广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4076号原告：中山市板芙城镇房地产开发公司，住所地广东省中山市板芙镇府内，统一社会信用代码91442000282039340Q。法定代表人：叶健和。委托诉讼代理人：郑静霞，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑莹莹，广东保信律师事务所实习律师。被告：中山市物华房地产有限公司，住所地广东省中山市板芙镇芙蓉新村凤城楼，统一社会信用代码91442000723823094D。法定代表人：曾会席，职务总经理。被告：曾会席，男，1970年12月5日出生，汉族，住广东省揭西县。被告：黄志勇，男，1970年10月15日出生，香港特别行政区居民，现住广东省中山市。上述三被告共同委托诉讼代理人：叶征鹏，广东奥纪律师事务所律师。被告：刘灿彬，男，1971年8月24日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市板芙城镇房地产开发公司（以下简称板芙地产公司）诉被告中山市物华房地产有限公司（以下简称物华公司）、曾会席、黄志勇、刘灿彬财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年4月17日、2020年8月4日、2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告板芙地产公司的委托诉讼代理人郑静霞、郑莹莹，被告物华公司、曾会席、黄志勇的共同委托诉讼代理人叶征鹏及被告刘灿彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告板芙地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与物华公司之间的房屋买卖合同关系，物华公司返还原告购房款896802.2元,并按银行同期贷款利率支付利息，利息时间自1997年6月25日起开始计算自款项付清之日止）；2．物华公司赔偿原告房屋差价损失2946635.8元（以评估为准）；3.物华公司赔偿原告896802.2元；4.曾会席、黄志勇对本案债务承担连带清偿责任。诉讼中，原告变更本案案由为物权侵权纠纷，并于2020年8月6日提交变更诉讼请求申请书，要求变更诉讼请求为：1.判令被告物华公司赔偿原告房屋价值损失5353325元及利息（自案件起诉之日起至款项付清之日止，按房屋损失金额为标准，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.被告曾会席、黄志勇、刘灿彬对本案债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与清远市建设工程公司中山市分公司（下称建设分公司）于1992年12月28日签订《土地使用权有偿转让协议书》，约定将位于板芙河西公路板芙市场后侧土地面积约15亩的土地使用权（下称转让土地）有偿转让给建设分公司开发使用，原告按约交付土地，但物华公司却未能按时偿还土地转让款。1997年2月，建设分公司向国土局申请将前述转让土地转名给物华公司，后原告及物华公司于1997年6月24日另签订《协议书》一份，就前述拖欠转让土地款事宜，物华公司同意将位于芙蓉新村内的凤城的14套（间）共1701.298平方米、不同层次、规格的现楼交给原告使用，并按每平方米700元计算，作为抵销所欠原告的土地款1190908.60元。期间，原告将其中的4套出售，但被告却将原告的其中6套房屋私自出售给第三方，致使原告无法获得相应房屋。物华公司属于一人有限公司，曾会席、黄志勇分别是物华公司的唯一股东，且三被告财产混同，且存在故意一房二卖的行为，因此，曾会席、黄志勇应对本案物华公司的债务承担连带清偿责任。综上事实与理由，原告依法提起本诉讼，请法院支持原告诉讼请求。原告板芙地产公司就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了如下证据：1.《土地使用权有偿转让协议书》、《关于清远市建设工程公司中山市分公司土地使用权证更名为中山市地产有限公司的申请》、《协议书》；2.《被告私自出售6套房屋的不动产权利登记信息清单》、《不动产权利及其他事项登记信息》；3.中山市物华房地产有限公司《企业信用信息公示报告》、《营业执照》、《企业法人营业执照》4.中山市板芙城镇房地产开发公司委托物业管理资料；5.关于借用镇房地产公司用作板芙小学和中心幼儿园教师宿舍的请示；6.中山市板芙镇中心幼儿园用水清单、水表信息查询资料；7.《楼宇销售合同》、《房屋买卖契约》；8.不动产权利及其他事项登记信息；9.用地图、凤城楼房产平面前后对比图；10.受案登记表、受案回执；11.陈志涛的询问笔录、被害人诉讼权利义务告知书的送达回证；12.证人林某的询问笔录、证人组送权利义务告知书；13.证人梁某1的询问笔录及证人诉讼权利义务告知书；14.证人梁某2的询问笔录及证人诉讼权利义务告知书；15.证人马某的询问笔录及证人诉讼权利义务告知书；16.证人韩某的询问笔录及证人诉讼权利义务告知书送达回证；17.证人苏某的询问笔录及证人诉讼权利义务告知书；18.黄志勇的询问笔录；19.证人田某的询问笔录及权利义务告知书；20.原告委托陈志涛办理房产侵占一事的委托书及报案材料；21.黄志勇提供的案件材料；22.公安机关接受买受人梁某2提供的涉案的证据材料及证据清单；23.买收人林某提供的涉案证据材料；24.施公案机关向中山市国土资源管理局调取涉案六套房的房地产信息；25.公安机关向市工商局调取的物华公司的工商登记及股东信息；26.物华公司关于芙蓉新村凤城产税务问题的函。被告物华公司、曾会席、黄志勇辩称，l、原告的诉求已经超过诉讼时效（3年以及20年最长诉讼时效）；2、原告与物华公司之间的关系不属于房屋买卖合同关系，不适用房屋买卖的相关法律规定；原告举证的《协议书》是因原告为了实行债权与物华公司达成的以物抵债的协议，实质上是债权关系，是原告实现债权的方式，当该方式不能实现时，只能回归到原债权关系。3、原告所称的私自出售的705、807、808并不在原告所提交的《协议书》的房屋的范围。4、2007年9月20日公司股东及法定代表人变更为黄志勇，原股东及法定代表人并没有移交原告所称的《协议书》等文件，黄志勇对此完全不知情，直到收到本案诉讼资料才知道。5、原告诉求2、3没有事实与法律依据。另外，原告诉求4，要求曾会席、黄忘勇承担连带清偿责任没有法律依据。物华公司自1996年7月1日成立，原股东为谭冠明、苏灼强、谭振宇，2007年9月20日变更为黄志勇，2010年6月7日变更为黄志勇、林永权，2016年11月9日变更为刘灿彬，2017年10月12日变更为曾会席。黄志勇作为物华公司曾经的股东及法定代表人，要求黄志勇承担连带清偿责任没有法律依据。2017年10月12日公司股东及法定代表人变更为曾会席，公司自2017年起已经没有进行实际的经营活动，公司存续的目的主要是处理已经出让商品房的后续办证手续，只有负债，没有任何营业收入，要求曾会席承担连带清偿责任没有事实与法律依据。以上答辩意见，请求法院采纳同意，以维护被告合法权益。被告认为原告变更后的诉求没有相应的事实依据，理由如下：原告与物华公司之间最初是债权关系，之后双方签订抵债协议，但涉案房产因实际上一直没有交付给原告，大部分房产仍然是空置状态，原告所主张的物权没有实现，因此原告要求被告承担物权侵权的赔偿损失没有相应的物权基础。本案应按照最初的债权关系处理。关于财产损失的金额，即使是物权侵权纠纷，该损失是预期房产的价值，并且涉案的合同所约定的14套房产被出售，不能按照房产目前的价值作为损失的金额处理本案，被告认为应按照6套房产当时被抵债的金额896802.2元进行赔偿，而且房产被出售的总价只有100万元左右。被告物华公司、曾会席、黄志勇就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：企业机读档案变更登记资料。被告刘灿彬辩称，买卖房产在我任职期间，不是我经手，没有依据追加我为被告。2017年10月9日我将法人转为曾会席，曾会席做法人目的为了买房、融资，我不知道原告与中山市物华房地产有限公司的买卖合同的事情，不同意承担责任。根据我提交的纳税证明，证明我在作为物华公司法定代表人期间的税务情况，该期间零经营、零收入，因此我不同意原告要求我承担连带清偿责任。被告刘灿彬就其诉讼请求及主张的事实与理由，在举证期限内提交了以下证据：1.纳税证明；2.税务申报明细查询。经审理查明：1992年12月28日，原告板芙地产公司（甲方）将位于板芙河西公路板芙市场后侧土地面积约15亩的土地使用权以204万元的价格转让给清远市清新县三建公司（乙方）使用七十年，乙方在该块地建设的项目为“芙蓉新村”；双方约定在该协议签署七天内，甲方先将国土部门的用地红线图交给乙方，乙方先付甲方30%的地价款作为履行协议定金，第二期款移交土地后七天内乙方再付40%的地价款给甲方；余款在甲方立项用地手续，乙方接到正式文件后七天内全部结清。该协议还约定了其他内容，尾部盖板芙地产公司、清远市建设工程公司中山分公司章。另查明，1997年3月12日，清远市建设工程公司中山市分公司将上述土地使用证更名为中山市物华房地产有限公司。1997年6月24日，板芙地产公司（甲方）与物华公司（乙方）签订《协议书》主要载明：1、甲方将坐落在板芙镇开发区芙蓉新村的12029.22平方米土地出售给乙方后，因乙方尚欠甲方土地款1190908.6元，故乙方将坐落在芙蓉新村内的凤城的14套（间）共1701.298平方米现楼交给乙方，尚欠款项149091.4元在1997年12月份付齐；2、甲方验收无误后乙方将房门钥匙交给甲方；3、抵债楼房的水、电入户负荷费和房产证费以及税收等费用由甲方负责。该协议还约定了其他内容，并附有用于抵债的14套房屋的房号及面积等（其中涉案的6套房屋为三楼303房、306房，七楼的703房，八楼的804房、805房以及二楼全层），尾部双方签字并盖章。签定协议时，当时房屋并未办理权属证书。后被告物业公司为上述涉案6套房屋办理的权属证书，并将其出售给案外第三人，具体房屋出售信息为：1.中山市板芙村芙蓉东路7号303房于2019年1月9日由物华公司转移登记至案外人李荣荣；2.中山市板芙村芙蓉东路7号306房于2019年1月11日由物华公司转移登记至案外人林某、陈燕飞名下；3.中山市板芙村芙蓉东路7号705房（原为上述协议书载明的703房）于分别于2018年10月12日、11月30日由物华公司转移登记至案外人苏某、梁某1名下；4.中山市板芙村芙蓉东路7号807房（原为上述协议书载明的804房）由物华公司于2019年1月16日由物华公司转移登记至案外人梁某2名下；5.中山市板芙村芙蓉东路7号二楼由物华公司于2018年12月26日由物华公司转移登记至案外人黄国云名下；6.中山市板芙村芙蓉新村Ｇ座808房（原为上述协议书载明的805房）于2017年9月22日由物华公司转移登记至案外人韩某名下。诉讼中，被告物业公司对出售涉案6套房屋的事实没有异议，但表示在出售时不清楚其实际权利人为原告，被告物业公司也表示无法回购涉案房屋返还给原告。又查：根据原告的申请，本院委托评估鉴定机构对物华公司出售给案外人的上述6套房产在原告起诉时即2019年2月2日的价值进行评估鉴定，经广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司评估，上述6套房屋在符合本报告价值类型和满足本估价报告假设限制条件下的市场价值合计5353325元。再查明，2007年9月20日，物华公司股东由谭冠明、苏灼强、谭振宇变更为一人股东黄志勇；2010年6月7日，物华公司股东由黄志勇变更为黄志勇和林永权；2016年11月9日，物华公司股东由黄志勇、林永权变更为一人股东刘灿彬；2017年10月12日，物华公司股东由刘灿彬变更为一人股东曾会席，现物华公司为自然人独资公司。本院认为，本案为财产损害赔偿纠纷，公民合法的财产权利受法律保护,侵害他人财产权益,造成他人财产损失的,侵权人应承担侵权责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，房屋的所有权人对自己的不动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被告物业公司与原告签订以物抵债协议，将涉案6套房屋抵债给原告，虽然涉案房屋未办理权属证书，但应认定其实际权利人为原告，物华公司在明知案涉房产已抵债给板芙地产公司的情况下，仍擅自将案涉6套房屋出售给案外人，侵犯了板芙房地产公司的财产权益，其应当承担侵权责任。按照法律规定,侵权人承担侵权责任的方式主要有:停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失等。因案涉六套房产已经出售给案外人并已转移登记至案外人名下，被告物业公司也表示无法回购房屋返还给原告，无法恢复原状，被告物业公司应赔偿原告的财产损失。对于原告的财产损失价值，经本院委托评估，涉案6套房屋的市场价值为5353325元，故原告要求被告物华公司按照评估价值赔偿原告财产损失5353325元及利息，理据充分，本院予以支持，利息以5353325元为基数，自原告起诉之日起即2019年2月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。对于原告要求曾会席、黄志勇、刘灿彬对物业公司的债务承担连带责任的诉讼请求。根据《中人民共和国公司法》第六十三条规定:“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”物华公司目前系自然人独资公司，曾会席系物华公司目前的唯一股东，在其未提供证据证明其自己的财产独立于物华公司财产的情形下，曾会席应当对物华公司的债务承担连带责任。虽然被告黄志勇、刘灿彬曾经担任过物业公司的自然人独资股东，但现物华公司的股东并非被告黄志勇、刘灿彬，原告要求被告黄志勇、刘灿彬承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条,《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、被告中山市物华房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市板芙城镇房地产开发公司赔偿损失5353325元及利息（利息以5353325元为基数，自2019年2月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）;二、被告曾会席对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中山市板芙城镇房地产开发公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54653元，保全费5000元，合计59653元（该款原告已预交），由被告中山市物华房地产有限公司、曾会席连带负担（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告中山市板芙城镇房地产开发公司、被告中山市物华房地产有限公司、曾会席可在判决书送达之日起十五日内，被告黄志勇可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何亦辉审 判 员  黄 莺人民陪审员  郑美琪二〇二〇年十月十四日书 记 员  苏颖瑜冯莹