福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4141号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：赖传星，男，汉族，1980年8月7日出生，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：林建辉，福建戴云律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：何赛男，女，汉族，1984年8月10日出生，住福建省德化县。 上诉人赖传星因与上诉人何赛男房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 赖传星上诉请求：1.一审判决部分事实认定错误，判决错误，撤销一审判决，改判支持赖传星一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由何赛男承担。事实和理由：一审法院认为“赖传星将世纪城3号楼1单元二楼商铺的另外部分租给他人经营火锅店，该火锅店经营场所所需从厨房输送的材料要全部经过与何赛男经营的艺术中心共用消防通道，因何赛男培训的对象为少儿，经过消防通道存在安全隐患，确实影响了何赛男的正常经营，依据《商场租赁合同》第七条规定，赖传星应负责赔偿相关损失，现何赛男要求减少50%租金，予以部分支持减少30%，即减少租金36096.28元。”错误。首先，双方签订租赁合同时没有约定赖传星不能将其它场所出租给他人经营火锅店。而且，隔壁场所经营火锅店并不会影响何赛男的正常经营。一审法官会同双方当事人到租赁场所进行实地勘查，何赛男经营的培训中心和隔壁火锅店共用的消防通道是很宽敞的，火锅店的两个冰柜放置在火锅店厨房的门口处，完全不影响何赛男及其相关人员的通行，更不存在所谓的安全隐患。另一审法院认为火锅店输送食材需要通过共用的消防通道存在安全隐患，也是毫无依据的。因为，既然是共用的消防通道，注意“共”字，就是说该消防通道何赛男及其培训中心的相关人员可以使用，隔壁火锅店也可以使用，而且法律也没有规定说共用的消防通道不能用于输送食材。何赛男的经营培训中心完全有自己的独立空间，包括有独立的卫生间等，而火锅店输送食材使用的是共用消防通道，并没有使用到何赛男的专用场所。但一审法院却错误认定火锅店使用共用消防通道输送材料给何赛男经营的培训中心造成安全隐患并影响其正常经营。其次，即便火锅店输送材料经过共用消防通道存在安全隐患影响何赛男的培训中心的正常经营，造成何赛男的损失。那么何赛男应承担其遭受损失数额的举证责任。但本案何赛男完全没有尽到举证的义务，应承担举证不能的法律后果。但一审法院却认定何赛男的损失数额为租金的30%，并减少赖传星本应合法获得的租金的30%。一审法院该认定错误，对赖传星极不公平。再者，根据双方签订的《商场租赁合同》第七条第五款的约定“甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿。”根据该约定，只有赖传星原因造成何赛男无法正常经营并造成损失，赖传星才承担赔偿责任。但《商场租赁合同》并没有约定赖传星不能将其它场所出租给他人经营火锅店，而且即便火锅店输送材料经过共用消防通道造成安全隐患并影响何赛男正常经营，那么造成何赛男损失的是火锅店而非赖传星，何赛男只能向火锅店主张相应权益，而不是由赖传星来赔偿损失。 何赛男辩称，何赛男认为应当减免50%的租金损失，租赁过程中是因为赖传星的原因造成何赛男不能经营，该损失应当由赖传星承担。 何赛男上诉请求：1.撤销一审判决何赛男应支付给赖传星租金64224.64元。2.本案一、二审诉讼费由赖传星承担。事实和理由：1.一审何赛男请求赖传星赔偿装修造成的财产损失10万元的诉讼请求，何赛男并非无正当理由不到庭参加诉讼。是因为在外地出差，可以提供出差机票、车过路费发票为证。加上疫情的原因机票没有办法及时购买导致无法按时出庭。2.何赛男一审提供的装修支出清单、收据，一审法院并未要求出示原件，一审法院不予确认其证据效力，这个不符合事实。3.一审判决要求何赛男房租付到2020年7月9日，不符合事实。双方的聊天记录中明确提出截止到2020年3月8日不在租用赖传星的场地。赖传星也在微信里明确表示房租结算到2020年3月8日为止。而且从房东收的电费清单以及聊天记录也可以证明何赛男没有使用过场地。一审提到何赛男没有与赖传星进行交接，但从微信的聊天记录可以看出双方明确停止房屋租赁，赖传星经常不接何赛男电话不回信息。一审开庭当天何赛男要求房租计算到2020年4月23日，也就是起诉的当天，双方都当庭同意。所以不存在房租结算到2020年7月9日的事实。4.何赛男房屋场地主要用来经营幼少儿口才培训，招收的年龄段在3到12岁左右，租赁合同第一条也明确了租赁用途为培训。赖传星在没有跟何赛男协商的情况下，擅自将另一半涉案房屋租赁给火锅店使用，而该火锅店经营占用了所有的安全通道，导致何赛男招聘的学生上课必须经过火锅店的上菜通道，存在极大的安全隐患。一审法院到现场勘察取证的时候拍的照片已经是何赛男与赖传星在微信记录明确解除租赁合同，而赖传星整改过后的图片。2019年教育局对所有培训结构进行安全检查排查的时候，本机构被检查存在重大安全隐患要求停业整改，在这期间跟赖传星协商很多次，但赖传星均不出面解决问题。5.由于涉案房屋经营的是火锅，经常经营到凌晨，客人解散后都是到第二天才收拾卫生，所以出现很多的老鼠，导致何赛男机构的电脑，投影仪以及其他设备的电源经常被咬断，到处是老鼠屎以及被老鼠咬的物件，卫生杂乱不堪，惨不忍睹，还伴随一股股恶臭，根本没办法正常经营使用。6.赖传星所租用的场地投资20多万元用于装修经营，使用期限不到一年。经一审现场取证也证实对何赛男经营造成极大的损失，所以一审判决予以部分支持减少30%，何赛男不服判决，请求二审法院查明本案全部的事实，撤销一审判决，依法进行改判。 赖传星辩称，一、何赛男在一审中反诉，但因第一次庭审时，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院因此裁定何赛男反诉赖传星房屋租赁合同纠纷一案按撤诉处理，并无不当。何赛男称其因出差且因疫情无法购买机票导致无法按时出庭，这完全是借口。二、一审庭审因为何赛男缺席，本就可以视为其放弃举证的权利，而且赖传星在一审庭审对于何赛男的证据全部是附条件进行质证的。退一步讲，即便假设何赛男参加了一审第一次庭审并提供了相关证据原件进行举证，那么，对其所提供的证据进行客观认定的话，何赛男提供的证据也是完全无法证明其反诉主张的。三、一审何赛男自认庭审时尚未将房屋返还给赖传星。另，一审法院也查明事实：双方确认租赁房屋于2020年7月9日正式移交给赖传星。就是说，何赛男占用本案租赁场所至2020年7月9日。因此，一审认定租金计算至2020年7月9日，并无不当。另，一审庭审时，赖传星并没有同意租金只算到2020年4月23日，当时是一审法官主持调解，赖传星只是说截至起诉日即2020年4月23日已经产生的租金数额。四、何赛男诉称隔壁火锅店占用了所有的安全通道，带来安全隐患，影响了其正常经营，这是毫无依据的。一审法院还因此减少了赖传星本应合法获得的租金的30%，完全是错判。五、何赛男诉称2019年教育局对培训机构进行安全检查排查时，其经营的培训机构被要求停业整顿。这完全是何赛男拒不支付租金的借口。而且，对此，何赛男也没有提供任何证据予以证明。 赖传星向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2018年5月8日签订的《商场租赁合同》；2.要求何赛男将德化县龙浔镇兴南社区世纪城3号楼1单元二楼230平方米，腾空并恢复原状后，返还赖传星；3.判令何赛男向赖传星支付2019年2月20日起至合同解除且租赁场所腾空并恢复原状并返还赖传星之日止的租金(230平方米，2019年2月20日起至2019年5月19日止的租金按30元/平方米/月计算，2019年5月20日至2020年5月19日止的租金按31.5元/平方米/月计算，2020年5月20日至2021年5月19日止的租金按33.08元/平方米/月计算，每年递增5%，以此类推)，何赛男交付的20000元押金直接冲抵租金；计算至起诉日的租金约为100395元；4.由何赛男承担本案诉讼费用。 何赛男向一审法院提出反诉请求：请求判令赖传星赔偿给何赛男装修造成的财产损失共计100000元。 一审法院认定事实：2017年11月24日周敏科、赖传星向许永龙、郭玉玲承租德化瓷都世纪城3、4号楼2.3层，现有摊位5600平方米，承租期限至2028年1月31日止，合同约定周敏科、赖传星可以控制业态保护环境进行招商，可自行转租。2018年5月8日，赖传星（为甲方）与何赛男（为乙方）签订《商场租赁合同》，乙方租赁甲方房屋相关事宜达成如下约定：第一条，租赁房屋商铺坐落地址位于龙浔镇兴南社区世纪城3号楼1单元二楼，商铺面积约230平方米。第二条，租赁用途为培训。第三条，租赁期限自2018年5月20日起至2023年5月19日止。第四条，租金和支付方式及租金交纳期限：第一年租金为每平方米30元，第二年起每平方租金按5%的增幅逐年递增。押金20000元。付款方式：乙方自签订本合同之日，应向甲方支付首期租金计人民币20700元整，下期租金应在每个季度第一个月合同签订日期五日内付清。租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金的3‰加收滞纳金。第六条，甲方权利和义务：在乙方有下列行为时……拖欠租金的行为，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。第七条，乙方权利和义务：甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责赔偿损失等条款。合同签订后，何赛男交纳20000元押金，即对该商铺进行装修，经营“口才宝语商乐园”少儿口才培训中心。2019年2月间，赖传星将龙浔镇兴南社区世纪城3号楼1单元二楼另外一半商铺租给他人经营“欢巴蜀小君肝火锅串串香”火锅店。何赛男认为火锅店影响其“口才宝语商乐园”少儿口才培训中心的经营，自2019年2月20日起就拖欠租金，为此，赖传星于2019年11月13日通过微信明确向何赛男催讨自2019年2月20日起拖欠的租金，要求何赛男应在2019年11月30日前付清拖欠租金。何赛男明确发信息通知赖传星其不再继续租赁，但没有支付租金及将房屋返还给赖传星，为此，赖传星向一审法院提起诉讼。另查明，1.何赛男反诉请求赖传星赔偿装修造成的财产损失计100000元的诉讼请求，因一审法院于2020年6月1日送达开庭传票给何赛男，定于2020年6月24日开庭审理，何赛男无正当理由拒不到庭参加诉讼。一审法院已作出（2020）闽0526民初1216号之一裁定书，裁定何赛男反诉赖传星房屋租赁合同一案按撤诉处理。2.经何赛男申请，一审法院会同双方当事人对租赁场所现场进行勘查，现场情况如下：“口才宝语商乐园”培训中心与火锅店共同使用消防通道，火锅店放着两个冰柜占用部分消防通道。消防通道的右侧前方是火锅店的经营场所，消防通道左侧是火锅店的厨房，火锅店经营场所所需从厨房输送的材料要全部经过消防通道。“口才宝语商乐园”培训中心在火锅店经营场所的正后面，进入“口才宝语商乐园”培训中心的门与火锅店经营场所的门是紧挨着。3.何赛男与赖传星双方确认租赁房屋于2020年7月9日正式移交给赖传星。 一审法院认为，赖传星与何赛男签订的《商场租赁合同》经双方协商一致，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应严格依租赁合同约定的条款履行。现何赛男违反租赁合同约定，尚欠赖传星自2019年2月20日起至2020年7月9日的租金未付事实清楚，未付租金为(230平方米，2019年2月20日起至2019年5月19日止的租金按30元/平方米/月计算为20700元，2019年5月20日至2020年5月19日止的租金按31.5元/平方米/月计算为86940元，2020年5月20日至2020年7月9日止的租金按33.08元/平方米/月计算为12680.92元）合计120320.92元，何赛男应当支付。赖传星将世纪城3号楼1单元二楼商铺的另外部分租给他人经营欢“欢巴蜀小君肝火锅串串香”火锅店，该火锅店经营场所所需从厨房输送的材料要全部经过与何赛男经营的艺术中心共用消防通道，因何赛男培训的对象为少儿，经过消防通道存在安全隐患，确实影响了何赛男的正常经营，依据《商场租赁合同》第七条规定，赖传星应负责赔偿相关损失，现何赛男要求减少50％租金，予以部分支持减少30％，即减少租金36096.28元，扣除押金20000元，何赛男应再付租金64224.64元给赖传星。何赛男提出赖传星未提供消防验收合格相关文件，导致培训机构在因消防不合格于2019年被教育局责令停业整顿至今及租金已付到2019年5月及2020年3月8日已终止租赁合同，因未提供相关证据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条规定，判决：一、解除赖传星与何赛男于2018年5月8日签订的《商场租赁合同》。二、何赛男应支付尚欠租金64224.64元给赖传星，定于判决生效后一个月内偿付清楚。三、驳回赖传星的其他诉讼请求。一审案件受理费2307.90元，减半收取1153.95元，由赖传星负担451.14元，何赛男负担702.81元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下：一审法院就租赁房屋进行现场勘验时双方当事人均在场，且双方当事人均对该现场勘验情况无异议，故本院对一审判决查明事实中的现场勘验情况予以确认。赖传星提供三组照片，何赛男不予认可，质证称该组照片是事后拍摄的。该组照片亦无法证明火锅店没有影响何赛男培训机构的经营，不存在消防隐患，本院不予采信。何赛男提供的其与案外人郭玉玲的微信聊天记录，该证据的真实性无法确认，本院不予采信。一审查明事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于一审法院计算何赛男未付租金至2020年7月9日是否正确的问题。何赛男主张从何赛男与赖传星的微信聊天记录中可以体现赖传星明确表示租金计算至2020年3月8日。但2020年3月8日何赛男并未腾空租赁房屋，直至2020年7月9日正式移交租赁房屋给赖传星，故一审法院认定未付租金计算至2020年7月9日，何赛男未付租金为120320.92元正确，本院予以维持。关于一审法院认定何赛男的未付租金减少30%是否正确的问题。赖传星将世纪城3号楼1单元二楼商铺一部分租给何赛男作为经营培训机构，另外部分租给他人经营火锅店，而该火锅店厨房输送材料要经过与何赛男经营的培训机构共用消防通道，客观上确实影响何赛男少儿培训机构的正常经营，对此一审法院认定赖传星应承担一定的赔偿责任，并因此对何赛男应付的租金予以酌情减少30%，并无不当，本院予以维持。扣除何赛男已支付的押金20000元，一审法院认定何赛男应支付赖传星尚欠租金64224.64元正确（120320.91元×70%-20000元），予以维持。关于赖传星应否赔偿何赛男装修造成的财产损失的问题。何赛男一审反诉请求判决赖传星赔偿其装修造成的财产损失，但何赛男无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院对何赛男反诉依法裁定按撤诉处理，该民事裁定已于2020年7月12日发生法律效力，何赛男主张的装修造成的财产损失，本院不予审查。 综上所述，赖传星、何赛男的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费706元，由赖传星负担211.8元，何赛男负担494.2元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李瑞阳 审 判 员 蒋秀华 审 判 员 李玮玲 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 吴悦明 书 记 员 廖春燕 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。