安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6217号 上诉人（原审被告）：姚明，男，1987年11月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：段启伍，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：段春雨，安徽正申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥瑶海万达广场投资有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉路与全椒路交口信地大厦**。 法定代表人：于修阳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈灿，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔雪，安徽华人律师事务所律师。 上诉人姚明因与被上诉人合肥瑶海万达广场投资有限公司（以下简称瑶海万达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院(2019)皖0102民初5942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 姚明上诉请求:撤销(2019)皖0102民初5942号民事判决，改判驳回瑶海万达公司的全部诉讼请求；本案诉讼费用由瑶海万达公司承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误。 1.判决部分事实认定与实际情况不符，姚明与瑶海万达公司签订合同后，支付了首付款，之后于2016年8月17日在银行办理按揭贷款，付清了全部购房款。关于将房屋出租一事，案外人张旭作为租客并不是姚明找至其出租的，而瑶海万达公司找的。姚明与张旭在场外签订了合同，双方没有进场实地进行房屋验收工作。 姚明在2016年11月20日之前，从未收过瑶海万达公司提供的住宅质量保证书和使用说明书，瑶海万达公司未依约履行完全的交房义务，姚明对房屋的占有仅为间接占有，且现房屋已无租客，姚明也未取得不动产权证书，房屋的所有权仍属瑶海万达公司，其存在亚严重的交房问题，构成根本违约。 2.一审认定瑶海万达公司房屋达到交付条件，要求姚明办理交付手续并履行房屋办理产权证的相关税费的缴纳义务是错误的。姚明一直未到现场验收房屋，后发现房屋与合同根本不符，实属欺诈。案涉房屋内有承重墙不能打通，不符合图纸，是擅自改动的套型设计。该承重墙为隐蔽工程，正因如此，姚明自己无法发现，直到准备装修时才发现。这一事实在合同附件的平面设计图中没有标明，瑶海万达公司履行合同不符合合同约定。有承重墙的图纸在签订合同前就存在，但瑶海万达公司却在签订合同时故意提供了一份没有承重墙的图纸，明显属于销售欺诈。另商铺层高前后不一，且瑶海万达公司交付的商铺套内面积少了1.97平方米。以上足以说明瑶海万达公司没有按合同履行交房义务，其所交付的标的物不符合约定。 二、一审适用法律错误。一审依据其认定的虚假事实，适用的法律自然有误。本案不能达到姚明当初购房的目的，根据合同法第94条规定，不能实现合同目的，当事人可解除合同。另依据合同法第42条规定，瑶海万达公司在明知层高不一，有承重墙设计规划图纸在先情况下故意隐瞒事实，使姚明在不知真相情况下签订合同，违背诚实信用原则。 综上，请二审查明事实，公正判决，维护姚明的合法权益。 另补充：姚明在另案的解除合同纠纷案中的请求虽然被驳回，但案涉房屋的实际层高和使用面积与合同不符，请求在本案中一并处理。 姚明没有实际占有案涉房屋，只是瑶海万达公司对外招租且租赁了案涉房屋，姚明收取了租金，但不知道案涉房屋存在瑕疵，后准备装修时才发现。 瑶海万达公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。 我方于2016年8月15日将案涉房屋实际交付姚明，姚明将房屋多次对外出租收取租金，我方已经完成了房屋的交付。姚明陈述的房屋与合同不符，在（2019）皖0102民初4584号判决及（2020）皖01民终2004号民事判决书均已进行查明和认定，并不属于本案所处理的内容，应依法对姚明的上诉请求予以驳回。另姚明在上诉理由及其提供的证据中均自认房屋早已由其占有并对外出租，根据规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，姚明的上诉理由不能成立。 瑶海万达公司向一审法院起诉请求：1、判决姚明立即办理房屋交付手续（包括办理不动产权证书及抵押登记证书）并交纳各项费用共计114391.69元（包括签署房屋交接单，签收物业维修基金16195.3元、契税96040.71元、合同印花税1600.68元、产证印花税5元、产权登记费550元等）；2、判决姚明支付瑶海万达公司逾期收房违约金320元（以3203157元为基数，按照总额的万分之一的标准计算）；3、本案全部诉讼费用由姚明承担。 一审法院认定事实：2016年7月26日，瑶海万达公司（出卖人）和姚明（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：第一条、出卖人以出让方式取得违约瑶海区临泉路与和县路交叉口西北，编号为Y29057的地块的土地使用权……第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第4幢写字楼、2幢商铺、7-3幢步行街2层商214室，该商品房的用途为商用，属钢筋混凝土结构，层高为不低于4.2米（含），建筑层数地上27层，，地下**建筑面积共147.87平方米，其中，套内建筑面积98.49平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积49.38平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。该商品房的产权登记面积以有资质的测绘单位最终实际测量的面积数据为准，附件《房屋平面图》仅为示意，具体以该商品房实际交付现状为准。第四条、计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，单价为人民币每平方米21743.92元，总金额3215273元整。第五条、面积确认及面积差异处理……第六条、付款方式及期限。买受人按按揭付款的方式付款，首付款人民币1608273元，应在2016年7月26日前交付给出卖人，剩余房款人民币1607000元，办理按揭贷款……第八条、交付期限。出卖人应当在2016年11月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建设规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、出卖人逾期交房的违约责任（未明确约定）。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能如期交房的，双方同意按以下方式处理：双方按照补充协议的相关约定执行……附件一、房屋平面图。买受人确认：1、该房屋平面图中未标明烟道位置，具体以该房屋实际交付时现状为准；2、该房屋平面图中未标注上下水位置，具体以该房屋实际交付现状为准；3、该房屋平面图未标明电容量，该房屋电容量以出卖人实际交付时现状为准，买受人如需增加电容量，须自行办理并承担费用；4、买卖双方确认，出卖人根据设计需要，在房屋内或房屋外可能有消防喷淋管、管道井、排水明管、雨水管、燃气管、电缆桥架、较大转化柱及转换梁、消火栓、及其他必需的公共设施设备等，上述设施设备及管道等所设置的位置均以该房屋实际交付时的位置为准。买受人对此无任何异议；5……附件四、合同补充协议。出卖人（甲方）与买受人（乙方）于2016年7月27日就乙方购买的瑶海万达广场小区7-3-商214号房屋订立了《商品房买卖合同》经双方友好协商，现就甲乙双方就本合同未尽事宜，订立本补充协议，以兹共同遵守。在签订本合同及补充协议之前，甲方已经重点提醒乙方购买该房屋存在投资风险，乙方在充分考虑投资风险后自愿购买该房屋，并签订本合同及补充协议……关于房屋交付的补充约定。1、该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议；2、房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任；3、甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款和该房屋所有各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）；4、乙方逾期办理交房手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付给乙方。自交付之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外…… 截至合同签订之日，姚明向瑶海万达公司支付了购房首付款1608273元和550元的抵押登记费。2016年7月27日，双方签署了《合肥市商品房网上认购备案确认单》，确认房屋出售单价21743.92元/平方米，总购房价3215273元，抵押金额为1607000元。2016年8月17日，姚明和中国光大银行股份有限公司合肥分行签订《个人贷款合同》，通过按揭贷款向瑶海万达公司支付了剩余购房款1607000元。合同签订后，自2016年8月姚明实际取得了房屋使用权，并在此之后与多名案外人就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》，并收取了房屋租金。2018年3月2日瑶海万达公司向姚明发出书面的《交房催告通知函》，要求姚明在收到函件后7日内办理收房手续；2018年4月11日，瑶海万达公司通过律师向姚明发出《律师函》，要求姚明尽快办理领房手续，并通过EMS邮件向姚明寄送；2018年6月4日瑶海万达公司再次向姚明寄送《交房催告通知函》，至瑶海万达公司起诉之日，姚明仍未与瑶海万达公司办理房屋交付手续。瑶海万达公司诉至该院，请求判如所请。 一审另查明，2019年6月24日，姚明以瑶海万达公司出售的案涉房屋逾期交房及房屋销售时存在欺诈为由，向该院提起了民事诉讼，请求判令解除双方之间案涉房屋的买卖合同，退还房款并赔偿违约金。该案现已审理终结，驳回了姚明的全部诉讼请求。 一审法院认为，瑶海万达公司、姚明双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，该院予以确认。合同签订后，姚明履行了房款支付义务，瑶海万达公司在房屋达到交付条件后，要求姚明办理房屋交付手续并履行房屋办理产权证相关税费的缴纳义务，但姚明未能按合同约定予以办理，瑶海万达公司按照姚明在双方合同中预留的地址送达《交房催告函》、《律师函》，属于合理送达，即使姚明未签收《交房催告函》、《律师函》，但作为合同的附随义务，姚明应当按约配合瑶海万达公司予以办理，且从查明的事实，姚明实际已取得了案涉房屋的使用权，并将案涉房屋出租案外人获取收益，故对于瑶海万达公司诉请姚明立即办理房屋交付手续（包括办理不动产权证书及抵押登记证书）并交纳各项费用的请求，予以支持，但对于瑶海万达公司主张要求姚明向其直接支付办证各项费用114391.69元，该院认为，瑶海万达公司并未提供证据证明自己已经代为姚明缴纳了上述费用，且办理产权证中应当缴纳的各项税费应当由税务部门及收费部门予以核准，瑶海万达公司在无代缴及收费依据的情况下，直接要求姚明向其支付各项税费，缺乏事实依据和法律依据，姚明如在办证过程中不履行缴纳税费义务，瑶海万达公司可在垫付后依据支付凭证要求姚明予以返还。对于瑶海万达公司主张的逾期交房违约金，该院认为，依照合同约定，瑶海万达公司应当在2016年11月20前将案涉房屋交付给姚明，而实际上姚明在2016年8月即取得案涉房屋使用权，并将房屋出租获取收益，且在姚明取得房屋后，瑶海万达公司多次书面催促姚明办理交房手续，而姚明不予办理，造成瑶海万达公司、姚明至今没有办理房屋交付手续的过错责任在于姚明，故对于瑶海万达公司要求姚明承担逾期交房违约金的请求，该院予以支持。 一审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、姚明于判决生效之日起十日内与合肥瑶海万达广场投资有限公司办理位于合肥市瑶海区房屋的交付手续并协助合肥瑶海万达广场投资有限公司办理该房屋不动产权证书及抵押权登记证书。办证过程中产生的税费依法应当由姚明承担的由姚明予以缴纳，如姚明不予缴纳，合肥瑶海万达广场投资有限公司可在垫付后依据代为支付的凭证要求姚明予以返还；二、姚明于判决生效之日起十日内支付合肥瑶海万达广场投资有限公司逾期交房违约金321元；三、驳回合肥瑶海万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3230元，减半收取1615元，由姚明负担。 二审中，当事人未提交新证据。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，瑶海万达公司与姚明签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，姚明履行了房款支付义务，瑶海万达公司在房屋达到交付条件后，要求姚明办理房屋交付手续并履行房屋办理产权证相关税费的缴纳义务，姚明虽未签收《交房催告函》等，但作为合同的附随义务，姚明应当按约配合瑶海万达公司予以办理，且姚明实际已取得了案涉房屋的使用权，并将案涉房屋出租获取收益，一审对瑶海万达公司诉请姚明立即办理房屋交付手续并交纳各项费用的请求予以支持并无不当，本院予以确认。一审判决姚明支付逾期交房违约金亦无不当。姚明二审所提上诉理由中所涉事实、证据等，已在生效裁判文书中予以认定，本案中不宜重复处理，姚明所提上诉理由均不能成立，本院不予采纳。 综上，姚明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由姚明负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  方玮韡 审判员  马枫蔷 二〇二〇年十月二十日 书记员  俞文静 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。