山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6215号 原告：宋新新，女，1984年7月28日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：王维，山东隆谋律师事务所律师。 被告：济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370102MA3MGLWK4X。 法定代表人：张荣亮，总经理。 委托诉讼代理人：刘永星，男，该单位职工。 原告宋新新与被告济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司（以下简称鑫荣有家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告宋新新的委托诉讼代理人王维到庭参加诉讼，被告鑫荣有家公司的委托诉讼代理人刘永星到庭参加诉讼。原告宋新新申请诉前财产保全，本院依法冻结鑫荣有家公司名下的银行存款1.7万元，冻结期限一年。本案现已审理终结。 宋新新向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除宋新新、鑫荣有家公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》；2、请求判令鑫荣有家公司搬离房屋并将房屋恢复至出租前的状态；3、请求判令鑫荣有家公司支付房租费8300元；4、请求判令鑫荣有家公司承担违约金5200元；5、本案诉讼费、保全费由鑫荣有家公司承担。宋新新当庭放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2019年3月19日，宋新新、鑫荣有家公司双方签订《济南市房屋出租委托代理合同》，约定将宋新新所属的坐落在济南市历城区军民共建路北段23号楼1-131室（三楼）出租给鑫荣有家公司用于分租，每月租金2600元，支付方式为每季度的20号缴纳下一季度的房租。根据合同约定鑫荣有家公司应当于2020年3月20日缴纳下一个季度的房租，但鑫荣有家公司一直拖至2020年4月8日才缴纳，根据《济南市房屋出租委托代理合同》第九条第四款第一项的约定，未按约定划付租金达5日以上的，宋新新有权解除合同。根据第十条违约责任的规定，鑫荣有家公司应当支付宋新新违约金。时至现在，鑫荣有家公司一直占用房屋。故为维护宋新新合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 鑫荣有家公司辩称，宋新新起诉事实不存在，鑫荣有家公司于2020年3月份已电话通知宋新新让其修理管道漏水，一直拖到6月份未修理。鑫荣有家公司于2020年4月8日支付了租金7500元，7月20日支付7500元，9月20日支付7500元，现已不欠付租金。 本院经审理认定以下事实：2019年3月19日，张显华代宋新新与鑫荣有家公司签订《济南市房屋出租委托代理合同》，约定将宋新新所属的坐落在济南市历城区军民共建路北段23号楼1-131室的房屋出租给鑫荣有家公司用于分租，每月租金2600元，出租代理期自2019年3月20日至2021年3月20日，房屋代理其中第一年前30天为免租期，无需支付租金。支付方式为每季度的20号缴纳下一季度的房租。出租委托代理期间，宋新新不承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费，其他未列明费用由宋新新承担。鑫荣有家公司维修范围包括房屋内水管（不包括主管道）、阀门（不包括总阀门）、电灯、电视、厨房下水道疏通、卫生间下水道疏通等，宋新新的维修范围包括水表、电表、燃气表等。宋新新出现迟延交付房屋达5天，或交付房屋严重不符合合同约定，或不承担维修义务致使鑫荣有家公司无法出租房屋情形之一，鑫荣有家公司有权解除合同，并要求宋新新承担月租金200%的违约金及相关损失；鑫荣有家公司出现未按约定划付租金5日以上，或擅自改变房屋主体结构，或利用房屋从事违法活动，或放任承租方的上述行为情形之一，宋新新有权解除合同，并要求鑫荣有家公司承担月租金200%的违约金。《房屋交割清单》显示，空调4台、衣柜3个、燃气灶1个、抽油烟机1个、钥匙1把、电卡1张，电卡剩余电数20，冷水表底数0162，天然汽卡2151。 合同签订后，宋新新按约交付了房屋，鑫荣有家公司经宋新新同意将客厅设置隔断一面，改造为四个卧室的房屋用于对外分租。鑫荣有家公司于2019年3月19日支付租金5200元，6月19日支付租金7544元，8月25日支付租金7800元，12月29日支付租金7800元，2020年4月8日支付租金7300元，8月13日支付租金7630元，9月21日支付租金7800元（2020年9月20日至2021年12月19日期间）。 宋新新于2020年6月28日向鑫荣有家公司发送解除合同通知书一份，通知因鑫荣有家公司构成违约，要求解除与鑫荣有家公司于2019年3月19日签订的租赁合同。鑫荣有家公司于6月29日签收。 宋新新主张根据合同约定鑫荣有家公司应当于2020年3月20日支付的房租，逾期至2020年4月8日支付，应当于6月20日支付的租金，逾期至8月13日支付，根据合同第九条第四款第一项的约定的，未按约定划付租金达5日以上的，宋新新有权解除合同，根据合同第十条违约责任的规定，鑫荣有家公司应当支付宋新新月租金200%的违约金。鑫荣有家公司主张其逾期支付租金的理由系宋新新自2020年3月起一直未履行合同约定的水管维修义务，不同意支付违约金，但当庭表示同意解除双方之间的《济南市房屋出租委托代理合同》，同意在合同接触后拆除客厅隔断，返还房屋。 双方有争议的事实和证据，认定如下： 鑫荣有家公司提交收款收据2份拟证明其于2019年11月15日支付插卡电表费用170元，于2019年12月15日支付水表费200元。鑫荣有家公司提交收款收据1份、维修视频截图和其员工与张显华聊天记录打印件、通话记录打印件拟证明其涉案房屋排水管漏水，多次与宋新新及亲属沟通无果后自行维修，支付维修费2100元。宋新新质证认为对上述证据的真实性均不予认可，认为水电表更换事实不属实，漏水的水管是二楼水管，与其无关。经审查，鑫荣有家公司提交的水电表费收款收据中无房号记载，宋新新亦不予认可，本院无法确认该收据与涉案房屋有关。鑫荣有家公司提交维修视频截图、聊天记录、通话记录均系打印件，宋新新亦不予认可，本院不予采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中宋新新与鑫荣有家公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。宋新新向鑫荣有家公司交付涉案房屋后，鑫荣有家公司应按照约定向宋新新支付租金。根据合同第九条第（四）款约定鑫荣有家公司逾期支付租金达5日的，宋新新可以解除合同，现鑫荣有家公司两次逾期支付租金超过5日，宋新新依法享有合同约定的解除权，有权解除合同，收回承租房屋。鑫荣有家公司于2020年6月29日收到宋新新解除合同书面通知，双方的租赁合同关系于2020年6月29日解除。 合同解除后，鑫荣有家公司应及时腾退房屋并恢复原状。宋新新主张鑫荣有家公司恢复原状的标准为负责拆除、清理客厅隔断并按照房屋交割清单交付室内物品，鑫荣有家公司当庭同意退还房屋，去除客厅隔断一面，本院予以确认，鑫荣有家公司应及时腾退房屋，负责拆除并清理客厅隔断，按照房屋交割清单向宋新新交付室内物品。鑫荣有家公司至今仍占有涉案房屋，应参照租金支付占用费，鑫荣有家公司已按照租金标准支付占用费至2020年12月19日，宋新新当庭同意自鑫荣有家公司搬离并恢复原状后与其核算退还剩余租金，本院予以确认，双方应在鑫荣有家公司腾退房屋并恢复原状后按照租金86.7元/日（2600元÷30日）标准据实结算占用费。鑫荣有家公司未按约及时支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任，宋新新主张鑫荣有家公司按照合同约定按月租金的200%支付违约金5200元，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚信原则，本院调整违约金为2600元。鑫荣有家公司主张扣减水电表费500元、垃圾清运费170元，但未提交充分的证据予以证明，本院不予支持。对鑫荣有家公司主张扣减的维修费2100元，因双方对涉案房屋水管漏水的原因和部位各持己见，应归咎于何方，双方均未有效举证，鑫荣有家公司可待证据补偿之后另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司与宋新新于2019年3月19日签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年6月29日解除； 二、限济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退坐落于济南市历城区军民共建路北段23号楼1-131室并恢复原状，双方自腾退之日按照租金86.7元/日标准据实结算占用费； 三、限济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付宋新新违约金共计2600元； 四、驳回宋新新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取680元，保全费520元，由济南鑫荣有家房地产咨询管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  杨      华 二〇二〇年十月二十七日 法官助理  高雪书记员李美霞