河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初12028号原告（反诉被告）魏龙，男，1991年12月8日出生，汉族，住河南省许昌县。委托代理人许铁，河南铁霖律师事务所律师。被告（反诉原告）伦伟杰，男，1984年1月1日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人董光辉、程麟（实习），河南洲冠律师事务所律师。原告（反诉被告）魏龙诉被告（反诉原告）伦伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）魏龙及其委托代理人许铁、被告（反诉原告）伦伟杰及其委托代理人董光辉、程麟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告魏龙诉称，原告承租被告房屋，约定租期为2019年11月1日至2024年11月1日。2020年4月28日，被告单方违约强行解除合同，致原告重大损失，为此，原告提起诉讼，要求被告退还原告商铺转让金17万元、押金4万元、赔偿损失177452元（装修损失16.7万元、经营损失10452元），现因原告重新开业，经营损失时间变化及装修单据有误（初步预算看成实际装修单），故申请变更装修损失108200元、经营损失5267元（114.5元/天*46天）计113467元；诉讼请求总额为323467元；案件审理当中，被告反诉要求原告支付4月份房租40000元。原告认为，郑州市疫情最为严重的时间段为2020年2月至4月，为支持政府控制疫情，原告亦未开门营业，且已向被告支付了2020年3月31日以前的房租，本身已因此产生巨大损失。根据八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》、河南省高院《依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》、××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》等规定，对承租国有企业经营性房产的中小微企业，实行房租“两免三减”政策，即减免2个月房租，之后3个月房租减半。因此，结合原告承租被告的具体情况，原告请求人民法院参照上述规定依法判决被告免除原告一个月即2020年4月份的房租4万元。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院：1、被告退还原告商铺转让金17万元、押金4万元、赔偿损失113467元。2、被告免除原告2020年4月份房租40000元；3、被告承担本案诉讼费。本诉被告伦伟杰辩称，1.原告未按照合同约定按期交纳房租，因其违约而造成的损失应由自己承担。原、被告双方合意签订房屋租赁合同，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，不违背公序良俗，符合法律规定，故双方合同真实有效。合同约定，原告应当于2020年3月1日交纳2020下一季度房租，但直至4月28日原告魏龙仍未交纳应交房租。被告在此期间一直对原告方进行催促，但原告方不予理睬。因其违反合同约定，所以我方解除合同，亦符合合同约定和法律规定。原告魏龙因自己的违约行为产生的损失应当由原告自己承担，被告方没有责任。2.对于原告所主张的被告方要求其必须整租两层房屋的事实不实，为虚假事实。起诉状中所称的被告要求其整租商铺2层的事实，为原告方捏造的虚假事实。被告方自承租房屋2层，耗费资金、人力装修房屋，为开店做积极准备。同时，在郑州市允许餐饮业复工的时期，被告方已经开始了正常的营业。在此期间，按时交纳物业、水电等费用，并无将所租房屋要求原告魏龙承租的意思。而且，我方有原告方的聊天记录证明整租2层房屋的要求为原告方与房屋房东协商时所谈，而被告方并无此种意思。综上所述，原告所主张的部分事实为虚假事实，且原告所主张的损失，是由原告自己的违约行为产生，不应由答辩人承担。被答辩人的主张无法律依据，严重违反了契约精神，不应予以采信。恳请法院查明案件事实，依法作出判决。反诉原告伦伟杰反诉称，2019年10月27日，反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉被告承租位于金水区××、××路北（建业凯旋广场）2号楼1层104号商铺。合同约定：2019年房租租金每月40000元，2020年每月租金43200元；并约定反诉被告应提前一个月交纳下次期限内房租。此前反诉被告缴纳租金至2020年5月1日，按照合同约定，反诉被告应在4月1日前交纳下期房租。直至4月28日，反诉被告依然未按照合同约定交纳房租。因反诉被告逾期交纳房租，根据双方合同约定，反诉被告应按应交房租的每日5%向反诉原告交付滞纳金。同时，反诉被告租赁房屋期间，并未向反诉原告支付其装修期间产生的水电费，也未支付2020年4月份的物业费，现由反诉原告垫付，共1650元。反诉被告拒交房租、物业费及水电费的行为已经严重违反了双方合同的约定，严重损害了反诉原告的合法权益。反诉原、被告双方权利义务关系明确，原告的诉求既有事实证据，又有合同约定和法律依据，理由充分。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求法院依法判令：1.反诉被告交纳4月份房租40000元以及违约金12000元；2.反诉被告支付房屋租赁期间未交的物业费1650元；3.反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告辩称：一、答辩人不应支付被答辩人房租40000元。2020年伊始，因疫情导致全国各行业经营困难，答辩人作为餐饮经营者亦未能幸免。因此，根据八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》、河南省高院《依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》、××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》等规定，可参照房租“两免三减”政策，即减免2个月房租，之后3个月房租减半。结合答辩人承租被答辩人房屋的具体情况，被答辩人应免除答辩人一个月即2020年4月份的房租4万元。二、答辩人并未违约，依法不应向被答辩人支付违约滞纳金12000元。如上所述，被答辩人应免除答辩人一个月房租。况且，当时于2月份中旬，答辩人即依照合同约定向被答辩人协商如何减免缓房租事宜，被答辩人也在一直与答辩人就此问题作出回应：暂不依约支付房租。后期，因被答辩人已明确无法让答辩人如约承租房屋，答辩人依法有理由暂不予支付房租。根据《合同法》第六十八条及第一百零八条之规定，答辩人认为被答辩人有违约事实，不向其支付房租据有事实及法律依据，不构成违约，不应向其支付违约金。三、答辩人不应向被答辩人支付物业管理费用1650元。在反诉中，被答辩人并不能证明其代替答辩人向物业管理公司支付了2020年4月份的物业费用，相反，答辩人有证据证明自己向物业公司如数支付了1650元的物业管理费用。因此，不应向被答辩人支付该笔费用。综上所述，答辩人认为被答辩人的反诉讼请求毫无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其反诉请求，以维护法律的公平正义。经审理查明：2019年10月27日，伦伟杰（转让方、甲方）与魏龙（顶让方、乙方）签订商铺转让协议，甲、乙双方经友好协商，就门面转让事宜达成以下协议：一、甲方同意将自己租用的位于郑州市金水区××、××路北建业凯旋广场2栋103、104号房1层的商铺转租给乙方使用，建筑面积为165平方米，签约租期从2019年11月1日起，为期5年。二、转让后门面现有的装修、装饰、以及空调等设施全部归还乙方所有，乙方在接收该门面后，有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下调整房屋格局和进行装修。甲方有义务配合乙方进行天然气申请加装、物业装修协调等事宜。三、乙方于本合同签订之日向甲方支付转让金8万元。甲方在本合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，乙方可开始设计和根据物业要求进场施工。四、2019年11月20日前，乙方需向甲方支付剩余转让金9万元，转让金共计人民币170000元，（大写：壹拾柒万元整），上述费用已包括第二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为所产生的债权、债务由乙方负责。六、违约责任：(1)甲方保证该门面有合法承租并有权依法转让。（2）乙方保证按照上述第三、四项约定如期支付转让金，若未能按时缴纳则甲方有权收回房屋使用权。七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关。八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。伦伟杰在甲方处签字按指印，魏龙在乙方处签字按指印。2019年10月27日，伦伟杰（出租方、甲方）与魏龙（承租方、乙方）签订《房屋出租合同》，该合同约定，第一条租赁范围及用途：甲方同意位于郑州市金水区××、××路北××楼××104（面积165平方米）的房屋及设施，在良好状态下租给乙方作为商业使用。第二条：租赁期及续租事宜：1、双方商定租赁期自2019年11月1日起至2024年11月1日，租赁期届满之日，租赁关系自然终止，甲方无需另行通知。2、租赁期满甲方有权收回房屋及甲方提供的全部设施，乙方应将屋内设施点清以良好状态如期交还。如逾期3天未搬离，视为违约，乙方所交保证金不退，在甲方与房东续约的前提下，甲方保证在第三方同等条件下，乙方拥有优先续租该房屋的权益；乙方如要求续租，需在本合同期满前一个月向甲方提出申请，再由双方另议事宜，重新签订租赁合同。3、合同期内，乙方不征得甲方同意无权将房屋整体或部分出租、转让，分租给第三者或互相兑换房屋，否则甲方有权收回房屋，由乙方承担违约责任。4、在合同期内，乙方与第三者发生的一切经济、民事纠纷，甲方概不负责。第三条：租金（付款方式及支付期限）：1、房屋首年每月租金为40000元，房屋租金逐年递增8%，即第一年租赁期每月40000元，第二年租赁期每月43200元，第三年租赁期每月46656元，第四年租赁期每月50388元，第五年租赁期每月54420元。乙方在第一年签订合同时缴纳40000元作为保证金，第四年补充3732元作为保证金，第五年补充4032元作为保证金。2、乙方应提前壹个月支付下次租金；乙方第一年（2019年）按季度支付给甲方租金；第二年（2020年）起均按半年支付给甲方租金，甲方提供给乙方账户：中国银行河南省分行花园支行营业部，户名：伦伟杰，账号62×××02用于收取房屋租金。在合同期内保证金不能冲抵房租。第四条：出租人责任：1、甲方保证房屋在乙方入住时房屋基本设施及设备处于正常工作状态。2、在乙方按时交付租金并遵守合同的条款前提下，乙方有权与租赁期内正常使用其所租房屋。3、租赁期内甲方不得无故收回出租房屋。4、在合同期满后，甲方在确认房屋状态良好及乙方所需承担的各项费用都已结清之后，应及时退还保证金。5、甲方应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内该房屋所产生所有权全部或部分的转移，设定他项物权或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人、他项权人或影响乙方权益得第三者，能继续遵守本合同所有条款，反之如乙方权益因此而遭受损害的，甲方应付全部赔偿责任。6、甲方同意乙方租赁该房屋的经营使用性质为餐饮、饮食行业。第五条：承租人责任：1、承租房屋内水费、电费、燃气费、空调费、卫生费、有线电视费、物业费及社会公共收费（治安、卫生、工商、税务等），自乙方租赁之日起至租约期满迁出之日内都由乙方承担。2、乙方应爱惜屋内设施与设备。因乙方使用不当或者不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或者发生故障，乙方应及时联络进行维修并担负所发生的费用；若因业务需要进行改善、装修及增加设备，须经甲方同意，方可承租屋内进行装修及添加设备，否则视为违约，甲方有权终止合同收回房屋，而乙方所交保证金和未满月租金不退，并由此造成的一切损失由乙方承担。3、租赁期内乙方应遵守物业管理规定，不得利用承租房屋进行违法乱纪活动，不得喧哗扰民，否则经居委会及当地派出所核实后视为违约，甲方有权终止合同收回房屋而乙方所交保证金和未满月租金不退，并由此造成的一切损失由乙方承担。乙方不得擅自改变房屋性质，不得在所租房屋内存放危险物品及非法物品，乙方使用期间注意安全使用水、电、燃气等各项设施，如造成损失（火灾、水灾）及人身伤害，则乙方负全部责任。4、租赁期间内乙方应无需甲方通知，按时向甲方缴纳房屋租金，如逾期三天内未支付房租又不主动与甲方联系，则视为乙方主动放弃屋内设施所有权。经甲乙双方协商，若甲方还同意乙方继续使用，乙方每天按应交房租的5%向甲方支付滞纳金。合同终止时乙方应将自己的物品搬迁清楚，不得故意留存占据，三日内如逾期不搬视为乙方放弃其所有权甲方可自行处理房屋内物品并不承担任何法律责任。5、租赁期满当日，乙方应无条件退租，并将房屋设施点清以良好状态交付甲方，如有损坏照价赔偿。6、签约之日起，乙方不得借故解除合同，如提前解除合同剩余房租及保证金不予退还……合同第六条免责声明：房屋如因不可抗拒的原因导致双方造成损失，双方互不承担责任。合同还对其他条款进行了约定。2019年10月7日至2020年5月7日魏龙陆续向伦伟杰支付共计412110元。魏龙提交的2019年11月23日预算单显示客户姓名：魏老大，电话185××******，地址建业凯旋广场2-104，装修费用共计108200元。魏龙向翟浩宇转账支付共99540元。证人翟某出庭证明，魏龙对涉案房屋进行了装修花费108200元，工程款向翟浩宇转账支付，8000元左右现金支付。魏龙提交其与伦伟杰微信聊天记录显示，3月16日伦伟杰：“她等于没有做任何回复。你我的期限就在四月份。做最坏打算吧”，魏龙：“三月底交房租的事说了没”伦伟杰:“还没到时间她没催，我也明确表示了市场不恢复正常，没收益就交不了”，“我开始和房东沟通减免的事情……我的情况是，如果房东肯让步就继续做下去，不让步就不干了。如果我不干了，我会帮你和房东谈，尽量把你的合同直接转到房东那。至于后续我就无能为力了。……不同意减免，只同意推迟半个月交。”4月24日伦伟杰：“沟通不了，明日起三日内她会派人来对接房子。也就等于是锁门了。”“我明天开始撤店，你什么决定一会儿尽快给我说，按照合同，房东会一二楼一起收。除非你能一起交两个月。否则我没法帮你了。只有等房东来了你们单独再沟通。”“她具体什么时间来，她和我联系了我会给你说。”4月27日聊天记录显示,伦伟杰：“我看你们还在营业，我再通知一次：按照合同要求你已经造成违约，今天是最后一天搬离的期限，明天早上会锁门收房，所有信息我都是第一时间同步给你，按照合同约定，如果没有按要求撤出，房内所有设施物品均归房东所有，房东有权处置。”魏龙：“哥，咱俩签的是五年的合同，合同都没到期，我想继续租用一楼，履行合约，因为我的投入已经这么多了。你现在不干了，也让我搬走，我的损失怎么办？”伦伟杰：“现在的情况是房东不同意你再继续租用了，我违约之后我的合同就不存在了等于说，现在是你跟房东你俩重新谈，谈好了，你继续按照你们谈的内容执行，谈不好了也只能走了。现在房东还要我们承担他五月份的物业费，我不同意，这个事儿还在沟通。”魏龙：“咱们四月的房租是因为疫情的原因，店里不能正常营业，由你和房东沟通，房东也同意推迟交房租，你也同意我推迟交房租的，对吧？哥”魏龙：“房东不同意的是你接着租，我和房东没有合同关系，我的意见也是按照你和我合同走。”魏龙：“哥，你跟房东的合同因为你的违约，造成了你现在没有一楼二楼的租用权了，所以，在咱们的合同内你已经不能保障对我的一楼的租用权了，对吧？”伦伟杰：“我作为你的房东你没有按照最后期限缴纳房租也造成了对我的违约，所以房东向我收房，我向你收房。但是房子不是我的，最终房东会锁门。”伦伟杰提供的物业费发票显示，开票日期为2020年6月16日，销售方为河南建业凯旋商业管理有限公司，备注郑州市花园路农科路建业凯旋广场室外街2-103104铺位2020.1.1-2020.6.30物业费，金额为14236.80元。2020年4月29日，魏龙向河南建业凯旋商业管理有限公司转账1650元。魏龙陈述转让费17万、保证金4万已支付给伦伟杰，涉案房屋房租已支付至2020年3月，4月房租未交，于2020年4月28日搬离。伦伟杰予以认可。另查明，河南省自2020年1月25日因疫情防控启动一级应急响应，至2020年3月19日调整为二级应急响应，共计54天。本院认为：伦伟杰从他人处承租建业凯旋广场2栋103、104号房1-2层，并将其中1层转租给魏龙，魏龙与伦伟杰签订的《商铺转让协议》、《房屋出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。双方确认房租已支付至2020年3月，4月房租未交，魏龙于2020年4月28日搬离。魏龙依照合同约定应于2020年3月1日前缴纳下季度房租，因受疫情防控启动一级应急响应的影响，魏龙缴纳房租时间可顺延54天，即至迟应于2020年4月23日前缴纳下季度房租，但伦伟杰于4月24日通知魏龙，与房东沟通不了，明天其要开始撤店，按照合同房东会一、二楼一起收。即因为疫情原因，魏龙未及时向伦伟杰缴纳房租，也因为疫情影响，伦伟杰无法依约保证魏龙合同期内承租一楼进行经营的权利，故双方对此互相不负违约责任。故魏龙要求伦伟杰赔偿因合同解除产生的装修损失113467元，于法无据，本院不予支持；伦伟杰要求魏龙支付违约滞纳金12000元，于法无据，本院不予支持。现双方《房屋出租合同》已解除，因魏龙经营至4月底，欠付4月份租金40000元，与伦伟杰应退还魏龙的保证金40000元可冲抵。魏龙接手承租涉案房屋并投资装修后仅数月即不能继续经营，伦伟杰虽因不可抗力不向魏龙承担违约责任，但双方《商铺转让协议》即已解除，伦伟杰应退还魏龙店铺转让金17万元。魏龙已经向物业公司缴纳了2020年4月份的物业费1650元，伦伟杰不应再向魏龙主张支付1650元物业费，故对伦伟杰该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）伦伟杰于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）魏龙商铺转让金17万元；二、驳回被告（反诉原告）伦伟杰的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6752元，由原告魏龙负担3020元，被告伦伟杰负担3732元；反诉案件受理费减半收取571元，由反诉原告伦伟杰负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查勘，逾期视为放弃上诉。审 判 长  田 晓人民陪审员  王彦霞人民陪审员  方爱梅二〇二〇年十月九日书 记 员  段静静