福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初5364号 原告：何海星，男，1980年4月8日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：余小燕，福建亚恩律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村****。 法定代表人：郑勇喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄怀烨，男。 委托诉讼代理人：郑白玲，女。 原告何海星与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，由审判员严昌辉独任审理，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告何海星的委托诉讼代理人余小燕与被告恒大置业公司的委托诉讼代理人黄怀烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何海星向本院提出诉讼请求：1.判令解除何海星与恒大置业公司2018年6月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20180310128）；2.判令恒大置业公司立即退还何海星车位款160000元并支付违约金，违约金以160000元为基数按日万分之一的标准自2018年12月31日起计至款项还清之日止；3.案件受理费用由恒大置业公司承担。事实与理由：恒大置业公司系从事房地产开发建设的资质企业，经批准在福清市××街道××村××村××小区。2018年4月29日，何海星与恒大置业公司签订《福清恒大城车位认购书》（编号：0001757），约定何海星向恒大置业公司认购福清恒大城楼盘477号车位，并约定了付款方式。2018年4月27日，何海星交付了定金20000元。根据约定，何海星分别于2018年5月4日交付了车位款60000元、2018年5月27日交付剩余车位款80000元。至此，何海星将全部车位款160000元交付给恒大置业公司。2018年6月8日，何海星与恒大置业公司正式签订编号20180310128的《商品房买卖合同》，就何海星购买0477车位一事做了进一步约定，对车位的基本情况、交付条件与期限、产权登记等事项均做了详细约定。根据《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将商品房交付买受人使用。针对出卖人逾期交房违约责任，根据《商品房买卖合同》第九条第1款第2项的约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。时至今日，恒大置业公司仍未按合同约定履行义务，至今未办理交房手续。 恒大置业公司辩称,一、何海星已丧失合同解除权。根据何海星与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定的案涉商品房交付时间为2018年12月31日，逾期180天即从2019年6月30日起开始，何海星享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”同时，根据附件六补充协议第十四条第3款约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。”何海星于2020年6月27日发出解除通知，已过约定及法定的解除权的除斥期间，其已丧失解除权。二、退一步讲，即使合同解除，何海星主张违约金过高。合同第九条第一款第（2）项对恒大置业公司逾期交房，何海星解除后的违约金进行了明确约定，恒大置业公司违约应支付的违约金为何海星已付款的1%。所以，即使何海星享有解除权，恒大置业公司也仅应依约赔付何海星已付款的1%作为违约金。同时，何海星在起诉状中列明该条款作为其解除合同及主张违约金的依据，现又认为该条款系格式条款，不应适用，自相矛盾。何海星与恒大置业公司系平等的市场主体，何海星作为完全民事行为能力人，购买房屋属于重大资产处置行为，其对合同条款应尽必要的注意义务，何海星在合同上签字确认，应认定有效并遵照履行。合同约定解除权形成后何海星可以选择继续履行获得日万分之一已付款按日计算的违约金，也可以选择解除合同获得已付款1%的违约金。何海星作出解除合同的决定系其对自己权利的处分，恒大置业公司并未限制其权利，合同应当认定合法有效。三、合同可以继续履行。现案涉房产已符合交付条件，恒大置业公司已向何海星寄送交楼通知书，合同可以继续履行。综上所述，何海星解除权已过除斥期间，其已丧失合同解除权，合同应继续履行。商品房买卖属于重大资产处置，交易过程涉及网签、备案等手续，合同的解除涉及到一并判决网签、备案撤销等手续的办理。在合同能够继续履行，且何海星已丧失解除权的情况下，请求法院依法驳回何海星的诉讼请求。 经审理，何海星与恒大置业公司对案涉车位坐落位置、支付车位款日期与金额、签订合同编号20180310128《商品房买卖合同》时间及条款内容均不持异议，本院依法予以确认。 另查明，案涉车位所在的恒大城楼房及首期地下室于2020年3月12日通过主管部门的消防验收，并于同年4月26日通过建设工程竣工验收备案。何海星于2020年6月27日向恒大置业公司寄送了《福清市恒大城退车位通知书》，并要求解除《商品房买卖合同》并退还车位款等。恒大置业公司于2020年8月19日向何海星寄送了《福清恒大城交楼通知书》，但双方未实际办理交接车位手续。 以上事实，有何海星提交的国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城车位认购书》、合同编号20180310128《商品房买房合同》、POS签购单（银行转账记录）、收款收据、《福清市恒大城退车位通知书》及邮寄底单与恒大置业公司提交的《房地产项目测绘计算书》、特种设备使用登记证、《消防验收监督报告》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《福清恒大城交楼通知书》及邮寄底单、授权委托书及公示照片、不动产登记证明等为证，结合当事人的庭审陈述与法庭调查，经审理核实，本院予以确认。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。案涉合同附件六第十四条第3款关于“买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权”的约定，明显限制了买受人的主要权利而减轻出卖人的责任，与主合同第二十二条关于“双方签订的补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”的约定相悖。而且，该条款系恒大置业公司提供的合同文本中预先拟定、重复使用的标准条款，应属格式条款，依法应认定为无效条款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，本案解除权的行使期限应为一年。恒大置业公司未按合同约定在2018年12月31日前交房，案涉车位于2020年4月26日才完成竣工验收备案，且至今未实际交付，构成根本性违约，何海星依约享有解除权。根据案涉合同第八条约定案涉车位应当在2018年12月31日前交付买受人使用，以及第九条关于逾期交付使用超过180日后，买受人有权解除合同的约定。何海星可在恒大置业公司逾期交付车位180天（即2019年6月30日）后的一年（即2020年6月30日）内行使解除权。何海星于2020年6月27日通知恒大置业公司解除合同，未超过解除权的行使期限，故何海星请求解除案涉《商品房买卖合同》的主张，于法有据，本院予以支持。恒大置业公司的根本性违约行为导致合同解除，应在解除合同后及时返还何海星车位价款并赔偿何海星的损失，其占用购房款导致何海星的利息损失显而易见。何海星主张自2018年12月31日起按已付款的每日万分之一标准计算资金占用期间的损失，该主张尚低于同期银行贷款利率，故何海星主张的违约金计算标准及计算时间均未超出其权利范围，本院予以支持。恒大置业公司关于按照“已付款的1%”标准计付违约金的辩解，明显偏低无法弥补给何海星造成的经济损失，本院不予采纳。为避免讼累，何海星在收到恒大置业公司支付的全部款项后三个工作日内应配合恒大置业公司办理注销预售商品房买卖预告登记等相关手续。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除何海星与福清恒大置业有限公司于2018年6月8日签订的合同编号20180310128《商品房买房合同》； 二、福清恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还何海星车位款160,000元,并支付违约金(以160,000元为基数按日万分之一的标准自2018年12月31日起计算至款项还清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，由福清恒大置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严昌辉 二〇二〇年十月二十三日 书记员  刘 玮