广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5085号原告：王传芳，女，1966年9月5日出生，汉族，身份证住址广东省中山市××××××××××××，现住广东省中山市房，公民身份号码230××××********。被告：黄灿，男，1984年8月6日出生，汉族，身份证住址浙江省×××××××，公民身份号码330×××××××********。被告：中山市时尚京都物业管理有限公司，住所地广东省中山市**×××××××柏景台**×卡，统一社会信用代码914×××××××××××065B。法定代表人：候某1。被告：郑立锋，男，1964年1月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市×××××××××××××，现于广东省番禺监狱服刑，公民身份号码330×××××××********。被告：叶亦秋，女，1965年11月3日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区×××××××××××××，现于广东省女子监狱服刑，公民身份号码330×××××××********。原告王传芳与被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司（以下简称时尚京都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案。诉讼中，本院依原告王传芳申请，依法追加郑立锋、叶亦秋为本案共同被告参与诉讼，并依法适用普通程序,于2020年9月24日公开开庭对本案进行了审理。原告王传芳到庭参加诉讼。被告郑立锋、叶亦秋分别羁押于广东省番禺监狱、广东省女子监狱，由本院委托上述监狱分别向郑立锋、叶亦秋送达本案应诉材料，并制作询问笔录。被告时尚京都公司、黄灿经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王传芳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《商铺买卖合同》，并由被告向原告返还该商铺价款188000元；2．判令被告按合同规定的申办期限届满即2013年4月12日起按已付房价款5%的标准向原告支付违约金9400元；3.判令被告向原告支付各种代收款7696元。事实与理由：原告与被告于2012年11月3日签订《房产买卖合同》，购买中山市西区×××××××商铺，总价188000元。合同第六条约定被告应于2012年9月1日前交付合同约定的商铺。合同第十条约定：在商铺交付后的150个工作日内，由被告负责向中山市×××××××××申办该商铺的交易过户手续。然而，从交付日2012年9月1日至今，被告仍然没有给原告办理该商铺的交易过户手续，逾期已达2300日。根据合同第十条（2）的约定，逾期超过30日的，原告有权单方提出和决定解除本合同。被告应当自买受人解除合同通知送达之日60天内退还全部巳付房价款，并按房价款5％的标准向买受人计付违约金。虽然涉案合同是原告与黄灿签订，但依据（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书查明的事实，时尚京都公司的实际控制人为郑立锋、叶亦秋、黄灿等人，且导致涉案合同无法履行是上述人员的共同违法犯罪行为所致，故郑立锋、叶亦秋应承担共同清偿责任，特提起诉讼。被告郑立锋辩称，原告提供的证据属实，予以确认，双方存在真实的买卖合同关系，公司财务人员有收到原告的购房款，已用于物业的装修、支付佣金及偿还担保公司借款等。被告叶亦秋辩称，其没有收到原告购房款，不知道购房款去向，也没有参与房屋买卖，本案与其无关。被告黄灿、时尚京都公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月16日，黄灿（委托人）与时尚京都公司（受托人）签订《授权委托书》，由委托人授权受托人以自己的名义处理中山市西区×××××××柏景台1层1卡、2层1卡、5层及地下负2层的房产或分割后的房地产，权限包含销售、使用、出租上述房地产等事项。该授权委托书在中山市石岐公证处进行了公证。2012年11月3日，黄灿（出卖人）与王传芳（买受人）签订商铺买卖合同，合同约定：买受人购买出卖人出售的位于中山市西区×××××××商铺，该商铺建筑面积为14.07平方米，商铺价款为188000元，由买受人一次性付款方式，于2012年11月3日前支付购房款118000元，于2012年12月3日前支付70000元；出卖人应于2012年10月1日前交付合同约定的商铺；若逾期交付商铺超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款5%的标准向买受人支付违约金；在商铺交付后的150个工作日内，由出卖人负责向中山市×××××××××申办该商铺的交易过户手续，买受人必须在出卖人或出卖人的委托人通知的时间内配合出卖人到国土部门签署过户文件、缴纳相关税费并提供办理过户手续所需的一切材料；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过30日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款5%的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同还约定了其他内容。该合同出卖人处加盖了时尚京都公司公章。合同签订后，王传芳依约支付了全部房款188000元及商铺税费等代收款7696元，时尚京都公司向王传芳出具了收款收据。另查，中山市中级人民法院于2015年1月12日作出（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书，查明认定郑立锋系时尚京都公司的实际控制人，郑立锋与叶亦秋系夫妻关系，郑立锋系黄灿的舅舅，中山市柏景台项目对外销售款项多次转入叶亦秋个人账户，郑立锋、叶亦秋、黄灿因在出售包括涉案商铺在内的中山市西区×××××××柏景台一至三层商铺时，隐瞒部分商铺已出售而抵押给案外人或商铺已抵押而出售给买受人，郑立锋被判决犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，没收个人全部财产；叶亦秋被判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑八年，并处罚金三十万元；黄灿被判决犯合同诈骗罪，判处有期徒刑四年，并处罚金十万元；郑立锋、叶亦秋、黄灿犯罪所得的赃款共计一亿七千一百八十四万六千元，依法予以追缴。郑立锋、叶亦秋对上述判决不服，提起上诉。广东省高级人民法院于2015年4月7日作出（2015）粤高法刑二终字第80号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。庭审中，王传芳称涉案商铺未交付其使用，亦从未办理交接手续，现状为空置。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄灿与王传芳签订的商铺买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点在于：一、涉案商铺买卖合同应否解除；二、四被告应如何承担违约责任。关于焦点一。按照合同约定，涉案商铺应于2012年10月1日前交付王传芳使用，且在商铺交付后的150个工作日为王传芳办理过户手续。现涉案商铺未交付王传芳使用，亦未办理交易过户手续，且逾期时间早已超过30日，已达到买受人单方行使合同解除权的条件。因此，王传芳诉请解除时尚京都公司代黄灿签订的商铺买卖合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后，黄灿应当向王传芳返还已支付的商铺价款188000元及代收款7696元，并按照约定承担已付房价款5%的违约金即9400元（188000元×5%）。关于焦点二。（一）关于时尚京都公司、郑立锋应否承担违约责任的问题。虽然涉案商铺买卖合同是黄灿授权时尚京都公司与王传芳签订，但购房款项均由时尚京都公司收取，且郑立锋作为时尚京都公司的实际控制人确认收到王传芳款项，并将款项用于装修、支付佣金等公司事务，故时尚京都公司、郑立锋应共同承担上述违约责任。（二）关于叶亦秋应否承担违约责任的问题。首先，根据已经发生法律效力的（2014）中中法刑二初字第19号刑事判决书可以反映出，叶亦秋对涉案商铺所在的柏景台项目交易过程知情，且柏景台项目的销售款项多次转至其个人账户，其伙同郑立锋合同诈骗，是导致涉案商铺至今无法办理过户手续的原因，故其应承担违约责任。其次，涉案商铺的交易时间为郑立锋与叶亦秋婚姻关系存续期间，未有证据证明所得款项没有用于郑立锋与叶亦秋之间的家庭生活之中，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，叶亦秋与郑立锋应承担共同偿还责任。综上所述，王传芳诉求理据充分，本院予以支持。时尚京都公司、黄灿经本院合法传唤，无正当部分理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告王传芳与被告中山市时尚京都物业管理有限公司代被告黄灿于2012年11月3日签订的关于购买中山市西区×××××××商铺的《商铺买卖合同》；二、被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司、郑立锋、叶亦秋于判决生效之日起七日内向原告王传芳返还购房款188000元、代收款7696元；三、被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司、郑立锋、叶亦秋于判决生效之日起七日内向原告王传芳支付违约金9400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376.44元（原告王传芳已预交，由本院予以退还），由被告黄灿、中山市时尚京都物业管理有限公司、郑立锋、叶亦秋负担（四被告于本判决生效之日起七日内向本院补缴）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  饶 琨人民陪审员  李权深人民陪审员  许浩宏二〇二〇年十月二十七日书 记 员  赵 会杨莉芳