福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3970号 上诉人（原审被告、反诉原告）：林建德，男，汉族，1973年7月13日出生，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：朱永坚，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐建新，福建一脉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭新发，男，汉族，1979年8月23日出生，住江西省吉安市遂川县。 委托诉讼代理人：康根祥，福建高融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄燕剑，福建高融律师事务所律师。 上诉人林建德因与被上诉人彭新发房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初14646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林建德的委托诉讼代理人朱永坚及被上诉人彭新发的委托诉讼代理人黄燕剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林建德上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法支持林建德的反诉请求；2.彭新发承担本案的诉讼费用。事实和理由：1.双方签订的《厂房承租合同》第七条中明确约定“乙方需保持厂房使用功能与承租时一致，如有设施损坏需进行维修。”双方的微信聊天记录及彭新发提交的搬运视频中，均涉及到厂房的损坏情况，彭新发在庭审中也予以认可，故彭新发应赔偿林建德的维修费用。双方合同被认定无效后，彭新发应承担返还原物的责任，但租赁物已损坏，林建德为此支付了大量的维修费用，彭新发应支付林建德相关损失；2.彭新发在一审法院提交的缴费信息、福建省电费清单、福建省增值税电子普通发票虽然户名为新裕利(福建)体育用品有限公司，但实际使用人为林建德，由林建德进行缴费。上方记载的户名及地址也指向本案的租赁房屋，与本案具有关联性，故彭新发缴纳的电费为2019年1月及2019年2月的欠缴电费，该时间仍由彭新发占有使用租赁房屋，其应向林建德支付缴纳的电费。 彭新发辩称，林建德在微信聊天中提到重抹地板、装修店面是为了使厂房出现新面貌从而吸引新租户的一种翻新行为，并不能说明厂房交付时存在损坏的情况。林建德提交的电费缴费清单尽管指向案涉房屋的地址，但是没有明确指向彭新发承租的楼层的用电情况。且双方在协商搬离厂房时，双方已经将电费情况对清楚，林建德主张的电费7863.59元并未与彭新发核对，彭新发不予认可。 彭新发向一审法院起诉请求：1.解除双方签订《厂房租赁合同》；2.林建德退还彭新发支付2019年2月至10月租金187500元。 林建德向一审法院提出反诉请求：1.彭新发支付维修费112293.7元（其中地板32000元、油漆22532.7元、装修34829元、玻璃2632元、清理20300元）；2.彭新发支付电费7863.59元。 一审法院认定如下事实：2014年11月1日，彭新发与林建德签订一份《厂房租赁合同》，约定彭新发向林建德租赁位于晋江市××镇××村××工业区××房，租期2014年11月1日起至2020年11月1日止，租金每年250000元，租金按年支付，每年11月1日前支付下一年度租金。合同签订后，双方按合同履行权利义务至2018年10月。2018年11月30日彭新发支付100000元，2018年12月6日支付80000元，2018年12月13日支付50000元，合计已支付2018年11月至2019年11月年度租金230000元。林建德与赵鸿友于2019年1月18日签订租赁合同。2019年4月底，彭新发搬离案涉厂房。彭新发占用厂房期间，林建德使用水电费4280.88元及收取租金7720元。林建德位于晋江市××镇××村××工业区××房未办理承建手续，也未取得产权证书。 一审法院认为，彭新发与林建德签订厂房租赁合同，因林建德未经办理承建手续并未取得产权证书，该厂房租赁合同无效。鉴于双方已履行合同，且对租金进行约定，故彭新发应参照租金约定支付房屋占用费，双方已实际协商解决租赁关系，且彭新发已实际搬出，因彭新发实际占用厂房至2019年4月底，应支付6个月125000元占用费，扣除林建德使用水电费4280.88元及收取租金7720元，彭新发尚应支付112999.12元，因2018年11月至2019年11月年度租金彭新发已支付230000元，故其超付租金为117000.88元。彭新发主张返还超付租金，予以部分支持，部分予以驳回。林建德反诉请求，没有事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、林建德应于判决生效之日起十日内返还彭新发款项117000.88元；二、驳回彭新发其他诉讼请求；三、驳回林建德反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计2025元，由彭新发负担705元，由林建德负担1320元。反诉受理费1355元，由林建德负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。林建德提供新裕利（福建）体育用品有限公司出具的情况说明一份，证明户号0600211967由林建德使用，2019年3月28日开具的发票金额7863.59元由林建德缴纳。彭新发对该证据的真实性无异议，但认为只能证明该费用产生于诉争房屋之上，但不能指向彭新发所承租的楼层。因该证据无法证明林建德所缴交的7863.59元电费均是彭新发所用，对该证据与本案的关联性，不予认定。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，彭新发与林建德之间的厂房租赁合同虽被确认无效，但双方已实际履行合同，彭新发应按照双方约定的租金标准支付厂房占用期间的费用。现双方共同确认彭新发已于2019年4月底搬离厂房，故彭新发支付的房屋占用费用应计算至2019年4月。林建德主张彭新发需赔偿其装修费用的损失，但双方合同中并未对此有约定，林建德也并未提供证据证明其所支出的装修费用系因彭新发损害其厂房所导致，故对其该主张不予支持。林建德二审提供的情况说明，能够证明林建德于2019年3月28日缴交电费7863.59元，但因彭新发主张其实际经营到2019年1月底，双方对该期间产生的电费7863.59元是否全部由彭新发所使用存在争议，林建德又无法进一步提供证据证明该电费的产生与彭新发的直接关联性，故对林建德的上述主张不予支持。一审法院将彭新发预交的“租金”与需支付的占用费、水电费等抵扣后，判决林建德返还彭新发款项117000.88元正确，应予维持。 综上所述，林建德的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由林建德负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 陈斌斌 书 记 员 廖春燕 附：本案适用的主要法律条文 一、主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。