贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终6958号上诉人（原审被告）：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路**兰馨桂馥花园**。法定代表人：郭福兰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖黎莉，北京大成（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅雪，北京大成（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹烨，男，1988年1月1日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：王晓红，贵州一策律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡国清，贵州一策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州伟庭房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市南明区博爱路**博爱公寓**div>法定代表人：乌安臣，系该公司总经理。被上诉人（原审被告）：贵州昕晟鼎商业管理有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市南明区护国路**香格里拉大厦****【大南社区】iv>法定代表人：谭黄，系该公司董事长。上诉人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司(以下简称麒鑫公司）因与被上诉人曹烨、贵州伟庭房地产开发有限公司(以下简称伟庭公司）、贵州昕晟鼎商业管理有限公司(以下简称昕晟鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初5869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。麒鑫公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案系韩忠志利用伪造的委托文件，冒用昕晟鼎公司名义对外招商招租骗取商户租金和保证金，上诉人完全不知情，更未参与欺骗商户和骗取钱财，亦未因此获利，韩忠志与各被上诉人的行为与上诉人无关。二、一审判决认定《酒店租赁合同》的法律效力认定事实不清、证据不足、适用法律错误，该合同依法应当为无效合同；三、一审判决认定《酒店租赁合同》有效存在重大法律瑕疵，未查明涉案房屋的真实权利人，上诉人不是涉案出租房屋的真实权利人；四、本案一审判决为查明本案涉案出租租金、保证仅有占有人、使用人、处分人、或者受益人；五、现有与本案相关的所有刑事程序均处于侦查阶段，在刑事程序尚未终结前由法院调卷、公开引用于民事判决书的行为的合法性存疑，被询问人的证人证言未在民事诉讼程序中出庭质证便径直采用不具合法性。上诉人已对伟庭公司、韩忠志的涉嫌伪造印章、诈骗罪向花溪区公安分局报案且已正式立案受理，该刑事处理的结果直接影响本案民事审理，故本案应当按照先刑事后民事的程序进行处理。六、上诉人不是涉案租赁房屋的真实权利人，本案租赁合同签订时，该出租房屋已经部分被伟庭公司销售给其他购房人且已收取房款，伟庭公司也提取销售佣金，韩志忠在明知房屋已被销售的情况下仍收取租金及保证金，具有诈骗嫌疑。在此情况下，即便“麒鑫公司的委托函”为真，也无法形成合法的委托授权，只能构成无权代理或无权处分，伟庭公司才是本案租金及保证金的收取人受益人，而上诉人分文未取，而曹烨却将款项直接付给伟庭公司，未尽到审慎义务，应承担过错责任。故上诉人不应承担租赁合同的法律后果。六、本案遗漏房屋产权人和韩忠志参加诉讼，属程序违法。被上诉人曹烨辩称，1、本案的基本事实，被上诉人与昕晟鼎公司签订了租赁合同，成立租赁关系。被上诉人按照约定支付了保证金，并且约定了违约责任，昕晟鼎公司系受到麒鑫公司与被上诉人签订了租赁合同。从伟庭公司提交的证据来看，麒鑫公司的辩解没有任何事实依据，伟庭公司与麒鑫公司存在委托关系，故上诉人应该承担本案的全部责任；2、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，一审对《商铺租赁合同》有效性的认定不存在瑕疵，租赁合同合法有效，麒鑫公司应当对相应的法律后果承担责任；3、上诉人在上诉状中声称涉案房屋已经出售，麒鑫公司不是涉案房屋的真实权利人，实际上无论租赁房屋权属归谁，麒鑫公司都无法规避其与伟庭公司、昕晟鼎公司一起向被上诉人承担违约责任的义务；4、本案不存在上诉人在上诉状中所说的应当先刑事后民事进行审理的情形。被上诉人伟庭公司、昕晟鼎公司经本院通知未参加二审调查，亦未答辩。曹烨向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的酒店租赁合同。2.判令被告双倍返还原告履约保证金1636740元。3.判决被告支付原告因被告违约所遭受的损失367000元。4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院认定事实，被告麒鑫公司成立于2000年9月22日，类型为有限责任公司，注册资本1268万元，营业期限至2020年12月30日，经营范围为房地产开发、经营。被告昕晟鼎公司成立于2014年9月4日，类型为有限责任公司，注册资本100万元，营业期限至2024年9月4日，经营范围为企业管理服务；企业营销策划；市场营销策划；品牌营销策划；商业项目投资；房地产经纪、房地产营销策划等。相应工商登记信息显示，韩中志曾系该公司股东，后于2016年12月12日登记退股。被告伟庭公司成立于2012年2月2日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2022年2月1日，经营范围为房地产开发，物业管理，园林工程设计及施工，房屋销售代理，房屋租赁咨询服务，房屋贷款咨询，销售：建材、五金交电、楼宇对讲设备。相应工商登记信息显示，该公司监事为韩中志，且韩中志曾系该公司股东，后于2018年1月25日登记退股。位于花溪云上水井湾的“花溪新时代”楼盘项目系被告麒鑫公司建设开发。2017年6月28日，麒鑫公司（甲方）与伟庭公司（乙方）就案涉的花溪云上水井湾的“花溪新时代”项目签订《独家销售代理合同》约定：一、合作方式和范围：1.甲方委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳市花溪区兴建的“花溪新时代”项目全案所属：商业面积约为125000平方米，住宅面积约为10000平方米，车位约1301个。（准确数据以甲乙双方签字盖章的新时代销售房源表配合销售许可证面积、权属证书面积为准）。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。二、合同期限：本合同代理期限为2017年6月20日至2019年6月20日，期限自本合同签订之日起算……。合同落款处加盖了双方单位印章，另有双方代表人郭福兰、韩中志签名确认。2017年10月28日，原告曹烨通过其岳父汪训六账户向伟庭公司账户交纳30000元。2017年11月3日，昕晟鼎公司（甲方）与曹烨（乙方）签订《酒店租赁合同》约定：甲方将位于贵阳市花溪区，Ａ3栋6、7、8层出租给乙方，其中Ａ-负1-2号商铺建筑面积为101.5平方米，Ａ3栋6、7、8层建筑面积为2845.35平方米，地下室停车，地下室停车位30个包括但不限于城市便捷酒店、餐饮商业用途品牌合法经营使用权，租赁的该房屋仅用于商业使用，不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。租赁期限15年（自2018年3月1日起至2033年2月28日止），免租装修期为12个月，免租装修期间免收房屋租金。Ａ-负1-2号商铺租金为每月每平方米120元（含物管费5元），Ａ3栋6、7、8层租金为每月每平方米35元（含物管费2元）。自第四个租赁年度起，年租金每3年递增5%，直到合同期租赁期满为止。地下室停车。地下室停车位每月每个200元在免租期内由乙方承担。水、电费及其他相关费用由乙方按实际产生的费用根据国家规定标准自行承担。双方签订本合同后乙方预付7个月租金（其中1个月租金作为押金）共计818370元，甲方收到租金及保证金后向乙方出具收据。合同签订后，按约定甲方必须于2018年3月1日前向乙方办理交房手续。本合同签订后，乙方无违约的情况下甲方若单方面解除合同的，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方因此造成的一切经济损失。双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订当日，曹烨通过ＰＯＳ机刷卡支付788370元到伟庭公司银行账户。原告曹烨共计支付案涉商铺款项为818370元。2018年3月1日后，曹烨仍未得到商铺经营，故其诉至一审法院，请求如前。另查，1.案涉房屋于2019年6月取得相关部门颁发的《建设工程规划许可证》、《贵阳市商品房预售许可证》、《不动产权证书》。2.与原告同时对本案三被告提起诉讼的其余9案的原告均陈述，案涉租赁合同签订地、付款地均在麒鑫公司提供的售楼部。昕晟鼎公司陈述案涉租赁合同签订地、付款地均在售楼部。3.曹烨提交其于2017年11月10日与广西东呈酒店管理有限公司（以下简称东呈公司）签订的《特许经营合同》，2017年11月14日与广州市尚初装饰设计有限公司签订的《装饰设计合同》，2019的6月20日的《企业咨询函》，拟证明因被告原因导致原告的加盟合同构成违约，其支付302000元的加盟费用。三被告质证意见为对三性均不予认可，认为无法证实原告产生的直接损失。4.曹烨提交其于2019年6月28日与贵州一策律师事务所签订的《委托代理合同》，以及该所出具的律师费发票一份，用于证明因本案诉讼产生律师费10000元，并要求被告承担。5.曹烨提交麒鑫公司出具的落款时间为2017年7月的《委托函》一份，内容为：“我公司：‘贵州麒鑫房地产开发有限责任公司’全权委托‘贵州昕晟鼎商业管理有限公司’对花溪新时代麒鑫商业广场的商业整体招租、经营管理、租赁费用及物业管理费用的收取”。麒鑫公司对该证据的真实性不予认可。因麒鑫公司对该委托函落款处加盖的“贵州麒鑫房地产开发有限责任公司”印章的真实性不予认可，并申请鉴定该印章的真伪性。一审法院依法委托贵州警察学院司法鉴定中心进行鉴定。因麒鑫公司的印章未在相关行政管理部门备案，贵州警察学院司法鉴定中心于2019年11月27日向一审法院出具《不予受理通知书》，认为根据《司法鉴定程序通则》第十五条规定的第二种及第五种不得受理之情形，决定不予受理该鉴定申请。6.因麒鑫公司就案外人贵州伟庭茂房地产开发有限公司（以下简称伟庭茂公司）涉嫌伪造公司印章案向贵阳市公安局花溪分局报案，经贵阳市公安局花溪分局委托，贵阳市公安司法鉴定中心于2019年6月28日出具鉴定编号为J520100-30-190055的《鉴定文书》，载明检材为2017年8月1日的《授权委托函》，检材的具体内容为：“兹授权委托‘贵州昕晟鼎商业管理有限公司’负责我公司开发的‘花溪水井湾新时代广场’项目进行前期的商业规划和业态定位、整体招商工作，完成与目标客户的谈判和签约、代收租赁费用、物业管理及商业经营管理工作，保证该项目的商业正常运营。特此授权授权单位：贵州麒鑫房地产开发有限责任公司授权单位公章2017年8月1日。”日期落款处加盖了贵州麒鑫房地产开发有限责任公司印章。鉴定结论为该印章与麒鑫公司提交的印章样本检验非同一枚印章盖印形成。此后，贵阳市公安局花溪分局于2019年7月10日向麒鑫公司出具《立案告知书》，告知贵州麒鑫房地产开发有限责任公司被伪造印章案符合立案标准，决定立案。现麒鑫公司等以该刑事案件与本系列案有关联为由请求中止审理或移送公安机关。7.麒鑫公司曾向贵阳市公安局花溪分局报案称伟庭公司等涉嫌非法经营罪，原告曹烨等申请一审法院向贵阳市公安局花溪分局调取该案中郭福兰（麒鑫公司法定代表人）、韩中志（伟庭公司监事、原法定代表人）、杨闵皓（贵州三星地产顾问有限责任公司的法定代表人）、王恩成（麒鑫公司财务总监）四人的询问笔录，用于证明麒鑫公司委托伟庭公司、昕晟鼎公司招商租赁，麒鑫公司在本案中应当承担连带责任。三被告质证时均对以上笔录的合法性、关联性及原告证明目的不予认可。经查阅公安机关询问笔录，麒鑫公司法定代表人郭福兰于2019年6月24日向公安机关陈述，其因欠案外人罗建平款项，罗建平介绍伟庭公司的韩中志为麒鑫公司销售住房和商业门面，故麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，将销售和招商包给伟庭公司做，当被问“你知不知道昕晟鼎公司为你们招商的事”时，郭福兰答“我晓得招商的事，但是具体是哪家公司在为我们招商我不清楚，因为这些事都是包给伟庭去做的，他们找的哪家公司我就不清楚啦”；伟庭公司监事韩中志于2019年6月25日向公安机关陈述，其作为当时伟庭公司的法定代表人与麒鑫公司签订《独家销售代理合同》，约定伟庭公司负责销售“花溪新时代”项目，昕晟鼎公司是郭福兰叫来负责招商返租的公司，具体事宜由麒鑫公司副总徐总与昕晟鼎公司副总杨闵皓洽谈；贵州三星地产顾问有限责任公司（以下简称三星公司）的法定代表人杨闵皓于2019年6月27日向公安机关陈述，因伟庭公司的法定代表人韩中志找到杨闵皓，要求三星公司帮伟庭公司搞“花溪新时代”项目的招商工作，伟庭公司支付杨闵皓所带团队的招商佣金，杨闵皓所带团队具体做前期招商洽谈工作，不负责和商户签订合同，如果伟庭公司同意投资方所报条件，就由伟庭公司与投资方签订租赁合同并收取履约保证金，否则就叫杨闵皓所带团队重新找投资方，当被问到“你们在做麒鑫广场楼盘的招商工作时，开发商麒鑫公司是否知道你们在招商”，杨闵皓答“肯定知道，因为我们招商工作和售楼部的在一起办公长达一年多，开招商发布会的时候麒鑫公司的领导出席的，还有麒鑫公司开招商会时通知我们参加”；麒鑫公司财务总监王恩成先后于2019年4月22日及6月30日向公安机关陈述，麒鑫公司与伟庭公司签订《独家销售代理合同》，由伟庭公司独家代理，商业用房的招租租金是由昕晟鼎公司（听说是伟庭公司的下属公司）负责收取，昕晟鼎公司是伟庭公司委托的招商公司，昕晟鼎公司与客户签订的《酒店租赁合同》有一部分是伟庭公司报给麒鑫公司的，有一部分是客户交到麒鑫公司的，伟庭公司收取的履约保证金（共计2060万元但伟庭公司只报1335万元）没有交到麒鑫公司。审理中，一审法院应原告申请保全了被告麒鑫公司等相应价值的财产。一审法院认为，结合原、被告诉辩意见和举证质证情况以及庭审查明的事实，本案争议的焦点为：一、案涉《酒店租赁合同》的法律效力问题；二、履约保证金的法律性质、是否应当返还及其返还主体；三、被告方是否应当赔偿原告违约损失以及计算标准。关于《酒店租赁合同》的法律效力问题。2017年6月28日，麒鑫公司（甲方）与伟庭公司（乙方）就案涉“花溪新时代”项目签订《独家销售代理合同》约定，麒鑫公司委托伟庭公司独家代理销售“花溪新时代”项目全案所属，如伟庭公司将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。该约定内容反映，麒鑫公司向伟庭公司的委托事项包括营销、招商内容。鉴于昕晟鼎公司、伟庭公司工商登记信息均显示曾经的股东均有韩中志，且2017年6月28日韩中志作为伟庭公司代表与麒鑫公司签订前述《独家销售代理合同》，加之案涉《酒店租赁合同》系原告与昕晟鼎公司签订，当日原告将租赁保证金支付到伟庭公司账户，原告、昕晟鼎公司均陈述租赁合同签订地、付款地均在售楼部，麒鑫公司法定代表人郭福兰陈述知道招商事宜，麒鑫公司工作人员王恩成陈述伟庭公司或客户已经向麒鑫公司提交《酒店租赁合同》，以上情况足以印证，昕晟鼎公司、伟庭公司共同代理麒鑫公司进行案涉房屋的招租工作，麒鑫公司知情且未明确表示反对，应视为认可昕晟鼎公司、伟庭公司的共同代理行为，而该委托行为并未违反法律规定，故因该委托行为产生的相应法律后果应由委托人麒鑫公司承担。麒鑫公司辩称未委托昕晟鼎公司招租的意见，与客观事实不符，不予采纳。案涉《酒店租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，虽双方签订合同时麒鑫公司尚未取得案涉房屋《建设工程规划许可证》，但其已在该批系列案一审法庭辩论终结之前取得该证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，认定该合同合法有效，各方应恪守履行。关于履约保证金的法律性质、是否应当返还及其返还主体的问题。原告作为承租方，已依约支付履约保证金818370元，根据双方合同约定，本合同签订后，乙方无违约的情况下甲方若单方面解除合同的，甲方应双倍向乙方返还履约保证金并赔偿乙方因此造成的一切经济损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。但当履约保证金的约定具备定金性质时，发生纠纷则适用定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告所签订租赁合同约定的履约保证金不符合定金性质，且亦不符合双方约定的系出租方单方解除合同的情形，故原告诉请双倍返还缺乏依据，原告诉请解除合同，因合同目的已不能实现，故符合法律规定，予以支持。现因麒鑫公司的原因导致曹烨签约目的不能实现，应由其原额返还履约保证金。对于原告主张伟庭公司、昕晟鼎公司承担民事责任的意见，因二被告系接受麒鑫公司委托从事的民事行为而收取履约保证金，故该收款行为的返还责任应由委托人麒鑫公司承担，伟庭公司、昕晟鼎公司不承担责任。但因昕晟鼎公司于庭审答辩时表示愿意退还收取原告支付的履约保证金，其该意思表示构成债务的加入，一审法院从其自愿，其应与麒鑫公司共同承担返还责任。原告主张违约所遭受的损失367000元，其主张被告赔偿律师费合同未约定，缺乏依据，不予支持。其主张的加盟费302000元，其提交的证据并不能证实其已实际支付加盟费302000元，其提交的《特许经营合同》，《装饰设计合同》并不能证明其遭受直接经济损失，故不予支持。一审法院对原告因违约造成的损失酌情以返还的保证金818370元为基数，自原告付款之日即2017年11月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。据此标准，截至2019年8月19日的损失应为69738.41元。该损失应由麒鑫公司承担。被告麒鑫公司以案外人伟庭茂公司涉嫌伪造麒鑫公司印章的刑事案件为由，请求将本系列案中止审理或移送公安机关。因系案外人涉嫌的刑事案件，且麒鑫公司印章是否被伪造，以及本案委托函中麒鑫公司印章的真实与否，并不影响本案中麒鑫公司委托授权伟庭公司、昕晟鼎公司招商行为的真实性，故对被告方该项辩称意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告曹烨与被告贵州昕晟鼎商业管理有限公司于2017年11月3日签订的《酒店租赁合同》；二、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司、贵州昕晟鼎商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告曹烨履约保证金818370元；三、被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹烨损失69738.41元（2019年8月20日起的损失，以818370为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、驳回原告曹烨的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22830元，由原告曹烨负担12711元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司、贵州昕晟鼎商业管理有限公司共同负担9257元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担862元。保全费5000元，由原告曹烨负担2216元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司、贵州昕晟鼎商业管理有限公司共同负担2547元，被告贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担237元。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交证据。经二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案租赁合同是否合法有效。2.上诉人麒鑫公司是否应当承担本案合同责任。3.一审程序是否存在程序违法问题。关于焦点一，即合同效力问题。本案租赁合同的签订主体为曹烨与昕晟鼎商业公司，二者皆为有完全行为能力的民事主体，合同内容系双方真实意思表示，合同内容是将本案租赁物出租用于餐饮，并不违反法律的禁止性规定，故本案租赁合同合法有效。上诉人称本案租赁房屋已销售给案外人，昕晟鼎公司与麒鑫公司均无权租与他人因而辩称合同无效，但本案是合同纠纷，而合同是民事主体设立债权债务的法律行为，在本案中是指出租人以收取对方租金为对价，将约定的标的房屋的使用权交付给承租人，至于其设立此项债务时对合同标的房屋有无物权并不影响合同本身的效力，只可能对出租人在履行合同时有无实际履行合同义务的能力造成影响，从而产生履行义务导致债务消灭，或因履行不能而导致违约的法律后果。故上诉人此项主张，本院不予支持。关于焦点二，即上诉人麒鑫公司的合同责任问题。本案租赁合同虽然系以昕晟鼎公司的名义与曹烨签订，但昕晟鼎公司持加盖为麒鑫公司印章的委托函载明“麒鑫公司全权委托晟鼎公司对花溪新时代麒鑫商业广场的商业整体招租、经营管理、租赁费用及物业管理费用的收取”，明确表明昕晟鼎公司的招租行为系代理麒鑫公司所为，而本案中，系委托人麒鑫公司委托对外整体招租，且均在项目的售楼部招租，故应认定为该委托函系向不特定的承租人发出的要约，故所有依该委托函签订租赁合同的相对人，均应视为在订立合同时知悉昕晟鼎公司与麒鑫公司之间的代理关系，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托书人的授权范围内与第三人签订的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，本案租赁合同直接约束曹烨与麒鑫公司。麒鑫公司没有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人，故应当承受该合同的全部法律责任。至于麒鑫公司辩称该印章为韩忠志或伟庭公司私刻，一则即使公安机关作出鉴定该委托函上的印章与其送检的印文不具有同一性，也不能充分证实该章系昕晟鼎、伟庭公司或韩忠志违反麒鑫公司的意思私刻私盖，二则麒鑫公司确实与伟庭公司签订了《独家销售代理合同》1.2条约定“如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动”，虽然在该条中约定伟庭公司负有报经麒鑫公司同意且麒鑫公司对外不负责任的约定，而其内部责任分担的约定不得对抗外部第三人，同时也表明麒鑫公司对伟庭公司的合作不仅限于销售，也包括招商，而麒鑫公司的法定代表人郭福兰在刑事询问程序中也陈述“我晓得招商的事，但是具体是哪家公司在为我们招商我不清楚，因为这些事都是包给伟庭去做的，他们找的哪家公司我就不清楚啦”，更是印证了麒鑫公司对伟庭公司及其转委托他人就其楼盘对外招商是认可的，以上事实与韩忠志、杨闵皓等人的陈述互相印证，足以证实麒鑫公司委托伟庭公司并同意其转委托昕晟鼎公司从事招商招租等工作；三则公司对外招租、收取款项均在麒鑫公司的售楼部作为，且作为整体招租、收款，并非私密的、个体的，而是公开的、普遍的，不特定的商业承租人也不存在未尽到审慎义务，反而可以证实承租人是善意的，故麒鑫公司上述辩称明显与现有证据证实的事实不符，一审依据其委托销售与招商的事实，认定麒鑫公司是合同主体并承担合同责任，符合本案事实与法律规定，本院予以确认。本案中，昕晟鼎公司未按约定时间前交付租赁房屋，已经构成违约，承租人享有依约解除合同并请求返还保证金并主张违约责任的权利，其法律后果应由麒鑫公司承受。关于焦点三，一审程序问题。关于采集郭福兰等人的证据问题，因郭福兰等人就本案相关事实的陈述笔录，来源于相关刑事案件的侦查材料，在民事证据中属于书证，在民事程序中并非证人证言，不属于必须出庭作证的证据形式。一审之所以采信，是因为郭福兰作为完全行为能力人，其在其他司法程序中所作的不利陈述，在民事程序中可以直接采信，且其陈述与麒鑫公司加盖公章的委托函、其他人的陈述可以互相印证，已经达到民事诉讼证明标准。至于上诉人主张一审程序遗漏韩忠志及房屋买受人等必须参加诉讼主体，因韩忠志和房屋买受人并非本案租赁合同的主体，不是必须参加本案诉讼的当事人，故一审不存在遗漏当事人的问题。上诉人主张的应当先刑事后民事程序的问题，因现有证据已经足以证实昕晟鼎公司受麒鑫公司委托对外招租，已经形成麒鑫公司与承租人之间合法有效的租赁合同关系，至于麒鑫公司指控的伟庭公司、韩忠志等人是否存在私刻其印章、是否侵吞钱款等行为均只影响委托人与受托人内部责任的分担，但并不影响本案外部租赁关系及其责任的认定，故本案的审理并不以该刑事处理结果为前提或依据，因此上诉人据此主张的中止本案民事审理，没有法律依据，亦不予采信。综上所述，上诉人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司的上诉请求与理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22830元，由上诉人贵州麒鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 李云鹤二〇二〇年十月十五日书记员 冯采维