广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21773号原告：佛山市南海新都会物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区******************，统一社会信用代码914***********619W。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：巫楚欣，女，汉族，1996年12月16日出生，住广西贵港市覃塘区*************，公民身份号码************，系原告的员工。委托诉讼代理人：杨健霖，广东星宇律师事务所律师。被告：苏永健，男，汉族，1981年3月7日出生，住广东省广州市番禹区*************，公民身份号码************。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。原告佛山市南海新都会物业管理有限公司（以下简称“新都会物业公司”）诉被告苏永健物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人巫楚欣、杨健霖，被告及其委托诉讼代理人吴兵山到庭。本案现已审理终结。原告新都会物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年3月至7月物业服务费23600元；2.判令被告向原告支付上述应缴未缴费用所产生的逾期缴纳违约金1365元（以拖欠金额为本金，从拖欠之日起按年利率24%计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月31日）。3.本案全部诉讼费用由被告承担。以上暂合计：24965元。事实与理由：2018年8月1日，原告与被告签订《物业服务协议》，约定被告接受原告为物业管理公司，由原告向被告承租的位于佛山市南海区*********海新都会广场二层内商铺编号为2F83号房产提供物业管理服务，每月物业服务费为4722元，被告应于每月五日前向原告支付当月物业服务费；被告未能按约定缴纳应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一日，按拖欠款项总额的3%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告自2020年3月开始拖欠物业服务费。原告多次催讨均无果，被告的行为已构成根本违约。被告苏永健到庭答辩称，1.被告方在疫情之前从来没有逾期支付物业管理费的情况，是因为疫情不可抗力的影响导致被告没有能力支付，被告不属于违约；2.在疫情停业以及影响经营期间，被告一直有与原告沟通费用减免以及提前撤场事宜，但是原告未能履行沟通期间的减免承诺；3.被告认为首先已经支付的两个月的押金原告应当予以退还或者对欠付的管理费进行抵销，其次应当减免部分，最后由于不属于违约，原告无权向被告主张逾期缴纳违约金；4.被告认为计算物业管理费的停止时间应当是被告实际的撤场时间，也即2020年6月7日。原告围绕其诉讼请求提供了物业服务协议、关于遵守合同约定的事宜、快递单、邮件查询结果、律师函、2F83六町目-欠费明细表作为证据，被告提供了微信聊天记录、撤场申请书、快递单、请求减免租金的申请、微信聊天记录、业主方盈动力投资集团有限公司工商信息、佛山市南海新都会物业管理有限公司工商信息作为证据；原、被告对上述证据真实性无异议，双方对证明内容有异议；上述证据均有原件予以核对，上述证据来源合法，本院确认上述证据形式上真实性。现被告承认原告主张的事实，但认为因疫情原因属于不可抗力，被告不属于违约，且被告一直请求撤场，是原告拖延，另外，原告主张的物业费计算基数和合同一致，但是疫情期间应当退还或者减免。另查明，盈动力投资集团有限公司在本院就其与苏永健之间的租赁合同纠纷提起民事诉讼，向苏永健主张租金及公摊水电费等，本院于2020年8月4日立案受理[案号为（2020）粤0605民初19039号]，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭审理该案，庭审中盈动力投资集团有限公司确认苏永健于2020年6月7日搬离于佛山市南海区*********海新都会广场二层内商铺编号为2F83号房产。诉讼中，原、被告确认被告已于2020年6月7日撤离涉案商铺；被告补充陈述称，其曾向新都会物业公司缴纳公摊水电费的保证金7870元，但关于公摊水电费的缴纳问题是与盈动力投资集团有限公司签订的书面合同；原告补充陈述称，公摊水电费当时是替业主盈动力投资有限公司收取的，是代收款。本院认为，被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认；现原、被告双方之间对保证金的缴纳，约定的物业服务费金额、拖欠物业服务费的事实均无异议，双方争议焦点在于被告2020年3月至7月期间的物业服务费是否存在减免事由，履约保证金9444元是否能抵扣拖欠的物业费。经查，被告为涉案房屋的承租人，与原告签订《物业服务协议》，双方之间签订的《物业服务协议》为双方真实意思表示，没有违反国家强制性法律法规，该协议应当认定有效。被告对未缴纳2020年3月至7月的物业费23600元无异议，但认为拖欠的物业费仅为2020年3月1日至2020年6月7日，因为2020年6月7日已经撤场，2020年7月的物业费不应当由被告缴纳，且上述拖欠的物业费也应当以保证金抵扣或者减免。本案原、被告间的物业服务合同无法继续履行因被告不再是物业使用人，致使合同目的不能实现，且原、被告双方对解除合同无异议，但对解除合同的时间存在争议；经核查，双方之间签订的《物业服务协议》约定了具体的合同期限，但在该协议履行的过程中，被告已于2020年6月7日撤离涉案房产，在涉案《物业服务协议》剩余的合同约定履行期间（2020年6月8日至2020年7月31日），被告实际并没有接受原告的物业管理服务，且原告清楚知晓被告撤场，故被告应承担的是2020年3月1日至2020年6月7日期间的物业管理费15267.8元（2020年3月至2020年5月共三个月，每月4722元×3个月+4722元÷30天×7天=15267.8元）；2020年6月8日后的物业管理费，原告应另行向实际接受物业管理服务人主张。关于被告拖欠的物业管理费是否存在减免的事宜。虽在2020年第一、二季度期间，疫情对于商户的经营确有较大影响，但本案原、被告之间是物业服务合同，疫情期间，原告仍然承担在涉案物业公共区域的管理、服务义务，被告方没有证据证明原告未履行上述期间的物业服务义务，被告方减免费用的抗辩，本院不予支持；被告方2020年3月至6月7日期间尚欠的物业费为15267.8元。对于违约金的数额认定及履约保证金是否应用于抵扣被告尚欠的物业服务费的问题。原、被告确认被告签订涉案《物业服务协议》之初向原告交付了履约保证金9444元，现被告要求以该保证金进行抵扣，原告认为被告该请求不符合双方约定。经查，涉案《物业服务协议》约定协议期内，被告无违约的，原告十五个工作日内无息退还，被告违约的，保证金不予退还，并同时约定了被告拖欠物业费的，应按日利率3%从逾期日支付违约金，上述约定属于合同双方对于违约责任的约定，但原告方是物业服务方，其完成了物业管理服务义务的情况下，按涉案协议及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，其可向业主或者承租人主张该部分费用，从当事人陈述及合同履约情况看，未见原告所述的物业空置无法收取物业管理费的风险，双方上述约定仅单方加重物业使用人违约责任，且原告方未有证据证明其因被告不缴纳物业服务费产生了其他损失的情况，原告方现有损失仅为未能按期支配物业服务费产生的利息损失，上述约定明显超出了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条损害赔偿范围的规定，被告已对此提出了抗辩，本院予以支持；本院根据公平原则考虑，酌定被告应支付以每月4722元为本金，按年利率5%从每笔欠缴物业费的逾期日（2020年3月应缴物业费从2020年4月起算，以此类推）至起诉当月（2020年9月）的违约金，原告诉请超过部分，本院不予支持；按上述计算方式，被告应支付的违约金共275.45元[4722元×年利率5%÷12个月×（5个月+4个月+3个月+2个月）=275.45元]。被告认为其向原告方缴纳了两笔保证金，一为涉案物业管理费保证金9444元，二为公摊水电费保证金7870元，但被告亦确认该公摊水电费的约定存在书面协议，该书面合同的相对方为盈动力投资集团有限公司，且盈动力投资集团有限公司另案对被告提起的诉讼中亦主张了涉案房产的公摊水电费，合同具有相对性，而书面合同是认定相应法律关系的基础性证据，现被告确认该公摊水电费等费用的缴纳是其与业主之间的约定，原告称该公摊水电费是替业主盈动力投资集团有限公司代收，故该公摊水电费的保证金应当被告与合同相对方另案处理；至于物业管理费的履约保证金，被告方在本案中同意以该保证金中扣减其应支付物业管理费，故以被告已缴纳的履行保证金抵扣部分被告应支付的物业服务费及违约金后，被告方尚欠的物业服务费共6099.25元（15267.8元+275.45元-9444元=6099.25元），被告应予支付；但原告诉请超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏永健应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理服务费6099.25元予原告佛山市南海新都会物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市南海新都会物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告苏永健如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费424.14元，减半收取计212.07元（原告已预交），由原告新都会物业公司负担187.07元，被告苏永健负担25元。由被告负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 芸二〇二〇年十月二十日书记员 蔡家正