浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初1412号 原告：嘉兴市大象体育文化传播有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区国际中港城商贸城**10001-D，统一社会信用代码91330402MA29GF2N8F。 法定代表人：段晓波，总经理。 委托诉讼代理人：张林杰、张浩，嘉兴市秀洲区长虹法律服务所法律工作者。 被告：嘉兴经开万达广场商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区莲花广场****，统一社会信用代码91330401MA29F2LN8H。 法定代表人：王志彬。 委托诉讼代理人：马青、任羽辰，浙江群策律师事务所律师。 原告嘉兴市大象体育文化传播有限公司（以下简称大象公司）与被告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司（以下简称万达公司）合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告法定代表人段晓波及委托诉讼代理人张林杰，被告委托诉讼代理人马青、任羽辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大象公司起诉称，2018年4月15日原告与被告签订一份由被告提供的格式条款性质的《商铺租赁合同》，合同约定租期为55个月，自2018年5月25日起至2022年12月24日止。但在2019年3月6日被告方姓冯的工作人员突然找到原告要带原告去看其他的经营场地，原告当即表示该场地不适合原告经营。自此，被告在2019年3月28日向原告发了一份工作联系函，罗列种种子虚乌有的情况，要求终止与原告的《商铺租赁合同》。原告收到被告的工作联系函后于2019年4月1日发了一封回复函给被告，抗议被告捏造事实单方面解除与原告的租赁合同。被告于2019年4月3日釆用停水停电的非法手段迫使原告解除合同，又于2019年4月4日釆用建筑材料隔断的方式阻止原告营业，并强拆原告经营场所内的设施，妨碍合同的正常履行，无奈之下原告于当日向城南派出所报警，并发函给被告。被告给原告造成了巨大损失。此外原告于2019年2月28日向被告支付了三个月的租金8729.15元、物业费30168.32元。但原告实际在2019年4月4日已经无法经营。故原告为保障自身合法利益，无奈之下向贵院起诉，请求判令：一、解除原、被告双方签订的商铺租赁合同；二、判令被告赔偿原告损失965286.6元；三、判令被告返还原告已付而未实际承租的两个月租金58193.4元，两个月物业费20112.2元，以上共计1043592.2元。案件审理过程中，原告变更诉讼请求：一、变更原第二项诉讼请求为赔偿原告损失985286.6元（该985286.6元的组成部分为：800000元的装修损失、124320元的郭亚奇案件中原告赔偿的装修损失、40966.6元的设备发票、20000元的装修保证金）；二、撤销原第三项诉讼请求；其余请求不变。 被告万达公司答辩称，要求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。理由：一、答辩人与原告签订的商铺租赁合同，已于2019年3月31日解除。商铺租赁合同明确约定了双方的权利义务，由其对原告可能存在各种违约情形以及违约的后果做了详细的约定，即如果构成违约，答辩人有权解除租赁合同，所有的损失由原告自行承担。该租赁合同是双方当事人真实的意思表示，对双方均具有约束力。租赁合同履行过程中，基于原告严重违反了合同的多项条款，答辩人已于2019年3月31日正式与原告解除了商铺租赁合同。二、答辩人解除租赁合同既有事实依据，又有法律依据，属于合法解除。要求答辩人向原告承担赔偿责任以及诉讼费的请求缺乏事实与法律依据。1、原告在实际租赁过程中，原告自行占用消防通道，其实际使用部位存在严重消防隐患，违反合同第14.2条，除此之外，原告还存在其他种种违约行为。鉴于上述，答辩人遂于2019年3月31日正式与原告解除了商铺租赁合同，答辩人根据双方合同约定解除与原告的租赁合同不存在任何过错。2、答辩人为防止造成原告的不必要损失，在解除合同前主动与原告进行了沟通，答辩人于2019年3月30日向原告送达的工作联系函中明确表示，原告可于收函日就解除租赁合同事宜进行回复，未回复则视为同意，事实上原告并未及时与答辩人取得联系，原告以其行为同意答辩人解除租赁合同。3、原告主张的损失不明确且依据不足，答辩人不予认可，关于装修费用，首先原告并未对租赁合同项下商铺进行装饰装修，其装修部位为公共区域、消防隔间。其次原告仅提供了装修合同以及部分收据，非正式发票，无法证明原告据此支付了装修合同项下的全部款项。关于在另案中处理的，原告对次承租人承担的赔偿费用也不能作为原告追偿的依据。因为另案中的赔偿费用是基于原告与次承租人之间的租赁合同期间对次承租人装修费进行协商折算得出，并不具有客观性，并且原告与次承租人的转租期限已经超过了答辩人与原告之间的租赁期限，故据此得出的赔偿金额不得作为本案的赔偿依据。20000元装修押金收到，愿意退还。 针对自己的主张，原告提供了以下证据： 1.商铺租赁合同、备忘录、回复函、工作函、报警记录、现场照片、强拆的视频，证明原被告双方租赁合同关系以及被告数次以各种形式阻碍原告合法经营，强拆原告的经营场所，无奈之下原告数次报警，且被告将该场地已实际租赁给第三方唯品会并已实际使用，原告只能被迫解除合同的事实。 2.装修工程合同、装修报价单、装修费收款收据、原告经营场所内的设备设施的发票，用以证明被告强拆原告经营场所造成的实际损失。 3.（2019）浙0402民初3269号民事判决书，证明被告强拆原告经营场地导致承租原告部分经营场地的郭亚奇经营的盘古造型被拆，由此引发的损失经法院判决为124320元。 4.记账凭证、专用回单、被告开具的发票，证明原告于2019年2月28日交的3个月租金及物业费。 5.营业执照1份，证明装修的材料用于租赁物。 6.收款收据1份，证明原告向被告交纳20000元装修押金，被告同意装修的事实。 被告对原告提供的证据1租赁合同、备忘录、回复函、工作函无异议，对报警记录真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，对现场照片有异议，对视频有异议，实际上盘古的店面已经拆除被唯品会使用，另外拆的是万达的公共区域，视频中的人员并非被告人员。对证据2装修工程合同、报价单不知情，有异议，原告未按照合同约定将装修方案提交被告处审核，也未办理装修手续，造成的损失应自行承担；对证据2收款收据及发票有异议，不能作为原告要求赔偿损失的证据，其中2018年4月25日收款收据大小写不一样。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，也不能作为原告要求赔偿的依据。对证据4真实性无异议，但被告已于2020年2月27日向原告返还租金保证金56565.6元，物业保证金15084.16元、质量保证金10000元，预收租金、物业费81633.59元。对证据5真实性无异议，对关联性有异议。对证据6的真实性无异议，不能证明待证事实。 针对自己的抗辩，被告向本院提供了下列证据： 1.照片、建筑物平面图，证明原告并未实际使用租赁合同项下的商铺，其营业范围均为公共区域，并且将消防隔间一并占用，擅自关闭消防隔间门、随处拉网、地面铺设异物等、地面铺设异物等严重消防隐患。 2.工作联系函、快递面单、送达截屏，证明原告在实际租赁过程中，严重违反了多项合同约定，构成根本违约，万达公司于2019年3月31日正式与原告解除了商铺租赁合同。 3.店铺精装证据，证明B1052系精装店铺，内部基础装饰装修由被告出资，与原告无涉。 4.网银电子回单，证明被告于2020年2月27日向原告返还履约保证金56565.6元、物业保证金15084.16元、质量保证金10000元、预收租金物业费81633.59元。 5.照片，证明租赁物的现状。 原告对被告提供的证据1真实性无异议，对待证事实有异议，按照备忘录的约定负一层公共空间系被告租赁给原告使用，原告不存在不妥之处，被告声称原告占用消防隔间、擅自关闭消防隔间门等均不是事实。对证据2真实性无异议，对待证事实有异议，原告并不同意解除合同。对证据3有异议，无法证明待证事实。对证据4真实性无异议，收到上述款项。对证据5有异议，原告进行了装修。 本院认证如下：一、原告提供的证据1租赁合同、备忘录、回复函、工作函、报警记录被告对真实性均无异议，能够证明待证事实，本院予以认定。原告提供的证据1现场照片及视频、被告提供的证据5照片，结合原被告庭审陈述，能够证明涉案租赁房屋已为被告强行收回并另行租赁第三方的事实，本院予以认定。二、原告提供的证据2、证据5能够相互印证，共同证明待证事实，本院予以认定；原告提供的证据3，被告对真实性无异议，能够证明待证事实，本院予以认定；原告提供的证据4、被告提供的证据4，当事人对真实性均无异议，能够证明原告交纳费用，被告已退回的事实，本院予以认定；原告提供的证据6，被告对真实性无异议，能够证明待证事实，本院予以认定。三、被告提供的证据1，原告对真实性无异议，结合原被告庭审陈述，能够证明原告占用消防通道、隔间的事实，本院予以认定；被告提供的证据2能够证明被告向原告发送工作联系函通知原告解除租赁合同的事实，本院予以认定；被告提供的证据3不能证明待证事实，本院不予认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2018年4月15日原被告签订商铺租赁合同，约定原告同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街【B1】层【B1039、B1050、B1051、B1051A、B1052】号商铺出租给原告使用，建筑面积为1224.23平方米，套内建筑面积为471.38平方米。在该房屋最终实测套内建筑面积确定之前，原告按照上述套内建筑面积计算和支付租金、保证金及合同约定的各种费用。租赁期限为55个月，自计租日开始计算，即自2018年5月25日起至2022年12月24日止，原告同意承租该房屋，经营品牌为大象体育圈，经营项目为体验业态。合同项下的进场日为2018年3月10日。合同签署当日，原告应当向被告支付56565.60元，相当于2个月月租金标准作为履约保证金，同时向物业服务公司支付15084.16元，相当于2个月物业服务费作为物业服务费保证金。原告应在合同签订当日向物业服务公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。约定租金标准按照计租面积计付，被告自计租日开始承担该房屋的租金，起始标准为每月每平方米60元，起始月租金标准为28282元，自计租日至2019年5月24日，月租金标准与起始月租金标准相同，为28282.80元，自2019年5月25日至2020年5月24日，月租金标准在起始月租金标准基础上递增，即每月租金为30262.6元，自2020年5月25日至2021年5月24日月租金为32379.09元。租金支付方式为首期租金为计租日起至4个月最后一日期间的租金，其中计租日所载月按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算，除首期租金外，其他交付期租金均按每日3个完整的自然月为一个交租期交纳，被告应当在每个交租期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下个交租期租金。合同约定原告不得堵占消防通道，如该房屋存在消防隐患，原告应立即自行主动整改，予以消除，原告拒绝、拖延整改或整改未能消除消防隐患的，被告或物业服务公司有权对原告采取强制措施（包括但不限于临时闭店、解除合同、经济处罚等措施），且不构成违约或侵权。合同约定基于商业广场整体运营调整需要，被告及物业服务公司有权要求原告进行房屋位置调整、停业或终止本合同履行等配合工作，原告不得拒绝；如因此造成原告损失，被告及物业服务企业可以给予相应补偿。 2018年4月17日原被告签订备忘录，约定根据原被告签订的主合同，负一层公共空间给原告使用，期限与主合同租赁期限一致；下沉广场免费给原告使用一年；允许原告分租场地面积给其他异业；由于消防检查或者其他原因导致公共空间区域不能正常使用，需要在万达指定区域内协调位置供原告使用。 后原告按照约定交纳了履约保证金，物业服务费保证金，质量保证金。原告交纳装修押金20000元。2018年4月25日原告委托对案涉租赁标的进行装修，共计支出装修费800000元、设备费40966.6元。2018年5月原告开始营业。原告在使用过程中占用了部分消防隔间及消防通道。2019年3月被告工作人员与原告沟通更换场地，原告认为更换的场地不合适未同意。2019年3月28日被告向原告发出工作联系函，表示决定于2019年3月31日终止与原告签订的商铺租赁合同及服务协议，请原告在收函日回复，如未回复，视为同意解除租赁合同及服务协议。该函原告于2019年3月30日签收。2019年4月1日原告向被告发送回复函，载明：贵司的工作联系函已悉，现答复如下，按照合同法相关规定我正常履行房屋租赁的行为，并未违反法律的强制性规定，作为平等的主体，你无权单方撤销该合同，再者贵公司所列举的各项违约行为，纯属无理，我与贵方所签的合同还未到期，应当继续履行合同。 2019年4月3日被告对案涉租赁商铺停水停电、2019年4月4日被告用装修材料隔断租赁区域。被告将场地另行租赁第三方唯品会，对租赁商铺装修进行拆除后强行收回租赁物交付第三方使用。2019年4月4日原告向被告发出工作函，载明：贵司于2019年3月28日函告我方，以我方违约为由，要求单方解除合同，我方于2019年4月1日书面回复未予同意。贵司便于4月3日采用停水停电的无赖手段来迫使我方解除租赁合同，又于今日采用建筑材料隔断我营业，进一步阻止合同的履行，是侵犯相邻权的违法行为，我方有权排除妨碍，请贵司立即停止违法行为，并给予必要的赔偿。原告于2020年4月4日就以上纠纷报警。 另查明，2018年4月19日原告与郭亚奇签订商铺租赁合同，将B1F层B1052号商铺进行转租，租赁期限为2018年5月25日至2023年2月24日，后被告强制收回案涉商铺，因原告与被告之间的纠纷，在租赁期内不能继续提供租赁房屋给郭亚奇，致使合同目的无法实现，构成违约，并直接导致合同解除，（2019）浙0402民初3269号民事判决书判令原告赔偿郭亚奇装修损失124320元。2020年2月27日被告向原告转账返还质量保证金、物业保证金、履约保证金及预收租金物业费，共计163283.35元。 本院认为，本案案由应为房屋租赁合同纠纷。原被告双方签订的商铺租赁合同及备忘录系双方真实意思表示，符合有效要件，合法有效，对当事人均具有约束力。根据当事人的诉辩主张，本案的争议焦点有二：一、本案是否符合商铺租赁合同的解除条件。二、被告是否应对原告的损失承担赔偿责任。 关于焦点一，本院认为，我国合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原被告签订的商铺租赁合同约定，基于商业广场整体运营调整需要，被告及物业服务公司有权要求原告进行房屋位置调整、停业或终止本合同履行等配合工作，原告不得拒绝。按照该约定，被告可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人一方按照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案被告在与原告协商调整位置未果后，被告于2019年3月28日向原告发出工作联系函通知原告于2019年3月31日解除租赁合同，该通知于2019年3月30日由被告签收，故原被告的租赁合同已于2019年3月31日解除。本案符合原被告约定的合同解除的条件，被告可以解除双方签订的租赁合同。 关于焦点二，本院认为，按照双方商铺租赁合同的约定，基于商业广场整体运营调整需要，被告及物业服务公司有权要求原告进行房屋位置调整、停业或终止本合同履行等配合工作，原告不得拒绝；如因此造成原告损失，被告及物业服务企业可以给予相应补偿。本案原被告虽在商铺租赁合同中约定被告不得堵占消防通道，如该房屋存在消防隐患，原告应立即自行主动整改等。但原被告在商铺租赁合同签订之后签订了备忘录，该备忘录约定负一层公共空间给原告使用，期限与主合同租赁期限一致，下沉广场免费给原告使用一年，由于消防检查或者其他原因导致公共空间区域不能正常使用，需要在万达指定区域内协调位置供原告使用。且事后原告对公共部位等进行了装修，也向被告交纳了装修保证金，被告作为出租方同时又是管理方，对原告的装修及使用公共空间的行为（包括占用部分消防通道）明知，结合备忘录中的约定，应认定被告对原告装修及使用行为是知情并认可的。现被告按照合同约定通知原告解除租赁合同并将商铺另行租赁第三方使用，并强行拆除了原告承租商铺的装修，强行收回了租赁房屋，应对因此给原告造成的损失给予相应的补偿或赔偿。原告占用消防通道、使用消防隔间等行为，造成消防隐患，在对该区域进行装修的时候，应当预见到可能存在的风险等情况，故对损失亦应承担部分责任。综上，本院综合原告庭审中所举装修合同及收据及设备发票的金额，被告解除合同导致原告向次承租人承担的违约赔偿责任情况，结合被告强行拆除租赁商铺的装修，导致无法对装修残值进行鉴定的情况，结合双方合同约定的租赁期及实际发生的租赁期限的占比情况，酌情确定被告对原告的损失给予补偿400000元。另被告已主动退还原告各种保证金及尚未使用租赁物期间支付的租金及物业费，现尚有20000元装修押金未返还，被告应返还原告上述款项，被告庭审亦表示愿意退还，故对原告的该项请求，本院予以支持。原告的其余请求，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告嘉兴市大象体育文化传播有限公司与被告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司之间的商铺租赁合同于2019年3月31日解除； 二、被告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司返还原告嘉兴市大象体育文化传播有限公司装修押金20000元并支付原告嘉兴市大象体育文化传播有限公司补偿款400000元，上述款项合计420000元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原告嘉兴市大象体育文化传播有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13653元，保全申请费5000元，共计18659元，由原告嘉兴市大象体育文化传播有限公司承担6000元，由被告嘉兴经开万达广场商业管理有限公司负担12659元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  朱邵云 人民陪审员  盛松青 人民陪审员  曾豪杰 二〇二〇年十月八日 书 记 员  蔡春婷 ? 附页 1.如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准。 逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。 2.一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。