辽宁省法库县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0124民初2139号原告：崔国斌（案外人），男，1960年9月5日出生，汉族，个体，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：董凤忠，系辽宁榆城律师事务所律师。被告：吕秀斌（申请执行人），男，1951年10月11日出生，汉族，个体，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。第三人（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司，住所地辽宁省法库县）。法定代表人：边玉臣，系该分公司经理。第三人（被执行人）：抚顺嘉宸房地产开发有限公司，住所地辽宁省抚顺市。法定代表人：王统江，系该公司经理。原告崔国斌与被告吕秀斌、第三人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、抚顺嘉宸房地产开发有限公司（以下简称嘉宸房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔国斌委托诉讼代理人董凤忠，被告吕秀斌到庭参加诉讼。第三人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司、抚顺嘉宸房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔国斌向本院提出的诉讼请求：1、不得执行辽宁省法库县人民法院执行（2018）辽0124执652-1号执行裁定书查封的铁岭市昌图县迎宾路北某某小区27号楼2-1-1房产（价值372,918.00元）；2、案件受理费由被告及第三人承担。事实与理由：2019年7月5日辽宁省法库县人民法院（2017）辽0124民初2661民事判决书生效后，依据申请人吕秀斌申请，法库县人民法院作出（2018）辽0124执652-1号执行裁定书查封的铁岭市昌图县迎宾路北某某小区27号楼2-1-1房产房产（价值372,918.00元）；法库县人民法院作出查封的铁岭市昌图县迎宾路北某某小区27号楼2-1-1房产房产在2016年12月20日已经出售给原告，原告持有购房收款收据、商品房买卖合同、商品房入住相关手续，并且部分已经装修，原告购买在先，被告申请查封在后，按照民事诉讼法的相关规定，原告没有办理产权登记非原告个人原因，是因为第三人开发本房屋所在地土地被查封问题导致无法办理产权登记，为此，依据相关法律规定，依法提起异议之诉，请求不得执行辽宁省法库县人民法院执行（2018）辽0124执652-1号执行裁定书查封的铁岭市昌图县迎宾路北某某小区27号楼2-1-1房产（价值372,918.00元）；诉讼费由被告及第三人承担。被告吕秀斌辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：一、原告的诉讼请求及事实与理由，没有事实根据及法律依据。原告提执行异议时间超过15天是不能立案的，原告与第三人之间是《建设工程施工合同》关系。不存在《商品房买卖合同》关系。原告与第三人签订的《顶房申请》只是变更了债务的履行方式不必然地引起房屋，权属的变动。原告享有的也只是债权而不是所有权。该房屋在变更登记之前，原告享有的债权对抗不了被告依据生效判决对第三人享有的债权执行，依照《物权法》第九条规定：不动产无权的设立变更，转让和消灭，经依法登记，发生效力，未登记，不发生效力”，为此，原告诉称人民法院查封的铁岭市昌图县迎宾路北某某小区27号楼2-1-1房产在2016年12月20日已经出售给原告并持有购房收款收据，商品房买卖合同等，购买在先被告在后应解除查封的理由不成立。不应得到法院的支持。二、法库县人民法院（2020）辽0124执异67号，执行裁定认定事实清楚使用法律正确。原告的诉求与理由违反《物权法》的相关规定。原告对法院查封的房屋不享有无权。为此请求人民法院查清事实依法驳回原告的诉讼请求作出公正裁决。第三人抚顺嘉宸房地产开发有限公司法库分公司未到庭，未作陈述。第三人嘉宸房地产公司未到庭，未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2015年5月4日，嘉宸公司与抚顺市某某建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》，后原告崔国斌挂靠抚顺市某某建筑工程有限公司，实际施工了昌图县某某小区一期工程13#、27#、28#号楼。2016年6月29日，崔国斌向嘉宸公司提出《顶房申请》，申请以包含案涉房屋在内共计13套房屋，抵顶工程款合计3,301,818.00元（其中案涉房屋面积88.79㎡，单价4,200.00元/㎡，抵顶工程款372,918.00元）。2016年10月20日，嘉宸公司对上述工程进行结算，并出具《结算单》3份，经结算嘉宸公司共计应支付崔国斌工程款16,291,800.00。其中已支付款项包括：付现金6,401,000.00元、甲供材3,257,000.00元、顶房款33,108,200.00元、扣税款1,148,000.00元、管理费317,600.00元（其中顶房款33,108,200.00元与《顶房申请》中房款抵顶工程款3,301,818.00元数额不一致），尚欠1,850,000.00元。2016年12月20日，崔国斌与嘉宸公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定嘉宸公司将案涉房屋出售给崔国斌，崔国斌用工程款抵顶购房款372,918.00元（案涉房屋面积88.79㎡，单价4,200.00元/㎡，抵顶工程款372,918.00元），嘉宸公司为崔国斌出具《收款收据》。《商品房买卖合同（预售）》签订后案涉房屋一直由崔国斌占有使用。2017年5月2日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初4340号民事裁定书，裁定查封嘉宸公司名下位于辽宁省昌图县的土地使用权一处，使用权面积41398平方米，不动产权号：辽（2017）昌图县不动产权第0002566号，档案编号201703270008。2017年6月5日，沈阳市沈河区人民法院解除该查封。2017年6月19日，沈阳市铁西区人民法院作出(2017)辽0106民初3545号及(2017)辽0106民初3546号民事裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。续封时间2019年5月22日、2020年5月22日。2018年3月26日，辽宁省法库县人民法院作出（2018）辽0124执29号执行（民事）裁定书，裁定查封案涉房屋土地使用权。2019年4月26日，辽宁省抚顺市新抚区人民法院作出（2019）辽0124执25号执行裁定书，裁定依法轮后查封案涉房屋土地使用权。2019年7月5日，本院依据申请执行人吕秀斌的申请，作出（2018）辽0124执652号之四执行裁定书，裁定查封辽宁省铁岭市昌图县迎宾北路北某某小区27号楼2-1-1房产（案涉房屋）。2020年6月10日，崔国斌向本院提出书面异议，本院经审查作出（2020）辽0124执异67号执行裁定书，裁定驳回崔国斌的异议请求。2020年6月24日本院将执行裁定书邮寄送达崔国斌，但因昌图县邮政分公司未按本院指定的地址及签收人投递，导致崔国斌未收到本院邮寄的法律文书，故本院于2020年8月6日再次向崔国斌送达。裁定作出后崔国斌不服，于2020年8月21日向本院提起诉讼，本院于2020年8月24日准予立案。依据吕秀斌的申请，本院于2020年10月14日至铁岭市昌图县不动产登记服务中心调取昌图某某小区11-27号楼房产登记备案信息表，经审查在2017年5月2日沈阳市沈河区人民法院查封前，该小区已有34套房产备案登记。本院认为，本案争议焦点为：（一）崔国斌的起诉是否超过法律规定的十五日起诉期限；（二）崔国斌就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。（一）关于崔国斌提起的执行异议之诉是否超过法律规定的十五日起诉期限问题。根据《最高人民法院印发的通知》第六条：当事人在送达地址确认书中确认的送达地址，适用于第一审程序、第二审程序和执行程序。当事人变更送达地址，应当以书面方式告知人民法院。当事人未书面变更的，以其确认的地址为送达地址；第七条：因当事人提供的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未书面告知人民法院，导致民事诉讼文书未能被受送达人实际接收的，直接送达的，民事诉讼文书留在该地址之日为送达之日；邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。本案原告崔国斌在执行异议立案时，填写了送达地址确认书，该送达地址确认书应当适用于一、二审程序，且崔国斌未向本院提出书面变更，故本院按照崔国斌填写的送达地址及电话进行邮寄并无不当。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第九条：有下列情形之一的，即为送达：（一）受送达人在邮件回执上签名、盖章或者捺印的；（二）受送达人是无民事行为能力或者限制民事行为能力的自然人，其法定代理人签收的；（三）受送达人是法人或者其他组织，其法人的法定代表人、该组织的主要负责人或者办公室、收发室、值班室的工作人员签收的；（四）受送达人的诉讼代理人签收的；（五）受送达人指定的代收人签收的；（六）受送达人的同住成年家属签收的。本院（2020）辽0124执异67号执行裁定书于2020年6月24日按照崔国斌填写的送达地址确认书邮寄送达，但昌图县邮政分公司投递时未按本院指定地址及签收人送达，且昌图邮政分公司提供的与崔国斌的通讯记录截图及话务清单，均显示昌图邮政分公司（手机号码为185××××5297）未拨通崔国斌预留的电话号码（手机号码为155××××7999），该号码也未对昌图县邮政分公司回电，虽然董凤忠签收了该邮件，但其在（2020）辽0124执异67号执行异议案件中并非崔国斌的代理人，故不能认定董凤忠系邮寄送达中崔国斌指定的代收人。综上，2020年6月25日董凤忠的签收行为不符合上述规定第（五）项，因此不应当认定崔国斌签收了本院邮寄送达的法律文书，故应当以2020年8月6日为崔国斌签收执行裁定书之日。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖；第三百零五条：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。崔国斌2020年8月6日签收执行裁定书后，于2020年8月21日向本院提起诉讼，本院于2020年8月24日准予立案符合上述规定。故吕秀斌关于原告的起诉已超过法律规定起诉期限的抗辩理由不能成立，本院不予支持。（二）关于崔国斌就案涉房屋是否享有能排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议若干规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，崔国斌若要排除对登记在被执行人嘉宸房地产公司名下的案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件：（1）其在法院查封之前已与嘉宸房地产公司签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前其已合法占有案涉房屋；（3）已向嘉宸房地产公司支付全部购房款；（4）非因其自身原因未办理过户登记。对此，本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”。根据该条规定查封土地使用权的效力及于地上建筑物，案涉房屋土地使用权于2017年5月2日由沈阳市沈河区人民法院作出的（2017）辽0103民初4340号民事裁定予以首次查封，相应案涉房屋同时处于查封状态，但该院并未对案涉房屋进行查封，所以法库法院为案涉房屋的首封法院。庭审查明嘉宸房地产公司与原告崔国斌签订《房屋买卖合同（预售）》时间为2016年12月20日早于案涉房屋查封时间；其次，案涉房屋一直由崔国斌占有；再次，崔国斌用工程款抵顶全部购房款。以上事实表明崔国斌与嘉宸公司签订商品房买卖合同本质上是以房抵顶工程款，双方缔约合意将之前的建设工程施工关系转化为商品房买卖法律关系。符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条规定的前三项构成要件，即查封之前签订买卖合同、占有使用案涉房屋并支付购房款。因此，对《执行异议和复议若干规定》第二十八条第四个要件“非因买受人自身原因未办理过户登记”的买受人是否有过错的审查即为重中之重。本院认为，《执行异议和复议若干规定》第二十八条是基于不动产登记制度不完善的状况，相较于普通金钱债权，对无过错的未登记一般不动产买受人在执行程序中给予优先保护。故应严格适用该条第四项构成要件“非买受人自身原因未办理过户登记”，以免利益失衡。本案中，结合庭审查明事实及相关证据综合判断，作为以房抵债的买受人崔国斌对于案涉房屋未办理备案登记及过户手续存在过错。理由是：（1）自2016年12月20日崔国斌与嘉宸公司订立《商品房买卖合同（预售）》，至2017年5月2日沈河区人民法院首次查封案涉房屋的土地使用权长达近5个月时间里，案涉房屋并不存在无法办理备案登记的情形，此由案涉房屋所在某某小区内其他34套房产已于2017年5月2日查封之前在昌图县不动产登记服务中心办理了备案登记的事实为证。崔国斌在上述时间能申请备案而其未能办理系消极不作为有过错。（2）根据《城市房屋权属登记管理办法》第十七条：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起九十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”，依照上述法律法规的规定当事人在对房屋进行交易时，应当在合理期限九十日内及时办理过户登记手续。以促使房产的登记名义人与实际权利人相一致，进而保障交易安全，维护交易秩序。如上所述，自崔国斌与嘉宸公司于2016年12月2日签订《商品房买卖合同（预售）》，至沈河区人民法院2017年5月2日首次查封案涉小区土地使用权时间近5个月，远远超过上述法律规定房产交易时应办理过户登记的合理期限（九十日内），其怠于行使备案登记存在明显过错。（3）根据吕秀斌申请，本院调取的证据显示：案涉房屋所在的某某小区除原地址回迁、异地安置外已有34套房产于2017年5月2日首次查封前办理备案登记，且吕秀斌申请执行时本院对上述备案登记34套房产均未予查封。综上，本院认为，崔国斌系因其自身原因未能积极办理案涉房产的备案登记，以致另案和本案债权人申请查封后其不能办理过户登记，故其辩称案涉房产系因所在土地使用权被查封而导致不能办理过户登记的理由与事实不符，本案不符合《执行异议和复议若干规定》第二十八条规定的排除执行情形，其对案涉房产并不享有排除强制执行的民事权益，故对其关于不得执行铁岭市昌图县迎宾路北某某小区27号楼2-1-1房产的诉讼请求不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告崔国斌的诉讼请求。案件受理费6,894.00元，由原告崔国斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  周 铮人民陪审员  李宏伟人民陪审员  唐 帅二〇二〇年十月二十九日法官助理王艺诺书记员冯丹本判决所适用的相关法律《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。