广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初1572号原告：中国建设银行股份有限公司南雄支行,住所地：广东省南雄市*********。负责人：刘世海，系该支行行长。委托诉讼代理人：邓南华、谭璐婷，系广东韶大律师事务所律师。被告：余青瑶，女，1988年1月2日出生，汉族，住安徽省安庆市************。被告：南雄市顺雄实业投资有限公司，住所地：广东省南雄市青云西路银兴花园**第2.3幢77号门店。法定代表人：张桂林，系该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司南雄支行与被告余青瑶、南雄市顺雄实业投资有限公司（以下简称“顺雄实业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司南雄支行的委托诉讼代理人邓南华到庭参加诉讼,被告余青瑶、顺雄实业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司南雄支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《个人住房商业用房借款合同》（以下简称借款合同），确认该合同项下的贷款立即到期；2.判决被告余青瑶向原告清偿贷款本息合计566451；2元，其中本金552668.36元，利息13782.84元含罚息、复利（利息暂计至2020年04月17日止，之后的利息仍按借款合同约定的贷款利率、逾期贷款罚息利率计算至清偿之日止）；3.判决原告对位于南雄市*********块（珠玑旅游大道B2地块C型（2、5座）B型（6、10座）D型（9、13座））2座03的抵押物有权处分，并享有优先受偿权；；4.判决被告南雄市顺雄实业投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案的所有诉讼费、保全费、公告费等由两被告共同承担。事实和理由：2015年11月11日，原告与被告签订《借款合同》，约定被告余青瑶向原告借款590000元，贷款期限360个月，即从2015年11月13日至2045年11月13日止，采取浮动利率，签订合同时贷款利率为4.9%，借款逾期罚息利率在贷款利率的水平上上浮50%，采用为等额本息还款法。在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3131.29元。借款的担保方式为抵押和加阶段性保证，被告余青瑶以其位于南雄市*********块珠玑旅游大道B2地块C型2、5座B型6、10座D型9、13座2座03的所购房产为上述贷款做抵押担保，并办理了商品房抵押权的预告登记。被告顺雄实业公司提供阶段性的担保。2015年11月13日，原告向被告余青瑶发放了贷款590000元，被告余青瑶未按合同约定如期还款。截止至2020年04月17日，被告拖欠贷款本息合计566451.2元，其中本金552668.36元，利息13782.84元含罚息、复利。经原告多次催收，被告至今仍未能清偿上述欠款。被告余青瑶逾期还款的行为已构成违约，故被告余青瑶应按照借款合同的约定承担逾期还款的违约责任。被告顺雄实业公司作为连带责任保证人，也应当按照借款合同约定，承担连带还款的责任。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决如所请。被告余青瑶、顺雄实业公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年10月5日，被告余青瑶与被告顺雄实业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告余青瑶向被告顺雄实业公司购买位于南雄市**********块2座03号房，该商品房总价为854290元，以贷款方式付款，被告余青瑶应于2016年1月6日前支付首期房价款264290元，余款590000元向原告申请贷款支付。2015年11月11日，被告余青瑶为购置上述房产，与原告签订编号为440101834-201*******145603的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告余青瑶向原告借款590000元，借款期限为360个月，即从2015年11月13日起至2045年11月13日止，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮（上浮/下调）0%，即年利率为4.9%，借款逾期则在执行贷款利率的水平上上浮50%计收罚息，采用等额本息还款方法，担保方式为抵押加阶段性保证。还约定，被告余青瑶不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，解除双方的借贷关系，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。被告余青瑶以其购买的上述房产为该笔借款提供抵押并办理了预告登记手续。被告顺雄实业公司为该笔借款承担连带责任保证，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，保证范围包括该合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同签订后，原告向被告余青瑶发放了该笔借款，之后，被告余青瑶未按约定偿还借款，截至2020年04月17日，尚欠本息合计566451.2元，其中本金552668.36元，利息13782.84元含罚息、复利。上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、不动产登记证明、贷款借据、个人贷款对账单、逾期明细、等证据以及本案庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与被告余青瑶签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行义务。原告依约向被告余青瑶发放了贷款，被告余青瑶理应履行还款义务，截至2020年04月17日，尚欠本息合计566451.2元，其中本金552668.36元，利息13782.84元含罚息、复利。同时，被告余青瑶不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，解除双方的借贷关系。故原告诉求解除与被告余青瑶签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告余青瑶偿还该合同项下的借款本金及其利息（含复利、罚息），理据充分，本院予以支持。关于原告要求对案涉房屋享有优先受偿权的问题，被告余青瑶以其购买的南雄市**********块2座03号房为该笔借款提供抵押，并办理了预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”，就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力。抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果，故原告诉求对涉案房产享有优先受偿权，本院不予支持。被告顺雄实业公司为该笔借款提供阶段性保证，保证期间为该合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止，涉案房产仅办理了抵押预告登记，不能视为已办妥抵押登记手续，被告顺雄实业公司仍应对被告余青瑶的该笔借款在保证范围内承担连带责任保证。故原告诉求被告顺雄实业公司对被告余青瑶应清偿的贷款本息及律师代理费等相关费用承担连带清偿责任，本院予以支持。被告顺雄实业公司在承担连带清偿责任后，可依法向被告余青瑶追偿。被告余青瑶、顺雄实业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司南雄支行与被告余青瑶签订的编号为440101834-201*******145603的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告余青瑶应于本判决生效之日起十五日内将借款本金552668.36元及利息（含罚息、复利）13782.84元（利息暂计至2020年4月17日，之后新产生的利息按借款合同的约定计至款项给付之日止），共计566451.2元支付给原告中国建设银行股份有限公司南雄支行；三、被告南雄市顺雄实业投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司南雄支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9465元，保全申请费3370元，合计12835元，由被告余青瑶负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  赖日海人民陪审员  刘宏文人民陪审员  钟履芬二〇二〇年九月二十八日书 记 员  康秀兰