海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2587号 原告：李某，住浙江省宁波市江北区，现住浙江省宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：曲某，海南天皓律师事务所律师。 被告：海南炬荣燊房地产有限公司。 法定代表人：潘某。 委托诉讼代理人：罗某。 原告李某与被告海南炬荣燊房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人曲某到庭参加诉讼，被告海南炬荣燊房地产有限公司（以下简称炬荣燊公司）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还收取的代缴契税19902.9元、房屋维修基金3539.4元及办理产权证额交易手续费88.49元、住房所有权登记费80元、住房档案保管费50元、房产测绘费71.38元、证明费20元，合计23752.17元；二、判令被告支付给原告逾期办理房屋产权证（2016.1.1--2019.12.31）的违约金48430元（663430元×0.5×1460天）。事实和理由：原告于2014年3月17日，购买了被告开发的琼海市××镇房屋，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号QHL000041691），原告向被告缴纳了房屋总价款66.3430万元。2015年10月5日原告办理房屋交付手续时，被告向原告收取了代办房产证所需的各项费用，其中：代缴契税19902.90元（房屋总价款×3%），房屋专项维修基金3539.40元、交易手续费、产权登记费、档案保管费、测绘费、证明费等所有款项，合计：23752.17元。被告收取了原告所有代办产权证的费用后迟迟未能为原告办理房屋产权证，并将代收的契税、维修基金等费用挪作他用。原告只得于2020年1月10日自己去税务和房产部门交了10419.08元款项（包括维修基金3539.4元、契税6586.68元、测绘费60元、交易费88.49元、工本费80元、复印、扫描65元），自行办理房屋产权证书。被告收原告的所有代办房屋产权证的费用理应返还。合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金”。按照合同约定，被告承诺于房屋交付之日起360天内给予办理房产证书，逾期未办理房产证时每日按房屋总价款的万分之0.5支付违约金。自双方签订合同被告交付房屋之曰至原告自行办理房产证（合同约定交付时间：2014年12月31日，原告2002年1月10日自行缴纳契税、维修基金申请办理产权证），被告逾期1460天（2016.1.1--2019.12.31）未给原告办理房产证，在此期间原告多次催促被告办理产权证，被告均以种种理由一再拖延，应向原告支付逾期未办理房产证的违约金48430元。为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告炬荣燊公司答辩称,涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且没有违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉求没有事实根据和法律依据。被告对原告负有的办证义务起算时间应为2015年10月6日，办理不动产权属证书的截止日期为2017年9月25日。涉案房屋的交付时间为2015年10月5日，根据合同第十五条中“自房屋交付之日起”和《民事诉讼法》第八十二条关于“期间开始的时和日，不计算在期间内”的规定，合同第十五条所指的办证义务起算时间点应为涉案房屋交付之日的次日，即2015年10月6日。其次，琼海市根据《关于做好我市不动产统一登记相关衔接工作的通知》精神，自2016年4月28日起开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证，所以被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理，这应有一定的期限。根据买卖合同第15条第一款“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定，鉴于原告实际收房时间为2015年10月5日，而在2016年4月28日因政府办证管理改革，琼海市不再分开办理房屋权属证书与土地使用权证，而是统一办理不动产权证。因此该360日的办理土地使用权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，故被告为原告办理不动产权证的时间应自房屋实际交付之日起720日内即2017年9月25日前为原告办理涉案房屋不动产权属证书。而原告的不动产权属证书于2020年5月15日已办理完毕，而原告只主张截止2019年12月31日的逾期办证违约金，法院最终作出的判项不应超过原告的诉求范围。即使原告变更其诉求，新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，海南省政府于2020年1月25日启动突发公共卫生事件一级应急响应，于2020年2月26日将一级响应降为三级响应。因本次疫情影响，各行业均延迟开工，虽然2020年2月26日已经由一级响应降为三级响应，但此时政府部门尚未全面正常提供政务服务，故被告请求法院酌情认定自2020年1月25日至2020年3月25日期间共计60天为复工的合理期限，属于不可抗力的情形，应从双方约定承担逾期办证责任的期间中予以扣除。被告已将代为收取的房屋契税全部缴纳给琼海市税务局，琼海市税务局是房屋契税的最终收款方，多征收部分需要待琼海市税务局向被告退还后，被告才能向原告予以返还。关于权属证书交易手续费、住房所有权登记费、住房档案保管费、房产测绘费、证明费的问题，被告没有预先向原告收取上述费用，同时双方在涉案房屋买卖合同中没有被告应承担上述费用的约定，且上述费用本身就应当时原告为了办证需要自主缴纳的费用，原告无权要求被告承担上述费用。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告炬荣燊公司系从事产权酒店的开发销售、房地产开发经营、室内外装饰装修工程、建筑装饰材料销售的企业法人。2014年3月17日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南官塘御泉庄1幢6层625号预售商品房，建筑面积58.99平方米，购房价款663430元，付款方式为一次性付款。合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。签订合同后，原告按约定向被告支付了购房款，于2015年10月5日向被告缴纳了契税19902.9元、房屋专项维修基金3539.4元、住房交易手续费88.49元、住房所有权登记费80元、房产档案保管费50元、房产测绘费71.38元、证明费20元等办证费用合计23752.17元，被告于同日向原告交付房屋。2018年6月25日，被告办理琼海市嘉积镇官塘温泉旅游区“御泉庄”1#的不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2020年1月，原告向琼海市税务局缴纳了涉案房屋契税6586.68元，向琼海市住房保障与房产管理局缴纳了住宅专项维修资金3539.4元，并于2020年5月15日自行办理了涉案房屋的不动产权证书[证号：琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号]。为此，原告于2020年8月24日向本院提起民事诉讼。 此外，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 以上事实，有当事人的陈述，原告提交的《琼海市商品房买卖合同》、收据（3张）、税收完税证明、海南省住宅专项维修资金专用收据、发票（3张）、不动产权证及被告提交的《琼海市商品房买卖合同》、房产交接核准表、御泉庄业主联络表、御泉庄住宅入伙验收表、1号楼不动产权证书、琼海市国土资源局关于启用“琼海市国土资源局不动产登记专用章”的公告等证据材料予以证明，依法予以确认。 本院认为，本案系因商品房预售合同引起的合同纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案中，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以360日计还是以720日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2014年3月17日签订的买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即720日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。原、被告于2015年10月5日办理交房手续，被告自2015年10月5日交房至2017年9月24日为约定办证期限。虽然为原告办理房产权属证书属于合同约定的被告必须履行的义务，但被告未及时为原告办理不动产权证，原告于2020年5月15日自行办理了不动产权证，仍超过双方约定的办证720日期限963天。因此，原告主张的逾期办证违约金，应以原告购房款663430元按日利率万分之0.5、自2017年9月25日至2019年12月31日逾期823天计算，违约金应为27432.83元，原告主张违约金48430元，超过部分，没有事实根据，依法不予支持。被告收取原告办证费用23752.17元后，未按约定为原告办理不动产权证书，亦未向相关部门缴纳费用，原告已自行办证并向税务机关缴纳契税6586.68元、向琼海市住房保障与房产管理局缴纳维修资金3539.4元，故原告请求判决被告退还所收取原告的办证费用23752.17元，有事实根据和法律依据，依法予以支持。 综上所述，被告依法应支付给原告违约金27432.83元，退还所收取原告的办证费用23752.17元。原告主张的其他诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某支付逾期办证违约金27432.83元； 二、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还所收取原告李某的办证费用23752.17元； 三、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1604元，减半收取计802元，由原告李某负担241元，由被告海南炬荣燊房地产有限公司负担561元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年十月十六日 法官助理  黄雪莹 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。