浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0825民初2291号 原告：清风雅苑小区业主委员会，住所地：浙江省龙游县龙洲街道人民南路清风雅苑小区。 负责人：郑小英，业委会副主任。 委托诉讼代理人：陈磊，浙江护龙律师事务所律师。 被告：琚建飞，女，1986年1月4日出生，汉族，龙游县人，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：林正贤，浙江嘉志律师事务所律师。 原告清风雅苑小区业主委员会（以下简称清风雅苑业委会）与被告琚建飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告清风雅苑业委会的委托诉讼代理人陈磊、被告琚建飞及其委托诉讼代理人林正贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 清风雅苑业委会向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告租金61875元（从2020年3月1日至2020年7月15日止）;3.判令被告支付原告按月租金13750元支付2020年7月16日起至返还租赁房屋之日止的房屋租金；4.判令被告交纳履约保证金不予退还，并依约支付违约金69300元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告长期租赁在原告坐落于××街道××路××号共六间营业房内，从事酒类产品销售。2019年被告因租赁合同期满未搬离营业房，原告于2019年5月诉至龙游县人民法院要求被告腾空房屋，案件经法院调解，双方达成一致，由被告继续租赁原营业用房，双方继续签订了三年的《房屋租赁合同》，同时被告支付了2019年度的租金，原告撤回诉讼。依照双方签订的合同被告应于2020年3月1日前支付2020年年度租金165000元，但被告以合同租金太高为借口一直拖延支付租金。考虑到因疫情原因，原告也一直忍让，但被告无限期拖延，直至原告起诉之日仍分文未付，已超合同约定付款日达120天之久。被告的违约行为严重侵害原告合法权益，为了维护自身的合法权益，原告无奈向法院诉讼，望法院查明事实依法支持原告的诉请。 琚建飞辩称，1、原、被告签订的《房屋租赁合同》事实，但是因为原告涨幅租金过大，被告是在不自愿的情况下签订的；2、房屋租赁合同已于2020年7月7日双方自愿解除，原告也已将房屋出租给他人；3、被告同意支付2020年4月1日至7月7日房屋占用期间的费用，扣除疫情期间的两个月减免租金；4、不存在支付2020年7月7日以后的租金，被告已在7月7日将房屋钥匙交还给原告；5、双方房屋租赁合同已解除，被告不存在违约行为。即使被告违约，根据相关规定，疫情期间追究违约责任，法院也不应支持。要求驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：2014年3月开始，琚建飞租赁清风雅苑业委会坐落于××街道××路××号共六间店面，从事酒类产品销售。2019年3月31日房屋租赁合同到期后，因琚建飞未搬离租赁的店面，清风雅苑业委会于2019年5月向龙游县人民法院起诉，要求琚建飞腾空房屋。该案在审理过程中，清风雅苑业委会与琚建飞双方协商达成协议，由琚建飞继续租赁该六间店面，双方于2019年7月30日重新签订了三年的《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》第二条约定，租赁期限为2019年4月1日至2022年3月31日止；第三条第2项约定，乙方（琚建飞）在约定时间逾期支付租金超过5天的，甲方（清风雅苑业委会）有权解除甲、乙双方的租赁合同关系，履约保证金不予退还；第三条第5项约定，2019年4月1日至2020年3月31日的租金150000元于2019年7月30日交纳，第二年租金165000元于2020年3月1日前交纳，第三年租金181500元于2021年3月1日前交纳；第四条约定，履约保证金15000元，待合同正常终止后30天内无息退还；第七条约定，出租期间，非本合同规定之情况，任何一方擅自解除本合同的，应按合同未履行部分总金额的20%的标准向另一方支付违约金。由于受到今年1月份开始的疫情影响，琚建飞的经营状况在年初几个月内受到影响，2020年4月1日起至2021年3月31日止的租金165000元本应当在2020年3月1日前交纳，但琚建飞未按合同约定时间支付。2020年2月27日，琚建飞向清风雅苑业委会提出房租减免申请。2020年3月5日，清风雅苑业委会委员工作群通过讨论，同意减免承租户二个月的租金，2020年4月22日，清风雅苑业委会正式向琚建飞发出告知书，减免2020年度二个月租金27500元，减免后的租金137500元应于2020年4月25日之前汇入清风雅苑业委会账户。琚建飞接到告知书后，未按告知书上的时间交纳租金，并且自己搬离店面，于2020年7月7日将店面钥匙交给清风雅苑小区门卫处。2020年7月25日清风雅苑业委会将该六门店面出租给他人。 上述事实，有双方提供的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、告知书、减租申请书、证明及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以认定。 本院认为，清风雅苑业委会与琚建飞双方于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》，主体适格、内容合法、系双方当事人真实意思表示，为有效合同。合同签订后，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，第二年租金165000元于2020年3月1日前交纳，但由于受疫情影响，年初不能正常营业，琚建飞不能按期交纳租金属情理之中。清风雅苑业委会根据实际情况，给予琚建飞免交二个月的房屋租金，并要求琚建飞将其余的租金137500元于2020年4月25日之前汇入清风雅苑业委会账户，但琚建飞未能在宽限期限内交纳租金，并在双方未协商一致的情况下于7月7日搬离店面，说明琚建飞单方解除了房屋租赁合同。清风雅苑业委会与琚建飞双方于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》，已无法履行，应予以解除。琚建飞单方解除合同的行为，已构成违约，应承担违约责任。琚建飞交给清风雅苑业委会的保证金15000元，是保证合同履行的担保，当琚建飞单方解除合同后，15000元履约保证金应当以未履行的期限比例承担违约责任。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为三年，还有二年未履行，故履约保证金中的10000元不予退还，以承担其违约责任。琚建飞于2020年7月7日将钥匙交给清风雅苑小区门卫处后，清风雅苑业委会并未要求琚建飞继续履行合同，而是于2020年7月25日将该店面租赁给他人，说明清风雅苑业委会也已接受双方解除房屋租赁合同。琚建飞应当支付从2020年4月1日起至7月25日止的租金，共计52099元。由于受疫情影响，琚建飞的经营状况明显受到影响，清风雅苑业委会同意减免琚建飞二个月的租金，故应扣除二个月租金27500元，琚建飞应当再交纳租金24599元。琚建飞在清风雅苑业委会处保证金15000元，扣除用于承担违约责任的10000元，尚有5000元本应当退还琚建飞，但因琚建飞需向清风雅苑业委会交纳租金24599元，故扣除5000元后，琚建飞应向清风雅苑业委会交纳租金19599元。琚建飞承担以上责任后，不再承担其他违约责任。 综上，清风雅苑业委会的诉讼请求其合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除清风雅苑小区业主委员会与琚建飞于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》； 二、琚建飞于本判决生效后十日内支付清风雅苑小区业主委员会房屋租金19599元； 三、驳回清风雅苑小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2924元，减半收取1462元，由清风雅苑小区业主委员会1000元，由琚建飞负担462元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  傅建华 二〇二〇年十月二十八日 书记员  方嘉媛