贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初12768号原告（反诉被告）：谷涛，男，1968年4月8日出生，汉族，贵州省凯里市人，现居住贵州省凯里市。原告（反诉被告）：邹黔蓉，女，1968年10月24日出生，汉族，贵州省凯里市人，现居住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：何冠尧，贵州财团律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：吴若兰，贵州财团律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张彩娣，女，1947年10月25日出生，汉族，江苏省丹阳市人，现居住广东省深圳市宝安区。被告（反诉原告）：张俊，男，1973年12月10日出生，汉族，江苏省丹阳市人，现居住广东省深圳市宝安区。被告（反诉原告）：张芳，女，1977年7月14日出生，汉族，江苏省丹阳市人，现住湖北省黄石市。委托诉讼代理人（特别授权）：张俊，男，1973年12月10日出生，江苏省丹阳市人，现居住广东省深圳市宝安区，系张芳之哥哥。原告（反诉被告）谷涛、邹黔蓉诉被告（反诉原告）张彩娣、张俊、张芳房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月21日立案受理后，在诉讼过程中，张彩娣、张俊、张芳提起反诉，本院依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了合并审理。邹黔蓉及其与谷涛之共同委托诉讼代理人何冠尧，张彩娣、张俊（暨张芳之委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告谷涛、邹黔蓉向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告谷涛与张锁富于2006年5月10日签订的《房屋买卖协议》有效;二、依法判决三被告协助原告谷涛、邹黔蓉办理位于凯里市房屋过户登记义务（房产证号“凯房权州房字第**”）;三、依法判决被告协助原告谷涛、邹黔蓉办理凯里市房屋的《房地产准入许可证》。事实及理由：张锁富与被告张彩娣系夫妻关系，张芳、张俊系张锁富子女。2006年5月10日，原告谷涛、邹黔蓉与张锁富就本案涉案房屋出售事宜进行协商，并签订《房屋买卖协议》，协议约定:甲方张锁富将本案涉案房屋出售给乙方谷涛，买卖时间为2006年5月1日，一次性房屋买卖费用为29500元，该款项在甲方交房时，乙方一次性付清给甲方，协议双方签字即生效，等等。协议签订后，二原告于2006年5月10日向张锁富、被告张彩娣交付了全部购房款，张锁富、张彩娣也向二原告出具了《收条》。同时,也将本案涉案房屋交付给二原告，二原告在接收该房屋后，对房屋进行了装修，并一直居住使用至今。根据黔东南州、凯里市房屋行政管理单位的相关规定,本案涉案房屋直至2013年才符合上市交易条件。二原告在符合上市交易条件后要张锁富及爱人张彩娣办理房屋过户登记，但二人一直未给予配合。原告认为，二原告与张锁富于2006年5月10日签订的《房屋买卖协议》合法、有效，被告张彩娣及张锁富继承人应当按照《房屋买卖协议》履行过户登记义务以及办理房屋《准入许可证》的义务，现二被告拒绝履行过户登记的行为已经严重侵害二原告的合法权利。综上，为维护自身合法权利提起诉讼，恳请依法支持原告诉讼请求。本诉被告张彩娣、张俊、张芳提交书面答辩意见辩称：一、涉案协议系附生效条件合同。协议第四条约定，张锁富将房屋出卖给谷涛后，由于房改而产生的补交土地收益（差额）及产权契税等前关房屋的一切费用由乙方承担，故该条款应当属于协议双方就涉案房屋买卖约定的生效条件；二、涉案协议并未生效。买方未按约定成就协议生效条件，导致涉案协议并未实际生效；三、涉案协议未生效因被告答辩人违约所致。被答辩人拒不履行约定的义务成就协议生效的条件，导致协议未能生效，显然构成违约，应当承担违约后果。故请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告张彩娣、张俊、张芳提出反诉请求：一、判令解除《房屋买卖协议》;二、判令被反诉人退还涉案房屋;三、判令被反诉人支付房屋占用费56400元(自2012年1219日起算，按照租金600元/月计算，暂计至2020年9月30日最终金额计至被反诉人退还房屋之日止)；四、反诉受理费由被反诉人承担。事实及理由：一、涉案协议系附生效条件合同。涉案房屋系上世纪80年代凯里市华联厂分配给职工居住的福利房，当事人签订协议时处于禁止交易状态，该协议当属于无效合同。且协议第一、四条约定，由于房改而产生的一切费用全部由乙方承担，该条款应属于协议双方就房屋买卖约定的附生效条件。二、涉案协议并未生效。协议签订后，卖方按约定将房屋交付买方占有、使用、收益。2012年华联厂决定所属福利房住户补缴有关土地收益金18340.85元后，房屋即可自行交易。但买方称当初房价过高而不愿意交纳，在协商未果的情况之下，张锁富补缴了土地收益金，取得市场准入证。因此双方未按约定成就生效条件，导致涉案协议实际未生效。三、涉案协议未生效因被反诉人违约所致。被反诉人应按照约定补缴涉案房屋相关费用，以便成就条件促进协议生效，由双方按生效协议履行义务，但其拒不履行约定义务成就协议生效条件，导致协议未能生效，显然构成违约，应当承担违约后果。四、涉案协议应予解除，被反诉人应当退还房屋。五、协议签订后，卖方即将房屋交付给反诉人占有、使用、收益，协议被解除、退还房屋后，被反诉人应当支付房屋占用费，占用费自2012年12月19日起算，以同类房屋月租金为标准，按照房屋实际占用时间计算。以上请求，请求人民法院依法查明判决。反诉被告谷涛、邹黔蓉庭审时口头辩称：一、房屋买卖协议明确约定自双方签字时生效，没有附带任何生效条件。协议合法有效并已经生效，被答辩人依法应当履行协助办理过户的义务；二、答辩人并未违约，涉案房屋的准入许可证必须由张锁富本人亲自办理，且在办理完毕之后才能进行相应的过户登记，但是被答辩人一直未积极办理，虽然截止至今已经办理完毕，但是并没有告知答辩人应当向其交付的款项，故答辩人作为合同善意履行者，不应承担责任；三、双方在合同中约定办理过户登记产生的一切费用由承担，如被答辩人已支付了该款项，可以要求答辩人向其返还，但是并不影响房屋买卖协议的其他条款。故反诉原告的诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回其反诉请求。根据采信的证据，结合到庭当事人的陈述，本院确认本案事实如下：原告（反诉被告）谷涛、邹黔蓉系夫妻。被告（反诉原告）张彩娣与张锁富系夫妻，被告（反诉原告）张俊、张芳系二人生育的子女，张锁富于2018年2月14日病故。2006年5月10日，原告谷涛（乙方）与张锁富（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定张锁富将产权登记在其名下的位于凯里市房屋（57.03㎡）出卖给谷涛，协议主要内容:1、甲方张锁富将房屋卖给乙方谷涛，甲方不干涉乙方的使用权及转卖权，以后所遇一切有关事项由乙方负全责。2、买卖时间为2006年5月1日,一次性买卖费为人民币29500元，该款在甲方交房时，乙方一次性付清给甲方。3、甲方在收到乙方全额房款后，将房屋所有权证交给乙方。4、由于房改而产生的补交土地收益差额及产权契税、完税凭证、收容费有关此房的一切费用全部由乙方承担。5、甲、乙双方当事人签字即生效，与甲乙双方子女及家庭其他人无关，甲乙双方任何一方如违约，要向另一方赔偿6万元违约金。协议签订当日，谷涛支付张锁富购房款29500元，张锁富并向谷涛出具收条一张，同时将房屋及房屋产权证、完税凭证交付给谷涛，谷涛与邹黔蓉就此在该房居住、管理使用至今近14余年。2012年12月19日，张锁富、张彩娣交纳相关费用后取得涉案房屋的《准入许可证》并自己持有。后谷涛、邹黔蓉要求张彩娣等配合办理房屋过户登记未果，而引发本案诉讼。庭审中，反诉原告自愿放弃其第三项诉讼请求。另查明，案涉房屋属于房改房，原产权单位是原凯里市华联厂，经州房改办批准购买，张锁富个人产权比例为100%，房屋产权类别为私产，房屋所有权证编号为：凯房房权证州房字第**房屋所有权人为张锁富。上述事实，有本院采信双方当事人所举的证据材料及双方在庭审中的陈述在卷佐证，证据并经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。对于本诉原告谷源、邹黔蓉的诉讼请求，根据查明的事实，谷涛与被告张彩娣之夫张锁富双方就涉案房屋买卖事宜签订的《房屋买卖协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，该协议即为合同，是双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋在出卖之前出卖人张锁富已取得100%产权，在诉讼之前也已取得市场准入证，谷涛、邹黔蓉按照《房屋买卖协议》约定支付全部购房款并入住涉案房屋和保管登记在张锁富名下的房屋所有权证、契税完税凭证原件至今，本诉被告在本诉原告起诉之前并未向原告主张权利，现亦未举证证明协议具有无效的法定情形，对协议的真实性、合法性及有效性，本院予以确认。因卖房人张锁富已病故，被告张彩娣、张俊、张芳作为与张锁富具有特定身份关系的人，有配合原告办理涉案房屋过户手续的义务。故本诉原告谷涛、邹黔蓉关于确认协议有效、并由张彩娣、张俊、张芳配合办理房屋过户登记的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。本诉原告当庭放弃第三项诉讼请求，系其对自己权利的自由处分，本院予以准许。对于反诉原告张彩娣、张俊、张芳的反诉请求，因涉案协议具有合同的性质，而合同的解除，是基于订立合同的目的不能实现并符合法定或约定解除条件。但据查明的事实结合合同的实际履行情况，一方卖房并将房屋及产权证、完税证凭证交付买房人，而买房人亦依约足额支付购房款并占有、管理、使用涉案房屋至今，双方房屋买卖行为已履行完毕，合同目的已实现。协议中关于因该房所产生的一切费用由买房人承担的约定，并非附条件生效的约定。反诉原告如认为反诉被告未依约承担因该房所产生的费用构成违约，则应合理合法主张反诉被告承担相应违约责任。故，本案并不具有合同解除的条件，对反诉原告主张解除涉案《房屋买卖协议》的诉请，本院不予支持。进而，对其要求退还房屋及支付房屋占用费用的诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉原告谷涛与本诉被告张彩娣之夫张锁富于2006年5月10日签订的《房屋买卖协议》有效。二、本诉被告张彩娣、张俊、张芳在本判决生效后三十日内协助本诉原告谷涛、邹黔蓉办理位于凯里市房屋（产权证号：凯房权房权证州房字第**过户手续。三、驳回反诉原告张彩娣、张俊、张芳的诉讼请求。本诉案件受理费已减半收取269元、反诉案件受理费605元，合计874元，由张彩娣、张俊、张芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  李晓红二〇二〇年十月十三日法官助理陈芸芸书记员李芹芹