江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初2582号原告：徐州雄鹰汽车销售服务有限公司，住所地徐州市三环东路40号-4-3号。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：孙晋国，江苏金朝阳律师事务所律师。被告：徐州国康中医医院有限公司，住所地徐州市云龙区碧华园1#-103，203，303，403。法定代表人：苏文达，总经理。委托诉讼代理人：孙敏，江苏茵特东华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雁，江苏汇君律师事务所律师。原告徐州雄鹰汽车销售服务有限公司与被告徐州国康中医医院有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序于2019年5月29日公开开庭进行了审理。后因审理需要，依法转为普通程序于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙晋国,被告委托诉讼代理人孙敏、张雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋租金75万元、违约金90万元，合计165万元整；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年7月16日，原被告双方签订了房屋租赁合同。约定：原告将位于徐州市泉山区出租给被告作为医院经营及开展医疗相关业务使用，租赁期限自2018年7月16日至2038年7月15日止，租赁期为20年，承租期内年租金为300万元每年，前六年每三年递增5%,余年每五年递增5%。租金支付应遵循先付后用原则，按季度支付，第一期房屋租金支付时间为协议签订后十个工作日内（协议签订日为2018年7月16日），支付金额50万元。租赁期限为2018年7月16日至2019年1月15日（7月16日至11月15日为4个月免租期，实际为2个月房租），其后每期租金被告必须提前一周向原告交清，原告应在7日之内开具发票给乙方。房屋租金应付期三十天后，被告无理由未支付租金的，每天按月租金额的千分之三计算，逾期超九十天，原告有权收回房屋，终止协议，不承担由此引发的经济、民事、刑事责任，被告向原告支付当年租金总额的50%为违约金。合同签订后，被告即按约通过银行转帐方式支付了首期房租50万元，原告同时也按约定向被告开具了50万元租金发票。2019年1月16日至2019年4月15日第二期房屋租金75万元，按照约定被告应该在2019年1月8日前付清该笔租金，原告于2019年1月15前开具租金发票给被告。但是原告已于2019年1月15日前将75万房屋租金发票交于被告处，2019年1月8日届至，逾期己超过90日，被告却迟迟不支付房屋租金。虽经原告多次催促，被告却以种种理由推脱，为推护原告的合法益，故具状起诉，请求人民法院依法裁判。被告辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应当依法驳回。理由如下:一、原告的诉称没有全面反映双方争议的客观事实。本案相关事实如下:答辩人经与原告的实际控制人杨通多次商务治谈后，于2018年7月16日由答辩人与原告签订《房屋租赁合同)，合同约定:原告将位于徐州市泉山区房屋出租给答辩人作为医院经营及医疗相关业务使用，租赁期自2018年7月16日至2038年7月15日止，租期20年，年租金为300万元，以后每三年递增一次。租赁发票开票事宜和开票方另行签订补充协议。合同还对免租期4个月、按季度租金支付方式、房屋装修装饰、物业水电等双方权利义务作了约定。合同第九条对于违约责任作出约定，同日，由原告和答辩人与徐州旭通物资贸易有限公司(开票方)(下称旭通公司)签订《蓝湾商务广场房屋租赁补充协议》，三方同意由甲方委托旭通公司收取房屋租金，并开具租赁发票。随后，2018年7月31日，为了能够达到由旭通公司开其租赁发票的目的，答辩人与旭通公司按照本案租赁合同的版本一起签字落款，用于向税务机关开具租赁发票。合同签订后，答辩人按约支付了首期租金50万元，旭通公司向答辩人开具了租金发票。随后答辩人立即投入资金对于租赁房屋进行装修设计和施工。在装修施工期间的2018年12月12日，有法院的法官等多人到施工现场进行踏勘，声称对该房屋进行价值评估后拍卖，施工工人立即向答辩人通报了这一情况。答辩人随即与原告取得联系，询问情况真相，得知案涉22套房屋的抵押权人(某农商行)已经于2018年4月27日向沛县人民法院提出实现担保物权之诉，并于5月11日由沛县法院作出裁定[(2018)苏0322民特4号，该裁定于2018年8月4日对外发布。2018年9月4日沛县法院立案受理某农商行提出的强制执行申请，并作出裁定[(2018)苏0322执2165号]拍卖案涉22套房屋，并将原告列入失信人名单。同时，答辩人还从原告处了解到，案涉另外一套房屋也正由铜山区人民法院进行司法处置。以上情况，原告均没有主动向答辩人披露。答辩人知道案涉房屋司法拍卖，将使得租赁合同约定的20年租赁权无法实现。答辩人为了自身的合同权利，经多次与原告沟通协商，要求原告消除障碍，然而，尽管杨通承诺尽快消除障碍并自愿为原告的合同义务提供连带责任担保，但也没有提供任何有价值的财产担保。其后，答辩人行使不安抗辩权，于2018年12月29日向原告发出《通知函》，暂停支付下一期租金，中止租赁合同的履行，并要求原告在15日内消除障碍或提供答辩人认可的履约担保。但是原告直至2019年1月29日依然没有消除障碍恢复腹约能力，也没有提供适当的担保，答辩人于2019年1月29日通过公证邮寄方式向原告发出了《告知函》，告知原告立即解除双方于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》，并要求原告赔偿答辩人的损失。期间，原告于2019年1月4日、原告和旭通公司于2019年2月18日，两次致函答辩人，要求答辩人支付第二期租金，并首次向答辩人披露原告与旭通公司之间缔结20年租赁期的租赁关系事实。原告还于2019年4月15日向答辩人发出了《解除房屋租赁合同通知书》。答辩人认为原告在函件中提出的观点和理由不能成立。目前，案涉房屋经沛县法院在司法淘宝网于2019年2月22日、2019年4月3日两次公开公告拍卖，现已流拍。答辩人也已经于2018年12月29日前撤出案涉房屋。二、原告的诉请不能成立。首先，答辩人已经于2019年1月29日通知原告解除租赁合同，原告在收到通知后并没有提出异议，更没有通过司法途径对于解约通知的效力提起诉讼。因此，依据法律规定，案涉租赁合同已经在2019年1月29日解除。在合同解除后，答辩人不存在继续支付租金的义务。其次，从双方发生的争议事实看，实质上是原告违约，原告作为房屋出租人不能保证答辩人占有使用租赁房屋，违反合同约定和法律规定。鉴于本案的案外人对于原告的合同义务承担连带担保责任，答辩人不能在本案中提起反诉，但已经同时另案起诉。综上，请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年7月16日，原被告双方签订了房屋租赁合同。约定：原告将位于徐州市泉山区出租给被告作为医院经营及开展医疗相关业务使用，租赁期限自2018年7月16日至2038年7月15日止，租赁期为20年，承租期内年租金为300万元每年，前六年每三年递增5%,余年每五年递增5%。租金支付应遵循先付后用原则，按季度支付，第一期房屋租金支付时间为协议签订后十个工作日内（协议签订日为2018年7月16日），支付金额50万元。租赁期限为2018年7月16日至2019年1月15日（7月16日至11月15日为4个月免租期，实际为2个月房租），其后每期租金被告必须提前一周向原告交清，原告应在7日之内开具发票给被告。合同第九条违约责任约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同。乙方（被告）违约需支付甲方（原告）当年租金总额的50%为违约金，甲方违约需支付乙方当年租金总额的50%为违约金及赔偿乙方前期所有装修费用。房屋租金应付期三十天后，被告无理由未支付租金的，每天按月租金额的千分之三计算，逾期超九十天，原告有权收回房屋，终止协议，不承担由此引发的经济、民事、刑事责任，被告向原告支付当年租金总额的50%为违约金。合同签订后，原告即将涉案房屋交付给了被告，被告即按约通过银行转帐方式支付了首期房租50万元，原告同时也按约定向被告开具了50万元租金发票。同年8月份被告开始装修，12月12日沛县法院工作人员带着评估公司人员查看该房屋现场，12月29日被告全部停工，全部人员撤出了涉案房屋。由于装修未完成，涉案房屋被告一直没有使用。因被告未在2019年1月8日前付清2019年1月16日至2019年4月15日第二期房屋租金75万元，原告于2019年1月15前开具租金发票给被告。由于被告未支付房屋租金。逾期己超过90日，原告遂诉讼来院。另查，2018年12月29日，被告向原告发函“我司正在对于租赁房屋进行装修装饰。然而，2018年12月12日，徐州市沛县人民法院执行法官和第三方评估机构人员来到租赁房屋现场，对房屋进行评估。我司目前获悉，贵司因欠付银行贷款本息，法院裁定将对租赁房屋进行变卖、拍卖。我司认为，租赁房屋被变卖、拍卖，将严重影响贵我双方房屋租赁合同的正常履行，甚至可能导致租赁合同无法履行或终止，我司深感不安。鉴此，我司特致函贵司，通知如下:1、我司暂停向贵司支付房屋租金:2、请贵司在接函后15日内消除履约障碍，或者提供我司认可的履约担保:3、否则，贵司承担一切不利的法律后果，并赔偿我司的损失(直接损失和间接损失)。特此函告，请审慎处理”。2019年1月4日,原告回函称”贵公司来函已收悉，我司认为贵公司担心纯属多余。一、徐州旭通物资贸易有限公司已经与徐州雄鹰汽车销售服务有限公司在2015年初(房产未抵押之前)签订了长期租赁协议，并且有税务局以房产出租缴纳的房产税相关手续为证。即使房屋被变卖、拍卖也丝毫不影响租赁合同的正常履行。二、沛县人民法院和铜山区人民法院对该房屋的租赁情况是认可的，现虽进入了执行拍卖阶段，但并没有任何清理租赁户的公告文件和实际执行，对贵公司的房屋使用并未造成任何障碍。三、我公司又主动追加了连带担保人，并且承诺如给贵公司造成任何损失，愿意承担相应赔偿。综上所述，贵公司无理由拒付房租，我公司已将发票开好一起寄送至贵公司，希望贵公司按时交付房租，如达到约定天数造成违约，所有损失由贵公司承担，我公司并且采取一定措施停止贵公司使用该房屋。特此函告，请尽快回复“。2019年1月29日被告又向原告发告知函”我司对于贵司的函件内容深表惊讶，且不能认同贵司意见。为此，复函如下:1、首先，贵司于2015年初(房产未抵押之前)与徐州旭通物资贸易有限公司签订长期租赁协议的情况，在贵我双方签订粗赁合同时，贵司并没有向我司告知情况，对于贵我双方履行租赁合同是否造成不利影响，我司再次感到不安:2、贵司陈述“沛县人民法院和铜山人民法院对该房屋的租赁清况是认可的是否属实，能否向我司出具书面材料以证明上述法院在执行房屋拍卖时认可租赁关系并告知了买受人？能否向我司出具书面材料以证明涉租房屋的司法拍卖是“带租拍卖”？若贵司不能提供上述书面材料，依然存在法律障碍，不能保证我司在涉租房屋上20年的租赁权。3、尽管杨通先生自愿作为贵司债务的连带责任担保人，但贵司和杨通先生均没有向我司明示担保人的担保能力和财产情况，以达到足以使我司相信的程度。综上，我司郑重向贵司告知如下:1、自本告知函发出之日起，立即解除贵我双方于2018年7月16日签订的《房屋租赁合同》;2、请贵司接函后尽快与我司协商，赔偿我司的损失。否则我司将通过司法途径向贵司和担保人索赔。特此函告，请审慎处理“。经本院查询该《告知函》于2019年1月30日被签收。2019年2月18日，原告、旭通公司共同致函被告“贵公司1月25日来函已收悉，近一段时间因处于过年期间和协调沛县农商银行和法院事宜未及时回函。1、我公司与徐州旭通物资贸易有限公司签订长期租赁协议贵公司知晓，因为贵公司的租赁发票就是由旭通物资公司提供的，旭通公司同贵公司并且也签订了转租协议。且旭通公司与雄鹰公司签订的租赁合同时间为2015年1月1日，是在房屋抵押日之前，有合同和房产局的交税记录为证。这样从根本上保证了贵公司的承租权。且沛县农商行和沛县法院今日从我公司拿走该租赁合同复印件，他们认同该租赁，要求租金直接付至沛县法院，有贺鹏在场为证。铜山法院和铜山农商银行还未进入司法程序，他们也会效仿沛县农商行，毕竟是一个系统的。综上，我公司郑重向贵公司告知如下:自收本函起，立即先行支付房租，否则视贵公司单方违约，造成一切后果由贵公司独自承担”。2019年4月15日，原告向被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明，国康中医院（以下简称“贵公司”）于2018年07月16日租赁我公司位于徐州市泉山区，建筑面积为4257.45平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》。按照合同约定2019年1月16日至2019年4月15日租金75万应在2019年1月8日之前付清。我公司己于2019年1月7日给贵公司开具75万元发票，至今未收到房屋租金。根据合同第九条约定，乙方租金支付逾期超九十日甲方有权收回房屋，终止协议，不承担由此引发的经济、民事、刑事责任，乙方需向甲方支付当年租金总额的50%为违约金。贵公司上述违约行为完全符合租赁合同的约定的解除条件。现我公司正式和您解除合同，并且将向有关法院提起诉讼。特知您发送本解除合同通知书，租赁合同自本通知书送达之日起解除。再查，因原告向沛县农商行贷款7000万元，沛县农商行申请实现担保物权，2018年4月27日立案，江苏省沛县人民法院作出2018苏0322民特4号民事裁定书，2018年5月11日裁定，8月4日发布准许沛县农商行对涉案22套房产变卖、拍卖所得价款优先受偿，在其抵押担保范围内优先受偿。2018年9月4日沛县法院立案受理沛县农商行提出的强制执行申请，并作出裁定[(2018)苏0322执2165号]拍卖案涉22套房屋，原告被列入失信人员名单。2019年2月22日，沛县法院在淘宝网第一次拍卖涉案22套房屋，没有确认租赁关系，没有优先权人。2019年4月3日，沛县法院在淘宝网第二次拍卖涉案22套房屋，没有确认租赁关系，没有优先权人。以上两次拍卖均已流拍。原告诉讼案件表显示，原告涉案5个裁判文书（公开的，不包括未上网未能查到的），作为被执行人信息3条，作为失信被执行人2条信息。本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案争议焦点为：一、被告是否有权解除涉案合同及解除合同的生效时间。二、被告是否违约，是否应当给付原告租金及违约金。首先，原告隐瞒案涉22套房屋的抵押权人沛县农商行已经于2018年4月27日向沛县人民法院提出实现担保物权之诉，并于5月11日由沛县法院作出裁定对房产变卖、拍卖所得价款优先受偿的事实,与被告签订合同，事后对沛县法院立案受理沛县农商行提出的强制执行申请开始拍卖案涉22套房屋，并将原告列入失信人名单的情况，原告也没有主动向被告披露，且已实际拍卖。拍卖后原告无法保证被告涉租房屋上20年的租赁权，原告的上述行为违背诚信原则，在此情况下，被告中止履行支付租金，并要求原告提供履约担保于法有据，原告在被告要求的合理期限内未提供适当担保，被告行使不安抗辩权要求解除租赁合同符合法律规定及合同约定。因原告于2019年1月30日收到被告邮寄的解除涉案租赁合同的告知函，该合同的解除应从原告收到解除函之日2019年1月30日生效。故本院确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年1月30日解除。其次，原告不还贷款的行为，导致抵押权人起诉，房屋被查封，甚至导致租赁合同随时无法履行，是严重的违约行为，被告因此行使不安抗辩权未按合同约定支付租金，符合法律规定。被告按约通过银行转帐方式支付了首期房租50万元租金，可以看出被告之前一直积极给付合同约定的租金，后来不付租金的原因确系原告严重违约且直接影响其正常使用甚至直接威胁其租赁权。因此，原告作为根本违约方以被告没有按照合同约定的期间给付租金，要求被告支付租金及违约金的诉讼请求，不符合诚实信用原则的要求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十八条、第六十九条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告徐州雄鹰汽车销售服务有限公司的诉讼请求。案件受理费19650元，保全费5000元，合计24650元，由原告徐州雄鹰汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马盛军人民陪审员  王 文人民陪审员  周 耀二〇二〇年十月二十日书 记 员  魏佳欣