包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初1200号 原告：包头市半山物业服务有限公司。 法定代表人：马慧秋。 委托诉讼代理人：邹雨晨，上海市建纬(包头)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张璐，上海市建纬(包头)律师事务所律师。 被告：青山区创艺达装饰设计室，经营场所：内蒙古自治区包头市青山区。 经营者：石树娟,女,1973年10月12日出生,汉族,青山区创艺达装饰设计室负责人,住内蒙古自治区包头市青山区。 委托诉讼代理人：邰满达，男，1975年7月10日出生，蒙古族，个体户,住内蒙古自治区包头市青山区。 原告包头市半山物业服务有限公司与被告青山区创艺达装饰设计室物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市半山物业服务有限公司的委托诉讼代理人邹雨晨、被告青山区创艺达装饰设计室的委托诉讼代理人邰满达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包头市半山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2018年8月1日到2019年7月31日物业服务费4524元；2.被告支付原告逾期付款的违约金6148.10元3.案件受理费由被告负担。事实和理由：2017年5月1日,受青山区人民政府要求，并由XX区XX路办事处牵头，XX社区居民委员会与原告签订《非住宅物业服务合同》，原告自此进驻XX城，对该XX城提供物业服务。被告系原告所服务的XX城XX号的业主，其房屋建筑面积为145平方米，被告自2018年8月1日到2019年7月31日欠原告物业服务费4524元，原告多次向被告催缴，被告拒不履行缴费义务。根据《非住宅物业服务合同》第六条第九项约定，截止起诉之日，被告因逾期产生违约金6148.10元。被告的拖欠行为，已严重影响原告所在公司的正常运行。为了保障原告合法权益，原告向法院起诉，恳请判如所请。 被告青山区创艺达装饰设计室辩称，2018年8月1日至2019年7月31日未缴纳物业服务费情况属实，但答辩人拒缴物业服务费是有理由的。1.三楼业主装修，将消防通道弄坏，三楼消防管道跑水，将答辩人经营的店面的室内墙体、吊顶、木地板浸泡。答辩人与被答辩人共同去找过三楼业主，被答辩人工作人员拍照留存，但一直没有明确答复答辩人如何处理赔偿事宜;2.答辩人缴纳过1年的物业服务费，系被答辩人处一群纹身人员恐吓被告的经营者石秀娟,石秀娟在胁迫下缴纳的；答辩人要求被答辩人出具2017年度缴费发票；3.答辩人不认可被答辩人在XX城的收费标准，答辩人店面楼上存放货物，楼下从事经营，答辩人认为楼上楼下采用统一收费标准不合理且被答辩人在XX城只提供看车服务；4.被答辩人是与包头市XX区XX路XX社区居民委员会签订的物业服务合同，无权起诉被答辩人；5.《非住宅物业服务合同》中服务有效期是3年，被答辩人只服务2年即撤走，其无权请求2017年、2018年的物业服务费，答辩人已缴纳的2017年度物业服务费，现要求全额退还；6.《非住宅物业服务合同》中，包头市XX区XX路XX社区居民委员会签署的时间为2017年5月1日，被答辩人签署的时间为2020年5月1日。此时，被答辩人已经撤场，为什么还要在合同上签字盖章？原告公司成立的时间是2017年6月5日，但入驻时间却是2017年5月2日;《非住宅物业服务合同》签订的时间为2017年5月1日，合同签订时，原告公司未成立；7.包头市XX区XX路XX社区居民委员会为XX城指定的物业服务公司是内蒙古巴黎物业服务有限公司，但是5月2日入驻的却是被答辩人公司。答辩人不认可被答辩人的入驻，并在信访办进行上访；答辩人在XX城从事经营20年，没有物业公司提供服务服务也经营的很好，答辩人不同意被答辩人的入驻；8.答辩人要求调取房管局的备案合同。答辩人请求法院根据答辩人提交的证据依法判决。 原告包头市半山物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《非住宅物业服务合同》1份、证明1份；2.XX市场平面图1份；3.日常工作服务资料、图片；4.物业服务费催缴照片；5.原、被告企业信用信息公示报告各1份。原告提交以上证据的证明目的是，2017年5月1日，原告为向XX城提供物业服务与包头市XX区XX路XX社区居民委员会签订《非住宅物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，应确认为合法有效合同；被告作为物业使用人，系本案原告收取物业服务费的适格主体，被告有义务按照合同约定向原告支付物业服务费。被告使用的房屋建筑面积为145平方米。原告向被告实际使用的房屋提供了物业服务，被告应向原告缴纳物业服务费。被告欠原告2018年8月1日到2019年7月31日物业服务费4524元，被告多次向原告催要，被告拒绝支付。被告对原告提交的证据1中的证明、证据2、证据5的真实性及证明目的均无异议，对原告提交的证据1中的《非住宅物业服务合同》、证据3、证据4的真实性及证明目的均有异议。对原告提交的证据1中的《非住宅物业服务合同》，被告提出，包头市XX区XX路XX社区居民委员会作为居民委员会签署合同的时间为2017年5月1日，而原告签署合同的时间为2020年5月1日，合同约定的服务期限为3年，原告服务两年即撤场。原告签署合同的2020年5月1日已经撤场，为什么还要签署合同，为什么还要收取被告2017年、2018年的物业服务费；对原告提交的证据3，被告提出，原告在XX城只提供维护车辆秩序、清倒垃圾、安保服务，原告提交的日常工作服务资料及图片被告未见过；对原告提交的证据4，被告提出未见过催缴单，催缴单上未有被告签字，原告出示的照片任何人都可以去拍摄。 被告青山区创艺达装饰设计室向本院提交如下诉讼证据：1.《非住宅物业服务合同》1份；2.《致广大业主的一封信》、《XX城商户建议书》各1份；3.《XX区XX城业主诉求》1份；4.XX城业主向信访办出具的举报材料1份。被告提交以上证据的证明目的是，包头市XX区XX路XX社区居民委员会作为居民委员会签署合同的时间为2017年5月1日，而原告签署合同的时间为2020年5月1日，合同约定的服务期限为3年，原告服务两年即撤场。原告签署合同时已经撤场，无权再签署合同，无权再收取被告2017年、2018年的物业服务费；原告入驻XX区XX城，广大业主不认可；《致广大业主的一封信》系包头市XX区XX路XX社区居民委员会发出，该书面倡议书显示，包头市XX区XX路XX社区居民委员会聘请的物业服务公司系内蒙古巴黎物业服务有限公司，XX城全体业主同意内蒙古巴黎物业服务有限公司提供物业服务；XX城全体业主不认可原告的收费标准并就此事向信访办投诉。原告对被告提交的证据1、证据2中《致广大业主的一封信》的真实性认可，证明目的不认可；对被告提交的证据2中《XX城商户建议书》、证据3、证据4的真实性及证明目的均不认可。对证据1，原告提出，首先《非住宅物业服务合同》签订日期为2017年5月1日，因为合同签订主体当时对于法律规定理解不深，以为最后签订日期与合同第三条的服务期限结束日期一致。《非住宅物业服务合同》约定合同自签字之日起生效，并没有明确要求双方签订日期必须一致，该签署日期只是合同签订当中的瑕疵行为，应当以合同最终的签订内容为准且被告在庭审中也认可原告2017年5月2日入住XX城为其提供服务；对被告提交的证据2，原告认为，2017年5月，XX城没有提供物业服务的物业公司，原告接受包头市XX区XX路XX社区居民委员会委托之后，因其当时没有物业服务资质，故借用内蒙巴黎物业服务有限公司的资质，本案最终应当以合同签订的主体为准。《XX城商户建议书》与本案没有任何关系；对被告提交的证据3，原告认为，居民委员会可以代替业主委员会履行职责，居民委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力。赛音社区居委会与原告签订和物业服务合同已经对物业服务费单价进行约定，《XX区XX城业主诉求》仅是业主的单方诉求，对于原告来说不具有约束力。被告提交的证据4与本案没有任何关系，不能成为被告拒缴物业服务费的理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交所有证据真实性及证明目的，本院予以认定；对被告提交的证据1、证据2中的《致广大业主的一封信》的真实性予以认定，证明目的不予认定；被告提交的证据2中《XX城商户建议书》、证据3、证据4不作认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，包头市XX区XX路XX社区居民委员会曾在XX城范围内发出书面的倡议书即《致广大业主的一封信》，该书面倡议书陈述了位于本市××区装饰城因没有专业的部门进行管理和服务，存在安全隐患，XX路办事处拟聘请委托内蒙古巴黎物业服务有限公司于2017年5月2日起入驻XX城进行专业的管理和服务。希望业主积极配合并提出合理的意见和建议，从根本上消除安全隐患。 原告包头市半山物业服务有限公司（乙方）与包头市XX区XX路XX社区居民委员会（甲方）签订《非住宅物业服务合同》，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将XX城委托乙方实施物业管理服务。本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。本物业坐落于本市××区，类型为商业。该物业服务合同期限为3年，自2017年5月1日起至2020年5月1日止。合同双方约定物业服务费按建筑面积每月每平方米2.60元标准计算。业主于本年度物业服务费到期前一个月缴纳下一年度物业费。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应缴物业管理服务费总额3‰比例交纳违约金。本合同自签字之日起甲乙双方签字、盖章后生效。包头市XX区XX路XX社区居民委员会2017年5月1日加盖公章。原告加盖公章，但在日期处标注的签字日期为2020年5月1日。2019年9月27日，包头市XX区XX路XX社区居民委员会出具证明，原告进驻XX城的时间为2017年5月。 原、被告均认可位于包头市××区底店，建筑面积145平方米，被告称该底店系从产权人处租赁而来，其实际使用多年，被告明确表示不提供产权人的具体信息。被告使用的4号底店曾缴纳过1年的物业服务费，被告称该费用系其妻子石树娟缴纳的。原告明确表示，仅起诉该底店的实际使用人。原告向被告催缴物业服务费，被告拒绝缴纳物业服务费。 对以上事实，本院予以确认。 本院认为，原告包头市半山物业服务有限公司与包头市XX区XX路XX社区居民委员会签订的《非住宅物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。诉讼中，被告称其为租户，同时表示拒绝提供产权人的相关信息，本院对被告与位于包头市××区底店的关系无法认定，但原、被告对被告实际使用该底店的事实均认可。原告依约为被告实际使用的4号底店提供了物业服务，被告有义务向原告足额缴纳物业服务费。被告未向原告缴纳2018年8月1日到2019年7月31日物业服务费4524元，现原告要求被告缴纳，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金6148.10元，原告在合同履行中与被告产生争议，原告作为物业服务企业，接到业主物业服务请求和提出的问题，应当及时处理和答复；不属于物业服务合同约定的事项的，应当协调相关专业经营单位及时处理，原告与被告在物业服务事项等方面的沟通存在欠缺，导致被告拖欠物业服务费，故原告请求违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出，三楼业主装修，将消防通道弄坏，三楼消防管道跑水，将被告经营的店面的室内墙体、吊顶、木地板浸泡。原、被告去找过三楼业主，原告工作人员拍照留存，但一直处理赔偿事宜。被告以此为由拒缴物业服务费，对其陈述，被告未提交任何证据，根据被告的陈述，给其造成损失的是三楼业主，赔偿义务主体明确，与原告提供的物业服务范围无关，原告以此为由拒缴物业服务费，本院不予支持；被告提出2017年的物业服务费系被胁迫缴纳，对此，被告未举证，本院不予认可；本案解决的是2018年8月1日到2019年7月31日物业服务费拖欠纠纷，被告要求出具前一年度的物业服务费发票的请求不宜在本案中一并处理。物业服务费的收费标准系根据《非住宅物业服务合同》确定，被告对收费标准的合理性提出异议，本院不予认可；被告提出与原告签订《非住宅物业服务合同》的是包头市××区居民委员会，原告起诉被告，诉讼主体错误，被告的该抗辩理由，依据不足，本院不予支持；原告主张物业服务费是以其是否提供物业服务为主，原告提前撤场并非被告拒缴物业服务费的理由，被告以此为由拒缴物业服务费，本院不予支持；被告要求退还已缴纳的上一年度的物业服务费，依据不足，本院不予支持；被告提出，原告公司2017年6月5日成立，而签订《非住宅物业服务合同》是在2017年5月1日，签订合同时，原告公司尚未成立，原告无权向被告收取物业服务费，2017年5月1日，双方达成合约，包头市XX区XX路XX社区居民委员会加盖公章，当时，原告并未加盖公章，之后，原告的公司成立，在《非住宅物业服务合同》上加盖公章，合同是否同时签字盖章，并不会影响合同的效力，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予认可。2017年4月28日，包头市XX区XX路XX社区居民委员会发出的《致广大业主的一封信》中虽然拟聘请委托内蒙古巴黎物业服务有限公司于2017年5月2日起入驻XX城提供物业服务，但实际向XX城提供物业服务的是原告，被告以此为由拒缴物业服务费，依据不足，本院不予认可。无论是商业区还是住宅区，物业公司提供正规的物业服务系大势所趋，在物业服务中，权利和义务是对等的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，无论是物业服务企业还是业主，均应按照合同约定的内容享受权利履行义务。物业服务是一种商品。一方面，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量；另一方面，作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。被告个人不同意物业公司入驻，依据不足，本院不予采信。被告要求调取房管局备案的物业服务合同，被告未提交申请，另外，该证据的调取，与本案的审理无关，故被告的该请求，本院不予支持。 依据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告青山区创艺达装饰设计室支付原告包头市半山物业服务有限公司2018年8月1日至2019年7月31日物业服务费4524元，于本判决书生效之日起十五日内付清； 二、驳回原告包头市半山物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元（原告包头市半山物业服务有限公司已预交），由原告包头市半山物业服务有限公司负担38元，被告青山区创艺达装饰设计室负担28元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长 葛 丽 人民陪审员 吕 霞 人民陪审员 董 青 二〇二〇年十月十九日 书 记 员 祖国庆 附：相关法律条文 《物业管理条例》： 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。