北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初27259号原告（反诉被告）：北京顺政能源科技有限公司，住所地北京市顺义区火车站西侧，统一社会信用代码91110113102492413M。法定代表人：王超海，总经理。委托代理人：曹智勇，北京智勇律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华程金源国际物流有限公司，住所地北京市平谷区大华山镇大华山大街**，统一社会信用代码91110117680471729A。法定代表人：张海祥，执行董事。委托代理人：马许，北京道盛律师事务所律师。委托代理人：崔京环，女，1980年10月3日出生，汉族，北京华程金源国际物流有限公司员工，现住北京市顺义区。原告（反诉被告）北京顺政能源科技有限公司（以下简称顺政能源公司）与被告（反诉原告）北京华程金源国际物流有限公司（以下简称华程金源公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺政能源公司之委托代理人曹智勇，被告（反诉原告）华程金源公司之委托代理人马许、崔京环到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顺政能源公司诉称：原告与被告于2016年8月12日签订《租赁合同》，双方约定由原告向被告出租房屋及土地使用权位于北京市顺义区顺西路甲22号院1号楼及附属设施（以下简称涉诉房屋）。房屋建筑面积47029平方米，土地使用权面积13310.73平方米。租赁期限为贰拾年，自2018年8月31日起算，2038年8月30日期满。其中自2016年8月31日至2018年8月30日为免租期。自2018年8月31日起乙方向甲方每年支付总额为3500万元人民币的租金。支付方式为按照先交租金后使用的原则，按季度支付，于每季度开始前10日付清。同时合同约定乙方拖欠租金超过30日的，甲方有权解除合同。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但是被告多次拖欠租金，截止到2019年8月31日，拖欠的租金累计达3500万元。时至今日，经原告多次催促，被告以种种理由予以拖延。为此，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，要求：1.请求法院判令解除原告与被告于2016年8月12日签订的《租赁合同》；2.请求法院判令被告立即向原告支付2018年8月31日至2019年8月31日租金共计3500万元；3.请求法院判令被告向原告腾退位于顺义区顺西路甲22号院1号楼及附属设施；4.请求法院判令被告向原告支付2019年8月31日起至腾退之日租金，每日按95980元计算；5.请求法院判令被告立即向原告支付违约金以拖欠租金数额3500万元按每天万分之五计算，自2018年8月31日计算至实际支付之日；6.本案诉讼费由被告负担。被告华程金源公司辩称：我方认为《租赁合同》违反了法律法规的强制性规定，改变了土地使用性质和房屋使用性质。且涉诉房屋所在土地来源系国有划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，出租涉诉房屋应通过相关部门批准，故我方认为《租赁合同》无效。如法院认定合同有效则我方同意原告的第一项诉讼请求。其余涉诉请求不认可，涉诉场地因原告原因导致无法使用。如法院判令解除合同，我方同意交付，因我方没有实际使用，故不同意支付租金及违约金。反诉原告华程金源公司诉称：2016年，被反诉人承诺将涉诉房屋以商业用途形式出租给反诉人，并用于电商产业园，租金标准按照商业用房收取。2016年8月12日，双方签订租赁合同，约定涉诉房屋用于电商产业园。被反诉人按照合同约定支付了500万的保证金。并且前期反诉人投入了大量人力物力，但因涉诉地址土地性质及用途，导致反诉方一直无法使用。在此过程中，反诉人多次催促被反诉人尽快解决，并提出相关解决方案，但被反诉人一直未解决，导致反诉人至今无法使用涉诉房屋。反诉人认为，一、涉诉土地为划拨用地，被反诉人未经相关行政机关批准，将划拨用地建筑物进行经营盈利，违反了国家强制性规定应为无效合同。二、涉诉房屋用途为仓储及附属设施用房，被反诉人改变使用用途将涉诉土地及建筑物用于商业出租。导致反诉人无法进行正常商业经营且无法使用建筑物。综上，双方签订的租赁合同应为无效合同，且因被反诉人原因导致反诉人至今无法使用租赁物，其应退还500万元的保证金并支付利息，并赔偿反诉人各项损失224.79万元。诉讼请求为：1.请求判令被反诉人返还反诉人保证金500万元；2.请求判令被反诉人自2016年8月12日至实际支付日止，以500万元为基数，按照年利率6%支付反诉人利息；3.判令被反诉人赔偿反诉人各项损失共计224.79万元；4.反诉费由被反诉人支付。反诉被告顺政能源公司辩称：我公司收到华程金源公司支付的保证金500万元，不认可反诉原告主张的违约金及损失，反诉原告没有履行合同义务。经审理查明：北京市煤炭总公司顺义区公司（以下简称煤炭顺义公司）于2017年12月14日将名称变更为北京顺政绿港能源科技有限公司。北京顺政绿港能源科技有限公司于2018年12月28日将名称变更为顺政能源公司。2013年2月18日，煤炭顺义公司取得坐落于顺义区顺西路东侧、地、地号为×的国有土地使用权有土地使用证编号为京顺国用（2013划）第×号，地，地类途）为仓储用地，使用权类型为划拨，使用权面积为13310.73㎡。2014年11月4日，煤炭顺义公司取得坐落于顺义区顺西北路甲22号院1号楼-至4层101房屋所有权，房屋所有权证编号为×京房权证顺字第××**，规划用途为仓储服务及其他用房，建筑面积为35084.60㎡，地，地号为×/div>2016年8月12日，煤炭顺义公司（甲方）与华程金源公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其国有土地使用权证（京顺国用【2013划】第×号）范围内现有房屋、建筑物、构筑物及附属设施整体现状出租给乙方。关于租赁物基本情况，《租赁合同》第一条约定：1.租赁物名称：顺义区顺西北路甲22号院1号楼；2.租赁物位置：位于顺义区顺西路东侧，京顺国用（2013划）第×号《国有土地使用权证》上的房屋、建筑物、构筑物及附属设施现状；3.四至范围：东至北京铁路分局，西至顺白路，南至居然之家，北至大龙供热中心；4.租赁物性质：仓储服务及其他用房；5.租赁物现状描述：顺西路东侧仓储项目位于顺义区顺西北路甲22号院，项目占地13310.73平方米，土地性质为国有划拨，总建筑面积47029平方米（区住建委测绘所测量），其中已办理房屋所有权证面积35084.60平方米（×京房房权证顺字第××**）其他面积11944.40平方米，地，地上**，地下**计6层及楼顶其他附属设施。关于装修期、招商期及租赁期限，《租赁合同》第二条约定：1.装修期及招商期为2年，自2016年8月31日起至2017年8月30日止为装修期，自2017年8月31日起至2018年8月30日止为招商期；2.租赁期限为20年，自2018年8月31日起至2038年8月30日止为正式租赁期限，租金交付标准按照合同第三条约定执行；3.上述约定的装修期和招商期均为免租期，且不计在20年的租赁期限内。关于租金、各项费用标准及支付方式，《租赁合同》第三条第（一）款约定：年租金为3500万元，其他期限具体同合同约定；按照“先交付租金后使用”的原则，按季度支付租金；季度租金在每个季度开始前10日内付清，即每年的1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前10日，支付开始季度的租金；合同期限内，第一个季度的租金不受上述期限约束，自应交纳租金的第一个季度时起5日内，付清本季度应付租金，第二个季度起按上述约定期限交纳租金；合同签订前，乙方通过银行已向甲方支付意向租金200万元，甲方已实际收到，在双方签订租赁合同后5日内，乙方再向甲方支付300万元，以上共计500万元用于合同履行的保证金，待租赁合同正常终止且双方各项费用均已结清时，甲方于十个工作日内无息退还给乙方。关于配套设施、租赁期间各项使用费用及支付方式，《租赁合同》第三条第（二）款约定：自双方签订租赁合同之日起半年内，甲方负责将水、电、暖气、燃气接到乙方红线，其他配套设施包括但不限于消防、市政通讯等的审批手续由乙方以甲方的名义办理，所有费用由乙方承担；上述配套设施的使用费用、缴纳标准及支付方式，由乙方负责以甲方名义交纳。关于租赁物的用途及批准手续，《租赁合同》第四条约定：乙方承诺，对本租赁物用于电商产业园的运营，由乙方负责协调相关部门的批准文件；乙方因经营需要对租赁物进行改造时，需经甲方书面同意及相关主管部门的批准。《租赁合同》另约定了租赁物的交付、物业管理、双方权利义务、违约责任、合同的解除、合同的终止等其他事项。签订合同后，华程金源公司向顺政能源公司支付保证金500万元，顺政能源公司将涉诉房屋交付给华程金源公司。2016年10月21日，供水、供气、供热管道已进入涉诉房屋红线，具备为院内供水、供气、供热的条件。2017年6月8日，华程金源公司出具电力设备安装进度说明，表示因对各个楼层用电情况不能确定，导致供电设备设计安装不能按照合同约定时间完成。2019年5月10日，顺义区市政重点工程办公室对顺义区供电公司出具《关于同意北京顺政能源科技有限公司占用顺白路电力管井的说明》，载明其单位同意顺政能源公司占用顺白路电力管井进行敷设电缆，请顺义区供电公司给予大力支持。2018年7月13日，顺政能源公司向华程金源公司发送《催款函》，要求华程金源公司于2018年9月5日前支付第一季度租金共计11666700元。华程金源公司于2018年9月5日发送《回复函》，表示自2017年初即与顺政能源公司反应因种种原因致使项目无法开工、望妥善解决，并要求免租期起算日期从可开工日期起计，但至今未能解决，故多次表达无法按原始合同条件支付租金。2018年11月16日、2019年3月15日、2019年5月13日、2019年7月30日，顺政能源公司均向华程金源公司发送《催款函》，要求华程金源公司支付房屋租金。2018年12月4日、2019年3月15日、2019年5月13日、2019年7月31日，华程金源公司向顺政能源公司发送《回复函》，内容同2018年9月5日的《回复函》基本一致。华程金源公司分别于2017年7月5日、2017年9月20日向顺政能源公司发送《免租期延期要求》，表示因涉诉房屋使用性质问题导致项目迟迟不能动工，招商客户无法签约，故请求装修免租期的起始日期以拿到区政府商业运营许可文件日为准，同时顺延免租期及租赁期，装修免租期、招商免租期、合同租赁期限不变。2018年7月9日，华程金源公司向顺政能源公司发送《关于顺西路东侧仓储项目经营用途的行业市场分析及解决方案》，表明因涉诉房屋使用性质为仓储服务及其他用房，因政策原因导致项目开展商业活动必须有区级以上政府的准许，从而无法实现之前约定的电商产业园的规划，导致项目迟迟不能动工和推进招商，一直处于关停状态，并提出了项目解决方案。华程金源公司表示涉诉房屋处于空置状态，顺政能源公司对此不持异议。2017年1月，华程金源公司与北京中建华腾装饰工程有限公司就涉诉房屋的广场设计及外立面设计、局部照明设计签订《设计合同》，并支付设计费10万元。2017年2月27日，华程金源公司与北京荣昊达装饰工程有限公司就涉诉房屋的室内装饰设计工作签订《建设工程设计合同》，并支付室内设计费30万元。华程金源公司与北京班墨国际工程设计有限公司就涉诉房屋的改造、加建及精装修机电工程签订《建设工程设计合同》，并支付设计费18万元。华程金源公司另提交电费单据及照片，证明其已交纳电费190700元并对涉诉房屋进行日常维护、对路面进行修整。顺政能源公司主张因华程金源公司未按期交纳房屋租金已构成违约，故要求解除合同，支付房屋租金、违约金并腾退房屋。华程金源公司认为租赁合同无效，同时表示如法院认定合同有效则同意解除合同并腾退房屋，但不同意支付租金及违约金，并要求顺政能源公司返还保证金、支付利息及损失，其中损失具体为设计费176万元、修缮费297200元、电费190700元。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁合同》、房屋所有权证、国有土地使用证、催款函、回复函、《免租期延期要求》、《催款函》、《回复函》、《免租期延期要求》等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，即该法律、行政法规中明确规定如果违反将导致合同无效，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同有效将损害国家利益和社会公共利益。本案双方当事人签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家利益和社会公共利益，虽未经政府主管部门批准，但不影响合同效力，故应认定有效。华程金源公司主张涉诉房屋及土地的租赁使用性质违反了行政法规的强制性规定，故应属无效，但该主张缺乏充分的法律依据，本院难以支持。涉诉房屋的土地使用性质为仓储用地，涉诉房屋的规划用途为仓储服务及其他用房。因此，顺政能源公司与华程金源公司所签定的《租赁合同》中约定的租赁用途与房屋规划用途不一致，导致合同履行存在客观障碍，合同目的无法实现，按照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予解除。另，华程金源公司于2019年11月19日表示如法院认定涉诉合同有效，则同意解除合同，故本院确定《租赁合同》于2019年11月19日解除。合同解除后，华程金源公司应将涉诉房屋及附属设施腾退给顺政能源公司，顺政能源公司应将保证金500万元返还给华程金源公司。顺政能源公司作为土地使用权人及房屋所有权人，对涉诉房屋的土地使用性质和规划用途系明知，故顺政能源公司对合同无法履行存在过错。《租赁合同》中亦明确载明上述内容，华程金源公司应预见到可能出现的风险及履行障碍，故其对于合同无法履行亦存在过错。关于顺政能源公司主张的租金、违约金，因涉诉房屋的土地使用性质、规划用途无法满足《租赁合同》中约定的租赁物用途，导致华程金源公司始终未能按约定用途实际使用涉诉房屋，合同目的无法实现，故顺政能源公司要求华程金源公司支付租金及违约金，于法无据，本院不予支持。关于华程金源公司主张的利息及各项损失，其中的设计费损失，根据华程金源公司提交的证据，实际支出金额为58万元，考虑到合同实际履行情况、双方的过错，本院酌情确定由顺政能源公司支付华程金源公司利息（利息的计算方式为以500万元为基数，自2016年8月12日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止，以中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），各项损失由华程金源公司自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告北京顺政能源科技有限公司与被告北京华程金源国际物流有限公司于二〇一六年八月十二日签订的《租赁合同》，于二〇一九年十一月十九日解除；二、被告北京华程金源国际物流有限公司将位于北京市顺义区顺西路甲22号院1号楼及附属设施腾退给原告北京顺政能源科技有限公司，于本判决书生效之日起十五日内履行；三、反诉被告北京顺政能源科技有限公司返还反诉原告北京华程金源国际物流有限公司保证金五百万元，于本判决书生效之日起七日内履行；四、反诉被告北京顺政能源科技有限公司支付反诉原告北京华程金源国际物流有限公司利息（以五百万元为基数，自二〇一六年八月十二日起至二〇一九年八月十九日止，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算，自二〇一九年八月二十日起至实际支付之日止，以中国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决书生效之日起七日内履行；五、驳回原告北京顺政能源科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告北京华程金源国际物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十一万六千八百元（原告北京顺政能源科技有限公司已预交），由原告北京顺政能源科技有限公司负担十万八千四百元；由被告北京华程金源国际物流有限公司负担十万八千四百元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京顺政能源科技有限公司。反诉案件受理费三万一千二百六十八元（反诉原告北京华程金源国际物流有限公司已预交），由反诉原告北京华程金源国际物流有限公司负担九千六百九十八元；由反诉被告北京顺政能源科技有限公司负担二万一千五百七十元，于本判决生效之日起七日内直接给付反诉原告北京华程金源国际物流有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二〇年十月十二日书记员 王其其