福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初2367号 原告：禹州物业服务有限公司泉州分公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道**禹州广场**，统一社会信用代码9135052158530341XT。 法定代表人：林聪辉，总经理。 委托诉讼代理人：刘幺红，女，1986年1月21日出生，汉族，该公司员工，住惠安县。 委托诉讼代理人：庄彬彬，男，1988年11月5日出生，汉族，该公司员工，住惠安县。 被告：丁杰，男，1984年1月2日出生，汉族，住甘肃省平凉市崆峒区。 原告禹州物业服务有限公司泉州分公司与被告丁杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告禹州物业服务有限公司泉州分公司的委托诉讼代理人刘幺红到庭参加诉讼，被告丁杰经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹州物业服务有限公司泉州分公司向本院提出诉讼请求判决：1、被告向原告支付2017年10月1日至2019年12月31日期间综合物业管理服务费5346元，2017年3月1日至2019年9月30日公摊水电费716.6元；共计6062.6元；2、被告向原告支付上述综合物业管理服务费、公摊水电费滞纳金（自拖欠之日起计算至付清全款之日止，按每日万分之五标准计算，暂计至2019年12月31日，暂计金额人民币1331.6元），上述费用暂合计7394.2元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、被告向原告支付2017年10月1日至2019年12月31日期间综合物业管理服务费5346元，2017年3月1日至2019年9月30日公摊水电费716.6元；共计6062.6元；2、被告向原告支付上述综合物业管理服务费、公摊水电费违约金（自2020年1月1日起至还款之日止，按每日万分之五标准计算）。事实和理由：原告与禹洲地产（泉州）有限公司签订了“禹州城市广场中央湖郡”项目的《前期物业服务合同》，约定由原告为“中央湖郡”项目的全体业主提供前期物业服务。合同约定综合物业管理服务费按1.9元/平方米/季缴纳，被告房屋面积为104.23平方米；公摊水电费由原告代收代付。滞纳金自拖欠之日起至付清款项之日止按每日万分之五计算。被告未能按约定交物业管理费，拖欠自2017年10月1日起至2019年12月31日综合物业管理服务费计5346元，公摊水电费拖欠自2017年3月1日至2019年9月30日计716.6元，合计6062.6元。后经原告多次催讨，被告均未能缴交上述费用。 被告丁杰未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供证据1即营业执照、法定代表人身份证明、企业基本情况表各1份，以此证明原告的主体资格；证据2即商品房买卖合同1份，以此证明被告是“禹州城市广场中央湖郡”项目业主及具有物业费缴纳主体的资格；证据3即前期物业管理服务合同1份，以此证明原告系“禹州城市广场中央湖郡”项目物业管理单位，合同约定被告缴纳的物业费包括：综合物业管理服务费和公摊水电费。合同约定业主未按期支付物业费，原告有权按每日万分之五的标准收取滞纳金；证据4即管理公约、承诺书各1份，以此证明被告作为“禹州城市广场中央湖郡”项目业主收到了物业管理规约及业主手册；证据5即业主入伙物件交接单1份，以此证明被告所购买的10#403室房屋已经交付；证据6即业主家庭成员登记表1份，以此证明被告作为“禹州城市广场中央湖郡”项目业主已经入驻；证据7即综合物业管理服务费计算表、公摊水电费计算表，以此证明经原告计算，截止至2019年12月31日，被告拖欠原告综合物业管理服务费5346元、公摊水电费716.6元；证据8即微信催款记录、缴费通知单、缴费通知书、律师函寄送回执各1份，以此证明原告多次通知被告缴纳拖欠费用，原告已经履行催告义务。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2014年10月23日，被告与禹洲地产（泉州）有限公司签订合同编号：20140230007《商品房买卖合同》，合同约定，禹洲地产（泉州）有限公司将其开发的位于惠安县××广场××＃××＃××号房出售给被告，房屋建筑面积104.23㎡。2014年10月23日，原告与禹洲地产（泉州）有限公司签订《禹洲城市广场6＃Ａ地块前期物业服务合同》，由原告提供物业管理服务，业主应于开发商通知集体交房之日起交纳物业服务费用。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅每月每平方米1.9元，按季度交纳，应在每交费期首月15日前履行缴费义务。被告违反合同，未能按时足额交纳物业服务费用的，可向其按每日万分之五的标准收取滞纳金。另查明，被告于2016年6月29日办理上述房屋的交房手续。被告未能按约定交物业管理费，拖欠自2017年10月1日起至2019年12月31日物业管理服务费计5346元，公摊水电费拖欠自2017年3月1日至2019年9月30日计716.6元，合计6062.6元。经原告催讨，被告未予缴纳。该住宅区的物业管理至今仍由原告负责。 综上事实，本院认为，原、被告之间存在物业服务合同关系，事实清楚，应予认定。被告未能按约定支付物业管理服务费，已构成违约，应承担相应民事责任。原告请求被告支付2017年10月1日起至2019年12月31日物业管理服务费计5346元、2017年3月1日至2019年9月30日公摊水电费计716.6元，并自2020年1月1日起支付违约金，符合法律规定和双方约定，应予支持。其请求被告按日万分之五计付违约金过分高于造成的损失，鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，故应调整按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付违约金。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、参照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告丁杰应在本判决生效之日起十日内支付原告禹洲物业服务有限公司泉州分公司物业管理服务费5346元、公摊水电费716.6元，合计6062.6元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%计付自2020年1月1日起至还款之日止的违约金。 二、驳回原告禹洲物业服务有限公司泉州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告丁杰负担，应于本判决生效之日起五日缴交；公告费560元，由原告禹洲物业服务有限公司泉州分公司负担（预交的50元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  李淑玲 人民陪审员  曾灿其 人民陪审员  周惠南 二〇二〇年十月十二日 书 记 员  林洁婷 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。