江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0505民初2383号原告：苏州佛安自动化有限公司，住所地苏州高新区铜墩街99号。法定代表人：段永芳，经理。委托诉讼代理人：仝德之，公司经理。委托诉讼代理人：许媛媛，江苏万拓律师事务所律师。被告：苏州正环电气有限公司，住所地苏州高新区铜墩街99号。法定代表人：黄芊，总经理。委托诉讼代理人：王飞，江苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奇，江苏瀛元律师事务所律师。原告苏州佛安自动化有限公司（以下简称“佛安公司”）与被告苏州正环电气有限公司（以下简称“正环公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员赵延丽独任审理。本院于2020年8月18日公开开庭进行审理，原告佛安公司的委托诉讼代理人仝德之与许媛媛、被告正环公司的委托诉讼代理人王奇到庭参加诉讼。本院于2020年9月27日公开开庭进行审理，原告佛安公司的委托诉讼代理人许媛媛、被告正环公司的委托诉讼代理人王奇与王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佛安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金83426.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。2020年7月23日，原告佛安公司变更诉请为：1.判令被告退还原告租金102544.95元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月21日，佛安公司与正环公司签订房屋租赁合同，约定佛安公司租赁正环公司的苏州高新区铜墩街99号厂房一楼区域中的1035平方米作生产办公之用，租金18元/平方米/月，物业管理费2元/平方米/月，租赁期为2017年7月1日至2022年6月30日。2019年年底，佛安公司无意中得知其实际使用的面积最多只有919.13平方米，比双方约定的面积少了115.87平方米，即合同履行的三年，正环公司多收取了佛安公司租金。后佛安公司一直要求正环公司将该部分款项予以退还，并更正租赁面积，但正环公司一直不予处理。故佛安公司诉至法院。被告正环公司辩称，佛安公司起诉要求退还租金没有事实依据，正环公司不予认可。理由为，1.佛安公司在与正环公司建立租赁合同关系之前，已经从其上一手房东苏州金丰益海商贸有限公司（以下简称“金丰益公司”）处部分承租涉案房屋。即金丰益公司向正环公司承租涉案1035平方米房屋后，部分转租给佛安公司使用，具体转租多少面积，正环公司不清楚。2.之后，佛安公司向正环公司提出由其承租该1035平方米的面积，与正环公司直接签订租赁合同，双方的租赁合同明确了该1035平方米租赁面积，合同履行期间一直没有提出过异议。至于金丰益公司具体什么时间搬走，正环公司并不清楚。3.因佛安公司在与正环公司建立租赁关系前已经在使用涉案房屋，其与金丰益公司各自使用多少面积，正环公司并不知情。4.双方纠纷发生后，经正环公司调查得知，本案发生的原因是，佛安公司承租的涉案1035平方米面积，有部分面积没有使用（即3楼的一块面积）。其故意或过失不使用房屋的行为与正环公司无关，其无权要求退还房租。5.涉案房屋经过多次转租，金丰益公司刚开始就是从二房东手里部分承租涉案房屋，之后与正环公司建立合同关系，面积即为1035平方米。金丰益公司的上一手租赁的面积也是1035平方米，而本案佛安公司签订的面积也是1035平方米。现佛安公司因故意或过失不使用部分面积，而向正环公司要求退还租金，是没有道理的。正环公司认为，佛安公司承租了涉案1035平方米面积的房屋后，三年来一直没有提出过异议。在涉案房屋东面有一个单独开的门，该门为金丰益公司或者金丰益公司的上一手承租人所开，佛安公司完全可以通过该门进入办公区域。其自行不使用部分面积的行为与正环公司无关，涉案房屋客观上已经全部交接给了佛安公司。请求法院依法驳回其诉请。原告佛安公司围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：房屋租赁合同、不动产权属证书、微信聊天记录截图、涉案厂房照片、手机银行转账截图、佛安公司自行制作的厂房分布说明图及电费统计表。被告正环公司围绕答辩意见依法向本院提交以下证据：正环公司与金丰益公司的房屋租赁合同、照片。本院组织当事人进行了证据交换和举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并与本院庭审笔录一并在卷佐证。经审理，本院查明事实如下：位于苏州高新区铜墩街99号的14850.60平方米土地使用权人和建筑面积8170.59平方米房屋的所有权人为正环公司。2016年12月14日，正环公司（出租方、甲方）与金丰益公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的位于苏州高新区铜墩街99号的标准厂房出租给乙方，租赁厂房面积1035平方米，租房仅被乙方用于生产、办公和仓库，未经甲方许可情况下，乙方不得私自将厂房改作宿舍及其它用途，未按本合同约定，一切后果由乙方承担。房屋租赁期限为1年，租期自2017年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期限将近期满时，乙方如要求延长租赁期限，须于合同期满前三个月内书面通知甲方，并应与甲方在本合同的基础上签订新的租赁合同。甲乙双方同意，租赁面积1035平方米，租金18元/平方米/月，物业管理费2元/平方米/月，月租金为20700元(不含税)，年租金为248400元(不含税)。租金的支付周期为半年。合同另对双方责任、违约责任、退租手续、适用法律和争议解决等事项作出约定。2017年4月21日，正环公司（出租方、甲方）与佛安公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将其所有的位于苏州高新区铜墩街99号的标准厂房出租给乙方，租赁厂房面积1035平方米，租房仅被乙方用于生产、办公和仓库，未经甲方许可情况下，乙方不得私自将厂房改作宿舍及其它用途，未按本合同约定，一切后果由乙方承担。房屋租赁期限为5年，租期自2017年7月1日起至2022年6月30日止。甲乙双方同意，租赁面积1035平方米，合同期2017年7月1日-2020年6月30日，租金18元/平方米/月，物业管理费2元/平方米/月，月租金为20700元(不含税)，半年租金为124200元(不含税)，年租金为248400元(不含税)。合同期2020年7月2日一2022年6月30日，租金根据市场情况而定。本合同签字生效后，乙方于2017年5月31日前向甲方一次性支付押金，押金金额为人民币20700元，押金在租赁期满时无息退还给乙方。合同另对双方责任、违约责任、退租手续、适用法律和争议解决等事项作出约定。2020年4月14日，佛安公司向正环公司发送厂房面积错误更正函，称：2019年年底，我司与贵司接洽是否整租的过程中，发现我司目前所承租的厂房面积存在错误，故特此来函。在与贵司接洽过程中测量所得，半栋的建筑面积是1361.77平方米，其中我司没有承租的部分(一楼正环电气实验室及二楼、三楼，此三部分合计简称为未承租面积)合计约为442.64平方米。由此可见，我司承租面积最多是919.13平方米。双方在签订租赁合同时，贵司告知我司的承租面积是1035平方米，比实际面积约多算了115.87平方米。可得知，贵司这三年多收了我司83426.4元租金(115.87*20*12*3=83426.4元)。综上，我司提出如下处理建议，1.双方重新签订合同更正租赁面积；2.贵司退还多收我司的83426.4元租金或在下期租金中抵扣。2020年4月14日，佛安公司向正环公司发送厂房面积错误更正函涉及后续合同履行的声明，称：“厂房面积错误更正函”已送达贵司，呈请贵司积极快速协助解决。鉴于此前合同租期未满，合同约定的后两年的租金价格当期“时价”方面，双方参照本区当前价格，协商互认；面积部分，还请尽快落实处理，此部分的错误在双方达成一致之前，佛安将暂停支付下期租金，待协商一致或者司法确认之后再行落实。庭审中，原告佛安公司陈述：金丰益公司向正环公司承租涉案房屋，约定租赁面积1035平方米，金丰益公司将其中部分租赁面积转租给另外两家公司。租赁期间，因为金丰益公司经营不善，不愿意继续承租。佛安公司在寻找租赁房屋时联系上了金丰益公司，协商好由佛安公司接手承租房屋并由佛安公司与正环公司直接签订租赁合同。所以在2017年6月30日，正环公司与金丰益公司解除了房屋租赁合同，7月1日起与佛安公司履行房屋租赁合同，该合同是4月份签订的。佛安公司接手该租赁房屋后，原来由金丰益公司转租的两家次承租人，由佛安公司继续转租。佛安公司与正环公司签订房屋租赁合同时，没有办手续，在正环潘经理的主导下，金丰益公司撤场，佛安公司进场，其他两家维持原样没变。租赁房屋是2号厂房的南半栋的车间区域，不包括东面的1、2、3楼的办公区。佛安公司认为其当时租赁的只有一楼厂房区域，所以佛安公司没有去使用三楼办公区域。现在佛安公司也不需要用三楼办公区域，佛安公司从租涉案房屋的时候自始至终只需要用厂房。庭审中，被告正环公司陈述：正环公司将涉案房屋出租给金丰益公司后，佛安公司先是向金丰益公司转租部分房屋面积，佛安公司直接向金丰益公司交房租，金丰益公司就整个1035平方米面积向正环公司交房租。至于佛安公司和金丰益公司各自使用多少面积，正环公司并不知情。此后，金丰益公司和佛安公司变更承租人，佛安公司与正环公司于2017年4月签订租赁合同后，佛安公司就涉案的1035平方米面积向正环公司交房租，金丰益公司向佛安公司交房租。金丰益公司何时搬走的，正环公司不知情。涉案房屋，在佛安公司与正环公司签订租赁合同时，没有书面交接，但实际已交接，涉案房屋东面有个单独的门，专门供佛安公司进出使用，该门在佛安公司承租之前就已经存在，佛安公司对此也是明知的。租赁房屋包括一楼厂房的919.13平方米和三楼办公室115.87平方米，两处面积相加即为1035平方米，一楼的面积与佛安公司诉状陈述的面积一致。正环公司从一开始就是将一楼厂房部分以及三楼办公室部分一并出租的，如果分开出租，底下的厂房租出去之后，楼上的办公室是很难出租的，因为涉案土地是工业用地，很少会有企业过来不生产而仅需要办公的，这种情况非常少，所以正环公司习惯于将生产区域与办公区域搭配起来出租。从佛安公司的上手金丰益公司以及此前的承租方，就已经这样履行，之后他们存在私自转租，一直也是按照1035平方米的面积签订租赁合同。佛安公司与正环公司发生纠纷时，三楼空着的办公室面积为115.87平方米，佛安公司正在使用的面积为919.13平方米。三楼的办公室在过去三年是否一直空着，正环公司并不知情，再者也与正环公司无关。正环公司从来没有占用、使用、控制三楼办公区域，当时在佛安公司提出来要承租1035平方米面积的时候，佛安公司已经在使用涉案房屋，所以正环公司认为佛安公司是非常明确的知道租赁房屋的使用范围。诉讼过程中，佛安公司与正环公司相关诉讼参与人员一同前往涉案租赁房屋中办公区域查看，可以自行开门进入涉案三楼办公室区域，该三楼办公室区域处于空置状态。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，正环公司与金丰益公司签订房屋租赁合同约定租赁面积1035平方米。在租赁期间，金丰益公司与佛安公司协商由佛安公司就涉案租赁房屋面积直接与正环公司签订租赁合同，此前金丰益公司部分转租的次承租人与佛安公司继续维持转租关系。正环公司与金丰益公司约定租赁面积、正环公司与佛安公司约定租赁面积均为1035平方米，佛安公司陈述一楼厂房面积为919.13平方米，正环公司陈述租赁房屋包括一楼厂房的919.13平方米和三楼办公室115.87平方米。争议面积区域即为三楼办公室面积。首先，正环公司对其办公室区域和厂房区域搭配出租模式、三楼办公室区域可以由承租人自行前往使用做出解释，且经双方当事人现场查看确实可以自行进入三楼办公室区域，三楼办公室区域处于空置状态，正环公司的陈述与其举证和现场查看状态相符。其次，正环公司与金丰益公司约定租赁面积、正环公司与佛安公司约定租赁面积均为1035平方米，在房屋交接当时，承租人应对租赁房屋进行查看确认，佛安公司与金丰益公司在此过程中办理房屋交接手续，但是金丰益公司以及佛安公司在签订租赁合同后的几年内均未对房屋租赁面积提出异议，且按照1035平方米租赁面积持续缴纳租金，与常理不符。再次，佛安公司未能充分举证证实正环公司在签订房屋租赁合同、办理房屋交接手续时仅将一楼厂房区域交给佛安公司使用，也未充分举证证实正环公司在房屋租赁过程中占据三楼办公室区域或阻碍佛安公司使用三楼办公室区域。现佛安公司诉请主张正环公司退还租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告苏州佛安自动化有限公司的诉讼请求。案件受理费2163.96元，减半收取1081.98元，由原告苏州佛安自动化有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  赵延丽二〇二〇年十月三十日书记员  王晓哲