河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6728号上诉人（原审原告、反诉被告）:彭振育,男,汉族，1990年1月11日生,住洛阳高新区。委托诉讼代理人：彭诚，男，汉族，1965年4月14日生，系彭振育父亲，住址同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚继华，男，汉族，1979年4月23日生，住洛阳高新区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：申治民，男，汉族，1978年3月16日生，住洛阳高新区。被上诉人（原审被告）：王小磊，男，汉族，1978年9月28日生，住洛阳高新区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：姜玉松，河南洛源律师事务所律师。三被上诉人共同委托诉讼代理人：徐慧搏，河南洛源律师事务所律师。上诉人彭振育因与被上诉人姚继华、申治民、王小磊租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1057号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人彭振育及其委托诉讼代理人彭诚、被上诉人姚继华、申治民、王小磊的共同委托诉讼代理人姜玉松、徐慧搏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。彭振育上诉请求:1、判令被上诉人返还已付的房屋租金29000元。2、判令被上诉人赔偿经营可得的利益损失费用106887.2元。3、判令被上诉人赔偿财产被漏雨损坏费用暂定10000元,具体数额待现场评估核实后再进行追加。4、判令房屋租赁合同为无效,解除租赁关系。5、请求法院依法对财产损失进行评估。6、判令被上诉人承担本案一审诉讼费1350元及二审诉讼费用。事实与理由:l、一审认为要求退还租金诉求,不予支持是完全错误的。我收购了房屋里原来租户的设备材料,用于仓库作为环保设备材料的物流经营周转场地,发现房屋有漏雨现象,计划搬走,明确告知了姚继华，姚继华保证在过完2019年春节进行修理,并答应可以在收款收据上明确保证,我才交29000元房屋租金。对方一直没有修理房屋,没有履行自己的义务,应该返还租赁费。对方在2019年3月2日为了防止我把设备材料搬走,就把大型的机器设备配件放在院里,把整个院子进入房屋及办公室门的路堵死,导致设备材料等搬不出来，严重侵犯了我的经营权利。5月22日进入房屋看到设备材料都被房屋漏雨侵泡损坏,多次协商赔偿无果。2、我租赁房屋是为了开展环保设备材料的物流经营,可得的利益是无法估量的。获取利益大于租金29000元,按最低标准也是保住租金和工资等开支才进行租赁的,这是符合自然规律。从1月至11月房屋漏雨,3月至12月封路堵门及换锁等,导致无法经营和搬走,对方应当赔偿可得利益损失合计106887.2元。3、关于损失评估，一审提交了《财产损失评估申请书》,没有采纳。4、房屋租赁合同应为无效。解除租赁关系。对方违约,出租的房屋漏雨、又封路堵门及换锁等行为导致房屋一直无法使用状态。5、请求法院依法对财产损失进行评估。2019年6月上旬,为了达到阻止搬走而继续交租金的目的,把院门锁私自换掉,阻止我方进去。6、上诉中把洛阳市高新区瀛洲路街道办事处土桥沟社区居民委员会列为被上诉人,是因为对方在没有通知的情况下,私自将我方价值43.2万元的设备材料搬运到院子里,刮风下雨又造成了严重损失。姚继华、申治民辩称：1、彭振育已经实际使用厂房，时间到2019年11月，已经支付的租金不应退还，还应当支付2019年下半年租金29000元，加上欠付的上半年租金1000元，共计30000元，我们已经就此提起反诉。2、彭振育受伤与我们无关，事发当日，我们均不在现场，不应当赔偿。3、不存在我们阻止搬离一事，也没有将其设备搬到院子里。真实情况是2019年3月份，因为洛阳市治理环保要求，高新区、孙旗屯乡和土桥沟开展治理"散乱污"工作推进会，取缔辖区内的"散乱污"企业。因为对方的企业任何手续都没有，在这次取缔范围内。2019年4月时，土桥沟对社区内的散乱污企业进行取缔治理。厂房有三家企业均在取缔范围，当时村里将其他两家物品清理到院内，彭振育家的物品因为他父亲给村里说自己只租赁仓库，不生产，当时并没有清理。2019年11月份因为有人举报偷偷生产，村里在乡环保工作人员现场督办下，又组织人员再次进行了清理，这次才将其设备清理到院子里。因此我们根本没有动其设备，其设备是土桥沟社区在清理散乱污企业时被清理取缔的。4、答辩人厂房早已经修理，不存在漏雨泡坏设备的问题。王小磊辩称：我与彭振育没有法律关系，不应当承担任何责任。彭振育一审诉讼请求：1、判令被告退还原告已付的房屋租金29000元；2、被告赔偿原告经营可得的利益损失费用46732.32元；3、被告赔偿原告医药费、营养费、误工费、护理费34270.4元；4、被告赔偿原告的财产被漏雨损坏费用10000元，具体数额待现场核实后再进行追加；5、被告承担本案诉讼费用。姚继华、申治民一审反诉请求：1、判决反诉被告彭振育支付反诉原告租金30000元；2、反诉费用由彭振育承担。一审法院认定的事实：姚继华、申治民自称在本辖区土桥沟投资建设厂房对外出租，该厂房位于龙鳞路××出口（××路头院内。在2018年之前，彭振东（系彭诚的侄子）与凯飞机械公司的法定代表人董某某合租该厂房，彭振东将房租交给董某某后，由董某某转交给姚继华。2018年底彭振东退出后，由彭振育接手，因凯飞机械公司董某某不再租赁厂房，遂由彭振育直接向姚继华、申治民交付租赁费，彭振育称以现金形式交付给姚继华2019年上半年的租赁费29000元，并提供了姚继华签名的收据，在该收据下方注明：由于厂房到处漏水严重，造成设备及管道生锈，房东保证在过完2019年春节要及时对房屋进行修理。庭审中，姚继华仅认可收到租赁费28000元且认为是转账支付，但未提供证据予以证明。彭振育在庭审中称自己租赁厂房仅用作仓库使用，不进行生产；因其在2019年11月份拉设备时和对方因房租发生纠纷，故没再去过厂房，对于厂房内自己存放设备的状况不清楚，也不清楚自己的设备何时被放在院子里；姚继华、申治民称彭振育存放在厂房内的设备，分别在2019年4月份、11月份由孙旗屯乡土桥沟社区治理散乱污企业时，将其设备集中清理后，存放在了厂房外的院子里，并提供了土桥沟社区居委会出具的证明。在本案租赁的厂房被腾空后，姚继华称其在2020年4月份将涉案厂房租赁给他人。一审法院认为：根据庭审查明的事实，姚继华认可收到彭振育的租赁费用，彭振育也接收了涉案厂房使用，故双方之间存在租赁合同法律关系。在彭振育提供的收据上，明确注明了厂房漏水严重，故彭振育对厂房漏水现象在租赁时是明知的，在此情况下其仍然坚持租赁该厂房并支付了半年房租。根据合同法规定：“因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，故即便出租人存在拖延维修行为影响了承租人使用，承租人可提出减少租金或延长租期，而非要求退回租金。综上，彭振育在租赁期间届满后以此为由要求退还已缴房租29000元，没有法律依据和合同依据，对该项诉求不予支持。彭振育在庭审中自认其租赁厂房仅做仓库使用，不进行生产，故其诉求的经营可得利益损失费没有事实依据，对此也未提交任何证据予以证明，对该项诉求不予支持。彭振育诉求的医疗费、营养费等损失，与本案租赁合同不是同一法律关系，可另案处理。关于彭振育诉求其财产被漏雨损坏的费用，其在租赁时对厂房状况已经知晓，应尽到注意义务，且对该损失也未提交充分证据予以证明，故对该项请求不予支持。姚继华、申治民在反诉中称，仅收到2019年上半年的房租28000元，尚有1000元房租未付，但根据彭振育提交的收据，载明房租数额为29000元，且姚继华对其辩称的转账收到房租28000元也未提交证据予以证明，故其反诉要求1000元房租没有事实和法律依据。本案收据上明确约定租期为六个月并一次性交付六个月房租，在租期届满后双方均未就是否续租提供证据，也未对此达成一致意见。土桥沟居委会出具的证明显示分别在2019年4月、11月对涉案厂房内的设备进行了清理，故反诉原告仅依据该证明向彭振育主张下半年的房租，该反诉请求无充分证据予以证明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）彭振育的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）姚继华、申治民的反诉请求。本案受理费1350元，由原告（反诉被告）彭振育负担；反诉费275元，由被告（反诉原告）姚继华、申治民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，案涉厂房在土桥沟，位于龙鳞路××往××路头院内。2018年底彭振育接手租赁事宜。姚继华在一审中认可收到租赁费28000元。彭振育在一、二审过程中称自己租赁厂房仅用作仓库使用，不进行生产。但一审中根据洛阳市高新区瀛洲路街道办事处土桥沟社区居民委员出示的证明，证实发现彭振育的企业在生产，洛阳市高新区瀛洲路街道办事处土桥沟社区居民委员进行了清理。由于洛阳市高新区瀛洲路街道办事处土桥沟社区居民委员非本案一审当事人，彭振育在二审中要求洛阳市高新区瀛洲路街道办事处土桥沟社区居民委员承担责任，不符合法律规定。关于房屋漏水问题，本案一审期间已查明，在双方建立租赁关系时彭振育已知厂房存在漏水情况，彭振育在二审中提交的照片等证据仅能证明案涉厂房地面有存水、但不能说明该存水系什么原因造成、及厂房漏水的程度如何，其上诉请求证据不足。彭振育在上诉状中提出“赔偿上诉人经营可得的利益损失费用106887.2元”与“对上诉人的财产损失进行评估”、“判令房屋租赁合同为无效,解除租赁关系”的上诉请求，均超出一审诉讼请求，不符合法律规定，本院不予审理。综上所述，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，对案涉争议的认定无误，并在此基础上依法作出原审判决，理由阐述充分，本院予以确认。本院对彭振育的上诉请求，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3245元，由彭振育负担。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十月二十日书记员  常冰莹