安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1181民初1479号原告:天长市嘉福置业有限公司，住所地安徽省天长市外环路北侧城南派出所东侧**门面，统一社会信用代码913411815532700005。法定代表人：肖维芝，该公司总经理。委托诉讼代理人：卞珍中，该公司法务。委托诉讼代理人：盛云，该公司法务。被告:王玉峰，男，1996年3月5日出生，汉族，住安徽省天长市。被告:天长市巨石健身服务有限公司，住所地天长市广陵路南侧东二凤南路西侧501，统一社会信用代码91341181MA2NLGQ13D。法定代表人:王玉峰，该公司负责人。两被告共同委托诉讼代理人:王金秀（王玉峰父亲），住安徽省天长市。两被告共同委托诉讼代理人：李渐，安徽世浩律师事务所律师。原告天长市嘉福置业有限公司（以下简称嘉福公司）与被告王玉峰、天长市巨石健身服务有限公司（以下简称巨石公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉福公司的委托诉讼代理人盛云，被告王玉峰，被告王玉峰及巨石公司委托诉讼代理人李渐、王金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉福公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》以及2018年8月30日签订《补充协议》；2.要求被告搬出租赁房屋，返还租赁物；3.依法判令被告支付房屋租赁费2854247元(2017年5月1日至2020年3月31日期间房屋租赁费2854247元)；4.依法判令被告承担延迟支付租金的违约金570849.4元(以2854247元为基数的20%)；5.依法判令被告承担本案律师费50000元；6.依法判令被告承担本案案件受理费。事实与理由：2017年5月2日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》《补充协议》。原告将位于天长市嘉福国际广场商业一层东侧面积为436平方米和五楼整层面积为4670平方米(以实际测量面积为准),自2017年5月1日至2025年4月30日止,租赁期8年。《补充协议》约定7日内被告支付2018年1月1日至2018年12月30日首个合同年部分租金40万元汇入原告指定账户,如被告没有在约定期限内付款该补充协议无效,按原合同履行。租赁费具体如下:一层东侧面积为436平方米，2017年5月1日至2017年12月30日免租金；2018年1月1日至2018年12月30日租金单价标准每天为2元/平方米；2021年1月1日至2023年12月30日租金单价标准每天为2.12元/平方米;2024年1月1日至2025年4月30日租金单价标准每天为2.27元/平方米；五楼整层商铺：2017年5月1日至2017年12月30日免租金；2018年1月1日至2018年12月30日租金单价标准每天为0.66元/平方米；2021年1月1日至2023年12月30日租金单价标准每天为0.74元/平方米；2024年1月1日至2025年4月30日租金单价标准每天为0.78元/平方米；《补充协议》约定如下：2017年5月1日至2017年12月30日为免租期,被告违约租赁费按照合同约定执行;具体租金计算及付款情况如下:免租期租金为968779元;租金计算期间2017年5月1日至2017年12月30日(一层、五层)，第一期租金为897603元；租金计算期间2018年1月1日至2018年8月15日(一层、五层)，被告于2017年5月8日支付3万元，2017年5月12日支付10万元,2017年5月17日付款27万元，合计支付40万元，余款497603元未付。第二期租金为1134002元；租金计算期间2018年8月16日至2019年8月15日(一层、五层,面积增加)。《补充协议》约定以健身卡冲抵50%租赁费，被告实际支付价值434500元充值卡,余款699502元未付；第三期租金为708363元；租金计算期间2019年8月16日至2020年3月31日(一层、五层)，被告于2019年10月3日、4日通过微信支付20000元，余款688363元未付；综上所述，截止2020年3月31日，被告累计拖欠房屋租赁费2854247元。房租缴款时间:2018年1月1日至2018年12月30日为合同年房租,被告必须提前二个月向原告交清下一个年度的房租,原告收到被告租金后出具财务收据。租赁期间的水、电、网络、通信等费用由被告自行承担；没有得到原告的书面同意不得转租；对案涉房屋的装修不得破坏房屋原结构；租赁区域内的安全工作、人身损害、财产安全及突发事件由被告承担并负责；原告对被告有监督、检查的责任，如发现问题有权责令被告整改；被告必须提前二个月向原告缴清下一年度的房屋租金。合同期满被告对不能带走的装潢装饰不得损坏也得折抵费用。违约责任：被告不能按照合同约定向原告缴纳合同约定项下费用，每逾期一日按未缴纳部分款项的1%支付滞纳金和支付标的额20%的违约金，延迟超过30天，原告可以解除合同。2019年5月20日，原告多次找到被告要求按照《房屋租赁合同》约定支付房屋租赁费,被告以各种理由拒绝支付合同约定项下款项。综上,被告拖欠原告房屋租赁费的行为是严重的违约行为,严重损害了原告的合法权益,应承担违约责任。为维护原告合法权益,现向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告王玉峰辩称，原告起诉王玉峰没有法律依据。王玉峰是巨石公司法定代表人，在合同等文件签字是职务行为，王玉峰不是合同相对方，更不是租赁合同利益的接受方。本案中原告催款通知书、双方还款协议，租赁合同的补充协议都是原告公司针对巨石公司为欠款对象，巨石公司盖章确认，本案纠纷是公司行为并非自然人民事行为。因此，王玉峰作为巨石公司法定代表人、股东被列为被告属于诉讼主体不适格。被告巨石公司辩称，1.原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原、被告签订的租赁合同与补充协议是真实的意思表示，虽然被告付40万元超过几天，但原、被告的后续履行行为可以推定双方对租赁合同与补充协议的效力是认可的。原告不但收下了40万元，后续还款协议与催款通知均是按照补充协议原则计算租金并减免房租的。2.原告要求被告搬出租赁房屋，返还租赁物没有事实和法律依据。租赁合同既没有法定解除也没有约定解除，更不存在无效撤销情形，按照合同租赁物仍在租赁期间内，被告公司有权使用租赁物。3.租赁费计算过高且脱离双方约定计算标准。租赁费按合同有健身卡冲抵、有现金还有免租期间，由于原告消防直至2018年5月17日被告公司一直不能营业，而被告却承担歇业期间工人工资约147万元、水电费32万元。本来原告预计2017年7月1日消防验收通过，免租期为2017年5月1日到12月31日共计8个月。实际是租赁合同后整一年加半个月由于原告租赁物消防验收不合格，导致被告一直无法经营，其损失的客户市场利益及运营费用、铺垫资金成本等都因为原告违约行为造成，原告应当承担损失。4.违约金较高，被告没有违约而是原告违约在先，交付的工程违反国家强制性规定，消防安全不通过的工程是禁止出租的。5.律师费没有发票，且是在原告虚构的诉讼标的基础上原告错误支付的与被告无关，该费用更加无法核实是否实际发生并交付。6.原告多次违约造成被告损失特别巨大，如前所述，应当予以赔偿，被告保留向原告主张赔偿的权利。原告嘉福公司在诉讼中提供了如下证据材料：1.营业执照、法定代表人身份证明。证明：原告主体适格。2.《房屋租赁合同》。证明：原、被告于2017年5月2日签订房屋租赁合同，签订协议当天交付该租赁房屋，其中免租期是2017年5月1日到2017年12月31日，从2018年1月1日收租金。原告将合法房屋出租给被告，约定出租屋位置、面积、单价、付款方式、付款时间、安全责任、违约责任、其他费用的缴费情况的约定，详细见合同第4章4.1、4.2、4.2.1、4.2.2。3.催交房租通知书二份、照片。证明：原告在2019年5月20日向被告送达了催交房租通知，告知被告2018年度应交租赁费299502元；2019年8月22日房租催交通知，再次告知被告2018年应交299502元（其中现金167000元、抵充卡金额132502元）2019年租赁交费期限已经到了，租赁费为1134002元（扣掉抵充卡还剩租金567001元、抵充卡金额699502元）被告均未完全支付，原告采用上门、电话、微信等形式催要租赁费，被告拒不支付租赁费，原告再次采用以书面形式并送达到被告，同时告知被告在2019年8月26日下午15时采取停电服务并告诉被告将要承担的后果和责任，照片证明原告送达到被告的事实。4.王玉峰和巨石公司出具的承诺函、嘉福公司与王玉峰之间的还款协议。证明：被告知道租赁费已经到期并以承诺函、还款协议的方式拖延支付租赁费的时间且不履行承诺函和还款协议约定的事实；时间为2019年5月27日和2019年9月21日，并原告单位盖章和被告的签名。5.网上银行电子回单、租赁房屋抵扣详单、《补充协议》。证明：原、被告签订的《房屋租赁合同》生效后被告支付现金420000元，抵充卡金额434500元的事实，没有按照《房屋租赁合同》《补充协议》履行上述确定的义务。且证明被告欠原告租赁费的事实。6.补充协议，天长市公安消防大队、建设工程消防验收意见书，天公消验字[2018]第0021号。证明：原告的消防验收时间为2018年5月17日，《补充协议》的签订时间是2018年8月30日。由于消防问题，同意将主合同约定5层的501、502解除租赁，租赁面积由4670平方米减少至3234.63平方米（之前不收租赁费），租赁费日期2018年8月16日计算，计算标准按主合同约定计算，同时同意首个合同年未支付完的租赁费分期顺延以及卡抵充50%租赁费延期至2018年8月20日之前。补充协议就是对被告以消防为由的补偿协议。被告王玉峰、巨石公司对上述证据的质证意见为：对证据1三性无异议。对证据2，租赁合同真实性无异议，达不到原告的面积、付款方式、付款时间、违约责任的证明目的，原告面积是从2017年5月2日计算到2018年8月16日，这仍然是按照原合同结算的即是按照4670平方计算的，况且在消防验收合格前，消防队不予我们承租方装修施工，且租赁期限应当从2019年1月17日起算。对证据3，我们只看到一份2019年5月20日房租催交通知，2019年5月20日结算的房屋租金是299502元，第二份房租催交通知书我方没有收到，另我方现在看原告计算有误。对证据4，还款协议以及承诺书可以充分证明截止到2019年5月27日结算单显示经双方结算王玉峰共欠原告167000元，远没有原告的诉讼请求数额之高，既然原告承认承诺函的内容，承诺函中反映2019年9月21日巨石公司共欠原告37万元房租，并且巨石公司反映房租减免、设备损坏赔偿、以及屋顶漏水损坏赔偿原告公司是认可的，原告承认但没有解决。对证据5，真实性无异议。对证据6，两份补充协议真实性无异议，恰证明消防是在2018年5月17日通过，而原告在补充协议第三项中有具体的承诺，其中包括消防以及合同免租期的顺延。对于第二份补充协议真实性无异议，仅能证明双方对主楼501、502解除租赁，租赁面积减为3234.63平方，租赁期间从2018年8月16日计算到2020年8月15日，但是原告诉讼请求是从2017年5月计算房租，该合同约定健身卡冲抵50%的租金，如果按此计算，巨石公司远没有欠到原告2854247元房租，在此后的2019年5月27日经过双方重新结算，考虑到一直因为消防无法营业，得出巨石公司实际欠租金167000元，因此该份补充协议达不到证明目的。被告王玉峰、巨石公司在诉讼中提供了如下证据材料：1.天长市公安消防大队于2018年5月17日作出的《建设工程消防验收意见书》。证明：嘉福公司交付的租赁物在2018年5月17日才通过验收，违约在先，免租期应当顺延。2.天长市城乡规划建设局停止施工行为通知书。证明：因嘉福公司审查图纸过错，导致巨石公司工程被无故停工，产生损失。3.巨石公司工资表。证明：巨石公司因工程存在消防不过关等质量问题，巨石公司在歇业期间产生的员工工资损失。4.2017年8月13日情况说明及2018年12月15日巨石公司向嘉福公司发送的回复函。证明：两组材料均能反映被告公司已经向原告公司反映过质量问题，要求给付赔偿。5.巨石公司所承租嘉福公司租赁物内部图片一组。证明：工程存在质量问题，租赁物楼顶漏水，木地板起翘，墙面因漏水起翘。6.巨石公司于2019年9月21日作出的承诺函。该承诺函有原告公司的签章，并有主文“关于房租减免，设备损坏赔偿，请给一个为合理解决方案，以及房屋漏水解决时间”。证明：嘉福公司自认租赁物工程存在质量问题，对于赔偿和房租减免没有否认，并且证明在2018年8月30日巨石公司并没有放弃主张赔偿的权利。7.巨石公司成立时的公司章程、股东协议、股东会决议。证明：巨石公司不是一人公司，原告起诉王玉峰承担连带责任没有法律依据，原告所提供的所有证据均是被告公司发生的业务往来。8.视频、录音光盘各一份。证明：嘉福公司所交付的租赁物存在严重的质量问题，且对巨石公司的经营产生重大的经济损失，损失发生后巨石公司找嘉福公司商谈赔偿事宜，嘉福公司一直承诺给予处理，但是由于嘉福公司负责人以及法务经常人员变动，导致巨石公司的赔偿无法落实。原告嘉福公司对上述证据的质证意见为：对证据1，真实性无异议。对证据2，真实性无异议，证明目的不认可，天长市城乡规划局对被告承租的承租物二次装修的停工通知，原告主楼不需要装修，因此该停止施工行为通知书达不到被告的证明目的。对证据3，三性不予认可，该证据违反了惯性思维以及最高法的证据规定。发放工资现在基本没有工资表的形式，存在造假行为。对证据4，我方没有收到情况说明；被告发函给物业公司，我们原告是置业公司，该组证据与本案无关联性。对证据5，该图片真实性不予认可，看不出是被告承租房屋。对证据6，真实性无异议，但现在的公章是在原告在法院立案期间原告单位加盖的公章，证据材料上出现的红色的章是天长市嘉福置业有限公司。对证据7只是被告公司内部的一些规章制度，与本案的诉请没有关联性，因此该份证据不能达到被告的证明目的。对证据8视频及录音只有短短的两三秒钟，无法确认其真实性，更不能达到被告的证明目的，对该组证据的三性不认可。本院经审理认定事实如下：2017年5月2日，嘉福公司与王玉峰签订房屋租赁合同一份，约定承租嘉福公司位于嘉福国际广场商业一层东侧，面积为436平方米的商铺和五楼整层，面积为4670平方米的商铺；租赁期限为8年，自2017年5月1日至2025年4月30日止；裙楼一层东侧商铺租金如下：2017年5月1日至2017年12月30日免租金，2018年1月1日至2018年12月30日租金单价标准每天为2元/平方米，2021年1月1日至2023年12月30日租金单价标准每天为2.12元/平方米，2024年1月1日至2025年4月30日租金单价标准每天为2.27元/平方米；商业五层整层商铺租金如下：2017年5月1日至2017年12月30日免租金，2018年1月1日至2018年12月30日租金单价标准每天为0.66元/平方米，2021年1月1日至2023年12月30日租金单价标准每天为0.74元/平方米，2024年1月1日至2025年4月30日租金单价标准每天为0.78元/平方米；房租缴款时间为签署本合同后一周内王玉峰向嘉福公司缴纳2018年1月1日至2018年12月30日合同年房租。该合同同时就双方的权利和义务，不可抗力、免责、违约责任等进行了约定。同日，双方签订补充协议，约定嘉福公司充分考虑王玉峰的经营成本，同意王玉峰以健身中心会员卡冲抵部分租金，具体冲抵方案为：首个合同年（2018年1月1日至2018年12月30日合同年）冲抵50%租金，第二合同年（2019年1月1日至2019年12月30日合同年）冲抵30%租金，第三合同年（2020年1月1日至2020年12月30日合同年）冲抵20%租金；补充协议签订之日起7天内支付首个合同年部分租金40万元打入嘉福公司指定账户，如没有完成付款或当天未能收到履约款项，视为王玉峰单方面没有履行合同，双方签订的原合同与补充协议无效，违约责任按原合同约定执行，首个合同年租金余款于2017年7月1日前付清；由于嘉福公司部分工程没有完工（消防、中庭浇筑、客货电梯等），嘉福公司承诺在2017年7月1日前完工，如不能完工造成王玉峰无法正常开业经营，嘉福公司同意按原合同中给予王玉峰的免租期以实际完工时间顺延。2018年8月30日，嘉福公司和王玉峰、巨石公司签订补充协议一份，约定原五楼商铺的主楼501、502解除租赁，租赁503、504，面积为3234.63平方米，一楼商铺裙楼面积由436平方增补至486平方，租金日期自2018年8月16日至2025年8月15日，租金支付方式按2017年5月2日签订的租赁合同执行；原签订的补充协议中的首个合同年以健身中心会员卡冲抵50%租金，在2018年8月20日前交付合同总金额50%的会员卡；首个合同年未付完租金在2018年8月31日前支付伍万元，2018年9月30日支付伍万元，2018年10月31日支付剩余租金，如没能完成付款，则视为王玉峰、巨石公司违约。2018年5月17日，天长市公安消防大队出具消防工程消防验收意见书一份，综合评定嘉福公司申报的嘉福商务大厦（裙楼部分）工程消防验收合格。2019年5月20日，嘉福公司向巨石公司催缴2018年度房屋租金。同年5月27日，王玉峰、巨石公司向嘉福公司出具还款协议，载明由于未能在合同约定期限内缴清租房款，现共欠嘉福公司租房款167000元；巨石公司王玉峰承诺于2019年6月15日还款40000元，2019年7月10日前还款47000元，2019年7月30日前还款40000元，2019年8月15日前还款40000元。2019年8月22日，嘉福公司再次向巨石公司催缴房租，包括2018年度欠缴房租和2019年度房租。同年9月21日，巨石公司、王玉峰向嘉福公司出具承诺函，对租金的给付作出承诺，同时要求嘉福公司对房租减免、设备损坏补偿、屋顶漏水给出合理解决方案。此后，双方对租金给付未能协商一致解决，嘉福公司认为巨石公司、王玉峰拖欠房租存在违约；巨石公司、王玉峰认为嘉福公司隐瞒消防通过时间增加了巨石公司的运营成本，嘉福公司应当承担损失。后嘉福公司于2020年5月6日诉至本院，请求判如所请。另查明，巨石公司于2018年5月22日登记设立。本案审理中多次组织当事人调解协商，巨石公司、王玉峰认为如解除合同，需给予其6个月的时间搬离，应当给付的租金和自身的损失可以冲抵，但嘉福公司坚持要求法院判决解除合同，终未能达成一致意见。本院认为，综合双方当事人订立合同、履行合同情况，本案的争议焦点为：一、关于租赁合同的效力。原告嘉福公司与王玉峰于2017年5月2日订立的房屋租赁合同系当事人平等协商、意思表示一致的结果，不违反法律强制性规定，合法有效。从该合同双方当事人履行情况能够判断出合同双方已认可该合同及其权利义务的约定，当事人双方应根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定按照所订立的合同约定履行各自的权利、义务。二、关于租赁合同的变更与补充。当事人双方于2018年8月30日、2019年5月2日订立的两份补充协议对承租面积、租赁缴纳方式做出了新的约定，部分改变了原合同内容，同样从订立及履行合同的情况看，也是自愿订立，该两份协议也是有效合同。进而，当事人应当按照原租赁合同及两份补充协议全面适当的履行义务。三、关于租赁费的给付。现有证据表明，被告方除给付部分充值卡交由原告方消费使用外，仅缴纳租赁费现金42万元。从双方订立的有关租赁费给付的还款协议及王玉峰向原告出具的承诺函看，能够反映王玉峰和巨石公司自2019年5月起已拖欠此前的租赁费16.7万元，王玉峰也未证明2019年已经给付过该年度的租赁费。虽然2020年因疫情原因健身场所确实不能营业，但暂停营业仅为5个月时间，显然从2020年6月起仍应当缴纳2020年度实际使用该租赁房屋的租赁费。尽管双方订立的租赁合同中有近8个月免租期的约定，此时消防确实未经验收通过，但在2019年5月27日的还款协议和2019年9月21日王玉峰的承诺函中对过往的租赁费形成一致意见，显然王玉峰认可，故无需再考量免租期和消防通过的具体时间。由于疫情的影响，2020年1月至5月王玉峰所经营的巨石公司未能经营，此期间的租赁费可不向原告缴纳。四、关于合同的解除。从双方合同履行看，虽然订立合同时租赁物的消防验收尚未通过，但经原告的努力，租赁物已于2018年5月17日消防验收通过；但王玉峰在消防验收通过后实际经营过程中也未按约定缴纳相应的租赁费，特别是2019年度没有合同履行不能的原因仍不向原告缴纳应当缴纳的租赁费，而仅以原告提供的设施修缮和管理未跟进为由抗辩，综合全案履行的全部情况应当认定王玉峰违反合同约定的程度高于原告，属不履行合同的主要义务。现原告请求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，应当予以准许。五、关于合同解除后的租赁物返还和合同解除前后的租赁费用。双方订立的租赁合同解除后，被告王玉峰和巨石公司应当及时向原告嘉福公司返还租赁物并给付租赁期间的租赁费，租赁费的给付按照双方的合同和协议执行。拖欠的租赁费16.7万元、2019年度的租赁费567001元（1134002元/2）、2020年6月起至搬出时止的租赁费（每月费用为567001元/12）；对应的充值卡仍然按照补充协议约定给付原告。由于被告经营的项目系健身场所，考虑到合同附随义务的要求及经营的延续性、消费者的知晓性，可给予被告必要的寻房和适当的搬迁时间，故本院酌定被告在判决生效后三个月内退出租赁场所返还租赁物。六、关于被告抗辩之租赁期间的相关损失。被告方在经营中产生的损失是否与原告方有法律上的关联性，损失的范围等需通过证据依法主张权利行使损害赔偿请求权，是否主张、主张的范围、事实和理由皆是被告的处分范围，其完全可以另行行使。该案中仅提出抗辩，本院不予裁断。七、关于违约金和诉讼引起的费用。纵观本案的实际情况，原、被告在履行合同和补充协议中互有违约。对被告拖欠的租赁费，双方已形成处理协议，毕竟消防在订立合同时尚未验收通过，客观上使得被告经营活动顺延，故对原告主张的违约金不予支持。至于原告主张的律师费等，原告并未聘用律师参与诉讼、未形成律师费用，当不予支持。八、关于民事责任的承担。虽然王玉峰与原告订立的合同系以个人名义，但在巨石公司成立后又以个人和公司名义与原告签订补充协议，故被告王玉峰和巨石公司皆应承担民事责任。综上，原、被告之间签订的租赁合同和两份补充协议应当予以解除；被告王玉峰和巨石公司应当退出租赁场所、返还租赁物并给付拖欠的及已经产生的和必将产生的租赁费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条之规定，判决如下：一、解除原告天长市嘉福置业有限公司与被告王玉峰于2017年5月2日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》和原告天长市嘉福置业有限公司与被告王玉峰、天长市巨石健身服务有限公司于2018年8月30日签订的《补充协议》；二、被告王玉峰、天长市巨石健身服务有限公司于本判决生效后三个月内搬离租赁房屋，返还租赁物；三、被告王玉峰、天长市巨石健身服务有限公司应当支付房屋租赁费734001元（167000元+567001元）及2020年6月起至实际搬出时止的租赁费（月标准为567001元/12）；充值卡仍然按照补充协议约定给付原告天长市嘉福置业有限公司。734001元于本判决生效后十日内给付；后续租赁费在搬离房屋时一次性给付。四、驳回原告天长市嘉福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34601元，由原告天长市嘉福置业有限公司负担8651元，被告王玉峰、天长市巨石健身服务有限公司负担25950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  李正国人民陪审员  李凯兵人民陪审员  庞文义二〇二〇年十月二十六日书 记 员  徐冬梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。