四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0183民初2200号 原告：中国工商银行股份有限公司邛崃支行，住所地：四川省邛崃市临邛镇南街126号。 负责人：徐海东，行长。 委托诉讼代理人：陈骏，男，1990年2月9日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，系公司员工。 委托诉讼代理人：彭姜，女，1988年1月4日出生，汉族，住四川省邛崃市，系公司员工。 被告：刘栋成，男，1992年5月16日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告：四川华晟泰投资有限公司，住所地：四川省邛崃市体艺健身中心二楼。 法定代表人：黄天才，经理。 委托诉讼代理人：喻尚英，女，1987年3月17日出生，汉族，住重庆市铜梁区，系公司员工。 原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行（以下简称“工行邛崃支行”）与被告刘栋成、四川华晟泰投资有限公司（以下简称“华晟泰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告工行邛崃支行的诉讼代理人陈骏到庭参加诉讼，被告刘栋成、四川华晟泰投资有限公司经本院送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工行邛崃支行向本院提出诉讼请求，请求判令：一、刘栋成立即归还工行邛崃支行贷款本金228590.46元及至实际清偿或执行完毕之日所产生的利息、罚息、复利以及工行邛崃支行为实现债权所支付的全部费用；二、四川华晟泰投资有限公司承担连带担保责任；三、确认对刘栋成所购的位于邛崃市××镇××街××号××幢××单元××楼××号的房屋享有优先受偿权。 事实与理由：2012年4月23日，工行邛崃支行与刘栋成签订了《个人购房借款／担保合同》，合同贷款金额300000元，贷款期限为240个月，用于购买邛崃市××镇××街××号××幢××单元××楼××号房屋，贷款担保方式为抵押担保和保证担保，刘栋成以前述房屋为该债务提供抵押担保，并办理了预告抵押登记。次日，工行邛崃支行向刘栋成发放了贷款300000元。2013年12月3日，邛崃市海宁置业发展有限公司（以下简称“海宁置业公司”）更名为四川华晟泰投资有限公司。 自2019年10月27日起，刘栋成未按期归还贷款本息，经催收后仍未履行还款义务。截至2020年8月24日，刘栋成尚欠工行邛崃支行借款本金228590.46元、利息（含罚息与复利）11816.82元，上述贷款已累计逾期12次，连续逾期11次。另外根据海宁置业公司于2011年11月2日与工行邛崃支行签订《按揭业务合作协议》的约定：在办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行邛崃支行保管之前，海宁置业公司对刘栋成购买的邛崃市××镇××街××号××幢××单元××楼××号房屋的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。 刘栋成未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见及证据。 华晟泰公司未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见辩称：1、工行邛崃支行主张的欠付的贷款本息需核实，对其余事实无异议；2、工行邛崃支行主张华晟泰公司与刘栋成承担连带保证责任，未区分借款人与保证人的不同责任，不符合法律规定，根据物权法相关规定，工行邛崃支行应先就刘栋成的按揭房屋实现债权，不足部分再由华晟泰公司承担保证责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 工行邛崃支行（甲方）与海宁置业公司（乙方）于2011年11月2日签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方作为乙方开发销售的“海宁·现代城”项目的按揭贷款银行，在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证担保。 2012年3月22日，刘栋成与海宁置业公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定刘栋成购买邛崃市××镇××街××号××幢××单元××楼××号房屋。同年4月23日，刘栋成与工行邛崃支行签订了一份《个人购房借款／担保合同》，合同约定刘栋成向工行邛崃支行贷款300000元，用于购买邛崃市××镇××街××号××幢××单元××楼××号房屋，贷款期限为240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，日利率＝年利率／360，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率上浮10%执行新的利率。刘栋成采用按月等额本息还款法偿还贷款本息。刘栋成未按合同约定日期偿还的贷款，工行邛崃支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为前述利率基础上浮50%确定。贷款担保方式为抵押担保和保证担保，案涉房屋已办理预告抵押登记，但尚未办理正式抵押登记。海宁置业公司在正式抵押登记手续办理完毕前且贷款人收到记载有前述正式抵押登记信息的房屋他项权证书前，提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。 2012年4月24日，工行邛崃支行依约向刘栋成发放了贷款300000元。自2019年10月27日起，刘栋成未按期归还贷款本息，经催收后仍未履行还款义务。截至2020年8月24日，上述贷款已累计逾期12次，连续逾期11次，刘栋成尚欠工行邛崃支行借款本金228590.46元、利息合计（含罚息与复利）11816.82元。 另查明，2013年12月3日，邛崃市海宁置业发展有限公司更名为四川华晟泰投资有限公司。 本院认为，各方当事人签订的《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。2012年4月24日，工行邛崃支行依约向刘栋成发放了贷款300000元，自2019年10月27日起至2020年8月24日，案涉贷款已累计逾期12次，连续逾期11次。根据《个人购房借款/担保合同》约定，工行邛崃支行有权宣布贷款提前到期，要求刘栋成立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。故刘栋成应立即偿还工行邛崃支行尚欠的借款本金228590.46元及截至2020年8月24日利息合计（含罚息与复利）11816.82元，之后的罚息、复利按合同约定计算。故工行邛崃支行诉请刘栋成偿还本息，应予支持。工行邛崃支行无证据证实其实现债权费用，故对相关请求不予支持。 案涉房屋只办理了预告抵押登记，未办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，工行邛崃支行尚未取得抵押权，故其诉请对该房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，不予支持。虽然根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保债权既有债务人提供物的担保，又有第三人提供的保证担保，且对债权实现顺序无约定或约定不明时，债权人应先就物的担保实现债权，但是适用该条规定的前提为担保物权已设立，而工行至今未取得抵押权，故华晟泰公司关于工行邛崃支行应先就按揭房屋实现债权，不足部分再由华晟泰公司承担保证责任的辩称不成立，按照《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》约定，在刘栋成办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记）之前，华晟泰公司应对刘栋成的上述债务承担连带责任保证担保责任。 刘栋成经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对工行邛崃支行主张事实及诉讼请求进行抗辩的权利，因放弃该权利导致的法律后果由刘栋成自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘栋成于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行借款本金228590.46元、利息11816.82元及罚息、复利，罚息计算方式：以本金228590.46元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1×1.5=1.65倍从2020年8月25日计算至本金清偿之日；复利计算方式：以期内利息为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.65倍从2020年8月25日计算至利息清偿之日。 二、被告四川华晟泰投资有限公司对第一项判决确定债务承担连带清偿责任。 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司邛崃支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2453元，由被告刘栋成、四川华晟泰投资有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭霄 二〇二〇年十月二十七日 书记员  冯茹