河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初3042号原告：刘红九，女，1972年11月1日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：纪云丽，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，河南文丰律师事务所律师。被告：河南正弘实业有限公司，住所地郑州市港区新港大道北侧鑫港花园。法定代表人：蒋楠楠，该公司董事长。委托诉讼代理人：王磊，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：韩雨良，男，该公司工作人员。原告刘红九与被告河南正弘实业有限公司（以下简称正弘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘红九的委托诉讼代理人纪云丽、张健，被告正弘公司的委托诉讼代理人王磊、韩雨良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘红九向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告931051.23元；2.被告赔偿原告损失143485.34元，以上共计1074536.57元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年原告欲购买一楼带花园的洋房，在被告开发建设的正弘中央花园售楼部看房时，被告售楼人员宣称购买一楼房屋可以赠送235平米的庭院，并且现场公示的效果图及沙盘等均显示一楼房屋有面积235平米的庭院，虽然一楼比其他楼层的每平米多，但出于对一楼庭院的喜爱，2017年4月5日，原告以每平米21049.05元的价格与被告签署了编号为G17003253839的《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于滨河大道西侧、××路北侧××单元××房，建筑面积141.78平方米。签署商品房买卖合同同时原告还签署了被告提供的阳光宣言。2019年7月2日，经被告通知，原告去受领房屋，原告发现被告所谓赠送的“235平方米的庭院”系公共绿地，该房屋不存在庭院，因被告交付的房屋不符合其承诺的条件，原告遂拒绝收房。原告认为，被告向原告承诺的“一层房屋带235平方米的庭院”具体确定，并对合同订立、房屋价格的确定有重大影响，应视为合同内容。但该“一层庭院”系公共绿地，承诺无效。原告为此较同位置同户型没有庭院的房屋多支出房款，根据合同法的有关规定，合同无效，应当返还，因此被告应当返还原告因其无效承诺而多支出的房款。该“一楼房屋带235平方米的庭院”承诺无效，系由被告虚假承诺造成，还应当承担给原告造成的损失。被告正弘实业辩称，一，被告已按照约定标准将房屋交付给原告，不存在违约情形。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付条件，被告已按约定标准将房屋交付给原告，被告也已经收房。同时，被告未在《商品房买卖合同》中对原告做出过关于庭院的具体、明确的允诺。二，被告赠送的庭院应当视为赠与，原告不应以受赠财产有瑕疵为由向被告索赔。被告在原告买受房屋时已明确告知其购买一楼房屋可以赠送庭院（被告未承诺具体面积），被告赠送庭院的行为应当视为赠与。根据《合同法》第191条规定：“赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。赠与人故意不告知瑕疵的或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。”本案中原告作为庭院受赠人在接受赠与后向被告主张索赔，明显有违法律规定。即便如原告所言被告赠送的一层庭院所占用土地为公共绿地，但原告作为受赠人并未因此造成任何损失，被告不应承担任何赔偿责任。三，原告所称因庭院多支出的房款无任何依据。在商品房买卖市场，一房一价是基本常识，原告所购房屋价格是经过房管局备案认证的，是正常、合理、合法的市场行为。另外，一层业主在居住感受上相较于其他楼层业主具有不可比拟的优越性和便利性，对洋房业主而言此优势更为显著。且一层业主的地下储藏室面积普遍超过二楼以上业主30平方米以上，原告对此有避重就轻之嫌。四，原告事实上对庭院享有独立使用权，法益未受不利影响。庭院实际现处于原告独立使用状态，并且小区内所有业主共同签署《阳光宣言》，二楼及以上所有业主明确表示地上庭院可由一楼业主在不改变规划用途和现状的基础上单独使用。原告对庭院的使用权益并未受到任何不利影响，其要求被告赔偿损失的主张无任何依据。综上所述，原告的主张没有任何事实上和法律上的依据，且原告所述事实也与实际不符，故其诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并根据当事人的陈述，认定事实如下：正弘·中央公园空港花园系被告正弘公司开发建设的商业住宅项目。原告刘红九经正弘公司项目售楼部工作人员推介，决定认购该项目11号地块商品花园洋房一套。2017年4月5日，刘红九作为买受人与正弘公司作为出卖人签订G17003253839号《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买的商品房位于航空港区××大道西侧、××路北侧××单元××房，户型为四室二厅，合同约定建筑面积141.78㎡，单价21049.05元/㎡，总价2984335元。刘红九除支付首付款904335元外，下余2080000元以商业贷款方式支付，约定付款时间为2017年5月5日。合同签订后，双方另签订《正弘·中央公园空港花园11#地块阳光宣言》（以下简称《阳光宣言》）一份，其中约定：第五部分关于洋房庭院的注意事项公告1、一层客户确认：每户一层的庭院面积业主可以在不改变规划用途和现状的基础上单独使用，具体庭院面积以实际交付为准……3、二层及以上楼层客户确认：结合项目产品的卖点不同，根据户型设计、庭院赠送面积及位置不同，销售价位不同，本人对上述有关庭院的使用等已知悉并放弃相关权益。后，刘红九经被告通知受领房屋时发现，正弘公司赠送的庭院实际为绿篱隔断的公共绿地，并非砖石垒砌分割、可由业主单独使用的空间，刘红九认为被告交付房屋不符合其承诺，遂拒绝收房。另查明，在刘红九认购案涉房屋期间，正弘公司向其提供的《一层庭院面积计算说明图纸》、项目展示图、项目公示牌显示案涉房屋附有庭院，庭院面积为235㎡，原、被告均认可被告赠送给原告的房屋储藏室面积约为40㎡，其他楼层储藏室面积约为4-10㎡。还查明，郑州航空港经济综合实验区（新郑综合保税区）市政建设环保局出具的《情况说明》载明，案涉项目（即正弘·中央公园空港花园11地块项目）23号楼1单元204、304、504、604、704销售面积分别为141.78㎡、141.78㎡、141.78㎡、141.78㎡、126.76㎡，网签价格分别为1851022元、1872142元、1915093元、1924460元、1746701元，以上房屋单价均价为13416.47元/㎡。本院认为，当事人签订合同应当遵循诚实信用原则。本案中，正弘公司与刘红九签订《阳光宣言》，结合《一层庭院面积计算说明图纸》、项目展示图、项目公示牌等证据，能够认定正弘公司就刘红九对案涉房屋庭院享有排他使用权作了具体明确的约定，且从案涉房屋与其同楼同单元向其他楼层房屋价款、单价的比对可以发现，该允诺对案涉房屋买卖合同的订立以及房屋价款的确定有重大影响，应当视为合同内容。但民事活动应当不得违反法律、行政法规的强制性规定。正弘公司作为专业的房地产开发销售企业，对绿地权属、用途应具有比一般购房户更为专业的知识，对案涉庭院应属公共绿地、所有权归全体业主所有应为明知，刘红九作为购房者对合同内容负有审慎义务，刘红九接受正弘公司的允诺，在此情形下双方仍就案涉庭院设置排他性权利，此约定应为无效，而基于该约定导致的后果应由双方共同承担，因此而导致购买方经济损失的，应由双方按照各自责任进行分担。至于原告请求的返还金额及赔偿损失，本院认为应当结合案涉房屋软硬件功能，根据查明的案情及当事人的过错程度等因素综合予以考量，因该庭院并非合同中有明确计价标准的商品房套内建筑面积,且一楼业主具有使用庭院的便利性、较大储藏室面积等情形，本院本着公平原则，兼顾双方当事人过错程度等因素，酌定被告正弘公司返还刘红九100000元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南正弘实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘红九100000元；二、驳回原告刘红九的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14470元，减半收取计7235元，由被告河南正弘实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到缴纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 峰二〇二〇年十月二十九日书记员 张凌霄