广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0605民初30881号 原告：徐志辉，男，1976年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××73X。 委托诉讼代理人：招海华，广东国慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳琬晴，广东国慧律师事务所律师。 被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。 法定代表人：黄河，该公司董事长。 被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××第2层第1216C号，统一社会信用代码91440605MA4UR86C77。 法定代表人：黄河，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。 原告徐志辉诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称广佛智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月21日立案后，依法适用简易程序于2020年12月29日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人招海华，被告广佛智城公司和梦乐城公司的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告广佛智城公司于2018年4月26日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告广佛智城公司、梦乐城公司于2018年4月26日签订的《租赁合同》；3.被告广佛智城公司向原告返还物业使用权转让金271103元；4.被告广佛智城公司按《物业使用权转让合同》约定转让款的30%向原告支付违约金81331元；5.本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：2018年4月26日，原告与被告广佛智城公司(原“广东广佛智城商业地产投资有限公司”)签订了一份《物业使用权转让合同》，约定被告广佛智城公司将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目的自编3号地12号楼7层120710号房的使用权转让给原告。该房的建筑面积为28.5平方米，其中套内建筑面积为19.95平方米，按每平方米9512元计算，该房的使用权的转让金额为271103元。物业使用的土地使用权性质为集体商业用途。转让期实际为自合同签订之日起至2048年12月31日止。在合同签订当日，原告就此向被告广佛智城公司支付了转让款271103元，被告广佛智城公司则向原告出具了发票。《物业使用权转让合同》约定被告广佛智城公司应在2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，但经原告现场查看，涉案房屋至今都未建设(已签约并收款2年多)，故被告广佛智城公司至今未交付涉案房屋给原告(早已超过90天)，被告广佛智城公司交付不能，已构成违约，原告依法有权解除涉案的《物业使用权转让合同》。依据“对等原则”，依据合同第九条第1款第三段的约定，被告广佛智城公司应按合同约定的物业使用权转让金总额即271103元的30%的标准向原告支付违约金81331元。为了掩饰该涉案房屋交付不能(早就不打算交付)的最终事实，被告广佛智城公司在签约当天就安排原告与被告梦乐城公司及被告广佛智城公司签订了一份《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给梦乐城公司，租期为2019年1月1日至2021年12月31日，梦乐城公司就此在租期内每月向原告支付不低于1600元的租金(每年递增5%)。但原告只收到了2020年2月之前(不含2月)的所谓租金，之后至今的租金一直未收到。被告梦乐城公司与被告广佛智城公司实为“一套人马，两个牌子”：梦乐城公司实际上是广佛智城公司全资开办的“一人公司”，广佛智城公司是梦乐城公司的“一人股东”，两公司的法定代表人都同是黄河，公司经营地都同在广佛智城，签约都在同一地点，梦乐城公司逾期支付租金的信息由广佛智城公司发送给原告。故涉案的《租赁合同》实为被告梦乐城公司与广佛智城公司恶意串通欺骗原告的结果：掩饰该涉案房屋不能交付(实际早在签约时就不打算交付)的事实，绕过原告和不向原告交付涉案房屋，涉案房屋至今未建，根本不可能交付，实为赤裸裸的欺诈。而且因被告广佛智城公司至今未建涉案房屋，依法肯定不能交付该涉案房屋，故该《租赁合同》也根本不能依法履行(原告再没收到自2020年2月起至今的租金)，而且是因两被告“恶意串通欺骗原告”所致，故该《租赁合同》应依法解除。被告广佛智城公司在2019年1月21日将其名称由“广东广佛智城商业地产投资有限公司”变更为“广东广佛智城集团有限公司”。综上，被告广佛智城公司至今不能依法交付(至今未建)涉案房屋给原告，白占了原告的转让款271103元两年多，被告广佛智城公司严重违约，应依法承担违约责任。同时，两被告是为了掩饰涉案房屋不能交付的事实(签约时早就不打算交付)而恶意串通欺骗原告签订涉案的《租赁合同》的，且该《租赁合同》也不能实际履行(涉案房屋至今未建)，故该《租赁合同》应依法解除。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。 被告广佛智城公司辩称，一、原告与被告广佛智城公司在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告广佛智城公司迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告广佛智城公司迟延交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，故原告的该项请求没有合同依据。二、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与两被告就涉讼物业签订了《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日将涉讼物业出租给梦乐城公司，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日，合同签订后，虽涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并自2019年2月起一直支付租金。而且，原告在受让涉讼物业使用权和签订涉讼《租赁合同》时即清楚知道该物业属于被告梦乐城公司向被告广佛智城公司的租赁定制房，且原告出具了《授权委托书》给被告梦乐城公司接受物业，被告广佛智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给被告梦乐城公司来获得租金收益，并非取得该物业本身。涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告广佛智城公司迟延交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、涉案合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，由此，自2019年1月1日开始起算，原告如认为被告广佛智城公司的逾期交付行为足以导致合同解除，参照商品房买卖合同解除的规定至少应在一年内提出（新的民法典对此已有明确规定）。现原告以实际行动为已收取被告支付的租金一年有余，又提出解除合同，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金。且原告已经实际收取了被告梦乐城公司支付的租金，故原告要求被告广佛智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾，原告要求按物业使用权转让款的30%支付违约金亦明显过高。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告梦乐城公司辩称，被告梦乐城公司与原告就涉讼物业签订《租赁合同》，约定原告于2019年1月1日将该物业使用权出租给被告梦乐城公司，租赁期限3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止。涉讼《租赁合同》签订后，虽然涉讼物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金共22414元，被告梦乐城公司就涉案《租赁合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告要求解除涉案《租赁合同》，被告梦乐城公司同意解除该《租赁合同》，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还予被告梦乐城公司，并以已收取的履约保证金及租金为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予被告梦乐城公司。 当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。 综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实： 广佛智城项目（六期）天街6号楼于2020年8月13日取得建设工程规划许可证。被告广佛智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地12号楼。 原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××佛智城×××××××××××××××××××商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至203×年4月××日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金271103元，乙方采取一次性付款的方式支付使用权转让款；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。 原告已向被告广佛智城公司支付物业使用权转让款271103元。 原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租赁期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营、管理有关的手续。 另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。 诉讼中，被告广佛智城公司确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。被告梦乐城公司向本院出具《情况说明》，确认其已向原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金22414元，并明确同意其已支付的款项在本案被告广佛智城公司的债务中进行抵扣。原告亦确认已收到被告梦乐城公司支付的租金及履约保证金22414元。 2020年11月21日，原告提起本案诉讼。被告广佛智城公司在同年11月28日收到本案起诉状等应诉材料。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告广佛智城公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 原告已履行完毕涉讼《物业使用权转让合同》项下的付款义务，被告广佛智城公司应按照合同约定在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告广佛智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年11月28日）解除。与此同时，涉讼《租赁合同》因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除。 《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告广佛智城公司收取的转让金271103元应退还予原告，原告收取的租金及履约保证金22414元也应退还予被告梦乐城公司。现被告梦乐城公司同意将上述款项22414元在被告广佛智城公司的本案债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取梦乐城公司的租金及履约保证金22414元在被告广佛智城公司应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告广佛智城公司尚应退还转让款248689元予原告。合同解除的过错方为被告广佛智城公司，原告诉请被告广佛智城公司按已收转让金271103的30%的标准向其计付违约金81331元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但认定该违约金应以已付转让金的15%即40665.45元为上限。原告诉请的违约金数额已经超过本院核定的违约金上限，超出部分，本院不予支持，即被告广佛智城公司应向原告支付违约金40665.45元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告徐志辉与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年11月28日解除； 二、解除原告徐志辉与被告广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的《租赁合同》； 三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金248689元并支付违约金40665.45元予原告徐志辉； 四、驳回原告徐志辉的其他诉讼请求。 本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3293.26元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内径付予原告徐志辉，本院不另收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员 梁 哲 二〇二一年一月十九日 书记员 李和仪