广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初16859号原告（反诉被告，以下以本诉地位列明）：林泽洪，男，1979年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************014。被告（反诉原告，以下以本诉地位列明）：朱能超，男，1979年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************112。委托诉讼代理人：杨赛红，广东利合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永恩，广东利合律师事务所实习律师。原告林泽洪与被告朱能超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。两次庭审时，原告林泽洪、被告朱能超的委托诉讼代理人杨赛红及陈永恩均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还厂房租赁押金49610元；2.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告系厂房租赁合作关系，原告租用被告名下的物业（广东顺德喜达屋电气有限公司）佛山市顺德区***************作为广州力晋公路设施有效公司顺德分公司生产经营场所。原告与被告于2020年4月23日终止该厂房租赁关系。根据《厂房租赁合同》条款要求应提前30天通知对方终止该厂房租赁关系，为此双方在2020年3月23日经双方友好协商同意解除厂房租赁合同。原告并于当日签署了《厂房租赁解约协议书》，但被告当时因急需处理个人紧急事务，要求待处理完成个人紧急事务后签署。原告已于2020年3月23日将已签署的《厂房租赁解约协议书》通过微信方式送达被告，但被告至今仍未签署《厂房租赁解约协议书》。原告在2020年4月22日已完成交接条件并通知被告，双方约定在2020年4月23日下午16时在厂房物业所在地进行补签《厂房租赁解约协议书》和物业交接手续。但被告却在2020年4月23日既不到交接现场，也不签定《厂房租赁解约协议书》。原告只能在交接之日对应移交物业进行封存。被告至今未予签署《厂房租赁解约协议书》和进行物业接收。虽经原告多次催促处理，但被告采取回避手段，也不向原告返还厂房租赁押金。原告认为，原被告双方之间的厂房租赁合作关系合法有效，双方都应诚实信用地履行合同义务，但被告无正当理由，采取回避手段，不返还厂房租赁押金，其行为损害了原告的合法权益，原告遂诉至法院。被告辩称，1.原告的起诉没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求，涉案合同因原告违约而解除，厂房租赁按金应予以没收；2.原告拖欠被告水电费、租金等费用，且未向被告交付厂房，被告已提出反诉。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告与被告于2018年4月30日签订的《厂房租赁合同》于2020年4月28日解除；2.判令被告没收原告支付的押金49610元；3.判令原告立即向被告支付2020年3月26日至2020年6月30日的租金、场地占用费合计81315元及违约金4038元（违约金自应付款之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月22日，详见欠款计算统计表）；4.判令原告立即向被告支付水电费合计115元及违约金12.3元（违约金自应付之日起计至实际清偿之日止，暂计至2020年7月22日，详见欠款计算统计表）；5.判令原告立即返还被告代其垫付的村委管理费6958.5元及2018年5月至2020年6月的税金11180元；6.判令本案诉讼费由原告承担。第一次庭审时，被告明确上诉第三项反诉请求中的81315元由2020年4月的租金27105元、2020年5月及2020年6月的占有使用费54210元构成，并明确租金及占有使用费的违约金按日利率千分之一分段收取（详见欠款计算统计表）；另明确上述第四项反诉请求中的水电费115元为截至2020年4月3日的水电费；变更上述第五项反诉请求为判令原告立即返还被告代其垫付的2020年1月1日至2020年5月30日的村委管理费1933.4元（386.58元/月）及2018年5月1日至2020年6月30日的税金11180元（430元/月，共26个月），并明确该项诉讼请求中的税金是指房产税和城镇土地使用税。事实和理由：被告与原告于2018年4月30日签订《厂房租赁合同》，约定原告承租被告位于佛山市顺德区**********的厂房，厂房建筑面积1530平方米，办公面积36.5平方米，空地面积150平方米，租期为3年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止，租金合计为24805元/月，保安与保洁费为2300元/月，村委管理费用为4639元/年，每月5日前支付当月租金，如原告拖欠租金超过10天的，按500元/天支付滞纳金。合同签订时，原告须支付租赁按金49610元。租赁期间所产生的税费、一切水电费、管理费等费用均由原告自行承担，若原告不按期支付款项的，被告有权要求原告以逾期支付的款项为基数，按日千分之二支付迟延履行违约金。合同签订后，原告按约支付了租赁押金，但未支付2019年1月1日至2020年6月30日的村委管理费用。2020年3月份，原告在未取得被告同意的情况下，无故要求提前解除合同，且没有支付2020年4月份租金，并于2020年4月23日前将承租厂房内的设备清空，将承租厂房上锁，并在门口处张贴封条。被告只得自行开锁收回涉案厂房，并且积极招租，于2020年7月1日将涉案厂房另行出租给第三人使用，以防止损失的进一步扩大。原告在违反合同约定解除合同的情况下，不仅不向被告支付租金和水电费，还起诉要求返还租赁押金，为依法保障被告自身的合法权益，被告遂提起反诉。原告对被告的反诉辩称，1.确认租赁合同已解除，解除时间为2020年4月23日；2.不同意被告没收押金，被告应将押金退还原告；3.原告已交租金至2020年4月25日，不同意支付被告诉请的2020年4月租金27105元、2020年5月及2020年6月占有使用费54210元；4.对被告诉请的水电费115元及水电费违约金无异议；5.对被告诉请的村委管理费，只同意支付2020年1月至2020年4月的管理费1546.82元（386.58元/月）；6.《厂房租赁合同》并未约定房产税和城镇土地使用税，被告也从未向原告提及，故原告认为没有产生被告所称的税金，原告不同意承担；7.原告不同意支付反诉费。原、被告围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，双方提交的证据均来源合法，客观真实，与本案有关，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2003年9月1日，佛山市顺德区勒流镇稔海资产管理办公室与“关锡强”签订《稔海村企业用地合同书》，约定稔海资产管理办公室将位于“稔海村一片工业区”面积为38386平方米的土地提供给“关锡强”使用，使用期限自2003年9月1日至2053年8月30日，“关锡强”向稔海资产管理办公室支付有偿土地款5949830元。2015年8月30日，“关锡强”与广东顺德喜达屋电气有限公司签订土地使用权转让协议，由“关锡强”向广东顺德喜达屋电气有限公司转让占地面积21026平方米的土地及地上建筑物，双方的权利义务按《稔海村企业用地合同书》的约定执行，“关锡强”并向佛山市顺德区勒流镇稔海资产管理办公室提交《土地使用权转让申请》。2020年8月25日，广东顺德喜达屋电气有限公司出具《情况说明》，确认被告是广东顺德喜达屋电气有限公司的股东之一，有权出租和收取涉案土地及地上建筑物的租金收益。2018年4月30日，被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订《厂房租赁合同》，约定被告将坐落于佛山市顺德区**********的厂房出租为原告使用，该厂房建筑面积1530平方米、办公面积36.5平方米、空地面积150平方米，厂房作生产之用，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，免租金装修期自2018年5月1日至2018年5月15日，每月租金24805元，当月租金需于每月5号前以现金方式支付给被告或存入被告指定的户名为廖淑华的银行账户，保安与保洁费用2300元/月，村委管理费4639元/年，均由原告支付；并约定原告需在签订合同之时支付厂房租赁按金49610元，按金在租赁期满或合同解除后，原告缴清租金并按合同约定付清其应付的所有费用后，由被告无息退还原告；另约定水电费由原告支付，“本厂房的租赁税、土地使用税等一切费用及国家日后再颁布有关厂房租赁要收取的任何费用”由原告全额承担；还约定“任何一方提前解约的，均应以书面形式提前30天通知对方，并须取得对方同意……”，“在该厂房交付使用后……若乙方未能履行本合约之条款完成租赁，其所付按金由甲方没收”、“乙方退租……并将国税、地税、社保等各项税费缴清，经甲方确认后，才能退回按金”。此外，合同约定的收款人廖淑华在《厂房租赁合同》右上角手书“村管理费2018年5月至12月年尾再付”。2018年5月5日，原告向被告支付49610元，被告向原告出具《收据》，载明“今收到林泽洪交来租车间2个月按金24805.00×2个月”。2019年9月5日，被告向原告出具《房租、水、电费（专用）收据》，载明已收到原告“2019年8月26日-2019年9月25日”的租金及水电费。2019年10月5日，被告向原告出具《房租、水、电费（专用）收据》，载明已收到原告“2019年9月26日-2019年10月25日”的租金及水电费。2019年11月5日，被告向原告出具《房租、水、电费（专用）收据》，载明已收到原告“2019年10月26日-2019年11月25日”的租金及水电费。2019年12月5日，被告向原告出具《房租、水、电费（专用）收据》，载明已收到原告“2019年12月26日-2020年1月25日”的租金、水电费及2019年1月至2019年12月的“稔海村管理费”。2020年1月5日，被告向原告出具《房租、水、电费（专用）收据》，载明已收到原告“2020年1月26日-2020年2月25日”的租金及水电费，后被告在该收据下方空白处手写“更改注租金期2019年11月26日-2019年12月25日”的内容。2020年2月9日，被告向原告出具《房租、水、电费（专用）收据》，载明已收到原告“2020年2月26日-2020年3月25日”的租金及水电费，后被告在该收据上方空白处手写“更改日期2020年1月26日-2020年2月25日”的内容、在该收据下方空白处手写“注：厂的水、电费放在3月份一起计”。2020年3月5日，被告向原告出具《房租、水、电费（专用）收据》，载明已收到原告“2020年3月26日-2020年4月25日”的租金及水电费。2020年3月16日，原告通过微信告知廖淑华“从下个月（4月份）开始，门口的那块空地，我们不要了”。2020年3月23日，原告制作《厂房租赁解约协议》，载明“经双方友好协商一致，按《厂房租赁合同》第四条第9款约定提前30天向甲方正式提出提前解除该租赁合同。1.解除租赁合同缓冲期为1个月，从2020年3月24日起至2020年4月23日止。该缓冲期的租金在乙方所交原按金中抵扣……”，原告在落款乙方处签名后将《厂房租赁解约协议》拍照发送给关锡强，关锡强将原告提出解除合同的情况转告被告。2020年4月3日，廖淑华通过微信告知原告“林先生，关于你提出至2020年4月23日即提前解除合同一事，现回复如下：第一，合同未到期，厂房也未出现不能适租的情况，我方不同意解除合同。第二，请按照合同于4月5日前交支付本月租金；第三，如你方执意解除合同，当你方违约，则押金不予退回。并且及时向我方结算租金、水电费、物业管理费、卫生费等一切费用……”。2020年4月5日，被告制作《房租、水、电费（专用）收据》，载明2020年3月的水电费共计115元。2020年4月5日、2020年4月8日、2020年4月11日、2020年4月17日，廖淑华均向原告催收2020年3月26日至2020年4月25日的厂房租金，原告于2020年4月7日、2020年4月11日均回复“这个月的租金请在押金上扣减”，廖淑华称“我们不同意”。2020年4月23日，原告腾空涉案厂房，但被告未到现场接收场地，原告拍摄现场照片并发送给“关锡强”。2020年4月26日，原告在涉案租赁物外墙张贴封条及告知书，告知书载明“我司广州力晋公路设施有限公司顺德分公司与业主方朱超能……的厂房租赁合同于2020年4月23日终止。我司依据充分租赁合同条款要求提前30天（即2020年3月23日）向业主方正式提出终止厂房租赁，并取得双方同意。在2020年4月23日我司与业主方物业交接日，我司已具备厂房移交条件，但业主方不履行退还租赁押金条款。我司为保障合法利益，现封存所租厂房物业，并保留合法的追诉权利”。2020年4月29日，广东顺德喜达屋电气有限公司向原告发出《律师函》，告知原告《厂房租赁合同》自即日起解除，收函后三日内清空厂房内剩余物品并交付厂房，收函后三日内支付尚欠租金及水电费。原告于2020年4月30日签收该《律师函》。2020年7月1日，原告提起本案诉讼。2020年7月21日，被告提起反诉。另查明，广东顺德喜达屋电气有限公司于2018年12月24日缴纳了土地编号为T440***********612、土地总面积为10949平方米的城市土地于2018年1月1日至2018年12月31日的城镇土地使用税32847元、房产税20975.6元；于2019年12月25日缴纳了上述城市土地于2019年1月1日至2019年12月31日的城镇土地使用税32847元、房产税20975.6元。再查明，截至本案法庭辩论终结前，涉案厂房未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。以上事实，还有庭审笔录在案佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案厂房至今未办理建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原告与被告于2018年4月30日签订的《厂房租赁合同》无效。因《厂房租赁合同》无效，被告反诉请求确认《厂房租赁合同》于2020年4月28日解除，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，虽然《厂房租赁合同》被认定无效，但原告对租赁物已经实际使用、收益，应向被告支付涉案租赁物的占有使用费及相关费用。对于被告反诉请求的各类款项，具体分析如下：1.占有使用费虽然《厂房租赁合同》被认定为无效，但被告对租赁物已经实际使用至2020年4月23日，故被告有权参照《厂房租赁合同》的“租金”标准向原告收取2020年3月26日至2020年4月23日的占有使用费26201.5（27105÷30×29）元。被告反诉认为占有使用费应计算至2020年6月30日，但涉案租赁物于2020年4月23日已具备交接条件，而被告怠于接收，且原告于2020年4月26日张贴封条表明此后的“占有”并非原告主观上需要占有使用，而是被告怠于接收造成自身的损失扩大，故被告反诉请求超出26201.5元部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2.水电费被告反诉请求原告支付尚欠水电费115元，原告无异议，本院予以支持。3.村委管理费被告反诉请求原告支付2020年1月至2020年5月的村委管理费1933.4元，原告辩称只同意支付2020年1月至2020年4月的村委管理费。因原告实际占有使用涉案租赁物至2020年4月23日，原告的辩称有理，本院予以采纳。参照《厂房租赁合同》的村委管理费用标准4639元/年，原告需向被告支付2020年1月至2020年4月的村委管理费1546.33（4639÷12×4）元。被告反诉请求超出1546.33元部分，缺乏事实依据，本院不予支持。4.税金庭审中，被告明确在本案中只反诉请求原告支付土地使用税。被告就面积为10949平方米的城市土地每年支付的城镇土地使用税为32847元，即0.25（32847÷10949÷12）元/㎡/月。原告占有使用的面积为1716.5（1530+36.5+150），则原告所占有使用的面积每月产生的土地使用税为429.125（0.25×1716.5）元。原告辩称合同并未明确约定土地使用税、原告并不知道有该笔税费产生，但合同已载明“本厂房的租赁税、土地使用税等一切费用及国家日后再颁布有关厂房租赁要收取的任何费用”由原告全额承担，即原告在签订合同时已经可以预见其需要承担土地使用税，且原告在庭审中也自认其已缴纳租赁税，故原告的该辩称无理，本院不予采纳。原告另辩称，即使需要其承担土地使用税，2018年5月1日至2018年5月15日的土地使用税也不应由原告承担，因该期间是“免租期”，但原告在庭审中自认其已缴纳占有使用期内的租赁税，同理，原告也应承担相应的土地使用税，故原告的该项辩称无理，本院不予采纳。虽然合同无效，但原告是涉案租赁物的实际使用人，且在订立合同之时已经可以预见土地使用税的产生，故原告应承担其实际使用租赁物期间的土地使用税。因原告实际占有使用涉案租赁物的时间为2018年5月1日至2020年4月23日，约24个月，本院酌定原告需承担占有使用期内的土地使用税10299元。被告反诉请求超出10299元部分，本院不予支持。5.“违约金”原告未于占有使用费及水电费实际产生之时向被告支付相应款项，客观上将造成被告应收资金被占用期间的经济损失。但2018年5月5日的《收据》载明“今收到林泽洪交来租车间2个月按金24805.00×2个月”，可以推定被告设立“厂房租赁押金”的初衷是当原告出现欠付情况之时被告可以通过从按金中抵扣进行救济，即“应收资金”的经济损失基于抵扣并未实际发生。原告关于违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。最后，原告诉请被告返还租赁押金49610元。《厂房租赁合同》被认定为无效，租赁按金49610元属于被告因合同取得的财产，被告本应向原告返还。但基于上述分析，原告实际尚欠被告占有使用费、水电费、村委管理费及税金。庭审中，原告与被告均同意原告尚欠被告的款项从该49610元中予以抵扣，为免诉累，本院予以准许。经扣减，被告尚需返还原告租赁按金11448.17（49610-26201.5-115-1546.33-10299）元。原告诉讼请求超出部分，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告朱能超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林泽洪返还租赁按金11448.17元；二、驳回原告林泽洪的其他诉讼请求；三、驳回被告朱能超的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1040.26元，减半收取计520.13元（原告已预交），由原告林泽洪负担400.1元，被告朱能超负担120.03元并于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林泽洪支付完毕；案件反诉受理费1682.29元（被告已预交），由被告朱能超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何铭娴二〇二〇年九月二十二日书记员  伍时昭