广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初19496号原告：刘颖，女，1989年1月5日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：钟智峰，广东泰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢伟，广东泰旭律师事务所律师助理。被告：汪玲玲，女，1979年11月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：景东星，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗世春，广东雄爵律师事务所实习律师。被告：胡光祥，男，1979年5月8日出生，汉族，住广东省东莞市。第三人：东莞链家房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道东莞大道东城段11号1220室。法定代表人：张海明，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓永欣，女，1988年9月17日出生，汉族，住广东省东莞市。系该公司员工。原告刘颖诉被告汪玲玲、胡光祥、第三人东莞链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告刘颖及其委托诉讼代理人钟智峰、被告汪玲玲的委托诉讼代理人景东星、宗世春、被告胡光祥、第三人的委托代理人邓永欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘颖向本院提出诉讼请求：判令被告汪玲玲继续履行《房屋买卖合同》；被告胡光祥协助被告汪玲玲进行房屋过户手续；本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告刘颖与被告汪玲玲、第三人链家公司于2020年4月13日签订《房屋买卖合同》，约定：在第三人链家公司提供居间服务下，原告刘颖以1435000元的价款购买被告汪玲玲所有的位于东莞市寮步镇金兴路万科松湖传奇花园3号住宅楼2004号房屋一套。该房产是两被告离婚协议中约定归被告汪玲玲所有，但至今尚在被告胡光祥名下。房屋买卖合同对交易定金、付款方式、房产现状、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告刘颖依约通过第三人链家公司托管账户转入定金50000元，同时支付了第三人链家公司3000元交易服务费及居间服务费35875元；但被告汪玲玲拒不继续履行合同，违反了诚实信用原则。2020年8月24日，原告刘颖向本院申请变更诉讼请求：判令解除原告刘颖与被告汪玲玲签订的《房屋买卖合同》；被告汪玲玲向原告刘颖支付违约金287000元。事实和理由：根据案涉合同约定原告刘颖需于2020年6月10日前办理贷款申请手续，同时更名后的产权证是其申贷的材料之一，但两被告互相推诿，致使原告刘颖无法购得房屋。被告汪玲玲以实际行动违反合同约定，导致合同不能履行，属严重违约，应承担违约责任，支付违约金。被告汪玲玲辩称，被告汪玲玲与原告刘颖于2020年4月13日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，合法有效。在上述房屋买卖合同签订之前，被告汪玲玲已数次告知第三人链家公司工作人员案涉房屋是两被告离婚财产分割归被告汪玲玲所有，但尚登记在被告胡光祥名下，若过户需被告胡光祥配合。作为居间方的第三人链家公司有如实向原告刘颖告知房屋现状的义务。被告汪玲玲签订合同后，一直以积极、善意的态度予以协助、配合合同履行。于2020年5月初办理完案涉房屋解除抵押登记手续，且一直在网上预约有关部门办理过户登记，但至2020年7月底才可向东莞市不动产管理中心申请办理“离婚析产转移登记”，并缴纳相关费用。由于原告刘颖需出售其所有的房屋所得款项购买案涉房屋，故双方签订《补充协议》约定案涉房屋的过户时间推迟至2020年8月22日之前。因东莞市于2020年7月25日颁布了房屋限购政策及第三人链家公司要求的资金监管方式而导致案涉合同无法履行。综上，被告汪玲玲并未违约，请求驳回原告刘颖的全部诉讼请求。被告胡光祥辩称，被告胡光祥按照当初与第三人链家公司的协议解除案涉房屋抵押及偿还了贷款。被告胡光祥一直在预约有关部门过户，由于疫情影响预约至2020年7月30日，两被告一同到房管部门办理过户，并提交了相关资料。后房管部门通知被告胡光祥案涉房屋被查封，无法办理过户。案涉合同虽于2020年4月签订，但为了达到“满五唯一”的要求，遂等至2020年7月才进行相关手续的办理。案涉合同签订时，原告刘颖并不在现场，由于原告刘颖要求卖掉在北京的房屋后才有资金购买案涉房屋，故双方约定案涉房屋于2020年7月23日“满五唯一”后再延长一个月办理过户手续，目的是让原告刘颖筹措资金购买案涉房屋。第三人链家公司述称，案涉房屋买卖合同于2020年4月13日签订，原、被告均知悉案涉房屋为离婚析产的房屋，且需办理更名手续，因此约定两被告完成案涉房屋产权更名手续后第三人链家公司才将定金转给被告汪玲玲。同时，因原告刘颖需利用已变更的产权证才可办理房屋贷款手续，故双方约定于2020年6月10日前协助原告刘颖办理贷款申请手续。2020年5月18日，被告胡光祥告知第三人链家公司案涉房屋的按揭贷款已结清及抵押已解除。2020年6月18日，被告胡光祥告知第三人链家公司其配合手续已完成，以后只需联系被告汪玲玲。后第三人链家公司的经纪人多次联系被告汪玲玲，但均无法联系，且两被告互相推捼，致使原告刘颖产生疑虑；直至2020年7月20日，被告汪玲玲才联系第三人链家公司表示无法预约办理更名手续。2020年7月30日，被告汪玲玲联系第三人链家公司，反问为何原告刘颖起诉，第三人链家公司如实反馈了当中原因。经审理查明，2020年4月13日，在第三人链家公司的主持下，原告刘颖、被告汪玲玲、第三人链家公司签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，包括签约提示、交易资金托管提示函、房屋买卖合同、房屋交易服务合同、居间服务合同、东莞链家九大安心服务承诺等。其中原告刘颖与被告汪玲玲签订的《房屋买卖合同》约定：原告刘颖购买被告汪玲玲位于东莞市寮步镇金兴路万科松湖传奇花园3号住宅楼2004号房屋一套；产权人为胡光祥]，面积65.15平方米，成交价格为1435000元；原告刘颖应于该合同签订之日通过第三人链家公司资金存管的方式支付被告汪玲玲定金50000元；原告刘颖收到第三人链家公司通知过户之日的前一个星期需交首期房款525000元支付给被告汪玲玲；原告刘颖应于2020年6月10日前向银行提交贷款申请的相关资料；案涉房屋已设定抵押，被告汪玲玲须自筹资金还清贷款，注销抵押登记；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，逾期履行合同义务超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，并要求按合同约定的房屋成交价格的20%支付违约金，原告刘颖亦可选择要求被告汪玲玲双倍返还定金。同日，原告刘颖与被告汪玲玲签订了《补充协议》，约定双方应于2020年8月22日前到房管部门办理案涉房屋所有权的过户事宜。合同签订后，原告刘颖按约于2020年4月14日将购房定金50000元转入第三人链家公司的托管账户；并于2020年4月11日及4月14日分2次将服务费和佣金合共38875元转给第三人链家公司。后因案涉房屋产权一直未办理过户手续而产生争议，原告刘颖遂诉至本院，请求解决。另查，原告刘颖为非东莞市户籍居民，亦未在东莞市缴纳社会保险。两被告原为夫妻关系，于2019年9月20日离婚，并签订离婚协议，确认案涉房屋归被告汪玲玲所有。2020年7月25日，东莞市人民政府属下多个部门联合发布并施行东建[2020]7号“关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知”的文件，规定“自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品房（新建商品住房或二手商品住房），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明。”庭审中，原告刘颖提供微信聊天记录，证明两被告未按约办理变更产权人手续，且被告汪玲玲未按约履行合同。两被告对此不予确认，主张一直积极履行合同义务。两被告提供确认书，证明被告汪玲玲与原告刘颖于2020年4月13日签订的确认书中约定案涉房屋应符合“满五唯一”的条件出售，但该房屋需于2020年7月23日才符合上述条件。原告刘颖对该确认书的真实性予以确认，但主张双方签订该确认书的目的在于原告刘颖与被告汪玲玲在办理房屋过户手续时符合上述条件即可，两被告办理更名手续时并不需要达到该条件。被告汪玲玲提供不动产登记受理凭证，证明两被告于2020年7月30日向房管部门申请离婚析产转移登记，房管部门亦已受理，并确定办理时限至2020年8月6日止；可见，两被告积极履行合同约定。原告刘颖对该证据的真实性予以确认，但主张双方签订的房屋买卖合同约定被告汪玲玲需于2020年6月10日前办理完案涉房屋的更名手续，但两被告于2020年7月30日才申请办理变更手续，属严重违约。被告汪玲玲对原告刘颖的上述质证意见不予认可，主张案涉房屋买卖合同中对于2020年6月10日的约定是指原告刘颖办理贷款手续时被告汪玲玲予以配合，但具体需要什么资料，合同中并未明确。以上事实，有房屋买卖业务签订文件合订本、补充协议、离婚证、离婚协议、确认书、定金及服务费和佣金转账记录、收据、不动产登记受理凭证、收费发票、微信聊天记录、手机通话记录截屏图片以及本案庭审笔录、质证意见等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点是：被告汪玲玲是否违约，是否承担案涉房屋买卖合同无法继续履行的违约责任。首先，原告刘颖与被告汪玲玲签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》，没有违反法律法规强制性规定，合法有效。其次，原告刘颖在与被告汪玲玲签订房屋买卖合同时已知晓案涉房屋为两被告离婚时分配给被告汪玲玲，且房屋产权尚在被告胡光祥名下，需由被告胡光祥将案涉房屋产权过户至被告汪玲玲名下后，被告汪玲玲方可将案涉房屋产权过户至原告刘颖名下的事实。本案中，原告刘颖在与被告汪玲玲签订的案涉房屋买卖合同及补充协议中并未明确约定两被告应何时办理妥案涉房屋产权的更名手续，只约定了原告刘颖在与被告汪玲玲办理案涉房产的过户期限。从被告汪玲玲提供的证据可见，被告汪玲玲在与原告刘颖约定办理案涉房屋产权过户期满前已向房管部门申请更名，且可在双方约定的期限内办理房产过户手续。再次，导致原告刘颖与被告汪玲玲无法继续履行案涉房屋买卖合同的主要原因在于东莞市人民政府在双方约定案涉房屋产权过户的期限内发布并施行了限制商品房交易的政策。综上，原告刘颖未提供充分证据证明因被告汪玲玲违约导致案涉房屋买卖合同无法履行，故被告汪玲玲没有违约，无需承担违约责任。由于案涉房屋买卖合同已无法继续履行，故原告刘颖请求解除该合同，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘颖与被告汪玲玲于2020年4月13日签订的房屋买卖合同。二、驳回原告刘颖其他诉讼请求。本案受理费8883.24元、财产保全费5000元，合共13883.24元（已由原告预交），由原告刘颖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邝颖梅二〇二〇年十月十二日本件与原本核对无异书记员  陈丹丹附相关法律法规条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。