浙江省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙民初25号 原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室–2032。 法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被告（案外人）：李健晶，女，1992年8月1日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣。 被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。 被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。 被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告李健晶、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉，被告李健晶的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司向本院提出诉讼请求：继续对皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地、东阳市××街道××幢××单元××室（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用。浙江省高级人民法院2019年12月12日作出的（2019）浙执异22号执行裁定，认定李健晶向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，对未办理过户登记手续不存在过错，裁定中止对案涉房屋及其土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。李健晶与皮卡王公司未提交证据证明双方存在真实房屋买卖合同关系，李健晶除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入帐凭证等证据，不能证明李健晶在法院查封前已经支付全部价款；李健晶也未提供诸如房屋交接手续、入户通知、装修、水电费发票等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日前工程竣工并交付。此外，李健晶对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。李健晶未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此李健晶不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八 条规定，无权要求排除执行。李健晶也未举证证明其名下无其他用 于居住的房屋，不符合执行异议复议规定第二十九条规定。在皮卡 王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有李健晶支付款项 的证据，本案需查明李健晶与皮卡王公司之间是否属于民间借贷， 双方是否恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼。且若李健晶 系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款支付本案执行 款，则涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为。 李健晶辩称，（2019）浙执异22事裁定认定事实清楚、适用法 律正确。李健晶和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商品房 买卖合同，支付了全部房款，办理了预告登记。因此根据执行异议 复议规定第三十条规定，李健晶可以排除法院的执行。此外，因案 涉房屋系李健晶唯一住宅，本案也符合执行异议复议规定第二十九 条规定，李健晶对案涉房屋享有的民事权益也可以排除法院执行。 横琴公司主张（2019）浙执异22号民事裁定未查明或排除李健晶 与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符，李健晶提供的证 据证明双方系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯 罪款项。横琴公司根据房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不 执行判决、裁定犯罪行为，与本案无关；认为本案涉嫌虚假诉讼， 缺乏证据证明。请求驳回横琴公司的诉讼请求。 百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作 答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了 证据交换和质证。 横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、北京市中信公证处 （2013）京中信内经证字11548号至11556号公证书，拟证明横琴 公司债权执行依据；二、北京市中信公证处（2015）京中信执字 00632号执行证书，拟证明横琴公司申请执行公证债权文书履行法 定程序；三、本院（2019）浙执异22号执行裁定，拟证明横琴公 司依法提起执行异议之诉的依据；四、本院（2015）浙执民字第 2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间。 李健晶质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性 均无异议，可以证明李健晶在法院查封前已与皮卡王公司签订合法 有效的商品房买卖合同并合法占有案涉房屋，付清房款，对案涉房 屋享有的民事权益可以排除法院执行。 李健晶向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、 竣工验收备案文件各一份；二、浙江省商品房买卖合同一份；三、 皮卡王公司收款收据、进账单、增值税普通发票一组；四、不动产 信息查询记录、不动产权属查询结果单各一份；五、户口本一份； 六、记账凭证、费用清单、银行流水、交款明细、工商银行凭条一 组；七、收款收据、业务回单各一份，上述证据材料拟证明皮卡王 公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，李健晶购买 案涉房屋，支付了全部房款并已实际占有使用了案涉房屋，东阳市 住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归李健晶所有。 横琴公司质证认为，对证据材料六中的记账凭证、费用清单、 交款明细、银行流水真实性、合法性、关联性均有异议，对其余证 据材料的形式真实性无异议，但对购房的真实性不予确认，不能证 明双方存在商品房买卖关系。证据材料一中的商品房批量查档记录 不能证明双方之间存在商品房买卖关系，竣工验收备案表记载的竣 工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日 期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪 个验收交付时间都晚于李健晶庭审陈述的交付时间，验收系房屋具 备初步使用功能的必要条件，即使李健晶主张案涉房屋早已于2014 年交付，也系其与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司 的查封。证据材料二、三不能证明双方间存在商品房买卖关系，六 份收款收据中四份载明收款方式为现金，分别为130万、20万、 50万和54万，合计254万，金额巨大，其余两份收款收据实际支 付事实不明，且收款收据时间与商品房买卖合同约定不符，合同约 定首付款1877359元应在2011年6月28日前支付，但二份收款收 据载明实际在此之前仅支付140万元，金额完全不符，合同还约定 余款124万元应在2011年6月30日前办理按揭，但四份收款收据 载明的付款时间与金额和合同完全不符，时间跨度长达3年半，进 账单载明款项金额与收款收据金额及收款方式不一致。证据材料 四、五不能证明双方存在商品房买卖关系，证明李健晶名下有两套 住宅，不符合执行异议复议规定第二十九条。证据材料六不能证明 双方存在商品房买卖关系，所涉款项与案涉房屋买卖合同无关。证 据材料七与本案无关，皮卡王公司未宣告破产，第三方收款不具有 关联性，事后收款也不能证明系商品房买卖关系。 本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因李健晶对证据三 性均无异议，故可作为本案证据予以确认。李健晶提交的证据材料 一、二、三、四、五、七和证据材料六中的银行流水、工商银行凭 条，因横琴公司对其形式真实性均无异议，且可以证明案涉房屋的 竣工验收、销售备案、预告登记、房款支付等基本事实，故在横琴 公司未能提供反驳证据的情况下，对此亦均作为本案证据予以认 定。证据材料六中记账凭证载明金额与证据材料三中的收款收据载 明金额相印证，予以确认；费用清单记载的李健晶母亲虞岸珍支付 的款项金额与证据材料三中2011年10月28日和11月3日两份收 款收据记载金额一致，对该部分内容予以确认，对其余内容不予确 认；交款明细来源不明，证明力不足，不予确认。 本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司 （以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商 业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债 务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路 以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在 建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押 担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公 司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以 贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额 质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公 司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系， 北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证 字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担 保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制 执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日， 北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632 号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城 文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标 的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金 额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000 万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包 括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行 标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民 字第2号立案执行。同年11月3日，本院作出（2015）浙执民字 第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产， 并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执 行通知书予以续封。就此，李健晶提起执行异议，请求解除对案涉 房屋及其土地使用权的查封。本院于2019年12月12日作出（2019） 浙执异22号执行裁定书，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执 行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011） 第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车 位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮 卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工 程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣 工验收日期为2016年8月1日。 2011年6月26日，李健晶与皮卡王公司签订商品房买卖合同 一份，约定李健晶购买东阳市××街道××幢××单元××室房 屋，设计用途为一般住宅，建筑面积242.53平方米，商品房总价 3117359元，李健晶于2011年6月28日前支付总房款60%，计 1877359元，余款124万元应在2011年6月30日前向皮卡王公司 指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内 一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件 的商品房交付李健晶使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设 工程竣工验收备案证明；取得法律行政法规规定应当由规划、公安 消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等。商品房达到 交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知李健晶办理交付手续。 在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝李健晶查验房屋。购买 商品房，当事人可以申请预告登记。皮卡王公司负责办理土地使用 权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初 始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012 年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给李健 晶；李健晶委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的， 自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理 局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。2011年6月27日， 李健晶就案涉房屋办理了预告登记。 2010年10月14日，李健晶母亲虞岸珍通过浙江省农村信用合 作社向皮卡王公司汇款100万元。皮卡王公司于2010年10月28 日开具收款收据，载明收到虞岸珍案涉房屋报名费10万元，收款 方式汇款；于2010年11月3日开具收款收据，载明收到虞岸珍案 涉房屋报名费130万元，收款方式现金；于2012年4月13日开具 收款收据，载明收到李健晶案涉房屋房款477359元，并于2012年 4月30日制作记账凭证。2013年7月12日，李健晶向潘美姣农行 账户转账20万元。同日，皮卡王公司开具收款收据，载明收到李 健晶案涉房屋房款20万元,收款方式现金，并于2013年7月31 日制作相应记账凭证。皮卡王公司于2014年8月6日开具收款收 据，载明收到李健晶案涉房屋房款50万元，收款方式现收，并于 2014年8月31日制作相应记账凭证；于2014年10月22日开具 收款收据，载明收到李健晶案涉房屋房款54万元，收款方式现收， 并于2014年10月31日制作相应记账凭证。2017年12月28日， 李健晶向东阳明鉴会计师事务所转账232189元，附言购房尾款。 同日，皮卡王公司开具收款收据，载明收到李健晶案涉房屋房款 232189元，收款方式转账，收款事由（已汇入皮卡王公司共管账 户内，尾款218251元，权证代办费1000元，专项维修资金12456.96 元，其他费用352元）。2019年11月1日，皮卡王公司开具案涉房 屋增值税普通发票，价税合计3270098元。 2020年3月30日的不动产信息查询记录载明，李健晶在东阳 市名下住房仅有案涉房屋。 本院认为，根据各方当事人庭审诉辨主张，本案争议焦点为: 一、李健晶与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，与之 相关的程序问题是本案是否因李健晶与皮卡王公司房屋买卖关系 而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、 裁定的违法犯罪行为；二、李健晶对案涉房屋是否享有足以排除执 行的民事权益。 （一）李健晶与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系 根据前述认定的事实，李健晶于2011年6月26日与皮卡王公 司签订商品房买卖合同，同日办理了备案登记，次日办理了案涉房 屋预告登记。虽然根据皮卡王公司收款收据载明的房款金额和李健 晶提交支付凭证证明的房款金额，164万元房款支付情况缺乏证据， 但是李健晶后期补缴了房款补差和相关费用款项的事实清楚。因 此，根据在案证据，李健晶与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关 系，有签约并备案登记、办理预告登记、支付购房款和补差等一系 列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张李健晶与皮卡王公司之 间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉 讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公 司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯 罪行为的问题，与本案无关。 （二）李健晶对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益 执行异议复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封 的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议 的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行 异议的，应予支持。据此，李健晶在人民法院查封之前受让案涉房 屋，且已办理预告登记手续；案涉房屋现已通过竣工验收并完成备 案，符合物权登记条件，故其就案涉房屋请求排除执行，依法可予 支持。 综上所述，李健晶符合执行异议复议规定第三十条的规定，得 以据此请求排除执行。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条， 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下： 驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费29894元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。 审判长  刘国华 审判员  侯黎明 审判员  沈 伟 二〇二〇年十月三十一日 书记员  来益芸