北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初32577号原告：中安富海投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路**院**楼**101内****。法定代表人：崔海涛，总经理。委托诉讼代理人：梁晓民，北京市建诚律师事务所律师。被告：北京金耀卓越科技有限公司，住所地北京市朝阳区东，住所地北京市朝阳区东四环北路**楼****06 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：袁伟。被告：董影，男，1959年5月27日出生，汉族，住北京市昌平区。原告中安富海投资管理有限公司（以下简称中安富海公司）与被告北京金耀卓越科技有限公司（以下简称金耀卓越公司）、董影执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中安富海公司之委托诉讼代理人梁晓民到庭参加诉讼，被告金耀卓越公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告董影经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中安富海公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销北京市西城区人民法院于2019年4月26日做出的（2019）京0102执异64号执行裁定书；2.依法撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102执恢1885号通知书中的“自本通知书之日起5日内，董影及北京市西城区X胡同X号房屋内的实际使用人将上述房屋腾退交付北京金耀卓越科技有限公司”；3.确认原告和北京地博天成珠宝城有限公司于2016年11月6日签订的《房屋租赁合同》以及于2017年1月12日、2017年10月18日签订的《补充协议书》、《补充协议书2》是有效的合同及协议书，原告对北京市西城区X胡同X号房屋的第二层享有租赁权并继续使用该房屋自2016年11月8日至2024年11月7日；4.两个被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、原告和北京地博天成珠宝城有限公司（以下简称地博天成公司）于2016年11月6日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议书》、《补充协议书2》是有效的合同及协议书。1、2010年8月19日，被告董影（出租人）和地博天成公司（承租人）签订了《房屋租赁合同》。合同约定：第一条租赁标的，出租人将位于北京市西城区X胡同**在现状条件下出租给承租人，该租赁标的建筑面积为1619.60平方米，产权证：京房权证西私字XXXX号。土地证面积1180.50平方米，国有土地使用权证号：京西国用（X）字第X号。第三条租赁期限，租赁标的的租期为20年，自2010年8月10日起至2030年8月18日止。第十条其他条款，承租人在不影响出租人的收益情况下有权转租该租赁标的或与第三方合作联营等，次承租人及原承租人合作方也应当遵守本合同的约定。2、2016年11月6日，地博天成公司和原告签订了，地博天成公司和原告签订了《房屋租赁合同》，该房屋座落于北京市西城区X大街X胡同X号，现状的第二层。第二条房屋用途，办公。第三条房屋使用期限，房屋使用期限为8年，自2016年11月8日至2024年11月7日止，合同终止。第7.1原告支付房屋履约保证金，双方签订本合同，支付使用费的第二天即可进入。同时双方进行各项交接工作，移交该房屋的设备设施，钥匙、水表、电表等。本合同签订之后，由于原告资金紧张，没有向承租人地博天成公司交付保证金及使用费。经原告和承租人地博天成公司商量，2016年11月8日、2016年11月12日双方就租赁房屋的设施以及钥匙、水表、电表等进行了交接。原告没有给付保证金及房屋使用费就进入西城区X胡同X号房屋第二层进行办公，同时原告添置了办公设施并对租赁房屋向北京市西城区房屋管理局进行了备案登记。2017年1月12日、2017年10月18日，地博天成公司和原告分别签，地博天成公司和原告分别签订了《补充协议书》及《补充协议书2》，地博天成公司同意不再收取原告保证金以及房屋使用费5%净利润分成。3、被告董影（出租人）是在和地博天成公司（承租人）签订了《房屋租赁合同》之后再将上述房屋抵押给银行及第三人，因此按照法律规定地博天成公司（承租人）有权继续租赁并使用上述房屋。同样，地博天成公司（承租人）也，地博天成公司同的规定将上述房屋的第二层转租给原告。4、地博天成公司和原告签订《、地博天成公司和原告签订《房屋租赁合同》协议书2》时，其并没有债务，也没有损害其他债权人的合法利益，其有权自主决定其民事行为。二、即使地博天成公司（承租人）与被告董影恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据成立，其和原告也没有关系，原告获得的租赁权也是善意的。1、被告金耀卓越公司和董影之间的债权及债务关系原告不清楚，二被告及地博天成公司也没有告知过原告。2、董影和地博天成公司之间于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》第十条其他条款约定，出租人将租赁标的产权在不影响承租人承租权益的情况下转让给第三方，此合同适用第三方。同时承租人在不影响出租人的收益情况下有权转租该租赁标的或与第三方合作联营等，次承租人及与原承租人合作方也应当遵守本合同的约定。3、被告金耀卓越公司和董影之间的债权及债务关系发生在2013年，而2010年8月19日，被告董影（出租人）和地博天成公司（承租人）签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》在其前，而债权及债务关系在后，董影及地博天成公司并没有损害金耀卓越公司的合法权益。4、原告并不知情董影和地博天成公司之间于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》的履行情况，并且原告自2016年11月8日进入上述房屋二层办公时，二被告及地博天成公司也没有告知原告任何情况。因此，即使地博天成公司与董影之间存在恶意串通或者其他情形，导致董影和地博天成公司之间的《房屋租赁合同》无效，也不影响原告对上述房屋二层的租赁权及使用权，因为原告取得上述权利是善意取得。5、针对2018年11月10日北京市西城区人民法院（2017）京0102执恢1885号通知中的“自本通知书之日起五日内，董影及北京市西城区X胡同X号房屋内的实际使用人将上述房屋腾退交付北京金耀卓越科技有限公司”事宜，原告于2018年11月19日向北京市西城区人民法院提交了案外人执行异议申请书。被告金耀卓越公司在原告提出的案外人执行异议审查期间，于2019年1月3日强行将西城区西四北大街大糖房胡同8号的大门钥匙予以撤换，使得原告不能进入二层正常办公，给原告带来了重大的经济损失，理应给予赔偿。综上所述，原告认为，原告和地博天成公司签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议书》、《补充协议书2》是有效的合同及协议书。即使董影和地博天成公司在履行《房屋租赁合同》中可能会发生恶意串通或者其他情形，也和原告无关，原告取得的租赁权也是善意的。为了维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告金耀卓越公司、董影未作答辩。原告中安富海公司围绕诉讼请求向本院提交了1、董影与地博天成公司的《房屋租赁合同》；2、地博天成公司与中安富海公、地博天成公司与中安富海公司的《房屋租赁合同》11月8日、2016年11月12日）；4、2017年1月12日《补充协议书》；5、2017年10月18日《补充协议书2》；6、《北京市房屋租赁登记备案表》；7、（2017）京0102执恢1885号通知；8、（2019）京0102执异64号裁定书；9、中安富海公司于2016年11月15日、2016年12月16日、2017年7月18日、2017年8月17日和河北省涞源经济开发区管委会、山西新达成房地产综合开发有限公司签订的合作协议书作为证据，被告金耀卓越公司、董影未向本院提交证据。经审理查明：中安富海公司提交该公司（乙方）和地博天成公司（甲方）于2016年11月6日签订的《房屋租赁合同》。合同存在如下约定：租赁房屋座落于北京市西城区X大街X胡同X号（简称涉案房屋），现状的第二层，甲方自用传达室、二层屋顶及屋顶办公室。甲方提供给乙方房屋用于办公。房屋使用期限为8年，自2016年11月8日起，2024年11月7日止，合同终止，甲方收回该房屋。房屋年使用费42万元，年付，签约时付壹年使用费（乙方负责交缴房屋使用的税费）。每两年在第一年的使用费基础递增7%。乙方需在每年11月8日前30天，将下一年度的使用费交付甲方。乙方应于本合同签订当日内，一次性向甲方交纳壹拾万元整合同保证金。乙方支付房屋履约保证金，双方签订本合同、支付使用费的第二天即可进入。中安富海公司提交交接清单（2016年11月8日、2016年11月12日），证明在2016年11月8日中安富海公司就开始占用涉案房屋的第二层，中安富海公司的一个下属公司北京海和国际贸易有限公司营业执照注册地也在涉案房屋处。2018年3月23日，中安富海公司将与地博天成公司签订的《房屋租赁合同》在登记机关进行了备案登记。中安富海公司提交2017年1月12日、2017年10月18日该公司（乙方）与地博天成公司签订的《补充协议书》及《补充协议书2》以及中安富海公司于2016年11月15日、2016年12月16日、2017年7月18日、2017年8月17日与河北省涞源经济开发区管委会、山西新达成房地产综合开发有限公司签订的合作协议。《补充协议书》存在如下约定：由于乙方资金紧张，甲乙双方签订《房屋租赁合同》后，乙方没有向甲方交付保证金及房屋使用费，乙方提出目前和河北省涞源经济开发区管委会签订的《白石山中美科技园国际创新园项目合作意向书》以及和山西新达成房地产综合开发有限公司签订的《专项房地产投资基金合作协议》中的属于乙方的净利润中的1.5%分配给甲方所有。甲方同意乙方的上述方案，不再收取乙方租赁的房屋保证金及使用费。《补充协议书2》存在如下约定：由于甲乙双方在2017年1月12日签订的《补充协议书》，乙方的上述项目都有了一定的进展，但是没有产生收入。乙方与河北省涞源经济开发区管委会签订了《白石山中美科技园国际创新园项目合作意向书》，与山西新达成房地产综合开发有限公司签订了《专项房地产投资基金合作协议》，其中属于乙方的净利润中的1.5%分配给甲方所有外，目前和合作伙伴北京恩地科技发展有限责任公司、贵州华彤源浆酒业有限公司也签订了正式合作协议书，乙方承诺在何上述合作伙伴的合作中，待乙方分取利润后，同意拿出1.5%比例给予甲方。2020年9月24日，本院到北京市西城区不动产登记事务中心查询涉案房屋登记档案资料。经查，该房屋登记的房屋所有权人为董影。2013年10月28日，该房屋设立抵押登记，抵押权人为张利云，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为9000万元。2020年5月19日，该抵押登记注销，注销抵押原因为协执。张利云依据北京市方正公证处出具的（2013）京方正内民证字第34352号《公证书》及（2014）京方正执行证字第00191号《执行证书》向本院申请执行，要求被执行人董影偿还借款本金九千万元并支付相应利息及迟延履行期间的债务利息。本院以（2014）西执字第2825号案件立案执行。后经本院发函商请，黑龙江省哈尔滨市中级人民法院以（2015）哈执字第538号《移送执行函》函复本院，同意将涉案房屋处置权移交本院。2015年10月16日，执行案件以本次执行程序终结方式结案。2017年11月29日，本院以（2017）京0102执恢1885号案件恢复执行。2017年11月29日，本院在京东司法拍卖平台发布涉案房屋的第一次拍卖公告，后经两次拍卖均流拍。2018年3月，张利云与金耀卓越公司签署债权转让协议。金耀卓越公司据此向本院申请变更执行案件申请执行人。2018年6月22日，本院作出（2018）京0102执异107号执行裁定书，裁定以（2013）京方正内民证字第34352号《公证书》及（2014）京方正执行证字第00191号执行证书为执行依据的（2014）西执字第2825号执行案件的申请执行人由张利云变更为北京金耀卓越科技有限公司。2018年11月8日，本院作出（2017）京0102执恢1885号以物抵债执行裁定书，将被执行人董影名下位于北京市西城区X胡同X号房屋及土地作价9943万元交付金耀卓越公司，上述房屋及土地的所有权自本裁定送达金耀卓越公司时起转移。2018年11月10日，本院在涉案房屋张贴通知，告知涉案房屋以物抵债事实，责令被执行人董影及北京市西城区X胡同X号房屋内的实际使用人将涉案房屋腾退交付金耀卓越公司。另查，北京市第二中级人民法院受理上诉人地博天成公司因相邻关系纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第2331号民事判决，向该院提起的上诉。后于2014年6月11日作出的（2014）二中民终字第4140号民事判决书。该案经审理查明，华联公司系北京市西城区X大街**房屋的所有权人，地博天成公司系北京市西城，地博天成公司系北京市西城区X胡同**房屋的使用人。地博天成公司与**房屋所有权人董影签订了为期4年的房屋租赁合同2014年4月19日止。该案审理过程中形成于2014年6月9日的笔录载明，上诉人地博天成公司法定代表人董伟及地博天成公司申请的证人董某认可董伟与董影系兄弟关系，再查，地博天成公司针对申请执行，地博天成公司针对申请执行人张利云及被执行人董影就涉案房屋租赁权向本院提出案外人执行异议作出（2017）京0102执异180号执行裁定书，驳回案外人北京地博天成珠宝城有限公司的执行异议。本院认为，《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第四条规定，案外人提起执行异议之诉应当以申请执行人为被告。被执行人下落不明，无法对案外人或者申请执行人的请求表明意见的，应将其列为共同被告。故本院将董影列为被告。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本院针对涉案房屋进行两次网络司法拍卖，均流拍后出具以物抵债裁定，并到涉案房屋处张贴（2017）京0102执恢1885号通知。中安富海公司不服通知中的腾退交付内容，主张对涉案房屋的第二层享有合法承租权，在本院裁定驳回其异议申请后依法提出案外人执行异议之诉，目的在于阻却本院依通知享有的强制交付权力。因此，本院将本案争议焦点归纳为中安富海公司对案涉房产是否享有足以排除强制执行的合法权益。地博天成公司以与董影在2010年8月19日订立租期为20年的租赁合同为由向本院提出执行异议，要求排除法院对涉案房屋的强制执行。本院（2017）京0102执异180号执行裁定书以地博天成公司所提交的租赁事实与（2014）二中民终字第4140号民事判决书查证的事实不符为由，裁定驳回了地博天成公司的执行异议。中安富海公司主张与地博天成公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议合法有效，中安富海公司据此对涉案房屋二层享有合法的租赁权，但其享有涉案房屋二层的承租权所依据的基础合同关系（即地博天成公司与董影于2010年8月19日签订的《房屋租赁合同》）所确定的租赁期限与人民法院生效判决查明的事实不符。地博天成公司也未提交证据。地博天成公司也未提交证据证明其作为次承租人的《房屋租赁合同》及补充协议中约定的支付保证金、房屋使用费或项目利润等形式的对价款项，因此，中安富海公司以其善意取得涉案房屋第二层的租赁权为由，要求撤销北京市西城区人民法院于2019年4月26日做出的（2019）京0102执异64号执行裁定书及（2017）京0102执恢1885号通知书中的“自本通知书之日起5日内，董影及北京市西城区X胡同X号房屋内的实际使用人将上述房屋腾退交付北京金耀卓越科技有限公司”的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。中安富海公司要求确认其与地博天成公司于2016年11月6日签订的《房屋租赁合同》以及于2017年1月12日、2017年10月18日签订的《补充协议书》、《补充协议书2》是有效的合同及协议书，中安富海公司对涉案房屋的第二层享有租赁权并继续使用该房屋自2016年11月8日至2024年11月7日的诉讼请求，因地博天成公司并非本案的当事人，因此本院在本案中不予审查，中安富海公司可另行主张。因该主张所依据的基础合同关系与人民法院生效判决查明的事实不符，因此中安富海公司须自行承担诉讼风险。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十条，第三百一十一条、第三百一十二条，判决如下：驳回原告中安富海投资管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费70元、公告费（以实际发生金额为准），由原告中安富海投资管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  杨晓龙审判员  张佳丽审判员  李思涛二〇二〇年十月十九日书记员  康燕婷书记员  赵威文