福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终4457号 上诉人（原审被告）：曾朝辉，男，1980年11月21日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：李清权，福建北京盈科（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王伟杰，福建北京盈科（泉州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴国栋，男，1974年2月3日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：涂宗全，福建高融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄亚珊，福建高融律师事务所律师。 上诉人曾朝辉因与被上诉人吴国栋房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初2164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾朝辉上诉请求：撤销（2020）闽0503民初2164号民事判决书，改判驳回吴国栋一审的诉讼请求并改判丰泽区群石农贸市场边三层建筑物Ａ101号店面房屋租赁双方为曾朝辉与案外人杨某或将案件发回重审；请求二审法院对一审法院认定的曾朝辉应支付的房屋占有使用费调整为每个月2000元；一审、二审的诉讼费由吴国栋承担。1.吴国栋并未通知曾朝辉解除租赁关系。2.曾朝辉租赁的店面房东应认定为案外人杨某。3.一审法院认定的曾朝辉应支付的房屋占有使用费过高。综上，曾朝辉认为丰泽区群石农贸市场边三层建筑物Ａ101号店面房屋租赁双方为曾朝辉与案外人杨某，且一审法院认定的曾朝辉应支付的房屋占有使用费过高，希望二审法院对曾朝辉应支付的房屋占有使用费予以适当调整，调整为每个月2000元。一审法院对案件认定的事实有误且适用法律错误，请求二审法院依法改判或者将案件发回重审以维护曾朝辉的合法权益 吴国栋辩称，曾朝辉的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确，应当予以维持并驳回其上诉。1.曾朝辉上诉状中所述的吴国栋未通知其解除租赁关系严重违背事实。2.曾朝辉所主张的其所占用的店面出租人应为证人杨某，没有任何事实和法律依据。3.一审所判决的房屋占用费用符合市场经济条件、公平合理。 吴国栋向一审法院起诉请求：1.判令曾朝辉立即搬离丰泽区群石农贸市场边三层建筑物A101号店面，向吴国栋交还店面，并向吴国栋支付2019年9月1日起至实际交还店面之日止按月租金3800元计算的房屋使用费；2.判令曾朝辉向吴国栋支付自2019年7月29日起至实际交还店面之日止所产生的水电费用。 一审法院认定事实：一、杨某系泉州市丰泽区××街道群石社区农贸市场边普贤路****建筑占有人。2010年，杨某与案外人王清垸签订房屋租赁合同，约定王清垸租赁上述房屋，租赁期限为2010年至2019年。 2019年12月4日，杨某（甲方，出租方）与吴国栋（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将位于群石社区原农贸市场边的三层框架建筑物，租赁给乙方使用，租赁物面积经甲乙双方确定约为2200平方米。本租赁物给乙方作超市使用，如乙方需转变功能需经甲方书面同意。租赁期限从2019年11月1日至2027年10月31日止。乙方租赁物的部分面积转租，须经甲方同意，转租部分的管理工作由乙方负责。本合同规定的甲乙双方的责任和权力不因乙方转租而转变。 二、2010年9月1日，曾朝辉与“汇都超市”的经手人王清垸签订《房屋转租协议》，主要约定：曾朝辉承租群石农贸市场边A101，自2010年9月1日起至2019年8月30日止，这期间的转租金额1500元，由曾朝辉于2010年9月1日前，以现金方式交付。转租之日起，水费、电费、管理费及一切与经营相关的税费由曾朝辉负责。租金每季度付一次，押金1万元，租金每三年递增10%，中途经营困难，可以转让需经同意。合同签订后，曾朝辉交付押金1万元，并按季度支付租金，刚开始支付给王清垸，后来有时现金支付给丰泽区惠都便利店的员工，有时转账给吴国栋。曾朝辉支付租金至2019年8月30日，现仍占有使用涉案房屋。 2019年8月22日，吴国栋以丰泽区惠都便利店的名义向曾朝辉发出《通知函》，该函主要载明：《房屋转租协议》将于2019年8月30日到期。根据市场行情，该商铺新的协议租金将以每月3800元计算，具体的租金支付方式和计算方式将以新的协议约定为准。如继续租用该商铺，在接到本函之日三日内，尽快联系，并签订新的房屋租赁协议。若未在期限内与我方签订新的协议，我方有权在原协议到期后收回该房屋，且需要在协议到期后将该商铺腾空，并恢复至我方能正常出租、使用的状态。曾朝辉于2020年8月22日收到该函件。 吴国栋为丰泽区惠都便利店的经营者。 三、证人杨某陈述，涉案房屋是农村的，没有产权证明。其房屋建成后二三楼很长时间没人租，后来王清垸来租，其叫他整栋租走算便宜一点，王清垸也同意。第一次签租期是2010年到2019年。按每个月3万元承租，到2013年增加百分之十的租金，2015年-2017年又增加百分之十的租金。2019年签订第二份合同，其原来有写明要把东边两个店面留给曾朝辉，打印出来签名送了一份给吴国栋，吴国栋拿去三四个月都没有反馈，后问他合同怎么样，他表示合同丢了，其小孩又另外写了一份合同给他，他也回了一份合同过来。房租一般都是通过财务银行转账给我，会写房租，名字体现老板的名字，有吴国栋、王清垸。2010年是王清垸和其签合同，一年后王清垸走了就移交给吴国栋，2011年开始是吴国栋转给其。大概是2014、2015年的时候，曾朝辉有说要向其租房，到第一次合同快到期时，曾朝辉又跟其提了这个事，其跟家里小孩商量，决定还是租给超市。其是想租给曾朝辉，但是已经租给吴国栋了。 四、在案件的审理中，一审法院根据吴国栋的申请，依法先后委托福建中诚信德房地产评估有限公司泉州分公司、泉州和益资产评估房地产土地估价有限公司对案涉的群石农贸市场边三层建筑A101店面2019年9月1日后的租金价格进行评估，该两家公司均因吴国栋无法提供案涉房屋相关权属证书予以退鉴。 一审法院认为，关于吴国栋是否为本案适格原告。一方面，虽然2010年与杨某签订租赁合同的为案外人王清垸，但根据杨某的陈述一年后王清垸就移交给吴国栋，2011年后由吴国栋向其支付租金。可见从2011年起由吴国栋实际履行与杨某的租赁合同，且第一份合同到期后，也由吴国栋于2019年12月重新与杨某签订租赁合同。另一方面，王清垸作为“汇都超市”经手人与曾朝辉签订租赁合同后，曾朝辉也向丰泽区惠都便利店的员工及吴国栋交付租金，而吴国栋为该便利店的经营者，可见双方的租赁合同后也由吴国栋与曾朝辉实际履行，租赁合同到期，曾朝辉也与吴国栋协商续租事宜。且原租赁合同到期后，吴国栋继续向杨某承租包括涉案房屋在内的丰泽区群石农贸市场边三层建筑物。综上，吴国栋有权提起本案诉讼，向曾朝辉主张权利，为本案适格原告。 关于《房屋转租协议》的效力问题。诉争租赁物位于丰泽区××街道内，属于城市规划区内的房屋。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，至一审法庭辩论终结前吴国栋未提供案涉租赁物的房屋所有权证，也未能举证证明案涉租赁物取得建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准，故本案租赁合同应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，吴国栋请求曾朝辉搬离并返还址在丰泽区××市场××路××号××层××号店面，符合法律规定，应予支持。吴国栋早在2019年8月22日即发函通知曾朝辉另行协商租赁事宜，如未在期限内签订新的协议，应腾空商铺。故曾朝辉辩称，吴国栋不租给其，应当提前一点通知，与事实不符，不予采信。关于吴国栋与杨某的房屋租赁合同，双方可另行解决。 关于吴国栋主张的占有使用费。根据《最高人民法院》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。曾朝辉至今仍占有使用涉案房屋，应向吴国栋支付占有使用费。关于占有使用费标准，双方未达成一致，且涉案房屋未有相关权属证明，无法对占有使用费的标准进行评估。一审法院认为，虽然原租赁合同所约定的价格是双方真实意思表示，但该表示的效力范围是有限定条件的，即在原合同的履行期限内。在双方未达成新的合意的情况下，且2019年12月吴国栋与杨某签订的房屋租赁合同约定的租金价格也上涨，仍用原标准来确定房屋占有使用费，不符合公平自治原则。因市场经济条件下，房屋占有使用费本身也是一个变动的价格，一审法院综合考虑双方原租金标准、当事人的具体意思表示、当地租赁房屋市场行情、当下新冠肺炎疫情及疫情防控措施对店铺经营的影响等情况，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定2019年9月至2020年1月房屋占有使用费为每月3000元,共15000元，2020年2月起房屋占有使用费按每月2600元计算。吴国栋主张按每月3800元的标准计算占有使用费，但未能提供有效证据证明其主张，不予采信。关于曾朝辉缴交的押金1万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案租赁合同属无效合同，曾朝辉缴纳的押金1万元，吴国栋依法应予返还。在本案中可用于抵扣占有使用费。 关于水电费。曾朝辉占用使用涉案房屋期间的产生的水电费理应由曾朝辉自行承担，但因水电费系供水供电单位收取的费用，吴国栋并非水电提供方，也未提供证据证明曾朝辉拖欠水电费的具体数额及其已代曾朝辉履行了先付水电费的义务，故其向曾朝辉主张水电费，没有事实及法律依据，不予支持。 据此，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：曾朝辉应于本判决生效之日起十五日内搬离并返还址在泉州市丰泽区××市场××路××号××层××号店面给吴国栋；曾朝辉应于本判决生效之日起十五日内支付吴国栋2019年9月至2020年1月的房屋占有使用费15000元及自2020年2月1日起至实际返还店面之日止按2600元／月计算的房屋占有使用费（扣除曾朝辉已支付的押金1万元）；驳回吴国栋的其他诉讼请求。案件受理费673.7元，减半收取计336.85元，由吴国栋负担225.84元，曾朝辉负担111.01元，应于本判决生效之日起五日内缴纳。 本院二审期间，曾朝辉提供新证据两份，证据一《房屋租赁合同》，欲证明房屋所有人杨某之前与吴国栋签订的房屋租赁合同约定要留2个店面给曾朝辉使用,经审查，《房屋租赁合同》为复印件，且仅有杨某签字，吴国栋并未在该合同上签字，无法证明曾朝辉的主张，故对该证据不予采纳。证据二店面租赁协议书、房屋租赁合同、租约及其他店面的租金，欲证明曾朝辉承租的店面所在附近地区的店面月租金为800元至2000元不等，经审查，该证据与本案不具有关联性，故对该证据不予采纳。一审认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于吴国栋是否为本案适格主体。经查，杨某系泉州市丰泽区××街;街道群石社区农贸市场边普贤路****建筑占有人。09年，杨某与案外人王清垸签订《房屋租赁合同》租赁上述房屋，租赁期限为2009年10月31日至2019年10月31日。2010年，王清垸经杨某同意以“汇都超市”名义与曾朝辉签订《房屋转租协议》。2011年，王清垸将超市移交给吴国栋，由吴国栋根据两份合同约定向杨某支付租金，向曾朝辉收取租金，后曾朝辉也向吴国栋支付了租金。可见自2011年起既已由吴国栋实际履行杨某与王清垸签订《房屋租赁合同》及王清垸与曾朝辉签订的《房屋转租协议》。第一份《房屋租赁合同》于2019年10月31日到期后，吴国栋以自己的名义与杨某签订新的《房屋租赁合同》，继续向杨某承租包括涉案房屋在内的丰泽区群石农贸市场边三层建筑物，根据新签订的《房屋租赁合同》第八条约定：“乙方（吴国栋）租赁物的部分面积转租，须经甲方（杨某）同意，转租部分的管理工作由乙方（吴国栋）负责……”因此，吴国栋是该租赁物的合法收益人，有权要求曾朝辉搬离案涉店面并支付占有期间的房屋使用费，是本案的适格原告。曾朝辉主张案涉店面的出租人为杨某，但未能提供相应的证据予以证明，故对该主张不予采纳。关于吴国栋是否已通知曾朝辉解除租赁关系，经查，2019年8月22日，吴国栋以丰泽区惠都便利店的名义向曾朝辉发出《通知函》，该函明确载明：“致：曾朝辉先生……通知人：丰泽区惠都便利店。”曾朝辉于2020年8月22日签收该函件，现曾朝辉主张不知道该《通知函》来源处为吴国栋，无事实和法律依据，不予采纳。关于曾朝辉主张的占有使用费过高的问题。一审法院在综合考虑双方原租金标准、当事人的具体意思表示、当地租赁房屋市场行情、新冠肺炎疫情及疫情防控措施对店铺经营的影响等情况，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定2019年9月至2020年1月房屋占有使用费为每月3000元,共15000元，2020年2月起房屋占有使用费按每月2600元计算并无不当，故对该主张不予支持。 综上所述，曾朝辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费673.7元，由曾朝辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 林 维 书 记 员 杨雅真 附：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。