吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初2654号原告：长春恒兴置业有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：柯某，董事长。委托诉讼代理人：周某，吉林恒连律师事务所律师。被告：杨某，男，1975年3月11日出生，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：齐某，吉林哲诉律师事务所律师。第三人：招商银行股份有限公司长春分行，住所地吉林省长春市南关区。主要负责人：孙某，行长。委托诉讼代理人：李某，系该单位职员。原告长春恒兴置业有限公司与被告杨某、第三人招商银行股份有限公司长春分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告：长春恒兴置业有限公司的委托诉讼代理人周某、被告杨某的委托诉讼代理人齐某、第三人招商银行股份有限公司长春分行的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春恒兴置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告同被告之间的《商品房买卖合同》，归还私自占有的房屋，并协助办理撤销商品房买卖合同备案；2.允许原告代为偿还被告欠付本案第三人的贷款及利息，并承担多于原告收到的银行支付给原告的贷款金额；3.判令被告支付违约金1804670元及诉讼费。事实和理由：被告向原告购买了原告开发的位于长春市××区以东、二道街以南“恒兴国际城”项目1、2、3、4、10号楼115号房屋，并签订了《商品房买卖合同》，约定采用按揭的方式付款，向招商银行股份有限公司长春分行贷款并签订了《招商银行个人购房借款及担保合同》，约定115号房屋价款为9023350元，其中首付4973350元，贷款4050000元。自2018年9月起被告拒不偿还银行贷款，原告即第三人曾多次催促杨某偿还银行贷款，但杨某始终以各种理由推脱，拒不偿还。原告承担担保责任，一直在为杨某偿还贷款，截止到2019年12月累计代杨某偿还了809165.29元。为此，我司依据原告同被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3.4条的约定“买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任”的约定，我司主张解除同被告之间的商品房买卖合同，并按合同约定承担违约金。另外，杨某为我司恒兴国际城开发项目的实际施工方，其借用施工人的身份，私自占用上述房屋，并摆放个人物品，望法院判令其归还私自占有的房屋。在解除《商品房买卖合同》的情况下，我司愿意偿还第三人的购房贷款及利息，请法院判令被告允许原告代为偿还被告欠付本案第三人的贷款及利息，并承担多于原告收到的银行已经支付给原告的房款。综上，为维护原告的合法利益，诉至法院，请依法判决。杨某辩称，原告的诉讼主体不适格，本案实际上不是普通的商品房买卖合同，而是涉及长春建工集团有限公司和原告之间建设工程施工合同工程款，以房屋抵顶工程款的协议为前提签订的房屋买卖合同。杨某只是作为长春建工集团的项目经理，代为以个人的名义签订房屋买卖合同，然后抵顶的工程款价款为3100万元，双方争议的房屋就在这3100万元以房抵工程款的范围之内。因此，双方商品房买卖合同只是以房抵工程款的一个实施的步骤，所以说不存在杨某以个人购买原告房屋的事实。招商银行股份有限公司长春分行述称，同意原告的诉讼请求，结清杨某在我行贷款的全部贷款。经庭审询问,该行表示在本案中不申请解除与杨某的借款合同。本院经审理认定事实如下：2015年9月23日，长春恒兴置业有限公司与杨某签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：XXX），约定长春恒兴置业有限公司将位于长春市XXX区以东、二道街以南恒兴国际城第1、2、3、4、10幢115号商业用房出售给杨某，房屋建筑面积256.9平方米，购房款总金额9023350元，付款方式为银行按揭付款，房屋交付期限为2016年10月31日前。另双方签订《商品房买卖合同补充协议》第三条3.4款约定“买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任”。此外合同约定了其他条款。2015年9月24日，招商银行股份有限公司长春分行（贷款人）、杨某（借款人）、长春恒兴置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》一份，约定杨某从长春恒兴置业有限公司购买位于长春市××区交会恒兴国际城（地上工程）第1、2、3、4号楼、（地下工程）10号楼115号商业用房，杨某向招商银行股份有限公司长春分行申请个人购房贷款用于支付购房款。贷款金额405万元，贷款期限120个月，自2015年9月24日至2025年9月24日。合同第33条约定，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第34条约定，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等）。此外合同约定了其他条款。2015年8月20日，杨某通过银行卡POS签购向长春恒兴置业有限公司银行账号（尾号0341）支付2000000元。2015年8月21日，杨某通过银行卡POS签购向长春恒兴置业有限公司银行账号（尾号0341）支付2523350元。同日，长春恒兴置业有限公司为杨某开具《收据》一枚，载明：收杨某4号楼115号房首付4523350元。2015年9月16日，长春恒兴置业有限公司为杨某开具《收据》一枚，载明：收杨某4号楼115号房首付450000元。2016年3月30日，长春恒兴置业有限公司为杨某开具《销售不动产统一发票》一张，金额9023350元。2020年8月10日，招商银行股份有限公司长春分行向长春恒兴置业有限公司送达《代偿告知函》一份，告知杨某的上述银行贷款未按合同约定还本付息，已严重违约，现结清本息合计2419365.91元。告知长春恒兴置业有限公司，按约定代购房人杨某偿还所欠全部贷款本息及有关费用。另自2018年9月18日至2020年8月4日，招商银行股份有限公司长春分行已经先后从长春恒兴置业有限公司在该行开立的保证金账号扣划24笔，金额共计1212711.19元。截至2020年8月17日，杨某上述贷款结清总金额为2377346.52元。2015年7月13日，长春恒兴置业有限公司（甲方）与案外人长春建工集团有限公司（乙方）签订了《长春恒兴国际城一标段总承包工程施工合同补充协议（一）》，该协议第二条约定：乙方同意授权给其指派的本项目的项目经理杨某以银行按揭的形式向甲方购买恒兴国际城房屋，甲方同意给予乙方一定的优惠，优惠幅度为对外公开价格的8.5折；乙方购买的房屋为恒兴国际城8号楼134单元、135单元、136单元、137单元及4号楼115单元、116单元房产，总建筑面积约1054.27平方米，总金额约3100万元；甲方用应付乙方的等额工程款抵付乙方的购房款3100万元，但甲乙双方须另行签订借款协议，在乙方办理完所有购房手续后，甲方再依借款协议先行支付乙方该款项，以有效缓解乙方资金压力。2015年7月13日，长春恒兴置业有限公司（甲方）与长春建工集团有限公司（乙方）签订《借款协议》，约定甲方借款给乙方3100万元用于恒兴国际城工程建设，乙方授权本项目的项目经理杨某接受此笔借款。另案涉房屋于2018年4月12日被长春市宽城区人民法院预查封，查封期限三年。此后该房屋又先后被长春市朝阳区人民法院、长春经济技术开发区人民法院轮候查封。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自义务。现杨某未能按约定偿还银行按揭贷款，致长春恒兴置业有限公司向贷款银行承担保证责任，双方约定合同解除条件成就，故原告要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，符合双方约定以及法律规定。依法应予支持。关于合同解除后杨某已付购房款的处理问题，因各方当事人并未举证杨某已偿还银行贷款的具体数额，且杨某在本案中并未提出反诉主张该项权利，当事人可在具体数额确定后，另行主张解决。关于原告诉请归还私自占有的房屋的问题。因原告自认并未基于合同向被告交付房屋，被告属于私自占用，该项诉讼与本案并不属于同一法律关系，其可另行主张解决。关于原告要求被告协助办理撤销商品房买卖合同备案登记的问题。因案涉房屋被吉林省长春市宽城区人民法院查封，该项诉讼目前属客观履行不能，其可应通过执行异议程序主张权利，再行解决。关于原告诉请允许其代为向第三人偿还被告贷款及利息，并要求被告承担多于原告收到的银行支付给原告的贷款金额的问题。因招商银行股份有限公司长春分行在本案中作为独立请求权第三人并未提起独立诉讼请求，要求解除三方签订的《个人购房借款及担保合同》，借款合同的主债务人主体并未变更，原告自愿代为清偿银行贷款，属于履行借款合同担保责任范畴。且原告该项诉请与本案亦不属于同一法律关系，本案中不作处理。关于原告主张被告支付违约金1804670元的问题。因双方签订的补充协议中对此有明确约定，即买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任。故原告主张被告承担此项违约金，符合双方约定以及法律规定，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除长春恒兴置业有限公司、杨某于2015年9月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXX）；二、杨某于本判决生效后立即给付长春恒兴置业有限公司违约金1804670元；三、驳回长春恒兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10521元，由杨某负担（长春恒兴置业有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 李德保 二〇二〇年十月二十九日书记员 隋 汉