浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初3119号 原告：宁波钜隆电子科技有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路468号。统一社会信用代码：9133020178434592XF 诉讼代表人：陈益亭。 委托诉讼代理人：王来泗、胡露皎，浙江和义观达（慈溪）律师事务所律师。 被告：宁波安然电子有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路468号。统一社会信用代码：91330201340541399G 法定代表人：高家文，该公司执行董事。 被告：宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司。住所地：宁波杭州湾新区滨海三路468号。统一社会信用代码：91330201MA281K6U13 法定代表人：史羊生，该公司执行董事。 两被告的共同委托诉讼代理人：童哲、孙瑶，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波钜隆电子科技有限公司（以下简称钜隆公司）与被告宁波安然电子有限公司（以下简称安然公司）、宁波杭州湾新区仟仁电商产业园有限公司（以下简称仟仁公司）对外追收债权纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序审理。本院根据原告钜隆公司申请，依法选定并委托宁波公评资产评估有限公司（以下简称公评公司）对涉案租赁房产的租赁价值进行评估。本院于2020年5月22日、同年9月24日两次公开开庭审理了本案。原告钜隆公司的委托诉讼代理人王来泗两次开庭均到庭参加诉讼，两被告的共同委托诉讼代理人童哲第一次开庭到庭参加诉讼，孙瑶第二次开庭到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方向本院申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 原告钜隆公司向本院提出诉讼请求并变更为：1.判令被告安然公司即时支付原告截至2020年5月26日的占有使用费409879.21元；2.被告仟仁公司对上述被告安然公司应付款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用、鉴定费用9800元由两被告共同负担。事实和理由：2016年3月3日，钜隆公司与仟仁公司签订租赁合同一份，约定仟仁公司承租钜隆公司位于宁波杭州湾新区××路××号××区的房屋。2016年3月3日，两被告签订租赁合同一份，约定仟仁公司将1842.10平方米的房屋租赁给安然公司使用，租赁期限自2016年3月3日至2019年3月2日，租期内免租。2017年11月29日，慈溪市人民法院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定书，裁定受理对钜隆公司破产清算，并指定浙江金穗律师事务所［现更名为浙江和义观达（慈溪）律师事务所］为破产管理人。2018年1月5日，管理人在破产公司厂区内张贴破产裁定、破产公告。2018年2月5日，在人民法院报刊登了破产清算案的公告。钜隆公司多次与安然公司交涉，向其言明破产的情况，要求腾空房屋并向钜隆公司交纳占有使用费，但安然公司以其与仟仁公司存在租赁关系并免租为由一直拒付费用。钜隆公司认为，破产管理人按照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，有权管理破产人的所有财产，并有权利要求安然公司向钜隆公司交纳占有使用费。根据企业破产法第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，钜隆公司与仟仁公司的合同已解除，安然公司与仟仁公司的次承租关系已缺失了主承租关系的法律基础，安然公司已无权继续使用厂区，然而安然公司一直占有使用至2020年5月26日，应当自2018年1月29日起向原告支付占有使用费。安然公司、仟仁公司在后续占有使用中，合谋一直无权占用钜隆公司的厂区，构成共同侵权，因此仟仁公司对安然公司的责任承担连带责任。钜隆公司为维护自身合法权益，请求如上。 被告安然公司答辩称：1.钜隆公司未明确其请求权基础。如果基于侵权提起的诉讼，钜隆公司主体不适格，因为涉案租赁物已于2020年1月3日被拍卖，钜隆公司现已不是涉案租赁物的合法物权人，无权就侵占导致的占有费用提出主张。如果钜隆公司以解除合同为由，安然公司是从仟仁公司处承租，与钜隆公司不存在直接的合同关系。钜隆公司应该向仟仁公司主张合同权利。2018年12月，钜隆公司管理人仍然在园区内张贴公告，要求使用人支付相关的租赁费或使用费，且到了2019年1月，管理人在未对厂区租户进行说明的情况下要求腾空。根据该情况，说明管理人对前面事实履行是认可的，事实上，破产后在2年半的时间内，钜隆公司均没有提起诉讼要求腾空房屋，直到钜隆公司不是产权人之后才提出，这与常理不符。被告认为，应当以钜隆公司与仟仁公司之间的合同事实履行到哪里，算哪里。2.即使钜隆公司主张涉案合同解除，根据安然公司与仟仁公司签订的租赁合同，2016年3月3日至2019年3月2日期间是免租的。从另一个角度看，2019年3月2日之前的租赁关系已经履行完毕，且不需要支付任何费用，2019年3月3日以后相关的占有使用费用，根据实际使用面积，按照仟仁公司与钜隆公司的合同约定据实结算。3.2016年，钜隆公司与仟仁公司签订的租赁合同约定的租赁价格是5元/平方米/月，安然公司认为该价格合理。4.关于面积，虽然签订的合同约定的面积是1842.10平方米，但安然公司实际使用只有288平方米。需要向法庭说明的是，钜隆公司向法院起诉的另一个案件中，钜隆公司已就同一块场地主张过使用费。5.关于实际占用的时间，2020年4月初，涉案物业已经停水，已无法正常使用，不能视为继续占用状态。 被告仟仁公司答辩称：2016年，为了响应宁波杭州湾新区开发建设管理委员会办公室关于在杭州湾新区建设电子商务产业园区的政策，仟仁公司成立，当时成立的初衷是作为一个电商产业园的管理公司，与钜隆公司达成合作，即仟仁公司向钜隆公司承租部分厂房，钜隆公司允许仟仁公司对外招租、招商转租，并对电商园区进行建设管理，故仟仁公司自身并没有实际租用厂房进行生产经营活动，而是起到了物业管理和园区管理、招商的作用。根据当时仟仁公司与钜隆公司签订的协议，钜隆公司也给予了仟仁公司三年的免租期，这也符合电商产业园区的行业惯例。钜隆公司不能因为破产、违约了还能单方面获利，因为合同已事实履行至2020年。被告认为，已经事实履行的部分，应当按照公平合理的原则按实结算。 本院经审理查明本案事实如下： 2016年3月3日，钜隆公司作为甲方与仟仁公司作为乙方签订租赁合同一份，约定：甲方将位于宁波杭州湾新区××路××号××区房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年3月3日至2036年3月3日，共20年。为支持乙方的发展特给予乙方支持减免房屋前3年的租金即2016年3月3日至2019年3月2日为人民币零元，减免期结束后房租按5元／平方米结算，每年支付租金。合同还就其他事项进行了约定。同日，仟仁公司作为甲方与安然公司作为乙方签订租赁合同一份，约定：“乙方向甲方租赁宁波杭州湾新区滨海三路468号，二栋、二层。租用面积1842.10平方米，甲方在2016年3月3日前将所租场地交付给乙方。乙方将场地作为办公和生产使用，租期为三年（自2016年3月2日至2019年3月2日）。场地租金：经双方商定，为了支持甲方的发展同时招揽本园区的人气，特给予乙方支持政策，给予乙方减免前三年的租金优惠政策。仅收取固定设施保证金10000元。整三年后根据当时的市场行情在谈具体租赁费”。合同还就双方的权利、义务及违约责任等相关事项进行了约定。 经（2019）浙0282民初3536号原告钜隆公司与被告宁波吉利罗佑发动机零部件有限公司及第三人仟仁公司对外追收债权纠纷一案判决书载明：“2017年11月29日，本院作出（2017）浙0282破申11号民事裁定，受理了原告的破产清算申请，并于2017年12月1日作出（2017）浙0282破申11号决定书，指定浙江金穗律师事务所担任管理人。2018年1月3日本院作出（2017）浙0282破12号公告，就破产清算相关事项及第一次债权人会议时间等予以公告。2018年1月5日，管理人在滨海三路468号宁波杭州湾仟仁电商产业园区张贴了上述裁定书、决定书及公告。2018年1月15日，原告破产管理人工作人员就被告租赁情况向被告公司员工张华芬进行了解。2018年2月5日，本院对（2017）浙0282破12号公告在人民法院报上予以了公告。2018年2月9日，原告管理人向第三人发送‘关于解除租赁合同的通知’，通知解除原告与第三人之间订立的租赁合同，要求第三人在收到通知之日起1个月内做好腾空事宜。第三人于2018年2月10日收到此通知”。 2020年5月25日，安然公司出具委托书，该委托书载明：安然公司为配合园区要求清空场地，现授权委托园区服务公司仟仁公司帮忙搬动处理现场所有的公司物品。安然公司盖章确认的公司物品清单如下：“电脑、产品+货架、摄像头高低温测试机、空置的生产拉……”，后仟仁公司将其中的“空置的生产拉”划掉。 本院于2020年5月25日、6月17日对涉案厂房进行了现场勘验，安然公司主张占有使用区域为仓库及办公室，经测量，面积为397.59平方米；钜隆公司主张占有使用区域为仓库、办公室及生产车间，经测量，面积为1222.79平方米。 本院根据原告钜隆公司的申请，依法选定并委托公评公司对涉案租赁房产的租赁价值进行评估，公评公司于2020年8月21日出具报告书一份，评估结论：基于评估基准日（2018年1月29日）的市场租赁评估单价为12元/平方米·月。原告为此支出司法评估费9800元。 以上事实，由租赁合同、委托书、物品清单、报告书、现场勘验笔录及现场照片等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人”。本案中管理人决定解除钜隆公司与仟仁公司之间的租赁合同，并于2018年2月9日通知仟仁公司解除合同，仟仁公司于2018年2月10日收到该通知。因此，自仟仁公司收到解除通知之日起钜隆公司与仟仁公司间签订的租赁合同依法解除。主合同解除，仟仁公司与安然公司之间的次租赁合同随之解除。合同解除后，实际占有房屋的次承租人即安然公司负有腾房义务，安然公司应在钜隆公司给仟仁公司限定的一个月期限内予以腾房，逾期腾房，应向钜隆公司支付占有使用费。因此，钜隆公司要求安然公司支付占有使用费符合法律规定，但支付期限应从2018年3月10日起算至2020年5月26日，占有使用费以报告书中的租赁单价12元／平方米·月进行计算。关于租赁面积，钜隆公司主张安然公司实际占有使用面积1222.79平方米，安然公司主张实际占有使用面积397.59平方米，并申请系列案件当事人宁波德恒电线电缆有限公司的法定代表人尹艳平、宁波新隆电线制造有限公司的法定代表人王某作为证人出庭予以证明双方争议的生产车间825.20平方米安然公司并未使用的事实。两位证人庭审陈述的主要内容如下：尹艳平、王某之前是钜隆公司的员工，在安然公司承租前生产车间中就已经放了生产线，之后该生产线一直放在原先的位置，未看见过安然公司使用；但该两位证人也陈述对安然公司具体承租范围并不清楚。安然公司对涉案合同约定的租用面积1842.10平方米解释“当时签订合同时因为是免租，双方约定二层空的地方如果需要使用均可以给安然公司（主要是指办公室门口的空地），安然公司想如果以后效益好就把生产线做起来，再加上是免租；涉案合同面积是仟仁公司的王总大概定的，说3年以后再算面积和租金，但后期安然公司没有把生产线做起来，也从来没有使用过生产区域”。本院认为安然公司提供的证据不足以证明其主张，本院根据查明的事实、现场勘验的情况以及涉案合同的约定，认定安然公司实际占有使用面积为1222.79平方米。安然公司提出的关于占有使用面积、时间、租赁单价的相关辩称，本院均不予支持。综上，本院审定安然公司应当支付钜隆公司占有使用费389825.45元。关于仟仁公司是否应对安然公司的付款义务承担连带清偿责任，本院认为原告提供的证据尚不足以证明其主张，本院对原告该诉请不予支持。 综上，本院对钜隆公司诉请的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁波安然电子有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告宁波钜隆电子科技有限公司房屋占有使用费389825.45元； 二、驳回原告宁波钜隆电子科技有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费7448元，减半收取计3724元，由原告宁波钜隆电子科技有限公司负担150.50元，被告宁波安然电子有限公司负担3573.50元，交纳本院；司法评估费9800元，由原告宁波钜隆电子科技有限公司负担2800元，被告宁波安然电子有限公司负担7000元，因原告已预交，故由被告宁波安然电子有限公司直接支付原告，与上述判决一并履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 魏燕华 二〇二〇年十月十三日 法官助理 何秀坤 代书记员 田一茹