广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24003号原告：陈梅群，女，1991年5月24日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：余婉吟，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：高芷茵，广东法海律师事务所律师。被告：佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：叶某1。委托诉讼代理人:高敏峰,广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人:林锐钊,广东昊驰律师事务所律师。第三人：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地佛山市南海区。法定代表人：欧某1。原告陈梅群与被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司、第三人广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高芷茵、被告的委托诉讼代理人林锐钊到庭参加诉讼，第三人经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2018年5月18日签订的《物业租赁合同》中使用期限超过2039年8月14日的部分无效；2.被告返还2039年8月15日至2055年9月30日的租赁费191580.2元及利息予原告，利息以191580.2元为本金从2018年5月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮35%计算至实际清偿之日止；3.被告返还2019年8月15日至2020年6月4日的租赁费9561.12元及违约金予原告，违约金以429145元为本金自2019年11月13日起按日万分之五计算至2020年6月4日止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月18日，原被告签订《物业租赁合同》，约定原告承租被告位于广东省佛山市南海区***********************，租赁期限为2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，合同总价款为429145元。合同约定原告应当在签订《物业租赁合同》当日按该物业总额的50%支付首期款人民币219145元(包含已付定金)，剩余款项210000元以融资贷款方式支付。2018年5月21日，原告(借款人)与第三人(贷款人)签订《个人借款合同》，借款金额为210000元，借款期限为60个月，根据第4条借款利率的约定，以中国人民银行贷款基准利率为基础，上浮35%作为借款利率。根据《物业租赁合同》约定，被告应当在2019年8月15日前将该物业交付原告，但据了解被告在2020年6月4日才办理竣工验收备案手续，可见被告在合同约定交付房屋的期限内未完成消防验收、竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《消防法》第13条规定涉案房屋办理消防验收、竣工验收备案前是无法交付使用的，因此原告在2019年8月15日至2020年6月4日期间租赁合同的目的未得以实现，被告应当退还此期间对应的租金给原告，金额为9561.12元(429145元一13196天X294天)，并且根据《物业租赁合同》第五条第3款，每逾期一日，应按总价款每日万分之五的标准支付违约金，因此被告应向原告支付因逾期交付房屋所产生的违约金为43772.89元(429145元X0.0005/天X204天)。另外，根据《中华人民共和国合同法》第214条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年部分，超过部分无效”，故《物业租赁合同》约定租赁期超过2039年8月14日的部分无效，因此被告应将超出20年租赁期限的租赁费191580.2元(429145元-429145元：13196天X20年天数7305天)返还给原告，并支付原告因贷款所产生的利息等损失。原告认为其租赁的房屋并未经过消防验收、竣工验收备案，违反了法律的强制性规定，被告严重违约，并且该《物业租赁合同》部分无效，基于此，原告根据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请被告辩称，一、被告与原告签订的涉案合同合法有效，且被告已按照合同约定和标准将涉案物业交付原告，在此过程中，被告不存在任何违约之处，无需支付任何违约金。涉案物业已办理土地使用权证，且经过合法的报建，取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后进行施工，施工完毕后经佛山市自然资源局、住房城乡建设和水利局等相关职能部门联合验收，最终竣工验收通过，涉案物业属于合法有效的租赁物。根据涉案合同第七条约定，被告应在2019年8月15日前将涉案租赁物交付给原告，原告同意给被告90天缓交期。缓交期内双方互不追究对方法律责任。本案中，被告考虑到2019年8月15日当日收楼人数较多，特安排分批交付，因此被告在2019年8月3日通知原告在2019年8月17日确认收楼，并最终签名确认验收通过，因此被告交付的租赁物符合双方约定以及合同标准，被告不存在任何违约之处。二、原告要求确认合同部分无效并返还超过20年期间的租赁费没有任何事实和法律依据，应予驳回。涉案租赁物在一审法庭辩论终结前已通过联合竣工验收，包括消防验收。被告已将符合合同附件中约定标准的物业按照约定时间交付原告使用，原告对此已经签收收楼确认书、入伙资料签收表和大门钥匙等，并无异议，原告已实现合同目的。因此被告已按照合同约定和标准将涉案租赁物交付给原告，被告没有任何违约之处。根据2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，允许存量农村集体使用权同等入市、同权同价，广东省佛山市南海区在试点范围内。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，商业、旅游、娱乐用地土地使用权出让最高年限为40年。本案中涉案土地位于佛山市南海区，且该土地用途为批发零售用地兼容住宿餐饮用地及商务金融用地，使用权类型为批准拨用商服用地，可作非农业经营性商业性建设使用，原被告签订的涉案合同约定续期至2055年9月30日，并未超过40年期限，因此涉案租赁合同合法有效，并没有违反相关法律规定。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人没有陈述意见。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1证明函与本案无直接关联，本院不予审查；本院经审理认定事实如下：2017年1月11日，**大厦办理建设工程规划许可证。2017年8月14日，**大厦办理了建筑工程施工许可证。2018年5月18日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《**大厦物业租赁合同》，约定甲方将坐落于佛山市南海区********室租赁给乙方有偿经营使用；租赁期限为20年，2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日；物业场地租赁费总额为429145元；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付物业的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方退还乙方已支付的总价款。乙方不解除合同的，自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，甲方应按照总价款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。甲方应当在2019年8月15日前将该物业交付乙方，如乙方前述日期之前未能付清合同约定所有款项，则甲方有权迟延交付该物业或解除本合同，并有权追究乙方逾期付款等违约责任。2018年5月12日，被告出具收据载明收到原告支付涉案物业的定金20000元；2018年5月18日，被告出具收据载明收到原告支付的涉案物业首期199145元；2018年6月21日，广东省南海农村商业银行股份有限公司转账给被告210000元。被告确认收到原告支付的涉案物业的场地租赁费共计429145元。2019年8月17日，原告与保利（佛山）物业服务有限公司**大厦物业服务中心签订了《收楼确认书》，确认接收了涉案物业及签收钥匙、IC卡各2条。2020年9月9日，原告提起本案诉讼。2020年5月19日，佛山市南海区住房城乡建设和水利局出具南建水消验字[2020]第0111号《佛山市南海区住房城乡建设和水利局建设工程消防验收意见书》，载明对**大厦的消防验收意见为“综合评定该工程消防验收合格”。2020年6月4日，**大厦办理了竣工验收备案手续。另查明，**大厦位于佛山市南海区********之西（烂什）地段，土地使用权人为佛山市南海区********第一股份合作经济社，证号为南府集用（2015）第0700958号，权利性质为批准拨用商服用地。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。涉案物业所在**大厦已办理规划报建及竣工验收备案手续,但涉案合同约定的租赁使用权期限从2019年8月15日至2039年8月14日，租赁期满后无条件续期至2055年9月30日，实际租赁期限为13196天已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同项下超出二十年部分的约定无效，原告诉请解除该部分权利义务约定，本院不予支持。经核算，二十年期限的物业场地租赁费为237564.73元（429145元÷13196天×20年天数7305天），原告已支付物业场地租赁费429145元，原告多支付物业场地租赁费191580.27元，被告应予以退还。原告主张退还该期间租赁费191580.2元，本院予以照准。被告多收取原告支付物业场地租赁费，给原告造成了资金占用损失，本院酌情确定被告应付相应的利息予原告，即被告应以需退还的物业场地租赁费191580.2元为本金，支付从原告起诉之日2020年9月9日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，原告的诉请超过本院核准的部分，本院不予支持。原告于2019年8月17日确认接收了涉案物业，原告对此未提出异议，应视为原告同意接收涉案物业，故本院认定被告于2019年8月17日交付涉案物业予原告。原告在约定的交付时间90日内接收了涉案物业，且未能提供充分证据证明其接收涉案物业后存在使用障碍，故原告以无法使用涉案物业、合同目的无法实现主张退还2019年8月15日至2020年6月4日期间的租赁费及违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市南海中盈世纪置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还场地租赁费191580.2元并以该款为本金从2020年9月9日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告陈梅群；二、驳回原告陈梅群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2621.89元（原告已预交），由原告负担556.09元，被告负担2065.8元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二〇年十月二十三日书记员  李 慧