重庆市石柱土家族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0240民初1443号 原告：聂广琼，女，1967年3月7日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：陈江碧，重庆律缘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜学凯（原告丈夫），男，1964年10月22日，住重庆市石柱土家族自治县。 被告：田美蓉，女，1969年2月6日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 委托诉讼代理人：周志民，重庆律缘律师事务所律师。 第三人：马炼，男，1960年1月1日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 第三人：向蓉（马炼之妻），女，，1966年2月22日出生，住重庆市石柱土家族自治县。 原告聂广琼诉被告田美蓉，第三人马炼、向蓉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2020年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告聂广琼及其委托诉讼代理人陈江碧、颜学凯，被告田美蓉的诉讼代理人周志民,第三人马炼、向蓉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 聂广琼向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）X（不动产权证号：X号）的房屋的强制执行，并解除其对房屋的查封；2.本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年6月24日，原告与第三人达成房屋买卖协议，约定原告以550000.00元的价格购买第三人位于石柱县X号拆迁安置房一套，签订房屋买卖协议后原告支付了全部购房款，第三人将该房屋交付给原告，随后原告进行装修并入住至今。由于该房屋系拆迁安置房，因存在拆迁遗留问题而导致被安置户迟迟无法办理房屋产权证，直至政府解决遗留问题后2017年开始才由城建开发公司与被拆迁户共同办理产权证。但是第三人以各种理由拖延办理该产权证，原告为了尽快取得该房屋的产权登记，不得不自己出面协调相关部门并替第三人缴纳了税费，于2018年5月14日才将该房屋的产权证办理到了第三人名下。随后，原告遂要求第三人协助将该房屋变更登记给原告，但第三人无力缴纳相关税费，便以忙于生意为由未协助原告办理。在双方交涉过程中，该房于2018年6月22日因被告的申请，被石柱县人民法院查封，导致原告自此无法办理变更登记。原告得知该事后多次向石柱县人民法院提出执行异议，并提交了书面的《执行异议申请书》，表明其对被查封的房屋享有实体权利并要求停止对该房屋的执行并解除查封。石柱县人民法院仅作了表面审查后以（2020）渝0240执异3号执行裁定书驳回了原告的执行异议申请。然而，原告早在2013年就已签订了房屋买卖协议、支付了全部购房款和实际取得该房屋并将该房屋装修居住至今。显然，原告对第三人享有针对诉争房屋的特定之债的请求权。而且原告对房屋的产权办理一直在积极作为并全力主张权利，未能办理变更登记系第三人不配合所致，且在合理的办证期限中该房就被查封，这并非是原告的过错。同时，该房屋系原告及家人的生存保障，应比被告的一般金钱债权更具有优先性。基于以上事实，该房屋不应被强制执行。以上事实有《房屋买卖协议书》等相关证据可证。综上所述，基于原告与第三人产生的该房屋债权的时间、内容、性质、根源等方面考量，原告对该诉争房屋所享有的权利足以阻却对该房屋的执行。为此特诉至法院，请求依法判决。 田美蓉辩称，1.对于原告称其与第三人签订协议并交付房屋款及实际占用房屋无异议。2.原告起诉状中称在交涉过程中多次提出执行异议不属实，原告2020年2月14日申请执行异议中第三页所载明的不相符，原告对过户是代为履行，申请理由是无钱办理过户登记，在下半年准备去过户时石柱县人民法院才去查封，至少在这半年期间没有积极履行房屋的变更登记；原告自己陈述在2018年6月第三人无钱办理登记由原告代为履行办理初始登记，到原告向人民法院提交执行异议的申请书这段时间内都未向第三人主张权利，根据物权法司法解释第八十二条规定，无钱办理不属于正当理由，原告也未提交任何证据证明家庭困难无法办理过户登记，并且在原告申请书倒数第六行也承认原计划是去过户，原告没有将房屋进行变更登记也就无法享有物权，原告请求的理由不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 马炼、向蓉述称，自己将房屋卖给原告属实，由于自己一直没钱只能拖延过户。原告曾多次找到自己要求过户，因为没钱只能拖延至今。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年6月24日，原告(乙方）与第三人（甲方）签订《房屋买卖协议书》，协议约定乙方以550000.00元的价格购买甲方位于石柱县X号拆迁安置房一套。由于该房屋系拆迁安置房，因拆迁遗留问题在协议签订时未能办理房屋产权证。合同约定甲方同意未来将房产证直接办理至乙方名下，若不能直接办理至乙方名下，甲乙双方签订此协议时甲方须把此房屋所有权等证件原件（或办理次方所有权证等证件原件）及相关票据均由乙方保管，将来房屋所有权证发放后甲方必须立即配合领取并交由乙方保管，甲方将来必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方，上述住宅交易过户费用由乙方承担。签订房屋买卖协议后原告支付了全部购房款，第三人将该房屋交付给原告，随后原告进行装修并入住至今。2017年，城建开发公司与被拆迁户开始共同办理产权证，原告出面协调相关部门并缴纳了相关税费，于2018年5月14日将该房屋的不动产权证办理到了第三人名下（不动产权证号为：X号），原告代理人颜学凯于2018年5月18日前往石柱土家族自治县不动产登记中心领取了该房屋的不动产权证，并向该中心咨询申请办理转移登记所所需资料及流程，该中心答复办理房屋产权登记应提交双方身份证明、购房合同、出售方不动产权证，并在完税后由买卖双方到场共同申请。 2014年7月15日，被告向本院起诉第三人民间借贷纠纷，本院作出（2014）石法民初字第01788号判决，判令第三人于判决生效后三十日内归还被告借款62000.00元及利息，后由于履行困难，双方于2015年8月达成执行和解协议，约定第三人于2015年8月28日前兑现6000.00元，之后每月偿还不低于800.00元，每年不低于10000.00元，至兑现完毕为止，逾期不履行或不完成履行，则按原判决执行。第三人未按和解协议未履行偿还义务。2018年6月22日，本院以（2018）渝0240执恢114号执行裁定书查封了第三人名下的位于石柱县X号房屋（不动产权证号为：X号）。2020年4月14日，原告向本院提交了执行异议书，请求解除对该房屋的查封。2020年4月28日，本院以（2020）渝0240执异3号执行裁定书驳回了聂广琼的执行异议请求。2020年5月6日，聂广琼对（2020）渝0240执异3号执行裁定书的裁定结果不服，向本院提起诉讼。 本院认为，原告与第三人签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性、强制性规定，应为有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人需符合以上全部四个要件才享有排除执行的权利。本案原告与第三人签订《房屋买卖协议书》在本院查封之前，该协议合法有效，原告也支付了全部的价款，并在本院查封之前以合法占有该房屋。本案唯一的争议焦点在于原告未能及时办理过户登记是否出于自身原因。 非因买受人自身原因未办理过户登记，是指涉案房屋不能办理过户登记系客观原因造成。对于非因买受人自身原因未办理过户登记，应当结合个案综合考量。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提交了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可以认定符合该条件。应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记的原因，主观方面重点应考察买受人是否存在怠于甚至故意不办理权属变更登记，或由于自身没有尽到合理注意义务，而导致权属变更登记登记不能等情形。客观方面应重点考察是否存在诸如登记机构、出卖人及其他不归属买受人所能控制的原因而办理不能。“因买受人自身原因未办理过户”，主要在于主观状态的认定，是否归于买受人自身原因，应当结合个案，结合合同约定情况、履行情况以及买受人自身情况，综合进行考量。对于合理期限的把握，有约定的，从当事人的约定，没有约定的，应结合同类交易中的交易惯例加以判断。 从本案的情况来看，由于该房屋因系拆迁安置房，虽然原告于2013年便从第三人手中购得该房屋并居住至今，在签订合同时双方均知晓涉案房屋不具备立即办理产权证书的条件，故对于办理产权证书的条件进行了明确细致的约定。涉案房屋直至2017年之后才能够办理房屋产权证，原告在第三人怠于办理房屋登记的情况下，在2018年5月主动出面协调相关部门并缴纳了相关税费，将该房屋的产权证办理到了第三人名下。从原告积极协助第三人办理房屋产权登记的行为来看（事实上该义务本应由出卖人履行，而原告还帮助出卖人垫付了契税和滞纳金），并向登记机关咨询办理产权转移登记所需资料及流程，其并无拖延迟滞办理房屋产权转移登记的意图。在不动产权证登记在第三人名下之后的短短一个月后，该房屋便被本院查封，原告实际上已无法将房屋转移登记至自己名下。因此由于第三人的拖延办理房屋初始产权登记，致使原告实际只有约一月的时间办理产权转移登记。同时原告也无从得知被告与第三人的诉讼纠纷情况并预知到该房屋有即将被查封的风险，从而加速办理，因此未能办理产权转移登记不应归因于原告自身原因。至于被告辩称本院查封该房屋的时间是2018年6月22日，而原告向本院提交执行异议的时间是将近两年后的2020年4月14日，其本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，但却没有行使，因此未能办理产权转移登记不应归因于聂广琼自身原因。对此我们认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人有过错，故本院对原告请求本院立即停止对涉案房屋的强制执行并解除查封，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一款、第六十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、不得执行位于石柱土家族自治县X号房屋（不动产权证号为：X号），解除对该房屋的查封； 二、驳回原告聂广琼的其他诉讼请求。 案件受理费1350.00元，由被告田美蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 本院（2020）渝0240执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  王新贵 人民陪审员  高亚琼 人民陪审员  熊成蓉 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  崔 芸