江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初1547号原告：南通陆洪小镇投资管理有限公司，住所地南通市崇川区锦安花园附**。法定代表人：缪燕燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小飞，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴淋玲，江苏大仁律师事务所律师。被告：徐建军，男，1976年8月1日出生，汉族，住南通市崇川区。原告南通陆洪小镇投资管理有限公司（以下简称陆洪小镇）与被告徐建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人戴淋玲到庭参加诉讼，被告徐建军经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆洪小镇向本院提出诉讼请求：1.判令被告将南通市崇川区陆洪小镇16幢1区的租赁房屋返还给原告；2.被告向原告支付2018年6月1日至2019年7月18日期间的房租117952.8元（413天×204平方米×1.4元/平方米/天）；3.被告向原告支付2018年3月1日至2019年7月18日期间的物业管理费11852.4元（16.6月×204平方米×3.5元/平方米/月）；4.被告按照年利率24%的标准支付原告上述租金、物业费逾期付款违约金（其中112812元自2018年5月1日起计算，16993.2元自2019年5月1日起计算，均算至实际支付之日止；5.被告向原告支付自2019年7月19日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按1.4元/平方米/天的标准）；6.被告向原告支付自2019年7月19日起至实际返还房屋之日止的违约金（按日租金2倍标准）；7.被告向原告支付自2019年7月19日至实际返还房屋之日止的物业管理费（按3.5元/平方米/月的标准）。事实和理由：南通天泰置业有限公司系南通陆洪小镇街区房屋所有权人，其委托原告对上述房屋进行管理。2017年3月1日，原、被告签订《陆洪小镇房屋租赁合同》，由原告将陆洪小镇16幢1区房屋出租给被告使用，租赁期限4年，自2017年6月1日至2021年5月31日；房屋租金按每日每平方米1.4元计算，每年按365日计，年租金为104244元，首年度租金按80%计算为83395.2元；租金先付后用，每年4月为被告租金支付月；原告另给予被告免租装修期3个月，自2017年3月1日止2017年5月31日，免租装修期内，被告无需支付租金，但仍应承担物业管理费等其他合同义务；租赁期间，被告拖欠租金、物业费、水电费的，每逾期一日，原告有权按应付租金、物业费、水电费金额的千分之五加收违约金。上述合同签订后，被告于2017年3月7日前支付了首年租金83395.2元、物业管理费8568元。根据合同约定，被告应于2018年4月支付第二年度租金，但被告未能按约，且还欠付物业管理费。2019年7月12日，原告委托律师致函被告，要求其履行租金、物业费等支付义务，但被告仍未支付。2019年7月17日，原告再次致函被告，通知解除租赁合同，并要求被告返还租赁房屋、支付租金、物业费、违约金等费用，被告仍未履行。原告故诉至法院，提出前述诉讼请求。被告徐建军未应诉答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房产证、情况说明、房屋租赁合同、收据、交款凭证、律师函及送达回执等证据，被告未到庭，对上述证据未发表质证意见。对原告提供的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：南通市陆洪小镇街区4、5、6、8、9、13、14、15、16幢房屋系南通天泰置业有限公司所有。2016年12月23日，南通天泰置业有限公司委托原告南通陆洪小镇投资管理有限公司对陆洪小镇街区进行管理，管理不限于自行使用、出租、出借他人使用，收取租金、使用费、物业管理费、水电费，对他人侵占、损害物权的行为请求排除妨碍、赔偿损失等行为。2017年3月1日，原告作为出租房（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《陆洪小镇房屋租赁合同》一份，约定甲方将南通市陆洪小镇16号楼1区房屋（建筑面积204平方米）出租给乙方使用，租赁期间4年，自2017年6月1日起至2021年5月31日止；甲方另给予乙方免租金装修期3个月，自2017年3月1日起至2017年5月31日止，上述免租金装修期内，乙方虽无需支付租金，但仍应履行合同约定的其他义务（包括但不限于支付物业管理费等）；租金的起算日期为免租金装修期届满的次日，租金按建筑面积计算（以产权登记面积为准），每日每平方米1.4元，每年按365元计，年租金104244元，其中首年度租金按80%计算，即83395.2元；租金“先付后用”，按年收取，第一个租赁年度的租金在双方签署合同当日支付，甲方在收到乙方租金后一周内办结正式交房手续，下一个租赁年度的租金在上个租赁年度届满前贰个月内支付完毕，以此类推，逾期按日收取年租金1%的滞纳金；双方约定每年4月为乙方租金支付月，甲方收到乙方租金后的壹个月内向乙方提供有效的收款凭证；乙方承担其经营过程中所发生的物业管理费、水电费、通讯费、有线电视费、煤气费和税费等各项应由自己承担的费用，其中，物业管理费3.5元/月/m2（按年收取，与租金同步收取），商业水电周转金10元/m2（一次性预收，乙方退转物业时结算），商业用电1.2元/度（抄表收取），商业用水4元/吨（抄表收取）；租赁期间，乙方未经甲方同意，擅自转租或变相转租的、将租赁物交与他人使用的、…乙方拖欠租金、物业管理费、水电费达壹拾日的、乙方被吊销营业执照、责令关闭或被撤销、被宣告破产的，甲方有权解除合同，没收履约保证金，收回租赁物，因此而造成的一切损失由乙方自负；甲乙双方任一方无故单方面提前终止合同，应向对方支付相当于年租金10%的违约金；乙方逾期支付租金、物业管理费、水电费的，每逾期壹日，甲方有权按应付租金、物业管理费、水电费金额的千分之五加收违约金；乙方拖欠租金、物业管理费、水电费达叁拾日的，甲方有权解除合同，没收乙方履约保证金，收回租赁物，并有权按年租金10%向乙方主张违约金；租赁期满，乙方未在约定的撤场期限内返还租赁物的，应当自租赁期届满次日起算，每逾期壹日，按照原日租金的五倍向甲方支付违约金。上述合同签订前后，被告分别于2017年3月3日向原告转账50000元、于2017年3月7日向原告转账50000元和44921元，合计144921.2元。上述款项中，首年度租金83395.2元、物业管理费8568元、水电周转金2040元、装修保证金20000元、履约保证金30000元，另有918元为物业管理预收费。装修保证金20000元已于2017年12月底退还被告。2019年7月12日，原告委托江苏开炫（南通）律师所李小飞律师向被告寄送律师函，催收第二、第三年度的租金及物业管理费。函件于次日签收，但未得到被告回应。2019年7月17日，江苏开炫（南通）律师所再次向被告寄送律师函，告知因其未按合同约定支付租金和物业管理费，现原告通知解除双方间签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》，并要求被告立即返还房屋，同时向原告支付欠付的房屋租金、物业管理费、水电费以及违约金等费用。函件于2019年7月18日签收。本院认为，原、被告签订的《陆洪小镇房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。上述合同履行期间，除履约保证金30000元、装修保证金20000元（已退还）、水电周转金2040元之外，被告仅支付首年度租金83395.2元及物业管理费8568元，第二年度起的相关租金、物业管理费等被告皆未按约于2018年4月前完成支付，构成违约。原告催要未果后发函通知被告解除合同，根据合同法的相关规定，原、被告间房屋租赁合同关系应于通知到达之日即2019年7月18日解除。合同解除后，被告应向原告交还房屋，并对此前拖欠的租金、物业费等各项费用承担继续给付的责任。其中，租金已收取83395.2元，实际付至2018年5月31日，从2018年6月1日起至2019年7月18日合同解除之日止，共计欠付117952.8元（413天×1.4元/平方米/天×204平方米）；物业费已收取8568元，实际付至2018年2月28日，从2018年3月1日起至2019年7月18日合同解除之日止，共欠付11852.4元（16.6月×3.5元/平方米/月×204平方米）。原告还主张被告自付款期限届满之次日起承担上述欠付的租金及物业管理费的逾期付款违约金（具体为2018年6月1日至2019年5月31日间的租金104244元及2018年3月1日至2019年2月28日间的物业费8568元，合计112812元，自2018年5月1日起计息；2019年6月1日至2019年7月18日间的租金13708.8元及2019年3月1日至2019年7月18日的物业费3284.4元，合计16993.2元，自2019年5月1日起计息），鉴于约定的违约金标准每日千分之五过高，原告亦同意调整，故本院判令上述欠付款部分的违约金按银行同期贷款利率的四倍计算。另，考虑到第一年度缴款中，被告还有一笔物业费预付款918元已缴至原告处，该款可直接抵扣欠付的物业费，故被告应承担的上述费用中还应扣除918元及该款自2018年5月1日起算的相应违约金部分。此外，原告主张被告对逾期交还房屋期间的占有使用费、物业费及合同约定的逾期交房违约金等承担给付责任。其中占有使用费、物业费原告主张参照合同约定的租金及物业费标准，自合同解除次日2019年7月19日计算至实际交还之日止，逾期交房违约金原告根据双方约定的标准自行调整后按照日租金的两倍主张，自合同解除次日2019年7月19日起计算至实际交还之日止，均不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。最后，关于被告已经缴纳的履约保证金30000元以及水电周转金2040元，其中根据合同约定，履约保证金30000元因被告违约不予退还，但该款与原告主张的逾期付款违约金、逾期交房违约金均同属违约金性质，不宜重复计取，应从原告主张的违约金总额中予以扣除；至于水电周转金，因合同中约定该款于乙方退转物业时结算，现所涉房屋被告尚未交还，无法确定至实际交还时双方有无遗留问题有待结算，故该笔水电周转金暂不符合退还条件，本院不予处理。被告徐建军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自身诉讼权利的放弃，本院可就查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐建军将南通市崇川区陆洪小镇16幢1区的租赁房屋返还原告南通陆洪小镇投资管理有限公司；二、被告徐建军向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付2018年6月1日至2019年7月18日期间的房租117952.8元；三、被告徐建军向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付2018年3月1日至2019年7月18日期间的物业管理费10934.4元（已扣除物业预缴金918元）；四、被告徐建军向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付上述租金及物业费的逾期付款违约金，以同期银行贷款利率的四倍计算，其中111894元（已扣除918元）自2018年5月1日起计算，16993.2元自2019年5月1日起计算，均算至实际支付之日止）；五、被告徐建军向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付自2019年7月19日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（按285.6/天的标准）；六、被告徐建军向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付逾期交房违约金（按571.2元/天的标准，自2019年7月19日起计算至实际交房之日止）；七、被告徐建军向原告南通陆洪小镇投资管理有限公司支付房屋占用期间的物业管理费（按714元/月的标准，自2019年7月18日起计算至实际交房之日止）；上述判决义务，由被告徐建军于本判决生效之日起十日内履行完毕；其中，依据第四及第六项判决计算的违约金总额，扣除履约保证金30000元，剩余部分由被告按前述期限履行；八、驳回原告南通陆洪小镇投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7465元、保全费1520元，合计8985元，由被告徐建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费7465元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  叶 菁人民陪审员  翟天一二〇二〇年十月二十三日法官 助理  黄 晴书 记 员  吴 烨