河南省商丘市梁园区人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2020）豫1402行赔初2号原告：吉广芝，女，汉族，1960年4月4日出生，住柘城县。委托代理人:梁天超，河南梁园律师事务所律师。被告:商丘市城乡一体化示范区管理委员会，住所地商丘市示范区阳光路**。法定代表人:王景宇，该管委会主任。出庭负责人:冯书建，委托代理人:王立民，该管委会工作人员。委托代理人:刘广勋，河南京港律师事务所律师。原告吉广芝因要求被告商丘市城乡一体化示范区管理委员会（以下简称示范区管委会）行政赔偿一案，向本院提起行政诉讼。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月26日公开开庭审理了本案。原告委托代理人梁天超，被告示范区管委会的委托代理人王立民、刘广勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉广芝诉称，2017年5月5日，被告商丘市城乡一体化示范区管委会以宋木林村大棚户改造项目的名誉，作出商土（2017）101号关于对中州街道宋木林村大棚户改造项目土地上房屋实施征收的决定，对相关区域内的房地产实施征收，原告涉案房屋位于该征收决定所确定的征收范围内，2019年5月23日被告在未事先书面催告，未听取原告的陈述和申辩，未告知强制执行的理由和依据，未告知原告行政复议或行政诉讼的救济途径和期限，更未与原告协商签订补偿协议的情况下等，组织示范区中州街道办事处的工作人员将原告位于示范区中州街道宋木林农贸市场，睢阳大道与宋木林小学路交叉口东南拐角处80号三层正在营业的商业楼房实施强制拆除。其行为已被商丘市中级人民法院（2019）豫14行初433号行政判决书确认，被告于2019年5月23日强制拆除原告位于示范区中州街道宋本林农贸市场的房屋行为违法。要求1、请求依法判令被告赔偿原告的各项经济损失4373207.5元；2、按照房屋置换应补偿房屋产权面积92.5平方米。原告提供以下证据证明自己的主张：第一组证据,1、原告涉案房屋国有土地上的房屋所有权证；2、政府部门出具的征地款配套费收据；3、2019年12月10日宋木林村委会出具的证明一份。证明原告对涉案房屋具有合法所有权，并载明是宋木林农贸市场国有土地上的商业营业房产，1至2层商业房产面积为144.50平方米，第三层商业房产面积为72.25平方米。共计216.75平方米。证明土地面积为250.7平方米，位于睢阳大道与宋木林小学路交叉口东南角拐角处，地处位置十分优越，商业价值极高。第二组证据，1、原告吉广芝的身份证复印件；2、原告吉广芝原籍村委会出具证明三份。证明原告吉广芝诉讼主体适格，并证明其对涉案房产的合法拥有。第三组证据，商丘市中级人民法院（2019）豫14行初433号行政判决书。证明被告商丘市城乡一体化示范区管理委员会于2019年5月23日强制拆除原告吉广芝位于商丘市城乡一体化示范区中州街道宋木林农贸市场的房屋行为违法的事实。证明被告示范区管委会系本案行政赔偿的主体。第四组证据，商丘市人民政府市政土（1996）第34号《关于叶庄乡宋木林西村民组建设农贸市场使用土地的批复》复印件一份。证明涉案房屋所占土地于1996年8月7日经过商丘市市政规划审批的农贸市场用地，即为商业建设用地。不属于村民住宅用地。第五组证据，1、原告门面房出租协议一份；2承租人的营业执照一份；3、三楼餐饮服务营业执照和税务登记证各一份；4、餐饮服务业经营许可证一份；5、被拆迁房产室内商品经营照片5张；6、律师费收费票据一份。证明原告的涉案房屋正在正常经营期间，该房产整体系正在营业中的商业门面房，一至二楼为超市租赁经营，三楼为餐饮自营，商品货物琳琅满目。并证明了原告的被拆迁房产为商业房的基本事实和租赁营业收入，并清楚的体现了停业期间的损失赔偿计算依据。第六组证据，赔偿损失计算清单。证明被告强制拆迁的涉案房屋给原告吉广芝造成的各项具体的损失情况。其中1、一、二层商业连体门面房市场价值：144.5平方米×18000元/平方米=2601000元；2、三层营业房市场价值：72.25平方米×11000元/平方米=794790元；3、未建房屋空地平整、硬化费用：178.45×100元/平方米=17845元；4、未建空地土地使用权损失费，根据同市场、同地段的拆迁补偿标准，按照房屋置换应补偿房屋产权面积92.5平方米。计算方法如下：216.75平方米（已建房产面积）÷1.37（容积率）=158.21平方米（相当于占压土地面积）；即：土地总面积250.7平方米-158.21平方米=92.5平方米（应补偿的置换面积）；5、房屋装饰装修费：216.75平方米×300元/平方米=65025元；6、过渡费：216.75平方米×6元/月×15个月=19507.5元（商征办【2011】3号商丘市人民政府房屋征收办公室文件，关于印发商丘市国有土地上房屋征收与补偿实施细则的通知）；7、停产停业损失费：按每天500元计损，每月15000元×15个月=225000元；8、租金损失：每月租金5000元×15个月=75000元，由租赁合同佐证。9、营业补贴费：根据商丘市人民政府房屋征收办公室商征办（2011）3号文件第十九条第二项“取得营业执照等经营手续、五年以上（含5年）的按每平方米1000元予以补贴之规定。应为216.75平方米×1000元/平方米=216750元；10、强拆造成的屋内物品及商品损失费：325796元；附清单（一）、（二）。11、搬家费：根据商征办（2011）3号第二十一条第二项之规定，被拆迁房屋为商服性质的按建筑面积每平方米8元标准计发。即合计：216.75平方米×8元=1734元；12、过度安置费：规定每月每平米6元、合计为216.75平方米×6元×15个月=20800元；13、律师费：10000元。上述1-13项：1、共计应赔偿给原告造成的实际经济损失共计4373207.5元。2、土地置换应补偿房屋产权面积92.5平方米。第七组证据，1、商丘市自然资源和规划局示范区分局“关于《关于政府信息申请公开申请书》有关问题的回复”，证明涉案房屋占压土地在2019年5月拆迁时未被征收。被告并没有征地批文，更没有征地拆迁与补偿的《实施方案》，其行为明显违法。2、中州国土所6月19日的“情况说明”两份；证明商丘市国土资源局商丘市城乡一体化示范区分局中州国土所2020年6月19日出具二份情况说明。证明“根据河南省人民政府关于商丘市2017年度第四批城市建设用地的批复（豫征土862号），商丘市城乡一体化示范区所属中州街道办事处宋木林村睢阳大道以东土地已收归国有…规划用地性质为公园绿地”。该情况说明所载明的睢阳大道以东的土地位置就是原告被拆迁房屋所占用的土地。足以证明原告的涉案土地在2017年就已经收归国有，证明被告所征收原告的房产为国有土地上建造的房屋，依法应按照国有土地征收的补偿标准进行征收补偿。3、2013年12月4日，商梁政（2013）26号文“商丘市梁园区人民政府关于对包河绿化与东岳花园旧城改造项目进行房屋征收的决议”和“包河绿化与东岳花园旧城改造项目房屋征收补偿方案”。证明该涉案土地上的征收方案是根据国务院“国有土地上房屋征收与补偿条例”（国务院590号令）和“商丘市人民政府关于印发商丘市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知”商政（2011）61号等有关法律法规规定，区政府决定对包河绿化与东岳花园旧城改造范围内的房屋实施征收。足以证明涉案土地也应按照国有土地性质进行征收与补偿。征收范围：包河以东，唯阳大道以西，民主路以南，运河以北。这个征收范围正是商丘市人民政府于1996年8月7日作出的市政土（196）第34号文《关于叶庄乡宋木林西村民组建设农贸市场使用土地的批复》批复的宋木林农贸市场的用地，雎阳大道把宋木林农贸市场从中间分成东西部分。这个拆迁公告征的是睢阳大道以西地块，而这次强拆原告房屋所在地是睢阳大道以东地块。农贸市场东西两部分都是同一个文件批复的用地，同年、同时建立的同一个宋木林农贸市场，土地性质应属国有土地，2013年拆宋木林农贸市场，政府按国有土地征收补偿，而今到了2019年5月23日被告强拆原告在农贸市场的房子时，原告已合法营业24年之久，且工商管理及税务登记证、各种证件齐全，其补偿标准还没有2013年梁园区拆迁补偿的价格高。被告与梁园区拆迁的宋木林农贸市场路东与路西的同一市场、同一地段，应当按照统一补偿标准进行征收补偿，而都是在商丘市的管辖内，两区之间对同地段、统一市场的征收标准根本没有可比性，采用双重标准对待被拆迁人，明显有违公允。被告示商丘市城乡一体化示范区管理委员会辩称，河南省人民政府于2017年11月27日作出豫政土〔2017〕862号批复，将原告所在的宋木林村委会的土地收归国有，对于因征收拆除行为要求给予赔偿，被告示范区管委会同意按照征收补偿方案的规定给予补偿，具体补偿方案如下：1.赔偿房屋价值损失，按照《示范区中州街道宋木林村棚户区改造项目土地上房屋征收与安置补偿实施方案》四(二)房屋面积的认定和补偿规定：涉案房屋面积认定按照产权证上证载面积作为补偿的依据，超出房产证的面积没有合法建造手续，为非法建筑，根据安置补偿方案(三)1之规定，集体土地上房屋征收实行货币化安置补偿，单户房屋合法面积最高不超过228平方米(含228平方米)，超出部分不予补偿。集体土地上房屋征收实行货币化安置补偿，原则上给予人均不少于35平方米的安置基准价补偿，安置基准价为2720元/平方米。在实践中示范区管理委员会对所在辖区内的被安置户均按照每人40平方米房屋进行安置，超过安置面积以上228平方米以下的面积按照720元/平方米的价格以货币形式支付补偿款。超出房产证面积的部分按照补偿方案的规定不予补偿。涉案房屋所在的土地为集体土地，集体土地上的房屋不能进入市场自由流通交易，其价值无法通过评估程序确定，房屋结构、土地性质、基础设施与商业开发商品房均有较大差别，应当结合涉案项目范围内其他被征收人的补偿情况，将本次征收的《示范区中州街道宋木林村棚户区改造项目土地上房屋征收与安置补偿实施方案》和现行有效的商丘市人民政府商政〔2017〕52号《关于调整我市国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》规定的补偿标准作为确定赔偿的基准。2.门前空地平整、硬化，不在安置补偿方案范围之内，该项请求没有法律依据。3.装饰装修损失，涉案房屋属于集体土地上建筑，根据安置补偿方案的规定及商丘市政府有关安置补偿标准的规定，装饰装修已包含在补偿标准之内，对该部分损失不应支持。4.室内物品损失，原告在涉案房屋在被拆除之前，已经对室内物品搬迁，对于该部分请求没有事实依据。5.停产停业损失，涉案房屋属于农私产，属于住宅用房，不是商业用房，也没有办理营业执照和税务登记，不存在停产停业问题，该项请求没有依据。6.律师费、精神损失费和其他损失问题，行政赔偿只赔偿直接损失，其该项请求没有依据。请求法院依法公正裁决。被告示范区管委会在法定期限内提交以下证据：1、商示管〔2017〕101号《关于对中州街道宋木林村棚户区改造项目土地上房屋实施征收的决定》、《示范区中州街道宋木林村棚户区改造项目土地上房屋征收与安置补偿实施方案》、《对中州街道宋木林棚户区改造项目土地上房屋实施征收的公告》，证明涉案房屋位于商丘市城乡一体化示范区管理委员会确定的征收范围之内，应当按照征收决定及安置补偿方案执行，被告示范区管委会的拆除行为符合事实和法律规定，涉案征收决定具有法律效力，对于征收拆除的房屋应当按照征收与安置补偿方案确定的方式进行补偿。单户房屋合法面积最高不超过228平方米（含228平方米），超出部分不予补偿。集体土地上房屋征收实行货币化安置补偿，原则上给予人均不少于35平方米的安置基准价补偿，安置基准价为2720元/平方米，在实践中被告示范区管委会对所在辖区内的被安置户均按照每人40平方米房屋进行安置，超过安置面积以上228平方米以下的面积按照720元/平方米的价格以货币形式支付补偿款；2、河南省人民政府于2017年11月27日豫政土〔2017〕862号《关于商丘市2017年度第四批城市建设用地的批复》，证明原告所在的宋木林村民组的土地已经被河南省人民政府批准收归国有，可以实施强制拆除；3、豫保安居办〔2016〕45号《河南省保障性安居工程工作领导小组办公室关于下达全省2017年城市棚户区改造项目计划（第一批）的通知》，证明为加快推进棚户区改造工作，宋木林村已列入城市棚户区改造计划项目；4、商政〔2012〕3号《商丘市人民政府关于印发商丘市城市规划区内集体土地房屋征收与补偿安置办法（试行）的通知》，证明根据该文件第十七条规定，房屋征收补偿采取货币补偿和安置补偿两种方式，被征收人可以自主选择，第二十条规定，单户房屋合法面积按商政〔2006〕32号《商丘市人民政府关于加强城乡规划建设管理的意见》进行确认，房屋合法面积最高不超过228平方米（含228平方米），超出部分不予补偿；5、商政〔2011〕61号《商丘市国有土地上房屋征收与安置补偿暂行办法》，证明根据该文件第十三条规定，市房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，按照征收补偿方案作出补偿决定。第十九条第二款规定，市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿；6.商示管〔2016〕122号《关于调整示范区国家建设征收土地上附着物和青苗补偿标准的通知》，证明示范区辖区内的附着物和青苗补偿标准；7.拆除房屋时的视频录像资料，证明涉案房屋在拆除时，室内没有物品，原告关于室内物品损失的请求不能成立；8、河南省高级人民法院（2019）豫行赔终524号行政赔偿判决书，证明关于集体土地上房屋被征收的行政赔偿，河南省高级人民法院已经作出生效判决，根据同案同判的原则，同类案件应当作出相同的裁判结果。本院根据当事人的陈述及提交的证据，认定以下案件事实，原告在商丘市城乡一体化示范区中州街道办事处宋木林农贸市场拥有房屋一处，经房屋登记的房屋所有权证私房字第**，证载房屋建筑面积144.5平方米,结构混合，2层，所有权性质私产，自建。2017年5月5日，被告示范区管委会作出商示管〔2017〕101号《关于对中州街道宋木林村棚户区改造项目土地上房屋实施征收的决定》并将该征收决定在被征收范围内进行公告，涉案房屋位于该征收决定确定的征收范围内。同日，被告示范区管委会作出《示范区中州街道宋木林村棚户区改造项目土地上房屋征收与安置补偿实施方案》，该方案规定，单户房屋合法面积最高不超过228平方米（含228平方米），超出部分不予补偿。对于集体土地上房屋征收实施货币化安置补偿，原则上给予人均不少于35平方米的安置基准价补偿，安置基准价为2720元/平方米。选择货币补偿的安置过渡期为6个月，搬家费按照合法建筑面积5元/平方米给付，过渡安置费按安置面积每月5元/平方米给付（按人口计算）；被征收人选择货币补偿的，被征收房屋及地上其他附着物的补偿按照商示管〔2016〕122号《商丘市城乡一体化示范区关于调整示范区国家建设征用土地上附着物和青苗补偿标准的通知》执行，征收决定涉及的被征收户共计173户，截止本案诉讼，已经签订安置补偿协议的有160户。2019年5月23日，被告示范区管委会组织人员将涉案房屋实施了强制拆除，该强制拆除行为经商丘市中级人民法院（2019）豫14行初433号行政判决确认违法。本院认为，原告的涉案房屋位于中州街道宋木林村棚户区改造项目内，被告示范区管委会未按照法定程序强制拆除涉案房屋，该强制拆除已被生效判决确认违法，被告示范区管委会依法应当承担行政赔偿责任。本案之起因是被告的强制拆除行为所引起，被告作为适格的赔偿主体，应当积极主动与被强制拆除房屋的被征收人协商解决赔偿事宜，实质化解行政争议,被告至今没有对原告的涉案房屋等物品损失作出赔偿，鉴于本案原告、被告对应赔偿金额的主张差距巨大之特殊情况，本案不宜直接作出实体判决。按照《河南省高级人民法院赔偿委员会办公室〈关于审理违法征收、违法强拆类行政赔偿案件的工作指南（试行）>》第三条的规定精神，……有特殊情况的，法院可以且只能一次判决赔偿义务机关在两个月内依法作出赔偿决定。应判决被告在两个月内依法作出赔偿决定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十二条、《中华人民共和国国家赔偿法》第十三条的规定，判决如下：被告商丘市城乡一体化示范区管理委员会于本判决生效之日起二个月内对原告吉广芝依法作出赔偿决定。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内提起上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  姜继亮审判员  丁 旭审判员  李 冰二〇二〇年十月二十八日书记员  谢奇颖