湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初3864号原告：蔡孟国，男，1968年2月15日出生，汉族，住湖南省东安县。原告：胡小英，女，1969年8月21日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：唐智，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：雷久姣，女，1974年11月15日出生，汉族，住东安县。被告：刘小艳，女，1973年2月1日出生，汉族，住零陵区。被告：马满娥，女，1970年12月28日出生，汉族，住冷水滩区，系蔡文杰之妻。以上三被告委托诉讼代理人：唐春松，湖南正赢律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：贺善军，男，1970年8月20出生，汉族，住零陵区。被告：蔡道德，男，1948年11月3日出生，汉族，住冷水滩区，系蔡文杰之父。被告：蔡连英，女，1952年11月21日出生，汉族，住冷水滩区，系蔡文杰之母。被告：蔡怀彧，男，2000年3月1日出生，汉族，住冷水滩区，系蔡文杰之子。被告：蔡昳，女，1991年4月12日出生，汉族，住长沙市望城区，系蔡文杰之女。原告蔡孟国、胡小英与被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡小英及胡小英、蔡孟国共同委托诉讼代理人唐智、被告雷久姣、刘小艳、马满娥的共同委托诉讼代理人唐春松到庭参加诉讼，被告贺善军、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告蔡孟国、胡小英向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告方为原告办理位于冷水滩区××路××号不动产权证（房产权证××、0×**），办证费用由被告方承担；二、本案诉讼费用由被告方承担。事实与理由：2008年3月2日被告雷久姣将紫霞西路6XX房出售给二原告，每平方米520元；2009年7月8日被告雷久姣将紫霞西路1XX房出售给原告蔡孟国，每平方米800元，原告均按约定支付了所有房款，交纳了办理产权证的所有相关费用。2008年10月27日被告雷久姣等人为原告办理了霞西路6XX房房产证，2011年6月16日被告等人为原告办理了紫霞西路1XX号房产证，却一直都没有为原告办理两房的国有土地使用证。蔡文杰于2011年7月去世，被告马满娥系蔡文杰妻子，被告蔡道德是蔡文杰的父亲，被告蔡连英是蔡文杰的母亲，被告蔡怀彧、蔡昳是蔡文杰的子女，蔡文杰虽然去世，其家属拥有继承权。故原告向法院起诉，请求依法判如所请。被告雷久姣、刘小艳、马满娥辩称，原告与被告签订的房屋买卖合同只约定办理房屋产权证，没有约定办理房屋不动产证，房产证已经办理并交付给了原告，被告已经履行了合同的义务。由于法律的变更，原告起诉要求办理不动产证没有事实依据，合同被告方已经履行完毕。被告贺善军、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳未予答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据一买房合同及办证相关资料、证据二国有土地使用证[永（冷）国用（2004）第4XX号]，均与原件核对无异，证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以确认并在卷佐证；被告提交的证据三土地转让合同、证据四2006年11月1日的土地转让协议，虽与原件核对无异，但是签订合同的相对人均未到庭，出具收条的收款人也未到庭，不能确认真实性，本院不予采信；被告提交的证据一2006年10月18日的土地转让合同、证据二2006年10月的土地转让合同、证据五收条和承诺书、证据六照片，均为复印件，不能确认真实性，本院不予采信。根据原、被告的陈述及本院依法采信的证据，查明事实如下：被告雷久姣、刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰共同拥有房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第0×**号，坐落于冷水滩区紫霞西路的**混合结构住宅的所有权，房屋总层数**，建筑面积6345.18平方米。被告马满娥与案外人蔡文杰系夫妻，被告贺善军与案外人李巧玲系夫妻，被告雷久姣与案外人邓明战系夫妻，被告刘小艳与案外人王建荣系夫妻。2008年3月2日，被告贺善军、刘小艳、案外人蔡文杰委托被告雷久姣将上述房屋的6XX号房出售给原告蔡孟国、胡小英，双方签订了《售房合同书》。合同约定，购房单价为每平方米520元，住宅面积约为97.51平方米；出售方负担办理房产证并承担相应费用，契税由原告蔡孟国、胡小英承担。合同签订后，原告蔡孟国、胡小英依约付清了购房款，被告亦将该房屋交付给了原告蔡孟国、胡小英使用。2008年9月26日，被告雷久姣、马满娥、贺善军、刘小艳、案外人蔡文杰、李巧玲、邓明战、王建荣与原告蔡孟国、胡小英就上述《售房合同书》中约定的房屋在永州房产交易所签订了《房地产买卖契约》。契约第三条规定，房屋移交原告蔡孟国、胡小英时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给原告蔡孟国、胡小英；契约第四条规定，出售方保证上述房地产权属清楚，若发生与出售方有关的产权纠纷或债权债务，概由出售方负责，并承担相应民事诉讼责任，因此给原告蔡孟国、胡小英造成的经济损失，出售方负责赔偿。原告蔡孟国、胡小英于2008年10月14日缴纳了房屋契税，双方向永州市房产局申请办理了房屋所有权过户登记，但未办理土地使用权转移登记。2008年10月27日原告蔡孟国、胡小英取得了案涉房屋的房屋所有权证，证号为永房权证冷水滩字第7××0号。2009年7月8日，原告蔡孟国向被告雷久姣将购买上述1XX号房，双方签订了《售房合同书》。合同约定，购房单价为每平方米800元，面积约为24.81平方米；出售方负担办理房产证并承担相应费用，契税由原告蔡孟国承担。合同签订后，原告蔡孟国依约付清了购房款，被告亦将该房屋交付给了原告蔡孟国使用。2010年11月11日，被告雷久姣、马满娥、贺善军、刘小艳、案外人蔡文杰与原告蔡孟国就上述《售房合同书》中约定的房屋在永州房产交易所签订了《二手房买卖合同》。原告蔡孟国于2010年11月19日缴纳了房屋契税，双方向永州市房产局申请办理了房屋所有权过户登记，但未办理土地使用权转移登记。2011年6月16日原告蔡孟国取得了案涉房屋的房屋所有权证，证号为永房权证冷字第7××2号。后原告多次催促被告办理不动产权证无果，遂诉至本院。另查明，案涉房屋国有土地使用权证号为永（冷）国用（2004）第4XX号，土地使用权人为被告雷久姣、刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰。案外人蔡文杰因死亡其常住户口于2011年7月12日被永州市公安局冷水滩分局注销，被告马满娥系蔡文杰妻子，被告蔡道德系蔡文杰父亲，被告蔡连英系蔡文杰母亲，被告蔡怀彧系蔡文杰儿子，被告蔡昳系蔡文杰女儿。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。案涉房屋所有权原属被告雷久姣、刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰所有，被告雷久姣接受被告刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰委托与原告蔡孟国、胡小英签订《售房合同书》，该合同直接约束被告雷久姣、刘小艳、贺善军、案外人蔡文杰四产权所有人。《售房合同书》、《房地产买卖契约》、《二手房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不存在损害国家利益、集体利益、社会公共利益以及他人合法权益的情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立并有效的合同。案外人蔡文杰现已死亡，被告马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳系法定继承人，未明确表示放弃继承，因此，该两份合同权利义务由该五人继受。合同签订后，原告已将购房款付清，并实际占有、使用房屋和取得房屋所有权证，据此可认定原告因合法的民事缔约行为取得了该房屋的所有权。根据双方合同约定以及物权法的相关规定，建筑物转让的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并转让，原告在受让房屋时，依法同时受让了该房屋占用范围内的土地使用权，被告作为向原告转让房屋的合同相对方，应负有将房屋占用范围内的土地使用权一并转让的义务。现已两证合一，因此，对于原告要求被告为其办理该房不动产权证的诉讼请求，本院依法予以支持。在本案审理中，被告没有提供有效证据证明案涉房屋土地使用权证的土地使用权人及土地性质与原告提供的永（冷）国用（2004）第4XX号《国有土地使用证》土地使用权人及土地性质不一致。因此，被告主张案涉房屋的实际所有人为案外人许有朝，土地使用权是集体土地使用权，而不是国有土地使用权，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国继承法》第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳于本判决生效之日起十五日内为原告蔡孟国、胡小英所有的，位于冷水滩区××路××号住宅，房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第7××0号的房屋办理不动产权证，办证费用由被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳承担；二、被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳于本判决生效之日起十五日内为原告蔡孟国所有的，位于冷水滩区××路××号住宅，房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第7××2的房屋办理不动产权证，办证费用由被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳承担。案件受理费300元，减半收取150元，由被告雷久姣、刘小艳、贺善军、马满娥、蔡道德、蔡连英、蔡怀彧、蔡昳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  邓国华二〇二〇年十月二十日书记员  张文英