西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初5956号 原告（反诉被告）：李敏慧，女，1994年3月21日出生，汉族，住西安市雁塔区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李卫东，陕西立腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：王斌，男，1968年8月27日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：耿星，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：石安妮，陕西瑞森律师事务所律师。原告（反诉被告）李敏慧与被告（反诉原告）王斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李敏慧及其委托诉讼代理人李卫东，被告王斌及其委托诉讼代理人耿星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李敏慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还其剩余房屋租金10500元、押金1500元；2、赔偿其因无法继续经营而退还会员的会费41740元（经营损失）；3、返还其房屋内所有遗留物品（详见清单）或等值现金6万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月，其与被告签订《房屋租赁合同》，其租赁被告位于西安市XX路XX城XX号楼XX室房屋开办瑜伽馆，租期自2018年3月30日至2019年3月30日，年租金为28000元，押金1500元。合同到期后，双方约定续租一年，租期从2019年3月30日至2020年3月30日，未签署新合同，仍按原合同执行。其按照约定将续租一年的租金28000元微信转账支付被告。2019年11月初，其由于生病，手机处于关机状态，11月22日其开机后发现，王斌妻子通过微信发信息称物业通知其让交物业费和取暖费。11月17日被告发消息称已换掉瑜伽馆门锁，从即日起解除租赁合同。其已足额缴纳2019年3月30日至2020年3月30日的租金，完全履行缴纳租金的合同义务。其暂时未交纳物业费属于其与物业公司之间的法律关系，应由物业公司向其主张，被告及家人因其暂时未缴纳物业费单方解除房屋租赁关系，无法律与合同依据。其曾联系被告希望继续履行合同，但被告将房屋重新出租他人，使双方合同无法继续履行，且被告拒不配合其拿回属于其的物品，为维护权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）王斌辩称，双方房屋租赁合同于2020年4月15日已到期，合同已经履行完毕，其并不存在私自换锁在合同期内将房屋出租他人的情况。其并未收取原告保证金，故不应退还。原告承租房屋用途为居住，原告私自变更租赁用途在承租房屋内开办瑜伽馆，故原告主张的经营损失与其无关。2019年11月初，因原告欠缴物业费及供暖费，其多次联系原告，原告一直不予答复。其去租赁房屋找原告时，发现原告使用房屋用于开办瑜伽馆，且损毁严重，堆满垃圾和杂物，其联系原告要求出面解决此事，并要求原告取回个人物品，原告不予理会。要求驳回原告全部诉讼请求。反诉原告（本诉被告）王斌向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即向其支付拖欠房租1600元及利息（自2019年4月5日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日）；2、判令反诉被告立即返还其代缴物业费4028.49元（从2019年1月1日至2020年3月31日）及取暖费（从2019年11月15日至2019年3月15日）1011.08元，合计5039.7元；3、判令反诉被告向其支付私自变更租赁用途造成的房屋损失7800元及垃圾清运费6100元；4、判令本诉及反诉费由反诉被告承担。事实与理由：双方签订的《房屋租赁合同》约定房屋年租金28800元，保证金2000元。2019年3月30日合同到期后，反诉被告继续承租房屋，双方口头约定的按照上一期合同执行。截止2019年6月，其多次催要后，反诉被告仅支付租金28000元，未按合同约定支付剩余租金1600元和保证金2000元。2019年11月初，因反诉被告欠缴物业费及供暖费，其多次联系反诉被告，反诉被告一直不予答复。其去租赁房屋找反诉被告时，发现反诉被告使用房屋用于开办瑜伽馆，且损毁严重，堆满垃圾和杂物，其联系反诉被告要求出面解决此事，并要求反诉被告取回个人物品，反诉被告不予理会。其自行修理房屋，清理垃圾。反诉被告的上述行为严重违约，为维护权益，特提起反诉。反诉被告（本诉原告）李敏慧对王斌的反诉辩称，反诉原告要求其支付拖欠房租1600元及利息没有事实依据，其已完全履行了支付房屋租金的义务，不存在拖欠房租的行为。反诉原告要求其返还代缴的取暖费没有任何事实和法律依据，只同意返还自2019年1月1日至2019年11月17日（即合同解除当日）的物业费。反诉原告要求其支付变更租赁用途造成的房屋损失及产生的垃圾清运费与事实严重不符，要求驳回反诉原告的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：房屋租赁合同、微信聊天记录、微信支付记录、物业费结算票据、照片等，对双方无异议的证据，本院依法予以确认并记录在卷。本案经审理认定事实如下：2018年4月5日，李敏慧与王斌签订《房屋租赁合同》，约定李敏慧租赁王斌位于西安市XX路XX城XX号楼XX室145.27平方米房屋，租期自2018年4月5日至2019年4月5日，年租金为28800元，保证金2000元。租赁期间，水、电费、物业费由李敏慧负担。签订合同后，李敏慧向王斌交纳2018年4月5日至2019年4月5日期间租金28000元。2019年4月5日租期届满后，双方口头约定由李敏慧继续承租该房屋，李敏慧分次向王斌交纳租金共计28000元。2019年11月13日，王斌妻子马某某通过微信联系李敏慧，告知海蓝城物业催缴租赁房屋拖欠一年的物业费及暖气费，并称通过多种方式多次联系李敏慧无果，限期解决物业费用，逾期视为违约，终止合同。并于同月15日、17日以短信及微信形式再次催告李敏慧。2019年11月22日，李敏慧向马某某微信回复，称其身体不适，无法与外界联系，承诺元旦前将所有欠费交清。王斌分别于2019年11月20日向北京市XX物业服务有限公司西安市第二分公司XX城一期XX-XX201物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费（2019年1月1日至2019年12月31日）3066.96元、2019-2020供暖费1011.08元；于2020年4月13日交纳物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费（2020年1月1日至2020年3月31日）961.53元。另查明，2020年8月9日，李敏慧的代理人与王斌将存放在XX-XX201楼梯间内及XX号楼地下室的李敏慧个人物品进行了清理，由李敏慧的代理人将该物品搬离。另有存放在XX-XX201室内的物品，由该房屋新承租人何洁占有。庭审中，李敏慧主张因王斌违约解除合同，导致其无法继续经营瑜伽馆，产生会员退费等损失，要求王斌承担其损失。王斌称根据李敏慧提供的微信聊天记录显示，李敏慧系因其精神状态和个人原因无法继续经营瑜伽馆导致的经营损失，其从未阻拦或阻碍过李敏慧继续经营瑜伽馆，故瑜伽馆经营损失系李敏慧自身原因造成，与其无关，不同意承担该损失。本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告李敏慧与王斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。李敏慧主张因王斌在租期内通知其解除租赁合同，违反合同约定，要求返还剩余房租及押金，但其提供的证据不能证明王斌实施了换门锁等阻止其使用租赁房屋的行为，且其个人物品均存放在涉案租赁房屋，实际占用租赁房屋至租赁期满，故李敏慧主张王斌违约要求退还剩余房租，证据不足，本院依法不予支持。李敏慧要求退还押金，但未提交交纳押金的凭据，且王斌否认李敏慧交纳过押金，故对其主张不予支持。李敏慧要求王斌赔偿经营损失，但其提供的证据不能证明王斌存在违反租赁合同约定的行为，及该违约行为与其经营损失之间具有因果关系，故对其主张不予支持。李敏慧要求返还遗留物品的诉请，双方已对存放在XX-XX201楼梯间内及XX号楼地下室物品进行清理、搬离，故该诉请已经实际履行，本院依法予以确认，不再处理。对于存放在14-10201室内的物品，因该物品由涉案房屋新承租人何洁占有，涉及第三人利益，故本案不予处理。对于王斌主张李敏慧支付2019年4月5日至2020年3月31日期间剩余租金1600元的诉请，因双方在履行合同过程中实际按照年租金28000元支付，且王斌收取租金后未提出异议，应视为对合同条款的变更，故王斌在双方发生纠纷后又再次主张按照原合同标准支付剩余未付租金，违反意思自治原则，本院依法不予支持。王斌已代李敏慧交纳租赁房屋期间自2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费4028.49元、2019-2020供暖费1011.08元，此款应由李敏慧支付王斌。王斌主张李敏慧赔偿改变房屋用途给其造成损失7800元，但未提交改变房屋用途的证据及损失的具体范围及价值，故对其主张不予支持。王斌主张李敏慧支付垃圾清运费，但提供的证据不能证明该费用系因清理李敏慧租赁房屋垃圾产生的费用，故对其主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李敏慧于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王斌自2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业费、电梯费、公共能耗费、垃圾清运费4028.49元、2019-2020供暖费1011.08元；二、驳回原告（反诉被告）李敏慧要求被告（反诉原告）王斌返还其剩余房屋租金10500元、押金1500元、赔偿经营损失41740元的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王斌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2574元，由原告（反诉被告）李敏慧负担。反诉案件受理费156元，由被告（反诉原告）王斌负担。（此款双方均已预交）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      杨迎珍    二〇二〇年十月二十一日 书  记  员      丁  磊  1