山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初4277号 原告：张泽昌，男，1990年1月1日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：邵俊学，山东海洋律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：许尧，山东海洋律师事务所专职律师。 被告：王帅平，男，1987年7月26日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 被告：王海江，男，1980年9月13日出生，汉族，居民，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：宋玉华，日照东港正律法律服务所法律服务工作者。 原告张泽昌与被告王帅平、王海江确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张泽昌的委托诉讼代理人邵俊学，被告王帅平，被告王海江及其委托诉讼代理人宋玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张泽昌向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告王帅平签订的房屋买卖合同无效，归还房屋；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回了归还房屋的诉讼请求。事实与理由：原告父亲张永军因与被告王海江一起“打牌”欠下赌债，又向被告王海江借下“高利贷”共计9万。2016年7月28日,被告与原告签订委托合同，约定原告委托被告王海江将其所有的位于荣安广场一期0JB幢1单元4501室楼房出售，代为签订房屋买卖合同，并协助买方办理不动产变更登记。2019年4月28日，在没有通知原告的情况下，被告王海江代原告与被告王帅平签订《二手房买卖协议》约定以40万元的价格将涉案房屋及储藏室(房屋面积为87.27m2)出卖给被告王帅平，于2019年4月29日办理不动产变更登记。被告王海江以明显不合理的低价代原告与被告王帅平签订合同，被告王帅平不适用善意取得，该笔房款至今未支付给原告。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。 被告王帅平辩称，答辩人是正常买卖，答辩人有买卖合同，不是原告起诉的那个价格，其他事实答辩人不清楚。 被告王海江辩称，原告诉讼事实虚构，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告张泽昌向本院提交了如下证据：证据1、二手房买卖协议复印件一份。证据2、原告向王海江出具的委托书一份。证据3、被告王海江身份证复印件一份。证据1、2、3来源于日照市不动产登记中心，证明2019年4月28日被告在原告不知情的情况下，将房屋出售并办理不动产变更登记。委托书签订于2016年7月28日。证据4、日照市不动产登记中心查询结果证明复印件一份，证明现涉案房屋登记在被告王帅平名下。证据5、2019年10月至2020年3月荣安广场房屋信息复印件两份，来源58同城日照市二手房交易网，证明以不合理低价出售。证据6、日照地产数据研究月发布2019年3月楼市报告一份。证据5、6，证明涉案房屋以不合理的低价出售。证据7、原告中国农业银行交易流水，证明原告未收到购房款。证据8、保全费单据，证明原告支出保全费。证据9、矿山承包合同和矿区承包合同各一份，该合同均系原告之父张永军与案外人签订的。 被告王帅平经质证认为，对证据1有异议，是初步协议，价格不对，不是正式的买卖合同，实际价格是59万元。对其他证据不予质证，被告不知道，与被告无关。 被告王海江经质证认为，对证据1真实性不予质证，待被告王帅平提交房屋买卖合同书，该协议书只是初步意愿未达成正式的二手房买卖合同。对证据2真实性无异议，原告在收到购房款后第二天和王海江一同到日照市东港区德信公证处办理的公证委托。对证据3、4，真实性无异议。对证据5、6，与本案没有关系，不予质证。对证据7真实性请求法庭依法核实，原告提交的证据与本案没有关联性。对证据8真实性无异议，但其不承担。对证据9真实性，请求法庭依法认定，但该证据与本案无关。 被告王帅平向本院提交了如下证据：证据1、房屋买卖合同原件及复印件各一份，证明购买房屋的实际价格为59万元。证据2、银行转账流水一份，证明其实际支出59万元。证据3、中介公司服务费复印件一份，证明其通过中介买的涉案房屋，优惠后其支付1.3万元服务费。证据4、房地产经纪服务承诺书复印件一份，证明其通过中介购买房屋。证据5、个人购房抵押保证借款合同一份，证明银行贷款金额。证据6、首付款18万元收到条原件及复印件各一份，证明被告王海江收到18万元首付款。 原告张泽昌经质证认为，对证据1真实性有异议，房屋买卖合同签字均系一人签字。对证据2不质证，原告没有收到被告转账的59万元，原告没有收到任何房款。2019年4月3日，被告王帅平通过转账方式将其名下的中国建设银行山东分行15万元转入兴业银行日照分行值得怀疑，是否两被告存在虚假交易。证据3、4，均系复印件，对其真实性有异议。对证据5真实性无异议。对证据6，是王海江代张泽昌收。 被告王海江经质证认为，对证据均无异议。 被告王海江向本院提交了如下证据：证据1、银行账户明细清单两张，证明王海波将房款交由张泽昌的父亲张永军。证据2、收到条复印件一份，证明张永军已经代收房款42万元。 原告张泽昌经质证认为，对证据1、2真实性有异议，原告收到了仅是借款，并不是被告主张的购房款，且该借款已经偿还完毕，还款记录庭后提交。且与本案不具有关联性。该收到条上写的是代张泽昌收。被告王海江所述原告已经将涉案房屋出售给王海江，王海江收到购房款后，继续写代张泽昌收与常理不符。 被告王帅平经质证认为，其不清楚，不质证。 本院经审查，对于原、被告提交的证据，对对方无异议部分本院予以确认，对有异议部分，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告提交加盖不动产登记中心查询专用章的委托书，载明“委托人：张泽昌……受托人：王海江……委托事项：我(委托人张泽昌)单独所有房产一处，该房屋座落在山东省日照市山东路以南、东关北路以西荣安广场一期第0JB幢1单元(01)4501号房，商品房买卖合同编号：201410250013，我自愿决定将上述房产出售。因我没时间亲自办理出售上述房产的有关手续，特委托王海江为我的合法代理人，全权代表我办理如下事宜：1、代为办理并领取上述房产的不动产权证书的一切有关事宜；2、办理出售上述房产过程中订立房产买卖合同、协助买方办理二手房银行贷款签字，代开银行结算账户、代为收取售房款，代为签署一切相关文件；3、办理出售上述房产过程中不动产所有权转移登记的一切有关事宜。4、到开发商查询领取上述房产的同意抵押证明、土地证总证复印件、质量验收合格证书等有关文件；5、代理我到房地产交易管理部门查询与该房产有关的档案资料(包括契税发票，购房发票)，打印及复印与该房产有关的相关信息资料。6、到房地产管理部门开具首套房证明。代理人在办理上述事项过程中所签署的一切有关文件我均予承认。代理人有转委托权。委托期限至办完上述委托事项为止……2016年7月28日”。原告张泽昌在委托人处签字。原告主张在其在签署该授权委托书时受到胁迫，但未报案。 2019年3月20日，被告王海江（甲方、出售方）与被告王帅平（乙方、购买方）签订了《房屋买卖合同书》，载明“……第一条房产状况：甲方自愿出售位于日照市的房产出售给乙方，房屋所有权证书号：201410250013；房屋所有权人为：王海江；产别：商品房……第四条乙方对甲方以上房产状况已作充分了解，同意双方协定的房产价格￥590000.00元……付款方式：此合同签订当日乙方付￥20000元……”被告王海江、被告王帅平在该合同上签字捺印。 原告提交加盖不动产登记中心查询专用章的原告张泽昌（甲方，卖方）与被告王帅平（乙方，买方）于2019年4月28日签订的《二手房买卖协议》，载明“……一、房屋信息：甲方将坐落于日照市山东路南、东关北路西、西海路北荣安广场一期0JB幢(01)4501号的不动产(证号)：鲁(2019)日照市不动产权第0008067号；建筑面积：87.27m2，用途：成套住宅，土地证号为：出售给乙方，乙方对甲方所出售的不动产做了充分的了解，愿意购买该不动产。甲方将坐落于日照市山东路南、东关北路西、西海路北荣安广场一期0JB幢B3-(01)042储号的不动产(证号)：鲁(2019)日照市不动产权第0008067号;建筑面积：6.56m2，用途：储藏室，土地证号为：出售给乙方，乙方对甲方所出售的不动产做了充分的了解，愿意购买该不动产。二、甲乙双方议定的上述不动产成交价格为￥400000元(大写：人民币肆拾万元整)。三、该不动产未对外出租。四、上述不动产办理产权转移手续所需缴纳的税费，由甲乙双方协商议定。五、甲方应保证上述不动产的权属清楚，若发生与甲方有关的该不动产的产权债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿……八、本协议留存在不动产登记机构。”。被告王海江在甲方上签上张泽昌，王海江代，被告王帅平在乙方上签字。 原告申请保全涉案房产，保全标的额40万元。原告为此支付保全费2520元。 原告于2020年6月1日向本院提起诉讼，要求确认原告与被告王帅平签订的在不动产中心备案的2019年4月28日的《二手房买卖协议》无效。 本院认为，本案争议焦点为2019年4月28日登记备案的《二手房买卖协议》的效力。对于该合同的效力应当结合本案委托售房的背景，在充分考察委托人张泽昌的真实意思表示的基础上进行认定。根据本案查明的事实，2016年7月28日原告张泽昌为被告王海江出具《委托书》，该《委托书》经公证委托，应系当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，原告张泽昌全权委托王海江代为签订出售案涉房屋的买卖合同，办理过户登记、代收房款等相关所有事宜，并明确表示对受托人在办理上述委托事项过程中所签署的相关法律文件均予以认可，相应法律责任均由其承担。现原告主张签订《委托书》时受到胁迫，但未提交证据予以证实，本院不予采信。涉案房产买卖存在两份合同，两份合同中房屋单价存在差异，2019年3月20日的《房屋买卖合同书》约定的房产价款为59万元，且已实际履行，系当事人的真实意思表示。2019年4月28日签订的《二手房买卖协议》并非当事人真实履行的协议，仅是为了涉案房屋过户需要，为了履行2019年3月20日的《房屋买卖合同书》，按照房产管理部门行政管理要求准备的备案材料，对于涉案房产的买卖行为应以《房屋买卖合同书》为准，因《二手房买卖协议》中关于合同单价的约定与实际交易金额不一致，该价款非当事人真实意思表示，存在规避税费的故意，该价款部分条款无效，其他条款内容与《房屋买卖合同书》约定相符，均是当事人的真实意思表示，亦不存在法律规定的无效情形，故对于《二手房买卖协议》其他条款的效力，本院予以确认。综上，对于原告要求确认《二手房买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持。对于涉案房产买卖的履行情况，非本案审理范围，本案不予处理，原告可另案主张权利。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张泽昌要求确认2019年4月28日签订的《二手房买卖协议》无效的诉讼请求。 案件受理费100元，保全费2520元，均由原告张泽昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  李隆财 人民陪审员  毕欢九 人民陪审员  秦四平 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  匡姗姗