荣成市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1082民初3780号原告：何立民，男，1968年9月4日出生汉族，居民，住荣成市峰南东区。被告：荣成市机电设备有限公司（统一社会信用代码：91371082706080874D）,住所地荣成市明珠路。法定代表人：于文路，总经理。原告何立民与被告荣成市机电设备有限公司（以下简称荣成机电公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何立民、被告荣成机电公司之法定代表人于文路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何立民向法院提出诉讼请求：1、请求依法确认何立民与荣成机电公司于2004年1月10日签订的房地产买卖契约合法有效；2、请求依法确认位于荣成市峰南东区房屋归何立民所有；3、荣成机电公司协助何立民办理荣成市峰南东区房屋的过户手续并承担相关的税费。事实与理由：何立民与荣成机电公司于2002年口头协商购买涉案房屋，何立民缴纳部分房款并占有房屋。2004年1月10日，双方签订房地产买卖契约，约定何立民和何敬友从荣成机电公司购买位于荣成市峰南东区房屋，价格为22万元，房地产办理过户手续所需要缴纳的税费由荣成机电公司承担。其中，何立民居住的是位于荣成市峰南东区房屋。该房屋于2015年4月30日办理房屋所有权证书，登记在荣成机电公司名下，一直未协助何立民办理过户手续。后该房屋被环翠区人民法院查封，何立民为此提出异议，环翠区人民法院于2020年1月16日作出（2020）鲁1002执异1号执行裁定书，裁定中止对上述房屋的执行。现何立民多次要求荣成机电公司协助办理过户未果，故诉至法院，请求判如所请。荣成市机电设备有限公司辩称：1、荣成机电公司于1995年与荣成市崖头街道办事处道北于家村（以下简称道北于家村）达成协议，使用该村耕地和宅基地承建12栋两层楼房。因每栋楼房所占土地0.5亩，超过村民宅基地每户0.2亩的标准，违规无法办理房产证和土地证，2009年9月之前，后排6户楼房产权归属不清。后荣成机电公司为解决上述房屋产权归属问题申请批复，于2002年补办了审批计划。荣成市土地局对荣成机电公司私自占地进行处罚后，收取了荣成机电公司各种费用合计675590元（含道北于家村村委会收取的费用），另外建设部门征收后排6户水电暖气等各种费用合计149000元，上述费用共计824590元，后排6户每户均分摊137431.67元。上述6户房屋分别于2009年、2015年办理了土地证和大产权房证，登记在荣成机电公司名下，其中包括涉案的280号房屋。荣成机电公司对土地变性的额外支出要合法合理地进行分摊，故为了维护公司的合法权益，荣成机电公司同意在何立民分摊上述过户费用及其利息的条件下协助其办理过户手续，办证过程中发生的费用由何立民缴纳。2、双方买卖房屋时没有签订买卖契约，荣成机电公司承认收取何立民的购房款，但当时何立民仅支付给于文路21万元，与其和于文路口头约定的数额少给1万元，应当按照房屋面积即现在的市场价格补交购房款。3、涉案房屋是公司受让与道北于家村的往来账而建设的，往来账至今尚未清算，涉案房屋不是公司开发的。涉案房屋占用的是农村土地，不能向非该村村民的何立民出售，且买卖契约公司不知情，故买卖无效不成立，如果何立民不同意分摊费用以及过户费用，公司宣布收回涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院根据依法确认的证据对案件事实认定如下：1995年，荣成机电公司在道北于家村建设住宅楼。2001年12月28日，荣成市计划委员会同意将上述住宅楼项目纳入建设计划，共计12栋房屋。该项目取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。2002年2月28日，荣成市人民政府批复，同意将住宅楼项目所占土地征为国有，并将其使用权出让给荣成市机电设备有限公司。2002年-2003年前后，何立民从荣成机电公司购买上述住宅楼的280号房屋一栋并支付购房款。后荣成机电公司的法定代表人于文路为其出具证明一份，载明：“兹证明，道北于家村后排西两户分别卖给何立民、何敬友，共计贰拾贰万元整，款已收齐，原收条作废。以此条为准，合同备案。于文路，2004.12.8。”荣成机电公司先后于2009年、2015年将涉案房屋的国有土地使用证、房权证办理到公司名下。威海市环翠区人民法院在涉及荣成机电公司的另案执行程序中将涉案房屋予以查封。后经何立民申请，威海市环翠区人民法院于2020年1月16日作出（2020）鲁1002执异1号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。威海市环翠区人民法院在审理过程中对于文路进行询问时，于文路陈述：荣成机电公司于2002年-2003年左右将涉案房屋出售给何立民，何立民以现金方式缴清房款后一直对涉案房屋管理居住至今，因涉案房屋土地手续办理较晚，所在的道北于家村可能进行旧村改造，再加上税收及后期的查封，致使未为何立民办理房证。对有争议的事实和证据，本院确认如下：何立民提交房地产买卖契约一份，载明：甲方荣成机电公司，乙方何立民、何敬友，甲方自愿将坐落在荣成市伟德大道道北于家村北后西两栋房地产出售给乙方，土地使用面积480平方米，共计贰拾贰万元整，乙方于2005年6月30日前三次向甲方付清购房款。双方同意于2004年1月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费，由甲方承担。合同落款处有何立民、何敬友的签名并盖有荣成机电公司的公章，但无公司法定代表人于文路签字，亦无经手人签字。荣成机电公司对该份契约不予认可，辩称双方从未签订过买卖契约，公司不知晓契约内容也不持有契约；何立民是山东荣顺律师事务所的负责人，和荣成机电公司的法定代表人于文路有经济往来，就发生在荣成机电公司与道北于家村的经济往来期间。契约上的公章是何立民私自偷盖的，上面没有于文路的签字。公司对外签订任何契约，必须由法定代表人于文路签字确认，公司认定契约无效。何立民则主张当时是荣成机电公司派人到自己的办公室看完合同后加盖的公章，盖章的工作人员是男性，记不清年龄，大概三四十岁，公章是在合同签订前后几天加盖的，具体时间记不清楚。而荣成机电公司辩称，其公司于2003年二次改制之后，既无办公地点，亦无办公室人员，公司所签订的所有买卖契约都是于文路本人签字，加盖单位公章和合同公章，监管公章的也是于文路本人。经法庭询问，何立民称：签订合同是何立民、何敬友以及荣成机电公司的工作人员，不知道契约内容是谁写的，不是何立民、何敬友写的，是谁写的也想不起来了。签订契约的地点是在何立民办公室，具体时间记不清了，也不知道公司工作人员的姓名，写完合同之后就加盖了公章。本院认为，该房地产买卖契约无荣成机电公司法定代表人或经办人签字盖章，虽加盖有公司公章，但何立民对该买卖契约的签订及加盖公章过程的陈述前后矛盾，且具体细节均陈述记不清，荣成机电公司亦不认可。考虑到双方并非初识，签订如此涉及自身重大利益的协议，其主要情节都不能陈述清楚，有悖常理。结合本案案情，不能确认该房地产买卖契约的真实性，不予认定。庭审中，何立民和荣成机电公司均称涉案房屋现仍被其他法院查封。本院认为，本案中，何立民支付购房款从荣成机电公司处购买涉案房屋并居住至今，有相关的付款书证以及法院调查佐证，且荣成机电公司所建涉案房屋已取得规划许可以及相关政府部门的批准，办理了产权手续，故本院对何立民与荣成机电公司之间的房屋买卖行为予以确认。但何立民诉请涉案房地产买卖契约合法有效，证据不足，本院不予支持。何立民主张确认涉案房屋归其所有，依据相关规定，本院对此不予裁判。荣成机电公司辩称房屋买卖因何立民并非道北于家村村民而无效，现涉案房屋所占土地已变为国有土地，该答辩意见与事实不符，本院不予采纳。荣成机电公司辩称要求何立民分摊其向相关部门机构缴纳的各项税费，上述费用系相关部门机构要求荣成机电公司缴纳的税费，现荣成机电公司要求分摊税费，但并未在出卖房屋时就此与购房者达成约定，故其事后主张于法无据，本院不予支持。荣成机电公司辩称何立民尚欠购房款1万元未付，与其公司法定代表人于文路在另案中所作陈述以及相关证据不相符，本院不予采信。荣成机电公司以后如有相关证据，可另行主张。双方就涉案房屋存在买卖关系且买卖行为合法有效，荣成机电公司应当在房屋具备产权过户条件的情况下，协助何立民办理涉案房屋产权过户手续。由于何立民未能明确陈述并提交充分证据证实房地产买卖契约的真实性，该份契约不发生法律效力，故何立民主张过户税费由荣成机电公司承担，证据不足，本院不予支持。荣成机电公司辩称过户税费全部由购房者缴纳，于法无据，本院亦不予支持，故房屋产权过户过程中产生的相关税费应当按照相关规定由买卖双方各自承担。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条规定，判决如下：一、被告荣成市机电设备有限公司应在荣成市峰南东区房屋具备产权过户条件时协助原告何立民办理上述房屋产权过户手续，过户产生的相关税费应当按照相关规定由何立民和荣成市机电设备有限公司各自负担。二、驳回原告何立民其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告何立民负担1150元，被告荣成市机电设备有限公司负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  卫燕齐二〇二〇年十月十五日书记员  赵 丹