山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0281民初2876号 原告：杨海丽，女，汉族，1988年7月23日生，户籍地住山东省烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：吴玉鹏，山东鼎鼐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹宜朋，山东鼎鼐律师事务所实习律师。 被告：姜斌，女，汉族，1968年10月14日生，住青岛市崂山区。 原告杨海丽与被告姜斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨海丽及其委托代理人吴玉鹏、曹宜朋到庭参加诉讼，被告姜斌在第一次开庭时到庭参加诉讼，在第二次开庭审理时无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨海丽向本院提出诉讼请求：一、请求解除原被告双方2018年9月20日签订的《特殊资产处分协议》。二、判令被告支付原告已交购房款124500元及利息20803元（暂计算自2018年11月03日始至2019年9月19日止）及自2019年9月20日至实际清偿之日止期间利息(按同期银行贷款利率的四倍计算）。合计145303元。三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告明确最终诉讼请求：因原告已经领取房屋钥匙，若被告支付购房款，原告同意将房屋钥匙交付给被告，其他诉讼请求同诉状。 事实与理由：2018年9月20日，被告与原告签订《特殊资产处分协议》一份，约定被告将其所有的位于胶州市房屋转让给原告，标的房产目前登记在青岛万通房地产集团有限公司名下，尚未完成相关法定手续，后续需要根据法院执行裁定或开发商及被告的配合完成产权办理。标的房产价格为人民币19万元，并约定赠送车库两个,购房款汇入被告指定的姜婧的账户。协议约定若被告违反协议的约定未能充分、及时、全面的协助原告办理标的房产的过户、权益维护等，原告有权要求被告配合协助，在通过适当的方式向被告提出协助要求后，如逾期一个月后被告仍拖延或拒绝协助，原告有权单方面解除协议，并要求被告退还全部房款，并按照同期银行贷款利率的四倍支付利息。原告从2018年9月21日至2018年11月3日陆续向姜靖的账户中汇入购房款共计145000元，被告在原告要求进行房屋交付后一个月并未进行房屋的交付过户，后原告曾多次向被告姜斌主张解除合同并催要已支付购房款及违约金，被告仅返还部分款项，剩余124500元虽经多次催要，但被告始终拒不支付。为维护原告合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告姜斌提交书面答辩状称，1.原告以答辩人违反合同约定拒不履行合同义务为由请求解除双方2018年9月20日签订的《特殊资产处分协议》（以下简称《协议》）没有事实和法律依据。原告依据《协议》第5.2款主张单方解除合同并要求被告退还房款及利息不符合事实和协议约定。本案案涉房屋为被告经法院判决和执行程序抵销被告债权的房产。因该房产的产权过户仍在司法程序过程中，目前还不能过户至原告名下。对此事实，协议第1.2条、第1.3条、第4条都做了充分的说明。原告对案涉房屋存在的风险已完全知晓。案涉协议第4.5条明确约定，只有在案涉房屋交付2年后无法办理过户，原告方能主张退还已付房款。但案涉协议签订才一年有余，还没有到协议约定的条件成就期限。 2.答辩人不存在违约行为，原告不能依据案涉合同5.2款主张诉讼请求。案涉合同签订后，原告并没有按照约定全面履行房款交付义务，至今未足额支付案涉房款。其违约在先。即使被告不向其交付房屋也符合合同约定和相关法律规定。案涉房产早已处于符合交付和使用的状态，只是存在权属登记过户上的法律程序问题。自案涉合同签订之日，原告方就已经成为案涉房屋事实上的所有人和占有人。不存在原告诉称的被告不配合行为。即使在当前，原告也完全可以实际占有和使用案涉房产。 3.在案涉合同约定的期限内，被告还无法为原告办理案涉房产的过户，符合合同约定条件；也非被告违约所致，这本身就是原被告签订案涉合同时可以预期的的合理风险。案涉合同第1.3条约定“甲方和乙方对标的房产上述情况都充分了解，并知悉其存在的法律和经济风险。”第4.1条约定“因本协议项下的标的房产是作为特殊资产处理的资产，房产价格明显低于市场价格；由于乙方取得房产的途径和房产目前的状态导致该房产还存在一定的法律风险和经济风险；甲方作为受让方已充分了解并知晓目标房产存在的风险，并同意接受存在或可能发生的风险。”由此可见，答辩人已明确告知原告案涉房产在目前可能存在一定的法律和经济风险，原告仍然自愿签署该《协议》，则就要承担可能出现的法律风险责任。如今，原告以合同约定容忍范围的风险为由，提出单方解除合同有违诚实信用的基本契约原则。 综上所述，恳请驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据各方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2018年9月20日，原告杨海丽（受让方、甲方）与被告姜斌（出让方、乙方）签订《特殊资产处分协议》，协议载明：鉴于出让方根据青岛市崂山区人民法院(2014)崂民二初字第345号《民事判决书》和（2015）崂执字第1131号《民事裁定书》及乙方与青岛万通房地产集团有限公司签订的《协议书》，取得青岛万通房地产集团有限公司名下位于胶州市房产的所有权。现乙方将上述房产的所有权转让给受让方，甲方同意接受该房产，并依约支付相应对价。 其中，合同第1条标的房产及现状约定：1.2该房产目前登记在青岛万通房地产集团有限公司名下，尚未完备相关法定过户手续。后期需要根据法院执行裁定或开发商及乙方的配合完善产权办理。1.3甲方和乙方对标的房产上述情况都充分了解，并知悉其存在的法律和经济风险。合同第4条特别条款约定：4.1因本协议项下的标的房产是作为特殊资产处理的资产，房产价格明显低于市场价格；由于乙方取得房产的途径和房产目前的状态导致该房产还存在一定的法律风险和经济风险；甲方作为受让方已充分了解并知晓目标房产存在的风险，并同意接受存在或可能发生的风险。4.2标的房产的法定产权登记办理可能需要开发商、乙方或法院的多方配合，在标的房产未办理产权登记前存在发生上述风险的可能性。4.5乙方承诺，如甲方接受标的房产后满二年，标的房产仍未能办理产权登记，如甲方要求退返标的房产，乙方将全额返还本协议项下标的房产的房款本金。合同第5条违约条款约定：5.2如乙方违反协议约定，未能充分、及时、全面的协助甲方办理标的房产的交付、过户、权益维护等，甲方有权要求乙方配合协助，在通过适当的方式向乙方提出协助要求后，如逾期一个月后乙方仍拖延或拒绝协助，原告有权单方面解除协议，并要求被告退还全部房款，并按照同期银行贷款利率的四倍支付利息。5.3除非本协议4.5约定的条件成就，甲方不得以本协议中列明的风险为由主张解除合同。 协议签订后，原告杨海丽自2018年9月21日至2018年11月通过支付宝和微信转账的方式先后向被告姜斌支付房款总计14.5万元。 2、2014年8月11日，被告姜斌起诉青岛万通房地产集团有限公司、张宪青、青岛丰汇投资担保有限公司民间借贷纠纷一案在崂山区人民法院立案，案号为(2014)崂民二初字第345号。2015年6月13日，崂山区人民法院作出(2014)崂民二初字第345号民事判决书，判决青岛丰汇投资担保有限公司支付姜斌借款本息1789200元、律师代理费8万元，张宪青、青岛万通房地产集团有限公司承担连带清偿责任。该案生效后，2015年9月1日，姜斌向崂山区人民法院申请强制执行，案号为（2015）崂执字第1131号，2015年10月30日，崂山区人民法院作出了（2015）崂执字第1131号民事裁定书，以被执行人暂无财产可供执行为由裁定终结（2015）崂执字第1131号案件执行程序。 3、2017年6月3日，姜斌与青岛万通房地产集团有限公司签订《协议书》一份，协议鉴于崂山区人民法院作出的(2014)崂民二初字第345号民事判决书的判决结果及（2015）崂执字第1131号执行案件中对青岛万通房地产集团有限公司名下房屋的查封，双方约定青岛万通房地产集团有限公司同意将其名下的位于胶州市7套房屋转让给姜斌。 4、《特殊资产处分协议》签订当日，被告姜斌将房屋钥匙交付给原告杨海丽。 本案第二次庭审前，法庭组织原被告双方到到案涉房屋勘查现场，并拍摄现场照片存卷。被告姜斌未到场，但在法庭电话联系时称，案涉房屋现状被告知道，原告确实没有入住。 5、原告的委托代理人向法庭申请调查令，申请到胶州市不动产登记中心调取胶州市房屋的房产查封信息。 经查，2014年8月19日崂山区人民法院查封文号2014崂民二初字345号对案涉房屋在内的7套房屋进行了查封。2016年8月16日法院2015崂执字第1131号续封三年，2019年7月31日-2022年7月30日2015崂执字第1131号续封。 原告申请查封案涉房产后，案涉房屋陆续又被2015南民保（查封期限2015年11月20日起2018年11月19日止）、2015李商初86（查封期限2015年1月9日起2019年12月14日止）、2015李商初87（查封期限2015年1月9日起2019年12月14日止）查封。 因第二次庭审被告未到庭，法庭在电话联系询问被告时被告称，原被告签订合同时，因为被告姜斌系首封，享有优先权，自身权利会得到很大保障，所以不关心后面是否有其他查封，而且在万通房地产与姜斌签订抵房协议书时，万通房地产也没有告知被告案涉房屋有其他查封。 6、被告姜斌在庭审答辩时表示“只有在涉案房屋交付2年后无法办理过户，原告方能主张退还已付房款。但案涉协议签订才一年有余，还没有到协议约定的条件成就期限。”因此，法庭在原被告签订《特殊资产处分协议》并交付房屋之日满两年即2020年9月20日之后，电话联系被告询问案涉房屋是否已经办理过户，若不能过户是否同意解除合同返还房款，被告表示暂时还无法过户，并愿意让原告私下联系被告协商解除合同返还房款事宜，法庭也通知原告代理人与被告进行协商。后，原告提交书面情况说明一份，称原告在接到法院通知后多次联系被告，但是被告电话始终无法接通，请求法院依法判决。 本院认为，原被告签订《特殊资产处分协议》一份，协议中明确载明案涉房屋登记在青岛万通房地产集团有限公司名下，尚未完备相关法定过户手续，并告知原告可能存在的风险，原被告同意接受存在或可能发生的风险，协议内容系双方真实意思表示。被告于2014年8月19日就在其起诉青岛万通房地产集团有限公司案件中申请对案涉房屋进行查封，且经查询房产管理部门原告的查封系首封，后一直续封至2022年，被告对之后的轮候查封也不知情，故，原被告签订的《特殊资产处分协议》无法律规定的无效情形，该协议真实有效，在本案原被告之间产生法律效力。 原被告签订的《特殊资产处分协议》4.5条明确约定：如甲方（原告杨海丽）接受标的房产后满二年，标的房产仍未能办理产权登记，如甲方要求退返标的房产，乙方（被告姜斌）将全额返还本协议项下标的房产的房款本金。原被告庭审中均确认2018年9月20日协议签订当天，被告将涉案房屋钥匙交付给原告，因此被告应依约自2018年9月20日起两年内即2020年9月19日之前办理产权登记手续。在本案2020年6月23日第一次庭审时，被告称在2020年9月19日之前未能办理产权登记手续，被告违约，原告才能向被告起诉解除合同返还房款。本院在2020年9月20日办理产权登记手续期限届满之后，通过电话联系原被告进行协商未果。虽然原告立案起诉时及法庭审理时，都尚未到达原被告双方签订的《特殊资产处分协议》4.5条约定的解除协议、退返房产、返还房款的条件，但是在本案判决前，解除协议条件已经具备，故，原告主张解除原被告签订的《特殊资产处分协议》的诉讼请求于法有据，本院予以支持。 《特殊资产处分协议》签订后，原告依约支付了14.5万元房款，被告依约将房屋钥匙交付给被告，现因原被告签订的《特殊资产处分协议》解除，原告支付的房款和被告交付的房屋均应返还，因原告领取房屋钥匙后并未实际占有、使用涉案房屋，房屋保持交付时的原状，因此原告只需将房屋钥匙返还给被告。 关于返还房款的利息。原被告签订的《特殊资产处分协议》5.2条约定：如乙方违反协议约定，未能充分、及时、全面的协助甲方办理标的房产的交付、过户、权益维护等，甲方有权要求乙方配合协助，在通过适当的方式向乙方提出协助要求后，如逾期一个月后乙方仍拖延或拒绝协助，原告有权单方面解除协议，并要求被告退还全部房款，并按照同期银行贷款利率的四倍支付利息。现被告违约导致合同解除，故，本院依法支持自2020年9月20日协议达到原被告约定的违约解除条件之日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算的利息。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三之规定，判决如下： 一、解除原被告于2018年9月20日签订的《特殊资产处分协议》； 二、被告姜斌于本判决生效之日起十日内返还原告购房款145000元及其利息（自2020年9月20日起至实际付清之日止，以145000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）； 三、原告杨海丽于本判决生效之日起十日内返还给被告位于胶州市建设路7号万通花苑7号楼2单元502室房产的房屋钥匙； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当支付迟延履行金。 案件受理费3206元，减半收取1603元，由被告姜斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  纪光辉 二〇二〇年十月二十日 法官助理汤振生 书记员姜含笑