河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终4562号上诉人（原审原告）：洛阳中顺物业管理有限公司，住所地：洛阳市老城区马路街31号2幢4-602房。法定代表人：王玉强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洪战，河南坤达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王太忠，河南坤达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳华厦房地产开发有限公司，住所地：洛阳市西工区王城大道221号富雅东方3幢27层。法定代表人：吴传强，该公司董事长。委托诉讼代理人：张国军，河南同骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：马豪洋，河南同骏律师事务所实习律师。上诉人洛阳中顺物业管理有限公司（以下简称中顺物业公司）因与被上诉人洛阳华厦房地产开发有限公司（以下简称华厦房产公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院依法对上诉人中顺物业公司的法定代表人王玉强及委托诉讼代理人王洪战、王太忠，被上诉人华厦房产公司的法定代表人吴传强及委托诉讼代理人张国军进行了询问。本案现已审理终结。中顺物业公司上诉请求：1.撤销原审民事判决，改判被上诉人支付2011年3月18日至2013年12月31日期间的物业费3369077元，并支付2019年7月1日起至全部清偿该物业费之日止期间的利息（利息的计算方法：（1）2019年7月1日至2019年8月19日之间的利息：以3367673元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期货款基准利率4.75%计算，计21773元；（2）2019年8月20日起至全部清偿完毕之日止的利息：以3367673元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的货款市场报价利率计算）；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、在2011年3月18日至2013年12月31日期间，上诉人为被上诉人所拥有的富雅东方小区商业部分（即1-5层及地下室，以下简称小区商业部分）提供了物业服务，被上诉人享受了上诉人提供的物业服务，被上诉人应当向上诉人支付该期间的物业费。1、上诉人从2008年9月18日进驻富雅东方小区后，作为富雅东方小区的唯一物业服务企业，从来没有中断过对整个富雅东方小区的物业服务。被上诉人是小区商业部分的业主，按照《物业管理条例》的规定向物业服务企业交纳物业费是被上诉人应尽的业主义务，即使这些物业处于空置状态，被上诉人也不能免除交纳物业费的义务。被上诉人已于2008年12月23日租给了上海南站广场商业管理有限公司，有租赁合同为证。小区商业部分同一般的单独商业物业不同，它是富雅东方小区高层建筑的5层楼以下的房产部分，不可能分割出去进行所谓的单独物业管理。因此，《前期物业服务合同》的附件四《前期物业管理服务质量标准》适用于整个富雅东方小区所有的物业。物业公司付出了大量的人力、物力、财力。钱都要从物业费里面出，进行支付工人工资、电梯日常维修、消防日常维修、公共设备日常维修、消防用水用电等。2、上诉人对小区商业部分进行物业服务管理，是双方达成的协议中明确约定的。2008年9月18日，《前期物业服务合同》第三章第六条第1款中用手写的方式补充商业物业等招商完成后与经营公司商讨后另行约定；同日签订的《补充协议》又约定1-5层商业物业待甲方招商完成后与经营公司商讨后另行决定，甲方将地下车库委托乙方管理的，具体事宜双方另行协商。2008年12月23日被上诉人与上海南站广场商业管理有限公司签订《关于洛阳华厦“富雅东方”商业房产租赁合同》并设立新银泰公司，《租赁合同》明确所租赁的商业房产包括地下一层及地上五层，至此，按照《前期物业服务合同》和《补充协议》的约定，被上诉人完成了招商工作。2009年8月13日，双方达成了《关于富雅东方小区委托管理中存在部分问题协调会》会议纪要，进一步明确了富雅东方小区内3栋楼内所有物业均由中顺物业公司管理，这当然包括被上诉人的自有物业即地下一层及地上五层的房产，而且还明确被上诉人的办公用房也须按时交纳物业费、水电费等费用。3、上诉人同意交纳2011年3月18日至2013年12月31日期间的物业费，是双方相关协议中被上诉人明确自认的合同义务。2015年4月30日双方签订的《协议》第1条明确约定2014年1月1日之前的物业费另行解决，因2011年3月18日之前的物业费已经按照（2015）洛民终字第1129号民事判决书履行完毕，显然这里的物业费是指2011年3月18日至2013年12月31日期间的物业费。2016年12月26日双方签订的《协议》又明确约定2008年9月18日至2016年12月31日未交的物业费、水电费及其它费用，华厦房产公司向中顺物业公司缴纳，再次明确了被上诉人承认应当交纳2011年3月18日至2013年12月31日期间的物业费。4、（2015）洛民终字第1129号民事判决书判定被上诉人对2011年3月18日之前承租被上诉人商业物业的企业新银泰公司应交纳的物业费承担连带清偿责任。由于上诉人自2011年3月18日起解除了与新银泰公司之间关于交纳物业费的协议，被上诉人作为小区商业部分物业的业主，向上诉人交纳2011年3月18日之后的物业费是其应承担的义务。二、鉴于双方2013年12月31日之前的相关协议没有明确约定2011年3月18日至2013年12月31日期间的物业费收费标准问题，属于合同漏洞，应当适用《合同法》的规定判决。1、上诉人要求被上诉人按照每月每平方米3元的标准交纳33590平方米小区商业部分的物业费，是双方2015年4月30日双方签订《协议》所约定的。该《协议》第6条明确约定本协议与前期物业管理合同有同等法律效力，前期物业管理合同没有明确约定的内容，应当按照2015年4月30日签订的《协议》执行。2、如果认为双方对物业费收费条款的漏洞没有达成补充协议，人民法院应当根据《合同法》第六十二条的规定来确定双方的权利义务，即按照订立合同时履行地的市场价格来确定具体的物业费收费标准。华厦房产公司辩称，一、中顺物业公司向华厦房产公司收取商业部分的物业费没有依据。1、2008年9月18日答辩人与中顺物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同中标注商业物业待招商完成后与经营公司商讨后另行约定；同日，双方又签订《补充协议》约定，1-5层商业物业待甲方招商完成后与经营公司商讨后另行决定。《前期物业服务合同》中华厦房产公司并未将富雅东方商业部分交给中顺物业公司管理。在合同附件二中所列物业中并未包含商业部分。因此，就商业部分的物业管理，华厦房产公司和中顺物业公司并不存在物业服务合同关系。《补充协议》第八条明确规定，华厦房产公司未销售的房屋不予缴纳物业管理费。该商业部分在2013年12月31日前并未销售，根本谈不上由华厦房产公司承担物业费的问题。2、2016年12月26日双方签订的《协议》主要是解决物业公司变更的问题，主要是划分确定中顺物业公司和中辽物业公司物业费收取的时间节点，即从2017年1月1日划分，并非是解决华厦房产公司向中顺物业公司如何缴纳物业费的问题。双方在2015年4月30日所签订的《协议》约定商业地产部分自2014年1月1日开始缴纳物业费，协议签订的时间晚于约定缴费的起始时间，实际上是双方对此前物业费的一个终结性解决方案，在2014年1月1日前华厦房产公司就商业地产部分不应向中顺物业公司缴纳物业费。3、双方2015年6月8日所签订的《协议》，协议载明：甲、乙双方经过多次协商，关于富雅东方小区1-5层商业部分的物业管理一事，甲方全部移交给乙方对物业进行管理，华厦房产公司在2015年6月才将商业地产交给中顺物业公司管理。除了双方约定2014年1月1日开始收取商业地产的物业费外，中顺物业公司收取2011年3月至2013年12月底的物业费没有任何合同依据。4、新银泰公司离场后，《前期物业服务合同》及《补充协议》对华厦房产公司与中顺物业公司仍具有法律效力，2016年元月1日双方签订的《协议》第3条约定本协议同《前期物业管理合同》有同等法律效力。因此，新银泰公司离场后双方仍应受上述合同的约束，华厦房产公司不应向中顺物业公司缴纳2011年3月至2013年12月底的物业费。二、中顺物业公司要求按照每月每平方米3元收取物业费没有合同依据和法律依据，其认为按照《合同法》的规定推定收费标准系对法律条文的曲解。双方就商业地产在2014年1月1日前从未达成过任何合同，根本就不存在合同生效，不应适用上述条款。华厦房产公司未在《前期物业服务合同》以外委托中顺物业公司对富雅东方提供商业部分的物业服务，更谈不上约定服务费。三、中顺物业公司主张2014年1月1日前的物业费早已超过了诉讼时效。综上，请二审法院驳回中顺物业公司的上诉请求，维持一审判决。中顺物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令华厦房产公司向其立即支付2011年3月18日至2016年12月31日拖欠的物业费共计4669252元；2.本案诉讼费、保全费等诉讼费用全部由华厦房产公司承担。一审法院认定事实：1、2008年9月18日，华厦房产公司（甲方）与中顺物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘中顺物业公司对华厦.富雅东方提供前期物业管理服务事宜，物业类型为高层住宅（车库另行约定），建筑面积约62131平方米。区域四至：东至“农机公司招待所”，南至“用地界”，西至“王城路”，北至“中州路”。服务包括共用部分的维修、养护和管理，公用设施的运行、维修和管理，公用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运及雨、防水管道的疏通，公共绿化的养护和管理等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅0.8元/月.平米。合同中标注“商业物业待招商完成后与经营公司商讨后另行约定”。同日双方签订《补充协议》，约定1-5层商业物业待甲方招商完成后与经营公司商讨后另行决定。上述合同签订后，中顺物业公司入住富雅东方小区提供物业管理服务。2、2008年12月23日，华厦房产公司与洛阳新银泰百货有限公司（以下简称新银泰公司）就“富雅东方”物业中的地下一层至地上五层商业部分房产订立租赁合同，由新银泰公司以租赁方式使用场地，支付租金，建筑面积约3万平方米。2010年4月17日，因新银泰公司经营的购物中心商业公用部分的物业费用缴纳问题与中顺物业公司发生纠纷，洛阳市西工区服务业办公室召集中顺物业公司、华厦房产公司、新银泰公司、西工区房管局等单位进行协商，并形成《关于洛阳中顺物业管理有限公司与洛阳新银泰购物中心商业公用部分的物业费用缴纳问题的会议纪要》，载明：洛阳新银泰公司每月向中顺物业公司缴纳物业费1.8万元。以此会议召开的时间为节点，会议召开前新银泰公司所欠中顺物业公司的电费，由新银泰公司于2010年4月23日下午六点前一次性付给中顺物业公司。同时，由中顺物业公司负责为新银泰公司办理水、电过户手续，在水、电过户手续未完成前，新银泰公司按照0.85元／度向中顺物业公司缴纳。新银泰公司从2010年2月1日起开始向中顺物业公司缴纳物业费。同日，中顺物业公司与新银泰公司签订协议，约定：1、新银泰公司每月给中顺物业公司物业管理费18000元。2、在水、电过户没到位以前的电费按照0.85元／度计算，于23日前一次性付清，同时办理过户手续。3、新银泰公司从2010年2月1日开始给物业公司缴纳物业费。2011年3月8日，中顺物业公司以新银泰公司违约为由，向其发出《解除协议通知书》，解除上述协议。中顺物业公司于2011年3月18日以华厦房产公司为华厦房产公司，以物业服务合同纠纷为由向该院提起民事诉讼。该案于2015年12月30日经洛阳市中级人民法院二审终审判决：一、洛阳华厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洛阳中顺物业管理有限公司水电、物业费5725.48元。二、洛阳华厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付洛阳中顺物业管理有限公司2010年2月1日至2011年3月18日之间的物业服务费24.445161万元，洛阳华厦房地产开发有限公司实际履行后，可向洛阳新银泰百货有限公司追偿。三、驳回洛阳中顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。3、中顺物业公司与华厦房产公司于2015年4月30日签订协议，约定：华厦房产公司自用（1-5层商业部分，包括地下商场、停车场），总建筑面积35224平方米，华厦房产公司向中顺物业公司缴纳物业费每平方米3元，从2014年元月1日开始缴纳，两年一次性结清（由中顺物业公司向用户收取物业费也可）。如果以后1-5层商业部分提高物业费，华厦房产公司按比例调整提高向中顺物业公司缴纳物业费（2014年1月1日前的另行解决）。如果按时缴纳物业费，停车场全部交给华厦房产公司管理，中顺物业公司大力支持华厦房产公司的全部工作。4、中顺物业公司与华厦房产公司于2015年5月6日就富雅东方小区1-5层及地下室物业费问题签订协议，约定：一、按2015年4月30日签订的协议收取，物业费收取标准1-5层及地下室每平方米为3元，由华厦房产公司收取，华厦房产公司按实际建筑面积向中顺物业公司缴纳每平方米1.5元物业费，华厦房产公司留每平方米1.5元自用，作为1-5层及地下室电梯维修、水、电维修等费用。二、华厦房产公司现有房产证九个，共计建筑面积32295.66平方米，每平方米按1.5元收取物业费，2014年元月1日至2015年12月31日止共计2年，华厦房产公司向中顺物业公司交物业费1162643.76元，减去已收取的物业费262643元，华厦房产公司应向中顺物业公司交2年物业费90万元。如发现有房产证未缴纳物业费的另行计算缴纳。三、付款方式按三次付款，第一次在签订合同三日内付15万元，2015年5月30日前付15万元，第二次8月10日付30万元，第三次在11月10日付30万元。四、2015年4月30日签订的协议与本协议都有同等法律效力，本协议为2014年1月1日至2015年12月31日缴纳物业费时间，以后另行协商。5、中顺物业公司与华厦房产公司于2015年6月8日签订协议，关于富雅东方小区1-5层商业部分的物业管理一事，华厦房产公司全部移交给中顺物业公司进行管理，具体如下：一、为了更好的团结一致，管好1-5层的商业经营，并且双方齐心合力做好各项工作，能使租户满意，提高经营效益，共同做好一切服务工作。二、交接时间：2015年6月15日全部交接完。除水、电在2015年6月30日交接完，2015年6月30日前的水、电费由华厦房产公司缴纳。三、管理范围:华厦房产公司将1-5层的物业管理全部交给中顺物业公司管理，其中电梯公用设施设备、共用部位、外墙广告、广告栏、管理范围内的外围停车场、地下停车场等物业。四、中顺物业公司无偿协助华厦房产公司对外出租1-5层门面房，卖地下停车位，收房租及物业费、水电费等费用。五、2016年1月1日起按前期物业服务合同的规定、管理范围、服务质量、管理时间做好一切服务工作。华厦房产公司物业费每季度交一次，每平方米3元，每季度的第一个月1-5号缴纳本季度物业费。2014年1月1日至2015年12月31日，按2015年5月6日双方签订的协议执行。另外，现在1-5层全部交给中顺物业公司管理，下半年开支费用较大，2015年7月1日至2005年12月31日止，下半年按每平方米3元计算，每平方米少交1.5元，6个月应补交22.2万元，华厦房产公司提出暂时有困难，同意给中顺物业公司一个地下车位冲抵，并且办理过户手续。6、中顺物业公司与华厦房产公司于2016年1月1日签订协议，关于富雅东方小区1-5层商业部分的租金、物业费双方均有权催收，租金全部交华厦房产公司收取，物业费全部移交中顺物业公司收取，在前期物业管理合同的基础上，双方特签补充协议如下：一、华厦房产公司自己用房（1-5层商业部分，包括地下商场、地下停车场），租金和物业费由双方配合催收。从2016年1月1日起，华厦房产公司同意由中顺物业公司向每个租户收取物业费，每平方米3元。未出租部分待出租后再向中顺物业公司缴纳物业费，至华厦房产公司2016年12月30日止。7、中顺物业公司与华厦房产公司于2016年12月26日签订协议，约定：一、双方于2008年9月18日签订的富雅东方前期物业管理服务合同，华厦房产公司同意变更给洛阳中辽物业管理有限公司；由洛阳中辽物业管理有限公司进行物业管理服务，服务项目：洛阳市富雅东方小区；其中包含1至5层的商场。物业收费标准按华厦房产公司与洛阳中辽物业管理有限公司签订的合同进行收费。二、华厦房产公司从2008年9月18日至2016年12月30日前未交的物业费、水电费及其他费用，向中顺物业公司缴纳。2017年1月1日合同变更以后全体业主向洛阳中辽物业管理有限公司进行缴纳各种费用。一审法院认为，华厦房产公司作为富雅东方小区房产建设单位于2008年9月18日与中顺物业公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，该合同中的建筑面积不包含1-5层商业部分及地下，且协议中明确约定“商业物业待招商完成后与经营公司商讨后另行约定”。后中顺物业公司与经营单位新银泰公司就物业管理签订协议。2011年3月18日前新银泰公司应交的物业费已经法院判决。现中顺物业公司起诉华厦房产公司缴纳2011年3月18日至2016年12月31日期间的物业费，双方就2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费经该院调解已达成调解协议，本案仅就中顺物业公司起诉2011年3月18日至2013年12月31日期间物业费问题进行判决。中顺物业公司与华厦房产公司于2013年12月31日前就富雅东方小区1-5层商业部分及地下的物业管理问题未有协议约定，中顺物业公司也未有证据证明期间向华厦房产公司提供了哪些物业管理服务及有关如何收费的约定。双方在2015年4月30日签订的协议中明确约定，华厦房产公司自2014年1月1日开始缴纳物业费。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的一方承担不利的后果。故中顺物业公司请求华厦房产公司缴纳2011年3月18日至2013年12月31日期间物业费的诉讼请求证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经合议庭评议，判决：驳回洛阳中顺物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费34774元（已减去调解部分9380元），保全费5000元，共计39774元，由洛阳中顺物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，华厦房产公司作为富雅东方小区房产建设单位于2008年9月18日与中顺物业公司签订《前期物业服务合同》及《补充协议》，该合同中的建筑面积不包含1-5层商业部分及地下，且协议中明确约定“商业物业待招商完成后与经营公司商讨后另行约定”。后中顺物业公司与经营单位新银泰公司就物业管理签订协议。2011年3月18日前新银泰公司应交的物业费已经法院判决。现中顺物业公司起诉华厦房产公司缴纳2011年3月18日至2016年12月31日期间的物业费，双方就2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费经法院调解已达成调解协议，原审法院就中顺物业公司起诉2011年3月18日至2013年12月31日期间物业费问题进行判决适当。中顺物业公司与华厦房产公司于2013年12月31日前就富雅东方小区1-5层商业部分及地下的物业管理问题未有协议约定，双方在2015年4月30日签订的协议中明确约定，华厦房产公司自2014年1月1日开始缴纳物业费。中顺物业公司并未提交充分有效证据证明2011年3月18日至2013年12月31日期间向华厦房产公司提供了哪些物业管理服务及有关如何收费的约定。原审法院未支持中顺物业公司请求华厦房产公司缴纳2011年3月18日至2013年12月31日期间物业费的诉讼请求并无不当。中顺物业公司上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，中顺物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33927元，由洛阳中顺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵广云审判员  邱平平审判员  杨元卿二〇二〇年十月十三日法官助理李光东书记员常虹