山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2547号上诉人（原审原告）：井富民，男，1973年6月4日出生，汉族，住山东省莒县。委托诉讼代理人：徐滨，荣成崖头法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审被告）：荣成市荣翔采暖设备工程有限公司，住所地荣成市崖头街道办事处海崖村南。法定代表人：于滋安，董事长。上诉人井富民因与被上诉人荣成市荣翔采暖设备工程有限公司（以下简称荣翔采暖设备公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服荣成市人民法院(2020)鲁1082民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。井富民上诉请求：1.荣翔采暖设备公司返还井富民购房款10万元；2.荣翔采暖设备公司双倍返还定金20万元。事实和理由：一、井富民与荣翔采暖设备公司签订的合同对定金条款有明确的约定。井富民与荣翔采暖设备公司于2018年6月24日签订的《购房协议书》明确约定20万元为定金，合同签订是双方真实意思表示，合同双方就应按照合同约定履行，因荣翔采暖设备公司原因解除合同，就应该适用定金罚则由荣翔采暖设备公司双倍返还定金。由于法律规定定金不得超过合同标的额的20%，本案合同标的为50万元，故井富民要求荣翔采暖设备公司按照10万元定金双倍返还。二、关于荣翔采暖设备公司法定代表人于滋安于2019年6月17日写给井富民的单据定性是荣翔采暖设备公司违约后的单方面承诺，并未变更定金条款。该单据书写的背景是荣翔采暖设备公司违反合同约定未按期交房，井富民找到荣翔采暖设备公司法定代表人询问房屋具体交房日期，并让荣翔采暖设备公司法定代表人许诺井富民最晚交房日期，荣翔采暖设备公司法定代表人许诺最晚于2019年春节前交房，不交房可以解除合同返还已缴纳的款项并额外给予井富民利息补偿。这个单据是荣翔采暖设备公司违约的证据，也是荣翔采暖设备公司违约以后对井富民的一个单方面的承诺，该单据并不是双方协商的结果，更非合同的补充条款。一审法院认定该单据“应当视为原告被告对购房协议书的补充约定”认定事实错误，也属于适用法律错误。荣翔采暖设备公司庭审中质证意见仅为“对原告提交的该张单据无异议，是于滋安向原告出具的，当时原告和两个妇女到办公室闹事，于滋安当着原告的面给泰浩房地产公司打电话，泰浩房地产公司称2019年年底能交房，其就答应原告2019年年底交房，2019年春节前为笔误，应该是2020年春节前。于滋安称当时写这个单据确实是同意如果不能按时交房，到时退还20万元整及利息，现在也同意退还”。井富民与荣翔采暖设备公司两方都没有把这张单据作为合同的的组成部分，双方也从未有过通过荣翔采暖设备公司承诺书变更合同的意思表示，荣翔采暖设备公司也从未主张过合同变更，一审判决书主观想象认为合同通过承诺书进行了变更，违反不告不理原则，也违背了合同双方当事人真实意思表示。即使法院将单据视为对原合同的变更，对原合同中的定金条款也没有任何改变，定金罚则与房款利息并不冲突。荣翔采暖设备公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。井富民向一审法院起诉请求：1、请求判令解除井富民、荣翔采暖设备公司之间的购房协议书；2、荣翔采暖设备公司立即返还井富民购房款100000元；3、荣翔采暖设备公司双倍返还井富民购房定金200000元；4、荣翔采暖设备公司赔偿井富民利益损失暂定50000元，实际损失以鉴定结论为准。庭审中，井富民放弃在本案中主张利益损失的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年6月24日，井富民、荣翔采暖设备公司签订《购房协议书》，约定：甲方(荣翔采暖设备公司)，乙方(井富民)，甲方的房屋坐落在荣成市，住宅面积为74.63平方米*3788=282698，地下室面积为6.08平方米*2380=14470，阁楼58.47*3788=221484，共计518652元。甲乙双方协商一致同意将上述房地产转让价格为500000元。乙方首付甲方房款定金200000元，于本协议签定当天支付，定金支付后本协议生效。协议书还约定了其他内容，但未约定交房时间。2018年7月3日，井富民通过银行向滕夕荣(系于滋安妻子)账户转账200000元。涉案房屋至今未交付井富民。另查明，2018年4月18日，荣成市泰浩房地产开发有限公司(以下简称泰浩房地产公司)与荣翔采暖设备公司签订协议书，协议书约定泰浩房地产公司将八套房产(包括涉案林家小区38号507室房屋)受益权及物资(仓库物资、四季兴贸易商行酒卡)按进度偿还荣翔采暖设备公司的工程款。井富民为证明其主张，向法庭提交：2019年6月17日于滋安为井富民出具的单据一张，载明：华悦新城38#507室如果不能按时交房给井富民(2019年春节前)到时退还20万元整及利息，荣翔采暖于滋安2019.6.17日，拟证明荣翔采暖设备公司承诺最晚于2019年春节前交房，但井富民称对于该单据上“华悦新城38#507室如果不能按时交房给井富民(2019年春节前)到时退还20万元整及利息”不予认可，认为属于荣翔采暖设备公司私自变更合同。荣翔采暖设备公司对于井富民提交的该张单据无异议，是于滋安向井富民出具的，当时井富民和两个妇女到办公室闹事，于滋安当着井富民的面给泰浩房地产公司打电话，泰浩房地产公司称2019年年底能交房，其就答应井富民2019年年底交房，2019年春节前为笔误，应该是2020年春节前。于滋安称当时写这个单据确实是同意如果不能按时交房，到时退还20万元整及利息，现在也同意退还。荣翔采暖设备公司为证明其主张，向法庭提交：收款收据复印件一份，证明2018年7月6日滕夕荣将收到的井富民房款200000元交给公司，公司为此出具了收款收据，备注的项目为房款，就是因为工作人员失误才出现的定金，实际上就是房款。井富民对该收款收据复印件真实性有异议，井富民、荣翔采暖设备公司签订的协议书中约定荣翔采暖设备公司收取的井富民定金200000元，荣翔采暖设备公司出具的收款收据属于对双方约定的变更，不予认可。以上事实，有井富民、荣翔采暖设备公司的陈述、《购房协议书》、协议书、荣翔采暖设备公司出具的单据等证据在案为凭。一审法院认为，依法成立的合同，对合同各方当事人均具有法律约束力。本案中，井富民、荣翔采暖设备公司签订的购房协议书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利，履行义务。购房协议书虽未约定交房时间，但通过于滋安于2019年6月17日为井富民出具的单据可以看出，其承诺最晚于2020年春节前(通过出具单据的时间可以得知“2019年春节前”应为笔误)交房，应当视为井富民、荣翔采暖设备公司对于交房时间达成合意，但涉案房屋至今仍未交付，荣翔采暖设备公司已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行或者有其他违法行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案房屋的交付时间并非荣翔采暖设备公司所能控制，何时交房尚未知，故井富民主张荣翔采暖设备公司逾期交房并据此要求解除与荣翔采暖设备公司签订的购房协议书，有事实及法律依据，依法予以支持。本案中，井富民系按照定金的相关法律规定主张返还购房款及双倍返还定金，虽井富民称其提交于滋安出具的单据是为了证实井富民、荣翔采暖设备公司约定的交房时间，对单据上记载的“华悦新城38#507室如果不能按时交房给井富民(2019年春节前)到时退还20万元整及利息”不认可，但于滋安为井富民出具该张单据时，井富民并未提出异议，故单据上记载的“华悦新城38#507室如果不能按时交房给井富民(2019年春节前)到时退还20万元整及利息”应当视为井富民、荣翔采暖设备公司对购房协议书的补充约定。现荣翔采暖设备公司不能按时交房，其应当按照单据约定返还井富民200000元及利息。故井富民主张按照定金的相关法律规定要求荣翔采暖设备公司返还购房款100000元及双倍返还定金200000元，没有事实依据，不予支持。因井富民、荣翔采暖设备公司对于利息的约定不明，故按照相关法律规定，利息的起算时间自井富民交付200000元之日起即2018年7月3日起计算，利息的计算方式以200000元为基数自2018年7月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至荣翔采暖设备公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除井富民与荣成市荣翔采暖设备工程有限公司于2018年6月24日签订的购房协议书；二、荣成市荣翔采暖设备工程有限公司自判决生效之日起十五日内返还井富民购房款200000元及利息(以200000元为基数，自2018年7月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日至荣翔采暖设备公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回井富民其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3275元(系减半收取)，由井富民负担1404元，由荣成市荣翔采暖设备工程有限公司负担1871元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明，双方2018年6月24日签订购房协议书第3条载明：“甲方在收到定金后在双方签订房屋买卖合同前将房屋出售给他人，视为甲方违约，双倍返还定金，乙方如违约，定金不退”。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审期间争议的焦点问题是荣翔采暖设备公司是否应当双倍返还定金200000元。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，定金合同是实践性合同，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案双方签订的购房协议书内容当中约定了“乙方首付甲方房款定金200000元”，并在第3条明确写明了定金罚则，应当认定为约定了定金，本案的关键是定金是否已交付。本院认为，井富民支付的200000元并非定金，因此协议中的定金条款不生效。理由如下：1.2018年6月24日签订协议约定，200000元“于本协议签定当天支付”，井富民迟至7月3日才支付该款，该款是否属于协议约定的定金，付款时没有说明，其也没有其他证据证明该款就是协议约定的定金；井富民在本次诉讼前也从未主张过该款包含定金，在起诉时，方才将已经支付的200000元，分割为两部分，一部分主张为定金100000元，一部分主张为房款100000元。2.荣祥采暖设备公司法定代表人于滋安2019年6月17日给井富民出具的单据，增加了交房日期的内容，并记载“退还20万元整及利息”，起诉前井富民一直没有提出异议；诉讼中称对该单据中交房日期予以认可，但对退还200000元整及利息不予以认可，于理不合，一审法院认定该单据系对原购房协议的变更并无不当。该单据没有提到该200000元与定金有关，将该笔200000元的款项理解为双方均默认为房款更为适合。3.滕夕荣将井富民支付的200000元交给荣祥采暖设备公司时，该公司出具的收款收据的收款项目记载为“收房款”，说明荣祥采暖设备公司一方在收款时即将该款认定为房款。综上，双方虽然在协议中订立了定金条款，但在付款时以及付款后至起诉前，均无将200000元作为定金或者部分作为定金的合意，井富民实际支付的200000元应认定为房款，故井富民要求荣祥采暖设备公司双倍返还定金的请求，没有事实和法律依据，不应予以支持。至于因荣祥采暖设备公司不能按约交付房屋给井富民造成的损失，井富民可另行主张。综上所述，井富民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人井富民负担。本判决为终审判决。审判长  郭庆文审判员  金永祥审判员  侯善斌二〇二〇年十月二十八日法官助理姜健妮书记员张济节