广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28551号原告：李剑波，男，1986年9月3日出生，汉族，住广东省紫金县*****************，公民身份号码441************555。被告：中山市威望实业发展有限公司，住所地广东省中山市*****乐新城1期T10幢B33号B区，统一社会信用代码914***********070Q。法定代表人：杜楚英，职务执行董事。原告李剑波诉被告中山市威望实业发展有限公司（以下简称威望公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告李剑波到庭参加诉讼，被告威望公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李剑波向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告返还购房款36万元及资金占用期间的利息（利息的计算方法：以36万元为基数，按年利率6％的标准从2017年2月16日起计算至实际清偿之日止）；2.被告双倍返还原告定金5万元。事实与理由：2016年12月28日，原告在被告售楼部向被告支付了购房定金5万元，其后共分三笔向被告缴纳房屋首期款36万元。2017年2月19日，原告与被告签订一份房地产买卖合同，约定由原告购买被告位于中山市*******朗山豪庭3卡商铺，价款为72万元，被告应在2017年6月30日前将房屋交付给原告使用，并于2017年10月30日前办理过户手续。但时至今日，被告仍未将上述房产交付给原告使用，也未办理过户手续，而且未向国土局办理销售备案登记手续。经原告多次催促，被告仍未履行合同义务。为维护原告合法权益，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告申请撤回上述第2项诉讼请求。原告李剑波对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交的主要证据有：1.朗山豪庭房地产认购书；2.房地产买卖合同；3.中山市威望地产有限公司收据；4.借记卡账户历史明细清单。被告威望公司未到庭应诉，其书面答辩称：1.涉案房屋属自建房性质，并非商品房，原告清楚知道涉案房屋该性质，双方的关系为二手房买卖合同关系，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。2.涉案房屋已通过竣工验收，未能办理过户手续是因为政策变化和三乡乌石第三、第四经济合作社拒绝缴纳增容费和滞纳金导致的，并非被告故意违约。3.原、被告双方签订的合同并未约定逾期办证的违约责任，故原告要求被告双倍返还定金及支付利息没有事实依据。被告威望公司就其辩称提交证据如下：1.批复、土地证、不动产登记资料查询结果、规划许可证、施工许可证、竣工验收报告；2.商品楼买卖合同；3.民事裁定书；4.关于缴纳土地出让金事宜的函；5.土地出让金缴纳通知书；6.关于乌石村三、四队商业住宅用地出让金等问题会议记录及会议签到表；7.补充协议；8.非税收入（电子）票据；9.滞纳金通知书；10.销售现场照片。经审理查明：2012年10月12日，位于中山市******“龙头仔”的土地使用权人登记为乌石三队、乌石四队所有，土地证号：中府国用（2012）第31008**。2016年10月24日，甲方乌石三队、乌石四队、乙方威望公司签订《商品楼买卖合同》，约定：甲方拥有中山市******平铺工业区自建的三幢商品楼，其中一幢十层的商品楼，面积约3384.88平方米，共34套，三幢商品楼一层、二层商铺面积合计约为3290平方米，一层商铺22间、二层商铺10间，合计32间，经甲方研究第3幢其中两间商铺（1间为1、2层，另一间为1层）留作给甲方使用，合计面积为6674.88平方米的物业，甲方自愿将该物业按总价39277424元转让给乙方；甲方需协助乙方将房产证过户到乙方指定之人名下；甲方在办好房产证后再过户到乙方指定之人名下的所有相关费用及税费均由乙方负责，合同还约定了其他内容。合同甲方落款处加盖乌石三队、乌石四队印章，村民代表签名并捺印，乙方落款处盖威望公司印章，代表杜楚英签名。2016年12月28日，被告威望公司（作为出售方）、原告李剑波（作为认购方）签订一份《朗山豪庭房地产认购书》，约定：认购中山市*******、年荫路和龙头仔东路十字路口朗山豪庭3卡单位，该物业建筑面积51.53平方米，认购楼价72万元；客户选择银行按揭付款方式，定金50000元须于签署本认购书时或之前付清，首期楼价款为认购楼价216000元交付定金之日起7天内付清（含定金），楼价款余款504000元须于2017年10月30日或之前付清或办理银行按揭；认购方于2017年1月4日前与出售方签订正式的商品房买卖合同；认购方按约定付清全部楼价款及其他应付款项时，出售方承诺于2017年6月30日前将该物业交付认购方使用；出售方于2017年10月31日前递交有关文件为认购方办理房地产权属证书；备注：2016年12月28日交定金5万元，2017年1月4日交首期款三成166000元（不含定金），2017年2月15日前交首付二成144000元（不含定金），交清首付五成。认购书还约定了其他内容。认购书出售方落款处盖威望公司章，认购方落款处签李剑波名并捺印。2017年2月19日，原告威望公司（甲方、转让方）、原告李剑波（乙方、受让方）签订《广东省房地产买卖合同》，约定：甲方拟将位于中山市*******《朗山豪庭》3卡商铺的房地产转让给乙方，土地使用权类型为商住，房屋建筑面积为51.53平方米，该房地产甲方于2017年10月30日前向中山市人民政府申请产权登记，《土地使用证》证号为中府国用（2012）第3100896号；付款方式银行按揭，定金50000元须于签署本认购书时或之前付清，第一期首期楼价款216000元交付定金之日起7天内付清（含定金），第二期首付款144000元在2017年2月15日前付清，楼价款余款360000元须于2017年10月30日或之前付清或办理银行按揭；甲乙双方应于2017年10月30日前携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续；双方同意于2017年6月30日前由甲方将该房地产交付给乙方使用。合同还约定了其他内容。合同甲方落款处盖威望公司印章，乙方落款处签李剑波名并捺印。上述合同签订后，被告一直未将涉案房屋交付给原告使用，也未为原告办理房产权属证书。又查：2016年12月28日，被告威望公司出具收据，载明收到原告交来购买中山市三乡镇朗山豪庭3卡商铺定金5万元。2017年1月4日，被告威望公司出具收据，载明收到原告交来购买中山市三乡镇朗山豪庭3卡商铺部分首期款166000元。2017年2月15日，被告威望公司出具收据，载明收到原告交来购买中山市三乡镇朗山豪庭3卡商铺首期款尾款144000元。上述收款收据落款处均加盖了威望公司财务专用章。2017年1月22日，乌石三队、乌石四队商住楼相关建设单位等五方签署的建筑工程竣工验收报告。再查：在本院审理（2019）粤2071民初10427号一案过程中，本院曾向中山市住房和城乡建设局、中山市自然资源局调查涉案楼盘的预售许可证办理和房屋登记的情况。2019年9月19日，中山市住房和城乡建设局复函：发来《协助调查函》收悉，经查核，根据中山市住房和城乡建设局政务网查询结果，至今未有以“朗山豪庭”为项目名称的预售许可信息。2019年9月30日，中山市自然资源局复函，你院转来的协助调查函收悉，经查，涉案的不动产已办理了土地登记，权利人为中山市******第三队经济合作社、中山市******第四队经济合作社，但至今未办理房屋初始登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，未办理房屋初始登记的，不得办理房地产转移登记。鉴此，建议诉求人与权利人协商持相关资料到自然资源局先办理房屋首次登记，再办理房地产转移登记。本院认为，商品房是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋，而最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条也规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。故此，商品房预售合同应当认定为是指房地产开发企业将其正在开发建设的商品房预先出售给承购人，承购人支付定金或者房款价款的合同。商品房预售实行许可证制度，开发企业应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后才能进行商品房预售。但本案经查：一、涉案系由中山市******第三队经济合作社（以下简称鸟石三队）、中山市******第四队经济合作社（以下简称乌石四队）作为建设单位自行建设的商住楼工程项目。二、2016年10月24日，乌石三队、乌石四队为甲方与威望公司签订《商品楼买卖合同》，约定：甲方将其上述商住楼工程项目中的部分物业（合计面积为6674.88平方米，其中包含威望公司于其后出售给本案业主李剑波的朗山豪庭第3卡商铺）以总价39277424元转让给威望公司；甲方在综合验收合格后须于三年内无条件配合及协助威望公司办理好房产证；甲方在办好房产证后再过户到威望公司指定之人名下的所有相关费用及税费均由威望公司负责；合同签订后，威望公司有使用及转让该物业的权利等。三、威望公司买受上述物业后，于2017年2月19日与原告签订房地产买卖合同，约定将涉案第3卡商铺出售给原告。上述基本事实反映，本案是乌石三队、乌石四队将自建商住房屋转卖给威望公司，再由威望公司出售给原告。综上，涉案房屋不是由房地产开发经营企业建设并出售的情形，不属于商品房性质，即本案系普通的房屋买卖合同纠纷，并不属商品房预售合同纠纷。本案中，原告与被告签订的认购书及房地产买卖合同是双方的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应恪守履行。原告已按合同约定向被告支付的购房款36万元，有原告提供的被告开具的收款收据及银行流水清单为证，本院予以认定。按照合同约定，被告应于2017年6月30日前将涉案房屋交付给原告使用，并且于2017年10月30日前到房产交易部门办理过户手续，但至今被告既未将房屋交付给原告使用，也未办理产权过户手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。由于被告的违约行为导致合同至今无法继续履行，原告的合同目的无法实现，故原告请求被告返还原告购房款36万元，并从收取原告购房款之日起按年利率6％的标准支付资金占用利息给原告的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。被告威望公司经本院合法传唤未出庭参加诉讼，应视为放弃抗辩和质证权利，应承担不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告中山市威望实业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李剑波返还购房款36万元并支付利息（计算方式：以36万元为基数，按年利率6％的标准计算，自2017年2月16日起计算至实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，减半收取为4100元（原告已预交），由被告中山市威望实业发展有限公司负担，被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年十月二十六日书记员  卢芷琪冯莹