宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初6363号 原告：李俊磊，男，1974年3月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：胡戬博，宁夏灵州律师事务所律师。 被告：汤宇群，女，1974年4月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告：罗鹏，男，1970年3月13日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 二被告共同委托诉讼代理人：李海，宁夏平瑞律师事务所律师。 原告李俊磊与被告汤宇群、罗鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人胡戬博，二被告的委托诉讼代理人李海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李俊磊向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原告与二被告于2010年10月20日签订的《购房协议书》合法有效；2.依法判令二被告继续履行上述《购房协议书》并协助原告将位于银川市金凤区××室房屋的产权过户到原告名下；3.判令二被告向原告支付原告代替被告缴纳的××室房屋增加面积补交的房款3355.56元，代缴的银川市物业专项维修资金1411元，代交的初始办理产权证的税金10878.59元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。 汤宇群、罗鹏答辩要点：1.该协议签署时双方均明确知晓涉案房产中18%的产权并不在被告名下，该协议侵犯了第三方政府的权益，应当认定为无效；2.原告并未按照协议的约定支付78万元房款；3.若认定该协议有效，则该协议第七条约定的条件尚未成就，应当驳回原告的诉讼请求。 查明的事实 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：二被告系夫妻关系。2010年8月16日，被告汤宇群（买受人）与银川市住房保障局（出卖人）签订《阅海万家项目销售合同》、《银川市阅海万家住宅项目共有产权补充协议》，约定购买位于银川市金凤区××室房屋一套，建筑面积140.02平方米，单价为每平方米3107元，总金额435042.14元；阅海万家住宅项目政府享有产权的份额比例为18%，买受人享有产权比例份额为82%。2010年9月19日，上述商品房销售合同在银川市房屋产权交易管理中心办理了登记备案。2010年10月20日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《购房协议书》，约定甲方自愿将坐落于银川市金凤区××室，面积143.37平方米的房屋出售给乙方；价格为790000元整，乙方于2010年10月20日支付780000元，甲方必须将于开发商签订并持有的所有证件、合同手续交付乙方，剩余10000元于办理房产过户手续时结清；甲方承担房产办理到甲方名下的所有费用，乙方承担房屋过户到乙方名下的费用，包含剩余18%产权的费用；甲方须于2010年11月10日前结清开发商处的全部购房款项，及时缴纳契税并积极到房管部门办理房产证，不得以非政策原因的任何理由拖延办理房产证；甲方须于开发商交房后三日内将房屋交付乙方使用；甲方取得房屋所有权证满五年之日起三个月内办理甲乙双方之间的房屋过户手续；因房屋价格在不断上涨，乙方倾其所有购买上述房屋，如甲方违约将给乙方造成巨大的经济损失，如甲方违约不再将房屋出售给乙方，不配合乙方过户实现物权，甲方应承担房价百分之三百的赔偿给乙方，如乙方中途反悔不购此房，所付房款甲方概不退还；因银川市房管部门政策变动导致不能及时过户的，双方均无违约责任，可协商按银川市房管部门新的政策办理过户，协议对双方的其他权利义务进行了约定。在原告与二被告签订购房协议的当日，原告通过银行转账、现金等方式支付给二被告购房款780000元，二被告向原告出具收款条一张，载明：“今收到李俊磊购买××室房款共计：柒拾捌万元整（780000元）。收款人：汤宇群，罗鹏，2010年10月20日。”二被告均在该收条上签字确认。2011年12月19日，被告汤宇群与银川市住房保障局签订《阅海万家补充协议》，确定案涉房屋实测面积141.1平方米，面积增加1.08平方米，应补交房款3355.56元，房屋最终总价为438397.7元，原告支付了该差价并于同日支付了物业专项维修资金1411元。2011年11月20日，原告办理了房屋验收、支付垃圾清运费、装修保证金、水费等物业费用，开始使用案涉房屋至今。2017年12月12日，被告汤宇群与银川市住房和城乡建设局签订《银川市阅海万家住宅项目政府产权销售协议》，约定购买政府产权比例18%，每平方米748元，总金额为105532元，原告支付了该款项。2017年12月14日，原告缴纳了案涉房屋的契税10878.59元。现案涉房屋已具备办理不动产权登记的条件，二被告未办理不动产权登记，不予协助原告办理房屋的过户登记手续，致使原告无法取得案涉房屋的不动产权登记证书。 判决的理由和结果 本院认为，原告与二被告就涉案房屋签订《购房协议书》，双方之间形成房屋买卖合同关系，在政府享有房屋的产权比例回购后，不存在损害第三人利益的情形，故本院确认该合同符合双方当事人意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应遵守合同约定履行权利和义务。根据合同约定，在案涉房屋具备办理不动产权登记证书的情形下，二被告至今未按合同约定办理案涉房屋的不动产权登记证书，致使合同约定的过户至原告名下的条件无法实现，二被告应遵循诚实信用原则，遵守合同约定及时履行合同义务，配合原告先将房屋办至被告汤宇群名下，后协助原告共同办理转让房屋的产权过户登记手续至原告名下，以使原告取得该交易房屋的所有权，实现双方协议的缔约目的，故对于原告主张过户的诉讼请求，本院予以支持。对原告主张的代被告补房屋面积差价的房款3355.56元，双方协议未约定该部分房款如何承担，原告支付该部分房款应视为双方就该房款的约定为原告承担，且案涉房屋面积增加后未超出双方合同约定的143.37平方米，故对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的已代被告补交的案涉房屋维修基金1411元及契税10878.59元，根据合同约定，维修基金及契税均系办理到被告汤宇群名下必须支出的费用，根据协议约定，该费用应由二被告承担，故本院予以支持该项诉讼请求。对于被告的抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下： 一、原告李俊磊与被告汤宇群、罗鹏于2010年10月20日签订的《购房协议书》合法有效； 二、被告汤宇群、罗鹏于本判决生效之日起十五日内协助为原告李俊磊办理位于银川市金凤区××室房屋的房屋产权过户登记手续； 三、被告汤宇群、罗鹏于本判决生效之日起十五日内支付原告李俊磊代缴的银川市金凤区××室房屋的银川市物业专项维修基金1411元及契税10878.59元； 四、驳回原告李俊磊的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费192元，减半收取计96元，财产保全费4470元，由被告汤宇群、罗鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  常云超 二〇二〇年十月二十二日 书记员  汪 娟 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。