1浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3190号 上诉人（原审被告、反诉原告）：任伍，男，1998年11 月23日出生，汉族，住河南省信阳市淮滨县 洼。 委托诉讼代理人：邹美雅，浙江鉴水律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤庆丰，男，1979 年11月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区 大树江村南区7幢502室,公民身份号码 330602197911144034。 原审第三人：阮伟宏，男，1986年7月13日出生，汉 族，住浙江省绍兴市越城区××街道世纪康城17幢二单元 1103室,公民身份号码330723198607××××。 上诉人任伍因与被上诉人汤庆丰、原审第三人阮伟宏房 屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院 （2020）浙0602民初3219号民事判决，向本院提起上诉。 本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭，经阅 卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人任伍及其委托诉讼代 理人邹美雅、被上诉人汤庆丰到庭应询。本案现已审理终结。 任伍上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。 2事实与理由：一、一审认定3月28日上诉人要求解除合同， 是错误的。当上诉人于3月28日傍晚准备好租金时，却被告 知汤庆丰已与第三人解除合同了，叫上诉人自己去与第三人 联系。3月29日第三人来上诉人店里说，他与汤庆丰合同解 除了，问是否要租，房租可以给减2万。上诉人表示好的。 第三人又表示，他与汤庆丰口头上已经谈好了。于是上诉人 后来与第三人签了合同。正是由于被上诉人要求解约的意思 表示在先，上诉人被动接受在后，才会有被上诉人与第三人 先解约，再由上诉人与第三人签约的事实发生。至于录音， 被上诉人是为了推卸责任，怕上诉人追究其违约，故意多次 阻止上诉人把原委说清楚。租金延迟一个月，是由于疫情影 响收入减少，且已与被上诉人协商一致。二、一审判决有失 公正。一审认为上诉人尚无证据证明系被上诉人先提出解约， 因此系上诉人违约。但在责任承担中，对上诉人不公。在上 诉人无证据提供的情况下，被上诉人的过错更明显，应承担 的责任更大。 汤庆丰答辩称，一审判决正确，上诉人的上诉不能成立， 请求维持一审判决。 阮伟宏未作答辩。 汤庆丰向一审法院起诉请求：一、依法解除双方于2019 年10月23日签订的厂房租赁合同；二、腾退座落于绍兴市 越城区袍江世纪西街与汤公路西南角一楼104-109(伍豪汽 3修)；三、支付约定违约金50000元；四、诉讼费由被告负担。 任伍向一审法院提出反诉请求：一、判令反诉被告返还 给反诉原告租房押金12000元；二、诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月17日原告（反诉被告） 汤庆丰与第三人阮伟宏签订厂房租赁合同1份，约定原告租 赁第三人的坐落在绍兴市××街××路××楼房屋 （案涉租赁房），租赁期限自2018年3月26日起至2023年 3月25日。2019年10月23日，原告汤庆丰与被告任伍签订 厂房租赁合同1份，约定被告租赁原告的坐落在绍兴市世纪 街与汤公路西南角一楼房屋（104-109六间维修店面，办公 室一间和休息吧厕所厨房公用），租赁期限自2019年11月1 日起至2023年3月25日，年租金14万元，第二年起每年递 增总租金的百分之五，押金12000元，每年提前一个月一次 性支付租金。被告自述与原告租赁合同订立时已支付租金 103000元，原告认可收到43000元。2020年3月31日上午 原告汤庆丰与第三人阮伟宏正式解除厂房租赁合同，双方出 具《解除协议》1份，其中约定原告汤庆丰向第三人阮伟宏 支付了5万元违约金。2020年3月31日下午，被告任伍与 第三人阮伟宏就案涉房屋签订《厂房租赁合同》1份，约定 租期为2020年3月26日至2021年4月17日。 关于本诉部分，一审法院认为，原、被告于2019年10 月23日签订的《厂房租赁合同》，双方主体适格，意思表示 真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为 4合法有效。因2020年3月31日上午原告汤庆丰与第三人阮 伟宏正式解除案涉厂房租赁合同，即日原告即已失去案涉房 屋的合法占有权利，原、被告间的转租合同因赖以存在的基 础不复存在而终止，故可以确认原、被告双方已于2020年3 月31日解除厂房租赁合同，对原告的该项诉讼请求该院予以 支持。2020年3月31日上午原告汤庆丰与第三人阮伟宏正 式解除厂房租赁合同后，原、被告间的租赁合同也予以解除， 但被告即在同日下午与第三人阮伟宏就案涉房屋签订《厂房 租赁合同》继续承租案涉房屋，故原告请求被告腾退案涉房 屋已无必要，被告存在继续占有使用案涉房屋的合法理由， 故对原告要求被告腾退案涉房屋的诉请，该院不予支持。关 于原告要求被告支付约定违约金50000元的诉请，该院认为， 根据原告提供的电话录音可见，至少在2020年3月28日被 告虽向原告提出不租的意思表示，存在合同违约情形，而原 告则表示双方之间合同未解除则被告不能与其他人签约，双 方仍需就合同进行协商处理，即被告仍未明确存在已同意解 除租赁合同的意思表示，双方之间的租赁合同在2020年3月 28日并不因此已解除。同时鉴于新冠疫情影响，被告迟延交 付租金行为（超期一个月内）虽存在一定违约，但仍未达到 合同根本违约的程度。而2020年3月31日上午原告汤庆丰 与第三人阮伟宏即解除了厂房租赁合同，原告因此失去案涉 房屋的合法占有权利而丧失对被告的转租权，即原告在原、 5被告未完全协商一致解除双方租赁合同的前提下即丧失了案 涉房屋的转租权，原、被告之间的租赁合同也因此而解除， 故原告的该行为对与被告之间的租赁合同解除也存在一定的 过错，可酌情减轻被告应承担的违约责任。被告虽抗辩称系 原告要求解约，让被告自行与第三人签约租房合同，应提供 证据予以证实但其未提供，该院对此抗辩不予采纳。鉴于原、 被告对租赁合同解除均存在违约情形，该院酌定被告仍应支 付原告违约金30000元。 关于反诉部分，一审法院认为，反诉原、被告于2019年 10月23日签订的厂房租赁合同约定了反诉原告应支付给反 诉被告房屋押金12000元，而反诉被告确认已收到该房屋押 金，现反诉原、被告之间的该厂房租赁合同已确认解除，反 诉被告应按约退还该房屋押金，故对反诉原告请求反诉被告 返还租房押金12000元的反诉请求，该院予以支持，本案中 可与本诉部分违约金相互抵销。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一 百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定， 判决：一、确认原告（反诉被告）汤庆丰与被告（反诉原告） 任伍之间的《厂房租赁合同》于2020年3月31日解除；二、 被告（反诉原告）任伍应支付原告（反诉被告）汤庆丰违约 金30000元，减去原告应返还被告的押金12000元，被告任 伍还支付原告汤庆丰违约金18000元，于判决生效之日起一 个月内履行；三、驳回原告（反诉被告）汤庆丰的其他诉讼 6请求；四、驳回反诉原告任伍的其他反诉请求。如未按判决 指定的期限履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民 事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期 间的债务利息。本诉案件受理费减半收取525元，由原告汤 庆丰负担210元，由被告任伍负担315元；反诉案件受理费 减半收取50元，由反诉被告汤庆丰负担，于判决生效之日起 七日内结清。 二审中，任伍向本院提交微信聊天记录，证明本案系先 解除合同，再签订新合同。汤庆丰质证认为，系任伍先不要 租房屋，违约在先。本院认为，该证据不能达到其证明目的。 汤庆丰、阮伟宏未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中任伍主张其与汤庆丰早就解除了合同 关系，但根据法律规定，其应提供证据证明，本案证据现并 不能证实该主张。根据合同约定，任伍存在迟延支付租金情 形，其主张与汤庆丰已达成租金支付宽限期，但并无证据证 明，因此其在租金支付时间上存在违约。一审根据录音证据 及任伍迟延支付租金事实，认定其构成违约并酌定违约金， 并无不当。综上，任伍的上诉请求不能成立，应予驳回；一 审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定， 判决如下： 7驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由任伍负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年十月二十一日 书记员 陶钿钿