江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0124民初2033号原告：江西铭立房地产开发有限公司，住所地：江西省南昌市进贤县民和镇胜利北路**，统一社会信用代码：91360124060770779X。法定代表人：胡琳蔚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张建华、蔡丽莲，江西道善律师事务所律师。被告：谭资辉，男，汉族，1981年8月7日出生，江西省进贤县人，住址：江西省南昌市进贤县。被告：南昌挥舞星光健身娱乐有限公司，住，住所地：南昌县莲塘镇澄湖北大道**天****铺一社会信用代码：91360121309252118N。法定代表人：钟伟，系该公司执行董事。原告江西铭立房地产开发有限公司（以下简称“铭立房地产公司”）与被告谭资辉、南昌挥舞星光健身娱乐有限公司（以下简称“挥舞星光公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告铭立房地产公司委托诉讼代理人张建华、蔡丽莲到庭参加诉讼，被告谭资辉、挥舞星光公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铭立房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认案涉租赁合同及补充协议于2020年6月15日已解除；2、请求判令被告1向原告支付拖欠的租金、水电费共计400793.36元；（其中：2.1租金2019年11月1日至2020年6月15日共计292500元；2.2因递增租金差额2018年10月1日至2019年10月31日共计57000元；2.3水电费用51293.36元）；3、请求判令被告1向原告支付违约金104850元（违约金计算：以拖欠租金349500元（292500元+57000元）为基数，按拖欠租金金额的30%计算违约金），请求判令支付拖欠的租金、水电费、违约金共计505643.36元；4、请求判令被告2对被告1上述应付租金、水电费、违约金承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2015年10月13日，因租赁案涉场地用于经营健身会所，被告2南昌挥舞星光健身娱乐有限公司与原告签订一份《租赁合同》，其中合同明确约定了租金支付标准、租金支付时间、转租责任承担以及违约责任等问题。在上述租赁合同履行期间，被告2南昌挥舞星光健身娱乐有限公司将案涉租赁场地转租给被告1，后被告1与原告签订了一份《补充协议》，协议约定原《租赁合同》中的被告南昌挥舞星光健身娱乐有限公司权利义务由谭资辉承受。但在补充协议履行期间，因被告谭资辉自2019年11月1日起拖欠租金、水电费至今，原告于2020年4月28日发函催缴租金，在催缴租金无果的情况下，原告于2020年6月15日发函要求解除案涉《租赁合同》和《补充协议》。综上，原告认为，案涉《租赁合同》和《补充协议》均系双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告谭资辉承租后，应按约向原告支付租金、水电费，但其自2019年11月1日起拖欠租金、水电费至今，已构成根本违约，原告有权解除案涉《租赁合同》和《补充协议》，并有权要求被告谭资辉按逾期支付租金的1%每日支付违约金。此外，根据《租赁合同》第6.2条约定“取得使用权第三方在不能履行本合同时，乙方在合同中的义务与责任不能免除”，故在被告1逾期支付租金的情况下，被告2应负连带清偿责任。据此，为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告谭资辉、挥舞星光公司未到庭进行答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，铭立房地产公司与南昌挥舞星光健身娱乐有限公司签订《租赁合同》，约定如下：“一、有关商务条款1、本合同租赁地位于江西省进贤县。产权人：江西铭立房地产开发有限公司。2、租赁面积：租赁物的建筑面积约为3000ｍ2平方米。租赁的区位在进贤县，综合楼（东面一、二楼）、含游泳池。详见租赁平面分界图（附件一）。6、租期：租赁期为陆年，自2015年10月1日至2021年9月30日止。7、第壹年为免租期，即为2015年10月1日至2016年9月30日，甲方向乙方面授合同租赁范围的一切租金。乙方应于合同签订之日起一周内向甲方缴纳合同保证金贰拾万元。8、第贰年租金7元／平方米／月，即2016年10月1日至2017年9月30日。第叁年租金9元／平方米／月，即2017年10月1日至2018年9月30日。第肆年租金11元／平方米／月，即2018年10月1日至2019年9月30日。第伍年租金13元／平方米／月，即2019年10月1日至2020年9月30日。第陆年租金15元／平方米／月，即2020年10月1日至2021年9月30日。乙方向甲方按月以银行转账或现金的形式交付租金，交付租金的时间为每月5号前甲方需开具收据给予乙方做付款凭证。承租范围内商铺建筑面积按3000平方米计算。9、此合同租金包含物业管理费，无需另外缴纳。二、设施设备使用管理（二）水电3、水电计费：甲方负责在交铺前为乙方租赁部分单独安装水电表。六、出租房与承租方的变更2、租赁期间，乙方如欲将租赁商铺转租给第三方使用，必须先征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方在不能履行本合同时，乙方在本合同中的义务与责任不能免除。八、违约责任1、承租期内，合同任何一方在无合同约定或法定理由理由时，单方面解除双方租赁关系，均需承担对方所有的经济损失。2、乙方逾期缴纳租金时，每逾期一日乙方应按未缴租金的1%向甲方支付违约金。如逾期超过十五日，甲方有权解除合同，并以此类推。铭立房地产公司与谭资辉签订《补充协议》，约定如下：“2015年10月13日甲方与南昌挥舞星光健身娱乐有限公司签订租赁协议，所出租的场地用于经营未来适健身会所。现南昌挥舞星光健身娱乐有限公司将未来适健身会所整体转让给乙方，甲乙双方为促进共同发展，本着互惠互利的原则，经友好协商达成如下协议：1、乙方必须于2016年8月10日前向甲方缴纳原租赁合同所欠合同款15万元及所欠水电费11885元，合计161885元，否则甲方将采取一系列措施以维护自身权利，包括但不限于停水停电。2、甲方同意南昌挥舞星光健身娱乐有限公司将未来适健身会经营权转让给乙方，乙方在交清条款一约定的款项后，立即享有原租赁合同约定的所有权利及承担相应的履约义务”。2018年7月25日，马玲向万文华账户转款3909.80元，并备注“5，6月水电费”。2018年7月26日，马玲向万文华账户转款27000.00元，并备注“6月房租”。2018年9月2日，马玲向万文华账户转款27000.00元，并备注“7月份房租”。2018年9月2日，马玲向万文华账户转款1521.70元。2020年4月8日，铭立房地产公司向未来适健身房作出《缴费通知单》，通知单中显示2019年11月1日至2020年5月30日租金总额273000元，水电费51293.36元，2018年10月1日至2019年10月31日因递增租金差额57000元，总应缴费用381293.36元。2020年4月28日，铭立房地产公司向谭资辉作出《租金催缴函》，内容如下：“鉴于你方与我方于2015年10月1日签订的《商铺租赁合同》（以下简称“合同”），由你方承租我方位于进贤县综合楼（东面一、二楼）的商铺，租赁建筑面积3000平方米；截止至2020年4月30日，你方已经拖欠我方租金＋水电费用共计：342293.36元，经我方工作人员多次沟通、催缴，你方仍以各种理由拒绝缴纳，我方认为，你方的行为已经构成违约，应当立即向我方交清拖欠的租金等费用；你方应于2020年5月8日之前向我方交清拖欠的租金、水电费用共计342293.36元，逾期我方将依照《商铺租赁合同》及相关法律法规的规定通过法律途径追究你方的法律责任”。2020年6月15日，铭立房地产公司向谭资辉作出《解除合同通知书》，内容如下：“你在承租商铺履约过程中，并未按照租赁合同及补充协议的约定履行缴纳租金和物业、水电费的义务，你自2019年11月1日起，开始拖欠租金，截止2020年5月30日，你已拖欠我司租金及物业、水电费等共计人民币381293.36元及逾期违约金，其行为已构成严重违约，给我司的经营带来重大损失；你与我司签署的租赁合同补充协议自2020年6月15日起已解除，我司决定立即收回该租赁商铺，你拖欠自2019年11月1日起至2020年5月30日的租金、物业水电费等共计人民币381293.36元，限你在收到本通知书之日起3日内付清”。另查明，铭立房地产公司已收到谭资辉交纳的商铺租金共计人民币378000元。以上事实有谭资辉身份证复印件、铭立房地产公司及挥舞星光公司营业执照、《租赁合同》《补充协议》《缴费通知单》《租金催缴函》《解除合同通知书》《工程量统计原始记录》、租金支付明细及租金拖欠详情表、银行交易凭证、微信聊天记录及邮政快递单号等材料予以在卷佐证。本院认为，原告铭立房地产公司与挥舞星光公司签订的《租赁合同》，与被告谭资辉签订的《补充协议》均是当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。铭立房地产公司与谭资辉的租赁合同关系成立，谭资辉应按《租赁合同》《补充协议》约定内容全面履行相应义务。《租赁合同》第八条第二款约定“承租方逾期交纳租金超过十五日，出租方即享有合同解除权”，本案被告谭资辉拖欠铭立房地产公司房租、水电费已有数月，严重违反合同约定，原告多次联系谭资辉催缴费用无果后，要求解除合同，符合合同约定及法律规定。原告分别向谭贤辉、马琳寄送《解除合同通知书》，因电话空号、无人接听而退回。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方按照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，《解除合同通知书》未实际送达至谭资辉本人，涉案租赁合同及补充协议未解除。原告向本院提起诉讼，于起诉状中明确解除租赁合同及补充协议，因被告谭资辉电话空号，本院通过公告送达的方式向谭资辉送达起诉状副本，视为送达日期为2020年10月3日。因此，涉案合同及补充协议于2020年10月3日解除。关于租金、水电费的支付问题。《租赁合同》第六条约定，涉案店铺2018年10月1日至2019年9月30日的租金11元/平方米/月，2019年10月1日至2020年9月30日的租金13元/平方米/月，2020年10月1日至2021年9月30日的租金15元/平方米/月。按该标准计算，2018年10月1日至2020年10月3日期间谭资辉应向原告交纳店铺租金868355元。铭立房地产公司实际收到谭资辉所交租金378000元，被告谭资辉尚欠付店铺租金490355元。另，原告提交的证据材料显示，截止2020年6月15日涉案商铺尚有水电费共计51293.36元未付。据此，谭资辉应向原告支付租金490355元、水电费51293.36元，合计541648.36元。关于违约金的支付问题。被告谭资辉无故拖延支付租金、水电费，致使合同无法履行而解除，应承担违约金支付的责任。根据租赁合同约定，被告谭资辉每逾期一日支付租金，应按未缴租金的1%支付违约金。原告称如按合同约定计算，违约金数额可能过重，其自愿调整违约金数额，要求按被告谭资辉拖欠的租金30%计算。原告该主张未违反法律规定，予以支持。因此，被告谭资辉应向原告支付违约金人民币147106.50元（490355元×30%=147106.50元）。关于被告挥舞星光公司的责任承担问题。《租赁合同》第六条约定“取得使用权的第三方在不能履行本合同时，乙方在本合同中的义务与责任不能免除”，原告未另行举证证明挥舞星光公司应承担的具体责任与义务，如要求挥舞星光公司对谭资辉的欠缴租金及水电费等承担连带清偿责任，有失公允，缺乏依据，不予支持。被告谭资辉、南昌挥舞星光健身娱乐有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，不影响本院依据查明的事实依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、涉案《租赁合同》及《补充协议》于2020年10月3日解除；二、被告谭资辉于本判决生效之日起十日内向原告江西铭立房地产开发有限公司支付房租、水电费共541648.36元；三、被告谭资辉于本判决生效之日起十日内向原告江西铭立房地产开发有限公司支付违约金147106.50元；四、驳回原告江西铭立房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8856元，由被告谭资辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  付南平人民陪审员  夏燕娥人民陪审员  夏来龙二〇二〇年十月二十九日法官 助理  熊 婷书 记 员  陈如梦