福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初1700号 原告（反诉被告）：福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会，住福建省福州市六一路**。 法定代表人：郭立春，主任。 委托诉讼代理人：叶玉宏，福建远东大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴格，福建远东大成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州迅速汽车修理有限公司，住，住福建省福州市晋安区晋安北路**/div> 法定代表人：蔡纯杰，董事长。 被告（反诉原告）：福建福迅汽车销售有限公司，住福，住福建省福州市晋安北路**div> 法定代表人：蔡维谦，董事长。 两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：郑雄英，北京大成（福州）律师事务所律师。 两被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：罗云香，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会（以下简称东门村委会）与被告福州迅速汽车修理有限公司（以下简称迅速汽车修理公司）、福建福迅汽车销售有限公司（以下简称福迅汽车销售公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，被告迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司在法定期限内提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告东门村委会的委托诉讼代理人叶玉宏、被告迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司的共同委托诉讼代理人郑雄英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告东门村委会向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿付截止2020年4月30日止欠付的租金1818152.97元。2.被告支付逾期交付租金的违约金（违约金以1818152.97元为基数按每日万分之五自2020年4月5日起计至还清欠款之日止）。3.被告赔偿原告为实现债权所支付的律师代理费用120000元。4.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年8月20日，原告与两被告签订一份《租赁合同》，原告将坐落福州市晋安区晋安北路场地面积3888平方米及厂房出租给被告，约定：租赁期为十年，自2013年9月1日到2023年9月30日。2013年9月1日至2014年8月31日期间年租金800000元，月租金66666.67元；2014年9月1日至2015年8月31日期间年租金84万元，月租金70000元；2015年9月1日至2016年8月31日期间年租金882000元，月租金73500元；2016年9月1日至2017年8月31日期间年租金926100元，月租金77175元；2017年9月1日至2018年8月31日期间年租金972405元，月租金81033.75元；2018年9月1日至2019年8月31日期间年租金1021025.25元，月租金85085.44元；2019年9月1日至2020年8月31日期间年租金1072076.51元，月租金89339.71元。被告应在每月的5日之前将当月租金交付给原告，逾期支付租金或其他款项，应按逾期支付款额每日万分之五支付违约金。被告2013年8月31日前所欠的1377573.9元应在合同签订后10日内支付540000元，合同签订后三个月内支付420000元，六个月内支付余额417573.9元。守约方实现债权所支付的合理律师费用由违约方承担。 2015年8月5日，原告与两被告签订一份《补充协议》，约定在原《租赁合同》租金不变的情况下，每年增加租金400000元，分两期支付，第一期200000元应在2015年8月15日前支付，第二期应在2016年3月10日前支付，此后每六个月满之日起10日内支付。被告另应一次性向原告支付诉讼费用补偿款300000元。该协议主要条款被福建省高级人民法院（2015）闽民终字第213号《民事调解书》确认并生效，但被告仅于2015年12月28日支付增租200000元及诉讼费用补偿款200000元，其余增租部分租金至今未付。 根据上述两份合同约定，自合同签订后至2020年4月30日期间，两被告应付租金合计9533821.83元，已支付租金合计7715668.86元，尚欠租金合计1818152.97元。被告未按合同约定期限足额交付租金的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。 被告迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司共同辩称：一、原告的起诉违反了“一事不再理”的民事诉讼原则，请求驳回原告的起诉。1.《补充协议》第4条关于增加租金支付金额和期限的约定已被生效的福建省高级人民法院（2015）闽民终字第213号民事调解书所确认，现原告以相同的事实、相同的理由对生效民事调解书所确定权利义务提起诉讼，违反了“一事不再理”的民事诉讼原则，应当依法予以驳回。二、《补充协议》为被告受胁迫而签订，原告无权据此向被告主张支付租金。2013年10月至2015年期间，原告村集体负责人杨金华等村干部和成员先是以被告违章搭建为由，安排人员打砸被告的围墙，后又多次到被告处威胁若不增加租金，就组织村民闹事让被告无法继续经营，并通过给被告送恐吓信、断电等方式滋扰被告的正常生产经营。因被告坚持不同意增加租金，原告又采取纠集五六十个村民到被告处拉横幅、静坐、用汽车堵门不让车辆出入的方式严重妨碍被告的正常经营。期间，原告向福州市中级人民法院提起（2014）榕民初字第765号案件诉讼，主张解除《租赁合同》并要求被告返还租赁房屋等不合理诉求。该案经审理后被判决驳回原告的全部诉讼请求。但最终原告通过上述手段，胁迫被告在一审胜诉的情况下，在二审阶段被迫接受每年增加租金400000元并支付诉讼费用补偿款300000元的不合理条件，与原告及案外人福建省东门实业有限公司签订《补充协议》。增加支付租金后，原告就628平方米的场地向被告收取的每平方米年租金高达636.94元，远高于根据双方按市场价签订的《租赁合同》约定的每平方米约226.85元的年租金。三、《租赁合同》和《补充协议》为两个独立履行的合同。《补充协议》的租赁标的并非《租赁合同》中已约定的场地和厂房，而是另外的628平方米场所。两份合同在款项计算方式、租金支付方式上也不同。同时，原告亦已在起诉状中确认，截止目前为止，被告已支付给原告的款项中除2015年12月28日支付的200000元为《补充协议》的款项外其余均为支付《租赁合同》的租金，从被告的支付金额上看亦与原告的上述主张相吻合。四、原告依据《补充协议》主张的1800000元增加租金中，有600000元已过诉讼时效。《已付租金明细表》中被告支付的租金，除2015年12月28日支付的其中20万元系属于增加租金外，其余的都是按月支付《租赁合同》项下的租金或根据该合同约定的按年递增租金，双方对此已经达成合意。根据根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因此，原告主张被告应分别于2016年3月10日、2016年9月10日、2017年3月10日支付的租金共计600000元已过诉讼时效。五、2020年4月27日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组就《补充协议》项下的场地发出《公告》，责令被告自公告发布之日起3日内搬离上述场地并拆除违法建设的建筑物，逾期将强制拆除。被告因此于2020年4月28日起停止使用该场地。原告主张2019年9月10日、2020年3月10日应付的租金共计400000元，实际为2019年8月5日至2020年8月4日这一年度的增加租金。被告因政府整治已于2020年4月28日停止使用场地，故原告主张2020年4月28日至2020年8月4日这一时段的增加租金（按原告主张的每年400000计，该时段费用为107777.76元）没有依据。 反诉原告迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司向本院提出反诉请求：1.撤销反诉原告与反诉被告、案外人福建省东门实业公司于2015年8月5日签订的《补充协议》；2.反诉被告承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：《租赁合同》签订后，反诉被告时任村主任杨金华等村干部和成员在2013年至2015年期间，先是以反诉原告违章搭建为由，安排人员打砸反诉原告的围墙，后又多次到反诉原告处威胁若不增加租金，就组织村民闹事让反诉原告无法继续经营，并通过给反诉原告送恐吓信、断电等方式滋扰反诉原告的正常生产经营。因反诉原告坚持不同意增加租金，反诉被告又采取纠集五六十个村民到反诉原告处拉横幅、静坐、用汽车堵门不让车辆出入的方式严重妨碍反诉原告的正常经营。期间，反诉被告向福州市中级人民法院提起（2014）榕民初字第765号案件诉讼，主张解除《租赁合同》并要求反诉原告返还租赁房屋等。该案经审理后判决驳回反诉被告的全部诉讼请求。但最终反诉被告通过上述手段，胁迫反诉原告在一审胜诉的情况下，在二审阶段被迫接受每年增加租金400000元并支付诉讼费用补偿款300000元的不合理条件，与反诉被告、案外人东门实业公司签订《补充协议》。反诉被告的以上行为严重侵害了反诉原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 反诉被告东门村委会辩称：反诉原告主张2015年8月5日《补充协议》是被胁迫签订的，没有事实根据，每年增加400000元租金是二审诉讼过程中在福建省高级人民法院主持调解下达成的补充协议，相关内容也为（2015）闽民终字第213号民事调解书所确认。同时，反诉原告请求撤销2015年8月5日《补充协议》已超过法律规定的期间，撤销权消灭，其反诉请求应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告举证的《租赁合同》、《补充协议》、房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、民事调解书、已付租金凭证、催告函、复函、委托代理合同、律师费发票的真实性无异议；原告对被告举证的（2014）榕民初字第765号民事判决书、复函、公告、催告函、EMS物流跟踪查询、EMS邮件回执及全程跟踪查询单、付款回单的真实性无异议，本院对上述当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。 原告对被告举证的平面图的真实性、关联性有异议。经审查，该平面图显示其为“迅速维修站钢结构房车间”的总平面图，无法体现车间所在位置及与本案的关联性，不能作为本案定案依据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年8月20日，原告东门村委会、案外人福建省东门实业公司（以下简称东门实业公司）作为甲方与作为乙方的被告迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司签订《租赁合同》，约定甲方将东门村委会所有的坐落福州市晋安区晋安北路场地面积3888平方米、厂房建筑面积2758平方米出租给乙方使用，厂房已办理房屋所有权证，编号分别为榕郊S字第000126号、000128号、000136号、000138号、000139号。上述场地及房屋均为榕集建（1993）字第J00039号集体土地建设用地使用证（登记权利人为东门实业公司）用地面积中的一部分。乙方于1994年起即使用上述场地及厂房至今，熟知场地和厂房的现状，同意按场地和厂房的现状继续租赁。租赁期限十年，自2013年9月1日起至2023年9月30日止。上述场地和厂房第一年租金为800000元，此后每年递增5%，其中，2013年9月1日至2014年8月31日期间，年租金800000元，每月租金66666.67元；2014年9月1日至2015年8月31日期间，年租金840000元，每月租金70000元；2015年9月1日至2016年8月31日期间，年租金882000元，每月租金73500元；2016年9月1日至2017年8月31日期间，年租金926100元，每月租金77175元；2017年9月1日至2018年8月31日期间，年租金972405元，每月租金81033.75元；2018年9月1日至2019年8月31日期间，年租金1021025.25元，每月租金85085.44元；2019年9月1日至2020年8月31日期间，年租金1072076.51元，每月租金89339.71元；2020年9月1日至2021年8月31日期间，年租金1125680.34元，每月租金93806.69元。租金每月支付一次，乙方应于每月的5日前支付当月租金。乙方若逾期支付租金或其他款项，应按逾期支付款额每日万分之五支付违约金。乙方应在本合同签订之日起十日内将截止2013年8月31日前所欠付的租金总额1377573.9元中的540000元支付给甲方，本合同签订之日起三个月内将所欠付租金余额中的420000元支付给甲方，本合同签订之日起六个月内最后将所欠付的租金余额417573.9元支付给甲方。本合同在履行过程中发生争议，双方协商解决，协商不成，提交房屋所在地有管辖权的人民法院裁决。守约方实现债权所支出的合理律师费由违约方承担。 《租赁合同》签订后，被告分别于2013年9月18日、2013年12月13日、2014年2月27日支付2013年8月31日前所欠付的租金共计1377573.9元。 《租赁合同》履行过程中，迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司在租赁场地内进行房屋改扩建。2014年，东门村委会及东门实业公司共同以迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司擅自扩建租赁厂房造成其损失为由向福建省福州市中级人民法院提起诉讼，要求解除《租赁合同》等。2014年11月11日，福建省福州市中级人民法院作出（2014）榕民初字第765号民事判决，认为迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司违反《租赁合同》关于租赁期间不得擅自扩建或改建的约定，构成违约，但该次扩建未导致房屋使用价值受到严重破坏或丧失，且出租人未给予承租人合理期限回复原状，故对出租人直接诉请解除合同不予支持，据此判决驳回东门村委会及东门实业公司的诉讼请求。后东门村委会及东门实业公司不服该判决，上诉至福建省高级人民法院。在该案二审过程中，东门村委会、东门实业公司作为甲方，福迅汽车销售公司、迅速汽车修理公司作为乙方，于2015年8月5日签订《补充协议》，协议载明，双方同意继续履行《租赁合同》，除本补充协议的约定外，其余权利义务按《租赁合同》的约定继续履行。在《租赁合同》租金不变的情况下，乙方同意在《租赁合同》的剩余租期内每年再另向甲方增加支付租金400000元，每年分两期支付，第一期200000元乙方应在本补充协议生效之日起十日内支付，第二期200000元应于2016年3月1日起十日内支付，此后每六个月期满之日起十日内乙方应向甲方支付200000元，以此类推。双方确认，《租赁合同》履行期间租赁场地上如乙方的地上建筑物因被认定为违章建筑而被政府有关部门拆除或自行拆除则乙方不再支付上述的400000元租金。该协议还载明双方同意将上述条款内容由福建省高级人民法院制作为民事调解书。2015年8月7日，福建省高级人民法院作出（2015）闽民终字第213号民事调解书，其中调解协议第四项载明“福迅销售公司、迅速修理公司同意在《租赁合同》项下租金不变的前提下，在《租赁合同》剩余租期内每年另向东门村委会、东门实业公司增加支付租金400000元。支付方式为：每年分两期支付，第一期200000元款项福迅销售公司、迅速修理公司应于本调解协议签订之日起十日内支付，第二期200000元款项福迅销售公司、迅速修理公司应于2016年3月1日起十日内支付；此后每六个月期满之日起十日内，福迅销售公司、迅速修理公司应向东门村委会、东门实业公司支付200000元，以此类推，直至《租赁合同》项下租期届满。” 2015年12月28日，迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司向东门村委会支付了第一期200000元增加部分的租金（以下简称增加租金），之后未再支付增加租金。迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司已按《租赁合同》约定的标准支付租金至2020年3月。 2020年4月9日，东门村委会委托律师向迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司发出催告函，催促迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司支付截至2020年4月30日拖欠的租金1996952.39元。迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司收到催促函后复函称，《补充协议》系东门村村长以黑社会性质组织犯罪的手段威胁、逼迫签订，该协议及相应的法院调解书、强制执行程序均归于无效，东门村委会无权向其主张租金。 2020年4月27日，晋安区岳峰镇清理整治违法建设工作领导小组办公室在租赁场地内迅速汽车修理公司、福迅汽车销售公司搭建的房屋上张贴公告，载明“你户未经有权机关审批，擅自在晋安北路85号违法建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属未经有权机关审批的违法建设。现根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中共福建省委办公厅省人民政府办公厅关于开展“两违”综合治理专项行动的意见》和《福州市“两违”认定标准及分类处置意见》的规定，责令你户自本公告发布之日起叁日内，自行搬离违法建筑物内的财物并拆除违法建设的建筑物。逾期未拆除的，将根据《福州市“两违”认定标准及分类处置意见》的规定，组织强制拆除。截止本案庭审，租赁场地内的违章建筑尚未拆除。 东门村委会与东门实业公司共同确认本案《租赁合同》、《补充协议》项下的出租人权利由东门村委会单独行使。 本院认为： 一、本诉部分。 被告主张《补充协议》项下的增加租金对应的租赁标的是其自行在原租赁场地内搭建的房屋，原告称增加租金是在原《租赁合同》租金不变的情况下额外增加的，并非专门对应被告自行搭建的房屋。经审查，《补充协议》约定增加租金付至“乙方的地上建筑物因被认定为违章建筑而被政府有关部门拆除或自行拆除”为止，故被告的上述主张与《补充协议》的记载相符，可以认定。《补充协议》在合同标的、租赁期限及租金支付时间等合同主要内容上均不同于《租赁合同》，应认定其是与《租赁合同》有关联的独立合同，而非《租赁合同》的组成部分，故《租赁合同》项下的租金与《补充协议》项下的增加租金应当分别计算。 原告举证的已付租金凭证显示，其已通过在租金发票上备注的方式确认收取《租赁合同》项下租金至2019年11月，而被告最后缴纳的四笔89399.71元租金虽未经原告确认对应租赁期间，但根据双方此前形成交易习惯，可以认定该四笔租金系用于支付2019年12月、2020年1月、2020年2月及2020年3月的租金，故《租赁合同》项下，被告仅支付租金至2020年3月，原告可以请求被告支付2020年4月份的租金89399.71元。 《补充协议》约定的增加租金等合同内容已由法院生效民事调解书确认，应认定为合法有效，被告应当按约定支付增加租金。（2015）闽民终字第213号民事调解书调解协议第四项对尚未开始的租期对应的增加租金金额及支付方式的确认，属于对《补充协议》内容的进一步确认，而不是对已发生且应当履行的债务的确认，原告请求被告支付增加租金不构成重复起诉。根据《补充协议》的约定，被告增加支付租金期间的起始日期为2015年8月5日，原告起诉时，2015年8月5日至2020年2月4日期间共计9期的增加租金支付期限已届满，但被告仅支付1期，还有8期共计1600000元增加租金尚未支付，现有证据仅能证明原告曾于2020年4月9日发函向被告催讨增加租金，原告主张被告支付2017年4月9日前应付的增加租金600000元（共3期）已超过诉讼时效，被告关于诉讼时效的抗辩理由成立，本院对超过诉讼时效部分的诉请不予支持。截至本案庭审，2020年2月5日至2020年4月30日租赁期间的增加租金付款期限尚未届满，原告主张被告支付2020年2月5日至2020年4月30日的期间的增加租金不能支持。另外，租赁标的房屋现因政府通知拆除而处于使用不确定状态，原、被告应对此进一步协调处理以便确定《补充协议》能否继续履行。综上，原告请求被告支付增加租金1000000元部分的诉请，有事实和合同依据，本院予以支持。 被告未按《租赁合同》约定于2020年4月5日前支付当月租金89399.71元构成违约，原告可以依约请求被告按照日万分之五的标准支付该部分租金自2020年4月6日起的逾期违约金。被告于2020年4月29日支付2020年3月份租金89399.71元亦存在逾期付款的情形，原告依约可以请求被告按照日万分之五的标准支付该部分租金自2020年4月5日起至2020年4月29日止的逾期违约金。 《补充协议》系独立合同，在无明确约定的情况下，《租赁合同》的违约责任条款不能直接适用于《补充协议》，故原告请求被告支付增加租金的逾期违约金没有合同依据，不予支持。 原告起诉时，被告仅拖欠《租赁合同》项下两个月租金，被告对此并无异议，而双方争议的《补充协议》未约定律师费负担问题，故原告诉请被告赔偿律师代理费120000元过高，本院结合双方约定及实际违约情况，酌定被告赔偿原告律师代理费10000元。 二、反诉部分。 《补充协议》的主要合同内容已经（2015）闽民终字第213号生效民事调解书确认合法有效，反诉原告诉请撤销《补充协议》没有依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、被告福州迅速汽车修理有限公司、福建福迅汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会2020年4月份租金89399.71元。 二、被告福州迅速汽车修理有限公司、福建福迅汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会截至2020年3月31日止的增加租金1000000元。 三、被告福州迅速汽车修理有限公司、福建福迅汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会以拖欠租金89399.71元为基数按日万分之五的标准计算的自2020年4月6日起至实际支付该租金之日止的逾期违约金。 四、被告福州迅速汽车修理有限公司、福建福迅汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会以89399.71元为基数按日万分之五的标准计算的自2020年4月5日起至2020年4月29日止的逾期违约金。 五、被告福州迅速汽车修理有限公司、福建福迅汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会律师费损失10000元。 六、驳回原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会的其他诉讼请求。 七、驳回反诉原告福州迅速汽车修理有限公司、福建福迅汽车销售有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22399元，由原告福建省福州市晋安区岳峰镇东门村民委员会负担9895元，被告福州迅速汽车修理有限公司、福建福迅汽车销售有限公司负担12504元。反诉案件受理费16200元，由反诉原告福州迅速汽车修理有限公司、福建福迅汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李蓓蓓 二〇二〇年十月二十日 书记员  王 瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。