苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初9901号 原告：仇某，男，汉族，2002年11月13日生，住苏州市吴江区。 法定代理人：刘某，系原告仇某母亲。 被告：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。 法定代表人：陈荣荣。 委托诉讼代理人：李薇薇，系该公司员工。 原告仇某与被告吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告仇某的法定代理人刘某到庭参加诉讼，被告财智公司的委托诉讼代理人李薇薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仇某向本院提出的诉讼请求：1.财智公司支付逾期交房违约金3769.13元（以212945元为基数，自2017年1月1日起计算至2017年2月27日止，按每日万分之三计算）；2.财智公司支付逾期办证违约金50659.62元（以272549元为基数，自2017年5月31日起按每日万分之三计算至2019年8月2日止）；3.财智公司退还房屋面积差价款1046元；4.财智公司支付利息3206.90元；5.诉讼费用由财智公司承担。庭审中，仇某变更第2项诉讼中的截止日期为2019年7月1日；撤回第4项诉讼请求。 事实和理由：2015年10月11日，仇某与财智公司签订购房合同，购买位于苏州市吴江区（现为菁英公寓），并在约定期限内付清了全部购房款，但财智公司未在合同约定的时间交付房屋。财智公司未按约提供房地产权属登记所需资料，导致仇某直到2019年8月2日取得房屋权属证书。财智公司的行为给仇某抵押、融资等带来不可估算的经济损失。 被告财智公司辩称：1.对于逾期交房违约金，交房时间为2017年2月28日，仇某起诉时间为2020年8月5日，该项诉讼请求已经超过法定诉讼时效，应予驳回。2.对于逾期办证违约金，仇某主张的违约金标准过高，请求予以调整。 经审理查明：2015年10月11日，财智公司作为出卖人（甲方）与仇某作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买吴江XX商业中心第9幢1单元5F007号房，房屋总价款为213991元。合同约定，房屋交付日期为2016年12月31日。合同第九条约定，逾期交房违约金为每日万分之三。合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金。合同签订后，仇某向财智公司支付了全部购房款。 案涉房屋于2017年2月28日交付。2019年1月24日，案涉房屋完成不动产首次登记，登记于财智公司名下。财智公司于2019年7月2日通知仇某办理产证。2019年8月2日，仇某取得不动产权属证书。 以上事实，有户口本、吴江市商品房买卖合同、不动产单元首次登记信息表、税收缴款书、不动产权证明以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：仇某与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于逾期交房违约金。案涉房屋于2017年2月28日交付，晚于合同约定的交房时间2016年12月31日，财智公司按约应当支付逾期交房违约金。财智公司辩称该违约金已经超过法定诉讼时效，因仇某起诉时间在2020年8月，已超过3年的诉讼时效，仇某并未举证证明在2017年2月28日之后的3年内向财智公司主张过逾期交房违约金，应承担举证不能的法律后果。故仇某主张的逾期交房违约金已超过法定诉讼时效，财智公司提出不履行义务的抗辩，本院予以支持。 关于逾期办证违约金。按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后90日内，即在2017年5月30日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于财智公司的原因，仇某直至2019年8月2日才取得案涉房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。仇某与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的万分之三，按照本案的实际购房款212945元计算，违约金为63.88元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给仇某造成损失，本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍。经本院核算，财智公司应支付仇某逾期办证违约金27415元（以212945元为基数，2017年5月31日至2019年7月1日期间，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算）。 仇某主张的房屋面积差价款1046元，财智公司没有异议，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告吴江财智置业发展有限公司返还原告仇某房屋面积差价款1046元，于本判决生效后十日内履行。 二、被告吴江财智置业发展有限公司支付原告仇某逾期办证违约金27415元，于本判决生效后十日内履行。 三、驳回原告仇某的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取634元，由原告仇某负担378元；由被告吴江财智置业发展有限公司负担256元，并于本判决生效后十日内直接给付原告仇某。原告仇某已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76），并将缴纳上诉费的凭证提交本院。 审判员  陆菊文 二〇二〇年十月十日 书记员  胡双艳 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。