上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13862号原告(反诉被告)：杨泓,女,1979年12月13日出生,汉族,住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：戴亚宁，上海序伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：魏飞,男,1983年12月23日出生,汉族,住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：谢某某，女，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：郭强，上海济昀律师事务所律师。第三人：上海翔飞房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区瑞平路XXX号XXX室。法定代表人：张欢，董事长。委托诉讼代理人：朱某，男。原告杨泓与被告魏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案，依法适用简易程序。审理中，本院追加上海翔飞房地产经纪有限公司为本案第三人，被告提起反诉，公开开庭进行审理。原告杨泓的委托诉讼代理人戴亚宁、被告魏飞的委托诉讼代理人谢某某、郭强、第三人上海翔飞房地产经纪有限公司(以下简称翔飞公司)的委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨泓向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金100,000元;2.判令被告支付原告违约金1,008,000元(购房款504万元的20%);3.判令被告支付原告损失416,500元(按照均价至少5万元/平方米，房价涨幅为1,424,500元，损失为该涨幅与违约金之间的差额，已经扣除了违约金);4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月23日,原、被告在翔飞公司的居间下签订《房地产买卖协议》,约定，被告将坐落于上海市徐汇区华展路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)以504万元的价格出售给原告。签订协议时,原告如实告知被告和其配偶以及翔飞公司将通过置换方式购房,故出售自己的房屋需要一个周期,而被告也告知原告，系争房屋里面还有租客,故协议中将支付343万元首付款的时间约定在2020年2月29日,过户时间则约定在2020年3月31日。当日,原告支付给被告定金1万元。2019年8月24日,原告去翔飞公司补签字,向被告提及协议约定的首付款支付时间在春节后不久,届时可能带看少,如果到时卖不了请被告再延期2个月,如果再卖不了就想其他方法凑齐首付款，被告当时表示同意。当日,原告支付给被告定金9万元。2020年1月初,原告的房屋未卖出,原告请翔飞公司业务员转告被告能否首付款延期2个月支付,被告没有拒绝,只表示年前不在上海,等年后见面后再说。2020年1月中旬至2月底,由于“新冠肺炎”疫情的出现和爆发正值春节前后,原告房屋出售中介人员无法带看,原告多次请业务员告知被告现状,并希望疫情结束后大家碰面再沟通下，被告表示同意,对在首付款支付时间到期时或业务员表示疫情期间原告房屋出售困难、待疫情结束后加快速度出售也表示理解。2020年3月22日,原告以再次降价25万元的代价和下家约好次日在中介公司签购房合同,并约定付好定金后立即全款支付购房款。2020年3月23日,业务员转告被告该好消息后,被告却回复不管原告的房子卖不卖,自己的房子决定不卖了,因为自己想买的房子已出售。原告通过中介转告被告希望继续出售系争房屋,被告又再三推脱,后又称原告逾期付款违约在先。2020年3月24日,被告发出律师函,要求解除房屋买卖合同并按照定金罚则不再返还10万元定金。原告收到通知后,表示不同意解除合同,希望继续履行，但被告态度坚决。原告经多方面了解才知道,在2020年3月20日,系争房屋所在小区光华绿苑的对口小学被正式划为新建的徐汇区高安路第一小学(华展校区)。另原告还发现,被告不仅在2020年1月14日找了个理由把系争房屋房产证原件从翔飞公司拿走,且在2020年2月8日将系争房屋重新挂牌,并在2020年3月17日将价格也调高到560万元。原告认为，被告拒绝继续出售系争房屋给原告且在和原告的协议履行期内要回系争房屋产证重新挂牌并上涨56万元的行为不仅严重违反诚信信用原则,也系根本违约。魏飞辩称,不同意原告诉请。2019年8月23日，在第三人居间下，原被告双方签订房地产买卖协议，房屋总价是504万元，付款方式：2015年8月24日前支付定金10万元，2020年2月29日前支付房款343万元。自双方签订协议到原告应支付的首笔房款，时间有六个多月之久，当时协议的时候，被告也给了原告足够的时间来支付。但事实上被告未能够按照协议的约定履行房款的支付义务。2020年3月24日，原告逾期付款24天,被告委托律师致函给原告要求解除合同，原告于次日收到函件，已经发生了合同解除的法律后果。原告在诉状中所称的双方就延期支付达成合意不是事实，被告从未认可、同意原告可以延期支付房款，且在签订协议时已经给了原告六个月以上的时间付款；在房屋买卖关系中支付房款是作为购房人的主要合同义务，至于筹集首付款的方式都只是购买方需自行考虑并妥善解决的事情。原告称首付款来源出现问题，导致不能按约支付房款，这不能改变违约的本质。系争房屋是被告家庭唯一住房，被告出售房屋也是为了置换。在签订本协议前后，被告已四处看房，寻找合适的房源。由于原告迟迟不能支付房款，导致被告不能够及时购买心仪的房产，被告心仪的房屋在此期间涨价一百多万，给被告带来了巨大的精神损失及精神压力。魏飞向本院提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2019年8月23日签订的《房地产买卖协议》于2020年3月25日解除；2.判令反诉被告支付解约违约金1,008,000元。事实与理由：原、被告于2019年8月23日签订房地产买卖协议，约定，原告应于2019年8月24日前支付定金10万元，于2020年2月29日前支付房款343万元，以贷款形式支付房款150万元，尾款1万元于交房当日支付，协议同时约定违约责任。协议签订后，原告于2019年8月23日支付定金1万元，于次日支付定金9万元。至2020年2月29日，原告未按约支付房款，已构成违约，再至2020年3月24日已逾期24天，构成根本违约。协议约定的解除条件已成就，被告委托律师向原告提出解除合同，定金不予退还，并保留追究违约责任的权利，原告在次日收到律师函。系争房屋是被告家唯一住房，被告出售系争房屋也为了置换，被告也在签订协议前后寻找合适的房源，原告迟迟不支付房款，给被告带来经济损失及精神压力，故提起反诉，望依法支持被告的反诉请求。杨泓反诉辩称，关于反诉请求1，不同意该项请求;2020年3月23日，被告通过微信告知房子不卖了。关于反诉请求2，不同意该项诉请；原告的定金已被被告没收了，违约金应该以损失为依据，否则违约金过高。2020年3月房价未涨价，即使按照协议，被告没有同意延期，延期22日，不可能给被告造成100-200万元的损失,事实上，被告以行为表示已经同意延期。翔飞公司述称，合同约定的付款期间是双方签订时都同意的。在2019年到2020年2月底期间，原告有要求第三人与被告沟通，尤其在2020年2月份因为疫情不能进入小区的情况下，第三人与被告通过打电话、微信提出延期付款的相关事宜，被告则称，如果延期两个月还卖不了怎么办？第三人表示可追究违约责任；之后，被告以太忙等理由拖延答复，又于2020年1月14日以需要用产证为由向第三人要产证，后第三人通过快递将产权证寄给被告。2020年2月10日，第三人公司因为疫情没有上班，到2020年2月28日，被告询问第三人、客户房子出售否，第三人表示只能等疫情过去，此时被告没有表示买家违约或者不卖。2020年3月23日，原告房子出售了，第三人给被告打电话，被告才表示系争房屋不卖了。之后，第三人多次与被告联系，被告均没有答复，也没有跟第三人约时间见面。原、被告间买卖合同过户时间是2020年3月31日之前，只要被告配合，时间是来得及的。本院经审理认定事实如下：魏飞为系争房屋的权利人，建筑面积129.29平方米。2019年8月23日，原告杨泓(乙方)、被告魏飞(甲方)、第三人翔飞公司(丙方)签订房地产买卖协议，约定，甲乙双方就上海市华展路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)签订协议；定金为10万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金1万元，剩余定金9万元，乙方于签订本协议后1日内补足；房屋类型为公寓，居住面积129.29平方米，权利人为魏飞，房地产总价为504万元(此价格为净到手价)；甲方应于乙方付清全部款项当日间该房地产交付乙方；付款方式，1.乙方在2019年8月23日支付甲方定金1万元，2.乙方在2019年8月24日支付甲方定金9万元，3.乙方在2020年2月29日支付甲方房款343万元，4.乙方以购房贷款形式支付甲方房款150万元，5.乙方在交房当日支付甲方尾款1万元；甲、乙方双方应于2020年3月31日前至该房产所属房地产交易中心办理房屋过户手续；甲乙双方应当按照本协议的约定全面履行义务，甲乙双方中任何一方未按照约定履行的，每逾期一日，按照房屋总价的万分之五支付逾期违约金，逾期10日仍未履行的，守约方有权单方解除本协议，守约方单方解除本协议的，违约方除应当支付至解除日止的逾期违约金外，还应当按照房屋总价的20%向守约方支付解约违约金，违约方同时应当赔偿丙方中介服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，乙方无异议。协议签订当日，原告向被告支付定金1万元，次日，原告向被告支付定金9万元，被告均出具定金收据。2019年8月23日，被告与第三人签订佣金确认单，约定，被告应于2019年8月24日支付佣金2万元，网签当日支付佣金2万元。后，被告支付佣金2万元给第三人。中介住商员工小朱(朱某)与被告微信聊天记录显示，2019年9月13日、9月23日、10月7日、10月23日、11月20日、11月30日、12月1日，被告分别询问中介，原告房子卖了吗，中介回复努力卖。2019年12月19日，被告询问中介，“我们这个房子的事情，你们那边帮他卖，情况怎么样了，我这边有一个问题，就是我们看中有两家，看中一套，学区房，…我买我房子的这个人，他现在付款，他付不了，然后，你说我该怎么去给人家定，…就是说年后很快到二月底合同就签到期了，你说你现在先给我一个信，我这边急，…春节过完也就二月底了，你这边如果说签不了，那我这边就要把房子挂出去，我要赶紧卖掉，因为我等着买。…他们卖不掉，不要影响我操作，…如果2月底合同到期，他们没有卖掉，是什么情况”，中介回复，“我们到时候跟房东协商，就是看能不能延迟一点时间”。2020年1月6日，朱询问被告，“延长到四月份吧，四月底就多两个月时间，三月份和四月份两个月可以吗？”被告答复，“你跟他商议下，在这个期间我再挂出去行吗”，朱答复“挂出去有点不太妥当么…”，被告表示“你的意思是我要等他们到四月份，他卖出去还好，卖不出去咋办？”，朱答复“不会的，四月份如果卖不了，‘算他违约’”，被告称“算他违约，万一我这里房子也跌了，我的损失”，2020年1月13日，中介朱约被告碰面商谈，被告称“这两天我回不去，那就年后再说”，2020年1月14日，被告向中介要房地产权证，中介将房地产权证寄回给被告。2020年2月10日，中介朱向被告提出，因新冠状疫情，上班延迟，没人卖房子，被告表示，到时候疫情过去再沟通。2020年2月28日，被告问中介，房子卖了吗，中介回复，现在小区进不去，咋卖。2020年3月23日，中介联系被告，被告表示房子不卖了。同时，原告与中介小朱微信联系，中介将从被告获悉的答复告知原告，2020年3月1日-2日，原告与中介沟通出卖原告房屋的事宜。2020年3月22日，原告告知中介，原告的房子可以签合同，中介表示明天联系被告。次日，中介将联系被告后，被告不卖房屋的信息告知原告。另查明，2020年3月，上海市徐汇区人民政府官网公布2020年徐汇区公办小学招生划片范围，上海市徐汇区高安路第一小学(华晨校区)对口光华绿苑居委。2020年1月24日微信群名称为光华绿苑置业群，有原告、被告、中介住商小朱在群内，2020年3月23日，被告在微信群发出通知，认为原告违约未付首付款，主张损失，原告回复，“因为过年和疫情原因导致带看人数聚减甚至后面中介不能带看，提前和你商量延期付款，你同意了，于是我降价几十万尽快处理自己的房子，并通知准备今天付款给你(比原约定早了39天)，结果你知道后立马回复不卖了，后说我违约在先，前后矛盾…现要求继续履约，房子仍然卖给我，…否则不仅定金、违约金、已经给我造成损失，甚至未来维权产生的损失包括律师费等将一并向你主张。”次日，原告在微信群继续发表自己的意见，2020年3月25日，被告在微信群发出律师函，要求解除协议、定金10万元不予退还，保留追究违约责任的权利。庭审中，被告表示，选择违约责任，不主张没收定金，并提出，协议约定的期限内，被告积极履行合同，过了期限，没有履行必要了，当然有反差，被告没有义务无条件配合原告和中介。以上事实，除当事人庭审陈述外，另有房地产买卖协议、上海市不动产登记簿、原告支付10万元定金的银行转账凭证、被告确认收到10万元定金的收据、被告和中介公司两位业务员的微信信息页、被告和中介公司业务员朱某的微信聊天记录、原告和中介公司业务员朱某等微信聊天记录、徐汇区政府将系争房源所在小区划为对口徐汇高安一小的通知、被告发出通知解约和不退定金的律师函、佣金确认单、佣金收据、被告与中介方完整的聊天记录等证据证实，本院予以确认并在卷佐证。庭审后，第三人的委托诉讼代理人朱某出具情况说明，内容为，第三人是魏飞、杨泓房产交易以及杨泓卖掉自己房子置换的中介方，在庭上法官问魏飞有没有明确表示同意延期，代理人表示没有，是因为他真的没有非常明确的微信上回复我同意延期几个字，但多次表达了他前后态度反差极大，现书面表达完整的过程，2019年8月23日签订房地产买卖协议定6个月后付首付款，是因为杨泓需卖掉自己的房子才能付款，而魏飞家租客还剩半年左右到期，…2020年1月初杨泓让中介与魏飞沟通关于首付延长两个月，称之前补签合同时买家说过如果春节期间房子难卖可以延期付款1-2个月，但魏飞担心延期2个月仍卖不掉，…疫情期间，杨泓催中介与魏飞见面，魏飞说年后见面，中介理解为魏飞完全同意延期，否则不会在明知道见面是书面修改付款时间，还答应见面，…而疫情期间，魏飞微信上明确同意疫情结束后沟通，等到2020年3月23日，中介联系魏飞说杨泓房子下午签约，魏飞则称不卖，说自己想买的房子没了，…。第三人提供案外人刘某出具的书面意见，内容为，2019年8月24日，甲方魏飞和乙方杨泓在本公司补签买卖定金合同时，我作为中介方在场，当时杨泓提出因春节时间付款可能会有1-2个月的延期，甲方魏飞说没问题；原告书面质证表示无异议，被告书面质证认为，朱某系第三人的委托诉讼代理人，其出具的说明材料在形式上属于第三人的陈述，朱某的情况说明中、在庭审中所表达的内容充斥其个人的理解和臆想，没有任何依据，是违背第三人意思自治原则；刘某出具的证明从形式上是证人证词，未到庭佐证，且所述内容不实，故均不予认可。审理中，本院会同双方继续调解，原告要求被告返还定金10万元，被告表示不同意，致调解不成。本院认为，原、被告签订的房地产买卖协议系签约方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。根据原、被告、第三人各自提供的微信聊天记录可反映，被告在2019年8月23日签订协议后，多次通过微信询问中介原告出售房屋的情况，虽然原告曾通过中介方于2020年1月6日起多次向被告提出延期付款的请求，但原告、第三人至今未提供充分证据证明被告同意延长两个月付款，至于原告提出，因疫情，中介无法带客户看房造成原告房屋无法及时出售之意见，因原、被告间于2019年8月23日签订房地产买卖协议，约定于2020年2月29日付首付款，原告出售自己的房屋有近六个月的期间，且与本讼争买卖合同无关联性，故原告上述意见，本院不予采纳。现原告未在2020年2月29日前按约向被告支付首付款，至被告于2020年3月23日提出不卖房屋及于2020年3月25日以律师函的形式提出解除合同，已超过付款时间20多天，合同约定的解除权条件成就，故原告的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。原告要求被告支付原告违约金1,008,000元、支付原告损失416,500元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因被告反诉未要求没收定金，故原告要求返还定金100,000元之诉讼请求，本院予以支持。故被告反诉要求确认反诉原告与反诉被告于2019年8月23日签订的《房地产买卖协议》于2020年3月25日解除之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。鉴于原告抗辩违约金过高，违约金是损失赔偿，现被告未提供其有实际损失的充分证据，现被告反诉要求原告支付解约违约金之诉讼请求，本院予以支持，但违约金的数额由本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判处被告向原告支付违约金302,400元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、杨泓与魏飞于2019年8月23日就上海市徐汇区华展路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖协议于2020年3月25日解除；二、魏飞于本判决生效之日起十日内向杨泓返还定金100,000元；三、杨泓于本判决生效之日起十日内向魏飞支付解约违约金302,400元；四、驳回杨泓的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费18,520元，减半收取计9,260元，由杨泓负担8,652.60元，魏飞负担607.40元。反诉受理费6,936元，由杨泓负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇二〇年十月十六日书记员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。