云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2503民初3000号原告：陈成，男，1978年1月8日生，汉族，居民，住蒙自市。委托诉讼代理人：杨梅，云南铭萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：刀丽英，女，1987年2月15日生，傣族，住蒙自市。委托诉讼代理人：董立夫，云南云典律师事务所律师。代理权限为特别授权。第三人：蒙自大地房地产经纪有限责任公司。住所地：蒙自市锦华路世纪花园商铺**。法定代表人：欧建平，职务：董事长。委托诉讼代理人：王钦，男，1953年9月25日，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。原告陈成与被告刀丽英、第三人蒙自大地房地产经纪有限责任公司（以下简称：大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月8日进行了公开审理。原告陈成的委托诉讼代理人杨梅、被告刀丽英及其委托诉讼代理人董立夫、第三人大地公司的委托诉讼代理人王钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈成向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付违约金85200元。2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因子女上学需要，欲购买学区房。2014年5月31日，在第三人的主导下，原、被告及第三人签订了《房屋交易买卖合同》，约定：原告作为卖方，将位于蒙自市房屋（建筑面积约112平方米）卖给被告，合同总价款为肆拾贰万陆仟元整（小写：426000.00元），该费用不包含中介服务费及日后与开发商签订合同所需缴纳费用。上述费用分期付款：1.被告于2014年5月16日先支付原告购房定金贰万元整（小写：20000.00元）；2.被告于2014年6月10日前支付甲方购房款壹拾叁万元整（小写：130000.00元）；3.被告与开发商签订《商品房销售合同》当日支付原告房款叁万元整（小写：30000.00元）；剩余款项贰拾肆万陆仟元（小写：246000.00元）被告承诺在取得《房屋所有权证》之日起2个月内支付给原告。除此之外，三方之间还对违约金的内容进行了约定，即“在交易过程中，若任何一方违约，按该房屋成交总价的20%赔偿守约方”。合同签订后，被告分两期向原告支付了壹拾伍万元整（小写：150000.00元）。2014年6月，被告与开发商签订《商品房销售合同》，到房屋管理登记机关进行备案，并搬入上述房屋，且给子女办理了入学手续。之后才向原告支付第三笔购房款叁万元（小写：30000.00元）。最后一笔款项贰拾肆万陆仟元（小写：246000元），由于开发商的原因不能及时办理房屋所有权证，被告从2014年6月搬入上述房屋后，至2020年7月2日前（六年）未向原告支付过任何剩余购房款。2020年1月，被告告知原告已经领到《房屋所有权证》。之后，被告超过合同约定的支付时间，原告才向被告主张支付剩余购房款及违约金，被告却以没钱为由拖延支付。原告认为：被告于2014年5月31日与原告签订《房屋交易买卖合同》，2014年6月住进所购房屋，2014年9月被告子女也顺利进入小学就读，2020年1月领取了《房屋所有权证》，其合同目的已经全部达到。2020年3月20日左右，被告向原告支付剩余购房款的条件已经成就，却无故未在约定期限内支付剩余购房款，其行为已经构成违约。原告多次与被告进行协商，要求被告支付剩余购房款及违约金，被告还是以没钱予以推诿。2020年7月初，原告告知被告既然已经构成违约，就应当按照合同约定支付剩余购房款及违约金，否则原告将起诉被告。之后，被告称先支付剩余购房款，至于违约金的事可以之后商谈，遂向原告支付了剩余款项，但原告向被告主张违约金时，被告却不同意支付违约金，原、被告再次产生纠纷。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告陈成当庭对起诉状中被告领取《房屋产权证》的时间“2020年1月”变更为“2019年10月14日”，对被告支付剩余购房款的条件成就时间“2020年3月20日左右”变更为“2019年12月14日之前”。被告刀丽英辩称，1.被告延迟支付尾款不构成违约，因为新冠疫情影响所致。2.即使违约，原告主张的违约金利息太高，不应得到支持。3.原告当庭更改的诉请不符合依据及事实，被告确实2020年1月份领取《房屋所有权证》，不存在拖延支付行为，整个买卖房屋的过程没有异议。第三人述称，对原告陈成起诉的事实无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对真实性无异议的证据，即原告陈成提交原告《身份证》《企业信用信息公示报告》《房产交易买卖合同》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《云（2019）蒙自市不动产权第**房产证》，被告刀丽英提交的原告与被告的《短信记录》截图、《微信聊天记录》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告刀丽英提交的下列证据：第一组：红河州创泰房地产开发有限公司《证明》复印件一份，欲证实被告2020年1月17日才接到房地产开发公司领取不动产权证的通知，在此之前均不知道不动产权证已经办理完毕的客观事实。第二组：红河州泓鼎商业管理有限公司《复工通知》《复工证明》复印件各一份，欲证实受新冠肺炎疫情影响，被告所在公司2020年5月11日才正式复工。被告2020年5月11日之后才能去公司出具收入证明等办理贷款手续的材料。第三组：《民事判决书》复印件三份，欲证实与本案类似案件已经过其他法院判决，可以依法参照生效的法律文书进行裁判。经质证，原告陈成对被告刀丽英提交的第一组证据的三性不予认可，因为创泰公司不是产权发证机关，主体资格不适格。被告不应以此对抗原告；第二组证据的三性不予认可，认为《复工通知》与本案无关，该公司与我方有利害关系，疫情对金钱给付义务的影响被告并未提供证据证明，不工作不履行给付义务的主张不成立；第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性不认可，认为我国不是判例法国家，根据双方意思自治原则，不应按照被告主张调整利率。经审核，被告刀丽英提交的上列证据中，第一组证据与原告提交的《云（2019）蒙自市不动产产权第**产证》相印证，能证实在2019年10月14日，领取云（2019）蒙自市不动产权第××号《不动产权证》系红河州创泰房地产开发有限公司，该公司未及时通知被告，至2020年1月17日被告才到公司领取到涉案房屋的《不动产权证》的事实，本院予以采信。第二组证据虽能证实被告所在公司因新冠肺炎疫情影响，至2020年5月11日才复工，但被告所在公司是否复工与被告需要支付原告的款项之间无因果关系，原告对该证据也有异议，本院不予采信。第三组证据民事判决书虽具真实性，但与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年5月31日，原告陈成（甲方）与被告刀丽英（乙方）协商一致，自愿接受第三人大地公司（丙方）房产交易中介服务，三方签订《房产交易买卖合同》，约定：“一、本合同项下转让的房屋概况：坐落于蒙自市㎡（具体建筑面积以日后办理房产证面积为准）的29幢202号房屋（属赔付房，暂未签订《商品房购销合同》）。二、买卖条款：2.1上述合同房屋按套成交总为人民币肆拾贰万陆仟元正（￥426000.00元），此房价为净房价，不含中介服务费及日后与开发商签订合同所须交纳的费用。2.2价款支付方式：（1）乙方于2014年5月16日先支付甲方购房定金贰万元正；（2）乙方于2014年6月10日前支付甲方房款壹拾叁万元正；（3）乙方与开发商签订《商品房购销合同》当日支付甲方房款叁万元正；（4）剩余房款贰拾肆万陆仟元乙方承诺在取得《房屋所有权证》之日起2个月内支付甲方。（所有款项均以收款凭据为证）。2.3乙方与开发商（创泰地产）签订《商品房购销合同》时间约在2014年6月底，最终日期以创泰地产通知为准。2.4由甲方负责为乙方办理更名事宜，若产生更名费由甲方承担，丙方协助甲乙双方办理，如若更名不成功，甲方承担相关责任，并赔偿因此给乙、丙双方所造成的损失。三、甲方权利义务：3.1甲方保证拥有上述房屋之完全所有权，产权清晰无任何产权纠纷。3.2房屋状态：在建期房。3.3甲方交房时间及条件：以开发商交日期为准。3.4甲方负责提供办理产权转移（更名）登记手续所需的各种证件、材料，并承担逾期提供或材料短缺、误给乙方、丙方造成的损失赔偿责任。四、乙方的权利义务：4.1乙方已对上述合同房屋的坐落、面积、产权等现状做了充分了解，自愿购买该房屋。4.2乙方须按合同约定时间及方式，履行付款义务。4.3乙方须按合同约定及时办理该合同房屋的所有权转移（更名）登记手续，若因乙方原因造成延迟或不能办理，乙方自行承担所造成的一切经济损失。4.4乙方须贷款的，应在取得《商品房购销合同》3日内（国家法定节假日除外）办理按揭贷款相关手续，若因乙方自身原因造成延迟或不能办理，乙方自行承担所造成的一切经济损失。五、中介服务费......六、定金：乙方交付购上述房屋定金人民币贰万元正，此定金甲方收取后暂交丙方代其保管，在甲方将该房屋的相关证明资料（村上证明或开发商证明）提供给丙方时，由丙方转付给乙方，自动冲抵乙方的购房款。七、违约责任：7.1在交易过程中，若任何一方违约，按该房屋成交总价的20%赔偿守约方。7.2甲、乙双方任何一方未按约定时间及时到场办理产权转移（更名）等事宜，视为违约。7.3任何一方因违约造成对方经济损失的，由违约方承担损失赔偿给守约方，并支付丙方捌仟伍佰贰拾元作为经纪服务费。7.4若产权人与共有人或家庭成员在该合同房屋买卖一事有争议的情况下，使交易不能正常进行的，由签约人承担违约责任......十一、特别约定：1.该房屋按套成交，甲方尚未取得房产证，若日后办理产权证面积与本合同上面积有差异，以房产证上实际面积为准，甲乙丙三方互不牵扯；2.该房屋属甲方在三义社的赔付房，乙方在签订本合同时已知晓此情况，甲乙双方自愿达成交易。3.丙方负责协助甲乙双方办理更名及督促乙方向甲方支付购房款事宜。4.该房屋乙方承诺在取得《房屋所有权证》之日起2个月内应及时付清甲方剩余尾款，否则视为违约，除正常支付甲方尾款外，须按房款总金额的20%向乙方支付违约金及承担由此给甲方带来的损失。”原告陈成、被告刀丽英在该合同上签名并捺印，第三人大地公司加盖印章。合同签订后，原、被告双方按合同约定履行了各自的前期义务。2019年10月14日，红河州创泰房地产开发有限公司杨凡到蒙自市不动产登记中心领取了云（2019）蒙自市不动产权第××号（原不动产证号：云（2019）蒙自市不动产权第××号，权利人刀丽英），2020年1月17日，被告刀丽英到红河州创泰房地产开发有限公司领取了上述不动产权证。2020年6月21日，被告刀丽英以手机短信的方式向原告陈成发送短信，内容为：“陈师，你再跟家人说说，你们好好商量一下，我也是诚心诚意要还这个钱了，我现在已经凑齐这个钱，像中午说的一样你把卡号发给我，我转给你。”2020年7月3日，原告通过被告的微信添加验证，并将其中国建设银行的银行卡号发给被告，被告通过转账将涉案房屋剩余购房款246000元支付给原告。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于被告在本案中是否存在违约行为的问题。本案中，原、被告双方经协商一致，并接受第三人大地公司为双方房产交易提供中介代理服务，原、被告及第三人三方签订《房产交易买卖合同》，合同签订后，原、被告就合同约定的前期权利义务均能按约定严格履行，被告于2020年1月17日实际取得涉案房屋的《不动产权证》，其应当在2020年3月17日前将剩余房款支付给原告，但实际支付的时间是2020年7月3日，已超过合同约定的期限，已构成违约，故原告要示被告支付违约金的请求，符合法律规定及双方的约定，本院予以支持。二、关于被告要求调整违约金的辩解是否合法的问题。被告辩解本案中合同约定的违约金过高，应当依照法律规定予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告要求按合同约定，以房屋总价的20%向原告支付违约金，明显高于被告未按约定支付剩余房款246000元给原告造成的实际损失，即该笔款项给原告带来的利息收益，故被告请求对违约金予以调整，符合法律规定，其辩解本院予以采纳；对原告主张的违约金，本院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年修订）》第二十六条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”的规定，本院按购房余款246000元为基数、年利率15.4%计算违约金予以支持。三、关于本案被告违约期间应如何计算的问题。经审理查明，被告于2020年6月21日就以手机短信的方式向原告明确表示款项已凑齐，请原告把银行卡号告知被告，但原告直至2020年7月3日才将其银行卡号以给被告，致使被告到2020年7月3日才将剩余房款支付给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，2020年6月21日--2020年7月3日期间属于原告没有采取适当措施致使损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿，对原告要求被告支付违约金的期间应为：2020年3月17日起计算至2020年6月21日止，共计96天。故本案被告应支付原告的违约金应为：246000×15.4%÷365天×96天=9964元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年修订）》第二十六条之规定，判决如下：一、由被告刀丽英于判决生效后三十日内一次性支付原告陈成违约金9964元。二、第三人蒙自大地房地产经纪有限责任公司在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费965元，由原告陈成负担840元，被告刀丽英负担125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 万 杰二〇二〇年十月二十六日书记员 蒋志军