湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初2155号原告：张熙，女，1995年9月26日出生，汉族，住溆浦县。委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。被告：玖联（新晃）置业有限公司，地址：新晃县人民路176号。法定代表人：吕圣楚。委托诉讼代理人：瞿章斌，湖南高剑律师事务所律师。原告张熙与被告玖联（新晃）置业有限公司（以下简称“玖联公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人翟叶叶、被告玖联公司的委托诉讼代理人瞿章斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张熙向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金43505.22元（按已付房款万分之1.5每天计算即每天84.8055元，从2019年1月1日计算至2020年5月28日共513天）；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年5月5日，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的位于溆浦县××镇××街××路××栋××号房，总金额为848055元。原告按约向被告支付了房款，被告应当于2018年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，合同第九条约定逾期交房的违约责任为逾期90天之内，每逾期一天由被告向原告支付已付房款万分之一违约金，逾期超过90天，每逾期一天由被告向原告支付已付房款万分之一点五违约金。至今，被告仍不具备交房条件，未按约定向原告交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，故诉至人民法院。玖联公司辩称，其公司在修建溆水外滩项目的过程中，由于罕见的阴雨、冻雨等恶劣自然灾害天气，严重影响了施工进度，其公司通过电话、邮寄等方式告知了原告延期交房的相关事宜，也表达了歉意，根据合同第八条的约定，在自然灾害发生之日起15日内通知买受人，其公司可以延期交房，且原告收到延期交房函后没有提出异议，其公司应当免责。综上，延期交房并非其公司的本意，是由于自然灾害造成的，应当免责，且公司已对原告作出补偿，故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据3《商品房买卖合同》1份，拟证明被告违约并应承担违约责任的事实，合同中约定了交房期限、交房标准及逾期交房的违约责任。被告对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为达不到原告的证明目的。本院对该证据的真实性予以采信，结合原告的收房时间可证明被告逾期交房的事实。被告提交的证据1《商品房买卖合同》及《补充协议》各1份，证明被告遭遇不可抗拒的自然灾害，出卖人在发生之日起15日内告知原告，原、被告不解除合同的，被告可以据实延期；逾期不超过90天的按日万分之一支付违约金。原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为合同中关于自然灾害、交付标准、交付期限有明确约定，达不到被告的证明目的。本院对该证据的真实性予以采信。证据2快递单及《关于延期交房的函》各1份，拟证明被告在发生自然灾害起已经向原告履行了告知工期顺延的义务，原告在收到延期交房函后未提出异议视为对延期交房的默许，原告提出异议认为，快递单收件人未签收，被告在3月6日未达到交付条件，原告可以拒绝收房，交房函系被告单方出具，原告未认可。本院认为，被告虽提交了快递单，但仅从该快递单无法反应物流信息，无法确认原告是否已收到该函件，故本院对该证据不予采信。证据3竣工验收备案表1份，拟证明被告于2019年3月28日完成该工程验收，具备交房条件。原告对该证据不认可，认为不是合同约定的竣工验收备案表，只是对工程质量的备案。本院认为，该竣工验收备案表不完整，没有颁发机构的公章，不予采信。证据4溆浦县气象局出具的溆浦县气象局统计资料1份，拟证明被告工程在施工期间遭遇自然灾害天气。原告对该证据不认可，认为不符合证据的形式要件，没有经办人、负责人签字，且天气原因不属于合同约定的自然灾害。本院认为，该证据仅能反应天气情况，不能据此认定为合同中约定的不可抗力。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的溆水外滩第16幢2单元1103号房屋，建筑面积144.32平方米，总房价565370元。合同第八条，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、出卖人在施工过程中遇到异常重大的技术问题不能及时解决，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。合同第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。合同第二十一条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。合同第二十二条，合同附件与本合同具有同等法律效力，……。原、被告同时签订的《补充协议》第六条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人违约金支付总额，不超过买受人已交付价款的2%。第九条，本合同协议是《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力。合同签订后，原告支付了565370元购房款，并缴纳了办证费用、契税及专项维修基金。2020年5月28日，原告接收了房屋。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按约履行。当事人订立《补充协议》的目的，就是对原合同内容进行变更和补充，故与原合同内容不同之处应以《补充协议》为准。关于被告是否存在逾期交房的违约行为及如何承担逾期交房违约金的问题，根据双方签订的合同，被告应在2018年12月31日前向原告交付房屋，而被告在2020年5月28日才向原告交付房屋，被告虽称系因连续阴雨天气影响了施工进度，构成合同约定的不可抗力并据此主张可延期交房并无需承担违约责任，但项目工程开发建设过程中遇到阴雨天气属正常现象，其可通过其他途径加快施工进度，阴雨天气也并不必然构成自然灾害，且合同中约定的不可抗拒的自然灾害指火灾、水灾、地震等，被告的该辩解意见，理由不充分，本院不予采纳，故被告存在逾期交房的违约行为并应承担相应的违约责任。被告逾期交房超过90日，原告不要求解除合同，故被告应当按日向原告支付已交房款万分之一点五的违约金，但根据《补充协议》第六条的约定，违约金的支付总额，不超过原告已交付房价款的2%，故2019年1月1日至2020年5月28日的违约金计付为11307元。综上所述，对原告的诉讼请求予以部分支持，对被告的辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、玖联（新晃）置业有限公司在本判决生效后十日内支付张熙逾期交房违约金11307元；二、驳回张熙的其他诉讼请求。逾期未按法律文书指定期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，减半收取计444元，由张熙负担362元，玖联（新晃）置业有限公司负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  吴浩洲二〇二〇年十月二十三日法官助理谢田书记员向易娟