吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0802民初3959号原告：白城市畅心物业管理有限责任公司。住所地：白城市长庆南街74-2东三单元一层东门。社会统一信用代码：91220800MA149QN17W。法定代表人：王福利，系经理。委托代理人：靳淑兰，公司员工。被告：王立娜，女，1984年5月20日出生，现住白城市。委托诉讼代理人：武文德，男，1976年9月12日出生，现住白城市。原告白城市畅心物业管理有限责任公司（以下简称畅心物业）与被告王立娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。畅心物业的委托诉讼代理人靳淑兰，王立娜的委托诉讼代理人武文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅心物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即给付2017年10月10日至2019年10月10日，物业管理服务费7126.56元（296.94平方米X24个月X1元／平方米＝7126.56元）；2.被告从逾期之日起按每天千分之五支付违约金：26,011.944元。3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理服务的白城市锦东塞哥维亚小区的业主，房屋建筑面积：296.94平方米。白城市锦东塞哥维亚业主委员会，通过招投标选聘原告白城市畅心物业管理有限责任公司对白城市锦东塞哥维亚小区，进行物业管理服务，业主委员会代表全体业主，于2017年10月10日与原告签订《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》，管理服务期限自2017年10月10日起至2022年10月10日止。原告与被告都应该切实履行此协议，原告如约履行协议，提供物业管理服务，被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2017年10月10日起至今无故拖延，始终拒绝向原告缴纳物业管理服务费，被告对原告的多次催缴置之不理，被告的行为已经严重构成违约责任。被告的行为阻碍了原告对小区的物业管理服务工作，影响了原告对小区正常管理、经营秩序，损害了其他业主的公共利益，被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按协议约定并遵守《物业管理条例》向原告交纳物业管理费。原告为维护自身合法权益，体现对全体业主的公平，只好起诉到法院，请求法院依法宣判，支持原告的诉讼请求。王立娜辩称，我们之前交给锦东物业公司物业费交到2018年6月16日，有证据可以证明。且当时我们给原告提供过，原告说让我们去向锦东物业要钱。本院经审理认定事实如下：王丽娜系白城市锦东塞哥维亚小区的业主，其居住于××区，建筑面积296.94平方米。白城市锦东塞哥维亚业主委员会于2017年1月19日在白城市××区的指导下成立，2017年10月10日，白城市锦东塞哥维亚业主委员会代表全体业主与畅心物业签订了《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》（以下简称《物业服务协议》），约定由畅心物业作为白城市锦东塞哥维亚小区的物业服务公司，服务期限自2017年10月10日至2022年10月10日，物业费用收取标准为住宅按照1元/平方米/月计算，如业主与物业使用人逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按所欠金额每天千分之五交纳滞纳金，逾期按收费通知到达后7天算起。畅心物业于2019年7月2日向王丽娜下达了物业费催缴通知，2019年10月14日畅心物业退出白城市锦东塞哥维亚小区。王丽娜逾未缴纳物业费，导致本案诉讼。本院认为，被告系白城市锦东塞哥维亚小区业主，2017年10月10日统一由白城市锦东塞哥维亚业主委员会与白城市畅心物业管理有限责任公司签订《白城市锦东塞哥维亚小区物业管理服务协议》，被告与原告形成一种事实物业服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。物业公司依约定对服务小区进行了服务管理，小区范围内的居民就应缴纳物业费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业费是用于整个小区设施的维护保养，小区正常秩序的维持所必须的费用，个别业主拒交物业费的行为，不利于小区整体管理，有损其他正常交费业主的利益。故，王丽娜应按照协议约定缴纳物业费。案涉房屋的建筑面积为296.94平方米，按照《物业服务协议》的约定，王丽娜应当向畅心物业支付的物业费用为7126.56元（296.94平方米*24个月*1元/月）。庭审中王丽娜主张其已经于入住时向原物业公司（锦东物业公司支付过物业服务费用，费用期限截止到2018年6月16日），但截止本判决下发之前，王丽娜亦没有向本院提交相关证据予以证明，对王丽娜的该项主张本院不予支持。王丽娜主张其不交纳物业费的主要理由为，畅心物业没有为其房屋内的渗水、掉皮维修工作进行协调，本院认为，王丽娜该项抗辩理由不成立，不予支持。故对于畅心物业关于物业费7126.56元的主张，本院予以支持。关于畅心物业主张的违约金。根据《物业服务协议》的约定如业主与物业使用人逾期交纳物业管理服务费从逾期之日起按所欠金额每天千分之五交纳滞纳金，逾期按收费通知到达后7天算起。根据畅心物业所提交的主张来看，其计算滞纳金的起算日期为2017年10月10日，本院认为此时畅心物业刚刚入驻白城市锦东塞哥维亚小区，此时畅心物业公司尚未提供物业服务，其从此时开始主张物业费及违约金没有事实和法律依据，其主张2017年10月10日至2018年10月10日的物业费的日期最早应当从2018年10月10日开始主张，从畅心物业提供的证据来看，其于2019年7月2日向王立娜下达了物业服务费催缴通知，故本院认为应当从2019年7月10日起计算2017年至2019年两年的物业服务费的违约金，即以7126.56为基数进行计算。关于滞纳金的计算标准，《物业服务协议》约定从逾期之日按照每日千分之五进行计算，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”协议中约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院对违约金予以调整，被告应按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130%给付滞纳金。综上所述，白城市畅心物业管理有限责任公司的请求成立，应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：王丽娜于本判决生效之日起五日内向白城市畅心物业管理有限责任公司支付2017年10月10日至2019年10月10日之间的物业服务费7126.56及滞纳金（从2019年7月10日起至2019年8月19日以7126.56元为基数按照同期银行贷款利率的130%计付，从2019年8月20日至所欠物业服务费给付完毕之日止以7126.56元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的130%计付。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314.00元，由王丽娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于白城市中级人民法院。审判员  其木格二〇二〇年十月二十六日书记员  刘力玮