辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0102民初7079号原告：刘天一，男，1967年9月16日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：王伟，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹鸣鹤，辽宁铭迅律师事务所律师。原告：鲍淑玲，女，1967年12月5日出生，蒙古族，住同上。委托诉讼代理人：王伟，辽宁铭迅律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹鸣鹤，辽宁铭迅律师事务所律师。被告：吴娜，女，1985年12月2日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：徐锋镖，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘洪伟，辽宁盛恒律师事务所律师。被告：李垞，男，1985年7月8日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：徐锋镖，辽宁盛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘洪伟，辽宁盛恒律师事务所律师。第三人：刘利萍，女，1965年8月17日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。原告刘天一、鲍淑玲与被告吴娜、李垞、第三人刘利萍物权保护纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘天一、鲍淑玲及其二人共同的委托诉讼代理人王伟、尹鸣鹤，被告吴娜、李垞以及二人共同的委托诉讼代理人徐锋镖、潘洪伟，第三人刘利萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘天一、鲍淑玲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按案涉商铺现值的14%给付原告70万元人民币；2.请求判令被告按案涉商铺租金总额的14%向原告支付租金28,000元人民币，共计72.8万元；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求判令被告按案涉商铺现值的14.41%给付原告97.847万元人民币；将第2项诉讼请求变更为：请求判令被告按案涉商铺租金总额的14.41%向原告支付租金54,052元。事实与理由：2017年7月，原告和被告吴娜、第三人刘利萍口头约定：三方共同投资，购买沈阳市和平区长白二街263甲3-4号商铺。按最初出资比例拥有商铺所有权的份额，按份在产权证上署名。购买后吴娜用于开诊，按所占有商铺所有权份额收取各自的租金。总房款416万，首付208万，贷款208万，首付款中原告出资30万元，第三人出资40万元，刘天辉出资5万元，其余由被告吴娜出资。刘天辉放弃5万元所占份额，所占份额归吴娜，5万元算作借给吴娜。为了办理贷款方便，以被告吴娜名义办理贷款，原告每月3313元把钱交给吴娜还贷。现房产所有权人为李坨、吴娜。2017年8月共同投资购房后，由于吴娜在交付首付款时承诺替第三人刘利萍垫付两年贷款但未能兑现，吴娜与第三人发生争议，导致由吴娜拟制的《共同投资商铺协议书》没签成。2018年7月末，开发商将案涉商铺交给吴娜，吴娜用于经营口腔诊所。吴娜开会宣布：第一，第三人刘利萍及其儿子赵爽当初出资的40万变成30万，退回10万，按30万享有房屋的份额而且需要分担贷款买房的利息；第二，原告刘天一及其爱人鲍淑玲女儿刘美茹出资30万还贷30万所占的份额改成按照30万享有房屋的份额，已经还贷将近两年的贷款不用还了;第三，原定在产权证上署名为：‘吴娜，赵爽，刘美茹’变成只写吴娜名字。被告吴娜的行为明显违反当初的约定，严重毁约。在多次沟通无果的情况下，2019年4月28日第三人刘利萍无奈退出，吴娜返给第三人60万元。2019年4月7日，原告与被告吴娜、李坨签订《初步意向合同》，确认原告最初出资30万元，占房产份额14%。约定《初步意向合同》签订之日起6个月未签订正式合同，则《初步意向合同》作废。由于被告以各种理由进行推脱，原告与被告之间未能签订正式合同。至今原告也未收到被告给付的租金。现由于第三人已经撤回投资，三方之间已无再继续合作下去的可能。原告要求被告按首付款的出资比例，按案涉商铺的现值计算给付原告人民币70万元，并向原告支付租金28,000元。综上，原告为维护自身的合法权益，无奈诉至法院，请求法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告吴娜、李垞辩称，因答辩人与原告事实上无法合作，答辩人同意原告撤回投资，但对于原告提出的按商铺14.41%价值给付97.847万元并支付租金的诉讼请求不能认可，理由如下：一、原告鲍淑玲主体不适格。答辩人与原告刘天一之间存在投资关系，并签订了《初步意向合同》，但与原告鲍淑玲无关，所以鲍淑玲作为本案原告主体不适格。二、原告主张按商铺现值的14.41%给付97.847万元没有依据。1.双方之间权利义务关系应当以2019年4月7日签订的《初步意向合同》约定内容为准。2019年4月7日，原告刘天一与答辩人经平等协商，签订了《初步意向合同》（以下简称“意向合同”）。该份意向合同是双方真实意思表示，签订后具有法律效力。意向合同第六条约定，本协议自甲乙双方签字后生效。在此之前双方曾签订的合同宣布无效，并以本协议作为有效协议。意向合同生效后，双方再未达成任何协议，所以双方之间的法律关系应当以意向合同约定内容为准。2.意向合同约定原告在抵押注销后才能成为共有权人。意向合同第二条第2项约定，当原告每月按时还清全数贷款时，待抵押权消失后，原告成为房产的按份共有人，占比14%。根据这一约定，原告成为共有人的条件及时间均未成就。并且《物权法》规定不动产所有权应当以登记为准，所以，原告并未成为涉案房产的共有人，无权按14.41%的份额主张权利。3.原告只能主张返还投资本金，对此意向合同有明确约定。意向合同第四条第2项约定，如果原告未按时履约次数达到3次，则视为原告自动放弃按份共有人身份，答辩人有权选择将原告的出资全额退回并不予赔偿。合同生效后，原告只付了三期款项，自2019年6月15日之后就没有再支付还款，至今已近一年，所以原告违约在先，根据合同约定原告只能主张投资本金376,199元，无权提出赔偿损失。4.房产事实上价值仅有253万元。涉案房产当时购买价格为4,163,552元，现银行贷款余额1,623,632.43元，现值2,539,919.57元。贷款期限120期，原告只偿还了23期，尚有97期贷款未还，偿还部分不足四分之一，现原告主张按14.41%份额计算为97.847万元无任何事实根据。三、支付租金无法律依据。1.合同未约定租金内容。作为双方权利义务汇总的意向合同并没有约定答辩人有支付给原告租金的义务，只是约定日后双方另行协商，所以，原告请求支付租金无合同依据。2.原告不具备主张租金的主体资格。根据法律规定，本案中原告只有成为房屋产权人后才具备主张租金的权利。现原告违约在先，属于主动放弃共有人身份。另外，原告的第一项诉求要求返还出资，双方之间的合作基础已经不存在，原告无权再主张房屋租金等在内的任何收益。综上，由于原告违约在先，除返还出资款本金外，无权主张任何赔偿及租金。同时由于原告及第三人的违约，打乱了答辩人资金使用计划，只能另行借款支付房贷，需要额外支付利息。加上今年疫情出现，经营受到严重影响，在此答辩人请求法院依法驳回原告不合理部分的诉讼请求。（均答）第三人刘利萍述称，当时是二原告、二被告和我三份出资，我拿了40万元，二原告是30万元，首付款剩下都是二被告拿的，后来有矛盾我就退出来了，就是他们双方之间的事情了。经审理查明，2017年，原告刘天一、鲍淑玲与被告吴娜、李垞以及第三人刘利萍，三方达成口头协议，共同出资购买位于沈阳市和平区长白二街263甲3-4号（建筑面积251.49平方米）商业网点一处。2017年6月30日，被告吴娜、李垞作为买受人与沈阳世耀房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定由被告吴娜、李垞购买前述商业网点，单价为每平方米16,555.54元，总金额为4,163,552元，签合同当日交齐首付款2,083,552元，余款208万元办理商业贷款。首付款中包括原告刘天一、鲍淑玲出资的30万元，被告吴娜、李垞出资的1,383,552元，被告刘利萍出资的40万元。案涉房屋于每月20日偿还贷款，每月还款额为22,967.12元。原告刘天一、鲍淑玲向被告吴娜、李垞交纳每月贷款3,313元，其余贷款由被告吴娜、李垞交纳，第三人刘利萍未出资贷款。后因产生矛盾，第三人刘利萍退出。原告共出资自2017年7月31日至2019年6月15日期间，共23期的贷款，共计76,199元。案涉房屋交房后，一直由二被告使用。二被告对房屋装修后，用于经营沈阳和平吴娜口腔诊所，该诊所于2018年8月27日成立。2019年4月7日，被告吴娜、李垞（甲方）与原告刘天一（乙方）签订《初步意向合同》，约定：甲、乙双方现有意对位于沈阳市和平区长白二街263号3-4门市房进行按份共有的产权分配；当乙方每月按时还清该房产的全数贷款额度时，待抵押权消失后，乙方成为房产的按份共有人，占比14%；本协议是正本合同的主要依据，详文条款以正本合同为主，正本合同应对回购、房租确定、房产费用承担等一系列必要问题进行明确；甲乙双方应在本协议签订之日起6个月内签订正本合同，若自本协议签订之日起6个月内未能成功签订正本合同，本协议失效。另，案件审理过程中，原告申请对案涉房屋价值进行评估。经本院委托辽宁润兴房地产土地评估有限公司进行评估，该公司于2020年7月23日出具《评估报告》，评定：案涉房产单价为25,952/平方米，总价为6,526,668元。后被告申请复议。该公司于2020年9月1日出具《书面复议答复》，认为评估报告的房屋市场价值评估结果是客观合理的。其中记载：评估结果为价值时点现状下的房地产市场价值，评估结果包含分摊的土地使用权价值、与建筑物不可分离的附属设施价值，估价结果不可简单看成装修部分价值与非装修部分价值的加和。原告支付评估费16,935元。现原告诉至法院，主张由被告按照14.41%的比例给付原告房屋现价值和租金。本院认为，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。本案中，从庭审中原、被告及第三人的陈述来看，系三方共同出资购买案涉房屋，后第三人刘利萍退出，由原、被告继续对案涉房屋各自出资，原、被告之间应属于个人合伙关系。现原告主张不再合作，被告同意，由此，本案应解决的就是双方合伙终止后合伙财产的分割问题。关于财产分割比例。原告主张占有14.41%的份额，被告主张应按照《初步意向合同》中的约定，由原告占有14%份额。首先，根据《初步意向合同》第七条约定，“甲乙双方应在本协议签订之日起6个月内签订正本合同，若自本协议签订之日起6个月内未能成功签订正本合同，本协议失效”，原、被告在该意向合同后六个月内并未签订其他正式合同，因此，依照双方约定，意向合同已对双方无约束力。其次，因意向合同未生效，故应视为双方就分配比例未约定，应以出资比例为准。原告首付款出资30万元，首付款总额为2,083,552元，原告在首付款中的出资额占首付款比例为14.4%；原告每月贷款出资3,313元，每月贷款总额为22,967.12元，原告每月在还贷款中的出资额占每月贷款比例为14.42%。考虑到案涉房屋首付款及贷款金额基本一致，且原告仅参与偿还了部分贷款，本院以首付款中原告出资额的比例14.4%作为其分割财产的依据。关于分割财产的数额。首先，双方合伙终止的时间认定。虽意向合同约定有签订后6个月内签订正本合同，但因双方矛盾，原告自2019年7月份再未出资过贷款，由此，双方实则已于2019年6月底不再合作，本院以该时间作为双方合伙终止的时间。其次，应清算财产范围的认定。双方合伙的事务即投资案涉房产，因此，合伙终止时案涉房产的价值应为合伙清算的财产，同时，因房屋一直由被告使用，被告并未举证双方均认可由被告无偿使用，且房屋的使用亦是一种价值，因此，房屋自被告经营诊所成立时2018年9月份起的租金价值亦应作为合伙清算的财产。最后，原告应享有的具体数额。关于房产在合伙终止时的价值，因双方共同投资的为清水房，不包括房屋的装修、附属设施等，因此，该价值应仅为扣除贷款后的清水房价值。原告申请对案涉房屋评估的价值6,526,668元为2020年7月21日时的房屋现价值，考虑到房屋处于持续增值状态，且评估价值中包含有非原告出资的装修及其他附属设施价值，本院酌定从评估价值中扣除80万元，故在2019年6月底的案涉房屋清水房价值为5,726,668元。同时，扣除在2019年6月底时房屋尚余的贷款1,853,303.63元，应清算的房屋价值为3,873,364.37元，原告应占有该价值的14.4%。鉴于案涉房屋双方均同意归被告所有，并继续由被告使用，因此，应由被告给付原告房屋价值14.4%的折价款，即557,764.47元（3,873,364.37元×14.4%）。关于自2018年9月份起至2019年6月底的租金价值，因被告曾向原告以微信形式发送过各合伙人每年所占租金的数额，虽被告主张对此表格各方并未最终确认，但该表格中所载年租金18万元应属其自认价格，且原告对此亦认可，由此，自2018年9月份起至2019年6月底的租金价值应为15万元（18万元÷12个月×10个月）。鉴于案涉房屋一直由被告使用，因此，被告应向原告支付原告所占份额的租金价值，即21,600元（15万元×14.4%）。关于评估费16,935元，鉴于本院部分采用了原告申请评估的评估结果，且系因双方就案涉房屋意见不一致才引起本案评估，从公平角度考虑，本院确定由原、被告各自承担评估费的一半。依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十四条规定，判决如下：一、被告吴娜、李垞于本判决生效之日起十日内给付原告刘天一、鲍淑玲房屋价值折价款557,764.47元；二、被告吴娜、李垞于本判决生效之日起十日内给付原告刘天一、鲍淑玲租金价值21,600元；三、被告吴娜、李垞于本判决生效之日起十日内给付原告刘天一、鲍淑玲评估费8,467.5元；四、驳回原告刘天一、鲍淑玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7,047元，由被告吴娜、李垞负担4,797元，由原告刘天一、鲍淑玲负担2,250元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  刘凤二〇二〇年十月十五日法官助理姜立娟书记员张锐妍附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第三十条个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第五十四条合伙人退伙时分割的合伙财产，应当包括合伙时投入的财产和合伙期间积累的财产，以及合伙期间的债权和债务。入伙的原物退伙时原则上应予退还；一次清退有困难的，可以分批分期清退；退还原物确有困难的，可以折价处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。