天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初15889号原告：唐明亮，男，1969年10月18日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张向猛，天津晟昊律师事务所律师。被告：天津市汉滨投资集团有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽福顺街**，统一社会信用代码91120116730362353P。法定代表人：陈友林，副董事长。委托诉讼代理人：蔡明，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珍，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。原告唐明亮与被告天津市汉滨投资集团有限公司（以下简称汉滨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日作出（2018）津0116民初41161号民事判决，天津市第二中级人民法院于2018年12月4日作出（2018）津02民终8015号民事裁定，撤销原判发回重审。本院重新审理于2019年4月3日作出（2019）津0116民初40948号民事判决，天津市第三中级人民法院于2019年6月12日作出（2019）津03民终252号民事判决。唐明亮向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院于2019年11月22日作出（2019）津民申1374号民事裁定，指令天津市第三中级人民法院再审本案。天津市第三中级人民法院于2020年6月12日作出（2020）津03民再1号民事裁定，撤销（2019）津03民终252号民事判决及（2019）津0116民初40948号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐明亮及其委托诉讼代理人张向猛，被告汉滨公司委托诉讼代理人蔡明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐明亮向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告装饰装修损失465406元、评估费39400元，返还未到期部分租金25750元、押金5000元，合计535556元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：自2012年始，原告与原天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心建立房屋租赁合同关系，约定天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心将其所有的坐落于滨海新区××坊街××号房屋出租给原告使用，原告对上述房屋进行装修改造。后因滨海新区政府体制改革，原告租赁的房屋交由被告进行管理。原被告于2017年1月签订房屋租赁合同，租赁期限为2016年12月4日至2017年12月3日。2017年5月，被告以上述租赁房屋“存在安全隐患，不符合行业经营要求”为由向原告等租户下发整改告示及通知，要求原告停止营业，并表示终止租赁关系。2017年8月，被告向天津市滨海新区人民法院提起诉讼，要求解除原被告的租赁合同，由原告腾空并返还租赁房屋。天津市滨海新区人民法院作出（2017）津0116民初45770号民事判决，支持了被告诉讼请求。原被告之间的房屋租赁合同真实合法有效，因被告提前解除合同，使得原告的合法利益受损，被告应当承担相应赔偿责任。汉滨公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1．原告与案外人天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心签订涉案房屋租赁合同时约定，原告的装饰装修改造成果在合同到期后全部归案外人所有。原告主张的装饰装修损失均发生在原被告租赁合同签订前，故该装修成果已经归案外人天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心所有，原告主张的装饰装修损失没有事实法律依据；2．租赁房屋存在安全隐患系原告拆改所致，因政府相关部门下令限期整改，被告才解除与原告签订的租赁合同。诉争的房屋租赁合同签订后，原告并未实施装修行为，而案件所涉的不符合消防安全标准的装饰装修全部发生在案涉合同签订之前，装修方案全部由原告自行制定，装修费用也由原告自行承担，故房屋不符合安全使用标准的风险和结果都是由原告单方造成的，由此产生租赁合同不能继续履行以及装饰装修的损失应当由原告方自行承担。另外，关于原告诉请的押金在此前庭审过程中原告方也予以认可该押金需要先行扣除租赁合同履行期间发生的水电费用后如果有剩余被告方再予以退还。综上，我们认为装饰装修损失我方不能承担，提前到期的租金和押金请求法院依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月18日，原被告签订了房屋租赁合同，合同约定：被告将汉沽牌坊街33号（原五金大院）的房屋出租给原告用于经营使用，房屋使用面积312.9平方米（自建面积102.9平方米），租赁期自2016年12月4日至2017年12月3日，合同期为一年，租金为48,700元。合同第五条约定：在租赁期间，如遇占地拆迁或政府原因，原告无条件搬迁，被告退还原告未到期的租赁费及保证金；第六条约定：原告不得在租赁范围内私自改造及新建建筑物，如果需要改造或新建建筑物，如装修、铺砖及改造等各项投资均应在被告书面同意后施工，在合同期满后无偿归被告所有；第八条约定：在租赁期内，被告保证出租房屋的使用安全，原告应合理使用其所租房屋及附属设备。合同签订后，原告依约向被告支付了全年的租金及押金5,000元。2017年5月，天津市滨海新区公安消防支队就汉滨公司五金大院下达了责令限期改正通知书，认为该院内存在以下问题：1．未依法进行消防设计备案；2．电器产品的安装、使用及其线路、管路的设计、敷设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定；3．院内大量采用彩钢板建设房屋。天津市滨海新区公安消防支队责令被告于2017年5月25日以前改正。2017年5月16日，天津市滨海新区寨上街安全生产委员会与被告联合张贴了关于对牌坊街五金大院内安全隐患进行整改的告示。2017年5月23日下午16时，被告组织各租户召开了五金大院停业整改专题会议，明确表示与各租户终止租赁合同，五金大院将不再进行经营活动，并表示被告将抓紧时间制订工作方案，解决各租户的损失赔偿问题，如租户不同意赔偿方案，建议租户及时向法院起诉。2017年5月25日，被告向五金大院各租户下发了通知。告示和通知均告知各租户：经滨海新区创卫办、安委办、公安、消防、市场监管局、规国局、寨上街道办事处等部门多次巡查，发现五金大院内存在严重安全隐患，不符合行业经营要求；消防部门将于2017年5月依法对五金大院进行查封。2017年5月25日，消防部门对五金大院进行了查封，并断水断电。2017年5月31日，天津市滨海新区安全生产委员会对被告进行了约谈，听取被告主要负责人关于安全隐患整改情况的汇报。2017年9月，天津市滨海新区安全生产委员会在津滨安生［2017］19号滨海新区安委会关于对6个重大隐患进行挂牌督办的通知中将汉滨投资公司（五金大院）消防安全隐患列入其中，其存在的重大隐患问题为：废旧仓库改建为日租房、小洗浴等人员密集场所，存在较大火灾安全隐患。另查明，2016年6月3日，天津市滨海新区国有资产监督管理委员会给寨上街安全生产委员会的关于对寨上街安委会关于消除汉沽五金商行安全隐患的回函中明确五金商行（五金大院）归被告所有，并表示“为确保区属国有企业安全生产工作持续稳定，防止事故发生，我委经研究，同意你们意见，应对坐落于牌坊东街的五金商行院内所有经营户及各种业态予以取缔关停。我委将责成汉滨公司，按照你们所提相关要求抓紧予以落实”。2016年7月26日，被告向五金大院各租户下达通知，要求各租户自行排查，消除安全隐患，对私搭乱接的电线电路进行改造。2017年8月22日，被告向本院提起诉讼，本院经审理作出（2017）津0116民初45770号民事判决：“一、解除原告汉滨公司与被告唐明亮于2017年1月18日签订的房屋租赁合同；二、被告唐明亮于本判决生效后三十日内将租赁的坐落于本区汉沽牌坊街33号的房屋（面积312.9平方米，自建面积102.9平方米）腾空并返还原告汉滨公司；三、驳回原告汉滨公司的其他诉讼请求”。再查，唐明亮与天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心签订的租赁期限自2013年9月5日至2014年9月4日的《房屋租赁合同》中，约定的租赁房屋设计用途为仓库，结构砖混，租赁用途为服务业。合同第六条约定，乙方（唐明亮）装修房屋、增加设备的，应预先征得甲方（天津市滨海新区汉沽国有资产经营中心）的书面同意。合同附件二约定，合同到期时，乙方所增加的装修无偿归甲方所有，未经甲方同意，乙方不得随意拆除。（2018）津0116民初41161号案件审理过程中，经原告申请，本院依法委托北京市国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司对原告承租房屋装饰装修价值进行价格评估，该公司出具国宏信（津谊）（价）字2018第064号评估报告书，价格评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日的价格为465,406元。原告交纳评估费39,400元。本院认为，本案的争议焦点有二：一是汉滨公司应否承担解除合同的赔偿责任；二是唐明亮要求汉滨公司赔偿装饰装修损失和要求返还租金、押金数额是否合理。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原被告签订的房屋租赁合同被（2017）津0116民初45770号民事判决解除，该判决同时认定：“原告（汉滨公司）主张提前解除租赁合同，应承担提前解除合同的责任，被告（唐明亮）有权要求原告（汉滨公司）赔偿损失”。唐明亮主张汉滨公司赔偿损失，于法有据，本院予以支持。对于合同解除的责任比例问题，已有同类型案件的生效法律文书确定，应由汉滨公司承担全部的赔偿责任。关于第二个争议焦点。首先，关于唐明亮主张装饰装修损失465,406元一节，唐明亮提供北京国宏信价格评估有限公司天津友谊路分公司出具的评估报告书，本院予以确认。庭后唐明亮自愿在其主张的装饰装修损失中让免40,000元，系其自由处分权利，本院予以照准。其次，关于唐明亮主张返还租金25,750元一节，因双方租赁合同解除，汉滨公司应当将唐明亮预交的租金予以退还。对于剩余租金数额25,750元，汉滨公司无异议，本院予以确认。虽然汉滨公司抗辩称法院判决解除合同后，唐明亮未及时交还房屋应支付违约金，但唐明亮是否应当支付违约金未经生效裁判文书确定，汉滨公司亦未在本案中就违约金提出主张，故汉滨公司的该抗辩，本院不予采信。汉滨公司可另行解决。再次，关于唐明亮主张返还押金5,000元一节，因双方租赁合同已解除，汉滨公司应将押金返还唐明亮。汉滨公司虽辩称唐明亮欠缴水电费，但其未提交相关证据，本院给予其一周的时间提交相关证据，但其逾期至今仍未提交证据，故对于汉滨公司的该抗辩主张，本院不予采信。关于唐明亮申请评估产生的评估费用39,400元，系诉讼过程中产生的诉讼费用，本院依法予以处理。综上所述，唐明亮的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，判决如下：一、被告天津市汉滨投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐明亮装饰装修损失425,406元，并返还原告唐明亮租金25,750元、押金5,000元；二、驳回原告唐明亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,456元、评估费39,400元，共计48,856元，由原告唐明亮负担1,402元，由被告天津市汉滨投资集团有限公司负担47,454元（于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  程思渭审 判 员  史长江人民陪审员  王 征二〇二〇年十月九日法官助理万宏伟书记员王越附：相关法条1．《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。