江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0391民初3886号原告：王如强，男，1970年8月30日出生，汉族，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：李传胜，江苏红杉树律师事务所律师。被告：徐州松芝置业有限公司，住所地徐州经济技术开发区高铁时代广场**楼2-1503。法定代表人：周治国，该公司总经理。委托诉讼代理人：周浩，男，1983年3月1日生，汉族，该公司行政部长，住徐州经济技术开发区。委托诉讼代理人：倪磊，江苏它石律师事务所律师。被告：江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行，住所地徐州市和平路**帝都大厦**-1-101-103、201-203，统一社会信用代码91320300565321709M。法定代表人：肖忠，该公司支行行长。委托诉讼代理人：黄广瑶，江苏达谕律师事务所律师。第三人：柳春梅，女，1969年9月20日生，汉族，住徐州经济技术开发区。原告王如强与被告徐州松芝置业有限公司（以下简称松芝置业公司）、被告江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行（以下简称张家港商业银行）、第三人柳春梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王如强及其委托诉讼代理人李传胜、被告松芝置业公司的委托诉讼代理人周浩、倪磊、被告张家港商业银行的委托诉讼代理人黄广瑶、第三人柳春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王如强向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告松芝置业公司就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0755127），以及就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：0755126）；2、依法判决解除原告、第三人与被告张家港商业银行就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《个人抵押担保合同》（合同编号：农商行个人抵字（2018）第（361101）号和相应的个人借款合同，以及就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《个人抵押担保合同》（合同编号：农商行个人抵字（2018）第（361102）号和相应的个人借款合同；3、依法判决被告松芝公司返还原告首付款498848元，并支付以498848元为本金，按照年利率6%，自2018年10月22日起计算至付清之日止的利息；4、依法判决被告松芝置业公司赔偿原告自2018年11月21日起至本判决生效之日止，已向被告张家港商业银行支付的贷款本息合计金额，并支付利息（以各期的偿还款项金额为基数，从各自偿还之日起按照银行同期贷款利率6%，计算至被告松芝置业公司付清之日止；5、依法判决被告松芝置业公司向被告张家港商业银行偿还原告以及第三人就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《个人抵押担保合同》（合同编号：农商行个人抵字（2018）第（361101）号，以及就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订的《个人抵押担保合同》（合同编号：农商行个人抵字（2018）第（361102）号的剩余贷款；6、依法判决被告松芝置业公司协助原告办理注销合同备案登记、预告登记等相关手续，相关费用由被告松芝置业公司承担；7、依法判决被告松芝置业公司向原告支付违约金296654.4元；8、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月5日，原告与被告松芝置业公司就坐落于徐州经济技术开发区房屋签订两份《商品房买卖合同（预售）》合同编号分别为：0755127（1-1-706）和（1-1-504）。《商品房买卖合同（预售）》第六条约定了计价方式与价款：第七条约定了付款方式与期限，原告选择的是贷款的方式，两套房屋首付共计498848元，贷款共计490000元；第十一条约定，交付时间和手续，其中第一款约定：被告松芝置业公司应当在2019年3月31日前向原告交付涉案的两套商品房；第十二条约定逾期交付责任逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同…（具体内容详见《商品房买卖合同（预售）》。合同签订后，原告按照合同约定支付了两套房屋的首付款共计498848元。2018年10月26日，原告与第三人作为借款人与张家港商业银行（贷款人）就涉案的两套房屋分别签订了《个人抵押担保合同》，合同编号分别为：农商行个人抵字（2018）第（361101号）（1-1-706），农商行个人抵字（2018）第（361102号）（1-1-504），两套房屋约定贷款金额为490000元，具体内容详见《个人抵押担保合同》。被告松芝置业公司并未按照《商品房买卖合同（预售）》的约定时间向原告交付房屋，经原告多次催促无果的情况下，原告书面告知被告松芝置业公司解除两套房屋的《商品房买卖合同（预售）》，但被告松芝置业公司收到后置之不理，为了维护自身的合法权益，为此，原告起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告松芝置业公司辩称：1、被告在2019年3月31日前实际上已经具备了上房条件，但是因为消防部门的合并，导致被告实际取得竣工验收备案证明的时间往后延迟，但是此情况属于不可抗力，原告不能因此依据合同向被告要求解除合同；2、若原告坚持要求解除商品房买卖合同，但是被告的资金确实紧张，退款可能存在一定的困难，还请原告耐心等待；3、依据双方签订的合同中关于逾期交付房屋责任的约定，即使被告向原告退款，被告也只能向原告单方退还全部的房款，被告与张家港银行无任何法律关系，被告无义务向该银行退还任何款项；4、双方在合同中并没有对退房款利息作出约定，无约定视为无利息，同时，双方在合同中也明确约定了违约金为全部房款的0.1%，综上，即使合同解除，被告也只应向原告退还全部房款，无需支付利息。原告主张的违约金不符合合同的约定，不应予以支持。被告张家港商业银行辩称：1、张家港商业银行作为本案的被告主体并不适格，本案纠纷的案由为商品房销售合同纠纷，合同双方的当事人为本案原告及第一被告，张家港商业银行并非合同的一方主体，无需承担任何的权利义务；2、原告第二项诉请并没有事实及法律依据，原告因购买房产需要，与张家港商业银行签订借款合同及个人抵押担保合同，合同的签订系双方真实意思表示，合同早已成立并生效，张家港商业银行也已按照合同约定履行了发放贷款的义务，现原告与第一被告之间产生纠纷，并不影响原告与张家港商业银行之间合同的履行；3、张家港商业银行无需承担本案的诉讼费用。第三人柳春梅述称：我和原告是夫妻关系，我的要求与原告的诉请一致。经审理查明：松芝置业公司系徐州经济技术开发区高铁时代广场3号楼2-1503室的房地产开发企业。2013年取得该项目预售许可证。2018年10月5日，王如强（买受人）与松芝置业公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买坐落于徐州经济技术开发区房屋。其中1幢1单元504室房屋预测建筑面积为52.32平方米，每平方米建筑面积单价9300元，该房屋的总价款为486576元。其中1幢1单元706室房屋预测建筑面积为52.32平方米，每平方米建筑面积单价9600元，该房屋的总价款为502272元。出卖人应当在2019年3月31日前将该房屋交付给买受人，除不可抗力外。该房屋的交付必须符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件；取得房屋测绘报告。出卖人如未在本合同约定期限内将房屋交付买受人，应当向买受人支付违约金，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，…（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，王如强、柳春梅于2018年10月22日向松芝置业公司支付了首期购房款分别为246576元（1-1-504）和252272元（1-1-706），并作为抵押人与张家港商业银行签订《个人抵押担保合同》，约定贷款金额分别为240000元和250000元。抵押人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。王如强、柳春梅自2018年11月21日起逐月向张家港商业银行归还贷款本息至今。2019年8月6日，王如强向松芝置业公司邮寄了解除就上述两套房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》的通知书。因松芝置业公司未能于2019年3月31日前交房，王如强、柳春梅诉至本院，请求如上。本院认为，王如强与松芝置业公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。松芝置业公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，松芝置业公司应当在2019年3月31日前向王如强交付房屋，逾期超过90天，王如强有权解除合同。现松芝置业公司逾期交房已超过90日，已违约，王如强据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，王如强、柳春梅要求解除其与张家港商业银行签订的《个人抵押担保合同》，应予支持。合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，松芝置业公司应按约将王如强、柳春梅支付的房款返还王如强、柳春梅，并赔偿王如强、柳春梅因此所产生的损失。因此，王如强、柳春梅要求松芝置业公司返还已还贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但王如强、柳春梅对于首付款利息要求按贷款利率计算，没有依据，且并非王如强、柳春梅实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。松芝置业公司逾期交房已超过90日，已违约，应向王如强支付违约金，因合同约定的违约金标准过低，但王如强诉讼请求的金额过高，本院按照徐州市房地产市场行情，对该违约金进行调整，酌定为50000元。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故，王如强、柳春梅要求松芝置业公司向张家港商业银行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院予以支持。松芝置业公司清偿剩余贷款本息等债务后，张家港商业银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除王如强与徐州松芝置业有限公司就徐州经济技术开发区房屋签订的两份《商品房买卖合同（预售）》；二、解除王如强、柳春梅与江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行签订的两份《个人抵押担保合同》；三、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起三日内，向王如强、柳春梅返还房款498848元及自2018年11月21日起至判决生效之日止王如强、柳春梅已向江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行归还的贷款本金（以江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起三日内，向王如强、柳春梅赔偿以498848元为本金，自2018年10月22日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息；五、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起三日内，向王如强、柳春梅赔偿自2018年11月21日起至判决生效之日止，王如强、柳春梅已向江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行支付的贷款利息（以江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起七日内，向江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行偿还王如强、柳春梅自判决生效之日起就《个人抵押担保合同》剩余的贷款。自徐州松芝置业有限公司清偿上述贷款之日起七日内，江苏张家港农村商业银行股份有限公司徐州云龙支行办理徐州经济技术开发区房屋上抵押登记的涤除手续；七、徐州松芝置业有限公司于判决生效之日起三日内，向王如强、柳春梅支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币17070元（原告已预交），由徐州松芝置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 郭敏人民陪审员孟献勇人民陪审员张爱金二〇二〇年十月九日见习书记员 张        淑        淑