福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初3808号 原告：福清市东张镇龙东小区业主委员会，住所地福清市东张镇龙东小区。 代表人：邱小斌，主任。 委托诉讼代理人：姚正贵，福建润税律师事务所律师。 被告：福清市伟光物业服务有限公司，住所地福建省福州市福清市音西街道清昌大道**京都花园**楼**，统一社会信用代码91350181676525325N。 法定代表人：徐伟光，执行董事。 原告福清市东张镇龙东小区业主委员会（以下简称龙东业委会）与被告福清市伟光物业服务有限公司（以下简称伟光公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙东业委会的委托诉讼代理人姚正贵、被告伟光公司的法定代表人徐伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙东业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交福清市东张镇龙东小区（以下简称龙东小区）业主档案；2.判令被告向原告移交龙东小区竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料3.判令被告向原告移交龙东小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（电梯、水泵、小区总发电机、配电房等电力设施的安装、使用和维护保养等技术资料）；4.判令被告向原告移交龙东小区物业质量保修文件和物业使用说明文件；5.判令被告向原告移交龙东小区收支账目【公共楼道维修特护费（每户300元，总计1.8万元）、预收公共水电公摊费（每户500元，共计3万元），预收水电周转金（每户500元，总计3万元）、装修垃圾清运费（每户600元，总计3.6万元），装修保证金（每户2000元，总计12万元）】；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年9月12日，被告与福建省龙森发地产开发有限公司（龙东小区开发建设单位，以下简称龙森发公司）签订前期物业服务合同，约定服务期限3年，合同期限到期后，被告继续为龙东小区提供物业服务。2020年3月28日，被告为了逃避疫情期间的管理责任，未通知全体业主就擅自搬离龙东小区，导致龙东小区管理秩序陷入混乱。为维护小区管理秩序及疫情期间安全保卫问题，原告于2020年4月1日通过法定程序成立，代表全体业主履行小区管理的责任。2020年4月24日，原告发函向被告要求移交小区物业资料、配合原告清算并移交由被告代为保管的小区剩余款项，但被告置之不理，拒绝移交上述资料及款项。被告的行为严重侵害全体业主的共同利益，为保护全体业主的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至法院，请求判如所请。 被告伟光公司辩称，一、2015年9月12日，被告与龙森发公司签订前期物业服务合同，约定服务期限3年，合同至2018年9月11日。合同到期后，因龙东小区尚未成立业主委员会，为了维护龙东小区正常运行，被告将龙东小区前期物业服务合同到期的情况跟相关街道社区进行汇报然后与开发商续签合同，合同期限直至龙东业委会成立，被告与龙森发公司续签的物业服务合同自然终止。龙东小区于2020年4月1日通过法定程序成立业主委员会，被告于2020年3月15日将龙东小区业主委员会即将成立，物业合同即将到期，被告将要撤出小区，以及由小区业委会选聘新的物业公司的事情进行公告，并将小区实际发生的公摊水电费进行公示及告知全体业主在物业撤出小区前及时缴清物业欠费。二、2020年4月2日，被告在收到原告发来的函件要求移交小区物业资料等相关事项时，就积极与原告取得联系，并于2020年6月24日在龙东小区居委会、小区业委会邱主任见证下对龙森发公司移交给被告的图纸资料共计64份进行移交。现伟光公司按照物业管理合同约定将开发商移交的资料移交给龙东业委会，小区业主档案因小区业主物业服务费以及公共水电公摊等费用做结算时需要核对业主身份信息以及清算相关费用暂未移交，其余资料均在开发商处。三、龙东小区于2018年4月15日交房，业主也签订前期物业服务合同办理相关入住手续，但交房至2020年4月1日期间，所有业主除了交房时预缴了一年的物业管理费之外，再也没有交过物业费用，水电公摊费用也一直由伟光公司在垫付，导致公司经营难以维系，故才公告退出小区。在提供管理服务期间，部分业主没有按照业主规约以及前期合同的约定，违规装修，经过物业劝导后报有关部门仍未进行整改，故违规装修业主的保证金要在整改并达到要求再进行退还。其余预缴的水电周转金、水电公摊费用，以及楼道维修费用，要等到业主委员会督促业主按照合同约定把相关物业服务费以及公摊水电费结清，由业主凭交房时缴纳的凭证进行退费。综上，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。对于原、被告提交的《前期物业服务合同》、关于办理物业交接的律师函、邮政快递面单及邮件查询结果、预收水电周转金、预收公共水电公摊费、装修保证金、公共楼道维修特护费、装修垃圾清运费等收据、关于退出小区管理的公告、资料移交清单，经庭审举证、质证，对方对其真实性均无异议，经审查与本案争议事实有关联，本院予以确认。对于被告提交的《福清市龙东小区物业续签委托管理协议》，经审核，该证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采纳。对于被告提交的收款收据及违规装修业主名单，经审核，其真实性暂无法核实，本院不予采纳。 根据上述采纳的证据，结合当事人陈述，本院依法查明如下事实：被告系龙东小区的前期物业管理公司，服务期限原至2018年9月11日，后延续至2020年3月28日。龙东小区从2018年4月15日开始交房，被告也实际开始对小区进行物业服务管理。2020年3月份，龙东小区组织成立业主委员会，故被告在3月中旬在小区张贴公告通知将在3月底退出小区物业服务，但被告退出小区后未办理相关资料及财务移交手续。后在原告发函催促下，被告至2020年6月24日才由其工作人员向社区居委会及业委会将开发商移交的64份图纸等材料予以移交，原告主张尚余小区业主档案、单体建筑结构、设备竣工图、小区设备（电梯、水泵、总发电机、配电房）安装维护资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件、收支账目等材料未移交，被告则主张小区业主档案系其自行制作，其余材料开发商未移交。 另查明，龙东小区交房时，被告确认向每户业主预收第一年的物业服务费、公摊水电费500元、水电周转金500元、公共楼道维护费300元、垃圾清运费600元和装修保证金2000元。被告主张小区业主仅缴纳了第一年的物业费及上述费用，第二年起的物业管理费等费用均未缴纳，并主张上述费用应先抵偿结欠的物业费后，如有结余才能退还给小区业主。 本院认为，《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”被告系龙东小区前期物业服务企业，在承接小区物业服务管理时，建设单位龙森发公司应按上述法律规定向其移交相关资料。前期物业服务合同终止，被告退出小区管理时，应按规定向原告移交建设单位所移交给其的相关资料。虽然被告在本案诉讼期间向原告移交了64份图纸，但包括业主档案材料、单体建筑结构、设备竣工图、小区设备（电梯、水泵、总发电机、配电房）安装维护及保养资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件等材料未移交。其中业主档案资料属于下一任物业公司对小区进行管理所必需的材料，被告认可该档案材料由其保管，被告在退出龙东小区管理后，其继续持有保管该材料已不具有必要性及合理性，应予以移交给原告保管。单体建筑结构、设备竣工图、小区设备安装维护及保养资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件等属于被告承接小区物业管理时，建设单位应当移交的材料，被告也有义务要求建设单位移交上述材料，被告未能提供证据证实建设单位未向其移交上述材料，视为其已接收上述资料，被告应按规定向原告移交。其余资料，被告已在诉讼中向原告移交，无需再行判决被告移交。 关于小区收支账目问题。被告认可其向小区每户业主预收了公摊水电费500元、水电周转金500元、公共楼道维护费300元、垃圾清运费600元和装修保证金2000元等费用，被告收取相关费用后承担了小区的物业管理服务，必然支出一定的费用，但在退出小区物业管理后未与业主或者业委会就相关收支账目进行核对，导致其预收的款项是否存在结余无法确认。根据《福建省物业管理条例》第四十条的规定，物业服务合同期满的，原物业服务企业应当向业主委员会移交预收或者拖欠的物业服务费及其账目以及其他物业管理所需相关资料，故被告应提交预收上述款项的收支账目供业主委员及业主核对及结算，结算后，如有结余被告应及时移交给业委会代为保管或与业主就物业费进行抵扣后退还给相关业主，并可由业主自行向被告主张返还。据此，依照《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福清市伟光物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福清市东张镇龙东小区业主委员会移交小区业主档案材料（包括业主身份信息、房产信息等资料）、单体建筑结构、设备竣工图、小区设备（电梯、水泵、总发电机、配电房）安装维护及保养资料、物业质量保修文件、物业使用说明文件； 二、被告福清市伟光物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告福清市东张镇龙东小区业主委员会移交其预收的公摊水电费、水电周转金、公共楼道维护费、垃圾清运费和装修保证金等费用的收支账目； 三、驳回原告福清市东张镇龙东小区业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，由被告福清市伟光物业服务有限公司负担，限本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林远程 人民陪审员  林孟芳 人民陪审员  林 莉 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  陈明斌