安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终4289号 上诉人（原审原告）：朱峰，男，1971年7月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李志新，安徽金亚太律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：汪彤，男，1993年5月4日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：李志新，安徽金亚太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥一航万科地产有限公司，住所地安徽省合肥市长江西路**。 法定代表人：高涵，董事长。 委托诉讼代理人：黄喃喃，公司员工。 委托诉讼代理人：陈沅，安徽安泰达律师事务所律师。 原审被告：合肥万科商业管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市庐阳区淝河东街**万科城市公馆**商业****/div> 法定代表人：王昂，董事长。 委托诉讼代理人：杨秀云，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许逸薇，安徽安泰达律师事务所实习律师。 上诉人朱峰、汪彤因与被上诉人合肥一航万科地产有限公司（以下简称一航万科公司）、合肥万科商业管理有限公司（以下简称万科商管公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初8864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱峰、汪彤上诉请求:改判一审判决的第二项为支付损失635228元。 事实与理由：万科公司作为出卖人有义务向业主交付质量合格的房屋。依据安徽省建筑工程质量第二监督监测站出具的鉴定意见书，房屋渗水是由于施工质量存在缺陷，万科公司在保修期内有维修的责任。由于房屋渗水比较严重，渗水位置多达20多处，影响了房屋的正常使用，万科公司存在重大过错，应当赔偿由此造成业主的相关损失。 一审判决在判决书中第20页提出：考虑到房屋能否及时对外出租应存有多种（多重）因素和房屋的质量问题未及时修复可能对房屋出租的租金存有减少（降低）的情形，结合与其现状相似的同层304室商铺对外出租情况，做出的赔偿朱峰、汪彤85662元的判决。朱峰、汪彤认为：首先，房屋未及时出租，很大原因是因为房屋质量原因造成的，万科公司应承担主要责任；其次，一审判决完全参照同层304室出租情况赔偿朱峰、汪彤的依据是不准确的。同层商铺304室只有4个月未对外出租，按照每月15000元计算损失，要求合计赔偿60000元，他的起诉一审、二审支持并判决。并且304商铺是一处边缝漏水，对房屋的正常使用影响不大。朱峰、汪彤310商铺多处漏水且漏水严重，房屋不能正常使用，而万科公司针对该情况迟迟不予解决，致使朱峰、汪彤商铺不能及时出租长达34个月，损失高达635228元。所以不能参照304室业主4个月未出租日期计算出赔偿给朱峰、汪彤，应按照第三方出具的损失报告赔偿。 综上，一审法院判定依据及损失不合理、不合情、不合法。作为受害人的朱峰、汪彤维权了34个月，一航万科公司负责人避而不见，而办公人员只回应朱峰、汪彤两字“起诉”，明显是霸权主义。一审判决的结果不能保障一个普通老百姓的合法权益，请二审查明事实，根据实际情况，切实保障弱势群体的合法权益，为朱峰、汪彤申明正义，挽回损失。 一航万科公司辩称，一、原审认定事实清楚，证据充分，应予维持。 1、一航万科公司交付的房屋已通过规划验收，符合双方约定的交付标准，且朱峰、汪彤已实际接收该房屋。 根据一审判决认定，案涉房屋所在的万科金色名郡1号综合楼于2013年12月20日取得合肥市规划局依法核发《建设工程规划许可证（正本）》，确认该工程符合城市规划要求。2014年2月22日，朱峰、汪彤领取了案涉房屋的住宅使用说明书、住宅质量保证书、房型示意图、室内强弱电及排水工程图、临时管理公约、入户门钥匙，并签署了《万科广场临时管理规约》，完成了房屋收取。2014年10月11日，朱峰、汪彤登记取得了所购买房屋的房地产权证。 另根据《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。第七条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。根据以上规定和案涉房屋的质保书，该商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算，即一航万科公司对房屋渗漏的保修期自2014年1月1日起至2018年12月31日止。而朱峰、汪彤上诉要求一航万科公司赔偿其渗水造成的损失按评估机构确定的租金再加上20元每平方，暂计算至2019年5月31日，之后按评估的租金价格计算，至已对外出租的2019年10月1日，此后按每平米10元计算。无事实和法律依据。 2、朱峰、汪彤诉求一航万科公司赔偿因房屋渗水造成的2017年1月1日至2019年9月30日（暂计）期间的租金损失无事实及法律依据。 （1）因朱峰、汪彤自身原因未将房屋出租产生的租金损失应当由朱峰、汪彤自行承担。 根据一审认定，朱峰、汪彤未能举证证明案涉房屋于租赁期限届满后存在的质量问题严重影响了其正常使用，考虑到房屋能否及时对外出租应有多种因素和房屋所存在的质量问题未及时修复可能对房屋出租的租金存有减少的情形，结合朱峰、汪彤应当采取适当措施防止损失的扩大，酌定一航万科公司赔付4个月租金损失。 涉案房屋已于2019年10月1日出租、朱峰、汪彤提交的证据中的304室也已出租，说明涉案房屋处于可出租、可使用状态，但房屋是否出租客观上有多种原因，朱峰、汪彤诉称案涉房屋未能招租成功是由于房屋渗水所致，针对这其中的因果关系，朱峰、汪彤在一审、二审中未提出相应证据证明。根据《合同法》第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。退一步说，若渗水问题对涉案房屋招租真实的产生了影响，朱峰、汪彤更应当及时采取措施防止损失扩大。但朱峰、汪彤主张对空置房屋期间产生的租金损失，以房屋渗漏的原因要求由出卖人承担，显然不符合法律规定及常理。 （2）朱峰、汪彤计算租金损失的标准无事实依据。 朱峰、汪彤认为租金损失应以评估报告确认的为准无事实和法律依据。首先，评估机构依据朱峰、汪彤单方提供、未经质证的鉴定材料所做的评估报告结论，一航万科公司认为不仅违反法律规定，也让人质疑鉴定人员的专业性。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求应当提供证据，否则应当承担不利后果。朱峰、汪彤在没有证据予以证明的情况下，要求以一份真实性、合法性无法认可的评估结论的基础上，于法无据。最后，评估报告确定的租金仅仅作为涉案商铺在2017年1月1日至2019年5月31日及2019年6月份单月市场租金价格的参考，不能作为朱峰、汪彤的租金损失，更不能要求一航万科公司对此承担赔偿责任。 二、原审法院适用法律正确，朱峰、汪彤的上诉理由不能成立。 在一审判决的实体认定部分，主要法律依据来自《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第九十条、第一百零五条。上述规定涉及的主要为当事人一方违约后，另一方当事人如没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；出卖人在保修期内就房屋的质量问题应该承担修复责任；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应当承担不利的后果等。 一航万科公司与朱峰、汪彤是房屋买卖合同关系，如因卖方出售房屋有质量问题，卖方依法依约承担保修之责；如因此给对方造成损失，则承担赔偿责任。朱峰、汪彤房屋空置是客观事实，但该空置情况本身并非由渗漏所导致，且早已维修完毕。且房屋也由朱峰、汪彤出租，处于正常的可使用状态。一审根据已查明的事实，要求卖方累加赔付其四个月的租金损失并承担鉴定费用，适用法律正确。 综上，请驳回朱峰、汪彤的上诉请求，维持原判。 万科商管公司未答辩。 朱峰、汪彤向一审法院起诉请求：1.判令一航万科公司、万科商管公司立即按照渗水及原因的检测（鉴定）报告关于渗水位置的鉴定意见对朱峰、汪彤房屋进行修复；2.判令一航万科公司、万科商管公司立即按照案涉房产设计规划的方案，结合检测（鉴定）报告中提到的13/H轴顶板预留孔洞位置，以及朱峰、汪彤提交的现场照片管道改变划圈处，将案涉房产管道恢复原状；3.判令一航万科公司、万科商管公司立即按照案涉房产所在商场设计规划方案，将案涉房产所在商场三楼楼顶上的建筑拆除并恢复原状；4.判令一航万科公司立即赔偿因房屋渗水给朱峰、汪彤造成的租金损失1228554元【（从2017年1月1日暂计算至2019年9月30日，此后按10元每平方米的单价计算至房屋渗水修复之日止。）计算说明：1、根据评估报告第一次答复函确定2017年1月1日至2019年5月31日租金合计635228元。2、朱峰、汪彤认为租金价格没有考虑渗水、物业和能耗费，因为评估报告第二次答复函明确评估的租金不包含物业费和能耗费，而物业和能耗费的单价是9.5元每平方米，然后朱峰、汪彤估算渗水对租金的影响是10.5元每平方米，所以在该租金的基础上，朱峰、汪彤主张再另外加上20元每平方米，计算出租金是441554元。3、根据评估报告第一次答复函确定的2019年6月份租金单价，朱峰、汪彤也认为应该再加上20元每平方米，理由同上，故计算出2019年6月1日至2019年9月30日的租金价格应当是151772元。以上1、2、3项租金，共计1228554元。4、由于案涉房屋朱峰、汪彤在2019年10月1日已对外出租，2019年10月1日之后的物业费和能耗费已包含在租金里，因此从2019年10月1日之后渗水对租金的影响损失，朱峰、汪彤按照10元每平方来主张计算。】；5.判令万科商管公司按照第4项标准与一航万科公司共同赔偿朱峰、汪彤的损失；6.判令一航万科公司、万科商管公司承担本案的诉讼、评估、鉴定费用。 一审法院认定事实：2013年10月，甲方（出卖人）一航万科公司与乙方（买受人）朱峰、汪彤签订一份《协议书》，就乙方为获得甲方开发的合肥万科红广场的购房优惠、乙方承诺将所购买房屋无偿交付给甲方指定的抟风公司经营一定期限等相关事宜达成协议，双方约定：乙方所购房屋位于金色名郡1＃综合楼三层310号商铺，建筑面积761.3平方米；乙方同意甲方将其购买的上述房屋，无偿交给甲方指定的抟风公司经营3年，自甲、乙双方在买卖合同中约定的交房期限之日起计算；乙方在2013年11月28日前与甲方签订《商品房买卖合同》并在2013年11月28日前付清全部房屋价款，且在2013年11月28日前与抟风公司签订房屋租赁合同的，方享受购房优惠。甲方给予乙方的优惠为总房价的18%，合计867600元作为实际优惠金额，该优惠金额将在双方签订的买卖合同总价中一次性予以扣除。以上优惠适用范围仅适用于乙方购买该房房款，不包括其他任何附属及配套费用。乙方向抟风公司交付房屋的期限，为甲乙双方在买卖合同中约定的交房期限。 后出租方（甲方）朱峰、汪彤与承租方（乙方）抟风公司签订了《租赁协议》，其中约定：租赁时间3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；由于商业前期需要培育，为使得市场长期繁荣，获得后期长远利益，甲方自愿免收乙方租赁期内的全部租金，以支持乙方对市场的培育；租赁期间因使用本物业直接产生的水电费、物管费、商管费等相关费用为乙方或实际承租人负责交纳；在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任和费用，均由甲方负责（乙方使用不当除外），甲方可依据《商品房买卖合同》约定要求出卖方提供相关房屋质量保障。甲方提出进行维修须提前15日书面通知乙方，乙方应积极协助配合，但不得影响乙方经营。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。乙方或实际承租人应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予适当经济赔偿。乙方可在不影响房屋结构安全的前提下，按经营要求对承租房屋进行装修或改变房屋的内部结构；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的正常使用状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出；甲方应在2014年1月10日前将该物业交给乙方。 2013年10月25日，出卖人一航万科公司与买受人朱峰、汪彤签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人购买的商品房为出卖人建设的现定名金色名郡第1号综合楼3层商310室，该商品房为预售商品房，用途为商业，建筑面积共761.30平方米；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证（正本）》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修的义务。另双方签订的《合同补充协议》，其中约定：该房屋的主体工程保修范围和保修期限以出卖人向买受人提供的《住宅质量保证书》为准，保修期从出卖人向买受人交付该房屋之日起计算；买受人认为房屋不合格，应向具有房屋质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人的损失；买受人认为交付的房屋需要维修整改时，可以口头或书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务；保修期间房屋不能使用的，出卖人按同地段同类房屋租金标准补偿后，不再承担其它赔偿。对此，朱峰、汪彤向一航万科公司支付了购房款482万元。2013年12月20日，金色名郡第1号综合楼取得《建设工程规划许可证（正本》。2014年2月22日，朱峰、汪彤领取了案涉商铺的住宅使用说明书、住宅质量保证书、房型示意图、室内强弱电及给排水工程图、特别提示、临时管理公约，并签署了《万科广场临时管理规约》，完成了房屋收取。2014年10月11日，朱峰、汪彤登记取得了所购买房屋的房地产权证。 另，出租方（甲方）一航万科公司与承租方（乙方）合肥点今投资管理有限公司、担保方抟风公司签订《租赁合同》，就甲方将其合法拥有的坐落在合肥市1号楼的商铺租赁给乙方，乙方拥有该物业对外的自主招商、出租及经营管理权利等相关事宜达成一致。2014年10月16日，甲方一航万科公司与乙方合肥点今投资管理有限公司、丙方抟风公司签订《合同终止协议书》，其中约定：甲乙丙三方于2013年8月26日签订《租赁合同》，约定甲方将商铺共10273平方米租赁给乙方使用，乙方须将收取的总租金的20%转入甲乙双方的共管账户，并将总租金的20%于实际收取后的3个工作日内支付至甲方。丙方对乙方承担连带保证责任。租赁合同签订后，甲方依约交付房屋。截至2014年6月25日乙方共收取租金、保证金、物业费共计1413490元，该款一直存放在乙方账户，甲方至今尚未收到任何费用。甲乙丙三方一致同意解除三方的租赁合同；对乙方作为承租方已签订的转租合同见附件一所列合同中的承租人（实际使用人），乙方协助甲方在2014年10月31日前完成甲方作为出租人与其重新签订新的租赁合同，原乙方作为出租人的全部权利义务全部转让给甲方。若因承租人原因造成甲方未能在2014年10月31日前完成甲方作为出租人与其重新签订新的租赁合同，时间可顺延；丙方确认：作为承租方曾与甲方出售商铺的各买受人（出租方）签订了《租赁协议》（见附件二），约定各买受人无偿将从甲方购买的商铺交付给乙方使用一定期限，使用期间丙方有权与实际承租人签订租赁合同并获取相关受益，使用期间产生的水电费、物管费、商管费等相关费用由实际承租人交纳。丙方须在本协议签订5个工作日内，向甲方指定的公司出具授权书，授权甲方指定的公司享有和承担原丙方作为承租人与甲方出售商铺的买受人签订的《租赁协议》中的所有权利和及义务；考虑到乙、丙双方的前期投入，甲方愿意有条件给付160万元作为月费和佣金；本协议生效后，原甲乙丙三方签订的《租赁合同》终止。2014年10月17日，委托人抟风公司向受托人万科商管公司出具一份《授权书》，写明：委托人抟风公司与各出租方签订的《租赁协议》共54分（见本授权书附件、《租赁协议》复印件），委托人将作为承租方在该协议中的权利全部转让给受托人享有。2016年11月1日，万科商管公司向朱峰、汪彤发出了《交还通知书》，写明：“……我们按原合同约定三年租期即将于2016年12月31日到期。为此，我们愉快地通知您，于2016年12月20日前开始交还，也可提前预约，我们将陆续开始为您办理房屋交还手续。……按有关内容在规定时间内确认并做好办理手续的各项准备。……房屋是否需恢复至原《商品房买卖合同》约定交还标准交还？以上内容需您在收到本通知3日内以书面形式回复我公司，回复确认需恢复截止日为2016年11月10日；逾期未书面回复，则视为同意我公司按照此房屋现状交还，后期的拆改、维修、复原等工程问题将至合同期满后交由您自行处理，我公司将不承担任何义务。书面回复信息确认方式：……” 上海申蕴和律师事务所接受朱峰、汪彤委托，指派律师李勇于2017年4月28日通过邮政特快专递的方式向一航万科公司发出《律师履约敦促函》，写明：“……贵司应于2016年12月31日将我方所购商铺原状交付我方使用。但贵司至今没有向我方交还上述商铺，也没有任何书面通知我方收房。2016年11月1日万科商管公司向我方发出了上述商铺的《交还通知书》，但万科商管公司至今未提供贵司委托其向我方发送通知的委托书。现经我方了解，上述商铺至今仍然存在没有恢复原状、已不是购房时封闭式商业广场等问题未解决，也无法满足约定交付使用条件。……望贵司接此通知后三日内务必向我方支付所欠上述商铺的租金（自2016年12月31日起，按市场价格计算）及违约金，并尽快明确上述商铺何时能具备交付使用条件，进而交付我方使用，否则我方将依法维权，因此所产生的一切法律后果均由贵公司承担。”次日，该函件被一航万科公司前台签收。 2017年6月21日，李娟等与朱峰等在《会议纪要》复印件上予以签字，该纪要写明：“2017年6月21日晚19:00点，关于生活广场商铺304、313、309、310问题达成以下共识：一、商业运营公司负责商铺交付事宜，对渗漏水问题进行修复，整改结果符合国家交付标准；二、关于管道移位解决方案现场评估，以符合实际操作为准；三、关于商铺补偿双方协商具体金额，参考市场价格；四、汇总房屋现状与地产交付标准明细，对有异议问题进行沟通；五、涉及公共部位、公共设施设备维修、改造、新建、拆除等事宜，需征询业主委员会意见；六、关于商铺渗漏水问题商业运营公司于2017年6月28日提供渗漏水施工方案；七、商业物业服务中心提供物业费定价依据。备注：万科地产与万科商业运营公司共同确认由万科商业运营公司负责商铺事宜对接。”李娟在《会议纪要》底部签字的内容为“以上部分待决策事项需报公司决策”；朱峰、高岩、刘某在《会议纪要》底部签字的内容为“保留意见”。对此，朱峰、汪彤举证认为，参加人员有万科地产、万科商业、万科物业和业主委员会，其中签字人员李娟是一航万科公司的工作人员，姓谢的和姓陈的是业委会成员；一航万科公司质证认为，李娟的身份、职责范围及签字是否为李娟本人所签，朱峰、汪彤均未提供相关证据，另外根据一般表见代理的相关规定，自然人未经法人合法授权，或没有法人事后追认，均不产生合法的委托代理法律后果。因此，朱峰、汪彤所述一航万科公司在《会议纪要》中所确定的承诺，均不对一航万科公司产生拘束力；万科商管公司质证认为，《会议纪要》中相关表述是一种框架性的表述，并不是最终的实际操作方案，同时朱峰也写明了保留意见，该《会议纪要》并未最终达成合意。 诉讼中，该院依朱峰、汪彤的申请，于2019年1月10日依法委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站通过现场勘验对2018年12月7日朱峰、汪彤递交的《关于漏水位置、管道改变位置的说明》及所附照片中标注的漏水位置是否存在漏水现象，如存在系何原因所致，该原因是否属于房屋质保期内的质量问题进行鉴定。对此，鉴定机构于2019年6月13日作出《万科金色名郡1＃综合楼商310室门面房渗水及原因鉴定意见书》，鉴定意见为：1.商310室门面房渗水部位普查结果详见正文表2，即（1）渗水部位——8／Ｊ-Ｍ轴与9／Ｊ-Ｍ轴之间变形缝处；渗水现象描述——在8／Ｊ-Ｍ轴分户墙以及9／Ｊ-Ｍ轴顶梁下口出现沿变形缝的严重渗漏。在四层屋面8、9轴之间变形缝处，实际施工时未设置钢筋混凝土挡水矮墙，仅用防水卷材覆盖变形缝，9／Ｇ-Ｐ轴的墙脚，其侧面有空调排水口和穿管口，破坏了原防水层，造成变形缝处防水层失效。（2）渗水部位——13／Ｈ轴顶板预留孔洞位置处;渗水现象描述——预留孔洞周边有渗水痕迹。该预留洞口周边采用碎砖、地面砖等建筑垃、地面砖等建筑垃圾填充渗水部位——11／Ｇ轴顶板、13／Ｇ轴顶板、15／Ｇ轴顶板；渗水现象描述——空调机位处预留冷凝水和地漏的排水管周边板底位置，出现渗水、霉变痕迹。因该空调机位均为高空外墙位置，现场不具备登高检测条件，故空调机位处的排水状况暂不可见；（4）备注：三层顶板板底整体喷涂黑色涂料，部分陈旧的渗水痕迹已被遮盖不可见。2.商310室门面房室内三层顶8／Ｊ-Ｍ轴与9／Ｊ-Ｍ轴之间变形缝处，沿变形缝位置有严重渗漏痕迹。在四层屋面8、9轴之间变形缝处，实际施工时未设置钢筋混凝土挡水矮墙，仅用防水卷材覆盖变形缝，不符合设计与规范要求，是商310室门面房室内三层顶变形缝处出现渗漏的主要原因；四层屋面9／Ｇ-Ｐ轴的墙脚，其侧面有多处空调排水口和穿管口，破坏了原防水层，造成变形缝处防水层失效，对三层顶变形缝处的渗漏起不利影响。3.商310室门面房13／Ｈ轴三层顶板预留洞口周边采用碎砖、地面砖等建筑垃、地面砖等建筑垃圾填充果较差，不符合设计及规范要求，是该处出现渗漏的主要原因。4.商310室门面房上方对应四层空调机位处，空调运行产生的冷凝水、化霜水等通过地漏、排水管预留孔洞周边渗漏至三层室内。为此，朱峰、汪彤支付鉴定费25000元。后，该院依朱峰、汪彤的申请，于2019年8月7日依法委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司对坐落于合肥市金色名郡1＃综合楼商310室2017年1月1日至2019年5月31日及2019年6月份单月的租金价格进行评估，评估的前提条件假设为房屋不存在漏水、处于适租状态。对此，鉴定机构于2019年9月12日作出《房地产估价报告》，结论为：确定估价对象在2017年1月1日至2017年12月31日年租金197512元、2018年1月1日至2018年12月31日年租金203450元、2019年1月1日至2019年5月31日时间段租金87321元，2017年1月1日至2019年5月31日租金合计488283元；2019年6月份单月租金17464元。为此，朱峰、汪彤支付鉴定费5000元。对此，朱峰、汪彤提出异议。之后，鉴定机构安排估价师再次进行了市场调查和重新评估测算。2019年11月22日，鉴定机构作出答复函，结论为：结合估价人员经验，综合分析影响房地产租金的有关因素，确定估价对象在2017年1月1日至2017年12月31日年租金256984元（每平方米月租金为28.13元）、2018年1月1日至2018年12月31日年租金264658元（每平方米月租金为28.97元）、2019年1月1日至2019年5月31日时间段租金113586元（每平方米月租金为29.84元），2017年1月1日至2019年5月31日租金合计635228元；2019年6月份单月租金22717元（每平方米月租金为29.84元）。对此，朱峰、汪彤及一航万科公司均提出异议。2020年1月7日，鉴定机构再次作出答复函，确定：“1、估价师对报告所选案例进行了现场调查、问询核实，依据对所选案例物业使用人了解其使用中并未发现漏水现象；异议人提供的合肥市望江西路金色名郡商304室房屋渗水鉴定意见书检测日期为2018年8月20日，而该物业2017年5月已出租，由此可知确定该物业租金是正常使用条件下的租金。2、本次评估租金不包含物业费、能耗费。”对此，鉴定人出庭予以了作证。 2019年10月1日，朱峰、汪彤已将案涉商铺租赁于他人，并称租金为每平方米40元，租金含物业费在内，物业、能耗费计9.5元/平方米/月。 证人刘某系金色名郡1号综合楼3层商304商铺（建筑面积503.14平方米）所有权按份共有人之一（另一按份共有人为殷嘉禾），该商铺与本案存有相同购房、租赁、及类似渗水情形，后该商铺已由刘某于2017年5月10日出租于陈世光，租期自2017年5月10日至2019年5月9日、月租金15000元，且刘某、殷嘉禾与一航万科公司、万科商管公司关于该商铺房屋买卖合同纠纷案已经该院一审和合肥市中级人民法院二审审理结案。 一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护。朱峰、汪彤与一航万科公司自愿签订《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。一航万科公司作为出卖人有义务向朱峰、汪彤交付质量合格的房屋。依据安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具的鉴定意见书，案涉房屋存在的渗水问题，应属施工质量存在一定缺陷所致的房屋质量问题，一航万科公司在保修期内有予以维修的责任，故朱峰、汪彤诉请一航万科公司予以修复，于法有据，应予以支持。因朱峰、汪彤未能举证证明案涉房屋于租赁期届满后存在的质量问题严重影响了其正常使用，且其现已将房屋予以出租，考虑到房屋能否及时对外出租应存有多种（多重）因素和房屋所存在的质量问题未及时修复可能对房屋出租的租金存有减少（降低）的情形，结合与其状况相似的同层304商铺对外出租情况，及朱峰、汪彤应当采取适当措施防止损失的扩大，并参考租金的相关鉴定意见，酌情确认一航万科公司累加赔付朱峰、汪彤相当于4个月的租金损失85662元，并承担相关的鉴定费用。朱峰、汪彤的其他诉讼请求，因证据不足、与合同相对性原则相悖，且于法无据，故不予支持。 综上所述，朱峰、汪彤的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第六十五条第一款“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”规定，判决：一、合肥一航万科地产有限公司于判决生效之日起三十内对《万科金色名郡1#综合楼商310室门面房渗水及原因鉴定意见书》鉴定意见所述质量问题向朱峰、汪彤予以修复；二、合肥一航万科地产有限公司于判决生效之日起十日内赔付朱峰、汪彤租金损失85662元；三、合肥一航万科地产有限公司于判决生效之日起十日内给付朱峰、汪彤鉴定费3万元；四、驳回朱峰、汪彤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由合肥一航万科地产有限公司负担。 二审中，朱峰、汪彤未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，一航万科公司与朱峰、汪彤签订的《商品房买卖合同》约定：朱峰、汪彤购买一航万科公司金色名郡第1号综合楼3层商310室，朱峰、汪彤向一航万科公司支付了购房款，合同依法成立并已履行。金色名郡第1号综合楼取得《建设工程规划许可证（正本》，朱峰、汪彤领取了案涉商铺的住宅使用说明书、住宅质量保证书、房型示意图、室内强弱电及给排水工程图、临时管理公约，并签署了《万科广场临时管理规约》，完成了房屋收取。2014年10月11日，朱峰、汪彤登记取得了所购买房屋的房地产权证。后将案涉房屋交指定的公司承租运营，租赁到期后，朱峰、汪彤因房屋漏水问题拒绝接收房屋，产生房屋空置损失。至2019年10月，朱峰、汪彤将案涉房屋租赁给他人经营。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，依据安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具的鉴定意见书，案涉房屋存在的渗水问题，属于施工质量存在一定缺陷所致的房屋质量问题，一航万科公司在保修期内有维修义务，一审亦判决一航万科公司予以修复。但朱峰、汪彤未能举证证明案涉房屋于租赁期届满后存在的质量问题严重影响了其正常使用，朱峰、汪彤在发现质量问题后，应积极报修并协商解决问题，即使出卖人拒绝修复或拖延修复，也可以自行或委托他人修复，再向出卖人主张修复费用及相关损失，而不是任由房屋空置产生扩大的损失，且该空置损失不是必然会产生的损失，系多种因素导致。一审考虑房屋能否及时对外出租有多重因素，结合相邻商铺对外出租情况，及朱峰、汪彤应当采取适当措施防止损失的扩大，并参考租金的相关鉴定意见，酌情确认一航万科公司赔付朱峰、汪彤4个月的租金损失85662元并无不当，本院予以确认。朱峰、汪彤相关上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，朱峰、汪彤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10152元，由朱峰、汪彤负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十月十六日 书记员  罗 晶 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。