上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初8483号原告：上海锋铭激光科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：钱炳文，执行董事。委托诉讼代理人：陈勇，上海咏君律师事务所律师。被告：上海航翔五金配件有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马龙祥，董事长。委托诉讼代理人：章娜，上海浦谐律师事务所律师。原告上海锋铭激光科技有限公司(以下简称锋铭公司)诉被告上海航翔五金配件有限公司(以下简称航翔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日受理后，依法适用简易程序审理，并于2020年7月16日开庭进行了审理。原告法定代表人钱炳文及其委托诉讼代理人陈勇、被告法定代表人马龙祥、委托诉讼代理人章娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》,解除时间为2020年5月29日；2、判令被告支付原告房屋租赁费差额246,333元；3、判令被告向原告支付房屋租赁费逾期滞纳金39,167元；4、判令被告因违约赔偿原告30,000元；5、判令被告支付原告水、电费42,336.65元。事实和理由：原、被告于2017年3月和5月签订了两份《房屋租赁合同》，约定将原告位于上海市金山区吕巷镇荣田路XXX号(以下简称诉争房屋)的部分厂房出租给被告使用。协议签订后，被告开始能按照约定支付房租，但被告自2018年8月起仅支付了部分房租后，一直未按约定支付剩余款项，并拖欠部分水电费。故原告诉至法院。被告辩称，原、被告之间关于诉争房屋中的4号楼的租赁合同已经于2019年7月15日解除；诉争房屋中2号楼的合同已经于2020年1月20日解除。被告在合同解除当日已经将涉案房屋返还给了原告。双方也达成了口头的退租协议。剩余房租和水电费未结清是因为原告未按约定开具发票。被告在原告处还有30,000元保证金，应当在房租中抵扣。滞纳金的计算标准应按实际欠付的租金计算，且不应与违约金重复主张。对原告主张的电费认可，水费认可100元每月。原告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、两份房屋租赁合同；2、水费、电费清单。证明被告拖欠租金和水电费的事实。被告为证明自己的主张，向本院提供了如下证据：1、支付原告房租水电费往来明细、付款凭证，证明被告支付房租和水、电费的事实；2、原告开具的发票和被告向原告转账的凭证，证明原告应向被告开具相应的发票；3、被告于2019年9月19日和2019年12月12日出具的计算明细，证明被告已于2019年7月15日退租4号楼的事实；4、原告法定代表人和被告法定代表人的微信聊天记录，证明被告于2020年1月20日要求退租2号楼的事实；5、涉案房屋现场照片；6、保证金收条及付款凭证；7、证人唐金龙、庄海军、孙忠、盛永忠的证人证言，证明2019年7月15日，被告将厂房内的物品全部从4号楼搬到2号楼，原告法定代表人也在现场，还与原告的工作人员因拆装灯具发生了争执；8、证人周梅菊的证人证言，证明被告在周梅菊经营时是口头答应向原告开具发票，并由被告承担5个点的税额。对于原告提供的证据1，被告无异议，本院予以确认。对于证据2，被告认可电费32,750.36元，本院予以确认。关于水费，原告提供的证据系自行制作，本院不予认可。对于被告提供的证据1，原告无异议，双方一致确认4号楼从2018年8月15日起，2号楼从2019年3月20日起的租金，被告一共支付了510,000元；对于证据2，原告认可真实性，但认为合同约定的租金不包含税金，如果被告要求开票应当由被告承担税金；对于证据3，原告确认该计算明细系原告代表人所写，但由于被告未同意此方案，所以原告未将原件交付给被告，双方仍应按合同履行；对于证据4，原告认可真实性，但认为原告未同意解除2号楼的合同；对于证据5、6的真实性，原告均无异议；对于证据7的证人证言，原告均不予认可；对于证据8的证人证言，原告认为当初由锋铭公司开具发票并承担5个点的税系证人个人行为，没有合同依据，不应由公司承担。对于被告提供的证据1-6和证据8的真实性，本院均予以确认；对于证据7中，证人所述2019年7月15日被告4号楼搬迁的过程，能够与其他证据能够相互佐证，本院予以采信。对于证人所述4号楼在2020年3月被安置机器，缺乏明确的依据，本院不予采信。经审理查明：2017年3月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方(原告)将位于上海市金山区吕巷镇荣田路XXX号厂区内第二幢底楼1333平方米房屋出租给乙方(被告)使用。租赁期限为3年，自2017年3月20日至2020年3月19日。租金先付后使用，金额逐年递增。乙方应于2019年3月15日支付2019年3月20日至2020年3月19日的租金309,000元。租金逾期未付款，乙方应向甲方按日支付5‰的滞纳金。如果乙方逾期付款达一个月，甲方有权解除租赁合同。(以上租金为不含税)。合同第十一条规定，在租赁期间，任何一方提出提前终止合同，须提前三个月书面通知对方，经过双方协商后可以签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。终止合同签订后甲方应退还乙方未租月的租金。合同第十三条约定了违约责任，若有一方违约，另一方有权解除租赁合同。如甲方违约，甲方赔偿损失费三万元整，退还未租月的租金。如乙方违约，必须付清所欠租金、水电费等应付款，且赔偿甲方损失费三万元。2017年5月31日，原告与被告又签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，甲方(原告)将位于上海市金山区吕巷镇荣田路XXX号厂区内4号楼1000平方米房屋和3间宿舍出租给(乙方)被告使用。租赁期限为3年，自2017年8月15日至2020年8月14日。租金先付后使用，金额逐年递增。乙方应于2018年8月1日支付2018年8月15日至2019年8月14日的租金239,000元。合同其他内容与3月10日签订的合同一致。2019年7月15日，被告将4号楼内物品搬至2号楼，并将4号楼返还给了原告。2019年9月19日和2019年12月12日，原、被告两次对涉案两套房屋的租金、水电费进行结算，但未能达成一致意见。2020年1月21日，原告法定代表人通过微信向被告法定代表人提出2号楼退租和结账，但被告法定代表人并未表示同意。另查明，2号楼自2019年3月20日至今的租金和4号楼自2018年8月15日至今的租金，被告已经共支付510,000元。被告在原告处尚有押金30,000元。还查明，原告系证人周梅菊于2005年1月13日成立的自然人独资的有限责任公司，周梅菊系法定代表人。2018年1月23日，周梅菊将自己的股份转让给了钱炳文和钱钟懿，钱炳文担任公司法定代表人。本院认为：原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照约定全面履行义务。合同签订后，原告依约交付了涉案厂房，被告亦应当按约支付租金和水电费。本案的争议焦点为两份《房屋租赁合同》的终止时间。被告认为，被告在2019年7月15日和2020年1月20日分别解除了两份合同，并已经在当日将上述厂房返还给了原告，故原告不应再收取之后的租金。原告认为，根据合同，被告要求解除合同应提前三个月书面通知原告，并签订终止合同书。现双方并未签订终止合同书，原告也未同意被告解除合同，故合同并未终止，被告也未将房屋返还，故被告应当继续支付房屋租金。本院认为，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据原告法定代表人在2019年9月19日和2019年12月12日书写的两份结算清单，显然原告事后已经同意被告在2019年7月15日退租4号楼厂房，合同已经解除，但对于房租、水电费的结算事宜双方未能达成一致意见。由于被告已经在2019年7月15日将4号楼厂房返还给了原告，故对于原告主张被告继续支付2019年7月15日之后的房屋租金，本院不予支持。但由于被告未能与原告协商一致，亦未按照合同第十一条的规定，签订终止合同书，故被告单方解除合同的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，故对原告诉请被告支付违约金30,000元，本院予以支持。被告认为原告应当向被告开具相应的发票，没有合同依据，本院不予处理。关于涉案的2号楼厂房，被告并未提供证据证明原告同意其退租，也未提供证据证明已经将厂房返还给了原告，亦未根据合同约定与原告签订终止合同书。根据原告法定代表人在2019年9月19日和2019年12月12日书写的两份结算清单，原告一直要求2号楼厂房租赁至租期结束，即2020年3月19日。现被告擅自将厂房内物品搬走，将钥匙交付给门卫的行为不具有解除合同的效力，故被告应支付2号楼的租金至2020年3月19日。本院认为，被告应支付2号楼2019年3月20日至2020年3月19日的租金309,000元和4号楼2018年8月15日至2019年7月15日的租金219,083元，合计528,083元。被告已经支付了510,000元，还应支付18,083元。《房屋租赁合同》约定的滞纳金过高，现原告诉请滞纳金按照日万分之五计算自2019年8月1日至2020年6月15日止，本院予以支持，并确认为2893.30元。关于水费，被告认可2018年3、4月份的水费，但对于2018年5月份以后的水费不认可。原告未提供计算依据，也不能合理说明自2018年5月起水费明显增长的原因，故本院根据2018年3、4月份的水费标准，酌情认可2018年5月至2020年1月的水费为110元/月，故2018年3月至2020年1月的水费合计为2529.29元。关于电费32,750.36元，双方均无异议，故被告应支付原告水电费合计35,279.65元。关于押金30,000元，由于原、被告之间的合同均已经解除或到期，原告应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海锋铭激光科技有限公司与被告上海航翔五金配件有限公司于2017年5月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除；二、被告上海航翔五金配件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锋铭激光科技有限公司房屋租金18,083元；三、被告上海航翔五金配件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锋铭激光科技有限公司违约金30,000元；四、被告上海航翔五金配件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锋铭激光科技有限公司滞纳金2893.30元；五、被告上海航翔五金配件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锋铭激光科技有限公司水电费35,279.65元；六、原告上海锋铭激光科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海航翔五金配件有限公司押金30,000元；七、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3333元，由原告负担2730元，被告负担603元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 夷 赟二〇二〇年十月十日书记员 沈岑琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。