青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初4324号原告：张九成，男，汉族，1976年9月19日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：青海粮隆农贸市场有限公司，统一社会信用代码：91630104MA759T4B8Y，住所地：青海省西宁市城**西川南路**金座晟锦**商业综合楼负**。法定代表人：吴玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘荣，城西区天成法律服务所法律工作者。原告张九成与被告青海粮隆农贸市场有限公司（以下简称“粮隆公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张九成、被告粮隆公司诉讼代理人刘荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张九成向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.依法判令被告退还原告租金70000元；3.依法判令被告承担双倍返还定金40000元；4.本案诉讼费用全部由被告承担。原告当庭变更第3项诉求为依法判令被告双倍返还定金20000元。事实与理由：2020年5月原告经被告招商至西宁市城西区金座农贸市场从事农贸买卖，原告在2020年5月13日将案涉定金10000元交付给被告。后经双方协商于2020年6月14日签订涉案《租赁合同》，双方约定租赁期限自2020年7月11日至2021年8月11日止，为期一年，年租金70000元整。原告依约将案涉全部租金70000元交付完毕并在2020年7月11日入场开始经营，但因被告消防水电等设施存在严重纰漏，该农贸市场在2020年7月开始就多次被城西区消防大队叫停，并责令被告停业整顿。因原告从事水果买卖生意，多次停业及消防整改，导致原告还未开始正常营业便已损失严重。现依据双方的合同内容，被告根本违约导致合同内容无法实现，应适用定金罚则，原告多次与其协商退还租金事宜，被告态度蛮横，拒不退还，已致使原告的合法权益遭受损害。综上所述，为维护当事人的合法权益，特依据我国法律、法规之规定，依法提起诉讼，望法院依法查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告粮隆公司辩称，1.原告所述“2020年7月开始市场被城西区消防大队多次叫停，并责令停业整顿”与事实不符，双方签订合同时，市场已达到消防验收标准，并已向有关部门报备，在向原告实际交付摊位时，消防设备完备，被告未违约。2.被告已经取得《消防安全检查合格证》，被告已完全履行了双方签订的合同义务，被告并未违约。因疫情原因，虽然该证取得时间滞后于涉案合同签订时间，但并未影响原告行使合同权利，更未导致合同目的无法实现。3.按双方所签订的涉案合同约定，原告向被告所缴纳的定金已于涉案合同签订之日起转为保证金，已丧失定金效力。且涉案合同约定，涉案合同期满后，经过审核后，才能将保证金退还给原告，合同未解除情况下保证金不予退还。综上，原告主张解除合同的请求不能成立，合同不具备解除条件，原告支付的租金不应退还。原告的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2020年4月3日，吴玲出资成立粮隆公司，在位于西宁市城西区西川南路52号金座晟锦A区商业综合楼负一层开办农贸市场。2020年5月13日，张九成向被告粮隆公司微信支付定金10000元。2020年6月14日，原告张九成与被告粮隆公司签订《租赁合同》，合同约定粮隆公司将农贸市场负一层水果摊位出租给张九成使用。租赁期为1年。合同第三条约定摊位面积为20平方米，年租金70000元，于本合同签订之日起一次性缴清一年租金。并约定乙方（张九成）给付甲方（粮隆公司）10000元整的定金与本次合同签订之日转成保证金，本合同期满后，经过审核后，一次性将保证金如数返还给张九成。该份合同未明确约定起租日及计租日。此外，合同约定了双方的权利、义务，其中第九条第二款第2项约定粮隆公司有义务确保市场的水电、消防、安全、卫生等设施符合使用条件，并按约定承担维修责任。合同签订当日，张九成向被告粮隆公司支付租金70000元。2020年7月11日，粮隆市场开业经营，张九成使用摊位营业。2020年8月17日，西宁市城西区消防救援大队接到该农贸市场未取得消防手续的举报，次日西宁市城西区消防救援大队受案并对农贸市场进行现场检查，发现粮隆公司开办的该农贸市场未经消防安全检查擅自投入使用、营业。2020年8月31日，西宁市城西区消防救援大队作出宁西（消）行罚决字【2020】0032号行政处罚决定书，对粮隆公司未经消防安全检查擅自投入使用、营业的行为给予责令停止营业，并处罚款56700元。2020年9月15日，粮隆公司缴纳了罚款。2020年9月7日该农贸市场经西宁市城西区消防救援大队的消防检查合格，2020年9月9日取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2020年9月9日起至今，该农贸市场正常经营，张九成租用的摊位目前空置。现张九成以粮隆公司与其签订租赁合同及开业前未取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》造成其无法正常经营使用摊位为由，要求解除合同返还租金，致使本案纠纷产生。以上事实，有营业执照、《租赁合同》、微信转账记录、西宁市城西区消防救援大队《受案登记表》《消防监督检查记录》《行政处罚决定书》、罚没款收据、《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》以及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于原告张九成主张解除《租赁合同》是否符合法定解除的条件？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。结合本案的事实，本院认为粮隆公司开办的农贸市场在2020年7月11日开业经营前，尚未取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该行为不符合双方签订的《租赁合同》的约定，且属违法行为，但被告粮隆公司因此受到行政处罚后，确已积极采取整改措施，至2020年9月9日经消防安全检查合格已经取得了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，被告粮隆公司虽有延迟履行合同义务的行为，但迟延时间较短，在原告起诉后至本案立案前，被告粮隆公司已及时履行了办理消防手续的合同义务，2020年9月9日取得了消防检查合格证后农贸市场正常经营至今，《租赁合同》不存在不能继续履行的事由，并不影响原告张九成的正常经营使用，合同目的可以继续实现，且继续履行合同不会对原告张九成不公。因此，在原告未提交证据证明被告存在其他根本违约行为或合同目的落空的情形下，原告主张解除《租赁合同》、返还租金70000元并双倍返还定金20000元的诉讼请求，因不符合合同法定解除的条件，本院不予支持。另外，本案中在被告取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》前，该农贸市场属于违法经营，原告拒绝进场经营有理，但被告实际取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后，《租赁合同》不存在不能继续履行的事由。考虑到双方未明确约定合同计租期起始日，为避免合同履行中因此发生争议，双方签订的《租赁合同》应自2020年9月9日起计租。综上所述，原告张九成主张解除《租赁合同》、返还租金70000元并双倍返还定金20000元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，第一百三十四条的规定，判决如下：驳回原告张九成的全部诉讼请求。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由原告张九成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 赵 爽二〇二〇年十月二十八日法官助理 寇学鸿书记员 冯 丹本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。