河北省青龙满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0321民初1292号 原告：张志杰，男，1993年1月28日出生，满族，户籍地河北省青龙满族自治县，现住青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：张德楼（系原告父亲），男，1966年4月12日出生，户籍地河北省青龙满族自治县。现住现住青龙满族自治县。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：李永利，河北六正律师事务所律师。 被告：河北奕龙房地产开发有限公司。住所地：河北省石家庄市新华区友谊北大街368号中远商务大厦1717。统一社会信用代码：91130100752401704P。 法定代表人：潜青，职务，总经理。 委托诉讼代理人：孙虚，男，1991年1月10日出生，汉族，公司员工，住河北省衡水市景县。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：赵金春，河北侯凤梅律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告张志杰与被告河北奕龙房地产开发有限公司（以下简称奕龙公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志杰的委托诉讼代理人张德楼、李永利，被告奕龙公司的委托诉讼代理人孙虚、赵金春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张志杰向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告出具购买被告开发建设的****小区*号楼4单元302购房款、契税及公维金一共288774元的发票；2、判令被告为原告办理房屋所有权证书；3、判令被告按日向原告支付自2014年9月27日起至被告为原告办理房屋所有权证书之日止，原告已支付房款288774元万分之二的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告于2014年8月28日签订《商品房买卖合同》，合同编号为：ＧＦ-2000-0171。约定原告购买被告开发建设的位于，建筑面积为112.49平方米，套内建筑面积为100.48平方米，每平方米为2600元，总房款为292474元，优惠12474元，实缴280000元，契税、公一共为8774元。原告父亲张德楼在被告售楼处代替张志杰交付给工作人员房屋定金10万元。被告当日出具收据。原告于2015年1月30日支付剩余房款188774元，被告当日将2014年8月28日出具的100000元收据收回，为原告重新出具一张280000元的购房款收据和一张契税、公维金8774元的收据，但是至今没有为原告出具正规发票。原告的购房款包括车库款，因为原告父亲和被告的几位股东都熟悉，因此签订合同的当时，该车库价款并未写在合同里。但是该车库已经实际交付，并且自签订合同后，一直由原告占有和使用至今。《商品房买卖合同》第24条约定，自本合同生效之日起30天内由被告向房地产管理部门登记备案。被告违反该约定至今没有到房地产管理部门为原告办理登记备案，并且现在被告已经为其开发建设的****小区业主办理了房地产所有权证书。被告却以各种理由拒绝为原告办理。原告为了维护自己的合法权益依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 奕龙公司辩称：1、本案的涉诉房屋购房人为张德楼，并不是本案张志杰。起初，被告与张德楼签订过商品房预售买卖协议。这个协议找不到了，该协议是张德楼在2011年10月23日交付定金的时候签订的。被告认可该房屋由张德楼实际占有，并不当然认可被张志杰实际占有问题。此外，据掌握，涉案商品房买卖合同以及交款和交付房屋、车库等一系列相关问题，都是张德楼办理的，包括商品房买卖合同中的买受人张志杰的签字也不是张志杰签的，都是张德楼代签的，因此张志杰根本没有交款的情况。2、本案张志杰手中的合同，被告不知情，不知道原告是从何人手里取得的合同文本，该合同上的章也不知道是找谁盖的。相应的房款也不知道原告交给谁了。关于房屋价款及车库款的收取问题，房屋和车库都是分别收取款项，分别开具收据，这是常识。房款单价×面积就是房款的总计，怎么能包括车库价款呢。原告刚才陈述款项以现金的形式交付给被告工作人员，应该说清交给谁了，这一点不清楚。根据当时销售情况，被告统一委托销售公司进行销售，有统一的合同文本，而且当时是不予许收现金的。代理销售的公司名称叫秦皇岛国策房地产销售代理有限公司。被告曾经向原告催要12号车库的款项，因为张德楼一直和公司说车库款交了，公司一直在核实，也不确定。3、该房屋早在2011年就由相关部门登记在张德楼名下，后公司始终没有收到张德楼要将该房屋变更到张志杰名下，没有办理相关的任何手续。4、即使按照张志杰提供的合同，本案房款的全额应为292474元，而原告诉称已经交付288774元，其差额部分为什么未交。本小区住宅总共278户，现已有257户办理了相应的房产证，剩余21户未办理房产证都是因为不同的原因未办理。5、根据该合同第15条，办理产权没有具体的约定事项，至于该合同当中的其他约定不包括办理产权的约定，因为关于办理产权的约定都是空着的。现在该房屋已经无法变更买房人的相关信息，因此考虑到该房屋已经实际被张德楼实际占有，只能等张德楼交清相应的房款、车库款和相应的办证、税费以后，才能给张德楼办理该房屋的产权证书。对原告主张的诉讼请求不认可。因此，原告张志杰在本案的相应诉求缺乏事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。 原告为支持其主张，提供如下证据： 证据1、原、被告于2014年8月28日签订的《商品房买卖合同》一份。用以证明该房屋的购买主体及房屋的价款、位置及合同签订的时间； 证据2、收款收据两张。被告于2015年1月30日为原告出具，用以证明原告已经交付涉案房屋的房款及契税等相关费用。 上述证据均当庭出示原件，核对一致后，原件由原告取回。 奕龙公司对证据1的真实性没有异议，根据公司给代理人的介绍，合同当中的公司印章、法定代表人印章都是真实的。对该合同的合法性和关联性有异议，因为该合同文本出自于公司事先盖好章的统一文本，但是该合同当中所涉及的房屋，本应属于张德楼，为什么又由张志杰签订了该合同，对此不知情。从该合同约定的房屋价款来看，该房屋总计按照面积×单价，总房款应该是292474元。原告诉称12号车库在本合同价款之内，显然是不符的，这个款不包括车库款。如果原告认为是赠予车库，应提供相应的证据。该合同对办理相应的房产证书没有违约事项的约定。对证据2上的用章没有异议，是公司的公章，但原告除出示该票据以外，还应该出具具体转款的约定，原告应继续举证，是如何向被告支付的款项。补充意见：对原告陈述的第一次交款100000元有异议，应该是10000元。 奕龙公司为支持自己的主张，提供如下证据： 证据1、收据一张。证实张德楼于2011年10月23日向公司交款10000元定金。 证据2、2018年5月份青龙满族自治县测绘大队作出的关于****商住小区的宗地图一份。用以证明被告在备案时，是以张德楼的名义进行的备案。 上述证据均当庭出示原件，核对一致后，原件由被告取回。 张仕杰的质证意见为：对证据1、原告认可张德楼为原告交付过该房屋的定金，但是根据代理人与原告及原告父亲张德楼核实，该定金是10万元，而不是1万元。2014年8月28日交付的10万元，当时在场人有被告的委托代理人孙虚以及被告开发****小区的项目经理李玉清。对证据2真实性无异议，但是该图的制图时间是2018年5月，而被告认可2014年8月28日原告与被告签订合同的真实性，并且张德楼除为原告交过定金以外，未在被告开发的小区购买过商品房。至于该土地的权利人为什么写成张德楼，原告不清楚。 被告代理人孙虚针对原告的质证意见，补充陈述意见为：张德楼交付1万元我清楚，是我盖的公司财务专用章，其他的我不清楚，张德楼交付的1万元，现在还在公司账上呢。我2015年1月30日已经不在青龙这个项目工作了。对后期原告是否交款我不清楚。我来的晚，当时都叫李玉清为李总，他负责跑外边的手续，施工建设的事情我不清楚，我只是一个会计。 本院对上述证据综合认证意见为： 原告出示的商品房买卖合同，有被告单位签章及法定代表人印章，原告对真实性没有异议。能够证实被告开发的****小区*-4-*02室面积为112.49平方米的楼房由原告张志杰购买的事实。被告对该合同的合法性和关联性提出异议，但不能陈述异议的合理性。原告出示的两份收据，记载缴费主体为张志杰，内容为****8-4-302室契税、维修金9774元，****8-4-302室房款292474元，实付280000元，两份收据均盖有河北奕龙房地产开发有公司的公章。被告否认收到过该款，应该对收条加盖被告单位公章的具体事实承担举证证明责任，没有证据证实或排除合理怀疑的情况下，应认定为原告与被告间就****8-4-302室达成买卖协议，并履行了支付房款及缴纳相关契税、维修金的相应义务。 被告出示的张德楼交付定金10000元收据，原告认可交付过，但对数额提出异议，称数额为10万元，但原告没有提供相应充分证据佐证。应认定2011年10月23日，张德楼交付8-4-302房屋定金10000元。关于2018年5月份青龙满族自治县测绘大队作出的关于****商住小区的宗地图，虽然在土地权利人处载明张德楼等全体业主，但该证据属于被告提供相应资料给测绘部门。在没有与原告等人进一步核实确认情况下，也不能证实是张德楼出资购买楼房，或否定张德楼为原告张志杰购买楼房代为交付定金等事实。因此，本院对宗地图形成的真实性、合法性予以确认，但不能直接证实本案的诉争事实。 本院经审理认定事实如下：被告奕龙公司系****商住小区项目的开发商。2011年10月23日，原告张志杰的父亲张德楼在被告处缴纳8-4-302房屋定金10000元。2014年8月28日，张志杰与被告奕龙公司签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发建设的位于，建筑面积为112.49平方米，套内建筑面积为100.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.01平方米。按照建筑面积计算每平方米单价为2600元，总房款为292474元。截止到2015年1月30日，原告张志杰共实际支付购房总价款280000元，由当时负责外部手续的李经理收款。2015年1月30日，被告奕龙公司签章出具收据两份。其中一份收据载明：收到青龙县***乡****村张志杰8号楼4单元302室契税、公维金人民币捌仟柒佰柒拾肆元整￥8774元。收款人;李,交款人：张志杰。另一份收据载明：收到青龙县***乡***村张志杰****8号楼4单元302室房款贰拾玖万贰仟肆佰柒拾肆元整￥292474元，实收28000元。收款人：李，交款人：张志杰。之后，被告向原告交付了楼房及相对应的12号车库。原告张志杰办理了房屋装修、入住，并对车库实际使用至今。原告认为，房屋交付后，被告一直未能为其办理房屋产权证书，也没有为原告出具正规购房发票，已经构成违约，严重侵犯了原告的合法权益，特向本院提起诉讼。在庭审后，原告自愿撤回第一项、第三项诉讼请求，本院准许。 被告认可原告张志杰的父亲张德楼2011年10月23日交付定金10000元，****小区住宅总共278户，现已有257户办理了相应的产权证书，剩余21户未办理房产证都是因为不同的原因未办理。 另查明，办理商品房转移登记所需的材料主要包括：1、出卖人与买受人共同签订的不动产登记申请书；2、现产权人身份证明（包括询问笔录、身份证、结婚证、单身的提供身份证、户口本、授权委托书）；3、开发商资质（询问笔录、营业执照、法定身份证明、授权委托书、代理人身份证）；4、税票（不动产发票、完税证明）；5、房屋办证通知单；6、买卖合同；7、房产分户图；8、宗地图。 本院认为，双方争议焦点问题是原、被告是否存在合法有效的房屋买卖合同关系，如存在房屋买卖合同关系，各方是否按约履行。 1、《商品房买卖合同》是在平等自愿的情况下由双方签订的，内容真实有效，不违反法律的相关规定，有原告签字按印，被告公司印章、法定代表人签章，本院对合同的效力予以确认。 2、在双方签订合同后，原告已经按照约定交付购房款，并缴纳了相关税费、维修金费用8774元。被告在给原告出具的收据上明确写明收到交来的房款数额为人民币292474元，实付280000元。按照该收据载明的内容及本地房屋买卖实际付款交易习惯，结合原告的父亲张德楼在被告处预交定金10000元等事实，可以认定原告根据合同约定履行完自己的合同义务。被告陈述不能办证的原因不是被告造成，而是因为备案登记的权利人是原告父亲张德楼，房屋买卖合同如何签订不清楚，原告也没有将相应的房款交给被告，该房屋已经实际被张德楼实际占有，只能等张德楼交清相应的房款、车库款和相应的办证、税费以后，才能给张德楼办理该房屋的产权证书。针对该辩解意见，被告虽提供了2018年5月份青龙满族自治县测绘大队作出的关于****商住小区的一份宗地图，但在没有其他证据予以佐证的情况下，该宗地图不能直接证实最终的房屋产权人即为登记的备案权利人。而且，被告否认收到过原告缴纳的购房款及契税、维修金等，但没有对收条为何加盖被告公章事宜作出合理的解释。原告在购买该处楼房后，已经居住多年，相应的12号车库也已经使用多年，也能够间接证实是原告购买了该处楼房。在没有充分证据证实或排除合理怀疑的情况下，被告应该对收条加盖被告单位公章的具体事实承担举证证明责任。不能做出合理解释的，应视为被告在收据上加盖公司公章的行为属于对收到购房款、契税、维修金的确认。综合以上认定意见，可以确认原告张志杰已经按照约定履行完自己的合同义务。 3、《商品房买卖合同》虽然未明确载明原、被告在办理房屋产权登记中各自的权利义务分配问题。但根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，原告张志杰应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；被告应当协助原告办理商品房土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。现被告已经为****小区278户中的257户办理的产权登记证书。其不为原告办理产权登记的辩解事由，缺乏合法理据，本院此前已经阐述。在履行义务过程中，除非不可抗力，否则不能免除被告的违约责任。经审查，本案中导致被告不能为原告办证的原因，并不是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，而是被告的自身原因所致，所以被告不能主张免除违约责任。应认定被告不予协助办理房屋产权登记的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告仍应承担继续履行的义务，将为原告办理商品房产权证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据办理商品房转移登记所需材料及相关程序，原告需将买受人应提交的材料备齐后交给被告，被告再将买受人和出卖人应提交的材料组卷一并交给产权登记机构。因此，原、被告在办理转移登记中均应按规定完成自己的义务，相互配合，以期更快、更好地为原告办理房屋产权证书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 按照青龙满族自治县不动产登记局办理商品房转移登记的要求，原告张志杰于本判决生效之日起十日内将买受人所需材料交给被告河北奕龙房地产开发有限公司，由被告在本判决书生效之日起四十日内将原告张志杰所购买的位于青龙满族自治县办理转移登记所需买受人和出卖人提供的完整资料报产权登记机关备案。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告河北奕龙房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十五日内缴纳至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。 审判长 陈 光 二〇二〇年十月二十日 书记员 佟玉姣