重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0112民初1758号原告：魏颜，女，1983年12月22日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：柯超，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浩宇，重庆翰墨律师事务所实习律师。被告：廖清勇，男，1960年9月18日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：吴夏，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贇，重庆索通律师事务所实习律师。第三人：孙策，男，1979年7月14日出生，汉族，住四川省广安市广安区。第三人：重庆恩居房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路109号，统一社会信用代码915001120801916436。法定代表人：柯中凡，执行董事兼总经理。原告魏颜与被告廖清勇、第三人孙策、重庆恩居房地产经纪有限公司（以下简称恩居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员李玥、何兴专组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏颜的委托诉讼代理人柯超、王浩宇，被告廖清勇及其委托诉讼代理人吴夏、王贇，第三人孙策到庭参加诉讼。第三人恩居公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告魏颜向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告、第三人重庆恩居房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议于2019年10月24日解除；2、被告退还原告支付的定金200000元及房屋首付款390000元，共计590000元；3、被告向原告支付房屋成交总价10%的违约金139000元；4、被告赔偿原告已支付的佣金损失13000元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月3日，原告魏颜与被告廖清勇、第三人恩居公司签订《房屋买卖合同》及补充协议，合同及补充协议均由被告授权的第三人孙策代签。该合同约定，原告购买被告廖清勇的房屋及车位，合同总价款为1390000元。原告于合同签订当天向被告支付定金200000元，向第三人恩居公司支付佣金13000元。随后为处理被告房屋解除抵押事宜，原告又向被告支付了房屋首付款390000元。上述款项支付后，被告一直未与原告办理过户递件手续，原告多次沟通后未果。后被告在未通知原告的情况下擅自将案涉房屋出售给他人，并完成了过户登记手续。被告的行为已构成根本违约，原告已经向被告邮寄送达了解除合同通知书，被告已于2019年10月24日签收。因此，案涉合同及补充协议已经于2019年10月24日解除。原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。被告廖清勇辩称：1、双方签订合同属实，定金和房款是我委托的公司和公司指派人员孙策收取的，具体金额不清楚，以原告举示的证据为准。2、车位已经登记在原告名下。签订合同后，原告先后找了两家银行申请贷款都没通过，我方多次催促原告按照补充协议约定，想办法贷款或是全款买房，但原告拒绝履行。2018年10月20日，孙策代表被告以短信向原告发送解除合同通知，原告进行了回复，故合同及补充协议于当日解除。3、基于原告的违约情况，原告已经支付的定金，我方有权不予退还，原告主张违约金、佣金损失无事实、法律依据，不应当得到支持。原告已经支付的房款根据补充协议不予退还。即便法院最终认定应当退还，退款也属于合同解除后的清结算问题，应当以原告退还车位为前提。4、被告实际委托的是重庆一生一事实业股份有限公司（现名为重庆一生一事企业管理服务有限公司），第三人孙策是当时该公司员工，其受公司指派代原告出售房屋。第三人孙策辩称，同意被告的答辩意见。第三人恩居公司经本院依法传唤无正当理由未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告举示的《房屋买卖合同》及补充协议、招商银行户口历史交易明细表、中国建设银行个人活期账户交易明细、收条、个人账户交易明细清单、重庆房屋买卖合同（房管中心调取的档案）、解除合同通知书，对被告举示的《房屋买卖合同》、补充协议、原告与孙策微信聊天记录、孙策发送给原告的短信记录，因各方当事人对前述证据的真实性无异议，本院予以采信。对原告举示的收款收据，加盖有第三人恩居公司的财务专用章，对该份证据本院予以采信。对原、被告双方举示的其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月3日，以魏颜为买方（购买方），廖清勇为卖方（出售方），孙策为卖方的委托代理人，重庆恩居房地产经纪有限公司为经纪方，签订了一份《房屋买卖合同》，主要约定被告廖清勇将其房屋出卖给魏颜，房屋总成交价为1390000元。合同“付款方式”中约定：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金200000元，买方同意卖方不托管物业交割之保证金于经纪方，且因此产生的损失及风险责任由买方自行承担，与经纪方无关。托管定金200000元，待房屋查档后3个工作日内经纪方转付给卖方。买方采用按揭付款的方式支付购房款，在过户递件完成后当日内，买方将首付款490000元支付给卖方；剩余房款700000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。第6条约定，买方委托经纪方代办银行按揭贷款（贷款金额约70万元，期限约30年，类型为商业贷款，实际贷款和年限以放贷银行最终批准的为准）。第8条约定：若该房屋目前为按揭状态，则由卖方负责在2018年6月30日之前到其贷款银行办理结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证（具体取回时间以银行通知为准）。该合同第15条约定：基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方（购买方）同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金18000元；卖方（出售方）同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金18000元。第16条约定，买方逾期支付房款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除合同，本合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担卖方支付的佣金损失。合同第17条约定：卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项、并向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失。卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。卖方逾期支付佣金，每逾期一天，按未付佣金的5‰向经纪方支付违约金。该合同尾部附《收据》一张，上载明：兹收到魏颜按本合同规定交来定金200000元（大写人民币贰拾万元整）。卖方签收处手写有廖清勇的名字。2018年4月3日，以魏颜为买方，廖清勇为卖方，孙策为卖方的委托方，重庆恩居房地产经纪有限公司为经纪方，还签订一份《关于合同（编号：0000810）的补充协议》，上载明：买卖双方在平等自愿的基础上，就原合同（编号：MM0000810）作如下补充约定：1、经买卖双方协商一致约定，该房屋位于重庆市渝北区XX街道XX街X号X幢X-X并包含车位号XXX车位一个，成交价为1390000元。2、该房屋为廖清勇单独所有，今由其委托代理人孙策到场签订此合同，孙策承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款且以短信或其他书面形式与经纪方确认代理权，若因此产生任何风险责任，由孙策承担，并保证其委托人廖清勇于2018年4月2日之前到场签字追认或于2018年4月2日之前将授权委托公证书交与经纪方托管。3、因卖方产权人当日未能到场签字，故卖方受托人孙策同意将全部定金200000元交经纪方托管。待卖方产权人廖清勇签字追认后或受托人孙策将授权委托公证书交与经纪方托管后3日内经纪方将托管定金退还给卖方孙策。4、为使卖方的按揭贷款房（该房屋的产权证号为2017-0007XXXXX）具备过户条件，买方同意在2018年4月2日支付定金200000元，在2018年5月15日前将首付款190000元支付给卖方，由孙策代收，卖方不得将首付款用于其他用途，否则给买方造成经济损失的，由卖方承担全部赔偿责任。剩余首付款300000元在过户递件成功当日内支付给卖方，由孙策代收（具体交付方式由买卖双方自行协商，与经纪方无关）。剩余尾款700000元由买方所贷款银行直接放款给卖方，具体银行贷款利率以银行最终放款为准。……6、经买卖双方一致协商约定，若因买方自身原因导致贷款审批未通过或银行贷款金额减少，则由买方自行补足差额或改为一次性付款。若因买方自身原因导致在2018年6月30日前未审批通过，买方须改为一次性付款，并且在7月31日前凑齐全款并办理过户手续，若买方未能达成条件，卖方有权解除合同且不退还买方已支付房款，经纪方不退还已收取居间服务费。……8、经协商一致约定，基于经纪方的居间服务。原合同约定买方支付经纪方居间服务费18000元，签订合同当日内支付13000元，剩余5000元在过户递件当日内支付给经纪方。剩余贷款服务费10000元在银行面签当日内支付给经纪方，买方迟延支付服务费，每迟延一天，应按未支付金额的千分之五支付违约金。庭审中，原、被告均认可签订上述《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：0000810）的补充协议》时，被告廖清勇没有到场，是孙策代廖清勇签的，后来廖清勇在合同卖方处签了其名字并加盖手印进行追认。2018年4月1日，恩居公司出具收款收据一张，载明恩居公司收到魏颜支付的房屋的佣金13000元。同日，原告魏颜向渝北区快车到家政服务支付200000元，其称该20万元是支付给孙策指定的账户，且是孙策当时拿的pos机划卡支付的。第三人孙策则表示，原告魏颜没有支付该20万元。本院询问孙策既然未收到款项为何代廖清勇出具收据，孙策表示，原告的该20万元定金没有直接转到我的账上。被告廖清勇则表示，20万元定金收到了。2018年5月17日，魏颜通过银行转账方式向孙策支付150000元。同日，孙策向魏颜出具收条一张，上载明：今收到魏颜购买房屋房款人民币壹拾玖万元整（￥：190000）。魏颜在庭审中称该190000元包括转账支付的150000元和现金支付的40000元。2018年8月22日，魏颜向孙策的中国建设银行转账200000元，备注为房子预付款。以上款项合计390000元。被告廖清勇举示的原告魏颜与孙策微信聊天记录显示：孙策在2018年5月16日的微信中表示“银行说连续逾期太多不住”，魏颜“那你去平安银行试试，几年前的了，平安应该要好好搞点，你要把我的流水、房产证拿去一起给她们看塞。那次去弄车子，就是拿我这些先去看，看了就觉得可以搞，主要还是看最近几年真信好不，你去平安问问嘛”，“一定要帮我搞定”。孙策：“我问了，几家银行都不行，关键是有连续逾期，要不你喊中介给你找银行”，魏颜：“中介说你熟人多些，你看怎么操作下嘛”，孙策：“我问了，厦门银行，哈尔滨银行，中国银行，平安银行，中信银行。都不愿意做，怎么办嘛”，魏颜后表示其再叫中介帮忙找其他银行问问。在2018年9月26日的微信中，孙策表示“今天好久去办，这是最后期限了”，魏颜：“昨天那个借钱的人突然变卦了，今天又来找银行办贷款这个人来了，他说他来找钱给我弄，如果没太大问题，上午谈好了给你回信”、“昨天给你说的75塞，剩5万元，我今天找他们借70，争取今天给你”，孙策：“你赶紧弄，时间来不及了。”2018年10月20日，孙策向魏颜发送短信一条，主要内容为：尊敬的魏颜：本人孙策，2018年4月本人代理廖清勇与你签订《房屋买卖协议》及《补充协议》，购买廖清勇所有的XX幢X-X。合同约你必须在2018年6月30日之前通过银行的按揭贷款审批，如未通过须在2018年7月31日全款支付。现已拖延至2018年10月份，你未能取得银行贷款审批亦未支付全款。根据合同的相关约定，本人接受廖清勇的委托，特此通知你：正式接触你与廖清勇之间的《房屋买卖协议》及《补充协议》，你已支付的款项不予退还。请你立即返还廖清勇已过户给你的车位。本人及廖清勇保留其他一切权利并有权向你追偿。魏颜当日短信回复“呵呵”。2018年12月5日，以廖清勇为出卖人，朱波为购买人签订《重庆市房屋买卖合同》，约定廖清勇将其名下的房屋即案涉房屋出售给朱波，房屋总成交金额为560000元。庭审中，原告魏颜举示《解除合同通知书》一份、圆通速递寄件单两份、圆通速递快递查询截图2页，拟证明其在2019年10月18日向被告廖清勇、第三人孙策发送了解除通知书，并要求承担违约金、赔偿损失。其中两张圆通速递寄件单显示魏颜在2019年10月21日分别向廖清勇和孙策邮寄材料，具体邮寄的物品未打印载明，备注处手写：解除合同通知书。被告廖清勇及第三人孙策对《解除合同通知书》本身真实性认可，但表示没有收到该通知，对圆通速递寄件单两份、圆通速递快递查询截图2页真实性无法确认。《解除合同通知书》主要载明，魏颜称其签订合同后向廖清勇支付了定金200000元，为了帮助廖清勇解除现有的房屋抵押登记，提前预付了房屋首付款390000元，共计付款590000元，其了解到廖清勇已在2019年年初将房屋出售给了第三人，且已完成房屋过户登记，现该房屋已由第三人所有，故廖清勇的行为构成根本违约，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》（编号：MM0000810）及《关于合同（编号：MM0000810）的补充协议》，并退还已付款项590000元，支付违约金139000元以及赔偿相应损失。关于贷款审批。原告魏颜陈述，其在2018年6月30日前没有得到贷款审批通过的通知，也没有得到贷款审批不通过的通知，我方是委托孙策在办理贷款。被告廖清勇陈述，原告称其委托孙策在办理贷款不属实，因为原告有多次长期逾期，在平安银行和恒丰银行申请的贷款均被退回，其中平安银行是恩居公司介绍的，恒丰银行是原告自己联系的。当时两家银行都退回其贷款申请后，为了促成交易，恩居公司和孙策都在帮助原告解决贷款问题，但最终都没有成功。第三人孙策陈述，恩居公司约我与原告去平安银行办理按揭手续，但是没有等到原告审批通过的通知。后恩居公司告知我说，是原告征信问题被银行拒绝了，还有原告的收入银行不认可，询问我方有无熟悉的人可以为原告办理按揭贷款，但是没有找到。最后原告自己联系了一家恒丰银行，叫恩居公司通知我，原告与被告去办理了面签，等了一段时间，但没有任何结果。后原告贷不到款，我就让原告全款支付，原告称其现在没有钱，称其自己找垫资的人借钱，但最后被垫资的人拒绝了。我让原告换一个其家里的人来贷款，其称找不到合适的人贷款，所以后面就一拖再拖。关于返还定金，被告廖清勇表示，第三人孙策代表我方于2018年10月20日以短信形式向原告发出了解除买卖合同的通知，原告也进行了回复，故案涉房屋买卖合同及补充协议于当日已经解除。根据定金罚则，我方有权不予退还定金。关于办理过户递件手续，双方均认可案涉房屋未办理过户递件手续，被告廖清勇表示系因原告贷款审批没有通过，又不同意全款所致。双方均认可补充协议中约定的车位已经在2018年6月过户至原告名下，车位是通过转合同的形式由开发商直接办证至原告名下。另查明，庭审中，被告廖清勇还举示了一份廖清勇作为委托方（甲方）、重庆一生一事实业股份有限公司为受托方（乙方）于2017年10月20日签订的《房屋装修升级委托售卖服务协议》，上显示廖清勇将案涉房屋委托重庆一生一事实业股份有限公司负责垫资进行装修设计或装修施工升级，并通过该公司网络信息平台或合作方渠道发布房源信息并寻求购房客户，以便将房屋出售。甲乙双方确认房屋价款为1030000元。乙方与实际购房方签订《房屋买卖合同》后，甲方有权获得房屋装修升级前的价款103万元，超出房屋价款部分款项归乙方所有。被告廖清勇举示该证据拟证明其与案外人重庆一生一事实业股份有限公司的委托关系，孙策是该公司的工作人员，受该公司指派代表廖清勇出售房屋，故其申请重庆一生一事实业股份有限公司为本案的第三人。被告廖清勇陈述，上述服务协议中的103万元房款我方已经收取了，是由重庆一生一事实业股份有限公司支付我方的。本院认为：原告魏颜与被告廖清勇签订的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM0000810）的补充协议》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。关于解除合同。原、被告签订的《关于合同（编号：MM0000810）的补充协议》第6条约定，若因买方即原告魏颜自身原因导致在2018年6月30日前未审批通过贷款，买方即原告魏颜须改为一次性付款，并且在7月31日前凑齐全款并办理过户手续，若买方未能达成条件，卖方即被告廖清勇有权解除合同且不退还买方已支付房款，经纪方不退还已收取居间服务费。因办理房屋贷款并以贷款的方式支付购房款为买方的主要义务，故原告魏颜就案涉房屋的贷款审批是否在合同约定的2018年6月30日前审批通过，其负有举证责任，现原告魏颜并未举示证据证明其贷款审批在2018年6月30日前通过，依法应承担举证不能的不利后果。从被告廖清勇举示的原告与第三人孙策之间的微信聊天记录可以看出，原告魏颜有连续逾期行为，银行征信存在问题导致无法通过银行贷款审批，应属于魏颜自身原因导致未在2018年6月30日前审批通过贷款，根据双方在补充协议中的上述约定，原告魏颜应改为一次性付款，并且在7月31日前凑齐全款并办理过户手续。现原告并未在2018年7月31日前向被告廖清勇支付全部购房款或拟准备支付全部购房款以办理房屋过户手续，其存在逾期支付购房款的违约行为，且达到了补充协议中约定的解除条件，被告廖清勇根据约定有权解除房屋买卖合同。2018年10月20日，被告廖清勇已通过第三人孙策向原告魏颜发送短信，明确通知正式解除魏颜与廖清勇之间的《房屋买卖协议》及《补充协议》，原告魏颜也在当日短信回复，故案涉《房屋买卖合同》及《关于合同（编号：MM0000810）的补充协议》中的房屋买卖合同关系已于2018年10月20日解除。原告请求确认其与被告、第三人恩居公司签订的《房屋买卖合同》及补充协议已于2019年10月24日解除无事实依据和法律依据，本院不予支持。关于退还定金。如前所述，原、被告间的房屋买卖合同及补充协议因原告违约导致解除，原告魏颜依法应当承担违约责任。而原告在合同签订当日交付的定金20万元应为合同履行的担保，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告作为给付定金的一方违约，其无权要求返还定金，故被告廖清勇主张适用定金罚则不予退还定金，符合法律规定，本院予以采纳。关于退还首付款。原、被告在补充协议第6条中约定“若买方未能达成条件，卖方有权解除合同且不退还买方已支付房款”，此处“卖方有权不退还买方已支付房款”应为违约责任的约定，性质上属于违约金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款”的规定，在因魏颜违约导致合同解除时，被告廖清勇可以选择不退还定金或者要求魏颜承担违约责任，不能同时主张定金或者违约金。因被告廖清勇已选择适用定金罚则不予退还原告魏颜已支付的定金20万元，本院也予以支持，故被告廖清勇主张根据补充协议第6条的约定不退还魏颜支付的购房款390000元，本院不予采纳。原、被告间的房屋买卖合同关系解除后，根据《中华人民共合同合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原告魏颜有权要求被告廖清勇返还购房款390000元，故原告要求被告廖清勇退还购房款390000元，本院予以支持。被告廖清勇辩称，即便法院最终认定应当退还，退款也属于合同解除后的清结算问题，应当以原告退还车位为前提。对此，本院认为，原、被告间的房屋买卖关系解除后，被告廖清勇继续占有原告支付的购房款390000元已无法律依据，其主张购房款的返还应以原告退还车位为前提并无合同依据亦无法律依据。至于车位的返还问题，原、被告双方可在本案纠纷确定后自行协商解决，若原告拒绝退还车位，被告可另寻法律途径解决。故对被告廖清勇的上述抗辩意见，本院不予采纳。关于违约金、佣金损失。如前所述，原、被告间的房屋买卖合同关系因原告违约导致在2018年10月20日解除，被告廖清勇于2018年12月5日将案涉房屋出售给案外人发生在其与原告间的房屋买卖关系解除后，不构成违约。原告魏颜作为违约方要求被告支付房屋成交价10%的违约金139000元、赔偿其已支付的佣金损失13000元均无事实依据和法律依据，本院不予支持。案外人重庆一生一事实业股份有限公司并非本案房屋买卖合同关系的当事人，也非本案必要参加诉讼的第三人，即便被告廖清勇确与重庆一生一事实业股份有限公司存在委托代为出售房屋的事实，其也可依据双方间约定确定各自的权利义务，并不影响本案的判决结果，故被告廖清勇申请追加重庆一生一事实业股份有限公司为第三人，本院不予准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告廖清勇在本判决生效后五日内向原告魏颜退还购房款390000元；二、驳回原告魏颜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17310元，由原告魏颜负担10160元，被告廖清勇负担7150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  雷元亮人民陪审员  李 玥人民陪审员  何兴专二〇二〇年十月十日法官 助理  陈 源书 记 员  龙 倩