贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初724号原告：陈松，男，1986年9月11日出生，穿青人，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：丁书俊，贵州龙在田律师事务所律师，执业证号：15201201710013064。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**观府壹号销售体验中心**，统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔，公司总经理。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403202010567901。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201710254619。原告陈松与被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人丁书俊、被告的委托诉讼代理人王强、沈南宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈松向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付符合合同约定及国家标准的房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋日止，暂计算至起诉日为87,364.24元（以2,299,059元为基数，从2019年1月1日起，按日利率万分之一支付）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月15日，原告与被告签订合同编号为四组团20-X-X-1的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于观山湖区，总购房款为2,299,059元，约定房屋交付日期为2018年12月31日前，并约定逾期交房违约金的计算方式为每日按买受人已付房款的万分之一支付。合同签订后，因被告未按约定办理合同备案登记，导致原告未能按照约定与银行获取按揭贷款，后原告与被告协商，一次性支付所有房款。2019年1月15日，被告通知原告收房，原告在验收时发现，被告所交付的房屋存在严重漏水、墙面开裂、墙面贴瓷砖掉落等情况，不符合合同约定及国家标准，原告要求被告予以整改。经整改后，被告再一次通知原告收房，原告再次验房时，发现被告交付的房屋仍然存在渗水、门窗损坏等情况，并要求被告继续整改。被告整改至今未向原告交付房屋，原告曾委托律师于2019年10月28日、2019年12月26日向被告发送律师函，要求被告立即向原告交付符合合同约定及国家有关标准规定的房屋，但被告未予理睬。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院，望支持诉请。被告辩称，1.涉房屋已于2019年1月10日竣工验收，验收结论符合相关质量标准，验收合格，不存在质量问题；2.被告通过书面或电话形式多次通知原告接收房屋，原告在案涉房屋符合交房条件后仍未接收房屋，与被告无关，逾期交房违约金应只计算至2019年4月11日具备交房条件之日止。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告陈松（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买电建地产房屋。房屋总价款2,299,059元，原告以贷款方式购买，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款699,059元，余款1,600,000元以银行贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条对交接手续约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件…买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”合同第十九条对住宅保修责任约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修……”。附件十二补充协议中第二条房屋交付约定“……3.买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房的有关装修、设备存在瑕疵的，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”、第十条通知及送达约定“1.出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。2017年9月12日，原告已向被告支付案涉房屋首付款699,059元。后经原、被告协商一致，原告一次性支付完毕剩余房款。2019年1月15日，被告向原告送达《“电建地产·观府壹号”项目物业交付通知书》，告知原告2019年1月19日开始办理接房手续。但因房屋存在质量问题，原告拒绝收房并要求被告进行整改。2019年1月16日，被告通过邮政快递向原告发送收房通知。原告在案涉《商品房买卖合同》中预留的送达地址为贵州省贵阳市云岩区。2019年4月11日，案涉房屋通过贵阳市商品住房交付使用备案。2019年4月30日，被告通过邮政快递向原告再次发出收房通知。原告于2019年5月12日进行收房，但案涉房屋未整改完成，原告要求被告继续整改。2019年10月28日，原告委托贵州挈山律师事务所律师向被告发送《律师函》，载明“……2017年9月15日，陈松先生与贵司签订编号为四组团20-1-17-1的《商品房买卖合同》，约定陈松先生向贵司购买位于观山湖区房屋一套，由于贵司未能按照合同第二十条第一款第（二）项之约定办理合同备案登记，导致陈松先生未能按照银行约定的时间获取按揭贷款，后经与贵司协商，陈松先生一次性向贵司支付了所有房款。根据合同第十一条第（一）项之约定，贵司应当于2018年12月31日前交付该房屋，但因质量问题，贵司一直未能整改完毕，导致至今未交付使用。上述事项，请贵司知晓，并在接函后立即向陈松先生交付符合合同约定及国家有关标准规定的房屋，同时按照合同第十三条之约定承担违约责任……”。2019年12月26日，原告委托贵州挈山律师事务所律师向被告就上述《律师函》所载相同内容再次发送《律师函》，要求被告交付符合合同约定及国家标准规定的房屋。2020年6月17日，本院对案涉房屋进行现场勘验，勘验结果为：1.房屋质量存在少量瑕疵；2.原告庭审中出示的照片均系案涉房屋的照片。2020年6月22日，被告向原告发送短信，通知原告收房。原告陈述其于2020年6月21日上午收到该通知，但主张原告未按照合同约定的方式履行通知义务。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收款收据、银行流水、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》、案涉房屋照片、短信记录等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。结合双方约定，被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，又根据案涉合同第十一条约定，案涉房屋须有经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书才符合交房条件，案涉房屋于2019年4月11日获得备案登记证书。另，因案涉房屋未达合同约定的交付条件，经被告整改后于2020年6月22日通过手机短信的方式向原告发送收房通知，原告陈述收到短信的日期与被告不符，但认可收到短信通知的事实，因被告为短信通知发送方，故本院以被告陈述的时间为准。本案双方因案涉房屋产生纠纷，本院认为被告交付符合合同约定及国家标准的房屋为主要义务，虽其未严格按照约定履行通知义务，但原告已确认收到了交房通知，故可视为被告履行了通知收房义务，2020年6月22日视为原告收到收房通知的日期，被告就该次验收未向本院提交房屋不符合同约定及交付标准的证据，按照约定原告应在7日内办理交接手续，2020年6月29日通知期限届满。故本院确定2020年6月29日为案涉房屋的实际交付日。综前所述，至本判决作出之日止被告已向原告交付符合合同约定及国家标准的房屋，故对原告诉请第一项，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……”的规定，被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按案涉《商品房买卖合同》中的约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋价款2,299,059元，原告已足额支付，从2019年1月1日至2020年6月29日，共计545天，按照合同约定每日万分之一的标准计算，被告应支付逾期交房违约金125,298.72元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起15日内向原告陈松支付逾期交房违约金125,298.72元；二、驳回原告陈松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1092元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王娇二〇二〇年十月十二日法官助理雷晓星书记员周山琴