四川省成都高新技术产业开发区人民法院             民 事 判 决 书                               案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2020）川0191民初3945号                               适用程序                       简易程序                       立案时间                       2020年6月3日                               出庭人员                       徐凤天                       是否公开审理                       公开                               当事人                                   原告：成都中海物业管理有限公司，住所地：成都高新区神仙树南路**。             法定代表人：王孟，系公司总经理。             委托诉讼代理人：徐凤天，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理人。             委托诉讼代理人：徐钰俊，四川遂宜律师事务所律师，特别授权代理人。                               被告：马清，女，1969年12月22日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。                               诉讼请求                       原告成都中海物业管理有限公司（以下简称成都中海物业公司）诉称：1、判令马清支付2018年1月至2020年3月的物业服务费共计9 296.01元，2018年11月代收水费151.50元，共计9 447.51元；2、判令马清支付违约金2 834.25元（物业服务协议约定按欠费额每日千分之三支付违约金，现酌情降低为欠费总金额的30%）。                               基本事实             查明                       2007年6月18日，成都中海物业公司与中海兴业（成都）发展有限公司（以下简称中海兴业公司）签订《中海·兰庭A区前期物业服务合同》（以下简称案涉合同），就中海兴业公司选聘成都中海物业公司对中海•兰庭A区提供前期物业管理服务事宜进行约定。其中与本案有关的约定如下：第五条：本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层电梯住宅1.90元/月•平方米。第二十八条：甲方、业主或者物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额支付物业管理服务费用的，应按欠费额的3‰每日的标准支付违约金。             另查明，根据《成都市不动产登记信息查询结果》显示，马清于2010年8月5日取得高新区盛邦街333号3栋2单元24楼2403号房屋（以下简称案涉房屋）所有权，建筑面积163.95㎡。             再查明，成都中海物业公司物业服务中心于2019年1月1日至2月28日期间对业主进行了上门和短信意见征询，四川省成都市国力公证处参与过程并出具（2019）川国公证字第27206号公证书。2019年3月5日9:00-12:00在石羊街道办盛华社区、石羊派出所、小区业主代表的监督下，对中海·兰庭上调物业费一事的意见征询结果进行了开箱唱票统计工作，并将上调物业费征询结果进行公示，公示内容如下：中海·兰庭住宅物业服务费在原有费用标准上上调0.45元/平方米·月，调整后价格为2.35元/平方米·月。             审理中，成都中海物业公司当庭撤回关于2018年11月代收水费151.50元的诉请。                               裁判理由                       本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案中建设单位中海兴业公司与成都中海物业公司签订的案涉合同，对马清及成都中海物业公司均具有约束力。成都中海物业公司按约定提供了物业服务，马清未按约定向成都中海物业公司支付物业服务费，构成违约，应当承担相应责任。鉴于马清未到庭抗辩，依据现有证据，成都中海物业公司要求马清支付欠付的物业费的诉请形成了证据上的优势。故，本院对成都中海物业公司要求马清支付2018年1月至2020年3月期间欠缴的物业服务费9 296.01元（311.51元/月×15个月+385.28元/月×12个月）的诉请予以支持。             关于成都中海物业公司主张的违约金2 834.25元，本院认为，马清未按期支付物业服务费，存在违约行为，案涉合同约定马清应按欠费额的3‰每日的标准支付违约金。于本案中，虽然成都中海物业公司自愿将违约金调整为欠付总金额的30%，但考虑到违约金虽具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，但其主要功能在于赔偿非违约方的损失。而依据现有证据，成都中海物业公司的损失主要在于资金占用利息的损失。因此，本院综合马清的违约行为、成都中海物业公司的损失、马清未到庭等综合情况，酌情将违约金调整为欠费总额20%即1 859.20元，故本院对成都中海物业公司主张的违约金2 834.25元予以部分支持。                                           判决事项                       依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：             一、被告马清于本判决生效之日起十日内向原告成都中海物业管理有限公司支付2018年1月至2020年3月期间的物业服务费9 296.01元；             二、被告马清于本判决生效之日起十日内向原告成都中海物业管理有限公司支付违约金1 859.20元；             三、驳回原告成都中海物业管理有限公司的其他诉讼请求。             如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。             案件受理费减半收取54元，公告费260元及后续因送达本裁判文书所产生的公告费，被告马清负担。                               上诉权利告知                       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。                               审判组织及日期                       审 判 员 吴希孝                                     二〇二〇年十月二十八日                         书 记 员 陈 鑫