西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初6492号原告:陕西榕蓝苑物业管理有限公司，统一社会信用代码：91610104MA6UAK207L，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：成冬锋，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。 被告：李文梅，女，汉族，1969年11月11日出生，住所地：西安市碑林区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：于小安，陕西法苑法律事务所法律工作者。原告陕西榕蓝苑物业管理有限公司(以下简称榕蓝苑公司)诉被告李文梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告榕蓝苑公司委托诉讼代理人刘文斌、被告李文梅及其委托诉讼代理人于小安均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告榕蓝苑公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年1月至2019年3月的物业费（包括物业服务费、电梯使用费、公摊电费、生活垃圾清运费）1990.5元、水费129.2元、违约金2717.03元（2019年4月1日至2020年6月28日）及至实际付款之日的违约金，共计4836.73元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告曾系西安市莲湖区XX小区的物业服务单位，于2019年3月31日退场。被告系XX小区2号楼2004室业主，在原告为XX小区提供物业服务期间，被告未能按时向原告支付物业费及水费等，截至目前，累计欠费达2119.7元，经原告多次向被告催要，被告拒不支付，原告无奈、故诉至贵院，请求贵院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告李文梅辩称：一、原告的诉讼标的与被告没有任何法律关系，故被告作为本案被告的主体资格不适格；二、原告没有提供服务或者提供的服务严重不符合“合同“约定，被告基于最高院的司法解释也可不交物业费，依法行使先履行开抗辩权；三、原告没有履行物业服务合同的义务，无权要求被告支付物业费；四、被告不应承担的违约责任及滞纳金。综上所述，原告的诉讼主体不适格，依据相关法律法规规定，原、被告无任何民事法律关系，原告的诉讼请求不具有法律权权利，于法无据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并中止本次诉讼程序。 原告榕蓝苑公司围绕其诉讼请求，向法庭提交的以下证据：中标通知书、物业服务合同、授权经营委托书、网络截图、西安市第四建筑工程公司职工集资购房（预售）合同、兴盛家园二期水表底数及欠款情况的真实性，被告李文梅没有异议，原告提交的业主物业费催缴通知，被告李文梅称没有见过，原告提交的物业服务期间的照片22张，被告李文梅称无法辨别在何处拍摄，不能证明物业服务的事实，原告提交的电梯保养服务合同书、电梯保养记录、消防栓配置检查表、XX小区服务外包协议等，被告李文梅对其真实性未发表意见，认为即使存在这些合同，也不能证明原告履行了物业服务，原告庭后提交的支付相关电梯保养费、化粪池清理费、消防、监控等服务费用的相关凭证，被告李文梅认为超过举证期限，不予发表质证意见。被告李文梅为反驳原告的诉讼请求，提交了物业服务合同、原告向金海物业缴纳物业费的收据、向西安建工第四建筑工程有限责任公司缴纳物业费收据，原告对其真实性予以认可；被告李文梅提交的兴盛家园现场照片、业主自筹资金维修电梯、打扫卫生的凭证，原告对其真实性不予认可，称无法证明现场照片、维修电梯、卫生费的发生是在原告提供物业服务期间。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告李文梅系原西安建工第四建筑有限责任公司（以下简称四建公司）员工，四建公司建成西安市莲湖区XX小区后，被告李文梅居住在该小区2号楼2004室，该房屋面积为105.6平方米。四建公司于小区建成后，将物业服务交予西安金海物业管理有限公司进行管理，后西安金海物业管理有限公司退出。2017年11月27日，四建公司与陕西省粮油储运公司签订《物业服务合同》，约定由省粮油储运公司为该小区提供物业服务，住宅基础物业服务费高层为1.2元每月每平方米（此费用不含电梯费及生活垃圾费），多层为0.35元每月每平方米。业主应于2017年11月30日起交纳物业服务费，按一季一交纳，应在每个季度前10日内履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向物业服务企业支付违约金。该物业服务合同签订后，陕西省粮油储运公司于2017年12月1日向四建公司出具授权经营委托书，授权原告榕蓝苑公司全权经营管理XX小区的物业服务管理项目，履行其与四建公司签订的《物业服务合同》中约定的合同义务，包括但不限于收取兴盛园小区物业管理费用、开具榕蓝苑公司物业发票等。原告榕蓝苑公司自2017年12月1日起至2019年3月31日期间为XX小区提供了物业服务，后因四建公司与榕蓝苑公司之间发生纠纷，双方解除了物业服务合同，原告榕蓝苑公司于2019年4月1日退出该XX小区，不再提供物业服务。被告李文梅自2016年年底将案涉房屋装修完成，但未实际居住，向原物业公司西安金海物业管理有限公司提出空置房申请，西安金海物业公司按照70%的比例收取被告李文梅的物业管理费。2018年6月9日，被告李文梅交纳了2017年12月之前的物业管理费、公摊电费、电梯费、卫生费等共计956.21元，其中物业管理费按照70%收取，原告榕蓝苑公司称被告李文梅上述费用系其代西安金海物业管理有限公司收取。被告李文梅之后没有向原告榕蓝苑公司支付过物业管理费，截止2019年3月31日欠付物业管理费1900.8元、垃圾费90元、水费129.2元。原告榕蓝苑公司向被告李文梅发出催交通知，但因联系不上被告，原告无奈诉至本院。本案审理过程中，原告榕蓝苑公司提交了被告李文梅欠付水费的明细，从该明细中可以看出，被告李文梅自2018年9月开始在该房屋内固定居住，之前该房屋未产生水费，处于空置状态。被告李文梅提出原告榕蓝苑公司提供的物业服务不到位，提交的业主群收取卫生费、电梯维修费的截图照片，被告李文梅承认上述证据均系2019年5、6月以后发生，不在原告榕蓝苑公司提供物业服务期间。 本院认为，省粮油公司与四建公司签订物业服务合同，约定了XX小区物业管理的服务标准及收费标准，省粮油公司将该合同权利义务全部交由原告榕蓝苑公司履行及享有，原告榕蓝苑公司与四建公司之间物业管理服务合同关系予以成立。原告榕蓝苑公司为西安XX小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务，也有权按照合同约定收取物业服务费。被告李文梅所称原告榕蓝苑公司主体不适格，不符合客观事实，本院依法不予采信。被告作为小区业主，在享受了物业服务后，应当履行支付物业费、卫生费、水费等费用的义务。原告榕蓝苑公司提交了相关履行物业管理义务的证据，被告李文梅提交的XX小区照片、业主集资交纳费用维修电梯、支付卫生费的微信群聊天截图，因该部分事实均发生在原告榕蓝苑公司与四建公司解除XX小区物业服务之后，原告李文梅以此为由认为原告榕蓝苑公司提供的物业服务不到位，与事实不符，本院依法不予采信。但因原告榕蓝苑公司履行义务过程中与四建公司因建筑垃圾清运问题及其他与前期物业公司相关的问题产生纠纷，导致部分业主对其物业服务不满，原告榕蓝苑公司在物业服务过程中有履约瑕疵，故本院确认该小区物业费应当按照物业合同约定标准的90%予以收取。本案被告李文梅在2018年1月至2018年8月期间房屋处于空置状态，其于2018年6月向原告榕蓝苑交纳欠付的西安金海物业管理有限公司2017年12月之前物业管理费时，原告榕蓝苑公司按照70%的标准予以收取，同时并未明确告知被告李文梅之后的物业管理费不再按照空置标准处理，故被告李文梅2018年1月至2018年8月期间的物业管理费仍应当按照70%的标准予以收取，2018年9月至2019年3月31日期间的物业管理费按照实际标准予以收取。综上，被告应当向原告榕蓝苑公司支付物业管理费913.09元（1.20元×105.6平方米×0.9×0.7×8月＋1.20元×105.6平方米×0.9×7月）、卫生费90元、水费129.20元。原告榕蓝苑公司主张的逾期付款违约金，因物业服务管理合同中约定的违约金标准过高，本院确定被告自2019年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、国务院颁布的《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告李文梅于本判决生效后十日内向原告榕蓝苑物业管理股份有限公司支付自2018年1月1日起至2019年3月31日止的物业费913.09元、卫生费90元、水费129.20元，以上共计1132.29元；二、被告李文梅于本判决生效后十日内向原告榕蓝苑物业管理股份有限公司支付违约金，违约金以1132.29元为基数自2019年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务履行完毕之日止；三、驳回原告榕蓝苑物业管理股份有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费50元，原告已预交，本院减半收取后，由被告李文梅承担25元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员     王晓萤 二Ｏ二Ｏ年九月三十日 书   记   员     刘  钰 1