河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初4324号原告张馨，女，1991年5月21日生，汉族，南阳市宛城区。委托代理人姚建林，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。被告李伟，女，1979年9月18日生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人宋伟，河南召栋律师事务所律师。特别授权。被告宋洪，男，1977年1月8日生，汉族，住南阳市卧龙区。第三人中原银行股份有限公司南阳分行。统一社会信用代码：91410000712634589L。诉讼代表人：霍振峰。住所地：南阳市。委托代理人穆良铎。系公司员工。一般代理。委托代理人杨钧涵。系公司员工。一般代理。原告张馨与被告李伟、被告宋洪、第三人中原银行股份有限公司南阳分行物权保护纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告张馨的委托代理人姚建林，被告李伟及其委托代理人宋伟，第三人委托代理人穆良铎、杨钧涵到庭参加了诉讼。被告宋洪经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张馨诉称：原告出资购买中原银行股份有限公司南阳分行位于南阳市宛城区××办事处××社区××街××幢的房产，现已登记在原告的名下，不动产登记号为：豫（2020）南阳市不动产权第0002344号，一楼为门面房。被告没有依据的占用原告一楼自西向东第七间门面房拒不腾出。起诉请求：1、依法判令被告立即腾出原告位于育滨街××楼自××第七间的房屋。2、诉讼费由被告承担。原告张馨举证如下：一、原告张馨的豫（2020）南阳市不动产权第0002344号不动产权证书一份。证明：原告对涉诉的房产拥有所有权。二、房屋的后墙照片五张，其中粉刷前的照片两张、粉刷后的照片三张。证明：被告李伟占据原告的房屋一间出租他人没有依据。三、正面照片一张。证明：被告李伟出租房屋后的现状，侵权的事实。被告李伟答辩称，一、李伟并非本案的适格被告，因房屋登记在周合家名下，本案被告应为周合家。本案被告根本不存在侵害原告权利的问题，相反原告却侵害了被告的相邻权中的通行权。1991年1月15日，原南阳县第二招待所因建涉案房屋，需占用本案被告家公共出路，作为让步，育滨街××号周合家与南阳县第二招待所签订协议，协议第二条约定：“甲方楼房一楼1.7米的过道作为乙方出路，供乙方永远使用。”依据上述约定，南阳县第二招待所把该栋房屋建成，给周合家留了涉案争议自西向东第七间房屋作为通道。即使留了通道，其实质是南阳县第二招待所对被告出路相邻权的一种侵占，之前道路很宽敞，在此之后，道路变得仅有1.7米，严重侵犯了被告的通行相邻权。协议第三条约定：“乙方房屋水向北出，甲方房屋的水也向北出，但南边不留出水口。”本案原告在安装楼顶下水管道时，直接把管道的出水口安装至被告家的院子，致使一到雨天，原告楼顶下水管道的出口正对着被告家的大门口，犹如水帘洞，地面水流成河，原告的这种行为既违背了上述协议约定的内容，也侵犯了原告的排水相邻权。不动产相邻权是依附于不动产本身的法定权利，但并非仅仅只有法律规定才可以行使，本案中，被告在作出让步的情况下，签订协议，约定了道路通行相邻权及房屋排水相邻权，房屋不管几经易手，相邻权不会随房屋所有权人的改变而丧失，作为买受人的原告，应当法定承受相邻权规定带来的法律责任。在原告买房之初，应当对所购房屋做出一个全面的了解，看自己购房时，出卖方是否存在欺诈或者重大误解情形，如原告方认为自己的权利受损，可以向出售方主张违约责任或者行使合同撤销权，向出售方主张相应的责任。综上如果因权利的行使，给相邻人的人身或财产造成危害的，相邻人有权要求停止侵害、消除危险和赔偿损失，因此被告保留追究原告侵犯被告相邻权的权利。被告李伟举证如下：第一组证据：周合家户口页复印件一份。第二组证据：1991年1月15日，南阳县第二招待所与育滨街××号周合家签订协议书复印件一份、周合家位于育滨街××号宛市房字第**房屋所有权证复印件一份、2000年2月17日，南阳市宛城区房地产管理处与周合家签订的联合建房协议复印件一份。第三组证据：南阳市不动产登记服务中心调取的，由经办人赵旺云签名办理的关于南阳第二招待所的南阳市资管房产登记申请表复印件一份、房屋分户平面图复印件一份、南阳县第二招待所宛市房11043号南阳市房屋所有权证存根复印件一份、南阳县第二招待所房屋结构表复印件一份、1990年5月7日，南阳市房屋产权管理处出具的宛宛市房字第**屋所有权证、平面图复印件及南阳县人民政府出具的宛契税字N00014564号契税复印件各一份。第四组证据：2020年8月17日，南阳市宛城区东关街道办事处玄妙观居民委员会出具的证明复印件一份。第五组证据：周合家的处理照片五张、视频光盘一张。第三人陈述：我单位是通过抵账取得诉争房屋的产权的，后拍卖给原告。我们按照证载面积进行出售的。经庭审质证，被告李伟对原告出示证据的质证意见为：真实性无异议。证明方向有异议。原告方提供的证据仅能证明一个现状并不能证明被告李伟侵权。因为最早的二所建房堵住了被告李伟家的唯一出路，反而是侵犯了李伟家的通行相邻权。不管房屋几经易手，相邻权不能随房屋所有权人的变更而转移。因此，原告侵犯了被告李伟家的通行相邻权。对房产证平面图有异议，认为：1、两栋楼房并没有连在一起；2、李伟、杜宛军和杨志润三家的出路没有标记出来；3、各个房屋的分户没有标记出来。原告对被告李伟出示证据的质证意见为：第一组证据：周合家户口页复印件一份。真实性无异议，证明方向有异议。在原告查询占有争议房产时，被告李伟出面主张了权利。新华派出所登记了李伟的身份证号码。原告据此把李伟列为被告，并且李伟与被告李伟主张的户主周合家系夫妻关系，所以被告李伟的诉讼地位适格。答辩时，李伟也明确认可房屋的实际占有人宋洪系其亲戚。被告李伟应当依法作为被告承担民事责任。第二组证据：1991年1月15日，南阳第二招待所与育滨街××号周合家签订协议书复印件一份，真实性无异议，但该协议的事实基础已经发生了变化，被告的原房屋106号事实上已经不存在，约定的通行问题也随着事实的变化而消灭。周合家位于育滨街××号宛号宛市房字第**所有权证复印件一份，真实性无异议，但该房屋已经拆除，产权证也已经注销，基于该产权证所取得的权益也一并消灭。2000年2月17日，南阳市宛城区房地产管理处与周合家签订的联合建房协议复印件一份，真实性无异议，但该协议与本案没有关联性，恰恰证明被告基于注销的房产证所取得的通行权已经消灭。第三组证据：南阳市不动产登记服务中心调取的，由经办人赵旺云签名办理的关于南阳县第二招待所的南阳市资管房产登记申请表复印件一份、房屋分户平面图复印件一份、南阳县第二招待所宛市房11043号南阳市房屋所有权证存根复印件一份、南阳县第二招待所房屋结构表复印件一份、1990年5月7日南阳市房屋产权管理处出具的宛市房宛市房字第**有权证、平面图复印件及南阳县人民政府出具的宛契税字N00014564号契税复印件各一份，真实性无异议，证明方向有异议，不能证明被告对诉争房屋享有权利。第四组证据：2020年8月17日，南阳市宛城区东关街道办事处玄妙观居民委员会出具的证明一份，该证据不合法，居委会证明不能设定物权。并且没有经办人的签字和联系方式，不符合单位证明的形式要件，不能作为定案的依据。第五组证据：周合家出具的照片五张、视频光盘一张(第1、3、4张是2020年8月24日拍摄，第2、5张拍摄时间记不清了，视频是2020年8月25日拍摄)，照片显示的现状与实际现状和被告答辩的后面已经封堵这一事实不符，后面早已经被封堵上作为一间门面在出租使用，该组照片不能证明被告李伟在法律上取得该房产的权益。第三人对原告出具的证据没有异议，对被告出具的证据质证意见同原告。被告宋洪经合法传唤未到庭，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。本院对各方当事人质证真实性无异议的证据予以认可。被告提交的第四组证据即2020年8月17日南阳市宛城区东关街道办事处玄妙观居民委员会出具的证明一份，因该证据没有经办人的签字和联系方式，不符合单位证明的形式要件，本院不予认可。被告提交的第五组证据中的不能明确时间的照片，因不能反映争议房屋的现状，本院不予认可。结合本院认可的证据和庭审调查，本院确认案件事实如下：被告李伟与周合家系夫妻。周合家在育滨街××号有房产一处。1991年1月15日，原南阳县第二招待所（甲方）与育滨街××号（后改为××）周合家（乙方）签订协议，协议第二条约定：“甲方楼房一楼1.7米的过道作为乙方出路，供乙方永远使用。”依据上述约定，南阳县第二招待所把该栋房屋建成，给周合家留出该栋房屋一层自西向东第七间房屋作为通道。1995年12月21日周合家取得宛市房字宛市房字第**权证。1996年原南阳市金龙信用社购买该栋楼房。1997年4月18日，原南阳市金龙信用社取得了该涉案房屋的房屋所有权证，证号为宛区政房字第区政房字第**v>2000年2月17日，宛城区房地产管理处（甲方）与周合家（乙方）签订了联合建房协议书，协议约定“经双方自愿协商，由甲方对乙方原住宅及其房屋进行拆除改建，具体协议如下：一、自甲乙双方签字之日起，乙方将自己原在育滨街门牌××住房的房产证、土地证及其他有关此房产的所有证件一并交于甲方。二、由甲方将乙方此处三层住宅楼房拆除并处理，在乙方原宅基地上，由甲方设计建造六层，一楼一户单元住宅楼一栋（与西边杜家前后墙齐，此楼西墙与杜家东墙共用，东与杨家西屋后墙相距1-1.2米，另外必须允许乙方全额集资此楼四层一套住房）。三、甲方在建成的此栋楼上，给乙方两套住房（一楼一套、三楼一套）作为补偿，其余三套由甲方自行处理。四、甲方给乙方的二套住房，设施均于其他东新建楼房一样。八、此楼设计时，一楼靠西端给乙方留一单后门。”后宛城区房地产管理处建成六层住宅楼一栋，补偿给周合家一楼一套房屋和三楼一套房屋。周合家的房产证被注销。该栋住宅楼在宛城区房地产管理处家属院最后一排，家属院大门朝南。2018年6月，中原银行股份有限公司南阳分行将原金龙信用社位于南阳市宛城区××办事处××社区××街××幢的房产进行资产处置，原告张馨购买了该处房产，并于2020年1月17日取得了豫（2020）南阳市不动产权第0002344号不动产权证书，案涉房屋在一楼自西向东的第七间。周合家居住的宛城区房地产管理处家属院六层住宅楼与原告所有的育滨街3幢楼房之间隔有约1米多宽的夹道，周合家在一楼单元房北墙上开一门，并将登记在原告名下的房产一层自西向东第七间作为通道的房屋南墙上安装一铁门，出租给宋洪。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告张馨购买第三人中原银行股份有限公司南阳分行位于南阳市宛城区××办事处××社区××街××幢的房产，并取得了不动产登记证书，依法取得房产的所有权，为房产的权利人。被告李伟占据其中一楼的一间房屋，并出租给被告宋洪使用，侵害了原告的合法权益。被告宋洪占用原告的房屋没有得到所有权人的准许，为无权占有。故对原告张馨要求二被告腾出房屋的诉讼请求本院依法予以支持。对于被告李伟辩解被告主体不适格的理由，因其认可占用涉诉房屋并对外出租的事实，故对该辩解理由本院不予采信。对于被告李伟辩称享有涉案一间房屋相邻通行权的辩解理由，从其提供的证据看，李伟家的原房屋在2000年与宛城区房地产管理处签订联合建房协议，进行了房屋置换，原房产证已注销，通行权存在的事实基础已不存在，并且被告李伟已将该间房屋对外出租，收取租金，事实上也没有用于通行，故对其该辩解理由本院不予采信。综上，被告李伟、宋洪占用原告房屋没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：限被告李伟、被告宋洪于本判决生效后十日内腾出登记在原告张馨名下的位于育滨街3幢一楼自西向东第七间的房屋。案件受理费100元，由被告李伟、宋洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 杜 鸿二〇二〇年十月十二日书记员 丁希龑