河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终7858号 上诉人（原审原告）：仵燕红，女，1982年11月26日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：张素静，河北典民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静瑜，河北典民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘娅丽，女，1982年10月5日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：刘捷，河北蓝天联合律师事务所律师。 原审第三人：石家庄市舒心家园房产经纪有限公司，住所地：河北省石家庄市桥西区中山东路166号如意商务大厦2017室。 法定代表人：谷丽莎，该公司总经理。 上诉人仵燕红因与被上诉人刘娅丽、原审第三人石家庄市舒心家园房产经纪有限公司（以下简称舒心家园房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 仵燕红上诉请求：一、依法撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初8号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人得知涉案房屋已列入征收范围后，将《石家庄市存量房买卖合同》撕毁明示毁约，足以认定被上诉人恶意违约，一审法院认定事实错误。2018年7月21日，上诉人仵燕红与被上诉人刘娅丽、原审第三人石家庄市舒心家园房产经纪有限公司签订《石家庄市房地产经纪服务合同》约定上诉人向被上诉人购买位于长安区，建筑面积为56.23㎡，总价款为1074000元的房屋一套。合同签订后，上诉人按照合同约定支付了定金、评估费、贷款费、中介费，并于2018年8月7日贷款审批通过。因被上诉人于2018年8月16日才解除涉案房屋抵押登记，导致上诉人未能于2018年8月15日交付首付款。被上诉人于2018年8月16日解除房屋抵押登记后得知，涉案房屋所在小区（棉五生活区）已被列入2018年房屋征收范围，政府已开始入户调查。根据当时涉案房屋周围地块的征地补偿方案，被上诉人因拆迁至少可获得160万元的补偿款，涉案房屋拆迁增值巨大。因此，被上诉人就找各种理由拖延合同的履行，2018年8月22日，被上诉人更是将网签合同从原审第三人公司员工成福敏包中窃走，并撕毁。被上诉人撕毁网签合同的行为，直接导致了房屋交易不能继续进行。综上，被上诉人在得知涉案房屋列入拆迁范围后，房屋增值空间巨大，在此情况下，被上诉人将备案合同窃走撕毁明示毁约。虽然被上诉人曾于政府发布征收通知前支付500元加急费用于解除房屋抵押，但不影响被上诉人恶意违约的认定，一审法院认定事实错误。二、借款协议未对房屋买卖协议进行变更，且被上诉人将借款协议撕毁是上诉人不能出借资金的根本原因，一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人签订的《借款协议》并未对房屋买卖协议进行任何变更，且被上诉人提交的《借款协议》没有双方签字认可，属无法核实来源的照片，不能作为认定案件事实的依据。按照房屋买卖合同的约定，协助办理相关产权转移手续，是被上诉人的义务，并不存在任何前置条件。同时被上诉人撕毁借款协议明示毁约的行为，已明示不再向上诉人借款，直接导致上诉人无法向被上诉人出借借款，借款协议无法继续履行。综上。一审法院认定借款协议对房屋买卖协议进行变更系认定事实错误。三、一审法院认定被上诉人违约应适用定金罚则，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《房地产经纪服务合同》第九条约定，签订本合同之日起，若因甲方原因导致合同无法履行或被迫解除，甲方应按所收的定金以双倍金额赔偿乙方，或赔偿总房款20%的违约金；若因乙方违约，导致合同无法履行的，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，或赔偿总房款20%的违约金。而根据《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，上诉人有权依据合同约定要求被上诉人赔偿总房款20%的违约金，一审法院适用《合同法》第一百一十五条系剥夺了上诉人选择适用违约金或定金条款的权利，没有任何法律依据，适用法律错误。四、上诉人有权要求被上诉人赔偿拆迁补偿款与房屋价款的差价损失。被上诉人不履行合同的行为导致涉案房屋无法办理过户手续，上诉人购房目的无法实现。因涉案房屋涉及拆迁，上诉人支付同样的房屋价款，已无法在同地段购买同类型房屋。而被上诉人因违约行为而获益，获得远超房屋总价款的拆迁补偿款，根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，上诉人有权要求被上诉人赔偿因房屋拆迁给上诉人造成的房屋拆迁补偿款与房屋总价款的差价损失。五、上诉人未支付房屋首付款的原因并不是上诉人违反合同的约定，而是被上诉人与上诉人并未办理商品房买卖合同的备案手续，无法确定上诉人支付资金监管账户，合同确定的一个资金监管账户，在双方未办理商品房买卖合同网签的情况下，是没有办法进行资金监管账户首付款的接收。所以虽然双方在买卖合同里约定了支付首付款的时间，但是双方在实际履行合同的时候，不可能按照买卖合同约定的时间去支付首付款，判决双方在履行合同的过程当中也对此进行了实际的履行变更。所以上诉人未按照商品房买卖合同支付首付款并不构成违约，也不是导致商品房买卖合同无法继续履行的一个原因。六、上诉人和被上诉人并未就借款事宜达成一致，也并未约定变更商品房房屋买卖合同的内容，所以上诉人和被上诉人继续履行房屋买卖合同，需要由双方共同办理网签手续以及贷款手续后上诉人支付首付款，合同得以继续履行。七、上诉人和被上诉人之间的房屋买卖合同不能履行的根本原因，在于被上诉人违约撕毁双方的网签合同，并且不配合办理后续的网签手续和贷款手续，导致双方之间的买卖合同无法继续履行，所以被上诉人的行为在买卖合同履行过程当中是构成根本违约，应当承担违约责任。综上所述，被上诉人恶意违约，应按照合同约定向上诉人承担违约责任。一审法院认定事实错误，适用法律错误。 刘娅丽答辩称，一、对上诉人认定被上诉人是恶意违约，我认为上诉人的认为是错误的，因为从本案一审、二审的情况来看，上诉人与被上诉人在一段时间内是积极的促成交易的完成。所以说被上诉人因为房屋进行拆迁而造成违约，而造成撕毁合同是没有证据与事实依据的。而有证据表明被上诉人倒是积极地促成合同交易，因此上诉人这种提法是根本不能成立的。二、关于借款买卖协议，应当是对房屋买卖的变更，上诉人注意到在上诉人补充上诉意见的时候，也承认这个合同，上诉人首先没有完全按照合同约定去履行，那么应该是说在签订合同的时候，在专业机构的指导下的时候，对有些情况判断并不是十分准确，造成了双方在履行合同过程中，履行履约不能按期履约，在这种情况下才有借款协议的出现。因为当时在一审、二审的时候被上诉人也提供了当时在签订合同的时候双方谈判时交谈的录音，已经说得很清楚了。这边谈借款那边去办网签，但是借款没有了，网签也就不应当签，因此能够判断出来，没有进行网签合同是因为借款合同首先不能履行。三、上诉人提出要求补偿房屋差价问题也是没有任何依据，也不应得到法律支持。因为得不到支持了，对我们的理由站不住脚了，后边的理由自然也就不应当得到支持。四、一审判决后，被上诉人也想上诉，为了节省司法资源没有上诉。严格意义上讲被上诉人对一审判决也有很大意见，认为不应该承担这么多损失。 石家庄市舒心家园房产经纪有限公司未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 仵燕红向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》；二、被告返还原告定金50000元；三、被告支付原告违约金214800元；四、被告赔偿原告损失23750元；五、被告赔偿原告预期可得利益损失暂计559688元；六、判决被告承担全部诉讼费用、保全费用。 一审法院认定事实：2018年7月21日，原告仵燕红（乙方）与被告刘娅丽（甲方）及第三人舒心家园房产经纪公司（丙方）签订《石家庄市房地产经纪服务合同》。该合同约定，原告仵燕红购买被告刘娅丽名下位于石家庄市长安区房产，建筑面积56.23平方米，成交价格为1074000元。其中上述合同第三条付款方式及期限约定：“自本合同签订之日起，甲、乙双方同意按下述第2种方式将房款存入交易资金监管专用账户（以下简称监管账户）开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司石家庄市友谊南大街支行，账号：91×××36……2、乙方通过丙方办理贷款的，应于2018年7月31日前将所需贷款审批资料交于丙方。乙方2018年8月15日前将购房首付款324000元（大写：叁拾贰万肆仟元整元）打入监管账户，委托贷款银行（公积金管理中心）凭打入监管账号的首付款凭证和贷款审批手续，将乙方贷款额750000元（大写：柒拾伍万元整元）划转到监管账户。该房产交易、登记、抵押完成后，甲方向房产交易管理机构申请划转交易监管资金。”第六条经纪服务费用约定：“居间服务费总计10000元，其他各项收费项目为贷款费，由乙方于2018年7月31日前，分1次支付给丙方。”。第九条违约责任约定：“一、签订本合同之日起，若因甲方原因导致合同无法履行或被迫解除，甲方应按所收的定金以双倍金额赔偿乙方，或赔偿总房款20%的违约金；若因乙方违约，导致合同无法履行的，则无权要求返还已付定金，该定金归甲方所有，或赔偿总房款20%的违约金。”第十一条其他约定事项：“1、本合同签订时，乙方给付甲方5万元定金；甲方给付丙方2万元售房保证金（网签并物业户口交接后甲、丙方将定金和售房保证金打入资金监管账户）甲方收到全款当日交付房屋。2、发生纠纷向石家庄市桥西区人民法院诉讼。3、如因任何一方违约定金的一半归丙方所有，由违约方赔偿守约方损失。4、本合同自三方签字即为生效。”上述合同签订当日，原告向被告支付购房定金50000元，被告向原告出具收条一张。原告分别于2018年7月23日、25日向第三人支付贷款服务费、购房居间信息费和代收评估费，共计23750元。上述合同签订时，案涉房产在银行设有抵押，被告刘娅丽于2018年8月16日办理了银行解押手续，并另行支付费用提前办理手续。原告称其于2018年8月7日银行贷款审批通过，8月21日签订了网签合同，被告于2018年8月22日签署网签合同。原、被告均认可双方签订上述合同后又签订了一份借款合同，后双方产生纠纷被告将该网签合同及借款合同一并撕毁。借款协议载明：“甲方刘娅丽急需资金周转，乙方仵燕红同意预借给刘娅丽人民币肆拾万元整。乙方在两个工作日内通过银行账户转款，本借款没有利息。待案涉房屋过户交易完毕后，刘娅丽收到房款后在两个工作日内还给仵燕红预借的人民币肆拾万元整。仵燕红借给刘娅丽40万元后，刘娅丽无条件配合办理案涉房屋网签过户等交易手续。合同内所规定日期为大概日期，最后办理手续日期以实际完成日期为准。甲方刘娅丽同意将收款账户进行三方监管，待收到案涉房款并还清仵燕红提前预借的肆拾万元后解除账户监管”等内容。2018年8月24日，被告与第三人工作人员微信聊天中发出解除合同的《通知》。称：“……至今未进行网签，监管资金没有划入监管账户，乙方未按合同约定执行，给我方造成了严重的经济损失，现甲方要求乙方根据合同约定赔偿相应违约责任……”被告主张原告未按合同约定于8月15日支付首付款构成违约。原告同意向其借款40万元后进行网签，但原告未履行借款协议，经协商将协议等撕毁。 以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告仵燕红举证材料：《石家庄市房地产经纪房服务合同》、收条、收据、银行卡流水、证券交易所账户流水、存单、《石家庄市存量房买卖合同》、微信聊天记录、录音材料、视频资料、通知、证明、棉五社区居委会通知、石家庄市长安区人民政府关于棉五小区项目房屋征收范围的公告、相近区域的房屋征收补偿方案以及人民法院民事判决案例等。被告刘娅丽提交举证材料有：录音资料、微信聊天记录、借款协议等证据材料，可以证实，足以认定。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案中，原、被告及第三人签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定的内容全面履行义务。合同履行中双方产生争议，原告请求解除《石家庄市房地产经纪服务合同》，被告不持异议，对该请求一审法院予以支持。原、被告双方签订买卖合同后，再行签订借款协议，协议对办理房屋过户条件等予以约定，应视为对房屋买卖协议相关内容进行变更。原告交付购房定金后未按约定交付首付款，被告办理了房屋解押、网签手续，综合双方合同履行情况，原告主张被告恶意违约理据不足，对其要求赔偿经济损失和可得利益损失的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。原告在《石家庄市房地产经纪服务合同》后，仅支付了50000元定金，未实际履行完毕，被告承担双倍返还定金100000元的违约责任，并赔偿原告因此产生的中介费用损失23750元为妥。一审判决：一、解除原告仵燕红与被告刘娅丽及第三人石家庄市舒心家园房产经纪有限公司签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》；二、被告刘娅丽于本判决生效后十日内双倍返还原告仵燕红定金100000元、赔偿经济损失23750元，共计123750元；三、驳回原告仵燕红的其他诉讼请求。案件受理费12814元，由原告仵燕红负担11055元；被告刘娅丽负担1759元。保全费5000元，由被告刘娅丽负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《石家庄市房地产经纪服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现双方因合同履行发生争议，上诉人请求解除合同，被上诉人亦同意解除合同，故对上诉人该项诉讼请求，原审法院予以支持并无不当。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后再行签订了借款协议，对借款事项进行约定，并对办理房屋网签过户等涉及房屋买卖合同的相关内容进行了变更。上诉人在支付50000元定金及支付23750元中介费用后，未按照约定交付首付款，被上诉人在知晓案涉房屋列入拆迁计划后，办理了房屋解押、网签手续，结合合同约定内容及双方履行情况，上诉人称被上诉人构成恶意违约并要求被诉人赔偿经济损失和可得利益损失的主张理据不足，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。上诉人在合同签订后仅支付了50000元定金，未实际履行完毕，被上诉人将合同撕毁，亦导致合同无法继续履行，故根据合同履行情况，原审判决被上诉人双倍返还定金并赔偿上诉人支付的中介费用损失并无不妥。综上所述，仵燕红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11055元，由上诉人仵燕红负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年十月二十八日 书记员 张 闯