安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终6071号 上诉人（原审被告）：魏晨，男，1985年10月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告）:马昌敏，女，1980年4月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：潘孝坤，安徽正申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡茂，安徽正申律师事务所律师。 上诉人魏晨因与被上诉人马昌敏房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 魏晨上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判驳回向马昌敏赔偿房屋损失556200元的诉请。事实与理由：1.一审法院认定魏晨违约，属事实认定错误。首先，根据案涉合同附件四第一条第一款约定，魏晨应于2016年5月20日将38万元（函购房定金2.5万元）存入托管账户。本案中，马昌敏未提供证据证明其在该约定期限前将38万元存入托管中心，也未举证魏晨同意迟延存入，故马昌敏未按合同约定支付房款构成违约，魏晨有权行使解除权，并将房屋出售给他人。其次，马昌敏诉称魏晨拒绝办理托管手续，仅是其单方陈述，没有证据证明。当时魏晨急需资金偿还案涉房屋银行贷款，如马昌敏按合同约定支付了房款，魏晨不可能不协助办理托管手续。再次，魏晨在（2017）皖01民终3399号民事判决中陈述房屋想自住仅是一方面原因，根本原因是马昌敏违约未支付房款，且（2017）皖01民终3399号判决已被撤销，一审法院仍依该判决作为本案认定事实的依据，明显错误。2.一审法院判决赔偿马昌敏房屋损失556200元，违背了双方合同约定，缺乏依据。首先，根据案涉补偿协议第三条约定，如果魏晨不履行合同，应双倍返还定金，因此即使判决认定魏晨违约，也仅限于返还定金，不存在房屋损失。其次，从双方签订合同及补充协议至今，马昌敏仅支付定金2.5万元，并未支付其他款项，现一审法院判决赔偿556200元，明显不成比例，违背权利义务平衡原则。再次，案涉合同价款是125.5万元，而后期合肥房屋价格疯涨是无法预见的。魏晨将房屋出卖给吴怀海的房价也仅为126万元，魏晨并非因涨价卖房，并无恶意，一审法院判决赔偿房屋损失556200元缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院依法支持魏晨的上诉请求。 马昌敏辩称，1.双方签订合同后，马昌敏随即支付定金2.5万元。在符合过户条件后，马昌敏立即通过中介催促魏晨办理资金托管和房屋过户，但魏晨以种种借口拒绝，该事实已经查明。在前案审理过程中，魏晨明确认可自己不愿办理过户手续，是因其家人对是否卖房有异议。虽然该案判决后被撤销，但撤销的原因系魏晨一房二卖，危害了第三人利益，并非否认了该案认定的事实。2.马昌敏因一房二卖所造成的损失远超一审认定的556200元。魏晨具有明显的恶意，其从未告知马昌敏房屋已出卖他人。双方诉讼过程中正值房价疯涨期，马昌敏基于对房屋利益的信赖没有购买其他房屋，其遭受的损失明显。3.定金条款不影响违约方赔偿损失的法律权益。4.马昌敏起诉魏晨房屋买卖合同纠纷时，已向法院全额提存购房款。现魏晨主张赔偿损失与支付定金不成比例，理由不能成立。 马昌敏向一审法院起诉请求:1.解除双方之间签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2.魏晨赔偿马昌敏未能取得合肥市新站区房屋的等价损失556200元以及房屋价值鉴定费6662元,税费20000元,中介费4800元,购房定金25000元,以上合计612662元;3.魏晨承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：根据马昌敏提交的（2016）皖0102民初5362号判决书载明，2016年4月11日，马昌敏与魏晨经房产中介居间签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定魏晨将其位于合肥市新站区房屋出售给马昌敏，转让价款1255000元，马昌敏于2016年5月20日前将380000元（含定金25000元）存入托管账户，并在房产局预约日期办理存量房转移手续，剩余875000元由马昌敏向商业性银行申请抵押贷款。双方应在房产局下发已过户的房产证及马昌敏付清全部房款后的十日内共同到房产相关部门办理拿房款及房屋交接手续，魏晨未还清银行抵押贷款由魏晨自行偿还。马昌敏在协议签订当日向魏晨支付定金25000元，并缴纳了税费20000元。后魏晨结清剩余按揭贷款，但因拒不协助马昌敏前往房产部门办理资金托管手续，马昌敏诉至法院，诉请魏晨继续履行《存量房买卖合同》并协助办理产权过户。在审理过程中，马昌敏向法院账户转款1230000元作为诉讼请求得到支持后的房款支付担保。一审法院判决魏晨将合肥市新站区房屋过户登记至马昌敏名下。魏晨不服一审判决上诉至合肥市中级人民法院，合肥市中级人民法院于2017年7月7日做出的（2017）皖01民终3399号民事判决书载明，从案件查明的事实反映，马昌敏按约定办理资金托管手续需要魏晨的协助，但魏晨未依约协助马昌敏办理资金托管手续，魏晨在2016年6月20日才还清之前的抵押贷款，加之魏晨陈述未履行存量房买卖合同系因家庭原因想自住，认为综合上述证据可以看出，魏晨在合同履行过程中存在违约，以此判决驳回上诉，维持原判。 之后，马昌敏向法院申请强制执行（2016）皖0102民初5362号判决书，执行过程中，案外人吴怀海以魏晨将案涉房产出卖给自己为由申请再审。合肥市中级人民法院将（2016）皖0102民初5362号、（2017）皖01民终3399号民事判决书撤销后，该院于2018年9月3日立案进行重审，作出（2018）皖0102民初9166号民事判决书，在判决书载明的案件由来中，写明原一、二审期间，魏晨没有向原一、二审法院告知其存在“一房二卖”的情形。该判决书查明，2016年6月13日，魏晨与吴怀海签订《房屋买卖合同》，约定魏晨以1260000元的价格将案涉房屋卖给吴怀海。吴怀海在2016年6月21日、8月30日、9月2日分三次支付了全部购房款。随后，魏晨将案涉房屋的抵押权贷款还清后涂销抵押权。重审判决认为吴怀海的履行情况明显优于马昌敏，因房屋已被魏晨出售给吴怀海，马昌敏诉请继续履行《存量房买卖合同》已事实上不能，故判决驳回了马昌敏的诉讼请求。现该判决书已生效。 重审中，法院释明案件系一房二卖，马昌敏、吴怀海的诉讼请求只能满足一人，但双方都不同意变更诉讼请求。后，马昌敏申请对案涉房屋进行价值评估，评估费用由马昌敏、吴怀海各自支付6662元。案涉房屋经安徽建英房地产土地资产评估有限公司评估，评估意见：2016年4月11日案涉房屋的市场价值为130.09万元；2019年1月24日案涉房屋的市场价值为202.88万元，其中装修价值为21.76万元。评估报告载明的使用期限为自2019年4月18日起至2020年4月17日。该房屋系由吴怀海出资装修。本案一审庭审中，魏晨对马昌敏提供的评估报告的三性及证明目的均无异议。 一审法院认为，马昌敏与魏晨签订《存量房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，依法对双方具有法律约束力。合同签订后，魏晨违反约定，拒不协助马昌敏前往房产部门办理资金托管手续，并以自行居住为由，向马昌敏隐瞒其将位于合肥市新站区房屋又卖给他人的事实。魏晨的行为显然违反了其与马昌敏所签订的合同约定，致使马昌敏不能实现合同目的，依法应承担相应的违约责任。故马昌敏诉请解除双方所签《存量房买卖合同》及《补充协议》，予以支持。马昌敏诉请魏晨赔偿房屋等价损失556200元以及房屋价值鉴定费6662元,税费20000元,中介费4800元,购房定金25000元。该院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案审理期间，案涉房屋的评估市场价值为2028800元，除去其中装修价值217600元，房屋净值为1811200元。该价款高出本案双方约定的交易价款556200元，即案涉房屋价值较本案双方交易时的价值已增值了556200元。因魏晨的违约行为致马昌敏不能取得案涉房屋，从而给马昌敏造成相应的履行可得利益损失556200元。对此损失，魏晨依法应予赔偿。马昌敏诉请的中介费4800元系合同履行的必要费用，在获取可得利益的同时主张中介费，缺乏依据。税费20000元，经核实可在房屋买卖合同解除后，由买卖双方向税务部门申请退回。房屋价值鉴定费6662元，则系马昌敏证明房屋市场价值的举证费用，不属于合同履行利益损失。因定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，故马昌敏诉请的购房定金25000元应包含在可得利益损失内。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决：一、解除马昌敏与魏晨签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；二、魏晨于判决生效之日起十五日内一次性赔偿马昌敏房屋等价损失556200元；三、魏晨于判决生效之日起十五日内协助马昌敏至合肥市地方税务局新站综合开发试验区分局办理退税手续；四、驳回马昌敏其他诉讼请求。案件受理费9928元，减半收取4964元，由魏晨负担4664元，马昌敏负担300元。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，魏晨与马昌敏签订的《存量房买卖合同》在先，而与案外人吴怀海签订的《房屋买卖合同》在后。就案涉合同未能继续履行的原因，魏晨上诉主张系马昌敏未能如期支付房款，从而双方口头解除了案涉合同，但其就此未能举证；而魏晨在另案诉讼中又陈述，未能履行合同是基于家庭原因想要自住，可见魏晨系出于自身原因不愿意再继续交易，因此，一审法院将违约责任归责于魏晨，并无不当。魏晨在未与马昌敏解除合同的情况下，另行将房屋出售给案外人吴怀海，显已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应与违约所造成的损失相当。本案中，魏晨“一房二卖”，但其从未将该事实向马昌敏披露，直至吴怀海在（2016）皖0102民初5362号判决书执行中提出异议，马昌敏才知道房屋被另行出售的事实。（2018）皖0102民初9166号生效判决于2019年8月21日作出，该判决认定吴怀海的履行情况优于马昌敏，魏晨须将案涉房屋转移登记至吴怀海名下，但在此之前马昌敏仍怀有案涉合同能够继续履行从而取得房屋的期待，导致其未再购买其他房产，由此造成的房屋价格上涨损失，属于合同履行可得利益损失，魏晨应予赔偿。一审法院依据评估报告确定的房屋市值认定赔偿数额，并无不当，本院予以维持。 综上所述,魏晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9362元，由魏晨负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年十月二十二日 法官助理蔡新鹏 书记员朱籽玉 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。