上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24883号原告(反诉被告)：上海洲源投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘灿明，总经理。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海世景文化发展有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐龙宝，执行董事。委托诉讼代理人：柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。原告上海洲源投资管理有限公司与被告上海世景文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，审理中，上海世景文化发展有限公司向本院提出反诉，本院依法受理后，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告上海洲源投资管理有限公司委托诉讼代理人王越、被告上海世景文化发展有限公司委托诉讼代理委托诉讼代理人柳卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海洲源投资管理有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令原被告就上海市徐汇区龙华路XXX号XXX栋房屋签订的租赁合同于2019年12月23日解除，要求被告即时返还房屋；2.判令被告支付2017年7月22日-2019年12月23日拖欠的F栋房屋租金16,351,599.9元；【(不满月按照每月租金除以30天)，前面被告支付了5,900,000元，进行分摊后得出截止7月22日拖欠租金131,826.30元，之后被告没有再支付租金。详见计算清单】3.判令被告支付F栋房屋滞纳金5,112,771.12元，每期以每两个月租金为本金(2017年3月1日-2018年2月28日两个月租金本金是1,047,112元，2018年3月1日-2019年12月23日两个月租金本金是1,151,824元)，按照月利率2%计算，每期自每双月的26日起算至实际清偿之日，暂计算至2019年12月23日，首期从2017年6月26日起算，首期拖欠本金655,382.3元，抵扣部分的逾期滞纳金不主张，最后一期本金1,036,641.6元；4.判令被告支付2017年7月1日起至房屋归还之日的F栋园区服务费，按照每月43,032元，暂算至2020年2月29日为1,377,024元，共32个月，以及逾期付款利息113,604.48元，每期以43,032元为本金，按年利率6%计算，先付后用，每期自每月1日起计算至实际清偿之日，现暂算至2020年2月29日；5.判令被告支付2017年7月1日-2019年9月30日拖欠的F栋水电费562,733.30元以及逾期付款利息，以每月实际发生的数据为本金，自次月1日起算至实际清偿之日，按年利率6%计算(2017年7月水电费75,476元，2017年8月37,726.9，2017年9月10,441元，2017年10月6817.6元，2017年11月10,837.70元，2017年12月24,405.70元，2018年1月36,534.40，2018年2月29,252.20元，2018年3月14,759元，2018年4月15,013.50元，2018年5月14,140元，2018年6月16,134元，2018年7月30,623.3元，2018年8月28,925.3元，2018年9月22,280.6元，2018年10月7864元，2018年11月13,130.40元，2018年12月19,602.2元，2019年1月2836元，2019年2月22,081.4元，2019年3月17,201.9元，2019年4月10,935.5元，2019年5月9281.5元，2019年6月9182.5元，2019年7月12,871.9元，2019年8月22,914.5元，2019年9月15,940.3元)，实际主张到2019年9月;6.判令原告没收被告保证金3,141,336元；7.判令被告支付房屋占有使用费，以每月1,151,824元为标准，自2019年12月24日起算至实际返还房屋之日(依据合同9-1)；8.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月,被告就承租原告位于上海市徐汇区龙华路XXX号XXX栋房屋(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定，租期自2017年3月1日至2020年2月28日，月租金523,556元，每两年递增一次；租赁保证金3,141,336元；园区服务费每月43,032元；水电等费用由被告自行承担。如有违约，违约金为3,141,336元；逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的千分之三付滞纳金。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告一直拖欠房租、园区服务费、水电费等，截止2019年9月30日，合计欠费16,463,644.4元。经原告多次催讨，被告一直未付，故提出如上诉请。上海世景文化发展有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原被告签订的合同为无效合同，系争房屋性质为军产。根据中央军委规定，军产不能用于出租，原告违反国家法规的规定与被告签订租赁合同，应为无效。若法院认定合同有效，原告在合同期内违约，故被告不应承担违约金。原告在2019年10月已断水断电，被告无法正常使用房屋。房屋用途写明是用于办公，但因房屋为军产，被告无法办理工商登记，合同目的无法实现。被告已经支付了10,686,520.4元，费用包括房租和保证金。被告至今未收到正规用电用水的单据。原告也未提供相应物业服务。原告主张的利息亦没有合同和法律依据。审理中，被告向本院提起反诉诉讼请求：1.要求确认双方于2017年3月签订的徐汇区龙华路XXX号XXX幢《房屋租赁合同》无效；2.判令反诉被告退回保证金150,000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋装修损失计25,941,821.22元；4.判令反诉被告退回多收取的房屋租赁费计16,145,707元；5.判令反诉被告赔偿反诉原告经济损失800,000元；6.判令反诉被告承担违约金150,000元。审理中反诉原告撤回第二、三诉讼请求，同时变更诉讼请求1为：确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；变更诉请4：反诉被告退回多收取的房屋租赁费2,349,070.4元；变更诉讼请求5为要求反诉被告赔偿反诉原告经济损失600,000元；变更诉讼请求6为要求反诉被告承担违约金3,141,336元。事实与理由：原被告于2017年2月26日就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定用于办公，租赁时间从2017年3月1日至2017年3月31日为装修期，合同期限为三年，从2017年3月1日至2020年2月28日止。合同签订后，自2017年3月，被告向原告支付房租共计10,686,520.40元，并投入了大量的资金共计1,761,241.68元对房屋进行了装修。期间，被告向徐汇区工商登记部门办理企业登记的手续，要求原告提供出租房屋的所有权证，但原告无法提供可合法注册公司的证明，造成原告无法完成企业登记工作，公司不能正常工作。被告即停止支付了部分房租。被告认为合同应按照2.5元/平方米/天的标准支付，超出此标准的部分应予以退回，计2,349,070.40元。因原告不能提供合法的工商登记所需要的房屋手续，造成被告不能正常营业开展工作，应赔偿一定的经济损失计人民币20万元/年，共三年，为60万元。因原告出租房屋有瑕疵，无法办理营业执照，造成被告无法办公，应承担违约责任，故提出如上反诉诉讼请求。上海洲源投资管理有限公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。合同应以起诉状送达日2019年12月23日为解除日期。被告欠付原告租金至今，不存在退还多收取租金的情况。被告一直使用系争房屋至今，不存在被告所陈述的无法使用系争房屋导致发生经济损失的情况。系争房屋不存在被告所述的瑕疵，办理工商登记属于被告的义务，不属于原告的义务，被告要求原告承担责任没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：上海市龙华路XXX号房屋产权人为中国人民解放军总后勤部。2014年12月31日，中国人民解放军南京军区装备部直属工作部出具批复同意上海沪陵集团龙华厂区按照“通盘考虑、分布实施”的原则与原告合作。2017年12月21日，上海龙华机械厂出具证明，同意原告在其租赁的龙华路XXX号(二期、三期)土地上进行合法经营，期限为2014年12月20日至2030年2月19日。2017年2月26日,原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法承包经营的“2577创意航母”，座落在上海市徐汇区龙华路****出租给乙方使用，建筑面积为3586平方米。房屋用途为办公，结构为框架。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用。甲方于2017年3月1日前向乙方交付该房屋。租赁期自2017年3月1日起至2020年2月28日止，为期叁年。合同期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还。房屋租赁自2017年3月1日起至2018年2月28日止，月租金为523,556元，2017年3月1日至3月31日为装修免租期，免收租金。自2018年3月1日起至2020年2月28日止，月租金为575,912元。租金按每贰个月支付，第一期租金1,047,112元，应于2017年3月1日前付清，以后乙方应于每个双月的25日前支付下一期贰个月的房屋租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金。乙方支付租金方式：以现金、银行转账、支票。甲方双方同意本合同的保证金为六个月租金即3,141,336元。乙方应于2017年3月1日前付清全额保证金。甲方在收到保证金后应予以书面签收。租赁期满后，乙方清点，交还房屋及设施，并付清应付费用后，若乙方注册在本创意园，退租后需先注销注册地，经甲方确认后应将保证金无息退还乙方。乙方在装修期与租赁期内实际使用的水、电、园区服务费、有线电视、通讯网络等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方承担。园区服务费由乙方支付，园区服务费为每月43,032元，如有价格调整，甲乙双方签订补充协议。合同期满，乙方应按时交还房屋，乙方逾期未交还房屋时应征得甲方同意，乙方应按时向甲方支付该房屋占用期间的使用费，使用费按当时租金标准的贰倍计算。甲乙双方任何一方未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金3,141,336元整。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额违约金，若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金。若乙方提前终止合同，甲方有权追溯其剩余合同期内租金。合同期间，出现下列情形之一，甲方有权终止本合同并收回租赁标的物，本合同亦因此而终止，造成的损失由乙方负责且乙方所缴付的履约保证金甲方不予返还，固定装修及房屋原有设施不得破坏：……C、乙方拖欠租金连续达壹个月。落款处除原被告盖章外，承租人处另有俞隆的签字。合同签订后，原告向被告交付了房屋。原告称被告向原告支付了590万元(2017年2月24日支付了100万元现金，2017年4月19日支付了100万元现金，2017年5月25日支付了80万元现金，2017年8月27日支付了120万元现金，2018年1月19日支付了180万元现金，2019年10月29日支付了10万元现金)后未向原告支付后续费用，该590万元包括保证金3,141,336元。被告认可上述付款金额及时间，但认为除上述付款外，被告用现金向原告支付了费用共计10,686,520.4元，该费用为租金以及保证金，物业管理费和水电费被告从未支付。2019年10月6日，原告向被告送达《催款通知单》，称被告已拖欠巨额房租、物业管理费、水电费，合计17,166,648.10元，要求被告于2019年10月10日前将拖欠的费用支付至原告指定账户，如逾期未支付的，原告将按照法律法规停止对被告的供水供电及收回出租房屋。2019年10月16日，被告委托律师向原告发出《回函》，称，房屋不能办理相关工商执照给被告造成极大经济损失，保留向原告追究违约责任的做法；同时被告已支付了1500多万元的预付房租，不存在欠付房租之说；原告无权停水停电，原告扬言锁门亦是违法行为，若原告认为被告违法，希望原告通过法院解决问题。原告称其未收到该《回函》。2019年10月21日，原告对被告租赁的房屋采取停电措施。被告报警。系争房屋停电至今。原告称被告自己用发电机进行供电，可以正常使用房屋，若被告支付租金等费用，原告愿意维修。被告称原告停电后被告未使用房屋，原告所称的发电机并非被告所有。2020年4月，本院受理上海龙华机械厂诉洲源公司房屋租赁纠纷的执行案件。2020年6月15日，本院通知被告公司的孙国荣、俞隆到院谈话，要求被告于2020年6月19日前搬离系争房屋。经与执行局经办人员调查确认，被告约于2020年8月底基本搬离。审理中，原告提供《回执》，拟证明其向原告催讨租金及水电费，签收人处由俞隆签字。被告称俞隆原为被告法人，负责公司运营，2019年年底被告法人变更，但俞隆仍在被告处工作。根据《回执》显示，2019年7月26日至8月26日水电费为22,914.5元，2019年5月6日至2019年6月3日水电费9,281.5元，2019年6月3日至2019年6月28日水电费9,182.5元，2018年8月7日至2018年9月3日水电费28,925.3元，2018年10月9日至2018年11月2日水电费7,864元，2018年11月3日至2018年12月3日水电费13,130.4元，2018年4月3日至2018年5月3日水电费15,013.50元，2018年5月4日至2018年6月4日水电费38,076元，2018年6月5日至2018年7月2日水电费16,134元，2018年7月3日至2018年8月6日水电费30,623.3元。审理中，本院至现场勘验，经原被告双方确认，原告交付给被告的房屋为四层钢结构房屋，对应产证的部位为龙华路XXX号42幢以及41幢的部分，41幢其他区域由被告进行了搭建。原告称其从房东那里租赁后将原房屋全部推倒建造了四层楼，原告进行改建系得到房东的同意，原告也提供改造方案给产权人，但没有书面同意的证据，虽四层楼占了原42幢全部区域以及41幢部分区域，但原告租赁给被告时是包括41幢全部区域，故催款通知书上的金额高于合同金额。被告称被告支付的租金仅针对四层房屋的租赁金额，41幢剩余所占的区域以及与房屋相连的其他区域系由被告自行搭建，不属于租赁面积。审理中，法院多次要求双方办理房屋交接手续，但双方并未办理房屋交还手续。原告于2020年7月14日庭审时称被告自2018年6月18日开始从系争房屋处搬东西，若被告结清费用原告同意被告搬离后办理房屋交接手续。被告称因系争房屋停电，被告无法搬离。法院强制执行通知被告搬离后，被告陆续开始搬离，直至2020年9月12日将房屋内最后一个大件搬离，彻底搬空房屋并将房屋交给法院。至本案判决，被告已将房屋交给法院，并未将房屋交还给原告。原告称具体交还的时间以法院认定的时间为准。审理中，被告撤回要求原告赔偿装修损失的诉讼请求，亦撤回对装修损失进行评估的申请。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原告自认将原房屋拆除后进行建造再将房屋出租给被告，但未在本案辩论终结前提供合法建造的建设规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原被告签订的《租赁合同》应为无效，原被告要求确认双方合同解除的诉讼请求，本院均不予支持。合同无效，被告作为承租人应向原告返还房屋，现被告已于2020年9月12日搬空房屋并将房屋返还给本院执行部门，视为被告已替原告将房屋返还给产权人，原告同意以法院认定的时间作为交还房屋的时间，故本院认定被告返还房屋的时间为2020年9月12日，因被告已将房屋返还，故对原告要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，原告主张2017年3月1日至2019年12月23日期间拖欠的租金没有合同依据，但因被告占用房屋故应向原告支付占用期间的房屋占用费以及园区服务费，被告认为其已向原告现金支付了10,686,520.4元(含保证金)，但未提供转账凭证、收据等证据予以佐证，故对该金额本院难以采信。对于占用费以及园区服务费的计算标准，被告自2017年3月1日租赁房屋至2019年10月20日期间正常使用房屋，原告按照租金标准以及原合同约定的园区管理费标准计算，于法不悖，本院予以支持，对被告提出的因房屋不能办理工商登记要求租金予以降低的辩称意见，因合同约定的租赁目的为办公，并未约定原告承诺房屋能办理工商登记等类似相关条款，被告的辩称意见缺乏依据，本院不予采信，考虑到2019年10月21日后原告对房屋采取停电措施导致被告未能正常使用房屋，若参照租金标准主张，有失公允，故对2019年10月21日后至2019年12月23日期间的房屋使用费，由本院酌情予以判处，对于该段时间的园区服务费用，亦由本院酌情予以判处。对于2019年12月24日至2020年9月12日期间的房屋占用费，原告主张按照月租金标准两倍计算，缺乏依据，因该期间被告房屋处于停电状态，且自2020年6月15日本院执行局通知被告，要求被告停止房屋使用，限期搬离，被告陆续搬离直至2020年9月12日彻底搬空，本院按照当事人的过错以及房屋使用状况酌情判处上述期间的房屋使用费数额。对于2019年12月24日至2020年6月15日期间以及2020年6月16日至2020年9月12日期间的园区管理费，本院结合房屋使用情况，亦酌情予以调整，综上，被告应支付的房屋占用费以及园区服务费扣除被告已支付的费用2,758,664元后，剩余应付的金额应向原告给付，被告反诉要求退还多收取的租金，没有事实依据，本院不予支持。原告主张的电费，原告提供了部分经被告原法人签字确认的水电费单据，对签字确认的水电费金额，本院予以确认，其余因原告未提供相关证据，本院难以支持。原告主张的租金滞纳金、水电费滞纳金、园区服务费滞纳金，没有依据，本院不予支持。原告要求没收保证金冲抵违约金，因合同已无效，保证金应予以返还，被告反诉主张的违约金，亦没有依据，本院亦不予支持。被告反诉主张的经济损失，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条规定，判决如下：一、上海洲源投资管理有限公司与上海世景文化发展有限公司就上海市徐汇区龙华路XXX号XXX栋签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海世景文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司房屋占用费及园区管理费(截至2020年9月12日)计19,079,233元；三、上海世景文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司拖欠的水电费191,145元四、上海洲源投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海世景文化发展有限公司保证金3,141,336元；五、驳回上海洲源投资管理有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海世景文化发展有限公司全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费收取计158,933.46元，由上海洲源投资管理有限公司负担50,806.15元，由上海世景文化发展有限公司负担108,127.31元；反诉案件受理费减半收取27,256元，由上海世景文化发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蔡重洲审 判 员  赵玲婕人民陪审员  王正刚二〇二〇年十月三十日书 记 员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。