北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1634号原告：崔晨曦，女，1983年10月13日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼A塔3层302。法定代表人：项立斌，总经理。委托诉讼代理人：马世钰，女，1991年12月4日出生，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司职员，住北京市朝阳区。原告崔晨曦与被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，由员额法官曾扬独任公开开庭进行了审理,原告崔晨曦之委托诉讼代理人阚文颖，被告泰禾公司之委托诉讼代理人马世钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔晨曦向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司赔偿崔晨曦房屋价值损失7216884元，计算方式为“房屋购买价格10174384元-房屋实际价值2957500元”（房屋实际价值暂定套内5万元/平方米，最终以评估机构评估的房屋实际价值为准）；2.判令泰禾公司赔偿崔晨曦房屋不能出租的租金损失710658元，自2019年1月21日至2019年12月11日，按建筑面积18元/天/平方米计算，计算方式为“121.48平方米*18元/天/平方米*325天”；3.判令泰禾公司赔偿崔晨曦房屋租金差价损失，自2019年12月12日至泰禾公司付清第一项诉讼请求的房屋价值损失之日，按建筑面积18元/天/平方米与房屋实际租金标准（暂定2元/天/平方米，最终以评估机构评估的房屋实际租金标准为准）的差额计算，暂计算至2019年12月23日（起诉之日）的房屋租金差价损失为23324.16元，计算方式为“121.48平方米*（18元/天/平方米-2元/天/平方米）*12天”；4.判令泰禾公司赔偿崔晨曦为本案支付的律师费20万元；5.案件受理费、评估费等由泰禾公司承担。事实与理由：2016年10月1日，崔晨曦与泰禾公司签订了编号为Y1957105的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定：崔晨曦购买泰禾公司开发的石景山区鲁谷路银河商务区K地块C2商业金融用地商业金融-1层-1-60号商品房（以下简称“涉案商铺”），套内建筑面积单价172009.87元/平方米，总价10174384元。后崔晨曦依约支付了购房款及各项税费。涉案房屋于2019年1月21日交房。交房后崔晨曦发现泰禾公司存在严重欺诈、严重违约行为，本案合同显失公平。一、泰禾公司严重违约。崔晨曦在购买涉案商铺时，泰禾公司销售人员以及宣传资料对涉案商铺做了具体而确定的说明及允诺，但交房后发现这些说明及允诺均与事实不符。泰禾公司有严重违约行为。1.购房时销售人员称涉案商铺所在-1层就是1层，是1层底商，不是地下室，该项目南侧鲁谷路地势低、北侧长安街地势高，因以北侧长安街地势为基准故称-1层。交房后涉案房屋所在-1层，跟-2层在建委登记的性质完全一样，就是地下室。2.购房时销售人员称涉案商铺属于1层底商，租金回报远远高于楼上的1层、2层及地下室-2层，预计达到18元/天/平米，故-1层的房价也是4层中最高的。交房后涉案房屋所在-1层整体先因泰禾公司未取得整栋大产权证而无法申请营业执照，不能出租；后又因属于地下室而未做地下室备案无法申请营业执照，不能出租；至今崔晨曦就涉案商铺未取得任何租金收益。3.购房时销售人员及宣传资料称泰禾公司将统一招租、统一运营、统一管理（包括租金催缴、物业监管、费用代缴、物业维护）。交房后泰禾公司人去楼空，未提供任何之前承诺的服务。4.购房时销售人员及宣传资料称涉案商铺所在的商业街（共4层）招商率已达30%以上，有诸多大品牌已确定入驻，且泰禾公司自持一部分商铺。交房后承诺的招商率及大品牌一个都没有，泰禾公司早已将自持商铺全部出售。5.购房时销售人员称可以经营所有业态，包括开餐饮。但交房后崔晨曦才了解涉案商铺因使用面积低于60平方米，按照北京市政府于2015年发布的《北京市新增产业的禁止和限制目录（2015年版）》，不得经营餐饮。泰禾公司作为专业公司，明知涉案商铺无法开餐饮，却仍在销售时恶意隐瞒、虚假承诺。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。泰禾公司上述说明和允诺，均属于对规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，对崔晨曦订立本案合同及涉案房屋价格有重大影响。现泰禾公司违反上述说明及允诺，属于严重违约行为。二、泰禾公司严重违约给崔晨曦造成重大损失。崔晨曦为购买涉案商铺已支付购房款高达10174384元（套内建筑面积单价高达172009.87元/平方米），但涉案商铺属于地下室且至今未取得任何租金收益。泰禾公司的严重违约行为已给崔晨曦造成房屋价值及租金收益两方面的重大损失。1.房屋价值损失。涉案商铺由泰禾公司承诺的1层底商变为地下室，由泰禾公司承诺的“统一招租、统一运营、统一管理”变为无人招租无人运营管理，由泰禾公司承诺的“招商率已达30%以上，有诸多大品牌已确定入驻，泰禾公司自持一部分商铺”变为没有承诺的招商率及大品牌且泰禾公司已将全部商铺出售，由可以开各种业态的店变为无法开餐饮。上述事实表明涉案商铺的价值远远达不到10174384元（套内建筑面积172009.87/元平方米）。涉案商铺仅是一个同区域尚未成熟的商业楼的地下室店面，其价值不会超过套内建筑面积5万/平方米（最终以评估机构评估的房屋实际价值为准）。故泰禾公司应赔偿崔晨曦涉案商铺的房屋价值损失。2.房屋租金损失。泰禾公司承诺涉案商铺所在-1层属于1层底商，租金回报率在4层商铺中最高，能达到18元/天/平米。但涉案商铺变成了地下室，且因泰禾公司的原因一直无法办理营业执照，泰禾公司已承诺的统一招租运营、招商率、大品牌、自持率、可开餐饮等均未实现，崔晨曦至今未取得任何租金收益。即使将来出租也只能按同区域尚未成熟的商业楼的地下室店面租金出租，远不及成熟商业楼1层底商可开餐饮的店面租金。故泰禾公司应赔偿崔晨曦涉案商铺的房屋租金损失。综上，为维护崔晨曦的合法权益，故诉至法院。被告泰禾公司辩称，不同意崔晨曦的全部诉讼请求。一、泰禾公司不存在违约、欺诈行为，崔晨曦无权要求其承担违约责任。根据《预售合同》的内容可知，崔晨曦是在明确知晓涉案商铺位置、计价标准、总价等因素的前提下自愿与泰禾公司签署的《预售合同》。崔晨曦仅仅依据销售人员的说辞及宣传资料无法证明泰禾公司存在违约。根据《预售合同》附件八《补充协议》第一条的约定，明确排除了营销说辞与宣传材料对于合同双方的约束力。且营销人员的说辞与宣传资料并非是针对“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”作出的，不应该适用商品房买卖合同司法解释第三条。涉案商铺并非地下室，而是处于有天井的下沉广场的步行街商铺，采光通风良好。现在已有部分知名品牌入驻。泰禾公司也一直在为统一招商提供服务。前期因政府原因无法办理备案登记，现在已经完成，崔晨曦可以对外出租。二、崔晨曦购买涉案商铺未达到预期收益系市场因素导致，属于商业风险，应由崔晨曦自行承担损失。涉案商铺所在的位置优越，属于石景山银河商务区核心地段。在签订《预售合同》时，商铺市场火爆，投资价值高。但是由于2017年326新政出台后，商业楼盘政策改变，导致商铺市场断崖式下跌，属于投资风险。三、泰禾公司与崔晨曦没有约定办理初始登记与地下空间备案的时间，故泰禾公司不应承担违约责任，无须向崔晨曦支付租金损失。四、泰禾公司不同意支付崔晨曦为本案支出的律师费，因为崔晨曦投资判断失误产生的律师费应由其自行负担。综上，请求法院驳回崔晨曦的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，买受人崔晨曦与出卖人泰禾公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定：房屋坐落为石景山区鲁谷路银河商务区K地块C2商业金融用地商业金融-1层-01-60，商品房用途为商业，预测建筑面积共121.48平方米，套内建筑面积59.15平方米，按套内建筑面积计算商品房单价为172009.87元/平方米，房屋总价款为10174384元。合同约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。关于产权登记，合同未约定初始登记的办理时间。《预售合同》的附件八《补充协议》第一条约定“1.出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过各种宣传方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明，或样板间、样板区、示范单位所展示的内容，凡未列入本合同、附件、本补充协议中的，对双方没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本预售合同中约定的为准。2.对于预售合同及本补充协议的订立及合同内容，双方已经过充分沟通和慎重考虑，不存在重大误解、显失公平等影响合同效力及商品房价格的因素”。上述系列协议签订后，崔晨曦依约支付全部房款。庭审中双方均确认由于泰禾公司未按约定时间交付涉案商铺，双方协商一致后，由泰禾公司对崔晨曦就迟延交付房屋问题进行了补偿。现在双方均认可涉案商铺于2019年1月21日交付，2019年6月22日办理完毕涉案商铺所在楼宇的初始登记，2019年12月11日办理完毕涉案商铺所在楼层的地下室备案登记。接收房屋后崔晨曦认为房屋状况与购房时销售人员的承诺及宣传材料的内容不符。购房时销售人员称涉案商铺因为地势的原因，所在-1层就是1层，但是实际接收到的涉案商铺为地下室，故认为泰禾公司存在违约行为，因此主张泰禾公司赔偿崔晨曦房屋价值损失暂计7216884元。关于具体损失数额，崔晨曦请求法院对涉案商铺实际价值进行评估后再予确认。同时，崔晨曦还主张涉案商铺未能出租的租金损失及租金差价损失。关于租金标准，崔晨曦认为应该按照购买涉案商铺时销售人员承诺的18元/天/平方米计算。关于租金差价损失，崔晨曦暂按照2元/天/平方米进行扣除，实际租金价格亦请求法院进行评估。关于未办理地下室备案登记导致涉案商铺未能出租的租金损失期间，崔晨曦主张自收房之日起即2019年1月21日至办理完毕地下室登记备案之日止即2019年12月11日。经法庭准许，庭审中崔晨曦申请涉案商铺销售人员田某、商铺购买者芦某、边某、朱某出庭作证，用以证明虽然《预售合同》载明的涉案商铺位于B1层，但是购房时销售人员称由于地势的原因涉案商铺实际位于一层，所以按照一层的价格定价。同时还证明销售人员称房屋租金价格可达到18元/天/平方米。证人朱某在出庭作证时陈述，在办理完毕地下室备案登记后，其购买的商铺对外进行出租，在不计算物业费的前提下，租金标准为6元/天/平方米，崔晨曦与泰禾公司对朱某的租金标准真实性予以认可。针对崔晨曦的上述主张，泰禾公司均不予认可。泰禾公司认为崔晨曦是在明确知晓涉案商铺位置、计价标准、总价等因素的前提下自愿与泰禾公司签署的《预售合同》。销售人员的说辞及宣传资料无法证明泰禾公司存在违约行为。且根据《预售合同》附件八《补充协议》第一条的约定，明确排除了营销说辞与宣传材料对于合同双方的约束力。同时，泰禾公司营销人员的说辞与宣传资料并非是针对“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”作出的，不应该适用商品房买卖合同司法解释第三条。泰禾公司称涉案商铺并非地下室，而是处于有天井的下沉广场的步行街商铺，采光通风良好。现在已有部分知名品牌入驻，泰禾公司也一直在为统一招商提供服务，并出示相关证据加以证明。泰禾公司抗辩称崔晨曦购买涉案商铺未达到预期收益系市场因素导致，属于商业风险，应由崔晨曦自行承担损失。涉案商铺所在的位置优越，属于石景山银河商务区核心地段。在签订《预售合同》时，商铺市场火爆，投资价值高。但是由于2017年326新政出台后，商业楼盘政策改变，导致商铺市场断崖式下跌，属于投资风险。故不同意崔晨曦的第一项诉讼请求。崔晨曦则认为《预售合同》附件八《补充协议》第一条的约定属于格式条款，因泰禾公司未履行提示和说明义务，故主张该条款无效。关于第二项及第三项诉讼请求，泰禾公司认为《预售合同》没有约定办理初始登记与地下空间备案的时间，故泰禾公司不应承担违约责任，无须向崔晨曦支付租金损失。而且前期因政府原因无法办理备案登记，现在已经完成，崔晨曦可以对外出租。最后，泰禾公司亦不同意支付崔晨曦为本案支出的律师费，因为崔晨曦投资判断失误而起诉产生的律师费应由其自行负担。关于崔晨曦提出的涉案商铺价格评估和租金价格评估的两项申请，因缺乏必要性本院未予受理。另，诉讼过程中承办人员前往涉案商铺进行实地考察，确认其位置与泰禾公司在庭审中描述一致，系处于有天井的下沉广场的商铺，兼具采光、通风条件。上述事实，有崔晨曦提交的《商品房预售合同》及《补充协议》、付款凭证、交付（入伙）通知书、地下室备案登记证书、证人田某、芦某、边某、朱某的证言，泰禾公司提交的涉案商铺照片，本院的工作记录及双方当事人庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，崔晨曦与泰禾公司签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按约定行使权利、履行义务。崔晨曦已经依约支付全部合同款，泰禾公司亦应按照合同约定交付房屋。现在双方均确认涉案商铺于2019年1月21日交付，本院不持异议。关于崔晨曦主张泰禾公司严重违约，与购房时承诺的涉案商铺位于地上一层的陈述不符，故主张赔偿损失的诉讼请求，本院分析如下：一、《预售合同》中明确载明涉案商铺位于B1层或-1层，崔晨曦作为完全民事行为能力人，在签订合同时对此内容明知，故崔晨曦主张泰禾公司交付的涉案商铺位于地下一层，属于严重违约的意见，本院不予采纳。二、根据证人田某及其他商铺持有者边某、芦某、朱某的证言，亦可知在销售涉案商铺时，崔晨曦亦明知涉案商铺的位置在《预售合同》中载明的亦是-1层。当时销售人员向其解释称由于地势的原因登记的是-1层，但涉案商铺位置实际上位于一层，所以按照一层价格定价。经确认，涉案商铺位于有天井的下沉广场内，位置便利且兼具采光、通风条件，不同于典型意义上的地下室。三、关于崔晨曦主张《补充协议》第一条的内容属于格式条款，泰禾公司未履行提示、说明义务因而该条款无效这一意见，本院认为崔晨曦出示的证据与证人证言并不能证明购房时双方形成的意向、资料内容与《预售合同》及《补充协议》不符，故《补充协议》第一条是否属于格式条款，对于双方的意思表示没有实质性影响，因此本院对崔晨曦的上述意见不予采纳。四、关于崔晨曦主张泰禾公司没有统一招租、运营、管理且出售自持商铺及承诺所有商铺可以经营所有业态但是事实上不能的行为，均构成违约的意见，本院认为崔晨曦所出示的证据不能证明上述主张成立，故本院对其意见不予采纳。综上，崔晨曦购买涉案商铺属于自主选择后与泰禾公司达成的合意行为，在没有其他足以推翻《预售合同》及《补充协议》内容的证据的情况下，双方应该遵照合同内容履行。同时，综合涉案商铺的整体位置，本院认为泰禾公司不构成违约。购买商铺具有投资性质，是否盈利取决于多种因素，包括但不限于政策原因、商圈活跃度、经济形势等因素因。故本院对崔晨曦的第一项诉讼请求不予支持。关于崔晨曦主张涉案商铺自交房之日起至地下室备案登记办理完毕之日期间不能出租的租金损失这一节，本院认为虽然《预售合同》没有约定初始登记的办理时间，但是结合涉案商铺的性质来看，如果不能及时办理初始登记、地下室备案登记，势必会影响涉案商铺对外出租，进而影响租金收益。故本院对该项诉讼请求的合理部分予以支持。鉴于双方对不能出租的期间没有争议，本院亦不持异议。但是关于崔晨曦主张按照18元/天/平方米的标准计算租金，泰禾公司认为标准过高。鉴于双方在庭审中认可朱某的商铺出租价格为6元/天/平方米，故本院亦按照该标准计算不能出租产生的租金损失。关于损失期间，本院认为应该为泰禾公司留有适当时间办理初始登记和地下室备案登记，故本院对崔晨曦主张租金损失的期间进行调整。综上，本院认为崔晨曦的第二项诉讼请求所主张的租金标准和租金损失期间不当，数额过高，本院酌定支持15万元。关于崔晨曦的第三项、第四项诉讼请求，本院认为证据不足，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿崔晨曦因涉案商铺自2019年1月21日至2019年12月11日无法出租造成的租金损失15万元；二、驳回原告崔晨曦的其他诉讼请求。如被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65777元（原告崔晨曦已预交），由原告崔晨曦负担63644元（已交纳），由被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司负担2133元（于本判决生效后七日内给付原告崔晨曦）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  曾 扬二〇二〇年十月十日法官助理  侯丽雅书 记 员  李 响