山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终3312号 上诉人（原审被告）：青州市万达诚信房屋开发有限公司，住所地青州市邵庄镇岔河工业园。 法定代表人：王蒙，经理。 委托诉讼代理人：张建，康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高桂华，康桥律师事务所实习律师 被上诉人（原审原告）：刘晓静，女，1984年1月19日出生，汉族，住青州市。 委托诉讼代理人:刘伟，男，1985年3月10日出生，汉族，系刘晓静之弟。 被上诉人（原审被告）：中鼎润合（北京）资产管理有限公司，住所地北京市海淀区建材城西二里23号楼1层商业05-6。 法定代表人：刘东生。 上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人刘晓静、中鼎润合（北京）资产管理有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青州市人民法院于2019年12月27日作出的（2018）鲁0781民初6128号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。（一）被上诉人刘晓静作为完全民事行为能力人在签订《商品房买卖合同》时，应当尽审慎义务，核实涉案房产的实际所有权人，但被上诉人刘晓静并未对涉案房产所有权进行核实，其自身存有过错，应当承担与其过错相适应的责任。同时也能证明被上诉人中鼎公司上述出售涉案房产的行为系无权处分行为，实际采用了与被上诉人刘晓静签订《商品房买卖合同》的合法形式，掩盖其占有购房款的非法目的。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，中鼎公司以自己的名义与刘晓静私自签订涉案房产买卖合同应认定无效。(二)一审认定“上诉人在被上诉人中鼎公司销售涉案房产的过程中存在监管过错，应对中鼎公司在本案中的债务承担连带责任”没有法律依据。根据2018年9月12日上诉人与被上诉人中鼎公司签订的《房地产委托销售合同》及所销售的房源参考附表，上诉人对被上诉人中鼎公司委托销售房屋小区名称、面积、用途、楼号均作了明确约定，未约定上诉人对中鼎公司的监管义务，而涉案房产与上诉人委托中鼎公司的委托内容无任何关系。上诉人已经在《房地产委托销售合同》中明确规定委托事项的内容，被上诉人未按照该内容处理委托事务，而是擅自以自己名义将无权处分的涉案房产出售给被上诉人刘晓静，该行为本身违反《房地产委托销售合同》第七条第2款，因此产生的所有责任应当由被上诉人中鼎公司全部承担。一审以“上诉人在被上诉人中鼎公司销售涉案房产的过程中存在监管过错”，判决上诉人应对中鼎公司在本案中的债务承担连带责任，违反《合同法》第五条公平原则。因为，被上诉人中鼎公司擅自销售涉案房产对于上诉人而言系违约行为，并且在该行为中实际收取购房款获利，若因被上诉人中鼎公司实施违约行为获利而让上诉人承担连带责任，无任何事实和法律依据，显失公平。二、被上诉人中鼎公司采取虚构事实的方式销售涉案房产构成刑事犯罪，应当依法移送公安机关处理。 被上诉人刘晓静辩称，一审程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中鼎公司未提交书面答辩意见。 刘晓静向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的商品房买卖合同。2、判令万达公司返还已付购房款305000元，赔偿损失305000元，共计61万元，并承担利息损失。3、判令中鼎公司承担连带还款责任。4、万达公司、中鼎公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年8月3日，万达公司为中鼎公司出具委托书一份，该委托书载明的内容为“房产销售委托书青州市万达诚信房屋开发有限公司开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产，委托中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行房产销售。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月3日”。万达公司称其于2018年8月10日将上述委托书收回后出具了新的委托书，该委托书载明的内容为“委托书经公司研究决定，现将我们公司开发的盛世花都，经济开发区生活区公共服务中心商业项目部分交付于中鼎润合（北京）资产管理有限公司进行运作，期间所产生的法律责任由中鼎润合（北京）资产管理有限公司自行负责。青州市万达诚信房屋开发有限公司（章）2018年8月10日声明中鼎润合（北京）资产管理有限公司对盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心商业项目的‘运作’只用于关于房产的宣传以及投资客户的解释，不得用于其它用途！中鼎润合（北京）资产管理有限公司（章）2018.8.20”。 2018年9月12日，万达公司（甲方）与中鼎公司（乙方）签订房地产委托销售合同一份，主要约定甲方委托乙方为（独家）合作单位，合作销售甲方指定的房产，该房产由甲方在山东青州兴建的盛世花都项目，该项目为商铺及住宅，销售面积约计16904.59平方米，每平方米6880元，共约计116303579元，所销售的房源参考附表；乙方为运作主体公司；甲方为售出房产办理房产证及相关证件，由此产生的费用甲方和购房者承担，与乙方无关；合作期限自2018年8月20日至2019年8月20日，合同有效期内，甲方不得指定其他委托合作方；本项目的推广费用（包括报纸、电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等），具体销售工作人员的开支及日常支出均由乙方负责支付；销售价格可由乙方视市场情况灵活浮动；乙方按照实际销售额向甲方支付房款，保证在合同签订日起12月内完成销售委托合作房产项目，每月20日为打款节点，第一打款节点在2018年9月20日之前，付款额不低于3000000元，第二打款节点在2018年10月20日之前，付款额不低于7000000元，之后，每月20日前打款，付款额不低于10000000元，最后一次打款时节点在2019年8月20日之前，乙方应将房款全部结清；乙方需要开具税票时，多卖出高于每平方米6880元部分的房款，向甲方支付15%的费用；甲方收到客户购房全款时，应当在6个月内办理网签、过户；甲方保证若客户购买的盛世花都房产的实际情况与其提供的材料不符或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责；双方还约定了其他事项。提交的该委托销售合同附销售范围表，刘晓静认为该销售范围表无被告中鼎公司印章，系万达公司私自添加。 2018年8月25日，中鼎公司（出卖人）向刘晓静（买受人）出示2018年8月3日的房产销售委托书并与其签订商品房买卖合同一份，主要内容为出卖人以出让方式取得坐落于海岱北路4386号地块的建设用地使用权，面积为6081.54平方米，买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅；该商品房已由青州市房地产管理局批准预售，许可证号为青201××××号；该商品房的规划用途为住宅，所在建筑物的主体结构为砖混，建筑总层数为4层；该商品房为1幢3单元301号，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置；该商品房测绘面积116.56平方米，单价每平方米3431.7元，总价款400000元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金在合同签订时抵作房款，剩余房款买受人应当在2021年8月25日前付清；出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付房屋，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款。双方还约定了其他事项。 刘晓静在上述商品房买卖合同签订之前向中鼎公司交付房屋定金10000元，2018年8月25日，刘晓静又通过现金及转账方式向中鼎公司交付房款295000元，共计305000元。 2018年8月25日，中鼎公司（甲方）与刘晓静（乙方）签订分期还款协议书一份，主要内容为双方确认截止本协议签订之日，乙方尚欠甲方房款140000元；甲方同意乙方分期还款，每期还款23333元，每半年为一期，期限自2018年8月25日至2021年8月25日；乙方按约定将还款金额转入甲方指定账户。双方还约定了其他事项。 2016年1月13日，万达公司与青州泰展商贸有限公司签订商品房买卖合同（现售）一份，万达公司将案涉房产卖于青州泰展商贸有限公司。青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书。 一审法院认为，案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书，不属于万达公司可销售的范围，中鼎公司销售该房屋属于无权代理。虽中鼎公司与刘晓静签订商品房买卖合同时出示了2018年8月3日的房产销售委托书，该授权委托书载明了万达公司将其开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产委托中鼎公司销售的内容，刘晓静虽有理由相信中鼎公司有代理权，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，中鼎公司与刘晓静签订商品房买卖合同是以自己的名义，而非以万达公司的名义，故中鼎公司的销售行为不构成表见代理，由此销售行为引发的合同责任应由中鼎公司承担。 中鼎公司与刘晓静签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。但案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，刘晓静合同目的已不能实现，其可以要求解除案涉房屋买卖合同。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，案涉房屋买卖合同解除后，中鼎公司应返还刘晓静购房款305000元并支付自2018年8月25日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。万达公司在中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，应对中鼎公司的上述债务承担连带责任。鉴于本案具体情况，刘晓静主张的损失305000元，不予支持。 关于万达公司认为中鼎公司的行为已构成犯罪，请求依法将本案移送公安机关的答辩意见。因中鼎公司是否构成犯罪与本案商品房买卖合同关系属两种不同性质的法律关系，是否追究中鼎公司的刑事责任并不影响本案的审理，对万达公司的上述答辩意见，不予采纳。 中鼎公司经法院传票传唤既未答辩又未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃。 综上，根据法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除刘晓静与中鼎润合（北京）资产管理有限公司于2018年8月25日订立的商品房买卖合同。二、中鼎润合（北京）资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还刘晓静购房款305000元并支付利息（自2018年8月25日起至2019年8月19日止，以305000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以305000元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、青州市万达诚信房屋开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回刘晓静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，由刘晓静负担4025元，万达公司、中鼎公司负担5875元；诉讼保全费3570元，由万达公司、中鼎公司负担。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：1、商品房买卖合同（现售）原件一份，主张上诉人于2016年1月13日将涉案房屋出卖给青州泰展商贸有限公司。2、商品房交接表原件一份，主张上诉人于2016年1月13日将涉案房屋实际交付给青州泰展商贸有限公司。3、青州泰展商贸有限公司出具的证明一份，主张上诉人于2016年1月13日与青州泰展商贸有限公司签订涉案房屋的商品房买卖合同（现售）后，即向青州泰展商贸有限公司交付涉案房屋及钥匙，房屋一直由青州泰展商贸有限公司保管，2016年3月10日青州泰展商贸有限公司取得涉案房屋所有权证。上诉人认为，以上事实证明中鼎公司销售涉案房屋的行为构成无权代理，虽然上诉人授权其销售开发的盛世花都经济开发区生活区公共服务中心商业项目，但涉案房屋并非上诉人的资产，亦不在授权范围之内，且该房屋实际所有人为青州泰展商贸有限公司，因此，上诉人对于中鼎公司销售涉案房屋的行为无权干涉，不存在监管义务，更无需承担任何责任。经质证，被上诉人认为，以上证据均不是新证据，与上诉人无关。 二审审理查明的其他事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，依据查明的事实，案涉房屋已由青州泰展商贸有限公司于2016年3月10日取得不动产权证书，不属于万达公司可销售的范围，故一审认定中鼎公司销售该房屋属于无权代理，并无不当。虽中鼎公司与刘晓静签订商品房买卖合同时出示了2018年8月3日的房产销售委托书，该授权委托书载明了万达公司将其开发的盛世花都、经济开发区生活区公共服务中心的房产委托中鼎公司销售的内容，刘晓静虽有理由相信中鼎公司有代理权，但根据法律的规定，中鼎公司与刘晓静签订商品房买卖合同是以自己的名义，而非以万达公司的名义，故一审认定中鼎公司的销售行为不构成表见代理，由此销售行为引发的合同责任应由中鼎公司承担，并无不当。上诉人主张刘晓静与中鼎公司签订涉案商品房买卖合同无效，但其没有提供涉案合同无效的证据，该主张本院不予采信。 本案的焦点是上诉人万达公司是否应当承担连带责任。因涉案楼盘系由上诉人开发建设，并委托中鼎公司进行销售，在签订涉案商品房买卖合同时，中鼎公司向刘晓静出示了房产销售委托书，作为购房人已经尽到了合理的审查义务，上诉人主张刘晓静存在过错，没有事实依据。上诉人主张被上诉人中鼎公司超出授权范围进行销售，但未提交确实有效的证据予以证实，且上诉人为中鼎公司出具的委托书中未明确载明授权的范围，应认定为万达公司授权中鼎公司销售的房屋范围不明，万达公司在中鼎公司销售案涉房屋的过程中存在监管过错，故一审认定上诉人与中鼎公司对刘晓静承担连带责任，并无不当。 综上所述，青州市万达诚信房屋开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9900元，由上诉人青州市万达诚信房屋开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  贾元胜 二〇二〇年十月二十九日 书记员  褚诗舒