上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初2929号原告(反诉被告)：上海泊佳思信息技术有限公司，住所地：上海市黄浦区。法定代表人：张晓晖，执行董事。委托诉讼代理人：张乃韦，上海普世律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海兆祥商业经营管理有限公司，住所地：上海市金山区。法定代表人：陈**峰，执行董事。委托诉讼代理人：陈南博。委托诉讼代理人：丁敏，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。原告上海泊佳思信息技术有限公司(以下简称泊佳思公司)与被告上海兆祥商业经营管理有限公司(以下简称兆祥公司)及反诉原告兆祥公司与反诉被告泊佳思公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)泊佳思公司的法定代表人张晓晖及其委托诉讼代理人张乃韦、被告(反诉原告)兆祥公司的委托诉讼代理人陈南博、丁敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泊佳思公司向本院提出诉讼请求：1、确认泊佳思公司与兆祥公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月30日解除；2、兆祥公司向泊佳思公司退还2019年12月5日至2020年1月31日的房屋租金125,593元；3、兆祥公司向泊佳思公司退还房屋押金133,066元；4、兆祥公司向泊佳思公司支付利息损失，以258,659元为基数，自2019年12月11日起计算至兆祥公司清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：2019年9月26日，泊佳思公司、兆祥公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定泊佳思公司承租兆祥公司位于上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同约定房屋交付日期为2019年10月21日，租赁期自2019年10月21日起至2022年3月14日止，其中2019年10月21日至2019年12月4日期间不计租金；自2019年12月5日起按每月每平方米2元计付租金。此后，兆祥公司未能向泊佳思公司提供符合消防验收要求在内的不存在人身危险、符合安全要求的房屋，未能提供消防验收竣工验收文件，故系争房屋存在问题，不能使用。为此，泊佳思公司于2019年10月30日将系争房屋的钥匙交还给了兆祥公司，并向兆祥公司送达解约函，兆祥公司的前台确认签收，故该房屋租赁合同于2019年10月30日解除。泊佳思公司已于2019年9月21日、同年10月25日向兆祥公司支付了2019年12月5日起至2020年1月31日期间的房租125,593元及租房押金133,066元，因此兆祥公司应返还该笔房租及押金。合同约定，兆祥公司应在30工作日内返还押金，故其应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年12月11日起至其实际返还房租、押金之日的利息损失。兆祥公司辩称，不同意泊佳思公司的诉请。系争房屋不存在消防安全问题，泊佳思公司在接受房屋时已经进行了验收，签署了房屋交接验收表，按照租赁合同的约定，视为兆祥公司完成了交付义务。如果系争房屋存在消防安全隐患，也应以消防主管部门出具的整改意见书为准，不能以泊佳思公司的主观判断为准。兆祥公司已向泊佳思公司提供了整个项目的消防验收备案材料，按照合同约定，泊佳思公司装修完毕后应自行申请二次消防验收，自行负担改造成本。签订租赁合同时，泊佳思公司提出要装修，故经协商给予其3个月装修免租期，后泊佳思公司认为装修报价过高，又提出无装修入住，兆祥公司遂同意其更换地毯进场使用。基于系争房屋没有消防问题，也没有使用障碍，故泊佳思公司没有约定和法定的单方解除权。不同意诉请2，确实收到了泊佳思公司支付的2019年12月4日至2020年1月31日的房租125,593元，但该期间的房租是泊佳思公司应该支付的。不同意诉请3，因泊佳思公司逾期支付房租，且擅自提出退租，构成根本违约，依据租赁合同的约定，押金不予退还。不同意诉请4，没有合同和法律的依据。兆祥公司向本院提出反诉请求：1、确认泊佳思公司与兆祥公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年2月25日解除；2、泊佳思公司向兆祥公司支付自2020年2月1日起至2020年2月25日期间的租金54,675元；3、泊佳思公司支付欠付租金的违约金，自2020年2月26日起至其实际清偿之日止，按每日164元计算；4、兆祥公司没收泊佳思公司支付的租赁押金133,066元；5、泊佳思公司向兆祥公司支付律师费25,000元。事实和理由：2019年9月26日，泊佳思公司、兆祥公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定兆祥公司将系争房屋出租给泊佳思公司使用，租赁期自2019年10月21日起至2022年3月14日止，其中2019年10月21日至2019年12月4日为第一期装修期，每月租金66,533元，每2个月支付一期租金，先付后用，于上期租金对应的租赁期限届满10日前支付下期租金，如泊佳思公司逾期支付租金的，每逾期一日，须按应付未付租金的千分之三支付违约金。由于泊佳思公司欠付租金，擅自解除合同属于根本违约，兆祥公司于2020年2月25日向泊佳思公司送达了租赁合同解除函，故双方签订的租赁合同于2020年2月25日解除。因此，泊佳思公司应向兆祥公司支付2020年2月1日起至2020年2月25日期间25天的租金54,675元。依据租赁合同约定，泊佳思公司应按日租金的千分之三的标准支付逾期付款的违约金，并应承担兆祥公司为本案诉讼支付的律师费25,000元，且兆祥公司要求没收泊佳思公司支付的租赁押金133,066元。泊佳思公司对兆祥公司的反诉辩称，不同意兆祥公司的反诉请求。泊佳思公司有权单方解除租赁合同，故该租赁合同已于2019年10月30日解除，此后，泊佳思公司实际未占有使用系争房屋，故不同意反诉请求2，由于泊佳思公司不存在违约行为，因此不同意支付逾期付款违约金及律师费25,000元，也不同意由兆祥公司没收租赁保证金，应予返还。本院经审理认定事实如下：2019年9月26日，兆祥公司作为出租方(甲方)、泊佳思公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积为1093.7平方米，甲方作为该房屋的法律规定的其他权利人与乙方建立租赁关系。乙方对租赁房屋及其附属设备设施(包括但不限于供水、供电、空调设备设施等)等租赁物的现状、权属状况等已有充分了解，且无任何异议，同意按租赁房屋及其附属设备设施等租赁物交付时的现状承租。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲乙双方约定，房屋交付日期为2019年10月21日。乙方装修期自2019年10月21日起至2019年12月4日，装修期内，乙方仍需支付物业管理费、水电费等本合同项下及本合同未列明的各项应付费用。房屋租赁期：自2019年10月21日起至2022年3月14日止(含装修期)。乙方承租期间月租金为66,533元，每2个月支付一期租金。计算租金期限为：2019年12月5日至2020年10月20日及2020年12月5日至2022年3月14日，月租金均为66,533元。本合同签订当日，乙方应向甲方支付2019年12月5日起至2019年12月31日期间的租金59,060元及2020年1月1日起至2020年1月31日期间的租金66,533元(使租金支付至自然月底)，金额合计为125,593元。以后各期租金乙方必须在上期租金对应的租赁期限届满10日前支付下期租金，以此类推，先付后用。合同第五条押金和其他费用：5-1：甲、乙双方约定，在签署本合同之同时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，金额为2个月租金标准，共计133,066元。甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，乙方将房屋现状交付至甲方，经甲方验收合格并将营业执照(如有)注销后，甲方在收到押金收款凭证原件后三十个工作日内将租赁押金无息返还给乙方；5-5：甲方因向乙方催讨租金或行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费等)，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。合同第六条房屋使用要求和维修责任：6-2：租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设备设施，不得擅自拆改、扩建、增添等；6-4：乙方在租赁期间如需进行室内装修改造的，须征得甲方书面同意并自行承担装修改造的全部费用及施工安全责任。乙方的装修方案应保证租赁房屋结构安全且符合有关消防、环保、抗震等规定，并须按有关法律法规、政策规定自行办理相关审批手续，经批准后方可施工。甲方保证在房屋交付时，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。合同第七条房屋交还和返还：7-1：租赁房屋交付时乙方按照本合同所确定的配置标准对租赁房屋进行验收确认，签署《房屋交接验收表》，乙方签署前述文件后即视为甲方已完成租赁房屋的交付义务。如乙方未能按时办理交接手续的，则视甲方于交付日期完成了向乙方交付租赁房屋的义务。合同第十条解除本合同的条件：10-2：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同收回租赁房屋，已经收取的租赁押金等费用不予退还，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿全部损失：乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的；乙方未经甲方书面同意和有关部门批准，变动租赁房屋主体结构造成房屋主体结构损坏的；乙方逾期支付租金、押金、物业管理费、水电费等任何应付费用累计超过10日仍未全额支付的；依法律规定或合同约定，其他构成根本违约的情形。10-3：甲方有以下行为之一的，乙方有权提前解除合同：1、甲方未尽应由甲方承担的房屋修缮义务，导致乙方无法使用租赁房屋的；2、依法律规定，其他构成根本违约的情形。合同第十一条违约责任：11-1：乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金及其它费用。乙方延迟支付任何应付费用的，每逾期一日，应按照应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金等。当日，兆祥公司(甲方)、泊佳思公司(乙方)另签订《补充协议》，约定：乙方提供货架样式，允许乙方在大楼承重范围内使用如附件两张照片所示的2.5米高货架等。合同签订后，泊佳思公司向兆祥公司支付了2019年12月5日起至2020年1月31日的房租125,593元及租赁保证金133,066元。2019年10月21日，兆祥公司将系争房屋交付给泊佳思公司，双方签订了《房屋交接验收表》。2019年10月30日，泊佳思公司向兆祥公司发出《关于解除的通知函》，称兆祥公司隐瞒出租房屋实际存在消防隐患的行为，指定消防咨询单位的行为已涉嫌垄断和不正当竞争，同时，在泊佳思公司无需对房屋进行重新装修的情况下，物业公司指定的消防咨询单位提供的消防咨询整改报价也远远高于市场价格及预期，从减少双方损失的角度，泊佳思公司不得不向兆祥公司提出终止本租赁合同等。当日，泊佳思公司将系争房屋的钥匙返还给兆祥公司。2019年11月6日，兆祥公司向泊佳思公司发出《关于“解除的通知函”之回复函》，称兆祥公司已于2019年10月21日向泊佳思公司交付系争房屋，泊佳思公司对房屋内情况及附属设施设备进行了现场查看并验收，兆祥公司已完成了租赁合同项下的出租义务。泊佳思公司来函中提及的消防问题罔顾事实，兆祥公司不予认可，泊佳思公司在无合同约定及法律规定的情况下上擅自解除租赁合同已构成违约，兆祥公司要求继续履行租赁合同。兆祥公司因本案诉讼，于2020年5月与北京市浩天信和律师事务所上海分所签订《专项法律服务合同》，支付律师费25,000元。另查，2015年10月23日，上海市杨浦区国安路738弄14、18、20、21号；国安路758弄10-23、25-30、36、40-44、46-51、53-57、59-61、63号；国安路766-780(双号)，殷高东路701-715、719-735(单号)房屋的产权登记至上海山溪地房地产开发有限公司名下。该公司于2015年12月1日出具《委托经营证明》，明确将其建设的新江湾城20号地块(建发新江湾嘉苑)10#楼办公(国安路XXX弄XXX号XXX-XXX层)等委托兆祥公司对外租赁。2015年5月4日，上海市杨浦区公安消防支队出具沪杨公消竣备字(2015)第0022号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，明确上海山溪地房地产开发有限公司2015年5月4日申报了新江湾城20#地块综合项目消防工程建设工程的竣工验收消防备案。经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)的，应当依法申报消防设计审核或者备案等。本院认为，兆祥公司、泊佳思公司于2019年9月26日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。兆祥公司已按约于2019年10月21日将系争房屋交付给了泊佳思公司，双方签订了《房屋交接书》，依据租赁合同的约定，视为兆祥公司已完成租赁房屋的交付义务。租赁合同约定泊佳思公司对系争房屋及其附属设备设施等已有充分了解，且无任何异议，其在租赁期间进行室内装修改造的，须按有关法律法规、政策规定自行办理相关审批手续等，因此，2019年10月30日，泊佳思公司以兆祥公司隐瞒出租房屋实际存在消防隐患的行为，物业公司指定的消防咨询单位提供的消防咨询整改报价远高于市场价格及预期等为由，单方提出终止本租赁合同，不符合合同的约定，显属违约，理应承担相应的违约责任。鉴于泊佳思公司已于2019年10月30日将系争房屋的钥匙返还给了兆祥公司，双方签订的租赁合同实际无法继续履行，故本院确认双方于2019年9月26日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年10月30日解除。合同解除后泊佳思公司并未实际使用系争房屋，故兆祥公司应向泊佳思公司返还2019年12月5日至2020年1月31日的房租125,593元。据此，兆祥公司反诉要求泊佳思公司支付2020年2月1日起至2020年2月25日房租54,675元及按每日164元支付自2020年2月26日起至其实际清偿之日止的欠付租金的违约金的请求，于法无据，本院难以支持。鉴于泊佳思公司提前解除租赁合同的行为已构成根本违约，故依据租赁合同的约定，兆祥公司已经收取的租赁押金不予退还。兆祥公司要求没收泊佳思公司支付的租赁押金133,066元的反诉请求，符合合同的约定，本院予以支持。依据上述所述，泊佳思公司要求兆祥公司返还房屋押金133,066元及支付利息损失的请求，不符合合同及法律的规定，本院难以支持。对于兆祥公司要求泊佳思公司支付律师费25,000元的反诉请求。房屋租赁合同约定，兆祥公司行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费等)均由泊佳思公司承担，兆祥公司有权向泊佳思公司追讨。因本次诉讼，兆祥公司聘请律师，支付了律师费25,000元，依据租赁合同的约定，其有权向泊佳思公司追讨，故兆祥公司的该项反诉请求，符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、上海泊佳思信息技术有限公司、上海兆祥商业经营管理有限公司于2019年9月26日签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于2019年10月30日解除；二、上海兆祥商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海泊佳思信息技术有限公司2019年12月5日起至2020年1月31日止的房屋租金125,593元；三、驳回上海泊佳思信息技术有限公司的其余诉讼请求；四、上海兆祥商业经营管理有限公司没收上海泊佳思信息技术有限公司支付的租赁押金133,066元，不予返还；五、上海泊佳思信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海兆祥商业经营管理有限公司律师费25,000元；六、驳回上海兆祥商业经营管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,216元，由上海泊佳思信息技术有限公司负担2,683元，由上海兆祥商业经营管理有限公司负担2,533元；反诉案件受理费2,246元，由上海泊佳思信息技术有限公司负担1,669元，由上海兆祥商业经营管理有限公司负担577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金   玮二〇二〇年十月二十八日书记员 饶馨张艳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。