江西省遂川县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0827民初843号原告：郭卫华，男，1976年8月4日出生，汉族，遂川县新华天大酒店经营者,住江西省遂川县。委托诉讼代理人：李锦骓、周文，江西金秋实律师事务所律师。被告：遂川县城市建设投资开发有限公司，住所地：江西省遂川县商贸城，统一社会信用代码：913608277633974480。法定代表人：邓名扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾玉明，江西金秋实律师事务所律师。原告郭卫华与被告遂川县城市建设投资开发有限公司（以下除判决主文外均简称遂川城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周文、被告委托诉讼代理人曾玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭卫华向本院提出诉讼请求：1、判令被告遂川城投公司赔偿原告郭卫华2012年12月16日至2019年10月18日因维修、返工遂川县新华天大酒店和整改期间给酒店运营损失1052050.10元、修复酒店外墙等费用1703459.05元，合计2755509.15元;2、判令被告遂川城投公司支付原告郭卫华花费的鉴定费11万元。事实和理由：2011年12月14日，原、被告签订租赁合同协议，约定被告遂川城投公司将其所有的位于遂川县综合楼租赁给原告郭卫华经营酒店使用。2012年3月27日，双方又签订补充协议，约定将2号综合楼二、三层一并租赁给原告郭卫华经营使用。原告郭卫华接收该租赁房屋后及时装修，使用不久就出现了严重的质量问题，主要表现在：1、房屋顶层、外墙因湿挂装修，防水措施严重不到位、四楼排水是通过墙体的几个立柱，而立柱的防水也没有做到位，导致整栋房屋外墙墙体严重渗水（由外向内渗透）。造成的后果：（1）、酒店多层客房墙壁渗水严重，导致墙纸发霉、脱落；（2）、酒店二楼宴会厅，三楼中餐包厢墙壁渗水发霉，墙纸脱落；（3）、酒店二楼大宴厅大理石渗水变色；（4）、一楼店面顶部发霉，排水立柱处墙体发霉。2、地下室停车场地表大面积严重积水并无法正常排出，水泵自动抽水装置和控制阀损坏，导致原告郭卫华在地下室投资的休闲中心报废，目前仍无法使用。原告郭卫华曾多次要求被告遂川城投公司维修未果，被迫自行请人维修。2019年9月29日,原告郭卫华向遂川县人民法院申请诉前鉴定。该院委托江西求实司法鉴定中心对原告租赁的房屋进行司法鉴定,结果为：（1）、被告遂川城投公司所交付房屋外墙装饰防水质量不符合国家及行业标准；（2）、墙体发霉等与外墙质量存在因果关系；外墙质量是墙体发霉的主要原因；（3）、修复费用估算为1703459.05元和2012年12月16日至2019年10月18日对因维修、返工和整改期间给原告郭卫华所造成酒店运营损失为1052050.10元。之后，原、被告协商处理未果，为此起诉。被告遂川城投公司辩称，1、本案已过诉讼时效。原告郭卫华称其在2012年即发现租赁物存在漏水现象，直至2019年9月29日才提起诉讼，显然已过三年诉讼时效。2、原、被告签订租赁合同，在接收租赁物的同时接收了相关设计、施工、竣工文件资料。租赁房屋于2011年7月8日竣工验收，同年12月8日经过相关部门综合验收合格，并将验收报告一并交付原告郭卫华。原告郭卫华完全认可并无任何异议，视为租赁物符合合同约定并经承租方验收合格。至于原告郭卫华在承租经营期间的维修责任，根据合同约定，应由原告郭卫华自行承担。3、诉前鉴定意见明显依据不足，适用行业技术标准和规范错误，不能作为证据使用，应重新鉴定。(1)、适用《建筑外墙防水工程技术规程》JGJ/T235-2011行业标准错误。该技术规程于2011年12月1日起实施。案涉一号综合楼于2010年6月6日开工，2011年7月8日竣工验收。当时该技术规程还未出台，没有墙面整体防水要求，自然没有设置整体防水层。因此，该鉴定意见依据当时尚未发布的行业规范认定其外墙防水质量不合格，显然错误。(2)、鉴定意见适用《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2018错误，该标准系由住房和城乡建设部发布，于2018年9月1日起实施，而租赁物于2011年7月8日竣工验收，原告郭卫华中标及交付时间界点系2011年7月20日，适用技术规范明显错误。(3)、鉴定材料未经质证。鉴定人员于2019年10月23自行拍照的照片只能证明拍照时的现状，并不能证明自租赁装修使用不久后就出现外墙渗水、地下室积水。鉴定意见推定自2012年起就渗水完全出于原告郭卫华的单方自述，显然鉴定依据不足。从现有照片不难发现，内墙发霉及渗水痕迹均在装空调附近，是由于原告郭卫华自身装修不当造成的。本案是租赁合同纠纷，焦点即被告遂川城投公司在履行租赁合同时有无违约行为，即在交付租赁物时租赁物是否合格，其鉴定意见书是针对在鉴定时租赁物是否合格，而鉴定时租赁物已交付九年之久，其鉴定报告显然没有意义。如需鉴定，也应鉴定2011年7月原告郭卫华中标租赁时或12月签订租赁合同交付时的租赁物是否合格。4、原告郭卫华现经营的新华天大酒出现漏水问题完全系其擅自增加违章建筑及装修、施工不当造成的。经查，原告郭卫华存在以下违建行为并且对房屋影响巨大：(1)、在租赁物屋面上违章加层，擅自增加一层建筑物，破坏了原有屋面防水结构，增加建筑物负荷，增加层设计和施工不规范，屋面排水不畅导致外墙渗水。(2)、1号楼及2号楼屋面原已做好防水，但原告郭卫华擅自拆除原有防水层，改变结构，违章改造成玻璃房，故漏水、渗水完全其自身造成的。(3)、地下室原已做防水工程，原告郭卫华违章增设按摩房、吊顶，改变地下室用途，致使漏水、吊顶脱落。(4)、原告郭卫华在一至三层违章增建接待大厅，原有接驳处外墙整体性被破坏，违章建设搭建后没有做防水设施，导致漏水、渗水。(5)、原告郭卫华违章安装空调，破坏外墙结构，现室内装修的墙面出现霉变也正是外墙空调对应处。5、原告郭卫华内装修因霉变等损失已在（2015）遂民一初字第343号判决中处理，由原装修承建方陈自国赔偿其133万余元，且印证了现室内装修出现诸多问题不是被告遂川城投公司违约所致。原告郭卫华获赔后并未用于修复，反而在本案中再次向被告遂川城投公司索赔，实属无理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于诉前鉴定意见能否采信的问题。原告郭卫华认为该鉴定意见合法有据，应当采信。被告遂川城投公司认为该鉴定意见明显依据不足，鉴定材料未经质证，且适用行业技术标准和规范错误，不能作为证据使用。本院经审查，该诉前鉴定意见系本院组织双方对相关证据进行质证后，依照司法鉴定程序委托鉴定机构做出的。鉴定机构在鉴定过程中派员到现场拍照，虽然未经质证，但现场状况目前依旧，被告遂川城投公司也未提出其中有与现场不符的照片。因此，鉴定程序符合相关规定。该出租房屋于2011年7月8日竣工验收，同年12月8日经相关部门综合验收为合格，双方当事人对此并无异议。但是，综合验收合格并不能排除建筑物存在局部质量缺陷的可能。实际上，早在原告郭卫华装修酒店期间，已就租赁房屋外墙防水不到位，造成严重渗水等房屋质量缺陷的情况，书面告知被告遂川城投公司。该公司收悉后，及时对该房屋质量缺陷予以书面函复。可见，租赁房屋外墙严重渗水并非近期发生，而是交付装修之时就已客观存在。被告遂川城投公司辨称租赁房屋竣工验收时，《建筑外墙防水工程技术规程》还未出台，没有墙面整体防水要求而没有设置整体防水层。原告郭卫华对此并无异议。本院认为，租赁房屋竣工验收时外墙没有设置整体防水层，并未违反当时的技术规范。鉴定机构依据当时尚未发布的《建筑外墙防水工程技术规程》，认定被告遂川城投公司交付房屋外墙装饰防水质量不符合国家及行业标准，明显依据错误。据此，本院对该项鉴定意见，依法不予采信。但是，交付的出租房屋必须符合约定的正常使用条件，是出租方负有的法定义务，不能以租赁房屋竣工验收时外墙未设置整体防水层，没有违反强制规范为由予以免除。鉴定机构从建筑技术角度分析，认为墙体发霉等与外墙质量存在因果关系、外墙质量是墙体发霉的主要原因的鉴定意见，与上述查明的租赁房屋交付装修之时就存在外墙严重渗水的客观事实相吻合，因此，本院对该项鉴定意见予以采信。对于鉴定机构做出的相关经济损失的鉴定意见，与上述技术规程无关联，本院亦予以采信。综上，对被告遂川城投公司认为诉前鉴定意见不能作为证据使用的答辩意见，本院予以部分采纳。被告遂川城投公司要求对其交付给郭卫华的租赁房屋外墙在2011年7月至2011年12月时质量是否合格进行重新鉴定，由于该鉴定事项未纳入诉前鉴定事项之列，不属于因对诉前鉴定意见不认可而申请重新鉴定的范围，且该租赁房屋交付时已经相关部门综合验收合格，对此双方当事人均无异议，而外墙渗水只是租赁房屋的局部质量瑕疵，并无鉴定必要，因此对该鉴定申请，本院不予准许。2、关于装修承建方陈自国赔偿范围与本案酒店外墙修复等费用的赔偿请求是否重复的问题。经查，租赁房屋交付后，原告郭卫华于2012年5月25日将华天大酒店一号楼的装修工程承包给陈自国施工。同年10月16日，又将该酒店的餐饮及KTV外立面工程承包给陈自国施工。2015年7月8日，陈自国向本院起诉，要求华天大酒店经营者郭卫华支付尚欠工程款。郭卫华认为陈自国施工的装修工程存在严重的质量问题，遂提起反诉，要求陈自国赔偿因装修工程质量问题造成其返工、整改所产生的费用，并支付因工程延迟交付、质量瑕疵（含迟延交工期间和返工造成的营业损失）产生的违约金。该案审理过程中，经本院委托，江西神州司法鉴定中心于2015年12月7日做出《赣神司（2015）建鉴字第9号建筑工程鉴定意见书》(鉴定日期2015年10月16日)，于2017年12月29日做出《关于赣神司（2015）建鉴字第9号鉴定报告的补充鉴定》(鉴定日期2017年12月12日)，最终鉴定意见为：华天大酒店装饰工程目前存在诸多质量问题，不符合国家和行业的规范与标准，其原因是由于承包人没有相应资质和能力不足造成的；延迟交工造成的损失没有依据，鉴定人无法鉴定其损失；结合现行《江西省二00四年工程定额》及参照2013年计价政策，因工程质量问题造成的返工、整改所产生的费用（估算）为1330804.23元。2018年8月30日，本院依法作出（2015）遂民一初字第343号民事判决，判令遂川县华天大酒店支付陈自国工程款、材料款合计7682429.67元；陈自国赔偿遂川县华天大酒店工程返工、整改费用1330804.23元，并驳回了双方的其他诉讼请求。宣判后，双方均未提出上诉。该判决已发生法律效力，并已履行完毕。江西神州司法鉴定中心《关于赣神司（2015）建鉴字第9号鉴定报告的补充鉴定》的鉴定日期为2017年12月12日,即此日之前的房屋装修损害状况以及修复费用已含入补充鉴定意见之中。之后至本案诉前鉴定之日2019年10月23日期间，原告郭卫华称其对受损房屋装修进行了维修，但未提供证据予以证明。被告遂川城投公司则认为原告郭卫华获得陈自国的赔偿费用1330804.23元后,并未对受损房屋装修进行维修,反而在本案中再次向被告遂川城投公司主张赔偿。本院认为，原告郭卫华获得陈自国的赔偿费用后，应当对受损房屋装修进行修复，并且能够提供支付该大额维修费用的相关票据和维修合同等证据。原告郭卫华现在未能提供，显然不合常理。因此，本院认为被告遂川城投公司的该项辩论意见能够成立，从而认定原告郭卫华已从陈自国获赔的损失范围，与原告郭卫华在本案中请求赔偿的修复酒店外墙等费用，存在重复主张。据此，对原告郭卫华主张的修复酒店外墙等费用的赔偿金额，应当先行扣减其获赔金额，剩余部分才纳入本案赔偿范围。综合上述证据分析与认定，本院确认本案的法律事实如下：被告遂川城投公司拥有所有权的位于遂川县东侧综合楼,于2010年6月6日动工兴建,2011年7月8日竣工验收，同年12月8日经过相关部门综合验收合格。被告遂川城投公司经公开招投标程序，将该房屋对外招租。原告郭卫华中标，而于2011年12月14日与被告遂川城投公司签订《租赁合同》，约定被告遂川城投公司将其所有的位于遂川县综合楼租赁给原告郭卫华经营酒店使用;租赁房屋于签订合同之日交付,装修期为12个月;租赁期限15年,自2012年12月16日至2027年12月15日;租赁期间，原告郭卫华使用该房屋所发生的水、电、通讯及其设备、房屋维修等所有费用、维修责任均由原告郭卫华承担。2012年3月27日，原、被告签订《慈云南路1号楼租赁补充协议》，约定将2号综合楼二、三层一并租赁给原告郭卫华经营酒店使用;房屋交付期为合同订立之日,装修期为2012年3月27日至2012年12月15日;租赁期限15年,自2012年12月16日至2027年12月15日;租赁期间，原告郭卫华使用该房屋所发生的水、电、通讯设施的开户、运行费用及其设备、房屋维修费用及滞纳金、维修责任均由原告郭卫华承担。合同签订后，原告郭卫华接收了租赁房屋,并发包给承建方陈自国进行装修。装修过程中，原告郭卫华发现租赁房屋外墙防水不到位，造成渗水严重，并自认为系房屋外墙设计为干挂施工时为湿挂导致;地下室大面积积水;应急照明灯之类的设备根本无法使用等问题，遂于2012年7月10日向被告遂川城投公司发送《承租房屋质量问题告知函》。当月13日,被告遂川城投公司向原告郭卫华发送《关于合同履行情况告知函的复函》，答复称租赁房屋已经工程竣工验收为合格；地下室停车场大面积积水，己通知土建施工单位去维修；应急照明灯损坏，因房屋已交付装修，不属于该公司管理范围，如确因质量原因造成的，该公司表示会及时要求土建施工单位更换。2013年3月，原告郭卫华将租赁房屋装修完毕，遂川县新华天大酒店开始营业。2013年9月29日，原告郭卫华向被告遂川城投公司发送《关于我酒店承租慈云南路东侧一号楼使用情况报告》，再次报告除地下室无法使用外,由于房屋外墙防水、四楼立柱的防水没有做到位,导致墙体渗水,造成酒店二楼宴会厅、三楼中餐包厢墙壁渗水发霉,墙纸脱落;酒店二楼宴大厅大理石渗水变色;一楼店面顶部发霉,排水立柱处墙体发霉。酒店自行请专业防水公司修复,防水效果不是很明显。因此，要求被告遂川城投公司进行修复,对酒店进行赔偿或适当减免酒店租金。被告遂川城投公司对此未予回复和处置。之后，原告郭卫华因所租房屋渗水等原因而陆续对部分客房锁房停止营业，导致经济损失。2015年7月8日，装修承建方陈自国向本院起诉，要求华天大酒店经营者郭卫华支付尚欠工程款。郭卫华向本院提起反诉，要求陈自国赔偿因装修工程质量问题造成其返工、整改所产生的费用等。本院经审理，于2018年8月30日作出（2015）遂民一初字第343号民事判决，其中判令陈自国赔偿遂川县华天大酒店工程返工、整改费用1330804.23元。该判决已发生法律效力，并已履行完毕。之后，原告郭卫华并未提供证据证明其将获赔款用于修复装修工程的质量问题。由于酒店经营损失逐年不断扩大，且原、被告双方经协商处理未果，原告郭卫华遂向本院起诉，要求被告遂川城投公司承担赔偿责任。2019年9月26日，原告郭卫华向本院提交申请书，请求本院委托司法鉴定机构就本案涉及的专业性问题进行司法鉴定。同年10月18日，本院依法委托江西求实司法鉴定中心，对被告遂川城投公司所交付房屋外墙装饰防水质量是否符合国家及行业标准；墙体发霉等与外墙质量是否存在因果关系；因工程质量问题造成的装修、返工、整改所产生的损失；维修、返工和整改期间给原告郭卫华酒店运营所造成的损失进行鉴定。江西求实司法鉴定中心经现场检测勘查后，于2020年3月23日做出赣求司【2019】建鉴字第1003号《建筑工程鉴定意见书》(鉴定日期2019年10月23日)，鉴定意见为：1、遂川城投公司所交付房屋外墙装饰防水质量不符合国家及行业标准；2、墙体发霉等与外墙质量存在因果关系，外墙质量是墙体发霉的主要原因；3、修复费用估算为1703459.05元。并于2020年1月8日做出赣求司【2019】资鉴字第1011号《资产评估鉴定意见书》(鉴定日期2020年1月8日)，鉴定意见为：经本中心鉴定人员审核、检验、计算，委托鉴定对象在鉴定基准日（2012年12月16日至2019年10月18日）设定条件下，对因维修、返工和整改期间给郭卫华所造成酒店运营损失为1052050.10元。以上事实，有经庭审质证的原、被告签订的《租赁合同》、《慈云南路1号楼租赁补充协议》；原告郭卫华《承租房屋质量问题告知函》、《关于我酒店承租慈云南路东侧一号楼使用情况报告》、被告遂川城投公司《关于合同履行情况告知函的复函》；本院（2015）遂民一初字第343号民事判决书；江西求实司法鉴定中心赣求司【2019】建鉴字第1003号《建筑工程鉴定意见书》、赣求司【2019】资鉴字第1011号《资产评估鉴定意见书》等证据证明，可以认定。本院认为，原、被告签订的租赁合同、慈云南路1号楼租赁补充协议均不违反法律的强制性规定，不具有法定无效情形，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。由此可见，在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的法定义务。本案中，被告遂川城投公司交付原告郭卫华的租赁房屋，外墙没有设置整体防水层，虽然经过有关部门验收合格，但在对房屋按照开设酒店的要求进行装修期间，就存在外墙严重渗水的情形。酒店运营后，该情形一直未消除，导致多处墙体发霉，且经司法鉴定，墙体发霉等与外墙质量存在因果关系、外墙质量是墙体发霉的主要原因，显然不符合开设酒店对房屋质量的要求。因此，被告遂川城投公司没有履行保持租赁房屋符合开设酒店质量要求的法定义务，属于违约行为，应当对租赁房屋质量瑕疵承担修复责任，并对由此造成原告郭卫华的经济损失承担赔偿责任。虽然双方签订的两份租赁合同均约定房屋维修费用及维修责任均由原告郭卫华承担，但该维修责任应当理解为原告郭卫华不按通常方法使用租赁房屋造成的损害，或者为维持酒店的运营而对房屋及设施进行日常维护而产生的维修责任，并不包括租赁房屋外墙渗水这一房屋外墙质量瑕疵而引发的维修义务。因此，被告遂川城投公司认为在承租经营期间的维修责任，依约应由原告郭卫华自行承担，从而对抗原告郭卫华要求其承担维修和赔偿责任的答辩意见，本院不予采纳。被告遂川城投公司认为墙内发霉及渗水痕迹均在装空调附近，是由于原告郭卫华自身装修不当造成的；原告郭卫华擅自对租赁房屋改造、扩建，从而造成墙面渗水等诸多问题，没有提供证据予以支持，本院均不予采纳。关于被告遂川城投公司认为本案已过诉讼时效的主张，本院认为，对于原告郭卫华要求被告遂川城投公司赔偿修复酒店外墙等费用，系基于现状经司法鉴定评估确定，不存在已过诉讼时效的情形；对于原告郭卫华要求被告遂川城投公司赔偿2012年12月16日至2019年10月18日因维修、返工遂川县新华天大酒店和整改期间给酒店运营损失1052050.10元，其中未在诉讼时效期间内主张的2013年6月至2015年3月的酒店运营损失，显然已过诉讼时效期间，依法不予保护。对尚处于诉讼时效期间内的2017年6月至2018年5月的酒店运营损失583916元，依法应当予以保护。对于原告郭卫华要求被告遂川城投公司赔偿修复酒店外墙等费用1703459.05元，扣除重复主张赔偿部分即陈自国已经支付的赔偿费用1330804.23元后，剩余372654.82元，应由被告遂川城投公司予以赔偿。原告郭卫华已支付诉前鉴定费110000元，应当作为损失处理，按司法鉴定意见被采信程度，由原、被告分担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十条、第一百二十五条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告遂川县城市建设投资开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告郭卫华修复酒店外墙等费用372654.82元；二、被告遂川县城市建设投资开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告郭卫华2017年6月至2018年5月期间产生的酒店运营损失583916元；三、被告遂川县城市建设投资开发有限公司于判决生效之日起三十日内赔偿原告郭卫华已支付的鉴定费损失105000元；四、驳回原告郭卫华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28845元，由原告郭卫华负担18100元，被告遂川城投公司负担10745元。该款已由原告郭卫华预交，被告遂川城投公司负担部分，限其于判决生效之日起三十日内径行付给原告郭卫华。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  梁初生人民陪审员  叶日中人民陪审员  彭卫年二〇二〇年十月二十九日书 记 员  郭琴彦