西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初16111号原告：王晓健，男，1984年10月13日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王汉民，男，1952年11月30日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区。被告：陕西西周生态物业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：徐亮，男，1983年XX月XX日出生，住西安市雁塔区XX路XX号XX层XX号,该公司总经理。原告王晓健诉陕西西周生态物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王晓健委托诉讼代理人王汉民,被告陕西西周生态物业有限公司法定代表人徐亮均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告王晓健诉称，原告是丰泰大厦小区的一名业主。被告与丰泰大厦业主委员会于2011年签订一份《物业服务合同》，合同应于2014年9月30日到期，但是由于合同双方及之间一些纠纷问题未能及时处理，原被告之间也一直因物业费和损害赔偿进行协商。2019年被告将原告及其他47位业主起诉到人民法院，要求支付拖欠的物业费，对此原告向法院提起反诉，要求被告承担其在履行服务过程中的过错给原告造成损失并冲减相应物业费。雁塔法院（2020）陕0113民初2214号民事判决书针对严格的反诉认定“就被告（本案原告）提出房屋漏水等原因造成损失一节，因与本案不是一个法律关系，被告（本案原告）可另案向原告（本案被告）主张”。在物业服务合同期中的2013年11月份，原告发现卫生间和储物间的屋顶漏污水。物业派人查看后得出的结论是，整个天花板都在朝下流水，肯定是楼上的防水没有做好，导致天花板整体漏水，让原告找楼上住户进行解决。后楼上住户告诉原告称其不是经常在这居住，而且此卫生间一直没有使用。原告后联系物业公司，物业回复还是楼上的问题，让我继续找楼上住户。持续了几个月时间，我把情况反映给了业某某，在业某某高某某副主任的过问下，物业派人来我家查看情况，为了查明原因物业公司拆除了我家卫生间的吊顶和灯具，最终查明是主管道在我家楼顶与18层之间堵塞了，整个楼上的污水都顺着天花板漫到了我家。高某某副主任要求：“西周生态物业有限公司打通堵塞处，确保下水畅通，漏水修好后恢复业主家的吊顶和灯具并能正常使用。”在我的催促下，物业公司找到专业疏通下水道的工人，后因维修困难，该事情又搁下。西周生态物业为了争取在以后的时间还能在院子继续物业服务，终于在合同快到期前找来市政的高压疏通车才把主管道打通。持续了大半年的管道漏水终于疏通，此事导致一家人无奈只能临时在外租房子过渡，由于经济因素的原因，一大家人6口租房子考虑到住在80度平方两室一厅的小房子，给原告的家人造成了非常大的精神伤害。管道疏通了，但吊顶损坏，拆下来的吊顶材料物业说需要去市场寻找与我家同等质量的吊顶材料才能恢复，在我一再催促下，物业一直推辞。直至陕西西周生态物业有限公司服务期即将结束，我只能有找到业某某来协调我家吊顶、灯具安装的事，业某某副主任高某某委托业某某调解委员左某某调解此事无果。物业一直找各种理由推辞，导致原告自己找工人买材料对吊顶进行修复，并对漏水损坏的灯具和部分电器进行了更换。原告认为被告陕西西周生态物业公司明显的违法反了和本小区业主委员会签订的物业服务合同第四条：1.2.3项约定的服务责任，给原告造成重大损失。《西安市物业管理条例》规定业主有权依照法律、法规以及临时管理规约、管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失。由于主管道漏水，被告又疏于管理，不及时地履行维修职责，致使原告屋顶漏水，迟迟不能解决，不仅长时间无法居住，并导致插座漏电卫生间浴霸及热水器烧毁。为此原告找工人买材料吊顶、顶灯花费6300元；购买新的电器花费7800元；额外支付租房费用1600元*10个月=16000元；以上均应由被告承担赔偿。另外被告还应赔偿原告精神损失费1000元（合计购热水器及维修费共计31100元。）故诉至贵院。请求依法判令：1.被告承担原告损失31100元。2.被告承担全部诉讼费用。被告陕西西周生态物业有限公司辩称，1.我公司并未违反与业主委员会签订的物业服务合同第四条1.2.3项约定。我公司在接到丰泰大厦17A住户保修电话后安排维修人员前往查看，现场勘察后告知住户漏水系楼上排水或排污管理漏水，并非公共部位漏水，应该与楼上业主进行协商维修或自行维修，并且协助他们与楼上业主取得联系。期间我公司还多次与业主协商希望解决问题，但一直未达成一致。假设“原告所处17层A户排污主管连续堵塞几个月的话，那么该户型的18-25层的业主的卫生间公用排污管道也将几个月无法排污。”实际情况是：原告所认为的发生堵塞的“主管拐弯处”并不属于公共部分，原告对此存在误解。具体依据如下：根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告所认为的发生堵塞的“主管拐弯外”应划分为专有部分，而公共部分。原告所称的“导致漏水发生的主管道”事实上并不是公共部位，不属于我公司与丰泰大厦业主委员会签订的物业服务合同的服务范围，我公司并未违反合同约定。2.原告称因漏水导致临时在外租房，与事实不符。依据如下：2013年1月至2014年6月原告住房丰泰大厦17A共使用电：6327度，水：311吨；2014年7月--2015年6月，原告共使用电：7004度，水：210吨。并且原告也按时缴纳了这些时段的水电费。以上说明原告在丰泰大厦17A一直有人正常居住，而非原告所称与有家不能回的情况。经审理查明，2011年10月1日，丰泰大厦业主委员会（甲方）与被告（乙方）签订了《物业服务合同》，约定：第二条物业名称为丰泰大厦，位置为西安市雁塔区XX路XX号；第四条：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；第二十二条物业服务期限为3年，自2011年10月1日起至2014年9月30日止。原告是西安市雁塔区XX路XX号XX大厦XX幢XX室的业主。原告称2013年3月左右，房屋内客厅卫生间顶漏水，其联系被告法定代表人的父亲徐某某，徐某某让其联系楼上的业主，楼上业主说其家里不漏水，当时的业主委员会高某某派人跟进，徐某某后派来三个人。几个月后，徐某某再派人来测点，来人称漏水点查不出来，随后卫生间满天花板均在漏水。又过了一段时间来人查称是主管道漏水。业主委员会继续督促徐某某跟进，最后徐某某派人在2014年9月修好，至今不再漏水。原告提供了管道、卫生间天花板、热水器及墙面的照片、销售清单、热水器收据、房屋租赁合同，证明漏水及损失的事实。其中销货清单（天花板和材料）费用为6300元、热水器收款收据费用为7800元、房屋租赁合同金额为19200元。被告认可原告漏水的事实，但否认漏水位置是公共区域，并称漏水是楼上业主，整个过程跟进的是物业经理李某某，其否认是由其维修的漏水。本案审理过程中，被告法定代表人徐亮的父亲徐某某到庭称，其不知道也没有参与原告家漏水的事情，他听徐亮说过原告家漏水原因是楼上给楼下漏，最后如何修理好也不知道，其本人是陕西绿峰生态建设有限公司的法定代表人，徐亮的事情他不负责。同时前期的丰泰大厦业主委员会副主任高某某到庭称，2013到2014年期间原告家漏水，其去了原告家中看，卫生间在漏水，客厅的墙纸起皮鼓包等。其找到了物业经理李某某未果。后找到徐亮的父亲徐某某，他是物业的实际负责人，最后听说漏水问题是主管道，最后修好了。物业方面主要沟通人是李某某和徐某某。高某某通过辨认徐某某的身份证照片确认是徐某某本人。另，前期的丰泰大厦业主委员会副主任左某某到庭，称2014年左右原告家卫生间漏水，原告反应到业某某后，业某某让物业公司尽快维修，物业公司当时的总经理是徐亮的父亲徐某某。左某某通过辨认徐某某的身份证照片确认是徐某某本人。上述事实，有物业服务合同、照片、收款收据、谈话笔录等证据，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，被告作为小区物业服务企业，与原告形成了事实上的物业服务合同关系。现因被告对公共设施管道未尽到相应的管理义务，导致主管道渗漏，把原告客厅卫生间吊顶浸泡，进而给原告造成财产损失，被告理应承担相应的赔偿责任。关于被告辩称漏水是因楼上漏水并否认是物业维修好漏水主管道，其并未提供有效证据证明，也未在指定之间内让物业工作人员李某某到庭核实相关情况，而徐某某系被告法定代表人的父亲。关于原告要求赔偿销天花板和材料费用6300元、热水器费用为7800元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告主张房屋租金，因涉案房屋面积为190平方米，房内有两个卫生间，漏水的仅为其中一间，同时原告仅提供了租房合同并未提供转账记录，支出房租的证据不足，本院不予支持；原告要求被告精神损害，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西西周生态物业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告王晓健损失14100元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王晓健的其他诉讼请求。本案案件受理费578元，由被告陕西西周生态物业有限公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  余 洁人民陪审员  张亚峰人民陪审员  李德安二〇二〇年十月二十一日书 记 员  董江丽打印：相丽华校对：秦婷婷2020年月日送达1