河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2452号 原告（申请执行人）：张海南，女，1979年12月30日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：聂化卫，河北天宏律师事务所律师。 被告（案外人）：武革峰，男，1985年6月11日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托诉讼代理人：吴爽爽，河北和泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹胜利，河北和泽律师事务所律师。 被告（被执行人）：刘余龙，男，1975年10月23日出生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 原告张海南与被告武革峰、刘余龙申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告张海南及委托诉讼代理人张海南、被告武革峰的委托诉讼代理人曹胜利到庭参加诉讼。被告刘余龙经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 —2— 张海南向本院提出：1、准许执行被告刘余龙名下位于鹿泉区的房屋；2、案件受理费由二被告负担。事实与理由：原告张海南与刘余龙因民间借贷纠纷，由鹿泉区人民法院于2016年9月21日作出（2016）冀0110民初2073民事判决书，判决被告刘余龙于本判决生效之日起十日内返还原告张海南借款本金288252.01元并支付利息（按被告未付利息期间计算，按照年利率24%计算至借款本金给付之日止）。诉讼过程中，原告张海南于2016年7月申请财产保全，查封被告刘余龙名下位于鹿泉区房屋。案外人武革峰向法院申请执行异议，认为其于2016年4月1日与刘余龙签订《房屋买卖合同》，2016年5月4日交付房屋，申请依法解除对涉案房屋的查封。法院作出（2020）冀0110执异444号执行裁定书，裁定中止对位于鹿泉区产的执行。原告张海南认为法院执行裁定存在以下问题：一、被告武革峰与刘余龙签订《房屋买卖合同》后，并未提交首付款34万元的银行转账记录来证明其已实际交付首付款34万元；二、涉案房屋在购买时是以被告刘余龙名义在鹿泉住房公积金办理的住房贷款，但是根据被告武革峰与刘余龙通过中介买卖房屋的过程，又办理了住房商业贷款，与购房政策不符。三、根据刘余龙住房公积金贷款流水，显示其并未进行还款。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占 —3— 有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，武革峰并没有支付全部涉案房屋价款，故被告武革峰不能排除对涉案房屋的执行。故原告诉至贵院，望支持诉求。 被告武革峰辩称，1、2016年4月1日，我方与刘余龙、鹿泉区鑫家中介服务部就案涉房产签订《房屋买卖合同》。2016年5月16日，贵院以（2016）冀0110民初1764号民事裁定书查封案涉房产。因原告申请财产保全，贵院于2016年7月12日查封案涉房产。我方在贵院查封案涉房产前已签订合法有效的房屋买卖合同。2、2016年4月30日前被告刘余龙将涉案房产的钥匙交付给我方，我方同时搬入居住至今，因此贵院在2016年5月首次查封、2016年7月轮候查封前，我方已经实际占有案涉房产。3、合同签订后，在双方办理过户登记时，因被告刘余龙对第三方负有债务，案涉房产于合同签订后的2016年5月16日被贵院查封，又因当时涉及到营改增的政策，有关部门暂停了不动产变更登记。从新政策出台、办理不动产变更解除抵押、办理银行贷款手续所需的时间和被告刘余龙不配合以及被法院查封的事实来看，我方凭个人之力根本无法排除以上阻碍，因此不能办理房屋过户手续非我方原因。4、我方已根据合同约定支付定金、购房款31万元，额外支付4万共计35万元，剩余房款需将案涉房产变更登记在被告武革峰名下后再以案涉房产进行贷款支付剩余款项，因第3点所述的原因，导致我方不能履行支付剩余款项的义务。我方曾为尽快办理房产过户，和涉案房产的抵押银行沟通并经银行同意，愿意替被告 —4— 刘余龙偿还涉案房产的剩余贷款，并委托中介垫资支付（款项已实际到账，待银行扣除），但因被告刘余龙在该银行还有另一套房产的逾期未还贷款，银行已将两套房子剩余贷款合并一起，因此银行无法划扣中介的垫资。再后，我方又多次联系被告刘余龙协商，被告刘余龙均不配合。因此我方非自身原因导致未能偿还贷款。5、贵院作出的（2020）冀0110执异444号程序合法，而且该涉案房屋首封也是由鹿泉法院作出的。 综上，被告提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据物权大于或优于债权的原则，其权利能够排除执行，应中止对案涉房产的执行，贵院作出的（2020）冀0110执异444号认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回原告的诉讼请求。同时，贵院于2019年7月12日作出的（2019）冀0110执异78号执行裁定书，支持我方案外人执行异议申请的主张，中止了对案涉房产的执行，现该裁定已经生效，为统一裁判尺度、同案同判，也应中止案涉房产的查封、执行。 被告刘余龙未答辩。 张海南提交证据： 1、协助执行通知书2073号、保全裁定书、送达回证，证明原告在另案中对涉案房产的查封情况。 证据2、协助执行通知书1416号、送达回证，证明在查封续封情况。 在原告办理查封手续时，前面有两个查封，分别是贵院的1763、1764号，并且目前状态经了解1763号的查封已经进行了续查封，而且是1763号在1764号之前，1763是首封，1764 —5— 是二封。 武革峰质证认为，对证据真实性、合法性认可，同时能证明涉案房产于2016年7月12日被贵院查封，而且是轮候查封，自（2019）冀0110执异78号裁定书生效后，原告对涉案房产的查封才能生效，此时距离2016年4月30日我方搬入并居住三年多。 被告武革峰提交证据： 1、《房屋买卖合同》1页。被告武革峰、被告刘余龙、鹿泉区鑫家中介服务部于2016年4月1日签订房屋买卖合同，约定由我方购买刘余龙价值85万元涉案房屋，于2016年4月1日支付1万元定金；第二次付款30万元于2016年4月10日前付清，第三次余款在我方贷款下款直接给刘余龙。证明我方与被告刘余龙于2016年4月1日签订买卖合同并交付相应的定金、首付款，剩余房款在房屋变更到我方下后，再由该房屋抵押办理贷款，银行放款后再支付给刘余龙的事实。 2、刘余龙收条、建设银行银行卡客户交易查询单2页。2016年4月1日，被告刘余龙向我方出具收到1万元的定金收条，2016年4月10日被告刘余龙向我方出具收到30万首付款收条；银行卡客户交易查询单显示我方把首付款30万分两次（4月10日28.8万元，4月11日1.2万元）转给鑫家中服务部员工孙卫林的银行账户。证明截至2016年4月11日我方已按照买卖合同约定支付定金1万元和房款30万元。 3、（2017）冀01民终8878号民事判决书4页。该判决撤销了一审法院判决解除合同的判决，驳回了刘余龙一审要求解除合同的请求，查明并确认了我方如约共支付定金1万元，房 —6— 款34万元，并在法院查封前已实际占有涉案房屋的事实。 证明我方已如约支付定金、购房款共35万，已实际占有涉案房屋，房屋买卖合同合法有效的事实。 4、证明、收据7页。2019年6月8日西山社区居委会出具居住证明，内容是我方武革峰、其妻武莎于2016年4月30日在涉案房屋居住至今；并有我方居住在涉案房屋缴纳2016年至2020年的物业费、水电费、燃气费的收据。证明我方于2016年4月30日已在案涉房屋居住，在案涉查封前已经实际占有案涉房产。 5、河北银行账户历史交易明细清单1页。2016年5月10日我方委托中介员工梁某垫资代为向银行支付涉案房屋剩余贷款48万元。证明我方尽心尽力替被告刘余龙还涉案房产的剩余贷款的事实。 6、收条1页。房产中介工作人员梁某出具我方向其支付房屋过户、中介、垫资费用47400元的收条。证明我方为了尽快的办理房屋变更手续，而支出的有关中介费用。 7、（2019）冀0110执异78号裁定书证明2019年7月12日，案涉房产因被案外人李建东申请被贵院执行，我方向贵院提起执行异议，贵院裁定中止对案涉房产的执行，现该裁定已经生效。 8.证人梁某证言证明2016年4月1日武革峰购买房屋，当时房屋在鑫家房产登记，2016年4月1日由中介、房东、客户协商85万成交华银怡苑9-1-401室。当天交1万元定金，客户需要贷款购买房屋，房东说要求必须4月10日交30万元，经过协商贷款通过不通过先支付30万，4月10日武革峰转给 —7— 刘余龙30万元，当时款转到孙卫林名下，然后审批客户贷款，贷款通过后去过户，因房屋有贷款，双方协商武革峰出垫资费，委托中介垫资还贷款，撤抵押进行过户，5月份去银行还贷款时，银行说华银怡苑9-1-401需要偿还贷款48万元，后把48万转到梁某账户。因为两套房子走一套抵押手续，刘余龙凑不够另一套房子的贷款，所以一直未办理过户。 张海南质证认为，证据1合同真实性因刘余龙未到庭，对合同真实性、证明目的不予认可。证据2两份收条因刘余龙未到庭也不予认可。银行转款记录与本案没有关系，并不能证明被告将房款交付给刘余龙。证据3真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议。证据4证明不认可，不符合证据规则，且与本案无关系。物业费票据不认可，不是正规发票。证据5真实性无异议，但对证明目的不认可，与本案无关系。证据6收条真实性不认可。证据7执行裁定书真实性无异议，但对证明目的和认定的事实不认可，认定事实有误。 经审理查明，涉案房屋位于鹿泉区，该房产登记在刘余龙名下。 张海南与刘余龙为民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）冀0110民初2073号民事判决书判决刘余龙于本判决生效之日起十日内返还张海南借款本金288252.01元并支付利息。在该案审理过程中张海南申请诉讼保全,本院2016年7月12日以（2016）冀0110民初2073号民事裁定书裁定对上述房产实施了轮候查封。武革峰在张海南与刘余龙民间借贷执行案件中提出案外人执行异议申请，本院于2020年7月18日作出（2020）冀0110执异444号执行裁定书，裁定中止对上述房产 —8— 的执行.张海南对裁定不服，向本院提起执行异议之诉。庭审中武革峰同意按照尚欠房款交纳房款。 另查明，李建东与刘余龙民间借贷纠纷一案，李建东申请诉讼保全，本院2016年5月16日以（2016）冀0110民初1764号民事裁定书查封了涉案房屋。同日根据魏学军申请本院以（2016）冀0110民初1763号民事裁定书查封了涉案房屋，查封期限为2016年5月16日起至2019年5月15日止。判决生效后李建东申请执行。武革峰于2019年7月1日就上述（2016）冀0110民初1764号民事裁定书查封的房产在李建东与刘余龙民间借贷执行案件中提出案外人执行异议申请，本院于2019年7月12日作出（2019）冀0110执异78号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行，该裁定书已经发生法律效力。 再查明，2016年4月1日，经鹿泉区鑫家中介服务部介绍，刘余龙与武革峰签订房屋买卖合同，约定武革峰购买刘余龙位于鹿泉区房屋一套，购房款85万元。合同签订后，武革峰共支付原告定金1万元、购房款34万元，刘余龙将房屋交付武革峰。2017年刘余龙诉至本院请求解除与武革峰及鹿泉区鑫家中介服务部签订房屋买卖合同，武革峰搬出涉案房屋。本院作出（2017）冀0110民初1319号民事判决书，判决：一、解除2016年4月1日刘余龙与武革峰、鹿泉区鑫家中介服务部签订的《房屋买卖合同》。二、刘余龙于本判决生效后十日内返还武革峰360000元，武革峰将石家庄市鹿泉区华银怡苑小区9-1-401房屋交还刘余龙。判决后武革峰提出上诉。石家庄市中级人民法院经审理后作出（2017） —9— 冀01民终8878号民事判决书认为案涉房屋虽被查封，但并不构成和法定或约定的合同解除的条件和理由，驳回刘余龙诉讼请求。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，本案争议焦点为案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，武革峰与刘余龙签订《房屋买卖合同》的时间是2016年4月1日，该时间位于查封之前，而且该合同已经经（2017）冀01民终8878号民事判决书判决确认其合法、有效，不符合解除的理由，案外人于2016年4月30日入住该房屋至今，案外人基于双方所签订的《房屋买卖合同》占有该房屋为合法占有，且案外人已经支付了35万元购房款，剩余房款案外人表示同意支付尚未支付部分。合同签订之后，在双方办理过户登记时，涉案房屋于2019年5月16日被法院查封，合同签订时间距离被查封时间仅相隔40余天，因此，未能办理过户登记并非由于买受人自身原因所造成，因此，案外人所提异议符合上述法律规定的情形，故其所提异议理由成立。其次，本院于2019年7月12日作出（2019）冀0110执异78号执行裁定书已经发生法律效力，该裁定书中止对涉案房产执行。鉴于该裁定书已经认定案外人所提出的异议事由足以排除对上述房产的执行，现武革峰以同样的理由提出排除执行的执行异议，其同样符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形，因此，武革峰对本案执行的上述房产所提出的异议理由成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 —10— 第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告张海南的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告张海南负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：石家庄市鹿泉区，收件人：材料收转窗口，邮政编码：050200）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，开户银行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姬文鹏 人民陪审员  许雅翠 人民陪审员  鲁 莹 二〇二〇年十月二十二日 书 记 员  樊 晓