四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1304民初3160号 原告:苟建琼，女，1975年12月30日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：南充诺亚方舟商贸管理有限公司，住所地南充市嘉陵区嘉南路。 法定代表人：杜雷。 被告：南充金宇房地产开发有限公司，住所地南充市石油南路**。 法定代表人：吴兴地。 上列二被告共同委托诉讼代理人：彭虎，男，系该司员工。 原告苟建琼诉被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司（以下简称诺亚方舟公司）、被告南充金宇房地产开发有限公司（以下简称金宇房产公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案与（2020）川1304民初3170号、3175案件具有关联性，本院依法合并审理。原告苟建琼及其委托诉讼代理人陈森洪，被告诺亚方舟公司、金宇房产公司的委托诉讼代理人彭虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苟建琼向本院提出诉讼请求：1.确认被告南充诺亚方舟公司于2020年4月24日向原告发出的《南充诺亚方舟商贸管理有限公司函》无效；2.判令被告诺亚方舟公司向原告支付从2019年7月1日起至2020年7月20日止所欠租金218207.37元及利息；并从2020年7月21日起按双方签订的《补充协议》约定标准向原告支付租金及利息；3.判令被告诺亚方舟公司向原告支付违约金5000元；4.判令被告金宇房产公司对被告诺亚方舟公司的第二、第三项债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求为：2.判令被告诺亚方舟公司向原告支付截止2020年7月20日止所欠租金116845元及利息其中违约金109829.19元；并从2020年7月21日起按双方签订的《补充协议》约定标准向原告支付租金及利息。事实及理由：2014年8月14日，原告与被告诺亚方舟公司签订《“盛世天城”商铺委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》），约定原告将自己购买的位于南充嘉陵区××层××号商铺委托被告诺亚方舟公司经营管理；委托期限五年，从2014年10月1日起至2019年9月30日止；合同期内原告向被告诺亚方舟公司收取租金；协议同时约定，乙方违约应当向守约方支付违约金5000元；协议还就其他事项进行了约定。并且，原告与被告诺亚方舟公司签订《补充协议》，确认租赁期限15年并对具体租金标准进行了约定。协议签订后，被告诺亚方舟公司对包括原告在内的商铺进行了统一整体打造，并支付了部分租金，截止到2020年7月20日，被告诺亚方舟尚欠原告租金116845元（以实际对账为准）,包含补充协议中关于逾期支付租金的违约金109829.19元。2020年4月24日，被告诺亚方舟为逃避责任单方向原告发出《南充诺亚方舟商贸管理有限公司函》（以下简称《函》），解除双方签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》，该解除通知与双方签订的协议及法律规定不符，应属无效。 被告诺亚方舟公司系被告南充金宇房产公司成立的一人有限公司，二被告人员相同、财务混同，金宇公司作为被告诺亚方舟公司的唯一股东，应对被告诺亚方舟公司的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，请依法及时裁判。 被告诺亚方舟公司、金宇房产公司辩称：1.补充协议无效；2.合同5年期内的租金基本付清，以实际转款记录为准，我司自愿将租金结算至解除通知之日；3.不存在违约，违约金不认可；4.金宇公司不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证，对当事人无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年8月14日，原告苟建琼（作为委托方，甲方）与被告诺亚方舟公司（作为受托方，乙方）签了《委托经营管理协议》，协议约定甲方将位于四川省南充市嘉陵区××路“盛世天城”××层××号商铺（78.68平方米）委托给被告诺亚方舟公司进行租赁经营管理并代收租金；期限为5年（自2014年10月1日至2019年9月30日止）；管理期限届满，双方如需续签合同，应在该合同期限届满前30日内向对方提出书面要约，双方另行协商签订新的委托合同；税金由甲、乙双方按照法律、法规的规定各自承担应承担的部分；甲方的权利与义务约定：在本合同有效期限内，甲方向乙方收取商铺租金，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，甲方应当按照本合同约定，将商铺交给乙方全权经营管理，甲方不得无故干涉乙方的正常经营管理活动，甲方应当按时足额向乙方支付管理佣金及物业服务等相关费用。乙方的权利与义务约定：乙方有权对商铺享有完全的独立自主的经营管理权，经营期限届满，若甲方仍须将本合同项下商铺委托经营管理的，在同等条件下，乙方享有优先权。违约责任约定：双方应当恪守合同项下的约定，任何一方违约，违约方应当向守约方支付5000元的违约金，给守约方造成的损失超过违约金的还应给予赔偿。合同尾部原告苟建琼在甲方处签名捺印，诺亚方舟公司在乙方处签章。同日原、被告双方又签订《补充协议》，协议明确：甲方将在“盛世天城”购买的商铺全权委托乙方进行统一经营管理，并同意商场制定的租金标准，作为与第三方的签约条件。乙方根据甲方购铺总额按照15年投资回报计算制定每年度租金标准，具体如下表：                            第一年                       系数                       优惠比例                       保底租金（元／㎡）                       实收租金（元／㎡）                       备注                               月                       年                       月                       年                               第一年                       0.6                       -40%                       141                       1692                       85                       1020                                                     第二年                       0.7                       -30%                       141                       1692                       99                       1188                                                     第三年                       0.8                       -20%                       141                       1692                       113                       1356                                                     第四年                       1                       持平                       141                       1692                       141                       1692                                                     第五年                       1                       持平                       141                       1692                       141                       1692                                                     第六年                       1                       持平                       141                       1692                       141                       1692                                                     第七年                       1                       持平                       141                       1692                       141                       1692                                                     ……                       ……                       ……                       ……                       ……                       ……                       ……                                      乙方与第三方签订租赁协议时，再与甲方结算双方所协定的商铺保底租金，超出保底租金以外的溢价租金，第一年乙方将在其中抽取50%作为乙方的经营管理费用。……。该协议作为委托经营管理协议的附件，并随同委托经营管理协议具同等法律效力。上述协议签订后，原告苟建琼按照约定将所购得的商铺交给被告诺亚方舟公司管理使用。 2015年7月27日，原告苟建琼（乙方）与被告诺亚方舟公司（甲方）签订了《关于支付租金的补充协议》，约定“乙方在盛世天城项目购买一楼×号商铺，按照委托合同约定，甲方应在每一季度的第一个月15日支付租金。甲方目前已支付乙方2015年第三季度租金。鉴于乙方配合金宇房产公司办理按揭工作，甲方承诺如下：1、自2015年四季度开始，如果在应付租金日以后的7个工作日内支付，不算甲方违约。2、如果在7个工作日后未支付租金，甲方应额外支付租金30%作为违约金”。 双方对2014年10月1日至2019年9月30日期间支付商铺租金的银行凭据均无异议，并确认2019年9月30日前的未付租金为17000元。2017年9月30日后的支付租金金额及时间分别为：2018年1月19日33280元、2018年2月9日16637元、2018年3月23日16637元、2018年4月17日33280元、2018年5月16日30992元（违约金30682.1元）、2018年8月14日33280元、2018年12月11日33280元、2019年3月29日33280元、2019年8月9日7995元、2019年9月29日5995元、2020年1月23日9995元、2020年3月30日4995元、2020年4月15日4995元、2020年5月9日2995元、2020年5月21日2995元、2020年7月29日3659元、2020年8月21日2995元，未按照上述约定支付租金的金额为245983元。 同时查明，2017年原告向本院起诉被告诺亚方舟公司支付逾期付款违约金，本院于2017年12月5日作出（2017）川1304民初2373号民事判决，确定被告支付原告2017年9月30日前逾期支付租金的违约金30682.1元。后双方均不服一审判决上诉，南充市中级人民法院作出（2018）川13民终204号民事判决，维持原判。 再查明，2020年4月24日，被告诺亚方舟公司向原告苟建琼发出《函》，要求原告苟建琼自营商铺或另行委托公司（个人）经营管理。截至法庭辩论终结前，被告仍未将案涉商铺返还给原告。 “盛世天城”商圈系被告诺亚方舟公司统一整体打造，由被告诺亚方舟公司与众多业主签订《租赁合同》或《委托经营协议》后，再由被告诺亚方舟公司与商家签订租赁协议，将商铺整体出租给各商户。 本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》及《补充协议》，系其各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点：合同性质？合同期限？租金金额？违约责任？连带责任？ 关于合同性质问题。案涉合同是委托合同还是租赁合同,应当从合同主要内容来判断,从原、被告签订的《委托经营管理协议》内容及合同实际履行来看，实质上系原告将其所购买的商铺交由被告诺亚方舟公司进行统一租赁经营管理，被告诺亚方舟公司向原告给付商铺租金,按照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，原、被告之间的《商铺委托经营管理协议》名为委托合同实为租赁合同。 关于合同期限问题。第一，原、被告签订的《委托经营管理协议》约定租赁期为5年，自2014年10月1日至2019年9月30日。虽然原、被告签订了《补充协议》，对15年投资回报制定了租金标准，本院认为，主合同中对租赁期限约定为5年，并明确管理期限届满双方如需续签合同应在该合同期限届满前30日内向对方提出书面要约，双方另行协商签订新的委托合同，故补充协议应视为对租金标准的补充，原告主张租赁期限为15年没有事实依据，本院不予支持；案涉合同的固定租赁期间应为5年。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告从2020年1月1日起属于不定期租赁合同。第二，被告诺亚方舟公司于2020年4月向原告发出函件，要求原告收回商铺后自己处置，该函件内容实质上属于解除不定期租赁合同的通知；根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，被告诺亚方舟公司可以解除租赁合同，故本院确认原、被告之间的不定期租赁合同已于2020年4月24日解除。 关于租金金额的问题。如上所述，原、被告之间的租赁合同已于2020年4月24日解除，为统一裁判尺度，类案同判，参考南充市中级人民法院（2020）川13民终1312号民事判决，案涉租金计算至合同解除之日。双方均确认被告诺亚方舟公司仍欠原告5年固定租期内（2019年9月30日前）的租金17000元，本院予以确认；2019年10月1日至2020年4月24日期间的租金参照《补充协议》的租金标准计算为77667.03元。以上租金共计94667.03元。 关于违约金及利息问题。被告诺亚方舟公司未按照《关于支付租金的补充协议》约定期限支付租金，已经违约，原告苟建琼要求本院确认被告诺亚方舟公司违约符合法律规定，本院予以支持。鉴于近年来“盛世天城”商圈的现状,原、被告在《付款协议》中约定的违约金过分高于违约造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，被告诺亚方舟公司认为双方约定的违约金过高的理由成立，本院予以调整，将违约金的比例调整为20%，被告诺亚方舟公司应向原告苟建琼支付违约金为49196.6元（245983元×20%）。 关于连带责任问题。被告诺亚方舟系一人有限责任公司，被告金宇房产公司系其法人股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，被告金宇房产公司未能提供证据证明二者财产独立，故原告要求被告金宇房产公司对案涉债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 综上所述，为了结纠纷，保护双方当事人的合法权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苟建琼支付2020年4月24日前的商铺租金人民币94,667.03元； 二、被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司于本判决生效后十日内向原告苟建琼支付违约金49,196.6元； 三、被告南充金宇房地产开发有限公司对上列第一、二项判决内容承担连带责任。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2374元，由被告南充诺亚方舟商贸管理有限公司负担；该费用已由原告垫付，可在执行中向被告收取。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员 胡浪涛 二〇二〇年十月二十七日 法官助理 赵 珊 书 记 员 罗煜松