广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初30599号原告（反诉被告）：陈卓珊，女，汉族，1990年10月10日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：范薇丹，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨汝，广东格明律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：丘永煌，男，汉族，1974年9月7日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：梁伟能，广东吉径律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟小峰，广东吉径律师事务所实习律师。反诉被告：余卓，女，汉族，1963年6月29日出生，住址长沙市天心区。委托诉讼代理人：范薇丹，广东格明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晨汝，广东格明律师事务所实习律师。原告陈卓珊、余卓（已撤诉）与被告丘永煌合同纠纷一案，深圳市龙岗区人民法院于2020年1月8日立案受理后，被告对管辖权提出异议，该院于2020年1月20日作出（2020）粤0307民初1067号民事裁定书，裁定驳回了被告对管辖权提出的异议。被告不服该裁定，上诉于深圳市中级人民法院，该院于2020年3月31日作出（2020）粤03民辖终325号民事裁定书，裁定撤销了深圳市龙岗区人民法院作出的（2020）粤0307民初1067号民事裁定书，本案由深圳市福田区人民法院管辖。本院于2020年5月13日受理后，被告在法定期间内提出反诉，本院依法适用普通程序，于2020年9月18日对本诉及反诉进行了合并审理。原告陈卓珊及委托诉讼代理人范薇丹，被告的委托诉讼代理人梁伟能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月份，原告与被告签署《合作购房协议书》约定，被告于2014年6月25日通过李宏波购买位于深圳市龙岗区，被告将上述楼房第八层801房屋出售给原告，购房款为27万元，原告付清购房款后即取得801房屋一切权利（产权）。因被告为规避律师见证等风险，要求原告将《合作购房协议书》的签署日期提前至2015年10月15日，双方因此于2017年3月在广东佐君律师事务所唐明山律师的见证下签署落款日期为2015年10月15日的《合作购房协议书》。协议书签订后，原告于2017年3月11日前支付完毕全部购房款项后双方办理房屋交接手续并到物业管理处办理业主手续。原告取得房屋后对801进行装修，先后因装修事宜共花费3900元（包括装修人工费2100元、家具1800元）。原告购房后将801房赠与母亲即余卓，由原告及余卓共同管理、使用该房屋。原告自2017年3月11日起一直占有使用该房屋，缴纳物业管理费。2019年11月26日，原告及与其他占有使用同栋房屋的住户收到广东省揭阳市中级人民法院发《迁出土地房屋通知书》，该通知书告知原告，限令原告及其他使用人迁出该楼房，原告收到该通知后得知，所购买的801房屋被该栋楼因实际产权人李宏波与广东揭阳农村商业银行股份有限公司、揭阳市玉兴贸易有限公司、李宏波、林浩鑫之间金融借款合同纠纷导致整栋楼房强制执行［（2019）粤52执459号及（2018）粤52民初78号］。原告认为，原告与被告签署《合作购房协议书》为针对“海发大厦”（又名雅豪苑）801房屋买卖合同，原告购买该房屋时，被告明知该房屋产权存在争议及楼房已被李宏波抵押的事实仍故意隐瞒，未将足以影响原告购买意愿即涉及房屋产权争议及抵押的事实予以明示及告知，被告故意隐瞒的行为涉嫌民事欺诈。被告明知其所欲出售房屋有涉嫌产权纠纷仍将801房屋卖与原告，且在双方签署协议书后，产权纠纷等问题仍未得到妥善解决。被告在双方买卖合同签订过程及履行过程中存在重大过错。该房屋目前被广东揭阳市中级人民法院予以执行，导致原告无法继续占有、出租、使用该房屋，被告所交付的房屋存在重大瑕疵。综上，被告的上述行为严重违反合同约定，所交付的房屋存在重大瑕疵，合同目的亦因房屋被执行而无法得到实现。为维护原告合法权利，请求判令：1、解除原被告双方所签署的《合作购房协议书》，如经法庭审理认定《合作购房协议书》无效的，亦请确认《合作购房协议书》无效；2、被告返还原告已支付购房款27万元；3、被告赔偿原告资金占用利息损失，以27万元为计算基数，自2017年3月11日起至给付完毕之日止，按年化利率6%计算，其中利息暂计至2019年12月5日的金额为44339.18元；4、被告赔偿原告装修房屋损失3900元；5、被告赔偿原告维权损失9000元（律师费）；6、被告承担本案的诉讼费（包括案件受理费、保全费）。庭审时，原告明确第1项诉讼请求为：确认原被告签署的合作购房协议书无效。被告答辩称，第一，案涉房屋的产权人系李宏波，已经取得产权证书，系合法建筑。《合作购房协议书》是双方自愿达成一致意见签订的，故该协议书是合法有效的。《合作购房协议书》第一段明确约定，原告和被告共同出资合作购买案涉房屋第八层整层，原告按出资比例分得802号房屋；第五条明确约定：原告和被告共同按份承担购房的责任；第三条明确约定：房屋的产权人为李宏波，被告己告知原告。以上约定可以证明，原告和被告系合作关系，属于个人合伙关系，双方应按各自的出资比例按份承担风险、享有利润。且被告已经履行了告知义务，原告己知悉房屋的现状和法律风险，原告应对自己的投资行为承担不利的法律后果，被告无须向原告返还任何款项也无需向原告赔偿任何损失。第二、被告无须向原告支付装修损失。被告向原告交付是装修完毕的房屋，可以直接入住的。原告在被告交付房屋后，未经过被告同意的情况下，自行改变房屋的原装修。原告应自行承担全部法律后果。第三、原告主张被告赔偿其维权损失（律师费）没有事实、合同和法律依据。综上，请求维护被告的合法权益，恳请依法驳回原告的起诉和诉讼请求。被告反诉称，被告与原告签订的《合作购房协议书》，约定将被告于2014年6月25日从李宏波（由林晓池代理）处转让过来的位于深圳市龙岗区坂田街道××坑规划××区××、××、××、××、××、××住宅楼的第八层801号房产与原告进行合作购房。两原告同意出资27万元参与合作购房。原告在签订协议书前已经明确案涉房产的的产权属性，也明确清楚购买案涉房产存在的风险性，但仍与被告签订协议书，并对案涉房产实际占有、使用。协议书签订后，原告、反诉被告一直占有、使用上述房产，故原告应向被告支付占有使用费及损失1200元／月（自2017年3月11起计至实际支付之日止，暂计至2020年3月17日为：36.2月×1200元／月＝43440元）。原告、反诉被告占有使用该房屋后，擅自装修、改造案涉房产功能、结构，装修后的房产没有厨房，装修无用，被告须将案涉房产恢复原状才能使用。故原告、反诉被告应向被告支付恢复原状费用30000元。请求法院判令:1、原告、反诉被告向被告支付占有使用费及损失1200元／月（自2017年3月ｌ1日起计至实际支付之日止，暂计至2020年3月17日为：36.2个月×ｌ200元／月＝43440元）；2、原告、反诉被告向被告支付恢复原状费用30000元；3、原告、反诉被告承担案件的全部诉讼费用。庭审时，被告明确第1项反诉请求的占有使用费自2017年3月11日起暂计至2020年9月10日为50400元，实际计至返还房屋之日止。撤回第2项反诉请求。原告、反诉被告共同答辩称，一、被告并非涉案房屋的权利人，无权要求原告方支付涉案房屋的占有使用费及损失。涉案房产的权利人为李宏波，被告并非涉案房屋的实际权利人。涉案房产因李宏波与广东揭阳农村商业银行股份有限公司、揭阳市玉兴贸易有限公司、林浩鑫之间金融借款合同纠纷导致“雅豪苑”（“海发大厦”）整栋楼房（包含涉案801房）被广东省揭阳市中级人民法院强制执行【案号：广东省揭阳市中级人民法院(2019)粤52执459号及(2018)粤52民初78号】可印证，被告并非涉案房屋的所有权人，根据物权法相关法律规定，只有物权所有人有权要求占用人支付占用使用费。二、被告并非涉案房屋的权利人，无权要求原告方将涉案房屋恢复原状。原告方取得涉案房屋后除进行简单装修外，并未更改原房屋的任何结构，被告主张恢复原状的费用无任何证据支撑。如法院最终判决被告返还购房款项，原告将房屋恢复原状。综上，请求驳回被告全部反诉请求。经审理查明，原告（乙方）与被告（甲方）签署《合作购房协议书》约定，甲乙双方合作购买深圳市龙岗区坂田街道××坑规划××区××、××、××、××、××、××住宅楼第八层整层。乙方出租给甲方分得801号房屋。甲方同意乙方出资27万元参与合作购房，乙方付清合作购房款，甲方将分配的房产按现状移交给乙方。付款方式为见证时一次性付清。该房是李宏波在坂田街道××坑规划××区××、××、××、××、××、××住宅楼，2014年6月25日李宏波将该栋楼第八层整层、第三层整层、第二层半层转让给甲方，现甲方将第八层801号房屋分配给乙方，甲方已告知乙方，乙方清楚。乙方付清合作购房款给甲方后，即取得第八层801房屋的一切权利，乙方取得该产权后，有权占有、出租、转让、继承、馈赠。甲乙双方共同按份承担购房的责任。遇政府或开发商拆迁，此套房应得拆迁补偿款归乙方所有，如政府办房产或领补偿款需甲方配合乙方，甲方应无条件予以配合。协议书的落款时间为2015年10月15日，广东佐君律师事务所唐明山律师出具了《律师见证书》。原告陈卓珊及被告确认上述协议书实际签署的时间为2017年3月。原告陈卓珊在协议书下方手书：“该协议书中的房产于2015年12月28日已赠与给余卓”。2017年3月11日，被告向原告开具《收据》，确认收到原告支付的801房的房款27万元。被告实际于2017年3月11日将801房交付原告占有使用，原告称被告交付的房屋有基础装修，原告主张的装修损失包含定制柜子1000元、PVC地板贴纸360元、其他配件等。2019年11月26日，广东省揭阳市中级人民法院向深圳市龙岗坂田街道社区长坑路17栋占有使用人发出（2019）粤52执459号《迁出土地房屋通知书》载明，该案在执行广东揭东农村商业银行股份有限公司与揭阳市玉兴贸易有限公司、李宏波、林浩鑫金融借款合同纠纷一案，因被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务，该案将依法处置登记在李宏波名下位于深圳市龙岗区房产（产权证号6000592914号，总建筑面积8393.13平方米）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，限令被执行人李宏波及其他占有使用者自本通知之日起30日内自行迁出上述土地、房屋或者持有其所依据的事实证据向法院提出书面异议，到期不提出异议又拒不迁出或迁出不全的，法院将依法予以强制迁出或视为自动放弃权利，由此所产生的费用及造成的损失自行负责。上述通知迁出的楼房包含原告所购的801房。另查，涉案房产目前由原告出租，月租金为1000元。再查，位于深圳市龙岗区，权利人为李宏波，于2013年10月16日购买，建筑面积为8393.13平方米。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署《合作购房协议书》名为合作，但合同约定原告出资27万元后取得801房产的一切权利，涉案协议实为房屋买卖，原告与被告之间成立房屋买卖合同关系，该协议是双方的真实意思表示，但涉案的801房屋登记在案外人李宏波名下，且系整栋房屋被分割部分转让，违反了物权法定、一物一权的法律规定，上述协议书应属无效，对双方均无法律约束力。双方因合同无效取得的财产，应当予以返还。合同法第一百八十七条规定，赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。物权法第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。原告虽将801房赠与余卓，但该房产并未实际登记至余卓名下，即赠与并未实际履行完毕，在此情况下，因涉案协议无效所产生的权利义务应由原告享有及承担，与余卓无关。因合同无效，原告应将801房返还被告并支付占有使用费，被告应向原告返还购房款27万元并自2017年3月11日起按年利率6%的标准向原告支付利息至实际清偿之日止。原告实际自2017年3月11日起占有使用801房，截至庭审之日，原告仍以月租金1000元的标准出租收益，其应按实际出租的租金的标准向被告支付占有使用费，截至2020年9月10日的占有使用费为42000元，对被告主张占有使用费计算标准超出的部分，本院不予支持。鉴于原告向被告返还房屋时间不确定，此后的占有使用费被告可待原告实际返还房屋后另行主张。原告自述801房产有基本装修，其主张的装修损失3900元依据不足，本院不予支持。原告主张的律师费亦无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，第一百八十七条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈卓珊与被告丘永煌签署的《合作购房协议书》无效；二、被告丘永煌应于本判决生效之日起十日向原告陈卓珊返还购房款27万元并支付资金占用利息损失（利息以27万元为计算基数，按年利率6%的标准自2017年3月11日起计算至实际清偿之日止）；三、原告陈卓珊应于本判决生效之日起十日内将涉案的深圳市龙岗区长坑路17栋第八层801房屋腾退给被告丘永煌；四、原告陈卓珊应于本判决生效之日起十日内向被告丘永煌支付2017年3月11日至2020年9月10日期间的房屋占有使用费42000元；五、驳回原告陈卓珊的其他诉讼请求；六、驳回被告丘永煌的其他反诉请求。当事人如未按本判决指定期限履行义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条的规定处理。案件受理费6208.59元（原告已预交），由原告负担244.59元，被告负担5964元。反诉受理费530元（被告已预交），由原告陈卓珊负担442元，被告负担88元。保全费2156.19元（原告已预交），由原告负担85.19元，被告负担2071元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十月二十七日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百八十七条赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。