天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初5608号原告:天津天一物业管理有限公司。住所：天津滨海高新区华苑产业区物华道6号702。法定代表人:郭浙宁，总经理。委托诉讼代理人:张晓娟，公司职员。被告：赵日升，女，1962年12月8日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：许文敏，天津仁合律师事务所律师。被告：耿晟育，男，1987年10月2日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：许文敏，天津仁合律师事务所律师。原告天津天一物业管理有限公司与被告赵日升、耿晟育物业服务合同纠纷一案,本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津天一物业管理有限公司委托诉讼代理人张晓娟、被告赵日升及其与被告耿晟育共同委托诉讼代理人许文敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津天一物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告2013年8月9日至2019年12月31日期间的物业费42446元，并向原告支付违约金7554元。事实和理由：被告是天一绿海揽秀园21-1业主，其接受了原告提供的物业管理服务，却未如期交纳物业费，拖欠了原告2013年8月9日至2019年12月31日期间的物业费42446元。原告向被告催要过上述物业费，被告未予给付，故原告具状起诉。被告赵日升、耿晟育辩称，不同意原告诉讼请求，其请求没有事实及法律依据。1、被告不拖欠原告物业费。被告于2012年购买的房屋，所购房屋是样板间，该房屋仅装修费用一项就72万余元。被告入住后，发现房屋装修所用材料均为劣质材料，导致上水管多处破裂，衣帽间、地板多处被水浸泡，这几年地板换了三次。就此问题，被告找到开发商售后服务部门及物业公司经理协商议定，被告的损失用物业费抵顶，所以，被告购买上述房屋时预交的一年物业费到期后，物业公司从未找过被告催要物业费；2、原告几乎没有提供物业服务。原告在每年冬季下雪后没有清扫过积雪，小区内生活垃圾、建筑垃圾也不及时清运。被告需要原告提供的几项物业服务，原告根本没有做到；3、被告入住时没有接通燃气，在被告多次要求的情况下，直至2014年10月才勉强接通，迟延达两年之久，原告没有尽到责任，其无权收取物业费；4、被告于2012年入住后，楼顶就开始漏水，原告没有予以维修，被告自行维修一次，后又自行补修两次。2018年，原告称为被告家所在的这排楼维修楼顶，要求被告签字，被告开始不同意，后原告员工说，被告不签字，这排楼房楼顶都不能维修，所以被告签字了。签字时，被告声明不能动用本人的维修基金，因被告房屋不需要维修。现在，被告怀疑原告把维修基金提取出来了，就在原告处，被告要将自己的维修基金拿回来。一、原告提交了以下证据：1、《天津市前期物业管理服务合同》一份，用以证明物业管理服务内容及物业费收费标准；2、2014年至2018年期间的每年催款通知书的照片各一张、催缴物业费律师函（落款日期为2019年11月20日）一张及其快递邮件详情单一张，用以证明原告向被告催收过物业费；3、原告员工在工作期间的照片一组，用以证明原告员工在为小区提供物业管理服务。被告质证称，1、原告提交的前期物业合同是其与开发商所签，不是与业委会及业主所签，被告不认可该合同，从中也可以看出原告与开发商就是一家两个部门；2、五张催款通知书的照片，通过照片本身可以看出是同一人在同一时间补拍，看照片中大拇指的位置就可看出作假，被告从未看到过催款通知书，原告主张催款通知书张贴在被告家车库门上了，但照片不能证明催款通知书张贴在被告家车库门上，用照片证明催要过物业费不能成立。快递邮件详情单上没有被告签字，被告没有收到过催缴物业费律师函快递邮件；3、原告提交的其员工工作照片是摆拍的，是造假。本院认为，1、新建物业出售前，开发建设单位应当委托物业服务企业进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同，业主应受前期物业服务合同约束，对原告提交的上述合同予以采信；2、以张贴通知的方式催收物业费，是物业服务行业催收物业费的惯例，张贴通知书催收物业费方式简便，原告没有作假必要，对原告提交的上述照片予以采信。催缴物业费律师函的快递邮件改退批条上载有退回原因为“拒收”，故快递邮件详情单上不可能有被告方签名，对原告提交的上述律师函、详情单予以采信；3、二被告质证称，原告提交的上述这组照片是摆拍的、是造假，但未提供反驳证据，故对被告该质证意见不予支持，对原告提交的上述这组照片予以采信。原告提交的上述这组照片，能够证明在该组照片拍摄时，原告员工正在为小区业主提供物业管理服务。二、二被告提交了以下证据：1、装修费收据一张，用以证明二被告向天津国融丰业房地产开发有限公司支付了其所购房屋的装修费722981元；2、被告赵日升与天一绿海揽秀园的开发商售后服务主管李永昌通话录音一段，用以证明被告购房后，所购房屋多处漏水，衣帽间被浸泡、地板被拆走，被告因此遭受了损失，此问题至今没有解决；3、被告赵日升与维修人员齐德峰通话录音，用以证明二被告购买的房屋，因开发商装修问题，给二被告造成了巨额损失；4、购气单一张，用以证明二被告入住后家中一直没有燃气，直到2014年10月才通燃气；5、照片九张、视频六段，用以证明原告不及时清运垃圾，致使垃圾满地，雪后不及时清扫道路积雪，原告提供的物业服务不到位；6、被告赵日升与维修人员严英超通话录音，用以证明二被告楼顶漏水，原告没有尽到维修职责，被告方自己找的维修防水的严英超维修的。原告质证称，1、对二被告提交的装修费收据无异议；2、被告家上水管漏水，导致衣帽间被浸泡、地板被拆走，地板是李永昌主管他们拆走的，李永昌主管是开发商职员，被告应找开发商协商此事。物业公司与开发商是两家公司，李永昌主管没有权利承诺用物业费抵顶被告的损失，录音中李永昌主管也说明他没有承诺过用物业费抵顶被告的损失；3、原告与开发商是两个主体，二被告的房屋是从开发商处购买的样板间，家里水管漏水造成了损失，与物业费没有关系。二被告入住后，原告一直持续为二被告提供服务，二被告应交纳物业费；4、对原告提交的购气单无异议；5、原告员工在每天4时就开始清运垃圾，冬天积雪也及时清扫，原告按合同约定尽到了义务；6、业主房屋漏水，五年保质期内由开发商负责维修，五年后启动维修基金维修，与物业公司无关。本院认为，1、被告提交的上述收据所载款项是其向天津国融丰业房地产开发有限公司支付的所购该公司开发建设的蓟州区天一绿海揽秀园的样品间（即揽秀园21-1）装修费，该笔费用与本案无关；2、原告对被告赵日升与开发商售后服务主管李永昌这段录音没有提出异议，对该段录音予以采信，在该段录音中李永昌说，他没有说过用物业费抵顶被告损失，也不知道用物业费抵顶被告损失这件事，故对被告方提出的其与开发建设单位售后服务部门及物业公司经理协商议定了用物业费抵顶其家被水浸泡所受损失的主张不予支持；3、二被告因购买的房屋装修问题所造成的损失，可向开发建设单位天津国融丰业房地产开发有限公司主张权利。二被告提交的被告赵日升与维修人员齐德峰通话录音与本案无关；4、小区接通天然气应由燃气公司负责，二被告提交的购气单与本案无关；5、原告对二被告提交的九张照片、六段视频未提出异议，对该九张照片、六段视频予以采信，据此可以认定原告提供的物业服务存在小的瑕疵；6、二被告主张，其于2012年购买揽秀园21-1入住后，楼顶就开始漏水。当时，二被告所购楼房楼顶防水尚在保质期，其应向开发建设单位主张权利，要求开发建设单位予以维修。二被告提交的被告赵日升与防水维修人员严英超通话录音与本案无关。根据上述证据的认定，本院确认以下事实，即在2008年7月15日，原告与天津国融丰业房地产开发有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告为天津市蓟县（现蓟州区）天一绿海揽秀园提供前期物业管理服务；合同期限自2008年7月15日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；联排别墅物业费按建筑面积每月每平米2元计算；业主于每月5日前交纳物业费，逾期交纳，从逾期之日起按每日应交物业费的万分之五支付违约金。合同签订后，原告如期为天一绿海揽秀园提供物业管理服务。原告提供的物业管理服务在某些方面存在小的瑕疵。被告是天一绿海揽秀园21-1（联排别墅）业主，其房屋建筑面积为276.56平方米。被告接受了原告提供的物业管理服务，却未如约向原告交纳物业费，拖欠了原告2013年8月9日至2019年12月31日期间的物业费42442.80元。原告催要过上述物业费，被告未予给付。2020年7月23日，原告提起本案诉讼。本院认为，物业管理服务是综合性事务，项目多，范围广，个别之处存在小的瑕疵在所难免。物业管理服务是面向整个小区，时间上具有连续性，不能以小区个别区域和某一时间段的物业管理服务存在小的瑕疵而否认整体的物业管理服务水平。被告身为小区业主，本该积极监督和协助物业公司改进服务，提高水平，而以拒交物业费的方式对抗原告提供的物业管理服务中存在的小的瑕疵，不仅不利于小区物业的健康发展，如果扩散开来，还可能导致恶性循环，最终影响包括被告自己在内的小区全体业主的正常生活秩序。原告为被告提供了物业管理服务，被告理应交纳物业费。被告拖欠原告2013年8月9日至2019年12月31日期间的物业费42442.80元，事实清楚、证据充分，被告应予给付。被告在辩称中主张的维修基金不在本案审理范围。综上所述，原告要求被告交纳物业费的诉讼请求理据充分，应予支持。原告提供的物业管理服务存在小的瑕疵，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告赵日升、耿晟育共同给付原告天津天一物业管理有限公司2013年8月9日至2019年12月31日期间的物业费42442.80元，于判决生效后七日内付清。上述款项直接汇入原告天津天一物业管理有限公司天津银行账户（账号：1042××××3922）。二、驳回原告天津天一物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元（已减半，原告已预交），由原告天津天一物业管理有限公司负担95元，由被告赵日升、耿晟育负担430元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  曹利君二〇二〇年十月十四日书记员  邢然然附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。