广东省广州市荔湾区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0103民初7408号原告：周乐豪，男，1997年8月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：贾喆，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈清，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被告：潘锦雄，男，1936年4月7日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：阮乃明，广东华科律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟剑锋，男，1962年12月12日出生，汉族，住广州市越秀区，系被告女婿。第三人：广州市邦际房地产中介有限公司，住所地广州市荔湾区文昌南路**首层。法定代表人：绍禹明。委托诉讼代理人：李陈生，男，1979年12月23日出生，汉族，住广东省遂溪县，系被告分公司负责人。原告周乐豪与被告潘锦雄、第三人广州市邦际房地产中介有限公司（以下简称邦际中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周乐豪的委托诉讼代理人贾喆，被告潘锦雄的委托诉讼代理人阮乃明、钟剑锋，第三人邦际中介公司的委托诉讼代理人李陈生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周乐豪向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告定金10万元，并赔偿违约金61万元及中介服务费损失1万元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2020年3月，经第三人邦际中介公司推介房源并了解房屋相关信息后，原告与家人商议后有意购买被告名下位于广州市荔湾区十三行横街20号501房(下称“501房”)，并由第三人联系被告见面磋商房屋买卖交易事宜。2020年3月25日，因工作原因无法赶赴见面，原告委托原告姐夫陈子健作为代理人前往第三人门店与被告商谈。当日，原告代理人陈子健、被告本人以及被告委托独家放盘的中介方广州市荔湾区润文峰地产咨询服务部的中介工作人员谢亚文、第三人工作人员共同在第三人门店当面磋商交易，因买卖双方商谈顺利，当天即达成一致同意买卖交易501房，原被告双方当场在两方中介的见证下共同签署了三方《房地产买卖合同》，该合同约定房屋交易总价305万元，原告先行支付10万元定金。交易付款方式为按揭付款，并约定“首期楼款以银行同贷书为准，多除少补”。当日原告因工作原因未到现场，故原告代理人陈子健全权代表原告签署合同，并特地注明身份系“委托代理人”，且委托事宜均告知被告亦征得其同意(因原告本人身份证件未带至现场，故身份证信息暂未填写)。合同签订当日，被告即收取了定金10万元并向原告出具相应《收款收据》(注明收到原告代理人代付定金10万元)。合同签署后，原告即积极开展申请按揭贷款手续相关工作，并着手约银行方工作人员及被告于2020年4月8日到第三人门店共同签署按揭申请手续。然而2020年4月8日当天，在原告现场面签签署完银行要求的按揭贷款申请手续文件之后，被告却当场无故拒绝签署，拒绝交易，甚至当场大吵大闹，不同原告继续交易。基于被告不同意配合签署，导致原告无法申请按揭贷款，当日交易手续未能完成。在此之后，原告及第三人多次通知、联系被告配合办理按揭贷款申请手续，并继续完成交易，而被告依然不予配合。2020年4月21日，第三人再次召集原被告双方至第三人门店处理交易事宜，当日被告再次拒绝同原告完成交易，明确违约。此后，原告又多次通过书面发函、短信通知等方式联系被告办理交易手续，继续完成交易，但被告无理拒绝、不予理会，导致房屋买卖交易至今未完成。更为甚者，被告竟然罔顾事实，无端抵赖，明确表示终止交易，不再履行合同义务，单方毁约。基于上述事实，原告认为，原告与被告之间达成的房屋买卖合同依法成立，合法有效，被告应当诚信履行其卖方义务，配合原告办理按揭贷款申请手续，交付房屋并最终完成交易。现被告拒不配合，且经多次催促，仍明确不予交易，并单方毁约，其行为极其恶劣，已构成根本违约，依法应承担相应违约责任。根据《房地产买卖合同》第7条约定，卖方违约应当退还已收取的全部款项，并承担房屋交易价20%标准的违约金，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费。被告潘锦雄辩称：我方不同意原告的诉请，要求法院驳回。1、原告并非买卖合同的买方，双方不存在房屋买卖合同关系，原告不是适格原告。（1）、房地产买卖合同是被告与陈子健签订的，是陈子健与被告之间存在房屋买卖合同关系，陈子健从签订合同时至2020年4月7日从未告知被告是代理原告签订合同的事实。所以原被告不存在房屋买卖合同关系；（2）、房屋的定金是陈子健从自己的平安银行账户支付款项的，是陈子健的个人资金；（3）、定金收款收据写明“现收到买家陈子健交来承购该物业之定金”，所以定金是陈子健作为买家支付的。以上几点证明了该房屋买卖合同是陈子健与被告签订的，不是原告签订的合同，原告不是本合同的买方。2、原告与被告之间存在房屋买卖关系完全是原告与第三人制造出来的。（1）、所谓的授权委托书签署的时间是3月23日，房地产买卖合同则是3月25日签订，如果原告所称是委托陈子健作为代理人签订合同，陈子健在签合同当时应当以原告的名义在合同的买卖一方写上原告的名字，陈子健是原告的姐夫，亲属关系非同一般，理应对原告的姓名非常熟悉，而原告在诉状却称当日原告本人因工作原因没到场，原告本人身份证没带至现场，故身份信息暂未填写，该主张完全违背常理，违反签订合同最一般的规则，是完全变编造的；（2）、第三人是中介，依法负有房屋买卖的安全，保障房屋买卖的义务，该义务当然包括对合同签订的合法性和有效性的保障。第三人已经证明了自己在签订合同当时已经知道陈子健作为代理人的代表，代表原告签订房地产买卖合同，但是又任由陈子健以其个人的名义签订合同，第三人的行为很明显违反行业操守，是违法且是故意的，陈子健与其他人一起涉嫌串通欺诈；（3）、被告在签合同当天签署了收据收据，当时明明白白写着“现收到买家陈子健交来承购该物业之定金”，但是在原告向法庭提交的证据5收款收据上面，现在已经改动了。在买家陈子健之后加了“代”字，由于原被告都向法庭同一份证据，且内容确有差异的证据，那么必然有一真一假，既然该证据的原件由原告一方保管，那么可以确定现原件上的“代”字是由原告一方加上去的，是原告为达到不可告人的目的而造假；（4）、根据原告的诉状4月8日在第三人处“现场面签，签署完银行要求的按揭贷款申请手续”，根据现有规定，现有的文件不符合向申请银行办理抵押贷款的文件，请求法庭责令原告向法庭提交原告所称的已经办完贷款的所有文件。3、第三人作为本案的中介机构，有义务保障双方的买卖合法权利，确定各方当事人的身份，包括委托人、受委托的资格，保障签订合同的合法性和有效性。这是第三人的法定义务。（1）、第三人在签涉本案合同是有利益冲突的，包括原告申请的证人也是中介机构，存在都有利益冲突，他们的证词证言以及主张都应是无效、缺乏证明力的；（2）、涉案合同是第三人制作的格式合同，而且第三人依法负有保障交易安全的责任，对签订房屋买卖合同负有审查监证的义务，在房屋买卖合同中如果不确定的约定或事实发生争议时，特别是牵扯到有免除第三人上述责任，甚至与原告串通时，依法应作出不利于第三人的解释。第三人邦际中介公司辩称，我方对原告所述无异议，不认可被告的陈述。买方代理人看完房后，考虑买房，通过我方约业主来面谈。买卖条件和交易方式达成一致后，双方签订合同，签合同前也告诉了买方的委托人陈子健，告知要有购买资格和要有周乐豪的委托书，买方的委托人陈子健承诺有，但是没有带。我方征求了双方的意见，双方表示同意后补委托书，交易方式为按揭，卖方也答应了，卖方将银行卡号给了买方代理人陈子健，随后签署了三方买卖合同，签完合同后陈子健就将买房的定金转入了卖方的银行卡，收到钱之后签订了收款收据，收款收据只有一张，原件给了陈子健，被告有无复印我方不太记得。过了两三天约双方到润丰地产交谈时，卖方到场，但拒绝配合后续工作。又过了几天，卖方又答应配合办理按揭。4月2日是卖方的女婿到涉案房屋开门给银行的工作人员拍照评估，4月8日我方约双方签署按揭合同，买方已经签好，卖方拒绝不签，当时卖方的女婿和家人的情绪都很激动，拍了桌子就走了。到合同快到期的时候，我司都与双方沟通过，是否需要再次协商，也告知双方如果不履行合同，就要走法律途径解决。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区十三行路十三横巷20号501房为被告个人所有，面积为119.99平方米。2020年3月24日，案外人陈子健向李陈生微信转账10000元，双方约定为十三巷横街20号501房诚意金。2020年3月25日，陈子健与潘锦雄（卖方）签订了《房地产买卖合同》，合同中买方一栏为空白，陈子健的名字书写在委托代理人处。合同约定，涉案房屋为广州市荔湾区十三行路十三巷横20号501房，交易成交价为3050000元，买方应向中介费支付咨询及中介服务费30000元。买卖双方应当于2020年4月25日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。卖方不能按本合同约定将该房地产出售给买方，应当向买方支付该房地产成交价的20%作为违约金，并退回买方已付的全部费用且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费。首期楼款以银行同贷书为准，多除少补。陈子健在买方处签名，并在括号内注明“代”。合同附件约定付款方式为按揭付款，签订本合同时支付100000元作为定金。同日，广州市邦际房地产中介有限公司龙津东路分公司出具收款收据，注明收到周乐豪（陈子健代付）10000元的中介佣金，该10000元与3月24日陈子健向李陈生转账的10000元是同一笔款项。合同签订后，陈子健通过其个人账户向被告支付100000元定金，被告出具收款收据。收据内容为第三人员工李陈生所写，内容为：本人潘锦雄，身份证号码：，是广州市荔湾十三横巷****之所有权人，现收到买家陈子健（代）交来的承购该物业之定金拾万元正。收款人处有潘锦雄的签名及其加盖的指模。李陈生确认“代”字是其后来加上去的，所以被告处的收款收据中没有“代”字。2020年4月2日，银行评估人员到涉案房屋看房。2020年4月8日，第三人约原告、被告办理按揭手续，被告要求将房屋出卖给陈子健，因未谈妥，后被告离开。4月9日原告向被告发送短信，告知其已签署按揭合同，希望被告尽快签名，并告知其是买受人，因疫情无法到场签订买卖合同，由其姐夫陈子健操作。4月21日，双方再次到第三人处商谈，被告仍要求跟陈子健交易，双方后不欢而散。4月22日，原告通过短息向被告发出《关于履行的通知催告函》，同时陈子健亦通过快递邮寄给被告。2020年5月12日，原告对被告的《催促函》进行复函。2020年5月31日，被告向陈子健发出告知函：以陈子健没有按合同约定在2020年4月25日前办理好银行申请贷款手续和办理房地产转移登记手续，导致合同在约定时间内无法联系，构成违约，要求陈子健向其赔偿总房款的20%，扣除定金后，还需赔偿510000元，合同于2020年6月1日解除。另查，周乐豪出具授权委托书，委托陈子健签订房屋买卖合同、代为交付定金、房款、中介费及办理房屋买卖相关手续，落款日期为2020年3月23日，原告在庭审中自认该委托书是事后补签。再查，原告的父亲与陈子健妻子的父亲是兄弟。在原告提供的视频中，陈子健陈述房屋是其妻子的几个姐妹凑钱买给原告结婚用。庭审中，在法庭询问为何合同上连原告的名字都没有写时，原告代理人陈述当时原告没有发身份信息过来，同意合同和授权都是后来补签的。在双方签订买卖合同时，陈子健已经告知被告实际的买方是周乐豪，被告对此予以否认。本院认为：本案的争议焦点是原告是否是《房地产买卖合同》的买方。首先，合同签订时候并未载明合同的买方为原告；其次，从被告提交的证据显示定金的付款人是陈子健；最后，原告及第三人均无证据证明合同签订时，陈子健已经向被告披露合同的相对方是原告。综合前述三点，足以认定合同在签订时，陈子健与被告均未确定购买方是原告。至于原告与陈子健之间的委托关系，原告自认授权委托书是事后补签的，而且也没有证据证明被告对该委托关系是知悉并确认的。被告在本案中不确认与原告存在买卖关系，依据充分，本院予以支持。原告并非合同相对方，对本案不享有权利，并非适格主体，依法应予驳回。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二款的规定，裁定如下：驳回原告周乐豪的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  付瑾二〇二〇年十月三十日书记员  曾芳雷启鸿