惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4882号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司（曾用名：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司），住所地：佛山市顺德区***********，统一社会信用代码：914************629。负责人：李长江，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘雨、刘鹤楠，该公司职员。被告：陈吉娣，女，汉族，1968年7月26日出生，住所地：广东省深圳市南山区*******************，身份证号码：330************249。委托诉讼代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所律师。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告陈吉娣物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年1月17日公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘雨、刘鹤楠，被告陈吉娣的委托诉讼代理人陆炳彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计2018年10月至2019年7月的物业服务费共计人民币8266.9元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照3‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计2018年11月至2019年7月的违约金数额为3392.74元；3、请求法院判令被告向原告支付自2018年12月起至2019年7月止的二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计153.03元；合计金额：11812.67元。4、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年10月1日，惠州市宏业投资开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对翡翠山城别墅项目××××××号房提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2015年12月6日购买碧桂园翡翠山城红郡商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费826.69元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向原告支付违约金。被告于2018年10月开始拖欠原告物业服务费，至2019年7月拖欠的款项已经达8266.9元。原告于2019年4月21日向被告发出《欠费追缴函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。原告自2018年12月起代被告支付二次供水、楼道照明、电梯的电费分摊费用共计人民币153.03元，原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。原告为证明其主张提交了以下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、公司变更通知书（原告）和被告居民身份证；2、《前期物业服务合同》；3、碧桂园翡翠山城别墅业主入住登记表；4、欠费明细表；5、物业服务费催交函。被告辩称，第一，被告和原告并未签署物业服务合同且涉案小区的业主委员会也未与原告签订物业服务合同，因此被告和原告没有任何法律关系，第二，原告与开发商宏业投资公司签订的前期物业服务合同，并未经被告授权且开发商在与原告签订前期物业服务合同时，涉案小区的房产已经全部销售完毕，因此开发商与原告签订的前期物业服务合同对被告没有法律约束力，第三，涉案小区的业主委员会在原告与开发商签订前期物业服务合同时已经成立并申请备案，原告至今未与涉案小区的业主委员会签订物业服务合同，根据合同法的相对性原则，被告不受开发商与原告签订的物业服务合同的约束，第四，开发商未经小区业主的授权擅自进行物业选定招标有关活动，在小区业主委员会成立后也未经得业主委员会的同意或认可，擅自与原告签订物业服务合同，因此涉案小区的全体业主均不承认该物业服务合同的法律效力，第五，在原告进住涉案小区时，涉案小区的业主也无从知晓前期物业服务合同的内容，原告也未征求业主的意见，第六，原告并未切实的给涉案小区提供相应的物业服务，并且涉案小区的业主已经与深圳市华鼎物业管理服务有限公司签订了前期物业管理服务协议，且该协议尚在生效期内，不存在同时有两家物业服务公司给涉案小区提供物业服务的情形，因此原告的诉请的事实和理由均不能成立。综上所述，被告与原告不存在任何法律关系，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为证明其主张提交了以下证据：1、房产证；2、前期物业服务合同。本院根据当事人提交的证据，并根据当事人的陈述及其举证情况，及惠州市中级人民法院作出的（2020）粤13民终1803号民事判决书中查明的事实，审理查明本案事实如下：惠州市宏业投资开发有限公司（以下简称宏业公司）系惠州大亚湾西区翡翠山别墅1-2期房地产项目的建设单位。2018年1月，惠州市大亚湾西区翡翠山别墅1-2期小区前期物业服务企业即案外人深圳市华鼎物业管理顾问有限公司退出该小区。2018年9月，宏业公司通过招投标程序，确定碧桂园公司为惠州市大亚湾西区翡翠山别墅1-2期小区的前期物业服务企业，并将相关情况提交房产管理部门进行了备案。2018年9月15日，宏业公司与碧桂园公司签订了惠州市大亚湾西区翡翠山别墅1-2期小区的《前期物业服务合同》，约定由碧桂园公司承担惠州市大亚湾西区翡翠山别墅1-2期小区的前期物业管理服务事宜。《前期物业服务合同》约定：原告对该物业提供包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告购买的翡翠山城综合体红××××××号房，该房屋属于原告管理的物业服务区域范围，根据协议约定，别墅按建筑面积每月每平方米3.8元收取，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费。物业服务内容所产生的公共水电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出。本合同期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。2018年10月11日，惠州大亚湾西区翡翠山别墅1-2期小区业委会即翡翠山业委会成立并提交房产管理部门备案。此后，翡翠山业委会代表全体业主与广东金迪物业管理有限公司大亚湾分公司签订物业管理合同，碧桂园公司与宏业公司签订的《前期物业服务合同》自行终止。2019年7月2日，碧桂园公司与广东金迪物业管理有限公司大亚湾分公司签订《关于交接事宜协议书》，同意在2019年7月3日上午双方进行交接，翡翠山业委会作为监督方在该交接协议书上盖章。另查明，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司于2020年4月19日经市场监督管理部门核准更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司。2017年6月5日，被告就所购买的上述房屋办理了收楼手续。涉案房屋建筑面积为217.55平方米，被告按每月826.69元的标准向深圳市华鼎物业管理顾问有限公司交纳了收楼后的物业管理费。但在2018年10月至2019年7月间，被告未按约向原告交纳这一时期的物业管理费，累计拖欠10个月物业管理费8266.9元。原告于2019年4月21日向被告发出《催缴物业服务费函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费、公摊水电费、违约金等费用。因被告仍未支付上述费用，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，碧桂园公司与宏业公司在2018年9月15日签订《前期物业服务合同》，系在翡翠山业委会正式成立之前，且该选聘程序经过了招投标、提交房产管理部门审查备案，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。依据该协议约定，碧桂园公司于2018年10月1日进入涉案小区从事物业服务，2019年7月3日，在翡翠山业委会监督下，翡翠山业委会选聘的新物业公司才与碧桂园公司签订《关于交接事宜协议书》，在此之前，碧桂园公司提供物业服务具有合同依据，故被告应当依约履行缴纳物业管理费等合同义务。关于物业费的计算问题。合同约定，别墅按建筑面积每月每平方米收取3.8元。原告的涉案房产建筑面积为217.55平方米，原告每月应交物业管理费826.69元，故2018年10月至2019年7月期间的物业管理费为8266.9元，原告要求被告支付2018年10月至2019年7月期间的物业管理费8266.9元，本院从其所请，予以支持。关于违约金的计算问题。被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告主张要求被告从逾期之日起按每天千分之三的标准缴纳违约金。结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付，合同约定物业管理费每月10日前交一次，故逾期违约金应以826.69元为基数，每月按日万分之一自2018年10月10日起计算至实际支付完毕之日止，原告诉求超出部分，本院不予支持。关于代缴水电费及公摊水电费的问题。原告主张代被告缴付了涉案房屋的自用水电费用及公摊的水电费用，但未提供相应的代缴凭证及计算依据等证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈吉娣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司（曾用名：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司）支付2018年10月至2019年7月期间的物业管理费8266.9元及逾期付款违约金（违约金从2018年10月10日起每月计算一次，每次以826.69元为计算基数，按日万分之一计算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司（曾用名：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司）其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95.32元，由被告陈吉娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  林嘉伟审判员  钟丹燕审判员  王科丰二〇二〇年十月二十四日书记员  张肇晓