北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初10126号原告（反诉被告）：北京趣悦教育科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路****楼**B-602-041。法定代表人：王茜，董事长。委托诉讼代理人：孟凡海，河北世纪方舟律师事务所律师。被告(反诉原告)：北京阅步财富资本运营中心（普通合伙），，住所地北京市朝阳区秀水街****楼******执行事务合伙人：杨春霞，总经理。委托诉讼代理人：杨凤莲，河南圣兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍永刚，北京市承光律师事务所律师。原告北京趣悦教育科技有限公司与被告北京阅步财富资本运营中心租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令原、被告自2020年2月1日起解除《联合办公合同》；2.请求判令被告返还租金194058元、定金100000元、押金58775元、卫生间使用费6111元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年4月20日签订《联合办公合同》。合同约定，被告将位于北京市东城区干面胡同51号房屋有偿给原告使用，使用面积为290平方米，租金自装修验收完毕当天开始计算。合同签订后，原告向被告支付全年的租金635100元（租金期间自2019年5月21日至2020年5月20日止）租房定金100000元，押金58775元，卫生间使用费20000元，共计813875元。2020年1月20日因突发新冠肺炎疫情，北京市亦于2020年1月24日正式启动突发公共卫生事件一级响应机制。根据防疫要求全市学校全面停课。原告作为教育研学机构，因听课导致正常研学工作无法开展，公司无法正常运营。有鉴于此种情形，原告曾多次与被告沟通解除合同事宜，但被告以新冠肺炎疫情非不可抗力为由，拒不返还租金等。现起诉至法院，诉如所请。被告辩称：原、被告签订《联合办公合同》的情况属实。合同签订后，被告按照原告的要求对涉诉房屋进行了装修。2019年5月21日，被告将涉诉房屋交给了原告使用。但原告并未按照合同约定向被告交纳房屋使用费。2019年7月31日，被告曾向原告发出解除《联合办公合同》通知，在原告同意违约金及滞纳金在押金中扣除后，双方合同才得以继续履行。原告应于2019年11月11日前交纳下一季房租，但原告均以各种理由拖延搪塞。原告的上述行为均发生在新冠疫情发生之前，应当承担违约责任。减免房租亦是在合同继续有效履行的前提之下。鉴于原告坚持解除双方签订的合同，被告亦予以同意，但解除合同的时间应为第一次开庭的2020年7月28日。综上，不同意原告的所有诉讼请求。另被告认为，原告单方面解除合同不属于不可抗力，双方签订合同的期限为3年，受新冠肺炎疫情影响也就几个月的时间，确存在履行困难，但合同并非不能履行。而原告以疫情为借口单方提出解除合同，实质是再一次根本违约。故提出反诉：1、原告向被告支付逾期支付房屋使用费的违约金105850元；2、原告向被告支付房屋使用费滞纳金13178.33元；3、原告向被告支付房屋装修损失50000元；4、原告向被告支付房屋清理费2000元；5、原告向被告支付自2020年5月21日至2020年9月16日的房屋使用费204643元；6、原告向被告支付2019年5月21日至2020年1月30日物业费6000元；7、反诉费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2019年4月20日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《联合办公合同》。合同约定，甲方同意将拥有合法使用权的位于北京市东城区干面胡同51号之房屋在设备完好及可使用的状态下有偿给乙方使用，本房屋作为办公用途，房屋建筑面积约为290平方米。乙方使用期限为3年，每3年续签一次，前三年使用费不变，之后每三年使用费递增幅度为5%。房租自装修验收完工当天开始计算。本房屋每年使用费为635100元，卫生间使用费每年20000元。使用费支付方式为押三付六。使用费每六个月支付一次，即317550元。应于付款月开始使用日前10天支付下一次使用费用。首款于房屋验收后15天内支付。押金相当于三个月使用费，即158775元。押金是作为乙方诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金。合同签订当日乙方向甲方支付订金100000元。使用期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，在设备设施良好后，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用后五日内，甲方应将押金一次性退还给乙方。乙方未按本合同约定支付房屋使用费，逾期按日加付其月使用费的3%0作为滞纳金，逾期十日仍未支付使用费，甲方有权单方解除合同、收回该房屋，并追究乙方的违约责任及两个月房屋使用费作为违约金。甲、乙双方均不得无故解除本合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方两个月使用费作为违约金。“不可抗力”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、政府行为，或社会异常现象，若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失。若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行合同或造成的损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视为违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行。因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补等。合同签订后，被告按照原告的要求对租赁房屋进行装修，装修费共计50000元。2019年5月21日，被告将涉诉房屋交给原告使用。原告于2019年4月24日支付定金10万元。2019年6月7日，给付使用费10万元，2019年8月2日，给付使用费5万元，2019年8月5日，给付246325元。至此，原告依照合同约定，交纳被告涉诉房屋押金158775元（含定金10万元），6个月房屋使用费317550元，卫生间使用费20000元；2019年11月16日，原告支付100000元，2019年11月12日，原告支付被告100000元，2019年12月2日，原告支付被告117550元，共计317550元。合同履行中，被告因原告迟交房屋使用费，曾通知原告解除合同，之后，在原告支付房屋使用费后，双方合同继续履行。新冠肺炎疫情发生之后，原告于2020年4月21日发出《因新冠病毒肺炎不可抗力解除联合办公合同的通知函》，主要内容为，因新冠肺炎疫情影响已构成不可抗力，自2020年2月1日起解除贵司与我司于2019年4月20日签订的联合办公合同。贵司收到本函件或者本函件送达之日起三日内接收我司退还房屋。我司退还房屋的同时，贵司应退还我司2020年2月1日至2020年5月20日房屋租金194058元。合同定金100000元，押金58775元，卫生间使用费6111元，合计358944元等。本院认为，根据所查明的事实，原、被告签订的《联合办公合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，合同双方均应遵守。新冠肺炎疫情发生之后，原告于2020年4月21日发出《因新冠病毒肺炎不可抗力解除联合办公合同的通知书》要求自2020年2月1日起解除双方签订的联合办公合同。对此，被告不予认可。故原告向被告发出确认自2020年2月1日解除联合办公合同的通知对被告没有约束力。诉讼中，因原告坚持解除合同，被告予以同意，但要求确认合同解除的时间为首次开庭的时间2020年7月28日，故本院结合案情等情况，依法确认双方签订的《联合办公合同》于原告起诉立案之日即2020年7月10日解除。合同解除后，被告应退还原告所交纳的押金158775元（含定金100000元）。关于原告要求被告退还2020年2月1日至2020年5月20日的房屋使用费194058元一节，新冠肺炎疫情的发生确给原告的经营活动带来一定影响，本院将参照新冠肺炎疫情防控的相关规定及公平原则，酌定被告返还97029元。关于原告要求被告返还卫生间使用费，缺乏依据，本院不予支持。原、被告签订合同后，依照合同约定，确有迟交房屋使用费的情况，存在违约行为，故被告提出反诉要求原告支付2个月房屋使用费作为违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于被告反诉要求原告支付迟交房屋使用费的滞纳金，因本案原告已经就迟交房屋使用费向原告支付违约金，该违约金已经完全弥补被告的损失，故被告要求原告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告反诉要求原告支付清理房屋费、物业费，于法无据，本院不予支持。被告反诉主张2020年5月21日至2020年9月16日期间的房屋使用费一节，因原告尚未将涉诉房屋腾退交给被告，故被告的此项反诉请求，本院予以支持。具体数额，本院将参考合同约定、新冠肺炎疫情、新冠肺炎疫情采取的防控措施及未能及时腾退房屋的责任等情况酌定。关于被告反诉要求的房屋装修费，鉴于被告装修的房屋系按照原告提出的建议所装，原、被告合同约定履行期又为3年，合同提前解除后势必给被告造成损失，故被告主张的装修费，于法有据，具体数额本院将考虑上述因素酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告北京趣悦教育科技有限公司（反诉被告）与被告北京阅步财富资本运营中心（反诉原告）签订的《联合办公合同》于2020年7月10日解除；二、被告北京阅步财富资本运营中心（反诉原告）于本判决生效之日起七日内退还原告北京趣悦教育科技有限公司（反诉被告）房屋使用费97029元、押金158775元；三、原告北京趣悦教育科技有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起七日内支付被告北京阅步财富资本运营中心（反诉原告）违约金105850元；四、原告北京趣悦教育科技有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起七日内赔偿被告北京阅步财富资本运营中心（反诉原告）装修损失19444元；五、原告北京趣悦教育科技有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起七日内支付被告北京阅步财富资本运营中心（反诉原告）自2020年5月21日至2020年9月16日的房屋使用费103203元；六、驳回原告北京趣悦教育科技有限公司（反诉被告）的其他诉讼请求；七、驳回被告北京阅步财富资本运营中心（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3342元，由原告负担774元，被告负担2568元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）；反诉费3500元，由原告负担2363元，被告负担1137元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 陈新二〇二〇年十月二十九日法官助理 杨闻书 记 员 陈朝