湖北省宜昌市猇亭区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0505民初394号原告（反诉被告）：湖北富程祥云生物科技有限公司，统一社会信用代码91420500695114206B,住所地宜昌市猇亭区猇亭大道160号。诉讼代表人：余爱东，湖北富程祥云生物科技有限公司管理人负责人，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：宜昌功成商贸有限公司，住所地宜昌市猇亭区先锋路9号10车间，统一社会信用代码91420500094751226U。法定代表人：马昭，系该公司执行董事兼总经理，委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师，代理权限特别授权。委托诉讼代理人：曹亚雄，湖北西陵律师事务所律师，代理权限特别授权。原告湖北富程祥云生物科技有限公司（以下简称祥云公司）与被告宜昌功成商贸有限公司（以下简称功成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案，依法由审判员邓希桥适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。审理中，功成公司提起反诉，本院一并予以审理。原告（反诉被告）祥云公司的管理人负责人余爱东、被告（反诉原告）功成公司的委托诉讼代理人刘威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥云公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间签订的《4S店租赁合同》已于2020年7月31日起解除；二、判令被告向原告返还宜昌市猇亭区先锋路9号富程物流园内A1-110号4S店及部分停车场；三、判令被告按204819.12元/年的标准支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋、场地之日止的租赁费和占用费。事实和理由：原、被告于2017年1月1日签订《4S店租赁合同》，合同约定：原告将其位于区××物流园内××店××号及部分停车场出租给被告使用；租期从2017年1月1日至2026年12月31日止，租金标准为204819.12元/年，因国家政策调整或甲方规划变更等原因，致使合同无法履行时，双方合同终止履行，不视为违约。合同签订后，原告按约定交付了租赁房屋与场地。原告因多方原因，于2018年6月15进入破产清算程序，并被人民法院裁定宣告破产。2019年12月31日以前的租金被告已付清。2020年7月15日，管理人向被告送达《通知书》，告知被告双方的租赁合同于2020年7月31日解除，并要求被告在合同解除之日起一周内腾退房屋，支付欠付租金。但被告至今未腾退，也未支付欠付租金。故提起诉讼，请依法公断。功成公司辩称：1、原告公司管理人于2020年7月15日发来的解除合同通知无效，不发生解除合同的效力。2、原告公司陈述的缴纳租金的情况属实，我公司愿意按照租赁合同约定的租金标准缴纳租金。功成公司向本院提出反诉请求：确认祥云公司管理人于2020年7月15日发出的《通知书》第二条关于于2020年7月31日解除反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》的决定无效。事实与理由：祥云公司管理人先后于2019年3月6日、2019年8月16日收取功成公司租金85341.30元、102409.56元，已收取租金至2019年12月31日。2020年7月15日，祥云公司管理人通知功成公司，依照破产法规定解除没有履行完毕的租赁合同。功成公司于2020年7月24日函告祥云公司管理人，解除合同无效、绝不同意终止合同、愿意依约交纳租金。反诉原告认为，祥云公司管理人在破产申请受理后继续收取租金的行为，属于以实际行为继续履行合同，其向功成公司单方通知解除的，该解除通知无效。反诉被告祥云公司辩称：反诉原告提出的理由属于抗辩事由，反诉请求与法律规定不符，其反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求提交了了以下证据，且已经过当庭举证、质证。双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据，本院综合全案作出认证。本院经审理认定本案事实如下：2017年1月1日，祥云公司与功成公司签订《4S店租赁合同》一份。合同约定的主要内容有：祥云公司将其位于区××物流园内××店××号及部分停车场出租给功成公司用于经营；租期从2017年1月1日至2026年12月31日止；租金标准为204819.12元/年，先租后用；因国家政策调整或甲方规划变更等原因，致使合同无法履行时，双方合同终止履行，不视为违约。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，祥云公司按约定将租赁标的物交付给了功成公司。2018年6月15日，本院裁定受理祥云公司破产清算申请。2018年6月22日，本院指定湖北演绎律师事务所担任祥云公司破产管理人。在本院受理祥云公司破产申请之日起二个月内，原告破产管理人未就原、被告之间的《4S店租赁合同》解除或者继续履行通知功成公司。2018年9月6日，本院裁定宣告祥云公司破产。功成公司于2018年9月、2019年3月、2019年8月三次向祥云公司管理人支付租金。2019年8月15日，祥云公司破产管理人（协议甲方）与被告功成公司（协议乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：一、双方确认在甲方对破产财产变价之前，双方仍按原房屋租赁合同执行；二、乙方在承租期间须确保安全文明生产和经营；三、双方确认乙方本次交付租金的期间为2019年7月1日至2019年12月31日，金额为102409.56元。协议书签订当日，被告按协议向祥云公司破产管理人支付租金102409.56元。因祥云公司破产财产即将拍卖，祥云公司破产管理人于2020年7月15日向被告发出书面《通知书》，通知主要内容为：原告的破产财产即将进行第三次公开拍卖；依破产法18条的规定，管理人决定于2020年7月31日起解除双方没有履行完毕的租赁合同，被告应自合同解除之日起一周内腾退租赁房屋或场地；被告租金已付至2019年12月31日，若被告按时腾退且按标准交纳2020年1月至7月租金的，管理人同意免租二个月，否则不予减免。2020年7月28日，功成公司函告祥云公司管理人：管理人解除合同无效，功成公司不同意终止合同，愿意依约交纳租金。2020年8月26日，祥云公司破产管理人委托拍卖机构在报纸上刊登了祥云公司破产拍卖公告。因被告未腾退房屋且未支付2020年以来的租金和占用费，原告即提起诉讼。2020年9月10日，祥云公司破产财产被整体拍卖。认定以上事实的依据有：祥云公司提交的《货场租赁合同》、（2018）鄂0505破申1号民事裁定书、（2018）鄂0505破申1号决定书、收据、《协议书》、发票、《通知书》；功成公司提交的《工作联系函》、收据、发票；双方与本院认定事实一致的当事人陈述。本院认为：祥云公司的破产管理人在本院受理祥云公司破产申请后二个月内，未就尚未履行完毕的租赁合同作出解除或继续履行的决定并通知承租人，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同…”的规定，祥云公司与功成公司于2017年1月1日签订的《4S店租赁合同》依法应视为已经解除，解除时间为2018年8月15日。此后，功成公司继续使用租赁物，祥云公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。祥云公司与功成公司虽于2019年8月15日签订《协议书》，且约定继续执行原合同至原告破产财产变价之前止，由于“原告破产财产变价之前”的约定并不明确，故并未改变双方以原合同为基础的不定期租赁关系。由于双方之间的租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，祥云公司作为租赁合同的一方当事人，可随时解除合同。本案中，祥云公司管理人于2020年7月15日向功成公司发出了书面《通知书》，告知双方间租赁合同自2020年7月31日起解除，虽然其对解除合同所援用的法律依据有误解，但其解除合同意思表示明确，符合合同法关于不定期租赁合同解除的法定程序，已产生合同解除的法律效力。功成公司关于合同解除无效、合同应继续履行的意见，本院不予采纳，其反诉请求本院不予支持。故双方之间的不定期租赁合同已于2020年7月31日解除。合同解除后，承租人应当腾退租赁房屋，且应按约定租金标准向出租人支付自合同解除之日至其实际腾退租赁房屋之日止的占用费。功成公司未支付2020年1月至7月的租金，应按约定标准支付。综上理由，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认本诉原告湖北富程祥云生物科技有限公司与本诉被告宜昌功成商贸有限公司之间的不定期《4S店租赁合同》于2020年7月31日解除。二、本诉被告宜昌功成商贸有限公司于本判决生效后三日内腾空租赁的4S店房屋房屋、停车场，并交还给本诉原告。三、本案被告宜昌功成商贸有限公司于本判决生效后三日内按204819.12元/年的标准向本诉原告支付自2020年1月1日起至本诉被告实际腾退租赁标的物之日止的租金和占用费。四、驳回反诉原告宜昌功成商贸有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1515元，由本诉被告宜昌功成商贸有限公司承担。反诉案件受理费减半收取50元，由反诉原告宜昌功成商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  邓希桥二〇二〇年十月十九日书记员  严雪丹