广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初22049号原告（反诉被告）：陈培源，男，1969年12月18日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码440************295。委托诉讼代理人：陈建东，广东谷都律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯伟林，广东谷都律师事务所律师。被告：郑镇岚，男，1978年8月19日出生，汉族，住广东省中山市******************，公民身份号码442************299。被告（反诉原告）：黄雪亮，女，1980年2月16日出生，汉族，住广东省中山市***********，公民身份号码442************949。二被告及反诉原告共同的委托诉讼代理人：秦雍，广东香山律师事务所律师。原告陈培源诉被告郑镇岚、黄雪亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行审理。原告陈培源及其委托诉讼代理人陈建东，被告郑镇岚、黄雪亮的委托诉讼代理人秦雍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈培源向本院提出以下诉讼请求：1.二被告继续向原告履行原、被告于2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》之义务；2.二被告向原告支付2020年3月份的租金50000元、4月份至7月份的租金各52500元，合计租金260000元；3.二被告按上述尚欠租金金额向原告支付滞纳金（违约金）至实际清偿之日止。事实和理由：2019年4月2日，原告与二被告签订一份《中山市房地产租赁合同》，该合同约定：二被告承租原告名下位于中山市**************、10号、11号铺2楼及金乡居10幢302房、303房。租赁期间为2019年4月2日起至2025年4月1日止，共72个月，其中2019年4月2日至2020年4月1日每月租金为50000元，2020年4月2日至2021年4月1日每月租金为52500元。在合同期内，该房产的物业管理费、治安费、卫生费、电费、水费、房产税、租赁税及经营活动中产生的一切费用一概由二被告负责。另外，双方还约定：如果被告拖欠租金累计超过15天，则原告有权提前中止合同，收回该房产而无需任何补偿等违约事宜。而事实上，二被告自2020年3月份开始，连续多个月未按约向原告支付上述租金、管理费等费用。基于被告迟迟未能向原告履行上述支付租金、管理费等义务，且一拖再拖，此行为已构成违约金。故原告为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，依法向法院提起以上诉讼请求，望判如所请。庭审时，原告陈培源变更本案的诉讼请求为：1.二被告继续向原告履行原、被告于2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》之义务；2.二被告向原告支付2020年3月份的租金50000元、4月份至7月份的租金各52500元，暂计租金260000元，直至合同实际解除之日止；3.二被告按上述尚欠租金金额的30%向原告支付滞纳金（违约金）至实际清偿之日止。原告陈培源就其主张的事实及诉讼请求向本院提交了以下证据：1.中山市房地产租赁合同；2.律师函；3.邮件单号签收情况；4.房地产权证；5.中国工商银行交易明细；6.微信截图；7.微信聊天记录截图；8.租赁合同解除和商铺使用权交接证明；9.大师地产袁丹阳微信首页截图；10.原告与袁丹阳微信聊天记录截图。被告郑镇岚、黄雪亮共同辩称：1.被告郑镇岚主体不适格，租赁合同相对人是原告与被告黄雪亮。2.租赁合同已经解除，因疫情和防控措施，租赁物业所属的区域采取了相关的防控措施，属不可抗力，被告无法进行经营，且已经发生重大亏损，合同目的不能实现，被告自3月份起多次提出解除合同，原告不予理睬，被告被迫采取公告及其他通知手段，将解除合同的通知送达给原告，合同应当依法解除。3.原告的物业同时不具备相关消防许可或者备案，被告自租赁开始至解除合同均催促原告办理相关消防手续，但至今仍未办理，合同目的无法实现。4.原告要求继续履行合同，不符合事实与法律依据，本案无论从解除合同还是相关消防手续方面，合同目的均不能实现，继续履行合同对被告显失公平。5.被告已经足额甚至超额支付租金，原告应当返还多收取部分。6.原告诉求的违约金明显过高，且无法律依据和事实依据。被告郑镇岚、黄雪亮就其答辩向本院提交了以下证据：1.中山市房地产租赁合同；2.借记卡账户历史明细清单；3.微信支付转账电子凭证；4.微信转账电子凭证；5.借记卡账户历史明细清单；6.借记卡账户历史明细清单、交通银行个人客户交易清单；7.装修合同；8.项目明细表；9.营业执照；10.证明；11.中国工商银行转账汇款记录；12.中山市臻誉企业服务有限公司函；13.“三乡发布”微信公众号通告；14.公告；15.公告张贴照片；16.反诉原、被告短信记录截图。反诉原告黄雪亮向本院提出以下反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告于2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》于2020年5月14日解除；2.反诉被告向反诉原告返还租赁保证金（押金）127628元；3.反诉被告向反诉原告返还租金173000元。事实和理由：2019年，反诉原告寻求租赁商铺，通过房地产中介公司及其承办人袁丹阳与反诉被告洽谈本案租赁房产。合同签订前，本案租赁房产的原租客仍在经营，等待交回商铺给反诉被告。2019年1月17日，反诉原告按照反诉被告要求，向房地产中介公司袁丹阳交付了诚意金50000元（该款由袁丹阳于2019年2月25日转付给反诉被告）。2019年2月25日，租赁合同的租金价格基本协商完成，反诉原告又按反诉被告要求，预付了租金300000元（其中50000元由袁丹阳转付给反诉被告）和押金127628元。同日，反诉原告还向房地产中介公司交付了中介费38000元。2019年4月2日，反诉原告通过房地产中介公司及其承办人袁丹阳与反诉被告签订了《中山市房地产租赁合同》，合同约定租赁期限自2019年4月2日起至2025年4月1日止，以旧租客交回商铺给反诉被告开始计算30天免租装修时间，合同对租金、押金、提前解除合同违约责任等权利义务进行了约定。2019年4月中旬开始，反诉原告接收商铺开始陆续进行装修，反诉原告投资了近460000元进行装修，但发现本案房产无法办理消防手续，经多次催促反诉被告，反诉被告均以各种理由推脱，至今该房产亦无法办理消防手续，存在重大安全隐患。2020年2月份至5月份，因爆发疫情、道路封闭等原因，反诉原告经营陷入困难，为避免损失扩大，多次向反诉被告提出解除合同，但反诉被告置之不理，且反诉被告自营的药店就在本案商铺旁边，并指令其员工拒绝交接，反诉原告无奈，通过公告、短信息等各种方式，向反诉被告多次明确5月14日终止合同，停止支付租金和费用。反诉原告已提出解除租赁合同，并送达给反诉被告，租赁合同应当于2020年5月14日解除。就租赁合同中租金计算方面，2020年3月份租金50000元，4月份租金52500元，5月租金（5月1日至14日）24500元，合计127000元。反诉原告预付租金足以支付，剩余租金反诉被告应当予以返还。反诉原告宁愿损失租金、装修费，迫不得已提出解除合同停止经营。反诉被告的物业不能办理消防手续，存在明显瑕疵，现在还起诉要求继续履行合同，强人所难，于法于理不容。反诉原告黄雪亮就其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据与其在本诉中向本院提交的证据一致。反诉被告陈培源辩称：1.反诉原告确认尚欠反诉被告租金的事实已经构成合同的违约，反诉被告有权没收押金。2.对于反诉原告称反诉被告收取其300000元预付租金的行为不予确认。2019年2月25日，反诉被告收取反诉原告合计金额为377628元，包括中介转账50000元、转让费250000元、4月份租金50000元及押金127628元。反诉原告实际在2月份已经使用涉案租赁物，反诉原告陈述有虚假陈述之嫌。3.关于无法办理消防手续，无法继续履行合同，反诉被告认为该涉案租赁物完全符合现有法律规定及政策，即使如反诉原告所称存在的问题，亦可能是由反诉原告自行造成的，同时反诉原告已经实际使用租赁物一年有余，关于消防问题，反诉原告从未向反诉被告反映过，此理由不能构成反诉被告违约的条件。4.关于疫情，反诉原告在疫情期间仍在实际使用租赁物，并不是反诉原告所称的完全无法经营。反诉被告陈培源就其答辩向本院提交的证据与其在本诉中向本院提交的证据一致。本院经审理认定事实如下:对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。1.对于原告提供的证据8-证据10，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，但是不能提供证据予以反驳，同时结合原、被告提供的中山市房地产租赁合同及银行转账记录其可以证明原告的该主张，故本院上述该组证据均予以采信。2.对于被告提供的证据7-证据12，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，并且被告不但能提供其他证据予以佐证，故本院对该组证据均不予采信。陈培源（租赁合同甲方）与黄雪亮（租赁合同乙方）通过中山市三乡镇大师房地产信息服务部于2019年4月2日签订了《中山市房地产租赁合同》，该合同约定的主要内容为“甲方同意将其拥有合法产权的位于中山市**************、10号、11号铺2楼及金乡居10幢302房、303房房产租赁给乙方使用，该房产结构及配套设施为有装修。租赁期限自2019年4月2日起至2025年4月1日止，共72个月。租赁期内该房产每月的月租金明细如下：2019年4月2日至2020年4月1日每月租金为50000元，2020年4月2日至2021年4月1日每月租金为52500元……合同签订后甲方将房产交付乙方使用时，乙方需一次性向甲方交纳合同保证金127628元作为租赁押金，合同期满后双方解除合同，如乙方没有违约，甲方需15天内将该押金本金不计息一次性退还乙方。合同期内如乙方提前终止合同的，甲方有权没收乙方保证金。对甲方造成损失的可依法追偿。因不可抗力因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互免承担责任。补充条款：1.现状位于11号卡1楼分隔出来的源康堂药店和奶茶店属于陈培源自留自用，不计管理费、水电自付，陈培源交，独立电表、水表、面积按100平方米计算。2.以旧租客时尚廊顺利交回商铺给甲方，开始计算30天（即1个月）免租，装修期间水电、物业自付。3.乙方拥有无需甲方同意的内部柜台分租权和收取入场费权，以不超过本合同时间为准。外部分租不可以做药店和饮食，需要业主同意转租。合同左下角备注：2月1日起水电、物业租客交，以1月31日止的数据为准。”另查明，陈培源与原租客冯金荣于2019年2月20日签订了《租赁合同解除和商铺使用权交接证明》，其中原租客冯金荣将租金、管理费、水电费、租赁税均已结清，均结算到2019年1月31日。黄雪亮于2019年1月17日通过网上银行转账方式向中山市三乡镇大师房地产信息服务部的职员袁丹阳支付诚意金50000元，袁丹阳于2019年2月25日将诚意金50000元通过微信转账方式支付给陈培源。黄雪亮亦于2019年2月25日通过网上银行转账方式向陈培源支付转让费、租金、押金共计377628元，其中转让费200000元、租金50000元、押金127628元。黄雪亮于2019年2月底搬入涉案租赁物，免租期1个月，租金自2019年4月2日开始计算。2019年4月2日至5月1日期间的租金包含在上述的377628元之中，2019年5月2日至2020年2月1日期间的租金均于每月5日给付完毕，2020年2月2日至2020年3月1日期间的租金，因疫情原因陈培源同意此月的租金为40000元，黄雪亮已于2020年2月5日支付。黄雪亮自2020年3月2日开始，之后的租金至今未向陈培源支付。黄雪亮于2020年5月14日搬离涉案租赁物，2020年5月14日之前的水电费、管理费，黄雪亮已经结清，黄雪亮称其将涉案租赁物的钥匙送至陈培源名下华丰金乡居源康堂药店员工处，但不能提供证据予以证明，陈培源亦称没有收到该钥匙，黄雪亮与陈培源未办理交接手续。再查明，黄雪亮与郑镇岚已于2019年1月3日协议离婚。陈培源与黄雪亮签订的《中山市房地产租赁合同》系由郑镇岚代替黄雪亮在该租赁合同中承租方处签写黄雪亮的名字。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告黄雪亮签订的《中山市房地产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。关于被告郑镇岚应否是涉案合同的相对方问题，因为涉案合同的承租方处仅写的是被告黄雪亮，在涉案合同承租方的签章处写的却是“郑镇岚代”，且该租赁物的实际使用者与店铺经营者均系被告黄雪亮，被告黄雪亮与被告郑镇岚已于2019年1月3日协议离婚，故被告郑镇岚并非系涉案合同的承租方，即被告郑镇岚不是涉案合同的相对方，涉案合同对其没有约束力，其无需履行该合同约定的各项义务，故原告要求被告郑镇岚继续履行涉案合同及支付租金和违约金的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告黄雪亮继续履行与其签订的《中山市房地产租赁合同》的诉讼请求，虽然被告黄雪亮已于2020年5月14日搬离涉案租赁物，并称其已经将涉案租赁物的钥匙交给原告药店的员工，但是其不能提供证据予以证明，且双方未办理交接手续，其不能视为涉案合同于2020年5月14日解除，因被告黄雪亮已经搬离涉案租赁物，其行为表示不再继续履行涉案合同，其合同目的已无法实现，庭审中原告亦同意于庭审之日（2020年9月28日）解除合同，故原告与被告黄雪亮签订的《中山市房地产租赁合同》于2020年9月28日予以解除。因此，对于原告要求被告继续履行与其签订的《中山市房地产租赁合同》的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付自2020年3月份起至合同实际解除之日止租金的诉讼请求，根据涉案合同的约定，2019年4月2日至2020年4月1日期间，每月租金为50000元，2020年4月2日至2021年4月1日期间，每月租金为52500元，被告黄雪亮自2020年3月份起未向原告支付租金，直至合同解除之日，被告黄雪亮应向原告支付2020年3月份的租金50000元、2020年4月份至9月份期间的租金315000元，以上共计365000元，故原告要求被告支付自2020年3月份起至合同实际解除之日止租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告按上述尚欠租金金额的30%向其支付滞纳金（违约金）至实际清偿之日止的诉讼请求，因被告黄雪亮提前终止合同，累计拖欠租金超过十五天，其交付的押金归原告所有，足以弥补原告的损失，故本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求确认其与反诉被告于2019年4月2日签订的《中山市房地产租赁合同》于2020年5月14日解除的诉讼请求，因反诉原告系自行搬离，提前终止合同，已构成违约，并称其已经将涉案租赁物的钥匙交给反诉被告药店的员工，但是其不能提供证据予以证明，且双方未办理交接手续，其不能视为涉案合同于2020年5月14日解除，故本院对于反诉原告的该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告向其返还租赁保证金（押金）127628元的诉讼请求，因系反诉原告自行搬离，提前终止合同，已构成违约，且根据涉案合同的约定，其交付的押金127628元归反诉被告所有，故本院对于反诉原告的该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告要求反诉被告向其返还租金173000元的诉讼请求，因反诉原告给反诉被告转账377628元的附言中明确载明系转让费、租金、押金，转让费200000元并非系多付的租金，且被告郑镇岚与反诉被告的微信聊天记录截图中亦承认转让费一事，故本院对于反诉原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陈培源与被告黄雪亮于2019年4月2日签订《中山市房地产租赁合同》已于2020年9月28日予以解除；二、被告黄雪亮于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈培源支付租金365000元（包括2020年3月份的租金50000元及2020年4月份至9月份期间的租金315000元）；三、驳回原告陈培源的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄雪亮的全部诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7120元，减半收取为3560元（本诉原告已预交），由本诉原告陈培源负担172元，本诉被告黄雪亮负担3388元（本诉被告应在支付上述款项时将应承担的案件受理费3388元一并迳付本诉原告）。反诉案件受理费5810元，减半收取为2905元（反诉原告已预交），由反诉原告黄雪亮负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 高 宇二〇二〇年十月二十九日书记员 陈绮靖梁丽萍