之日约18万元）；3、被告赔偿远见水岸36号楼1单元301号房屋升值差价损失40万（以鉴定意见为准）；4、被告承担已付购房款一倍即926090元的赔偿责任；5、本案诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。一审法院认定的事实：宜阳县远见置业有限公司系宜阳县远见水岸项目工程的开发者，第三人宋根水系该项目土建工程的承包人，原告姜平系第三人宋根水就该工程的次承包人。2016年5月23日，以被告宜阳县远见置业有限公司为甲方、第三人宋根水为乙方、原告姜平为丙方，三方签订《协议书》载明：经三方友好协商，签订本协议。一、丙方承接甲方开发并由乙方承建的远见水岸土建工程项目，经乙丙双方结算后，乙方还需支付丙方工程款（含质保金）玖拾玖万壹仟肆佰壹拾玖元整（￥991419元）。二、丙方同意用上述工程款购买甲方开发的位于远见水岸一期价值玖拾贰万陆仟零玖拾元整（￥926090元）的房屋一套，该房屋的详细情况如下：            品名              房号              面积（㎡）              单价              数量              总价（元）              标准                  房屋              36#楼1单元301号              168.38              5500元/㎡              一套              926090              毛坯      三、最终丙方购买房屋的价款，如果工程款不足，丙方应当在三日内补足价款，如果工程款多余，多余部分陆万伍仟叁佰贰拾玖元（￥65329元）作为质保金。四、乙方为提前支付丙方质保金事宜作担保：保证丙方在接到甲方维修通知时第一时间赶赴工程维修地进行维修。五、丙方必须对原商品房预售合同中涉及到的关于毛坯房及价格的内容保密，否则，甲方有权收回房屋，房款不予退还。六、本协议与原商品房预售合同具有同等法律效力。七、因本协议发生纠纷，三方应友好协商解决，协商不成，三方一致同意向甲方所在地人民法院起诉。八、本协议一式叁份，甲乙丙三方各执壹份。签订日期：2016年5月23日。甲方在该《协议书》上加盖印章“宜阳县远见置业有限公司合同专用章”，乙方、丙方分别在该《协议书》上签名宋大根、姜平予以确认。上述《协议书》签订后，甲、乙、丙依约履行了《协议书》约定的工程款结算抵账义务。2016年7月5日，第三人宋根水在上述《协议书》的复印件上签注“此件与原件相符。所有工程款以房抵清，剩余部分为维修保证金。宋大根2016.7.5”。庭审中第三人宋根水同时表示，用上述三方《协议书》顶完账后，被告宜阳县远见置业有限公司已不欠其工程款，除质保金外其也不再欠原告姜平工程款。审理中同时查明，上述《协议书》签订后，协议约定的远见水岸一期36#楼1单元301号房并未依约备案于原告姜平名下。2019年5月份原告姜平到宜阳县房地产管理局查询该房产备案情况，该局向原告姜平出具《证明》载明：经我局房产系统查询，截至2019年5月13日，位于宜阳县××路北侧远见水岸36号楼1单元301号房产，面积168.38平方米，于2018年9月27日合同备案于闫鹏名下，共有人王亚静。特此证明。2019年5月13日。该局在《证明》上同时加盖印章“宜阳县房地产管理局”予以确认。后原告姜平到案涉房产现场查看，发现案涉房屋以被他人占有，并开始进行装饰装修工作。庭审中，被告宜阳县远见置业有限公司承认其已将案涉房产远见水岸一期36#楼1单元301号房产卖给闫鹏。一审法院判决：一、解除原告姜平与被告宜阳县远见置业有限公司之间关于案涉房产，即远见水岸一期36#楼1单元301号房产的买卖合同关系；二、限被告宜阳县远见置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告姜平退还购房款926090元；三、限被告宜阳县远见置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告姜平支付，依据未退还购房款的具体数额、按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率计算的，自2016年7月5日起，至实际付清之日止的利息；四、限被告宜阳县远见置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告姜平赔偿损失926090元；五、驳回原告姜平的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取13129元，原告姜平负担3129元，被告宜阳县远见置业有限公司负担10000元。宜阳县远见置业有限公司上诉请求:1、撤消原判,发回重审或依法改判,驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。二审中，各方当事人未提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。二审认为：经过一、二审已查明，2016年5月23日，宜阳县远见置业有限公司与宋根水、姜平签订《协议书》一份，约定由于宋根水需支付姜平工程款￥991419元，姜平同意用上述工程款购买宜阳县远见置业有限公司的房屋一套，价值￥926090元，同时特别约定本协议与原商品房预售合同具有同等法律效力。该协议签订后，各方未全部履行，宜阳县远见置业有限公司于2018年9月27日将合同备案于案外人闫鹏与王亚静共有，以上事实，各方均不持异议。本案争议的焦点，在于三方签订的《协议书》效力如何认定问题。二审经审查认为，该《协议书》系三方真实意思表示，《协议书》中约定了房屋的总价与单价、付款时间与方式、交付条件、解决争议的方法，完全符合商品房买卖合同文本的要件，宜阳县远见置业有限公司上诉认为该《协议书》未生效，又认为属于代物清偿，与事实不符。根据宋根水在《协议书》上的注明，说明该《协议书》已得到了部分履行，宜阳县远见置业有限公司在上诉请求中亦认可合同义务各方并未履行完毕,属于认可合同已经得到部分履行。宜阳县远见置业有限公司未完全按协议履行合同义务，又将房屋另卖他人，致使三方签订《协议书》合同目的不能实，应当承担违约责任。而且宜阳县远见置业有限公司在上诉状中也认为“《协议书》为三方抵账协议,其中的房屋买卖条款为三方抵账协议的组成部分”，该观点同时证实了三方签订的《协议书》同时具备抵账和房屋买卖双重目的。关于宜阳县远见置业有限公司上诉称一审判决违背不告不理原则问题，经审查，姜平一审诉讼请求中已要求宜阳县远见置业有限公司承担已付购房款一倍的赔偿责任，故该上诉请求与事实不符；宜阳县远见置业有限公司上诉称将房屋卖给案外人,姜平知情且同意，但未提交证据，对该上诉观点不予采信。综上，宜阳县远见置业有限公司的上诉请求没有事实与法律依据，不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，审理程序适当，应予维持。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21470元，由宜阳县远见置业有限公司负担。再审查明的事实与原一、二审一致，再审另查明，2016年5月23日远见置业公司、宋大根、姜平三方签订了协议书，2018年8月10日远见置业公司将房屋卖给案外人闫鹏并签订了商品房买卖合同，该合同已实际履行，根据商品房买卖合同约定房屋总价款为1161654元。再审期间远见置业公司向法院提交下列证据，第一组证据名称：洛阳市商品房预售许可证竣工验收备案证书一份，证明方向：当时签订以物抵债协议时，宜阳县远见置业有限公司已具备商品房销售的条件，可以签订正式的商品房买卖合同。第二份证据：宜阳县远见置业有限公司卖给闫鹏的商品房预售合同。证明：远见置业公司基于对该房屋错误的理解将该房屋以每平6899元的价格卖给了闫鹏。第三组证据：关于2016年2018年同类型房产的销售价格表。证明：当时我们抵账的价格是比较公平的，价格远远低于我们销售价格。第四组证据：洛阳远之见物业管理有限管理服务有限公司营业执照一份。证明：当时我们物业公司已经成立，对外使用的是该物业公司，对方提供的交垃圾费的收据非其公司所开。针对上述证据，被申请人姜平质证称，第一组证据预售许可证真实性没有异议，但是对证明方向有异议。当时没有签订正式房屋销售合同，是因为远见置业公司一直回避。再者原来三方协议的时候已经约定三方协议就相当于正式的商品房预售合同。对第二组证据闫鹏预售合同真实性也没有异议，这恰好可以证明远见置业公司一房二卖。对第三组证据价格表内容不属实，当时抵账的价格远远高于正常的市场价，该价格表属于单方制作，不能证明真实的房屋市场价格。对第四组证据营业执照真实性没有异议，申请人所主张的物业公司并非36号楼当时的物业管理公司。根据一审时我们向一审法院提交的收据，垃圾清运费、水电费押金，该收据上显示当时的36号楼物业公司是远见水岸物业管理中心，不能证明申请人的证明目的。本院再审认为，本案中远见置业公司未如约按照其与姜平、宋根水三方协议的约定交付房屋，且协议不具备履行的条件，其应将约定的工程款项即抵房款926090元及相应利息返还给姜平，原判关于解除合同及返还抵房款的认定并无不当，本院再审予以维持。远见置业公司构成违约，应当对其违约行为承担相应的责任。该违约责任如何承担，应根据本案的基本事实予以确定。姜平、宋根水与远见置业公司于2016年5月签订三方协议书约定以房抵债事宜，至2018年8月远见置业公司将房屋另售给闫鹏并办理相关手续，目前无证据证实该协议签订后姜平曾要求远见置业公司签订正式的商品房买卖合同、办理相关备案手续，远见置业公司违约另将房屋出售他人等事实明显不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定及法律对于销售者的惩罚性规定，原判适用法律确有不当，本院应予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，远见置业公司承担因其违约给姜平造成的损失，包括该协议履行后可以获得的利益，但不得超过远见置业公司订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据本案查明的事实，远见置业公司与闫鹏签订了房屋买卖合同属于市场交易行为，本次交易房款总价为1161654元，据此姜平实际损失为235564元，远见置业公司应向姜平支付相应损失即违约金235564元。综上所述，远见置业公司的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫03民终5813号民事判决；二、维持河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初1660号民事判决第一、二、三项；三、变更河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初1660号民事判决第四项为“限宜阳县远见置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向姜平支付相应损失即违约金235564元”；四、撤销河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初1660号民事判决五项；五、驳回姜平的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取13129元，姜平负担7500元，宜阳县远见置业有限公司负担75129元。二审案件受理费21470元，由姜平负担8400元，宜阳县远见置业有限公司负担13070元。本判决为终审判决。审判长  焦丽娟审判员  李青青审判员  付爱丽二〇二〇年十月十六日书记员  任晓梦