广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7929号原告：梁容好，女，1965年11月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：蒙雪，广东智洋律师事务所律师。被告：谢和军，男，1976年1月16日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：范杨秀子，上海市汇业（广州）律师事务所律师。原告梁容好与被告谢和军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒙雪、被告谢和军及其委托诉讼代理人范杨秀子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁容好向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁铺位合同》；2、判令被告支付欠缴的2020年3月6日至2020年8月5日的店铺租金40000元；并从立案之日按照每日200元支付违约金，直至其支付完毕全部的租金；3、判令原告有权没收被告履约保证金24000元；4、判令被告从2020年8月6日起按每月8000元支付场地使用费直至被告退还店铺给原告之日；5、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月6日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《租赁铺位合同》，将位于广州市荔湾区东教肉菜市场旁新建临时商铺26号铺位出租给被告用于经营。被告自2020年3月份开始拒不交租，直至起诉之日，共欠四个月（2020年3月份、4月份、5月份、6月份、7月份）的租金及管理服务费40000元。虽经原告多次催促，被告仍不缴纳，无奈只得诉至法院。请法庭支持原告的诉讼主张，维护原告的合法权益。被告谢和军辩称：一、关于《租赁铺位合同》效力问题根据原告提供的证据《租赁铺位合同》，被告承租的是“东漖肉菜市场旁新建临时商铺（26）号铺”，也就是说该租赁物是临时商铺，其未取得建设工程规划许可证或者并不是按照建设工程规划许可证建设的房屋，甚至很可能是未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，该《租赁铺位合同》自始无效。在上述《租赁铺位合同》无效的情况下，合同所约定的保证金及违约金的条款也自始不发生效力，原告无权向被告主张违约金，并应退还被告预交的24000元的保证金。而涉案商铺被告于4月份即停止使用，且由于原告在大门上锁，被告已无法占有使用该商铺，占有使用权已经转移到原告手里，不存在被告退还商铺的问题。二、关于租金及场地使用费问题。受疫情影响，在一级响应阶段，应政府要求，被告根本不能进行营业，而2020年2月24日至2020年5月31日，虽然广东省已经逐步从二级响应调整到三级响应，但是由于疫情影响，人们减少外出就餐，被告所经营的餐饮生意颗粒无收，被告曾多次与原告沟通调整租金标准，在多次沟通未果的情况下，被告在2020年5月多次联系原告请求解除合同，但被告无法满足原告多支付3-6个月租金的解约要求。被告于2020年4月停止使用该店铺。被告欠缴的租金应为3月份到4月份共2个月的租金16000元，而非原告主张的40000元。2020年6月份到7月份，被告根本没有使用也无法使用案涉商铺，不应承担相应的租金费用。三、关于违约金问题。鉴于被告无从获取案涉商铺是否办理了建设工程规划许可证等手续，假使《租赁铺位合同》合法有效，原告主张的违约金也属过高，且存在重复计算的问题，依法应予调整。经审理查明，2005年，原芳村区东漖镇东漖村委会在以北建有临时商场工程壹幢及临时酒楼工程壹幢，为二层（部分一层）建筑，总建筑面积10472平方米。2019年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁铺位合同书》，约定：甲方将东漖肉菜市场旁新建临时商铺(26)号铺位租赁给乙方作经营使用。铺位面积约60平方米，合同期从(2019年5月6日至2022年4月30日止)。合同期为叁年；合同签订时，乙方先向甲方交纳合同保证金24000元。此保证金不能抵扣租金，合同期满终止时，乙方需将合同保证金收据原件交回甲方，结清所有费用。甲方将合同保证金无息如数退回乙方；合同期内，乙方每月应向甲方交纳8000元正租金，在每月5号前自觉向甲方交清当月租金，逾期一天按每天加收200元滞纳金，逾期半个月不交清，作乙方违约处理；违约责任：任何一方不遵守上述合同条款，均属违约。甲方违约，双倍退回合同保证金。乙方违约，甲方有权追讨欠款，收回铺位，乙方所交的保证金作违约金支付给甲方。如乙方欠租一个月以上未办理手续离场，甲方可视作乙方把铺内的办公、生产设备及一切物品用于抵偿所欠租金及费用；等等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告依约向原告支付了保证金24000元及按月足额支付租金至2020年3月5日。2020年5月14日，被告通过微信要求将涉案商铺退还给原告。2020年5月19日，被告通过微信表示将涉案商铺的装修补欠3个月的租金，保证金不要了，原告同意就可以送还钥匙。2020年6月3日，原告通过微信要求被告6月5日前结清所欠铺租及水电费，前来办理终止合同手续。之后，双方没有办理涉案商铺的交接手续。本案在2020年10月13日公开开庭审理。庭审中，被告表示同意将涉案商铺交还给原告，放弃涉案商铺中物品的所有权。本院向双方释明为避免涉案商铺空置导致损失扩大，建议原告先收回商铺。原告表示同意开庭当天收回涉案商铺。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，原告未能向本院举证证明涉案租赁期限在临时建筑的使用期限内，故涉案《租赁铺位合同书》为无效合同。因涉案《租赁铺位合同书》无效，双方根据无效合同取得的财产应当返还给对方，被告已当庭将涉案商铺交还给原告，对涉案商铺的退还，本案不再调处。涉案《租赁铺位合同书》无效，根据公平合理原则及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告应参照合同约定的租金标准向原告支付实际占用场地的使用费。如前所述，因涉案《租赁铺位合同书》无效，原告取得保证金24000元应当返还给被告。原告主张的违约金因合同无效而缺乏合同依据，本院不予支持。对房屋占有使用费（租金）的支付期限及标准问题。因被告于2020年5月19日已向原告提出交还案涉商铺钥匙，但因原被告未就赔偿问题协商一致，原告迟迟未接收场地，故本院给予原被告自2020年5月19日起两个月的交接期（即2020年7月19日），超期接收而扩大的损失由原告自行承担。对被告未付的2020年3月6日至2020年7月19日的房屋占有使用费，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，在二级响应期间，被告已具备逐步恢复使用案涉商铺的条件，本院酌定2020年3月6日至2020年5月5日期间应按原租金（每月8000元）标准的70%支付房屋占有使用费为宜。2020年5月6日后，各项经营已基本正常，被告应按原租金（每月8000元）标准向原告支付房屋占有使用费。为减少诉累，原告应退回的保证金24000元应在上述房屋占有使用费中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告谢和军向原告梁容好支付2020年3月6日至2020年7月19日的房屋占有使用费（其中2020年3月6日至2020年5月5日按每月5600元计算，2020年5月6日至2020年7月19日按每月8000元计算，上述房屋占有使用费应扣减原告应退回的保证金24000元后由被告支付）。二、驳回原告梁容好其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费700元，原告梁容好负担625元，被告谢和军负担75元（此案件受理费已由原告预交，本院不作退回，被告负担部分，由被告迳付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二〇年十月三十日书记员  吴 帆姚晓丹