四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1695号 上诉人（原审原告）：宜宾旭能实业集团有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道二二四。 法定代表人：江维，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：何志强，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：张镭，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾旭宇房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道保龄街中央公寓。 法定代表人：杨岗，总经理。 委托诉讼代理人：杨明，男，系公司员工。 上诉人宜宾旭能实业集团有限公司（以下简称旭能公司）因与被上诉人宜宾旭宇房地产开发有限公司（以下简称旭宇公司）合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 旭能公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持旭能公司一审全部诉讼请求或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由旭宇公司负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。案涉地块的拆迁由旭宇公司完成，费用应由旭宇公司承担。1.旭宇公司和宜宾叙能房屋拆迁有限公司与四川省宜宾元亨实业有限公司签订《天柏组团**地块棚户区改造项目拆迁补偿协议书》证明旭宇公司系案涉地块的拆迁人，应由旭宇公司对旭能公司进行补偿。2.旭能公司与旭宇公司共同委托四川衡玖房地产评估测绘有限公司对B1-3-02地块上旭能公司的旭能宾馆、旭能店面、精鑫汽修厂、停车场以及四川宜宾元享实业有限公司所有的职工宿舍进行测绘，并且旭宇公司负责人在“拆迁人”处签字确认，《房产测绘成果报告》上也列明旭能公司为“被拆迁人”。3.2016年12月30日《关于中央公寓、英伦庄园合作项目当前存在问题处理商谈纪要》“对拆迁旭能公司所属建筑物的补偿方案与旭宇公司商议后确定执行”均说明旭宇公司以拆迁人身份对旭能公司的建构筑物进行测绘并进行安置补偿。在拆迁安置过程中，旭宇公司也以拆迁人的身份对旭能公司的建构筑物进行了测绘并以拆迁人身份确认旭能公司系“旭能宾馆、旭能店面、精鑫汽修厂、停车场”等原有建构物的被拆迁人。4.一审法院未对拆迁事实、房屋权属、房屋价值等查明。二、一审法院适用法律错误。1.《房地产联合开发合同》明确约定了双方的权利义务，旭能公司已履行义务，拆迁安置补偿费并非出资范畴。2.本案所主张的拆迁安置补偿关系与联合开发关系分别是不同的法律关系，二者不能混为一谈。旭宇公司是联合开发行为的主体，理应由旭宇公司承担支付拆迁补偿款的义务。若按一审法院的逻辑，旭宇公司与旭能公司在一审法院的14套商品房买卖合同纠纷，就不应判决旭能公司支付购房款，按照一审法院的逻辑，购房款也属于联合开发的经营款，刨除成本后属于利润。三、一审程序错误。1.一审法院要求补充的证据未经双方质证即作为认定事实的依据，程序明显错误。2.一审中旭能公司提供了鉴定申请，一审法院未按照法律程序予以书面的释明和确认，直接口头退回，违反法定程序。 被上诉人旭宇公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，理应驳回上诉人的诉讼请求。1.宜宾市英伦庄园房地产项目是由旭能公司和旭宇公司联合开发的、市委市府帮扶的重点问题楼盘项目，该项目因资金链断、逾期未交房影响，导致购房户、民工等多次到市区政府上访，市政府已成立问题楼盘专班对英伦庄园项目后续建设进行帮扶，现该项目还需大量建设资金用于项目扫尾工程建设。自2016年项目停工以来，旭宇公司经多方努力，积极筹措资金以推动项目收尾工程建设，现已完成水、电、气、小区绿化等工程，尚有消防、地下室停车位等多项收尾工程未完工，不能按期交付使用。而旭能公司对此却视而不见，一直未参与该烂尾楼后续收尾工程建设，没有肩负起作为开发责任主体应承担的主体责任。 在项目开发建设期间，旭宇公司已对地块内主张安置补偿的权利人依法进行了拆迁安置补偿。至2011年1月拆迁建设公告签发之日起，旭能公司从未就其诉争的建（构）筑物主张安置补偿权利；也未有任何文件约定旭能公司作为被拆迁人并享有被征收补偿的权利；更没有任何协议条款将联合开发主体中的旭能公司剥离出来，将旭宇公司单独列为拆迁人，且需要由旭宇公司单独承担拆迁费用的约定；2.旭能公司不是被征收补偿的合法权利，因旭能公司主张拆迁补偿的案涉宗地权属不归旭能公司所有，其地块上的建（构）筑物也不能证明是旭能公司所有，旭能公司至今未向人民法院提交有权部门签发的权属证明材料。因此，旭能公司不是被征收补偿的权利人；3.旭能公司严重失信，恶意逃避责任、拒绝承担出资义务，根据联合开发合同约定的出资比例，结合双方实际已开发的两个项目投资计划所需资金份额，旭能公司应履行的出资额为5600万元，而实际履行的出资额不足1000万元。因旭能公司严重失信，拒绝承担项目投资款，而导致项目资金链断裂，进而导致英伦庄园项目烂尾。从2015年至今，旭宇公司不仅一直背负着包括银行贷款、民间借款、项目工程款等逾7000万元的巨额债务，还独自承担着项目扫尾工程建设。旭能公司不仅没有履行开发主体职责，还恶意逃避应由开发责任主体承担的出资义务；4.旭能公司主张的请求既无事实依据、又无法律依据。依据中华人民共和国国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条之规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。依据宜宾市人民政府办公室关于印发宜府办发[2006]69号《宜宾市城市房屋拆迁管理实施细则》的通知第十九条之规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过期限的临时建筑，由拆迁人按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿；未经批准在原建筑物基础上自行扩建或增建楼层的，增加的面积不计入拆迁补偿面积，不予补偿。旭能公司主张拆迁补偿的建（构）筑物无任何报建手续，其请求不符合国家及地方政府规定的拆迁安置补偿政策；5.旭宇公司不应承担赔偿责任。依据2011年1月23日，由旭能公司书面向市城乡环境综合治理办报送的《关于实施二二四通道建设的工作报告》，旭能公司已于2011年1月25日前完成对黄桷庄电厂汽车修理厂的拆除工作，由此可见，其主张的建（构）筑物均是由旭能公司自行拆除。即便旭能公司声称的建（构）筑物系旭能公司所修建，旭能公司也应负有保管义务，其灭失不应由旭宇公司承担赔偿责任。依据2011年4月2日与旭能公司共同确认的对无报建手续的房屋补偿标准，参照宜府发【2010】5号文件标准计算房屋补偿，标准分别为:砖混270元/平米、砖木240元/平米、钢架棚140元/平米、砖偏80元/平米。因此，即便旭能公司是符合双方协定的、且符合法律规定的被拆迁安置补偿权利人，也只能按上述共同确定的补偿标准进行拆迁补偿，且补偿工作应在旭能公司完成包括落实投资款在内的联合开发主体责任后进行。 旭能公司向一审法院起诉请求：1.判令旭宇公司向旭能公司支付拆迁安置补偿金1316.22万元（建筑物价值908.0514万元、构建物及附着物价值86.5393万元、搬迁补助费5.54万元、停产停业损失补偿18.7131万元、政策性补偿194.8262万元、搬迁奖励102.5546万元），利息787.71万元（以1316.22万元为基数，从2011年6月1日起按人民银行五年期贷款基准利率6.8%暂计算至开庭当日，最终以拆迁补偿款付清时止）；2.本案案件受理费由旭宇公司承担。 一审法院认定事实：2001年4月，原宜宾电力实业开发总公司经宜宾县工商行政管理局核准变更名称为旭能公司。原四川华电黄桷庄发电有限公司通过划拨取得案涉土地使用权后，将案涉土地及地上建筑物划归旭能公司管理使用，旭能公司自行在土地上进行部分建筑修建。 2010年12月2日，宜宾市土地矿权交易中心发布案涉地块国有土地使用权拍卖公告。拍卖公告中对其案涉地块范围内集体土地的征收拆迁安置补偿工作由翠屏区征收拆迁办公室负责，费用由竞得者承担作了重要提示，并在《宜宾市国有建设用地使用权拍卖出让须知》中作了详细说明，即竞买者竞得土地后，竞买保证金转为土地出让款。若有剩余则作为完成该出让地块拆迁范围内建筑物拆迁安置补偿保证金，在竞得人完成该出让地块拆迁范围内建筑物拆迁安置补偿后退还(不计利息)。2010年12月27日，旭能公司、旭宇公司通过联合竞拍取得该宗案涉地块，并与宜宾市国土资源局签订《国有土地建设用地使用权出让合同》，合同第十一条约定“受让人在按本合同约定付清宗地的土地出让价款，并完成规划拆迁范围内（含规划的公共用地）土地及地上建筑物和其他附着物的拆迁安置补偿后，可以持本宗土地出让价款缴纳凭证及土地和地上建构筑物拆迁安置补偿依据，申请办理本宗地的出让建设用地使用权登记。”2011年1月21日，旭能公司与旭宇公司签订《房地产联合开发合同》，合同约定“对联合竞得宜宾市天柏组团B1-3-02地块即“英伦庄园”项目、宜宾县柏溪镇天柏组团C1-15-5地块即“中央公寓”项目，以及C1-15-6地块三个地产项目进行联合开发。三个项目开发所需资金按旭能公司占项目投资及利润的30%，旭宇公司占项目投资及利润的70%，或者项目自身融资进行项目开发。三个项目均以旭宇公司名义进行开发建设和销售。双方按约定的出资比例分享利润和分担风险……。” 2011年期间，为保障案涉地块项目顺利开发，旭能公司与旭宇公司多次商议报请职能部门对包括案涉地块上构建物及附着物实施拆除。2013年7月9日，宜宾市发展和改革委员会批复立项对案涉地块进行棚户区项目改造。旭能公司和旭宇公司经多方协调有关职能部门后，共同委托拆迁公司最终对土地上的包括旭能公司营业房、旭能宾馆等在内的其他被拆迁户，以及违规搭建的建筑物及附着物进行拆除。2016年12月30日，双方召开座谈会对合作“中央公寓”、“英伦庄园”项目当前问题进行商谈，形成纪要载明，其中“5、请第三方核实中央公寓、英伦庄园项目投资、成本、销售等情况计算，对中央公寓项目进行结算。6、英伦庄园项目地块拆迁旭能所属建筑物的补偿。方案5、6经与宜宾旭宇房地产公司商议确定后执行。”后因双方联合开发过程中发生纠纷，故旭能公司诉至一审法院。 另查，诉讼过程中，旭能公司自行委托四川源禾房地产评估有限公司对案涉地块上未完成搬迁的已拆除建（构）筑物及附着物等进行价格评估。2020年2月10日，四川源禾房地产评估有限公司出具了搬迁补偿估价报告，评估价值总额为1316.22万元。随后旭能公司变更上述诉讼请求金额。 一审法院认为，旭能公司与旭宇公司联合竞标取得该宗案涉地块，并进行联合开发房地产项目的法律事实存在，双方对此予以认可并无异议。本案中，双方争议焦点是，案涉地块上归属于旭能公司的建（构）筑物及附着物的拆除补偿是否应由旭宇公司承担。结合本案证据来看，拍卖公告和使用权出让合同中载明，对地上建（构）筑物及附着物由土地竞买人负责拆迁补偿。旭能公司和旭宇公司作为土地竞得者负有合同义务组织、协调进行拆迁补偿。虽双方对拆迁工作进行组织和分工，但不能由此脱离双方作为共同土地使用权人应承担的共同义务，也不应单独在本案中将旭宇公司认定为拆迁人，旭能公司认定为被拆迁人。对于归属于旭能公司的建（构）筑物及附着物被拆除后，旭能公司主张以评估价值进行补偿及支付利息，因双方在联合开发合同中只约定对三个项目开发所需资金各自占项目投资及利润的比例，也未将土地上建（构）筑物及附着物拆迁补偿等费用列入联合开发合同。根据旭能公司提交的《关于中央公寓、英伦庄园合作项目当前存在的问题处理商谈纪要》中载明，双方曾商议准备聘请第三方机构核实含“英伦庄园”项目投资、成本、销售等情况，并对拆迁旭能公司所属建筑物的补偿方案与旭宇公司商议确定后执行。由此可以看出，双方对涉及旭能公司的拆迁补偿问题并未达成一致意见。旭能公司在不能举证证据证明该拆迁补偿款由旭宇公司单独承担情况下，对于该项拆迁补偿费用应纳入联合开发投资成本，在双方办理完结算确认后，应按联合开发经营盈亏进行分担。 综上所述，旭能公司单独以被拆迁人身份请求旭宇公司支付拆迁补偿款及利息，既无合同约定，又无法律依据，对旭能公司的上述请求，不予支持。故，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回宜宾旭能实业集团有限公司的诉讼请求。案件受理费147724元，由宜宾旭能实业集团有限公司负担。 本案二审中旭能公司提交了如下证据：1.《天柏组团B1-3-02号地块棚户区改造项目拆迁补偿协议书》以及付款凭证，拟证明：本项目实施过程中项目的拆迁、开发、销售等环节，均是以旭宇公司的名义实行，上述全部行为对外应由旭宇公司承担相应的支付义务； 2.（2019）川1521民初4730号判决、（2019）川15民终647号判决，关于14套商品房买卖合同纠纷的判决，法院认定相应的合伙投资开发事宜系旭宇公司的名义对外进行，旭能公司购买房屋与双方合作开发无关，应当予以割裂，拟证明：销售、拆迁、开发都是以旭宇公司的名义进行，对外产生的法律关系应当由旭宇公司承担责任，旭宇公司拆迁了旭能公司的构筑物，旭能公司应当承担责任。 旭宇公司质证意见：对上诉人提交的两组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。双方在合作合同中对财务、利润分配全部做了相应约定，对元亨公司的拆迁补偿也是征得当时在项目部的人员同意才签订了合同，并非旭宇公司单方实施行为。 本院认证意见：因旭宇公司对上述证据的真实性、合法性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，能否达到旭能公司的证明目的，将在下文综合阐述。 旭宇公司提交了如下证据：1.开发成本、出资额的财务汇总凭证，拟证明：案涉项目实际投资额高达2亿，旭能公司应当出资5000多万，但实际出资额不足1000元，其中一部分还是支付的购房款，旭能公司没有履行自己的出资义务。 旭能公司质证意见：1.认可签字的真实性，但对数据的真实性不予认可，签字的时候旭能公司签字人的意见是以第三方审计为准；2.该证据中将拆迁费计入了成本；3.该证据中旭宇公司将其向第三人集资借款的利息也计入开发成本，增大开发成本。 本院认证意见：因旭能公司认可签字的真实性，故对该份证据的形式真实性予以确认。对该份证据是否能达到旭宇公司的证明目的将在下文综合评析。 本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，1.1993年7月13日宜宾县计划委员会发布了《关于下达黄桷庄电厂电力文化中心基建计划的通知》同意“投资150万元（属职工集资），修建电力职工文化中心3310m2。” 2.2011年4月2日旭能公司、旭宇公司《关于推进二二四（B1-3-02号地块）通道建设内违章建筑拆迁工作的请示》第二段记载“根据多次深入摸底调查与动员宣传，杨区长于2011年3月15日在翠屏区西郊派出所，组织召开了地块内违章建筑拆迁的宣传动员工作。3月31日、22日又分别在区公安局办公室和二二四社区办公室组织区征地办、旭能集团、旭宇地产、村社工作员、被拆迁户（包括杨宝清、龚元平、谭绍彬等三户）等相关单位和人员，就拆迁工作方案进行了讨论，并要求拆迁当事人务必于2011年4月1前完成拆迁工作。……同时特别强调：对逾期不按规定时间搬迁、阻碍城市棚户区改造的违法建筑坚决予以强制拆除，并不予任何补偿。” 3.旭能公司、旭宇公司《关于精鑫汽修厂场地腾空推进方案的报告》记载“翠屏区精鑫汽修厂是在天柏组团二二四B1-3-02号地块国有土地上搭建的违章建筑……” 4.旭能公司认可案涉建筑物的拆除时间是2013年。 本院认为，旭能公司主张旭宇公司应向其补偿的资产有：旭能宾馆、旭能店面、精鑫汽修厂、停车场。从旭能公司、旭宇公司《关于精鑫汽修厂场地腾空推进方案的报告》可知旭能公司认可精鑫汽修厂属于违章建筑。旭能公司称其余建筑就是原宜宾发电总厂修建的电力职工文化中心，并称相关建筑经过了“宜宾县计划委员会”的批准，属于合法建筑。计划委员会现为国家发展和改革委员会，是综合研究拟订经济和社会发展政策，进行总量平衡，指导总体经济体制改革的宏观调控部门。计划委员会的职能不包括审批城市建设规划的职能，故旭能公司称建设案涉建筑已由计划委员会批准，案涉建筑就是合法建筑的理由不能成立，本院不予支持。现旭能公司未提供案涉建筑已经过合法的报批报建手续，故本院认为案涉建筑非合法的建筑。 本院认为因为案涉建筑未经合法的报批报建手续，故无论从法律规定、宜宾政策、还是当事人自行制定的补偿方案，均得到不补偿。理由如下： 一是依据当时的法律规定，案涉建筑不能得到补偿。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”的规定，现旭能公司未提供案涉建筑已经过合法的报批报建手续，依照法律规定应不予补偿。 二是依据宜宾政策，案涉建筑不能得到补偿。根据宜宾市人民政府办公室关于印发《宜宾市城市房屋拆迁管理实施细则》的通知（宜府办发[2006]69号）第十九条第二款“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过期限的临时建筑，由拆迁人按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿；未经批准在原建筑物基础上自行扩建或增建楼层的，增加的面积不计入拆迁补偿面积，不予补偿”的规定，现旭能公司未提供案涉建筑已经过合法的报批报建手续，案涉建筑应属于违章建筑，依照政策规定应不予补偿。 三是依据当时开发主体旭能公司与旭宇公司制定的补偿方 案，案涉建筑不能得到补偿。根据2011年4月2日旭能公司、旭宇公司《关于推进二二四（B1-3-02号地块）通道建设内违章建筑拆迁工作的请示》中可看出，案涉地块建筑物拆除的时间被规定为2011年4月1前，若在此前被拆除的建筑可以得到补偿，但在该时间后拆除的建筑不能得到补偿，旭能公司称案涉建筑的拆除时间是2013年，故依据双方制定的补偿政策，案涉建筑不能得到赔偿。 尽管旭能公司与旭宇公司共同委托的拆迁公司对旭能公司占有的旭能宾馆与精鑫汽修厂制作了《现场查勘表》，但该《现场查勘表》仅是对被拆迁范围内的建筑进行摸底，并非表示被摸底登记的房屋均会被补偿。 依据上述法律、地方政策、双方制定的补偿方案，旭能公司均得不到补偿，但旭能公司与旭宇公司《关于中央公寓、英伦庄园合作项目当前存在问题处理商谈纪要》中约定英伦庄园的拆迁补偿由双方商议后再行确定，双方关于协商补偿的约定不违反法律法规的禁止性规定，应予以尊重，双方的补偿方式和金额应以双方协商为准。但至今双方当事人未就补偿方案协商一致，故本院依法对旭能公司要求旭宇公司支付拆迁补偿的上诉理由不予支持。双方应按约定诚信协商，若双方在今后的履行中能对补偿方案达成一致意见，旭能公司也可另行主张履行。 综上所述，旭能公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项 规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费147724元，由宜宾旭能实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 陈志彬 审判员 聂华竟 二〇二〇年十月十三日 书记员 刘书戎 书记员 黎静雯