天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初15213号原告（反诉被告）：天津市南开区义兴里小学，住所地天津市南开区南丰路义兴里**。法定代表人：田艳，校长。委托诉讼代理人：施韬，天津坤远律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩新城，天津坤远律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津天城兴业机电工程有限公司，住，住所地天津市南开区南丰路义兴南里**义兴里小学内/div>法定代表人：温玉芬，总经理。委托诉讼代理人：任宇，男，经理。委托诉讼代理人：梁可畏，天津世宏律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）天津市南开区义兴里小学（以下简称义兴里小学）与被告（反诉原告，以下简称被告）天津天城兴业机电工程有限公司（以下简称“天城机电公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。义兴里小学的委托诉讼代理人施韬，天城机电公司的委托诉讼代理人任宇、梁可畏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。义兴里小学向本院提出诉讼请求：1.判令被告将租用原告的位于南开区××路××楼房屋（面积约700平方米）腾交原告；2.判令被告向原告支付自2012年1月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费360000元（计算方式120000元／年×3年）;3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：义兴里小学系位于南开区××路××号××楼房屋（面积约700平方米）的实际使用权人。2010年4月30日，原告与被告公司签订《房屋（场地）租赁合同》，约定将坐落于天津市南开区义兴里小学后院房屋出租给被告使用，年租金120000元，租赁期限自2010年5月1日至2011年4月30日。合同到期后，原、被告未续订租赁合同。2015年应南开区教育局“关于进一步深化退租还教工作的实施意见”的要求，为提升学校教育教学环境。创设优美校园，清退已出租的校园房屋。原告先后多次通知被告腾交诉争房屋，并且为被告预留了合理的腾房期限，但被告一直拒不腾房。且自2012年1月起被告拒不向原告交纳房屋使用费，义兴里小学多次催要无果,故成讼。天城机电公司辩称，不同意原告的全部诉请，事实与理由是1.原、被告在履行合同期间，涉诉房屋为危房，被告与原告协商，由被告修缮加固房屋折抵房租，合同履行期间的2015年，原告擅自更换房屋门锁，违反出租方义务，给被告造成了损失，所以由原告对被告损失予以赔偿后，被告再腾房；2.原告主张的房屋使用费用已经过诉讼时效，且被告在此期间，因为修缮租赁物有一部分时间并未使用该房屋，所以被告认为应用修缮费用折抵房租。另外被告无法取走物品，给被告造成了损失，被告要求赔偿损失，并提起反诉。天城机电公司向本院提出反诉请求：1.判令义兴里小学赔偿被告的损失1000000元；2.义兴里小学承担案件受理费。事实和理由：原、被告建立租赁合同关系是2008年，最后一份租赁合同期限是2010年5月1日至2011年4月30日。反诉原告依约履行了支付房租义务，最后一次给付租金是在2011年4月26日给付的自2011年5月1日至2012年4月30日期间的租金，给付共计54000元。且2011年教委认为该房屋为危房，当时原告找被告协商办理，要么搬离，要么加固，最后是被告自行维修的房屋，产生的费用原告无力支付，所以折抵了租金。当时并没有约定折抵的时间段及金额，且是口头约定，并没有书面协议。被告自费进行了全面装修，但反诉被告存在以下四种违反合同约定的行为，侵犯了反诉原告的合法使用租赁物的权利。首先，2010年10月份以后，因原告拆除自建房、围墙，设置栅栏，导致被告存放在楼下的财物发生盗窃、损害。且原告故意损害被告公司员工的汽车（经法院已处理）；其次，2011年下半年至2012年原告办公室装修期间，收回并占用被告租赁物中的一层、二层部分房屋，影响了被告正常行使承租权；2012年底，原告对承租房屋拆毁部分墙体进行勘验检查，严重影响了被告办公，且造成二次装修费用的损失；原告刻意隐瞒租赁物属于危房的事实，经第三方确认为危房之后，转嫁被告承担房屋维修、加固的费用，损害了被告正常使用租赁物的权益。2012年9月份原告要求使用被告加固修缮后的一层和二层房屋，作为学校办公室使用，被告同意了，并实际交由原告使用了大约2年的时间。2015年9月23日，原告在时任校长王辉的指挥下，将被告承租的房屋大门换锁，砸坏被告安装的监控，禁止被告进出，致使存放的设备、档案等财物因盗窃、缺乏保养而遗失、损毁、过期、报废，给被告造成巨大的经济损失，故成讼。义兴里小学对天城机电公司的反诉请求辩称，对于其反诉请求，均不认可。被告的反诉请求不明确，关于100万元的损失没有详细来源，也没有在反诉状中记载来源及依据。反诉状中记载的内容均不属于本案审理事实。关于车辆问题，已经由贵院及一中院审理完毕，对赔偿金额已经进行了处理，贵院不宜再重复审理。原告没有阻碍过被告使用诉争房屋的行为；关于被告所述的房屋为危房一节，经原告代理人向学校方核实后，发现没有上级单位下发相关文件认为房屋为危房；原告没有实施过损害被告财产权益的行为，在2015年9月原告为维护正常的管理，将门锁换了，但并未阻止被告人员进出房屋。同时，被告所主张的2015年9月26日的侵权时间点距离双方最后一份合同履行期限届满已经4年了，被告在知道租赁合同履行期限届满，应当履行腾房义务及费用清缴的义务下，没有依约履行合同义务，所产生的损失属于人为扩大损失，应由被告自行承担。本案并不存在诉讼时效问题，因双方关于案涉纠纷是具有连续性的；原、被告从来没有达成任何以修缮房屋费用折抵租金的事情，因为根据双方签署的租赁合同第三条明确约定被告对承租房屋及所属设施的维修责任、费用自理，因此，被告陈述与合同约定不符，没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据各方当事人陈述以及相关证据，本院认定如下事实：天津市南开区南丰路140号房屋使用人为义兴里小学。2010年5月1日，双方签订了最后一份《房屋（场地）租赁合同》，此前双方即存在租赁关系，但具体起始时间无法确定。在上述租赁合同中，双方约定义兴里小学将后院出租给天城机电公司，面积700平方米，年租金为120000元，租期为12个月，期限自2010年5月1日至2010年4月30日。合同第六条约定合同期内因天津市南开区教育局需拆除或改造已租赁的房屋，学校撤销、迁址不能继续履行本合同的，使双方造成损失的，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。合同第八条约定双方应严格遵守天津市南开区校办产业管理委员会对房屋出租的有关管理规定。合同未对租金给付时间进行约定。2011年，天城机电公司向天津市南开区校办产业管理委员会支付房屋租金54000元，天津市南开区校办产业管理委员会于4月26日开具了发票，但发票仅载明结算项目为房租，未载明租金日期。2015年9月，义兴里小学将学校东侧小二楼房屋门锁进行换锁。对有争议的事实，作如下认定：一、关于原告主体资格，本案诉争房屋所在地址为天津市南开区南丰路义兴里140号南开义兴里小学内东侧二楼，该位置属于南丰路义兴里，产权人为天津市南开区人民政府，天津市南开区义兴里小学具有使用权，故原告具有主体资格。二、关于涉诉出租房屋的位置与面积。庭审中，原告主张房权证所描述的结构一栏显示砖混，层次显示二，间数显示10，建筑面积为716.5平方米，虽被告对该记录的面积对应的结构不认可系本案诉争房屋，但双方庭审中均认可所承租的争议房屋为义兴里小学东侧小二楼，具体位置以现场勘查记录为准。经本院现场核查本案涉诉出租房在义兴里小学内，该处仅有一处二层小楼，故本院对于涉诉出租屋属于原告使用权范围内的事实予以认定。本院认为，义兴里小学与天城机电公司签订的《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，上述合同合法有效，各方应依合同约定全面履行各自义务。合同约定的租赁期满后，双方未续签书面合同，但公司继续使用房屋，义兴里小学亦收取租金，双方形成了不定期租赁合同关系。后义兴里小学明确向天城机电公司表示不再出租房屋，已经以其行为明确表示终止不定期租赁合同关系，虽然双方对租金给付截止时间存在争议，但对2015年后双方不定期租赁关系已经终止一节并无影响。对双方的诉讼请求，作如下综合评价：1.关于腾房的诉讼请求。天城机电公司在双方不定期租赁合同关系解除后，其未及时将其所有的物品腾清并将租赁物返还义兴里小学，构成违约。现天城机电公司已经没有继续占用房屋的合同及法律依据，义兴里小学主张腾房的诉讼请求，本院予以支持。2.义兴里小学主张2012年1月1日至2014年12月31日期间房屋使用费的诉讼请求。虽然双方对天城机电公司就租金给付截止时间存在争议，但义兴里小学明确其于2015年以换锁形式重新控制房屋，并仅主张2014年12月31日前的房屋使用费，可以证明义兴里小学对其损失于2014年12月31日前已经知悉、明确，本案义兴里小学起诉的日期为2019年11月14日，而义兴里小学未提交证据证明2016年11月14日后向天城机电公司主张诉请期间房屋使用费的证据，故该项诉讼请求已经超过诉讼时效，本院不予支持。3.天城机电公司反诉要求义兴里小学赔偿1000000元损失的诉讼请求。双方不定期租赁关系解除后，天城机电公司对其物品负有及时清理、转移并将房屋返还义兴里小学的义务。天城机电公司未履行该义务，构成违约。天城机电公司庭审中所主张的其中天城机电公司对涉诉出租屋的二次装修损失，被告并未对此进行举证且根据双方合同中关于被告负责对所承租的房屋及所属设施的维修责任、费用自理的约定，对于被告该项反诉事实，本院不予支持；对于停放在院内牌照号为津ＨＴ××**及津Ｎ1××**的汽车损失，因天城机电公司并未提供上述两辆汽车的产权证明，且就牌照号为津Ｎ1××**的车辆已经由案外人任宇于2018年2月就车辆损失诉至本院，本院于2018年7月19日出具了（2018）津0104民初2446号民事判决书，故对于上述车辆损失本院不予涉及；对于被告主张的涉诉房屋内的物品产生的损失系2015年年底发现因漏水、停暖或缺乏保养造成，而义兴里小学对天城机电公司物品并无看护、维护义务，故天城机电公司损失系因其违约造成并扩大，其要求义兴里小学赔偿的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告（反诉原告）天津天城兴业机电工程有限公司将占用的天津市南开区南丰路义兴里小学东侧小二楼的房屋(面积约700平方米)腾交给原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学；二、驳回原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）天津天城兴业机电工程有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费6700元，由原告（反诉被告）天津市南开区义兴里小学负担；反诉案件受理费6900元，由被告（反诉原告）天津天城兴业机电工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张 明审 判 员  郑 萍人民陪审员  冯燕萍二〇二〇年十月二十八日书 记 员  于 权附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。