河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0802民初1750号 原告:马玉民，男，1971年2月10日出生，汉族，个体，住，现住承德市宽城县。 委托诉讼代理人:李宗满、庞文博，河北伸正律师事务所律师。 被告:承德银源典当有限公司，住所地河北省承德市开发区新世家九华山小区****，统一社会信用代码:91130802682798311L。 法定代表人:陈卿，职务:经理。 委托诉讼代理人:张俊杰、李学军，河北骥腾律师事务所律师。 第三人:宋宝生，男，1974年4月16日生人，满族，个体，住宽城满族自治县。 第三人：唐士敏，女，1971年12月10日出生，满族，个体，住宽城满族自治县。 委托诉讼代理人:王仕成，河北高立君律师事务所律师。 原告马玉民与被告承德银源典当有限公司、第三人宋宝生、唐士敏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告马玉民委托诉讼代理人李宗满、庞文博，被告承德银源典当有限公司委托诉讼代理人李学军，第三人宋宝生、唐士敏委托诉讼代理人王仕成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决不得对执行标的坐落于琼海市洋水乡（兆南，山水汇园）6-2-12Ａ号房屋强制执行。2、案件受理费由被告承担。2016年8月15日，原告与第三人唐士敏签订了《商品房买卖合同》以40万元人民币的价格购买了第三人唐士敏名下坐落于琼海市泮水乡（兆南.山水汇园）6-2-12Ａ号，建筑面积97.54平方米的房屋一套。合同第三条明确约定：经乙方（原告）委托甲方（唐士敏）同意，上述交易价款由乙方委托第三人杨某以转账方式支付给甲方。为了支付购房款，原告向案外人杨某借款40万元，委托其将该借款直接转给唐士敏，杨某让王某具体办理的转账业务。唐士敏、宋宝生于2016年8月15日收到房屋价款后给原告出具了收款收据1张，注明该款系杨某通过银行转付，并将该房屋腾空交付给原告实际占有。与房屋一并交付的还有海房权证海字第××号《房屋所有权证》、编号：201630121的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》、房屋钥匙2把。2018年7月9日，原告委托长子马宝龙与第三人唐士敏一起到琼海市不动产登记机构申请房屋转移登记，因该房屋系第三人宋宝生、唐士敏夫妻共有，因宋宝生没有到场，故无法办理。2018年7月9日，马宝龙与琼海宜佳房地产营销策划有限公司签订了《房产证过户委托书》并交纳了定金20000.00元。后因宋宝生因故未能前往也没有经公证机关公证的委托书，故此房一直未能办理过户手续。原告对案涉房屋所享有的权利，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，足以排除人民法院对该房屋的执行。理由有四点：第一，在人民法院查封之前，原告已与案涉房屋的原所有权人唐士敏签订了合法有效的书面买卖合同：第二，在人民法院查封之前，原房屋所有权人唐士敏和房屋共有人宋宝生已将案涉房屋腾空，连同海房权证海字第××号《房屋所有权证》、编号：201630121的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》、房屋钥匙2把一并交付给原告，原告已实际占有该房屋；第三，原告为了支付购房款，向案外人杨某借款40万元，并委托杨某将该款通过银行转账的方式直接转给了第三人唐士敏、宋宝生；第四，非因买受人（原告）自身的原因未办理房屋过户登记。原告在得知该房屋被贵院查封且将要被拍卖的消息后，于2020年2月26日向贵院提出执行异议，贵院在被告和第三人均未答辩，也未举行听证的前提下，以原告提交的40万元农业银行转款凭证并非本人转款，且凭证标明用途为借款，证据真实性无法确定。原告未提交案涉房屋的水、电、燃气、物业费等实际占有使用的证据为由，于2020年5月19日作出（2020）冀0802执异22号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。原告认为该裁定书认定事实错误，且违反法定程序。故据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定向贵院提起执行异议之诉。 原告提供如下证据：1号证据：原告马玉民的身份证复印件1页，证明原告具有诉讼主体资格。2号证据：海房权证海字第××号《房屋所有权证》复印件2页，证明坐落于琼海市泮水乡（兆南.山水汇园）6-2-12Ａ号房屋登记在唐士敏名下。3号证据：编号为201630121的《房屋国有土地使用权分割转让证明书》及附件2页，证明唐士敏享有案涉房产所对应的51.41平方米分割土地使用权。4号证据：马玉民和原房屋所有权人唐士敏、宋宝生2016年8月15日签订的《商品房买卖合同》复印件3页，证明原告购买唐士敏、宋宝生案涉房屋的时间是2016年8月15日，在双桥区人民法院作出（2019）冀0802执629号《执行裁定书》的2019年4月9日之前已经卖给原告。5号证据：中国农业银行个人结算业务申请书1页，个人业务凭证1页，证明2016年8月15日签订房屋买卖合同当日，原告通过受托支付的方式向唐士敏、宋宝生支付了全部房屋价款40万元人民币。6号证据：唐士敏、宋宝生2016年8月15日给原告出具的收款收据复印件1张，证明唐士敏、宋宝生2016年8月15日已经收到了原告的购房款40万元。7号证据：案涉房屋钥匙2把打印件1张，证明唐士敏、宋宝生已经将案涉房屋交付给原告实际占有。8号证据：常住人口登记卡打印件2张，《房产证过户委托书》复印件1页，交纳房屋委托过户定金的收据1张。证明原告和马宝龙系父子关系，原告委托马宝龙和唐士敏于2018年7月9日一起到琼海市办理房屋过户登记手续，因房屋共有人宋宝生没有到场，未能办理。后委托中介机构办理，因宋宝生因故未能到场，也未能出具经公证机关公证的委托手续，导致案涉房屋至今未能办理过户手续的过错不在原告。9号证据：琼海宜家房地产营销策划有限公司证明一份、营业执照复印件一份、经办人陈海花身份证复印件一份，证明目的同上。10号证据：证人杨某的证人证言，证明原告因向唐士敏购买案涉房屋向其借款40万元人民币，并让她把借款直接转给唐士敏，她让会计王某经手办理的转账业务。11号证据：证人王某的证人证言，证明给唐士敏转款40万元是她经手办理的，转款凭证附加信息及用途一栏注明的借款是马玉民向杨某的借款，不是唐士敏向杨某的借款。12号证据：河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802执异22号《执行裁定书》复印件4页，证明该案经过了执行异议程序，原告收到该裁定的时间是2020年5月21日。13号证据：河北省承德市双桥区人民法院（2019）冀0802执字629号《执行裁定书》，证明买卖合同在法院查封之前。 被告辩称，被答辩人提出的异议理由均不能成立，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求：一、在人民法院对涉案房屋进行查封之前，被答辩人与第三人签订的买卖合同并非合法有效；且被答辩人并未向第三人支付全部价款。答辩人有充分理由怀疑该买卖合同并非2016年8月15日形成，被答辩人与第三人之间存在恶意串通情形，利用其双方于2016年8月15日形成的40万元借款事实虚构、伪造了该买卖合同，并结合当日的银行个人结算业务申请书记载事项编造了买卖合同相应条款及相关事实，以达到混淆视听的非法目的。因此，被答辩人与第三人之间并不存在真实的房屋买卖行为。即便买卖合同第三条约定的交易价款由被答辩人委托杨某转账给付第三人唐士敏是真实的，那么在银行个人结算业务申请书的附加信息及用途一栏中也应备注为购房款，而不应为借款。该银行个人结算业务申请书仅能证实杨某于2016年8月15日向第三人唐士敏提供了40万元借款的事实，而并不能证实被答辩人向唐士敏支付了购房款。综上，被答辩人并不存在向第三人唐士敏实际支付购房款的事实，其双方之间的商品房买卖行为是虚构的，故被答辩人提出的该点异议理由不能成立。二、被答辩人在人民法院查封之前并未合法占有该不动产，即该涉案房屋并未实际交付给被答辩人使用。通过贵院执行人员在查封涉案房屋过程中所拍摄的视频和照片可以证实该房屋始终处于闲置状态，系长期无人居住，该房屋的所有权益实际上仍属于被第三人唐士敏享有，被答辩人并未实际占有、使用该房屋。且被答辩人在本案中亦未提供任何有效证据证实其已经实际占有、使用涉案房屋。故被答辩人提出的该点异议理由不能成立。三、被答辩人称非因其自身原因暨第三人宋宝生始终不能到场签字而未办理过户登记并不属实。如果被答辩人与第三人之间的交易是真实、自愿的，怎么会有第三人宋宝生拒不配合过户的情形存在？再者说，若第三人宋宝生拒决配合办理过户，被答辩人完全可以通过法律手段（提起确权或确认合同有效之诉，同时要求判决第三人配合办理过户，并申请强制执行）维护自身的权益。但时至今日，被答辩人仍未将第三人诉诸法律以实现自己所谓的物权。故被答辩人的该点异议理由并不能成立。综上所述，被答辩人提出的全部异议理由缺乏事实根据和法律依据，均不能成立，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告提供如下证据：法院执行时在涉案房屋门口拍摄的照片，证明房子没人住，是空置。 第三人述称，二答辩人系夫妻关系，2016年8月15日二答辩人与原告马玉民签订了商品房买卖合同，合同约定将位于琼海市坡（兆南山水汇园）6-2-12Ａ室房屋（海房权证海字第××），以人民币40万元出售给原告马玉民。合同签订当日马玉民向杨某借款40万元，并委托杨某将该笔40万元借款直接打入答辩人唐士敏银行账户作为购房款，2016年8月15日答辩人唐士敏收到了由马玉民给付杨某代为支付的40万元购房款，收到该笔房屋款后，二答辩人于当日将《房屋所有权证》、《房屋国有土地使用权分割转让证明书》、房屋钥匙等交付给马玉民，并将房屋腾空，自签订房屋买卖合同后，房屋一直由马玉民管理和使用。综上，原告所诉属实，同意原告的诉讼请求。 第三人未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经依法审核，本院确认原、被告提供的证据均可作为认定案件事实的依据。 根据上述证据及当事人陈述，本院查明：本院在执行承德银源典当有限公司与唐士敏、宋宝生借款合同纠纷一案中，于2019年4月9日作出（2019）冀0802执629号执行裁定，内容为：“查封被执行人唐士敏名下所有的坐落于琼海市坡（兆南.山水汇园）6-2-12Ａ室房屋。”作为执行依据的（2018）冀0802民初4266号民事调解书生效时间为2018年10月26日。 另查明，上述房屋即执行标的不动产登记时间为2013年10月22日，房屋所有权证号为：海房权证海字第××号。2016年8月15日，原告与第三人唐士敏签订了《商品房买卖合同》，原告以40万元人民币的价格购买上述第三人唐士敏名下房屋。当日，原告根据合同第三条的约定，委托杨某以转账方式代为支付给第三人唐士敏人民币40万元。第三人亦于收到房屋价款后向原告出具了收款收据，注明该款系杨某通过银行转付，还将该房屋的钥匙及《房屋所有权证》、《房屋国有土地使用权分割转让证明书》、不动产发票、契税凭证等资料一并交付给原告。该房屋已腾空交付给原告实际占有。 2018年7月9日，原告委托其子马宝龙与第三人唐士敏一同到琼海市不动产登记机构申请房屋转移登记，马宝龙与琼海宜佳房地产营销策划有限公司签订了《房产证过户委托书》并交纳了服务费用20000元。由于该房屋系第三人宋宝生、唐士敏夫妻共有，因宋宝生未能前往也没有经公证机关公证的委托书，故此房一直未能办理过户登记。 本院认为，一、关于原告对涉案房屋是否享有权利、享有何种权利的争议。 首先，从民事法律行为的成立和效力方面分析判断，原告与第三人之间因买卖房屋订立、履行合同的行为符合我国《民法总则》所规定的民事法律行为的成立条件，不存在无效或可撤销的法定情形，故应认定该民事法律行为成立、生效。其次，结合我国《合同法》和《物权法》的规定分析判断，上述民事法律行为中所形成的《商品房买卖合同》亦符合上述法律规定的成立、生效条件，本案中既无证据证明存在无效或可撤销的法定情形，亦无合同相对人或其他权利人依法向人民法院或仲裁机构主张合同无效或可撤销，故该《商品房买卖合同》合法有效。同时，依据我国《物权法》第十五条的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力。综上所述，本案原告购置涉案房屋的民事法律行为合法有效，所订立的《商品房买卖合同》产生物权协议的法律效力，原告因此对涉案房屋享有特定化的物权期待权。经依法进行不动产登记后即产生物权效力 二、关于原告所享有的权益能否排除强制执行的争议。 解决该争议，实质就是分析判断，针对执行标的，案外人权利与执行债权人的权利，谁应当优先保护的问题。 首先，从原告与被告针对第三人所享有权利的内容和性质上分析。原告与第三人订立合同的目的就是购得涉案房屋，其权利直接指向涉案房屋，具有特定性。而被告与第三人订立的抵押典当合同目的是为了获得更高额的利息收益，系一般金钱债权，该债权设立时第三人尚未取得涉案房屋，故未与涉案房屋产生法律上的关联。此外，原告、被告与第三人之间两种合同关系设立的时间相隔甚远，两者之间并不产生相互影响。而且直至2018年10月26日，被告经人民法院调解确定对第三人之金钱给付之债时，第三人并未将涉案房屋作为债务担保提供给被告，而是向原告销售。事实上，被告通过诉讼向第三人主张债权的时间和人民法院查封房屋的时间均远远晚于原告购房时间。按照诚实信用的基本交易原则，涉案房屋实际已经不属于第三人对被告所负债务的责任财产。综合以上两点，被告的一般债权并无优先性可言。 其次，如果在本案中对被告的一般金钱债权予以优先保护，允许其执行涉案房屋以实现其债权，那么原告必然丧失其对第三人所享有的特定的、对房屋的物权期待利益，而被迫转化为一般债权，如此处理则相当于将本来由被告承担的债权风险转嫁给原告。由此极易引发新的纠纷甚至诉讼，难以体现法律维护社会公平正义的价值，难以实现法律效果和社会效果的良好统一。因此，即使将两者的权利都视为一般债权对待，按照平等保护原则，也不能得出法律为了保护一方实现债权，可以牺牲另一方合法权益为代价的结论。 再次，原告与第三人之间的房屋买卖交易符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的判断标准。 综上所述，原告对本案执行标的享有足以排除执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 不得执行位于琼海市坡（兆南.山水汇园）6-2-12Ａ室房屋。解除对该房屋的查封。 案件受理费7300元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审 判 长  李初啸 人民陪审员  周建平 人民陪审员  李红满 二〇二〇年十月二十九日 书 记 员  王 媛