安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1024民初634号 原告：安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司。 负责人：汪名奇。 被告：邱双文。 原告安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司（以下简称安宁祁门分公司）与被告邱双文房屋销售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年8月19日，本案第一次开庭审理，原告安宁祁门分公司的负责人汪名奇及被告邱双文均已到庭参加诉讼；2020年10月29日，本案第二次开庭审理，原告安宁祁门分公司的负责人汪名奇已到庭参加诉讼，被告邱双文经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 安宁祁门分公司向本院提出诉讼请求：1.判令邱双文立即支付购房款280000元，同时支付利息226800元（自2015年12月1日起计算到2020年5月31日，以购房款280000元为基数，按每日万分之五支付利息）；2.本案诉讼费用由邱双文承担。事实和理由：安宁祁门分公司与邱双文于2014年1月25日签订了《商品房买卖合同》，约定安宁祁门分公司将位于祁门县新兴路的一套商品房出售给邱双文，该房屋总价款为315000元，首付款为95000元。合同签订当天，邱双文已支付首付款35000元，同时向安宁祁门分公司借款60000元作为首付款，余款220000元由邱双文向银行按揭贷款。2014年11月12日，安宁祁门分公司与邱双文签订了《分期付款协议书》，约定购房款分期付款。《分期付款协议书》第4条约定，如果邱双文有一期未按时支付，则邱双文从第二天开始愿意按每日未交房款的万分之五支付利息，逾期一个月的，视为邱双文放弃该套住房。至今，邱双文仍未履行付款义务。安宁祁门分公司为维护自身的合法权益，遂向本院提起诉讼。 邱双文已在法定期限内提交书面答辩意见，辩称：1.安宁祁门分公司没有按照电子宣传资料和规划设计图执行。2.借款60000元已于2015年春节归还。3.按揭款220000元因银行未批准，安宁祁门分公司不愿意退还定金解除合同，双方遂于2014年11月12日签订了《购房分期还款协议书》，签订协议当天，安宁祁门分公司已将原水韵江南小区5号楼101室的房屋钥匙交付邱双文。4.购房合同第8条约定，出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和人民政府的有关规定，将具备验收条件的房屋，与买受人办理交接手续。为避免安宁祁门分公司综合验收逾期交房，遂在《购房分期还款协议书》第8条约定220000元的后续分期付款以安宁祁门分公司通过验收交房为条件，安宁祁门分公司至今仍未办理交房手续。5.本案220000元购房款，安宁祁门分公司主张权利已超过诉讼时效两年。6.2016年6月，安宁祁门分公司将原水韵江南第二期和第三期工程用地的后续经营权转让给黄山市弘泰房地产开发有限公司，黄山市弘泰房地产开发有限公司并未按照原水韵江南规划设计图开发建设，而是按照现祁红山庄规划设计图开发建设。黄山市弘泰房地产开发有限公司的开发建设对邱双文的房屋内部和外围环境造成影响，还导致安宁祁门分公司存在合同违约。安宁祁门分公司没有按照有关规定将涉案房屋通过综合验收，也无法办理交房手续。所以，根据《购房分期还款协议书》约定，邱双文的付款时间可以无限延期。未付款项应当认定为安宁祁门分公司违约赔付给邱双文。安宁祁门分公司索要利息226800元没有事实理由和法律依据。 当事人围绕诉讼请求、辩称意见提交的证据，均经庭审举证、质证。安宁祁门分公司提交的营业执照、商品房买卖合同、借条、分期付款协议书、诉状、本院（2018）皖1024民初302号民事裁定书、本院（2018）皖1024行初11号行政裁定书、本院（2020）皖1024民初58号民事判决书，邱双文提交的身份证、原水韵江南5号楼建筑定位图、原水韵江南规划设计图、规划设计经济技术指标、本院（2020）皖1024民初634号案件公开流程信息，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。安宁祁门分公司提交的竣工验收备案表，该证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。邱双文申请本院调取原水韵江南景观设计图，为证明安宁祁门分公司改变了原规划设计，因本院（2020）皖1024民初58号民事判决书已就安宁祁门分公司是否违约作出判决，该判决已发生法律效力，依据一事不再理原则，邱双文申请调取该证据，本院不予准许。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年1月17日，安宁祁门分公司通过受让的方式取得2011-18号地块（祁门县祁山镇新兴路原阊江茶场）的开发建设，于2012年取得了《建设用地规划许可证》，获准对祁门县祁山镇新兴路原阊江茶场建设地块“水韵江南”小区2#、5#楼的经营开发。2013年4月17日，安庆市安宁房地产开发有限公司取得了《商品房预售许可证》。2014年1月25日，邱双文与安宁祁门分公司签订了《商品房买卖合同》，由安宁祁门分公司将“水韵江南”小区5幢1单元1-101室房屋以315000元的价款出售给邱双文，面积为108.48平方米，合同约定按揭付款，由邱双文于2014年1月25日前付款35000元，余款60000元于2014年10月30日前付清，银行按揭220000元于2014年2月30日前办理。《商品房买卖合同》还就商品房交房期限及逾期交房的违约责任等其他内容作了约定。合同签订后，邱双文于2014年1月25日支付35000元，并向安宁祁门分公司出具一张60000元的借据。因涉案房屋未办理银行按揭，邱双文与安宁祁门分公司于2014年11月12日签订了《购房分期还款协议书》，协议第2条载明：安宁祁门分公司同意邱双文采用分期付款的方式购买水韵江南小区5幢1单元101室，建筑面积108.48平方米，单价为每平方米2903.76元，总价款为315000元；第3条载明：邱双文购买以上房屋总价为315000元，首付款35000元，欠开发商60000元，所欠款于2015年6月之前还清，余款220000元，三年内还清，并愿意支付一定利息，余款利息为22590元。总还款（即余款和利息）为242590元，自2015年6月1日至2018年6月1日止，总还款分六个阶段交付。协议第4条载明：根据第3条约定，若邱双文有一期未按时支付，则从第二天开始愿意每日支付未交房款万分之五的利息，逾期一个月，视为邱双文放弃该套住房，并愿意承担总房款20%的违约金，安宁祁门分公司可以出售该套房屋。协议第8条载明：邱双文2014年对购买房屋准备装修，安宁祁门分公司在2015年2月1日前交房，如果2015年2月1日交不了，时间推迟，邱双文第一阶段分期付款时间也相应推迟，两方推迟时间一致。2014年11月12日，安宁祁门分公司将祁门县新兴西路原水韵江南小区5幢1单元1-101室房屋钥匙交付给邱双文，邱双文已装修入住。此后，安宁祁门分公司未向邱双文支付60000元借款，邱双文未按《购房分期还款协议书》履行付款义务。原“水韵江南”小区已更名为“祁红山庄”小区。涉案房屋已于2019年1月经竣工验收合格。安宁祁门分公司至今仍未与邱双文办理相关房屋交接的其他手续。 另查明：2020年1月8日，安宁祁门分公司起诉邱双文，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，邱双文于2020年3月6日提出反诉，要求：1.判令安宁祁门分公司采用房屋更换方式履行房屋居住安全义务；2.判令安宁祁门分公司用经济补偿方式履行景观水塘义务；3.安宁祁门分公司扣除房屋分摊公共用地的交易费。庭审时，邱双文要求安宁祁门分公司增加赔偿邱双文因维权产生的诉讼、律师、交通、快递花费和误工费合计80960元；同时要求撤销上述第3项反诉请求。2020年5月26日，安宁祁门分公司已撤回本诉，本院已裁定予以准许。2020年6月28日，本院对反诉作出（2020）皖1024民初58号民事判决，驳回反诉原告邱双文的诉讼请求。 本院认为：邱双文与安宁祁门分公司订立的《商品房买卖合同》及《购房分期还款协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点：1.买卖双方是否存在违约，是否应承担相应的违约责任；2.安宁祁门分公司主张邱双文支付购房款280000元及利息226800元有无事实及法律依据；3.借款60000元如何处理；4.安宁祁门分公司主张购房款是否超过诉讼时效。 一、关于买卖双方是否存在违约，是否应承担相应的违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格的，不得交付使用。竣工验收是商品房交付使用的必经环节，对未经验收合格的商品房，无论开发商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付买受人，均构成逾期交房。涉案《商品房买卖合同》第八条交付期限载明：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经综合验收合格条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房买卖合同中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单。虽然双方签订的《购房分期还款协议书》更改了交房时间，但是交房的条件与标准应符合相关规定。本案安宁祁门分公司交付涉案房屋钥匙给邱双文时，房屋尚不具备法定交付条件，房屋钥匙的交付并不属于商品房买卖合同的法定交付。安宁祁门分公司至今仍未与邱双文办理相关房屋交接的其他手续，不能认定安宁祁门分公司已经履行完交房义务，故安宁祁门分公司构成违约。本案邱双文作为买受人，已实现合同目的，但未按合同约定足额支付购房款，构成违约。综合本案案情，双方违约程度相当，可互不支付违约金。 二、关于借款60000元如何处理问题。安宁祁门分公司与邱双文约定借款60000元用于支付首付款，邱双文主张涉案借款已经偿还，但未提交相关证据予以证明，邱双文应承担举证不能的不利后果。综合本案现有证据认定双方借款合同未实际履行。涉案总房款315000元，邱双文已支付首付款35000元，其未支付的购房款应为280000元。 三、关于购房款支付问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案邱双文已实际占有该房屋，并且已装修入住，实现合同目的，其明知房屋未达综合验收条件仍同意开发商交付房屋钥匙，现邱双文以此为由拒绝支付购房款有违公平。安宁祁门分公司主张邱双文支付购房款280000元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于利息问题，因双方签订的《购房分期还款协议书》已明确约定余款利息22590元，邱双文应按约定支付利息。安宁祁门分公司主张支付利息226800元，本院不予支持。 四、关于安宁祁门分公司主张购房款是否超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效为两年，但该规定已与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定相冲突，对于同一事项存在不同规定，根据新法优于旧法的适用原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案双方约定的支付款项最后期限为2018年6月1日，安宁祁门分公司于2020年7月2日向本院主张权利，未过三年诉讼时效。故，邱双文关于涉案债权超过诉讼时效的辩论意见，本院不予采纳。 另，邱双文主张安宁祁门分公司未按原水韵江南规划建设履行合同义务，要求安宁祁门分公司承担违约责任。因本院（2020）皖1024民初58号民事案件已作出判决，驳回了邱双文的诉讼请求，该判决已发生法律效力。根据一事不再理原则，本案不再进行认定及处理。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告邱双文于本判决生效之日起二十日内向原告安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司支付购房款280000元及利息22590元。 二、驳回原告安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8868元，由原告安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司负担3574元，由被告邱双文负担5294元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  蒋国立 审 判 员  黄汪滢 人民陪审员  江树红 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  潘昶宏