北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6468号原告：北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社，住所地北京市朝阳区管庄乡管庄村。法定代表人：蔡书明，社长。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京京远出租汽车有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡管庄大队。法定代表人：张大伟，总经理。委托诉讼代理人：张大伟，北京吴少博律师事务所律师。原告北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社(以下称原告)与被告北京京远出租汽车有限公司（以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人戚文扬，被告法定代表人张大伟、委托诉讼代理人张大伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》中租期超过20年的部分无效；2、依法判令被告立即将《房地产租赁合同》项下的房屋场地腾空并返还原告。事实和理由：原、被告于1995年12月5日签订《房地产租赁合同》，约定由被告租赁原告所有的房屋院落，租赁期限70年，被告一次性支付租金。合同签订后，原告将合同约定的房屋场地交付被告使用，现合同履行期限已经超过24年。原告认为根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同的租赁期限最长不超过20年，超过部分无效。原、被告之间签订的《房地产租赁合同》期限为70年，双方实际履行的期限也超过了法律规定，故应属无效。综上，原告诉至法院望判如所请。被告辩称，原、被告于1995年12月5日签订《房地产租赁合同》，约定由被告出资在原告土地上建设房屋，房屋的名义所有权人是原告，被告的建房出资转化为房屋租金，被告一次性支付70年的房租，取得房屋70年的使用权。后双方又于1996年12月31日签订《房地产租赁合同》，确认房屋的实际建设面积为317平方米，房屋70年的租金为110.17万元。所以，本案中1995年12月5日的《房地产租赁合同》实际上已经被1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》所取代，被告是依据1996年12月31日的《房地产租赁合同》租赁原告的房屋，与1995年12月5日的《房地产租赁合同》无关。而且涉案房屋实际上是被告全资建设，当时约定建房资金转化为租金，现原告主张租赁合同无效，就等于原告认为建房资金没有转化为租金，那房屋所有权应当归属于被告，原告无权要求腾退房屋。另外，原告在起诉状中要求确认原、被告1995年12月5日签订的《房地产租赁合同》中租期超过20年的部分无效，起诉状中的事实理由、提交的证据材料均是围绕1995年的《房地产租赁合同》，因1995年、1996年签订的系两份合同，属不同法律关系，故原告如需确认1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》中租期超过20年的部分无效，应另行起诉，不应在本案中解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1995年12月5日，北京市朝阳区管庄乡管庄村农工商合作社（出租方、后更名为原告）与北京市朝阳区京远出租汽车站（承租方、后更名为被告）签订《房地产租赁合同》，约定租赁标的物位于某局南墙外，出租方正在筹建面积为240平方米的商业用房和附属院落共计占地1402平方米。院落为73.67万元，建筑物以工程结算价格为准。院落73.67万元+240平方米建筑结算价格=全部总租价。租期为70年，到期后如承租方继续租用，出租方只象征性收取每年2000元租金。自合同签订日起，承租方向出租方付30万元定金，一个月后再付10万元，余款一年后付清。建筑物的工程总造价款，待结算后由承租方支付，一并转为租金。1996年12月31日，北京市朝阳区管庄乡管庄村农工商合作社（出租方、后更名为原告）与北京市朝阳区京远出租汽车站（承租方、后更名为被告）签订《房地产租赁合同》，约定租赁标的物位于某局南墙外，出租方已建成面积为317平方米的商业用房和附属院落共计占地1428平方米，东西长42米，以院墙外0.5米为基准，南北宽34米至绿化带，院墙和院子的水泥地面由承租方自建。商业用房面积共317平方米和院落总租价100.17万元。租期为70年，到期后如承租方继续租用，出租方只象征性收取每年2000元租金。在草签合同后【95年12月5日】已陆续给付出租方56.5万元，签订正式合同时，承租方再向出租方付43.67万元，至此全部租金100.17万元已付清。出租方保证317平方米的建筑物是自有产权，并有正式手续；今后承租方如再增加建筑面积，出租方不得增加租金，并有责任和义务报批手续和协助施工。在租赁期内如被土地和规划部门作为违章建筑拆除，责任及一切损失由出租方承担，与承租方无任何责任。经询，双方均认可签订过上述两份《房地产租赁合同》，其中1995年12月5日签订的是草签合同，1996年12月31日签订的是正式合同，双方实际履行的是1996年12月31日签订的合同，合同租赁标的为北京市某区某乡某村某号上的房屋，该地块原为集体农业用地，其上所建房屋均未办理建设规划许可手续。关于房屋建设主体，原告在2020年8月24日的庭审中认可租赁地块上的房屋均由被告建设，但在2020年10月12日的庭审中称将涉案院落交付被告时其上建有317平方米的房屋；被告则称租赁地块上的所有房屋均由其出资建设，面积大概500多平方米。另，被告称原告实际上是将两亩多的土地卖给被告，每亩地按照35万元计算共计73.67万元，因为买卖土地不合法，故约定了70年的租赁期限，73.67万元的地价款加上房屋建设费用26.5万元共计租金100.17万元。原告认可收到被告支付的70年租金100.17万元，同意按照剩余租赁期限退还租金。经本院释明，被告坚持认为本案中不应当审查1996年12月31日双方所签《房地产租赁合同》的效力问题，故基于此合同无效产生的损失问题在本案中亦不主张。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，虽然原告未提交1996年12月31日所签《房地产租赁合同》的原件，但双方所提交的复印件内容一致，且双方均认可1995年12月5日签订的《房地产租赁合同》是草签合同，1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》是正式合同，双方按照1996年12月31日所签合同实际履行，故本院对1996年12月31日《房地产租赁合同》的真实性予以认定。原告根据法庭调查情况在诉讼中变更诉讼请求为要求确认1996年12月31日的《房地产租赁合同》无效，该份合同与1995年12月5日《房地产租赁合同》的主体、租赁标的均相同，是对1995年12月5日合同内容的补充和正式确定，故属于同一法律关系，被告以原告需另案起诉进行抗辩，本院不予采信。关于双方1996年12月31日签订的《房地产租赁合同》效力问题。根据该合同的内容及双方庭审陈述可知租赁标的为北京市某区某乡某村某号院落及地上房屋，因该院落原属于集体农业用地，在集体土地上进行非农业建设，应当取得县级人民政府核发的证书以确认建设用地使用权，并依法取得建设规划许可手续，但涉案房屋并未取得上述手续，故双方所签《房地产租赁合同》应属无效。合同无效后，根据房地一体原则，被告应当将北京市某区某乡某村某号院落及房屋交还原告。经本院释明，被告坚持不在本案中就合同无效产生的损失问题主张权利，故对于合同无效后的装饰装修损失、扩建费用等问题，被告可另行起诉解决并就装饰装修物申请采取必要的证据保全措施。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社与被告北京京远出租汽车有限公司一九九六年十二月三十一日签订的《房地产租赁合同》无效；二、被告北京京远出租汽车有限公司于本判决生效后六十日内将北京市某区某乡某村某号院落及地上房屋交还原告北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社。案件受理费70元，由原告北京市朝阳区管庄乡管庄村经济合作社负担35元（已交纳）；由被告北京京远出租汽车有限公司负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡莉芬二〇二〇年十月二十七日书记员  贾月双