江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初5983号原告（反诉被告）：赣州中创置业有限公司，住所地:江西省赣州市章江新区长征大道十龙聚龟东南侧中创国际城营销中心。统一社会信用代码:91360700074283189E。法定代表人：叶舰，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘媛媛，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王金雄，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）：王莉，女，1991年12月27日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。被告（反诉原告）：刘大汕，男，1989年10月23日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：徐平，广东静美律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告（反诉被告）赣州中创置业有限公司（以下简称为中创公司）与被告（反诉原告）王莉、刘大汕商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中创公司委托诉讼代理人潘媛媛、王金雄，被告（反诉原告）王莉、刘大汕共同委托诉讼代理人徐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的合同编号为2016121500541的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金6647.22元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月11日，二被告欲购买原告所有的位于章江新区中创?水韵春天3栋2305号房屋，向原告支付30000元作为定金。2016年12月15日，二被告与原告签订合同编号为2016121500541的《商品房买卖合同》，合同约定:1、该套房屋的价格是694722元，被告已支付的30000元定金转为购房款;2、二被告应于2016年12月15日前向原告一次性支付全部房价款;3、二被告逾期付款若超过90日，原告有权解除本合同，并要求二被告在解除合同通知书送达之日起15日内按照累计应付款的1％向原告支付违约金。合同签订后，原告曾多次要求被告支付剩余房款，但被告未依约支付，被告的逾期付款行为已经构成违约。2020年6月29日，原告向二被告邮寄解除合同通知书，已向二被告书面通知解除上述合同，二被告应向原告支付违约金6674.22元。为维护原告的合法权益，遂起诉至法院。被告王莉、刘大汕辩称，一、答辩人刘大汕、王莉与被答辩人在2016年12月15日签订《赣州市商品房买卖合同》，从合同第八条规定的时间期限来说，被答辩人主张解除合同的时间已过法律规定的诉讼时效期限，主张得不到法律的支持；二、被答辩人主张解除《赣州市商品房买卖合同》及违约金的请求没有依据。在2016年12月15日答辩人与被答辩人签订《赣州市商品房买卖合同》，由答辩人购买赣州中创置业有限公司“中创?水韵春天”3号楼2304#、2305#、2306#房屋(住宅)，合同规定2305#房屋价款为694722元，在2016年12月15日全部支付。答辩人在签订合同前2016年11月11日已向被答辩人支付了购买三套房屋的定金9万元(包含2305＃房屋的3万元定金)，为实现完成《赣州市商品房买卖合同》房款在2016年12月15日全部支付的规定，在签订合同时被答辩人提出，由答辩人王莉向被答辩人出具一份金额235.7395万元的《借条》(包含2305＃房屋剩余房款664722元)，此借款由被答辩人现金收讫，实现完成合同规定答辩人的房款付款义务。被答辩人提出如此付款方式，是基于答辩人王莉的父亲王文海与被答辩人及公司股东叶舰、张茂林合资合作共同开发涉案商品房，并且借款资金由被答辩人负责处理，待被答辩人通知还款后，由答辩人向出借资金方还款，双方买卖房屋债权债务转变为民间借贷债权债务。以此，答辩人完成合同规定的支付义务，赣州中创置业有限公司主张解除《赣州市商品房买卖合同》及违约金的请求没有依据；三、被答辩人或其安排的出借方在答辩人出具借条后未向答辩人通知还款或催款。答辩人在《赣州市商品房买卖合同》规定的2018年9月30日前交房期限内，多次要求被答辩人交房被拒。为此提出反诉，要求被答辩人履行合同、交付房屋和办理房屋产权证。综上，被答辩人起诉主张解除《赣州市商品房买卖合同》及违约金没有事实依据，起诉超过诉讼时效，请求法院依法驳回。被答辩人应履行合同交房和办证。请法院依法处理。反诉原告王莉、刘大汕向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告立即向反诉原告交付所购买的中创·水韵春天3栋2305号房屋，并按合同规定办理不动产权属证书；2、判令反诉被告按日以房款的万分之一承担违约金，从2018年10月1日起至交房之日止。(截止提起反诉时违约金为46199.01元)；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：在2016年12月15日，反诉原告与反诉被告签订《赣州市商品房买卖合同》，由反诉原告购买反诉被告的中创·水韵春天3号楼2304#、2305#、2306#房屋(住宅)，合同约定2305＃房屋价款为694722元，于2016年12月15日付清。反诉原告在签订合同前已向反诉被告支付了购买三套房屋的定金9万元(包含2305＃房屋的3万元定金)，为实现《赣州市商品房买卖合同》房款在2016年12月15日全部支付的约定，在签订合同时反诉被告提出，由反诉原告王莉向反诉被告出具金额为235.7395万元的《借条》(包含2305＃房屋剩余房款664722元)，此借款由反诉被告现金收讫，用于支付案涉房产剩余房款。双方买卖房屋债权债务转为民间借贷债权债务。合同规定反诉被告在2018年9月30日前交房，但是反诉被告未按约定交房及办理产权证，后反诉原告多次要求交房和办理产权证未果。2020年6月，反诉被告以反诉原告未按合同支付房款为由要求解除合同，反诉原告回函表明反诉被告的解除理由不成立，并要求反诉被告履行合约交付房屋。2020年7月，反诉被告向法院提起诉讼要求解除商品房销售合同。反诉原告遂提出反诉请求。反诉被告中创公司辩称，一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》已于2020年6月解除，答辩人无需向被答辩人交付案涉房屋。案涉《商品房买卖合同》是在答辩人与被答辩人双方意思表示真实的基础上签订的，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。2016年12月15日合同签订至今，被答辩人一直未支付剩余房款，答辩人经多次催收，均无果。2020年6月29日，答辩人根据合同约定向被答辩人发出《解除合同通知书》，故双方签订的《商品房买卖合同》已经解除，答辩人无需向被答辩人交付案涉房屋，也无需为被答辩人办理不动产权属证书。二、被答辩人主张以出具了借条完成合同付款义务无事实及法律依据，被答辩人在签订合同后至今仍未支付剩余购房款664722元。被答辩人主张在2016年12月15日，其通过向答辩人出具一份金额为2357395元的《借条》完成了对该合同约定的剩余房款的支付义务。依据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第2条“被答辩人向答辩人支付购房款时，无论是一次性付款方式或银行按揭贷款付款方式，均以相关款项实际到达答辩人账户为准，否则，视同被答辩人未履行付款义务，须承担逾期付款的违约责任。”合同签订至今，答辩人并未收到被答辩人的剩余购房款，据此，被答辩人主张以该《借条》来证明其完成了剩余房款的支付义务无合同依据。另外，被答辩人提供的《借条》无出借人信息、未约定借款利率及借款期限等，与民间借贷常理不符，更为重要的是，民间借贷是实践合同，以出借人实际出借资金之日起借贷关系成立，本案中答辩人至今未收到该笔款项，被答辩人也未提供证据证明已向答辩人支付该笔款项或答辩人已收到该笔款项，因此该《借条》无任何证明效力，被答辩人主张以该《借条》来证明其完成了剩余房款的支付义务，亦无事实依据。三、被答辩人无权主张答辩人承担违约金，相反，被答辩人逾期未支付剩余购房款，在合同解除后，应当向答辩人支付违约金。综上所述，请求法院依法驳回被答辩人的反诉请求，维护答辩人的合法权益。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月15日，被告（反诉原告）王莉、刘大汕（买受人）与原告（反诉被告）中创公司（出卖人）签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2016121500541），约定买受人购买出卖人开发的中创·水韵春天3栋2305室房屋，建筑面积83.09㎡，套内面积61.38㎡，单价8361.08元/平方米，房屋总价694722元；签订合同前买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于签订合同时抵作商品房价款；买受人应当在2016年12月15日前支付该商品房全部房价款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。合同签订后，因被告（反诉原告）未向原告（反诉被告）支付剩余购房款664722元。2020年6月29日，原告（反诉被告）通过中国邮政标准快递向被告（反诉原告）寄送《解除合同通知书》，载明：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年12月15日签订了三份《商品房买卖合同》，约定:1、被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）的中创?水韵春天3栋2304、2305、2306室房屋；2、被告（反诉原告）需于2016年12月15日前支付房款862034元、664722元、830639元，以上共计2357395元等。经原告（反诉被告）多次催收，被告（反诉原告）至今未支付上述房款。现原告（反诉被告）依据法律规定及合同约定郑重通知：一、自本通知到达被告（反诉原告）的同时，解除三份《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）将采取相应的法律手段就被告（反诉原告）迟延付款的违约行为追究法律责任，并就原告（反诉被告）可能因此所遭受的经济损失向被告（反诉原告）进行索赔。该《解除合同通知书》于2020年6月30日签收。2020年7月3日，被告（反诉原告）作出《回函》表明被告（反诉原告）已通过出具借条的方式支付了除定金外的全部购房款，不同意解除合同，并要求原告（反诉被告）立即履行合同，交房及办理购房相关手续。现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）未支付剩余购房款为由，向本院提起诉讼，要求解除合同。被告（反诉原告）遂提起反诉。以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述及原告（反诉被告）提交并经庭审举证、质证的《商品房买卖合同》、收据、《解除合同通知书》、解除合同邮寄单等证据，被告（反诉原告）提交并经庭审举证、质证的《关于履行的回函》、邮寄单等证据在卷佐证。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系签约双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定，全面履行自己的义务。根据合同约定，被告（反诉原告）王莉、刘大汕应在2016年12月15日前支付案涉房屋全部购房款，同时约定，如被告（反诉原告）未按照约定时间付款，逾期超过90日后，原告（反诉被告）有权解除合同。被告（反诉原告）未依约支付剩余购房款664722元，其行为已经构成严重违约，符合双方在合同中约定的合同解除条件，原告（反诉被告）有权主张解除《商品房买卖合同》，根据法律规定，当事人主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，因此，本案《商品房买卖合同》已于2020年6月30日解除。被告（反诉原告）应协助办理解除合同备案登记手续。同时，合同约定被告（反诉原告）应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向原告（反诉被告）支付违约金，并由原告（反诉被告）退还被告（反诉原告）已付全部房款。现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金6647.22元之诉请，符合双方约定，本院予以支持。原告（反诉被告）应同时将定金30000元返还给被告（反诉原告）。对被告（反诉原告）提出其在2016年12月15日通过向原告（反诉被告）出具一份金额为2357395元的《借条》完成了商品房买卖合同约定的剩余房款的支付义务的抗辩理由，该《借条》未载明出借人信息，被告（反诉原告）也未提供证据证明其已通过出借人向原告（反诉被告）支付了《借条》载明的款项或原告（反诉被告）已经收到该笔款项，且该借条为复印件，原告（反诉被告）对借条不予认可，对房款转化为借款的事实亦予以否认，故本院对该抗辩理由不予采信。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）交付房屋、办理不动产权证书、支付违约金的反诉请求，因被告（反诉原告）未依约支付购房款的违约行为，已导致案涉合同解除，本院对被告（反诉原告）的前述反诉请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赣州中创置业有限公司与被告（反诉原告）王莉、刘大汕签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2016121500541）已于2020年6月30日解除，被告（反诉原告）王莉、刘大汕协助原告（反诉被告）赣州中创置业有限公司办理解除合同备案登记手续；二、由被告（反诉原告）王莉、刘大汕于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）赣州中创置业有限公司支付违约金6647.22元；三、由原告（反诉被告）赣州中创置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王莉、刘大汕返还购房款30000元；四、驳回被告（反诉原告）王莉、刘大汕的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10747元，由被告（反诉原告）王莉、刘大汕负担；反诉案件受理费477元（已减半收取），由被告（反诉原告）王莉、刘大汕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴 璇人民陪审员  陆志灵人民陪审员  张 薇二〇二〇年十月三十一日法官助理周琦书记员张妍