广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初6118号原告：费继承，男，1973年12月24日生，汉族，住阳江市阳东区****民委员会镇府宿舍。确认送达地址：阳江市阳东区***********。公民身份号码：441************338。原告：陈认华，女，1976年8月10日生，汉族，户籍住址：阳江市阳东区***************。公民身份号码：441************326。委托诉讼代理人：费继承，男，1973年12月24日生，汉族，住阳江市阳东区****民委员会镇府宿舍。公民身份号码：441************338。被告：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：阳江市******广场中源花园319房。确认的送达地址：阳江市江城区*******丰怡豪庭会所（联系人：赵雪婷）。统一社会信用代码：914***********836G。法定代表人：NicholasJamesGronow（江力行），该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雪婷，该公司员工。原告费继承、陈认华诉被告阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告费继承（也是原告陈认华的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，被告丰怡房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告费继承、陈认华向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即出具房产价款总金额为591007元的发票给两原告；2、判令被告在十天内协助将位于阳江市江城区*******************房不动产权证办理到两原告的名下；3、判令被告支付逾期交房违约金108449.78元，自2018年12月31日起计至2020年1月2日止；4、判令被告支付免一年物业管理费2439.96元；5、判令被告支付逾期办理不动产权证违约金2955.04元；*、判令被告返还办证税费26795元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告是夫妻关系，两原告与被告于2017年8月18日签订广东省商品房买卖合同，向被告购买位于阳江市江城区*********************产，建筑面积为112.96㎡，套内建筑面积为95.27㎡,单价为6203.50元/㎡，按套内建筑面积计算，原告当天支付办证税费26795元；原告己按约定付清了购房款591007元。原、被告在广东省商品房买卖合同第十一条约定，被告应当在2018年12月31日前将商品房交付原告使用，但被告于2020年1月2日才将该房屋交付给原告，涉案商品房尚未达到合同标准，未能按合同的约定将商品房交付给原告使用。在第十二条约定了逾期交房的违约责任，如被告逾期不超过60天，则按日向原告支付己支付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天，则按日向原告支付已支付房价款万分之五的违约金，逾期交房违约金计至2020年1月2日止，即逾期交房违约金为108449.78元（591007元×0.05%×367天）。在第二十条约定，被告应当在商品房交付使用后90天内为原告完成办理房地产权属证书，如不能完成办理，则被告向原告支付按已付房价款的千分之五的违约金，即违约金为2955.04元（591007元×0.5%）。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，请判如所请。被告丰怡房地产公司提供书面答辩状称，一、涉案商品房买卖合同及收款行为均发生在丰怡房地产公司前任法定代表人和董事非法控制期间，由于前法定代表人没有正确履行职责，造成公司建设的丰怡豪庭51-58幢住宅楼缺乏后续工程资金，延误施工，最终导致无法按照合同约定的时间交付楼房给业主使用。对此，被告表示歉意。二、被告新的法定代表人于2018年1月12日才完成法定代表人由何诚忠变更登记为江力行（NicholasJamesGronow）的手续。本着对公司及广大购房人认真负责的态度，新的法定代表人接任职务后，便着手研究及解决51-58幢住宅楼后续工程资金问题。就变更交付楼房的时间，被告在2018年12月15日前己经通知了全体业主。三、如今51-58幢住宅楼已完成工程竣工验收备案手续。丰怡房地产公司于2019年10月29日向业主发出了交付通知书，包括已经通知原告，通知业主们于2019年10月31日前来收楼。由于被告已经在2019年10月29日通过合同约定的送达地址向原告送达了《交付通知书》，但原告因自己原因延迟至2020年1月2日才来办理收楼手续。按照合同约定，通知书送达原告后，即使原告没有按期前来办理收楼手续，视为出售人已经交房。四、根据原告提出的请求，被告意见如下：1、关于购房款发票，被告将在税务部门同意申领后向原告提供。2、关于原告要求被告支付逾期交付房屋违约金问题，虽然根据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应在2018年12月31日前交付原告购买的丰怡豪庭51幢601号房。但，基于上述第一二条的原因，被告希望原告能够谅解被告迟延交楼的客观原因。同时，虽然买卖合同对逾期交楼违约金有规定，但被告认为原告诉请的逾期交楼违约金标准过高，请求法院予以调低，便于今后共同经营管理好丰怡豪庭。对于逾期交楼，被告正在考虑相关经济补偿方案，并愿意与业主协商解决。3、关于原告的免一年物业管理费的诉请，因没有合同依据，依法应予驳回。4、由于2020年春节假期及受肺炎疫情影响和政府要求企业延迟开工等原因，被告暂时未能替原告办理不动产权证，但不应视为被告单方面违约。被告将在相关不可抗力因素消除后，尽快协助原告办理不动产权证。5、若原告要求被告协助办证，不应提出要求被告退还办证费及索要办证费利息。否则，被告同意退还办证费，由原告自行办理不动产权证。本院经审理认定事实如下：2017年8月17日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：被告将位于阳江市江城区********************出售给两原告，预测建筑面积共112.96平方米，其中套内建筑面积95.27平方米，分摊共有建筑面积17.69平方米；该商品房为预售商品房，总价款为591007元；付款方式为公积金贷款，买受人应当于2017年8月17日前支付该商品房价款241007元，占全部房价款的40%，余款350000元向出卖人指定按揭银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年12月31日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告并符合合同约定的其他交付条件的商品房交付给买受人；合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；第二十条关于房屋登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；等内容。两原告和被告均在合同上签名盖章予以确认。合同签订当天，原告支付了商品房代收代缴办证税费共26795元给被告。此后并按合同约定付清了购房款共591007元给被告。2019年10月30日，原告收到被告邮寄的通知其办理交付手续的《房屋交付通知书》。原告认为被告发出通知书时，涉案商品房未达到交付条件，故并未收房。2020年1月2日，双方签订《房屋交接确认书》。另查明，涉案房屋已办理了初始登记。被告代原告缴交了物业维修资金费用9065元。该房屋尚未申领发票。诉讼中，被告向本院提供《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《同意备案通知书》，证明丰怡豪庭51-58栋房屋已竣工，并经相关部门验收，阳江市城乡住房和建设局根据《建设工程质量管理条例》规定予以备案。但在一审辩论终结前，被告未能提供证据证明涉案楼房已取得房屋测绘报告。另，原告主张免收一年物业费，但并未举证证明，被告亦不予认可，故本院不予采纳。原告请求被告支付一年物业费，本院不予支持。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同（预售）》、首期款收据、银行借款借据、收据、房屋交接确认书；被告提供的寄信单、《商品房交付通知书》、《建设工程规划条件核实合格证》、《单位工程竣工验收报告》、《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《同意备案通知书》、《房屋交接确认书》、物业维修资金存折等证据以及本案的庭审笔录为证，本院经综合分析，予以认定。本院认为，原告与被告在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。由于涉案商品房已办理初始登记，具备了办理商品房房产权转移登记手续，现原告请求被告协助办理不动产权证，本院予以支持。办理不动产权证转移登记手续所产生的税费等由原告和被告按照相关法律规定承担。关于开具购房发票问题。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告已依约支付了全部购房款591007元给被告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十六条：“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条：“合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。”的规定，被告在销售商品房后负有缴纳税款、开具发票的法定义务，原告请求被告出具房价款总金额591007元的发票符合法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，现被告只出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件，不能出示房屋测绘报告的商品房证明文件，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任应由被告承担。被告于2020年1月2日将涉案商品房交付给原告使用，被告已构成逾期交房，应承担逾期交房违约责任。因此，原告请求被告支付逾期交房违约金，合法合理，本院予以支持。本案被告的逾期交房违约金应从2019年1月1日起计至2020年1月1日止，共366天。被告逾期已超过60天，原告选择继续履行合同，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定逾期交房违约金按日万分之五计算，该约定明显过高，本院酌情调整为按日万分之二点五计算，故被告应支付逾期交房违约金54077.14元（591007元×0.025%×366天）给原告。原告请求超出本院核定数额的，本院不予支持。关于逾期办证违约金的问题。涉案商品房最迟交付时间是2018年12月31日，被告未能按照合同约定在交房之日后的90天内取得涉案商品房的权属证书，被告已构成违约。被告应按合同约定按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，故被告应支付逾期办证违约金2955.04元（591007元×0.5%）给原告。关于退还办证税费的问题，由于被告至今为止未能履行办证义务，现原告主张被告退还代缴办证税费，并无不妥，本院予以采纳。故被告应扣减其已为办证支出的必要合理费用后，将剩余费用退还给原告。被告主张其已代原告支出的办证费用有房屋维修基金9065元，并提供住宅专用维修资金专用对账簿为证，本院予以采信。故被告应扣减其已支出的必要合理费用9065元，退还剩余办证费元17730元（26795元-9065元）给原告。被告丰怡房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内出具购买房款金额为591007元的发票给原告费继承、陈认华；二、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告费继承、陈认华到相关部门办理位于阳江市江城区********************的不动产权证，办理不动产权证转移登记手续所产生的税费等由原告费继承、陈认华和被告阳江丰怡房地产发展有限公司按照相关法律规定承担；三、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金54077.14元给原告费继承、陈认华；四、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金2955.04元给原告费继承、陈认华；五、限被告阳江丰怡房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费17730元给原告费继承、陈认华；六、驳回原告费继承、陈认华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1556元（原告已预交，已减半收取），由原告费继承、陈认华负担700元，被告阳江丰怡房地产发展有限公司负担856元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 员 谭万**二〇二〇年十月二十三日法官助理 赖泳彤书 记 员 赖健苗附相关法条如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。