上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31033号原告：王明姿，女，1973年5月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：岳启明，上海大驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴云帆，上海大驰律师事务所律师。被告：吕美君，女，1952年10月18日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：童利强，男，1953年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：童莹，女，1982年7月2日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴转斌(系被告童莹丈夫)，住同被告童莹。原告王明姿与被告吕美君、童利强、童莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人岳启明、吴云帆、被告吕美君、童利强及被告童莹的委托诉讼代理人吴转斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明姿向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)396,000元(自2018年6月8日起计算至2020年8月5日，每日按198万元的万分之五计算，因违约金过高，自动调整为房价198万元的20%)；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年1月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市浦东新区五星路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告，转让价为198万元，其中《补充条款一》第四条约定，被告户口未能迁出的，则每逾期一日，被告应当按系争房屋转让价款的万分之五向原告支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。双方另签订了《主补充合同》，约定被告户口在签订本补充条款后收到银行放款2年内迁出。银行放款日为2016年6月8日，被告应于2018年6月7日之前将户口迁出，但其至今未迁出，构成违约，故原告诉至法院，诉请如前。被告吕美君、童利强、童莹共同辩称，被告出售系争房屋后需另行购买动迁房迁入户口，原告对此系明知，原、被告及被告的上家曾共同商议交房事宜，三方确定并同意按照政府动迁房政策办理动迁房产证过户、被告户口迁入迁出及原告支付被告购房尾款5万元的交割手续；被告购买的动迁房于2019年11月23日办理过户后，被告立即通知原告办理户口迁移事宜，但原告当面不同意支付购房尾款5万元，并索要违约金65万元多；因公安部门不允许被告空挂户口，原告又急于购买系争房屋，在原告再三要求下，被告吕美君、童利强只好签下了手写版本的补充合同，本想等被告童莹把关，但被告童莹不同意，故手写补充合同并未完成，是无效的；原告购买系争房屋主要用于其母亲养老居住，不迁户口，故原告诉请不成立，要求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2016年1月24日，原告与案外人李慧英作为买受人(乙方)、三被告作为卖售人(甲方)，双方签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋以198万元的价格出售给乙方，合同补充条款(一)第4条约定，甲方应于交房前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若在前述期限前，原有户口(若有)未能迁出的，则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。合同附件三付款协议第4条约定，待甲方收到上述全部款项后五日内，甲、乙双方应办理房地产交付手续并签订房地产交接书。并于办理房地产交付当日，乙方应支付甲方房价尾款5万元。之后，双方各自履行合同权利义务。被告于2016年6月8日收到原告银行贷款50万元。2016年6月18日，原告及李慧英、被告吕美君及童利强在案外人马某某、范某某在场的情况下，签署了《主补充合同》一份，原告及李慧英作为乙方，被告吕美君及童利强作为甲方，双方约定：本次房屋买卖尾款留10万元，甲方于2016年8月31日前腾出该房屋交给乙方，待甲方腾出该房屋交给乙方，乙方付甲方尾款5万元，甲方户口在签订本补充条款后收到银行放款2年内迁出，若甲方户口能迁入其旁系亲属家内，尽量配合迁走，待甲方户口迁出该房屋后，乙方付清甲方最后一笔尾款5万元；并约定补充合同条款与上海市房地产买卖合同冲突的以本补充合同为准。被告童莹未在上述《主补充合同》上签名。之后，被告将系争房屋交付给原告。2019年11月23日，三被告另行购买的房屋取得不动产权证。2019年12月22日，被告向原告发出《告知书》，内容为：要求原告支付5万元尾款，并陈述其已于2019年11月办理完不动产证后及时与原告联系，同时，说明补充合同童莹未签字，为无效合同。另查明，被告童利强、吕美君系被告童莹父母，其三人户口在系争房屋内，2017年1月14日，童莹之子吴鸿锦户口报入系争房屋内。至庭审日(2020年8月5日)止，上述四人户口尚未自系争房屋内迁出。庭审后，李慧英至本院作谈话笔录，其明确表示放弃本案中实体权利，不参加本案诉讼。本院认为，原告及李慧英与三被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据买卖合同约定，被告应于交房前向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口的迁出手续，但原告及李慧英与被告童利强、吕美君通过签订《主补充合同》将户口迁出时间延期至被告收到银行贷款后2年，虽被告童莹辩称其未在《主补充合同》上签名，但根据双方陈述及证人马某某、范某某陈述的《主补充合同》签订过程，本院认定童莹对《主补充合同》的签订事宜应系知晓，且《主补充合同》约定的户口迁出期限较买卖合同约定明显有利于三被告，故原告主张被告应于银行放款后2年迁出户口系双方重新约定，本院予以认同。现三被告未按约迁出户口，应承担相应违约责任。关于原告诉请的违约金金额，被告不予认可，本院认为，根据本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的实际损失等综合因素考虑，本院认为双方约定的违约金确属过高，由本院酌情调整为5万元。同时考虑到被告逾期迁出户口确属违约，故本案诉讼费由被告承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：被告吕美君、童利强、童莹应于本判决生效之日起十日内支付原告王明姿2018年6月8日至2020年8月5日的逾期迁出户口违约金5万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,393元(原告已预缴)，减半收取计5,196.50元，由被告吕美君、童利强、童莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周箐二〇二〇年十月二十二日书记员  刘畅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。