广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初42234号原告：广东江湾新城物业管理有限公司。住所地广州市越秀区XXX路中区夹层03-06室。法定代表人：王胜盛，该司总经理。委托诉讼代理人：黄恒，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾九妹，广东广信君达律师事务所律师。被告：邝展芬（英文姓名：KONGCHINFAN），女，1935年12月19日出生，香港特别行政区居民，原告广东江湾新城物业管理有限公司（以下简称江湾物业公司）与被告邝展芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江湾物业公司委托诉讼代理人黄恒到庭参加诉讼。被告邝展芬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作被告邝展芬缺席审理。本案现已审理终结。原告江湾物业公司提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的1999年8月至2019年7月的物业管理费537868.8元；2.判令被告支付拖欠的电话费7565.05元；3.判令被告向原告支付逾期付款违约金1965240.37元（从1999年8月起，以每月欠付的物业费为基数，从当月16日起，按照每日千分之一的标准支付至实际付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告是广州市越秀区XXX路C栋17楼A室的业主，于1992年购入上述物业。原、被告建立有物业服务合同关系，原告为被告物业提供物业管理服务；被告在使用上述物业期间，应按每月2241.12元(23元/平方米)的标准向原告交纳物业管理费。1999年8月起，被告就没有向原告交纳过物业管理费。在这期间，原告曾多次向被告发函进行催收，督促其及时向原告缴纳物业管理费，被告却一直不予理睬。截至2019年7月，被告共拖欠原告物业管合计537868.8元。请求法院支持原告的诉讼请求。被告邝展芬未作答辩。经审理查明，1992年9月10日，被告（买方、甲方）与广信江湾新城（卖方、乙方）签订了《广信江湾新城楼宇预售合同》，约定甲方预购乙方坐落在广州市XXX路广信江湾新城东区C栋第十七楼编号十七A计壹个单元建筑面积97平方米（含公共面积）的楼宇。乙方应在1992年11月1日之前将楼宇交付甲方，逾期将承担相关违约责任。全部楼宇将委托乙方代为组织管理，自房屋移交之日起，不论甲方使用与否，甲方均应自移交之日起承担房屋的使用、管理和维修责任，遵守乙方制定的物业管理条例（管理公约）之规定，并负担有关房屋而发生的一切费用与税款。根据查册时间为2019年11月5日的《广州市不动产登记查册表》记载，房产地址为东山区XXX路C栋17楼A房（以下简称涉案房屋），产权人为邝展芬，所有权来历为1993年向省信托房产开发公司买，建筑面积为99.4411平方米；登记附注：2002年3月4日邝展芬申请涂销抵押，2002登记66749号存案。2006年8月21日，广信江湾新城大酒店和原告共同向业主、租户发出《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》，告知业主和租户江湾新城开发商广信江湾新城现选聘原告承担江湾新城东区、中区的物业管理服务工作。请业主或租户在收到本函之日起十五日内到江湾物业公司办理原《物业管理合同》主体变更之相关手续；如业主或租户放弃在上述期限内办理变更手续，视为业主或租户同意原与广信江湾新城大酒店签订的《物业管理合同》由江湾物业公司继续履行。原告称《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》为复印件，原告已经张贴出去了。2008年8月19日，广州市越秀区第三土地房屋管理所向原告出具《广州市物业服务项目备案回执》，载明：你单位提交的物业服务项目备案材料收悉，备案主要内容如下：资质等级三级，承接项目名称江湾新城，选聘单位广信江湾新城等。根据原告提交的资料显示，广信江湾新城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）签订了《物业服务委托合同》（合同编号管07001），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区XXX路广信江湾新城东区A栋写字楼、C栋写字楼及D栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为十年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。管理费计费标准，按月计收，每平方米23元；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安值勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。附件，物业管理费包括以下的各项内容：1、公共场所及设施之清洁卫生及公共垃圾的清运，2、公共区域照明及绿化，3、电梯使用，4、日常用水供应，5、正常办公时间之空调费，6、茶水间之开水供应，7、写字楼内之公用设备、设施维修保养，8、信报服务，9、保安值勤费用，10、物业外墙玻璃的清洁与保养，11、节日对大厦大堂及外围的装饰，12、其他必要的管理工作等。广信江湾新城（为甲方、委托方）与原告（为乙方、受托方）签订《物业服务委托合同》（合同编号：管17000-1），内容为：甲方委托乙方进行物业管理服务的项目为广州市越秀区XXX路广信江湾新城东区A栋写字楼、C栋写字楼及D栋车库，建筑面积38482平方米。本合同期限为十年，自2017年1月1日至2021年12月31日止。管理费计费标准参照《广州市物业服务收费管理实施细则》，按月计收；自本合同签订之日，甲方需向乙方缴交第一个月的管理费，以后每月5日定期交纳当月管理费。乙方应当负责的工作包括但不限于以下部分：该物业外围保安执勤和公共区域清洁卫生工作；该物业公用设施、设备的维修保养，使之正常运作；派员监督该物业装修和设备的合理使用，以及正常的维修。违约责任，如甲方逾期缴交管理费及其他有关费用，除应缴交欠费外，每逾期一日，应按应交额的千分之一计收逾期付款违约金。本合同履行过程中，如该物业业主委员会成立，则由业主通过招投标方式选择物业服务企业，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同即自行终止等。附件，物业管理费包括以下的各项内容：1、公共场所及设施之清洁卫生及公共垃圾的清运，2、公共区域照明及绿化，3、电梯使用，4、日常用水供应，5、正常办公时间之空调费，6、茶水间之开水供应，7、写字楼内之公用设备、设施维修保养，8、信报服务，9、保安值勤费用，10、物业外墙玻璃的清洁与保养，11、节日对大厦大堂及外围的装饰，12、其他必要的管理工作等。为证明其对被告进行了缴纳相关费用的催促，原告提交了自2008年-2019年期间数次催收函及快递寄送情况。另查明，2019年10月29日，原告向本院申请诉前财产保全，请求冻结名下价值2510674.22元或查封、扣押等值财产。本院于2019年11月7日作出（2019）粤0104财保618号民事裁定书，裁定冻结被申请人邝展芬名下2510674.22元的银行存款,或查封、扣押其相应价值的财产。原告为此预付了财产保全案件申请费5000元。诉讼中，原告还作了以下陈述：（一）其主张被告支付物业费管理费的时段为1999年8月至2019年7月，确定上述时段是根据诉讼时效的最长保护期限20年，并非被告从1999年8月开始欠费，实际上被告在1999年8月之前已经欠费了。2019年7月之后的物业管理费原告另行主张。（二）原告认为其司承接了广信江湾大酒店对涉案物业的债权债务，对于债权债务的转移，原告称不需要经得被告的同意，因为其司作为债权人，被告有支付物业费的义务，只需要向原告履行通知的义务就行了。（三）根据不动产登记查册表的记载，涉案房屋的建筑面积为99.4411平方米，按照每月每平方米23元的物业费缴纳标准，被告每月应缴纳的物业管理费为2287.15元。原告现主张物业管理费每月为2241.12元，实际上是按照97.44平方米计算的。（四）原告主张的电话费是因被告以前使用物业公司的内线电话产生的，原告有权代收，但原告无法提供相关证据证实。（五）涉案房屋所在楼盘的其他物业服务纠纷案件，部分案件原告主张的违约金为银行同期贷款利率，目的是为了降低诉讼成本；部分案件原告主张的违约金为每日千分之一，原因是公司决策。（六）原告与开发商签订的前期物业服务合同，约定交物业费的时间为每月的5日，正常应从6日开始主张违约金，但原告起诉的时候搞错了，现原告明确坚持按照主张时主张的从每月16日起支付违约金。（七）原告大概在2016年左右更换了股东，之前的股东管理混乱，在现股东接手后发现大量未交物业费的情形，故整理完毕后才提起诉讼主张。本院认为：被告邝展芬系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，双方当事人未对适用法律进行约定，本案为物业服务合同纠纷，所涉物业位于广州市，因此，与案件有最密切联系的为中国内地法律，本案应适用中华人民共和国内地法律。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提供证据反驳原告主张的事实，视为其放弃抗辩权，本院在审核原告证据的基础上，对本案依法进行裁判。《物业管理条例》第二十一条明确规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，无证据证实涉案房屋所在区域成立业主委员会，原告基于与广信江湾新城签订的《物业服务委托合同》，为涉案房屋提供物业服务，符合《物业管理条例》的上述规定。与此同时，广州市越秀区第三土地房屋管理所就原告被选聘为涉案房屋所在区域的物业服务企业也予以认可，并向原告出具了《广州市物业服务项目备案回执》。故原告主张被告支付物业管理费，事实和法律依据充分。关于被告应向原告支付物业费的时段，考察原告提交的《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》，提及由原告为江湾新城东区、中区提供物业服务，同时将广信江湾新城大酒店与业主签订的《物业管理合同》的主体进行变更。但是，因物业服务合同属双务合同，原告如需进行《物业管理合同》主体变更，原告在享有收取物业费权利的同时，必然负有为业主提供物业服务的义务。原告主张其司作为只收取物业费的债权人只需通知被告即可，显然无理。根据《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条的规定，《关于江湾新城东区、中区物业管理主体变更事宜的函》并不发生原告与广信江湾新城大酒店主体变更的法律效果。原告主张被告支付《物业服务委托合同》（合同编号管07001）约定的2007年1月1日前的物业服务费，缺乏理据，本院不予支持。2007年1月至2019年7月的物业管理费，现无证据证实被告已支付，原告要求被告按照每月2241.12元，而非涉案房屋查册记载建筑面积所计的2287.15元（99.4411平方米×每月每平方米23元），属其对自身权利的处分，本院予以准许。经核，被告应向原告支付上述时段的物业管理费为338409.12元（151个月×2241.12元/月）。关于逾期支付物业管理费的违约金。原告与广信江湾新城签订的《物业服务委托合同》对于交物业费的时间和逾期交费进行了约定，《物业服务委托合同》对被告具有约束力，被告亦应依约履行。原告主张按《物业服务委托合同》约定的每逾期一日千分之一的标准，以当月欠付物业费为基数，从当月的16日起计至实际清付之日止。对于违约金的计算基数及起算时间，本院予以支持。对于违约金的标准，原告未能举证证明被告逾期支付物业费导致利息损失以外，还存在其他损失的情况下，本院酌定调整2007年1月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算；2019年8月20日后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金总额以338409.12元为上限。原告主张逾期付款违约金超过上述金额的，本院不予支持。关于原告主张的电话费，因缺乏相应证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、第八十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起七日内，被告邝展芬向原告广东江湾新城物业管理有限公司支付2007年1月至2019年7月的物业管理费338409.12元及逾期付款的违约金（各月的违约金以当月欠付物业费2241.12元为基数，从当月的16日起计至实际清付之日止。2007年1月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算；2019年8月20日后的，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金总额以338409.12元为上限）。二、驳回原告广东江湾新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26885元，由原告广东江湾新城物业管理有限公司负担22315元，被告邝展芬负担4570元；财产保全申请费5000元，由原告广东江湾新城物业管理有限公司负担4150元，被告邝展芬负担850元。如不服本判决，被告邝展芬可在判决书送达之日起三十日内，原告广东江湾新城物业管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  李毅雄人民陪审员  程君玉二〇二〇年十月十五日法官助理刘晓垌书记员李剑宇