广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25834号原告：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市白云区白云大道北乐居大街22号一、三、四楼（自主申报）。法定代表人：邹立勇，总经理。委托诉讼代理人：杨楚文，广东君厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓洛瑶，广东君厚律师事务所律师。被告：广州中凯商业投资有限公司，住所地广州市天河区濂泉西路105号电子大楼201室（市场地址：天河区濂泉西路105号）。法定代表人：李少勤，总经理。委托诉讼代理人：李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔洁，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。原告广州市悦华物业管理有限公司（以下简称悦华公司）与被告广州中凯商业投资有限公司（以下简称中凯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦华公司的委托诉讼代理人杨楚文、邓洛瑶，被告中凯公司的委托诉讼代理人李耀华、崔洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悦华公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《物业管理委托合同》；2.请求判令被告向原告支付物业管理费338451.5元以及逾期支付上述管理费的违约金（自2019年9月6日起以每日万分之五计算，计至实际还款之日为止，暂计至2020年7月28日为55167.6元）；3.请求判令被告向原告支付电费1287.9元及水费1588.27元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原告与被告于2019年9月30日签订《物业管理委托合同》，约定原告为被告提供物业管理服务，物业地址为白云区新广从公路西侧梅福园乐居大街25号娱乐中心、白云区新广从公路乐居北街1号之一农贸市场，合同期限自2019年8月15日至2024年5月31日。上述物业中娱乐中心每月物业管理费为41956.8元，农贸市场每月物业管理费为17851.5元。合同约定被告应于每月5日前按时向原告缴纳当月物业管理费，并承担物业所产生的水、电费。若被告迟延向原告支付物业管理费，被告应以欠缴金额为基数，按照每日万分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告未按照合同约定支付物业管理费及电费，被告的行为严重损害了原告的合法权益。特诉至法院，请求判如所请。被告中凯公司辩称：1.被告与出租方解除租赁合同时，已经解除了物业管理合同。2.涉案物业管理合同约定的管理费标准是被告被迫签订的，在出租方的招标文件中明确物业管理费大约为10-15元/月/平方米，原告要求被告以15元/月/平方米的标准签订物业管理合同后才让被告进场。该物业管理合同中也明确约定了物业合同签订之日，被告才可以进场。该物业管理服务费的标准过高，远超过周围区域低于2元/月/平方米的标准，我们认为合同约定的物业费标准过高。3.被告是使用了农贸市场，但从来没有使用娱乐中心的场地，由于出租方与原来使用娱乐中心一楼的老人活动中心的业主有纠纷，业主不让被告进场，被告也反映到了街道，街道提出要以维稳为主，导致被告无法使用整个场地，也无法装修。4.今年由于疫情的影响，被告在这个项目产生了巨额的亏损，农贸市场也因为疫情原因无人经营。故原告并没有尽到管理责任，应当减少报酬标准。原告主张的电费1287.9元我方同意支付。5.若认定被告需要支付违约金，原告认为违约标准过高，请求法院调低为全国银行间同业拆借利率。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《物业管理委托合同》、广东增值税普通发票、关于催收费用的通知、房屋移交检查情况表、清洁卫生及绿化保养服务合同、房屋移交检查情况表，被告提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同补充协议二》、招标公告、房地产权证、申请书、关于《穗安置经租协[2019]001号》系列租赁合同解除标的1租赁事宜的复函、广州市城建安置房事务中心关于《穗安置经租协[2019]001号》系列租赁合同解除标的1租赁事宜的复函、《房屋租金减免协议》、《广州市城建安置房事务中心解除房屋租赁合同协议》等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2019年9月30日，中凯公司（甲方）与悦华公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，约定：1.1物业地址白云区新广从公路西侧梅福园乐居大街25号娱乐中心、白云区新广从公路乐居北街1号之一农贸市场。1.2娱乐中心建筑面积计2797.1227平方米，农贸市场建筑面积计1190.1002平方米，该两处物业建筑面积共计3987.2229平方米，合同期限自2019年8月15日起至2024年5月31日。2.1根据物业实际情况，双方约定物业管理费用单价每月每平方米为15元/平方米，甲方于每月5日前按时向乙方缴交当月物业管理费。（1）娱乐中心每月管理费41956.80元，自2019年8月15日起开始计算（以事务中心与甲方的物业移交书面记录为计收依据）。（2）农贸市场每月管理费17851.50元，自2019年8月15日开始计收（以事务中心与甲方的物业移交书面记录为计收依据）。6.2若甲方迟延向乙方支付物业管理费的，甲方应以欠缴金额为基数按照每日万分之五的标准向乙方支付违约金。另查明，广州市城建安置房事务中心（以下简称安置房中心）于2019年3月在广州产权交易所发布招租公告，载明出租标的1为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号、标的2新广从公路乐园北街1号之一农贸市场。招租公告在重大事项及其他披露内容中明确：5.租金不包含物业管理费，承租方须与该物业所在的物业管理公司签订合同并接受管理，物业管理费10-15元/平方米，具体与物业管理公司协商。7.标的1房产证标示用途为娱乐中心，之前用于出租，后由于承租人违反合同约定而解除合同，但承租人仍继续占用该物。2018年7月13日经广州仲裁委员会裁决将物业恢复并予以交还，但原承租人拒不执行裁决，2018年8月6日向广州市中级人民法院申请强制执行，现正在等待强制执行中。另外现娱乐中心首层约1400平方米属于公共配套，免费使用的老人之家和街道办公用房（这可能会产生永久占用），且承租后不能产生文娱活动的噪音。后中凯公司（乙方，承租方）经过竞标后，于2019年5月23日与安置房中心（甲方，出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将标的1为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号、标的2为新广从公路乐居北街1号之一农贸市场出租给乙方，租赁期自2019年6月1日起至2024年5月31日。乙方必须接受租赁房屋所在的物业管理公司统一管理，并按时向物业管理公司交纳所有管理费。出租标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，如签订房屋租赁合同后无法收回使用、租赁合同继续履行、租金不作面积扣减，风险由乙方自行承担。2019年8月27日，安置房中心（甲方）与中凯公司（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议（二）》，约定：签订原合同时标的1暂不具备交付条件。2019年8月8日，标的1的2-3楼正式完成腾空清场作业，标的1符合合同约定的交付条件。双方明确：标的1、标的2两处房屋作为一整体进行交付（标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，如无法收回使用的、租赁合同继续履行，租金不作面积扣减，风险由乙方自行承担），租赁期均为5年，租赁期起算日均从2019年6月1日起至2024年5月31日，房屋实际交付日为2019年8月15日（中凯公司享有三个月的免租期，免租期起算日为房屋实际交付之日）。鉴于招标文件中明确由出租方收回物业，但根据实际情况，双方同意由承租人负责依法收回标的1首层现状为公共配套、免费使用的老人之家和街道办公用房，出租人在合理的请求范围内予以协助。双方同意标的1、标的2现已符合交付条件，甲乙双方同意2019年8月15日为标的1、标的2整体交付之日，并办理房屋移交手续，乙方对此予以确认。2019年11月5日，中凯公司以其在准备收回老人活动中心时，出现老人四处上访、影响社会稳定，安置房中心要求中凯公司停止收回活动，导致其无法实现租赁该物业的目的为由，向安置房中心要求解除标的1部分的租赁合同。安置房中心于2019年12月9日复函称中凯公司擅自解除关于标的1的合同没有法律依据；关于收回老人活动中心事宜，安置房中心未要求中凯公司停止收回老人活动中心，但在收回老人之家和街道办公用房的过程中须依法依规，不得使用暴力。2020年5月12日，安置房中心（甲方）与中凯公司（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议》，约定：确认涉案房屋实际交付日起为2019年8月15日，甲乙双方同意《房屋租赁合同》及其补充协议于2020年4月14日正式解除，乙方须按原合同约定缴付欠付的由2019年11月15日至2020年4月14日期间5个月的租金（因“新冠病毒”疫情，安置房中心按照政策同意减免2020年2-3月份2个月的租金）。原、被告双方提交的《房屋移交检查情况表》显示，2019年8月15日，安置房中心将租赁标的新广从公路西侧梅福园乐居大街25号和新广从公路乐园北街1号之一农贸市场按现状移交给中凯公司。2020年4月17日，中凯公司将上述两个租赁标的移交给安置房中心，上述表格中记载新广从公路西侧梅福园乐居大街25号欠缴电费1287.9元。悦华公司并确认中凯公司已经自行向自来水公司支付水费1588.7元，故其在本案中不再主张水费。原、被告双方确认中凯公司在租赁期内未能收回新广从公路西侧梅福园乐居大街25号一楼的老人活动中心和街道办公用房。双方并确认中凯公司于2019年12月17日支付管理费80331.8元，于2020年5月20日支付管理费63670.4元，此外未再支付过管理费。本院认为：中凯公司与悦华公司于2019年9月30日签订的《物业管理委托合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中凯公司主张该合同约定的管理费标准过高，但安置房中心在对涉案租赁标的公示招租的公告文件中已经明确物业管理费的标准为10-15元/平方米,中凯公司参与竞标表明其上述公示范围内的物业管理费标准并无异议，现《物业管理委托合同》约定的物业管理费标准并未超过招标文件公示的物业管理费标准，故中凯公司抗辩称《物业管理委托合同》中约定物业管理费15元/平方米过高，以及其在被胁迫的情况下同意该标准的抗辩意见本院不予采纳。中凯公司主张由于其并未实际收回新广从公路西侧梅福园乐居大街25号首层老人活动中心及和街道办公用房，导致新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的整体无法装修使用，故其不需支付该处物业的物业管理费的意见，根据中凯公司与安置房中心之间签署的《房屋租赁合同》及其补充协议，以及中凯公司和安置房中心的往来函件，中凯公司同意签订合同后，若新广从公路西侧梅福园乐居大街25号首层无法收回使用、租赁合同继续履行、租金不作面积扣减，风险由中凯公司自行承担。此外中凯公司与安置房中心双方均同意2019年8月15日为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号标的整体交付之日，且中凯公司同意向安置房中心支付自2019年11月15日（租金起算日为房屋实际交付之日即2019年8月15日，中凯公司享有前三个月的免租期）至2020年4月14日期间新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的租金。从上述事实可知，虽然中凯公司并未实际收回新广从公路西侧梅福园乐居大街25号首层老人活动中心及和街道办公用房，但其已经同意自行承担风险，并确认2019年8月15日为新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的整体交付的时间，且中凯公司与悦华公司签署的《物业管理委托合同》中也明确约定物业管理费自2019年8月15日开始计收，中凯公司应当依照双方合同约定自2019年8月15日开始向悦华公司交付物业管理费，中凯公司主张不应支付新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的的抗辩意见与双方《物业管理委托合同》约定不符，本院不予采纳。根据《房屋移交检查情况表》，中凯公司于2020年4月17日才将新广从公路西侧梅福园乐居大街25号租赁标的交还给安置房中心，悦华公司要求中凯公司支付2019年8月15日至2020年4月17日的物业管理费本院予以支持，金额为482453.7元（59808.3元/月×7.5月+59808.3元/月÷30天/月×17天），扣除中凯公司已经支付的144002.2元后，悦华公司要求中凯公司支付仍欠的338451.5元的诉讼请求本院予以支持。中凯公司已经将其承租的两处租赁标的物交还给安置房中心，故中凯公司与悦华公司之间《物业管理委托合同》已于中凯公司交还两处租赁标的物时已经实际解除。合同解除后，无须重复解除，故悦华公司要求解除《物业管理委托合同》的诉讼请求本院不予支持。对于悦华公司主张的违约金，《物业管理委托合同》中约定中凯公司应于每月5日前按时向悦华公司缴交当月物业管理费，但中凯公司仅于2019年12月17日支付了80331.8元，于2020年5月20日支付63670.4元，悦华公司现主张违约金符合合同约定。但双方约定的违约金标准以欠缴金额为基数按照每日万分之五计算，该标准过高，现中凯公司要求调低，本院酌情调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，违约金应当分段计算：以89712.45元为本金，从2019年9月6日开始计算至2019年10月5日；以149520.75元为本金，从2019年10月6日开始计算至2019年11月5日；以209329.05元为本金，从2019年11月6日开始计算至2019年12月5日；以269137.35元为本金，从2019年12月6日开始计算至2019年12月16日；以188805.55元为本金，自2019年12月17日开始计算至2020年1月5日；以248613.85元为本金，从2020年1月6日开始计算至2020年2月5日；以308422.15元为本金，从2020年2月6日开始计算至2020年3月5日；以368230.45元为本金，从2020年3月6日开始计算至2020年4月5日；以402121.82元为本金，从2020年4月6日开始，计算至2020年5月19日；以338451.5元为本金，从2020年5月20日计算至实际清偿之日为止。悦华公司明确其不再主张水费，悦华公司主张的电费1287.9元，中凯公司并无异议，本院对悦华公司要求中凯公司支付电费1287.9元的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州中凯商业投资有限公司向原告广州市悦华物业管理有限公司支付物业管理费338451.5元并支付违约金（违约金应当分段计算：以89712.45元为本金，从2019年9月6日开始计算至2019年10月5日；以149520.75元为本金，从2019年10月6日开始计算至2019年11月5日；以209329.05元为本金，从2019年11月6日开始计算至2019年12月5日；以269137.35元为本金，从2019年12月6日开始计算至2019年12月16日；以188805.55元为本金，自2019年12月17日开始计算至2020年1月5日；以248613.85元为本金，从2020年1月6日开始计算至2020年2月5日；以308422.15元为本金，从2020年2月6日开始计算至2020年3月5日；以368230.45元为本金，从2020年3月6日开始计算至2020年4月5日；以402121.82元为本金，从2020年4月6日开始计算至2020年5月19日；以338451.5元为本金，从2020年5月20日计算至实际清偿之日为止；违约金标准均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州中凯商业投资有限公司向原告广州市悦华物业管理有限公司支付电费1287.9元；三、驳回原告广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3623.71元，由原告广州市悦华物业管理有限公司负担316.71元，被告广州中凯商业投资有限公司负担3307元（被告负担的受理费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇二〇年十月二十六日书记员  林嘉仪