上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初18100号原告：上海渝升物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：吕斌，总经理。委托诉讼代理人：崔锦秋，上海政锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：白洋溢，上海正策律师事务所律师。被告：姜怀标，男，1963年5月10日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：胡涛，江苏苏一律师事务所律师。被告：张亚平，女，1963年3月9日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：胡涛，江苏苏一律师事务所律师。原告上海渝升物业管理有限公司(以下简称渝升物业)与被告姜怀标、张亚平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告渝升物业的委托诉讼代理人白洋溢，被告姜怀标、张亚平的共同委托诉讼代理人胡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝升物业向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告2018年1月至2018年5月期间(共计5个月)的物业服务费147,661.15元;2.判令两被告支付原告2018年6月至2019年4月期间(共计11个月)的物业服务费324,854.53元;3.判令两被告支付原告2018年5月能耗费24,128元(按照1.30元/千瓦时计算)；4.判令两被告支付原告因逾期支付费用导致的资金占用期间利息损失8,461.53元(按照银行同期同类贷款利率暂计至2019年5月12日并顺延至实际给付之日止)。诉讼中，原告变更诉讼请求第二项为：判令两被告支付原告2018年6月至2019年6月期间(共计13个月)的物业服务费383,918.60元；后原告撤回要求两被告支付能耗费的诉讼请求，放弃要求两被告支付资金占用期间利息损失的诉讼请求。事实与理由：2018年5月，原告与案外人上海银七星明泉置业有限公司(以下简称明泉置业)签订《前期物业服务合同》，约定原告自2018年6月1日起为上海市闵行区七莘路XXX号明泉银七星国际大厦(以下简称明泉大厦)提供物业服务，物业服务费为11.50/平方米/月。明泉大厦的原物业服务企业为上海招商局物业管理有限公司(以下简称招商局物业)，招商局物业与原告约定自2018年6月1日起正式移交物业管理权，并将其管理期间的应收物业费及其他费用的债权转让给原告，被告为上海市闵行区七莘路XXX号南楼24层、25层(房号2401室至2420室，2501室至2520室)(以下简称系争房屋)业主，房屋面积共计2,568.02平方米。被告自2018年1月至2019年4月未缴纳物业服务费，2018年5月未能缴纳能耗费，累计拖欠金额共计496,643.68元。原告认为，原告与招商局物业之间的债权转让合法有效，并已通知被告，被告应向原告清偿债务。原告作为物业服务企业，已按合同约定提供物业服务，被告在享受物业服务的同时，理应根据物业服务合同的约定支付物业服务费，为维护原告合法权益，遂起诉至法院。被告姜怀标、张亚平共同辩称：一、原告主体不适格。1.被告姜怀标为原富建集团有限公司(以下简称富建集团)董事长，2015年富建集团与姜怀标因犯非法吸收公众存款罪被立案侦查，于2017年12月6日被阜宁县人民法院判决姜怀标有期徒刑八年六个月，现被羁押于盐城市监狱，被告张亚平一直居住在阜宁县配合阜宁县协助富建集团债务处置及企业重组工作办公室(以下简称阜宁县处置办)、阜宁县公安局退还非吸款和追缴违法所得，两被告从未收到过任何关于2018年1月至5月物业费债权转让的通知，故债权转让对两被告不发生效力。2.开发商无权代表全体业主选聘物业公司，开发商与原告签订的物业合同不发生效力。本案中开发商没有经过业主大会或业主委员会的同意，擅自更换物业公司，物业服务合同无效，原告不享有合同权利。二、两被告主体不适格。系争房屋虽然名义上的权利人是两被告，但实际上已被阜宁县处置办和阜宁县公安局认定是两被告利用非吸款所购置，为非吸犯罪中的违法所得，早在2015年被阜宁处置办和阜宁县公安局实际控制和占有，已经收归国有，涉案房产已经被处分，所得款项也被用来退还非吸参与人的非吸款。三、2017年10月17日，招商局物业张贴公告，明确告知将于2017年10月23日停止物业服务，实际权利人阜宁县处置办和阜宁县公安局缴纳完2017年度所有物业服务费后，没有再缴纳物业费，既然招商局物业单方面主动停止服务，在停止服务期间，招商局物业无权再收取物业服务费。四、两被告对物业费标准不认可，物业服务费标准超过了上海最高物业费标准，且原告不一定按照最高标准提供物业服务。本院经审理查明如下事实：招商局物业系明泉大厦的物业服务管理公司，与明泉置业就明泉大厦签订《前期物业服务合同》，合同约定物业类型为商务办公楼，座落位置为闵行区七莘路XXX号-XXX号(使用门牌1839号)；约定物业服务内容包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务等；约定按建筑面积向业主或承租人收取物业服务费、按空调实际使用情况收取空调能耗费、加时空调费，(裙楼)室内电费及水费；商务办公楼物业服务费为11.50元/月/平方米；商务办公楼空调能耗费：由招商局物业按照明泉置业提供的大金空调电费划分系统根据业主或物业使用人实际使用量(折合成电量单位)进行室内机电费划分，并按1.08元/千瓦时进行收费；管理服务费及空调能耗费、电费、水费标准的调整，按国家相关能耗单价调整而进行调整；前期物业管理期间，招商局物业按酬金制收费形式确定物业服务费；物业服务费按月交纳，明泉置业及业主应在每月5日前履行交纳义务；合同期限自2013年6月1日起至2018年5月31日止。合同另对其他事项进行了约定。2018年5月，明泉置业与原告渝升物业签订《关于明泉银七星国际大厦前期物业管理服务合同》，物业名称为明泉大厦(裙楼1-5层和2幢塔楼)；约定由渝升物业向明泉置业及物业使用人提供物业管理服务，内容包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、物业公共区域的清洁卫生服务、公共绿化养护服务等；塔楼物业费收费包括：1.物业费用标准：11.50元/月/平米(包括保安费、保洁费)；2.室内电费：电量的单价为1.30元/千瓦时；物业服务费按月交纳；逾期未交纳物业管理费用的，应当支付违约金；合同期限自2018年6月1日起至2021年12月31日止。明泉置业作为甲方与招商局物业作为乙方、渝升物业作为丙方签订《财富108广场项目物业管理权转移交接协议》一份，约定明泉置业系上海市闵行区七莘路XXX-XXX号财富108广场大楼(即明泉大厦)开发商，招商局物业系明泉大厦的前期物业管理单位，双方前期物业管理合同履行期限届满，渝升物业系明泉置业重新选聘的明泉大厦的物业管理服务单位；三方确认明泉大厦应结算的相关费用如下：“1.……2.招商局物业代收代付业主、租户截止至2018年5月、2018年6月能耗费(含电及燃气)387373元(代收代付明细详见附件二)；3.2018年6月1日之前乙方应收未收物业服务费344366.2元(包含部分业主历年欠费……”，上述1-6合计招商局物业应收款共计2,221,503.14元，由渝升物业先行垫支给招商局物业，于渝升物业付款之日起，招商局物业即将应收款中所包含的对第三人所享有的债权转让给渝升物业，由渝升物业自行向明泉大厦业主催收。招商局物业全额收到上述应收款之日起7日内书面通知相关债务人(欠费业主)上述债权转让情况，并另行向渝升物业出具一份书面的债权转让确认书，并附具体的债权转让明细清单，以便渝升物业据此向相关债务人主张权利。协议另对其他事项进行了约定。2018年8月30日，招商局物业作为移交方、渝升物业作为接收方，向业主及物业使用人共同发布《关于物业管理服务权移交的告知书》，载明：招商局物业现已撤出明泉大厦，并将该大楼的物业管理权于2018年6月1日全部移交给渝升物业，自2018年6月1日起，渝升物业已承继与管理服务明泉大厦有关的所有权利和义务，招商局物业已将其管理期间(2018年6月1日之前)的应收的物业管理费及其他费用的债权转移给渝升物业，如业主及物业使用人有2018年6月1日之前相关应付物业管理费及其他费用的，由渝升物业负责催讨、收款。另，招商局物业已将相关物业管理押金移交渝升物业，有关物业管理费押金事宜，均由渝升物业负责处理。2011年10月17日至10月26日期间，系争房屋分批核准登记在两被告名下，系争房屋总建筑面积2,568.02平方米，房屋坐落：七莘路XXX号2401(南)-2403(南)、2405(南)-2413(南)、2415(南)-2420(南)室；七莘路XXX号2501(南)-2503(南)、2505(南)-2513(南)、2515(南)-2520(南)室。2019年5月，案外人大众交通(集团)股份有限公司(以下简称大众公司)作为买受人与两被告作为卖售人签订上海市房地产买卖合同，由大众公司受让系争房屋，受让后，系争房屋分批于2019年6月28日、7月1日核准登记在大众公司名下。自2018年1月起，两被告未再交纳系争房屋的物业服务费。另查明，2017年10月17日，招商局物业曾向两被告发送《关于催缴物管费的通知》，载明系争房屋于2017年9月至10月欠缴物业服务费29,532.20元整，2017年8月至9月欠缴空调能耗费23,192元整。还查明，招商局物业曾向富建集团开具南楼24层2017年2月至3月的物业服务费发票29,532.20元。南楼25层2017年6月1日至2017年6月10日的物业服务费发票4,922元。2020年6月3日，阜宁县公安局出具《情况说明》一份，载明该局于2015年6月12日对富建集团和原董事长姜怀标非法吸收公众存款进行立案侦查，2011年4月，富建集团利用非吸资金以姜怀标及其妻子张亚平的名义购买了系争房产作为富建集团上海总部办公室，该局随即对该涉案资产进行了查封，后于2019年根据阜宁处置办的通知撤销解封。以上事实，由原告提供的《关于明泉银七星国际大厦前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、《财富108广场项目物业管理权转移交接协议》、《关于物业管理服务权移交的告知书》、不动产登记簿、不动产登记申请书、房屋买卖合同，两被告提供的《情况说明》、物业服务费发票、《关于催缴物管费的通知》等证据材料及当事人的庭审陈述所证实。本院认为，因明泉大厦未成立业主大会，故明泉置业与招商局物业、明泉置业与渝升物业签订的前期物业管理服务合同合法有效，对包括两被告在内的业主均具有法律约束力，招商局物业与两被告、渝升物业与两被告之间的物业服务合同关系依法成立。物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护等综合项目的有偿服务行为。两被告作为系争房屋产权登记的权利人，实际接受物业公司提供的物业服务，理应根据其房屋的性质、合同约定的费用标准及时履行付费义务，两被告自2018年1月起未支付物业服务费，显属不当。至于两被告的辩称意见，1.根据法律规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。招商局物业与渝升物业之间就物业管理相关费用的债权转让，系双方的真实意思表示，本院予以确认，本案中，不论是双方联合发布的《关于物业管理服务权移交的告知书》，还是渝升物业向本院提起诉讼，均已构成本案中2018年1月份至5月份物业服务费债权转让的要件，应当视为已经对两被告发生效力，两被告就《前期物业服务合同》向招商局物业所负的债务，应当向渝升物业承担履行义务；2.不不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。系争房屋实际登记在两被告名下，亦以买卖合同方式出售于案外人大众公司，并完成相关过户手续，故系争房屋在产权变更核准登记之前发生的物业服务费，均应由两被告自行承担；3.根据原、被告提供的证据，可以证明系争房屋历来按照11.50元/月/平方米的标准支付物业服务费，因此，现渝升物业按照双方约定的标准主张物业服务费，于法有据，本院予以支持。综上，两被告的辩称意见，本院均不予采纳。现原告渝升物业向两被告主张自2018年1月起至2019年6月期间的物业服务费，于法有据，本院予以支持，但原告计算的金额有误，本院予以调整。诉讼中，原告渝升物业撤回要求两被告承担能耗费的诉讼请求，放弃两被告要求承担资金占用期间利息的诉讼请求，于法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，判决如下：被告姜怀标、张亚平于本判决生效之日起十日内支付原告上海渝升物业管理有限公司自2018年1月起至2019年6月止的物业服务费530,979.16元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,425.52元，由被告姜怀标、张亚平承担元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 刘文燕二〇二〇年十月九日法官助理 沈 璐书 记 员 施绮丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……