广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初814号原告：张艳红，女，1981年9月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************040。委托诉讼代理人：沈美英，广东华法律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市******************第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区****************第2层1216C，统一社会信用代码91440605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告张艳红诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告智城公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，其不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本案于2020年9月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人沈美英、两被告共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司于2017年11月20日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告智城公司向原告返还物业使用权转让租金214875元及违约金52000元；3.被告梦乐城公司对被告智城公司向原告承担之债务负连带清偿责任；4.解除原告与两被告于2017年11月30日签订的《租赁合同》；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告智城公司于2017年11月30日签订带有格式条款的《物业使用权转让合同》，被告智城公司称其合法拥有佛山市南海区*********广佛智城项目全部物业的使用权，该合同约定由被告智城公司向原告转让该项目自编号2号地16B号楼05层16B0521*商业用房的使用权，转让期从合同签订日起算，至2048年12月31日止（含赠送期），总转让金额为260000元，物业交付期限为2018年12月31日前。合同对付款方式、付款期限等均有约定。同日，原告作为新出租方、被告智城公司作为原出租方、被告梦乐城公司作为承租方签订了《租赁合同》，原告将上述物业出租给被告梦乐城公司，租赁期为3年，从2019年1月1日起至2021年12月31日止。2018年2月13日，原告与被告智城公司签订《补充协议》一份，付款方式变更为首期支付195020元，另64980元于2018年3月开始逐月支付1805元，共计36个月付清。合同签订后，原告共向被告支付转让款214875元，但被告并未按期交付物业，且迟迟不予退款。经原告核查，涉案物业至今仍未开工建设，被告智城公司构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告智城公司返还全部转让金及承担违约责任。另，上述两份合同均是由相同的经办人与原告签订，两被告实际上一套人马、两套班子，两被告在相同的地方经营办公，对外使用相同的电话，股东、人员均混同，已经破坏法人的独立性，造成人格混同。被告梦乐城公司应对被告智城公司的债务承担连带清偿责任。被告智城公司辩称：一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。1.原告至今仅向被告支付物业使用权转让款214875元。合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在逾期交付的情形。2.《物业使用权转让合同》并无约定原告就被告智城公司延迟交付物业的行为享有合同解除权。原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。3.被告智城公司延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。梦乐城公司一直在向原告支付租金，原告的合同目的已经实现。4.原告清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向被告智城公司的租赁定制房，且原告均出具《物业管理授权委托书》及《授权委托书》给梦乐城公司直接接收物业，被告智城公司无须向原告实际交付物业。5.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。涉案物业使用权转让合同未就逾期交付可以解除合同进行约定，故原告即使行使合同解除权也应在合理期限，现该解除权因原告未在合理期限内行使而消灭。二、原告解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金，且原告至今尚未付清物业使用权转让款，故原告要求支付逾期交付违约金没有依据。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司于涉案租赁合同签订时已向原告分别支付了首月租金及履约保证金共计4800元。两被告是独立的法人，二者自主开展经营及对外承担责任，原告没有证据证明两被告存在人格混同的情况，原告要求被告梦乐城公司承担违约责任没有依据。若因法院判决解除《物业使用权转让合同》而导致租赁合同不能继续履行，被告梦乐城公司要求将已支付的租金返还给被告梦乐城公司，并计付利息。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以采信并附卷佐证。原告提交的证据7现场照片，与双方争议无关，本院不予采信。被告提交的证据1建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设施工许可证是经相关职能单位盖章的证书，且与涉案物业地理位置相互印证，本院确认其真实性。本院经审理认定下事实：2017年11月30日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区****************商业用房的使用权转让给乙方；涉案物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年11月29日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业总转让金260000元；甲方在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。2018年2月23日，原告（买受人、乙方）与被告智城公司（出卖人、甲方）签订《补充协议》，约定：乙方承诺在2017年11月30日前支付房价款195020元，剩余房价款64980元分36个月付清，从2018年3月开始逐月支付；等等。2017年11月30日，原告（甲方、新出租方）与梦乐城公司（乙方、承租方）、智城公司（丙方、原出租方）签订《租赁合同》，约定：丙方将涉案物业使用权转让给甲方，出租主体变更为甲方；租期为3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，丙方负责于2018年12月31日将涉案物业交付甲方，甲方于2018年12月31日将涉案物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方涉案物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。庭审中，被告确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已向被告智城公司支付物业转让金214875元。原告已收取梦乐城公司履约保证金及首月租金4800元。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告智城公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》《租赁合同》应属无效合同，本案按无效合同清理结算处理。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除《物业使用权转让合同》《租赁合同》没有法律依据，本院依法不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还，被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让金214875元予原告，而原告应返还被告梦乐城公司已支付的押金4800元。经抵扣，被告智城公司应支付210075元（214875元-4800元）予原告。原告没有提供证据证明两被告在人员、业务、财务等方面交叉或混同，丧失独立人格，构成人格混同，原告请求被告智城公司与被告梦乐城公司共同承担返还责任，本院不予支持。无效合同约定的违约责任无效，且原告未谨慎审查租赁物状态即签订租赁合同，对合同无效也具有一定过错，原告请求被告智城公司支付违约金没有法律依据，本院酌定确定被告智城公司支付从起诉之日起利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金210075元并支付以此为本金从2020年1月9日至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告张艳红；二、驳回原告张艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4534.38元（原告已预交），由原告负担2266.38元，被告广东广佛智城集团有限公司负担一半即2268元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 黄爱文二〇二〇年十月二十三日法官助理 孟祥润书 记 员 陈嘉瑜