北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初9284号原告（反诉被告）：宋歌，女，1988年12月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：苏道成，北京冠都律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京顺益兴联行房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区平安里西大街****。法定代表人：马建军。委托诉讼代理人：于婧思，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳洲，北京市康达律师事务所实习律师。原告（反诉被告）宋歌与被告（反诉原告）北京顺益兴联行房地产经纪有限公司（以下简称顺益兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。宋歌之委托诉讼代理人苏道成，顺益兴公司之委托诉讼代理人于婧思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋歌向本院提出诉讼请求：1、判令解除宋歌与顺益兴公司之间签订的《房屋租赁合同》；2、顺益兴公司退还宋歌6月10日至8月9日期间房屋租金及保证金共计135020元。事实和理由：2019年2月18日，宋歌经与涉诉房屋原承租人、顺益兴公司协商，宋歌受让权利义务后与顺益兴公司签订《房屋租赁合同》，约定由宋歌承租位于北京市东城区小经厂胡同××号1幢等3幢的房屋（以下简称涉诉房屋），房屋作为民宿使用，租期至2022年1月31日，现阶段年租金552120元，保证金43000元。付款方式为半年支付一次。合同签订后，向宋歌顺益兴公司交付了房屋。在租赁期内突然爆发了属于公共卫生事件的新冠肺炎疫情，政府及有关部门为控制疫情采取了十分严格的防控疫情政策。受其影响自2020年1月23日以来，涉诉房屋一直无法正常经营，每月均处于亏损状态，宋歌已无力承担经营成本。宋歌曾与顺益兴公司沟通希望能减免部分租金，顺益兴公司予以拒绝。疫情已被国家认定为不可抗力，依据双方签订合同第十二条之约定，原、被告双方均有权终止合同，互不承担违约责任。故宋歌依约书面通知顺益兴公司解除合同，该通知于2020年5月28日送达顺益兴公司，双方之间签订的《房屋租赁合同》自动解除，但顺益兴公司未退还宋歌剩余租金92020元及保证金43000元。为维护自己的合法权益，故诉至法院，诉如所请。顺益兴公司辩称，涉诉房屋原客户陈莉莉、邓婧于2017年1月10日与顺益兴公司就涉诉房屋签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年2月10日至2022年1月31日。2019年2月18日，经陈莉莉、邓婧与宋歌协商，该房屋转由宋歌承租，并由宋歌与顺益兴公司重新签订《房屋租赁合同》，租赁期限仍为2017年2月10日至2022年1月31日。顺益兴公司在此过程中未收取二人任何费用。陈莉莉、邓婧与宋歌重新签订租赁合同后自行完成房屋交验。宋歌在承租并入住后未对房屋进行任何改造及装修。2020年5月28日，顺益兴公司突然收到宋歌邮寄的《解除房屋租赁合同通知》，该通知以受新冠疫情影响，作为民宿用途的房屋无法正常经营，其一直处于亏损状态，无力承担房屋租房成本要求解除《房屋租赁合同》并办理交接手续。但直至2020年7月13日宋歌才与顺益兴公司完成物品交接，对水电费进行结算。但宋歌主张适用“不可抗力”免责并单方解除合同没有事实和法律依据。根据司法解释，疫情并非必然属于不可抗力，而宋歌应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任，但其并未就此举证。新冠疫情事实上仅对合同履行造成阶段性影响，不能必然导致合同不能履行。从北京市的情况来看，实际上从四月底到五月初时疫情控制已有显著效果，而双方的租赁合同期限为2017年2月10日至2022年1月31日，尚有两年多才到期，宋歌单方解除合同行为构成合同违约，给顺益兴公司造成了巨大经济损失，应当承担违约责任。涉诉房屋直至2020年8月30日才被新的租户承租，期间房屋一直空置，顺益兴公司的空置损失12．9万元。而顺益兴公司再次出租的月租金标准降低了13000元，如按原合同期限截止至2022年1月31日计算，预期收益因此将减少221000元。且顺益兴公司在此期间依然要向房主全额缴纳租金及支付相关人工成本，现在面临巨大困难。宋歌因其单方原因提前退租，且没有提前六十日书面通知顺益兴公司，因此构成合同违约，应按合同约定的2020年当年执行期月租金的三倍支付违约金，扣除保证金抵扣违约金外，还须向顺益兴公司支付违约金95030元。故向本院提出反诉，请求判令宋歌向顺益兴公司支付违约金95030元。针对顺益兴公司的反诉，宋歌辩称其行为不构成违约，不应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：顺益兴公司原将涉诉房屋出租给案外人，案外人缴纳了保证金。经协商，该租赁合同承租人权利义务概括转让至宋歌，合同到期后保证金4．3万元应退还至宋歌，顺益兴公司无需向原承租人退还保证金。2019年2月18日，宋歌与顺益兴公司签订《房屋租赁合同》，约定由宋歌承租涉诉房屋，房屋用途作为民宿使用，租期自2017年2月10日至2022年1月31日，年租金516000元，租期每满两年后按上一年度租金递增7%，保证金43000元。如承租人违约给出租人人身或财产造成损失时，出租人有权将保证金抵扣承租人应支付的租金、滞纳金等，该保证金不足以抵扣的，承租人还需补足。付款方式为前两年按季度支付，后三年按半年支付。因自然灾害（如地震等不可抗力致使房屋损毁、灭失的），国家政策法规变化致使合同目的不能实现的，合同终止，双方互不承担违约责任，但应协商解决合同终止后的相关事宜。租赁期内，承租人因单方原因需提前退租的，应提前六十日书面通知出租人，按本合同约定当年执行期月租金的三倍向承租人支付违约金。租赁期满或合同解除后，承租人未按期返还房屋的，占用房屋期间按日收取约定当期日租金的2倍使用费，但最多不超过十日，否则视为承租人自愿放弃财产，出租人有权自行收回房屋或按日收取约定当期日租金2倍收取使用费至承租人主动实际交还房屋。合同签订后，宋歌实际使用涉诉房屋经营民宿，并交纳租金至2020年8月9日。2020年5月，宋歌书面通知顺益兴公司新冠肺炎疫情构成不可抗力，导致民宿无法正常经营，其处于亏损无力承担房租，以该情形符合合同约定之因政策、法规变化致使合同目的不能实现为由要求解除合同，要求顺益兴公司与其协商办理房屋交接手续并退还剩余租金及保证金。该通知于2020年5月28日送达顺益兴公司。2020年7月13日宋歌与顺益兴公司就涉诉房屋交接完毕。庭审中，宋歌提交：1、分司厅警务室通知及新闻报道等，以证明其直接导致原告经营的民宿关闭，合同目的无法实现，合同无法继续履行；2、线上平台关于房屋状态关闭时间延长的通知及民宿平台收入明细，以证明因受到政府疫情防控措施的影响，原告租赁房屋的实际经营状况及遭受的损失。对于，顺益兴公司认可其真实性。顺益兴公司提交其关联公司华郡奕府四合院物业管理有限公司于2020年8月30日与案外人就涉诉房屋签订的房屋租赁合同，其内容包括租期自2020年9月15日至2022年9月14日，年租金基准价为36万元。对此，宋歌认可真实性，不认可关联性。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，双方于2020年7月13日交接涉诉房屋，双方当事人之间的租赁关系于交接之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除的违约责任问题，虽然新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力，但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。本案中，考虑约定租期结束于2022年，而疫情因素并不必然直接导致涉案合同在此后的合同期内亦无法继续履行，故宋歌单方解除合同构成违约，宋歌应当向顺益兴公司支付违约金。关于违约金数额问题，顺益兴公司要求宋歌向其支付相当于三个月租金的违约金，本院考虑疫情因素并综合考虑合同履行情况、宋歌违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则，该数额并无不当，本院予以支持。关于宋歌要求减免租金的意见，鉴于宋歌使用涉诉房屋经营民宿，其经营受疫情影响明显，如继续按照租赁合同支付租金对宋歌明显不公平，鉴于宋歌已经支付了腾退前的租金，本院依据公平原则酌情确定宋歌应当支付的租金数额，并以其交纳的剩余租金及保证金应当折抵上述违约金后确认应当退还的金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宋歌与被告（反诉原告）北京顺益兴联行房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月13日解除；二、被告（反诉原告）北京顺益兴联行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）宋歌租金保证金及押金共9．9万元；三、驳回原告（反诉被告）宋歌的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由原告（反诉被告）宋歌负担400元（已交纳），由被告（反诉原告）北京顺益兴联行房地产经纪有限公司负担1100元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费1088元，由原告（反诉被告）宋歌（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十月二十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤