广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初2912号原告博罗县万润物业管理有限公司，住所地：博罗县*********经济合作社（联队厂房）。统一社会信用代码：914***********049D。法定代表人许某1。诉讼代理人刘雅波，广东直信律师事务所律师。被告胡兵，男，汉族，1970年10月3日出生，住四川省邻水县***********。身份证号码：513************671。原告博罗县万润物业管理有限公司诉被告胡兵租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告博罗县万润物业管理有限公司法定代表人许某1及诉讼代理人刘雅波，被告胡兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博罗县万润物业管理有限公司诉称，2013年10月22日原告与博罗县******经济合作社订立了《租赁合同书》，博罗县******经济合作社将其22000平方米的集体土地和面积14330平方米的房屋出租给原告经营。2015年8月12日原告与被告订立了第一份《租赁合同》，原告将第一份《租赁合同》项下的房地产（详见合同附件图纸）转租给被告经营；2016年6月30日原告与被告订立了第二份《租赁合同》，原告将第二份《租赁合同》项下的2个铁棚和铁棚间的土地（详见合同附件图纸）转租给被告经营。从2018年5月份开始至2018年12月份，被告应付租金576000元；从2019年1月份至2019年2月份，被告应付租金144000元；从2019年3月份至2019年12月份，被告应付租金748000元；从2020年1月份至2020年5月份，被告应付租金396000元。从2018年5月份开始至2020年5月份，被告应付租金共计1864000元。而被告只断断续续支付了824085元，仍拖欠租金1039915元。原告多次通过书面、微信、上门等方式向被告催收欠款，被告以各种理由予以推诿拖延。2019年5月7日被告向原告出具《承诺书》，但，被告又违背承诺沿有支付租金给原告。原告股东和被告于2019年7月23日下午在龙溪万润商业城办公室召开欠款清偿联席会议，原告与被告共同签署了《会议记要》。依据被告《承诺书》的承诺，被告若违反承诺不予支付租金，被告“自动退出乙方同甲方承租物业原签定的项下合同自动取消，同时甲方有权追讨所有欠款和责任”；《会议记要》亦载明被告若没有继续偿还租金，被告“自动退出与甲方原签定的合同自行终止，并承诺付清剩余所欠款项”。原告关于解除与被告订立的二份《租赁合同》、收回二份《租赁合同》项下房屋和土地、要求被告付清欠款的诉求，有充分的事实依据和合同依据。依据第一份《租赁合同》第五条和第二份《租赁合同》第四条的约定，被告超期未交付租金，原告没收被告的押金、要求被告支付相当于6个月租金的违约金，完全符合合同的约定。综上所述，被告拖欠租金的行为使得原告无法达到合同目的，现被告拖延不支付租金、且不交还租赁合同项下的土地和房屋给原告，损害了原告的合法权益，已造成原告重大的经济损失。原告现依法向法院起诉，请求法院判令：1、解除原告与被告订立的第一份《租赁合同》(2015年8月12日订立）；2、原告与被告订立的第二份《租赁合同》(2016年6月30日订立）；3、被告立即将第一份《租赁合同》项下的房屋和土地和第二份《租赁合同》项下的房屋和土地返还给原告；4、被告立即支付租金1039915元给原告（二份《租赁合同》的租金计至2020年5月份）；从2020年6月份开始至二份《租赁合同》项下的房屋和土地归还给原告之日止，被告仍应支付房屋和土地占用费79200元/月给原告；5、被告立即支付水电费3170元（欠4月份水电费）给原告；6、被告已付的押金144000元（二份《租赁合同》合计）归原告所有；7、被告支付违约金290400元给原告；8、：被告承担本案的案件受理费。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、组织机构代码证、营业执照；2、被告身份证；3、租赁合同；4、租赁合同、图纸；5、租赁合同、图纸；6、催租通知；7、承诺书；8、会议纪要；9、现场图；10、平面图。被告胡兵书面答辩称，一、由于龙溪这几年人流有限，生意惨淡，去年贴转租广告到现在10个月了，只有两个人问，有一个有结果（由于起诉期间不敢谈）。2019年12月22日至今我交了875520元人民币给被答辩人，我投资了过6000000元人民币（有数据可查），平均每年亏损过百万（有数据可查）合计金额：壹仟零贰拾万左右，因为投资这个地方，我卖掉了所有的房产，车，能变成现金的都变卖了，工厂也卖掉了，都堵不住投资酒楼的这个缺口，现在还欠银行贷款、房租、私人债务、员工工资、供应商货款共叁佰多万（有数据可查），有可能超过肆佰万，因为投资这个酒楼，信用全失，倾家荡产。二、被答辩人影响我发展和造成现金流及连锁反应。1、三年前左右，有个做物流的想租1200平方（见图纸建筑面积），20000元—个月，厨房后面用400平方左右，被答辩人说，马路不能压，没有达成协议，我与物流公司完全谈好，今年被答辩人又说不配套的原因，如果这个签下来，到现在押金与租金已收到800000元左右。2、被答辩人交付的租赁场所多处漏水，开张一直以来都漏水，我多次要求修缮以供使用，但被答辩人置之不理，至今未修缮，一方面被答辩人未尽维修义务给答辩人造成了一定的经济损失，另一方面被答辩人仍要求答辩人按照《租赁合同》支付租金及占用费，有失公平，缺乏合理性，于此请求适当减少租金。3、被答辩人因要建市场，从2019年4月份约有1200平方（见图纸）最好位置拿回去做市场停车场（可考察现场）。由于市场没做起来，到至今闲置，本身当时有人正在做仓库10000元一个月，把他赶走。（有转账依据、有微信聊天记录）。同时，有人想做车美容，16000元一个月，因为被答辩人说不配套，又被取消了。4、有个曾伟珍租了200平方（见合同），从2017年到现在至今未交租，此承租人是由被答辩人介绍。5、被答辩人经常停电，也是造成拖欠租金及生存连锁反应。6、被答辩人在未与答辩人协商直接起诉了，造成了有位想租儿童乐园的已谈好了，由于起诉期间，不敢出租。从2019年年底谈到2020年6月9日（有微信聊天依据）。同时有个租酒楼整栋楼的在2020年7月10日到7月17日之间，很有意向接手，也是在起诉期间，不敢谈。三、根据双方签订的《租赁合同》中关于“不可抗力”的条款及新冠肺炎疫情期间的不可抗力因素，举国上下共渡难关，被答辩人主张没收答辩人的押金及违约金，显然是既然无事实依据，也无法律依据。首先，此前答辩人向被答辩人承诺支付租金，被答辩人也已接受，无奈遭遇此次疫情，致使答辩人雪上加霜，无力支付，对于违约责任，不应归咎答辩人一方，应属不可抗力导致。其次，对于疫情期间（2020年1月份至6月份）的租金请求予以减免，驳回被答辩人关于没收押金、主张违约金的诉讼请求。在此我2020年3月初向万润公司戴经理反映，由于疫情原因请戴经理向公司反映疫情期间租金怎么办？不要让我来承担疫情期间的不可抗力的责任，希望尽早处理。我说：估计到明年5月份有没有好转，至今戴经理没有回复。四、答辩人承租期间，遇到经营困难的情况下，曾多次力图想把部分租赁物转租第三方，但被答辩人以与市场不配套为由拒绝。答辩人抵卖个人财产、支用工厂款项，甚至贷款试图维持经营，每年亏损过百万，难以为继。首先，答辩人一直希望能扭亏为盈，并无拖欠租金的故意。其次，答辩入的困境一定程度上与被答辩人也有关，被答辩人明知当地的租赁市场惨淡，故意不同意答辩人向外转租，拖垮了答辩人的经济状况。五、答辩人认为，被答辩人主张解除合同的原因，不应归因与答辩人根本违约，而应归因于不可抗力，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，依法由双方按照公平原则分担。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、二百二十一条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》的相关规定。综上所述，被答辩人未完全尽出租方的法定义务，给答辩人造成经济损失，在已经接受答辩人承诺支付租金的情况下、在疫情的不可抗力情况下，依然主张解除合同、要求答辩人承担相关责任，无事实和法律依据，恳请合议庭依法驳回被答辩人的诉讼请求，如果被答辩人执意解除合同，根据以上情况，要求被答辩人赔偿220万元人民币给答辩人，请求法院还答辩人一个公平。被告对其辩解在举证期限内提交的证据有：1、2016年6月30日的租赁合同书、图纸；2、2015年8月12日的租赁合同、图纸；3、图片、微信聊天记录、汇款记录；4、收款收据2张；5、2016年7月2日租赁合同书、图纸；6、微信聊天记录；7、租金支付转账记录；8、惠州市博罗县川湘之家酒楼投资一览表。经开庭质证，被告对原告提交的证据1、2、4、5、6、7、8、9无异议，对证据3、10有异议。原告对被告提交的证据1租赁合同没有异议；对证据2无异议；对证据3三性不予认可；对证据4三性不予认可；对证据5租赁合同三性不予认可；对证据6三性不予认可，对证据7真实性有异议，我方只承认被告一共支付租金824085元，尚欠2020年4、5、6、月份水电费，对证据8三性不予认可。经审理查明，2015年8月12日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同书》，合同约定：甲方愿将惠州市博罗县************屋租给乙方使用，从2016年3月1日到2028年3月1日，租期为十二年，合同期间，甲方无权收回房屋（2015年8月17日至2016年3月1日为装修期间，甲方免租给乙方装修）；甲方保证提供足够的水电到本房屋；房屋租金为：2016年3月1日至2019年3月1日每月租金为28000元，2019年3月1日至2022年3月1日每月租金为30800元，2022年3月1日至2025年3月1日每月租金为33880元，2025年3月1日至2028年3月1日每月租金为37268元；押金人民币56000元，所付押金于房租期满后无息如数归还乙方，乙方必须每月10日前把当月租金交付给甲方，如超期20天未交租金，甲方有权收回房屋，并没收押金；签订合同后，乙方先交给甲方押金和一个月租金。此外，合同还对其他相关事项进行了约定。2016年6月30日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》，约定：甲方愿将惠州市博罗县************个铁棚及铁棚间的空地租给乙方使用，从2017年1月1日到2033年11月30日租期为十七年，合同期间，甲方无权收回房屋（2017年1月1日前为装修期，免租给乙方装修），2个大棚及大棚间空地面积约5500平方米，租金为每平方米8元，每月合计44000元。租金每三年递增10%。押金88000元，所付之押金于房租期满后无息如数归还乙方，乙方必须每月10日前把租金交付给甲方，如超期30天未交租金，甲方有权收回房屋，并没收押金；签订合同后，乙方先交给甲方押金和一个月租金，若乙方违约需补交甲方6个月租金。合同还约定了其他相关事项。上述两份合同签订后，原告即将涉案租赁物交付给被告经营、使用。从2018年5月份起，被告开始拖欠原告租金。2018年12月22日，原告向被告发出《催租通知》，内容为：“致胡兵合作商户：贵商户2018年5、6、7、8、9、10、11、12月份的租金至今尚欠576000元未缴，严重违反了我们双方所签的合同条款，我司现通知贵商户在2018年12月31日前缴清所有费用，否则我司将在2019年1月1日对贵商户进行断水、断电处理！在采取措施时贵商户造成的损失均由商户自行负责，我司将不承担任何法律责任，同时我司还保留法律的手段，以保证我司利益不受损失！请贵商户予以重视，尽快完成资金支付，感谢支持配合！”。2019年5月7日，被告胡兵出具《承诺书》，内容为：“2019年5月20日前贰万伍仟元和水电费2019年一至四月份水电费肆万零玖佰陆拾元整；2019年5月30日前付壹拾万元整；2019年6月8日前付壹拾万元整；2019年6月18日前付壹拾万元整；2019年7月份开始付1月份租金，八月份付二月份租金，循环支付。本人承诺按上面支付每个月款项，并以后按照以上租金支付方式每月按时支付，如果没有在规定的日期交清以上款项，本人愿意自动退出该乙方同甲方承租物业，原签定的项下合同自动取消，同时甲方有权追讨所有欠款和责任”。2019年7月23日下午，原告法定代表人许某1与被告胡兵等人在龙溪万润商业城办公室商谈对关于龙溪商业出租给胡兵的项目在2019年8月31日前没缴交以下的欠款，则乙方胡兵自行退出所签定原合同的解约事宜：①胡兵承诺在2019年7月26日前交清所欠的水电费。②胡兵承诺在2019年7月31日前交付壹拾万元。③胡兵承诺在2019年8月20日前交付10万元,8月31日前交10万元。④胡兵承诺若没按照以上规定时间缴交所欠费用，否则愿意自动退出与甲方原签定的合同自行终止，并承诺付清剩余所欠款项。另查明，涉案土地、厂房及房屋均系博罗县*******委辖区内，属集体资产。原告于2013年10月22日经与该集体经济组织博罗县*******经济合作社签订《租赁合同书》取得经营、使用权。经本院跟博罗县*******委会核实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证、涉案厂房无合法的临时建筑物规划许可证。本院认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证、涉案厂房无合法的临时建筑物规划许可证,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”的规定,可以认定原告与被告签订的《租赁合同书》、《租赁合同》应属无效合同，故原告请求解除上述合同，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”以及《最高人民法院综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决如下：一、确认原告博罗县万润物业管理有限公司与被告胡兵于2015年8月12日签订的《租赁合同书》无效；二、确认原告博罗县万润物业管理有限公司与被告胡兵于2016年6月30日签订的《租赁合同》无效；三、被告胡兵于本判决生效之日三十日内将涉案房屋、厂房及土地清场后交还给原告博罗县万润物业管理有限公司（逾期视为清场完毕），并支付自2020年6月1日至实际交还厂房之日止的占用费（参照合同约定的租金标准计算）；四、被告胡兵于本判决生效之日起十日内向原告博罗县万润物业管理有限公司支付租金786515元；五、驳回原告博罗县万润物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18810元，由原告博罗县万润物业管理有限公司负担8797元，由被告胡兵负担10013元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民审判员  苏 华二〇二〇年九月二十八日法官 助理  欧辉娟书 记 员  吴淑娴