河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初3876号原告：魏娟，女，汉族，1984年7月1日出生，住河南省卫辉市。委托代理人：陈永荷，河南豫北律师事务所律师，特别授权。原告：张家荣，男，汉族，1981年7月3日出生，住河南省卫辉市。委托代理人：陈永荷，河南豫北律师事务所律师，特别授权。被告：范改云，女，汉族，1954年9月15日出生，住河南省。委托代理人：周国相，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。委托代理人：秦树锋，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：王文武，男，汉族，1955年6月14日出生，住河南省。委托代理人：周国相，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。委托代理人：秦树锋，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。被告：孙涛，男，汉族，1989年5月11日出生，住河南省淮滨县。委托代理人：禄飞，新乡市卫滨区148法律服务所法律工作者，一般代理。被告：新乡聚鑫房地产有限公司，住所地河南省新乡市牧野区中原路325号。法定代表人：郭清琴，经理。委托代理人：余海锋，河南咸祐律师事务所律师，特别授权。原告魏娟、原告张家荣与被告范改云、被告王文武、被告孙涛、被告新乡聚鑫房地产有限公司（以下简称聚鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏娟、原告张家荣及其共同委托代理人陈永荷，被告范改云、被告王文武的共同委托代理人周国相、秦树锋，被告孙涛及其委托代理人禄飞，被告聚鑫公司的委托代理人余海锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏娟、原告张家荣向本院提出诉讼请求：1、判令要求解除原被告双方签订的二手房买卖合同；2、判令被告退还原告房款23万元及中介费并支付违约金。事实与理由：2019年2月28日，原告通过百家缘信息部与被告范改云、被告王文武签订了《二手房买卖合同》。合同约定被告范改云、被告王文武将位于新乡市郊委路193号太阳城B1号楼3单元31301室房屋卖于原告，房屋总价款为780000元，首付款为230000元，剩余款项双方一致同意原告申请公积金贷款支付。2019年4月3日，原被告再次签订补充协议，协议约定，乙方共计支付定金50000元，如有任意一方违约，支付守约方总房款20%的违约金。后2019年5月22日，原被告签订《新乡市存量房买卖合同》，并于同日原告以银行转账方式向被告支付房屋首付款230000元。原告依约履行了付款义务，而被告迟迟不履行约定义务，原告亦多次催促被告进行后续房屋过户事宜，被告总是予以拖延。原告购买涉案房屋是为孩子上学使用，被告的违约行为已经给原告造成了诸多损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁决。被告范改云、被告王文武辩称，关于解除合同的诉讼请求我方不同意，我方一直在积极履行该协议，并未发生合同目的根本无法实现的情形，另外我方仅获取的是15万元购房款，剩余8万元的使用情况原告是非常清楚的，且6万余元也是为原告服务的中介收取，原被告之间在签订二手房买卖合同时一并签订了补充协议及净落协议，因此如果该二手房买卖合同被解除，我方所应承担的责任仅是返还15万元购房款，我方也不存在违约行为不应承担违约责任，因此应当驳回原告的诉讼请求。被告孙涛辩称，我方并未有过错，没有任何责任，原告诉状中要求退还中介费，如原告保证不购买太阳城房产，我方可以退回中介费，且百家缘房产信息部已经注销。被告聚鑫公司辩称，我方没有过错，根据原告的诉讼请求没有要求我方承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。据此确认以下案件事实：2019年2月18日，范改云、王文武（甲方）与魏娟、张家荣（乙方）及新乡市中原路百家缘房产信息部（以下简称百家缘信息部）、聚鑫公司（丙方）签订二手房买卖合同1份，合同约定：甲方自愿将座落在中原路太阳城1中楼3单元1301号的房产出售给乙方。乙方及其家属以对上述房产从现状，设施做了充分验证，并自愿购买。甲乙丙三方就此达成以下协议：建筑面积123m2，4室2厅，房屋所有权证编号为第××号，其中附属设施包括屋内现有一切固定设施。房屋售价（大写）为柒拾捌万元（￥780000元）。定金（或定物）为保障买卖双方的利益，乙方交购房定金（大写）壹万元，甲方委托丙方暂时收存，（在交易时，扣除中介服务费后所余部分，作为房款支付给甲方），甲方交房产证第××号，委托丙方暂时收存。产权交易：……（3）甲方协助乙方办理过户、公证、委托等有关手续，税费由买房承担1.5%契税，房东承担20%继承税（包含新证费）。双方同意甲方在收到总房款之日，将上述房产证正式交付给乙方，并同时把户口迁出。甲、乙方双方各向丙方支付房款总额1%的中介服务费，甲方收到房款、乙方收到合同约定的物品后，丙方的服务行为结束。本合同未尽事宜，由甲乙双另行议事，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。另约定其他约定事项：经甲乙双方约定乙方走住房公积金，在去房管局过户时，乙方将首付款支付于甲方（首付款以实际付款额为准），剩余尾款由银行一次性打进甲方所指定的账户里，甲方收到尾款时间，以银行收款日为准。该房屋因涉及新证、继承等费用，经双方商议，乙方只承担过户时产生的1.5%契税即及部分杂税，如中途因手续问题无法过户及交税时，则视为此合同作废，互不追究其责任。其中附属设施包含：现有一切固定设施。如乙方公积金贷款不能贷够伍拾叁万元，以上合同作废，互不追究其责任。合同还还约定了其他权利与义务。之后，范改云、王文武（甲方）与魏娟（乙方）及百家缘信息部（丙方）签订补充协议1份，协议约定现甲乙双方约定：经甲乙双方协商，甲方所售：郊委路193号太阳城号楼3单元31301室，现甲方同意乙方走公积金，乙方追加购房定金：伍万元整（￥50000元），双方约定如中途有任意乙方违约，支付守约方即对方总房款20%的违约金。2019年2月28日，范改云、王文武与百家缘信息部共同出具净落协议证明1份，该证明载明：“经证明王文武、范改云所售郊委路193号太阳城B1号楼3单元31301室房子，房东净落手柒拾万元（￥700000），剩余捌万元由中介方代办作为交税之用”。2019年5月22日，魏娟通过中国银行将房屋首付款230000元打入范改云账户。王文武、范改云向魏娟、张家荣出具收据1份，该收据载明：“今收到魏娟、张家荣太阳城1#楼3单元1301室首付款23万元（贰拾叁万元整）”。同日，魏娟向百家缘信息部交纳中介费7800元，范改云向聚鑫公司的法定代表人郭清琴转款8万元。2019年8月16日，聚鑫公司出具证明1份，该证明载明：“因签订中原路太阳城1号楼3单元1301号的房屋买卖合同时没有带公章（聚鑫地产），只签字，包括补充协议都无盖聚鑫地产公章，只盖了百家缘房产章”。之后，因案涉房产涉及继承税，净落协议不成实现，原被告之间房屋买卖合同未继续履行，故涉诉。另查明，百家缘信息部经营者孙涛，类型个体工商户，组成形式个人经营，注册日期2018年3月7日，经营范围房产信息服务，该信息部于2019年10月28日注销。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。本案中，原告和被告王文武、范改云签订的房屋买卖合同虽是双方的真实意思表示，但被告王文武、范改云迟迟不能履行合同义务，近1年之久不能办理过户、按揭贷款及交付房屋，致使原告购房居住的合同目的不能实现，原告有权解除合同。鉴于百家缘信息部经营者孙涛在庭审中同意退还中介费7800元，故对原告要求解除合同、返还购房款及中介费的诉讼请求，本院予以支持；范改云、王文武支付给郭清琴的8万元，可另案主张。关于原告要求被告范改云、王文武支付违约金的诉讼请求，因范改云、王文武与百家缘信息部签订了净落协议，并依照协议向聚鑫公司的法定代表人郭清琴支付了办税费用8万元，导致案涉房屋买卖合同不能履行，被告范改云、王文武并无过错；故对原告的该项请求，本院不予支持。需要说明的是，房产中介机构作为专业的房屋经纪公司，承担义务不仅仅包括提供信息、促成交易、更应履行房籍调查义务，准确、完整的协助买卖双方办理过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告魏娟、原告张家荣与被告范改云、被告王文武2019年2月18日签订的二手房买卖合同；二、被告范改云、被告王文武于本判决生效后十日内退还原告魏娟、原告张家荣购房款23万元；三、被告孙涛于本判决生效后十日内退还原告魏娟、原告张家荣中介费7800元；四、驳回原告魏娟、原告张家荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3420元，由被告范改云、被告王文武共同承担3370元，被告孙涛承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长  赵彦春审判员  陈青青审判员  张建强二〇二〇年十月二十七日书记员  杨 柳