上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23785号原告(反诉被告)：王迎春，男，1973年2月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告(反诉原告)：何俊，女，1977年12月14日出生，回族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：李2，男。原告王迎春与被告何俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日予以立案，依法适用简易程序。被告何俊于2020年7月8日提起反诉，本院予以受理并于2020年8月26日就本、反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王迎春，被告(反诉原告)何俊及其委托诉讼代理人李2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王迎春向本院提出诉讼请求：1.判令何俊支付违约金人民币185,925元(以下币种相同)；2.诉讼费由何俊承担。庭审中，其变更诉请1为判令何俊支付违约金362,907元。庭审后，王迎春再次向本院明确其不要求变更诉请1的金额仍主张违约金185,925元。事实和理由：双方于2015年12月11日签订《房地产买卖合同》。2016年3月23日签订《补充协议》,同月26日签订《补充协议二》,当日何俊在涉案房屋上设立其借贷抵押登记。后双方就该合同履行发生争议遂涉讼,经(2016)沪0112民初22105号(以下简称22105号)案件审理并作出了一审判决，根据该判决书认定王迎春涤除案外人李1的抵押后何俊应无条件撤销抵押。但在2019年7月29日,静安区人民法院执行法官涤除案外人李1的抵押后何俊并没有按约无条件“撤其抵押”，直至闵行区人民法院执行法官最终要求何俊自行涤除抵押后再行过户。根据产调显示，何俊直至2019年10月16日仍未撤销其抵押。王迎春认为何俊未及时涤除抵押导致过户推迟，属于违约行为。王迎春认为何俊自2016年7月31日起至2019年10月16日止的期间内存在违约，理应承担相应的违约责任。王迎春为维护其自身合法权益，遂诉至法院,望判如所请。何俊辩称，王迎春实际于2019年7月29日方涤除案外人李1登记在讼争房屋上的抵押，比双方合同约定时间晚了3年，完全是王迎春造成的。何俊并不知道王迎春何时涤除抵押，其实际是经法院于2019年10月左右通知才了解已涤除案外人李1在讼争房屋上的抵押，此后尽快进行了己方的抵押涤除工作。且对于要求王迎春支付的违约金部分，实际在执行过程中并未完全按照22105号民事判决书的主文进行执行，双方达成的执行和解中对于违约金的金额截止至交房日即止而非原本判决所确定的过户之日，而在此基础上何俊另减免了220,000元的违约金主张。综上，其认为王迎春的诉讼既无事实依据亦无法律规定，应当予以驳回。另，何俊认为，截止至双方房屋交接时王迎春上拖欠有水费、燃气费、物业费、有线电视费等合计3,213.60元。在交接房屋之后，王迎春未再向相关部门支付上述欠费，何俊为使用讼争房屋无奈代为偿付。综上，何俊提出反诉并主张：1.判令王迎春向何俊支付拖欠的水费、燃气费、物业费、有线电视费共计3,213.6元;2.反诉费由王迎春承担。针对何俊的反诉诉请，王迎春辩称其虽然有欠缴公共事业费的情况，但对于具体金额不清楚。且其认为其并未要求何俊代为偿付且何俊并非其应付款的对象，故不同意何俊的上述反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，王迎春作为出售方(甲方)与何俊作为买受人(乙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定双方通过案外人上海链家居间介绍，由乙方受让甲方自有的坐落于上海市闵行区漕宝路XXX弄XX区XX号XXX室房屋(以下简称502室)，转让价款为2,800,000元，乙方需另行向甲方支付装修补偿费用550,000元。2015年12月11日，双方就502室房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定502室房屋转让价为280万元，双方于2015年5月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年12月11日，王迎春(甲方)与何俊(乙方)签订《协议书》，约定：502室房屋的房价款为2,800,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；乙方应在支付合同总价款外，再支付给甲方装修补偿款550,000元，该笔款项应于过户当日支付；本协议第1条和第2条所述价格合计为3,350,000元为甲方出售该房地产价格。同日，王迎春(甲方)与何俊(乙方)及居间方签订《补充协议》。2016年1月20日，何俊向王迎春支付房款1,350,000元。2016年2月1日，王迎春向何俊退还50%首付款700,000元。2016年3月23日，双方签订《补充协议》，约定：王迎春(甲方)自行筹集款项于2016年3月27日前偿清抵押权人为张展明的抵押债务，并至房地产交易中心处理撤销抵押事宜；甲方应于本协议签订后向人民法院提起诉讼或采取其他措施涤除抵押权人为李1的抵押权，甲方完成涤除上述抵押权的期限为2016年7月30日前，且双方约定于2016年3月25日前由居间方协助将房屋交付给何俊(乙方)，同时办理相关交房手续及水电煤等更改为乙方姓名。若甲方未能在协议约定的时间内处理上述事宜，视为甲方再次违约，甲方应于违约事项发生之日起当日内退还乙方已付房价款70万元，并向乙方支付违约金56万元；若甲方涤除抵押权后延期履行过户手续，每超过一日，甲方应按房屋成交价的0.05%支付滞纳金。若乙方同意给予甲方宽限期，双方可再次达成补充约定。2016年3月26日，双方签订《补充协议(二)》，约定：王迎春(甲方)在办理张展明及李1两项个人抵押注销手续时，在何俊(乙方)向甲方支付购房首付款1,400,000元的前提下，甲方无法同时办理该房地产抵押注销手续，导致交易产生的不确定因素，因此甲方同意乙方将上述购房首付款1,400,000元作为借款在该交易房地产设置关于何俊的个人抵押，抵押金额为1,960,000元，该抵押金额包括乙方向甲方支付的购房首付款1,400,000元及甲方向乙方追加撤销该房地产关于张展明及李1两项个人抵押注销手续而增加的借款560,000元。双方还对抵押权的注销时间及注销条件作了约定：甲方办理该交易房地产关于李1的个人抵押注销手续(张展明的抵押注销手续已办理完毕，且甲方保证能与乙方顺利办理该交易房地产转让过户手续)时，甲、乙双方应无条件同时办理该房地产关于何俊的个人抵押注销手续后，则视为甲方已收到乙方支付的房价款1,400,000元。若双方办理转让过户手续后，乙方同意放弃抵押金额1,960,000元所产生的利息。2016年3月26日，何俊(甲方)与王迎春(乙方)签订《房地产抵押借款合同》，约定借款金额1,910,000元，借款期限为壹个月，自2016年3月26日起至2016年4月25日止。502室房屋为抵押物，该房地产抵押物价值为5,000,000元。同日，何俊与王迎春就涉案房地产向上海市房地产登记抵押申请，确定债权金额为1,910,000元(余额抵押)，债务履行期限为2016年3月26日至2016年4月25日。2016年3月26日，何俊向王迎春汇款700,000元。故王迎春收到何俊支付的实际房款为1,400,000元。后因王迎春未能按约涤除案外人李1在讼争房屋上的抵押权，何俊遂于2016年8月1日诉至本院，案号为(2016)沪0112民初22105号，王迎春于该案中提起反诉。2017年12月28日，本院作出一审判决：“一、确认原告(反诉被告)何俊与被告(反诉原告)王迎春于2015年12月11日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告(反诉原告)王迎春于本判决生效之日起十日内负责涤除上海市闵行区漕宝路XXX弄XX区XX号XXX室房屋抵押权；三、被告(反诉原告)王迎春于其履行上海市闵行区漕宝路XXX弄XX区XX号XXX室房屋抵押权涤除之日起十日内，协助原告(反诉被告)何俊办理上海市闵行区漕宝路XXX弄XX区XX号XXX室房屋的产权过户至原告(反诉被告)何俊名下的手续；四、原告(反诉被告)何俊于被告(反诉原告)王迎春履行第二项判决主文所确定的义务之日起十日内向被告(反诉原告)王迎春支付剩余购房款195万元；五、被告(反诉原告)王迎春于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区漕宝路1XXX弄XX区XX号XXX室房屋交付给原告(反诉被告)何俊；六、被告(反诉原告)王迎春于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)何俊自2016年8月5日起至上述房屋实际过户日止按每日700元计算的违约金；七、驳回被告(反诉原告)王迎春的反诉请求。”判后，王迎春不服一审判决提起上诉。2018年7月5日，上海市第一中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2018年11月21日，双方在本院执行庭达成执行和解协议：“被执行人王迎春于2018年12月5日搬离上海市闵行区漕宝路XXX弄XX区XX号XXX室房屋并将该房屋交付予申请人何俊。根据22105号生效民事判决书确定的王迎春应支付的违约金，双方一致同意在王迎春按期搬离并交付房屋的基础上，自2016年8月5日起至2018年12月4日期间的违约金减免22万元，同时，因王迎春为涤除抵押权已提起(2018)沪0106民初27158号诉讼，故自2018年12月5日起至2019年12月4日止期间的违约金不予计算。但如果王迎春在该案审理过程中途撤诉，则王迎春仍应支付自2018年12月5日起至2019年12月4日期间的违约金。如果至2019年12月5日，王迎春仍未涤除抵押并履行过户义务，则自2019年12月5日起至实际过户之日止，违约金按原定标准继续计算。”2018年12月11日，双方交接讼争房屋并签署《房屋交接书》，王迎春为甲方(出售方)、案外人李2(何俊的委托诉讼代理人)为乙方(买受方)。双方在交接过程中，对于水、电、燃气、有线电视、物业费等部分内容进行抄表、预估费用。同时双方手写添加“具体以账单为准”的字样，双方于添加处签名。双方又于《房屋交接书》尾部手写添加“1.交接之前的费用甲方负责，之后由乙方负责。2.11月22日于闵行法院的和解协议继续认可。违约金按协议日违约金顺延6天(2018年12月11日)”，双方于添加处签名。2019年7月29日，讼争房屋上关于案外人李1的相关抵押权涤除。2019年10月27日，讼争房屋变更登记至何俊名下。另查明，王迎春曾于2019年8月14日以何俊为被告诉至本院，案号为(2019)沪0112民初27259号。其请求法院判令何俊支付违约期间的迟延违约金10,000元，最终本院于2019年9月25日作出一审判决：驳回王迎春的诉讼请求。后王迎春不服一审判决提起上诉，2019年12月13日，上海市第一中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。王迎春又曾于2019年10月14日以何俊为被告诉至本院，案号为(2019)沪0112民初40319号。本院因王迎春重复起诉，基于一事不再理原则于2019年11月26日作出一审裁定：驳回王迎春对何俊的起诉。后王迎春不服一审判决提起上诉，2020年2月19日，上海市第一中级人民法院作出“驳回上诉，维持原裁定”的终审裁决。又查明，何俊代王迎春支付水费1,980.4元，物业费271.2元，有线电视费184元，燃气费710元，有线电视设备费68元，以上合计3,213.6元。上述事实，由王迎春提供的《房地产买卖合同》、《补充协议》、《补充协议二》、讼争房屋产调信息、22105号民事判决书，由何俊提交的22105号民事判决书、4067号民事判决书、谈话笔录、7589号公告、8513号执行通知书、27259号民事判决书、15091号民事判决书、40319号民事判决书、1859号民事判决书、《房屋交接书》、缴费通知单及发票凭证一组以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，王迎春与何俊之间就讼争房屋的买卖合同经多次诉讼，对于相关案件事实以及相应的责任判定均已明确。现王迎春宣称，何俊方在其涤除案外人李1的抵押权后没有及时涤除自己设置于讼争房屋上的抵押权导致过户延期，理应向其承担违约责任。而根据22105号生效判决以及后续的执行和解协议可见，在本院明确判定王迎春因未按约及时涤除案外人李1于讼争房屋上的抵押权而对何俊承担相应的违约责任的前提下，何俊方在案外人李1还未涤除讼争房屋上的抵押权的情况下，于执行阶段对于王迎春应支付的相关违约金又做出了进一步的减让，实际的违约金仅计算至2018年12月4日止。在庭审中，王迎春亦承认案外人李1涤除抵押后其并未通知过何俊。而何俊在接到本院执行庭通知后亦及时涤除于讼争房屋上的抵押并进行讼争房屋的登记过户，且王迎春亦同意何俊并未向其主张此期间的相关违约金。综上，王迎春的诉讼请求无相关事实与法律依据，本院予以驳回。至于何俊向王迎春所主张的水费1,980.4元，物业费271.2元，有线电视费184元，燃气费710元，符合双方于《房屋交接书》上的约定亦有相关单据予以佐证，但对于何俊支付有线电视设备费双方在《房屋交接书》上并未确定该费用由王迎春负担，故对该笔68元不予支持。本院对何俊的此项诉讼请求中其余3,145.6元均予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王迎春于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)何俊支付水费人民币1,980.4元、物业费人民币271.2元、有线电视费人民币184元、燃气费人民币710元，以上合计人民币3,145.6元；二、驳回原告(反诉被告)王迎春的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币2,009.25元以及反诉案件受理费减半收取计人民币25元，以上合计人民币2,034.25元，由原告(反诉被告)王迎春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二〇年十月十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。……