贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13393号原告：杨波，男，1982年5月22日出生，苗族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：潘仁兵，贵州天合律师事务所专职律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，统一社会信用代码915226007705567349，住所贵州省凯里市金山大道**金泉国际新城销售中心。法定代表人：方加民，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕、冯昌萍。原告杨波与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房产公司”）合同纠纷一案，本院2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨波的委托诉讼代理人潘仁兵、被告恒丰房产公司委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨波向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺认购合同》于2020年7月27日解除；2、判令被告返还原告商铺价款182258.00元，并以182258.00元为基数按年利率6%从2020年7月27日起计算资金占用利息至实际付清商铺价款之日止；3、判令被告支付原告违约金1822.58元；4、判令被告承担本案诉讼费、保全申请费、保全保险费共计4297.00元。事实与理由：2017年9月27日，原告与被告签订《商铺认购合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市金山大道2号金泉国际新城项目23-41栋大底盘负一楼商业279号铺位，建筑面积23.51平方米，总价款182258.00元。合同第六条约定，被告承诺本协议签订交房后720个工作日内为原告办理房屋权属登记，在约定期限到期时，因被告原因导致房屋权属登记事宜无法办理的，双方均可解除合同，被告在30个工作日内退还原告交纳的房款并支付违约金。合同签订后，原告已按约支付房价款，被告将商铺交给下属公司出租，但没有按时支付租金。现办理权属登记期限已到，被告却不能为原告办理房屋产权登记，被告已陆续退了部分业主的商铺款，但拒绝赔偿原告资金占用利息。被告为非法占用原告资金，欺骗原告与其签订《商铺认购合同》，该合同不是房屋买卖合同，房产局不认可，且负一楼不能分割办理小铺位房产证。双方合同约定的违约金为房价款的百分之一，不足以弥补原告所受损失，且合同约定原告违约时需承担的违约金为房价款的15%，对原告显失公平。因此解除合同后，被告不仅应当按照合同约定支付违约金，还应按年利率6%支付从交费之日起至今三年的资金占用利息。为此，特起诉至法院。恒丰房产公司辩称，1、被告未能按期办理商铺权属登记，是由于被告在办理前期住宅所有权初始登记时受阻，才导致原告所购买商铺权属登记办理延后，并非被告有意拖延。被告按时间顺序为金泉国际新城小区住宅办理所有权初始登记时，房管局以被告缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由，拒绝为被告办理产权初始登记。房管局随即向被告出示了凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）—《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号），该文件要求建设工程施工单位须在工程项目决算完成后10内向市国税局提供购买建筑用材料的全部发票（下称“砂石税”发票）进行审核，市国税局审核后，向其出具《基础建设使用材料发票审核报告单》，房管局凭此《报告单》为工程项目办理房屋产权登记。为了能够及时办理房屋产权登记，通过黔东南温州商会向黔东南州人民政府等上级部门提交《关于请求督促凯里市人民政府依法撤销不合法文件的紧急报告》，在上级政府的督促下，凯里市人民政府才废止该文件。之后房屋产权登记由房管局变更为不动产登记中心办理，加上不动产登记中心数据维护，暂停办理业务等情况，又耽误了产权登记的一些时间。直到2017年2月，不动产登记部门才陆续为被告办理住宅部分产权初始登记，因不动产登记中心业务繁多，办证需要分期办理，所以被告所办理的住宅部分产权初始登记至今仍没有全部办理完毕，从而耽误办理商铺权属登记。2、被告不应当承担资金占用利息及原告申请财产保全而支付的费用。本案原、被告之间系买卖合同关系，并非民间借贷关系，《商铺认购合同》系双方的真实意思表示，双方无异议签字后生效，从原告与凯里市恒丰物业管理有限责任公司签订的《委托经营管理合同》中也能看出，原告购买的商铺自愿委托第三方统一经营和管理，委托期限为3年，原告已经按时收到前两年的租金收益，因经营困难等一些因素导致第三年租金延期支付，但目前也全部支付，因此原告所购商铺每年都有租金收入，非被告私自占用，故被告不应支付资金占用利息。原告申请财产保全与被告无关，所产生的费用系自身行为所致，被告不应当承担该费用。综上所述，被告同意解除《商铺认购合同》，但未能按期办理权属登记非被告有意为之，望原告能够给予充分理解。经审理查明：2017年9月27日，原告与被告签订《商铺认购合同》，约定原告购买被告开发位于凯里市金山大道2号凯里·金泉国际新城23-41栋大底盘负一层279号铺位，建筑面积23.51平方米，总价款182258.00元，商铺交付时间为2017年12月30日。合同第六条约定，被告承诺本协议签订交房后720个工作日内为原告办理房屋权属登记，在约定期限到期时，因被告原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同，被告在30个工作日内退还原告交纳房款并支付原告违约金（违约金计算方式为原告已交房款总额的百分之一），但由于政府部门的政策及不可抗力等因素造成无法及时办理相关房屋权属登记的情形不属于被告违约，双方根据实际情形协商，另行约定办理时间。合同签订后，原告向被告支付商铺价款182258.00元，被告向原告出具了收据。另查明，2017年9月27日，原告与凯里市恒丰物业服务有限责任公司签订《委托经营管理合同》，约定原告将凯里市金山大道2号凯里·金泉国际新城23-41栋大底盘负一层279号铺位委托凯里市恒丰物业服务有限责任公司经营管理，委托经营期限为3年，第一、二、三年，原告分别按实际支付购房款额的7%、8%、9%固定收益。再查明，2020年7月27日，原告等业主向被告递交《商铺退款告知书》，要求将所购买的商铺退还给被告及被告一次性返还原告等业主支付的商铺价款，被告在《商铺退款告知书》上加盖公章确认。还查明，在本案审理过程中，原告向本院申请诉讼财产保全，请求对被告名下房屋采取查封措施，并因此交纳保全申请费1520.00元，同时向中国大地财产保险股份有限公司贵阳中心支公司购买财产保全保险，支付保险服务费500.00元。上述事实，有原、被告的陈述及其提交的商铺认购合同、收款收据、委托经营管理合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商铺认购合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，原告等业主2020年7月27日向被告递交《商铺退款告知书》，要求将所购买的商铺退还给被告及被告一次性退还原告等业主支付的商铺款，被告在《商铺退款告知书》上加盖公章确认，表明双方就解除《商铺认购合同》达成一致，故本院确认双方签订的《商铺认购合同》于2020年7月27日解除。合同解除后，原告主张被告返还购买涉案商铺所交纳的价款182258.00元并支付违约金1822.58元，亦符合双方合同约定，本院依法予以支持。双方签订的《商铺认购合同》约定“解除合同后，被告需在30个工作日内退还原告交纳房款并支付原告违约金”，被告未在约定期限内（即2020年9月7日前）退还原告商铺价款，必然造成原告资金占用期间的利息损失，综合本案情况，本院酌情支持按2020年9月21日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算资金占用利息，对原告主张超出的部分，本院不予支持。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第（二）项及第十条第（二）项规定，申请保全措施应缴纳的申请费属于诉讼费用，而保全保险费并不属于诉讼费用，也不属于原告为实现本案债权必须支出的费用，故对原告主张被告承担保全保险费500.00元，本院不予支持。本案双方签订《商铺认购合同》时，已存在市政府征收砂石税文件，不属于不能预见不可避免的情形，即使存在需要延长办理权属登记时间，被告应对延长办理权属登记时间与原告进行协商处理或签订补充协议，但被告并未就该问题进行处理，故对被告关于办理权属登记受阻的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告杨波与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司签订的《商铺认购合同》于2020年7月27日解除；二、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起60日内返还原告杨波商铺价款182258.00元，并以182258.00元为基数按年利率3.85%从2020年9月7日起计算资金占用利息至实际付清商铺价款之日止；三、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起60日内支付原告杨波违约金1822.58元；四、驳回原告杨波的其余诉讼请求。如义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2277.00元，保全申请费1520.00元，合计3797.00元，由原告杨波负担577.00元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担3220.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  严进二〇二〇年十月三十日法官助理潘旭书记员李丽霞