吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初2074号原告：吉林建龙物业服务有限责任公司，住所地吉林市丰满区吉林大街**。法定代表人：安华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明杰，吉林丁凤礼（吉林）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘开宇，吉林建龙物业服务有限责任公司员工。被告：陈艳秋，男，1958年10月27日生，汉族，住吉林市。委托诉讼代理人：李玉荣（曾用名李若含），女，1975年2月16日生，汉族，住吉林市，与陈艳秋系夫妻关系。原告吉林建龙物业服务有限责任公司（以下简称建龙物业公司）与被告陈艳秋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建龙物业公司委托诉讼代理人王明杰、刘开宇，被告陈艳秋及委托诉讼代理人李玉荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建龙物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令陈艳秋给付建龙物业公司物业服务费3792.35元及滞纳金4152.62元，合计7944.97元；二、由陈艳秋承担本案诉讼费。事实与理由：建龙物业公司为陈艳秋居住的瀚林苑小区提供物业服务，并与吉林市丰满区瀚林苑小区业主委员会签订《嘉业瀚林苑物业服务合同》，按合同约定建龙物业公司已为陈艳秋居住的小区提供物业服务，陈艳秋应向建龙物业公司交纳物业费。自2015年以来陈艳秋一直拖欠物业费，建龙物业公司多次向陈艳秋进行催缴物业费，但陈艳秋以各种理由推诿拖欠至今。故诉至法院，请求支持其诉讼请求。陈艳秋辩称：不交物业费是有原因的：一、其家房子在一楼带花园，花园是有门的，门外是绿化地，成为了公共厕所，外人多次大小便，其多次向物业请求处理这个问题，一直没有解决，这个问题造成其家大人孩子的心里伤害，对孩子的心理阴影伤害很大，其家是个女孩，在发现多次大小便之后，其向物业请求过这个问题，一直没有解决，这个问题的存在尤其对小孩的心理伤害很大，不小心会遇到男士或者女士在那里上厕所，目前其孩子不敢到花园外不敢面对，请求给其处理这个问题，还有对我孩子身心造成阴影。二、其家楼的外墙掉砖，墙皮脱落，由于其住在一楼，经常到花园里面去，造成了心理恐慌，担心害怕，从2013年一直反映到现在，一直都没有处理。三、其家的门口，开门就是垃圾堆，其家门口多年以来存放的轮椅、铁皮柜、破沙发，今年是物业人员给收拾走的，所以今年的物业费交了。其对小区的整个绿化不满意，私搭乱建较多，其家车库门口随时有车停放，导致车辆无法出入，无法送孩子上学，只能自行打车走，多次向物业反映，至今没有解决。经审理查明：吉林市嘉业房地产开发集团有限责任公司（以下简称嘉业房地产公司）为吉林市嘉业瀚林苑小区开发建设单位。2012年1月19日嘉业房地产公司与建龙物业公司签订了前期物业服务合同，合同约定：建龙物业公司为嘉业瀚林苑提供前期物业服务，收费标准为多层住宅每月每平方米0.9元。前期物业服务期限为2年，自2011年12月至2013年12月。双方约定，服务期限届满，如果没有选聘新的物业管理企业，建龙物业公司继续管理的，视为此合同委托期限自动延续至业主委员会成立。2015年12月26日建龙物业公司与吉林市丰满区瀚林苑小区业主委员会签订《嘉业瀚林苑物业服务合同》。合同中甲方为瀚林苑小区业主大会，乙方为建龙物业公司，双方在合同中约定：建龙物业公司为嘉业瀚林苑小区提供物业服务，收费标准为多层住宅每月每平方米0.9元。物业管理期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。瀚林苑业主委员会与建龙物业公司在合同上分别加盖了公章。陈艳秋为嘉业瀚林苑小区XXX号房屋的业主（属于多层住宅），房屋面积XXX平方米。陈艳秋因他人在其屋外绿地大小便、楼外墙体多处脱落、多处私搭乱建等原因，未交纳2015年5月6日至2018年12月31日的物业服务费合计3790.6元（XXX平米×0.9元/每月/每平米×12个月×XXX年）。上述事实有以下证据予以证明：《前期物业服务合同》、《嘉业瀚林苑物业服务合同》、物业服务费通知单、物业费欠缴明细表、电梯（自动扶梯）保养合同、瀚林苑小区化粪池清掏及主下水管线疏通协议书、美信公司清洁、绿化服务承包合同、照片。根据建龙物业公司、陈艳秋的诉辩意见，本案争议焦点为：1、陈艳秋应否给付建龙物业公司物业费3792.35元；2、陈艳秋应否承担交纳滞纳金的义务。本院认为，陈艳秋应给付建龙物业公司2015年5月6日至2018年12月31日的物业费3790.6元。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”本院认为，建龙物业公司与嘉业房地产公司签订的《前期物业服务合同》及与瀚林苑小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依照法律规定，物业公司与房地产公司及业主委员会与签订的合同效力是及于全体业主的，物业公司已按合同履行服务义务，陈艳秋作为业主应按合同履行交纳物业费义务。物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中，陈艳秋提供的证据不足以证明建龙物业公司存在根本不履行或者不完全履行义务的情形，故陈艳秋应按合同约定履行交纳物业费义务。陈艳秋认为小区内多处私搭乱建，物业公司不予制止，本院认为，物业公司并没有直接拆除私搭乱建的执法权，且其已履行了通知相关业主禁止私建并拆除违建的义务。关于陈艳秋认为建龙物业公司不承担楼外墙体的维修义务，导致楼外墙体多处脱落，本院认为，小区内楼外墙砖大面积脱落的问题在房屋质保期内就已出现，明显已属于房屋质量问题，不应全部归责于物业公司不承担维修义务。关于陈艳秋提出的外人在其房屋外绿地随地大小便给其家人带来精神损害的问题可另行主张权利，不应以此为由拒交物业费。另外建议物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，并积极完善不足之处，以充分获取所在小区业主的理解和配合。当物业服务质量长期达不到相关标准时，业主可通过合法途径向相关监管部门投诉。关于建龙物业公司要求陈艳秋承担给付违约金的主张，本院认为，陈艳秋不属恶意拖欠物业费，所以对其违约金的主张不予支持。按建龙物业公司收费标准（XXXX平米×0.9元/每月/每平米×12个月×XXX年）计算，陈艳秋未交纳物业费合计为3790.6元，而非建龙物业公司诉请要求的3792.35元，故陈艳秋应给付建龙物业公司自2015年5月6日起至2018年12月31日止的物业服务费合计3790.6元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈艳秋于本判决生效之日起五日内一次性给付吉林建龙物业服务有限责任公司自2015年5月6日起至2018年12月31日止的物业费3790.6元；二、驳回吉林建龙物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈艳秋负担13元，吉林建龙物业服务有限责任公司负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二〇年十月十四日书记员  徐士博