北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初13080号原告（反诉被告）：林涛，男，1981年8月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：万淑银（原告之母），1955年8月22日出生，汉族，住北京市延庆县。被告（反诉原告）：朱明德，男，1986年11月5日出生，汉族，无业。原告（反诉被告）林涛与被告（反诉原告）朱明德房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林涛的委托诉讼代理人万淑银，被告（反诉原告）朱明德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）林涛向本院提出诉讼请求如下：1．确认原被告于2019年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月29日解除；2．判令朱明德给付2020年2月15日至2020年4月29日期间的房屋租金36250元；3．判令朱明德给付拖欠的有线电视费648元、水费135元、燃气费222元；上述第二、三项诉求，扣除被告交纳的押金14500元，共计主张被告给付22755元；4．判令朱明德承担本案诉讼费。事实和理由：2019年5月4日我与朱明德签订《房屋租赁合同》，由朱明德承租我所有丰台区xxx楼房，合同第三条约定：租赁期限自2019年5月15日至2020年5月14日。合同第四条约定:租金标准为每月14500元，租金包括物业费及取暖费，不包括水费、电费、燃气费、上网费、有线电视费，租金分四次(按季度)交纳，支付时间分别为2019年5月5日、2019年8月5日、2019年11月5日、2020年2月5日，每次交纳三个月的租金43500元。合同第五条约定被告交纳押金14500元。合同第九条约定:双方争议依法向房屋所在地法院起诉。合同签订后，我将房屋交付给朱明德使用，朱明德按合同约定给付我租金，合同已经全面履行。2020年2月5日朱明德应交纳2020年2月15日至2020年5月14日的租金43500元，但其以疫情期间无钱为由拒绝交纳租金，双方曾经协议解除租赁合同，我委托我母亲于2020年3月12日去找朱明德收房，双方认可朱明德欠有线电视费648元、水费135元、燃气费222元，小计1005元，但朱明德又拒绝办理房屋交付手续。在案件审理过程中，朱明德于2020年4月29日与我办理了房屋交接手续，双方核对了水、电，被告将房屋钥匙交还给我，双方均认可合同已经解除。被告（反诉原告）朱明德辩称，不同意林涛的诉讼请求。并提出反诉请求如下：1．判令涉案房屋租赁合同于2020年2月12号协商解除；2．判令林涛返还押金14500元；3．判令反诉费由林涛承担。事实和理由：一、双方房屋租赁合同解除日期应为2020年2月12日，而非林涛主张的2020年5月14日。根据我国《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致，可以解除合同。”2020年1月28日由于受疫情影响，北京市长期处于重大突发公共卫生事件一级响应状态，被告无法经营，合同目的不能实现，朱明德向林涛提出延期履行合同未果，届时朱明德已经腾空房间。林涛以其不在北京为由让其母亲万淑银代为处理有关合同事宜，朱明德于2020年2月12日再次告知解除合同事由万淑银表示同意。但林涛一直因为未配合朱明德处理押金等事宜，导致房屋的交接出现问题，但在此期间，林涛已经开始招租，朱明德自此也未实际使用涉案房屋，并未影响合同协商解除的事实。且此时合同已经无法达到履行目的，租赁的房屋也不能实际投入经营使用，合同的存在对于双方已经没有实际意义。故双方合同实际解除的时间应为2020年2月12日而非林涛所称的2020年5月14日。二、朱明德提前解除合同，确系不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见(一)》《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。届时我国发生了新冠肺炎疫情，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。且被告方承租房屋是用于经营民宿，目的明确，届时由于疫情防控，承租方无任何经营可能，继续履行合同对于被告显失公平。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”故作为承租方免除责任的事由事实清楚，有法可据。三、林涛主张的2020年2月15日至2020年5月14日的房租无任何依据。如第一款陈述，双方合同已经于2020年2月12日协商解除，且后续房屋交接情况未实际影响合同解除的事实。四、林涛主张的有线电视费并非648元。原被告双方此次租赁合同期限为一年，而被告主张有线电视费为实际费用的3倍，无合同依据，亦无法律依据。原告（反诉被告）林涛就反诉辩称，一、租赁合同解除时间问题。2020年1月28日、29日朱明德与林涛确实有微信里沟通过解除合同一事，但二人没有达成一致意见。2020年2月12日朱明德与我联系商量退房，2020年3月12日我到房屋后，朱明德与我核对水、电、燃气表数字后未将房屋交还给我，双方没有解除合同。2020年4月18日我让朱明德先把钥匙交了，但朱明德予以拒绝。2020年4月25日双方约好办理房屋交接手续，我上公交车后，朱明德悔约，我只能返回，直至2020年4月29日双方办理房屋交接手续。为此双方租赁合同解除时间为2020年4月29日。二、租金不应减免。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定:“当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素”。我没有得到政府部门的任何补助，我仍要按时偿还银行贷款，再者此规定只是考虑合同是否继续履行，事实上双方已于2020年4月29日解除了租赁合同，所以此条款不适用于本案。2020年5月15日《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条二款规定:“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，我的房屋是私有房屋，其性质是用于居住，朱明德未利用租赁房屋办理营业执照，房屋用途仍是居住，而不是用于经营。疫情期间，向成林(电话:153XX****XX)、孙颖(电话:153XX****XX)以租赁房屋为居所办理了一张《出入证》,双方于2020年3月12日查自来水表数为00600燃气表数为01188,2020年4月29日自来水表数为00602、燃气表数为01191,电表数也有所增加,费用大约50元,事实说明租赁房屋一直有人居住。朱明德在2020年4月29日15:48微信里也认可“出入证早就没有了,找不到了”,也认可房屋有人居住。因房屋是居住房屋,并且长期有人居住,为此租赁期间的房屋租金不应减免。三、退还押金问题。我方于2020年4月初向法院提出起诉,要求朱明德履行合同并给付2020年2月15日至2020年5月14日的租金43500元及其他费用。在案件审理过程中,朱明德于2020年4月29日与我方办理了房屋交接手续,双方核对了水、电、煤气表数,朱明德将房屋钥匙、水卡、电卡、门禁卡交还给原告方,双方均认可《房屋租赁合同》于2020年4月29日起解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人关于真实性无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：《房屋租赁协议》、微信聊天记录、房产证复印件。本院经审理认定事实如下：坐落于丰台区贾家花园**院**楼****房屋为林涛所有。2019年5月4日，出租方（甲方）林涛与承租方（乙方）朱明德签订《房屋租赁协议》，约定：第一条、租房屋位置、面积以及其他情况1、本合同所出租房屋位于北京市丰台区xxx。第三条、房屋租赁期限1、租赁期限自2019年5月15日起至2020年5月14日止。2、如租赁届满乙方有意继续承租，须于2020年4月14日前向甲方提出申请。第四条、租金及交纳方式1、每月租金14500元，大写：人民币壹万肆仟伍佰元整/月。租金包括物业费及取暖费，不包括水费、电费、燃气费、上网费、有线电视费等相关费用。2、租金按季度支付。2019年5月15日至2019年8月14日当季租金,应于2019年5月5日前支付:2019年8月15日至2019年11月14日当季租金,应于2019年8月5日前支付;2019年11月15日至2020年2月14日当季租金,应于2019年11月5日前支付;2020年2月15日至2020年5月14日当季租金,应于2020年2月5日前支付。第五条、押金1、除租金外,乙方还须于2019年5月14日前向甲方支付押金14500元,(大写:人民币壹万肆仟伍佰元整)。该押金用于保障房屋内的设备完好以及乙方按时履行各项生活相关的缴费义务。如出现设备和设施损坏以及欠缴水电煤气费等费用的情形且乙方未能及时予以赔偿整改或补缴时,甲方有权自行安排整改和补缴。此情形下,甲方应向乙方提供相应的费用发票或收据,乙方则需向甲方返回上述金额或同意从乙方押金中予以扣除。当通过扣除押金之方式支付上述费用时,乙方则必须于结算后10日内补齐押金。2、合同期满,则甲方应在合同期满30日之内,根据房屋内设施设备损坏情况以及乙方各项生活相关费用缴纳情况退还相应押金或要求乙方补齐相应金额。第六条、权利义务5、甲方保证按时支付房屋物业费、取暖费，乙方则需保证按时支付承租期内发生的电费、水费、燃气费、上网费及有线电视费。第七条、违约责任4、房子为民宿居住，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，经甲乙双方协商，乙方有权单方解除合同，需提前30天通知甲方，并退还押金给乙方。合同签订后，林涛将合同项下房屋交付朱明德经营，朱明德支付了2020年2月14日前的相应租金。至2020年1月28日，朱明德向林涛发送微信，表示因受疫情影响，房屋无法经营出租，要求暂缓支付房租，双方未能协商一致。2020年2月12日，朱明德向林涛之母万淑银发送微信，提出退租，万淑银在微信中回复：“你要是决定了，那就退吧”。此后，双方虽通过微信沟通，但未办理房屋交割手续。2020年3月12日，双方都到了房屋处进行清点退房，后发生争议未成功。双方均认可2020年4月18日交接了一把钥匙，朱明德于2020年4月29日将水卡、电卡、燃气卡等相关物品退回。至2020年4月29日，双方办理房屋交割。因主张朱明德尚欠付2020年2月15日至2020年4月29日的房屋租金及相关费用，林涛诉至本院。庭审中，朱明德认可尚欠2020年有线电视费216元、水费135元、燃气费222元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。林涛与朱明德签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，应当认定有效。双方在合同中已约定：“房子为民宿居住，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，经甲乙双方协商，乙方有权单方解除合同，需提前30天通知甲方，并退还押金给乙方。”本案合同履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列保持社会稳定、保障人民群众身体健康、促进社会发展的政策措施。考虑到疫情防控措施对于朱明德继续经营民宿出租业务具有一定的影响，合同目的无法实现，双方亦作出了解除合同的一致意思表示，本院确认《房屋租赁合同》已解除。关于合同的解除时间，本院认为，根据双方的微信聊天记录，可以认定双方在2020年2月12日已就解除合同达成一致，故本院确认该合同于2020年2月12解除。合同解除后，双方在实际交接房屋时，因双方时间、是否再交纳房租及退还押金等问题上无法达成一致，导致房屋最终于2020年4月29日才最终完成交接，关于2020年2月15日至2020年4月29日期间朱明德占用房屋所产生的费用，本院结合合同履行情况、疫情影响等因素，按照公平原则，酌情予以确定。朱明德交纳的14500元房屋押金，林涛同意扣除，本院不持异议。由于案涉租赁合同的租赁期限系2019年5月15日至2020年5月14日，故关于租赁期间内产生的有线电视费，朱明德应予承担，其他非案涉租赁合同期间的费用，林涛的主张缺乏依据，本院不予支持。另，关于租赁期间产生的有线电视费216元、水费135元、燃气费222元，系朱明德承租期间产生，朱明德对该数额亦予以认可，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认朱明德与林涛解除双方于二〇一九年五月四日签订的《房屋租赁合同》的行为有效，合同已于二〇二〇年二月十二日解除；二、朱明德于本判决生效之日起七日内向林涛支付房屋占用期间的费用10875元；三、朱明德于本判决生效之日起七日内向林涛支付有线电视费216元、水费135元、燃气费222元；四、驳回林涛的其他诉讼请求；五、驳回朱明德的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费184元，由原告（反诉被告）林涛负担141元（已交纳），由被告（反诉原告）朱明德负担43元。反诉案件受理费82元，由被告（反诉原告）朱明德负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕慧敏二〇二〇年十月三十日书记员  钟 蕾