天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0111民初5976号原告：邵秀坤，女，1957年8月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：隋立中（邵秀坤之夫），男，1957年2月10日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津耀华投资发展有限公司，住所地天津市西青经济开发区兴华七支路8号。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：苏芳娟，该公司员工。原告邵秀坤诉被告天津耀华投资发展有限公司（以下简称耀华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邵秀坤及委托诉讼代理人隋立中，被告耀华公司的委托诉讼代理人苏芳娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。邵秀坤向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告自2018年12月14日至2019年1月25日的逾期交房违约金44798元；2.被告赔偿自2019年1月26日至2019年4月26日不能入住房屋的住房损失17998元；3.被告赔偿维修费、材料费、人工费损失16198元；4.被告赔偿2018年12月14日至2019年4月26日的物业费损失1825元；5.被告赔偿2018年12月14日至2019年3月15日的采暖费2975.3元；6.被告赔偿瓷砖拆除安装费用42695元，维修期间大约一个半月的租房损失8999元及物业费损失647元；7.被告赔偿鉴定费32000元和8000元；8.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月15日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的西青区××花园××号楼××号商品房。原告按照被告的要求交纳首次款、二次款、并办理好银行的贷款手续，等待通知收房。2018年12月14日，原告收到被告来信，告知12月14日去黛湖花园物业交费办理收房入住手续。原告于12月27日来到物业，按要求先交费后验房，当与物业人员一同来到房屋时，房屋中有工人正在施工，地面上材料、工具、工程垃圾遍地，房屋到处都是污秽痕迹，达不到最基本的验房条件，所以当日没有验收房，与物业商定择日验房。2019年1月6日，原告按约定再次去物业，同物业人员验房，当日发现二大问题，燃气未通，并且房屋的精装修质量存在多处严重不合格（主要有）要有：室内门不垂直，门套八字拼口开裂；厅内一扇窗口被砸损坏，室内全部窗口打胶不合格，窗户玻璃裂一块，漏气二块；飘窗石材板留有1.5公分宽缝未处理；天花吊顶不直，高、低不一致，有裂缝；地面瓷砖没有勾缝，高低不平；木地板高低不平，下面空；厨房、三个卫生间墙面瓷砖大部分空鼓、开裂，存在脱落的危险，对原告的生活使用构成严重不安全威胁；卫生间洗手盆石材缝大掉角；墙面、窗口、门口不平有裂缝，不垂直、阴阳角不垂直、门口窗口的高宽厚不一致，等等。当日填写的《物业验收交接确认记录表》已将问题基本写清楚。通过验收房屋及反映出的问题，证明被告瑕疵履行商品房买卖合同。针对验收房所存在的问题原告自1月6日起，多次找被告的售后客服部门、工程部、物业公司催促维修，虽每次有答复，但迟迟不解决问题。原告买房是为了解决子女现租房居住及外孙女入幼儿园的问题，急需搬家入住。1月25日燃气通气后，1月27日原告准备搬家入住，在督促客服抓紧维修时，客服讲一旦工人进场维修，根据房屋的情况，不能保证起码的生活居住条件。无奈一直等，一直投诉，一直打电话催促，去西青区房管局投诉、315热线投诉、8890便民热线投诉。每次客服都是说抓紧，工程部说临近春节工人们都回家了，无人维修。1月19日至1月23日来了工人仅仅把不垂直的墙角，和开裂的墙面及吊顶少部分的进行了维修，其余的未修。春节到了，万家灯火，全家团聚。原告全家紧缩在出租房内，愤怒的心情、感情的落差无法形容。2月10日原告给客服送去投诉信，讲明急需维修，恳请3月15日之前全部维修完，否则原告自己根据交接记录表组织维修，费用由被告承担。3月1日工程部讲工人还未回来，3月18日工程部领来维修瓷砖的工人对厨房、卫生间的墙砖进行维修，到现在还没有完全维修好，5月22日工程部和物业现场查看，要求继续维修，但工人讲已无法维修。3月23日后对还未维修的项目，原告找人进行了维修，对存在的问题，问题的现状向工程部及物业进行了备案，并且用手机进行了拍照。4月21日在客服的督促下，房屋的门才得到维修，但留有不可确定修复的瑕疵。到现在还未维修的有，一块窗户玻璃裂了未换、卫生间洗手盆石材开裂、掉角未修；飘窗石材板1.5公分宽缝未处理；厨房、卫生间墙面砖崩瓷未定损，卫生间门未定损。追述1月6日至今整个过程，清楚的反映了被告的态度，假如原告不催促，不自己组织维修的话，何日方能入住？恳请法院支持原告的诉讼请求。耀华公司辩称，原告是2018年12月27日领取的房屋钥匙。通过现场查勘，原告房屋存在的问题并不妨碍原告实际入住使用房屋。对于鉴定意见，被告认可第三种鉴定意见。对于原告的其他请求均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月15日，原告与被告签订一份《天津市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天津市西青区××路××段××花园××号房屋，建筑面积187.48平米，房屋价款为6649916元，被告应于2018年11月15日前向原告交付房屋。合同签订后，原告依约支付了首付款并办理了贷款，其中贷款到账时间为2018年12月5日。就诉争房屋，被告于2018年5月16日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2018年12月11日，被告向原告发送一份《交付通知书》，通知原告于2018年12月14日办理收楼手续。原告于2018年12月27日签署的一份《物业验收交接确认记录表》载明：入户门、次卧门有门套缝，次卧灯不亮，次卧地板不平，次卧窗台有大缝，业主与物业人员来看房，该房在维修当中，许多处还未维修完成，室内卫生未做，无法验房。原告于2019年1月6日签署的一份《物业验收交接确认记录表》载明：门窗、天花、地面、墙面、电气、卫浴等部位均存在装修瑕疵，燃气未挂表，且室内还有工人施工。原告于2018年12月27日向物业公司交纳2018年12月14日至2019年6月13日的物业费2586.80元以及2018至2019年采暖费2975.30元。2019年2月初，原告向被告寄送一份投诉信，原告在信中称“就2019年1月6日验房发现的质量问题，工程部仅在1月15日给了瓷砖和墙面维修方案，1月19日至1月25日有两天有人维修，仅把少部分墙纸扯下补些腻子，其他什么也没做，并告诉我节后3月中旬再开始维修。我恳请最晚在3月15日前全部维修完毕，否则我自己按照交接记录表组织维修，一切费用由你们支付”。后因被告人员答复没有工人要求原告自行维修，故原告于2019年3月下旬自行找人维修，主要维修项目为墙面、吊顶、窗口、门口、地面找平、木地板更换以及卫生间浴盆下面地面清理等，并通知被告客服人员，被告客服人员在原告维修过程中到现场查看核实，并拍摄照片视频。原告就此提交了与被告客服人员的沟通记录以及相应的维修费支出票据（金额总计16198元）。原告主张厨房及卫生间墙面瓷砖存在空鼓，被告对此不予认可。后原告提出对房屋瓷砖空鼓率、不平整度、不垂直度、缺棱掉角裂缝等问题提出质量鉴定的申请。本院依法委托天津联鉴建筑质量鉴定检测有限公司进行鉴定。该鉴定单位出具的《施工质量鉴定报告》载明：黛湖花园92-2-301号房屋内墙墙面瓷砖粘贴整体空鼓率为29%，其中厨房内墙墙面瓷砖粘贴整体空鼓率为32%，客厅卫生间内墙墙面瓷砖粘贴整体空鼓率为39%，卧室卫生间内墙墙面瓷砖粘贴整体空鼓率为17%，并存在部分瓷砖有缺损现象，不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018中第10.1条及10.2条中的相关规定。内墙墙面瓷砖粘贴垂直度检测结果：厨房、客厅卫生间、卧室卫生间部分立面不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018中第10.1条及10.2条中的相关规定。内墙墙面瓷砖粘贴平整度检测结果：客厅卫生间部分立面不符合《建筑装饰装修工程质量验收标准》GB50210-2018中第10.1条及10.2条中的相关规定。后原告申请对瓷砖粘贴质量问题的维修造价进行鉴定，本院依法委托天津广正测通工程造价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定单位出具的广正价鉴（2020）005号鉴定意见书载明：一、拆除重装方案鉴定金额30050元。根据质量报告及现场勘验：厨房墙面有33块墙砖空鼓，客厅卫生间墙面有53块墙砖空鼓，卧室墙面有30块墙砖空鼓，三个房间部分墙砖均出现不同程度的缺棱掉角情况，卫生间洗手台大理石台面出现裂缝。根据原告意见，墙砖全部拆除、重新装修，吊顶靠墙面一圈拆除，待墙砖修复后重新安装。涉及到墙砖部位的洁具及电器等设备，为配合墙砖维修，需要拆除，待墙砖修复后重新安装。二、拆除重装方案橱柜部分鉴定金额12645元。考虑到拆除墙面对柜体的影响，将橱柜拆除、安装、采购造价单独出具鉴定意见。墙砖全部拆除重装方案，厨房的橱柜、卫生间的镜柜和地柜因压了一块墙砖，也需要拆除，吊柜重新组装至原效果存在困难，有可能需要重新采购；卫生间的大理石洗手台面破裂，征求意见稿只更换了大理石台面，市场上找到配套的台面存在一定困难且即便找到价格也偏高，卫生间地柜及台面（含洗手盆）考虑整套拆除换新。该部分包括厨房吊柜、地柜的拆除、安装及柜体材料；卫生间镜柜的拆除、安装，材料考虑部分利旧（单价上考虑）；卫生间地柜及台面（含洗手盆）的拆除及安装及柜体材料。因厨房吊柜、卫生间镜柜、卫生间地柜及台面（含洗手盆）的拆装在此部分单独考虑，原拆除重装方案对应的部位造价有调整。三、维修方案鉴定金额21054元。根据质量报告及现场勘验：厨房墙面有33块墙砖空鼓，客厅卫生间墙面有53块墙砖空鼓，卧室墙面有30块墙砖空鼓，三个房间部分墙砖均出现不同程度的缺棱掉角情况。卫生间洗手台大理石台面出现裂缝。根据被告意见，仅对空鼓墙砖位置进行拆除修维修，我方考虑修补部位墙砖拆除会导致周边墙砖破坏，按维修面积的20%至50%考虑损耗。涉及到墙砖部位的洁具及电器等设备，为配合墙砖维修，需要拆除，待墙砖修复后重新安装。原告向天津联鉴建筑质量鉴定检测有限公司支付鉴定费32000元，向天津广正测通工程造价咨询有限公司支付鉴定费8000元。本院认为，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行各自义务。根据法律规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案原告收房验房时即发现房屋相关质量问题并向被告报修，被告作为开发商应及时予以修复。但被告怠于履行维修义务，故应承担就此给原告造成损失的赔偿责任。关于原告自行维修费用16198元，原告在提前知会被告无果情况下，无奈自行委托他人进行维修，被告在原告维修过程中亦派员进行查看核实，因此，原告为此支出的维修费用16198元应当由被告负担。关于原告要求被告支付自2018年12月14日至2019年1月25日的逾期交房违约金44798元和自2019年1月26日至2019年4月26日不能入住房屋的住房损失17998元的诉讼请求，诉争房屋已竣工验收合格，被告于2018年5月前取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》并于2018年12月11日向原告发出交付通知，通知原告于2018年12月14日办理入住手续。原告因自身原因在2018年12月27日才去办理入住手续，故按照合同约定，对于原告主张被告自2018年12月14日至2019年1月25日逾期交房的事实不成立。在原告办理入住验房过程中，因房屋存在质量瑕疵需要维修，即被告交付给原告的房屋存在质量问题属于瑕疵履行，被告应承担瑕疵履行给原告造成不能正常使用房屋的损失，损失以租金方式确定较为合理。并且，由于被告怠于维修，原告无奈于2019年3月下旬开始自行维修，结合原告的诉讼主张，本院酌定被告赔付原告自2018年12月27日至2019年4月26日的租金损失38433.40元（参照《天津市2019年房屋租赁市场指导租金》标准以41元/月/建筑平方米计算，建筑面积187.48平米×41元×5个月）。关于原告要求被告赔偿2018年至2019年采暖费2975.3元以及2018年12月14日至2019年4月26日的物业费损失1825元的诉讼请求，该费用原告已实际支出，但因房屋无法居住而未享受上述服务，所形成的损失，被告应予承担。经核算，自2018年12月27日至2019年3月15日的采暖费数额为1942.55元（79天*2975.30元/121天），自2018年12月27日至2019年4月26日的物业费数额为1724.53元（2586.80元/6个月*4个月）。关于原告要求被告赔偿瓷砖拆除安装费用42695元以及维修瓷砖期间的一个半月的租房损失8999元及物业费损失647元等诉讼请求，就瓷砖粘贴质量问题，经质量鉴定和造价鉴定，被告仍表示无法维修，故就该质量问题，原告可以自行维修，被告则应支付原告相应的维修费用。鉴于质量鉴定报告已经质量问题瓷砖进行了具体标注，在考虑相应损耗的情况可以做到仅对空鼓墙砖位置进行拆除维修，故空鼓瓷砖的维修金额本院认定为21054元。考虑到拆除墙面对橱柜、镜柜的影响，并且考虑到被告有能力且应当维修但其拒绝维修，而原告作为受损方不应再承担相应的风险，结合鉴定单位的意见，本院认定被告还应支付原告拆除重装橱柜、镜柜等费用12645元。以上两项合计33699元。房屋维修期间，原告不能正常使用该房屋产生损失，被告应承担赔偿责任。根据本案的具体情况，本院酌定1个月的维修期限，故被告应赔付原告1个月的租金损失7686.68元（参照《天津市2019年房屋租赁市场指导租金》标准以41元/月/建筑平方米计算，建筑面积187.48平米×41元×1个月）及物业费431.13元（2586.80元/6个月*1个月）。关于鉴定费用的负担问题，由于本案纠纷系被告怠于履行维修义务而引起，故本案产生的鉴定费用40000元（32000元+8000元）应当由被告负担。综上所述，原告相应诉讼请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：一、天津耀华投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿邵秀坤维修费16198元及33699元。二、天津耀华投资发展有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿邵秀坤租赁费38433.40元及7686.68元、物业费1724.53元及431.13元和采暖费1942.55元。三、驳回邵秀坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，由原告邵秀坤负担586元，由被告天津耀华投资发展有限公司负担2400元；鉴定费40000元，全部由被告天津耀华投资发展有限公司负担（于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 桂 炉人民陪审员 薛 娜人民陪审员 赵夫江二〇二〇年十月二十日书 记 员 岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。2.《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。