山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初2937号原告：绿地地产济南滨河置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，该公司总经理。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：王晓丽，女，1973年8月10日出生，汉族，自由职业，住济南市。原告绿地地产济南滨河置业有限公司（以下简称绿地公司）与被告王晓丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告绿地公司的委托诉讼代理人王琰，被告王晓丽到庭参加了诉讼。本案经多次调解未果，现已审理终结。绿地公司向本院提出诉讼请求：1、解除绿地公司与王晓丽于2012年3月28日签订的《济南市商品房买卖合同》及其《补充协议》；2、王晓丽协助绿地公司办理位于济南市天桥区绿地滨河国际城ｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ室的商品房网签备案撤销手续；3、王晓丽解除位于济南市天桥区绿地滨河国际城ｘｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ室之上设定的所有权利负担，并将该房屋腾还给绿地公司；4、王晓丽立即向绿地公司支付由绿地公司代偿的银行按揭贷款29468.79元；5、王晓丽向绿地公司偿付违约金155610.2元；6、王晓丽向绿地公司偿付律师费20212元；7、王晓丽向绿地公司偿付补偿金5045.84元（暂计算至2017年2月13日；计算方式：以12920.92元为基数，自2016年4月9日起计算至实际支付之日；以5518.14元为基数，自2016年6月1日起计算至实际支付之日；以5516.13元为基数，自2016年7月30日起计算至实际支付之日；以5513.6元为基数，自2016年9月27日起计算至实际给付之日；以20212元为基数，自2016年9月27日起计算至实际支付之日）；8、本案所有费用均由王晓丽承担。诉讼中，绿地公司自愿放弃了要求王晓丽解除位于济南市天桥区绿地滨河国际城ｘｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ室之上设定的所有权利负担的诉讼请求。事实与理由：2012年3月28日，绿地公司与王晓丽签订《济南市商品房买卖合同》，约定由王晓丽以按揭贷款的方式购买绿地公司开发的绿地滨河国际城D-ｘ地块ｘｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ室，绿地公司就按揭贷款为王晓丽提供阶段性担保。后，因王晓丽未按约还款，绿地公司为其代为偿还贷款计29468.79元。在代王晓丽偿还贷款后，绿地公司已按约及时催促王晓丽偿还上述款项，但王晓丽未能及时还款，构成违约。为此，绿地公司提起本案诉讼。王晓丽辩称，1、绿地公司所诉属实，但其现没有能力偿还由绿地公司代为偿还的贷款及由此产生的损失；2、如本案原一审诉讼程序不存在错误（是指绿地公司未告知法院王晓丽在涉案房屋内居住而导致原一审送达程序产生问题），涉案事实不至于拖延至今及不至于产生更多的费用。3、涉案房屋的贷款银行未与其解除合同，故绿地公司不应解除涉案合同。4、绿地公司代为偿还的贷款系绿地公司自愿由银行自其保证金中扣除，未经王晓丽同意，故由此产生的损失不应由王晓丽承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。依据当事人提交的证据、对于证据的质证意见及其庭审陈述，本院认定如下事实：2012年3月28日，绿地公司（出卖人）与王晓丽（买受人）签订《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字）ｘｘｘｘｘｘｘｘｘ]（该合同后附附件1-5，其中附件5为《合同补充协议》）。该《商品房买卖合同》第一条、第三条、第四条约定，买受人购买出卖人开发建设的位于济南市天桥区绿地滨河国际城D-ｘ地块ｘｘ号楼ｘ-ｘｘｘ商品房，该商品房建筑面积为136.76平方米；该商品房单价为5687.09元/每平方米，总价款为777767元；第六条约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人支付不低于总房款30%的首付款计237767元，余款540000元由买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款的方式予以支付；第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该《商品房买卖合同》附件5即《合同补充协议》第二条第四款约定，如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保（即出卖人在涉案房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为买受人偿还房款贷款提供担保），则：买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时买受人需按日向出卖人支付自出卖人实际承担上述款项之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止的相当于上述款项万分之五的补偿金；买受人未按上述约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约，出卖人有权利选择立即解除本合同；第十条第二款约定，如因买受人原因导致本合同及本补充协议解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的赔偿金；出卖人因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加税、教育附加税、印花税及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费及因此发生的其他费用均由买受人承担；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内配合出卖人办理相关撤销手续。除上述约定外，双方当事人于《商品房买卖合同》及其附件中还对其双方的其他权利义务进行了约定。2012年7月13日，招商银行股份有限公司济南分行（贷款人、抵押权人）与王晓丽（借款人、抵押人）、绿地公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，主要约定：借款人自绿地公司购买位于济南市天桥区绿地滨河国际城D-2地块15号楼2-801商品房，向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款；贷款金额540000元；贷款期限自2012年7月13日起至2042年7月13日止；本合同贷款年利率为5.895%，实际执行利率以借据为准；借款人选择等额还款的方式归还贷款本息；保证期间为自本合同签订之日起至借款人持抵押物之房地产权证办妥正是抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。上述《商品房买卖合同》及其附件签订后3日内，王晓丽向绿地公司支付了约定的涉案房屋首付款237767元，并于上述《个人购房借款及担保合同》签订后以按揭贷款的方式向绿地公司支付了剩余购房款540000元；双方当事人亦就涉案房屋办理了网签备案手续。其后，绿地公司于2014年6月29日将涉案房屋交付给王晓丽。现绿地公司已就涉案房屋办理了初始登记，所登记的坐落为天桥区泺口南路4号绿地滨河国际城三区9号楼2-801，但王晓丽尚未办理产权登记。在上述《个人购房借款及担保合同》履行过程中，因王晓丽出现逾期还贷，导致绿地公司代王晓丽向招商银行股份有限公司济南分行偿还贷款计29468.79元。就此，在招商银行股份有限公司济南分行于2020年7月8日出具的代偿证明中记载如下：我行一手楼贷款客户王晓丽自2015年11月13日出现逾期未还情况，属严重违约行为。根据我行与借款人及担保人签订的合同约定，要求担保人在规定期限内清偿借款人所欠全部债务。担保人清偿情况如下：2016年4月8日清偿12920.92元，2016年5月31日清偿5518.14元，2016年7月29日清偿5516.13元，2016年9月26日清偿5513.6元。就王晓丽的上述违约行为，绿地公司曾于2017年向本院提起诉讼，所提诉讼请求与本案相同。于该案中，绿地公司因委托山东辰静律师事务所进行代理该案诉讼而向该律师事务所支出了律师代理费20212元。就该案，本院经审理后依法作出（2017）鲁0105民初ｘｘｘ号民事判决，判令解除了双方当事人签订的涉案《商品房买卖合同》、王晓丽腾空涉案房屋并返还给绿地公司等等。因绿地公司不服该判决提起上诉，济南市中级人民法院经审理后作出（2018）鲁01民终ｘｘｘｘ号民事判决，维持了本院作出的上述判决。其后，因王晓丽提起再审，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再ｘｘｘ号民事裁定书，裁定撤销了上述（2017）鲁0105民初ｘｘｘ号民事判决及（2018）鲁01民终ｘｘｘｘ号民事判决，将案件发回本院重审。本案重审庭审中，绿地公司将其要求解除合同的合同依据明确为涉案《合同补充协议》第二条第四款；将其要求偿付律师费、违约金的合同依据明确为涉案《合同补充协议》第十条第二款，将其因王晓丽违约而给其造成的损失明确为：代偿贷款本金及利息损失、本案诉讼所产生的追偿损失、涉案房屋另行销售所产生的相关损失、涉案房屋折旧损失、其公司商誉损失及处理相关争议产生的人财物的相应成本，但绿地公司未就其主张的前述损失提交证据予以证实。对此，王晓丽表示不同意解除合同，不同意支付律师费、违约金等费用，且主张绿地公司主张的违约金过高。就此，本院向王晓丽予以释明，如涉案《商品房买卖合同》被判令解除，其是否要求法院对合同解除的后果予以一并处理，是否提起反诉，但王晓丽称其坚持不同意解除合同的抗辩，不要求法院对合同解除的后果予以处理及不提起反诉。以上事实，因双方当事人均予以认可，且有绿地公司提交的《商品房买卖合同》1份、《个人购房借款及担保合同》1份、代偿证明1份及王晓丽提交的《商品房买卖合同》1份，故本院予以认定。另，本案重审过程中，本院从王晓丽购房不易的角度出发，多次组织双方当事人进行调解，但调解未果。庭审中，本院两次询问王晓丽，是否能够偿还绿地公司代其偿还的购房款并赔付相应损失，王晓丽均称现无能力予以偿还。就此，本院又两次告知王晓丽，如其在诉讼中能够偿还由绿地公司代为偿还购房款并赔付相应损失，应及时告知本院，但其至今未向本院反馈任何信息。本院认为，绿地公司与王晓丽于2012年3月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件[合同编号：销售（字）201210239]，系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。王晓丽于《个人购房借款及担保合同》履行过程中出现违约，导致绿地公司代其向招商银行股份有限公司济南分行偿还贷款计29468.79元。就该代偿款，王晓丽于自其提起本案再审至本案重审前未能向绿地公司予以偿付，于本案重审过程中亦表示现无能力予以偿还，构成违约。该违约情形符合双方当事人于涉案《合同补充协议》第二条第四款关于解除合同的约定。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，绿地公司据此要求解除双方当事人于2012年3月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件即《合同补充协议》[合同编号：销售（字）ｘｘｘｘｘｘｘｘｘ]合法有据，对其该请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依此，在涉案《商品房买卖合同》及其附件即《合同补充协议》解除后，绿地公司有权要求王晓丽协助撤销设定于涉案房屋之上的网签备案手续并将涉案房屋腾空后予以返还。因此，对于绿地公司要求王晓丽协助办理涉案房屋网签备案撤销手续的请求以及要求王晓丽腾还涉案房屋的请求，本院予以支持。对于绿地公司要求王晓丽偿付其公司代为偿还的银行贷款29468.79元的请求，因王晓丽对该贷款并无异议，绿地公司作为担保人，有权就其承担的担保责任份额向王晓丽予以追偿，对其该请求本院亦予以支持。对于绿地公司所主张的违约金及补偿金，依据双方当事人就此所作约定，补偿金系针对王晓丽逾期偿还银行贷款导致绿地公司代为偿还银行贷款而设定的违约责任，违约金系针对因王晓丽违约而致涉案合同解除所设定的违约责任。本案违约情形，先是王晓丽逾期偿还贷款，再系王晓丽未按约偿还由绿地公司代为偿还银行贷款。按其约定，如王晓丽出现违约逾期还贷导致绿地公司代偿银行贷款，则王晓丽需偿付补偿金；如王晓丽不能偿付由绿地公司代为偿还的银行贷款并偿付补偿金，则绿地公司有权解除合同。显然，解除涉案合同应系对王晓丽不能向绿地公司偿付由绿地公司代偿的银行贷款及补偿金这一违约责任所设定的违约责任，两者之间存在违约后果递进选择关系，故绿地公司既选择了要求解除涉案合同并赔偿损失，就不能再行要求王晓丽支付补偿金。据此，并考虑到绿地公司所陈述的实际损失状况以及涉案合同签订时的涉案房屋价格及涉案房屋现市场行情等因素，本院酌定由王晓丽向绿地公司偿付以绿地公司代为偿还的银行贷款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的利息损失。具体如下：以12920.92元为基数，自2016年4月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5518.14元为基数，自2016年6月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5516.13元为基数，自2016年7月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5513.6元为基数，自2016年9月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于绿地公司主张的律师费20212元，因涉案《合同补充协议》第十条第二款已对该项损失进行了明确约定，且绿地公司已实际支出了该项费用，故绿地公司要求王晓丽予以偿付合理有据，对其该请求本院予以支持。绿地公司自愿放弃要求王晓丽解除位于济南市天桥区绿地滨河国际城ｘｘ号楼ｘ单元ｘｘｘ室之上设定的所有权利负担的诉讼请求，系对其民事权利的自由处分，与法不悖，故本院予以准许。王晓丽于庭审中明确表示不要求本院对涉案合同解除后的后果予以处理，并不提起反诉，故就涉案合同解除后其所享有的权益，本院于本案中不再予以处理。综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告绿地地产济南滨河置业有限公司与被告王晓丽于2012年3月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》[合同编号：销售（字）ｘｘｘｘｘｘｘｘｘ]于本判决生效之日解除；二、被告王晓丽于本判决生效之日起10日内协助原告绿地地产济南滨河置业有限公司办理完毕坐落于天桥区泺口南路ｘ号绿地滨河国际城三区ｘ号楼ｘ-ｘｘｘ商品房的网签备案撤销手续；三、被告王晓丽于本判决生效之日30日内将坐落于天桥区泺口南路ｘ号绿地滨河国际城三区ｘ号楼ｘ-ｘｘｘ商品房腾空并交还与原告绿地地产济南滨河置业有限公司；四、被告王晓丽于本判决生效之日起10日内偿付原告绿地地产济南滨河置业有限公司代偿款29468.79元；五、被告王晓丽向原告绿地地产济南滨河置业有限公司偿付违约金（以12920.92元为基数，自2016年4月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5518.14元为基数，自2016年6月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5516.13元为基数，自2016年7月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5513.6元为基数，自2016年9月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），与上述第四项所列款项一并付清；六、被告王晓丽于本判决生效之日起10日内偿付原告绿地地产济南滨河置业有限公司律师代理费20212元；七、驳回原告绿地地产济南滨河置业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11680元，由被告王晓丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 郭 怡审判员 朱广民审判员 曹新建二〇二〇年十月二十日书记员 高雪莲