湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6021号原告：谢新香，女，1984年1月28日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：张小民，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：长沙安泰房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭街道通益社区一环西路**富豪山庄（**）****。法定代表人：赵喜明，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，男。委托诉讼代理人：刘再新，湖南光阳律师事务所律师。原告谢新香与被告长沙安泰房地产开发有限公司（以下简称“安泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张小民，被告的委托诉讼代理人刘再新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢新香向本院提出诉讼请求：1.判决由被告支付原告逾期交房违约金和逾期办理预告登记违约金3983元；2.由被告将房屋存在质量问题的地方进行整改至符合合同约定；3.由被告承担诉讼费。事实和理由：2018年6月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于××乡××路××路××栋××号房屋，总房价663948元。双方约定在2019年12月31日前交房，如逾期在90日内则由被告按日计算向原告支付已交付房款万分之一的违约金；双方约定自合同签订之日起，被告应于30日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和预告登记，如因被告的责任致使原告未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按“买受人不解除合同，出卖人按日已付房款万分之一向买受人支付违约金”处理；双方还在合同中就房屋质量维修、相关设施交付使用等进行了约定。2018年8月27日，被告办理了预告登记；2020年1月5日，房屋经建设单位（被告）、施工单位、设计单位、监理单位及勘察单位验收，2020年1月17日经过消防验收；2020年1月14日，原告和其他业主就房屋存在的质量问题向被告进行了反映并向宁乡市住房和城乡建设局进行了投诉但相关存在的质量问题并未得到解决。原告认为，符合交房条件的时间应为2020年1月17日，被告逾期17天交房应当支付逾期交房违约金1128元，被告逾期43天办理预告登记应当支付逾期办理预告登记违约金2855元，同时被告应对存在的房屋质量问题进行整改至符合合同的约定。被告安泰公司辩称：2018年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定的交房时间为2019年12月31日前，交房条件为房屋经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格，答辩单位在30个工作日内向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和申报办理预告登记，如双方对工程质量问题发生争议，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。合同签订后，原告交付了首付款，于2018年8月13日缴纳了物业维修基金和契税，答辩单位在原告缴纳物业维修基金和契税后于2018年8月14日（即30个工作日内）向宁乡市房屋登记机构办理合同备案和申报办理预告登记。答辩单位于2019年12月27日，经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格，达到了合同中双方约定的交房条件，答辩单位于2019年12月20日向原告发微信和邮寄挂号信，告知原告在内的各位业主交房时间及相关事项，并将其内容刊登在《今日宁乡》醒目位置，原告收到房屋后，原告和个别业主向答辩单位出具了一个《关于幸福里西苑（一期）亟需整改的若干问题和意见》，答辩单位本着友好和诚意与原告协商，但由于原告缺乏诚意，无法达成共识，答辩单位恳请原告等人委托相关质量检测机构进行检测，至今答辩单位也未收到任何质量检测机构的整改意见和方案，综上，原告起诉要求答辩单位支付逾期交房违约金和逾期办理预告登记违约金，将房屋进行整改的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：关于竣工验收。原告提交了单位（子单位）工程质量竣工验收记录、宁乡市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书，拟证明交房时间应当为2020年1月17日，并说明是从宁乡市住房和城乡建设局复印，被告对该证据真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，认为单位工程质量竣工验收时间不是2020年1月17日，而是2019年12月27日，宁乡市住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书是建设部门对房屋包括附属工程以及绿化的总工程的综合验收，被告交房实际时间不是2020年1月17日，而是2019年12月31日，综合验收与原告的住房无任何关系，合同约定的是四方验收。被告提交了建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方盖章签字的单位工程质量竣工验收记录，拟证明2019年12月27日，安泰公司建设施工的幸福里房屋经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格，达到了双方合同中约定的交房条件；原告认为验收记录（2019年12月27日）是被告自行制作，验收合格是行政机关的职权，而宁乡市住房和城乡建设局组织的工程竣工验收的合格时间是2020年1月5日，消防验收合格的时间是2020年1月17日。对于原、被告提交的上述两份竣工验收记录中落款时间不一致的问题，被告作出解释：从宁乡市住房和城乡建设局复印的验收记录是行政部门参与的验收，与被告方自行组织的验收时间不一致，但并不冲突。住建局组织五方验收之前我方在自行组织的五方验收时已经向住建局报备。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”，被告提交的由被告（建设单位）组织进行的竣工验收，程序合法，对两份竣工验收记录中落款时间不一致的问题作出了合理解释，故对被告主张的涉案商品房已于2019年12月27日经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收合格的事实予以确认。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2018年6月15日，原告与被告签订合同编号为201801002103的《宁乡市商品房买卖合同》，由原告购买坐落于宁乡市春城北路与站前路交汇处（幸福里北区-2）第2幢2103号房屋，建筑面积107.18平方米，总房价663948元。合同有如下约定：1．第六条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款含定金203948元，剩余房款460000元向湖南宁乡农村商业股份有限公司营业部申请贷款，出卖人应协助办理；2．第八条交付时间及条件：出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格……；3．第十一条逾期交房责任：逾期交房在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；4．第十七条房屋质量的约定：出卖人承诺交付的房屋主体结构和地基基础合格，经检测不符合标准和设计要求的，买受人有权退房……出卖人和买受人对工程质量发生争议的，任何一方均有权委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。5．第十九条物业维修资金交存的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金；买受人购买的商品房为现房的，应当在申请办理转移登记前交存物业维修资金；6．第二十条产权登记的约定：买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于30个工作日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于30个工作日内和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于30个工作日内向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意买受人不解除合同，出卖人按日已付房款万分之一向买受人支付违约金。2018年8月13日，原告缴纳涉案房屋物业维修资金和契税。同日，被告将涉案房屋预告登记数据上传至宁乡市不动产登记中心。2018年8月27日，宁乡市国土资源局对涉案房屋进行了预告登记。2019年12月20日，被告在《今日宁乡》刊登《交房公告》，告知业主2＃栋楼已经竣工，达到交房标准，具备交房条件，请各位业主于2019年12月31日至2020年1月2日前来办理收房手续。原告亦收到了被告邮寄的收房的挂号信。2019年12月27日，建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位对幸福里北区一期工程2＃栋进行验收，五方均认为各项符合要求，同意验收。2020年1月17日，宁乡市住房和城乡建设局对幸福里北区一期项目（含2＃栋）综合评定消防验收合格。2020年8月18日，宁乡市不动产登记中心出具证明：业主在办理预告登记前，应缴纳相关契税和物业维修资金。契税和物业维修资金缴款凭证是预告登记需审核的资料。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方签订的《宁乡市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。一、是否逾期交房？本案中，原、被告双方签订《宁乡市商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格……”；涉案房屋经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位验收合格的时间为2019年12月27日，未超出合同约定的时间，故原告主张符合交房条件的时间应为2020年1月17日（即涉案房屋经过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位验收并经过消防验收的时间）没有事实依据，对其要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求,本院不予支持。二、预告登记是否逾期，违约金是否支持？本案中，虽原、被告双方签订《宁乡市商品房买卖合同》之日为2018年6月15日，但物业维修资金缴款凭证是预告登记需审核的资料，且合同第十九条约定“买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在申请办理预告登记前交存物业维修资金”，原告2018年8月13日缴纳物业维修资金，被告应自2018年8月13日起30个工作日内向宁乡县房屋登记机构办理预告登记。现被告已于原告缴纳物业维修资金之日将数据上传至宁乡市不动产登记中心，未超出30个工作日，故对原告主张预告登记逾期应支付违约金的诉讼请求本院不予支持。三、关于原告要求被告将房屋存在质量问题的地方进行整改至符合合同约定的主张，因原告提交的证据不足以证明房屋存在不符合合同约定的质量问题，故对原告的该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，判决如下：驳回原告谢新香的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告谢新香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何胜兴二〇二〇年十月二十日书记员  朱宁星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。