河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0302民初3499号 原告：秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区民族路**。 法定代表人：郑连柱，董事长。 委托诉讼代理人：王花，河北德圣律师事务所律师。 被告：周立红，女，1976年2月15日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 第三人：栗功名，男，1999年9月24日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 第三人：中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行，住，住所地河北省秦皇岛市海港区文化路**/div> 负责人：李剑，行长。 委托诉讼代理人：王黎歌，河北渤海明达律师事务所律师。 原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司(以下简称金嘉地产)与被告周立红、第三人栗功名、中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行（以下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金嘉地产委托诉讼代理人王花、被告周立红、第三人栗功名、建设银行的委托诉讼代理人王黎歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金嘉地产向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及合同补充协议，并判令被告返还房屋及按合同约定向原告支付违约金；2.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求判决被告协助原告办理燕鑫花苑20-3-302号的网签注销手续。事实与理由：2014年4月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于海港区燕鑫花苑20-2-302号房屋一套，建筑面积138.11平米，购房总金额为962350元。合同签订当日，被告在原告作为担保人的情况下与建设银行签署贷款协议，贷款金额68万元，原告作为担保人为其提供担保。该合同中补充协议约定：买受人如累计超过三次不按时偿还银行贷款，出卖人有权解除合同及补充协议。被告自2017年3月29日起，已不再履行按时还款义务，现原告已经为被告代偿费用171156.38元。被告的行为违反了合同约定并给原告造成了经济损失，因此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法公正判决。 被告周立红辩称：不同意解除合同，涉案房屋为我唯一的住房，对于所欠贷款未按期偿还属实。之前与栗贺军为夫妻关系，于1998年结婚，有一个孩子叫栗功名。2018年11月16日离婚，离婚时双方协商将涉案房屋留给栗功名，贷款由栗贺军偿还，我没有偿还能力。 第三人栗功名述称：不同意解除合同，这是我唯一的住房，我父亲最早给原告打工，是因为原告不给结算工程款导致资金断裂还不起房贷。 第三人建设银行述称：2014年4月24日被告因购买案涉房屋向我方借款68万元，同日第三人发放了68万元借款，履行了全部合同义务，后因被告迟延履行还款义务，第三人依据与原告签订的最高额保证合同的约定扣划了原告在我行保证金18.977166万元，第三人对原告诉请解除买卖合同无异议，如买卖合同解除，原告应依约代为偿还剩余本息，承担清偿责任后，第三人同意解除欠款合同。 本案各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告金嘉地产为证明其主张提交如下证据：原被告在2014年4月15日签订的商品房买卖合同及补充协议。该合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，履行了合同的义务，但被告自2017年便不再履行偿还银行贷款的义务，本案起诉至今原告共计为被告偿还银行贷款189953.25元，为此给原告造成了巨大的经济损失，合同补充条款第一条第三款规定：为买受人累计超过三次不偿还银行贷款的，出卖人有权解除合同，且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金。被告屡次违约的行为已构成根本违约，原告要求与其解除合同及补充协议符合合同约定及法律规定，依法应当予以支持，原告因被告不偿还银行贷款一事于2019年1月4日向贵院起诉，案由为追偿权纠纷，该纠纷中原告没有解除合同及补充协议是为了稳定市场交易秩序更好的保障被告的权益，但该判决生效后，被告并未按约定偿还原告为其代付的贷款本息，而是至今拒不偿还拖欠的银行贷款。综上被告的违约行为足以致使原告与其解除房屋买卖合同并要求被告协助原告办理网签注销手续。 证据一、秦皇岛市商品房买卖合同复印件一份，证明原被告之间签署了书面的房屋买卖合同，合同补充条款明确约定买受人如累计超过三次未按规定归还按揭贷款本息，出卖人有权解除《合同》及补充协议，现被告已经连续多期不偿还银行贷款，原告有权解除与被告的《合同》及补充协议。 证据二、海港区人民法院（2019）冀0302民初121号民事判决书一份，证明被告自2017年3月29日不再履行偿还银行贷款的义务，截止到2018年9月28日，原告为被告代偿银行贷款90407.95元，并经贵院判决予以确认。 证据三、金嘉地产的客户科目明细表一份，证明原告截至2020年6月30日，共替被告偿还银行贷款189953.29元。 被告周立红对原告出示的证据无异议。 第三人栗功名对原告出示的证据无异议。 第三人建设银行对原告提交的证据的质证意见：证据一与我方不具有关联性，不发表意见。对证据二的三性无异议。对证据三、截止到2020年6月扣划保证金共计189771.66元。 被告周立红为证明自己的主张，向本院提交以下证据：离婚证复印件一份，证明我与栗贺军于2018年11月16日离婚，将诉争房屋留给栗功名。 原告金嘉地产对被告出示的证据无异议。 第三人栗功名对被告出示的证据无异议。 第三人建设银行对被告出示的证据无异议。 第三人栗功名无证据出示。 第三人建设银行为证明其主张提交如下证据：证据一、个人住房商业用房借款最高额保证合同，证明原告为被告在第三人建行处因购买案涉房屋申请贷款承担连带保证责任。证据二、个人住房商业用房借款合同及发放凭证，证明被告与第三人建行签订借款合同的事实并且第三人建行履行了发放贷款的义务。证据三、中国建设银行个人贷款对账单，证明被告自2017年开始迟延履行还款义务。 原告金嘉地产对第三人建设银行提交的证据的质证意见为：对证据一无异议。对证据二无异议。对证据三真实性认可，该证据可以证实被告存在连续不按时偿还贷款的事实。 被告周立红对第三人建设银行出示的证据无异议。 第三人栗功名对第三人建设银行出示的证据无异议。 本院经审查认定事实如下：2014年4月15日，原告与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》，合同约定原告将海港区燕鑫花苑20-2-302号房屋出售给被告，建筑面积138.11平米，购房总金额为962350元。合同签订当日，被告支付首付款292230元整，并在原告作为担保人的情况下与第三人建设银行签署贷款协议，贷款金额68万元。该合同的《合同补充协议》第一条约定：出卖人（金嘉地产）就买受人（周立红）所购买的商品房向银行贷款提供按揭贷款阶段性担保的，在担保期内如买受人未按期向贷款银行足额偿还到期本息及违约金，累计超过三次的，出卖人有权解除合同及补充协议，且买受人需向出卖人支付相当于该商品房总价款30%的违约金。出卖人有权重新处置该房屋，买受人已交房款和重新处置该房屋所得的款项用于抵清买受人的银行贷款本息、滞纳金及解除本合同处置该房屋所发生的的一切费用。若有剩余的房款返还买受人，若不足则买受人需如数补交给出卖人。 2014年4月24日，以第三人建设银行秦皇岛分行为贷款人、被告周立红为抵押借款人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定由第三人向被告借款68万元用于被告购买秦皇岛市海港区燕鑫花苑20-2-302号房屋。借款期限为240个月。贷款人将款项一次性划入原告账户，还款方式为等额本息。被告周立红以东王岭旧村改造项目D区5号楼3-302号房屋作为抵押物。协议签订后，2014年4月24日第三人将贷款68万元转入原告账户。被告于2014年5月开始偿还贷款，还款至2017年2月，之后不再还贷款。截止到2020年6月29日被告尚欠第三人贷款余额189771.66元。另，被告周立红称与栗贺军为夫妻关系，于1998年结婚，2018年11月16日离婚，育有一子栗功名，离婚时双方协商将涉案房屋留给栗功名，贷款由栗贺军偿还，其没有偿还能力。第三人栗功名对被告周立红陈述予以认可。 另查明，原、被告对海港区燕鑫花苑20-2-302号房屋已经办理网签合同备案手续。原告已将房屋交付给被告周立红使用。 以上事实，有原告、被告、第三人陈述及相关证据在卷予以佐证。 本院认为，原、被告签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》及被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。被告应当按照合同的约定及时履行按期偿还第三人贷款的义务。在2017年3月以后被告没有偿还贷款的行为已经构成违约。原告根据合同的约定有权解除合同，故本院对原告主张解除《秦皇岛市商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。因此，《个人住房（商业用房）借款合同》亦应解除。合同解除后，尚未履行的不再履行，已经履行的互相返还。原告应当将实际收取的被告购房款返还给被告，被告应将房屋返还给原告，被告应将原告代被告偿还的银行借款本息返还原告。 关于合同补充协议第一条约定，违约金为总房款的30%，被告以违约金过高为由进行抗辩，因原、被告双方约定过高及现在房屋价值等多项因素，本院予以采纳，应以总房款的5%为宜，故周立红应支付的违约金应为962350元×5%=48117.5元。关于被告提出诉争房屋系与其夫栗贺军离婚时留给第三人栗功名，其贷款由栗贺军偿还，不同意解除《商品房买卖合同》，但其未提交证据予以证明，故该抗辩本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司与被告周立红于2014年4月15日签订的《秦皇岛市商品房买卖合同》；被告周立红协助原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司办理网签注销手续； 二、解除被告周立红与第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行于2014年4月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、被告周立红将位于海港区燕鑫花苑20-2-302号房屋返还给原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司； 四、原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司代被告周立红偿还被告周立红购买的位于海港区燕鑫花苑20-2-302号房屋向第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行所借款的剩余本息； 五、被告周立红向原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司支付由原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司代被告周立红偿还被告周立红购买诉争房屋向第三人中国建设银行股份有限公司秦皇岛分行支付的本金及利息（具体数额以第三人出具的明细为准）； 六、被告周立红向原告秦皇岛市金嘉房地产开发有限公司支付违约金48117.5元。 上述一、三、四、五、六项于本判决生效后七日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费13423元，保全费5000元，由被告周立红负担，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  刘瑞玲 人民陪审员  吕凤玲 二〇二〇年十月十日 代理书记员  徐 楠