广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2792号原告：陆应芬，男，1966年11月6日出生，汉族，住广东省中山市**************。委托诉讼代理人：刘转英，广东一杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。被告：吴家荣，男，1964年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************。被告：吴焕君，女，1988年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************************。原告陆应芬与被告吴家荣、吴焕君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案，依法适用普通程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告陆应芬到庭参加诉讼，被告吴家荣、吴焕君经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆应芬向本院提出诉讼请求：1.判令吴家荣、吴焕君立即将中山市**********厂房内的机器设备（详见附件设备清单）搬离并向陆应芬交还厂房；2.判令吴家荣、吴焕君立即向陆应芬支付占用费（参照原合同月租金自2019年7月1日起计算至吴家荣、吴焕君实际搬离机器设备交还租赁厂房之日止，现暂计至2019年12月31日为132279.6元）。事实和理由：2014年8月18日，陆应芬与吴家荣、吴焕君签订《厂房租赁合同》，约定吴家荣、吴焕君承租陆应芬位于中山市**********厂房，2017年9月5日至2019年9月4日期间的租金为22046.6元/月，每月10号前缴清。承租厂房后，吴家荣、吴焕君在案涉厂房内经营中山市海誉五金制品厂（2019年8月21日注销，下称海誉厂）。因吴家荣、吴焕君及海誉厂原因，吴家荣、吴焕君位于案涉厂房内的机器设备（详见附件设备清单）被佛山市顺德区人民法院查封并原地保全，保管人为海誉厂。2019年7月1日，吴家荣、吴焕君与陆应芬签订《终止厂房租赁合同协议书》终止租赁关系，但吴家荣、吴焕君的机器设备仍一直放置在陆应芬厂房，导致陆应芬不能正常使用、出租涉案厂房，严重损害陆应芬的合法权益。综上，为维护自身的合法权益，陆应芬诉至本院，请求判如所请。诉讼过程中，陆应芬表示因涉案的设备已于2020年3月11日通过司法变卖程序由买受人搬走，对于第1项诉讼请求无需审理，故撤回第1项诉讼请求；对于第2项诉讼请求，应计算至2020年3月11日，具体金额为184456.55元。吴家荣、吴焕君未答辩，亦未提交任何证据。陆应芬围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：海誉厂系于2014年11月27日由吴家荣投资成立的个人独资企业，住所地位于中山市**********，该厂于2019年8月21日被核准注销。陆应芬提交的土地使用证[中府国用（2008）第020226号]显示，坐落于中山市******的土地使用权人为陆应芬，面积为669.7平方米。中山市南头镇南城社区*民委员会于2019年7月3日出具证明称，陆应芬位于中山市******的国有土地，产权证号为中府国用（2008）第020226号，与现新编地址中山市**********，为同一地址。落款日期为2014年8月18日的厂房租赁合同[出租方（甲方）为陆应芬,承租方（乙方）为吴家荣、吴焕君]反映，落款的甲方处有“陆应芬”的签名及捺有指模，乙方处有“吴焕君”“吴家荣”的签名及捺有指模，主要约定：甲方将涉案厂房出租给乙方使用，厂房面积为1193平方米，从2014年9月5日起至2017年9月4日止，该期间租金为每月每平方米16.8元；自2017年9月5日至2019年9月4日止，该期间的租金为每月每平方米18.48元；乙方于2014年9月5日至2017年9月4日期间每月支付甲方租金20042元，于2017年9月5日至2019年9月4日期间每月支付甲方租金22046.6元，租金每月缴付一次，并于每月10号前缴清，逾期每日按欠缴额的1‰计罚滞纳金；乙方应于本合同生效之日向甲方支付40000元作为租赁物押金，合同期满后经甲方对物业进修验收，若无损毁甲方无息返还给乙方。落款日期为2019年7月1日的终止《厂房租赁合同》协议书（甲方为陆应芬，乙方为吴家荣、吴焕君）反映，落款的甲方处有“陆应芬”的签名及捺有指模，乙方处有“吴家荣、吴焕君”的签名，协议书第一、二项约定，双方一致同意在签订本协议之日终止双方于2014年8月18日签订的厂房租赁合同，乙方应尽快配合法院清理已封存设备搬走，否则甲方有权采取强制措施收回；第三项约定，乙方确认截止至2019年7月1日止，乙方尚欠甲方2019年4、5、6月租金共计66138元，应由乙方缴纳的因租赁所产生的税费54000元（2016年至2019年）及2019年7月份所产生的水电费；第四项约定，双方确定，甲方已收取乙方租赁物押金40000元及水电费押金44400元，双方同意将上述押金抵扣乙方所拖欠的租金及租赁所产生的税费84400元，拖欠租金及租赁税费不足部分的，乙方另行在签订本协议之日向甲方支付现金20000元，甲方在收到该款项后同意免除乙方剩余应付款项的义务，2019年7月的水电费由甲乙双方共同到供水供电部门缴纳；协议第六项为手写内容“自签订本协议日之日起中山市海誉五金制品厂、中山市君吴五金制品厂、吴家荣、吴焕君与房东陆应芬没有任何债务关系”。陆应芬提交的查封（扣押）财产清单照片、厂房照片、询问笔录、司法拍卖网上截图反映广东省佛山市顺德区人民法院于2019年6月28日将海誉厂的注塑机等设备进行查封，封存于涉案租赁厂房，该批机器设备已于2020年2月23日被竞拍成功。陆应芬当庭述称，涉案厂房没有房产证；吴家荣、吴焕君的财物于2020年3月11日由司法拍卖的买受人搬走；双方在终止协约上已经约定了预交的押金以及水电费押金对2019年7月1日前所有的租金以及水电费进行抵销，现其仅要求2019年7月1日以后的占用费；终止《厂房租赁合同》协议书第六项的手写内容是吴焕君写的，当时其签完名后，吴焕君、吴家荣称要补充一个条款，该条款是对该协议第三、四条费用结算的确认。庭后，陆应芬补充提交缴费单据以及缴费通知，拟证实其已按规定对中山市**********厂房（土地）履行报建、缴费等手续。该缴费单据显示陆应芬向中山市财政局缴纳土地证书费、土地权属调整、房屋所有权登记费等费用，未有陆应芬已就涉案租赁厂房取得建设工程规划许可证等相关信息。因陆应芬起诉主张的其与吴家荣、吴焕君之间就涉案厂房存在租赁合同关系的事实、双方履行合同的相关事实以及涉案租赁厂房内的机器设备存放至2020年3月11日才被搬走的相关事实所作陈述有厂房租赁合同、终止《厂房租赁合同》协议书、土地使用证、证明、查封（扣押）财产清单照片、厂房照片、询问笔录、司法拍卖网上截图等证据佐证，故在吴家荣、吴焕君未到庭提出相反的抗辩意见，且陆应芬当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。本院认为，陆应芬与吴家荣、吴焕君签订厂房租赁合同，约定由吴家荣、吴焕君向陆应芬承租涉案厂房，双方由此形成房屋租赁合同关系。因陆应芬庭审中自认涉案厂房没有房产证，且其庭后提交的证据并不足以证实涉案厂房建设已取得建设工程规划许可证，应承担举证不能的不利法律后果，本院认定涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条有关“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方合同应认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。虽然双方合同被认定为无效合同，但因双方已实际履行合同，吴家荣、吴焕君已实际使用涉案商铺，故根据《解释》第五条第一款规定，陆应芬仍然有权请求参照双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。因此，陆应芬诉讼请求吴家荣、吴焕君按每月22046.6元的租金标准支付未付的自2019年7月1日起的占用费（应为房屋占有使用费）有理，本院予以支持。因海誉厂的机器设备被法院查封并封存于涉案厂房内，导致陆应芬无法自行收回涉案厂房，陆应芬亦未提交证据证明佛山市顺德区人民法院要求买受人于2020年3月11日搬走涉案厂房机器设备，故房屋占有使用费应计算至涉案厂房机器设备竞拍成交之日止（即2020年2月23日）。吴家荣、吴焕君应向陆应芬支付房屋占有使用费171227.04元（22046.4元×7个月+22046.4元÷30天×23天）。陆应芬主张房屋占有使用费计算日期超出本院认定部分，本院不予采纳。另，陆应芬撤回第1项诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。吴家荣、吴焕君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，缺席判决如下：一、被告吴家荣、吴焕君于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陆应芬支付未付的房屋占有使用费171227.04元（自2019年7月1日起至2020年2月23日止）；二、驳回原告陆应芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2946元，由被告吴家荣、吴焕君负担（该款已由原告陆应芬预交，被告吴家荣、吴焕君应在判决生效之日起七日内一并迳付给原告陆应芬，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  方振华审判员  谢湘云二〇二〇年十月九日书记员  张 洋书记员  卢秋平