福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3737号 上诉人（原审被告）：泉州东海开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾·太古广场（二期）6号楼A栋6-8层，统一社会信用代码91350500611538790H。 法定代表人：姚志胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖原，福建云祯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏少平，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：泉州东海万誉物业服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东海大街东海湾太古广场（**）**楼****，统一社会信用代码91350500559562637M。 法定代表人：项凌云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈泽斌，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭菁菁，女，该公司员工。 上诉人泉州东海开发有限公司（以下简称东海开发公司）因与被上诉人泉州东海万誉物业服务有限公司（以下简称万誉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初10505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后,依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 东海开发公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回万誉物业公司一审的第二项诉讼请求。事实和理由：东海开发公司无须支付万誉物业公司机动车辆停放服务费。一、一审判决认定支付机动车辆停放服务费主体错误，机动车停放服务费的支付主体应为接受了机动车辆停放服务且实际使用车位的使用人。（一）《关于规范中心市区物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》（泉价【2012】48号）、《泉州市物价局关于核定中心市区物业管理区域内车辆停放服务费标准等相关事项的通知》（泉价【2009】111号）规定：“车辆停放服务费是指物业管理区域内为车辆（包括机动车、非机动车）有序停放提供相关服务而收取的费用。”及《泉州市物业服务收费管理管理实施细则》（泉价【2011】125号）第五条规定：“实施政府指导价的物业服务企业服务收费包括物业服务费、房屋装修垃圾清运费、停车管理费。……停车管理费是指物业服务企业对物业服务区域内车辆停放提供管理服务所收取的费用。”根据上述规定结合“机动车辆停放服务费”字面及正常理解，机动车辆停放服务费并非针对车位产生的费用，而是针对接受车辆停放服务的使用人收取的费用。（二）《前期物业服务合同》第八条第二项约定：“机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地面（含架空层车位）50元/月；地下车位70元/个·月……向乙方支付。”一审判决认定东海开发公司是车位当然使用人，应当支付机动车辆停放服务费，与事实、合同约定及前述约定相违背。根据前文所述，只有接受机动车俩停放服务的当事人才需支付机动车辆停放服务费。车位使用人的含义应为接受车辆停放服务并实际使用车位的使用人。万誉物业公司未提供任何证据证明其向东海开发公司提供车辆停放服务且东海开发公司实际使用车位并接受车辆停放服务。案涉车位均未出售空置车位，客观上无须车辆停放服务，万誉物业公司也没有提供车辆停放服务，东海开发公司从未享受万誉物业公司提供的车辆停放服务也没有实际使用车位。二、一审判决万誉物业公司对车位提供了相应物业管理服务，有权向东海开发公司主张机动车辆停放服务费，认定事实和适用法律错误。《前期物业合同》第七条是关于物业费的独立约定，而第八条是对机动车辆停放服务费的独立约定。二者是各自独立且完全不同性质的费用。物业服务和机动车停放服务的内容、范围是完全不同的。万誉物业公司收取物业费的前提是当事人接受物业服务，收取机动车辆停放服务费的前提是当事人接受了车辆停放服务。万誉物业公司是否对诉争车位提供物业管理服务与是否应当收取机动车辆停放服务费无关。万誉物业公司提供物业管理服务是其收取物业服务费后应尽的义务，万誉物业公司无权以为车位提供了物业管理服务为由收取机动车辆停放服务费，只有在当事人接受了车辆停放服务后，万誉物业公司才有权收取机动车辆停放服务费。三、一审法院未查清车位交付时间，认定事实不清。万誉物业公司未提供充分证据证明车位交付时间，一审法院也未查清车位交付时间，一审判决认定欠费金额，缺乏依据。 万誉物业公司辩称，一、一审判决关于机动车辆停放服务费支付主体的认定，事实清楚，适用法律正确。《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产依法享有使用的权利。权利和义务是对等的。东海开发公司在车位出售之前既享有车位的所有权，也是车位的当然使用人。权利是否在实际使用，是权利人的自我处分，不受他人干涉。对等的义务应由权利人依约承担。根据前期物业合同的约定，万誉物业公司是缴纳车位服务费的当然主体。万誉物业公司一审已举证证明，万誉物业公司已为车位提供了相应物业服务，已经充分履行合同义务。东海开发公司应当依约支付车位服务费。二、东海开发公司主张“机动车停放服务费”的缴交主体是“接受了机动车辆停放服务且实际使用车位的使用人”，即该费用指向的是“停放行为”，该主张不能成立。（一）东海开发公司援引泉价【2012】48号、泉价【2009】111号文件是物价局针对物业服务过程中可能存在的收费的指导性文件，不是法律法规，不是针对车辆停放服务费的概念进行立法或者司法解释。（二）前述两份文件表述停放服务收费标准的单位是“元/月/辆”，而前期物业服务合同中约定的收费标准单位为“元/个·月”。虽然二者的“车辆停放服务费”名称一致，但实际计算方式不同。前期物业服务合同所表述的车辆停放服务费所指向的是“车位”，按照车位的数量计算。物业服务提供的服务范围包括车位日常维护，比如灯光、卫生、监管车辆、修补、标识提示等等，并非简单地针对车辆停放行为的管理。东海开发公司主张车辆停放服务费是针对“停放行为”的收费，属于偷换概念、扭曲事实的陈述。（三）前期物业服务合同将物业服务费与机动车辆服务费独立两个条款进行约定，二者并非各自独立且完全不同性质的费用。物业服务费是按照业主的产权面积进行计算，而车辆停放服务费是按照车位的数量计算的，而且不是所有业主都购买车位，车辆停放服务费是针对有车位产权的业主收取的，不适宜与一般物业服务费一同表述，因此分列两条进行约定。三、车位的交付时间问题，应当由东海开发公司举证。东海开发公司在一审中未尽举证义务，应承担不利后果。车位交付时间发生在东海开发公司与购买方之间，车位有无出售、何时交付均是东海开发公司的主动行为，万誉物业公司仅能在收到东海开发公司的通知后，方能知道车位的购买方的信息及具体交付时间。只有在获悉上述信息后，车位服务费的缴费对象才会发生变更。东海开发公司依据自身持有的部分车位交接信息，计算车辆停放服务费，并无不当。 万誉物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付2016年1月至2019年8月的东海湾·俊园物业服务费用共计16135.47元及利息（以中国人民银行同期贷款利率为标准，其中3358.13元从2017年6月16日起计算至实际支付之日止，12777.34元自2019年8月16日起至实际支付止的利息，均暂计至2019年9月10日为1014.8元）；二、判令被告向原告支付2016年1月至2019年8月拖欠的东海湾·俊园机动车停放服务费共计228930元及利息（以228930元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2019年8月16日起计算至实际支付止的利息，暂计至2019年9月10日为636元）。 一审法院认定事实：2014年5月10日，万誉物业公司（时为泉州市东海湾物业管理有限公司）与东海开发公司签订《东海湾·俊园前期物业服务合同》，约定东海开发公司委托万誉物业公司自2014年5月16日起至业委会成立期间对东海湾·俊园物业提供前期物业服务，万誉物业提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；全体业主享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；俊园物业分一期开发建设，总占地面积1.71万平方米，总建筑面积11.6万平方米。其中高层住宅8.71万平方米，商业1.32万平方米，配套公建0.05万平方米，其他1.52万平方米。该合同第七条第一款第一项约定“本合同的计费方式实行包干制”；第二项约定“物业服务费按照建筑面积计算，高层住宅物业服务费1.3元/月·平方米，商业物业2元/月·平方米”。第七条第三款约定“业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费”。第七条第四款第一项约定“物业服务费按照房屋所有权记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋物业服务合同标明的建筑面积收取，尚未出售的按照商品房预售建筑面积收取”；第四项约定“合同生效之日起至出售房屋交付之日当月期间的物业服务费由甲方承担；已竣工未出售房屋的物业费由甲方承担”；第八条第（二）项约定“机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地面车位（含架空层车位）50元/个·月；地下车位70元/个·月标准向乙方支付。”合同签订后，万誉物业公司依约对上述物业范围提供物业服务，东海开发公司未向万誉物业公司支付未出售房屋2号楼2608单元2016年1月至2017年5月的物业管理费及3号楼3016单元2016年1月至2019年8月的物业管理费以及俊园未出售车位的机动车停放服务费，万誉物业公司向追讨物业管理费及机动车停放服务费等未果，遂诉至法院。另查明，泉州东海万誉物业服务有限公司系由泉州市东海湾物业管理有限公司更名而来。 一审法院认为，关于争议焦点一万誉物业公司提供的物业服务是否达到合同标准，是否应扣减相应的服务费，双方签订的《前期物业服务合同》第三、四条约定，万誉物业公司应提供《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的四级物业服务标准。东海开发公司抗辩称，万誉物业公司所提供的物业服务未能达到该标准，但其仅提供关于2019年9月30日对讼争俊园物业的地下车库和相关物业区域状况的《公证书》，欲以该时间点的物业服务状况来认定万誉物业公司在整个合同期间的物业服务水平，依据并不充分。且双方并未对未达物业服务标准的具体情形、判断标准及是否相应扣减物业服务费用等事项进行明确约定，因此，对东海开发公司的抗辩，缺乏足够的证据佐证，且理据不足，不予采纳。关于争议焦点二东海开发公司应否支付机动车停放服务费，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，对于未出售的讼争车位而言，开发商东海开发公司系该些车位的当然使用人。东海开发公司关于其并非“车位使用人”的抗辩主张，缺乏理据，不予采纳。双方签订的《前期物业服务合同》第八条第（二）项约定“机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地面车位（含架空层车位）50元/个·月；地下车位70元/个·月标准向万誉物业公司支付。”东海开发公司未出售的车位包含在本案物业服务区域内，接受了万誉物业公司整体的物业管理服务，现万誉物业公司依据该合同约定向东海开发公司主张2016年1月至2019年8月讼争车位的机动车辆停放服务费228930元，具有事实与法律依据，应予支持。关于争议焦点三万誉物业公司2016年2月29日前的物业服务费及有关费用的主张是否已经超过诉讼时效，物业管理服务是一种整体性、连续性的服务，该服务所产生的按月缴纳服务费用的债务也是整体债务，对于整体债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算，即物业公司提供最后一次物业服务之日开始起算。因此，东海开发公司对于万誉物业公司2016年2月29日前的物业服务费及有关费用的主张已经超过诉讼时效的抗辩，于法无据，不予采纳。综上，一审法院认为，万誉物业公司具备物业管理资质，其与东海开发公司签订的《东海湾·俊园前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使合同权利、履行合同义务。万誉物业公司对诉争物业区域包括地下及地面车位已提供了相应的物业管理服务，现其向东海开发公司主张未出售房屋2号楼2608单元2016年1月至2017年6月的物业管理费3358.134元（143.51㎡×1.3元/月·平方米×18个月=3358.134元）、3号楼3016单元2016年1月至2019年8月的物业管理费12777.336元（223.38㎡×1.3元/月·平方米×44个月=12777.336元）、2016年1月至2019年8月讼争未出售车位的机动车辆停放服务费228930元及相应的逾期付款利息损失，具有事实与法律依据，且并未超过诉讼时效，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、东海开发公司应于判决生效之日起十日内向万誉物业公司支付东海湾·俊园2号楼2608单元2016年1月至2017年6月的物业管理费3358.134元及逾期付款利息（自2017年6月16日起至实际还款之日止以3358.134元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、东海开发公司应于判决生效之日起十日内向万誉物业公司支付东海湾·俊园3号楼3016单元2016年1月至2019年8月的物业管理费12777.336元及逾期付款利息（自2019年8月16日起至实际还款之日止以12777.336元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、东海开发公司应于判决生效之日起十日内向万誉物业公司支付自2016年1月至2019年8月东海湾·俊园机动车辆停放服务费228930元及逾期付款利息（自2019年8月16日起至实际还款之日止以228930元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。 二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。双方当事人二审的争议焦点为：东海开发公司应否支付万誉物业公司自2016年1月至2019年8月东海湾·俊园机动车辆停放服务费228930元及逾期付款利息。 本院认为，确如东海开发公司所言，案涉《前期物业服务合同》第七条、第八条为各自独立的约定，而依据第八条“机动车辆停放服务费（含业主有产权的车位、车库）：车位使用人按地面车位（含架空层车位）50元/个·月；地下车位70元/个·月标准向万誉物业公司支付”的约定，所谓“机动车停放服务费”的收取并不以车辆实际停放为前提。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，东海开发公司是未出售的车位的当然使用人。东海开发公司上诉称机动车辆停放服务费的缴纳主体应是接受机动车辆停放服务的当事人，实际上是利用合同对收取车位管理服务费不规范用语的瑕疵来主张，与实际约定不符，本院不予支持。东海开发公司二审庭审中对计算机动车辆停放服务费的车位数及期间无异议，对70元/个·月的计收标准提出异议，但未能提供足以反驳的证据，本院不予支持。 综上所述，东海开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4734元，由泉州东海开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王佳华 审 判 员 林海峰 审 判 员 黄海清 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 黄德福 书 记 员 庄晓思 本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。