四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1902民初4987号 原告：邓嘉鑫，女，汉族，生于1978年，大专文化，个体工商户，住巴中市巴州区。 委托代理人：李东，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 原告：李健，男，汉族，生于1975年，个体工商户，住址同上。 委托代理人：李东，身份同上。 被告：巴中市诚信置业有限公司，住所地：巴中市经济开发区东方鑫村**楼**。 法定代表人：李**程，总经理。 委托代理人：蒋德，巴中市恩阳区法律援助中心律师。 委托代理人（特别授权）：李珍，女，汉族，生于1988年，大学文化，该公司资产经营部经理，住巴中市巴州区。 被告：巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行，住所地：四川省巴中市巴州区西街红军路诚信水岸****。 负责人：李丽，行长。 委托代理人:王雷，四川宏坤律师事务所律师。 原告邓嘉鑫、李健与被告巴中市诚信置业有限公司（以下简称诚信公司）、巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行（以下简称巴中农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓嘉鑫、李健及二原告共同委托代理人李东，被告诚信公司委托代理人李珍、蒋德，被告巴中农商行负责人李丽及委托代理人王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓嘉鑫、李健诉称：2018年6月27日原告夫妇向第一被告支付首期房款1884215元，2018年7月4日双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同签约备案号：574778），双方就房屋地址、价款、交房条件、交房时间、权利义务以及违约责任进行了明确约定。其中合同第十八条一款约定“出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。”；第十九条（一）款（2）项约定：“逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的X%向买受人支付违约金”。在原告与第一被告订立《商品房买卖合同》基础之上，依据二被告之间的项目合作协议，2018年7月6日，以原告为借款人（抵押人），以第二被告为贷款人，以第一被告为保证人，三方签订了《个人购房借款担保合同》，第二被告按照案涉合同的约定，将原告购房贷款185万元一次性划入第一被告账户之中。合同履行过程中，原告按照《个人购房借款担保合同》的约定，以按月等额本息的方式向第二被告履行还款义务。然而，第一被告却未在2018年12月31日前向原告交付房屋，经原告数次主张该项权利，该项目至今尚不具备房屋交付条件。2020年4月20日，原告依据《商品房买卖合同》第十九条第（一）款（2）项的约定，向第一被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，被告于2020年4月29日确认签收。在被告收到解除合同通知书后，双方未对退还房款及违约金等事宜达成一致意见，并且被告态度极为消极，原告迫于无奈只好诉诸人民法院解决本次纠纷。综上，原告认为，第一被告的行为严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益，其行为已构成根本性违约。为此，原告具文起诉，请求判令：1、依法确认原告与第一被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同签约备案号：574778）已于2020年4月29日解除；2、第一被告返还原告已付首期房款1884215元并依约承担资金利息和违约责任；3、依法解除原告与第一、二被告之间的《个人购房借款担保合同》，判令第一被告将收受的购房贷款返还给第二被告并承担占用期间资金利息；由第二被告返还原告已经履行的按月等额本息还款；4、本案诉讼费用由第一被告承担。 被告诚信公司辩称：一、被答辩人邓嘉鑫、李健滥用诉权，请法院依法惩处。2018年7月4日被答辩人邓嘉鑫、李健与答辫人签订了《商品房买卖合同》（备案574718号），2018年7月24日办理了预告登记。2020年6月9日、2020年7月3日被答辩人就同一事实两次向法院起诉答辩人和巴中农商行开庭后撤诉。现在又同一案件再次重新起诉，系滥用诉权，浪费诉讼资源的行为。 二、《商品房买卖合同》（备案574778号和《个人购房借款担保合同》是两个不同的法律关系，不能在一个案件中处理。被答辩人邓嘉鑫、李健要求在一个案件中同时处理《商品房买卖合同》（备案574778号）和《个人购房借款担保合同》不符合相关法律规定。 三、被答辩人的解除权已经消灭。《商品房买卖合同》（备案：574778号）签订于2018年7月4日并进行备案登记。合同第十八条（一）约定的交付时间是2018年12月31日。同时，合同第十九条逾期交房责任（一）规定了买受人的合同解除权。但是被答辩人（原告）没有在法律规定和合同约定的时间内提出合同的解除。合同解除权行使期间为除斥期间，即为不变期间，不存在期间的终止、中断和延长的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”、“《合同法》第九十五条【解除权消灭】法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期狠，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”故所谓被答辩人的解除通知不能够发生解除效力。 四、答辩人作为保证人代偿的被答辩人拖欠银行本息146880.88元，被答辩人（原告）应予返还。被答辩人恶意拖欠借款本息，答辫人根据《个人购房借款担保合同》履行了保证人的连带责任保证。截止2020年8月27日，答辩人代偿的拖欠银行本息146880.88元（4期）要求被答辩人无条件立即支付给答辩人。被答辩人邓嘉鑫等应该从本日起、继续支付银行的按揭款、否则我司垫支的保证金应付利息、承担违约金。 被告巴中农商行辩称：1、原告诉称的4月29日不能产生合同解除效力，原告行使解除权的时间已经届满。2、原告与第二被告签订的借款担保合同，债务人系原告，合同相对人偿还的义务人是原告，另一被告不是借款合同中的借款人，原告的诉请没有事实依据。3、原告诉请第三条第二款，合同在没有解除前还在履行，履行完的义务对之前的债是一种消灭状态，原告请求返还没有事实依据。 经审理查明：2018年6月27日，二原告向被告诚信公司支付房款1884215元，被告诚信公司出具加盖有该公司财务专用章的收款收据一张。2018年7月4日，二原告与被告诚信公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：二原告以总价款3734215元购买被告诚信公司开发建设的位于巴中市巴州区（套内面积186.02平方米，公摊面积110.17平方米，合计296.19平方米）；买受人采取贷款方式付款，于2018年7月4日前支付首期房价款1884215元，余款1850000元向巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行申请贷款支付；出卖人在2018年12月31日前向买受人交付房屋；出卖人未按照合同约定时间向买受人交付房屋的，逾期在90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款。 2018年7月6日，二原告作为借款人、抵押人，被告巴中农商行作为贷款人，被告诚信公司作为保证人，三方共同签订《个人购房借款担保合同》，约定：借款人向贷款人贷款1850000元用于购买商业用房，贷款期限10年，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，还款方式为按月等额本息还款法；抵押人自愿以所购买的案涉房屋为借款提供抵押担保；保证人自愿向贷款人提供连带责任保证，保证担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金，贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人不按本合同约定履行保证担保责任的，保证人授权贷款人从保证开立在放款巴中农商行柳津桥支行及其他机构的所有账户中扣收相应款项用以清偿。2018年7月26日，被告巴中农商行将1850000元汇入被告诚信公司账户。截止2020年4月，二原告已向被告巴中农商行偿还贷款本息共计375973.42元。截止2020年8月27日，被告诚信公司代二原告偿还贷款本息共计146880.88元。 2020年4月20日，二原告向被告诚信公司发出《解除通知书》，载明“……该合同第十八条约定，贵公司应在2018年12月31日向我们交付该商品房。但是，虽经我们多次催促，时至今日，贵公司仍未向我们交房。故，我们根据该合同第十九条第1款第（2）项约定，正式通知贵公司解除我们同贵公司签订的《商品房买卖合同》（备案号574778号），并请贵公司按约定退还我们已付全部房价款3734215.00元……”。2020年4月29日，被告诚信公司向二原告出具《回复》一份，载明“你们于2020年4月20日邮寄的《解除商品房买卖合同通知书》于近日收悉。因你们购买的商品房系我公司与承建商以房抵工程款的房源。是由承建商直接与你们协商交易的行为。我公司按承建商的要求办理的财务结算，配合办理完善售房手续，与你们无实质性经济交易行为。且我司与你们签订的合同早已到房管部门备案，你们也已依法到银行办理了按揭手续，此商业产权已抵押过户到银行。因此，我司不同意也无权解除此合同，请理解”。 2020年6月9日、7月3日，二原告先后两次将二被告起诉至本院后撤诉。本案为二原告第三次起诉，被告诚信公司、巴中农商行领取起诉状副本的时间分别为2020年9月7日、9月9日。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告的身份信息，《商品房买卖合同》，《个人购房借款担保合同》，银行明细，收据，通知，回复及本案庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：原、被告双方对《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、《个人购房借款担保合同》的签订、效力及履行情况均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点在于二原告与被告诚信公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》是否已经依法解除，二原告与被告诚信公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及和被告农商行之间的《个人购房借款担保合同》是否应予解除的问题。 关于二原告与被告诚信公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》是否已经解除和是否应予解除的问题。 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除权的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，二原告与被告诚信公司签订的《商品房买卖合同》约定：被告诚信公司应当在2018年12月31日前向二原告交付房屋；逾期在90日后，买受人有权解除合同。被告诚信公司至今仍未交付房屋，二原告享有约定的解除权，其解除权的发生之日应当为2019年4月1日。因合同双方对于解除权的行使期限未进行约定，被告诚信公司亦未向二原告催告，依据前述法律及司法解释的规定，二原告行使解除权的期限为一年，即2020年4月1日前。二原告于2020年4月20日向被告诚信公司发通知解除合同时已经超过了行使解除权的期间，故二原告的通知不能发生通知解除合同的法律效果，其主张双方之间的《商品房买卖合同》已于2020年4月29日解除的理由不能成立。 权利时限的目的是防止权利人躺在“权利床上”睡大觉，过于迟延行使解除权不利于交易关系的稳定和安全。本案中，如果不考虑解除权行使期限的立法目的，机械地理解解除权的行使期限的话，二原告行使约定解除权的期限的确已经超过了19天。被告诚信公司不能按约定交付房屋在二原告第三次起诉时已经逾期达一年九个月零三天，之后何时能履行交房义务在一审法庭辩论终结前依然无法确定。被告诚信公司面对自己的违约行为，既不提供解决问题的方案，又不能明确具体的交房时间，仅以二原告行使约定解除权的期限已经超过了19天进行抗辩。而二原告已经面临“以租养贷”的经济计划落空，还贷资金断链，如果合同不能解除，自己经济不仅受损，而且对外个人征信受影响，并且还将继续面临违约责任的承担，这对于原告来讲极不公平。 解除权包括约定解除权和法定解除权。在权利人不能行使约定解除权的情况下，并不意味不能通过行使法定解除权来解除合同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，虽然二原告未明确提出请求人民法院判决解除合同，但其要求判决返还购房款的诉求已经涵盖了解除合同的内容，同时结合二原告已经第三次起诉的情况，为避免司法资源浪费，对二原告与诚信公司之间的《商品房买卖合同》、《补充协议》依法予以解除。其解除的时间为被告诚信公司收到起诉状副本之日。合同解除后，被告诚信公司收取的购房款1884215元应予以返还并应当支付资金占用利息，其利息计算方式为：以应返还购房款1884215元为基数，自合同解除次日（2020年9月8日）始，按2020年9月8日全国贷款市场报价利率3.85%计算。 关于二原告与被告巴中农商行之间的《个人购房借款担保合同》是否应予解除的问题。本案中，二原告主观上不是不愿意履行合同，而是没有能力继续履行合同。二原告不能继续还贷的原因系“以租养贷”的经济计划落空，资金断链又无其他经济来源。在二原告起诉前已经向被告巴中农商行明确表示无力还贷，而且以实际行为表明不再还贷。在二原告未还贷对被告巴中农商行构成违约的情况下，被告巴中农商行本可依法起诉二原告解除《个人购房借款担保合同》却未起诉。二原告起诉请求解除《个人购房借款担保合同》时被告巴中农商行明确表示拒绝解除。在此情形下，双方之间所签订的《个人购房借款担保合同》已经形成僵局。如果不解除合同，让双方之间的合同关系继续存续，其唯一的结果就二原告持续违约，违约责任不断增大，双方利益受损，合同目的落空。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法【2019】254号第48条：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，对二原告与被告巴中农商行之间的《个人购房借款担保合同》依法予以解除。因《个人购房借款担保合同》解除后涉及二原告、被告诚信公司和被告巴中农商行之间的结算问题，故对二原告要求被告诚信公司将收受的购房款返还给被告巴中农商行并承担占用期间资金利息、被告巴中农商行返还二原告已经履行的按月等额本息还款的诉讼请求，本案不作处理，各当事人可依法主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条之规定，判决如下： 一、原告邓嘉鑫、李健与被告巴中市诚信置业有限公司于2018年7月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年9月8日解除； 二、原告邓嘉鑫、李健与被告巴中市诚信置业有限公司、被告巴中农村商业银行股份有限公司柳津桥支行于2018年7月6日签订的《《个人购房借款担保合同》于2020年9月10日解除； 三、被告巴中市诚信置业有限公司返还原告邓嘉鑫、李健支付的房款1884215元，并支付资金占用利息（利息计算方式为：以应返还购房款1884215元为基数，自2020年9月8日始，按2020年9月8日全国贷款市场报价年利率3.85%计算）； 四、驳回原告邓嘉鑫、李健的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费21700元，减半收取10850元，由原告邓嘉鑫、李健负担850元，被告巴中市诚信置业有限公司负担10000元。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  吴**志 二〇二〇年十月二十八日 书记员  桂茜琳