山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0784民初3632号 原告：潍坊新大置业有限公司，住所地安丘市青云花园，统一社会信用代码91370784731707624F。 法定代表人：赵鹏，董事长。 委托诉讼代理人：李文龙，男，公司职工。 被告：于宝芹，女，1977年1月23日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：王萍，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洪磊，山东求是和信律师事务所实习律师。 被告：刘敬照，男，1976年3月19日出生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：李保胜，山东恒安盛德律师事务所律师。 原告潍坊新大置业有限公司（简称新大公司）与被告于宝芹、刘敬照房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理，于2020年10月19日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭,原告委托诉讼代理人李文龙，被告于宝芹委托诉讼代理人王萍、王洪磊到庭参加诉讼。被告刘敬照经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。第二次开庭,原告委托诉讼代理人李文龙，被告于宝芹委托诉讼代理人王萍、王洪磊，被告刘敬照委托诉讼代理人李保胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新大公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告之间的租赁合同；2.请求依法判令二被告支付原告租金481350元，并按照1758.36元每日计算至腾房之日；3.请求依法判令被告支付原告物业费4216.9元、水费2587.2元、电费19829.1元（自2020年7月1日起，暂至2020年9月14日，具体数额计算至腾房之日）；4.请求依法判令被告支付原告违约金93574.44元（以481350元为基数，自2019年8月11日起按照万分之六每日计算至付清租金为止，暂计算至2020年6月30日）；5.请求依法判令原告不予退还被告保证金20000元；6.请求本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年8月9日，原、被告签订《租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于，租赁期限从2017年8月11日至2021年8月10日，年租金641800元，租金第一年按半年支付，二、三、四年按年租金支付，年租金于每年7月11前支付。被告向原告支付20000元作为保证金，若被告拖欠合同项下费用有权扣除保证金。合同同时约定逾期交付租金，每日按照逾期金额的千分之六承担违约金，基于公正公平，每日按照逾期金额的万分之六计算，截至到6月30日，被告应向原告支付违约金93574.44元。至到起诉之日，被告仅向原告支付租金160450元，尚欠租金481350元。原告向被告多次催交租金未果，现提起诉讼。 被告于宝芹辩称，从未与原告签订过租赁合同，二被告于2019年3月29日离婚，后涉案房屋一直由被告刘敬照租赁使用，被告刘敬照用于经营乐乐福牛大酒店，且原告主张的债务均系离婚后产生，应由被告刘敬照偿还。 被告刘敬照辩称，涉案租赁合同是原告与被告于宝芹签订，现虽由被告刘敬照使用，但房屋使用权系从被告于宝芹处转让而来，根据合同的相对性，合同到期前应由被告于宝芹承担合同债务。 本院经审理认定事实如下：二被告婚姻关系存续期间曾经营乐乐福牛大酒店。2017年8月9日，乐乐福牛大酒店职工韩晓梅与原告签订《租赁合同》一份，主要内容为：1、原告出租位于，建筑面积为2630.07平方米，期限自2017年8月11日起至2021年8月10日止；2.租赁用途为餐饮；3、本合同签订时交纳租赁保证金20000元，合同期满后，不再续租，如不影响正常使用功能且无任何违约情形的，30日内退还保证金；如拖欠本合同项下费用及其它应交款项或因违约应支付违约金的，有权从租赁保证金中扣除；4、租金总额2567200元，年租金641800元，第一年以半年为一个付租期，上半年租金320900元于合同签署之日交付，下半年租金于2018年2月11日交付，第二、三、四年于每年7月11日前支付。 上述合同签订后，原告按约定向二被告交付房屋，二被告在租赁房屋经营乐乐福牛大酒店；期间，被告于宝芹于2017年8月9日支付租金320900元，乐乐福牛大酒店职工韩晓梅于2018年2月9日支付租金320900元，被告刘敬照于2019年7月1日支付租金160450元，被告刘敬照于2019年10月31日支付租金160450元；承租方已付清前二年租金，2019年8月11日至2020年8月10日（第三年）期间拖欠租金481350元，此后租金未付。 原告向被告于宝芹催款时，被告于宝芹明确表示与被告刘敬照离婚，案涉房屋由被告刘敬照占有使用，应由被告刘敬照支付租金，原告遂以于宝芹为被告提起诉讼，后本院根据被告于宝芹的申请追要刘敬照作为被告参加诉讼；审理中，原告明确要求二被告共同承担责任。 另查明，二被告于2019年3月29日办理离婚登记，约定：位于安丘市青云花园东门的乐乐福牛大酒店及酒店内所有财产、债权债务归男方所有。2019年11月7日，被告刘敬照对“安丘市乐乐福牛大酒店”办理工商登记，类型为个体工商户，经营者为刘敬照个人经营，此后该酒店由被告刘敬照继续经营至今。 审理中，原告另主张自2020年7月1日至2020年9月14日期间，二被告拖欠物业费4216.9元、水费2587.2元、电费19829.1元；二被告对该数额未提出异议。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点有：一、房屋租赁合同是否解除；二、二被告如何承担合同责任；三、原告主张的租金、违约金等债权是否成立。 关于争议焦点一。 因涉案房屋租赁合同到期日为2021年8月10日，距今不满十个月，且涉案房屋由被告刘敬照经营酒店，故在无证据证实原告曾向被告刘敬照催要租金的情况下，原告要求解除合同，证据不足，本院不予支持；双方可按合同继续履行至合同到期日或双方协商解除之日。 关于争议焦点二。 虽涉案房屋租赁合同签订于二被告婚姻关系存续期间，但在合同履行期间内二被告离婚并明确约定“位于安丘市青云花园东门的乐乐福牛大酒店及酒店内所有财产、债权债务归男方所有”，此后被告刘敬照继续占用使用承租房屋经营酒店，在二被告离婚后产生的债务并非夫妻共同债务，依法应由被告刘敬照承担还款责任。涉案房租、水电物业费均系二被告离婚后产生，原告要求被告于宝芹承担，本院不予支持。 关于争议焦点三。 关于原告主张的租金。因承租方未按合同约定支付租金，现原告要求被告刘敬照支付2019年8月11日至2020年8月10日（第三年）拖欠的租金481350元，并按每天1758.36元支付此后租金，本院予以支持。 关于原告主张的2020年7月1日至2020年9月14日的物业费4216.9元、水费2587.2元、电费19829.1元，被告未提出异议，本院予以支持；此后的物业费、水费、电费未实际发生，原告可另行主张权利。 关于原告主张的违约金，原告要求以481350元为基数自2019年8月11日起开始计算，不超出合同约定的基数和期限，本院予以支持；至于原告主张的违约金计算标准明显过高，被告要求核减，本院予以支持；综上，被告可按中国人民银行同期贷款基准利率的1.95倍计算2019年8月11月至2019年8月20日期间的违约金1006.78元，此后违约金可按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付至实际付款之日。 关于原告主张不予退还保证金20000元，因合同中约定：一、保证金在合同期满、不再续租、不影响正常使用功能、无任何违约情形30日内退还保证金，二如拖欠本合同项下费用及其它应交款项或因违约应支付违约金的，有权从租赁保证金中扣除。根据上述约定，被告方交纳的保证金可待合同期满后处理，也可抵顶债务；本案原告未要求抵顶债务，且合同未到期，其要求不予退还保证金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十三条的规定，判决如下： 一、被告刘敬照支付原告潍坊新大置业有限公司租金481350元（计算至2020年8月10日），此后租金按每天1758.36元计付至合同到期日或双方协商解除合同之日； 二、被告刘敬照支付原告潍坊新大置业有限公司违约金1006.78元（计算至2019年8月20日），此后违约金以481350元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付至实际付款之日； 三、被告刘敬照支付原告潍坊新大置业有限公司2020年7月1日至2020年9月14日的物业费4216.9元、水费2587.2元、电费19829.1元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述第一、二、三项均于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10236元，减半收取计5118元，由被告刘敬照负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  冯明国 二〇二〇年十月二十二日 书记员  吴凯伦