广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2639号原告：卢武，男，汉族，1990年3月3日出生，住江西省宜春市上高县************，公民身份号码:362************81X。委托诉讼代理人：赵小龙，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市翱龙实业有限公司，住所：惠州大亚湾**龙盛一路**和瑞大厦****房。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：邹应杰，广东驰浩律师事务所律师。第三人：惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行，住所：惠州市大亚湾经济技术开发区石化大道438号新华联广场31栋103、104、105、106号商铺。负责人：吕国新。委托诉讼代理人：朱秋霞，该公司工作人员。委托诉讼代理人：赖彩平，该公司工作人员。原告卢武与被告惠州市翱龙实业有限公司（以下简称翱龙公司）、第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行（以下简称惠州农商银行大亚湾支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人赵小龙，被告的委托诉讼代理人邹应杰，第三人的委托诉讼代理人朱秋霞、赖彩平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：大亚湾（2018）10029398】及《补充协议》于2020年5月19日已经解除；2.请求解除原告与第三人签订的《个人购房按揭贷款同》（合同编号：大亚湾房借字2018第637号）；3.请求判决被告返还原告购房首付款435358元及利息（以435358元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂从2018年7月11日算至2020年7月1日实际计算至本息清偿之日）；4.请求判决被告偿还原告已向第三人支付的贷款本息及利息，利息以138551.16元从起诉之日按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日；5.请求判决被告向原告支付解除合同违约金14453.58元；6.请求判决被告赔偿原告《个人购房按揭贷款合同》律师见证费用1000元；7.请求判决被告退还原告维修基金6252元、办不动产权证书费80元；8.请求判决被告向第三人偿还《个人购房按揭贷款合同》项下剩余贷款本息；9.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年8月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定原告购买被告开发的惠州市大亚湾西区******************，房屋总价款1445358元，首付款为435358元，余款1010000元向第三人按揭贷款。合同第十一条约定交房时间为2019年12月31日前。合同附件十一补充协议第五条约定逾期交房超过120日的，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。2018年8月23日原告与第三人签订《个人购房按揭贷款合同》约定原告以所购房屋做抵押并由被告提供阶段性担保，第三人向原告发放按揭贷款1010000元，实际支付给被告，贷款期限361期，每期还款6297.78元，截止2020年7月1日，原告供楼22期，除第一期为3438.35元，余下每期皆为6297.78元，合计偿还贷款本息为135691.73元。另原告在履行合同的过程中按照被告的要求支付维修基金6252元、办不动产权证书费80元、律师见证费1000元。2019年11月28日，被告向原告邮件《延期交房通知书》单方宣称因目前工程建设尚未完成，未达到合同约定的交付条件，故被告未能按合同约定如期交付房屋，现交付时间预计将延迟至2020年4月28日前，具体的交房时间以实际入伙通知为准。并称愿意按照合同的相关约定承担延期交房的法律责任。因被告一直不交房，2020年5月19日原告按照合同的约定向被告邮寄《退房通知书》，向被告主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，要求被告按合同约定退还所有的房款及相关费用，并按照合同的约定承担违约责任。根据补充协议十一第五条的约定，被告收到《退房通知书》应当在30日内将所有收取的房款退还给原告，但是被告至今日分文未退。原告为了维护自己的合法权益起诉到法院，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告翱龙公司辩称：一、原告要求解除双方签订的合同及补充协议缺乏事实与法律依据，被告不具有逾期交房的情形，根据补充协议附件11第5.3、5.3.1规定因不可抗力导致房屋无法交付，被告可延期交房，无需承担逾期交房违约责任，本案在2020年1月23日启动突发公共卫生一级应急响应至2020年5月8日广东省决定从2020年5月9日凌晨起从二级响应降为三级，该期间108天属不可抗力的因素导致顺延交房不应视为被告违约，同时根据5.3.1规定由于施工周期等天气不确定因素影响，原告同意交楼时间顺延不视为被告违约，被告从2018年5月22日开工，至2020年6月30日取得竣工验收报告，受灾害性影响的天数为189天，所以因上述两因素导致天数为297天，从表面看被告应于2019年12月31日交房，而被告取得竣工验收报告具备交房条件是2020年7月15日。被告于当天刊登公告通知业主收房，从表面看顺延交房天数是198天，就是说除去不可抗力和突发性天气灾害性影响被告不存在逾期交房，而是提前交房99天。二、即使只考虑疫情不可抗力因素影响原告要求解除合同的条件也未成就。前面也陈述因疫情影响天数为108天，就按照原告主张从2020年1月1日至2020年7月15日计算延期交房时间是198天，实际被告顺延交房时间为90天，也未达到合同约定延期交房超过120天，原告有权要求解除合同的约定，所以原告要求解除合同没有合同依据。三、原告向被告发出解除合同函要求解除合同违反法律和合同约定，且被告以就此通知回复提出异议，要求原告继续履行合同，原告要求确认合同从通知之日起已解除的诉讼请求不应得到支持。四、从客观上讲造成延期交房不是被告主观原因所致，且被告在向原告回复中也承诺将按合同约定承担违约责任，重要涉案房屋已经取得竣工验收备案登记具备交房条件，从维护合同稳定性，在被告要求继续履行合同，且合同事实可继续履行情况下应支持被告继续履行合同的抗辩理由，否则对被告不公平，违反法律规定公平原则。第三人惠州农商银行大亚湾支行述称：一、惠州农商银行大亚湾支行与卢武之间存在合法有效的金融借款合同关系，相关合同关系的存续不受其与翱龙公司之间的房屋买卖合同纠纷的影响。2018年8月11日，卢武因购买翱龙公司位于惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园******（下称涉案房屋）向惠州农商银行大亚湾支行申请贷款101万元，并签订了《个人购房按揭贷款合同》（编号：大亚湾房借字2018第637号，以下简称“贷款合同”）。惠州农商银行大亚湾支行已依约发放贷款101万元给卢武。可见，惠州农商银行大亚湾支行与卢武之间的金融借款合同关系已成立并合法有效，在贷款被足额清偿之前，不能解除惠州农商银行大亚湾支行与卢武之间的贷款合同。二、惠州农商银行大亚湾支行对涉案房屋享有合法有效的抵押权，翱龙公司为卢武对惠州农商银行大亚湾支行的债务承担不可撤销连带保证责任。卢武及翱龙公司足额清偿贷款本息之前，不能解除涉案房屋的抵押登记，亦不能解除翱龙公司的担保责任。1.根据贷款合同第15条的约定，卢武向惠州农商银行大亚湾支行提供涉案房屋作为按揭贷款的抵押物，并办理了《不动产登记证明》的预告登记【编号：粤（2018）惠州市不动产证明第4108743号、粤（2018）惠州市不动产证明第4082743号】。惠州农商银行大亚湾支行对涉案房屋享有合法有效的抵押权。2.根据贷款合同第14条的约定，翱龙公司为卢武向惠州农商银行大亚湾支行提供不可撤销的连带责任保证担保，担保期限为合同生效之日起至合同项下所购房产依法办妥房地产权证书并按惠州农商银行大亚湾支行的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满五年。卢武现仍未办妥不动产权证及完善抵押登记手续，因此，翱龙公司仍应向惠州农商银行大亚湾支行承担不可撤销的连带保证担保责任。根据以上两点，卢武及翱龙公司足额清偿贷款本息之前，不能解除涉案房屋的抵押登记，亦不能解除翱龙公司的担保责任。三、目前，卢武未归还惠州农商银行大亚湾支行贷款本金及利息合计987158.13元。截至2020年7月21日，卢武的按揭贷款无逾期，卢武未归还惠州农商银行大亚湾支行贷款本金及利息合计987158.13元。本院经审理认定事实如下：2018年8月11日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10029398】及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园******，总价款为1445358元。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款至被告账户并付清所有应付款；4.满足其他双方另行约定的交付条件。合同第十一条约定：被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第五条约定：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在120日之内，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之一，原告不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，原告有权解除合同，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还原告已付商品房总价款（含已付贷款部分），且被告应支付商品房总价款百分之一的违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之二。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2018年7月10日支付购房首期款435358元，余款1010000元向商业银行申请贷款支付，合同约定的交付之日前原告已按约付完全部款项。被告于2020年5月20日收到原告邮寄的解除商品房买卖合同并退房书面材料。被告于2020年7月7日取得房屋测绘报告，于2020年7月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告除支付房款外，还支付了办证费80元、房屋维修基金6252元、律师见证费1000元。其中房屋维修基金已由被告代原告向相关部门缴交。另查明，2018年8月23日，贷款人惠州农商银行大亚湾支行与借款人卢武、保证人翱龙公司签订《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：大亚湾房借字2018第637号），惠州农商银行大亚湾支行向卢武发放贷款1010000元用于向翱龙公司支付购房款，并办理抵押登记手续。至2020年7月21日卢武向惠州农商银行大亚湾支行还了贷款本金22841.87元、贷款利息119147.64元，剩余987158.13元贷款本金未还。解除《个人购房按揭贷款合同》，合同约定，发放后1年（不含）至2年（含）间还款的，按“提前还款本金×月利率×2”收取，上述“月利率”是指提前还款时执行的月利率。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，原告卢武与被告翱龙公司才是商品房买卖合同双方，而原告将惠州农商银行大亚湾支行列为被告有误，其应为第三人。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原、被告与第三人惠州农商银行大亚湾支行签订的《个人购房按揭贷款合同》不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房，直至2020年7月14日才满足约定的交付条件。被告辩称受天气等不确定因素影响及新冠肺炎疫情影响，应顺延交楼时间。被告作为商品房开发商，在订立合同之初就应充分考虑到天气因素，预留充分时间，以保按时交房，且本案商品房交付时间为2019年12月31日前，新冠肺炎疫情不可抗力发生在逾期交房之后，不能免除逾期交房的违约责任。被告未能按约向原告交房，且逾期时间较长，远远超过120日，已构成违约。根据合同第十二条及补充协议第五条约定，原告主张被告收到原告解除通知时合同已经解除，本院以予确认。合同解除后，被告应返还原告已付购房首期款435358元、偿还贷款本金22841.87元、贷款利息119147.64元，共计577347.51元。同时应按合同约定向原告支付违约金14453.58元（1445358×1%）。原告已交的房屋维修基金7329元由原告向相关部门申请退回。办证费80元、律师见证费1000元，属原告购房实际损失，应由被告承担。《商品房买卖合同》解除后，《个人购房按揭贷款合同》应一并予以解除，贷款合同解除后，被告应直接向第三人偿还剩余贷款本金987158.13元及支付违约金(违约金的计算，以987158.13元为基数，按偿还时的当月月利率两倍计算)。合同已约定违约损失的计算方法，原告再行主张支付购房款利息，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、确认原告卢武与被告惠州市翱龙实业有限公司于2018年8月11日签订的关于惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园4栋8层04号房的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10029398】及补充协议在2020年5月20日已解除；二、解除原告卢武与被告惠州市翱龙实业有限公司、第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行于2018年8月23日签订关于贷款购买惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园4栋8层04号房的《个人购房按揭贷款合同》（合同编号：大亚湾房借字2018第637号）；三、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内向原告卢武返还购房款577347.51元、办证费80元和律师见证费1000元并支付违约金14453.58元；四、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内偿还第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行贷款987158.13元及支付违约金(违约金以987158.13元为基数，按偿还当月月利率的两倍计算)；五、第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行对被告惠州市翱龙实业有限公司开发的惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园4栋8层04号房在贷款本金987158.13元、违约金及相应利息范围内享有优先受偿权；六、第三人惠州农村商业银行股份有限公司大亚湾支行在收到被告偿还的贷款本金987158.13元及支付违约金后十天内涂销抵押登记手续；七、驳回原告卢武的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9711.11元，由被告惠州市翱龙实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告惠州市翱龙实业有限公司在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月三十日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍