上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初22063号原告(反诉被告)：禹春雷，男，1979年12月7日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朱建平，上海同甘律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆婷婷，女，1977年8月8日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张南贤，上海市万众律师事务所律师。原告禹春雷与被告陆婷婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月20日组织原、被告进行证据交换，被告陆婷婷提出反诉，本院于2020年6月24日组织原、被告进行证据交换，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院于2020年7月23日组织原、被告进行证据交换，于2020年8月27日公开开庭审理了本案。原告(反诉被告，以下简称原告)禹春雷及其委托诉讼代理人朱建平、被告(反诉原告，以下简称被告)陆婷婷的委托诉讼代理人张南贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禹春雷向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告支付上海市长宁区天山西路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)恢复原状费用261,872元、恢复期间的房屋空置费用85,500元、司法鉴定费20,000元、审价费6,500元、案件受理费3,429.80元；2.判令被告支付原告垫付罚款34,500元；3.判令被告支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费255,648.96元(日使用费按月租金48,000元乘以12个月除以365天得出1,578.08元，共计162天)；4.判令被告支付违约金51,300元。事实和理由：原、被告于2017年6月17日签订《转让合同》，约定将原告承租的“上海大禹饭店”(以下简称大禹饭店)转让给被告经营，但经营执照、开具发票的主体仍为该饭店，打包转让价为450,000元。此后，双方又签订《房屋租赁合同》，对双方的权利义务作出了明确约定，其中第八条规定，乙方承租期间，不得改变房屋结构，除恢复原状外，并承担违约责任。租赁合同履行过程中，被告擅自改变房屋结构，且装修后未经消防验收即开业经营，导致涉讼房屋权利人上海百通汽车客运有限公司(以下简称百通公司)针对原告提出一系列诉讼，包括房屋恢复原状、主张垫付消防罚款、要求解约并支付违约金等，法院均已做出相应生效判决，要求原告承担相应责任。在面对上述一系列诉讼时，原告本着解决问题、妥善处理的原则，希望被告尽快恢复原状，交还涉讼房屋，但被告始终拒不配合，在法院协商下，其才于2018年6月12日交还房屋钥匙。为维护合法权益，明确责任，体现公平，原告遂提起本案诉讼。被告陆婷婷本诉辩称及反诉诉称，1.原告自2007年从百通公司承租涉讼房屋以来，多次违章改变房屋结构，扩大使用面积，且百通公司确认系原告改变房屋结构，并要求其恢复原状，另案生效判决也对此予以认定，并判决原告支付恢复原状费用、恢复期间的房屋空置费用，而被告实际按照原告的要求进行装修，并未改变房屋结构；2.原告承租涉讼房屋用于经营大禹饭店长达十多年，期间多次装修违章改建，未办理消防验收，其将涉讼房屋转租给被告后，被告只是使用大禹饭店的名义和营业执照经营，故消防部门责令大禹饭店停止使用房屋并罚款，系原告原因所致，被告无须承担罚款责任；3.因涉讼房屋被消防部门责令停止使用，被告于2018年1月12日停止经营，次日，因百通公司不同意转租，根据百通公司要求，被告暂缓营业，并向原告返还房屋钥匙遭拒，故原告无权主张自2018年1月13日起的使用费，相反，被告已支付2017年8月25日到2018年2月25日的租赁费，原告应返还被告多付的2018年1月13日至2018年2月25日的租赁费及退还押金，并赔偿被告因装修、经营投入的损失；4.原告主张的违约金系另案生效判决认定因未经百通公司同意擅自转租，原告应向百通公司支付的违约金，并非被告违约造成，不应由被告承担。综上，不同意原告的全部诉讼请求。被告陆婷婷另提出反诉请求：1.判令原告返还2018年1月13日至2018年2月25日多付租赁费69,435元(日租赁费按月租金48,000元乘以12个月除以365天得出1,578.08元，共计44天，总金额为69,435.52元，被告自愿放弃0.52元)；2.判令原告返还押金48,000元；3.判令原告赔偿装修损失391,000元，其中，装修费用246,000元、厨房炉灶及排风设备费用80,000元、空调费用24,500元、冷库工程费用23,500元、电梯费用17,000元。原告禹春雷反诉辩称，1.租赁合同约定的租期虽自2017年8月25日开始，但是，被告于2017年7月1日接收涉讼房屋，故租期应从该日起算，被告已支付的租赁费系2017年7月1日至2017年12月31日期间，其并未支付2018年1月13日至2018年2月25日期间的租赁费，被告要求返还多付的租赁费，缺乏依据；2.不同意返还押金；3.原告收回涉讼房屋时，里面未遗留被告的物品，而被告所做装修破坏了房屋结构，违反合同约定且未经消防验收，由此产生的损失应由其自行负担。综上，不同意被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、2017年4月16日禹春雷与百通公司签订的房屋租赁合同、说明、2017年7月7日、2018年3月29日禹春雷与陆婷婷的微信聊天记录、收条、行政处罚决定书、罚款缴纳通知书、代收罚没款收据、2018年11月3日转账记录、照片、百通公司于2017年7月、2017年8月拍摄的视频、2017年8月19日百通公司向大禹饭店发送的函件、2018年1月19日百通公司向禹春雷及大禹饭店发送的函件、2018年1月25日百通公司向陆婷婷发送的函件、接收单、装修工程施工合同及收据、毛一荣出某的证明、厨房设备报价清单及转账支付凭证、付款凭单、田东旗出某的证明、工程合同及上海福冰制冷设备有限公司(以下简称福冰公司)出某的证明、杂物电梯采购合同及上海沪奥电梯有限公司(以下简称沪奥公司)出某的证明、毛一荣、田东旗的身份信息、福冰公司、沪奥公司的营业执照及法人身份信息、上海房屋质量检测站(以下简称房屋检测站)出某的沪房检司鉴第2018-59号《司法鉴定意见书》及2020年6月1日向本院出某的《情况说明》、上海华瑞建设经济咨询有限公司(以下简称华瑞公司)出某的沪建经咨(2018)第962号《关于天山西路XXX号房屋修复费用的鉴定报告》及《补充说明》、(2018)沪0105民初5290号民事判决书、(2018)沪01民终11728号民事判决书、(2018)沪0105民初6439号民事判决书、(2018)沪0105民初11327号民事判决书、(2018)沪01民终13664号民事判决书、(2019)沪0105民初7401号民事判决书、(2019)沪01民终15305号民事判决书、(2019)沪0105民初8579号民事判决书、(2019)沪01民终12607号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，本院就涉讼房屋改建状况及主体向房屋检测站了解、核实情况，该站鉴定人员向本院作出《回复说明》，本院亦予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：百通公司系涉讼房屋的产权人，房屋类型为站场码头，建筑面积107.88平方米。百通公司原名上海百创通出租汽车有限公司，后变更为上海百通出租汽车有限公司，最终变更为现名上海百通汽车客运有限公司。2003年5月30日，上海市公安局长宁分局防火监督处向百通公司出某《关于上海百创通出租车有限公司内装修工程消防验收合格的意见》，载明，涉讼房屋装修工程竣工消防验收申请收悉……消防验收合格。2007年7月18日，百通公司(甲方)与禹春雷(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：由乙方承租涉讼房屋用于餐饮(无油烟气)。禹春雷承租涉讼房屋后，注册经营大禹饭店。此后，双方于2012年4月16日、2017年4月16日续签租赁合同，并增加大禹饭店为丙方，约定租赁期限至2022年4月15日止。上述租赁合同均约定乙方承租期间，不得改变房屋结构，如改变房屋结构，即时或合同终止(含解除)时，除恢复原状外，并承担违约责任。其中，前两份合同约定不得转租，最后一份并无“不得转租”的特别规定。审理中，禹春雷确认其承租涉讼房屋后有过装修。2017年6月17日，禹春雷(甲方)与陆婷婷(乙方)签订《餐厅转让合同》，约定甲方将涉讼房屋餐厅转让给乙方使用，转让总价为450,000元。饭店名称：大禹饭店(不包括甲方注册在天山西路XXX号的所有商标及执照)。2017年6月20日，陆婷婷向禹春雷支付了450,000元。2017年6月23日，禹春雷(甲方)与陆婷婷(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将拥有涉讼房屋租给乙方，乙方用于餐饮(无油烟气)，甲方提供餐饮营业执照给乙方使用，在经营中所产生的一切费用由乙方承担；合同期限自2017年8月25日至2022年3月25日止；乙方支付租金第一年576,000元，第二年起每年递增24,000元，租金支付方式先付租金后租用，每半年付一次，分别于每年2月15日和8月15日支付，押金为48,000元；乙方负担房屋的日常维修费用、内外装修费用。装修房屋不得改变内外结构(以产权证为准)；乙方经营期间必须服从政府主管部门的管理，负责消防、安全、治安等工作，保证营运安全。因影响营运安全造成的损失由乙方负担。如主管部门禁止该房用于餐饮，该合同解除，甲方不承担乙方损失的赔偿；乙方承租期间，不得改变房屋结构，即时或合同终止(含解除)时，除恢复原状外，并承担违约责任。审理中，禹春雷、陆婷婷均确认签约时，禹春雷出示了其与百通公司签订的房屋租赁合同以及涉讼房屋的产权信息。2017年7月1日，陆婷婷向禹春雷支付了首期租赁费及押金共336,000元，禹春雷于当日将涉讼房屋交付陆婷婷。此后，陆婷婷便接手大禹饭店，继续使用大禹饭店的名义和营业执照经营。2017年7月1日至2017年8月27日期间，陆婷婷对涉讼房屋进行装修。2017年7月7日，百通公司至涉讼房屋查看，发现涉讼房屋装修的情况。禹春雷告知百通公司，房屋没有转租，只是与他人合作经营。当日，禹春雷向百通公司出某《说明》称，涉讼房屋装修由其负全部责任。禹春雷另于当日向陆婷婷发送微信，“2017年7月1日涉讼房屋装修由乙方负全部责任”，陆婷婷回复，“确认”。后，百通公司遇见陆婷婷，陆婷婷称与禹春雷系合作关系。2017年8月19日，百通公司向大禹饭店发函称，大禹饭店在装修时对原房屋部分扩建，部分改变了房屋结构。大禹饭店已构成违约。要求大禹饭店立即整改，即按照产证载明结构，拆除扩建、改建的违章建筑，恢复原房屋结构。2017年12月25日，上海市长宁区公安消防支队向涉讼房屋发送《行政处罚决定书》，查明2017年11月28日，涉讼房屋存在未经消防安全检查擅自投入使用的行为，违反相关规定，决定给予大禹饭店责令停止使用，并处罚款30,000元的处罚。次日，上海市长宁区公安消防支队向大禹饭店出某《罚款缴纳通知书》，要求其在2018年1月10日前缴纳罚款，逾期缴纳每日按罚款数额的百分之三加处罚款。由于当时系陆婷婷在经营，陆婷婷与禹春雷沟通后，决定与百通公司碰头，共同商讨处罚事宜。2018年1月12日，百通公司、禹春雷与陆婷婷三方共同碰头。百通公司在该日得到了禹春雷与陆婷婷之间的租赁合同以及转租合同，确认了禹春雷转租的事实。次日，陆婷婷要求向禹春雷返还房屋钥匙，遭拒。且由于禹春雷及陆婷婷均不愿缴纳罚款，百通公司于2018年1月15日向上海市长宁区公安消防支队缴纳了大禹饭店上述罚款及加处罚款共计34,500元。2018年1月19日，百通公司向禹春雷、大禹饭店致函称，百通公司已获悉禹春雷、大禹饭店转租的事宜，不同意其转租及对涉讼房屋违章装修改变结构，要求解除与禹春雷、大禹饭店的租赁合同及恢复原状。2018年1月22日，禹春雷收到上述函件。2018年1月25日，百通公司将该函件另抄送给陆婷婷。审理中，陆婷婷确认收到函件。2018年3月29日，陆婷婷向禹春雷发送微信，“涉讼房屋已全部撤空，请接收”，禹春雷回复，“请按双方在法院里约定的恢复原状，办理移交手续”。2018年4月14日，大禹饭店向百通公司致函称，鉴于百通公司已起诉解约，大禹饭店暂时停止支付租金。2018年4月15日，百通公司回函称，大禹饭店并非租赁合同承租人，百通公司未向大禹饭店要求解约，也不同意大禹饭店暂时停止支付租金的行为。审理中，禹春雷、陆婷婷均确认2018年5月30日，因陆婷婷要求禹春雷签署《接收单》，确认相关经济由禹春雷全部负担，与陆婷婷无涉后，才肯交还涉讼房屋，而禹春雷未同意签署，故当日双方未完成房屋交接。2018年6月12日，陆婷婷将涉讼房屋钥匙返还禹春雷。2018年6月15日，百通公司法定代表人与禹春雷发生肢体冲突，禹春雷将钥匙遗留在涉讼房屋，百通公司将涉讼房屋上锁后，将钥匙寄给禹春雷，百通公司称禹春雷拒收。2018年11月3日，禹春雷向百通公司支付34,500元。另查明，2017年7月1日，陆婷婷与毛一荣签订《装修工程施工合同》，委托毛一荣承接涉讼房屋店面装修，工期自2017年7月4日至2017年8月25日，工程价款为246,000元。毛一荣出某《收据》及《证明》，确认收到陆婷婷以现金形式支付的涉讼房屋装修工程款246,000元。田东旗出某《厨房设备报价清单》，总金额合计83,957元。陆婷婷向田东旗转账支付38,000元。《付款凭单》载明，田东旗收到其余货款42,000元。田东旗另出某《证明》，确认收到陆婷婷支付的涉讼房屋厨房设备货款共计80,000元。审理中，陆婷婷确认报价单金额虽为83,957元，实际结算时其与田东旗确认后，仅支付80,000元。2017年7月7日，陆婷婷与沪奥公司签订《杂物电梯采购合同》，委托该公司为涉讼房屋安装杂物电梯，合同总价为17,000元。沪奥公司出某《证明》，确认收到陆婷婷支付的2017年7月7日承接涉讼房屋传菜机货款17,000元。2017年7月11日，陆婷婷与福冰公司签订《工程合同》，委托该公司就涉讼房屋安装冷库工程，工程总价为23,500元。福冰公司出某《证明》，确认收到陆婷婷支付的冷库工程款23,500元。审理中，陆婷婷确认其已搬离空调、冰箱、厨具等零星用品。百通公司于2020年5月19日接受本院调查时，确认其收回涉讼房屋后，已拆除原有装修，恢复房屋原状。禹春雷、陆婷婷对此均无异议。又查明，一、关于禹春雷、陆婷婷所签房屋租赁合同效力。百通公司另案起诉禹春雷、大禹饭店，陆婷婷作为第三人，案号为(2018)沪0105民初11327号，要求确认禹春雷与陆婷婷签订的房屋租赁合同无效等，该案一审判决驳回百通公司的诉讼请求。后百通公司不服一审判决对该案上诉，二审经审理认为百通公司明确表示不同意禹春雷将涉讼房屋转租给陆婷婷，禹春雷、大禹饭店并未提供相应的充分证据佐证百通公司同意其转租，现也无证据显示百通公司在知道禹春雷、大禹饭店将涉讼房屋租给陆婷婷后在六个月内未提出异议，故作出(2018)沪01民终13664号民事判决，对该案改判为禹春雷与陆婷婷签订的房屋租赁合同无效。二、关于禹春雷、陆婷婷所签转让合同效力。陆婷婷另案起诉禹春雷，案号为(2019)沪0105民初8579号，要求确认餐厅转让合同无效及禹春雷返还转让费45万元，该案一审经审理认为因生效判决认定房屋租赁合同无效，禹春雷无权对餐厅所在房屋进行转租，故陆婷婷亦无法合法取得餐厅经营权，据此判决餐厅转让合同无效，并酌情判令禹春雷退还陆婷婷转让费38万元。后禹春雷不服一审判决上诉，二审法院作出(2019)沪01民终12607号民事判决，驳回上诉，维持原判。三、关于涉讼房屋改变结构、恢复原状。百通公司另案起诉禹春雷、大禹饭店，案号为(2018)沪0105民初6439号，要求赔偿其装修改变结构的修复费用、修复期间房屋租金损失等，该案一审生效判决禹春雷、大禹饭店支付恢复原状费用261,872元、恢复期间的房屋空置费85,500元、司法鉴定费20,000元、审价费6,500元、案件受理费3,214.50元。因百通公司申请，该案启动司法鉴定程序，房屋检测站出某《司法鉴定意见书》，鉴定意见为，禹春雷、大禹饭店在装修改造涉讼房屋过程中，曾拆除部分墙体、部分楼梯台阶、局部楼板开洞等，新建了部分墙体、台阶等情况属实，具体改动部位：1.底层，(1)拆除部分，1、2轴原墙体及窗拆除，见照片04、05；1/A轴西北侧原5个踏步拆除，见照片06；1/A轴东侧开设700mm(宽)*2000mm(高)门洞，见照片07；(2)新建部分，1轴向西约1500mm位置砌筑墙体及安装铝合金窗，与二层西阳台梁外侧齐平，见照片08；2轴向东约1500mm位置砌筑墙体，东南角布置洗碗间，见照片05、09；A轴向南约1500mm位置砌筑墙体及安装铝合金窗，与二层南阳台梁外侧齐平，见照片10；A轴南侧新增6级踏步，见照片11；A轴原窗拆除，洞口砌筑墙体；1/A轴西南角增设升降机，见照片12；1/A轴北侧区域砌筑160mm(宽)*850mm(高)*8800mm(长)墙体布置服务台，见照片13。2.二层，(1)拆除部分，1轴原墙体及窗拆除，见照片14；A轴原墙体及窗部分拆除，西侧开设门洞，见照片15；西阳台、南阳台原栏杆拆除；阳台西南角楼板开洞设置升降机；(2)新建部分，西阳台原栏杆位置砌筑墙体及安装铝合金窗，与阳台梁外侧齐平，见照片16、17；南阳台原栏杆位置砌筑墙体及安装固定窗，与阳台梁外侧齐平，见照片18；南阳台楼板中部砌筑分隔墙体，见照片19；A轴东侧原窗洞位置砌筑墙体，见照片20，西侧开设门洞，1/A轴东北侧约1㎡范围内新增楼板；1/A轴西南角增设升降机，见照片21；1/A轴北侧区域新增多道墙体，见照片22及示意图4-4。3.设备，底层、二层水、电、煤气等设备均重新改造。并提出修缮建议：1.全面拆除后期新建墙体、门窗、台阶、升降机、卫生间、洗碗台、新布设的电气系统、燃气系统、给排水系统等；2.按竣工图纸恢复房屋原状，(1)恢复拆除、开洞的墙体及饰面、窗(2)恢复局部开洞口的二层楼板(3)恢复拆除的楼梯台阶(4)恢复二层外走廊的花式栏杆(5)恢复房屋的给排水(含室内外给排水管、明沟等)、电气、燃气系统(6)恢复房屋的卫生间。华瑞公司则受托对涉讼房屋修复费用进行造价鉴定，并出某《鉴定报告》及补充说明，鉴定结论为修复造价为261,872元。本案审理中，房屋检测站向本院出某《情况说明》，确认《司法鉴定意见书》中“工程基本概况”所载明的装修改造实施时间和实施人员，均为百通公司所述。陆婷婷确认，其用铝合金围挡出服务台，将原底层的卫生间用作储藏室，将底层洗碗间所在部位改作洗碗用途，对楼板开洞增设升降机，在二层分隔搭建出卫生间和冷冻室。四、关于消防处罚。百通公司另案起诉禹春雷、大禹饭店，案号为(2018)沪0105民初5290号，要求返还百通公司垫付的罚款34,500元，该案一审经审理认为百通公司交付的房屋已于2003年5月30日通过了消防部门的验收，禹春雷承租房屋后于2017年7月进行装修，但未经消防安全检查即擅自投入使用导致大禹饭店被消防部门进行处罚，百通公司出于避免房屋被消防部门停止使用造成更大的损失垫付罚款，故判决支持百通公司的诉讼请求。后禹春雷不服一审判决上诉，二审法院作出(2018)沪01民终11728号民事判决，驳回上诉，维持原判。五、关于禹春雷向百通公司支付的违约金。百通公司另案起诉禹春雷、大禹饭店，案号为(2019)沪0105民初7401号，要求解除租赁合同并要求禹春雷、大禹饭店支付自2018年4月16日起的房屋使用费、违约金等，该案一审经审理认为禹春雷擅自转租，构成违约，百通公司于2018年1月19日发函明确不同意转租并要求解除租赁合同，该函于2018年1月22日送达禹春雷，故双方的房屋租赁合同应于2018年1月22日解除，而关于使用费，百通公司已于2018年6月15日收回房屋，故禹春雷、大禹饭店应按租赁合同约定的租金标准，支付自2018年4月16日起至2018年6月15日止的房屋使用费85,500元，并酌定违约金为51,300元。后百通公司不服一审判决上诉，二审法院作出(2019)沪01民终15305号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，另案生效判决确认因禹春雷未经产权人百通公司同意，擅自将涉讼房屋转租给陆婷婷，故禹春雷、陆婷婷所签订的房屋租赁合同无效，但双方经释明并未要求就合同无效后果在该案一并处理，而本案则涉及到合同无效的后果处理。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于房屋改变结构和恢复原状的责任承担问题。6439号案件生效判决认定禹春雷承担涉讼房屋的恢复原状费用261,872元、恢复期间的房屋空置费用85,500元、司法鉴定费20,000元、审价费6,500元、案件受理费3,214.50元。该案判决后，禹春雷提出本案诉讼，主张因涉讼房屋改变结构全由陆婷婷所为，故要求陆婷婷承担上述恢复原状费用等。陆婷婷辩称其除增设升降机等，涉讼房屋绝大部分改动由禹春雷实施。就此，因6439号案件中房屋检测站出某《司法鉴定意见书》，对装修涉讼房屋的具体改动部位作出认定，本案中，本院根据百通公司于2017年7月、8月拍摄的视频、房屋检测站的《回复说明》以及陆婷婷就其改动房屋部位所做自认，并结合以下因素，就具体改动部位究竟由谁实施认定如下：1.底层1、2轴原墙体及窗拆除、二层1轴原墙体及窗拆除、二层西阳台、南阳台原栏杆拆除由禹春雷实施；2.底层1/A轴西北侧原5个踏步拆除、A轴南侧新增6级踏步、底层1/A轴北侧区域砌筑墙体布置服务台、底层、二层1/A轴西南角增设升降机、二层阳台西南角楼板开洞设置升降机系陆婷婷所为；3.西阳台、南阳台原栏杆拆除后，禹春雷在原栏杆位置下方1/3处砌筑实心拦板，材质为红色多孔砖，在2/3处布置统长铝合金窗，而现2/3处均为实心墙，材质为灰色砌块，据此可以判断实心墙应由陆婷婷所为，鉴于实心墙砖墙的负重较轻且阳台跨度不大，故陆婷婷拆除实心拦板后再重新砌筑的可能性不大，本院据此认定西阳台、南阳台原栏杆位置砌筑墙体下方1/3处的实心拦板由禹春雷所为，上方2/3的实心墙由陆婷婷所为，西阳台原栏杆位置现安装的铝合金窗由陆婷婷所为，而二层卫生间系陆婷婷搭建，出于功能所需，应为陆婷婷在南阳台安装固定窗；4.关于二层冷藏室，如前所述，因禹春雷拆除南阳台原栏杆后，下方砌筑实心拦板，上方布置铝合金统窗，如冷藏室为禹春雷分隔搭建所用，则在上方仍为窗的情况下，不具备冷藏条件，且上方现已无窗而为陆婷婷所砌筑的实心墙，据此可以认定冷藏室系陆婷婷分隔搭建所用，由此可以判断，二层1/A轴东北侧约1㎡范围新增楼板及A轴原墙体及窗部分拆除、西侧开设门洞，因系通往冷藏室所必须，故均为陆婷婷改动；5.结合二层冷藏室、卫生间均为陆婷婷分隔搭建，出于功能设置及墙体封闭围合的需要，南阳台楼板中部砌筑分隔墙体、二层A轴东侧原窗洞位置砌筑墙体亦为陆婷婷所为；6.从视频来看，二层冷冻室沿与1/A轴平行线上的墙体以及冷冻室、洗菜间、封闭隔间靠近东侧外墙的墙体、封闭隔间沿1/A轴墙体由陆婷婷所砌，原靠近1轴内侧墙体有两个门洞，现仅有1个，结合陆婷婷自认冷冻室由其分隔搭建，以及实现上述分区的功能及隔间四至围合所需的必要性分析，1/A轴北侧区域新增多道墙体由陆婷婷所为，较为合理；7.关于底层东南角布置洗碗间，陆婷婷虽否认由其改建所为，但是，陆婷婷确认其将该部位改为洗碗用途，另结合陆婷婷按其经营餐饮需要，根据不同功能用途对二楼所做的分隔搭建，本院据此认定布置洗碗间由陆婷婷所为，更具证据优势；8.因底层原卫生间由陆婷婷改造为储藏室，出于功能改变所需，底层A轴原窗拆除、洞口砌筑墙体及1/A轴东侧开设门洞由陆婷婷所为的可能性较大，本院对此予以确认；9.根据底层现扩建出的外墙需要围合的必要性以及底层洗碗间所对应的二层坡顶未改动，故对洗碗间的两侧外墙重新砌筑可能性不大的判断，可以认定底层1轴向西约1500mm位置砌筑墙体中除涉及西南角升降机所砌西墙的其余部分及安装铝合金窗、A轴向南约1500mm位置砌筑墙体中除涉及西南角升降机所砌南墙的其余部分及安装铝合金窗、2轴向东约1500mm位置砌筑墙体应为禹春雷所为，而为增设升降机所需，陆婷婷须拆除楼板，其重新砌筑涉及西南角升降机的西侧、南侧外墙的可能性较大，本院对此予以确认；10.关于水、电、煤气等设备的重新改造，涉讼房屋类型为站场码头，禹春雷自2007年起承租涉讼房屋用于经营餐饮，因房屋用途发生较大变化，原有水、电、煤气等系统设备难以满足餐饮所需的可能性较大，而禹春雷于2017年6月才与陆婷婷签订租赁合同，将涉讼房屋转租给陆婷婷，陆婷婷承租房屋仍用于餐饮经营，房屋用途并未发生改变，故其重新改造的可能性较小，综上，本院认定水、电、煤气等设备的重新改造应为禹春雷实施。根据本院查明的上述房屋改建状况及主体，结合房屋检测站提出的修缮建议和华瑞公司就房屋修复造价作出的《鉴定报告》及补充说明，本院认定禹春雷、陆婷婷应就其各自改建部分承担相应的复原责任，故对于6439号案件先行认定禹春雷所承担的恢复原状费用、恢复期间的房屋空置费用、司法鉴定费、审价费、案件受理费中，应由陆婷婷承担的分别为83,287元、27,192.82元、6,360.89元、2,067.29元、1,022.35元。关于禹春雷主张陆婷婷支付垫付罚款34,500元，本院认为，5290号案件生效判决虽确认百通公司所垫付的罚款34,500元应由禹春雷承担，但依据的理由系百通公司交付的涉讼房屋已于2003年5月30日通过了消防部门的验收，禹春雷承租房屋后于2017年7月进行装修，但未经消防安全检查即擅自投入使用导致大禹饭店被消防部门进行处罚，本院注意到，禹春雷于2017年6月即与陆婷婷签订租赁合同、餐厅转让合同，将涉讼房屋转租给陆婷婷以及餐厅经营权转让给陆婷婷，租赁合同现虽无效，但是，其中明确约定陆婷婷经营期间应服从主管部门的管理，负责消防工作，因影响营运安全造成的损失由陆婷婷负担，故陆婷婷对于相关消防事宜及后果应属明知，而陆婷婷于2017年7月1日接手涉讼房屋后，于2017年7月1日至2017年8月27日期间，对涉讼房屋进行装修，且在装修完后继续使用大禹饭店的名义和营业执照对外经营。据此，上述处罚事由实际系陆婷婷装修后未经消防安全检查即擅自投入使用导致，消防罚款34,500元的最终责任应及于陆婷婷。禹春雷的该项诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于禹春雷主张陆婷婷支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费255,648.96元，陆婷婷辩称其已支付自2017年8月25日起的六个月租赁费，故禹春雷无权重复主张2018年1月1日至2018年2月25日期间的使用费，另因消防部门责令大禹饭店停止使用，其于2018年1月12日起停止经营，且次日，百通公司不同意转租要求其暂缓经营，故其不应支付自2018年1月13日起的使用费。对此，本院认为，首先，租赁合同现虽无效，但陆婷婷已于2017年7月1日接收涉讼房屋，并装修完毕对外经营，而使用费的收取是以实际占有使用房屋为基础，故陆婷婷应向禹春雷支付自2017年7月1日起的使用费，其已支付的六个月租赁费应抵充2017年7月1日至2017年12月31日的使用费；其次，消防部门虽责令大禹饭店停止使用，如前分析，该处罚决定所依据的事由系陆婷婷对涉讼房屋装修后未经消防安全检查擅自投入使用所致，故即使如其辩称因上述处罚决定而停止经营，也非禹春雷原因造成；再次，现有证据无法证明陆婷婷自2018年1月12日起停止经营且系禹春雷原因导致，而本院注意到，百通公司在7401号案件中要求解除租赁合同并要求禹春雷支付自2018年4月16日起的房屋使用费等，该案生效判决认定双方租赁合同于2018年1月22日解除，禹春雷应按租赁合同约定的租金标准，支付2018年4月16日起至2018年6月15日即百通公司收回房屋之日止的使用费，故从该案认定来看，禹春雷也并未在使用涉讼房屋上受到影响。综上，陆婷婷的上述抗辩意见，缺乏依据，本院难以采纳。因陆婷婷于2018年6月12日将房屋钥匙返还禹春雷，陆婷婷应参照租赁合同约定的租金标准，向禹春雷支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费。关于禹春雷所主张的日使用费计算方式，陆婷婷并无异议且其亦按相同计算方式反诉要求禹春雷返还多付的租赁费，并无不当，本院予以准许。故禹春雷要求陆婷婷支付使用费255,648.96元，合法有据，本院予以支持。关于禹春雷主张陆婷婷支付违约金51,300元，本院认为，7401号案件生效判决确认因禹春雷擅自转租，构成违约，酌定禹春雷、大禹饭店支付百通公司违约金51,300元，故禹春雷所主张的上述违约金系其与百通公司房屋租赁合同项下，因其擅自转租而导致的违约责任，根据合同相对性原则，该责任无法及于陆婷婷。故禹春雷的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于陆婷婷反诉要求禹春雷返还2018年1月13日至2018年2月25日多付租赁费69,345元，如前所述，陆婷婷仅支付过六个月租赁费，而在抵充2017年7月1日至2017年12月31日期间的使用费后，其未再支付自2018年1月1日起的使用费。故陆婷婷上述关于返还多付租赁费的反诉请求，显然难以成立，本院不予支持。关于陆婷婷反诉要求禹春雷返还押金48,000元，本院认为，租赁合同现已无效，禹春雷应予返还押金。关于陆婷婷反诉要求禹春雷赔偿装修损失391,000元，包括装修费用246,000元、厨房炉灶及排风设备费用80,000元、空调费用24,500元、冷库工程费用23,500元、电梯费用17,000元。对于陆婷婷主张的厨房炉灶及排风设备费用，《厨房设备报价清单》总报价为83,957元，因供应商出于让利，陆婷婷实际结算时仅支付80,000元，本院考虑到报价单中部分属于可移动，部分属于不可移动，酌定陆婷婷主张的厨房炉灶及排风设备费用中所涉可移动部分金额为17,437.50元，不可移动部分金额为62,562.50元。另关于陆婷婷主张的电梯费用17,000元，实为针对传菜机的购买及安装费用，而传菜机属于可拆卸并另行使用的设备。现有证据无法证明陆婷婷主张的厨房炉灶及排风设备费用中所涉可移动部分及传菜机遗留在涉讼房屋现场且由禹春雷处置，即使能够证明，陆婷婷于2018年3月29日向禹春雷发送微信称“房屋已全部撤空请交接”，据此可以认定陆婷婷已对其需要搬离的物品有过确认，故上述主张的可移动部分及传菜机也应视为陆婷婷自行放弃，陆婷婷现要求禹春雷赔偿该部分损失，于法无据，本院不予支持。陆婷婷确认已搬离空调，其仍要求禹春雷赔偿空调费用24,500元，本院不予支持。对于装修工程款246,000元、陆婷婷主张的厨房炉灶及排风设备费用中所涉不可移动部分金额62,562.50元、冷库工程费用23,500元，有合同、报价单、收据、转账凭证、付款凭证、案外人出某的收款证明等证据彼此印证，系陆婷婷为进行装修所支出的费用，对上述金额，本院予以认定。禹春雷未经百通公司同意擅自转租导致租赁合同无效，而陆婷婷确认签约时，禹春雷出示了其与百通公司签订的租赁合同及房屋产权信息，故陆婷婷作为次承租人，未能了解、核实产权人是否同意转租，亦未尽到审慎审查义务，且百通公司发现涉讼房屋装修情况时，禹春雷、陆婷婷均对其称双方系合作经营关系，禹春雷出某《说明》承诺对装修负全责，并向陆婷婷发送微信“装修由陆婷婷负全责”，陆婷婷则回复“确认”，陆婷婷虽辩称“确认”并非对上述微信的回复，却未能提供相反证据推翻，且陆婷婷对微信聊天记录的真实性并无异议，故其辩称意见，本院不予采纳，此后，陆婷婷仍继续装修并在装修完后对外经营，故禹春雷、陆婷婷对于合同无效和装修损失的产生均负有相应责任。另百通公司在收回涉讼房屋后，已拆除原有装修并恢复原状。综上，本院结合双方各自的责任以及陆婷婷所作装修设施在经营期间经合理使用，应扣减一定损耗等，酌定禹春雷赔偿陆婷婷装修损失130,195.77元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陆婷婷应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)禹春雷支付恢复原状费用83,287元、恢复期间的房屋空置费用27,192.82元、司法鉴定费6,360.89元、审价费2,067.29元、案件受理费1,022.35元；二、被告(反诉原告)陆婷婷应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)禹春雷支付垫付罚款34,500元；三、被告(反诉原告)陆婷婷应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)禹春雷支付2018年1月1日至2018年6月11日的房屋使用费255,648.96元；四、原告(反诉被告)禹春雷应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陆婷婷返还押金48,000元；五、原告(反诉被告)禹春雷应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)陆婷婷赔偿装修损失130,195.77元；六、驳回原告(反诉被告)禹春雷的其余本诉诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)陆婷婷的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。本诉案件受理费10,987.51元，由原告(反诉被告)禹春雷负担4,718.65元，由被告(反诉原告)陆婷婷负担6,268.86元。反诉案件受理费4,442.18元，由原告(反诉被告)禹春雷负担1,556.89元，由被告(反诉原告)陆婷婷负担2,885.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  严 超人民陪审员  蔡绮霞二〇二〇年十月十九日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。