吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0602民初1261号 原告：乔善权，男，1982年9月9日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。 委托诉讼代理人：张晓晨，吉林万秋律师事务所律师。 被告：陈静茹，女，1981年12月14日生，汉族，无职业，住白山市浑江区。 委托诉讼代理人：王崴令，吉林郭新敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲慧刚，吉林审航律师事务所律师。 原告乔善权与被告陈静茹买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔善权及其委托诉讼代理人张晓晨、被告陈静茹及其委托诉讼代理人王崴令、曲慧刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 乔善权向本院提出诉讼请求：1、被告陈静茹向原告返还已支付的购房款人民币1,090,000.00元；2、被告陈静茹按购房总价款2,150,000.00元的30%的标准向原告给付违约金，即645,000.00元；3、案件受理费、保全费等相关费用由被告承担。乔善权第二次开庭时增加诉讼请求为：解除原、被告于2019年9月25日签订的房屋买卖协议。事实与理由：2019年9月25日，原、被告签订《房屋买卖协议》，协议约定被告将位于白山市盘古公馆（白山市浑江区江山御景小区）6号楼000105门市房（以下简称转让房屋）转让给原告，双方约定转让房屋价款为人民币215万元，支付方式为1、因被告欠付原告人民币6万元，双方同意抵顶房款；2、原告以白山市浑江区新建街广厦安居小区5号楼3单元1801室房屋作价人民币74万元转让给被告，抵顶房款；3、原告向被告支付房款20万元和偿还以该房屋为抵押物在农商银行办理的贷款，被告负责将转让房屋更名过户至原告名下。现原告已经将广厦安居小区5号楼3单元1801室房屋交付给被告并完成更名过户手续，并通过银行转账方式向被告支付购房款29万元，已完成应尽义务。但被告收到房屋和购房款后明确告知原告不能为原告办理转让房屋更名过户手续，为此原告多次找被告要求被告返还已支付的款项并向原告承担违约责任，但被告拒不履行，故原告诉至法院。 陈静茹辩称，我方认为原告变更请求（增加解除合同关系的诉讼请求）已经超过变更及反诉的期限，而且该请求不符合法律规定，另外即使被告有违约行为但不构成根本违约，而且原告在明知案涉房屋有抵押贷款、出租等相关情况，原告不可能不知道案涉房屋在其签订买卖协议时已经被查封，所以原告所称对案涉房屋查封不知情是不符合客观逻辑的，即原告应当尽到的审慎义务，不符合合同解除的法定条件，而且在原告起诉时案涉房屋已经解除查封，无论是在案涉房屋查封前还是解除后，均不影响合同目的的实现，现在仍可以履行。原告要求被告返还购房款109万元没有事实和法律依据，原、被告之间在2019年9月25日签订了关于白山市盘古公馆（江山御景小区6号楼000105门市），建筑面积为240.4平方米的房屋买卖合同，合同中第3项第3条的第2款关于房款支付方式约定，因本协议约定的房屋在浑江农商银行有按揭贷款，乙方乔善权于2019年12月31日前将本协议约定的房屋贷款全部偿还完毕。自房屋贷款偿还完毕之日起，原告才有权利要求被告协助履行过户的义务，本合同是双务合同，原、被告之间应当依据双方签订的合同履行自己的合同义务，现在被告正式提出先履行抗辩权，要求原告按照合同约定先履行将银行贷款偿还完毕的义务。 经审理查明：乔善权（乙方）与陈静茹（甲方）于2019年9月25日签订《房屋买卖协议》，主要约定：甲方同意将位于白山市盘古公馆（白山市浑江区江山御景小区）6号楼000105门市，面积230.40平方米出售给乙方，该房现租赁给济恩堂大药房，租赁期限于2021年6月份到期，2021年6月份前房租已经由甲方收取；甲乙双方协商一致认定上述门市出售总价款为2,150,000元；因本协议签订之前，甲方欠付乙方60,000元，甲乙双方协商一致，此款抵顶房屋价款，剩余房款为2,090,000元。甲乙双方协商一致，乙方用证号为白山房权证白BQ字第2014008897号位于白山市浑江区新建街广厦安居小区5号楼3单元1801室房屋作价740,000元抵顶部分房款，乙方争取在本协议签订之日起10个工作日内将该房屋过户至甲方指定人员名下，过户费用由乙方承担，抵顶后剩余房款为1,350,000元，扣除上述两部分款项剩余房款为1,350,000元乙方按如下方式支付：1、乙方向甲方支付房款200,000元，2、因本协议约定的房屋在浑江农商银行有按揭贷款，甲乙双方协商一致，自本协议签订之日起，该房屋贷款由乙方负责偿还，乙方于2019年12月31日前将本协议约定的房屋贷款全部偿还完毕，自房屋贷款偿还完毕之日起一个月之内甲方负责将房屋更名、过户至乙方名下，所需费用由甲方负责承担，3、扣除乙方支付的200,000元现金和偿还的按揭贷款，剩余的房款乙方承诺自甲方将本协议约定的房屋更名、过户至乙方名下之日起六个月内陆续支付，直至支付完毕；甲方承诺出卖给乙方的房屋系甲方唯一所有，无权利瑕疵，没有抵押给第三人也不会被第三方追索；如因甲方行为或上述房产存在权利瑕疵或其他情况导致乙方不能正常所有及经营、使用，则甲方需按本协议约定的总价款2,150,000元的30%向乙方承担违约责任；本协议约定的出卖房屋不能过户至乙方或乙方指定的人名下，则甲方除将乙方支付的全部购房款退回外，还需按本协议约定的总价款2,150,000元的30%向乙方承担违约责任；甲乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，则视为违约，造成损失的，除上述违约条款外，违约方需赔偿守约方的实际经济损失。乔善权按照陈静茹的要求，于2019年9月27日与李婷婷签订《购房合同》，主要约定：乔善权出售房屋位于白山市浑江区广厦安居（05-0012-0319-0164-031801）房屋，房屋所有权证号为20×××××896号和20XX897号；房屋建筑面积为235.51平方米（以产权证面积为准）；此房付款系陈静茹与李婷婷有债务关系，房款为陈静茹付给乔善权（乔善权确定并同意此房款陈静茹已经付款或与其债权债务的处理完毕，乔善权和李婷婷合法取得此房屋的所有权）。该房屋的不动产权证登记的产权人现已更名为李婷婷。乔善权向陈静茹吉林省农村信用社联合社尾号为7668的银行账户中汇入如下款项：2019年9月25日汇款200,000元、2019年9月30日汇款30,000元、2019年10月30日汇款15,000元、2019年11月30日汇款15,000元、2019年12月28日汇款30,000元。 本院依据郭金凤申请，于2019年9月9日作出（2019）吉0602财保105号《民事裁定书》，裁定：对陈静茹位于白山市浑江区盘古公馆6号楼3单元000105室（产籍号：08-0033-0623-0120-000105）予以查封，查封期限为三年。针对郭金凤与陈静茹民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月14日作出（2019）吉0602民初2574号《民事判决书》，其中第5页有如下表述：“被告（陈静茹）已将约定价款为437,386.20元的房屋过户至原告名下作为担保，至原告起诉时止，基本满足冲抵欠付本息数额的需要，原告（郭金凤）又申请查封被告的其他房产，远超欠款本息数，缺乏保全的必要性、紧迫性和合理性，故七委办理版权支出的费用，不予支持。”，并判决：一、陈静茹于本判决发生法律效力后立即还清所欠郭金凤借款本金417,880元，并承担前述款项中的294,000元从2019年9月12日起、25,880元从2019年9月30日起、98,000元从2019年9月19日起至款付清之日止按照年利率24%计算的利息；二、驳回郭金凤的其他诉讼请求。该判决已于2019年12月6日发生法律效力。本院于2020年4月21日作出（2020）吉0602执76号之二《执行裁定书》，裁定：解除对陈静茹位于白山市浑江区盘古公馆6号楼3单元000105室（产籍号08-0033-0623-0120-000105）房屋的查封。 本院依据乔善权的申请，于2020年5月7日作出（2020）吉0602财保49号《民事裁定书》，裁定：查封陈静茹所有的丘地号为08-0033-0623-0120-000105房屋的房籍，查封期限为三年。乔善权交纳诉前保全费5000元，花费保险费1308元。 以上案件事实，有当事人陈述及经过庭审质证的《房屋买卖协议》、不动产档案查询证明、房产证复印件、《购房合同》、汇款明细照片、历史明细清单、存折、《民事裁定书》、《民事判决书》、保单、发票、《执行法律文书生效证明》和《执行裁定书》等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 本院认为，乔善权与陈静茹之间的《房屋买卖协议》成立并有效，对双方均有约束力，双方均应当按照该协议的约定履行义务。根据上述《房屋买卖协议》的约定，乔善权应当于2019年12月31日前将案涉房屋的贷款全部偿还完毕，陈静茹在贷款偿还完毕之日起一个月内办理房屋更名手续。因案涉房屋在上述期限内是处于查封状态，乔善权认为陈静茹丧失履行能力，无法办理产权更名手续，因此，并未将案涉房屋的贷款还清，导致上述《房屋买卖协议》中止履行。但财产保全所涉及的民事案件已经明确，该保全并无必要，因此，当时出现案涉房屋暂时无法办理产权更名手续并非陈静茹过错造成的，且案涉房屋的查封于2020年4月21日被解除，陈静茹恢复了交付房屋的能力，因此，上述《房屋买卖协议》能够被继续履行。现乔善权要求解除该协议，但从乔善权所举的通话录音和微信聊天记录可知，乔善权曾于2020年3月、4月和5月与陈静茹协商上述《房屋买卖协议》的履行事宜，但双方并未就是否继续履行该协议、如何履行等达成明确且一致的意见，因此，乔善权的证据不足以证明双方已经就解除该协议达成一致意见，同时，其证据也不足以证明本案有其他导致解除合同的法定情形，且陈静茹不同意解除合同，要求继续履行合同，因此，对于乔善权要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。但由于财产保全，导致履行合同的时间推迟，乔善权必然产生时间成本，存在损失，因此，陈静茹应当在恢复履行能力前，即解除对案涉房屋的财产保全措施之日（2020年4月21日）按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付乔善权已付房款资金占用期间的利息，具体计算方式如下：1、白山市浑江区广厦安居小区房屋作价740,000元，应当从乔善权与李婷婷签订《购房合同》之日起，即2019年9月27日，金额为18,043.67元（740,000元×4.2%÷360天×209天=18,043.67元）；2、顶账的6万元欠款从2019年9月25日起，金额为1477元（60,000元×4.2%÷360天×211天=1477元）；3200,000元房款从2019年9月25日起，金额为4923.33元（200,000元×4.2%÷360天×211天=4923.33元）；430,000元房款从2019年9月30日起，金额为721元（30,000元×4.2%÷360天×206天=721元）；515,000元房款从2019年10月30日起，金额为306.25元（15,000元×4.2%÷360天×175天=306.25元）；615,000元房款从2019年11月30日起，金额为249元（15,000元×4.15%÷360天×144天=249元）；730,000元房款从2019年12月28日起，金额为401.17元（30,000元×4.15%÷360天×116天=401.17元），以上合计26,121.42元。对于乔善权增加解除合同的诉讼请求的时间问题，因第二次庭审也有法庭辩论阶段，且所增加的诉讼请求与案件有关，因此其增加诉讼请求的时间不违反法律规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十八条第一款“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”之规定，判决如下： 一、陈静茹于本判决发生法律效力后立即向乔善权支付资金占用期间的利息26,121.42元。 二、驳回乔善权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20,416元，减半收取计10,208元，由乔善权负担10,054元，由陈静茹负担154元。 诉前财产保全费5000元，由乔善权负担4925元，陈静茹负担75元，保全保险费1308元，由乔善权负担1288元，陈静茹负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于白山市中级人民法院。 审判员  于青平 二〇二〇年十月二十八日 书记员  牛晓牧