福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6003号 上诉人（原审被告、反诉原告）：融侨新城（福清）房地产有限公司，住所地福建省福清市阳下街道洪宽工业村（福清洪宽工业村开发有限公司内）。 法定代表人：黄尚辉，总经理。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王丹红，女，1985年4月17日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：徐磊，福建伟峰律师事务所。 委托诉讼代理人：柯玲景，系王丹红丈夫。 原审第三人：福建融侨物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区西江滨大道**融侨锦江花园**************楼连接体地下0.**04商业用房。 法定代表人：林宏修。 上诉人融侨新城（福清）房地产有限公司（以下简称融侨地产）因与被上诉人王丹红，第三人福建融侨物业管理有限公司（以下简称融侨物业）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市福清市人民法院（2020）闽0181民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 融侨地产上诉请求:1.撤销一审判决的第一项、第二项、第四项；2.改判驳回王丹红的全部诉求；3.改判支持融侨地产的全部反诉请求，即王丹红应立即办理商品房产权证及抵押权他项权证，并向融侨地产支付2016年6月16日起至实际办妥商品房所有权转移至王丹红名下之日止违约金（按照总房款日万分之四计算）；4.本案一审、二审诉讼费，反诉费由王丹红承担。事实和理由：一、判令融侨地产承担维修责任，缺乏事实及法律依据。1.王丹红所举证无法证明其在保修期内曾向融侨地产或融侨物业反映过讼争房屋存在渗漏水问题。王丹红是在2015年1月1日交房，依据《住宅质量保证书》可知保修期为1年，即2016年1月1日届满。而王丹红则是于2016年9月16日反映，其已过保修时间。所以王丹红没有反映过相关问题，也没有提供相关书面材料，其反映主体也不适格。2.即便王丹红反映了该问题且未超过期限，融侨地产拒绝或拖延未履行，王丹红可自行或委托他人，并起诉要求融侨地产承担修复费及其他损失。而事实上，王丹红并未作为以上行为，以及并未证明其已自行或委托他人修复并产生合理修复费用。其诉请所谓7000元/月租金标准的房屋租金损失即未实际入住的物业费损失缺乏合同和法律依据。二、一审法院认为融侨地产未证明已通知王丹红办证，且王丹红具有先履行抗辩权，判令驳回融侨地产的反诉请求，缺乏事实及法律依据。1.融侨地产已依约通知办证。王丹红变更合同约定地址、联系方式，并未依照《商品房买卖合同》及附件6规定通知融侨地产，那么融侨地产按照原方式进行通知，应视为履行。2.王丹红无先履行抗辩权。本案不存在《合同法》第六十七条规定先履行抗辩权构成的要件。讼争房屋已通过验收合格，与王丹红间不存在互负债务问题，且诉争房屋是否存在渗漏水也与王丹红办理办证的义务之间没有先后履行顺序的问题。另外王丹红的基本义务是支付全额购房款，在其按揭下拒绝配合办证导致融侨地产为其承担担保责任的期限被不当延长，构成违约，因此王丹红应立即办证及支付相应违约金。 王丹红辩称，反映渗水问题的首个时间节点是在2015年的8月，一审中由王丹红提交的现场渗漏水照片最早拍摄时间是在2015年的8月11日，已经在一审中就原始载体进行核对。王丹红提交的与融侨物业林经理的微信聊天记录，起始时间是2016年的9月16日，但次日所传的照片系经修缮后再次渗漏的照片，能证明至少在该时间节点前已经反映过房屋渗漏水问题，上述照片中涉及到外墙漏水以及屋面漏水，而屋面漏水的保修期是三年。即使以融侨地产在上诉状中认可的2016年9月16日，亦是在保修期内。王丹红提交的与物业公司林经理的通话录音中同样表明，在2015年就反映了渗漏水问题，且融侨地产于2015年就开展了修缮工作。融侨地产在一审庭审中自认对房屋的修缮工作具有责任，不属于融侨物业的职责范围。而实际由融侨地产或者融侨物业五年内陆续对案涉房屋进行了修缮。融侨地产与融侨物业的法定代表人在变更前均系林宏修，两主体具有关联关系，且根据案涉合同第18条及附件4的约定融侨物业系由融侨地产选聘。在另案物业服务合同纠纷中的一审和二审庭审中，融侨物业多次指认从2015年起至今融侨地产有陆续对房屋进行修缮。二、关于王丹红向融侨物业反映案涉房屋渗漏水问题，未向融侨地产反映渗漏水问题，而融侨地产对案涉房屋渗漏水问题不知情的问题。案涉质量保证书第七条明确约定了融侨地产直接或委托选聘的前期物业公司承担30日内的答复和妥善处置责任。其次，双方签署的案涉合同第18条及附件4亦约定了融侨物业系由融侨地产选聘。王丹红依照合同约定及质量保证书向融侨物业反映案涉房屋渗漏水问题即是向融侨地产反映了该问题。三、关于租金损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，融侨地产有相应的修缮责任，如融侨地产未在合理期限内修缮或者拖延修缮的，依法应承担相应的损害赔偿责任。而案涉房屋现场渗漏水的事实依然存在，渗漏水问题严重，整栋楼涵盖地下室以及地面四层范围内多处均出现大面积渗漏痕迹，外墙面类屋面均出现渗漏水，管道线路、强弱电箱，开关、插座等均被渗漏浸湿，无法满足入住条件，至今房屋空置无法入住。王丹红认可一审所认定的租金损失。四、关于融侨地产在一审中提出反诉，主张400万余元的天价违约金，其主张依据是案涉合同附件6第八条，但该条款系格式条款，并且跟案涉合同第十四条矛盾。两个条款中双方约定的违约金从数字上是万分之一与万分之四，有4倍差距，并且其计算基数也不同，一个是按照已付房款为基数，另一个是以总房款为基数计算违约金。相差十倍以上的违约责任，变向把本属于融侨地产办理产权手续的有关责任转嫁给了王丹红，并据此约定了违约金。因此，融侨地产据以主张违约责任的条款，是典型的免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，依法应认定无效。五、关于融侨地产所述曾履行告知义务，向王丹红送达了办理产权的通知书。一是融侨地产在一审中所提交的邮寄面单上无任何王丹红的签署痕迹。其次，虽然双方合同附有王丹红的送达地址。但该合同系格式合同，而附件6中明确约定，买受人须保证主合同所填写的地址有效，融侨地产提交的合同所付地址非经王丹红填写，而是直接打印。因此融侨地产所述的送达行为，并未构成有效送达。王丹红自始至终对融侨地产送达的所谓通知书事宜不知情。此外，仅凭邮寄名单无法确认该邮寄件内附件系通知书。 王丹红向一审法院起诉请求：1.判决融侨地产合理期限（2个月内）修缮案涉房屋至不再漏水为止;2.判决融侨地产承担王丹红因案涉房屋质量问题无法装修入住而产生的各项经济损失，包括物业费[2015年至2017年物业费43353元及（2020）闽0181民初319号判决所支持的物业费金额]、住房闲置租金损失(按月租金12175元/月从2015年10月1日起算，暂计至起诉之日止为620925元)；3.本案诉讼费用由融侨地产承担。 一审法院认定事实：2013年6月18日王丹红与融侨地产签订《商品房买卖合同》,约定王丹红向融侨地产购买福清市融侨新城10号楼02复式单元房，建筑面积328.44平方米，总价7293081元，签订合同当日支付2193081元，余款510万元以银行按揭贷款方式支付。合同附件六补充协议第八条约定本项目产权总登记后，由出卖人通知（以小区公告为准）买受人办理产权证，买受人应在通知规定的期限内办理，逾期办理每逾期一天，买受人应按总房款的万分之四向出卖人支付违约金。2013年9月10日王丹红（借款人）、福清中行（贷款人）、融侨地产（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，由福清中行向王丹红发放住房贷款510万元，贷款期限240个月。王丹红将上述商品房作为抵押物，融侨地产提供阶段性连带责任保证担保，保证期间截止至王丹红办妥贷款合同项下所购房屋抵押登记手续且福清中行收到他项权证之日。签订上述合同后福清中行依约发放了购房贷款510万元。融侨地产向王丹红出具的《商品住宅质量保证书》第四条约定屋面防水工程保修期为3年,卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏为1年。第七条约定有关住宅质量的来信来访、投诉,本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十天内给与答复和妥善处理。融侨物业为案涉房屋所在小区提供前期物业服务。2015年1月1日王丹红于办理讼争房屋交接手续。2015年3月20日福清市房地产管理交易所向融侨地产作出预先登记通知书，批准包括10号楼在内的多栋楼产权初始预登记。讼争房屋交房后，王丹红当年发现讼争房屋在雨水天气后多处渗水、漏水，王丹红的丈夫柯玲景多年来持续向融侨物业相关人员进行反映与沟通，物业公司也曾多次组织人员在屋内进行局部修补但未达效果。本案审理过程中，王丹红主张融侨地产作为开发商在建设过程中，外墙防水工艺未严格按施工规范施工，外墙防水层未做清楚，造成讼争房屋外墙渗漏。根据同小区二组团修复情况，修复方案应把外墙钢挂石材取下，做好外墙防水涂层，再将钢挂石材重新挂上去。融侨地产主张其于2016年4月5日向王丹红作出《通知书》并邮寄给王丹红（邮寄地址为福清市××镇道××村新店121号），通知主要内容为要求自2016年4月15日起2个月内办理相关权属登记手续。王丹红否认收到该通知书。 一审法院认为，王丹红与融侨地产自愿签订《商品房买卖合同》，双方之间的房屋买卖合同关系依法成立并生效。王丹红已依约向融侨地产支付了全部购房款，融侨地产应依法依约将符合质量要求的房屋交付王丹红。王丹红自2015年1月1日接收房屋，虽然《商品住宅质量保证书》第四条约定屋面防水工程保修期为3年,卫生间、厨房墙地面和外墙面的防渗漏为1年，但自2015年王丹红发现房屋存在渗水漏水问题即向融侨物业反映，根据《商品住宅质量保证书》第七条约定，王丹红将住宅质量问题向作为前期物业管理公司的融侨物业反映，符合相关约定，亦符合生活常理。且多年来王丹红亦通过其丈夫柯玲景持续与融侨物业相关人员沟通修复事宜，融侨物业亦组织相关人员进行修补但未达效果。融侨地产与融侨物业作为关联企业，融侨物业亦负有将相关情况向融侨地产告知的义务，据常理融侨地产对讼争房屋存在渗水漏水问题是知情的。综上，融侨地产抗辩渗水漏水问题已超过保修期，缺乏事实依据，不予采信。房屋具有基本的防水功能，是对房屋进行正常装修的前提条件，亦是入住后应具备的基本功能。王丹红已举证证明讼争房屋在雨水天气后出现多处渗水漏水问题，融侨地产作为开发商，负有及时对该房屋质量问题进行解决的义务。融侨物业已组织人员对讼争房屋内部多次进行局部修补，但至今均未解决问题，融侨地产应组织专业技术人员对讼争房屋的渗水漏水问题进行科学分析评估，并制定合理的修复施工方案，以彻底解决房屋渗水漏水问题，让业主得以装修入住。王丹红另请求融侨地产赔偿住房闲置租金、物业费损失，一审法院认为，由于讼争房屋持续存在渗水漏水问题导致王丹红无法装修入住，王丹红自述2015年8月准备装修，根据本案案情结合住宅通常装修时间，一审法院酌定自2016年7月1日起讼争房屋的闲置租金损失，融侨地产应予赔偿。考虑到讼争房屋结构、交付年限等案情，结合本市同类地段房屋租赁市场交易情况，讼争房屋月租金损失宜按7000元/月计算。王丹红另请求融侨地产赔偿物业费损失，王丹红至今未实际入住故并未享受到相应的物业服务，王丹红该请求有相应的事实依据，亦予支持。王丹红提交的证据可证明其已缴纳2015年物业费11823.6元，该费用融侨地产应予赔偿。其余物业费损失王丹红可另行主张。融侨地产反诉王丹红承担逾期办证的违约责任，但其提交的快递面单的收件人签名一栏无收件人签名，在融侨地产未提交有收件人签名的快递面单或邮件投递详细信息等有足够证明力的证据证实王丹红已收到相关通知的情况下，仅凭融侨地产庭后补充提交的邮政公司出具的邮件已按收件地址妥投的证明，并不能证明融侨地产已将通知书送达王丹红。退一步说，讼争房屋交房后存在多处渗水漏水问题，已影响正常装修使用，王丹红作为房屋买受人，对出卖人要求买受人办理产权证的请求，有先履行抗辩权，要求出卖人先行交付符合质量要求的房屋。且不排除讼争房屋无法修复的情况下，合同履行存在其他可能性。综上，对反诉原告融侨地产的反诉请求一审法院不予支持。第三人融侨物业经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、被告融侨新城(福清)房地产有限公司于本判决生效之日起三个月内（暂定三个月，具体以合理的施工方案时间为准）将福清市融侨新城10号楼02复式单元房修缮至不再渗水漏水为止；二、被告融侨新城(福清)房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王丹红物业费损失11823.6元、房屋租金损失（按每月7000元自2016年7月1日计算至房屋修缮完毕之日止，暂计至2020年6月30日为33.6万元）；三、驳回原告王丹红的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告融侨新城(福清)房地产有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10443元，由原告王丹红负担4975元（已交纳），被告融侨新城(福清)房地产有限公司负担5468元，款限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳；反诉受理费19783元，由反诉原告融侨新城(福清)房地产有限公司负担（已交纳）。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据融侨地产向王丹红出具的《福建省新建商品住宅质量保证书》第七条的内容：“住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托选聘的前期物业管理公司承诺在三十天内给予答复和妥善处理。……”，由上述条文可见，融侨物业系受融侨地产的委托，答复及处理房屋买受人有关房屋质量的投诉，因此，融侨地产关于王丹红在2015年发现讼争房屋存在渗水漏水问题向融侨物业反映的事实，融侨地产并不知晓该情形的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。 讼争房屋在保修期内发生渗漏，融侨地产并未在保修期内予以修复，融侨地产应当赔偿房屋买受人因不能正常使用商品房造成的损失，原审法院据此判令融侨地产赔偿王丹红的房屋闲置租金及已支付的物业费的判决，其金额适当，处置方式正确。 融侨地产主张其于2016年4月5日以EMS特快专递的形式向王丹红发出办理产权的《通知书》，但该快递面单的收件人签名一栏空白，并无收件人的签名，融侨地产亦未提交该邮件投递信息详情，因此，融侨地产关于其已通知王丹红办理权属证书，王丹红应向该公司支付逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19783元，由融侨新城(福清)房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十月三十日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威