广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初8865号原告：杨雪莲，女，1975年6月16日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广州云梯地产开发有限公司（原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司），住所地广州市白云区机场路航云北街自编******，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：梁国锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。原告杨雪莲与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，适用小额诉讼程序于2020年7月10日公开开庭进行审理，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序再次公开开庭进行审理，原告杨雪莲的委托诉讼代理人王美舟到庭参加两次庭审，被告云梯公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。杨雪莲向本院提出诉讼请求：1.请求判令云梯公司向杨雪莲支付按每日总房款565026元万分之一从2018年1月1日计至2019年5月27日期间的延迟交楼违约金28873元；2.请求判令云梯公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年3月3日杨雪莲和云梯公司签订了认购书，约定杨雪莲购买云梯公司开发的坐落于花都颐和山庄xx房，确认商品房买卖合同及其补充协议所有条款在云梯公司售楼部公示，该合同范本中约定云梯公司逾期交楼自逾期之日起每日按照总房款万分之一支付违约金给杨雪莲。认购书约定云梯公司应于2017年12月31日前交付房屋给杨雪莲使用。认购书签订后，杨雪莲于2016年12月19日付清了全部房款，但因云梯公司原因双方至今没有办理网签手续，云梯公司至今未通知杨雪莲办理网签手续。2017年8月25日云梯公司致函杨雪莲同意按照商品房买卖合同约定标准支付逾期交楼违约给杨雪莲。2017年10月12日云梯公司向杨雪莲承诺同意商品房买卖合同第14条约定标准即按照每日总房款0.01%支付逾期交楼违约金给杨雪莲。2019年5月27日，云梯公司交付该房屋给杨雪莲。在杨雪莲已经付清全款且办理收楼，且网签有利于杨雪莲的情况下，云梯公司并无举证证明至今未能网签不能归责于杨雪莲。云梯公司在《回复意见》中确认因抵押原因造成部分业主房屋不能网签，且无催告杨雪莲网签，云梯公司告知因合同范本修改至今不能网签，故责任在于云梯公司。根据《合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”的规定，因为云梯公司原因造成不能网签，视为认购书约定的交楼期限前提条件成就，且云梯公司同意按照商品房买卖合同第14条约定标准支付逾期交楼违约金，则双方达成合意。云梯公司的行为已构成违约，应当承担违约责任，请求法院依法支持杨雪莲的请求。2020年6月杨雪莲与云梯公司已办理网签，交楼时间与认购书约定的交楼时间一致，逾期交楼违约金与合同约定一致，但网签合同云梯公司没有给我方。云梯公司辩称，我方与杨雪莲最新签署的合同约定交付时间是2020年9月30日，我方不存在逾期交房。根据合同14条约定了违约责任，应按照合同约定支付违约金。本院经审理认定事实如下：云梯公司是位于广州市花都梯面镇xx房的开发商。2016年3月3日，云梯公司（甲方、发展商）的代理方广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和房产公司）与杨雪莲（乙方、认购方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》约定，认购单元位于云梯山庄xx房，乙方选择一次性付款，优惠后总房价款为565026元，乙方于签署认购书之日起7日内，即2016年3月10日前付清全部房款。乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件或公司营业执照、法定代表人身份证明及有关代理人的授权委托书、身份证明、未成年人购房由监护人办理并提交监护人公证书，以及首期楼款收据并缴交有关房地产税费及综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2017年12月31前交付乙方使用。本认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力。2016年12月19日，颐和房产公司出具收款收据，载明收到杨雪莲房款565026元。庭审中，双方一致确认杨雪莲于2019年5月27日收楼。云梯公司确认涉案房屋所在的楼宇尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》,以及尚未办妥永久用电。杨雪莲要求对逾期交楼违约金进行调整，不以总房价款的2%为限。诉讼中，依照杨雪莲的申请，本院向广州市规划和自然资源局花都分局发函调查涉案房屋的抵押登记情况，该局向本院复函称，花都xx房于2015年11月6日办理了在建工程抵押权登记，开发企业为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，抵押权人为中国建设银行股份有限公司广州白云支行，2017年11月21日办理了在建工程抵押权注销登记。云梯公司提交一份签订日期为2020年6月16日的《广州市商品房买卖合同（预售）》拟证明其不存在逾期交房的情况，该合同乙方处有杨雪莲签名，云梯公司未在甲方处盖章。合同第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2020年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费公摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十六条物业专项维修资金：乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为主合同补充协议，其中第二条双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除主合同，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除主合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第五条双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）、按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）、付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）、乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第七条主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对该商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日或合同约定的交楼日（二者以日期较前者为准）起三日内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照合同的约定向乙方交付了该商品房。第八条主合同第十七条变更为：乙方未按《收楼通知书》规定的日期收楼的，应视同甲方已于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按主合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。此外，合同还对其他内容进行了约定。云梯公司认为交楼日期应当以上述商品房买卖合同中约定的为准。杨雪莲陈述,我方确认该合同是真实的，但合同上面没有云梯公司的盖章，合同完整部分还包括我方提交的补充协议，应以认购书上的交楼时间为准。杨雪莲提交《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书的补充协议》拟证明其上述陈述，杨雪莲在乙方处签名，甲方处无任何签名、盖章。合同中载明，认购书约定的交楼日期与其后签订的《商品房买卖合同》约定不一致的，以认购书约定的交楼日期为准。云梯公司对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，云梯公司认为其没有同意补充协议上的约定。本院认为，杨雪莲与云梯公司签订的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方争议主要在于约定的交付时间是2017年12月31日还是2020年9月30日，双方在认购书中约定“该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2017年12月31前交付乙方使用”，杨雪莲已在2016年付清了房价款，依照本院调查的事实，涉案房屋办理了在建工程抵押直至2017年11月21日才涂销抵押登记，本案中无证据显示涂销抵押后云梯公司积极与杨雪莲协商签署《商品房买卖合同》，故在杨雪莲已经付清了房价款履行了买方的主要义务的情况下，未能及时签署《商品房买卖合同》不可归责于买方，云梯公司要求以《商品房买卖合同》中的“2020年9月30日”作为认定交付时间的依据显然不公平不合理，本院对云梯公司的主张不予采纳，本院认定交付时间应是2017年12月31日前。云梯公司未于双方约定的交付日期届满之前向杨雪莲交付符合法定交付条件的房屋构成违约，应承担违约责任，云梯公司应向杨雪莲支付逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金是否应当以总房价款2%为限。虽然合同约定“延期交房的违约责任：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”,但涉案房屋所在的楼宇至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用电，对此云梯公司不能给出明确的答复，若以总房款的百分之二为限计算违约金,显然有违公平合理、诚实信用原则,以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补云梯公司违约给杨雪莲所造成的损失,故杨雪莲请求对逾期交楼违约金计算标准进行调整合法有据,本院予以采纳。杨雪莲已于2019年5月27日收楼，综合本案案情,将逾期交楼违约金的计算标准酌情调整为按每日总房价款的万分之一、自2018年1月1日起计算至2019年5月27日（共512天），违约金数额为28929元（565026元×0.01%×512天）。因此，杨雪莲请求云梯公司支付逾期交楼违约金28873元，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨雪莲支付逾期交楼违约金28873元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十月十五日法官助理李诗琪书记员孙诗韵