成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5808号 原告：辛宝中，男，1972年11月18日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告：石祖清，女，1978年1月22日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：辛宝中，男，1972年11月18日出生，汉族，住四川省成都市双流区，系石祖清之配偶。 被告：成都远东房地产开发集团有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段**。 法定代表人：马宏伟，董事长。 委托诉讼代理人：张鹏，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈广蕾，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 原告辛宝中、石祖清与被告成都远东房地产开发集团有限公司（以下简称远东公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，于2020年9月4日裁定将本案转为普通程序审理。根据第十三届全国人大常委会第十五次会议作出《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》（人大常委会字[2019]42号），本院属于《最高人民法院关于印发〈民事诉讼程序繁简分流改革试点方案〉的通知》中的试点法院，且本案符合试点内容中扩大普通程序独任制审理的范围，故本案由本院审判员李莉独任审理，公开开庭进行了审理。原告辛宝中，原告石祖清的委托诉讼代理人辛宝中，被告远东公司的委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛宝中、石祖清向本院提出诉讼请求：1.远东公司支付为辛宝中、石祖清逾期办理的违约金236,250元（1,350,000元×5%×35个月）；2.远东公司为辛宝中、石祖清交付或继续办理房屋及车位不动产权证。事实与理由：远东公司事先将有重大瑕疵的标的物出售给辛宝中、石祖清，没有履行告知义务，且故意隐瞒事件真相的情况下，辛宝中、石祖清与远东公司签订《商品房买卖合同》，约定远东公司在2017年10月13日前办证完毕。2016年10月13日，辛宝中、石祖清与远东公司约定办理交房和不动产权证事宜，双方约定最快六个月内、最迟一年内（2017年10月13日前）办理好房屋及车位不动产权证等事宜。但远东公司逾期拖延办证至2020年9月10日才办理登记。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，根据《商品房买卖合同》约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 远东公司辩称，1.辛宝中、石祖清与远东公司签订的《商品房买卖合同》仅约定了远东公司具有办理房屋所有权证书和土地使用权证书的合同义务，但并未约定逾期办证的违约金，辛宝中、石祖清主张逾期办证违约金无相应的依据。2.由于政策变化，双流区自2016年10月开始停止办理房屋所有权证书及土地使用权证书，并开始统一办理不动产权证书。因此，《商品房买卖合同》中关于办理房屋所有权证和土地使用权证书的合同义务因政策变化不能履行。且远东公司已于2020年9月10日为辛宝中、石祖清所购买的房屋和车位办理了不动产权登记证。车位的不动产权登记证在远东公司处，辛宝中、石祖清可随时领取；房屋的不动产权登记证，因辛宝中、石祖清的房屋系按揭贷款购买，现该证尚在银行办理抵押登记手续。 本院经审理后认定事实如下：2016年7月9日，辛宝中、石祖清作为买受人与出卖人远东公司签订《商品房买卖合同》，约定辛宝中、石祖清购买远东公司开发的位于双流区××街道××路××段××号××小区××幢××单元××层××号，建筑面积为263.23平方米的房屋，房屋总价为1300000元。该合同第十二条约定，远东公司在2016年7月31日前向辛宝中、石祖清交付商品房；第十七条约定，因远东公司的原因，辛宝中、石祖清未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。2.取得该商品房所在楼宇的权属证明的时间最长不超过×年×月×日。 双方签订的补充协议约定，辛宝中、石祖清以按揭付款的方式向远东公司支付购房款；远东公司承诺在协助辛宝中、石祖清办理并取得房屋所有权证书后3年内，协助辛宝中、石祖清办理国有土地使用权证书。 此外，辛宝中、石祖清与远东公司还签订了另一份《商品房买卖合同》，约定辛宝中、石祖清购买远东公司开发的兰亭半岛20幢-1层4号、建筑面积为33.79平方米的车位。该合同第十二条约定，远东公司在2016年7月31日前向辛宝中、石祖清交付商品房。该合同的第十七条逾期办证违约金与上一份《商品房买卖合同》的第十七条约定一致。 以上合同签订后，辛宝中、石祖清按约向远东公司支付了购房款。 2016年12月26日，成都市双流区不动产登记中心对远东公司兰亭半岛二期项目进行不动产权籍调查；2017年2月27日，调查结束结果为符合权籍调查规程。2018年8月6日，成都市双流区国土资源局向远东公司下发《补缴土地出让价款通知书》，要求远东公司补缴土地出让价款17,382,051元。2018年10月8日，远东公司不服成都市双流区国土资源局作出的补缴土地出让价款通知书，向成都市龙泉驿区人民法院提起行政诉讼。2018年12月20日，成都市龙泉驿区人民法院作出（2018）川0112行初191号行政判决书，判决“撤销成都市双流区国土资源局于2018年8月6日作出的补缴土地出让价款通知。”2019年4月19日，远东公司向成都市双流区规划和自然资源局递交《关于恳请尽快办理“兰亭半岛”项目不动产分户登记的函》请求在核对土地出让金（远东公司认为应补缴的土地出让金为568,333.44元）后，补缴土地出让金，尽快为尚未办理产权证书的买受人办理不动产权证书。2019年8月6日，成都市双流区规划和自然资源局向远东公司下发《补缴土地出让价款通知书》，要求远东公司补缴土地出让价款5,693,173元，远东公司于2019年8月14日提交《关于对的申辩意见》，认为应缴土地出让金为568,333.44元。 另查明，根据国务院颁布的《不动产登记暂行条例》，2016年10月17日成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，从2016年10月30日起至11月3日，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务；从2016年11月4日起启用不动产统一登记簿证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 2020年9月10日，远东公司为辛宝中、石祖清办理了东升街道迎春路四段66号12栋2单元1楼1号房屋及20栋-1楼4号房屋的不动产权证。 以上事实，有辛宝中、石祖清、远东公司陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、收款收据、《补缴土地出让价款通知书》、行政判决书、成都市双流区人民政府《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》、不动产权证等证据在卷予以佐证，本院予以采信。 本院认为，辛宝中、石祖清与远东公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。由于远东公司已于2020年9月10日为辛宝中、石祖清购买的房屋办理了不动产权证，故本案的争议焦点为：一、辛宝中、石祖清主张的逾期办证违约金是否应当支持；二、辛宝中、石祖清关于远东公司向其交付不动产权证的主张是否应当支持。对此，本院评判如下： 一、关于辛宝中、石祖清主张的逾期办证违约金是否应当支持的问题 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，首先，辛宝中、石祖清与远东公司所签订的《商品房买卖合同》及补充协议中并未对不动产权证的办理进行约定，辛宝中、石祖清也未举证证明其与远东公司就不动产权证的办理进行了约定。虽然双方约定了远东公司应当协助辛宝中、石祖清于商品房交付之日起365日办理房屋所有权证书，并于取得房屋所有权证书后3年内，协助辛宝中、石祖清办理国有土地使用权证书。但双方并未对远东公司未按期办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书应当承担的违约责任进行明确约定。其次，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，远东公司于商品房交付之日起365日办理房屋所有权证书，并于取得房屋所有权证书后3年内，协助辛宝中、石祖清办理国有土地使用权证书。根据辛宝中、石祖清的陈述，其于2016年10月13日收房，故远东公司应当于2017年10月13日前协助辛宝中、石祖清办理房屋所有权证书。但成都市双流区不动产登记中心于2016年10月30日即停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后远东公司在事实上和法律上已不可能按照合同约定为辛宝中、石祖清办理房屋所有权证书，而双方约定的办证期限晚于不动产登记政策实施的时间，故远东公司在双方约定的办证期限届满后未为辛宝中、石祖清办理房屋所有权证书不构成违约。此外，因不动产权证书包含了房屋所有权证书及国有土地使用权证书的内容，双方约定在辛宝中、石祖清取得房屋所有权证书的3年内远东公司应当为其办理国有土地使用权证书，即使在2016年10月30日后仍能办理房屋所有权证，按照合同约定，远东公司应在2017年10月13日前为辛宝中、石祖清办理完毕房屋所有权证书，在此情形下远东公司也应当在2020年10月13日前为辛宝中、石祖清办理完毕国有土地使用权证书。而辛宝中、石祖清已于2020年9月10日取得了案涉房屋、车位的不动产权证，故远东公司也不存在违约行为。综上，远东公司并不存在逾期办理不动产权证及国有土地使用权证的违约责任，其也不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任，辛宝中、石祖清主张远东公司支付违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于辛宝中、石祖清就远东公司向其交付不动产权证的主张是否应当支持的问题 本院认为，对车位即东升街道迎春路四段66号20栋-1楼4号房屋的不动产权证，远东公司认可在远东公司处，辛宝中、石祖清可随时领取，故本院予以支持。对东升街道迎春路四段66号12栋2单元1楼1号房屋的不动产权证，因辛宝中、石祖清并未提交证据证明该不动产权证在远东公司处，且远东公司也抗辩辛宝中、石祖清的房屋系按揭贷款购买，现不动产权证尚在银行处办理抵押登记手续，故本院对辛宝中、石祖清关于远东公司向其交付的主张不予支持。 综上，辛宝中、石祖清关于远东公司向其支付逾期办证违约金的主张于法无据，本院不予支持；远东公司应当向辛宝中、石祖清交付东升街道迎春路四段66号20栋-1楼4号房屋的不动产权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、成都远东房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内向辛宝中、石祖清交付位于成都市双流区东升街道迎春路四段66号20栋-1楼4号房屋的不动产权证书； 二、驳回辛宝中、石祖清的其他诉讼请求。 案件受理费8800元，由辛宝中、石祖清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 莉 二〇二〇年十月二十九日 法官助理  范仲卿 书 记 员  李潘阳 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。