山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7532号 原告：苏真真，女，1987年5月9日出生，汉族，住山东省临沭县。 委托诉讼代理人：盖永霖、娄晓彤，均系山东昌平律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码：913701120761860244。 法定代表人：李在明，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：胡长义，山东元序律师事务所律师。 原告苏真真与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告苏真真的委托诉讼代理人盖永霖，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人胡长义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏真真向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告支付原告逾期交房违约金46106元（自2017年12月31日起，按日48.89元为标准，暂计算至2020年7月31日止）；自2020年8月1日起按日48.89元为标准继续支付原告逾期交房违约金至被告将房屋实际交付给原告之日止。二、请求法院依法判令被告济南东城帝华房地产开发有限公司向原告交付房屋。三、本案案件受理费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告济南东城帝华房地产开发有限公司于2016年8月28日签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告济南东城帝华房地产开发有限公司开发的位于济南市历城区唐冶新区帝华鸿府东区13号楼1单元203室，房价645204元。其中在合同第八条交付期限中约定“出卖人应于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用”。时至今日，被告仍未按合同约定取得《分期综合验收备案证明》，仍未向原告交付房屋，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 东城帝华公司辩称，一、东城帝华公司认为房地产评估报告的涉诉房产出租价格明显偏高。以12号楼2-1603住宅为例：1住宅128.80平方米每月租金：128.80*0.49*30天=1893元/月；2.储藏室11.76平方米*0.25*30天=88.2元/月；3.车位8.87元/日*30天=266.1元/月；这套房每月租金2247.3元/月，远远高于现在的市场价。现在的市场价，这套房（带储藏室、车位）每月租金约1850元。2017年12月31日—2019年3月31日期间的房租会更低，每月租金也就是1650元左右。估价没有考虑到涉诉房屋是毛坯房，毛坯房的租价会更低，现在的市价也就是0.40元/平方米/日。评估参考的是涉诉房屋所在帝华鸿府小区以外、其他小区的出租价格。事实情况是，在唐冶片区，帝华鸿府小区的房屋价格最低（从二手房交易网很容易查到）。东城帝华公司认为以涉诉房屋出租价计算延期交房违约金时，需要以评估价低于25%计算。 二、东城帝华公司认为以涉诉房屋出租价计算延期交房违约金时，需要考虑空置率。原告收到房屋后，不可能随即出租得到租金。正常情况，5-6月的时间，业主才能将房屋出租出去。因此，租金不能从应该交房之开始计算，要有5-6个月的空置时间。尤其是唐冶片区帝华鸿府小区的房屋，有的业主2018年6月份已经收房，至今还没有找到客户租赁。 三、延期交房时间应该减去322天。《济南市商品房买卖合同》约定：“......因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、市政指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的”。东城帝华公司有证据证明因出卖人无法预见和控制的客观原因，市政指令暂停施工282天或322天。 综上，东城帝华公司认为，原告的诉讼请求中延期交房违约金的计算依据和方式有不当之处，法院不应支持。正确计算依据和方式：住宅按照0.4元/㎡/日；减去282天或322天的不可抗力停工时间。 本院经审理认定事实如下： 1.苏真真（买受人）与东城帝华公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区围子山路以东、文苑路以北的帝华鸿府小区东区二期13号楼1单元203室，建筑面积100.46㎡商品房一套。上述《济南市商品房买卖合同》约定：“第八条交付期限出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因（包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、政府政策调整、恶性传染病等）造成工期延误的；3……；第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.A逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金……”。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。苏真真已经按约定全额支付了上述商品房的款项。截至本案法庭辩论终结，案涉标的所在楼已经取得综合验收备案证明，东城帝华公司未向苏真真交付案涉标的物业，东城帝华公司称其于2020年5月通过短信通知收房，苏真真对此不予认可，称东城帝华公司拒绝向不放弃违约金的业主交付标的物业。 2.本院审理的（2020）鲁0112民初733号案件中，经殷晓申请本院委托山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司对案涉小区3套住宅、3间储藏室、2个车位不动产日均租金市场价值估价，该公司于2020年5月21日出具房地产估价报告，载明自2017年12月31日至实地查勘之日2020年5月6日的日均租金市场价值为：9号楼2-202、12号楼2-1603、2号楼1-1004三套住宅的租金分别为0.48元/㎡/日、0.49元/㎡/日、0.49元/㎡/日；9号楼1--106、12号楼2--101、2号楼1--118三个储藏室的租金为0.24元/㎡/日、0.25元/㎡/日、0.25元/㎡/日；K-R2-030、F-1-081两个车位的租金分别为8.95元/个/日、8.87元/个/日。后上述评估公司出具补充说明及更正，载明自2017年12月31日至实地查勘之日2020年5月6日市场租金总价平均值为：9号楼2-202、12号楼2-1603、2号楼1-1004三套住宅的每平方米每日平均出租价格为0.4867元/㎡/日；9号楼1--106、12号楼2--101、2号楼1--118三个储藏室的每平方米每日平均出租价格为0.2467元/㎡/日；K-R2-030、F-1-081两个车位每日的平均出租价格为8.91元/个/日。 3.案件审理中，东城帝华公司称，因存在客观原因市政指令暂停施工282天或322天应予扣除，相应的交房时间应予以顺延。具体为：2019年6月30日应交房的，因恶劣天气和启动重污染天气应急影响停止施工282天、2018年9月30日应交房的，因恶劣天气和启动重污染天气应急影响停止施工322天、2017年12月31日应交房的，因恶劣天气和启动重污染天气应急影响应导致停止施工322天。东城帝华公司提供政府部门2017年至2019年发布的通知（通告）打印件25份、济南国家基本气象站恶劣天气记录打印件8张、施工及监理日志28本拟证实其主张。经质证，苏真真对施工及监理日志的真实性及上述证据的关联性和证明目提出异议，称东城帝华公司应有政府部门书面停工通知，且东城帝华公司在同类案件中主张扣除的天数出现多次变化。东城帝华公司提供的上述施工及监理日志在2020年7月（2020）鲁0112民初4966号案件庭审中第一次提交，提交后曾申请撤回上述证据，后称作为证据提交。经审查东城帝华公司提供的上述证据，本院认为，东城帝华公司提供的部分政府部门通知（通告）发布时间在案涉标的物业约定的交付时间之后，东城帝华公司在其他同类案件审理中，主张扣除的停工时间多有不同，且主张时间与上述施工及监理日志记载不符，同时上述施工及监理日志未记载具体停工原因或附有相关通知，故上述施工及监理日志不足以使法院确认系与案涉工程施工同步形成。综上所述，东城帝华公司提供的上述证据无法证实东城帝华公司主张的停工时间，本院对其证明力不予采信。 本院认为，苏真真与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。苏真真根据合同约定交付了全部款项，东城帝华公司应根据约定向苏真真交付标的物业。东城帝华公司称应顺延交房322天，提供的证据不足以证实其主张，本院对其辩解观点不予采纳。东城帝华公司称其已经通知苏真真收房，苏真真对此不予认可，因东城帝华公司未提供证据证实其已经根据合同约定履行了标的物交接义务，本院对东城帝华公司的辩解观点不予采纳。东城帝华公司逾期交付标的物业，应承担相应违约责任。 苏真真称双方在合同中约定的违约金计算标准过低，要求按照（2020）鲁0112民初733号案件中的评估结论调整违约金，即住宅的每平方米每日平均出租价格为0.4867元/㎡/日，东城帝华公司对此不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 本案中，双方关于出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金约定过低，应予以调整。东城帝华公司称评估价格明显偏高、实际租金应按照评估价低于25%的计算以及考虑空置率，但未提供证据证实其观点或提供证据对上述证据予以反驳，本院对其辩解观点不予采纳。苏真真主张的截至2020年7月31日的违约金计算标准及数额不超过本院参照相关评估结论标准计算的数额（100.46㎡×0.4867/元/㎡/日×943天），本院对此予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 限济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付苏真真2018年1月1日至2020年7月31日的逾期交付住宅的违约金46106元，2020年8月1日至实际交付标的物业之日的违约金按每日48.89元计算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费476元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二〇年十月二十三日 书记员  王志宇