四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3033号 原告:李某，男，1987年10月25日出生，汉族，住四川省隆昌县。 委托诉讼代理人:邹坤莲，四川友成律师事务所律师。 被告张某，女，1989年2月24日出生，汉族，户籍地四川省内江市东兴区，现住成都市新都区。 委托诉讼代理人:程志鹏，四川悦蓉律师事务所律师。 原告李某与被告张某共有物分割纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法组成审判庭于2020年6月22日公开开庭进行了审理，原告李某及委托诉讼代理人邹坤莲、被告张某委托诉讼代理人程志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李某向本院诉称：1.请求依法分割原、被告恋爱期间共同出资购买的位于成都市新都区××街道××街××号××栋××单元××楼××号房屋；2.请求依法判令被告按照原告所占房屋份额相应价值向原告支付房屋折价款，案涉房屋2020年4月市场价格为860000元，原告所占份额为50.9%、被告所占份额49.1%，被告应向原告支付折价款437740元；3、请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2011年相识，2015年3月建立恋爱关系，并一同同居生活。双方为准备结婚共同出资于2017年3月11日购买位于成都市新都区××街道××街××号××单元××层××号××。因购房时成都市出台限购政策，原告社保缴纳时间、以及征信有问题，考虑到双方购房是用于共同生活，双方约定以被告一方名义签订购房合同、办理借贷手续以及不动产权属登记办证等。后双方于2018年10月因感情不和结束恋爱关系分手，双方共有房屋的基础丧失，故诉至法院要求进行共有房屋分割。 张某辩称，本案是共有物分割纠纷，因本案案涉房屋是由被告依法单独所有的房屋，不具备共有物分割的基础，请求法院在审理查明事实基础上依法驳回原告诉请。 原告李某为支持其诉求，向本院提交了以下证据： 1.原告及被告的身份信息，证明主体资格适格； 2.房屋买卖合同及增值税、契税、房屋转让所得税等相关发票，证明2017年3月11日原被告双方共同购买房屋的事实，根据购房合同载明案涉房屋的中介经办人是罗某； 3.新都区大丰街道崇义社区居委会证明一份，证明案涉房屋房屋买卖合同中载明的房屋地址××街道××街××号××栋××单元××楼××号房屋； 4.个人购房担保借款合同以及借款凭证，证明案涉房屋抵押贷款金额为350000元，借款期限15年，根据合同载明案涉房屋贷款还款账户系被告持有的尾号为××的农行账户； 5.农行个人业务凭证以及户口本，证明在原告指示下由原告母亲刘某通过直接向被告账户存款的方式支付给被告案涉房屋首付款70000元； 6.罗某身份证复印件以及由其出具证明一份以及美居房产中介信息部的营业执照，证明购房时原告受购房政策影响，所以以被告个人名义购买，事实上原告也是共同购买人、出资人； 7.原告的社保缴纳记录、医疗保险缴费记录以及《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，证明购房时成都市的限购政策已经在执行，由于客观原因的阻碍原告不满足购买的条件，所以双方以被告一个人名义购买； 8.转账明细及截屏，证明2017年5月至2019年4月期间原告通过微信和支付宝向被告转账合计219646元，用于支付房屋贷款； 9.李某、张某微信聊天记录，证明原被告为结婚购买案涉房屋的事实以及被告在聊天中多次提到要求被告支付房贷，该微信聊天记录也能和转账记录相互印证，证明原告一直在负担房贷； 10.被告张某尾号××农行账户的银行流水，证明案涉房屋还款情况和资金来源，根据流水显示在2017年6月至2019年初期间的房贷几乎都是从微信、支付宝提现，也能与原告2017年5月—2019年2月通过微信、支付宝转账给被告用于支付房贷的记录相印证，即原告通过微信和支付宝转给被告，被告通过提现的方式来支付房贷； 11.证人证言，证人原告李某的母亲刘某，其出庭作证并接受原被告双方询问，证明因为儿子李某要与张某结婚一起买房，应儿子李某的要求其于2017年4月1日将70000元购房首付款存到张某尾号为××的农行账户上，2018年8月至9月间应张某的要求，她又拿出20000元让张某与李某办结婚证。 12.原告支付橱柜、门、锁的安装费用转账凭证，证明原告支付案涉房屋装修款4630元； 13.房源及房价对比，证明案涉房屋2020年4月到现在的市场价格在每平方米8000元左右。 被告对原告提交的证据发表了如下质证意见： 1.对证据1身份信息无异议； 2.对证据2房屋买卖合同无异议，对原告陈述的证明目的有异议，买卖合同明确证明了案涉房屋买卖双方分别是杨显友、蒋坤淑和被告张某，没有显示有原告名字，不能达到原告陈述的共同购买的证明目的；对完税发票对真实性、关联性、合法性无异议，对原告的证明目的有异议，这份证明案涉房屋交易双方是张某和其他两人之间的交易情况，反映不出来李某在交易过程中作为所谓的共有人的作用和地位； 3.对证据3新都区大丰街道证明，被告对此证明无异议，如实反映了房屋在被告购买之前当时房屋信息状况，认为是真实合法有效的，更印证了房屋买卖合同的真实性； 4.对证据4借款合同和抵押担保合同，对合同本身三性无异议，但对原告说的证明目的有异议，因为抵押贷款合同以及相关的证据反应出借款人、抵押人均是被告张某，没有任何信息反应出与李某有关系； 5.对证据5业务凭证，转账凭证本身属于复印件，从证据三性来说三性无法确认，本案关联性无法确认，只能反应出来一个刘某的客户给被告70000元，是他们之间的债权债务关系，与本案无关，所以真实性和关联性无法确认； 6.对证据6罗某的证明根，据证据规则证人未出庭所以不予质证，对三性均有异议； 7.对证据7原告社保和成都市限购政策三性有异议，本案原告的社保情况与本案共有物没有关联性，请求法院不予采信； 8.对证据8转账明细及转账截屏无法确认真实性，且与本案无关； 9.对证据9微信聊天记录未质证，需核实被告微信号； 10.对证据10转账流水只能证明被告在按照法律规定向贷款银行如期足额支付贷款，其他的认为与本案无关，对农业银行交易明细单真实性无异议，但不能如实反应出本案原告向贷款银行归还贷款的事实，证明了一直是被告在向银行归还贷款； 11.被告诉讼代理人当庭对证人刘某进行了询问； 12.对证据12未质证； 13.对证据13未质证。 被告为支持其答辩主张，向法院提交了如下证据： 1.新都区房管局颁发的不动产权证复印件，明确了权利人是张某，证明案涉房屋到今天为止国家法定部门登记人只有张某单独所有，这个房屋不属于共有物； 2.新都区房管局打印的房屋信息查询记录，证明到目前为止案涉房屋所有权人是被告张某单独所有。房管部门登记和房产证信息是吻合的，在抵押信息里面，案涉房屋抵押贷款是张某在2017年4月14日向农业银行总府支行贷款的，印证了房屋是被告个人购买个人还贷的事实； 3.被告农业银行银行卡交易清单，证明2017年4月6日是被告通过银行转账方式向案涉房屋原所有人之一支付了第二笔款141800元的事实； 4.房屋买卖合同，证明在房屋中介主持下购买方双方签字的合同，自始至终购买方都是张某，销售方是原所有权人，这个房子从开始购买的初始状态是被告个人行为与本案李某没有关系； 5.张某2020年7月17日提交《关于李某诉张某分割共有物一案的情况说明》，通过陈述说明：一、张某的微信名为兔牙，微信号为×××68；二、张某与李某2011年相识，2015年3月确立恋爱关系，张某分别于××；三、张某承担了所有购房费用（包括房子首付款、过户费、中介费、房子装修费、购买家具家电等费用）共计210000元左右；四、张某与李某之间存在多种经济往来，自2015年4月至2019年，张某通过微信、现金等方式向李某支付各种费用94923元；张某与李某交往期间，张某向李某借款70000元，张某为李某支付各种费用387699元等； 6.张某提交《转账明细》，证明从2016年6月8日至2019年4月24日，张某通过现金、银行转账、微信、支付宝等方式向李某支付各种费用94923元，其中通过取现40000元、现金10000元共现金50000元方式支付李某； 7.张某提交《房贷还款明细》，证明从2017年6月至2019年10月，张某个人还房贷91057.45元； 8.内江市东兴区万佳通讯器材经营部（经营者张某）营业执照复印件，甲方张某父亲张应刚与乙方张某签订的《门面出租协议》、《房屋租用协议》及张应刚物业服务费单据，证明李某应与张某一起支付该门面及房屋租金； 9.2016年10月6日、2019年7月8日，张某两次在青羊区妇幼保健院人流手术记录，李某在第一次手术亲属栏签字，证明李某应向张某支付200000元身体及精神伤害补偿金； 10.2020年4月3日正常房贷还款2987.73元、2020年5月4日超期房贷扣款2981.14元。 原告对被告提交的证据发表了如下质证意见： 1.对证据1真实性、关联性、合法性认可，不认可被告证明目的，显示是单独所有但是不能否认原告对房屋有出资的行为，不能否认对案涉房屋所有权享有份额的权利； 2.对证据2房屋信息查询记录三性认可，不认可其证明目的，房屋登记是被告个人，抵押债务人是被告，但根据原告提供证据显示原告未以实际购买人登记是因为不满足购买的条件，是客观原因导致的，并不能否认原告作为案涉房屋的实际出资人； 3.对证据3银行交易明细，上面显示2017年4月6日支付房屋款，但是2017年4月1日显示流水能与原告提交的存款凭证相印证，有一笔70000元的房屋首付款，是由原告母亲存入被告账户的； 4.对证据4房屋买卖合同三性认可，但也不能证明是被告一个人出资购买，且根据案涉房屋的载明中介方是罗某，由罗某出具的证明能反应原被告购房时出资的情况； 5.对证据5张某2020年7月17日提交《关于李某诉张某分割共有物一案的情况说明》只是被告个人的陈述，缺乏证据支撑，不能作为证据使用。关于二手车、房租等是完全虚构的事实，两次人流的身体及精神补偿也是被告虚构，也与本案无关； 6.对证据6张某提交《转账明细》，关于2017年6月24日现金交付原告50000元，因仅能证明被告有一个取现40000元的行为存在，不能证明是否交付原告，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，对支付宝、微信、银行转款真实性予以认可，但是只能证明双方存在一定的经济交往，被告也没有备注款项的用途，与本案无关联性。而且从整个流水来看，被告仅向原告总转款40000余元，与原告向被告转款210000余元相比较，其实更能说明原告在负担恋爱同居期间的主要生活开支以外，更有负担房贷开支的能力和经济基础； 7.对证据7房贷还款明细中还款金额形式真实性无异议，但不认可其目的，2017年6月至2019年2月房贷款为原告归还； 8.对证据8，内江市东兴区万佳通讯器材经营部经营者为张某，与原告无关；被告父亲张应刚与被告张某签订的《门面出租协议》、《房屋租用协议》不符合常理，每月5000元租金，也违背生活常识，张应刚物业服务费单据与本案当事人无关，对真实性关联性均不认可； 9.对证据9，2016年10月6日、2019年7月8日，张某两次××记录认可其真实性，不认可其关联性，达不到被告主张的因为××就同意赔偿她任何的经济补偿的目的； 10.对证据10，2020年4月3日正常房贷还款2987.73元、2020年5月4日超期房贷扣款2981.14元未予质证。 2020年10月26日，本院对未能到庭作证的证人美居房产中介罗某进行了现场询问，并制作了《询问笔录》，证明2017年3月张某购买案涉房屋时，是李某和张某两人为准备结婚新房亲自前往中介洽谈及现场看房，当时购买合同、贷款合同均由张某一人与原房主及贷款银行签订，是因为当时成都市限购政策出台，李某的社保时间不够，银行征信有问题，以及两人还未扯证结婚，所以就约定由张某一人出面签订购房合同、贷款合同；2020年4月到现在，案涉房屋的市场价在每平方米8000元左右。 经原被告双方举证、质证等进行法庭调查，本院除对被告提交的2017年6月24日向原告支付现金50000元因无法核实真实性存疑不予采信外，对原被告提交的其他证据均予以采信，并认定如下基本事实： 1.原被告双方于2011年相识，2015年3月建立恋爱关系，并一同同居生活。恋爱期间双方为结婚目的共同商议购买房屋、装修房屋、购买家具家电等。 2.原被告双方于2017年3月11日，由于成都市住房限购政策出台，李某社保缴纳时间不够、征信有问题、以及原被告双方还未扯证结婚等，约定以张某一人名义与卖方杨显友、蒋坤淑在新都区××街道××房产信息部罗某的中介见证下签订《房屋买卖合同》，约定购房款为501800元，首付款为150000元，尾款1800元，剩余房款350000元以银行按揭贷款形式支付，该房屋不动产产权登记在张某一人名下。 3.2017年3月11日房屋买卖合同签订后，原告李某及母亲刘某于2017年4月1日至2019年4月14日期间，分多次以现金存入被告张某账户（尾号为××农行账户）、以及微信、支付宝转账等形式支付给张某购房首付款、房贷等共计289646元。 本案是恋爱期间为准备结婚共同出资购买婚房而后分手产生的共有物分割纠纷，其与解除婚姻后产生的财产分割，及普通共有人的物权分割，其性质有一定程度的不同，造成原被告双方认识上的差异形成双方攻防上的争议，经本院梳理，原被告双方争议的焦点主要集中在三方面：1.案涉房屋是否是原被告双方共同购买？是否是共有物？2.案涉房屋如是共有物，其是什么性质的共有？双方各自的出资数额是多少？3.案涉房屋若是共有物，对该共有物具体如何分割？ 本院在上述已查清的基本事实基础上，将原被告间的争议焦点综合分析如下： 一、案涉房屋是否是原被告双方共同购买？是否是共有物？ 原告认为，根据原告与被告首付款出资情况、微信聊天记录以及房屋中介罗某提交的证明材料能反应原被告对案涉房屋是有共同出资购买合意的，且在两人相处过程中被告要求原告支付房贷，原告也按照每月还贷的时间向被告转付房贷款，原告转款的金额均能够覆盖房贷的金额也能相互印证。原告是案涉房屋的共同出资人，案涉房屋是共有物，应当对案涉房屋享有共有权利。 被告认为，1.基于登记制度，案涉房屋从卖出方开始签合同到办贷款手续到办产权证，所有都是张某签订和办理，不动产权证登记记载的权利人为张某，共有情况为单独所有，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”新都区房管局登记信息与本案被告个人持有的产权证相印证，无出入，被告是案涉房屋唯一的所有权人；2.基于身份关系，原被告间是非法同居关系，不是事实婚姻，不具有合法婚姻关系，不能根据《中华人民共和国婚姻法》来确定双方对案涉房屋形成共有关系。在同居期间有债权债务争议应当按照另外法律关系处理。因此，案涉房屋不属于共同购买，现有证据证明案涉房屋是本案被告单独所有。对于案涉房屋双方没有共有基础，所以不存在分割问题。 本院认为，1.购买案涉房屋时，原被告双方处于恋爱关系，并一起共同同居生活，有共同购房的感情基础及现实需要。原被告双方一致陈述，双方2011年相识，2015年3月建立恋爱关系，购买案涉房屋时，双方一起同居生活，双方有缔结婚姻的期待。 2.原被告恋爱准备结婚新房，双方形成共同购买房屋的合意。根据原告陈述，双方计划在2017年5月份登记结婚（后因故推后，最后至2019年分手。）。为此，原被告双方在2017年3月共同积极前往房屋中介联系房源、到现场察看房屋、共同洽谈房价等，这从原告的陈述、案涉房屋中介美居房产信息部罗某出具的《证明》及本院对罗某的《询问笔录》，以及证人原告母亲刘某出庭作证接受原被告双方质证及法庭询问等得到相互印证，原告主张原被告为准备结婚形成共同购买婚房的合意具有高度盖然性。 3.原告积极履行支付购房款义务。如前所述，原告方积极筹措双方共同购房首付资金70000元，让母亲刘某2017年4月1日直接存入张某农行尾号为××的账户；购房后于2017年4月29日、2017年7月21日积极出资4630元进行房屋橱柜、门、锁等的安装；从2017年6月开始积极支付每月按揭房贷款，截止2019年2月，通过银行转账、微信、支付宝支付方式向被告支付房贷按揭款及其他费用合计219646元，上述三方面共计294276元，其相关费用支付均有银行流水、微信、支付转账等相关凭证佐证。 4.以被告名义单独签署购房合同、房屋贷款合同及办理不动产权属登记及证书不影响案涉房屋为双方共同购买、共同所有的现实及认定。根据原告提交的2017年3月成都市住房房屋限购政策、原告社保缴纳情况及原告银行征信方面问题的说明，房屋中介罗某的证明以及原被告未登记结婚等现实情况，原告因为社保缴纳时间不够、征信有瑕疵、双方未结婚等原因未参与房屋买卖合同、贷款合同的签署以及不动产权属登记未登记署名、未办证，而以被告方名义单独签署和办理符合双方缔结婚姻的信任、符合日常经验、合情合理；房产权属证书是房产权利归属的直接载体，是对房产权属的直接证明，但不是唯一的证明，也不具有绝对的证明力。对发生争议的不动产物权归属的最终判断，在房产系通过买卖而取得的情况下，房产权属的认定应依购房时的意思表示、房款支付及房产交付、房产占有等情况加以综合判定。 为此，综上分析，本院认为原被告争议的案涉房屋系双方为恋爱结婚而共同出资购买，该案涉房屋为原被告双方共有。 二、案涉房屋如是共有物，其是什么性质的共有？双方各自的出资数额是多少？ （一）共有的性质 如上所述，本院将共有物认定为原被告因为恋爱准备结婚而共同出资购买，为此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”及第一百零四条：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定;不能确定出资额的，视为等额享有。”之规定，案涉房屋为依据原被告出资额确定的按份共有。 （二）双方出资数额及所占份额 1.原告出资额：（1）首付款70000元，由其母亲刘某2017年4月1日直接存入张某农行尾号××账户； （2）装修款4630元，主要包含案涉房屋门、锁安装费1780元、橱柜安装费2850元； （3）2017年6月3日—2019年2月28日期间，案涉房屋还贷金额为59880.4元，原告从2017年5月16日—2019年4月14日，通过直接转账被告尾号为××的农行账户、微信、支付宝方式向被告转款共计62笔219646元，其中2017年7月31日至2019年2月28日直接与房贷相关并能涵盖和印证房贷还款的转款共计23笔89346元，完全涵盖案涉房屋2017年8月—2019年2月的所有房贷还款，其间有原告直接标注为房贷的转款，更多的是应被告要求原告归还房贷而进行的转款，原被告微信聊天记录里被告几乎每月都向原告要求支付房贷，其支付房贷款主要形态为：原告直接向被告微信、支付宝转按揭款后，被告直接第一时间，甚至几乎同时就提现到其尾号为××账户支付每月按揭贷款，特别是原告2018年12月、1月转房贷款滞后后，被告就不能进行房贷款的支付，而不断的催促原告支付房贷，一侍原告再转房贷款后，被告同时提现支付房贷款，形成房贷还款超期扣款，为此，本院认定原告在2017年6月3日—2019年2月28日期间，为案涉房屋还贷金额为53426.17元，以上三项合计128056.17元，为原告购买房屋出资额。 2.被告出资额：（1）房屋首付款81800元； （2）契税、个人所得税等支出6613元； （3）装修款，墙纸装修6000元（原告自认、被告未提供任何凭证证据）； （4）2017年6月—2020年4月期间案涉房屋支付房屋贷款总额为108770.86元，扣除原告支付53426.17元，被告实际支付为55344.69元；以原告起诉日2020年4月17日为时间节点，2020年5月后共计145个月未支付房贷按提前在2020年4月3日还款计算应支付的房贷款为：281945.45元（具体计算为：145(未还房贷月份数）×1944.45（案涉房屋房贷还款方式为等本递减还款，每月支付房贷本金为1944.45元）=281945.45元），即被告为案涉房屋总还贷数额为337290.14元，以上四项合计437702.94元，为被告购买房屋出资额。 3.原被告为案涉房屋支付的出资实际数额为：565759.11元。其中原告出资额为128056.17元，被告出资额为437702.94元，分别占案涉房屋价值22.63%、77.37%份额。 4.案涉房屋2020年4月时市场价值为：855840元（具体计算为：房屋面积106.98平方米×房屋每平方米市场单价8000元（经咨询案涉房屋买卖经手中介，该房屋在2020年4月至2020年10月市场价为8000元每平方米单价）=855840元），按原被告所占案涉房屋价值比例，原告所占份额2020年4月价值为193676.60元，被告所占份额2020年4月价值为662163.10元。 三、案涉房屋若是共有物，对该共有物具体如何分割？ 如前所述，原被告双方终止恋爱关系后分割共有财产，符合《中华人民共和国物权法》第一百条关于“按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割”的情形，原告当然可以主张对双方按份共有房屋进行分割。 依照《中华人民共和国物权法》第一百条：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”之规定，共有物分割可采取实物分割、变价分割、折价赔偿、瑕疵担保等方式进行。结合现案涉房屋不动产权登记在被告张某名下，且被告实际出资份额大并实际掌控共有物的情形，本院认为采折价赔偿的方式进行分割较为妥当，即判令案涉房屋归被告所有，同时被告给予原告所占份额以折价赔偿，这样既保证被告对案涉房屋的继续保有和控制，也不损害降低案涉房屋的价值，同时也能保证原告公平受偿。 综上对原被告间三个方面争点的分析，本院认为，原被告因恋爱并为结婚作准备而共同出资购买案涉房屋，形成合法有效的按份共有关系，现双方已分手，已丧失共有的基础，确应及时依法进行合理公平分割，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、位于新都区××街道××街××号××栋××单元××楼××号的案涉房屋归被告张某所有； 二、被告张某于本判决生效之日起十日内支付原告李某案涉共有房屋折价补偿款193676.60元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由被告张某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  朱传生 二〇二〇年十月二十八日 书记员  冯 萍