山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初3282号原告：崔某某，女，1969年9月6日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：王某某，乳山建和法律服务所工作人员。被告：梁某某，女，1966年11月12日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。被告：杨某某，女，1964年11月16日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。原告崔某某与被告梁某某、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔某某委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼，被告梁某某、杨某某经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔某某向本院提出诉讼请求：1.确认崔某某与梁某某签订的房屋买卖协议无效；2.请求梁某某、杨某某共同返还崔某某购房款264，500元、装修款42，500元，共计307，000元；3.请求本案诉讼费由梁某某、杨某某承担。事实和理由：梁某某将其所有的位于乳山市楼房出卖给崔某某，双方议定该楼房成交价格为人民币270,000元，签订了房屋买卖协议。2017年5月24日，崔某某向梁某某交付了购房定金款20,000元。2017年6月5日，崔某某向杨某某在中国建设银行开户账户汇入了购房款244,500元，因梁某某欠付物业公司水费、电费、物业费，由崔某某代为向物业公司缴纳5，500元。崔某某取得涉案楼房后，又花费42,500元对涉案楼房进行了装修。后崔某某在办理涉案楼房过户手续时发现涉案楼房早已被人民法院查封，无法办理过户手续。梁某某的行为违反双方合同约定，现具状起诉，请求依法支持原告诉讼请求。梁某某、杨某某未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日，梁某某与崔某某签订房屋买卖协议一份，就崔某某购买梁某某所有的房屋事宜达成本协议。协议第一条约定，梁某某所售房屋位于乳山市房屋（房屋所有权证号：201109217），梁某某保证如实陈述该房屋的权属状况和其他具体状况，保证该房屋无产权纠纷和债权债务纠纷，如未如实陈述前述状况，崔某某有权解除本协议，梁某某应承担违约责任。协议第二条约定，该房屋交易总价格为270，000元（包括附属设施），崔某某于2017年5月24日前向梁某某支付定金20，000元，并于最后一次付款时充抵房款，剩余房款250，000元于2017年6月5日前交付。协议第三条约定，梁某某承诺于2017年6月5日前将房屋交付崔某某，并将房屋交付之前所产生的水、电、燃气、有线电视、通讯、物业等费用结清。协议第四条约定，梁某某向崔某某交付房屋的同时，应将该房屋的房屋证、土地证、不动产登记证、公证授权委托书、身份证复印件等证件全部交给崔某某，梁某某应保证房屋无债权纠纷并提供一切手续协助崔某某办理更名，因梁某某原因违反约定，应承担违约责任。协议第五条约定，如因一方原因，导致本协议无法履行或该房屋无法办理过户手续的，守约方均有权要求解除协议，如守约方依本协议约定要求解除的，违约方应按总房款的30%向守约方支付违约金，如本协议解除时，崔某某已对该房屋进行装修，梁某某应返还崔某某支付的全部装修款。上述房屋买卖协议签订当日，崔某某通过其在中国建设银行开户账户向杨某某名下账户（账号：62×××54）转账244，500元，交易附言注明为“湖畔房款”。另崔某某已在2017年5月24日通过其在中国农业银行开户账户向李斯名下账户（账号：62×××77）转账20，000元，交易附言注明为“湖畔定金”。崔某某解释称其系按梁某某的要求将购房定金、购房款分别转账至李斯、杨某某的账户。根据崔某某提交其丈夫史艳春与微信昵称为“新儿”的微信用户的聊天记录截屏，聊天记录显示“新儿”向史艳春提供李斯的中国农业银行银行卡照片，后史艳春告知湖畔人家小区55号楼1单元101室房屋定金20，000元已转过去并要求出具收条，“新儿”回复称“好的”。另根据崔某某提交的其与杨某某的通话录音，杨某某称其收取244，500元后，因梁某某欠其200，000元，故其扣留下200，000元用于抵作梁某某的欠款，剩余款项转账给了梁某某。现崔某某持有涉案房屋的房屋所有权证原件、国有土地使用权证原件、住宅专项维修资金收据原件、不动产销售发票原件、税收通用完税证原件、梁某某的身份证复印件，另持有乳山市益天物业服务有限公司于2017年6月5日、2017年6月7日出具的收款收据四张，并据此主张其为梁某某缴纳了涉案房屋的自2016年1月至2017年12月底的物业费1129元、水费50元、电费100元，共计1，279元，该1，279元应抵作涉案房屋的购房款。2017年6月15日，崔某某与乳山市金阳装修装饰店签订装修合同，由乳山市金阳装修装饰店对乳山市房屋进行装修，装修费42，500元。经电话核实乳山市金阳装修装饰店经营者孙世光，孙世光称其为崔某某装修乳山市银滩湖畔人家小区55-1-101室，已收到崔某某现金支付的装修款42，500元。另查，河南省南阳市宛城区人民法院依据叶爱宁的申请，于2016年10月14日作出（2016）于豫13**民初3877号民事裁定书及协助执行通知书，裁定查封梁某某名下位于乳山市，查封期限自2016年10月20日至2019年10月19日。另于2019年4月8日作出（2018）豫1302执恢667号执行裁定，裁定梁某某名下上述房屋的所有权归买受人侯天飞所有。现涉案房屋的所有权已于2019年4月24日转移登记至侯天飞名下。再查，崔某某发现涉案房屋被查封无法办理过户后，其丈夫史艳春到乳山市公安局经侦大队报案称被梁某某诈骗。2017年11月16日，乳山市公安局经侦大队询问史艳春，史艳春称当时梁某某说她没带卡，让把剩余房款打到跟她一起来的一个叫杨某某的建行卡上，其妻子崔某某当时扣除500元的物业费和过户费5，000元，把剩余的245，000元通过手机银行转账到杨某某的卡上，后过户时联系不上梁某某，经去乳山市房管局查询才得知涉案房屋已被查封。2019年4月19日，乳山市公安局经侦大队调查询问杨某某，杨某某称其通过姐姐杨云玲认识梁某某，后在2014年10月份借给梁某某200，000元，梁某某当时称一年后连本带息还270，000元，但一直没有还款，梁某某还欠杨云玲、袁金波、黎明、蒋立清等人的钱，杨云玲在2017年春天时打电话说梁某某在威海有一套房子要卖，去威海找梁某某看能把钱要回来分分，到乳山后找到了梁某某，第二天一个姓崔的中介找到她们并拉到一个中介门市房，后姓崔的开车拉着她们去物业交了费，交完费后开始谈付房款，其听到姓崔的说房款270，000元，之前给了梁某某20，000元，然后交物业费一些钱，扣除这些的话还要给梁某某240，000多元，之后姓崔的说她的钱在建行卡上，问梁某某要个建行卡，这样转账方便，梁某某说没有建行卡，杨云玲也说没有，其说有建行卡，然后梁某某和姓崔的说那就把钱打到其卡上，这样姓崔的就把钱打到其卡上，并开车送梁某某到机场候车厅，梁某某走之前对其说200，000元留下给她们，剩下的给她，其回老家后，梁某某又打电话说把剩下的40，000多元打给她，后来杨云玲找其分在其处的200，000元，其当时考虑梁某某欠其200，000元，就存私心自己留下了这200，000元，没有分给其他人（杨云玲、袁金波、黎明）。本院认为，崔某某与梁某某签订的房屋买卖协议系双方当事人在自愿的基础上签订的，系合同双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”之规定，涉案房屋在房屋买卖协议签订时已被河南省南阳市宛城区人民法院依法裁定查封，故涉案房屋买卖协议因违反上述法律的强制性规定，应认定无效。崔某某要求确认与梁某某签订的房屋买卖协议无效，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，崔某某与梁某某签订的房屋买卖协议无效，故梁某某应将崔某某支付的购房款265，500元（购房定金20000元+购房款245500元）予以返还。另因梁某某出卖涉案房屋给崔某某时未查询并告知涉案房屋存在查封的情形，存在过错，应当赔偿崔某某因装修涉案房屋而支出的装修费用42，500元。崔某某要求杨某某对上述款项承担共同还款责任，但杨某某既非涉案房屋的所有权人，亦非涉案房屋买卖协议的合同主体，崔某某称杨某某与梁某某系共同出卖人，与事实不符。另外，杨某某收取购房款245，500元系受梁某某的指定而代收，崔某某对此亦知情，至于杨某某收取上述款项后未给付梁某某而是自留用于抵顶梁某某的欠款，系杨某某与梁某某之间的法律关系，崔某某以此为由要求杨某某对购房款及装修款承担共同返还责任，无事实及法律依据，本院不予支持。梁某某、杨某某经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告崔某某与被告梁某某签订的房屋买卖协议无效；二、被告梁某某于本判决生效之日起十日内返还原告崔某某购房款264，500元；三、被告梁某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔某某装修款42，500元；四、驳回原告崔某某要求被告杨某某对上述款项承担共同还款责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,905元，由被告梁某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  孙文星审 判 员  刘昱倩人民陪审员  张书朋二〇二〇年十月三十日书 记 员  孙 艳