四川省大邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0129民初1471号 原告：邓应权，男，1949年12月7日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：李永秀，女，1953年12月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 二原告共同委托诉讼代理人：曹剑，男，1976年9月25日出生，汉族，住四川省大邑县。由大邑县晋原街道官渡社区居民委员会推荐。 被告：成都市风云置业有限公司，住所地成都市大邑县晋原镇晋东新城顺畅路****。 法定代表人：刘继福，总经理。 第三人：邓克琴，女，1975年6月28日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 第三人：成都航道投资有限公司，住所，住所地成都市武侯区晋吉北路**div> 法定代表人：刘继平，执行董事。 原告邓应权、李永秀与被告成都市风云置业有限公司（以下简称风云公司）、第三人邓克琴、成都航道投资有限公司（以下简称航道公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告邓应权及邓应权、李永秀的委托诉讼代理人曹剑到庭参加诉讼，被告风云公司、第三人邓克琴、航道公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告邓应权、李永秀向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告风云公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效；2、判令第三人邓克琴协助被告风云公司撤销位于大邑县××道××号××栋××单元××层××号房屋的备案登记；3、判令被告风云公司将位于大邑县××道××号××栋××单元××层××号房屋登记在原告名下；4、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告于2018年10月25日与被告签订《商品房买卖合同》，双方约定原告购买位于内蒙古××道××号××号××栋××单元××号房屋，共计房款650000.00元。并于2018年10月22日及2018年10月25日共计缴纳房款500000.00元，剩余房款拿不动产证时一次付清。被告于2018年10月30日将房屋交给原告，且原告按照被告的要求缴纳了房屋维修基金、契税、产权办理费。并且与被告指定的前期物业管理公司签订了小区《临时管理公约》、《前期物业服务合同》，办理了收房的所有手续。原告于2019年2月1日向物业公司申请办理装修手续。装修完成后原告于2019年9月搬入居住。被告与第三人邓克琴因为民间借贷关系在被告和原告签订《商品房买卖合同》前已经签订了一份低于市场价30%的《商品房买卖合同》，并且到县房管局办理了登记备案。同时，2014年9月20日，被告与第三人邓克琴、航道公司签订《合同书》，主要内容为：1、邓克琴与被告于2012年1月17日签订了18份《商品房买卖合同》，邓克琴购买被告开发的风云·琥珀名城住房18套（包括本案诉争房屋），邓克琴已支付购房款6374700.00元，并已办理《商品房买卖合同》备案登记；2、被告将邓克琴购买的18套房屋又另行与他人签订《商品房买卖合同》，并已将房屋交付他人；3、航道公司拟购买该18套房屋，自行与被告处理前述第2项的相关事宜；4、邓克琴、风云公司同意将其享有的18份《商品房买卖合同》的权利义务全部转让给航道公司……。因此，实际上的第三人邓克琴已经对案涉房屋不再享有任何的权利，其应当配合风云公司将案涉房屋备案登记至原告名下。同时，风云公司也负有为原告办理产权登记的义务。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告风云公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状称，对原告的诉讼请求及事实与理由，均无异议，同意将案涉房屋备案在二原告名下。 第三人邓克琴未到庭，也未提交书面陈述意见及证据。 第三人航道公司未到庭，但提交书面陈述意见称，1、诉争房屋邓克琴已经于2014年9月20日出售给航道公司，现在航道公司才是所有权人；2、按照航道公司与邓克琴、风云公司签订的《房屋买卖合同》，航道公司已经在（2014）成民初字第2598号《民事调解书》的执行裁定书中被强制查封了航道公司在大邑县土地储备中心应收到期债权，从合同履行法律关系来看航道公司已经履行了付款义务；3、航道公司与风云公司经过协商，航道公司同意风云公司将诉争房屋备案给二原告。关于诉争房屋的物权，航道公司不会再向风云公司主张。航道公司与风云公司的债权债务另行处理，与原告无关。 经审理查明，2018年10月25日，原告邓应权、李永秀与被告风云公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，合同约定被告风云公司将其开发的位于大邑县××道××号××幢××单元××层××号房屋（以下简称“诉争房屋”）出售予原告，测绘建筑面积141.63平方米，套内建筑面积117.18平方米，总价款650000.00元，采用分期付款方式付款。补充协议约定，2018年10月25日前支付500000.00元，合同备案时，支付96000.00元，买受人于打印不动产证前支付100000.00元。合同签订后，原告按约于2018年10月22日及2018年10月25日共计缴纳购房款500000.00元。 2018年10月30日，风云公司将诉争房屋交付原告。2019年3月，原告开始对案涉房屋进行装修。2020年10月9日，通过本院现场勘查，原告实际占有、使用诉争房屋。 另查明，风云公司在与原告签订《商品房买卖合同》前（即2012年1月17日），还与第三人邓克琴就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，且于同日将诉争房屋备案登记于邓克琴名下，合同签约备案号为20202。2014年9月20日，邓克琴（甲方）、航道公司（乙方）、风云公司（丙方）签订《合同书》，主要内容为：1、甲方与丙方于2012年1月17日签订了18份《商品房买卖合同》，甲方购买丙方开发的位于成都市大邑县××镇××道××号住房18套（包括本案诉争房屋），甲方已支付全部购房款6374700.00元，并已办理《商品房买卖合同》备案登记；2、丙方将甲方购买的18套房屋又另行与他人签订《商品房买卖合同》，并已将房屋交付给他人；3、乙方拟购买该18套房屋，自行与丙方处理前述第2项的相关事宜；4、甲丙方同意甲方将其享有的18份《商品房买卖合同》的权利义务全部转让给乙方。经三方协商一致，甲方将其与丙方签订的18份《商品房买卖合同》的权利义务全部转让给乙方，由乙方作为买受人继续履行该合同，现三方就相关事宜达成如下协议：一、乙方应向甲方支付购房款8499600.00元。该款于2014年10月7日前乙方全部支付给甲方；二、乙方付清全部购房款后，乙方作为前述18套房屋的买受人继续履行与丙方签订的18套房屋的《商品房买卖合同》，具体相关事宜由乙丙方自行协商达成协议。丙方应负责按照乙方的要求重新签订《商品房买卖合同》并进行备案登记，甲方予以配合办理撤销备案登记；三、丙方对乙方应支付给甲方的购房款及相关费用提供连带责任保证……。三方协议签订后，航道公司未按协议约定时间支付购房款，邓克琴于2014年10月向成都市中级人民法院提起诉讼，并申请冻结了航道公司在大邑县土地储备中心的到期债权1160万元。成都市中级人民法院经组织调解，于2015年1月5日作出（2014）成民初字第2598号《民事调解书》，载明：“邓克琴与航道公司、风云公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年10月27日向本院提起诉讼，案件在审理过程中，当事人双方自愿达成和解。双方当事人同意对本案事实不予表述。本案在审理过程中，双方当事人自愿达成协议如下：一、航道公司在2015年1月8日前支付邓克琴购房款8499600.00元及违约金1699920.00元，共计10199520.00元；二、航道公司在2015年1月8日前支付邓克琴律师费270000.00元；三、本案诉讼费84617.12元，减半收取42308.56元，以及保全费5000.00元均由被告航道公司承担；四、风云公司对上述支付的款项承担连带担保责任。”至今邓克琴也未协助风云公司办理撤销涉案房屋的备案手续。 又查明，案涉房屋买卖合同内载明的房屋地址中的518号现变为581号。 上述事实，有原告的陈述、被告风云公司的答辩状、第三人航道公司的答辩状及被告风云公司与原告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、原告缴纳购房款收据、天然气缴费卡、水费收据、装修费收据、个人及家庭房屋登记记录信息证明、《合同书》、邓克琴起诉航道公司及风云公司的民事起诉状、《调解协议》、成都市中级人民法院（2014）成民初字第2598号民事调解书、（2014）成民保字第1133-2号民事裁定书、现场勘查照片等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点一是确定房屋买卖合同的效力问题，二是诉争房屋如何处理的问题。 针对焦点一，原告与风云公司称邓克琴与风云公司签订的《商品房买卖合同》属名为买卖实为民间借贷，但没有证据证明，且与《合同书》、《民事调解书》载明的事实相悖，本院对原告的该项意见，不予采纳。邓克琴与风云公司之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。诉争房屋邓克琴已经于2014年9月20日出售给航道公司，现在航道公司才是案涉房屋的所有权人。此外，原告与风云公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》也系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。 针对焦点二，在房屋买卖合同均有效的情况下，诉争房屋如何处理？本院认为，诉争房屋虽备案登记于邓克琴名下，但并不表示邓克琴享有优先取得物权的法律效力。《城市商品房预售管理办法》中规定的合同备案登记不属于《物权法》中的预告登记，不具有排斥后来的物权变动的效力。此外，邓克琴已将《房屋买卖合同》中的权利义务概括转让给航道公司，邓克琴对诉争房屋已不享有物权请求权，仅能依据《民事调解书》确定的内容对风云公司及航道公司享有债权请求权。庭审中，航道公司答辩状明确表示其不会向风云公司主张诉争房屋物权，同意风云公司将诉争房屋登记至原告名下，故诉争房屋的归属问题已无争议。庭审中，风云公司递交的答辩状表明愿意为原告办理诉争房屋的权属转移登记，本院依法予以确认。基于办理诉争房屋权属转移登记的需要，邓克琴应当协助风云公司办理撤销诉争房屋的备案登记。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、确认原告邓应权、李永秀与被告成都市风云置业有限公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》合法有效； 二、第三人邓克琴于本判决生效之日起十日内协助被告成都市风云置业有限公司办理撤销位于大邑县××道××号××幢××单元××层××号房屋的备案登记； 三、被告成都市风云置业有限公司在本判决生效之日起十五日内将位于大邑县××道××号××幢××单元××层××号房屋转移登记至原告邓应权、李永秀名下。 案件受理费100.00元，由被告成都市风云置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李玉辉 二〇二〇年十月十五日 法官助理 李 莉 书 记 员 唐思敏