上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初5419号原告：严融，女，1989年4月1日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海静安协和房地产有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：何敏儀，董事长。委托诉讼代理人：倪佳琦。原告严融与被告上海静安协和房地产有限公司(以下简称协和公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2020年4月16日、2020年7月6日公开开庭进行了审理，原告严融、被告协和公司委托诉讼代理人倪佳琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严融向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠原告截至2020年2月10日《承诺函》所述违约赔偿金欠款413,421.07元(以房款11,948,586元为基数，自2019年3月1日起算至2020年2月10日止，共计346天，按日万分之一计付)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：严融于2016年8月向协和公司购买位于上海市南京西路XXX号11D商品房(南京西路XXX号也称1号楼，11D室也称1104室，以下简称系争房屋)并签订《上海市商品房出售合同》。双方于2018年重新签订《上海市商品房出售合同》。原告于2018年5月9日付清全部房款共计11,948,586元并于后期拿到协和公司开具的购房发票。由于协和公司在严融于2018年5月9日付清房款之日前并未履行2016年卖房时对严融就商品房重新装修的承诺，故出具《承诺函》约定收取全部房款后继续对严融履行重新装修的承诺并约定相应的违约赔偿。该《承诺函》约定：若协和公司于2019年3月1日之前未按约定对严融所购买的系争房屋所在1号楼楼层楼道装修完成，亦或是未对1号楼大堂和电梯完成修缮的，即按照严融已付房款金额为基数，并按每日万分之一的标准予以赔偿。截至2020年2月10日，协和公司未履行完毕《承诺函》上承诺的相关内容。现起诉来院，望判如所请。被告协和公司辩称，不同意严融的诉请。首先，出具《承诺函》是真实的，该函上约定的两项均未完成的事实也是确认的。关于第一项约定，1号楼大堂和电梯及系争房屋所在的楼层楼道装修最迟于2019年5月完成，该部分装修工程已经完工。之所以没有竣工验收等相关材料，是因为针对的只是严融购置的系争房屋所在的楼层楼道，是局部工程，而非整个工程。关于第二项约定，1号楼外立面、车库花园整修工程还在进行中。根据物业管理条例，对小区整体翻修工程属于重大修缮，需要一家一家上门征询业主同意，再加上今年疫情原因，装修工人回不来，导致了工期的拖延，这并非被告原因。根据《承诺函》的约定，若工期延误非甲方即被告造成，被告则不应承担违约责任。其次，违约金的认定应以实际损失为依据，而严融并无实际损失，请求驳回严融的诉请。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，严融(买方乙方)与协和公司(卖方甲方)签订《上海市商品房出售合同》一份，双方约定，甲方依法取得静安区XXXXXXXXXXXXXXXX地块土地使用权[出让合同编号：沪土(1992)出让合同第51号]，投资建造的《协和城丽豪酒店公寓》商品房已竣工，并办理了新建商品房初始登记，取得了房地产权(大产证)证书号：市XXXXXXXXXX。乙方向甲方购买南京西路《协和城丽豪酒店公寓》2066号11层D室，建筑面积为148.43平方米，其中套内建筑面积为105.61平方米，公用分摊建筑面积为42.82平方米，该房屋建筑层高为2.85米。乙方购买该房屋每平方米建筑面积单价80,499.80元，该房屋总房价款11,948,586元。合同第五条约定，乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止等内容。2018年3月13日，系争房屋产权登记至严融名下。2018年5月9日，协和公司出具《承诺函》一份，载明内容为：甲方协和公司承诺乙方严融如下：1.2019年3月1日前乙方所购买的楼层楼道装修完成，大堂和电梯完成修缮(非甲方原因造成的工期除外)；2.1号楼外立面，车库花园，在两年内完成于2020年5月10日前完成(非甲方原因造成的工期除外)。如到期无法完成，甲方按照购买合同第五条中违约赔偿标准并按照乙方已付款项为基数予以赔偿。期间，严融付清协和公司系争房屋房价款11,948,586元，协和公司将系争房屋交付严融。后严融一直居住于系争房屋内。至2020年2月10日，系争房屋所在1号楼11楼层楼道装修未全部完成，系争房屋所在1号楼大堂和电梯修缮工程亦未全部完成。致涉讼。审理中，截至2020年5月10日，系争房屋所在1号楼11楼层楼道装修仍未全部完成，系争房屋所在1号楼大堂和电梯修缮工程亦未全部完成。严融认为，其诉请仅针对《承诺函》第一项，就第二项下发生的协和公司违约情况另行主张，严融遂变更诉请为，要求协和公司支付违约赔偿金522,153.21元(以房款11,948,586元为基数，自2019年3月1日起算至2020年5月10日止，共计437天，按日万分之一计付)。审理中，2020年5月14日，本院至系争房屋所在商品房小区1号楼现场勘察，发现1号楼11楼层楼道瓷砖尚未贴好、有裸露打底木板，1号楼1楼大堂墙壁打底木板外露，1号楼电梯口按钮没有安装完毕，1号楼外立面装修没有开始动工。以上事实，有严融、协和公司当庭陈述，严融提供的出售合同、房产证、承诺函、系争房屋所在楼现场照片等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，严融称，包括系争房屋在内的楼盘1号楼、2号楼均是协和公司之前捂盘惜售的一手房经整修翻新后，按最新的市场价出售的。在购置系争房屋期间，包括系争房屋交付时1号楼楼道、大堂也是有装修有瓷砖的，楼道也是可以通行的，只是装修已经老旧，吊顶破破烂烂的，当时协和公司承诺要重新整修及翻新。正是由于协和公司承诺在2019年3月1日前肯定完成系争房屋所在的1号楼楼道、电梯、大堂的装修翻新工程，在2020年5月10日前完成1号楼外立面、车库花园的修缮翻新工程，所以严融才同意接受协和公司对系争房屋房价款略高于当时市场价的定价。但时至今日，系争房屋所在1号楼无论大堂、电梯、楼道、或外立面、车库花园都存在修缮翻新工程未全部完成的情况，协和公司存在未兑现当初的承诺之违约行为，造成了严融已付房价款的利息损失以及机会成本的损失，同时降低了严融的生活质量，其有权向协和公司索赔。协和公司称，该楼盘实际在2009年就已经建造完工，现在的工程是装修翻新，不影响结构也不影响使用功能。系争房屋所在1号楼均是一手房出售，因是一点点在卖，售卖时间跨度比较长，所以设施有些老化，需要翻新。交付严融系争房屋时，系争房屋所在1号楼楼道、大堂、电梯等确实是比较陈旧，还没有进行整修工程。《承诺函》中表述的“装修完成”的标准是能够满足正常使用的标准，比如楼道的作用就是能够正常通行就可以了。关于造成装修工期延误的原因主要有三个，一是征询意见耗费时间；二是施工方本身的拖延，从2018年9月13日实际开工，至约定2018年12月22日竣工，之后尚未竣工，都算工期延长，违约责任在于施工方，而非被告；三是政府部门叫停施工，因为有部分业主去政府投诉，政府要求施工暂停予以整改。由于并非协和公司的原因造成装修工程延期，故协和公司不应承担违约责任，应当免责。且《承诺函》约定的违约金标准过高，事实上并未造成严融经济损失。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。严融因购买协和公司建造预售的商品房，协和公司与严融协商，就购置商品房所在1号楼11层楼道的装修以及1号楼大堂、电梯的修缮的完成时间，协和公司出具《承诺函》给严融，承诺1.若该公司不能在2019年3月1日前对严融所购买的楼层楼道完成装修以及对大堂、电梯完成修缮(非被告协和公司原因造成的工期除外)；2.若该公司不能在2020年5月10日前对严融购买系争房屋所在1号楼外立面，车库花园完成整修(非协和公司原因造成的工期除外)，协和公司应按照购买合同第五条中违约赔偿标准并按照严融已付款项为基数予以赔偿。经审理查明，截止2020年5月10日，严融所购买的系争房屋所在楼层楼道未完成装修，大堂、电梯亦未完成修缮。同时，审理中，由于协和公司未就《承诺函》中约定的“非协和公司原因造成的工期除外”之免责事由予以举证，故协和公司就上述未完成的装修修缮工程，应当按照《承诺函》之约定，向严融承担违约责任。现严融依据《承诺函》之违约责任条款要求协和公司支付违约金之诉请，符合双方的约定，本院予以支持。关于被告协和公司应承担的违约金之具体数额的确定，审理中，协和公司以并未造成严融实际损失为由，认为违约金标准过高。对此，本院结合本案查明的截止2020年5月10日前协和公司对系争房屋所在1号楼大堂、电梯及11楼楼道的装修确实存在实际尚未完工之违约事实，同时充分考虑到由于协和公司未按承诺的时间节点及时完成系争房屋所在1号楼相关部位的装修工程，亦确实对居住在1号楼楼内的小区居民严融的居住环境及正常通行造成了现实的不利影响，故依法酌情确定协和公司应付严融的违约金数额为365,507.25元为妥，该金额足以补偿协和公司因违约造成严融的所有损失。协和公司的辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海静安协和房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告严融违约金365,507.25元；二、原告严融其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,021.53元(原告严融已预交)，由被告上海静安协和房地产有限公司负担6,315.07元，其余2,706.46元由原告严融自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇二〇年十月三十日书记员  唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。