1浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3733号 上诉人（原审原告）：顾浩锋，男，1981年10月15日 出生，汉族，住诸暨市，公民 委托诉讼代理人：陈少云，诸暨市恒大法律服务所法律 工作者。 被上诉人（原审被告）：丰球集团有限公司，住所地诸暨 市暨阳街道浣纱南路143号，统一社会信用代码 91330681770729084J。 法定代表人：何智慧，董事长。 委托诉讼代理人：黄峰，浙江勤文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄瀚亮，浙江勤文律师事务所实习律 师。 上诉人顾浩锋因与被上诉人丰球集团有限公司房屋租赁 合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681 民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10 月19日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审 理终结。 顾浩锋上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持顾浩锋 2提出的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实和适 用法律均存在严重错误，依法应直接予以改判。一审判决以 双方租赁合同第四条第三项“租赁限内因不可抗力因素或政 府部门整体动迁导致合同不能履行的，甲方不作任何补偿。 租赁费按实际使用日计算，装潢赔偿款归乙方”约定，仅判 决装潢部分归顾浩锋，其余部分均与顾浩锋无关，完全错误。 第一，一审判决对补偿费用的构成和用途认定错误。房屋搬 迁费、过渡和歇业补助等费用不是基于房屋拆迁作出的（详 见判决书第10页），而是基于顾浩锋的经营行为所作法定补 偿。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定， 征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收 前的效益、停产停业期限等因素给予补偿。其中，搬迁费包 括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无 法恢复使用的生产设备重置费等费用。第二、双方租赁合同 虽约定“租赁限内因不可抗力因素或政府部门整体动迁导致 合同不能履行的，甲方不作任何补偿”，应理解为房屋拆迁导 致租赁合同履行不能，给承租人造成损失的，出租人不用自 己的财产对承租人作出任何补偿，但丰球集团有限公司基于 顾浩锋的经营行为取得的相应补偿，应当全额支付给顾浩锋。 因为对于房屋搬迁、过渡、歇业补助费等名义赔偿权利人是 丰球集团有限公司，实际赔偿权利人是顾浩锋，丰球集团有 限公司承担转付义务。退一步讲，如果丰球集团有限公司无 须补偿顾浩锋，那么丰球集团有限公司向政府要求补偿时， 3也不应当基于承租人的经营行为取得相应补偿。因为该损失 不是出租人的损失，而是承租人的损失。既然承租人“放弃” 该损失，出租人不承担赔偿义务或者转付义务，那么其不存 在该项损失。在没有损失的情况下，出租人取得该项损失补 偿在法律上构成不当得利或者欺诈，系非法收入，应当返还 给政府。对此行为的正确解释，顾浩锋认为，虽然租赁合同 约定不作任何补偿，但丰球集团有限公司通过签订《诸暨市 2019年城区国有土地企业房屋征收补偿安置协议》的方式， 实际取得了损失补偿款，即其以行为的方式改变了租赁合同 的约定，在此情况下，丰球集团有限公司负有将取得的补偿 款转付给顾浩锋的义务，顾浩锋对丰球集团有限公司享有给 付请求权。 丰球集团有限公司辩称，一、双方之间系租赁合同关系， 双方之间的权利义务受合同法等民事法律关系的调整。顾浩 锋只能依租赁法律关系向丰球集团有限公司主张权利。双方 租赁合同约定“租赁期内因不可抗力或政府部门整体动迁导 致合同不能履行的，甲方不作任何补偿”是双方基于租赁合 同所作的约定，是处理双方租赁合同纠纷的合同依据。顾浩 锋要求给予其主张的签约搬迁奖、搬迁费、安置过渡费、停 业损失补助等征收补偿没有合同依据。二、根据《国有土地 上房屋征收与补偿条例》第一、二、十七条及《浙江省国有 土地上房屋征收与补偿条例》、《诸暨市国有土地上房屋征收 与补偿办法》第一条、第二十四条款的规定，丰球集团有限 4公司系被征收房屋的所有权人，属行政法规及征收政策规定 的被征收人，丰球集团有限公司与征收部门之间属房屋征收 行政法律关系。顾浩锋不是被征收房屋的所有权人，与房屋 征收部门之间不存在任何的征收行政关系，当然也不存在补 偿关系。丰球集团有限公司与政府签订的《房屋征收补偿安 置协议》补偿计算依据是《诸暨市国有土地上房屋征收与补 偿办法》。根据该办法的第一条、第二十四条、二十八条、三 十三条、三十四条、三十五条、四十一条的规定，与国有土 地使用权征收有关的签约搬迁奖、搬迁费、安置过渡费、停 业损失补助都是属房屋所有权人的征收补偿项目，补偿标准 是按被征房屋的权证用途和权证面积来核算的，并不是以每 一个被征收对象的实际损失来确定的，该补偿标准的确定与 被征房屋的实际使用没有任何计算上的关系。综上，一审认 定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持一审判决， 驳回顾浩锋的上诉请求。 顾浩锋向一审法院起诉请求：1.确认原被告于2016年8 月1日签订的《房屋租赁合同》已解除;2.判令被告立即支付 原告拆迁补偿款总计7733648元,并支付该款自2019年12月 1.日起至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款 市场报价利率计算的利息。 一审法院认定事实：2016年8月1日，原、被告签订房 屋租赁合同一份，载明“乙方（原告）向甲方（被告）租赁 座落于诸暨市××路××号××大楼××层，租赁面 5积9500平方米。租期2016年8月1日至2021年7月31日。 先交租金后使用，租金第一、二年各为110万元，第三年在 上年基础上递增3%，第四、五年在上年基础上递增1%，租赁 税由乙方承担，甲方代缴。2016年9月30日前乙方将第一 年租金及保安工资15000元打入甲方账户，以后以合同签订 日期前一个月由乙方一次性交清。租赁期内因不可抗力因素 或政府部门整体动迁导致本合同不能继续履行的，甲方提前 二个月通知乙方，乙方应无条件服从，甲方不补偿任何费用， 租赁费按实际使用日期计算；装潢部分赔偿款归乙方。在租 赁有效期内，乙方如将租赁房屋整体转让给第三方使用需经 甲方书面同意，否则视为违约”等内容。合同签订后，被告 按约交付了租赁物。原告将租赁物装修用于经营活动。2019 年9月3日，因涉案房屋列入政府征收范围，被告书面通知 原告搬迁。原告于2019年9月30日回复，同意按双方签订 合同条款办理交接手续，但提出相关的搬迁补偿、赔偿、奖 励款项应属原告。2019年12月1日原告将涉案房屋腾空后， 交还给被告。2019年12月13日，被告与征收单位签订补偿 安置协议一份，明确拆迁补偿范围为：国有土地出让面积 36207.80平方米、合法建筑面积22710.45平方米,土地用途 为工业，附属房21733.21平方米；实行货币安置，被征土地 补偿43096334元，房屋34293905元，合计77390239元；其 他补助为：①附属物、机械设备及装潢补偿金额11454422元； ②腾空交付房屋搬迁奖金12490748元；③搬迁费补偿 62073490元、临时安置补助费4542090元(每平方200元)； ④改变用途为商业用房部分房屋搬迁、过渡和歇业补助 3702900元(12343×300元/平方米);⑤合法土地上无批准手 续的建筑重置价补偿6856991元;⑥合法土地外无批准手续 的临时建筑按重置价的60%补偿644936元。原告认为上述补 偿款中其享有7733648元，诉至本院。 一审法院认为，原、被告于2016年8月1日签订的房屋 租赁合同，未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方 均应按合同的约定行使权利、履行义务。在履行过程中，因 政府征迁需要，原告已于2019年12月1日交还了租赁的房 屋，被告也已接收，故该日应可确认为双方解除合同之日。 该案争议焦点是合同解除后，涉及的费用如何确认。该案原、 被告系租赁合同关系，非征迁补偿合同下的分割，计算相关 费用的基础是租赁合同。双方合同第四条第三项约定“租赁 期限内因不可抗力因素或政府部门整体动迁导致本合同不能 履行的，甲方不补偿任何费用，租赁费按实际使用日计算， 装潢部分赔偿款归乙方”，以此为基础，结合安置补偿政策、 安置补偿协议项目，补偿协议中除其他补偿中①附属物、机 械设备及装潢补偿、④改变用途为商业用房部分房屋搬迁、 过渡和歇业补助与该案相关连外，其他补偿费系基于被告拥 有的土地使用权面积、房屋面积（包括未批准的部分）按标 准计算所得，与租赁合同关系无关；故对原告主张的签约奖、 过渡费等，不予支持。就相关部分确认原告享有的利益如下： 7首先，附属物、机械设备及装潢补偿。该款项按原告提供的 诸正信房估字（2019）第G018-3号估价报告、诸信资评（2019） 第633号、635号评估报告中涉及该案的项目，被告对报告 中以下部分属原告无异议，可确认：地上第**（总第**） 中荣威汽车名下73152元、174272元，包装车间名下178121 元，设备车间搬迁补偿172593元；定着物中有线电视移机费 19500元、电话移机费440元；合计618078元。有异议部分 分别认定如下：1.涉及地上一层（总第二层）宝沃汽车、德 润汽车、荣威汽车使用的装修补偿共675880元。被告认为， 该装修费包含有被告原有的装修部分，为此，提供2014年2 月22日被告为抵押贷款委托诸暨正和房地产评估有限公司 估价报告。原告认为，该估价报告距租赁合同签订有二年， 中间可能产生变化。该院经审查认为，虽被告提供的估价报 告明确显示在涉案房屋中有装修，如地面油漆、顶棚等，可 能存在相应残值的装修补偿费，但按双方“装潢部分赔偿款 归乙方”的约定，应属原告享有。2.定着物补偿费，项目为 空调搬迁费40800元、公园广告费27000元、西门台广告费 10920元、市场广告费43470元。被告认为空调搬迁费系夕 阳红老年公寓的空调，与原告无关；公园广告、西门台广告 是拆除被告原有的广告基础上改做的，被告也有部分份额； 市场广告针对的是木材市场，与原告无关。经与评估单位经 办人核实，空调搬迁费中的空调，夕阳红公寓及被告其他地 方的安装的空调数量，与原告租赁房屋内安装的空调数量基 8本相当，但具体的数量无法明确；市场广告是以木材市场各 承租户的宣传内容为主，与原告经营的范围无关。故该院酌 定空调搬迁费原、被告各半享有，计各20400元；市场广告 系木材市场客户所立，与原告无关。按原、被告提供的证据， 公园广告、西门台广告虽拆迁时为原告设置，但部分基座为 原来设立；该院酌定，原告享有90%，分别为24300元、9828 元。定着物补偿原告总计享有54528元。其次，改变用途为 商业用房部分房屋搬迁、过渡和歇业补助3702900元（原告 主张2850000元）。该费用计算的基础为原有的房屋面积，也 即即使未改变用途，被告也享有每平方米200元的补偿金。 而转为商业用途增加的100元，不论经营好坏，利润高低均 为该标准。虽表面上看与原告租赁房屋行为有一定的关联， 但原告非被告必须的唯一可租对象，非工业转商业的唯一条 件；其也非征迁的对象；该款项又不属原、被告合同约定的 归属原告的范围，故原告主张该款中涉及9500平方米相应的 补偿款2850000元归其享有，不予支持。被告主张抵销的费 用。被告主张原告应支付被告2018年8月1日至2019年7 月31日租金3.3万元、保安工资15000元、2019年7月31 日至2019年11月31日租金392666元及四个月保安工资5000 元、垫付租赁税票税费7.8万元，已付40万元，尚应支付 123666元。原告对被告的该意见除抗辩认为，租赁税费已付 清，并提供的相关票据外，其余未提出异议。庭审中被告对 原告已付清税费表示认可。据此，可列入抵销的款额为45666 9元。上述被告应支付原告的款项，扣除原告支付给被告的款 项，被告尚应支付给原告人民币1302820元（618078元 +675880元+54528元-45666元）。原告要求被告支付自2019 年12月1日起至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布 的贷款市场报价利率计算的利息，其计算利息的标准符合规 定，起算时间因被告与拆迁部门签订补偿安置的时间为2019 年12月13日，安置补偿费需腾空后支付，至今尚未支付完 毕，该院酌定调整为起诉之日，即2020年2月20日。因该 案按合同的约定将租赁合同约定的租赁物项下的装修等费用 归于原告，其他实际用户与被告之间无房屋租赁关系，该案 不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三 条、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理 城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条之规定判决如下：一、确认原告顾浩锋与被告丰球集 团有限公司于2016年8月1日签订的房屋租赁合同，于2019 年12月1日解除；二、被告丰球集团有限公司应支付原告顾 浩锋装修等补偿款1302820元，并支付该款自2020年2月 20日至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市 场报价利率计算的利息；款限判决生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告顾浩锋的其他诉讼请求。该案受理费65936元， 财产保全费5000元，合计诉讼费70936元，由原告顾浩锋负 担56390元，被告丰球集团有限公司负担14546元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 10 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为案涉租赁房屋搬迁、 过渡和歇业补助及签约、搬迁奖金、临时安置补助款是否应 归顾浩锋享有。对此，顾浩锋认为上述款项是基于其的经营 行为所作的法定补偿，应由其取得上述款项。丰球集团有限 公司则抗辩上述款项是其作为房屋所有权人亦即被征收人应 享有的。对此，本院认为，顾浩锋与丰球集团有限公司之间 是房屋租赁合同关系，应根据房屋租赁合同确定双方之间的 权利与义务。根据案涉房屋租赁合同的约定“租赁期内因不 可抗力因素或政府部门整体动迁导致本合同不能继续履行 的，甲方提前二个月通知乙方，乙方应无条件服从，甲方不 补偿任何费用，租赁费按实际使用日期计算；装潢部分赔偿 款归乙方”，上述款项并不属于合同约定应归属顾浩锋的赔偿 范围。顾浩锋认为该合同条款应理解为房屋拆迁导致租赁合 同履行不能，给承租人造成损失的，出租人不用自己的财产 对承租人作出任何补偿，但基于顾浩锋的经营行为取得的相 应补偿，应当全额支付给顾浩锋，本院认为从合同条款来看 并不能得出上述结论。故顾浩锋主张上述款项应归其所有缺 乏合同依据。同时顾浩锋亦非本案中房屋征收的对象，其认 为上述款项应归其所有亦缺乏法律依据。故本院对顾浩锋的 上诉请求依法不予支持。 综上所述，顾浩锋的上诉理由不成立，本院依法不予支 持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依 11 照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一 项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费56816元，由顾浩锋负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  张百元 二〇二〇年十月三十日 书记员  陶钿钿