浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0326民初4776号 原告：方克铁，男，1962年3月21日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：林岩龙，浙江横阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴立杭，浙江横阳律师事务所律师。 被告：温州中昆房地产开发有限公司，住所地浙江省平阳县鳌江镇园林路**。 法定代表人：蒋传良，总经理。 委托诉讼代理人：张涛，男，1989年7月18日出生，汉族，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：王德允，浙江越人（平阳）律师事务所律师。 原告方克铁与被告温州中昆房地产开发有限公司（以下简称中昆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序于2019年8月12日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告方克铁（第一次到庭）及其诉讼代理人林岩龙（第一、二次均到庭）、被告中昆公司委托诉讼代理人张涛（第一次到庭）、王德允（第二次到庭）到庭参加诉讼。诉讼过程中，本院依原告方克铁申请委托浙江三和检测有限公司对坐落于平阳县××镇××幢××层××房屋的质量问题进行鉴定；依原告方克铁申请委托温州浦发工程造价咨询事务所有限公司对专项施工方案房屋维修工程造价进行鉴定,后因原告已对涉案房屋进行装修，但无法提供装修施工图纸，已翻修部分的工程量无法确定，且被告提供的专项施工方案对需维修部分缺乏详细的施工图纸，故温州浦发工程造价咨询事务所有限公司以无法进行司法鉴定为由退回司法鉴定。期间原告方克铁、被告温州中昆房地产开发有限公司申请庭外和解共124日。本案现已审理终结。 原告方克铁起诉要求：1.判决被告中昆公司支付工程整改、维修费用116000元；2.判决被告中昆公司承担填方及排水管维修费40000元；3.判决被告中昆公司赔偿原告因质量问题导致房屋不能使用损失费（以已付购房款为基数，自2017年1月1日起按每日万分之二计算至实际赔偿修复费用之日止）；4.本案诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求，即1.判决被告中昆公司承担因房屋质量问题所致的维修责任。2.判决被告中昆公司赔偿原告因质量问题导致房屋不能使用损失费（以已付购房款为基数，自2017年1月1日起按每日万分之二计算至一审判决之日止）；3.本案诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。事实与理由：被告中昆公司系坐落于××镇××的开发商。2015年10月8日，原告与被告签订了商品房买卖合同，双方约定：原告购买22幢1层103号房，建筑面积为255.83平方米，房价为3570000元，已支付完毕。后原告发现购买的房屋存在重大质量问题：1.墙根部及墙面渗水，底板潮湿；2.地面塌陷；3.墙体多处开裂、墙面起壳脱落。后经委托鉴定已确认存在质量问题。另因鉴定没有涉及地面塌陷填方，现实地测量需填方200方，每方65元，需费用13000元，运费15000元。另地面塌陷致排水排污管损坏应支付维修费12000元。根据合同第十二条约定，商品房交付使用时，如果对质量问题有异议的，可以提出检测、鉴定，如果检测结果合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付。检测不合格的，则出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。现原告要求被告予以修复，但被告对上述质量问题久拖不决，给原告带来巨大损失。综上，被告无法向原告交付符合要求的商品房，其行为均已构成违约，应承担相应的违约责任。 被告中昆公司辩称：1.被告中昆公司认为原告第一次庭审中要求被告公司支付工程整改、维修费用的诉请无事实和法律依据，根据双方合同约定，被告中昆公司愿意继续提供维修服务，若先行维修因被告中昆公司能力不足、水平不够时愿意承担赔偿责任。2.被告中昆公司认为原告第一次庭审中要求被告公司承担填方及排水管维修的诉请无事实和法律依据，双方合同并未约定填方高度，现工程业已竣工交付，被告不应承担该部分赔偿责任。3.被告中昆公司认为原告第一次庭审中要求被告公司赔偿原告因质量问题导致房屋不能使用损失费的诉请无事实和法律依据，根据司法鉴定报告，房屋主体质量并无问题，房屋能够满足业主正常居住、使用，而房屋现存的质量瑕疵被告中昆公司愿意继续维修。4.被告中昆公司认为涉案房屋存在的质量瑕疵并无鉴定必要，不同意承担相关鉴定费用。 针对原告方克铁变更后的诉讼请求，被告中昆公司补充辩称：被告中昆公司认为原告方克铁主张自2017年1月1日起按每日万分之二计算因质量问题导致房屋不能使用的损失没有依据，应参考当地租金标准计算损失，请求法院依法调整。 原告方克铁在举证期限内向本院提供如下证据：1.原告身份证，证明原告的诉讼主体资格。2.购房合同，证明原告购房的事实。3.购房发票，证明原告已支付购房款的情况。4.被告企业信息，证明被告的诉讼主体资格。5.排屋地下室防水专项施工方案，证明房屋存在质量问题。6.地下室堵漏维修工程施工方案，证明原告准备采取的施工方案情况。7.工程维修报价单，证明原告准备采取的施工方案维修工程造价。8.维修施工合同，证明可能产生的维修价格及维修条件。9.司法鉴定报告及鉴定发票，证明房屋存在质量问题及鉴定费实际支出情况。10.信访答复材料（复印件），证明因涉案小区房屋质量存在问题导致信访的事实。11.函，证明因房屋质量存在问题平阳县住房和城乡规划建设局曾要求涉案小区建设单位进行维修的事实。12.收房交接单，证明原告于2018年6月15日收房的事实。13.费用收缴协议书，证明物业费每月每平方米3.5元的事实。14.普通发票，证明原告交纳2017年8月至2018年7月物业费10646元的事实。15.收款收据，证明原告交纳2018年8月至2019年7月物业费的事实。16.住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明涉案房屋尚处于保修期内的事实。17.房屋照片，证明涉案房屋存在漏水等质量问题的事实。 被告中昆公司在举证期限内向本院提供如下证据：1.购房合同，证明地下室车库渗漏不影响房屋主体质量的事实。 原告方克铁出示的证据1-5，经庭审出示质证。被告中昆公司对证据1、2、3、4、5、12、16三性均无异议。对证据6、7、8真实性均无异议，关联性有异议，认为系原告单方联系、制作的整改方案及费用，未经被告确认，对本案不具有拘束力。对证据9鉴定费发票无异议。对证据10三性均有异议，认为落款单位“县质监站”并未盖章确认，信访答复内容是否属实需进一步证实。对证据11，被告中昆公司认为涉案房屋虽存在质量问题，但该组证据同时能证实被告方已积极履行维修义务。对证据13、14、15真实性无异议，但认为物业费收费标准、原告缴纳物业费情况与本案均不具有关联性。对证据17三性均有异议，认为该组照片无法反映是何时在何处拍摄，无法证明原告的待证事实。 被告中昆公司出示的证据1，经庭审出示质证。原告方克铁对证据1真实性无异议，关联性有异议，但认为涉案房屋存在渗漏问题已经严重影响房屋居住、使用。 本院认证意见如下：对原告方克铁提供的证据1、2、3、4、5、9、12、16，被告中昆公司均无异议，本院对上述证据均予以采纳。对原告提供的证据6、7、8，因原告已变更诉讼请求，不再要求被告承担维修整改费用、土方填方费用，故本院均不做处理。对原告提供的证据10，本院认为，单位出具的书面材料需单位盖章，而该证据落款单位并未盖章确认，本院不予采纳。对原告提供的证据11，本院认为该证据可以证实涉案小区设计施工单位曾经未有效履行保修义务的事实，本院予以采纳。对原告提供的证据13、14、15，可以证实原告缴纳物业费的事实，本院予以采纳。对原告提供的证据17，本院认为，该组照片拍摄时间、拍摄地点不明，不足以证明原告主张的事实，本院不予采纳。对被告中昆公司提供的证据1，能够证实原告向被告购买涉案房屋的事实，本院予以采纳，但至于能否证明被告待证事实，本院另行阐述。 结合上述证据的认定及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年3月30日，原告方克铁的法定代理人李祖勇代方克铁与被告中昆公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于平阳县××镇××幢××层××号房，建筑面积为255.83平方米，总价款为3570000元。 合同还约定，被告应当在2016年12月31日前将验收合格商品房交付给原告，并取得建设工程验收备案证明，取得规划、公安消防、环保部门出具文件认可，且具备用水、用电、用气、道路、排水、排污等商品房正常使用的基本条件。同时，双方还约定逾期交房的违约责任，被告逾期交房未超过180天的，按合同规定的交房期限第二天起到实际交房止，按已付房价款每日万分之二向原告支付逾期交房违约金。超过180天的，按合同规定的交房期限第二天起到实际交房止，按已付房价每日万分之三向原告支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约付清了购房款。但交房后原告发现涉案房屋存在质量问题：墙根部及墙面渗水，底板潮湿，，地面塌陷墙体多处开裂，墙面起壳脱落。为此，被告中昆公司在接到原告方克铁反映后曾委托物业管理公司对上述问题进行修复，但未见效，双方遂发生纠纷，原告诉至法院。 被告中昆公司出具的《温州市新建住宅使用说明书》《温州市新建住宅质量保证书》中载明：四、本住宅交付使用后，在购房人正常使用情况下，凡有以下工程质量缺陷，本公司按如下期限免费保修：1.地基基础工程和主体结构工程，在设计文件规定的使用年限内由本公司承担保修；2.屋面防水工程8年；3.有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏8年；4.楼面（含厨房））地下室管道渗漏，为1年；……五、本住宅交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。六、本住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托浙江昆仑物业管理公司派员予以答复和检修。十一、本保证书作为住宅商品房销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。 浙江三和检测有限公司SF-20190004工程质量检测鉴定报告载明：3.1.2现场勘测结果：1.地下室轴2/C-（E+2100）剪力墙：表面存在明显的渗漏水痕迹，墙面及墙角根部地面存在修补痕迹；2.地下室轴2-4/C剪力墙：表面存在明显的渗漏水痕迹，墙面及墙角根部地面存在修补痕迹；3.地下室楼梯口地面：：地面存在修补痕迹4.三层轴1-（1/2）/B-C板：靠南侧窗户楼板底部存在修补痕迹；5.一层轴（1/2）-4/A室外台阶：整体下沉，与墙体连接处开裂；6.车库轴1-2/（E+2100）-（E+8100）顶板：局部粉刷层脱落，存在明显的渗漏水痕迹；7.车库轴1/（E+2100）-（E+8100）剪力墙：局部存在明显的渗漏水痕迹；8.车库轴3-4/（E+2100）墙体：墙砌体与混凝土剪力墙交接处存在明显的开裂；9.室外填土：室外填土明显下沉（陷），距房屋一层外墙底部饰面砖下边缘有较大高差，但填土高度提供的相关图纸未见相关说明。3.2原因分析：103房屋所在平阳县鳌江镇蓝田东侧A地块，，地貌单元属冲海（淤）积平原区且场地东北侧为后岸河，当地气候受海洋性气候影响，平均相对湿度较大，，地下水位埋深较浅浙江昆仑建设集团股份有限公司出具的《平阳县鳌江镇蓝田东侧A地块（昆仑公馆）排屋地下室防水专项施工方案》是相关问题处理的通常做法，且方案经建设、设计、监理、施工等相关单位签章同意，并有相关专家的意见，方案有其合理性。但根据现场勘察可见，另案处理的平阳昆玉华府15幢1层101房屋因填土等相关措施不到位，其房屋外墙外侧地面存在坑洞且内部存在大量积水，建议地下室渗水处理实施时应考虑采取必要的室外降排水等措施。4检测鉴定意见：现状下，平阳昆玉华府22幢1层103房屋存在的质量问题有上列1-8项，但填土不足的问题因提供的相关图纸未见相关说明，建议按其他相关图纸或双方约定进行认定。原告方克铁为此向浙江三和检测有限公司支付鉴定费20000元。 截至第二次庭审时，原告方克铁在对涉案房屋简单装修后（（地下室未装修使用居住。 另查明，2018年2月6日，原告方克铁因被告中昆公司未如期交房诉至本院，要求判决中昆公司支付自2017年1月1日起按日万分之一计算至2017年4月14日止的逾期交房违约金。2018年9月7日，本院作出（2018）浙0326民初1597号民事判决，判决中昆公司支付原告方克铁逾期交房违约金36771元（以购房款3570000元为基数，自2017年1月1日起按日万分之一计算至2017年4月14日止）。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》《温州市新建住宅使用说明书》《温州市新建住宅质量保证书》系被告与业主真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，认定合法有效，双方应全面履行相关义务。履行过程中，双方产生争议诉至本院。围绕原、被告双方就本案的各个争议焦点，本院分别阐述如下： 一、关于涉案房屋现存质量问题是否构成主体结构质量问题 本院认为，建筑物的主体结构是指在建筑中由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，主体结构主要用以承重建筑物上的各种负载；建筑物主体结构质量问题一般表现为房屋倾斜、、地基下沉承重结构变形、墙体开裂等，若建筑物出现了主体结构质量问题，将严重影响正常使用居住。本案中，原告在接收房屋后发现涉案房屋存在多处质量问题，经浙江三和检测有限公司司法鉴定认定平阳昆玉华府22幢1层103房屋存在的质量问题有八处：1.地下室轴2/C-（E+2100）剪力墙：表面存在明显的渗漏水痕迹，墙面及墙角根部地面存在修补痕迹；2.地下室轴2-4/C剪力墙：表面存在明显的渗漏水痕迹，墙面及墙角根部地面存在修补痕迹；3.地下室楼梯口地面：：地面存在修补痕迹4.三层轴1-（1/2）/B-C板：靠南侧窗户楼板底部存在修补痕迹；5.一层轴（1/2）-4/A室外台阶：整体下沉，与墙体连接处开裂；6.车库轴1-2/（E+2100）-（E+8100）顶板：局部粉刷层脱落，存在明显的渗漏水痕迹；7.车库轴1/（E+2100）-（E+8100）剪力墙：局部存在明显的渗漏水痕迹；8.车库轴3-4/（E+2100）墙体：墙砌体与混凝土剪力墙交接处存在明显的开裂。可见涉案房屋现存问题集中在地下室、车库、三层渗漏水问题、一层室外楼梯沉降问题，原告认为上述问题属于主体结构工程质量问题缺乏依据，本院不予采纳。 二、关于被告中昆公司是否应继续承担维修责任问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，涉案房屋系被告中昆公司开发建设经竣工验收交付原告使用，上述房屋质量问题发现时房屋尚在保修期内，被告中昆公司在庭审过程中亦表示愿意继续维修，因此原告要求被告中昆公司承担因房屋质量问题所致的维修责任并承担鉴定费20000元，符合事实和法律规定，本院予以支持。 三、关于原告因房屋质量问题请求被告赔偿损失问题 原告认为涉案房屋现存的质量问题已构成房屋主体结构质量问题，故认为涉案房屋至今尚不具备交付条件，要求被告中昆公司以已付购房款为基数，按合同约定的逾期交房违约金每日万分之二自2017年1月1日起计算损失。本院认为，原告的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，理由如下：一、据SF-20190004工程质量检测鉴定报告记载，涉案房屋现存问题主要为地下室、车库、三层渗漏水问题、一层室外楼梯沉降问题，现原告业已自行对部分渗漏点进行修补并对房屋进行简单装饰装修，现已实际入住，鉴定报告载明现存的质量问题对原告正常使用居住不会造成根本性影响。原、被告均认可涉案房屋存在质量瑕疵，但该质量瑕疵并非房屋主体结构问题，渗漏水现象不足以产生房屋无法交付使用的后果。原告虽认为上述质量问题属于主体结构工程质量问题，但未能提供证据对二者关联性申请司法鉴定，根据现有证据尚无法确认涉案房屋现存质量问题即属于房屋主体结构工程质量问题。故被告中昆公司在本案中所应承担的是质量修复责任，而非逾期交房责任。二、原告自认曾因被告中昆公司逾期交房提起诉讼，在本院作出的（2018）浙0326民初1597号民事判决书生效后，原告已取得2017年1月1日起至2017年4月14日止的逾期交付违约金36771元。故原告要求自2017年1月1日起计算损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。 被告认为涉案房屋经鉴定确实存在质量问题，但同时认为原告并未提供因涉案房屋存在质量问题遭受重大损失的证据，故要求参考当地租金标准20000元/年计算损失。本院认为，原告向被告购买房屋主要目的便是供自己及家庭使用居住，现原告在接收房屋后发现涉案房屋存在质量问题，多次向被告及相关行政主管部门反映、投诉，被告虽多次委托物业公司代为履行维修义务，但至今未见成效，后无奈对涉案房屋进行简单装修后并入住。故被告之抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于是否参考当地租金标准计算原告损失，本院酌情予以考虑。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十条规定，“保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当承担赔偿责任。”根据前述的分析，结合已查明的事实，自原告发现房屋存在质量问题至今，涉案房屋处于不断维修中，维修期限明显超出一般购房者的合理预期。被告对房屋质量问题长期未完全修复，给原告的正常居住使用造成一定的影响，原告要求其承担房屋使用功能损失，应酌情予以考虑。故综合考虑被告中昆公司履行合同义务的不完整性、修复质量程度、房屋质量问题存在的时间跨度、对原告居住权利影响的程度、涉案房屋房价、当地租金标准等因素，本院酌情确定被告中昆公司赔偿原告因质量问题导致房屋不能使用损失100000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、、地一百一十一条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告温州中昆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内对坐落于平阳县××镇××幢××层××房屋的渗漏水、沉降等问题（浙江三和检测有限公司ＳＦ-20190004工程质量检测鉴定报告确定的八处房屋质量问题）予以修复； 二、被告温州中昆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告方克铁损失100000元； 三、驳回原告方克铁的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10440元，由方克铁负担7740元，由温州中昆房地产开发有限公司负担2700元。鉴定费20000元，由温州中昆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  钟文善 人民陪审员  苏志国 人民陪审员  赵世安 二〇二〇年十月十六日 代书 记员  曾 倪 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。