镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1446号原告：杨国强，男，汉族，1969年1月30日生，住丹阳市。委托诉讼代理人：陈红雨，江苏江成律师事务所律师。被告：镇江新区平昌嘉润康购物中心，地址镇江新区平昌新城五峰山路199号玖珑城3幢。经营者：杨康，男，汉族，1990年2月27日生，住镇江。委托诉讼代理人：高卫，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙智超，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。原告杨国强诉被告镇江新区平昌嘉润康购物中心返还原物纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈红雨、被告经营者杨康、被告委托诉讼代理人孙智超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的《玖珑商业广场（一期）租赁合同》中涉及原告产权部分的内容无效；2、判令被告支付原告房屋占用使用费184485.6元（自2017年3月17日至2020年期间即法院判决作出之日，按照每平方米每日0.351元计算）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由为：原告于2017年3月取得了平昌新城五峰山路199号玖珑城3幢1层1186室不动产的所有权，该不动产的面积为359.94平方米，被告使用上述不动产用作超市经营。原告向被告发出律师函，要求被告将2017年3月份之后的租金支付给原告，但被告予以拒绝，故原告诉至法院。被告答辩称：1、被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的《玖珑商业广场（一期）租赁合同》应属合法有效；2、原、被告之间不存在租赁合同关系且被告注册登记时间为2018年6月28日，原告要求被告自2017年开始按照被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的租赁合同的标准支付房屋占用使用费没有依据；3、被告已经支付给案外人镇江思帕克资产管理有限公司2018年6月28日之后的租金，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原、被告提交的证据，本院结合双方质证意见及当庭陈述进行综合认证，认定事实如下：2018年6月21日，镇江新区丁岗欧玛特超市（甲方）与杨康（乙方）签订《超市转让协议》，约定：1、甲方于2018年6月21日前将位于镇江的欧玛特超市（面积为12000平方米，其中一层面积为6500平方米，二层面积为5500平方米）转让给乙方；2、转让费用为180万元，支付方式为转账，合同签订之日乙方先支付甲方30万元，在甲方、乙方、联营区三方座谈协商无异议的一个月之内乙方支付甲方100万元，剩余50万元在乙方开业后2个月内付清；3、甲方转让前的水、电费等相关费用由甲方负责，交接之日起由乙方自行负责，房屋租金及物业管理费由甲方交到2018年12月12日，联营区租金由甲方收取至2018年12月12日止，联营区租赁保证金由甲方、乙方、联营区三方确认后由甲方交给乙方；4、甲方所有债权、债务均与乙方无关，如后续产生相关费用由甲方负责；5、乙方自行与房屋所有方签订房屋租赁合同，甲方配合……被告于2018年6月28日注册成立，经营者为杨康。同日，被告（乙方）与案外人镇江思帕克资产管理有限公司（甲方）签订《玖珑商业广场（一期）租赁合同》，约定：1、甲方将其拥有合法处置权的座落于镇江新区玖珑商业广场（一期）项目3号楼1层101、102编号的房屋租赁给乙方，房屋租赁建筑面积为12000平方米；2、租赁用途为综合超市，租赁期限为15年，自2016年1月1日至2030年12月31日止；3、租赁首年租金标准为每日每平方米0.351元，以后每年每平方米租金予以递增，详见表格；4、每12个月为一个支付期，乙方应于租赁期间每次租金支付月到期日的15天前向甲方支付下一个支付期的租金……上述合同签订后，杨康分别于2019年4月15日、2019年5月15日、2019年6月17日、2019年7月15日向杨军转账30万元、30万元、30万元、30万元共计120万元，案外人镇江思帕克资产管理有限公司向杨康出具了相应的收据，载明共收到被告2019年度的租金120万元。杨康分别以交付镇江思帕克资产管理有限公司购物卡20万元、向孔星转账80万元（分别于2020年1月2日、2020年3月30日、2020年4月15日、2020年5月7日向孔星转账50万元、10万元、10万元、10万元）的方式支付了2020年度的租金共计100万元。另查明：原告于2017年3月17日取得了涉案不动产的权属证书，建筑面积为359.94平方米。2018年2月9日，案外人镇江智仁房地产开发有限公司出具《杨国强工程审定价清单》，其中载明镇江智仁房地产开发有限公司将涉案不动产抵销该公司应付给杨国强的工程款180万元。原告于2020年7月6日委托江苏江成律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付自2017年开始占用涉案不动产所产生的使用费，被告收到律师函后未与原告协商解决，故原告诉至本院。本院认为：本案的争议焦点为：一、被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的《玖珑商业广场（一期）租赁合同》中涉及原告产权部分的效力如何认定；二、原告是否有权要求被告支付房屋占用使用费；三、若原告有权要求被告支付房屋占用使用费，房屋占用使用费如何计算。一、被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的《玖珑商业广场（一期）租赁合同》中涉及原告产权部分的效力如何认定。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。该规定中的有效是指无权处分合同对物权人发生法律效力，相反情形下的无效则指无权处分合同对物权人不发生法律效力即物权人的意志（是否追认）所能决定的只是无权处分合同的效力范围而非效力的有无。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。从该解释的立法原意可以看出，出卖他人之物影响的只是债权合同的履行，并可能导致物权变动不能实现，但与债权合同的效力无关。本案中，被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的《玖珑商业广场（一期）租赁合同》的时间为2018年6月28日，原告取得涉案不动产权属证书的时间为2017年3月17日，可见案外人镇江思帕克资产管理有限公司未经原告同意，处分了原告的不动产，案外人镇江思帕克资产管理有限公司属于无权处分人，本案系租赁合同纠纷，因不动产所有权人即原告未予追认，案外人镇江思帕克资产管理有限公司与被告签订的租赁合同效力范围不及于原告，仅在案外人镇江思帕克资产管理有限公司与被告之间有效。同时，原告亦未举证被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的《玖珑商业广场（一期）租赁合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故对原告要求确认被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的《玖珑商业广场（一期）租赁合同》中涉及原告产权部分的内容无效的诉讼请求，本院不予支持。二、原告是否有权要求被告支付房屋占用使用费。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。本案中，被告未经原告同意，使用了原告的不动产，被告虽然按照其与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的租赁合同的约定，将租金支付给了案外人镇江思帕克资产管理有限公司，但案外人镇江思帕克资产管理有限公司并未将收取的租金转交给原告。此外，被告未尽到审慎义务，未核实案外人镇江思帕克资产管理有限公司是否对涉案不动产享有处分权，故被告对侵害原告的权益存在一定的过错。因此原告有权要求被告支付房屋占用使用费。被告认为其已支付案外人镇江思帕克资产管理有限公司租金，无须另向原告支付房屋占用使用费的答辩意见，本院不予采信。三、房屋占用使用费的计算问题。根据被告提交的工商登记信息、被告与案外人镇江思帕克资产管理有限公司签订的《玖珑商业广场（一期）租赁合同》签订的时间，可以认定被告使用原告的不动产的起始时间为2018年6月28日，故被告应支付原告自2018年6月28日起计算的房屋占用使用费。原告提交的《杨国强工程审定价清单》，可以认定原告的不动产价值为180万元，结合涉案不动产所在地的租赁平均水平，本院酌定原告的涉案不动产的租金标准为年收益2%（以180万元为基数）即每日98.63元，因此本院确定截止2020年10月9日，被告应支付原告的房屋占用使用费为82257.5元，2020年10月10日至被告实际返还原告涉案不动产之日的房屋占用使用费，原告可另行主张。因原告未举证被告在2017年3月17日至2018年6月27日期间使用了涉案不动产，故原告要求被告支付2017年至2018年6月27日期间的房屋占用使用费，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江新区平昌嘉润康购物中心于本判决生效之日起十日内支付原告杨国强2018年6月28日至2020年10月9日期间的房屋占用使用费82257.5元；二、驳回原告杨国强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1995元（原告已预交），由原告杨国强负担1105元，被告镇江新区平昌嘉润康购物中心负担890元。原告杨国强应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用退费手续。被告镇江新区平昌嘉润康购物中心应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应当承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号：62×××68）。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员 张 龙二〇二〇年十月九日书记员 朱华蓉附本案法条：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处。三、当事人在向本案审判庭申请（联系电话：0511-85319026）上诉费账号后，可凭判决书和上诉状、上诉费缴费通知到镇江市中级法院交费或转账。请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。