湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初2058号原告：宜昌安得雅物业管理有限公司（统一社会信用代码：914205066736716260，以下简称：安得雅物业公司）。住所地宜昌市夷陵区人寿桥路**。法定代表人：黄少华，安得雅物业公司总经理。委托诉讼代理人：高春韬，湖北百思特律师事务所律师。委托诉讼代理人：万利，男，1987年4月2日出生，汉族，系安得雅物业公司宏佳杰座小区项目经理，住湖北省嘉鱼县。被告：余运萍，女，1979年3月12日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告：黄杰，男，1978年2月22日出生，土家族，住宜昌市夷陵区。委托诉讼代理人：余运萍，女，1979年3月12日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。原告安得雅物业公司与被告余运萍、黄杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法由审判员向丽丽适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告安得雅物业公司的委托诉讼代理人万利、高春韬，被告黄杰的委托诉讼代理人及被告余运萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安得雅物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费2829元，并承担逾期支付违约金自2017年7月1日起按日万分之五计算至判决生效之日止。2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月29日，原告与宏佳杰座小区开发商宜昌宏佳房地产开发有限公司签订《宏佳杰座小区前期物业服务合同》，服务有效期至小区成立业主委员会止。2018年6月，宏佳杰座小区成立业主委员会后，原告于2018年7月1日与宏佳杰座小区业主委员会续签了《宏佳杰座小区物业服务合同》，服务有效期至2021年6月30日止，为期三年。被告系宏佳杰座小区5-502室（面积90.5平方米）的业主，从2017年7月1日起至2020年6月30日，共拖欠原告的物业服务费2829元。被告逾期不支付物业服务费的行为已构成违约，应按日万分之五支付违约金。因原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告余运萍、黄杰辩称：原告将答辩人余运萍、黄杰作为被告向法院提起诉讼，属诉讼主体不清，缺乏事实依据。原告在没有履行宏佳杰座业主委员会催缴程序的前提下起诉答辩人，缺乏法律依据。起诉状所述“被告逾期不支付物业费”是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，是原告造成违约。答辩人购买了小区地面停车位编号为31号车位，自己上了车位锁，但车位锁有的被破坏，有的甚至不知所踪，答辩人去找物业，物业却称答辩人购买的车位买卖合同不合理，车位锁让他们不好管理，劝说答辩人拆除车位锁。物业没有提供符合行业标准的服务，楼顶消防设施残缺、楼顶漏水、楼顶的门不知所踪、房屋内漏水造成裂口、安全出口指示牌及进门大厅灯损坏、5号楼楼顶被私人违建导致其他业主无法晒被子、外墙瓷砖鼓起有脱落风险、小区绿化不到位、健身器材损坏未维修管理、外面的人员自由进出小区内部等等，业主向物业反映问题，物业都推三阻四，很多问题得不到处理。答辩人对物业的服务质量不满意，答辩人承诺会在原告履行义务改善物业服务后再缴纳物业费用，但违约金答辩人不同意，诉讼费应由原告承担。经审理查明，2012年11月29日，原告安得雅物业公司与宜昌宏佳房地产开发有限公司签订《宏佳杰座前期物业管理服务合同》，约定由安得雅物业公司为“宏佳杰座”商住楼提供前期物业管理服务；物业管理服务期限从第一期交房之日起至小区业主委员会成立之日止；物业费标准：多层住宅0.3元/月/㎡；小高层住宅0.7元/㎡/月（含电梯费，不含小高层一楼）；合同还对双方权利义务、物业管理目标、违约责任等事项作了具体约定。合同签订后，安得雅物业公司开始为该小区提供物业服务。2018年7月1日，原告安得雅物业公司（乙方）与夷陵区黄花镇宏佳杰座业主委员会（甲方）签订《宏佳杰座小区物业服务合同》，合同约定物业服务期限36个月，从2018年7月1日起至2021年6月30日止。物业管理服务费为住宅按每月每平方米建筑面积0.7元（含电梯费）收取；小区公共设施、设备用电公摊。业主和物业使用人违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求业主和物业使用人补交并从逾期之日起每天万分之五交纳违约金。合同第十条约定“乙方仅提供车辆使用场地和车辆行驶停放的管理服务，车辆如需确立保管关系应另行约定，严格小区车辆管理，积极配合公安交通部门处理相关事宜。”合同第五章中第二十一条关于物业管理和服务实现的质量目标为参照宜昌市《住宅小区物业服务高于四级标准》执行，其中对房屋外观、设备运行、共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、秩序维护、消防、房屋共用部位共用设备维修等方面的服务质量目标进行了约定。合同亦对双方其他权利义务等进行了约定。二被告于2014年购买了宏佳杰座小区5幢5层5-502号的房屋，该房屋建筑面积为90.5平方米。2014年2月21日，二被告购买了宏佳杰座小区地面编号为31号的停车位。自2017年7月1日起，因二被告与原告就停车位的使用服务及小区物业服务质量问题发生争议，二被告此后一直未交纳物业服务费，截止2020年6月30日共欠物业服务费2829元。2018年8月28日，原告委托湖北百思特律师事务所向被告余运萍发出《律师函》，要求余运萍及时处理解决拖欠物业服务费一事。2020年6月1日，原告向二被告发出《物业服务费催收函》，要求二被告及时交纳拖欠的物业服务费。因原告向二被告催收未果，遂诉至本院，判令所请。审理中，二被告向本院提交小区照片，用以证实其购买的小区地面停车位地锁被人为损坏，小区存在消防设施残缺、顶楼漏水、违章建筑、大厅公用灯具损坏、外墙瓷砖脱落风险、健身器材毁损、绿化服务不到位等问题。上述事实，有原告提交的两份物业服务合同、商品房买卖合同、收据复印件、律师函、物业服务催收函、业主手册、被告提交的转让车库车位终身使用权合同书、商品房买卖合同及附件部分复印件、收据、小区照片以及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与宜昌宏佳房地产开发有限公司签订《宏佳杰座前期物业管理服务合同》、原告与夷陵区黄花镇宏佳杰座业主委员会签订《宏佳杰座小区物业服务合同》均系各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告作为服务方为小区提供了物业服务，被告余运萍、黄杰作为业主实际获取了物业服务，理应按合同约定及时向原告交纳物业服务费。二被告抗辩原告服务质量低，该事由不能成为被告拒交物业服务费的理由，若业主拒交物业服务费客观上会导致原告履行合同的能力下降并影响物业功能的正常发挥。但综合本案实际情况，原告提供的物业服务的确存在一定瑕疵，并未达到《宏佳杰座小区物业服务合同》第五章第二十一条约定的物业管理服务质量目标，物业公司对服务管理中存在的漏洞没有及时整改，未能尽到全面及时的合同服务，应酌情减少被告的支付费用，结合本案实际，本院酌定由二被告承担90%的民事责任，故二被告应向原告交纳2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费为2546.10元。原告要求被告自2017年7月1日起，按日万分之五支付违约金，因原告的服务存在一定瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，故对于该项请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告余运萍、黄杰在本判决生效后3日内给付原告宜昌安得雅物业管理有限公司2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费2546.10元。二、驳回原告宜昌安得雅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费(已减半)25元，由被告余运萍、黄杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  向丽丽二〇二〇年十月二十三日书记员  阮 君