山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初7146号 原告：日照市汇泽房产经纪有限公司，住所地日照市。 法定代表人：吕粉红，经理。 委托诉讼代理人：汪凯，山东舜铭律师事务所律师。 被告：古昊，男，成年，汉族，居民，住日照市。 被告：梅彩娅，女，成年，汉族，居民，住日照市。 以上二被告委托诉讼代理人：张伟，山东律苑律师事务所律师。 以上二被告委托诉讼代理人：张梦竺，山东律苑律师事务所实习律师。 原告日照市汇泽房产经纪有限公司（以下简称汇泽房产公司）诉被告古昊、被告梅彩娅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇泽房产公司的委托诉讼代理人汪凯，被告古昊、被告梅彩娅及二被告委托诉讼代理人张伟、张梦竺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告返还涉案房屋给原告并支付原告租金及房屋占有使用费(截止2020年07月26日为70493.33元，之后按合同约定第三年度租金标准支付至判决合同解除之日或返还房屋之日止)；3.判令被告赔偿原告违约损失105740元(包括空租期、新户免租期)；4.判令被告支付水费、电费、物业费(截止至2020年07月21日为10011元，具体以实际金额为准)；5.判令被告支付原告律师费16000元；6.判令被告梅彩娅对被告古昊的上述支付义务承担连带清偿责任；7.诉讼费等相关费用由被告负担。事实与理由：2018年03月25日，原告、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定“原告将莒州路与枣庄路交汇处沿街三楼商铺一处租给被告使用，租赁期限五年。租金支付方式为：合同签订当日承租方将第一年度租金全额支付给出租方，以后每年02月26日前交清该年度租金。”签订合同后，被告按时支付了第一年、第二年度租金。第三年度租金未按时支付，为此原告提起了(2020)鲁1102民初2436号诉讼，在诉讼过程中被告明示违约不再继续履行合同(但未提出反诉解除合同，法院仅驳回原告的诉求)，被告的明示违约行为致使合同无法继续履行并给原告造成损失。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉求。 被告古昊、被告梅彩娅辩称：原被告签订商铺租赁合同真实存在，但被告于2019年12月份已告知原告因经营不善想解除合同，原告法定代表人吕粉红口头表示认可，而且被告于2020年2月26日向原告邮寄了纸质的解除合同通知，在今年3月26日原告向法院诉讼过该案涉房屋租赁纠纷，法院判决驳回原告要求被告继续履行合同的诉讼请求，所以被告认为该合同早已解除，所以原告不应再向法庭主张解除合同。被告缴纳的租赁费截止到2020年3月26日，因被告于三个半月前就告知了原告解除合同，为原告留出了向外出租的合理期限，所以因原告自身怠于对外出租的行为而导致的经济损失不应再向被告主张，而且今年发生了疫情，被告无法营业，原告应减免相应的房租，被告花费了近十万元装修费用，现仍有价值较高的装修残值，基于以上种种，被告希望与原告协商解决本案。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据：证据一、原告与南小庄村民委员会《商铺租赁合同》复印件一份、(2018)鲁1102民初2821号民事判决书复印件一份证明：包括本案商铺在内的沿街商铺系日照市东港区秦楼街道南小庄村民委员会所有，原告通过公开拍租的形式获得涉案商铺的租赁权，并有权对外转租。 证据二、原被告签订的《商铺租赁合同》复印件一份证明：原告将涉案商铺租赁给被告，租金支付期限为每年的02月 26日，被告未按时支付第三年度的租金。合同约定违约责任包括承担律师费。证据三、(2020)鲁1102民初2436号民事判决书复印件一份证明：1、原告于2020年03月26日起诉要求被告继续履行合同承担违约责任等；2、根据该判决书查明事实被告于2020年02月26日向原告发出解除合同通知书一份，原告委托律师事务所于2020年03月02日发送律师函明确表示不同意解除合同并要求被告继续履行合同并支付租金及违约金等；3、在该案中，被告未提起反诉要求解除合同。证据四、解除委托协议一份、委托代理合同一份、代理费发票一份证明：2020年07月16日原告与山东舜铭律师事务所解除双方于2020年03月18日签订的委托代理合同，并全额退还代理费。2020年07月19日原告与山东舜铭律师事务所重新签订《委托代理合同》，就本案诉讼重新委托律师代理，并支付代理费16000元，支付方式为以本应退还的16000元抵顶。原告因被告违约行为实际支出代理费16000元。 被告对原告提供的证据质证意见如下：对证据一二三真实性没有异议，但是证据二中合同约定了履约保证金，拖延支付租金的违约金，解除合同的违约金，以及实现债权的费用，该费用约定明显过高显失公平，应调整为原告实际损失，证据三证明法院已不支持原告要求被告继续履行合同的诉求，以及支付违约金的诉求，尤其是在庭审过程中审判长明确告知原告应变更诉讼请求的情况下，原告仍坚持原诉求导致其被驳回诉求，该阶段的损失不应由被告承担，被告坚持认为2019年12已经告知解除，证据四因原告当庭未提交证据，不予质证。在证据三中原告已将该16000元费用进行了主张，因该案被驳回，而抵顶本案的律师费用明显损害了被告的合法权益，被告认为该费用是上一案件的代理费用与本案没有关联性，不应由被告承担。 被告提供如下证据：证据一、通话记录复印件一份，证明被告古昊与原告于2019年12月9日打电话沟通解除租赁，原告明确表示同意。证据二、涉案房屋信息的微信好友聊天记录，证明2019年12月份，两被告已停止营业，为帮助原告找到承租方，两被告利用网络向外发布租赁信息。证据三、解除商铺租赁合同通知书复印件一份，该通知书为被告向原告邮递的文件，原告已在民事起诉状中明确表示已接收到。该证据进一步证明被告古昊与原告于2019年12月9日打电话沟通解除租赁，原告明确表示同意。证据四、电话录音一份及文字版，证明在发送证据三之前，被告梅彩娅与原告沟通交接，但是原告反悔去年已承诺的双方解除合同的口头约定。该证据证明两被告多次告知原告经营不善、已腾空房屋，等待原告来办理交接手续。原告应采取措施进行止损，被告告知后扩大的损失应由原告承担。证据五、退费明细原件一份，表明2019年12月份因无法继续经营对未授课完毕学员进行退费，事实上已经破产。证据六、被告经营不善证据一宗，包括被告在经营期间支出明细，以上证据证明两被告经营不善出现近100万元亏损，致使无法经营。证据七、日照市东港区教育局关于办学资质文件复印件一宗，涉案房屋照片7张，证明涉案房屋不符合办学条件，无法办理消防手续。教育局多次要求整改，如不停业，两被告也将面临巨额行政罚款。证据八、日照市教育局网站下发的《关于进一步做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的紧急通知》第2条明确规定：各类教育培训机构要求停止面向中小学生和幼儿的所有教育文化培训辅导活动。原告应考虑疫情，对被告房租进行减免。证据九、录像一份，证明在2019年12月15日，被告已经将房屋进行腾空。（里面的桌椅等物品是由原告提供，原告知晓被告租赁房屋的用途，现在被告签订合同的目的已经无法实现）。证据十、录像一份，证明原告于2020年8月前，已将案涉房屋再次出租。视频是8月5日10点05分录的。 原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据一真实性无异议，但对其证明目的有异议，通过该证据内容无法证实原被告之间是否进行过通话，即使能证实有过通话，也无法证实被告的主张，被告应对其主张的原告已经同意解除合同的事实进一步举证。对证据二，因为并非是原被告之间的聊天记录，代理人无法核实其真实性，对该份证据不予认可，况且该证据内容与本案没有重大关联性。对证据三真实性无异议，但是，我方仅对该份通知书确系由被告发送给原告，但在此需要声明的是，该份通知书的内容系由被告单方向原告邮递发出，原告并不表示认可被告主张的双方已于2019年12月9日口头解除合同的事实，被告应对该事实承担举证责任，事实上原告方从未同意被告解除合同的请求，而且原告委托律师于2020年3月2日发送律师函明确表示不同意解除合同并要求被告继续履行并支付租金违约金等。关于证据四，被告提供的录音仅是片段且不完整，且双方通话音量过小，经核实该录音确系原告法定代表人与被告梅的通话，但是对被告的证明目的有异议，该份录音内容不能证明被告主张的双方已经协商解除合同的事实，而且该录音内容可以清晰地反映出原告法定代表人不同意解除合同。对证据五系由被告单方制作的记录，原告对该证据的真实性以及关联性均不予认可，证据六系电子版表格，而且是由被告单方制作，原告对该份证据的真实性关联性均不予认可。对证据五六被告的该两份证据并不能证实其经营收入的实际情况，也无法证实与疫情有关，况且经营不善并不是合同解除的约定条件或法定条件，被告不能以此为由主张解除合同。证据七、八来源于日照市教育局网站的证据真实性无异议，但该两份证据系政府文件，与本案无关联性（对教育相关的政府文件是否出台最新的文件代理人不清楚，而且现在疫情已经逐渐放缓，学校均已开学），对被告方陈述的涉案房屋无法办理消防手续问题，我方需澄清，涉案商铺相关的消防手续及产权情况原告方曾于2018鲁1102民初2821号一案中提交了相关证据，法院也对相关事实进行了认定，该份判决书早已生效，因此被告该陈述不符合事实，对证据7中的五张照片真实性有异议，无法证实是涉案商铺。证据九真实性关联性不予认可。证据十视听资料内容不完整，人物地点均不明确，不能证实被告的主张，对真实性关联性不认可。我公司与古昊、梅彩娅房屋租赁合同纠纷一案的商铺一直处于空租状态，鉴于诉讼周期较长，为了减少双方损失，我公司于2020年7月20日至2020年8月26日短暂租赁给他人使用一间（涉案商铺一共七间），没有签订租赁合同，收取租赁费5000元，目前涉案商铺仍处于空租状态。 本院对原被告双方无异议的证据，予以确认，双方有异议的证据在认定事实部分予以阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月26日，原告与被告古昊签订商铺租赁合同一份，合同约定：出租方/甲方为日照市汇泽房产经纪有限公司，承租方/乙方为古昊，乙方自愿租用甲方竞拍获得使用权的商铺，租期为2018年3月26日起至2023年3月25日止，第一年度租金为每年178000元，第二年度租金为每年194020元，第三年度租金为每年211481元……以上租赁费为乙方交付给甲方的净价，涉及商铺房屋政府应收纳的发票租赁税费及乙方经营中产生的各种杂费、税均由乙方承担；租赁费的缴纳为合同签订当日，乙方将第一年度租金全额交付给甲方，以后每年2月26日前全额支付该年度租金；合同签订之日，乙方须向甲方交付22000元作为履约保证金，在合同期内如乙方无违反合同条款行为，合同期满，甲方无息退还乙方；乙方应如期按时交纳租金，若乙方拖欠租金，超期后，每天按年租金总额的千分之五支付违约金给甲方，拖欠超过30天，甲方有权对该商铺作停水停电、单方解除合同、收回商铺，有权乙方搬离该商铺，甲方有权不予返还履约保证金，且有权要求乙方按该年度租金的30%支付违约金，若甲方因乙方违约行为提起诉讼的，一切诉讼费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）由乙方承担；乙方担保人向甲方提供连带责任保证，保证乙方按合同约定履行义务，保证范围包括租金、违约金、利息及甲方的诉讼费用（包括但不限于律师费、案件受理费、保全费、保全担保费、执行费等）等内容。被告古昊在乙方落款处签字，被告梅彩娅在乙方担保人处签字。 合同签订后，被告按约支付第一、二年度租金，未支付第三年度租金211481元。被告于2020年2月26日向原告发出解除商铺租金合同通知书一份，该通知书内容为：“致日照市汇泽房产经纪有限公司：我与贵公司签订的《商铺租赁合同》已履行二年，合同约定租赁期为五年，年租金于每年的2月26日前支付，由于本人经营不善出现重大亏损，致使经营业务破产等原因，本人已无力继续租赁贵公司所出租的商铺，为此，十分抱歉的通知贵公司：一、本人已于2019年12月9日电话通知贵公司涉案租赁合同解除，贵公司无异议，现因本次新型冠状××的影响，不方便当面送达，故以特快专递方式再次通知贵公司，本承租人不再租赁涉案商铺，自本通知送达之日起上述商铺租赁合同解除。二、涉案商铺已腾空，请贵公司及时接收并另行行使出租等权利。通知人：古昊二〇二〇年二月二十六日”。 2020年2月28日，梅彩娅与原告法定代表人吕粉红电话联系，梅彩娅陈述“我想把钥匙和卡之类的给你，在我这放着也不是个事儿，我知道，你让我租吧，我也寻思给你，但是我交不起房租了，在这耗着也不是事儿，是不是”，吕粉红陈述“你这样我就没法跟你说了，房子现在是你的，不是我的”，梅彩娅“我知道是我的，但是我交不起房租了，我都破产了，怎么给你房租啊，所以我想跟你解除合同”、吕粉红“那你签了合同就不管了，哪有这种事”、梅彩娅“对啊，这不是也想着跟你坐下来商量商量这个事，要不咱们就解除这个合同，然后把东西给你”、吕粉红“那个事不是商量的，是合同”。 2020年3月2日，原告委托山东舜铭律师事务所向古昊、梅彩娅发送律师函，律师函内容为“古昊、梅彩娅：山东舜铭律师事务所接受日照市汇泽房产经纪有限公司的委托，就你与其签订的商铺租赁合同纠纷事宜，郑重致函：一、日照市汇泽房产经纪有限公司始终不同意你方解除双方合同的请求……希望你方收到本律师函后3日内，速与日照市汇泽房产经纪有限公司联系并支付租金及违约金等。如果你方借故拖延、拒绝支付、没有足额支付上述款项，日照市汇泽房产经纪有限公司将授权本律师事务所待其通过诉讼的方式维护其合法权益……山东舜铭律师事务所汪凯律师2020年3月2日”。 因被告未交纳房租，汇泽房产公司于2020年3月26日起诉要求判令被告继续履行与原告签订的《商铺租赁合同》并支付原告租金211480元及违约金；判令被告古昊支付原告律师费16000元。该案于2020年5月11日开庭，被告辩称“原被告签订商户租赁合同属实，因被告经营不善，曾于2019年12月9日向原告打电话，沟通解除合同事宜，原告明确表示同意，无法经营就不用租赁了，可以解除合同，将房屋另行租赁给他人。因此，原被告双方是以口头方式解除了涉案合同，原告的主张没有事实和法律依据，请法庭依法驳回”。本院于2020年6月25日作出（2020）鲁1102民初2436号民事判决，判决认为“原告日照市汇泽房产经纪有限公司与被告古昊签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，双方之间商铺租赁合同关系成立且合法有效，本院予以确认。对于原告要求被告继续履行租赁合同并支付租金及违约金的诉讼请求，被告抗辩因其经营不善及疫情原因，其无力继续租赁涉案商铺，故不同意继续履行合同，经本院向原告释明，原告是否在本案变更诉讼请求为按照解除合同继续诉讼，原告明确表示不同意变更诉讼请求，原被告双方出现合同僵局，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前要求其承担违约责任”之规定，被告明确表示不继续履行合同，原告可以在履行期届满之前要求其承担违约责任，同时根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告可以选择要求被告赔偿损失等违约责任，被告主张其经营不善无力继续经营，根据公平原则，双方可就合同解除后的赔偿问题进行协商，故对原告要求被告继续履行合同及相应的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因起诉前，被告即明确表示不履行合同，故该费用由原告自行负担”，最终判决驳回汇泽房产公司的全部诉讼请求。因双方纠纷未解决，原告再次诉至本院。 被告主张于2019年12月9日电话告知原告解除合同，原告仅提供与原告法定代表人的通话记录，未提供证据证实通话内容。2020年7月份和8月份，原告将诉争房屋部分房间转租他人暂时使用一段时间，共计收取5000元租赁费，现在房屋仍处于空租状态。 原告为纠纷支出律师费16000元，缴纳物业服务费11960元。 本案受理后，我院为减少双方损失，通知二被告将房屋钥匙交付至本院，2020年8月5日二被告将房屋钥匙及水电卡交付我院，2020年8月7日将房屋钥匙及水电卡交付原告。 本院认为，原告汇泽房产公司与被告古昊签订的商铺租赁合同系当事人真实意思表示，双方之间商铺租赁合同关系成立且合法有效，原被告双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但在房屋租赁合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不能履行长期合同，需要提前解约，法院应当遵循公平和诚实信用原则对租赁关系进行处理，使当事人从难以继续履行合同中脱身，便于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。具体到本案中，因为疫情和被告自身经营等原因，被告实际已经无力继续经营活动，难以继续履行房屋租赁合同，被告通知原告解除合同，原告予以拒绝，形成合同僵局，在原告起诉继续履行合同未获得法院支持的情况下，原告再次起诉要求解除合同，本院应当予以准许。合同解除的种类为法定解除、约定解除和协议解除，原被告之间未约定解除条件亦未就解除达成协议，故本案房屋租赁合同是否解除应当看是否属于法定解除。通过被告于2020年2月26日给原告邮寄解除通知书看，被告解除房屋租赁合同的原因系“由于本人经营不善出现重大亏损，致使经营业务破产等原因”并未提及消防验收和不符合办学条件等，本院对被告该抗辩不予支持，故被告通知解除合同系被告自身原因所致，被告属于明显违约方，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告不享有法定解除权，故被告的通知不产生解除租赁合同的后果，被告应通过起诉方式要求法院判决解除双方租赁合同，但被告未起诉。本院的作出（2020）鲁1102民初2436号民事判决仅对原告要求继续履行合同的诉请予以驳回，亦未明确解除双方合同，故双方之间的租赁合同在原告起诉前并未解除，故本院应判决解除双方租赁合同。 被告主张已经在2019年12月份就通知原告解除合同，但被告仅提供通话记录，不能证明通话内容，亦不能证明原告同意解除合同，故被告上述抗辩，本院不予支持。2020年2月26日，属于我国疫情严重期间，被告举办的培训机构因政策原因不能营业，被告通知解除合同，属于减少自身损失的救济途径，但其在疫情严重期间提出解除合同，将自己的损失转嫁给原告，显然不符合诚信原则和公平原则，作为违约方应当赔偿原告相关损失。原告作为房屋出租方，租赁合同守约方，在接到被告解除合同通知后，应当遵循公平、诚实信用的原则处理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告有权利和义务采取措施减少自己的损失，但原告在被告以书面通知的方式告知不再履行合同并腾空房屋的情况下，拒不接收房屋钥匙等，导致房屋处于空租状态，不能使物品利用最大化，原告亦应当承担部分损失。综合考虑疫情影响、原被告过错等案件情况，本院酌定，被告仍应支付原告自2020年3月27日至2020年9月26日之间的房屋租金、使用费及原告损失，根据双方租赁合同，第三年度租金211481元，被告应当支付原告上述费用的数额为105740.5元。原告在被告通知后，七个月的时间内有充足的时间对外出租处置，因原告自身原因导致的损失，本院不予支持。因原告在上述期间内对外出租获得5000元收益，上述5000元从被告应付款项中扣减，被告应付数额为100740.5元。 被告应当支付物业费，原告已经代为垫付物业费11960元，被告应当给付原告，因原告为减少损失对外进行的临时租赁使用，期间的物业费数额较少，本院不再进行扣减，由被告负担。因被告违约，原告支出律师费16000元，根据合同约定，被告应当支付。 被告已经交付给被告的履约保证金22000元，被告同意扣减，故应当从被告应当支付的租金、使用费、损失中予以扣减，故被告古昊仍应支付原告78740.5元及律师费16000元、物业费11960元。被告梅彩娅对上述费用承担连带责任。诉争商铺，被告已经腾空并通知原告接收，原告不主动接收，而起诉要求被告交付，本院不予支持，且本院已经交房屋钥匙交付原告，故原告该诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告日照市汇泽房产经纪有限公司与被告古昊于2018年3月25日签订的商铺租赁合同； 二、被告古昊于本判决生效后七日内支付原告日照市汇泽房产经纪有限公司租金、房屋使用费、损失共计78740.5元； 三、被告古昊于本判决生效后七日内支付原告日照市汇泽房产经纪有限公司律师费16000元； 四、被告古昊于本判决生效后七日内支付原告日照市汇泽房产经纪有限公司垫付的物业费11960元； 五、被告梅彩娅对被告古昊上述二、三、四项给付义务承担连带清偿责任； 六、驳回原告日照市汇泽房产经纪有限公司本院其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4334元，减半收取2167元，由原告负担1000元，由二被告负担1167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李治升 二〇二〇年十月十四日 书记员  王一婷