江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0322民初7118号原告（反诉被告）：朱敦宣，男，1973年2月22日出生，汉族，住沛县。委托诉讼代理人：刘剑卿,江苏鼎沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振,江苏鼎沛律师事务所律师。被告（反诉原告）：鹿战略，男，1978年7月13日出生，汉族，住沛县。被告：鹿小虎，男，1983年11月4日出生，汉族，住沛县。以上两位被告共同委托诉讼代理人：邢文强,江苏金维律师事务所律师。第三人：沛县鹿楼镇人民政府，住所地沛县鹿楼镇。法定代表人：袁永，镇长。原告朱敦宣（反诉被告）诉被告鹿战略（反诉原告）、鹿小虎、第三人沛县鹿楼镇人民政府房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱敦宣及其委托诉讼代理人刘剑卿、被告鹿战略及鹿战略、鹿小虎的共同委托诉讼代理人邢文强到庭参加诉讼，第三人沛县鹿楼镇人民政府经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告朱敦宣向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告偿还原告欠款43万元，利息94600元（2018年12月13日至2019年11月12日）、律师费40000元，合计564600元；2、依法判令被告支付后续利息（以43万元为基数，月息2%，自2019年11月13日计算至付清之日止）；3、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年12月12日，被告鹿战略因建商品房需要拆除原告所有的房屋，因被告鹿战略无现金支付给原告，经双方协商被告鹿战略向原告出具欠条，被告鹿小虎在担保人处签字按手印，欠条对还款期限、违约责任、律师费等相关费用进行了约定。被告偿还了第一笔2万元后，余款原告多次催要并，被告拒不偿还剩余本息。本诉被告鹿战略、鹿小虎辩称，1、原、被告于2018年12月12日签订的房屋买卖协议无效，被告鹿战略购买涉案房屋及土地使用权是为了建房需要，涉案房屋的土地使用权人为鹿迪清（已过世），现鹿迪清的继承人明确表示不让被告鹿战略在该土地上建房，被告认为原告对涉案土地使用权系无权处分，所以该协议无效。2、协议签订后原告未履行交付义务，明显是原告违约。3、涉案房屋已经政府征收补偿，原告已经领取了房屋征收补偿款，原告对涉案的房屋同样没有所有权，无权对涉案房屋进行处分。4、因房屋买卖协议无效，担保人所签订的担保合同为从合同，主合同无效所以从合同也无效，被告鹿小虎不承担保证责任。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告鹿战略向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认反诉原告、反诉被告双方签订的房屋买卖协议无效；2、请求判令反诉被告返还购房定金2万元，土地租金15300元，合计35300元；3、请求判令反诉被告支付利息损失（以35300元为本金，月利率0.5%，自2018年12月25日计算至全部款项返还完毕为止）；4、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告朱敦宣于2018年12月12日将位于鹿楼汽车站红绿灯北，孔庄路口东侧的房屋共计10间及土地出售给反诉原告，双方签订协议书一份，于2018年12月25日给付朱敦宣购房定金2万元，土地租金15300元。反诉原告购买涉案房屋是为了开发建房使用涉案房屋所占的土地。后来该土地所有人听说反诉原告要在该土地上建房，就找到反诉原告，告知涉案土地租赁期限截止到2026年，不让反诉原告在土地上建房。反诉原告认为其与反诉被告签订的买卖协议系无效协议，请求法院支持反诉原告的诉请。反诉被告朱敦宣辩称，1、我国法律明文规定农村住宅及所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但未禁止同一集体成员之间相互买卖，因此只要同一集体组织成员之间具有相应的民事权利能力和民事行为能力，双方签订的小产权房买卖合同意思表示真实，就应当认定为有效。2、双方在签订购房协议时，在协议中明确了在朱敦宣租期内出现的所有问题由朱敦宣承担责任，可见反诉原告在购买涉案房屋时对土地使用权的情况是明知的，朱敦宣不存在任何过错。3、涉案房屋早在2016年7月底就已经交付给反诉原告，最初的目的是等反诉原告将小区承建好后补偿6间门面，这是鹿小虎承诺的，后来朱敦宣考虑到不知道房屋什么时候能建好，就要求支付现金45万元，之外再给2间门面。另外，协议书上也明确表示了等现金和门面全部给付，朱敦宣才会将房产证交付给反诉原告。综上，双方之间的买卖合同有效，请求驳回反诉原告的诉讼请求。第三人沛县鹿楼镇人民政府未答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年12月12日，朱敦宣（房屋出售人）、鹿战略（购买人）、鹿小虎（见证人）签订《协议书》一份，内容如下“协议书因鹿战略建房需要，今购买朱敦宣座落在鹿楼汽车站红绿灯北，孔庄路口东侧房屋一处，共计10间，约400平方米。本协议签定之日起房屋产权归鹿战略所有（付清款之后），土地使用权朱敦宣转让给鹿战略使用，土地使用权鹿战略在使用过程中出现的所有问题全部由朱敦宣负责（在朱敦宣租期内），所有损失由朱敦宣承担。购房款共计肆拾伍万元整，付清款之后拆房。肆拾伍万元分叁次付清”。同日，鹿战略、鹿小虎向朱敦宣出具欠条一份，内容如下“欠条因建商品房需要拆除朱敦宣的房屋，而无现钱支付，经双方同意，（空白）欠朱敦宣45万元。该款于2018年12月（空白）日付2万元，于2019年5月18日前付拾叁万元，于2019年9月18日前付拾伍万元，于2019年12月18日前付拾伍万元，如逾期不能偿还任一批款项，朱敦宣有权就剩余部分一并起诉，并从出具此欠条之日起按2分计算利息，并承担由此产生的律师费、诉讼费、保全费等。因土地纠纷造成的所有损失全部由朱敦宣承担。欠款人：鹿战略担保人：鹿小虎二〇一八年12月12日”。2019年12月23日，朱敦宣与江苏鼎沛律师事务所签订委托代理合同一份，合同约定，在签订本合同时，朱敦宣需一次性支付代理费40000元。江苏鼎沛律师事务所开具金额为40000元的增值税普通发票为证。二、2018年12月25日，案外人刘莉（朱敦宣的妻子）向鹿战略出具收条两份，内容分别如下“收条今收购鹿楼车站北房屋定金贰万元正（20000）收款人：刘莉2018年12月25日”、“收条今收到地租钱壹万伍仟叁（15300），自2018年12月25日起至2026年2月2日止收款人：刘莉2018年12月25日”。三、朱敦宣从沛县鹿楼镇政府领取补偿款222548元。朱敦宣领款时的单据上显示补偿款的构成为：房屋（573.8平方）补偿标准272697元，补偿金额218158元；附着物补偿标准5488元，补偿金额4390元，合计222548元（218158元+4390元）。针对涉案房屋是否已被征收以及原告领取上述款项的性质，2020年8月20日，本院向第三人沛县鹿楼镇人民政府发函询问，第三人未予以答复。另查明，涉案房屋为朱敦宣在其租赁的土地上的自建房。本院认为，关于《协议书》的效力认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。鹿战略主张涉案房屋已被征收，朱敦宣无权处分，但未能提交充分证据予以证实，故本院对鹿战略的该项抗辩理由不予采纳。根据《协议书》、《欠条》的内容可以看出，鹿战略与朱敦宣签订协议时，对涉案房屋占用的土地系朱敦宣租赁取得这一事实是明知的，而鹿战略因其他原因需要拆除涉案房屋，从而形成了上述《协议书》、《欠条》。本院认为，鹿战略与朱敦宣之间的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，故该《协议书》合法有效，鹿战略与朱敦宣均应按照协议履行自己的义务。对朱敦宣要求鹿战略支付剩余房款43万元的诉讼请求，本院予以支持。对鹿战略要求确认房屋买卖协议无效且要求朱敦宣返还已付款35300元（购房定金2万元+土地租金15300元）及利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张的利息问题，朱敦宣要求按照欠条上的约定，以43万元为基数，按照月息2分，从出具欠条之日起计算至实际给付之日止。本院认为，双方约定按照月息2分计算逾期付款违约金，明显过高，本院酌情调整为自2019年5月19日至2019年8月19日期间，以43万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算违约金，经核算，该期间的违约金为6214.22元。后续利息以43万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%。自2019年8月20日计算至实际给付之日。对原告要求被告支付逾期利息的超过部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费问题。因原被告双方在欠条上载明，若被告逾期付款，原告因诉讼产生的律师费由被告承担。故原告要求被告承担其支付的律师费40000元，符合法律规定，本院予以支持。关于鹿小虎的责任承担问题。被告鹿小虎作为担保人在欠条上签字捺印，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本院对原告在保证期限内要求被告鹿小虎对上述债务承担保证责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）〉第二十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条之规定判决如下：一、本诉被告鹿战略于本判决生效后十日内支付本诉原告朱敦宣房款430000元、律师费40000元，合计470000元及利息（2019年8月19日之前的利息为6214.22元，之后利息以430000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月20日计算至实际给付之日）；二、被告鹿小虎对上述债务承担连带保证责任，被告鹿小虎承担保证责任后，有权向债务人鹿战略追偿；三、驳回本诉原告朱敦宣的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告鹿战略的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9446元，保全费3343元，合计12789元，由本诉被告鹿战略、鹿小虎承担（于判决生效后十日内给付）；反诉案件受理费342元，由反诉原告鹿战略承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘淑云人民陪审员  白 侠人民陪审员  刘 静二〇二〇年十月二十八日书 记 员  张林娜