福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5605号 上诉人（原审被告）：陈鹰，男，1957年2月26日出生，汉族，住福建省闽侯县。 上诉人（原审被告）：陈秀，女，1982年5月7日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄巧燕，福建榕海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福建福晟物业有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂**（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟钱隆大第9#楼23层16办公。 法定代表人：林水玲，总经理。 委托诉讼代理人：肖治雷，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭璐峰，福建宽达律师事务所实习律师。 上诉人陈鹰、陈秀因与被上诉人福建福晟物业有限公司（以下简称“福晟物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈鹰、陈秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回福晟物业公司的诉讼请求；2.判决福晟物业公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定没有移交的原因在于业主委员会告知书中没有明确具体的交接方式和接收人，属事实认定错误和违反法律规定。根据《福建省物业管理条例》第四十条与《物业服务合同》第三十四条规定，福晟物业公司应当主动办理移交和项目退出，并且法律和合同皆明确规定移交对象为业主委员会。福晟物业公司未依法向业主委员会移交物业管理用房、预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及相关资料，责任方应为福晟物业公司。二、一审法院依据公平、等价有偿原则认定陈鹰、陈秀应当缴纳物业费系实质上认可双方存在“事实服务关系”，违背了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，陈鹰、陈秀有权拒绝缴纳物业服务合同终止后的物业费，一审判决认定陈鹰、陈秀应交纳2018年3月19日之后的物业费错误。三、一审判决在明知福晟物业公司没有就公共水电公摊费用的具体分摊办法与业主签订物业服务合同补充协议的情况下，认定福晟物业公司有权按照其单方面核定的数额向陈鹰、陈秀收取水电公摊，既缺乏合同约定又违背法律规定。即使福晟物业公司有权收取水电公摊，但其单方面制作的统计表存在虚增情况，且提供的统计表也不完整。四、福晟物业公司在合同期限内未履行或者未正确履行应尽的物业管理义务。福晟物业公司未对公共区域的违章建筑尽到制止和排除责任，未按照合同约定修缮破损路面，擅自裁减安防人员。 福晟物业公司辩称，一、根据《物业管理条例》第三十八条第二款、《福州市物业管理若干规定》第三十五条、三十六条规定，物业服务合同终止时，有权接管物业工作的是有物业管理资质的物业服务企业，业主委员会并非是适格的交接主体，且移交手续必须依法在房地产行政主管部门指导下成立移交小组。而本案中，因案涉小区未召开业主大会选聘新的物业服务企业，且业委会向福晟物业公司发出的告知书中也未明确具体的具有接管资质的物业服务企业，导致福晟物业公司无法进行交接工作，且交接属于双重权利义务，福晟物业公司也无法自行完成交接。因此，一审关于未移交的原因系业委会的告知书没有明确具体的交接方式和接收人的认定正确，应予以维持。其次，业主委员会组成人员中已有三人离任，其组成人数已不符合法律规定的单数，在该种情况下业主委员会的决定已无法律效力。根据《福建省物业管理条例》第二十二条第三款的规定，业主大会、业主委员会作出的决定应当告知居委会，并听取居委会的建议，因此业主委员会的有关决定与居委会要求福晟物业公司继续提供物业服务的要求相违背，严重侵害小区业主利益。二、因案涉小区未召开业主大会选聘新的物业服务企业，导致福晟物业公司无法正常办理物业交接手续，并不属于“拒绝退出、移交”的情形。福晟物业公司应五里亭社区居民委员会要求及广大业主的心声，继续留在案涉小区提供物业服务，陈鹰、陈秀也实际享受了福晟物业公司提供的物业服务，一审根据公平、等价有偿原则，认定陈鹰、陈秀应按原合同约定的标准缴纳物业服务费，并无不当。三、一审法院关于水电公摊费的认定正确，应予以维持。福晟物业公司每月公共水电分摊公示总表足以证明福晟物业公司每月履行了公示义务，陈鹰、陈秀在公示期间并未提出异议，应认定为其对公示结果表示认可，其在本案诉讼期间提出异议，违反诚实信用原则且也无证据证明其主张。四、福晟物业公司已严格按照物业服务合同的约定，全面履行了物业管理义务，陈鹰、陈秀在享受了物业服务后也应当依法依约按时足额缴纳物业费及水电公摊费。综上，陈鹰、陈秀的上诉请求和理由没有任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。 福晟物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈鹰、陈秀立即支付欠交2016年4月至2019年7月31日的物业服务费6672元、2016年3月至2019年6月水电公摊费共计1138.8元，合计7706.7元；2.本案全部诉讼费用由陈鹰、陈秀承担。 一审法院认定事实：陈鹰系坐落福州市晋安区福马路**房屋（建筑面积111.22平方米）的业主，陈秀系陈鹰之女。2009年1月5日，陈秀在入住上述房屋时与福晟物业公司(原名称福州福晟物业有限公司)签订《前期物业管理服务合同》。2016年4月9日，福州市晋安区福晟钱隆首府小区业主委员会(以下简称“钱隆首府业委会”)与福晟物业公司订立物业服务合同，约定由福晟物业公司为钱隆首府小区提供物业服务，物业服务企业按房屋建筑面积向业主收取物业服务费，其中多层住宅按0.80元／月·平方米；高层住宅按1.5元／月·平方米收取；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务；属于业主共同使用的公共水电费用按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，物业服务企业每月应在小区醒目处公布一次当月由业主使用的公共水电分摊详细情况；物业服务期限自2016年3月20日起至2018年3月19日止，共两年；合同期限届满前两个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，物业服务企业应在合同期限届满后1个月内继续履行本合同，业主委员会应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人；合同终止时，物业服务企业应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，并按照福建省物业管理条例、福州市物业管理若干规定等相关规定办理移交和项目退出手续。合同订立后，陈鹰、陈秀依约履行交纳物业服务费的义务，按每月166.8元(111.22平方米×1.50元／月·平方米)交纳物业服务费至2016年3月31日止。自2016年4月1日起陈鹰、陈秀不再交纳物业服务费，福晟物业公司于2017年9月18日向陈鹰、陈秀寄送律师函进行催告，后陈鹰、陈秀仍未支付自2016年4月1日起的物业服务费。2018年3月19日，合同期限届满，钱隆首府业委会未与福晟物业公司续订合同，福晟物业公司也未退出小区继续在小区内提供物业服务。2019年5月15日，钱隆首府业委会向福晟物业公司发出《关于责令福晟物业公司立即退出钱隆首府小区的告知书》，称：贵公司与钱隆首府小区业主委员会于2016年4月签订的《物业服务合同》已于2018年3月19日期满，之后没有续订新的《物业服务合同》。根据《福建省物业管理条例》第四十条之规定：“物业服务合同期满的，原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域。物业服务合同终止时，原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域。”业主委员会代表本小区业主责令贵公司立即结束目前的非法滞留状态，退出本小区。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，不得再非法、无合同依据地向本小区业主收取任何费用。福晟物业公司收到告知函后，于5月17日复函称“我司在接管本小区物业时，按照法律规定向主管部门备过案。因此，在不符合规定程序及没有物业管理主管部门同意的情况下，我司不得擅自脱离小区的管理，否则需承担相应的法律责任。若我司要撤出本小区的管理，需按照规定程序进行交接，而交接的对象必须具备承接物业管理的主体资格。根据《物业管理条例》规定：前期物业服务合同终止后，业主大会决定重新选聘物业服务企业的，应当经双过半业主的同意且新物业服务企业应当配合公安机关共同做好物业管理区域的社会治安工作。因此，我司为了保障本小区每位业主的人身安全和财产安全，也不能擅自撤离，望业委会理解。”之后，福晟物业公司继续在小区内提供物业服务。 一审法院认为，钱隆首府业委会与福晟物业公司订立的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效之合同。陈鹰、陈秀系钱隆首府小区的业主、物业使用人，前述物业服务合同对陈鹰、陈秀具有约束力，陈鹰、陈秀应当依合同约定履行交纳物业服务费的义务。陈鹰、陈秀自2016年4月起不再交纳物业服务费，其行为已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。陈鹰、陈秀主张福晟物业公司未制止楼下业主的违章搭盖行为，导致其正常生活受到严重影响，对此陈鹰、陈秀可以通过其他途径维权，不能以此为由拒交物业服务费，故福晟物业公司请求陈鹰、陈秀支付自2016年4月起的物业服务费，一审法院予以支持。物业服务合同约定“合同期限届满前两个月，双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经协商未能达成协议的，物业服务企业应在合同期限届满后1个月内继续履行本合同，业主委员会应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人”，物业服务合同期限届满后，双方未签订新的物业服务合同，业主委员会也未选聘新的物业服务企业或其他管理人进入小区接管小区的物业服务，故福晟物业公司继续在该小区内提供物业服务。合同期限届满后，钱隆首府业委会于2019年5月15日以告知书的方式通知福晟物业公司退出小区，但告知书中并未明确具体的交接方式和接收人，福晟物业公司在收到该告知书后，以“为了小区每位业主的人身安全和财产安全，未经物业管理主管部门同意不得擅自脱离小区管理，且交接的对象必须具备承接物业管理的主体资格”为由函复钱隆首府业委会，之后双方未就交接事宜达成一致意见，也未实际办理物业移交手续。福晟物业公司继续在小区内提供物业服务，根据公平、等价有偿的原则,陈鹰、陈秀应按原合同约定的标准交纳物业服务费。故福晟物业公司请求陈鹰、陈秀支付自2016年4月1日起至2019年7月止的物业服务费6672元(166.8元／月×40月)，一审法院予以支持。《福建省物业管理条例》规定，公共使用的水电费用由业主分摊，由供水、供电单位按合同约定收取。物业服务合同亦约定，属于业主共同使用的公共水电费用按实由业主分摊，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定，福晟物业公司虽未提供证据证明其就公共水电费用的具体分摊办法与业主签订物业服务合同补充协议，但其提供的各月公共水电分摊公示总表可以证明其对每月由业主使用的公共水电分摊详细情况进行了公示，福晟物业公司公示的水电分摊情况属合理范畴，陈鹰、陈秀主张福晟物业公司存在虚增公摊水电费用的问题，但其提供的证据不足以支持其主张，且陈鹰、陈秀也未提供证据证明其曾就公示的水电分摊情况提出异议，故一审法院对福晟物业公司主张的水电公摊费用1138.8元(公摊电费1048.7元、公摊水费90.1元)予以认定。福晟物业公司请求陈鹰、陈秀支付自2016年3月起至2019年6月止的公摊水电费用计1138.8元，一审法院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条,《物业管理条例》第七条第五项、第二十九条、第三十八条、第四十一条、第六十四条,《福建省物业管理条例》第四十九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,判决：陈鹰、陈秀应于本判决生效之日起十日内向福建福晟物业有限公司支付自2016年4月起至2019年7月止的物业服务费6672元、自2016年3月起至2019年6月止的水电公摊费1138.8元，合计7810.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈鹰、陈秀负担。 本院二审期间，陈鹰、陈秀向本院提交如下证据：证据一、落款日为2020年6月7日的《关于再次责令福晟物业公司立即退出钱隆首府小区并移交相关设施及资料等的函》；证据二、ＥＭＳ邮件寄送单；证据三、《业主委员会证明》；证据四、相片。拟证明案涉小区业主委员会多次责令福晟物业公司退出小区，但福晟物业公司仍强行滞留等情况。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，本案中福晟物业公司诉求的是2019年7月31日前被拖欠的费用，而上述证据形成于2020年，与本案不具有关联性，故不予采信。根据本案现有证据，本院对一审查明的基本事实予以确认。 本院认为，案涉《前期物业管理服务合同》及《物业服务合同》对本案双方当事人均具有约束力。案涉《物业服务合同》虽于2018年3月19日期满，但期满后案涉小区业主委员会并未选聘新的物业服务企业或其他管理人。在案证据显示，案涉小区业主委员会虽于2019年5月15日向福晟物业公司发出责令其立即退出小区的告知书，但告知书中并未明确交接事宜，而福州市晋安区王庄街道五里亭社区居民委员会于2018年5月2日至2019年7月15日期间出具的三份证明文件可以证明案涉小区在上述《物业服务合同》期满后仍由福晟物业公司提供物业服务，故陈鹰、陈秀应支付相应的物业费及水电公摊费，一审据此判令陈鹰、陈秀支付拖欠的相应物业费及水电公摊费并无错误。福晟物业公司对案涉小区水电公摊费已予公示，陈鹰、陈秀无证据证明其曾对此提出异议，且无证据证明福晟物业公司存在虚增费用的情况，应承担举证不能的法律后果。陈鹰、陈秀上诉主张福晟物业公司在合同期限内没有履行或没有正确履行应尽的物业管理义务，证据不足，本院不予采纳。 综上所述，陈鹰、陈秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈鹰、陈秀负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十月二十九日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦