河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初2211号原告：李君，女，汉族，1984年2月1日生，住许昌市魏都区。委托诉讼代理人：郑智勇，河南本润律师事务所律师。被告：河南金石地产有限公司。住所地：许昌市劳动路中段。法定代表人：郑伟杰，任该公司董事长。委托诉讼代理人：邢永浩，河南卓通律师事务所律师。原告李君诉被告河南金石地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李君及其委托诉讼代理人郑智勇、被告河南金石地产有限公司的委托诉讼代理人邢永浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李君向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期交房违约金84296元（计算至2020年4月20日），并判令被告自2020年4月21日每逾期一日按照全部房价款万分之2.5向原告支付逾期交房违约金至取得建设工程竣工验收备案证明文件之日。2．本案的诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年4月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告以总价1143007元购买被告开发的“金石-星海湾”小区（南院）8幢东起2单元6层602号商品房一套，约定交房日期为2019年6月30日，交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、交付使用批准文件。逾期交房的“出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之2.5的违约金”。原告按约履行了支付全部房款、维修基金等义务，但被告截止2020年4月20日尚未达到交付条件。为维护原告合法权益，特根据《合同法》相关规定提起诉讼，望贵院能依法支持原告诉求。河南金石地产有限公司辩称，原告所诉无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。原因如下：（一）、“商品房交付使用批准文件”属事实上不能履行的合同条款。1.许昌市并没有任何政府部门或机构出具过“商品房交付使用批准文件”，也没有任何机构可以办理该批准文件。因此，政府部门在2019年12月31日将备案合同进行整改后，由于该条不具备可操作性而将其删除，不再成为制式文本的必备条款。原告若认为有该文件可以办理，可以提出相应证据举证证明许昌市可以办理该批准文件。2.事实上不能履行该条款并非被告原因。该合同当中所约定的“商品房交付使用批准文件”属于政府部门发布的制式文本，该条未经政府部门通知，开发商无权删除，若删除该条结果是合同将无法通过备案审批。该条并非被告可以擅自修改的条款，其删除或保留只能听从政府部门的具体安排和通知，因此，虽然该条在老版本的合同当中出现，但该条却没有具体实施，也不具有可操作性，这也并非被告原因所造成。（二）、被告存在可以延期交房的情形1.双方签订的商品房买卖合同第12条约定“因附件十一第九条情形导致工期迟延或交付延迟的，出卖人不承担责任，其中包括政府行为和突发性公共事件等都是被告可以迟延交房的原因。因此，被告可以据实予以延期交房。按照被告提交的证据材料，被告在施工过程中，由于许昌市大气污染防治攻坚应急管控，许环攻坚办多次发布文件要求工程停工，以配合许昌市的大气污染防治，因该政府行为导致工程停工共计290天。2.根据被告所提供的《河南省房地产业商会文件》（豫房商【2020】11号）文件、许昌市工商联出具的《关于大气污染防治及疫情防控等给企业造成困难的情况说明》，上述内容均提到了三个导致开发商房屋交付时间后延的客观情况，一是扬尘治理，二是由于国家消防职能部门转变，三是今年新冠肺炎疫情的影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致××不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”。结合上述证据材料以及法律规定，对于五方验收后报行政主管部门备案，备案属于行政机关的行政行为，政府的行为并非能够受到被告公司的控制，且政府行为也是双方合同约定的可以顺延交付房屋的理由之一。由于国家消防职能部门转变，存在工作上的交替，客观上延长了房地产开发企业办理竣工验收的时间，进而导致房地产开发企业房屋交付和办理证件的逾期。新冠肺炎疫情的影响，也造成政府查验备案程序滞后。上述都是被告可以顺延交房日期的客观情况和双方合同约定或法律规定可以免除违约责任的正当理由。同时，被告在公告交付房屋时，已经通过了五方验收，已具备房屋交付使用条件，且被告现已取得备案证明文件，客观上也未对原告权益造成侵犯。（三）、关于违约责任问题退一步来讲，即使被告承担违约责任，原告主张的违约金也过分高于其实际损失，应予适当减少。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之二点五的违约金计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止，明显过分高于原告的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告也没有就未交付房屋所造成损失提供任何事实依据。本案中，原告全部房价款为1143007元，其主张按全部房价款的日万分之二点五计算即为285.75元／天，每月为8572.55元，可见，原告主张的违约金过分高于许昌市同地段同类房屋建筑面积169.67平方米房屋的租金实际水平，且该房屋为未装修的毛坯房，远超原告的实际损失，因此，应当对违约金予以调整。原告向法庭提供以下证据：第一组：许昌市商品房买卖合同（预售）一份。证明：1.证明原被告于2019年4月30日签订了商品房买卖合同，按照合同约定原告购买被告位于“金石-星海湾”小区8幢东起2单元6层602号房屋一套，合同约定交房日期为2019年6月30日前，被告逾期交房按日计算向××支付全部价款万分之2.5支付违约金。2.证明双方约定的商品房交付条件是（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）该商品房取得商品房交付使用批准文件。该商品房为住宅的，被告还需要提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。第二组：收款收据2份。证明：原告分别于2018年9月19日、2019年3月14日向被告支付房款总计1143007元，房款全部支付完毕。第三组：住房专项维修资金专用票据一份。证明：原告于2019年4月15日已经全部缴纳了住房专项维修资金11198元。被告对原告提供的证据的质证意见是：第一组、第二组、第三组的真实性无异议；对第一组证据证明目的有意见，被告认为与本案无关，因为原告的诉讼请求是被告因为该商品房没有取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件而应当承担违约责任，第二组、第三组的证明目的无异议。被告向法庭提供以下证据：被代：第一组：《许昌市商品房买卖合同（预售）》。证明：该合同内容中，第12条约定因附件十一第九条情形导致工期迟延或交付延迟的，出卖人不承担责任。附件十一第九条约定了四种导致工期迟延或交付迟延时出卖人不承担责任的情形。第二组：《竣工验收备案证书》、《房产预测报告》、《工程竣工验收通知书》、《许昌日报交房公告》。证明：业主李君所购房屋在2019年11月21日已具备交房条件，并且金石地产按合同约定在许昌日报发布交房公告，通知业主于2019年11月30日正式向业主交房。第三组：许昌市房产交易租赁处交易科李红晓在“合同备案”群内发布通知的聊天记录。证明：1、《许昌市商品房买卖合同（预售）》合同文本不得由开发商随意更改；2、证明备案合同第九条第3项“该商品房取得商品房交付使用批准文件”之条件，由于不备具可操作性已被删除。第四组：《大气治理管控时间统计表》、《许昌市东城区污染防治攻坚战领导小组办公室、许昌市东城区天宝路街道办事处出具的情况说明》、许昌日报公告。证明：被告在施工期间由于许昌市大气污染防治攻坚应急管控，导致工程无法施工、工期后延，因此导致交房时间根据政府管控相应顺延的情况，并且对该事实情况在《许昌日报》刊登公告，向业主说明情况。对于该因素而导致的工程顺延共计290天。第五组：《许昌市工商联对的回复》、《河南省房地产业商会向河南省高级人民法院提交的》（豫房商[2020]11号）、《河南省人民政府关于调整新冠肺炎疫情防控应急响应级别的通告》。证明：由于消防职能部门的调整，存在工作上的交替，客观上延长了被告办理竣工验收的时间。受新冠肺炎疫情影响，造成了政府部门的正常审批备案程序滞后，我省自2020年1月25日为一级防控，持续到2020年5月6日调整为三级防控，期间共计102天。原告对被告所举证据的质证意见是：第一组：真实性无异议，但不能达到证明目的，本案不存在第12条约定的附件11第9条，延期交房的情况发生。第二组：《竣工验收备案证书》、《房产预测报告》、《工程竣工验收通知书》真实性无异议，反而能够证明涉案房屋是在2020年6月15日才通过政府相关部门的竣工验收备案证书。房产预测报告并非合同约定交付条件中的房屋测绘报告，根据合同第13条规定，交房条件的测绘报告应当是交房时的实测报告。工程竣工通知书不能证明正式通过验收备案的时间。《许昌日报》交房公告真实性没有异议，但与本案不具有关联性，在涉案房屋尚不具备交房条件的情况下原告有权依照合同约定拒绝收房。第三组：对证据的来源及合法性、真实性均有异议，1、该证据从来源上不符合民事诉讼法的规定，该手机是谁的手机及聊天群中相关人员的身份均无法证实，且其内容存在前后矛盾，既然是格式条款不允许随意删除和改动，但后来又说该条款进行删除，明显前后不一致，另外，格式条款不允许删除的主要原因就是为了保护消费者，制约开发商，向消费者交付符合条件的房屋。第四、五组：与本案不具有关联性，因为本案合同2019年4月30日签订，交房时间2019年6月30日之间，根据大气治理管控时间统计表能够明确显示不存在大气防控情况，因此该组证据不能支持被告交房延期的理由。根据原被告双方提交的证据并结合庭审情况，本院查明案件事实如下：2019年4月30日，原告李君（××）与被告河南金石地产有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得座落于东城区魏文路××、南海街××、××路××、××以南地块的建设用地使用权，土地使用证号为许市国用（2014）第009000008号，该块土地上建设的商品房项目核准名称为金石﹒星海湾；建设工程规划许可证号为建字411001201700018号（一）、（二）、（三）…第二条商品房预售依据××购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为许昌市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为许房预售字第2018068号。第三条××所购商品房的基本情况××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第8幢东起2单元6层602房…该商品房合同约定建筑面积共169.67平方米。第六条计价方式与价款出卖人与××约定按下述第2种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6736.65元，总价款为1143007元。第九条、第十一条商品房交付条件交付时间和手续出卖人应当在2019年6月30日前，将具备下列条件的商品房交付给××：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品方取得商品房交付使用批准文件等。符合合同约定的商品房交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理支付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达××。××未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。或者出卖人在《许昌日报》或《许昌晨报》上发表交房公告之日起视为交付。交付该商品房时，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行交接验收时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。原告李君按照合同约定履行了支付房款的义务，被告公司向原告出具了河南增值税电子普通发票。合同第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按本合同第十一条约定的时间将该商品房交付××的，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之2.5的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自××解除合同通知到达之日起15日内退还××已付全部房款（含已付贷款部分），并自××付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的2.5%向××支付违约金。2、因附件十一第九条情形导致工期迟延或交付延迟的，出卖人不承担责任。（附件十一补充协议第九条交付期限因以下情形导致工期迟延或交付迟延的，出卖人不承担责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30个工作日内告知××的；2、法律法规、国家政策调整、政府行为和突发性公共事件；3、非出卖人原因，且出卖人在发生之日起30个工作日内告知××；4、设计变更、施工中遇到重大技术问题；注：告知方式以出卖人在《许昌日报》发布公告之日起视为告知送达。2019年11月21日被告在《许昌日报》发布交房公告。另查明：本院（2019）豫1002民初9321号生效判决认定“许昌市东城区污染防治攻坚战领导小组办公室、许昌市东城区天宝路街道办事处于2020年1月3日出具了大气治理管控时间统计表及情况说明各一份，被告自2017年11月3日至2019年11月29日因大气污染防控停工290天”但经审核其中有两天交叉，实际停工天数为288天。其中，根据《关于全面加强9月份全市大气污染防治攻坚工作的通知》（（许环攻坚办【2019】153号）要求，自2019年9月5日至9月16日，停工12天；根据《关于加强9月17日至30日大气污染防控工作的通知》（许环攻坚办【2019】161号）要求，自2019年9月17日至9月30日，停工14天；根据《关于启动许昌市重污染天气橙色预警（Ⅱ级）响应的紧急通知》（许环攻坚办【2019】170号）要求，自2019年9月27日至10月2日，停工2天；根据《关于做好10月4日大风扬尘管控工作的紧急通知》（许昌市污染防治攻坚战领导小组办公文件，2019年10月3日）要求，自2019年10月3日至10月4日，停工1天；根据《关于启动许昌市重污染天气橙色预警的通知》（豫环攻坚办【2019】107号）要求，自2019年10月18日至26日，停工9天；根据《关于启动许昌市重污染天气橙色预警（Ⅱ级）响应的通知》（许环攻坚办【2019】202号）要求，自2019年11月2日至11月11日，停工10天；根据许昌市环境污染防治攻坚战领导小组微信通知，自2019年11月17日至18日，停工1.5天；根据《关于启动许昌市重污染天气橙色预警（Ⅱ级）响应的通知》（许环攻坚办【2019】210号）要求，自2019年11月19日至29日，停工11天。以上事实有商品房买卖合同、房款电子发票、住房专项维修基金专用票据、竣工验收备案、许昌日报公告、政府文件、大气治理管控时间统计表、情况说明等证据及庭审笔录等在卷为凭。本院认为：原告李君与被告河南金石地产有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，原、被告双方均应严格依照合同履行各自的权利义务。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第十一条第2项、附件十一第九条约定因法律法规、国家政策调整、政府行为和突发性公共事件导致工期迟延或交付延迟的，出卖人不承担责任。自2019年9月5日至2019年11月30日期间，被告河南金石地产有限公司因大气污染防治停工60.5天，根据上述合同约定，交房日期应向后顺延至2019年8月30日。但被告交房的时间为2019年11月30日，故被告向原告延期交房共91天，按照合同约定，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二点五的违约金，故被告应向原告李君支付违约金26003.41元。原告李君其他过高部分主张，本院不予支持。被告河南金石地产有限公司关于违约金过高的辩称，因双方在合同中已经明确约定了违约金的计算方式，故对其辩称意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告河南金石地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李君支付违约金26003.41元；二、驳回原告李君他诉讼请求。案件受理费1857元，原告负担1457元，被告河南金石地产有限公司负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  邵淑静人民陪审员  张美洁人民陪审员  李 伟二〇二〇年十月二十七日书 记 员  叶豪杰