山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6261号 原告：吴连俊，女，1961年5月22日出生，汉族，山东造纸总厂西厂退休职工，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：张元峰、刘红梅（均系特别授权代理），均系山东昌平律师事务所律师。 被告：刘传和，男，1973年12月29日出生，汉族，农民，住济南市历城区。 被告：张召军，男，1962年9月22日出生，汉族，农民，住济南市历城区。 被告：张静，女，1974年10月8日出生，汉族，农民，住济南市市中区。 三被告共同委托诉讼代理人：孙立锋（特别授权代理），济南历城柳埠法律服务所法律工作者。 原告吴连俊与被告刘传和、张静、张召军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，本院依法适用简易程序，本院于2020年9月24日公开开庭审理了本案，原告吴连俊及其委托诉讼代理人张元峰、刘红梅，被告刘传和、张静、张召军的委托诉讼代理人孙立锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 吴连俊向本院提出诉讼请求：1、确认原告和两被告双方于2017年7月18日签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令三被告返还原告购买房款人民币125万元并支付以125万元为基数，自2017年10月17日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判令三被告赔偿原告的房屋装修损失款30万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月18日，原告与被告双方签订《房屋买卖合同》，原告购买被告位于济南市历城区柳埠镇田褚村秦风民俗度假村房屋一套，面积为260平方米，房屋总价款125万元整。原告按照双方约定支付房屋款后，被告向原告出具收款收据。合同签订时被告承诺房屋手续齐全并能够办理房产产权证书。原告购买房屋后，对房屋进行装修花费了30万元左右。但被告建房时并未办理审批、建设手续，房屋建设在田褚村集体土地之上。原被告签订的合同违反法律的禁止性规定，合同无效，现该房屋因违建被拆除。据此，原告多次找被告要求返还购房款和装修费用并赔偿损失，被告均以各种理由拒绝返还，拖欠至今，原告刘传和与张静系夫妻关系，出卖房屋所得收益用于家庭共同生活，因此张静与被告刘传和、张召军共同承担偿还责任。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院判如所请。 刘传和、张静、张召军辩称，一、房屋买卖合同无效，原告明知该房屋没有任何手续，却积极购买，双方都有过错，应共同承担所造成的损失。二、按照合同约定，涉案房屋于2017年7月18日交付原告使用，并且原告截止到2020年3月25日还对该涉案房屋进行装修，也就是说期间该涉案房屋的使用权在原告手中。原告却要求被告从2017年10月17日起支付利息，没有根据。三、原告装修房屋损失30万元与被告没有任何关系，是原告对涉案房屋在使用过程当中装修的行为是自己的行为，被告不能承担责任。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年7月18日，刘传和、张召军（甲方）与吴连俊（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容为：“第一条房屋坐落位置：济南市历城区柳埠镇田诸村。第二条乙方所购房屋面积：此房建筑面积约为260平方米（按套计算）。第四条销售价款该房屋总价款共计人民币125万元（大写：壹佰贰拾伍万元）。第五条付款时间：乙方应按第（三）种付款方式向甲方交付购房款……（三）1、2017年7月18日前交付全部房款的48%，计陆拾万元整。2、2017年8月10日前交付全部房款的52%，计陆拾伍万元。第六条房屋交付时间甲方于2017年7月18日前（正式日期以甲方书面通知为准），将通过竣工验收的该房屋交付乙方使用。” 合同签订后，原告陆续向被告刘传和、张召军支付购房款125万元，2019年4月21日，被告单位工作人员穆婷向原告出具收款收据一份，载明：“客户名称吴俊泉，项目为别墅11号试茶泉，总房款125万元（大写合计壹佰贰拾伍万元）。备注：之前所开所有收据及收条均作废。收到原告交付的涉案房屋购房款共计125万元。”原告提交2020年7月28日刘传和与吴连俊达成还款协议，约定：因吴连俊购买被告别墅于2019年12月28日拆除，当时实际交房款125万，合同约定退回房款及装修款10万元，合计退给吴连俊135万元，此款定于双龙房款给甲方时及时支付吴连俊，退回房款（壹佰叁拾伍万元整）。该证据原告进一步证实房款125万元已交清。被告对原告提交的还款协议的真实性予以认可。原、被告均认可涉案房屋于2017年7月18日交付原告使用。后该房屋被确认为违章建筑，于2019年12月28日被拆除。 另济南市中级人民法院(2020）鲁01民终10541号民事判决书中查明，2004年10月14日，柳埠镇田褚村村民委员会（甲方）与本村村民李玉华（乙方）签订《土地荒滩承包合同》，主要内容为，经双方充分协商同意，甲方将位于本村河西的沙窝滩地、石崖根荒地共计6.18亩承包给乙方搞种植、养殖、与农业相关的项目，承包土地四至为：东至河道边，西至石崖根，南至二组地堰边，北至龙岗山庄边界。承包期限为自本合同签字生效之日起至2054年10月17日止。合同还约定了承包费等其他事项。 2005年11月1日，李玉华（甲方）与张召军（乙方）签订《转包合同》，主要内容为：甲方自愿将其承包的位于历城区柳埠镇田褚村河西的沙窝滩地、石崖根荒地共计6.18亩转包给乙方搞种植、养殖、旅游观光项目及与农业生产相关的开发项目。四至：东至河道边，西至石崖根，南至二组地堰边，北至龙岗山庄边界。承包期限为自本合同成立之日起至2054年10月17日止。合同还约定了承包费等其他事项。以上土地即为本案房屋涉案土地。 本院认为：吴连俊与张召军、刘传和签订的《房屋买卖合同》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故双方于2017年7月18日所签《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋被拆除，是因房屋被认定为违章建筑，与双方签订《房屋买卖合同》无因果关系，故房屋建筑成本损失不应由原、被告分担，刘传和、张召军应当返还吴连俊购房款125万元。张召军、刘传和在《房屋买卖合同》中签字，系合同相对人，本院对原告吴连俊要求二人承担民事责任的诉讼请求予以支持。张静非本案合同相对人，不应与张召军、刘传和共同承担民事责任。涉案房屋虽被认定为违建，但并不影响占用期间的合理使用，吴连俊应支付自2017年7月18日至2019年12月28日的使用费，使用费参照合同约定的购房款金额、土地使用期限计算，使用费为81096元【125万元÷447个月（2017年7月18日至2054年10月17日）×29个月】。刘传和、张召军在扣除使用费后，余款1168904元应当返还吴连俊。 关于利息及装修损失，吴连俊在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，至涉案房屋被拆除前的利息及装修损失应由其自行承担。房屋被拆除后，张召军、刘传和没有返还相应购房款，应当赔偿利息损失。利息应自2019年12月29日起计算至清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条规定，判决如下： 一、原告吴连俊与被告张召军、刘传和于2017年7月18日签订的《房屋买卖合同》为无效合同； 二、被告张召军、刘传和于本判决生效之日起十日内向原告吴连俊返还购房款1168904元； 三、被告张召军、刘传和、张静向原告吴连俊支付利息，利息以1168904元为基数，自2019年12月29日起至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 四、驳回原告吴连俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18750元，减半收取9375元，由原告吴连俊负担2719元，由被告张召军、刘传和负担6656元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 平 二〇二〇年十月三十日 书记员 曲歆祎