广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初2660号原告：广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社，住所地广东省广州市海珠区大塘西华大街**。负责人：李健礼,社长。原告：广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社，住所地广东省广州市海珠区大塘南华大街十四巷**之一。负责人：李焯文，社长。原告：广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社，，住所地广东省广州市海珠区红卫村西华大街**负责人：李广成，社长。三原告共同委托代理人：黄子彬、王章志，均系广东捷成律师事务所律师。被告：邓志荣，男，1956年11月24日出生，汉族，，住所地广东省清远市清新区被告：广州市海珠区志荣物业管理中心，，住所地广东省广州市海珠区敦和路**新怡苑**投资人：邓志荣。被告：邓穗烽，男，1983年11月12日出生，汉族，住所地广，住所地广东省清远市清新区v>原告广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社（以下简称一社）、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社（以下简称二社）、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社（以下简称三社）诉被告邓穗烽、广州市海珠区志荣物业管理中心（以下简称志荣物业）、邓志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日受理后，依照《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款规定适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告一社、二社、三社的共同委托代理人黄子彬到庭参加了诉讼。被告邓穗烽被羁押在广州市海珠看守所，没有到庭参加诉讼。被告志荣物业、邓志荣经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。三原告诉称：2003年10月23日，三原告作为甲方，被告邓志荣作为乙方，签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于大塘村口敦和路南侧、乐敦路西侧“新怡苑”XXX两幢首、二层面积1776.9平方米房屋出租给乙方经营；租金按租赁房屋首、二层租赁的总建筑面积计算，第一年起价租金为22.8元／平方米，第二年起每年每平方米租金增加1元，如此类推；租赁期限从2004年2月1日起至2022年1月31日止，为期18年；乙方每逾期一天，按应交租金的3%向甲方支付违约金。2019年4月后，三被告没有按时向三原告支付租金、水电费。同年8月2日，三原告向三被告发出了催收租金、水电费的《律师函》，三被告已经向三原告支付了2019年4月至9月的水电费，但仍未支付2019年4月1日至今的租金。其中，2019年2月1日至2020年1月31日的租金为67167.00元／月。三被告现实际已将租赁物转租给了第三方。现向法院起诉，要求：1、判决解除三原告与被告邓志荣于2003年10月23日签订的《房屋租赁合同书》；2、判令三被告向三原告支付从2019年4月1日起至2020年4月30日的租金878502，00元；3、判令三被告向三原告支付逾期交纳租金的违约金878502.00元。其中，租金计算依据和方法：以合同约定为准，2019年2月1日起至2020年1月31日以人民币67167元／月计算，2020年2月1日起至2020年4月30日以人民币68944.00元／月计算，计至2020年4月30日为人民币878502.00元。违约金计算依据和方法：以合同约定为准，2019年4月1日至2020年1月31日，以67]67元为基数，2020年2月1日至2020年4月30日，以68944元为基数，每日按3%的标准计算，从2019年4月起，分别自每月11日起计至清偿之日止，当月拖欠租金产生的违约金以当月租金本金为限，计至2020年5月15日已超过878502元，故以878502元为限。被告邓志荣、志荣物业、邓穗烽没有提供答辩意见。经审理查明：2003年10月23日，原告一社、二社、三社作为甲方与被告邓志荣作为乙方，签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将其集体所有位于广州市海珠区大塘村口敦和路南侧、乐敦路西侧“新怡苑”XXX两幢首、二层面积1776.9平方米房屋出租给乙方；租金按租赁房屋首、二层租赁的总建筑面积计算，第一年起价租金为22.8元／平方米，第二年起每年每平方米租金增加1元，如此类推；租赁期限从2004年2月1日起至2022年1月31日止，为期18年；签约后，乙方应向甲方支付81026元作保证金（租赁期满退出场地时退回本金予乙方）及第一个月租金40513元；乙方应于每月10日前支付当月租金，乙方每逾期一天，按应交租金的3%向甲方支付违约金；如乙方逾期30天仍未能缴清租金，甲方有权单方面终止合同并收回房屋，没收保证金等。合同签订后，双方均按合同履行。2019年4月起，被告邓志荣没有依约向三原告支付租金及水电费。2019年8月2日，三原告委托广东捷成律师事务所向三被告发出《律师函》，督促三被告清偿上述房屋租金及水电费，被告邓穗烽、志荣物业在《律师函》注明“对送达的律师函中，邓志荣、邓穗烽、广州海珠区志荣物业管理中心三个租赁共同承担租金予以确认，函中所述涉及欠费的金额及陈述的内容均予以确认”，并签名盖章确认。三被告向原告支付了2019年4月至9月的水电费。原告追索房屋租金未果，遂成本诉。另查，三原告以（1）广州市城市规划局穗城规南片地字[1996]第151号建设用地规划许可证及附图、（2）广州市城市规划局穗规批字[1997]第81号规划方案复文、（3）广州市城市规划局海珠分局[1997]穗城规（海）建公字第A034号报建审核意见书、（4）广州市国土局穗国土建用[2002]第592号、穗国房业务[2007]第484号建设用地批准书和附图及延期批文、（5）广州市国土资源和房屋管理局穗府国用（2003）字第36号国有土地使用证、（6）广东轻纺设计院的总平面规划图、道路交通系统与竖向规划图、总平面规划及绿地系统规划图、设计说明书、（7）建设工程规划许可证及附图、（8）建设工程施工许可证及附图、（9）建设项目选址意见书及附图，（10）2013年12月28日的《合作建房协议书》拟证明涉案房屋有合法产权。被告志荣物业为个人独资企业，被告邓志荣为其投资人。本案诉讼中，三原告表示其在本案中只要求解除租赁合同及各被告支付租金、违约金，不需要处理租赁物的返还问题。本院认为:三原告与被告邓志荣签订的《房屋租赁合同书》没有违反法律、行政法规强制性规定，亦无损害第三方的合法权益，该合同成立并生效，双方均应依约全面履行。关于解除合同的问题。根据合同约定，如被告邓志荣逾期支付租金30天，三原告有权解除合同，收回房屋，没收租赁保证金，每天应按月租金3%向三原告支付滞纳金。现邓志荣从2019年4月起没有依约交付租金，故三原告主张解除双方间的《房屋租赁合同书》，本院予以支持。关于房屋租金问题。如前所述，被告邓志荣从2019年4月起没有向三原告缴纳涉案房屋的租金，三原告要求从2019年4月1日起至2020年4月30日的租金878502元（67167元/月×10个月+68944元/月×3个月），并无不当，本院予以采纳。关于违约金问题。三原告主张按合同约定，被告邓志荣自欠费当月起每天按月租金的3%支付违约金。由于被告邓志荣确实存在拖欠涉案房屋租金的事实，占用三原告的租金不予支付，故被告邓志荣应当向三原告支付相应租金占用费，由于原告未能提供充分证据证明其违约损失，同时根据公平原则，本院认为被告邓志荣从2019年4月6日起至2020年4月30日止，按照相关金融机构计收同期贷款利率的计算办法及每月实际欠租金额计付违约金给三原告（以所欠租金本金为限）。关于被告志荣物业、邓穗烽的责任问题。三原告委托广东捷成律师事务所催促被告邓志荣清付欠租，被告邓穗烽、志荣物业承认涉案房屋由三被告共同承租，同意清偿欠租，并由被告邓穗烽、志荣物业签名盖章。故三原告要求被告志荣物业与被告邓穗烽共同清偿欠租及其违约金，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社与被告邓志荣于2003年10月23日签订的《房屋租赁合同书》。二、被告邓志荣、广州市海珠区志荣物业管理中心、邓穗烽在本判决生效之日起10日内，向原告广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社支付从2019年4月1日起至2020年4月30日的租金878502元。三、被告邓志荣、广州市海珠区志荣物业管理中心、邓穗烽在本判决生效之日起10日内，向广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社支付从2019年4月1日起至2020年4月30日期间所欠租金的违约金（每月的违约金从欠租当月的6日起计算，计至2020年4月30日截止，利率在2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以所欠租金本金为限）。四、驳回原告广州市海珠区江海街红卫第一经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第二经济合作社、广州市海珠区江海街红卫第三经济合作社其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11571元，由被告邓志荣、广州市海珠区志荣物业管理中心、邓穗烽共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二〇年十月十四日书记员  廖钺铃詹泽鑫