山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋07民终593号 上诉人（原审被告）：薛秀凯，男，1992年6月17日生，汉族，住山西省晋中市榆次区。 委托诉讼代理人：孙晓君，山西日月明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：冀英超，男，1996年12月21日生，汉族，住山西省临汾市尧都区。 委托诉讼代理人：魏海鹏，北京德恒（太原）律师事务所律师。 上诉人薛秀凯因与被上诉人冀英超租赁合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初4647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人薛秀凯上诉请求：撤销原判或将本案发回重审。主要事实与理由：1、原审判决漏列了必要共同诉讼人刘志刚等,程序违法。（1）山西华澳商贸职业学院（以下简称：华澳学院）是涉案违法建筑物--商业服务楼的建设人，案外人刘继国是该违法建筑物的实际控制人，刘继国假借弟媳张宁芳和侄儿冀英超的名义与刘志刚和上诉人分别订立2份校区商业服务楼“阴阳合同”后,实际出租经营涉案商铺,并又以牛晓亮名义出具案涉商铺租金收据而偷逃税,造成国家税款损失，此事实有冀英超提交原审法院的华澳学院与案外人张宁芳,张宁芳与案外人刘志刚订立的2016至2017年《校园商业服务楼经营合同》予以证明。（2）冀英超涉嫌虚假诉讼,本案遗漏应该参加诉讼的共同原告张宁芳、共同被告刘志刚等3人,导致被遗漏主体的诉讼权益得不到保障，请二审法院依法撤销原审判决驳回冀英超诉讼请求,将本案发回一审法院重审。2、原审支持的冀英超诉讼请求超出了其权利范围,违反法律规定，应予纠正。案外人刘继国假借侄儿冀英超名义与上诉人签订了经营期限为2017年12月25日至2018年12月30日的《校区商业服务楼经营合同》,而冀英超起诉请求的范围为2016年至2019年的房租管理费，故原审法院依法应当对冀英超诉讼请求超出其权利范围的部分予以驳回。3、原审歪曲证据,滥用自由心证,导致认定基本事实不清。（1）冀英超向原审法院提交了“山西隆昊达建筑工程有限公司2015年12月28日收到贰拾万租金”的收条,并用此“伪证”忽悠薛秀凯已经履行涉案商铺2016年的部分租金,该伪证和被借名的案外人张宁芳与刘志刚订立的《校园商业服务楼经营合同》第4条第一项“经营管理费一次缴纳”的约定相悖。（2）冀英超提交原审法院的2016年8月16日收条载明：“今收到刘志刚南校商业院东门面定金壹拾伍万元整”，这是预交的网络电影院租金收条,并不是交晋中市榆次区瑾秀年华超市（以下简称：瑾秀年华超市）的租金。（3）2016年12月,刘志刚因瑾秀年华超市亏损105万元跑路,因此刘继国才和薛秀凯口头达成瑾秀年华超市的租赁协议,即“将年租金降为45万元整,先由我单独经营,租金推后缓交”。此事实不仅有薛秀凯从2017年8月15日至2017年11月13日先后7次通过银行转款交租金45万元的事实,还有冀英超提交原审法院的牛晓亮书写的收条为凭证,以及刘继国假借冀英超与薛秀凯订立的《校区商业服务楼经营合同》约定的租期为2017年12月25日至2018年12月30日印证。（4）2015年12月,涉案商铺是薛秀凯和合伙人刘志刚与案外人刘继国通过几次协商后合意以年租金64万元达成租赁协议意向,在刘继国收取了薛秀凯现金64万元整,并在他提出为了双方少缴税费薛秀凯和刘志刚才认同了刘继国提前将涉案租赁合同租金打印成52万元的。涉案商铺2016年租金64万元的现金的收取人是案外人刘继国,而并不是张宁芳。5、承前所述,冀英超所提交一审法院128万元的收条,除2015年12月28日的20万元、2016年8月16日的15万元、2019年1月3日的3万元外,剩下的90万元整是薛秀凯按双方口头协议约定所交的2017年和2018年租金各45万元。（6）薛秀凯与冀英超于2019年没有签订过合同。另，在合同无效情况下，冀英超无权再收取2019年的房租管理费，有权收取费用的是华澳学院。4、涉案商铺既无建设规划许可证,又无不动产权证，原审判决对此认定事实、适用法律错误。（1）根据冀英超提交原审法院的市国用（XXXX）第X号《国有土地使用证》，及一审法庭辩论终结后冀英超补交一审法院、未经质证的晋（2018）晋中市不动产权第××号《不动产权证书》，涉案商铺的土地性质为科教用地，华澳学院违反《中华人民共和国土地管理法》规定在科教用地上违法建设商业服务楼,并对外租给薛秀凯经营超市，可见双方所订立的《校园商业服务楼租赁合同》违反了法律强制性规定，应属无效。（2）晋中市规划和自然资源局对一审法院（2019）晋0702民令4647号调查令复函称：“未曾办理过山西华澳商贸职业学院的商业服务楼的工程规划审批手续”，可见案涉校园商业服务楼违反《中华人民共和国城乡规划法》，属违法建筑。（3）一审庭审结束后，冀英超提交了山西省住房和城乡建设厅、山西省国土资源厅、山西省财政厅、山西省地方税务局、山西省工商行政管理局联合下发的《关于加快解决国有土地上房屋权属登记遗留问题的意见》（晋建房字［2015］215号文件），《山西高校新校区项目建设晋中领导组会议纪要》（［2011］2号），中共榆次区委办公室、榆次区人民政府办公室关于印发《榆次区2015年重点工程项目计划及工作方案》的通知（中共晋中市榆次区委办公室榆办发［2015］28号文件，附件2、《榆次区二〇一五年重点工程情况表》），《晋中日报》，《房产证》等一系列证据,一审法院在未对上述证据组织质证情况下即采信，违反法定程序。5、案外人刘某为谋取不法利益,指使华澳学院工作人员对薛秀凯经营的超市断水断电、驱赶从业人员、封锁，原审判决隐瞒了由此不法行为给薛秀凯造成的直接货物损失约33万元的事实,却以2019年7月19日超市关店未经营的表述袒护。6、涉案民事行为严重损害国家利益,二审法院应向检察机关提出司法建议维护国家利益。（1）华澳学院南、北校区均存在违反科教用地使用性质而建设商业服务楼问题；（2）某后勤管理中心连续十几年经营华澳学院和中北大学信息商务学院的后勤业务,一直以非营利性民办教育机构为由,虚报小规模免税人偷逃税，偷逃税金在5亿元以上；（3）案外人刘某以空白“阴阳合同”骗取上诉人租金1964800元,偷逃税金20万元左右；（4）《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发［〔2008〕3号）第十四条:“...对非经营性用地改变为经营性用地的,应当约定或明确政府可以收回土地使用权,重新依法出让。”非经营性用地改变用途用于商业经营的,应收回土地进行招拍挂程序出让。但涉案违建的校内商业服务楼交付使用后,实际由刘某对外出租给他人用于商业经营，实际改变了科教用地用途,使土地的附加价值被私有化,致国有资产流失,但原审法院偏袒、支持其违法行为。鉴此,为避免国有资产流失,请二审法院出具司法建议,启动晋中市人民检察院依法维护国家利益。 被上诉人冀英超辩称：1、本案并未遗漏必要的共同诉讼人，由刘志刚与张宁芳签署的《校区商业服务楼经营合同》已经履行完毕，刘志刚与张宁芳无参加诉讼的必要。2、原审并未超出审理范围。双方签订的《校园商业服务楼经营合同》明确约定了期间、房屋管理费等，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，也支持房屋实际占用期间的费用，更何况直到现在上诉人的超市物品仍在答辩人的房屋中，故，不但原审未超出审理范围，诉讼期间上诉人实际占用房屋应支付的费用在本案中并未审理，导致答辩人的损失进一步扩大。3、关于部分租金问题。在原审庭审中已核对了上诉人已交租金的数额，上诉人对此认可。正因为上诉人没有遵守合同约定的“经营管理费一次缴纳”，才导致本案纠纷产生，违约方为上诉人。4、关于上诉人主张合同无效问题。（1）根据相关规定，科教用地包括为学生生活建设的配套设施，本案中，上诉人承租的即是为学生生活的配套超市，并不违法。（2）本案诉争房屋属于晋中市榆次区批准建设的重点工程，华澳学院已通过出让的方式取得了《不动产权证书》，涉案房屋在该证书载明的四至范围内，属于合法建筑；涉案房屋已取得晋中市规划勘测局出具的《建设工程规划许可证》；华澳学院新校区建设项目已通过榆次区发改局立项备案登记，系经主管部门批准建设，故，上诉人该上诉理由不成立。 冀英超向一审法院起诉请求:1、依法判令薛秀凯支付冀英超在合同租赁期内拖欠房租管理费547500元（暂算至2019年9月)；2、依法判令薛秀凯立即腾房；3、本案诉讼费等相关费用由薛秀凯承担。事实和理由：2015年12月，案外人刘志刚与薛秀凯欲在华澳学院经营超市，故案外人刘志刚与冀英超的母亲张宁芳签订《校园商业服务楼经营合同》，其中合同双方约定年房租管理费为52万元及其他权利义务关系，后案外人刘志刚不再经营校园超市，而由薛秀凯一人继续经营。2016年12月合同到期双方未再次签订书面合同,继续履行原《校园商业服务楼经营合同》。2017年12月，薛秀凯提出降低租赁费的要求，故双方于2017年12月14日重新签订《校区商业服务楼经营合同》，将年房租管理费定为45万元；并约定合同期限为2017年12月25日至2018年12月30日。自2015年至今，冀英超累计收到薛秀凯支付房租128万元，根据《校区商业服务楼经营合同》约定及租赁期限薛秀凯尚欠冀英超547500元房租管理费未支付（计算标准为1、截止至2018年12月30合同到期日拖欠21万元；2、2018年12月31日至2019年9月尚欠337500元，以上共计547500元)。上述合同到期后,经冀英超多方催告索要房租管理费，薛秀凯推脱拒付。为维护合法权益，故诉至法院。 薛秀凯一审期间辩称：1、薛秀凯并不是与冀英超签订的《校园商业服务楼经营合同》，冀英超主体不适格；2、双方签订的《校区商业服务楼经营合同》无效，因华澳学院未取得涉诉房屋产权；3、《校区商业服务楼经营合同》盖章处为“山西大任国际教育交流有限公司”，并非华澳学院。 一审法院认定的事实:讼争房屋系冀英超承租华澳学院。2015年12月，薛秀凯与案外人刘志刚欲在华澳学院经营超市，冀英超经华澳学院同意，由冀英超的母亲张宁芳与案外人刘志刚签订了《校园商业服务楼经营合同》，合同约定年房屋管理费为52万元,并约定了其他权利义务关系。后案外人刘志刚不再参与校园超市经营，而由薛秀凯一人继续经营。2016年12月合同到期后，双方未再次签订书面合同，继续履行原《校园商业服务楼经营合同》。2017年12月，薛秀凯提出降低租赁费的要求，故冀英超、薛秀凯于2017年12月14日重新签订《校区商业服务楼经营合同》，将年房租管理费定为45万元；并约定合同期限为2017年12月25日至2018年12月30日。 另查明，薛秀凯经营的超市营业至2019年7月19日，之后关店未经营。 还查明，12份收据显示:刘志刚于2015年12月28日交房租20万元，于2016年8月16日交房租15万元，薛秀凯于2017年8月15日交房租25万元，2017年10月17日交房租4万元，2017年10月25日交房租6万元并有银行流水，2017年10月27日交房租5万元，2017年11月3日交房租2万元并有银行流水，2017年11月7日交房租2万元并有银行流水，2017年11月13日交房租1万元并有银行流水，2018年6月1日交房租30万元，刘继国于2018年10月17日交房租5万元；2018年12月17日华澳超市交房租10万元。2019年1月3日，冀英超收到薛秀凯现金3万元并出具收条。以上，冀英超共计收到薛秀凯支付的房租128万元。 以上事实，有冀英超提供的《校园商业服务楼经营合同》4份、房屋管理费收据、银行流水、学校证明、催收证明、委托书、生育证书，薛秀凯提供的申请法院调取的晋中市规划和资源局的回复、晋中市公安局榆次分局张庆派出所的受案回执、证人证言等证据在案为凭，经开庭质证及该院审查，对上述证据的真实性予以认定。 一审法院认为,本案的法律关系是租赁合同纠纷。冀英超及其母亲承租华澳学院房屋后，经华澳学院同意又将房屋出租。从2015年11月起案外人张宁芳即冀英超母亲将上述房屋出租给薛秀凯及案外人刘志刚经营超市，2017年12月14日，冀英超、薛秀凯签订《校区商业服务楼经营合同》将华澳学院房屋出租给薛秀凯经营超市，年房租管理费定为45万元，租期为2017年12月25日至2018年12月30日。现合同租赁期满，双方没有续签合同，故冀英超主张薛秀凯将房屋腾出的诉讼请求符合法律规定,该院予以支持；关于薛秀凯不认可与冀英超签订租赁合同系冀英超亲笔签名请求笔迹鉴定一节,因有违合同法相对性的相关规定，且其已实际支付冀英超部分租赁费用，故对此请求，该院依法不予支持;关于房租管理费一节，双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，为有效合同;关于薛秀凯辩称，涉案房屋为未取得建设规划许可证的违章建筑,因该房屋建设在宗地面积已经实际取得不动产权证，故该房屋应认定为合法建筑;另外薛秀凯认为合同违反了《中华人民共和国民办教育促进法》第五十一条的规定即“教育用地不得用于其他用途”，但《中华人民共和国民办教育促进法》第五十一条的规定属于管理性规范而非效力性强制性规范，管理性规范是为了行政管理的需要，属于公法的范畴，不直接调整私法范畴，因此租赁合同不因违反上述管理性规定而无效。综上,对薛秀凯认为租赁合同无效的辩解意见不予采纳。关于冀英超主张的房租管理费，双方签订《校区商业服务楼经营合同》约定的年租金为45万元，租赁期内薛秀凯占用房屋，未按照合同约定付清房租管理费，尚欠的房屋管理费21万元应当支付。双方在租期届满没有签订新的租赁合同，薛秀凯也未搬离房屋，故薛秀凯占用房屋期间应当按照原合同约定的租赁费用标准支付合同到期后继续占用房屋的费用，双方约定年租金45万元，则日租金为1232.88元（45万元/365天)，房屋租赁期限届满日为2018年12月30日,薛秀凯于2019年7月19日关店，薛秀凯从租期届满之日起至关店共占用冀英超房屋199天，应支付冀英超房屋管理费245343.12元（1232.88元×199天)。综上所述，对冀英超主张薛秀凯支付房租管理费547500元的诉讼请求，该院予以部分支持。 一审法院判决：（一）限薛秀凯于本判决生效后10日内支付冀英超截止2019年7月19日拖欠的房屋管理费455343.12元；（二）限薛秀凯于本判决生效后立即腾出讼争房屋。 二审期间，围绕上诉主张，薛秀凯提供了如下证据：薛秀凯与案外人刘继国短信聊天记录截图1张、微信聊天记录截图11张；2018年7月3日、2018年12月6日、2018年12月7日转账查询单、银行电子回单7张，用于证明：1.案涉房屋的实际出租人是刘继国，冀英超不是适格原告；2.对租金，薛秀凯是根据刘继国的指示付给刘继国指定的人，包括冀成义、刘小敏、牛晓亮等；其中，薛秀凯按刘继国指示于2018年7月3日向冀承义支付房租24800元；薛秀凯通过赵慧按照刘继国指示于2018年12月6日、7日向刘小敏共支付房租10万元；3.案涉房屋租金已经付清。 冀英超对上述证据质证称：不认可薛秀凯提供的证据，固化证据形式使用的介质、展示证据的形式均不合法，且没有经过公证，不能作为证据采信，该证据的内容证明了薛秀凯拖欠租金的事实。 二审期间，冀英超提供了如下证据： 1、华澳学院于2020年6月26日出具的《情况说明》，载明：“1、在本案中涉案的租赁房屋为山西华澳商贸职业学院所有并已取得《中华人民共和国不动产登记证书》。2、山西大任国际教育交流有限公司系山西华澳商贸职业学院具体运营校园事务的公司，在本案中签署的《校园商业服务经营合同》的效力山西华澳商贸职业学院予以认可。”用于证明案涉房屋属华澳学院所有，华澳学院认可山西大任国际教育交流有限公司在本案中签署协议的效力。 2、晋（xxxx)晋中市不动产权第××号《不动产权证书》、建设工程规划许可证及附件、榆次区发展和改革局下发的《关于核准山西华澳商贸职业学院新校区建设项目（一期）项目申请报告的通知》（区发改核字〔2014〕1号文件）、榆次区发展和改革局企业投资项目备案证（榆发改备案字〔2015〕48号），用于证明案涉房屋在不动产权证宗地图内，属于合法建筑。 薛秀凯对上述证据质证称：1、认可《情况说明》的真实性，该说明没有出具人签名，不符合证据出具法定要求，实际出租人刘继国是华澳学院负责人刘耀国的弟弟，有利害关系，对说明内容不认可；2、《不动产权证书》宗地图、规划许可证、发改局1号文件均没有涉及案涉房屋；认可发改局48号备案证真实性，但与本案没有关联。认定房屋是否合法，需要有相应的规划许可证，其他部门文件无权证明。 瑾秀年华超市企业信用信息（一审正卷64页）显示：该超市成立于2016年2月19日，经营者为薛秀凯，系个体工商户。 2015年12月28日的收据（一审正卷56页）载明：“交款单位刘志刚，人民币贰拾万元整，收款事由房租，经办人牛晓亮”，该收据加盖有“山西隆昊达建筑工程有限公司”印章。 2016年8月16日的收据（一审正卷57页）载明：“今收到刘志刚交来南校商业院东1、2号门面定金壹拾伍万元整，收款人牛晓亮，交款人刘志刚”。 2018年12月17日的收据（一审正卷61页）载明：“兹收到华澳超市交来房租（以合同为准）壹拾万元”。 二审期间，本院向刘继国、牛晓亮、刘小敏、冀承义分别进行了调查： 1、刘继国称：华澳学院是民办学校，我在华澳学院帮忙，没有具体职务，分管三产办公室；薛秀凯所说是和我实际商谈租房合同签订、我实际收房租不是事实；房子一开始是张宁芳租赁的，薛秀凯租房是经牛晓亮介绍的，通过牛晓亮和冀英超签订的合同；关于24800元问题，这不是租金，是利息，薛秀凯从2018年开始就没有正常交过相关费用，导致冀英超也交不了学校，薛秀凯说年底交费，但也没有交清，这才说薛秀凯交利息，直到2019年6、7月，薛秀凯已欠六七十万了，后来向学校申请了一下，让冀承义担保，薛秀凯、牛晓亮、冀承义在一起商议的交费的事；关于薛秀凯说的2018年12月的10万元，是几次催交租金情况下，我让牛晓亮催薛秀凯，薛秀凯给我打电话，我让他和牛晓亮对接，薛秀凯说不想和牛晓亮再联系，想和我联系，我就说让他直接交学校吧，就把刘小敏的账号给了薛秀凯，让学校代收，给了薛秀凯账号后的几天，我还问过财务，财务说没有收到，是10号后，再和财务核实，财务说有南校超市的钱，但不知道是谁交的，我说南校超市的钱肯定是薛秀凯交的，联系牛晓亮核对，两笔共10万元，牛晓亮核对后，牛晓亮才让学校给出的收据。实际上不是学校收的钱，是因为薛秀凯不想与牛晓亮接触，冀英超也不在，我也不想和他们有金钱往来，才这样处理，这个10万元在薛秀凯支付的128万元之内，薛秀凯交的钱都是委托牛晓亮交的，2018年快放假时的那笔钱就是这个10万元。 2、牛晓亮称：薛秀凯来学校经营超市是他托人和我说，我介绍的；认可一审卷内冀英超提供的冀英超、张宁芳的《委托书》，张宁芳、冀英超是委托我负责租赁合同执行；2015年12月28日的20万元收据上加盖的“山西隆昊达建筑工程有限公司”印章是因为当时收据用完了，我随便从桌子上拿的一份收据，收的刘志刚用现金交的瑾秀年华超市租金；2016年8月16日的15万元收的是刘志刚交的瑾秀年华超市的租金，房子是从东往西编号，瑾秀年华超市的东门是X号、南门是X号，挨过来网络影院是X号、X号；按照合同约定都是上打（先交）租金，因为薛秀凯不能按时交租金，所以给的钱就是先顶前面欠的钱，薛秀凯交的钱都是瑾秀年华超市的租金，小超市和网络影院没有交过房租。对于2018年12月6、7日的10万元，薛秀凯交了我不知道，我和财务核实后才知道，我收到了学校财务给我出具的收据，2018年12月的就一张收据。 3、刘小敏称：我是华澳学院的出纳，确实在2018年12月6、7日收到过10万元，钱是突然进账的，因为学校不直接对商户，只对三产科，所以这个钱算是三产科交学校的，学校给三产科开收据。 4、冀承义称：薛秀凯在2018年付过我钱，是瑾秀年华超市的保证金，因为当时薛秀凯交不了房租，找我来谈，我在学校、公司都工作过，所以让我给薛秀凯缓交房租做了担保，刘继国问我要过一个账号，刘继国给了薛秀凯，我没有动过这笔钱，薛秀凯履行完房租的事后，我再把钱还给薛秀凯。这件事我没有和薛秀凯直接谈，金额是24000多元，具体记不清了。 薛秀凯对上述证人证言质证称：证人除牛晓亮外，都与刘继国有亲属关系，证人证言相互矛盾，对于24800元，刘继国称是利息，冀承义称是保证金，但冀承义证言证明无论是利息还是保证金，都是刘继国直接指定的；另，根据刘小敏证言，华澳学院商铺出租混乱，冀英超是否真正有权出租无法确定；对牛晓亮证言，2015年12月28日的20万元收据上交款人写的刘志刚，但不清楚这20万元是不是刘志刚交的房租，和本案无关；2016年8月16日刘志刚交的是网络影院的房租，瑾秀年华超市2017年、2018年的房租是按照每年45万元履行的，已交清。 冀英超对上述证人证言质证称：1、对刘继国证言，刘继国明确否认其是合同相对方，也明确否认其委托他人向薛秀凯收取租金，对于24800元和10万元情况介绍的很清楚，该证人证言真实、可信；2、对牛晓亮证言认可；3、对刘小敏证言，薛秀凯没有依约将房租交给合同相对方，而是直接交给学校，牛晓亮说是2018年12月收到的房租，经我方核实，这个收据是我方一审提供的2018年12月17日的收据；4、对冀承义证言，基于冀承义、刘继国没有法律知识，无论是保证金还是利息的陈述都不合适，这个24800元应是履约保证金，是保证薛秀凯按时交纳房租才有了直接打给冀承义24800元的情况，冀承义也表示，如果薛秀凯履行交纳房租义务后，这个24800元其要返还薛秀凯。四位证人的证言具有高度采信度。 2019年9月29日晋中市规划和自然资源局向一审法院出具“关于榆次区人民法院调查令回复”（一审正卷129页）称：你单位（2019）晋0702民令4647号调查令，调查的“山西华澳商贸职业学院配套商业服务楼的规划手续等资料”，已收悉，经我局核查相关审批资料，未曾办理过该商业服务楼的工程规划审批手续。 薛秀凯称其在上诉状中主张漏列的当事人为张宁芳、刘志刚、刘继国。 二审经现场勘查，瑾秀年华超市是独立的一间房，共有西、东、南三个门，网络影院是两间相互独立的房间，各有一个门。 其余事实与一审查明相同。 本院认为，二审期间双方当事人争议的焦点有以下五个： （一）薛秀凯的合同相对方是谁。 薛秀凯称与其进行租房合同洽谈、收取房屋租金的是刘继国，因此，其合同相对方是刘继国，刘继国否认，且：1、案涉房屋在华澳学院院内，薛秀凯认可华澳学院是案涉房屋的建设者，根据二审期间华澳学院出具的《情况说明》，其认可将案涉房屋出租与冀英超；2、薛秀凯作为承租人签署的2017年12月14日的《校区商业服务楼经营合同》载明的出租人为冀英超；3、薛秀凯绝大部分已付房租是交给了牛晓亮，冀英超主张其将与薛秀凯签订的案涉房屋出租事项委托与牛晓亮，牛晓亮认可其是代冀英超收取房租，薛秀凯还向冀英超付过部分房租，故，一审认定薛秀凯的合同相对方为冀英超并无不当，应予维持。 （二）案涉《校区商业服务楼经营合同》效力如何。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，冀英超提供的华澳学院《不动产权证书》中的房屋不包括案涉房屋，建设工程规划许可证不包含对案涉房屋规划，且，根据晋中市规划和自然资源局向一审法院出具的复函，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故，根据上述司法解释规定，冀英超、薛秀凯于2017年12月14日签订的《校园区商业服务楼经营合同》无效。 （三）薛秀凯是否欠付案涉房屋占有使用费，应否承担付款责任。 1、关于双方争议的四笔款项是否是交纳的案涉房屋租金问题，（1）薛秀凯上诉称2015年12月28日收据上加盖的是“山西隆昊达建筑工程有限公司”的印章，且，按照刘志刚与张宁芳签订的《校园商业服务楼经营合同》约定，租赁费是一次性交纳，事实上其已与刘志刚交清了2016年房租64万元，因此，该收据与本案无关，但由于：刘志刚与张宁芳签订的《校园商业服务楼经营合同》约定的房租是52万元，非64万元，薛秀凯也未能提供其与刘志刚一次性交纳了2016年房租的证据；且，冀英超提供的该收据虽加盖的是山西隆昊达建筑工程有限公司的印章，但牛晓亮认可是收取的案涉房屋租金，其该认可对薛秀凯有利，故本院认定该款项为刘志刚交纳的案涉房屋租金。（2）薛秀凯上诉称2016年8月16日的15万元是刘志刚交的网络影院的租房定金，经现场勘查，瑾秀年华超市在物理空间上是一个房间，网络影院在物理空间上是两个房间，根据日常生活经验，一个房间即使有两个门，也不编两个房号；且，冀英超主张薛秀凯在2015年12月已交纳一次房租，而在交付一期房租后再行交纳租房定金不符合一般商业习惯，因此，本院认为薛秀凯该上诉主张合理，应予支持，即认定该笔款项为刘志刚交纳的网络影院租房定金。（3）根据冀承义当庭证言，其于2018年7月3日收到的薛秀凯的24800元非案涉房屋租金，冀英超对此没有异议，薛秀凯也未明确反对，故本院对该款项不认定为薛秀凯交付的房租，薛秀凯对该款项可依法另行解决。（4）薛秀凯称其2018年12月6日、7日付刘小敏的10万元房租在一审认定的其已付房租128万元之外，冀英超则称薛秀凯所述的该10万元即是其一审期间提供的2018年12月17日收据载明的10万元，由于：首先，薛秀凯作为房租交纳义务主体未能提供其2018年12月17日支付房租的其他佐证证据；其次，薛秀凯该主张若成立，则与其上诉状所述、一审庭审陈述（2018年其付房租45万元）矛盾；第三，根据刘继国、刘小敏、牛晓亮证言，刘小敏收到10万元后，三人之间经过一个核实过程才开具的收据，而先收款后开收据符合一般日常生活经验，故本院认为冀英超主张合理，即2018年12月6日、7日薛秀凯付刘小敏的10万元与2018年12月17日收据载明的10万元为同一笔款项。 2、关于2017年房租标准及薛秀凯在2017年、2018年所付房租是否是当年房租问题，（1）薛秀凯称2017年房租调整为45万元，由于2017年刘志刚未与张宁芳再行签订合同，且薛秀凯对自己该主张未能提供证据证明，故2017年的房租标准仍应延用2016年的合同约定认定，即为52万元/年。（2）薛秀凯上诉称2017年、2018年其交纳的租金均是当年的租金，由于收据上未明确载明收取房租的年份，牛晓亮作证称房租收取是先顶前期所欠房租，再算后期应付房租，而其该主张具有合理性，故本院对薛秀凯该主张不予支持。 3、关于薛秀凯上诉所诉案涉房屋租赁合同无效，故，冀英超不应收取其2019年房屋占有使用费问题，因其该主张与合同相对性原则适用范围相悖，故，本院对其该上诉主张不予支持。另，薛秀凯称案涉房屋是其与刘志刚合伙租赁。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任。则，薛秀凯对案涉商铺从2015年12月租赁时起至一审认定的2019年7月19日止的房屋占有使用费均负有交纳责任。 综上分析，对案涉商铺从2015年12月租赁时起至2019年7月19日止，薛秀凯应付房屋占有使用费1735343.12元，其中2016年、2017年房屋占有使用费为104万元，刘志刚及薛秀凯已付113万元，则薛秀凯欠付2018年房屋占有使用费为36万元，欠付2019年至7月19日的房屋占有使用费为245343.12元，合计欠付冀英超房屋占有使用费605343.12元，因冀英超一审主张的房屋占有使用费总额为547500元，故，对余款57843.12元冀英超应另行依法解决。 （四）一审是否存在程序违法问题，二审应否因此将本案发还重审。 1、关于薛秀凯上诉所诉一审漏列当事人，应将本案发还重审问题，（1）根据前述认定，刘继国不是案涉合同当事人；薛秀凯是案涉债务连带责任主体，依据连带责任原理，连带债务的债权人可选择向部分或全体债务人请求给付，况且，薛秀凯是案涉租赁合同载明的承租人，故，不必追加刘继国、刘志刚为本案当事人；（2）关于张宁芳与案涉房屋租赁问题已查明，不影响其权益，也不必须追加其为本案当事人。故，薛秀凯该上诉主张不能成立，本院不予支持。 2、关于薛秀凯上诉所诉一审对冀英超在庭后提供的证据未组织质证即认定违法问题，根据一审判决书，一审对冀英超庭后提供的《山西高校新校区项目建设晋中领导组会议纪要》（[2011]2号）、中共榆次区委办公室、榆次区人民政府办公室关于印发《榆次区2015年重点工程项目计划及工作方案》的通知（中共晋中市榆次区委办公室榆办发[2015]28号文件，附件2、《榆次区二〇一五年重点工程情况表》），《晋中日报》并未采信；一审对冀英超庭后提供的华澳学院《不动产权证书》存在未经质证即予采信问题，一审该行为不符合法律规定，但冀英超一审提供《不动产权证书》系用于证明案涉房屋租赁合同有效，而对此二审已予重新认定，故一审该程序瑕疵未影响到本案审理结果，本院不因此再将本案发回重审。 （五）一审是否存在超冀英超权利范围判决问题。 薛秀凯上诉称冀英超诉讼请求范围为2016年至2019年的房屋占有使用费，但2016年至2017年的房屋出租人为张宁芳，故冀英超对此期间房屋占有使用费进行主张属超权利范围请求，一审对其该请求支持违法，对此，本院经审查，冀英超陈述2016年、2017年房租交纳情况是为了阐明其主张的2018年、2019年房屋占有使用费的计算方法，其并未主张2016年、2017年的房屋占有使用费，一审也未判决，故薛秀凯该主张不能成立，本院不予支持。 另，薛秀凯上诉所述案外人偷逃税及违反土地用途使用土地违法问题，不属本案审理范围，其应向有关部门反映解决。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初4647号民事判决第二项； 二、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2019）晋0702民初4647号民事判决第一项； 三、薛秀凯于本判决生效之日起10日内支付冀英超房屋占有使用费545700元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9275元，减半收取4637.5元，由薛秀凯负担；二审案件受理费8130元，由薛秀凯负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝永丽 审判员  杨姣瑞 审判员  元晓鹏 二〇二〇年十月三十日 书记员  祁 瑜