四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0311民初962号 原告：舒平，男，汉族，1988年4月21日出生，住四川省自贡市沿滩区。 委托诉讼代理人：王雪艳，四川金援律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何燕，四川金援律师事务所实习律师。 被告：宋庭照，男，汉族，1975年9月26日出生，住四川省自贡市自流井区。 第三人：中国工商银行股份有限公司自贡分行，住所地四川省自贡市自流井区尚义灏二支路**。 负责人：张钧，行长。 委托诉讼代理人：方颖莲（系该公司职员），女，汉族，1985年10月15日出生，住四川省自贡市贡井区。 原告舒平与被告宋庭照、第三人中国工商银行股份有限公司自贡分行（以下简称工行自贡分行）买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒平及其委托诉讼代理人王雪艳，第三人工行自贡分行的委托诉讼代理人方颖莲到庭参加诉讼，被告宋庭照经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告舒平向本院提出诉讼请求：1．请求判令原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》继续履行，被告宋庭照立即向第三人工行自贡分行一次性偿还案涉房屋的剩余抵押贷款，并在清偿抵押贷款后立即配合原告将案涉房屋及车库的不动产权变更至原告名下；2．请求判令被告向原告支付违约金300,000元；3．案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月11日，原、被告签订了《存量房买卖合同》，约定如下：1．被告将其位于自贡市××道××号××房××栋××号的房屋及对应车库出售给原告，售价总价为460,000元；2．售房价款分三次支付：合同签订当日支付定金300,000元；2018年2月10日前，被告将该房屋及车库交付给原告使用，原告支付第二期购房款100,000元；2018年5月1日前，原、被告共同办理房屋产权变更手续，当原告收到变更不动产权的受理通知书时，向被告支付第三期购房款60,000元；3．签订合同后，若被告违约，则定金双倍返还原告。上述合同签订后，原告按约于2017年12月11日向被告支付了第一期购房款300,000元，于2018年2月10日向被告支付了第二期购房款100,000元，原告于2018年2月27日对该房屋进行了装修，并已投入使用。2018年5月1日后，原告一直催促被告配合办理房屋的不动产权变更手续，但被告一直推诿，原告多次询问才知道被告已将原告支付的购房款挪作他用，现因被告无法向第三人清偿抵押贷款导致房屋手续无法正常办理。2020年4月25日，原、被告签订《补充协议》，就《存量房买卖合同》内容进行了变更、补充。约定：1．将产权变更登记手续的办理时间修改为2020年6月30日之前，变更的标的包括房屋及其车库；2．若被告未按约办理房屋及车库过户手续，则原告有权单方面解除合同，被告应全额退还购房款400,000元，并支付原告违约金300,000元；3．解除合同后，被告应支付原告房屋装修费150,000元。上述协议签订后，被告仍未按照约定配合原告办理房屋及车库产权变更手续，被告应承担相应的违约责任，原告为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼。 被告宋庭照未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 第三人工行自贡分行述称，请求法院判令被告向第三人立即偿还银行贷款221,800元及相应的利息，2015年2月起，被告宋庭照与第三人签订了贷款买房合同，被告向第三人申请了贷款，现通过查询被告在第三人处未归还的贷款本金为22,805.55元，利息7,141.53元，已经逾期8期。 本院经审理认定事实如下：2017年12月11日，原告舒平（甲方、买方）与被告宋庭照（乙方、卖方）签订《存量房买卖合同》，双方约定：一、1．房屋地址为：自贡市××道××号××房××栋××号。2．房屋建筑面积：85.45平方米，房屋预告登记证号：××；3．双方均确认清楚该房屋产权及面积状况，卖方保证所提供的有关该房屋的产权权属情况均真实合法，保证对上述房屋享有完整所有权，没有法律、法规规定限制交易情形，能完全支付和处理，且没有侵犯第三人的权利……；二、房屋价款及付款方式：1．总金额为460,000元（包含房屋附属设施、设备等物品）；2．2017年12月11日，乙方向甲方支付定金300,000元，乙方向甲方出具收据，同时兼作第一期购房款；3．2018年2月10日，乙方支付甲方第二期房款100,000元；4．2018年5月1日前甲、乙双方共同配合办理该房屋不动产权变更手续；当乙方收到该房屋变更为乙方不动产权证的受理通知书时，乙方向甲方支付第三期购房款60,000元，甲方向乙方出具收据；三、房屋过户时所发生的一切税费由甲方承担；四、该房屋交房前所产生的费用由甲方完清；五、违约责任：1．甲方必须保证该房屋权属无争议，无抵押（除购房银行按揭贷款外），若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2．签订合同后，如甲方违约，则定金双倍返还乙方，若乙方违约则定金不退……九、注：1．甲方将上述房屋与车库出售给乙方，成交为总价460,000元……。上述《存量房买卖合同》签订当日，原告舒平通过其父亲舒世全的银行账户向被告宋庭照转款支付280,000元，并另支付现金20,000元，被告宋庭照即向原告舒平出具了《收条》：收到舒平交来购买宋庭照的房屋定金300,000元，同时兼作第一期房款。2018年2月10日，原告舒平按照双方协议的约定，再次通过其父亲舒世全的银行账户向被告宋庭照转款支付第二期购房款100,000元。因被告宋庭照未按照原、被告双方签订的《存量房买卖合同》的约定按期办理不动产权手续，经原告多次催促，原、被告双方于2020年4月25日签订《补充协议》：一、原合同正文部分权利义务的变更及补充如下：（1）双方确认，原合同第2条第4款变更为：2020年6月30日前甲乙双方共同配合办理该房屋不动产权证过户手续；乙方收到该房屋变更为乙方不动产权证书受理通知书后，乙方向甲方支付第三期购房款60,000元；甲方向乙方出具收据。双方确认，原合同第九条，甲方应确定该车库编号为0619产权无其他争议，并且在2020年6月30日前将该车库登记产权过户至乙方名下。（2）若甲方未在前款规定期间内办理房屋及车库产权过户手续，则乙方有权单方解除合同；原合同解除后甲方应全额退还乙方已支付购房款400,000元，并且甲方应支付乙方违约金300,000元。（3）乙方单方解除合同后，则甲方应支付乙方因该房屋装修所产生的费用150,000元。2．本补充协议自签订之日生效，与原合同具有同等法律效力，本协议与原合同约定不一致的，以本协议为准。上述《补充协议》签订后，被告宋庭照仍未按照双方的再次约定按期为原告舒平办理案涉房屋过户手续。 另查明，2015年1月12日，被告宋庭照与四川君澜房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。因购房该房屋，被告宋庭照于2015年1月21日向第三人工行自贡分行申请贷款262,000元；2015年2月4日，被告与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，由第三人向被告发放贷款262,000元，贷款期限20年，用于被告购买案涉房屋，该笔贷款的保证方式为抵押、保证。保证人为四川君澜房地产开发有限公司，同时由被告宋庭照将案涉房屋（自贡市xxx道xxx号xxx栋xxx号，建筑面积85.45平方米）作为抵押，并办理了抵押权预告登记：自房预2015字第0××8号，预告登记权利人为第三人工行自贡分行。之后，被告宋庭照未按期向第三人工行自贡分行偿还贷款，至2020年8月17日，贷款余额还有221,805.55元，已逾期8个月，积欠本金5,652.43元，积欠利息7,141.53元。 上述事实，有原告举示的《存量房买卖合同》、《补充协议》、《收条》、中国邮政银行汇款业务凭证、户口簿、《商品房买卖合同》，第三人举示的《个人购房借款／担保合同》、个人借款凭证、自房预2015字第0××8号房屋抵押权预告登记、中国工商银行全球信贷与代理投资管理系统主页以及原告、第三人在案陈述为证，本院予以确认。 本院认为，被告宋庭照经本院传票传唤未到庭，也未按期向本院举示证据，视为放弃自身权利，应当承担不利的法律后果。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这一规定明确了不动产物权变动的原因与结果相分离原则，物权转让行为不能成就的，并不必然影响物权转让的原因即债权合同无效。原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，作为不动产物权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非不动产物权变动行为。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。前述条文关于未经抵押权人同意而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为，换言之，未经通知抵押权人的物权转让不能发生物权变动的结果，但物权转让合同有效，即房屋抵押期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。故原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》有效。原告已按双方约定全部履行了合同义务，将案涉购房款400,000元交付被告，但被告宋庭照仍未按期履行为原告办理案涉不动产的产权转移登记义务，在双方签订《补充协议》，再次延迟产权变更登记时间后，被告宋庭照仍未履行该义务，被告宋庭照的行为显然违反了诚实信用原则，显然违反了合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，本案被告宋庭照理应承担案涉合同的违约责任。原、被告双方在《存量房买卖合同》中约定违约责任：“签订合同后，如甲方违约，则定金双倍返还乙方，若乙方违约则定金不退。”该条文应当指根本性违约，是指在原告不能占用、使用案涉房屋情况下的违约情况，本案中，被告已经将案涉房屋交由原告使用，双方基本合同目的实现，若确定违约金时再按照双倍定金原则，结合双方签订合同标的以及双方定金数额300,000元，双倍即600,000元，即使原告诉请违约金为300,000元，也明显过高，有违公平原则。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，本院在被告未到庭的情况下，权衡各方当事人的整体利益，对违约金金额酌情进行调整，认定被告宋庭照应当向原告舒平支付违约金为双方合同标的之30%，即138,000元。 究其原因，原告迟迟不能取得房屋产权证系被告未将原告交付的购房款缴纳至第三人，用于偿清被告向第三人的按揭贷款。被告宋庭照于2015年2月4日与第三人签订了《个人购房借款／担保合同》，并办理了自房预2015字第0××8号房屋抵押权预告登记，而原、被告双方是于2017年12月11日签订的涉案《存量房买卖合同》，因此涉案房屋买卖合同是该房屋在第三人工行自贡分行抵押期间签订的。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。在本案中，原告即买受人要求继续履行合同，将案涉房屋及车库的不动产权变更至原告名下的诉讼请求，因案涉房屋上尚存在抵押登记，目前继续履行合同存在障碍，尚不具备继续履行的条件，故原告提出的上述请求，本院不予支持。如果在上述抵押登记涤除后，且合同继续履行具备条件时，原告可另行起诉。 《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同相对性是合同最重要的原则之一，合同相对性首先是指合同主体的相对性，即合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人一方能够向合同另一方当事人基于合同内容提出请求或提起诉讼。本案中，虽然造成被告宋庭照未办理过户的原因系被告未按期向第三人缴纳购买房屋的银行按揭贷款，但被告未履行该义务是基于被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的内容，因此，只有第三人有权基于《个人购房借款/担保合同》的内容向被告另行主张权利，《个人购房借款/担保合同》的签订时间早于原、被告签订的《存量房买卖合同》的时间，原告并非《个人购房借款/担保合同》的当事人，无权请求被告依照《个人购房借款/担保合同》的约定向第三人履行义务，且本案案由系买卖合同纠纷而非金融借款合同纠纷，至于第三人是否行使权利、如何行使权利并不在本案审理范围之内，因此，对原告要求被告立即向第三人工行自贡分行一次性偿还案涉房屋的剩余抵押贷款的请求，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告宋庭照于本判决生效之日起三十日内向原告舒平支付违约金138,000元； 二、驳回原告舒平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,800元，减半收取计2,900元，由原告舒平负担870元，被告宋庭照负担2,030元（原告舒平已预交案件受理费，由被告宋庭照于本判决生效之日起三十日内直接支付给原告舒平2,030元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 员  李 涛 二〇二〇年十月十日 法官助理  勾廷凤 书 记 员  陈世瑜