山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0812民初2785号原告：济宁市兖州区诺佳物业服务有限公司，住所地济宁市兖州区鼓楼街道少陵社区中御桥北路300，统一社会信用代码91370882MA3MFHNM7R。法定代表人：苏杰，职务：总经理。委托诉讼代理人：白建坤，山东滋阳律师事务所律师。被告：王金瑞，男，1962年6月14日出生，汉族，住济宁市兖州区。原告济宁市兖州区诺佳物业服务有限公司（以下简称诺佳物业公司）与被告王金瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告诺佳物业公司的委托诉讼代理人白建坤，被告王金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诺佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令王金瑞向诺佳物业公司支付济宁市兖州区诺亚小区C楼1单元102室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费880元；2.判令王金瑞向诺佳物业公司支付2017年12月1日至2019年11月底的车位使用管理费1920元；3.判令王金瑞支付诺佳物业公司支付济宁市兖州区D楼1单元501室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费788元；4.诉讼费由王金瑞承担。事实与理由:2018年6月30日诺佳物业公司与济宁市兖州区诺亚小区业主委员会（以下简称诺亚小区业委会）签订《物业管理服务合同》，选聘诺佳物业公司向诺亚小区提供物业管理服务。王金瑞系诺亚小区C楼1单元102室和D楼1单元501室的业主。根据《物业管理服务合同》约定应当向诺佳物业公司交纳诺亚小区C楼1单元102室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费880元；2017年12月1日至2019年11月底的车位使用管理费1920元；诺亚小区D楼1单元501室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费788元。经多次催要，王金瑞一直拒绝交纳，为维护合法权益，特向法院提起诉讼。王金瑞辩称，关于诺亚小区C楼1单元102室的物业费，2017年3月1日至2019年2月底的物业费确实未交纳，但其原因是该房屋在2016年左右其入住前，物业公司将房屋出租给了另外的人，产生了800多元的水费，后我与物业公司协商，想从物业费中扣减，物业公司未表态；关于诺亚小区D楼1单元501室的物业费，因为该房屋是建委裁定给我的，一直无人居住，所以一直也未交纳物业费；关于车辆使用管理费，当时车位都划好了，我一次要了两个车位，车位费一共交了至少2年，但后来发现我交了车位费也没给我挂牌，也没给我用，我交了两个车位的钱，后来2017年12月1日至2019年11月底期间未再交纳；关于物业合同，我没参加过业主委员会的选举，没有行使我的权利，合同对我没有效力。诺佳物业公司为支持其诉讼请求依法提交了以下证据：1、物业管理服务合同一份，证明2018年6月30日诺佳物业公司与诺亚小区业委会签订了《物业管理服务合同》；2、诺亚小区业委会出具的证明一份，证明2018年6月30日前期物业情况及物业费、车位使用管理费收取的情况；3、催款通知单照片两张，证明诺佳物业公司向王金瑞催要相关费用的事实。经质证，王金瑞认为其没有参加业主委员会的选举，《物业管理服务合同》和诺亚小区业委会出具的证明对其没有法律约束力，且合同载明车位属于业主所有，物业公司收取车位使用管理费没有依据；对催款通知单照片不清楚，不能确定是张贴在其家门上。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月30日，诺亚小区业委会（甲方）与诺佳物业公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对兖州区诺亚小区提供物业管理服务。合同第六条约定：物业费的收取方式为包干制，其标准按照《济宁市物业服务管理实施办法》执行，住宅物业费收取标准为0.4元/月/平方米，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；第七条第（1）款约定：已上房，未入住的房屋收费标准依照省市物业收费管理办法按照应缴纳物业的60%收取；第八条约定：1、露天车位属于业主所有，车位使用人应按照露天车位80元/个·月的标准向乙方按年交纳车位使用费，由乙方支配使用，用于露天车位的维护和停车秩序的管理以及弥补物业服务费用的不足；第二十五条约定：本合同期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止，本合同到期前的前两个月，业主、业主大会和物业服务企业对本合同履行没有异议，本合同期限自动依次顺延新的年度，继续履行，甲乙双方认可有效。该协议落款处加盖甲方诺亚小区业委会公章，并由业主委员代表徐建春、齐秀山、李勇签字。合同到期后，双方至今尚未签署新的物业管理服务合同，但诺亚小区继续由诺佳物业公司提供物业管理服务。另查明，王金瑞为诺亚小区C楼1单元102室和D楼1单元501室的业主，该两处房屋的建筑面积分别为91.74平方米和82.21平方米。诉讼中，诺佳物业公司主张其为王金瑞划定了19号车位使用上。王金瑞认可有自己的车位，但主张该车位没见过车位号，同时车位应为业主所有，不应交纳车位使用管理费。再查明，诺亚小区业委会于2012年9月7日成立，于2014年12月12日换届，本届业主委员会成员为主任徐建春、副主任齐秀山，委员李勇、苏召军。根据诺亚小区业委会出具的证明，诺亚小区的前期物业由业主委员会聘用人员自行管理，住宅物业费收取标准为0.4元/月/平方米,车位使用管理费80元/个/月。2018年6月原聘用人员成立诺佳物业公司，并签订了物业服务合同，继续为小区提供服务，前期欠缴的物业费、车位使用管理费均由诺佳物业公司催缴收取。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。2018年6月30日诺亚小区业委会与诺佳物业公司签订《物业管理服务合同》符合法律规定，合法有效，应对全体业主具有约束力，王金瑞作为诺亚小区的业主，应当依照上述合同履行自己的权利和义务。根据王金瑞的陈述，其认可未交纳诺亚小区C楼1单元102室和诺亚小区D楼1单元501室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费，未交纳2017年12月1日至2019年11月底的车位使用管理费，对该事实，本院予以确认。对于物业管理费，虽然《物业管理服务合同》签订的期限为2018年7月1日起至2019年6月30日，但王金瑞于2017年3月1日至2019年2月底一直享受诺佳物业公司的物业服务，故王金瑞依据济宁市兖州区诺亚小区业主委员出具的证明及《物业管理服务合同》，以0.4元/月/平方米为标准按房屋的建筑面积向诺佳物业公司交纳物业管理费。对于车辆管理使用费，根据《物业管理服务合同》第八条第1款的约定：“露天车位属于业主所有，车位使用人应按照露天车位80元/个·月的标准向乙方按年交纳车位使用费”。经查诺佳物业公司已为王金瑞划定了车位由其使用，王金瑞理应依据合同第八条按每月80元向诺佳物业公司交纳合同期内即2018年7月1日起至2019年6月30日的车位使用管理费960元。对于《物业管理服务合同》到期之后的车位使用费，虽然2019年6月30日后诺亚小区业委会与诺佳物业公司虽尚未续签新的合同，但鉴于诺亚小区仍然由诺佳物业公司提供服务，且依据《物业管理服务合同》第二十五条的约定：“本合同到期前的前两个月，业主、业主大会和物业服务企业对本合同履行没有异议，本合同期限自动依次顺延新的年度，继续履行，甲乙双方认可有效”，诺佳物业公司要求王金瑞按照每月80元向诺佳物业公司支付2019年7月1日至2019年11月底期间的车位使用管理费400元，并无不当，本院予以支持。对于诺佳物业公司主张的《物业管理服务合同》约定期限之前即2017年12月1日至2018年6月30日期间的车位使用费，因诺佳物业公司与诺亚小区业委会未签署正式的物业管理服务合同，与王金瑞也没有相关约定，且车位属于业主所有，诺亚小区业委会出具的相关证明中关于车位使用管理费收取的证明对王金瑞没有法律约束力，诺佳物业公司要求王金瑞支付该期间的车位使用费没有事实和法律依据，本院不予支持。对于王金瑞主张诺亚小区D楼1单元501室一直没有人居住，其没有提交证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果，本院不予支持。综上所述，诺佳物业公司要求王金瑞支付诺亚小区C楼1单元102室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费880元，支付诺亚小区D楼1单元501室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费788元，支付2018年7月1日至2019年11月底的车位使用管理费1360元，理由正当，本院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、王金瑞于本判决生效之日起十日内向济宁市兖州区诺佳物业服务有限公司支付诺亚小区C楼1单元102室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费880元；二、王金瑞于本判决生效之日起十日内向济宁市兖州区诺佳物业服务有限公司支付2018年7月1日至2019年11月底的车位使用管理费1360元；三、王金瑞于本判决生效之日起十日内向济宁市兖州区诺佳物业服务有限公司支付诺亚小区D楼1单元501室2017年3月1日至2019年2月底的物业管理费788元；四、驳回济宁市兖州区诺佳物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由王金瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 赵 旋二〇二〇年十月二十日书记员 高会娟