海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2569号 原告：高某，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：廖某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：海南炬荣燊房地产有限公司。 法定代表人：潘某。 委托诉讼代理人：罗某。 原告高某与被告海南炬荣燊房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人廖某到庭参加诉讼，被告海南炬荣燊房地产有限公司（以下简称炬荣燊公司）经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：一、判令被告退给原告多收的契税16251.33元；二、判令被告支付给原告逾期办理房屋产权证违约金102152.95元（房价款×违约金利率×天数）。事实和理由：原告于2013年5月26日，购买了被告开发的琼海市××镇房屋，双方签订了《琼海市商品房买卖合同》（合同编号QHL00016860号），原告向被告缴纳了房屋总价款1006433元，契税款30193元（房屋总价款×3%）等所有款项。合同第八条约定，被告应当于2013年12月30日前依照有关规定向原告交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金”。按照合同约定，被告承诺于合同签订之日起360天内给予办理房产证书，并将多收的契税款返还给原告，逾期未办理房产证时每日按房屋总价款的万分之0.5支付违约金。被告收取原告所有款项费后迟迟不为原告办理房屋产权证书，原告只得效仿他人自己去房产及税务部门办理缴纳契税14341.67元，除去被告缴纳的13941.67元，还欠400元契税未交，原告自己再次补交400元款项，于2020年7月16日，自行办理了房屋产权证书。因此，被告多收原告的税费15851.33元以及原告重复交纳的税费400元总共16251.33元理应返还给原告。自双方签订合同被告交付房屋之日至原告自行办理不动产权证书，被告逾期2030天未给原告办理房产证，应向原告支付违约金102152.95元。原告多次向被告索要，被告拒不返还。为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告炬荣燊公司书面答辩称,涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且没有违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉求没有事实根据和法律依据。被告对原告负有的办证义务起算时间应在2019年10月31日，应办理不动产权属证书的截止日期为2021年10月20日，而涉案房屋的不动产权属证书已经在2020年7月16日办理完毕，被告无需就办证事宜承担违约责任。涉案房屋的交付时间为2019年10月31日，根据合同第十五条中“自房屋交付之日起”和《民事诉讼法》第八十二条关于“期间开始的时和日，不计算在期间内”的规定，合同第十五条所指的办证义务起算时间点应为涉案房屋交付之日的次日，即2015年10月31日。其次，琼海市根据《关于做好我市不动产统一登记相关衔接工作的通知》精神，自2016年4月28日起开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证，所以被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理，这应有一定的期限。根据买卖合同第15条第一款“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定，鉴于原告实际收房时间为2019年10月31日，而在涉案房屋交付后的2016年4月28日因政府办证管理改革，琼海市不再分开办理房屋权属证书与土地使用权证，而是统一办理不动产权证。因此该360日的办理土地使用权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，故被告为原告办理不动产权证的时间应自房屋实际交付之日起720日内即2021年10月20日前为原告办理涉案房屋不动产权属证书。原告的不动产权属证书于2020年7月16日已办理完毕，被告不应就涉案房屋的办证事宜承担任何的违约责任。被告已将代为收取的房屋契税全部缴纳给琼海市税务局，琼海市税务局是房屋契税的最终收款方，多征收部分需要待琼海市税务局向被告退还后，被告才能向原告予以返还。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换。原告为证明其主张的事实，依法提交了以下证据：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.收据，3.不动产权证，4.税收完税证明、微信聊天记录。被告提供以下证据材料：1.《琼海市商品房买卖合同》，2.房产交接核准表，3.御泉庄业主联络表，4.御泉庄住宅入伙验收表，5.1号楼不动产权证书，6.琼海市国土资源局关于启用“琼海市国土资源局不动产登记专用章”的公告。对双方当事人提交的证据，本院均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告炬荣燊公司系从事产权酒店的开发预售、房地产开发经营、室内外装饰装修工程、建筑装饰材料预售的企业法人。2012年12月18日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南官塘御泉庄1幢2层226号预售商品房，建筑面积93.31平方米，购房价款1006433元，付款方式为分期付款。合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。签订合同后，原告按约定向被告支付了购房款，并缴纳了契税30193元，被告于2019年10月30日向原告交付房屋。2015年5月15日，被告为原告缴纳房屋契税14341.67元。2018年6月25日，被告办理琼海市嘉积镇官塘温泉旅游区“御泉庄”1#的不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2020年7月16日，原告自行办理了涉案房屋的不动产权证书[证号：琼（2020）琼海市不动产权第XXXX号]。为此，原告于2020年8月20日向本院提起民事诉讼。 此外，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，原告向被告购买的是预售商品房并非现房，因此本案系因商品房预售合同引起的合同纠纷，本案立案案由商品房销售合同纠纷不当，应变更为商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案中，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以360日计还是以720日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2012年12月18日签订的买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在360日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即720日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。原、被告于2019年10月30日办理交房手续，被告自2019年10月30日交房至2021年10月20日为约定办证期限。虽然为原告办理房产权属证书属于合同约定的被告必须履行的义务，被告尚未为原告办理不动产权证，但原告于2020年7月16日自行办理了不动产权证，并未超过双方约定的办证720日期限。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，没有事实根据，依法予以驳回。原告主张被告退还契税16251.33元，被告已收取原告3%契税30193元,但其按规定向琼海市税务局缴纳1.5%契税14341.67元，被告应当退还多收原告的契税15851.33元；原告要求被告退还原告自行办证时补交的契税400元，但未提交相应证据予以佐证，依法应承担举证不能的不利后果。故原告请求判决被告退还多收契税16251.33元，本院仅支持15851.33元，超过部分，不予支持。 综上所述，被告依法应退还给原告多收契税15851.33元。原告主张的其他诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高某退还多收契税15851.33元； 二、驳回原告高某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2668元，减半收取计1334元，由原告高某负担1161元，由被告海南炬荣燊房地产有限公司负担173元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年十月十六日 法官助理  黄雪莹 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。