辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初7490号原告：沈阳市沈河区教育局房产基建管理所，住所地沈阳市沈河区南通天街36甲。法定代表人：白伟，系该单位所长。委托诉讼代理人：武铁凝，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文红，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳优联外国语培训学校，住所地沈阳市沈河区中山路**高登国际大厦**。法定代表人：朱凯，系该学校校长。委托诉讼代理人：袁月，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付勇，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所诉被告沈阳优联外国语培训学校租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所委托诉讼代理人李文红，被告沈阳优联外国语培训学校委托诉讼代理人袁月、付勇,到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋及场地占有使用费2,774,333.33元；2、请求判令被告向原告支付逾期付款利息769,197.54元（截至2018年12月31日，自2019年1月1日至实际给付之日，以2,774,333.33元为基数按照同期人民银行贷款利率上浮50%计算）；3、请求判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于沈阳市沈河区，面积为2900平方米的房屋租赁给被告使用，租赁期限为2012年7月20日至2014年7月20日。合同到期后，被告并未按照合同约定腾退房屋，且不再向原告支付租金，原告曾多次向被告催缴欠付租金并要求被告腾房，被告直到2016年6月才搬出案涉房屋，但一直拒付房屋占有使用费。根据北京国融兴华资产评估有限责任公司辽宁分公司出具的《沈阳市沈河区教育局拟了解部分房产2013年至2018年各年年租金价值项目咨询报告》该房产2014年8月1日至2016年9月30日租金评估价格合计为2,774,333.33元。由于被告非法占用，对国有房产造成严重的国有资产流失。根据《合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，被告应向原告给付人民银行同期贷款利率上浮50%的逾期付款利息。为维护原告合法权益并保护国有资产，特诉至贵院，望依法支持原告的诉讼请求。审理期间，原告自述其事实理由方面有笔误，被告搬走的时间是2016年10月份，具体日期记不清楚了，故原告主张被告给付的租金截止至2016年9月30日。被告沈阳优联外国语培训学校辩称：一、本案不存在被答辩人诉称的违法占用房屋及场地的事实。2009年4月27日，答辩人通过招商项目与被答辩人达成一致，将沈河区奉天街**出租给答辩人，租期十年，因无法一次性签订租期为十年的租赁合同，又因被答辩人是具有公信力的政府机构具有可信赖基础，故双方协商分次签订合同，即首次签订了2009年7月20日至2012年7月20日的租赁合同，后又签订了第二阶段即2012年7月20日至2014年7月20日租赁合同。租赁初期，答辩人本着对租赁房屋10年的经营预期收益进行了全面的装修，装修费用达300多万元。但在2013年4月第二阶段租赁合同未履行结束时，被答辩人告知答辩人将提前终止合同，答辩人对此多次与被答辩人进行沟通，均未果。2013年5月，在被答辩人单方提前解除合同，答辩人协商无果的情况下，答辩人搬离案涉房屋并另行租赁场地经营。2014年7月30日发函至沈河区教育局要求对答辩人搬离场地进行装修补偿并告知已经搬离案涉租赁场地。故答辩人从未侵占案涉租赁场地，被答辩人主张2014年8月1日到2016年9月30日的房屋及场地占有使用费没有事实依据。二、被答辩人主张占有房屋占有使用费及利息没有法律依据。上文已经论述过，占用事实并不存在。被答辩人主张的数额更是无任何依据，假设占有事实存在，其费用计算标准也应该参照原房屋租赁合同双方约定的租金标准支付房屋占有费用，至于其索要的利息，更无法律依据。被答辩人起诉状事实与理由第四行言明“被告直到2016年6月才搬出房屋”但却主张了2014年8月至2016年9月30日的租金，由此可见被答辩人任意无理由主张租金。三、答辩人才是租赁合同关系中的实际受损方。2013年5月，答辩人已经在被答辩人的单方通知下搬离案涉房屋及场地，被答辩人单方撕毁合约，造成答辩人基于建立10年租赁关系的合意投入的300多万元装修没有得到任何补偿，答辩人因为被答辩人的违约行为遭受了巨大损失并保留追究相关损失的权利。四、被答辩人主张的诉讼请求已过诉讼时效。答辩人因被答辩人提前解除合同被迫于2013年5月搬离租赁场地，距今已有6年有余，其主张的租金期间为2014年8月1日至2016年9月30日，其中所有的均已过诉讼时效，具体如下：2014年8月1日到2014年8月31日的租金的诉讼时效为1年，诉讼时效的最后期限为2015年8月31日，因此诉讼时效已经经过；2014年9月1日到2014年9月30日的租金诉讼时效为1年，诉讼时效的最后期限为2015年9月30日，因此诉讼时效已经经过；以下相同，最后一期为：2016年8月30到2016年9月30日，其诉讼时效为1年。诉讼时效的最后一日为2017年9月30日，因此诉讼时效全部已经经过；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，下列的诉讼时效期间为一年，（三）延付或者拒付租金的。综上，被答辩人的诉请没有事实及法律依据，请求贵院依法裁判，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所为出租方（甲方）与被告沈阳优联外国语培训学校为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市沈河区，建筑面积及布局以甲方提供的房（契）证土地证或其他证件为准，租赁期限为贰年，自2012年7月20日至2014年7月20日止；该房屋在乙方承租后，乙方承诺仅用于外语类教育教学工作，乙方对房屋进行的必要装修、装饰，应当符合公安、消防、卫生、防疫等部门关于乙方用于开办外语类教育教学工作的相关规定。在正式开学前，乙方应通过相关部门进行的公安、消防、安全等方面的检查，通过审批后方可营业。乙方应将消防批准合格等手续交甲方保留一份。如乙方因无法办理上述手续导致被勒令停止办学或不准授课的，损失由乙方自行承担，与甲方无关，同时也不得作为乙方解除本合同的理由。租赁期满，甲方收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。如本合同在生效后能得以完全履行，并且租赁双方未违反本合同中任何条款，在甲方拥有意愿继续出租及国家政策允许的情况下，甲方应该给乙方优先续租权，具体续租事宜可参照原合同。租金标准为年租金人民币110万元，支付方式每半年为一次付款周期，付款额为年租金的50%。合同签订5日内付清第一次租金55万元人民币。如乙方不按上述时间支付租金，甲方有权立即将房屋收回，乙方的损失由其自行承担。乙方已经一次性付给甲方12万元人民币，作为乙方水、电、煤气等费用及乙方损坏甲方房屋的保证金，该保证金在双方解除租赁关系时返还给乙方。房屋交付及收回的验收：甲方将房屋交付给乙方时，如乙方对房屋有任何异议，应当场提出，乙方不当场提出的，视为对房屋无异议。同意接收房屋当场无法判断的，应在3日内提出。乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。乙方交还甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。违约责任：租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则逾期一日，应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。甲方应按本合同规定的时间向乙方交付房屋，每逾期一日，由甲方须按日租金的2倍支付滞纳金。合同签订后，原告按照约定向被告交付了租赁房屋。2014年7月20日合同期限届满后，被告沈阳优联外国语培训学校使用房屋至2016年10月，原、被告未就续租达成协议，原告要求被告给付2014年7月21日至2016年9月30日的房屋租金及利息于2019年5月16日起诉来院。另查，2009年4月27日，原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所为出租方（甲方）与被告沈阳优联外国语培训学校为承租方（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于沈阳市沈河区，租赁房屋具体面积及布局以甲方提供的房（契）证土地证或其他证件为准，租赁期限为叁年，自2009年7月20日至2012年7月20日止；租金标准：第一年租金为人民币70万元/年，第二年租金为人民币110万元/年，第三年租金为人民币110万元/年。每半年为一次付款周期，付款额至少为年租金的50%。第一次租金的支付时间为2009年7月20日，后续租金承租方须在租金到期前5日之内付清下一期租金。如乙方不按上述时间支付租金，甲方有权立即将房屋收回，乙方的损失由其自行承担。乙方应在2009年5月20日甲方房屋交付时一次性付给甲方相当于2个月的租金，作为乙方水、电、煤气等费用及乙方损坏甲方房屋的保证金，该保证金双方解除租赁关系时返还给乙方。甲方房屋交付时起，乙方即开始履行本合同所规定的乙方所有承租责任。再查，坐落于沈阳市沈河区房屋所有权人登记为沈阳市沈河区教育委员会，建筑面积2900平方米。原告提供了《沈阳市沈河区教育局拟了解部分房产2013年至2018年各年年租金价值项目咨询报告》，用于证明沈阳市沈河区房屋自2013年至2018年间各年年租金价格。该咨询报告中载明，“……沈河区奉天街254号（优联外国语学校），整体出租额2014年为1247000元，2015年为1276000元，2016年为1305000元……”。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，依法成立，双方均应依照约定履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案房屋租赁合同约定到期日为2014年7月20日，合同期满后，未续签租赁合同，租赁期限应为不定期，被告继续使用租赁物至2016年10月，应给付原告该处房屋的租金，参照原、被告之间的房屋租赁合同约定的租金标准，原告主张被告使用租赁房屋的租金截止至2016年9月30日，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的房屋租金的利息，本院确认利息自2019年5月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。关于诉讼时效问题。本案原告主张的房屋租金截至为2016年9月30日，合同约定被告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。被告交还甲方的房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。本案被告使用租赁物至2016年10月。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告主张根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，下列的诉讼时效期间为一年，……（三）延付或者拒付租金的。因原告提前解除房屋租赁合同被迫于2013年5月搬离租赁场地，诉讼时效已过，证据不足，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳优联外国语培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所房屋租金2410456.62元；二、被告沈阳优联外国语培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所房屋租金的利息2410456.62元为基数的利息自2019年5月16日起至实际给付之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；三、驳回原告沈阳市沈河区教育局房产基建管理所其他诉讼请求。本案受理费35148元，由被告沈阳优联外国语培训学校负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  雍 力人民陪审员  魏全胜人民陪审员  施璟云二〇二〇年十月二十日法官 助理  姜 岳书 记 员  刘 阳