四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5158号 原告：江之洋，女，1981年10月17日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：隋雅娟，女，1983年4月23日出生，汉族，住成都市高新区。 第三人：成都市玛雅创丰房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区聚福路**。 法定代表人：敬艾玲，职务不详。 委托诉讼代理人：阳书军，男，1985年8月6日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，系公司员工。 原告江之洋与被告隋雅娟、第三人成都市玛雅创丰房地产经纪有限公司（以下简称玛雅公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员林旭独任审判。本院于2020年7月28日、8月5日公开开庭进行了审理。原告江之洋到庭参加诉讼，被告隋雅娟到庭参加诉讼，第三人玛雅公司的委托诉讼代理人阳书军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江之洋向本院提出如下诉讼请求：判令隋雅娟返还江之洋购房定金15万元及逾期违约金（逾期违约金按约定0.5%每日算至付清日为止）。事实和理由：江之洋、隋雅娟于2019年11月10日签订《房产买卖合同》，约定由江之洋购买隋雅娟位于成都市天府新区（建筑面积252.31㎡）的商务金融用地／办公性质的房屋一套，房款为380万元，合同约定江之洋在签订合同时支付购房定金15万元，江之洋以向银行贷款的方式支付尾款即由贷款银行直接化付给隋雅娟，贷款不足180万双方协商解除合同。另外，鉴于对商业用地房产的贷款政策不熟悉，双方特别约定了合同补充条款，若江之洋贷款不足180万元时双方解除合同无责任。合同签订后江之洋依约向隋雅娟支付了购房定金15万元，期间，江之洋通过自己资源及中介了解了相关贷款事宜，但得到银行答复不提供商业用地二手房房屋的贷款业务。2020年3月1日，江之洋为避免隋雅娟损失也及时将咨询结果告知了隋雅娟，隋雅娟表示多协商沟通，没有解决不了的事。2020年4月7日，隋雅娟与江之洋协商能否以总价降低10万元的条件变更付款方式来继续履行合同，江之洋没有同意该变更方案，提出按约定解除合同，2020年4月17日隋雅娟通过《律师函》发函同意解除《房产买卖合同》，同时函告不予退还定金，后江之洋多次催促隋雅娟退还购房定金，隋雅娟均不予理睬。江之洋为维护自身合法权益，诉至法院，请求人民法院依法支持江之洋的全部诉讼请求。 隋雅娟辩称，一、江之洋陈述的事实理由是不成立的。江之洋所称我提出降价10万元要求江之洋继续购买房屋属于断章取义，事实是江之洋通过中介提出要求我先过户再由江之洋去银行贷款之后支付我房款，完全违背交易原则，对我是没有任何保护的请求，因此我告知江之洋，为促成合同履行降价10万元以表诚意，但要求在过户当日江之洋以其名下与未付房款等价值的房屋对我进行抵押，而江之洋拒绝，并以我提出的要求为无理要求为由提出解约。二、免责解约不成立。房屋买卖合同第九条约定了可以解约的条款为：1.我在签订合同后7个工作日向贷款银行申请提前还款。我在签约当天就向贷款银行提出了还款申请，且共向银行提请了两次还款申请，都因江之洋未履约所以未完成还款，由此也给我造成了负面影响；2.经双方友好协商，双方过户费用不超过18万元，超过18万元双方解除合同双方无责任，合同约定由我支付所有过户产生的相关费用，此项为我方可以提出解约的条款与江之洋无关，且合同尚未执行，根本走不到缴纳相关费用的阶段，是否超出18万元约定尚未可知，此条不构成解约条件，如今案涉房屋已经完成过户所有税费合计7万元，远远低于合同约定金额；3.双方协商江之洋贷款不足180万元，双方解除合同，双方无责任，合同签订后中介方积极努力的为江之洋对接贷款事宜，并通知双方到银行签约贷款，2019年11月25日中介方约定甲乙双方于2019年11月28日到银行签署贷款协议因江之洋原因未能完成签约，2019年12月17日中介方再次通知双方于2019年12月26日到银行签订贷款协议，再次因江之洋的原因取消，是江之洋拒绝签约而不是银行不让签约，因此此条款约定不构成解约条件。三、江之洋存在违约事由。具体表现在：1.拒绝银行贷款签约两次；2.反复要求修改合同条款，这是主观上不想履约的体现，无论是拒绝签订贷款合同还是签约后要求中介降低中介费以及最后无理要求我未收款先过户，都是刻意为难我和中介方，不想继续履约的表现。且江之洋反复修改约定后，我及中介方为促进合同继续履约，都一次又一次的同意江之洋的要求，但江之洋最终还是未履约并提出解约，江之洋已经完全构成了违约事实。四、我是积极履约方。对于江之洋提出的合同条款变更要求，我为了促进合同履行都妥协并同意，我是积极的履约方，江之洋是反复违约方；我为了促进合同履约，书面向江之洋表达了愿意降价10万元只为对方履约，但江之洋在收到我的诚意后直接提出解约要求，充分说明其并无购买房屋继续履约的意愿，江之洋是违约方；在双方书面完成解除合同约定后，我以360万元低于原合同价格出售房屋，由此可见我是诚心卖房并无违约意愿。五、我存在损失。1.由于江之洋拖到今年才提出解约，解约后受疫情影响市场低迷，我被迫降价销售房屋，导致我以低于签约当时的价格20万出售房屋，造成了损失；2.我向贵阳银行提出两次还款申请，却因江之洋的原因未能完成，对我的个人综合信用造成无法估计的损失，对我再贷款有很大影响；3.由于江之洋拖延一直无法完成房屋交易，我一直无法向贵阳银行还款，造成贷款利息一直延续了7个月，为我造成了严重的经济损失；4.我本着善意，本不追究江之洋违约，上述损失都由我自己承担了，可江之洋却起诉隋雅娟，这是恶意利用法律要挟隋雅娟，扬言其是律师，诉讼一定会赢，对于这样的要求我坚决抵制，并保留追溯江之洋违约责任的权利。 玛雅公司陈述，双方签订了房屋买卖合同且合同已生效，签约过程中江之洋提了很多要求，我们公司、隋雅娟都配合、同意，我们直接告诉过江之洋案涉房屋是可以贷款的。第一次去签署贷款合同时江之洋是同意了约定金额我们也告知了相应的贷款流程。第二次江之洋未签订贷款合同是因为其认为利息太高超过了预算，不想通过我们中介贷款想自己寻找银行贷款。事后经询问，江之洋告知说找的朋友无法贷款愿意全款购买，我们也告知了隋雅娟，可能江之洋的资金不够需周转，让我们和隋雅娟协商房价能否降价，我们和隋雅娟沟通后隋雅娟也表示了同意。过了一段时间，江之洋告知我们资金不够愿意贷款，我们就继续找银行按照最初的流程执行。但因江之洋可能未与家人协商具体付款方式，我们作为中介方对其中具体原因也不清楚，后面江之洋就不停说全款买房希望降价，最终2020年3月1日因合同到期最后一天，江之洋告知我们不买房了。 经审理查明，2019年11月10日，隋雅娟（甲方／卖方）、江之洋（乙方／买方）、玛雅公司（丙方／居间方）三方签订《房产买卖合同》，主要约定：1.江之洋购买隋雅娟所有的位于成都市天府新区房屋一套，成交价380万元（含房屋售价、过户费、按揭贷款费用、两个车位及花园）；2.江之洋在签订合同时支付隋雅娟购房定金15万元，待房屋办理完过户手续后自动转作购房款；3.江之洋通过银行按揭贷款方式购买该房屋，首付款175万元双方前往房管局过户递件成功后当时支付给隋雅娟，尾款190万元江之洋以向银行贷款的形式支付，由贷款银行直接划付隋雅娟，届时如果江之洋不能申请到贷款或贷款额度不够支付其余尾款时，贷款不足180万元双方协商解除合同；4.该房屋已设定抵押，隋雅娟承诺在2020年3月1日前还清房屋所有贷款并办理完成该房屋的他项权证的注销；5.玛雅公司协助双方办理该房屋的权证过户手续，隋雅娟还清按揭贷款拿到他项权证，江之洋按揭资料审批通过后，双方前往该房屋所管辖的房产交易中心办理该房屋的过户手续；6.江之洋未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，隋雅娟有权向江之洋追索违约金，违约金自本合同约定的付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期一日江之洋向隋雅娟支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行，逾期天数超过30日，江之洋仍未付款的，隋雅娟有权单方解除合同、书面通知江之洋并收取总房价20%的违约金；7.隋雅娟、江之洋双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均向守约方支付总房价20%的违约金；8.隋雅娟在合同签订后7个工作日内向贷款银行申请提前还款；9.过户费用不超过18万元，超过18万元双方解除合同，双方无责任；江之洋商业贷款利率不高于6.5%，超过6.5%双方解除合同，双方无责任；江之洋贷款不足180万元双方解除合同，双方无责任；该三种情形下解除合同，隋雅娟在3个工作日内退还购房定金，双方无责任，逾期未退还，逾期违约金按0.5%支付；10.按揭贷款的费用由隋雅娟支付。 合同签订后，江之洋于2019年11月12日向隋雅娟支付定金15万元，隋雅娟出具了购房定金收条。 2019年11月25日，玛雅中介的工作人员阳书军通过微信通知江之洋2019年11月28日去银行递交资料以审核贷款资格，并告知江之洋须携带的资料，后江之洋未前往办理。 2019年12月5日至2019年12月13日，玛雅中介工作人员阳书军通过微信通知江之洋因评估价格低故更换了贷款银行，并告知江之洋银行审贷须提交的资料，待江之洋资料准备齐备后就约银行签贷款合同。2019年12月21日，玛雅中介工作人员阳书军再次通过微信告知江之洋银行贷款审批所须资料并告知江之洋暂定2019年12月26日办理贷款审批，后因江之洋告知玛雅中介工作人员其须自行寻找银行办理贷款，故未前往银行办理贷款审批。 2020年1月3日，玛雅公司工作人员阳书军通过微信询问江之洋联系银行的情况以及何时签订借款合同，江之洋告知资金全款，合同约定的3月1日前。阳书军继续询问你们到底是全款吗？是走贷款还是你们自己贷款出来，我没明白意思，如果是房子贷款的话就需要房东提前去签贷款合同。江之洋告知全款，她可以先结清，我也不太清楚情况，你最好和彭哥联系他在联系。 2020年3月1日，江之洋电话告知玛雅中介工作人员阳书军其不再购房，阳书军告知隋雅娟后通过微信向江之洋反馈隋雅娟的意思是：1.江之洋觉得税费过高就不承担过户的税费，按照之前的合同约定由隋雅娟来承担过户的一切费用及事宜，这个不具备解除合同的根本原因；2.如果江之洋单方面解除合同，购房定金是不退还的，并要按照合同赔偿隋雅娟。 2020年2月19日，江之洋通过微信告知隋雅娟等欧阳回来疫情缓解点，三方见面把后续相关事情确定一下。隋雅娟回复还需要确定哪些？江之洋回复主要是贷款利率问题，基本上还是按上次情况欧阳找的银行利率太高，江之洋的老公也在找，具体见面说，跟合同时间应该差不多。2020年2月27日江之洋通过微信邀约隋雅娟周天（审注2020年3月1日）在欧阳铺子上见面，补充协议江之洋带上，隋雅娟未回复。2020年3月1日，隋雅娟通过微信告知江之洋今天说要解约无法接受。江之洋告知其并非无缘无故提出。隋雅娟告知江之洋可以按照原合同由隋雅娟完成过户并支付款项，江之洋提出的解约不可能，不同意解约。 2020年3月29日，隋雅娟与江之洋的丈夫彭某就购房事宜见面沟通，但双方未达成一致的解决方案。2020年3月31日，隋雅娟通过微信询问江之洋夫妻二人商量结果，江之洋回复彭某会给予回复，让隋雅娟与彭某联系，江之洋不再参与。 2020年4月7日，隋雅娟通过微信向江之洋发出沟通函，告知江之洋，房屋买卖协议已经经过了漫长的履约等待期，在3月29日的沟通中隋雅娟提出了如江之洋全款购房便优惠10万元，如江之洋单方解约则支付10万元赔偿的方案。经中介告知江之洋提出全款购买但要分两次付款，第一次支付一半房款，过户完成后江之洋办理抵押贷款后再支付另一半房款，该方案对隋雅娟而言风险太大且不公平，考虑到协商解决问题相互理解，隋雅娟提出方案为第一笔房款支付220万元，总房款优惠10万元，即房价370万元，剩余150万元贷款在江之洋办理完抵押贷款后支付，江之洋必须拿出大于150万元的固定资产，在办理房产过户同时在不动产交易中心与隋雅娟办理抵押手续，确保隋雅娟的资金安全。 江之洋于当日回函称，江之洋已与隋雅娟沟通过关于向相关行政部门询问后过户费远超过18万元，及评估房产结果贷款达不到180万元的情况，因此提出按约定解除房屋买卖合同。但隋雅娟提出优惠10万元继续履行合同，附加了变更首付款及抵押等条件。江之洋认为其依照合同约定享有单方解除权且不承担任何责任，隋雅娟提出的方案明显有意为难、没有诚意，双方就沟通函无法达成一致意见，鉴于此，江之洋明确提出解除双方房屋买卖合同，隋雅娟按照合同约定在本函发出日起三日内退还购房定金，如未按约定退还，应每日支付0.5%逾期违约金，直至实际退还为止。 2020年4月17日，隋雅娟委托律师向江之洋发出《律师函》，载明：同意解除双方《房产买卖合同》，现双方就合同的解除达成一致，因此即日起，双方《房产买卖合同》解除。《房产买卖合同》第九条约定了：1.隋雅娟在合同签订后7个工作日内向贷款银行申请提前还款；2.过户费用不超过18万元，超过18万元双方解除合同，双方无责任；3.江之洋贷款不足180万元双方解除合同，双方无责任。隋雅娟在签约当天便向贷款银行提出了还款申请，两次皆因江之洋未履约而未完成还款。根据双方约定，过户费用由隋雅娟承担，与江之洋无关，现由于江之洋的原因双方买卖事宜无法进行到缴纳该费用阶段，该费用具体数额无法明确，合同签订后中介两次为江之洋争取贷款机会，皆因江之洋主动放弃而导致贷款未完成，因此双方约定的解约条件并不存在。由于不存在约定的免责解除事由，现由于江之洋违约导致合同解除，定金不予退还。该《律师函》于2020年4月17日通过微信方式发送至江之洋。 2020年4月20日，江之洋通过微信方式针对前述律师函回函，载明：隋雅娟通过律师函明确答复同意解除《房产买卖合同》，故隋雅娟与江之洋对房屋买卖合同于2020年4月17日正式解除达成一致意见，江之洋不存在隋雅娟所称的违约行为，请隋雅娟在双方协商解除生效后按约定在三个工作日内退还定金15万元，避免承担约定滞纳金责任。因隋雅娟未退还定金，江之洋诉至本院。 另查，隋雅娟在庭审中陈述其已在2020年7月12日将案涉房屋出售给案外人并已办理过户，本案在第一次开庭审理后，江之洋于2020年7月29日微信告知隋雅娟：我与你房屋买卖纠纷在庭审中得知你在纠纷争议期间已将房屋另行出售并办理完过户手续，按照合同法第九十四条第四款规定，你的行为已导致不能实现合同目的，现再次向你发出法定解除通知，通知发出即刻生效，我方仍保留追究你违约责任的权利。 庭审中，江之洋明确其主张隋雅娟退还定金的理由为，双方在合同解除没有达成一致意见的情况下，隋雅娟另行向案外人出售了房屋，构成了根本违约、造成合同法定解除。江之洋认为2020年7月29日其通过微信向隋雅娟发送解除通知之日作为合同解除之日。隋雅娟对合同已经解除无异议，但对江之洋主张的解除时间不予认可，隋雅娟认为2020年4月17日江之洋向隋雅娟发送律师函明确表达正式解除，双方达成一致时合同解除。 以上事实，有当事人的当庭陈述、《房产买卖合同》、转账记录、购房定金收条、微信聊天记录、2020年4月7日沟通函、回函、2020年4月17日《律师函》等证据在卷佐证。 本院认为，隋雅娟与江之洋、玛雅公司签订的《房产买卖合同》是各方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同履行各自义务。本案的争议焦点为： 一、《房产买卖合同》解除的原因及时间。 本院认为，《房产买卖合同》签订后，江之洋、隋雅娟就案涉房屋的付款方式是进行首付款加银行贷款方式还是全款方式进行过协商，但双方未达成一致意见，因此《房屋买卖合同》中付款方式并未发生变更，即仍采用首付款加银行贷款方式支付。根据补充条款的约定，江之洋在以下三种情况下享有合同约定的单方解除权，一是过户费用超过18万元双方解除合同，双方无责任；二是商业贷款利率超过6.5%双方解除合同，双方无责任；三是江之洋贷款不足180万元双方解除合同，双方无责任。2020年4月7日，江之洋在向隋雅娟发出的回函中称“其已与隋雅娟沟通过关于向相关行政部门询问后过户费远超过18万元，及评估房产结果贷款达不到180万元的情况，因此提出按约定解除房屋买卖合同。江之洋认为其依照合同约定享有单方解除权且不承担任何责任……江之洋明确提出解除双方房屋买卖合同，隋雅娟按照合同约定在本函发出日起三日内退还购房定金，如未按约定退还，应每日支付0.5%逾期违约金，直至实际退还为止。”在该份回函中江之洋明确了其按照约定解除合同的理由为“向相关行政部门询问后过户费远超过18万元，及评估房产结果贷款达不到180万元”，因此江之洋是否享有合同约定的单方解除权应当审查其回函中的理由是否成立。本案中，江之洋并未提供证据证明案涉房屋过户费超过18万元以及评估房产结果贷款达不到180万元，因此江之洋在向隋雅娟发送回函时其不具备合同单方解除权，该份函件送达隋雅娟并不发生合同解除的法律后果。本案中，虽然江之洋发函当时并不享有合同约定的单方解除权，但隋雅娟在2020年4月17日明确回复江之洋同意解除合同，并告知江之洋其不存在免责解除事由，属于违约解除，因此定金不予退还。对此本院认为，江之洋函告隋雅娟解除合同，其本质是江之洋不愿继续履行合同的表现，江之洋构成违约，在此基础上隋雅娟同意解除合同是采取适当措施将自身从与江之洋的合同中解脱出来的合理行为，其行为并无不当，因此《房屋买卖合同》于2020年4月17日解除。隋雅娟向案外人出售房屋是在《房屋买卖合同》解除之后，因此江之洋主张隋雅娟在双方对合同解除没有达成一致意见的情况下，另行向案外人出售房屋，构成了根本违约、造成合同法定解除的事由不成立，本院不予认可。 二、隋雅娟是否应当返还江之洋购房定金15万元并支付逾期违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本院认为，本案造成《房屋买卖合同》解除的根本原因是江之洋不愿继续履行合同，江之洋构成违约，因此江之洋无权要求返还定金并主张逾期返还违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告江之洋的全部诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1650元，由原告江之洋承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 林 旭 二〇二〇年十月十二日 书记员 周梦思