广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3745号原告：广州市番禺区**物业管理有限公司，住所广州市番禺区市桥街禺山大道******，统一社会信用代码：914401017163213524。法定代表人：何话文。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：林色满，广东权晔律师事务所实习人员。被告：邱**，男，1969年6月15日出生，汉族，住，住广州市番禺区/div>原告广州市番禺区**物业管理有限公司（以下简称“**物业公司”）诉被告邱**物业管理服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展繁简分流改革试点工作的决定》依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告**物业公司的委托诉讼代理人郑秀琴到庭参加诉讼；被告邱**经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告**物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年l月1日至2016年11月15日的物业管理费为4126.5元，公摊水电费42.76元，合计为4169.26元。2、被告向原告支付逾期违约金4126.5元（逾期产生的利息按照双方约定的千分之一计算）。事实与理由：被告是广州市番禺区大石镇洛溪村华荟明苑业主，面积为141.08㎡。原告与广州市番禺区**房地产开发有限公司签订的《委托管理华荟明苑小区物业的协议》进驻小区，为小区服务，并与被告签订了《物业管理服务协议》，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的物业管理相关服务，为华荟明苑小区提供了相应的物业管理服务。但是，自2015年l月1日起，被告停止缴纳物业服务费，截至2016年11月15日，被告已拖欠物业费22个月，《物业服务协议》第二条第二、三款约定及《关于调升华荟明苑物业管理费的报告》，物业收费标准为：楼梯住宅收取标准为1.3元/月/平方米，电梯为l.6元/月/平方米，商业物业管理费为3.75元/月/平方米，共计欠缴物业服务费4126.5元，根据合同第八条第三款的规定，逾期产生的利息按照日百分之一计算，原告只诉等额本金，被告共计产生违约金4126.5元（暂计至2019年9月30日）。被告无故拖欠物业服务费和电费，经原告多次书面、电话等方式催告，被告均置之不理。被告的行为侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。本院经审查原告**物业公司提交证据并结合其庭审陈述，认定事实如下：原告**物业公司是具有物业服务资质的有限公司，资质等级为三级。广州市番禺区大石镇洛溪村华荟明苑18幢601房的建筑面积为141.10平方米，业主为被告邱**。2002年1月15日，涉案物业开发商广州市番禺区**房地产开发有限公司通知原告**物业公司被告邱**已结清到期应付房款，可以办理收楼手续。同日，原告**物业公司与被告邱**办理收楼手续，双方签订《物业交接书》，确认被告愿意遵守《华荟明苑管理公约》、《华荟明苑住宅管理守则》、《商品房管理细则》内的条款，并承担自收楼后的全部费用等。2002年1月15日，原告**物业公司与被告邱**签订《物业管理服务协议》一份，该协议约定计费建筑面积为142.28平方米。该协议第三条约定无电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.95元计算,于每月的5日前缴纳物业管理费，第八条约定如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。上述《物业管理服务协议》还对其他相关事项进行了约定。2003年1月1日，原告与广州市番禺区**房地产开发有限公司签订《委托管理华荟明苑小区物业的协议》，广州市番禺区**房地产开发有限公司委托原告对涉案小区进行物业管理，委托管理期限自2001年11月3日开始，结束时间未约定。在小区入住率达到一定程度时，乙方应尽快组织建立小区业主管理委员会。协议对其他事项也做了约定。原告于2016年11月15日从华荟明苑小区撤场，现华荟明苑小区由其他物业公司提供物业服务。广州市番禺区物价局向原告出具《广东省收费许可证》，收费项目中的“多层住宅（不带电梯）”物业管理费为0.90元/平方米/月，备注：住宅大楼内公用水、电费及电梯电费、自来水的二次加压用电费由本楼住（用）户合理分摊。原告拟于2015年1月1日调增了物业管理服务费的收费标准，其中电梯住宅物业费从1.10元/平方米/月调增至1.30元/平方米/月，原告于2014年12月16日就调增物业管理服务费一事向广州市番禺区发展和改革局进行报告，广州市番禺区物价局、广州市番禺区发展和改革局在其报告左下角盖章。关于公摊电费的收费问题，原告提交关于公摊电费的说明，表示供电部门每两个月收取一次电费，公摊电费按照电费发票上的金额除以总户数（共24户）计算出来，每户每月的公摊电费为1-2元，原告同时提供其自行打印的2014年7月3日至2016年11月3日18幢住户电费分摊表予以证实。2018年2月12日，原告向被告通过邮寄挂号信的方式追缴2015年1月1日至2016年的11月30日物业管理费（含滞纳金）7508.45元，2014年8月1日至2016年10月31日的公摊电费（含滞纳金）69.24元。原告诉称其多次通过书面、电话进行追缴，但未提交相关证据予以证明。原告在庭审中表示涉案房屋为电梯房，但在庭后重新书面确认涉案房屋为楼梯房。原告及其委托诉讼代理人表示可保证庭审陈述及提交证据的真实性。因被告未出庭抗辩，本院应推定原告陈述的真实性。如事后有证据证实原告及其委托诉讼代理人存在虚假陈述情形的，本院将依法追究原告及其委托诉讼代理人的法律责任。以上事实有当事人所提供的证据及庭审笔录为证。本院认为：原告于2002年1月15日与被告签订《物业管理服务协议》，于2003年6月1日与开发商签订《委托管理华荟明苑小区物业的协议》，后者为涉案小区的前期物业服务合同，两份协议均对被告具有法律约束力。但因原告与被告签订的协议在前，原告与被告不得在之后签订的前期物业服务合同故意设立减轻自身责任、加重业主义务的条款以损害被告的利益，故原告于2003年6月1日与开发商签订的《委托管理华荟明苑小区物业的协议》中减轻自身责任、加重业主义务的条款，依法对被告不产生法律效力。原告已为涉案小区提供物业管理服务，被告依约应向原告支付物业管理费，涉案小区的前期物业服务合同未约定物业服务费收费标准，原告与被告签订的协议约定物业服务费为0.95元/平方米/月。原告提供已向广州市番禺区发展和改革局、广州市番禺区物价局报备的调升物业管理费的报告，主张自2015年1月1日将楼梯住宅物业管理费调升至1.30/平方米/月，本院依法予以确认。涉案房屋的建筑面积为141.10平方米，每月的物业管理费为183.43元。原告主张被告拖欠2015年1月1日至2016年11月15日的物业管理费，共22.5个月，物业管理费合计为4127.18元。原告仅主张被告向其支付物业管理费4126.5元，为其对自身权益的合法处分，本院依法予以确认。原告主张被告应缴纳2015年1月1日至2016年11月15日期间的公摊电费42.76元在合理范围，故本院对原告的此项主张也予以支持。被告应向原告缴纳2015年1月1日至2016年11月15日物业管理费4126.5元及公摊电费42.76元。被告邱**接受了原告提供的物业管理服务但未支付对价给原告，给原告造成相应的损失，除支付拖欠的物业服务费外，本还应支付滞纳金或违约金给原告。但本院考虑到被告只是普通业主，并非法律专业人士，被告拒交物业服务费可能系事出有因，且原告从涉案物业小区撤场后，被告即便拟向原告缴纳物业管理费也不方便，故对原告要求被告支付逾期缴款违约金的主张，本院酌情不予支持。被告邱**经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自行放弃相应的抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告邱**应当在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市番禺区**物业管理有限公司支付2015年1月1日至2016年11月15日的物业管理服务费4126.5元及公摊电费42.76元；二、驳回原告广州市番禺区**物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由被告邱**负担。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二〇年十月二十九日书记员 何震宇