成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6257号 原告：胡陈曦，男，汉族，1981年11月16日出生，住福建省莆田市秀屿区。 原告：林丽香，女，汉族，1982年7月20日出生，住福建省莆田市秀屿区。 共同委托诉讼代理人：代应涛，四川新开元律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王雪莲，四川新开元律师事务所律师。 被告：成都华晟投资有限公司，住成都市成华区龙潭街道龙潭路33号2栋11楼。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：贺泽恩，四川遂宜律师事务所律师。 原告胡陈曦、林丽香与被告成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序于2020年7月7日、2020年9月29日分别公开开庭进行了审理。原告胡陈曦、林丽香的共同委托诉讼代理人王雪莲、代应涛，被告华晟公司的委托诉讼代理人贺泽恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡陈曦、林丽香向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付上古天地项目1幢1单元24层3号房屋；2、判令被告支付逾期交房的违约金81838.88元（暂计至2020年3月25日）；3、判令被告支付逾期办理房产证的违约金7905元（暂计至2020年3月25日）；4、判令被告支付逾期开通燃气的违约金13950元（暂计至2020年3月25日）。事实与理由：2014年1月5日，原被告签订了《商品房买卖合同》（下称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（下称《补充协议》），约定原告购买被告开发的上古天地项目1幢1单元24层3号房屋，房款209682元。《买卖合同》及《补充协议》关于交房、办证及燃气开通的时间及违约责任约定分别是：1、交房：《买卖合同》第十条第（一）款，交房时间为2016年5月30日。《补充协议》第四条第三款第一项，3个月完善期内不计算违约金。《补充协议》第四条第三款第二项约定，逾期交房的，按已交付房价款的万分之三每日计算违约金。2、办理房产证：《买卖合同》第十九条第（二）款第2项，在交房之日起365个工作日内取得房产证。《补充协议》第十条第四款约定：房屋产权超过合同约定三个月后，按总房款万分之零点五每天计算违约金。3、开通燃气：《买卖合同》第十一条第1款约定，2016年5月30日达到使用条件，未达到约定条件，逾期一天，10元违约金。《买卖合同》及《补充协议》签订后，原告按约支付了购房款（以按揭方式），但被告至今没有向原告交付所购房屋，按照《买卖合同》及《补充协议》的相关约定，截止2020年3月25日，被告应当支付逾期交房的违约金81838.88元（房款209682元×万分之三×逾期1301天）、逾期办证违约金7905元（房款209682元×万分之零点五×逾期754天）、逾期开通燃气违约金13950元（10元×逾期1395天）。为此，特向法院提起诉讼，请法院裁决。 被告华晟公司辩称，1、原告请求被告立即交付上古天地项目1栋1单元24层3号房屋是根据双方合同约定，但民法总则第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利损害以及义务人之日起计算。根据双方合同约定，被告应于2016年5月30日向原告交付房产，故原告应于2019年5月30日之前向人民法院请求保护其民事权利，被告于2020年3月25日才向人民法院起诉，已明显超过上述法律规定所规定的诉讼时效，丧失胜诉权。另外，根据中华人民共和国物权法之规定对物权占有的损害赔偿及返还原物的请求权保护期为1年。2、关于原告第二、三项诉讼请求，根据被告所提交的证据，能够证明原告存在逾期办理商业贷款的行为，故被告不能按照合同约定中原告已完全履行付款义务的相关条款向原告承担违约责任。3、关于原告第四项诉讼请求，开通天然气的合同约定已经被行政强制性规定所取消，故被告不应按照原合同条款向原告承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2014年1月5日，胡陈曦、林丽香作为买受人，华晟公司作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：ｓｇｇ-0084）一份（以下简称《买卖合同》）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。《买卖合同》第三条约定：胡陈曦、林丽香购买华晟公司开发的位于成华区××村××组××幢××单元××层××号房，用途为办公，测绘建筑面积共31.77平方米，其中，套内建筑面积23.76平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.01平方米，按照套内建筑面积计算，买受人购买的商品房单价每平方米8825元，总价款合计209682元。”第五条付款方式及期限约定：“买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的52%，其余价款可以向哈尔滨银行股份有限公司成都分行银行或住房公积金管理机构借款支付，期限10年。《买卖合同》第九条逾期付款责任约定：“买受人未按照约定时间付款的，1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达至日起30日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款项期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。第十条交付条件约定：（一）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。……第十一条市政基础设施和其他设施的承诺约定：“1、市政基础设施：……（4）燃气：2016年5月30日达到使用条件（备注：用户自行开通）……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：……（2）因出卖人原因致使本款市政基础设施其他项在约定期限未能达到约定条件的，每项每逾期一天，由出卖人承担10元的违约金。”第十二条逾期交房责任约定：（见补充协议）。《补充协议》第四条对买卖合同第十条（交付条件）、第十一条（市政基础设施和其他设施的承诺）、第十二条（逾期交房责任）的变更和补充约定：……二、买受人未付清买卖合同及本补充协议约定的相关费用（包括但不限于该商品房总价款及违约金、买卖合同第十四条约定的税费、买受人依买卖合同十三条应补缴的面积误差款）前，出卖人有权不向买受人交付该商品房，并有权拒绝为买受人办理房屋交接手续，直至买受人付清相关费用止。出卖人依本款约定不予交房的行为，不视为出卖人违约，出卖人无需承担任何法律责任。三、除不可抗力外，转让方未能按照买卖合同第十二条约定的期限和条件将房屋交付受让方的，按照下列方式处理（2、3项不累加）：1、受让方允许转让方在3个月内完善，期间转让方无需承担违约责任；2、若转让方在3个月内仍未完善的，则每逾期一天至实际交付之日止，转让方按日计算向受让方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向受让方支付违约金，合同继续履行……”。《买卖合同》第十九条“产权登记”约定：“（一）初始登记：出卖人应在2017年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：......（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）详见《补充协议》第十条对买卖合同第十九条（产权登记）的变更和补充协议：......四、如果由于出卖人的原因导致超出买卖合同约定期限取得买受人所购商品房所在楼栋的权属证明，且由于出卖人的原因买受人也未能在买卖合同约定的期限内取得所购房屋的房屋所有权证书的，超过合同约定时间三个月后，出卖人按照合同总房款万分之零点五／天的标准承担违约责任。五、买受人委托出卖人办理该商品房占用的国有土地的国有土地使用权证，买受人须向出卖出具《委托书》，出卖人应在买受人取得该商品房房屋所有权证书后3年内代买受人办理，但买受人应提供相应资料、缴纳相应税费给予配合。如果由于买受人怠于配合，或由于政府相关法律、政策调整或其他行政决定等原因导致办理逾期的，出卖人无需承担任何法律责任。……《补充协议》附件五关于付款方式及期限的约定出卖人与买受人约定，按照按揭抵押贷款付款。1、买受人应在签订买卖合同签订当日，向出卖人支付首付款人民币109682元。2、余款人民币100000元由买受人向贷款银行申请10年的商业贷款，所贷款项直接由贷款银行转账至出卖人账户，作为买受人支付的购房款余额。3、买受人应在签订买卖合同后15个工作日内，向哈尔滨银行有限公司成都分行（下称“贷款银行”）提交办理按揭抵押贷款所需要且符合贷款银行要求的真实、全面、有效的全部资料，并按贷款银行的要求及时完善，以取得贷款银行出具的《按揭贷款确认书》。贷款银行发放贷款的额度和年限以贷款银行最后的审批结果为准。” 2014年1月20日、2014年12月29日，胡陈曦、林丽香分别向华晟公司支付首付款共计109682元。2015年7月1日，胡陈曦、林丽香通过哈尔滨银行成都分行办理贷款向华晟公司支付案涉购房剩余尾款100000元。 另查明，案涉项目上古天地于2016年11月4日获得了规划合格证，证号××。根据《竣工验收备案表》的备案意见：该工程的竣工验收备案文件于2016年11月28日收讫，经验证文件齐全。华晟公司于2018年9月7日取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明。 又查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；自2016年11月23日起，成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证。 庭审后，法院依法向案涉小区所属的成都荣和天然气有限责任公司就案涉小区房屋现是否具备燃气开通条件进行了走访和发送协助调查函。成都荣和天然气有限责任公司回函称案涉房屋所在小区公寓部分并未申请安装天然气，且小区公寓不符合燃气安装规范，不具备燃气开通条件。 上述事实有经庭审举证、质证的下列证据证实：原、被告身份信息，《商品房买卖合同》及《补充协议》、发票收据、银行转款记录、成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》、《成都荣和天然气有限责任公司关于协助调查“上古天地”小区涉案房屋相关燃气问题的复函》以及原、被告当庭陈述，本院予以确认。 本院认为，胡陈曦、林丽香与成都华晟投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。结合庭审查明的事实，对于原告的各项诉讼请求，本院依次评述如下： 一、关于华晟公司是否存在逾期交房的违约情形及违约金数额的确定问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定出卖人华晟公司应当在2016年5月30日前向买受人胡陈曦、林丽香交付案涉商品房，胡陈曦、林丽香已于2015年7月1日支付完毕案涉全部房款，故华晟公司应当按照合同约定将房屋交付给胡陈曦、林丽香。本案中，华晟公司辩称因胡陈曦、林丽香未依约按时足额支付剩余房款而拒绝履行交付案涉房屋义务的主张于法无据，故本院对胡陈曦、林丽香诉请华晟公司立即交付案涉房屋并支付逾期交房违约金的主张予以支持。《买卖合同》及《补充协议》明确约定了逾期交房的违约责任及承担方式，故华晟公司应当向胡陈曦、林丽香支付逾期交房的违约金。关于违约金数额的确定问题，扣除《买卖合同》约定的3个月完善期，华晟公司应当按照合同约定以已交付房价款209682元为基数，按每日万分之三的标准，向胡陈曦、林丽香支付自2016年9月1日至实际交付案涉房屋期间的逾期交房违约金。 关于华晟公司是否存在逾期办理房屋权属的违约情形及违约金数额的确定问题。本案中，胡陈曦、林丽香至今未实际接收案涉房屋并取得案涉房屋不动产权证，案涉合同约定华晟公司应于2017年5月30日取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，但实际于2018年9月7日才取得了案涉房屋所在楼栋的权属证明，其存在违约行为。根据案涉合同约定，如因华晟公司责任，胡陈曦、林丽香未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，华晟公司应当承担违约金，但华晟公司怠于行使将案涉房屋交付给胡陈曦、林丽香的义务，致使案涉房屋至今未实际交付。按照双方签订的合同约定，华晟公司应在2016年5月30日前交付案涉房屋，扣除《买卖合同》约定的3个月完善期，华晟公司应在2016年8月31前交付案涉房屋，并于365个工作日（即2018年3月2日）内将房屋所有权证书办理完毕后交予胡陈曦、林丽香。华晟公司并未举证证明其已经在合同约定的交房及办证时间内履行了通知胡陈曦、林丽香收房并办证的义务，故华晟公司应当承担自2018年3月3日起按照合同约定标准向胡陈曦、林丽香支付案涉房屋逾期办证的违约金。但从2016年11月17日起，由于政策原因，成都市国土资源局暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，并从2016年11月23日开始在成都市主城区范围内实行不动产统一登记，不再分别办理房屋所有权证及国土使用证，华晟公司在2016年11月17日后从事实和法律上已无法为胡陈曦、林丽香单独办理房屋所有权证，因该办证政策发生调整导致办证手续和时间发生变化后的责任不应当归责于华晟公司。此外由于不动产权证系对房屋所有权证和国有土地使用权证的合并，根据原被告的约定，办理案涉房屋的国有土地使用权证的时间在胡陈曦、林丽香取得所购房屋所有权证书3年内，因办理国有土地使用权证的期限尚未届满，故本院对胡陈曦、林丽香要求华晟公司承担自2018年3月3日起至实际办理不动产权证期间逾期办证违约金的主张不予支持。若华晟公司在合同约定的国有土地使用权证办理期限届满后仍未能办理不动产权属证书，胡陈曦、林丽香可在符合法律规定的情况下另行主张逾期办理不动产权属证书对其造成的实际损失。 三、关于胡陈曦、林丽香主张华晟公司支付逾期开通燃气违约金的诉讼请求是否能够成立的问题。根据2017年4月21日成都市规划管理局、成都市城乡房产管理局、成都市国土资源局、成都市城乡建设委员会联合发布的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》确定了“商业、办公类建设项目中的办公用房（公共食堂除外），不得接入天然气”的规定，结合华晟公司于诉讼中陈述华晟公司在该政策出台后已无法再履行开通燃气义务及燃气公司回函结论，可以认定案涉房屋现不符合开通天然气的条件，华晟公司就开通案涉房屋天然气的合同义务属于事实上已无法履行，故本院对于胡陈曦、林丽香主张华晟公司支付逾期开通天然气违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡陈曦、林丽香交付位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋； 二、被告成都华晟投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡陈曦、林丽香支付逾期交房违约金（计算方式：以房价款209682元为基数，按每日万分之三的标准，自2016年9月1日起计算至被告成都华晟投资有限公司向原告胡陈曦、林丽香实际交付位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋为止）； 三、驳回原告胡陈曦、林丽香的其他诉讼请求。 如果被告成都华晟投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2374元，减半收取1187元，由被告成都华晟投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年十月二十七日 书记员  李 琦