贵州省松桃苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0628民初1145号原告：陈春，男，1970年5月4日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：熊莉，贵州邦宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仲兵，贵州邦宇律师事务所律师。被告：贵州宏福康房地产开发有限公司。住所地贵州省铜仁市松桃苗族自治县蓼皋镇七星大道星月湾**楼。法定代表人：梅正坪，该公司经理。委托诉讼代理人：张自成，贵州哲伦律师事务所律师。原告陈春与被告贵州宏福康房地产开发有限公司（以下简称宏福康公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，诉讼过程中，陈春向本院申请对案涉房屋市场价值进行评估，经合议庭评议后，本院予以准许。2020年6月15日、同年8月10日及9月4日，本院依法适用普通程序先后对本案进行了公开开庭审理。原告陈春的委托诉讼代理人熊莉、彭仲兵，被告宏福康公司的委托诉讼代理人张自成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈春向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告按市场评估价返还原告购房款（在评估报告未作出前暂按249696元返还）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，贵州广颢城乡建设工程有限公司遵义分公司（以下简称“广颢遵义分公司”）因承建被告宏福康公司开发建设的松桃县盛世天宫工程项目，向原告陈春租赁钢管、扣件等建筑器材。2016年5月20日，广颢遵义分公司因拖欠原告陈春个人经营的松桃友好租赁站建筑器材租赁费，其项目负责人冉启富为此与原告陈春签订一份《协议》，约定用被告宏福康公司用以抵偿工程款的盛世天宫5号楼6-6号房屋与原告陈春进行债务抵销，因房款超过租赁费，原告陈春按《协议》约定于2016年5月22日代付陈永刚22000元作为房屋补差款，共计抵债金额为249696元。之后，被告宏福康公司与松桃友好租赁站的经营者（即本案原告陈春）签订了买卖盛世天宫5号楼6-6号房屋的《商品房买卖合同》，约定房屋价款为249696元。2018年3月23日，被告宏福康公司却将涉案房屋盛世天宫5号楼6-6号房屋卖给了案外人严浩。以上事实，经铜仁市中级人民法院作出的（2019）黔06民终1555号生效判决所确认。被告宏福康公司的行为已经构成根本违约，侵犯了原告陈春的合法权利，为此，特向人民法院提起诉讼。宏福康公司辩称，本案是不当得利纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，本案的来源是案外人冉启富抵债而来，原被告之间没有买卖合同的真实意思表示，只是配合原告与冉启富履行手续，后冉启富为了及时变现，将案涉房屋通过被告宏福康公司员工卖给案外人严浩，房款205000元。被告宏福康公司在这过程中不存在违约行为，因此被告宏福康公司只能退还原告205000元，应当驳回原告的其余诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈春提交的《协议》、《收条》、《商品房买卖合同》、《房屋信息登记证明》、（2019）黔0628民初1320号民事判决书、与（2019）黔06民终1555号民事判决书，该组证据之间能够相互印证，且宏福康公司对该组证据的真实性无异议，故对该证明目的，本院予以认定；深圳市国资土地房地产资产评估有限公司出具的深国咨黔评字第[2020]G10第0003号报告书系有资质鉴定机构作出，鉴定程序合法，宏福康公司提出的异议理由不成立，本院不予采信，对鉴定意见书的效力本院予以认定；宏福康公司提交的《商品房买卖合同》当事人双方虽对其真实性无异议，但该证据中并未载有陈春委托宏福康公司员工出卖案涉房屋的内容，故对该证明目的不予采纳；宏福康公司申请出庭作证的姚志成、王世伟的证言，二证人均不是案涉房屋的直接销售人员，且没有受陈春委托销售案涉房屋的其他证据予以佐证，故对该证人证言，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宏福康公司将其开发建设的松桃盛世天宫项目承包给案外人广颢遵义分公司承建，该项目工程于2016年5月20日前完工，宏福康公司用盛世天宫5号楼6-6号房屋作抵广颢遵义分公司承建该项目的部分工程款。在该项目施工过程中，广颢遵义分公司向松桃友好租赁站（经营者陈春）租赁建筑器材。之后因广颢遵义分公司拖欠租赁费，以广颢遵义分公司项目负责人冉启富为甲方，陈春为乙方，双方于2016年5月20日签订《协议》约定“经甲乙双方友好协商，由于甲方欠乙方钢管租赁费，无力支付，现将盛世天宫5号楼6-6作为租赁费，抵给乙方，自2016年5月20日以后，该房所有权归乙方所有，由于租赁费不够抵甲方房款，乙方需补甲方2.2万元（大写贰万贰仟元），该2.2万元由乙方直接代甲方支付给陈永刚。至此甲乙双方债务两清”。同日，在宏福康公司的配合下，宏福康公司与陈春就案涉盛世天宫5幢6层6-6号房签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋建筑面积102.84平方米，套内建筑面积79.09平方米，房屋总价款249696元。2016年5月22日，陈春按照协议约定代广颢遵义分公司向陈永刚支付了22000元。2018年3月23日，宏福康公司与案外人严浩签订《商品房买卖合同》约定，宏福康公司将案涉盛世天宫5幢6层6-6号商品房出卖给案外人严浩，房屋合同总价款205000元。2019年5月6日，松桃友好租赁站（经营者陈春）以宏福康公司已将案涉房屋另行销售给案外人为由，以广颢遵义分公司，冉启富为该案被告，宏福康公司为第三人向本院提起诉讼，要求广颢遵义分公司，冉启富支付欠付的建筑器材租赁费用。该案（2019）黔06民终1555号生效民事判决认为，广颢遵义分公司与松桃友好租赁站之间在《协议》签订前产生的租赁合同债务已经结清，该债权债务已转化为陈春与宏福康公司之间的商品房买卖合同关系。在履行《商品房买卖合同》过程中，陈春可依据《商品房买卖合同》向宏福康公司主张权利。2020年10月15日，深圳市国资土地房地产资产评估有限公司根据本院委托，以2019年5月6日为评估基准日，对案涉盛世天宫5幢6层6-6号房屋市场单价作出深国咨黔评字第[2020]G10第0003号报告书，该报告书载明，在价值时点2019年5月6日的市场评估单价为2967元/㎡，总价305100元。陈春支付鉴定费5000元。本院认为，陈春与宏福康公司之间的商品房买卖合同关系已经贵州省铜仁市中级人民法院（2019）黔06民终1555号生效民事判决书所认定，双方签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合同合法有效。《商品房买卖合同》签订后，宏福康公司又将案涉房屋出售给案外人严浩，并已办理备案登记，陈春与宏福康公司签订的《商品房买卖合同》目的已客观上不能实现，陈春诉请解除当事人双方签订的《商品房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，陈春已于2019年5月6日提起的另案诉讼时知晓案涉房屋已被宏福康公司销售给案外人，故本院以该时点确定房屋市场价值。深圳市国资土地房地产资产评估有限公司出具的深国咨黔评字第[2020]G10第0003号报告书系有资质鉴定机构作出，鉴定程序合法，本院予以确认。依照该鉴定意见载明，宏福康公司未经陈春同意，擅自处分已销售的房屋，故其应当依照鉴定意见评估的房屋价值305100元向陈春赔偿损失。宏福康公司提出鉴定意见存在瑕疵，不应采信的意见没有依据，本院不予采信，抗辩认为对外销售案涉房屋系受陈春委托的意见没有提供证据证明，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，宏福康公司应对其抗辩主张承担举证不能的不利法律后果。综上所述，陈春的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈春与被告贵州宏福康房地产开发有限公司于2016年5月20日签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州宏福康房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告陈春房屋损失305100元；三、驳回原告陈春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5638元，鉴定费5000元，由被告贵州宏福康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  吴爱民审 判 员  刘 伟人民陪审员  龙江玲二〇二〇年十月二十七日法官助理李光霞书记员李光霞