江西省宜春市袁州区人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣0902执异75号异议人（申请执行人）：宜春某园投资有限公司，地址：江西省宜春市某大道**。统一社会信用代码证：913609000634854128。法定代表人：谈某平，该公司总经理。申请执行人：周某平，男，1980年10月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省南昌市东湖区。申请执行人：何某吉，男，1976年11月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。申请执行人：欧阳某生，男，1972年12月8日生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被执行人：何某，男，1978年4月17日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。在本院执行申请执行人何某吉、周某平与被执行人何某合同纠纷、申请执行人欧阳某生与被执行人何某民间借贷纠纷一案、申请执行人宜春某园投资有限公司与被执行人何某商品房预售合同纠纷三案中，申请执行人之一宜春某园投资有限公司对本院作出的执行财产分配方案提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人宜春某园投资有限公司称，请求法院将财产分配方案变为：优先受偿被执行人何某所欠异议人的购房款42万元，就剩余实际可参与分配的金额为152259元（630000元-420000元-6325元-51416元）再次进行执行财产分配。理由如下：本案被执行的财产，即位于宜春市房屋（下称“该房屋”），所有权人为异议人，虽然何某向异议人购买了该房屋，但何某并未将购房款付清，至今欠异议人购房款420000元，且该房屋仅在房屋所在地房管局部门办理了合同备案登记，未办理预告登记及房产过户登记。根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，房屋所有权人仍为异议人，该房屋产权仍在异议人名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产中变价款优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第88条规定：多个债权人的债权种类不同的，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。故依据上述规定，法院在拍卖该房屋之前，申请执行人何某吉、周某平、欧阳某生应当事先将剩余未付购房款支付给异议人或取得异议人同意将拍卖所得款项优先支付给异议人以用于支付剩余未付购房款。因此，异议人同意拍卖的前提为异议人将拍卖所得款项用于优先支付给异议人，法院应优先分配异议人420000元。为维护异议人的合法权益，异议人对法院参与分配方案提了异议：该房屋在未取得异议人同意的情况下即被拍卖，已侵害异议人合法权益，因此拍卖后所得价款应优先支付给异议人以用于支付该房屋剩余未付房价款，如有剩余，再行进行财产分配。本院查明，2016年1月25日，本院受理了原告欧阳某生与被告何某民间借贷纠纷一案，业经审理，本院于2016年6月24日作出（2016）赣0902民初370号民事判决书，判决如下：限被告何某于本判决生效之日起十日内向原告欧阳某生偿付借款本金计人民币192000元，并从2016年1月25日起至清偿完毕之日止，按年利率6%向原告支付上述借款的利息。案件受理费4840元，减半收取计币2420元，由被告何某承担。2016年7月1日，本院受理了原告宜春某园投资有限公司与被告何某商品房预售合同纠纷一案，业经审理，本院于2017年7月18日作出（2016）赣0902民初2761号民事判决书，判决如下：由被告何某在本判决生效后十日内向原告宜春某园投资有限公司支付余欠购房款420000元及违约金（自2013年11月15日起按余欠购房款的每日万分之二算至购房款付清之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8796元，由被告何某承担。2017年11月7日，本院受理了原告何某吉、周某平与被告何某合同纠纷一案，业经审理，本院于2018年9月21日作出（2017）赣0902民初5348号民事判决书，判决如下：一、限被告何某于本判决生效后七日内返还原告何某吉人民币2000000元，返还原告周某平人民币2000000元，并自2015年11月18日起按年利率24%支付违约金至本判决确定的履行期限届满时止。二、驳回原告何某吉、周某平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39600元，保全费5000元，合计44600元，由被告何某负担。以上三判决书生效后，被告何某均未按判决确定内容履行还款义务。2017年4月13日，欧阳某生向本院提出强制执行申请，本院当日立案予以立案，案件编号为（2017）赣0902执841号，后因被告执行人何某查无财产何供执行，该案于2017年11月10日终结本次执行程序，2020年4月7日，本院恢复了该案执行，编号为（2020）赣0902执恢47号。2017年10月11日，本院受理了宜春某园投资有限公司对何某提出的强制执行申请，案件编号为（2017）赣0902执2453号，因同样原因，2018年3月23日本院终结了该案的本次执行程序，2018年8月4日，本院恢复了该案的执行，案件编号为（2018）赣0902执恢323号。2019年4月3日，本院受理了何某吉、周某平对何某提出的强制执行申请，案件编号为（2019）赣0902执968号。2019年4月4日，本院作出（2019）赣0902执968号执行裁定书，裁定如下：一、冻结、划拨被执行人何某的银行存款。二、冻结、扣留、提取被执行人何某应当履行义务部分的收入。三、查封（预查封）、冻结、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人何某应当履行义务部分的财产。四、以上冻结、划拨、查封（预查封）、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人何某财产以生效法律文书确定义务之日止的本金及利息和被执行人何某承担的案件受理费执行费为限。2019年5月30日，执行人员在不动产登记中心查封了登记在何某名下位于宜春碧桂园水蓝天6幢1单元2504室房产。2019年10月11日，本院作出（2019）执968号查封公告后对查封房产进行了价格评估。在双方当事人对评估价值均认可后，2020年5月5日，本院依法拍卖了登记在被执行人何某名下的位于宜春市，该标的物以63万元成交。此后，本院于2020年6月8日作出执行财产分配方案。依据《最高人民法院关于适用的解释》相关规定，参与分配执行中，执行所得价款应先扣除执行费用。案件受理费是基于欠款产生的债权，可随欠款一并按比例进行分配。执行款为63万元，支付拍辅费6325元，扣除执行费51416元后，可用于分配的金额为572259元。三位债权人可分配金额分别为：（2019）赣0902执968号执行案，何某吉、周某平可分得495857元；（2020）赣0902恢执47号执行案，欧阳某生可分得23834元；（2020）赣0902恢执323号执行案，宜春某园投资有限公司可分得52568元。宜春某园投资有限公司接到执行财产分配方案后，认为该分配方案不合理，遂向本院提出执行异议申请。另查明，本案拍卖处理的房屋，就是引起宜春某园投资有限公司与何某在本院商品房预售合同纠纷的房产。该案所作出的（2016）赣0902民初2761号民事判决书认定事实如下：2013年10月14日，原告与被告签订了合同编号为ＹＣ201310004814的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告向原告购买位于江西省宜春市袁州区商品房，套内建筑面积91.97平方米，分摊面积25.35平方米，即该商品房的房屋建筑面积共117.32平方米，合计总房价款为603312元。约定付款方式为按揭贷款：一、被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.39%给原告，即183312元。二、被告必须在2013年11月14日前，付该商品房总房价款的69.62%（银行按揭款项）给原告，即420000元。同时，在《商品房买卖合同》第七条还约定：被告如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不做累加），逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。签订《商品房买卖合同》和《协议书》后，被告于2013年9月1日缴纳定金10000元，同年9月30日交纳首期房款173312元，共计183312元，从2013年11月14日开始拖欠剩余购房款420000元，原告经多次向被告催收未果后，于2016年7月1日诉至本院。本院认为，本案争议的焦点问题是：作为涉案房屋的开发商在法院拍卖争议房产后，就该房产所拖欠的购房款是否享有优先受偿权，对于宜春某园投资有限公司来说，法院所拍卖的房产是一个特定的财产，即未付清购房款的预售房产，被执行人何某也未办理相关的房屋产权手续。基于这种情况，如果法院在处理被执行人赊购房屋时将房屋出售方也作为一般债权人进行债权分配，所欠购房款只能部分受偿，房屋出售方拥有的债权将由其他债权人分享，明显有失公平，而且极有可能产生新的矛盾，造成新的社会不稳定因素，致使新的债务纠纷出现，这与法院定争止纷的目的相违背，为此，对涉案房屋的拍卖款项应先行支付被执行人所拖欠的购房款，基于被拍卖房屋所产生的债权，该商品房的出售方有优先受偿权。异议人宜春某园投资有限公司异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：宜春某园投资有限公司在本院拍卖被执行何某名下的位于宜春碧桂园水蓝天6幢1单元2504室住房一套后的执行财产分配中有优先受偿权。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江西省宜春市中级人民法院申请复议。审判长 李 葵审判员 葛晓艳审判员 袁 军二〇二〇年十月三十日书记员 李 曼