包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初3038号 原告：刘新建，1970年5月16日出生，住内蒙古自治区包头市。 原告委托诉讼代理人：杨晓帆，内蒙古鹿城律师事务所律师。 原告委托诉讼代理人：李江涛，内蒙古鹿城律师事务所律师。 被告：内蒙古牧云服务管理有限公司。 法定代表人：张玮。 被告：内蒙古佳蒙电子商务有限公司。 法定代表人：张玮。 以上二被告共同委托诉讼代理人：陈旻太，广东廉睿（呼和浩特）律师事务所律师。 第三人：包头轻工职业技术学院。 法定代表人：任雁秋。 委托诉讼代理人：刘伟，男。 委托诉讼代理人：朱其成。 原告刘新建与被告内蒙古牧云服务管理有限公司、被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司及第三人包头轻工职业技术学院租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘新建的委托诉讼代理人杨晓帆、李江涛，被告内蒙古牧云服务管理有限公司、被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司的共同委托诉讼代理人陈旻太，第三人包头轻工职业技术学院的委托诉讼代理人刘伟、朱其成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘新建向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告内蒙古牧云服务管理有限公司之间的《包头轻工职业技术学院“聚德楼”A区承包协议书》；2、判令二被告退还剩余三个半月的租赁费用8312.5元；3、判令二被告退还保证金5000元；4、依法判令二被告免收疫情影响期间的一半租赁费用4750元；5、依法判令二被告退还预存水电费600元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月11日，原告与被告签订了《包头轻工职业技术学院“聚德楼”A区承包协议书》，约定原告承包轻工技校A区食堂的6号档口，为该校师生提供餐饮服务，承包费用为每年28500元，保证金5000元，承包期限1年自2019年9月1日至2020年9月1日。之后原告按照约定支付各项费用并进行经营，直至该校2020年1月放寒假，实际经营四个多月。2020年1月底新冠疫情爆发，原告预计开学后的正常餐饮经营因此停滞。2020年5月18日可以复工时，被告明确表示因校方和聚德楼方面的原因，剩余三个半月的经营期限无法继续履行。原告认为承包期限虽然经历了疫情及管控期，但在复工、复产后，被告明确表示毁约，致使合同无法继续履行，合同目的不能实现，故请求解除合同并退还剩余期限的租金。疫情期间的租赁费用总计9500元，按照最高院关于审理涉新冠疫情案件若干问题的指导意见共担风险、共渡难关，平衡各方利益的精神，请求被告退还疫情期间一半的租金。原告交纳的保证金5000元，也应当在合同解除后一并退还。原告在经营过程中，预交水电费并未实际使用也应退还。原告多次与被告协商未果，故为维护合法权益诉至人民法院。 被告内蒙古牧云服务管理有限公司辩称，答辩人不是原告承租房屋的出租人，与本案无关，不承担任何法律责任，请求驳回原告的诉讼请求。 被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司辩称，答辩人认可与原告刘新建建立了租赁合同，不同意解除合同，不符合法定解除条件，要求继续履行。认可收到原告支付租金28500元、保证金5000元、水电费600元。第三人和包头市金世纪贸易有限责任公司阻止原告在租赁场地继续经营，并非答辩人的原因导致合同不能履行，答辩人要求继续履行合同。本案中原告租赁的场地是答辩人从包头市金世纪贸易有限责任公司转租而来，包头市金世纪贸易有限责任公司并未对答辩人的租金免除，如果答辩人免除原告的租金相当于风险转嫁，不符合法律规定，故不同意原告第四项诉讼请求；因双方合同未解除，原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。 第三人包头轻工职业技术学院述称，第三人不是租赁合同主体，也从未收到过原、被告的任何费用。第三人与原、被告之间无经营管理关系，因被告及包头市金世纪贸易有限责任公司对餐厅私自进行改建，导致餐厅不符合消防及疫情期间防疫的要求，故政府部门要求进行整改，停止营业，对第三人学生的就餐也造成影响。不存在第三人阻止原告使用租赁场地的情况。原告诉讼请求与第三人无关。 本院经审理认定事实如下：第三人包头轻工职业技术学院与包头市金世纪贸易有限责任公司签订一份《校企合作协议书》，约定包头市金世纪贸易有限责任公司承租经营第三人食堂并与第三人开展合作办学，合作期自2014年1月1日至2028年12月31日。2016年5月13日，被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司与包头市金世纪贸易有限责任公司签订《包头轻工职业技术学院聚德楼餐厅租赁协议书》，约定被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司租赁聚德楼餐厅一楼A区大厅及二楼C区东侧共计1000平方米，年租金26万元，租赁期限自2016年7月1日至2021年7月1日。2020年9月11日，第三人包头轻工职业技术学院作出《关于恢复聚德楼餐厅A区初始设计功能的通知》，要求包头市金世纪贸易有限责任公司在五日内恢复餐厅A区初始设计功能。包头市金世纪贸易有限责任公司于同日作出《通知》，要求聚德楼餐厅A区商户在五日内腾空房屋，达到具备拆除的条件。 原告刘新建是青山区新燕香酥饼店的经营者，该店工商登记营业场所为内蒙古自治区包头市青山区包头轻工职业技术学院聚德楼A区风味美食城6号档口。原告刘新建持有《包头轻工职业技术学院聚德楼a区承包协议书》一份，该协议书甲方为被告内蒙古牧云服务管理有限公司，乙方为刘新建，约定：乙方承包包头轻工职业技术学院聚德楼A区食堂6号档口，承包金每年28500元，承包起止时间自2019年9月1日至2020年9月1日，签订时间2019年7月12日。被告内蒙古牧云服务管理有限公司对该协议书真实性予以认可，称因二被告法定代表人均为张玮，为便于收取租金且操做不规范，故以被告内蒙古牧云服务管理有限公司的名义与原告签订了协议书。被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司提交自工商管理部门调取的青山区新燕香酥饼店工商登记档案中存在原告与被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司签订的《包头轻工职业技术学院聚德楼a区承包协议书》一份，该协议约定：承包地点内蒙古自治区包头市青山区包头轻工职业技术学院聚德楼A区风味美食城6号，承包起止时间自2016年8月25日至2017年8月25日；承包金每年25000元；签订时间2016年8月25日。原告刘新建对该合同予以认可，但认为该合同约定期限已经届满，已经失效，依据原告持有的合同主体为被告内蒙古牧云服务管理有限公司。原告持有被告内蒙古牧云服务管理有限公司于2019年7月12日出具的收据一份，该收据载明：“今收到刘新建交来6号档口房租（2019.9.21-2020.9.21）人民币贰万捌仟伍佰元整28500收款人张玮交款人刘新建”以及被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司于2016年8月25日出具的收据一份，该收据载明：“今收到刘新建交来6号档口租金25000元押金5000元合计叁万元整30000收款人陈交款人刘新建”。 被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司于2020年10月10日出具《情况说明》一份，内容为：“我公司将包头轻工学院聚德楼餐厅A区6号档口租赁给刘新建，并委托内蒙古牧云服务管理有限公司代为收取租赁费及保证金。现牧云公司已经将上述费用支付给我公司，该租赁行为与牧云公司无关。”。 被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司认可如下事实：1、与原告刘新建存在租赁合同关系；2、双方租赁合同约定租赁期限自2019年9月1日至2020年9月1日；3、原告刘新建于2020年1月24日至2020年9月1日共计221天未能使用租赁场地。4、收取一年租金28500元、保证金5000元、预收水电费600元，水电费未实际发生。 本院认为，关于租赁合同主体问题，原告曾于2016年与被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司签订《包头轻工职业技术学院聚德楼a区承包协议书》并据此办理了其经营的青山区新燕香酥饼店的工商登记，在工商登记档案中附有第三人包头轻工职业技术学院与包头市金世纪贸易有限责任公司签订的《校企合作协议书》以及包头市金世纪贸易有限责任公司与被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司签订的《包头轻工职业技术学院聚德楼餐厅租赁协议书》，原告应当知道对其租赁场地具有出租权利的应为被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司。原告亦向被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司支付了租赁费及保证金，实际履行了合同。原告虽于2019年7月12日与被告内蒙古牧云服务管理有限公司签订了《包头轻工职业技术学院聚德楼a区承包协议书》，被告内蒙古牧云服务管理有限公司向原告出具了租金收据，但因二被告法定代表人均为张玮，原告租赁场地亦未发生变化，被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司亦自认收到被告内蒙古牧云服务管理有限公司代其收取的租金、水电费。本院认为，按照常情常理，原告与被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司均未意识到合同主体发生了变化，原告与被告内蒙古牧云服务管理有限公司之间签订的《包头轻工职业技术学院聚德楼a区承包协议书》不是双方真实意思表示。原告与被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司虽未再签订书面合同但实际上延续了之前双方订立的租赁合同关系。 原告刘新建与被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司对包头轻工职业技术学院聚德楼A区风味美食城6号档口的租赁期限自2019年9月1日至2020年9月1日无异议。至本案审理终结时，双方租赁合同期限已经届满，原告亦未继续使用租赁物，租赁合同已经终止，原告已无需要求解除合同，故本院对原告刘新建要求解除租赁合同的诉讼请求不予支持。 被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司认可收到原告刘新建交纳的保证金5000元及预收水电费600元。现双方租赁合同已经终止，被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司应退还原告刘新建保证金5000元以及预收水电费600元。 关于原告要求退还剩余三个半月租赁费用的诉讼请求，原告刘新建与被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司对原告刘新建在2020年5月18日至2020年9月1日未能使用租赁场地进行经营的事实没有异议。被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司主张系因第三人及包头市金世纪贸易有限责任公司导致原告无法使用租赁场地，本院认为，合同具有相对性，被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司作为出租人应保障承租人在租赁期限内对租赁物的使用权，被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司与第三人及包头市金世纪贸易有限责任公司之间的纠纷可另案解决，包头市金世纪贸易有限责任公司是否退还被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司的租金不影响被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司在与原告刘新建租赁合同中负有的义务，原告刘新建未能使用租赁物发生的损失应由被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司承担。2020年5月18日至2020年9月1日共计105日，租金总计28500÷365×105=8198.63元，应由被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司退还原告刘新建。 关于原告要求免收疫情影响期间一半租赁费用的诉讼请求，原告刘新建与被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司对因疫情影响导致原告刘新建自2020年1月24日至2020年5月17日期间未能使用租赁场地进行经营没有异议。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：“6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”的规定，本院对原告要求免收疫情影响期间一半租赁费用的诉讼请求予以支持。2020年1月24日至2020年5月17日共计114日，租赁费总计28500÷365×114=8901.36元，被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司应退还原告刘新建上述租金的一半即4450.68元。 综上所述，本院对原告刘新建的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第九十一条、第一百零七条规定，判决如下： 被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司退还原告刘新建保证金5000元； 被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司退还原告刘新建预收水电费600元； 被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司退还原告刘新建2020年5月18日至2020年9月1日期间的租赁费用8198.63元； 被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司退还原告刘新建2020年1月24日至2020年5月17日期间租赁费用的一半4450.68元。 以上判决第一至第四项总计18249.31元，由被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘新建。 驳回原告刘新建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费272元，减半收取计136元。由被告内蒙古佳蒙电子商务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  付洁 二〇二〇年十月三十日 书记员  张晶 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： (一)债务已经按照约定履行； (二)合同解除； (三)债务相互抵销； (四)债务人依法将标的物提存； (五)债权人免除债务； (六)债权债务同归于一人； (七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。