河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4096号 上诉人（原审原告）：李孝峰，男，汉族，1980年11月29号出生，住南皮县，邮寄地址泊头市开发区4号路京泊汽车模具厂。 委托诉讼代理人：庞显，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：齐立敏，女，汉族，1969年4月18日出生，住南皮县。 委托诉讼代理人：吴洪岗，河北子帅律师事务所律师。 第三人（原审第三人）：沧州盛德房地产开发有限公司。 住所地：南皮县西环路 法定代理人：闫冲，该公司经理。 上诉人李孝峰因与被上诉人齐立敏、沧州盛德房地产开发有限公司（下称盛德公司）执行异议之诉一案，不服河北省肃宁县人民法院（2019）冀0926民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李孝峰上诉请求：一、撤销（2019）冀0926民初1418号民事判决书，并依法撤销（2019）冀0926执50号、（2019）冀0926执51／52／53／54号执行裁定书。解除对古韵三期111号商铺的查封并停止强制执行。二、一审、二审案件受理费等全部由被上诉人承担。上诉理由：一审法院认定事实错误。适用法律错误。具体如下：一、一审法院枉顾事实将上诉人提供的证据割裂，进而认定上诉人没有与第三人盛德公司签订正式合法有效的商品房买卖合同，该事实认定错误。（一）上诉人和盛德公司签订的《房屋拆迁补偿合同》具有拆迁合同和商品房买卖合同的双重属性，不能仅因合同名称就否认合同的内容和性质。2011年12月份盛德公司拆迁农行南皮支行金融办公楼时，因资金问题无力支付拆迁款，为解决该问题，盛德公司、李孝峰、农行三方经协商达成一致，农行将安置房或者安置指标（财产性权利可以转让》转让给了李孝峰，由李孝峰支付农行33.75万后，李孝峰作为被拆迁安置人，盛德公司安置李孝峰一套商品房，故李孝峰支付了农行33.75万，农行将房产证原件交给李孝峰，盛德公司收取房产证原件后，与李孝峰签订了《房屋拆迁补偿合同》通过协议方式确认了李孝峰被拆迁安置主体身份。同时因实际安置的商品房面积（219.6ｍ）大于应安置的面积（141.04ｍ），故《房屋拆迁补偿合同》约定“第二条价格与费用2、置换面积不足部分按照2012年开盘市场价计算”。同时根据《最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复》法复199616号“一、当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以合同约定的权利义务内容确定合同的性质”。故可以看出《房屋拆迁补偿合同》兼具拆迁合同和商品房买卖合同的双重属性。而且就上诉人的被拆迁安置主体身份，应该按照《物权法》第四十二条“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。的规定给与优于不动产买受人的保护。（二）《房屋拆迁补偿合同》的甲方既包括沧州盛德城市房屋拆迁有限公司也包括盛德公司。《房屋拆迁补偿合同》封面上及第一页均显示甲方为盛德公司、最后一页闫冲作为盛德公司的法定代表人也签字了，法定代表人的签字当然可以代表盛德公司认可本协议的效力，后期李孝峰也交了其余房款，房屋也占有使用了，盛德公司以行为再次对《房屋拆迁补偿合同》进行了确认。不能仅因沧州盛德城市房屋拆迁有限公司在最后一个盖章了就否认第三人盛德公司不是《房屋拆迁补偿合同》的合同主体，应认定为甲方既包括沧州盛德城市房屋拆迁有限公司，也包括第三人盛德公司。（三）《房屋拆迁补偿合同》真实合法有效且实际履行。签订《房屋拆迁补偿合同》后，李孝峰积极交付剩余房款，因个人原因当时委托其妻姐刘某代办理，交款时盛德公司因资金问题已将古韵项目协议转让给了张金祥并办理了公证，故上诉人方根据盛德公司、张金祥的指定将房款转到了张金祥账户内，2015年年底盛德公司、张金祥将古韵三期111号商铺交付给了上诉人。《房屋拆迁补偿合同》是各方真实意思表示，没有违反任何法律法规强制性规定，故真实合法有效。（四）一审法院没有考虑到实际生活的复杂性，且将上诉人提供的证据割裂，直接导致事实认定错误。上诉人的证据分了四大组，每组又包含若干证据，每组的证据之间相互关联，互相佐证，不是孤立存在的，而一审法院简单租暴，完全否认证据与证据之间的关联性。如第一组证据，包括《房屋拆迁补偿合同》《土地登记审批表》（2019）冀0926执51／52／53／54号执行裁定书及公告，一审法院仅对（2019）冀0926执51／52／53／54号执行裁定书及公告进行了认定，直接认定《土地登记审批表》缺乏关联性，而这份证据是上诉人用来证明签订《房屋拆迁补偿合同》的背景即上诉人为什么成为被安置主体及购房人的。再如第二组证据，上诉人为证明将购房款交给张金祥的合理性及原因。提供了收据及凭证、（2013）南证经字第86号公证书（盛德公司因资金问题将古韵项目协议转让给张金祥。包括建成后的收益权）、（2016）冀0927民再7号民事调解书（齐立敏对公证书内容知情且因此收取了张金祥150万土地赔偿款），且申请了证人刘某出庭，盛德公司的法定代表人闫冲当庭也认可和张金祥项目协议转让及收款事宜，然一审法院不考虑证据之间的关联性、上诉人的陈述、第三人的当庭认可，仅根据收据及转账凭证就直接认定“收据不能体现李孝峰为交款人，盛德公司为收款人”（见一审判决书第6页）。二、一审法院适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而不是第二十八条作出判决，该法律适用错误。（一）关于本案应适用《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，上诉人在《民事起诉状》中已写明。《民事起诉状》第2页“根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”（2019）冀0926执51／52／53／54执行一案于法无据，该裁定适用法律错误，应予撤销”。即上诉人已在《民事起诉状》中明确写明本案应适用第二十八条。（二）上诉人的代理人在本案开庭及庭后代理词中就本案为什么适用第二十八条而不是第二十九条，已进行了阐述，但一审判决书就此未进行任何说理甚至措述。直接予以回避。《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的关系，不是排所关系，并不是只要是被执行人为房地产开发企业的就直接且只能适用第二十九条。两者立法宗旨不一样，对于第二十八条，立法宗旨保护的是善意的买受人物权期待权，不论买受人是自然人还是法人，也不论该不动产是土地还是房屋、矿产，也不论房屋性质是商铺还是住宅；而对于第二十九条，立法宗旨保护的是消费者生存权、居住方面物权期待权，要求只能是自然人消费者，且房屋只能用于居住，但不要求消费者主观上无过错，更不要求交付全部价款，而且该权利可以对抗法定的建设工程价款优先受偿权。所以对于被执行人为房地产开发企业的买受人，其可以直接适用第二十八条保护自己的合法权益，如果其不能满足第二十八条的条件，法律还给了其另外一条救济途径，如果其满足第二十九条的条件，可以用第二十九条进行救济。该法律的理解可见《最高院执行异议之诉裁判规则与典型案例》第158页及最高院的（2016）最高法民申2736号和（2016）最高法民申254号民事裁定书。综上可以看出一审法院不仅事实认定错误而且法律适用也错误，严重损害了上诉人的合法权益，为维护上诉人的合法权益。现依法提起上诉。愿请二审法院支持上诉人的上诉请求 齐立敏答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人在一审提交的房屋拆迁补偿合同，合同签订主体为盛德拆迁有限公司，该合同的内容和权利义务的约定，也都是针对拆迁事宜进行的约定，无任何房屋买卖的意思表示，且上诉人给出的款项一部分给付了农行南皮支行，另外一部分付款人不是上诉人，收款人也不是盛德房地产，因此该合同系拆迁合同，但拆迁合同因违反全国人大实施的国有资产法第五十四条规定，未经产权交易机构经法定程序评估拍卖，因违反该法无效，因此上诉人无权排除涉案房屋的执行，应驳回上诉请求。 沧州盛德房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 李孝峰向一审法院起诉请求：1、依法撤销肃宁县人民法院作出的（2019）冀0926执50号执行裁定书；2、请求立即停止对（2019）冀执51、52、53、54号裁定书案涉财产南皮古韵三期111号商铺的强制执行，并解除上述财产的查封涉案标的额30万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：本院于2019年8月21日作出（2019）冀0926执51、52、53、54号执行裁定书，裁定查封盛德公司开发的位于南皮县。原告提出执行异议，本院作出（2019）冀0926执50号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。原告提起执行异议之诉。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告主张的房屋至今未办理过户登记手续，并未发生物权变动的效力，该房屋的所有权人仍是盛德公司。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中,原告未提交正式合法有效的商品房买卖合同，涉案房产已出租他人用于经营，原告提供的证据不能证实古韵三期111门市楼系其因原有合法房屋被拆迁而获得的补偿安置房屋，不足以证实其向盛德公司交付了购房款。综上原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。遂判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费6362.0元由原告负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，不动产物权变动，经依法登记发生效力。本案中，涉案房屋至今仍在盛德公司名下，并未办理过户登记手续，未发生物权变动的效力，该房屋的所有权人仍是盛德公司，且上诉人李孝峰未与房地产开发企业（盛德公司）签订买卖合同。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，上诉人李孝峰在法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同，且其购买涉案房屋并未用于居住，故上诉人李孝峰就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。原审判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人李孝峰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6362元，由上诉人李孝峰承担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 审判员 李美华 审判员 郭亚宁 二〇二〇年十月二十日 书记员 王 新