北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初13512号原告：北京博雅源文化传播有限公司，住所地北京市怀柔区桥梓镇兴桥大街******。法定代表人：田昆，总经理。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住，住所地北京市通州区后南仓**楼108/div>法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告北京博雅源文化传播有限公司（以下简称博雅源公司）诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博雅源公司的委托诉讼代理人李树文、陈亦飞，被告富力公司的委托诉讼代理人隋清蕊、李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博雅源公司向本院提出诉讼请求：1.解除博雅源公司与富力公司于2016年9月22日签订的《北京市商品房预售合同》，富力公司协助办理上述合同的联机备案注销手续；2.富力公司返还博雅源公司购房款1000411元及代收印花税1656元，并支付利息（以已付房款及印花税总额为基数，自买受之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；3.富力公司返还博雅源公司已付的逾期付款违约金18678元；4.本案诉讼费由富力公司承担。事实和理由：2016年9月22日，博雅源公司与富力公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同编号：YXXX，该合同约定富力公司向博雅源公司出售坐落于北京市通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼XXX。预测建筑面积79.4平方米，其中套内建筑面积54.18平方米，分摊面积25.22平方米，套内计价面积单价每平方米61100.24元，房屋总价款3310411元，付款方式为分期付款。富力公司通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，号称“世界第九大湾区CBD”，宣传“世界的繁华湾区就在身边”，作为北京市副中心运河核心地段，比肩世界顶级公寓，向北京东三环国贸区域看齐，诱导“商业用房可改成住宅性质，享民用水电气”“正确的选择比努力更重要”“通州现房售价证10万元/平米，节奏有点恐慌，行家也得适应”“总价低、投资小、高回报”诱导购房人：收房出租能出租到12至13元/建筑平米/天，售价能卖到8至10万元/建筑平米，而实际上交房时租金只能租到2块多，房价也无明显变化。富力公司工作人员在明知博雅源公司法定代表人没有购房资格的情况下，引导并帮助博雅源公司法定代表人注册6家公司（未实际经营）用于购买富力公司的6套房屋。富力公司承诺收房后不满意可以代为出售，赚取差价。富力公司宣传能享受优质教育，属于学区房，但实际不属于教委的学区房。富力公司销售的房屋与样板间明显不相符、相差甚远，样板间有魔镜，交房时也没有。供冷空调没有冷风，且不能查表不能正常使用，配套设施质量不合格，包括地下车库多处严重漏水，影响车库使用，电梯间有异味污染，消防设施生锈不合格，严重影响项目品质及房屋档次，被曝光为豆腐渣工程，广大业主已通过多种渠道进行维权。博雅源公司先后支付给富力公司购房款1000411元及代收印花税1656元，博雅源公司支付富力公司逾期付款违约金18678元。基于上述富力公司的虚假宣传，富力公司出售的房屋质量不合格，导致博雅源公司的合同目的不能实现，故诉至法院，望判如所请。富力公司答辩称，博雅源公司诉我公司商品房预售合同纠纷一案，我公司不同意博雅源公司全部诉讼请求，具体理由如下：一、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。2016年9月22日，我公司与博雅源公司签订《预售合同》，博雅源公司向我公司购买通州富力中心B01办公楼XXX号房屋，总价款3310411元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同订立中，不存在所谓我公司虚假宣传诱导博雅源公司购买涉案房屋的情况，关于房屋性质、房屋区位、楼层高度、房屋面积、户型、价格、付款方式等在《预售合同》中均如实载明。显而易见，上述内容通过书面的形式予以确认，我公司在交易过程中从未对上述内容弄虚作假或隐瞒不报，既不存在欺诈行为，也不存在缔约过失。合同内容均系双方真实意思表示，双方均应遵守合同约定。综上，依据《合同法》第五十二条规定，《预售合同》不存在无效情形，应被认定为合法有效，理应被缔约各方尊重、遵守。依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。二、博雅源公司主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，博雅源公司作为违约方不应享有合同解除权。依据《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《预售合同》签订后，我公司始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，我公司没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现。关于博雅源公司所述的种种解除理由，我公司认为：其一，博雅源公司称富力公司宣传案涉房屋“商改住”“可享民用水电气”，但双方签订的《预售合同》第一条即对商品房所在土地用途为办公进行了明确约定，相关政策法规对此的规定是一以贯之的，故博雅源公司在签约时对涉案房屋只能用于办公用途是明知的，博雅源公司自此情况下仍选择签约，应对其行为负责，依约履行合同义务。其二，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，博雅源公司在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍应当有一定程度的预见和判断，对签约应负有相对较高的审慎注意义务。现博雅源公司以“实际租金只有2块多，房价也无明显变化”为由要求解除合同，其主张已经违反了《合同法》中关于严格履行与诚实信用原则的相关规定，依法不应得到支持。其三，博雅源文化称我公司宣传案涉房屋“能享受优质教育，属于学区房”，但博雅源公司未提供任何证据证明。并且预售合同明确约定，案涉房屋的性质为办公，而非住宅，且应当以公司名义购买，博雅源公司本就不应有享受教育的购房目的，因此不构成解除合同的事由。其四，案涉房屋所在项目于2017年12月29日通过建筑工程竣工验收，达到合同约定的交付条件，并不存在房屋质量问题，博雅源公司所述车库漏水、电梯间异味、消防设施生锈不合格等质量问题并不存在。根据预售合同第十六条（五）的约定，供冷问题需博雅源公司收楼后，自行交纳供冷费解决，与我公司无关。必须说明的是，博雅源公司在合同订立后未按约定的时间交纳房款，其作为违约方，不享有单方解除权，本合同依法应继续履行。依据合同法第一百零七条的规定，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比之下，继续履行更有利于实现合同目的、保护市场交易。虽然合同法第一百一十条规定了违约方在承担违约责任后，可主张解约的例外情形，但该条款的前提是仅限于非金钱债务，博雅源公司逃避金钱债务，并不适用该条款。综上，我公司并不存在违约行为，而博雅源公司逾期付款构成违约，其不应享有合同解除权，诉讼请求不应得到支持。三、博雅源公司系明显过错方，应承担违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给我公司造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。自双方签订《预售合同》以来，我公司尽责勤勉的履行合同义务，可博雅源公司自2017年房价下行、销售受阻起，便开始拒付剩余购房款，公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权。博雅源公司反复强调“房价没有变化、赚取差价”，可见博雅源公司缔约本意就不是要履行合同约定，而是公然违背国家“房住不炒”的原则，试图打擦边球牟取炒房暴利，其行为已经构成恶意缔约。因此，博雅源公司系明显过错一方，应当承担相应法律后果及市场风险。我公司认为，博雅源公司作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。我公司面对的是成千上万的业主，而非博雅源公司一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京房地产市场交易价格均有不同程度的下跌，交易趋于停滞，因此任意解除合同将对我公司造成巨大的损失。如果判令我公司返还购房款、单方无条件解除合同，必将给我公司造成巨大的经济损失。而我公司作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。四、我公司依据《预售合同》约定收取相关费用，博雅源公司要求我公司无条件返还已付房款及其利息、印花税没有事实和法律依据。《预售合同》附件五约定了购房款及支付方式，我公司按照合同约定收取购房款及逾期付款违约金，按照法律规定代业主向政府税务管理部门支付印花税，并无违法违约之处，在合同正常履行、我公司未违约、合同违约条款中没有赋予博雅源公司无条件解除合同的权利的情况下，博雅源公司无理由要求我公司无条件返还购房款及利息、逾期付款违约金、印花税。综上所述，我公司与博雅源公司双方签订的《预售合同》合法有效，博雅源公司要求我公司无条件返还购房款及利息实属于法无据，博雅源公司作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。我公司不同意博雅源公司的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回博雅源公司的全部诉讼请求，并依法维护我公司的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年9月22日，富力公司作为出卖人与博雅源公司作为买受人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号YXXX）（以下简称合同），约定由博雅源公司购买富力公司开发建设的涉案房屋，房屋所在土地用途为办公，房屋预测建筑面积为79.4平方米，房屋总价款为3310411元。合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十二条约定：（一）出卖人应当在2018年11月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同附件五“付款方式及期限的约定”载明：买受人应于2016年8月9日交纳定金10万元整；首期房款：于签署《预售合同》当日，即2016年9月22日交纳总房款的10%（含定金），合计340411元；二期房款：于2016年10月22日前交纳总房款的10%，合计33万元；三期房款：于2016年12月22日前交纳总房款的10%，合计33万元；四期房款：于2017年3月22日前交纳总房款的20%，合计66万元；五期房款：于2017年11月30日前交纳总房款的20%，合计66万元；六期房款：于2018年11月30日前交纳总房款的30%，合计99万元。如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。合同附件九“补充协议”约定：第6条：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。第7条：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。此外，合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方办理了涉案合同的联机备案手续，博雅源公司按期向富力公司支付了第一期购房款（含定金）及代收印花税1656元，逾期支付了第二、三期购房款及违约金18678元，博雅源公司共计支付购房款1000411元。后博雅源公司未再向富力公司支付剩余房款，亦未办理收房手续。本案审理过程中，博雅源公司就其解约理由进行了说明，一是其购买房屋时富力公司作了涉案房屋可用于商住两用等情况的虚假宣传与承诺，二是其无能力支付剩余房款，三是涉案房屋配套设施质量不合格，四是《预售合同》“补充协议”第7条赋予了其合同解除权。就第二项主张，博雅源公司提交了其企业所得税年度纳税申报表、资产负债表、银行明细、公司法定代表人征信记录等予以佐证。就第四项主张，博雅源公司表示愿意承担违约金以解除合同，但要求调低合同约定的违约金。富力公司对博雅源公司上述主张及证据均不予认可，称“补充协议”第7条未赋予博雅源公司合同解除权，博雅源公司据此要求解除合同需征得富力公司同意，并应当承担总房款10%的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及应否支持博雅源公司解约请求的问题。就此，本院具体分析如下：其一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，博雅源公司主张富力公司有涉案房屋可用于商住两用等情况的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，博雅源公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，博雅源公司选择签约，即应就不能履约承担违约责任，故上述博雅源公司主张富力公司有违约行为的主张依据不足，本院不予支持。博雅源公司要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任并要求退还已付违约金，均依据不足，本院不予支持。关于博雅源公司主张涉案房屋存在配套设施质量问题的主张，依据不足，本院不予支持。其二，应否支持博雅源公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，博雅源公司明确表示不同意继续履行涉案合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除合同，理由是其不具备继续履行合同的能力，涉案预售合同事实上已不能继续履行。经查，涉案合同是分期付款的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，合同总标的额为3310411元，博雅源公司迄今为止仅支付了约30%的房款。就其继续付款能力，博雅源公司提交了企业所得税年度纳税申报表、资产负债表、银行明细及其法定代表人的征信记录等多份证据，本院认为上述证据已形成证据链，证明即便是已付的约30%的首付款亦是来源于博雅源公司法定代表人的借款。综上，本院认为，涉案合同在事实上已难以强制继续履行，故对于博雅源公司要求解除合同并要求富力公司退还已付款之诉求，本院予以支持。博雅源公司表示愿意支付解除合同违约金，本院不持异议，具体数额由本院按照合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为20万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除北京博雅源文化传播有限公司与北京富力通达房地产开发有限公司于2016年9月22日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：YXXX），北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合北京博雅源文化传播有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、北京富力通达房地产开发有限公司返还北京博雅源文化传播有限公司已付房款1000411元、代收印花税1656元，以上共计1002067元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、北京博雅源文化传播有限公司赔偿北京富力通达房地产开发有限公司违约金20万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回北京博雅源文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6993元，由北京博雅源文化传播有限公司承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 宋剑涛二〇二〇年十月十二日法官助理 赵一阳书 记 员 刘 钰