四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民初1385号 原告：鲁威，男，1997年11月18日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人：陈小翠，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚琳，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被告：遂宁众泰房地产开发有限公司，住所地遂宁市河东新区九宗书院路**。 法定代表人：张明秀。 被告：四川省昌林投资有限公司，住，住所地遂宁市河东新区栖霞路**奥城花园**/div> 法定代表人：张昌颖，系公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：李杰，男，1990年6月19日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 原告鲁威与被告遂宁众泰房地产开发有限公司（以下简称众泰房地产公司）、四川省昌林投资有限公司（以下简称昌林投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告鲁威的委托诉讼代理人陈亚琳、陈小翠到庭参加诉讼,被告昌林投资公司、众泰房地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告鲁威向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即向原告交付所购商品房（该商品房应按合同约定面积与同层商品房区分隔离）并配合原告办理房屋权属转移登记；2.判令二被告向原告支付因其未取得商品房所在楼栋的权属证明违约金10719.27元（违约金按照已付购房款0.5%计算）；3.判令二被告向原告支付逾期未取得房屋所有权证书违约金10719.27元（违约金按照已付购房款0.5%计算）；4.判令二被告立即向原告支付逾期交房违约金（违约金从2015年7月1日起按照已付购房款万分之一按日计算至实际交房之日止）；5.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原、被告系买卖关系，2014年10月2日、2014年11月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定原告购买二被告共有的太平洋广场写字楼商业用房，总价款2373854元。合同签订后，原告依约支付了前期购房款2143854元，但被告未如约向原告交付上述商品房，也未如约取得房屋权属证明。二被告已经构成违约金，期间，二被告又将上述商品房交于成都凯策资产管理有限公司出租，但未向原告支付任何费用，给原告造成了巨大的损失，故原告起诉来院，请求法院支持原告的诉讼请求。质证中，原告的诉讼代理人变更诉讼请求为：1、原、被告双方具有商品房买卖合同关系、原告已如实支付房款，被告应按照合同约定向原告交付房屋、办理产权登记并与相邻商业用房区分隔离；2、二被告未按照合同约定向原告交付房屋，应向原告承担违约责任，截止2020年8月31日支付逾期交房违约金404759.6元、逾期办理楼栋权属证明违约金182656元、逾期办理转移登记违约金为10719.2元，共计598134.8元。 被告昌林投资公司书面答辩称，第一，鼎盛国际项目于2016年10月13日取得竣工验收报告，2017年5月25日消防验收合格，2017年7月12日取得竣工验收备案表。该项目房屋被告于2015年9月23日向原告交房，原告于2015年11月5日开始行使相关收益权利；第二，被告昌林投资公司不存在逾期办证的情况，根据《买卖合同》的约定，办证时间应为商品房交付之日起240个工作日内，且合同双方并未明确约定交付时间，故办证时间也未定，并不存在逾期办证的情形，而即使存在逾期办证情形，合同约定违约并非是万分之一，且案涉房屋至今未能办证系众泰房地产公司的原因，鼎盛国际项目系被告昌林投资公司与众泰房地产公司联合开发，被告昌林投资公司仅占30%的股份，众泰房地产公司的法人向道平因非法吸收公众存款案件被刑事判决，公安机关查封众泰房地产公司大量财产。遂宁相关银行部门起诉并查封了鼎盛国际项目土地，无法进行土地产权分离，继而无法办理产权初始登记和产权证。未办证非因被告昌林投资公司的原因，故不应当承担责任；第三，案涉房屋，原告尚有尾款230000元未支付；综上，即使认定被告昌林投资公司存在逾期交房违约，合同约定的违约金过高，请求人民法院大幅度调整违约金数额。 被告众泰房地产公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年10月2日、2014年11月29日，被告众泰房地产公司、昌林投资公司（出卖人）与原告（买受人）鲁威签订了《商品房买卖合同》两份，该合同约定：买受人向出卖人购买位于船山区××路××号××号××广场××层××号××房，建筑面积43.88㎡，房款总价为1429958元和位于船山区××路××号××座公寓××楼××层××号××房，建筑面积27.77㎡，房款总价为943896元。买受人均采取分期付款，产权登记为初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，逾期交房责任（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起3日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起一日内向买受人支付违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，出卖人向买受人支付全部已付款百分之零点五的违约金。同日，二被告与原告签订了《商品房买卖合同补充协议》两份，该协议约定，本协议对应的《商品房买卖合同》中约定的商品房最终交房时间为2015年6月30日。合同签订后，原告共向二被告支付购房款2143854元，二被告向原告出具收据六张，并分别加盖了二被告的财务专用章。截止起诉之日，原告尚欠二被告购房款230000元。 2015年9月23日，原告鲁威、案外人徐金华（甲方、鲁威之母）、案外人成都凯策资产管理有限责任公司（乙方）与被告众泰房地产公司（丙方、担保方）签订了《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》两份，约定甲方将其购买的鼎盛国际B区（建筑面积43.88㎡、27.77㎡）委托给乙方经营管理，委托经营管理期限为从甲方所购买物业交房之日起5年......。质证中，原告自认已从2015年11月5日起至2016年1月4日收到返租租金3笔。 本院依职权查明，案涉房屋并未被公安机关查封，但是案涉房屋土地已被被告众泰房地产公司于2016年12月21日抵押给了案外人遂宁市商业银行股份有限公司金龙支行。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，案涉房屋的交房时间具体为何时？合同对违约情形的约定以及违约责任，若被告存在违约情形，是否需要调整违约金的标准？第二，案涉房屋现阶段能否办理房屋权属登记、以及能否区分隔离？ 关于争议焦点一，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，故本院对原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》依法确认有效。 在本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应在2015年6月30日前将房屋交付给原告使用，否则应当按合同约定承担相应的违约责任。原告2015年9月23日签订的《鼎盛国际商业中心委托经营管理协议》，原告和被告均认可于2015年11月5日起收取了案涉房屋出租租金，故应推定此时为原告于2015年9月23日实际履行了接房。为此被告仍已经构成逾期交房，被告的违约时间为2015年6月30日起至2015年9月23日，应当按合同约定承担相应的违约责任。原、被告约定的违约金为支付购房款的日万分之一，根据法律规定，当事人认为约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。结合本案中被告众泰房地产公司、昌林投资公司的过错程度、合同实际履行情况，逾期交房给原告造成具体损失金额的情况，本院酌情支持违约金3100元。 关于争议焦点二，关于能否对案涉房屋区分隔离。本案中原告购买的商铺没有明确的墙体隔断，难以与其他业主的商铺相区分，实为非独立式商铺，属于鼎盛国际商业中心的一部分，该专有部分是整栋建筑物的重要组成部分，与共有部分不可分离，故业主对专有部分行使所有权应受到一定限制。原告在购买该商铺时明知商铺所有权性质以及商场对商铺实行统一经营模式，也明知自己对商铺的权利必然受制于大多数业主的整体意志。目前鼎盛国际商业中心已有81%的业主与被告盛世鼎盛商业公司续签合同，表达了愿意将物业交与被告盛世鼎盛商业公司统一运营继续经营的意愿。如果将原告的商铺予以返还，必将影响鼎盛国际商业中心的整体经营，导致商场处于无序混乱状态，损害其他业主的合法权益。因此，维持大多数业主认可的产权经营模式，符合大多数业主的利益。综上，原告虽然对商铺享有物权，因该物权的非独立性、不可分割性决定了原告在使用（或利用）该物权时必然受制于大多数业主的意志，当多数业主选择由被告盛世鼎盛商业公司继续租赁物业并同意按合同租金，符合多数利益原则。故原告主张对其商铺进行隔断诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张二被告因未取得商品房所在楼栋的权属证明的违约金和向原告支付逾期未取得房屋所有权证书违约金的诉讼请求。因房屋权属登记通常流程为房地产开发企业完成房屋权属的初始登记后，告知买受人相关情况，由买受人提出申请，不动产登记部门进行审核登记后，颁发权属证书。首先，出卖人要取得完整的房屋所有权，具备将所有权转移给买受人的前提条件。其次，买卖双方要共同向登记机关提交权属转移登记的申请和相关文件。从房管部门登记办证的流程看，转移房屋所有权需要买卖双方相互协助和配合，开发商所负有的是“协助办证”或“协助办理登记”义务，而买受人亦负有共同申请和提交相关文件的协助义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；······。”的规定，本案中,原告至今未交清购房款，被告已向原告交付房屋。因案涉房屋土地已被被告众泰房地产公司抵押给了案外人，无法确定何时能满足合同约定办理权属证明，属于实际履行不能，故该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告鲁威与被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于2014年10月2日、2014年11月29日签订的二份《商品房买卖合同》及其补充协议合法有效； 二、被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁威支付逾期交房违约金3100元； 三、驳回原告鲁威的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费336元，由被告遂宁众泰房地产开发有限公司、四川省昌林投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长 黎 敏 人民陪审员 韦 芬 人民陪审员 冻玉玲 二〇二〇年十月二十三日 书 记 员 王 莲