广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5025号原告：中山市世光创建物业管理有限公司一分公司，住所地广东省中山市。法定代表人：郑子雄,系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑润泉，系该公司物业经理助理。被告：黄海青，女，1983年9月18日出生，汉族，住广东省阳春市*************。原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司（以下简称世光创建物业一分公司）与被告黄海青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告世光创建物业一分公司的委托诉讼代理人郑润泉到庭参加诉讼，被告黄海青经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世光创建物业一分公司向本院提出诉讼请求：1.黄海青向世光创建物业一分公司支付2018年7月1日至2018年12月31日期间（6个月，房屋每月276.77元）物业管理费、车位费每月30元，合计1840.60元；2018年6月1日至2018年9月30日水费130.60元；2.黄海青向世光创建物业一分公司支付违约金574.30元（以合计欠付物业管理费及车位费1840.60元为基数，分别从欠费次月1日起按3‰利率计算至清偿之日止），第一、二项诉请合计2545.50元。庭审中，世光创建物业一分公司变更第二项诉讼请求为违约金计算方法按银行间同业拆借中心发布的同期贷款利率双倍进行计算。事实和理由：2009年5月27日，世光创建物业一分公司与黄海青签订《格林美域前期物业服务协议临时管理规约》（以下简称物业临时规约），约定：世光创建物业一分公司为黄海青位于中山市******2*格林美域******3*（建筑面积153.75㎡）提供物业服务。合同期限从2009年起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止，合同通知交楼时间为2009年5月30日。该物业临时规约对物业费计收标准约定如下：1.在商品房买卖合同约定交楼之日前前来办理手续收楼的，以乙方收楼之日起计收;在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以商品房买卖合同约定的交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任的情况下，以乙方实际收楼之日起计收。2.物业费按建筑面积每月每平米1.50元（不含公共能源及耗损分摊，公共水电费按实际产生向业主分摊）。3.在该物业取得权属证明之前，按乙方与开发企业签订的合同约定面积计算物业费，取得证书之后，以确权的实测面积计算物业费，确权前的物业服务费差异，甲乙双方互不退补。4.因乙方原因空置房屋的，乙方应按建筑面积全额支付物业费。5.乙方出租物业，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，乙方负物业费的连带交纳责任并要求承租人在租赁合同中遵守本管理规约；乙方与物业使用人之间的交费约定及租赁协议，乙方应及时书面告知甲方并提供。6.乙方转让物业时，需交清转让前的物业费，同时提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本管理规约。7.物业费交费时间为每季度初（5日之前），乙方向甲方预交三个月费用。本规约还约定，乙方不按本协议交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。2018年7月1日至2018年12月31日期间（6个月，房屋每月276.77元，车位费每月30元），物业管理费合计1840.60元，,2018年6月1日至2018年9月30日水费130.60元；原告从2018年10月起通过缴费催收单、快递信件、电话通知等方式催收未果。黄海青未作答辩，亦未提交任何证据。本院经审理认定事实如下:2009年5月27日，世光创建物业一分公司（甲方）与黄海青（乙方）签订《前期物业服务协议临时管理规约》，约定甲方为乙方购买的位于中山市********************屋（销售登记备案的建筑面积154.85㎡，物业临时规约签订的建筑面积为153.75㎡）提供物业服务。合同期限从案涉房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止。该物业临时规约约定：1.第二条第二款第4项：乙方“依据本协议向甲方缴纳物业服务费、车位租赁费用、公摊能源费用等费用”；2.第四条第一款：乙方交纳费用时间为在商品房买卖合同约定交楼之日前前来办理手续收楼的，以乙方收楼之日起计收;在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以商品房买卖合同约定的交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任的情况下，以乙方实际收楼之日起计收；*.第四条第二款：物业费按建筑面积每月每平米1.50元（不含公共能源及耗损分摊，公共水电费按实际产生向业主分摊）；在该物业取得权属证明之前，按乙方与开发企业签订的合同约定面积计算物业费，取得证书之后，以确权的实测面积计算物业费，确权前的物业服务费差异，甲乙双方互不退补；4.第四条第六款：物业费交费时间为每季度初（5日之前），乙方向甲方预交三个月费用；5.第十一条第四款：乙方不按本协议交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。另查明，案涉房屋商品房买卖合同签约销售登记备案日期为2008年3月5日，房屋交接和物业入伙实际完成于2009年5月27日。中山市世光创建物业管理有限公司一分公司称从2017年10月1日起，案涉小区物业费从1.50元/㎡/月变更为1.80元/㎡/月，车位费为30元/月。诉讼中，世光创建物业一分公司称黄海青从收楼后一直交纳物业费，欠交物业费期间为2018年7月1日至2018年12月31日（共计6个月），其公司从2019年1月1日因案涉小区业主委员会成立物业重新招标而停止提供物业服务。世光创建物业一分公司催收未果，遂形成本诉。本院认为,世光创建物业一分公司与黄海青之间形成合法有效的物业服务合同关系，在世光创建物业一分公司向其房屋提供了物业服务后，黄海青理应及时足额支付物业服务费用，现其怠于支付物业费用的行为构成违约。但世光创建物业一分公司所主张的物业管理费自2017年10月1日起从1.5元/平方米变更为1.8元/平方米，并要求对车位收取30元/月的管理费，其虽在发改委进行了备案，但并没有物业管理公司和小区业主之间的合同约定，世光创建物业一分公司也未提交其他证据证明物业费更改经过业主大会的表决通过，故本院认定租金应以案涉物业合同所约定的1.5元/平方米确定收费标准。黄海青自2018年7月1日至2018年12月31日拖欠物业服务费的金额为1383.75元（153.75㎡×1.50元/月×6月）。关于世光创建物业一分公司主张的物业管理费违约金诉请，物业协议约定违约金标准为按每日3‰计算，明显过高，不符合法律规定，因黄海青拖欠物业管理费的行为给世光创建物业一分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且世光创建物业一分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故世光创建物业一分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、黄海青违约事实给世光创建物业一分公司造成的实际损失及协议完全履行后世光创建物业一分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定黄海青应分别以每月欠付物业服务费为基数，自2017年12月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍，自2019年8月20日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的1.5倍计付违约金。对于世光创建物业一分公司主张的车位费及车位费违约金，物业协议对此未作约定，世光创建物业一分公司也未提交任何证据证明黄海青使用了车位，对其该部分诉请本院不予支持。对于世光创建物业一分公司诉请的水费部分，其仅提供了收费通知单等单方证据，未提供原始抄表凭据等其他证据予以佐证，对其该部分诉请本院不予支持。黄海青经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证的相关权利，故依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄海青于本判决生效之日起七日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司支付物业服务费共计1383.75元，并支付违约金（分别以每月欠付物业服务费为基数，自2018年8月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、驳回原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司负担10元，由被告黄海青负担15元（该费用原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 朱 鹏二〇二〇年十月二十六日书记员 廖静怡