北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21873号原告：浙江省人民政府驻北京办事处，住所地:北京市朝阳区北三环中路安贞西里****。负责人:毛瑞福，任主任职务。委托诉讼代理人：吴志文，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾昭榕，北京市京师律师事务所实习律师。被告:北京笑奕文化发展有限公司，，住所地:北京市朝阳区东三环中路**院**楼**1520法定代表人：何彦男，该公司经理。委托诉讼代理人：赵常民，北京港融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉帅，男，1989年1月4日出生，北京笑奕文化发展有限公司职员。原告浙江省人民政府驻北京办事处（以下简称浙江驻京办）诉被告北京笑奕文化发展有限公司（以下简称笑奕公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江驻京办的委托诉讼代理人吴志文、曾昭榕，被告笑奕公司的法定代表人何彦男及其委托诉讼代理人赵常民、刘玉帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江驻京办向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告支付自2020年1月1日起至2020年7月31日的房屋占用费1148746.40元并支付相应利息（以1148746.40元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）自2020年1月1日计算至付款之日止）；2.请求法院判令被告支付违约转租第三人的违约金159630元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年原告与被告签订《房屋租赁合同》约定:由被告承租原告位于北京市西城区廊房二条XX号的房屋(下称涉案房屋)，年租金532100元，租赁期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，期满不续租。被告交房时应保持房屋完整无损，并结清水、电、煤气、通讯等全部费用；被告不得擅自转让、转租、分租、转借，亦不得将涉案房屋交予第三方使用、控制，否则应支付违约金；被告逾期腾房的，应按日计算支付逾期腾房占有使用费。根据上述合同约定，原告于2019年12月14日向被告送达了《关于到期不再续租房产的通知》，要求其在合同到期时及时腾房。合同租期届满后，被告以多种借口延迟腾房。原告多次通知要求腾房，甚至报警试图解决，被告最终于2020年7月31日腾房，其中被告在未告知原告以及合同约定不允许转租的情况下，擅自将涉案房屋转租于第三人占有使用，违反了双方签订的房屋租赁合同。被告应按年租金的30%支付违约金。现诉至法院，望判如所请。被告笑奕公司辩称，浙江驻京办在2004年的时候，把涉案房屋出租给了案外人北京门框宝福来客栈。2008年6月18日，宝福来客栈法定代表人于萍与笑奕公司法人何彦男的岳父郭广元签订了五年期租赁合同，此后双方又续租到2023年6月19日，但没有签订书面合同，郭广元向桑宝泉交纳租金至2019年6月19日。2018年7月，郭广元、刘月英夫妇支出180余万元对涉案房屋又进行了装修改造，此后，经桑宝泉同意，刘月英将一楼门脸房68平方米转租给第三人义聚成餐饮公司经营，将二楼的311平米交给其女婿何彦男开设旅馆。此时，何彦男还没有注册笑奕公司。2018年11月，浙江驻京办表示不再将房屋交给宝福来客栈使用，要收回房屋，经与浙江驻京办协商之后，浙江驻京办决定和郭广元直接签订合同。因为当时浙江驻京办表示2019年合同到期可以续租，郭广元就没和宝福来客栈主张装修损失，宝福来客栈退给了郭广元6个月的租金。2018年12月4日，何彦男成立了笑奕公司。2019年4月，笑奕公司支出30万元对涉案房屋的房顶进行了改造。2019年6月20日，浙江驻京办和笑奕公司签订了一年期的租赁合同，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。刘月英在这之前已经将涉案房屋的一层转租给第三人，浙江驻京办与笑奕公司签订合同时就已经存在此历史情况。由于双方签订的合同是由浙江驻京办出具的制式条款，所以在合同中没有对房屋已经转租的事实进行说明。2019年12月底，浙江驻京办发函要求笑奕公司腾房。此后双方多次协商，浙江驻京办同意笑奕公司在2020年2月8日交房，并同意回收房内的空调和热水器等设备，双方一直协商折价问题到2020年3月底，此时，笑奕公司把旅馆中除空调和热水器之外的家具等基本搬走了。后来因为浙江驻京办要求笑奕公司提供空调和热水器的发票，笑奕公司提供不了发票，作价的事情后来就没谈成。2020年6月5日，笑奕公司把二层腾空，浙江驻京办把涉案房屋二层的钥匙也拿走了。2020年7月31日，刘月英转租的第三人将一层房屋腾空并与浙江驻京办办理了交接手续，刘月英赔偿了第三人25万元的损失。基于上述事实，笑奕公司认为，2020年2月8日后，笑奕公司没有经营又出现疫情，属于不可抗力，不管是租金还是房屋使用费就应该计算到2月8日，北京市政府按2月5号发布的通知，对中小微企业要需要减免房租，浙江驻京办方属于政府机关，符合北京市政府文件的要求，房租应该予以减免，且双方协商交接期间的租金不应算到笑奕公司身上。涉案房屋一层68平方米在笑奕公司签订合同之前已经由刘月英转租了，与笑奕公司无关，所以不同意向浙江驻京办支付违约金。如果法院认定笑奕公司违约，双方合同约定的违约金过高，请求法院予以降低。另外，浙江驻京办处还有笑奕公司的44000余元押金未退还，要求抵扣房屋使用费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区廊坊二条XX号房产（建筑面积379平方米，以下简称涉案房屋）由原告浙江驻京办负责管理。浙江驻京办于2004年前后将该房屋出租给北京门框宝福来客栈（以下简称宝福来客栈）。2015年，双方续签的租赁合同约定：浙江驻京办将涉案房屋继续出租给宝福来客栈使用，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。宝福来客栈的签约代表为其法定代表人于萍。该合同到期后，浙江驻京办与宝福来客栈未续签书面合同，但该房屋仍由宝福来客栈继续使用并交租。宝福来客栈的法人于萍在2008年将涉案房屋转租给了郭广元（被告笑奕公司法定代表人何彦男的岳父），郭广元于2018年6月将涉案房屋的二层交给其女婿何彦男经营旅馆。郭广元的配偶刘月英于2018年8月13日与案外人义聚成（北京）餐饮管理有限责任公司（以下简称义聚成餐饮公司）签订房屋租赁合同，约定刘月英将涉案房屋一层的68平方米面积转租给义聚成餐饮公司使用，租期至2023年8月4日止。2018年11月底，浙江驻京办要求宝福来客栈腾退涉案房屋，2019年1月7日，浙江驻京办（甲方）与宝福来客栈（乙方）签订《房屋租赁合同到期交接书》：1、乙方同意于2019年1月8日前将涉案房屋无条件退回给甲方。2、截止退房之日，该房屋内的水电煤气等费用由乙方结清，与甲方无关。3、乙方在承租房屋经营期间形成的债权债务关系由乙方自行负责处理，因违章建筑引起的法律责任由乙方承担，均与甲方无关。浙江驻京办认可虽然签署了上述交接文件，但并未与宝福来客栈办理涉案房屋的交接手续。2018年12月4日，何彦男登记注册了笑奕公司。此后，浙江驻京办（甲方）与笑奕公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，但合同未注明签订日期。双方约定：甲方出租的房屋为北京市西城区廊坊二条XX号，房屋建筑面积379平方米；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止。在租赁期内，乙方不得以任何方式擅自转让、转租、分租该房屋，亦不得将该房屋交于第三方使用、控制。租赁期满不再续租，甲方收回该房屋，乙方应在2019年12月31日前交还房屋。乙方应支付一个月房租44324元作为押金，租金一年一付，乙方应于2019年3月10日前向甲方支付全年租金532100元。乙方未按合同约定，进行转租、转借，或擅自改建、装修，或故意破坏房屋及附属物的，乙方应当在甲方限定期限内纠正、恢复原状并向甲方支付相当于年租金30%的违约金。上述违约金不足以不足给甲方造成的损失的，乙方还应承担赔偿责任。租赁期满，乙方应如期交还符合约定条件的该房屋。未经甲方同意，乙方逾期交还房屋的，每逾期一日乙方应向甲方支付相当于原日租金2倍的滞纳金；逾期超过30日的，每逾期一日乙方应向甲方支付相当于原日租金4倍的滞纳金。因笑奕公司已经实际占用涉案房屋二层，浙江驻京办未与笑奕公司办理房屋交接手续，笑奕公司利用二层房屋经营旅馆，涉案房屋一层继续由义聚成餐饮公司经营使用。2019年6月20日，笑奕公司向浙江驻京办支付了全部涉案房屋的租金532100和押金44342元。2019年12月13日，浙江驻京办向笑奕公司发出《关于到期不再续租房产的通知》，告知笑奕公司浙江驻京办将于2019年12月30日到期后收回涉案房屋，不再续租，要求笑奕公司于租赁期限届满后2个工作日内办理收房手续。笑奕公司收到上述通知后，并未将涉案房屋二层交还浙江驻京办，义聚成餐饮公司亦在涉案房屋一层继续经营。2020年1月14日，浙江驻京办与笑奕公司就涉案房屋的腾退问题进行协商，浙江驻京办同意笑奕公司在2020年2月8日前腾房，并拿走了二层房屋的一把钥匙。此后，浙江驻京办与笑奕公司协商确定笑奕公司将旅馆的空调、热水器等设备折价15万元留给浙江驻京办。在双方协商过程中，笑奕公司又提出续租和减免租金的问题，浙江驻京办曾催促笑奕公司尽快提交申请固定资产补偿和减免房租的报告及购买设备的发票，后因笑奕公司不能按照浙江驻京办的要求提供购买空调、热水器的原始发票，浙江驻京办放弃了对笑奕公司上述设备的折价方案。2020年5月29日，浙江驻京办向笑奕公司发出《关于限期办理廊坊二条XX号房屋移交手续的通知》，限期笑奕公司于2020年6月5日前办理房屋移交手续。2020年6月5日，笑奕公司将二层房屋腾空后，浙江驻京办以义聚成餐饮公司使用的一层房屋未腾空为由，拒绝与笑奕公司办理房屋接收手续，并于次日通知笑奕公司未能按期全面移交涉案房屋，笑奕公司应当承担违约责任。2020年7月28日，董会娟、牟万华作为义聚成餐饮公司签约代表（乙方）与刘月英、笑奕公司（甲方），签订解除《房屋租赁合同》协议书，双方约定甲方赔偿乙方各项损失250000元，乙方于协议签订之日起三日内将一层68平方米房屋腾空交甲方或浙江驻京办。当日，刘月英将250000元赔偿款通过刘玉帅转给了义聚成餐饮公司的代理人董会娟。2020年7月31日，义聚成餐饮公司将涉案房屋一层腾空交浙江驻京办收回。现浙江驻京办诉至本院，1.请求法院判令笑奕公司支付2020年1月1日至2020年7月31日的房屋占用费1148746.40元并支付相应利息（以1148746.40元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）自2020年1月1日计算至付款之日止）；2.请求法院判令笑奕公司支付违约转租第三人的违约金159630元；3.诉讼费由笑奕承担。庭审中，笑奕公司主张双方在2020年2月8日至2020年5月29日期间一直在就设备折价问题进行协商，加之因新冠疫情的影响，双方未能办理房屋交接手续，因此，2020年2月8日之后的房屋使用费其不应承担；同时，义聚成餐饮公司承租涉案房屋时笑奕公司尚未成立，笑奕公司不存在转租行为，不应承担违约责任。浙江驻京办认为其之所以同意对笑奕公司的设备进行折价，也是为了督促笑奕公司尽快腾房，但笑奕公司在此过程中久拖不决，同时，笑奕公司一直未将一层房屋腾空，造成房屋不能交接的后果。本案审理中，笑奕公司主张其支付的房屋押金可以冲抵房屋使用费，浙江驻京办对此表示同意。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案双方当事人的争议焦点为笑奕公司是否存在转租的违约行为、笑奕公司应当腾退房屋的范围及应支付房屋使用费的面积和支付期限问题。一、关于笑奕公司是否存在转租的问题，笑奕公司与浙江驻京办签订租赁合同前，案外人义聚成餐饮公司已基于其与刘月英之间的租赁合同关系占有使用涉案房屋的一层，刘月英与义聚成餐饮公司协商解除租赁合同时，笑奕公司虽然参与了协商过程，但最终向义聚成餐饮公司支付赔偿款的主体依然是刘月英，笑奕公司并不存在向义聚成餐饮公司转租的违约行为，因此，浙江驻京办要求笑奕公司支付转租违约金的请求，无事实依据，本院不予支持。二、关于笑奕公司应当腾退房屋的范围及应支付房屋使用费的面积和支付期限问题，浙江驻京办与笑奕公司签订租赁合同时，笑奕公司实际占有使用涉案房屋的二层，涉案房屋一层由案外人义聚成餐饮公司使用，浙江驻京办并未将该房屋一层交付给笑奕公司，因此，笑奕公司腾退房屋的范围应只限于涉案房屋的二层。根据在案证据可以认定，笑奕公司与浙江驻京办约定在2020年6月5日办理房屋交接手续，当日，笑奕公司已将涉案房屋二层腾退，因此，笑奕公司支付房屋占用费的期限应当截止到2020年6月5日，支付房屋使用费的面积应当仅限于涉案房屋二层的面积。涉案租赁合同到期后，笑奕公司没有按期腾房，双方虽然在2020年2月9日至2020年6月5日期间就相关问题进行了协商，但主要是因为笑奕公司要求续租和减免租金的问题一直在与浙江驻京办进行协商。在此过程中，虽然也存在双方就空调等设备进行折价协商的问题，但此问题并非导致双方至2020年6月5日交接房屋的主要原因。根据双方协商的过程和内容，本院认为笑奕公司承担80%的房屋使用费较为公平合理，对浙江驻京办要求笑奕公司支付房屋使用费请求的合理部分，本院予以支持（532100/379/365*39*311+532100/379/365*118*311*80%=159580），笑奕公司主张其支付的房屋押金可以冲抵房屋使用费，浙江驻京办表示同意，本院对此不持异议。浙江驻京办要求笑奕公司支付利息的请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告北京笑奕文化发展有限公司给付原告浙江省人民政府驻北京办事处二〇二〇年一月一日至二〇二〇年六月五日期间的房屋使用费159580元（折抵押金44342元后，应支付115238元）。二、驳回原告浙江省人民政府驻北京办事处其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，由原告浙江省人民政府驻北京办事处负担7277元（已交纳），由被告北京笑奕文化发展有限公司负担1011元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年十月二十日法官助理 白指洋书 记 员 苏晓明