广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1824号原告：肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市××××××××××第三卡，统一社会信用代码91441202MA4W47JY3N。法定代表人：俞瑞兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑三苟，该公司员工。委托诉讼代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。被告：伍永球，男，1965年1月18日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区×××××××××××××队，公民身份号码442××××××××××××570。原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司（以下简称桃花源公司）诉被告伍永球物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告桃花源公司的法定代表人俞瑞兴、被告伍永球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桃花源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年4月24日至2020年5月31日期间的物业管理费等款项共计6689元，其中物业管理服务费5362元，公摊水电费及二次加压费854元，设备设施维护保养费473元；2.判令被告立即向原告支付违约金4912元，实际金额以6689元为本金，以年利率24%的标准自2017年4月24日起计至付清全部欠款为止，现暂计至2020年5月31日；3.判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系肇庆市高要区××××××××××××××××××××的业主，该房屋建筑面积为89.29平方米。购房时，肇庆市恒源物业管理有限公司（以下简称“恒源公司”）与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定由恒源物业公司对其物业进行管理。《服务协议》第四条第二款约定:“住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）”。第十一款规定:“公共用水、用电费用按实际用量按户平均分摊向业主和物业使用人收取。”第十二款规定:“电梯费（电梯运行维护费、检测费和运行电费等）按实际产生费用按楼层高低分摊向业主和物业使用人收取。”《服务协议》第十一条第四款约定:“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5％交纳违约金。”2016年11月5日，肇庆市顺益房地产有限公司（以下简称“顺益公司”）与原告签订《前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定由原告于2017年3月7日起全面负责高要区沿江一路3号凯旋珑湾的物业管理。合同第十八条约定:“1、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，暂按市场调整收1.6元；2、公共用水、电费、二次加压费用，按每月每户26.7元分摊向业主或物业使用人收取。设备设施维护保养费（电梯维护、检测费和运行电梯系统、智能安防监控系统、楼宇工程系统、给排水系统、消防系统、人防系统、电器设备系统等），按每月每户14.8元分摊向业主和物业使用人收取；3、关于2020年5月31日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用，由乙方负责收取。”被告于2016年11月28日收楼，物业管理公司为被告提供了相应的物业管理服务，垫付了水电公摊费用，对小区物业及公共配套设施进行了清洁、维修和管理，付出了大量的人、财、物等成本，被告享受了相应的服务，但是，被告自2017年4月24日至今一直拒绝支付物业管理费及相关费用。故原告不得不起诉至法院，恳求法院判如所请，以维护原告的合法权益。庭审中，桃花源公司将其第一、第二项诉讼请求变更为：1.判令被告立即向原告支付2017年4月24日至2020年5月31日期间的物业管理费等共计6482元，其中物业管理服务费5362元、公摊水电费854元；2.判令被告立即向原告支付违约金，违约金实际金额以6482元为本金，以年利率24%的标准自2017年4月24日起计至付清全部欠款为止，现暂计至2020年5月31日。伍永球辩称，一、桃花源公司不合理收取公共用水、用电费。水电费每户每月平均分摊不合理，水电费分摊每月每户向业主公示。水电费原告没有按合同履行，只是粗略的填了一个固定数值。第二，小区的每一栋楼的负一、二层未普使用，也从未对业主开放，被告不应分担该部分的公摊水电费。前期物业服务协议第十一条约定，公共用水、用电费按月实际用量按户平均分摊，向业主和物业使用人收取。二、桃花园公司违规收取设备设施维护保养费。肇庆市高要区发展改革和物价局（高发价检退（2017）2号）文件明确规定。三、桃花园公司未按合同违规收取二次加压费。四、桃花园公司承诺提供二级物业服务，但实际根本达不到二级物业服务标准，不能按住宅建筑面积每月每平方米1.6元收取，应按未评级高层0.6元/平方米/月收取物业管理费。五、因桃花园公司物业服务未达到其承诺的二级物业服务标准，所以并未构成因交费问题产生的违约金这一说法，并且诉讼等相关费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：伍永球于2014年10月27日与凯旋珑湾开发商顺益公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于肇庆市高要区××××××××××珑湾×××××××，合同约定房屋建筑面积89.29平方米。合同第三条还约定了“……买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《服务协议》”。2016年11月28日，恒源公司作为甲方，伍永球作为乙方签订了《服务协议》和《业主（临时）管理规约》，《服务协议》主要约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等，约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理、环境卫生和绿化养护、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；其中第四条物业管理服务费用约定：“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……九、……每月5日前交纳当月费用……十三、……如乙方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”。庭审中，桃花源公司与伍永球共同确认交楼时间为2016年10月，后伍永球交纳物业服务费直至2017年4月23日。2017年5月1日，顺益公司作为甲方与桃花源公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定顺益公司自2017年3月7日起委托桃花源公司接替恒源公司为该凯旋珑湾小区提供前期物业服务，且恒源公司应收未收的物业管理费用也由桃花源公司收取，但顺益公司和桃花源公司均没有就上述的变更事宜向凯旋珑湾小区的业主进行公示或通知。《前期物业服务合同》约定了物业管理服务事项、甲乙双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等内容，约定委托的管理服务事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政共用设施和设备建筑物、构筑物的维修、养护和管理、共用绿地、花木建筑小品等的养护与管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序等；其中第十八条物业管理服务费约定：“1、住宅按建筑面积每月每平米1.8元，暂按市场调整收1.6元。2、公共用水、电费、二次加压费用，按每月每户26.7元分摊向业主或物业使用人收取。……3、关于2017年3月7日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用,由乙方负责收取。”后桃花源公司接管凯旋珑湾小区，开展物业管理服务工作，包括向业主收取物业服务费等相关费用。桃花源公司与伍永球并未签订任何服务合同或协议，但在桃花源公司接管凯旋珑湾小区后，伍永球也有向桃花源公司交纳物业服务费至2017年4月23日，后伍永球开始拒绝交纳物业服务费。2020年5月25日，恒源公司向凯旋珑湾小区的业主发出《通知书》，该通知书的主要内容为顺益公司已于2017年5月25日起委托桃花源公司全面负责凯旋珑湾小区的物业管理工作，原属于恒源公司的权利义务全部由桃花源公司承受，业主应于收到通知书之日起5天内，将欠缴的2017年5月25日之前及之后产生的物业管理费、公摊水电费等相关费用一并向桃花源公司缴清。桃花源公司提交了水电费发票，拟证实其已实际缴交了凯旋珑湾小区2016年10月至2020年5月的公共用水电费。其中2017年3月至2019年12月期间，经审核，编号为5828#5628#的电表的小区电费为265293.08元；编号4999#4179#的电表统计的小区消防电费为3529.36元；编号8577#的地下室公共用电为584.15元；编号为10601002的水表统计的小区物业水费为13381.95元；编号为10601001的水表统计的小区物业水费为394.65元；编号6083#的电表统计的物业办公室电费为1127.42元。2020年1月至2020年5月期间，经审核，编号为5828#5628#的电表的小区电费为38007.63元；编号4999#4179#的电表统计的小区消防电费为1655.09元；编号8577#的地下室公共用电为1973.65元；编号为10601002的水表统计的小区物业水费为2388.40元；编号为10601001的水表统计的小区物业水费为5.60元。另根据桃花源公司提交的物业费计算清单明细并结合其庭审陈述，凯旋珑湾共有住户（含未收楼未入住）395户，桃花源公司诉请的水电公摊费用是按照恒源公司与桃花源公司签订的《服务合同》中约定的26.7元/月自2018年5月计至2019年12月；自2020年1月1日起，为了缓和和业主的关系，水电公摊费用其只是象征性计收0.1元/平方米，其所主张的物业管理服务费5362元实际上包含了2020年1月至5月的水电公摊费用。伍永球提交了视频、图片、邮件截图，拟证实桃花源公司收费不合理，管理不到位、提供的物业服务质量不合格，故其才拒交物业管理费。本院认为，本案是因伍永球没有向桃花源公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。伍永球与桃花源公司在庭审中共同确认交楼时间为2016年10月，本院予以确认。后伍永球交纳物业服务费至2017年4月23日，后其以桃花源公司收费不合理及服务质量差为由开始拒交物业管理费。伍永球与顺益公司签订《商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款。伍永球于2016年11月28日与恒源公司签订了《服务协议》，该协议第四条物业管理服务费用约定：“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……十三……如乙方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”。桃花源公司与顺益公司于2017年5月1日签订《服务合同》，该合同第十八条物业管理服务费约定：“……3、关于2017年5月25日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用,由乙方负责收取。”后桃花源公司自2017年5月25日起接替恒源公司全面负责凯旋珑湾的物业管理工作，为包括伍永球在内的凯旋珑湾小区业主提供了事实上的物业服务，而伍永球也确认桃花源公司一直有为小区提供物业管理服务，双方之间存在事实上的服务与被服务的物业服务关系，桃花源公司作为原告向小区业主主张拖欠的物业管理服务费用并无不当，且其主张的收费标准1.6元/月/平方米也未超出原伍永球与恒源公司约定的收费标准，且伍永球在桃花源公司接管小区后也按照1.6元/月/平方米的标准缴纳了一定时间的物业服务费，即其已经用事实行为认可了桃花源公司的对其居住小区进行管理及物业服务费的收费标准，本院对此收费标准予以确认。伍永球作为凯旋珑湾小区的业主接受了桃花源公司提供的物业服务，应当承担向其交纳相应对价费用的义务。对于伍永球抗辩认为桃花源公司乱收费、服务不到位、质量不合格的问题，其举证的电梯损坏的照片，仅能反映桃花源公司的服务存在瑕疵，不能完全反映桃花源公司没有提供符合约定的质量的服务，该理由不能成为伍永球拒绝交纳物业服务费的依据，故本院对其该抗辩意见不予以采纳。对于伍永球认为桃花源公司未提供二级标准的物业服务不能按照二级标准收取物业服务费的意见，如前所述，伍永球并未能提供充分的证据证实桃花源公司提供的服务未达约定的标准，且小区物业管理服务等级标准属于政府行政管理部门对物业服务制定的指导性收费标准，该标准属于行政管理性规范，不影响原被告之间物业服务相关的民事法律行为的效力，故本院对其该意见不予采纳。根据伍永球与恒源公司签订的《服务协议》第四条物业管理服务费用“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……”的约定，桃花源公司诉请每月物业管理服务费按143元（1.6元/平方米×89.29平方米）计算，本院予以确认，据此核算伍永球应当交纳的物业服务费为5324.4元(143元×37个月+143÷30天×7天)。关于水电公摊费用的问题，桃花源公司提交了2016年10月至2020年5月其支出的凯旋珑湾小区水电公摊费用的发票，证实其已实际交纳的水电公摊费用的金额，对于其为了管理凯旋珑湾小区公共区域支出了一定的水电费的事实，本院予以确认。但对于具体的水电公摊费用数额，本院认为，物业办公室的用电不应纳入凯旋珑湾小区的公共用电部分。物业办公室是桃花源公司在凯旋珑湾小区的办公场所，是桃花源公司的专有部分，对该办公室享有占有、使用、收益和处分的权利的是桃花源公司而非业主，倘若桃花源公司的办公室不设在凯旋珑湾小区内，是否该物业办公室的电费也要公摊给小区业主承担？显然是不合理的，因此物业办公室的电费1127.42元不纳入水电公摊费用范围。扣除物业办公室的电费后，核算伍永球2018年5月至2019年12月应交纳的水电公摊费用为500.61元[(185429.16+3165.05+584.15+8167.95+394.65)元÷395户]，即25.03元/月；2020年1月至5月应交纳的水电公摊费用为111.47元[（38007.63+1655.09+1973.65+2388.40+5.60）元÷395户]，即22.29元/月，但桃花源公司仅诉请0.1元/平方米，即8.929元/月，合计44.65元，是其对自身权利义务的处分，本院予以准许。综上，伍永球应交纳的水电公摊费用为545.26元（500.61元+44.65元）。关于违约金问题，顺益公司委托桃花源公司接管凯旋珑湾小区，没有及时向小区业主公开说明委托的相关事宜，合同约束的是签订合同的双方即顺益公司和桃花源公司，对小区业主不发生效力。桃花源公司据此主张根据伍永球与恒源公司签订的《服务协议》自伍永球欠费之日起计收违约金，因桃花源公司并非《服务协议》的合同相对方，其与伍永球之间并无书面合同约定迟延交费可收取违约金，故对桃花源公司要求伍永球支付违约金的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告伍永球应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年4月24日至2020年5月31日的物业管理费5324.4元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；二、被告伍永球应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年4月至2019年12月的水电公摊费用500.61元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；三、被告伍永球应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月至5月的水电公摊费用44.65元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；四、驳回原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告伍永球负担。本判决为终审判决。审判员  林国良二〇二〇年九月三十日书记员  何婉莹