山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终336号上诉人（原审被告):榆次区郭家堡乡大东关村民委员会，地址：晋中市榆次区郭家堡乡大东关村。法定代表人：张贵生，该村委会主任。委托诉讼代理人：薛成俊，男。委托诉讼代理人：雷文娟，山西中都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:何秀英，女，1935年12月11日出生，汉族，榆次区居民，现住榆次区。委托诉讼代理人：杨玉春（何秀英女婿），男，1957年5月8日生，汉族，榆次区居民，现住榆次区。上诉人榆次区郭家堡乡大东关村民委员会（以下简称大东关村委会）因与被上诉人何秀英房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。大东关村委会上诉请求：1.请求撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初2599号民事判决，并发回榆次区法院重新审理或驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。何秀英并非实际拆迁人，在一审庭审中上诉人也曾书面提出追加晋中市东森超市有限公司为被告的申请，但一审法院未采纳，也未追加；2.一审判决遗漏了主要事实。何秀英在协议签订后一直未如约缴纳房款，而且何秀英并非真正的拆迁户，不享有拆迁户真正的权益。另，拆迁协议书约定的房屋现在还没有盖起，盖起之后可以交付。何秀英在签订协议后未履行缴纳房款的义务，一审法院却要求上诉人履行交房的义务，显然有失公平；3.一审判决认定上诉人支付产权调换后所需金额的差额384697.84元，并赔偿因无法按时回迁所支付的租金损失105700元，缺乏事实和法律依据，应予驳回。协议所约定的回迁楼未盖起，盖起后依然可以交付，而不是一审法院所述合同目的无法实现，相反，何秀英原住所未拆迁完毕，尚未加盖，待房屋盖好之后可以交付。一审法院不应按现评估价要求上诉人补差价，本案应当驳回何秀英的诉讼请求。另，双方签订的协议中并未约定过渡费和搬迁费等费用，何秀英主张的租金损失不应支持。何秀英辩称，上诉人所说的缴纳房款，房子还没有给我们，我们不知道交钱给谁。我们去了东兴公寓，本案所涉房子上诉人已经卖给别人了，别人在里面装修了，这个房子上诉人无法交付给我们。租金应该支付我们，我们没地方住，拆迁至今已经十年了。我们希望维持原判，从去年四月到现在我们在外租房也没有人管。何秀英向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决大东关村委会赔偿何秀英损失403996元（按诉争房屋现市场价为5000元每平米）计算，具体以评估价格计算为准）；2.本案的诉讼费用由大东关村委会承担。一审法院认定事实：2009年，大东关村委会因建设东森超市进行拆迁，何秀英所居住的××庙街××号××宿舍位于拆迁范围内。2009年3月8日，何秀英与大东关村委会签订《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书约定，采取回迁安置的补偿方式，拆迁补偿费总额为2000元，所拆房屋面积为80平方米，何秀英回迁至市场（现东兴公寓2号）1号楼1单元5层西户，房屋面积98.46平方米，其中产权调换原面积为80平方米，产权调换后被拆迁人所需要支付的费用为88304元。该协议被拆迁人处有何秀英的签名捺印，拆迁人处加盖有“榆次区郭家堡乡大东关村民委员会合同专用章”。该协议签订后，何秀英积极配合大东关村委会的拆迁工作，依照约定搬离了原住所。但在该拆迁补偿安置协议所约定的回迁楼（即现东兴公寓2号）建起之后，大东关村委会却迟迟未按照协议的约定安置何秀英。后，何秀英多次找大东关村委会协商拆迁安置事宜，在此过程中何秀英了解到大东关村委会已经私自将协议约定的用于安置何秀英的房屋卖给他人，该处房屋已经无法交付何秀英，但是大东关村委却至今并未就如何安置何秀英以及进行赔偿作出任何答复，何秀英为此诉到法院，请求大东关村委会赔偿损失，本案在审理过程中，经何秀英申请，该院通过山西省晋中市中级人民法院委托晋中新田房地产评估有限公司对位于现东兴公寓2号楼1单元5层西户，房屋面积98.46平方米住宅用房进行了市场价值评估，编号为晋新田估字（2008）第096号《司法鉴定项目房地产评估报告》载明，总价为47.3万元，评估单价为每平米4804元。庭审中，何秀英主张大东关村委会赔偿金额的计算方式为：房屋评估价款－何秀英应补缴房款＋相应利息（从2010年9月起算）＋相关租房费用＝实际支付何秀英差价款，并提供了一份清单，其中房屋租金105700元（2009年5月1日计算至2018年10月31日），其相应利息时指房屋评估价格-何秀英应补缴房款所得差额从2009年至开庭之日的利息。何秀英在庭审中提供了租房合同、租金收据等相关证据，而大东关村委会则称协议书约定的房屋现在没有盖起，盖起之后可以交付何秀英；何秀英主张的利息、房租其不予支付。一审法院认为，何秀英与大东关村委会签订的《城市房屋拆迁安置补偿协议书》系当事人双方的真实意思表示，亦不违反国家法律、法规强制性规定，当属有效。何秀英与大东关村委会均应严格按照约定履行各自义务。协议签订后，何秀英积极配合大东关村委会拆迁工作，依照约定搬离了原住所。但在该拆迁补偿安置协议所约定的回迁楼（即现东兴公寓2号）建起之后，大东关村委会已将协议约定的用于安置何秀英的房屋卖给他人，该处房屋已经无法交付何秀英，致使合同目的不能实现。大东关村委会只能赔偿何秀英回迁房屋的折价款与何秀英应当支付产权调换后所需金额的差额384697.84元，并赔偿何秀英因无法按时回迁所支付的租金损失105700元。何秀英主张的房屋评估价格-何秀英应补缴房款所得差额的利息损失，因其并未实际支付过大东关村委会应补缴的房屋价款，且诉争价格房屋已经溢价。故其该项主张依法不予支持。大东关村委会辩称的回迁房屋尚未建成，与事实不符。该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：榆次区郭家堡大东关村民委员会于判决生效之日起十日内支付何秀英回迁房屋的折价款与何秀英应当支付产权调换后所需金额的差额384697.84元、赔偿何秀英因无法按时回迁所支付的租金损失105700元，两项合计490397.84元。二审期间，为查明案件事实，本院先后向曾经参与泰山庙街5号院拆迁安置工作的原大东关旧村改造指挥部工作人员李春生、郝铁牛、晋中市人民政府征收办公室工作人员冯波及原晋中市粮食储备库副主任李守忠进行了调查，并分别制作了调查笔录。同时，本院从晋中市档案馆依法调取了晋中市粮食局存档的与案涉土地相关的文件。以上证据的具体内容为：李春生述称，2009年，为拆迁泰山庙街1至5号院，要建设东森超市和东兴公寓1号楼和2号楼，大东关村委会为了推进拆迁安置工作，以股份制的形式成立了大东关旧村改造指挥部，指挥部以公司形式设立，董事长是时任大东关村党支部书记柳福贵，副董事长是时任副书记乔贵宝，监事长是时任副村长，经理是负责运营的，还有副经理。下设的部门有工程部、后勤部、拆迁安置部。我是负责后勤办公室的，拆迁安置部是郝铁牛负责的。拆迁的泰山庙街5号院是（晋中市）粮食局宿舍。当时拆迁的主体是大东关村委会，因为指挥部就是大东关村委会设立的，当时晋中市建设局拆迁办公室发的拆迁许可证就是发给村委会的，许可证上的拆迁范围包括5号院。与住户签订《拆迁补偿安置协议书》主要是由晋中市建设局派过来的冯波负责，签协议我们不管，我们负责盖房子，按照协议安置拆迁户。当时拆迁计划要盖东兴公寓1号楼和2号楼，现在东兴公寓2号楼盖起了，1号楼因为一个拆迁户的房产纠纷打官司，导致现在也没有盖起来。拆迁协议上要给被上诉人安置的1号楼至今也没有盖起来。郝铁牛述称，2009年大东关旧村改造拆迁工作，当时拆迁主体是大东关村委会，大东关村委会下设大东关旧村改造指挥部，指挥部是接受村委会的领导开展工作。我是在指挥部工作，负责对拆迁户进行安置。…大东关旧村改造从2006年开始，2007年晋中市建设局拆迁办也参与进来，他们主要是负责和拆迁户直接接触，互相协商拆迁安置方案并签订拆迁安置协议。何秀英、郭丽萍不是被拆迁人…房子和土地属于（晋中市）粮食局，被拆迁人是粮食局，她们住的粮食局的公房。当时拆迁政策是对有住房困难的第三人拆迁时适当予以安置。她们是第三人，当时晋中市建设局拆迁办也和她们签订了拆迁安置协议。何秀英、郭丽萍选择回迁安置1号楼，因为还有拆迁户没有拆迁，至今也没有盖起。当时东森超市后面要盖两栋楼，现在盖起的是市场2号楼，也叫东兴公寓2号楼。协议上加盖的“榆次区郭家堡乡大东关村民委员会合同专用章”，当时签协议都是盖的这个章，这个章当时就是村委会放的，章也是在村委会盖的。…1号楼没有盖起来，当时安置协议上选择了1号楼的住户，没住处的找的紧的就不等1号楼了，只要他们同意，我们就在东兴小区其他位置安置了。没有安置的基本上不多了，我们在2012年或者2013年工作基本告一段落了，把没有安置的人员名单报回公司（即原来的指挥部），当时交回去的不超过十户，名单中有何秀英和郭丽萍。到了2012年、2013年结束的时候，何秀英和郭丽萍来找过，但当时她们选择回迁的市场1号楼没盖，东兴小区也没有空余的房子，所以就安置不了了。冯波述称，我是晋中市人民政府征收办公室的工作人员，我曾经以拆迁办工作人员的身份参与过泰山庙街5号院的拆迁协调工作。2009年泰山庙街有五个院子涉及拆迁，何秀英、郭丽萍是5号院晋中市粮食储备库公房里面的住户，他们的土地和房产全是属于晋中市粮食储备库的，粮食储备库的上级单位是粮食局，房产和土地都不属于个人。我作为原拆迁办的工作人员被派驻到这个拆迁项目，对大东关新农村改造所涉及国有土地的拆迁安置工作进行协调。我不具体负责回迁安置协议的签订，回迁安置方案是由大东关村委和住户协商，协议也是由大东关村委会与住户签订。拆迁主体是大东关村委会，拆迁许可证也是发给大东关村委会的。案涉的5号院的土地性质属于国有土地，因为土地有整体规划，本次拆迁的规划是要进行大东关新农村改造，规划的土地中大约80%是大东关集体土地，还有约20%涉及包括粮食储备库在内的几个单位的国有土地。拆迁完后主要是建设了东兴小区、东兴公寓、东森超市。我当时主要负责协调涉及国有土地的单位与大东关村委会落实拆迁安置工作。郭丽萍、何秀英只是公房的住户，他们并不享有被拆迁土地及房产的权属，对他们进行拆迁补偿安置是因为这些住户大多已经在那里住了几十年了，经粮食储备库和大东关村委会协商，大东关村委会同意对他们以低价回迁的方式进行安置。大东关村委会与郭丽萍、何秀英签订的拆迁安置协议，我认为是真实的，当时我跟5号院的住户开过多次拆迁动员会，我记得住户里是有郭丽萍、何秀英的。当时具体是由刘海平和5号院的住户签订安置协议，刘海平属于大东关村委会临时找来帮忙签订安置协议的。拆迁安置协议上加盖的大东关村委会合同专用章是大东关村委会提供的。…大东关村委会当时成立过旧村改造指挥部。李守忠述称，我是现任榆次区粮食储备有限公司的董事长，原任晋中市粮食储备库副主任。原晋中市粮食储备库是晋中市粮食局的下属企业，原泰山庙街5号院是粮食局宿舍。2005年或2006年的时候经晋中市粮食局党组会议决定，把泰山庙街5号院无偿给予晋中市粮食储备库用于解决职工住房问题。经实地考察宿舍情况，鉴于拆迁及地理位置的面积问题不好协调，经晋中市粮食储备库主任办公会议研究，通过和大东关村委会新农村建设指挥部协商，由大东关村指挥部负责整体规划、统一建设，原有住户由大东关和住户自行协商解决，大东关建起的东兴小区预留一栋楼（即东兴小区1号楼）给粮食储备库的职工优惠团购。何秀英、郭丽萍的具体身份不太清楚，但是他们住的宿舍是免费住的。5号院的土地和房产都是粮食局的，因为当时（晋中市粮食局）已经开过会把宿舍给了粮食储备库了，所以大东关没有和粮食局协商，大东关是和储备库协商的，协商好以后签订了《土地使用权转让协议》，我们实际已经按这个协议履行了。我不清楚大东关和原住户是怎么协商的，这与储备库没有关系，我们在协议中也约定了大东关负责旧房拆除及原住户的安置工作。本院从晋中市档案馆调取的晋中市粮食局的存档文件显示，2007年3月14日，晋中市粮食储备库为解决职工住房困难问题，向晋中市粮食局请示，请求市局准许该库整合泰山庙街市粮食局土地资源，新建职工宿舍楼。晋中市粮食局于2007年3月19日经局长办公会研究，批复同意该库的请示事项。本院组织双方当事人对上述四份调查笔录及本院依法调取的存档文件进行质证。大东关村委会质证称，对于法院从档案馆调取的晋中市粮食局的请示和批复文件无异议；对四份笔录真实性不持异议，但对他们所述事实持有异议。之前开庭被上诉人一直说是与冯波进行沟通、了解房屋安置问题，但是在冯波对此并不认可。冯波还说刘海平是大东关村委临时找来帮忙签安置协议的，我们村并没有委托任何人签订协议，刘海平我们不认识。当时村委成立的指挥部，拆迁安置是由指挥部完成的，不是村委亲自完成的，而且拆迁安置协议应该盖指挥部章，不应该加盖村委合同章；对李春生的调查笔录，李春生明确提到村委为了推进拆迁安置工作，以股份制的形式成立指挥部，指挥部是以公司形式设立，而且有完整的公司任命及相关部门，指挥部也有其独立的拆迁安置公章，在洽谈住户的拆迁安置协议上加盖的也是指挥部的章。在李春生的笔录中明确说明1号楼确实没有盖起，现在盖起的是2号楼，这个与我们之前庭审中的陈述一致。李春生当时负责办公室，他明确具体情况应该向冯波了解拆迁安置情况，这与冯波的询问笔录相矛盾；郝铁牛的笔录中明确说明当时拆迁时设立了指挥部，而且郝铁牛是在指挥部工作，负责对拆迁户进行安置，这点充分说明了当时拆迁主体是指挥部，而不是村委会，郝铁牛在笔录中也说了何秀英和郭丽萍不是被拆迁人，而且当时是晋中拆迁办和他们签订的拆迁安置协议，负责拆迁安置的是郝铁牛。郝铁牛在笔录中也提到晋中拆迁办冯波负责和拆迁户签订拆迁协议，另外其也提到现在盖起的是2号楼，不是本案诉争的1号楼。郝铁牛和李春生不是村委会的人，他们是指挥部的工作人员，工资也是由指挥部发放，不是由村委直接发放的，由此，从以上三份笔录可以看出粮食局宿舍拆迁主体是指挥部，指挥部是独立的、各部门比较完善的公司，其完全具备主体资格，其应该承担相应的民事主体责任，与村委会没有关系。对李守忠的调查笔录中其所述“通过和大东关村委会新农村建设指挥部协商，由大东关指挥部负责整体规划”有异议，当时新农村建设指挥部主要是由张瑞敏负责，村委会没有直接负责，关于拆迁安置的整体过程，村委会不是很清楚，全是由张瑞敏经办的。何秀英质证称，对法院从档案馆调取的证据无异议。对于郝铁牛说的我们不是粮食局宿舍的被拆迁人有异议，我们在粮食局宿舍住了30多年了，上诉人刚才说李春生、郝铁牛不是村委的人，但是他们就是行使村委的权利来执行这个事情。现在盖起的就是2号楼，我们协议写着也是2号楼，我们的楼房经过评估，是东兴2号楼2单元，评估的时候也是对新盖起的楼评估的，当时冯波给我签订协议时说的就是等这个楼盖好我们就能住进去，但是盖好这么多年我们也没有进去。对于李春生、郝铁牛、冯波笔录的其他意见我们认可。对于李守忠的笔录基本无异议，李守忠提到“由大东关指挥部统一规划建设，原有住户由大东关自行协商解决”，指挥部也是代表大东关村委会的，其他无异议。本院对上述证据经审查后认证为，对于四份调查笔录，证人所述事实相互吻合的部分，本院予以采信；证人所述事实相互矛盾的部分，结合本案案情及其他在案证据综合认定；对本院从晋中市档案馆调取的存档文件，符合证据的真实性、关联性、合法性，予以采信。根据当事人陈述及本院审查认定的证据，本院二审查明，泰山庙街5号院原为晋中市粮食局宿舍。2007年3月，经晋中市粮食局局长办公会研究决定，把泰山庙街5号院给予晋中市粮食储备库用于新建职工宿舍楼，解决职工住房困难问题。大东关村委会在进行旧村拆迁改造时，泰山庙街5号院被划入拆迁改造的范围。大东关村委会与晋中市粮食储备库经协商后签订了《土地使用权转让协议》，约定晋中市粮食储备库自愿将泰山庙街5号原晋中市粮食局宿舍2.175亩土地使用权转让给大东关村委会；大东关村委会负责旧房拆除及原住户的安置工作，所需费用由大东关村委会承担等内容。何秀英为泰山庙街5号院晋中市粮食宿舍公房的原住户，大东关村委会为推动拆迁工作顺利进行，与何秀英签订了案涉《城市房屋拆迁补偿安置协议书》，约定对何秀英以低价回迁的方式予以安置，何秀英选择回迁市场一号楼一单元5层西户98.46㎡的房屋。何秀英选择回迁的市场一号楼由于仍未完成全部拆迁工作，故大东关村委会至今尚未动工建设。其余事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据已查明的案件事实及现有证据，可以认定大东关村委会系泰山庙街**院的拆迁人，且其已基于拆迁人的身份与晋中市粮食储备库签订了《土地使用权转让协议》，并与原住户签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》。大东关村委会上诉提出其并非实际拆迁人，与事实不符，本院对其该项上诉理由不予采信。根据合同的相对性，本案不存在漏列主体的情形。案涉房屋拆迁行为发生在2009年，当时房屋拆迁所依据的法律规范是《城市房屋拆迁管理条例》。依据该条例第四条第三款规定，本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。本案中，何秀英并非其所居住的××庙街××号××房产的所有人，故其并非被拆迁人。大东关村委会基于村委会与晋中市粮食储备库在《土地使用权转让协议》中作出的“大东关村委会负责旧房拆除及原住户的安置工作”的约定，并为顺利推动拆迁工作，与何秀英签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议书》。经审查，该协议并未约定房屋、土地补偿等内容，仅约定了优惠购房的相关内容。本院认为，该协议系双方自愿签订，亦不违反国家法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。何秀英在签署协议后，积极配合大东关村委会的拆迁工作，依约搬离了原住所，但大东关村委会至今无法向何秀英履行交付回迁房屋的义务，致使何秀英的合同目的无法实现，大东关村委会应当向何秀英承担赔偿损失的法律责任。关于损失确定问题。大东关村委会未依约交付房屋，给何秀英造成的损失为其重新购置同样的房屋需要多支出的房屋升值差价，一审判决以与何秀英选择回迁的同样房屋的折价款与何秀英应当支付的房款金额之差来确定损失金额并无不当，符合公平原则，本院予以维持；关于房租损失，本院认为，何秀英并非被拆迁房屋的产权人，根据该房屋产权人晋中市粮食局对房屋所做处分，2007年3月之后，该房屋本应归晋中市粮食储备库支配使用，何秀英应当自行解决居住问题；同时，何秀英与大东关村委会所签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的过渡形式是自行过渡，依约房租亦应由何秀英自行负担。故，何秀英向大东关村委会主张赔偿房租损失，欠缺依据，本院不予支持。综上，大东关村委会的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定部分事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省晋中市榆次区人民法院（2017）晋0702民初2599号民事判决。二、榆次区郭家堡乡大东关村民委员会于本判决生效之日起十日内支付何秀英384697.84元。三、驳回何秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费7360元，鉴定费5000元，共计12360元，由榆次区郭家堡乡大东关村民委员会负担11770元，何秀英负担590元；二审案件受理费8656元，由榆次区郭家堡乡大东关村民委员会负担7790元，何秀英负担866元。本判决为终审判决。审判长  郝永丽审判员  元晓鹏审判员  杨姣瑞二〇二〇年十月二十八日书记员  张亚红