福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初575号 原告（执行案外人）：福州市万华房地产有限公司，住所地福建省福州市台江区上海街道菏泽巷**嘉福小区**楼05店面，统一社会信用代码91350100561682611Y。 法定代表人：李剑峰，总经理。 委托诉讼代理人：李森、张伟强，福建拓维律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）：黄健，男，1974年5月9日出生，汉族，住福建省光泽县。 委托诉讼代理人：王小菲、翁华勇，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 第三人（被执行人）：田瑾，女，1983年7月24日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 第三人（被执行人）：林焰志，男，1979年12月2日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福州市万华房地产有限公司（以下简称“万华公司”）与被告黄健、第三人田瑾、林焰志案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告万华公司的委托诉讼代理人李森，被告黄健的委托诉讼代理人王小菲到庭参加诉讼。第三人田瑾、林焰志经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万华公司向本院提出诉讼请求：1.判令终止对福州市台江区××街道××道××花园××＃楼××单元房屋的执行，并解除对福州市台江区××街道××道××花园××＃楼××单元房屋的查封；2.确认福州市台江区××街道××道××花园××＃楼××单元房屋的所有权归万华公司所有；3.本案诉讼费用由黄健负担。事实和理由：2013年2月28日，万华公司与田瑾签订了编号为xxxxxxxxxxxxxxx22的《商品房买卖合同》，双方约定：田瑾购买万华公司开发的位于福州市台江区××街道××道××花园××＃楼××单元号房（以下简称“案涉房屋”）；该商品房总价为3607416元，建筑面积为143.22平方米；付款方式采取银行按揭贷款。万华公司为田瑾办理了《商品房买卖合同》备案登记以及案涉房屋预告登记，但尚未办理产权登记。合同签订后，田瑾向万华公司支付了房屋首付款1127416元。此后，万华公司、田瑾又与中国农业银行股份有限公司福州晋安支行（以下简称“农行福州晋安分行”）签订了合同号为xxxxxxxxxxxxxxx58的《个人购房担保借款合同》，约定田瑾向农行福州晋安分行贷款2480000元，贷款期限为240个月；万华公司作为保证人提供阶段性连带责任保证。由于田瑾未按照《个人购房担保借款合同》的约定向农行福州晋安分行支付按揭款，导致万华公司承担连带保证责任，截至2016年12月29日，已代为支付按揭款合计62900.6元。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条第3款“如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同”的约定，万华公司于2017年5月9日向福州市台江区人民法院提起解除购房合同的诉讼，福州市台江区人民法院已于2018年5月15日作出生效判决，确认解除万华公司与田瑾就案涉房屋签订的购房合同。因田瑾、林焰志与黄健民间借贷纠纷案件，福州市晋安区人民法院于2016年8月16日查封了案涉房屋，另因田瑾涉及其他纠纷案件，福州市中级人民法院于2017年6月8日轮候查封了案涉房屋，致使万华公司无法办理购房合同备案登记注销手续和案涉房屋预告登记注销手续。后因案涉房屋所在地位于福州市台江区，福州市中级人民法院遂裁定由台江法院执行。万华公司于2019年3月28日向台江法院提交了书面执行异议，请求台江法院终止对案涉房屋的拍卖并解除案涉房屋的查封。台江法院于2020年1月14日作出（2020）闽0103执异2号执行裁定，驳回万华公司的异议请求，并于2020年1月17日将裁定书送达给万华公司，明确告知在裁定书送达之日起15日内可向法院提起诉讼。根据《物权法》第九条等相关法律规定，案涉房屋虽已办理合同备案登记和预告登记，但仍未办理产权登记，案涉房屋的所有权尚未发生转移、仍然归属于万华公司。且黄健申请预查封的标的是田瑾向万华公司购买的已办理预告登记的房屋，但鉴于田瑾与万华公司双方之间签订的《商品房买卖合同》已被台江法院生效判决确认解除并注销预告登记，田瑾对案涉房屋已不享有相关权利，对案涉房屋进行的预查封措施也已失去了基础和事实依据。因此，万华公司对案涉房屋享有足以排除台江法院强制执行的民事权益。为此，万华公司诉至本院，提出上述诉讼请求。 黄健辩称：1.解除本案讼争房屋买卖合同的判决系在房屋查封后作出的，该判决不能排除对本案讼争房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。黄健查封讼争房屋的时间为2016年8月10日，万华公司解除房屋买卖合同的生效法律文书作出的时间为2018年5月15日，该判决系在执行标的房屋被查封后作出的，因此万华公司依据该文书请求排除对讼争房屋的执行，人民法院不应支持。2.若法院支持排除讼争房屋的执行，依据生效法律文书的判决及《九民纪要》第124条规定，应以在万华公司向执行法院交付田瑾已交纳的所有购房款为前提。首先，台江法院（2017）闽0103民初2262号民事判决书第三项判决：“万华公司应于田瑾履行前述第二项判决义务的同时，向田瑾返还购房款3607416元”。万华公司据以排除执行的生效法律文书，已判决确定其应向田瑾返还购房款3607416元。其次，参照《九民纪要》第124条，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。3.田瑾、林焰志在本案中的诉讼地位应为被告而非第三人。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。被执行人田瑾、林焰志下落不明，无法对万华公司的诉讼请求表明意见，应当将其二人列为共同被告。4.若本案万华公司胜诉，案件受理费应当由田瑾、林焰志承担。一般来说，若法院支持万华公司的诉讼请求，案件受理费由作为被告的申请执行人黄健负担。但黄健在申请执行林焰志、田瑾民间借贷纠纷一案中尚未回收任何款项，黄健在主张债权时已花费不少时间和金钱，万华公司同时针对讼争房屋提出确权主张，需要交纳大额诉讼费，仍要由申请执行人负担案件受理费就更为显失公允。法律规定案件受理费由败诉方负担是因为败诉方的过错导致了诉讼失败，因此由其承担相应的法律后果。而申请执行人与案外人并没有直接的法律关系，申请执行人对被执行人财产进行查封，系为了保证被执行人财产不被转移，保证案件顺利执行，其对于案外人提起执行异议之诉的审理结果并不存在过错，不应当由其负担案件受理费。所以，本案在万华公司胜诉的情况下，被执行人田瑾、林焰志无论是作为被告还是第三人，都对案件的败诉存在过错，均应由其负担案件受理费。综上所述，台江法院对讼争房屋的执行并无不当，请求驳回万华公司的诉讼请求。 田瑾、林焰志未到庭，亦未发表陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月28日，万华公司（出卖人）、田瑾（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：田瑾向万华公司购买福州市台江区××街道××道××花园××＃楼××单元房屋（以下简称“案涉房屋”），该房屋总价款3607416元，其中首付款1087416元，其余购房款由田瑾向银行办理贷款手续。该合同附件六约定：出卖人为买受人按揭贷款承担保证责任的，如出卖人为买受人承担了担保责任，则出卖人有权解除买卖合同。该合同及附件签订后，田瑾向万华公司付清了全部购房款。 2013年3月18日，田瑾就案涉房屋办理了预购商品房预告登记（预告登记证号：榕房预ＹＲ字第1××9号）。 2016年6月15日，黄健因民间借贷纠纷，将田瑾、林焰志起诉至福州市晋安区人民法院。诉讼中，黄健申请财产保全，福州市晋安区法院作出（2016）闽0111民初2686号民事裁定书后，于2016年8月6日冻结了案涉房产。福州市晋安区人民法院审理查明，田瑾、林焰志原系夫妻，二人于2006年10月23日登记结婚，2015年11月24日离婚。法院认定，案涉借款发生于田瑾、林焰志夫妻关系存续期间，田瑾未提供证据证明案涉借款未用于夫妻共同生活，应按夫妻共同债务处理。2017年2月10日，福州市晋安区人民法院作出（2016）闽0111民初2686号民事判决书，判决：田瑾、林焰志共同偿还黄健借款本金800000元及利息。田瑾不服该判决，向福州市中级人民法院提起上诉。2017年8月30日，福州市中级人民法院作出（2017）闽01民终3632号民事裁定书，裁定：本案按田瑾自动撤回上诉处理。该裁定已于2017年11月27日发生法律效力。 2016年6月29日，福州市房屋登记中心向万华公司发出《初始登记通知书》，初始登记范围为台江区xx街道xx路xx号（原江滨西大道北侧）万科xx花园xx#楼（1-45层）、xx#楼（1-45层）、地下室。 2017年6月5日，中国农业银行股份有限公司福州晋安支行（以下简称“农行晋安支行”）因金融借款合同纠纷，将田瑾、万华公司起诉至福州市鼓楼区人民法院。2017年12月25日，福州市鼓楼区人民法院作出（2017）闽0102民初4674号民事判决书，判决：一、田瑾向农行福州晋安支行偿还贷款本金、罚息、复利；二、农行福州晋安支行有权对田瑾抵押的案涉房屋以折价或拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；三、万华公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任。该判决已于2018年4月21日发生法律效力。 因田瑾未依约向贷款银行偿还按揭款，导致万华公司承担连带保证责任，万华公司遂向本院提起诉讼，要求解除其公司与田瑾签订的《商品房买卖合同》。2018年5月15日，本院作出（2017）闽0103民初2262号民事判决书，判决：1.解除万华公司与田瑾就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》；2.田瑾将案涉房屋腾空返还给万华公司；3.万华公司于田瑾履行返还义务的同时，向田瑾返还购房款3607416元，等等。该判决生效后，万华公司向本院申请执行。 2018年7月5日，万华公司向中国农业银行福州市鼓山支行营业厅逾期贷款客户存款资金清收账户转账2264015.9元，备注“代垫晋安农行田瑾欠款，转中国农业银行福州市鼓山支行”。2018年10月13日，农行晋安支行出具证明，证明案涉房屋抵押贷款已履约完毕。 2018年8月21日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01执监540号执行裁定书，裁定（2017）闽01民终3632号民事裁定书由福州市台江区人民法院执行。2019年7月29日，本院作出（2018）闽0103执恢202号执行裁定书，裁定继续查封、冻结田瑾所有的案涉房屋，查封期限为三年。同日，本院向福州市不动产登记和交易中心发出（2018）闽0103执恢202号《协助执行通知书》，要求其协助执行继续查封、冻结案涉房屋，查封期限为三年。目前案涉房屋仍在冻结中。 在执行过程中，万华公司对本院处置案涉房屋提出书面异议。2020年1月10日，本院作出（2020）闽0103执异2号执行裁定书，裁定驳回万华公司的异议请求。万华公司遂向本院提起本案诉讼。诉讼中，万华公司于2020年10月29日向本院保证金户转款1343400.1元，并表示其同意将应退还给田瑾的购房款交由法院提取处置。 另查，案涉房屋分别于2016年8月16日、2017年6月8日、2018年11月19日、2019年2月28日被晋安区法院、福州市中级人民法院、台江区法院、平潭县法院查封。 诉讼中，万华公司陈述：1.案涉房屋已于2015年12月22日交付给田瑾；2.万科金域花园于2016年6月29日完成产权初始登记之后，案涉房屋即具备产权办理条件；3.其已经按照上述（2017）闽0102民初4674号民事判决书裁判结果，代田瑾向贷款银行履行了担保人的付款义务，结清了田瑾的抵押贷款。4.其公司已自愿将其与贷款银行结清之后需返还给田瑾的剩余购房款1343400.1元（不扣减违约金）交由执行法院提取处置（缴入法院保证金户），故请求支持其诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点在于：1.黄健对人民法院查封的案涉房屋所享有的权利的性质；2.人民法院的查封能否限制万华公司行使合同解除权；3.万华公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于黄健对人民法院查封的案涉房屋所享有的权利的性质，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”案涉房屋已于2013年3月18日办理了预购商品房预告登记，且已办理初始登记，故人民法院可以对案涉房屋进行预查封。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或者阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现，但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，人民法院对办理了预告登记的房屋进行查封，查封的是田瑾享有的在本登记完成之前要求万华公司履行案涉《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。黄健对于查封预告登记房屋的执行效果，取决于预告登记能否符合本登记的条件。只有当案涉房屋符合本登记条件（能够登记至田瑾）的情况下，黄健才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权，换言之，若合同解除，则无法拍卖、变卖、折价等以满足其债权。 关于人民法院的查封能否限制万华公司行使合同解除权。第一，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，田瑾向万华公司购买案涉房屋，并于2013年3月13日办理了预购商品房预告登记。案涉房屋于2016年8月16日起被多个人民法院陆续预查封。预查封的效力限制的是田瑾处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制万华公司、田瑾关于案涉房屋买卖的合同权利。此外，案涉房屋《商品房买卖合同》及附件约定了万华公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示，非因法定事由，不能剥夺万华公司的合同解除权。第二，万华公司依据其与田瑾签订的案涉房屋《商品房买卖合同》及附件的约定，向本院诉请解除该《商品房买卖合同》，本院已作出生效判决解除该合同，且该判决已发生法律效力。第三，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条规定：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”本案中，生效判决已判决案涉房屋《商品房买卖合同》及附件已解除，故田瑾享有的案涉房屋物权变动请求权已因合同解除而消灭，相应地，对案涉房屋的预购商品房预告登记亦归于失效。 关于万华公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，即万华公司依据案涉房屋被查封后作出的生效判决排除黄健的执行申请，应否得到支持。第一，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。本案作为执行异议之诉，应从实体上对万华公司享有的民事权益能否排除执行进行审查。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”万华公司提交的《初始登记通知书》足以证明万华公司为案涉房屋的开发企业。在生效判决确认万华公司与田瑾签订的案涉房屋《商品房买卖合同》及附件解除后，针对案涉房屋的预告登记已失效，可以认定万华公司为案涉房产的所有权人，而田瑾仅享有取回购房款的权利。在本案诉讼中，万华公司已经明确表示其已经代田瑾向贷款银行结清案涉房屋的银行按揭贷款，并实际将应退还给田瑾的购房款（不扣减违约金）交由执行法院提取处置，在此情形下，作为案涉房屋所有权人的万华公司诉请停止对案涉房屋的执行，于法有据，本院予以支持。 综上，万华公司对案涉房屋享有的所有权，足以排除案涉房屋的执行，其有权向人民法院申请解除查封，排除执行。第三人田瑾、林焰志经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条,《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十四条、第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行福州市台江区××街道××道××花园××＃楼××单元房屋； 二、确认福州市万华房地产有限公司为福州市台江区××街道××道××花园××＃楼××单元房屋的所有权人。 案件受理费35659元，由田瑾负担（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长 林 铃 人民陪审员 高 勇 人民陪审员 卢爱萍 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理 江紫沫 书 记 员 江 梨 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封： （一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋； （二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋； （三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。