新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2201民初1064号   原告：朱琳，女，1992年2月24日出生，汉族，向日葵文化艺术培训中心法定代表人，住新疆维吾尔自治区哈密市。   委托诉讼代理人：王晓燕，新疆君始律师事务所律师。   被告：王康，男，1992年1月15日出生，汉族，系哈密市领航者文化艺术培训有限公司法定代表人，住新疆维吾尔自治区哈密市。   委托诉讼代理人：范俊梅，系被告王康母亲。   原告朱琳与被告王康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱琳及其委托诉讼代理人王晓燕，被告王康及其委托诉讼代理人范俊梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告朱琳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告双方于2020年1月20日解除租赁合同；2、请求法院依法判令被告退还原告房屋租赁费、押金费等费用，总计214,000元。3、请求法院依法判令被告支付原告垫付原告支付的水费、电费、网费、保洁费等费用总计25,695元。4、诉讼费用及邮寄送达费由被告承担。事实和理由：2019年7月20日，原、被告双方签订《租赁合同》，原告承租被告位于哈密市××区的房屋用来经营教育培训项目，合同约定出租房屋面积为692平方米，签订后原告向被告足缴了一年的租赁费、押金并对房屋进行了修缮。修缮完毕后，原告准备办理经营教育培训项目的营业执照和计划招生，但被有关部门告知“一房不能办理两次经营教育项目的培训营业执照及办学许可证”，因此，原告的营业执照及办学许可证无法办理。合同第八条第二款约定：“甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同。”原告签订合同的目的根本无法达到，原告有权提出解除合同。原、被告签订的《租赁合同》补充条款第一条约定：“自合同生效起，甲方所使用场地面积额外产生的费用（暖气、制冷、水、电、物业、安保、消防及保洁等费用）由甲方自行支付，或从乙方房租中按比例扣除。”但原告承租期间，不仅将房租足缴并帮被告垫付了相关费用，原告向被告索要垫付的费用，被告态度恶劣并拒绝支付。综上所述，被告存在明显的违约行为并且在原告承租期间没有尽到出租方的义务，合同目的无法达到，原告找被告协商也被拒之门外得不到解决，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法裁判。   被告王康辩称，不同意原告的各项诉讼请求。1、原告没有解除合同的情况下，是自己搬走的，原告也没有书面通知或者电话通知被告，还将教室原有的桌椅搬走。这个房屋一直是正常使用的，原告单方面搬走，不证明就解除合同了。2、第三项请求也不认可，被告交纳的款项比原告交的还多，现没有解除合同，原告要求各种费用于法无据。3、不同意解除合同，在签订房屋租赁合同时原告就知道我办理了营业执照，合同中也有明确的约定，原告知道我们的资质，才和我们签订的合同，现原告以一房不能办理两次经营教育培训的营业执照为由要求解除合同，缺乏依据并不成立，我方认为合同可以继续履行，民办教育合同目的可以实现，若原告因经营不善，也可以与被告协商书面通知经被告同意后转租，原告无权解除合同。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供2019年10月16日补充协议一份，证明双方约定被告应快速注销执照，帮助乙方办理相关资质，否则解除合同。被告对该证据真实性不认可，认为公司财务专用章、公章、私章都在原告处，该证据系原告伪造。被告同时提供2019年10月16日领航者培训学校全天的监控录像，证实原告当日未进入超能金脑办公室。本院向哈密市宏图网络印章制作中心询问，得知被告于2019年8月在该中心以原印章损坏为由，要求重新制作公章及私章，新刻的公章印章编号与防伪线均与原公章不一致，新刻的王康私章编码后四位为8960，新公章使用后，原公章就作废不允许使用了。原告提供的补充协议王康私章编码后四位为5296，为原来刻制的，结合加盖财务章与私章的位置为A4纸的右下角且无被告本人的签字，以及2019年10月16日领航者培训学校全天的监控录像综合分析，本院对该补充协议真实性及证明的问题均不予确认。2、原告提供被告的营业执照和民办学校的办学许可证以及《中华人民共和国民办教育促进法修正案》及《新疆维吾尔自治区民办职业培训学校管理办法》，证明被告办理了营业执照及办学许可证，致使原告无法申请并领取营业执照。被告对上述证据真实性认可，但原告不知道办学许可证纯属不属实，本院对该证据真实性予以确认。3、原告提供被告母亲范俊梅与原告学校魏老师的微信截图一份，证明2020年1月6日被告同意解除合同，将被告自己所有的学校转让他人，要求原告搬走的意思表示。被告对该证据真实性认可，证明的问题不认可，认为自己转让的是自己的那三间房屋。本院对该证据真实性予以确认。4、原告提供哈密友谊商贸城收费收据及售电数据明细一份，证明原告交纳的电费2969.68元，其中被告占有的面积电费原告垫付了980元。被告对该证据真实性认可，证明的问题不认可，这些费用不能证明全是原告交纳的。本院对该证据真实性予以确认。5、原告提供工资表，证实原告给被告垫付保洁工资1320元，两名保安工资7260元。被告对该证据不认可。本院对该证据真实性不予认可。6、原告提供收据三份，证实原告安装玻璃门支付4000元，安装冷风机12,000元，为原告维修打印机135元，被告应返还。被告认为按照合同约定，这些都是原告使用过程中产生的费用，原告应当自行承担。本院对该证据真实性认可。7、原告提供收据一份，证实2020年1月13日原告搬离案涉房屋。被告对该证据不认可。该收据上时间为2019年1月13日，本院对该证据不予认可。8、提供2020.3.19日58同城上的打印件一份，证明被告一直在发布出租信息。被告对该证据真实性认可，证明的问题不认可，被告在出租自有的三间房屋，并不是所有房屋。本院对该证据真实性予以确认。因租房信息中房源明确显示共计839平方米，教室20间，对原告证明的问题予以确认。9、被告提供2019年7月至2020年4月缴纳网费发票四张，证明被告支付部分的网费，原告对上述证据真实性认可，但关联性不认可，原告未主张网费。本院对该证据真实性予以确认。10、被告提供微信截图一份，被告提供电费的收据单据，证明上述费用原告未按比例支付。原告对微信截图真实性不认可，会计事务所的费用是已经算清的。原告对电费的收据单据真实性不认可，载明的时间是5.9日和5.16日所交纳的电费，这个时间原告已经搬离原告的房屋，理应被告承担。本院对上述证据结合其他证据综合予以确认。11、被告提供2019.8.20日盖有王康私印的收条复印一张，证明被告收到原告所缴纳的费用是39.8万元的事实。原告对该证据真实性认可，但被告用私章来捺印，和被告证明的相互矛盾。本院对该证据真实性予以确认。12、被告提供哈密市教育局督察文书，原告在上面的签字，证明原告作为领航者的负责人，都是原告在管理。原告对该证据真实性认可，对证明的问题不认可。领航者学校都是被告王康的母亲在主持工作，当时王康的母亲不在，让原告签的字。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   经审理查明，2019年7月20日，被告王康作为出租方（甲方）与原告朱琳作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，主要条款摘录如下：“第一条、房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1、甲方出租给乙方的房屋位于友谊商贸城四期二栋二楼。2、出租房屋面积共计692平方米。第三条、租赁期限、用途。1、租赁期限为6年，自2019年7月11日起至2025年7月20日止。2、乙方使用该租赁场所用于经营教育培训项目。如不符合要求，出租方有权单方终止合同或要求承租方在限定时间内调整项目。（暂用甲方营业执照，合同期内乙方作为负责人）第四条、房屋租赁费及支付方式。1、房屋租赁费为人民币26.8万（贰拾陆万捌仟）元/年。自合同第二年开始，房屋租赁费按经营及市场行情每年递增15%以内，双方协商确定。（另付装修费共计陆拾万元整，分六年付清，每年拾万）。2、房屋租赁费支付方式：租金支付方式按照年租金进行收取，租赁合同签约首次支付第一年租金，第二次支付为上一年度租赁期届满前30日个工作日内支付下一年度租金，依次类推，逾期按违约处理。3、乙方需交纳本房屋租赁保证金30,000元（大写：人民币叁万元整），在合同签订之日乙方向甲方一次性支付保证金。合同期满或终止后，在乙方对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方保证金。第五条租赁期间相关费用及税金。1、由乙方承担暖气、制冷、水、电、物业、安保、消防及保洁等费用。2、租赁场所内乙方自行使用的设备设施及安装、管理的设备设施的维保、检测、运行、更新等由乙方负责并承担相应费用。3、乙方使用甲方的各种设备、设施如有故障或不良反应时，应及时维修维护，否则造成损坏或一切后果，由乙方承担。第六条、房屋修缮与使用。1、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。2、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置及对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。装修费用由乙方自理。但必须向甲方申请，合同期满时，除双方另有约定外，依附于房屋的装修无偿归甲方所有。对于结构改变或其他需要复原所产生的费用由乙方承担。第七条房屋的转租。未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第八条合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同；3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或者进行违法活动。（6）逾期交纳房屋租金的15天。（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达到5000元。（8）不遵守当地政策及相关部门（教育局、社区、警方、工商等监管部门）的要求造成乙方不能解决的严重后果的。4、如一方的资产被扣押或被执行导致无法继承经营的，另一方有权终止本合同。第九条、房屋交付及收回的验收。1、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施完好交还甲方。2、乙方交还甲方房屋应当保证房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。租赁期满后，如果乙方未将物品清理出场，甲方有权将乙方货物清理出场，所发生的费用或货物损失全部由乙方负责。第十条甲方违约责任处理规定。甲方违反本合同约定，提前收回房屋导致本合同无法履行时，甲方应支付乙方本合同房屋年租金总额20%的违约金并退还剩余租金。第十一条、乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋，房屋使用费不退。乙方还应按照合同将房屋租金总额的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构。（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（5）利用承租房屋存放危险物品或者进行违法活动。（6）逾期交纳房屋租金的。（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达到5000元。（8）不遵守当地政策及相关部门（教育局、社区、警方、工商等监管部门）要求造成乙方不能解决的严重后果的。第十二条免责条件。1、由于地震、风暴、水灾、战争及其他不可预见并且对其发生的后果不能防止、不能避免的不可抗力因素，导致合同履行的，甲、乙双方可终止合同，甲乙双方互不承担违约责任。……”同日，原被告签订补充条款载明：“1、自合同生效起，甲方所使用场地面积额外产生的费用（暖气、制冷、水、电、物业、安保、消防及保洁等费用）由甲方自行支付，或从乙方房租中按比例扣除。2、自合同生效起，周一至周五甲方可以在乙方不需要使用场地的情况下使用场地，乙方如需要使用场地，乙方享有优先使用权。4、经商议，甲方给予乙方十天装修期限，本合同自十天装修期过后开始生效。5、自合同生效起，房屋毛坯状态下一切手续、责任归甲方，合同生效后除此之外由乙方负责。学校运营由乙方负责，如出现问题由乙方承担。”合同签订后，被告即将房屋交付给原告使用，原告按约定陆续向被告缴纳了第一年房屋租金268,000元、装修费100,000元，房屋保证金30,000元，2019年8月26日，被告王康向原告出具收条，载明：“今收到陈超现金（398000）叁拾玖万捌仟元正2019年8月6日，王康（私章）”。后因原告认为案涉房屋不能及时变更营业执照，亦不能重新办理民办学校办学许可证要求解除合同，原告搬离案涉房屋，双方发生纠纷，引起本案诉讼。   另查，案涉房屋民办学校办学许可证于2019年6月18日办理，名称为“哈密市伊州区领航者文化艺术培训中心”，校长为赵广琴，有效期五年。案涉房屋的营业执照于2019年6月20日办理，名称为“哈密市领航者文化艺术培训有限公司”，经营者为被告王康。   还查，案涉房屋实际买受人为范俊梅，于2015年6月16日与哈密市九天河房地产开发有限公司签订认购协议，房屋面积为799.52平方米。范俊梅为被告王康母亲，范俊梅对2019年7月20日被告王康与原告签订的租赁合同予以认可。   本院认为，原告朱琳与被告王康签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效，本院予以确认，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点为：一、原告要求解除双方签订的房屋租赁合同是否具有事实和法律依据，是否应当得到支持。二、原告主张的各项费用是否应得到支持。   关于争议焦点一：原告因办学需要，与被告签订房屋租赁合同，租期6年，自2019年7月11日起至2025年7月20日止，原告以不能重新办理民办学校办学许可证，不能及时变更营业执照为由，认为合同目的不能达到，要求解除合同，但依据原、被告的举证、质证情况，原告提供解除合同的主要证据2019年10月16日补充协议中的主要内容与2019年7月20日双方签订租赁合同附的补充协议中第三条种作废条款是一致的，且2019年10月16日的补充协议加盖的是已作废的财务专用章及被告的私章，结合加盖财务章与私章的位置为A4纸的右下角且无被告本人的签字，以及2019年10月16日领航者培训学校全天的监控录像综合分析，本院对2019年10月16日补充协议真实性及证明的问题均不予认可。原告在与被告签订房屋租赁合同时就注明暂用被告的营业执照，从时间上看，办理办学许可证在前，原告在租赁期间也一直使用的被告的营业执照和办学资质，原告亦未举证证实被告承诺三个月内变更营业执照，经法庭询问，原告认可办学许可证及营业执照可以进行变更，综上原告要求解除合同的理由没有事实和法律依据，但原告已经搬离租赁房屋且已经另外租赁其他房屋开始办学，案涉房屋自原告搬离后受新型冠状病毒肺炎疫情影响闲置至今，造成社会财富的浪费，如强行要求原告继续履行租赁合同，显然有失公允，而原告要求解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的法定解除情形，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。对于解除合同的时间认定，原告于2020年1月6日向被告微信要求商量解除合同，但被告未予答复，但鉴于被告在2020年3月19日在58同城上对外发布出租信息，本院可认定原、被告双方解除合同的时间为2020年3月19日更为适宜。   关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”房屋租赁合同系继续性合同，在合同解除后，剩余租期不需要履行，被告可另行出租，且被告作为出租方也负有防止损失扩大的法律义务。原告提前解除合同，被告在本案中不同意解除合同，在本案中亦未依法提起反诉，当事人在民事诉讼中有支配自己的实体权利和诉讼权利，当事人没有提出的事项法院不能对其作出裁判，故被告可以另案向原告主张其他损失。对于原告主张的各项损失本院认定如下：1、剩余房屋租赁费问题。被告的辩解意见中原告拖欠的各项费用远超过合同约定的5000元，符合原、被告签订租赁合同中第十一条解除合同的情形，双方合同第十一条约定逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用达到5000元，甲方有权解除合同，房屋使用费不退。现本院依法解除了双方的房屋租赁合同，结合双方签订租赁合同第十一条，原告要求被告退还剩余房租的请求没有依据，本院不予支持。2、关于房屋装修费，双方合同中约定装修费应为600,000元，分6年付清，原告在承租房屋过程中使用了被告的装修，现原告提前解除合同，要求退回分期支付的装修费50,000元没有依据，本院不予支持。3、关于房屋保证金，双方合同约定合同期满或终止后，在乙方对有损失的部分进行赔偿后，甲方可无息退还保证金。被告辩称原告将案涉房屋桌椅搬走，且双方就相关费用未结算清楚，故本院对原告要求退还保证金的请求暂不予支持。4、原告要求被告按照双方面积比例支付2019年9月至2020年1月缴纳的电费980元，符合双方的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。5、原告要求被告按照双方面积比例承担2019年9月至12月的保洁费1320元、安保人员工资7260元，被告当庭认可保安及保洁的工资金额属实，原告该项请求符合双方的约定，亦符合法律规定，本院予以支持。被告辩称王宇未领取过工资，但未向法庭举证，本院对被告的辩解意见不予采信。6、原告要求被告承担安装冷风机费用12,000元，被告亦认可冷风机存在，但该设备系原告自行安装，被告认为安装冷风机对房屋的内部结构进行改变，根据双方合同第六条、第七条，现双方解除合同，该费用应当由原告自行负担。7、原告主张被告支付安装玻璃门费用4000元，根据双方合同第六条第二款规定，合同期满后，除双方另有约定外，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，该项请求本院不予支持。被告自愿承担3间房屋的安装玻璃门费用，本院予以确认，被告应当向原告支付安装玻璃门费600元（3个×200元）。8、原告主张打印机修理费135元，但无法证实修理的被告的打印机，本院对该费用不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、原告朱琳与被告王康签订的《租赁合同》于2020年3月19日解除。   二、被告王康于本判决生效之日起三日内支付原告朱琳垫付电费980元，垫付保洁费1320元、垫付安保费7260元。   三、被告王康于本判决生效之日起三日内支付原告朱琳安装玻璃门费用600元。   四、驳回原告朱琳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4895元，原告朱琳负担4687元，被告王康负担207元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。   审  判  长   徐 玥   人民 陪 审员   刘红斌   人民 陪 审员   王 萍   二 〇 二 〇 年 十 月 六 日   （法 官 助 理   赵文静   书  记  员   曹永娇