重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初2456号原告：何恒龙，男，1963年2月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告：吴玉兰，女，1968年4月30日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告：李高全，男，1976年9月9日出生，汉族，住重庆市巫山县。被告：李成祥，男，1970年8月24日出生，汉族，住重庆市巫山县。原告何恒龙、吴玉兰与被告李成祥、李高全确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴玉兰、何恒龙，被告李成祥、李高全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何恒龙、吴玉兰向本院提出诉讼请求：1.请求确认《商铺租赁合同》无效；2.请求二被告立即返还房屋；3.请求二被告支付从2019年10月1日起至返还本案租赁房屋止的房屋占用使用费。（年度占有使用费以12万元为基数除以12个月乘以返还房屋止之月，以后每跨一年度，基数增加1万元）；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：案外人张勇、姚萍将其坐落于庙宇镇玖龙小区旁共计280平方的底层门市于2015年7月8日租赁给被告李高全、李成祥，并签订《商铺租赁合同》，约定租赁期为10年，从2015年10月1日起至2025年10月1日止。房屋租金为第二、三年每年10万，四年11万，第五年12万……承租人按年度支付租金。第一年底为免租费期间（2015年7月8日至2015年10月1日为免租期）届满之日起30日前支付，随后每下一年度租金在每年9月1日前支付。2016年6月19日，案外人张勇、姚萍将此租赁物全部卖与二原告，同时，二被告放弃对此租赁物的优先购买权。并约定二原告继续履行原出租人与二被告签订的《商铺租赁合同》相关内容，2016年10月1日以后的房屋租金由二原告自主向二被告收取。后二被告于2016年按照《商铺租赁合同》的约定向二原告支付了2016年10月1日至2019年9月30日止的租金。但在2019年9月1日之前却没有按照约定支付一下年度的租金。经过多次催要，二被告均不履行，并告知原告向法院起诉。综上，二原告通过购买租赁物后，将租赁物移交由二被告使用，二被告已经向原告支付了3年度的租金，双方已经实际履行了《商铺租赁合同》，原、被告之间成立租赁合同关系。二被告应当按照合同约定全面的履行合同，否则，构成违约。二被告作为承租人迟延支付租金，经催要二被告逾期不支付，原告有权解除合同。为维护原告的权利，特提起诉讼。被告李成祥辩称，根据市场行情，别人给多少我们就给多少。被告李高全辩称，根据市场行情，别人给多少我们就给多少。本院经审理认定事实如下：2015年7月10日，案外人张勇、姚萍（出租人）作为甲方，被告李成祥、李高全（承租人）作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定：“…第一条租赁内容1、甲方将位于重庆市巫山县庙宇镇玖龙小区玖龙广场与医院之间共计580㎡底层门市区，甲方对所出租的房屋保证具有合法产权或转租权（租赁物详见平面图纸）。2、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为580平方米…第二条租赁期限4、2015年7月8日起至2015年10月1日为免租费期，作为乙方装修时间。租赁期10年，自2015年10月1日起至2025年10月1日止。第三条租金、其它费用及支付方式…6、房屋租金第一、二、三年，每年10万；四年11万；第五12万；第六年13万；第七年14万；第八年15万；第九年16万；第十年17万。7、乙方按每年度支付租金。第一年度为免租费期届满之日起30日前支付，随后每下一年度租金在每年9月1日前支付。乙方向甲方支付租金可采用银行转账或者现金方式。协议签订后，二被告对承租房屋进行了装修，用于经营餐饮。2016年6月19日，张勇作为甲方，何恒龙、吴玉兰作为乙方签订《重庆市房屋买卖合同》，甲方将坐落为重庆市巫山县庙宇镇玖龙小区广场旁与东门街民房之间第二层商业部分出售给何恒龙、吴玉兰。案外人张洪、张玉林亦在《重庆市房屋买卖合同》甲方栏处签字。截止庭审终结，该房屋未办理产权登记手续。2020年5月17日，张玉林、张勇、张洪、张武共同出具《证明》一份，载明：“兹有我司股东张勇、张洪、张玉林将我司开发的坐落于庙宇镇玖龙小区旁共计580平方的底层门市（实际为二层，原登记在张勇名下）于2016年6月19日售卖于何恒龙、吴玉兰并签订《重庆市房屋买卖合同》，我司予以认可售卖行为有效”。房屋租赁后，二被告向原告何恒龙、吴玉兰支付了2016年10月1日至2019年9月30日期间的房屋租金。后二被告于2019年10月向原告支付租金2万元，于2020年1月21日给原告支付5万元，但二原告拒收，二原告均以要求二被告一次性将租金付清。以上事实，有原告的身份证复印件，商铺租赁合同复印件，重庆市房屋买卖合同复印件，证明，农村商业银行客户收款回单以及庭审笔录等在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原告何恒龙、吴玉兰自张勇处购买的案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《商铺租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故原告何恒龙、吴玉兰要求二被告参照《商铺租赁合同》约定的房屋租金，支付从2019年10月1日起至返还本案租赁房屋止的房屋占用使用费。（年度占有使用费以12万元为基数除以12个月乘以返还房屋止之月，以后每跨一年度，基数增加1万元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，二被告基于《商铺租赁合同》所取得租赁房屋应返还给原告。被告李成祥、李高全辩称，根据市场行情，别人给多少我们就给多少。因在《商铺租赁合同》中，双方对租金标准做了明确的约定，故被告的答辩意见，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李成祥、李高全于2015年7月10日与案外人张勇、姚萍签订的《商铺租赁合同》无效。二、由被告李成祥、李高全于本判决生效后十日内，支付原告何恒龙、吴玉兰自2019年10月1日起至返还本案租赁房屋止的房屋占用使用费（自2019年10月1日至2020年9月30日的占用使用费为12万元；自2020年10月1日至返还本案租赁房屋止的房屋之日止，年度占有使用费以13万元为基数除以12个月乘以返还房屋止之月，以后每跨一年度，基数增加1万元）。三、由被告李成祥、李高全于本判决生效后十日内，返还向原告何恒龙、吴玉兰租赁的位于重庆市巫山县庙宇镇玖龙小区广场旁与东门街民房之间第二层的房屋。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1300元，减半收取650元，由被告李成祥、李高全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决发生法律效力后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 丁 剑二〇二〇年十月二十一日书记员 周述鹏