辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14740号原告：沈阳金鹏物业管理有限公司，住所地：沈阳市和平区哈尔滨路**822，统一社会信用代码：91210102793180960M。法定代表人：张金财，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杨，女，汉族，1981年7月23日出生，住沈阳市沈河区，该公司员工。委托诉讼代理人：张鑫，男，汉族，1982年12月10日出生，住沈阳市铁**，该公司员工。被告：郭立梅，女，汉族，1974年3月1日出生，住沈阳市和平区。原告沈阳金鹏物业管理有限公司（以下简称“金鹏物业公司”）诉被告郭立梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金鹏物业公司的委托诉讼代理人刘杨、张鑫，被告郭立梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹏物业公司诉称，原告与长白岛村屯改造工程指挥部于2008年11月10日签订《金沙湾小区前期物业管理委托协议》，约定多层住宅0.65元每月每平方米，被告系原告管理的沈阳市和平区长白街172-4号3-5-3业主，房屋建筑面积64.73平方米。被告自2012年1月19日至2016年6月6日便无故拖欠物业费，原告多次催费但被告未予理睬。请求法院维护原告的合法权益。诉讼请求：1、判令被告向原告支付2012年1月19日至2016年6月6日期间的物业费2,235元；2、判令被告承担本案诉讼费。被告郭立梅辩称，1.原告是长白开发公司引进来的，答辩人和原告物业之间没有服务合同；2.原告物业乱收费，我小区房屋是2009年4月1日领取钥匙，可原告从2009年1月9日开始收取我的物业费，而且还收取化粪池钱289元，有证据可查；3.原告管理期间园区内有养鸡、养羊的；4.单元门对讲机损坏，不给维修；5.小区开放，导致电动车丢失，没有监控；6.小商小贩随便进出；7.公示牌、墙体做广告获取的收益不知去向，对于以上金鹏物业不作为，公共部位维护维修不到位，给业主带来了不可计数的损失，在2015年金沙湾全体业主投片一致通过同意要求金鹏物业撤离（金沙湾业主委员会可以查证）；8.原告要我缴纳2012年至2016年的物业费，我认为原告的诉请已超过诉讼时效，因为这些年原告没有贴单催缴物业费，以上所述我有事实依据，请法院驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，被告郭立梅系位于沈阳市和平区长白街172-4号3-5-3，建筑面积64.49平方米房产的所有权人。原告金鹏物业公司系涉案房产所在园区的物业服务企业。另查明，2009年2月5日，被告办理涉案房屋入住手续并签订《业主手册》。《业主手册》载明“园区物业管理服务收费标准为每平方米0.65元/月”。2016年5月中旬金沙湾小区业主委员会通过招投标程序，选聘沈阳凤祥物业管理有限公司为涉案园区提供物业服务。2016年6月6日，在业主委员会的监督下，原告金鹏物业公司与沈阳凤祥物业管理有限公司签订了《金沙湾小区交接协议》，协议载明“沈阳金鹏物业管理有限公司服务截止日期为2016年6月8日”。又查明，原告金鹏物业公司于2013年11月10日、2015年11月3日、2017年10月28日、2019年10月23日向被告郭立梅催缴涉案房产的物业服务费。上述事实，有《业主手册》、《金沙湾小区交接协议》、催费照片、房屋电子登记查询证明等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告金鹏物业公司与被告郭立梅签订的《业主手册》系合同当事人的真实意思表示，不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。原告金鹏物业公司基于前述合同为涉案房产所在园区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告郭立梅未履行缴费义务，应承担民事责任，故对原告金鹏物业公司要求被告郭立梅支付物业服务费的诉讼诉求，本院予以支持。关于被告郭立梅需要支付的物业服务费的数额问题。首先，结合涉案房产所在园区2018年的同类型案件的审理情况可知，原告金鹏物业公司为涉案房产所在园区提供物业期间的物业服务存在一定瑕疵，故本院酌情确定被告按照90%的标准向原告支付欠缴的物业服务费；其次，庭审中，被告虽主张原告诉请期间的物业服务费已超过诉讼时效，但根据《中华人民共和国民法通则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。诉讼时间期间从知道或者应当知道起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时间期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、权利人提起诉讼或者申请仲裁等原因中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算。原告提交的催费照片能够证明,原告分别在2013年11月10日、2015年11月3日、2017年10月28日、2019年10月23日向被告催缴物业服务费，故该案件的诉讼时效因此中断。综上，被告需要向原告支付的物业服务费的数额，具体应为1,984元【64.49平方米×0.65元/平方米/月×52个月18天（2012年1月19日至2016年6月6日）×90%】。关于被告提出的原告多收取其2009年的物业服务费和收取化粪池清掏费用的问题，因本案审理的是2011年1月19日至2016年6月6日期间物业服务费的问题，对于该期间外发生的争议，本案不予处理，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的公共区域收益及原告金鹏物业公司给业主造成的损失问题。首先，被告并未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成业主拒缴全部物业服务费的理由。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告郭立梅于本判决生效后十日内给付原告沈阳金鹏物业管理有限公司2012年1月19日至2016年6月6日期间的物业服务费1,984元；二、驳回原告沈阳金鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告郭立梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十月二十六日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当严格按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。