山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初1640号原告：孙竹青，男，1997年10月4日出生，汉族，住济宁市。委托诉讼代理人：仲赪，山东民桥律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：李万瑞，山东民桥律师事务所律师，一般授权代理。被告：济宁欧凯龙置业有限公司，住所地：济宁高新区新元路**（光河办事处院内），统一社会信用代码：91370800590328718U。法定代表人：庄贤武，执行董事。委托诉讼代理人：张楚，山东同章律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：卢田雨，山东同章律师事务所实习律师，一般授权代理。原告孙竹青与被告济宁欧凯龙置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告孙竹青的委托诉讼代理人仲赪、李万瑞，被告济宁欧凯龙置业有限公司的委托诉讼代理人张楚、卢田雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙竹青向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告逾期交付商品房违约金7594.1元（自2018年7月31日起至2018年10月27日止）；2.请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金13375.9元（自2019年1月27日起至2019年7月1日止）；3.请求法院依法判令被告承担本案的诉讼费等其他合理费用。原告当庭变更诉讼请求第二项为：请求法院依法判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金13375.9元（自2019年1月27日起暂时计算至2019年7月1日止）。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于金宇路北侧红星·康城丽景的商品房，合同约定被告应当于2018年7月30日前向原告交付商品房，逾期交付商品房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。购房合同中虽然约定了“买受人同意出卖人在商品房交付使用730日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但该条款为格式条款，且并未对办理其他登记由出卖人报产权登记机关备案的时间进行明确，对买受人的利益明显不利，致使买受人的权益长时间处在不确定状态，违背公平原则，应为无效条款，应按照该条款第1项约定的方式，即因被告原因，未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，每逾期一日按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金。购房合同签订后，原告按照合同约定支付了商品房价款，但被告没有按照合同约定及法律规定交付房屋，同时因被告原因逾期办理房屋所有权证书。为维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特诉至贵院，请求法院依法判决。被告济宁欧凯龙置业有限公司辩称，1.本案存在商品房顺延交付的情形，交房日期应顺延至2018年12月13日（自2018年7月31日顺延135日）。根据双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第十二条约定，除不可抗力外，逾期交房应承担违约责任，也就是说因不可抗力导致延期交房的不承担违约责任，不可抗力延误的日期应相应顺延。不可抗力包括政府有关部门规划设计、政策、法规变更或政府行为等被告主观上所不能控制的事由。本案中，因2017年10月17日，济宁高新技术产业开发区市政建设管理局发布的停工整改通知书，要求停止施工9天（2017年10月18日至2017年10月26日）、2017年11月3日，济宁高新技术产业开发区市政建设管理局发布的停工整改通知书，要求停止施工5天（2017年11月3日至2017年11月7日）及济宁市住房和城乡建设局下发济建[2017]268号《关于做好全市2017-2018年秋冬季建筑工地“封土行动”工作的通知》，责令我公司全部工程全面停工，导致案涉工程停止施工长达135天，该停工原因系被告所不能控制、不能预见、不可避免的，属于不可抗力，故交房日期应相应顺延135天，即交付房屋的期限为2018年12月13日前，本公司实际交房日期为2018年10月27日，不应向原告支付逾期交房违约金。2.根据双方签订的商品房买卖合同第二十条约定，“出卖人在商品房交付后730日内办理房屋所有权证”，截止现在出卖人的办证期限尚未届满，不存在逾期办证情形，不应向原告支付逾期办证违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月7日，原告孙竹青与被告济宁欧凯龙置业有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（编号：20170207031）。合同约定：原告孙竹青（买受人）购买被告济宁欧凯龙置业有限公司（出卖人）开发的位于济宁市金宇路北侧、丰泰路东西两侧的红星·康城丽景13号商住楼01单元18层01-1801号房屋，商品房单价每平方米5663.59元，总价款852654元。该合同第十一条约定，出卖人应当在2018年7月30日前交付商品房。该合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式分别处理，（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。如因政府行为或自然灾害等其他不可抗因素造成本项目工程停工的，根据停工周期顺延交房期限，出卖人不承担任何责任。该合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证（不动产权证）的，买受人同意出卖人在商品房交付使用730日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理其他登记需出卖人提供的资料在本小区按政府部门要求通过综合验收并具备条件时由出卖人报产权登记机关备案，政府及相关部门要求调整时出卖人应尽快办理达到要求，双方均不承担因此产生的责任。合同签订后，原告孙竹青向被告济宁欧凯龙置业有限公司支付全部购房款，济宁欧凯龙置业有限公司未能按照合同约定的时间交付房屋。孙竹青已于2018年10月27日领取了案涉房屋的钥匙并办理了上房手续。另查明，2017年10月17日，济宁高新技术产业开发区市政建设管理局向被告济宁欧凯龙置业有限公司下发《停工整改通知书》，要求该公司于10月18日至10月26日期间停止施工；2017年11月3日，该局再次下发《停工整改通知书》，要求该公司于2017年11月3日至2017年11月7日期间停止施工；2017年10月24日，济宁市住房和城乡建设局下发《关于做好全市2017-2018年秋冬季建筑工地“封土行动”工作的通知》，要求城市建成区内全面实施“封土行动”，时间为2017年11月15日至2018年3月15日。被告济宁欧凯龙置业有限公司于2019年8月14日出具《关于康城丽景东地块景观绿化、室外管网配套工程工期的情况说明》，载明“我单位认真落实上级主管部门的指示精神，于2017年至2018年秋冬季建筑工程封土行动期间停止了相关工作”，济宁高新技术产业开发区建筑安全建管站在“情况属实”处加盖了公章予以确认。本院认为，原告孙竹青与被告济宁欧凯龙置业有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于逾期交房违约金。本案中，原告孙竹青主张已经按约定履行了向被告济宁欧凯龙置业有限公司支付全部购房款的义务，根据合同约定被告济宁欧凯龙置业有限公司应在2018年7月30日前向原告孙竹青交付房屋，但该公司未按约定履行向孙竹青交付房屋的义务，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告济宁欧凯龙置业有限公司抗辩称在合同履行过程中存在不可抗力因素，依照约定应对交房日期予以顺延。本院认为，为创建国家卫生城市、文明城市，济宁市政府及相关部门为治理空气环境污染，多次下发文件及通知，要求存在污染因素的企业自查自检，在重污染预警期间停止施工，被告作为房地产开发企业，在开发的房地产工程施工期间，为维护社会公共利益积极响应政府及其职能部门的指令，多次停止施工，双方在合同中明确约定了因政府指令暂停施工可据实予以延期，故被告济宁欧凯龙置业有限公司的交房期限应当予以顺延。关于顺延日期的确定，2017年10月18日至2017年10月26日停工原因系“确保十九大期间建筑工地安全生产稳定”，该指令系政府行为，期间的9天应予扣除；2017年11月3日至2017年11月7日期间的5天停工，原因系“全区启动重污染天气橙色预警，停止在建建筑的施工作业”，该指令系政府行为，期间的5天应予扣除；结合济宁市住建局下发的文件、监理日志及监理公司出具的证明，能够认定被告在“封土行动”期间停止了建设工程土石方作业，但济宁市住建局下发的文件要求“封土行动”的期间是2017年11月15日至2018年3月15日，期间共计121天，被告主张“封土行动”实际延续至2018年3月31日，但该公司未能向本院提交政府指令、通知等文件予以证明，故只对住建局文件中要求的121天停工期限予以扣除。综上，认定案涉房屋的交房日期应当顺延135天，即被告济宁欧凯龙置业有限公司应当交付案涉房屋的期限为2018年12月12日前。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案中，原告孙竹青已经于2018年10月27日领取了涉案房屋的钥匙，应视为对涉案房屋的转移占有，故被告不承担相应违约责任。关于逾期办证违约金。双方签订的合同中约定“买受人同意出卖人在商品房交付使用730日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，原告主张该约定为格式条款、无效条款，被告不认可该约定无效。本院认为，上述约定将出卖人协助办理产权登记的期限约定为商品房交付使用730日，出卖人协助办理产权登记的时间属于双方当事人自由协商的范围，该约定只是在原定90日的基础上延长了出卖人履行该义务的期限，并未免除其责任或免除其违反该义务的违约责任，未加重买受人责任或排除买受人主要权利，故不符合格式条款的无效情形，该约定也并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，没有《中华人民共和国合同法》规定的第五十二条、第五十三条规定的无效情形。据此，原告孙竹青主张2019年1月27日至2019年7月1日的逾期办证违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告孙竹青的诉讼请求。案件受理费324元，减半收取计162元，由原告孙竹青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 刘 笑二〇二〇年十月九日书记员 韩军香