湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2354号上诉人（原审被告）：韩纪，男，1981年8月14日出生，汉族，住湖北省老河口市。被上诉人（原审原告）：老河口市万昌商贸投资有限公司，住所地老河口市拦马河。法定代表人：黄邦富，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐方周，湖北长久律师事务所律师。上诉人韩纪因与被上诉人老河口市万昌商贸投资有限公司（以下简称万昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服老河口市人民法院（2020）鄂0682民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。韩纪上诉请求：1.依法撤销老河口市人民法院（2020）鄂0682民初50号民事判决第一、二项，查明事实，改判上诉人支付被上诉人租赁费80500元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、2016年1月1日至2018年2月28日期间的租赁费按合同约定租赁费为147000元，此期间上诉人虽然交了106000元，但因在2017年6、7月份因修建光化大道，政府拆迁将紧邻上诉人租赁门面右侧的8号楼拆掉，因施工原因导致直接通向上诉人门面的道路封闭等，因拆迁原因对市场经营造成了负面影响。鉴于此情，被上诉人的前任法定代表人承诺对上诉人及其他租户进行减免租金，因拆迁产生的建筑垃圾和灰尘，市场管理人员没有及时，也不可能及时清理和打扫，因为管理不到位的原因，上诉人和其他租户都反映和找过被上诉人的前任法定代表人，其同意不再收取，当时不是上诉人等不交，而是管理不到位，大家才不交的。再次，上诉人租赁的这个市场中同上诉人这种租赁费交了一部分的很多，但被上诉人并不是一起起诉，而是一个案件结束后再起诉另外一个，这样把原本可以反映当时情况的租户，精力打散，不能相互映证，从而达到被上诉人悔约不让前期承诺的目的。二、2018年3月1日至2019年9月30日按合同约定交半年租金73500元用18个月，上诉人之所以没有交73500元，并不是到期没有缴付，而是还没有到2018年3月1日，在2017年6月11月份市场一部分房屋被拆除，整个市场混乱，按当时商户和被上诉人商定好的双方互不找，到2018年3月后，市场还不稳定，是否拆除其他商铺还是未知数，故前期合同到期后，是被上诉人不敢也没有再和商户签协议，所以没有一次性支付73500元不是上诉人造成的，上诉人既不存在恶意拖欠，也不曾违约。三、关于吕志珍的聊天记录，一审法院仅采信对被上诉人有利的部分，没有认定吕志珍作为被上诉人公司负责收租人员表述的拆迁盖房子对上诉人造成的影响。退一步讲，吕志珍催要的是合同期内的7000元，那么合同期外的2018年3月1日至2019年9月30日还应当按交半年用18个月执行，不能用被上诉人起诉要求的新执行标准。上诉人虽然没有证据拆迁对上诉人经营造成影响但客观事实已经造成了影响，并且被上诉人承诺会考虑的，但一审判决完全忽视了这点。四、违约不是上诉人造成的，违约金不应当由上诉人承担，并且30000元违约金的约定过高。五、管理费不应当由上诉人承担。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。万昌公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。万昌公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方的租赁合同关系，韩纪于七日内腾退房屋并交付给万昌公司；2.韩纪支付万昌公司欠付的房屋租金、物业管理费至实际搬离之日止，韩纪承担违约金30000元；3.本案诉讼费由韩纪承担。一审法院认定事实：2015年10月28日，万昌公司作为出租方（简称甲方）与韩纪作为承租方（简称乙方）共同签订《租赁合同》一份，合同约定：第一条场所租赁乙方租赁甲方位于老河口市小汉口建材家俬城12号楼面向南北通自西向东第1至8间，计面积490平方米。（面北1-4，面南1-8，均一楼）第二条租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，共计24个月。备注：该商户有以商招商政策，租用使用延长至2018年2月28日，即2016年1月1日至2018年2月28日止。该商户签订合同时租金未缴纳清，于26个月使用期缴纳完毕，逾期甲方有权扣除使用租期，并采用相关措施，乙方无条件接受。2018年再次继续签合同时，交半年租金，租期使用一年半，即18个月。第三条费用缴纳（1）双方约定该商铺每平方米每月25元，年租金147000元，大写壹拾肆万柒仟元整。综合管理费每平方米每月0.7元，计年交大写肆仟壹佰壹拾陆元（4116.00）整。（房屋无损坏保证金无息退还，如有损坏在保证金中扣除），乙方应一次性交清本年度所有费用（先交款后使用），市场不因合同期未满而退还剩余商铺租金。第四条商铺使用（1）乙方经营索菲亚衣柜、志邦橱柜，对商铺的装修、改造和使用必须按照《老河口市小汉口建材家俬城管理规定》执行，装修费由承租方承担。（2）如乙方对商铺进行施工改造，改造前必须向甲方递交书面申请，经甲方签字认可后方可进行。未经批准，擅自改造的除无条件恢复原貌以外，甲方有权没收用房保证金并取消乙方房屋使用资格，解除合同关系。（3）租赁期满合同效力自行终止，甲方将收回商铺。不论乙方原装修费用多少，甲方不予做任何补偿，同时也不允许拆除，如有必要的局部拆除，需经甲方认可后方可局部拆除，但拆除后的局部必须恢复到原貌，否则用房保证金不予退还。若乙方有意续租，应提前15日向甲方书面申请，待甲方同意后，签订下一年度合同，未能达到同意的，不再发生协议关系。（4）乙方不得在市场内存放易燃易爆等危险物品，因此产生的一切后果，乙方须承担全部责任。一切非自然因素造成的商铺毁损，乙方应承担全部维修责任。若甲方发现，有权单方解除合同。（5）乙方需在本协议签订时一次性付清甲方第一年度租金，物业服务费，以后每年度期满前15天交清下年度费用，以此类推。逾期视为放弃续租。第五条甲方权责（1）依法制定市场经营过程中公共治安安全、消防安全、卫生、用电、营业时间等内容的各项制度，提供相关物业管理服务，维护并不断提升市场的整体形象。（2）及时清退或处罚违规商户。第六条乙方权责（1）必须自觉遵守甲方制订的各项规章制度，服从甲方的各项管理措施，按期缴纳租金、综合管理费、物业服务等费用。（2）具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围依法亮证经营。（3）乙方依法自主合法经营，独立承担因经营所产生的工商、税务及水电等经营费用支出，合理使用市场内公共设施。（4）乙方租赁场地范围内的广告发布权归甲方所有，未经甲方同意，乙方不能以任何形式进行广告宣传。（5）乙方的一切债权债务均由乙方完全承担，与甲方无关。第七条违约责任（1）合同签订生效后，双方应遵守合同约定，若单方有任何一项违约行为的，应向守约方支付违约金30000元，并有权单方解除合同。（2）乙方有下列情形之一的即为违约，甲方有权单方终止合同、收回商铺：1、严重违反《老河口市小汉口建材家俬城管理制度》或不服从甲方管理的。对乙方违规经营行为，经甲方书面两次通知整改而拒不执行的，或者法律规定有明确规定禁止的，属于管理制度中规定的“情节严重”情形。2、在租赁期间内因利用承租房进行犯罪活动或违法经营被有关行政管理部门处罚或吊销经营执照造成恶劣影响的，危害市场信誉的；3、在租赁商铺后未按约定进行开门营业的；4、连续拖欠水电费及其他应交费用达15天的；5、法律法规规定的其他情况。（3）合同到期后或因乙方原因导致合同解除的，乙方应在合同到期或解除之日起三天内腾空房屋，逾期，视为乙方放弃该租赁物内物品所有权。甲方有权直接收回房屋并任意处置房内物品，且不承担任何赔偿责任。第八条其他（1）合同期满后，无违反市场管理规定，积极配合市场管理工作，及时交清各项费用的商户，享受市场房屋优先租赁权。有违约，不配合市场工作，或对工商税务等部门工作造成干扰的，合同到期后自行终止，不再续签。（2）因不可抗力或政府行政行为导致的损失，乙方不承担任何经营补偿。（3）若有争议的，任何一方在协商不成时可向人民法院诉讼解决。（4）本合同有与法律抵触的地方，以法律规定为准。未尽事宜，双方另行协商。（5）本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章后生效。（6）甲方市场的管理规定或公约为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。合同签订后，万昌公司交付了上述商铺，韩纪开始对商铺进行装修并使用。韩纪向万昌公司每次交纳的房租如下：2015年10月30日（对应韩纪的收据时间为2015年10月28日）30000元；2018年5月16日9000元；2018年6月26日3000元；2018年8月6日10000元；2018年9月6日10000元；2018年11月29日10000元；2018年12月11日10000元；2018年12月15日10000元；2019年1月14日10000元（该笔与韩纪2019年1月12日同一笔）；2019年3月31日10000元（该笔与韩纪2019年2月28日同一笔）；2019年6月19日10000元；2019年7月22日10000元；2019年9月25日5000元；2019年10月29日2000元；2019年12月11日20000元；以上15笔共计159000元。2020年4月2日，万昌公司出台了（2020）3号招商新政文件，疫情期间减免两个月的房租，免租期为2020年2月1日到2020年4月1日。2020年5月18日，万昌公司向一审法院陈述，确认已与韩纪解除了租赁合同关系，韩纪也于2020年5月6日腾退房屋并将房屋交付给万昌公司，万昌公司同意减免2020年5月1日到2020年5月6日房租。韩纪应交纳的房租及管理费如下：第一项合同期内2016年1月1日至2018年2月28日系合同期内的26个月，交一年租金享受26个月的房屋租赁期147000元（12个月×490平方×25元）租金。第二项2018年3月1日至2019年6月30日，期间万昌公司的市场政策是租一年送4个月共计16个月，只收一年房租147000元（12个月×490平方×25元）租金。该时间段双方当事人虽然在合同的第二条约定了2018年续签合同时，交半年租金，租期使用一年半，即18个月，但是韩纪并没有在2018年3月一次性向万昌公司交纳半年的房租，故不能够享受该优惠政策。第三项2019年7月1日至2020年1月31日加上2020年4月，时间为8个月，万昌公司将租金由每月每平方米25元降低到18元，租金70560元（18元×8个月×490平方）。第四项综合管理费，管理费无优惠，按实际时间计算，每月每平方米0.7元，从2016年1月1日到2020年4月30日，共计52个月，减去疫情期间的2020年2月、3月，计50个月，管理费为17150元。以上四项共计381710元，减去韩纪已经交纳的159000元，下欠222710元。2017年6月27日，万昌公司发出《关于拆迁栋楼租期已到期商户的通知》，老河口市修建光化大道，需要对万昌公司的1、2、3、8、25号楼拆迁，个别商户房屋租赁到期后以拆迁为由，不交租金。但本案所涉房屋在12号楼，不在拆迁范围内。2019年5月22日下午2时43分，万昌公司的员工吕志珍与韩纪微信聊天，内容为韩纪应交的一年房租147000元、管理费不送（没有优惠），两年管理费8232元，合计155232元，韩纪那个时间已经交了106000元，下欠49232元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占用、使用、收益,承租人支付租金的合同。本案中,万昌公司与韩纪签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,内容合法有效。合同签订后,万昌公司按照合同约定为韩纪提供了租赁物,韩纪未按照《房屋租赁合同》约定的期限支付租金,已构成违约,应承担违约责任，向万昌公司支付违约金30000元。因合同于2018年2月28日已经到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方形成不定期租赁关系，原合同继续有效。万昌公司诉请的库房租金无证据证实韩纪欠其租赁费，对该请求不予支持。经核实,截至2020年4月30日,韩纪应支付万昌公司租赁费、物业管理费222710元,万昌公司要求韩纪支付上述款项的主张,于法有据,应予以支持。万昌公司起诉金额大于222710元，超出的部分不予支持。至于万昌公司请求的判决解决双方的租赁合同关系，韩纪于七日内腾退房屋并交付给万昌公司，因万昌公司2020年5月18日向一审法院确认双方的租赁合同关系已经解除，韩纪已经将涉案房屋腾退并交给了万昌公司，万昌公司的诉讼目的已经实现，一审法院对此项诉讼请求不再作出裁判。关于韩纪辩称的其已于2020年1月10日腾退了该房屋，与一审法院查明的事实不符，不予采纳；韩纪还辩称，仅欠万昌公司租赁费7000元，根据韩纪自己的证据四，即2019年5月22日下午2时43分日万昌公司的员工吕志珍与韩纪微信聊天记录，韩纪尚欠万昌公司49232元，对韩纪辩称的仅欠万昌公司租赁费7000元的意见不予采纳；韩纪又辩称因市场内修路，导致拆迁，万昌公司还应当补偿韩纪经济损失，因老河口市修建光化大道，需要对万昌公司的1、2、3、8、25号楼拆迁，但本案所涉房屋在12号楼，不在拆迁范围内，对此辩称意见亦不支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、韩纪于本判决生效后十五日内支付万昌商贸公司租金、物业管理费222710元；二、韩纪于本判决生效后十五日内支付万昌公司违约金30000元；三、驳回万昌公司其他诉讼请求。如果韩纪未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5219元，由万昌公司负担219元，韩纪负担5000元。二审中，当事人没有提交新证据。万昌公司同意在本案执行环节自愿放弃违约金的一半，即违约金为15000元。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人韩纪上诉认为其与被上诉人万昌公司达成口头协议2016年1月1日至2018年2月28日期间的部分租赁费予以免交，对该事实上诉人韩纪并未提供相应的证据予以证实，且被上诉人万昌公司不予认可，故其该上诉理由因缺乏相应的证据，本院不予支持。关于2018年3月1日至2019年9月30日的租金以及管理费未予支付的问题，上诉人韩纪上诉认为系因政策拆迁，被上诉人万昌公司未尽管理义务，影响其经营的原因，但对其该上诉理由，上诉人韩纪亦未提供相应的证据予以证实且不符合双方签订的合同约定；同时根据查明的事实，上诉人韩纪承租的房屋并不属于拆迁范围；故对其该上诉理由本院亦不予支持。关于违约金的问题，因上诉人韩纪未按合同约定支付租赁费，存在违约事实，故一审判决其承担违约金并无不当，因被上诉人万昌公司自愿在本案执行环节放弃15000元违约金，故可在执行过程中予以减免，本院不再另行处理。综上所述，韩纪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3744元，由韩纪负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年十月十日书记员  周超群