山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初3077号原告：枣庄云博教育培训学校有限公司，住所地：枣庄市薛城区光明大道**嘉豪商业街****。法定代表人：刘静，董事长。委托诉讼代理人：肖飞（特别授权），男，该公司员工。被告：张延文，男，汉族，1981年8月1日出生，户籍地：山东省枣庄市薛城区，送达地址：四季春市场文红熟食。委托诉讼代理人：殷召庆、方玲玉（均为特别授权），均为枣庄高新天安法律服务所法律服务工作者。被告：李振山，男，汉族，1951年4月18日出生，住枣庄市薛城区，送达地址：薛城区站前鑫苑小区物业。委托诉讼代理人：姬庆宇（特别授权），枣庄薛城临城法律服务所法律服务工作者。原告枣庄云博教育培训学校有限公司（反诉被告）与被告张延文、李振山（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法由审判员张彤独任审判,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖飞，与被告张延文委托诉讼代理人殷召庆、方玲玉，与被告李振山委托诉讼代理人姬庆宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告张延文、李振山共同赔偿原告遭受的经济损失50，064元；2、依法判令被告张延文赔偿原告学费损失16，090元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年10月31日，原告与被告张延文签订《培训机构转让合同》，约定由被告张延文将其承租的坐落于福泉路4号、建筑面积407平方米的辅导班转让给原告，转让费150,000元，被告张延文有义务协助原告与房东签订租赁协议。2019年11月4日和7日，原告二次将转让费150,000元交付张延文。2019年12月6日原告进行安装监控支出6，310元，2019年12月10日原告进行内部装修支出10,100元，2019年12月10日原告进行门头等安装支出11,944元，2019年12月24日原告进行房屋安全鉴定支出3,000元。2019年12月31日，经被告张延文联系，被告李振山与原告签订了《房屋租赁协议》，约定由被告李振山将涉案房屋租给原告，租期5年。2020年2月，案外人杨丽找到原告，以该转租房屋未经其同意及其与房东的租赁合同租赁期限至2021年8月5日才到期为由，要求原告搬离租赁场所。原告与被告李振山签订的《房屋租赁协议》与杨丽租赁期限重叠部分已经无法履行。经原告与杨丽协商解决，由原告支付房屋占有使用费15，750元、空调拆除搬运费2，960元。另有张延文已经收取学费16，090元，因房屋无法在此继续租赁经营，学生家人纷纷要求退费。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告张延文辩称，1、答辩人与被答辩人双方签订的《培训机构转让合同》已经完全履行完毕，被答辩人无权再向答辩人主张权利。双方合同中明确转让的是辅导班，已经将房屋剩余4个月的租期及答辩人与杨丽签订房屋租赁协议的事实明确告知了被答辩人，并将答辩人与杨丽签订的租赁合同交付给了被答辩人，对此答辩人已经完全尽到了注意和告知义务。2、而被答辩人在明知杨丽是房屋的原转租人的情况下，在房屋租赁合同未到期时，于2020年2月6日执意与房东李振山签订房屋租赁协议，其本身就存在故意与过错的行为，这才是引起本案纠纷发生的主要原因。3、被答辩人未经房东同意自行装修，应当就其所产生的费用自行承担。4、答辩人已经明确将未结课的学生信息情况告知被答辩人，被答辩人同意接收未结课学生，同时表示不得无故暂停授课，双方合同明确约定，乙方应按照协议继续辅导甲方招收学生至课消完毕，否则乙方违约，承担6万元的违约金。请依法驳回被答辩人的诉请。被告李振山辩称，1、被答辩人列答辩人为第二被告没有事实依据。2、被答辩人要求答辩人共同赔偿损失五万余元没有证据支持。3、被答辩人与答辩人签订的房屋租赁合同已经终止。反诉原告李振山向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止反诉原告与反诉被告枣庄云博教育培训学校有限公司签订的房屋租赁协议；2、依法判令反诉被告给付反诉原告租房违约金77，359元；3、案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2020年2月6日反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁协议，约定由反诉原告将其坐落于福泉路4号4-3楼房屋出租给反诉被告办学校，租期5年，自2020年2月6日起至2025年2月5日，租金第一年70,000元，以后每年在上一年租金的基础上增加5%，合同签订后3日内将第一年租金70,000元交付反诉原告，如乙方拖欠租金超过一个月，反诉原告可以终止合同，并由反诉被告承担合同期内年租金20%的违约金。时至今日，反诉被告未付分文租金，致使签订的房屋租赁协议无法履行。严重损害了反诉原告合法权益。反诉被告辩称，我方和李振山签订的房屋租赁协议已经无法履行，我方不是不交付费用，是李振山不收。因我方并没有造成事实违约，所以我方不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：2017年2月至2020年2月9日间，房东被告李振山与案外人杨丽存在房屋租赁合同关系，被告张延文与杨丽存在房屋租赁合同关系，杨丽将福泉路4号房屋（共三层门面房，其中一楼二间，二楼三楼全部）出租给被告张延文使用。2019年2月10日，被告张延文与杨丽签订《租房合同》，约定由杨丽将福泉路4号房屋（共三层门面房，其中一楼二间，二楼三楼全部）出租给被告张延文使用，租期三年，自2019年2月10日至2020年2月9日，租金一年一交，年租金6万元。2019年6月25日，被告李振山之妻徐玉梅（涉案房屋共同共有人）与杨丽签订《租赁协议》，由徐玉梅将包括涉案房屋的商住房一套（建筑面积540平方米，院子260平方米，电动压水井一台）租赁给杨丽使用，租期二年，第一年自2019年8月6日至2020年8月5日，租金为106,000元，分二次付款，2019年7月6日前付53,000元，2019年12月6日前付53,000元，第二年如续租，应提前一个月交付租金，金额付款方式与第一年相同。该合同已经交付租金实际履行。2019年10月31日，原告枣庄云博教育培训学校有限公司（乙方）与被告张延文（甲方）签订《培训机构转让合同》，约定由被告张延文将其承租的坐落于福泉路4号建筑面积407平方米（共三层门面房，其中一楼二间，二楼三楼全部）的辅导班转让给原告，转让费150,000元，该房屋租期自2019年2月10日至2020年2月10日，张延文（甲方）有义务协助原告与房东签订租赁协议，甲方原有员工按乙方公司制度重新进行应聘上岗，甲方将办学许可证所有材料交与乙方并协助乙方继续办理，乙方应按照协议继续辅导转让之日前甲方招收的学生至课消完毕，如有违约违约方向守约方赔偿违约金60,000元。该合同附有《房屋附属设施、设备清单》，有96项移交设施及使用情况及8人学生信息情况。合同履行后，原告接收转让设施并投入精力开办了培训班。2019年11月4日和7日，原告二次将转让费150,000元交付张延文。2019年12月6日原告进行安装监控支出6，310元，2019年12月10日原告进行内部装修支出10,100元，2019年12月10日原告进行门头等安装支出11,944元，2019年12月24日原告进行房屋安全鉴定支出3,000元。2019年12月31日，经被告张延文联系，被告李振山（甲方）与原告（乙方）签订了落款日期为2020年2月6日的《房屋租赁协议》，约定由被告李振山将涉案房屋福泉路4号1-3楼（1楼东部门市及院子除外）出租给原告使用，租期5年，自2020年2月6日起至2025年2月5日，租金第一年70,000元，以后每年在上一年租金的基础上增加5%，合同签订后3日内乙方将第一年租金70,000元交付给甲方，各方无特殊情况不得随意终止合同，如乙方拖欠租金超过一个月，反诉原告可以终止合同，并由反诉被告承担合同期内年租金20%的违约金。该合同签订后，李振山实际上没有按合同约定向原告交付租赁房屋（由于徐玉梅与杨丽签订的房屋租赁协议在先生效），原告亦没有按合同约定向李振山交付房屋租金，双方之间的房屋租赁合同未能得到实际履行。2020年2月间，杨丽来到原告租赁房屋，以该转租房屋未经其本人同意及其与房东的租赁合同租赁期限至2021年8月5日才到期为由，要求原告搬离租赁场所。经原告与杨丽协商解决，由原告支付房屋占有使用费15，750元后搬离并将该租赁房屋还给杨丽。搬离过程中支出空调拆除搬运费2，960元。本院认为，本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告枣庄云博教育培训学校有限公司与被告张延文签订的《培训机构转让合同》及与被告李振山签订的《房屋租赁协议》，并不违反有关法律规定，应为合法有效。原告与被告张延文签订的《培训机构转让合同》已经履行完毕，原告不能举证证明被告张延文在履行合同中存在违约行为，亦不能举证被告张延文应该赔偿原告学费损失16，090元的证据。鉴于原告不能举证证明被告张延文应予承担赔偿责任的事实和法律依据，故本院对原告要求被告张延文承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。原告与被告李振山签订了《房屋租赁协议》，李振山实际上没有按合同约定向原告交付租赁房屋，原告亦没有按合同约定向李振山交付房屋租金，双方之间的房屋租赁合同未能得到实际履行。李振山没有按约定向原告交付租赁房屋构成根本违约，原告没有按约定向李振山交付房屋租金亦构成根本违约，双方签订的《房屋租赁协议》应当予以解除。鉴于该房屋租赁合同没有实际履行，双方亦均构成根本违约，双方的违约责任相当应当予以折抵。故本院对原告要求被告李振山承担承担赔偿责任的诉讼请求及李振山作为反诉原告要求枣庄云博教育培训学校有限公司承担违约责任的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告枣庄云博教育培训学校有限公司与被告李振山之间签订的房屋租赁合同；二、驳回原告枣庄云博教育培训学校有限公司的诉讼请求；三、驳回反诉原告李振山的诉讼请求。本诉案件受理费减半后收取727元，由原告枣庄云博教育培训学校有限公司负担，反诉案件受理费减半后收取867元，由反诉原告李振山负担，于本判决生效后七日内交纳。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  张彤二〇二〇年十月十三日书记员  魏维