1浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终2670号 上诉人（原审原告）：金霞芳，女，1974年2月19日出 生，汉族，住绍兴市越城区, 上诉人（原审被告）：绍兴冠成置业有限公司，住所地： 绍兴市越城区西郊路冠城商业广场售楼部。 法定代表人：陈应樟。 委托诉讼代理人：陶鹏，浙江中圣律师事务所律师。 上诉人金霞芳因与上诉人绍兴冠成置业有限公司（以下 简称冠成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省绍兴 市越城区人民法院（2020）浙0602民初2093号民事判决， 向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案受理后，依 法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人 金霞芳、上诉人冠成公司的委托诉讼代理人陶鹏到庭应询。 本案现已审理终结。 金霞芳上诉请求：一、撤销(2020)浙0602民初2093号 民事判决第二项，改判被上诉人自2019年9月30日起支付 逾期交房违约金16980.14元，并按147.6元每日的标准支付 逾期交房违约金至交房之日止；二、撤销(2020)浙0602民初 22093号民事判决第三项，改判被上诉人将房屋整改至符合交 房标准，安装排烟管道、燃气管道，将室内的排水管道移到 不影响房屋正常使用的合理位置，对蓝图上没有的一根排水 管进行整改且将门前墙整改至与宣传效果图一致；三、改判 被上诉人整改电梯承重墙突出部分，整改至与合同图纸一致； 四、如前述两项无法整改，应减少因房屋质量存在瑕疵而无 法整改的房屋价款20万元。五、本案一审及二审诉讼费均由 被上诉人承担。事实与理由：一、原审只判决冠成公司承担 自2019年9月30日至2020年1月23日迟延交房的违约金 16980.14元，属事实认定错误。原审法院认定合同补充协议 第九条第1款关于“本合同第十条约定的商品房交付条件变 更为该房屋取得《建设工程竣工验收报告》后(且该条件为该 房屋交付的唯一条件)，出卖人即可将该房屋交付买受人使 用，买受人应如期办理该房屋的接收手续”无效后，应当对 上诉人交房的事实进行审查。被上诉人在明知自己房屋不具 备交付的情况下强行通知上诉人于2019年11月22日至26 日期间交付房屋，上诉人现场察看后，认为被上诉人的房屋 状况不符合交付房屋条件，遂拒绝接受房屋，并要求被上诉 人整改。此后，被上诉人再也没有通知上诉人交付房屋，被 上诉人至符合交付房屋之日起一直没有正式通知上诉人接受 房屋，作为负有履行交付房屋义务的被上诉人有义务在交付 房屋前书面通知上诉人，因此逾期交房违约金应当自2019年 9月30日计算至实际交付房屋之日止，而不是计算到符合交 3房条件的2020年1月23日。二、原审法院没有支持上诉人 要求整改室内排水管的请求是错误的。房屋现场有三根排水 管，而设计图纸上只有二根排水管，靠近墙脚的雨水管在设 计图纸上并不存在。工程联系单和设计变更通知有事后补的 嫌疑，因为8月13日项目施工早已完成，雨水管已安装，在 上诉人第一次起诉时发现水管数量与图审图纸不符，冠成公 司事后补设计变更。上诉人提供给法院的是一张由绍兴市城 市建设档案馆调取的商铺排水管图，而不是设计院出一张图 纸就可以改变蓝图的作用，设计院和开发商存在利益关系， 图纸无效。三、原审法院没有判决冠成公司安装排烟管道和 燃气管是错误的。原审法院以购房合同中没有约定安装排烟 管道和燃气管道，缺乏合同依据。整个项目所涉商铺均没有 约定安装排烟管道和燃气管，但绝大部分的商铺安装了排烟 管道，绝大多数商铺均有燃气管道入户接口，只有上诉人等 少数商铺没有安装上述设施设备。在合同没有约定的情况下， 被上诉人自愿将绝大多数商铺安装了排烟管道和燃气管道， 应当视为自愿给客户增加了福利设施，是一种自设合同义务 行为，其对所有的客户应当一视同仁。如果说没有合同约定， 不能安装排烟管道和燃气管道，又没有事先规划的情况下， 排烟管道和燃气管道就系违法设施，应当拆除。四、原审法 院没有支持将门前墙整改至与宣传图效果图一致，不妥当。 被上诉人的销售人员口头承诺说前面是没有墙的，且宣传图 上明确也是没有墙的，这两堵墙直接影响到上诉人是否决定 4购买商铺，应当由被上诉人承担虚假宣传的不利后果。五、 如果被上诉人无法整改房屋，应当对上诉人的房屋损失予以 赔偿，具体数额可以由法院审定。 冠成公司答辩称，金霞芳的上诉理由不能成立，应予驳 回。冠成公司早已履行交房告知义务，且一审判决的逾期交 房违约金过高。设计单位已对排水管问题作出合理说明，要 求移动排水管没有依据。本案房屋为非住宅房屋，合同已约 定不提供燃气管道，且金霞芳周边房屋均已装修完毕，客观 上也不能安装排烟管道。根据合同约定，宣传效果图不能作 为依据。 冠成公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和 理由：一、原审法院认定合同条款无效，系认定事实不清， 证据不足。1.原审法院认为该条款违反了《建设工程质量管 理条例》的规定，但该条例属于行政法规，不能作为法院审 判民事案件的依据。2.该条款属于《浙江商品房买卖合同(预 售)》的组成部分，冠成公司已经向有关房管部门备案，所有 程序都经行政部门同意，条款内容未违反任何法律的规定， 也不存在上诉人免除其责任的情形，对于房屋存在的一般瑕 疵问题，上诉人也承诺负有维修义务。3.被上诉人作为完全 民事行为能力人签署该份补充协议，应当认定为系其真实意 思的表示。二、原审法院认定房屋符合交付条件的时间应为 2020年1月23日，并据此计算逾期交付违约金，系错误认 定。1.上诉人于2019年11月15日向被上诉人寄送了《冠成 5商业广场房屋交付通知书》，确实存在逾期交付房屋的情形。 逾期时长应为45天。原审法院认定交付时间在2020年1月 23日的依据为《绍兴市房屋建设工程竣工验收备案表》第4 页记载的“该工程的竣工验收备案文件于2020年1月23日 收讫。文件齐全”。但是该内容是指绍兴市越城区建设与交通 局收齐了本案工程的全部备案文件，并非工程的各项验收及 在验收部门的备案时间。且《绍兴市房屋建设工程竣工验收 备案表》中第3页中记载了“工程竣工验收备案附件目录” 及附件19份，该19份材料中涉及本案工程的全部竣工验收 均在2019年11月8日前完成，并在各验收部门备案完成。 交付的前提是建筑工程竣工验收合格，案涉房屋的交付时间 应为2019年11月15日，上诉人只需向被上诉人支付逾期 45天交付房屋的违约金。2.即使原审法院认为上诉人在通知 被上诉人交付时，房屋在备案文件归集上存在瑕疵，但上诉 人在通知交房时，房屋已经完成了全部各项竣工验收程序及 在验收部门备案，该备案文件的归集瑕疵并不违反法律法规 禁止性规定，不应当按照合同日万分之一的全额标准适用违 约金，而应当根据违约的程度与性质，降低或减少违约金。 金霞芳答辩称，该合同条款应为无效。冠成公司逾期交 房应承担违约责任，一审认定的违约金过低。 金霞芳向一审法院起诉请求：一、被告承担逾期交房违 约损失，按每月8000元的租金标准支付至交房时止，自2019 年9月30日起至2020年3月30日暂计48000元。二、被告 6将房屋整改至符合交房标准，安装排烟管道、燃气管道，将 室内排污排水管移到不影响原告房屋正常使用的合理位置， 将门前墙整改至与宣传图效果图一致。三、被告因房屋质量 存在瑕疵无法整改减少房屋价款20万元。四、认定《浙江省 商品房买卖合同（预售）》补充协议第九条第1款无效。 一审法院认定事实：2018年6月1日，原告金霞芳（买 受人）与被告冠成公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖 合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于冠城商业广场 3区1002室商品房（建筑面积46.4平方米），总价为1476534 元。第十条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所 列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件； 2、该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品房为住宅的， 出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 全装修住宅还应当符合下列第5项所列条件：5、该商品房已 取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格 报告。第十一条约定，对于燃气基础设备的约定，其中住宅 商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道 连接，保证燃气供应，对于非住宅商品房无该项内容。第十 二条约定，出卖人在2019年9月30日前向买受人交付该商 品房。第十三条约定，逾期交付责任详见合同补充协议。合 同对双方其他权利义务亦进行了约定。 同时，合同附件十三补充协议第二条约定：双方确认， 除本合同约定外，其他任何形式的广告、宣传资料、售楼书、 7沙盘模型、照片、户型图、样板房等资料内容均为要约邀请， 其所述内容不作为该房屋交付标准和条件，双方权利义务均 以本合同约定为准。本项目和该商品房的所有细节应以政府 的最后批复及本合同的约定为准。因比例或表现方法所限， 部分附属物或构筑物可能未在销售广告、宣传资料、沙盘模 型等上标明，买受人不得以此为由要求出卖人承担违约责任。 第四条第5款约定，根据建筑抗震结构安全和消防需要，该 房屋室内天棚局部可能有结构梁，沿墙可能有结构柱或剪力 墙；该房屋顶部可能有明管；该房屋内可能有管道井；该房 屋内可能有风机、风机管道、消防栓、燃气管、燃气阀等公 用设施设备；该房屋所在楼宇可能有正压风井；该房屋周边 及建筑屋面局部可能设有包括但不限于自动扶梯、室外箱式 变压器、电缆分支箱、燃气调压箱、进排风井、油烟净化机 组、有线电视设备箱、室外空调机、空中连廊及其他商业经 营所必需的设施设备等。前述情况最终以交房实际为准，买 受人对此没有异议，买受人承诺不因此向出卖人提出任何主 张和要求。第六条第9款约定，双方一致同意，对本合同第 十三条达成补充约定如下：甲方自身原因造成未在本合同约 定期限内将该房屋交付乙方超过60日的，乙方在此不可撤销 地选择不解除合同，合同继续履行，但甲方应按乙方已付购 房款日万分之一向乙方支付违约金直至该房屋交付为止。第 九条第1款约定，本合同第十条约定的商品房交付条件变更 为该房屋取得《建设工程竣工验收报告》后(且该条件为该房 8屋交付的唯一条件)，出卖人即可将该房屋交付买受人使用， 买受人应如期办理该房屋的接收手续。若商品房出现局部空 鼓、裂缝、渗水等一般瑕疵或质量通病，不属于主体结构质 量不合格或重大工程质量问题从而严重影响正常使用的，买 受人应正常交接，出卖人应履行维修义务。该条第6款约定， 根据本项目的规划和设计，该商品房没有供暖，燃气敷设到 用地红线内、商业BCD区三至五层有线电视敷设到户，买 受人对此已经知悉并同意，不得以此为由拒绝接受该商品房。 上述合同签订后，原告向被告支付了购房款。 2019年7月24日，原告向该院起诉被告，要求被告把 商铺恢复为宣传图纸一样。该院于2019年9月10日作出 （2019）浙0602民初7329号民事判决，认为现尚未达到房 屋交付时间且合同约定房屋宣传图纸内容不作为房屋交付标 准和条件，缺乏相应合同依据，故判决驳回原告的诉讼请求。 经查，2019年11月15日，被告出具房屋交付通知书， 认为冠城商业广场已经相关部门综合验收合格，准予交付， 定于2019年11月22日-26日（5天）集中办理交房手续， 后原告予以收悉。同时查明，涉案工程于2019年10月20日 完工，2019年11月8日经五方（建设单位、监理单位、施 工单位、设计单位、勘察单位）验收合格，2020年1月23 日在绍兴市越城区建设和交通运输局竣工验收备案。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、双方签订的补充 协议第九条第1款是否无效；二、被告交付案涉房屋的排烟 9管道、燃气管道、排污排水管、门前墙是否符合合同约定； 三、被告是否存在逾期交房的违约行为。 关于争议焦点一：补充协议第九条第1款约定，“本合同 第十条约定的商品房交付条件变更为该房屋取得《建设工程 竣工验收报告》后(且该条件为该房屋交付的唯一条件)，出 卖人即可将该房屋交付买受人使用，买受人应如期办理该房 屋的接收手续。若商品房出现局部空鼓、裂缝、渗水等一般 瑕疵或质量通病，不属于主体结构质量不合格或重大工程质 量问题从而严重影响正常使用的，买受人应正常交接，出卖 人应履行维修义务。”原告认为该条款完全免除了被告应当取 得建设工程竣工验收备案的法定职责，排除了原告获得质量 合格房屋的主要权利，应当认定为无效。被告认为该合同是 经房管部门备案的网签合同，不存在格式条款问题，该条款 也未违反任何法律的规定，是对等的条款，故不应认定为无 效。 该院对此评析如下：根据《建筑法》第六十一条规定， “交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量 标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书， 并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格 后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付 使用。”同时，根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第 一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关 于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域 10 内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设 工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权 益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政 府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建 设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程 质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门 委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设 计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合 格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满 足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九 条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日 内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部 门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或 者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门 发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质 量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的 规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设 行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程 质量符合国家要求和标准。因此，竣工验收备案表是认定商 品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。本案中，双方 签订的补充协议第九条第1款关于“本合同第十条约定的商 品房交付条件变更为该房屋取得《建设工程竣工验收报告》 后(且该条件为该房屋交付的唯一条件)，出卖人即可将该房 11 屋交付买受人使用，买受人应如期办理该房屋的接收手续” 的约定，违反了《建设工程质量管理条例》的相关规定，并 存在被告免除其责任的情形，故应当认定为无效。补充协议 第九条第1款关于“若商品房出现局部空鼓、裂缝、渗水等 一般瑕疵或质量通病，不属于主体结构质量不合格或重大工 程质量问题从而严重影响正常使用的，买受人应正常交接， 出卖人应履行维修义务”的约定，系在房屋经竣工验收合格 的前提下，双方对一般瑕疵问题的约定，对于列明的瑕疵问 题，被告仍应履行维修义务，故并不存在原告认为的被告免 除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等合同无效的 情形，故仍应认定为有效。 关于争议焦点二：被告交付案涉房屋的排烟管道、燃气 管道、排污排水管、门前墙是否与合同约定不符。 第一，关于排烟管道问题。双方签订的《浙江省商品房 买卖合同（预售）》第四章关于商品房交付条件与交付手续， 并未约定涉案房屋有排烟管道设施设备，故原告主张要求被 告安装排烟管道，缺乏合同依据，该院不予支持。第二，关 于燃气管道问题。同理，双方签订的合同中对非住宅商品房 并未约定要完成燃气管道的敷设，原告认为部分商铺门口有 燃气管道，故主张要求被告安装燃气管道的诉讼请求，亦缺 乏合同依据，该院不予支持。第三，关于室内排污排水管问 题。从原告提交的一层给排水平面图来看，其中靠近玻璃墙 的两根雨污水管道与平面图中的C-YL-9和C-YWY-6两根管道 12 一致，原告主张要求移动上述两根管道位置的诉讼请求，该 院不予支持。关于另一根靠墙脚的雨水管，虽然原告提交的 给排水平面图中未予以显示，但从被告庭后向该院提交的工 程联系单来看，该工程的设计单位中元（厦门）工程设计研 究院有限公司回复，图审图纸（图号：XP86W-3S-01）存在纰 漏情况，该院已于2018年8月13日出具设计变更通知（图 号：XP86W-改1），详第3点增加相应的雨水系统Q-YWY-31～ 38。即靠墙脚的雨水管道系经设计变更后予以施工，且双方 签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及补充协议并未对 给排水管道位置予以明确约定，同时该雨水管道系公共管道 涉及其他业主的合法权益，故原告主张要求移动上述管道位 置的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院亦不予支持。关 于原告认为工程联系单的落款时间为2019年8月13日（此 前其已向法院起诉），该更改方案无效的意见，该院认为，虽 然工程联系单落款时间为2019年8月13日，但该联系单中， 中元（厦门）工程设计研究院有限公司载明出具设计变更通 知的时间为2018年8月13日，并不存在原告起诉后再更改 图纸的情形，故对上述意见，该院不予采纳。第四，关于门 前墙的问题，原告主张要求整改至与宣传效果图一致。根据 合同附件补充协议的约定，除本合同约定外，其他任何形式 的广告、宣传资料、售楼书、沙盘模型、照片、户型图、样 板房等资料内容不作为房屋交付标准和条件，双方权利义务 均以本合同约定为准，故原告要求被告将案涉房屋门前墙整 13 改至与宣传效果图一致的诉讼请求，缺乏相应的合同依据， 该院亦不予支持。 关于争议焦点三：如前所述，鉴于补充协议第九条第1 款关于“房屋交付条件”的部分条款无效，双方关于商品房 交付条件的约定仍应按《浙江省商品房买卖合同（预售）》第 十条约定的内容执行，即：该商品房交付时应当符合下列第 1、2项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备 案证明文件；2、该商品房已取得房屋实测测绘报告。该商品 房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅 质量保证书》。全装修住宅还应当符合下列第5项所列条件： 5、该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气 质量检测合格报告。本案中，原告所购买的房屋非住宅，故 该商品房交付时应取得建筑工程竣工验收备案证明文件及房 屋实测测绘报告。 根据合同约定，被告应于2019年9月30日前向原告交 付商品房。但根据目前查明的事实，涉案工程于2020年1月 23日在绍兴市越城区建设和交通运输局竣工验收备案，被告 于2019年9月9日取得房屋实测测绘报告，即涉案房屋符合 交付条件的时间应为2020年1月23日。原告主张要求按每 月8000元的标准支付至交房时止的违约金，缺乏事实和法律 依据，该院不予支持，但被告应向原告支付2019年10月1 日至2020年1月23日期间的逾期交房违约金16980.14元 （1476534元×115日×万分之一/日）。因双方签订的合同对 14 违约金计算标准明确且对等，亦不存在违约金过高的情形， 故被告认为即使被告存在备案文件归集上的瑕疵，但根据违 约程度和性质应降低或减少违约金的辩称意见，该院不予采 纳。 此外，关于原告认为房屋质量存在瑕疵（没有排烟管道， 无法做餐饮生意；房屋的排水管道无法整改导致使用空间变 小，装修不便）无法整改，要求减少房屋价款20万元的诉讼 请求，从该院对争议焦点二的分析可以看出，被告并不存在 安装排烟管道或排水管道不符合合同约定的情形，故原告主 张的上述诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百 一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建 设工程质量管理条例》第四十九条，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定， 判决：一、原告金霞芳与被告冠成公司签订的《浙江省商品 房买卖合同（预售）》补充协议第九条第1款关于“本合同第 十条约定的商品房交付条件变更为该房屋取得《建设工程竣 工验收报告》后(且该条件为该房屋交付的唯一条件)，出卖 人即可将该房屋交付买受人使用，买受人应如期办理该房屋 的接收手续”的条款无效；二、被告冠成公司应于判决生效 之日起三十日内向原告金霞芳支付逾期交房违约金16980.14 元；三、驳回原告金霞芳的其他诉讼请求。如果未按判决指 定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民 15 事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间 的债务利息。本案案件受理费减半收取2510元，由原告金霞 芳负担2338元，由被告冠成公司负担172元，其中由被告冠 成公司负担部分，于判决生效之日起七日内向该院交纳。 二审中，金霞芳向本院提交照片及纸印照片一组、排烟 平面图、房屋质量保证书及使用说明书，证明房屋前场地存 在质量问题，排水管、电梯承重墙影响房屋使用应整改，冠 成公司应为其安装燃气管道和排烟管道。冠成公司质证不予 认可。本院对证据真实性予以认定。冠成公司提交浙江省建 设工程规划核实确认书、防空地下室防护专项监督报告、建 设工程消防验收意见书，证明在2019年11月8日前本案房 屋已具备竣工验收条件。金霞芳质证不予认可。本院认为， 一审根据房屋竣工验收备案时间认定逾期交房时间节点，并 无不当，该证据不能达到其证明目的。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中关于房屋交付条件，双方签订的房屋 买卖合同第十条约定，商品房交付时应当符合下列第1、2项 所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文 件；2、该商品房已取得房屋实测测绘报告。同时，双方签订 的补充协议第九条第1款约定，合同第十条约定的商品房交 付条件变更为该房屋取得《建设工程竣工验收报告》后(且该 条件为该房屋交付的唯一条件)，出卖人即可将该房屋交付买 受人使用，买受人应如期办理该房屋的接收手续。由于房屋 16 交付买受人使用除房屋需取得竣工验收合格及向有关部门备 案等条件外，还需消防、环保等设施符合行政管理规定要求， 同时还应满足通水、通电等实际使用需求。本案双方签订的 补充协议第九条第1款约定降低了房屋买卖合同主合同第十 条约定的交付条件，变更房屋交付条件仅为取得竣工验收报 告，还约定该条件为房屋交付的唯一条件，在客观上可能损 害房屋买受人利益，故一审确认补充协议第九条第1款关于 “本合同第十条约定的商品房交付条件变更为该房屋取得 《建设工程竣工验收报告》后(且该条件为该房屋交付的唯一 条件)，出卖人即可将该房屋交付买受人使用，买受人应如期 办理该房屋的接收手续”的约定为无效，并无不当，本院予 以维持。因补充协议第九条第1款关于房屋交付条件的约定 为无效，双方约定并有效的房屋交付条件仍为房屋买卖合同 中第十条约定，即需取得竣工验收备案证明文件及房屋实测 测绘报告。一审根据冠成公司在有关部门完成竣工验收备案 及取得房屋实测测绘报告的时间，认定房屋符合交付条件的 时间，即2020年1月23日，并据此计算逾期交房违约金， 亦无不当，冠成公司的上诉理由不能成立。 由于冠成公司之前已通知金霞芳交房并确定交房具体时 间，冠成公司虽因未完成合同约定的交房条件而需承担违约 金，但至房屋完成竣工验收备案及取得房屋实测测绘报告， 房屋交付条件即成就，逾期交房违约责任亦应计算至此，且 房屋实际完成交付时间还受双方配合等因素影响，故金霞芳 17 关于违约金需计算至实际交房之日止的上诉理由不能成立。 因本案房屋为非住宅房屋，双方签订的房屋买卖合同已 明确约定，非住宅房屋不完成燃气基础设备，且安装燃气管 道还存在具体位置等条件限制，故金霞芳要求冠成公司安装 燃气管道，依据不足。同理，关于安装排烟管道，房屋为非 住宅房屋，双方签订的房屋买卖合同明确约定不完成燃气基 础设备，对排烟管道安装亦没有约定，且安装排烟管道还存 在需周边房屋业主配合等因素限制，故一审未支持金霞芳要 求安装排烟管道的诉请亦无不当。 室内排水管中的两根位于玻璃墙边，虽该两根排水管在 排水平面图中有所体现，但该两根排水管的其中一根位于玻 璃墙旁边，客观上对于商铺招租及利用存在一定影响。位于 墙角的一根排水管，在排水平面图中并未显示，根据工程联 系单，设计单位于2018年8月13日出具设计变更通知，即 该排水管系在金霞芳与冠成公司签订房屋买卖合同之后经过 设计变更，该变更情况突破了金霞芳在签订合同时对房屋的 预期，也与一般合同当事人对交付房屋的预期不一致。故本 案排水管的位置导致房屋可利用面积减少并在一定程度上影 响房屋美观，与合同签订时当事人对房屋预期不符，对当事 人决定是否选择购买该房屋存在一定影响，冠成公司应对此 承担减少价款或赔偿损失等违约责任。因排水管道已建成， 且进行移除亦影响其他业主利益，实际不可行，故金霞芳要 求冠成公司赔偿损失的理由部分成立。关于赔偿损失数额， 18 本院根据冠成公司的违约情形及过错程度，结合本案排水管 道导致房屋实际可用面积减少所对应的价款及对房屋招租的 影响等因素，认定冠成公司应赔偿金霞芳7万元。 关于宣传效果图，合同已约定其不能作为房屋交付的标 准，故金霞芳要求将房屋根据宣传效果图进行整改的理由不 能成立。关于整改电梯承重墙，金霞芳在一审中并未明确提 出该诉请，仅在理由部分有所提及，且本案合同已约定沿墙 可能有结构柱或剪力墙，整改该承重墙亦涉及公共利益，故 本院对于该诉请亦不予支持。 综上，金霞芳的上诉请求部分成立，本院对成立部分予 以支持，并据此对一审判决予以部分改判。依照《中华人民 共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决 如下： 一、维持浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602 民初2093号民事判决第一、二项； 二、撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602 民初2093号民事判决第三项； 三、绍兴冠成置业有限公司赔偿金霞芳7万元，于本判 决生效后三十日内付清； 四、驳回金霞芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。 19 一审案件受理费减半收取2510元，由金霞芳负担1630 元，绍兴冠成置业有限公司负担880元，其中由绍兴冠成置 业有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内向一审法 院交纳。二审案件受理费4765元，由金霞芳负担3097元， 绍兴冠成置业有限公司负担1668元。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年十月十二日 书记员 陶钿钿