云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初1952号原告：段蕾蕾，女，哈尼族，生于1998年6月27日，中专文化，云南省普洱市江城县人，现住址：普洱市。委托诉讼代理人：赵巧莹，云南国力律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李希婷，云南国力律师事务所实习律师，代理权限：特别授权代理。被告：朱云芬，女，汉族，生于1997年3月17日，小学文化，云南省普洱市思茅区人，住普洱市思茅区。原告段蕾蕾与被告朱云芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段蕾蕾的委托诉讼代理人赵巧莹、李希婷到庭参加诉讼，被告朱云芬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告段蕾蕾向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付违约金人民币40000.00元；2、请求人民法院判令被告承担中介服务费13000.00元;3、请求人民法院判定被告向原告支付自2020年2月12日至本案判决时止的原告延长租房的房租费，及自2020年2月12日至本案判决时止租房期间产生的水电费；4、请求人民法院判令原告方的律师委托费10000.00元由被告承担；以上总计63000.00元；5、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月份，原告通过普洱鑫辉房地产经纪有限公司（以下简称鑫辉房产）了解到位于普洱市思茅区（水映林源一期）6幢2单元102室不动产出售，在鑫辉房产居间服务下，原告与不动产所有权人即被告朱云芬接洽并进充分了解后决定购买，双方合意房屋成交价为1010000.00元。原告、被告、鑫辉房产三方于2019年11月15日共同签订了《房屋买卖合同》，原告根据《房屋买卖合同》约定于签订合同当日通过鑫辉房产工作人员方宇微信转账给被告共计20000.00元定金。之后原告依据合同约定2019年11月27日向被告支付首付款390000.00元，原、被告在鑫辉房产工作人员协助下办理了房产过户手续并于2019年12月16日原告取得了不动产权证书，拥有了普洱市思茅区（水映林源一期）6幢2单元102室该不动产的所有权。随后原告将该不动产向银行进行贷款后，于2020年2月5日向被告支付600000.00元，以上共计1010000.00元，据此原告已按照《房屋买卖合同》约定向被告朱云芬付清购房全款。根据双方签订的《房屋买卖合同》第七条，被告应在房款付清七日内向原告交接房屋（即2020年2月5日付清房款后七日内交付），但被告至今未实际交付给原告，原告多次与被告沟通未果。原告认为被告的行为已经构成违约，应当按照《房屋买卖合同》约定的第九条承担违约责任。另外，根据，《房屋买卖备同》第三条:甲方须保证该房屋具备上市交易条件，权属清晰，保证该房屋产权共有人及同住人同意出售该房屋，且无产权、他项和债权债务等纠纷”，被告朱云芬隐瞒与本案房屋前房东之间房屋买卖款的债权债务仍然未解决的事实，且在出售房屋前未处理好前房东继续居住在该房屋未搬离事项，被告朱云芬同样构成违约。被告朱云芬未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方没有争议的证据本院在卷予以佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、《房屋买卖合同》原件1份，用于证明：1、2019年11月15日原告段蕾蕾与被告朱云芬、普洱鑫辉房地产经纪有限公司（以下简称鑫辉房产公司）共同签订《房屋买卖合同》，原告购买被告朱云芬名下位于水映林源一期6幢2单元102室的不动产，成交价为人民币1010000.00元；2、《房屋买卖合同》第三条第一款约定被告须保证该房屋无产权、他项和债权债务等纠纷；第三项约定被告自本合同生效后，应及时妥善处理该房屋使用或出租等纠纷……；3、本合同第六条约定中介服务费、第七条约定被告房屋交接时间，即被告应当在房款付清七日内交接；第九条约定违约责任，包括违约金、及违约方承担守约方由此合同带来的相应经济损失、及中介费承担责任。2、微信转账记录、《收条》原件各1份，用于证明：1、签订合同当天，原告按约通过鑫辉房地产公司工作人员方宇转账给20000.00元定金给被告；2、被告朱云芬出具收条一份。3、《客户存款回单》《收条》原件各1份，用于证明：1、原告2019年11月27日，依据合同约定第五条第二项，及应被告朱云芬增加首付款金额的要求，分两次向被告支付共计390000.00元；2、被告出具两份房款收条为据。4、《不动产权证书》1份，用于证明：原告通过合法程序于2019年12月16日取得水映林源一期6幢2单元102室的不动产产权证书，即合法对该不动产拥有所有权。5、《中国银行个人贷款借款借据》《中国银行股份有限公司贷款账户交易流水查询交易明细》原件各1份，用于证明：原告将该房屋抵押给中国银行普洱市北市区支行及申请贷款600000.00元，用于购买房屋，该600000.00元已于2020年2月5日支付给被告，届时便将购房款全额付清。6、《房屋租赁合同》、微信支付截图、《收据》原件各1份，用于证明：1、原告因被告于2020年2月13日未按时交房，导致原告不得不延长承租位于普洱市思茅区出租屋，以保证自己居住的事实；2、原告承租的房屋，租金为500.00元／月，租金支付方式为一月一付；3、从自2020年2月12日至8月28日产生租金3000.00元，水电费支付867.00元，共计3867.00元。7、《云南增值税电子普通发票》原件1份，用于证明：原告段蕾蕾因与被告朱云芬房屋买卖合同纠纷聘请律师支付的委托费用。并根据原告与被告朱云芬及普洱鑫辉房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》第九条违约责任第一款要求由被告朱云芬承担。8、（2020）云0802民初90号民事判决书1份，用于证明：被告朱云芬向原告出售的位于水映林源一期6幢2单元102室的不动产系向2020云08**民初90号原告刘豫滇、屠理伟夫妻二人购买，并前后签订两份《房屋买卖合同》。段蕾蕾在云08**民初90号案中被追加为第三人，但一审判决未对第三人段蕾蕾判定义务。本院认为，上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2019年11月15日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于普洱市思茅区（水映林源一期）6幢2单元1楼102号房〔不动产权号：云（2019）普洱市不动产权第0009146号〕出售给原告；房屋建筑面积137.15㎡；房屋成交价为1010000.00元；付款方式：第一次于2019年11月15日，原告向被告支付购房定金20000.00元，第二次于2019年11月30日之前办理产权过户备案手续，过户备案手续完善的当日原告向被告支付房屋的购房首付款280000.00元（定金自动转为购房款），第三次于银行发放贷款当日由原告向被告付清余款710000.00元；房款付清七日内交接房屋；任何一方违约需向对方支付违约金40000.00元，并承担应缴纳的中介费。原告于2019年11月15日向被告支付购房定金20000.00元；于2019年11月27日向被告支付购房款90000.00元一次、300000.00元一次；于2020年2月5日向被告支付购房款600000.00元，共计向被告支付购房款1010000.00元。另查明：1、原告于2019年12月16日取得位于普洱市思茅区（水映林源一期）6幢2单元1楼102号房屋不动产权证〔不动产权号：云（2019）普洱市不动产权第0009146号〕；2、被告至今未向原告交付房屋；3、原告未向中介公司支付中介费。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”、《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，原、被告双方在《房屋买卖合同》约定房款付清七日内交接房屋，但原告在完成约定的付款义务于2020年2月5日向被告付清购房款1010000.00元元后的七日内向原告交付房屋，被告构成违约，双方在房屋买卖合同中约定违约方需支付的违约金为40000.00元、由此合同带来经济损失，同时终止此合同，并承担应交纳的中介费，故对原告要求被告支付违约金40000.00元及承担中介费13000.00元的诉讼请求本院予以支持。违约金是对预期造成损失的补偿，原、被告在《房屋买卖合同》约定了违约金和实际损失同时赔偿，而法律规定违约金数额以不超过实际损失额为限，本院已经支持了违约金，故对实际产生的损失房屋租金、水电费、律师费本院不再予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，本案中，被告朱云芬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己权利的处分与放弃，被告朱云芬自行承担不利后果。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告朱云芬应于本判决生效之日起十日内向原告段蕾蕾支付违约金40000.00；二、应由被告朱云芬向普洱市鑫辉房地产经纪有限公司支付中介费13000.00元；三、驳回原告段蕾蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375.00元，由原告段蕾蕾承担219.00元，被告朱云芬承担1156.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  杨淳淋审判员  黄舜明审判员  刘思陶二〇二〇年十月二十六日法官助理杨臻志书记员吴汉滨