辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽08民再25号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司，住所地盖州市双台镇思拉堡村。法定代表人：杨延光，董事长。委托诉讼代理人：申小曼，女，1960年11月8日出生，汉族，辽宁省盖州市人，公司办公室主任，住盖州市。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王钟毅，男，1995年10月1日出生，汉族，吉林省四平市人，无业，住吉林省四平市铁**。再审申请人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司因与被申请人王钟毅房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）辽08民终117号民事判决，向辽宁省高级人民法院申请再审。辽宁省高级人民法院于2018年7月30日作出（2017）辽民申1441号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人的委托诉讼代理人申小曼到庭参加诉讼，被申请人王钟毅依法经公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司再审申请人称：一、被申请人的解除合同通知函超过了法定解除权行使期限，不具有法律效力。二、申请人没有收到解除合同通知函。三、被申请人只要求返还购房款，没有要求解除合同。但购房款返还应在解除合同之后，二审适用法律错误。请求撤销二审判决，依法改判。被申请人王钟毅未答辩。王钟毅向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判定被告返还原告购房款796609元及给付违约金7966.09元。二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于2013年7月29日签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于盖州市双台镇思拉堡村的“思拉堡温泉小镇波尔多庄园”第18栋2单元201号房，建筑面积113.14平方米的住宅，购房款796609.00元。合同中约定：被告于2013年12月31日前将该房屋验收合格交付原告，若未按约定交付，逾期超过60日买受人有权解除合同，被告自收到买受人解除合同通知之日起30天内，退还全部已付款，并按买受人累计已付款1％向买受人支付违约金。合同签订后，原告交付全部购房款796609.00元，被告给原告开具了购房发票。房屋现已建成，小区部分住户已入住。原告于2015年9月18日作出解除合同通知书，内容为“盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司：我于2013年7月29日与贵公司签订的《商品房买卖合同》，合同中约定，我购买贵公司开发建设的思拉堡温泉小镇波尔多庄园第18栋2单元201号房，建筑面积113.14平方米，并交付了全部购房款。按照合同约定贵公司于2013年12月31日前将所购房屋交付使用。而时至今日近两年仍未交房。贵公司已违反了合同第八条的约定，故依据合同第九条的约定，“逾期超过60日买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起日内返还全部款，并按买受人累计已付款的l％向买受人支付违约金”。贵公司的行为已严重违约。为此，我依照合同第九条约定，书面通知贵公司解除合同，请贵公司按照合同第九条约定，在收到本通知之日起内退还我交付的购房款，并承担违约金。特此通知，请贵公司依约执行”。原告陈述以邮寄的方式将将通知送达给被告，被告否认收到该通知，原告提供的邮寄单上收件人签名处为空白。一审法院判决：原告王钟毅与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，依法有效。合同签订后，原告王钟毅交付了购房款，被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司应交付房屋，现房屋设施已完备，并且部分住户已经装修入住，由于争议房已经达到了入住条件，虽然被告在交付房屋时间上存在延迟的行为，但不构成解除房屋买卖合同的实质性条件，原告应接收房屋，继续履行合同。对原告王钟毅要求退回购房款的诉讼请求，本院不予支持。对于被告盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司延迟交付房屋行为除退房款外的其他违约责任，原告未主张权利，可另行解决。一审法院判决，驳回原告的诉讼请求。案件受理费11806.00元，由原、被告各负担5903元。王钟毅不服一审判决，上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，径行改判支持上诉人的诉讼请求，判令被上诉人给付上诉人购房款及违约金。二、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。二审法院审理查明的事实与原判认定的基本事实一致。二审法院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律规定，依法有效。其中合同第九条约定，“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的l％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”。现被上诉人未按照合同约定的交房日期交付房屋，被上诉人应承担违约责任。上诉人于2015年9月18日向被上诉人下发“解除合同通知书”，并通过邮寄的方式送达被上诉人。邮寄单查询显示派件已签收。上诉人的行为符合双方签订的商品房买卖合同的约定。故应认定双方的商品房买卖合同已经解除。被上诉人应该按照合同的约定返还被上诉人已支付的购房款并承担违约责任。故对于上诉人诉请被上诉人返还购房款796609元及给付违约金7966.09元，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省盖州市人民法院（2016）辽0881民初3249号民事判决；二、被上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人王钟毅购房款796609元及给付违约金7966.09元。逾期支付，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。一审案件受理费11806元，由被上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。二审案件受理费11806元，由被上诉人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司负担。本院再审查明事实与原审查明事实基本一致。本院再审认为，本案的争议焦点是再审申请人与被申请人签订的商品房买卖合同是否已经解除。再审申请人盖州市思拉堡温泉小镇开发有限公司与被申请人王钟毅于2013年7月29日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前将房屋验收合格交付。合同第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。再审申请人未交付房屋，被申请人自2014年3月3日起享有商品房买卖合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中被申请人享有商品房买卖合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”因解除权是形成权，适用除斥期间，除斥期间内不行使的，该权利消灭。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”本案为约定解除，且被申请人没有催告，解除权应当在解除权发生之日（2014年3月3日）起一年内行使，即超过2015年3月3日未行使解除权，该权利消灭。本案中被申请人王钟毅于2015年9月18日向再审申请人发出“解除合同通知书”，并通过邮寄的方式送达。此时已逾期，解除权消灭，解除合同通知书已经不具有解除合同的法律效力。合同并未解除，原告应支付价款、接收房屋。综上，应驳回原告王钟毅的诉讼请求，一审判决正确。但一审案件受理费分担错误，驳回原告诉讼请求则原告败诉，应由败诉方负担案件受理费，本院依法予以调整。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十五条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）辽08民终117号民事判决；二、维持辽宁省盖州市人民法院（2016）辽0881民初3249号民事判决。一审案件受理费11806.00元，二审案件受理费11806.00元，共计23612.00元，由被申请人王钟毅负担。本判决为终审判决。审判长  孙石平审判员  栾 娜审判员  刘玉宁二〇二〇年十月十六日法官助理李丽敏书记员孙欣宇