上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36188号原告(反诉被告)：徐进，女，1970年10月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴云峰，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海凯禄置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王国亮，执行董事。委托诉讼代理人：刘佳怡，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告徐进与被告上海凯禄置业有限公司(以下简称凯禄公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，审理中，被告凯禄公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐进的委托诉讼代理人吴云峰、被告(反诉原告)凯禄公司的委托诉讼代理人刘佳怡和沈丹荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐进向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月31日解除;2.判令被告退还房屋租赁保证金人民币88,882.05元减去一个月租金金额的违约金26,933.96元后的差额为61,948.09元;3.判令被告退还公共事业保证金10,000元;4.判令被告退还水表押金1,000元;5.判令被告向原告返还已经承诺的2020年2月租金的一半即13,466.98元;6.判令被告向原告返还其扣押的空调两台、冰箱一台、蒸箱一台以及货架、桌椅;7.判令被告承担诉讼费用。审理中，双方于2020年7月8日办理房屋交接手续，故原告申请撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2018年10月19日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于上海市浦东新区北中路XXX-XXX号、沪南路XXX-XXX号(“隆德酆汗麦邻里中心”)B129室房屋(以下简称系争房屋)经营“筋牛座一中式快餐”，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。原告按约支付了房屋租赁保证金88,882.05元、公共事业保证金10,000元、水表押金1,000元。后双方达成补充协议，2020年1月1日至同年12月31日期间的含税月租金调整为26,933.96元，含税物业管理费为每月3,657元，原告按照三个月为周期向被告预付房屋租金和物业管理费，并于该周期起始日之前15日向被告付清。原告承租后，系争房屋所在中心的公共环境渐渐不如人意，脏乱差，但原告一直予以克服，努力经营。2020年1月，新冠肺炎疫情对餐饮业造成打击，春节期间预备的食材基本损失，春节后的营业额寥寥无几。系争房屋所在中心对面的酒店曾被征用为隔离场所，对顾客前来用餐造成严重心理影响。2020年2月28日，原告和众多租户一起向被告提出请求免除2020年2月至4月的租金及物业管理费，但被告只同意对2020年2月的租金减半收取，其它请求均拒绝。原告勉强经营后经营状况未有改观，故于2020年3月27日向被告发出《房屋租赁合同提前解除通知书》，并办理完所有退场手续和清理工作，于2020年3月31日以适合出租状态将系争房屋交还给被告。新冠肺炎疫情的发生系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况即不可抗力，双方应当基于公平合理的原则，互谅互让，共同承担损失。原告在《房屋租赁合同提前解除通知书》中已承诺自愿以2020年租金标准下的一个月租金即26,933.96元作为提前解除合同给被告造成的损失补偿。被告收取的房屋租赁保证金88,882.05元、公共事业保证金10,000元、水表押金1,000元以及承诺减半的2020年2月租金即13,466.98元，应向原告返还。原告在之后的沟通过程中，愿意进一步让步，但被告拒绝协商，故原告诉至本院。凯禄公司辩称，不同意原告全部诉请。原告在不具备法定、约定解约权的基础上，仅依据疫情原因擅自解约，给被告造成损失。疫情期间，原告店铺正常开业，未提供证据证明因疫情原因无法经营。如原告接受被告的扶持政策，则可以继续经营。2020年4月21日，其在向原告发送的律师函中提出，如不按期支付租金，合同于2020年4月25日解除，因原告未支付租金，故合同于2020年4月25日解除。原告应按照合同约定承担违约责任，故其不同意退还租赁保证金。其同意退还公共事业保证金及水表押金，但应先抵扣原告应付款项。双方未就2020年2月租金减半达成一致，虽被告曾提出该方案，但原告未接受，且租金减半是以继续履行合同为前提。凯禄公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月25日解除，并要求反诉被告恢复原状后返还系争房屋；2.判令反诉被告支付自2020年4月1日起至同年4月25日止的租金2,244.97元及逾期付款违约金(以2,244.97元为基数，按照每日0.1%的标准，自2020年3月17日起计算至实际付款之日止)；3.判令反诉被告支付自2020年4月1日起至同年4月25日止的物业管理费3,047.50元及逾期付款违约金(以3,047.50元为基数，按照每日0.1%的标准，自2020年3月17日起计算至实际付款之日止)；4.判令反诉被告支付的租赁保证金88,882.05元归反诉原告所有；5.判令反诉被告支付装修期租金及物业管理费共计73,418.30元(按照合同首期租金及物业管理费标准，自2018年10月20日起计算至同年12月31日止)；6.判令反诉被告支付提前退租违约金183,545.76元；7.判令反诉被告支付自2020年1月1日起至同年4月25日止的租金差价10,324.66元；8.判令反诉被告支付自2020年4月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每日租金及物业管理费3,017.19元的标准计算)；9.判令反诉被告支付公证费3,000元；10.判令反诉被告支付律师费31,885.60元；11.反诉诉讼费由反诉被告负担。审理中，反诉原告撤回要求反诉原告恢复原状后返还系争房屋的诉讼请求，并表示房屋使用费自2020年4月26日起计算至2020年7月8日止。事实和理由：2018年10月19日，反诉原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定反诉被告承租系争房屋，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。合同签订后，反诉原告依约履行自身义务，但反诉被告于2020年2月28日来函以新冠肺炎疫情为由申请免租，否则单方提前终止租赁合同。同年3月2日，反诉原告以律师函形式要求反诉被告继续履行合同，并告知了拒不履行的法律后果。同年3月27日，反诉被告来函坚持要求提前解除合同。同年3月30日，反诉原告再次以律师函形式催告反诉被告支付拖欠款项并继续履行租赁合同。同年3月31日，反诉被告未经反诉原告同意擅自停止营业及逃场，并拖欠自2020年4月起的租金、物业管理费等，虽经反诉原告多次催告，却一直未果。同年4月21日，反诉原告以律师函形式要求反诉被告于2020年4月24日前支付拖欠款项继续履行合同，否则合同于2020年4月25日解除，并要求反诉被告承担相应违约责任。反诉原告认为，反诉被告不享有法定或约定的解除权，其解约行为不发生法律效力。反诉被告的违约行为给反诉原告造成了重大的经济损失，故反诉原告提起反诉。徐进辩称，合同于2020年3月31日解除，其已于该日搬离系争房屋、注销相关证照，并向物业经理说明合同解除事宜，故其不同意支付自2020年4月1日起的租金、物业管理费及逾期付款违约金。合同条款系反诉原告拟定，约定反诉被告责任过重，显失公平，对加重反诉被告责任的条款没有加粗提醒。其已主动承担一个月租金金额的违约金，故不同意承担六个月租金金额的解约违约金，违约金标准过高且重复主张，应予调整。反诉原告扣押反诉被告物品不准搬离，房屋使用费计算标准过高。2020年1月起，因疫情原因租金应当予以调整，故不同意支付租金差价。公证费无支付依据，律师费过高，其不同意承担。本院经审理认定事实如下：2018年10月19日，凯禄公司作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的徐进签订《上海市房屋租赁合同》，约定凯禄公司将位于上海市浦东新区北中路XXX-XXX号、沪南路XXX-XXX号(暂定名为“隆德酆汗麦邻里中心”)B129室房屋出租给徐进，作为经营“筋牛座-中式快餐”之用途，租用面积为115平方米，暂定房屋交付日为2018年10月20日，装修期自2018年10月20日起至同年12月31日止，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。租金标准为：2019年1月1日起至同年12月31日止的含税月租金为26,933.96元；2020年1月1日起至同年12月31日止的含税月租金为29,627.35元；2021年1月1日起至2023年12月31日止的含税月租金为32,590.09元；含税物业管理费为每月3,657元；租赁保证金为88,882.05元；公共事业保证金为10,000元。租金按三个月为一个周期向甲方预付，乙方于该周期起始日前十五日向甲方付清。该合同第5.1.2条约定：“……甲方将在乙方交还该房屋后且完成相关注销、变更手续后六十日内将租赁保证金扣除相应费用后的剩余部分(如有)一次性无息退还乙方。”第11.1约定：“乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同13.2条处理。”第11.2条约定：“乙方逾期支付租金和/或本合同第五条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。……”第11.5条约定：“若乙方需于本合同20.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天(含)以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同13.2条承担违约责任。”第13.2条约定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金及六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，并支付甲方因此而支出的诉讼费、律师费等相关费用。如果签署违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：……5.逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；6.按照本合同规定的时限,超过十日以上未进场装修、未开业或未正常营业的;……”第14.2条约定：“甲方有权在乙方未依14.1条交还房屋逾期满7日后可自行开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。对于可移动的物品，甲方在搬出后有权就该等物品向乙方收取仓储费用。该等物品被搬出后，视为乙方放弃该等物品的所有权，则甲方有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物品。甲方将该房屋恢复原状的费用及甲方在上述过程中发生的公证费、律师费由乙方承担。……”第21.5条约定：“若乙方不论任何原因实际租赁不满通用条款21.1条规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金和/或物业管理费。”第22.6条约定：“……乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同14.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日租金及每日物业管理费之和三倍的标准支付逾期期间的房屋占用费……”合同还约定了其它事宜。2018年10月20日，凯禄公司向徐进交付系争房屋(毛坯房)。2018年11月16日，徐进向凯禄公司支付了租赁保证金88,882.05元、公共事业保证金10,000元、水表押金1,000元。2019年12月12日，双方签订《协议书》，该协议第二条对2020年1月1日起的租金标准进行调整：2020年1月1日起至同年12月31日止的含税月租金为26,933.96元；2021年1月1日起至同年12月31日止的含税月租金为29,627.35元；2022年1月1日起至2023年12月31日止的含税月租金为32,590.09元。该协议第五条约定：“乙方承诺：若租赁期内，乙方违反“租赁合同”和/或本协议任何约定的，则甲方有权向乙方索取本协议第二条减免的全额租金，而届时乙方应当根据甲方通知立即补缴前述免去的租金差价。”后徐进陆续向凯禄公司支付租金至2020年3月31日止。2020年2月28日，徐进向凯禄公司发送《退租申请书》，表示因疫情对经营业务造成了巨大的影响和损失，故提出希望免除2020年2月至4月的租金及物业管理费，并要求凯禄公司五日内答复，如逾期不答复或者不同意上述减免方案的，则将依据不可抗力条款，单方提前终止《房屋租赁合同》及《物业服务协议》，同时要求退还剩余部分的房租及已交押金及保证金。2020年3月2日，凯禄公司向徐进回复《律师函》，表示为扶持租户继续经营，已出台减半收取2020年2月1日起至2020年2月29日期间租金的扶助措施，要求徐进继续履行合同，否则将承担由此造成的相应后果。2020年3月27日，徐进向凯禄公司发送《房屋租赁合同提前解除通知书》，内容包括：因经营出现严重困难，故通知提前解除租赁合同，将于2020年3月31号前搬离并清扫房屋，并办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、食品、卫生、公共事业注销手续。凯禄公司自收到本解除合同通知书之日起，即可对外招租。徐进愿意向凯禄公司支付当前租金标准下的一个月租金即26,933.96元作为补偿提前解除合同造成的损失，要求返还房屋租赁保证金88,882.05元、公共事业保证金10,000元及水表押金1,000元此三项保证金予以抵扣后的余额，以及承诺减半的2020年2月租金。2020年3月30日，徐进办理注册在系争房屋内的个体工商户注销登记及食品经营许可证注销登记。同日，凯禄公司向徐进发送《律师函》，要求继续履行合同并支付拖欠的租金及物业管理费，如不再继续履行合同则要求徐进承担相应的违约责任。2020年4月21日，凯禄公司向徐进发送《律师函》，告知徐进单方解约的要求缺乏事实和法律依据，拖欠租金及擅自停止营业的行为构成违约，据此要求徐进于2020年4月24日之前支付拖欠的租金、物业管理费等，如未能足额支付的，则租赁合同于2020年4月25日自动解除，凯禄公司将要求徐进承担由此造成的一切后果。另要求徐进于2020年4月25日将系争房屋恢复原状后返还，如未能按期返还则凯禄公司有权按照约定在合同解除之日起七日后开启并更换门锁，将可移动物品搬出房屋，将房屋腾空收回。该《律师函》由凯禄公司寄送至徐进在合同中确认的联系地址，后于次日签收。现因凯禄公司未能退还剩余房屋租赁保证金、公共事业保证金及水表押金等费用，故徐进诉至本院，要求判如所请。审理中，凯禄公司向本院提起反诉。审理中，徐进提供：2020年3月31日其与凯禄公司张经理的电话录音光盘两份，证明其于2020年3月31日退还系争房屋，但张经理不同意接收钥匙，当日其搬离大件物品时遭物业人员阻拦。经庭审质证，凯禄公司认可第一份录音光盘的真实性，但不认可合法性、关联性，对第二份录音光盘的三性均不予认可，徐进擅自停业及撤场的行为无依据。凯禄公司提供：1.聘请律师合同、发票及转账记录，证明其支付律师费31,885.60元；2.公证费发票，证明其对系争房屋现状委托公证，支出公证费3,000元。经庭审质证，徐进认可上述证据的真实性，但表示合同约定责任过重，且即使要求承担律师费，标准过高；缺少公证书及转账记录，且徐进曾要求搬离清空房屋，系凯禄公司不允许。以上事实，由徐进递交的《上海市房屋租赁合同》《协议书》《收据》《退租申请书》《律师函》《房屋租赁合同提前解除通知书》《准予个体工商户注销登记通知书》、录音光盘，凯禄公司递交的《律师函》及邮寄凭证等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》及《协议书》均系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。针对双方争议焦点，本院分析认定如下：本案争议焦点之一，《上海市房屋租赁合同》及《协议书》的解除问题。徐进以疫情构成不可抗力为由要求解除租赁合同，但凯禄公司表示疫情期间系争房屋开设的店铺仍能正常开业，徐进亦未能举证合同目的确无法实现，故徐进要求确认租赁合同于2020年3月31日解除，缺乏事实和法律依据。凯禄公司于2020年3月30日告知不同意提前解除合同后，于同年4月21日通知若徐进未能于2020年4月24日前支付拖欠费用，则合同于2020年4月25日解除，故本院确认双方签订的《上海市房屋租赁合同》及《协议书》于2020年4月25日解除。本案争议焦点之二，关于租金、房屋使用费及物业管理费的支付问题。合同解除后，徐进应向凯禄公司支付至实际返还房屋之日止的租金、房屋使用费及物业管理费。徐进于2020年3月27日单方提出提前解除合同，因凯禄公司不同意提前解除合同，故双方未能办理交接。同年4月21日，凯禄公司发送《律师函》通知合同于2020年4月25日解除，但双方直至本案庭审之后才办理房屋交接手续。根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。凯禄公司诉请要求徐进支付自2020年4月1日起至2020年4月25日止的租金及物业管理费，因徐进单方提出解除合同缺乏依据，该期间徐进的物品仍占用系争房屋，故对该期间的租金及物业管理费，本院予以支持。凯禄公司诉请要求徐进支付自2020年4月26日起至2020年7月9日止的房屋使用费，因凯禄公司未能采取适当措施防止损失的扩大，故本院酌定由徐进向凯禄公司支付自2020年4月26日起至2020年5月2日止的房屋使用费。徐进表示合同约定的房屋使用费计算标准过高，本院酌情调整为合同约定的月租金及月物业管理费之和的标准。徐进要求凯禄公司退还2020年2月的半个月租金，考虑到疫情确对商铺正常经营造成一定影响，故本院根据公平原则予以支持。本案争议焦点之三，关于合同解除后的相关后果。因徐进的原因导致实际租赁未满合同约定的租赁期限，凯禄公司按照合同约定要求徐进支付装修期内的租金及物业管理费，具有事实和法律依据，徐进认为该金额过高要求调整，本院根据合同已履行的期限比例，酌定徐进应支付装修期的租金47,403.77元、物业管理费6,436.32元，共计53,840.09元。因合同提前解除，凯禄公司要求徐进承担相应的违约责任，具有事实和法律依据，但徐进提出合同约定的违约金标准过高，要求本院予以调整。本院以违约造成的实际损失为基础，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及公平原则，酌定调整违约金金额为30,590.96元。因双方自2020年3月起已对租赁合同是否继续履行产生纠纷，且上述违约金中已包含凯禄公司受到的实际损失，故凯禄公司再行主张逾期付款违约金，本院不予支持。凯禄公司根据《协议书》约定要求徐进支付自2020年1月1日起的租金差额部分，考虑到疫情确对商铺正常经营造成一定影响，根据公平原则，该差额部分本院不予支持。凯禄公司要求徐进支付因诉讼引发的律师费，具有合同依据，本院予以支持，具体金额酌情调整为10,000元。合同约定凯禄公司在收回房屋恢复原状过程中产生的公证费由徐进负担，但合同解除后凯禄公司并未实际收回系争房屋，亦未提供相关证据予以佐证该笔费用产生的必要性，故凯禄公司要求徐进支付公证费的诉请，本院不予支持。根据合同约定，徐进支付的房屋租赁保证金可予以抵扣上述应付款项，且凯禄公司同意将公共事业费、水表押金用于抵扣上述应付款项，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、确认原告徐进与被告上海凯禄置业有限公司于2018年9月20日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月25日解除；二、反诉被告徐进于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海凯禄置业有限公司自2020年4月1日起至2020年4月25日止的租金22,444.97元、物业管理费3,047.50元，共计25,492.47元；三、反诉被告徐进于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海凯禄置业有限公司房屋使用费7,137.89元；四、反诉被告徐进于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海凯禄置业有限公司违约金30,590.96元；五、反诉被告徐进于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海凯禄置业有限公司装修期的租金47,403.77元、物业管理费6,436.32元，共计53,840.09元；六、反诉被告徐进于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海凯禄置业有限公司律师费10,000元；七、被告上海凯禄置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐进租金13,466.98元；八、被告上海凯禄置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐进租赁保证金88,882.05元；九、被告上海凯禄置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐进公共事业保证金10,000元；十、被告上海凯禄置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告徐进水表押金1,000元；以上第二至六项与第七至十项予以抵扣后，徐进应支付上海凯禄置业有限公司13,712.38元。十一、驳回反诉原告上海凯禄置业有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,960元，减半收取计980元，由原告徐进负担500元，被告上海凯禄置业有限公司负担480元。反诉案件受理费减半收取计3,945.50元，由反诉原告上海凯禄置业有限公司负担1,445.50元，反诉被告徐进负担2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十月九日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。