北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初94985号原告：陈德泉，男，1967年12月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：陈奕名（陈德泉之子），住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李冬明，男，北京市朝阳区小关街道惠新里社区居民委员会推荐。被告：毛颜杰，女，1941年6月22日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王槟，北京市盈科律师事务所律师。原告陈德泉与被告毛颜杰侵权责任纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，陈德泉及其委托的诉讼代理人李冬明，毛颜杰委托诉讼代理人王槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付因私自出售位于北京市朝阳区惠新南里xxx-103号房屋（以下简称103号房屋）给原告造成的损失300万元。事实和理由：被告与原告系母子关系，103号房屋系原告父亲单位分给父亲的公租房。父亲去世后，原告与被告商定房屋所有权归原告所有，因当时原告母亲可报销取暖费，所以双方商定借用母亲的名义进行购买，原告于2010年6月30日向被告的中国工商银行账户转入10万元整用于购买103号房屋。2012年12月20日，被告与北京房地集团有限公司签订《房屋买卖合同》，以成本价购买103号房屋，并于2013年8月26日取得房屋产权证书。2016年7月9日，被告在原告不知情的情况下，私自将103号房屋以450万元的价格出售给案外人刘永刚。原告得知情况后，多次通过打电话等方式与被告联系，要求对其私自售房给予解释，并给出解决方案，被告均以各种理由推脱。此外，原告经查证得知103号房屋当时市场价值至少600万元以上，被告却以450万元低价出售给刘永刚，被告与刘永刚存在不正当交易。故，涉案房屋虽以被告名义购买并登记在被告名下，但实际购房款由原告支付，103号房屋的所有权应归原告所有。被告未经原告同意，无权私自出售，现给原告造成严重损失，致使原告及其家人无家可归。被告的行为严重侵害了原告对103号房屋的所有权，依法应承担相应的赔偿责任，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。被告辩称，一、103号房屋属于被告个人合法所有，与原告无关。涉案房屋原自房管局换房而来，原、被告系母子关系，被告配偶去世后，2012年，房管局已进行房改售房。同年12月20日，经被告与北京房地集团有限公司协商后签订了《房屋买卖合同》，以自有钱款，折合个人工龄，合法购得103号房屋。虽然原告一家有收入来源且具有劳动能力，但考虑到原告身患残疾，被告同意原告共同居住，然而原告对被告并未尽到赡养义务，平时还经常对被告进行打骂，直至2016年，被告忍无可忍即行出卖该房屋，以达到与原告分开居住之目的。而原告一家拒绝腾房，被案外人刘永刚诉至法院要求其腾房，经过审理，法院作出判决认定103号房屋的所有权人为被告，被告对103号房屋有处分权，判决支持了刘永刚要求原告一家腾房的诉讼请求。原告不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院判决驳回上诉，维持原判。由此可见，103号房屋所有权人系被告，被告有权处分己方财产，与原告无关，原告无权就该房屋提出任何权利。二、原告主张向被告账户转入10万元系103号房屋办理房改的购房款，并非实际情况，且不能充分举证，应当承担举证不利的法律后果。原告在涉案房产进行房改之前，确实自愿向被告账户转入10万元，但实际用途并非购买房屋，被告从未向原告索要任何款项，被告及被告其他子女自有款项均足以支付房改购房款，无需原告出资，被告购房未使用该款项，且办理房改时，亦无与原告口头约定房屋所有权归属或借名买房之情形。同时，法院判决书亦认定”三被告虽称103号房屋由陈德泉实际购买出资购买，但三被告仅提交转账记录，无其他证据，无法证明103号房屋由陈德泉购买”，在原告无法提供充分证据证明其主张的情况下，应当承担举证不利的法律后果，其主张不应采信。三、原告不享有103号房屋的合法权益，非本案适格原告，依法应裁定驳回起诉。侵权纠纷的争议焦点是当事人的合法权益是否受到侵害，被侵权人是否明确享有该合法权益。具体到本案中，原告诉被告侵权，前提是能证明103号房屋其享有合法权益，而如前所述被告才是该房屋的实际合法所有人，享有该房屋的合法权益，原告在无证据证明其享有上述合法权益的情况下，其所称被告存在侵权行为，无事实和法律依据，不具有向法院提出本诉的主体资格，建议裁定驳回其起诉。综上所述，被告对103号房屋具有完整的合法权益，且经生效判决认定，处置该房屋不存在任何侵权行为，没有过错。被告原本着照顾原告，在对该房屋作为遗产处分的情况下，考虑分给原告份额或相应价款，但因原告不能尽到赡养义务，被告不愿再将该房屋作为遗产，出卖房屋完全基于无奈。同时，原告在得知房屋被处置后，还多次骚扰被告正常生活，在原告住所门上写大字、堵门锁、破坏门禁、辱骂被告等等，在此希望原告认真反省自我，善待母亲，以回报父母养育之恩。经审理查明：被告系原告之母。被告之父陈殿甲于2011年去世。原告于2004年9月进行残疾人体检鉴定时，医院诊断结果为：右手腕下垂，手指大部功能丧失，左足呈内翻畸形，符合肢体残疾。2009年8月19日，原告领取残疾证。103号房屋原为被告家庭承租公房，于上世纪80年代承租。原告亦一直在该房屋居住。2012年12月20日，被告与北京房地集团有限公司签订《房屋买卖合同》，约定被告以成本价购买103号房屋，总建筑面积79．41平方米（含阳台3．7平方米），依据成本价，即每建筑平方米1560元，出售给被告，按照售房价格计算公司（含优惠）进行计算后，该套房屋售价为106504元。经查，2012年6月30日，原告向被告账户汇入10万元。2013年8月19日，103号房屋（建筑面积79．41平方米）登记在被告名下。原告认可购房时使用了被告的工龄。购房后，原告一家三口与被告共同在该房屋居住。原告称购房时其与被告口头商定所购房屋归原告所有，只是为了方便交纳物业费、供暖费等费用，才将房屋登记在被告名下，被告只是名义产权人；另称购房时被告没有告诉原告购房款除了10万元之外另有6000余元。被告不认可原告所称口头协议，称所收到的10万元不是购房款，是原告自愿打入被告账户的，该款项也未实际用于购房，被告此后曾经提出返还原告10万元，但原告拒绝出示账号。被告称其购房款来自两个女儿的资助和自有的存款。庭审中，被告提交其银行账户，显示其于2012年6月30日收到10万元后于2012年7月2日将该10万元转出，又于2012年9月29日收到30万元随即于当日转出，被告欲证明该款用于支付购房款。原告对此不认可。2016年7月9日，被告与案外人刘永刚签订房屋买卖合同，约定：被告将103号房屋以450万元的价格出售给刘永刚。2016年12月15日，被告出具收条认可收到103号楼公积金贷款120万元，并已收到刘永刚支付的购房款450万元。2016年11月2日，103号房屋登记到刘永刚名下。2017年2月15日，刘永刚将原告、闫桂青（原告前妻）、陈奕名以排除妨碍纠纷为由诉至本院，要求原告、闫桂青、陈奕名立即搬离103号房屋并将房屋交付给刘永刚，并要求原告、闫桂青（原告前妻）、陈奕名支付房屋使用费及迁出户口。本院于2017年7月6日作出（2017）京0105民初46133号民事判决，判决：1．原告。闫桂青、陈奕名于判决生效之日起7日内将103号房屋腾空交还刘永刚；2．原告。闫桂青、陈奕名于判决生效之日起10日内按每月8000元的标准支付2017年1月28日至实际腾房之日期间的房屋使用费；3．驳回刘永刚的其他诉讼请求。原告、闫桂青、陈奕名不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2017年11月22日作出（2017）京03民终12760号民事判决：驳回上诉，维持原判。经查，原告与闫桂青已于2018年8月22日协议离婚。案件审理中，原告称其已经于2019年11月底将房屋腾退。本案审理中，原告为证明被告在购房时同意只要原告交付钱款房屋就归原告，且在买房后同意给原告钱，提交如下三份录音：1．2017年2月9日，原告与被告通电话，原告称：”我跟你说啊，我现在没法搬，为什么啊，我这摊怎么办啊，我指着它吃饭呢，我这一弄走，我这饭怎么办啊？我没有饭碗了”被告称：”那你说你不搬怎么办啊，已经到这份上了”原告称：”您当时卖都没为我想一想啊，您真是我亲妈啊”被告称：”我说你是先搬走，搬走以后我去给你打钱去”原告称：”您先说您给我打多少钱，我听听”被告称：”到时候给你打不就知道了，你说你这来”原告称：”你这说哄孩子呢，妈，您给我说，您告诉我打多少钱”被告称：”到时候我就告诉你，知道吗？”原告称：”您到时候我一出去，您一分钱不打我，也是那么回事了”被告称：”我不可能不给你打啊”原告称：”所以说您给我说一个数啊听”被告称：”你搬走就给你打钱”原告称：”您就先给我说说听听吧”被告称：”我现在也不好受，你知道吗？”原告称：”我知道，您给我说一个数，要不然我领您看病去”被告称：”不用你领去，就是这么多年了吧，用你领看病去，你搬走我就给你打不就完了吗”原告称：”那不行，您得先给我说打多少钱，要不然您过来，咱俩谈”被告称：”我现在有病我过不去”原告称：”我去你那吧，我到你那谈”被告称：”不用”……2．2017年2月9日，原告与被告又通电话，原告称：”你看啊，现在我也不想说别的，我就想说一句，当时咱买房的时候，妈，你怎么说的啊，说我姐啊，不要这房，是吧，说完之后我才花钱买的，我出了10万块钱，是不是，妈？”被告称：”你出这钱我承认，这个以后再说吧，我现在有病我说不了”原告称：”不是，我是……”被告称：”我心血压心脏都不行”原告称：”咱又没吵架，咱慢慢说，是吧，当时我出了10万块钱，出完之后没过俩月，完了您就说，说我姐他们俩要钱，是吧？完我说行，要钱我也给，说多少钱啊，说12万，我就说12万也可以，我就把这12万拿出来给您，结果12万你又不同意，最后闹来闹去，最后您好，偷着把房给卖了，妈，您说合适吗？”被告称：”我跟你说啊，买房时候谁逼叫你拿钱了吗？”原告称：”妈，不对吧”被告称：”没叫你拿钱，你听我说，人要拿钱你不让拿，现在合着不是都我错了，你们都对”原告称：”不对吧，妈，咱这么分析啊，您听着，当时我把话再跟您学一遍，当时您怎么说的啊，说这个房是吧，我买是不是啊，当时是这么说的吧，让我买，完你们挤来挤去我买了，我买完这房子你们就说，这房子要钱，要钱也行，我说我给，给了呢，说问要多少钱啊，一人给6万一共12万就行，我说也行，给，完了你们又说那什么，等于我们三，就咱4个人见面时候，又反悔了，非要我涨，这个我买房和再给钱都是借的，这您也知道”被告称：”不跟你说了啊”。3．2017年3月7日，原告再次与被告通电话，原告称：”我问您一下，咱这房怎么解决啊？”被告称：”房子什么我不知道，你搬出去我……”原告称：”这说这房肯定知道，您肯定达不到目的”被告称：”怎么，不……”原告称：”你想啊，房子买的时候，您跟我在这说的，我只要买了房是不是，这房就归我，我俩姐都不跟我争，是吧？我姐也这么说的，要不我还不买呢”被告称：”买房时候我可没那么逼你，我跟你说陈德泉……”原告称：”您这别逼我，到时候您怎么说去啊”被告称：”我也不是不给你是不是，我就说……”原告称：”当时是这么说的吧……”被告称：”没说不给你”原告称：”妈，您听着，您是不是这么说的，你残疾，你俩姐都不跟你争房，当时我姐也这么说的，是不是啊”被告称：”那是多少年的事了，你别跟我说”原告称：”哟，妈哎”被告称：”你就直截了当跟我说咋回事儿吧”原告称：”这么说您都不认那什么，买房没俩月，我姐就开始说了，房必须得要钱，因为有他们一份，对吧？”被告称：”那你们怎么做你不知道啊”原告称：”哎哟”被告称：”你要不什么，人能给你争这房吗？”原告称：”妈，我再问一句，我跟你怎么做的啊，我怎么对不起您的啊？跟我说说”被告称：”你别说对不起，对不起谁，什么样谁不知道，你就直截了当的”原告称：”别说谁什么事，你就，您就我说说吧，我怎么对不起您？”……被告认可上述录音的真实性，不认可原告的证明目的，称被告曾经想过将售房款的一部分给原告，这是在双方均认可房屋属于被告所有的基础上被告才同意支付，双方在录音中未对房屋归属进行交流，仅就给付的售房款金额有异议，现被告不再同意支付款项；被告认可原告出款10万元，但该款是原告私自自愿打入被告账户，被告未将该款用于购房，也未认可房屋归原告，后来被告曾经提出返还给原告10万元，但原告拒绝提供账号，且原告所说的后续12万元并非事实。案件审理中，经被告申请，本院委托北京中衡司法鉴定所对原告民事行为能力鉴定，该鉴定所于2020年5月15日出具鉴定意见：被告患有心境障碍、抑郁发作，受所患疾病的影响，辨认能力削弱，评定为限制民事行为能力人。被告预交鉴定费4650元。鉴定过程中，原告姐姐陈桂华反映原告的情况为：”陈早年生长发育无异常，3、4岁时患小儿麻痹，愈后遗留右侧肢体跛行。7岁入学，成绩一般，初中毕业后曾短期工作几个月，后失业。约从1990年后跟父母一起经营水果生意。”以上事实，有《房屋买卖合同》、个人业务凭证、银行账户明细、房屋所有权证、不动产登记信息、鉴定意见书、（2017）京0105民初46133号民事判决书、（2017）京03民终12760号民事判决书等书证、录音资料及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，关于原告向被告转账的10万元是否用于购房。根据原告提交的录音证据，被告认可购房时原告出了10万元。从该10万元的给付时间2012年6月30日来看，与被告购房时间相符。该款项数额与房屋购买价格106504元亦大致相当。综上，本院认定原告向被告给付10万元实际用于购买案涉103号房屋。被告主张其账户于2012年9月29日收到的30万元用于购房，但并未提供该款项自己用于购房的证据，且该款项金额与实际购房款相差明显，被告亦未能合理解释，故本院对被告的该主张不予采信。关于原、被告是否商定涉案房屋购买后归原告所有。首先，双方就所购房屋权属并未通过书面方式明确约定。庭审中，原告证明双方存在口头约定的证据为其提交的三段电话录音，本院根据通话内容作如下分析论述：一、原告在通话中曾多次表示当时是原告买房，原告的姐姐表示不买，买了房就归原告，但上述均为原告个人表述，被告在录音中并未认可。二、原告反复表示”当时我出了10万块钱，出完之后没过俩月，完了您就说，说我姐他们俩要钱”“我买完这房子你们就说，这房子要钱，要钱也行，我说我给，给了呢，说问要多少钱啊，一人给6万一共12万就行”“买房没俩月，我姐就开始说了，房必须得要钱，因为有他们一份”，上述表示说明就如何购房及房屋权属问题，在购房时家庭成员之间是存在较大争议的。三、被告反复表达和强调”买房时候谁逼叫你拿钱了吗”“没叫你拿钱，你听我说，人要拿钱你不让拿”“买房时候我可没那么逼你”，亦可证实兄弟姐妹之间就谁来出钱有过争议。纵观上述购房过程可见：在购房之初，家庭内部就如何出资就存在较大争议；购房后短时间内其他家庭成员就曾主张对房屋的权益；上述争议在多年内无证据表明曾通过任何方式进行过化解或权利确认；以致矛盾演化为被告在不征求原告意见的情况下，将房屋出售给案外人。综上，本院对原告主张的双方曾商定购房后房屋权属归原告所有的主张不予采信。现被告未征求原告意见的情况下出售103号房屋，本院认为被告应给予原告一定经济补偿，理由如下：首先，原告在购房时进行了大部分的购房款出资，根据《房屋买卖合同》约定，房屋依据成本价每建筑平方米1560元出售，该房屋建筑面积将79．41平方米，故成本价计算为123879．6元，该房屋实际优惠后房屋售价为106504元，故优惠部分应为17375．6元。综上，原告出资占比约在80%。虽然家庭成员之间就如何出资有过争议，但通过电话录音中被告”人要拿钱你不让拿”的陈述，可据此判断购房时被告个人是欠缺购房的经济能力的，需要子女资助，原告的出资行为客观上帮助了被告实现购房目的。其次，原告的购房出资行为不能简单视为对被告的资助。根据原告身患残疾、初中毕业后曾长期失业、后跟父母经营水果生意等情况，可见原告的经济情况并不宽裕。原、被告电话录音中，原告称”这个我买房和再给钱都是借的，这您也知道”，本院对此予以采信。原告为被告购房出资而大额举债，不宜简单从资助被告购房来理解，即便无证据证明购房后权属归原告，从原告上述举债出资的事实出发，该行为包含一定的权利要求及表达的意思。再次，原告在购房后长期合家居住在103号房屋，购房后数月内姐姐问原告要钱，在某种意义上可理解为其他家庭成员对原告房屋权利人的身份认可但主张经济补偿，补偿事宜协商无果之后各家庭成员之间数年内未就房屋权属实际发生其他争议。由于原、被告系母子关系，在未签订书面协议的情况下，原告进行购房大部分出资，并长期稳定在所购房屋居住，家庭成员之间对房屋权利存在一定默契，数年内无人向其主张房屋权利，上述种种情况足以使原告对房屋权利产生虽可能与实际法律状况不符、但不违生活情理的认识和期待，上述认识和期待将在很大程度上使其在嗣后的房产投资选择上出现错误判断，由于原告居住期间本市经济快速发展，房产交易市场亦持续升温，原告很可能由此产生购房或其他投资机会的丧失。无论原、被告是何种法律关系，被告作为相对方对此均应负有一定责任，理应给予原告一定经济补偿，以免各方权利严重失衡。综上，本院结合原告购房出资状况、居住时间、房屋售价等情况酌定被告补偿原告150万元。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：一、被告毛颜杰于本判决生效之日起三十日内补偿原告陈德泉150万元；二、驳回原告陈德泉的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由原告陈德泉负担12500元（已交纳），由被告毛颜杰负担18300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 蔡 峰审判员 付瑞洁审判员 禹 雷二〇二〇年十月二十八日书记员 马 悦