西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初8845号 原告：西安得天厚置业有限公司，统一社会信用代码：91610131561492471W，住所地：西安市高新区房。 法定代表人：王肖勇，系该公司董事长。 委托代理人：李娜，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托代理人：张蓉，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。 被告：西安初择网络科技有限公司，统一社会信用代码：91610131MA6TXU2D59,住所地：西安市高新区西安（**）第********。 法定代表人：宇文云龙，系该公司执行董事兼总经理。 原告西安得天厚置业有限公司与被告西安初择网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安得天厚置业有限公司委托代理人李娜，张蓉到庭参加诉讼，经公告依法向被告西安初择网络科技有限公司送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、廉政监督卡、司法公开告知书、开庭传票，期限届满后，被告无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院遂依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告西安得天厚置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方之间的《西安得天厚摩尔中心写字楼租赁合同》于2018年2月28日解除；2、依法判令被告清偿欠交的租金、物业管理费、水费、电费共计人民币102213.8元（前述欠费自2017年9月1日至2018年2月28日）；3、依法判令被告向原告支付逾期付款违约金359792.58元（以欠付款项102213.8元为基数，按日5‰自2017年9月1日暂计算至2019年8月5日）；4、请求确认被告所缴纳的租赁保证金18173.4元作为解约违约金不再返还；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年7月1日，原被告双方签订《西安得天厚摩尔中心写字楼租赁合同》，合同约定由被告承租原告位于西安市高新区沣惠南路科技六路西北角摩尔中心1幢1单元11层11104、11105号，租赁期限为贰年六个月，自2016年8月1日至2019年1月31日。租金半年付，每半年租金109040.4元，被告于合同签订之日起3日内缴纳首期租金109040.4元；后续各期租金被告应于上期租金到期三十个工作日前予以缴纳。依据合同约定，被告应于2017年2月1日前支付2017年2月1日至2017年7月31日的租金109040.4元；2017年8月1日前支付2017年8月1日至2018年1月31日租金109040.4元。但被告仅支付了2016年7月1日至2017年8月31日的租金243080.8元（含租赁保证金18173.4元），2017年9月1日起的租金等费用一直未缴纳。合同第七条第三款约定，乙方逾期支付租金、物业费及本合同约定的其他相关费用超过15天的，经甲方书面催告后7天内未采取有效补救措施时，甲方有权书面通知乙方解除合同。根据该合同约定，被告的行为严重违反合同约定，给原告造成重大损失，为此原告多次派工作人员上门催要、发函催要，均无果。故原告提起本案诉讼。 被告西安初择网络科技有限公司既未到庭参加诉讼，也未提交任何答辩材料。 经审理查明，2016年7月1日，原被告双方签订《西安得天厚摩尔中心写字楼租赁合同》，原告西安得天厚置业有限公司为出租方即甲方，被告西安初择网络科技有限公司为承租方即乙方，合同第一条1.1约定：租赁房屋位于西安市高新区沣惠南路科技六路西北角摩尔中心1幢1单元11层11104、11105号，建筑面积259.62平方米。第三条3.1约定：租赁期限为贰年6个月（共30个月），自2016年8月01日至2019年1月31日。第四条4.2约定：租金按半年付，乙方应于本合同签订之日起3日内交纳首期租金；后续各期租金乙方应于上期租金到期日三十个工作日前予以交纳（以甲方确认租金到账为准）。第四条4.3约定：乙方应在签订本合同后3日内向甲方缴纳租赁保证金18173.40元。甲方收取租赁保证金应开具等额的加盖甲方财务章的收据给乙方。第七条7.3.3约定：乙方逾期支付租金、物业费及本合同约定的其他相关费用超过15天的，构成乙方严重违约，经甲方书面催告后7天内未采取有效补救措施时，甲方有权书面通知乙方解除本合同。第八条8.3约定：乙方逾期支付租金或任何应付款项，经甲方书面催过后仍不支付的，每逾期一日，则应按逾期之款项的5‰向甲方支付违约金。合同签订后，被告实际于2016年8月1日至2018年1月31日租赁房屋三期，应当支付租金共计327121.2元。被告向原告2016年8月3日支付租金109040.4元，2017年3月29日支付49040.4元，2017年9月7日支付10000元，2017年9月27日支付20000元，2017年10月23日支付30000元，2017年11月29日支付15000元，2018年1月11日支付5000元，2018年1月3日支付5000元，八笔金额共计243080.8元（含租赁保证金18173.4元）。剩余102213.8元租金未付。原告在庭审过程中明确表示物业管理费、水费、电费已缴清，故对该部分诉讼请求本案不再处理。 以上事实，有《西安得天厚摩尔中心写字楼租赁合同》、收租单据及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。 本院认为，原被告双方于2016年7月1日签订的《西安得天厚摩尔中心写字楼租赁合同》系在双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且不具有法律所规定无效的其他情形，故对原被告双方均具有法律约束力，原被告双方均应以此享有权利履行义务。在合同履行过程中，被告违反合同义务逾期交付租金，2016年8月1日至2018年1月31日其租赁房屋三期，应当支付租金共计327121.2元，被告于2016年8月3日到2018年1月3日分八笔支付金额共计243080.8元（含租赁保证金18173.4元）。自2018年1月3日之后被告再未继续支付租金，至今仍欠原告102213.8元。合同第七条7.3.3约定：乙方逾期支付租金、物业费及本合同约定的其他相关费用超过15天的，构成乙方严重违约，经甲方书面催告后7天内未采取有效补救措施时，甲方有权书面通知乙方解除本合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告取得合同解除权。2018年2月28日原告向被告发送书面解除函解除合同，且原告已收回房屋，被告腾空房屋也以其行为表明不再继续履行义务，同意解除合同，因此对于原告请求判令原被告双方之间的《西安得天厚摩尔中心写字楼租赁合同》于2018年2月28日解除的主张，本院依法予以支持。合同中虽然明确约定了违约金的计算方式，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，合同中所约定的“每逾期一日，则应按逾期之款项的5‰向甲方支付违约金。”明显过高，应以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，本案中原告的实际损失为被告逾期支付租金的利息损失，以被告欠付租金84040.4元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍自2017年9月1日起计算至实际支付之日止。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》其中“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”之规定，所以对原告主张逾期支付租金的利息损失标准，自2020年8月20日起依法应为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算为宜。被告向原告支付的租赁保证金，是一种履约保证的措施，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”之规定，被告所缴纳的租赁保证金18173.4元原告可不再返还，对其欠付租金和违约金予以抵扣。 综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、对原告西安得天厚置业有限公司与被告西安初择网络科技有限公司签订的《西安得天厚摩尔中心写字楼租赁合同》于2018年2月28日解除予以确认。 二、被告西安初择网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安得天厚置业有限公司支付欠交的租金人民币84040.4元（共欠付租金102213.8元，以租赁保证金18173.4元进行抵扣）。 三、被告西安初择网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西安得天厚置业有限公司支付逾期付款违约金（均以欠付租金84040.4元为基数，自2017年9月1日起至2020年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；自2020年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。 四、驳回原告西安得天厚置业有限公司其余诉讼请求。 案件受理费8503元，由被告西安初择网络科技有限公司承担。鉴于案件受理费原告西安得天厚置业有限公司已预交，故被告西安初择网络科技有限公司将应承担的案件受理费8503元于本判决生效之日起十日内直接支付原告西安得天厚置业有限公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王万民 人民陪审员  姜 妮 人民陪审员  郝小平 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  王雅晨 打印：相丽华校对：骆凡2020年月日送达 1