湖南省永州市冷水滩区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1103民初3733号原告：吴洪波，男，1998年11月11日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：刘保平，湖南博大律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：永州众越房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区河东双洲路**。法定代表人：何秋良，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐智，湖南征雁律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告吴洪波与被告永州众越房地产开发有限公司（以下简称众越公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴洪波委托诉讼代理人刘保平、被告众越公司法定代表人何秋良及委托诉讼代理人唐智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴洪波向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告切实全面履行《商品房买卖合同》，自2020年1月1日起至被告实际履行交房义务之日止，以全房款为基数按每日万分之二的标准，向原告支付逾期交房违约金（现暂计算至起诉之日止共212天，违约金为32245元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》，被告将其开发座落于冷水滩区××路××栋××单元××层××号房屋出售给原告。合同约定该房屋建筑面积为133.9㎡，房屋总价款为人民币760498元。被告应当在2019年12月31日前向原告交付房屋，同时，商品房交付应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该栋商品房已取得建设工程验收备案证明文件；4.出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。如被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同订立后，原告按合同约定向被告支付了房款，可被告至今仍未向原告交付符合合同约定的房屋，亦未取得案涉房屋的综合验收备案证明文件。2020年5月26日被告通知原告办理收房手续，因被告房屋交付不符合交付条件，原告拒绝接收。综上，被告不向原告交付符合合同约定的房屋，属违约行为，依法应当承担违约责任，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告众越公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回。原、被告签订的合同中包含商品房买卖合同和补充协议，补充协议中明确约定如因政府原因导致延期交房的，被告不承担违约责任。被告的地下室及主体工程已完工，地，地下室需要整改整改的实施者是冷水滩区政府设置的冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部，因现在还没有整改，故导致房屋无法验收。经审理查明，2019年1月15日，原告吴洪波（买受人）与被告众越公司（出卖人）签订合同编号为永（冷）房商合[2018]201801881-701《商品房买卖合同》，主要内容为：一、被告将其建设开发的、坐落于冷水滩区桐木井路以东、预测建筑面积133.9平方米的江御公馆X幢X单元X层X号住宅出售给原告；二、该商品房出售价格为每平方米5679.6元，总价款为760498元；三、付款方式：原告于2019年1月15日前支付首付款200498元，余款560000元向永州农村商业银行贷款支付；四、该商品房交付时应当：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.已取得建设工程验收备案证明文件；4.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；五、相关设施设备交付条件:1.交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2.交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到接通标准；3.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通标准；4.电话通信交付时线路敷设到户；5.有线（无线）数字电视交付时线路敷设到户；6.宽带网络交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由被告负责办理开通手续并承担相关费用，第4、5、6项需要原告自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照本合同约定承担逾期交付责任；六、被告应当在2019年12月31日前向原告交付商品房；七、除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知出卖人。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的0.02%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金；八、对本合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。该《商品房买卖合同》的附件十一《合同补充协议》中约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务；（3）因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；（4）其他合法理由。上述合同签订后，原告依约向被告交付了购房首付款200498元，被告于2018年7月4日、2019年1月15日给原告开具包括定金在内的首付款共计200498元的收据。2019年3月18日，原告向永州农村商业银行股份有限公司竹山桥支行办理了560000元的按揭贷款手续，同年5月开始还贷。2019年10月9日，江御公馆的房屋主体结构（混凝土抗压强度、楼板厚度、楼层净高、钢筋保护层厚度）经实体检测符合验收规范。但地下室项目因政府原因尚未整改到位，致使江御公馆项目无法竣工验收，也无法取得相关竣工验收文件。另查明，为加快中心城区安置小区的建设，2013年6月13日冷水滩区政府下发文件成立富园安置小区等十七个建设协调指挥部，与各安置小区建设管理协调领导小组办公室合署办公。2015年9月16日案涉房屋所在的江御公馆（江御大厦）的规划设计经原永州市住房和城乡规划建设局审批通过，所在地与富园安置小区毗邻，2017年12月19日江御公馆的地下室项目按规划设计完成施工。2018年12月13日，原永州市住房和城乡规划局召开2018年第二十八次局务会，作出〔2018〕28号会议纪要—《关于浯溪二线船闸建设工程对于浯溪碑林风景名胜区影响评估报告等十二个规划项目的审查意见》，将江御公馆项目地下室出入口宽度由原来的7.4米改为5.1米，并要求其与相邻的尚品名都项目地下室之间的9米范围进行连通，连通后小区道路宽6米，地，地下室面积增加500平方米020年7月31日永州市自然资源和规划局下发《关于对江御大厦项目地下室出入口进行整改的通知》，要求被告按照永州市住房和城乡规划局〔2018〕28号《会议纪要》的要求尽快对地下室出入口进行施工整改。2020年8月17日，冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部出具《关于江御大厦地下室项目规划变更的情况说明》，“江御大厦地下室项目于2017年12月19日按规划设计图完成施工，2019年11月6日富园小区指挥部在城市××路××室项目进行变更，指挥部多次与众越公司协商意见不一致，指挥部向永州市自然资源和规划局提出要求，由永州市自然资源和规划局下文整改，具体施工由指挥部落实完成。现永州市自然资源和规划局下文整改，指挥部对整改方案暂未出台，该地下室项目至今没有整改。”上述事实，有当事人提供的证据材料及陈述意见在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。在原告依约向被告交付购房款后，被告应依约向原告交付房屋。现原告已依约履行付款义务，被告未能按合同约定交付房屋，并依据补充协议中“因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因出卖人可延期交房并不承担违约责任”的约定来抗辩本案原告要求其承担逾期交房违约金的诉请。经庭审查明，案涉房屋所在的江御公馆于2015年9月16日经原永州市住房和城乡规划建设局审批获得规划许可后即开工建设，2017年12月19日江御公馆的地下室已完成施工。此后，因冷水滩区政府规划修建的富园六路与江御公馆已完工的地下室发生冲突，原永州市住房和城乡规划建设局于2018年12月18日下文要求江御公馆地下室出入口宽度由已建的7.4米改为5.1米，并经冷水滩区政府决定由冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部负责落实整改，完成整改施工，但冷水滩区富园安置小区建设协调指挥部因各种原因。至今未出具整改方案，致使该整改工程无法施工，导致江御公馆已竣工的主体工程无法完成验收，也无法取得相应的验收文件，故本案被告无法向原告交付符合合同约定房屋的原因系政府修建道路所致。该情形符合原、被告《补充协议》中因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因出卖人可延期交房并不承担违约责任的约定，对被告就此提出的抗辩观点，依法予以采信。庭审中，原告提出即使政府整改江御公馆地下室的事实成立，但该事实发生在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，在原、被告签订《商品房买卖合同》时，被告应明知如地下室不整改，则无法交付房屋的后果，仍在合同中与原告明确约定于2019年12月31日前交房，故该地下室的整改不应适用《补充协议》中因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因出卖人可延期交房并不承担违约责任的条款的抗辩观点。因江御公馆地下室的整改系由政府落实，该整改何时进行、何时完工被告无法控制，在此情况下，被告特意与原告在《补充协议》中约定免责条款，与常情相符，亦不违反法律强制性规定，对原告的该抗辩观点依法不予采信。综上所述，被告未能依照合同约定的条件交付房屋系因政府职能部门的原因造成，依约可以延期并不承担违约责任，故对原告的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴洪波的诉讼请求；本案受理费608元，减半收取计304元，由原告吴洪波负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员  王丽娟二〇二〇年十月二十九日法官助理唐晶晶代理书记员  袁 贝