湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0302民初2664号 原告：湖南步步高物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区昭潭乡韶山西路**。 法定代表人：周梁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖卓民，湖南联进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨香英，湖南联进律师事务所实习律师。 被告：唐京晶，女，1984年3月22日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。 被告：赵雨钢，男，1978年2月16日出生，汉族，住湘潭市九华经开区。 原告湖南步步高物业管理有限公司（以下简称步步高物业公司）与被告唐京晶、赵雨钢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告步步高物业公司的委托诉讼代理人肖卓民、被告唐京晶、赵雨钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告步步高物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务4209元及违约金1262.9元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系湘潭步步高置业˙新天地（九华）一期XX栋XX单元XX号房屋业主，房屋建筑面积为129.93平方米。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议的》的约定，住宅的物业服务费为每月每平方米1.8元，物业服务费按半年度缴纳，业主应在每半年度第一个月前10日内缴纳物业服务费。协议约定，未按时缴纳，应按拖欠金额千分之三每日的标准支付违约金。被告拖欠物业服务费18个月，共4209元（2018年7月1日至2019年12月31日）。原告多次向被告催要，被告仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼。 被告唐京晶、赵雨钢共同辩称，1.被告购买的房屋在交房时出现房屋局部空鼓、漏水等质量问题，被告多次与原告沟通，原告进行多次处理但未处理完善之后以各种理由推脱或者置之不理。2.原告未征得物业公司同意将被告缴纳的装修押金抵扣物业费。3.小区车位只卖不租违反了相关法律规定，未购买车位的业主需按商业计时收费，收费标准未经业主协商同意，由物业公司私自定价，小区停车场多次出现丢失电动车的情况，物业拒不负责任。4.地下停车场存在设计缺陷，出现问题后物业不负责任。2020年6月4日，原告开车在地下车库时，因无安全警示标示，倒车时撞上尾部上方承重梁，造成车辆损失55,500元，但物业表示概不负责。5.本小区已完成1-3期20多栋的交房，入住率远超规定的30%，但原告拒不提供实际交房信息和相关资料，阻止小区成立业主大会，导致小区业主委员会至今不能成立。6.原告从未公示小区公共部分广告收入、停车收入、公共区域租赁收入，违反规定。7.地下停车场（E3区至H1区）堆放大量建筑垃圾（木头、砂石、废料等），占用车位30多个，且该处消防栓损坏，影响了小区环境，易引发火灾，有极大的消防安全隐患。8.原告未经小区业主同意，擅自将小区公共活动区域（小区大厅的地下层）出租给健身会所。该健身会所在收取会员费后，突然撤场，给业主造成较大经济损失。9.物业服务极差，小区保安殴打业主、恐吓业主问题时有发生，业主人身安全得不到保障。10.物业公共设施维护不到位，2020年7月24日，小区因高压线路故障而停电，电梯备用电源未启用，造成电梯停运且有业主被困在电梯中，此前几次停电都有电梯停运而业主被困的事件。11.小区安保工作不到位，地，地下车库楼道入口在2020年7月前没有门禁后安装了门禁也是摆设，不明身份人员屡屡出现，致使部分业主被上门推销及冒充燃气公司等人员蒙骗。12.根据规定，五级物业服务标准的收费为1.8元/平方米，但原告提供的物业服务有多项服务内容达不到五级标准。综上所述，原告严重违反相关规定，给小区业主带来巨大不便和安全隐患，造成广大业主和原告矛盾巨大，请求依法驳回原告只收钱不做事的无理要求，并向广大业主公开所有收支账目，配合业主成立业主委员会，向曾被辱骂殴打蛮横管理的广大业主公开道歉。 原告没有和被告签订前期物业合同，被告不是原告的服务相对方，原告也不是被告要求服务的主体，所以请法庭裁判，原告退出小区物业管理，被告不承担没有合同义务的物业费用。 本院经审理认定事实如下： 一、小区名称：步步高·九华新天地（二期）小区，位于湘潭市九华经开区××道（现莲城大道）19号。 二、唐京晶、赵雨钢系湘潭市九华经开区××道（现莲城大道）19号步步高置业新天地九华XX栋XX单元XX号房屋的业主，《商品房买卖合同》中记载的房屋建筑面积为129.93平方米，房屋类型为住宅。 三、截至本案法庭辩论终结时，案涉小区尚未成立业主委员会。物业服务是前期物业服务阶段。步步高物业公司未与唐京晶、赵雨钢签订物业服务协议。 四、步步高物业公司（乙方）与小区开发建设单位即案外人步步高置业有限责任公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：步步高置业有限责任公司选聘步步高物业公司对步步高·九华新天地（二期）项目提供前期物业服务事宜；物业服务费由物业买受人按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的标准为1.8元/月.平方米；已办理交付手续的，经乙方与甲方或物业买受人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，物业服务费按照90%缴纳；物业服务费以12个月为1个缴费周期，甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起顺推12个月为第1期（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，即按实际交付之日起计算）。物业买受人或物业使用人应在每期物业服务费到期日前向乙方付清下一期的物业服务费，不得延迟交付；物业买受人及物业使用人如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，应按逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。车位属于甲方所有、委托乙方经营管理的，乙方按暂定【露天车位元/个·月、车库车位元/个·月】的标准向车位租用（使用）人收取车位租用费，并向全体物业买受人公示后由乙方代收，收益分配由双方另行协商确定；临时停车的，乙方按暂定【15分钟内免费、半小时内5元、1小时内10元、超过1小时后每小时5元、全天最高不超过60元】的标准收取。临时停车收费纳入物业经营收入归乙方所有；属于全体物业买受人共有的车位，乙方每月从车位租用收入中扣除合理成本费用（人工、维护和税费等）后，按50%比例提取佣金。 五、步步高物业公司为步步高·九华新天地（二期）小区提供了物业服务。唐京晶、赵雨钢已交纳截止到2018年6月30日的物业费。因唐京晶、赵雨钢拖欠物业费未交，2019年4月17日，步步高物业公司的物业管家通过微信向唐京晶、赵雨钢催交过物业费。 六、唐京晶、赵雨钢拖欠步步高物业公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业费总计4209元（129.93平方米×1.8元/平方米/月×18个月=4209元）至今尚未交纳。 七、步步高物业公司主张的违约金为1262.9元，计算方法为129.93平方米×1.8元/平方米/月×18个月×30%=1262.9元。 八、唐京晶、赵雨钢不交纳物业费的抗辩事由主要是认为步步高物业公司提供的物业服务有较大问题，达不到五级物业服务标准，存在的主要问题有：在小区地下停车场堆放建筑垃圾；停车收费不合理，车位只卖不租；地；地下停车场门禁在交房时未安装业公司未对此向开发商提出异议，安保不到位；共用设施、设备的维修、养护不到位；装修押金未经同意抵扣物业费；电梯电源在停电时未及时启用，造成有业主被困电梯中；将小区公共活动区域擅自出租；未与物业公司签订物业服务合同；购买的房屋有质量问题；物业公司不公示小区公共区域收入；服务态度差；阻挠小区成立业主委员会等。 九、步步高物业公司称，对于业主提出的小区地下停车场堆放建筑垃圾的问题，已与湖南盛云商贸有限公司签订垃圾清运服务承包协议，正在进行垃圾清运，将在近期内清理干净，并已将垃圾清理工作在业主群内进行了告知。 上述事实，有原告步步高物业公司提供的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、小区卫生清洁照片、保安巡查、设备维护记录、微信聊天记录截图、《装修建渣垃圾清运服务承包协议》，被告唐京晶、赵雨钢提交的收费凭据、图片、视频等证据及当事人的陈述在卷佐证，足以认定。被告唐京晶、赵雨钢主张步步高物业公司工作人员恐吓殴打业主及擅自出租共有小区公共活动区域，给小区业主造成损害，并提交了证据12、13视频录像。步步高物业公司经质证对唐京晶、赵雨钢提交的证据认为：视频证据中无法分辨在场人员身份也无法确定事情的起因，不予认可；唐京晶、赵雨钢主张的公共区域不属于公共区域也不是步步高物业公司对外出租。在唐京晶、赵雨钢提交的视频证据中，对于在场人员身份及冲突缘由、事情处理经过等唐京晶、赵雨钢均不能提交其他证据证明，唐京晶、赵雨钢主张的公共区域对外出租问题亦不能证明系步步高物业公司擅自对外出租，故对于唐京晶、赵雨钢提交的该两份证据，本院不予确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。在步步高物业公司按照与小区建设单位签订的《前期物业服务合同》约定为唐京晶、赵雨钢所居住的步步高置业·新天地（九华）小区提供了物业管理服务的情况下，唐京晶、赵雨钢应当按照有关标准向步步高物业公司交纳物业费。唐京晶、赵雨钢抗辩称其未与步步高物业公司签订物业服务合同，不承担物业费用的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的房屋质量问题及小区地下停车场设计存在缺陷的问题，鉴于以上问题并非步步高物业公司造成，对房屋质量问题的修复亦非步步高物业公司的合同义务，故不能作为拒交物业费的正当理由。关于唐京晶、赵雨钢提出步步高物业公司提供的物业服务不符合协议约定、地、地下停车场内长期堆放建筑垃圾等此不应交纳物业管理费的抗辩意见，本院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供的物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，影响业主的正常生活，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。本案中，从唐京晶、赵雨钢的陈述及举证内容来看，步步高物业公司在物业管理方面确实存在一定瑕疵，例如对小区地下停车场堆放的建筑垃圾未及时清理等。但在庭审中，根据步步高物业公司的举证，其已在业主提出关于建筑垃圾堆放的问题后，积极着手清运垃圾，说明步步高物业公司对于自身提供的物业服务瑕疵有进行弥补和改进。综合庭审查明的其他事实，步步高物业公司提供的服务瑕疵应不属重大瑕疵，故对唐京晶、赵雨钢主张不交物业费的上述抗辩理由，本院不予支持。现步步高物业公司要求唐京晶、赵雨钢按《前期物业服务合同》的约定交纳自2018年7月1日至2019年12月31日的物业服务费4209元，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，根据步步高物业公司提供的证据及抗辩意见，能够看出步步高物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，唐京晶、赵雨钢并非无故拖欠物业服务费，因此无需向步步高物业公司支付违约金，对步步高物业公司的该项主张，本院不予支持。步步高物业公司今后应严格按照《前期物业服务合同》的约定提供物业服务，提高服务水平和质量，多与业主沟通协调，及时处理问题、疏导情绪，共同营造良好的小区环境及和谐的物、业关系，减少纠纷和诉讼的发生。 综上所述，本院对步步高物业公司的诉讼请求，部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、唐京晶、赵雨钢在本判决生效之日起十日内支付湖南步步高物业管理有限公司2018年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4209元； 二、驳回湖南步步高物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由唐京晶、赵雨钢共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员 吴金平 二〇二〇年十月十九日 法官助理 陈璐璐 书 记 员 喻晓希 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。