4河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初2880号原告：宋政良，男，汉族，1990年9月10日出生，住河南省林州市。委托诉讼代理人：卢永刚、高腾达（实习），北京市中创（郑州）律师事务所律师，一般授权。被告：河南绿地御湖置业有限公司，住所地新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家**。法定代表人：方东兴，任总经理。委托诉讼代理人：杜晨光、齐亚利，河南新雅琪律师事务所律师，特别授权。被告：交通银行股份有限公司新乡分行，住，住所地河南省新乡市金穗大道（东）**商会大厦**/div>法定代表人：王尉平，任行长。委托诉讼代理人：王栋，男，汉族，1978年3月1日出生，住新乡市，公司员工，特别授权。原告宋政良与被告河南绿地御湖置业有限公司（以下简称河南绿地公司）、被告交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交通银行新乡分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋政良及委托诉讼代理人卢永刚、高腾达，被告河南绿地御湖置业有限公司委托诉讼代理人齐亚利，被告交通新乡分行委托诉讼代理人王栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋政良向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告宋政良与被告河南绿地御湖置业有限公司于2017年10月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：2017-1027025）及补充协议；2、判令解除原告宋政良与被告交通银行股份有限公司新乡分行签订的《个人一手房按揭贷款合同》；3、判令被告河南绿地御湖置业有限公司返还原告购房款121330元、维修基金4473元、办证费260元、有线电视费180元及利息（以126243为基数，从2017年10月18日起计至2019年8月19日，按中国人民银行发布的同期活期存款利率标准计算；从2019年8月20日起计至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令被告河南绿地御湖置业有限公司返还原告宋政良向被告交通银行股份有限公司新乡分行支行的按揭贷款本金及利息72740.33元（暂算至2020年6月1日，最终以实际支付为准）；5、判令被告河南绿地御湖置业有限公司向被告交通银行股份有限公司新乡分行支付原告宋政良尚未清偿的银行按揭贷款本金和利息（以实际应清偿为准）；6、被告河南绿地御湖置业有限公司向原告宋政良支付逾期交房违约金9949.17元；7、判令被告河南绿地御湖置业有限公司到相关部门办理预购商品房抵押权预告涂销登记、维修基金变更等相关事宜，将《商品房买卖合同（预售）》约定房屋的登记事项恢复到出卖前的状态；8、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年10月27日，原告宋政良与被告河南绿地御湖置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告河南绿地御湖置业有限公司开发的绿地-泰晤士新城四期项目2号楼1单元11102号房屋，房屋总价款为579330元，其中首付款为121330元，商业贷款为458000元。合同签订当日，原告向被告河南绿地御湖置业有限公司支付购房款121330元、维修基金4473元，办证费260元、有线电视费180元，被告出具相应的收据。2018年3月1日原告与被告交通银行股份有限公司新乡分行、被告河南绿地御湖置业有限公司签订《个人—手住房贷款合同》，原告向被告交通银行股份有限公司新乡分行借款458000元，借款期限30年，被告河南绿地御湖置业有限公司提供连带担保责任。《个人一手住房贷款合同》履行至今，原告依约偿还贷款27期，共计72740.33元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；第十二条：出卖人逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。现被告河南绿地御湖置业有限公司已逾期180日（至2020年6月27日）未向原告交付房屋，已构成违约，原告多次与之交涉解除合同并退还相应款项事宜均未果。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，愿判如所请。被告河南绿地公司辩称，一、因不可归责于答辩人的客观原因和不可抗力影响，导致答辩人延期交房，应免除答辩人的违约责任，购房合同应继续履行。1、因政府大气污染管控措施客观原因的影响，导致答辩人未能按期交房，应顺延交房时间。案涉房屋所在的泰晤士新城四期2号楼于2017年4月份开工后，政府多次下发文件实施大气污染管控措施，要求停工停产，经答辩人统计，管控时间共173天。政府下达的停工、封土令等管控措施为不可归责于答辩人的客观原因，政府行为的根本目的是为了改善环境，有利于社会公众利益，答辩人理应配合落实该政府行为，因此给答辩人履行合同造成的影响可以免责，答辩人的交房时间应相应顺延173天，顺延期间不应视为逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。2、因新冠肺炎疫情防控措施影响，新冠肺炎疫情为不可抗力，疫情防控期间房屋交付时间可顺延，不应视为答辩人违约。2020年1月25日，河南省人民政府根据新冠疫情防控形势启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月18日调整为重大突发公共卫生事件二级响应，至今我省仍处于重大突发公共卫生事件疫情防控期间。2020年2月10日，全国人大法工委就疫情防控有关问题答记者问中，明确答复，××感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。具体到本案，虽然案涉合同约定的交房时间为2019年12月30日前，但是受大气污染管控173天，叠加新冠疫情这一不可抗力的影响，导致答辩人不能按期交房，交房时间应根据大气管控时间叠加新冠疫情防控时间相应顺延，在顺延期间答辩人不构成违约，不应承担逾期交房违约责任。退一步讲，即使按照合同约定的交房时间为2019年12月30日前，答辩人未能按照该时间交房，已经构成逾期交房。但是自2019年12月31日至2020年1月25日新冠疫情一级响应启动，期间仅为25天，并未超过60日。自1月25日至今，属于新冠疫情重大突发公共卫生事件期间，该期间为不可抗力情形，不应计算逾期时间。因此答辩人未能按期交房的逾期期间仅为25天，而合同约定逾期交房超过60日被答辩人才有单方合同解除权。目前扣除新冠疫情这一不可抗力期间，答辩人逾期交房没有超过60日，所以被答辩人并不拥有单方合同解除权，其要求解除购房合同没有事实和合同依据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”。根据以上规定，鉴于新冠疫情及其防控措施为不可抗力，对房屋施工及交付带来巨大影响，导致房屋交付延期，且案涉房屋正在加紧施工，房屋土建工程已经完工封顶，目前正在进行精装修施工（该房屋属于精装修交付），即将竣工交付，恳请法庭考虑该不可抗力的影响及购房合同能够继续履行的情况，判令继续履行购房合同。二、维修基金等费用属于答辩人代收费用，已经交给住建部门、广电公司等单位的费用，被答辩人应向相关单位进行主张。三、合同约定退还购房款的时间为合同备案解除之日起15日内，退款顺序有明确约定。案涉合同第十二条第二款约定“.…。逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）……”，退一步讲若贵院判决解除案涉合同，那么退还购房款的时间也应为合同备案解除之日起15日内。答辩人认为：根据以上约定，如果判决购房合同解除，被答辩人应当先行偿还银行全部贷款后，办理合同备案解除手续，此后答辩人退还其购房款。四、案涉合同仅对违约金进行约定，并未对购房款利息进行约定，而且购房款利息是被答辩人的损失，已包括在违约金中，被答辩人不能同时主张，故被答辩人要求答辩人承担购房款利息无事实和合同依据。1、购房合同第十二条逾期交付责任中，对逾期交付责任的约定有两种选择，其中第一种约定｛见第十二条1.（2）｝的逾期交房违约责任包括支付违约金和利息，第二种约定｛见第十二条2.（2）｝的逾期交房违约责任仅包括支付违约金，不包括利息。双方签订该合同时，就逾期交房责任选择了第二种约定，该约定系双方真实意思表示，合法有效。且根据目前贷款利率及最高院关于无约定情况下的借款利率水平，年利率大约在3%至6%范围内，合同双方约定违约金比例并不存在过低的问题，足以弥补被答辩人的损失，因此被答辩人主张利息无事实和合同依据。2、退一步讲，即使存在约定的违约金过低问题，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，需要根据被答辩人的损失确定违约金数额。被答辩人与银行之间履行贷款合同支出的贷款利息，系其双方的市场交易自愿行为，且贷款利息已经市场化，不能以其为依据确定被答辩人的违约金。五、被答辩人已经丧失单方面合同解除权，无权主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。购房合同附件十一补充协议第十六条约定：“买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利”。案涉合同二十五条“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件十一补充协议第十六条对合同解除权期间的约定和限制，符合《合同法》、《民法典》的规定，属于国家法律鼓励的行为，不存在格式合同显失公平的问题，该约定合法合理。《合同法》第40条规定格式条款无效的情形是“排除对方主要权利”，补充协议第十六条仅仅约定了合同解除权的行使期间，并未排除被答辩人的该项权利，如果被答辩人想要解除合同，完全可以在解除权条件成就后30日内提出，该行使期间是充足的且可行的，不存在任何障碍。本案中，合同约定的交房时间为2019年12月30日，至2020年2月28日届满60天，被答辩人应在3月28日前行使单方面合同解除权，但是至今被答辩人仍未采用书面形式以邮政快递方式向答辩人送达解除合同通知，已经丧失单方面合同解除权，无权主张单方面解除合同。六、案涉房屋即将交付，购房合同能够继续履行，从促进市场交易出发，案涉购房合同不应解除。根据双方签订的《商品房买卖合同》，案涉房屋为精装修交付。案涉房屋主体工程已于2019年底封顶竣工，达到毛坯房交付标准，目前正在进行内部装饰装修。根据工期安排，案涉房屋将于2020年9月底前交付，从促进商业交易原则出发，案涉合同不应予以解除。七、本案与被答辩人与交通银行新乡分行的借款合同，不属于同一法律关系，被答辩人应当另案主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”之规定，本案中，交通银行新乡分行作为担保权人并非本案适格被告，被答辩人将其列为被告要求合并审理的诉求，无事实及法律依据，贵院依法应处理商品房买卖合同纠纷，不得解除借款合同。关于被答辩人与交通银行新乡分行之间的借款合同是否应当解除依法应另案解决。综上所述，大气污染管控措施和新冠肺炎疫情对经济社会已产生重大影响，对双方履行合同带来巨大困难，在此紧急时刻，答辩人希望与被答辩人共担风险，共度难关。同时，鉴于被答辩人不具有合同单方解除权，案涉房屋交付在即，因此案涉合同应继续履行，为维护答辩人合法权益，望贵院依法驳回其诉讼请求。被告交通银行新乡分行辩称：1、我们与原告签订的借款合同真实有效，独立于房屋买卖合同，不应当合并审理；2、延期交房与我没有关系，不应损害我们的权利，诉讼费不应由我们承担；3、解除合同在实际履行中存在难度，逾期还款会影响借款人的征信如果要解除，先还银行贷款才能实施。原告及第三人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷予以佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月27日，原告宋政良作为买受人与作为出卖人的被告河南绿地公司签订商品房买卖合同（预售）一份，约定：原告宋政良购买被告河南绿地公司开发的新乡市平原新区绿地·泰晤士新城四期的2号楼1单元11102号商品房，建筑面积共74.55平方米，其中套内建筑面积59.14平方米，该商品房单价为每平方米7771.03元，房屋总价为579330元。其中约定付款方式为贷款方式付款。交房期限（合同第十一条）：出卖人应当自2019年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期付款责任（合同第八条）：逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期60日后出卖人有权解除合同；逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1的违约金；面积差异处理（合同第十三条）：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超过3%时，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；附件十一补充协议第十六条约定：买受人根据购房合同第十二条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。《商品房买卖合同（预售）》及附件还约定了其他内容。原告宋政良于2017年10月27日当天支付案涉房屋首付款（含定金）121330元，并向被告支付维修基金4473元、办证费260元、有线电视费180元、共计126243元。2018年3月1日，原告宋政良作为借款人与被告交通银行股份有限公司新乡分行、被告河南绿地公司签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向被告交通银行新乡分行贷款458000元，贷款期限为30年，被告河南绿地公司提供连带责任担保。2019年12月25日被告向原告宋政良送达了延期交房通知书，告知原告宋政良屋交付时间预计在2020年7月31日进行集中交付。2020年2月22日，被告向原告发送顺延交房通知书，告知原告交房日期将从2020年7月31日继续顺延，交房时间不定，具体时间以房屋交付通知书为准。2020年6月24日，原告通过EMS向被告发出《解除合同告知书》，告知被告“因你公司逾期交房，现通知你公司，解除双方的《商品房买卖合同》”,2020年6月25日被告河南绿地公司签收。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。原告宋政良、被告河南绿地公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》（预售）第十一条约定，出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，房屋交付逾期超过60日的，买受人有权解除合同。本案中，合同约定的交房期限为2019年12月30日，至原告起诉前被告逾期交房已经超过60日，且被告表示交房日期延期至2020年7月31日之后继续顺延，房屋交付没有具体时间。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（预售），符合《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》，有合同依据和法律依据，本院予以支持。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第二十四条规定，因被告的违约导使合同解除后，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，原告要求一并解除《个人购房担保借款合同》应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。合同第十二条“出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款”的约定，系格式条款，限制了原告的权利，被告未向原告履行明确提示注意义务，违反了商品房买卖合同解释的规定，本院不予采信，故被告河南绿地公司应向被告交通银行新乡分行返还自判决生效之日起的剩余贷款本息。被告河南绿地公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告交通银行新乡分行及时解除涉案房屋上的抵押登记。被告河南绿地公司应向原告返还购房首付款121330元及利息，被告河南绿地公司亦应将原告已支付的银行贷款付给原告，并赔偿原告因此产生的损失，即支付原告已付贷款本金及利息。原告有义务协助被告办理商品房买卖合同备案信息注销登记手续，协助被告办理注销涉案房产的预告登记、预抵押登记。关于原告宋政良诉请被告返还已支付的维修基金4473元、办证费260元、有线电视费180元、共计4913元，上述费用系原告在购买该房屋过程中支出的合理损失，被告违约逾期交房导致合同被解除，故被告应返还原告支出的上述费用4913元。关于违约金问题，《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过60日的，买受人有权解除合同。出卖人应当自合同备案解除之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已还贷款部分），出卖人按照已付全部房款的5%向买受人支付违约金。原告已支付的房款额为194070.33元（首付款121330元+还贷72740.33元），按照5%计算，被告应当支付原告违约金为9703.52元。原告同时主张违约金及利息，符合“损失填补”原则。原被告双方在商品房买卖合同中约定逾期交房解除合同的违约金为买受人累计已付购房款的5%，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，买卖合同因违约解除后，守约方主张继续使用违约金条款的，人民法院应予支持。因此，原告在要求被告承担违约责任时，要求被告按照约定支付违约金具有合同及法律依据。一般情况下，违约金属于对损害赔偿总额的预定，但本案合同约定逾期交房解除合同的违约金过低，不足以弥补原告的损失，以利息损失与合同约定违约金累计填补守约方因合同解除所受损失并无不当。被告辩称近年来由于大气污染治理，政府采取封土令等措施导致被告被迫停工，造成交房延期，但国家实施大气污染治理已多年，被告在出售该商品房时已经可以预见大气污染治理因素，因此，该事由不属于不可抗力，不足已构成延期交付的免责事由；关于被告辩称的新冠肺炎疫情影响问题，该疫情发生在被告延期交房之后，根据合同法第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任”的规定，新冠肺炎疫情不能免除被告的违约责任。据上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宋政良与被告河南绿地御湖置业有限公司于2017年10月27日签订的合同编号为2017-1027025号《商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》；二、解除原告宋政良与被告交通银行股份有限公司新乡分行及被告河南绿地御湖置业有限公司于2018年3月1日签订的《个人一手房按揭贷款合同》；三、被告河南绿地御湖置业有限公司自本判决生效之日起十五日内返还原告宋政良购房首付款121330元及利息（以121330元为基数，自2017年10月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司返还完毕款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告宋政良已经支付的维修基金、办证费、有线电视费共计4913元。五、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告宋政良自2018年3月1日起至判决生效日已向交通银行股份有限公司新乡分行归还的贷款本息及利息（以被告交通银行股份有限公司新乡分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准），本息的利息从每笔还贷本息之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告河南绿地御湖置业有限公司还清本息之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；六、被告河南绿地御湖置业有限公司于本判决生效后十五日内偿还被告交通银行股份有限公司新乡分行自本判决生效日《个人一手房按揭贷款合同》剩余的贷款（以被告交通银行股份有限公司新乡分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；七、被告河南绿地御湖置业有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告宋政良违约金9703.52元；八、驳回原告宋政良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2216.99元，由被告河南绿地御湖置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院审 判 长  宋素琴人民陪审员  崔振文人民陪审员  闫 珂二〇二〇年十月十二日书 记 员  熊 盼