云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2504民初2570号 原告：弥勒巨人商业运营管理有限公司，住所地弥勒市弥阳镇髯翁路与吉山北路交汇巨人购物中心。 法定代表人：金丹，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：张唯一，云南万捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：陈风雨，男，1994年7月3日出生，汉族，居民，家住安徽省，现住曲靖市。 委托诉讼代理人：陈宗兵（系陈风雨叔叔），男，1970年6月26日出生，汉族，居民，住曲靖市麒麟区。代理权限：特别授权。 原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告陈风雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人郭翠婷，被告陈风雨的委托诉讼代理人陈宗兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弥勒巨人商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与被告签署的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号：JRSG-BXJ00106)，由被告向我公司返还出租商铺(弥勒市巨人世纪广场冉翁西路1栋-1层1-F1-09号商铺)；2.由被告向我公司支付其所欠租金754730元(自2018年3月21日起至2020年7月15日，实际计算至租赁房屋交还我公司之日止)；3.由被告向我公司支付其所欠物业费140042.4元(2017年10月21日起至2020年7月15日，实际计算至租赁房屋交还之日止)；4.由被告向我公司支付2018年生活垃圾清运费16992元；5.由被告向我公司支付租金滞纳金277547.38元(按年利率24%计算，自2018年3月21日起暂计算至2020年7月15日，实际计算至全部租金支付完毕之日止)；6.由被告向我公司支付物业费滞纳金43533.60元(按年利率24%计算，自2017年10月21日起暂计算至2020年7月15日，实际计算至全部物业费支付完毕之日止)，以上费用合计1232845.38元；7.由被告承担本案诉讼费、保全费。审理中原告明确：第一项诉讼请求要求被告在合同解除十日内，腾空商铺内物品，如果被告未腾空，原告清理产生的清理费用由被告承担；第二项诉讼请求的金额变更为643730元，并支付至房屋返还之日止；第四项诉讼请求变更为被告支付2017年10月21日-2019年10月20日的两年的垃圾清运费5131.2元；第五项诉讼请求变更为215313.38元。以上各项费用共计1035516.34元；第七项诉讼请求要求被告承担诉讼费，因未产生保全费，不要求被告承担保全费。事实与理由：我公司与被告于2017年4月15日签订《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号：JRSG-BXJ00106)。合同约定：我公司将位于弥勒市巨人世纪广场冉翁西路1栋-1层1-F1-09号商铺租给被告用于经营电器品类；合同租赁期为自2017年10月21日起至2023年10月20日止，自2018年3月21日起计收租金。其中，被告须如期交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数(即从到期日到实际交纳之日)向我公司交纳逾期付款滞纳金，滞纳金每日按拖欠款项总额千分之三计算；租赁期间非合同约定的情况，被告中途擅自退租的，被告应按剩余租期交付租金，按综合管理费、营销推广费、物业管理费的标准向我公司支付违约金；违约金不足以弥补我公司损失的，被告还应负责赔偿；被告若存在租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费和合同项下应付其他款项任一项在到期后30天仍未支付，或被告未经我公司同意擅自停止营业或中断停止经营业务连续超过5天或累计超过10天，我公司有权提前终止合同并收回出租商铺。同时，双方约定因合同产生的争议，不能协商解决时，任何一方均可提请出租商铺所在地人民法院解决。2019年5月4日，被告未经我公司同意擅自撤走并停止营业，至今占用租赁商铺并拒绝返还我公司。被告欠付我公司自2018年3月21日起至2020年7月15日期间的租金754730元，2017年10月21日起至2020年7月15日的物业费140042.4元，2018年生活垃圾清运费16992元等费用，上述费用至今未向我公司支付。被告的行为已经严重违反了合同的约定，构成根本违约。我公司有权根据双方签署的合同约定及相关法律规定解除合同，收回商铺，并要求被告支付租金滞纳金27547.38元、物业费滞纳金4353.60元。我公司多次向被告催告要求其履行合同义务，但被告拒不履行，严重损害我公司的合法权益。为此，我公司起诉至法院。 被告陈风雨辩称，2019年4月份，我与原告的法定代表人金丹打电话，告知其我经营不下去了。金丹叫我写一份不租商铺的承诺书，我写了以后邮寄给金丹。我在微信上也跟金丹说不租商铺了。2019年5月，我向原告提交过书面的材料说不租商铺，原告把商铺租金计算到2020年不合理。原告招商部的人员也更换了很多，我的商铺无法经营与原告的招商部有很大关系。原告把商铺交给我时，我正在装修，原告的消防未通过，在商场中间支砌一堵墙，导致我不能装修，未按时开业。我于2019年4月搬走，我通知过金丹，合同已经解除，原告未通知我对商铺进行清理。我同意解除合同，商铺的租金我欠的部分我同意支付，但是原告起诉的金额太大，我要求原告承担给我造成的损失。 原告弥勒巨人商业运营管理有限公司围绕诉讼请求，依法向本院提供了以下证据： 1.营业执照复印件1份，身份证复印件2份，法人身份证明书1份，欲证明原、被告为本案的适格主体。 2.《巨人世纪广场租赁合同》1份，欲证明：①被告逾期交付租金、物业费等，并且未经原告同意擅自撤场停止经营，原告行使合同单方解除权符合合同约定；②被告欠付租金、物业管理费、垃圾清运费，应当按照合同约定履行付款义务；③被告停止营业后仍将其物品、装修垃圾堆放在租赁商铺，占用原告商铺至今，在此期间原告也为其滞留物品承担了保管服务，原告主张被告欠付租金、物业管理费计算至租赁房屋交还原告止，符合合同约定及法律规定；④根据合同约定，被告欠付原告租金、物业管理费，应以欠付金额为本金基数向原告支付每日千分之三的滞纳金，被告擅自退租，应按照剩余租期应缴付租金、综合管理费、营销推广费的标准向原告支付违约金。被告擅自退租，导致原告产生2197405.44元的租金损失，原告主张的滞纳金未超过被告造成原告损失的30%，原告的主张符合合同约定及法律规定；⑤根据合同约定，合同解除后被告应在10日内腾空商铺，产生的清理费用由被告承担。 3.交款通知书、律师函、存根、发票各1份，案涉商铺现状照片复印件7份，弥勒县城市生活垃圾处理收费标准表复印件1份，欲证明：①被告未经原告同意擅自撤走；②被告欠付原告租金、物业管理费、水费、垃圾清运费未交付，原告向被告进行催告；③被告至今占用涉案商铺未返还，遗留物品、装修垃圾；④自2018年3月21日起暂计算至2020年7月15日，被告欠付原告租金643730元，自2017年10月21日起暂计算至2020年7月15日，被告欠付原告物业管理费140042.4元，生活垃圾清运费5131.2元。 经质证，被告对原告提交的证据1，无异议；证据2，对真实性无异议，对证明力部分有异议，其中对原告欲证明事实的第一点无异议，对第二点有异议，认为被告经营商铺时无工作人员来向其收物业管理费和垃圾清运费。对第三、第四、第五点有异议，认为2019年4月18日被告已把商铺交还给原告，被告通过电话、微信通知原告退租，让原告重新招商，商铺里的产品被告已搬走，但展台未搬走，原告未通知被告清理商铺；证据3，对交款通知书、律师函、照片、弥勒县城市生活垃圾处理收费标准表无异议，对发票、存根不清楚，认为被告从未交过垃圾清运费，也无人通知其缴纳。 被告陈风雨为证明自己的主张和反驳原告的诉讼请求，向本院提交了微信聊天记录打印件1份，欲证明2019年4月18日，被告通过微信的方式向原告的法定代表人金丹提出其经营不下去了，要求退租。 经质证，原告对被告提交的证据的客观性、关联性、合法性无异议，对证明力有异议，认为被告向原告提出经营困难要求重新招商，但未提出退租，且被告一直拖欠租金未支付，被告违约在先无解除合同的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，能证明原、被告双方签订《巨人世纪广场租赁合同》，并对相关权利义务进行约定，对该事实予以确认；证据3，能证明原告分别于2019年2月15日、2020年5月8日向被告发出《交款通知单》《律师函》，对被告所欠付的商铺租金、物业管理费、垃圾清运费、滞纳金等进行了催收，被告所租赁商铺的现状，被告未支付过垃圾清运费及弥勒市城市生活垃圾处理收费的标准，对该组证据能证明的上述事实予以确认。被告提交的证据，能证明被告于2019年4月18日通过微信向原告的法定代表人提出其经营困难，无法继续经营，要求原告对商铺重新招租，原告未同意，对该事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，原告与被告签订《巨人世纪广场租赁合同书》（编号：JRSG-BXJ00106）。合同约定：原告将位于弥勒市巨人世纪广场冉翁西路1栋-1层1-F1-09号面积为944平方米的商铺出租给被告经营电器品类；合同租赁期为6年，自2017年10月21日起至2023年10月20日止，其中原告给予被告5个月免租期（2017年10月21日至2018年3月20日），自2018年3月21日起计收租金；出租商铺的租金、综合管理费、营销推广费按每个自然年天数计为一合同年，第一年至第三年的租金、综合管理费、营销推广费为345504元/年，第四年至第六年的租金、综合管理费、营销推广费为386964.48元/年，物业管理费为50976元/年；第一期的租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费于本合同签订之日起10日内支付总额的50%，于进场装修之日支付剩余全部租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费。租金、综合管理费、营销推广费的交纳方式为半年度支付，物业管理费的交纳方式为按年度支付；被告须向原告交纳合同保证金53436元，作为忠实履行本合同各项条款及原告各项管理制度的保证金；被告须按合同约定的方式和时间交纳租金、综合管理费、营销推广费、物业管理费和其他应付款项。逾期交纳须按逾期天数（即从到期日至实际交纳之日）向原告交纳逾期付款滞纳金。滞纳金每日按拖欠款项总额的千分之三（0.3%）计算。如果逾期30日仍未缴纳，原告有权终止本合同，且无需承担任何责任。合同还对责任的免除、违约责任、商铺的交还等进行了约定。合同签订后，原告将商铺交给被告管理使用。被告向原告支付保证金53436元。被告在向原告支付租金160308元后就未再向原告支付租金，未支付过物业管理费、垃圾清运费。原告分别于2019年2月15日、2020年5月8日向被告发出《交款通知单》《律师函》，对被告所欠付的商铺租金、物业管理费、垃圾清运费、滞纳金等进行了通知及催收。2019年4月18日，被告通过微信向原告的法定代表人金丹提出其经营困难，无法继续经营，要求原告对商铺重新招租，原告未同意。2019年4月-5月，被告停止营业，并搬走商铺内其经营的产品，但其展台、柜台至今未搬走。另查明，弥勒市城市生活垃圾处理收费标准为面积200平方米以上的在65元/月的标准上每增加50平方米增加10元。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案，原告与被告签订的《巨人世纪广场租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告履行了将商铺交给被告管理使用的义务，被告应履行向原告支付租金及物业管理费等的义务。原告主张解除双方签订的《巨人世纪广场租赁合同》，并将商铺腾空交还原告的诉讼请求，现被告逾期未支付租金及物业管理费，根据合同约定被告延迟交纳租金、物业管理费等超过30天仍未支付的，原告有权单方解除合同，并收回商铺，故原告的该项诉讼请求，符合双方的约定及法律的规定，予以支持；被告未按约定向原告支付租金，应承担相应违约责任。对于原告主张由被告支付2018年3月21日至2020年7月15日欠付的租金643730元，支付2017年10月21日起至2020年7月15日的物业管理费140042.4元，支付2017年10月21日-2019年10月20日的垃圾清运费5131.2元的诉讼请求，原告主张上述费用计算的起止时间符合合同的约定，扣减被告向原告支付的租金160308元，被告应支付原告租金640504元（172752元+345504元+282556元-160308元）（详见附表）、物业管理费139380.95元（50976元+50976元+37428.95元）（详见附表）、垃圾清运费5131.2元｛[（944平方米-200平方米）÷50平方米×10元/月+65元/月]×24月｝。本案，被告向原告交纳了保证金53436元，审理中，原告主张被告擅自撤场停业，被告违约导致原告提前终止合同，被告的保证金应作为违约金不予退还，因原告主张租金滞纳金、物业管理费滞纳金系对被告违约损失的主张，该主张与保证金不予退还属于对违约损失的重复主张，故本院支持由被告支付原告租金587068元（640504元-53436元）、物业管理费139380.95元、垃圾清运费5131.2元；原告主张由被告支付至房屋交还之日止的租金、物业管理费的诉讼请求，本院支持由被告支付自2020年7月16日起至房屋交还之日止按946.59元/天（345504元/年÷365天）计算的租金、按139.66元/天（50976元/年÷365天）计算的物业管理费；原告要求由被告支付2018年3月21日起至2020年7月15日的租金滞纳金215313.38元及支付2020年7月16日起至租金付清之日止按年利率24%计算的租金滞纳金，主张由被告支付自2017年10月21日起至2020年7月15日的物业管理费滞纳金43533.60元及自2020年7月16日起至物业管理费付清之日止按年利率24%计算的物业管理费滞纳金的诉讼请求，该滞纳金实际为逾期付款违约金。审理中，原告变更调整为2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%的四倍即19%计算，2019年8月20日后按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率的四倍即16%计算。但原告主张的滞纳金计算标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，案涉违约金应当予以调整，本院确定由被告以未付租金、物业管理费为基数于2019年8月19日前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率及于2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告违约金。故本院支持由被告支付原告2018年3月21日至2020年7月15日的租金滞纳金为33946.73元（详见附表）、物业管理费滞纳金11627.92元，并支付原告自2020年7月16日起至租金、物业管理费付清之日止的租金滞纳金、物业管理费滞纳金（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告对其已于2019年4月18日撤场并通知过原告，双方签订的合同已经解除的辩解，因被告未向原告提出解除合同，且对被告向原告提出的经营困难、重新招租，原告未同意，被告的辩解不符合法律的规定及合同的约定，故该辩解不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告弥勒巨人商业运营管理有限公司与被告陈风雨于2017年4月15日签订的《巨人世纪广场租赁合同书》(合同编号：JRSG-BXJ00106)，并由被告陈风雨于判决生效之日起十日内腾空位于弥勒市巨人世纪广场冉翁西路1栋-1层1-F1-09号商铺交还给原告弥勒巨人商业运营管理有限公司。 二、由被告陈风雨于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司商铺租金587068元、物业管理费139380.95元、垃圾清运费5131.2元，合计731580.15元，并支付自2020年7月16日起至房屋交还之日止按946.59元/天计算的租金、按139.66元/天计算的物业管理费。 三、由被告陈风雨于判决生效之日起三日内一次性支付原告弥勒巨人商业运营管理有限公司租金滞纳金为33946.73元、物业管理费滞纳金11627.92元，并支付自2020年7月16日起至租金、物业管理费付清之日止的租金滞纳金、物业管理费滞纳金（均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 四、驳回原告弥勒巨人商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15896元，减半收取计7948元，由原告弥勒巨人商业运营管理有限公司负担2938元，被告陈风雨负担5010元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  解雯璇 二〇二〇年十月十五日 书记员  余红亮                            附表             欠付租金及滞纳金统计表                               欠付期间                       应付                       已付                       未付 （累加）                       欠付天数                       滞纳金                       年利率                               2018.3.21-2018.9.20                       172752                       160308                       12444                       183                       300.47                       4.75%                               2018.9.21-2019.3.20                       172752                       0                       185196                       180                       4398.4                       4.75%                               2019.3.21-2019.8.19                       172752                       0                       357948                       151                       7131.62                       4.75%                               2019.8.20-2020.3.20                       172752                       0                       530700                       213                       13344.89                       4.25%                               2020.3.21-2020.7.15                       109804                       0                       640504                       116                       8771.35                       4.25%                               合计                       800812                       160308                                                                   33946.73                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             欠付物业管理费及滞纳金统计表                               欠付期间                       应付                       已付                       未付 （累加）                       欠付天数                       滞纳金                       年利率                               2017.10.21-2018.10.20                       50976                       0                       50976                       1年                       2421.36                       4.75%                               2018.10.21-2019.8.19                       50976                       0                       101952                       302                       4062.5                       4.75%                               2019.8.20-2019.10.20                       0                       0                       101952                       61                       734.2                       4.25%                               2019.10.21-2020.7.15                       37428.95                       0                       139380.95                       268                       4409.86                       4.25%                               合计                       139380.95                       0                                                                   11627.92