河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终6042号上诉人（一审原告）：郑国栋，男，1964年9月20日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：周海良，北京华泰（郑州）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：熊家祥，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师，一般代理。被上诉人(原审被告）：河南昌晟置业有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区王城大道与关林路东南侧昌晟雅居**，统一社会信用代码91410300688161215C。法定代表人：张晓玲，总经理。委托诉讼代理人：宋叶峰、马吉祥，河南张振龙律师事务所律师，特别授权。上诉人郑国栋因与被上诉人河南昌晟置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院(2020)豫0311民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人郑国栋的委托诉讼代理人周海良、熊家祥，被上诉人河南昌晟置业有限公司委托诉讼代理人宋叶峰、马吉祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑国栋上诉请求：一、依法查明本案事实，撤销洛龙区人民法院(2020)豫0311民初1789号民事判决书第二项判决内容，并维持第一项判决内容。二、依法查明本案事实，改判确认房源认定意向书性质为房屋买卖合同，并要求被上诉人继续履行合同，为上诉人办理房屋买卖合同网签备案登记及房屋过户手续，并在房屋竣工验收后合理期限内向上诉人交付涉案房屋和支付逾期办理违约金。三、本案一审、二审的诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为房源认定意向书是独立的预约合同，性质严重错误，与事实不相符，与法律规定相违背。1、一审法院将房源认定意向书认定为独立的预约合同，在认定该意向书时存在着合同性质认定错误的情况。根据合同法关于要约与承诺的规定，本意向书已经具备要约与承诺的主要条款，已经具备生效的基本条件，而该意向书的内容涉及到房屋买卖，即商品房买卖合同的主要内容，也完全能够证明该意向书要约与承诺的条件完全成立，而要约与承诺是合同最主要的组成部分，意向书的内容已经包括法律规定商品房买卖合同的主要内容，故该意向书的性质就是商品房买卖合同，而不是一审法院所认为的预约合同。认定为预约合同首先是标题不适合，第二从内容上看也无法确认是预约合同，预约合同的指向是规定原告在什么时间内进行签约，主要是以时间为准，而本意向书最主要的内容是买卖条件，因此应以意向书的实际内容确定本意向书的性质。该意向书具备了商品房买卖的主要条款，而且其主要内容指向进一步签订商品房房屋买卖合同，而被上诉人已经具备签订商品房买卖合同的事实要件和法律要件，因此被上诉人应当与上诉人签订正式的商品房买卖合同。2、一审法院在认定意向书的基本事实方面也存在部分错误，认为该意向书没有针对该房屋附属设施、户型等未约定，但这些内容并非商品房合同的主要条款，相反一份正式的合同可能有多个体现合同条款内容的协议等来确定，而本案虽然是一个意向书，但同时也约定了双方进一步签订商品房买卖合同的内容，而被上诉人违反该意向书上的约定，擅自涨价，不与上诉人签订商品房买卖合同是严重违反双方约定的表现。一审法院判决该意向书成立且有效，但并未判决被上诉人不予履行的法律后果，仅仅是一个确认，造成该判决生效后无法具体执行，属于一种内容不全面、不完整、不具体、不规范的判决。虽然一审将意向书判决为确认成立且有效，但还应当判决被上诉人继续按照意向书的内容继续履行意向书的主要条款，否则应当承担相应的法律后果，使上诉人的根本利益得到保护，而一审法院仅仅判决部分，还留下诸多问题，上诉人无法理解一审法院的判决内容。故一审法院应当判决该意向书成立有效，并要求被上诉人继续履行意向书内容，否则应当承担相应的违约责任。3、一审判决在本院认为中称：“被告已经具备和原告签订正式买卖合同的协商条件，被告应当继续履行意向书的约定，与原告协商签订商品房买卖合同事宜，如协商不成，双方可另案另诉”，从该认定内容上可以看出，双方签订意向书已经约定的内容不可变更，其它内容双方可以协商，被上诉人应当继续履行意向书的核心内容，而一审判决虽判决该意向书成立有效，但同时应判决继续该意向书，并明确逾期履行的法律后果，故一审上诉人的请求完全可以成立。4、一审将该意向书认定为非本约的意见不能成立，所谓的本约与预约，只不过是上诉人与被上诉人是否针对合同的主要条款进行约定，如果能体现主要条款的内容那就是本约，如果仅仅体现预约期限签订合同内容，或者部分预约的条件内容才能认定存在着单独的预约合同。一审法院存在将意向书作为本约与预约混淆不清，继而未支持上诉人第二项诉讼请求无事实根据，与法律不相符。5、本案中，双方签订的合同虽然名为房源认定意向书，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。又根据《商品房销售管理办法》：第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，……；及参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第二条：当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。因此，上诉人与被上诉人签订的认定意向书上已明确双方当事人基本信息、房屋状况及具体位置信息、房屋面积、房屋单价及总价、付款时间及付款方式等与购买房屋密切相关的主要信息，故该意向书性质为商品房买卖合同。一审法院认定：“意向书并未就房屋位置、户型、余款付款时间、交付使用条件及日期、配套基础设施及公共设施的交付及有关权益、责任、解决争议的办法、违约责任等重要事项进行约定”与事实不符，上诉人的房源认定意向书中已经对房屋位置即洛龙区王城大道与关林路南侧昌晟雅居3号楼1单元401号、交付使用条件及日期即2017年2月28日、违约责任即若未实现交房则按正规商品房合同赔偿做出明确约定(置业顾问手写含定金部分)一审法院将双方有违约金的约定避而不谈，明显与事实不符。综上，双方签订的房源认定意向书符合相关法律、司法解释的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、被上诉人应按照意向书约定为上诉人办理房屋买卖合同备案登记及向上诉人交付房屋并办理过户手续，并按照意向书约定的承担逾期违约金。1、既然一审法院认定意向书成立并有效，而且在本院认为中称被上诉人应当与上诉人签订商品房买卖合同，从而肯定了双方签订意向书的核心条款内容，该核心条款内容不违反法律规定，又是被上诉人应当履行的内容，至于被上诉人是否一定要与上诉人签订正式的商品房买卖合同，根据意向书的内容可以看出是双方约定的基本义务，被上诉人拒绝进一步签订商品房买卖合同已经存在违约。意向书确定商品房买卖合同的主要条款，不影响被上诉人为上诉人办理商品房买卖合同的网签与备案，交房办理过户手续的义务，包括后期办理不动产权证的内容也是意向书约定的义务。一审法院以没有事实及法律依据为由，驳回上诉人的第二项诉讼请求，显然与判决的第一项内容具有矛盾性，判决的第一项内容与第二项具有关联性，故一审判决驳回上诉人的第二项诉讼请求明显不能成立。请二审法院在查明事实的基础上依法改判。2、2019年9月30日河南昌晟置业有限公司取得昌晟雅居项目的预售许可证，预售许可证编号为洛房商预字第Y19-147号，可以看出被上诉人开发的昌晟雅居住宅小区项目手续齐全、证照合法，现已完全具备销售条件及房屋备案登记的条件，被上诉人应当按照协议继续履行。双方继续履行合同的前提是该合同成立并生效，根据相关法律规定，该房源认定意向书应依法认定为商品房买卖合同，上诉人要求继续履行的内容具体合法，上诉人要求被上诉人按照意向书的约定交付房屋，本是被上诉人应当履行的合同义务，而被上诉人不仅应当给上诉人完善备案登记的手续，该手续包括符合签订备案登记的房屋买卖合同，还应当协助上诉人办理贷款等事项，并进行合同附随义务即备案登记义务，才能完成继续履行合同的相应责任，目前上诉人所购买的房屋仍然在被上诉人名下，加之被上诉人具有销售房屋的资质，被上诉人有义务给上诉人按照合同的约定进行交房及过户，且对该房产质量承担保证责任，明确交房时间。3、根据不动产登记管理条例等相关规定，被上诉人应当提供国家制定的房屋买卖合同标准文本，并进行相应的备案，本案房屋买卖的主要条款已经约定，关于合同主要条款之外的附随性条款，来确定交房时间、付款方式应当由被上诉人按照法律规定的要求向上诉人进行提供，是合同的附随义务，也是被上诉人应当履行的义务，而被上诉人以涨价为由拒绝与上诉人签订，也是违反合同附随义务的主要表现，应当承担相应的违约责任。上诉人要求被上诉人履行办理商品房买卖合同备案、交付房屋、办理过户手续，理由正当合法。如果被上诉人拒绝履行的话，法院完全应当依法判决被上诉人履行相应的义务。4、双方合同一旦订立并生效后，双方都应严格履行合同，而被上诉人未按合同约定的条件完善合同相关权益和实际交付房屋，已经违反法律规定及合同约定，虽然该性质为商品房买卖合同的意向书未约定具体的违约金标准，但被上诉人如果违反该意向书义务应当从上诉人起诉之日起承担法定的违约责任，该违约责任符合上诉人一审诉讼请求第三项，从双方签订意向书的习惯及事实上讲，意向书一旦签订，双方都应该严格履行，任何一方逾期履行除了有约定之外，还要承担法定的违约责任，即以上诉人交纳的购房款为基数，从2019年9月30日被上诉人取得预售许可证之日起计算，计算至该房屋备案登记完成之日止的违约金，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款基准利率。现被上诉人未按规定交付房屋、履行合同主要义务，属于违约的一种表现，应当按照法律的规定，承担相应的违约后果。从另一方面讲，被上诉人的违约责任是根据被上诉人违约行为应当承担的责任，而本案中，被上诉人以房屋涨价为由拒绝为上诉人办理房屋买卖的其他手续已经完全违约，双方合同主要条款已经确定，未经双方同意，任何一方不得改变。而被上诉人要求房屋涨价，并没有提供房屋涨价的具体的理由，而是在损害上诉人利益的情况下坚持涨价，是严重违约的一种表现。三、一审法院纵容被上诉人违背诚实信用原则的行为，二审法院应当依法予以矫正。1、上诉人与被上诉人在签订房源认定意向书时已经对房屋的位置、面积、单价、总价、交房时间、违约责任等内容进行了明确的约定，后被上诉人见房地产市场价格大幅上涨心怀不轨，见利忘义，公然违背双方签订的性质为商品房买卖合同的意向书要求涨价，违反民法总则第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺的规定，其行为与社会价值导向和公众认知相悖，人民法院应依法不予支持。2、在2020年最高人民法院发布的大力弘扬社会主义核心价值观十大典型民事案例之开发商“自我举报”无证卖房毁约案，开发商在房价上涨的背景下为牟取超额利润，公然起诉合同相对方遭到法院的驳回。本案中不能因房源认定意向书没有将《商品房销售管理办法》第十六条的全部内容予以约定就否认房源认定意向书的性质为商品房买卖合同，而是应该结合合同签署的条件、目的、合同履行方式、商品房预售制度的立法目的等因素，认定开发商为获取超出合同利益的恶意违约行为，要对开发商违背诚信的行为给予否定性评价，依法保护消费者合法权益，维护房地产交易的稳定性，引导市场交易主体诚信经营、严守契约，做出一个有温度、有力量的公正判决。综上所述，一审法院认定意向书性质错误，与事实不符、适用法律不当，双方房源认定意向书已经对合同主要条款作出约定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等规定，上诉人的诉讼请求依法成立，二审法院应当予以支持。河南昌晟置业有限公司答辩称：一、一审法院认定本案双方签订的《房源认定意向书》系预约合同，是正确的。首先，从双方签订的《房源认定意向书》的意思表示来看，双方明确约定将来订立正式商品房买卖合同，即明确有将来订立本约的意思表示。《房源认定意向书》的内容为：1、被答辩人缴纳意向金，答辩人为其保留意向房源；2、被答辩人应当参加选房活动，在参加选房活动时，有权优先选择意向房源，在其选择意向房源之后，房屋标的才能正式确定，即在签订正式商品房买卖合同之前，房屋标的并没有确定；3、《房源认定意向书》中的价格条款为“估价”，并没有确定，需要在双方签订正式商品房买卖合同前协商确定；4、《房源认定意向书》明确约定双方将来签订正式的商品房买卖合同，且在正式商品房买卖合同签订后该意向书失效。可见，《房源认定意向书》除了约定双方将来签订正式的商品房买卖合同的意思表示明确以外，其他内容均不具体、不明确。《房源认定意向书》是双方对未来协商一致后，签订商品房买卖合同的预先安排，属于预约合同性质。其次，《房源认定意向书》仅对意向房源、房屋估价和另行签订正式合同进行了约定，不具备《商品房销售管理办法》16条规定的必备条款。所约定的房源仅为意向房源，答辩人为被答辩人保留的是优先选房权，标的并没有最终确定；所约定的房屋价款也仅为“估价”，不是最终确定的房屋价格。《商品房销售管理办法》第16条规定其他主要条款均没有约定，不符合法律规定的商品房买卖合同成立的条件。商品房销售管理办法第十六条规定的商品房合同条款有十三项，而不是上诉状中所述的四项，综上，一审法院认定本案双方签订的《房源认定意向书》系预约合同，是正确的。二、以预约形式达成的协议属于不宜强制履行的合同，一审法院没有支持上诉人交付房屋并办理过户手续的诉讼主张，也是正确的，只有具备了《商品房销售管理办法》规定主要内容的商品房认购书或认购协议，才有可能被认定为商品房买卖合同，才有实际履行的条件和可能。本案所涉《房源认定意向书》不具备成立商品房买卖合同的条件，属于法律上或者事实上不能履行。因此，一审法院没有支持上诉人交付房屋并办理过户手续的诉讼主张，也是正确的。还是这第二条的，下面我再增加补充一点，上诉人在上诉状中以合同的附随义务作为确定未约定合同条款的依据，属于对法律的理解错误，法律所规定的合同附随义务是指通知协助保密等义务而不是用以确定双方未约定的合同条款内容的依据。三、双方在《房源认定意向书》没有约定违约金条款，答辩人也没有任何违约行为，一审法院认定答辩人不承担违约责任，符合合同约定和法律规定，是正确的。首先，根据《房源认定意向书》的约定，上诉人应当参加选房活动，确定房源；应当与答辩人就拟签订的商品房买卖合同条款进行协商。但上诉人既不参加选房活动，确定房源，也拒绝与答辩人就合同条款进行协商。不存在答辩人违反《房源认定意向书》的情形；其次，《房源认定意向书》没有违约责任条款，上诉人主张的违约金没有依据。综上，答辩人认为本案一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。郑国栋向原审法院起诉请求：1、依法判决确认原告被告双方签订的房源认定意向书成立、有效且性质为房屋买卖合同。2、依法判决被告继续履行合同，在房屋竣工验收后合理期限内向原告交付昌晟雅居3号楼1单元4层1号房屋，并为原告办理房屋买卖合同备案登记及房屋过户手续。3、依法判决被告承担违约金1069元（以原告交纳的购房款为基数，从2019年9月30日起计算，暂计至2019年11月30日），以及从2019年11月30日起算至该房屋备案登记完成之日止的违约金，违约金按同期人民银行贷款利率即年6%计算。4、本案诉讼费及保全费由被告承担。本案在审理过程中，郑国栋将诉讼请求第3项变更为：依法判决被告承担违约金1069元（以原告交纳的购房款为基数，从2019年9月30起计算，暂计至2019年11月30日），以及从2019年11月30日起算至该房屋备案登记完成之日止的违约金，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原审法院认定事实：2016年9月25日，原告郑国栋与被告河南昌晟置业有限公司签订《房源认定意向书》一份，约定原告购买被告开发的3号楼1单元4层1户房屋一套，面积118平方米，单价为4465.26元/平方米，房屋估价为526900元。意向书中记载了原被告的基本情况，约定立约意向金为20000元，原告在签订意向书时，须立即付清；本次选房仅属内部员工特权选房，原告签订本协议，即视为自愿接受本项目目前条件下的选房活动；被告须在规定时间内为原告保留房源，并按照本协议所约定，核算该房源价款；本认定意向书一式二份，原被告各执一份，双方签订《商品房预订书》后本协议书自动失效。在《房源认定意向书》的空白处以手写字体备注“买受人需于2016年10月2日前付首付20%共计壹拾万陆仟玖佰元整（106900元），买受人已于2016年9月30日付齐首付20%壹拾万陆仟玖佰元整Y：106900含定金。承诺于2017年2月28日前完成交钥匙，若未实现，按正规商品房逾期交房赔偿或选择退房”并加盖被告合同专用章。被告并向原告出具了收据，载明所收款项系购房诚意金。另查明，原告于2016年9月25日就涉案房屋向洛阳前锋文化传播有限公司支付团购服务费10000元。涉案房产坐落于洛龙区××与××交叉口东南角。被告原规划建设1、2、3号楼，于2018年1月22日取得涉案地块的建设用地规划许可证，2018年2月9日取得国有建设用地使用权。在2019年8月8日取得建设工程规划许可证中，1号楼被改称为1#-1号楼，2号楼被改称1#-2号楼，但楼房的房号及位置并未变更。被告于2019年8月27日取得涉案地块的建筑工程施工许可证，2019年9月30日取得涉案地块建筑的预售许可证。目前涉案楼房尚未竣工验收。原审法院认为：原被告签订的《房源认购意向书》明确了当事人的基本情况、拟购房屋的预估面积、单价等，表明双方就条件成就时将进行商品房买卖的主要内容达成合意，系具有法律约束的合同。同时，意向书并未就房屋位置，户型，余款付款时间，交付使用条件及日期，配套基础设施及公共设施的交付及有关权益、责任，解决争议的办法，违约责任等重要事项进行约定，仅是对未来签署正式买卖合同的预先安排，并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行签约这一预约标的，系独立的预约合同。因被告在起诉前已取得预售许可证，对其效力应予认可。现被告已具备与原告就签订正式买卖合同进行协商的条件，被告应当继续履行意向书的约定，与原告协商签订商品房买卖合同事宜；如协商不成，双方均可另案另诉。被告称原告既不参加选房活动，确定房源，又拒绝与其就合同条款进行协商，但未提供证据证明，本院不予采信。因意向书并非本约，原告的第二项诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求，因《房源认购意向书》中并未约定违约条款，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑国栋与被告河南昌晟置业有限公司签订的《房源认购意向书》成立且有效。二、驳回原告郑国栋其他诉讼请求。本案受理费减半收取计4540元，由原告郑国栋、被告河南昌晟置业有限公司各负担2270元。本院认定的事实与原审法院认定的事实相一致。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。案涉《房源认定意向书》上载明的内容不具备商品房买卖合同所应当明确的主要内容，其性质上为商品房预约合同，故原审法院对因《房源认定意向书》所产生本案争议按商品房预约合同纠纷予以处理并无不当。综上所述，郑国栋的上诉请求不能成立，应予驳回；原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑国栋负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十月十九日法官助理白璐书记员张迪