江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0602民初4434号 原告：俞小兵，男，汉族，1976年8月8日出生，住如东县。 委托诉讼代理人：张陆美，江苏开典律师事务所律师。 被告：江苏银行股份有限公司南通学田支行，住所地在南通市崇川区工农路29号天虹大厦101-103室。 负责人：蔡维维，该行行长。 委托诉讼代理人：陈征兵，男，该行职员。 委托诉讼代理人：陈雪芹，女，该行职员。 第三人：南通市民生房地产开发有限公司，住南通市崇川区人民东路265号金路大厦B座6楼。 法定代表人：陆通明，该公司董事长。 原告俞小兵与被告江苏银行股份有限公司南通学田支行（以下简称江苏银行学田支行）、南通市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）、陆通明、陆晶执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告申请撤回对民生公司、陆通明、陆晶的起诉，申请追加民生公司为第三人参加诉讼。原、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已部分缺席审理终结。 原告俞小兵向本院提出诉讼请求：1.停止对位于南通市永和路958号永和综合楼105室、106室房屋的执行措施，并解除查封；2.上述房屋归原告所有，民生公司配合原告办理房屋过户手续；3.诉讼费由被告承担。后原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：江苏银行学田支行与民生公司、陆通明、陆晶金融借款合同纠纷一案执行过程中，查封了民生公司名下位于永和路958号和永和综合楼的房产，其中含案涉两处房屋。后原告就案涉房屋提出执行异议，本院作出（2020）苏0602执异67号执行裁定，驳回了原告的异议请求。原告认为，其与民生公司于2016年11月21日签订了商品房买卖预售合同，购买了案涉两处房屋，价款合计226万元，原告已经将全部房款履行完毕。因民生公司竣工验收未通过，导致未能及时交付房屋，期间原告经常查看房屋，直至2020年4月正式入住至今。因民生公司不予办理产权证及水电接通手续，原告曾于2019年1月4日申请仲裁，后撤回仲裁申请。在法院查封前，原告已经与民生公司订立合法有效合同且支付全部房款，并在2018年6月之后实际占有使用案涉房屋，并进行对外出租。故原告对案涉房屋的物权请求权完全能够排除法院的执行行为。 被告江苏银行学田支行辩称，民生公司向原告交付房屋是在法院查封之后，原告未能在查封前合法占有房屋，原告提出的执行异议不能成立。 第三人答辩称，原告在与其签订买卖合同时，已经明确告知案涉房屋系其自持和抵押，产权证需要在公司领取产权证后办理过户。案涉房屋已经于2015年8月28日单体竣工验收合格，因公司资金紧张等原因，导致综合验收尚未通过。双方之间买卖合同系真实有效，不存在一房二卖的情况。 原告俞小兵向本院提交了商品房买卖合同、付款凭证、（2020）苏0602执异67号执行裁定书、照片、微信聊天记录，并申请证人出庭作证。经质证，被告对上述有原件或原始载体的证据的真实性无异议，认为在一审前均事实存在。被告和第三人未向本院提交证据。本院对被告确认的证据的真实性予以确认，至于上述证明目的争议，本院将结合争议焦点一并分析认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 江苏银行学田支行与民生公司、陆通明、陆晶金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月15日作出（2016）苏0602民初2763号民事判决：一、民生公司于本判决生效之日起十日内一次性归还江苏银行学田支行贷款本金人民币256万元。二、民生公司于本判决生效之日起十日内一次性归还江苏银行学田支行上述借款本金106万元截至2016年7月8日的利息、罚息、复利91600元，借款本金150万元截至2016年7月8日的利息、罚息101666.67元；自2016年7月9日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利均按合同约定计算。三、陆通明、陆晶对于上述第一、二项判决义务的履行承担连带责任，在承担连带责任后，陆通明、陆晶有权依本判决书向民生公司追偿。案件受理费人民币14425元（已减半）、保全费人民币5000元，合计人民币19425元，由民生公司、陆通明、陆晶共同负担。 2017年2月22日，根据江苏银行学田支行申请，本院立案强制执行，案号为（2017）苏0602执617号。该案执行过程中，本院于2019年3月11日查封了民生公司名下的永和综合楼105、106室的商品房。 2019年10月8日，本院作出（2017）苏0602执617号执行裁定，拍卖已被查封的民生公司所有的位于永和路958号永和综合楼101-106室、2层一半（南侧部分）、7-8层的房产及土地。同日，本院对上述财产作出（2017）苏0602执617号查封公告。2019年10月25日，本院作出（2017）苏0602执617号执行裁定，拍卖已被查封的民生公司所有的位于永和路958号永和综合楼107-114室、201、301、401、501、601室、车库D01-D45、三层一半（南侧部分）的不动产。同日，本院对前述财产作出（2017）苏0602执617号查封公告。案外人俞小兵提出异议后，本院于2020年7月8日作出（2020）苏0602执异67号执行裁定书，驳回了俞小兵的异议请求。 另查明，俞小兵作为买受人与民生公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，购买民生公司南通市永和路958号永和综合楼1层105、106室房产，总价款226万元，房屋用途为商业。其中约定出卖人应当在2017年10月30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用。俞小兵分别于2016年11月21日、2016年12月30日、2017年1月23日转账支付民生公司26万元、100万元和100万元，合计226万元。上述房屋未办理网上备案。 2019年1月4日，俞小兵向南通仲裁委员会申请仲裁，请求裁决民生公司履行商品房买卖合同，交付房产并承担违约金。2019年5月15日，南通市公安局港闸分局就俞小兵被诈骗一案决定立案。2020年2月20日，南通仲裁委员会以该案涉嫌诈骗罪违法犯罪为由，裁定驳回俞小兵的仲裁申请。 再查明，永和大厦工程已经通过单位工程竣工验收及消防验收，未通过综合验收。 本案的争议焦点为，俞小兵对位于南通市永和路958号永和综合楼105、106室房屋是否享有排除强制执行的民事权益？ 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 具体到本案而言，关于是否在法院查封前签订合法有效买卖合同、以及是否支付全部价款问题。本院认为，虽然俞小兵与民生公司之间的商品房买卖合同未写明签订时间，但根据合同约定的交房时间以及俞小兵的付款时间，能够认定双方于本院查封前形成了合法有效的买卖合同，且支付了全部房款，符合最高院执行异议和复议规定的第二十八条第（一）项和第（三）项规定； 关于是否在2019年3月11日查封前合法占有房屋问题。本院认为，合法占有是指采用公开、合法占有的形式公示其对于房屋所享有的物权期待权利，也即对房屋进行事实上的管理和支配。俞小兵主张其于2018年6月就已实际占用案涉房屋，为此申请证人陈某,4出庭作证，同时提交了照片和微信记录予以证明。证人陈某,4出庭陈述，其没有租赁过案涉房屋，2018年5、6月份左右，其基于需要向俞小兵借用案涉房屋，将东西搬到案涉房屋内存放，并铺设房屋地板，后于2019年5、6月份搬走，并将全部装修予以拆除。俞小兵为证明陈某,4曾使用过案涉房屋，还提供了在房屋内铺设地板的照片，但未能提供照片的原始载体。由于陈某,4的陈述没有相应证据予以佐证，故不能仅凭陈某,4的陈述认定俞小兵已在2018年6月前合法占有房屋。俞小兵在两次庭审中提供了其手机中保存的照片，以及与律师的微信记录（其中有两张由俞小兵发送给律师的照片），上述照片均是拍摄案涉房屋的外观照片，无法证明俞小兵在拍摄这些照片时已合法占有案涉房屋。本院注意到，2020年9月8日庭审中俞小兵提供的其与律师的微信记录，在俞小兵发送两张照片给律师后，询问“麻烦今天帮我再问问，我全款买的房屋民生迟迟不交房……”，在2020年9月29日庭审中再提供该微信记录时则没有该内容。从俞小兵向律师的表述来看，在俞小兵咨询律师时俞小兵未能合法占有案涉房屋。因此，本院无法认定在本院查封案涉房屋前，俞小兵已经合法占有案涉房屋。 关于是否非因俞小兵原因未办理过户登记问题。本院认为，根据第三人陈述，由于第三人资金等原因，导致案涉房屋未通过综合验收，故俞小兵对于房屋不能办理过户登记并无过错。 综上所述，尽管俞小兵在法院查封前已经签订合法有效的商品房买卖合同，支付了全部房款，且未办理过户登记也非因自身原因，但是未能提供充分证据证明其已经在本院查封前实际占有案涉房屋，故俞小兵对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的诉讼请求，不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告俞小兵的诉讼请求。 案件受理费24880元，由原告俞小兵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费24880元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  陈五建 人民陪审员  陈天扬 人民陪审员  金 姝 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  张 钰 书 记 员  刘小静