吉林省磐石市人民法院民事判决书（2020）吉0284民初2543号原告（申请执行人）：杜申忠，男，1969年1月29日生，汉族，银行职员，住磐石市。被告（案外人）：陈秀娟，女，1967年9月19日生，汉族，无职业，住磐石市。委托诉讼代理人：汤世英，磐石市东宁街道法律服务所法律工作者。原告杜申忠诉被告陈秀娟申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜申忠，被告陈秀娟及其委托诉讼代理人汤世英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜申忠向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院继续执行查封、冻结坐落于磐石市××校市，面积157.66平方米的房产；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：2018年9月27日，（2018）吉0284民初3022号民事调解书生效后，原告依据该调解进行申请执行。（2019）吉0284执113号执行裁定书，查封、冻结于大伟生前所有坐落于磐石市××校市，面积157.66平方米房产，查封期限36个月。2019年5月11日被告申请不动产登记公告，并领取了案涉房屋的不动产权证。向人民法院提出案外人执行异议，（2020）吉0284执异28号执行裁定书。对案涉房屋中止执行。原告认为在人民法院冻结查封期间，案外人办理了不动产登记，属于违法行为。因此，提出上述诉讼请求。被告陈秀娟辩称，1.陈秀娟于2009年5月25日与磐石市鑫宇房屋开发有限公司签订了《磐石市党校花园小区售楼合同》，购买了位于磐石市××区市，建筑面积157.66平方米的房产。该合同是双方真实意思的表示，合法有效，应受到法律的保护。双方已履行了全部的合同内容。陈秀娟已实际占有使用该房产至今，并办理了不动产登记证手续，取得了不动产登记证书；2.依据房产信息查询情况说明可知，该房产的原权利人是磐石市鑫宇房屋开发有限公司，而不是被执行人于大伟所有。原告杜申忠与于大伟之间产生的民间借贷关系，不涉及该房产的原权利人磐石市鑫宇房屋开发有限公司，原告申请查封该房产没有事实和法律依据；3.陈秀娟购买该房产后，支付了全额房款，并已实际占有使用至今。该房产购买时，根本没有设定抵押或被法院查封的客观事实。（2019）吉0284执113号执行裁定书是在陈秀娟签订《房屋买卖合同》，实际占有使用该房屋的2019年下达的裁定书，该裁定书对答辩人所有的占有使用的房屋查封没有事实和法律依据。一般来讲，只有登记在被执行人名下的房屋，从法律上应视为被执行人的财产。但本案财产登记在磐石市鑫宇房屋开发有限公司名下，而没有登记在被执行人于大伟名下，不足以证明案涉房产为于大伟所有。原告称该房产系被执行人于大伟所有，应承担相应的举证责任，加以证明。否则应承担不利的后果责任；4.根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条，关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有使用该房产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”说明买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，买受人享有排除普通金钱债权强制执行的权利。更何况本案答辩人已经取得了不动产登记证书。足以排除法院对该房屋的强制执行，才能更好的维护答辩人陈秀娟的合法权益；5.（2020）吉0284执异28号裁定书，认定案件事实清楚，适用法律正确，应予以维持。终止对陈秀娟房屋的执行，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2009年5月25日被告陈秀娟与原磐石市鑫宇房地产开发有限公司（现更名为：磐石市鼎丰房屋开发有限公司）签订《磐石市党校花园小区售楼合同》。约定：陈秀娟以315,320.00元的价格购买党校花园小区B栋楼门市，建筑面积157.66平方米（一、二层）。陈秀娟于当日向磐石市鑫宇房屋开发公司财务交纳了全额购房款，2010年3月陈秀娟入住此房。2014年陈秀娟对该房屋进行了装修，并委托其儿媳于茜对外出租，同时以于茜的名字缴纳供热费、水电费及物业费等相关费用至今。因该小区开发时未在房管部门登记，属于无籍房小区，故未办理产权登记。2016年4月25日磐石市住房和城乡建设局向磐石市房产管理中心下发《磐石市住建局关于党校花园小区B-2栋和冬晨现代城C区两栋无籍房屋办理产权登记的通知》，陈秀娟于2020年6月9日到磐石市房屋产权管理中心申请办理产权登记。磐石市房产管理中心经查询确认该案涉房屋的权利人为磐石市鑫宇房屋开发有限公司，截止2020年6月9日15时13分，该房屋状态：未抵押、未查封、未关联期房。陈秀娟到税务机关办理了税务登记，交纳了税款并于6月24日领取了案涉门市房（2020）磐石市不动产权第0004166号产权登记证。本院于2018年9月13日立案受理了杜申忠与于大伟（2019年4月21日病逝）民间借贷纠纷一案。经本院审理做出（2018）民初3022号《民事调解书》，内容为：于大伟于2018年12月1日前一次性给付杜申忠借款本金及利息728,000.00元。于大伟逾期未履行偿还义务，杜申忠申请本院执行。本院于2019年5月21日作出（2019）吉0284执113号《执行裁定书》，一、依法预查封被执行人于大伟生前所有的坐落于磐石市××校市，面积157.66平方米（原房号B栋10号门市）等五处门市房。二、查封期限为36个月。2020年8月9日陈秀娟向本院提出书面执行异议申请，请求本院解除对坐落于磐石市××园市，面积157.66平方米（原房号B栋10号门市）的查封。本院经审查于2020年8月19日作出（2020）吉0284执异28号《执行裁定书》，中止对案外人陈秀娟房屋的执行。原告杜申忠不服，在法定期限内向本院提起申请执行人异议之诉。另查明，2020年7月27日，磐石市不动产登记中心向陈秀娟送达《不动产更正登记通知书》一份，载明，陈秀娟：因不动产登记簿记载事项错误，请你自接到本通知书之日起的30个工作日内持本人身份证明材料和不动产权属证书等申请办理更正登记。逾期未申请办理的，我机构将根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十一条的规定，对不动产登记簿记载的错误事项进行更正登记。更正内容如下：磐石市党校花园小区B-2号楼1层16号房屋所颁发的吉（2020）磐石市不动产权第XXXX号《不动产权证》，权利人“陈秀娟”更正为“磐石市鑫宇房屋开发有限公司”。磐石市党校花园小区B-2号楼1层16号房屋与陈秀娟购买的原党校花园小区B栋楼门市××层为同一房屋。上记事实，有原被告陈述及《磐石市党校花园小区售楼合同》《收据》《房产登记信息查询情况说明》《吉20**磐石市不动产权证第0004611号》《物业费、供热费、水电费收据》《租房协议》《房屋登记、合同备案信息查询证明》《民事调解书》《执行裁定书》《不动产更正登记通知书》《不动产权证书登记证明作废公告》《不动产更正登记公告》《网络公告截图》等证据记录在卷，予以佐证。本院认为，执行异议之诉是指法院的强制执行机关在进行强制执行行为时，案外人对执行标的物主张所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利。案外人或申请执行人请求法院对该实体权利或申请执行人的权利进行比较，确定哪一方的权利更应该获得保护，从而阻止或促使人民法院对特定执行标的进行强制执行的一种民事诉讼。本案庭审中，依据双方所举证据，结合相关法律及司法解释的规定，本院综合分析评判如下：（一）被告陈秀娟与原磐石市鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）签订的《磐石市党校花园小区售楼合同》合法有效。庭审中，原告杜申忠认为，陈秀娟与于大伟是亲家关系，对买卖合同的真实性有异议；陈秀娟辩称，于大伟之间是亲家关系属实，但没有法律规定亲属之间就不能发生买卖关系，而且这份买卖合同是2009年5月25日同鑫宇公司签订的，购买的是鑫宇公司开发建设的房产。并且签订合同当日交纳了购楼款315,321.00元，鑫宇公司财务给出具了收据，买卖合同是合法有效的。本院经审查认为，该买卖合同的出卖方是鑫宇公司，买受方是陈秀娟；合同对买卖标的物的位置、面积、单价、总价款等均作出了明确约定。由此，该合同主体适格、内容明确、合法，且2010年3月陈秀娟入住此房后每年缴纳供热费、水电费及物业费等相关费用至今，双方买卖合同的权利义务已经全部履行完毕。而且有证据证明此房是陈秀娟的唯一住房。故该买卖合同的签订及履行并不违反我国现行法律、法规的强制性规定，是合法有效的房屋买卖合同。杜申忠对该合同的真实性虽有异议，但并未举出合法有效的证据证明异议的成立，本院对其此主张无法予以认定。（二）房屋产权登记的变更不影响陈秀娟与鑫宇公司签订的房屋买卖合同的效力。物权登记是不动产物权取得的合法依据。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”即不动产物权的变动除交付外，应办理登记手续（公示）。本案案涉房屋系鑫宇公司开发建设，陈秀娟依据与鑫宇公司签订的买卖合同于2020年6月9日到磐石市房屋产权管理中心申请办理产权登记。磐石市房产管理中心经查询确认该案涉房屋的权利人为磐石市鑫宇房屋开发有限公司，陈秀娟于6月24日领取了案涉房屋（2020）磐石市不动产权第0004166汉产权登记证。原告杜申忠发现后向磐石市不动产管理中心申请变更登记。2020年7月27日，磐石市不动产中心向陈秀娟送达了《不动产更正登记通知书》，更正内容为磐石市党校花园小区B-2号楼一层16号房屋所颁发的吉（2020）磐石市不动产第0004611号《不动产权证》，权利人“陈秀娟”更正为“磐石市鑫宇房屋开发有限公司”。即变更登记后的房屋权利人仍然是原告购买房屋的出卖方鑫宇公司，而非已故被执行人于大伟。不动产中心的登记变更行为与陈秀娟购买的案涉房屋并未发生矛盾，而且此变更行为亦未影响陈秀娟与鑫宇公司买卖合同的有效性。虽然陈秀娟在本院查封该房屋前（2019年5月21日）未办理产权初始登记，但已实际占有使用多年，其享有消费者的物权期待权。物权期待权的保护，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同主要义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权（产权登记），但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。（三）案涉房不应继续执行。1、从时间上看，陈秀娟与鑫宇公司签订买卖合同的时间是2009年5月25日。本院查封该房屋的时间是2019年5月21日。即在人民法院查封之前，案外人已同开发企业鑫宇公司签订了合法有效的书面买卖合同，即买卖在先，查封在后；2、从合同主体看，陈秀娟购买的是鑫宇公司开发的房地产，而鑫宇公司与申请执行人杜申忠间无债权债务关系，鑫宇公司并非被执行人。虽然原告认为党校花园是已故被执行人于大伟靠挂鑫宇公司开发的项目，案涉房产即是于大伟的财产，但未能举证证明，而且在本院裁定查封案涉房屋前被执行人于大伟已经病故，本院无法审查与认定于大伟为案涉房屋的权利人。综上，被告陈秀娟主张排除对案涉房屋的执行有事实和法律依据，具备排除执行的法定构成要件。杜申忠以案涉房屋为被执行人于大伟所有而请求继续执行的诉讼请求，无充分证据予以证明，本院无法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告杜申忠的诉讼请求。案件受理费6,030.00元，由原告杜申忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判长 高 智人民陪审员 高宏宇人民陪审员 耿庆波 二〇二〇年十月二十二日书记员 郑安琪