常州市金坛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0413民初3619号 原告：陈明祥，男，1963年07月15日出生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：俞恩强，江苏常金律师事务所律师。 被告：夏粉美，女，1965年02月11日出生，汉族，住常州市金坛区。 委托诉讼代理人：储庆华，江苏天择律师事务所律师 被告：常州市金坛区同大房地产开发有限公司，住所地常州市金坛区西城街道北戴庄**。 法定代表人：王洪华，该公司总经理。 第三人：俞晓明（追加），男，1957年04月10日出生，汉族，住常州市金坛区。 第三人：陈玉娟（追加），女，1957年05月15日出生，汉族，住常州市金坛区。 原告陈明祥与被告夏粉美、常州市金坛区同大房地产开发有限公司（以下简称同大公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2019年10月22日作出（2018）苏0413民初7207号民事判决，被告夏粉美不服该判决，向常州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年7月15日作出（2020）苏04民终1663号民事裁定，以原审违反法定程序为由，撤销上述判决，发回本院重审。本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告陈明祥及其委托诉讼代理人俞恩强、被告同大公司法定代表人王洪华、被告夏粉美的委托代理人储庆华、第三人俞晓明到庭参加诉讼。第三人陈玉娟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈明祥向本院提出诉讼请求：1.停止对常州市金坛区房屋的执行；2.确认位于常州市金坛区房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月20日，同大公司将其开发的华城嘉园某号店面房出售给陈明祥，总房款为260万元。除首付外，陈明祥向农业银行金坛支行贷款130万元。陈明祥已将所有款项交付给同大公司。后同大公司将该房产过户给他人，另将位于华城纬六路某号店面房置换给陈明祥。2013年12月3日，陈明祥与同大公司签订承诺书，确定置 换诉争房产，同大公司将该房产交付给陈明祥。因诉争房产登记于案外人俞晓明名下，而俞晓明涉及刑事案件在监狱服刑，故无法办理产权变更登记手续。此后，该房产一直由原告对外出租。2018年8月15日，夏粉美申请法院查封了该房，陈明祥对此提出执行异议，但金坛法院于2018年9月25日作出（2018)苏0482执异86号执行裁定书，驳回了陈明祥的异议申请。 被告夏粉美辩称：1.诉争房产并非同大公司置换给陈明祥，而是以抵债的形式给陈明祥;2.登记产权人俞晓明实际于2017年刑满释放，距离查封日期即2018年8月15日有10个月时间，完全可以办理房产变更登记。 被告同大公司辩称：王洪华从2015年起担任同大公司法定代表人，陈明祥曾找过王洪华，同大公司将涉案房产交付给陈明祥。涉案房产是陈明祥所有，租金也是付给陈明祥。因登记房主坐牢了，故一直未过户。陈明祥去监狱找过登记房屋产权人，他说出来再过户。 本院经审理查明，夏粉美与同大公司、王夕珍、蒋兔红民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月11日作出（2017)苏0482民初6184号民事调解书：一、同大公司、蒋兔红、王夕珍同意于2017年12月30日前共同返还夏粉美借款330万元；二、案件受理费减半收取16600元，由同大公司、蒋兔红、王夕珍共同负担，此款夏粉美已预交，同大公司、蒋兔红、王夕珍于2017年12月30日前一并给付夏粉美。该调解书发生法律效力后，根据夏粉美的申请，本院于2018年1月24日立案执行，案号为（2018)苏0482执367号。在该案执行过程中，本院依法于2018年8月15日作出（2018)苏0482执367号执行裁定书，查封案外人俞晓明名下的华城纬六路某号不动产。案外人陈明祥提出异议后，本院于2018年9月25日作出（2018)苏0482执异86号执行裁定书，驳回陈明祥的异议申请。原告陈明祥依法向本院提起诉讼。 坐落在本区不动产（建筑面积30.24平方米）登记在俞晓明、陈玉娟的名下。2010年5月15日，同大公司与俞晓明签订《关于商住房产权置换协议书》，约定俞晓明以位于华城纬六路地税商住房甲单元301室、华城纬六路某号不动产（含车库）与同大公司的位于某小区Ａ幢8-9号（现市场路X幢由西向东第X间1-2层，建筑面积254.4平方米）进行置换，俞晓明补同大公司房款80万元，俞晓明于一个月内将房屋钥匙及房产证、土地使用权证交付给同大公司，同大公司置换给俞晓明的房产由同大公司负责办理房产证、土地使用权证并在一个月内交付给俞晓明。后俞晓明将华城纬六路某号不动产交付给同大公司，但未办理产权变更登记。 2010年4月，陈明祥与同大公司签订《商品房买卖合同》，约定陈明祥购买同大公司开发的华城嘉园X幢某号店面房，总价为260万元。2010年4月27日，陈明祥与中国农业银行金坛市支行（以下简称金坛农业银行）签订《个人购房担保借款合同》，约定陈明祥为购买华城嘉园X幢某号店面房向金坛农业银行借款130万元，借款期限从2010年4月27日起至2020年4月26日止，全部借款直接划入同大公司的账户。同日，金坛农业银行将借款130万元汇入同大公司账户。后同大公司将华城嘉园X幢某号店面房另行出 售给他人，并办理了产权登记。 2013年12月3日，时任同大公司法定代表人的蒋兔红向陈明祥出具《承诺书》，载明：“我和王夕珍郑重承诺，位于金城镇华城纬六路地税局商住楼第二个店面房抵给陈明祥。由于该房处于拆迁阶段，今后退赔等一切事项，均转让给陈明祥。如出现任何法律问题，均有蒋兔红、王夕珍负法律责任。（该房屋用于偿还欠陈明祥借款壹佰万元整）（含店面房自行车库）。”蒋兔红、王夕珍亦在承诺人处签名，陈明祥在接受人处签名。后同大公司将案涉店面房交付给陈明祥，并由陈明祥对外出租至今。 嗣后，原告陈明祥多次找被告同大公司、第三人俞晓明要求协助办理案涉房产变更登记手续，因第三人俞晓明就案涉房产与被告同大公司之间存在租赁纠纷，在该纠纷未得到解决的情况下，第三人俞晓明拒绝协助办理案涉房产的产权变更登记手续。 另查明，2015年3月26日，同大公司的法定代表人由蒋兔红变更为王洪华，且蒋兔红不再是同大公司的股东。 上述事实，由陈明祥提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、承诺书、执行裁定书、刑事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 本案双方当事人争议的焦点为原告就案涉不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为原告对案涉不动产并不享有足以排除强制执行的民事权益。理由： 原告陈明祥与被告同大公司签订《商品房买卖合同》的标的物是本区华城嘉园X幢某号店面房，而不是案涉房产。双方就案涉房产并没有签订合法有效的商品房买卖合同。同大公司原法定代表人蒋兔红出具的承诺书主要载明了以房抵债的内容，属以房抵债协议，该抵偿协议抵偿的为普通债权（借款100万元）。该协议不具备商品房买卖合同的要件。案涉房产距今近十年多时间未能办理产权变更登记，其主要原因是案涉房产的所有权并不登记在被告同大公司名下，而是登记在第三人俞晓明、陈玉娟名下，同大公司在不享有案涉房产所有权的情况下将案涉房产抵债给原告，属于无权处分行为，在同大公司未取得案涉房产所有权的情况下，根本无法办理产权变更登记至原告名下。在作为抵债物的案涉房产未办理权属转移登记的情况下，以物抵债行为并未完成，并不仅因抵债协议的形成而改变原告所享有债权的普通债权性质，原告陈明祥的债权本质上仍为普通债权。以物抵债协议并不必然导致不动产所有权的转移，不能适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。〔详见《全国法院民商事审判工作会议纪要第44条的理解与适用》〕。因此，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求本院停止对案涉不动产强制执行的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。案涉房产登记在第三人俞晓明、陈玉娟名下，同大公司不享有案涉房产的所有权，该财产目前不属于被告同大公司所有，被告夏粉美无权要求本院对案涉房产采取强制执行措施，本院查封第三人俞晓明、陈玉娟名下财产的执行行为不当，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、第十四条、第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于人民法院在民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告陈明祥的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告陈明祥负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。 审 判 长  蒋 勇 人民陪审员  岳锡林 人民陪审员  徐小才 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  李 珏