黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0103民初7430号原告：哈尔滨永兴物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区王岗镇红星村，统一社会信用代码91230103578079739L。法定代表人：丛洪瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：石树东，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽艳，女，该公司副总经理。被告：陈春菊，女，1973年10月4日出生，满族，住哈尔滨市南岗区，委托诉讼代理人：王国胜（系陈春菊的丈夫），住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨永兴物业管理有限责任公司（以下简称永兴物业公司）与被告陈春菊物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永兴物业公司的委托诉讼代理人石树东、郑丽艳，被告陈春菊及其委托诉讼代理人王国胜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永兴物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付2017至2019年物业费、电梯费6534元；2、被告按照本金2178元、每日千分之三承担违约金，直至给付为止（其中2178元从2017年1月1日起计算至给付之日，2178元从2018年1月1日起计算至给付之日，2178元从2019年1月1日起计算至给付之日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系为原告进行服务和管理的红星城小区业主。被告于2013年12月30日正式进户，入住红星城小区14号楼1单元22楼03室。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业服务协议》。协议约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应按1.4元/平方米的收费标准交付物业服务及电梯费。物业费是以预收的形式收取，如不按照规定缴纳有关费用的，从逾期之日起按照每天千分之三缴纳违约金。协议生效后，原告依约为被告提供了完善的物业服务，但被告却未依约向原告缴纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费及电梯费。原告经多次以上门和书面形式催交，均无结果。被告拒不缴纳物业费的行为，违反了双方签订的《前期物业服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条及第六条，将被告诉至法院，望法院能公正裁决，维护原告的合法权益。陈春菊辩称，一、物业费是每个小区业主享受合理、公开、以及费用与服务水平相适应的物业管理服务，应履行的义务，而陈春菊所居住的红星城小区没有遵循建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，而是由哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司法人郭永林与没有申报红星城小区收费标准的哈尔滨永兴物业管理有限责任公司法人郭永林，双方在2012年10月1日没有遵循红星城小区业主自愿、平等、公平的原则。2012年10月1日红星城小区所有业主还没有接收到协议和房屋，这些经郭永林与郭永林协商一致就红星城小区物业管理服务订立了开发与物业公司无法独立享有民事权力和承担民事义务的服务协议（利益关系决定），无物价部门审批收费标准的物业服务协议。二、陈春菊在红星城小区没有享受到与永兴物业收费1.4元/月·平方米相适应完善的物业管理服务。自2014年1月1日红星城小区业主陆续回迁，小区的实际情况是基础管理无封闭状态，哈尔滨市2017年物业管理费收费标准中又明确规定一、二、三级物业收费标准的基础条件是小区封闭，四级物业收费标准的基础条件是小区基本封闭。被告居住的B区道路、绿化两三年才有起色。2014年至2017年底红星城小区业主饮用水是“汞大点的地表水”和工程临时用水，临时电、收取的房屋维修基金、契税、电梯垂直费、装修保证金等等都是哈尔滨红星城开发有限责任公司和哈尔滨永兴物业管理有限责任公司双方存在利益关系硬性回迁和签订的前期物业合同造成的恶果。三、红星城小区业主不交物业费的主要责任是永兴物业自身造成的，红星城业主委员会在哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司郭永林与哈尔滨永兴物业服务管理有限责任公司郭永林的万般阻挠下，于2018年1月19日成立并备案，但开发公司郭永林和物业公司郭永林拒不配合红星城业主委员会协助物业服务企业优化管理和签订新的物业合同，是造成红星城小区业主和陈春菊成为被告的另一个原因。被告和红星城全体业主由衷希望哈尔滨市南岗区人民法院的公平审判，能给处于弱势的红星城业主带来物业服务企业的透明服务，同时要看到选聘的物业服务企业根据红星城小区物业实际情况，重新申报哈尔滨市物价监督管理局的批准执行核定文件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月1日，哈尔滨红星城房地产开发有限责任公司（委托方、开发建设单位、甲方）与永兴物业公司（受托方、物业管理服务企业、乙方）签订《开发公司与物业公司物业服务协议》，协议约定：永兴物业公司为红星城小区提供物业服务，第三条前期物业管理服务合同期限本合同自2012年10月1日起，至本小区业主委员会成立，确立物业管理服务企业后，并签订《物业管理服务合同》之日终止。第七条物业管理服务费用（一）2、竣工验收合格交付业主使用后的物业管理服务费，按物价局审批定价执行：非住宅（商服）按建筑面积每月每平方米1.8元由业主交纳；住宅物业费1.4元每月每平方米，电梯收费按哈尔滨市政府指导价执行。6、业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。2013年12月30日，陈春菊入住红星城小区并签署《永兴物业红星城小区业主手册》。业主手册第二章物业公司第三节前期物业服务协议第五条物业服务费及其它相关费用（均按建筑面积核算）1、经哈尔滨市物价局批准，我小区收费标准高层物业费：1.40元/㎡·月，电梯费：按照哈尔滨市普通住宅电梯指导价执行。3、关于物业费用的几点说明：a物业费是以预收的形式收取，按相关规定预收时间不得提前一年。第九条违约责任4、乙方违反协议，不按本协议约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。陈春菊每年需交纳物业费、电梯费2178元，其未交纳2017年至2019年间物业费、电梯费。本院认为，永兴物业公司为红星城小区提供物业服务，陈春菊系该小区业主，应当按照相关协议约定及时交纳物业费、电梯费，其未及时交纳，构成违约，应当承担违约责任。陈春菊答辩主张的不交纳物业费理由非法定抗辩事由，本院对其答辩主张不予采纳。对于永兴物业公司要求陈春菊交纳物业费、电梯费共计6534元的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。据此，永兴物业公司在涉案小区与开发建设单位签订的《开发公司与物业公司物业服务协议》对于小区业主具有约束力，在该协议对业主不按时交纳物业费已经约定违约金计算标准的情况下，永兴物业公司在业主手册中通过格式条款，提高了该种情形下违约金的计算标准，该约定不当的加重了业主的责任，依法对业主不产生约束力。业主承担的违约金应按永兴物业公司与开发建设单位签订的《开发公司与物业公司物业服务协议》计算，即从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金，换算为年利率为10.95%。综上所述，对于永兴物业公司提出的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、陈春菊于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨永兴物业管理有限责任公司2017年至2019年间物业费、电梯费6534元；二、陈春菊于本判决生效之日起十日内给付哈尔滨永兴物业管理有限责任公司违约金（按年利率10.95%，其中2178元自2017年1月1日起开始计算，2178元自2018年1月1日起开始计算，2178元自2019年1月1日起开始计算，均计算至实际给付之日止）；三、驳回哈尔滨永兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈春菊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  关海东二〇二〇年十月二十八日书记员  董琪琪