江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1406号原告：龚云涛，男，1980年4月2日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张德武，江苏钟鼓楼律师事务所律师。被告：刘云，女，1984年12月21日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：刘亮，男，1984年7月2日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告龚云涛与被告刘云、刘亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚云涛及其委托诉讼代理人张德武，被告刘云、刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚云涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告在2018年8月16日签订的关于徐州市鼓楼区襄王南路天能花园1号楼2单元201室房产的房地产买卖合同；2、判令被告返还原告购房款200000元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失200000元；4、判令被告承担违约金40000元；5、判令被告承担律师费40000元；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月16日，原告与被告经过徐州市裕泰房地产经纪事务所，签订房屋买卖合同。所涉房屋在签订合同时没有届满徐州市政府规定的限售期限，当时无法办理过户。原告购买该房屋时交付200000元房款后，对房屋进行装修，并于2019年7月居住至今。被告刘云、刘亮在2019年8月16日在和中国银行股份有限公司徐州经济开发区支行签订(2019)苏0391民初3423号民事调解书时，被告刘云、刘亮隐瞒了已经和原告签订涉案房屋买卖协议的事实。2019年11月22日，涉案房屋被徐州市经济技术开发区人民法院执行，房屋已经拍卖成交，导致合同根本目的无法实现。被告方在签订合同时存在明显欺诈行为，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告刘云、刘亮辩称：该房屋的出售由原告与房屋中介马传义进行协商，我们仅是在合同上签字，且承担过户义务，其他的一概不知。我们只知道原告给付了150000元购房款，对于另外50000元不知情，且后续购房款原告一直未给付，根据双方约定，涉案房屋应在2019年8月31日过户，因原告方原因无法过户。马传义与原告签订的延期过户协议我们也并不知情。综上，被告不存在违约行为，不应承担责任，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2018年8月16日，原告龚云涛作为买受方（乙方）与被告刘云、刘亮作为出卖方（甲方）、徐州市裕泰房地产经纪事务所作为居间方签订《房地产买卖协议》一份，约定甲方将坐落于徐州市天能花园1-2-201室房屋出售给乙方；房屋总价款为820000元；乙方首付加贷款方式支付房款，双方签署上述房地产备案合同之日，乙方支付房款首付四成，其余尾款于贷款后付清；甲方承诺本合同出售的房地产有贷款，过户前向银行申请预约还款手续，并办妥银行还贷及抵押注销手续；甲乙双方同意2019年8月31日前到产权处签署上述房地产备案合同；双方同意甲方收到全款之日交房；甲方保证向乙方出售的房屋拥有完全所有权和使用权，并承诺此房是正常买卖所得，无继承、无赠予，如有继承有赠予所产生的税费由甲方承担（如果房屋是共有，甲方保证已经经共有人同意并保证上述房地产产权清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，盖由甲方负责处理，因此给乙方造成的经济损失及违约金、服务费等，甲方负责赔偿）甲乙双方的代理人承诺已取得本人及相关权利人的书面委托签署本合同；违反本协议的任何一条均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金40000元，另外赔偿守约方直接和间接的经济损失。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续。2019年9月11日，案外人马传义与原告龚云涛就上述协议签订《延期过户书》，约定本人马传义于2019年9月11日收到天能莊园1号楼2单元201室房贷款50000元，推迟于2019年12月15日过户。涉案房屋登记在被告刘云、刘亮名下,为刘云、刘亮共同所有，并抵押于中国银行股份有限公司徐州经济开发区支行。庭审过程中，被告陈述已授权案外人马传义全权代理涉案房屋出售、收取房款等事宜。案外人马传义认可已收到原告购房款共计200000元。2018年9月17日，涉案房屋抵押登记给原告龚云涛。另查明，因被告方债权债务纠纷，涉案房屋于2018年12月13日被（2018）苏0311民初7656号裁定书查封，解封时间为2019年12月30日；于2018年12月17日被（2018）苏0311民初7655号裁定书查封，解封时间为2020年4月15日；于2019年9月25日被（2019）苏0391执1271号裁定书查封，解封时间为2020年6月1日。2020年4月15日，涉案房屋被徐州经济技术开发区人民法院强制拍卖并依法执行，市场评估价格1144694元，实际成交价格为913286元。2020月4月16日，原告龚云涛因上述房屋买卖合同纠纷，诉至本院，聘请律师并支付律师费40000元。本院认为，原告龚云涛与被告刘云、刘亮签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，双方应按合同履行义务。案件审理过程中，被告刘云、刘亮自认其全权委托案外人马传义对涉案房屋进行出售、收取房款，并在买卖协议上签字确认，故依照法律规定，该买卖协议及延期过户协议均对被告刘云、刘亮具有法律约束力。对于原告关于解除原被告双方于2018年8月16日签订的《房地产买卖协议》的诉讼请求，根据双方签订的合同约定，出卖方应保证房地产产权清楚，具有处置权，若发生与房屋所有权有关的债务债权纠纷，盖由出卖方负责处理，因此给买受人造成的经济损失及违约金、服务费等，出卖方负责赔偿。因被告方债权债务纠纷，涉案房屋于2018年12月13日至2020年6月1日，一直处于被查封状态，且于2020年4月15日，被徐州经济技术开发区人民法院强制拍卖并依法执行，被告方存在违约行为致使合同目的已不能实现，因此，原告请求解除买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告方主张涉案房屋在合同约定过户时间内满足过户条件，因原告方原因不能完成过户，但被告并未提供其他相关证据予以佐证，对于被告该抗辩意见，本院不予采纳。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告要求被告返还购房款200000元的诉讼请求，有事实和法律依据，且符合双方约定，对原告上述诉讼请求，本院应予支持。对于违约金40000元、房屋差价损失200000元，依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告主张违约金40000元符合双方约定，本院予以支持。对原告提出被告应支付房屋差价损失200000元的诉讼请求，房屋差价损失系原告的可得利益损失，本院结合房屋被实际拍卖价格及签订买卖合同时约定的房屋总价，确定房屋差价损失为93286元（房屋差价损失=913286元-820000元）。原告主张依据市场评估价格计算差价损失，因评估价格为估值，不能显示房屋实际价值，故应以该房屋实际成交价格计算房屋差价损失。因本院已经支持原告违约金40000元，故被告还应向原告支付房屋差价损失的数额为53286元。原告为实现债权支出律师费40000元，本院依据双方合同约定，结案本案支持的诉讼标的及江苏省律师服务收费标准，酌定由被告承担原告律师代理费27897元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告龚云涛与被告刘云、刘亮于2018年8月16日签订的房地产买卖合同；二、被告刘云、刘亮于本判决生效后十日内一次性向原告龚云涛返还购房款200000元，并支付违约金40000元、房屋差价损失53286元、律师费27897元，合计人民币321183元；三、驳回原告龚云涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15852元，保全费3720元，合计19572元（原告已预付），由原告负担6000元，由被告刘云、刘亮负担13572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  郭 娜审 判 员  刘晓璐人民陪审员  范玉壮二〇二〇年十月十四日法官 助理  温文静书 记 员  高圣恩