湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0114民初715号原告（反诉被告）：肖诗银，男，1970年10月16日出生，汉族，住湖北省武汉市蔡甸区。委托诉讼代理人：谈道俊，湖北普明律师事务所律师。被告(反诉原告)：马虎林，男，1982年1月13日出生，回族，住甘肃省张家川回族自治县。委托诉讼代理人：马存真，甘肃翰学律师事务所律师。委托诉讼代理人：马新忠，马虎林雇佣人员。原告（反诉被告）肖诗银与被告(反诉原告)马虎林租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖诗银的委托诉讼代理人谈道俊、被告(反诉原告)马虎林的委托诉讼代理人马存真、马新忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）肖诗银向本院提出如下诉讼请求：1、解除与被告于2016年10月12日签订的商铺租赁合同；2、被告支付截止到2019年1月30日止的租金17.22万元；3、被告自2019年2月1日起至实际腾退房屋之日止，按照每日666元向原告支付租金；4、被告承担诉讼费。事实与理由：2016年10月12日，原、被告签订了一份商铺租赁合同，该合同约定原告将蔡甸街万龙中央公园8号楼4号商铺一楼及三层出租给被告经营宾馆，租期10年，自2016年10月13日起至2027年1月31日止，装修免租期为2016年10月13日起至2017年1月31日止。2017年2月1日至2020年1月31日，每年租金24万元，押金2万元，租金每半年支付一次，先支付后使用，乙方必须于每年2月1日及8月1日前支付每半年的租金。若发生争议，由商铺所在地法院管辖。合同签订后，被告未能依约支付租金，截止到2018年7月30日时欠租金4.26万元，截止到2019年1月30日时欠租金17.22万元，原告多次向被告催要均遭其一再拖延，并且从2019年1月起至今，被告经营的宾馆一直关门，被告不知所踪。被告（反诉原告）马虎林答辩，第一、原、被告在没有就违反合同约定达成补偿协议之前，被告不同意解除原、被告之间的房屋租赁合同；第二、原告出租给被告的房屋从设计到竣工验收备案均为3层，但是实际该楼房为4层，属于违章建筑，原告没有出租或者出售的权利；第三、原告违反合同约定，交付的房屋，不符合国家规定，也不能正常使用，应该依法赔偿给被告造成的全部损失。被告（反诉原告）马虎林提出如下反诉的诉讼请求：1、被反诉人退还已经交付的租金共计人民币317400元、保证金2万元；2、被反诉人赔偿反诉人装修损失共计人民币1564168元；3、被反诉人向反诉人支付可预期利益损失共计人民币800000元（每年10万元，共计8年）；4、被反诉人承担诉讼费用。事实及理由：2016年10月12日，反诉原告与反诉被告签订了一份商铺租赁合同，该合同约定由反诉原告承租反诉被告位于万龙中央公园8号楼4号商铺一楼门面及三楼整层用于开设宾馆，面积730平方米，租赁期限10年，自2016年10月13日起至2027年1月31日止，租金为每年24万元整，押金为2万元整，并约定了其他事项。其中，合同第八条约定“甲方应保证乙方承租期间可以正常合理使用该商铺。若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需要甲方支持配合的，甲方应予协助。”合同签订后，反诉人依约交付了保证金2万元及半年租金12万元后，接手了租赁房屋并开始装修工作。期间为了办理消防证，反诉人按照消防部门的要求通知被反诉人提供办理消防证所需的相关资料，其中需要被反诉人提供涉案房屋平面图及消防验收相关资料。被反诉人向反诉人提供了一份平面图（三层平面图，面积为706平方米）及消防验收意见书。反诉人按照消防部门的要求提交了办理消防证所需的资料，后反诉人接消防部门通知，告知反诉人由于提供的涉案房屋平面图与实际不符，故无法办理消防证件。后反诉人多次催促被反诉人尽快提供房屋平面图，但被反诉人迟迟没有向反诉人提供与实际相符的平面图，并且声称由于楼房上空有高压线，因此设计图纸有所变更暂时不能提供，致使反诉人无法办理消防证。但是由于宾馆装修已经完工，反诉人已投资160多万元，为了减少损失只能边营业边办理消防证件。2018年11月14日，蔡甸公安消防大队以反诉人没有消防证为由查封了涉案宾馆。被反诉人得知宾馆被查封后于2018年12月中旬才向反诉人提供了变更后的平面图（三层平面图，面积为669.11平方米）。宾馆查封后，反诉人多次向消防部门询问办理消防手续事宜，得到的回复是涉案房屋实际设计为三层，消防部门初次验收时也是三层而不是四层，同时经向蔡甸区城乡建设局调取涉案工程竣工备案材料，进一步证实涉案楼房设计及竣工验收均是三层，而不是现在的四层，涉案房屋属于违章建筑。反诉人认为，被反诉人在签订合同之初为了多收租金虚构建筑面积向反诉人出示了虚假的平面图（706平方米），在办理消防证件的过程中为了掩盖其虚构建筑面积，向反诉人提供了与现场不符的平面图，致使反诉人无法办理消防证，最后导致宾馆被查封。被反诉人虚构建筑面积、提供虚假平面图之行为导致反诉人租赁房屋开设宾馆的目的已无法实现，其行为已构成根本违约，应当依法承担违约责任，退还已收取的租金、保证金并赔偿给反诉人造成的全部损失。原告（反诉被告）肖诗银对反诉答辩，第一、反诉人被查封是其违法经营和装修所致：反诉人在未经消防部门对设计审核通过后，就擅自施工；反诉人在未经消防验收合格后，违法经营；反诉人聘请的是无相应消防资质的人员进行装修导致消防验收不合格；房子的面积与平面图不是消防验收不合格的原因，不合格是消防设施设计等不符合消防要求。第二、面积的问题，合同约定清楚，说明被告看了现场已经认可相应的面积和结构。我们没有提供平面图，且平面图是否是必须提供的资料并没有约定。设计平面图只有开发商有，我们没有义务提供。第三、宾馆被查封的责任需要由反诉人承担，除第一点陈述外，合同中约定因被告方装修问题由被告承担，另外消防方面在合同中约定也应由被告承担。第四、我们提供的房屋是通过消防验收的房屋。被告擅自改造导致没有通过消防验收，该结果应该由被告承担。违章建筑应有相关部门出具认定说明。本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，原告（反诉被告）肖诗银与武汉万龙房地产开发有限公司签订房屋认购协议书，约定原告于协议签订当日，付定金10万元，2017年12月31日前按认购书的约定与出卖人订立《商品房买卖合同》，认购建筑面积1962.76㎡的万龙·中央公园第8号楼1－3层（7）营业厅。2017年9月19日，原告肖诗银与武汉万龙房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同编号：蔡140465896，购买万龙·中央公园8号[幢]/单元1－3层（7）营业厅号房。该商品房所在楼宇的主体结构为框剪结构，建筑物地上层数为3层，用途为商业服务，层高为3.9米，建筑面积共1962.76㎡，其中套内建筑面积1931.78㎡，公共部位与共用房屋分摊建筑面积30.98㎡，合同房屋图纸显示，其中三楼面积656.54㎡，一楼二间总面积为379.30㎡。2016年10月12日，原告（反诉被告）肖诗银为甲方（租赁方），被告（反诉原告）马虎林为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，第一条：租赁物业及用途1.1甲方将万龙中央公园8号楼4号商铺一楼及三层出租给乙方。1.2该商铺建筑面积约730㎡。1.3乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺。1.4该商铺为商业用途，乙方承租主要用于经营宾馆。第二条租赁期限2.1该商铺租赁期限共10年，自2016年10月13日起至2027年1月31日止。装修免租期为2016年10月13日起至2017年1月13日。第四条租金用相关费用4.1甲方给予乙方3个月18天的装修免租期，2017年2月1日开始计算租金。4.3租金按照该商铺的建筑面积整体计算租金。4.3.12017年2月1日至2020年1月31日，每年租金合计为人民币（大写）：贰拾肆万元整（￥：240000元），押金贰万元。2020年2月1日至2022年1月31日，租金在上半年度基础上递增6%，即每年租金合计为人民币贰拾伍万肆仟肆佰元整（￥：254400元）。2022年2月1日至2024年1月31日，租金在上年度基础上递增6%，即每年租金合计人民币贰拾陆万玖仟陆佰陆拾肆元。……4.3租金支付方式：每半年支付一次，先支付后使用。乙方须于每年2月1日及8月1日前支付每半年租金费用给甲方。……4.5以上租金不含税，甲方收到乙方款项后向乙方开具收据。4.6乙方于签署本合同时付壹拾贰万无租金，押金贰万元整，首次租金为约定计租日起至2017年7月30日租金。4.7和4.8约定物业管理费、水费、电费、电梯维修保养费由乙方负责。第六条装修和改建6.4乙方对装修方案的合法性合理性及后续任何事宜负责，并承担相应责任；甲方同意乙方装修方案，并不代表其同意对该装修方案产生的任何纠纷、损害及损失等负责或承担责任，因乙方装修产生的纠纷或责任由乙方独立承担。6.8乙方装修作业需进行环保、卫生、消防等验收的，应自行负责该等工作，并取得许可或验收合格后方可投入使用。第七条转租、分租或出借在合同期内，乙方可转让或出借该商铺的全部或部分给第三方，但须先征得甲方书面同意，乙方转让或出借给第三方，甲方只对乙方收取合同约定的租金。第八条8.l.4甲方保证乙方在承租期内可以正常合同使用该商铺。8.1.5若乙方在经营中需要甲方提供该商铺的资料和办事中需要甲方支持配合的，甲方应予协助。8.2.2乙方经营应自行取得与之相适应的各种行政许可及批准（包括但不限于：营业执照、税务登记证、消防及环保合格证）。第十条违约责任10.1甲方违约解除本合同，或甲方违约乙方解除本合同，甲方向乙方赔付壹年租金，乙方的装修损失甲方按使用时间折价补偿。10.2乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方装修等无偿归甲方所有。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告（反诉被告）肖诗银将涉诉房屋交付给被告（反诉原告）马虎林，被告（反诉原告）马虎林随后进行了装饰装修并进行经营。被告（反诉原告）马虎林所述租金、押金无证据证实，本院依原告（反诉被告）肖诗银自认认定马虎林支付了租金307800元。被告（反诉原告）所述其余租金、押金无证据证实，不予认定。2018年11月13日，武汉市公安局蔡甸区分局消防大队在进行消防查检时，发现被告开办的武汉市蔡甸区莱特精品酒店无消防安全制度；无火灾和应急疏散预案；未办理消防许可证，临时查封被告开办的武汉市蔡甸区莱特精品酒店客房，查封期限为2018年11月13日17时至2018年11月19日17时。被告开办的武汉市蔡甸区莱特精品酒店至此后即未再营业。被告租赁的一楼门面房屋一直经营至今。2019年5月9日，马虎林向本院提起诉被告武汉市公安局蔡甸区分局消防大队及第三人武汉万龙房地产开发有限公司（以下简称万龙房地产公司）、肖诗银消防管理（消防）行政撤销纠纷的行政诉讼，称其在申办消防验收时，被蔡甸消防大队告知其所提供的房屋平面图与实际不符，无法办理消防证件。于2018年11月13日被查封。而蔡甸消防大队出具了该工程的消防验收意见书。请求：1、依法撤销被告武汉市公安局蔡甸区分局消防大队于2016年1月25日作出的蔡公消验字（2016）第0007号建设工程消防验收意见书；2、依法判令被告重新组织验收并责令相关单位依照国家标准限期整改；3、本案的诉讼费用由被告承担。该案被告武汉市公安局蔡甸区分局消防大队辩称，一、建设工程消防验收意见书认定事实清楚，证据确实充分；二、建设工程消防验收意见书适用法律法规正确，符合法定程序。综上，我大队作出的蔡公消验字（2016）第0007号建设工程消防验收意见书，其具体行政行为认定事实清楚，适用法律法规正确，符合法定程序，为此，我大队请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人万龙房地产公司述称，涉案建设工程竣工验收合格后，我公司依法依规向被告申请消防验收并合格，关于原告所提出的撤销验收合格意见书，没有任何事实和法律依据。原告在诉状中所陈述的内容是不真实的。涉案建设工程平面图和实际是相符合的，我们在办理8号楼的建设规划时，按照规划首层为6米，第二层是3.9米，第三层是3.9米，一共是三层。并且，该建设工程已经行政管理部门工程竣工验收合格。综上，原告所述失实，应驳回原告的诉讼请求。第三人肖诗银述称，我购买的房产是被告开发的万龙中央公园8号楼的3层，向原告出租的也是8号楼的3层，且租赁合同上明确约定房屋也是3层，说明原告所述不真实，不同意原告的诉讼请求。本案中，被告蔡甸消防大队对第三人万龙房地产公司相关工程进行消防验收，该建设工程消防验收行为的行政相对人为第三人万龙房地产公司，而并非原告马虎林。原告与第三人肖诗银签订房屋租赁合同，系民事合同关系，原告作为承租人与被告实施的被诉行政行为不具有行政法上的利害关系，故其不具有原告主体资格，其提起的本案行政诉讼不符合法定起诉条件，以（2019）鄂0114行初25号行政裁定书裁定驳回原告马虎林的起诉。马虎林不服，上诉至湖北省武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2020年4月28日以（2020）鄂01行终76号行政裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年5月16日，马虎林向本院提起诉被告武汉市蔡甸区住房和城乡建设局及第三人武汉万龙房地产开发有限公司、肖诗银其他行政行为（城建）行政撤销纠纷的行政诉讼。请求：1、依法撤销被告为第三人武汉万龙房地产开发有限公司万龙·中央公园建设工程项目作出的建筑工程竣工验收备案行为；2、依法判令被告重新组织验收并责令相关单位依照国家标准限期整改；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实如前行政诉讼案。本院认为，其不具有原告主体资格，其提起的本案行政诉讼不符合法定起诉条件，以（2019）鄂0114行初26号行政裁定书裁定驳回马虎林起诉。马虎林不服，提起上诉。武汉市中级人民法院于2020年4月28日以（2020）鄂01行终75号行政裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。2019年5月16日，马虎林向本院提起诉被告武汉市公安局蔡甸区分局消防大队（以下简称蔡甸消防大队）消防管理行政撤销纠纷一案。原告马虎林在该案中诉称，原告系武汉市蔡甸区莱特精品酒店的负责人。2016年10月12日,原告与肖诗银签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于万龙中央公园8号楼4号商铺一楼门面及三楼整层用于开设宾馆。开始装修宾馆时原告按照相关规定向被告申请消防手续，但因涉案房屋平面图与实际不符，无法办理消防证件。原告得知上述情况时，宾馆装修已完工，原告已投资160多万元，为了减少损失只能边营业边办理消防手续。2018年11月14日，被告以无消防安全制度、无灭火和应急预案、未办理消防许可证为由出具了“蔡公消封字（2018）第号临时查封决定书”，并当场查封了原告经营的莱特精品酒店。但原告近期向被告询问该行政查封行为时，被告声称其并未查封原告经营的宾馆。原告认为，被告作为履行国家职能的行政机关出具查封决定书没有编号，也不加盖行政部门的印章，且在原告询问查封行为时与派出所之间相互推诿，被告之行为不但严重损害了国家机关的形象，也给原告造成了巨大经济损失。故请求：1、依法确认被告于2018年11月13日作出的查封原告经营的武汉市蔡甸区莱特精品酒店的具体行为违法（蔡公消封字（2018）第号临时查封决定书）；2、本案的诉讼费用由被告承担。本院认为，本案中，被告蔡甸消防大队作出的“蔡公消封字（2018）第号武汉市公安局蔡甸区分局消防大队临时查封决定书”没有加盖行政机关的公章，也无决定书编号。该决定书认定事实所列明的证据为：《消防监督检查记录》（[2018]第号）、《责令改正通知书（蔡公消限字[2018]第号）》、现场照片等。显然，《消防监督检查记录》和《责令改正通知书》均存在无编号的现象，相关证据指向不清。行政机关印章既是行政机关行政文书的必要组成部分，也是行政机关行政文书生效的重要标志，行政机关作出查封、扣押决定书等依法依规应当加盖公章。故而，被告蔡甸消防大队作出“蔡公消封字（2018）第号武汉市公安局蔡甸区分局消防大队临时查封决定书”的具体行政行为，不符合《中华人民共和国行政强制法》第二十四条规定的法定程序，属行政行为程序违法，应当予以撤销。但案涉临时查封行为现已实际实施，其既成事实已无法撤销。于2019年11月4日以（2019）鄂0114行初27号行政判决书判决确认被告武汉市公安局蔡甸区分局消防大队作出“蔡公消封字（2018）第号武汉市公安局蔡甸区分局消防大队临时查封决定书”的具体行政行为程序违法。被告（反诉原告）马虎林于2019年5月13日提出鉴定申请“请求贵院依法委托鉴定机构对申请人承租的万龙中央公园8号楼4号商铺一楼门面、三楼整层及广告牌匾的原始装修造价进行鉴定”，9月4日变更鉴定申请为“请求贵院依法委托鉴定机构对申请人承租的万龙中央公园8号楼4号商铺一楼门面、三楼整层﹝包括一楼到三楼楼梯部分（实际为四楼）﹞、广告牌匾的装饰装修及全部配套设施造价进行鉴定”，湖北路港工程咨询有限公司出具的工程造价鉴定结论，现场勘验时，发现大部分房间已被查封，不能进入，现场情况与施工图纸也不完全一致，因此不能准确地计算装饰及配套设施的工程造价。根据现场鉴定勘验情况，并结合图纸及提交的资料，估算出装修及全部配套设施的工程造价为1441588元。其中，装饰工程940540元，家具123130元，智能门锁13700元，空调机、房间用品等364218元。鉴定说明：1、由于部分房间被查封，部分配套设施数量按可以打开的房间，结合房型布置图推算。2、本鉴定意见不含工程造价以外的费用，被告（反诉原告）马虎林支付鉴定费用23000元。原告(反诉被告)肖诗银在庭上对该鉴定认为第一、鉴定结论的合法性有异议，现场查勘的时候我们在现场。当时鉴定的时候选择开的几间房屋，通过几间房屋类推的工程造价。第二、鉴定结论的关联性有异议，鉴定的物品比如电脑等是可以拿走的，不能认定为损失。被告（反诉原告）马虎林同意鉴定结论。对此，本院在涉案房屋查封封条揭除后于2020年8月9日向原告(反诉被告)肖诗银就是否进行补充鉴定征求意见，其表示不同意补充鉴定，认可原鉴定的结论。上述事实，有房屋认购协议书、武汉市商品房买卖合同、商铺租赁合同、行政判决书、鉴定结论、当事人起诉状、反诉状及陈述、答辩等证实。本院认为，原告(反诉被告)肖诗银以其购买的房屋与被告（反诉原告）马虎林签订租赁合同，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应该按照约定全面履行自己的义务……”、第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告(反诉被告)肖诗银按约将房屋交被告（反诉原告）马虎林装修经营，被告（反诉原告）马虎林应该按约承担支付租金的义务。被告（反诉原告）马虎林在租赁期间既不经营也不按约交纳租金，已构成违约并已以其行为表明其不再履行合同义务，原告(反诉被告)肖诗银主张解除与被告（反诉原告）马虎林签订的商铺租赁合同符合合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告（反诉原告）马虎林应按照合同约定支付自2017年2月1日至2019年1月30日的租金共计479334元，扣除其已经支付的租金307800元，还应支付截至2019年1月30日的租金171534元，原告(反诉被告)肖诗银主张超出部分，本院不予支持。原告(反诉被告)肖诗银主张被告（反诉原告）马虎林继续按照666元/日的标准支付自2019年2月1日的租金至实际腾退房屋之日止的租金，系其权利的自由处分，本院予以支持。反诉原告马虎林诉称因原告(反诉被告)肖诗银提供的房屋系违章建筑导致其不能办理消防许可证而不能正常经营，不能达到其租赁房屋经营的合同目的，无证据证实，本院不予采纳。依照合同约定，原告(反诉被告)肖诗银因被告（反诉原告）马虎林违约而解除合同的，被告（反诉原告）方的装修等无偿归原告(反诉被告)方所有，故被告（反诉原告）马虎林主张原告(反诉被告)肖诗银退还租金、赔偿装修损失、可预期利益的损失的反诉请求本院不予支持。被告（反诉原告）马虎林主张原告(反诉被告)肖诗银返还保证金20000元，但未提供相应交付凭证，本院不予支持。合同并未约定装修外的其他财产无偿归原告(反诉被告)肖诗银所有，故装修外的财产即鉴定结论中除装饰工程（940540元）外的财产仍归被告（反诉原告）马虎林所有。被告（反诉原告）马虎林所称原告(反诉被告)肖诗银在房屋面积上的欺诈的问题，未提供证据证实，且双方合同已明确确认按现状承租商铺，本院对此意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（最高人民法院审判委员会第1777次会议通过）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)肖诗银与被告（反诉原告）马虎林于2016年10月12日签订的商铺租赁合同于本判决生效之日解除；二、被告（反诉原告）马虎林于本判决生效之日起十日内腾退租赁房屋交还给原告(反诉被告)肖诗银；三、被告（反诉原告）马虎林于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)肖诗银支付截至2019年1月30日的租金171534元，并继续按照666元/日的标准向原告(反诉被告)肖诗银支付自2019年2月1日起至实际腾退房屋之日止的租金；四、驳回原告肖诗银的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告马虎林的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3744元，由原告肖诗银负担25元，被告马虎林负担3719元，此款原告肖诗银已预交，被告马虎林于本判决生效之日起三日内将3719元支付给原告肖诗银；反诉案件受理费14206元由反诉原告马虎林负担；鉴定费23000元由反诉原告马虎林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  刘汉金人民陪审员  刘建军人民陪审员  杨 莉二〇二〇年十月三十日法官助理杨新辉书记员杨新辉