广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33296号上诉人（原审被告）：彭思群，男，1965年4月5日出生，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，被上诉人（原审原告）：深圳市志诚物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区东门街道中兴路北华隆园裙楼**桐林客栈**，统一社会信用代码：91440300708471270R。法定代表人：刘杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟芳，该公司员工。委托诉讼代理人：李正军，该公司员工。上诉人彭思群因与被上诉人深圳市志诚物业管理有限公司（以下简称志诚物业）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彭思群上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判由志诚物业承担物业管理费9501.1元、滞纳金662.3元、车位管理费550元，以上三项合计10713.4元；3.本案一、二审诉讼费用由志诚物业承担。事实和理由：一、一审法院引用存在严重程序违法的（2018）粤0308民初734号民事判决作为本案判决依据不当，判决结果对彭思群极为不公。二、一审判决适用法律错误。（一）关于物业服务合同的效力问题。涉案前、后两份《物业服务合同》都不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条所述的依法签订的前期物业合同效力条件，明显缺乏法律依据。（二）关于一审法院认定彭思群与志诚物业之间存在事实物业服务合同的问题。2018年2月至12月的物业服务是志诚物业强行服务所致，一审法院认定双方在2018年2月至12月期间存在“事实物业服务合同关系”显然不妥。（三）关于滞纳金的依据问题。一审法院以一方签字的《管理规约》作为合同来认定违约金（滞纳金）显然不符合合同法的规定，《管理规约》中关于违约责任的规定也是无效的格式条款，且《管理规约》的效力应当依附于《物业管理合同》，而前、后两份《物业管理合同》都属于失效或无效合同。（四）志诚物业不履行物业管理条例赋予的法定代位申请职责，以没有业委会不能动用本体维修基金为由不对房屋漏水问题进行彻底维修，导致彭思群长期无法装修使用或出租出售，损失严重。志诚物业辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。志诚物业向一审法院起诉请求：1.彭思群向志诚物业支付2018年2月至12月拖欠的物业管理费9505.1元、专项维修基金625.9元、滞纳金662.3元、车位管理费550元（截至2018年12月）；2.由彭思群承担案件诉讼费用。一审法院查明，彭思群于2007年3月12日从华逸园公司处购买涉案房产，产权100%。房地产名称桐林花园1-7座2-A502，建筑面积227.4平方米。2007年12月26日，华逸园公司与志诚物业签订《物业服务合同》，约定华逸园公司委托志诚物业对桐林花园小区进行物业管理。合同第三条[合同期限]约定，“本合同自双方签订之日起生效，直至业主委员会成立后另行商定”；第七条[管理服务费用]第1款第①项约定，“按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积：5-7座连体别墅4.5元，1-4座小高层3.8元”。2017年12月28日，志诚物业与华逸园公司签订《物业服务合同》，约定志诚物业按现状继续对桐林花园小区提供物业管理服务，服务期限直至小区业委会成立并另行委托物业管理单位，报备盐田区住建局同意，双方办妥书面交接手续后终止。志诚物业诉讼代理人在（2019）粤0308民初866号案件庭审中陈述，桐林花园小区2018年2月9日成立业主委员会，志诚物业于2019年1月3日退出桐林花园小区管理，之前一直处于代管状态。2007年12月21日，经盐田区物价检查所批准同意，志诚物业制作了《桐林花园物业管理服务收费公示栏》。列明“物业服务收费计费方式：高层住宅每平方米3.8元/月，连体别墅住宅每平方米4.5元/月，收费依据：深价规[2007]1号及《前期物业管理服务合同》。本体维修基金计费方式每平方米0.25元/月，收费依据：深物价[1998]136号。水费收费依据：深价管字[2004]56号。污水处理费收费依据：深价管函[2005]15号。垃圾处理费收费依据：深价管字[2006]75号。”后因政府定价调整，2017年8月1日后依据深发改[2017]901号政府定价代收。居民生活垃圾处理费2017年9月1日后依据深发改[2017]1063号政府定价代收。志诚物业于2018年9月13日制作《缴费通知单》，要求彭思群缴纳从2018年2月至9月的物业管理费、专项维修基金、车位管理费和滞纳金。志诚物业所诉求的费用均已按照新的政府定价进行了调整。彭思群与志诚物业签订的《管理规约》第四条[违约责任]第2款约定，“业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日万分之五的滞纳金。”另查明，志诚物业具有物业服务企业二级资质，彭思群名下的涉案房产属于顶楼，存在外墙渗水的情况。以上事实，有房产证、《欠费催收单》《缴费通知单》《管理规约》《桐林花园代购自来水协议书》、交款收据、《物业管理服务收费标价牌监制申请表》《物业管理服务收费公示栏》《深圳市自来水销售价格表》（2018）粤0308民初734号《民事判决书》《物业服务合同》《证明》《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、涉案房产照片以及双方当事人陈述予以证实，足以认定。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。志诚物业按政府定价的收费标准和计费方式向彭思群代收专项维修基金等费用符合相关规定，一审法院予以确认。本案的争议焦点有三个：一是物业服务合同的效力问题，二是志诚物业收取滞纳金有无依据；三是志诚物业是否应承担涉案房产外墙渗水的修缮义务。关于物业服务合同的效力问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。但法律另有规定的除外。本案志诚物业作为桐林花园小区的前期物业服务公司，其与华逸园公司签订的《物业服务合同》对业主具有约束力，彭思群应当根据合同享有权利并承担义务。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条规定，当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。在2年前期物业服务期限到期后，志诚物业虽未与彭思群继续签订书面物业服务合同，但志诚物业一直为彭思群提供物业服务至2019年1月3日退出桐林花园小区管理。因此一审法院认定，志诚物业与彭思群之间存在事实物业服务合同关系，志诚物业据此有权要求彭思群支付物业服务费。关于志诚物业收取滞纳金有无依据的问题。志诚物业、彭思群之间签订的《管理规约》中有收取滞纳金的约定，志诚物业要求彭思群支付滞纳金符合约定，一审法院对志诚物业该项诉讼请求予以支持。关于志诚物业是否应承担涉案房产外墙渗水的修缮义务的问题。《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条规定，建设单位在物业管理中承担下列义务：（一）依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保证书和使用说明书；…（五）法律、法规规定和合同约定的其他义务。第八十七条规定，物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。根据上述规定，建设单位依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任，物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。外墙渗水属于物业专项维修资金的使用范围，无论彭思群的涉案房产是否处于物业保修期内，均非由志诚物业承担其外墙渗水的维修责任。彭思群的相关主张缺乏法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《深圳经济特区物业管理条例》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：彭思群应于判决生效之日起十日内向志诚物业支付2018年2月至2018年12月期间的物业管理费9505.1元、专项维修基金625.9元、车位管理费550元及滞纳金662.3元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为41.79元，由彭思群承担。上述费用已由志诚物业预交，彭思群应于判决生效之日起十日内将所负担之数迳付志诚物业。本院查明，一审法院查明事实清楚，应予确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。据彭思群上诉意见，本案的争议焦点为涉案物业服务合同是否对彭思群具有约束力，以及彭思群应否缴纳物业服务等费用的问题。对此，本院作如下综合分析：据一审法院查明的事实和诉讼双方在案中的陈述，志诚物业在2018年2月至12月对涉案小区提供了物业服务是事实，而物业管理及服务是针对小区全体业主的，而非一户或一人。因此，在志诚物业对整个涉案小区提供了物业服务的情形下，彭思群居于此，但却否定该物业服务，不合常理，其请求和主张欠缺事实依据，应当承担民事诉讼法第六十四条规定的举证不力的法律后果。一审法院判决支持志诚物业的诉请合理合法，应予维持。彭思群上诉还认为涉案小区房屋渗漏水严重是志诚物业不履行修缮义务所致，但正如一审法院所言，对物业的修缮应根据《深圳经济特区物业管理条例》的规定实施，不属志诚物业的义务，且彭思群亦未向法院举证证明志诚物业在合同上或在法律上具有此项义务。因此，彭思群的该上诉理由欠缺法律依据，其以此为由欠缴物业管理等费用没有合理性，本院难以采纳。综上，彭思群的上诉理由和请求欠缺事实依据和法律依据，应予驳回；一审法院判决正确，应予维持。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67.83元，已由彭思群预交，由彭思群负担。本判决为终审判决。审判长 马   龙审判员 路 德 虎审判员 周   敏二〇二〇年十月九日书记员 林翘（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。