西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书 (2020)陕0113民初11025号本诉原告：孙某某，男，汉族，1966年11月19日出生，住陕西省榆林市XX路XX号。委托诉讼代理人：邓凤强，国浩律师（西安）事务所律师。委托诉讼代理人：李晓静，国浩律师（西安）事务所律师。本诉被告：西安自在置业有限公司，住所地：西安市。法定代表人：曹鹤玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘建仓，陕西明仓律师事务所律师。委托诉讼代理人：范晓艳，女，汉族，1989年9月4日出生，住陕西省商南县，系该公司员工。反诉原告：西安自在置业有限公司，住所地：西安市XX区XX路XX号。法定代表人：曹鹤玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘建仓，陕西明仓律师事务所律师。委托诉讼代理人：范晓艳，女，汉族，1989年9月4日出生，住陕西省商南县，系该公司员工。反诉被告：孙某某，男，汉族，1966年11月19日出生，住陕西省榆林市XX路XX号。委托诉讼代理人：邓凤强，国浩律师（西安）事务所律师。委托诉讼代理人：李晓静，国浩律师（西安）事务所律师。反诉第三人:兴业银行股份有限公司西安分行,住所地:陕西省西安市高新区。负责人：蔡斌，系该分行行长。委托诉讼代理人：汪晓园，女，汉族，1975年XX月XX日出生，住西安市阎良区，系该公司员工。委托诉讼代理人：葛学政，男，汉族，1976年5月18日出生，住西安市莲湖区，系该公司员工。本诉原告孙某某与本诉被告西安自在置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告西安自在置业有限公司与反诉被告孙某某、反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后合并审理，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。本诉原告孙某某及其委托诉讼代理人邓凤强、李晓静、本诉被告西安自在置业有限公司的委托诉讼代理人刘建仓、范晓艳到庭参加了诉讼，反诉原告西安自在置业有限公司的委托诉讼代理人刘建仓、范晓艳、反诉被告孙某某及其委托诉讼代理人邓凤强、李晓静及反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行的委托诉讼代理人汪晓园、葛学政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某某诉称，原、被告于2013年签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的自在苑小区第5幢1单元16层11602号房；2、房屋总价款为5935912元；3、出卖人应当在2015年5月31日前将商品房交付给买受人；逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违的金；4、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合合同附件四的约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款（其中2375912元为首付，其余356万元系兴业银行按揭贷款)。但被告并未按期依约交付房屋。因此，原告于2016年2月22日向被告出具律师函，要求被告尽快交付房屋并支付逾期交房违约金，否则由被告承担全部法律责任(包括停交按揭贷款等)。被告收到律师函后，至今仍未向原告交付符合合同约定的商品房，也未向原告支付逾期交房违约金，因此原告停交了银行按揭货款，由被告代偿，以此抵销被告应支付给原告的逾期交房违约金。但被告于2019年8月26日向原告发出《合同解除通知》，以“原告未按期向兴业银行偿还贷款，导致被告代偿”为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。由于被告违约在先，长达数年不向原告交付房屋，也不支付逾期交房违约金，原告才以停交银行按揭贷款，由被告代偿的方式，抵销被告逾期交房的违约金，原告的该行为不构成违约，被告因此解除合同的行为应属无效。此外，被告应向原告交付符合约定条件的商品房，并支付逾期支房的违约金，每日为2968元(房屋总价款5935912元的万分之五)，从2015年6月1日起计算至房屋交付之日止，暂计至2019年10月1日为4630080元，扣除被告已付的银行按揭贷款947653元后，应为3682427元。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判令：1、确认被告于2019年8月26日解除《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13049449）的行为无效；2、被告继续履行《商品房买卖合同》，并向原告交付房屋；3、被告向原告支付逾期交房违约金（每日为总房价款5935912元的万分之五即2968元，从2015年6月1日起计算至房屋交付之日止，扣除银行按揭贷款947653元后，暂计至2019年10月1日为3682427元）；4、本案诉讼费由被告承担。被告西安自在置业有限公司辩称，一、被答辩人拒绝支付银行按揭4年之久，导致答辩人向银行代偿113.63万元，答辩人享有约定解除权。二、被答辩人以逾期交房为由主张给付按揭不能成立。三、被答辩人逾期交房违约金请求权已过诉讼时效，请求人民法院依法驳回被答辩人的第三项诉讼请求。四、因被答辩人违约导致合同解除，应依约向答辩人承担相应违约责任。反诉原告（本诉被告）诉称，反诉人与被反诉人签订《商品房买实合同》(合同登记号；Y1304949），主合同约定：1、反诉人将坐落于西安市高新区XX路XX号的商品房自在苑小区5幢1单元1602号房出售于被反诉人：2、房屋总价款人民币5935912元整，被反诉人采用个人住房贷款的方式支付，其中于合同签订当日支付首付款2375912元整，2013年7月2日贷款支付人民币356万元：补充协议第九条约定：被反诉人未按期向按揭银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致反诉人承担保证责任或履行还款承诺，代被反诉人向银行偿还贷款本息及罚息的，被反诉人需在反诉人发出缴款通知书后15日内将反诉人代其向贷款银行偿还的全部款项支付反诉人，并自代还款之日起，按代还金额的日万分之五向反诉人支付违约金，否则反诉人有权解除合同，被反诉人向反诉人支付总房价款20%的违约金。2016年4月起至反诉人提起反诉之日，被反诉人均拒绝履行借款合同约定的按期归还贷款本息的义务，而由反诉人承担保证责任，代被反诉人向贷款银行还款，截止2020年3月31日，反诉人代还银行本息、罚息等共计1136309.03元，反诉人承担保证责任后，于2019年8月8日向被反诉人发出《缴款通知书)，根据《商品房买卖合同》补充协议第九条之的定，被反诉人应当于反诉人发出《缴款通知书》之日起15日内（即2019年8月23日前）将反诉人代其向贷款银行偿还的全部款项支付反诉人，同时按照代还金额的每日万分之五向反诉人支付违约金。但被反诉人仍然拒绝偿还，故反诉人于2019年8月26日向被反诉人发出《合同解除通知》，于2019年8月28日送达，《商品房买卖合同》于解除通知送达之日即解除，被反诉人应当按照合同约定向反诉人支付房屋总价款20%的违约金，即人民币1187182.40元。因《商品房买卖合同》解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，反诉人、被反诉人、第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》也应当解除。反诉人认为，反诉人与被反诉人所签订的《商品房买卖合同》合法有效，被反诉人拒绝向贷款银行偿还到期债务，致使反诉人代其偿还，给反诉人造成巨大经济损失，为维护反诉人的合法权益，反诉至贵院，请求贵院判令：1、依法确认反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：Y1304949）于2019年8月28日解除，并由被反诉人协助反诉人办理商品房买卖合同备案注销手续；2、判令解除反诉人、被反诉人、第三人签订的《个人购房抵押（保证)借款合同》，并由被反诉人、第三人配合反诉人办理解除抵押预告登记手续；3、判令被反诉人支付自2016年4月至被反诉人实际付款之日期间反诉人代为偿还的贷款本息、罚息等全部款项，暂计算至2019年3月31日贷款本金、利息、罚息等合计人民币1136309.03元；4、判令被反诉人向反诉人支付合同解除违约金人民币1187182.40元；5、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）辩称，一、反诉原告要求解除合同所依据的条款系无效条款或应当予以撤销，反诉原告主张的解除权没有合同依据和法律依据。二、被答辩人无权主张反诉被告支付其垫付的按揭款项或承担任何违约金。三、即使认为答辩人应当承担一定的违约金，案涉补充条款中约定的总房价20%违约金过高，应当予以下调。反诉第三人述称，第三人与原、被告签订个人购房抵押保证借款合同，借款金额3560000元整，借款期限2013.8.7—2033.8.7，并办理抵押登记手续，截止到2020.7.2原告孙某某尚欠本金2740705.08元，利息8206.09元，法院依法判决，若解除，要求原、被告偿还尚欠的本金及利息。本诉经审理查明的事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》原告购买被告位于西安市高新区唐兴路五号第5幢1单元16层 11602号房。该房屋的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3.5 米，建筑层数地上25层，地下3层。该房屋建筑面积320.9平方米。该商品房单价为每平方米 18497.70元，总金额伍佰玖拾叁万伍仟玖佰壹拾贰元整。买受人应于本合同签订当日交足购房款金额的40.03%作为定金，即支付2875912元，并于本合同签订后7日内至少付至购房款金额的40.03%作为首期购房款（前期支付的定金可冲抵购房款），即当期支付0元（如贷款银行届时调整购房款最低首付比例，买受人应当根据贷款银行的要求相应调整首期购房款)；买受人应于2013年7月2日以个人住房贷款方式付清剩余购房款，即支付356万元。被告应当在2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之 5（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。原告2012 年11月27日累计付款 1785912元，2013年5月3日，付款590000元。上述合计2375912元。2013年8月7日，原告就其余房款3560000元办理了银行按揭。另查明，2015年10月25日，被告组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对其开发的自在苑 5＃、6＃、7＃住宅楼配套裙房及地下一、二层车库工程进行竣工验收，经五方单位验收检查，该项目满足设计要求，符合图纸规范标准要求，建设单位同意接收使用，综合验收结论为合格。2016 年 6 月 3 日，西安市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》，认定涉案工程消防验收合格。2016年11月14日，上述工程取得建设工程竣工验收报告。被告提供市政发（2014）41 号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》，要求 2014 年 12 月到 2015 年 2 月底，原则上停止新项目开工，在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业。另查，双方签订的《商品房买卖合同》附件六中约定：“第十四条 通知与送达的补充 （1）、依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在本合同中列明的地址或联系电话发出。（2）、任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。（3）若采用传真方式发出，传真发出的当日即视为送达；挂号信件或经登记的信件，自发出日后的第七日视为送达。（4）、任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。”《商品房买卖合同》中，被告地址为“榆林市XX路XX号昌盛房地产开发有限公司电话1357121XXXX”，原告与被告签署的《西安市家庭购房申请表》（商品住房）即《商品房买卖合同》（附件八）中，载明：“孙某某拟购住房住址：西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX室。户籍所在地：陕西省榆林市榆阳区XX路XX号。电话1357121XXXX。”2016年8月29日，被告将收房通知邮寄孙某某，邮寄地址：“榆林市榆阳区XX路XX号。电话1357121XXXX”。该快件于2016年8月31日，投递并签收，门房签收。原告称2018年7月接到被告售楼部电话通知收房。但是由于逾期交房后被告垫付银行贷款款项与原告主张违约金，双方未能达成一致。原告未收房。2019年8月8日，反诉原告向反诉被告邮寄《缴费通知书》，告知反诉被告，邮寄地址：“榆林市榆阳区XX路XX号。电话1357121XXXX”，EMS邮寄送达，邮寄信息显示孙某某本人签收。被告提供（2017）陕0113民初6800号、（2017）陕01民终7715号民事判决书，证明自在苑5幢房屋因雾霾原因，生效判决扣减政府治雾减霾期，收房时间顺延3个月。且生效判决兼顾公平原则，将违约金下调至日万分之二。涉案房屋与上述房屋属同一小区，同一楼栋。反诉经审理查明的事实：反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于西安市高新区唐兴路 5 号第 5 幢 1 单元 16层 11602 号房。该房屋的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为 3.5 米，建筑层数地上 25 层，地下 3 层。该房屋建筑面积 320.9 平方米。该商品房单价为每平方米 18497.70元，总金额伍佰玖拾叁万伍仟玖佰壹拾贰元整。合同附件七第九条约定：“（1）、买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向银行偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴费通知书后十五日内向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。若买受人在出卖人发出缴费通知书后十五日内仍未全额支付出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项，则出卖人有权在两年内解除本合同，买受人须向出卖人支付该商品房总房价款20%的违约金。”后，反诉被告孙某某支付首付2375912元，2013年8月6日，反诉被告孙某某与反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行、及反诉原告西安自在置业有限公司签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》约定：借款金额356万，借款期限240个月，自2013年8月7日至2033年8月7日止。借款用途为购买债务人第壹套住房。借款利率：（一)借款基准利率选择下列第壹项：1、中国人民银行公布的同期同档次基准利率；（二)借款利率按下列第壹种约定定价方式确定。1.百分比浮动定价，借款利率为基准利率上浮 %或下浮 %，亦即，实际利率等于基准利率乘以系数1。担保方式：（一）所购（抵押)房产的基本情况如下：1、房产地址：西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号；（二）抵押登记。抵押权与主债务同时存在，主债务清偿完毕后，抵押权才消灭。债务人未还清主债务的，则：1、抵押权人依法享有的抵押权不变；2、抵押人应办妥续抵押登记手续；（三）抵押物保险。保险方式为下列第贰种：2、不购买保险；（四）保证期间为阶段性担保。债务人、担保人违约的，债权人可要求债务人、担保人支付本合同项借款金额20%的违约金。发生违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时中国人民银行公布的借款基准利率的基础上上浮30%。阶段性担保是指：保证期间为每笔主债务履行期限届满之自起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。债权人按照本合同的约定提前收贷，或发生法律、行政法规规定情况下主债务履行期提前届满时，保证期间为自债权人确定的本合同债务提前到期之日起两年。债权人与债务人就本合同债务履行期限达成展期协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间为自展期协议约定的债务履行期限届满之日起两年。合同第九条，债务人与售房者纠纷中约定，借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。如房屋买卖合同被动确认无效或撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息。同时合同第十三条关于违约责任的约定，一、发生下列任一事件即构成违约：（一）债务人不按本合同规定按时偿还借款本息；（二）债务人、担保人违反本合同第十二条约定的义务；（三）债务人、担保人违反本合同的其他条款；（四）债务人在其他贷款合同项下出现违约的，也将视为对本合同的违约。二、违约发生后，债权人有权采取下列一项成多项措施：（三）解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。后反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行按照《个人购房抵押（保证）借款合同》的要求，发放了贷款。2016年2月22日，反诉被告孙某某向反诉原告西安自在置业有限公司发出律师函，律师函载明：“本律师依法接受孙某某的委托，现就高新自在苑第5幢1单元16层11602号房延期交房一事致函如下：根据孙某某提供的材料证明，2013年5月3日你公司与孙某某签订《商品房买卖合同》，购买你公司建设的高新自在苑第5幢1单元16层11602号房。合同签订当日，孙某某按约向你公司支付首期房款2375912元，并于2013年8月7日办理个人住房贷款。用按揭贷款缴清了剩余60%的购房款356万元整。《商品房买卖合同》第八条及补充协议第二条明确约定：交房期限为2015年5月31日前，若交房逾期不超过60日的，买受人予以谅解并同意不追究出卖人违约责任；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金(从超过最后交付期限60日的第二天至实际交付之日止）。本律师认为，你公司与孙某某签订的《商品房买卖合同》合法有效。但自合同约定交付之日及60日宽限期限起至现在，你公司并未将验收合格的商品房交付给买受人孙某某，逾期已达7个月有余。截止2016年2月底，已产生违约金52.2万元。现孙某某愿意继续履行合同，你公司理应按照合同约定按日支付逾期交房的违约金。为了妥善解决高新自在苑第5幢1单元16层11602号房延期交房事宜，避免形成不必要的诉讼，请你公司接函后，及时与孙某某进行联系，支付逾期违约金并尽快交付经验收合格的商品房。并将履行结果于收到本致函7日内告知本律师。逾期，将由你公司承担全部法律责任。(包括孙某某停交兴业银行按揭贷款导致的一切责任)”。2013年9月10日至2016年3月10日，孙某某共偿还本金250257.05元、利息560752.61元、2020年4月至9月，孙某某偿还本金74144.78元、利息67296.7元，合计952451.14元；2016年4月至2020年3月反诉被告孙某某未支付反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行的按揭本金532192.17元、利息599326.35元、罚息2124.03元、复利2667.02元，合计1136309元。2016年6月至2020年3月，反诉原告西安自在置业有限公司向反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行共计代偿反诉被告孙某某欠款34期，总计金额1136309元。反诉第三人对上述欠款及代偿事实予以认可。综上，截止2020年9月10日，孙某某共计偿还贷款本金324401.83元,、利息628049.31元；西安自在置业有限公司共计代偿贷款本金532192.17元、利息599326.35元、罚息2124.03元、复利2667.02元。截止2020年9月10日，孙某某尚欠反诉第三人剩余贷款本金2703406.08元、利息2943.71元。另查，2019年8月8日，反诉原告向反诉被告邮寄《缴费通知书》，告知反诉被告，由于反诉被告未向反诉第三人履行偿还个人贷款义务，截止2019年7月31日，反诉原告已代偿947653.01元，通知反诉被告在收到本通知十五日内偿还反诉原告所代偿的全部款项并支付违约金。EMS邮寄送达，邮寄信息显示反诉被告本人签收。2019年8月26日，反诉原告向反诉被告邮寄《合同解除通知书》，邮寄地址：陕西省榆林市榆阳区XX路XX号，电话1357121XXXX，邮件送达过程中，2019年8月27日，邮递员在邮寄信息中备注：“收件人改址：西人XX路XX巷XX小区”，2019年8月28日他人代收。孙某某未向反诉原告支付代偿款，并且反诉原告持续代偿至2020年3月。反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行称，如原被告之间的商品房买卖合同解除，要求原、被告返还借款和利息。截止2020年9月18日，孙某某共计欠付本金2703406.08元、利息2943.71元，合计2706349.79元。上述事实，《商品房买卖合同》及附件、转账凭证、建设工程竣工验收报告、自在苑5/6/7#楼及配套群房工程验收会议纪要、市政发（2014）41号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》、邮政快递单据、（2017）陕0113民初6800号判决书、（2017）陕01民终7715号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证, 可以作为认定本案事实的依据。关于本诉，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应依约履行各自的合同义务。原、被告签订合同后，被告应按照合同约定向原告交付涉案房屋。关于涉案房屋交付，合同主文约定地址：“榆林市XX路XX号昌盛房地产开发有限公司 电话1357121XXXX”，附件八地址：“户籍所在地：陕西省榆林市榆阳区XX路XX号 电话1357121XXXX。”2016年，被告将收房通知邮寄孙某某，邮寄地址：“榆林市榆阳区XX路XX号 电话1357121XXXX”。该快件于2016年8月31日，投递并签收，门房签收。2019年8月8日，被告向原告邮寄《缴费通知书》，邮寄地址亦为：“榆林市榆阳区XX路XX号 电话1357121XXXX”，EMS邮寄送达，邮寄信息显示孙某某本人签收。按照双方签订的《商品房买卖合同》附件七中约定：“第十四条 通知与送达的补充 （1）、根据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或者经登记的信件的方式，按照双在本合同中列明的地址或联系电话发出。（2）、任何一方若为两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出。（3）若采用传真方式发出，传真发出的当日即视为送达；挂号信件或经登记的信件，自发出日后的第七日视为送达。（4）、任何一方地址如有变更，应及时以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。”根据合同的该项约定及两次快递的签收状况，可综合认定合同中所载明的该户籍地址亦为有效送达地址。故邮寄他人代收时间2016年8月31日为送达时间。综上，交房时间综合认定为2016年8月31日。被告未按期交付理应承担逾期交房的违约责任，原告要求被告承担逾期交房的违约金理由正当，依法予以支持。关于被告提出的因治雾减霾等非出卖人所能控制的因素交付应据实延期三个月，本院认为，根据被告提供的证据，有市政府（2014）41号《西安市人民政府关于加强冬季大气污染防治工作的通知》明确要求2014年12月到2015年2月底停止新项目开工，在建工地停止开挖、出土、拆迁、倒土等土石方作业，按照双方合同约定，此期间不应承担责任，故被告要求扣减此期间迟延交房违约金责任的辩称，本院予以采纳。扣减上述期间后，被告顺延交房期限90天，即2015年8月29日。被告已约定违约金过高请求调整一节，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告提供陕西省高级人民法院（2016）陕民终488号民事判决书，证明其为购买涉案房屋借款产生巨大利息损失，经查，该判决系原告孙某某和案外人之间的民间借贷纠纷，就判决内容无法显示该借款系为购置本案住房所借，无法显示与本案购房有利害关系，且（2016）陕民终488号民事判决书显示孙某某欠付借款本金达4000多万，本案中孙某某自付房屋首付款仅200多万，该判决不能证明孙某某所主张的购买涉案房屋给其造成4000多万欠款的利息损失。综上，原告未提供充分证据证明其损失情况，本院结合被告的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，及参照（2017）陕01民终7715号民事判决书，对违约金予以调整，即被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告称涉案房屋一直未达到交房条件，经查，2015年10月25日涉案房屋五方验收，2016年6月3日涉案房屋消防验收均已合格，符合交付条件，故综上，原告主张逾期交房违约金为5935912×0.0002×368天（2015年8月29日至2016年8月31日）=436883元。关于反诉，一、关于是否确认《商品房买卖合同》解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》附件七第九条约定：“（1）、买受人未按期向按揭贷款银行偿还任何到期贷款本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担保证责任或履行还款承诺，代买受人向银行偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴费通知书后十五日内向银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日万分之五的标准向出卖人支付违约金。若买受人在出卖人发出缴费通知书后十五日内仍未全额支付出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项，则出卖人有权在两年内解除本合同，买受人须向出卖人支付该商品房总房价款20%的违约金。”经查，2016年6月至2020年3月，反诉原告西安自在置业有限公司向反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行共计代偿反诉被告孙某某欠款34期，总计金额1136309元。2019年8月8日，反诉原告向反诉被告邮寄《缴费通知书》，反诉被告本人签收；2019年8月26日，反诉原告向反诉被告邮寄《合同解除通知书》。2019年8月28日签收。反诉被告对收到《合同解除通知书》认可。因反诉被告未按期支付反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行按揭，反诉原告作为反诉被告涉案房贷的保证人，代为清偿了2016年6月至2019年7月31日之间按揭后，告知反诉被告在十五日内偿还代偿款，但反诉被告未偿还。2019年8月26日，反诉原告向反诉被告邮寄《合同解除通知书》，通知反诉被告，解除双方之间的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，反诉原告与反诉被告在《商品房买卖合同》中约定的解除条件已成就，并将解除合同事宜于2019年8月26日通知反诉被告合同解除，该《商品房买卖合同》在解除通知到达时解除，即2019年8月28日，反诉原告与反诉被告之间的《商品房买卖合同》解除。故反诉原告要求确认反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》合同登记号：Y13049449于2019年8月28日解除，并协助反诉原告办理商品房买卖合同备案注销手续，本院予以支持。二、关于反诉原告主张的违约金问题。对于反诉原告主张的违约金，反诉被告未按期向反诉第三人支付按揭，导致反诉原告代偿，属于双方《商品房买卖合同》中约定的解除合同的情形，按照合同约定，反诉被告应支付的违约金为商品房总价款的20%即1187182.40元，反诉被告认为违约金过高，根据实际损失、违约情形、兼顾公平原则，本院酌情降低为实际损失的10%，即1136309元（实际代偿款）×10%=113630.9元。三、关于《个人购房抵押（保证）借款合同》是否解除的问题。反诉被告提出诉请解除反诉原告、反诉被告、反诉第三人之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》，反诉第三人当庭提出若《商品房买卖合同》解除，反诉第三人要求原、被告偿还《个人购房抵押（保证）借款合同》尚欠的所有本金及利息。第三人要求若解除《商品房买卖合同》，则一并处理《个人购房抵押（保证）借款合同》事项。综上，因反诉原告与反诉被告之间的《商品房买卖合同》已确认解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”对于反诉被告要求解除反诉原告、反诉被告及反诉第三人之间的《个人购房抵押（保证）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。四、关于《商品房买卖合同》及《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后，价款的返还问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”1、《商品房买卖合同》解除后后续问题，涉案房款总计5935912元，合同解除后，反诉原告应将总房款返还反诉被告孙某某，即返还孙某某5935912元；2、《个人购房抵押（保证）借款合同》解除后后续问题，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》第十三条第（三）规定：“解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用”，截止2020年9月18日，孙某某共计欠付本金2703406.08元、利息2943.71元，合计2706349.79元。现《个人购房抵押（保证）借款合同》解除，故反诉第三人要求反诉被告（债务人）承担返还全部借款本金及利息的述称，本院予以支持。五、本案价款返还与支付的问题。1、（1）反诉原告应返还的价款：①孙某某首付款2375912元；②返还孙某某已支付贷款本金324401.83元；③返还反诉第三人剩余贷款本金2703406元(365万元-孙某某已还贷款本金324401.83-代偿孙某某贷款本金532192.17)；（2）反诉原告应当支付的款项：支付孙某某《商品房买卖合同》解除前逾期交房违约金为436883元； 2、孙某某应当支付的价款:①对于导致反诉原告代偿，违反合同约定应支付的违约金113630.9元；②因违反《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，未按期偿还贷款，故返还反诉原告代偿的利息599326.35元、罚息2124.03元、复利2667.02元，合计604117.4元；③支付反诉第三人《个人购房抵押（保证）借款合同》解除应还利息（以兴业银行个贷系统计算为准）；3、对于反诉第三人已收取的利息罚息系银行资金损失，该损失系《个人购房抵押（保证）借款合同》产生，故不予再返还。反诉被告称，其停按揭期间被告的代偿款，应当与被告欠付原告的逾期交房违约金抵销，抵销后合同应继续履行。首先抵销是针对金钱给付义务，并不能抵销不同合同之间的违约行为；其次，贷款关系系其与反诉第三人之间《个人抵押（保证）借款合同》产生，其不能以本诉被告逾期交房对抗对反诉第三人的还贷义务，侵害反诉第三人权益。综上，对于本诉原告孙某某要求确认被告于2019年8月26日解除《商品房买卖合同》（合同登记号：Y13049449）的行为无效及继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持；对于原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持；对于反诉原告的其他诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、本诉被告西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告孙某某逾期交房违约金436883元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回本诉原告孙某某的其他诉讼请求；三、解除反诉原告西安自在置业有限公司与反诉被告孙某某签订的《商品房买卖合同》，并由反诉被告孙某某协助反诉原告西安自在置业有限公司办理商品房买卖合同备案注销手续；四、解除反诉原告西安自在置业有限公司、反诉被告孙某某与反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，并由反诉被告孙某某、反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行协助反诉原告西安自在置业有限公司办理解除抵押预告登记手续；五、反诉原告西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉被告孙某某购房款2700313.83元；六、反诉原告西安自在置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行剩余贷款本金2703406元； 七、反诉被告孙某某于本判决生效之日起十日内返还反诉原告西安自在置业有限公司代偿反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行的利息、罚息、复利共计604117.4元；八、反诉被告孙某某于本判决生效之日起十日内向反诉原告西安自在置业有限公司支付违约金113630.9元； 九、反诉被告孙某某于本判决生效之日起十日内返还反诉第三人兴业银行股份有限公司西安分行利息（以兴业银行个贷系统计算为准）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；十、驳回反诉原告西安自在置业有限公司的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费53351元，由本诉原告承担49456元，由本诉被告承担3895元，因本诉原告已预交，故本诉被告应在支付上述款项时一并向本诉原告支付。反诉受理费12694元，由反诉被告承担，因反诉原告已预交，故反诉被告应在支付上述款项时一并向本诉原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员    李      漾 二〇二〇 年 十 月 十五日 书  记  员    张  婧  媛  1