江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0112民初2499号原告:南昌君之家广场置业有限公司。法定代表人:何国有，执行董事。委托代理人：孙迪、余家楠，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。被告:言根龙，男，1985年5月15日生，汉族，住南昌市新建区。被告:言金龙，男，1987年6月10日生，汉族，住南昌市新建区。两被告共同委托代理人：陈历云，江西添翼律师事务所律师。原告南昌君之家广场置业有限公司诉被告言根龙、言金龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙迪、余家楠，被告言根龙、言金龙、委托代理人陈历云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的合同编号为2017160的《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》；二、请求判令被告向原告支付租金（租金从2018年10月20日至2020年7月19日暂计为77103.60元，从2020年6月20日至被告搬离租赁商铺之日止，租金按照《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》确定）、违约金23131.08元及物业管理服务费用2890.86元及滞纳金867.26元，上述各项合计103992.80元；三、请求判令被告将案涉租赁物2122号商铺恢复原状并返还；四、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年7月3日，原告与二被告签订《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，约定原告将位于南昌市新建区长坪路南侧香江.君之家建材家居广场基础建材区2层2122号，面积为91.67平方米的商铺出租给原告，并约定了租期、租金及违约金；同时，原告委托第三方物业公司代收物业管理服务费，每月为321元。2018年7月16日，原告将商铺交给二被告，二被告也进行了经营。后二被告拒不支付租金和物业管理费，并自行关店。根据合同约定，原告有权单方终止或解除合同，被告所交履约保证金不予退还，并有权要求被告支付违约金和滞纳金。被告辩称，原告于2019年7月12日向被告发出了解约通知，故双方的合同已解除，无须诉请解除，且原告无权请求解约后的费用；原告计算租金有误，根据原告诉讼陈述的事实，租期为9个月，租金应为3639元，而不是76352元；被告向原告交纳了5000元质保金和7279元履约保证金，原告代收了被告货款4000元，因原告单方解除合同且被告未有产品质量问题，故上述费用应冲抵所欠租金；原告诉请的违约金，没有法律依据，也明显过高；原告诉请的将租赁物恢复原状，没有法律依据。原告提供了下列证据：一、原告的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件、被告的身份证复印件，证明：原、被告的诉讼主体适格；二、编号分别为2017160的《商铺租货合同书》，证明:原告与被告签订了《商铺租赁合同书》合同约定了租赁物、租期、租金及违约金条款；三、《交房会签单》、《商铺验收交接表》、2018年7月16日出具的收据，证明:商铺租货合同生效后，原告于2018年7月16日交付了案涉租赁商铺给两被告，被告二曾支付物业管理费3425.10元；四、2122号商铺现状照片四张，证明:被告将案涉租赁标的物2122号商铺擅自关店锁门且拒不支付租金，至今仍占有租赁标的物；五、原告先后两次向两被告发出的《解约通知书》催缴租金，证明:原告曾多次向两被告催收商铺租金并要求解除双方的租赁合同。被告提供了下列证据：一、《商铺租赁合同》和被告交款收据两份（质量保证金5000元、履约保证金7279元），证明：双方在2018年7月3日签订了书面的商铺租赁合同，被告并于当日交纳了质保金5000元和履约保证金（押金）7279元，同时约定了该商铺的具体用途和具体的业态分布；二、新建区人民法院民事判决书（案号：2020赣01**民初1984号），证明目的：贵院在原告与案涉商场中其他类似租户案件中已经判决原告向租户如数返还已支付的质保金和押金，且该判决已经生效；三、商场一楼和二楼平面布置图以及商场一层和二层店面的照片打印件，证明：原告未按照整个商场的业态规划和布局进行管理，导致整个商场业态规划混乱，未尽到管理义务；四、解约通知书，证明：原告自认君之家商场开业时间为2018年10月20日，原告于2019年7月12日向被告送达了《解约通知书》明确表达未在三天内交清所欠租金，就解除合同，且在三天后对店面进行锁门停水停电处理；五、录音（言根龙和原告经理胡辉华的对话）（庭后未提交光盘），证明：原告在2019年7月份向被告送达了解约通知书和对被告承租的商铺进行了锁门处理；原告在被告承租商铺前承诺了对一楼和二楼商铺的业态规划的管理，但并未履行其承诺；六、被告与原告的保安视频一份（庭后未提交光盘），证明：2020年7月30日前被告商铺上的锁是原告锁的而并非被告锁的。本院经审理查明，2018年7月3日，原告与二被告签订《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》，约定原告将位于南昌市新建区长坪路南侧香江.君之家建材家居广场基础建材区2层2122号，面积为91.67平方米的商铺出租给原告，租期36个月，自2018年6月1日至2021年5月30日（具体时间以开业时间为准），第一年租金按每月每平方67元、折后每月每平方39.70元、年租金43672元计算,第二年租金按每月每平方67元、折后每月每平方45.37元、年租金49909元计算；被告应交纳履约保证金7279元；开业时间为2018年6月1日；合同还约定了违约情形和违约处理方式。同日，双方还签订了补充协议，约定被告应交纳质量保证金5000元，原告委托第三方物业公司收取物业管理服务费，费用每月321元，与租金同期支付。2018年7月3日，言根龙向原告交纳押金7279元和质保金5000元。2018年7月16日，言根龙在交房会签单和商铺验收交接表上签字。同日，言根龙预付半年物业费3425.10元。2019年7月12日，原告向二被告发出解约通知书。另查明，言根龙、言金龙于2019年11月5日向本院起诉，要求确认与原告签订的合同无效。本院作出（2020）赣0112民初63号民事判决，驳回言根龙、言金龙的诉讼请求。本院认为，一、合同是否已解除。原告认为解约通知书的内容无明确解除合同的意思表示，通知书不是解除合同的意思表示；而被告抗辩认为原告于2019年7月12日发出通知后，做出了对涉案商铺锁门、停水停电的行为，行使了解除合同的权利，合同已解除，但第二份通知书未收到。本院认为，在（2020）赣0112民初63号案件中，原告未提交2019年11月10日的解约通知书，故被告在本案中表示未收到此通知的意见，本院予以采信；解约通知书的内容，表示原告有权解除合同的权利，而没有明确表明解除了合同，故对原告的通知书没有解除合同的意见，本院予以采信；但是，原告在明知被告没有按约支付租金时，应当在发出解约通知书后的合理的3个月时间内，及时行使解除合同的权利，逾期的即2019年10月16日后的损失，不应由被告承担。由于被告未按期支付租金，故原告诉请解除合同，符合合同规定，本院予以支持，但合同解除的时间为2019年10月16日。二、租金和物业管理服务费等。1、租金：自2018年10月20日至2019年5月31日期间的租金，合同约定每月每平方39.70元，故月租金为91.67平方*39.70元=3639.30元，期间租金为26688.19元；2019年6月1日至2019年10月15日期间的租金，合同约定每月每平方45.37元，故月租金为91.67平方*45.37元=4159.07元，期间租金为18715.82元；租金共计45404.01元；2、违约金：合同约定，被告违约时，应支付合同项下租金总额30%的违约金。现原告诉请按欠款总金额30%计算的违约金，不违反合同约定，应予支持，由此计算违约金为13621.20元；3、物业管理服务费及滞纳金：原告诉请的物业管理服务费2890.86元，为2019年10月20日至2020年7月19日共9个月欠费。因合同自2019年10月16日起解除，故原告的诉请，本院不予支持；三、原告诉请要求被告将商铺恢复原状，没有合同依据，本院不予支持；四、本案涉案质保金、履约保证金或货款，因不是诉讼请求，故本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告南昌君之家广场置业有限公司与被告言根龙、言金龙签订的《香江?君之家建材家居广场商铺租赁合同书》；二、限被告言根龙、言金龙在判决生效后七日内，给付原告南昌君之家广场置业有限公司租金45404.01元；三、限被告言根龙、言金龙在判决生效后七日内，给付原告南昌君之家广场置业有限公司违约金为13621.20元；四、驳回原告南昌君之家广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2653元，由原告南昌君之家广场置业有限公司1147元，被告言根龙、言金龙负担1506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  滕朝勇二〇二〇年十月二十日书记员  雷 娜