广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初5146号原告（反诉被告）：广州市香积品素食餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：邓美卿，职务：总经理。委托诉讼代理人：申武潮，广东威戈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市畅禧影业有限公司，住所地广东省广州市荔湾区。法定代表人：孔静，职务：总经理。委托诉讼代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市香积品素食餐饮管理有限公司（下称香积品公司）诉被告（反诉原告）广州市畅禧影业有限公司（下称畅禧影业）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）香积品公司法定代表人邓美卿、委托诉讼代理人申武潮、被告（反诉原告）畅禧影业委托诉讼代理人梁蔼欣参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）香积品公司向本院提出诉讼请求：1、被告于今年疫情期间擅自对原告的商铺大门加锁的行为违约。2、疫情期间，原告暂停向被告支付2020年1月24日起至2020年3月17日止的租金和水电费用。3、请求判令被告退还在租赁期间多收取原告的电费152977.56元及利息3034.47元给原告。4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。5、确认合同于2020年3月17日解除。事实和理由：2018年6月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租位于广州市某某路97号15号自编铺位A5作为餐饮行业使用；约定租期自2018年7月1日起至2023年6月30日止；月租金标准为28408元；被告不得有妨碍或干扰乙方正常经营的行为；发生双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不承担任何责任。被告按照单价1.4元/度的标准收取原告电费(不含公共部分分摊)，如遇政府部门调整电价，双方也相应调整。合同签订后，原告积极履行合同义务，按时交纳保证金、租金及水电费用，但被告却相继违约：一是违反合同约定的调整电价约定，在广东省××三次降低电价的时候，被告没有相应降低收取原告的电费；二是在今年新冠××疫期间为防控疫情，省发改委于2020年2月10日再次降低电价、补贴困难企业用电补贴的情况下，仍然没有对原告降低和补贴电价；三是自疫情以来，在原告请求被告减免租金期间，被告擅自将原告商铺大门加锁，妨碍和阻止原告的正常经营。被告的前述行为，严重违反双方合同的约定和法律规定。首先，合同签订是双方真实意思表示。被告从未调整电价已属违约。其次，突如其来疫情的发生，理应属于不可抗力事件。原告餐饮店的经营方式是自助式素食餐饮受经营方式、经营场所、用餐人群等条件局限，不能达到堂食要求，无法复产复工，没有经营收入，无法交纳租金。请求人民法院判决原告在疫情期间暂停向被告支付2020年1月24日起至3月17日期间的租金和水电费，待案涉商铺业主对商铺租金减免标准确认后再以同等租金优惠标准支付被告租金；应支付的水电费的读表数需经原告确认后，再按政府疫情期间的优惠价格予以支付。被告于2020年4月20日以书面形式在《合同终止报告回复函》第1点中明确向原告回复：双方租赁合同提前于2020年3月17日终止。因此，原告在疫情期间未支付的租金和水电费的租赁时间段为2020年2月1日至3月17日。综上所述，原告特依据相关法律规定，现向法院提起民事诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）畅禧影业辩称及提出反诉请求：一、畅禧影业在履行租赁合同期间没有任何违约行为，相反香积品公司多次拖延支付水电费、租金、单方解除合同等行为已构成严重违约。2020年2月12日，荔湾区发布通知，即日起禁止堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务。2020年2月22日，广州市政府发布复工复业指引，荔湾区属于Ⅲ级防控区，餐饮单位恢复限制堂食服务。受疫情影响，畅禧影业经营位于案涉商铺旁的电影院自2020年1月底起暂停营业，至今尚未恢复营业，畅禧影业蒙受了巨大损失，亦深刻理解各承租人的经营困难。为此，畅禧影业多次向业主及物业公司申请减免租金、物业费等费用，并向包括香积品公司在内的次承租人承诺在业主确定租金优惠政策后提供同等优惠。虽然香积品公司拖欠自2020年2月1日起的租金、水电费，但畅禧影业从未催促支付。2020年3月至4月，香积品公司多次以疫情属于“不可抗力”为由提出解除合同，畅禧影业并未同意，并提出在业主确定租金优惠政策后提供同等优惠，支持香积品公司继续经营。因香积品公司迟迟未复工复业，畅禧影业多次善意提醒香积品公司安排复工复业，并于2020年4月11日向香积品公司发函，要求按政府规定安排复工复业。4月14日，香积品公司向畅禧影业发出《合同终止报告》，以疫情属于不可抗力为由终止合同。4月20日，在与香积品公司沟通未果的情况下，畅禧影业复函，明确疫情不属于不可抗力，合同具备继续履行的条件，如香积品公司坚持单方解除合同，则需要付清拖欠的租金、水电费并承担相应违约责任，付清款项后在畅禧影业监督下退场。其后于2020年4月21日，在香积品公司明确单方解除合同的情况下，为避免香积品公司逃避债务、私自搬迁、损坏案涉商铺内的管道等，畅禧影业在案涉商铺外加锁。二、根据广东省发改委的文件，双方签订合同时广州一般工商业电价标准远低于1.4元/度，因双方协商由畅禧影业负责按香积品公司要求增加电容、设置电箱等，考虑到工程成本、日常损耗、线缆维护保养费用等，双方确定按照1.4元/度计收电费并明确约定在租赁合同第十二章第二条。签订合同后，畅禧影业即按照香积品公司要求增设电缆、电箱，投入了大量资金。三、香积品公司主张无需支付2020年2月1日起租金没有合同或事实依据，系将自身经营风险及损失转嫁畅禧影业的行为，案涉商铺系转租经营，香积品公司主张免除全部租金显然对畅禧影业不公。涉案商铺系一楼临街的商铺，不受电影院的经营影响，所在商业园区的其他餐饮店在疫情期间都有正常营业。四、香积品公司主张无需支付2020年2月1日起的水电费没有合同或事实依据，已产生的水电费均系由香积品公司实际使用，香积品公司应当支付。基于此，我方提出反诉请求：1、判令香积品公司向畅禧影业支付拖欠2018年10月1日起至2020年1月31日租金产生的违约金32921.12元；2、判令香积品公司向畅禧影业支付2020年2月1日至2020年4月20日租金75754.67元及逾期付款违约金；3、判令香积品公司向畅禧影业支付2020年1月12日至2020年4月26日水费194.4元、电费8289.4元；4、判令香积品公司向畅禧影业支付单方解除合同违约金56816元；5、判令香积品公司承担本案全部诉讼费用，包括诉讼费、反诉费等。原告（反诉被告）香积品公司对反诉辩称：香积品公司的迟延付租行为事出有因，且取得了畅禧影业的同意和默许，因此不需要支付畅禧影业的违约金。香积品公司的迟延付租行为并没有对畅禧影业造成实质性损失，畅禧影业追究香积品公司的违约金标准畸高。畅禧影业向主张香积品公司支付2020年2月1日至4月20日这段疫情期间的租金和违约金，以及主张单方解除合同的违约金，也都是缺乏事实基础和法律依据的。今年的新冠病毒疫情属于不可抗力事件。香积品公司基于疫情这种不可抗力因素与畅禧影业协商一致提前解除合同不属于违约。畅禧影业在疫情期间，在业主广东某某汇实业有限公司明确表示减免租金的情况下向香积品公司承诺同步减免租金。香积品公司在租金减免金额未定的情况下暂付租金，并不构成欠租和违约。畅禧影业提供的反诉状的附表2中的疫情期间的3个月租金的违约金计算严重错误。水费和电费，香积品公司本就是同意支付的，也有租金保证金、水电保证金可以抵扣的，只是畅禧影业没有向香积品公司提供用水、用电表读数，没有经过香积品公司的确认，且水电费数额的计算违反了疫情期间国家和省市政府对水电费的减免政策，损害了香积品公司的利益，依法应予调整。今年的新冠疫情属于不可抗力，这是最高法院的指导意见明确确认的，畅禧影业认为疫情不构成不可抗力是严重错误的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月13日，畅禧影业（出租方，甲方）与香积品公司（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定出租广州市某某路97号15楼自编铺位号A5，建筑面积268平方米作餐饮行业使用；免租期自2018年7月1日起至2018年8月31日止；租赁其自2018年7月1日起至2023年6月30日止；第2年月租金为28408元；履约保证金53600元；本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时终止履行，双方不必为此承担任何责任；如乙方逾期支付租金或水电等费用的，每逾期一日，按月当交费用的0.5%向甲方支付违约金，逾期超过15天，甲方有权要求采取停止向乙方供电等强制措施；逾期超过30天，甲方有权提前解约，保证金不予退还，乙方还需向甲方支付相当两个月租金的违约金。乙方未经甲方同意擅自停止营业、转租、转让或从事违法违规经营的，甲方有权提前解除合同，乙方所交保证金不予退回，乙方还需向甲方支付相当于两个月租金的违约金；甲方单方面提前终止合同的，甲方应退还乙方保证金，甲方还需向乙方支付相当于两个月租金的违约金；甲方根据单价1.4元/度收取电费（不含公共部分分摊），4.86元/吨收取每月水费，甲方收取电费时须向乙方提供收据。日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整；等等。合同签订后，畅禧影业如约将案涉房屋交与香积品公司使用；香积品公司使用案涉房屋作素食餐饮店铺。期间，双方按照单价1.4元/度的标准交收电费。2020年3月17日，香积品公司向畅禧影业交《合同终止报告》，认为出现新冠疫情为不可抗力，提出终止合同以及减免租金办理退场手续。畅禧影业于2020年4月14日签收，并于4月20日回复，主要内容有：合同不具备以“不可抗力”解除的条件，由于香积品公司单方提前终止合同函件，同意《商铺租赁合同》提前至2020年3月17日终止；要求香积品公司清缴2月后租金及水电费；没收租赁保证金，承担违约责任，缴清欠款后3日内撤场；疫情结束后如物业方给予租金、物业费减免，畅禧影业将按同等条件减免给香积品公司。香积品公司自2020年2月1日起未向畅禧影业支付租金，自2020年1月13日起未向畅禧影业支付水电费。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。又查，2020年2月12日，荔湾区发布进一步强化荔湾区餐饮服务单位疫情防控有关措施通知，从当日起荔湾辖区所有社会餐饮服务单位（含饮品店、小吃店、早餐店等）暂停堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务，食品外卖实行“无接触配送”；除集体食堂外，禁止一切聚集性用餐活动（含自办宴席、独立包房），禁止餐饮服务单位或个人承接或为聚集性用餐提供服务。鼓励单位食堂分开用餐、错峰用餐。荔湾区全区所有社会餐饮服务单位应合理安排营业时间，必须每天对营业场所进行彻底清洗消毒，保持经营场所空气流通，对所有进入本单位人员测量体温、确保进入人员佩戴口罩，未落实相关疫情防控措施的，一律不得经营。2020年2月17日，广东省防控指挥部办公室引发应对新冠××病毒分级防控指引，明确在做好防控措施的前提下，餐饮业的防控措施为I级、II级防控区明确暂停堂食；Ⅲ级防控区限制堂食；Ⅳ级防控区正常提供搞餐饮服务。同月20日，广东省防控指挥办疫情防控组发布《广东省餐饮服务业新冠××防控工作指引》，对餐饮业的司机防控做了进一步明确。同月21日，广州市防控新型冠状病毒性××疫情工作指挥部发布《广州市推动餐饮业有序复工复业指引（试行）》（下称指引），要求全市各区对照新冠××防疫指挥部对各区分机防控的评估结果，有序推动餐饮业复工复业。按指引，南沙、从化、增长3个区为Ⅳ级防控区，其余8区为Ⅲ级防控区，其中对Ⅲ级防控区要求各类餐饮单位限制堂食服务。本院认为：畅禧影业、香积品公司双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。对于是否能适用不可抗力条款解除合同的问题。本案为租赁合同关系，适用不可抗力须考究疫情是否对案涉房屋的使用造成了实质性的障碍。纵观疫情期间的政府文件，在2月份政府系倡导有序复工复产。2020年2月12日，荔湾区暂停堂食服务，但可提供到店自取、外卖订餐服务，食品外卖实行“无接触配送”，且要求全区所有社会餐饮服务单位应合理安排营业时间。在2月21日的指引中，荔湾区为Ⅲ级防控区，要求各类餐饮单位限制堂食服务。另从案涉房屋本身来看，案涉房屋为独立门面商铺，其仅系洗手间与电影院共用。现并无证据表明2月1日后案涉房屋所在辖区有关部门因防治疫情而对案涉房屋采取相关封闭措施。因此，是否决定对外开业、如何经营自主权依然在承租人香积品公司一方。综合上述因素，本院认为疫情对合同在政府倡导复工复产后的履行未构成实质性障碍，香积品公司据此主张不可抗力解除合同的理由不成立。关于解约时间和解约原因问题。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2020年5月9日我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。从响应级别来看，一级响应期间确对香积品公司的经营影响较大，但从二级响应开始各项经营开始逐步恢复，即使经营有影响，香积品公司可以通过协商减免租金的方式继续履行合同，而不应提出解除合同。现香积品公司自2020年2月起停止支付案涉房屋租金已构成违约，畅禧影业据此主合同解除依约有据。根据畅禧影业给香积品公司的复函，其同意案涉合同于2020年3月17日解除，尽管其于4月20日才对香积品公司进行答复，但视为对合同解除时间进行了确认。因此，案涉合同于2020年3月17日解除。畅禧影业于2020年4月21日对案涉房屋加锁。对于香积品公司要求确认畅禧影业加锁行为非法的请求，本院认为当事人在合同履行过程中出现的行为的性质，应由法院在审理过程中作出认定；直接以此作为诉求，不属于人民法院民事诉讼受案范围。因此对香积品公司该诉求本院不予处理。合同解除后，香积品公司有腾空返还案涉房屋义务，现畅禧影业的加锁行为，应当认定属于防止损失扩大，而不能够认定为免除香积品公司的违约责任。鉴于疫情对原、被告双方经营均有影响，故依据公平原则酌定香积品公司支付一个月租金28408元作为解除合同违约金。对于履约保证金，庭审中，香积品公司表示保证金抵扣相应费用，而畅禧影业认为应予以没收，为减少诉累，同理，依据公平原则酌定被告没收香积品公司已付履约保证金的50%，即26800元。余下部分对香积品公司欠付费用进行抵扣。关于租金的问题。依据公平原则，对2020年2月1日至2020年2月24日（即疫情一级响应防控期间）的租金，本院酌定香积品公司按28408元租金标准的30%向畅禧影业支付，即28408元÷29天×24天×30%=7053元；对于2020年2月25日至2020年3月17日（即疫情二级响应防控期间）的租金，本院酌定香积品公司按28408元租金标准的70%向畅禧影业支付，即（28408元÷29天×5+28408元÷31天×17天）×70%=20477元。租金合共27530元。关于房屋返还和房屋使用费的问题。畅禧影业于2020年4月21日对案涉商铺进行加锁，视为对案涉房屋实现实际控制，已收回房屋。香积品公司应向畅禧影业支付2020年3月18日至4月20日的房屋使用费。如前所述根据公平原则，对上述处于广东省重大突发公共卫生事件二级响应期间即2020年3月18日至2020年4月20日，本院酌定香积品公司按28408元租金标准的70%向畅禧影业支付房屋使用费，金额为（28408元÷31天×14天+28408元÷30天×20天）×70%=22238元。关于电费计价标准及是否应退电费的问题。根据上述合同约定，畅禧影业根据单价1.4元/度收取电费（不含公共部分分摊），日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整。本案中，案涉房屋电费约定以1.4元一度来收取执行。香积品公司认为目前实际履行的计算标准没有按照广东省发改委电价调整进行调整，但香积品公司提供的证据均不是供电部门针对其租用的涉案房屋所列明的电价标准，故不能证明属于供电部门实收涉案房屋的电费单价。另，畅禧影业对于收取1.4元一度电解释为，案涉物业的电存在设置电箱、增加电容、布置线缆等费用，以及日常损耗、线缆维护保养等。虽然涉案房屋对于用电的约定高于政府所定价格的电价，但根据畅禧影业的解释，上述电价的约定包含了电费在内的电损、维护、改造等费用，并非纯粹的电价。本案系房屋租赁合同纠纷，所涉约定电价属房屋租赁合同一部分事项，而非单纯的用电合同，因而本案的“电价”并不属于《中华人民共和国电力法》第三十五条所指的“电力生产企业的上网电价、电网间的互供电价、电网销售电价”的情形。而合同中“日后如政府部门调整水、电价，双方再另行调整”的表述，亦系要求双方对日后水电价调整达成合意。因此，畅禧影业、香积品公司双方已约定电费暂按1.4元一度计收，现香积品公司主张电费按国家发改委和广州市发改委确定单价标准计算，依据不足，也与双方实际约定不符，故本院不予支持。关于香积品公司未付的水电费问题，畅禧影业向本院提交了2020年1月12日至4月15日水电费欠费单以及2020年1月12日至4月26日水电费欠费，其中2020年1月12日至4月26日水电费欠费上的签收人一栏签名字样为“邓美卿”。香积品公司虽对畅禧影业提交的水电缴费通知书不予认可，但未提交证据反驳，应承担举证不能的不利后果，本院对该缴费通知书予以确认。如前所述，畅禧影业自2020年4月21日将案涉商铺上锁，香积品公司未再使用案涉商铺，虽畅禧影业称香积品公司物品仍在被告处会产生电费，但这应属畅禧影业自行上锁而导致的损失扩大，故被告要求香积品公司支付2020年4月21日之后的水电费理据不充分，不予支持。结合截至2020年4月15日及截至2020年4月26日的两份缴费通知书，本院酌定香积品公司应向被告支付2020年1月12日至2020年4月20日的水电费合计8346.3元。对香积品公司诉请要求减免疫情期间水电费多出部分，不予支持。为免讼累，该部分水电费以水电保证金20000元抵扣，对于水电保证金扣减后多出部分可在香积品公司应付租金中抵扣。关于迟延交租违约金。香积品公司于在2018年10月份到2020年2月前均可正常营业，可见，在合同履行过程中，畅禧影业并未对香积品公司逾期支付租金的行为提出过异议或主张违约金，且在该期间合同未因香积品公司逾期支付租金导致解除，畅禧影业仅在本案中提出迟延交租违约金的意见，理由不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第四款以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司与被告广州市畅禧影业有限公司签订关于广州市某某路97号15楼自编铺位号A5的《房屋租赁合同》于2020年3月17日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司向被告广州市畅禧影业有限公司支付2020年3月18日至4月20日房屋使用费11314.3元（被告应退履约保证金26800元、应退水电保证金20000元，抵扣原告应付租金27530元、房屋使用费22238元、水电费8346.3元）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司向被告广州市畅禧影业有限公司支付违约金28408元。四、驳回原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广州市畅禧影业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1107元，由原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司负担。本案反诉受理费2259元，由原告广州市香积品素食餐饮管理有限公司负担904元，由被告广州市畅禧影业有限公司负担1355元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年十月十三日书记员  古秋燕卢健华