江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初5168号原告：姚学娟，女，汉族，1975年7月12日生，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：胡雪南、陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。被告：启东勤盛置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心**东。法定代表人：吴海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，该公司员工。委托诉讼代理人：徐赛丰，高朋（上海）律师事务所律师。原告姚学娟与被告启东勤盛置业有限公司（以下简称“勤盛置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚学娟及其委托诉讼代理人胡雪南，被告勤盛置业的委托诉讼代理人顾彬菁、徐赛丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告返还原告已付房款460110元并支付利息损失（自实际支付之日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年4月20日公布的贷款市场报价利率3.85%计算）。3判令被告赔偿原告损失230055元。事实与理由：2018年9月7日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于启东市寅阳镇*****号房，合同总价为827433元。签订合同前，原告已支付了10000元定金，合同签订后，原告分期支付了房款合计460110元。2020年3月9日，被告委托江苏东晋律师事务所向原告发送律师函，要求原告支付分期楼款及违约金。2020年3月20日，被告向原告寄送《解除合同通知函》，函告原告，被告与其解除合同。后，原告多次口头向被告要求继续履行合同未果，现原告同意起诉时解除合同。原告虽未按约支付分期楼款，但被告在原告逾期付款未超过180天时就要求与原告解除合同，违反了《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第三条第二项的规定，故根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第二条第二项规定，被告无正当理由要求解除合同，需承担违约责任，并按已付款的50%赔偿原告损失。因原、被告协商无果，故原告诉至法院，要求被告在退还购房款的同时，赔偿原告的利息损失和其他损失。被告勤盛置业辩称，同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及退还原告已付房款，对原告的其他诉讼请求不予认可。理由如下：1、原告未按照合同约定如期足额支付购房款，在被告向原告发函催要后，仍未在指定的时间内支付购房款，已构成根本违约。被告是按照合同法第九十四条第三项的规定，依法行使合同的法定解除权。在被告向原告发出《解除合同通知函》后，原告提出同意继续履行合同的前提是被告须赔偿其损失230000元，被告未予认可，故未能再履行合同。2、原告主张的利息损失和其他损失的前提是被告违约，现被告不存在违约行为，依法不应承担任何违约责任。原告支付的房款在合同解除前，被告均是合法占有，不需要支付任何利息。原告在本案中实际发生的损失也就是已付房款在合同解除后被被告方占有的利息损失，该利息的起算时间应该是《解除合同通知函》到达原告处的次日起计算，若法院支持原告存在损失的，对原告主张的230055元的损失应予以下调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院经审理认定事实如下：2018年9月7日，原、被告双方签订合同编号为SPFY2018090280号的《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告向被告购买位于江苏省启东市寅阳镇******号房屋一套，房屋建筑面积为79.67平米，房屋总价为827433元。合同第七条约定：“付款方式：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金壹万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取分期付款方式付款，并应当在2020年9月4日前分5期支付该商品房全部价款，首期房款31372元应当于2018年9月6日前支付，其余分别于2019年3月4日前支付楼款165487元，于2019年9月4日前支付楼款206858元，于2020年3月4日前支付楼款206858元，余款206858元于2020年9月4日前支付。”第八条约定：“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”附件十一《补充协议》第二条第二款约定：“在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。”第三条第二款约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。”另查明，原告于2018年9月4日、2018年9月5日、2019年3月4日、2019年4月28日、2019年8月21日、2019年12月4日、2019年12月5日，分别向被告支付了10000元、31372元、165487元、60000元、143251元、30000元和20000元，合计460110元。再查明，因原告未能如约于2020年3月4日前足额支付当期房款，被告于2020年3月9日委托江苏东晋律师事务所向原告寄送《律师函》，要求原告于2020年3月18日前付清分期购房款155191元，原告于2020年3月12日收到该律师函。因原告未能于2020年3月18日前支付该分期楼款，被告于2020年3月20日又向原告寄送《解除合同通知函》，明确因原告逾期付款行为，要求与原告解除《商品房买卖合同》，原告收到该《解除合同通知函》后，就案涉房屋的处置问题与被告未能达成一致意见。截至2020年3月20日，按照案涉《商品房买卖合同》约定，原告应于2020年3月4日前需支付的该期购房款，其逾期付款时间未超过180天。本案的争议焦点为：1、被告是否有权单方解除案涉《商品房买卖合同》。2、若被告无权单方解除该合同，被告对原告的损失应如何承担。关于被告是否有权单方解除案涉《商品房买卖合同》的问题。本院认为，合同的订立是具有民事行为能力人的双方意思表示行为，当合同的内容与法律的强制性规定不相冲突时，应尊重双方当事人的“意思自治”，遵循“约定优于法定”的原则。本案中，合同法第九十四条第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”该条虽规定了守约方对违约方的单方解除权，但因该条款非强制性规定，理应遵循案涉附件十一《补充协议》第三条第二款的规定，因本案中原告的逾期付款期限未超过180天，解除合同的条件尚未成就，故被告无权单方解除合同，现被告向原告寄送《解除合同通知函》的行为，应视为违约，应承担违约责任。因本案的原、被告现一致同意解除案涉合同，且被告亦同意退还原告购房款，故本院认定案涉《商品房买卖合同》予以解除，被告退还原告购房款460110元。关于被告对原告的损失应如何赔偿的问题。本院认为，本案中，原告既主张了利息损失，又主张了其他损失，因原告主张的该“其他损失”所依据的是附件十一《补充协议》第二条第二款，故可认为其主张的“其他损失”实为“违约金”。本案中，原、被告在案涉合同中虽未约定“利息损失”，但原告主张的利息损失实则是在被告自行单方解除合同后，对被告不完全履行合同行为时采取的救济手段，以补偿受损害的合同关系，因此利息的给付实则是法律责任的一种承担，属于损害赔偿的范围。而附件十一《补充协议》第二条第二款约定的违约金，实则是对损害赔偿金额的预先确定，与一般的损害赔偿金在性质、功能上相当，都具有补偿性，根据“约定优先”的原则，因本案中已约定了违约金条款，应当优先适用该条款，利息损失可作为确定违约金数额的参考，不应将利息损失和违约金同时适用，故对本案中原告主张的利息损失，本院不予支持。关于原告主张的违约金，其依据案涉《补充协议》第二条第二款，要求被告按照已付房款的50%给付，但本案中，系原告逾期付款违约在先，且在被告向原告发出催要房款的《律师函》后，亦未给付房款，原告本身具有一定过错，且未能提供充分证据证明存在“实际损失”，本院依据“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定，酌情予以调整，故本院酌情认定被告支付原告案涉房屋总房款827433元的7%计算的违约金，即57920.31元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、原告姚学娟与被告启东勤盛置业有限公司解除《商品房买卖合同》（合同编号为SPFY20180902800）；二、被告启东勤盛置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告姚学娟房款460110元并支付违约金57920.31元；三、驳回原告姚学娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5439元（原告已预交），由原告姚学娟负担1300元，由被告启东勤盛置业有限公司负担4139元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费10878元（户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 员 章建忠二〇二〇年十月二十三日法官助理 姚苏金书 记 员 施嘉伦