上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初671号原告：包筱妍，女，1974年11月27日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：郑小龙，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐巍，男，1970年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李青，男，1983年11月14日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：陆文静，女，1983年10月14日出生，汉族，住上海市。两被告共同委托诉讼代理人：刘杰，上海金能律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：董德伟，上海金能律师事务所律师。原告包筱妍与被告李青、陆文静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告包筱妍的委托诉讼代理人郑小龙、徐巍，被告李青、陆文静的共同委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告包筱妍向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除;2.被告按照每月人民币6517.2元(以下币种均为人民币)的标准支付自2019年11月15日至被告交房之日即2020年6月12日止期间的物业费;3.被告应付清租赁期间所发生的水电停车费，停车费截止2020年3月31日止为5400元，电费截止2020年2月29日为5431.28元;4.被告应按照100768元每月租金标准支付自2019年12月25日起至被告交房之日即2020年6月12日止期间的租金以及房屋使用费;5.被告应支付6个月租金的违约金604608元;6.被告应将支付恢复原状所发生的130万元赔偿金;7.本案的诉讼费由被告承担；8.要求被告在房屋租赁合同解除之日将上海市普陀区丹巴路XXX号XXX幢XXX、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)交还原告；9.被告支付擅自装修违约金604608元；10.被告返还出借设备明细上的物品。事实与理由：原告于2019年4月10日就原告所有的系争房屋与被告签订了为期5年的《房屋租赁合同》,租期从2019年4月25日起至2024年5月24日止,该合同4.3条约定物业费6517.2元/月,由乙方支付甲方账户,甲方代收代付;4.1(3)约定在租赁期间内,租金不含税、不含物业费，租金每一个月支付一次,先付再用,除首期租金外,乙方应于第二个月17日前向甲方支付租金;6.5约定乙方需装修或者增设附属设施和设备的,应事先征得甲方的书面同意;7.4租赁期间结束时,如乙方未发生违约或虽发生违约情形但已承担了违约责任,乙方应在租赁期限届满时将房屋恢复原状、付清本合同约定应由乙方承担的费用并注销乙方以该房屋为地址的工商注册登记;9.2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按当下月租金的6倍支付违约金,给对方造成损失的,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；(5)因乙方擅自装修或破坏造成该房屋主体原有结构损坏的,(7)乙方逾期不支付租金累计超过半个月的;10.6租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,甲方可收取乙方支付的房屋租赁保证金作为违约金,乙方还需再另行支付3个月的租金向甲方支付违约金。原、被告签约后,被告在租赁期间延期支付物业费、租金，以及本合同约定的乙方应承担的水电停车费等,并擅自装修,且被告提出中途退租，被告应当赔偿原告将系争房屋恢复原状的费用。两被告系夫妻关系，租金也是从陆文静账户支付，被告李青所承担的债务系夫妻共同债务，应由两被告共同承担，故诉至法院请求判如所请。被告李青、陆文静共同辩称，第一，原告与被告李青的房屋租赁合同已经解除，但是合同解除时间是2019年12月24日，该日被告向原告发出了解除合同的通知，被告也于2019年12月27日提起诉讼。第二，被告已经支付了2019年12月24日之前的物业费用、水电费用，如果原告有证据证明被告尚未支付，被告也同意支付2019年12月24日之前的物业费，水电费用。停车费是充值的，实际是交给物业的，凭卡进出，按次收费，不是按照合同约定的按月交费方式支付。第三，2019年12月27日，被告通知原告交还房屋，但原告没有出现，目前系争房屋没有人使用，不存在租金，被告没有使用房屋。第四，合同没有约定被告返还房屋时必须恢复原状，所以被告不认为必须恢复原状才能还房，恢复原状的条款是为了返还保证金设置的。第五，因原告提供的产证存在虚假，被告在办理营业执照时发现房屋面积和原告承诺不符，原告无法解释，所以才发出解除通知。如果法庭认为被告违约，违约金的标准过高，希望法庭酌情调整，也希望原告举证实际损失。第六，恢复原状赔偿金没有合同依据和法律依据，希望原告对130万元的数字进行举证。第七，系争房屋上没有需要注销的营业证照，如果有也愿意配合注销。第八，被告陆文静与原告并不认识，经营的会所与被告陆文静也没有关系，由于会所一直在亏损，也无利润用于夫妻共同生活，希望能够撤销被告陆文静作为本案的被告。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：系争房屋现登记在原告与案外人俞某1、俞某2名下，其中上海市普陀区丹巴路XXX号XXX幢XXX室房屋建筑面积为271.55平方米，上海市普陀区丹巴路XXX号XXX幢XXX室房屋建筑面积为271.55平方米。2019年4月10日，原告作为出租方(甲方)与被告李青作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：由乙方承租甲方系争房屋；面积543.1平方米(以产证面积为准)；2.1租赁该房屋作为商业会所使用；3.1甲方应于2019年4月25日之前向乙方交付该房屋；3.2该房屋租赁期限自2019年4月25日起至2024年5月24日。乙方享有一个月的免租期；4.1.月租金为100768元；前两年内租金不变，除首期租金外，乙方应于第二个月17号前支付下月租金；4.3物业费6517.2元每月，由乙方支付至甲方账户，甲方代收代付；5.1租赁保证金302304元，甲方收取的租赁保证金用以保证乙方全面履行本合同的所有条款；5.2甲方有权从租赁保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金、物业管理费和其它乙方依照本合同有义务支付的费用,或由于乙方、乙方的人员及来访客人的故意或过失而给甲方带来的损失。不足部分,甲方有权向乙方追讨；5.3租赁期结束时,如乙方未发生违约或虽发生违约情形但已承担了违约责任,甲方将在乙方按甲方同意的状态交还该房屋、付清本合同约定应由乙方承担的费用并注销乙方以该房屋为地址的工商注册登记后一个月内将租赁保证金一次性无息退还乙方。本条上述“合同约定由乙方承担的费用”系指本合同项下乙方应向甲方或第三方支付之所有款项,包括但不限于租金、物业管理费、水费、电费、通讯费、使用费、滞纳金、违约赔偿等(乙方应提供已足额支付租赁结束前三个月水、电、电话费和因特网接入等公用事业费用的凭证)；6.1在交付当日，甲方按照现状交付标准交房；6.5乙方须装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；6.6乙方在该房屋的装修装潢及增添设施设备等,在合同到期或因乙方原因解除时,均不得向甲方主张赔偿损失；7.4租赁期结束时,如乙方未发生违约或虽发生违约情形但己承担了违约责任,乙方应在租赁期限届满时将房屋恢复原状或恢复至甲乙双方认可的其他标准后交还甲方、付清本合同约定应由乙方承担的费用并注销或迁出乙方以该房屋为地址的工商注册登记后一个月内,将租赁保证金一次性无息退还乙方。返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用；9.2甲乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按当下月租金的6倍支付违约金,给对方造成损失的,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(5)因乙方擅自装修或破坏造成该房屋主体原有结构损坏的;10.6租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,甲方可收取乙方支付的房屋租赁保证金作为违约金,乙方还需再另行支付3个月的租金向甲方支付违约金。2019年4月10日，原告包筱妍作为甲方，被告李青作为乙方签订《补充协议》，约定：一、(1)关于合同中所述的“物业费由乙方自行和物业协商办理”,改为“物业费由甲方代收代缴”;(2)甲方于合同签订后就该房屋再另外配备的4个车位,费用为每月150元/个/月,共计600元,由甲方代收代缴,乙方免费使用等。上述合同签订后，2019年4月15日，原告向被告李青交付了系争房屋，被告李青签署《出借设备明细》，列明系争房屋内的设备、物品包括监控设备、厨房设备、装饰画等。案外人唐某某向原告支付了上述《房屋租赁合同》约定的租赁保证金302304元和首期租金100768元。2019年6月开始，被告李青支付上述《房屋租赁合同》约定的租金至2019年12月24日(部分房租系通过陆文静账户支付)。停车费自2019年7月1日起，被告李青未按补充协议约定履行改为按次支付。2019年4月30日，被告李青向系争房屋所在的物业管理中心提交《苏宁天御国际广场业户二次装修申请表》，装修计划工期拟2019年5月1日至2019年7月1日。2019年12月24日，李青向原告送达《解除合同通知书》：鉴于原告向被告提供的系争房屋产证存在虚假，损害了被告的合法权益。通知原告双方的租赁合同于通知发出之日解除，并通知原告于2019年12月27日上午10时办理系争房屋交付和交接手续。2019年12月25日，原告方通过微信回复被告李青称：“你发出的《解除合同通知书》我已收到，请你根据《房屋租赁合同》7.4条约定将你所承租的房屋恢复原状后交付给我，如果在你通知的2019年12月27日上午交房时不能恢复原状影响交房，由此给我造成的损失由你承担。希望你在上述交房日前将该房屋恢复完成情况书面告知我。”2019年12月29日，原告方向被告李青发送微信表示：“根据房屋租赁合同约定应将房屋会恢复原状后移交我方，而不是仅仅以交钥匙，钥匙移交必须在房屋无瑕疵且恢复原状的情况下经我方验收后才能移交……如你方不能将房屋恢复原状我方将拒绝验收，除按租约追究你方相应责任外，并追究你方给我方造成的损失。”2020年6月12日，原、被告办理了系争房屋及移交手续。双方确认，截止该日欠付电费为2193.83元，欠付水费为216.52元。被告确认《出借设备明细》列明的设备中缺少“电热水器”“电热水器和厨房锅碗瓢盆若干”，“红酒杯散装若干”只有少部分。另查，被告李青、陆文静于2007年4月14日登记结婚。审理中，关于系争房屋恢复原状的费用，原告询价后认为系XXXXXXX.41元，被告询价后认为系99981.35元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告李青就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，被告李青认为系争房屋产证存在虚假而单方提出解除租赁合同，考虑到合同有关“建筑面积以产证面积为准”之约定、被告李青实际承租系争房屋经营之事实，被告李青主张以该理由解除双方合同，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。被告在合同履行期间提前退租构成违约，因被告李青不享有合同解除权，现原告主张以本案受理之日即2020年1月10日解除原告与李青的房屋租赁合同，并无不妥，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于物业管理费支付截止时间，双方均认可被告李青支付物业费至2019年11月，至于是支付至2019年11月15日还是11月24日，结合原告第一次开庭时的陈述以及双方对租期的约定，本院认定被告李青支付物业管理费至2019年11月24日更为合理。故被告李青应当支付自2019年12月25日至2020年1月10日的房屋租金、水费、电费以及2019年11月25日至2020年1月10日的物业管理费，并承担擅自解除合同的违约金。因双方于2020年6月12日交接系争房屋，被告李青还应支付2020年1月11日至2020年6月12日的水费、电费。至于该期间的房屋占有使用费，被告李青认为该期间房屋空置系原告拒绝收房扩大损失所致，因被告李青并未对系争房屋有所恢复，被告李青仍应当承担相应的房屋占有使用费.至于房屋占有使用费金额，本院根据双方就系争房屋交接问题的沟通情况、系争房屋实际使用情况、市场环境等因素综合予以酌定为200000元。关于提前解除租赁合同的违约金金额，被告认为该违约金标准过高，申请法院调整，本院考虑到原告所依据的合同第10.6条违约金兼顾惩罚性和补偿性，本着公平合理原则，综合本案合同履行程度、被告过错程度、租赁合同履行期限、装修以及房屋修复状态等因素，本院对原告主张收取租赁保证金302304元作为违约金之外再由被告李青支付3个月租金金额的违约金302304元。关于被告是否应当承担擅自装修的违约金，原告主张的该项违约金依据为合同第9.2条第五项，仍应视为合同解除的条件以及合同解除责任的承担之约定。本案中，被告李青虽未提供原告同意装修的书面依据，然被告李青承租系争房屋系用于经营商业会所，与原告原有经营情况有所区别，而被告所实施的装修发生于2019年6月至8月，亦经过物业部门的许可，提供了正式的装修图纸等材料，被告李青认为原告知晓并同意被告装修的陈述盖然性较高，且原告在诉讼前也从未另行就此提出解除合同的主张，故本院对原告主张的该项违约金，不予支持。由于被告对系争房屋进行了装修改造，在被告提前退租且原告表示不再利用被告的装修前提下，被告应当承担系争房屋恢复原状的义务或相应费用，但在双方并未确认系争房屋交付原状的前提下，根据双方询价的工程报价内容、被告装修时提供的施工图情况、实际损失举证情况，本院已将该部分恢复原状的费用考虑在违约金的认定范围中，对该项诉讼请求不再支持。关于停车费，被告李青未经原告同意擅自变更停车费的支付方式，违反合同约定，被告李青仍应按照合同约定支付停车费用。关于《出借设备明细》中关于“电热水器和厨房锅碗瓢盆若干”，“红酒杯散装若干”只有少部分。缺少明确商品品牌、数量或照片依据，损失数额难以确定，本院对该项返还依据，难以支持。关于被告陆文静，并非本案房屋租赁合同的相对方，根据合同相对性原则，原告要求被告陆文静与被告李青承担共同付款责任的意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告包筱妍与被告李青于2019年4月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除；二、被告李青应于本判决生效之日起十日内支付原告包筱妍自2019年12月25日至2020年1月10日的租金，按每月人民币100768元计算；三、被告李青应于本判决生效之日起十日内支付原告包筱妍自2020年1月10日起至2020年6月12日止的房屋占有使用费人民币200000元；四、被告李青应于本判决生效之日起十日内支付原告包筱妍自2019年11月25日至2020年1月10日的物业管理费，按每月人民币6517.2元计算；五、被告李青应于本判决生效之日起十日内支付原告包筱妍水费人民币216.52元、电费人民币2193.83元；六、被告李青应于本判决生效之日起十日内支付原告包筱妍停车费，自2019年7月1日起至2020年6月12日止，按每月人民币600元计算；七、被告李青应于本判决生效之日起十日内支付原告包筱妍违约金人民币604608元(含原告包筱妍没收的租赁保证金人民币302304元)；八、对原告包筱妍的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由原告包筱妍负担人民币2000元，被告李青负担人民币3000元。本案受理费人民币22940元，由原告包筱妍负担人民币9360元，由被告李青人民币13580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  于 凯审 判 员  王 盈人民陪审员  吴爱华二〇二〇年十月九日书 记 员  王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。