重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初3856号原告：重庆皇庭珠宝广场有限公司，住所地：重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道16号九龙园区科技孵化楼8楼，统一社会信用代码：915001070723212090。法定代表人：颜国林。委托诉讼代理人：张黎明，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡明阳，上海市锦天城（深圳）律师事务所实习律师。被告：魏燕飞，女，1986年9月20日生，住江西省南昌市。委托诉讼代理人：赵吴昊，重庆五典律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛廷超，重庆五典律师事务所律师。原告重庆皇庭珠宝广场有限公司诉被告魏燕飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法由审判员李飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆皇庭珠宝广场有限公司的委托诉讼代理人张黎明、蔡明阳，被告魏燕飞的委托诉讼代理人赵吴昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆皇庭珠宝广场有限公司诉称，2018年4月20日，原、被告签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》及其补充协议，约定：原告将位于重庆皇庭珠宝城1层15号商铺出租给被告以“明氏珠宝”的品牌进行珠宝零售使用，租赁期限自2018年5月10日至2023年5月9日，此外，合同对经营优惠期、租金、租金支付方式、违约责任等进行了约定。后原告按约定于2018年5月6日向被告交付了房屋，并给予被告2018年7月10日至2019年8月9日的经营优惠期。2019年5月24日，原告向被告发出《关于重庆皇庭广场商业升级、L1层进行工程改造装修的告知函》，告知被告L1层自2019年5月27日开始暂停营业，停业期间自2019年5月27日至2019年9月30日。2019年6月28日，因原告提前完成工程改造并正常营业，原告向被告发出通知要求正常营业，但被告并未理睬。2019年8月5日，原告再次发函要求被告恢复正常营业，被告仍未回应。因被告长期拖欠租金、管理费、电费等各项费用长达30天以上，且无故擅自停止经营达3天以上，原告于2019年8月21日向被告发出《关于解除租赁合同的函》，被告于2019年8月25日拒绝签收。后被告于2019年11月6日才搬离租赁房屋，并至今拖欠租金、管理费、电费及违约金等费用。现原告起诉来院，请求法院判令：原、被告于2018年4月20日签订的《重庆皇庭珠宝商城商铺租赁合同》及补充协议于2019年8月25日解除；被告向原告支付2019年8月10日至8月21日期间的租金3808.8元及违约金215.2元（违约金以欠交本金为基数，按照每日万分之五的标准计算至实际付清之日）；被告向原告支付2019年8月10日至8月21日期间的管理费634.8元及违约金35.9元（违约金以欠交本金为基数，按照每月万分之五的标准计算至实际付清之日）；被告向原告支付2019年6月1日至8月25日期间的电费159.04元及违约金13.3元（违约金以欠交本金为基数，以每日万分之五的标准分段计算至实际付清之日）；被告向原告返还经营优惠期享受的全部优惠95220元；被告向原告支付逾期返还租赁房屋期间的逾期占有使用费27031.9元及违约金46340.4元（逾期返还租赁房屋占用使用费以每日370.3元为标准，自2019年8月26日至2019年11月6日为27031.9元；违约金以每日634.8元为标准，自2019年8月26日至2019年11月6日为46340.4元）；被告向原告支付逾期变更工商注册登记地址的违约金26026.8元（逾期变更工商注册登记地址的违约金按照317.4元每日的标准，自2019年8月26日至2019年11月15日为26026.8元）；原告没收被告的租赁保证金29000元；被告承担本案律师费8487.2元；本案诉讼费由被告承担。被告魏燕飞辩称，同意解除租赁合同及补充协议，解除时间应当从原告擅自将门面出租给其他商铺时间开始计算。被告认为违约方为原告，被告于2019年7月12日以租赁合同纠纷在九龙坡区人民法院立案，案号为（2019）渝0107民初16430号。原告通知被告可以正常营业，但实际并未提供正常经营的条件。经审理查明，位于重庆市九龙坡区彩云大道10号房屋登记为原告所有。2018年4月26日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》，约定：原告将位于重庆市九龙坡区彩云大道10号重庆皇庭珠宝城1层15号商铺出租给乙方使用，乙方承诺租赁该商铺用于珠宝零售经营活动，品牌暂定为“明氏珠宝”；租赁期限自2018年5月10日至2023年5月9日，合同计租日为2018年5月10日，如因甲方原因或不可抗力因素导致本合同及补充协议签约、接铺延期，则本合同及补充协议约定的租赁期、装修优惠期、计租日、经营优惠期自动顺延；2018年5月10日至2020年5月9日每月租金4761元，租金由乙方按季度向甲方支付，乙方应于商铺交付日前5日内将首季度租金支付至甲方，其后的租金，乙方应于每季度最后一个月25日或之前想甲方预付下个季度的租金；2018年5月10日至2020年5月9日，乙方应缴纳管理费每月1587元，乙方应于商铺交付日前5日将首季度管理费支付至物业公司，其后的管理费，乙方应于每季度最后一个月25日或之前想甲方预付下个季度的管理费；每月的水、电费乙方需按甲方的收费通知单所约定的日期足额支付；乙方应向甲方交纳租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金、管理费及推广费，仅是乙方履行本合同约定义务的保证，保证金为29000元；甲方须在本合同终止及乙方把该商铺按照接铺状态完好交还给甲方，且甲方确认乙方无任何违约行为及无任何欠费后，甲方向乙方无息退还租赁保证金；本合同终止、解除或届满后，如果乙方未按照合同约定交还商铺，则乙方存放在该商铺的所有货物等视同乙方无偿赠与甲方，甲方有权进入商铺内进行清理工作并收回该商铺，若乙方将商铺地址作为工商注册登记地址，乙方应当在本合同终止、解除或届满之日起五个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，每逾期一天，乙方应支付甲方违约金5000元，并由乙方承担因此造成的损失；乙方逾期交还该商铺，除应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用，每天还应按照合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还商铺或甲方依照本合同规定收回商铺；在租赁期限内，乙方逾期交付租金、管理费及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的日万分之五支付甲方违约金，并计至款项付清之日；若乙方拖欠租金、管理费及其他费用之一或全部的，累计欠费30天或以上的，甲方有权单方解除合同；乙方拖欠支付租金、管理费及其他费用累计达到30天以上的，未经甲方书面同意，乙方中断、停止经营活动累计达到3天以上的，甲方有权单方终止合同，并收回商铺；甲方单方终止合同，应当书面通知乙方3日内迁离并交回商铺，甲方有权不予退还乙方保证金；甲方因向乙方维权产生的诉讼费、律师费等由乙方承担；无论乙方指定地址是否为该商铺，甲方将任何通知、文件送至该商铺后视为送达。同日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订了《补充协议》，约定：2018年5月10日至2018年7月9日由乙方享有2个月装修优惠期，乙方应支付水电费、垃圾清运费等其他因乙方装修使用该商铺产生的费用；2018年7月10日至2019年8月9日由乙方享有10个月经营优惠期，乙方应支付物业管理费、水电费等其他因乙方使用该商铺产生的费用；如非因甲方原因导致原合同及本补充协议解除，乙方需补交经营优惠期所享受的全部优惠（实际已发生的）并一次性返还甲方，返还金额为X月*180元/平方米/月*52.9平方米（X为乙方实际享受甲方给予的经营优惠期的月份总数）；2018年11月10日至2019年2月9日的月租金为9522元，租金总额为28566元；2019年8月10日至2019年11月9日的月租金为9522元，租金总额为28566元；乙方应在签订补充协议之日将首个缴费周期（2018年11月10日至2019年2月9日）的租金支付甲方，其后的租金，乙方应于每个缴费周期最后一个月25日或之前向甲方预付下个缴费周期的租金；2018年5月10日至2020年5月9日的月管理费为1587元，管理费总额为38088元；乙方应于交付日将管理费支付于甲方指定公司账户（深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司）。2016年1月1日，深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司与原告签订了《皇庭珠宝城委托经营管理服务合同》。2018年5月3日，深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司与被告签订了《重庆皇庭珠宝城购物中心物业服务协议》。2018年5月6日，原告向被告交付了涉案房屋，被告按约定进行装修后开始经营“明氏珠宝”。2019年5月27日，原告向“明氏珠宝”商家发出《关于重庆皇庭广场商业升级、L1层进行工程改造装修的告知函》，由于重庆皇庭广场现进行消防检查整顿，需对商场L1层进行工程改造，现就关于暂停重庆皇庭广场L1层内场区域供电及所涉商家暂停营业事宜通知如下：涉及区域为商场L1层内场全部区域停电，场内所涉商家暂停营业；L1层工程改造及停业时间2019年5月27日至2019年9月30日（具体时间视装修升级实际时间而定，如有调整另行通知）；如在L1工程改造及安全隐患维修区域中，涉及商户设备、货品及相关物资等，请商户给予高度配合，以便尽早完成相关工程改造工作；L1层相关电梯将进行封闭，相应区域商场将房子安全提示告知牌。2019年6月27日，重庆皇庭珠宝广场有限公司营运管理中心向“明氏珠宝”商家发出《关于重庆皇庭广场L1层正常对外开放的通知》，L1层正常对外开放时间2019年6月28日10:00；L1层内场公区部分停电区域恢复供电，电梯恢复正常使用；L1层服务台暂时仍留在L2层北大门入口处，待L1层服务台移位改造完成后，再行移至L1层；L2层部分区域开始进行工程改造（L2层正常开放），施工期间我司将做好安全防护措施。2019年7月11日，被告起诉原告至本院，请求法院判令继续履行租赁合同，并赔偿损失。2019年8月5日，原告向被告作出《关于敦促保持正常经营的函》，载明：请被告于收到本函之日起，将“明氏珠宝”商铺恢复在商场营业时间内的正常经营。前述函件由原告于2019年8月6日邮寄送达至“江西省南昌市青山湖区京东镇桃竹村魏村1号1户”，邮件于2019年8月10日被签收。2019年8月19日，原告向被告作出《关于解除合同的函》，载明：截止本函件落款之日，被告擅自闭店停业累计已超5天，经多次催促，被告一直未予配合；被告拖欠原告2019年6月1日至2019年7月31日的电费159.04元，欠费期限已达30天以上；根据合同约定，原告正式单方面提出解约，本函件签收之日视为有效送达，送达日即为解除日；租赁保证金29000元冲作违约金不予退还；被告应缴纳2019年6月1日至2019年7月31日的电费159.04元，应返还优惠期金额95220元，应缴纳2019年8月10日以后的租金及管理费。前述函件由原告于2019年8月21日邮寄至“重庆皇庭广场1楼明氏珠宝重庆市九龙坡区彩云大道10号”，邮件于2019年8月25日被退回。审理中，被告举示了重庆皇庭珠宝广场有限公司营运管理中心于2019年3月5日发出的《关于公共区域分区招商升级及安全维修暂停照明的通知》，由于商场招商升级需求及公共区域部分线路出现故障，出于安全考虑，现就关于暂停重庆皇庭广场1-2楼部分公区照明事宜通知如下：涉及的部分公共区域1楼部分中庭及2楼全层（不含手扶梯区域及应急通道照明）；改造及维修时间3月6日至6月30日（具体时间视维修实际时间，如延长另行通知）；如在招商升级及安全隐患维修区域中，涉及商户设备及陈列等，请商户给予高度配合。原告对该通知的真实性无异议，但称被告承租的商铺并非在相关区域。原告举示了被告经营商铺在2019年8月9日、13日、14日、15日的照片来证明被告商铺在2019年8月15日仍未正常经营，后被告于2019年11月6日将商铺腾空后交还原告，前述照片中显示涉案商铺仍由挂有“明氏珠宝”招牌，且店铺内仍有陈列物品以及其他物品。被告称其于2019年3月6日就腾空搬离商铺，搬离时将商铺钥匙交给物业公司，后被告于2019年7月12日起诉原告承担违约责任。原告举示了深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司出具的《说明》，载明：被告承租的商铺到期未交纳2019年8月10日至2019年8月21日期间物业管理费634.8元及2019年6月1日至2019年7月31日期间的电费159.04元，出租方原告已代其向我司交纳上述费用共计793.84元。被告称其将2019年2月10日至5月9日的物管费交清，后于2019年3月25日将2019年2月的电费交清。上述事实，有双方当事人的陈述、房屋产权证复印件、租赁合同、补充协议、通知、告知函、通知、快递单、函、照片、解除合同函、庭审笔录等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告于2018年4月26日签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》以及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，原、被告应按照合同约定全面履行自己的义务。原告将涉案商铺交付被告使用，被告按约定装修后营业，并向原告交纳了2018年11月10日至2019年2月9日的租金，2018年7月10日至2018年11月9日与2019年2月10日至2019年8月9日由乙方享有10个月经营优惠期。但原告于2019年3月5日向被告经营的“明氏珠宝”发出通知，暂停部分公区照明事宜，改造及维修时间为3月6日至6月30日，后原告又于2019年5月27日向被告经营的“明氏珠宝”发出通知，商场L1层内场全部区域停电，场内所涉商家暂停营业，后原告于2019年6月28日对商场L1层正常对外开放，故原告自2019年3月6日至2019年6月27日未向被告提供商铺经营的环境与条件，严重影响了被告商铺的经营，故原告的前述行为构成违约。后原告于2019年6月28日对商场L1层正常对外开放，而被告直至2019年8月15日仍未正常经营，被告的行为亦构成违约。因租赁合同对被告的送达地址进行了约定，原告于2019年8月21日向被告邮寄送达解除合同的通知，后邮件于2019年8月25日退回，故双方的租赁合同及补充协议于2019年8月25日解除。被告称其于2019年3月6日将房屋腾空搬离，但未举示证据证明，且原告举示的照片能够证明被告在2019年8月15日仍未腾空搬离商铺，故本院对被告的前述辩解意见不予采信。被告系商铺的承租人，作为商铺的实际使用与管理者，应当举证证明其向原告腾空交付商铺的时间，但被告未举示证据予以证明，应当承担举证不利的法律后果，本院认定被告自2019年8月15日以后仍未腾空搬离商铺。现原告举示了其于2019年10月31日向被告邮寄的《关于督促按合同约定完清费用即返还商铺的函》，同时自认被告于2019年11月6日腾空并将商铺返还原告，在被告未能举示其他证据证明交还商铺时间的情况下，本院对原告的意见予以采信，认定被告于2019年11月6日将商铺交还原告。关于原告请求的2019年8月10日至8月21日的租金及违约金、管理费及违约金、2019年8月26日至2019年11月6日的占有使用费的问题，本院认为，原告自2019年3月6日至2019年6月27日未向被告提供商铺经营的环境与条件，其行为构成违约，被告在商场正常营业后仍未正常经营，其行为亦构成违约。在原、被告均存在违约行为的情况下，双方应当以避免损失扩大为目的积极解决纠纷，但原、被告均未积极主动对商铺进行交接，最终商铺于2019年11月6日才由被告腾空交还原告，故2019年8月10日至8月21日的租金3808.8元、2019年8月10日至8月21日期间的管理费634.8元，由原、被告各自负担50%。原告请求的占有使用费计算标准包括了租金与管理费，按照合同约定，被告逾期交还该商铺，应当依照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金、管理费等各项费用，考虑到双方均存在违约行为，本院酌情依照租金与管理费的50%计算2019年8月26日至2019年11月6日的占有使用费，即以185.15元/日计算，占有使用费共计13515.95元。对原告请求的前述租金、管理费、占有使用费的违约金，因双方均存在违约行为，故本院对原告的前述诉讼请求不予支持。关于原告请求的2019年6月1日至8月25日期间的电费159.04元及违约金，本院认为，按照合同约定，前述费用应由被告向深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司交纳，现由原告代为交纳，前述期间的电费系被告承租店铺实际产生，故被告在原告代交后应当将前述电费支付给原告。从深圳市皇庭物业管理有限公司重庆分公司出具的说明来看，原告代交前述费用时并未交纳违约金，且原告未举示证据证明其因代交前述费用产生损失，因违约金属填补损失性质，而非惩罚性质，故本院对原告请求被告支付代交电费产生的违约金的诉讼请求不予支持。关于原告请求被告返还经营优惠期享受的全部优惠95220元，本院认为，原告自2019年3月6日至2019年6月27日未向被告提供商铺经营的环境与条件，其行为导致被告未能继续正常经营，构成违约，被告亦未能充分享受到合同约定的经营优惠期，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告请求被告支付逾期变更工商注册登记地址的违约金26026.8元（逾期变更工商注册登记地址的违约金按照317.4元每日的标准，自2019年8月26日至2019年11月15日为26026.8元），本院认为，因原、被告均存在违约行为导致租赁合同解除，且工商注册登记地址的变更涉及行政部门的相关行政行为，违约金应属填补损失性质，而非惩罚性质，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告请求不予退还被告的租赁保证金29000元，本院认为，原告自2019年3月6日至2019年6月27日未向被告提供商铺经营的环境与条件，其行为构成违约，被告在商场正常营业后仍未正常经营，也存在违约行为，在双方均存在违约行为的情况下，不符合租赁合同中约定的保证金不予退还的情形，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告请求被告承担本案律师费8487.2元，本院认为，合同约定原告因向被告维权产生的诉讼费、律师费等由被告承担，因原、被告均存在违约行为，本院酌情认定上述律师费由被告向原告支付50%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告重庆皇庭珠宝广场有限公司与被告魏燕飞于2018年4月26日签订的《重庆皇庭珠宝城商铺租赁合同》以及补充协议于2019年8月25日解除。二、被告魏燕飞于本判决生效后十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付2019年8月10日至2019年8月21日的租金1904.4元。三、被告魏燕飞于本判决生效后十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付2019年8月10日至2019年8月21日的管理费317.4元。四、被告魏燕飞于本判决生效后十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付2019年6月1日至2019年8月25日的电费159.04元。五、被告魏燕飞于本判决生效后十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付2019年8月26日至2019年11月6日的房屋占有使用费13515.95元。六、被告魏燕飞于本判决生效后十日内向原告重庆皇庭珠宝广场有限公司支付律师费4243.6元。七、驳回原告重庆皇庭珠宝广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为2427元，由原告重庆皇庭珠宝广场有限公司负担2275元，被告魏燕飞负担152元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李飞二〇二〇年十月九日书记员  边媛