福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初6903号 原告：福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行，住所地福建省晋江市内坑镇后山村龙泉路3号，统一社会信用91350582589574487L。 负责人陈江锋，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄应县，福建晋贤律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曾芙蓉，福建晋贤律师事务所执业律师。 被告：王建灯，男，汉族，1982年9月12日出生，户籍地住址福建省南安市。 委托诉讼代理人：王铖龙，北京盈科（泉州）律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：蔡品志，北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 第三人：马丽辉，女，汉族，1983年9月9日出生，户籍地住址福建省福鼎市。 原告原告福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行（以下简称“农商银行内坑支行”）诉与被告王建灯、第三人马丽辉债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商银行内坑支行的委托诉讼代理人黄应县、曾芙蓉、被告王建灯的委托诉讼代理人王铖龙、蔡品志、第三人马丽辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 农商银行内坑支行向本院提出诉讼请求：1.判决撤销王建灯与马丽辉于2018年2月2日签订的《南安市存量房买卖合同》（编号：×××07）；2.由王建灯承担农商银行内坑支行为办理本案所支付的律师代理费用50000元；3.由王建灯承担本案全部的案件受理费、评估费等费用。在诉讼过程中，农商银行内坑支行变更第一项诉讼请求为：判决撤销王建灯与马丽辉就位于南安市××镇××街××号楼××室房产的不动产权利人变更行为，并将该房产的不动产权利恢复变更至王建灯名下。事实和理由：农商银行内坑支行与福建南安市广豪石材有限公司（以下简称“广豪公司”）于2015年9月16日签订《委托贷款借款合同》，约定广豪公司向农商银行内坑支行借款人民币3985600元等内容。同一日，王建灯与农商银行内坑支行签订《委托贷款保证合同》，约定农商银行内坑支行为广豪公司在《委托贷款借款合同》项下的借款承担连带保证责任，保证范围为主债权本息（含罚息、复利）、违约金及实现债权的一切费用等内容。农商银行内坑支行出借款项后，广豪公司未能按期足额履行还本付息义务，王建灯也未履行连带清偿责任，故农商银行内坑支行于2015年11月25日将广豪公司、王建灯等人诉至晋江市人民法院。该案经法院审理，于2017年10月25日作出判决（案号：（2015）晋民初字第12012号），判令王建灯对广豪公司款本金3985600元及相应利息、罚息等债务依法承担连带清偿责任。然王建灯为拖延判决生效时间，滥用诉讼权利，于2017年11月8日对晋江市人民法院一审判决提起上诉。而案经泉州市中级人民法院审理后，于2018年8月30日作出判决（案号：（2018）闽05民终2247号），判决驳回王建灯的上诉请求，维持原判，现判决已生效并已申请强制执行（案号：（2018）闽0582执10818号）。同时，王建灯在2018年2月2日与第三人马丽辉签订《南安市存量房买卖合同》（编号：×××07），将其名下位于南安市××镇××街××号楼××室，建筑面积163.33ｍ3的房产，以单价为1836.77元／㎡，总价为30万元的价格转让给第三人马丽辉。然于南安市房屋交易管理中心官网即南安房地产信息网查询，2018年南安市水头镇鑫顺街鸿星豪庭的存量房市场交易单价均在3000元／㎡至3413元／㎡区间，平均市场交易单价为3170元／㎡，王建灯与马丽辉以1836.77元／㎡的交易单价买卖案涉房屋系明显不合理的低价。显然，王建灯为逃避债务，在诉讼期间恶意转移财产，以明显不合理的低价将其所有的房产进行转让，侵害了农商银行内坑支行的合法权益，因行使撤销权产生的律师代理费、诉讼费、评估费等必要费用，依法由王建灯承担。 王建灯答辩称：1.案涉债权人应为叶志伟，农商银行内坑支行不具备诉讼主体资格。2.案涉房屋于2018年2月完成过户，有理由相信农商银行内坑支行在向晋江市人民法院申请强制执行时已房屋现状完全了解，但其于2020年7月行使撤销权，已超过一年的除斥期间。3.王建灯与马丽辉以79万元的价格交易案涉房屋，未以明显不合理的价格转让，农商银行内坑支行的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回农商银行内坑支行的诉讼请求。 马丽辉陈述称：其经中介居间介绍，以79万元的价格合法取得案涉房屋的所有权，农商银行内坑支行的诉讼请求无事实和法律依据，应驳回农商银行内坑支行的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实： 1.王建灯与农商银行内坑支行于2015年9月16日签订《委托贷款保证合同》，约定王建灯为农商银行内坑支行与广豪公司《委托贷款借款合同》项下的借款承担连带保证责任，广豪公司未能按期足额履行还本付息义务，王建灯也未履行连带清偿责任，农商银行内坑支行于2015年11月25日提起民事诉讼，晋江市人民法院于2017年10月25日作出(2015)晋民初字第12012号民事判决书，判令王建灯对广豪公司借款本金3985600元及相应利息、罚息等债务依法承担连带清偿责任。王建灯不服一审判决，提出上诉，福建省泉州市中级人民法院于2018年8月30日作出“驳回上诉，维持原判”的二审判决。判决生效后，农商银行内坑支行于2018年12月3日提出强制执行申请。晋江市人民法院(2015)晋民初字第12012号民事判决书已于2017年12月14日在中国裁判文书网公开。 2.2018年2月2日，王建灯与马丽辉签订《南安市存量房买卖合同》（编号：×××07）一份，约定王建灯将其名下位于南安市××镇××街××号楼××室的房产（建筑面积163.33㎡）出售给马丽辉，合同约定价格为一次性支付30万元。 3.根据银行转账流水记录，王峰（马丽辉配偶）于2018年1月17日转账支付给王某260000元，沈华阳于2018年1月18日分三笔合计转账支付给王某150000元，王某于2018年1月22日分二笔合计转账支付给王建灯400000元。 4.马丽辉办理南安市××镇××街××号楼××室房屋不动产产权证书后，以案涉房屋设定抵押向兴业银行南安官桥支行申请贷款，根据房产抵押详情表记载，其购置总价为816700元，单价为5000.31元／㎡。兴业银行南安官桥支行于2018年2月9日将55万元的贷款发放至王建灯名下银行账户，王建灯于同日转账支付给王某159982元，王某随即将上述159980元转账支付给王峰。 5.王建灯申请证人王某出庭作证，证明案涉房屋买卖由南安市水头镇优置房产中介经营部提供中介服务，成交价格为75万元的事实。王某到庭发表如下证人证言：其系南安市水头镇优置房产中介经营部的经营者，王建灯与马丽辉的房屋买卖由南安市水头镇优置房产中介经营部提供中介服务，并于2018年1月份签订了《房产买卖居间协议书》，交易价格是79万元，由马丽辉支付10000元的中介费，在2018年1月17日由马丽辉老公王峰转账第一笔26万元到我的银行卡，第二笔由王峰朋友的卡通过刷ＰＯＳ机到我朋友沈华阳卡上，沈华阳于1月18日转了三笔合计15万元给我，充抵房款，后我将上述40万元转账支付给王建灯，留10000元作为中介费。之后，银行贷款55万支付至王建灯银行卡，因马丽辉多支付款项，所以王建灯将多出的16万元转给我，我再转给王峰。 上述事实，有福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第12012号民事判决书、福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民终2247号民事判决书、福建省晋江市人民法院受理执行案件通知书、《南安市存量买卖合同》、《南安市交易管理中心应缴证件收件单》、《房产买卖居间协议书》、结婚证复印件、银行转账流水记录、证人王某出庭作证证言及当事人在庭审中的陈述为证，可以认定。 综合诉辩双方当事人的主张，本案争议的焦点是：农商银行内坑支行是否具备诉讼主体资格，其起诉是否超过法律规定的除斥期间？农商银行内坑支行要求撤销王建灯与马丽辉之间案涉房屋的交易是否有依据？ 一、关于诉讼主体资格及本案是否超过除斥期间的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”根据上述法律规定，农商银行内坑支行提起本案债权人撤销权纠纷诉讼，首先应当具备王建灯债权人的主体资格，在福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第12012号民事判决书生效后，王建灯未履行相应的担保义务，农商银行内坑支行据此以王建灯作为被执行人申请强制执行，农商银行内坑支行因此对王建灯享有债权，系王建灯的债权人，农商银行内坑支行据此提起本案诉讼，并无不当。撤销权的行使范围以债权人的债权为限，自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。福建省晋江市人民法院（2015）晋民初字第12012号民事判决书生效后，农商银行内坑支行向法院申请执行，在执行过程中，农商银行内坑支行尚未得知涉案的房产已被转移，且王建灯、马丽辉也未提供证据证明农商银行内坑支行已于2018年知悉案涉房屋已转让的情况，因此，农商银行内坑支行在得知案涉房屋的转让情形后，提起本案债权人撤销权诉讼，未超过行使撤销权的一年除斥期间。王建灯、马丽辉主张已超过一年除斥期间，理据不足，本院不予采纳。 二、关于农商银行内坑支行要求撤销王建灯与马丽辉之间案涉房屋的交易是否有依据的问题。该争议焦点的核心问题为王建灯将案涉房屋转让给马丽辉的转让款是多少，履行的是哪份协议，即是《南安市存量买卖合同》载明的30万元，还是《房产买卖居间协议书》约定的79万元。本院认为，当事人的行为与其意思表示不一时，应以其真实的意思表示认定其行为的性质。本案中，王建灯提供《房产买卖居间协议书》、银行转账流水记录以及证人王某的证人证言可相互印证，形成完整证据链，可以证明马丽辉在取得案涉房屋所有权之前向王建灯支付了40万元，在取得案涉房屋所有权之后又以房屋作为抵押向银行贷款支付给王建灯39万元，其实际付款的行为与《房产买卖居间协议书》的约定相一致，且与王某的证言相印证，因此，应认定王建灯与马丽辉实际履行的是《房产买卖居间协议书》。综上，本院依法认定王建灯、马丽辉在案涉房产买卖中实际履行的是双方于2018年1月签订的《房产买卖居间协议书》，转让价格为79万元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的明显不合理的低价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价……”本案中，王建灯、马丽辉之间关于案涉房屋的交易价格远远高于农商银行内坑支行主张的平均市场交易价为3170元／㎡，不属于明显不合理的低价转让行为。农商银行内坑支行就案涉房屋提出评估鉴定申请已无必要，本院不予准许。综上，因不存在王建灯将案涉房屋以明显不合理的低价转让给马丽辉的事实，故农商银行内坑支行要求撤销王建灯、马丽辉之间案涉房屋的交易行为，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行的诉讼请求。 本案受理费5800元，适用简易程序审结，减半收取2900元，由福建晋江农村商业银行股份有限公司内坑支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄振东 二〇二〇年十月九日 书记员  施金龙 附：引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。