广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8304号原告（反诉被告）：广州市聚益物业管理有限公司，住所地：广州市越秀区淘金路****。法定代表人：江淦洋，职务：总经理。委托代理人：郭斐，广东合邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：李胜利，男，1951年8月20日出生，汉族，住址：广州市越秀区。委托代理人：王汉彬，广东五羊律师事务所律师。原告广州市聚益物业管理有限公司诉被告李胜利房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月5日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭斐，被告李胜利的委托代理人王汉彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市聚益物业管理有限公司诉称：2018年1月20日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定原告向被告出租位于广州市荔湾区沙面大街39号后座XXX房，租期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，租金标准为每月1580元。该合同到期后，被告拒绝搬离该房屋并实际占用该房屋至今。被告租金交至2020年3月份，之后再无交纳租金。为此，原告亦于2020年6月16日通知被告要求收回租赁房屋。原告认为，双方租赁关系已于2019年12月31日到期届满，之后被告事实上占用该房屋并交纳租金，故此双方形成事实不定期租赁关系。又鉴于被告自2020年4月起再没有向原告交纳租金，且原告亦决定与之解除该事实不定期租赁关系，故此原告于2020年6月16日通知被告要求收回房屋。由于被告仍拒绝交还该房屋。特向法院提起诉讼:一、依法判决确认原、被告之间的不定期租赁关系在2020年6月16日解除；二、依法判决被告(含同住人员)搬出广州市荔湾区沙面大街39号后座XXX房，将该房屋腾空交还给原告；三、依法判决被告向原告支付自2020年4月1日起至交还房屋之日止的房屋租金及占用费(该租金及占用费按照每月人民币1580元计算，暂计至立案当日该占用费为人民币6575元。)；四、依法判决本案受理费由被告承担。被告李胜利反诉暨答辩称：不同意原告的第一、二、四项诉讼请求，第三项诉讼请求部分同意，理由：其中一间房间地面约9平方米因倒塌以及漏水、霉烂不能居住，故不能支付9平方米房间的租金及占用费。被告与原告有几十年的租赁关系，原告虽然与被告签订租约，但不能忽视与原业主成立的长期租赁关系。被告从未拖欠租金，原告以此作为收回房屋的理由是不能存在，是原告没有向被告收取租金。被告提出反诉请求：1、原告向被告返还2019年4月至2020年4月租金4503.77元；2、原告承担本案诉讼费。原告答辩称：双方租赁关系自2018年1月1日至2019年1月31日，双方并没有续签租赁合同，原告想收回房屋，但被告不想交回房屋，导致原告发出解除租赁关系通知。如果被告愿意交还房屋，原告同意被告提出的反诉请求。涉案物业不是被告在居住，有其他人在居住，如果涉及转租问题，需要通过原告同意。租赁合同到期，被告长期未交还房屋，可能存在转租情形。至于不能使用那部分，如果被告愿意把房屋交还给原告，原告同意把反诉请求的金额退还被告。经审理查明：据广州市国土局房管局在1997年1月8日填发的穗房地证字第**房地产证，显示广州市荔湾区沙面二街4、6号房屋的权属人是天主教广州教区房产管理委员会，房屋所有权性质为宗教。在该房地产证登记房屋结构为：混合及砖木结构3-1／3层，建基面积为922.72㎡，总建筑面积为3144.69㎡，备注为荔湾区沙面二街4、6号与沙面大街39、41号同址。2015年8月28日天主教广州教区房产管理委员会（甲方）与原告（乙方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将其中广州市荔湾区沙面二街4、6号（其他略）物业中与原租户《租赁合同》已经到期届满的部分交由乙方整体承租及管理，乙方同意整体租赁该物业作住宅用途使用。租赁期限20年，即2015年9月1日起至2034年12月31日止。2018年1月20日，原告与被告签订《房屋出租合同》，约定：原告将座落在沙面大街39号后座XXX房（租赁建筑面积为41.08平方米）出租给被告居住，房屋租赁自2018年1月1日起至2019年12月31日止（租赁期共计2年）。租赁期满，原告有权收回出租房屋，被告应如期归还。被告需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向原告提出书面要求，经原告同意后双方重新签订租赁合同。双方约定，该租赁物每平方米每月租金为35元，月租金为1580元。第一年年租金不变，第二年起租金递增为上一年租金基础上递增10%，租金应于每月10日前支付给原告。租赁期间，被告发现该租赁物主体结构有损坏或故障时，应及时通知原告修复。被告在租赁期间，不得转租，如果擅自中途转租，原告有权单方面解除合同并收回该租赁物，并不再退还租金和保证金。合同签订后，原告依约将房屋交被告继续使用，被告按时向原告交纳租金。合同期满，原、被告双方没续签合同，被告继续交租至2020年4月，后被告没有继续交租给原告。2020年6月16日原告以现场张贴方式向被告发出《终止合同通知书》，通知被告关于沙面大街39号后座XXX房的租赁关系终止，要求被告交还房屋及清缴租金等。但被告没有将房屋交还给原告，原告遂向本院提起诉讼。在庭审中，原、被告双方确认2019年4月被告承租的房屋其中一间房发生倒塌事件，至2020年4月才由原告维修完毕，期间被告未能使用该部分倒塌房屋。2020年10月10日本院组织原、被告双方到现场勘验，经对倒塌房间现场测量，原告在场人员及被告委托代理人确认倒塌房间受影响面积为2.948米×2.890米=8.51平方米。本院认为：原告与被告签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。合同到期后，原、被告双方未能续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。原告已于2020年6月16日向被告发出《终止合同通知书》，解除双方关于涉案房屋的租赁关系及收回涉案房屋，故原、被告双方的不定期租赁关系于当日解除。由于被告没有及时交还涉案房屋，原告要求收回涉案房屋及要求被告支付至交还涉案房屋之日止占用费（参照租赁合同约定的月租金1580元标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。对于被告在反诉中提出2019年4月至2020年4月期间涉案房屋其中一间房间发生倒塌不能使用，要求原告对该期间的已付租金应予的扣减返还给被告。原告对该期间发生的房间发生倒塌事实确认，同意将该部分不能使用的租金退还给被告。根据现场勘测倒塌房间面积为8.51平方米，被告要求按8.99平方米计算倒塌房间面积与实际不符，本院不予采纳。根据原告与被告签订的《房屋出租合同》约定月租金1580元除以承租面积41.08平方米乘以8.51平方米乘以12个月原告应退回该部分租金3927.69元给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市聚益物业管理有限公司与被告李胜利关于广州市荔湾区沙面大街39号后座XXX房的不定期租赁关系于2020年6月16日解除。二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告李胜利（含同住人员）将广州市荔湾区沙面大街39号后座XXX房房屋腾空交还给原告广州市聚益物业管理有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李胜利一次性支付2020年5月起至2020年6月16日止的房屋租金（租金标准按每月1580元计算）给原告广州市聚益物业管理有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告李胜利支付2020年6月17日起至交还房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费参照原租赁合同租金标准每月1580元计算）给原告广州市聚益物业管理有限公司。五、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市聚益物业管理有限公司退还2019年4月至2020年4月期间多收租金共3927.69元给被告李胜利。六、驳回原告广州市聚益物业管理有限公司其他诉讼请求。七、驳回被告李胜利其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元及反诉费25元，由被告李胜利负担50元，原告广州市聚益物业管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十月三十日书记员  谢绮雯黄嘉琪