安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0811民初2638号 原告38：金凤云，女，1965年9月15日出生，汉族，住安徽省安庆市。 委托诉讼代理人：陈伟民，安徽益上律师事务所律师。 被告：安庆市垠壹置业有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区。 法定代表人：娄瑞琰，董事长。 委托诉讼代理人：徐飞，安徽引江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江泓，安徽引江律师事务所律师。原告金凤云与被告安庆市垠壹置业有限公司（以下简称“垠壹置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告金凤云的委托诉讼代理人陈伟民，被告垠壹置业公司的委托诉讼代理人徐飞、江泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金凤云诉称：一、被告立即将位于安庆市宜秀区房屋交付给原告；二、被告承担下列违约责任：1.被告对上述房屋的墙砖和墙面全部进行更新重做，以达到合同约定的要求；2.被告从2020年2月25日起至被告实际交房之日止按每日389.7元的标准支付违约金给原告（暂记至2020年8月25日共计70146元）；三、被告于判决生效之日起七日内将上述房屋的购房发票交付给原告；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月29日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于安庆市宜秀区间，交付期限在2020年1月30日前，同时对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约全款付清了购房款，被告出具收据给原告。因受新冠××影响，被告未按期交房。后经其他业主推荐支付预约通道，原告通过网上预约的方式交房，约定的交房时间是2020年4月9日上午。2020年4月5日，原告提前去看房，发现房屋有质量问题，遂向被告反映，后被告于当月10日对墙面进行了铲除，因双方未协商一致，原告制止被告继续粉刷墙面。后于2020年5月24日原告再次到现场看房时，发现被告已将墙面粉刷完毕。遂诉至法院。 被告垠壹置业公司辩称，第一，没有交房是事实，是因受到“疫情”的影响，应当属于不可抗力并适用合同不可抗力条款；第二，被告交付原告的房屋具备工程验收报告、竣工验收备案表、住宅工程质量分户验收合格证，其工程质量完全符合《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》，具备交房条件，且是在原告知晓的情况下按照原告的要求对其房屋的全部墙面进行铲除并重新粉刷；第三，原告若认为被告的房屋有质量问题，可依据该条款自行申请鉴定，而不是原告自己认为有问题而不予收房；第四，因原告自认为的房屋质量不合格而造成的延期交付不属于被告违约情形，原告主张的违约金没有法律依据。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 原、被告为证明各自的诉讼主张，依法向本院提交了相应证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。根据到庭当事人的陈述及本院所采信的证据，本院经审理查明事实如下： 2018年9月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（编号：2018100218038016），合同中约定原告金凤云购买位于安庆市宜秀区的商品房，该房为预售商品房，层高3米；建筑面积125.76平方米，商品房价款为1299067元，原告金凤云于2018年9月29日支付房屋首付款847067元，于2018年10月29日前支付余款452000元；出卖人（被告垠壹置业公司）应当于2020年1月30日前将具备以取得《建设工程竣工验收备案表》的、符合本合同约定的商品房交付买受人（原告金凤云）使用，如遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告垠壹置业公司）可据实予以延期；第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定；附件三对装饰、设备标准进行了约定，包括外墙为涂料等，内墙为水泥砂浆墙面等内容。 原告金凤云按期全款付清购房款；被告垠壹置业公司建设的大发融悦A-3号楼按期取得《工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2020年1月15日，被告垠壹置业公司通过EMS物流向原告金凤云邮寄《交付通知书》，告知房屋已通过政府有关部门竣工验收，具备房屋交付条件，于2020年1月30日在大发融悦小区A区19栋7#商铺集中交付。 2020年1月25日，安庆市启动突发公共卫生事件一级响应，应宜秀区新型冠状病毒防控应急指挥部2020年1月26日发布的告知函以及安庆市住房和城乡建设局《关于全力做好房地产开发企业房地产经纪机构新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的紧急通知》要求，大发地产集团取消1月30日交房活动。被告垠壹置业公司于2020年1月28日通过ＥＭＳ快递向原告金凤云邮寄《紧急通知》，告知交付行为及服务工作中止办理，房屋交付时间待主管机关通知后再确定。 后于2020年3月20日，被告垠壹置业公司通过EMS快递向原告金凤云邮寄《房屋交付事项的通知》，告知于2020年3月20日起举行分散交付。原告金凤云通过交付预约通道，预约于2020年4月9日10时45分办理交付手续。 2020年4月5日，原告金凤云提前看房，认为房屋存在质量问题遂与被告垠壹置业公司进行交涉。至2020年5月24日，原、被告双方因房屋问题仍在交涉，原告金凤云亦未办理交房手续。至此成讼。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：2018100218038016）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1、被告垠壹置业公司是否承担延期交房的违约责任；2、原告金凤云诉请被告垠壹置业公司支付逾期交房违约金有无事实及法律依据；3、原告金凤云能否以涉案房屋存在内墙墙面等质量问题为由拒绝收房。 关于被告垠壹置业公司是否承担延期交房违约责任的问题。在被告垠壹置业公司取得《工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，履行其告知全体业主交接房屋的义务。因受新冠××疫情影响,原定于2020年1月30日举行的交房活动未能如期举行，被告垠壹置业公司一直未能正常营业。被告垠壹置业公司告知全体业主自2020年3月20日起举行分散交付，业主可网上预约时间。被告垠壹置业公司的上述行为应视为其在积极履行合同义务。新冠××疫情作为涉案合同履行过程中发生的不可抗力，致使被告垠壹置业公司无法正常履行房屋交付义务，应当免除被告垠壹置业公司的违约责任。 关于原告金凤云诉请被告垠壹置业公司支付逾期交房违约金有无事实及法律依据的问题。案涉《商品房买卖合同》（编号：2018100218038016）第八条约定出卖人（被告垠壹置业公司）应当于2020年1月30日前将具备以取得《建设工程竣工验收备案表》的、符合本合同约定的商品房交付买受人（原告金凤云）使用，及如遇不可抗力等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人（被告垠壹置业公司）可据实予以延期，因新冠××疫情影响而迟延履行合同的行为不可归责于被告垠壹置业公司，故原告金凤云要求被告垠壹置业公司支付自2020年2月25日起至实际交付之日止的逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。 关于原告金凤云能否以涉案房屋存在内墙墙面等质量问题为由拒绝收房的问题。原告金凤云仅通话录音、现场视频等视听资料，未提交其他证据证明涉案房屋存在质量问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，原告金凤云对此应承担举证不能的法律后果；并且，涉案房屋项目已经经过相关部门竣工验收合格，符合交付的条件，因房屋存在保修范围的质量问题不足以构成原告金凤云拒绝收房的合法理由。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下: 驳回原告金凤云的诉讼请求。 案件受理费1554元，减半收取777元，由原告金凤云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  吴宜俊 二〇二〇年十月二十九日 书记员  汪 君 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。