江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8157号原告：苏州天诺纤维纺织有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇渭西村。法定代表人：张萍，总经理。委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晔清，江苏苏诚律师事务所律师。被告：苏州大奇毛衫印花有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇渭西村。法定代表人：钱惠平，执行董事。委托诉讼代理人：吕红芳，江苏永德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玲娟，江苏永德律师事务所实习律师。原告苏州天诺纤维纺织有限公司与被告苏州大奇毛衫印花有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理后，由审判员王建根独任审判，于2020年1月6日以简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告苏州大奇毛衫印花有限公司提起反诉，本院合并审理。因案情复杂转为普通程序，依据《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，本案由审判员王建根独任审理。本院于2020年5月21日、2020年7月9日两次公开开庭进行了审理，原告苏州天诺纤维纺织有限公司的委托诉讼代理人傅晔清，被告苏州大奇毛衫印花有限公司的委托诉讼代理人吕红芳、黄玲娟到庭参加诉讼。审理中，被告苏州大奇毛衫印花有限公司自愿撤回反诉请求，本院予以准许(另行出裁定书)，本案现已审理终结。原告苏州天诺纤维纺织有限公司诉称，原告股东自2008年起租用被告位于苏州市相城区的厂房，2010年5月31日原告股东与被告法定代表人订立书面《房屋租赁合同》后筹备设立苏州天诺纤维印花有限公司。原告成立后一直租用被告厂房从事生产经营活动，租赁面积后扩展为3000平方米左右，租赁期内，原告按照被告要求将租金及水电等费用支付至其指定账户，并自费对承租厂房进行装修及添加生产设备。后租赁厂房因被规划入拆迁区域，至2017年5月全面停水停电，致使原告无法正常使用租赁房屋，无法正常生产经营，原告曾多次要求被告赔偿损失，但双方商谈至今却始终未达成一致意见。请求法院依法判令:1、被告立即向原告支付人民币4939797元（其中装修及附着物613065元、评估以外地面附着物3900元、设备及其他构筑物46710元、简易房屋价值26103元、搬迁费4250019元，详见赔偿清单）。2、本案诉讼费用由被告承担。被告苏州大奇毛衫印花有限公司辩称，原被告租赁期限早已届满，涉案厂房的拆迁补偿与原告无关；原告尚欠被告租金及水电气费未予支付。综上所述，原告诉请要求被告赔偿的各项损失均没有事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上驳回原告诉请。补充一点：2017年11月15日厂房拆迁补偿协议是被告和渭西村村民委员会签订的，约定的拆迁补偿款为被告享有，原告并非该协议的当事人，据此原告也不应该享有拆迁补偿的权益。原告苏州天诺纤维纺织有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、房屋租赁合同打印件一份，以证明原告自成立以来一直租用被告的厂房，双方一直存在长期租赁关系。2、施工协议原件一份，以证明原告在租赁期间内，在其生产车间旁建造污水池的事实。3、银行业务回单、工商内档信息原件共7页，以证明原告系从苏州大业花边纺织有限公司接手的案涉承租厂房，原告向该公司支付80万元用于支付其对租赁厂房的装修费用。根据工商内档显示，收款人戴爱萍为大业公司人员。原告承租厂房拆迁款中的装修及附着物的款项应由原告享有。4、银行凭证原件及对应收据原件一组、承兑汇票2张，以证明2010年度至2017年度，原告始终按期支付租金以及水费、电费、污水处理费等各项费用的事实，根据2017年度付款凭证以及向渭西村交付的两张10万元承兑，截止2017年8月24日，原告已付清污水费及水费，且该年度租金已支付至6月底。5、电费发票6张（2017年1月至9月），以证明原告向被告支付电费的事实，目前没有欠款，至2017年9月25日被告仍向原告开具电费发票，双方租赁关系还未解除。6、厂房补偿协议及补偿明细打印件21页，以证明2017年7月1日由评估公司对被告拆迁厂房进行评估估价，据此被告于2017年11月15日与渭西村村委签订拆迁补偿协议的事实，被告的拆迁事实发生在原告租赁期间内，其中原告租赁部分应由承租人享有的利益部分，被告应予支付。被告苏州大奇毛衫印花有限公司发表如下质证意见：证据1、房屋租赁合同的真实性没有异议，是为了领取工商营业执照，实际房屋租赁合同被告举证时提供。证据2、对施工协议的真实性没有异议，但是按照租赁协议约定原告应当征得被告同意，但实际没有经被告同意。证据3、对第三组证据真实性没有异议，并不能证明原告是支付了租赁厂房的装修费用，据我方了解前期被告是租给王海峰，后期是租给了原告，当时租给原告的时候因为王海峰厂里有大型设备，所以原告是买了设备款。证据4、对第四组证据真实性没有异议，但并不能证明2年的水电费、污水处理费付清。交给渭西村的发票是结欠2017年4月份之前的污水处理费，付了10万元后实际还没有结清2017年度的污水处理费，我方还代付了40多万元给村委会。证据5、对第五组证据电费发票真实性没有异议，2017年4月份之后的发票不是当年度当月的发票，实际是被告的开票时间，所以并不能证明双方租赁关系还没有解除的事实。证据6、对第六组证据真实性没有异议，进一步证明拆迁协议签订时间在2017年11月15日，拆迁协议的相对方是被告和渭西村村委，和原告没有任何关系，拆迁综合补贴不是停产停业损失，针对的是排污企业蒸汽管道、自然水管道、进水管道、电线电缆等及排污许可证费用的补贴，与原告没有任何关系。被告苏州大奇毛衫印花有限公司为证明自己的主张向本院提交的证据有:1、租赁合同两份，分别是2008年6月2日及2010年6月2日签订的，是原告的股东与被告签订的，当时约定了租赁期间，实际至2013年5月31日止，房屋租赁价格约定每年416102元，是每半年支付一次，先付后用。2、水费结算单7份、银行流水原件一页，结算单从2016年8月31日起至2017年5月31日是原告方在使用厂房期间发生的污水费，厕所用水、自来水表排污电费，水泵人工费。2016年8月31日至10月31日结欠被告78958元，该笔款项实际2017年4月21日通过毛辛转给我方财务孙燕的，以前的费用在4月21日结清的，11月开始原告就没有支付了，总额就是我方请求上的金额，也证明自2017年5月底起就没有水电费发生了，租赁关系也终止了，最后的度数也反映了。3、苏相263办（2017）46号通报4页，以证明通报是2017年7月31日出具的，在出具通报前，原告方已经完全关停了。进一步证明双方的租赁关系已经在2017年5月份终止了。4、渭西村社区股份合作社出具的证明原件一份，以证明被告代原告支付了污水处理费401088.22元、土地收益金10606元，该两笔费用实际应当是原告交纳的，就因为原告停产搬掉后没有交纳遗留的款项，所以村委会要求被告代交。补充提交证据：1、关于苏州大奇毛衫印花有限公司搬迁综合补贴的说明一份，以证明所涉搬迁综合补贴归大奇公司所有。2、收款记账凭证及承兑汇票两张、渭塘镇渭西股份合作社内部结算凭证三页，证明原告天诺公司是将污水费交给渭西村而并非交给大奇公司的，以此来证明大奇公司为天诺公司代付排污费的事实。3、渭西污水集体处理厂出具的天诺公司2017年度的用水情况一份，以证明天诺公司在2017年6月少量用水，从7月份开始没用过水，原告2017年6月份搬离了房屋，不在被告处生产经营的事实。4、拆迁厂房现状照片及水表度数照片二页，以证明原告水费付到105368吨，2020年5月21日拍摄的拆迁厂房的现状及河水污水表显示度数为133801吨，与我方提供的2017年5月份的季度抄表133797吨一致，可证明从2017年6月开始天诺公司就没有排过污水。5、租房合同一份及（2018）苏0507民初3533号民事判决书一份，以证明天诺公司从2017年6月已经租赁了新厂房继续经营，结合证据3、4，可证明天诺公司已经于2017年6月搬离拆迁厂房的事实，从2017年6月份已经在案外人澄湖丝绒印花有限公司处经营了。双方租赁合同已经解除，原告不应当享受任何拆迁补助。6、毛辛房租明细及银行流水，以证明房租从2013年6月1日开始，从每平方12元涨到16元，半年房租277400元，原告方都是正常在支付每半年的租金，租金计算至2017年5月31日原告尚欠77400元。原告苏州天诺纤维纺织有限公司发表如下质证意见：证据1、对两份租赁合同真实性均认可，双方在2013年6月份之后未签订租赁合同，但是原告一直使用租赁厂房并支付相关费用，直至2020年3月份原告才彻底清空场地，交还租赁房屋，所以原告认为，被告的拆迁事实发生在双方租赁关系存续期间内。证据2、水电明细真实性不予认可，本组证据均为被告自行提供，未经原告核准，对数据的合法性无法确认，对转账记录真实性予以认可，该款是原告股东向被告支付的款项，因为时间太久当事人也无法回忆清楚。证据3、对通报文件真实性予以认可，但关联性不予认可，该文件载明被告与原告因环保问题于2017年6月底被责令关停，并不能据此得出双方租赁关系就此终止的结论，关停后，原告一直将生产设备放置于厂房内并聘请人员进行看护，如果有需要的可以提供支付看护人员的工资明细。证据4、对渭西村的证明的关联性不予认可，首先，原告与渭西村下属企业没有合同关系，没有向原告收费的基础，被告付款无从谈起，土地收益金是土地使用权人因出租土地及土地上建筑产生收益的费用，原告是承租人，不是该款项的承担人，对以上两款项原告不予认可。补充证据1、对关于苏州大奇毛衫印花有限公司搬迁综合补贴的说明不予认可。该说明仅加盖苏州信谊行房地产评估咨询有限公司公章，无经办人员签名，对说明内容的真实性也无法确认，且该证据属于证人证言，应由评估公司派人员到庭进行说明并接受询问，否则不应作为证据使用。该说明中仅表明评估公司于2017年6月27日至29日对被告进行现场丈量评估，不能据此得出搬迁综合补贴归被告所有的结论，对该证据的证明目的也不予认可。实际上，原告承租的厂房（3#、4#、32#）也包含在丈量评估范围内，原告所租赁的厂房原系用于生产经营，其中的管线系统、生产设备、办公设备等生产必需品均归原告所有，该厂房经评估获得的搬迁综合补贴部分应属于原告的财产性权益，应由原告享有。评估公司既然应被告要求能够出具此说明，那么其也应能明确涉案租赁房屋的搬迁综合补贴的各项金额组成，原告向法庭请求，要求评估公司出庭对涉案租赁房屋的搬迁综合补贴的各项金额组成做进一步说明。补充证据2、对记账凭证、承兑汇票、内部结算凭证，上述凭证没有财务经办人员签字，没有收款单位盖章，对两组凭证的三性均不认可，承兑汇票真实性认可，但与本案无关。即便原告曾与渭西村结算污水费，也不等于被告向渭西村的付款即是为原告代付，原告与渭西村如尚有结欠款项，应由渭西村与原告之间进行确认并结算，与被告无关。被告向渭西村的付款仅是因为被告为了其厂区拆迁事宜顺利进行，就其与渭西村之间进行的款项结算，不存在被告为原告代付一说。补充证据3、对用水量证明，该证据中的用水量每月数据未经原告确认，由案外人出具，且仅加盖印章也没有经办人员签字，对本证据不予认可。在租赁期间内，因被告的厂房要被拆迁，导致厂区在2017年5月底左右被停水停电，所以后期原告是被迫没有水用，而非不用水，更不能表明双方租赁关系就此解除。补充证据4、厂房及水表照片，对本组证据不予认可，对于照片的拍摄时间、拍摄地点均无法确认。即便原告于2017年6月后没有排过污水，不能直接表明双方租赁关系的解除，因被告在2017年6月后无法提供满足生产所需的厂房，所以原告才未能正常生产经营，但原告并未停止对厂房的租用，被告也未曾提出解除租赁关系的请求，双方租赁关系仍保留。补充证据5、对房屋租赁合同的真实性认可，关联性不予认可，该合同仅证明毛辛向苏州澄湖丝绒印花有限公司租用厂房，而毛辛本就是多家公司股东，其租赁厂房与天诺公司没有直接关联，该租赁合同更无法证明天诺公司于2017年6月搬离涉案租赁厂房的事实。对判决书，毛辛房租明细及银行流水庭后7日内提交书面质证意见。经审理查明，2008年6月2日，甲方苏州大奇毛衫印花有限公司与乙方毛辛(苏州天诺纤维纺织有限公司股东)签订房屋租赁合同一份，合同约定:甲方提供乙方厂房2889.60平方米供乙方做生产和仓库使用。租赁时间为2008年6月2日至2010年5月31日，此期间房租不变，期满后若须续租，双方另签合同。租房价格为346752元/年，房租每半年付款一次，需先付后租，第一次付款在2008年6月2日，以后每半年支付一次。上述房租价格为甲方净得金额，涉及税费，国家政策性土地税等，都有乙方自行支付。合同对其他事项亦作了相应的约定。甲方苏州大奇毛衫印花有限公司盖章、法定代表人钱惠平签名，乙方由毛辛签名。2010年6月2日，甲方苏州大奇毛衫印花有限公司与乙方毛辛(苏州天诺纤维纺织有限公司股东)签订租赁合同一份，合同约定:甲方提供厂房2889.60平方米供乙方作生产和仓库使用。具体位置为甲方厂房西北角一栋，以及此栋厂房以南至围墙的空地。租房期间为2010年6月1日至2013年5月31日，此期间房租不变，期满后项续租，双方另签合同。租房价格为416102元/年，房租每半年付款一次，需先付后租，第一次付款在2010年6月1日，以后每半年需付一次。上述房租价格为甲方净得金额，涉及税费，国家政策性土地税等，都有乙方自行支付。合同对其他事项亦作了相应的约定。甲方苏州大奇毛衫印花有限公司盖章、法定代表人钱惠平签名，乙方由毛辛签名。合同签订后，租赁房屋实际由原告苏州天诺纤维纺织有限公司使用，原、被告均按合同履行。合同期限届满后，双方未签订新的房屋租赁合同，房屋仍由苏州天诺纤维纺织有限公司使用。2017年4月，政府开展“263”专项整治活动，同年5月，停水停电，厂房已不能正常使用。至同年6月，位于渭塘镇渭西村的印染企业包括苏州大奇毛衫印花有限公司、苏州天诺纤维纺织有限公司完成了关停。原告苏州天诺纤维纺织有限公司2017年4月后未再支付房屋租金。查明，2017年11月15日，苏州市相城区渭西村村民委员会与苏州大奇毛衫印花有限公司签订厂房拆迁补偿协议，约定拆迁期限为签订相关补偿协议之日起至2017年12月31日止搬迁结束。另查明，2017年6月9日，苏州天诺纤维纺织有限公司股东毛辛(乙方)与出租方苏州澄湖丝绒印花有限公司(甲方)签订厂房租赁合同一份，甲方租赁给乙方的厂房坐落于，租赁期限自2017年7月1日起，至2020年7月1日止，租赁期三年。承租厂房用途为印染生产。租赁合同对其他事项均作了约定。上述事实，由原、被告提供的房屋租赁合同、施工协议、银行业务回单、电费发票、厂房补偿协议及补偿明细、水费结算单、苏相263办（2017）46号通报、渭西村社区股份合作社出具的证明、拆迁厂房现状照片及水表度数照片、租房合同一份及（2018）苏0507民初3533号民事判决书及当事人陈述等佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告于2008年6月2日、2010年6月2日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同中的约定对双方均具有法律约束力。2013年5月31日，房屋租赁合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，双方间的租赁关系为无固定期限的租赁关系。2017年4月，因政府开展“263”专项整治活动，同年5月，因停水停电，租赁厂房已不能正常使用。同年6月，原告苏州天诺纤维纺织有限公司与被告苏州大奇毛衫印花有限公司均在该项整治活动中完成关停。结合苏州天诺纤维纺织有限公司在2017年4月后未支付房屋租金及其股东毛辛于2017年6月9日与苏州澄湖丝绒印花有限公司签订厂房租赁合同的事实。可以认定，原、被告双方虽未办理书面手续，但自2017年6月后，双方事实上已不存在房屋租赁合同关系。被告苏州大奇毛衫印花有限公司于2017年11月15日与苏州市相城区村民委员会签订厂房拆迁补偿协议，此时，原、被告双方已不存在房屋租赁关系。审理中，原告苏州天诺纤维纺织有限公司提供的现有证据，不能证明在房屋租赁期限内厂房遭受拆迁的事实以及因拆迁造成原告停产停业损失。关于原告主张的装修费等损失的请求，原告未举证证明其承租诉争房屋时的现状及接手苏州大业花边纺织有限公司的案涉承租厂房时的财产状况，仅凭现有证据，无法证明原告添置财产、装修的实际情况，且被告对此亦不认可。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据事实有责任提供证据加以证明。原告提供的现有证据并不能证明其主张的事实，故原告的诉讼请求，没有事实与法律的依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条及相关法律规定，判决如下：驳回原告苏州天诺纤维纺织有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币46318元，财产保全费人民币5000元，合计人民币51318元，由原告苏州天诺纤维纺织有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号10×××76；户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  王建根二〇二〇年十月二十五日书记员  颜 涛