河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0403民初1641号 原告：邯郸市华城商业广场有限公司，住所地：河北省邯郸市丛台区东柳北大街**。 法定代表人：李欣辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王涛、翟冰雪，河北十力律师事务所律师。 被告：石森虎，男，1974年4月1日出生，回族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：刘星、赵帅，河北均梓鉴律师事务所律师。 原告邯郸市华城商业广场有限公司（以下简称华城公司）与被告石森虎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翟冰雪，被告石森虎及其委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 华城公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的租金126205元；2、请求法院判令被告以拖欠租金数额的日10%为标准向原告支付自2019年8月28日起至支付租金完毕时止的迟延履行违约金；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：被告因经营需要承租原告的位于九××商业东××、××及地下室、××层，并与原告签订了《商铺租赁合同》，约定了双方的权利和义务。原告按约履行合同，被告违反合同约定拖欠原告租金126205元，至今未支付。为此，原告依法提起诉讼，望判如所请。 石森虎辩称，1、本案原告不是适格主体，经我方调查得知，邯郸市不动产权登记中心没有涉案房产的任何信息，因此涉案房产权属不明，也说明原告没有出租权，故请求贵院依法驳回原告的起诉，并判令原告将已取得的房租返还给被告；2、如原告的租赁合同经过涉案房产的合法所有人追认的话，被告的房租已经交到2020年1月1日。然而自2020年1月份开始全国爆发××，致使被告饭店无法正常营业，这属于不可抗力，这期间房租原告无权让被告承担。疫情减轻后，原告通知被告可以书写退铺申请解除合同。被告于2020年5月1日向原告提交了退铺申请，明确表示不再承租涉案房产，并将房产钥匙交给被告的工作人员。因为疫情大概致使饭店两个月不能营业，该两个月属于免租期，加上被告在原告处尚有两个月的房租作为押金，因此，截止的2020年5月1日被告向原告提出解除合同之时，被告是不欠原告任何房租的。原告虽然没有给被告出具书面材料同意解除合同，但是被告接受原告退还的涉案房产的钥匙，并将涉案房产的门窗添加新的锁具，致使被告无法将饭店里的属于被告的家具电器等财产取走，足以说明原告已经从事实上解除了双方的租赁合同；3、原告存在如下违约责任。首先，其交付的房屋没有经过消防验收，未接通正式水电，未达到正规合法的相关配套设施和经营条件要求，违反合同约定:其次，原告未取得涉案房产的所有权，属于产权不明，原告存在根本违约，被告有权解除合同，不应承担违约金，应当由原告赔偿被告的所有损失，并承担违约责任。 本案在审理过程中，原告华城公司向本院提交了以下证据：1、原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明书、邯郸市创鑫房地产开发有限公司营业执照、证明、不动产权证。证明原告具备合法出租房屋的权利。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据产权证上的房产名称与租赁合同及诉状中坐落的房产名称均不一致；2、租赁合同一份。证明原、被告之间存在租赁合同关系及租金的数额、支付时间。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但提出合同中第五页第二款第四项，恰恰约定了原告收取被告两个月的房租；第七条第一项、第三条第三项，都能证明原告存在违约责任；3、原告情况说明一份、被告交纳租金收据各一份、交费通知单三份。证明被告应交未交租金189306元，已支付租金64101元，尚拖欠126205元。经质证，被告提出情况说明证明原告只是代理人，其可以代理委托人从事代理合同中的委托事项，但不能作为诉讼主体出现。交费单系当庭提交，超过举证期限，且不完整，只是截取的一部分。 被告石森虎向本院提交了以下证据：1、被告身份证复印件一份。证明被告的身份信息。经质证，原告对该证据无异议；2、租金收据二张。证明被告的房租已交到2020年1月1日。经质证，原告对该证据的三性均无异议。但提出该租金是补交之前拖欠的租金；3、退铺申请、影音资料、照片各一份。证明被告于2020年5月1日已经明确向原告表示不再租赁涉案房产，并且证明原告在涉案房产上添加新锁，致使被告无法将饭店里属于被告的家具电器等财产取走。足以证明原告已从事实上解除了双方的租赁合同。经质证，原告提出退铺申请是被告单方行为，双方并未解除合同，并且该证据亦不能证明合同解除的事实。对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告的证明目的，该照片不显示拍摄人、时间、、地点及被告所述添加新锁的事实，不能证明是原告的行为。影音资料不能证明双方合同已解除，并且视频内容不能证明与本案有关联性，该视频的主体一方非合同主体，不是原告，不能达到被告的证明目的；4、（2019）冀04民终1405号民事判决书一份。证明原告经常口头解除租赁合同或以实际行动解除租赁合同。经质证，原告提出该证据与本案不具有关联性，不能证明被告的证明目的。 综合原、被告双方提交的上述证据结合原、被告双方所做的陈述、辩解，本院确认如下案件事实： 2018年12月31日，原告华城公司作为案涉房产的所有权人邯郸市创鑫房地产开发有限公司的代理人，与被告石森虎就案涉房产（共计363.08平方米）的租赁签订了《商铺租赁合同》一份。该合同约定：“免租期2个月即2018年12月31日至2019年2月28日。租赁期限为5年，自计租日开始计算，自次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日。即从2019年3月1日至2023年3月1日。租金为：第一年189305元；第二年189305元；第三年204449元；第四年220758元；第五年238524元。”在合同履行期间，2019年12月31日前的租金已结清。被告石森虎于2020年5月1日向原告邯郸市华城商业广场有限公司提出退铺申请，因双方协商解除上述租赁合同未果，导致诉讼。至原告2020年5月21日向本院提起诉讼起诉时，被告石森虎的物品仍留存在案涉房产内。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。原告华城公司与被告石森虎签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效合同。合同双方当事人均应按合同的约定履行义务。本案中，原、被告双方在合同履行期间，在解除租赁合同协商未果的情况下，被告石森虎并未将所租赁房产交付原告，且其物品仍留存在案涉租赁房产内，被告石森虎依法应向原告华城公司交纳租金。现被告石森虎自2020年1月1日起未交纳租金的行为，已构成违约，依法应承担违约责任。鉴于本案的实际情况，拖欠租金的期限应从2020年1月1日起计算至2020年5月21日原告华城公司向本院提起诉讼时止为宜，故拖欠的租金为73647元（189305元÷365天×142天=73647元）。关于《商铺租赁合同》是否解除的问题，被告石森虎自2020年1月1日起不再交纳租金，且在2020年5月1日提出退铺申请，其行为已表示不再履行《商铺租赁合同》，现原告向本院提起诉讼虽未提出解除《商铺租赁合同》的请求，但该合同已无再继续履行的必要，故本院依法解除原、被告双方于2018年12月31日签订的《商铺租赁合同》。关于违约金，原告请求按合同约定“拖欠租金数额的日10％”为计算依据，该约定的违约金比例过高，本院依法予以调整，确定为以拖欠租金73647元的30％为标准计算，违约金为22094元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告邯郸市华城商业广场有限公司与被告石森虎于2018年12月31日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告石森虎于本判决生效后十日内支付原告邯郸市华城商业广场有限公司2020年1月1日—2020年5月21日的租金73647元； 三、被告石森虎于本判决生效后十日内赔偿原告邯郸市华城商业广场有限公司违约金22094元； 四、驳回原邯郸市华城商业广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2824元，减半收取1412元，由被告石森虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于邯郸市中级人民法院。 审判员  马树林 二〇二〇年十月三十日 书记员  张 慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。