山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民再100号再审申请人(一审被告、二审被上诉人）：仇恒明，男，1966年12月15日出生，汉族，住梁山县。委托诉讼代理人：仇承荣，男，1989年12月14日出生，汉族，住址同上，系申请人之子。委托诉讼代理人：郝天亮，山东宏易律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张习君，男，1970年6月2日出生，汉族，住梁山县。委托诉讼代理人：李纲，梁山鸿运法律服务所法律工作者。原审第三人：山东新恒源贸易发展有限公司，住所地：济宁市马驿桥街南。法定代表人：孙明忠，经理。再审申请人仇恒明因与被申请人张习君、原审第三人山东新恒源贸易发展有限公司执行异议之诉一案，不服本院（2017）鲁08民终3159号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月7日作出（2018）鲁08民申257号民事裁定再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，申请人仇恒明及其委托诉讼代理人仇承荣、郝天亮，被申请人张习君及其委托诉讼代理人李纲到庭参加诉讼，原审第三人山东新恒贸易发展有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人仇恒明申请再审称：1、2017年3月3日，济宁市中级人民法院做出（2017）鲁08民终734民事判决判定赵强对被查封自己所购房屋享有所有权，申请人认为同一案件事实同一法院，同一审判庭所认定事实相同，该判决至今未申诉并生效，应当作为支持再审申请请求的依据。2、二审认定申请人与原审第三人签订的商品房买卖合同不属于商品房预售合同，是房屋的买卖合同，是现房销售，并非预售房，签订合同时商品房买卖合同的有效的条件已经完全成立。而二审根据《最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于认定事实不清。3、根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，申请人与原审第三人存在合法有效的房屋买卖合同。二审法院依据《最高法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对该案做出判决，属于适用法律错误。仇恒明依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审，请求撤销本院（2017）鲁08民终3159号民事判决，维持梁山县人民法院（2016）鲁0832民初3098号民事判决，一、二审诉讼费用由被申请人负担。被申请人张习君答辩称：1、再审申请人提交的《商品房买卖合同》因违反法律强制性规定无效。被申请人持有的新证据，济宁市人民检察院不支持监督申请决定书两份，可证实与本案案情相同、证据相同、与涉案楼房同在梁山县泊岸景园小区的《商品房买卖合同》已被检察院在行使监督权时，依照相关法律规定依法确认无效。2、《商品房买卖合同》无效是因申请人的自身过错造成，且申请人无法定证据证明其所付涉案楼房款已超过总楼房款的50%。申请人对案涉房产在法院查封前未办理预售登记和过户登记手续，具有明显过错，其与第三人签订《商品房买卖合同》时第三人不具有商品房预售许可证，而申请人作为购房人没有对此进行审查。本案所涉购房款数额巨大，申请人不可能以现金的方式支付购房款，如申请人交清了购房款，其应提交银行的转账记录等实际履行付款义务的证据，否则不能认定申请人确实已将购房款交付了第三人。3、涉案楼房应继续执行。请求驳回申请人的再审申请。原审第三人山东新恒源贸易发展有限公司未作陈述。张习君向一审起诉请求：依法判决准许执行泊岸景园小区7号楼2单元502号房产一套及7号楼2单元3号车库一间。诉讼费用由仇恒明负担。一审法院认定事实：2011年2月18日被告仇恒明与第三人山东新恒源贸易发展有限公司签订《商品房合同》，双方约定被告购买第三人开发的泊岸景园小区7号楼2单元502号房产一套及7号楼2单元3号车库一间，房屋总价款为327700元，同日被告缴纳房款197700元。被告名下无其他房产。本案在审理过程中，被告同意剩余购房价款按照人民法院的要求交付执行。本院依据原告张习君的申请，于2014年4月18日裁定查封了位于泊岸景园小区7号楼2单元502号房产一套及7号楼2单元3号车库一间。张习君申请执行山东新恒源贸易发展有限公司、山东海源路桥有限公司建设工程合同纠纷一案于2015年8月12日立案执行。在执行过程中，经申请执行人申请，本院于2015年8月28日作出（2015）梁执字第1430号执行裁定书，查封了涉案房产。被告提出执行异议，主张涉案房产所有权归其所有，要求解除对涉案房产的查封。本院作出（2015）梁执异字第30号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。一审法院认为，被告与第三人在法院查封前已经签订了书面买卖合同购买涉案房产用于居住，并且已支付的价款超过合同约定总价款的50%，剩余价款同意按照人民法院的要求交付执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，被告就涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求请求准许执行涉案房产的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告张习君要求准许执行泊岸景园小区7号楼2单元502号房产一套及7号楼2单元3号车库一间的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张习君负担。二审对一审查明的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案梁山县泊岸景园小区7号住宅楼至今未在房产管理部门办理商品房预（销）售许可证。二审法院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：涉案房屋是否可以执行。山东新恒源贸易发展有限公司作为出卖人，与作为买受人的仇恒明签订的涉案商品房合同应为商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，山东新恒源贸易发展有限公司在出售涉案房屋及本案起诉前，均未取得商品房预（销）售许可证，因此，其与仇恒明签订的涉案商品房合同无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条虽规定买受人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十系排除执行的条件之一，但该条规定的另一个必要条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。但如上所述，仇恒明所依据的商品房合同无效，因此，其要求排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部要件，对于涉案房屋，应继续执行。综上所述，张习君的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定判决：一、撤销梁山县人民法院（2016）鲁0832民初3098号民事判决；二、继续执行泊岸景园小区7号楼2单元502号房产一套及7号楼2单元3号车库一间。一审案件受理费100元，由仇恒明负担；二审案件受理费100元，由仇恒明负担。再审期间，张习君提交以下新证据：证据一、山东新恒源贸易发展有限公司企业信息表、梁山县发展和改革局文件、梁山县城区基本建设项目基础信息表、建设用地规划许可证和涉案楼房的主体结构工程质量验收报告可以证明涉案楼房为山东新恒源贸易发展有限公司开发的商品房，再用涉案楼房的主体结构工程质量验收报告上载明的时间对照，被申请人持有的《商品房买卖合同》的签定时间、交款方式、楼房的交付时间等合同内容可以显示，申请人和山东新恒源贸易发展有限公司签订《商品房买卖合同》时涉案商品房还在建设中，并未竣工，更未通过法定部门的竣工验收。《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三条、第六条、第七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，申请人和山东新恒源贸易发展有限公司签订的《商品房买卖合同》为商品房预售合同。涉案楼房为预售房，并非现房。证据二、梁山县住房和保障局出具的证明、梁山县质量监督站出具的证明（均有出证单位印章及经办人签字），该两份证据明确证实涉案楼房到目前为止未竣工验收，也未取得商品房预售许可证。根据《中华人民共和国商品房销售管理办法》第五条、《建设工程质量管理条例》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，被申请人和山东新恒源贸易发展有限公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。同样也能证明涉案楼房为预售房，并不是现房。证据三、济宁市人民检察院不支持监督申请决定书两份，证明与本案案情相同、证据基本相同、与案涉楼房同在梁山县泊岸景园小区的《商品房买卖合同》已被检察机关在行使监督权时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定依法确认无效。证据四，新恒源七号楼通讯录钥匙记录情况记录表一份，该证据复印于梁山法院档案室，证明到目前为止，涉案房屋也未交付购房人，综合以上证据和最高院关于商品房买卖合同相关解释第二条、座谈纪要125条、最高院关于人民法院办理执行案件第28、29条之规定涉案商品房买卖合同为无效合同，应继续执行，最高院的指导案例2017最高法民申583号案认为，出卖人在案外人起诉前未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应认定无效，买受人无权排除强制执行，故购房户对涉案房产不享有排除强制执行的民事权益。经质证，仇恒明对证据二有异议，文件是2009年，未竣工验收证明是2016年10月21日，只能证明之前是未验收竣工，不能证明之后的情况。对证据三，与本案无关联性，对证据四，钥匙的情况没有注明时间，我们没有领取到钥匙。本院查明事实与原审法院查明事实相一致。本院再审认为，原审第三人山东新恒源贸易发展有限公司与再审申请人仇恒明签订的涉案商品房合同应为商品房预售合同，且再审申请人未交齐全部房款，也未入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，山东新恒源贸易发展有限公司在出售涉案房屋及本案起诉前，均未取得商品房预售许可证，因此，双方签订的涉案商品房合同无效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因再审申请人所依据的商品房合同无效，因此，其要求排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部要件，对于涉案房屋，应继续执行。再审申请人申请理由不足，本院不予采纳。本院二审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2017）鲁08民终3159号民事判决。本判决为终审判决。审判长  时益同审判员  姜爱民审判员  孙 红二〇二〇年十月十日法官助理李阳书记员王新宇