河南省郏县人民法院民 事 判 决 书河南省郏县人民法院民事判决书（2020）豫0425民初2263号原告：郑州维信物业管理有限公司，住所地郑州市中牟县城关镇爱乡路中段北侧（一楼）。统一社会信用代码91410122697301347F。法定代表人：张金玲。委托诉讼代理人：毛松和，公司员工。委托诉讼代理人：孙自锋，河南长顺律师事务所律师。被告：尹伟娜，女，汉族，1978年1月19日生，住郏县。委托诉讼代理人：肖宝殿，平顶山市郏县众信法律服务所法律工作者。原告郑州维信物业管理有限公司（以下简称维信物业公司）与被告尹伟娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告维信物业公司的委托诉讼代理人毛松和、孙自锋，被告尹伟娜及其委托诉讼代理人肖宝殿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。维信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令尹伟娜支付物业服务费1740元，并自物业服务费逾期之日起按应付物业服务费5‰支付违约金至物业服务费支付完毕之日止；2.尹伟娜负担本案诉讼费。事实与理由：维信物业公司于2016年11月8日入驻郏县行政路西段翰林苑小区（以下简称翰林苑）开始为全体小区业主提供物业服务。2016年10月16日，维信物业公司与翰林苑开发商郏县广厦房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，物业服务期截止2018年10月16日。尹伟娜于2016年11月8日入住翰林苑小区居住，先期支付了截止2017年11月7日一年的物业服务费。自2017年11月8日起尹伟娜继续接受维信物业公司的物业服务至2018年9月30日，但未支付该期间物业服务费1740元。尹伟娜辩称：1.维信物业公司的起诉属于重复起诉。2016年7月5日，尹伟娜向郏县广厦房地产开发有限责任公司缴纳2000元的前期物业费。维信物业公司与郏县广厦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》期限为两年。证明尹伟娜已经将物业费缴纳完毕。2.2017年至2018年期间，维信物业公司并未为业主提供服务。3.《前期物业管理服务合同》中并未约定物业费的收取方法、数额和收费标准，因收费标准无法确定，不能确定收费数额。4.维信物业公司在起诉前未对尹伟娜书面催要物业费；维信物业公司未在物业管理区域显著位置对服务内容、服务标准以及收费项目等进行公示；尹伟娜未对《前期物业管理服务合同》进行确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。维信物业公司向本院提交如下证据：证据一，《前期物业服务合同》，证明2016年10月16日，郏县广厦房地产开发有限公司与维信物业公司签订前期物业服务合同，委托维信物业公司对郏县翰林苑小区进行物业服务，服务期两年，至2018年10月16日止。合同约定物业服务费按业主建筑面积每月每平方米1.1元计算，每年缴纳一次。业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应付物业费的千分之五缴纳违约金。公共设施设备运行、能耗费用另行分摊。证据二，翰林苑小区业主入住时物业费、垃圾清理等费用缴纳清单，证明尹伟娜2016年7月5日按房屋建筑面积每月每平方米1.1元缴纳了2016年11月8日至2017年11月7日的物业服务费2000元。证据三，翰林苑小区业主水费缴纳票据一份，证明维信物业公司向尹伟娜提供便民服务，为自来水公司代收水费，同时也能够证明尹伟娜在翰林苑小区居住的事实。证据四，电费查询单一组，证明尹伟娜在翰林苑小区居住的事实。证据五，维信物业公司提供物业服务的照片一组，证明维信物业公司按职责提供物业服务。尹伟娜对维信物业公司提交的证据发表如下质证意见：对证据一真实性无异议，但尹伟娜已经将物业费交给开发商，所以维信物业公司的起诉属于重复要费行为；开发商与维信物业公司签订的《前期物业服务合同》未经本案被告尹伟娜书面确认，对尹伟娜不具有约束力；维信物业公司未对服务内容、服务标准、收费标准等在小区最显眼的地方进行公示。对证据二费用缴纳清单不认可，因系维信物业公司单方制作，不能作为证据使用。对证据三、证据四无异议；对证据五无异议，但与维信物业公司的诉讼请求没有关联。尹伟娜当庭未提供证据。庭审后，尹伟娜提交收据一张，证明尹伟娜已经将物业费缴纳完毕。维信物业公司对该证据发表如下质证意见：对该收据真实性无异议，该收据证明了尹伟娜预交了截至2017年11月7日的物业服务费，接受了维信物业公司提供的物业服务。自2017年11月8日之后尹伟娜拖欠维信物业公司物业费至2018年9月30日。庭审后，维信物业公司提交了四份证据：证据一，郏县发改委的文件，证明维信物业公司的物业收费标准合理；证据二，维信物业公司公示的物业费收费标准照片，证明维信物业公司的收费标准进行了公示；证据三，维信物业公司向尹伟娜下发的缴费通知书，证明维信物业公司在起诉前向尹伟娜催缴了涉案物业费；证据四，郏县人民法院（2020）豫0425民初219号民事判决书一份，证明维信物业公司向翰林苑小区业主主张物业费的诉讼请求得到了法院支持。尹伟娜对以上四份证据发表如下质证意见：对证据一郏县发改委的文件真实性无异议，该证据充分显示了物业管理条例所规定的政府指导价为主导，合同价为实际支付价款的原则。同时，这份文件与前期物业管理服务合同所约定的物业公司与各业主分别签订物业合同是一致的。由于维信物业公司没有与尹伟娜签订合同，所以不能证明双方的服务价格。另外，该服务范围有五个项目，具体维信物业公司对尹伟娜提供了哪些服务项目，维信物业公司未提供证据证明，所以不能证明维信物业公司的收费价格。对证据二物业收费公示照片有异议，尹伟娜没有看到照片中的内容。尹伟娜认为维信物业公司的服务达不到三星级标准，所以对维信物业公司按照三星标准收取物业费有异议。且尹伟娜不认可在2017年至2018年期间，维信物业公司在尹伟娜居住小区提供物业服务。对证据三有异议，尹伟娜没有收到过该通知。对证据四判决书真实性无异议，但是对判决书认定的事实有异议，不认可该判决书中认定的每平方米1.1元的物业费收费标准，也不认可2017年至2018年期间，维信物业公司在尹伟娜居住小区提供物业服务。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：郏县广厦房地产开发有限责任公司系郏县翰林苑小区的开发企业，尹伟娜在成××郏县翰林苑小区的业主后，于2016年7月5日向郏县广厦房地产开发有限责任公司缴纳物业费押金2000元。2016年10月16日，郏县广厦房地产开发有限责任公司（甲方）与维信物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》一份，主要内容为：1.为加强翰林苑的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、方便、文明的居住环境，根据河南省平顶山市郏县房管局物业管理方面的有关法规和政策，达成该协议。2.物业名称翰林苑，坐落位置郏县行政路与××交叉口。3.甲方将位于郏县行政路与××交叉口翰林苑小区以及相对应的商业用房的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。4.本合同规定的物业管理委托期限暂定为两年，自本合同生效之日起至2018年10月16日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。5.本物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.1元向乙方缴纳；乙方需保证达到三星级服务标准。6.业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳违约金。合同签订后，维信物业公司入驻翰林苑小区，并开始提供物业服务。庭审中，尹伟娜辩称维信物业公司在2017年11月7日至2018年9月30日期间未在翰林苑小区提供物业服务，但其未提交充分证据对其答辩意见予以佐证。另查明，1.本案审理过程中，维信物业公司对由郏县广厦房地产开发有限责任公司收取的尹伟娜缴纳的物业费押金2000元的事实予以认可。2.本案审理过程中，维信物业公司提交了在尹伟娜居住房屋门上张贴的落款日期为2020年8月1日的“翰林苑缴费通知书”的照片，尹伟娜质证称未收到该催费通知。3.本案审理过程中，维信物业公司提交本院（2020）豫0425民初219号民事判决书一份，证明该判决书中认定在2017年至2018年9月期间，维信物业公司系翰林苑小区的物业服务公司，且对物业费的收费标准每月每平方米1.1元予以认定。本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定行使自己的权利、履行自己的义务。本案中，维信物业公司与郏县翰林苑小区的开发商郏县广厦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效。现维信物业公司为郏县翰林苑小区提供了物业服务，尹伟娜作为小区业主亦应履行缴纳物业费的义务。关于尹伟娜辩称的其并非《前期物业服务合同》的当事人，该《前期物业服务合同》也未经尹伟娜书面确认，对尹伟娜不具有约束力的答辩意见。因《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对尹伟娜的上述答辩意见，本院不予支持。关于尹伟娜辩称的已经将维信物业公司起诉的2017年11月7日至2018年9月30日的物业费支付完毕的答辩意见。尹伟娜庭后提交了郏县广厦房地产开发有限责任公司为其出具的收据一张，收据中显示尹伟娜于2016年7月5日向郏县广厦房地产开发有限责任公司缴纳物业费押金2000元。维信物业公司对该收据真实性无异议，对收到该物业费押金2000元亦无异议。因根据《前期物业服务合同》中约定的每平方米每月1.1元的标准，尹伟娜支付的该2000元物业费押金不足以抵扣尹伟娜2016年11月8日至2018年9月30日之间的物业费，故对尹伟娜的该答辩意见，本院不予采信。关于尹伟娜辩称的维信物业公司提供的服务达不到三星级标准，对维信物业公司按照三星级标准收取物业费有异议的答辩意见，因尹伟娜未提供维信物业公司履行合同存在违约的相应证据，同时，维信物业公司在本案审理过程中提交了为翰林苑小区业主提供物业服务的照片一组及在翰林苑小区对物业收费标准进行公示的照片四张对维信物业公司履行合同义务的相关事实予以证明，故对尹伟娜的该答辩意见，本院不予采信。关于维信物业公司起诉尹伟娜未支付物业费的数额问题。因2017年11月8日至2018年9月30日共计9个月零22天。本院支持的计算方式为尹伟娜房屋面积158.38㎡×1.1元/㎡×9个月=1567.96元。关于维信物业公司主张的自逾期之日起每天按应付物业服务费的5‰支付违约金至物业费支付完毕之日的诉讼请求。虽然《前期物业服务合同》中第二十条第7项约定：“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业管理服务费的千分之五交纳违约金”，但因尹伟娜不是该《前期物业服务合同》的签订人，虽然《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定了建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。但维信物业公司未举证证明该违约金的计算方式已经告知尹伟娜或已经在小区进行了公示，故对维信物业公司主张的自逾期之日起每天按应付物业服务费的5‰计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。考虑本案当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定以未付物业费为基数自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、尹伟娜于本判决生效后十日内支付郑州维信物业管理有限公司物业费1567.96元，并自2020年9月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际履行之日止。二、驳回郑州维信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告尹伟娜负担22.5元，由郑州维信物业管理有限公司负担2.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  白志强二〇二〇年十月二十五日法官助理时权生书记员张新豫附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业奠定的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。