江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0583民初字11912号 原告：王姚富，男，汉族，1982年06月29日生，住昆山市。 委托诉讼代理人：顾静,上海市金茂（昆山）律师事务所律师（同时代理两原告）。 原告：倪银枝，女，汉族，1982年09月16日生，住同上。 委托诉讼代理人：顾静,上海市金茂（昆山）律师事务所律师（同时代理两原告）。 被告：殷俊，男，汉族，1967年10月02日生，住昆山市。 被告：赵桂兰，女，汉族，1933年02月12日生，住昆山市。 被告：殷梦霞，女，汉族，1991年01月20日出生，住昆山市。 原告王姚富、倪银枝与被告殷俊、赵桂兰、殷梦霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年07月22日受理后，依法适用简易程序由审判员沈中昊独任审判。本院于2020年8月31日公开开庭进行了审理，两原告两共同委托诉讼代理人顾静、被告殷俊到庭参加诉讼；两被告赵桂兰和殷梦霞经本院合法传唤未到庭。后本院于2020年10月09日公开开庭进行了审理，两原告两共同委托诉讼代理人顾静、被告殷俊到庭参加诉讼；两被告赵桂兰和殷梦霞经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告王姚富、倪银枝向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与三被告之间的《房屋买卖协议》；2、判令三被告返还二原告购房款221521元；承担二原告的经济损失1201699元(现价1423220元：房屋按照10000元/平、车库按照4500元/平方米计算)；3、判令本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2010年11月14日，二原告与被告殷俊的父亲殷裕宝(已故)及赵桂兰、殷梦霞签订《房屋买卖协议》，约定由被告殷俊及其父亲被安置的位于巴城镇凤栖园安置房45幢306室一套125.96平方米，车库21号36.36平方米出卖于二原告，成交价221521元。因该房屋系动迁安置房尚不具备办理产证的条件，三人将安置单等材料出示给二原告，证明被拆迁人为被告殷俊、殷裕宝，二原告经与被告殷俊电话联络，其本人确认该房屋被安置对象为其与其父亲，同时同意以该价格将房屋出让给二原告，并认可由其家人(即殷裕宝、赵桂兰、殷梦霞)全权处理。二原告将房款通过现金付款的方式将钱交付于殷裕宝及被告赵桂兰、殷梦霞。同时二原告当即取得该房屋、车库且进行使用。后该小区的房屋及车库已经具备办理房产证的条件，二原告要求被告殷俊及被告赵桂兰办理房屋产权过户手续，但被告殷俊告知办理产证需要其前妻戴利明配合，二原告虽觉得无法理解，但鉴于三被告均表示同意配合(被告殷俊本人手书承诺书承诺向二原告过户)，故二原告向昆山市人民法院提取诉讼，要求被告殷俊、赵桂兰及被告殷俊前妻戴利明就涉案房屋向二原告过户，经法院审理，判决确认了该份《房屋买卖协议》的合法性，但基于被告殷俊与案外人戴利明离婚后未进行析产，故涉案房屋不具备过户条件而予以驳回。在审理过程中，二原告得知被告殷俊与案外人戴利明在婚姻存续期间共有两套房屋，且案外人戴利明长期使用位于玉石花园的房屋，从财产数量和实际使用情况来看，被告殷俊明显可通过协商析产的方式取得涉案房屋的产权，但被告殷俊却拒不处理以满足《房屋买卖协议》中向二原告过户的条件。后二原告多次要求被告殷俊尽快析产以向二原告过户，但被告殷俊以各种荒唐理由拒不履行，对二原告也开始避而不见。二原告基于三被告严重的违约情形，经多次催告甚至起诉无果，导致二原告合同目的无法实现，二原告请求解除《房屋买卖协议》实属无奈之举，而目前的房屋价格高涨，二原告因三被告的违约行为遭受了重大的经济损失，为了维护自身的合法权益也承担了律师费、诉讼费等诸多维权费用，现二原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告殷俊辩称：我认为不适合违约，我不算违约，因为房屋买卖关系我已经讲过我认为我和原告之间的买卖关系是合法有效的，然后我本人主观上没有违约的意愿，在这个过程中原告也去问过拆迁办，房屋的所有权人是我，没有案外人戴利明的说法，理论上我认为我没有违约。我问过村里了这个房子是我父亲，怎么到我名下了，我是属于被房屋所有权人，我自己认为我是被房屋所有权人，村里说一般父母年纪大了，都是写到儿子名下。 被告赵桂兰、殷梦霞均未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、涉讼房屋系动迁房。2007年07月03日，被告殷俊和案外人殷裕宝与昆山市巴城镇动迁部门签订该房屋的拆迁补偿协议,殷俊女儿殷梦霞代书。2011年01月10日，案外人殷裕宝作为户主与动迁部门签订《巴城镇动迁房屋拆迁、安置结算单》。 根据两份《不动产（房屋）产权登记信息查明结果证明》记载，其中主房记载内容：涉讼房屋目前尚登记在昆山市阳澄湖房产有限责任公司名下，不动产权证号B0210710037，房屋坐落在昆山市，建筑面积125.96平方米，系住宅，登记时间2014年03月26日；车库记载内容：涉讼房屋目前尚登记在昆山市阳澄湖房产有限责任公司名下，不动产权证号B0210710069，房屋坐落在昆山市，建筑面积36.36平方米，系车库，登记时间2014年03月26日。 二、案外人殷裕宝（2011年10月04日死亡）与被告赵桂兰系夫妻关系，被告殷俊系两老婚生儿子，两老一共生育四子女，依次为长女殷芬红、次女殷芬香、三女殷芬芳和四子殷俊。被告殷俊与案外人戴利明原系夫妻关系，两人在1990年02月02日结婚，殷梦霞系两人婚生女儿。后被告殷俊与案外人戴利明因感情破裂，本院于2007年07月23日出具（2007）昆民一初字第0324号民事判决书，判决两人离婚，婚生女儿殷梦霞由殷俊抚养。根据该判决书记载内容，因该案系向殷俊公告送达诉讼材料，该判决对被告殷俊和案外人戴利明的夫妻共同财产未作处理。本案也无依据显示该两人离婚后就夫妻共同财产作出明确分割。 三、2010年11月14日，两原告作为乙方，殷裕宝（已经亡故）、被告赵桂兰作为甲方，两方共同签订《房屋买卖协议》一份，该协议约定：1、甲方将位于上述涉讼房屋出售乙方，同21号车库在内共计221521元；2、过户及其他一切费用由乙方负担；3、如违约，违约方赔偿总房价的3倍违约金。当日，两原告即向案外人殷裕宝、被告赵桂兰支付现金221521元，实际由殷俊女儿殷梦霞代为出具《购房现金收条》一份。同时在2010年11月，合同签字出售的两人将涉讼房屋交付给两原告，两原告实际居住至今。 四、此后，因涉讼房产初始登记已经完成，两原告遂多次督促出售方协助办理涉讼房产的过户手续。但由于案外人戴利明主张对动迁房屋享有产权份额。被告殷俊、赵桂兰迟迟无法取得涉讼房产的房产证。2017年08月10日，被告殷俊向两原告出具《承诺书》一份，言明“我承诺将尽快完成房产证的办理并将该房屋过户至王姚富和倪银枝名下”。由于案外人戴利明坚持涉讼房产享有产权分割，最终引发诉讼，原告诉诸本院。 上述一、二、三、四段内容均记载于本院(2018)苏0583民初字19711号民事判决书中。 五、原告王姚富、倪银枝曾作为原告提起诉讼，以被告殷俊、戴利明、赵桂兰三人为被告诉诸本院，本院于2018年10月18日受理该案，对应的案号为(2018)苏0583民初字19711号。 在该案中，两原告王姚富、倪银枝向本院提出诉讼请求：1、判令三被告协助两原告办理位于昆山市车库房屋产权过户手续；2、本案诉讼费用由三被告承担。本院经庭审查实后认为：该案戴利明并非适格主体，其本人并未在房屋买卖合同上作为出售人署名，不是房屋买卖合同的相对方，事后戴利明也未追认涉讼房屋的出售事实；其次，两被告殷俊与戴利明两人的夫妻共同财产分割并未明晰，本案也无其他相关依据显示该两人的共同财产已经分割清楚；其三，案外人戴利明与被告殷俊、被告赵桂兰的家庭析产纠纷并非属于本案理涉范围，本院在本案中无权予以理涉。简而言之，被告殷俊和赵桂兰作为涉讼房屋买卖合同的出售人迄今并未取得涉讼房产的权属证书。故此，本院在2019年04月18日出具判决书，判决：驳回两原告王姚富、倪银枝要求过户的诉请。 上述一、二、三、四、五段内容均记载于本院(2018)苏0583民初字19711号民事判决书中。 六、此后，本案被告殷俊、赵桂兰、殷梦霞因与被告殷俊前妻戴利明家庭内部财产分割协商无果，迟迟未能取得涉讼房屋的产权权属证书。 因两原告见取得涉讼房屋产权证无望，遂于2020年07月再次诉告本院，提出解约及赔偿的诉请。 本案在审理中，三被告殷俊、赵桂兰、殷梦霞均认可位于昆山市车库房屋产权现价1423220元。 七、另本案在审理中，被告殷俊首次提及其有三个姐姐，为此，本院庭后向三案外人殷芬红、殷芬香、殷芬芳询问并分别制作相应笔录，三案外人殷芬红、殷芬香、殷芬芳均对涉讼房屋明确表示放弃继承。 上述事实由原告提供的房屋买卖协议、购房款支付收条、动迁资料、户籍资料、本院(2018)苏0583民初字19711号民事判决书、本院制作的询问笔录等以及庭审笔录在案佐证。 本院认为：本案所涉两原告与殷裕宝（已经亡故）、被告赵桂兰共同签订的房屋买卖合同合法有效，受法律保护。当事人就自己的主张负有举证证明的义务。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证和质证相关权利，相应后果由被告自行承担。 围绕本案基本事实，本院作如下认定： 一、本案被告殷梦霞并非合同签订方，也非继承方，仅为本案所涉房屋买卖交易的参与方，故其本人与本案无涉，无需在本案中承担任何民事责任。 二、殷芬红、殷芬香、殷芬芳三人作为殷裕宝的继承人均明确放弃继承，故本案所涉所产生的合同之债均归于殷裕宝的继承人殷俊、赵桂兰，由两人共同继受。 三、由于涉讼房屋作为出售方以及出售继承方迟迟未能取得相应的房屋权属证书，出售方及出售继承方已经构成违约，因此，现原告要求解除房屋买卖合同并要求赔偿损失的诉求合理，本院对此予以支持。故两被告殷俊、赵桂兰理应返还原告已经支付的购房款221521元，同时两原告返还两被告殷俊、赵桂兰其所涉的房屋及车库。 四、至于原告损失事宜，现原告主张涉讼房屋包括车库在内的现在价格为1423220元，同时三被告殷俊、赵桂兰、殷梦霞均认可，故本院无需再行对涉讼房屋进行评估，本院对此迳行认定涉讼房屋的现值为1423220元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，两被告殷俊、赵桂兰应当共同赔付两原告的损失，其损失为1201699元（1423220-221521）元。 综上，由于三被告构成房屋买卖合同迟延交付的违约，从而引发纠纷，故错在三被告，三被告应当承担本案全部民事责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下： 一、2010年11月14日，殷裕宝（已亡故）、被告赵桂兰与两原告王姚富、倪银枝共同签订《房屋买卖协议》予以解除； 二、被告殷俊、赵桂兰在本判决时效之日起十日内一次性返还原告王姚富、倪银枝已付的购房款人民币221521元。 三、原告王姚富、倪银枝在取得上述第二条款的购房款人民币221521元后十日内返还两被告殷俊、赵桂兰位于昆山市的车库。 四、两被告殷俊、赵桂兰在本判决时效之日起十日内一次性共同赔偿两原告王姚富、倪银枝损失人民币1201699元。 五、驳回两原告王姚富和倪银枝的其余诉讼请求。 案件受理费17608元，减半收取8804元，由两被告殷俊、赵桂兰共同负担。其中。此款两原告已预交，原告预交的案件受理费合计8804元，本院予以退还，两被告应当负担的8804元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户,账号：32×××36-0000-0811-149660,开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。上诉案件受理费账户：户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  沈中昊 二〇二〇年十月十九日 书记员  陈 英 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。