广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初53683号原告深圳市方益城市服务发展有限公司,住所地深圳市福田区福保街道福民路新天世纪大厦****,统一社会信用代码914403007285450620。法定代表人郑明，执行董事。委托诉讼代理人李天祺,北京市君泽君(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人马琳,北京市君泽君(深圳)律师事务所实习律师。被告林海灵,男,汉族,1957年3月20日出生,住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人林锐,男,汉族,1993年2月17日出生,住址广东省深圳市福田区,系被告儿子。原告深圳市方益城市服务发展有限公司（以下简称方益公司）与被告林海灵物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月15日公开开庭进行了审理。原告方益公司委托诉讼代理人李天祺，被告林海灵及其委托诉讼代理人林锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告方益公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年6月至2019年8月的物业服务费17559元,物业专项维修资金(本体维修基金)1756元,家庭自用水费1071元,污水处理费177元；2、被告自本案起诉之日起,按日万分之五为标准,支付逾期付款违约金；3、被告支付因本案诉讼产生的律师费8000元；4、被告承担本案诉讼费用(注:1-3项金额合计:28563元)。事实与理由：原告受深圳市龙岗区住宅局委托,自2005年10月开始为深圳市福田区××提供物业管理服务。由于××园未成立业主委员会,原告自《物业服务合同》签订至今,一直按合同约定,为××园提供物业管理服务。被告于2005年10月16日入住××房,但自2015年6月开始,未缴纳物业服务费、物业专项维修资金(本体维修基金)、家庭自用水费(含污水处理费)。原告每月均向被告信箱投置《收费通知单》,催缴拖欠费用,同时多次电话、书面方式进行催收,另外,又于2019年7月16日委托广东诚公律师事务所向其发出《律师函》进行催款,但被告仍然未缴纳欠款。根据《深圳经济特区物业管理条例》第五十条、第八十四条、第九十三条,及《物业服务合同》第四条:“本物业管理区域服务收费采取包干制方式…,物业服务费由各户业主按其拥有的建筑面积交纳,2.50元月/平方米”的约定,原告已提供了物业管理服务,履行了合同义务,被告应按约定支付物业服务费。根据《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于日常收取的物业专项维修资金若干问题的通知》、《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十条,及《物业服务合同》第十五条:“住宅区竣工交付使用一年后,可按有关法律规定向业主收取本体维修基金”的约定,被告应按0.25元月/平方米的标准向原告支付拖欠的物业专项维修资金(本体维修基金)。另外,被告家庭用水产生水费(含污水处理费),应由被告自行承担,被告应当如期向原告交纳。综上所述,被告应如期支付物业服务费、交纳物业专项维修资金(本体维修基金家庭自用水费(含污水处理费)。由于被告逾期缴款,在缴清欠款的同时,还应按《物业服务合同》第二十条约定,按日万分之五为标准,支付逾期付款违约金。并且,由于被告在收到《律师函》后,仍继续拖欠款项,导致原告不得不通过诉讼维权,因此而产生的律师费,系因被告原因导致,且在被告可预见范围之内,根据《合同法》第一百零七条的规定,应由被告一并予以赔偿。原告迫不得已提起本案诉讼,恳请法院依法判决。被告林海灵辩称，被告获取的合同违规违法,黑恶手段管理6年,超过法定诉讼期限11年,诉讼请求与事实不符,请驳回请求。2005年11月(实际为2005年6月),原区住宅局领导背着小区业主大会未盖公章交由原告经营6年,霸占11年,造成小区先后出现顶层违建,开设房中房,出租办公司及托儿所,连续多层被盗,跳楼自杀,环境脏乱差臭等问题,是一个违规合同。曾被业主联名驱赶,被区住宅局勒令清退,收回办公用房。原告是××室委托的代租代管的真实房东。这次事件是原告请来的工人野蛮操作造成的,维修费用也是原告讲定的,都是管理处三位领导亲自带上门施工的。当时原告承担了事故责任,表示“将修复费用按每月核减管理费直至完毕;被告要求一次性结清,再恢复每月正常缴纳。”双方发生支付争议,逼得被告垫付资金28000元请工人修复。被告于2015年6月4日以快递上门等方式向原告追讨垫付款未果;原告于2020年4月22日将被告起诉至深圳市福田区人民法院。综上所述,原告获取××园小区管理6年,霸占11年的管理是违法的,曾出现多层楼偷盗或自杀。恶性事故频发,被业主联名驱赶,被区住建局勒令清退,收回办公用房,毁坏被告洗手间认错耍赖,采取恶人先告状。本着以事实为依据,以法律为准绳的司法原则,请求人民法院追回被告所垫付修复款及相关损失。判令撤销原告的诉讼请求,判令原告的合同为无效合同。经审理查明，2005年10月，深圳市龙岗区住宅局与深圳市方益物业管理有限公司（原告原名称）签订了《××园物业服务合同》，约定由深圳市方益物业管理有限公司对位于深圳市福田区××提供前期物业管理服务事宜。物业服务费用采取包干制方式，由各户业主按建筑面积交纳，具体标准为按照小高层住宅2.5元／月·平方米。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定每日万分之五的标准向深圳市方益物业管理有限公司支付违约金。合同期限从2005年11月1日至2011年10月31日止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，双方自动顺延本合同期限。2005年9月28日，深圳市龙岗区住宅局房管科发出《××园入伙通知书》，记载××园××房已经分配给林海灵，请××园物业管理处办理入伙手续。2005年10月16日，林海灵验楼入住××园××室（原××）。2005年11月5日，林海灵填写装修申请表，对2栋××房进行装修，房屋面积为140.47平方米。装修时间从2005年11月6日至2006年1月15日。2019年7月19日，林海灵收到广东诚公律师事务所发出的《律师函》，该函称林海灵已经拖欠2015年6月24日至2019年7月30日各项费用（含逾期违约金）合计21524.52元，其中管理费本金17559元，逾期违约金350.74元（按每日千分之三标准计算，自2015年6月24日至2019年7月30日），水费本金1516.73元，逾期违约金224.42元（计算标准和计算期间与物业费相同），本体金1871.63元。要求林海灵即时履行支付义务，偿还拖欠的相关费用。方益公司提交了××园××房2019年3月-9月的物业收费通知单，其中记载每月物业管理费均为351.18元，本体维修基金均为35.12元，2019年8月的收费通知单记载：水费本月费用为24.99元，往月欠交1174.15元，应交合计1199.14元；垃圾处理费本月费用为4.13元，往月欠交458.83元，应交合计为462.96元。庭审时，林海灵确认××园目前仍由方益公司提供物业服务。上述事实，有原被告提交的证据及双方当事人陈述等在卷予以证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。方益公司与深圳市龙岗区住宅局签订的《××园物业服务合同》虽已到期，但方益公司仍继续为××园提供物业服务，按照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，应当视为方益公司与深圳市龙岗区住宅局形成事实上的物业服务合同关系。按照《物业管理条例》第七条的规定，林海灵作为××园××房的实际使用人，应当按时向方益公司交纳物业服务费。林海灵辩称方益公司未妥善处理××房与××房污水管维修问题，因该问题涉及另外的法律关系，故不能作为林海灵拒交物业服务费用的有效抗辩，故本院对其抗辩不予采纳。方益公司主张林海灵欠交2015年6月至2019年8月的物业服务费、专项维修资金及水费、排污费等，林海灵未提交证据证明已经交纳，故应承担举证不能的法律后果。按照《××园物业服务合同》约定，××园每月的物业服务费为2.5元/月·平方米，林海灵居住的××园2栋××房面积为140.47平方米，故每月应交纳的物业服务费为351.18元（140.47×2.5），专项维修资金为35.12元（140.47×0.25），故林海灵应当向方益公司交纳2015年6月至2019年8月的物业服务费17559元（351.18×50）、专项维修资金1756元（35.12×50）。依据方益公司提供的2019年8月的收费通知单，林海灵还应交纳2019年8月以前的水费1199.14元，垃圾处理费462.96元。方益公司仅请求水费1071元、垃圾处理费177元，视为对其自身权利的处分，本院依据其请求金额予以支持。林海灵未及时足额支付，方益公司主张按日万分之五的标准从起诉之日起计算逾期付款违约金，但该标准过高，本院酌情将违约金利率调整至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍。律师费不属于诉讼必要支出，且无合同约定，故本院对方益公司该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林海灵应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市方益城市服务发展有限公司支付2015年6月至2019年8月的物业服务费17559元、专项维修资金1756元、水费1071元、垃圾处理费177元；二、被告林海灵应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市方益城市服务发展有限公司支付逾期付款违约金（违约金以本判决第一项金额之和20563元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从2019年9月16日起计算至被告林海灵实际清偿之日止）；三、驳回原告深圳市方益城市服务发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费514.08元（已由原告方益公司预交），由被告林海灵负担370元，由原告深圳市方益城市服务发展有限公司负担144.08元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  范威海人民陪审员  周伟珍二〇二〇年十月九日书 记 员  陈秋媚附本判决所适用法律、行政法规及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。三、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。