湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初11328号 原告陈某某，男，汉族，1971年8月16日出生。 委托代理人黄子娟，湖南言顺律师事务所律师。 被告谭某某，女，汉族，1985年10月30日出生。 委托代理人谭珂，湖南永晟律师事务所律师。 委托代理人李某某，男，汉族，1985年7月21日出生。 原告陈某某诉被告谭某某房屋买卖合同纠纷一案，于2020年8月21日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，适用简易程序，并于2020年9月15日公开开庭进行了审理，原告陈某某的委托代理人黄子娟,被告谭某某的委托代理人谭珂、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某某诉称，陈某某与谭某某系表兄妹关系，2012年谭某某因结婚及装修新房等资金周转需要，将其暂无法办理房屋产权登记座落于长沙市芙蓉区马王堆社区马王堆北路雄踞都市东家一栋N单元308房(下称案涉房屋)以23万的价格出卖给陈某某。2012年3月25日，陈某某与谭某某签订《房屋转让合同》，谭某某将其与开发商签订的合同编号为20054226308号的《长沙市商品房买卖合同》交给陈某某，陈某某按双方合同约定分两次现金交付全部购房款。2012年9月底，谭某某按约在其新房装修入住后，将案涉房屋、房屋钥匙、房屋内的所有装饰装修及附属设施设备全部交付给陈某某，后陈某某一直居住至今，多年来陈某某对涉案房屋进行了包括更换房门，购买家具等在内的装饰、装修，并按时支付物业水电费等各项费用。长沙市芙蓉区雄踞都市东家项目含案涉房屋在内共有1栋房屋因开发商原因无法办理产权证，2015年11月16日，长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室向长沙市住建委房产登记管理中心下发长处遗办发[20161]95号通知书，将雄踞都市东家小区纳入绿色通道，加快办理产权办理初始登记。2017年11月21日长沙市雨花区人民法院下发(2010)雨执字第564号、(2010)雨执字第717号通知要求:“现居住已实际出资购买雄踞都市东家楼盘房屋，且该房屋已办理在建工程抵押的各住户，去向抵押权人主张权利;未付清房款的，则应将剩余房款补交至法院;若不主张权利，将视为房产没有出让，将被进行处置。”此时陈某某才得知涉案房屋设定有抵押并已经被法院查封，在要求谭某某配合上述通知提交相关材料的过程中，陈某某才知晓谭某某还欠开发商12万购房款没有支付，为避免房屋被法院处置且顺利办下产权证，陈某某多次要求谭某某向雨花区法院缴纳剩余的12万房款，谭某某均不予配合不肯支付。在雄踞都市东家小区第一批房屋顺利办理下产权证后，作为第二批处理的涉案房屋剩余尾款的支付问题已经迫在眉睫，为避免案涉房屋被法院执行处置，陈某某只能帮谭某某向法院垫付了剩余12万房款，顺利解除了法院对案涉房屋的查封。现案涉房屋已经可以办理房屋产权登记手续，依据陈某某（乙方）与谭某某（甲方）双方签订的《房屋转让合同》第二条的约定:“由于开发商的原因房屋未办理产权证，房屋转让后再办理产权时乙方可按照自己的意愿办理乙方名下的产权或其他人名下产权，办理过户费用乙方自行承担，办理产权或办理其他相关手续时如需甲方签字，甲方有义务配合办理。”谭某某有义务配合陈某某办理相关的产权登记手续，但谭某某现拒绝配合，更拒绝返还陈某某为其垫付的12万元购房款，且陈某某近期才发现谭某某应当缴纳的房屋契税、维修金、办证费等共计11656元也未实际支付到位。故请求：1、判令被告谭某某按照《房屋转让合同》第二条的约定，协助将房屋产权变更登记至原告陈某某名下；2、判令被告谭某某向原告陈某某支付为其垫付的12万元购房款；3、判令被告谭某某支付其尚未支付到位的房屋契税、维修金等共计11656元；4、本案诉讼费由被告谭某某承担。 被告谭某某辩称，陈某某的诉讼请求第一项不具有现实意义，谭某某名下无涉案房产，该房产仍在原开发商名下。诉状事实与理由部分中陈述2012年谭某某因结婚资金周转需要不是事实，是虚假陈述。陈某某没有实际向谭某某支付23万元现金的行为和证据，谭某某有权据此提起反诉的权利，陈某某应当向谭某某支付未付的房款，谭某某没有隐瞒事实，陈某某所称未告知其12万元购房款未付，不符合情理和法理，买房的协议是陈某某和谭某某父亲谈的，当时就告知该房屋的详细状况，根据陈某某诉状中2012年3月25日就拿到长沙市商品房买卖合同，该合同中明确表述尾款12万元未付，谭某某已经向开发商缴纳了各项税费，没有欠缴的行为。 经审理查明，2007年5月14日,谭某某与长沙雄踞科技实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为：20054226308），合同约定谭某某购买长沙雄踞科技实业有限公司开发的位于长沙市芙蓉区雄踞都市东家第1幢N单元308号房（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为住宅；建筑面积为69.67平方米，每平方米2968元，该商品房的总金额为206781元；付款方式为银行按揭，签订合同支付房款86781元（含定金），余款120000元向银行申请5年按揭贷款按银行有关规定办理；长沙雄踞科技实业有限公司应当在银行放贷日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房验收合格，并符合合同约定的商品房交付谭某某使用；长沙雄踞科技实业有限公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由长沙雄踞科技实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，谭某某向长沙雄踞科技实业有限公司支付涉案房屋首付款86781元、契税、印花税、工本费、登记费、抵押费合计4579元以及物业维修基金、国土证费合计6451元。涉案房屋在登记机关进行了备案登记,合同签约备案号为20054226308号，权利人为谭某某。后谭某某未办理银行按揭手续，长沙雄踞科技实业有限公司将涉案房屋交付给谭某某。 2012年3月25日，谭某某（甲方）与陈某某（乙方）签订《房屋转让合同》，合同约定：甲方自愿将雄踞都市东家一栋N单元308号房出让给乙方，房屋成交价格为230000元；由于开发商的原因房屋未办理产权证，房屋转让后在办理产权时乙方可按照自己的意愿办理乙方名下的产权或其他人名下产权，办理过费用乙方自行承担，办理产权或者办理其他相关手续时如需甲方签字，甲方有义务配合办理；此房屋甲方没有向任何人作为抵押借款，如出现他人以甲方抵押借款未偿还为由拍卖此房屋时一切责任由甲方负责；房屋交付时间大约在2012年9月底交付，具体时间待甲方安居乐房屋装修完毕且入住时，甲方将房屋正式交付给乙方使用；签订合同时乙方需向甲方支付首付房款共计150000元，余款共计80000元，合同签订后，乙方将余款按双方约定的方式向甲方分期付清；甲方在房屋正式交付给乙方时，应将该房屋腾空，清结该房屋已发生的水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等各项费用，并将付讫凭证及该房屋的钥匙交于乙方验收。合同还对其他事项进行了约定。 陈某某委托代理人在庭审称，合同签订当日，陈某某向谭某某支付首付房款现金150000元，因为合同中约定签订合同时需支付150000元，故没有要求谭某某出具收据，陈某某与谭某某系亲戚关系，后续80000元余款在2012年9月底支付给谭某某父亲谭德贵(陈某某提交了其妻子袁奎香与谭某某父亲谭德贵于2020年5月27日的通话录音，拟证明后续80000元购房款已交付给谭德贵)。谭某某于2012年9月按合同约定将涉案房屋交付给陈某某使用，并将涉案房屋的长沙市商品房买卖合同原件、首付发票、收款收据、房屋钥匙等移交给陈某某。陈某某一直居住在涉案房屋至今。因谭某某一直未协助陈某某办理涉案房屋的产权登记而酿成纠纷诉至本院，要求判如所请。 另查明，谭某某父亲谭德贵系陈某某舅舅。2015年11月16日，长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室发布长处遗办发【2015】95号《关于交办雄踞都市东家项目产权证办理有关事项的通知书》，该文件表明长沙雄踞科技实业有限公司开发建设的位于芙蓉区马王堆北路雄踞都市东家项目，系房产办证的遗留问题项目，该项目共有1栋未办理产权证，同意由长沙市住建委房产登记管理中心将雄踞都市东家项目纳入绿色通道，加快办理产权初始登记。 2017年11月21日，长沙市雨花区人民法院发出（2010）雨执字第564号、717号通知：对现居住已实际出资购买雄踞－都市东家楼盘房屋，且该房屋已办理在建工程抵押的各住户，在该通知发出之日起10日内向抵押权人兴业银行长沙分行、交通银行长沙高桥支行主张权利，未付清房款的，在规定期间届满前将余下房款补交至长沙市雨花区人民法院，如在该通知规定期限届满后再主张权利的，将视为该房产没有出让，仍作为被执行人的财产进行处置，用以清偿被执行人所欠申请执行人的借款本息。谭某某购买的涉案房屋属于上述通知中在建工程抵押房屋，因谭某某未付清剩余购房款120000元，陈某某于2020年7月9日将涉案房屋剩余购房款120000元转账至长沙市雨花区人民法院的指定账户。2020年9月7日，长沙市雨花区人民法院解除对涉案房屋的查封措施。 以上事实，有长沙市商品房买卖合同、房屋转让合同、收款收据、居住证明、长处遗办发【2015】95号文件、通知、收据、转账回执以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，谭某某通过与长沙雄踞科技实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》、支付首付款、支付维修基金、契税并依法进行备案登记后,取得了涉案房屋钥匙完成交付，成为了涉案房屋合法权利人。虽尚未办理房屋转移登记手续,谭某某作为权利人有权处分涉案房屋。谭某某与陈某某签订的《房屋转让合同》实质是房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，各方均应全面履行。 关于购房款问题。谭某某与陈某某于2012年3月25日签订的《房屋转让合同》约定，合同签订当日陈某某需向甲方支付首付房款共计150000元，余款共计80000元在合同签订后按双方约定的方式向甲方分期付清。陈某某代理人在庭审中称合同签订当日陈某某向谭某某支付首付房款现金150000元，因为合同中约定签订合同之日需支付150000元，陈某某与谭某某系亲戚关系，故没有要求谭某某出具收据的陈述具有合理性；陈某某提供其妻与谭某某父亲谭德贵通话录音可以证实后续80000元余款已支付给谭某某父亲谭德贵，陈某某代理人在庭审中称是在2012年9月底支付，谭某某答辩中称买房的协议是陈某某和谭某某父亲谈的，考虑到双方亲戚关系，陈某某向谭某某父亲谭德贵支付后续购房款符合常理，应视为是向谭某某支付购房款；再综合本案谭某某于同年9月将涉案房屋交付陈某某居住至今，并陆续将其与长沙雄踞科技实业有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》原件和支付首付款、支付维修基金、契税等原始凭证交付给陈某某等情况来看，符合付清房款后交付房屋的二手房交易习惯。故陈某某在起诉状称己按双方合同约定分两次现金交付全部购房款的陈述，本院予以采信。谭某某辩称陈某某未实际向其支付230000元购房款，而其将房屋交付陈某某之后长达八年不主张权利有违常理，故本院对该辩称意见不予采信。 关于房屋产权变更登记问题。谭某某与陈某某签订的《房屋转让合同》约定，办理产权或者办理其他相关手续时如需谭某某签字，谭某某有义务配合办理。因此，谭某某应当按照合同约定履行协助陈某某办理涉案房屋产权登记手续的义务。现涉案房屋已被纳入雄踞都市东家项目办理产权初始登记的绿色通道，且购买房屋的剩余款项已经全部支付，设立的抵押权已消灭，因此涉案房屋已经具备了办理产权登记的条件，但至今谭某某尚未协助陈某某办理涉案房屋不动产权属登记,已构成违约,应承担相应的违约责任。故陈某某请求谭某某协助将涉案房屋产权变更登记至陈某某名下，于法有据，本院予以支持。 关于支付垫付120000元购房款。根据谭某某与长沙雄踞科技实业有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，谭某某在签订合同后只支付了首付款86781元，谭某某并未办理银行按揭手续,负有将剩下房款120000元支付给长沙雄踞科技实业有限公司的义务。另根据谭某某与陈某某签订的《房屋转让合同》约定，如出现他人以谭某某抵押借款未偿还为由拍卖涉案房屋时一切责任由谭某某负责，长沙雄踞科技实业有限公司为借款将涉案房屋向兴业银行股份有限公司长沙分行办理了在建工程抵押，现兴业银行股份有限公司长沙分行向法院申请处置涉案房屋，陈某某为实现其购买房屋的目的，其按照长沙市雨花区人民法院的通知向该法院补交了谭某某购买涉案房屋的剩余款项120000元，消除了涉案房屋的抵押登记,故陈某某要求谭某某支付为其垫付的120000元购房款，具有事实和合同依据，本院予以支持。 关于房屋契税、维修金问题。陈某某请求谭某某尚未支付的房屋契税及维修金11656元，因涉案的《房屋转让合同》并未就房屋契税及维修金进行约定且谭某某已经向长沙雄踞科技实业有限公司支付了相关的契税和维修金，故陈某某请求谭某某尚未支付的房屋契税及维修金11656元，无事实和合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条、第一百三十三条的规定，判决如下： 一、被告谭某某协助原告陈某某将位于长沙市芙蓉区雄踞都市东家第1幢N单元308号房屋产权变更登记至原告陈某某名下； 二、被告谭某某于本判决生效之日起十日内向原告陈某某支付为其垫付的购房款人民币120000元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。 案件受理费人民币2934元减半收取人民币1467元，由被告谭某某负担人民币1337元，原告陈某某负担人民币130元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 李革文 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 廖 燕 书 记 员 黄 彬 附本判决引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。 第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。