江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初7705号原告：王月娟，女，1966年8月26日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：袁学春，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春香，江苏神阙律师事务所律师。被告：尤惠源，男，1951年11月21日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。被告：尤咏梅，女，1974年10月12日生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市惠山区，现住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈震南，无锡市惠山区新惠法律服务所法律工作者。第三人：任浩兴，男，1963年4月20日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王飞，男，1987年2月27日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区。原告王月娟与被告尤惠源、尤咏梅、第三人任浩兴返还原物纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法由审判员张凌彦适用简易程序公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，经原告王月娟申请，本院依法追加任浩兴作为本案第三人，公开开庭审理了本案。原告王月娟及其委托诉讼代理人袁学春、被告尤惠源、被告尤咏梅及其委托诉讼代理人陈震南、第三人任浩兴的委托诉讼代理人王飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王月娟向本院提出诉讼请求：王月娟向尤惠源支付20万元，尤惠源、尤咏梅腾空无锡市惠山区寺头家园35号301室房屋，并将该房屋返还给王月娟和任浩兴；诉讼费由尤惠源、尤咏梅负担。事实和理由：王月娟与任浩兴原系夫妻关系，双方于2016年3月离婚。尤惠源称任浩兴曾向其借款50万元，任浩兴以寺头家园35号301室为借款抵债，尤惠源将该房屋给其女儿尤咏梅居住。该房屋是堰桥街道为了解决农村无房户的住房问题而安置给任浩兴、王月娟的，属于福利性质的公寓房，不得转让、抵债。王月娟对于任浩兴借款及以房抵债的事均不知情，一直以为案涉房屋是由任浩兴出租给他人使用，后听人说起才知道房屋已被抵债给尤惠源，遂多次要求尤惠源归还该房屋。2016年10月9日，王月娟和尤惠源达成《协议书》，约定王月娟自协议签订之日起五年内将20万元债务归还尤惠源，王月娟自协议签订之日起无偿将房屋给尤惠源使用三年，三年内不得收回房屋，如王月娟在五年内还清20万元，尤惠源将房屋归还王月娟，如王月娟不能归还20万元，在没有归还20万元之前，尤惠源有权一直居住在案涉房屋内，尤惠源与任浩兴另有30万元债务归还问题，由尤惠源向任浩兴主张，与王月娟无关。现案涉房屋实际由尤咏梅居住，原告于2019年10月9日之后多次找尤惠源，要求其提供银行卡账号以便原告向其归还20万元，但尤惠源明确表示拒绝接受王月娟的还款，并认为2016年10月9日的《协议书》属于无效协议。原告无奈之下诉至法院。被告尤惠源辩称：1.王月娟在离婚后一直来吵，要求拿回房屋，吵到没办法，其就与王月娟签订了《协议书》。《协议书》是不公平的，20万元就把房子拿回去，还有30万任浩兴是付不出来的，因此《协议书》是无效的，显失公平；2.尤咏梅与任浩兴是房屋买卖关系，尤咏梅支付了购房款30万元，余下20万元是尤惠源将对任浩兴的债权转让给尤咏梅作为购房款的，故购房款已全部支付，王月娟无权拿回房屋；请求驳回王月娟的诉讼请求。被告尤咏梅辩称：1.《协议书》是尤惠源与王月娟签订的，对其无效力；2、其向任浩兴购买案涉房屋，房款已全部付清，房屋也已交付。任浩兴申请到了案涉房屋，任浩兴与王月娟离婚时，在离婚协议中写清了没有房产争议，该房屋原来是属于任浩兴的，任浩兴有权出卖房屋。即使王月娟有房屋份额，房屋出卖时，任浩兴与王月娟系夫妻关系，任浩兴也有表见代理权；请求驳回王月娟的诉讼请求。第三人任浩兴述称：同意王月娟的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：任浩兴与王月娟于1986年8月30日结婚，1987年2月27日生育儿子王飞，2016年3月21日协议离婚，《自愿离婚协议书》中约定无共同财产分割，婚后所有债务全部由任浩兴承担偿还。任浩兴与尤惠源系朋友关系，尤咏梅系尤惠源女儿。2015年4月5日，任浩兴与尤惠源签订《借款协议》，甲方为任浩兴，乙方为尤惠源。《借款协议》约定：甲方因企业生产经营急需用钱，向乙方有偿借款50万元，借据按时另立。甲方愿意将寺头家园35号301室105平方米房屋抵押给乙方，现经双方多次协商一致达成协议如下：一、借款：甲方向乙方借50万元，乙方分别于2015年4月1日、4月5日出借30万元、20万元共50万元给甲方使用，利息、借据另立；二、还款：甲方同意于2015年9月30日前偿还30万元第一笔借款，于2017年4月1日前还清20万元余款，乙方接受该还款计划；三、抵押责任：甲方愿意于2015年4月5日第二笔借款借到后，将寺头家园35号301室钥匙交给乙方作抵押。乙方有负责出租或自用的权力，在抵押期间出租的租金应扣借款利息。乙方提出经甲方同意，如到2015年9月30日前，甲方不能归还乙方第一笔30万元借款，寺头家园35号301室105平方米房屋产权归乙方所有，到时需重新订立房屋权属相关协议，甲方应无条件配合提供资料、证件；四、本协议条款经甲乙双方共同协商一致订立；五、甲乙双方一致同意本协议经双方签字摁手印后即生效，不反悔，无异议。任浩兴在甲方处签名，尤惠源在乙方处签名，见证人处由王斌、高某签名。2015年4月9日，任浩兴向尤惠源出具借条一份，内容为：今借尤惠源现金20万元，归期2年，于2017年4月10日归还，利率按月息1.5%。2015年10月29日，任浩兴与尤咏梅签订《卖房契约》，甲方为任浩兴，乙方为尤咏梅。《卖房契约》约定：甲方任浩兴在寺头家园35号301室有一套105平方米住房，现绝卖给乙方尤咏梅，双方经共同协商达成一致，现订立契约如下：一、甲方将坐落于寺头家园35号301室面积105平方米装饰好的住房一套绝卖给乙方，房屋及室内现有电器、设施等一并全部包括在内，双方协定卖房总价50万元；二、付款方式：卖房款50万元，在卖房契约生效时当场一次性结算兑现完毕。结算有二张任浩兴向尤惠源借现金的借条，分别为2015年4月1日30万元、2015年4月9日20万元，所借现金作为买房款一次性结算清楚、兑现完毕；三、由于目前该房无产权证，待甲方拿到产权证后，立即通知并协助乙方办理权属变更手续，甲方应无条件配合并提供相关资料，办理过房手续中一切费用均由乙方自己负责、承担；四、本房契约从签字生效之日起，产权全部归乙方所有，直至过房完毕，甲方对该房不能再作其他使用，双方不得反悔，在契约中的未尽事宜，可共同协商订立补充协议；五、契约由甲乙双方经共同多次协商达成一致，并无其他异议，双方一致认可本契约具有法律效应，有凭据作用；六、本契约经双方签字摁手印后即生效。本契约附借条（复印件二张）。《卖房契约》尾部，任浩兴在甲方处签名并捺印，尤咏梅在乙方处签名并捺印，在甲方共有人处，任浩兴代王月娟签名捺印，见证人处由高某签名。2015年10月29日，任浩兴向尤咏梅出具收条，内容为：今收尤咏梅房屋款50万元。寺头家园35号301房卖给尤咏梅无争议，一切由任浩兴本人代全家签字生效。2016年10月9日，王月娟与尤惠源签订《协议书》，甲方为王月娟，乙方为尤惠源。《协议书》内容为：甲方王月娟与任浩兴为夫妻关系，任浩兴因生产经营过程中与乙方尤惠源存在债务关系，任浩兴先后向尤惠源借款50万元。2015年1月29日（笔误，应为2015年10月29日），任浩兴与尤惠源签订协议，将坐落于惠山区西漳寺头家园35号301室一套105平方米安置房(该房屋系任浩兴以无房户名义向街道申请公寓式住房，由街道审批安置)卖于尤惠源，任浩兴的50万借款冲抵购房款。此后，尤惠源开始居住使用该房屋。因任浩兴将该房屋卖于尤惠源，王月娟近期数次向尤惠源要求归还房屋，为此双方当事人产生纷争，110派出所数次出警，就该纠纷甲乙双方经充分友好协商，自愿达成如下协议，以资共同执行：内容为：一、甲、乙双方自愿协商同意：由甲方王月娟自本协议签订之日起五年内(2021年10月9日前)将20万元债务归还尤惠源；二、甲方王月娟同意自本协议签订之日起至20万元债务归还前将西漳寺头家园35号301室一套105平方米房屋无偿给乙方尤惠源居住，不得再以该房屋所有权问题干扰尤惠源居住生活，王月娟至2019年10月9日前不得收回房屋，确保尤惠源居住满三年；三、甲方王月娟如在五年内(2021年10月9日前)归还20万元债务，乙方尤惠源将西漳寺头家园35号301室归还甲方王月娟；如王月娟在五年内(2021年10月9日前)不能归还20万元债务，至20万元债务归还，乙方尤惠源仍可居住在西漳寺头家园35号301室内，直至该债务归还清结后归还寺头家园35号301室房屋；四、尤惠源与任浩兴另有30万元债务归还问题，由尤惠源向任浩兴主张，与王月娟无关；五、尤惠源保证寺头家园35号301室房屋内原有装潢、电器家具等完好，如有损坏，由尤惠源负责赔偿；六、本协议一经甲乙双方签字即时生效，双方不得违约，如有违约，由违约方承担全部贵任。王月娟在甲方处签名捺印，尤惠源在乙方处签名捺印。王月娟陈述：其对任浩兴向尤惠源借款的事并不知情，具体借了多少款项也不清楚，其对尤咏梅与任浩兴签订《卖房契约》的事并不知情，其到2016年4月才得知寺头家园35号301室被任浩兴抵偿给尤惠源。尤惠源、尤咏梅陈述：任浩兴向尤惠源借款，尤惠源共计出借了50万元本金，都是现金交付，20万元是在2015年4月5日之前尤惠源分多次出借给任浩兴的，20万元的借条是2015年4月9日写的，30万元是在2015年6月底前尤惠源出借给任浩兴的，30万元的借条是2015年6月底写的。尤惠源把对任浩兴的债权转让给尤咏梅，由尤咏梅与任浩兴签订《卖房契约》。签订《卖房契约》的当天，任浩兴交付了房屋，房屋是已经装修好的，内有家具、家电，尤咏梅直接入住，一直住到现在，尤惠源住在其他地方，尤咏梅已经和其丈夫离婚了。任浩兴陈述：签订《借款协议》和《卖房契约》时，王月娟都不在场，王月娟也不知情。其总共只借到尤惠源本金20多万元，分多次借到，因此写了一张20万元的借条，《借款协议》和《卖房契约》中的50万元，是利滚利滚上去的，本金就只有20多万元。后来其就将房子抵偿给尤惠源了，尤惠源要求其与尤咏梅签订《卖房契约》，尤咏梅并未向其支付过任何购房款，但其还是向尤咏梅出具了一张收到50万元房款的收条。对于王月娟与尤惠源签订的《协议书》，其认可由王月娟向尤惠源支付20万元后，尤惠源将房屋归还王月娟。另查明：任浩兴与王月娟结婚后，未申请宅基地建房，任浩兴于2005年10月向新街村委、堰桥镇提出造房申请，内容为：因家境贫困，至今一直没有房屋，与王月娟结婚后一直住在岳父家中，现儿子大学将毕业，即将成家，故向各级政府申请购买公寓房105平方米，以解决本人住房困难。2006年申请购买公寓房审批表上申请人为任浩兴，家庭成员为任浩兴、父亲任秋林、妻子王月娟、儿子王飞，申请理由为无住房，审核意见为：该户确实为无房户，未批过宅基地，可以购买公寓式安居住宅房一套105平方米。2012年3月，任浩兴、王月娟出资并交纳了购房款173250元（1650元/平方米×105平方米），被安置在寺头家园35号301室105平方米的房屋内，该房至今并未办理产权证。无锡市惠山区堰桥街道办事处村镇建设办公室出具证明，内容为：任浩兴系我街道新街社区居民，因惠山区停批宅基地建房，由政府统一建造公寓式住房，任浩兴是无房户，街道于2012年10月将其安置在寺头家园35号301室105平方米房屋内，现未办证。经本院调查，寺头家园35号301室因系福利性住房，目前不能办理产权证，按照现有政策，该房屋不得买卖、转让。2005年无锡市惠山区人民政府《无锡市惠山区农村村民购买多层式公寓住宅管理办法》第十条规定：农村村民多层式公寓住宅是用于解决农村无房户的住房困境，购房户不得擅自出租、买卖、转让赠予。以上事实，有《协议书》、《借款协议》、《卖房契约》、《申请购买公寓房审批表》等证据和当事人陈述在卷佐证。本院认为：尤惠源与任浩兴签订《借款协议》，尤惠源、任浩兴对任浩兴收到借款本金的金额说法不一致，尤惠源称出借的本金金额为50万元，任浩兴称收到本金只有20多万元。根据尤惠源、尤咏梅的陈述和《卖房契约》中载明有20万元和30万元的借条凭证，可以认定尤咏梅并未支付购房款。故尤咏梅与任浩兴签订的《卖房契约》，虽然名为房屋买卖，但实质上是任浩兴将房屋用于抵偿其结欠尤惠源的借款，故在本案中须审查以房抵债问题，而非审理房屋买卖。首先，如果尤惠源出借给任浩兴的借款是50万元，第二笔借款20万元，还款期限为2017年4月1日前，而《卖房契约》签订于2015年10月29日，在以房抵债时，债务尚未到履行期限，房屋亦未过户，抵债物不发生物权转移的效力。其次，案涉房屋系政府安置给在本集体经济组织内未能申请到宅基地的无房户的福利用房，其购房资格是特定的，任浩兴、王月娟出资购买了该房屋，该房屋目前也无法办到产权证，按目前政策也不能买卖、转让，故该房屋不能用来抵债。再次，任浩兴、王月娟出资购买了案涉房屋，王月娟作为任浩兴的妻子，其对房屋具有权利，现在并没有证据证明王月娟对以房抵债是知情的，故以房抵债侵害了王月娟的权利。根据上述分析，案涉房屋不能用于以房抵债，该以房抵债对王月娟、任浩兴不产生法律效力，案涉房屋应返还给王月娟、任浩兴。对于尤惠源与任浩兴之间关于借款的债权债务关系，尤惠源可另行主张权利。之后尤惠源与王月娟签订了《协议书》，《协议书》中载明尤惠源对案涉房屋可以居住三年，三年之后，如王月娟支付尤惠源20万元，尤惠源将案涉房屋返还给王月娟，上述约定系双方真实意思表示，且任浩兴对此亦予以认可，故本院予以确认。关于尤惠源辩称《协议书》显失公平，尤惠源在《协议书》在表示50万元中扣除20万元后剩余的30万元，其向任浩兴主张，与王月娟无关。如若尤惠源出借给任浩兴的借款本金有50万元，对于剩余的30万元，其还是可以向任浩兴主张权利的，故未有显失公平，对尤惠源的该项意见不予采信。现王月娟愿意向尤惠源支付20万元，在王月娟向尤惠源支付20万元后，尤惠源、尤咏梅便属无权占有房屋，尤惠源、尤咏梅应当腾空无锡市惠山区寺头家园35号301室房屋，并将该房屋返还给王月娟和任浩兴。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王月娟于本判决生效之日起十日内支付尤惠源20万元；二、王月娟向尤惠源支付20万元后五日内，尤惠源、尤咏梅应当腾空无锡市惠山区寺头家园35号301室房屋，并将该房屋返还给王月娟和任浩兴。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由尤惠源、尤咏梅负担。该款已由王月娟预交，尤惠源、尤咏梅于本判决生效之日起十日内将该款支付给王月娟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张凌彦人民陪审员  唐晓新人民陪审员  张 帅二〇二〇年十月十五日书 记 员  邹迪凡