北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初6459号原告（反诉被告）：北京玉铉鼎科技发展有限公司。法定代表人：赵立新，执行董事。委托诉讼代理人：赵丽苹，女，1977年11月19日生。委托诉讼代理人：戴会生，北京缘信律师事务所律师。被告（反诉原告）：张文喜，男，1969年5月27日生。委托诉讼代理人：付建秀，河北泉盛律师事务所律师。原告北京玉铉鼎科技发展有限公司（以下简称玉铉鼎科技公司）与被告张文喜租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员冯永良任审判长，与审判员李小芹、庞立新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告玉铉鼎科技公司的委托诉讼代理人赵丽苹、戴会生，被告张文喜及其委托诉讼代理人付建秀均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。玉铉鼎科技公司向本院提出诉讼请求：1、判决自2018年11月5日开始解除原告与张文喜于2013年3月26签订的《租赁合同》；2、要求张文喜退还2018年5月31日至2018年9月30日期间租金33333元，返还因西院二层分租的租金12500元，返还因西院分租后2017年8月1日至2017年9月30日期间的多交纳租金1万元；3、要求张文喜返还垫付的2013年3月份电费1417.95元、增值税3965.65元、企业所得税109.42元，2017年度房产税2931元、城镇土地使用税1204.8元，2018年度房产税2931元、城镇土地使用税1200元；4、要求张文喜赔偿经济损失，包括办公室装修22000元、搬家机械费、劳务费1900元、搬家运输费500元，另租场地租金损失27万元；5、赔偿原告自2018年6月1日起停产停业损失按每月3万元计算；6、要求张文喜支付因大门北侧洗车房出租2年的租金2万元；7、要求张文喜支付因希蓝德公司承租西院后应付电费11743.35元。事实及理由：张文喜与杨×系夫妻关系，杨×是原北京荣喜纸制品有限公司（简称荣喜公司）的法定代表人，张文喜是荣喜公司的实际控制人，荣喜公司的住所地、经营地点在房山区×镇×村西。2013年3月26日，原告与张文喜签订《租赁合同》一份。合同约定：张文喜将房山区×镇×村西面积约4.9亩的厂地厂房出租给玉铉鼎科技公司；租期10年，自2013年4月1日—2023年4月1日，租金每年16万；租赁期内，如有任何方对有关土地使用权、水、电等相关产生争议的问题和事件，由甲方（张文喜）负责处理，并由此给乙方（玉铉鼎科技公司）带来的经济损失由甲方负责赔偿；甲方应保证乙方水电正常供应，非不可抗力出现的故障，甲方应尽快（不超过3日）修复，以保证乙方正常安全生产；当事人因过错致使合同部分或全部无法继续履行，无过错方有权解除部分或全部解除合同；如发生违约情形，违约方应赔偿因此给对方造成的损失（其他详见《租赁合同》)。同日，作为上述《租赁合同》的补充和租赁目的，荣喜公司与玉铉鼎科技公司签订了《纸箱生产厂设备收购合同》，合同约定：玉铉鼎科技公司收购荣喜公司；玉铉鼎科技公司买断荣喜公司所有的生产设备、附属工具及运输车辆，总价22.5万元；荣喜公司配合玉铉鼎科技公司做好相应股东及法人变更，使玉铉鼎科技公司具有完整独立的法人资格（其他详见《收购合同》)。上述合同签订后，张文喜和杨×将约定收购的财产和租赁标的（荣喜公司占有范围内的厂地）交付给玉铉鼎科技公司，荣喜公司对厂地北侧房屋进行了装饰装修。荣喜公司自此开始在租赁厂地内经营。2013年5月6日，荣喜公司的法定代表人依法变更为赵立新，2015年7月10，再次变更为赵丽苹（赵×亲姐）。2017年8月1日，张文喜变更租赁合同，将原属玉铉鼎科技公司租赁范围内的西院租给北京希蓝德科技有限公司（简称希蓝德公司），并将租金调整为每年10万元，为此玉铉鼎科技公司只得将租赁厂地东北侧的库房装饰装修作为办公室，装饰装修费用22000元。2018年5月30日，院内变压器烧毁，2018年6月3日，张文喜更换了变压器，双方因变压器费用问题未能协商一致，张文喜不让玉铉鼎科技公司接电，玉铉鼎科技公司多次与张文喜协商解决供电事宜至今未果，导致玉铉鼎科技公司不能正常使用租赁场地，荣喜公司因此被迫停产营业；2018年6月底，张文喜又更换租赁厂院大门锁，致使玉铉鼎科技公司和荣喜公司人员无法上班生产，车辆无法出入，经多次协商甚至报警至今未果，荣喜公司停产停业至今，并造成玉铉鼎科技公司与其合同客户违约，损失严重。为避免损失扩大，玉铉鼎科技公司只得另租厂房厂地；2018年11月4日，玉铉鼎科技公司向张文喜发出《解除租赁合同通知书》，但张文喜至今不与玉铉鼎科技公司办理相关手续，并阻拦公司搬出。综上，原告认为：按《租赁合同》约定，被告作为出租人有义务保证承租人正常用水用电，且出现水电争议或事件均由被告负责解决，但自2018年5月30日开始被告不给原告解决生产经营供电问题，且将大门换锁之后公司人员亦不能正常出入，导致玉铉鼎科技公司无法行使场地使用权，并导致荣喜公司停产至今，被告的行为已经构成根本违约，应依法承担违约责任。因此，根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼。不同意张文喜的反诉逾期支付占地使用费的反诉请求，化工原料桶已经清理。张文喜辩称：不同意玉铉鼎科技公司的诉讼请求。签订《租赁合同》和《纸箱生产厂设备收购合同》属实，《租赁合同》约定年租金16万元。2018年11月，玉铉鼎科技公司向我发出解除合同通知，但至2019年2月仍占用场地至今，仍有14个化工染料桶等存放在场地内。故反诉要求玉铉鼎科技公司支付2018年10月1日至2019年2月4日的占地使用费53000元，并将存放的化工原料桶及桶内垃圾清除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月26日，玉铉鼎科技公司与张文喜签订了合同（一）《租赁合同》和合同（二）《纸箱生产厂设备收购合同》，《租赁合同》约定，出租方张文喜（甲方）将厂房场地位于房山区×镇×村西，总面积约4.9亩（具体厂房场地及所有建筑见照片附件一）出租给玉铉鼎科技公司，租赁期限10年，即从2013年4月1日起至2023年4月1日止，年租金16万元，每年4月1日前支付8万元，10月1日前支付8万元，该《租赁合同》第四条关于甲方的权利、义务条款第2款载明“租赁期内，如有任何方对有关土地使用权、水、电等相关产生的争议的问题或事件，由甲方负责处理，并由此给乙方带来的经济损失由甲方负责赔偿”；第4款载明“甲方应保证乙方租赁期内水电正常供应，非不可抗力出现的故障，甲方应尽快（不超过3日内）修复，以保证乙方正常安全生产。”合同第六条违约责任，约定“本合同签订后，双方必须遵照执行，任何一方不得违反，否则属违约责任，违约方承担由此造成的一切经济损失和法律责任，在租赁期内，由于甲方干涉乙方经营，导致乙方无法继续正常经营时，甲方除退还乙方合同期限内缴纳所剩余期限的全部租金外，还应赔偿乙方的所有相关损失，乙方不按期缴纳租金，甲方按日加收年租金千分之五滞纳金；逾期30天，甲方有权立即解除合同，收回租赁场地，乙方无条件撤出”。同时签订了《纸箱生产厂设备收购合同》，张文喜将北京荣喜纸制品有限公司（以下简称荣喜公司）包装生产设备及附属工具、运输车辆以22.5万元转让给玉铉鼎科技公司。协议后，玉铉鼎科技公司即支付租金使用租赁房屋场地。玉铉鼎科技公司即开始以荣喜公司的名义生产纸制品。在玉铉鼎科技公司租赁期间，自2017年起张文喜将西院房屋等部分房屋场地出租他人。2017年7月份，玉铉鼎科技公司对厂房东北侧三间房屋进行了装修，用于办公管理用房。2017年7月29日，玉铉鼎科技公司向张文喜支付租金124976元，张文喜出具了《收据》，载明“此房租截止日期为2017年9月30日之前房租已按时结清，双方无其他争议”。2017年9月30日，玉铉鼎科技公司向张文喜支付租金5万元，张文喜出具了《收据》，载明“今收到赵丽苹代北京玉铉鼎科技发展有限公司交来房租5万元，此房租日期为2017年10月1日至2018年4月1日，之前房租已按时结清，双方无其他争议”。2018年3月29日，玉铉鼎科技公司向张文喜支付租金5万元，张文喜出具了《收据》，载明“此房租日期为2018年4月1日至2018年10月1日”。2018年5月30日，场地内的变压器在使用中发生故障，无法使用，后向供电部门报修后，重新安装了新的变压器，除玉铉鼎科技公司外，其他承租客户均从变压器接通用电。玉铉鼎科技公司认为按照合同约定张文喜应当接通电源，张文喜认为应当由玉铉鼎科技公司自己接通电源，双方发生争议。2018年10月20日，玉铉鼎科技公司与王×签订了《租赁合同》，承租了位于房山区×镇×村村北×区×号厂房、宿舍。2018年10月31日，玉铉鼎科技公司向张文喜发出《解除租赁合同通知书》，该通知内容为“自2018年5月30日，变压器不能正常使用后，玉铉鼎科技公司多次与您协商解决荣喜公司供电事宜未果，导致玉铉鼎科技公司不能正常使用租赁场地，荣喜公司被迫停产；又因2018年6月底，公司大门被换锁，导致不能出入，我司认为，《租赁合同》中明确约定：承租人对厂房场地具有使用权，出租人保证承租人正常用水用电，且出现水电争议或事件均由甲方（出租人）负责解决。鉴于自2018年5月30日开始，您不能解决供电问题，你将公司大门换锁后公司人员亦不能正常出入，导致玉铉鼎公司无法行使场地使用权，并导致荣喜公司停产，您的行为已构成根本违约，故正式通知如下：根据《合同法》第96条之规定，解除双方于2013年3月26日的《租赁合同》，您应根据合同约定赔偿我司经济损失，请您在接到本通知后3日内立即与我司联系，立即办理合同解除的赔偿损失及解除手续。逾期办理，由您方承担一切法律后果”。张文喜于2018年11月5日收到解除合同通知，玉铉鼎科技公司于2018年11月底已经将生产设备等搬离承租厂房、场地。另查明，2018年8月29日，荣喜公司与北京航天元大电热设备制造有限公司签订《订购合同》，合同约定送货时间为2018年9月10日；2018年4月3日，荣喜公司与北京安捷迅工贸有限公司签订《订货合同》，制作纸箱45000个，有效期至2019年4月3日；2018年9月3日，荣喜公司与北京云基科技有限公司签订《订货合同》，制作纸箱500个，约定收到全部货款后下订单生产；2018年1月8日，荣喜公司与北京龙云华泰商贸中心签订《订货合同》，制作纸箱30500个，有效期至2019年1月8日。另查明，2003年10月1日，张文喜与房山区×镇×村村民委员会签订《合同书》，该×村村民委员会将原×村纸箱厂产权转让给张文喜，同时将原吉羊村纸箱厂场地租赁给张文喜。后张文喜注册成立了北京荣喜纸制品有限公司。玉铉鼎科技公司以荣喜公司的名义交纳2017年度房产税2931元，城镇土地使用税1204.8元，2018年度房产税2931元，城镇土地使用税1200元。本院认为，玉铉鼎科技公司与张文喜签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效，均应按照合同约定履行各自的义务，在合同履行过程中，张文喜将部分房屋场地另行出租他人，玉铉鼎科技公司交付给张文喜的租金也由合同约定的16万元降到10万元，应当视为双方认可对于合同的变更；张文喜收到玉铉鼎科技公司解除合同通知，现张文喜认可双方签订的《租赁合同》自收到时解除，本院确认该《租赁合同》于2018年11月5日起解除，双方权利义务终止。张文喜是否构成根本违约问题，张文喜将场地房屋出租给各承租者，2018年5月30日，变压器在使用过程中发生损坏，造成用电中断，属于意外事故，后张文喜购买新的变压器并安装，供电部门及时送电，玉铉鼎科技公司承租厂房部分未接通电源，按照租赁合同约定“甲方（张文喜）应保证乙方租赁期内水电的正常供应”，张文喜未积极主动与玉铉鼎科技公司协商解决生产用电问题，属于违约行为，应当承担违约责任，对因此给玉铉鼎科技公司造成的损失应当给予相应的赔偿，玉铉鼎科技公司在未接通电源问题上与张文喜发生争议，未及时寻求有关部门处理，放任损失扩大，亦应自行承担部分损失，玉铉鼎科技公司仅提供了荣喜公司与北京航天元大电热设备制造有限公司等公司的订货合同，并未提供具体经营损失的数额，本院酌情确定张文喜赔偿经济损失2万元，玉铉鼎科技公司要求张文喜赔偿停产停业损失明显过高，过高部分不予支持；张文喜一方不履行“甲方（张文喜）应保证乙方租赁期内水电的正常供应”义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，非必然造成合同解除，玉铉鼎科技公司主动提出解除合同，因此，其装修办公用房损失应当自行承担，要求张文喜赔偿的诉讼请求，不予支持；张文喜作为房产所有者和土地使用者，应当缴纳房产税和城镇土地使用税，现玉铉鼎科技公司要求张文喜给付垫付的税费，本院应予支持。玉铉鼎科技公司在租赁期间，交纳了全额电费，其他承租户应当向玉铉鼎科技公司支付电费，玉铉鼎科技公司向张文喜主张电费，因涉及第三人利益，另案处理为宜；玉铉鼎科技公司在向张文喜发出解除租赁合同通知之前已经与王×签订场地房屋租赁合同，对解除租赁合同作出安排，搬走机械设备属于自主行为，要求张文喜赔偿搬家机械费、劳务费、搬家运输费、另租场地租赁费损失，没有合理依据，本院不予支持；玉铉鼎科技公司在租赁合同、转让合同签订后的2013年自愿交纳电费、增值税、企业所得税，系荣喜公司应缴纳税费，现玉铉鼎科技公司要求张文喜给付不予支持；在租赁合同履行过程中，2017年期间张文喜建西院房屋等出租他人，玉铉鼎科技公司并未明确反对，玉铉鼎科技公司交付给张文喜的租金也由合同约定的16万元降到10万元，应当视为双方对于合同的变更，2017年9月30日，张文喜收取玉铉鼎科技公司租金5万元时，张文喜出具了《收据》，载明“今收到赵丽苹代北京玉铉鼎科技发展有限公司交来房租5万元，此房租日期为2017年10月1日至2018年4月1日，之前房租已按时结清，双方无其他争议”。玉铉鼎科技公司对于张文喜的收据载明的内容未提出任何异议，故玉铉鼎科技公司要求张文喜返还西院二层分租租金12500元、要求返还多交2017年8月1日至2017年9月30日租金1万元以及要求张文喜支付因大门北侧洗车房出租2年的租金2万元的诉讼请求，不予支持；双方的《租赁合同》于2018年11月5日解除，合同解除前仍应当按照合同约定履行各自的义务，故玉铉鼎科技公司要求返还2018年5月31日至2018年9月30日期间租金的诉讼请求，缺乏合理法律依据，本院不予支持；经本院审查，玉铉鼎科技公司与张文喜签订的《租赁合同》不存在合同无效的情形，玉铉鼎科技公司主张租赁合同无效的意见，不予认定。玉铉鼎科技公司租金已交付至2018年10月1日，尚欠2018年10月1日至11月4日合同解除期间的租金，合同解除后，玉铉鼎科技公司实际占用厂房场地至2018年11月底，玉铉鼎科技公司应当给付张文喜合同解除后实际占用期间的占用使用费，即玉铉鼎科技公司应当给付张文喜租金及实际占用期间占用使用费合计为16666.67元，张文喜反诉要求给付租金过高部分不予支持；玉铉鼎科技公司已经将存放的化工原料桶等清除，张文喜反诉要求将化工原料桶等清除处场地的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告北京玉铉鼎科技发展有限公司与被告张文喜签订的《租赁合同》自2018年11月5日解除；二、被告张文喜于本判决生效之日起三十日内给付原告北京玉铉鼎科技发展有限公司垫付的房产税、城镇土地使用税8266.8元；三、被告张文喜于本判决生效之日起三十日内赔偿原告北京玉铉鼎科技发展有限公司经济损失20000元；四、原告北京玉铉鼎科技发展有限公司于本判决生效之日起三十日内给付被告张文喜租金为16666.67元；五、驳回原告北京玉铉鼎科技发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告张文喜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，由原告北京玉铉鼎科技发展有限公司负担8650（已交纳），由被告张文喜负担550元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费563元，由原告北京玉铉鼎科技发展有限公司负担200元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告张文喜负担363元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  冯永良审判员  庞立新审判员  李小芹二〇二〇年十月十三日书记员  王亚莲