安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0291民初3408号 原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：钱玉洁，安徽纬纶律师事务所律师。 被告：邢秀峰，男，1981年2月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 安徽伟星物业管理有限公司与被告邢秀峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告安徽伟星物业管理有限公司到庭参加了诉讼，被告邢秀峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 安徽伟星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告立即支付2017年至2020年物业管理服务费2837元，并以2837元为基数按年利率10%支付自2017年1月16日起至实际支付之日止的违约金，计算至2020年6月15日为464元，合计人民币3301元;2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系伟星凤凰城小区物业管理公司,自2012年小区业主委员会成立后,与原告签订《物业管理委托服务合同》,一直为凤凰城小区提供物业服务至今。合同就物业服务范围及收费标准进行了明确约 定,并约定业主应在每年的1月1日至15日预交当年的物业费,逾 期不缴纳的,原告有权要求其补交并从逾期之日起按日千分之三计算缴纳违约金等。被告系该小区紫藤轩1-3-302室房屋业主,房屋建筑面积75.52平方米,一直享受原告提供的各项物业管理服务,但无故拒绝缴纳物业管理费,原告多次催收无果。原告认为,根据原告与小区业委会签订的《物业管理委托服务合同》的约定及《物业管理条例》和《物权法》的规定,被告行为违反了合同约定和法律法规的相关规定,侵犯了原告的合法权益,故依法具状起诉,请判如所请。 邢秀峰辩称，1.业主委员会与物业签订的合同不能约束业主，单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体；2.根据物业管理条例的相关规定，在凤凰城业主委员会催缴前并且业主逾期不交纳物业费之前，物业公司无权直接向人民法院提起诉讼；3.原告绕过业主委员会对合同履行的监督权力直接起诉业主，是认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，在证方面处于弱势地位；4.物业服务合同除了最后一页外，其他页无签章，合同内容缺页，无法确认有效性；5.原告没有证据证明其在2017年至2020年期间提供过物业服务，以及服务是否符合合同约定；6.原告部分诉讼主张已经超过二年诉讼时效；7.进入小区的弹簧门（后改为电机门）存在安全隐患，容易夹到老人和小孩，违反了物业服务合同的相关约定；8.小区道路设计为双向车道，物业未经规划批准擅自加装设备，改为单车道，严重影响通行效率、存在安全隐患，违反合同约定和物业管理条例的相关规定；9.小区内原有供居民休息的凉亭被物业私自删除，违反了物业管理条例的相关规定。此外，答辩人对合同是否备案、原告区域管理范围、物业管理事项细则（如违约责任、专项维修资金的管理与使用等）、物业聘请他人清理河道有无相应的合同、发票，重大事项是否经多数业主同意，广告费、停车费的收取是否有授权，原告是否有权经营IC卡并收取材料费等事项存在质疑。 本院根据原告提交的业主情况登记表、物业管理委托服务合同、情况说明、微信截图及双方当事人的陈述对其主张的事实与认可。 另查明，原告工作人员于2018年11月12日就被告欠交物业费一事，曾电话、短信催收并送达给被告。原告就小区内木质凉亭顶棚松动，无法修复一事，曾向凤凰城社区汇报并出具了相关情况说明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持；经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与凤凰城业主委员会签订的物业服务合同，合法有效。被告以其并非合同相对人为由提出抗辩，本院不予采信。原告已书面催收过物业费，其诉讼请求中符合合同约定以及法律规定的部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2018年11月份通过手机微信书面催要过物业费，引起诉讼时效中断，故原告主张2017年度物业费并未超过法律保护期间，被告针对诉讼时效的抗辩不予采信。通过原、被告陈述以及原告所摄照片能看出案涉小区通行出入口有一扇普通铁门（系门禁系统的一部分），看不出该铁门存在安全隐患。被告认为出入门应有明显警示标志、防范措施或者参照高铁移动门配备红外线装置、增加急停装置的辩解意见，与一般住宅小区的日常生活实际不符，本院不予采信。 原告在小区内路面加装隔离栅栏、拆除凉亭一事，并未给出正当理由。根据物权法、物业管理条例的相关规定，建筑物区划内的道路以及建筑物的附属设施显然属于业主共有，即使物业服务企业进行管理也需要经过相关业主的决定和同意。本案中，原告没有提交证据表明其在路面上加装隔离设施业已经过业主大会同意；向本院提交“拟拆除无法修复凉亭”的情况说明签收人为“凤凰城社区委员会”而非业主委员会或者业主大会，程序上存有瑕疵。但原告未按照法定程序行使管理职责并不必然导致合同违约。就案涉物业管理委托服务合同约定的权利义务而言，被告并未提供证据表明原告拆除凉亭、改造通行道路的行为给其造成的实质影响，也不能证明原告的上述行为违反了物业服务合同的具体条款，即使原告未经相应的程序而行使管理职责，也应由业主大会和业主委员会根据物权法第八十三条、物业管理条例第四十五条、安徽省物业管理条例第七十九条之规定，向原告安徽伟星物业管理有限责任公司行使诉求。原告作为业主，并未提交其在本案中由于原告拆除凉亭、加装道路隔离栅栏所受显著影响之证据，故本院不认定原告对被告负有违约之责。被告对原告其他行为的质疑，并非其可以拒绝交纳物业费的合理抗辩。一方面，物业公司是否有资质进行招标、能否出售IC卡、有没有清理河道的作业资质等等问题，与本案不是同一法律关系，依法不予审查；对于物业管理区域的划定、案涉物业管理合同是否有备案、广告、停车费等收入明细是否补贴物业费等事宜，被告可以去有权机关查询、了解；另一方面，原告在日常进行管理活动中是否存在违规、违法行为，是一个待证事实。被告有权利在举证期限内，通过调查、举证行为来证明有争议且对案件有意义的待证事实不利于原告的诉讼主张。而被告于本案中提出的上述质疑，没有任何证据支持，应由被告自行承担举证不能的不利后果。 安徽伟星物业管理有限公司与凤凰城业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》合法有效，本院予以认可。原告主张被告欠付2017年至2020年期间物业费2837元，被告虽对原告的服务不满，但对该金额未持异议，本院予以确认。依据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释，物业服务公司与业主委员会签订的物业服务合同，对业主具有拘束力，故原告有权依照案涉合同的约定向邢秀峰收取物业费。根据本院了解的情况，邢秀峰拒绝支付物业费有一部分原因在于其岳母进入小区时被门夹住摔倒受伤，而原告解决该事故的方式方法令被告不满因此被告产生了抵触情绪。被告提出的各项辩解意见虽都不能成立，但鉴于原告在管理案涉小区时确有存在程序不规范之情形，本院从构建和谐社群关系、化解业主和物业管理公司矛盾的角度考虑，酌情确认被告可以不支付因拖欠物业费而产生的违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十三条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告邢秀峰于收到本判决之日起10日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司截至2020年12月31日的物业费2837元； 二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告邢秀峰承担。 本判决为终审判决。 审判员  蒋卫斌 二〇二〇年十月二十七日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国物权法》 第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。