云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0721民初465号原告：强靖，女，1983年10月6日出生，汉族，高中文化，云南省永胜县人，农民，户籍所在地及住所地：云南省丽江市永胜县。委托诉讼代理人：郜云，云南滇西北律师事务所律师，特别授权代理。被告：丽江新地投资集团有限公司。住所地：云南省丽江市玉龙县黄山镇五台社区天籁雅筑小区。统一社会信用代码：91530721693050501J。法定代表人：郝军，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈顺发，云南康滇律师事务所律师，特别授权代理。原告强靖与被告丽江新地投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告强靖及其委托诉讼代理人郜云、被告丽江新地投资集团有限公司的委托诉讼代理人沈顺发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强靖向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金150784元（自2018年8月31日起，违约金暂计算至2020年6月1日，为235.6元／天×640天＝150784元，后续违约金按照该赔偿标准计算至交付房屋取得房屋不动产权证之日止）；2.判令被告继续履行双方签订的商品房预售合同，限令被告在3个月内交付位于天籁雅筑小区二期叠翠居Ａ区1幢301号房屋，并为原告办理该房屋的不动产权证；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方签订《商品房买卖预售合同》，约定原告向被告购买位于玉龙县房屋，购买价格为471145.65元，2018年8月31日前向原告交付该商品房，被告负责办不动产权证。第一次签订合同的时间是2018年7月19日，被告承诺的是2018年8月31日交房，但一直都没有通知我们网签，我们去徇问，被告说再等等，到2018年12月份跟我们说交不了，让我们改签合同，最后签订的时间是2019年6月17日，合同原件被被告收回，但合同交房时间一直都没有变。原告已按约定交纳了全部购房款，但被告未按照约定期限交付房屋以及办理不动产权证。根据双方签订的《商品房买卖合同》，逾期交房应按已付房款每日万分之五的标准向原告支付违约金自房屋实际交付之日，原告多次找被告的相关负责人催促交房未果，被告的行为己构成严重违约，应承担违约责任，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告丽江新地投资集团有限公司辩称，1.原被告双方于2019年6月17日签订了商品房买卖合同，于2019年7月29日进行商品房买卖合同备案登记，但基于多方面客观因素，基于今年疫情的影响，被告确实无法在短时间内将涉案房屋交付给原告。现涉案工程尚在建设之中，交付条件尚不具备，交付时间也无法确定，同时原被告双方对涉案房屋并未约定交付时间及办理不动产权证时间，故不存在被告未在约定时间交付及承担各项违约金的诉讼请求。退一步讲，就算承担违约金，但原告主张的违约金过高，建议按照中国人民银行同期贷款利息计算，同时原告所要求支付的违约金应当按照实际的付款情况进行提出，而非想当然的要求被告承担不应有的损失，这是法律所不允许的。原告以3723元/平米单价购买房屋，从市场行情来看，原告所购买的房屋一直处于升值状态，原告不但没有损失，或者说房屋升值的价值已远远高于其损失。综上，请求法庭依照客观事实做出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》（证据3）真实、合法，且与本案待证事实具有关联性，对其证明力，本院予以认定。结合庭审中原告的陈述及原告于2018年8月6日向被告支付首期房价款141,447元的事实，本院对被告关于涉案房屋交付时间部分的质证意见不予采纳。被告提交的《商品房买卖合同》（证据1），结合原告提交的证据及庭审中原告的陈述，本院对被告提交该证据拟证明原被告双方对涉案房屋交付的时间没有明确约定的内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告强靖（买受人）与被告丽江新地投资集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买由出卖人开发的玉龙县黄山镇五台居委会天籁雅筑小区二期叠翠居A区1幢1单元301号房屋，房屋总价为471,145.65元；付款方式为2018年8月6日前支付首期房价款141,447元，余款329,698.65元向玉龙县农村商业银行申请贷款支付；出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同还对面积差异处理方式、质量担保等进行了约定。该《商品房买卖合同》签订时间一栏处为2019年6月17日。2020年5月19日，原告以被告未能按照合同约定的时间向原告交房为由起诉至本院，要求判如所请。原告强靖提交的收据显示，原告先后于2018年8月6日、2019年8月8日分三次共支付被告购房款471,145元。另查明，被告丽江新地投资集团有限公司原名称为丽江新地投资开发有限公司，2019年4月29日变更为丽江新地投资集团有限公司。涉案房屋于2019年7月29日进行备案登记。被告丽江新地投资集团有限公司自认涉案房屋至今尚未竣工验收，未交付给原告。本院认为，原告强靖与被告丽江新地投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告已按约付清了购房款，根据合同约定被告应于2018年8月31日前向原告交付涉案房屋，现被告未能如约交付应承担逾期交房的违约责任。原被告已在《商品房买卖合同》中约定了违约责任的承担方式，但双方在合同中约定的违约金过高，被告提出依法应予调整，本院予以采纳。本院结合本案实际情况，将违约金调整为以总购房款为基数，按年利率4.9%的标准计算予以支付。按该标准计算，自2018年9月1日暂计算至2020年6月1日的违约金为40,480元（471,145.65元×4.9%÷365天×640天）。原告要求被告在3个月内交付房屋，并为原告办理房屋不动产权证，因涉案房屋至今尚不具备交付条件，本院不予支持。原告主张自2020年6月1日之后至交付房屋取得房屋不动产权证之日止的违约金系以实际交付房屋取得房屋不动产权证之日为基础，但涉案房屋客观上能否交付尚处不定状态，故本院不予支持，待房屋实际交付后原告可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、被告丽江新地投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告强靖支付违约金40,480元；二、驳回原告强靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,316元，由原告强靖负担2,426元，被告丽江新地投资集团有限公司负担890元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李正丽审 判 员  付卫萍人民陪审员  杨益茹二〇二〇年十月二十六日书 记 员  杨云翔