广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8155号原告：广州世贸服装城发展有限公司，住所地广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场首层S373号商铺。法定代表人：吴松权，职务：总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓雯，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。被告：钱青芬，女，1964年9月19日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟乐，广东龙浩律师事务所实习人员。原告广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）与被告钱青芬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告世贸公司的委托诉讼代理人康小鸫、梁晓雯与被告钱青芬的委托诉讼代理人饶小敏、刘伟乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世贸公司向本院起诉请求：1、判令被告向原告支付减免优惠的租金包括：2014年7月1日至2015年12月31日的免租租金人民币157121.28元（按184元/平方米/月标准计算）；2、被告赔偿原告因处理被告违约诉讼律师费人民币30000元；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月2日，原告与被告钱青芬就广州荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场二层2148号物业签订了《物业租赁合同》，租赁期间自2014年7月1日至2024年6月30日止。（2020）粤01民终8253号生效判决中，被告钱青芬明确表示拒绝履行合同，愿意提前违约解除双方签订的《物业租赁合同》并愿意承担相应的违约责任，广州中院因此判决合同解除。根据我国法律及双方签订的租赁合同的相关规定，被告钱青芬应履行合同义务，并应就违约解除合同应向原告承担违约责任，以及承担其他损失赔偿责任。被告钱青芬辩称：一、原告对被告支付2014年7月1日至2015年12月31日期间免租租金，没有合同依据和法律依据。（一）《物业租赁合同》只是约定2014年7月1日起至2016年6月30日的物业租金为0元，不是免租。被告实际支付了2014年6月1日至2015年12月31日承租期间的对价，不存在免费租赁涉案商铺的情形。（二）《商铺/写字间确认书》和《客户确认表》只是租赁意向书，不是正式的物业租赁合同。《商铺/写字间确认书》和《客户确认表》签订时间早于《物业租赁合同》，其租期、租金的约定与《物业租赁合同》都不一致，租金约定应与《物业租赁合同》为准。即使《商铺/写字间确认书》和《客户确认表》有对第1、2年免收的规定，但其相关内容已被后面双方签订的《物业租赁合同》所替代，《商铺/写字间确认书》和《客户确认表》已不具有法律效力，其约定不能作为判决依据。二、原告要求被告赔偿其律师费损失，没有依据。综上所述，被告之所以提起解除合同诉讼，不是原告主张的被告明确表示拒绝履行合同，愿意提前违约解除，而是原告不经被告许可，也未通知被告，将答辩的承租的商铺的装修和隔墙拆除，已无法恢复到原始状态，原告应对此纠纷的产生存在主要过错导致的。如一审法院继续支持原告的无理要求，实际损失还需进一步扩大。故请求法院驳回原告的无理请求。本院审理查明事实如下：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2013年1月31日钱青芬向世贸公司支付商铺租赁保证金26187元，物业租金8729元。2016年6月2日，钱青芬（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场二层2148号（案涉商铺），建筑面积为47.44平方米；租赁期限为十年，自2014年7月1日至2024年6月30日止；甲方应于乙方缴齐款项及本合同约定的各项费用之日起2日内向乙方交付本物业；本物业仅作为服装服饰用途；租金计算：自2014年7月1日起至2016年6月30日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年7月1日起至2018年6月30日止，租金为92元∕月∕㎡（合计4364元∕月）；自2018年7月1日起至2020年6月30日止，租金为202.4元∕月∕㎡（合计9602元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金8729元和缴纳本合同保证金（三个月租金）26187元，乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；合同解除、终止或期满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为者，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收同意接收后三十天内，将租赁合同保证金无息退还给乙方，乙方须将保证金收据原件及本合同正本交回甲方；倘乙方违约，甲方可将保证金全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致之损失；如甲方因乙方违约受到的损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索其余的全部损失。（第五条3.）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用；2016年6月2日，钱青芬（乙方）与世贸公司（甲方）就案涉商铺签订《补充协议书》，约定：就双方签订的《物业租赁合同》相关条款作如下变更和补充，双方遵照执行：乙方同意于2016年1月1日将物业交还给甲方经营五年，即2016年1月1日至2020年12月31日由甲方经营物业；甲方同意在2021年1月1日，将物业交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款，同时在《物业租赁合同》期满时延长三年租赁期，即双方于2014年7月1日签订的《物业租赁合同》的租赁期限变更为2014年7月1日至2027年6月30日止…。乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知的时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应承担全部赔偿责任。2016年本院受理钱青芬诉广州世贸服装城发展有限公司合同纠纷一案，该案钱青芬其中诉请广州世贸服装城发展有限公司向钱青芬返还购买商铺经营权的款项1578400元（其他内容略）。该案审理查明，2011年12月7日，案外人胡勇翠向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号2148；面积47.44平方米；承租人胡勇翠；1.租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付商铺；2.一次性付经营服务费157.84万元；3.租金184元/平方米/月，管理费60元/平方米/月；4.首付定金15万元，10天内交齐总额30%即32万元，2012年6月30日再付款总额的50%即78.84万元或余款按银行批准办理3年期按揭；5.胡勇翠承诺按上述时间到指定地点向世贸公司付讫上述款项。2011年12月18日，胡勇翠（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订了《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租广州市站前路广州世贸服装城内编号为2148的商铺（涉案商铺）；租期为10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金184元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准。《商铺/写字间确认书》左上角盖章载明：已交齐物业租赁保证金、物业服务合同保证金、水电使用保证金；右上角盖章载明：该商铺已交齐50%的一次性款项。2012年9月3日，胡勇翠（转让人）与钱青芬（受让人）向世贸公司出具《更名申请》，申请由胡勇翠将租赁的涉案商铺及租赁该铺位时所交的费用一并转让给钱青芬。世贸公司对此情况予以确认（其他内容略）。2016年4月12日本院对上述案件作出（2016）粤0103民初635号民事判决书，判决：驳回钱青芬的全部诉讼请求。2019年8月16日，因涉案商铺租赁争议，钱青芬向本院提起诉讼，案号为（2019）粤0103民初7141号（以下简称7141号）。该案中，钱青芬的诉讼请求为：1.请求法院判令于起诉之日解除钱青芬与世贸公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》；2.请求法院判令世贸公司返还钱青芬预付2148号商铺的租金对价人民币1396277.10元、合同保证金人民币26187元，预付的一个月租金人民币8729元，共计人民币1431193.10元；3.判令世贸公司向钱青芬支付以1431193.10元为基数，自起诉之日起至实际偿清之日的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.请求法院判令世贸公司承担本案全部诉讼费用。该案判决：一、钱青芬与世贸公司于2016年6月2日签订的《物业租赁合同》和《补充协议书》自2019年8月26日起解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，世贸公司向钱青芬返还762893.33元以及预付租金8729元。三、世贸公司逾期履行本判决第二项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以771622.33元为本金计算利息给钱青芬。四、驳回钱青芬其他诉讼请求。7141号案判决后，世贸公司与钱青芬均不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉。该上诉案件案号为（2020）粤01民终8253号。8253号民事判决认为：鉴于一、二审诉讼中，钱青芬均坚决要求法院判决解除关于涉案商铺《物业租赁合同》及相关《补充协议书》，而在本案诉讼之前，涉案商铺所在商场已有其他租户拒绝继续履行租赁合同并起诉要求与世贸公司解除合同，法院已作出生效判决，为避免租赁双方陷入僵局，一审法院判令自本案起诉状副本送达给世贸公司之日（2019年8月26日）起解除双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》尚无不当，二审法院可以维持。但，从双方履行前述协议的情况来看，本案世贸公司并不存在违约行为，而钱青芬要求解除合同构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院对钱青芬要求世贸公司返还两涉案商铺的租赁保证金不予支持无误，二审法院予以维持。关于有关费用的返还问题……一审对此处理欠妥，本院予以纠正……该案二审判决：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7141号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7141号民事判决第四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7141号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起十日内，世贸公司向钱青芬返还552440元以及涉案商铺预付租金8729元；四、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7141号民事判决第三项为：世贸公司逾期履行本判决第三项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以561169元为本金计算利息给钱青芬；五、驳回钱青芬其他诉讼请求。本院认为，钱青芬和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》的效力，已经生效的8253号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，本院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司要求钱青芬支付减免优惠期间租金的问题。本院分析如下：第一，根据已经发生法律效力的（2016）粤0103民初635号民事判决查明认定的事实，钱青芬通过受让案外人胡勇翠承租案涉商铺时所交的费用以及签订的《客户确认表》、《商铺/写字间确认书》而与世贸公司签订《物业租赁合同》承租案涉商铺。因此，胡勇翠与世贸公司签订的《客户确认表》与《商铺/写字间确认书》对钱青芬具有约束力。第二，《物业租赁合同》约定2014年7月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，结合《客户确认表》中载明“租金（底租）第1、2年免收”的内容来看，此为出租方世贸公司与承租方钱青芬所作免租期优惠约定，如此约定一般系出租方给予承租方按期履行合同的优惠。第二，在7141号、8253号案中，钱青芬提出解除涉案物业租赁合同，两案民事判决均认定钱青芬解除理由不成立，但基于减少损失和资源浪费，认定自副本送达之日即2019年8月26日起解除《物业租赁合同》，并明确钱青芬要求解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。第三，《物业租赁合同》因钱青芬违约而提前解除，钱青芬已无合法依据再享有世贸公司给予的优惠。因此，钱青芬依约应向世贸公司补缴免租期间的租金。综上，结合《物业租赁合同》、《商铺/写字间确认书》以及《客户确认表》的约定，2014年7月1日至2015年12月31日期间的免租租金应为8728.96元/月（184元/平方米/月*47.44平方米）；因此，钱青芬应向世贸公司支付的这段期间的免租租金为157121.28元（8728.96元/月×18月）。至于世贸公司有关律师费的主张，没有合同依据，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告钱青芬向原告广州世贸服装城发展有限公司支付2014年7月1日至2015年12月31日的免租租金157121.28元；二、驳回原告广州世贸服装城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2021元，由原告广州世贸服装城发展有限公司负担275元，被告钱青芬负担1746元。如不服本判决，原、被告可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十月二十八日书记员  李 婷胡晓琴