江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初4291号原告：刘振，男，1987年8月26日生，汉族，住所地山东省宁津县。委托诉讼代理人：吴晓香，江苏昆成律师事务所律师。委托诉讼代理人：王然，江苏昆成律师事务所实习律师。被告：王宜通，男，1979年8月24日生，汉族，住所地河南省巩县。委托诉讼代理人：蒋华亮，上海正源（昆山）律师事务所律师。被告：王新华，男，1980年4月20日生，汉族，住所地河南省内乡县。被告：昆山三立房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路291号7号楼，统一社会信用代码91320583053546496P。法定代表人：蔡小伟。委托诉讼代理人：向文，该公司员工。原告刘振与被告王宜通、王新华、被告昆山三立房地产经纪有限公司（以下简称三立公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告刘振及其委托诉讼代理人吴晓香、王然，被告王宜通的委托诉讼代理人蒋华亮到庭参加了诉讼，被告王新华、三立公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振向本院提出诉讼请求：1、判令被告王宜通、王新华退还原告房款500000元，并支付违约金280000元；2、判令被告三立公司退还原告购房意向金5000元；3、诉讼费用由各被告承担。事实和理由：2019年7月4日原告通过中介购买座落于昆山开发区房屋，原告根据房产证登记内容与被告王宜通签订房屋买卖合同，约定房价1400000元。合同签订后，截止2019年7月19日前原告共计付款505000元，其中支付被告王宜通500000元房款，支付被告三立公司5000元购房意向金。被告王宜通收到房款后随即用该款归还房屋贷款，注销抵押权，但涉案房屋因被王宜通涉诉被昆山市人民法院查封，本案交易因此无法继续履行。经原告事后了解，查封系源于被告王新华配偶薛少华起诉被告王宜通、王新华离婚后财产纠纷，该案原告对涉案房屋权属存有争议。原告为此起诉。被告王宜通答辩称：1、本案所涉二手房买卖合同系被告王宜通与原告签订，原告支付的首付款500000元也系被告收取，但因其他原因导致该合同不能履行，被告愿意退还收取原告的500000元房款，愿意与原告协商处理该纠纷；2、因本年疫情等其他原因，涉案房屋所属位置的房价以及昆山市整体二手房价格总体处于下跌调整趋势，虽然本合同不能履行，但并未导致原告损失，如原告以本案所涉合同约定的价款可以购买位置更好更优质的房源，故请求法庭对本案所涉违约金进行调整。被告王新华、三立公司未作答辩亦未向本院提交证据。经审理查明：昆山开发区不动产登记的所有权人为被告王宜通，建筑面积86.06平方米，登记日期2017年6月29日。2019年7月1日，原告刘振向被告三立公司员工向文通过微信转账5000元，由被告三立公司出具《收据》确认收到5000元，收款人、经办人杜劲松，付款事由为“购买建滔裕景园6号楼2103室诚意金”。2019年7月4日，原告刘振（买方、乙方）与被告王宜通（卖方、甲方）在三立公司的居间下签订《二手房买卖合同》一份，由刘振向王宜通购买上述昆山开发区房屋，约定：成交总价1400000元，买方于签约时支付购房定金100000元，2019年9月10日前办理产权过户手续，并于过户前支付500000元，余款900000元由买方申请银行贷款，并于银行放款当日付给卖方，在买方的贷款申请经过银行审核后20个工作日内，双方应共同赴房产交易中心办理产权过户手续。合同第15条还约定：任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择以定金处罚或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金。签约后，买方刘振于当日支付购房定金100000元，于2019年7月19日支付首付款400000元，累计向卖方王宜通支付购房款500000元。后因案涉房产存在被诉讼查封的情况及在另案中房屋以调解方式约定为第三人所有，原告遂诉至本院，明确要求解除合同，返还款项。本院于2020年9月25日通过公告送达方式向被告王新华送达本案应诉材料。另查明：2019年7月31日，案外人薛少华起诉王新华、王宜通离婚后财产纠纷一案，案号为（2019）苏0583民初14976号，该案查明：2016年3月21日，王宜通与昆山国超置业有限公司签订《昆山市商品房购销合同》，约定由王宜通购买建滔裕景园6幢1单元2103室房屋，房屋价款为808456元。由王宜通向中国农业银行办理购房贷款。2017年2月28日，薛少华与被告王新华签订离婚协议并办理离婚登记，协议约定昆山爽风环保设备有限公司归王新华所有，位于江苏省昆山开发区莫愁湖路1288号裕景园王宜通名下的6幢2103室房屋归女方原告所有，房屋贷款由王新华负责。离婚协议中涉及的昆山爽风环保设备有限公司中薛少华持股比例为95%，王宜通购买涉案房屋后，定期由昆山爽风环保设备有限公司向被告王宜通的还款银行账户汇款用于归还贷款。2020年6月2日，案外人薛少华、王新华、王宜通达成调解协议：王宜通于2020年6月30日前配合原告薛少华将位于江苏省昆山市开发区莫愁湖路1288号建滔裕景园6号楼2103室过户至薛少华名下，过户时产生的税、费由薛少华负担；王新华于2020年7月30日前支付被告王宜通400000元；薛少华于上述房屋过户至其名下后一个月内支付王宜通200000元；薛少华不得向王新华追偿本案中的600000元；等等。另查明：本院（2019）苏0583民初14976号民事裁定书于2019年8月12日裁定查封王宜通名下昆山开发区房屋。2019年8月13日，上述房屋正式被（2019）苏0583民初14976号案件查封。上述事实，有二手房买卖合同、收据、收条、微信转账记录、转账凭证、不动产登记信息、民事裁定书、民事调解书以及当事人陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：原告与被告王宜通之间签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按约履行各自的权利和义务。原告按约支付了购房款，但案涉房屋已经本院（2019）苏0583民初14976号民事调解书进行处分并生效，案涉房屋目前客观上也无法交付及办理产证，被告王宜通的行为，构成违约，原告庭审中明确要求解除双方之间的房屋买卖合同，且被告王宜通表示同意，故本院确认双方签订的《二手房买卖合同》于2020年9月28日解除。上述合同解除后，被告王宜通理应将收取的500000元购房款返还给原告；被告三立公司亦应将收取的5000元意向金返还给原告。关于违约金，根据《二手房买卖合同》的约定“任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择以定金处罚或要求对方支付该房地产总价款20%的违约金”，现原告选择按总房款的20%要求赔偿，被告王宜通主张过高，本院考虑到房价涨幅、原告的实际损失情况，酌情认定被告王宜通赔偿原告违约金200000元。原告认为被告王宜通、王新华存在串通，故主张被告王新华对被告王宜通的上述付款义务承担连带责任，但原告并无证据证明，本院不予采信。关于本案诉讼费用，本院根据案件的实际情况、被告的过错程度，认定由原告承担690元，由被告王宜通承担13095元，由被告昆山三立房地产经纪有限公司承担25元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王宜通于本判决生效之日起十日内返还原告刘振购房款500000元，并向原告赔偿违约金200000元。二、被告昆山三立房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘振意向金5000元。三、驳回原告刘振的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元，减半收取8700元，保全措施申请费4420元，公告费690元，合计13810元，由原告刘振负担690元，由被告王宜通负担13095元，由昆山三立房地产经纪有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  沈 蓝二〇二〇年十月三十日法官助理  吴文娟书 记 员  马雪刚