广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1693号原告：黎练，男，1971年1月27日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：廖秉静，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李作嘉，广东承诺律师事务所实习律师。被告：何宏仁，男，1958年2月20日出生，汉族，住雷州市。委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被告：郑斌，男，1968年9月20日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被告：林伟志，男，1974年3月23日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：谢曜蔚，广东万维律师事务所律师。被告：全建华（曾用名：全卫明），男，1970年12月25日出生，汉族，住湛江市霞山区。原告黎练与被告何宏仁、郑斌、林伟志、全建华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖秉静、李作嘉，被告何宏仁、郑斌、林伟志的共同委托诉讼代理人谢曜蔚到庭参加诉讼，被告全建华经本院公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎练向本院提出诉讼请求：1.确认原告黎练与被告全建华于2002年10月22日签订的《房屋转让协议》合法有效；2.确认位于湛江市霞山区××××××××××已由原告买受；3.不得执行位于湛江市霞山区××××××××××，停止拍卖行为并解除对上述房屋的查封；4.本案受理费由四被告承担。事实和理由：原告黎练与被告全建华于2002年10月22日签订《房屋转让协议》，约定全建华将其名下位于湛江市霞山区××××××××××出售给黎练，总价款5万元。同时，全卫明将该房房产证交给原告并出具了授权委托书，确认黎练自2002年10月23日起全权处理涉案房产产权转移及所有权等一切事项。黎练于签订合同的次日付清购房款5万元，全卫明将房屋交付给黎练使用。自此，原告一家人便一直在该房居住，水电和物业管理费等均变更为黎练。但是，由于全建华提供的身份证是旧证，属于失效废证，而黎练也无法再联系上全建华，才导致涉案房产一直未办理房屋过户登记手续。2020年6月4日和6日，黎练发现粘贴在该房门上的《执行裁定书》《网拍时间告知书》《公告》等法律文书，才知道房屋被查封并将拍卖一事。根据有关法律规定，原告在人民法院查封案涉房屋之前已经签订合法有效的转让合同，已支付全部的房屋转让价款，房屋亦已移交使用长达17年之久，且对不能办理过户登记手续不存在过错，具备排除执行的条件。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告何宏仁、郑斌、林伟志共同辩称，一、黎练主张购买的房屋位于湛江市霞山区××××××××××房，而被执行的房屋位于湛江霞山荷花村1×××××房，黎练主张的房屋与本案无关。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，涉案房屋未能过户的原因在于黎练，且黎练主张支付全建华购房款5万元证据不足，依法不应支持。三、黎练在提出本案诉讼时拥有位于湛江市赤坎区××××××××××，后来与符琴恶意串通，虚构出售的事实，故黎练不具备排除执行的条件。四、黎练在执行异议阶段提出的异议请求已被驳回，故本案应遵循同案同判原则，认定黎练未能提供充分证据证明涉案房产未办理过户登记并非其自身原因。五、黎练提出的第一、二项诉讼请求不是案外人执行异议之诉的审理范围，依法不予处理。被告全建华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告全建华无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《收据》《房屋转让协议》，有当事人的签名，符合当时的交易习惯，本院予以采信。2.《证明》，格式符合法律规定，本院予以采信。3.发票，原告提供发票原件予以核对，本院予以确认。4.全建华新旧两张身份证，虽未能提供原件，但身份证号码与房屋所有权证、生效法律文书记载一致，本院予以确认。5.不动产登记信息查询结果证明，不动产登记申请表、广东省房地产买卖合同、房屋转让协议、户口簿、火化证明，真实性予以确认，但黎练名下是否有住房与本案无关。6.湛江市房改房上市交易征询意见表，三份《证明》，格式符合法律规定，荷花西路302房与荷花村302房是否同一套房应根据本案证据综合认定。7.房地产转让协议书、协议书、民事判决书，生效判决书认定的事实本院予以采信，但该案中全建华并未到庭参加诉讼（公告送达），不能证明可以找到全建华。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月22日，原告黎练（乙方）与被告全建华（乙方）签订《房屋转让协议》，主要内容包括：“1.甲方将湛江市霞山区×××××××××××（以下简称××××302房）以总房价5万元出卖给乙方；3.甲方有义务协助乙方办理过户手续，所需税费均由乙方负责；4.乙方将房款一次性付给甲方，甲方收到房款后必须将该房的房产证交给乙方，该房的所有权、使用权及有关权益均归乙方所有，甲方无权干涉乙方对该房任何处置。”次日，黎练付给全建华5万元，全建华给黎练出具收据一份，载明已经收到上述购房款5万元，同时将荷花西路302房交付给黎练使用，并以黎练的名义支付水电费。签订协议的同时，全建华将房屋所有权证（粤房字第4467398，房屋座落地址湛江市××××××××××××）原件交给黎练，并给黎练出具《委托书》及身份证复印件，《委托书》载明“本人委托黎练同志从2002年10月23日起全权处理湛江市霞山区×××××××××××的产权转移及所有权益等一切事项。”由于该身份证复印件是旧证且已过期，全建华拒不协助黎练办理过户手续，至今尚未办理房屋过户手续。另查明，荷花村302房系湛江市城市建设综合开发总公司（以下简称城建公司）开发的房改房，城建公司在《出售公房作价审批表》以及《房屋丈量登记表》使用的是“荷花西路302房”的表述，在《湛江市公有住房标准价出售给职工合同》使用的是“荷花村302房”的表述。城建公司以及其下属子公司湛江市中房城建物业管理有限公司（以下简称城建物业公司）、湛江市霞山区东新街道解放西社区居委会分别出具《证明》，称荷花村302房与荷花西路302房是同一套房屋，黎练从2002年10月23日在该房居住至今。此外，城建物业公司的《证明》还载明荷花村302房的物业管理由其负责，因全建华未协助黎练办理房屋过户手续一事，其2002年下半年其多次和全建华做思想工作，但全建华未予以配合且从2006年下半年起失去全建华的联系。再查，何宏仁、郑斌、林伟志与全建华买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日作出的（2018）粤0803民初1889号民事裁定，裁定查封全建华名下位于湛江市××××××××××××（产权证号：房4467398，以下简称荷花村302房），并于2018年10月26日办理了查封登记手续。2019年3月7日，本院作出（2018）粤0803民初1889号民事判决，判令全建华返还房款250万元及资金占用费（从2014年10月26日按年利率8%计至清偿之日止）给何宏仁、郑斌、林伟志。该判决已经发生法律效力。由于全建华未全部履行返还房款的义务，本院于2020年5月22日作出（2020）粤0803执恢131号执行裁定，裁定拍卖荷花村302房，所得款用于清偿债务。黎练于2020年6月9日向本院提起执行异议，要求中止对荷花村302房的拍卖。本院于2020年6月23日作出（2020）粤0803执异115号执行裁定，驳回黎练的执行异议。黎练于2020年6月26日收到上述裁定书，并于2020年7月8日提起本案诉讼，请求处理。庭审中，原告表示其第二项诉讼请求示要求确认荷花村302房归其所有。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据原告的诉讼请求及被告的答辩意见，本案的争议焦点是：1.荷花西路302房与荷花村302房是否是同一套房；2.如果是同一套房，原告是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.原告请求确认荷花村302房归其所有是否有依据。关于荷花西路302房与荷花村302房是否是同一套房的问题。荷花村302房是城建公司的房改房，并且有其下属子公司城建物业公司负责物业管理，故城建公司、城建物业公司清楚302房的座落位置情况，现城建公司、城建物业公司以及所在社区均出具《证明》证明荷花西路302房与荷花村302房是同一套房，城建公司出售公房的资料也同时使用荷花西路302房和荷花村302房两种不同表述，且黎练持有荷花村302房的《房屋所有权证》，全建华名下仅有荷花村302房，荷花村302房被拍卖的资料也是张贴在荷花西路302房上，故荷花西路302房与荷花村302房是同一套房（以下统一称为302房）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，首先，《房屋转让协议》系原、被告真实的意思表示，未违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。该合同在人民法院查封302房前已经签订；其次，黎练在2002年签订《房屋转让协议》、付清购房款后即入住该房居住至今，已经合法占有302房；再次，黎练在2002年10月23日已经现金支付购房款5万元给全建华，有全建华出具的收据为证。被告何宏仁、郑斌、林伟志抗辩黎练已付清购房款依据不足的主张，本院不予采信。最后，从被告全建华待岗前单位即302房所在小区的物业管理公司出具的证明可知，原告黎练一直有要求被告全建华协助办理房屋过户手续，因全建华未予配合导致未能办理过户手续，故原告黎练对302房未能办理过户登记不存在过错。综上所述，原告黎练对302房享有足以排除执行的权利，故对原告请求不得执行302房的请求，本院予以支持。至于302房解除查封的问题，由原告持生效法律文书向执行法院提出。关于原告请求确认荷花村302房归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，原告黎练与被告全建华之间的《房屋转让协议》虽合法有效，但302房所有权的变更应当办理房屋过户登记手续，才能发生物权效力。故原告请求确认302房屋属其所有，不符合法律的规定，本院不予支持。被告全建华经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告黎练与被告全建华于2002年10月22日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、不得执行位于湛江市××××××××××××（粤房字第4467398）；三、驳回原告黎练的其他诉讼请求。本案受理费4300元，由被告何宏仁、郑斌、林伟志、全建华共同负担（受理费原告已预付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  李小凤人民陪审员  杨霞玲人民陪审员  秦安安二〇二〇年十月二十九日法官 助理  陈丽莫书 记 员  刘付莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。