江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0781民初3287号原告赣州金高房地产开发有限公司。法定代表人赵波。委托代理人李恭瑶，北京大成（南昌）律师事务所律师。被告邹丽娇。原告赣州金高房地产开发有限公司与被告邹丽娇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年7月22日公开开庭进行了审理。原告赣州金高房地产开发有限公司的委托代理人李恭瑶到庭参加诉讼。被告邹丽娇经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告赣州金高房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告支付违约金81200.8元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告购买原告所有的位于瑞金市象湖镇的“金科高速集美天宸”项目中的2栋22层2203号房，双方于2019年10月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为812008元，首付款167008元被告已支付，剩余购房款645000元按照按揭方式付款；同时约定被告应于合同签订之日或之前办理贷款手续。现被告因个人原因迟迟未办理银行按揭贷款。原告于2020年1月15日委托律师向被告发函，要求被告按合同约定一次性付清剩余购房款，被告拒不履行；原告于2020年3月16日再次委托律师向被告发函，通知解除合同、收取违约金，并要求被告配合原告办理退房退款手续，被告置之不理。被告根本性违约行为已严重损害原告合法利益，根据相关法律规定及合同约定，特向法院起诉。被告邹丽娇未到庭参加诉讼，本院在庭后向被告询问时，被告称在购房前就已告知原告工作人员其因个人的银行信用卡有过逾期记录，个人征信有问题，且在签订合同之前就把征信记录交给了原告，但原告工作人员承诺会帮助协调贷款事宜。确实无法一次性付清购房款，同意解除合同，但是原告违约在先，因为卖房时原告承诺过会协助办理贷款，签订合同后贷不了款反说是被告违约，明显是装陷阱，故不同意支付违约金，被告交给原告的首付款及维修基金、办证等费用3521元应当全部返还，另外原告还应当支付自收取首付款之日起按年利率6%计算支付资金占用利息。经审理查明，2019年9月30日，被告邹丽娇到原告赣州金高房地产开发有限公司开发的位于瑞金市东侧的“金科高速集美天宸”项目售楼部看房，经销售人员介绍，被告与原告签订购房手册，在该手册中，被告作为承诺人向原告作出按揭材料补齐承诺书，内容为“承诺人以按揭方式购买金科高速集美天辰项目的2＃2203号商品房，因承诺人自身原因，未能在签订该商品房买卖合同当日提供办理按揭所需的全部资料，为此承诺在本商品房买卖合同签订后3日内（2019年10月4日前）向原告提交完毕办理按揭所需的全部材料，若逾期则按商品房买卖合同及其补充协议约定承担相关违约责任﹍”，同日，被告向原告缴纳了购房定金20000元、房屋维修基金3361元、产权登记费80元、他项权证费80元，三项合计3521元。2019年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：第三条商品房基本情况，买受人购买的商品房位于2#楼2203，建筑面积112.04㎡。第六条计价方式与价款，房屋单价7247.48元／㎡，总价款为812008元。第七条付款方式及期限，签订本合同前已付定金20000元于本合同签订时抵作商品房价款，买受人应于2019年10月13日前支付首付款167008元，余款645000元向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人并配合办理解除相关手续，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第十四条规划变更（三），买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计息给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。第十九条合同登记备案，出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房合同登记备案手续。第二十五条送达，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件四关于装饰装修及相关设备标准的约定。附件五补充协议，五关于主合同第六条的补充约定，3、除购房款外，…本合同签订时出卖人代收该商品房的公共维修基金（电梯房30元／㎡、步梯25元／㎡）、权属登记费（住宅80元／套）及他项权证费（住宅80元／套）。六关于主合同第七条、第八条的补充约定，3.（2）买受人选择借贷款方式付款的，无论因出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，合同继续履行，买受人应在接到出卖人通知后15日内全额付清该商品房总价款或补足额度与申请额度的差额款项。买受人如逾期未付清的，按应付款每日万分之三的标准计算违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除本合同将该商品房另行出售，买受人应承担购房总款10%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失（含相关税、费等损失），出卖人可以从买受人支付的房款中直接扣除违约金及损失，如有剩余的，待买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该商品房的合同备案等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取。（6）买受人提供的个人按揭资料不符合银行要求或买受人有不良贷款信用记录或买受人每月收入额不能满足申请的贷款额要求或买受人提供的资料不真实或因买受人其他原因等，导致买受人不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于买受人责任，出卖人有权要求买受人自筹资金支付，买受人应在接到出卖人通知后15日内付清，如逾期按应付款每日万分之五的标准计算违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除本合同将该户商品房另行出售，买受人应承担购房总款10%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失（含相关税、费等损失），出卖人可以从买受人支付的房款中直接扣除违约金及损失，如有剩余等买受人配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该商品房的合同备案等相关手续后，由买受人自行到出卖人处领取。合同签订后当日，被告即向原告缴纳了购房首付款167008元，被告也向原告出具了相应的增殖税发票。之后被告未能办理按揭贷款，原告也未办理商品房买卖合同备案登记。2020年1月15日，原告委托律师向被告发函，要求被告在收到函件后三日内一次性付清剩余购房款，但该邮件被退回；2020年3月16日，原告再次委托律师向被告发函，通知解除合同、收取违约金，并要求被告配合原告办理退房退款手续，2020年3月18日被告签收了该律师函件。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告签订的购房手册、《商品房买卖合同》及附件、《律师函》及EMS邮寄单和中国邮政速递物流单、原告向被告收取购房首付款发票一张及金科股份房屋销售专用收据三张以及庭审笔录在卷，可以认定。本院认为：原告赣州金高房地产开发有限公司与被告邹丽娇签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律的规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中被告仅按合同约定支付了首付款，在被告未能获得银行贷款并于2020年3月18日收到原告邮寄的书面通知的情况下，未能及时支付全部购房款，应当认定被告未全面履行合同义务；原告在被告承诺2019年10月4日前提交办理按揭所需的全部材料却未提交的情况下仍然于2019年10月13日签订买卖合同，应当认定原告在签订合同之时已明知被告可能不具备按揭贷款的条件，且原告存在违反合同关于“应当在签订合同30日内办理商品房合同登记备案手续”的约定，故本院认定原告也未全面履行合同义务。故在本案中原、被告均存在未全面履行合同义务的情形，庭审结束后，经本院询问，被告也以其无能力一次性付清全部购房款为由同意解除合同，故对原告要求解除合同的请求，本院予以准许。关于合同解除的时间，虽然原告在2020年1月15日曾向被告邮寄“一次性付清剩余购房款645000元”的律师函，但该函已被退回即被告并未收到，根据双方在合同中对于送达的规定，所有文件均应采用书面形式送达对方，因被告并未变更通讯地址，故该函因未送达不能发生相应的效力。2020年3月18日被告签收了原告邮寄的第二份律师函，该函中明确表明了原告要求解除合同的意思表示，但因合同中明确约定逾期超过30日仍未付清的，原告才有权解除合同，而前述已经认定原告通知被告付清剩余购房款的律师函并未送达给被告，故应以2020年3月18日被告签收第二份律师函的时间起算即2020年4月19日起原告方能解除合同，所以本院认定本案合同的解除时间为2020年4月19日。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。本案中，因本院认定双方均存在未完全履行合同的义务，在合同解除后，双方均应按照合同的约定各自承担相应的违约责任。在双方签订的合同第八条约定，因买受人逾期付款超过30日后，出卖人解除合同的，买受人应按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，而在合同附件五补充协议中却又约定买受人应承担购房总款10%的违约金，即两条款之间存在不一致，对此本院认为，本案商品房买卖合同系原告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，对本案原告行使合同解除权时被告应承担的违约金条款应当适用不利于原告的解释即应按累计应付款的3%为19350元（645000元×3%）。此外因原告未按合同约定在合同签订之日起30内即2019年11月13日办理合同备案手续，故原告应自2019年11月14日起承担相应的违约责任，因在合同中双方并未约定对合同逾期备案如何承担违约责任，本院参照合同第十四条规划变更中关于违约条款的约定，认为原告应自2019年11月14日违约之日起至合同解除之日即2020年4月19日（期间共155天），按已缴首付款167008元为本金、按照中国人民银行一年期市场报价利率即年利率4.2%计算给付利息为3020.06元（167008元×4.2%÷360天×155天），并按照全部房价款的0.1%即8120.08元（812008元×0.1%）向被告支付违约金；此外，原告在签订合同时收取被告所缴纳的首付款167008元以及房屋维修基金3361元、产权登记费80元、他项权证费80元等款项，因合同已经解除，原告占有无合同依据，故均应返还给被告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告赣州金高房地产开发有限公司与被告邹丽娇于2019年10月13日签订的《赣州市商品房买卖合同》于2020年4月19日解除；二、被告邹丽娇应向原告赣州金高房地产开发有限公司支付违约金19350元；三、原告赣州金高房地产开发有限公司应向被告邹丽娇支付2019年11月14日至2020年4月19日期间的利息3020.06元并支付违约金8120.08元；四、原告赣州金高房地产开发有限公司应向被告邹丽娇返还首付款167008元、房屋维修基金3361元、产权登记费80元、他项权证费80元；上述二、三、四项相抵，原告赣州金高房地产开发有限公司仍应向被告邹丽娇支付162319.14元，此款限原告赣州金高房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清；五、驳回原告赣州金高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12732元，由原告赣州金高房地产开发有限公司承担6732元，被告邹丽娇承担6000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  王晓群人民陪审员  曾 智人民陪审员  朱彩华二〇二〇年十月二十八日书 记 员  陈小青