湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0114民初326号原告（反诉被告）：余小主，男，1961年9月25日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市蔡甸区，现住湖北省武汉市蔡甸区，原告（反诉被告）：胡玉珍（原告余小主之妻），女，1964年1月6日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市蔡甸区，现住湖北省武汉市蔡甸区，两原告共同的委托诉讼代理人：张勇，湖北獬志律师事务所律师。两原告共同的委托诉讼代理人：熊传荣，湖北獬志律师事务所律师。被告（反诉原告）：蒋隆平，男，1972年8月13日出生，汉族，户籍地湖北省竹溪县，现住湖北省武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：孙克弼，湖北人言律师事务所律师。委托诉讼代理人：周婧，湖北人言律师事务所实习律师。原告余小主、胡玉珍与被告蒋隆平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理，被告蒋隆平于2020年4月30日提起反诉，本院依法合并审理。本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余小主、胡玉珍及其委托诉讼代理人熊传荣，被告（反诉原告）蒋隆平及其委托诉讼代理人孙克弼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余小主、胡玉珍向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2003年3月17日签订的《房契》无效；2、被告立即将《房契》买卖的房屋（位于武汉市蔡甸区**号）返还给原告；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年3月17日，原告余小主与被告蒋隆平签订《房契》，约定原告将自有农村宅基地上房屋出售给被告。因被告属于外来户，不具有买受资格，此《房契》违反法律强制性规定，应认定为无效。被告蒋隆平辩称，原、被告签订的房契系双方真实意思表示，双方履行了合同义务，《房契》有效，且卖房不卖地不符合市场交易原则，原告将房屋和《集体土地使用权证》一并交付给被告，证明土地使用权证及房屋一并进行了转移；原、被告双方签订《房契》后，相隔已经十多年，原告均未提出异议，原告起诉超过了法律规定的诉讼时效期间。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，并反诉要求：1、确认反诉原告享有位于武汉市蔡甸区**109.61平方米宅基地的使用权；2、确认位于武汉市蔡甸区**号房屋属于反诉原告所有；3、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告余小主、胡玉珍辩称，请求驳回反诉请求，涉案土地仍登记在余小主名下，说明当时仅对房屋进行买卖，并未处理涉案土地，宅基地使用权仍属余小主，且非本集体组织成员不得买卖；《房契》中仅有余小主签字，无其他家庭成员签字同意，合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实及证据认定如下：原告提交证明一份，以证明被告非会子湾民，不具有购买涉案房屋的资格；被告对证据形式有异议，无经办人员签字；本院审查后认为被告蒋隆平户籍地为湖北省竹溪县××乡××村村民，该事实由被告户籍信息证实，且该证明有村委会盖章确认，本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：原告余小主、胡玉珍系湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街会子湾村民。被告蒋隆平系湖北省竹溪县××乡××村村民。武汉市蔡甸区**号[地号**]属于批准划拨宅基地，使用者余小主，面积109.61平方米。余小主在宅基地上加盖三间一层瓦房一栋，并于2003年3月12日办理了《集体土地使用证》[蔡集用(2003)字第**号]。2003年，余小主意欲出售上述房屋。胡玉珍于2003年3月17日代余小主（房主）与被告蒋隆平（买主）签订了《房契》，约定：买主因无房居住，现欲购买房主在会子湾平房一栋，经双方协商，房屋单价1万元；房屋前面9米内道场为买主所有，房屋东面约4米，北面院墙4米，归买主所有；有关房屋买卖的一切证件（土地使用证）、村里的土地费、房屋一切证件、上级一切费用都由卖方负责，买方不另付费用；房屋买方接管后，使用的水、电，有关单位不另行收费，如有其他费用，全由卖方负责；卖方将一切手续办好，买方如不付清所有房款，自觉退出房屋，并赔偿经济损失费；卖方若一切手续证件办不齐，自觉退回买方应交房款，并赔偿经济损失；卖方将上述房屋证件办妥，协议签字后买方将一次性付清房款，卖方如有证件不齐，买方必须分二次付款，协议签字后先付3,000元，余额7,000元在证件办好后一次性付清；本协议一式三份，买卖双方各执一份，村里一份，未尽事宜，另行协商。胡玉珍代余小主在卖方处签字，蒋隆平在买方处签字，会子湾村委会余义勇在房契上签名，加盖村委会印章。合同签订当天，蒋隆平支付3,000元房款给胡玉珍，2003年4月6日，蒋隆平支付7,000元房款给胡玉珍，胡玉珍为蒋隆平开具了收据，并将房屋及其他土地附着物和《集体土地使用证》一并交付给蒋隆平。余小主、胡玉珍将涉案房屋交付给蒋隆平后，搬至其他家庭成员在会子湾村××另一宅基地居住。合同签订后，蒋隆平举家搬至涉案房屋处居住，2006年在告知村委会后，蒋隆平将原有房屋拆除加盖三间三层楼房，蒋隆平在该房屋内居住至今。本院认为，处理涉及农村宅基地房屋买卖纠纷案件，既要严格依照法律法规的规定，也要结合个案的具体情况，维护交易安全和社会诚信，作出合法合理的裁判。本案争议的焦点是《房契》的效力问题。原告认为《房契》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本院认为，第一、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，国务院办公厅于1995年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农村的住宅不得向城市居民出售”，原国土资源部于2004年11月2日印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”，但上述规定均为管理性规定，非效力性强制性规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”的规定，违反效力性强制性规定的合同无效，本案涉案合同不属于上述情形，不应认定为无效合同。且被告蒋隆平系湖北省竹溪县××乡××村村民，非城市居民，不属于上述规定适用的情形。第二、原、被告签订《房契》，原告将“会子湾平房一栋”出售给被告，并约定“房屋前面9米内道场为买主所有，房屋东面约4米，北面院墙4米，归买主所有”，被告付清房款后，原告将房屋和《集体土地使用权证》一并交付给被告，被告一直在会子湾居住，没有证据显示房屋交易价格明显低于市场交易水平，故《房契》的条款是当事人真实意思表示，且双方均已经履行合同义务。原告认为《房契》仅有余小主签字，无其他家庭成员签字同意，合同无效；本院认为，余小主当庭承认知道胡玉珍办理了卖房的全部手续，胡玉珍代余小主在《房契》上签字、收取房款，并将房屋交付给被告，且房屋出售后，两原告长期与被告在同一村庄居住，均未提出异议，原告认为无其他家庭成员同意，无事实依据，本院不予采纳。第三、2019年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款明确规定“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅”，国家在全国选定部分地区开展农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革等试点工作，如何实现宅基地使用权的市场化资源配置是改革探讨的一项内容，目前新农村正在城镇化转型，《房契》的内容与当今的土地政策并不冲突，且确认合同无效是自始无效，如果改革内容发生变化允许宅基地使用权的市场化，必然导致已生效的法律文书与法律规定相冲突。第四、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，原告出售房屋后仍居住在其他家庭成员在会子湾宅基地上房屋，并且已经获得拆迁利益，其农村集体经济组织成员享有的权利，并未丧失；被告一家举家搬迁至武汉市蔡甸区，对住所的需求是客观存在的；原、被告签订《房契》时，由会子湾村委会见证并盖章确认；该协议的履行未对当事人的利益或者国家、集体和社会公共利益产生严重侵害。第四、原告与被告一直在会子湾居住，原告一直未提出异议，时隔十几年后以违反法律的强制性规定为由要求确认合同无效，原告的行为违反了《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺”的规定；若支持了原告的该项诉讼请求，则有悖于诚实信用原则。综上，驳回原告要求确认《房契》无效的诉讼请求。被告反诉请求确认被告享有武汉市蔡甸区蔡甸街会子湾2组109.61平方米宅基地的使用权，本院认为宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联，《房契》有效并不当然导致被告未经职权机关批准获得农村宅基地使用权，对该项反诉请求本院不予支持。原、被告签订《房契》后，被告居住使用该房屋，并在告知村委会后将原房屋拆除后重建，原转让房屋已经灭失，被告已取得对涉案房屋的占有、使用、收益等物权权利，被告要求确认享有涉案房屋的所有权，本院予以支持。原告要求被告返还宅基地上房屋，本院不予支持。被告蒋隆平辩称原告的起诉已经超过了诉讼时效期间，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本院认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应从合同确认无效之日起算。综上，原告的起诉没有超过法律规定的保护民事权利的诉讼时效期间，被告的辩解本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第六十二条第一款、六十二条第五款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认武汉市蔡甸区蔡甸街会子湾村2组206号房屋归反诉原告蒋隆平所有；二、驳回原告余小主、胡玉珍的诉讼请求；三、驳回反诉原告蒋隆平的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取50元，由原告余小主、胡玉珍负担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由反诉原告蒋隆平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李莎莎二〇二〇年十月八日书记员  王 玲