福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初9061号 原告：金英英，女，1931年7月24日出生，汉族，户籍地福建省福州市鼓楼区，现住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：蔡文惠，福建世好律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李绮柔，福建世好律师事务所实习律师。 被告：郑依黁，男，汉族，1931年6月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈国伟，福建中美律师事务所律师。 被告：郑美英，女，汉族，1962年3月26日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈钰莹，福建中美律师事务所律师。 原告金英英诉被告郑依黁、郑美英确认合同无效纠纷一案,本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金英英及其委托诉讼代理人蔡文惠、李绮柔，被告郑依黁及其委托诉讼代理人陈国伟，被告郑美英委托诉讼代理人陈钰莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金英英向本院提出如下诉讼请求：1、依法确认郑依黁与郑美英于2020年1月17日签订的关于福州市鼓楼区《福州市不动产（存量房）买卖合同》无效；2、依法判令将福州市鼓楼区的所有权证恢复登记到郑依黁名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:金英英与郑依黁于1949年结婚，双方系夫妻关系，郑美英系金英英与郑依黁之女。1993年6月，金英英与郑依黁自建房被福州市道路修建指挥部拆迁办公室依法拆除，安置取得福州市鼓楼区，该房屋虽登记在郑依黁名下，但该房屋系金英英与郑依黁夫妻二人的共同财产。2019年3月份，郑依黁承诺该房屋的100%产权归金英英所有。2020年1月17日，在金英英毫不知情的情况下，郑依黁擅自将该房屋50%的份额以1万元极不合理的低价卖给了郑美英。该房屋系金英英所有的个人财产，未经金英英的同意，郑依黁无权将该房屋出售给郑美英。郑美英身为金英英女儿，在明知该房屋为金英英个人财产，且金英英对该转让行为毫不知情的情况下，仍然与郑依黁签订了《福州市不动产（存量房）买卖合同》，并办理了过户手续，郑美英明显恶意侵害了金英英的合法权益。郑依黁与郑美英的行为违反《合同法》第52条及《物权法》第106条的规定，《福州市不动产（存量房）买卖合同》是无效的。金英英依据《民事诉讼法》规定提起诉讼，请求判如所请。 郑依黁辩称，其有权处分自己名下的财产，金英英无权干涉，应依法驳回金英英诉讼请求。 一、答辩人的家庭情况：答辩人和老伴金英英一共生7个子女，三个男孩，4个女儿。答辩人把7个子女全部抚养长大，现在7个子女都全部成家立业了。1993年老房拆迁，在福州西湖的湖滨花园3号楼安置了3套房产，4间店面。答辩人将这些房产、店面都公证立遗嘱给三个儿子。其中湖滨花园Ａ101单元和店面1间给大儿子郑火光，湖滨花园Ａ802单元和店面1间给二儿子郑光升，湖滨花园Ａ801单元和店面2间给三儿子郑光雄。但答辩人有提出，两个老人没有生活来源，要靠房产、店面的租金作为生活开支，房产、店面的租金要归自己收，开始大家都没有意见。店面和Ａ802单元出租的租金都归金英英与郑依黁收，两个老人住Ａ101单元。后来二儿子缺钱，就将他自己的店面以16万元卖给答辩人。但卖给答辩人后不久却又将租金收走，为此事答辩人还到法院打了官司，结果因为买卖手续不完整等原因，答辩人官司还打输了。答辩人想将房产、店面都公证立遗嘱给儿子了，儿子却连租金都不给答辩人收，一气之下答辩人在2018年撤销了公证，将Ａ802单元卖掉，款项全部用于生活开支。答辩人这个大儿子特别不孝顺，一天到晚就是盯着答辩人的房产，从来不会给答辩人赡养费，平时也从来不会主动照顾父母。每次回家都要和答辩人吵架，还威胁要把答辩人赶到杂物间关起来，巴不得答辩人早点死掉。小女儿见俩老无人照顾，还主动请保姆到家帮忙，大儿子不满，就唆使答辩人老伴找借口赶走保姆。2014年有一天答辩人大儿子叫老伴炖鲈鱼给答辩人吃，但是在鲈鱼里面，很可能是下了老鼠药，答辩人吃了以后肚子突然大痛起来，还被送到医院去挂瓶抢救。因为答辩人原来身体很好，无缘无故吃东西肚子大痛，答辩人就觉得很奇怪。第2次答辩人老伴又是炖鲈鱼给答辩人吃，吃后又是无缘无故肚子大痛起来，又被送到医院去抢救。经过这2次抢救，答辩人身体就大大不如从前了，在家时不时就会摔倒。2016年答辩人又吃了炖的鲢鱼汤，吃完没一会儿突然昏倒在地上，又被送到93医院去抢救。经过这几次抢救后答辩人就害怕了，答辩人告诉小女儿再这样下去答辩人的命都会送掉。答辩人小女儿听后也怕起来，就主动搬回家照顾父母。2017年大儿子以照顾答辩人为借口，把答辩人骗到闽侯白沙周口附近的一个地方，让答辩人住在14层的一个独栋楼上，不让答辩人自由出入。第二次又骗答辩人到洪山桥附近的残疾人学校（大儿子女儿在此工作）住，说是方便照顾，实际是怕答辩人以后死在Ａ101单元里。自从小女儿回家照顾后，答辩人再没有出现肚子痛住院，摔倒等等现象。答辩人大儿子见状就开始出鬼点子，唆使答辩人老伴找借口刁难小女儿，答辩人老伴经常无缘无故大骂小女儿，甚至无缘无故将小女儿煮好的饭菜倒掉，要逼答辩人小女儿离开。答辩人怕答辩人小女儿待不下去，就让答辩人小女儿帮答辩人在福州××路××号租房子住，以便小女儿继续照顾答辩人。 二、卖房的经过：大儿子见答辩人一直在外居住，就不断到答辩人租住处吵闹，就因此答辩人还求助过福州电视台的帮帮团。帮帮团的同志知道了答辩人的情况以后非常气愤，建议答辩人将财产卖掉，不要留给答辩人这个不孝的大儿子。答辩人根据他们的建议，决定把A101单元卖掉，但是答辩人小女儿劝答辩人说，如果你把A101单元卖了，你们自己以后连落脚的地方都没有，也会被人笑话的，建议答辩人不要卖，说如果一定要卖就卖给自己的子女。后答辩人就决定通知7个子女，4间店面、A101单元的50%按市场价卖给子女，结果其他子女都不吭声。最后还是小女儿提出愿意买，但她钱不够，只能先付大部分。因此答辩人在今年的1月份，就把答辩人A101单元一半卖给小女儿，总价是卖45万元。小女儿当时就先付了30万，剩下的尾款15万，口头约好每个月付给答辩人1万，直到付清为止，到现在答辩人已经收了8万，还剩下7万没有付完。卖A101单元之事导致大儿子得更加不满，迁怒于小女儿，甚至还多次动手打小女儿，其中打的厉害的2次110都出来协调了。还骗老伴去街道，去市法律援助中心提出与答辩人离婚等等。《买卖合同》中写的1万元价款，是为了少交税款，所以买卖价款写成1万元，真实的买卖价是45万元。答辩人将A101单元的一半份额以45万元的价格卖给女儿，是答辩人自己决定的，与其他任何人没有关系。 三、答辩人对财产的处理：目前，答辩人和老伴都是90岁的高龄老人，需要用钱的地方很多，答辩人的父母，答辩人和老伴，共4个老人的陵园都还没有着落，需要尽快花钱落实。平时还要花钱雇保姆，帮助照顾日常生活，看病住院是免不了的，这些都需要大额开支，平时答辩人的子女如果有回家照顾，答辩人也会按市场雇保姆的价格，给他们必要的补贴。答辩人已经将答辩人河南新村单元产权证做给大儿子，湖滨花园单元产权证做给小儿子。剩下的湖滨花园A101单元、店面4间答辩人只能继续卖掉，也是先卖给儿子，儿子不要就卖给女儿，女儿不要就卖给外人，以备今后的大额开支。 综上所述，答辩人将自己的房产，以45万元卖给女儿，没有违反《物权法》、《合同法》等相关规定，是合法有效的，希望法庭依法驳回金英英诉讼请求。 郑美英辩称，答辩人父亲和母亲由于在对待子女的偏向不同，导致不和，个别兄弟并未劝和，反而挑拨父母关系，制造矛盾，想从母亲那里获得利益，利用母亲名义提出诉讼。答辩人父母都是九十多岁的老人，个别兄弟不该弄到法庭，答辩人求求个别兄弟让两位老人过好每天生活，两位老人剩下的日子不多了。一、答辩人父亲房屋产权如下：1.河南新村单元；2.湖滨花园单元；3.湖滨花园单元；4.湖滨花园单元；5.还有四间店面。父亲产权已经过户给答辩人兄弟名下的有：1、河南新村单元已经做给大哥郑火光；2、湖滨花园单元做给三哥郑光雄。已经卖掉的有：1、湖滨花园单元；2、湖滨花园50%的产权。父亲还剩余产权：1、湖滨花园店面四间；2、湖滨花园单元50%的产权。二、答辩人买湖滨花园50%产权的起因是在2016年底，答辩人父亲摔倒病危，答辩人特意搬到父亲居住处照顾父亲日常生活起居，至今还是答辩人一个人在父亲身边照顾。在照顾父亲这几年里，母亲经常无缘无故骂答辩人，甚至将答辩人煮好的饭菜倒掉，答辩人弄不明白为什么女儿回家照顾父亲遭受母亲反对。而且这几年父亲由答辩人照顾后，再也没有住过院。换个别人家的女儿能回家照顾父亲，母亲都会感到高兴。三、答辩人父亲想把101单元卖掉给外面人，答辩人得知后，劝父亲101不能卖，如果把101卖了之后，两位老人没有落脚的地方，也会被人家笑话，所以建议不能卖。父亲说“怕钱不够开支，爷爷、奶奶陵园都还没买，你妈和答辩人都是高龄的人，需要用钱的地方很多，要雇保姆和看病住院。答辩人看父亲经常以泪洗面，只能劝父亲一定要卖的话，也要卖给自己的子女。随后，父亲通知七个子女，将四间店面和湖滨花园单元按照50%的市场价卖给子女，结果其他子女都不肯买。答辩人考虑到父亲钱不够用，答辩人先带头主动买下湖滨花园单元，总价人民币90万元。当时答辩人现金不够买全套，只好先买半套，即45万元，待答辩人有足够的资金再购买另外半套。答辩人和父亲约定先支付30万元，之后每月支付1万元，直至付清45万元。四、答辩人买这半套房子后，答辩人大哥对答辩人和父亲更加不满，答辩人和父亲受到种种精神打击，甚至迁怒于答辩人，动手打答辩人。其中两次答辩人被打已经报警，警察出警后，还经法医鉴定为轻微伤。大哥自己不照顾父母，也不让答辩人照顾父母，多次唆使母亲赶答辩人出门。大哥攻击父亲是从精神上下手，他还逼父母离婚，带母亲去市法律援助中心向父亲提出离婚。父母已经给大哥一套房子，以前父亲开店挣了钱，母亲也给了大哥不少钱，父母都是高龄老人，大哥为了得到财产不择手段，来伤害自己的亲人。请求法庭依法判决驳回金英英的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 金英英与郑依黁系夫妻关系，郑美英系金英英与郑依黁之女。1993年6月，金英英与郑依黁自建房（无产权证）被福州市道路修建指挥部拆迁办公室依法拆除，安置取得福州市鼓楼区，现登记于郑依黁名下。2020年1月17日，郑依黁与郑美英签订《福州市不动产（存量房）买卖合同》，郑依黁将该房屋50%的份额出售郑美英，合同价一万元。庭审中，二郑依黁辩称实际成交价为45万元，郑美英已支付38万元，尚有7万元未支付。 本院认为，福州市鼓楼区虽登记于郑依黁名下，但该房屋系金英英与郑依黁婚姻存续期间所有的自建房经拆迁安置取得，应属夫妻共同财产，郑依黁无权单独处分，其与郑美英签订《福州市不动产（存量房）买卖合同》行为无效。其一，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，郑依黁事先未征得金英英同意，事后亦未取得金英英的追认；其二，《中华人民共和国物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，郑美英作为金英英与郑依黁之女，明知讼争房产系金英英与郑依黁夫妻共同财产，未经金英英同意与郑依黁签订合同，主观上不构成善意。且，案涉房屋市值180万元左右，郑美英受让涉案房屋50%的产权份额，其并未支付合理对价。故，郑美英的受让行为不符合上述善意取得的构成要件，损害了金英英的合法权益，其与郑依黁签订的《福州市不动产（存量房）买卖合同》无效。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认被告郑依黁与被告郑美英于2020年1月17日签订的关于福州市鼓楼区《福州市不动产（存量房）买卖合同》无效； 二、被告郑依黁、郑美英于本判决生效之日起十日内将福州市鼓楼区的所有权证恢复登记到被告郑依黁名下。 本案受理费50元（已由金英英预交），减半收取计25元，由郑依黁与郑美英共同承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 陈裕锦 二〇二〇年十月二十六日 法官助理 余 玲 书 记 员 陈梦茜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。