江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终6708号上诉人（原审原告）：钱文清，男，1973年12月17日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：曾胜权，上海明伦(苏州)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏州中唐房地产经纪有限公司，住所地苏州市人民路3188号7幢108室。法定代表人：刘志军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：余宁，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原审第三人：江苏恒元房地产发展有限公司，住所地无锡市江阴经济开发区靖江园区五星村。委托诉讼代理人：胡正华，江苏政纬律师事务所律师。上诉人钱文清因与被上诉人苏州中唐房地产经纪有限公司（以下简称中唐公司）、原审第三人江苏恒元房地产发展有限公司（以下简称恒元公司）服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初7263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱文清上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持钱文清一审诉讼请求；3.一、二审案件受理费由中唐公司负担。事实和理由：一、中唐公司已与恒元公司签署了《销售代理协议书》，其向购房者提供购房机会、提供接送看房、选房、签约、贷款等服务是其履行该协议书中的义务，其不应再向购房者收取服务费。二、《优惠协议书》的主题是“优惠”，中唐公司不是开发商，无权决定是否给予钱文清优惠，且中唐公司提供的服务并未给钱文清带来任何优惠。三、一审判决违反公平原则。根据中介费的收费惯例，中介应向买家收取总房价的1%佣金，而中唐公司收取高达12万元的服务费却未给钱文清带来任何购房优惠。中唐公司辩称，一、中唐公司与钱文清签订的《优惠协议书》对双方之间的权利义务进行了明确约定，该协议书与钱文清与恒元公司之间订立的《商品房买卖合同》相互独立。二、《优惠协议书》的性质应当按照具体法律关系和内容认定，该优惠信息服务费是中唐公司向钱文清提供报告购房机会、房源信息、选房看房、购房政策、贷款政策咨询等服务的对价，主题是服务费，且双方明确约定该12万元不包含于购房款中。三、契约应当严守，服务费的高低是平等民事主体的自由约定和真实意思。本案不存在适用公平原则的情形。恒元公司述称,一、恒元公司对于钱文清与中唐公司之间的纠纷并不知情，也从未授权中唐公司收取任何费用。恒元公司并未给予钱文清优惠，钱文清若听信中唐公司优惠承诺，系其个人行为，与恒元公司无关。二、《优惠协议书》中也约定该信息服务费由中唐公司独立收取并归其所有，与开放商无关，不计入且不抵扣购房款，故该费用与恒元公司无关。三、恒元公司虽然对钱文清与中唐公司签订的《优惠协议书》不知情也无任何责任，但该合同第二款第3条约定，钱文清与恒元公司签订《商品房买卖合同》后，该服务费不再退还。中唐公司在苏州市范围内宣传案涉楼盘，并安排车辆来回接送钱文清等炒房客看房，并承担餐费，为钱文清购房提供了房源信息及咨询和接待、车辆接送、餐饮、选房、看房、合同签署等服务，该楼盘现已涨价，钱文清已获益。该12万元款项的对价实质是服务费，而非优惠款。若抵扣房屋价款，恒元公司不会与钱文清成交，恒元公司不可能低于底价出售房屋。中唐公司亦不会免费提供服务。钱文清向一审法院起诉请求：1.判令中唐公司返还不当得利12万元及利息5700元(利息以12万元为基数,自2018年8月7日起按照同期银行贷款利率暂计算至2019年8月7日为5700元，继续计算至中唐公司实际还清之日止)，共计12.57万元；2.判令中唐公司承担本案律师费用300元；3.本案的诉讼费用由中唐公司承担。一审中，钱文清称其未持有双方签订的《优惠协议书》，中唐公司手持的协议在一审中提交后，其才知晓协议的内容，遂要求将请求权基础从返还不当得利变更为：因中唐公司未按照《优惠协议书》的约定给予钱文清购房优惠，故要求中唐公司返还12万元及利息，诉讼请求的金额不变。一审法院认定事实：位于江苏省靖江市的扬子丽景花园小区系恒元公司开发的商品房。2018年6月15日，第三人恒元公司（甲方）与中唐公司（乙方）签订《销售代理协议书》，约定甲方委托乙方代理销售甲方开发的扬子丽景项目，项目房源为“扬子丽景三（1）期”。代理期限为2018年6月15日至2018年12月31日。第四条销售价格，1、销售底价为阶段性调整方案，阶段性底价由甲方提供，乙方无条件遵守执行，每月初由甲方签字告知乙方。2、以销售底价为基础，双方约定一房一价底价表，乙方不得低于此底价销售。3、根据市场销售去化和周边房产市场涨幅情况，甲方有权对一房一价底价表予以调整。第五条代理佣金、支付及考核办法，1、实际销售价格超出销售底价的部分为销售溢价，乙方的代理佣金为所售的房屋溢价部分80%。3、综合信息服务费由乙方向客户自行收取，与甲方无关。由此引起的相关责任和后果，全部由乙方承担，如有因此造成的甲方损失，乙方均需向甲方进行等额补偿。4、结算方式：代理佣金结算为销售房屋全款到账后方可结算，乙方在合同到期后向甲方提交全部成功销售房屋数量及其面积、合同总价、付款情况等台账记录作为确认明细表，甲方核对无误后于七个工作日内完成确认支付。5、甲方预留乙方结算佣金的5%作为交房保证金。在本次房源达到交付条件后，乙方须配合甲方办理交房手续，当该批次有按揭情况的房源抵押率达到100%，则甲方那个在15个工作日内一次性支付交房保证金给乙方。该合同附件为《扬子丽景三1期渠道销售底价明细表》。2018年7月7日，钱文清与中唐公司签订《优惠协议书》，该协议约定，中唐公司为促成购房者以优惠价就扬子丽景花园项目房产与开发商达成最终交易搭建机会及服务平台，甲乙双方本着平等、自愿的原则，达成以下服务协议：一、服务内容。1、物业地址：扬子丽景花园65幢807室房屋。2、现乙方自愿接收甲方提供的房源及优惠信息，并同意向甲方缴纳人民币12万元信息服务费。3、最终签订的扬子丽景花园商品房认购合同中的房价须在缴纳此服务费后方可享受；如不认可此服务协议，则扬子丽景花园商品房认购合同同时失效。二、优惠信息服务费的支付及返还。1、乙方应在本协议签署当日向甲方付清信息服务费，若乙方迟延缴纳信息服务费，在乙方付清信息服务费前，不享有优惠购房资格和权利。2、甲方的退款义务。乙方不愿再参与优惠购房活动，或乙方参与甲方提供的优惠信息后，未能通过优惠信息与开发商达成意向房源交易的（以签署《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》为判断标准），甲方应当无息退还优惠信息服务费。3、乙方通过甲方提供的优惠信息，选中意向房源并与开发商签署《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》后，优惠信息服务费将不再予以退还。三、双方的权利义务。1、乙方认可甲方提供的优惠信息服务活动，于本协议签署前已充分了解和认可服务活动的优惠政策，并自愿参加。乙方自主决定活动参与及房屋认购事宜，并独立承担法律责任。优惠信息服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。3、乙方享有知情权，有权对优惠服务活动的具体内容、优惠方案、操作模式、退出机制或房源信息向甲方进行了解，甲方应如实向乙方陈述相关真实、客观的信息或数据。五、其他约定。1、本次优惠信息的优惠价格仅代表该楼盘此次优惠信息的优惠力度，该楼盘前后时间的其他销售价格、活动价格及其他楼盘的销售价格与本次优惠信息价格不具有任何参照性、关联性和对比性，甲方不对该房屋价格的涨跌作任何承诺和保证。3、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，每份均具有同等法律效力。本协议经甲方双方签署后生效。该协议还对其他事项作了约定。中唐公司、钱文清分别在甲方、乙方落款处签字、盖章。该合同签订后，钱文清于2018年7月15日通过pos机向中唐公司刷卡支付了5万元信息服务费，剩余7万元于2018年8月7日通过pos机向中唐公司刷卡支付，中唐公司于2018年8月7日向钱文清出具了收据予以确认，该收据备注的房号为扬子丽景花园65幢907室。2018年8月7日，钱文清与恒元公司签订《商品房买卖合同》，约定由钱文清购买由恒元公司开发的扬子丽景花园65幢907室房屋，房屋总价为519085元。后钱文清向恒元公司实际支付全部购房款为519149.32元。钱文清称其一开始以为519085元是享受优惠后的价格，但后来其通过其他购房者得知其支付给开发商的购房款就是案涉房屋的备案价，并未享受任何购房优惠时，遂要求中唐公司退款，后因中唐公司拒绝退款，遂向一审法院提起本案诉讼。2019年7月8日，恒元公司对外公开发布《澄清公告》载明：“近日，我公司关注到有媒体报道。有部分外地业主购买我公司开发的“扬子丽景花园”项目时向中介机构支付了金额不等的额外费用，中介机构涉嫌违法违规，对此，我公司特澄清声明如下：1、我公司从未授权任何代理公司以任何名义收取任何费用，代理合同明确约定：严禁代理公司夸大、隐瞒宣传，严禁代理公司不经我公司授权，擅自承诺给客户任何形式的折扣。2、我公司在销售“扬子丽景花园”项目时，严格按照靖江市住建局、物价局等政府部门规定，未收取购房合同约定的房款及代办（收）费用（含维修基金、契税）之外的任何其他费用，不存在违法、违规情形。3、苏州中唐房地产经纪有限公司代理销售“扬子丽景花园”项目，我公司按《销售代理协议书》约定，正常结算并支付了销售佣金。针对媒体报道的苏州中唐房地产经纪有限公司在销售代理期间的不良行为，我公司密切关注事态发展，并就此事件给我公司造成的任何不良影响及后果，按照双方签署的《销售代理协议书》约定内容，保留向苏州中唐房地产经纪有限公司及相关责任人追究法律责任的权利。最后我公司郑重提醒：客户在购买房屋时，不要被不良中介公司和其他人员蒙蔽，不要向任何非开发商账户支付任何费用”。一审另查明，《扬子丽景三1期渠道销售底价明细表》中载明扬子丽景花园65幢907室房屋“备案总价”为519085元，“6月总价”为489524元。靖江市人民政府网站上公示的扬子丽景花园65幢907室房屋备案价为519085元。一审中，钱文清称《优惠协议书》虽写明双方各执一份，但中唐公司并未将该协议交给其，且《优惠协议书》第一页因无双方签字，协议内容已被中唐公司替换，当初签订的协议第一页中写明了“12万抵15万”，且扬子丽景花园三期的业主都与中唐公司签订了团购协议书，且都写明系“12万抵15万”，扬子丽景花园二期业主与中唐公司签订的团购协议书则写明系“5万抵8万”，其正因此优惠才与中唐公司签订该协议。为此，钱文清提交了扬子丽景花园二期业主赵金治与中唐公司签订的《团购协议书》为证。中唐公司则否认钱文清的上述陈述，且称赵金治与其签订的《团购协议书》与本案无关，赵金治是否享受了5万抵8万”的优惠需要赵金治起诉后由法院认定。一审法院认为，钱文清与中唐公司签订的《优惠协议书》系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间的服务合同关系依法成立生效。该协议明确约定中唐公司向钱文清收取的12万元系信息服务费（或称优惠服务费），且该费用系由中唐公司独立收取并归中唐公司所有，与开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款，钱文清对此系明知且认可的。该协议签订后，中唐公司向钱文清报告了购房机会，为钱文清在选房及购房过程中提供了接送看房、选房、签约、贷款等服务，且钱文清通过中唐公司提供的服务，成功与恒元公司签订了购房合同，其在签订购房合同时对于房屋价格均是明知且认可的，现钱文清要求中唐公司退还12万元信息服务费及支付逾期退款利息损失、律师费的请求依据不足，一审法院不予支持。至于中唐公司在房产销售过程中是否违反管理性强制性规定，应由相关行政管理部门依法处理，不影响民事合同的效力。对于钱文清称《优惠协议书》第一页的内容已被中唐公司替换掉的主张，因其未提供充分、有效的证据予以佐证，一审法院不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回钱文清的诉讼请求。案件受理费2820元，减半收取1410元，由钱文清承担。二审中，当事人依法围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱文清向本院提交证据：证据一、二，三期业主王韩、崔艳芳与中介小杨的微信聊天记录，证明中唐公司虚报、谎报销售价格。证据三，三期业主莫某,4与销售李冲宇的微信聊天记录，证明中唐公司在销售过程中，一直冒充开发商。证据四，三期业主与中介郑东灵的微信聊天记录，中介语音表示“12万抵15万”。证据五，中介现场计算房价表格，证明12万应计入购房款总价。中唐公司质证意见：对五组证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。钱文清未提交证据的原始载体，其所称的中介人员及销售人员均非中唐公司的工作人员。证据一中聊天双方人员的身份无法确认，无法确认系中唐公司的行为。证据二、三、四所涉行为与本案钱文清无关，无法证明钱文清购房时的具体情况。证据五没有任何主体的签字落款，无法证明与案涉楼盘存在关联。恒元公司质证意见：具体意见同恒元公司的述称意见。本院认证意见：钱文清在本院给予其充分举证期限的情况下，未能提供五组证据的原始载体或原件，中唐公司对于五组证据的真实性亦未予认可，故本院对五组证据的真实性不予确认。上述五组证据均无法直接证明钱文清购房时的相关情形，故本院对于该五组证据的关联系及证明目的不予采信。二审中，钱文清申请证人蔡某,4、莫某,4出庭作证，本院予以准许。蔡某,4陈述：其系案涉楼盘三期的业主，购买案涉房屋时，售楼处工作人员向其展示了一房一价表，并告知其所要购买的房屋的单价为每平米8000多元，后经过议价，双方谈妥单价为每平米8000元，中唐公司告知其需单独收取12万元款项，且必须另行支付12万元才可享受上述优惠后的8000元单价，其在中唐公司的诱导下另行签订了一份协议。莫某,4陈述：其确认钱文清提交的证据三的原始手机载体系其原有的一个旧手机，但于2020年8月17日后，该手机已摔坏，故目前无法打开展示相关原件信息。本院与一审法院查明的事实一致。本案二审争议焦点为：钱文清要求中唐公司返还12万元并支付利息的主张能否成立。本院认为，钱文清与中唐公司订立的《优惠协议书》中明确约定案涉12万元系信息服务费，不计入且不抵扣购房价款，系由中唐公司独立收取，与恒元公司无关，《商品房买卖合同》订立后，该12万元不予退还。钱文清自愿签订协议书，应认定其对于该12万元款项的性质、收款主体与条件均明确知晓，其应受协议书内容约束。现钱文清已通过中唐公司提供的房源信息以及看房、选房、签约等服务与恒元公司签订购房合同并履行完毕，应视为中唐公司已按约履行了协议书项下的义务。故钱文清主张其未能按照协议书享受优惠进而要求中唐公司返还12万元款项并支付利息，依据不足。综上，钱文清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2820元，由钱文清负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 诚审 判 员  唐 蕾审 判 员  浦智华二〇二〇年十月二十日法官助理  蒋 超书 记 员  郭聪敏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。