广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4357号上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋某某。委托诉讼代理人：范社群，河南长庚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州大学。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：曹XX，男，该校职工。委托诉讼代理人：赵可星，河南郑声律师事务所律师。上诉人蒋某某与被上诉人郑州大学房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人蒋某某向本院提出上诉请求：1.撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2019)粤1391民初1695号民事判决书；2、发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；3、本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用《企业国有资产监督管理暂行条例》认定本案合同属于需审批才生效的合同,是错误的。(一)一审判决适用法律错误。一审判决适用《企业国有资产监督管理暂行条例》,认定本案合同属于需审批才生效的合同,是错误的。《企业国有资产监督管理暂行条例》第二条明确规定,“国有及国有控股企业、国有参股企业中的国有资产的监督管理,适用本条例”。对于该条例调整的“国有资产”,该条例第三条规定,“本条例所称企业国有资产,是指国家对企业各种形的投资和投资所形成的权益,以及依法认定为国家所有的其他权益。”在本案中,被上诉人郑州大学属于事业单位,不是企业,不属于企业国有资产监督管理暂行条例》调整的对象。郑州大学出售本案房产,不属于《企业国有资产监督管理暂行条例》调整的“国有资产”的范围。一审判决适用该条例是适用法律错误。(二)郑州大学转让本案房屋,不属于《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十四条规定的应经行政审批的事项。首先,如上所述,本案被上诉人郑州大学不是企业,不能适用本条例。其次,退一步讲,即便本案被上诉人郑州大学属于企业,一审判决适用《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十四条也是错误的。因为《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十四条明确规定,需要批准的事项是属于“所出资企业投资设立的重要子企业的重大事项”。省国资委建立了重点监管的重大企业名录,郑州大学不在名录之中,不属于省国资委管理的企业。所以,被上诉人郑州大学不是“所出资企业投资设立的重要子企业”,其出售本案的房产也不属于“重大事项”,一审判决适用《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十四条时适用法律错误。(三)一审判决适用《企业国有资产监督管理暂行条例》将本案合同认定为需经审批才生效的合同,违反《行政许可法》的规定。合同报批属于依申请的行政许可。《行政许可法》第十四条规定,“法律可以设定行政许可。尚未制定法律的,行政法规可以设定行政许可”。《行政许可法》第十五条规定,尚未制定法律、行政法规和地方性法规的,因行政管理的需要,确需立即实施行政许可的,省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定临时性的行政许可。临时性的行玫许可实施满一年需要继续实施的,应当提请本级人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规。目前,没有任何法律、行政法规或河南省地方法规规定本案的房屋买卖合同属于经审批才生效的合同。一审判决扩大《企业国有资产监督管理暂行条例》的适用范围,将本不属于行政许可的事项纳入行政许可的范围,违反了我国《行政许可法》关于行政许可设定的规定。二、一审判决与该法院做出的已生效判决对同一事实的认定相矛盾。2017年7月,上诉人就本案合同继续履行,以郑州大学为被告,向本案一审法院提起诉讼,本案一审法院于2018年4月11日做出了（2017）粤1391民初1625号民事判决书,适用《合同法》第一百一十条的规定,认定本案合同“属于事实上不能履行”。也就是说,本合同是有效的,被上诉人应该履行,但属于《合同法》第一百一十条第一款第一项的情形,即“法律上或者事实上不能履行”。但在本案一审判决中,通过违法适用《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十四条的“连接”,进一步适用《合同法》第四十四条及《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条的规定,将本案合同认定为成立但未生效的合同。同一法院对同一合同效力的认定相互矛盾,损害了己生效判决的确定力和拘束力,违反了我国法制统一的原则。三、本案合同不属于经行政审批才生效的合同。(一)一审判决认定本案合同属于“取得主管部门批准同意”后才生效的合同,没有法律依据。我国目前的法律和行政法规没有对行政事业单位转让资产时需要将合同报主管部门审批的规定。一审判决依据的《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十四条，如前所述,违反了该条例第二条、第三条的规定,是适用法律错误。以此为基础,一审判决适用《合同法》第四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条的规定,认定本案合同属于“成立未生效”，也是适用法律错误。(二)一审法院混淆了以批准为生效要件的对“合同的批准”和对一方当事人签订合同前的基础行为的批准。需要行政审批的合同的审批对象是合同,即在合同成立后,将已经成立的合同提交有关部门进行行政审批,审批的时间点是在合同签订、成立后。它不包括在签合同之前,对一方或双方当事人取得处分权、资质、资格、项目等的审批。行政审批作为合同生效的条件,要么是法律的规定,要么是合同当事人的约定。在本案中,需要审批的是郑州大学转让本案房产的处分权。至于双方签订的《房屋买卖合同》，没有任何法律或行政法规规定属于需经审批才生效的合同,当事人也没有对此做任何约定。所以,一审判决认定本案合同属于经审批才生效的合同,将审批作为本案合同生效的特殊条件,是适用法律错误、认定事实错误。一审判决违法为本案合同违法增加生效条件,严重侵害了上诉人的权益。四、本案的合同是有效合同。(一)本案合同符合法律规定。郑州大学是具备独立法人资格的事业单位,具有相应的民事权利能力和民事行为能力。在本案的房屋买卖中,郑州大学是以与上诉人相同的、普通的民事法律主体的身份进行的。双方的合同行为是普通的民事行为。郑州大学处分的是其法人的资产,是其作为民事主体对自己民事权利的自愿处分行为。上诉人与郑州大学在平等协商一致的基础上签订的《房屋买卖合同》,符合我国《民法总则》、合同法等的规定。(二)本案合同不违反法律或行政法规的强制性规定。如前所述,目前,我国没有法律或行政法规规定本案合同成立后需要经审批才能生效。郑州大学虽然属于国有事业单位,但其与上诉签订的《房屋买卖合同》没有违反法律或行政法规的强制性规定,全效力应该得到肯定。(三)郑州大学没有取得房屋的处分权不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十二条规定,“出卖人无处分权不影响房屋买卖合同的效力”。双方签订的《房屋买卖合同》明确规定,该合同经双方签字或盖章后生效。事实上,该合同不仅已经签字盖章,而且双方已经履行了大部分权利义务,就差过户登记了。(四)已生效判决已经确定了合同为已生效合同。惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2017)粤1391民初1625号民事判决书和惠州市中级人民法院(2018)粤13民终4131号民事判诀书,都肯定了本案合同的效力。所以,本案合同是合法有效的。一审判决否定合同的效力,违反了法律规定,没有事实和法律依据。五、一审判决驳回上诉人对房屋差价的请求是错误的。(一)房屋差价是上诉人实际发生的损失。由于被上诉人的过错,生效的合同不能履行,上诉人的合同目的不能实现,上诉人期待的因房屋增值而应得到的利润也无法实现。这是因被上诉人的过错给上诉人造成的实际损失。(二)该损失是上诉人的可得利益损失,被上诉人应依法赔偿。根据我国《合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”。所以,上诉人的请求应该得到保护。(三)退一步讲,即使合同未生效,该差价则构成上诉人的信赖利益损失,被上诉人也应依法赔偿。本案中,如果合同成立未生效,也是因被上诉人的过错,没有履行自己的前合同义务造成的。根据《合同法》第四十二条的规定,“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商:(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第八条规定,“依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后,有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的,属于合同法第四十二条第(三)项规定的“其他违背诚实信用原则的行为”。所以,被上诉人应依法赔偿上诉人因此造成的损失,包括作为间接损失的信赖利益损失。(四)一审判决以不构成可得利益损失为由,驳回上诉人对房屋差价的赔偿请求,是错误的。上诉人在一审的诉讼请求中,要求被上诉人赔偿因“房屋涨价给原告造成的利益损失”,即房屋的差价。如果合同有效,则该房屋的差价就是上诉人的可得利益,被上诉人应予赔偿;如果合同未生效,则该房屋的差价就构成上诉人的信赖利益,被上诉人也应该赔偿上诉人作为间接损失的信赖利益损失。既然一审判决认定“被告影响原告承担缔约过失责任”,就应该依据《合同法》第四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第八条的规定,支持上诉人的诉请,判决被上诉人赔偿包括房屋差价(信赖利益)在内的实际损失。六、⊥审判决驳回上诉人对违约金赔偿的请求权,是错误的。如上所述,本案合同是合法有效的民事合同。因被上诉人的违约,致使合同不能履行,被上诉人理应支付违约金。综上,一审法院认定事实和适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，请求贵院依法支持上诉人的请求。被上诉人郑州大学发表答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决内容准确，应当驳回上诉，维持原判。理由如下：一、双方私自处置国有资产，订立合同的程序是违法的，合同目的也是非法的，依据该合同主张的任何诉求都不能得到支持。本案涉案13套房产是国有资产，出售前应当事前取得上级主管部门的比准文件，出售过程中应当采取公开拍卖等竞价方式，这是我国保护国有资产的特别法，具有强制性。但是本案双方以很低的价格直接签订房屋买卖合同，该合同的订立程序是违法的，合同的内容是不受法律保护的，蒋某某依据该合同主张预期利益损失是没有法律根据的。二、该合同的签订是蒋某某为了规避法律，谋求不法利益，故意所为，由此造成的损失应当由其自己承担。从本案事实可以看出，蒋某某多次向郑州大学保证：能够与当地房产部门充分接触、沟通完成过户；不对郑州大学产生任何后续麻烦或其他方面纠纷；郑州大学仅提供学校管辖范围内的材料，不涉及上级部门和校外材料。按照“禁反言”的原则，蒋某某不能在自己违反承诺的情形下，要求郑州大学承担其所谓的经济损失。事实上，导致今天发生的一切，都是由蒋某某一手造成的，郑州大学是在蒋某某一步步引诱下签订该合同的，因而本案的真正受害者是郑州大学，蒋某某只是违法目的未能实现。综上，恳请合议庭驳回蒋某某上诉，维持原判。原审原告向一审法院提出起诉请求：1.解除原、被告于2016年3月9日签订的《房屋买卖合同》；2.原告向被告返还位于广东省惠州市大亚湾区**********的十三套房屋（房地产权证号分别为C1964203、C1964204、C1964205、C1964206、C1964207、C1964208、C1964209、C1964210、C1964211、C1964212、C1964213、C1964214、C1964215）；3.被告向原告返还购房款1230000元；4.被告向原告支付违约金123000元；5.被告向原告支付购房款1230000元的利息524634.75元；6.被告赔偿因违约给原告造成的如下损失：房屋装修费320000元、原告为涉案房屋交纳的物业费2600元和水电费346元；7.被告赔偿因违约给原告造成的可得利益损失3620600元；8.本案诉讼费由被告负担。一审法院查明的事实：1992年9月13日，被告郑州大学购得位于广东省惠州大亚湾澳头港湾新村Al幢的402、601、603、801、802、803、901、403、602、203、202、401、201等共计十三套房屋（房地产权证号分别为C1964203、C1964204、C1964205、C1964206、C1964207、C1964208、C1964209、C1964210、C1964211、C1964212、C1964213、C1964214、C1964215），房屋所有权性质为全民，建筑面积均为87.27平方米。2013年6月20日，被告郑州大学在惠州日报刊登《房屋转让公告》，告知将面向社会公开转让上述房屋。2015年9月7日，原告蒋某某欲购买上述房屋向被告郑州大学报价，并出具了《关于购买郑州大学在广东省惠州市************套房产的报价及实施方案》，主要内容：1.买卖双方需要做的工作：（1）郑州大学负责提供房产过户手续所需的相关证件及复印件，如:《房产证》（原件及复印件）、法人授权委托书（原件）、法定代表人及代理人身份证（复印件）、《组织机构代码证》（复印件）、《房地产买卖合同》（原件）等；（2）买方负责房产过户过程中的手续办理、沟通、协调等相关工作，并承担与房产手续办理相关的费用。2.房产报价方式：（1）为了公平合理，由郑州大学对该房产进行2015年的价格评估，以评估价为标准价；（2）如果郑州大学不能出具2015年的该房产价格评估报告，我方愿意出价150万元成交，但郑州大学需承担十三套房产的电梯维修及周边环境改造费19.5万元和交易过程中需缴纳的各项交易费等所有发生费用约50万元（属公产交易，其中房产税约30万元，其他交易税费约20万元）；（3）如果郑州大学不愿承担上述交易费用，由我方全部承担，我方愿出价120万成交。3.买方购买房产还需投入的其他费用：（1）13套房产成交后，我方还需对房屋进行维修，每套须投入2万元，共计26万元，维修后方可出售；（2）我方在房屋维修、二次转让期间需承担的物业费（按1年）1500元/套×13＝19500元，按2万元计收；（3）过户、二次转让期间交通、住宿费：5万元；（4）活动经费：15万元；（5）资金成本（按100万元1年利息）：15万元；（6）不可预见费：15万元；以上费用合计78万元。4.保证措施：（1）与当地房管部门充分接触、沟通，可以经过正规合法途径完成过户手续；（2）可以提供交易保证金10万元；（3）保证实施过程中及完成过户后不对卖方郑州大学产生任何后续麻烦或其他任何方面纠纷；（4）卖方郑州大学仅提供学校管辖范围内的印鉴、资料、证件等证明材料，不涉及学校上级和学校范围外的其他证明材料。2016年3月9日，原告蒋某某就购买上述房产事宜作为乙方与被告郑州大学作为甲方签订一份《房屋买卖合同》，主要内容为：1.乙方同意购买甲方拥有完全产权的坐落于广东省惠州市大亚湾区**********共十三套商品房（住宅），交易价格为总价123万元。2.付款时间与办法：乙方在合同签订之日后10日内向甲方一次性支付全额房款123万元。3.甲方应于收到乙方全额房款后5个工作日内将甲方的房地产权证（原件）交予乙方，以供乙方办理产权过户手续；期间乙方不得以任何方式将该房地产权证用于办理抵押使用；甲方应于收到乙方全额房款后30日内将甲方的十三套房屋当面交予乙方，以供乙方对房屋进行修整等工作。4.关于按规定办理房产过户手续所需缴纳的税费等各项全部费用，经双方协商，均由乙方承担。5.甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，房屋交付之前的有关费用，包括水、电、气、物业、有线收视费用由甲方承担，由此引发的纠纷由甲方自行处理，与乙方无关；房屋交付之后，所有维护（包括但不限于该条款所述费用）等费用由乙方自行承担。6.在乙方办理房屋过户手续过程中，甲方应积极配合，并及时向乙方提供房产过户手续所需的郑州大学校内所能提供的资料、证件等相关材料，如：《房地产权证》（原件及复印件）、法人授权委托书（原件）、法定代表人及代理人身份证（复印件）、《组织机构代码证》（复印件）；办理过户所需的《房地产买卖合同》（房屋所在地房管部门的制式合同，由乙方负责提供）。7.过户手续办理时限：自甲方提供第七条约定的校内资料后90日内，乙方将该批房产过户手续办结。8.违约责任：甲乙双方任何一方违约，违约方须向守约方支付本合同标的金额10%的违约金。《房屋买卖合同》签订后，原告蒋某某于2016年3月23日向被告郑州大学支付了购房款930000元，于2016年7月7日支付了购房款300000元，至此，原告蒋某某付清全额房款1230000元。2016年5月19日，原、被告双方签订一份《郑州大学大亚湾13套房产移交协议》，办理上述房屋的移交手续，被告郑州大学将上述房屋的钥匙及房产证原件交付原告蒋某某，并明确由原告承担自2016年6月1日起的物业、水电等费用。收房后原告对涉案房屋进行了翻修，但未对涉案房屋进行使用，并交纳了涉案房屋在2016年6月至9月期间的物业管理费2600元，水费86元、公摊电费260元共计346元。此后，上述房屋未能按约定时间办理过户手续。2016年6月29日，原告向被告发出《申请》，主要内容为：在房产过户手续办理过程中，需要被告对涉案房产的出售向主管部门出具请示报告（校方文件），原告据此报告协调有关主管部门对请示报告做出对学校出售房产的批复。2016年11月23日，被告向河南省教育厅递交《郑州大学关于出售广东省惠州市大亚湾房产的请示》，主要内容为：涉案房产建筑面积1134.51平方米，原值2551595.31元；由于房屋建设年代久远，长期闲置，加之当地属沿海小镇，每年台风季节降水量大，气候高温潮湿，房屋内墙壁大面积发霉，房屋电梯接近报废年限，线缆被白蚁腐蚀严重，经质监部门鉴定，已不能继续申请年检，只能报废处理；经学校2013年4月18日校长办公会议研究，决定将这十三套房产出售，学校聘请惠州市惠阳区金土地房地产评估事务所对这十三套房产进行了评估，评估价值为2337440元；鉴于涉案房产整体安全状况堪忧，已无法正常使用，学校建议将涉案房产进行出售处理。2017年4月20日，河南省财政厅向被告郑州大学出具一份编号豫财资[2017]44号《河南省财政厅关于郑州大学处置惠州大亚湾房产的批复》，主要内容：（一）同意郑州大学公开拍卖1992年9月13日购买惠州大亚湾澳头港湾新村十三套房产（详见附件）建筑面积1134.51㎡，在依法设立产权交易机构网站对外披露房产转让信息。（二）请郑州大学委托具有相应资质的房地产评估机构对该十三套房产进行评估，评估结果报省财政厅备案。（三）郑州大学处置该十三套房产收入扣除应缴税款和发生的相关费用后余额缴入省级国库，核销该十三套房产账面价值2551595.31元，按有关规定进行账务处理。2017年7月28日，原告蒋某某向一审法院提起诉讼[案号为（2017）粤1391民初1625号]，诉请被告将涉案房产过户给原告。审理该案过程中，一审法院向大亚湾区房管局函询，该局复函内容显示，办理上述房产产权转移登记，须提供郑州大学的上级国有资产管理部门同意其出售上述房屋的批准文件等资料。因原、被告双方均未取得河南省财政厅同意郑州大学以1230000元的价格转让涉案房屋给原告蒋某某的批准文件；同时郑州大学在没有对涉案房屋进行价值评估及公开拍卖的情况下处置涉案房屋，已经违反相关法律法规的规定，事实也不可能取得上述的批准文件。综上，一审法院于2018年4月11日作出（2017）粤1391民初1625号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，广东省惠州市中级人民法院于2018年10月29日作出（2018）粤13民终4131号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。后原告于2019年4月26日向一审法院再次提起诉讼，提出上述诉称中的诉讼请求。在（2017）粤1391民初1625号案件审理过程中，被告郑州大学于2017年8月2日向原告蒋某某送达一份《解除合同通知书》，通知内容：“我方于2016年3月9日与你订立广东省惠州市大亚湾区**********共十三套商品房房屋买卖合同。依该合同第七条、第八条之规定，房屋过户手续由你负责，且自我方提供约定的校内资料后90天内办结。我方已于2016年5月将所需校内资料交付给你，但你至今仍未办理房屋过户，致使合同目的不能实现。依据2016年3月9日订立的房屋买卖合同之规定，我方特向你通知：由于你不能办理房屋过户手续，致使合同目的不能实现，依据《合同法》第九十四条第4款当事人一方迟延履行债务或者有其它违约行为致使不能实现合同目的的规定，我方特通知你解除合同。同时，我方将保留进一步追究你违约责任的权利。”本案诉讼过程中，一审法院依法向惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发送《调查函》，调查涉案房屋“港湾新村”小区及涉案房屋附近的“丽港山庄”小区、“怡兴花园”小区在2016年的二手房销售均价情况。惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局复函称：“丽港山庄”小区2016年的二手房销售均价为1970元/平方米；“港湾新村”小区、“怡兴花园”小区在2016年均无二手房交易。本案诉讼过程中，原、被告双方达成《关于大亚湾涉案13套房屋装修费补偿事宜的协议》，约定：被告承诺在涉案十三套房屋的诉讼完全结束时，及时支付原告装修费补偿150000元；双方都不再共同或另行单独申请对涉案十三套房屋的装修价格进行第三方评估。2019年5月28日，原告蒋某某向一审法院申请对涉案十三套房屋的市场价格进行评估，一审法院依法委托广东卓益土地房地产资产评估规划有限公司对涉案十三套房屋的价值进行价格评估。2019年9月30日，该公司作出《报告书》，估价结果为：经评估测算，涉案十三套房屋于价值时点（2019年8月2日，即现场勘察日）的市场价值为5350600元，该估价结果应用有效期为自估价完成之日起一年内（即2019年9月30日至2020年9月29日）。原告为此支付评估服务费15880元。另查，涉案十三套房屋房产证已由被告于2016年9月29日从原告处取回。一审法院认为，本案系房屋买卖合同。关于原、被告签订的《房屋买卖合同》效力及是否应予解除的问题。被告郑州大学名下的上述十三套房产，属于国有资产。国有资产的处置，应当严格执行国有资产处置制度，防止国有资产流失。原、被告签订的《房屋买卖合同》，没有取得主管部门批准同意，根据国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十四条“所出资企业投资设立的重要子企业的重大事项，需由所出资企业报国有资产监督管理机构批准的，管理办法由国务院国有资产监督管理机构另行制定，报国务院批准。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”的规定，《房屋买卖合同》已成立，但此合同未能与普通合同那样在成立时就生效，而是成立但未生效。《房屋买卖合同》成立后，事实上未能取得主管部门的批准同意，参考最高人民法院《关于印发的通知》[法（2019年）254号]第40条“……行政机关没有批准，合同不具有法律上的可履行性，一方请求解除合同的，人民法院依法予以支持”的规定，且双方当事人均明确表示不再履行合同，对于该依法成立的合同，一审法院依法予以解除。《房屋买卖合同》解除后，因合同取得的财产应当相互返还，故原告应向被告返还涉案十三套房屋，被告应向原告返还购房款1230000元。综上，原告诉请被告返还购房款1230000元，及被告反诉请求原告返还涉案十三套房屋钥匙，一审法院均予以支持。关于原、被告均诉请对方支付违约金方面。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。但依法成立的合同未生效属于欠缺生效要件的合同，有别于有效合同，一方直接请求另一方承担合同约定的违约责任，不应予以支持。故，原告诉请被告支付违约金123000元及被告反诉请求原告支付违约金123000元，一审法院均不予支持。关于原告诉请房屋装修费方面。诉讼过程中，原、被告双方确认由被告向原告支付涉案房屋装修费补偿款150000元，不违反法律规定，一审法院予以确认，故被告应向原告支付涉案十三套房屋的装修补偿款为150000元。关于原告诉请被告赔偿损失方面。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，可得利益损失系合同履行后可以获得的利益，该损失建立在合同合法有效的前提下，属于因违约造成的赔偿责任，但在前述关于《房屋买卖合同》效力的论述中，本院认定该房屋买卖合同属于依法成立但未生效，故原告主张被告因违约给原告造成的可得利益损失3620600元（房屋差价）的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。2.本案履行报批手续的义务人系被告郑州大学，被告郑州大学在未能取得主管部门的批准同意下出售涉案房屋，并与原告签订《房屋买卖合同》，且在合同中未专门针对报批义务约定违约责任，被告应向原告承担缔约过失责任。本案中，原告蒋某某于2016年3月23日向被告郑州大学支付了款项930000元，于2016年7月7日支付了款项300000元。此后被告占用了原告支付的资金1230000元，给原告造成了相应的利息损失，应向原告支付资金占用期间的利息。原告诉请被告对购房款1230000元计付利息，一审法院予以支持。参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，本案原告的利息损失计算如下：以930000元为基数，自2016年3月24日起至款项付清之日止按照年利率6%计算；以300000元为基数，自2016年7月8日起至款项付清之日止按照年利率6%计算。原告诉请利息超出部分，一审法院不予支持。关于物业管理费和水电费处理方面。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本案中，自2016年5月19日起原告基于《房屋买卖合同》约定而占有涉案十三套房屋，属于善意占有，且原告在占有期间并未实际使用涉案房屋，在此期间原告因维护该不动产或者动产支出的必要费用应由被告支付，故原告诉请被告偿还其支付的涉案十三套房屋在2016年6月至9月期间的物业管理费2600元、水费86元及公摊电费260元，一审法院予以支持。被告反诉请求原告支付2019年5月之前的物业管理费、水电费及滞纳金共计15150元，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、四十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，国务院《企业国有资产监督管理暂行条例》第二十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第九条，最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告蒋某某、被告郑州大学于2016年3月9日签订的关于买卖位于广东省惠州大亚湾澳头港湾新村Al幢的402、601、603、801、802、803、901、403、602、203、202、401、201等共计十三套房屋（房地产权证号分别为C1964203、C1964204、C1964205、C1964206、C1964207、C1964208、C1964209、C1964210、C1964211、C1964212、C1964213、C1964214、C1964215）的《房屋买卖合同》；二、原告蒋某某于本判决发生法律效力之日起10日内向被告郑州大学返还位于广东省惠州大亚湾澳头港湾新村Al幢的402、601、603、801、802、803、901、403、602、203、202、401、201等共计十三套房屋（房地产权证号分别为C1964203、C1964204、C1964205、C1964206、C1964207、C1964208、C1964209、C1964210、C1964211、C1964212、C1964213、C1964214、C1964215）的钥匙；三、被告郑州大学于本判决发生法律效力之日起10日内向原告蒋某某返还购房款1230000元及其利息（利息计算如下：以930000元为基数，自2016年3月24日起至款项付清之日止按照年利率6%计算；以300000元为基数，自2016年7月8日起至款项付清之日止按照年利率6%计算。）；四、被告郑州大学于本判决发生法律效力之日起10日内向原告蒋某某支付房屋装修费补偿款150000元；五、被告郑州大学于本判决发生法律效力之日起10日内向原告蒋某某支付物业管理费2600元、水费86元及公摊电费260元；六、驳回原告蒋某某的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告郑州大学的其他反诉请求。案件本诉受理费60169.8元，由原告蒋某某负担37355元，由被告郑州大学负担22814.8元。反诉费1532元，由反诉原告郑州大学负担。评估服务费15880元，由原告蒋某某负担。本案二审期间，上诉人蒋某某向本院提交新证据：1、《事业单位国有资产管理暂行办法》（国家财政部颁布），拟证明国家有对事业单位国有资产管理的完整制度。一审判决适用国有企业资产管理的制度，是适用法律错误。2、《河南省行政事业单位国有资产管理办法》（河南省人民政府制定颁布），拟证明国家有对事业单位国有资产管理的完整制度。一审判决适用国有企业资产管理的制度，是适用法律错误。3、河南省省管国有企业名录（来源于河南省国资委官网），拟证明郑州大学不是国有企业，也不是其出资设立的重要子公司。即使将郑州大学视为企业，一审判决适用《企业国有资产监督管理条例》第二十四条，也是错误的。被上诉人郑州大学发表质证意见：我方认可这三份材料的真实性，因为都是属于政府文件，但这三组材料并不属于证据。而且上诉人今天当庭才提交这些证据，提交时间已晚，不符合法律规定的举证期限。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、涉案合同的效力问题；2、被上诉人是否应当向上诉人赔偿差价损失及违约金。具体分析如下：关于合同的效力问题。上诉人主张郑州大学属于事业单位而非企业，故本案应当适用《事业单位国有资产管理暂行办法》，而不能适用《企业国有资产监督管理暂行条例》，对此，《企业国有资产监督管理暂行条例》制定的宗旨和目的之一是为了防止国有资产流失。郑州大学因属事业单位，所以其名下涉案的十三套房产属于国有资产，故对于涉案房产的处置办法和规定，可以类推适用《企业国有资产监督管理暂行条例》。且，依据上诉人自己所提供的《事业单位国有资产管理暂行办法》中的规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。由此可见，一审法院认为涉案《房屋买卖合同》因没有取得主管部门批准同意故而成立未生效，并无不当，本院予以维持。关于差价损失及违约金问题。如上所析，由于涉案合同成立未生效，上诉人也未能提供充分的证据予以证实被上诉人在签署涉案合同的过程中存在有违诚实信用原则的不当行为，故一审法院未予支持其请求赔偿房屋差价损失及违约金的主张，并无不当，本院予以维持。退一步说，即使合同成立并生效，根据上诉人向被上诉人出具的《关于购买郑州大学在广东省惠州市************套房产的报价及实施方案》中“保证措施：（4）卖方郑州大学仅提供学校管辖范围内的印鉴、资料、证件等证明材料，不涉及学校上级和学校范围外的其他证明材料”之约定可知，上级主管部门的批准文件不在被上诉人提供的材料范畴之内。且，在涉案《房屋买卖合同》中也未约定由被上诉人提供上级主管部门的批准文件，故上诉人据此主张被上诉人违约，缺乏充分的事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费37355元，经核准，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十月三十日书记员 叶秀婷