北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初22042号原告：田艳平，女，1962年4月6日出生，汉族，北京兴业信诚信息咨询有限公司退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王永平（系田艳平之夫）。被告：北京懋源房屋开发有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路**院******。法定代表人：陆挺宇，董事长。委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。原告田艳平与被告北京懋源房屋开发有限公司（以下简称懋源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田艳平及其委托诉讼代理人王永平，被告懋源公司委托诉讼代理人邹功富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田艳平向本院提出诉讼请求：1.被告比照同小区租金标准赔偿原告可得利益52.5万元；2.被告在一个月内对餐厅装饰墙开裂的英伦玉和次卧开裂的壁布进行更换、门厅变形的壁柜进行维修；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年底我从被告处购买房屋一套，2017年1月12日收房，该房屋存在瑕疵，特别是木地板和玄关处的昆仑玉、大理石地面问题严重，需要拆除维修更换，造成无法入住。直至2018年4月30日才维修好地面，基本可以入住，但其它不影响进家具、对入住影响较小的设备问题、墙面问题还在维修之中。致使我在外租房时间长达15个月，给我造成损失，故提起本案诉讼。懋源公司辩称：一、原告歪曲事实，我公司开发建设的房屋已经取得了竣工验收备案表和分户验收表，房屋质量没有任何问题，原告没有任何证据证明我公司交付的房屋存在质量问题。二、在双方签订的《商品房现房买卖合同》中对于房屋质量标准和装饰装修标准进行了约定，我公司并没有违反合同的任何约定，原告也没有证据证明我公司违反了合同的约定，原告的诉讼请求没有事实根据。三、原告的诉讼请求没有合同根据，具体理由如下：1、双方签订的《商品房现房买卖合同》第十三条第（二）款第2项约定，房屋交付时出卖人（即我公司）应当与买受人（即原告）共同查验收房，发现其他质量问题应由出卖人按照国家和本身有关工程质量的规范和标准负责修复，并承担修复费用，但前述问题不能作为买受人拒绝接受该商品房或要求出卖人承担逾期交房责任的理由，维修期间不视为出卖人逾期交房。合同第十三条第（二）款第3项约定，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，该商品房交付之日起90日内，由出卖人补齐或修复到符合双方约定的标准，逾期出卖人赔偿双倍为补齐部分或未修复部分的装饰、设备差价。《商品房现房买卖合同》附件九补充协议第三条第5款约定，双方在办理该商品房交接手续时，如有维修事项，应由出卖人承担保修义务，按现房买卖合同的约定进行维修，但维修事项不能作为买受人拒绝接受房屋的理由，维修期间不视为出卖人逾期交房，买受人也不得以此拒收房屋。2、我公司认为，假使我公司交付的房屋存在质量问题，根据上述约定，我公司只是负责维修，无需承担任何赔偿责任，故原告的诉讼请求没有任何合同根据，不能成立。四、关于维修的事实问题。1、从原告自己提供的《入住房屋验收单》可以看出，双方于2017年1月12日办理了房屋交接手续，在房屋交付时，原告提出了次卧中央除尘柜背板露底、玻璃烧伤、地板反尘，客厅、地板反尘西侧装饰板美容除胶，主卫地面大理石有胶粘脚、抽屉把手坏等问题。从原告提供的《情况说明》可以看出上述问题已在2017年4月全部维修完毕。上述两份证据是原告自行提交，我公司不认可，但原告应是认可2017年4月已经维修完毕。2、原告提出的《入住房屋验收单》以外的其他质量问题，例如英伦玉、地面石材更换问、地面石材更换问题也不是我公司维修的事项，是原告为了达到美观的效果，我公司出于帮忙才帮原告进行处理，但不能因此认定我公司违约，更不能因此要求我公司承担维修责任。五、关于原告主张的52.5万元的问题。除了此前陈述，从原告的有关陈述可以看出，原告主张房屋租金的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，但该条款适用的是逾期交房的情形，就本案而言，我公司没有逾期交房。我公司交付的是精装修房屋，假使有装修方面的质量瑕疵，也不影响原告的使用，也不影响其出租。从原告提交的证据可以看出，所有的维修事项都是零星维修，维修不影响房屋使用，也不影响房屋出租。至于原告在房屋交付后提及的英伦玉、地砖石材根本不、地砖石材根本不影响原告的使用和对外出租在很多原因，租金损失并不是必然发生的，不是直接损失。原告于2020年9月16日才主张房屋租金损失，假使原告的该项诉讼请求有一定的根据，但由于大部分已经过了诉讼时效，还是不应得到支持。六、关于原告主张的更换维修事宜。1、这些问题是原告最近新提出的，是在房屋使用过程中提出的，应当属于保修的范畴。2、《商品房现房买卖合同》第十五条第一款约定，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任……《商品房现房买卖合同》附件九补充协议第七条第14款约定，现房合同项下的精装修在交付买受人后360天内如出现质量问题，经双方或双方认可的第三方机构确认后为质量问题且严重影响买受人正常使用的，由出卖人承担保修责任，但由于人为原因或自然损害除外不再保修范围中；超出360天的，该房屋的装饰保修责任由买受人承担。根据上述约定，原告的第二项诉讼请求中提及的质量问题已经超过了保修期，我公司没有保修的义务，故原告该项诉讼请求不成立。3、我公司认为，原告的第一项和第二项诉讼请求是矛盾的。第一项诉讼请求中，原告主张包括英伦玉字在内的质量问题影响其使用，但第二项诉讼请求中同样主张的是英伦玉的维修问题，同样是英伦玉问题，在第一项诉讼请求中影响其使用房屋，在第二项诉讼请求中却没有影响其使用房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月15日，田艳平（买受人）与懋源公司（出卖人）签订《商品房现房买卖合同》，载明：田艳平购买位于北京市丰台区康庄东路9号院8号楼7层702号房屋（以下简称702号房屋），建筑面积222.13平方米，总价款22186023元。合同第十三条商品房质量、装饰、设备标准的约定中载明：交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准负责修复，并承担修复费用，但前述问题不能作为买受人拒绝接收该商品房或要求出卖人承担逾期交房责任的理由，维修期间不视为出卖人逾期交房。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定的标准，自该商品房交付之日起90日内，由出卖人补齐或修复到符合双方约定的标准，逾期出卖人赔偿双倍未补齐部分或未修复部分的装饰、设备差价。另查，包括涉案房屋在内的8号楼于2016年1月28日竣工，后获得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，702号房屋于2016年12月5日完成分户验收，综合验收结论为验收合格。2017年1月12日，懋源公司向田艳平交付702号房屋，在验房过程中，702号房屋装修存在瑕疵，《入住房屋验收单》上载明：1.次卧，中央除尘处柜背板露底，玻璃烧伤，地板返尘；2.，地板返尘烧伤，西侧装饰板美容除胶；3.主卫，地面大理石有胶，地面大理石有胶粘脚门划痕；4.主卧，柜门下压条不平，地板反尘，玻璃，地板反尘……5.餐厅，玻璃划伤；6.北卧室，地板多处不平，，地板多处不平多处，地板门下地板大，地板门下地板大理石接缝大抽屉调整；9.主次卧，门缝大调整不平；10.次卧，壁布跳线；11.洗碗机，内部有污染；12.保姆间，窗户调整不好关；13.衣帽间，多处刮伤磕碰。后由懋源公司予以维修，2017年5月份，《入住房屋验收单》中的维修项目维修完毕。2017年3月，田艳平向懋源公司提出地面大理石有裂纹需要更换、玄关英伦玉有裂纹需要更换。懋源公司联系石材厂家后，建议先维修，但未达成共识。2017年10月13日，田艳平与懋源公司确定最终维修方案对地面石材及玄关英伦玉进行更换。11月21日，需更换石材送到。12月24日，田艳平提出两块石材有问题，需要重新更换。2018年1月初对702房屋进行施工前的成品保护工作，将除客厅、餐厅、厨房外的地方均用塑料布封上，后进行施工，1月23日完成施工。田艳平验收后觉得更换后的石材存在色差，要求更换，28日石材厂家找来一部分石材，田艳平对颜色及花纹表示不满意，因时值春节，经协商，田艳平同意春节后再安排更换。2018年4月底，地面大理石及玄，地面大理石及玄关处的英伦玉更换完毕换费用由懋源公司承担。2020年10月13日，本院至702号房屋进行现场勘验，可见餐厅和厨房间的昆仑玉存在裂缝，懋源公司表示昆仑玉已经换过一次了，因为是进口的石材，现在还在找；对于田艳平主张的入户后右侧木门，懋源公司表示已经找人看过了，准备进行维修；对于次卧的壁布，懋源公司表示此前更换过次卧入门处的壁布，次卧内的两块壁布不属于质量问题，本院现场勘验壁布跳线问题并不明显。庭审中，田艳平提交家具合同及销售专用票等，拟证明其原定的家具进场时间为2017年三四月份，因为地面大理石等问题导致其2018年5月才正式入住702号房屋，产生损失。懋源公司对此不予认可。庭审中，田艳平还提交同一小区7号楼502号房屋的租赁合同及付款材料，拟证明502号房屋的月租金为35000元，田艳平据此主张其可得利益损失每月为35000元。懋源公司对此不予认可，认为两套房屋的建筑面积不一致，楼层朝向不一致，不能证明租赁价格就是35000元。本案诉讼过程中，田艳平表示门框已经修复完毕，撤回此项诉讼请求。本院认为，依法订立的合同具有法律约束力。原、被告签订《商品房现房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效。双方均应依合同约定履行。本案中，懋源公司于2017年1月12日交付的房屋因装修存在瑕疵，导致田艳平直至2018年5月才得以入住702号房屋，扣除合同中约定的90日的维修期限，懋源公司应对田艳平此期间的损失承担赔偿责任，具体数额由本院根据懋源公司的违约程度、田艳平的损失情况进行确定。关于田艳平主张的更换英伦玉，懋源公司对此予以同意，本院不持异议，懋源公司应在一个月内更换、维修完毕。702号房屋次卧的壁布，经现场勘验，田艳平主张的跳线并不明显，其主张更换的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、北京懋源房屋开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿田艳平360000元；二、北京懋源房屋开发有限公司于本判决生效后三十日内为田艳平更换位于北京市丰台区康庄东路9号院8号楼7层702号房屋内厨房和餐厅之间的英伦玉；三、驳回田艳平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9050元，由田艳平负担2844元（已交纳），由北京懋源房屋开发有限公司负担6206元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郑娟人民陪审员  王靖人民陪审员  满蕊二〇二〇年十月三十日书 记 员  高桐