福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4473号 上诉人（原审被告）：福建省沃丰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区城东街道安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡**楼**。 法定代表人：陈松辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：兰婷玲、梁晓芬，福建诺道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：傅春梅，女，汉族，1983年2月21日出生，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司（下称沃丰公司）因与被上诉人傅春梅商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初2714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沃丰公司的委托诉讼代理人梁晓芬、被上诉人傅春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沃丰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并改判沃丰公司应支付给傅春梅的逾期协助办证违约金自2020年3月5日起算；2.本案一、二审受理费由傅春梅承担。事实与理由：一、2018年12月1日是案涉房屋视为交付的时间，而非房屋实际交房时间。本案之前，傅春梅以逾期交房为由向一审法院提起诉讼，案号为(2018)闽0503民初10269号，要求沃丰公司支付逾期交房的违约金。后双方达成和解，和解协议中计算逾期交房违约金的截止日期为2018年11月30日，该日期为根据合同约定房屋视为交付的日期，无论房屋是否实际交付，在该日期之后，沃丰公司无需再承担逾期交房的违约责任。一审判决依据另案关于逾期交房违约金的计算日期作为认定本案实际交房时间的依据，存在错误。二、傅春梅实际接收房屋的时间为2019年8月17日。一审中，傅春梅认可2019年8月17日为实际交付房屋日期，且有沃丰公司提供的《业主档案》为证，应当予以确认。根据《合同补充协议》第六条的约定，沃丰公司协助办证义务的履行应在商品房交付使用后200日。因此，以2019年8月17日起算200日，沃丰公司协助办证的截止时间为2020年3月4日，沃丰公司应承担逾期办证违约金的起算时间应为2020年3月5日。综上，一审判决关于沃丰公司承担违约金的起算日期认定错误，应撤销一审判决第一项，并依法予以改判。 傅春梅答辩称，一审判决正确，应予维持。 傅春梅向一审法院起诉请求：1.判令沃丰公司向傅春梅提供已支付250000元购房款的发票，并协助傅春梅办理房屋权属证书；2.判令沃丰公司向傅春梅支付逾期办证违约金（以购房款510000元为基数、按日0.001%计算自2019年4月1日起至实际办证之日止）；3.本案诉讼费用由沃丰公司负担。 一审法院认定事实：2014年4月19日，傅春梅与沃丰公司签订编号为201404190029的《商品房买卖合同》一份，约定傅春梅向沃丰公司购买址在丰泽区××路××街××号楼××号房，总价款510000元。该份合同于2014年4月29日办理备案登记。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按照以下第2种方式处理：……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、施工中遇到异常困难或重大技术问题及其他非出卖人可控制的原因导致工程延期的；因政府行为（包括但不限于政府通知停工或因交通管制等造成无法施工、政府文件限制施工条件，高考限制施工或者因交通管制造成施工延误等）而导致工程施工延期；日降雨量10ｍｍ以上降雨、风六级以上（含六级）及其它自然灾害、停水、停电导致工程延期。（具体以政府文件、天气资料、高考相关规定、水电部门的通知为准）。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金……。”合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”。同日，傅春梅与沃丰公司签订合同编号201404190029《商品房买卖合同》的《合同补充协议》一份，该协议第四条约定：“双方同意该商品房不适用合同第八条支付条件与期限的约定，出卖人应当在2016年12月30日前，将符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位单项竣工验收合格和消防验收合格，但不包括整体小区的竣工综合验收合格及向建设主管部门报备手续办理完成。（2）除自然灾害如人力不可抗力的火灾、水灾、飓风、地、地震等包括如下：1、市政配套而引致的延误；2、为配合政府的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；…5、其他非出卖人所能控制的因素。若发生上述（1）、（2）点可以延期的事实，出卖人无须另行通知买受人。商品房在达到上述交付条件后，出卖人将以合同记载的联络方式将《入伙通知书》送达买受人……”《合同补充协议》第六条约定：“1、出卖人应在商品房交付使用后200日内，以协助方式配合买受人办理该商品房分户产权证（仅指房屋所有权证），由于买受人不及时配合或政府主管部门办理产权证工作日较长或者主管部门已受理相关手续却拖延办理等情况，分户产权办理时间相应顺延。买受人所购房产的土地使用权证，在整个楼盘的买受人办理了所购买的房产的房屋所有权证登记之后，由出卖人配合买受人向土地使用权登记部门申请办理土地使用权证”。第十三条约定：“本补充协议是合同不可分割的部分，本补充协议的内容与商品房买卖合同不一致的，以本补充协议的约定为准”。合同签订后，傅春梅已依约付清全部购房款。 另查明，诉争房屋所在楼盘于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工五部门验收合格，于2018年5月25日经泉州市公安消防支队综合评定消防验收合格。2018年9月29日，沃丰公司通过邮政特快专递向傅春梅邮寄《入伙通知书》，通知傅春梅诉争房屋已经政府相关部门验收合格，达到合同约定交房条件，定于2018年10月31日正式交房。要求傅春梅在接到该通知后于2018年11月30日前携带相关文件资料和费用至沃丰·澜湖郡办理房屋交付手续。沃丰公司并于2018年9月30日于《东南早报》刊登《交房公告》，载明澜湖郡1#、2#、3#楼及地下室定于2018年10月31日正式交房。另，截至法庭辩论终结时止，诉争房屋所在项目的房屋权属总登记尚未办妥，沃丰公司亦未向傅春梅交付办理分户登记所需的测绘图纸等办证所需资料。 再查明，2018年11月23日，傅春梅曾起诉沃丰公司［案号为（2018）闽0503民初10269号］，其诉讼请求为：“请求法院依法判决被告向原告支付自2017年1月1日起至实际交房之日止的违约金，暂至2018年10月31日违约金共计34119元”。2019年3月5日，傅春梅就上述案件与沃丰公司达成和解协议，协议内容如下：“一、乙方（即沃丰公司）应于2019年4月30日前向甲方（即傅春梅）支付赔偿款15000元，上述款项应汇付至许晓鹏（即傅春梅的配偶）开设于建设银行账号为6227××××3715的账户；二、乙方应于2019年4月30日前替甲方缴纳址在丰泽区城东片区安吉南路与瑞安街交汇处澜湖郡3号楼办公318房屋的公共维修基金2716.8元及替甲方缴纳上述房屋自2018年11月30日起至2019年11月30止的物业管理费1100.3元。乙方应于2019年4月30日前将缴清前述费用的缴款凭证交付甲方；三、如乙方按照本协议第一、二项约定按期足额支付款项并交付相应缴款凭证，则甲、乙双方关于案号为（2018）闽0503民初10269号一案的纠纷就此了结，甲方应于收到前述款项及缴款凭证后三个工作日内向法院申请撤诉……四、如乙方未能按照本协议第一、二项约定按期足额支付款项并交付相应缴款凭证，则本协议所有条款均无效，甲方依然可按原诉求向法院主张权利。”该和解协议签订后，沃丰公司于2019年4月26日依约转账支付15000元至傅春梅指定的银行账户。2019年4月29日，傅春梅就上述案件向一审法院提出撤诉申请。 一审法院认为：沃丰公司与傅春梅就诉争房屋所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容合法有效，双方均应依约履行。诉争房屋于2018年10月20日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收合格，于2018年5月24日经消防验收合格，应认定该房屋已经符合交房条件。沃丰公司通过在报纸上刊登《交房公告》，并按合同载明的通讯地址以邮政特快专递向傅春梅寄送《入伙通知书》，通知其于2018年11月30日前办理房屋交接手续，故沃丰公司已通知傅春梅交房。傅春梅无正当理由未受领诉争房屋，根据《合同补充协议》第四条约定，在通知办理的交付期限届满之日起第二日（2018年12月1日）即视为沃丰公司已经完成交付诉争房屋的义务，相关风险和责任转移至买受人；且沃丰公司于2019年4月15日开具的收款收据载明：“2018.12.1-2019.11.30（交房违约赔偿）”，该内容也可确认交房时间为2018年12月1日，故案涉房屋的交房时间应为2018年12月1日。据双方在《合同补充协议》第六条的约定，沃丰公司应于商品房交付使用后200日内协助傅春梅办理分户产权登记手续，故沃丰公司应于2019年6月19日前协助傅春梅办证。但沃丰公司尚未办妥诉争房屋所在项目的房屋权属总登记，亦未向傅春梅交付分户图等办证所需资料，构成逾期协助办证。傅春梅请求沃丰公司按购房款510000元的日十万分之一，自2019年4月1日起至实际办证之日止支付逾期办证违约金，本院予以部分支持，上述违约金应自沃丰公司逾期之日即2019年6月20日起计付，但今年因新冠肺炎疫情福建省启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，至2020年2月26日调整为二级响应，沃丰公司主张该期间共计27天为不可抗力，应据此予以顺延，傅春梅亦同意予以顺延，对沃丰公司该部分主张予以支持。傅春梅同时诉请沃丰公司履行协助其办理诉争房屋不动产权证书的义务及交付发票，合法有据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付给傅春梅逾期办理上述房屋不动产权证书的违约金（以购房款510000元为基数、按日十万分之一的标准计付自2019年6月20日起至办理诉争房屋不动产权初始预登记之日止，应从中扣除27天）；二、福建省沃丰房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内协助傅春梅办理上述房屋的《不动产权证书》，并将票面金额为250000元的购房款发票同时交付给傅春梅；三、驳回傅春梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元，由傅春梅负担5元，福建省沃丰房地产开发有限公司负担20元。 二审中，对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 二审双方当事人争议的焦点在于：沃丰公司应支付给傅春梅的逾期协助办证违约金的起算点应如何确定？ 双方当事人关于争议焦点的意见，与其上诉、答辩主张基本一致。 本院认为：根据本案《合同补充协议》第六条的约定，沃丰公司应于商品房交付使用后200日内协助傅春梅办理分户产权登记手续。因此，解决本案二审争议的焦点问题，集中于该条款约定的商品房交付时间具体应如何确定。首先，根据本案《合同补充协议》第四条约定，在《入伙通知书》通知办理的交付期限届满之日起第二日（2018年12月1日）即视为沃丰公司已经完成交付诉争房屋的义务，相关风险和责任转移至买受人，结合傅春梅已经收到《入伙通知书》的事实，可以证明该视为房屋已经完成交付的行为，根据合同约定，已产生与房屋相关的风险与责任已由傅春梅实际承担的法律效果。其次，根据沃丰公司于2019年4月15日开具的《收款收据》中摘要载明的“物业费33.96㎡2018.12.1-2019.11.30（交房违约赔偿）”，结合双方当事人此前在一审法院审理的（2018）闽0503民初10269号案件中所达成的《和解协议》第二条的约定，可以证明沃丰公司也已以替傅春梅缴纳自2018年12月1日起开始计算的12个月的物业服务费的行为，确认傅春梅已实际承担房屋完成交付后才需缴纳的物业服务费的事实，即沃丰公司已自行确认通知办理的交付期限届满之日起第二日即2018年12月1日已产生房屋等同于已实际交付的法律效果。因此，应认定双方当事人共同确认的2019年8月17日实际接收诉争房屋及办理相关接收手续的事实，仅是双方当事人再次确认房屋交付的事实，并不能改变此前房屋已完成交付的法律效果。沃丰公司截至一审法庭辩论终结时止，尚未办妥诉争房屋所在项目的房屋权属总登记，亦未向傅春梅交付办理分户登记所需的测绘图纸等办证所需资料，依法应向傅春梅承担支付相应逾期协助办理房屋不动产权证书违约金的违约责任。 综上所述，沃丰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人福建省沃丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  庄希文 审判员  王经艺 审判员  郑 励 二〇二〇年十月十六日 书记员  廖春燕 附注引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”