福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初4091号 原告：陈希星，男，1997年3月12日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：江飞，福建千木林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程保江，福建千木林律师事务所实习律师。 被告：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地漳州开发区南滨大道333号御景园E1-A1，统一社会信用代码9135068156169863XY。 法定代表人：陈锦山，董事长。 委托诉讼代理人：潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 原告陈希星与被告漳州市富山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈希星的委托诉讼代理人江飞及漳州市富山房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘贵东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈希星向本院提出诉讼请求：1、请求判令漳州市富山房地产开发有限公司向陈希星赔偿装修损失83670元（具体金额待鉴定后在予以确定）；2、本案诉讼费由漳州市富山房地产开发有限公司承担。事实和理由：2017年12月21日，原、被告之间签订了《商品房买卖合同》购买位于漳州开发区××道××号××幢××单元××室的房产，套内面积为55.78平米，依据合同涉案房产装修由被告负责，费用计算在房款内。在签订合同期间，被告及其工作人员均明确涉案房产的装修标准以每平米2500元计算，并在协议七章第十六条第三款及补充协议第七条约定装修不符合标准被告需要赔偿损失，涉案房产交付后，被告使用的装修材料没有向原告提供检验报告，亦没有合格证明，更没有采购合同，另因为被告提供的装修材料明显不符合2500元每平米的装修标准，原告认为被告违反自己的承诺，采用劣质材料，不给材料的检验报告、合格证明、采购合同，属于违约行为，原告认为被告承诺的2500元每平米装修费，但实际不会超过每平米1000元，其中1500元系原告的损失，按照套内面积55.78平米，原告损失有83670元。依据合同的约定，被告应当承担赔偿责任。被告的行为已构成违约，依据《合同法》第107条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告依法应当对原告损失承担赔偿责任。综上所述，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 漳州市富山房地产开发有限公司（以下简称“富山公司”）辩称，陈希星起诉要求富山公司向其赔偿装修损失83,670元，缺乏事实与法律依据，依法应予驳回。具体理由如下：1、案涉房屋质量合格，有关装饰装修情况完全符合合同约定标准，陈希星已经验收房屋且对此无任何异议。在案涉《商品房买卖合同》中，双方已对案涉房屋装饰装修标准进行了具体、明确的约定，具体如下：根据《商品房买卖合同》第十六条第（三）款“装饰装修及设备标准”约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）由出卖人赔偿由此给买受人造成的损失，但该赔偿责任是指买受人有证据证明的实际损失；（4）赠送部位、未收取房款的部分，买受人改造装修的，出卖人不承担责任。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”在《商品房买卖合同》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了详细约定，约定范围包括：外墙、起居室（内墙、顶棚、室内地面）、厨房（地面、墙面、顶棚、厨具）、卫生间（地面、墙面、顶棚、卫生器具）、阳台、电梯、管道、窗户等，所约定的装饰装修标准是具体、明确的，但并未对装修价格或价值进行任何约定。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第7.3条“关于装修装饰的补充”约定：“7.3.1该商品房为带装修商品房，具体装修装饰的标准等以附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定体现的装饰装修内容为准，其作为商品房交付时装修、装饰验收的依据……”根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第2.1条约定：“……鉴于该商品房为带装修商品房，甲方交付是装修完成后的状态交付，乙方确认该商品房通过竣工验收备案即视为该商品房状态符合双方约定及设计要求，乙方对此无异议。” 现案涉房屋于2020年4月10日完成测绘并取得《漳州市房屋面积测绘报告》，于2020年4月29日完成竣工验收备案并取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，足以证明案涉房屋质量合格，符合双方约定交付条件及设计要求。案涉房屋所使用的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料均符合国家规定标准和双方约定标准，产品质量完全合格。事实上，陈希星已经查验房屋并于2020年6月6日实际接收房屋，且没有提出任何异议，应视为其已认可包括房屋装修装饰情况在内的房屋全部质量情况。2、陈希星与富山公司双方从未约定“涉案房屋的装修标准以每平方米2,500元计算”，富山公司也从未做过此类承诺，陈希星主张以每平方米2,500元作为装修标准，没有任何事实与合同依据。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米18,214.28元，总价款为1,339,478元，合同中并无任何关于装修价值或价格的单独约定。陈希星主张的富山公司及其工作人员均明确“涉案房屋的装修标准以每平方米2,500元计算”，与事实严重不符。首先，富山公司从未与陈希星约定过“涉案房屋的装修标准以每平方米2,500元计算”，无论是商品房买卖合同的正文，还是其附件及补充协议中，均未约定装修价值或价格为2,500元。富山公司的工作人员也没有向其做出过房屋装修价值或价格为2,500元的承诺。而且，根据合同约定，有关工作人员所出具或签署的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，也不构成合同内容。同理，有关工作人员发布的私人微信朋友圈内容，属于个人行为及个人言论自由范畴，不能代表公司意思，公司既无权干涉也无法进行全面管控。基于举重明轻原则，无论该等有关人员是否在私人朋友圈中发布过任何宣传内容，该等内容也都不能成为案涉合同的组成内容，不能对富山公司产生约束力。其次，陈希星截取的疑似微信朋友圈截图所示的“带2500精装修”的表述，并不明确、具体（需要事先指出的是，富山公司对该疑似微信朋友圈截图的真实性、合法性及关联性均不予认可）。一方面，仅仅依据“带2500精装修”的表述，不足以明确装饰装修的具体内容及标准，2500的装修价格或价值也没有统一标准。另一方面，该截图中有关“带2500精装修”的表述，从表面上来看，仅是有关个人自行发布（实际发布者情况不明）的朋友圈广告的组成部分，其与阳光城品牌、项目单价、开盘时间、户型面积、价款支付方式、交通及配套设施等共同组成其个人广告内容，可以向意向购房者传达关于阳光城项目楼盘的直观印象。了解该广告内容的购房者是否愿意通过该个人购买相关房屋产品，就广告的作用而言，“带2500精装修”的表述虽然含有看似明确的数字，但如何确定该2,500元的主要内容及组成方式，广告中并没有做出具体确定的说明，即何为精装修的内容及具体标准、是否为装修成本价值或销售价格、市场价值以何为准、是否包括室外部分等具体内容均不能在该个人广告中确定。“带2500精装修”的表述，仅是阳光城品牌、项目单价、开盘时间、户型面积、价款支付方式、交通及配套设施等该个人广告整体内容中很小的一部分。富山公司认为，对于该个人微信朋友圈截图中有关“带2500精装修”的表述，最多也只是该个人的要约邀请，而非要约，且与富山公司无关，因此不能成为案涉合同的组成内容。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第4.1条的约定：关于商品房交付条件，双方补充确认如下：（1）出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件及补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。（2）双方同意，出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认，对于本合同及本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。 综上，陈希星主张的富山公司及其工作人员均明确“涉案房屋的装修标准以每平方米2,500元计算”，无事实与合同依据。富山公司在此重申，双方在合同附件六中所约定的装饰装修标准是具体、明确的，不存在任何疑义，双方之间不存在任何关于装修价值或价格的承诺或约定，双方理应按照正式合同约定执行，陈希星超出合同约定范围而要求富山公司承担义务与责任，明显于法无据。3、陈希星起诉要求富山公司向其赔偿损失83,670元，无任何事实与法律依据，应不予支持。众所周知，产品的交易价格，是买卖双方在市场中进行交易时所自行协商拟定的一个成交价格，其形成受市场供求关系、产品质量、周边环境、购买人心理、合理利润、品牌价值等多种因素的影响，是一个包含多种价值因素在内的综合价格，而不仅仅产品本身的造价。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，本案双方当事人仅约定了商品房单价及与之对应的总价款，并未对毛坯房价值与装修价值进行分别约定。双方买卖的标的物是带装修商品房，而不是双方买卖毛坯房，开发商另行提供装修服务。案涉房屋作为带装修商品房，是一个房屋与装修有机结合的整体，其价值是就整体而言的，不具有可分割性，即房屋本身与装修不能简单地进行割裂，二者的价值或价格也不能单纯割裂来看，因此，本案中不存在单独计算装修价值或价格的基础和必要，那么自然也就不存在其所谓单独的装修部分损失的问题。本案中，陈希星没有提出任何证据证明案涉房屋存在达不到合同约定装修装饰标准的情况，也没有提出证据证明其由此而产生的损失以及具体的实际损失金额。陈希星所主张的案涉房屋装饰装修费不超过每平方米1,000元，并无任何事实依据，其据此主张1,500元系其损失（陈希星按照套内面积55.78平方米共主张损失83,670元），依法不能成立。综上所述，案涉房屋质量合格，有关装饰装修情况完全符合合同约定标准，陈希星已经验收房屋且对此无任何异议。陈希星主张以每平方米2,500元作为装修标准，无事实与合同依据，其要求富山公司向其赔偿装修损失83,670元等诉讼请求，于法无据，故请求贵院依法判决驳回陈希星的全部诉讼请求。 根据经审查确认的证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下： 2017年12月21日，陈希星与漳州市富山房地产开发有限公司（以下简称“富山公司”）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：陈希星向富山公司购买位于漳州开发区××道××号××幢××单元××室，房屋总价款为1339478元。《商品房买卖合同（预售）》第十六条第（三）款约定：“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）由出卖人赔偿由此给买受人造成的损失，但该赔偿责任是指买受人有证据证明的实际损失；（4）赠送部位、未收取房款的部分，买受人改造装修的，出卖人不承担责任。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。”《商品房买卖合同（预售）》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了详细约定，约定范围包括：外墙、起居室（内墙、顶棚、室内地面）、厨房（地面、墙面、顶棚、厨具）、卫生间（地面、墙面、顶棚、卫生器具）、阳台、电梯、管道、窗户等，所约定的装饰装修标准是具体、明确的，但未约定装修价格或价值。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第7.3条约定：“该商品房为带装修商品房，具体装修装饰的标准等以附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定体现的装饰装修内容为准，其作为商品房交付时装修、装饰验收的依据……”《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第2.1条约定：“……鉴于该商品房为带装修商品房，甲方交付是装修完成后的状态交付，乙方确认该商品房通过竣工验收备案即视为该商品房状态符合双方约定及设计要求，乙方对此无异议。”《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第4.1条的约定：关于商品房交付条件，双方补充确认如下：（1）出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件及补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。（2）双方同意，出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认，对于本合同及本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。案渉《商品房买卖合同（预售）》于2018年1月4日办理备案登记，于2020年4月10日完成测绘并取得《漳州市房屋面积测绘报告》，于2020年4月29日完成竣工验收备案并取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。陈希星于2020年6月6日实际接收房屋。 审理过程中，陈希星向本院申请调取漳州市富山房地产开发有限公司持有的装修材料采购合同及施工图纸，并申请对涉案房屋装修造价进行鉴定。 上述事实有当事人提供的《商品房买卖合同（预售）》、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）、漳州市房屋面积测绘报告、福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、业主基本情况登记表、入户资料、钥匙签收单及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。 综上所述，本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其附件系漳州市富山房地产开发有限公司与陈希星在平等、自愿基础上所订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。关于陈希星要求富山公司给付装修差价款的诉讼请求。首先，根据《商品房买卖合同》及其附件，合同只对装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行约定，并未约定装修的市场价格或价值。根据附件十一补充协议第4.1条的约定，无论漳州市富山房地产开发有限公司及其工作人员在签订《商品房买卖合同（预售）》之前以何种形式所作出的宣传，只有在漳州市富山房地产开发有限公司出具了加盖公章的书面材料或者将所涉内容载入《商品房买卖合同（预售）》及其附件或补充协议的情况下才对其具有法律拘束力。而陈希星提供的证人证言和截图并不能明确富山公司与陈希星以及其他购房者之间就装修部分市场价格或价值为2,500元有进行过约定。其次，根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第7.3条及第2.1条的约定，案涉房屋为带装修商品房，交付房屋是装修完成后的状态交付，并确认通过竣工验收备案即视为该商品房状态符合双方约定及设计要求。案涉商品房于2020年4月29日完成竣工验收备案，陈希星于2020年6月6日实际接收房屋，而陈希星在收房时未曾提出过异议，应视为其对富山公司交付房屋的装饰及设备标准予以认可。再者，本案讼争的商品房装修部分与涉案房屋主体整体中无法分割的一部分混同，无法单独计算其价值。陈希星申请对本案争议的装修部分进行鉴定和要求富山公司提供相关的装修资料，因其证明的目的是房屋装修实际造价，该证明目的对双方的合同约束力已被本院否定，因此，既无必要也不应当实施鉴定，故本院对于陈希星提出的申请不予准许。综上所述，陈希星请求富山公司给付装修差价款缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回陈希星的诉讼请求。 案件受理费1,892元，减半收取计946元，由陈希星负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 郭漳明 二〇二〇年十月十五日 法官助理 李昊蓝 书 记 员 蓝 怡