山东省莘县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1522民初2899号原告：王书臣，男，1935年4月13日出生，汉族，农民，住莘县燕店镇赵庄村。委托诉讼代理人：程丽丽，山东莘莘律师事务所律师。被告：王艳斌，男，1982年10月1日出生，汉族，农民，住住莘县燕店镇赵庄村。委托诉讼代理人：李乐新，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。原告王书臣诉被告王艳斌确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书臣向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告于2017年3月27日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：我在赵庄村内有自建房屋一处，该院落有正房三间、西屋两间、大门及四周院墙，房屋占地宽16米，长19米，合计304平方米。我妻子宁大芝、儿子王荣华隐瞒我于2017年3月27日私自与被告签订协议一份，将我名下的房屋私自卖给被告，我对该协议根本不知情。请求贵院确认该份协议无效。特具状贵院，请依法支持诉求。被告王艳斌辩称，一、原告所述房屋自建情况与事实不符，原告自建房屋的宅基地使用权并非原告所有，使用权人是被告父亲王风华（已去世）、二叔王凤申。当时原告无宅基地建房，找到被告爷爷王书敬（已去世）协商，双方协商允许原告建房，原告在别处转让土地给王风华、王凤申。原告建完房后，一直未给王风华、王凤申转让土地，且对之前承诺转让土地的约定矢口否认，为此两家人多次发生矛盾纠纷，后经赵庄村委会、双方家庭长辈王长明等人多次进行调解，2017年3月27日双方签订房屋买卖协议书。二、原告诉称对房屋买卖协议不知情，与事实不符。协议签订前，赵庄村委会委员王学义、长辈王长明等人多次到原告家做调解工作，当时原告因患病行动不便，一直在家，其称不知情，不符合常理。协议签订时，我与原告妻子宁大芝、儿子王荣华在燕店镇公共法律服务站、燕店镇调解中心办公室内签订协议，签订协议时对王书臣的知情情况进行了了解，并加盖了莘县燕店法律服务所公章，并注有“签字手印真实，合同有效”字样，证明人王荣华、王长明、王学义签字。双方又均要求加盖村委会公章，村委会了解情况后，加盖了莘县燕店镇赵庄村民委员会的公章。协议签订后，未再发生矛盾纠纷，2019年2月份，被告爷爷王书敬去世，原告为谋取私利，提起本案诉讼。综上，从签订协议的起因、签订之前的调解、签订协议的具体过程及签订后纠纷的化解等方面，足以说明原告对该协议是知情的。另原告与宁大芝系夫妻关系，涉案房屋为二人共同居住使用，夫妻对家事活动具有平等代理权；原告与王荣华系父子关系，当时原告行动不便，该协议由法律服务所见证，村委会盖章确认，被告完全有理由相信宁大芝、王荣华对房屋有处分权和交易代理权，代理行为合法有效。再者，双方交易符合农村交易习惯，交易价格合理，被告属于善意购买者。因此该协议不违反法律强制性规定，不存在法定无效情形，请法院依法查明事实，驳回原告的诉求。根据当事人陈述及经本院审查后确认的证据，本院认定事实如下：原告与其妻子宁大芝在莘县燕店镇赵庄村建设院落一处，该院落有正房三间、西屋两间、大门及四周院墙，被告在原告建房院1年后建房，原、被告房屋院落前后相邻。原、被告两家经常发生矛盾，经村干部与族人调解，2017年3月27日原告之妻宁大芝、原告儿子王荣华与被告王艳斌签订房屋买卖协议书，约定：一、甲方（原告方）将自建位于赵庄村内房屋一处，卖给乙方（被告），该处房屋三间正房、两间西屋加大门，有四周院墙。房屋占地宽16米，长19米，合304平方米。房屋南王艳斌，北地，西王国青，东地；二、房屋价款15000元，协议签订后一次性给付甲方；三、乙方给付甲方房款后，房屋所有权就归乙方所有，但甲方享有居住权，直至甲方二人过世为止，甲方过世后由甲方子女应在30日内交付房屋；四、甲方在世时居住该房屋，乙方不得有任何干涉行为，院内树木及屋内物品归甲方所有，大门是甲方二儿子王荣庆的，不在买卖范围内，甲方二人过世后大门归王荣庆；五、本协议签订后双方应遵守协议，双方约定10000元违约金，如一方违约应支付对方违约金，院外西边胡同任何一方不得栽树，不应影响甲方通行。房屋买卖协议书签订地点在莘县燕店镇法律服务所，由原告之子王荣华在甲方后书写“王书臣宁大芝”，并由宁大芝按手印，原告王书臣未到场，被告王艳斌在乙方后签名按手印，见证机关后加盖了莘县燕店镇法律服务所印章，并注有“签字手印真实合同有效”，证明人后有王荣华、王长明、王学义签字，在协议书右下方加盖了莘县燕店镇赵庄村民委员会印章，并注有“同意”字样。协议签订后，被告按照约定支付房款15000元，并由原告之子王荣华代写收到条一张，内容为：“今收到房屋款15000元（壹万伍仟元正）王书臣宁大芝王荣华代写2017年3月27日”。诉讼中，原告向本院提交其宅基地的土地登记申请书（审批表）与地籍调查表，载明：土地使用者王书臣，地号：047，面积304平方米，四至为：东耕地，西胡同，南王书增，北耕地，同意登记发证日期记载为1991年8月20日。被告则认为宅基地的土地登记手续应为原告儿子王荣华，本案所涉房屋南侧应为王艳斌，申请书上宅基地南邻王福增。另外，诉讼中，原告主张其房屋院落已建设30年左右，被告则主张原告房屋院落于2004年建设。原告主张房屋院落的买卖不知情，因为王荣华、宁大芝怕他生气，他是2019年冬天找的证明人才知道的，协议是他给他家属闹才知道的；被告则认为协议签订后，被告向原告支付15000元，原告不知道不符合常理，另外，签订协议前双方经常发生矛盾纠纷，协议签订后矛盾缓和，由此推断原告应该知情，且原告的妻子宁大芝、儿子王荣华没有隐瞒此事的必要。诉讼中，原告认可建设其房屋院落前，被告的爷爷王书敬先占的村头荒地并拉土，王书敬把地分给两个儿子即被告的父亲和二叔，原告曾与被告的爷爷王书敬口头协议后，才建设的房屋院落，经与王书敬协商后，给付被告父母600元，算把地方卖给他了；被告称给其父母600元不知情。以上事实有当事人的陈述、房屋买卖协议书、收条复印件、宅基地的土地登记申请书（审批表）与地籍调查表、调查笔录等在卷佐证。本院认为，本案双方争议的焦点问题是所签订的房屋买卖协议书是否有效。对于涉房屋院落系原告夫妻所建，涉案房屋买卖协议签订时，原告没有参与，也没有原告委托他人参与，双方当事人对上述事实均无异议。涉房屋院落系原告与其妻的夫妻共同财产，是原告与其妻生活居住的重要财产，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款之规定，应理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。因此处置涉案房屋院落应由原告与其妻子宁大芝共同作出决定，被告之妻宁大芝隐瞒原告与被告签订房屋买卖协议书，违反了上述法律规定，处置原告的财产，侵害了原告的合法权益。另外，经本院释明举证责任，被告虽主张原告按常理应知情，被告完全有理由相信宁大芝、王荣华对房屋有处分权和交易代理权，代理行为合法有效，但是被告认可协议前双方经常发生矛盾纠纷，经村干部和长辈调解才达成的房屋买卖协议书，因此被告没有充足理由相信房屋买卖协议书为原告夫妻共同的意思表示，所签订的房屋买卖协议书违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，依法应属无效合同。合同无效的法律后果是因该协议取得的财产，应当予以返还，因此被告依法可以向房屋款项接收人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：被告王艳斌与原告王书臣之妻宁大芝于2017年3月27日签订的房屋买卖协议无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告王艳斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  王留贵二〇二〇年十月十四日书记员  武国佩