呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终2780号   上诉人（原审原告）：刘伟，男，无固定职业，住黑龙江省北安市。   委托诉讼代理人：王文利，内蒙古仁众律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王露露，内蒙古仁众律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：呼和浩特市新城区青城劝业场集资户持股会。   法定代表人：帅炳玉，持股会理事长。   委托诉讼代理人：赵新茂，内蒙古上都律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张巧兰，内蒙古上都律师事务所律师。   上诉人刘伟因与被上诉人呼和浩特市新城区青城劝业场集资户持股会（以下简称青城劝业场）租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   刘伟上诉请求：1、请求撤销一审判决，并依法改判支持刘伟的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由青城劝业场承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。首先。在本案中，根据双方签订的《劝业场三楼租赁协议》第四条约定可知，不论是出租人中途收回出租场地，还是承租人中途退租，该租赁协议从事实上亦或是法律上均不存在继续履行的可能性，故该约定应视为租赁协议约定的解除条件。刘伟已书面向青城劝业场发出解除租赁协议的意思表示，且已搬离涉案房屋，以其言行表示退租的真实意愿，并声明愿意按照租赁协议的约定承担相应违约责任。故《劝业场三楼租赁协议》对其解除条件已作出明确约定，且现已存在约定解除的情形，一审判决以双方签订的租赁合同并未对解除作出约定，双方也未达成解除合同的新的合意，认定不存在约定解除的情形是错误的。其次，刘伟承租房屋后经营严重亏损，无法实现合同目的，发出《解除合同通知书》，并实际搬离涉案房屋。根据《劝业场三楼租赁协议》约定，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条的规定，刘伟在租赁期限届满前以其言行表示不再履行租赁协议，并发出解除合同通知，青城劝业场在收到该通知后向刘伟发出《关于不同意解除合同的回复》，作为对刘伟解除合同行为的异议，而一审判决认定该异议行为有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，青城劝业场如有异议，应当请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，而并不能以发函形式进行确认，故一审判决采信认定该回复为异议行为是明显不当的。据此，青城劝业场在收到解除通知后并未提出合法有效的异议，其异议行为并不成立，应当认定为刘伟的通知解除行为合法有效。第三，刘伟于解除通知书载明日期进行了清退工作，并于当日清退完毕，清退货物时青城劝业场以工作人员到场进行监督。清退完毕后，青城劝业场已接管涉案房屋且并未就房屋接收问题提出异议。刘伟也未再使用涉案房屋。据此，应当以青城劝业场接收房屋之日作为《劝业场三楼租赁协议》解除日期。二、一审判决适用法律错误。本案也完全符合第九次《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定的关于违约方解除合同的条件。据此，刘伟作为承租人，不论是基于租赁协议约定，还是法律规定，在承担违约责任的基础上均享有解除合同的权利。在有明确约定及法律规定的情况下，应当以约定或者规定作为租赁协议解除的依据，而一审判决在事实认定错误的基础上仅以刘伟搬离涉案房屋且本案不适用强制履行作为解除依据显然是适用法律错误，据此判决租赁协议自起诉之日解除也是明显不当的。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请二审法院全面查明事实，支持刘伟的上诉请求。   青城劝业场辩称，一、租赁协议中无合同解除的合同条款，第四条属于违约责任的约定。二、在租赁协议履行过程中，刘伟属于违约方，依法其无法取得合同的法定解除权。根据第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第47条、48条之规定，《中华人民共和国合同法》第九十条是赋予守约方的救济途径。三、本案租赁合同中，严重亏损属于商业风险，不属于《中华人民共和国合同法》规定的法定解除条件。根据九民纪要第46条规定，不享有法定解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即使未在异议期内提起诉讼，也不发生合同解除的效力。四、刘伟将房屋搬空的过程我方并不知情，并未参与，更未接管房屋。五、刘伟无任何证据证明严重亏损，且2019年8月份希望我方解决劝业场外墙广告位，我方免费给刘伟使用，刘伟属于恶意违约。六、我方是社团法人，已将租金发放给全体会员，涉及第三人利益。故刘伟的诉讼请求于法无据，请求驳回。   刘伟向一审法院起诉请求：1、依法确认双方之间签订的《劝业场三楼租赁协议》已于2019年12月16日解除；2、依法判令青城劝业场向刘伟返还剩余租金28万,并支付占用该笔款项的利息4593.92元(自2019年12月16日起以人民银行同期贷款利率4.35%计算，暂计至2020年4月30日，实际计算至租金全部退还之日止)；3.依法判令青城劝业场承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。1、2018年8月21日双方签订《劝业场三楼租赁协议》，双方就劝业场旧三楼租赁事宜达成相关协议约定:由刘伟承租青城劝业场经营管理的旧三楼约2800平米建筑面积整体…租赁期限为六年，自2018年7月25日至2024年8月31日止，到期后可续租…；租金为前三年90万元，后三年在原租金基础上递增10%，为99万元。支付方式以年度计算，在一年期满前两个月一次性支付。即按协议签订日期推算提前两个月（60）天支付给青城劝业场…；租赁期间青城劝业场负责缴纳采暖费，其他水、电、税、卫生等费用均由刘伟交纳…;刘伟在本协议签署后向青城劝业场预付50万元，余款在青城劝业场全部交付刘伟后40天内一次性付清；保留35天装修时间，装修期内不计算租金，刘伟只交纳水、电、垃圾清运费等费用…违约责任：青城劝业场如中途收回场地向刘伟支付当年租金30%作为违约金；刘伟中途转让或退租则向青城劝业场支付当年租金30%作为违约金和免收的装修期间租金…2、2019年8月5日刘伟向青城劝业场支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金90万元整，青城劝业场为其出具收据一张。3、2019年12月4日刘伟向青城劝业场发出《解除合同通知书》，内容载明:……现本人因经营亏损严重无法继续履行《劝业场三楼租赁协议》，故本人决定终止该协议…。2019年12月16日作为双方协议终止日期,本人已交纳2019年9月1日至2020年8月31日的租金。请贵方于2019年12月15日前与本人联系退款及办理交接房屋事宜，并向本人退还扣除违约金免收的装修期间租金及实际租赁期间应付租金外的剩余款项(共计280172元)。本人将于2019年12月15日将租赁房屋内全部货物搬出，…逾期则视为已经交接完毕,本人对此不再承担任何责任。4、2019年12月6日青城劝业场向刘伟发出《关于不同意解除合同的回复》，载明：…经研究认为理由不当，不同意提前解除租赁合同。根据双方签订协议租赁期为六年，目前合同履行至第二年度，且未出现法定解除事由，为维护商场正常运营，避免重大损失，不同意解除租赁合同并要求继续履行该合同。   一审法院认为，双方签订的《劝业场三楼租赁协议》系平等自愿签订，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，应受法律保护。青城劝业场按约定向刘伟交付租赁房屋并配合其其他事宜，刘伟前期亦按合同约定支付租金，但至2019年12月，刘伟以其经营亏损单方提出解除合同通知，青城劝业场收到后回复其不同意解除合同。此后，双方亦未就此达成一致。本案争议焦点之一：解除租赁合同是否达到约定、法定条件。本案中租赁合同并未对其解除作出约定，双方也未达成解除合同的新的合意，因此本案不存在约定解除的情形。刘伟以经营亏损为由，向青城劝业场发出解除合同通知，证明其不愿继续履行合同，并已将租赁房屋内全部货物搬出撤离，已构成违约。此种情况下刘伟无法定解除权。故，刘伟自2019年12月4日发出的解除合同通知对青城劝业场不发生法律效力。本案中青城劝业场虽无违约行为，但在刘伟坚持不愿意继续履行合同的情形下显然无法强制刘伟继续租赁涉案房屋，加之青城劝业场已经全部搬出撤离。如果本案合同继续履行，则刘伟履行合同所支付的对价将远超合同履行所能获得利益，且继续履行合同必将导致标的房屋空置，造成资源的闲置与浪费，故，一审法院判决双方签订的《劝业场三楼租赁协议》自起诉之日(即2020年4月29日)解除。但该协议因刘伟违约解除后，刘伟作为违约方应向青城劝业场承担违约责任并赔偿相应损失，因此在青城劝业场应退还给刘伟的租金中抵扣刘伟应支付给青城劝业场的违约金及装修期间租金后，青城劝业场无需向刘伟退还租金。故，对刘伟主张的退还28万元租金并支付利息的诉讼请求，不予支持。青城劝业场作为合同守约方，并未在本案中提出反诉主张损失，其可另行起诉主张损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、规定,判决:一、2018年8月21日刘伟、青城劝业场签订的《劝业场三楼租赁协议》于2020年4月29日解除；二、驳回刘伟的其他诉讼请求。案件受理费2884元，(刘伟已预交)由刘伟负担。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《劝业场三楼租赁协议》自何时解除；二、刘伟主张返还剩余租金28万元并支付利息的诉讼请求有无事实及法律依据。   针对第一个争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。因此，只有约定或法定的合同解除条件成就时，当事人才有权解除合同。本案中，双方签订的《劝业场三楼租赁协议》并未约定解除合同的条件，刘伟以经营亏损为由向青城劝业场发出《解除合同通知书》，青城劝业场随后向刘伟发出《关于不同意解除合同的回复》，可见双方就解除租赁协议并未达成一致意见，不符合约定解除合同的情形。刘伟依据的《劝业场三楼租赁协议》第四条属于违约责任条款，并不属于解除合同的条款。同时，刘伟未能举证证明青城劝业场存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形，亦不符合《中华人民共和国合同法》法定解除的条件。刘伟并不属于享有约定或者法定解除权的当事人。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。但本案中刘伟已实际搬离租赁场地，双方形成合同僵局，不允许合同解除对双方都不利，故一审法院判决以刘伟起诉之日解除《劝业场三楼租赁协议》并无不当，本院予以支持。   针对第二个争议焦点，双方签订的《劝业场三楼租赁协议》于2020年4月29日解除，刘伟应支付租赁协议解除前的房屋租金，即2019年9月1日至2020年4月29日的租金。刘伟已支付的90万元租金扣除支付给青城劝业场的租金、违约金及装修期间租金后，青城劝业场无需向刘伟退还租金。刘伟主张的退还28万元租金并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。   综上所述，刘伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费5768元，由刘伟负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红     二〇二〇年十月九日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜