广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2452号原告：许刚，男，1987年10月21日出生，汉族，身份证住址：广州市南沙区*******，现住广州市南沙区***************，身份证号码：445************。原告：许以新，男，1959年9月17日出生，汉族，住罗定市*************，身份证号码：442************。委托诉讼代理人：许刚，系原告许以新儿子。本案原告之一。被告：罗定市顺成房地产开发有限公司，住所地:罗定市**********。统一社会信用代码：914***********793T。法定代表人：李金才，董事长。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。原告许刚、许以新与被告罗定市顺成房地产开发有限公司（以下简称“顺成房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告许刚及被告顺成房地产公司的委托诉讼代理人黄雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许刚、许以新向本院提出诉讼请求：1.判令被告顺成房地产公司退还原告许刚、许以新商品房面积差额房价款12299.70元，以12299.70元为基数支付自2014年11月18日起至2020年7月19日止的面积差异款利息3332.90元，以上合计15632.60元；之后的利息以本金12299.70元按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，直至被告付清面积差异款之日止。2.判令被告顺成房地产公司支付原告许刚逾期办证经济损失18668.30元，以18668.30元为基数支付自2019年5月20日起至2020年7月19日止的利息损失1807.40元，以上合计20475.70元；之后的利息以本金18668.30元按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，直至被告付清逾期办证经济损失之日止。3.案件受理费由被告顺成房地产公司承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告顺成房地产公司支付原告许刚逾期办证经济损失12429.90元，以12429.90元为基数支付自2019年5月20日起至2020年7月19日止的利息损失599.19元，以上合计13029.09元；之后的利息以本金12429.90元按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，直至被告付清逾期办证经济损失之日止。事实与理由：2014年6月17日，原告许刚、许以新与被告签订《广东省商品房买卖合同》，向被告购买****商住小区****房。合同约定涉案商品房按套出售，按套内面积90.90平方米，每平方米单价4842.42元计算，购房款为440176元。两原告已于2014年11月18日付清全部购房款。领取不动产证后两原告发现涉案商品房实际套内面积为88.36平方米，比合同约定少2.54平方米，面积差异值为2.79%。根据合同第五条第2项规定，面积差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。因此，被告应退还两原告商品房面积差额房价款12299.70元（4842.42元/平方米×2.54平方米）。被告在2016年5月29日向两原告交付商品房，根据合同约定，被告应当在商品房交付原告使用后720日内即2018年5月19日前为涉案商品房办理不动产权证向不动产登记部门提供相关资料，但其一直拖延履行该义务，直至2019年2月20日涉案商品房才办妥不动产权证。2018年5月20日至2019年2月19日，原告许刚因另行贷款购房而支付银行利息23433.05元，截止至2018年5月19日，原告尚欠银行贷款本金829827.09元。因被告逾期履行办证义务致使原告无法及时转让涉案商品房用以清偿银行贷款，按照涉案商品房购买价440176元与原告许刚尚欠银行贷款本金829827.09元的比例计算，此部分经济损失为被告逾期办证给原告许刚造成的经济损失，金额为440176元÷829827.09元×23433.05元=12429.90元。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告顺成房地产公司辩称：请求依法驳回原告的第一、二、三项诉讼请求，判令被告仅需退还面积差额房价款12299.70元给原告。事实与理由：一、在合同双方未就面积差异款退还时间进行约定、原告从未向被告主张面积差异款退还的情况下，被告已主动在合理期限内通知各业主办理面积差异退（补）款手续，且大部分业主确已办理终结。原告怠于配合办理的后果由其自行承担，无权向被告主张面积差异款利息。（一）合同双方未就面积差异款退还时间进行约定，因此被告不存在逾期退还款项的行为，且双方亦未曾就面积差异款逾期退还利息进行约定，因此被告不存在支付面积差异款利息的合同义务，原告的主张缺乏相应事实依据及合同依据。被告与原告签署的《商品房买卖合同》中第五条约定，如商品房存在面积差异，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，则买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。但双方并未约定面积差异款的退还时间，视为约定不明，应由双方协商确认或补充约定，否则，原告缺乏主张面积差异款退款利息的合同依据。（二）原告从未向被告主张面积差异款退还，仅在2020年7月19日通过本案起诉首次向被告提出。相反，被告已主动在合理期限内通知各业主办理面积差异退（补）款手续，且大部分业主确已办理终结。原告怠于配合办理的后果由其自行承担，与被告无关，原告向被告主张面积差异款利息缺乏事实依据及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告从未向被告主张面积差异款退还，未有向被告发出任何催告，即使被告确构成“违约”，应依法支付违约金，原告亦仅可自起诉之日起主张。但实际上，各业主陆续完成不动产权证的签领，被告早于不动产权证签领后的合理期限内，即2019年7月已面向各栋业主发出办理面积差异退（补）款手续的通知，且大部分业主均已办理终结，已配合完成退款。原告的不动产权证2019年2月20日正式出具，2019年3月23日签领，其一直未提出退还款项要求。待被告按照公司规划在合理期限内统一办理面积差异退（补）款手续时，原告既已收到办理面积差异退（补）款手续通知，却怠于配合办理，根据减损规则亦不得向被告主张利息赔偿。二、被告不存在逾期办证行为，无需向原告支付逾期办证经济损失及利息。原告本身亦不曾基于被告的行为产生直接损失，其所主张的损失与被告无因果关系，产生于办证期限届满前，属于原告个人投资行为中的正常市场风险，向被告主张逾期办证经济损失及利息无相应事实依据、合同依据及法律依据。（一）原告办理收楼时间为2017年7月15日，办证期限自2017年7月15日起算720日为2019年7月5日。涉案商品房被告已于2019年2月18日提交办证材料，不存在逾期办证行为，原告的主张无相应事实依据。根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五条及《补充协议书》第三条，被告仅负责商品房办证所需登记材料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。因此，被告已于办证期限内完成办证资料的递交，已完全履行合同义务，不存在逾期办证行为，因此必然无需承担逾期办证经济损失及利息。（二）双方并未约定逾期办证经济损失的赔偿义务，原告主张逾期办证经济损失无相应合同依据。双方于合同中已明确约定逾期办证违约金及其标准，且设定逾期办证违约金时已充分考虑可能存在的损失情况，为双方真实意思表示，原告另行主张逾期办证经济损失及利息涉嫌重复主张，且未按合同约定履行。根据《商品房买卖合同》第十五条，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。双方既然已经明确约定逾期办证违约金，即使被告确存在逾期办证行为，原告亦应当依照双方合同约定进行主张，而非单方自行创设逾期办证经济损失并主张利息。（三）所谓“损失”在被告办证期限尚未届满时即已经产生，并非由被告的办证行为导致，而是由原告自身市场投资行为造成，与被告无关，原告应自行承担。且原告所指的损失并非为法律保护的必然的直接的已发生的损失，不能被合同各方所预见，并非所有业主均会产生。原告办理收楼时间为2017年7月15日，办证期限自2017年7月15日起算720日为2019年7月5日。但根据原告提供的证据可知，原告早在2017年11月8日即与谢某某共同购买位于****房，并于2017年11月15日及2017年12月8日分别办理商业贷款及住房公积金贷款。上述购买行为、贷款行为，显然属于原告的个人投资行为，并不涉及或影响基本生活，并非基于日常生活急需，且均发生在被告办证期限尚未届满前，因此可知，无论不动产权证是否已经办结，原告基于其个人投资决策均应当偿还贷款，所谓贷款偿还并非原告的“损失”，更非被告的行为造成，原告应当为自身投资行为承担相应的市场风险及法律后果，与被告无关。且原告所指的“对外转卖”、“提前还贷”并未实际发生，也即损害并未发生。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条可知，所主张的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告的主张已超出法律保护的范围，并不属于由被告造成的、被告可预见的、直接的、已发生的损失。否则难道原告投资的是“亿万豪宅”，被告亦应当为其个人投资行为承担损失赔偿风险？原告明知自身经济能力、贷款要求及市场投资风险，仍继续其他房产购置行为，应当自行承担相应法律后果。且原告在支付南沙房产贷款款项的同时，亦已获得南沙房产的所有权，并减少其个人债务，根据损益相抵原则，权利人基于损害主张的同一赔偿原因获得利益时，应当将所受利益由所受损害中扣除，以确定损害赔偿范围，因此其所指的因偿还南沙房产房贷的款项并不属于“损失”，无权向被告主张赔偿。（四）根据全国的利率标准，参照年息6%，而云浮罗定属于经济不发达的地区，适用的年息标准是2%，原告所主张的按其损失主张违约金没有相应的合同依据和事实依据，被告亦不存在逾期办证的行为，无需支付逾期办证违约金，且双方在买卖合同第十五条明确约定了逾期办证违约金的利息，已经充分考虑了原告可能造成的损失，该商品房买卖合同反映了双方的真实意思表示，违约金设置的条款亦应当予以尊重。综上，原告主张面积差异款利息、逾期办证经济损失及利息均无相应事实依据、合同依据及法律依据，不应当予以支持。恳请法院驳回原告的部分诉讼请求，以维护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：被告顺成房地产公司是位于罗定市***********商住小区（一期）的房地产开发商。2014年6月27日，原告许刚、许以新作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》。《商品房买卖合同》第三条约定买受人购买的商品房为****商住小区（一期）****房，用途为住宅，建筑面积共106.86平方米，其中，套内建筑面积90.90平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.96平方米。第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，单价为每平方米4842.42元，总金额440176元。第五条约定该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。第六条约定买受人于2014年6月27日交付首期房款160176元，公积金贷款280000元。第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3.买受人委托出卖人代办房产证的，在买受人付清全部房款（含因产权登记面积与合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款）、违约金（如有违约金的）及相关费用并将办理该商品房的房产证手续所必须的法律文件交付出卖人后，出卖人才有义务为买受人代办，若因买受人不配合办理相关手续造成房产证延迟的出卖人无须承担责任。《补充协议书》第一条约定买受人自愿委托出卖人办理和领取买受人所购商品房的《预告登记证明》、《国有土地使用证》、《房地产权证》。第三条约定出卖人仅负责该商品房办证所需登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款共440176元，涉案商品房于2015年9月18日完税。2017年7月15日，原告许刚到被告处签了《罗定市****商住小区业主房屋验收表》，对涉案商品房进行了验收。2019年2月18日，被告将涉案商品房办证所需资料提交罗定市不动产登记局。2019年2月20日，两原告取得了罗定市**************商住小区（一期）****房的不动产权证书，证书载明涉案商品房为两原告共同共有，专有建筑面积88.36平方米，分摊建筑面积17.64平方米。2019年3月23日，两原告到被告处办理了房产证签收手续。2019年7月1日，被告张贴公告通知********业主于7月1日至7月12日到****销售部财务室办理面积差异退（补）费手续。另查明：2017年7月21日，罗定市不动产登记局发布《关于启用广东省不动产登记信息管理基础平台（罗定）的通告》，称因广东省不动产登记信息管理基础平台新旧系统切换、调试及数据移植等工作需要，自2017年7月21日起至2017年7月27日暂停不动产登记业务的收件受理。2018年6月26日，罗定市不动产登记局向各房地产开发企业发出温馨提示：因2018年6月27日（星期三）房管大楼公用配电站进行电缆修复，需要进行停电，暂停当天所有网上业务。2018年10月8日，罗定市城乡建设局、罗定市不动产登记局联合发布《关于启用产权与交易管理信息平台的通知》，称自2018年10月12日18:00至14日24:00进行系统切换。再查明：原告曾于2017年3月2日向本院提起诉讼，要求被告以原告已付购房款440176元为基数按日万分之三的标准支付自2016年1月1日起的逾期交房违约金给两原告。本院于2017年6月16日作出（2017）粤5381民初511号民事判决，认定原被告双方实际交楼时间为2016年5月29日，判令被告以原告已付房价款440176元为基数按日万分之三的标准支付从2016年1月1日起至2016年5月28日止共149天的违约金19675.87元给两原告。该判决已生效。以上事实，有两原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、粤（2019）罗定市不动产权第00****号《不动产权证书》、（2017）粤5381民初511号民事判决书；被告提供的罗定市****商住小区业主房屋验收表、《补充协议书》、粤（2019）罗定市不动产权第00****号、第00****号《不动产权证书》、房产证签收表、《通知》、《不动产登记局窗口收件依据（存根）》、房管部门系统升级通知公告等证据及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为:一、被告应否向原告支付面积差异款的利息？二、在涉案商品房办证过程中，被告是否存在逾期办证的违约行为？若存在，逾期办证的违约金应当如何计算？关于第一个争议焦点，即被告应否向原告支付面积差异款利息的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定涉案商品房套内建筑面积99.90平方米。第四条约定涉案商品房按套出售，按套内建筑面积计算，单价为4842.42元每平方米。而涉案商品房的不动产权证书载明涉案商品房专有建筑面积为88.36平方米，即合同约定计价面积与产权登记面积之间的差异值为-2.54平方米（88.36平方米-90.90平方米），差异值为-2.79%。根据《商品房买卖合同》第五条约定差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。因此，被告应退还面积差异房价款12299.75元（4842.42平方米×2.54平方米）给原告，现原告请求12299.70元属其自行处分权利，本院予以确认。至于原告请求被告支付自2014年11月18日起至2020年7月19日止的面积差异款利息的问题，本院认为，由于涉案商品房专有建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在面积差异并不能归责于原被告双方，原、被告双方亦未就涉案商品房面积差异款退（补）的具体时间、逾期退（补）的违约责任等进行约定，现原告请求被告支付面积差异款利息理据不足，故对原告请求被告支付面积差异款利息的主张本院不予支持。关于第二个争议焦点，即在涉案商品房办证过程中，被告是否存在逾期办证的违约行为，若存在，逾期办证违约金应当如何计算的问题。本院认为，（2017）粤5381民初511号生效民事判决已认定涉案商品房实际交楼时间为2016年5月29日，被告在该案中并未提起上诉并履行了该生效判决所确定的义务。故本院认定，涉案商品房实际交楼时间应为2016年5月29日，原告何时验收涉案商品房不影响对实际交楼时间的认定。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告最迟应于2018年5月19日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告于2019年2月18日才将涉案商品房办证所需资料提交罗定市不动产登记局备案，导致原告许刚、许以新未能在规定期限内取得涉案商品房的权属证书，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。至于原告认为其于2018年5月20日至2019年2月19日另行贷款购房而支付了银行利息23433.05元，因被告逾期履行办证义务导致其无法及时转让涉案商品房用以清偿其另行购房的银行贷款，应按照涉案商品房购买价440176元与其另行购房而尚欠银行贷款本金829827.09元的比例（440176元÷829827.09元×23433.05元）计算其经济损失而请求被告支付逾期办证违约金12429.90元经济损失的主张，本院认为，原告许刚另在其他城市购房属其个人投资或决策行为，且该行为发生在原被告双方约定的办证资料提交期限内，而且原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已对逾期办证违约金进行了约定，一旦因逾期办证行为而发生纠纷时守约方可以直接要求违约方按照合同约定支付违约金。根据原、被告双方在《商品房买卖合同》中的约定，如因被告的责任导致原告许刚、许以新不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按原告方已付房价款的0.01%向许刚、许以新支付违约金。但考虑到被告逾期办证的违约行为已持续半年多，若仍以合同约定的标准作为逾期办证违约金的计算标准，显然不利于维护原告的合法权益，且对原告许刚、许以新显失公平。综合考虑本案涉案商品房逾期办证的原因、被告的过错等各种因素，按照公平和诚实信用原则，现本院酌定，被告应以许刚、许以新已付购房款总额440176元为基数，按年利率2%的标准计算逾期办证违约金。计至2019年2月18日，被告逾期办证的违约天数为275天，被告应向许刚、许以新支付逾期办证违约金6632.79元（440176元×2%÷365天/年×275天）。至于被告认为其前期处理协助办证事务时房管部门存在多次系统升级情况，升级期间无法办理不动产权证书事宜，办证期限因不可抗力事由而应当顺延的主张，本院认为，原被告双方约定的被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的期限有720日之久，即从实际交楼之日2016年5月29日开始计算，直至2018年5月19日前被告将涉案商品房办证所需资料报产权登记机关备案都不会存在逾期办证的行为，被告亦没有提交证据证实在房管部门系统升级切换期间恰恰就是被告递交资料备案时，事实上，被告于2019年2月18日才将办理权属登记的资料递交到不动产登记局。被告在该720日内未积极履行办证义务，却以房管部门在其前期处理协助办证事宜期间存在2017年7月21日起至2017年7月27日（7天）、2018年6月27日（1天）、2018年10月13日至14日（2天），共10天，暂停不动产登记业务的收件受理工作或进行系统切换而主张顺延办证期限，本院认为，不动产登记部门在该期间进行系统升级切换或停电而暂停不动产登记业务的收件受理工作并非是导致被告逾期办证的原因，故对被告抗辩认为办证期限因系统升级切换或停电等不可抗力事由应当顺延的主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告罗定市顺成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付面积差异款12299.70元给原告许刚、许以新。二、限被告罗定市顺成房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金6632.79元给原告许刚、许以新。三、驳回原告许刚、许以新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351元（原告已预交，因减少诉讼请求收取为259元），由原告许刚、许以新负担88元，被告罗定市顺成房地产开发有限公司负担171元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十月十六日书记员  谭丽颜陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。