福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初4581号 原告（案外人）：陈丽花，女，1985年10月20日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。 委托诉讼代理人：缪禹，福建途乐律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司福安市支行，住所地福建省福安市城关金山北路**。 负责人：郑向东，该行行长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文静，福建韩诚律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈寿彬，男，1980年3月8日出生，汉族，住福建省福安市。 被告（被执行人）：陈媛媛，女，1981年1月15日出生，汉族，住福建省福安市。 原告（案外人）陈丽花与被告（申请执行人）中国农业银行股份有限公司福安市支行（以下简称福安农行）、被告（被执行人）陈寿彬、陈媛媛案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告陈丽花的委托诉讼代理人缪禹、被告福安农行的委托诉讼代理人张神朋到庭参加诉讼，被告陈寿彬、陈媛媛经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈丽花向本院提出诉讼请求：中止对福安市××乡××路××号××幢××室的执行。事实和理由：2013年8月9日，陈丽花与陈寿彬、陈媛媛签订《房屋买卖合同》，向陈寿彬、陈媛媛购买了涉案房产，陈丽花支付了首期购房款189800元，余下的银行按揭贷款由陈丽花按月存入陈寿彬、陈媛媛还款账户由银行扣回，余款5000元在办理产权变更登记时付清。合同签订后，房屋实际交付给陈丽花占有使用，水电费由陈丽花缴纳，每月陈丽花均向陈寿彬、陈媛媛还款账户汇入按揭还款金额。2016年间，陈丽花得知案涉房屋产权证已经办理，遂要求陈寿彬、陈媛媛协助办理过户登记手续但遭拒绝，就将陈寿彬、陈媛媛列起诉到福安市人民法院，经审理福安市人民法院作出（2016）闽0981民初5387号民事判决书，判定“陈丽花与陈寿彬、陈媛媛于2013年8月9日签订的《房屋买卖合同》有效”，目前该判决已经生效。陈丽花得知福安农行与陈寿彬、陈媛媛之间因金融借款纠纷，导致福安市人民法院做出（2016）闽0981民初2651号民事判决书并形成（2017）闽0981执1702号执行案件，执行中对房产证登记在陈寿彬、陈媛媛名下的涉案房产采取强制执行措施，陈丽花对福安市人民法院的执行提出案外人异议，后被法院裁定驳回了陈丽花的异议申请。陈丽花认为，对于案外人执行异议申请，审理机构应当按照《物权法》第二十八条规定确立的“物权优于债权”原则、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确立的“无过错不动产买受人物权期待权保护条件”规定进行审查，原裁定引用《物权法》第二十条、《物权法解释》第四条确立的“预告登记”规定裁定驳回异议申请错误。 福安农行辩称，1.陈丽花所提供证据不足以证明陈丽花与陈寿彬、陈媛媛之间存在买卖关系；2.即便陈丽花与陈寿彬、陈媛媛之间存在买卖关系也不能对干涉房产的干涉，案涉房产抵押给福安农行的抵押物权成立，陈丽花与陈寿彬、陈媛媛之间物权没有成立，没有变更，陈丽花与陈寿彬、陈媛媛之间仍为合同之债的债权，根据物权优于债权的原则，应驳回陈丽花诉求。案涉房产于2012年就办理抵押登记，陈丽花与陈寿彬、陈媛媛是2013年订立的房屋买卖合同，根据物权法20条规定，应驳回陈丽花起诉。3.案涉房产办理抵押登记有公示，陈丽花与陈寿彬、陈媛媛之间的买卖合同明确房产存在银行案件即存在抵押或按揭，说明陈丽花同意承担抵押后果。4.陈丽花依据最高院执行异议和复议若干规定的第28条规定不适用于本案，适用28条规定的前提是其权利可排除，本案陈丽花不能排除福安农行的抵押物权，且第一款的条件也不相符，根据28条第一款规定，要查封前签订书面买卖合同才可适用该条规定，查封后签订买卖合同都不能使用本条规定，根据举重明轻原则在预告抵押之后的买卖合同更不能适用本条规定，且本案没有按买卖合同约定交付按揭款，因此陈丽花起诉理由不能成立应驳回诉求。 陈寿彬、陈媛媛未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.陈媛媛与陈寿彬系夫妻。2012年3月9日，陈媛媛、陈寿彬与福安农行签订《个人购房担保借款合同》，向福安农行借款17万元，以其购买的坐落于福安市××乡××路××号××幢××号的房产提供抵押担保。双方于2012年3月20日办理了上述房产的预购商品房抵押预告登记，后于2016年2月24日办理了该房产的抵押权登记手续（抵押预告登记转为一般抵押权设立登记）。 2.2013年8月9日，陈丽花与陈寿彬、陈媛媛签订了《房屋买卖合同》，约定陈寿彬、陈媛媛以36万元的价格将其买受于福建九天房地产开发有限公司坐落于福安市××乡××路××号××幢××号房屋转让给售卖给陈丽花；同时约定2013年8月9日前陈丽花支付陈寿彬、陈媛媛189800元购房款（含合同签订之前已支付的定金20000元），陈寿彬、陈媛媛结欠银行按揭款165200元在合同签订后由陈丽花继续偿还，余款5000元于房屋产权证过户至陈丽花名下时付清；陈寿彬、陈媛媛收到189800元购房款后，将涉案房屋交付给陈丽花使用，与该房屋相关的材料也一并交付；陈寿彬、陈媛媛领取房屋所有权证后，应无条件协助陈丽花办理过户手续。其后，陈丽花按照合同约定于2013年8月10日向陈寿彬、陈媛媛支付了购房款189800元，陈寿彬、陈媛媛即将涉案房屋交由陈丽花使用。陈丽花于2013年9月对该房屋进行装修装修，并于同年12月入住该房屋，并以自己的名义为该房屋缴纳水电费、垃圾清运费等。陈丽花入住该房屋后，偿还银行按揭贷款至2015年2月份，之后因陈寿彬、陈媛媛涉诉的原因未再偿还银行按揭贷款。 3.2016年2月26日，本院受理福安农行与陈媛媛、陈寿彬金融借款合同纠纷一案【（2016）闽0981民初2651号】，并于2016年11月7日作出（2016）闽0981民初2651号民事判决书，判决陈媛媛偿还福安农行借款本金及利息；福安农行对陈媛媛、陈寿彬提供抵押的坐落于福安市××乡××路××号××幢××号的房产优先受偿。该份判决书生效后，福安农行向本院申请执行，本院以（2017）闽0981执1702号立案执行申请执行人福安农行与被执行人陈寿彬、陈媛媛金融借款合同纠纷一案。2017年7月20日，本院以（2017）闽0981执1702号执行裁定书查封登记于被执行人陈寿彬、陈媛媛名下坐落于福安市××路××号××幢××层××号的房产【房屋所有权证号××】，期限为三年。2019年9月30日，本院作出（2017）闽0981执1702号查封、拍卖公告，查封、拍卖、变卖上述房产。 4.陈丽花于2020年6月1日向本院提出执行异议，请求中止对涉案房产的查封。本院经审查，于2020年6月2日作出（2020）闽0981执异56号《执行裁定书》，认为案涉房产于2012年3月20日办理了抵押预告登记，于2016年2月24日转为一般抵押权登记，陈丽花主张买受取得案涉房产的时间为2013年8月9日，陈丽花基于买卖关系取得的债权不得对抗在前存在的预告登记；陈丽花亦未举证其代为清偿了陈寿彬、陈媛媛所欠案涉房产抵押的债务；遂裁定驳回陈丽花的异议申请。陈丽花不服遂向本院提出异议之诉。 另查明，本院于2016年9月13日立案受理陈丽花与陈寿彬、陈媛媛房屋买卖合同纠纷一案，陈丽花起诉要求确认其与陈寿彬、陈媛媛签订的《房屋买卖合同》合法有效；陈寿彬、陈媛媛协助陈丽花办理涉案房产的过户手续。本院于2016年10月31日作出（2016）闽0981民初5387号民事判决书，判决双方之间的《房屋买卖合同》合法有效；因涉案房产被限制登记，驳回了陈丽花要求陈寿彬、陈媛媛协助过户的诉讼请求。 上述事实，有陈丽花、福安农行的当庭陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。本案争执焦点为陈丽花对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，本案中，虽然陈丽花与陈寿彬、陈媛媛就涉案房产签订了合法有效的《房屋买卖合同》，但尚未办理过户登记手续，不发生物权变动的效力。而福安农行与陈媛媛、陈寿彬在陈丽花与陈媛媛、陈寿彬签订《房屋买卖合同》前已经就案涉房产办理了抵押登记手续并进行了预告登记，陈丽花与陈媛媛、陈寿彬的买卖行为发生在预告登记期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、、地役权抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。本案中，陈寿彬、陈媛媛在涉案房屋预告登记后，未经预告登记的权利人福安农行同意，将涉案房屋出售给陈丽花，该房屋不发生物权效力。综上，陈丽花对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回陈丽花的诉讼请求。 案件受理费6700元，由陈丽花负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  张志杰 人民陪审员  李 明 人民陪审员  陈泽法 二〇二〇年十月十六日                            本件与原本核对无异                法官助理周昀 书记员郑靖文 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第四条未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、、地役权抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。