江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1002民初4304号原告：欧阳菊英，女，1977年1月9日出生，汉族，临川区人，户籍地：江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：张炜颀，江西瀛竹律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：裴银宇，江西瀛竹律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：江西翠园实业有限公司，住所地：江西省抚州市玉茗大道翠园商住楼1幢1-05、2-02室，统一社会信用代码：91361002759955507Ｆ。法定代表人：孙佳敏，系公司总经理。委托诉讼代理人：李莉，江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：余志建，江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告欧阳菊英与被告江西翠园实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳菊英的委托诉讼代理人张炜颀，被告江西翠园实业有限公司的委托诉讼代理人李莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即交付房屋，并向原告支付逾期交付房屋违约金25,563.6元（自2019年1月1日起暂计算至2020年5月1日止，每日按照已付房价款526,000元的万分之一计算，以后违约金计算至实际交付房屋之日止）；2、请求判令被告赔偿原告违约金1.5万元；3、请求判令被告立即为原告办理房屋产权登记手续，并向原告支付逾期办理产权登记违约金526元（按照已付房价款526,000元的0.1%计算）；4、本案诉讼费由被告承担。开庭时原告予以说明：第二项诉请主张的依据是根据被告向原告出具的保证书，按照保证书计算，从2020年1月暂计算至6月，违约金总共54,000元，诉请之外的金额原告自愿放弃。事实和理由：2018年7月13日原被告签订了《商品房买卖合同》，双方就房屋价款、产房条件、交房时间、双方的权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中《商品房买卖合同》第九条约定：“交付时该商品房已取得建设工程验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条约定：“交付纳入城市供电网络并正式供电”；合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；合同第十一条第二款约定：“商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条第一款第（2）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”；合同第二十条约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的0．1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定完全履行了付款义务，但被告却未按照合同约定的时间向原告交付房屋，也因为被告的各种原因造成原告现今为止仍未办理房屋所有权证。据原告了解，楼盘现尚未具备永久用电，不能满足买受人的基本居住条件。被告未能按照合同约定的期限，将具备交付条件的房屋交付原告使用，构成违约。合同约定的房产付时间为2018年12月31日，而被告截止起诉之日仍未向原告交付房屋，被告该行为已构成严重违约，已严重侵害了原告的合法权益。故原告要求被告承担违约责任，按合同约定的条款计付逾期交房违约金，支付因逾期交房造成原告的损失及承担逾期办证的违约责任合理合法。综上，原告认为，双方于2018年7月13日签订的《商品房买卖合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政强制性规定，合法有效。被告的行为已经严重违反合同规定，侵犯了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，依法起诉，请法院依法判如所请。原告为证明其主张，提供下列证据：证据一、原告的身份信息，被告的工商登记信息，证明原被告的主体资格。被告代理人质证意见：无异议。证据二、商品房买卖合同复印件一份，证明双方成立商品房买卖合同关系，约定了相关权利义务、逾期交房及办证的违约责任。被告代理人质证意见：对真实性和合法性无异议，合同中同时约定了不可抗力及政府原因导致停工，交房应相应顺延或免责。证据三、江西省国家税务局通用预收款收据复印件一份，证明原告按照商品房买卖合同的约定向被告支付全额的商品房房款证据。被告代理人质证意见：无异议。证据四、临川区政府线上回复链接的复印件一份，保证书复印件一份，临川区人民政府会议记录摘要复印件一份，（2020）赣1002民初313号民事判决书复印件一份，证明被告违反合同约定迟延交房、延期办证的客观事实，被告属于严重违约，原告诉请被告承担相应的违约责任有充分的事实与法律依据。被告代理人质证意见：对线上回复链接及会议记录摘要的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，对于逾期办证及交付需要客观证据；对保证书的证据形式真实性无异议，对证据内容的三性均有异议，保证书出具的背景是基于业主群体性事件，迫于形势非真实意思表示，且承诺的违约金高于法定的标准，被告当庭已经表示要求违约金进行调整；对判决书的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，这份判决书虽然已经生效，但在本案已产生新的证据确认新的权利义务，而被告也在着手处理新的证据产生而申请再审。被告江西翠园实业有限公司辩称：（一）答辩人在建设康桥帝璟小区过程中，遇到了非因答辩人自身的原因导致长时间停工的情况，上述停工期限应当在逾期交付时间内予以扣除；1、康桥帝璟小区在房屋建设过程中，遭遇到了临川区北二环路（保障房段）道路工程的施工。该路段处于康桥帝璟小区东面，该路段施工将整个路段进行围挡封闭，阻挡了答辩人的施工通道，导致答辩人无法运送材料及机械进场施工。北二环路的封闭施工时间很长，从2013年7月至2019年1月，期间误工时间长达10个月；2、施工过程中，抚州市政府发布了关于扬尘管控的命令，文件名称为《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号）；按照该文件要求，2017年12月14日至2018年2月28日，除去应急抢险抢修工程、政府批准的重大民生工程，及省政府调度的重大工程外，所有在建工程必须停工，答辩人的施工停止了三个月；3、2020年春节以后，因为新冠疫情导致小区建设有关的所有工作都停止，根据《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》十一规定：顺延企业竣工交付时间。因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引‘不可抗力’条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。且2020年1月24日江西省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月12日将重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应，故在2020年1月24日至2020年3月12日属于重大卫生事件造成的无法施工，属于不可抗力情形。故因为新冠疫情的影响，故计算违约金时应当扣除3个月及48天时间。（见（2020）赣1002民初2395号民事判决）。根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起Ｘ日内告知买受人的；2、由于政府规划调整和市政工程施工影响的施工进度导致的延期交房，出卖人可以据实予以延期。合同《附件四：合同补充协议》第三条对出卖人交房的约定：1、出卖人最终交房期限是指合同约定的交付期限加上合同规定的“不可抗力”情形出现据实顺延的期限。2、出现下列情形之一，出卖人不承担逾期交房的违约责任，但出卖人应在下列情形发生之日起15日内书面告知买受人。）由于出卖人不能控制的政府行为，使商品房的建设施工不得不停止；ｄ）执行政府管制、征用或者规划变更等具体行政行为而不能按合同约定将商品房交付使用的；根据上述《商品房买卖合同》及附件的约定，北二环路的修建客观上导致了康桥帝璟小区无法施工，抚州市政府扬尘管控措施也导致康桥帝璟小区施工暂停3个月，在遭遇新冠疫情影响下也应当顺延三个月及48天逾期交付时间。故上述期限应当在逾期交付期限内予以扣除。（二）、本案的逾期交房违约金不应当按照保证书中载明的标准计算。保证书系答辩人工作人员在众多的业主在场且情绪异常激动，为了避免局面失控导致出现不可预知的风险的前提下，被迫作出的。并且该标准太高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。而在2019年8月30日答辩人已经通知交房，且相关水电费也由答辩人实际缴清，故从2019年8月30日之后的违约金不应当再行计算。（三）、康桥帝璟小区住宅楼一期工程于2020年5月28日完成了竣工验收工作及备案工作，计算违约金的时间在扣除相关不可抗力期限后计算的截止日期应当为2020年5月28日。被告江西翠园实业有限公司为证明其主张，提供下列证据：证据一、被告营业执照复印件一份，证明被告的主体资格。原告代理人质证意见：无异议。证据二、北二环路中标通知书、市政工程交工验收证书、市政工程交工验收报告复印件各一份，抚州市建设局文件《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号），抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见一份，证明1、临川区北二环路（保障房段）道路处于康桥帝璟小区东面，该路段施工将整个路段进行围挡封闭，阻挡了答辩人的施工通道，导致答辩人无法运送材料及机械进场施工。影响时间大概10个月；2、2017年12月14日，抚州市建设局发布了《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号）文件，要求做好扬尘管控工作，非重点工程全面停工，翠园公司停工时间达三个月之久，停工时间是2017年12月14日至2018年2月28日；3、根据抚州市政府在2020年2月27日下发的《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，明确表示因为新冠疫情影响，可以援引不可抗力条款顺延交房时间三个月、且该三个月期间不计违约责任，结合判例，应当计算为3个月加48天。原告代理人质证意见：对于中标通知书、市政工程交工验收证书、市政工程交工验收报告的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，被告提交的该份证据与本案无关，这只是北二环路道路工程，根据原告了解，政府建设该道路工程并不会完全封闭被告的施工及施工现场，即使有影响，也不足以构成政府因素，出现此情况，被告作为开发商，应提前预知，并与政府及相关施工单位积极协调；对于抚州市建设局文件《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》（抚建建字（2017）55号）的真实性由法庭核实，对于关联性有异议，因该份证据并未明确被告应当停工，被告也没有提供证据证明收到该份紧急通知，被告在合同中约定房屋需在2018年6月30日之前交付，就应当预测到相关政府管控及其他天气因素，不能予以扣除；对于抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的真实性由法庭核实，对关联性有异议，因疫情发生在2020年春节期间，但房屋交付时间在2018年6月，延期交付之后的公共卫生因素应该由被告自行承担。证据三、建筑工程竣工规划综合验收备案表复印件一份，证明康桥帝璟小区住宅楼一期2020年5月28日完成了竣工验收及备案工作，具备交付条件，违约金应计算至该日期。原告代理人质证意见：对该组证据的真实性有异议，因为盖章部门显示是抚州市临川区城建档案馆，只有该档案馆盖章，没有负责人或经办人签字，也没有盖章时间，不符合证据的形式要件，即使该备案表属实，但足以证明被告存在延期交房及延期办证的违约情形，因上面验收时间在2020年5月28日，且区规划分局及住建局没有写上盖章日期，同时证明被告在2019年8月30日以通告形式通知原告交房，是非法无效的，当时房屋根本不具备交付条件，被告也没有按照政府部门办理规划验收手续，被告主张逾期交房的责任应该计算至2020年5月28日是没有法律依据的，因商品房买卖合同中第11条明确规定，商品房到达交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，但时至今日，原告都未收到被告书面交房通知。本院依职权调取相关证据：本院立案后依职权到临川区不动产登记中心调取涉案康桥帝璟小区不动产登记情况及竣工验收情况，临川区不动产登记中心向本院出具的康桥帝璟小区不动产登记情况及竣工验收情况说明复印件。原告代理人质证意见：对于三性无异议，该份证据能证明被告存在逾期交房及逾期办证的违约情形。被告代理人质证意见：对三性无异议，法庭调取的证据中竣工验收备案的时间与被告提供的竣工验收备案表时间相吻合，同时出具各栋房产登记情况，符合商品房买卖合同第16条约定，也就是说是在取得竣工验收备案表90天以内取得产权备案，故不应当承担逾期办证的违约责任。对双方提交及本院调取证据分析认定如下：一、原告方提交证据分析认定如下：原告提交的证据一，证据三，被告无异议，且符合证据的合法性、真实性、关联性，予以确认。证据二为商品房买卖合同，被告对真实性、合法性无异议，但主张合同中同时约定了不可抗力及政府原因导致停工，交房应相应顺延或免责，待结合本案其他证据再予确定；证据四因被告存有异议，待结合本案其他证据再予确定。二、被告方提交证据分析认定如下：证据一原告无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；证据二、证据三，因原告存在异议，待结合本案其他证据再予确定。三、对本院调取证据分析认定如下：原被告均无异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认。通过对原被告及本院调取证据的分析认定，结合法庭调查，认定事实如下：2018年7月13日原被告签订《商品房买卖合同》，合同中，被告公司为出卖人，原告为买受人。购买房屋为康桥帝璟8栋1503号房，建筑面积为103.15平方米，总价款为526,000元，付款方式为一次性付款。第九条约定：“交付时该商品房已取得建设工程验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条约定：“交付纳入城市供电网络并正式供电”；合同第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房”；合同第十一条第二款约定：“商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条第一款第（2）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”；合同第二十条约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买房人不退房，出卖人按已付房价款的0．1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按合同约定交纳了购房款526,000元。2019年10月26日被告公司向康桥帝璟小区1期全体业主出具保证书，内容为：保证书，致康桥帝璟小区一期全体业主，关于本小区房产总证在2019年12月31日办理完毕相关手续，完成三书一证一表。如未办理完毕本公司承担向全体业主支付按延期时间（2019年12月31号起）每日每户三百元壹天。保证人处加盖原告公司公章，公司经理孙佳敏签名并加盖印章。另查明，2017年12月14日抚州市建设局下达《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》，通知第一条规定：“在2017年12月14日至2018年2月28日除应急抢修工程，政府批准的重大民生工程以及省政府调度的重点工程外，所有在建工地必须全面停工，不能停工的重大民生工程施工单位必须配备雾炮车、吸尘车，在打桩、破路等易产生扬尘的施工操作中同步实施洒水控尘，务必做到工程施工与扬尘防治同步进行”。2020年2月27日抚州市政府下发《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，意见第十一条规定：顺延企业竣工交付时间。因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。因被告未按合同约定期限交付合格房屋，原告所在小区业主向临川区人民政府上访。2020年5月21日临川区人民政府针对涉案康桥梁帝璟项目办证问题进行协调，并达成会议纪要。涉案房屋于2020年5月28日经综合验收合格。还查明，涉案业主设立微信群，至本案开庭时已数十户收房入住，最早收房为2019年8月。本案经本院组织调解，因双方意见不一，致调解不成。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告江西翠园实业有限公司延期交房是否存在可据实延期的情形，应否承担违约责任；二、被告逾期交房违约金应如何计算；三、被告是否应当承担逾期办理产权登记违约责任。关于争议焦点一，被告延期交房是否存在据实延期的情形，应否承担违约责任的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已向被告付清全部购房款，被告应按合同约定于2018年12月31日前向两原告交付所购房屋，而被告未按合同约定期限交付经综合验收合格房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。被告辩称涉诉房屋开发建设过程中，先后因政府部门对涉诉小区东面临川区北二环路进行施工、政府扬尘管控、新冠疫情影响等不可抗力因素导致涉诉工程延期，根据涉诉《商品房买卖合同》及附件的约定，上述停工期限应当在逾期交付期限内予以扣除。本院认为，1、关于被告主张的临川区北二环路施工导致停工10个月是否应扣除的问题。由于临川区北二环路道路工程开工时间为2013年7月，在被告涉诉建设工程开工时就可以或者应当预见道路施工带来的影响，并对交房时间作出合理的预判，故本院对被告主张的10个月停工期限不予扣除；2、关于被告主张的抚州市建设局发出抚建建字〔2017〕55号《关于进一步做好建筑工地扬尘治理工作的紧急通知》文件涉及的停工3个月是否应予扣除的问题。因扬尘治理采取的相关政策措施并非2017年才开始实施，被告作为专业的房地产开发企业，在约定交房日期时也应当对可能影响交房的政策性因素予以充分考虑，故本院对被告主张的3个月停工期限不予扣除；3、关于被告主张的新冠疫情导致的停工3个月及48天是否应予扣除的问题，鉴于新冠疫情的发生是不能预见、不能避免、不能克服的，属于不可抗力事件，根据《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见》文件要求，本院支持在延期交付期限内扣除3个月。关于争议焦点二，被告逾期交房违约金应如何计算的问题。原告要求被告支付逾期交付房屋违约金25,563．6元（自2019年1月1日起，每日按已付房价款526,000元的万分之一点计算至2020年5月1日，之后的违约金计算至实际交付房屋之日止），并按照被告出具的保证书承诺的每日300元承担违约责任，支付违约金15,000元。被告辩称，被告已于2020年5月28日完成了竣工验收工作及备案工作，扣除相关不可抗力期限后，违约金计算截止日期应当为2020年5月28日，且保证书中载明的每日300元的违约金计算标准过高，请求予以调整。本院认为，涉案商品房已于2020年5月28日经综合验收合格，被告虽未书面通知原告收房，但被告在原告诉前有通知收房、入伙行为，按照常理，被告应有通知，但未按合同约定规范履行，故应酌情算至经综合验收后一个月为宜，即违约金应从逾期交房之日即2019年1月1日起计算至2020年6月28日，其中因疫情停工3个月期限应予以扣减。被告虽然在《保证书》中承诺自2019年12月31日起按每日300元计算违约金，但该计算标准明显过高，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，本院酌情予以适当调整，按每日万分之二计算为宜。故自2019年1月1日至2019年12月30日，按商品房买卖合同约定的日万分之一标准计算违约金为：526,000元×0.0001×363天＝19,093．8元；自2019年12月31日至2020年6月28日，按本院调整的日万分之二标准计算违约金为：526,000元×0.0002×（180天-90天）＝9,468元，上述违约金共计28,561．8元，被告应予支付。关于争议焦点三，被告是否应当承担逾期办理产权登记违约责任的问题。原告要求被告为其办理房屋产权登记手续，并支付逾期办理产权登记违约金526元。依据江西省高级人民法院公布的《开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第五条关于逾期办证的认定规定，逾期办证违约责任是指开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料应承担的责任。本案中，被告于2020年5月28日取得竣工验收备案表后即向临川区不动产登记中心报送办理房屋不动产权登记所需资料备案，并于2020年6月10日完成康桥帝璟小区涉案房屋初始登记（首次登记）手续，履行了合同第二十条约定的商品房交付之日起450日内取得该商品房的房屋所有权证书的义务，原告未提供证据证明被告存在怠于履行合同义务导致迟延办证的行为，故原告主张被告应当支付526元逾期办证违约金的意见，依据不足，本院不予支持。原告的房屋已具备办理产权登记条件，原告要求被告为其办理房屋产权登记手续，合理合法，被告应按照合同约定内容协助原告办理涉诉房屋产权登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西翠园实业有限公司在本判决生效后十日内向原告欧阳菊英支付逾期交房违约金28,561．8元；二、被告江西翠园实业有限公司在本判决生效后十五日内协助原告欧阳菊英办理房产登记手续。三、驳回原告欧阳菊英的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费828元减半收取414元，由被告江西翠园实业有限公司承担257元，其余诉讼费157元由原告欧阳菊英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（交纳上诉案件受理费账号：14×××29，户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州高新支行）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  何金平二〇二〇年十月二十九日书记员  许紫宸