江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初3783号原告：马付大，男，1963年6月3日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：胡亮（受马付大特别授权委托），江苏幕傅律师事务所律师。被告：徐慧萍，女，1974年2月12日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：钱益锋（受徐惠萍特别授权委托），江苏国山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊（受徐惠萍特别授权委托），江苏国山律师事务所律师。第三人：宜兴市兰山房地产开发有限公司，住所地宜兴市丁蜀镇小圩村102室，统一社会信用代码91320282250468263H。法定代表人：张成庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张并（受该公司特别授权委托）。原告马付大与被告徐惠萍、第三人宜兴市兰山房地产开发有限公司（以下简称兰山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马付大的委托诉讼代理人胡亮，被告徐惠萍及其委托诉讼代理人钱益峰，第三人兰山公司的委托诉讼代理人张并到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马付大向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付剩余购房款208万元及利息（以208万元为基数自2018年11月1日起至被告实际支付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率2倍计算）；2、判令被告向原告赔偿违约金15万元；3、判令被告承担原告因本案支付的律师代理费8万元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月25日，原被告双方签订《宜兴市房产买卖协议》一份，该协议约定被告向原告购买乐祺佳苑的房产一套，房屋成交总价为505万元，具体的付款方式为2018年6月25日付购房定金5万元，2018年7月10日前首付购房款300万元，余款200万元贷款到位后一次性付清，款清交屋。协议同时约定案涉房屋为改名式或从开发商直接购买等方式，办理房产产权时所产生的一切税费均由乙方(被告)承担，违约方(败诉方)应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。协议签订后，兰山公司在原告的指示下与被告签订《商品房买卖合同(预售)》一份，合同编号P6020110131，并于2018年8月29日进行了备案。合同约定被告2018年8月15日支付142万元，余款198万元申请贷款支付。协议及合同签订后，被告并未按照约定付款，其仅于协议签订后向原告支付5万元，2018年7月31日支付150万元，2018年8月16日向开发公司支付142万元，合计支付仅为297万元，余款208万元迟迟未予支付。原告认为被告已构成违约，故诉至法院。徐惠萍辩称：原告和被告签订的合同是事实，但是并不是被告违约，而是原告违约，原告将兰山公司的乐祺佳苑37号房屋卖给了被告，但是并没有将该套房屋交付给被告，而是转卖给他人，因此，原告违约在先，被告在另案中已经主张要求原告将受到被告支付的房款退还。兰山公司辩称：当时三套房屋是马付大做宜兴宾馆工程抵给马付大的，然后马付大通知第三人说房子卖掉了，要做手续，手续做完后交房时徐慧萍和第三人说房子弄错了，当时37和38调了，第三人和徐慧萍说要不要换，徐惠萍也请了风水先生来看，风水先生说38号也可以，就是要把房屋里的渗水漏水要修，房屋前面的电表箱要移位，第三人也承诺房屋修好电表箱移位。刚开始38号合同签订时徐慧萍的慧字写错了，然后把合同注销后重新签订合同，还是38号。后来徐慧萍要求的手续全部给她了。经审理查明，2016年7月14日，宜兴宾馆作为甲方和中弘泰建设集团有限公司（以下简称中弘泰公司）作为乙方签订《承包宜兴宾馆B楼建设工程的约定》，第七条工程款支付第4项约定抵工程款的房屋类型及价格如下：乐祺佳苑A4独立别墅600万元人民币、乐祺佳苑A8（101、102）双拼别墅1000万元人民币，共计1600万人民币，本协议盖章签字后以上房屋甲方禁止再次销售，甲方应配合乙方办理相关房产手续。马付大和中弘泰公司系挂靠关系，为宜兴宾馆B楼工程负责人，中弘泰公司将乐祺佳苑A8（101、102）双拼别墅折抵给马付大。乐祺佳苑A8（101、102）双拼别墅分别对应乐祺佳苑37号和38号双拼别墅。2018年6月25日，马付大作为甲方和徐惠萍作为乙方签订《宜兴市房产买卖协议》一份，约定甲方将位于乐祺佳苑37号房产（毛坯房，包括地下车位两间、地下室），总价格为505万元，乙方于2018年6月25日付购房定金5万元，于2018年7月10日前首付购房款300万元，余款200万元待贷款到位后一次性付清，款清交房（贷款额度按实际为准，如贷款额度大于约定则首付相对减少）；若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按规定期限交付房款，每逾期一日，则由违约一方向对方交付500违约金；甲乙双方达成协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在当日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金壹拾伍万元整给甲方；甲方无条件配合乙方办理过户手续，乙方必须在过户前付清全部房款给甲方；本房屋为改名或从开发商直接购买的方式，产权为马付大所有，办理房产产权时所产生的一切税费均有乙方承担个税、契税、营业税等，中介费4万元由乙方承担。同日，徐惠萍支付马付大5万元，2018年7月18日，徐惠萍支付给马付大150万元，2018年8月22日，徐惠萍支付中介费35500元。2018年8月29日，兰山公司作为出卖人和徐惠萍作为买受人签订《商品房买卖合同》，徐惠萍购买乐祺佳苑A8幢102号双拼别墅，总价格为340万元，签订该合同前买受人已向出卖人支付定金10万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应当于2018年8月15日前支付首期42%房款142万元，余款198万元向建设银行申请贷款支付；逾期付款在三十日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，逾期超过三十日后出卖人有权解除合同……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金。2018年8月16日，徐惠萍支付给兰山公司142万元。2020年5月12日，徐惠萍将乐祺佳苑38号权属登记至自己名下，但该合同项内198万元价款至今未支付。又查明，2018年8月27日，微信中马付大说“贷款手续还不齐全抓紧办啊”，徐惠萍说“我打了建行王经理电话，王经理说要开发公司送资料去，我的资料早就在王经理那里了，王经理说等开发公司送过去了再要什么再打我电话。马总，我肯定抓紧办的，早点放贷了我也安心点的”。8月28日徐惠平微信发送7张漏水图，并说“地下室都是水，西北角整面墙上都是潮老，上头没窗，马总，请帮忙解决下啊，谢谢！”9月2日，徐惠萍发送8张漏水图，并说“马总早上好！38栋地下室进水更多，只有西南角落一小间干的，其他地方都是水，张经理说有可能管道堵塞……我都心塞的慌，花这么多钱买的房子居然是这样的。”9月26日，马付大说“银行贷款手续还没好啊抓紧办啊”，徐惠萍说“好的，上次去就差个收入证明，还有开发公司发票”……11月20日，马付大说“徐总，贷款手续怎么样了有一礼拜了”，徐惠萍说“马总，我昨天打了你电话听了你讲的话气的一夜都没有睡着，张经理明确的跟我说，他是听了你的话去备案的38幢，因为你跟张经理很熟。而我之前完全不认识张经理，不然也不会通过中介去买你的房子出几万中介费。我是买你的房子，房子的问题我跟你说了这么多次，微信里说你置之不理，打你电话你说房子是开发商的，不关你事。我买的是你的房子，我只能找你解决房子问题！你也别再让我找其他人了，因为我不是买其他人的房子。我本着真诚的态度买你的房子，你心里很清楚，当时我白天看了你的37幢，当晚就跟你签了合同。你昨天说的好像你是中介一样……请你把房子问题解决好”，马付大说“不是说好今天下午一点到张经理那里去的吗”，徐惠萍说“我不会再听你的话去找其他人，已经领教了，我买你的房子只找你解决房子问题”，马付大说“过去就是解决问题的”……马付大说“那下午一点到底去不去配电箱总不是我的事吧”，徐惠萍说“那我买的37幢，37幢屋前屋后根本没有配电箱，大门朝东，上风上水。要当时看38幢屋前屋后有配电箱我也不会跟你签合同，我买了那么多房子第一次碰到备案居然会备错的，想也想不到的事情”。2018年10月16日，徐惠萍发送乐祺佳苑38号二楼楼梯上方墙面裂缝漏水照片彩信给兰山公司的张并，2018年11月20日和26日，张并说“老板娘，明天有人干活了，电表怎么说，整修的地方都修了，你抽空来看一看”，徐惠萍说“好的，我回去了就去看看”，2018年11月30日，张并说“老板娘，你什么时候去办抵押撒”，2018年12月5日，张并说“老板娘，电话不要不接撒，房子的事表个态，不要么就退了”，徐惠萍说“张经理……我房子怎会不要呢，三百多万现金都早付了，我当初上午看房晚上即签了合同，我很诚心的买的房子，我可是把借在外面一分二的利息的钱提前收回来付的房款和中介费的”，2019年1月8日，张并说“老板娘早点配合下，主要银行放款还要段时间的”，徐惠萍说“要是你们不把我房子备案备错么我早就办好了呀，我7、8月份就付掉了300多万就想着今年装修的，我也想早点装修的”，2019年1月12日，张并发送38幢电表改动的照片给徐惠萍，2019年1月17日，张并说“老板娘，当初换房子什么的都经过你同意的，不同意的话也不要去做贷款的，正式买卖合同你也签字的，现在再拿这个说事太不合适了。不要的话表个态，有人要的”，徐惠萍说“合同上写的102，根本就没有37幢两个字，从没听说备案会备错，我不同意，东面跟西面所有开发商价格都不一样，所以贷款没做好”，张并说“价格是你和马总定的，签正式合同也征求你的，你也叫风水先生来看的，现在大家扯皮没意思了，你是在不要就退了”，徐惠萍说“是白纸黑字写得37幢，退可以，把我的钱算算利息，我都是一分二的利息借出去的，加我已付的中介费加违约金一起给我”，张并说“你早点咋不说，现在才说，我电表都花了两万多，算了，你还是跟马总退掉吧”，徐惠萍说“本来你只是帮马总办事的，也不是买你公司的房子，用不着你冲在前头”，张并说“随你吧，我该说的也说了”，2019年1月25日，张并说“我是诚心帮你解决事情的，你现在还拿这扯皮，钱在你身上，我逼不了付给我的，表箱什么的都按照你的移了，你还在跟我说弄错的”，徐惠萍说“房款也不是给你的，不是你公司的房子，是你们抵给马总的房子，工抵房，当初中介签合同说的工抵房，马总包改名，钱款合同只是往你公司走个程序而已”，张并说“所以大家面对面讲清楚了，了了掉，你么也早点结束。要减掉点么要拿个诚意谈的”，徐惠萍说“我300多万在马总手上怎么会没诚意，只是被你们的没诚意弄怕了”。再查明，2020年3月12日，马付大和江苏幕傅律师事务所就本案诉讼事宜签订委托代理合同一份，支付代理费80000元。审理中，徐惠萍陈述她既买了马付大的乐祺佳苑37号房屋又买了兰山公司的乐祺佳苑38号房屋，乐祺佳苑37号房屋已经被马付大卖给他人并过户，她也已经起诉马付大一房二卖了，本案的乐祺佳苑38号房屋她是和兰山公司签的合同，是向兰山公司购买的。马付大陈述由于兰山公司备案时错将乐祺佳苑38幢房屋备案，后征得徐惠萍同意后，兰山公司和徐惠萍签订的乐祺佳苑38号房屋买卖合同，之后他将乐祺佳苑37号房屋再出卖给他人，不存在一房二卖的情况，根据微信聊天记录也可以看出徐惠萍是向他购买房屋，兰山公司只是做流程，并且2018年8月16日徐惠萍支付给兰山公司142万元，已经由宜兴荆溪宾馆有限公司于2018年8月17日代宜兴宾馆支付给中弘泰公司，同年8月30日中弘泰公司扣除马付大应负担的管理费20万元、税金17万元，将余款105万元通过中弘泰公司会计唐玉琴个人账户分两笔（100万和5万）支付给马付大。兰山公司陈述，宜兴宾馆和兰山公司的实际控制人都是同一人，兰山公司是受马付大的指示才和徐惠萍签订合同的。以上事实，有承包宜兴宾馆B楼建设工程的约定、宜兴市房产买卖协议、商品房买卖合同、微信记录、短信记录、转账记录、收条及庭审记录等证据在卷佐证。本院认为：马付大和徐惠萍之间签订的《宜兴市房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效。根据兰山公司的陈述以及现有证据，兰山公司接受马付大的指示和徐惠萍签订《商品房买卖合同》系马付大和徐惠萍按约履行《宜兴市房产买卖协议》中“本房屋为改名或从开发商直接购买的方式”之约定内容，并非徐惠萍所陈述的既买了马付大的乐祺佳苑37号双拼别墅又买了兰山公司的乐祺佳苑38号双拼别墅，虽然在合同履行过程中兰山公司存在错将乐祺佳苑38号房屋进行商品房备案登记，但从三方沟通的记录可以看出，徐惠萍明确是向马付大购买房屋，对所购买房屋变更为乐祺佳苑38号是知晓并且也已经将乐祺佳苑38号房屋产权登记至自己名下，可以印证徐惠萍对买卖标的从乐祺佳苑37号房屋变更为乐祺佳苑38号房屋是认可的。徐惠萍已经支付马付大房款297万元，尚有208万元未支付给马付大，徐惠萍拒绝支付剩余房款已构成违约。故徐惠萍应支付马付大208万元及该款自2020年5月12日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的利息。代理费80000元符合律师收费标准，根据合同约定应由徐惠萍负担。马付大的其他诉求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，第一百六十一条之规定，判决如下：一、徐惠萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付马付大208万元及利息（以208万元为基数，自2020年5月12日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。二、徐惠萍于本判决发生法律效力之日起十日内支付马付大代理费80000元。三、驳回马付大的其他诉讼请求。如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用32808元（其中案件受理费27808元，保全费5000元），由原告马付大负担2130元，由被告徐惠萍负担30678元，被告徐惠萍负担部分已由原告马付大预付，由被告徐惠萍在本判决生效之日起十日内向原告马付大支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 远人民陪审员  王燕峰人民陪审员  金 超二○二○年十月二十六日书记员卜嘉豪