福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初8184号 原告（执行案外人）：李德胜，男，1980年10月28日出生，汉族，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：胡恒青，男，系漳州万**胜汽车服务有限公司员工。 被告（申请执行人）：福建漳州农村商业银行股份有限公司，住所地漳州市芗城区水仙大街53号信合大厦A-B幢，统一社会信用代码91350600K18570963C。 法定代表人：王惠山，董事长。 委托诉讼代理人：梁旭铭，福建远大联盟（漳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江东，福建远大联盟（漳州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：林惠荣，女，1973年9月15日出生，汉族，住漳州市芗城区。 被告（被执行人）：林明武，男，1974年2月22日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告李德胜与被告福建漳州农村商业银行股份有限公司、被告林惠荣、被告林明武案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李德胜的委托诉讼代理人胡恒青与被告福建漳州农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人梁旭铭、江东和被告林惠荣到庭参加诉讼。被告林明武经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李德胜向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告林惠荣、林明武于2012年10月28日签订的址在芗城区凯撒王朝一楼商场的《房屋租赁协议》真实有效，保护原告在上述商场从2012年10月29日至2032年10月28日的租赁使用权。事实和理由：申请执行人福建漳州农村商业银行股份有限公司与被执行人林惠荣、林明武借款合同纠纷一案，芗城区人民法院（2017）闽0602民初4110号民事判决，已发生法律效力。贵院于2018年4月17日做出（2018）闽0602执1103号裁定书，查封了被执行人址在漳州市芗城区凯撒王朝一层商场店面。2019年6月3日，原告（案外人）李德胜对法院执行查封及拍卖被执行人上述店面的执行措施没有异议，只是提出应保护原告合法租赁权的书面异议，芗城区人民法院于二Ｏ一九年八月十三日做出（2019）闽0602执异51号民事裁定书，驳回案外人的异议。2012年10月28日，在被告林惠荣、林明武向第三人银行抵押贷款之前，原告就与林惠荣、林明武签订《房屋租赁协议》，承租其位于芗城区凯撒王朝一楼商场的房产，租赁面积为：1、有房产证的平方数为1439.01ｍ²；2、不能提供房产证的部分后车场（后店面）平方数为105.78ｍ²；3、不能提供房产证的部分商场里车库平方数为79.79ｍ²。租赁期限自2012年10月29日至2032年10月28日。根据协议约定，原告于2012年10月29日通过本人农村商业银行账号90×××14转账人民币100万元至林惠荣农村商业银行账号9080215110100100055280上，林惠荣、林明武于当日下午16时30分出具租金收条给原告收执。租赁后，原告开始装修，共投入装修费用约1000万元，并投入经营使用，每个月的水电费用均由原告缴纳。国网福建省电力有限公司漳州供电公司也和原告签订《低压供用电合同》，合同编号为：7573492065。并签订《电费结算协议》，电表户号为：7573492065。2017年10月份，被告林明武他们因急需资金，找到原告要求提前几天拿第二期的房租，特别是35万元必须马上用，其他钱暂时还不急。因是房东关系，关系还算不错，就提出可以提前几天支付35万元，但其余35万元得往后二个月再支付。据此，双方协商于2017年10月24日签订《补充协议书》，原告按补充协议于2017年10月24日通过李东红银行账户转账35万元给林明武、林惠荣指定的林惠华银行账户，于2017年12月30日通过李东红银行账户转账35万元给林明武、林惠荣指定的林惠华银行账户，林明武他们于2017年12月30日出具一份“收到李德胜70万元租金，双方均依约履行合同”内容的收条给原告收执。至此，原告已履行租赁协议约定的义务。综上，原告在银行抵押登记案涉房产前，就已签订《房屋租赁协议》，依约支付了租金，实际装修并占有使用案涉房产多年。在执行程序中，承租人在债权人设立抵押权之前已经与被执行人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁物的，应当认定为“先租赁后抵押”。根据《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，执行法院根据抵押权人的申请，在对该租赁物采取拍卖等执行措施时，如果影响到承租人租赁权的行使，对承租人要求停止执行的诉讼请求应当予以支持。据此，请求确认原告与被告林惠荣、林明武签订址在芗城区凯撒王朝一楼商场的《房屋租赁协议》真实有效，保护原告在上述商场从2012年10月29日至2032年10月28日的租赁使用权。 福建漳州农村商业银行股份有限公司辩称，一、原告提出的诉讼请求不符合受理条件。《民事诉讼法》第119条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。原告的诉讼请求为：请求法院确认原告与被告林惠荣、林明武于2012年10月28日签订的址在芗城区凯撒王朝一楼商场的《房屋租赁合同》真实有效，保护原告在上述商场从2012年10月29日至2032年10月28日的租赁使用权。原告提出的保护租赁使用权诉求没有具体的保护方法或措施，显然不符合上述法律规定的“有具体的诉讼请求”的规定。应予裁定驳回。二、原告主张其在案涉房屋抵押前已经承租该房屋，没有事实依据。首先，根据原告提供的证据6：电表明细，原告在2014年9月才开始出现用电记录。但案涉房屋早在2013年5月即已经抵押给答辩人。其次，原告主张其“租赁后开始装修，耗资约1000万元”，但是却未能提供装修合同、装修材料采购合同、付款记录等装修过程中必然发生的书面文件。而且，案涉房屋在2014年9月才出现用电记录，在原告主张的装修期内（2012年10月起算）居然没有用电记录，明显严重不符合常理。最后，原告提供的《低压供用电合同》《电费结算协议》均没有签约日期，原告亦未提供其他证据证明该合同签订于2013年5月之前。同时，原告主张水费由其缴纳，却未提供水费缴纳的记录。因此，原告主张其在抵押前已经实际占有使用案涉房屋，没有事实依据。由此可见，虽然案涉房屋抵押给答辩人时，距原告所主张的“承租案涉房屋日期”已过去半年多，但原告仍未实际占有使用案涉房屋，明显不符合常理。因此，原告主张其在案涉房屋抵押前已经承租该房屋，没有事实依据。三、案涉房屋租赁合同不真实，且损害第三人利益，属于无效合同。首先，两被告于2013年5月10日向第三人出具《声明书》，明确表示案涉房屋未出租，故原告所主张的租赁合同明显虚假。另，租赁合同的租金支付，通常采用分期支付方式，且在付款时间和付款金额上呈现规律性特征，而本案租金支付前后金额不一，时间上也没有任何关联，与租赁合同的表征明显不同。其次，案涉租赁合同租赁面积合计1624.60㎡，按照合同约定的租金折算，前十年月均租金标准为8.72元／㎡•月，后十年月均租金标准为17.44元／㎡•月，整个租赁期内（20年）月均租金标准为13.08元／㎡•月，明显畸低，与价值规律相悖。最后，从协议内容上看，该协议存在房屋买卖条款，并非单纯的租赁合同。该协议第八条约定，上述房产具备可转让过户条件的，甲方（即吴惠荣）自愿将上述房产以如下的约定价款（14250080元）转让给乙方（即原告），结合畸低的租金标准可知，该协议并不真实。由此可见，该协议双方的意思表示不真实且损害第三方利益，属于无效合同。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，案涉租赁合同并非双方真意思表示，且严重损害第三方利益，属于无效合同，其诉求依法应予驳回。 林惠荣辩称，其与原告李德胜虽有签订房屋租赁协议，但不是原告提供的这份，面积大约1300㎡-1400㎡，而不是1439.01㎡，2012年10月29日的100万元租金有收到，该房屋租赁协议不符合2012年10月与原告签订的协议，房子的面积被改过，申请对房屋租赁协议林惠荣的签名和手印进行鉴定。在向福建漳州农村商业银行股份有限公司贷款以前，已有一部分房屋出租给李德胜，一部分自己使用。至于在2013年5月10日向福建漳州农村商业银行股份有限公司贷款时的声明书中陈述：“该商场属本人自用，未出租，也未办理营业执照”，因时间太久忘记了，真实性不清楚。 林明武未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2012年10月28日，李德胜（乙方）与林惠荣、林明武（甲方）签订一份《房屋租赁协议》，约定（摘要）“一、甲方自愿将坐落于芗城区凯撒王朝一楼商场出租给乙方使用。租赁面积为：1、有房产证的平方数为1439.01ｍ²；2、不能提供房产证的部分后车场（后店面）平方数为105.78ｍ²；3、不能提供房产证的部分商场里车库平方数为79.79ｍ²。二、租赁期限自2012年10月29日至2032年10月28日。三、该房产前十年（即从2012年10月29日至2022年10月28日）的租金为170万元，后十年（即从2022年10月29日至2032年10月28日）的租金为340万元。四、租金付款时间：乙方应于2012年10月29日支付租金100万元，2017年10月28日支付70万元，2022年10月22日支付200万元，2027年10月28日支付140万元。五、双方特别约定，自2012年10月29日乙方支付100万元后，上述房产具备可转让过户条件的，甲方自愿将上述房产以如下的约定价款转让给乙方，该房屋转让时所占有的土地使用权一并转让，乙方已支付的租金可抵做购房款；1双方议定的上述房地产成交总价为14250080元，其中有房产证的平方数为1439.01ｍ²*9000元／㎡＝12951090元、不能提供房产证的部分后车场（后店面）平方数为105.78ｍ²*7000元／㎡＝740460元、不能提供房产证的部分商场里车库平方数为79.79ｍ²*7000元／㎡＝558530元。六、乙方于2012年10月29日支付100万元后，甲方应于次日将上述房产移交给乙方使用，并将房产及相关单据证照复印件移交给乙方。七、在乙方承租时或达成转让条件过户之后，甲方现靠近腾飞路的一间金福荣的金线莲旗舰店190平方，乙方应无偿给甲方使用十年（即从2012年10月26日至2022年10月25日），甲方使用的十年内，不能改变原有的金线莲旗舰店（茶楼）使用性质，也不得转移给他人使用，否则乙方有权收回该店面，甲方应无条件移交。”等内容。2012年10月29日，李德胜通过银行转账的方式将100万元转到林惠荣账号为90×××14的个人银行账户。当日，林惠荣、林明武出具收到李德胜租金100万元的收条给李德胜收执，并将租赁物凯撒王朝一楼商场交付李德胜使用。2017年10月24日，双方签订一份《补充协议》（摘要）约定:“乙方于2017年10月28日支付70万元，现变更为乙方于2017年10月28日支付35万元（本院备注：应为现变更为乙方于2017年10月24日支付35万元，2017年10月28日支付35万元应系笔误）、2017年12月31日支付35万元”等内容。2017年10月24日通过李东红银行账户转账35万元给林明武、林惠荣指定的林惠华银行账户，2017年12月30日通过李东红银行账户转账35万元给林明武、林惠荣指定的林惠华银行账户，林惠华、林明武于2017年12月30日出具一份“兹收到两笔李德胜（李东红）根据双方于2012年10月28日签订的芗城区凯撒王朝一楼商场租赁合同约定的租金人民币柒拾万元整，双方均依约履行合同”的收条给李德胜收执。 2、诉讼中，被告林惠荣认为上述房子出租的面积被改过，并申请对上述“林惠荣”的签名和手印进行鉴定，但上述面积并没有修改的痕迹且在本院委托福建正泰司法鉴定中心鉴定后，林惠荣未在本院指定期限内向福建正泰司法鉴定中心预交鉴定费，致使福建正泰司法鉴定中心退回本院委托鉴定。 3、2017年4月13日，林惠荣在福建省漳州市佳信公证处办理（2017）闽漳佳证民内字第2524号公证书，公证委托林惠华（与林惠荣系姐妹关系）有权出租、管理芗城区凯撒王朝1层商场，收取租金等内容。 4、本院在审理原告福建漳州农村商业银行股份有限公司与被告林惠荣、被告林明武金融借款合同纠纷一案中，查明，2013年5月10日，被告林惠荣、被告林明武在一份打印的声明书签名，内容：“本房屋（商场）座落于漳州市芗城区凯撒王朝一层商场，产权证号：漳房权证芗字第××号；地号：07168012-1号。该商场属本人自用，未出租，也未办理营业执照，如有虚假，本人愿意承担由此引起的一切方法律责任”。2013年5月13日，林惠荣向福建漳州农村商业银行股份有限公司前锋支行（属福建漳州农村商业银行股份有限公司分支机构）签订编号为ＨＴ9080230130005417的最高额借款合同，合同约定（摘要）：自2013年5月13日起至2018年5月12日止，由原告在最高贷款本金余额1200万元内，对被告一次或分次发放贷款。每笔贷款的最后到期日不超过2018年5月12日。该借款合同项下的担保方式为最高额抵押担保，签订了编号为ＨＴ9080230130005417的最高额抵押合同，由被告林惠荣、林明武提供座落于芗城区凯撒王朝1层商场抵押，并办理了抵押鉴证，他项权证编号为漳房他证芗字第××号。原告于2013年5月14日向被告发放贷款500万元，期限至2014年5月13日。2014年5月5日，双方签订编号为ＨＴ9080233140000004的展期协议，展期后到期日为2015年4月13日，贷款到期后，被告未能还本付息。本院于2017年12月5日作出（2017）闽0602民初4110号民事判决：一、被告林惠荣应于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还原告福建漳州农村商业银行股份有限公司贷款本金人民币500万元与截止2015年12月20日利息、罚息、复息总额574844.69元，合计：5574844.69元及自2015年12月21日起至还清款项之日止按最高额借款合同第三条约定计收的利息、罚息、复息；二、原告福建漳州农村商业银行股份有限公司对抵押物址在漳州市芗城区凯撒王朝1层商场，他项权证编号为漳房他证芗字第××号的房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；该判决生效后，因上述被告未自动履行判决所确定的义务，漳州农商银行向本院申请强制执行。2018年4月17日，本院作出（2018）闽0602执1103号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人林惠荣、林明武应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人林惠荣、林明武应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人林惠荣、林明武应当履行义务部分的财产；限被执行人自财产被查封、扣押之日三日内履行生效法律文书所确定的还款义务，逾期予以拍卖或变卖。2018年7月18日，本院轮候查封林惠荣所有的址于福建省漳州市芗城区凯撒王朝1层商场店面,查封期限三年。李德胜对该查封执行措施提出书面异议，本院于2019年8月13日作出（2019）闽0602执异51号执行裁定书，以李德胜提供的证据不足以证实其与林惠荣、林明武的租赁关系真实有效，因此，李德胜主张享有对该不动产的承租权依据不足为由，裁定驳回李德胜的异议请求。李德胜不服该（2019）闽0602执异51号执行裁定书，于2019年9月2日向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2017年8月2日，漳浦县人民法院在审理原告张淑玉与被告林惠荣、林明武损害股东利益责任纠纷一案过程中，查封上述房产。2017年11月23日，漳浦县人民法院作出（2017）闽0623民初1412号民事判决：林惠荣、林明武应于本判决生效后十日内赔偿张淑玉经济损失615831.85元。因林惠荣、林明武未自动履行生效判决确定的义务，该案进入执行程序，案号（2018）闽0623执1113号。2019年5月5日，漳浦县人民法院将该案委托本院一并执行。 以上事实有李德胜与林惠荣、林明武于2012年10月28日签订的《房屋租赁协议》、《补充协议》、支付租金100万元和70万元的银行转账凭证、收取租金的收条、《低压供用电合同》、《电费结算协议》、（2017）闽漳佳证民内字第2524号公证书、询问李东红笔录、张荣闽证言。个人贷款客户面谈记录、声明书、房地产抵押物清单、最高额抵押合同、最高额借款合同、房地产抵押贷款评估报告书、借款展期申请书、利率优惠申请书、借款展期协议商品漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初4110号民事判决书、（2019）闽0602执异51号执行裁定书、当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，2012年10月28日，李德胜与林惠荣、林明武签订的《房屋租赁协议》，系李德胜与林惠荣、林明武的真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效。李德胜按照《房屋租赁协议》约定，将首期租金100万元于2012年10月29日通过转账的方式支付到林惠荣账号为90×××14的个人银行账户。当日，林惠荣、林明武出具收到李德胜租金100万元的收条给李德胜收执，李德胜当即实际合法占有执掌了该租赁物。上述事实都产生在2013年5月13日林惠荣向福建漳州农村商业银行股份有限公司前锋支行（属福建漳州农村商业银行股份有限公司分支机构）签订编号为ＨＴ9080230130005417的最高额借款合同和本院于2018年7月18日查封涉案房屋之前。后来，李德胜又依协议将租金70万元支付给林惠华（系林惠荣之妹，受林惠华委托收取租金）、林明武。该涉案房屋属于“先租赁后抵押”、“先租赁后查封”，李德胜享有原租赁关系不受该抵押权的影响和“买卖不破租赁”的原则。本院对该租赁物进行查封、拍卖并无不当，但已影响到承租人租赁权的行使，李德胜主张的对涉案房屋的租赁权，足以排除法院目前进行的强制执行，请求法院确认原告与被告林惠荣、林明武于2012年10月28日签订的址在芗城区凯撒王朝一楼商场的《房屋租赁协议》真实有效，保护原告在上述商场从2012年10月29日至2032年10月28日的租赁使用权，本院予以支持。李德胜对涉案房屋享有租赁权，但不能排除所有权转移，只能主张在拍卖后继续承租，不能以存在租赁权为由阻止拍卖，法院可带租拍卖。林明武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，第三百一十四条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，判决如下： 一、确认李德胜与林惠荣、林明武之间签订的房屋租赁合同合法有效； 二、确认李德胜对位于在漳州市芗城区凯撒王朝一楼商2012年10月29日到2032年10月28日享有租赁权。 本案受理费34000元，由被告福建漳州农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 本院（2019）闽0602执异51号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  林宝平 人民陪审员  王海龙 人民陪审员  胡 颖 二〇二〇年十月二十七日 书 记 员  彭紫玲 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持