重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11854号原告：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路****，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托诉讼代理人：张玉（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞晓蕊（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：张自强，男，1967年8月8日出生，汉族，住重庆市南岸区原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）诉被告张自强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，本院立案受理后，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托代理人张玉，被告张自强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12093.73元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天XX”前期物业服务合同》，由原告为“中天XX”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经XX小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米/月。被告是XX小区X幢X单元X层X号的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12093.73元。原告认为，被告作为XX小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。被告张自强辩称：1、虚假的欺诈合同。原告并非独立的法人主体，是中天物业控股下的子公司，后者完全控制着原告，双方并非平等的市场主体。签订的“合同”视为母子公司间的利益输送。该合同违背合同法的基本原则，显示公平，没有法律效力，严重侵害了第三方业主利益，被告不是合同当事人，更不应受到显示公平的合同约束，且该合同严重违法造假实属无效合同。2、价格欺诈违反法律法规。3、原告擅自将物业费由1.20元上涨至1.70元，没有事实基础和法律依据。4、贪利疏管小区品质严重下降，物业费该涨？还是应该下降？5、践踏民主恶意阻扰破坏小区业主大会和业主委员会选举。6、违约责任应当由原告承担，违约金理应由原告支付。7、原告主张的物业费部分已超过了诉讼时效。故请求驳回原告的全部诉讼请求。原告商社物业举示如下证据：证据1、房屋登记信息查询证明，证明被告是XX小区X幢2单元X层X号的业主，应按约定支付物业服务费。证据2、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书，证明原告与商社物业签订中天XX前期物业服务合同，由原告为中天XX小区提供前期物业管理服务。合同约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经XX小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业费调整为1.7元/每平方米。证据3、函、邮寄凭证，证明被告未按时足额向原告支付物业服务费，经原告多次催收仍未缴纳，原告有权要求其支付物业服务费并承担违约责任。证据4、前期物业服务合同（2004年、2007年），证明原告与商社中天物业发展有限公司签订前期物业合同对小区物业服务费及双方义务进行约定，该合同到期后，原告一直对该小区服务至今。被告张自强质证意见如下：证据1真实性无异议。证据2真实性认可，但对判决中采信的证据有疑问。证据3没有收到过原告邮寄的文件，不熟悉的电话被告都不接。证据4对两份前期物业服务合同印章和签字真实性认可，但是不能证明是当时签订的且该合同不能表达业主的意愿。从两个个公司的工商登记可以看出两个公司可能存在利益输送，股东为同一人杨建辉。原告在前期服务时并没有取得资质。我们对物业服务合同提出严重质疑。被告认为原告的涨价不合法。被告张自强举示如下证据：证据1、工商登记查询，证明重庆商社物业发展有限公司和商社中天大酒店有限公司法定代表人都是杨建辉，注册资本300万元，原告占比90%股份，中天大酒店占10%股份。证据2、小区成立业委会投票情况，小区总户数1029户，实际发票只有585户，收回票408户。即使全票通过也没有过半，因此原告涨价缺乏基础。证据3、图片26张，证明原告服务管理不善，服务品质严重下降，应当下调服务费而非上涨。证据4、（2019）渝05民终7494号裁定书，证明之前的判决中涉及到原告证据造假和证据不完善。原告商社物业质证意见如下：证据1真实性无异议，但不认可关联性，不同意被告证明目的。证据2是复印件真实性不认可，且与本案无关，不同意被告的证明目的。证据3真实性不认可，照相时间、地、地点均无法确认同意被告证明目的。证据4真实性认可，但与本案无关，不同意被告证明目的。对上述证据的真实性。关联性、合法性本院予以综合认定。本院经审理查明如下事实：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天XX前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天XX小区（以下简称“XX小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻XX小区后，依据该合同的约定为XX小区提供物业服务。2007年，原告作为乙方与中天物业作为甲方继续签订《中天XX前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对“XX小区”实施前期物业管理服务；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙双方不重新签订新服务合同视本合同自行延长。…该合同乙方法定代表人处有张河的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。被告系位于重庆市南岸区X路X号X幢X单元2-2房屋的业主，该房屋的建筑面积为131.74平方米。原告分别于2015年12月、2017年12月、2018年12月通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。另在（2017）渝0108民初9814号民事判决书载明：2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整XX小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将XX小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向XX小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该判决书并对《中天XX前期物业服务合同》是否成立并生效，上调物业服务费至1.7元/平方米/月的是否合法的问题进行了评述，并经重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5664号民事判决书予以维持。以上事实有原被告举示的证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天XX前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。对于被告所述原告不具备物业服务资质从而合同无效的抗辩意见，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述，本案不再赘述。对于被告辩称原告物业服务存在重大问题未尽到物业服务责任的意见，其举示的证据不能证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。本院认为物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，作为物业服务合同的相对方，原告应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量，以尽量达到业主的期望。被告作为业主，也有按时缴纳物业服务费用的义务。原、被告双方应共同努力营造和谐的居住环境。对于被告辩称原告物业服务费涨价违法。经查实，2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将XX小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向XX小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。本院认为，表决同意涨价的业主户数已超过小区总户数的一半，其专有部分面积亦超过小区总建筑的一半。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，原告采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。因此，应当视为XX小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案原告分别于2015年12月、2017年12月、2018年12月通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，该催收行为引起了诉讼时效的中断。至原告于2019年5月10日向本院递交民事起诉状，原告请求的物业服务费并未过诉讼时效期间，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，关于物业服务费。被告应向原告缴纳拖欠的从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为12093.73元（131.74平方米×1.7元/每平方米×60个月）。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起计算至付清时为止。庭审中，被告提交《责令原告提交征询选票统计人员房产信息申请书》、《笔迹鉴定申请书》，该两份申请认为调价过程存在疑点。本院认为，物业服务费调价流程及经过已经在(2017)渝0108民初9814号案件审理查明，并且该判决书已经生效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证”。既然已经认定，现被告申请重新鉴定已无必要，故本院对该两份申请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定：一、限被告张自强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12093.73元；并支付违约金（违约金以各当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起按照人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，由被告张自强承担（此款由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告张自强于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  文发明人民陪审员  任大明二〇二〇年十月二十九日书 记 员  陈婷婷