陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0423民初2539号原告：胡某某，女，汉族委托诉讼代理人：秦某某、金某某，陕西云迈律师事务所律师。被告：陕西华阳天地实业股份有限公司。法定代表人：孙某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁某某，系该公司法务经理。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司西安分行负责人：张某某，系该分行行长委托诉讼代理人:赵某某、王某某，泰和泰（西安）律师事务所律师。原告胡某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司（以下简称华阳公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行（以下简称浦东银行西安分行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告华阳公司委托诉讼代理人，第三人浦东银行西安分行委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》及《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》；2、请求依法解除原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；3、请求依法判令被告返还原告购房首付款122342元、贷款本息47215.55元及违约金2323.42元；4、请求依法判令被告以122342元为基数，自2014年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的资金占用期间利息；5、请求依法判令被告向第三人偿还原告就《个人购房担保借款合同》剩余贷款及利息；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告华阳公司辩称，同意解除商品房买卖合同和补充协议，同意解除贷款合同，同意返还原告购房首付款及违约金1223.42元。返还原告已付购房款的前提条件是，应按照合同附属的补充协议第5条解除条件来履行备案登记注销手续，60日内退还原告全部已付款。原告已还款的贷款本息，以第三人提交的数字为准。为了不影响原告的征信记录，剩余贷款应由原告先返还给第三人，再由被告返还给原告。原告主张的资金占用利息，被告不认可。被告已经支付的违约金5111.52元应在返还的购房款中予以扣除。诉讼费同意承担。第三人浦东银行西安分行辩称，不同意解除《个人购房担保借款合同》，商品房买卖合同和个人借款合同属于独立的合同，独立的法律关系，应在两案中处理，商品房买卖合同即使解除，也不影响贷款合同的解除。原、被告及浦东银行西安分行签订的《个人购房担保借款合同》约定，贷款发放后，借款人与售房者就该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本借款合同应正常履行。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提交证据：《西咸新区商品房买卖合同》、《“乐华国际商业街”商品房买卖合同补充协议》、收款收据、《浦发银行交易流水》。被告未提交证据。第三人提交证据：《个人购房担保借款合同》及《还款明细》。当事人对以上证据的真实性均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月4日，原告与被告华阳公司签订了一份《西咸新区商品房买卖合同》：（以下简称商品房买卖合同），约定被告将其所开发的位于泾阳县高庄镇费家崖村项目名称为乐华国际商业街（一期）1栋4单元4层44054号商品房出卖给原告，房屋总价款为232342元，交房日期为2017年3月31日前。当日原告交付首付款122342元。关于逾期交房的违约责任，双方约定：逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……。该商品房买卖合同中补充协议就买受人解除合同后出卖人退款的前置条件为：“出卖人在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除合同登记备案后的六十日内退还买受人全部已付款”。2017年3月28日，原告就剩余应付房款110000元与被告华阳公司及浦东银行西安分行签订了一份《个人购房担保借款合同》（以下简称贷款合同），第三人浦东银行西安分行为贷款人，被告华阳公司为连带责任保证人。贷款合同约定：贷款金额110000元，贷款期限自2017年3月28日至2027年3月28日止，采用等额本息还款法，每月10日之前偿还。之后，第三人浦东银行西安分行将上述贷款按照贷款合同的约定支付至被告华阳公司的银行账户。2019年5月22日，原告与被告华阳公司签订了一份《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议（以下简称补充协议），双方就交房及房屋所有权证书办理事宜达成如下协议：一、乐华国际商业街未按期开业期间，被告承担陕西博文商业运营管理有限公司应向原告支付的保底收益，按照当年中国人民银行公布的三到五年期商业贷款利率（2017年为4.75%）计算，由陕西博文商业运营管理有限公司支付给买受人。二、被告同意，自应报送产权登记机关备案之次日（即2019年3月12日）起，至实际取得房屋所有权证书之日止，每日按已付房价款的万分之二向买受人支付违约金，按季度支付，每季度违约金在到期后，次月十五日前支付。截止2020年8月10日，原告已偿还贷款本金31153.24元，利息17250.11元，本息合计48403.35元，剩余本金78846.76元未偿还。被告华阳公司已经向原告支付违约金5111.52元，涉案商品房至今未向原告交付。本院认为，本案争议焦点为：1、是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同；2、如解除上述合同，当事人之间的权利义务如何确定。（一）关于是否应解除涉案商品房买卖合同、补充协议及贷款合同。依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议意思表示真实，内容不违反法律规定，合法有效。合同履行中，被告华阳公司至今未按照合同约定向原告交付房屋，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告诉请解除合同及补充协议，被告华阳公司也同意，符合法律规定，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同、补充协议确认解除，当事人签订的贷款合同之目的无法实现，故对原告主张解除涉案贷款合同的诉讼请求，本院予以支持。（二）关于合同解除后当事人之间的权利义务如何确定。1、关于返还购房款本金。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告华阳公司已收取原告向其支付的房款122342元，应向原告悉数返还。2、关于返还贷款本金及利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案贷款合同解除，浦东银行西安分行无违约行为，且确有损失，该损失应为原告尚未偿还剩余贷款及利息。本案贷款合同解除的根本原因在于开发商违约导致商品房买卖合同解除，为了减少当事人的诉累，本院认定由被告华阳公司直接承担第三人浦东银行西安分行的上述损失，并向原告返还其已向第三人浦东银行西安分行支付的贷款本息。3、关于违约金如何计算。原告依据商品房买卖合同及补充协议中约定的关于逾期交房违约责任主张被告向其支付违约金，根据双方的合同约定，逾期交付房屋超过60日后，原告要求退房的，被告应自退房通知送达之日起30日内退还原告全部已付款，并按照全部已付款的1%向原告支付违约金。原告提出要求被告支付违约金，被告同意，本院予以确认。因违约金以补偿性为原则，当事人约定按已付全部购房款的1%承担违约金，不足以补偿原告的损失，而原告所主张的违约金之目的是为了提高违约金支付标准来弥补其损失，原告要求被告同时按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自原告付款之日（即2017年3月4日）起承担资金占用期间的利息（2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以此适当增加违约方的违约责任，填平买受人的损失，较为适宜亦符合法律规定，本院予以支持。另，涉案合同履行过程中，当事人双方在选择继续履行合同的前提下，由被告按照原告已付房款的日万分之二已向原告支付的违约金5111.52元应在本院认定被告所承担的违约责任中予以扣除。原告要求被告从2014年5月18日起承担资金占用期间利息，无事实依据，本院不予支持。4、关于办理合同注销登记手续与返还购房款的顺序。根据合同约定，本院在合同解除后给予十五日的自行履行期，履行期内被告华阳公司应向原告发出共同履行注销手续的约定日期通知，约定的日期应限定在履行期内，原告应配合被告华阳公司办理合同备案注销手续。自行履行期届满后六十日内被告华阳公司向原告返还已支付的购房款。综上所述，原告合法的诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告胡某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司于2017年3月4日签订的《西咸新区商品房买卖合同》及2019年5月22日签订的《“乐华国际商业街”商品房买卖合同》补充协议，原告胡某某与被告陕西华阳天地实业股份有限公司应于本判决生效后十五日内（自动履行期）办理上述合同的注销登记手续；二、解除原告胡某某、被告陕西华阳天地实业股份有限公司与第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行于2017年3月28日签订的《个人购房担保借款合同》；三、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后六十日内向原告胡某某返还购房款122342元，返还已偿还的贷款本息（以给付时上海浦东发展银行股份有限公司西安分行出具的还款流水为准），支付违约金1223.42元，支付资金占用期间利息（利息以应返还购房款122342元为基数，自2017年3月4日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告陕西华阳天地实业股份有限公司于本判决生效后十五日内向第三人上海浦东发展银行股份有限公司西安分行偿还原告胡某某就《个人购房担保借款合同》剩余贷款本金及利息（以给付时上海浦东发展银行股份有限公司西安分行出具的剩余贷款数额为准）；五、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。以上给付款项在执行时扣除5111.52元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3738元（原告已预交），减半收取计1869元，由被告陕西华阳天地实业股份有限公司负担。1869元退还原告胡某某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  朱晓强二〇二〇年十月十六日书记员  李 霞依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。1