广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初6156号原告：叶燕娥，女，1974年4月1日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：田思浩、徐华文，北京观韬中茂（广州）律师事务所律师。被告：陈杏容，女，1936年7月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：何佩燕，女，1964年1月30日出生，汉族，住广州市荔湾区。两被告共同委托诉讼代理人：彭俊杰、黄韵，广东天穗律师事务所律师。原告叶燕娥诉被告陈杏容、何佩燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐华文、被告黄丽珍的委托诉讼代理人彭俊杰、黄韵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶燕娥向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即腾退广州市荔湾区光复北路500号501房；2、判令两被告立即向原告支付2017年7月1日至2018年6月30日的房屋租金13415.76元；3、判令两被告向原告支付自2018年7月1日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费暂计24595.56元：按每月1117.98元计算，（暂计至2020年4月30日，实际支付至实际腾退之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年，原告通过竞拍购得广州市荔湾区光复北路500号501房，接收房屋后，原告即委托广州市恒威物业管理有限公司（以下简称恒威物业公司）将501房对外出租。两被告在2007年之前就长期住在501房，因此原告购得房屋后继续出租给被告。从2017年7月1日起，被告就开始拖欠租金。鉴于该种情况，为明确双方的权利义务，原告向两被告提出签订书面租赁合同，两被告只同意以被告陈杏容的名义签订，于是在2017年10月25日，原告与被告陈杏容签订《房屋租赁合同》，由被告何佩燕代陈杏容在房屋租赁合同上签名。签订《房屋租赁合同》后，两被告仍不支付房屋租金。租赁合同到期后，被告却一直占据房屋，拒不腾退，也不向原告交租金。原告为此多次与被告协商，均未果。鉴于上述情况，万般无奈之下，为维护自身合法权益，原告只得向贵院提出诉讼并提出诉请如前，望人民法院依法支持原告的所有诉讼请求。被告陈杏容、何佩燕答辩称：目前涉案房屋不动产登记权属人为广州市天穗房地产开发建设有限公司（以下简称天穗公司），原告叶燕娥并非案涉房屋的合法权利人，原告叶燕娥要求被告腾房及支付房屋租金、使用费没有任何事实和法律依据。具体如下：一、不能将原告能否取得孶息和原告能否直接向原合法承租人被告主张孶息混为一谈，租赁期间房屋产权发生变更的，买受人自产权变更之日起继承原房屋所有权人对房屋享有的物上请求权等权利、继承原房屋所有权人与原承租人的租赁关系，租金亦自产权变更之日归买受人所有，交付与否无关。原告叶燕娥并未取得所有权证，无权直接要求合法承租人被告腾房、亦无权直接向被告主张租金，其并非本案适格原告。二、天穗公司从未将涉案房屋交付至原告叶燕娥，即原告叶燕娥并非权利人，不享有返还请求权、无权要求被告支付占有使用费。(1）不动产买卖合同中的“交付”应理解为物权登记变动；(2）无论不动产以何种方式认定“交付”天穗公司从未将涉案房屋以任何方式交付至原告叶燕娥。在本案中：①广州市中级人民法院（2018）粤01民再140号生效判决判令原告叶燕娥因我国限购政策的原因不能取得涉案房屋不动产权证书；②据了解目前房屋产权人天穗公司已向广州仲裁委员会申请仲裁，主张涉案房屋拍卖行为无效；③天穗公司与叶燕娥房屋买卖合同纠纷（2019）粤01民终15318号一案中，天穗公司已多次主张其尚未将涉案房屋交付至叶燕娥；④天穗公司出具《说明》，确认其从未将涉案房屋交付至叶燕娥，原告叶燕娥未有任何举证证明天穗公司已将涉案房屋交付。占有转移除需有事实上的管控状态外，还需有转移占有的合议。天穗公司已在另案中主张其不具有转移占有的意思表示，原告叶燕娥亦从未举证证明其与天穗公司之间存在转移占有的事实，原告叶燕娥与天穗公司就涉案房屋是否交付存在争议。而且，涉案房屋拍卖行为效力目前存在争议。因此，至少原告叶燕娥对涉案房屋所享有的权利存疑，应当驳回原告的诉讼请求。三、天穗公司作为所有权人，享有对涉案房屋享有出租获得收益的权利，被告源于该本权之占有房屋为有权占有，且基于此被告与天穗公司成立不定期租赁关系尚未解除，承受法律之保护，有权拒绝他人要求交付占有物的请求。退一步而言，即使被告需向原告缴纳租金，亦应当按照原不定期租赁合同标准235.76元/月支付，或至少按照广州市公房租赁标准缴纳。四、原告叶燕娥并非涉案房屋合法权利人，若其认为无法按约定使用房屋或取得房屋所有权的，应基于买卖合同债权向天穗公司主张给付瑕疵责任或要求解除买卖合同、承担违约责任，但其无论如何均无权直接要求被告腾房或支付占有使用费。现天穗公司出具《说明》，同时向被告主张租金，被告无法以已向叶燕娥支付为由拒向天穗公司缴纳，判令被告向原告缴纳租金势必将被告置于极不公平、不合理的地位。五、2020年《民法典》出台，第二编物权新增“第十四章居住权”，虽“居住权”相关制度尚未完善，但其出台的精神实为满足如本案被告等特殊群体的居住需要，为保障如本案当事人的合法权益，使得当事人能更踏实、安心居住，而不为居住房屋随时易主、任意增加房租所惴惴不安。涉案房屋原为广州市房管局“代管房”，拆迁时经广州市房地产仲裁委员会出具（90）穗房仲征字第××号裁决书及荔湾区人民法院出具的（1991）荔法民字第197号民事判决书确认，被告回迁后按广州市公有住房承租租金标准计算租金，至今从未调整变更。恳请法院查明事实，保障被告的合法权益。经审理查明，2007年4月12日，天穗公司委托广东广赛拍卖行有限公司拍卖荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权。2007年4月30日，广东广赛拍卖行有限公司登报公告了上述拍卖标的。2007年5月11日，叶燕娥公开竞价成交上述标的。当日叶燕娥与广东广赛拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认拍卖物为荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅产权，总建筑面积约1946.0401平方米，按整体拍卖，面积最终以房产证登记为准，不作多退少补，拍卖成交价为332万元；买受人必须在五个工作日内支付250万给委托方，余款按委托方有关协议处理。叶燕娥竞买成交的荔湾区光复北路500/502/504号部分住宅具体为光复北路500号406房、407房、501房、504房、506房、509房、606房、707房、804房、805房、806房、807房、808房；光复北路502号405房、505房、509房、601房、605房、708房、801房、803房、804房、805房、807房、811房、812房、906房、907房；光复北路504号603房、701房、704房、705房、706房、707房、708房、801房、803房、804房、809房、901房等共40套房屋。2008年4月10日，天穗公司向叶燕娥开具了全部成交房屋的房款发票金额共计2501086.57元。2016年5月19日，天穗公司向叶燕娥开具了购房尾款收据819807.45元。叶燕娥已经向天穗公司付清了全部房款。2016年7月10日，叶燕娥向天穗公司发函请求其协助办理产权过户手续。2010年8月27日，叶燕娥与恒威物业公司签订《房屋租赁合同》，约定叶燕娥将上述拍卖成交的40套房屋出租给恒威物业公司，租赁期限自2010年9月1日至2017年8月31日止，月租金一万元等。2017年10月25日，原告叶燕娥的代理人恒威物业公司（出租方，甲方）与被告陈杏容（何佩燕代）（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区光复北路500号501房房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2017年7月1日至2018年6月30日；本房屋面积82.813平方米，月租金为1117.98元，按月结算。每月5日前，乙方以现金方式向甲方支付租金。如乙方累计欠交3月以上租金的，视为乙方根本违约，甲方有权收回房屋；等等。自2017年6月30日后，两被告未向原告或恒威物业公司支付租金。庭审中，两被告陈述该合同并非其真实意思表示，在与恒威物业公司人员签订合同后发现合同所载出租方为原告而非天穗公司，故当场要求恒威物业公司工作人员撕毁合同，恒威物业公司工作人员用铅笔在该合同上打“×”并告知该合同不作数。两被告自述涉案房屋由两被告共同居住。另查明，在（2016）粤0103民初4914号叶燕娥与天穗公司房屋买卖合同纠纷一案开庭笔录中，天穗公司陈述其是在2007年5月17日之后将涉案房屋交给叶燕娥使用。为证明恒威物业公司代表天穗公司与被告签订租赁合同，被告与天穗公司存在不定期租赁关系且未解除，被告提交了《广州市房地产权书证明书》、《天穗公司说明》、（2018）粤01民再140号民事判决书、《补充协议》、《广州市房地产租赁合同》、发票，原告对《天穗公司说明》不予确认，对其他证据的真实性没有异议。本院认为：案涉房屋为原告向天穗公司购买之房产，且天穗公司已交付给原告，上述事实已经天穗公司在其他案件中自认，故原告有权出租案涉房屋，被告虽有异议，但提供的证据不足以反驳，本院对此不予采信。被告在庭审中陈述《房屋租赁合同》并非其真实意思表示，但未能提供证据予以佐证，故本院认定原告与被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。现合同约定的租赁期限已届满，且被告已累计欠交3月以上租金，原告有权收回案涉房屋。鉴于两被告暂无其它房屋可供搬迁，原告应给予一段搬迁期限，本院酌情给予六个月搬迁期限。至于被告拖欠的租金及房屋使用费可按合同约定的租金标准向原告交纳。被告抗辩租金应按235.76元每月的标准支付，没有依据，本院不予采纳。现有证据只能显示何佩燕是代陈杏容签订租赁合同，根据合同的相对性，原告应当向陈杏荣主张权利，原告要求何佩燕承担连带责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起六个月内，被告陈杏容（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区光复北路500号501房房屋并交还给原告叶燕娥。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告陈杏容按1117.98元/月标准向原告叶燕娥支付从2017年7月1日起至2018年6月30日的租金及从2018年7月1日至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；从本判决发生法律效力之次日起至被告陈杏容实际搬迁之日的房屋使用费，被告陈杏容仍按1117.98元/月标准，按月向原告叶燕娥支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费375元，由被告陈杏容负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员  付瑾二〇二〇年十月二十七日书记员  曾芳雷启鸿