四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2829号 上诉人（原审原告）：邓婷，女，1989年2月28日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：张娣，四川纪明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阆中市天合置业有限公司，住所地阆中市七里新区巴都大道**，统一社会信用代码91511381060339233K。 法定代表人：彭民，执行董事。 委托诉讼代理人：刘双双，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白坤林，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人邓婷因与被上诉人阆中市天合置业有限公司（简称“天合置业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓婷上诉请求：1.请求依法撤销阆中市人民法院（2020）川1381民初1472号民事判决书；2.依法改判。事实与理由：第一、阆中市天合置业有限公司给付邓婷逾期交房违约金（以409638元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年10月30日起至房屋交付之日止）；第二、阆中市天合置业有限公司给付邓婷逾期办证违约金（以409638元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年11月1日起至不动产交付之日止）；3、一、二审诉讼费由天合置业公司承担。事实与理由：一、一审认定事实部分错误。关于高温天气停工问题，上诉人购房时间是在2016年2月4日，2014年6月---2016年2月4日的高温天气应当予以扣减，同时上诉人认为高温天气只是限于中午高峰期，不是开发商延期完工的正当理由，那么在早上或晚上均有开工的时间，所以不应当扣减气温高于35摄氏度的天数，即便要扣，也不能扣减全天。开发商施工作业，本就应当达到安全生产条件，自己监督，虽然2016年8月23日阆中市建设工程质量安全监督站向阆中市所有施工单位发出[(2016)阆质安停字第0823号]停工通知书，要求施工单位立即停止施工现场一切施工作业，复查后满足条件即施工，但阆中市天合置业有限公司应当及时批准施工，不能因为自身存在问题从而把浪费的大量时间强加于业主之上，构成一个延期交房的理由。其于2016年10月26日批准复工，期间时间不应当进行计算。二、一审适用法律错误。1、双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，均是双方在平等、自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，就应当按照合同的约定计算违约责任，也即阆中市天合置业有限公司给付邓婷逾期交房违约金（以409638元为基数，按每日万分之一的标准，自2016年10月30日起至房屋交付之日止）及逾期办证违约金（以409638元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年11月1日起至不动产交付之日止），法院居中裁判，不应当对双方约定的标准进行调整。同时就上诉人邓婷来说，一直租房居住，409638元存在银行的利息损失也是一大笔，所以双方约定标准并未损害公司利益，法院不应当进行调整。2、一审认为不能因同一种违约行为承担双重违约责任的理由过于牵强，因为一是天合丽景的多户业主法院均是支持了开发商承担违约交房与逾期办证的双重责任；二是开发商承担责任是因为其未按期交房及未按期办证，开发商存在两种违约行为，就应当承担两种违约后果，这在合同中也是约定明确了的，并不是同一种违约行为，一审认定及法律适用错误。 天合置业公司辩称：1、一审认定高温停工事实正确，而且大批案件也是这么处理的，应当统一裁判；2、我方认为应该进行调整，一审审委会也讨论了，法院支持了未接房的炒房客更高的违约金的标准，不利于司法裁判的公平性。违约金调整应当参照王素全的案件调整为万分之0.2，未接房的这部分后面还存在违约办证违约金。 天合置业公司上诉请求：1、请求撤销一审民事判决第一项，改判驳回邓婷的全部诉讼请求。2、本案一、二审全部诉讼费用由邓婷承担。事实与理由：一、邓婷未按照天合置业公司通知，到天合置业公司售楼部办理房屋交接手续，根据合同约定，案涉房屋已经视为交付。一审法院认定逾期交房的违约责任在天合置业公司，属案件事实认定错误。天合置业公司在约定交房日期前，已经通知邓婷到天合置业公司售楼部办理房屋交接手续。且截止案发，案涉项目的众多业主都已经接房，甚至装修入住，邓婷知道或者应该知道天合置业公司已经对案涉项目房屋进行了交房。邓婷未按通知办理房屋交接手续，根据合同约定，案涉房屋已经视为交付。同时，案涉项目的众多业主都已经接房并装修入住，足见天合置业公司交付的房屋并不会影响房屋买受人的使用。因此，天合置业公司在房屋逾期交付问题上并不存在过错，故因邓婷故意拒绝接房所导致的预期交房责任和因此而产生的损失应由邓婷自行承担，天合置业公司无需向其支付逾期交房违约金。二、一审法院在行使自由裁量权认定违约金时，未充分考虑本案事实和天合置业公司与邓婷的过错程度，有违公平原则和诚实信用原则，属于法律适用错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，逾期交房的原因在于邓婷未按天合置业公司通知接房，其过错在于邓婷，天合置业公司既不存在主观恶意也不存在客观过错。故即使天合置业公司需要向邓婷支付违约金，一审法院在行使自由裁量权调整违约金支付标准时，也应当充分考虑该案的事实和双方的过错程度，其一审判决较高的的违约金支付标准，属于法律适用错误。 邓婷辩称：炒房的依据不足，邓婷是刚需客户，一直在广东打工，公司没有依据说是炒房户。公司没有证据证明通知了邓婷交房。高温天气只是时间节点，不是扣除理由，即使扣除也不应当扣除全天。合同是双方的真实意义表示，应当按照合同的约定来承担相应的违约责任，延期交房和延期办证应当一起支持。 邓婷向一审法院起诉请求：1.判令天合置业公司为邓婷办理不动产所有权证书；2.判令天合置业公司自2017年11月1日起每日承担逾期办证违约金41元至交付之日止；3.判令天合置业公司自2016年10月31日起至交房之日止每日承担逾期交房违约金41元。 一审法院经审理查明，2016年2月4日，邓婷与天合置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，合同第四条、第八条、第九条约定：邓婷购买天合置业公司开发的位于阆中市七里××路××小区××幢××层××号房屋，建筑面积108.27平方米，单价每平方米3783.49元，总房款409638元；邓婷应在签订合同前支付首期房价款129638元，余款280000元向中国建设银行股份有限公司阆中支行贷款支付。合同第十五条“商品房交付条件”约定：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得［建设工程竣工验收合格证明］；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。合同第十八条第一款约定：出卖人在2016年10月30日前向买受人交付商品房；第三款约定：买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。合同第十九条约定：逾期交付责任按补充协议第八条执行；合同第二十八条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议第十一条的约定执行。补充协议第八条约定：1.因出卖人原因造成逾期交房的，出卖人逾期在60日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金……。2.如遇下列特殊原因，房屋的交付时间可据实予以延期，出卖人不承担违约责任……（4）24小时内降雨量达到50毫米，午后地面高温超过35摄氏度以上，连续停水或停电五小时以上的……；补充协议第十一条约定：1.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，则该自365日期满之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金……；4.出卖人承诺拥有对该商品房所在土地的合法权利，并已经取得国有土地使用权，出卖人在本项目开发的商品房均已办理分户房屋所有权证书后2年内协助买受人办理该商品房所分摊的国有土地使用证……。合同签订后，邓婷与天合置业公司至今未办理交接房手续。 同时查明，2016年8月23日，阆中市建设工程质量安全监督站向阆中市所有的施工单位发出[（2016）阆质安停字第0823号]停工通知书，要求施工单位立即停止施工现场一切施工作业，并对施工现场存在的各项安全隐患进行排查，对存在的安全隐患严格按照相关规范要求进行整改，经复查满足复工条件后，经批准方可恢复施工。天合置业公司接到通知后即停止施工，2016年10月26日，经批准，天合置业公司恢复施工。 再查明，2014年6月至2018年9月，阆中市共有122天的气温高于35摄氏度。 另查明，天合置业公司开发的商品房至今尚未办理房屋竣工验收。 一审法院认为，邓婷与天合置业公司双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。本案中，邓婷已按合同约定向天合置业公司支付全部购房款，天合置业公司未按约定日期交付房屋已构成违约，应当依法承担违约责任。天合置业公司辩称至今未交付房屋系因邓婷未按天合置业公司通知办理房屋交接手续，邓婷对此予以否认，天合置业公司亦未提交证据证明其主张；加之案涉房屋至今未办理房屋竣工验收，不具备房屋交付条件。故，天合置业公司应承担逾期交房的违约责任。天合置业公司提出邓婷主张的逾期交房违约金标准过高，请求调整的问题。鉴于邓婷未举出自己遭受延期交房损失具体数额的证据，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照同期同地段同房屋的租金标准计息，酌定将逾期交房违约金的支付标准调减为按邓婷已交购房款总额按日万分之零点五计算。 天合置业公司主张因政府原因导致的天合置业公司停止施工期限应当延长交房期限，其主张符合法律规定和合同约定，予以支持。本案中，邓婷与天合置业公司于2016年2月4日签订《商品房买卖合同》，扣减的期限应从2016年8月23日至2016年10月26日止，共计64天。 天合置业公司提出因高温天气应当延长交房期限问题。阆中市2014年6月至2018年9月期间有部分时间最高气温超过35摄氏度，依据《商品房买卖合同》补充协议第八条第2款4条的约定，应当将房屋的交付时间予以延长。本案中，从2016年2月4日至2018年9月共计有89天的气温超过35摄氏度，应当延长天合置业公司交房期限。 关于办理房屋所有权证书问题。邓婷与天合置业公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》虽约定天合置业公司应当协助给邓婷办理房屋所有权证书和土地所有权证书，但在双方签订合同前，因国家政策的调整，将房屋所有权证书和土地所有权证书合并办理为不动产登记证书，且阆中市已经于2016年9月1日成立不动产登记中心。故，天合置业公司应当协助邓婷办理所购房屋不动产登记证书。但因天合置业公司至今未办理房屋竣工验收，尚未取得房屋初始登记批复，暂不具备办证条件，加之邓婷与天合置业公司双方至今未办理交接房手续，故对邓婷要求天合置业公司为其办理房屋不动产登记证书的诉讼请求，暂不予以支持。待办理房屋不动产登记证书的条件具备后，邓婷可再行主张权利。 关于逾期办证违约金问题。依据合同约定，天合置业公司应在商品房交付之日起365日内为邓婷办理房屋不动产登记证书，因邓婷、天合置业公司双方至今未办理交接房手续，加之天合置业公司已因延期交房承担了逾期交房违约责任，天合置业公司不能因同一种违约行为承担双重违约责任，对邓婷要求天合置业公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决:一、天合置业公司于判决生效之日起10日内给付邓婷逾期交房违约金（以409,638元为基数，按每日万分之零点五的标准，自2016年10月30日起至房屋交付之日止，因政策及高温原因停工153天从计算期限中予以扣减）。二、驳回邓婷的其他诉讼请求。如天合置业公司未按判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费500元，由阆中市天合置业有限公司负担。 二审中，上诉人提交了“阆中整租租房网”查询2020年房租情况：公园路1楼1间带独立厨房卫生间30平方米每月5000元，古城演武街2楼2两室两厅90㎡每月11000元，中央华城两室两厅85㎡每月1200元，云天一号公寓一室两厅60㎡每月900元，阆中开发区英伦庄园两室两厅80平方米每月900元。中央华城群微信记录：12栋7楼三室两厅12000元。 二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 本案中，邓婷与天合置业公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，双方应按合同约定全面履行各自的义务，若一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于逾期交房违约责任的问题。根据双方合同约定，因为高温天气和政策原因导致停工，交房时间可以延期，一审法院根据查明的事实确定天合置业公司延长房屋交付153天不违反法律规定，本院予以确认。因此，天合置业公司交付房屋可延至2017年3月31日。关于延期交房天数，因邓婷至今未接到天合置业公司接收房屋的通知，天合置业公司称已通知邓婷接房，但天合置业公司未提供相应证据证明。一审中，天合置业公司主张合同约定的逾期交房违约金过高请求调整。经审查，邓婷未举出自己遭受延期交房损失具体数额的证据，综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，参照同期同地段同房屋的租金标准计算，一审法院确定的逾期交房违约金数额确系偏低，本院酌情调整天合置业公司逾期交房违约金的支付标准为邓婷已交购房款总额按日万分之0.5的标准支付。 关于逾期办证违约金的问题。天合置业公司未按照约定为邓婷办理房屋产权证书，应当承担违约责任。虽然案涉房屋现未竣工验收，无法办理产权登记，但邓婷主张天合置业公司承担逾期办证违约责任并不违反法律规定。双方合同约定天合置业公司应当在2017年3月31日前向邓婷交付房屋，补充协议约定买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，则该自365日期满之日起至买受人的房屋所有权证上载明的证书颁发日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之一的违约金。天合置业公司认为违约金标准过高，请求调整。结合天合置业公司合同履行情况、邓婷可能产生的损失等客观情况，本院酌定将逾期办证违约金调减至日万分之0.4的标准计算。即天合置业公司从2017年12月30日起以邓婷购房款409,638元为基数按照日万分之0.4的标准支付邓婷逾期办证违约金至邓婷的房屋不动产权证上载明的证书颁发日止。 综上，邓婷的上诉请求部分成立。本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初1472号民事判决； 二、阆中市天合置业有限公司于本判决生效后10日内给付邓婷逾期交房违约金（以409,638元为基数，按每日万分之0.5的标准，自2017年3月31日起至交付房屋时止）； 三、阆中市天合置业有限公司于本判决生效之日起10日内向邓婷支付逾期办证违约金（以409,638元为基数，按每日万分之0.4的标准，自2017年12月30日起至邓婷的房屋不动产权证上载明的证书颁发日止）； 四、驳回邓婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费500元，由阆中市天合置业有限公司负担。二审案件受理费1000元，由阆中市天合置业有限公司负担800元，邓婷负担200元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年十月九日 书记员  杨鹏立