湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8134号原告：牟益华，女，1979年2月28日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：张茂峰，男，1986年8月14日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。被告：吴佳雯，女，2000年3月8日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘涛，湖南律德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨乔楠，湖南律德律师事务所律师。原告牟益华与被告张茂峰、吴佳雯房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟益华、被告张茂峰及其委托诉讼代理人刘西菁、被告吴佳雯的委托诉讼代理人杨乔楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牟益华向本院提出诉讼请求：1、判决两被告支付原告装修折价款136800元（228000元乘以60%）或由原告拆除装修物件恢复毛坯的原状；2、由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年11月23日，原告与被告张茂峰签订《润屋美院商铺租赁合同》，被告张茂峰将所有权人为被告吴佳雯的位于长沙市天心区××路××号××商铺××栋××（楼上部分）、10-110（全部区域）（以下简称涉案房屋）转租给原告。原告承租涉案房屋后，进行了装修和附添价值228000元，并支付了消防工程及设备款项52800元。后因疫情原因，原告的托管行业无法经营，遂与被告张茂峰解除了合同，但并未就涉案房屋装修及消防价值进行处理。现两被告将装修及消防设备占有，并将附有装修、消防价值的涉案房屋出租给案外人用于托管获得利益，被告吴佳雯属于不当得利实际受益人。综上，两被告对原告已进行的装修添附价值未补偿，且被告吴佳雯将商铺出租给案外第三人时，装修及消防产生的使用价值，两被告获得了收益，两被告属于不当得利，原告遂诉至法院。被告张茂峰辩称：1、案涉租赁合同系原告牟益华违约而解除，不存在装修折价款问题；2、（2020）湘0103民初5002号民事判决已对相关事宜综合考虑，原告属于重复起诉；3、原告牟益华于2020年5月已将有价值物品全部搬走；4、原告主张装修费纯属臆造，没有事实依据。被告吴佳雯辩称：1、根据合同的相对性原则，原告无权要求被告吴佳雯承担装饰装修残值损失；2、被告吴佳雯与被告张茂峰之间的租赁合同对于装修按来修去丢的原则处理，且被告吴佳雯已向被告张茂峰就消防残值支付对价，没有就残值部分获益，无需向原告牟益华支付装饰装修、消防残值损失补偿；3、原告牟益华与被告张茂峰之间的租赁合同未对装饰装修进行约定，且解除系原告牟益华违约造成，原告无权向两被告主张支付装饰装修、消防残值损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，被告吴佳雯（出租方，甲方）与被告张茂峰（承租方，乙方）签订《润屋美院商铺租赁合同》（编号：ＲＷＭＹ-20181009-10-2楼整层），约定：“一、甲方出租的商铺位于长沙市天心区××路××号××栋，租赁区域的建筑面积共计747.46平方米，乙方承租该房屋仅作为教育培训经营场地使用……。二、租赁期限10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日止……。三、甲、乙双方约定，该房屋在本合同约定的租赁期限内租金（税后）分别为：从本租赁合同生效之日起的第一年至第三年（2019／1／1-2021／12／31）租金为36元／平方米／月，第四年（2022／1／1—2022／12／31）为37元／平方米／月，第五年（2023／1／1—2023／12／31）为38元／平方米／月……。五、5、在本合同约定的租赁期间，乙方使用商铺过程中，消防、治安、工商、税务、计划生育等发生的一切费用由乙方自行承担，甲方概不负责。六、2、乙方的装修及修缮，均由乙方负责，并不得损坏商铺房屋结构，租赁期结束或中途双方解除合同时，乙方已有的装修按“来修去丢”的原则无偿交付甲方处理……。合同还约定了其他权利与义务。2018年11月23日，原告牟益华（乙方）与被告张茂峰（甲方）签订《润屋美院商铺租赁合同》，约定由原告牟益华承租位于长沙市天心区××路××号××栋10-18（楼上部分）、10-110（全部区域）；出租商铺面积为330平方米；租赁期限为十年，自2019年1月1日起至2028年12月30日止；该商铺月租金为￥：12540元，38元／平方米／月；无条件配合甲方留出满足消防规范要求的窗户、消防通道及支付新增消防设施费用；租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有权人和乙方继续有效；未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋；若乙方须在租赁期内提前终止（解除）本合同，乙方须提前三个月书面通知甲方，在向甲方支付其实际使用该房屋期间根据合同应付而未付的一切款项后，履约保证金不退。合同还约定了其他权利与义务。原告牟益华承租的涉案房屋为毛坯房，其对涉案房屋加以装修后开展托管服务。原告牟益华因2020年新冠肺炎疫情多次与被告张茂峰协商租金减免，但协商未果，遂于2020年5月13日向本院提起对被告张茂峰的起诉，诉讼请求为：1、解除2018年11月23日原告与被告签订的租赁合同；2、请求被告退还2018年11月23日交付的履约押金10000元；3、请求被告退还2018年11月25日交付的三个月商铺租金押金37620元；4、请求被告退还预交2020年4、5、6月份的商铺租金38610元；5、请求被告退还消防费52800元；6、诉讼费由被告承担。本院在（2020）湘0103民初5002号《民事判决书》中认定：“因原告牟益华未举证证明新冠肺炎疫情导致租赁合同目的不能实现，其在与被告未协商一致的情况下，擅自搬出所有物品，另行租赁房屋从事托管服务，并诉请解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。但是，原告不存在恶意违约之情形，继续履行合同对原告显失公平，被告虽无违约行为但其拒绝解除合同违反诚实信用原则，故房屋租赁合同应自起诉状副本送达被告时起解除……。”本院2020年7月22日作出的一审判决结果为：“一、解除原、被告于2018年11月23日签订的《润屋美院商铺租赁合同》；二、被告张茂峰于本判决生效之日起10日内退还原告牟益华三个月押金37620元；三、被告张茂峰于本判决生效之日起10日内退还原告牟益华2020年4-6月60%租金即23166元；四、驳回原告牟益华的其他诉讼请求。”一审宣判后，原告牟益华不服该判决，向长沙市中级人民法院提起上诉。长沙市中级人民法院在（2020）湘01民终10349号《民事判决书》中认定：“牟益华承租的涉案房屋的产权人系案外人吴佳雯所有，吴佳雯书面同意张茂峰转租，且牟益华为了办理工商登记，也要求吴佳雯出具了证明，结合上述事实，本院认为，张茂峰转租涉案的房屋，系经过产权人同意，故涉案房屋租赁合同不具有法律规定的导致合同无效的情形……本案中，上诉人单方面要求解除合同，但其不具有法律规定的解除合同的事由，不享有单方解除合同的权利。一审法院经过对本案的审理，以判决的方式解除涉案的合同，符合法律规定，本院予以确认……涉案租赁合同中明确约定，由上诉人承担新增消防设施的费用，且涉案合同因上诉人单方违约而解除，其无权要求被上诉人退还支付的新增消防设施的费用，其亦未提交证据证明消防设施的安装影响了其使用涉案房屋……综上所述，牟益华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。”该终审判决结果为：“驳回上诉，维持原判。”2020年6月30日，被告张茂峰与被告吴佳雯的委托代理人吴建伟签订《提前解除租赁合同协议书》。该协议书载明：“承租方张茂峰，您于2020年6月28日向本人提交了关于您方申请解除您租赁本人位于长沙市天心区××路××号××栋××楼××栋××楼××栋××区域面积中的一部分商业铺面，解除合同面积为298.74平米，现双方针对退租事宜达成如下协议：1．双方协商一致解除签订的《润屋美院商铺租赁合同》（编号：ＲＷＭＹ-20181009-10-2楼整层）；3．您方必须在2020年6月18日之前搬离承租屋内属于您方的物品。4．您方申请将已支付本人的所有履约保证金（押金）人民币叄万元（30000元整，转为10栋101.102.103的履约保证金）。5．您方须缴纳租金至2020年7月29日作为退让面积补偿。7．本协议签订后，本人不予追究提前中止合同的其他违约责任。”协议还约定了其他权利与义务。被告张茂峰于2020年7月1日将涉案房屋交还给了被告吴佳雯。涉案房屋现已由被告吴佳雯在原告牟益华装修的硬装基础上以45元／平方米／月的价格出租给案外人。原告牟益华称其对于涉案房屋装饰装修共计花费了22.8万元，并提交了163690元的转账记录予以佐证装饰装修支出。原告牟益华在庭审时认可其已于2020年5月初搬走了涉案房屋内的所有可移动物品，不可移动的装饰装修部分保留在涉案房屋上。被告吴佳雯在其提交的证据目录第三组证据名称为“润屋美院张茂峰租金明细”的证明内容和对象处载明“经张茂峰请求，吴佳雯方主动与张茂峰达成口头协议，吴佳雯方同意免除2020.2.30-7.29的部分租金作为其对涉案商铺内的装饰装修及消防残值部分的补偿，合计九万元。达成一致后，张茂峰未向吴佳雯另行缴纳2020.2.30-7.29的部分租金。”被告吴佳雯于2020年8月1日给原告牟益华发了一条短信，短信内容为：“出租方吴佳雯特此通知：牟益华老师！因您未与我方有租赁关系，您无权动用及干涉商铺内的任何房屋设施及配套等，如有损坏或影响新租户商铺的使用及经营，我方将追究相关的赔偿及相关的法律责任。请您咨询相关律师朋友，您的行为是否合法。请您谅解，我们不愿意与您发生不愉快，而是基于合情合理的前提下保护自己和出租方合法利益！谢谢您的理解与配合！”被告吴佳雯于2020年8月2日给原告牟益华发了一条短信，内容为：“牟益华老师！有关于您前面提到的保留装修拆除权一事，我方律师回复：在您我双方无任何租赁合同的情况下，您无权动用任何出租方商铺内的私人财产，现明确告知您，如因您方原因破坏出租方现有商铺内的装修设施设备，我方将以故意破坏他人财产罪向警方报案，超过2,000元，将追究刑事责任！特此告知！”本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，本案中，原告牟益华承租的涉案房屋系毛坯房，其对涉案房屋装饰装修后用于开展托管服务。原告牟益华与被告张茂峰之间的租赁合同因原告牟益华违约而解除之后，原告牟益华将涉案房屋及装饰装修一并返还给了被告张茂峰，被告张茂峰又一并将涉案房屋及装饰装修返还给了被告吴佳雯。虽被告张茂峰、吴佳雯在庭审时均不认可被告吴佳雯免除的9万元租金中包含了涉案房屋的装饰装修补偿，不认可原告装饰装修产生了价值，亦不认可其因原告的装饰装修获得了利益，并一致认为该9万元是补偿消防费用。但在被告张茂峰与被告吴佳雯签订的《提前解除租赁合同协议书》中载明：“解除合同面积为298.74平米……已支付的履约保证金3万元转为10栋101.102.103的履约保证金”可以明确被告张茂峰仍承租前合同约定的部分商铺，涉案房屋的消防支出仅为52,800元【（2020）湘0103民初5002号《民事判决书》中已经确认的事实，此费用系原告牟益华支付】，远低于90000元，被告吴佳雯就解除部分的消防支出向被告张茂峰补偿9万元明显过高。据此，被告张茂峰的辩解、被告吴佳雯在开庭时的反言（被告吴佳雯提交的证据目录上认可了9万元包括涉案商铺内的装饰装修补偿）明显不符合常理，且违背了诚实信用原则。被告张茂峰、吴佳雯均以实际行动利用了原告牟益华的装饰装修，根据合同的相对性，被告张茂峰应在利用价值范围内给予原告牟益华适当补偿，本院酌情认定为9万元。涉案房屋系因原告牟益华违约导致合同提前解除，现涉案房屋已经交由案外人进行使用，原告牟益华主张拆除涉案房屋装饰物件恢复毛坯原状会影响交易安全，引发新的矛盾，也不利于物尽其用，故由出租人在利用价值内予以适当补偿为宜。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款之规定，判决如下：一、被告张茂峰于判决生效之日起十日内向原告牟益华支付90000元装饰装修补偿款；二、驳回原告牟益华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3036元，减半收取1518元，原告牟益华负担519元，被告张茂峰负担999元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏立宇二〇二〇年十月二十九日法官助理郭兴娟代理书记员  谢 雯附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。