湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初6725号原告（反诉被告）:王鑫，男，1996年8月28日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。委托诉讼代理人：周建明，湖南国广律师事务所律师。被告（反诉原告）:无锡红豆居家服饰销售公司，住所地江苏省无锡市锡山区港镇港下红豆工业城内。法定代表人：周文江。委托诉讼代理人：赵韵，女，1984年3月27日出生，汉族，系公司员工，住江苏省无锡市崇安区。委托诉讼代理人：陶烨焓，女，1993年9月8日出生，汉族，系公司员工，住江苏省江阴市。原告王鑫与被告无锡红豆居家服饰销售公司(以下简称红豆服饰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告红豆服饰公司于答辩期内向本院提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉、反诉合并进行审理。本案于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王鑫的委托诉讼代理人周建明、被告（反诉原告）红豆服饰公司的委托诉讼代理人赵韵、陶烨焓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鑫本诉中向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告商铺房屋租金130000元，并从2020年1月5日起按每日0.3%支付至上述款项全部还清之日止的逾期付款违约金;2、判令被告赔偿原告商铺房屋空置损失195000元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。被告红豆服饰公司本诉中辩称：1、2020年1月以来爆发的新冠肺炎疫情是无法预见、不可避免，且在一定期限内不能克服的客观存在，属于不可抗力；2、因疫情影响，答辩人自2020年1月25日起无法正常经营，整个疫情期间营业额明显减少，答辩人多次请求原告降低租金，原告予以拒绝；3、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，答辩人可以不支付疫情期间的租金。本案中，答辩人与原告签订合同后，答辩人向原告支付了押金200000元，且答辩人已经正常支付了截至2020年2月14日的租金，答辩人不应当再支付租金，租赁合同终止后，答辩人也未退还原告押金；4、2020年4月15日，答辩人搬离案涉商铺，后该商铺开始销售其他产品至今，不存在原告陈述的长期空置的情形，答辩人不需要支付房屋空置费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告红豆服饰公司反诉中向本院提出诉讼请求：1、减免2020年2月15日至2020年4月14日期间的租金共计130000元；2、反诉被告返还押金200000元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告王鑫反诉中辩称：1、反诉原告要求减免2020年2月15日至2020年4月14日期间的租金，无事实和法律依据。长沙市于2020年1月23日启动疫情防控，反诉原告在2月15日至4月15日期间继续经营，其经营行为系其根据自身情况作出的商业判断，反诉被告对其是否亏损或盈利不清楚，即便反诉原告产生亏损，也应当是其自愿承担的商业风险，反诉被告不能减免其租金；2、反诉原告要求反诉被告返还押金200000元无事实和法律依据。押金是在反诉原告无违约情况下，且合同到期后才无息予以返还，但反诉原告单方解除合同、拒不缴纳租金，明显违约，反诉被告仅要求反诉原告支付三个月房屋空置期损失，已经充分考虑到了反诉原告还有200000元押金在反诉被告处，否则按照司法实践，空置期需6个月的赔偿；3、反诉原告认为双方合同自反诉之日起解除，反诉被告予以同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：王鑫系位于长沙市天心区××路××街××街××栋××号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权人。2018年3月27日，王鑫（甲方）与红豆服饰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租案涉房屋用于乙方的商业经营，甲方应于2018年4月1日前向乙方交付案涉房屋，合同期限自2018年4月15日至2021年4月15日，乙方自2018年4月16日起需向甲方支付租金780000元／年，租金3个月结算一次，第一次租金195000元应在甲方交付房屋后3日内支付，且乙方应当在每次租金结算期前提前10日向甲方支付下个周期租金。另乙方需在合同签订后24小时内缴纳押金200000元；乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方需按租金的0.3%支付违约金。租金即违约金，如乙方未履行完合同期限或租金延迟10天以上缴纳，视同违约。合同签订后，王鑫向红豆服饰公司交付了案涉房屋，红豆服饰公司使用该房屋用于商业经营，且红豆服饰公司依约向王鑫支付了押金200000元，并向王鑫支付了截至2020年2月14日的租金，后红豆服饰公司未再向王鑫支付租金，还于2020年4月15日搬离案涉房屋。王鑫于2020年4月16日发现红豆服饰公司搬离案涉房屋。2020年8月3日，王鑫就本案诉至法院。另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年3月31日，根据新冠肺炎疫情防控形势，湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别由二级调整为三级。疫情发生后，被告红豆服饰公司于2020年1月24日至2月10日期间停止经营。还查明，根据红豆服饰公司提供的照片，证实有商户在案涉房屋内进行摆摊售卖特步衣物和运动鞋，并注明“装修前特卖”。王鑫陈述，其于2020年五一劳动节之后将案涉房屋交付给案外人湖南省玉泉体育用品有限公司用于摆摊销售，并由该公司承担案涉房屋的物业费和空调使用费，案涉房屋至今仍处于对外招租的空置期。上述事实，有房屋所有权证、《租赁合同》、收据、照片、当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王鑫与红豆服饰公司签订了《租赁合同》，约定红豆服饰公司承租案涉房屋进行商业经营，王鑫也依约向红豆服饰公司交付了案涉房屋，红豆服饰公司应当按约向王鑫支付租金，但因2020年1月以来，全国范围内爆发新冠肺炎疫情，该疫情属于全国性突发公共卫生事件，湖南省也于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，企业、商户均停止经营，红豆服饰公司也于2020年1月24日至2月10日期间停止经营,后湖南省新冠肺炎疫情防控突发卫生公共事件应急响应级别于2020年3月10日由一级调整为二级，又于2020年3月31日由二级调整为三级,故红豆服饰公司恢复营业后,疫情尚未消除，红豆服饰公司仍负有配合疫情防控的义务，对其经营活动也会造成一定的影响,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，故新冠肺炎疫情系原、被告均无法预见的客观情况变化，双方当事人在订立合同时也无法预料这种情况，如果仍然要求红豆服饰公司继续按照原合同约定支付租金，由红豆服饰公司一方承担因疫情防控造成的经济损失，将显失公平，本案应当根据公平原则，由王鑫、红豆服饰公司分担责任，结合红豆服饰公司的停业期限和恢复营业后的实际经营情况,本院予以酌情支持减免一个月租金，故红豆服饰公司还应当向王鑫支付截至2020年4月15日的租金65000元。同时，疫情影响并不足以导致王鑫、红豆服饰公司之间的租赁合同目的无法实现，红豆服饰公司擅自于2020年4月15日搬离案涉房屋，并拒不向王鑫支付已到期租金，导致双方的合同目的已经无法实现，红豆服饰公司构成违约解除合同、拖欠租金，其应当承担相应的违约责任，本院确定由红豆服饰公司以欠付租金65000元为基数，按每日万分之五的标准向王鑫支付自2020年1月5日起至实际偿付之日止的违约金。另外，鉴于红豆服饰公司违约解除租赁合同的行为，给王鑫造成了损失，本院酌情确定由红豆服饰公司按2个月租金的标准向王鑫赔偿案涉房屋空置期损失，即130000元。关于反诉原告红豆服饰公司主张押金200000元的退还问题，本院认为，王鑫、红豆服饰公司并未明确约定该押金具有定金担保的性质，故王鑫理应在双方租赁合同终止时向红豆服饰公司退还该押金，但是，鉴于红豆服饰公司的违约行为，其对王鑫负有相应的金钱债务，故双方互负的债务应当予以相应抵销。经计算，截至2020年10月10日，红豆服饰公司应当向王鑫支付租金65000元、违约金9067.5元，并应当赔偿空置期损失130000元，故红豆服饰公司还应当向王鑫支付4067.5元（65000元+9067.5元+130000元-200000元）。对于王鑫主张的过高部分以及红豆服饰公司的反诉请求，本院均不予支持。对于红豆服饰公司本诉中辩称，其于2020年4月15日搬离案涉商铺后，该商铺开始销售其他产品至今，不存在长期空置情形，其无需支付房屋空置费，本院认为，根据王鑫提供的照片，可以证实案外人湖南省玉泉体育用品有限公司使用案涉商铺进行摆摊售卖特步衣物和运动鞋，并注明“装修前特卖”，但案涉房屋并未重新进行装修，湖南省玉泉体育用品有限公司使用案涉商铺进行摆摊售卖的方式也与商户承租商铺进行正常商业经营行为存在明显差异性，应属湖南省玉泉体育用品有限公司临时借用场地并予以适当补偿的经营行为，也系王鑫防止损失扩大而采取的补救措施，不应当认定为王鑫已重新出租案涉房屋，故红豆服饰公司应当在合理的房屋空置期内向王鑫赔偿损失，本院对红豆服饰公司的该项辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）无锡红豆居家服饰销售有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）王鑫支付4067.5元；二、驳回原告（反诉被告）王鑫的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）无锡红豆居家服饰销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7056元，减半收取3526元，反诉受理费3125元，共计6651元，由原告（反诉被告）王鑫承担3225元，由被告（反诉原告）无锡红豆居家服饰销售有限公司负担3426元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇二〇年十月十日法官助理任文静代理书记员  邓双莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。