河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀1082民初6277号 原告：三河市链家房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区燕灵路西侧、北外环路南侧（中兴科技园3号楼3层），统一社会信用代码91131082MA07RP4H3A。 法定代表人：祁世钊，经理。 委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 被告：马坤槟，男，1987年2月13日出生，汉族，住广东省普宁市。 原告三河市链家房产经纪有限公司与被告马坤槟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三河市链家房产经纪有限公司的委托诉讼代理人杨晓宇、被告马坤槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三河市链家房产经纪有限公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《店面租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告返还原告未履行期间租金180575.34元（2020年5月19日至2021年4月21日期间）、押金16660元、因疫情减免 的租金55000元；3、判令被告支付原告违约金19500元；4、判令被告赔偿原告重置店面的装修损失50000元、停业损失150000元；5、诉讼费由被告负担。原告变更第二项诉讼请求为：判令被告返还原告未履行期间租金176844元（2020年5月29日至2021年4月24日期间），其余诉讼请求与诉状一致。事实和理由：原、被告于2018年3月19日签订《店面租赁合同》，被告将位于三河市燕郊开发区出租给原告，租赁期限为2018年4月25日至2021年4月24日，2018年4月25日至2019年4月24日租金为230000元，2019年4月25日至2020年4月24日租金为240000元，2020年4月25日至2021年4月24日租金为250000元，押金为16660元。关于违约责任合同第九条第4项约定，因被告违约导致原告无法正常使用租赁合同的，被告应当退还原告实际未发生的租金、押金及各项费用，并支付当年度租金10%的违约金。除上述外，被告还应赔偿原告租赁房屋所支出的总体投入的30%，包括但不限于装修款、转让费等前期投入的成本。受新冠疫情影响，原、被告于2020年3月19日签订《变更协议》，被告承诺将第三年的租金降低65000元，以合理分担原告遭受的损失。原告向被告支付了全部租金，履行了合同义务。2020年5月19日，因被告未及时向出租方支付租金，导致原告租赁的房屋被停水停电，并最终导致被迫搬离所租赁的房屋。因被告导致原告无法正常使用涉案房屋，合同的解除条件已经成就，被告应当按照合同约定返还原告租金、押金并支付违约金、赔偿原告相应的损失。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院 支持原告的诉讼请求。 被告马坤槟辩称，一、同意解除原、被告双方签订的租赁合同，并同意退还剩余租金176844元及押金16660元，但因房东未同意因疫情影响减免租金，故不同意支付减免原告租金55000元；二、被告已支付房东租金至2020年6月底，故不同意支付违约金及装修损失。 本院经审理认定的事实如下：被告马坤槟分别于2015年2月25日和2018年3月17日与案外人李海玲签订《租房合同》，约定李海玲将位于三河市燕郊开发区角连廊及连廊后面第一间房屋租赁给被告使用。后原、被告分别于2015年7月11日和2018年3月20日签订《店面租赁合同》，原告作为乙方，被告作为甲方，约定被告将位于上述房屋转租给原告使用，租赁期限分别为2015年7月25日至2018年4月24日和2018年4月25日至2021年4月24日。其中2018年3月20日《店面租赁合同》约定，2018年4月25日至2019年4月24日年租金为230000元，2019年4月25日至2020年4月24日年租金为240000元，2020年4月25日至2021年4月24日年租金为250000元，乙方应向甲方支付16660元作为房屋押金。在本合同履行期间，因甲方的原因导致乙方无法正常使用租赁房屋的，或甲方要求提前解除合同的，甲方应当退还乙方未实际发生的租金（精确至天）、押金及各项费用，并支付当年租金的10%的违约金给乙方。除上述外，甲方须另行按照下述标准向乙方赔偿损失，在合同执行期限的第三年，甲方应按乙方就承租使用该租赁房屋所支出的总投入额的30%， 包括但不限于装修款、转让费等前期投入成本，赔偿乙方所受的损失。原、被告于2020年3月19日签订《变更协议》，协议约定变更第三年（2020年4月25日至2021年4月24日）租金为195000元，后原告于2020年3月20日通过银行转账的方式支付被告第三年租金195000元。另查明，原告已将涉案房屋清空腾退。以上事实有原告提交的《租房合同》、《房屋租赁合同》、《变更协议》、银行汇款凭证及原、被告庭审陈述为证。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《变更协议》系原、被告双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告均应依约享受权利，履行各自的义务。庭审中，原、被告一致同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告并同意退还原告已付租金176844元及押金16660元，本院予以确认。关于双方争议的被告是否存在违约行为问题：原告主张因被告未及时向出租方交付租金，导致原告租赁的房屋被停水停电而搬离，并提交短信记录及通知书为证。被告虽主张已全额支付当年度租金，但庭审中及庭审后的合理期间内未提交其他相关证据予以佐证，本院对被告的主张不予采信。被告作为次承租人未及时向出租方交纳租金用以保证原告在租赁期间正常使用涉案房屋的行为已违反合同约定的义务，已构成违约，但原告主张装修损失与营业损失叠加后已远远超出合同约定的违约金，本院针对原告要求被告支付违约金诉讼请求不单行计算，与原告的损失合并计算。结合被告的违约行为可能给原告造成的损失，以及合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则予以调整，本院酌定原告损失为50000元。自2020年2 月起我国爆发新冠疫情，现疫情虽趋于稳定，但已对我国社会经济生活造成较大影响，该疫情为不能预见且不能克服的客观情况，应属不可抗力。但因新冠疫情而予以减免租金应建立在承租人与出租方友好协商基础上，而本案原告作为次承租人，在其未提交证据证明出租方减免了本案被告承租人租金的情况下，诉请被告支付因疫情减免的租金无异于增加了被告的负担，亦不利于社会稳定，况且原、被告双方已对2020年4月25日至2021年4月24日的租金由原250000元变更至195000元，故本院对原告要求被告支付因疫情减免的租金55000元的诉讼请求，本院不予维护。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告三河市链家房产经纪有限公司与被告马坤槟签订的《房屋租赁合同》及《变更协议》于2020年9月16日即解除； 二、被告马坤槟于本判决生效后三日内返还原告三河市链家房产经纪有限公司租金176844元及押金16660元； 三、被告马坤槟于本判决生效后三日内赔偿原告三河市链家房产经纪有限公司各项损失50000元； 四、驳回原告三河市链家房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4652元，减半收取计2326元，由被告马坤槟负 担（于判决生效后三日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  牛宝卫 二〇二〇年十月十七日 书记员  朱艳霞