广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初8007号原告：中国建设银行股份有限公司惠州市分行，住所地：广东省惠州市×××××××德赛大厦。负责人：范题。委托诉讼代理人：朱明丽、刘奕思，广东卓凡律师事务所律师。被告：朱海平，男，汉族，1978年4月21日出生，公民身份号码：362×××××××********，住址：江西省吉安市新干县×××××××××××××××。被告：饶荷秀，女，汉族，1979年12月19日出生，公民身份号码：362×××××××********，住址：江西省吉安市新干县×××××××××××××××。原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告朱海平、饶荷秀金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2012年9月29日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告朱海平，贷款人、预抵押权人原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行。三、合同名称：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：410710015-011××××××07362号）。四、借款金额、期限：借款金额为220000元，借款期限为120个月（即2012年9月29日至2022年9月29日）。五、还款方式：等额本息还款。六、借款利率：浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，即年利率为6.8775%；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。七、违约条款：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，还有权解除借贷关系、行使担保权利、以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用等；贷款人为实现债权发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。八、担保方式：预告抵押，抵押物位于惠州市×××××光耀荷兰小城17、18号楼18号楼25层04号房[抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第**]；抵押担保范围包括本合同项下借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。九、合同履行：2012年11月1日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币220000元。十、被告欠款情况：截止至2019年5月16日，尚欠借款本金174596.13元、利息（含罚息）48968.82元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告与第一被告签订的编号为440710015-011××××××07362号《个人住房（商业用房）借款合同》（借款金额为人民币22万元）；2.第一被告、第二被告立即偿还借款本金人民币174596.13元及利息（利息计算如下：暂计至2019年5月16日利息人民币29623.89元、罚息人民币19344.93元，自2019年5月17日起至清偿之日止利息、罚息、复利按借款合同约定利率水平计收）给原告；3.第一被告、第二被告共同承担原告实现债权支付的律师费人民币10481.77元；4.第一被告以其名下的位于惠州市×××××光耀荷兰小城17、18号楼18号楼25层04号房产【房地产预告登记证号：粤房地预登惠州字：粤房地预登惠州字第**，预告登记依据合同号10022329】对借款本息及原告实现债权发生的费用承担抵押担保责任，原告在抵押物价值范围内享有优先受偿权；5.本案的保全费、公告费及诉讼费等一切诉讼费用由第一被告、第二被告共同承担。十二、其他：1.在诉讼阶段，原告确认本案律师费尚未实际发生；2.被告朱海平、饶荷秀系夫妻关系，被告饶荷秀作为案涉房屋抵押贷款共有人向原告出具《抵押贷款承诺书》；3.依原告诉讼保全申请，本院于2020年7月29日作出(2020)粤1302民初8007号民事裁定，裁定：查封被申请人刘爽名下位于惠州市桥东上东平地段光耀荷兰水乡花园（八期翡俪港）D1栋1单元9层02号房产权证书号：粤房地预登惠州字第1100065175号，建筑面积：139.25㎡]的房产，查封价值以人民币600000元为限，查封期限为三年。裁判理由和结果本院认为，原告与被告朱海平之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告朱海平未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告朱海平之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求被告朱海平偿还所欠借款本金174596.13元及支付相应的利息（含罚息）（暂计至2019年5月16日为48968.82元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告要求被告朱海平承担本案的律师费10481.77元，但其确认本案律师费尚未实际发生，故本院对该请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，原告请求对被告朱海平用于抵押的上述房产的处置款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告饶荷秀系被告朱海平的配偶，上述贷款发生在夫妻关系存续期间，且被告饶荷秀亦作为案涉房屋抵押贷款共有人向原告出具《抵押贷款承诺书》，应认定上述债务属于二被告的夫妻共同债务，被告饶荷秀应对被告朱海平所负上述债务承担共同清偿责任。被告朱海平、饶荷秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行与被告朱海平于2012年9月29日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：410710015-011××××××07362号）；二、被告朱海平应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行偿还借款本金人民币174596.13元及支付利息（含罚息）（暂计至2019年5月16日为48968.82元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告饶荷秀对被告朱海平的上述债务承担共同清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4911元、保全费1770元，合计6681元（原告已预交），由原告中国建设银行股份有限公司惠州市分行负担299元，由被告朱海平、饶荷秀负担6382元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  赵顺喜审判员  叶珊珊二〇二〇年十月十二日书记员  古杏蓓