云南省龙陵县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0523民初630号原告（反诉被告）：龙陵融谐物业管理有限公司。统一社会信用代码：915305236979946734。地址：云南省龙陵县龙山镇凯龙城物业服务中心。法定代表人：何宗全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：卢申云，云南若在律师事务所律师。（代理权限：特别授权代理）被告（反诉原告）：柏占亮，男，1966年1月20日生，汉族，云南省龙陵县人，住龙陵县。委托诉讼代理人：余斌，云南晨宇律师事务所律师。（代理权限：特别授权代理）委托诉讼代理人：万春显，云南晨宇律师事务所律师。（代理权限：特别授权代理）原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司与被告（反诉原告）柏占亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢申云、被告委托代理人余斌、万春显均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金77386元并承担30%的违约金23215.8元，合计100601.8元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司与被告（反诉原告）柏占亮于2016年5月11日签订《商铺租赁合同》，承租龙陵县凯龙城商业街A区D3#03A号商住楼的住房，租期自2016年5月11日至2021年5月10日止。双方约定先付租金后使用的原则一年一付，于租期内每年的5月11日前一次性付清。若柏占亮逾期不缴纳房租，原告则按日向乙方收取应收年份年租金全额2%的滞纳金。被告支付了前三年度的租金后，至今未支付2019年5月11日至2020年5月10日的年度租金35716元和2020年5月11日至2021年5月10日的年度租金41670元，经原告多次催收，至今未果，特诉请法院，请求支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）柏占亮辩称，对于原告提出的诉讼主张予以认可。被告（反诉原告）柏占亮同时提出反诉请求：1、请求判令解除凯龙城A区D303号房的租赁合同关系；2、请求判令被反诉人支付租金595354元；3、请求判令被反诉人支付截止2020年8月的违约金345781.62元（以未支付租金为基数，按照年利率24%计算，自2016年8月12日至2020年8月31日）；4、请求判令被反诉人支付自2020年9月起至实际付清租金之日止的违约金（以未支付租金为基数，按照年利率24%计算，自2020年9月1日至付清之日止）。事实与理由：2016年5月20日、8月2日，反诉人柏占亮与妻子赵有珍二人向开发商龙陵凯龙城房地产开发有限公司购得“凯龙城一期第D3幢第1-4层D303A号房、D303B号房”房产，其中“D303A号房”属该幢住宅，“D303B号房”属该幢一楼商铺。同时，反诉人柏占亮、妻子赵有珍与被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司协商委托租赁事宜后，共同签署《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》Ⅰ，双方约定：反诉人将购得的住宅和商铺出租给被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司，租期5年，租金分三期支付。同时约定：逾期1个月支付租金的，反诉人有权解除合同并要求支付拖欠的租金，并赔偿合同租金总额3倍的违约金。合同签署后，被反诉人未将签署的《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》Ⅰ交还反诉人，一直由被反诉人持有。合同生效后，反诉人所购得的房屋交付给被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司；租赁期内，被反诉人自始至今未支付过租金。因反诉人居住使用需要，双方又签署《商铺租赁合同》Ⅱ，约定：被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司同意将所承租的D303A号住宅房屋返租给反诉人，租期5年（2016年5月11日至2021年5月10日），先付租金后使用，并约定了每年的租金数额。租赁期间，反诉人支付了第一至三年租金共计76126元，未支付第四、五年租金77386元。2020年8月6日，被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司向贵院提起本案本诉（案号：（2020）云0523民初630号），主张反诉人未按照《商铺租赁合同》Ⅱ约定支付租金77386元，并要求承担违约金。反诉人与被反诉人之间，基于同一的租赁标的物——“凯龙城一期第D3幢第1-4层D303A号房、D303B号房”，达成出租合同《商铺租赁合同》Ⅰ和返租合同《商铺租赁合同》Ⅱ，双方之间互负租金债务。由于被反诉人未将《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》Ⅰ交还反诉人,然而与本案同类型的“D301A号房、D301B号房”的业主（另案：案号（2020）云0523民初628号），与本案反诉人具有同样的合同待遇，本案所涉及的“D303A号房、D303B号房”与另案“D301A号房、D301B号房”，住宅面积相差仅0.1平方米，铺面面积一致，住宅返租租金总额相差仅20元。故参照另案（案号（2020）云0523民初628号）的《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》Ⅰ确定本案中被反诉人应支付租金标准及违约金。经核算截止2020年8月份，被反诉人应支付反诉人租金合计595354元，然而被反诉人自始未支付，已实际造成反诉人资金占用费损失，反诉人有权解除租赁合同，要求被反诉人支付拖欠的租金，被反诉人还应承担租金总额3倍的违约金。反诉人考虑到违约金计算约定比例过高，逾期未支付租金导致反诉人资金占用费损失，其实质上与利息性质相同，故请求参照最高法《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于民间借贷利息的相关规定，反诉人主动下调违约金计算比例，请求以未支付租金为基数，按照年利率24%/年的标准计算逾期期间的违约金，违约金345781.62元。请求法院依法审查本案本诉、反诉事实，支持反诉人的诉讼请求。原告（反诉被告）辩称，反诉人称被反诉人未支付过租金不是事实，被反诉人与反诉人双方于2016年8月2日经协商同意租金用于冲抵反诉人的购房款，反诉人的反诉无依据，请依法驳回反诉人的反诉请求，反诉原告明确承认未支付剩余两年租金。综合各方主张，本案当事人对以下问题存在争议：双方于2016年8月签订的房屋租赁合同中租金是否给付，租金是否冲抵购房款。原告（反诉被告）为了证实自己的主张,向本院提交如下证据：1、原告营业执照及法定代表人身份证明复印件各一份，证明原告身份情况。2、《商铺租赁合同》复印件1份，证实证实合同系双方真实意思表示，合法有效，原告按约定履行了己方的义务，但被告未按照约定支付租金，至今已拖欠租金77386元；被告应按照约定向原告承担违约责任。3、《商铺租赁合同》I、收据（柏占亮）、收条（魏霞）复印件各1件，证实1.反诉人柏占亮作为出租方将案涉的凯龙城A区D3#03号房屋出租给被反诉人，签订了《商铺租赁合同》I，约定租期为5年租金为577414元。经反诉人特殊申请，反诉人、被反诉人和龙陵凯龙城房地产开发有限公司经协商同意将租金577414冲抵反诉人的购房款；2.被反诉人已向反诉人支付完毕案涉房屋租金，并由反诉人柏占亮出具了收条（参照（2020）云0523民初628号案件魏霞出具的收条，柏占亮于2016年8月2日出具的收据实为对收到被反诉人支付租金事实的确认）；3.后来由于反诉人居住使用需要，又向被反诉人租赁案涉房屋的住宅部分（租期自2016年5月11日至2021年5月10日至），双方又签订了《商铺租赁合同》Π，但反诉人支付了前三个季度的租金后，至今未按约定支付2019年5月11日至2020年5月10日的年度租金35716元和2020年5月11日至2021年5月10日的年度租金41670元，合计77386元。被告（反诉原告）质证认为，对第1组证据无异议，对第2组合同的基础是根据《商铺租赁合同》I而产生的合同，两者不可分割，对真实性合法性关联性予以认可，对证明目的不予认可。本诉原告主张的违约金主张30%，但是违约金只能是损失部分的，原告主张的30%的违约金无效，不予认可。对于第3组证据，提供的证据综合说明，三份证据没有关联性，但是原告把三份证据合在一起，三方协商的证据在哪里，有没有签过协议，签署的内容是什么，柏占亮收到的收据是龙陵凯龙城房地产公司的收据，不是本案原告出具的收条，原告主观把三份证据合在一起。对合同三性予以认可，对证明目的不予认可，对收据真实性合法性予以认可，但对关联性及证明目的不予认可，存在几个问题，证据来源合法性存疑，收据用于冲抵购房款没有事实，收据与租金没有任何关联性，收据有疑问，被告有银行流水，被反诉人始终认为租金用于冲抵购房款，但被反诉人没有证据证明用租金冲抵购房款。对收条（魏霞）不予质证。被告（反诉原告）为证明其主张，提交以下证据：1、结婚证、身份证复印件各1件，证明反诉人柏占亮、赵有珍系合法的夫妻关系及反诉主体适格。2、《商品房购销合同》两份、购房发票，2016年5月20日、8月2日，反诉人柏占亮、赵有珍夫妻二人向开发商龙陵凯龙城房地产开发有限公司购得“凯龙城一期第D3幢第1-4层D303A号房、D303B号房”房产，其中D303A号房属该幢住宅，D303B号房属该幢一楼商铺，以及反诉人已全额支付购房款。证明反诉人有权出租购买的房产给被反诉人。3、《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》I复印件各1件，证明内容：1.反诉人柏占亮、赵有珍将购得的住宅和商铺出租给被反诉人龙陵融谐物业管理有限公司，租期5年，租金分三期支付。同时约定：逾期1个月支付租金的，反诉人有权解除合同并要求支付拖欠的租金，并赔偿合同租金总额3倍的违约金；2.被反诉人一直未支付租金。4、由于被反诉人未将《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》I交还反诉人，然而与本案同类型的“D301A号房、D301B号房”的业主（另案：2020云0523民初628号），与本案反诉人具有同样的合同待遇，本案所涉及的“D303A号房、D303B号房”与另案“D301A号房、D301B号房”，住宅面积相差仅0.1平方米，铺面面积一致，住宅返祖租金总额相差仅20元。故参照另案案号为628号的《房屋租赁管理委托协议》、《商铺租赁合同》I确定本案中被反诉人应支付租金标准及违约金。证明目的：截止2020年8月份，被反诉人应支付反诉人租金合计577414元，然而被反诉人自始未支付，已实际造成反诉人资金占用费损失，反诉人有权解除租赁合同，要求被反诉人支付拖欠的租金，被反诉人还应承担租金总额3倍的违约金。反诉人主动下调违约金计算比例，请求以未支付租金为基数，按照年利率24%/年的标准计算逾期期间的违约金345781.62元。5、发票、云南龙陵农村商业银行股份有限公司交易明细一件，证明被告已全部付清购房款，不存在与物业公司冲抵购房款的情况。原告（反诉被告）质证认为，对第1组、第4组证据无异议；对第2组证据对三性无异议，对证明目的反诉人有权出租购买的房产给被反诉人无异议，两份合同约定金额是1732240加上房租冲抵的577414，总的是2309654元，但本身房子价格超过240万元，反诉人找到被反诉人，以特殊身份申请，以反诉人所购价格卖给反诉人。对第3证据对三性无异议，对证明目的不予认可，被告与原告经协商，将租金冲抵购房款，反诉原告出具收条给反诉人。对第5组证据三性无异议，对证明目的不予认可。综合原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方提交的证据，本院认为，对于原告（反诉被告）提交的证据第1组、被告无异议，且与客观事实相符，予以采信；第2组证据对违约金部分被告不予认可，原告无证据证实双方违约责任的约定为30%，对此证据证明违约责任的证明目的不予认可；第3组证据被告虽不予认可，综合全案的证据，予以确认，原、被告双方签订《商铺租赁合同》I系双方真实意思表示，合同依法成立，被告出具收条，合同履行完毕。对于被告（反诉原告）提交的证据，原告（反诉被告）对真实性予以认可，本院予以采信，能证实被告购买凯龙城商业街A区D303A号房屋，原、被告双方于2016年5月签订《商铺租赁合同》，双方已履行完毕，2016年5月原告将住宅部分返租给被告，租期五年，被告支付了三年的租金，未支付剩余租金。经庭审及举证质证，本院经审理认定事实如下：2016年5月20日、2016年8月2日分两次被告（反诉原告）购买龙陵县凯龙城Ａ区，同时被告将此商住楼出租给原告，被告交付房屋并出具收条，合同已履行完毕。因被告（反诉原告）居住需要，2016年5月11日原（反诉被告）、被告（反诉原告）双方和双方签订了《商铺租赁合同》，约定将原告所承租的Ｄ303Ａ号住宅房屋返租给被告，租期5年（2016年5月11日至2021年5月10日），先付租金后使用，并约定了每年的租金数额，如逾期不缴纳房租，则按日向其收取应收年份年租金全额2%的滞纳金。租赁期间，反诉人支付了第一至三年租金，未支付第2019年5月11日至2021年5月10日租金77386元。本院认为，原、被告双方于2016年5月11日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反有关法律、行政法规强制性规定,合法有效,受法律保护。原告已按照合同约定交付了房屋,但被告未能按照合同约定履行支付剩余两年租金的义务,故原告要求被告支付支付租金77386元的诉讼请求，予以支持，对于原告要求被告承担30%的违约金12502.5元的诉讼请求，双方在合同中并未约定违约金的比例，且无相关证据加以证实因被告违约未交纳租金对其造成的的损失，对此诉讼请求不予支持。对被告（反诉原告）提出的反诉请求，根据本案的证据及查明的事实，原、被告双方于2016年8月2日签订的《商铺租赁合同》，被告已履行完毕，不存在租金给付，对此诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）柏占亮于判决本生效十五日内支付（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司房屋租金77386元；二、驳回原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）柏占亮反诉的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2312，减半征收1156元，由被告（反诉原告）柏占亮负担868元，由原告（反诉被告）龙陵融谐物业管理有限公司负担288元，反诉案件受理费13411元，减半征收，由被告（反诉原告）柏占亮负担6705.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于保山市中级人民法院。审判员  王家武二〇二〇年十月二十七日书记员  余卫国