北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8494号原告：黄建华，男，1973年7月2日出生，汉族，职业不详，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：李贵温，北京市京师律师事务所律师。被告：王庆丰，男，1972年1月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张琳，北京矩阵律师事务所律师。原告黄建华与被告王庆丰租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄建华的委托诉讼代理人李贵温、被告王庆丰的委托诉讼代理人张琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。黄建华向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付装修、设备以及附属物补偿1142744元、搬迁补助费147417元、工程配合奖1474172元；2、诉讼费、保全费5000元、担保费2800元由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2017年5月30日签订厂房租赁合同，约定原告租赁被告使用的位于大兴区青云店镇杨各庄村南头350米处涉案厂房，租赁期限自2017年5月30日至2019年5月1日，租金为60万元/年，签订合同后原告按约交纳了租金，并投入资金对该租赁厂房进行装修及设备附属物的添置，以进行生产，后大约在2018年1月份因政府拆迁腾退项目，被告要求原告迁出该厂房，该厂房大约在2018年3、4月份被拆除，被告至今一直未将腾退补偿中属于原告的补偿款支付给原告。王庆丰辩称：不同意原告全部诉讼请求，原告具体作过什么装修我们也不太确定。双方在《房屋租赁合同》中明确约定，如遇国家集体占地，原告无权取得与地上建筑物相关的补偿，被告仅需将经营损失补偿及搬运补偿支付给原告即可，原告无权取得与地上建筑物相关的补偿；被告不允许原告对涉案房屋进行土建改造或建房，涉案房屋的基础设施部分均为被告建设；涉案房屋内配电箱、变压器、电缆等与供电有关的设施均为被告建设，相关补偿与原告无关；断桥铝隔断、木地板、墙布软包、铁护网、石膏板顶棚等项目，原告的装修中未涉及，系由被告建设；拆迁款还未下发，被告还未取得相关利益，原告要求分割被告未获得的利益于法无据。本院经审理认定事实如下：2017年5月，黄建华（乙方）与王庆丰（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于大兴区青云店镇杨各庄村村委会往南350米厂房进行自主经营，厂房南北60米、东西70米。租期自2017年5月起（原、被告均认可合同记载的起始时间系笔误），合同约定承租期限5年，被告表示系笔误，认为承租期限实际应为2年，原告认可承租期间5年，主张承租期限至2022年，认为合同上约定的“2019年5月1日止”系笔误。合同约定年租金六十万元，甲方为乙方提供上下水设施、380千瓦动力电，乙方对承租的厂房拥有使用权、管理权、产权处分权、受益权，乙方合法经营，自负盈亏，独立承担民事法律、经济责任，在不影响租赁厂房主体结构的情况下，可对承租房进行部分改造，改造费由乙方承担。如遇特殊原因，经双方协商，本合同可提前解除，承租期间，如遇国家集体占地，地上建筑物补偿款归甲方所有，经营损失、搬运等补偿款归乙方所有。承租期满时，如甲乙双方不能继续合作，则在本合同期满后30天内，乙方搬出承租的土地，对乙方所有投入的建筑物归甲方所有。黄建华原系北京威尔诺国际服装有限公司的法定代表人和股东，2019年2月14日，北京威尔诺国际服装有限公司注销登记。黄建华主张租赁本案房屋用于公司生产经营。本案审理过程中，王庆丰仅提交了租赁厂房所涉土地的《集体土地使用证》，原、被告均未提交本案租赁厂房的建设工程规划许可证。2018年1月，原、被告上述租赁的厂房涉及青云店镇农村集体经营性建设用地拆除腾退，被告要求原告搬走，被告将未到期租金退还原告，本案厂房于2018年3、4月份被拆除。2018年1月5日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司受北京青云宏展置业有限公司委托对本案租赁厂房调查并出具《北京市房屋条件调查表》《院落及房屋平面示意图》《北京市房屋装修附属物及设备登记调查表》，王庆丰在产权人处签字确认。2020年1月15日宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司根据相关规定及上述实地勘察资料出具《非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告》，价值评估时点2018年1月11日，估价结果为：本案租赁房屋建筑面积4211.92平方米，房屋重置成新价2427033元，装修设备附属物1428430元。2020年4月15日，王庆丰（乙方）与北京青云宏展置业有限公司（甲方）就本案租赁厂房签订《拆除腾退补偿协议》，约定房屋腾退费1456220元、装修设备及附属物补偿费1428430元、搬迁补助费210596元、工程配合奖2105960元，腾退补偿总价款5201206元。关于付款方式、期限约定甲方在完成房屋、附属物等拆除工作并通过终审后15个工作日内，支付乙方补偿总价款的20%，剩余补偿款另行发放。原、被告对本案租赁房屋的装修设备及附属物补偿费分割产生争议。经本院组织原、被告对附属物（含装修）重置成新价估价结果通知单对应的附属物和装修类别进行各自标记，原告主张对应的装修设备及附属物补偿费1338974元，被告主张对应的装修设备及附属物补偿费1301614元。原告提交李桂斌出具的证明，黄建华与李桂斌2017年7月30日签订的《结算说明》及装修项目清单，主张其于2017年4月12日与黄建华协商对本案租赁厂房进行整体装修，包括全厂水电路改造、消防、暖气、上下水、蒸汽管道改造、顶面吊顶、贴墙地砖、所有卫生间、厨房改造、特种设备调试与安装、展厅、办公室豪华装修、住宅精装修等项目，整体装修费用为996365元，实收985000元。被告对上述装修证据均不认可，认为未同意原告私自进行土建施工装修，同时原告在搬离时已将灯具、装饰柜等搬走。被告为证明其进行了装修，提交陈战军、高路的证人证言并出庭作证，陈战军表示自2015年7月至2017年4月与王庆丰协商建两栋8000平方米房屋，包工包料，包括主体建筑、室内外装修、室内外排水、厂内道路、厂房内改造所有工程，陈战军与王庆丰是朋友关系，陈战军先是表示都是砖隔断，后又表示做过断桥铝的隔断，具体记不清楚了。高路的证人证言表示于2018年1月10日左右与王庆丰约定为王庆丰装修杨各庄村南大约面积7000平方米的厂房，2018年1月底交付，包括断桥铝隔间、墙布软包、铺设木地板、石膏板隔断，高路出庭表示总装修费100多万元，包工包料，王庆丰分3、4次以现金形式给付。原告认可陈战军主要建造房屋框架并进行初步装修，其中包括水泥路、水泥地、室内部分简单隔断等，细节装修说的含混不清，认为具体装修是原告进行的，对高路的证人证言不认可，认为100多万元以现金形式给付缺乏证据佐证，同时，高路主张的装修时间系在原告搬走之后，也在面临拆除腾退，再去装修违反政府规定，也掩盖、损害原告之前的装修。被告提交《电力设施产权移交协议》、王庆丰与郑全喜的租房协议、北京市金誉喜劳保用品有限公司的营业执照，其主张在原告搬走后被告又出租给案外人，每月租金20000元，本案租赁房屋的电力设施系王庆丰以案外人名义安装的，与原告无关，原告不认可上述租房协议的真实性，认可变压器、配电箱系被告安装的，其他的因原告进行了水电改造，电缆补偿款应属于原告。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据法律规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》因违反法律的强制性规定，应属无效。王庆丰作为房屋出租人签订租赁合同，提供合法产权房屋是王庆丰的主要义务，故王庆丰应对《房屋租赁合同》无效负有主要过错，黄建华未审核房屋合法建设审批手续租赁该厂房，其对《房屋租赁合同》无效亦负有过错。本案争议焦点为租赁房屋拆除腾退款如何分割。原、被告在租赁合同履行过程中，因涉及拆除腾退政策，导致原告搬离，租赁合同无法实际履行，被告现已与相应腾退主体签订《拆除腾退补偿协议》，原告作为承租人要求分割合理的补偿款符合法律规定，原告对被告与案外人的租赁合同的真实性、关联性不予认可，本院认为其并无影响原告关于腾退补偿款分割的请求。本案中，原、被告均对对方提交的关于装修的证据真实性、证明目的不予认可，因原告提交的《结算说明》及装修项目清单与其他案件提交的形式一致，本院对其真实性无法确认，原告未提交相应的付款凭证，相应证人也未实际到庭接受质询，故本院对原告提交的装修证据不予采信。陈战军关于装修内容的陈述前后矛盾，且多次表示记不清楚了，高路主张的装修时间在评估公司相应调查清登之后，且缺乏装修款付款凭证佐证，故本院对被告提交的装修证据亦不采信。综上，原、被告主张的装修施工人缺乏相应施工资质，原、被告均未提交租赁房屋在租赁前后的照片、视频进行比对，以证实原被告各自实际装修情况。租赁合同主体间对拆除腾退款有约定的，依约定处理，没有约定，根据法律规定和案件实际情况处理。实践中，拆除腾退单位进行腾退补偿通常不审核房屋建设工程手续是否完备，也不考虑租赁合同的效力问题，且原、被告间关于拆除腾退利益分割的约定系当事人的真实意思表示，故本案中虽租赁合同因违反法律规定而无效，原被告对合同无效均有过错，但一定程度上合同约定可以作为拆除腾退利益分配的参考。根据《房屋租赁合同》约定，承租期内如遇国家集体占地，地上建筑物补偿款归被告所有，经营损失、搬运等补偿款归原告所有，承租期满时，原告所有投入的建筑物归甲方所有，本案中，原告对承租房屋进行了一定程度装修，此部分应包含在其投入的建筑物范围内，故本院认为合同中关于地上建筑物补偿款的约定应包括原告对租赁房屋相应的装修、设备附属物的投入，关于地上建筑物补偿外的其他补偿等合同约定归原告所有，原告辩称地上建筑物补偿不包括装修、设备附属物补偿与约定不符，本院不予采纳，故原告请求分割装修、设备及附属物补偿款1142744元，依据不足，本院不予支持。关于搬迁补助费虽系针对租赁主体现场状况的搬迁费用、工程配合奖原则上属于对出租人拆除腾退的“奖励”，但本院结合本案租赁合同约定、租赁合同实际履行情况及当事人过错，对原告关于搬迁补助费147417元、工程配合奖1474172元的请求，本院酌情予以支持。本案中，考虑到被告虽与拆除腾退主体签订相应补偿协议，但相应的补偿款尚未发放，故本院根据本案实际情况确定被告的给付时间。关于保全费5000元，该费用是原告此次诉讼的合理支出，被告应予以承担。关于保全担保费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：王庆丰给付黄建华搬迁补助费、工程配合奖共计324317.80元（于王庆丰领取本案《拆除腾退补偿协议》中腾退补偿总价款的20%之日起十日内履行）；王庆丰给付黄建华搬迁补助费、工程配合奖共计1297271.20（于王庆丰领取本案《拆除腾退补偿协议》中全部腾退补偿总价款之日起十日内履行）；三、驳回黄建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28915元，由黄建华负担11953元（已交纳），由王庆丰负担16962元（于本判决生效之日起七日内给付黄建华）。保全费5000元，由王庆丰负担（于本判决生效之日起七日内给付黄建华）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭艳飞二〇二〇年十月三十日书记员  高惠军