湖北省荆州市沙市区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂1002行初29号原告：荆州市瑞安物业服务有限公司，住所地荆州市沙市区跃进路2号佳境上城小区7号楼1单元114号。法定代表人：何大付，该公司执行董事。委托代理人：王炜，湖北昭信律师事务所律师。被告：荆州市住房和城乡建设局，住所地荆州市沙市区公园路13号。法定代表人：杨冰，该局局长。出庭负责人：李未，该局副局长。委托代理人：王代，该局工作人员。原告荆州市瑞安物业服务有限公司（以下简称瑞安物业公司）诉被告荆州市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）物业管理行政处罚一案，于2020年5月9日向本院提起行政诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年8月26日公开开庭审理了本案。原告瑞安物业公司的委托代理人王炜，被告市住建局的出庭负责人李未及委托代理人王代到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被告于2019年8月8日作出荆房罚字[2019]9号《行政处罚决定书》，责令原告公司立即改正违法行为，并处十万元罚款。原告诉称：2019年8月8日，被告以前期物业服务合同终止后未按规定向业主委员会履行交接手续为由，作出荆房罚字[2019]9号《行政处罚决定书》，责令原告立即改正违法行为，处十万元罚款。该决定书认定事实不清、合法性存在重大瑕疵、罚款数额明显失当。一、原告未能依法及时向业主委员会履行交接义务，责任不在原告，原告的行为不具有行政违法性，不应受到行政处罚。原告作为荆州市沙市区佳境上城小区的前期物业服务企业，早在2018年10月接到小区业委会通知“即刻终止前期物业服务合同，重新选择新的物业公司”之际，就积极与小区业委会沟通相关物业资料移交事宜。然而在双方确定的移交时间，原告备好相关移交资料的情形下，业委会的主任、副主任均未亲自到场，而是“委托”其亲属代为办理。原告明确提出该种做法违反《湖北省物业服务和管理条例》第二十七条的规定，因业委会拒不纠正该违法行为而导致两次移交不能。为了积极正确履行法定交接义务，原告多次向该小区所在街办(沙市区朝阳街办)、社区(跃进路居委会)、市物管中心、市房产监察大队等部门提出协助组织双方办理移交的申请，均未果。2019年7月3日，原告在小区内的物业管理办公场所大门门锁被人恶意损毁，相关财物被破坏，原告及时向辖区派出所报案并予受理，在这一恶性事件未得到公安机关侦破之前，有关办理移交的全部资料滞留在该办公场所内；直至案涉处罚决定书作出之前，经原告再三请求，2019年8月6日，在小区所在的跃进路居委会组织下，原告与业委会完成了相关交接工作，签署了《物业承接协议》，并向被告报备。上述种种可见，未能在法定期限内及时履行交接义务，责任不在原告，原告主观上没有过错，不符合行政违法行为的主观构成要件，皮之不存毛将焉附，原告的行为不具有行政违法性，依法不应受到行政处罚。二、被告作出的《行政处罚决定书》与违法行为的事实、性质、情节及社会危害程度相当的公正处罚原则相悖，该具体行政行为明显失当。前有所述，未能在法定期限内及时办理交接义务，责任不在原告，相反，原告一直积极寻求正确履行交接义务的正当途径，在本次行政处罚调查期间，原告已与业委会充分沟通，达成一致意见并办理了相关交接工作。由此可见，即便认定原告存在未及时办理交接义务的行政违法行为，依据《行政处罚法》第二十七条的规定，该违法行为轻微并及时纠正，没有造成危害后果，不予行政处罚。被告无视事实，简单粗暴的按照罚款的上限予以处罚，行政处罚的合理性荡然无存，显然有失公允，实难让人信服。综上，被告作出的《行政处罚决定书》缺乏事实及法律依据，合法性和合理性均存在重大缺陷，原告的行为不具有行政违法性，请求人民法院判令1.撤销被告于2019年8月8日作出的荆房罚字[2019]9号《行政处罚决定书》；2.被告承担本案诉讼费用。原告向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证复印件，拟证明原告主体资格；2.《行政处罚决定书》及送达回证，拟证明被告作出的具体行政行为；3.《关于瑞安物业小区业委会移交资料的情况说明》，拟证明原告积极履行交接义务，因小区业委会原因导致交接不能，原告为此向荆州市物管中心反映情况；4.报案记录、接警说明、现场照片，拟证明因原告在小区内的物业办公场所造人恶意破坏，门锁被堵、财物被毁，在公安机关侦破前，相关交接资料封存办公场所内，客观上无法完成全部移交；5.民事起诉状、案件受理通知书、传票、合议庭组成人员通知书，拟证明涉案小区业主，以业主大会选举业主委员会程序违法行使业主撤销权，在被告作出行政处罚决定时，该案正在法院审理过程中；6.物业承接协议、承接移交资料清单、佳境上城小区设施设备清单、水表明细、物业承接查验记录，拟证明被告作出处罚决定前，原告与业委会沟通并达成承接协议，并办理相应交接，明确2019年4月1日前办理物业承接；7.听证程序中向被告提交的申辩意见，拟证明原告向被告提出了申辩，被告没有进行调查核实；8.听证程序后处罚决定作出前，原告向被告提交的关于减轻或免除行政处罚的申请，拟证明原告向被告反映了相关情况；9.前期物业服务合同及附件，拟证明原告系案涉小区的前期物业服务企业，是依据小区建设方为小区提供物业服务。被告市住建局辩称：1、原告没有向业主委员会履行交接义务，违法事实清楚，证据确凿，应当受到处罚。2、原告不仅没有依法履行交接义务还多次停止物业服务，停电、殴打业主，影响恶劣，故罚款十万元符合规定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了如下证据：1.统一社会信用代码证书，拟证明被告市住建局系适格的行政诉讼主体；2.2018年10月15日和2019年4月23日作出的两份《工作联系函》和2019年5月8日向原告作出的《关于责令办理交接手续的通知》及送达回证、荆州市房产违法立案申请表，拟证明2018年10月15日和2019年4月23日，荆州市物业管理中心将瑞安物业公司涉嫌违法线索移交原市房产监察大队查处，原市房产监察大队于2019年5月8日责令瑞安物业公司与业主委员会办理交接手续，并于同年6月25日依法立案；3.《佳境上城小区业主大会（临时）会议决议》、业主委员会于2019年6月10日和2019年6月14日向原市房产监察大队出具的《工作联系函》、2019年5月30日签订的《佳境上城物业服务合同》，拟证明①佳境上城业主委员会召开大会决定选聘新的物业服务企业，并于2019年5月30日签订新的物业服务合同；②瑞安物业公司未按约定办理交接，业主委员会多次向原市房产监察大队申请查处；4.委托书、向瑞安物业公司授权的代表卢小明制作的《询问笔录》，拟证明瑞安物业公司未按约定办理交接，经办案部门催办仍未履行义务；5.《行政处罚听证告知书》及送达回证、听证笔录，拟证明被告市住建局依法告知并召开听证会；6.《行政处罚决定书》及送达回证、《关于行政处罚文书中笔误更正的通知》及送达回证，拟证明被告市住建局依法作出行政处罚；7.《物业承接协议》《工作联系函》，拟证明瑞安物业公司虽于2019年8月6日移交了部分资料，但仍有大量资料未移交；8.中共荆州市委文件（荆发(2019）2号)《关于荆州市市级机构改革的实施意见》，拟证明荆州市房产管理局已撤销，其行政职能划归市住房和城乡建设局；9.瑞安物业公司停止服务期间对佳境上城侵权行为及证据，拟证明瑞安物业公司多次停止物业服务，还停电、殴打业主，影响恶劣。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，上述材料仅陈述未交接的结果，而未表述原因及过错，原告在因业委会原因未能移交后多次联系相关部门组织移交；对证据3真实性无异议，证明内容有异议，原告未按时办理交接事出有因，2019年4月1日原告终止小区物业服务后即退场，不存在新的物业企业不能进场；对证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议，该份询问笔录记录不完整，原告于2019年4月1日退场后办理移交，因故未完全移交；对证据5真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，被告未向法院完整提交原告所做的陈述和申辩，听证笔录未附有原告的书面申辩意见；对证据6真实性无异议，但对合法性有异议，该行政处罚决定书对违法事实的认定及法律适用均错误，被告处罚前未调查核实原告的陈述申辩及举证；对证据7的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，被告提交的物业承接协议不完整，工作联系函的落款时间是2019年8月18日，而本案行政处罚作出的时间是2019年8月8日，行政行为作出之后的工作联系函不能证明行政行为的合法性，原告已与业委会达成承接协议，仅剩费用移交未办理，费用未移交系因大量的业主拖欠物业费；对证据8无异议；对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，该材料仅为业委会一面之词，内容不客观，被告不能以此作为处罚依据，且本案处罚的原因是原告未移交资料，而非停止物业服务及与业主发生争端，该组证据不能作为被告的处罚依据。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1-2无异议；对证据3有异议，该说明是原告单方面说法，不是全部事实；对证据4-5的关联性有异议，均与本案无关；对证据6真实性无异议，但原告没有移交全部材料，只移交了部分材料；对证据7有异议，该申辩是原告单方面陈述，原告未办理移交手续的事实清楚，故被告对其提交的书面申辩意见未予采纳；认为证据8证明原告已认识其违法行为，在我局多次下达了催告函后，原告仍未移交相关材料；对证据9的证明目的有异议，前期物业服务也是提供物业服务和管理，同样受到法律约束，且《物业服务条例》第二十九条明确规定，物业公司应当在前期物业服务协议终止时向业委会移交相关资料，但原告并没有履行义务。本院对提交的证据作如下认定：原告提交的证据2系本案的审理对象，在此不予评价；原告提交的证据3系原告公司关于未能移交相关资料的说明，能够证实未能移交资料的缘由，同时也能证实在行政处罚前原告公司仍未能移交相关资料，依法予以采信；原告公司提交的证据4-5真实性予以采信，但是报警与起诉均非原告公司不履行交接义务的正当事由，对其证明目的不予采信；原告提交的证据6签订时间为2019年8月6日，而约定的承接时间点为2019年4月1日，对其合法性不予采信；原告提交的证据7-8的真实性予以采信，但对其证明目的结合全案综合评价，在此不予赘述；原告提交的证据9系证实原告公司为佳境上城小区提供前期物业服务，与本案具有关联性，依法予以采信。被告提交的证据2-3能够证实涉案小区已经选聘新的物业服务企业，被告在作出行政处罚前被告已多次对原告公司进行处理，依法予以采信；被告提交的证据4-5能够证实被告对相关事实进行了调查，依法予以采信；被告提交的证据7、证据9能够证实原告公司未履行相应移交义务，依法予以采信。对当事人无异议的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据以上有效证据及当事人质证意见认定以下事实：2012年4月30日，荆州市甬真置业有限公司与原告瑞安物业公司签订《佳境上城前期物业服务合同》，由原告瑞安物业公司为荆州市佳境上城小区提供前期物业服务。2018年6月16日，佳境上城小区成立业主委员会。2018年10月15日，荆州市物业管理中心向原市房产监察大队去函，要求对瑞安物业公司在佳境上城小区成立业主委员会后十日内未移交物业承接查验档案的行为进行查处。2019年3月31日，佳境上城小区业主委员会召开临时业主大会，决议进行小区临时自治管理。2019年4月23日，荆州市物业管理中心再次向原市房产监察大队去函，要求对瑞安物业公司未办理交接手续、拒不退出小区物业服务的行为进行查处。2019年5月8日，原市房产监察大队向原告公司发出通知，责令原告公司收到通知之日起十日内与小区业主委员会办理交接手续。2019年5月30日，佳境上城小区业主委员会与重庆新东原物业管理有限公司签订《佳境上城物业服务合同》，选聘重庆新东原物业管理有限公司为小区的物业服务企业。2019年6月25日，原市房产监察大队对原告公司未办理交接手续的行为进行立案，并对原告公司的委托代理人进行了询问调查，后于2019年7月3日向原告公司送达《行政处罚听证告知书》，并于2019年7月26日召开听证会，听取原告公司的陈述和申辩。2019年8月8日，被告市住建局作出《行政处罚决定书》，认定原告公司未向业务委员会履行交接义务的行为违反了《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定，责令原告公司立即改正违法行为，并决定处以十万元罚款，该处罚决定书于2019年8月27日向原告公司送达。原告公司不服该处罚决定，认为未履行移交义务事出有因，遂诉至本院。本院认为：根据《湖北省物业服务和管理条例》第四条第一款的规定，“县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作”，被告市住建局依法具有监督管理物业服务活动的法定职责，是作出本案《行政处罚决定书》的适格主体。根据《湖北省物业服务和管理条例》第四十九条第二款的规定，“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并履行下列交接义务：（一）移交本条例第四十五条规定的资料；（二）移交物业服务用房；（三）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；（四）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料；（五）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；（六）提供电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；（七）移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料；（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项”。在本案中，根据被告提交的证据《佳境上城物业服务合同》能够证实涉案小区召开业主大会选聘了新的物业服务企业，则原告作为前期物业服务应当在服务合同终止之日与业主委员会办理完全部交接手续，并移交相关材料。被告在《行政处罚决定书》中认定原告公司未履行上述规定的交接义务，对这一事实根据被告提交的《询问笔录》及由佳境上城小区业主委员会于2019年8月18日向原市房产监察大队出具的《工作联系函》等证据可以证实，原告公司仅移交了部分资料。此外，原告在听证会的书面申辩意见、减轻处罚的申请、起诉状自述及庭审中的辩论意见，均能佐证原告公司自认尚未移交部分资料、尚未完全履行交接义务。综上，被告在《行政处罚决定书》中认定原告公司未履行交接义务，事实清楚，证据充分。关于原告所称被告处罚合理性的问题，依据被告提交的证据，2018年10月15日，被告多次收到对原告未移交物业承接查验档案的违法行为进行反映的函；2019年4月23日，被告又收到关于原告公司存在未办理交接手续、拒不退出小区物业服务的违法行为的函。自2019年5月8日起，被告多次向原告公司下达行政公文，责令原告公司改正违法行为，而直至被告作出行政处罚决定，原告公司仍未履行全部交接义务。依照《湖北省物业服务和管理条例》第六十九条第五项的规定，可以对原告公司处以5万元以上10万元以下罚款。原告公司的违法行为存续时间长、影响广，被告根据原告公司的违法情节，决定对原告公司处以十万元的罚款，数额在条例规定的自由裁量范围内，罚款数额符合条例的规定。关于原告公司认为未能及时履行交接义务存在的客观事由，事由之一即部分业主对小区业主委员会成立的合法性提起了诉讼，在该小区业主委员会被生效的裁判撤销前，仍然是经过业主大会选举产生并有权履行业主委员会相应职责的机构，物业公司不得以此作为拖延履行交接义务的事由。原告提出的另一事由即由业主破坏物业办公场所，原告公司报警等待侦查，对此未见原告提交证据证明公安机关需对待移交的资料进行封存，故原告公司同样不得以此作为拖延履行交接义务的事由。原告提出的其他事由均非人力不能克服，其所主张的客观原因均不属于应当从轻、减轻或不予行政处罚的事由，故被告在处罚过程中未予考量合法、合理。综上，被告对原告公司作出的行政处罚认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，处罚措施适当，故不应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告荆州市瑞安物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告荆州市瑞安物业服务有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件诉讼费人民币50元，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈 香人民陪审员  陈金伟人民陪审员  盛 涛二〇二〇年十月二十八日法官助理廖兆铭书记员彭聪