文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初13133号本诉原告重庆鼎诺物业服务有限公司（反诉被告），住所地重庆市南岸区南湖路****物管用房，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，执行董事兼总经理。委托代理人：陈思杏（特别授权），重庆维祯律师事务所律师。本诉被告孙群芳（反诉原告），女，1975年8月1日出生，汉族，住重庆市南岸区。本诉被告胡云中，男，1971年11月28日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆鼎诺物业服务有限公司与被告孙群芳、胡云中物业服务合同纠纷一案，本院受理后，原告自愿申请撤回了对被告胡云中的起诉，该申请符合法律规定，本院予以准许。之后，被告孙群芳在答辩期内提起反诉，本院依法适用简易程序将本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。重庆鼎诺物业服务有限公司的委托代理人陈思杏与孙群芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告重庆鼎诺物业服务有限公司诉称，原告系重庆南岸区南湖路山千院的物业管理单位，且至今一直为该小区提供物业服务。被告系该小区房屋业主，于2011年8月3日接房，2011年8月13日进场装修。原告与被告在《山千院物业服务协议》中约定：1、物业服务费为1.8元/月/平方米，按建筑面积收取；2、公摊水电费按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；3、乙方（被告）应在每月25日之前将费用金额缴清，逾期将按每天千分之三向甲方（原告）缴纳滞纳金。截至到2020年3月，被告尚欠原告物业管理费11110元、公摊水电费257.1元。同时被告还应承担因逾期缴费而给原告造成的资金占用损失，上述费用经原告催收未果，被告仍拒不缴纳，故原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2016年8月至2020年3月期间的物业服务费11110元（1.8元/平方米·月×140.28平方米×44个月）以及2016年8月至2020年3月期间的水电公摊费257.1元；二、被告向原告支付违约金（以每月欠费为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止）；三、本案诉讼费、公告费由被告承担。反诉原告孙群芳诉称，原告是重庆南岸区南湖路山千院的业主，一直按时向鼎诺物业交纳物管费，因为物业的不作为以及工作疏忽造成楼上的露台垃圾一直无人清理（楼上住户一直未装修），以致污水一直无法排出导致原告家的卧室及杂物间常年漏水。原告找物业协商理赔及维修事宜，物管一直喊我自认倒霉，拒不处理。被告既然收取了楼上业主和我的物业费（在漏水之前从未拖欠物业费），就应当履行自己的职责；被告的这种不尽责的行为已经严重损害了业主的利益，并对我的正常生活造成了困扰。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告交纳其拖欠的更换墙布及清洁出渣费1980元；2、被告向原告支付因楼上漏水造成房屋损坏以致无法居住的损失22000元（自2016年8月至2020年9月，每月500元）；3、被告对原告的房屋进行维修恢复；4、本案诉讼费由被告承担。本诉被告辩称，对原告举示证据均无异议，对欠费的事实和金额均认可，也认可物业公司进行了物业服务，但不认可原告的诉讼请求。不认可的理由是原告不做清洁以致楼上垃圾未清理、污水无法排出从而造成被告房屋漏水并产生损失，同时原告拒不提供楼上业主的信息。原告承担了我的损失后，我愿意支付物业费。反诉被告辩称，反诉原告提出的事实与理由与本诉原告无关。反诉原告在诉状及庭审中认可楼上露台是属于楼上业主所有，系专有权部分，若因楼上漏水导致被告房屋损失，根据侵权责任法的规定，应属于相邻权纠纷，而本诉是物业服务合同纠纷，故与本诉无关联，本诉原告也不是被告房屋损失的侵权责任人。根据双方当事人提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定如下事实：本诉原告系南岸区山千院小区的前期物业服务企业。2009年8月1日，原告与该小区开发企业重庆康恒置业有限公司签订《万友城市花园·山千院前期物业服务合同》，约定内容主要包括：原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；服务期限三年，自2009年9月17日起至2012年9月16日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。原告提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）等。物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，高层住宅为1.4元/月/平方米、花园洋房住宅1.8元/月/平方米、商业物业3元/月·平方米，业主共用部位、共用设施设备的用水、用电费用，按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前缴纳当月物业服务费及其他应缴之费用；逾期将按日交纳应交费用的千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告一直为山千院小区提供物业服务至今。被告系涉案小区房屋业主，房屋建筑面积为140.28平方米,用途为成套住宅，该房屋于2011年8月3日接房，2011年8月13日开始装修。从2016年8月起，被告开始拖欠物业服务费。截至2020年3月，被告欠交物业服务费共计44个月，并欠交上述期间的水电公摊费共计257.1元。另查明，本诉原告于2019年7月3日向另一业主胡云中邮寄送达《物业费催收函》，后被告与胡云中均未向原告缴纳物业服务费。上述事实有当事人当庭陈述及举示的证据在卷为凭，足以认定。本院认为，本案争议焦点是本诉被告涉案房屋漏水原因及责任承担。关于房屋漏水，本诉被告称楼上业主的房屋露台漏水导致自己房屋漏水并造成了损失；原告收取了物业费就有义务及时清理垃圾，原告未及时清理垃圾才导致楼上露台堵塞积水；并且原告拒不提供楼上业主的信息，因此，被告辩称原告应承担漏水给其造成的损失。本诉原告诉称，本诉被告认可楼上露台是属于楼上业主所有，系专有部分。房屋漏水是事实，是因楼上漏水造成的，应属于相邻权纠纷，与原告无关，原告并非侵权责任人。且原告多次通过电话与楼上业主沟通，对方承认漏水事实，但明确拒绝赔偿；在已过质保期的情况下，原告仍对被告的房屋进行了维修并给楼上露台做了防水，原告已经尽了物业服务责任。下文将根据已查明事实围绕上述焦点进行分析评述。本诉原告就涉案小区签订《万友城市花园·山千院前期物业服务合同》，是合同双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，该合同依法受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，该前期物业服务合同对全体业主包括被告均具有约束力。根据《重庆市物业管理条例》第六十六条“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同履行期限已自动延续，山千院小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费，其未交纳上述费用的行为违反合同约定，构成违约。审理中，被告辩称原告未及时清理垃圾导致楼上污水无法排出造成其房屋漏水，原告应承担责任。对该辩称意见，本院不予采纳。据已查明事实，被告认可是楼上业主的露台漏水造成其房屋漏水。该露台系楼上业主所有，系建筑物所有权的专有部分。根据前期物业服务合同的约定，原告仅对共用部分有维护、管理的责任，对业主专有部分，除非经业主委托并收取费用的前提下，否则没有义务进行维护管理。因此，导致被告房屋漏水的责任在楼上业主而非原告，原告并非侵权人。同时，被告认可欠费的事实、金额，并且被告举示的证据不足以证明是因涉案房屋漏水产生的损失。因此，被告应向原告支付2016年8月至2020年3月期间的物业管理费11110.176元（1.8元/月·平方米×140.28平方米×44个月）以及2016年8月至2020年3月期间的公摊水电费257.1元。原告主张要求被告支付物业管理费11110元，其余部分是原告对自己权利的处分，本院予以支持。关于本诉原告主张的违约金，本诉被告确实存在逾期缴纳物业服务费用的情形，应承担违约责任。虽然对因案外人的侵权行为造成被告房屋漏水深表遗憾和同情，但在当事人没有提出违约金过高要求调整，且违约事实明确无误的情况下，本院只能支持原告的违约金主张，即被告应以每月欠费为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日2016年8月16日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止。反诉原告的各项诉讼请求基于反诉被告是涉案房屋的侵权人，上文已否定了该观点，因此，对反诉原告的各项诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本诉被告孙群芳向本诉原告重庆鼎诺物业服务有限公司于本判决支付之日起十日内支付2016年8月至2020年3月期间的物业管理费11110元、公摊水电费257.1元及违约金（以每月欠费为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率自欠费之日2016年8月16日起计算至2019年8月19日止、按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率从2019年8月20日起计算至付清之日止）；二、驳回反诉原告的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取43元，由本诉被告孙群芳负担（本诉原告已垫付，本诉被告于支付上述款项时一并支付给本诉原告）；反诉案件受理费199元，由反诉原告孙群芳负担（此款已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  周 敏法官助理  陆希娟二〇二〇年十月二十六日书 记 员  蒲 月