重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0235民初2777号 原告：重庆泰森物业管理有限公司，住所地重庆市云阳县青龙街道滨江社区移民大道**，统一社会信用代码9150023569124138XH。 法定代表人：孙九元，该公司经理。 委托诉讼代理人：屈祈明，重庆竞立律师事务所律师。特别授权。 被告：谭雪燕，女，汉族，1992年8月17日出生，户籍地重庆市云阳县。 原告重庆泰森物业管理有限公司与被告谭雪燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆泰森物业管理有限公司的委托诉讼代理人屈祈明到庭参加诉讼，被告谭雪燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 重庆泰森物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付下欠物业服务费8199元、违约金2459元。2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是云阳县碧水蓝天小区的物业服务企业，被告系该小区19幢2单元3-2业主。被告未按物业管理服务协议约定缴纳相关费用，自2015年7月1日起至2018年4月20日期间共欠下物业服务费用8199元，经原告多次催要，被告仍不支付。 谭雪燕未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：原告重庆泰森物业管理有限公司是2009年8月登记设立的有限责任公司，经营范围：物业管理、自有房屋租赁、房屋交易信息咨询服务。2012年1月8日，甲方（建设单位）重庆绿森实业有限公司与乙方（物业管理企业）重庆泰森物业管理有限公司签订《碧水蓝天小区前期物业服务合同》，由重庆泰森物业管理有限公司为重庆绿森实业有限公司碧水蓝天小区提供物业服务。合同主要约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：物业共有部分的维修、养护和管理，但根据《商品房买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部分或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生，并承担费用；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；业主共有的公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。乙方的义务包括：开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改；协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；对物业买受人或物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在物业管理区域内公示，报告业委会以及其他合法方式进行处理；建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况。前期物业服务费：花园洋房公共物业服务费为1.3元每平方米/月，电梯费（维保费、年检费、耗材、电费、保险费）按户据实分摊，其中洋房无负一楼到下车库的，一楼业主不承担运行电费的分摊费用。每户预收70元/月，以实际发生费用为准，每年12月进行决算，多退少补。业主交纳物业公共服务费用时间在接房时预交全年的物业公共服务费，次年按季度缴纳。小区公共部分能耗公摊水电费用由小区全体业主据实分摊。物业买受人或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金。2012年7月2日，《碧水蓝天小区前期物业服务合同》在云阳县房地产管理所备案。合同签订后，原告开始为碧水蓝天小区提供物业服务。 2013年，甲方（卖方）重庆绿森实业有限公司与乙方（买方）谭雪燕签订《重庆市商品房买卖合同》，谭雪燕从重庆绿森实业有限公司购买了碧水蓝天小区19幢2单元3-2号房屋，房屋类型为花园洋房，合同载明的房屋建筑面积为127.86平方米（最终确认房屋建筑面积为127.7平方米）。被告于2014年11月20日接房，接房后未按合同约定向原告缴纳物业服务费。 2017年12月，云阳县碧水蓝天业主委员会成立。2018年4月9日，该业主委员会向原告发出《关于泰森物业撤场收费的通知》：重庆德科物业服务有限公司中标，请你公司撤场交接工作，你司物业收费截止日期为2018年4月20日止，新物业公司于2018年4月21日进场物业管理。后原告按通知撤场，终止提供物业服务。 另查明，云阳县碧水蓝天小区共计464户，其中336户可乘电梯。原告为碧水蓝天小区电梯支付的电费、年检费、维保费（以下简称电梯运行费）为2018年1月至4月93629.87元（每户278.66元），2017年283237.49元（每户842.97元），2016年283328.97元（每户843.24元）。原告为小区支付的公共水电费为：2018年1月至4月40548.28元（每户87.39元）、2017年159364.52元（每户343.46元）、2016年143269.64元（每户308.78元）。 上述事实，有原告的陈述，原告提供的营业执照、被告身份证、《碧水蓝天小区前期物业服务合同》、物业服务合同备案证明、《重庆市商品房买卖合同》、绿森·碧水蓝天业主手册、业主房屋面积表、碧水蓝天物业欠费明细表、碧水蓝天小区户数及电梯 分布情况表、水电费发票、《电梯日常维护保养合同》、《解除电梯维保合同协议书》、电梯日常巡查记录表、秩序维护值班记录表、来人来访登记表、清洁卫生巡查情况、《关于泰森物业撤场收费的通知》等证据在卷佐证，被告谭雪燕未到庭，视为其放弃权利，本院予以采信。上述证据客观真实，对其证明上述事实的部分，本院依法予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告重庆泰森物业管理有限公司有合法的物业管理资格，其与建设单位重庆绿森实业有限公司签订的《碧水蓝天小区前期物业服务合同》合法有效，对物业公司和业主均有约束力。本案原、被告均应依合同行使权利和履行义务，原告应当根据合同约定实施物业管理服务，被告谭雪燕应当支付相应的物业服务费。《碧水蓝天小区前期物业服务合同》约定：花园洋房公共物业服务费为1.3元每平方米/月，电梯运行费、公共水电费据实分摊。被告应当按照合同约定向原告支付2015年7月1日至2018年4月20日期间的公共物业服务费、公摊水电费、电梯运行费。因此，该期间被告应交的公共物业服务费为5589〔127.7㎡×1.3元/㎡/月×（33＋20/30）月〕，本院予以确认。该期间公摊水电费按照2016年至2018年4月计算为739.63元，现原告主张被告应交公摊水电费673.33元，本院予以确认。该期间电梯运行费按照2016年至2018年4月计算为1964.87元，原告没主张被告应交电梯运行费1936.67元，本院亦予以确认。故被告应当向原告支付的费用合计为8199元。《碧水蓝天小区前期物业服务合同》约定：“物业买受人或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之三支付违约金。”本案中，被告未按照合同约定向原告支付相关的物业服务费，应当承担违约责任。原告起诉时以下欠物业费总额的30%计算违约金，低于约定计算标准且符合法律规定，故本院支持原告主张的违约金2459元。 综上所述，本院对原告的诉讼请求均予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告谭雪燕在本判决生效之日起十日内支付原告重庆泰森物业管理有限公司物业服务费8199元、违约金2459元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费66元，公告费560元，由被告谭雪燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  江陆清 人民陪审员  王 华 人民陪审员  向玉兰 二〇二〇年十月十日 书 记 员  范力丹