贵州省紫云苗族布依族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0425民初1512号 原告（反诉被告）:梅世新，男，汉族，1966年6月6日出生，住贵州省紫云苗族布依族自治县。 委托诉讼代理人：陈汝昌，男，贵州袭明律师事务所律师。 代理权限：一般授权代理。 委托诉讼代理人：罗丹，女，贵州袭明律师事务所实习律师。 代理权限：一般授权代理。 被告（反诉原告）：李怀硕，男，汉族，1994年1月15日出生，户籍所在地：湖南省涟源市，现住贵州省紫云苗族布依族自治县。 委托诉讼代理人：周南洪，男，湖南五溪律师事务所律师。 代理权限：一般授权代理。 原告（反诉被告）梅世新诉被告（反诉原告）李怀硕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法由审判员房叶适用简易程序独任审判,于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）梅世新及委托诉讼代理人陈汝昌、被告（反诉原告）李怀硕及委托诉讼代理人周南洪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梅世新向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告租金38万元，并以38万元为基数，按照年6%支付资金占用费，从2020年8月8日起计算至付清之日止，至起诉时共计1900元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2019年7月27日订立《门面租赁合同》，合同约定由原告将位于紫云县门面出租给被告经营，租赁期为5年，从2019年9月8日至2024年9月7日止。前三年的租金每年38万元，第四、五年的租金为41万元，租金支付方式为按年支付，被告每年提前一个月将下一年的租金一次性支付给原告。合同订立后，被告按照约定将第一年的租金支付完毕，并对商铺进行使用。但被告拒绝支付2020年8月8日的租金38万元，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，特起诉到人民法院。 被告李怀硕辩称，1、涉案合同已于2020年9月7日依据法律规定得到解除，合同履行过程中有××这种不可抗拒的原因出现，被告已经通过微信向原告提出解除合同；2、本案中原告收到了被告的解除合同通知后，仅就30000元押金的退还有异议；3、2020年9月7日被告主动腾出涉案房屋并交还钥匙，该事实证明该合同已经解除，现在原告主张租赁合同继续履行不合常理，请求法院依法驳回原告的起诉。 被告（反诉原告）李怀硕向本院提出诉讼请求：1、请求确认反诉人与被反诉人订立的《门面租赁合同》于2020年9月7日已解除；2、判令被反诉人返还反诉人租房押金30000元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2019年7月27日订立《门面租赁合同》一份，约定租赁期为5年，从2019年9月8日起至2024年9月7日止，前三年租金为38万元，另反诉人向被反诉人交押金30000元，交房时间为2019年8月8日，合同签订后，反诉人提前两天将30000元押金和第一年租金38万元交给被反诉人，被反诉人出具收据两份，在收据上载明，使用店铺时间至2020年9月7日止。反诉人经营店铺至2020年7月，由于全国新冠疫情影响，紫云县政府、工商监督局封闭城市道路，劝经营户关闭店铺，反诉人的生意亏损严重，无法维持日常开支，遂向被反诉人提出解除合同的通知，被反诉人回复：若反诉人8月8日前搬出交房就可以退押金，若到9月退房，押金不退。至2020年9月7日反诉人将店铺货物全部搬出，腾出房屋并交出店铺钥匙。现双方订立的《店面租赁合同》已于2020年9月7日解除，被反诉人要求反诉人继续履行合同理由不成立，请求人民法院支持反诉人的反诉请求，驳回被反诉人的诉讼请求。 原告（反诉被告）梅世新辩称，1、双方签订的合同合法有效，应予执行，双方对解除合同未达成一致意见，反诉原告将钥匙交给反诉被告仅仅是反诉原告的单方面行为，并没有得到反诉原告的认可，该行为是对解除合同权利的滥用，破坏合同的稳定性；2、反诉原告解除合同的行为不具有合同约定的情形，也不具有法律规定的解除情形，反诉原告提出因××的影响属于不可抗力，但是至今年四月份止，新冠病毒已经得到控制，况且在紫云没有发现一起新冠病毒，因此，原告以新冠病毒系不可抗的因素提出解除合同不符合实际，请求驳回反诉原告的请求，继续履行合同。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行举证质证。本诉中双方当事人无异议的证据如下：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、结婚证及房产证号，证明原告出租的门面有合法的权益，该房屋系原告及妻子的合法取得。以上证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据认定如下：1、门面租赁合同，证明合同的租赁期限为五年，交房提前一个月，押金30000元实质为违约金，交付房租的方式为每年一交，合同的第十一条规定，解除合同的方式为书面。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为租金交了一年，于2020年9月7日到期，合同约定有解除条件，双方可以通过协商的方式进行解除。经审查，该合同系双方当事人自愿签订，不违反法律的强制性规定，合法有效，对该证据予以认定；2、手机微信截图3页，证明被告没有如期支付第二年的租金38万元，被告提出解除合同，原告并没有同意，也没协商一致，合同应当继续履行。被告对聊天记录真实性没有异议，对证明目的有异议，从原被告的聊天记录来看，原被告已经协商一致，仅仅是对押金退还的日期有异议。经审查，被告于2020年7月21日向原告提出无法继续履行合同，原告回复：“若8月8日前搬出交房就可以退押金，若到9月退房，押金不退。”的内容来看，双方仅因交房时间及退还押金有争议，但从原告于2020年9月7日向法院提起诉讼，主张被告继续履行合同的行为来看，原告并未同意解除合同。故对该证据予以认定，对证明目的不予认定，对被告的质证意见亦予采纳； 反诉中双方当事人无异议的证据：1、2019年9月27日的门面租赁合同，证明合同的租赁期限，前三年每年租金38万元，租房押金30000元，交房时间为2019年8月8日；2、2019年8月6日的房屋租金收据，证明反诉被告于2019年8月6日向反诉原告收取了38万元房租，该款使用店铺时间到2020年9月7日。对双方有异议的证据认定如下：1、2019年8月6日的押金收据，证明反诉原告于2019年8月6日向反诉被告交纳了30000元租房押金的事实。反诉被告对三性无意见，但认为该30000元的性质是违约金。经审查，本案中的押金是承租人为了履行合同义务担保而支付给出租人的金额。租赁期满，如果承租人不退还租赁物或者支付租金，出租人有权从押金中扣除，如果承租人按约履行了合同义务，出租人须将押金退还承租人或抵作租金。现反诉原告要求解除合同，并已将租赁房屋交还反诉被告，故对反诉被告质证认为该30000元系违约金的意见不予采纳；2、2020年7月21日的聊天记录，证明反诉原告于2020年7月21日向反诉被告发出了解除合同的通知，解除合同时间为2020年9月7日。另证明反诉被告收到反诉原告解除合同通知后，仅对交房时间及退还押金有异议。反诉被告质证认为，该聊天记录不完整，达不到反诉原告的证明目的，双方并没有达成一致的解除意见。经审查，反诉原告于2020年7月21日向反诉被告提出无法继续履行合同，但从原告于2020年9月7日向法院提起诉讼，主张被告继续履行合同的行为来看，原告并未同意解除合同。故对该证据的证明目的不予认定，对反诉原告的质证意见亦予采纳；3、证人毛某的证言，证明2020年9月8日上午十点经反诉原告李怀硕的指示，其把店铺钥匙交到反诉被告经营的茅台酒专卖店给该店营业员。反诉被告质证称其并未收到钥匙。经审查，在庭审中，反诉被告认可茅台酒专卖店系其自己的店铺，反诉原告将钥匙交给店铺内的人员视为反诉被告已收到涉案店铺钥匙，于2020年9月7日反诉被告向法院提起诉讼要求反诉原告继续履行合同来看，其并不同意解除合同。故对该证人证言交还钥匙的真实性予以认定，对双方已解除合同的证明目的不予认定。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定以下事实：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）于2019年7月27日订立《门面租赁合同》，合同约定由原告（反诉被告）将位于紫云县门面出租给被告（反诉原告）经营，租赁期为5年，从2019年9月8日至2024年9月7日止，交房日期为2019年8月8日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付押金30000元，约定租赁期满且结清费用，被告（反诉原告）在没有违反合同条款的情况下，原告（反诉被告）应将押金退还给被告（反诉原告），前三年的租金每年38万元，第四、五年的租金为41万元，租金支付方式为按年支付，被告（反诉原告）每年提前一个月将下一年的租金一次性支付给原告（反诉被告）。合同中还对权利义务、合同变更和解除等进行约定。合同订立后，被告（反诉原告）按照约定将押金与第一年的租金支付完毕，并对商铺进行使用。2020年7月因生意亏损严重，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）提出解除合同，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行合同。双方未达不成一致意见，被告（反诉原告）于2020年9月7日搬出房屋，于2020年9月8日交还该涉案房屋钥匙。原告（反诉被告）于2020年9月7日起诉至本院。 本案争议焦点：1、双方签订的房屋租赁合同是否应继续履行，如继续履行被告（反诉原告）是否应支付下一年的租金及利息；2、双方所签订的合同是否达到解除的条件，原告（反诉被告）是否应退还押金30000元。 本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方依法签订《门面租赁合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，未损害社会公共利益，该协议应受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定诚实信用全面履行自己的义务。但本案中，双方签订合同后，被告（反诉原告）因生意严重亏损，在履行期限届满之前一个月，明确向原告（反诉被告）表示解除合同，并于2020年9月7日将房屋内货物搬出并将房屋钥匙交付给原告（反诉被告）。双方虽约定的租赁期限为五年，但因客观原因导致继续履行合同困难，被告（反诉原告）要求提前解除合同的行为已属违约，虽违约方不享有单方解除合同的权利。但是，本案系房屋租赁，在履行过程中，双方已经形成合同僵局，且被告（反诉原告）违约并非恶意，继续履行合同，对被告（反诉原告）方显失公平，故该合同予以解除。庭审中，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付3个月的租金作为违约金的主张，因原告（反诉被告）未提供证据予以证明因解除合同造成具体的损失，对原告（反诉被告）要求解除合同后被告（反诉原告）支付3个月租金的主张不予支持，但根据公平原则及被告（反诉原告）违约在先的事实，考虑到原告（反诉被告）重新招租会损失一定的租金，故被告（反诉原告）交纳的30000元押金不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）梅世新全部诉讼请求。 二、解除原告（反诉被告）梅世新与被告（反诉原告）李怀硕之间签订的《门面租赁合同》。 三、驳回被告（反诉原告）李怀硕的其他诉讼请求。 本诉案件受理费已减半收取3514元，反诉案件受理费已减半收取275元，共计3789元，由原告（反诉被告）梅世新承担1894元，由被告（反诉原告）李怀硕承担1895元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  房叶 二〇二〇年十月二十七日 法官助理张欢 书记员刘胜锋