重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初2758号原告：高平，女，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：金尚舆，重庆天喜律师事务所律师。委托诉讼代理人：程祝静，重庆天喜律师事务所律师。被告：吴海宁，男，汉族，住重庆市江**。原告高平与被告吴海宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告高平的委托诉讼代理人金尚舆、程祝静，到庭参加了诉讼。被告吴海宁经本院合法传唤无正当理由，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高平向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年2月10日至2020年2月10日期间的欠付租金35,000元；2、被告向原告支付违约金5,000元；3、被告向原告赔偿其搬离的作价15,000元的五台空调费用；4、被告向原告支付房屋占用使用费（自2020年2月11日起至恢复租赁物原状之日止，参照合同约定的租金标准8,750元/月计算）；5、被告向原告支付因恢复租赁物原状产生的费用35,250元；6、被告向原告支付2019年9月1日至2020年1月31日期间的物业费、水电费合计8,454.61元。事实和理由：2017年1月，原、被告双方签订了房屋租赁合同，原告将其位于九龙坡区朝田村X号房屋（418.72平方米），出租给被告使用，合同对租金标准等进行约定。2019年10月5日，被告向原告出具协议书，承诺于2019年10月30日前支付剩余租金35,000元，并支付违约金5,000元等。后被告未按约履行，并拆除了原告所有的五台空调等。原告认为，被告行为已经构成违约，应当承担相应的法律责任。被告吴海宁未答辩也未提交证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、协议书、房屋产权证、缴费通知单、装饰拆除工程合同、收据、关于要求立即支付房租的函、EMS回单等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年1月9日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告吴海宁，双方就位于九龙坡区陈家坪朝田村X号房屋，签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：用途为办公写字楼，租赁期限为三年也即2017年2月10日至2020年2月10日止；租金金额为前2年租金10万元/年，每年一付，在合同签订后支付首年度租金，以后每年租金，在租期开始之前20天内支付；乙方在装修过程中不影响结构的前提下可以改变部分原有房屋结构，不得对原有消防设施做任何改动，入驻后服从物业公司的统一管理，并按期缴纳水、电及物业费，水、电按实收取；租赁期间，如乙方责任致使房屋或设施损坏，乙方负责赔偿或修复；2019年2月10日至2020年2月10日租金递增5%也即105,000元。合同同时对违约责任、合同终止等进行了约定。合同尾部备注：室内设施五台壁挂空调，一台柜机空调，如有损坏照旧赔偿，并不得退回押金。水、电、物管等其他费用全清后，合同期满则甲方将全款（壹万元整）退还乙方，如乙方中途停租不退还此押金。2019年10月5日，被告吴海宁出具协议书一份，该协议书载明：“今协商承诺吴海宁（1406211****XXXXXXX）于2019年10月30日前全款支付剩余租金35,000元加违约金5,000元，合计40,000元，到期如不能支付，甲方有权提前收回房屋”。案涉房屋所在的物业服务企业针对案涉房屋于2020年7月14日出具了缴费通知单，载明案涉房屋从2019年8月1日至2019年9月30日期间欠付电费金额为2,600.31元，2019年9月1日至2020年1月31日期间欠付物业费金额为5,652.7元，2019年9月1日至2019年9月30日期间欠付分摊电费金额为132.42元，2019年8月1日至2019年8月31日期间欠付分摊电费金额为69.18元，合计金额为8,454.61元。2019年11月27日，原告通过EMS快递的方式，向被告邮寄了《关于要求立即支付房租的函》，该函主要载明，被告未按协议书承诺的时间和金额向原告支付费用，已经构成根本性违约，并通知被告于2019年12月5日前付清协议书中所承诺的款项，否则视为被告同意于任何时间解除合同，并放弃屋内物品，且原告将在不另行通知的情况下，解除合同，收回房屋，处置房屋内物品。次日，该函件被他人代收。审理中，原告陈述，被告仅支付了2019年2月10日至2020年2月10日期间的部分租金，剩余35,000元未付，故被告才出具了《协议书》，明确了欠付租金及违约金金额；案涉租赁合同于2020年2月10日到期后，双方均未续签租赁合同；2019年12月中旬，原告和物业工作人员一起到案涉房屋进行了查看，为避免屋内物品遗失，便委托物业公司予以了锁门，案涉租赁合同到期后，屋内还有遗留的装修样品，加之疫情影响，原告于2020年3月25日才收回案涉房屋。审理中，原告陈述，被告对案涉房屋装修时，原告知晓也同意，但被告将案涉房屋装修成样板间，原告主要对案涉房屋形成附合的装饰装修物予以了拆除，现已恢复成可以通用的租赁房屋状态，故被告应当支付恢复原状费用，但现无原状交接时的照片；同时，被告撤场时搬走了案涉房屋五台壁挂空调，被告应当予以赔偿，至于五台壁挂空调的品牌、规格、购买及安装时间等现无法核实。本院认为，被告吴海宁经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，应视其放弃诉讼权利，故本院对本案依法缺席判决。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的案涉房屋租赁合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务。因为出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人取得租赁物使用权的代价即是支付租金。所以，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定向原告支付相应的租金。现被告未举示证据证明，其按《协议书》的约定足额向原告支付了租金费用，故原告依据《协议书》约定的内容，主张被告支付欠付的租金35,000元及违约金5,000元，理由正当，应予支持。被告作为承租人在租赁期间使用了案涉房屋，且案涉租赁合同也明确约定，该期间的水、电、物业等费用由被告负担，故原告主张该期间的水、电、物业费合计8,454.61元，理由正当，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，案涉租赁合同未约定租赁期限届满时，承租人负有对租赁物恢复原状的义务，同时，依据查明的案件事实，原告知晓并同意被告对案涉租赁物予以装饰装修，现原告主张的恢复原状费用，主要是拆除已形成附合的装饰装修物，故原告主张该项费用35,250元，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，案涉租赁合同中对租赁物返还时状态未进行明确约定，按照通常理解返还时的租赁物只要保持其于正常使用、收益后合理损耗的状态即可。本案中，案涉租赁合同尾部备注的内容载明，原告交付被告房屋时，室内设施中有五台壁挂空调，被告撤场时将上述五台壁挂空调予以搬离，违反了合同义务，现原告主张被告赔偿上述五台壁挂空调理由正当，应予支持。鉴于原告未举示证据证明上述五台壁挂空调的品牌、规格、购买及安装时间等，本院结合二手市场关于一般空调的价格，酌情确定被告赔偿原告4,000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。通过该条规定的理解可知，当事人在履行合同的过程中，如果一方出现了违约行为，另一方当事人不能无动于衷，任凭损失的扩大，而应当积极采取措施，尽量减少损失。对此，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条也做了明确的规定，即当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案中，被告未按协议书承诺时间于2019年10月30日之前支付剩余租金等，原告即可依据协议书的约定有权提前收回房屋，虽然是否提前收回房屋系原告之权利选择，非必须履行之义务，但在被告违约之后直至合同期限届满时，原告未及时采取措施防止损失的扩大。同时，依据原告陈述，2019年12月中旬，原告便和物业工作人员一起到案涉房屋进行了查看，同时委托了物业公司对案涉房屋予以了锁门，故原告无证据证明在案涉合同到期后，被告仍然继续使用案涉房屋，故对原告主张的租赁期间届满后产生的房屋占用使用费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴海宁于本判决生效之日起十日内向原告高平支付房屋租金35,000元；二、被告吴海宁于本判决生效之日起十日内向原告高平支付违约金5,000元；三、被告吴海宁于本判决生效之日起十日内向原告高平支付五台壁挂空调的赔偿费用4,000元；四、被告吴海宁于本判决生效之日起十日内向原告高平支付租赁期间产生的水、电费以及物业服务费合计8,454.61元；五、驳回原告高平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,368元，公告费800元，合计2,168元，由被告吴海宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  倘军伟人民陪审员  古成见人民陪审员  朱宗群二〇二〇年十月二十一日书 记 员  许安娜