文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4147号原告：叶水霞，女，1991年8月21日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：杨发江，重庆市南川区西城法律服务所法律工作者。被告：庞磊，男，1968年10月17日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：黎先进，重庆黎先进律师事务所律师。原告叶水霞与被告庞磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法由审判员袁经盛独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶水霞的委托诉讼代理人杨发江、被告庞磊及其委托诉讼代理人黎先进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶水霞诉称，2019年9月23日，原、被告签订了房屋的《租赁合同》；被告将位于南川区XXX街道办事处XXX号X号门面（建筑面积108㎡）租赁给原告使用；租赁时间为一年，自2019年9月23日起至2020年9月22日止；且被告在租赁合同中承诺：原告经营多少年，被告就与重庆金瑜盛实业有限公司续租多少年，被告还允许原告在经营期满一年后可以转租转让：如果被告违约，应该按照5倍赔偿原告的损失。租金为每月8640元，按照季度缴纳租金，原告共计向被告支付了租金77760元；被告在签订合同时另外收取原告保证金10000元，转让费20000元。合同签订前，原告明确告知被告，该租赁房屋用于经营保健理疗，被告在保证可以较长时间租赁该房屋给原告的情况下，原告才与上海百龄足健康有限公司签订了县级区域代理合同，并分两次交纳了加盟费100000元；原被告在签订租赁合同前，经被告同意，原告也安排装修师傅购买装修材料进场装修，原告为经营该门市，一共花去装修费用92500元；原告于2019年9月19日办理了“南川区水霞养生足浴馆”的营业执照（即：百龄足），一直正常经营至2020年6月底。因该租赁房屋的所有权人是重庆金瑜盛实业有限公司，房屋所有权人与被告签订的《门面租赁合同》的到期时间是2019年11月9日，合同一年一签；重庆金瑜盛实业有限公司在出租该房屋时明确告知被告不能够转让该房屋，且如果被告未按时缴纳房租，出租人有权收回房屋。2020年6月12日，由于被告未按时向重庆金瑜盛实业有限公司缴纳房屋租金，拖欠该公司房屋租金10多万元，该公司向被告发出《限期搬离通知书》，明确表示不再与被告签订续租合同，限期搬出物品，归还房屋，清偿租金。嗣后，重庆金瑜盛实业有限公司将该房屋出租给他人用于经营餐饮，原告于2020年6月底停止营业，于13日被迫搬离该门面。综上所述，被告在明知道该房屋不能够转让的情况下仍然进行转让转租，且被告在合同即将到期时将该房屋租赁给原告，故意隐瞒租期真相，由于被告租赁给原告的租期不在其承租时间范围内，其出租房屋给原告的行为是违法的，也是无效的；原、被告签订的租赁合同自始无效；因被告也未如实尽到缴纳房屋租金的义务，其违约行为造成无法续租的事实，被告的上述过错行为，导致原告错误投资，给原告造成了严重的经济损失。现原告为维护自身合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令，一、原、被告于2019年9月23日签订的房屋《租赁合同》无效；二、被告立即退还保证金10000元、退还转让费20000元；三、由被告赔偿原告装修损失92500元、加盟费100000元、货品损失24500元、赔偿原告租金损失77760元；四、上列费用共计324760元，自原告签订租赁合同之日起按照年利率24%计算利息至付清该款时止；五、本案诉讼费用由被告承担。被告庞磊辩称，一、庞磊与重庆金瑜盛实业有限公司签订《门面租赁合同》的情况：在2016年11月10日，庞磊就与重庆金瑜盛实业有限公司签订《门面租赁合同》，租赁的门面位于南川区XXX街道办事处金佛大道XXXX号附X、X、XX号，房屋面积为264.75平方米，《门面租赁合同》的期限为一年一签。在2016年11月15日，庞磊向出租人重庆金瑜盛实业有限公司缴纳租房保证金40000元。之后，原XXX号门面房屋改门牌号为XXX号。在2017年3月17日，庞磊办理了个体工商户的营业执照，个体工商户字号名为“南川区庞丹婴幼儿用品店”。在2018年11月10日，庞磊与重庆金瑜盛实业有限公司续签了《门面租赁合同》，租赁期限为1年，自2018年11月10日起至2019年11月9日止。在2019年11月9日，即租赁合同期满后，重庆金瑜盛实业有限公司并没有收回出租的门面房屋，由承租人庞磊继续使用该门面房屋，并由承租人庞磊每月按时缴纳该房屋的水电费。在2020年6月12日，重庆金瑜盛实业有限公司正式通知庞磊搬离租赁的门面房屋，并发出了书面的《限期搬离通知书》，承租人庞磊也向重庆金瑜盛实业有限公司作出了《承诺书》，承诺于2020年6月28日前搬离。根据我国《合同法》第236条的规定：租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。据此，在2018年11月10日庞磊与重庆金瑜盛实业有限公司续签的《门面租赁合同》，租赁期限应为：从2018年11月10日起至2020年6月28日止。二、原告叶水霞与被告庞磊于2019年9月23日签订的《租赁合同》，为部分有效、部分无效的合同。被告庞磊将自己承租的264.75平方米门面房屋中的部分即108平方米转租给原告叶水霞时，曾口头请示过重庆金瑜盛实业有限公司，该公司是同意的。叶水霞转租经营后，重庆金瑜盛实业有限公司应当是知道的，并且重庆金瑜盛实业有限公司一直未提出过任何异议。因此，原告叶水霞在2019年9月23日起至2020年6月28日止的这一租赁期限内是有效的，从2019年6月29日起至2020年9月22日止的这一租赁期限是无效的。三、被告庞磊收取了原告叶水霞的保证金10000元，但没有收取转让费20000元。对于保证金，被告庞磊认可退还，对于转让费则不予认可。四、原告叶水霞在承租108平方米的门面后，只做了个干壁，与庞磊的经营场地进行隔离，该108平方米的房屋地砖都是庞磊原先装饰好的，原告叶水霞没有进行任何装修装饰。在2019年12月原告叶水霞又转租了一半的房屋门面给沈世会经营，沈世会办理了个体工商户，字号名为“南川区宫益行健康咨询服务部”。原告叶水霞向沈世会收取了房租费、水电费。原告叶水霞主张的装修损失92500元，是没有任何证据的，被告庞磊不予认可。五、关于加盟费100000元的问题，原告叶水霞与上海百龄足健康有限公司签订的县级区域代理合同，其经营地址为重庆市南川区温沙公馆，这与本案租赁房屋的地址不在同个地方，且原告叶水霞交纳加盟费的时间是在2019年8月31日，此时，庞磊还未与叶水霞签订房屋租赁合同。另外，原告叶水霞在租赁的门面房屋办理了个体工商户，字号名为“南川区水霞养生足浴馆”，不是上海“百龄足”。因此，该加盟费100000元与本案无关，依法不能由被告庞磊来承担赔偿。六、关于货品损失24500元的问题，被告庞磊认为货品不存在损失，因为全部货品都是由原告叶水霞自己搬走了的，没得任何损失。七、关于赔偿原告租金损失77760元的问题，原告叶水霞的该主张依法不能成立。原告叶水霞实际经营了108平方米的房屋门面，实际经营期限从2019年9月23日起至2020年6月底，共计9个月。根据叶水霞与庞磊之间的《租赁合同》约定，每月租金为8640元，9个月的房屋租金即8640元/月×9个月=77760元，该77760元是原告叶水霞依法应当交纳的房租费用。其理由是：第一，原告叶水霞已实际占用了108平方米的房屋门面，并且已占用了9个月；第二、即便叶水霞与庞磊之间签订的《租赁合同》无效，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；第三、原告叶水霞将108平方米的一半房屋门面转租给了沈世会，并向沈世会收取了转租的房屋门面租金。因此，原告叶水霞主张赔偿租金损失77760元于法无据，不能得到法律上的支持。八、原告叶水霞主张自签订租赁合同之日起按照年利率24%计算损失324760元的利息，既无事实依据，更无法律依据。综上所述，庞磊认可退还保证金10000元，对于原告叶水霞的其他诉讼请求，庞磊均不予认可，并请求依法驳回原告的其他诉讼请求。本案诉讼费用，因原告任意扩大诉讼请求金额，故除保证金10000元的诉讼费用由庞磊承担外，其余诉讼费用应由原告自行承担。经审理查明，2018年11月10日，重庆金瑜盛实业有限公司作为出租方的甲方与庞磊作为承租方的乙方签订了《门面租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于南川区XXX大道XXX号附X、X、XX号租赁给乙方；甲方租赁给乙方的房屋面积为264.75平方米；租赁期限为1年，即自2018年11月10日至2019年11月9日；租赁期内从2018年11月10日至2019年11月9日的月租金按房屋面积65元/平方米计算，即月租金17209元；本合同租金实行季度支付制由乙方按季度向甲方支付，签订合同时，乙方向甲方支付首季度（2018年11月10日至2019年2月9日）租金共计51627元，乙方从第二次付款开始每次在本季度15日前向甲方交纳本季度租金共计人民币51627元；本合同签订之日，乙方向甲方缴纳人民币40000元的保证金，作为乙方履行本合同的担保；乙方在本合同期内未经甲方同意擅自退场或转租，保证金不退；租赁期间，乙方如欲将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方的同意，取得使用权的第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务；将门面转让给第三人或与其他租户交换门面，应先征得甲方的书面同意，按规定办理相关手续，并不得私自转租、转让、转借、出租；乙方将租赁物擅自转租、转让、转借给第三人的，甲方有权解除合同。2019年9月23日，庞磊作为出租方的甲方与叶水霞作为承租方的乙方签订了《租赁合同》，该合同主要约定：甲方同意将坐落于重庆市南川区XXX街道办事处XXX号X号门面，建筑面积108平方米；房屋租赁期限为1年，自2019年9月23日起至2020年9月22日止；租金每月8640元，按季缴纳，提前一个月缴纳；承租方需将出租方一次性支付押金10000元，押金不计利息；甲方承诺乙方经营期间内多少年，甲方就跟公司续租多少年。甲方保证乙方经营期内不能私自转让与他人。甲方不能违约合同，如违约按照5倍赔偿乙方的费用，甲方每年保证租金跟公司签多少租金和每平方多少钱乙方就支付多少，不能私自涨价；若乙方对外不承认甲方是共同合伙人，导致该门面被公司强制收回，视为乙方违约。按该门面投资金额的5倍赔偿给甲方。现庞磊认可叶水霞支付了保证金10000元，并支付了2019年9月23日至2020年6月的租金共计77760元。2020年6月12日，重庆金瑜盛实业有限公司向庞磊发出《限期搬离通知书》，该通知书载明：“你我双方于2018年11月10日签订的《门面租赁合同》于2019年11月9日己经到期，且你方拖欠租金十多万元。合同期满后，你方继续侵占所租门面，侵犯我公司权益。鉴于你的违约及侵权行为，我公司不会与你续签租质合同，并将依法追究你的违约责任。根据《合同法》的规定，限你方于2020年6月20日前将租赁场所内的属于你方及你方带来的一切财物清理搬走，将场所恢复原状，并与我司结清费用。如因你方拒绝搬离对我方造成包括租金、清场、处置、起诉等一切损失，将由你方承担。特此通知”。2020年6月24日，庞磊向重庆金瑜盛实业有限公司作出《承诺书》，该承诺书载明：“前期收到重庆金瑜盛实业有限公司限期搬离通知书，由于多次催收房租费未交纳，限6月20日前搬离，由于货物多，时间较短，在规定时间内未能完成搬离。经双方再次约定，于2020年6月28日前搬离，同时将转租的另外两个门面一并搬离，并结清前期所欠房租及水电费，贵公司考虑到货物较多，将位于XXX街道办事处XXX大道XXX号（XXX路X号附XX号）面积为140.85平方米的房屋暂时给我用于存放货物，期限从2020年6月29日至2020年8月28日，到期后如继续使用，则租金协商处理。如未按期搬离及结清费用，贵司可强行搬出，并将按照门面租赁合同约定收取所有租金及违约金并承担一切法律责任”。后叶水霞于2020年7月12日搬离了案涉门面。在庭审过程中，叶水霞还提交了百龄足县级代理合作协议、收据及富友POS签购单，拟证明叶水霞取得了百龄足县级代理，并在2019年8月31日支付了60000元代理费定金；中国农业银行借记卡交易明细，拟证明其在2019年11月7日向庞磊转账支付了转让费20000元；重庆市唐浮斯建材经营部购货单及微信转账凭证四张，购货单载明购货单位为尚都会门面小叶（叶水霞）、时间为2019年9月19日、合计金额2275元、备注有微信转款，四张微信转账凭证载明有2019年9月27日转账给李哥室内装修14000元、2019年9月29日转账给李哥室内装修200元、2019年9月30日转账给监控南川的800元、2019年11月18日转账给李哥室内装修1600元，拟证明叶水霞装修案涉租赁房屋产生的费用。上述事实，原告的陈述和被告的辩解，以及原告提交的门面租赁合同、租赁合同、承诺书、限期搬离通知书、百龄足县级代理合作协议、收据及富友POS签购单、中国农业银行借记卡交易明细、重庆市唐浮斯建材经营部购货单及微信转账凭证四张等证据在案，足以认定。本院认为，由于案涉门面租赁合同约定的租赁期限自2018年11月10日起至2019年11月9日，而案涉租赁合同约定的租赁期限自2019年9月23日起至2020年9月22日，那么案涉租赁合同中的转租租赁期限超过2019年11月9日的约定应为无效，但是案涉租赁合同的转租期限实际履行至2020年7月13日，因此本院依法认定案涉租赁合同中租赁期限超过2020年7月13日的约定无效。由于庞磊认可退还保证金10000元，故本院对叶水霞要求庞磊退还保证金10000元的诉讼请求依法予以支持。对于叶水霞要求庞磊退还转让费20000元的诉讼请求，首先在案涉租赁合同中双方并未约定有转让费，其次从叶水霞出示的中国农业银行借记卡交易明细来看，只能证明其在2019年11月7日转账支付20000元，不能证明前述转账支付的20000元是转让费，故该诉讼请求并无事实依据，本院依法不予支持。对于叶水霞要求庞磊赔偿装修损失92500元的诉讼请求，从叶水霞出示的购货单及四张微信转账凭证来看，不能证明前述款项用于案涉租赁房屋的装修，也无法证明其装修损失为92500元，故该诉讼请求本院依法不予支持。对于叶水霞要求庞磊赔偿加盟费100000元的诉讼请求，首先叶水霞出示的收据及富友POS签购单不足以证明其支付了加盟费100000元，其次叶水霞未举证证明因无法继续履行案涉租赁合同对其加盟造成了损失，故该诉讼请求本院依法不予支持。对于叶水霞要求庞磊赔偿货品损失24500元的诉讼请求，由于叶水霞未提供任何证据予以证实，故该诉讼请求本院依法不予支持。对于叶水霞要求庞磊赔偿租金损失77760元的诉讼请求，由于叶水霞从2019年9月起至2020年6月实际占有使用了案涉租赁房屋，依法应当按约支付租金77760元，故该诉讼请求无事实依据和法律依据，本院依法不予支持。对于叶水霞要求从签订租赁合同之日起按年利率24%计付利息至付清前述款项时止的诉讼请求，并无合同约定和法律的规定，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告叶水霞与被告庞磊于2019年9月23日签订的《租赁合同》中租赁期限超过2020年7月13日的约定无效；二、由被告庞磊在本判决生效后立即向原告叶水霞退还保证金10000元；三、驳回原告叶水霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3085元（原告叶水霞已预交），由被告庞磊负担25元，由原告叶水霞负担3060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  袁经盛二〇二〇年十月二十八日书记员  王 琳