江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1478号原告：李明龙，男，2000年3月8日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李文涛，男，汉族，1970年12月24日出生，住徐州市云龙区，系原告父亲。委托诉讼代理人：张伟，徐州市贾汪区塔山法律事务所法律工作者。被告:江苏润安置业有限公司，住所地徐州市鼓楼区和信广场（二期商办综合楼）1-3-1915室。法定代表人：朱孝珠，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯琳琳，女，1981年4月22日生，汉族，住徐州市泉山区，系该公司工作人员。原告李明龙诉被告江苏润安置业有限公司（以下简称：润安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李文涛、张伟，被告润安公司委托诉讼代理人侯琳琳到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2014年5月6日签订的合同号为0437354的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款106084.43元，赔偿原告106084.43元。事实和理由：2014年5月6日，原、被告双方就鼓楼区和信广场地下2层-1107号房签订合同号为0437354的《商品房买卖合同》，合同约定，该商品房的用途为商服，建筑层地上0层，地下3层。原告依照合同约定支付购房款106084.43元，被告一直未告诉原告涉案房屋具体位置，经原告多次现场考察发现，被告存在欺诈行为，合同约定地上0层，但是地上有约20层高楼，地下二层也不是商服用房而是停车场。故诉至法院，请求判如所诉。被告润安公司辩称：我们建造的房屋严格按照施工图纸进行建造从未变更，售楼处在涉案建造工程处，售楼沙盘也对房屋具体情形有描述，因此，原告对其购买的房屋情况明确知情。合同约定地上0层，原告购买的地下商铺与地上楼房并不是一一对应，是独立的，当负层与楼房为一整体构筑物时，才表述为地下若干层，地上若干层，因此，我们不存在欺诈行为，涉案合同依法有效。合同明确约定原告购买房屋为负一层107，而非地下二层，商品房买卖合同上原告按手印对此加以确定，原告与徐州信德商业管理有限公司（以下简称：信德公司）签订的委托经营管理协议上也能清晰体现原告购买房屋为负一层107，且原告对此知情，该房屋已经交付原告多年，原告已从信德公司取得房屋收益，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人无异议的陈述及本院认定的证据，可以确认如下事实：2014年5月6日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，第三条：买受人购买的商品房为第地下室（幢）2（层）-1107号房，该商品房用途为商服，属钢混结构，层高为5.7米，建筑层数地上0层，地下3层……该商品房建筑面积共2.82平方米；按建筑面积计算商品房总价款，该商品房单价为37366.31元，总金额105373.00元；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房的质量和使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。合同附件房屋平面图中标注涉案房屋房号为107。同日，原告向被告支付全部购房款。签订上述商品房买卖合同同时，原告作为甲方与作为乙方的信德公司签订了委托经营管理协议一份，协议约定：甲方系和信广场三期商铺负一层2-1107号商铺的产权人，该建筑面积为2.82平方米；甲方全权委托乙方经营管理负一层2-1107号商铺,期限为2015年10月1日至2025年9月30日。原告放弃该商铺前三年的使用权、租赁权、收益权、经营权等，放弃向乙方收取任何形式的经营收益。协议中还约定乙方可组织使用人于2015年10月1日提前进场装修，及本协议终止时甲方必须在接到乙方通知后10天内接收该商铺等内容。同时，原告作为委托人签署了授权委托书，该授权委托书载明，和信广场三期商铺负一层2-1107号商铺的购买者，委托人系委托人授权受托人直接对外出（转）租委托人所有之商铺，签署商铺租赁合同，收取租金及相关费用。授权委托书还约定了其他内容。2014年5月6日，双方签章确认的《徐州市房屋权属登记申请书》载明：涉案房屋坐落于复兴北路北侧、环城路南侧和信广场地下室-2—1107室。2014年5月2日，被告润安公司向李文涛出具收据一份，载明收款事由：三期负一2-1107。2014年5月2日，李文涛提交更名申请，申请将收据收款人改为李明龙，被告润安公司于2014年5月6日更换收据，载明：收款事由三期负一层2-1107。2015年11月4日，包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层工程在徐州市城乡建设局办理了竣工验收备案手续。被告润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司。2018年7月27日、2019年9月27日，被告李明龙从信德公司收取两次委托经营款。庭审中，原告李明龙放弃主张因建筑层数地上0层，实际交付的房屋地上有房屋存在，被告存在欺诈行为。仅主张交付涉案房屋为地下室负一层，而不是合同约定的负二层，故而被告存在欺诈，请求惩罚性赔偿。并自认购房时，对所购买房屋的性质为地下商铺知情。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：涉案交付的房屋是否符合合同约定。本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条的约定：“买受人购买的商品房为第地下室（幢）2（层）-1107号房。”原告主张双方约定房屋为地下二层，而所交付房屋地下二层为停车场，原被告之间并没有办理房屋交接的手续，原告方并未授权信德公司代替原告接收房屋。因此，被告至今没有向原告交付房屋，所交付的房屋不符合合同约定。被告对此不予认可，并提出《商品房买卖合同》第三条的约定为打印错位，正确表述应为“买受人购买的商品房为地下室第2（幢）-1（层）107号房。”原告购买的房屋坐落于地下室负一层107号的抗辩意见。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合同附件房屋平面图中标注涉案房屋房号为107，原告对此签字确认，且在同日签订的《徐州市房屋权属登记申请书》、委托经营管理协议、授权委托书中均对涉案房屋为“负一层2-1107号商铺”、“地下室-2—1107室”予以确认，且被告出具的收据中也载明涉案房屋为负一层2-1107。原告与信德公司签订了委托经营管理协议，并于2018年、2019年两次收取房屋经营管理收益，在庭审中，原告也自认涉案地块地下一层为商铺明确知情，因此可以推定，原告知道或者应当知道涉案房屋坐落于地下室一层，房号为107室。被告润安公司于2015年11月4日、5日将包括涉案房屋在内的和信国际一期地下一层整体交付给了信德公司。被告向信德公司的交付行为能否产生向原告履行交付义务的法律效果，就要从交付时的相关事实来分析。首先，无论是委托经营管理协议还是授权委托书，均没有由信德公司代理原告办理房屋交付的相关内容，信德公司并未取得原告的明确授权，应属无权代理或越权代理。但，原告在与被告签订商品房买卖合同的同时，与信德公司签订委托经营管理协议和授权委托书，因此，被告对于原告委托信德公司进行经营并出具授权委托书是知情的。另外，从委托经营协议内容来看，原告授权被告的经营期间是从2015年10月1日起，该起始时间与买卖合同约定的交付届满期间2015年9月30日紧密相连，并无间隔；协议中约定了原告放弃该商铺前三年的使用权等并放弃对信德公司收取经营收益的内容，如涉案房屋仍由被告交付给原告、信德公司不取得商铺的占有，就无原告向信德公司放弃使用权的问题。委托经营协议中约定了协议终止时信德公司向原告返还商铺的义务，但对于原告向被告交付商铺这一合同履行基础的重要内容，协议却并没有约定。如信德公司没有取得商铺的占有，就无“返还”一说。对于内容多达数千字的协议，这显然不应当是合同内容出现漏洞，而只能是双方将“该房屋无需原告向信德公司交付，而是由信德公司代理原告从被告处受领房屋”作为不言而喻的内容，无需再另行约定原告向被告交付。在授权委托书中，原告授权的内容是由信德公司“直接”对外出（转）租。在这里，如果是由被告向原告交付后、原告再向信德公司移转占有进行出租经营，而不是信德公司从被告处受领房屋取得占有进行经营，就无“直接”一说。显然，“直接”的意思应当理解为由信德公司从被告处受领房屋。综上几点，虽然委托经营管理协议和授权委托书中并未明确约定信德公司代理办理房屋交付的内容，但根据委托经营协议和授权委托书的相关内容，在客观上被告有理由相信信德公司具有代理原告受领房屋的代理权。被告基于对原告与信德公司之间法律关系的认识，在信德公司以原告等业主名义受领房屋时进行交付，信德公司的行为构成表见代理。依照法律规定，表见代理产生有权代理的法律效力。被告于2015年11月4日、5日向信德公司交付涉案房屋的行为产生被告向原告履行交付义务的法律效果。被告交付房屋后，原告可依据其与信德公司的委托经营管理协议主张相关权利。原告如认为信德公司在代理受领房屋交付过程中存在不履行职责或不完全履行职责，造成其损害的，亦可根据其与信德公司之间的委托关系另行主张。原告也未能提供充分证据证明被告与信德公司就房屋交付存在恶意串通的情形。因此，被告交付的房屋属于双方合同约定的房屋，且已于2015年11月5日完成交付。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，依法成立并生效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告主张解除该《商品房买卖合同》，却并未提供证据证实存在法定解除或约定解除的事由，其诉讼请求本院不予支持。被告交付的房屋符合合同约定，且已完成交付，原告据此主张惩罚性赔偿，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李明龙的诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4563元（原告已预交），由原告李明龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 王 敏审 判 员 郭 娜人民陪审员 王 洋二〇二〇年十月十九日法官 助理 温文静书 记 员 高圣恩