山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初4494号原告：王可秀，女，1934年8月14日生，住胶州市。原告：李良昌，男，1929年10月31日生，汉族，住胶州市。二原告共同委托诉讼代理人：姜顺启、郭莹莹，胶州启正法律服务所法律工作者。被告：赵淑英，女，1966年12月11日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：张珊，山东欣辰律师事务所律师。被告：朱宁堂，男，1965年5月7日生，汉族，住胶州市。被告：李君兰，女，1964年4月19日生，汉族，住胶州市。二被告共同委托诉讼代理人：吕洪坤，山东万绥律师事务所律师。第三人：周豆豆，女，1982年1月5日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：刘娜，山东欣辰律师事务所律师。原告王可秀、李良昌与被告赵淑英、朱宁堂、李君兰，第三人周豆豆确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭前会议时，二原告的共同委托诉讼代理人姜顺启、郭莹莹，被告赵淑英的委托诉讼代理人张珊，被告朱宁堂、李君兰的共同委托诉讼代理人吕洪坤，第三人的委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。庭审时，二原告的共同委托诉讼代理人姜顺启、郭莹莹，被告赵淑英的委托诉讼代理人张珊，被告朱宁堂、李君兰及其共同委托诉讼代理人吕洪坤，第三人及其委托诉讼代理人刘娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.确认三被告于2009年1月29日签订的《房屋买卖协议》，于2012年4月22日签订的《房屋买卖补充协议书》均无效，房屋（价值1417680元）归二原告所有。2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2007年春天，原告王可秀向村委会申请宅基地建房四间，房屋建成后，二原告因身体原因并未居住。二原告将房屋交由被告朱宁堂、李君兰代为租赁。被告朱宁堂、李君兰将房屋租赁给被告赵淑英及吴某居住，并且在未经二原告授权的情况下，被告朱宁堂、李君兰擅自将房屋出售给被告赵淑英及吴某，卖房款被朱宁堂、李君兰据为己有。但二原告一直被告知是租赁房屋，直到青岛胶东机场第三阶段搬迁，公示房屋认定情况时才发现自己的房屋公示的名字为第三人周豆豆。原告询问被告朱宁堂、李君兰才得知房屋被擅自出售给被告赵淑英及吴某。三被告的行为侵犯了原告的合法权益。被告赵淑英辩称，首先，二原告不具备诉讼主体资格。涉案房屋由被告朱宁堂、被告李君兰夫妻二人建设,实际出资人及所有权人为被告李君兰、朱宁堂，与二原告无关。二原告年事已高，神志不清，被告赵淑英认为此次起诉并非二原告真实意思表示，要求二原告出庭应诉。其次，二原告所诉已过诉讼时效。因被告赵淑英知道原告王可秀的户口落在涉案房屋上，而李君兰为王可秀的女儿。为避免后期引起不必要的争端，因此2009年1月29日，在原告王可秀同意后，双方签订了《房屋买卖协议》，且原告王可秀在协议书卖方处捺印。即在2009年1月29日原告王可秀就已知晓房屋卖与被告赵淑英的事实。二原告至立案之日起才要求确认《房屋买卖协议》无效已过诉讼时效。另外，被告赵淑英在2009年1月29日与原告王可秀、被告朱宁堂、李君兰签订《房屋买卖协议》后即交付了房款六万元，后期支付了余款，《房屋买卖协议》已履行完毕，房屋交付后一直由被告赵淑英居住管理。2015年10月27日，被告赵淑英与第三人签订《房屋买卖协议书》，将涉案房屋卖与第三人。即使被告赵淑英与原告王可秀、被告朱宁堂、李君兰签订的《房屋买卖协议》无效，因被告赵淑英已不是房屋占有人及所有人，已无返还可能。现因涉案房屋属于胶东机场第三阶段搬迁区域范围内房屋，原告及被告朱宁堂、李君兰在买卖房屋多年后又起诉要求确认签订的《房屋买卖协议》无效，觊觎拆迁利益，严重违反诚实信用原则。综上，请求驳回二原告的诉讼请求。被告朱宁堂、李君兰辩称，涉案房屋是由二原告自行建设，房屋没有任何产权登记手续，二原告所述内容属实，请求法院依法判定。第三人陈述，一、二原告存在虚假陈述，且被告李君兰系二原告女儿，被告朱宁堂系二原告女婿，第三人有理由认为二原告与被告朱宁堂、李君兰相互串通损害第三人合法权益。原告李良昌的妹妹和第三人购买的房子在同一趟胡同，系邻居。二原告经常回来探亲，不可能不知道房屋出售的情况。二原告主张早已超过诉讼时效。二、第三人户籍所在地为胶州市,为该村村集体内成员。因该村庄所有的房屋均没有土地使用证、房产证等不动产权证书。所以，第三人在核实三被告之间签署的《房屋买卖协议》及房款收到条后，结合被告赵淑英在该房屋居住6年有余的情形。最终确认被告赵淑英已经支付涉案房屋房价款，取得房屋所有权，有权处分涉案房屋。基于以上情况，第三人与被告赵淑英签署《房屋买卖协议书》，并支付房价款，第三人已经取得涉案房屋的所有权并一直使用至拆迁时。二原告无权要求被告赵淑英返还涉案房屋。三、因第三人已经通过合法方式获得涉案房屋所有权，并且第三人与被告赵淑英签署的《房屋买卖协议书》已经由胶州市村民委员会见证，并在村委会备案留存。所以在拆迁时拆迁公示名称为周豆豆，胶州市村民委员会、胶州市胶东街道办事处依据备案的房屋买卖合同，确认第三人为涉案房屋的拆迁主体，并与第三人签署拆迁协议行为完全合理。如二原告对相关部门作出的具体行为有异议，应向相关部门进行主张撤销，在该拆迁行为未被确认为违法或者该拆迁协议未被撤销之前，二原告无权要求确认三被告之间的《房屋买卖协议》无效，损害第三人的合法权益。四、假使二原告在诉讼中陈述的情况属实，第三人在与被告赵淑英签署合同并支付房价款后，依法善意取得涉案房屋。基于维护第三人合法权益，三被告之间的《房屋买卖协议》应认定为有效。五、本次诉讼系因二原告或者被告朱宁堂、李君兰为获取第三人拆迁利益而引发的诉讼，二原告虚构事实的行为严重破坏交易的稳定性，违背诚实信用原则，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。二原告提交的证据一职工档案登记一份，被告赵淑英、第三人对真实性无法确认，经审查，本院对真实性予以确认。二原告提交的证据二2009年1月29日《房屋买卖协议》，被告赵淑英称系复印件，不予认可。被告朱宁堂、李君兰，第三人对该证据的真实性无异议，经审查，本院对该证据的真实性予以确认。二原告提交的证据五王可秀写的书信一份，被告赵淑英、朱宁堂、李君兰，第三人均不认可，该证据与本案无关，本院不予审查。二原告提交的证据六，胶州市人民政府于2015年7月20日公布关于印发胶东国际机场建设区内村庄房屋征迁安置补偿方案打印件一份，被告赵淑英对真实性不予确认，该证据与本案无关，本院不予审查。被告赵淑英提交的证据一被告朱宁堂、李君兰出具的收到条，二原告对真实性有异议，被告朱宁堂、李君兰称3日内提交书面意见，逾期视为认可。被告朱宁堂、李君兰未在规定的时间内提交书面意见，视为认可该收到条的真实性，本院予以确认。被告赵淑英与第三人均提交证据二被告赵淑英与第三人于2015年10月27日签订的《房屋买卖协议书》。二原告及被告朱宁堂、李君兰对真实性有异议。经审查，本院对真实性予以确认。第三人提交的证据二中被告朱宁堂、李君兰出具的收条，二原告及被告朱宁堂、李君兰对真实性有异议，被告朱宁堂、李君兰称3日内提交书面意见，逾期视为认可。被告朱宁堂、李君兰未在规定的时间内提交书面意见，视为认可该收到条的真实性，本院予以确认。第三人提交的增值税电子发票，被告朱宁堂、李君兰称3日内提交书面意见，逾期视为认可。被告朱宁堂、李君兰未在规定的时间内提交书面意见，视为认可该发票的真实性。二原告申请证人唐某1、唐某2出庭作证。被告赵淑英申请证人周某出庭作证。证人唐某1称：“证人和王可秀、李良昌、周豆豆系邻居关系。知道被告李君兰是二原告的女儿，不认识被告赵淑英、朱宁堂。当时李君兰、王可秀的户口都在，后来李君兰的户口迁走，王可秀的户口还在村里，王可秀到村里申请盖房，王可秀和李君兰一起找到证人，并将盖房工程承包给证人，房屋盖成后王可秀和李君兰一起到证人家里给证人钱。钱是王可秀出的，因为年纪大了所以李君兰陪着王可秀一起。一间屋1500元-1700元，一共盖了4间，证人负责包工，料是李君兰与王可秀自己出的，应该是李君兰从王可秀处拿钱买的。2007年春天，房屋建成后王可秀经常去居住，后来王可秀的丈夫退休后，他们就去胶州市区居住，至于后来房屋的居住使用情况证人不清楚。”证人唐某2称：“证人和王可秀、李良昌、周豆豆系邻居关系。知道被告李君兰是二原告的女儿，不认识被告赵淑英、朱宁堂。房屋是证人跟着唐某1一起去给王可秀盖的。”证人周某称：“王可秀是证人妻子的大姨，李良昌是大姨夫，李君兰是表妹，朱宁堂是表妹夫。赵淑英是证人妻子的妹妹，第三人是证人女儿。原告本来是胶南的，后来由唐振修帮忙将王可秀和其三个子女的户口都办到里。盖房、卖房经过证人都知道。2006年阴历八九月份的时候，李君兰给证人打电话说要去村里盖房，问证人需要什么申请。证人告知她去村里找主任打个招呼，村里同意就可以盖了，但是盖房地皮村里不管，需要自己去找地皮。证人问李君兰盖房的材料备齐没有，她说正好火车站取消，其房子要拆，砖瓦石头都可以用来盖房，李君兰还说以后盖房让证人去帮她。火车站拆的时候没有让证人去帮忙，后来火车站拆掉，李君兰把材料拉回去就让证人帮着清理砖，并说等盖房的时候不需要证人，到时候会将房子承包给唐某1，就让证人帮着多清理几天砖。2007年过了正月十五房屋开始动工，阴历二三月份左右房屋就盖成了，房屋收拾好以后李君兰直接就租给外地人了，租了大约一年左右。后来租房的人不租了，房子空了一段时间，李君兰就去证人家某1证人妻子，赵淑英住在哪？（因为赵淑英是五莲人，在租房住）李君兰就想让赵淑英租她的房子，说赵淑英一年租的是两千元，李君兰可以给她一千八百元，证人妻子就同意去向赵淑英说一下。因赵淑英租的房子是两户人在居住，不方便，赵淑英就同意了。2008年下半年左右，赵淑英就搬进去居住了。赵淑英在李君兰的房子居住七八个月之后李君兰就开始卖房了，当时李君兰和安玉存（安玉存系李君兰姨家表弟）在晚上8点多来证人家，安玉存说李君兰的房子想要出售问证人想不想要，因为证人家某2还小，所有没有需要，后来二人在证人家某3到10点多，临走前李君兰说让证人帮着卖一下房屋。因为李君兰的儿子也是在铁路上，当时可以直接安置到青岛，李君兰想帮儿子在青岛换一套房子，所以需要用钱。一个月后李君兰又到证人家某1有无买家，李君兰还说有一个东北人正在交涉要买房，说是7万元，但是要求办证。李君兰打算卖房子的时候，还和其他亲戚说让帮着卖。李君兰的姑也在村里宣传李君兰要卖房，李润祥的媳妇听到后想买房就找到证人，问李君兰是否要卖房，价格多少。证人说李君兰和东北人谈的是办证70000元，不办证60000元。李润祥妻子说不需要办证，让证人帮着问问不办证多少钱。证人就和李君兰说村里李润祥家要买房子，不需要办证，李君兰说实卖66000元。证人打算和李润祥妻子说价格时，想起来赵淑英当时还在房子里租住，需要提前和赵淑英说一下。证人就先去赵淑英家告诉赵淑英和吴某，李君兰要卖房子的事情，二人听后因为又要搬家，吴某就说他可不可以买，但是赵淑英说家里没有那么多钱。证人当时告诉二人钱不用担心，证人可以出借，于是他们二人让证人找李君兰商议价格。证人就告诉李君兰说赵淑英二人要买。后来过了一段时间，李君兰、朱宁堂和赵淑英商议定个日子，双方签协议。签协议当天，朱宁堂、李君兰先去叫证人，说去做个见证。当时证人提出房子必须由大姨王可秀知情，李君兰说这个房子是她的，不需要王可秀签字，而且王可秀也不会签字，证人说不会签字摁手印也可以。之所以提这个事，是因为他们四人户口搬过来后，两个女儿、一个儿子在本村的户口已经迁出，只有王可秀的户口在。协议开始是手写的，但是看不清，由赵淑英的女儿去打印的，朱宁堂、李君兰、证人、赵淑英拿着协议去王可秀家（住胶州堆），当时王可秀、李良昌都在家，赵淑英和王可秀说李君兰要将房子卖给她，王可秀说当然同意，并说卖给亲戚更好，以后回老家还有个地方去玩。赵淑英说王可秀同意的话，不会签字，摁个手印就行。王可秀就在名字处摁印。第二天下午，朱宁堂和李君兰叫证人去赵淑英家去拿钱，赵淑英给了朱宁堂和李君兰60000元。晚上还一起喝的酒，李君兰、朱宁堂、证人、赵淑英、吴某都在场，王可秀、李良昌未到场。2012年的时候，李君兰又去找证人，说吴某不在了（2011年去世），赵淑英欠的钱已经很长时间了，就是当时办证的押金。证人答应和赵淑英说一下，赵淑英说应该给钱，就约李君兰给钱，并说要写个东西。2012年4月22日，李君兰和朱宁堂叫证人去赵淑英家，双方的协议已经打完了，证人去看了一下，在证人处签字。吴某于2011年煤烟中毒去世，后来赵淑英的大女儿离婚，家庭困难，需要用钱。赵淑英又找了一个对象，嫁到麻湾。考虑到以前还有一些债务，赵淑英就打算卖房。证人女儿回家听说赵淑英要卖房子，让证人和赵淑英说一下如果卖房子，她要买。后来赵淑英和周豆豆怎么联系的证人不知道。买房子的钱是证人、证人儿子、证人女儿、女婿，还有证人舅子一块凑的。”根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋共四间，位于，未取得集体土地使用权证。王可秀的户籍于1977年迁入该村，于2015年以后迁出。被告朱宁堂与被告李君兰系夫妻关系，二人分别系二原告的女儿、女婿。2009年1月29日，原告王可秀、被告李君兰、朱宁堂与被告赵淑英及吴某就涉案四间房屋签订《房屋买卖协议》，原告王可秀在该协议“王**秀”处捺印。《房屋买卖协议》载明：“卖方胶州市王**秀，代理人李君兰、朱宁堂。买方五莲县叩官翰林沟吴某、赵淑英。一、买卖房屋：位于间平房。二、双方协议成交价陆万玖仟元整。三、因此房暂未办证，买方先付陆万元给卖方，卖方应主动尽快办理房权证交给买方，买方再付玖仟元给卖方。四、双方为自愿买卖，事后有反悔者则悔方双倍房价赔偿对方。五、本协议一式两份，买卖双方各执一份，签字生效。六、其陆万玖仟元房款中，含办证费用叁仟元。证明人：周某。”同日，被告朱宁堂、李君兰出具收条一份，载明：“兹收到房款陆万元。”2011年吴某去世。2012年4月22日，被告赵淑英与被告朱宁堂、李君兰就涉案四间房屋签订《房屋买卖补充协议书》，约定：“赵淑英买王**秀、李君兰房屋四间，六万六千元，已付六万元。六千元作为办理房产证的押金没有付。因卖方没有办出房产证，卖方急需用钱，要求买方把六千元付给卖方，以后无论搬迁赔偿多少楼房，还是多少钱，与卖方无关。卖方或买方如有违约，赔偿给对方违约金五十万元。房屋户口本还是用王**秀的户口本。证人：周某。”同日，被告朱宁堂、李君兰出具收到条，载明：“兹收到赵淑英所欠陆仟元房款，现所有房款已交付完毕。”2015年10月27日，被告赵淑英（甲方）将涉案四间房屋出售给第三人（乙方），双方签订《房屋买卖协议书》，载明：“一、甲方自愿将本人位于胶州市房屋出卖给乙方。二、双方约定的上述房屋的成交价款贰拾伍万元。三、房款交易方式为现金交易。互相出具给对方收据。”胶州市村民委员会在该合同上盖章确认。同日，被告赵淑英出具收条一份，载明：“今收到周豆豆房屋款贰拾伍万元整。”涉案四间房屋现已拆迁，2020年5月28日，第三人与村民委员会签订《搬迁货币补偿协议书》，第三人领取拆迁补偿款1526947元。本院认为，1.二原告及被告朱宁堂、李君兰均主张涉案房屋由二原告出资建造，被告赵淑英主张涉案房屋由被告朱宁堂、李君兰建造，但各方均未提交充分证据证明，本院对各方当事人的主张均无法采信。即便涉案房屋系二原告出资建造，原告王可秀已在2009年1月29日《房屋买卖协议》中“王**秀”处捺印。原告王可秀主张其之所以捺印，是因被告李君兰告知是房屋租赁合同，原告王可秀未提交充分证据证明，本院对原告王可秀的该主张不予采信。《房屋买卖协议》签订后涉案房屋即由被告赵淑英一家实际占有控制至将涉案房屋出售给第三人。原告王可秀在此期间未提出异议。而原告李良昌在此期间亦未提出异议，应视为对2009年1月29日房屋买卖认可。另，证人周某称原告王可秀在《房屋买卖协议》上捺印时，其对房屋买卖一事知情并同意，且原告李良昌当时亦在场。周某虽然系第三人的父亲，但周某与原被告亦存在亲属关系。2009年1月29日签订的《房屋买卖协议》及2012年4月22日签订的《房屋买卖补充协议书》，均由周某见证，且发生在被告赵淑英与第三人进行房屋买卖之前。庭审时，周某完整的陈述了2009年涉案四间房屋买卖的经过，本院对周某的证言予以采信。2.第三人系村民，具有购买涉案房屋的资格，因此无论涉案房屋前手处分人是否是集体经济组织成员，并不影响第三人买卖涉案房屋的效力。3.第三人已经支付了购房款并实际取得涉案房屋，4.村民委员会在被告赵淑英与第三人签订的《房屋买卖协议书》上加盖公章，并与第三人就涉案四间房屋签订搬迁补偿协议。村民委员会对涉案四间房屋的买卖予以确认。综上，二原告要求确认原告王可秀、被告朱宁堂、李君兰与被告赵淑英签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议书》无效，要求涉案房屋的拆迁补偿款归二原告所有，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告王可秀、李良昌的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17559元，适用简易程序减半收取8779元、保全费5000元，由原告王可秀、李良昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  姜宝刚二〇二〇年十月二十日法官助理宋捷书记员文玉萍