浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初3908号 原告：周国华，男，1960年8月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：顾伟锋、陈越桑，浙江南湖律师事务所律师。 被告：桐乡市金鼎物业经营管理有限公司，住所地：浙江省桐乡市濮院镇中兴街天安路**，统一社会信用代码91330483781846278G。 法定代表人：赵李鼎，执行董事。 委托诉讼代理人：朱华，浙江国圣律师事务所律师。 原告周国华与被告桐乡市金鼎物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后,依法适用简易程序，于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾伟锋、被告委托诉讼代理人朱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付原告拖欠的租金320000元（其中第二年剩余租金20000元，第三年应付租金300000元）,支付利息损失1796.7元（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算，以20000元为基数，自2019年6月1日暂算至2020年7月1日，共计13个月，利息损失834.2元；以300000元为基数，自2020年6月１日暂算至2020年7月１日，共计1个月，利息损失962.5元，上述利息损失均要求计算至实际清偿之日），合计为321796.7元。二、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2018年5月7日签订了租赁合同，被告向原告租赁位于桐乡市××道××号××四间店铺（面积为170.74平方），租期自2018年7月1日至2021年6月30日止，共36个月，租金为每年300000元，三年租金为900000元。被告应于2018年6月1日前支付280000元、于2019年6月1日前支付第二年租金300000元、于2020年6月1日前支付第三年租金300000元。被告支付了第一年租金300000元（含20000元定金），支付了第二年租金的280000元，尚拖欠第二年租金20000元及第三年租金300000元。上述租金，经原告多次催讨，被告至今未付。审理过程中，原告同意将第三年的租金减为230000元，其余诉请不变。 被告辩称，一、双方签订四个商铺的《租赁合同》后，第二年市场行情发生重大变化，房屋租金下跌近一半，今年突发疫情，租金再跌一半，导致被告无法按约定向原告支付租金，第一年被告实收租金516814元，第二年约定租金34万元，实收32万元；今年四间商铺实收租金8万元。合计收取租金916814元。根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定，以及最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第一条第6项的规定，因去年市场行情大幅度下降以及今年疫情的客观情况，被告有权要求变更合同约定的租金标准。二、被告虽收到916814元租金，但承担市场内外街翻新改造费用及支付原告租金后，被告已出现大额亏损。1.被告承担的市场改造费用。为了市场内街和外街道改造，被告与市场商铺都签订了《商铺租赁委托书（2018年版）》，约定内街第一年租金的100%，外街第一年租金的50%，第二年租金的20%，第三年租金的10%，用于市场改造等费。据此，被告承担的四间商铺分摊的翻新改造费用高达534906元，其中第一年：104857+104857（153550+153550）×50%=363264元；第二年（115342+163550）×20%×2=111556.8元；第三年（126876＋173550）×10%×2=60085.2元。2.被告已支付原告租金580000元。据此，可依计算出被告已经出现的亏损：534906+580000-916814=198092元，如果被告继续按原告要求按合同约定支付租金，则被告亏损将高达52万元，双方明显利益失衡。三、即使原告未能按约定足额取得利益，对原告来说，与其自己出租相比，收益都是增加的。如果四间商铺由原告出租即现在所有的收租全部归原告，扣除原告应当支付的翻新改造等费用，原告实际收益仅为：916814元-534906元，远低于原告目前已实际取得的580000元（多赚的19.8万元，就是被告的亏损）。综上所述，因市场行情的变化以及受疫情的影响，本案商铺收益急剧降低，原告要求按原约定支付租金。没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院确认案件事实如下： 2018年5月7日，原告与被告签订《租赁合同》，原告将其所有的位于桐乡市××道××号××号××商铺，面积为170.74平方米出租给被告，租期为36个月，自2018年7月1日起至2021年6月31日止，三年总租金为900000元，其他费用由被告自负盈亏，与原告无关。签约后被告先付原告20000元定金，支付第一年租金时转为租金。付款方法：2018年6月1日前支付给原告280000元，2019年6月1日前支付给原告300000元，2020年6月1日前支付给原告300000元。被告责任：本次市场外围维修翻新费用由被告承担，在商铺使用中所产的的水电费、租房税金由被告负责。合同到期后在同等条件下被告有优先承租权，双方可继续签订合同。合同签订后双方不得违约，任何单方违约应作出赔偿另一方。合同签订后，被告已支付第一年租金300000元，第二年租金已支付280000元，其余租金至今未付。另查明，被告于2018年5月28日与张金坤签订《商铺租赁管理合同》，张金坤承租案涉1052号、1057号商铺，约定租期为36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日，并约定两间商铺第一年的租金为104857元、153550元，第二年为115342元、163550元，第三年的租金为126876元、173550元。2019年7月5日，被告与张金坤达成补充协议，约定自2019年7月1日至2020年5月31日间的租金变更为170000元。被告于2018年5月28日与魏利强签订《商铺租赁管理合同》，魏利强承租1052-1、1059号商铺，约定租期为36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日，并约定两间商铺第一年的租金为104857元、153550元，第二年为115342元、163550元，第三年的租金为126876元、173550元。2019年7月5日，被告与魏利强达成补充协议，约定自2019年7月1日至2020年5月31日间的租金变更为170000元。2020年8月12日，被告与万建明签订《商铺租赁运营合同》，万建明承租1052-1、1059号商铺，租期为2020年8月12日至2021年6月30日，租金为80000元。2020年9月22日，被告与谢海华签订《商铺租赁运营合同》，由谢海华承租1052、1057号商铺，租期为2020年9月25日至2021年6月30日，租金为62000元。 以上事实，由《租赁合同》、《商铺租赁管理合同》、补充协议、《商铺租赁运营合同》、转账明细及双方当事人陈述等为证。 本院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行义务，不得擅自变更合同。租赁合同约定了市场外围维修翻新费用由被告承担，被告应理解其意义，在签订合同时已考虑到相关的维修等费用才确定的租金，且其与章正闹、陈永清签订的《商铺租赁委托书》与本案无关，被告亦未证明实际支出的维修费用，被告理应按照约定支付第二年的租金。第二年租金300000元，被告已支付280000元，尚有2万元未支付，依约定被告应于2019年6月1日前支付，逾期不付，已构成违约，故原告要求被告立即支付该20000元租金并支付逾期付款利息损失（以20000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年6月1日起计算至实际清偿之日止），请求合理，予以支持。被告所称的第二年租金尚有2万元未收到，无证据证实，系其与第三方的关系，与本案无关。至于第三年的租金300000年，被告称因疫情的影响只收到租金142000元，根据相关法律规定可以变更合同的租金标准。从被告提交的案涉房屋的合同及转账证明来看，合同上均由被告盖章及第三方的签字并按手印予以确认，对其真实性予以确认。从上述证据来看，被告三年租金的总收入应为998814元（516814元＋340000元＋142000元），对于运营过程中产生的风险，全部由原告负担亦不公平。第三年的租金依约定应提前支付，且第三年的租期非在疫情期间，但疫情的发生对被告的运营产生一定的影响，原告同意承担风险，并同意将租金降至230000元，其请求合理，予以支持。因被告未能按期支付第三年租金，也未就租金减免、租期延长与原告协商，其理应承担违约责任，原告要求被告支付该租金的逾期付款利息损失（以230000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年6月1日起计算至实际清偿之日止）,请求正当，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十一条、第一百零八条之规定，判决如下： 被告桐乡市金鼎物业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周国华租金250000元并支付逾期付款利息损失（以20000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年6月1日起计算至实际清偿之日止；以230000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年6月1日起计算至实际清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取2525元，财产保全费2170元，合计4695元，由被告桐乡市金鼎物业经营管理有限公司负担（应于裁判文书生效后10日内缴纳，缴纳账户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡支行，账号为：×××68，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈庆丰 二〇二〇年十月二十日 书记员  王思靖