上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初54699号原告：靳伦霞，女，1979年7月25日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：罗玥炜，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚望林，上海市国泰律师事务所律师。被告：任传丽，女，1973年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姜付成(系原告丈夫)，住同上。原告靳伦霞与被告任传丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳伦霞及其委托诉讼代理人罗玥炜、龚望林，被告任传丽及其委托诉讼代理人姜付成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳伦霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出上海市浦东新区浦东北路XXX弄XXX号XXX室房屋并将房屋返还给原告；2.判令被告支付原告从2019年12月1日至实际搬出为止的房屋租金人民币(以下币种相同)(按月租金3,700元计算)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月15日,被告任传丽作为月嫂到仁济医院照顾原告。在照顾原告期间,被告因租住的房屋快到租期,提出让原告将位于上海市浦东新区浦东北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告。因考虑到被告对原告的照顾比较用心,被告原所租赁房屋快到租期,原告同意将系争房屋临时短期租借给被告,月租金3,700元,原告于2019年12月1日将房屋钥匙交给被告。但被告并未支付房租,也依旧居住在系争房屋内不肯搬出。在原告多次催促被告支付租金未果的情况下,原告要求解除与被告之间的租赁合同,要求被告支付从2019年12月1日起的租金。现被告一直居住在原告房屋内,并拒绝搬出。原告为维护自身的合法权益，原告起诉要求判如所请。被告任传丽辩称，原、被告没有签订书面租赁合同，但双方口头约定原告将系争房屋出租给被告，每月租金3,700元，租期没有约定。原告欠被告的月嫂工资17,769元应予抵扣房租；原告老公打伤被告的损害赔偿费用经高桥派出所调解，双方同意抵扣五个月的房租；另被告装修系争房屋并安装了空调热水器等，可以搬走的东西被告会搬走，但不能搬的部分(含马桶480元、推拉门800元、地砖400元、花洒370元)计2,050元也应从房租里扣除，被告多支付的水电燃气费(其中水费132.50元、电费90.90元、燃气费115.80元)原告也应归还，满足上述条件后被告同意搬离，否则被告不同意搬离。针对被告的答辩意见，原告表示同意将欠付的月嫂服务费17,769元抵扣租金，但不同意赔偿费用抵扣五个月租金，系争房屋系原告婚前全额出资购买的个人财产，不存在贷款，于2016年7月28日取得上海市房地产权证，原告与案外人周某于2016年11月23日登记结婚，2020年5月21日登记离婚。周某打伤被告是其二人的纠纷，与原告无关，周某没有参与过系争房屋的出租，也没有权利对房租收益进行处分。系争房屋是简单装修交付的，装修费是被告为改善居住环境自行添置的，原告不同意抵扣。原告同意支付2019年12月1日前的水费99.40元、燃气费57元，2019年11月的电费原告已经自行交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告是系争房屋的权利人，于2016年7月28日取得上海市房地产权证。2019年11月期间，原、被告口头达成租房协议，原告将其所有的系争房屋出租给被告，租金每月3,700元，被告于12月1日取得系争房屋的钥匙，自行装修后入住系争房屋至今，期间未支付过租金。2020年5月11日，原告发微信给被告称：“……我这几天得还贷款了，房租你哪天可以付？……明天再给你们1天的时间，如果你们不交房租，我的房子只能收回来了……”另查明，原告与案外人周某于2016年11月23日登记结婚，2020年5月21日登记离婚。因被告与周某于2019年11月20日在高桥镇季景路XXX弄XXX号XXX室内为琐事产生纠纷后起冲突，双方于12月17日在上海市公安局浦东分局高桥派出所达成治安调解协议书，被告(甲方)与周某(乙方)约定：1.甲方医药费由乙方支付(已支付完毕);2.任传丽租赁乙方陆凌新村XXX号XXX室房屋，乙方不收甲方5个月的房租费用以折抵甲方的所有损失;3.双方签字生效其后无涉，如对本协议认定内容有异，可至法院或有关部门起诉;4.任传丽保证不转发相关视频，对高桥派出所处理该纠纷表示满意。(注：免租期2019年1月1日至2019年5月31日，租金3,700元。)原、被告确认2019系笔误，应为2020。另经原、被告结算，原告尚欠被告月嫂服务费17,769元，双方对该部分费用抵扣房租均无异议。以上事实，由原告提供的上海市不动产权证、租赁合同、租金支付凭证、物业情况说明、照片、短信通知，被告提供的图片、录音、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告虽未签订书面的租赁合同，但双方就系争房屋口头达成的租赁协议系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告于2019年12月1日将系争房屋的钥匙交给被告后，被告理应支付自该日起的租金，租金标准按照双方口头约定的每月3,700元为准。现双方对原告欠付被告的月嫂服务费11,769元抵扣被告的欠租达成一致，并无不当，本院予以照准。原、被告没有签订书面租赁合同，被告自2019年12月1日承租系争房屋至今，双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，原告亦在合理期限通知被告解除租赁关系，故原告要求被告返还房屋的诉请，于法有据，应予支持。被告辩称双方没有约定租期原告承诺可以住到系争房屋拆迁时止，缺乏证据，原告亦予以否认，本院难以采信。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于水电燃气费。经查原告已支付了2019年11月的电费80.90元，另查明，被告支付了2019年11月的水费132.50元，燃气费115.80元，原告认为被告支付的水费是2019年10月17日至12月16日两个月的费用，并同意承担12月1日前的费用即99.40元，燃气费根据被告发给原告的抄表数，原告共用了57元燃气费，该部分费用原告同意承担，并表示可抵扣租金。原告解释尚属合理，具有证据为凭，本院予以认可。被告辩称其已付的90.90元系支付2019年11月电费及滞纳金的关联性不足，加之原告已提供该月电费的支付依据，故本院对被告之语难以采信。关于被告人身伤害赔偿损失是否可用五个月租金予以抵扣。原告称系争房屋系原告婚前个人财产，故不认可原告前夫与被告达成关于用五个月房租抵扣被告损失的协议。本院注意到，原告前夫系在与原告婚姻存续期间与被告发生的纠纷，且该纠纷发生在夫妻共同生活的房屋内，原告亦表示发生纠纷时其在现场，故原告对周某和被告发生纠纷是知晓的。原告称其前夫未参与系争房屋的出租，结合治安调解协议书中达成的协议显示，其前夫对原告房屋出租是明知并参与处分的，但对于被告而言，其并不知晓系争房屋系原告婚前个人财产。庭审中，被告表示签订治安调解协议书当天在派出所电联原告告知协议书内容，原告过了很久发消息给被告表示不同意，且原告在庭审中亦表示不同意该协议，故原告对该调解协议书的存在是明知的。但自2019年12月17日签订协议书直至开庭前，原告从未对治安调解协议书提出异议，故本院有理由相信原告对该调解协议书的内容予以认可，故从公平角度出发，被告关于用五个月房租折抵其损失的辩称，本院予以支持。被告要求2,050元装修费抵扣房租，考虑到被告系使用的受益方，结合部分装修不能搬离的事实，加之双方未对装修有约定，本院酌情将该部分费用抵扣1,000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告任传丽应于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区浦东北路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还给原告靳伦霞；二、被告任传丽应于本判决生效之日起十日内按照每月3,700元标准支付原告靳伦霞自2019年12月1日至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费(原告欠付的月嫂服务费17,769元、治安调解协议书约定的5个月租金18,500元、被告已付的水费99.40元及燃气费57元、装修费1,000元均用于抵扣上述费用)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费447元，减半收取计223.50元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十月三十日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。