上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14934号原告：郝书兴，男，1972年11月12日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈巍，上海骏丰律师事务所律师。被告：上海世盟置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：万本和。被告：上海壹若资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张凤梅。原告郝书兴与被告上海世盟置业有限公司(以下简称世盟公司)、上海壹若资产管理有限公司(以下简称壹若公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈巍到庭参加诉讼。被告世盟公司、壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告郝书兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告壹若公司向原告赔偿租金收益损失95,107.75元；2、判令被告壹若公司支付律师费5,400元；3、判令被告世盟公司对上述租金收益损失、律师费承担连带责任。事实和理由：2015年9月9日，原告在购买上海市嘉定区槎溪路XXX号一层商铺(以下简称系争商铺)时，与二被告签订《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》，约定将该商铺返租给二被告使用，租金为商铺销售价格的5%，即每年169,418元。后因二被告拖欠租金，原告将二被告起诉至上海市嘉定区人民法院。经该院(2018)沪0114民初16143号民事判决书判决，《商铺返租使用合同》于2018年11月14日解除，二被告支付租金收益至2018年11月14日。该院认为，《商铺返租使用合同》解除后商铺的实际租金收益，原告可另行向实际承租人主张；如实际获取的租金收益与《商铺返租使用合同》约定租金收益存在差额，该差额部分，原告可作为合同解除所致损失向违约方二被告另行主张。上述判决生效后，原告与商铺实际承租人上海嘉定上蔬永辉生鲜食品有限公司(以下简称上蔬永辉公司)协商该商铺的后续租金支付事宜，但对方不予理睬。后原告将上蔬永辉公司起诉至上海市嘉定区人民法院。经该院(2019)沪0114民初19862号民事判决书判决，上蔬永辉公司给原告2018年11月15日至2020年3月14日租金130,782.91元。现原告按《商铺返租使用合同》约定租金收益计算，2018年11月15日至2020年3月14日租金应为225,890.66元，差额为95,107.75元。现原告为维护自己合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告世盟公司、壹若公司未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郝书兴为系争商铺的权利人之一，房屋建筑面积为58.42平方米。2015年9月9日，郝书兴(甲方、返租方)与世盟公司(乙方、承租方)、壹若公司(丙方、承租方)签订一份《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》(以下简称《商铺返租使用合同》)，约定甲方将系争商铺返租给世盟公司和壹若公司，返租期限自2016年1月1日至2025年12月31日，第一年的租金收益已提前支付。甲方就其所拥有的该商铺的全部使用管理权返租给乙方及丙方，由乙、丙方在法律规定的范围内进行合法使用。乙方将其所建造物业世盟置地广场名下商业用房(含已售返租部分及未售部分)委托丙方进行整体招租。甲方同意并授权乙方或丙方对外与租户签订租赁合同。自2017年1月1日至2020年12月31日间，乙方和丙方承诺该物业的保底租金收益为该物业销售价格3,388,360元的5%即169,418元，超出5%部分双方按比例分成，甲方收取90%，乙方收取10%。如实际租金收益不足该物业合同销售价格的5%，差额部分由乙方和丙方予以补足。自委托经营管理5-10年之间(即2021年1月1日至2025年12月31日)，甲方收入(年收益含税)=该物业实际年租金收益×90%，甲方收入中涉及到税收由甲方自行负担，该物业实际年租金收益×10%作为乙方的经营管理报酬。在本合同有效期内，丙方按7.95元/天/平方米税前租金为标准，每年向甲方支付租金169,418元。丙方应于租期开始前15日内向甲方支付六个月的租金84,709元，以后在下六个月租期开始前15日内支付六个月的租金。如丙方无正当理由逾期支付租金，逾期时间在一个月内的，丙方应按逾期金额的10%支付违约金。如超过一个月，则甲方有权终止本合同，甲方由此产生的相关损失(包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费等损失)由丙方承担。乙方监督丙方按期足额向甲方支付租金并承担连带责任。丙方承担系争商铺的物业管理及使用管理费用。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，壹若公司租金付至2018年6月30日，之后未再付款。郝书兴向本院提起诉讼，要求解除其与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》，要求世盟公司、壹若公司将商铺恢复原状后返还，按每天464.16元的标准支付自2018年7月1日至实际返还之日的租金及10%的违约金，并赔偿律师费5,400元。本院审理后认为，系争商铺由郝书兴同意并授权世盟公司、壹若公司对外与租户签订租赁合同，现系争商铺由租户实际承租使用，未有证据表明郝书兴曾就此提出异议，应视为郝书兴对案外人承租系争商铺知晓且同意，故郝书兴与壹若公司、世盟公司间《商铺返租使用合同》的解除，不影响实际承租人继续承租系争商铺，因此，郝书兴基于《商铺返租使用合同》解除而要求将系争商铺恢复原状并返还的诉请，于法无据，本院不予支持。《商铺返租使用合同》解除后系争商铺的实际租金收益，郝书兴可另行向实际承租人主张；如实际获取的租金收益与《商铺返租使用合同》约定租金收益存在差额，该差额部分，郝书兴可作为合同解除所致损失向违约方世盟公司、壹若公司另行主张。本院遂于2018年12月27日作出(2018)沪0114民初16143号民事判决，确认郝书兴与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》于2018年11月14日解除；判令壹若公司向郝书兴给付自2018年7月1日至2018年11月14日的租金收益63,589.92元、逾期付款违约金6,358.99元、律师费5,400元；世盟公司对壹若公司的付款义务承担连带责任；郝书兴的其余诉讼请求不予支持。该判决已生效。另查明，郝书兴、案外人辜某某于2019年10月8日向本院提起诉讼，要求上蔬永辉公司向其支付系争商铺的租金收益(按每天464.44元的标准，自2018年11月15日起付至2025年12月31日止，每年12月17日与6月16日各支付半年的租金)。本院审理后认为，郝书兴有权向上蔬永辉公司主张系争商铺自2018年11月15日起的租金收益，但其要求上蔬永辉公司给付的租金收益应以上蔬永辉公司应给付壹若公司的系争商铺的租金为限，郝书兴要求上蔬永辉公司按照其与世盟公司、壹若公司约定的租金标准支付租金缺乏依据，本院不予支持。上蔬永辉公司应按其与壹若公司约定的系争商铺的租金标准向郝书兴支付2018年11月15日至2020年3月14日的租金130,782.91元。至于上蔬永辉公司给付郝书兴的租金收益和郝书兴与世盟公司、壹若公司约定的租金收益的差额部分，郝书兴可作为合同解除所致损失向违约方世盟公司、壹若公司另行主张。生效判决确定可以向实际承租人主张租金收益的主体是出租方郝书兴，不包括辜某某，故辜某某不是本案适格原告，无权主张系争商铺的租金收益。本院遂于2020年2月26日作出(2019)沪0114民初19862号民事判决，判令上蔬永辉公司给付郝书兴2018年11月15日至2020年3月14日的租金130,782.91元；驳回原告郝书兴、辜某某其余诉讼请求。该判决已生效。另查明，郝书兴为本次诉讼花费律师费5,400元。庭审中，郝书兴陈述其已通过执行程序收到上蔬永辉公司支付的2018年11月15日至2020年3月14日的租金130,782.91元。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。郝书兴与世盟公司、壹若公司间的《商铺返租使用合同》因世盟公司、壹若公司违约于2018年11月14日解除，解除《商铺返租使用合同》必然会给郝书兴造成较大可预期损失，且合同约定的违约金尚不足以弥补该损失，故郝书兴作为合同守约方有权要求违约方赔偿因合同解除所导致的损失。关于损失，郝书兴认为根据《商铺返租使用合同》的约定，2017年1月1日至2020年12月31日间，世盟公司、壹若公司承诺该物业的保底租金收益为169,418元/年，如实际租金收益不足，差额部分由世盟公司、壹若公司予以补足。2018年11月15日至2020年3月14日的租金应为225,890.66元，现其已收到上蔬永辉公司支付的2018年11月15日至2020年3月14日的租金130,782.91元，故主张自2018年11月15日起至2020年3月14日止的租金损失为95,107.75元。对此，本院认为，郝书兴主张的上述损失为郝书兴因合同履行可获得的利益，且不超过世盟公司、壹若公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故该诉请于法有据，且计算标准亦较为合理，本院予以支持。另，郝书兴主张的律师费符合合同约定且尚属合理，应予支持。世盟公司作为担保人应对壹若公司的付款义务承担连带担保责任。诉讼中，世盟公司、壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃答辩、质证、举证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郝书兴自2018年11月15日起至2020年3月14日止的租金损失人民币95,107.75元；二、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告郝书兴律师费人民币5,400元；三、被告上海世盟置业有限公司对上述一、二项承担连带支付责任。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,310元，减半收取1,155元，由被告上海壹若资产管理有限公司、上海世盟置业有限公司负担(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年十月三十日书记员 施娇娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。