福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2354号 原告：巫华仁，男，1967年4月4日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告：张群英，女，1968年6月12日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 二原告共同委托诉讼代理人：蔡光俊，福建威明律师事务所律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400075048201M，住所地福建省三明市碧桂园3号199幢3楼。 法定代表人：龚文博，执行董事。 委托诉讼代理人：张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所律师。 原告巫华仁、张群英与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巫华仁、张群英的委托诉讼代理人蔡光俊、被告三明市碧桂园房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告对三明××街××＃××号商品房的给排水设施进行雨污分流整改（达到雨污分流的设计要求）；2.判令被告向二原告支付逾期交房违约金37206元；3.判令被告向二原告支付逾期办证违约赔偿金78108元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月17日，二原告与被告签订编号为2014041700015《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买三明××街××＃××号商品房，单价11928.24元／㎡，总价2981224元。《买卖合同重要事项告知书》确认“《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2016年6月30日”。合同附件八《合同补充协议》第三条第二项第二目约定：“逾期（交房）超过90日后……自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第＊项处理……”，此处双方未约定逾期办证的违约责任，已在法院诉讼的三明碧桂园楼盘的商品房买卖合同对逾期办证违约责任的约定是：“出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”原告认为，逾期办证违约金可按该标准计算。合同签订后，原告如约支付了全部购房款2981224元。《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2016年6月30日，被告因房屋质量问题，于2017年8月26日交付该商品房，逾期交房416天，应付逾期交房违约金37206元。依合同第十四条约定，被告应在交房后60日内（2016年8月30日）办理不动产首次登记并向原告提供办证资料，以使得原告能够在交房后90日内取得不动产权证，但被告办理不动产首次登记时间是2017年5月22日，逾期262天，应付逾期办证违约赔偿金78108元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当……依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：……2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到涉及要求条件……”，原告在装修过程中发现卫生间污水管没有接到污水井，直接埋在地下，导致卫生间污水回灌，污水、雨水设施没有按照规划设计标准实行雨、污分流，而是偷工减料把雨水管接入污水井增加混合污染，造成环境破坏。原告认为，雨、污合流的商品房未达到规划设计规范要求，未达到合同约定的交付条件。 被告辩称，1.二原告要求被告承担逾期交付责任并支付违约金的请求不能成立。（1）讼争栋楼的合同约定交付条件五方验收和消防验收在合同约定交付日2016年6月30日前均已验收合格，被告已履行了合同约定的义务。被告于2015年12月29日完成竣工验收备案。被告已于合同约定交房日前按合同约定的通讯地址通知二原告收房，二原告因自身原因未按时前来收房，造成房屋逾期收楼责任在于原告自身，应由原告承担逾期收楼责任。（2）案涉房屋系毛坯交付，在交付前已按设计规划完成建设，通过竣工验收。现原告其提出存在相关问题，其应承担相应的举证责任。现其未提供任何相关证据，根据“谁主张、谁举证”的证据规则，其应承担举证不能的法律后果。（3）退一步讲，即使被告所诉的逾期交房成立，其主张逾期交房违约金也已超过诉讼时效。根据福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条意见，买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定，商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。本案诉讼时效起算点应从二原告起诉日2020年9月8日起往前3年起算，即2017年9月8日前均已超过诉讼时效。2.案涉房屋实际交付时间为2017年8月26日，取得初始登记时间为2016年10月14日，根据合同约定，被告不存在逾期办证的行为。3.商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于被告，因此逾期办理不动产权证的违约责任不应由被告承担。（1）被告出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的。被告与业主签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，且被告在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，我市于2016年10月19日起只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，被告在此之前准备的房屋权属登记材料在2016年10月19日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，被告须按不动产权登记要求重新准备资料。（2）不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》，不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需要工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进步缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响，被告无法在短期内为业主准备齐登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”（虽然该法条约定的是取得房屋权属证书，但因不动产登记暂行条例的出台，此房屋权属证书应理解为不动产权证书），该法条明确必须是出卖人主观上存在过错是其承担法律责任的基础，如因第三人或不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。由于国家调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用权证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，即从2016年10月19日起，依照变化后的法律规定，双方约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于三明市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，被告只能协助二原告按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。4.即使被告需承担逾期办理不动产权证的违约责任，根据合同约定，本案二原告主张的逾期办证天数也应当予以相应的扣减。（1）本案讼争房屋楼幢完成首次登记后，根据双方的约定，房屋权属登记代办事宜，由业主自行将办理该商品房《不动产权证书》所需的权属登记资料送交三明市不动产登记中心，并自行将办理该商品房的《不动产权证书》所需的税费缴纳给相关部门，即出卖人与买受人已约定办理讼争商品房权属证书由买受人自行前往不动产登记中心办理。在被告完成讼争商品房首次登记后，被告的合同义务即已完成二原告怠于行使其自身义务，加重被告责任的，从公平原则角度，也不应由被告承担讼争商品房首次登记后的责任。（2）由于国家调整了产权登记制度由原来分开办理、办法的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》，因办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限应予以扣除（据从不动产登记中心了解权籍调查成果工作时限为20个工作日），因此违约办理期限扣除30日符合客观实际情况，公平合理。逾期办理违约金的计算应从交付日起届满90日的次日开始起算计算至讼争房屋所在楼幢首日登记之日的前一日止，并扣除“权籍调查成果”时限30日。5.案涉房屋系毛坯交付，并且已完成了合同中约定的交付标准，二原告要求被告对房屋排水进行整改没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人举证、质证及庭审陈述情况，本院认定事实如下： 1.2014年4月17日，二原告与被告签订一份编号为第2014041700015号的《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买坐落于三明市梅列区××号××幢××号商品房××街××＃××层××号××，合同总价款2981224元。关于逾期交房违约责任，双方在合同附件八中约定：（1）逾期不超过90日，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自买卖双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。关于产权登记的约定，双方在合同第十四条中约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。对于因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的违约责任，合同中未明确载明。关于交付标准问题，双方在合同附件三中进行了明确约定，其中就排水问题，约定的标准为：排水管完成主管，沉箱内安装地漏式池水管一个。 2.被告向二原告出具《买卖合同重要事项告知书》，明确收楼日期为2016年6月30日。 3.2015年5月19日，案涉房屋消防验收通过；2015年12月24日，建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位共同出具《建筑工程竣工验收报告》，载明案设房屋竣工验收合格；2015年12月29日，被告向备案机关申请竣工备案。 4.2016年5月19日，被告向二原告送达《期楼收楼通知书》，通知二原告收房时间为2016年6月30日，但二原告实际接收该房屋时间为2017年8月26日。 5.2016年10月14日，案涉房屋办理了房屋初始预登记。 本院认为，1.关于要求被告对案涉房屋的排水设施进行雨污分流整改的诉讼请求。《房屋买卖合同》附件三就房屋交付标准进行了约定，该约定的标准中未要求排水须为雨污分流，故从合同角度而言，雨污排水有无分流不属于被告应履行的合同义务。原告未提供证据证明案涉房屋因存在雨污排水未分流而导致自身居住生活等利益遭受实际侵害事实，单纯的雨污排水是否符合设计图纸要求或是否符合政府有关设计规范，属于行政管理范畴，非民事诉讼受案范围。因此，二原告请求判令被告对案涉房屋排水设施整改为雨污分流，本院不予支持。二原告申请对案涉房屋给排水方式及与施工图设计的给排水方式是否一致进行鉴定，对案件处理无意义，本院不予准许。2.关于要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。双方约定收楼日期为2016年6月30日，案涉房屋于2015年12月24日已竣工验收合格，满足使用条件，被告于2016年5月19日已通知二原告办理交付手续，但二原告直至2017年8月26日才实际接收房屋，且未能举证证明延迟接收系因被告原因造成，故本院认定被告已按合同约定履行了交付房屋的义务，二原告请求判令被告支付逾期交房违约金37206元，缺乏事实依据，本院不予支持。3.关于要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。案涉房屋初始预登记时间是2016年10月14日，此后即已满足办证条件，二原告实际接收该房屋时间为2017年8月26日，不存在合同约定的“因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书”情形，且合同中双方未就逾期办证违约金进行约定，二原告请求判令被告支付逾期办证违约金78108元，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告巫华仁、张群英的诉讼请求。 案件受理费2606元，因适用简易程序审理，减半收取1303元，由原告巫华仁、张群英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  胡江平 二〇二〇年十月二十日 书记员  魏恺雯 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。