上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30578号原告：郑丹路，女，1988年3月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：徐瑶棋，上海市李国机律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡茸茸，上海市李国机律师事务所律师。被告：楼勇，男，1971年3月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：王国蓉，女，1974年10月12日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告郑丹路诉被告楼勇、王国蓉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序审理。本院于2020年8月19日公开开庭进行了审理，原告郑丹路及其委托诉讼代理人徐瑶棋、蔡茸茸，被告楼勇、王国蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑丹路向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告于2019年8月13日签订的《解约协议》；2、被告返还1,100,000元。事实和理由：2019年8月11日中午11点30分，原告及其丈夫胡颢与两被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：由原告与胡颢共同购买被告位于上海市静安区原平路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价格为5,850,000元，合同附件三还约定，首付款共2,050,000元，其中原告、胡颢在合同订立前的定金200,000元转化为首付款，并在合同订立当天支付1,200,000元，原告、胡颢应在2019年11月30日前再支付剩余首付款650,000元，余款3,800,000元由原告、胡颢申请银行贷款后支付。合同订立后，原告、胡颢立即支付了1,200,000元，上海六星房地产经纪有限公司(以下简称六星公司)为系争房屋买卖合同的经纪公司。2019年8月11日晚，胡颢因涉嫌犯罪被警察从家中带走，8月12日原告收到胡颢被刑事拘留羁押在杨浦区看守所的通知。原告连续两晚上彻夜未眠，头脑一片空白，心神不定。2019年8月13日下午，原告将胡颢被刑事拘留一事告知六星公司中介人员，并表示原告一人无法取得3,800,000元的贷款，因此询问是否可以解约，但六星公司中介人员表示被告要求按总房价的20%赔偿违约金，约1,170,000元，并再支付中介费50,000元，还反复要求当天晚上立即签约。因原告当时心烦意乱，处于危困状态，缺乏判断能力，在8月13日晚上和被告楼勇签订了《解约协议》，协议约定解除2019年8月11日订立的《上海市房地产买卖合同》，被告仅返还300,000元，原告损失1,100,000元。2019年8月16日，被告楼勇向原告银行账户汇入300,000元。此后，原告冷静下来再仔细回想上述解约过程，认为该解约协议明显显失公平，遂多次致电六星公司中介人员要求和被告再次协商，但均无果。原告认为，被告利用原告因其丈夫突然被刑事拘留处于危困状态、缺乏判断能力的情形，致使涉案的《解约协议》显失公平，原告有权依据民法总则等相关法律规定，撤销该协议。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告表示根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项的规定，《解约协议》约定的违约金1,100,000元数额过高，显失公平，要求撤销《解约协议》。被告楼勇、王国蓉辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意撤销解约协议，不同意返还1,100,000元。房屋买卖合同是双方自愿签订，真实有效，原告向中介提出解除合同，中介转告被告后，被告再三通过中介与原告确认，原告坚持解约。被告当时欲购买他处房屋，已经签订了房屋买卖合同，他处房屋低于市场价550,000元，原告对此也知情。当时被告系置换房屋，同时买进并卖出房屋，均由同一中介办理，根据被告买进房屋的时间节点，确定了系争房屋的卖出时间，时间节点本来就衔接好的，被告需要售房款作为购房款。双方在六星公司签订《解约协议》，根据合同约定违约金为总房价的20%，本应是1,170,000元，被告只收取了1,100,000元，原告当时也是认可的。原告违约后导致被告购买他处房屋违约，被告解除了他处房屋买卖合同，被告为此支付了300,000元的违约金。系争房屋于2020年4月出售，合同价是4,230,000元，装修款1,000,000元，总价5,230,000元。被告之后购买了上海市宝山区大康路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称大康路房屋)，总价6,200,000元，面积110平方米左右，被告原本欲购买上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称华灵路房屋)，面积108平方米，总价5,950,000元，市场价是6,550,000元。被告认为违约金数额不高，不构成显失公平。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月11日，楼勇、王国蓉作为卖售人(甲方)与胡颢、郑丹路作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，房屋建筑面积88.21平方米，转让价款5,850,000元。乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第三款内容处理。自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算，直至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。该合同附件三约定：甲乙双方签订本合同后，乙方于当日向甲方支付部分首付款计1,200,000元。本合同签订前乙方已支付定金200,000元亦转为首付款。……合同签订前，胡颢、郑丹路已向楼勇、王国蓉支付定金200,000元。2019年8月11日，胡颢、郑丹路向楼勇、王国蓉支付首付款1,200,000元。2019年8月12日，胡颢因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留。2019年8月13日，郑丹路向中介告知胡颢被刑事拘留一事，并提出因郑丹路一人无法取得贷款，要求解约。当日，楼勇、王国蓉作为甲方与郑丹路、胡颢作为乙方签订《解约协议》，约定：甲乙双方曾就买卖甲方所有的系争房屋事宜，于2019年8月11日签订了《房地产买卖合同》，且甲方已经收受乙方支付的首付计1,400,000元。现经甲乙双方再次协商就双方解除该合同事宜达成以下协议，以资共同遵守：一、因乙方违约，导致本次房屋买卖无法继续进行，甲乙双方同意自本解约协议签订之日起解除该合同。二、甲方愿意返还乙方所支付的部分首付款计300,000元整。三、本合同签订后甲乙双方今后关于该房屋买卖合同再无任何纠纷。……郑丹路并代胡颢在《解约协议》上签名，楼勇并代王国蓉在《解约协议》上签名。2019年8月16日，楼勇通过银行转账向郑丹路支付300,000元。另查，2019年7月14日，楼勇作为买受方乙方与李晨、黄菁、李殿铭、姚新珍作为出卖方甲方签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买华灵路房屋，房屋建筑面积107.82平方米，转让价款为5,950,000元。该《房屋买卖合同》落款处有李晨与楼勇的签名。审理中，双方一致确认楼勇向李晨支付定金300,000元。审理中，楼勇方表示因郑丹路方违约，导致其与李晨解除了该《房屋买卖合同》，并支付违约金300,000元。郑丹路方表示其违约并不必然导致楼勇解除该《房屋买卖合同》，且未有证据显示楼勇支付违约金300,000元。2020年6月20日，楼勇、王国蓉与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售，合同约定转让价款共计4,230,000元，另约定装修补偿款1,000,000元，总计5,230,000元。2020年6月23日，楼勇、王国蓉与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，从案外人处购买大康路房屋，合同约定的转让价款为4,950,000元，另约定装修补偿款1,050,000元。以上事实，有当事人的当庭陈述，及郑丹路提供的《上海市房地产买卖合同》、收款收据、《解约协议》等，楼勇方提供的《房屋买卖合同》等证据为证，并经庭审查证属实，依法应予确认。审理中，楼勇方申请证人马某某出庭作证，其述称其系六星公司员工，系本案双方房屋买卖合同的经办人，双方网签合同后，郑丹路打电话给证人提出因其配偶被刑事拘留，无法购买系争房屋，证人告知根据合同约定应当赔偿楼勇方20%赔偿金，金额很高，建议其继续购买系争房屋，郑丹路表示没有能力还款，无法购买房屋，证人也告知还需要支付中介费，根据佣金确认书的约定，中介费由郑丹路方支付。楼勇方对证人证言基本认可。郑丹路方表示在其提出要解约时，证人没有建议其继续履行合同，只告知楼勇方当时要购买8,000,000元的房屋，也要赔20%，需要原告承担一定责任，楼勇方不会退还1,100,000元。审理中，原、被告各执己见，致调解不成。本院认为，郑丹路、胡颢与王国蓉、楼勇就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，后因胡颢被刑事拘留，郑丹路提出解除合同，并与王国蓉、楼勇签订了《解约协议》，根据《解约协议》的约定，双方解除上述房地产买卖合同，郑丹路方已支付的1,400,000元首付款，楼勇方仅需退还300,000元，双方就上述房地产买卖合同再无纠纷。现郑丹路主张差价款1,100,000元作为违约金金额过高，构成显失公平，要求撤销该《解约协议》。《上海市房地产买卖合同》中约定了买受方违约导致合同解除的赔偿金为总房价款的20%，即1,170,000元，《解约协议》中约定的差价款尚未超过该金额，难以认定构成显失公平，现郑丹路以违约金过高构成显失公平，要求撤销《解约协议》，依据不足，本院不予支持。郑丹路基于撤销《解约协议》而主张返还1,100,000元，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项之规定，判决如下：原告郑丹路的全部诉讼请求，不予支持。案件受理费14,700元，减半收取7,350元，由原告郑丹路负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 冯 旭二〇二〇年十月二十八日书记员 杨诗怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。