安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终3785号 上诉人（原审被告）：安徽阜阳建工集团有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河办事处一道河中路**，统一社会信用代码91341200151820778N。 法定代表人：梁玉岭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩文慧，安徽仲天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘怡骏，男，1988年7月8日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 上诉人安徽阜阳建工集团有限公司（以下简称阜阳建工公司）因与被上诉人刘怡骏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 阜阳建工公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘怡骏的一审诉讼请求，或将本发回重审。事实与理由：本案逾期交房是因建设工程消防验收机关的职能移交，导致建设工程消防未及时得到验收，进而影响阜阳建工公司取得建设工程竣工验收备案证明文件的时间，才出现逾期交房问题，这并非阜阳建工公司的过错，不应由阜阳建工公司承担违约责任；涉案房屋在2016年6月30日前已验收合格，达到实际交付的条件，实际上并未影响刘怡骏的权益实现；一审判决违约金计算基准错误，不应以房屋总价款加上装修款为基准计算；已付违约金应直接扣除，不应扣除相应的天数12天；重污染天气应扣除51天。 刘怡骏辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 刘怡骏一审诉讼请求：1.依法判令阜阳建工公司赔偿逾期交房违约金12060元（违约金自2019年7月1日至2019年11月12日共计135天，按每日万分之一计算）；2.本案诉讼费由阜阳建工公司承担。 一审法院审理查明：2017年12月11日，刘怡骏与阜阳建工公司签订了合同编号为ＦＹ2017157107《商品房买卖合同（预售）》，合同约定刘怡骏购买阜阳建工公司开发建设的位于阜阳市颍东区，建筑面积89.97平方米，房价款489707元。合同第九条商品房交付条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：1.逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。刘怡骏（作为甲方，委托方）与阜阳建工公司（作为乙方，受托方）签订《装修合同》，双方约定甲方购买乙方开发的位于颍东区长青路18号城建祥瑞4＃住宅楼307室，根据甲方购房前签署的《城建祥瑞小区装修告知书》，该房屋为精装修，故本合同与买卖合同为不可分割的合同。根据买卖合同的约定，乙方交付该房屋给甲方的标准为毛坯，现甲方委托乙方装修该房屋。第二条装修内容和标准，该房屋由乙方包工包料完成，装修费为101000元，甲方于2017年9月10日前一次性付清。第三条装修的工期及交付，根据买卖合同约定，乙方交付该房屋给甲方的期限为2019年6月30日。甲方对该房屋已收楼且没有任何异议。乙方不得迟于2019年6月30日完成该房屋的装修装饰。第五条违约责任，1.甲方逾期支付装修费的，每逾期一天甲方应按逾期付款的万分之一向乙方计付违约金，乙方逾期完成装修的，每逾期一天乙方应按甲方已付装修费的万分之一向甲方计付违约金。合同签订后，刘怡骏支付购房款489707元，装修款101000元，合计590707元。2019年11月13日，阜阳建工公司通知业主交房，同日，刘怡骏领取了涉案的房屋。 一审另查明：2016年12月6日，阜阳建工公司取得《建筑工程施工许可证》。2019年5月23日，涉案房屋取得《房地产测绘报告》。2019年6月9日，安徽阜阳建工集团有限公司、宁波海城工程监理有限公司、安徽阜阳中盛建设有限公司、上海东方建筑设计研究院有限公司出具《工程竣工验收报告》。2019年6月10日，取得《安徽省防雷装置竣工检测评价报告》。2019年9月29日阜阳市城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》。2019年10月23日，涉案工程取得《阜阳市人防工程竣工验收备案表》。2019年11月12日，阜阳市城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 一审再查明：2019年12月6日，刘怡骏从阜阳建工公司处领取2019年11月1日至2019年11月13日共计12天的逾期交房违约赔偿金709元。 一审法院认为，本案的争议焦点有两个：一、关于阜阳建工公司的违约责任问题；二、关于装修款是否是房价款的问题。一、关于阜阳建工公司的违约责任问题。阜阳建工公司辩称，因建设工程消防验收机关的职能移交，导致涉案工程消防未及时得到验收，因客观情况的发生在双方订立合同时无法预见、非不可抗力造成的，应当认定为情势变更，其不承担逾期交房的违约责任。阜阳建工公司提供的文件能够证明建设工程消防验收、备案等事宜，由消防救援机构向住房和城乡建设主管部门移交，工作无缝衔接，2019年4月1日至6月30日为职责移交承接期，不能证明因消防验收主管部门职责移交必然导致涉案工程无法办理消防验收，阜阳建工公司亦未能提供证据证明确实导致涉案工程不能进行消防验收。故对阜阳建工公司的意见，不予采信。阜阳建工公司辩称，因天气原因导致建设工程停工51天，应予以扣除。阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件启动重污染天气预警，要求建筑工地停止作业，阜阳建工公司提供的阜阳市重污染天气预警信息通报、施工日志、监理日志证明2017年11月14日至2018年12月4日期间，建筑工地停工作业共计47天。由于近年来政府对重污染天气进行预警管控，明确要求建筑工地停止作业，这一行为确实影响阜阳建工公司建设工程进度。故对阜阳建工公司要求扣除因天气原因导致建设工程停工47天的诉求，予以采信，超出部分，不予采信。二、关于装修款是否是房价款的问题。刘怡骏主张以购房款489707元加上装修费101000元，共计590707元为基数计算违约金。阜阳建工公司辩称，双方签订的商品房买卖合同第六条明确房屋总价款为489707元，违约金应以房屋总价款489707元为基数。首先，从《装修合同》内容看，双方当事人缺乏对相关装修款条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，虽然约定了装修款总额，但是没有约定装修款总额如何构成；其次，从合同履行情况看，刘怡骏与阜阳建工公司签订的装修合同与商品房买卖合同捆绑在一起，不可分割，涉案房屋在交付前已经是带精装修状态；根据上述情形，并结合当时的房地产市场调控政策以及当事人陈述，可以认定刘怡骏在购买涉案房屋时，虽然分别与阜阳建工公司签订“毛坯房”买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修出售，装修合同约定的装修费用反映的并非真实装修成本，而是房价款的一部分，其与“毛坯房”买卖合同所约定的价款共同构成涉案房屋的总价款。综上，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容符合有关法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。刘怡骏依约向阜阳建工公司交付了购房款，阜阳建工公司则应当按照约定的时间向刘怡骏交付房屋。阜阳建工公司未按照合同约定交付房屋，应承担违约责任。阜阳建工公司支付刘怡骏逾期交房违约金以590707元为基数，自2019年7月1日起按日万分之一计算至实际交房前一日即2019年11月12日，共计135天，扣除因天气因素导致的工期延误47天，扣除已支付逾期交房违约金12天，扣减后阜阳建工公司仍实际逾期交房76天，即4489元（590707元×0.01%×76天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽阜阳建工集团有限公司于判决生效之日起十日内支付刘怡骏逾期交房违约金4489元；二、驳回刘怡骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元，由刘怡骏承担26元，安徽阜阳建工集团有限公司负担25元。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1.政府机关消防验收职能转移，是否应当免除相应的逾期交房责任；2.一审判决认定的违约金计算标准及扣除的违约天数是否正确。 对于焦点一。当事人对自己提出的主张应当提供证据加以证明，未能提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的不利后果。本案中，阜阳建工公司虽主张政府机关消防验收职能转移造成其实际停工，但并未提供证据证明消防验收职能由消防救援机构转移至住房城建部门时，存在职能衔接“真空”以及“真空期”起止时间、实际天数，故阜阳建工公司关于“政府机关消防验收职能转移导致的逾期交房责任应予免除”的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二。刘怡骏主张以购房款加上装修费合计590707元为基数计算违约金，阜阳建工公司辩称违约金应以房屋总价款489707元为基数。虽然双方同时签订了买卖合同和装修合同，但涉案房屋实际上是带装修销售，装修费与“毛坯房”价款共同构成涉案房屋的总价款，一审判决确定以总价款590707元为基数计算违约金并无不当。阜阳建工公司提供的阜阳市重污染天气预警信息通报、施工日志、监理日志等证据载明因重污染天气防治实际停工47天，阜阳建工公司上诉称应扣除51天的理由依据不足，不能成立。阜阳建工公司一审举的证赔偿金明细表载明赔偿天数为12天，刘怡骏就此未提出异议，一审判决扣除已赔付违约金的天数12天事实清楚。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费102元，由安徽阜阳建工集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十月二十九日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。