北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初68975号原告：北京博瑞美特经贸有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人:谢立义，总经理。委托诉讼代理人：沈田丰，北京金禹律师事务所律师。被告:北京市金五环运输有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人:刘树军，董事长。被告:刘树军，男，1962年8月29日出生，汉族，户籍地北京市大兴区。二被告共同委托诉讼代理人：孙流成，男，1950年5月2日出生，汉族，户籍地北京市西城区。第三人：王宇，男，1972年8月27日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。第三人：王振强，男，1976年8月28日出生，汉族，户籍地天津市武清区。原告北京博瑞美特经贸有限公司（以下简称博瑞美特公司）诉被告北京市金五环运输有限责任公司（以下简称金五环公司）、刘树军、第三人王宇、王振强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告博瑞美特公司之委托诉讼代理人沈田丰、被告金五环公司及刘树军共同委托诉讼代理人孙流成、第三人王宇、王振强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告博瑞美特公司向本院起诉请求：1.判令被告金五环公司、被告刘树军连带赔偿原告博瑞美特公司损失153万元，并自2016年6月开始按年化利率24%向原告博瑞美特公司支付利息直至付清之日止；2.本案诉讼费用由被告金五环公司、被告刘树军承担。事实和理由：博瑞美特公司从事服装生产经营，2008年4月博瑞美特公司委托股东周某代为从金五环公司处租赁目前的经营场地，其中仓库300平方米，办公室26间约720多平方米。租赁期十年到2018年6月30日止。博瑞美特公司在租赁场地设有库房、设计室、打版室、办公室等并取得了营业执照。某村民委员会出具证明，博瑞美特公司在经营场地正常生产经营，但2015年生产经营受妨碍。博瑞美特公司屡次报警未得到解决，博瑞美特公司提行政诉讼，法院认为拆迁纠纷不属于公安机关管辖范围。博瑞美特公司2016年起诉，根据诉讼中出示的补偿协议，金五环公司、刘树军获得补偿。博瑞美特公司巨大损失没获补偿。根据北京市住建委对停业停产损失一次性补偿规定，每平方米补偿标准达3000元，博瑞美特公司经营使用面积为1020平方米，故金五环公司、刘树军应赔偿博瑞美特公司3060000元。同时博瑞美特公司委托评估机构对经营损失做评估，如按合同履行到期时间计算，博瑞美特公司直接损失200多万。法院以案由问题驳回博瑞美特公司起诉，建议博瑞美特公司一并起诉与金五环公司、刘树军交易买卖场地一方。博瑞美特公司认为金五环公司、刘树军没有将买卖关系通知博瑞美特公司，故博瑞美特公司要求金五环公司、刘树军承担赔偿和补偿责任。本案审理过程中，博瑞美特公司明确表示应由其获得的拆迁利益现被第三人王宇、王振强获得，故第三人王宇、王振强应承担连带责任。被告金五环公司、刘树军共同辩称：金五环公司、刘树军和博瑞美特公司不存在法律关系，博瑞美特公司不具备诉讼主体资格。博瑞美特公司索要停业停产损失与金五环公司、刘树军无关，且金五环公司、刘树军也是被腾退人，博瑞美特公司被腾退不是金五环公司、刘树军所为。金五环公司、刘树军与周某签定《温州租赁合同》时，周某以个人签定合同，未说明准备注册公司，未约定在一定时期内营业执照审批后变更合同，把权利义务转让给未来公司，一直是周某个人付租金。合同中租用仓库300平方米，办公室26间，每间办公室14平方米，全加起来共计664平方米，博瑞美特公司按1020平方米计算损失没有依据。当地政府多次下发腾退通知，金五环公司、刘树军及时通知周某本人，并收到周某签收的拆迁收条。同时告之按签定的《温州租赁合同》第五条规定，此次腾退属于不可抗力，要无条件执行并终止合同，提前做好搬家腾退准备。2014年刘树军与王振强、王宇签定《标的物场地买卖合同》，将标的物场地卖给王振强和王宇，同时征得周某同意并在租赁合同右上角签字，合同权利、义务也随着转让，租金由周某交给对方直到腾退结束。从2014年1月1日起周某与金五环公司、刘树军己没有任何法律关系。腾退款全部归王振强、王宇所得。2014年5月某村民委员会、经济合作社给刘树军下达解除合同通知书，单方解除租赁合同收回使用权，这是不可抗力，随即刘树军办理解除手续完成腾退。《温州租赁合同》规定遇不可抗力因素应提前6个月通知对方。金五环公司、刘树军接到腾退通知后立即通知周某，然而周某拒不腾退，造成经济损失应由周某负责。周某与博瑞美特公司之间关系与金五环公司、刘树军无关。根据腾退补偿协议书，对腾退范围内地上物房屋建筑进行补偿，每平方米1600元。地上物所有权归王振强和王宇所有，补偿款全部由他们所得，博瑞美特公司没有建设。博瑞美特公司称停业停产损失一次性补偿，这次腾退工作中没有这样的文件。对周某的股东身份不予承认，由自然人谢立义独资。关于综合补偿款，没有停业停产损失费，博瑞美特公司没有建设，没有租赁合同，不涉及补偿腾退，其要求赔偿停业停产损失费没有依据。博瑞美特公司出具证明时间是2009年4月2日，对证明真实性表示质疑。2011年8月，金五环公司、刘树军不再向周某收取租金，租赁合同已解除。第三人王宇述称，其与周某、博瑞美特公司之间没有任何关系，没有收到周某或博瑞美特公司的租金。很早通知周某、博瑞美特公司搬走，拆迁属于不可抗力。租赁合同约定面积为300平方米。第三人王振强述称，其与周某、博瑞美特公司之间没有任何关系，没有周某或博瑞美特公司的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：一、围绕涉诉场地房屋各方签订合同的情况2008年4月23日，金五环公司作为甲方与周某作为乙方，签订《温州租赁合同》，约定乙方租用甲方仓库300平方米，办公室26间，自2008年8月1日至2018年6月30日止，年租金15万元。乙方货物出库应持有出门条，经甲方门卫验收后放行。租期内双方不得提前解约，如甲方违约赔偿乙方10万元，并退还租金余额，如乙方违约，需提前6个月通知甲方并赔偿10万元。不可抗力因素除外，但甲方退还乙方租金余额。2013年10月28日，刘树军作为卖方即甲方，王振强、王宇作为买方即乙方，签订《标的物场地买卖合同》，约定：乙方购买甲方的标的物库房面积约25000平方米，配套设施两层办公楼1栋（面积约2066平方米），门脸房约51间……标的物场地总价为3650万元……甲方应于2013年12月31日前向乙方交付标的物场地，将甲方管理的客户全部移交给乙方……甲方保留现有的二楼2间办公用房供甲方无偿使用，待标的物场地全部转交工作完成后交给乙方……自合同签订日起，如发生房屋征收或国家拆迁等对房屋及相应土地拆迁费、补偿费等均归乙方所有。2013年12月17日，刘树军与王振强、王宇签订《补充合同（一）》，约定：移交清单如下……办公楼二层客户周某原始合同，见附件1。2014年1月1日由乙方收取租金。刘树军提供张某的中国工商银行借记卡账户历史明细清单，主张刘树军的配偶张某从王宇、王振强处收取了相关标的物场地转让款。关于张某的身份，系金五环公司的投资人之一，另外一名投资人系刘树军。二、涉诉场地腾退情况2013年8月6日，某乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部发出《某乡土地储备非住宅房屋腾退通知书》：请各有关单位务必于2013年9月15日前腾退承租（占用）的土地和房屋。2013年8月8日，金五环公司向博瑞美特公司发出《通知》：根据2013年8月6日某乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部《关于某乡土地储备非住宅房屋腾退通知书》要求，请贵公司务于2013年11月31日前腾退承租（占用）库房和房屋。2013年8月25日，某乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部发出《某乡土地储备非住宅房屋腾退通知书》：请各有关单位务必于2013年11月30日前腾退承租（占用）的土地和房屋。2014年2月25日，某乡土地储备房屋腾退补偿安置指挥部向金五环公司、刘树军发出《某乡土地储备非住宅房屋腾退通知书》：请各有关单位务必于2014年3月15日前腾退承租（占用）的土地和房屋。2014年5月30日，某乡某村民委员会、某乡某村经济合作社联合向刘树军发出《解除合同通知书》：我单位决定解除双方2003年11月3日签订的《土地租赁合同》。请在收到本通知后三日内，办理解除后的相关手续。2015年1月5日，北京市某公司作为腾退人即甲方与刘树军作为被腾退人即乙方，签订《非住宅房屋腾退补偿协议书》：乙方在腾退范围内有房屋建筑面积28683.42平方米，甲方应支付乙方综合腾退补偿款45893472元。乙方应在2015年元月15日前完成腾退并将房屋及场地交甲方拆除。2015年11月10日，某乡某村民委员会向金五环公司、刘树军发出《通知》：由于你单位2015年元月与我村委会解除土地租赁协议，在接到本通知后15日内将地上物腾退完毕。三、关于涉诉合同主体情况博瑞美特公司主张其系涉诉《温州租赁合同》承租主体并提交下列证据：1.2009年1月4日，某乡某村民委员会开具《企业住所（经营场所）证明》：拟设立博瑞美特公司，住所北京市朝阳区某乡某村某仓库院内**，同意将位于上述地址300平方米房屋提供给企业使用。2.2009年4月2日，金五环公司开具的《证明》：博瑞美特公司自2008年8月1日至2018年6月30日租用我公司位于朝阳区某乡某村办公用房26间。3.证人周某出庭作证，表示其签订租房合同作为博瑞美特公司注册地使用，并以博瑞美特公司名义交纳租金。金五环公司、刘树军主张出租方已经变更为王振强、王宇，并提供《温州租赁合同》右上角载明内容：同意2014年1月1日提交给北京捷世通有限公司管理租金从2014年1月1日起交给管理方。载明内容的下方由周某签字。另查一，博瑞美特公司为证明其经营损失，提供单方委托的北京某资产评估事务所（普通合伙）出具的《博瑞美特公司委估经营损失价值资产评估报告书》，载明：在公开市场的前提下，至评估基准日2015年11月30日委估经营损失价值1269688.15元人民币。评估时房屋建筑物资产已经灭失，无法对其装修价值进行估算。另查二，关于北京市某公司支付的拆迁款45893472元，刘树军表示已将全部款项交给王振强、王宇，王振强认可收到前述款项，并将其中26%给付给王宇，王宇不持异议。另查三，金五环公司、刘树军、王振强、王宇均认可涉诉场地房屋没有建设工程规划许可手续，博瑞美特公司表示不知情。另查四，博瑞美特公司营业执照载明住所地为北京市朝阳区某乡某村某仓库院内**。另查五，经本院向某乡人民政府询问，某乡人民政府回函表示：经核实，刘树军与北京市某公司于2015年1月28日签订《非住宅房屋腾退补偿协议书》中约定的综合腾退补偿款45893472元，系由协议双方根据测量地上建筑物面积而协商确定的一次性综合补偿款项，无评估报告，未对补偿金额作项目细分。另查六，周某身份为博瑞美特公司的监事。另查七，博瑞美特公司曾以用益物权纠纷起诉金五环公司、北京市朝阳区某乡人民政府、北京市朝阳区某乡某村民委员会，主张赔偿拆迁损失，本院作出（xx）京0105民初xx号民事裁定，驳回其诉讼请求。并认定：根据现有证据可以确认周某知晓出租方发生变更并签字确认……故其应向新的出租人主张合同权益。上述事实，有各方当事人提交的证据及各方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，根据各方诉辩意见，本案争议焦点为金五环公司、刘树军、王振强、王宇是否对博瑞美特公司主张的经营损失负有给付义务，以及具体数额如何认定。本院具体分析如下：就博瑞美特公司是否有权提起本案诉请，应首先分析其是否成为涉诉《温州租赁合同》的承租方主体。对于博瑞美特公司的合同主体身份，金五环公司、刘树军、王振强、王宇均不予认可。本院认为，合同虽由周某签订，但根据周某当庭陈述，是其代博瑞美特公司签订合同。另结合2009年4月金五环公司开具的《证明》、2013年8月8日金五环公司发出《通知》、某乡某村民委员会出具的证明、博瑞美特公司营业执照载明地址、博瑞美特公司实际经营业务情况，以及结合涉诉《温州租赁合同》签订时间与博瑞美特公司成立时间较为接近，本院认定博瑞美特公司成为《温州租赁合同》的承租主体，并实际履行了涉诉《温州租赁合同》。根据《温州租赁合同》右上角载明内容包括“管理、租金支付”，涵盖出租方主要权利和义务，记载时间恰在《标的物场地买卖合同》之后，应视为周某及博瑞美特公司知晓出租方情况发生变化，博瑞美特公司虽对此不予认可，但未提供合理解释。且根据本案查明事实，金五环公司、刘树军未实际取得综合腾退补偿款，故本院对博瑞美特公司主张由金五环公司、刘树军承担赔偿义务，不予支持。根据《标的物场地买卖合同》、《补充合同（一）》、张某收款情况以及刘树军、王振强、王宇三方陈述，本院对刘树军将涉诉场地房屋向王振强、王宇出售的事实予以确认。再根据《非住宅房屋腾退补偿协议书》内容以及刘树军、王振强、王宇对于综合腾退补偿款实际获取的陈述，本院确认前述款项由王振强、王宇实际取得。关于综合腾退补偿款性质、补偿范围和内容，本院认定应包括对经营损失部分的补偿，理由如下：1.就文义解释来看，补偿款体现了综合性特点，范围不局限于仅针对房屋重建成本部分的补偿；2.根据某乡人民政府回函，涉诉腾退补偿是一次性综合补偿，且对补偿金额没有进行项目细分，未排除对经营损失的补偿；3.根据涉诉场地房屋经营性特点以及针对当地非住宅房屋拆迁腾退的一般实践，综合腾退补偿款包括对经营性损失的补偿更为合理。关于经营损失计算标准，本院根据涉诉场地房屋经营性特点，酌情以每平方米850元标准确定经营损失补偿。关于博瑞美特公司实际承租场地房屋的平米数，博瑞美特公司主张为1020平方米，金五环公司、刘树军、王宇、王振强不予认可。本院认为，根据《温州租赁合同》关于仓库300平方米，办公室26间的记载，《标的物场地买卖合同》关于两层办公楼2066平方米，刘树军保留二楼2间办公用房无偿使用的记载，《补充合同（一）》中办公楼二层客户周某的记载，本院认为博瑞美特公司关于承租仓库面积300平方米加上办公室面积720平方米的主张，更加符合本案事实。综上，本院对博瑞美特公司占有场地房屋面积上对应经营损失补偿认定为86.7万元。进一步分析，王振强、王宇从刘树军处获得涉诉场地房屋对外出租、管理等也属于一种经营行为，博瑞美特公司作为涉诉场地房屋的实际承租人,且办理了营业执照手续并开展经营,租赁合同履行期间因拆迁而腾退，经营生产势必受到影响并发生损失，现王振强、王宇获得的腾退拆迁补偿款实际包括了博瑞美特公司应享有的经营损失补偿部分，本院基于公平原则，认定博瑞美特公司占有场地、房屋对应的经营损失补偿应在王振强、王宇与博瑞美特公司之间合理分配为宜。关于分配比例本院综合考虑各方经营业务性质，博瑞美特公司持续经营时间等因素，酌情认定以50%比例作为分配标准。关于博瑞美特公司给付利息的诉请，因缺乏合同和法律依据，本院不予支持。另需指出，王振强、王宇系基于《标的物场地买卖合同》中同一买方主体身份获得综合腾退补偿款，故二人共同对博瑞美特公司负有给付义务，二人承担义务之后如对各自承担给付义务的比例存在争议，可根据二人内部之间法律关系另行解决纠纷。综上，本院依照《民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人王振强、第三人王宇于本判决生效之日起七日内向原告北京博瑞美特经贸有限公司给付综合腾退补偿款433500元；二、驳回原告北京博瑞美特经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18570元，由原告北京博瑞美特经贸有限公司负担10820元（已交纳），第三人王振强、第三人王宇共同负担7750元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费260元，由第三人王振强、第三人王宇共同负担（于本判决生效之日起七日交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  云凝二〇二〇年十月十二日法官助理  孙洁