重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初3207号原告：陈兵(申请执行人)，男，1975年12月23日出生，汉族，建筑工人，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：罗丹，北京德恒(重庆)律师事务所律师。被告：贵阳中铁置业有限公司(案外人)，统一社会信用代码91520100675402425，住所地贵阳市观山湖区观山西路200号。法定代表人：何立华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文飞，贵州瀛黔(贵安新区)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师。被告：贵州富毅斯酒店管理有限公司(被执行人)，统一社会信用代码91520190MA6DMCQ59A，住所地贵阳市观山湖区中铁逸都国际C组商铺第2层28、29、30、31、32号。法定代表人：童南海，该公司执行董事兼总经理。被告：童南海(被执行人)，男，1980年2月10日出生，汉族，贵州富毅斯酒店管理有限公司执行董事兼总经理，户籍地贵州省贵阳市云岩区。被告：尹青阳(被执行人)，男，1965年7月4日出生，汉族，居民，住湖南省邵东县。被告：童枧章(被执行人)，男，1974年2月17日出生，汉族，居民，住湖南省茶陵县。被告：陈景明(被执行人)，男，1984年1月5日出生，汉族，居民，住湖南省邵东县。被告：郭家富(被执行人)，男，1969年5月17日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。原告陈兵与被告贵阳中铁置业有限公司(以下简称中铁公司)、贵州富毅斯酒店管理有限公司（以下简称富毅斯公司）、童南海、尹青阳、童枧章、陈景明、郭家富申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，于同年10月20日公开开庭进行了缺席审理。原告陈兵及其委托诉讼代理人罗丹与被告中铁公司的委托诉讼代理人张文飞（特别授权）及王飞（特别授权）、被告富毅斯公司的法定代表人童南海、被告童南海到庭参加了诉讼；被告尹青阳、童枧章、陈景明、郭家富经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈兵向本院提出诉讼请求：1.撤销重庆市涪陵区人民法院作出的(2020)渝0102执异56号执行裁定书；2.对重庆市涪陵区人民法院（2017）渝0102民初3467号案件中查封的贵阳市观山湖区中铁逸都国际C组商铺C-2-28、C-2-29号房屋（以下简称案涉房屋）继续采取查封、拍卖等强制执行。事实和理由：贵阳市观山湖区人民法院受理陈兵与富毅斯公司、童南海、尹青阳、童枧章、陈景民、郭家富装修合同纠纷一案后，于2016年12月6日依陈兵的保全申请作出(2016)黔0115民初3741号民事裁定书，查封了案涉房屋，并于同年12月19日向房管部门送达了(2016)黔0115执保445号协助执行通知书。之后，贵阳市观山湖区人民法院将该案移送重庆市涪陵区人民法院审理，该院审理后于2017年6月26日作出(2017)渝0102民初3494号民事判决书，判决富毅斯公司在判决生效后10日内支付陈兵装修款269万元及资金利息损失，由童南海、尹青阳、童枧章、陈景民、郭家富在269万元范围内承担连带责任。该判决生效后，陈兵向重庆市涪陵区人民法院申请强制执行。2019年11月，因贵阳市观山湖区人民法院查封案涉房屋的期限即将届满，陈兵向重庆市涪陵区人民法院申请对案涉房屋续查封，该院于2019年12月2日作出(2017)渝0102执3467号执行裁定书，继续查封了案涉房屋。因案外人中铁公司对该裁定不服提出执行异议，重庆市涪陵区人民法院审查后于2020年5月20日作出(2020)渝0102执异56号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。申请执行人陈兵以(2020)渝0102执异56号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误为由提起申请执行人执行异议之诉，望判如所请。被告中铁公司辩称，重庆市涪陵区人民法院作出的(2020)渝0102执异56号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，望驳回陈兵的全部诉讼请求。第一、查封与预查封有着本质区别，本案系预查封，其查封的不是物权，而是债权请求权。第二、本案预查封的商品房所有权归属于中铁公司，在案涉商品房买卖合同被解除后，中铁公司与童南海之间的债权债务关系即消灭，陈兵要求执行该案涉房屋的主张没有法律依据。童南海是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据，本案童南海并未实际交清房屋首付款。人民法院查封的效力是限制被执行人处分财产。因此，在法律没有明文规定的情形下，预查封的效力不能及于限制中铁公司和童南海行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。第三、中铁公司行使解除权时并不知道案涉房屋被预查封。虽然案涉房屋登记在中铁公司名下，但中铁公司并非被保全人，预查封效力并不及于中铁公司对案涉房屋的权益。第四、中铁公司向重庆市涪陵区人民法院提出执行异议，并不属于重复诉讼。被告富毅斯公司辩称，本案第一项诉讼请求与(2018)黔0115民初1567号中铁公司诉童南海、中国工商银行股份有限公司贵阳瑞金北路支行商品房预售合同纠纷案系重复诉讼。第二、本案的第二项诉讼请求于法无据。案外人中铁公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。被告童南海辩称，陈兵申请查封童南海名下的案涉房屋在前，而判决解除童南海与中铁公司就案涉房屋签订的商品房买卖合同在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，中铁公司依法不能对抗人民法院的强制执行。被告尹青阳、童枧章、陈景明、郭家富未作答辩。原告陈兵围绕其诉讼请求向本院递交了如下证据：（2016）黔0115民初3741号民事裁定书、（2017）渝0102民初3494号民事判决书、（2017）渝0102执3467号立案受理通知书、（2019）黔0115执异20号执行裁定书、（2019）黔0115执异21号执行裁定书、（2018）黔01民终788号民事判决书、（2018）黔01民终790号民事判决书等；被告中铁公司围绕其答辩意见向本院递交了如下证据：土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工规划认可证、贵阳市不动产登记中心情况说明、个人购房借款担保合同、代偿银行贷款财务凭证、商品房买卖合同及补充协议、（2017）黔0115民初1567号民事判决书、（2017）黔0115民初1568号民事判决书、（2018）黔01民终788号民事判决书、（2018）黔01民终790号民事判决书、贵州省不动产登记中心查询结果证明、（2017）渝0102执3467号之七协助执行通知书、（2019）黔0115执异20号执行裁定书、（2019）黔0115执异21号执行裁定书、（2019）黔0115民初2968号民事裁定书、（2019）黔0115民初2969号民事裁定书、补充协议（二）、（2020）渝0102执异56号执行裁定书等；被告富毅斯公司和童南海围绕其答辩意见向本院递交了如下证据：（2019）黔0115民初5880号民事裁定书、民事起诉状等。本院组织当事人对上述证据进行了交换和质证，对各方当事人质证后无异议部分证据予以确认，对有异议部分证据结合全案综合认定。根据当事人陈述、举证、质证，以及本院认证情况，现认定事实如下：2015年3月21日，中铁公司与童南海签订《商品房买卖合同》，童南海按揭购买中铁公司开发的预售案涉房屋。2015年6月，富毅斯公司与陈兵签订装饰装修合同，富毅斯公司将案涉房屋承包给陈兵装修。2016年3月19日，陈兵与富毅斯公司、童南海、尹清阳、童枧章、陈景民、郭家富对案涉房屋的装修款结算为269万元，由富毅斯公司给陈兵出具欠条限期付清装修款269万元，童南海、尹清阳、童枧章、陈景民、郭家富在该欠条上签字担保。富毅斯公司因逾期支付案涉房屋装修款，陈兵遂诉至贵阳市观山湖区人民法院。诉讼中，该院根据陈兵的保全申请，查封了童南海名下的案涉房屋。随后，该院将该案移送本院审理，本院审理后于2017年6月26日作出（2017）渝0102民初3494号民事判决书，由富毅斯公司限期支付陈兵案涉房屋装修款269万元及利息等，由童南海、尹清阳、童枧章、陈景民、郭家富承担连带清偿责任。该判决生效后，陈兵申请本院对富毅斯公司、童南海、尹清阳、童枧章、陈景民、郭家富强制执行。执行中，因贵阳市观山湖区人民法院对案涉房屋的查封期限即将届满，本院遂于2019年12月2日作出（2017）渝0102执3467号执行裁定书，继续对案涉房屋进行查封。案外人中铁公司于2020年4月27日向本院提出书面异议，本院审查后于2020年5月20日作出（2020）渝0102执异56号执行裁定书，中止对案涉房屋执行。2020年6月8日，陈兵遂向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，2017年5月8日，贵阳市观山湖区人民法院受理了中铁公司与童南海、中国工商银行股份有限公司贵阳瑞北支行商品房预售合同纠纷一案，该院审理后于2017年11月17日作出(2017)黔0115民初1567号、1568号民事判决书，确认中铁公司与童南海就案涉房屋于2015年3月21日签订的商品房买卖合同于2017年1月7日解除，由童南海返还中铁公司案涉房屋并协助中铁公司办理案涉房屋的预告登记撤销和预售合同备案登记注销手续……。同时，该院在该判决书中载明：因案涉商品房系以按揭贷款方式购买，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人之规定，由于当事人均未对案涉商品房担保贷款合同的解除与否提出主张，亦未对中铁公司已收取的购房款本金及利息等提出具体意见，故该院对双方应互负返还义务未作处理，当事人可另行解决。童南海不服该判决提出上诉，贵州省贵阳市中级人民法院于2018年4月11日作出（2018）黔01民终788号、790号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。本院认为，本案的焦点是：案外人中铁公司对申请执行人陈兵申请执行的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。如中铁公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，则应驳回陈兵的诉讼请求；反之，则应支持陈兵的诉讼请求。根据本案查明的事实，现评析如下：首先，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。该通知第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预査封之日起开始计算。”据此可知，预查封区别于正式查封，预查封针对的是被执行人尚不享有物权的土地、房屋等不动产。本案预查封保全的仅是童南海基于商品房预售合同对中铁公司享有的不确定的合同权利。只有在案涉房屋完成本登记，童南海取得案涉房屋物权，预查封转为正式查封后，才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价，以满足陈兵对富毅斯公司、童南海等人享有的债权。其次，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。本案中，案涉房屋在办理权属变更登记前，中铁公司是该房屋权利人，童南海尚未取得该房屋所有权。童南海是否交清房屋价款以及是否实际占有该房屋，均不是判断该房屋权属的依据。虽然童南海与中铁公司在签订商品房预售合同后办理了预告登记，但预告登记的效力在于限制或阻却未经预告登记权利人同意对不动产进行处分，以保证预告登记权利人将来取得不动产物权。预告登记权利人并不因办理了预告登记而取得不动产所有权。童南海作为预告登记权利人享有的是案涉商品房预售合同约定的条件成就时可要求中铁公司办理房屋过户登记等债权请求权，其对案涉房屋并不享有物权。同时，案涉商品房预售合同已经人民法院生效判决确认解除。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)〉第五条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。”据此，童南海基于商品房预售合同对中铁公司享有的债权已因该合同被解除而消灭，相应的预告登记亦随之失效。童南海未能取得案涉房屋所有权，陈兵要求执行案涉房屋的主张没有法律依据。再次，童南海与中铁公司间的商品房预售合同登记备案后，可以协议解除该合同。人民法院查封的效力是限制被执行人处分其财产。童南海尚未取得案涉房屋所有权，其与中铁公司签订有关解除合同的协议，不属于处分财产的行为。因此，在法律没有明确规定的情形下，预查封的效力不能及于限制童南海与中铁公司行使合同解除权，当事人基于真实意思表示而解除合同的权利不应因交易标的被预查封而被剥夺。同时，在童南海与中铁公司签订的商品房预售合同解除后，中铁公司本应返还童南海已付的购房款及利息等，鉴于童南海在与中铁公司解除商品房预售合同纠纷一案中未提出反诉，该案判决已经作出释明不予处理，故童南海可以另案请求中铁公司返还其已收取的购房款本金及利息。此时，预查封对象转变为中铁公司应向童南海返还购房款及利息等，陈兵可以申请执行该款项。最后，根据本案现有证据，不能证明商品房预售合同解除时，中铁公司知晓案涉房屋被预查封的情况。因此，不能认定中铁公司对此具有过错。中铁公司对案涉房屋的续查封提出执行异议，不构成重复诉讼。综上所述，案外人中铁公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对申请执行人陈兵的诉讼请求，应当予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第二款，第五条,第三百一十三条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈兵的全部诉讼请求。案件受理费29200元，由原告陈兵负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  叶松涛人民陪审员  刘 娜人民陪审员  秦 斌二〇二〇年十月二十八日书 记 员  孙 溦