上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初16393号原告：张继峰，男，1977年2月15日生，汉族，住上海市长宁区。被告：陈效生，男，1940年6月29日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：陈雷(被告陈效生之子)，1975年6月5日生，汉族，住上海市长宁区。原告张继峰诉被告陈效生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张继峰，被告陈效生的委托诉讼代理人陈雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张继峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年7月1日起至2020年7月9日止的房屋占有使用费1,980元；2.判令被告支付2020年1月至6月期间的电梯运行费200元；3.判令被告支付违约金37,620元；4.判令被告已经支付的押金6,600元不予返还。事实与理由：2017年9月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告，租期自2017年10月1日至2020年12月31日，每月租金6,600元。2020年6月29日，被告以配偶患病为由拒绝支付下一期租金，并要求将租期更改为按其需要随时中止等，遭原告拒绝后，被告坚持不缴纳房租。现原告诉至法院，要求判如所请。被告陈效生辩称，被告提出退租，双方于2020年6月30日约定于7月1日交房，因原告原因导致该日交房未成功，实际于7月9日交房。因原告原因导致7月1日交房失败，故不同意支付之后的占有使用费。认可原告主张的电梯运行费200元。被告不存在违约行为，被告已经提前一个月通知原告解除合同，涉讼房屋空调不制热，因潮湿而内墙发霉，原告均不予处理，该房屋影响身体健康，被告有权随时解除。租赁合同约定需要原告同意才能解除合同是不公平的，不同意支付违约金，亦不同意原告没收押金，且合同约定的违约金过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于租赁合同、电梯运行费收据、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年9月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订一份上海市租赁合同，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方；租赁期限自2017年10月1日起至2020年12月31日止；月租金6,600元,双方约定首期付3月，另付6,600元押金；甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理，违约方则向支付对方(至本合同租赁到期所剩天数的总租金)为违约金，若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方(至本合同租赁到期所剩天数的总租金)为违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金外，还须支付甲方(至本合同租赁到期所剩天数的总租金)为违约金。双方签订租赁合同后，原告依约交房，被告向原告支付了押金6,600元并正常支付租金至2020年6月30日。2020年6月30日，被告女儿向原告发送微信表示因母亲罹患癌症无力继续租赁涉讼房屋，故其受被告委托提出提前退房。原告回复微信称：“不同意，按合同履行，明天下午过去收房，违约责任后面通过法院处理”。当日，原告向被告女儿发送微信：“……现通知你：1.自明天起我收回房屋，房屋里面的东西按照无主处理。……我将于明天下午过去清场”。被告女儿回复称：“明天下午母亲有治疗项目，我们都会在医院，你的提议不代表合同吧？”2020年7月3日，被告女儿向原告发送微信：“张先生，我父亲和弟弟1号下午一直等你到七点，你没有来，2号下午我妹妹和父亲又去等你，你也没来，……”。原告回复：“你弟弟说如果你父亲有什么问题要我承担责任，我胆子小就不敢去了。对于你方提出的提前解除合同的事情我不同意，后面到法院解决吧”。审理中，1.双方确认双方之间的租赁合同于2020年6月30日解除。原告于2020年7月9日收回涉讼房屋。2.原告表示收回涉讼房屋后空关，原告本人打算十一假期之后搬入涉讼房屋居住，原告与产权人合同到期后准备继续续约。审理中，原告提供租赁合同、授权委托书及房地产权证，证明原告与涉讼房屋产权人签订的租赁合同租期至2020年12月31日，月租金4,500元，原告支付了装修费用及中介费用。被告对于上述材料真实性、合法性均不认可，原告在出租涉讼房屋时并未出具过上述材料，且原告亦未提供材料原件，根据房屋产权证记载涉讼房屋有三位产权人，租赁合同及委托书仅一人签字，原告为无权出租。被告提供涉讼房屋所在小区物业公司出具的情况说明，证明原告违反出租房维修义务。原告认可情况说明真实性，但不认可证明目的，被告从未提过墙面发霉及空调维修问题。本院认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应本着诚实信用的原则，恪守合同约定，全面履行合同义务。被告提前解除租赁合同的行为，违反双方合同的约定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。被告虽然主张涉讼房屋存在空调不制热，潮湿发霉等问题，影响身体健康，故其有权随时解除合同，但被告对其主张并未提供充分证据予以证明且亦无在案证据证明被告在租赁涉讼房屋期间以及提出解除租赁合同时曾向原告提及上述问题，故本院对被告的上述主张不予采信。租赁合同约定若被告违约则原告有权不退还押金，被告还须支付金额为至合同租赁到期所剩天数总租金的违约金，故原告要求押金不予返还的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，考虑到原告在庭审中表示将于2020年十一期间自行入住涉讼房屋、以及原告自认其与涉讼房屋产权人约定的月租金为4,500元等情况，原告主张的违约金过高，本院酌情调整违约金为6,600元。关于2020年7月1日起至2020年7月9日的房屋占有使用费，首先双方一致确认原告实际收回房屋的日期为2020年7月9日，其次，被告虽然主张7月1日未交还房屋的责任在于原告，但根据6月30日被告女儿向原告发送的微信中“明天下午母亲有治疗项目，我们都会在医院，你的提议不代表合同吧？”的表述，同意被告亦未提供证据证明2020年7月1日当日及之前曾要求或同意原告于该日收房，故本院对于被告的该主张不予采信，综上，原告要求被告支付2020年7月1日起至2020年7月9日的房屋占有使用费的诉请，本院予以支持。关于占有使用费的金额，经核算应为1,952.88元。关于电梯运行费200元，被告并无异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陈效生应于本判决生效之日起十日内支付原告张继峰上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋2020年7月1日起至2020年7月9日的房屋占有使用费1,952.88元；二、被告陈效生应于本判决生效之日起十日内支付原告张继峰电梯运行费200元；三、被告陈效生应于本判决生效之日起十日内支付原告张继峰违约金6,600元；四、被告陈效生已经支付的押金6,600元不予返还，归原告张继峰所有；五、驳回原告张继峰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，因本案适用简易程序减半收取计395元，由原告张继峰负担303.10元、被告陈效生负担91.90元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 吴怡聂二〇二〇年十月二十九日法官助理 刘彬华书 记 员 刘彬华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。