内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院民事判决书（2020）内0702民初131号原告：童学清,男,1962年3月13日出生,汉族,住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：斯日格，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：媛媛，内蒙古卓能律师事务所律师。被告:王瑞云,男,1964年7月16日出生，汉族,住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：李晶霞，内蒙古环通律师事务所律师。被告:王瑞,男,1968年7月15日出生,汉族,住内蒙古自治区鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：侠青，内蒙古律野律师事务所律师。原告童学清与被告王瑞云、被告王瑞共有权确认纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月9日公开开庭进行了审理。原告童学清的委托诉讼代理人斯日格、媛媛、被告王瑞云的委托诉讼代理人李晶霞、被告王瑞的委托诉讼代理人侠青到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告童学清的委托诉讼代理人媛媛、被告王瑞云的委托诉讼代理人李晶霞、被告王瑞的委托诉讼代理人侠青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童学清向本院提出诉讼请求：判令确认南苑宾馆房屋45%的所有权归原告所有,被告王瑞协助原告办理45%房屋所有权的转移登记手续(房屋所在地为海拉尔区呼和诺尔街原市安全局综合培训楼,现更名为凯瑞商务宾馆）。事实和理由:2010年8月23日,原告与二被告签订《协议书》。约定，三方共同出资购买呼伦贝尔市国家安全局所属的南苑宾馆房屋进行经营,其中甲方占45%股份,乙方占35%股份，丙方占20%股份;三方按原告与呼伦贝尔国家安全局签订的购买合同和经营管理该宾馆所支出的总额按各自所占的股份比例支付相应的购房款;宾馆收购后三方共同对宾馆进行装修,装修二至五楼的费用中三方按各自所占的股权比例进行分担,一楼用作内蒙古金沙房地产开发有限责任公司呼伦贝尔分公司办公和售楼使用,装修费用由该房地产公司支付。房地产公司使用一楼不再支付租金和其他费用,但所开发项目一旦具备办公条件,即刻迁出办公;宾馆的产权暂时办理在原告和被告王瑞指定的童大兵名下，但在产权登记机关应注明为三方共有,条件成熟时应将产权办理到三方名下;被告王瑞云、被告王瑞已经以借款方式向原告支付了购买宾馆款50万元，甲方在办理完毕购买手续后按照被告王瑞云、被告王瑞应当出资的数额进行充抵,其他二被告已经支付的费用,算到宾馆支出的总费用中,各方按出资比例分摊;三方对宾馆实施共同管理,涉及重大经营行为必须经三方一致同意,任何一方不得单独将宾馆单独转让或者向他人设置抵押、提供担保,否则,视为对其他方的违约,违约方承担由此给其他方造成的全部损失。协议签订后，原告按照协议约定出资购买了坐落于呼伦贝尔市国家安全局所属的南苑宾馆房屋,履行了协议约定义务。但是,二被告未按照协议约定履行义务,未将宾馆产权登记至童大兵名下,而是将宾馆全部产权登记在了被告王瑞名下。原告多次找到二被告,要求二被告按照协议约定将宾馆所有权变更成原告和二被告共同所有,原告占有45%的宾馆所有权。但是,二被告以各种理由推脱,拒绝办理。二被告的上述行为严重侵犯了原告合法权益,已构成违约，故诉至法院。王瑞云辩称，三方签订协议之后，原告及我方都没有按照约定缴纳投资款，该协议没有实际履行。我对涉案房屋没进行过投资，也没有所有权，涉案房产与我没有任何关系，我不应当承担任何责任。王瑞辩称，涉案房屋坐落于海拉尔区胜利办四道街原安全局综合培训楼，共计1-5层，建筑面积为1573平方米，房产证登记的面积为1637.56平方米。该房屋系被告王瑞于2010年7月8日从呼伦贝尔市金典拍卖有限责任公司竞拍购买所得，竞拍的成交价格为610万元。购房款均为王瑞自行出资，于2010年7月7日向金典拍卖有限责任公司交纳保证金100万元，于2010年7月8日向金典拍卖有限责任公司转账103万元，于2010年10月26日向金典拍卖有限公司转账407万元，于2010年11月2日交纳购房税款61万元。因为该房屋系王瑞个人购买，所以王瑞于2011年11月10日在呼伦贝尔市海拉尔区房产交易管理处申请领取了私有房屋产权证书，不存在房屋共有人的情形。本案中，原告只是以三方协议为依据主张权利，但三方协议并没有实际履行，否则原告不会在我方于2011年办理私有房产登记后至今长达八年的时间里，既不向房产登记部门申请异议，也不向法院提起诉讼，说明原告对三方协议实际未履行的事实是默认的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提交证据以下证据：1、2010年2月1日，原告童学清与被告王瑞云签订的《协议书》。2、内蒙古金沙房地产呼伦贝尔分公司与呼伦贝尔市国家安全局签订的《合作开发协议》。3、《国有土地使用权成交确认书》复印件。4、2011年5月27日，被告王瑞云与原告童学清签订的《协议书》、内蒙古金沙房地产公司呼伦贝尔分公司企业登记信息复印件。证据1-4证明，2010年2月1日，原告与被告王瑞云签订协议书，共同开发呼伦贝尔安全局22亩旧城区改造的项目，被告王瑞云需向原告支付价值350万元的前期费用与1650万元的分红。2010年3月11日，金沙房地产公司呼伦贝尔分公司成立，并于2010年4月9日与呼伦贝尔安全局签订了《改造项目合作开发协议》，于2010年11月16日挂牌取得了项目土地。2011年5月27日，原告与被告王瑞云又签订了《协议书》，约定因补偿安全局酒店改址，王瑞云向原告支付500万元，已经支付了200万元，剩余300万元未支付。综上，2010年至2011年间，原告童学清与被告王瑞云、金沙房地产呼伦贝尔分公司之间系合作关系，而被告王瑞系被告王瑞云的弟弟，其账户在公司设立前直至购买本案涉诉房产时，均为公司支出使用账户，实际控制权由王瑞云及童学清使用。如果没有原告童学清，二被告是拿不到该项目的开发权的。经质证，被告王瑞云对真实性不认可，认为没法辨别是否是王瑞云本人书写，另外，原告童学清与被告王瑞云在开发过程当中所签订的协议与涉案的房产没有任何关系，上述证据与本案无关。被告王瑞不认可，认为本案审理的是个人的房屋确权纠纷，而上述证据1-4是关于原告和金沙房地产公司之间的合作开发协议，与本案无关，并且协议书是原告和王瑞云签订的，与被告王瑞无关。本院经审查认为，证据1-4的内容不能证明与本案有关联，本院对证明目的不作确认。5、2010年7月8日金典拍卖公司出具的《成交确认书》复印件、2010年8月23日原告与二被告签订的《协议书》、2010年8月23日二被告签订的《权利证明书》。证明2010年7月8日，以被告王瑞名义拍得涉案房产，后来原告与二被告共同协商签订了协议书，约定购买的房产原告占45%，王瑞云占35%，王瑞占20%。产权暂时办理在童学清之子童大兵名下，二被告以借款方式已经向原告童学清支付了50万元购房款，因为童大兵系公职人员，不便将涉诉房产办到其名下，经协商，三人一致同意将宾馆办至王瑞名下，并签署权利证明书，故被告王瑞购买的涉案房产系原、被告三人共同购买。经质证，被告王瑞云对《成交确认书》无异议，认可是王瑞购买了涉案房产；对《协议书》及《权利证明书》的真实性无异议，但认为其没有实际投资，该协议书没有实际履行。被告王瑞对《成交确认书》的真实性无异议，认为该成交确认书能证明本案争议的房屋是王瑞个人购买；对《协议书》及《权利证明书》真实性无异议，但不认可证明目的，认为《协议书》签订是在王瑞竞拍获得了本案争议的房屋之后，原告及被告王瑞云提出有意向与王瑞共同出资购买涉案的房屋，但仅是三方意向，该协议并未实际履行，原告童学清和被告王瑞云没有任何的投入，该房屋的实际购买人仅为王瑞，与原告童学清和被告王瑞云均没有任何关系。本院对证据5的真实性予以确认。被告王瑞就其抗辩，向本院提交以下证据：1、《成交确认书》复印件。证明2010年7月8日，被告王瑞通过金典拍卖有限公司竞拍购买了涉案房屋，成交价格是610万元，购买人为王瑞。2、2010年10月26日，金典拍卖有限公司给王瑞出具的购房款《收据》复印件。证明王瑞交纳了购房款610万元，房屋面积为1573平方米。3、税务发票10张。证明王瑞缴纳了61万元税金。4、房屋所有权证。证明房屋所有权人是王瑞，不存在其他共有人，房屋坐落的位置为胜利办胜利四道街原市安全局综合培训楼。经质证，原告对真实性无异议，对证明目的不认可，认为存在金沙房地产呼伦贝尔分公司与被告王瑞账户财务混同的情况，在被告已经付款了以后还与原告约定占有比例不符合逻辑，不能证明是王瑞本人付款。被告王瑞云无异议。本院对证据1-4的真实性予以确认。为了查明案件事实，本院依法调取了以下证据：1、（2018）内0702民初3467号案件卷宗中的被告提交的转款记录。经质证，原告不认可，认为该流水只是被告银行流水的一部分，该账户和金沙房地产存在财务混同的情形。二被告无异议。本院对真实性予以确认。2、涉案房产档案。经质证，原告对真实性无异议，但认为涉案房产虽由被告王瑞取得买受资格并办理产权登记，实际上是原、被告三人共同出资购买。被告王瑞云无异议。被告王瑞对真实性无异议，认为能够证明涉案房屋的所有权人是王瑞，该房屋没有其他共有人。本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：呼伦贝尔市国家安全局委托呼伦贝尔市金典拍卖有限责任公司拍卖位于呼伦贝尔市海拉尔区胜利办四道街原市安全局综合培训楼，被告王瑞用其个人名义以610万元的价格竞买，并于2010年7月7日，向金典拍卖公司交付100万元，于2010年7月8日，向金典拍卖公司交付103万元。2010年7月8日，呼伦贝尔市金典拍卖有限责任公司给被告王瑞出具了《海拉尔区河东胜利办综合培训楼成交确认书》。2010年8月23日，原告与二被告签订了《协议书》，部分内容为“甲（童学清）、乙（王瑞云）、丙（王瑞）三方就共同出资购买并经营呼伦贝尔国家安全局南苑宾馆一事达成如下协议，以便共同遵守。一、甲、乙、丙三方共同出资购买呼伦贝尔市国家安全局所属的南苑宾馆，进行经营，其中甲方占45%股份，乙方占35%股份，丙方占20%股份。二、三方按甲方与呼伦贝尔国家安全局签订的购买合同和经营管理该宾馆所支出的总额按各自所占的股权比例支付相应的购房款；三、宾馆收购后三方共同对宾馆进行装修，装修二至五楼的费用中三方按各自所占有股权比例进行分担，一楼用作内蒙古金沙房地产开发有限责任呼伦贝尔分公司办公和售楼使用，装修费用由该房地产公司支付。房地产公司使用一楼不再支付租金和其他费用，但所开发项目一旦具备办公条件，即刻迁出办公。四、宾馆的产权暂时办理在丙方和甲方指定的童大兵名下，但在产权登记机关应注明为三方共有，条件成熟时应将产权办理到三方名下；五、乙方、丙方已经以借款方式向甲方支付了购买宾馆款50万元整，甲方在办理完毕购买手续后按照乙方、丙方应当出资的数额进行充抵，其他乙、丙双方已经支付的费用，算到宾馆支出的总费用中，各方按出资比例分摊”。同日，二被告签订了《权利证明书》，内容为“本人在南苑宾馆35%的股权在办理产权登记时登记到王瑞名下，在南苑宾馆的权利义务和其他相关的约定本人按三方协议履行”。2010年10月26日，被告王瑞向金典拍卖公司交付407万元，金典拍卖公司给被告王瑞出具了610万元的房款《收据》。2011年11月10日，被告王瑞取得涉案房屋的所有权证。原告认为其对该房屋享有45%的所有权，与二被告产生争议，诉至本院。本院认为，涉案房屋系案外人呼伦贝尔市国家安全局委托呼伦贝尔市金典拍卖有限责任公司拍卖，被告王瑞用其个人名义以610万元的价格竞买取得房屋，并办理了房屋所有权证。本案争议焦点为：原告是否有证据证实其对涉案房屋享有45%的所有权。从原告提交的证据内容来看，原告与二被告确实于2010年8月23日就三人共同出资购买涉案房屋并经营南苑宾馆一事签订了《协议书》，但二被告均抗辩称，该协议签订后并未实际履行。一、从《协议书》的内容来看，1、协议约定“甲、乙、丙三方就共同出资购买并经营南苑宾馆一事达成如下协议，以便共同遵守”，以及“甲、乙、丙三方共同出资购买呼伦贝尔市国家安全局所属的南苑宾馆，进行经营，其中甲方占45%股份，乙方占35%股份，丙方占20%股份”的内容，是合同三方对于共同出资购买房屋并共同经营宾馆所达成的意向性约定，其内容不具有结算的性质，不足以作为原告主张其已经按约定履行合同义务并对房屋享有45%所有权的依据。2、协议约定“三方按甲方与呼伦贝尔国家安全局签订的购买合同和经营管理该宾馆所支出的总额按各自所占的股权比例支付相应的购房款”，原告未对其已经按该约定履行了支付相应购房款的义务向本院提交证据予以证实，原告主张其对涉案房屋享有45%所有权的主张证据不足。3、协议约定“乙方、丙方已经以借款方式向甲方支付了购买宾馆款50万元整，甲方在办理完毕购买手续后按照乙方、丙方应当出资的数额进行充抵，其他乙、丙双方已经支付的费用，算到宾馆支出的总费用中，各方按出资比例分摊”。因该条款约定的内容与双方陈述的交付购房款的过程不一致，经询问，原告表示其记不清了，被告王瑞云表示协议并没有实际履行，至于为什么这样约定也记不清了。被告王瑞表示该协议没有履行，该约定是因为原、被告三人准备共同购买涉案房屋，但是由于原告童学清与被告王瑞云都没给钱，所以被告王瑞后期就自己购买了。因该条约定的内容与双方陈述的交付购房款的过程不一致，且原告对此未作出合理解释，故该条款亦不能证实原告已履行合同。综上，《协议书》的内容不足以证实原告已经按照约定履行了共同出资的合同义务，原告主张其对涉案房屋享有45%所有权的证据不足。二、从《协议书》的签订时间来看，该协议的签订时间虽发生在被告王瑞交付了203万元购房款以后，但因涉案房屋总价款为610万元，此时尚有407万元购房款未交付，按照原告主张的45%房屋所有权，原告应当支付的购房款为274.5万元（610万元×45%），但原告提交的证据不足以证实其已履行了付款义务。二被告对此均抗辩称，三方协议签订后未实际履行，因原告童学清及被告王瑞云未履行交付购房款义务，故被告王瑞于2010年10月26日自行交付了剩余购房款407万元，该抗辩内容未违反常理，原告主张其已履行合同义务证据不足。三、二被告于2010年8月23日三方签订《协议书》当天，也签订了《权利证明书》，但二被告均认可该协议未履行，该证据不足以作为原告主张其对涉案房屋享有45%所有权的依据。四、原告主张其与二被告之间存在多笔经济往来，被告王瑞的账户与金沙房地产公司的账户存在混同，所以王瑞所付款项与原告相关联，但原告提交的证据不足以证实其已按约定履行了付款义务。综上所述，原告提交的证据不足以证实其诉讼请求，本院对此不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告童学清的诉讼请求。案件受理费100元，由原告童学清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判长 王园园人民陪审员 梁 莉人民陪审员 郭中华二○二○年十月二十六日书记员 兰 松附本判决所依据的相关法律：最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。