黑龙江省青冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1223民初517号原告（反诉被告）：和龙市德龙房地产开发有限责任公司法定代表人汪俊永职务总经理委托诉讼代理人：邵桂峰，黑龙江峰扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘兆海，男，1965年10月3日生，汉族，住青冈县馨和家园小区四号楼南侧东6、7门。委托诉讼代理人：刘丽丽（被告女儿），女，1997年3月26日生，汉族，无职业，住青冈县馨和家园小区四号楼南侧东6、7门。原告（反诉被告）和龙市德龙房地产开发有限责任公司（以下简称德龙地产）与被告（反诉原告）刘兆海商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理，依法普通程序，于2020年7月30日公开开庭进行了审理。原告德龙地产（反诉被告）委托诉讼代理人邵桂峰、被告（反诉原告）刘兆海及其委托诉讼代理人刘丽丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德龙地产向本院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令被告刘兆海支付原告两套商品房剩余房款716122元（其中购楼欠款460000元，违约金256122元，自2013年6月30日至2020年3月30日）并支付违约金至还清欠款之日止。2、要求被告承担诉讼费用。事实和理由：被告刘兆海于2013年6月24日、2013年6月30日，购买了原告开发的青冈县青冈镇馨和家园小区4号楼南侧东6、7门门市，4号楼北侧东6、7门车库，面积:171.25平方米，单价:5449.35/m元，总房款933202元，首付款473202元，贷款46万，购楼当天被告交10000元，双方签订了购楼协议，约定剩余首付款分期给付并配合办理贷款，但被告即未按合同约定交齐首付款也不配合提供办理贷款手续，导致400000元贷款迟迟不能办理下来，由于被告一拖再拖，现银行贷款停办，无法办理贷款，现要求被告按国家法律规定年利率24%支付前期违约金(2013年6月30日-2020年3月30日)256122元，尚欠款总计:716122元。被告其行为严重损害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求，依法判决，维护原告的合法权益，维护法律的尊严。刘兆海辩称：原告有过错，所以对原告主张不认可，原告与被告签订协议四份，约定给我方办理50%按揭贷款，有收据和合同，至今没有办理贷款，原告违约。要求退房并支付已付的房款订金。刘兆海向本院提出反诉请求:1、判令被反诉人德龙地产与反诉人刘兆海商品房销售合同解除并终止履行。2、判令被反诉人德龙地产，按合同约定收回其开发的馨和家园小区4号楼南侧东6、7门市,4号楼北侧东6、7门车库，返还反诉人购房定金及首付款合计人民币473202元，并赔偿因已付购房价473202元按人民银行贷款利率计算产升利息约198745元及待青冈县人民法院指定评估机构对房屋装修费用评估的费用若干万元，共计人民币671947元(不含装修费等评估后按实际数确认)。3、由被告承担本案反诉费用。事实和理由:反诉人与被反诉人于2013年6月签订房屋买卖认筹协议书4份，约定反诉人认购开发商所有位于青冈县馨和家园小区的诉争房屋，建筑面积171.25平方米，房价款933202元。因已先确定按揭总房价60%数额，后又找我们商量说只能最高按揭50%，这是银行政策规定，所以我们后来又补交到总价款的50.71%。开发商在认筹协议及收款收据上书面承诺:“在本公司可以办理银行贷款时交齐剩余首付款，如若违约，此定金作废，此房收回，及2018年7月2日收到开发商口头通知可以办理按揭了，于是当天我们交清了首付款，有当时收款收据为证，且此收据上写明:收刘兆海4号楼南侧6、7门市补款23202元，剩余补款按协议定时补齐、如有违约，则已交房款作废，此房开发商收回。”按合同法对格式条款合同的理解违约条款同样适用于开发商方，只有开发商承办完按揭贷款后合同才履行完毕，现由于开发商及银行的原因致合同不能履行而终止。由于开发商的原因没有达到银行接受客户办理按揭的前提条件，因合同在长达7年的期限内未履行完毕，且由于开发商的原因及银行的原因导致合同已于2020年4月28日终止。致使合同无法继续履行，构成违约，应返还反诉原告定金及首付款及利息并赔偿装修损失。我方要求开发商返还定金及首付款和利息并赔偿装修损失的诉求证据充分，理由正当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》)第二十三条规定:商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能维续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金退还买受人。因此，合同中对贷款不批的违约责任由开发商承担的规定是最重要的依据。此时购房者应要求开发商退还首付及定金，并要求开发商支付相应的利息及装修损失，有理有据。德龙地产辩称，第一，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，反诉被告在签订合同和履行过程中没有违约行为，不存在过错，第二，原、被告双方的商品房买卖合同已实际履行，反诉人在合同履行期间长期占有使用该房屋并获得收益，根据最高院九民会议纪要关于合同部分的相关规定，本合同应继续履行，不符合解除条件。请求法庭驳回反诉人的反诉请求，并承担其反诉部分的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原、被告双方于2013年签订了商品房买卖合同，签订地点为青冈县馨和家园小区，签订时间为2013年6月24日签订的馨和家园小区四号楼南侧东七门，6月30日签订的馨和家园小区四号楼南侧东六门和四号楼北侧东数第六门、第七门两个车库，合同签订后，德龙地产将上述房屋和车库交付给刘兆海使用，刘兆海于2013年6月30日、2014年2月23日、2015年9月26日、2015年10月31日、2015年12月14日2018年7月2日对上述所购买的房屋和车库支付购买费用。以上事实有8张购房票据、4张认筹协议在卷佐证，本院予以确认。二、庭审中，原告德龙地产（反诉被告）提交了如下证据：1、认筹协议四份，交款票据八份，被告使用房屋进行经营的照片、营业执照复印件，以上证据证实，原、被告双方于2013年签订了商品房买卖合同，签订时间为2013年6月24日，被告购买了原告的馨和家园小区四号楼南侧东七门，6月30日签订的馨和家园小区四号楼南侧东六门和四号楼北侧东数第六门、第七门两个车库，合同签订后，被告交付了首付款，上述房屋和车库已全部交付使用。经质证，刘兆海对收据无异议，但票据原件记载内容可以证实首付款在开发公司可以办理贷款时交齐，乙方如违约此订金作废，门市房甲方收回；对认筹协议有异议，该协议为预售合同，没有转变为商品房正式合同，根据该合同第五条规定，认购人选择按揭贷款买房应具备按揭条件，如果我未交清首付房款，不可能让我使用，购房人无权选择贷款银行，期间原告未通知到哪家银行办理，且该合同明确约定了解除合同的条件。对原告提交的执照的真实性无异议，该执照是其为了办理按揭贷款提交给原告的，对照片真实性无异议。2、庭审中，原告德龙地产申请证人尤某出庭作证，尤某证实2014年至2017年期间都可以办理贷款，2014年一直办理住宅的，2017年末办理商服的，其在农业银行办理了四号楼南侧五门商服的业主张某的贷款手续，并陈述其为被告刘兆海（反诉原告）办理了准备贷款的手续，被告刘兆海（反诉原告）提交的营业执照、身份证，但营业法人不是他本人，所以银行就没批贷款，因为银行要求购房人与贷款人资料相符；其与被告刘兆海（反诉原告）有通话录音，经质证，被告刘兆海（反诉原告）有异议，认为双方录音中并没有谈到提交手续银行不批，银行没有必须要求提供营业执照与购房人一致的规定，是原告德龙地产（反诉被告）要求以二手房贷款的条件为被告刘兆海（反诉原告）办理贷款手续，与原合同规定不符，原告德龙地产（反诉被告）长达七年一直未给购房人办贷款。证人尤某的证言前后矛盾，请法院不确认证人的证言效力。三、被告刘兆海（反诉原告）在庭审中要求证人张某、王某、李某出庭作证，三位证人均证实，他们均已经向原告德龙地产（反诉被告）提交了申请按揭贷款需要的材料，但原告德龙地产（反诉被告）一直没给三证人办理商服的按揭贷款手续，也没告诉是什么原因没有办下来贷款，经质证，原告德龙地产（反诉被告）对三位证人的证言无异议。被告刘兆海（反诉原告）对证人证言无异议，认为因为原告德龙地产（反诉被告）违约，没有到银行办理按揭贷款准入手续，原告德龙地产（反诉被告）是因为没有按时将购房人交纳的预收款和订金开具专用预收款收据提交银行，导致不能办理按揭手续。根据2003法释七号文第23条规定，被告刘兆海（反诉原告）购买的商服贷款贷不下来，要求与原告德龙地产（反诉被告）解除合同。庭审中，刘兆海要求判令原告德龙地产（反诉被告）给付其已交房款的利息及其装修的费用，因其在庭审中，对上述请求未提交证据证明，本院对其上述主张不予确认，被告刘兆海（反诉原告）有证据证明可另案主张权利。本院经刘兆海书面申请，分别去农业银行及邮政银行进行调查取证，农业银行及邮政银行各出具的证明一份。两份证明上均阐明原告德龙地产（反诉被告）并到该银行办理过被告刘兆海（反诉原告）购买商服的房屋按揭贷款手续。通过庭审出示，原告德龙地产（反诉被告）有异议，并要求庭后提交其已经办理按揭贷款手续，庭后，原告向本院递交了张某房屋办理贷款手续的有关材料，但该材料中，并没有银行接收并同意办理了贷款手续的相关证据，不能证明原告德龙地产（反诉被告）为张某已办理了房屋按揭贷款手续的事实。本院认为，本案争议的焦点是原告德龙地产（反诉被告）主张被告应给付剩余购房款应否支持，被告反诉原告要求解除商品房买卖合同予以解除如何认定的问题。通过庭审调查，对于原告德龙地产（反诉被告）要求被告刘兆海（反诉原告）缴纳剩余房款的主张，因其未向本院提交系被告刘兆海（反诉原告）的原因，导致按揭贷款无法申请的相关证据，也未提交其已经向其陈述的银行递交过申请按揭贷款的手续，并非系其原因未办理涉案房屋的按揭贷款手续。故，对于不能归结于系被告刘兆海（反诉原告）的原因致使涉案房屋无法办理按揭贷款手续，原告德龙地产（反诉被告）要求由被告刘兆海（反诉原告）缴纳剩余房款的主张，本院不予支持。在庭审中，被告刘兆海反诉主张解除与原告德龙地产（反诉被告）签订的商品房销售合同，并返还已交付的定金及首付款，通过庭审调查，从2014年到2020年原告德龙地产（反诉被告）并未向其陈述的农业银行和邮政银行申请过商品房按揭贷款，因其称银行可以贷款，是要求被告刘兆海（反诉原告）按照二手房的流程办理，因双方签订的合同中明确约定系一手房贷款，被告刘兆海（反诉原告）不同意按照二手房流程办理不违反双方的合同约定，也不违反法律规定。原告德龙地产（反诉被告）未给被告刘兆海（反诉原告）办理商品房按揭手续，是其自身的原因，应由其承担相应的法律责任。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、驳回和龙市德龙房地产开发有限责任公司要求刘兆海给付剩余房款的诉讼请求。二、解除和龙市德龙房地产开发有限责任公司与刘兆海签订的商品房销销售合同，和龙市德龙房地产开发有限责任公司于判决书生效之日起十日内一次性给付刘兆海购房定金及首付款合计473202元。三、驳回刘兆海的其它诉讼请求。案件受理费21923元由和龙市德龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。审判员  田志秋二〇二〇年十月十四日书记员  崔 璀