成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初8602号 原告：四川安宜达物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区洗面桥街35号1栋3楼307号 法定代表人：何文凯。 委托诉讼代理人：陈凌芬（特别授权代理），四川开山律师事务所律师。 被告：詹永海，1971年11月23日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：刘波（特别授权代理），四川瑞万律师事务所律师。 原告四川安宜达物业管理有限公司（以下简称安宜达公司）与被告詹永海合同纠纷一案，本院于2020年7月1日受理后，依法由审判员苏晓莉适用简易程序独任审判，于2020年9月9日公开开庭审理。原告安宜达公司委托诉讼代理人陈凌芬、被告詹永海委托诉讼代理人刘波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告安宜达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《联营协议》；2、判令被告向原告支付已经收取的租金2538220元。开庭前原告变更诉讼请求第2项：请求被告赔偿原告各项损失共计2434415.06元，包括：1、原告向成都人居置业有限公司（以下简称人居公司）支付的租金、违约金等各项费用1654908.18元；2、被告收取的租户押金558700元；3、被告逾期付款利息，自2018年7月21日起至实际付清之日止，以2213608.18元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，增加诉讼请求第3项：判令被告向原告支付联营费用10万元。事实与理由：2017年7月26日，原告与人居公司签订《锦尚春天Ａ区11栋部分商业租赁合同》，约定人居公司将位于锦江区××路××号××区的部分商业（最终以房屋所有权证上的地址为准）出租给原告，双方就房屋租金、支付方式、缴纳期限及双方权利义务作了明确约定。2017年8月1日，原被告双方签订《联营协议》，约定双方就上述商业的租赁事宜，进行联营合作。2017年9月开始，原告陆续与11家客户签订《锦尚春开Ａ区12栋部分商业联营合同》，所有押金及租金均由被告收取，但被告未按约定向原告支付，导致因未及时向人居公司缴纳第一季度房屋租金，人居公司将原告起诉至法院。期间原告多次与被告联系，要求被告按照《联营协议》约定，向人居公司支付租金，但被告一直以各种理由推诿。后被告向原告出具《情况说明》一份，同意原告的处理方案并明确表明不再履行联营协议约定的义务，拒不支付相关费用。综上，原告认为被告拒不支付租金的行为已经构成根本违约，原告有权请求解除双方签订的《联营协议》并要求被告返还已经收取的所有费用，遂诉至法院。 被告詹永海辩称，《联营协议》不符合联营协议的基本要件，双方没有约定联营的方式、出资、风险承担、利润分配，应当属于转租协议，被告认为应该解除该联营协议。在该协议中对赔偿各项损失没有进行约定，被告只认可租金，其余的金额都不认可。联营费用也不认可。被告已经支付了93万元租金。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下： 2017年7月26日，人居公司（出租方）与安宜达公司分别（承租方）签订《锦尚春天Ａ区11栋部分商业租赁合同》（合同编号：ＲＪＺＹ-ＪＳＣＴ-ＺＣ-2017-016）、《锦尚春天Ａ区12栋部分商业租赁合同》（合同编号：ＲＪＺＹ-ＪＳＣＴ-ＺＣ-2017-017）：甲方将其所属的两处物业位于中国四川省成都市锦江区××街××号锦尚春天Ａ区11栋2、3、4、5、6、7、8、9号商业（1878.67平方米）、12栋3、4、5、6、7、8、9号商业（1644.63平方米出租）给乙方使用；租赁期共计4年11个月（从2017年8月1日至2022年6月30日）；免租期为6个月（从2017年8月1日至2018年1月31日）；计租起始日为2018年2月1日。11栋的履行保证金为445244.79元，12栋的履约保证金为384843.42元，租赁费用为78元／月／平方米（含增值税），租赁期限内从计租日起，第二年开始逐年递增4%。 2017年8月1日，安宜达公司（甲方）与詹永海（乙方）签订《联营协议》，约定：甲方将承租的人居锦尚春天A区12栋部分商业（3、4、5、6、7、8、9号）、人居锦尚春天A区11栋部分商业（2、3、4、5、6、7、8、9号）与乙方联合经营，联营期限为：2017年8月1日至2022年6月30日，由乙方具体经营管理，及由乙方代为履行甲方与人居公司所签订的租赁合同（包括附件、廉洁合同、安全生产经营协议等）中的所有权利和义务；乙方按甲方与人居公司所签订的《租赁合同》中规定的时间及金额给甲方缴纳房租；联营协议合作期间，乙方总共向甲方交纳50万管理费，签订生效之日起，乙方首付20万管理费给甲方，以后每年元月付房租租赁费时同时付给甲方10万管理费，共计50万。乙方应按甲方与人居公司签订的《租赁合同》所约定的条款履行合同并尽到权利和义务。乙方如违约必须承担甲方的经济损失。 2018年7月21日，詹永海出具《情况说明》，载明：人居公司和安宜达公司之间签订《租赁合同》，安宜达公司又与詹永海签订《联营合同》，就租赁合同约定的商业的租赁事宜进行合作。詹永海从2017年9月起与11家客户签订了联营合同，并收取押金及部分租金，具体明细如下：                            地址                       面积                       计租日                       保证金                       租金                       收取费用                               12栋1楼1218（药房）                       95                       2017.10.1                       45600                       160（元/平米）                       228000                               12栋1楼1220（舞东风）                       125                       2017.10.1                       2000                       160（元/平米）                       260000                               12栋2楼3-4号（理发店）                       248                       2017.9.25                       36000                       12000（元/月）                       180000                               12栋1216-1218（茶楼）                       230                       2017.12.18                       43500                       14500（元/月）                       217500                               12栋1楼3号（超市）                       147.5                       2017.9.12                       79000                       180（元/平米）                       397600                               12栋1楼5号（生鲜）                       82                       2017.9.12                       43800                       180（元/平米）                       220920                               12栋1楼1226号（水果）                       65                       2018.3.13                       22500                       7500（元/月）                       67500                               12栋6号（生鲜）                       150                       2018.2.20                       58500                       130（元/平米）                       175500                               11栋1198号（火锅）                       124                       2018.6.17                       65800                       150（元/平米）                       177400                               11栋1194-1196（生鲜超市）                       218                       2018.5.31                       98100                       150（元/平米）                       294300                               11栋6号（串串）                       142                       2018.11.18                       63900                       150（元/平米）                       319500                               收费费用合计：2 538 220元                上述费用已均由詹永海个人收取。2018年7月，因未及时向人居公司缴纳第一季度房屋租金，人居公司将安宜达公司起诉至法院，双方经调解，明确人居公司撤诉，但安宜达公司需按合同规定向向人居公司缴纳12栋租金769686.84元，同时需另行承担诉讼费12900元、保全费5000元。2018年7月3日，安宜达公司委托徐寒秋付款，通过银行转账的方式将769686.84元打至人居公司指定账户。关于11栋退租的处理，安宜达公司与人居公司经协商，明确同意解除11栋的租赁合同，但安宜达公司需支付相关费用，其中租金701006.41元（其中2018年2月1日至2018年5月31租金593659.72元，6月1日至6月22日的租金107346.69元），违约金148414.93元，上述费用共计867321.34元。该情况说明由詹永海签名并捺手印。 被告向徐寒秋账户转账支付了下列款项：于2017年7月11日支付20万元、于2017年7月25日分两次共计支付83万元。被告于2017年8月10日收到徐寒秋转账10万元。原告确认上述款项无误，20万元系联营合同约定的第一年联营费，由于被告向原告表示经营困难，所以原告又退还了10万元，实际仅收取了联营费用10万元；83万元系被告委托原告向人居公司支付的履约保证金，该笔费用在人居公司账户上，由于原告与人居公司的合同尚有部分在履行，故人居公司并没有退还原告保证金；即使要退还被告押金，被告因为违约，原告也有权收取部分押金作为违约金，同时由于被告收取租户押金后未交给原告也未退还租户，租户可能会向原告主张而造成原告损失，故被告收取的押金应当在退还的押金金额中扣抵。 另查明，2018年8月27日，人居公司与安宜达公司房屋租赁合同纠纷一案，成都市锦江区人民法院作出（2018）川0104民初7138号民事调解书。 被告以原告名义与《情况说明》中的11家客户分别签订了联营合同，将案涉物业交付使用，并收取租金和保证金。原告在甲方处加盖公章、詹永海在甲方负责人处签名。 上述事实有身份信息、工商登记信息、联营合同、民事调解书、情况说明、租赁合同以及各方当事人的陈述在案予以佐证。 本院认为，双方对于解除联营协议均无异议，本院予以确认。该协议虽然名为联营，但是并无共同经营、共担风险的约定，原告租赁人居公司的商业用房后交付被告使用，被告按期向原告支付联营费用并支付人居公司租金，该联营协议性质应当系房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”由于詹永海在使用案涉物业期间，未按约向人居公司支付租金导致安宜达公司承担了违约金和租金，该损失应当由被告承担。该部分损失金额合计1654908.18元（769686.84元+12900+5000+867321.34元），该金额在詹永海出具的《情况说明》中予以了确认，并有民事调解书对事实予以佐证，故本院对原告提出的该部分请求予以支持。同时，詹永海以原告名义将物业转租案外人并收取保证金，该保证金既未向案外人返还也未转交原告，但转租行为系被告以原告负责人名义签订，即合同双方系原告和案外人，故被告应当将收取的保证金返还原告，原告依据詹永海《情况说明》中确认的保证金金额558700元予以主张，本院予以支持。关于管理费。根据合同约定，被告应当支付管理费，租赁期5年共计50万元，因2018年8月纠纷发生后被告已经不再对外租赁案涉物业，故被告应当支付的管理费为10万元，而被告支付20万元后原告返还了10万元，故原告实际收取的金额与应收金额一致，现原告主张被告继续向原告缴纳管理费10万元不符合合同约定，本院不予支持。关于占用资金利息，前述金额合计2213608.18元，原告仅以《情况说明》签订时间起算至实际付清之日止，本院对于原告的该项请求予以支持。被告辩称原告应当退还联营费用及保证金，关于20万元管理费已在之前作出认定，关于保证金83万元，由于原告对退还保证金不予认可，且被告未在本案中提起反诉，故被告要求返还保证金的请求应另案诉争。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告四川安宜达物业管理有限公司与被告詹永海于2017年8月1日签订的《联营协议》； 二、被告詹永海于本判决生效之日起十五日内赔偿原告四川安宜达物业管理有限公司损失2213608.18元并支付资金占用利息（利息以2213608.18元为基数，从2018年7月21日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率算至实际付清之日止）； 三、驳回原告四川安宜达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27106元，减半收取13553元，由被告詹永海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  苏晓莉 二〇二〇年十月二十日 书记员  张继林