湖北省沙洋县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0822民初483号原告：沙洋县金安置业有限公司，住所地沙洋县后港镇宋湖一路016号。统一社会信用代码91420822582475363N。法定代表人：王斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：王义，湖北京中金律师事务所专职律师。特别授权。被告：沙洋县明思农贸有限公司，住所地沙洋县后港镇古邑路29号。统一社会信用代码91420822MA4940W326。法定代表人：张明思，该公司执行董事兼总经理。被告：张明思，男，1991年2月1日出生，汉族，湖北沙洋县人，公司经理，住湖北省沙洋县。被告：张海清，男，1972年4月10日出生，汉族，湖北沙洋县人，个体工商户，住湖北省沙洋县。系张明思之父。原告沙洋县金安置业有限公司诉被告沙洋县明思农贸有限公司、张明思、张海清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后,依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告沙洋县金安置业有限公司的委托诉讼代理人王义，被告张海清到庭参加诉讼。被告沙洋县明思农贸有限公司、张明思经本院传票传唤无正当理由未到庭。被告张海清申请出庭证人周某、杨某出庭作证。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告以沙洋县荆港农贸市场管理有限公司名义与被告沙洋县明思农贸有限公司在2018年5月4日签订的《荆港农贸市场租赁协议》；2、判决被告沙洋县明思农贸有限公司赔偿损失239442.30元、承担评估费10000元、支付违约金100000元，合计349442.30元；3、判决被告张明思、张海清对上述第2项请求承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月4日，原告委托荆港公司（甲方）与被告明思公司（乙方）签订《荆港农贸市场租赁协议》。其主要内容：被告租赁位于沙洋县后港镇××广场××小区××楼的农贸市场经营；租赁时间20年（2018年5月1日至2038年4月30日）；租赁期内前5年（2018年5月1日至2023年4月30日）为市场培育期，获得收益归乙方所有，租金为零；租赁期内后15年（2023年5月1日至2038年4月30日）获得收益归乙方所有，租金为1万元；被告对市场建筑结构、设备设施用途进行改变时，须经过原告同意方可进行；若出现违约，违约方需要支付另一方违约金10万元等。2020年8月23日，原告听闻被告雇请挖机，非法拆除农贸市场的摊位，遂制止并报警，在民警的制止下，被告才停止。经现场查看，农贸市场内38个摊位的水、电、瓷砖、货架等设备设施全部被拆除，水电、电表不知去向，其中的13个摊位已经被全部拆除，现场一片狼藉。经评估，菜场被损坏部分价值为239442.30元，原告为此支付评估费用10000元。9月4日，被告再次准备拆除摊位时被原告发现并报警制止。被告张明思、张海清系被告明思公司股东，二人未按照公司法规定依法经营，应对该公司经营产生的责任承担连带赔偿责任。综上，被告明思公司没有按照租赁物（摊位）的性质使用租赁物，擅自拆除、毁损租赁物，致使租赁物受到损失，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。因荆港公司在2019年11月22日被公司登记机关核准注销，原告与该公司委托关系终止，故《荆港农贸市场租赁协议》的合同权益由原告行使。为此，原告诉至法院。被告明思公司、张明思经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交答辩状和任何证据。本院视为其自愿放弃答辩、举证、质证及辩论的诉讼权利。被告张海清辩称，明思公司实际上是我的，我因任职原因不能注册，就让我儿子注册的。一、答辩人承租被告公司的农贸市场系依约合法承租，目前尚在承租期内。二、答辩人在承租期内对该市场内的租赁摊位进行改造前，已征得被答辩人公司的股东卢修龙、王斌、卢军同意，且答辩人拆除原有摊位也并不影响该市场建筑结构。综上，答辩人在承租期内对该市场内的摊位进行改造，并非擅自行为，也不存在任何违约。因此，请人民法院依法驳回被答辩人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告企业信息、身份证复印件各一份，证明：原、被告具备诉讼主体资格。2、准予注销登记通知书、营业执照复印件各一份，证明：2019年11月22日，荆港公司已被注销的事实。3、国有土地使用权证、宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、湖北省村镇建设项目开工许可证、湖北省商品房预售许可证复印件各一份，证明：原告对其投资建设的涉案菜场依法享有物权。4、荆港农贸市场租赁协议、授权经营委托书复印件各一份，证明：原告将农贸市场出租给被告明思公司经营的相关事实。被告提交：2、注销信息复印件一份，证明：荆港公司已注销的事实。），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据5、菜场照片打印件三张，证明：被告非法拆除农贸市场内摊位的事实。被告对该证据照片真实性无异议，认为：农贸市场摊位上的有些水表、电表、标牌是原告拆除后，我们才拆除摊位。经审核，该证据系自拍打印照片，证据的形式、来源虽不符合法律规定，但证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。6、鄂大信金恒评咨字（2020）095号《价值咨询评估报告》、湖北增值税专用发票复印件各一份，证明：原告开发的后港菜场被损坏部分资产价值为239442.30元以及原告支付评估费用10000元的事实。被告对该证据无异议，认为：评估报告中有些资产（水表、电表、钢构）是原告拆除的，被告只拆除了水泥台，损失没有这么大的价值。经审核，该证据与原件相符，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，其证明力本院予以确认。二、被告提交的证据1、关于荆玻农贸市场建设的申请复印件一份，证明：被告对市场内摊位进行改造是经股东董事长和王斌同意后进行的。原告对该证据真实性、合法性有异议，认为：卢修龙作为公司股东，没有权利直接对公司的经营事项作出决定。且与被告提交给后港法庭的证据是不一致的，上面没有卢修龙签字。经审核，该证据与原件相符，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，与本案事实相关，且被告对签字作出了合理解释，其证明力本院予以确认。证人杨某出庭证言，主要陈述内容：为把菜场搞活，想把台子拆除重新布局，卢（卢修龙）董、卢（卢军）总同意，要求交5万元保证金，并让给王总说一说。2020年8月3日上午10点左右，张书记给王总打电话问他同不同意，王总说你要与老爷子（卢修龙）协商好，卢总同意我没意见。后王总打电话说要卢总写个条子，保证金5万元少了，要交20万元。证人周某出庭证言，主要陈述内容：2020年8月3日上午，具体几点记不清了，恰好我在明思的店子里，听到张海清书记给王斌打电话说想把荆玻菜场盘活该怎么搞，王斌说只要老爷子（卢修龙）同意我没意见。原告对证人证言，认为：证人陈述荆玻菜场设计不合理需要改造这点与本案无关；公司的意见是不同意拆除菜场，即使有这个电话，证人的证言只能证明双方协商过改建菜场这件事，不能证明原告同意被告改造。经审核，出庭作证的证人能客观陈述其亲身感知的事实，其证言的证明力本院予以确认。根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月4日，沙洋县荆港农贸市场管理有限公司（甲方）、沙洋县明思农贸有限公司（乙方）签订《荆港农贸市场租赁协议》，其主要内容：一、租赁标的物（一）农贸市场1、大棚1个，面积2000㎡；2、摊位38个；3、活禽屠宰间5间，面积120㎡；4、门面房25间，面积800㎡。（二）附属项目1、公共厕所1座，面积90㎡；2、停车场2个，面积2000㎡；3、消防控制室1间，面积30㎡；4、食品检测室1间，面积8㎡；5、市场管理办公室2个，面积60㎡。（以上所有面积数，属交接时估算的大致面积，合同不考虑实际误差。）二、租赁经营期限租赁时间为20年，租赁期限自2018年5月1日至2038年4月30日止。租赁期满前六个月，乙方提前办理续签手续。同等条件下，乙方享有优先租赁权。三、租赁标的额1、租赁期限内前5年（2018年5月1日至2023年4月30日）为市场培育期，获得的收益归乙方所有，租金为零。……2、租赁期限内后15年（2023年5月1日至2038年4月30日），获得的收益归乙方所有，……乙方每年初向甲方缴纳市场租赁金1万元。四、甲乙双方责任与义务（一）甲方责任与义务……（二）乙方责任与义务……4、乙方对市场建筑结构、设施设备用途进行改变时，须经甲方同意方可进行；……五、违约责任1、甲乙双方不得擅自终止协议，确因不可抗力因素导致协议无法履行的，本合同终止。2、如因乙方违法经营，造成严重社会影响和重点安全事故，甲方有权单方面解除合同。3、本协议甲乙双方必须严格遵守，若出现违约，违约方需支付另一方违约金10万元。六、附则……2、……乙方合同签订时，需向甲方支付合同保证金3万元；……。合同签订后，双方即按约定履行。2020年8月，被告为盘活荆港农贸市场（租赁物），设计将市场内部砖砌台子拆掉，改为框架台子，使空间更宽敞，车辆流动更方便，便与原告及股东协商，征得同意后于8月22日对市场（租赁物）内砖砌台子摊位进行拆除，在拆除过程中（8月23日），原告制止并报警，民警出面被告停止拆除。为此，纠纷产生，8月31日原告委托湖北大信金恒资产评估有限公司对后港菜场被损坏部分资产价值进行评估，2020年9月2日，鄂大信金恒评咨字（2020）095号《价值咨询评估报告》，其主要内容：十、评估结论.经评定估算，沙洋县金安置业有限公司于评估基准日2020年8月31日开发的后港菜场被损坏部分资产评估值为239442.30元。附件：1、资产评估明细表1、土建部分，评估值27457.30元；2、装饰部分，评估值72325元；3、钢构部分，评估值66620元；4、水电部分评估值73040元。总计239442.30元。为此，原告诉至法院，要求判决解除合同，被告赔偿损失239442.30元、承担评估费10000元、支付违约金100000元。另查明，沙洋县金安置业有限公司有三股东，即卢修龙50%、卢军5%、王斌45%；2018年4月30日，原告将沙洋县后港镇荆玻广场农贸市场委托沙洋县荆港农贸市场管理有限公司（股东卢修龙50%、卢军5%、王斌45%）经营管理。2019年11月22日，该公司注销。沙洋县明思农贸有限公司有二股东（张海清50%、张明思50%）。本院认为，合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守和履行，不得擅自变更或解除。只有在法定的或当事人约定的解除合同事由发生时，或经当事人协商一致，方可解除合同关系。本案中，原、被告签订的《荆港农贸市场租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方都必须严格遵守和履行。虽然双方在租赁协议中约定了“乙方对市场建筑结构、设施设备用途进行改变时，须经甲方同意方可进行”，但并未约定被告明思公司在违反此项约定时，原告可以行使解除权解除合同。可见，原告要求提前解除合同请求并不适用协议解除、约定解除合同条件。从法定解除合同条件来看，《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院按照合同法第219条的规定处理。”进一步明确了出租人在承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建，且未在出租人要求的合理期限内恢复原状时，出租人可以解除合同。本案中，被告明思公司对农贸市场（租赁物）内摊位进行改建重新布局，客观上能改善农贸市场经营空间，方便人、车流动，亦能提升农贸市场（租赁物）等级。且被告提供的证据证明其改建行为亦与原告及其股东进行过协商，未违反双方在租赁协议中约定的“乙方对市场建筑结构、设施设备用途进行改变时，须经甲方同意方可进行”的合同义务。加之，被告所拆除的是农贸市场（租赁物）内砖砌水泥台摊位，并未变动农贸市场（租赁物）房屋建筑主体和承重结构，亦未对房屋承重等方面产生影响、造成损失。原告要求解除合同并要求赔偿损失的诉请亦不适用法定解除合同条件。综上，原告的诉请没有法律依据，且其提供的证据不足，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定：判决如下：驳回原告沙洋县金安置业有限公司的诉讼请求。案件受理费6542元，由原告沙洋县金安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  王在军人民陪审员  卢礼斌人民陪审员  周森林二〇二〇年十月三十日书 记 员  徐旋旋