四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初797号 原告：马福芳，女，1970年2月13日出生，回族，四川省西昌市人，住四川省甘洛县。 委托诉讼代理人：马东方，系西昌市长安法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告：西昌领地房地产开发有限公司。住所地：四川省西昌市南坛路东南街**。 法定代表人：刘玉国（系该公司执行董事），男，1978年6月10日出生，汉族，四川省眉山市人，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：冯婉秋（系该公司法务经理），女，1990年10月30日出生，藏族，四川省成都市人，现住西昌市（法定住址：成都市青羊区），代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：郭鑫（系该公司法务主管），女，1993年4月28日出生，汉族，四川省成都市人，现住西昌市（法定住址：成都市青羊区），代理权限为特别授权。 原告马福芳与被告西昌领地房地产开发有限公司（以下简称西昌领地房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月17日公开开庭进行了审理，原告马福芳的委托诉讼代理人马东方、被告西昌领地房地产公司的委托诉讼代理人冯婉秋、郭鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马福芳向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同预售》《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告退还原告购房款526030.00元；3.判令被告按银行贷款利率计算赔偿原告利息损失、房屋专项维修基金3302.46元、公证费470.00元；4.判令被告支付原告违约金；5.案件受理费由被告承担。庭审中原告明确第4项诉请违约金金额为105206.00元。事实与理由：2017年2月21日原告与被告签订《商品房认购协议》，2017年2月26日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《商业运营管理委托服务协议》。2017年6月20日被告向原告送达《房屋交付通知书》。2017年6月30日原告按时到场查看验收所购商铺时，发现用于公共安全保障的消防箱安装在原告购买的商铺内，遂向被告的工作人员提出异议，要求被告整改拆除，并明确表示如不拆除原告就拒绝收房，被告工作人员将原告拒绝收房的事项登记后说“待请示后答复”，后工作人员答复公司不同意整改拆除。无奈，原告于2018年1月9日向法院提起诉讼，要求被告进行整改拆除安装在原告购买商铺内的消防箱及其设施，将消防箱设置安装在不影响业主正常使用消防设施的位置。一审法院判决虽然认定被告在原告购买的商铺内规划设计安装了消防箱，属重大事项，应按合同约定对原告尽到提示义务，被告未提示、告知的行为已构成违约……。但未支持原告整改拆除商铺内的消防箱及其设施，原告不服原判提出上诉。二审法院判决，维持一审法院认定的事实，驳回上诉。原告又向四川省高级法院申请再审，四川省高院于2019年5月29日作出裁定，该裁定书认定“被告在公共消防设施设计安装在隐患的情形下，确应承担对不当安装的公共消防设施整改义务……。本案中被告拒不履行不当安装的公共消防设施整改义务，拒绝消除消防隐患，导致马福芳在购买商铺后，由于正常经营使用商铺而持续的额外承担违法的风险，其可通过另行起诉解除案涉《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》进行法律救济”。原告收到省高院民事裁定书，企盼被告对其违约行为有一个说法，可被告一点态度都没有。2020年1月13日原告委托西昌市长安法律服务所函告被告按照省高院裁定“履行不当安装的公共消防设施整改义务”，遗憾，被告至今对原告的合法诉求置之不理，鉴于此，原告惟有诉诸法院。原告认为，被告在享有权利之后，拒绝履行法院认定其应履行的整改、消除消防隐患之义务，使原告正常使用商铺时而持续的额外承担违法风险的客观事实，造成原告不能实现订立合同取得完整房屋绝对产权之目的，导致合同解除的过错和违约在于被告。因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，特向你院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼主张。 被告西昌领地房地产开发有限公司辩称，原、被告之间的合同于2017年2月26日依法成立，为双方真实意思表示，合法有效，现双方主要义务也履行完毕，并至今该合同履行达三年多，原告享受该商铺经营收入也达三年之久，故原告向被告购买商铺并用商铺经营的合同目的达到，现原告要求解除合同，没有法律及合同依据，更违反民法要求保护交易稳定原则，原告有违诚信；涉案消防设施于2017年2月8日经凉山州公安消防支队验收工程意见书，评定该工程消防验收合格，从事实上来讲，该商铺用来经营火锅店，危险更大，消防设施安在房内，是为了保护安全，否则不会验收合格；双方签订的补充协议第15条第3款明确约定，买受人应在解除权15日内行使解除权，逾期解除权消灭，合同继续履行，在合同上对解除权行使期间进行约定，现在原告在享受商铺经营三年多才提出解除合同，没有合同依据；在诉状中原告所称被告应按照省高院裁定内容履行安装公共设施整改义务，但是否应该整改，不是法院审理及裁定范围，应是消防支队的裁定范围；针对原告所诉称的房管基金，此被房管局收取，公证费被公证机关收取，与被告无关，针对原告诉求的违约金，没有任何合同依据，并原告一直收取商铺经营收入，没有任何损失。综上，请驳回原告所有诉请。 本案在审理过程中，原告为支持自己的诉讼请求提交了以下证据： 证据一、《商品房认购协议》《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》《商业运营管理委托服务协议》、收款收据三份，拟证明：1.案涉206号商铺总价为609309.00元，优惠后总价为526030.00元，享受2年租金收益补贴后总价为470796.00元，进而证明有2年租金抵扣房价款，房价总款为526030.00元；2.双方按照《商品房认购协议》约定时间、内容签订《商品房买卖合同（预售）》《〈商品房买卖合同〉补充协议》《商业运营管理委托服务协议》3.解除合同违约方应向守约方支付合同约定总房价款的20％违约金，即105206.00元；4.2017年3月1日原告给付房款240796.00元。 证据二、《房屋专项维修资金缴款凭证》，拟证明原告于201年3月16日缴纳房屋专项维修基金3302.46元。 证据三、《公证书》《四川省非税收入通用票据》，拟证明1.2017年3月15日原告与农行西昌市支行签订《个人购房担保借款合同》贷款金额为230000.00元，此款已由银行支付给被告，贷款利率在0.49％的基础上上浮20％，贷款利率每月为0.588％；2.原告从2017年4月22日每月归还房贷；3.2017年3月24日原告支付公证费470.00元。 证据四、银行还款明细，拟证明截止2020年3月22日原告已支付银行农业银利息合计35958.92元。 证据五、西昌市法院（2018）川3401民初743号民事判决书、凉山中级法院（2018）川第34民终1060号判决书、四川省（2019）川民申82号民事裁定书，拟证明：法院查明认定两年租金抵扣原告应付被告购买商铺余款，被告在原告处购买的商铺内规划设计安装了消防箱属重大事项，未尽到提示、告知义务，其行为构成违约，应承担违约责任。案涉公共消防设施因安装位置不当，存在公共消防栓被他人封闭门市圈占，门市正常关闭影响使用的情形，确存在安全隐。被告应承担对不当安装的公共消防设施整改的义务，如被告拒不履行不当安装的消防设施整改义务，拒不消除消防隐患，导致原告在购买商铺后，由于正常经营使用而持续的额外承担违法风险，原告享有解除合同的权利。被告拒不履行整改、消除消防隐患行为属根本违约，导致合同解除的过错在被告。 证据六、西昌市长安法律服务所函，拟证明证明原告在收到省高院民事裁定书之后，委托法律服务所致函被告在60日内，按裁定书认定被告应承担的履行整改、消除消防隐患之义务。 被告对原告提交的上述证据提出以下质证意见： 对证据一的5份证据均认可，对证明目的有异议，证明目的刚好证明双方买卖关系，是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，不能随便解除合同，对证明目的3，补充协议15条明确约定买卖双方任意一方无理由解除合同，即视为更改违约，现原告无法有理由解除合同，若要解除，原告应依约定向被告支付总房价款20%的违约金，即94159.20元；服务协议是原告与第三方签订，与原告无关；对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，来源是西昌市物业管理办公室，不是交给被告，与被告无关；对证据三的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，赋予强制执行效力的公证书是原告与第三方银行借款的法律关系，与本案无关；票据收取的470.00元是公证机关收取的，与被告无关；对证据四是原告与第三人银行借贷还款法律关系，与本案无关；对证据五的三性认可，对证明目的有异议，证明了消防设施已由消防支队验收合格；设施是否需要整改，确实非法院管理范畴；根本违约是导致合同目的落空，故不能证明被告有违约，是根本违约；省高院裁定书只是提到被告不履行整改义务，导致正常经营持续的额外风险，被告已经提交消防支队建设工程消防验收鉴定书，评定该工程验收合格，被告不存在不当安装消防设施的整改义务，并省高院裁定中此表述只是假设，不是对事实的认证；对证据六的证明目的有异议，省高院裁定书只是提到被告不履行整改义务，导致正常经营持续的额外风险，被告已经提交消防支队建设工程消防验收鉴定书，评定该工程验收合格，被告不存在不当安装消防设施的整改义务，并省高院裁定中此表述只是假设，不是对事实的认证。 被告为支持自己的反驳主张提交了以下证据： 证据一、编号为2017022600007的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，拟证明：原被告间商品房买卖合同关系，于2017年2月26日依法成立，为双方真实意思表示，为真实有效的法律关系，应受法律保护；2.补充协议第十五条第3款明确约定:“买受人应当在解除权发生之日起15日内行使解除权，逾期则解除权消灭，合同继续履行”。依据以上约定及法律规定，原告请求解除合同的解除权已经消灭，商品房买卖合同也应继续履行。 证据二、编号为凉公消字【2017】第0007号凉山州公安消防支队建设工程消防验收意见书，拟证明:案涉消防等设施已经消防验收合格，消防系特殊设备，消防已达国家标准，并非违法，也并非危害公众安全，恰为保护人民群众生命安全之所在。 证据三、《商业运营管理委托服务协议》《商业租赁及服务合同》、照片2张，拟证明:原告购买的商铺现在为正常经营状态，其购买商铺的合同目的已经达到，能正常使用，并且商铺内的消防栓并未对原告造成任何经商业济损失。 原告对被告提交的上述证据提出以下质证意见： 对证据一的三性无异议，对证明目的有异议，合同依法成立无异议，但被告现在违约，一审法院认定被告没有履行告知义务，补充协议的15条约定，我们现在行使解除前是他们的消防设施存在问题，不能实现合同目的，我们要求解除的前提下；省高院明确被告有存在整改的义务，虽然说合格，但是还是可以整改；对证据二的三性无异议，对证明目的有异议，不能整改是不绝对的，还是可以进行整改的，省高院裁定第5页上面有说可以整改，有应当整改的义务；对证据三的三性无异议，对证明目的有异议，合同目的虽享有收益权益，但消防隐患没有消除，就没有达到整个合同的目的，消防箱的位置占了使用地方，影响商铺和其他人使用。 根据原、被告的举证、质证及本案的庭审情况，本院对原、被告的证据认证如下： 原告证据一、二、三、四、五、六，被告对其合法性、真实性均无异议，但对证明目的均有异议，本院对上述证据的真实性及证明力予以确认，但是否达到原告的证明目的，本院将结合本案其他证据及查明的事实综合认定。 被告提交的证据一、二、三，原告对其合法性、真实性无异议，但对证明目的均有异议，本院对上述证据的真实性及证明力予以确认，但是否达到原告的证明目的，本院将结合本案其他证据及查明的事实综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月21日，原告与被告签订编号为0000137的《商品房认购协议》，认购协议载明：“甲方（出售方）西昌领地产发有限公司，乙方（认购方）马福芳，第一条认购商品房概况：1.乙方自愿认购甲方开发的位于西昌市（以下简称该商品房）。2.该品房预测建筑面积，34.98平方米（最终面积以实测建筑面积为准）。第二条认购商品房的房款、付款方式、相关优惠及签订《商品房买卖合同》（含补充协议及其他附件，下同）的时限：1.乙方认购的该商品房售价总价为（人民币）609309元。2.乙方可享受的优惠方式为（609309-50000）×0.95，优惠总价为人民币526030元。3、因乙方所认购商品房为商业性质，为了后期更快实现商业的增值及租金收益，由乙方自愿委托成都宝瑞商业理有限公司进行统一管理、统一招商、统一运营。因此乙方认购该商品房可享受租金收益补贴后总价为人民币470796元。如乙方欲享受此优惠价格须于签订本协议同时签订《委托经营管理协议》并指定由成都宝瑞商业管理有限司进行该商品房自交房之日起5年内的管理、招商及运营等事宜。委托期限内乙方享有该商品房的所有权，该商品房的使用权无条件转移为成都宝瑞商业管理有限公司所有。如乙方无意愿签订《委托经营管理协议》，即无意愿由成都宝瑞商业管理有限公司进行该商品房自交房之起5年内的管理、招商及运营等事宜，则不能享受租金收益补贴后价格，仅能以第1.2条价格购买此商品房。乙方选择下列第2种付款方式支付房款并签订《商品房买卖合同》。1）一次性付款方式:……。2）银行按揭贷款方式（含公积金、组合贷款方式，下同）乙方须于签订本协议之日起7日内，即2017年2月28日前支付首期房款（人民币）元，同时签订《商品房买卖合同》及其它相关文件；剩余款（人民币）元，乙方须于年月日前自行办妥银行按揭手续。3）分期付款方式，……第三条乙方在签订《商品房买卖合同》时须交纳相关政府职能部门要求缴纳的相关费用。第四条乙方提交的资料：……第五条双方的特别约定：1.签订本协议时，乙方自愿向甲方交纳定金（人民币）10000.00元，作为乙方按期与甲方签订《商品房买卖合同》的担保。2.双方签订的《商品房买卖合同》生效后，乙方所交纳的定金自动冲抵乙方应向甲方支付的相应款项。3.乙方须在接到甲方通知后7日内携带相关资料到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》及相关附件并付清相关款项；若因乙方原因未与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方有权将该商品房另行销售给第三方，乙方已经交纳的定金甲方不予退还；签约时间地点、所需相关资料甲方另行通知。4.因乙方原因不与甲方签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还定金；因甲方原因不与乙方签订《商品房买卖合同》的，甲方应返还定金（不计利息）。5.在本协议第二条约定的时限内，若因乙方原因未与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，甲方有权将该商品房另行销售给第三方，乙方已经交纳的定金甲方不予退还。6.“乙方原因”是指:包括但不限于乙方履行合同能力不足、按揭贷款资格或额度不符、无法提供应提供的个人资料、对已确认的房屋现状提出异议以及其他事由。第六条其他约定:1、乙方在签订本协议时，已清楚了解并接受该商品房的位置、户型、结构、朝向、采光、通风、噪声等居住环境和项目公共及市政配套设施及项目分期开发等现状情况，已清楚了解并接受认购该商品房须签订的《商品房买卖合同》及附件和《认购须知》的全部内容。按揭客户已清楚了解向银行按揭付款需提供的相关资料以及是否符合银行按揭的要求。乙方确认甲方已在销售现场公示了《商品房买卖合同》及附件和《认购须知》等资料的全部内容。2.除本协议第一条确定的商品房概况外，甲方的其他广告、宣传资料、沙盘模型、样板房及宣传解说信息等，仅供乙方认购时参考，不构成甲方原因导致乙方拒绝签订《商品房买卖合同》及附件的事由。3.若乙方采用银行按揭贷款方式购买该商品房的，最终的首付比例与利率以银行实际审批结果为准。4.甲乙双方的联络方式以本协议所载明的电话、传真、地址等为准。若任可一方联络方式发生变化的，均应在变化之日起5日内以书面方式告知对方。否则相对方因按合同约定的联系方式无法尽到通知、告知义务的一切后果应由过错方自行承担。5.本协议未尽事宜，以双方签订的《商品房买卖合同》内容为准。6.本协议自甲乙双方签字、盖章，且乙方缴纳定金经甲方审核无误后，本协议正式生效。7、本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，具有相同效力。8、其他:按时签约才可享受此价。”原告在协议尾部乙方处签名捺印，被告在甲方处签章。2017年2月26日，原告按照《商品房认购协议》约定与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，商品房预售合同载明：“……第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证西市（2015）房预售证第25号下第3号楼2层206号商铺。房屋竣式后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。该商品房在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。关于该商品房所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为商业。（三）该商品房所在建筑物的主体结构为框架剪力墙，建筑总层数为22层，其中地上20层，地下**。（四）该商品房高5.8米，有0个阳台，其中0个阳台为封闭式，0个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。该商品房的户型平面图，见附件一。（五）该商品房预测建筑面积为34.980平方米，其中套内面积24.750平方米，分摊的共有建筑面积10.230平方米；出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。该商品房共用部位、共用设施构成，见附件二。……第八条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第一种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币19022.07元，总价款人民币470796元。……第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款：买受人于2017年2月28日前支付首期房价款人民币240796元，占全部房价款的50%；余款人民币230000元向中国农业银行西昌市支付申请贷款支付。……”商品房预售合同附件一载明：“房屋平面图（应当标明方位）：（一）该商品房在所在楼栋的平面位置示意图；（二）该商品房的户型平面图。”且附有该商品房的户型平面图及所在楼栋的平面位置示意图。附件二载明：“关于该商品房共用部分、共用设施设备的具体说明（可附图说明）（一）纳入该商品房分摊的共用部位的名称、面积和所在位置；（二）未纳入该商品房分摊的共用部位的名称、所在位置；（三）该商品房的共用设施设备构成。”商品房买卖合同补充协议第十五条约定：“合同解除及协助义务的补充约定：1.买、卖双方任何一方无法定或约定的理由解除合同的，即视为根本性违约，违约方应当向守约方支付合同约定总房价款20%的违约金。2.无论何种原因导致合同解除的，合同解除之日起10日内，买受人应协助出卖人到房地产管理部门办理合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，若买受人已接收商品房的，还应将商品房的占有移转与出卖人，否则买受人应当每日按照总房价款的5‰向出卖人支付损失赔偿金。3.买受人根据法律规定或者合同及本协议约定享有解除权的，应当在解除权发生之日起15日内行使解除权，逾期则解除权消灭，合同继续履行。”同日原告又按照《商品房认购协议》的约定，与西昌宝瑞商业管理有限公司签订了《商业运营管理委托服务协议》，委托服务协议约定：1.原告委托西昌宝瑞商业管理有限公司为其购买的上述3-206商铺提供运营管理服务，委托经营管理的期限自2017年6月30日至2022年6月29日；2.商铺租金回报及支付方式为第一阶段为三年市培育期即2017年6月30日至2020年6月29日，保底租金收益为31562.00元、第二阶段为二年市场成熟期2020年6月30日至2022年6月29日，原告每年按西昌宝瑞商业管理有限公司商铺实际租金收益，以原告与租赁商户签订的《租赁合同》约定之租金为准；3.委托物业交付自本协议签订之日起，原告将商铺交付西昌宝瑞商业管理有限公司，全权委托西昌宝瑞商业管理有限公司进行招商、经营和管理使用；4.双方还约定了双方和权利义务、协议延续与终止、违约责任、免责条件等内容。合同签订后，原告按合同约定缴纳了50%的房屋首付款240796.00元，并于2017年3月15日以案涉商铺作抵押，向中国农业银行西昌三岔口支行贷款230000.00元直接转入被告西昌领地房地产公司账户。 2018年2月5日，原告马福芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即拆除安装在原告购买的3号楼2层206号商铺内的消防箱及其设施。将消防箱设置安装在不影响业主正常使用消防设施的位置，确保消防安全；2.判令被告支付原告违约金16949.00元，并从2018年1月1日起按日计算向原告支付全部价款万分之二的违约金，至被告拆除原告商铺内的消防箱及重新设置安装完毕消防箱时止；3.案件受理费由被告承担。本院受理后，于2018年5月5日作出（2018）川3401民初743号民事判决书，该判决书载明：2017年2月26日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同.补充协议》，同日原告又与西昌宝瑞商业管理有限公司签订了《商业运营管理委托服务协议》；2017年6月29日西昌宝瑞商业管理有限公司与承租方黄维胜签订了《商业租赁及商业服务合同》。合同载明，原告购买被告开发的领地凯旋国际公馆3号楼2层206号商铺，建筑面积为34.980平方米，每平方米单价19022.00元，总价款为470796.00元。原告按合同约定缴纳了50%的房屋首付款240796.00元，余款230000.00元由被告负责安排包租原告商铺5年的租金进行抵扣，双方签订的是包租搭配买卖的商品房买卖合同（即原告将自己购买被告开发的领地凯旋国际公馆3号楼2层206号商铺，全权委托西昌宝瑞商业管理有限公司进行商铺的招商、运营及管理服务，委托经营管理的期限自2017年6月30日至2022年6月29日，双方约定的保底租金为31562.00元，原告须缴纳完商铺购房全款后方可享受租金回报收益。被告授权西昌宝瑞商业管理有限公司进行招商，并签订租赁合同，进行日常租赁管理，被告全权委托西昌宝瑞商业管理有限公司将位于西昌市在租赁期内出租给黄维胜，租赁期限2017年6月30日至2022年6月29日）。《商品房买卖合同（预售）》约定被告应当在2017年6月30日交付商铺。被告在交付商铺时，原告发现用于公共安全保障的消防箱安装在原告购买的商铺内，遂向被告的工作人员提出异议，要求被告整改、拆除，并明确表示如不拆除原告就拒绝收房。被告认为消防栓经消防部门验收合格，是规范的，不同意整改、拆除。由于原告已与西昌宝瑞商业管理有限公司签订了《商业运营管理委托服务协议》，西昌宝瑞商业管理有限公司已如期接收房屋并出租，两年的商铺租金目前已抵扣了原告应付被告购买商铺的余款。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》“说明”部分第三条“出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同……”。第十六条第（二）项第5款“配置的电梯、消防、安防等设备设施：2017年6月30日达到使用条件。”第十八条第（一）项“出卖人在2017年6月30日向买受人交付该商品房。”第十九条逾期交房责任“逾期在180日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……。（2）逾期在180日（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同……买受人有权继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……。”第三十条“（一）买受人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。”房屋平面图无消防栓设置显示。另查明，被告规划设计安装在原告所购买商铺内的消防栓，经过凉山彝族自治州验收合格，并于2017年6月8日出具凉公消验字（2017）第0007号建设工程消防验收意见书。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同.补充协议》及房屋平面图均未表明原告所购买的商铺内要安装消防栓，被告也未告知原告该商铺内有公共设施消防栓。本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务，原告按照合同约定完全履行了自己的义务，被告在原告购买的商铺内规划设计安装了消防栓，属重大事项，应按合同约定对原告尽到提示义务，被告未提示、未告知的行为已构成违约，应承担按合同约定的相应违约责任。但原告诉请1，要求被告立即拆除安装在原告购买的3号楼2层206号商铺内的消防箱及其设施，将消防箱设置安装在不影响业主正常使用消防设施的位置。因消防设施已经消防部门验收合格，是否存在问题，是否应当整改、拆除，均不是本案审理的范围，经相关部门依法验收合格，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条中的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故原告的该项诉讼请求不能成立，本院不予支持；原告诉请2，要求被告支付违约金16949.00元（即购房总金额的万分之二乘以180天，从2017年7月1日计算至2017年12月30日），并从2018年1月1日起按日计算向原告支付全部价款万分之二的违约金，至被告拆除原告商铺内的消防箱及重新设置安装完毕消防箱时止。由于原告没有向本庭提供消防栓占用原告商铺专用空间具体面积的依据，故无法计算违约损失，双方合同中也未对此种情形即重大事项应当尽到提示义务而未尽到约定违约金或违约损失的计算方法，且目前尚未给原告造成直接损失，其违约损失无法计算，而合同约定按日计算向原告支付全部价款万分之二的违约金，是针对被告违约逾期交房超出180日之后，原告同意继续合同的情形，而本案被告不属于逾期交房的情形，涉案商铺按照原告认可的交付方式进行了交付，现该商铺已经实际出租使用，且原告也认可了两年租金抵扣购房款的事实。故原告的该项诉求无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。被告的辩解理由基本成立，本院予以采信。判决驳回原告马福芳的全部诉讼请求。 原告马福芳不服一审判决向凉山州中级人民法院提起上诉，凉山州中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）川34民终1060号民事判决书，该判决书载明：本案中，当事人争议焦点如下：一、西昌领地房地产开发有限公司是否构成违约；二、马福芳的诉讼请求是否应予支持。关于西昌领地房地产开发有限公司是否构成违约的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，当事人应当按照案涉合同约定全面履行义务，不得擅自变更合同。审理中，双方当事人对上诉人马福芳在购买案涉商铺时被上诉人西昌领地房地产开发有限公司是否告知马福芳其购买的商铺内安装有消防设施这一重大事项存在争议。经查，双方签订的合同中并未明确载明案涉商铺内安装有消防设施。虽然西昌领地房地产开发有限公司辩称合同约定“配置的电梯、消防、安防等设备设施：2017年6月30日达到使用条件”、“小区所设的箱变……等设施，以政府及电力、天然气等相关部门最终确定为准，模型所示位置仅供参考，若有变动，买受人表示充分理解，并予以接受”的内容证明其在与马福芳在签订案涉合同时是告知了该重大事项的，并提交了相关商铺销售价格予以证明。但上述约定系销售方对公共设施何时达到使用条件的承诺及公共设施若有变动买受人应予接受的约定。因西昌领地房地产开发有限公司销售的案涉商铺系一房一价，且马福芳购买的商铺户型与其他商铺户型不同，故上述合同约定及购房价格比对不能证明西昌领地房地产开发有限公司在出售案涉商铺时已明确告知马福芳购买的商铺内安装有消防设施这一重大事项。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，当事人对其诉讼主张，应提供证据予以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其诉讼主张的，应承担不利的法律后果。因西昌领地房地产开发有限公司提交的证据不足以证明其在与马福芳签订案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》时已明确告知马福芳购买的案涉商铺内安装有消防设施这一重大事项，故其已构成违约。一审判决认定西昌领地房地产开发有限公司未尽到提示、告知义务，已构成违约正确。西昌领地房地产开发有限公司辩称其“无违约事实及行为，违约不成立”的抗辩理由，缺乏充分合法的证据证明，本院不予采信。关于马福芳的诉讼请求是否应予支持的问题。1.马福芳请求拆除安装在其商铺内的消防设施的问题。因安装在案涉商铺内的消防设施，系特殊的公共设施，案涉安装有消防设施的商铺所涉及的建设工程是经凉山彝族自治州验收合格的工程，依据凉山彝族自治州的回复“案涉商铺内的消防设施是否能拆除，在其出具的凉公消验字【2017】第007号建设工程消防验收意见书中已明确阐述”，但凉公消验字【2017】第007号建设工程消防验收意见书载明的“意见如下：……三、该工程如扩建、改建（含室内外内部装修、建筑保温、用途变更）应依法向我支队申请消防设计审核和消防验收”，对该问题实际并未作出明确答复。故因该设施的特殊性，在消防部门对“案涉消防设施能否拆除另行安装在公共区域”没有作出明确意见的情况下，一审法院判决驳回上诉人马福芳的该项请求正确，上诉人马福芳要求改判支付其该项请求的上诉请求，缺乏充分合法的证据证明，本院不予支持。2.马福芳请求支付其违约金的问题。马福芳是以西昌领地房地产开发有限公司在其购买的商铺内设计安装消防设施，侵害其所有权为由，提出该项请求。因双方在合同中对本案涉及的违约行为并无相关明确约定，马福芳要求赔偿的违约金是依据双方签订的合同中对逾期交房的违约条款计算的。且案涉商铺现已出租，审理中马福芳未提交证据证明因西昌领地房地产开发有限公司的上述违约行为已经给其造成了损失、损失具体是多少，故一审判决未支持马福芳的该项诉讼请求正确，马福芳要求支持其该项诉讼请求的上诉请求，缺乏充分合法的证据证明，本院不予支持。判决驳回上诉，维持原判。 原告马福芳不服凉山州中级人民法院（2018）川34民终1060号民事判决书向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2019年5月29日作出（2019）川民申82号民事裁定书，裁定书载明：本院经审查认为，根据《中华人民共和国消防法》第十八条规定“同一建筑物由两个以上单位管理或者使用的，应当明确各方的消防安全责任，并确定责任人对共用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理。住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”、第二十九条规定“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地公安机关消防机构。”公共消火栓属于公共设施，案涉商铺的物业管理部门即领地凯旋国际公馆物业管理单位应为公共消火栓维护管理的责任单位，但物业单位对公共设施的管理行为不能因公共设施的不当安装而及于他人取得完整物权的独立商铺内。其次，案涉公共消火栓安装于马福芳所购买的封闭型门市内，门市的关闭将直接违反《中华人民共和国消防法》第二十八条“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物”的规定。案涉公共消防设施因安装位置不当存在公共消火栓被他人封闭门市圈占，门市正常关闭影响使用的情形，确存在安全隐患。其三，根据《中华人民共和国消防法》第八条“地方各级人民政府应当将包括消防安全布局、消防站、消防供水、消防通信、消防车通道、消防装备等内容的消防规划纳入城乡规划，并负责组织实施。城乡消防安全布局不符合消防安全要求的，应当调整、完善；公共消防设施、消防装备不足或者不适应实际需要的，应当增建、改建、配置或者进行技术改造”的规定，公共消防设施可以根据实际需要进行改建。本案在二审期间，人民法院曾向山彝族自治州公安消防支队调查本案案涉消防设施是否能拆除另行安装在公共区域等问题，凉山彝族自治州向二审作出回复“我单位已于2017年6月8日向西昌领地房地产开发有限公司作出了凉公消验字【2017】第0007号《建设工程消防验收意见书》，相关问题该意见书中已明确阐述，故此不再赘述。”而凉山彝族自治州公安消防支队于2017年6月8日向西昌领地房地产开发有限公司出具凉公消验字【2017】第0007号《建设工程消防验收意见书》载明:一、综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；三、该工程扩建、改建（含室内外内部装修、建筑保温、用途变更）应依法向我支队申请消防设计审核和消防验收。根据意见书第三项内容，案涉消防工程由业主单位向消防部门申请消防设计审核和验收后，可以进行改建。本院认为，领地公司在公共消防设施设计安装存在隐患的情形下，确应承担对不当安装的公共消防设施整改的义务，但根据《中华人民共和国消防法》规定消防工作责任由地方各级人民政府负责，公安机关消防机构为消防设计审核、消防验收主体的规定，该义务必须通过行政审批完成，故人民法院不能以民事判决的形式直接确定该义务，马福芳在本案中所提出的判令领地公司拆除公共消防设施的诉讼请求不属于民事案件受理范围，其主张领地公司承担重新设置公共消火栓期间经营损失的违约责任，在消防责任部门责令整改决定作出前，亦无法得到支持。本案中，如领地公司拒不履行不当安装的公共消防设施整改义务，拒不消除消防隐患，导致马福芳在购买案涉商铺后，由于正常经营使用商铺而持续地额外承担违法的风险，其可通过另行起诉解除案涉《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》进行法律救济。 原告马福芳在收到四川省高级人民法院（2019）川民申82号民事裁定书后，于2020年1月13日委托西昌市长安法律服务所向被告出具内容为：“西昌领地房地产开发有限公司:马福芳诉你公司商品房预售合同纠纷一案，经一审、二审、马福芳申请再审。2019年5月29日四川省高级人民法院作出（2019）川民申82号民事裁定书。该裁定书认定:你公司在公共消防设施安装存在隐患的情形下，确应承担对不当安装的公共消防设施整改的义务。案涉消防工程由业主单位向消防部门申请消防设计审核和验收后，可以进行整改。本案中，如领地公司拒不履行不当安装的公共消防设施整改义务，拒不消除消防隐患，导致马福芳在购买案涉商铺后，由于正常经营使用商铺而持续的额外承担违法的风险，其可通过另行起诉解除案涉《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》进行法律救济。你公司至今未按四川省高级人民法院认定:“确应承担对不当安装的公共消防设施整改的义务”，进行整改，也未与马福芳联系协商进行整改。现马福芳委托我所，代为敦促你公司尽快履行对不当安装的公共消防设施进行整改之义务，消除消防隐患。我所认为，你公司应当依据四川省高级人民法院裁定书认定的事实，“承担对不当安装的公共消防设施整改的义务”，履行整改义务，消除消防隐患义务。因此，特致函你公司:一、请你公司在收到本函之日起60日内，对马福芳购买的3号楼2层206号商铺内的公共消防设施进行整改，达到马福芳取得完整物权的独立商铺，同时也消除掉公共消防隐患。二、若你公司逾期未履行整改义务，我所将代马福芳向人民法院提起诉讼。届时，马福芳依据四川省高级人民法院裁定书认定“马福芳可通过另行起诉解除案涉《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》进行法律救济”，向法院主张解除马福芳与你公司签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》。”的函。被告收到上述函件未作处理。 另查明，案涉商铺售价原总价为（人民币）609309.00元，享受优惠（609309.00元-50000.00元）×9.5折价款为526030.00元，原告委托成都宝瑞商业理有限公司对案涉商铺进行统一管理、统一招商、统一运营后，原告认购该商品房可享受两年租金收益补贴后总价为人民币470796.00元，原告按合同约定支付了首付款240796.00元，向银行贷款230000.00元，付清了全部优惠后的房屋总价款470796.00元。原告向房管局的物业管理办公室交纳房屋专项维修基金3302.46元。商铺贷款产生公证费470.00元。现案涉商铺由成都宝瑞商业理有限公司出租给他人使用，成都宝瑞商业理有限公司在使用中抵扣两年租金收益后，于2020年1月转了第三年的租金31562.00元给原告。 本院认为，本案的争议焦点系原告马福芳是否享有解除权。被告认为，原、被告之间的合同于2017年2月26日依法成立，为双方真实意思表示，合法有效，现双方主要义务也履行完毕，并至今该合同履行达三年多，原告享受该商铺经营收入也达三年之久，故原告向被告购买商铺并用商铺经营的合同目的达到，现原告要求解除合同，没有法律及合同依据，更违反民法要求保护交易稳定原则，原告有违诚信；涉案消防设施于2017年2月8日经凉山州公安消防支队验收工程意见书，评定该工程消防验收合格，从事实上来讲，该商铺用来经营火锅店，危险更大，消防设施安在房内，是为了保护安全，否则不会验收合格；双方签订的补充协议第15条第3款明确约定，买受人应在解除权15日内行使解除权，逾期解除权消灭，合同继续履行，在合同上对解除权行使期间进行约定，现在原告在享受商铺经营三年多才提出解除合同，没有合同依据；在诉状中原告所称被告应按照省高院裁定内容履行安装公共设施整改义务，但是否应该整改，不是法院审理及裁定范围，应是消防支队的裁定范围；针对原告诉求的违约金，没有任何合同依据，并原告一直收取商铺经营收入，没有任何损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。从该规定可以看出，解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但解除权应在法律规定或者当事人约定的解除权行使期限内行使。如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，解除权人应当基于诚实信用原则在合理期限内行使，未在合理期限内行使的，解除权消灭。本案中，从案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》的约定内容看，不能证明西昌领地房地产公司在与马福芳签订上述合同时已明确告知原告马福芳购买的案涉商铺内安装有消防设施这一重大事项，西昌领地房地产公司未尽到提示、告知义务，原告在知晓案涉商铺内安装有消防设施这一重大事项后，即通过司法救济途径解决，由于拆除公共消防设施的诉讼请求不属于民事案件受理范围，其主张未能得到法院的支持。原告依据四川省高级人民法院（2019）川民申82号民事裁定书确定：“由于正常经营使用商铺而持续地额外承担违法的风险，其可通过另行起诉解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》进行法律救济。”的内容，从维护市场经济秩序考量，首先向西昌领地房地产公司发出履行整改义务的律师函，在西昌领地房地产公司未作整改的情况下请求解除合同，原告是在合同约定的解除权形成后的一定期限内及时行使合同解除权，是避免其与西昌领地房地产公司之间的合同关系处于长期不确定状态，影响经济秩序稳定和交易安全。原告提出解除涉案合同，显然没有超出合理期限。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，解除合同的情形除了因不可抗力致使合同目的无法实现和法律规定的其他情形，主要在于违约方不履行合同主要义务，或者导致合同目的不能实现时，守约方方可行使解除权。对于约定解除权的行使亦应遵循相同原则。本案中，西昌领地房地产公司在案涉合同履行中经一审、二审判决均认定其未尽到提示、告知义务，再审裁定认定：“公共消火栓属于公共设施，案涉商铺的物业管理部门即领地凯旋国际公馆物业管理单位应为公共消火栓维护管理的责任单位，但物业单位对公共设施的管理行为不能因公共设施的不当安装而及于他人取得完整物权的独立商铺内。其次，案涉公共消火栓安装于马福芳所购买的封闭型门市内，门市的关闭将直接违反《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定，案涉公共消防设施因安装位置不当存在公共消火栓被他人封闭门市圈占，门市正常关闭影响使用的情形，确存在安全隐患。”其行为已构成违约，其违约行为使原告正常使用商铺时而持续的额外承担违法风险的客观事实，造成原告不能实现订立合同取得完整房屋绝对产权之目的。原告已按合同约定履行了全部义务，西昌领地房地产公司在收到律师函中载明的“解除合同通知”后，在该份通知书约定的异议期内未回函表示不同意解除合同，且四川省高级人民法院（2019）川民申82号民事裁定书已对公共消火栓安装不当作了详细阐述，并明确“如领地公司拒不履行不当安装的公共消防设施整改义务，拒不消除消防隐患，导致马福芳在购买案涉商铺后，由于正常经营使用商铺而持续地额外承担违法的风险，其可通过另行起诉解除案涉《商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》进行法律救济。”综上，原告享有对案涉合同的解除权。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案原告实际支付购房款526030.00元，包含原告支付的首期购房款240796.00元、按揭贷款230000.00元及第一、二年商铺租金，原告请求判令被告退还原告购房款526030.00元，有事实和法律依据，本院予以支持；由于被告在履行合同中存在违约行为，原告请求被告按《商品房买卖合同补充协议》约定，违约方应当向守约方支付合同总房价款20%的违约金，即526030.00元×20%=105206.00元，符合双方的约定且不违反法律的规定，本院予以支持。由于原告已实际对商铺前三年的租金获利，原告主张被告按银行贷款利率计算赔偿原告利息损失的主张，本院不予支持；房屋专项维修基金、公证费虽是原告损失的部分，其损失部分已在被告承担违约金中进行赔偿，且房屋专项维修基金、公证费不是被告收取，而主张被告支付没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告马福芳与被告西昌领地房地产开发有限公司于2017年2月26日签订的编号为2017022600007《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告西昌领地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马福芳购房款526030.00元及支付违约金105206.00元； 三、原告马福芳于本判决生效之日起十日内案涉领地凯旋国际公馆3号楼2层206号退还给被告西昌领地房地产开发有限公司； 四、驳回原告马福芳的其他诉讼请求。 案件受理费9098.00元，减半收取计4549.00元，由被告西昌领地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 曾 义 二〇二〇年十月十五日 书记员 朱海岭 附判决所依据的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。