北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初19037号原告：李现超，男，1986年7月2日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼****。法定代表人：孙朝龙，经理。委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，北京京汉嘉信置业有限公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，北京京汉嘉信置业有限公司职员，住该公司宿舍。原告李现超诉被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称：京汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官贾艳杰适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李现超，被告京汉公司之委托诉讼代理人王**、韩文倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李现超向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告办理车位权属证书；2．判令被告按照合同约定向原告支付初始登记违约金2507元；3．判令被告支付从被告交付原告车位使用之日（2016年12月29日）起到本人实际获得车位产权证日期止，按购车位总款250700元（中国人民银行）金融机构同期逾期贷款利率给付原告赔偿；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年10月28日签订北京市商品房预售合同，被告向原告出售车位一个，原告支付车位价款。被告于2016年12月29日向原告交付车位，原告如期向物业公司交纳车位管理费。被告于2018年9月20日取得案涉车位所在楼栋初始登记证书，按照合同约定已属违约。原告一直要求被告协助原告前往不动产登记中心进行车位权属转移登记，因被告原因导致原告无法成功办理产权证书，以致车位无法正常交易、抵押等，对原告造成经济侵害，故诉至法院。被告京汉公司答辩称：一、被告严格按照合同约定及开发程序办理产权登记手续，由于政府政策原因产生延误，根据民法总则，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任；二、根据双方合同约定，由于出卖人责任逾期办理产权登记的，需承担违约责任，被告在产权办理过程中无过错，不应承担诉讼请求中的违约责任；三、被告按期交付车位，没有影响原告使用，没有给原告造成损失，违约责任过高，对被告不公平；四、原告主张的赔偿标准无依据；五、未按期办理转移登记的主要责任在原告方，由于原告过错导致至今未能办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，京汉公司（出卖人）与李现超（买受人）签订北京市商品房预售合同，约定李现超购买北京市石景山区某地下车位，车位价款250700元。该预售合同第二十一条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的原因未能按期办理的，责任由买受人承担。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。(2)买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币(大写)。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：(1)买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。4、因买受人的责任，导致房屋所有权证书未能在上述期限内取得的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，买受人按日计算向出卖人按全部房价款万分之壹支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起当日内向出卖人支付。案涉预售合同签订后，李现超依约交纳了250700元车位款。2016年12月29日，京汉公司向李现超交付了案涉车位。2017年1月，京汉公司（甲方）与李现超（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方签订了案涉商品房预售合同，其中第二十一条产权登记（二）转移登记中双方的责任与义务全部解除。由此产生的一切后果及相关法律责任由买受人自行承担。2018年9月20日，京汉公司取得案涉车位所在楼栋权属证书。2020年2月24日，北京京汉邦信置业有限公司名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。另查，案涉车位已有行政地址即石景山区XX号院XX号，现登记在京汉公司名下。再查，案涉车位管理费标准为960元/年。上述事实，有北京市商品房预售合同、补充协议、发票以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，案涉预售合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，原、被告均应依约履行。案涉预售合同明确约定了京汉公司应当在2017年12月31日前取得案涉车位所在楼栋权属证书，但京汉公司实际取得时间为2018年9月20日，京汉公司已属违约，京汉公司应依案涉预售合同约定向原告承担违约责任。综合案涉合同履行情况及案涉合同违约条款内容，案涉预售合同约定的京汉公司逾期办理初始登记违约金并不过高，本院对此不再予以调整。故本院对原告要求京汉公司依案涉预售合同约定支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求予以支持。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，在上述期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。虽然案涉补充协议解除了京汉公司的案涉车位转移登记代办义务及相应责任，但京汉公司仍负有在案涉车位初始登记办理完成后及时办理相应转移登记备案手续，并及时通知原告自行向不动产登记机构申请办理转移登记的义务，该义务亦是当事人履行合同诚实信用原则的体现和要求。现自案涉车位交付原告至案涉车位初始登记办理完成已近两年时间，案涉车位现仍未办理完成转移登记，京汉公司提供的证据不足以证实其充分履行了前述相应协助、通知等辅助义务，案涉车位转移登记迟延办理完成应属于京汉公司的原因，京汉公司对此应承担一定违约责任。另需指出的是，京汉公司至迟在本案庭审时已告知原告案涉车位转移登记办理时遇到的问题并告知原告相应解决方案，原告亦应采取适当措施配合被告办理案涉车位后续转移登记手续，原告未采取相应适当措施的，不应要求被告承担后续扩大损失。故综合本案诉讼情况及案涉相关合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，同时参考案涉车位管理费的标准，本院对京汉公司应当承担的逾期办理案涉车位转移登记违约金酌定为1920元。同时，京汉公司应与原告相互配合办理案涉车位权属转移登记手续。因案涉补充协议解除了京汉公司迟延办理案涉车位转移登记具体违约责任，故本院对原告所主张赔偿标准不予采信，对原告相应诉讼请求不予支持。京汉公司抗辩系因政府政策原因导致办证延误等抗辩意见，但其提供的证据不足以证实其主张，故本院对该相关抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后7日内支付李现超迟延办理案涉车位初始登记违约金2507元；二、北京京汉嘉信置业有限公司、李现超于本判决生效后7日内相互配合办理石景山区XX号院XX号车位转移登记手续（即石景山区某地下车库及出入口xx号），将该车位权属转移登记至李现超名下；三、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后7日内支付李现超迟延办理案涉车位转移登记违约金1920元；四、驳回李现超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京京汉嘉信置业有限公司负担（于本判决生效后7日内直接给付李现超）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  贾   艳   杰二〇二〇年十月二十六日法官助理  李秦进书记员易梦-6--1--8--1--8--1-