广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初740号 原告：莫林健，男，1991年10月8日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：卢沛雄，广西富章律师事务所律师。 被告：何思颖，女，1986年7月5日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 第三人：梧州市壹心置业房地产有限公司，住所广西梧州市西堤三路**第****房。统一社会信用代码：91450405MA5LA2M99X。 法定代表人：苏烨彤，公司总经理。 委托诉讼代理人：李智恒，男，公司员工。 原告莫林健与被告何思颖、第三人梧州市壹心置业房地产有限公司（以下简称壹心公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫林健的委托诉讼代理人卢沛雄、第三人壹心公司的委托诉讼代理人李智恒到庭参加诉讼，被告何思颖经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告莫林健向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年8月23日签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议；2.被告向原告退还定金30000元；3.被告向原告返还中介服务费10000元；4.被告向原告支付违约金50000元（500000元×10%）；5.被告向原告赔偿合同履行后可得利益损失100000元（最终以司法评估价为准）6.本案全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年8月23日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，被告将其所有的位于梧州市的房产（商品房预售合同中的建筑面积96.87平方米），按套固定成交价50万元的价格出售给原告。双方签订房屋买卖合同后，原告向被告支付了定金3万元，但被告一直故意拖延办理过户手续，并通过第三人壹心公司明确表示不再出售该房屋给原告。为此，原告曾于2019年7月3日向梧州市长洲区人民法院起诉，当时双方达成庭外和解协议，被告同意继续履行合同，原告遂申请撤诉。事后，被告又表示不再出售该房屋给原告，且该房屋已开始施工装修。因被告的违约行为，导致原告不能取得本案房屋的所有权，合同目的已无法实现，被告的行为属于根本违约。根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第四条第（一）至第（三）项规定以及《合同法》第93条、第94条规定，被告已构成根本违约，原告有权依法解除双方签订的《房屋买卖合同》，被告应向原告退还定金30000元和中介服务费10000元，并支付物业成交价10%的违约金50000元（50万元×10%）。本案房屋的合同成交价为50万元，现房价已上涨至60万元左右（最终以司法评估价为准），依据《合同法》第113条的规定，被告应按房屋升值的差价标准，赔偿原告因未能取得本案房屋的可得利益损失。综上所述，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告莫林健向法庭提供的证据有： 1.原告身份证复印件，证明原告的身份情况； 2.被告身份证复印件，证明被告的身份情况； 3.房屋买卖合同、补充协议，证明原、被告约定本案的房屋买卖事宜的具体权利义务，被告已严重违约； 4.收据，证明被告已收取房屋定金30000元； 5.（2019）桂0405民初977号民事裁定书，证明原、被告曾就本案房屋买卖发生纠纷，双方和解后原告撤诉； 6.（2018）桂0405民初699号民事判决书，证明梧州市长洲区人民法院在类似案例中，支持购房人的房屋差价损失； 7.壹心公司的营业执照复印件，证明第三人壹心公司的工商登记情况。 被告何思颖未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 第三人壹心公司述称，对原告的诉请无异议。 第三人壹心公司向法庭提供的证据有： 1.微信聊天记录截图，证明第三人壹心公司多次和被告沟通，但被告一直没有办理房屋的过户手续； 2.第三人向原告出具的收款收据，证明原告向第三人支付中介费10000元。 被告何思颖经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃答辩、举证及对原告举证进行质证的权利。本院认为，原告提供的证据1-5、7，第三人壹心公司提供的证据1-2符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告莫林健通过第三人壹心公司的居间介绍，得知被告何思颖欲出售梧州市。2018年8月23日，原告莫林健（买方）与被告何思颖（卖方）、第三人壹心公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：一、被告何思颖将位于梧州市的房地产出售给原告莫林健，成交价为50万元。二、付款方式：1.签订本合同支付3万元作为定金，定金自动转为房款；2.首期房款（含定金），由买方为卖方垫资25万元，买方在还贷日直接存入卖方还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由卖方承担提前还贷所产生一切手续费用，该垫资款作为首付款；3.房价余款25万元，由买方申请银行按揭付款，买方签订本合同当天向经纪方支付5000元作为贷款服务费。三、物业交付：三方约定于2019年2月28日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续。四、合同三方的权利义务与违约责任：1.经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付10000元作为咨询及中介服务费；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退支付咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。2.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应双倍返还定金给买方，并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。3.买卖双方同意在签订本合同后，卖方将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至办理该物业交易过户手续当日。 签订合同当日，第三人壹心公司代原告莫林健向被告何思颖 支付定金3万元，被告出具《收据》确认收到上述款项。同日，原告向第三人壹心公司支付中介费10000元。 2019年1月28日，原告莫林健与被告何思颖、第三人壹心公司另行签订《补充协议》，约定更改为2019年5月15日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户等相关手续。 双方签订补充协议后，被告何思颖没有按照约定期限配合办理过户手续，原告于2019年7月3日诉至本院，案号为（2019）桂0405民初977号，后原告于2019年8月28日以双方达成和解为由撤回起诉，本院裁定予以准许。之后，第三人壹心公司的员工多次催促被告配合办理过户手续未果，故原告再次诉至本院成讼。在庭审过程中，原告、第三人均确认：原、被告先去不动产交易中心提交办理过户登记申请，与支付首期房款25万元用于解押同时进行。 本院认为，原告莫林健与被告何思颖签订《房屋买卖合同》，双方成立房屋买卖合同关系，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，是合法有效的，双方均应该按照合同约定履行合同义务。原告按照约定已支付定金3万元，原、被告双方在《补充协议》中变更约定在2019年5月15日前到房地产交易中心办理测绘鉴证等过户手续。被告经多次催促，至今未能配合到房产交易中心办理过户手续，构成违约，致使原告无法实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，原告可以解除合同，现原告要求解除双方于2018年8月23日签订的《房屋买卖合同》，以及于2019年1月28日签订的补充协议，合理合法，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告已收取原告定金3万元，双方解除上述合同后，被告应当予以返还。因此，原告要求被告返还已收取的定金3万元，合理合法，本院予以支持。 因被告的违约行为致使双方解除《房屋买卖合同》，被告应当承担违约责任。合同约定原告在签订合同时支付3万元作为定金，同时合同亦约定如被告因违约而无法将该物业售予原告的，应双倍返还定金给原告，并向原告支付该物业成交价的10%作为违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”现原告明确表示选择适用违约金条款，被告应当按合同约定的标准向原告支付违约金。另外，合同约定如被告或原告违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退支付咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。现被告因违约导致双方不能进行房屋交易，原告有权要求被告赔偿中介费损失。因此，原告要求被告支付违约金5万元，并赔偿中介费损失10000元，合理合法，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，关于被告是否应向原告赔偿可得利益损失，对此本院认为，首先，原告要求被告赔偿损失的，不得超过双方订立合同时预见或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。原告向被告购买梧州市的房屋，因房屋价格受市场、地段等因素影响，房屋价格上涨不是必然结果，故双方订立合同时无法预见被告违反合同必然会导致原告需以更高的价格购置同地段房屋。其次，原、被告在合同中约定了被告违约不出售房屋的违约金标准为房屋成交价10%，即50000元。原告要求被告支付违约金5万元，已足以弥补原告的损失。原告仅向被告支付定金3万元，如果其同时获得违约金5万元以及可得利益损失10万元的赔偿，则已过份高于原告造成的损失。因此，原告要求被告赔偿可得利益损失10万元，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告莫林健与被告何思颖于2018年8月23日签订的《房屋买卖合同》，以及于2019年1月28日签订的补充协议； 二、被告何思颖应向原告莫林健返还定金30000元； 三、被告何思颖应向原告莫林健赔偿中介费损失10000元； 四、被告何思颖应向原告莫林健支付违约金50000元； 五、驳回原告莫林健的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，公告费560元，合计9360元，由原告莫林健负担5616元，被告何思颖负担3744元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  杨慎瑜 人民陪审员  蔡日清 人民陪审员  黄鸿刚 二〇二〇年十月二十六日 法官 助理  谢廷耘 书 记 员  卢 英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。