辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初2384号原告：刘德宇，男，1989年1月4日出生，汉族，农民，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁，辽宁正明律师事务所律师。被告：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。委托诉讼代理人：刘文显，男，1974年7月2日出生，汉族，喀左县金隆园房地产开发有限公司经理，住喀左县。被告：朝阳银行股份有限公司喀左支行，住所地喀左县大城子镇。负责人：王立彬，行长。委托诉讼代理人：赵琳娜，辽宁森盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏宏伟，男，1978年12月11日出生，汉族，朝阳银行股份有限公司喀左支行客户经理，住喀左县。原告刘德宇诉被告喀左县金隆园房地产开发有限公司、朝阳银行股份有限公司喀左支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理，依法由审判员张建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘德宇及其委托诉讼代理人王宗仁，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行委托诉讼代理人赵琳娜、夏宏伟到庭参加诉讼。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘德宇诉称：2012年10月15日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与王磊父亲王德永签订了工程承包协议书，由王磊父亲施工喀左县桥南新区NE-06地块第标段工程项目，同时约定此工程的所有工程款用喀左凌滨鑫苑小区住宅楼抵顶，王磊父亲王德永于2013年1月10日去世，故在2016年4月26日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司将1栋3单元6层03062号房屋拨付给王磊，原告于同日从王磊手中购买了此房，支付了全部房款并在被告喀左县金隆园房地产开发有限公司直接办理了更名手续。但该房屋至今未能办理房产证，原因是被告喀左县金隆园房地产开发有限公司将案涉房屋于2013年7月抵押给被告朝阳银行股份有限公司喀左支行。原告认为，案涉房屋已交付给原告，且该房屋为原告唯一住房。原告实际占有并使用房屋。故向法院提出如下诉讼请求：一、请求法院依法判决确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋归原告所有；二、请求法院依法判决原告购买房屋的权利优先于被告朝阳银行股份有限公司喀左支行设定的抵押权；三、请求法院依法判决解除二被告签订的抵押合同及被告朝阳银行股份有限公司喀左支行设立的抵押权；四、请求法院依法判决被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理案涉房屋的产权登记手续。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司书面辩称：对原告的第一项、第四项诉讼请求没有异议，对第二项、第三项诉讼请求有异议。请求法院在依法查清事实的基础上公正判决。被告朝阳银行股份有限公司喀左支行辩称：不同意原告的诉讼请求。主要理由是：一、原告起诉状所述原告与金隆园公司就案涉房屋是否实际签订了购房协议，是否支付了购房款，是否实际入住，是否系原告的唯一住房，直接影响到本案事实认定和法律适用，故原告及金隆园公司应就以上问题承担举证责任。二、即使原告购房事实真实存在，但原告购买案涉房屋发生在朝阳银行设立抵押权后，该买卖行为不能发生物权变动的效力，原告享有的是要求出卖人将案涉房屋过户到其名下的债权请求权，而不是所有权。在朝阳银行抵押权合法存续的情况下，原告要求确认其房屋所有权及要求办理产权登记的诉讼请求缺乏法律依据。三、根据物权优先债权的原则，原告对案涉房屋的债权请求权不能对抗朝阳银行的抵押物权。朝阳银行设立的抵押权不存在瑕疵，其对案涉房屋依法取得了抵押物权，该权利具有毋庸置疑的排他性和优先性，且经人民法院的生效判决确认朝阳银行对案涉抵押房产享有优先受偿权，故原告的债权不能优先于朝阳银行的抵押物权。虽原告根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1、2条，推导出商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，但这明显扩大了法律的适用范围。根据《全国法院民商事审判会议纪要》第126条做了规范指引，明确指出：商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而做出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。故这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。法院应审查原告是属于一般购房人还是消费购房人。综上，法院应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年10月15日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与案外人王德永签订《工程承包协议书》，约定被告喀左县金隆园房地产开发有限公司其开发的凌滨鑫苑工程项目（包括6#、7#楼）的施工承包给王德永，付款方式：此工程的所有工程款用喀左“凌滨鑫苑”小区住宅楼房抵顶，价格为销售价格（不含营业税），按进度经甲方签发拨付单拨房。合同签订后，王德永进场施工。2013年1月10日，王德永因病亡故。2016年4月26日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司将案涉1幢02061号（另案处理）、1幢03062号房屋拨付给王磊，抵顶工程款，王磊为被告喀左县金隆园房地产开发有限公司出具收据一枚，并将上述房屋转让给本案原告刘德宇，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》。2016年4月30日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司为原告刘德宇出具了案涉房屋收款收据。另查明，2013年7月24日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与被告朝阳银行股份有限公司喀左支行签订《房地产业借款合同》，约定喀左县金隆园房地产开发有限公司向朝阳银行股份有限公司喀左支行借款1000万元，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司以凌滨鑫苑项目土地使用权、包括案涉房屋在内的70户住宅（在建工程）及6户一、二层商网为上述借款作抵押，双方签订了抵押合同，并在当时的喀左县房产管理处办理了抵押登记。房地产抵押登记申请审批书中显示，该房屋不属于空房抵押。2017年12月4日，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行因上述借款纠纷向本院起诉。2018年2月2日，本院作出（2017）辽1324民初2573号民事判决书，判决喀左县金隆园房地产开发有限公司偿还朝阳银行股份有限公司喀左支行本金635万元及利息；朝阳银行股份有限公司喀左支行对抵押物凌滨鑫苑项目土地使用权、包括案涉房屋在内的70户住宅（在建工程）及6户一、二层商网在上述借款本息内享有优先受偿权。本院所确认的上述事实，有原告提供的《工程承包协议书》、《商品房买卖协议》、收据、收款收据、工程进度拨款申请单、房地产抵押登记申请审批书，被告朝阳银行股份有限公司喀左支行提供的《房地产业借款合同》、《抵押合同》、《房地产抵押登记申请审批书》、本院（2017）辽1324民初2573号民事判决书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要》关于以物抵债协议的性质与效力法官会议意见明确“合同法第25条规定，承诺生效时合同成立。该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。就以物抵债而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件”。本案中，王磊父亲王德永与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订《工程承包协议书》，承建凌滨鑫苑相关项目，工程付款方式为付款方式：此工程的所有工程款用喀左“凌滨鑫苑”小区住宅楼房抵顶，价格为销售价格（不含营业税），按进度经甲方（被告喀左县金隆园房地产开发有限公司）签发拨付单拨房。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司用案涉1幢02061号（另案处理）、1幢03062号房屋抵顶工程款，该行为系双方真实意思表示，应认定抵账行为成立。虽然以房抵账行为发生在案涉房屋抵押权设立之后，但因为建筑工程价款的受偿权优于抵押权，故王磊已取得了该房屋的物权期待权。后王磊将案涉房屋转让给原告，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司出具收款收据，与原告签订案涉房屋购买协议，是履行其以房抵账的附随义务，且以房抵账行为仍属于抵顶工程款的范畴，原告亦取得案涉房屋的物权期待权。故原告主张与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张解除被告朝阳银行股份有限公司喀左支行对案涉房屋的抵押权，并判决案涉房屋归原告所有的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第三条之规定，判决如下：一、原告刘德宇与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于2016年4月26日签订的《商品房买卖协议》有效。二、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘德宇办理位于喀左县房屋不动产登记手续。三、驳回原告刘德宇的其他诉讼请求。案件受理费6576元，减半收取3288元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  张建二〇二〇年十月二十二日法官助理杜志敏书记员田英杰