安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初5756号 原告:德邦翠馨居首届业主委员会,住所地安徽省合肥市新站区物流大道与龙门岭路交汇处德邦翠馨居小区内。 负责人:赵中军,主任。 委托诉讼代理人:汪世东,安徽康盈律师事务所律师。 被告:合肥市传世物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区凤台路东煌公寓D/E幢E1602,统一社会信用代码91340100760818112C（1-1）。 法定代表人:戴光明，总经理。 委托诉讼代理人:张军,男，1968年7月3日出生，汉族，系该公司法务，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：合肥德邦置业发展有限公司，住所地安徽省合肥市张洼路188号，统一社会信用代码91340100769003198E（1-1）。 法定代表人：沈思好，总经理。 委托诉讼代理人:夏青,安徽皖大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王从远,安徽皖大律师事务所实习律师。 原告德邦翠馨居首届业主委员会（下称“翠馨居业委会”）与被告合肥市传世物业管理有限公司（下称“传世物业”）、合肥德邦置业发展有限公司（下称“德邦置业”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翠馨居业委会负责人赵中军及委托诉讼代理人汪世东，被告传世物业的委托诉讼代理人张军，被告德邦置业的委托诉讼代理人夏青、王从远到庭参加了诉讼。本案已审理终结。 原告翠馨居业委会向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告翠馨居业委会移交《物业移交资料清单》中所载明的物业管理的相关设施、设备及资料（当庭明确为：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；电梯、消防、道路路灯、绿化、地下管网等相关资料；幼儿园、12号楼的活动中心、250平方米物业用房；园林施工图纸及树种清单；业主名册；物业管理费、停车费、公共区域出租的相关账册和票据）。事实与理由:位于合肥市新站区物流大道与龙门岭路交汇处德邦翠馨居小区由被告德邦置业开发,后被告传世物业进驻该小区进行物业管理,并与小区业主签订了《前期物业管理服务协议》。2019年10月8日传世物业在小区未成立业主委员会的情况下突然撤离,其拆走高层电梯主板导致电梯停运,拆除小区监控、大门及地下车库道闸,垃圾无人清扫,导致小区混乱。10月14日在新华社居委、七里塘社居委、合肥新站高新技术产业开发区建设发展局的指导帮助下,新的物业公司-安徽振博物业管理有限公司进场,并与传世物业签订交接协议,协议签订后传世物业至今未办理移交手续。2019年10月29日经业主大会选举产生德邦翠馨居首届业主委员会,11月1日经合肥新站高新技术产业开发区建设发展局备案。业委会成立后多次发函要求传世物业移交小区的相关资料及设施、设备,但其置之不理,导致新物业公司及原告无法正常开展工作。 被告传世物业辩称：1、2008年1月7日，传世物业与德邦置业签订物业合同，合法进入小区提供物业服务。2019年10月8日，按照物业管理程序规定，向街道社区报备并在小区公示离场。在该期间，德邦置业未向我司提交移交范围内的图纸、清单或提交其他物业管理方面的资料，我司曾要求德邦置业提供，德邦一直不理会。2、按物业管理规定，我司2019年7月3日在翠馨居小区公告栏公示了物业费收支情况，并在6天前进行公示。根据我公司自己总结的经验，于2019年10月14日将所有资料全部移交给现在的物业管理公司安徽振博物业公司，并签署了交接协议和交接清单。3、自2011年1月1日起才施行《物业承接查验办法》，该管理办法对我司没有溯及力，因为我司进入该小区提供物业服务时间是2008年1月7日，已履行了相关的义务。原告诉请没有事实和法律依据，请求驳回诉讼请求。 被告德邦置业辩称：1、原告未取得业主大会授权，无权代表全体业主起诉，诉讼主体不适格。根据《物业管理条例》第十一条第七项规定，有关共有及共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。本案中，原告要求我司移交物业相关资料的诉讼请求事关全体业主的共同利益，属于涉及共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，原告在未经业主大会授权时并不具有该项职责。其未向法院提交业主大会授权证明而提起本次诉讼，超出了其职责范围，不具备诉讼主体资格。2、即使原告诉讼主体适格，也无权要求我司移交物业资料。按法律规定，前期资料应由前期物业即传世物业来接收，但瑶海建安公司没有移交，我单位并没有原告要求提交的资料。《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条第一款规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《安徽省物业管理条例》（2005年5月1日施行）第三十条规定，办理物业承接验收手续时,建设单位应当在县级以上地方人民政府物业管理行政主管部门的监督下，向物业管理企业移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。物业管理企业应将移交结果向全体业主公示。前期物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料交还业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。从上述相关规定来看，建设单位是对前期物业服务企业而非对业主委员会负有移交物业资料的义务，向业主委员会移交物业资料的主体是前期物业服务企业而非建设单位。3、案涉小区物业资料，已经由合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司移交给了被告传世物业公司。我方虽然为名义上的开发商，但实际投资建设开发的主体是合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司。该小区前期报建、施工、前期物业选择、物业移交等相关手续均是由该公司以我方名义办理，我方并未参与。原告要求移交相关物业资料是物业管理所必须的，没有这些资料物业公司将无法为小区提供物业服务，然而传世物业从09年就进驻小区提供物业服务，直到2019年10月才撤离小区，这恰恰说明合肥瑶海建筑安装工程有限责任公司已经将相关物业资料及设施，移交给了传世物业。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：德邦置业开发建设了位于合肥市新站高新技术产业开发区的德邦翠馨居小区，后德邦置业（甲方）与传世物业（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，委托传世物业在德邦翠馨居小区进行前期物业管理。合同约定：委托管理期限为五年，自2008年1月7日起至2013年1月7日止。若本合同到期，小区业主委员会未成立或未与物业公司签订新的物业管理委托合同，则本合同自动顺延。甲方自合同生效之日起30日内与乙方合作建立及提供本物业所有的管理档案、资料（含工程建设竣工资料、住用户资料）。2019年10月8日，传世物业撤出该小区的物业管理。 2019年10月14日，传世物业（甲方）与安徽振博物业管理有限公司（下称振博物业）（乙方）签订《交接协议》，协议约定：2019年10月14日，经甲乙双方现场确认，对德邦翠馨居小区进行交接。甲方负责将小区内所有相关资料、设施设备全部移交给乙方，乙方于当日正式接管德邦翠馨居小区全部物业管理工作。具体移交项目如下：1、电梯、地下库房、车库、消防设施设备、排污泵等。2、小区内所有相关图纸资料。3、公共照明电、水。4、值班室、监控室及管理用房（备注：详细设施设备运行情况附清单）。该协议另附《德邦翠馨居小区公共设施现状交接清单》，记载了小区消防、监控、电梯、道路、门禁、路灯照明等公共设施设备缺失、受损等现状。没有相关图纸、资料移交内容。 2019年10月16日，合肥市新站高新技术产业开发区建设发展局向传世物业发出《关于限期完成德邦翠馨居小区物业移交工作的通知书》，载明根据《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》的规定，传世物业应同新的物业公司办理交接手续，同时按照《合肥市物业服务企业退出物业项目管理办法》的规定向业主委员会、新物业服务企业移交利用物业公共设施、公共场地等所得收益的收支情况明细账和余额，物业管理用房和属于业主共同所有的其它财物，竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图等资料和财物，公共设备清单等物业管理需要的其他资料。后传世物业未按该通知要求移交相关资料和财物。 2019年10月29日，经业主大会选举产生翠馨居首届业委会，同年11月1日向合肥市新站高新技术产业开发区建设发展局备案。2020年11月18日，安徽康盈律师事务所受翠馨居业委会委托向传世物业邮寄律师函，要求传世物业向翠馨居业委会移交小区相关资料，传世物业拒收。 庭审中，经原告翠馨居业委会申请，振博物业总经理余明甫出庭作证。其陈述2019年10月14日在七里塘街道、新华社居委有关领导参加下，振博物业与传世物业进行了交接，地下管网竣工图、业主花名册、消防图纸、电梯维保记录、小区竣工图没有交接，只移交了6部电梯。活动用房、幼儿园等全部由传世物业出租给他人，物业用房共上下四间，只收到一个一楼门卫室。 以上事实，有经过双方质证的《前期物业管理服务委托合同》、《交接协议》附（公共设施现状交接清单）、《关于限期完成德邦翠馨居小区物业移交工作的通知书》、《业主委员会备案表》、《律师函》及快递回单、证人证言及双方当事人陈述等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十九条、第三十八条，《安徽省物业管理条例》第五十二条、第六十三条的规定，办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；园林施工图纸及树种清单；业主名册；物业的使用、维护、管理必需的其他资料。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。本案中，原告翠馨居业委会诉请被告传世物业移交上述资料、设施设备，符合法律规定，本院依法予以支持。被告传世物业辩称部分资料系因德邦置业未提供，其余所有资料已移交，被告德邦置业辩称案涉小区实际投资建设开发主体为合肥瑶海建筑安装工程有限公司，物业资料已由该公司移交传世物业，均未能提供证据予以证明，故本院对两被告辩称均不予采信。被告德邦置业辩称原告翠馨居业委会未取得业主大会授权，无权代表全体业主起诉，诉讼主体不适格。经查，翠馨居业委会产生程序合法，其诉请被告移交相关资料、设施，未超出《物业管理条例》规定的业主委员会履行职责的范围，且符合全体业主的共同利益，故系本案适格的诉讼主体，本院对被告德邦置业的该项辩解不予采信。 据此，依照《物业管理条款》第二十九条、第三十八条，《安徽省物业管理条例》第五十二条、第六十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款之规定，判决如下： 一、被告合肥市传世物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告德邦翠馨居首届业主委员会移交《交接协议》（附公共设施交接清单）中载明的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料，电梯、消防、道路路灯、绿化、地下管网等相关资料，园林施工图纸及树种清单，业主名册，物业管理费、停车费、公共区域出租的相关账册和票据； 二、被告合肥德邦置业发展有限公司对本判决第一项中移交物业管理相关设施、设备及资料予以协助； 三、驳回原告德邦翠馨居首届业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告合肥市传世物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  邹素琴 二〇二〇年十月十五日 书记员  赵丽丽 附相关法律条文： 《物业管理条例》 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 《安徽省物业管理条例》 第五十二条在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料； （二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单； （五）园林施工图纸及树种清单； （六）业主名册； （七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。 建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。 第六十三条物业服务合同解除或者终止后，原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止，并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出，并按照法律、法规规定和合同约定，向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物： （一）移交本条例第五十二条规定的材料； （二）移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案； （三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备； （四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据； （五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。 业主大会重新选聘物业服务企业后，业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业，原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。 原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，但物业服务合同另有约定的除外。 物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业报务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。