上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初21277号原告(反诉被告，住所地上海市宝山区。法定代表人：史敏，总经理。委托诉讼代理人：姜鑫磊，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲。被告(反诉原告，住所地上海市崇明区。法定代表人：郑云开，总经理。委托诉讼代理人：张文泽，上海汇业(宁波)律师事务所律师。原告上海同则网络技术有限公司(以下简称“同则公司”)与被告上海韵唱餐饮管理有限公司(以下简称“韵唱餐饮”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海同则网络技术有限公司的委托诉讼代理人姜鑫磊、被告上海韵唱餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人张文泽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告同则公司向法院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢XXX层、XXX层、XXX层、XXX层、XXX层、XXX层、XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房屋租赁合同》与《友谊路XXX号XXX幢1F补充协议》于2019年9月14日解除；2、判令被告向原告支付2018年1月15日至2019年9月14日期间的租金抵扣保证金、复原押金后的差额人民币(以下币种均同)3,916,591.62元；3、判令被告向原告支付系争房屋从2018年6月1日至2019年8月31日的电费14,877.2元；4、判令被告向原告支付系争房屋从2018年6月1日至2019年8月31日的水费差额11,340.5元；5、判令被告向原告支付系争房屋装修期间的电梯使用费差额20,246.2元；6、判令被告按照月租金的3倍向原告支付违约金1,045,816.25元；7、判令被告按照每月379,024.22元(实际月租金的1.5倍)的标准向原告支付自2019年9月1日至交付房屋之日止的使用费；8、判令被告向原告支付自2019年9月1日至交付房屋之日止的水费、电费；9、判令被告限期迁出、腾空系争房屋，并将系争房屋交还原告；10、判令被告返还三个月免租期租金724,342.5元。事实与理由：上海市宝山区友谊路XXX号房产的权利人为上海市宝山区杨行镇城西二村村民委员会。该房产由村委会下属子公司上海肃城企业管理有限公司代为租赁管理。2016年12月28日，肃城公司将上海市宝山区友谊路XXX号房产租赁给原告。2017年12月26日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢11层、12层、13层、15层、16层、17层，建筑面积为4,410平方米的房屋出租给被告。租期自2018年1月15日起至2032年12月31日止；月租金241,447.5元，押三付一；保证金为三个月租金及物业管理费724,343.5元；复原押金为132,300元；被告应于每个付款周期当月20日前向原告支付下个付款周期租金及物业管理费；被告应在本合同租期届满后返还房屋，每逾期一日被告应按当期租赁价格的1.5倍向原告支付该房屋占用费，以及赔偿原告由此造成的损失；如被告逾期支付、未足额支付租金累计超过20日的，原告可以解除本合同，并要求被告按月租金及物业管理费的3倍支付违约金。另，租赁合同还对房屋使用要求和维修责任、违约责任等条款作出明确约定。同月27日，原、被告双方又签订一份《房屋租赁合同》，原告将上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢1层，建筑面积为1,000平方米的房屋出租给被告，同样，该合同对于租赁期限、租金、保证金、复原押金、解除条件等作出约定。之后双方针对上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢1层房屋陆续签订两份《补充协议》，协议就1层面积及招商中心部分出租事宜作出补充约定。上述协议签订后，原告依约全面履行了合同义务。然，自2018年6月29日起，被告未向原告支付任何费用，包括房屋租金、水费及电费。2019年9月14日，原告委托律师发函通知解除双方签订的两份租赁合同，并要求被告支付租金、水电费及房屋占用使用费。综上，原告认为，被告的行为显已违约，原告有权根据租赁合同的约定及我国《合同法》的规定解除租赁合同，被告理应根据合同约定承担相应的违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告韵唱公司辩称，同意解除租赁合同，但是原告也有过错，双方约定的租赁房屋用途是经营宾馆，被告被工商、消防等部门告知因为土地的用途原因，租赁房屋不能经营宾馆，导致合同目的不能实现，故被告要求原告按照责任比例扣减相应的租金。被告收到了原告的解除函，但是被告要求判令解除合同，解除日期是开庭的当日。友谊路XXX号XXX幢1层部分已经由被告转租他人。对电费和电梯使用费不予认可。对房屋占有使用费的诉请也不予认可，使用费的条款并未达成。韵唱餐饮并提出反诉如下：1、判令解除原、被告之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2、判令原告赔偿被告投入的装修损失。本院经审理认定事实如下：上海市宝山区友谊路XXX号房屋产权人为上海市宝山区杨行镇城西二村村民委员会。2016年12月20日，产权人授权上海肃城企业管理有限公司对外出租，并认可该公司与同则公司签署的房屋租赁合同。2016年12月28日，上海肃城企业管理有限公司将上海市宝山区友谊路XXX号房屋出租给同则公司。租赁期限自2017年3月1日至2037年2月28日。2017年12月26日，同则公司(甲方)与韵唱餐饮(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢11层、12层、13层、15层、16层、17层房屋租给乙方作宾馆及办公使用，日期从2018年1月15日至2032年12月31日止，该房屋每日每平方米建筑面积租金(含物业管理费用)为1.8元，月租金241,447.5元，支付方式为押三付三，先付后用。房屋的装修免租期为3个月，租金自装修免租期结束后第二天计算，装修免租期包含在租赁期内。逾期支付租金及物业费的，每逾期一日，应按需缴纳费用的千分之五支付违约金。合同第五条约定，签订本合同的当日，乙方应向甲方支付保证金，保证金为三个月的租金及物业管理费共724,342.5元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以抵冲合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。除保证金外，乙方还应于合同签订日前向甲方支付房屋复原押金共计132,300元。租赁关系终止时，该房屋复原押金用于抵冲合同约定由乙方承担的房屋复原费用外，剩余部分无息退还乙方。合同第八条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金及物业管理费的3倍支付违约金：(五)乙方逾期支付、未足额支付租金累计超过20日的。2017年12月27日，同则公司(甲方)与韵唱餐饮(乙方)又签订《房屋租赁合同》，双方约定，甲方将友谊路XXX号XXX幢1层，建筑面积1,000平方米，出租给乙方，用作宾馆及餐饮使用。租赁期限自2018年1月15日至2032年12月31日止，月租金(含物业管理费)107,157.92元，支付方式付三押三，保证金为三个月的租金及物业管理费，共计321,473.75元，除保证金外，乙方还需向甲方支付房屋复原押金52.05元/平方米，共计52,050元，租赁关系终止时，该房屋复原押金用以抵扣合同约定由乙方承担的房屋复原费用外，剩余部分无息归还乙方。上述合同签订后，同则公司(甲方)与韵唱餐饮(乙方)又签订《2幢1F补充协议》，约定甲方最迟不得晚于2018年3月20日将友谊路XXX号XXX幢顶楼交房于乙方管理和使用。在乙方经营过程中，甲方在同一大楼内不允许再引进宾馆业态(现有魔方公寓除外)。因乙方对该房屋经营宾馆使用，甲方同意在不破坏大楼主体结构且相关政府部门许可的情况下，乙方在房屋装修时可以对该房屋的管道、电线、喷淋、墙体打洞等进行必要的改动和装修。同则公司(甲方)与韵唱餐饮(乙方)另签订《关于友谊路XXX号XXX幢1F补充协议》，约定原签订的《2幢1F补充协议》中甲方于2018年3月20日将友谊路XXX号XXX幢19楼顶楼交房于乙方管理和适用，现乙方放弃2幢19楼使用权及管理权。现乙方租赁友谊路XXX号XXX幢1楼该建筑面积1000平方米(其中乙方租赁127平方米及案外人郑轶租赁的873平方米)，乙方租赁房屋每日每平方米建筑面积租金(含物业管理费用)为2.3元，月租金8,884.71元；郑轶租赁房屋每日每平方米建筑面积租金(含物业管理费用)为2.3元，月租金61,073.63元。另甲方同意将2幢1楼现招商中心部分面积出租给乙方，该区域建筑面积19.32平方米，月租金2,350.6元，付款方式押三付三，租金24个月内不变，自第25月起，每两年递增6%。上述合同签订后，韵唱餐饮支付部分租金及复原押金、房屋押金、电费、电梯运营费。同则公司提供的《韵唱酒店付款及欠款明细》载明：截止2018年9月14日，11-17层应收复原押金132300元、房屋押金724342.5元、物业费119070元、租金724342.5元，共1,700,055元，实收复原押金132300元、房屋押金724342.5元、物业费119070元、租金322034.6元，共计XXXXXXX.1元，差额402,307.9元；1层应收复原押金52,050元、房屋押金209,875元、物业46,845元、租金349791.65元、招商部分押金7,051.8元、招商部分租金7,051.8元，合计应收672,665.25元，实收672,665.25元。该《韵唱酒店付款及欠款明细》由韵唱餐饮和上海韵唱酒店管理有限公司盖章及郑轶签字，韵唱餐饮对其真实性认可。同则公司提供的《韵唱餐饮公司需付款明细表》显示截止2019年9月14日，韵唱餐饮共应支付房屋押金、复原押金、免租期物业费、租金、电梯使用费、电费、水费等共5,996,967.87元，已付款金额为2,033,912.35元。对《韵唱餐饮公司需付款明细表》发表质证意见为，应付总额中应剔除水费、电费、电梯使用费共46,463.9元，因上述费用为同则公司单方列支，无任何凭据，其次应该剔除房屋押金和复原押金共1,118,567.5元，因为押金不属于欠款，实际发生的债务为4,831,936.47元。同则公司提供了建设银行网上银行电子回执、收据，证明韵唱餐饮已付款2,033,912.35元，韵唱餐饮对已付款2,033,912.35元的真实性无异议。另查明，韵唱餐饮对系争房屋进行了装修，准备做经营宾馆使用。韵唱餐饮陈述其为经营宾馆申请了消防验收，但是因为房屋所在的土地性质为划拨土地，故无法办理消防验收，也没办法经营宾馆，但是可以经营公寓，系争房屋不能经营宾馆，造成韵唱餐饮无法达成合同目的，同则公司未尽到相应的告知义务，也没有履行相应的义务，租金承担上同则公司也应承担部分。同则公司认为系争房屋符合双方约定的租赁用途，韵唱餐饮可以用于经营公寓，韵唱餐饮不支付租金构成根本违约，同则公司愿意对装修继续利用，对装修残值进行适当的补偿。经本院委托，上海大华工程造价咨询有限公司对上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢1楼部分及11层、12层、13层、15层、16层、17层房屋剩余租赁期内装饰装修残值进行了鉴定，鉴定造价为6,039,105元。同则公司对鉴定报告的鉴定方法、结论不予认可；韵唱餐饮认为鉴定造价低于实际投入的价格，且同则公司的意见在鉴定报告里都已经有所回应，其观点不应予以采纳。上海众华资产评估有限公司对上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢1楼部分及11层、12层、13层、15层、16层、17层房屋内的动产价值进行了评估，动产范围包括：液晶电视、书桌、床头柜、茶水柜、电视柜、休闲单人沙发、圆茶几、软包椅等，评估结果为298,330元。同则公司认为动产评估报告价格偏高，但未提出具体数字。韵唱餐饮则认为评估报告的内容未包括所有的动产。为了证明韵唱餐饮的水电费欠费情况，同则公司提供了欠付水电费明细及显示电表读数的照片。对此，韵唱餐饮表示认可水费欠费金额，电费是预先充值的，充多少用多少，不存在欠费。另查明，由于韵唱公司拖欠施工方工程款，施工方相关人员自2019年5月起催讨工程款影响了同则公司管理的园区日常经营活动，当地政府和派出所采取了封闭相关楼层的措施。为了查实韵唱餐饮未能继续使用租赁房屋的真实原因，本院到上海市宝山区行政服务中心的企业注册登记窗口和消防验收窗口进行了调查取证。企业注册登记窗口回复按照《上海市企业住所登记管理办法》的规定，非居住用房作为企业住所，房屋不得是违法建筑，且不属于配电间、避难层(间)和疏散通道等涉及生命、财产安全的专用部位(区间)，上海市宝山区友谊路XXX号不属于不得办理宾馆等商业业态的范围。消防验收窗口答复上海韵唱酒店管理有限公司于2018年5月曾经到上海市宝山区公安消防支队办理过关于上海市宝山区友谊路XXX号1层韵唱国际酒店内装修工程的申报，上海市宝山区公安消防支队以沪宝公消审字[2018]第0069号《建设工程消防设计审核意见书》的形式同意上海韵唱酒店管理有限公司的申请。以上事实有《房屋租赁合同》、《2幢1F补充协议》、《关于友谊路XXX号XXX幢1F补充协议》、《工程造价鉴定意见书》等证据及双方当事人的陈述为证，相关证据已经经过双方质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点在于友谊路XXX号房屋能否用于经营宾馆，以及韵唱餐饮是否要承担违约责任。根据本院调查取证的证据，友谊路XXX号并非如韵唱餐饮所述由于土地性质等原因不能用于经营宾馆，故韵唱餐饮以其不能实现合同目的为由拒不支付租金，不属于合法事由，应该承担违约责任。因韵唱餐饮违约，同则公司有合同单方面解除权，且其已于2019年9月14日向韵唱餐饮发函要求解除合同，韵唱餐饮在答辩意见中认可收到了解除函，故同则公司提出确认双方之间的租赁关系于2019年9月14日解除，并要求韵唱餐饮搬离系争房屋的请求本院予以支持，因同则公司同意按照现状利用韵唱餐饮的装修，故对于同则公司要求韵唱餐饮腾空所租赁房屋的诉请本院不予支持。关于同则公司违约金的诉请，双方约定韵唱餐饮违约导致合同提前解除的，应支付月租金及物业管理费3倍金额的违约金，韵唱餐饮认为该约定过分高于同则公司的损失，需要予以调整。韵唱餐饮应支付的违约金需要结合同则公司的损失予以确定，而且本案系因韵唱餐饮违约导致合同提前解除，免租期租金也属于同则公司的损失。因同属于同则公司的损失范畴，本院将同则公司要求韵唱餐饮支付违约金与三个月免租期租金的诉请一并予以处理。综合考虑以上因素，参考同则公司的各项实际损失，本院酌情确定韵唱餐饮应支付同则公司违约金90万元。关于合同解除之前的租金，应该按照约定结算，结合同则公司的证据和韵唱餐饮的质证意见，在水电费、电梯使用费另行处理的情况下，考虑到双方对韵唱餐饮应支付和已支付的保证金、复原押金并无异议，韵唱餐饮已经全额支付保证金和复原押金，本院以2019年9月14日之前所有的应付金额减去所有的已付金额，确定韵唱餐饮欠付同则公司2019年9月14日之前的租金3,916,591.62元。对于合同解除之后的房屋使用费，因韵唱餐饮实际未搬离也未能正常使用房屋，本院酌情按照每月16万元的标准确定韵唱餐饮应支付给同则公司的房屋使用费。关于鉴定报告的结论，双方虽发表了意见，但是双方意见都已经在鉴定报告出具前提交鉴定机构，由鉴定机构予以考虑，本院对鉴定报告结论予以认可。关于韵唱餐饮装修及动产部分损失的补偿，考虑到同则公司同意继续利用装修且愿意作出补偿，故在参考鉴定报告结论的基础上，本院酌情确定同则公司对韵唱餐饮的装修残值补偿4,830,000元，对于动产部分，因未形成附合，同则公司同意继续利用，应该按照评估金额全额予以补偿。因同则公司同意利用原有装修，故房屋复原押金应由同则公司退还韵唱餐饮；保证金部分，双方约定用于抵冲合同约定由韵唱餐饮承担的费用，因此应优先予以抵冲。关于水电费，水费部分，韵唱餐饮认可，本院予以确认；电费部分，韵唱餐饮不予认可，同则公司也未举证已代为支付，故本院不予确认。关于电梯使用费，双方合同没有约定，韵唱餐饮对此不予认可，本院对此诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条第一款第(四)项的规定判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海同则网络技术有限公司与被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司就上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢XXX层、XXX层、XXX层、XXX层、XXX层、XXX层、XXX层签订的《房屋租赁合同》及《友谊路XXX号XXX幢1F补充协议》于2019年9月14日解除；二、被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海同则网络技术有限公司违约金900,000元、水费11,340.5元；三、被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海同则网络技术有限公司返还承租的上海市宝山区友谊路XXX号XXX幢1层(《友谊路XXX号XXX幢1F补充协议》约定的127平方米及招商部分19.32平方米)、11层、12层、13层、15层、16层、17层房屋，并结清返还房屋之前的水电费；四、被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海同则网络技术有限公司2019年9月14日之前欠付的租金3,916,591.62元并按每月16万元的标准，支付自2019年9月15日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，以上金额应扣除被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司已支付的保证金941,269.3元；五、原告(反诉被告)上海同则网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司房屋复原押金184,350元；六、原告(反诉被告)上海同则网络技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司装修补偿金4,830,000元及房屋内动产价值补偿金298,330元；七、驳回原告(反诉被告)上海同则网络技术有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案本诉案件受理费减半收取23,431元，由被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费15,400元，由原告(反诉被告)上海同则网络技术有限公司负担。鉴定费153,404元、评估费5,000元，均由被告(反诉原告)上海韵唱餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 韩亮二〇二〇年十月三十一日法官助理 杨丽书 记 员 冯雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。