福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初4310号 原告：吴碧香，女，1958年1月1日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：丁永峰、杨珍，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 被告：林祥如，男，1962年12月19日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告吴碧香与被告林祥如房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告吴碧香及其委托代理人丁永峰、杨珍与被告林祥如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴碧香向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认吴碧香与林祥如于2016年1月2日签订的关于闽侯县祥谦镇江安置点文山洲安置房3＃楼704单元房产（建筑面积111.81平方米）的《房产买卖合同》合法有效；2、依法判决林祥如将闽侯县祥谦镇江安置点文山洲安置房3＃楼704单元房产立即交付给吴碧香；3、判决林祥如办理闽侯县祥谦镇江安置点文山洲安置房3＃楼704单元房产的林祥如名下的《不动产权证》；4、判决林祥如协助吴碧香办理闽侯县祥谦镇江安置点文山洲安置房3＃楼704单元房产产权变更登记至吴碧香名下的相关手续；5、本案的全部诉讼费用、财产保全费用由林祥如承担。 事实与理由：2015年，林祥如所有的坐落于在闽侯县祥谦镇江房屋因“102、103电台搬迁项目”被拆迁，在安置点文山洲安置一套安置房（建筑面积105㎡），林祥如自愿将上述105平米安置房出售给吴碧香，约定售房总价款为50万元人民币。因当时尚未确定回迁房单元号，双方口头约定待确定具体单元房并且可以交房后，原房屋因拆迁需要支付的差价款吴碧香再直接支付给拆迁服务中心，如实际交房与原房屋的面积（105㎡）存在误差，则售房款多还少补。2016年1月2日，原、被告双方签订一份《房产买卖合同》，合同约定：“第一条、甲方（被告）房产为坐落于祥谦镇江房产，建筑面积105㎡。第四条、甲乙双方同意，按套购买上述房产，上述房产交易成交价为人民币500000：房款的支付方式为Ａ、一次性付款。”林祥如委托其儿子林华（身份证号码：350121ＸＸＸＸ××××××××）全权处理拆迁房代收卖房全部款项。合同签订后，吴碧香于2016年1月12日以现金的方式向林祥如支付了购房款20万元，由林华代林祥如向吴碧香出具一份收条。于2016年2月19日支付购房款70000元（其中65000元以银行转账方式，5000元以现金支付），由林华代林祥如向吴碧香出具一份收条。2016年7月29日、2016年11月30日吴碧香通过银行转账方式分别向林祥如支付了购房款40000元、16000元，上述购房款均转入林祥如儿子林华的银行账户。 2018年，上述房屋回迁，经与闽侯县虎山房屋征收服务中心确认，安置点为文山洲安置房3＃704单元，安置房面积为111.81㎡，应交购房差价款为130283元。因回迁安置房与安置面积相差6㎡，原告于2018年3月11日向林祥如支付了6㎡的差价款人民币70000元，该款由林华代为收取，并向吴碧香出具了一份《收据》。2018年9月5日原、被告共同到闽侯县虎山房屋征收服务中心，原告支付了购房差价款人民币130283元。综上，截止2018年9月5日，吴碧香共向林祥如支付了购房款共计人民币526283元，剩余购房款43717元。 另外，林华个人曾向吴碧香借款，总共借款170000元，吴碧香分别于2016年1月3日、2016年1月10日借给林华7万元（约定利息按月息2分计算）、10万元（约定利息按月息1分计算），上述借款利息每月为2400元，该借款利息支付至2017年12月止。因为林祥如是委托其儿子林华代收购房款，吴碧香曾口头同意在林华的借款中扣除剩余的购房余款43717元，其余的借款本息吴碧香另行向林华主张。 吴碧香认为，原、被告双方签订的《房产买卖合同》合法有效，吴碧香已经支付了全部购房款，林祥如应将该安置房交付给吴碧香，但林祥如拒不向吴碧香交付。鉴于上述事实，吴碧香的行为已经严重侵害了吴碧香的合法权益，故吴碧香依法提起诉讼，望判如所请。 林祥如辩称，林祥如认为吴碧香与林祥如签订的房屋买卖合同无效，理由如下：一、林祥如拆迁安置的房屋，是夫妻唯一共同房产，妻曹秀珠不知道讼争房屋被卖的事实，法院诉讼才知道。未经曹秀珠同意，该房屋买卖合同无效。二、吴碧香购买林祥如农村房屋属于小产权，未经国家房产交易总行办理房屋买卖是无效的。三、吴碧香与林祥如房屋买卖合同是在胁迫下签订房屋买卖合同（讼争房屋低下市场价格三分之一），原因：其子林华欠吴碧香高利贷，林华和吴碧香逼迫林祥如将唯一安置房卖给吴碧香还债。至今林祥如夫妻没有收到吴碧香一分钱。四、林祥如没有委托林华代收卖房款，委托内容是添加，事实是其子林华与吴碧香儿子合伙开公司（双双诈骗被判刑，在二看服刑），骗林祥如公司招收保安，须身份证复印并签名。林祥如提供后，身份证复印件中间内容不是林祥如所写，该委托书无效。五、从程序上，本案应追加其子林华为第三人。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》的规定，原告吴碧香与林祥如房屋买卖合同无效。林华所收款由林华承担。 吴碧香为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据： 证据1《房产买卖合同》、《拆迁补偿费和购房款计算单》，证明2015年，林祥如所有的坐落于在闽侯县祥谦镇江房屋因“102、103电台搬迁项目”被拆迁，在安置点文山洲安置一套安置房（建筑面积105㎡），林祥如自愿将上述105平米安置房出售给吴碧香，约定售房总价款为50万元人民币。2016年1月2日，原、被告双方签订一份《房产买卖合同》，并对房款支付方式等进行了约定。证据2复印件，证明林祥如委托其儿子林华（身份证号码：350121ＸＸＸＸＸ××××××××）全权处理拆迁房代收卖房全部款项。证据3支付购房明细表、收条、个人活期账户交易明细、借款往来明细表，证明1、吴碧香于2016年1月12日以现金的方式向林祥如支付了购房款20万元，由林华代其林祥如向吴碧香出具一份收条。于2016年2月19日支付购房款70000元（其中65000元以银行转账方式，5000元以现金支付），由林华代林祥如向吴碧香出具一份收条。2、吴碧香于2016年7月29日、2016年11月10日、2016年11月18日、2016年11月30日吴碧香通过银行转账方式分别向林祥如支付了购房款40000元、10000元、10000元、16000元，上述购房款均转入林祥如儿子林华的银行账户。3、林华个人曾向吴碧香借款，总共借款170000元，吴碧香分别于2016年1月3日、2016年1月10日借给林华7万元（约定利息按月息2分计算）、10万元（约定利息按月息1分计算），上述借款利息每月为2400元，该借款利息支付至2017年12月止。因为林祥如是委托其儿子林华代收购房款，吴碧香曾口头同意在林华的借款中扣除剩余的购房余款23717元，其余的借款本息林祥如另行向林华主张。证据4《安置回迁决算单》，证明2018年，上述房屋回迁，经与闽侯县虎山房屋征收服务中心确认，安置点为文山洲安置房3＃704单元，安置房面积为117.81㎡，应交购房差价款为130283元。吴碧香与林祥如本人一起到闽侯县虎山房屋征收服务中心支付的差价款，支付给五虎山房屋征收服务中心的。证据5收据，证明因回迁安置房与安置面积相差6㎡，吴碧香于2018年3月11日向林祥如支付了6㎡的差价款人民币70000元，该款由林华代为收取，并向吴碧香出具了一份《收据》。证据6个人活期账户交易明细，证明2018年9月5日原、被告共同到闽侯县虎山房屋征收服务中心，吴碧香支付了购房差价款人民币130283元。吴碧香转到林华账户上合计390000元。证据7、《中签证明单》，证明2017年12月28日，林祥如拆迁的房屋即本案诉争房屋被安置在文山洲安置点3号楼704单元。证据8录音光盘，证明林祥如将本案诉争房屋出售给吴碧香，合同由林祥如与吴碧香签订，其委托儿子林华经手房屋买卖及收取购房款的事宜。 林祥如质证意见如下： 对证据1《房产买卖合同》、《拆迁补偿费和购房款计算单》真实性无异议，当时是在胁迫情况下签订的房产买卖合同。对证据2有异议。委托上的名字是我（林祥如）签名，剩余手写内容不是我写的。对证据3的一分钱我都没有收到。对证据4我确实跟吴碧香一起去的五虎山房屋征收服务中心，是我儿子叫吴碧香跟我一起去交钱的，钱也不是给我，是打给五虎山房屋征收服务中心。对证据5收据我从来没见过。对证据6吴碧香转到林华账户多少钱我不知道。对证据7都是我儿子弄的，我并不知道。对证据8我记不清楚了，不清楚电话录音是不是我的声音。房屋买卖的事情都是我儿子弄的，我也不知道。我只有唯一一个房子，怎么可能拿去卖。我儿子林华因犯诈骗罪现在被关在福州第二看守所。 林祥如无证据向法庭举证。 根据双方当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，吴碧香系福州市区的城镇居民。2016年1月6日，吴碧香与林祥如签订一份《房屋买卖合同》，合同约定林祥如将其所有的位于闽侯县地的房屋建筑面积计105平方米以总价50万元出售给吴碧香。合同签订后，案涉房屋被政府拆迁，林祥如于2016年5月6日在其身份证上签名该房子的出售全权由其儿子林华代为收取吴碧香的购房款。2018年9月5日，林祥如与吴碧香一起前往闽侯县虎山房屋征收服务中心，向该中心打款计人民币130283元，以上吴碧香共计支付款项计人民币526283元。审理中，林祥如认为，其所拆迁安置的房屋，是其夫妻唯一共同房产，其与吴碧香签订的房屋买卖合同，未经其妻同意属于无效的合同，吴碧香与林祥如房屋买卖合同时系胁迫下签订房屋买卖合同，原因是其子林华欠吴碧香高利贷，林华和吴碧香逼迫林祥如将唯一安置房卖给吴碧香还债。至今林祥如夫妻没有收到吴碧香分文购房款。林祥并无委托林华代收卖房款，委托内容都是添加的，事实是其子林华与吴碧香儿子合伙开公司（双双因涉嫌诈骗被关押在福州第二看守所），骗林祥如须提供身份证复印并签名。林祥如提供后，身份证复印件中间内容不是林祥如所写，该委托书无效。 另查，案涉房屋安置后林祥如已搬入该房居住。 本院认为，当事人之间订立和履行合同，应当遵守法律和行政法规的规定，并尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：......（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，林祥如所有的房屋在拆迁之前系闽侯县祥谦镇江集体所有的土地，吴碧香作为福州市区的城镇居民，其与林祥如签订的《房屋买卖合同》的宅基地属于闽侯县祥谦镇江集体所有的土地，房屋系附属于宅基地之上，依照《土地管理法》第十一条的规定：农村集体土地属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。依此规定，林祥如的安置房系原有的房屋宅基地而来的，林祥如的原有的房屋即使被政府拆迁，其亦不能将属于农村集体所有的宅基地出售给本村以外城镇居民，况且该房屋的属于林祥如的夫妻共同财产，其买卖关系又未得到林祥如配偶曹秀珠的书面同意，故吴碧香与林祥如之间签订所谓的《房屋买卖合同》违反了《合同法》第五十二条第四项、第五项以及《土地管理法》第十一条的规定，属于无效的买卖合同。 买卖合同既然无效，但吴碧香所支付的所谓购房款396000元理应予以返还，但根据吴碧香所提供的证据，吴碧香支付的所谓购房款计396000元均由案外人林华收取（林祥如儿子），并由林华个人出具的收条（林祥如庭审中述称其儿子林华与吴碧香的儿子均涉嫌诈骗罪被关押福州第二看守所），林祥如并未收取上述款项，而吴碧香则认为系林祥如委托其儿子林华代收购房款396000元，并有林祥如身份证复印件中记载的委托证明予以佐证，但该身份证复印件中的除了林祥如在身份证复印件下端尾部签名外，其余内容均不是其所书写，而吴碧香自述亦不知道是谁书写的，因林华未到庭作证，故该款与林祥如无关，如吴碧香确有证据足以证明该款系林华所收取的，故应另行向林华主张权利。 至于林祥如与吴碧香共同前往闽侯县虎山房屋征收服务中心并由吴碧香个人向该中心补交房屋差价款计人民币130283元，该房屋征收为此将案涉房屋交由林祥如，现林祥如已入住案涉房屋，故该款应由林祥如个人承担返还给吴碧香。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项，《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、吴碧香与林祥如于2016年1月2日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、林祥如应自本判决生效之日起十五日内向吴碧香返还房屋差价款计人民币130283元； 三、驳回吴碧香其他诉讼请求。 案件受理费9500元，因适用简易程序审结，依法减半收取计4750元，由吴碧香负担3297元，由林祥如负担1453元。诉讼保全费3370元，由吴碧香自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林循沙 二〇二〇年十月二十六日 书记员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第五十二条：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国民法通则》第六十一条：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。