北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初13223号原告（反诉被告）：韩猛，男，1984年11月26日出生，汉族。原告（反诉被告）：尚晓超，女，1985年1月28日出生，汉族。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：孟景春（韩猛的舅舅）,1956年2月17日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：黄波，男，1973年5月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。原告（反诉被告）韩猛、尚晓超与被告（反诉原告）黄波房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩猛、尚晓超及其委托诉讼代理人孟景春、被告（反诉原告）黄波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩猛、尚晓超向本院提出诉讼请求：1.确认北京市大兴区兴华大街（二段）19号院9号楼23层2单元2702号房屋产权为韩猛、尚晓超所有；2.黄波履行房屋买卖合同，协助韩猛、尚晓超办理涉诉房屋过户手续；3.黄波支付违约金，按照购房款日万分之五，从2016年3月1日计算至2019年8月31日止,共计1099940元；4.诉讼费由黄波负担。事实和理由：韩猛、尚晓超与黄波房屋买卖合同纠纷一案，经北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初6665号判决、北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）(2017)京02民终2081号判决，确认合同有效。2017年4月，黄波隐瞒了生效判决的事实，与郑小建在浙江省江山市人民法院（以下简称江山法院）通过诉讼，将北京市大兴区兴华大街（二段）19号院9号楼23层2单元2702号（以下简称2702号房屋）查封。韩猛、尚晓超提出执行异议。2018年3月16日，韩猛、尚晓超收到江山法院交纳购房余款的通知，于2018年3月17日通过北京建设银行郁花园支行柜台向江山法院交纳购房余款72万元。韩猛、尚晓超已全部履行购房合同规定的义务，黄波拒绝配合办理房屋过户手续，故提起诉讼。黄波辩称：本案房屋买卖合同是陈培华与韩猛二人签署的，尚晓超并非所涉合同的签字人，现尚晓超作为原告不适格。舅舅不属于法定的近亲属，且孟景春曾长期担任北京市司法局国家司法考试中心主任一职，故孟景春依法不能也不适合担任韩猛的诉讼代理人。2702号房屋已被江山法院裁定查封，依法不得转让。2702号房屋如果属于黄波、王爱菊二人的夫妻共有产权房，“出卖人”签名栏必须要有黄波和王爱菊二人的同时签名或二人合法有效代理人的共同签名或者是共有产权人的书面同意书，而本案缺少上述材料。2702号房屋的权属究竟是属于黄波个人还是属于黄波、王爱菊二人的夫妻共有财产，或属于黄波、陈培华、颜再荣、杨娟四人共同所有，至今存在严重争议，依法不得转让。2702号房屋是案外人陈培华非法进行收楼、收钥匙、非法登记领取的权属证书，其不法行为严重侵害了黄波的合法权益，因此本案房屋依法不得转让。陈培华在不具有黄波代理权的情况下签订房屋买卖合同。该行为也违反了有陈培华自己亲笔签名《协议》约定，侵害了黄波的优先购买权，房屋买卖合同无效。韩猛非法串通链家地产中介，擅自非法网签失败，导致无法向贷款机构提交合法有效的网签合同，无法进行合法面签等所有后续交易手续。非法网签行为是韩猛无法继续履行合同的根本原因。韩猛才是合同根本性违约的真正违约方。补充协议明确约定，办理权属转移登记的前提是乙方已申请办理购房贷款手续，并且办理权属转移登记的时间应该是在贷款机构签发批贷函后3个工作日内。而韩猛未提交证据证明自己向贷款机构成功申请办理过贷款手续、取得批贷函。因此双方不涉及继续履行权属转移登记的约定，不存在黄波违约的情形。如果韩猛坚持继续履行合同，依法必须承担相应的违约责任，自2013年4月2日下发房产证之日起至实际拿到贷款机构批贷函且双方成功办理房屋所有权转移登记之日止，韩猛每日应按房屋总价款万分之五向黄波支付违约金。因为韩猛存在根本性违约，黄波有权要求解除房屋买卖合同，并要求韩猛支付违约金及其他一切损失。2018年8月2日，黄波以邮寄方式向韩猛送达了解除房屋买卖合同通知书，已正式通知韩猛、尚晓超解除合同，韩猛、尚晓超已签收且未提出书面异议。黄波从未收取过韩猛的购房款。综上，应驳回韩猛、尚晓超的全部诉讼请求。黄波向本院提出反诉请求：1.判决韩猛、尚晓超根本性违约，解除房屋买卖合同，并责令韩猛、尚晓超立即搬离涉案房产；2.判决韩猛、尚晓超赔偿黄波合同违约金34.4万元；3.判决韩猛、尚晓超向黄波支付占用涉案房屋期间产生的房屋租金46.2万元（该46.2万元为2012年10月15日至2019年3月15日的房屋租金，2019年3月16日之后至韩猛、尚晓超实际搬离2702号房屋并将房屋退还之日止，租金按每月6000元另行计算，支付黄波）；4.判决韩猛、尚晓超赔偿黄波自广州往返北京的所有住宿、交通、餐饮及误工费5万元；5.判决韩猛、尚晓超赔偿因串通北京链家非法网签给黄波带来的精神损害赔偿费10万元；6.判决由韩猛、尚晓超承担所有诉讼费。事实与理由：本案的房屋买卖合同无效。韩猛、尚晓超恶意串通北京链家经纪人，拟定及签署阴阳合同，恶意欺瞒业主黄波，擅自进行非法网签，违反相关强制性规定，企图通过将无效合同在建委网上系统以成功办理网签的合法形式，非法提前锁定房源，掩盖其为了达到强行低价逼迫业主黄波售房的非法目的。经投诉，北京链家明确表示同意双方合同解除，并且当即向黄波出具了注销申请表，并网签系统递交了注销网签申请表，协助业主办理注销网签。韩猛非法串通中介公司，擅自非法网签失败，导致无法向贷款机构提交合法有效的网签合同，无法进行合法面签等所有后续交易手续。韩猛、尚晓超存在根本性违约，黄波要求解除买卖合同，韩猛、尚晓超赔偿黄波违约金及其他一切损失。韩猛、尚晓超针对黄波的反诉辩称，本案的房屋买卖合同已经过生效判决确认有效。黄波要求解除合同并赔偿各项费用的反诉请求于法无据，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2010年8月2日，黄波与北京保利兴房地产开发有限公司（以下简称保利兴公司）签订了商品房预售合同，约定保利兴公司将位于北京市大兴区新城北区2号地9号住宅楼23层2单元-2702室的房屋出售给黄波。2011年4月6日，黄波和王爱菊协议离婚。2011年9月25日黄波因涉嫌犯罪被羁押，同日被刑事拘留，同年11月1日被逮捕，后判处有期徒刑五年六个月。2011年12月1日,黄波在广东省广州市南方公证处的公证下在委托书上签名,委托书中委托人为黄波，受委托人为王爱菊，委托书的内容为：委托人黄波是坐落在北京市大兴区新城****地**住宅楼****-2702房屋的购买人，该房屋为黄波与妻子王爱菊的夫妻共同财产。现委托王爱菊为合法代理人，代为办理以下事项及签署有关文件：一、办理提前还款、赎契手续，签署相关文件，变更供款账号；二、…；五、出售上述房屋，收取售房款，办理售房交易过户手续……；委托书还载明受委托人有转委托权。2012年4月18日，王爱菊在广东省广州市南方公证处的公证下在委托书上签名，委托书中委托人为王爱菊，受委托人为陈培华。委。委托书的内容为：黄波是坐落在北京市大兴区新城****地**住宅楼****-2702房屋的购买人。与王爱菊原是夫妻关系，该房产为其夫妻共同财产，王爱菊现委托陈培华为其合法代理人，代为办理以下事项及签署有关文件：一、办理提前还款、赎契手续，签署相关文件，变更供款账号；二、……；五、出售上述房屋，收取售房款，办理售房交易过户手续……。2012年10月7日，出卖人黄波（甲方）的委托代理人陈培华与买受人韩猛（乙方）签订北京市存量房屋买卖合同，约定黄波将2702号房屋出售给韩猛并由北京链家房地产经纪有限公司为买卖双方提供居间服务，房屋价款为172万元。对于权属转移登记的约定为：当事人双方同意，自本合同签订之日起540日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。当日，双方签订补充协议，第二条第2项约定：甲方承诺在2013年12月31日之前取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。第二条第5项约定：乙方于2012年10月15日之前将首付款壹佰万元整以自行支付的方式支付甲方。第二条第6项约定：甲乙双方应于下发房产证后4个月之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第二条第7项约定：在贷款机构签发批贷函后3个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条第1项约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第四条第3项约定：乙方出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。2012年10月13日、2012年11月30日，黄波的委托代理人陈培华出具买卖双方房款交接单，共收取韩猛购房款100万元。该房屋于2013年4月2日取得房屋所有权证，房屋所有权证书上登记的房屋坐落于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院9号楼23层2单元2702。黄波、韩猛双方未按补充协议约定办理贷款及房屋所有权转移登记手续。韩猛与尚晓超于2015年6月6日登记结婚。2702号房屋由韩猛和尚晓超二人居住使用。黄波于2016年4月18日起诉至本院，诉讼请求：1.请求判令黄波与韩猛、尚晓超之间的房屋买卖合同无效；2.请求判令韩猛、尚晓超从涉案房屋中搬出；3.诉讼费用由韩猛和尚晓超承担。本院于2016年11月25日作出（2016）京0115民初6665号民事判决书，判决：驳回原告黄波的诉讼请求。黄波不服该判决，上诉至二中院。二中院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。案外人郑小建因与黄波民间借贷纠纷一案，于2017年4月21日向江山法院申请财产保全，请求对黄波名下的2702号房屋在价值人民币230万元以内予以查封。江山法院于2017年4月21日作出（2017）浙0881民初1787号民事裁定书，裁定查封黄波名下的2702号房屋，价值在人民币230万元以内，期限为三年。经江山法院通知，尚晓超于2018年3月17日向江山法院执行款专户转账购房余款72万元。2018年3月23日，江山法院作出（2017）浙0881执2244号执行裁定书，该案申请执行人为郑小建，被执行人为黄波，裁定书载明：“本院在执行申请执行人郑小建与被执行人黄波民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人黄波名下所有的坐落于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院9号楼23层2单元2702号房地产，现因案外人韩猛、尚晓超将购买该房地产的价款余额交清至本院。依照……规定，裁定如下：解除对被执行人黄波名下所有的坐落于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院9号楼23层2单元2702号房地产的查封。”郑小建向江山法院提出书面异议，请求撤销（2017）浙0881执2244号执行裁定书，继续恢复对2702号房地产的查封。江山法院于2018年10月25日作出（2018）浙0881执异46号执行裁定书，裁定驳回郑小建的异议请求。郑小建不服上述裁定，向浙江省衢州市中级人民法院申请复议，该院于2018年12月18日作出（2018）浙08执复47号执行裁定书，裁定：一、撤销江山法院（2018）浙0881执异46号执行裁定；二、发回江山法院重新审查。2019年2月19日，江山法院作出（2017）浙0881执2244号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人黄波所有的2702号房屋，查封期限为三年。韩猛、尚晓超对江山法院查封2702号房屋提出书面异议，江山法院于2019年5月20日作出（2019）浙0881执异16号执行裁定书，裁定撤销（2017）浙0881执2244号之一执行裁定，解除对2702号房屋的查封，中止对该房产的执行。郑小建以韩猛、尚晓超、黄波为被告提出申请执行人执行异议之诉，请求撤销（2019）浙0881执异16号执行裁定，继续恢复对2702号房屋的查封，依法执行拍卖。江山法院于2020年1月2日作出（2019）浙0881民初2622号民事判决书，判决驳回郑小建的诉讼请求。2702号房屋于2020年4月21日被解除查封。韩猛、尚晓超提交购房核验查询结果，证明其家庭具备在京购房资格。本院认为，2012年10月7日签订的北京市存量房屋买卖合同已经过生效判决认定有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。签订北京市存量房屋买卖合同后，双方已及时办理交付，2702号房屋由韩猛和尚晓超二人居住使用。韩猛于2012年10月13日、2012年11月30日交纳购房款100万元，韩猛、尚晓超于2018年3月17日向江山法院执行款专户转账购房余款72万元，已履行了支付全部购房款的合同义务，黄波亦应按合同约定履行协助过户的义务。对韩猛、尚晓超要求黄波履行房屋买卖合同，协助其二人办理2702号房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。韩猛、尚晓超与黄波之间系合同关系，韩猛、尚晓超基于合同关系，要求在本案中确认2702号房屋归其所有，于法无据。案涉房屋于2013年4月2日取得房屋所有权证后，黄波、韩猛双方未按补充协议约定办理贷款及房屋所有权转移登记手续，对于未按约定办理的原因，双方各执一词，且均无充分证据。但黄波以北京市存量房屋买卖合同无效为由提起诉讼，又因黄波与案外人郑小建民间借贷纠纷一案导致2702号房屋被查封，在合同效力诉讼及房屋被查封期间，未办理过户登记的原因不应归责于韩猛、尚晓超。结合本案的证据及黄波的违约程度，本院酌情确定黄波向韩猛、尚晓超一次性支付违约金5万元。黄波主张韩猛、尚晓超根本性违约，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对于黄波的全部反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下:一、黄波于本判决生效之日起十日内协助韩猛、尚晓超到房地产行政主管部门办理黄波名下位于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院9号楼23层2单元2702号房屋的产权过户登记手续，将上述房屋过户至韩猛、尚晓超名下；二、黄波于本判决生效之日起十日内支付韩猛、尚晓超未依约协助办理房屋产权过户登记手续的违约金50000元；三、驳回韩猛、尚晓超的其他诉讼请求；四、驳回黄波的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20280元，由黄波负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费10140元，由黄波负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刘 杨人民陪审员  张文平人民陪审员  姬雪敬二〇二〇年十月三十日书 记 员  王 姝书 记 员  付 瑜