江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初4071号原告：刘芳，女，1979年7月25日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告：付斯华，男，1976年11月10日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：刘芳，系付斯华妻子。两原告共同委托代理人：鲁明君，江西朗秋律师事务所律师。执业证号：13601202010181733。被告：江西天地人和置业有限公司。统一社会信用代码：91360100748522204H。住所地：江西省南昌市南昌县东新乡。法定代表人：司兴锋，该公司监事。委托代理人：刘欣，江西赣联律师事务所律师。执业证号：13601198811542322。原告刘芳、付斯华诉被告江西天地人和置业有限公司（简称人和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理。依法由审判员谌祖春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳、同时作为原告付斯华委托代理人及其两原告共同委托代理人鲁明君和被告人和公司委托代理人刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芳、付斯华诉称：2013年9月3日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将南昌县昌南新城东新1路390号金涛御景花园住宅区的商品房卖给原告，建筑面积103.36平方米，单价3620.97元，总金额374263元。双方约定：该房交房时间为2014年12月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年1月30日原告向被告支付该房屋契税、维修基金等代办费用及物业费、有线电视初装费，并督促其早日办理该房屋不动产权证，被告方一直以种种原因拖延原告办理不动产权证，原告多次联系被告方要求办理不动产权证，均未果。经查询，2017年7月7日，该房屋才完成所有权初始登记。经多次协商未果，原告不得不自行到产权登记机关办理该房屋的不动产权证，最终于2017年8月31日取得该房屋的不动产权证。原告的违约行为给买受人造成了很大的经济损失。现向法院起诉，请求1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金7486元；2、判令被告向原告支付交通费、误工费1000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。原告刘芳、付斯华为了支持其诉讼请求，向本院提供证据情况及被告人和公司质证情况如下：证据1、原告的身份证、被告的企业信息打印件，拟证明原、被告主体适格。被告质证后认为对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。证据2、商品房买卖合同、购房发票，证明1.2013年9月3日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，被告将南昌县昌南新城东新1路390号金涛御景花园住宅区的商品房卖给原告，建筑面积103.36平方米，单价3620.97元，总金额374263元。双方约定：该房交房时间为2014年12月31日前，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。被告质证后认为对购房发票、购房合同三性没有异议。证据3、契税、维修基金的收据、物业费收据、有线电视初装费收据、入伙及缴费通知等，拟证明2014年12月30日被告及其设立的南昌市金赣物业有限公司向原告发布入伙通知及缴费通知。2015年1月30日原告向被告方缴纳了6个月的物业费，被告强制收取有线电视初装费500元，同日原告向被告缴纳了契税、维修基金等代办费用。被告质证后对真实性、合法性没有异议。证据4、承诺书拟证明原告等金涛御景小区业主针对被告逾期办证，多次与被告沟通以及到有关部门信访，2017年6月19日，被告在南昌县信访局向金涛御景小区全体业主出具承诺书，承诺2017年9月19日为每户业主办好不动产权证并交于业主手中。被告质证后认为承诺书是以公司名义发出的，但承诺书不是张贴在小区，而是部分业主上访，公司实际控制人胡彪兵通过电脑将承诺书传到房屋交易中心再传到信访局。证据5，不动产权证、维修资金专用收据、契税完税证明，证明原告自行到不动产权登记部门办理不动产权证，并于2017年8月31日取得不动产权证。被告于2017年10月23日向原告出具契税、维修基金等部分代办费用退款的收据。被告质证后无异议。证据6、南昌县人民来访接待中心来访登记表，证明2017年6月19日，金涛御景小区业主五十余人代表全体业主到南昌县信访局主张权利，请求南昌县政府责成开发商办证及承担违约责任。被告质证后认为登记表中只有17人的签名，没有本案原告刘芳、付斯华的签字。证据7、关于南昌县象湖新城金涛御景小区尽快办理房产证的诉求，证明2017年6月17日业主代表写了向政府请求责令开发商办证并按合同约定赔偿损失的诉求信，后向信访局提交。被告质证后无异议。证据8、南昌县不动产登记中心查询结果单，证明原告购买的涉案房屋所在的金涛御景花园住宅区2栋栋证于2017年7月7日才由开发商办理，此事已严重逾期，原告的不动产权证于2017年8月31日才办好。被告质证后无异议。证据9、被告提交给产权登记部门的南昌县房产测绘成果备案申请表，拟证明被告拖延办证，2017年6月12日才向南昌县不动产登记中心提交金涛御景小区2栋（即原告所在栋）房产测绘成果备案申请。被告质证后无异议。被告人和公司辩称：原告与被告于2014年1月8日签订《南昌县商品房买卖合同》一份，双方在合同第十九条约定“在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成，提交南昌县仲裁委员会仲裁。”。《仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉未声明仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉。”同时因本案已过诉讼时效，请求依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告人和公司未向本院提供证据。根据当事人的举证、质证情况，结合双方当事人的诉称、辩称和庭审中查明的事实，本院综合认证情况如下：对原告的证据1、2、3、4、5、7、8、9因被告无异议，本院予以确认。对原告的证据6，能证明本案所涉小区有业主代表到有关部门提出要求办证的信访要求等诉求，对此予以确认。根据双方当事人的诉称、辩称，结合当事人的举证、质证情况和庭审中查明的事实，本院综合查明事实情况如下：2013年9月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将南昌县昌南新城东新1路390号金涛御景花园住宅区的商品房卖给原告，建筑面积103.36平方米，单价3620.97元，总金额374263元。合同第八条约定：该房交房时间为2014年12月31日前；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。2015年1月30日原告向被告支付该房屋契税、维修基金等代办费用及物业费、有线电视初装费，后被告一直以种种原因未给原告办理不动产权证，原告及本案所涉小区业主多次要求被告办理不动产权证均未果，便于2017年6月19日向南昌县人民群众来访接待中心反映，要求该中心责成开发商办理房产证并按合同约定赔偿损失。经该中心协调，被告于同日向本案所涉小区业主作出书面承诺，承诺书写明：尊敬的“金涛御景”小区业主：我司郑重承诺：收房手续齐全的业主，在2017年9月19日办理好每户业主的不动产权证，并交于每位业主手中。2017年7月7日，被告将本案所涉小区房屋完成所有权初始登记。原告自行到产权登记机关办理该房屋的不动产权证，于2017年8月31日取得该房屋的不动产权证｛赣（2017）南昌县不动产权第××号｝。2020年7月29日原告向法院起诉，经诉前调解未果，9月15日，本院立案受理本案。审理中同时查明：双方当事人在庭审中均确认本案所涉房屋权证应在2015年10月30日之前由被告办理完毕。本院认为：本案双方争议的焦点有四点：一是本案是法院审理还是仲裁委员会仲裁的问题；二是被告是否应承担逾期办证违约的责任和原告请求的违约金是否过高的问题；三是被告是否应向原告支付交通费、误工费1000元的问题；四是本案是否超过诉讼时效的问题。一、关于是法院审理还是仲裁委员会仲裁的问题。《中华人民共和国仲裁法》第五条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。第十八条规定：仲裁协议对仲裁事项或者仲裁委员会没有约定或者约定不明确的，当事人可以补充协议；达不成补充协议的，仲裁协议无效。第二十六条规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外。虽然本案所涉合同第十九条写明：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交南昌县仲裁委员会仲裁。但经查没有南昌县仲裁委员会这个机构，因此本院认为本案所涉合同中关于仲裁的约定属于对仲裁委员会没有约定或者约定不明确，且事后当事人也没有补充协议，该合同关于仲裁的约定无效。故被告请求驳回原告诉讼请求的辩称意见与法不符、理由不当，本院不予支持；本案法院审理符合法律规定。二、关于被告是否应承担逾期办证违约的责任和原告请求的违约金是否过高的问题。双方签订的合同第十五条关于产权登记的约定中约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金。本案原告在规定时间内一次性支付清购房款给被告，被告未在合同规定期限内即2015年10月30日之前为原告办好产权证书，且被告也未向本院提供逾期办证免责的证据，故被告在本案中应承担逾期办证的违约责任。同时因合同写明出卖人按照已付房价款的2%向买受人支付违约金不是以日计算，而是按购房款固定比例计算，根据本案逾期办证时间较长、最后原告自己办证等实际情况，本院认为该比例不高，应予支持。原告购房总价款为374263元按2%计算违约金应为7485.26元，现原告要求被告支付逾期办理产权证书的违约金事实清楚、理由正当、证据充分、符合法律规定，本院予以支持，但其要求被告支付7486元应属计算之误，本院不予支持。三、关于被告是否应向原告支付交通费、误工费1000元的问题。本案所涉合同中没有约定违约应承担交通费、误工费，且原告也未向本院提供有关交通费、误工费的证据，因此原告要求被告支付交通费、误工费没有法律依据和事实依据，对其要求被告支付交通费、误工费1000元的诉讼请求本院不予支持。四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案所涉合同中有关办理产权证的约定是被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时庭审中也查明本案所涉房屋权证应在2015年10月30日之前由被告办理完毕，因被告未在合同规定的时间内办理，最后是在本案所涉小区业主代表于2017年6月向有关部门信访后，被告才于2017年7月7日向产权登记部门完成所有权初始登记，原告自己于2017年8月31日才办成不动产权证。虽然原告提供的2017年6月17日业主诉求书中和信访部门2017年6月19日的来访登记表中没有原告本人的名字，但其中均有业主代表签名且写明“全体业主的心声（1600户）”，同时本院认为因本案所涉事项属于群体诉求，为了社会和谐、稳定，不主张全体业主集体信访，故业主代表向有关部门诉求是代表原告请求。2017年6月19日被告向全体业主作出承诺书，承诺9月19日办理好不动产权证，实际上2017年8月31日办好不动产权证，诉讼时效应自2017年8月31日起中断，诉讼时效中断的情形及于违约金请求权，因此本案原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2017年8月31日起计算，原告于2020年7月29日向本院起诉未超过三年，故被告辩称原告起诉时已超过诉讼时效的意见本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国仲裁法》第五条、第十六条第二款第三项、第十八条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西天地人和置业有限公司在本判决生效之日起5日内向原告刘芳、付斯华支付逾期办证违约金人民币7485.26元；二、驳回原告刘芳、付斯华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告江西天地人和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  谌祖春二〇二〇年十月二十八日书记员  刘宇辰