广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22816号原告：王钟丽，女，1987年2月23日出生，汉族，住广东省揭阳市揭**。委托诉讼代理人:黄灿灿，广东为峰（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人:彭杞盛，广东为峰（白云）律师事务所实习律师。被告：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：林作万，执行董事。委托诉讼代理人：黄新浩，男，系被告员工。被告：广东长华投资集团有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：林作万，执行董事。原告王钟丽与被告佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、广东长华投资集团有限公司（以下简称长华集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序于同年10月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄灿灿、被告粤海通公司委托诉讼代理人黄新浩到庭参加了诉讼，被告长华集团公司经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告粤海通公司向原告支付逾期交楼违约金50655.39元（以购房款781719元为本金按日万分之三的利率从2018年9月1日起计算，暂计至2019年4月8日,违约金计算至房屋实际交付日止）；2.被告长华集团公司对被告粤海通公司的违约金承担连带责任；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2016年7月29日，原告与被告粤海通公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定原告以781719元向被告粤海通公司购买坐落在佛山市南海区**房（以下简称涉讼商品房）。被告粤海通公司逾期交付涉讼商品房。同时，被告长华集团公司系被告粤海通公司的独资人，两被告财产混同，被告长华集团公司应对被告粤海通公司的上述债务承担连带清偿责任。被告粤海通公司辩称，一、根据《补充协议》的约定，交楼条件应以取得工程竣工验收报告为准，而非取得竣工验收备案表和房屋测绘报告。二、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。根据双方所签订的《补充协议》约定，原告所请求的逾期交楼违约金不应超过总房价款的2%，其超过部分应予以驳回。三、涉讼商品房实际为精装修房而非毛坯房，故交楼时间应以精装修房的交楼时间为准，而非以毛坯房的交楼时间为准。四、原告主张的违约金计算有误，不符合合同约定。被告长华集团公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2016年7月29日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订涉讼合同，约定出卖人将涉讼商品房出售给买受人，成交价781719元；商品房交付时应当已取得建筑工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；出卖人应当在2018年1月31日前向买受人交付商品房；出卖人逾期交付在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期交付超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。双方并约定其他权利义务。同日，原告（买受人）与被告粤海通公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人申请按揭贷款付款的，应保证自买卖合同签订后60日内，贷款机构将按揭贷款发放至出卖人收款账户，否则，自买卖合同签订后的第61日起，买受人应承担逾期付款违约责任；买受人逾期付款（包括但不限于商品房价款、住宅专项维修资金等款项或税金）的，出卖人有权将买卖合同第十一条约定的交付时间和第二十条约定的办证期限同时相应顺延；出卖人交付商品房逾期不超过90日的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，合同继续履行；出卖人交付商品房逾期超过90日的，双方同意继续履行合同的，自买卖合同第十一条约定的最后交付期限的第2天起至第91天，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.02%的违约金，自第92天起至实际交付之日止，每逾期一日，出卖人应向买受人支付已付商品房价款0.03%的违约金；买受人未能按照买卖合同第七条或买卖合同附件四约定的期限将各期商品房价款支付至出卖人的收款银行账号的，自逾期付款之日起，买受人应向出卖人支付应付未付商品房价款0.06%的违约金；买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权随时单方面解除买卖合同；出卖人根据买卖合同及协议约定向买受人支付的违约金或赔偿金，最高不超过商品房总价款的2%，买受人应向出卖人支付的违约金可以叠加。同日，原告（甲方、委托人）与佛山市长华装饰工程有限公司（乙方、受托人）签订《委托装修协议》，约定：甲方委托乙方对涉讼商品房进行装修；甲方同意自粤海通公司与甲方签订的涉讼合同约定的商品房交付当日（如被告粤海通提前交付商品房的，则以实际交付日为准）将商品房交付给乙方进行装修，并同意将商品房大门钥匙委托给乙方或该商品房所在小区的物业公司保管；乙方应当在2018年8月31日前完成协议约定装修工程并交付给甲方；乙方同意免费实施上述装修工程；如甲方未能按《买卖合同》约定的商品房交付时间（如被告粤海通公司提前交付商品房的，则以实际交付日为准）与被告粤海通公司办理毛坯收楼手续并将毛坯商品房交付乙方的，装修完成时间顺延，甲方不得因此追究乙方的责任。2018年11月23日，长华国际商业中心（1-6幢）办理了竣工验收备案手续。2018年12月18日，长华国际商业中心3幢（住宅）取得测绘报告书。另查明，2019年3月27日，被告粤海通公司向原告邮寄发出《装修交楼通知书》，通知原告于2019年4月1日至同月4日收楼。又查明，被告粤海通公司于2019年6月14日从有限责任公司（法人独资、股东为被告长华集团公司）变更为有限责任公司（自然人独资或控股）。本院认为，原告和被告粤海通公司签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约全面履行义务。关于涉讼商品房的交付标准，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。该通知属于房地产交易与市场的部门规范性文件，被告粤海通公司作为房地产开发商向购房者交付商品房时亦应遵循上述最低标准。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，对购房者不具有法律约束力。原告与被告粤海通公司签订的《补充协议》中关于涉讼商品房交付条件为经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《建筑工程竣工验收报告》的约定低于商品房交付的最低标准，对原告不产生约束力，故涉讼商品房的交付标准应当以涉讼合同约定的交付条件为准，即取得竣工验收备案证明文件并取得房屋测绘报告。关于被告粤海通公司逾期交楼违约责任的起止时间。首先，《委托装修协议》将交楼时间变更为2018年8月31日，故被告粤海通公司逾期交楼的违约责任自2018年9月1日开始起算。其次，被告粤海通公司应在涉讼商品房已具备交付使用条件的情况下向原告发出收楼通知书。被告粤海通公司于2019年3月27日向原告邮寄装修交楼通知书，通知原告于2019年4月1日至同月4日收楼，已履行通知原告收楼的义务，原告在上述合理期限内未办理交楼手续，无权要求被告粤海通公司承担其后的逾期交付违约责任，故被告粤海通公司逾期交付违约责任应计算至2019年4月1日止。综上，本院认定被告粤海通公司逾期交楼时间应自2018年9月1日至2019年4月1日止共计213天。关于逾期交楼违约金的标准，涉讼合同第八条、第十二条对原告逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了平等、对等的约定，而双方于同日签订的补充协议，对原告逾期付款及被告粤海通公司逾期交楼的违约责任作了变更，且限制被告粤海通公司向原告支付的违约金或赔偿金最高不超过商品房总价款的2%，原告向被告粤海通公司支付的违约金可以叠加。被告粤海通公司作为提供格式合同条款的一方，不仅未对双方的违约金责任作出对等约定，反而存在明显的减轻自身责任、加重对方责任的情形，该格式条款对原告不具有法律约束力，被告粤海通公司应按照涉讼合同约定向原告承担逾期交房违约责任。现被告粤海通公司逾期交房，故其应以购房款总额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予原告。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，综合考量违约责任的性质，结合涉讼商品房所在地的租金水平、现行利率标准予以衡量，双方约定的日万分之三的逾期违约金标准并不过高，对被告粤海通公司请求调整违约金标准的主张，本院不予采纳。综上所述，本案中被告粤海通公司应向原告支付违约金49951.84元[781719元×0.0003/天×213天]，原告请求超出部分本院不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告长华集团公司在涉讼合同签订期间为被告粤海通公司的独资股东，现被告长华集团公司未提供证据证明其与被告粤海通公司的财产独立，故其应对被告粤海通公司的债务承担连带责任。原告该主张于法有据，本院予以支持。关于本案诉讼费的负担问题。因本案讼争是因被告粤海通公司的延期交楼行为所引起，《委托装修协议》变更交楼时间延迟至2018年8月31日，而长华装饰公司是被告粤海通公司的关联公司，但被告粤海通公司未能就此重大问题向原告作出特别提示，故对本案的诉讼费，本院判令由两被告全额负担。被告长华集团公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市粤海通房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金49951.84元予原告王钟丽；二、被告广东长华投资集团有限公司应对被告佛山市粤海通房地产有限公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告王钟丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取533.19元（原告已预交），由两被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十月十九日书记员  张 靖书记员  杨文晖