广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4198号原告：杨通锦，男，1982年1月27日出生，侗族，住广东省广州市天河区。委托代理人：肖武松、黄嘉慧，分别系广东大洲律师事务所律师、实习律师。被告：黄惠芳，女，1972年10月5日出生，汉族，住广东省揭阳市揭**。原告杨通锦诉被告黄惠芳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨通锦及其委托代理人肖武松、黄嘉慧，被告黄惠芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨通锦诉称：2017年2月4日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于广州市天河区*商业街自编787号首层建筑门牌××共两间商铺出租给原告，租期自2017年2月1日至2022年1月31日。2017年8月初，原告与案外人张**约定，原告将前述铺位以100000元（含原告支付给被告的54000元的押金、2017年8月1日至8月7日期间的商铺租金6300元、商铺装修及经营设备对价39700元）的价格转让给张**，由张**另行与被告签订租赁合同，原告自2017年8月8日起退出不再承租前述商铺。被告知悉后强行向原告索要茶水费40000元，并威胁如不给就不同意商铺转让。原告无奈之下只好于2017年8月7日通过银行转账33000元、微信转账7000元的方式向被告支付了共计40000元。被告于收到40000元茶水费当日将原告支付54000元押金的收据及合同原件收回，同时出具了一张金额为54000元的押金收据给张**，并于2017年8月8日与张**就前述商铺签订了《商铺租赁合同》。2017年8月15日，因被告未向其上一手出租人广州市天河区裕丰物业管理（下简称裕丰物业）支付租金及水电费而被裕丰物业停水停电和封铺。张**与裕丰物业、原告及被告沟通无果后，于2017年8月16日向法院提起诉讼。法院以（2017）粤0106民初20079号案件受理，并于2018年8月10日作出判决，判令原告返还张**转让费27790元并负担受理费500元。原告不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院于2019年4月16日作出（2019）粤01民终45号民事判决，判决驳回上诉、维持原判，二审受理费500元亦由原告负担。原告在前述判决生效后履行了判决义务。原告认为，被告收取原告40000元茶水费没有任何事实和法律依据，理应退还。同时，因被告自身过错导致张**提起诉讼，致使原告受牵连承担了返还张**转让费27790元及负担一、二审诉讼费共1000元的法律责任，此损失亦应由被告赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：一、被告立即向原告返还茶水费40000元并赔偿转让费损失27790元、诉讼费损失1000元，共计68790元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告黄惠芳辩称：一、原告要求被告退回40000元茶水费的诉讼请求缺乏事实和法律依据。2017年8月5日，原告在被告不知情也未同意的情况下将商铺转让给张**，后原告于2017年8月7日找到被告，以生意不太好、亏损严重为由，要求提前解除双方的租赁合同并向被告支付40000元作为解除合同的违约损失补偿/赔偿，但需要被告与张**另行签订租赁合同。被告认为根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，原告未经同意擅自转租或提前解除合同，被告可没收原告交付的54000元押金。考虑到押金与40000元赔偿金额相当，出于同情，被告同意了原告的请求并与张**另行签订了租赁合同，同时解除了与原告的租赁合同关系。综上，原告支付的40000元是原告违约后与被告协商而自愿支付的违约赔偿金/损失补偿，现原告要求退还该款项，没有事实和法律依据。二、原告要求被告赔偿27790元损失的诉讼请求没有事实和法律依据。原告主张的27790元损失，实际上是法院判决其退还张**的转让费，该转让费是原告与张**自行协商的，是否虚高、实际价值是多少，并非被告可以控制、预见的。同时，法院没有判决原告退还全部转让费，实际上原告还从该转让中获利10000余元，商铺内物品的所有权仍归原告所有。因此，原告非但没有损失，而且有获利。原告与被告的租赁合同关系已经解除，不存在被告违约的问题，原告的财产也没有损失，被告也没有侵权的行为，原告要求被告赔偿损失没有事实和法律依据。三、商铺被封的责任在于原告及张**一直未向被告支付当月租金，导致被告也没有资金向上一手出租人支付租金。被告与原告及张**进行协商，但张**见生意不好，已经不想继续经营了，故不予理会，而原告则认为其已经退出，不存在交租的问题，双方互相推卸，才导致上一手出租人封铺。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年2月4日，黄惠芳（出租方/甲方）与杨通锦（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方愿意将商铺出租给乙方，商铺地址为**商业街自编787号首层建筑，门牌××，共两间，建筑及公摊面积138平方米（下简称案涉商铺）；租期自2017年2月1日至2022年1月31日；每月租金为27000元/月，乙方每个月1日至3日缴纳当月租金；本合同一经签署，乙方即应交纳2个月的月租金作为押金（即两押一租）；合同期满，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可将押金免息退还乙方；若乙方提前解除合同，视为违约，押金及一切款项不予退还；租赁期间，乙方不能擅自将租赁商铺转租或转让给第三方使用，否则视为违约，甲方有权收回商铺（经双方协商同意的除外）等。后黄惠芳与张**于2017年8月8日签订《商铺租赁合同》，约定黄惠芳将案涉商铺出租给张**使用，租期自2017年8月8日至2022年1月31日，每月租金27000元。2017年8月16日，张**向本院提起诉讼，要求杨锦通、黄惠芳返还120700元等。本院经审理后于2018年8月10日作出（2017）粤0106民初20079号民事判决，判令黄惠芳返还张**租赁押金54000元、杨锦通返还张**转让费27790元、驳回张**的其他诉讼请求；案件受理费3110元，由张**负担1460元，杨通锦负担500元，黄惠芳负担1150元。后杨锦通不服该判决提起上诉，广州市中级人民法院经审理后于2019年4月16日作出（2019）粤01民终45号民事判决，判令驳回上诉、维持原判；二审案件受理费500元，由杨通锦负担。现杨通锦提起本案诉讼，要求黄惠芳返还茶水费40000元并赔偿转让费损失27790元、诉讼费损失1000元。诉讼过程中,黄惠芳确认其和裕丰物业签订租赁合同，承租案涉商铺。杨通锦主张黄惠芳知道其要将案涉商铺转给张**后，强行向其索要茶水费40000元，否则不同意其将案涉商铺转给张**承租，其迫于无奈向黄惠芳支付了该款项。为予证明，杨通锦提交了微信转账记录（打印件）、交通银行个人客户交易清单作为证据。黄惠芳确认上述证据的真实性，确认收到杨通锦支付的40000元，但认为该款项是双方协商解除合同中所约定的杨通锦应支付的提前解除合同的违约赔偿费用，并非茶水费；双方解除合同后，再由黄惠芳与张**签订新的租赁合同，该款项也是在黄惠芳与张**签订新的租赁合同当天杨通锦所支付的；黄惠芳和张**签了新的租赁合同之后，黄惠芳开具金额为54000元的押金收据给张**，而张**实际上并没有向黄惠芳支付任何的款项，也就是杨通锦把其向黄惠芳支付的54000元押金直接转给张**，至于杨通锦和张**之间的款项往来情况黄惠芳不清楚。另，杨通锦与黄惠芳均确认双方没有就《商铺租赁合同》的解除签订书面解除协议。黄惠芳主张其于2017年8月7日和张**签订租赁合同之后，张**没有向其支付2017年8月的租金，其向张**催讨，但张**表示该月的租金已包括在其支付给杨通锦的100000元中，所以张**不需要再向黄惠芳支付2017年8月的租金；黄惠芳向杨通锦催讨，杨通锦表示案涉商铺已由张**承租，2017年8月的租金和杨通锦无关；杨通锦拒绝支付2017年8月的租金，导致黄惠芳无法向裕丰物业支付2017年8月的租金，案涉商铺被裕丰物业强行收回。杨通锦则主张黄惠芳没有向裕丰物业支付2017年7月、8月的租金，导致裕丰物业直接收回案涉商铺；杨通锦已向黄惠芳支付2017年7月31日前的租金，而且2017年8月1日至7日的租金6300元，也是由其支付给黄惠芳；在黄惠芳与张**签订新的租赁合同之前，杨通锦所应支付的租金、水电费等已全部结清；2017年8月8日至8月31日期间的租金是张**签订合同当天直接支付给黄惠芳的，不存在黄惠芳所陈述的由于杨通锦或者张**拖欠2017年8月租金而导致黄惠芳无法支付商铺租金、最终商铺被裕丰物业收回的事实。黄惠芳确认其和张**在2017年8月8日签订新的租赁合同时，该日期之前的租金、水电费杨通锦已全部结清，不存在拖欠，但其坚持认为张**并没有向其支付2017年8月8日至8月31日期间的租金。另，在（2017）粤0106民初20079号民事判决及（2019）粤01民终45号民事判决中，法院查明以下事实：一、关于张**支付费用的情况，张**提供如下证据：1、黄惠芳于2017年8月7日出具的《收据》一份。该收据载明：收到张**交来案涉商铺2个月押金54000元。2、2017年8月7日中国工商银行自助终端凭条一份。该凭条载明：收款人杨通锦，转账汇款金额91700元。3、2017年8月7日中国农业银行取款凭条。该凭条载明：取款人张**，取款金额27000元。杨通锦对上述证据真实性均无异议。二、关于案涉商铺因欠费导致被催款、封铺的事实，张**提供如下证据：1、落款时间2017年8月15日、盖章落款人裕丰物业的《催款通知书》一份。该通知载明：案涉商铺因拖欠我物业的水电及租金共59068元，经多次催促仍未前来交款，现经我单位上级批准作停水电处理。2、落款时间2017年8月15日、盖章落款人裕丰物业的《欠费封铺通知》一份。该通知载明：因案涉商铺租户黄惠芳欠缴8月租金及水电费，现已作停电停水封铺处理。上述证据经质证，杨通锦表示不清楚。三、杨通锦对其辩称提供《交通银行个人客户交易清单》多份、微信交易记录一份，拟证明其转让案涉商铺前已依约足额付清租金，不存在任何欠款，且在转让给张**时向黄惠芳支付了茶水费40000元。上述证据经质证，张**对上述证据的真实性无异议，认为从上述证据可看出其没有向黄惠芳支付54000元押金，其支付的100000元押金实际上包含54000元的押金。本院认为：根据（2017）粤0106民初20079号民事判决及（2019）粤01民终45号民事判决以及本案已查明的事实可知，黄惠芳向上一手出租人裕丰物业承租案涉商铺，黄惠芳承租后转租给杨通锦；2017年8月初，杨通锦与张**协商案涉商铺转由张**承租，黄惠芳对此知情并同意；2017年8月8日，黄惠芳与张**签订新的租赁合同；因黄惠芳未向裕丰物业支付2017年8月的租金等费用，案涉商铺被裕丰物业封铺。对于杨通锦主张黄惠芳返还茶水费40000元的诉讼请求。杨通锦主张该40000元是黄惠芳向其索要的茶水费，否则黄惠芳不同意杨通锦将案涉商铺转给张**承租；黄惠芳则主张该款项是杨通锦向其支付的提前解除合同的违约赔偿费用。对此争议，本院认为，一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，对于杨通锦向黄惠芳支付的40000元的性质，双方当事人均未能提供证据予以证明，双方当事人均应依法自行承担举证不能的法律责任。二、根据已查明的事实可知，在张**未实际向黄惠芳支付押金54000元的情况下，黄惠芳已于2017年8月7日出具押金收据给张**；而张**于2017年8月7日即向杨通锦支付了91700元（张**已于2017年8月5日向杨通锦支付了2000元定金），上述款项包括了杨通锦向黄惠芳支付的押金54000元的对价；杨通锦还于2017年8月7日向黄惠芳支付了40000元；张**与黄惠芳于2017年8月8日签订了新的租赁合同，杨通锦结清了案涉商铺在该日之前的租金等费用。从上述事实可以看出，无论是张**向杨通锦支付款项还是杨通锦向黄惠芳支付40000元，上述行为均是当事人之间对提前解除杨通锦与黄惠芳之间的《商铺租赁合同》及由张**与黄惠芳签订新的租赁合同等问题进行协商后的行为。综合上述事实及分析，本院认为杨通锦向黄惠芳支付的40000元应为杨通锦与黄惠芳协商确定的杨通锦提前解除租赁合同、转由张**承租案涉商铺的对价。该约定是双方当事人的真实意思表示，杨通锦要求黄惠芳退还该款项的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。对于杨锦通要求黄惠芳赔偿转让费损失27790元、诉讼费损失1000元的诉讼请求。除了杨通锦向黄惠芳支付的押金54000元的对价外，张**还向杨锦通支付了39700元（93700元－54000元），该款项应属案涉商铺对应的装修、经营设备的对价，即俗称的转让费、顶手费。在张**已与黄惠芳签订新的租赁合同并实际收铺的情况下，杨通锦已与黄惠芳解除了《商铺租赁合同》并完成了其与张**之间关于案涉商铺转由张**承租的约定义务。而且，杨通锦为提前解除与黄惠芳签订的《商铺租赁合同》而向黄惠芳支付了40000元对价，并结清了张**与黄惠芳签订新的租赁合同前的租金等费用。但是，由于黄惠芳未能妥善处理与上一手出租人裕丰物业之间的租赁事宜，导致案涉商铺在交付后短时间内即被裕丰物业封铺，法院由此判令杨通锦向张**返还转让费27790元并承担一二审案件受理费共计1000元，黄惠芳应对杨通锦的上述转让费损失、诉讼费损失承担责任。因此，现杨通锦要求黄惠芳赔偿上述损失的诉讼请求合理有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告黄惠芳向原告杨通锦赔偿转让费损失27790元、诉讼费损失1000元；二、驳回原告杨通锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1520元，由原告杨通锦负担884元、被告黄惠芳负担636元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  伍建红人民陪审员  何晓芬二〇二〇年十月二十二日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇