河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0326民初2663号原告（案外人）：康伟，男，汉族，1983年4月5日生，住汝阳县。委托诉讼代理人：潘爱军，河南民天律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司汝阳县支行，系申请执行人，住所地：汝阳县城文化路**，统一社会信用代码：91410326871593585K。负责人：师杰，该行行长。委托诉讼代理人：贾占国，该行工作人员，特别授权。第三人（被执行人）：洛阳鼎荣置业有限公司，，住所地：洛阳市老城区九都路**洛阳文博大酒店**西部圆弧厅法定代表人：徐红娟，该公司总经理。第三人：安亚卫（被执行人），男，汉族，1991年3月27日生，住汝阳县。委托诉讼代理人：史正杰，洛阳市汝阳县公正法律服务所律师，特别授权。第三人：李学义，男，汉族，1981年5月15日生，住汝阳县。原告康伟与被告中国农业银行股份有限公司汝阳县支行（以下简称农行汝阳支行），第三人洛阳鼎荣置业有限公司（以下简称鼎荣置业公司）、安亚卫、李学义案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康伟及委托诉讼代理人潘爱军，被告农行汝阳县支行委托诉讼代理人贾占国，第三人安亚卫及委托诉讼代理人史正杰，第三人李学义到庭参加诉讼，第三人鼎荣置业公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告康伟向本院提出诉讼请求:1.依法撤销汝阳县人民法院(2019)豫0326执异34号执行裁定书；2.依法判决不得执行(2019)豫0326执275号之一执行裁定书，即不得执行位于汝阳县滨河丽阳国际小区2号楼1单元1701房产，并解除对该房产的查封扣押；3.依法判决确认位于汝阳县滨河丽阳国际小区2号楼1单元1701房产归原告所有；4.依法判决洛阳鼎荣置业有限公司、安亚卫立即协助和配合原告办理汝阳县滨河丽阳国际小区2号楼1单元1701房产的产权过户登记手续。事实与理由：原告康伟经与第三人李学义协商，达成了购买涉案房产的一致意见。李学义经与抵账房屋原所有人鼎荣置业公司协商，鼎荣置业公司于2017年4月1日以385000元的价格与原告康伟签订了正式认购书，并在该认购书定金一栏标明：经李学义转让房屋所有权。认购书签订当日，李学义向原告康伟实际交付了涉案房产。康伟将房屋款项通过银行转账方式交付给李学义指定的收款人仝志强。经鼎荣置业公司同意、认可，李学义于2017年4月1日将位于汝阳县滨河丽阳国际小区2号楼1单元1701房产交付给原告居住和使用至今。原告现已居住两年有余，且原告已于2017年4月16日交纳了物业管理费、装修管理费、上料费等，并实际交纳了相关物业管理费和自来水公司水费。但鼎荣置业公司、安亚卫、李学义却一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。2015年2月5日，被告农行汝阳县支行作为申请执行人向汝阳县人民法院提出申请，要求对登记在被告(被执行人)安亚卫名下被查封的涉案财产予以执行。2019年5月30日，原告康伟依法向汝阳县人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求停止对上述财产的执行，并解除查封扣押。2019年7月18日，汝阳县人民法院作出(2019)豫0326执异第34号执行裁定书，裁定驳回原告康伟的异议，并明确告知可在裁定送达15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告康伟于2017年4月1日与鼎荣置业公司双方签订达成的《正式认购书》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。鼎荣置业公司、安亚卫、李学义应当协助原告办理产权过户登记。原告购买上述房产后，没有办理产权过户登记是鼎荣置业公司及李学义不作为的原因。原告支付全部价款并占有标的物至今，没有任何过错。根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得査封、扣押、冻结”之规定，原告取得上述房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，法院不得查封、扣押冻结该财产。依据《民事诉讼法》第227条，《最高人民法院关于适用的解释》304条、第305条、第307条、第312条之规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告农行汝阳县支行辩称：康伟不能作为该案的适格原告。2014年9月28日买受人安亚卫与出卖人洛阳鼎荣置业有限公司签订了合同编号为YS0088352017的《商品房预售合同》，并于2014年9月在汝阳县住房保障和房产服务中心申请了登记备案，即案涉房产的网签备案。之后，汝阳农行与安亚卫于2014年11月26日签订了合同编号为41020120140103373的《个人购房担保借款合同》，以及被告向安亚卫发放贷款的《借款凭条》，2014年12月22日双方办理了洛房预汝阳字第00950号预售商品房抵押权预告登记。借款金额28万元，债务履行期限为2014年11月26日至2044年11月25日。2017年4月1日康伟与李学义和洛阳鼎荣置业有限公司签订了《正式认购书》，认购房产系上述安亚卫所有房产，即案涉房产。根据合同相对性原则，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，结合上述事实，康伟与被告汝阳农行之间并不存在任何纠纷，康伟对案涉房产的争议理应向李学义和洛阳鼎荣置业有限公司提起诉讼，另案解决，原告康伟不具备该案的适格当事人，请依法裁定驳回起诉。二、被告汝阳农行依法享有对案涉房产的抵押权，有权对案涉房产申请强制执行。《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。被告对案涉房产享有的抵押权事实清晰，依据充分。三、李学义和洛阳鼎荣置业有限公司非案涉房产所有人，无权处分案涉房产，康伟也不构成善意取得。案涉房产系安亚卫所有，而非李学义和洛阳鼎荣置业有限公司所有。2017年4月1日康伟与李学义和洛阳鼎荣置业有限公司签订了《正式认购书》，在康伟没有任何证据证明案涉房产系李学义和洛阳鼎荣置业有限公司所有的情况下，就与二者签订认购书，在长达二年多的时间，没有办理权属证明和过户手续，充分说明李学义和洛阳鼎荣置业有限公司无权处分案涉房产，无法为被被告办理过户手续，也可印证康伟是知晓李学义和洛阳鼎荣置业有限公司无法为其办理产权证。另外，作为大额不动产交易，康伟也有义务查明购买的案涉房产是否属于有权处分，是否存在权利瑕疵，结合以上事实可以认定李学义和洛阳鼎荣置业有限公司对案涉房产的处分属于无权处分。康伟在购买该案涉房产时也未尽到应尽的善意和审慎义务。因此，康伟对案涉房产不享有所有权。四、康伟就案涉房产所享有的物权期待权不能对抗被告汝阳农行对案涉房产依法享有的抵押担保物权。即使上述《正式认购书》被认定合法有效，也仅能说明康伟对案涉房产享有的是物权期待权，而被告汝阳农行对案涉房产享有是抵押担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，被告汝阳农行对案涉房产享有对抗康伟的担保物权。应当驳回康伟的执行异议，支持被告汝阳农行要求继续执行涉案房产的诉讼请求。综上，康伟不具备该案的适格原告，被告汝阳农行依法对案涉房产享有抵押担保物权，有权对案涉房产申请强制执行，请依法驳回康伟的诉讼请求。第三人安亚卫述称：一、《民诉法》规定，执行异议是在执行过程中针对两种情况提出：一是认为执行行为违法提出，二是对执行标的有不同意见提出。1.(2019)豫0326执异34号执行裁定书和(2019)豫0326执275号之一执行裁定书，符合法理要求，并无不当。2.(2019)豫0326执异34号执行裁定书经审理查明，依法查封的房产是被告的房产，没有提到与其他人有任何关系。3.原告从张三手中买房，却把定金交到李四手中，不符合交易习惯和常理行为，原告由此所造成的后果应由自己承担，法院的执行行为符合法律规定。4.法院的调查核实不存在不当和违法之处。二、原告作为案外人提出执行标的执行异议申请于法无据，法院予以驳回符合法律规定。案涉房产登记在被执行人安亚卫名下，查封并无不当。案涉房产已经在房管部门办理了抵押权预告登记，申请执行人享有对抗案外人的优先受偿权。三、执行异议之诉纠纷，能否阻却执行关键是看原告是否对涉案房屋享有阻却执行的权益。1.安亚卫系案涉房产的真正所有权人，从安亚卫签订的《商品房买卖合同》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、《洛阳市房地产抵押合同(按揭)》均为安亚卫与鼎荣置业有限公司所签订，多个合同均合法有效，安亚卫与农行汝阳支行办理了预购商品房抵押权预告登记。在交了首付款又交了23个月按揭贷款后，做生意亏损，不能按期足额偿还借款，当时用被告的保证金账户代付，以保证借贷方农行汝阳支行少受损失，故没有和卖方鼎荣置业有限公司解除合同退回房产，这便是卖方鼎荣置业有限公司不能与其他第三人签订案涉房产买卖合同的原因。2.原告不具备法定理由和条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二、三款，第二十七条，第二十九条第一款规定，原告在人民法院查封案涉房产之前，没有签订合法有效的书面买卖合同。综上，原告主张的执行异议之诉于法无据，依法应予驳回。第三人李学义述称：2014年3月1日鼎荣置业公司和我签订了正式房屋认购合同，我把全款464238元付给鼎荣公司了，2017年4月1日我把此房转让给康伟，鼎荣公司和我签订合同，早于安亚卫签订的认购合同，我认为我和鼎荣公司的合同是真实有效的。第三人鼎荣置业公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：第三人鼎荣置业公司系汝阳县滨河·丽阳国际小区开发商。2014年1月2日，鼎荣置业公司向第三人李学义借款50万元，并向李学义出具借条一份。为抵偿上述借款，2014年3月1日，鼎荣置业公司（甲方）与李学义（乙方）签订《正式认购书》，主要约定项目名称滨河·丽阳国际2号楼1单元1701号房，面积171.94㎡，认购价464238元，单价2700元/㎡，付款方式一次性付款，协议条款第2条，乙方在签署《正式认购书》五天内携带购房首期款与甲方签署商品房买卖合同，第4条，此《正式认购书》甲乙双方签订商品房买卖合同后自动失效。2017年4月1日，第三人李学义与原告康伟达成口头协议，李学义将涉案房产以385000元的价格转让给康伟，康伟向李学义指定的仝志强账户转账支付385000元。2017年4月1日，鼎荣置业公司（甲方）与康伟（乙方）签订《正式认购书》，项目名称滨河·丽阳国际2号楼1单元1701号房，面积171.94㎡，认购价385000元，单价2239.15元/㎡，注明“经李学义转让房屋所有权”。康伟于2018年出资对涉案房屋进行装修，并入住至今。另查明，2014年9月28日，第三人鼎荣置业公司与被告安亚卫签订《商品房预售合同》，合同编号YS0008835，房屋代码22631，约定鼎荣置业公司将滨河·丽阳国际2号楼1单元1701号房出售给安亚卫，单价2714.13元/㎡，总价款466668元。首付款186668元，余款28万元通过申请按揭贷款方式支付。2014年11月26日，贷款人农行汝阳县支行与借款人安亚卫、保证人鼎荣置业公司签订《个人购房担保借款合同》，农行汝阳县支行出借给安亚卫28万元。2014年12月8日，抵押权人农行汝阳县支行与抵押人安亚卫、担保人鼎荣置业公司签订《房地产抵押合同》。2014年12月22日，汝阳县房地产管理局办理了洛房预汝阳字第009950号《房屋预告权利证书》，预告登记权利人农行汝阳县支行，义务人安亚卫，种类为预购商品房抵押权预告登记，债务履行期限自2014年1月26日至2044年11月25日。安亚卫自2016年11月起未按约定期限还本付息，农行汝阳县支行将安亚卫、鼎荣置业公司诉至本院，要求安亚卫偿还借款268967.02元及利息，鼎荣置业公司承担连带偿还责任。本院经审理于2018年8月3日作出（2018）豫0326民初1485号民事判决，判令安亚卫偿还农行汝阳县支行借款本金267227.55元及利息，鼎荣置业公司承担连带偿还责任。案件进入执行阶段后，2019年5月28日，本院作出（2019）豫0326执275号之一执行裁定，查封被执行人安亚卫所有的位于汝阳县城滨河丽阳国际2号楼1单元1701号，房产证号为00×**9号房产一套，查封期限3年。并张贴查封公告。案外人康伟提出执行异议，要求停止对涉案房产的强制执行并解除查封。本院经审查作出（2019）豫0326执异34号执行裁定，驳回案外人康伟的异议请求。康伟在法定期限内提起执行异议之诉。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是决定其异议是否成立的依据。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。虽然李学义2014年3月1日与鼎荣置业公司签订有《正式认购书》，2017年4月1日李学义把涉案房屋转让给康伟后，康伟与鼎荣置业公司也签订了《正式认购书》，但康伟未取得涉案房屋的物权。被告安亚卫与第三人鼎荣置业公司2014年9月28日就涉案房屋签订《商品房预售合同》，涉案房产已抵押给农行汝阳县支行，并且办理有预购商品房抵押登记。涉案房产登记在安亚卫名下，本院的查封执行并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。涉案房屋已经在房管部门办理了预告商品房抵押权预告登记，申请执行人农行汝阳县支行享有对抗案外人的优先受偿权，案外人康伟的异议请求，应予驳回。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告康伟的诉讼请求。案件受理费3538元，由原告康伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  吴文波人民陪审员  段国珍人民陪审员  陈水平二〇二〇年十月二十七日书 记 员  梁汝笑