河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初1601号原告（反诉被告）:周志斌，男，汉族，1977年7月13日出生，住：郑州市。委托诉讼代理人：史婧、汪红莉（实习），河南泰卓律师事务所律师。被告（反诉原告）:牛向利，女，汉族，1981年01月05日出生，住：郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：秦小琴，河南宪鹏律师事务所律师。原告（反诉被告）周志斌诉被告（反诉原告）牛向利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周志斌及其委托诉讼代理人史婧，被告（反诉原告）牛向利及其委托诉讼代理人秦小琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周志斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还房租100000元并赔偿原告损失1336914元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年10月24日签订《房屋租赁协议》，被告将位于陇海路铁路桥下、连四线西侧安保区内一处房屋面积约300余平方及屋前院子租赁给原告用于商业经营，双方约定租赁期限两年，自2018年11月15日起至2020年11月14日止，被告给予原告一个半月装修期，年租金200000元，自装修期满次日开始计租。租赁协议签订后，原告依约支付了一年租金200000元给被告，被告将租赁房屋及场地交付给原告使用，原告为经营使用将房屋及场地进行改建、装修、支出各项费用90多万元。2019年6月6日原告正在店里经营，突然来了一帮人自称是租赁场地所有人，强行将租赁场地围挡，不让原告继续经营，将原告逼退出租赁场地。原告找被告理论，被告才告知原告租赁场地的产权有纠纷，现在权利人主张权利要收回租赁场地，被告也阻止不了。因无法继续经营，原告要求被告赔偿原告改建房屋及场地的损失、装修损失以及店内经营物品损失和营业损失，退还剩余租金，被告称原告的损失不确定拒绝赔偿原告。原告于2019年6月20日委托河南豫正公信价格咨询有限公司就原告对租赁场地的改建、装修、店内物品等的价值进行了鉴定评估，随后原告持评估报告再次找被告索赔，被告仍以各种理由推脱，也未退还原告多支付的房租，原告无奈之下提起诉讼，请求法院依法裁判。原告周志斌提供的证据有：房屋租赁协议两份、被告出具的房租收到条一份、原告支付房租的转账汇款凭证和原告结婚证各一份、租赁场地原貌照片一组、原告经营的泡馍店和驾校的营业执照各一份、原告平整场地并自建房屋用于经营饭店夜市和驾校的施工过程现场照片一组、原告对驾校、饭店建成后投入使用的现场照片一组、营业视频光盘一份、2019年6月6日原告房屋被拆除的现场照片一组、视频文件两份（附光盘）、价格评估报告书原件一份、原告与李魁电话录音两份（附光盘及文字材料）被告牛向利辩称：1.本诉原告针对牛向利的起诉具有不正当的目的，其所出租的租赁房屋及场地根本不存在房屋纠纷。本诉原告不敢向法庭讲真话，否则，其违法经营的事实就会被暴露，实际上本诉原告在租赁的场地上非法经营，是被政府取缔的。原因是周志斌白天在租赁的场地内经营无证驾校，晚上未经批准，将场地分成多个摊位出租，经营餐饮夜市，收取摊位租金从中渔利，同时晚上还在夜市中间搭建舞台又唱又跳，噪声扰民，被多次投诉警告后，仍不停业，最后导致被政府部门取缔。虽然周志斌非法经营被政府叫停，但是其并未退出租赁场地。租赁场地内西北角（门口）的安顺驾校的报名处办公室，存在于场地内北边的练车场地、练车车辆、存在于各个角落的各种各样的夜市餐车，充分印证了本案的事实，同时也给答辩人造成了巨额的经济损失，声誉也受到了影响。2019年下半年，周志斌找到牛向利的前夫李魁，多次怂恿李魁一块讹诈政府，李魁不答应，周志斌回头就把牛向利告上法庭，目的就是报复答辩人。2.本诉原告多次违背合同的行为，牛向利早已忍无可忍，由于周志斌是牛向利前夫李魁的发小，不然早会走向法庭维权，不会让其今天恶人先告状。本诉原告周志斌诉称，双方仅于2018年10月24日至2020年11月14日双方就履行了为期两年的房屋租赁协议。两份协议牛向利出租的租赁物范围与2018年10月24日双方所签的合同一致。3.周志斌早在2016年11月16日租赁房屋时，双方在合同第一条约定的是居住使用，前两年合同履行时，周志斌一边租住房子，同时在院子里做的是回收废品生意，甚是红火。收废品生意赚了点钱，整个人就开始膨胀第一次协议不到期，就找答辩人提前于2018年10月24日续签，续签之后，未经牛向利同意大肆改造所租房屋及场地，不但白天经营安顺驾校，还将租赁场地划分多个摊位往外出租，经营夜市餐饮，大肆敛财。4.本诉原告没有事实根据让其退还租金10万元及损失。从2016年11月份开始租赁房屋及相应场地，到牛向利于2020年4月30日答辩，周志斌并没有退出场地，而是仍然占用租赁房屋及场地，场地内的驾校招生处、练车场地、成堆的货物、餐厅设备、大量手推的餐车仍然占满了租赁场地。如果周志斌在2019年6月份，政府叫停其非法经营时，将场地腾退并恢复原状，要求退还相应的租赁费还符合情理。可是周志斌的所作所为，确是恶意的把所有的经营物品摆满场地，根本没有退出的意思。5.本诉原告要求牛向利赔偿损失1336914元没有合同依据及合法依据，根据双方所签订的合同第五条、第六条、第七条周志斌应无条件退还租赁物，支付占用其间的租赁费，直至将租赁物恢复原状。反诉原告牛向利反诉称：1.请求依法判令周志斌返还租赁房屋及场地，将所租赁房屋及场地恢复原状，并向牛向利支付已产生的租金共91666.66元（2020年11月15日至2020年4月30日之间）；2.依法判令周志斌承担实际占用期间的租金至实际搬离租赁区域之间的租金（自2020年5月1日起，每天按555.56元计算，每月按16666.67元）；3.本案全部诉讼费由周志斌承担。事实和理由：1.本诉原告没有事实根据让反诉人退还租金10万元及损失。从2016年11月份开始租赁房屋及相应场地，到反诉人于2020年4月30日反诉，周志斌并没有腾退房屋及场地，而是仍然占用租赁房屋及场地。场地内的安顺驾校办公室、练车场地、车辆、大量货物、餐厅设备、大量多部餐车仍然占满了整个租赁场地，将场地腾退并恢复原状，来要求反诉人退还相应的租赁费还符合情理。而现在周志斌恶意的把所有的经营物品摆满场地，根本没有退出的意思。本案原告给反诉人造成的巨额租金损失客观存在，因此反诉人依法提起反诉，要求人民法院支持反诉人的反诉请求。2.本诉原告歪曲本案事实。反诉人所出租的租赁物根本不存在产权纠纷，取缔周志斌非法经营的是政府，原因是周志斌白天在租赁的场地内经营无证驾校，晚上未经批准，将场地分成多个摊位出租，经营餐饮夜市，收取摊位租金从中渔利，同时晚上还在夜市中间搭建舞台又唱又跳，噪声扰民，受到多次投诉被警告后，仍不整改，最后导致被政府部门取缔。虽然其非法经营被政府叫停，但是本诉原告的所作所为，因此本诉原告应支付反诉人的租金损失，直至搬离恢复原状为止。3.本诉原告多次违背合同的行为，反诉人早已忍无可忍，由于他是反诉人前夫李魁的发小，不然早回走向法庭维权，不会让其今天恶人先告状。本诉原告周志斌诉称，双方仅于2018年10月24日至2020年11月14日有一份房屋租赁协议不属实。实际上该协议是与牛向利续签的，早在2016年11月16日至2018年11月14日双方就履行了为期两年的房屋租赁协议，两份协议牛向利出租的租赁物范围与2018年10月24日双方所签的合同一致。4.本诉原告要求牛向利赔偿损失1336914元没有合同依据及合法依据。根据双方所签订的合同第五条、第六条、第七条周志斌应无条件退还租赁物，支付占用其间的租赁费，直至将租赁物恢复原状。反诉原告牛向利提供的证据有：2016年11月16日牛向利与周志斌签署的房屋租赁协议一份、2018年10月24日双方续签的房屋租赁协议书一份、案涉租赁房屋及租赁场地的照片26张及光盘一张、周志斌经营夜市照片五张、二七区人民法院（2016）豫0103民初1422号卷宗中调出的牛向利所租给周志斌的房屋及租赁场地的原状证据。反诉被告周志斌辩称：1.周志斌在租赁场地内依法取得营业执照并进行合法经营，且周志斌对租赁场的改建和装修均系经过被告同意而完成的，不存在牛向利所称的非法经营。自2016年11月至2020年11月14日期间，周志斌与牛向利分别签订两份租赁合同，牛向利将位于陇海路铁路桥下、连丝线西侧安保区内一处房屋面积约300余平方及屋前院子出租给原告用于商业经营。第一次合同约定租赁期限两年，年租金10万元，从第二年开始年租金递增10%，结果双方第二次签合同时，因周志斌投入大量资金将场地改建并开始正常经营，牛向利坐地起价，将租赁费用直接提高到20万元一年，当时周志斌已经投入了一百多万的改建和装修成本，没有办法只能同意交20万元。2016年牛向利出租的场地原状几乎是个垃圾场，房屋也只是几间旧房，周志斌之所以承租牛向利的场地就是要对场地进行改造用于商业经营，牛向利对周志斌的租赁用途自2016年开始时就清楚知道，并且收取高额租金，在周志斌两年多的场地改造和经营过程中牛向利一只收取周志斌支付的租金，期间未提出任何异议。2019年6月，在牛向利未妥善解决产权争议问题致使周志斌的经营场地被围挡和拆除，周志斌找牛向利无果将牛向利起诉到法院后，牛向利才提出周志斌是擅自非法经营，不仅不赔偿周志斌损失还反要周志斌继续向其支付租金，牛向利的行为不符合事实情况、违反法律规定和双方合同的约定，明显有违诚信。2.牛向利未履行作为出租房的法定义务，因产权存在法律问题，造成周志斌无法在租赁场地继续经营，应当承担赔偿责任。周志斌、牛向利双方签订的租赁合同合法有效，牛向利作为出租方应当在租赁期间保持租赁场地符合合同约定用途，保证租赁场地产权无纠纷，同时租赁合同约定，如出现房屋法律纠纷由牛向利自行解决，与周志斌无关。但实际上牛向利与周志斌续签租赁合同时，即2018年11月已经知道租赁场地的产权存在法律问题和争议，将影响周志斌继续经营，但牛向利却对周志斌予以隐瞒，并强行将年租金涨至20万元。租赁合同续签后，周志斌刚经营半年，且夏天夜市的生意正红火的时候，牛向利被所谓租赁场地的产权人要求撤出场地，致使周志斌的生意被迫中断至今，周志斌立即找到牛向利要求其出面解决，但牛向利一直以种种理由推脱不予配合，又不予赔偿周志斌的损失，周志斌的投入已成泡影，作为出租方的牛向利应当对周志斌无法经营的损失承担赔偿责任。3.因牛向利违约造成周志斌无法继续经营，租赁合同无法继续履行的责任在于牛向利，周志斌没有过错，租赁合同应当解除，牛向利无权要求周志斌支付自2019年6月以后的租金并且应当退还原告多交的租金10万元。综上，牛向利的反诉请求没有事实和法律依据，建议人民法院依法驳回牛向利的反诉。反诉被告周志斌提供的证据有：驾校法定代表人刘恒证言一份、租赁场地卫星图及平面示意（手绘）图各一份经庭审质证，对双方无异议的证据予以确认。本院认定事实如下：2016年11月16日，牛向利与周志斌签署《房屋租赁协议》一份，约定：被告将位于陇海路铁路桥下、连四线西侧安保区内一处房屋面积约300余平方及屋前院子租赁给原告居住使用，租赁期限为2016年11月15日至2018年11月14日，租金十万/年，每次交一年房租，第二年租金递增10%。2018年10月24日，双方续签《房屋租赁协议》一份,约定：租赁期限为2018年11月15日至2020年11月14日，租金20万/年，每次交一年房租。原告不得随意更改或损坏房屋结构设施，如需装修或改造，需先征得被告同意，并自行承担装修改造费用。如因人力不可抗拒因素及政策性因素造成的不能继续租赁，原告在所租区域内所建造的不动产归被告所有，原告需无条件搬出，未发生的房租费用，被告无条件退还。如因原告私自在所租区域内改造而产生法律纠纷，原告自行承担。2018年10月31日，原告通过马晶晶向被告牛向利转款200000元。2019年6月，涉案场地的部分房屋被执法人员以非法建筑名义拆除并设置围挡。河南豫正公信价格评估咨询有限公司受周志斌委托于2019年6月26日作出价格评估报告书，评估结论为：确定郑州市二七区连四线陇海铁路西侧周志斌所有的地上建筑物、附属物、房屋装修及物品价值为1036914元。另查明：2018年10月19日，郑州市人民政府和中国铁路郑州局集团有限公司联合下发通告，决定拆除铁路沿线绿化综合整治范围内所有违法建（构）筑物。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应当全面履行自己的义务。原、被告按约履行了合同，在合同履行的过程中，因涉案场地属于存在违法建筑，被执法人员依法拆除并设置围挡，造成原告无法正常营业。原告要求被告返还100000元的租金，合法有据，本院予以支持。原告要求被告赔偿改建房屋及场地的损失、装修损失以及店内经营物品损失和营业损失1336914元，原告无法营业的行为系政策性因素造成的，双方约定如因原告私自在所租区域内改造而产生法律纠纷，原告自行承担，故本院不予支持。被告要求原告支付2020年11月15日至2020年4月30日之间的租金91666.66元及2020年5月1日之后的租金，因涉案房屋及场地已被执法人员拆除、封闭致使合同无法正常履行，系不可抗力，因此被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告牛向利于本判决生效之日起十日内返还原告周志斌房租100000元；二、驳回原告周志斌的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告牛向利的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17732元，原告周志斌承担15432元，被告牛向利承担2300元；反诉费1046元，由反诉原告牛向利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张彦鹏二〇二〇年十月十三日书记员  王 涛