海南省白沙黎族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9025民初625号   原告：蔡佰言，男，1974年8月20日出生，汉族，身份证号码：XXX，住四川省遂宁市船山区。   委托诉讼代理人：董鹏，海南维特律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙安权，海南维特律师事务所律师。   被告:白沙盛天房地产投资有限公司，住所地：白沙黎族自治县国营龙江农场原基建二队办公室。   法定代表人：陈盛杰，该公司董事长。   委托诉讼代理人：庞培弘，男，1983年5月22日出生，汉族，身份证号码：XXX，系该公司员工。   委托诉讼代理人：刘永明，北京市泓理律师事务所律师。   原告蔡佰言与被告白沙盛天房地产投资有限公司（以下简称盛天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡佰言的委托诉讼代理人董鹏、孙安权，被告盛天公司的委托诉讼代理人庞培弘、刘永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告蔡佰言向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月25日签订的《购房协议书》；2.判令被告退还原告已支付的购房款504260元及利息（以504260元为本金，参照民间借贷利息年利率6%计算，从2018年5月25日起计算至实际退还全部款项之日止，暂计至2020年6月15日利息为63200元），合计567460元；3.判令被告支付经济补偿金50000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月25日，原告与被告签订《购房协议书》，协议约定原告购买被告出售的位于海南省白沙县牙叉中路中环广场一号楼2单元703号房，建筑面积107平方米，房屋总价款是554260元。该购房协议签订后，原告向被告支付房价款504260元。该合同签订之时，海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅等部门联合下发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》将购房人条件进行限定，要求海南省五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。被告已知晓原告不具有海南省白沙县户籍，在海南无固定收入，无缴纳个税和社保记录，属于限购对象的情况下，承诺负责为原告办理网签备案手续，并与原告签订补充协议书，补充协议约定：“由于购买人蔡佰言不符合现海南省出台的限购政策，经双方友好协商，本公司承诺购买者蔡佰言办理好房产网签的备案手续，如不能办理，本公司补偿蔡佰言人民币50000元，作为经济补偿款。”之后，原告一直要求被告履行购房合同，对涉案房屋进行网签备案，但被告一直未履行合同义务。后来，原告经向法律人士咨询，得知原告不符合购买条件，原、被告双方签订的《购房协议书》不能实际履行，原告的购房目的也不能实现，原告只能要求被告退还原告已支付的购房款504260元及利息、补偿款50000元。现原告向法院提起诉讼，愿判如所请。   被告盛天公司辩称，一、我公司同意与原告解除双方签订的《购房协议书》。二、我公司没有收到原告交来的任何购房款。三、关于补偿金，原告所依据的是购房合同，但被告没有收到原告的购房款，原告违约在先，所以被告不需要支付补偿金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《购房协议书》《协议书》。因被告盛天公司对该组证据的真实性均没有异议，且被告盛天公司亦同意与原告解除《购房协议书》，故本院对该组证据予以确认。2.原告提交的《收据》、借记卡账户历史明细清单、中国农业银行信用卡交易明细查询回单、POS机刷卡消费记录。上述证据结合原、被告在庭审中的陈述，可以形成证据链证实因盛天公司账户已被人民法院冻结，原告依照盛天公司的指示，将500000元购房款分两次转账到白沙牙叉茗盛商行的账户上，盛天公司向原告出具收到购房款504260元的《收据》，故本院对该组证据予以确认，对盛天公司主张原告未向其支付购房款的意见不予采纳。   根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：   2018年4月22日，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅颁发了琼办发（2018）29号《关于进一步稳定房地产市场的通知》，该通知第四条载明：“实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。”   2018年5月25日，蔡佰言与盛天公司签订《购房协议书》。该协议的主要内容：1.蔡佰言所购房屋位于白沙县牙叉中路中环广场一号楼2单元703房，建筑面积约为107平方米（含公摊面积）；2.商品房总房价为554260元；3.盛天公司于2018年8月30日前，将商品房交付给蔡佰言；4.蔡佰言签订本协议之日支付盛天公司购房款504260元，剩余购房款50000元待盛天公司办理房产证时付清。   同日，蔡佰言与盛天公司又签订《协议书》。《协议书》上载明：“蔡佰言在白沙盛天房地产投资有限公司所开发的楼盘（白沙县中环广场）购买商住楼1号楼2单元703房，由于购买人蔡佰言不符合现海南省出台的限购政策，经双方友好协商，本公司承诺购买者蔡佰言办理好网签备案手续，如不能办理，本公司补偿蔡佰言人民币50000元，作为经济补偿款。”   同日，蔡佰言依照盛天公司的指示，将500000元的购房款分两次转账到白沙牙叉茗盛商行的账户上。   同日，盛天公司向原告出具《收据》。《收据》上载明：“今收到蔡佰言购房款人民币伍拾万零肆仟贰佰陆拾元整（￥504260.00元）。经手人：庞培弘。”   2020年6月22日，蔡佰言向本院申请财产保全，请求查封盛天公司位于海南省白沙县中环广场2号楼二单元801号房，中国平安财产保险股份有限公司为该财产保全提供担保。本院于2020年7月8日作出（2020）琼9025民初625号《民事裁定书》，准许了蔡佰言的财产保全申请，蔡佰言支付了3607.30元的财产保全费用。   截止到庭审之日，盛天公司未将涉案房屋网签备案到蔡佰言名下。   本院认为，蔡佰言与盛天公司签订的《购房协议书》及《协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定。在本案中，蔡佰言不符合海南省的购房条件，盛天公司与其签订《购房协议书》显然违反了《关于进一步稳定房地产市场的通知》的规定，但该通知并非法律、行政法规，而是属于行政规范性文件，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，因此，应认定上述协议合法有效。在庭审过程中，原、被告双方一致同意解除《购房协议书》，符合法律规定，本院予以准许。   根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，蔡佰言主张盛天公司退还已付的购房款及支付利息，符合法律规定，应予以支持。在本案中，盛天公司虽给蔡佰言出具的《收据》上载明收取的购房款为504260元，但蔡佰言在庭审过程中陈述其仅向盛天公司支付购房款500000元，其余的4260元系盛天公司因蔡佰言从外地来看房进行了优惠补偿减免扣除，故盛天公司向蔡佰言退还的购房款应为500000元，蔡佰言主张退还的购房款过高部分，本院不予支持。关于利息的起止时间及计算标准的问题。原、被告双方在庭审过程中一致同意解除《购房协议书》，因此，本院酌情支持利息从庭审结束的次日（2020年7月30日）起开始计算至实际付清之日止。在《购房协议书》中，原、被告双方并未约定利息，故本院酌情参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。综上，盛天公司应向蔡佰言支付的利息是以500000元为基数，自2020年7月30日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，蔡佰言主张利息的计算方式有误，应予以调整。   根据《协议书》的约定，盛天公司应将涉案房屋网签备案到蔡佰言名下，如不能办理，盛天公司补偿蔡佰言50000元作为经济补偿款。截止到庭审之日，盛天公司仍未将涉案房屋网签备案到蔡佰言名下，因此，蔡佰言主张盛天公司支付50000元的经济补偿金，符合法律规定，本院予以支持。   依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第一款、第九十七条规定,判决如下:   一、解除原告蔡佰言与被告白沙盛天房地产投资有限公司于2018年5月25日签订的《购房协议书》。   二、被告白沙盛天房地产投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蔡佰言退还购房款500000元及支付利息（利息以500000元为基数，自2020年7月30日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。   三、被告白沙盛天房地产投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告蔡佰言支付经济补偿金50000元。   四、驳回原告蔡佰言的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9974.60元，由原告蔡佰言承担674.60元，被告白沙盛天房地产投资有限公司承担9300元；财产保全费用3607.30元，由被告白沙盛天房地产投资有限公司承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。   审判长 蒋湘春   审判员 叶必林   审判员 吴 笛     二〇二〇年十月九日   法官助理 郑慧慧   书记员 王小杨   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。