湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初989号原告：郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道民权路五岭国际金桂园小区****。负责人：文晓梅。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。被告：郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司，住所地，住所地湖南省郴州市北湖区郴江街道民权路**翰林东苑****iv>法定代表人：吴美华。委托诉讼代理人：曹路飞，男，1971年7月3日出生，汉族，湖南省永兴县人，该公司法务，住湖南省郴州市苏仙区。原告郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会（以下简称金桂园业委会）与被告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司（以下简称龙亭物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告金桂园业委会负责人文晓梅及委托诉讼代理人黄亚梅、被告龙亭物业公司的委托诉讼代理人曹路飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金桂园业委会向本院提出诉讼请求：一、判决终止双方物业服务关系，判决被告立即撤出郴州五岭国际金桂园小区物业管理费服务范围；二、判决被告移交物业管理用房及附属设施，并向原告移交物业管理相关资料；三、判决被告向原告书面报送移交本小区物业管理全部收支账目；四、判决被告立即停止侵害，因为被告不按照原告要求撤离，造成原告聘请第三方无法进场造成的经济损失10000元，判决确认被告从2020年1月1日以后无权收取原告小区物业管理费及其它相关费用；五、本案诉讼费用由被告承担。被告龙亭物业公司答辩要点：一、答辩人在此申请法院中止审理本案。五岭国际金桂园小区部分代表业主就五岭国际金桂园小区业主大会、业主委员会做出的解聘答辩人，与东莞市光大物业服务有限公司签订物业服务合同行使撤销权一案，贵院已立案受理（2020）湘1002民初2200号。二、郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会非本案适格原告。三、此次选聘物业服务公司选举程序违法，选举结果不真实。四、答辩人并没有对原告造成任何侵害。综上，请求驳回原告的所有诉讼请求。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：郴州市民权路五岭国际金桂园小区由郴州仁大房地产开发有限公司开发建设。2013年9月1日，郴州仁大房地产开发有限公司与郴州龙亭物业服务有限公司（2019年8月12日更名为郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司）签订《五岭国际金桂园前期物业管理服务委托合同》，委托管理期限自2013年9月1日至2016年8月31日止为期三年。合同到期后，虽未再续签物业服务合同，但龙亭物业公司仍继续提供物业服务至今。2019年3月，五岭国际金桂园小区在郴江街道、民权路社区的指导下成立业主委员会并在市房产管理部门完成备案手续，《郴州市北湖区五岭国际金桂园小区业主大会议事规则》一并备案。2019年6月26日，金桂园业委会向郴江街道民权路社区递交《关于五岭国际金桂园业委会对以下内容拟召开业主大会进行表决的报告》，拟对以下三项内容进行表决：一是对目前物业服务公司工作是否满意；二是否授权业委会向社会公开招投标选聘物业服务公司；三表决通过《五岭国际金桂园小区公共收益的分配和使用方案》。2019年7月2日，金桂园业委会向郴江街道民权路社区递交《关于五岭国际金桂园小区召开业主大会时间的报告》，拟在2019年7月25日至7月31日召开业主大会表决授权业主委员会选聘物业服务公司。2019年8月1日，金桂园业委会公开发布《五岭国际金桂园小区业主大会决议》，“2019年7月25日至7月31日金桂园小区召开了业主大会，……是否对前期物业（龙亭物业）服务满意，满意112票，不满意590票。本次业主大会决议：以协议方式选聘物业公司”。2019年8月9日，金桂园业委会公开发布《选聘物业服务企业的公告》，“……小区总建筑面积253765.03平方米，其中，住宅建筑面积167540.2平方米，商业建筑面积9961.58平方米，地下车库面积，地下车库面积74706……总户数1304户……报名起止时间：2019年8月9日至2019年9月9日止……”。2019年8月13日，金桂园业委会向龙亭物业公司送达《关于五岭国际金桂园小区公开选聘物业企业的告知函》。2019年10月23日，金桂园业委会发布《金桂园小区物业选聘工作报名企业公示》，对报名参加选聘的七家物业公司进行公示，包含龙亭物业公司，光大物业公司等。2019年10月31日，金桂园业委会向向郴州市房产管理局、民权路社区递交《邀请参加拆封并公示参聘物业服务合同的函》。2019年11月1日，金桂园业委会向龙亭物业公司送达《关于参与竞聘物业提交服务合同的函》，载明：贵公司近期行为（暴力阻挠参与竞聘物业进小区与业主互动），已违反五岭国际金桂园小区业主委员会2019年8月9日发布的《选聘物业服务企业的公告》第六点，第5条：龙亭物业公司有责任和义务配合其他拟竞聘物业公司在本小区内勘查设施设备。如龙亭物业公司故意妨碍、阻挠正常的选聘工作，业主委员会将视同龙亭物业自动放弃竞聘资格。综上所述，业委会本可视同贵司自动放弃竞聘资格，但业委会仍愿意再给贵司一次机会，请贵司在2019年11月1日20点前向我业委会提交服务本小区的意向合同（已于2019年10月28日电话通知、10月30日电话提醒小区项目经理邝志雄），逾期不再接收，特致函贵司再次提醒。2019年11月11日，金桂园业委会张贴《五岭国际金桂园小区召开业主大会的公告》，会议表决事项为投票选聘为小区业主服务的物业服务企业，业主大会时间为2019年11月29日至2019年12月5日。2019年12月4日，金桂园业委会向民权路社区递交《关于邀请郴江街道办民权路社区对五岭国际金桂园小区业主大会选聘物业公司投票结果唱票、统票、计票过程全程监督指导的函》。2019年12月6日，兴华公司出具证明，载明：2019年11月27日，受五岭国际金桂园业主委员会委托，郴州新网（注册名称：郴州市兴华经贸有限责任公司）为五岭国际金桂园小区选聘物业公司提供网络技术支持。2019年11月29日0时至12月5日24时，共1318户业主（总面积177502平方米）导入电子投票选举系统，其中有813名业主通过手机参与了投票，投票面积为：105248.7平方米，505位业主未参与手机投票。手机投票结果为：光大物业共获得698票，得票面积90997.56平方米；彩生活龙亭物业共获得103票，得票面积12700.97平方米；……。本次手机投票过程公开、公平、公正。在基于委托方提供的小区业主资料的完整性、真实性、准确性有保障的前提下，郴州新网对本次投票结果真实性与准确性负责。郴州新网将投票明细数据电子文件保存三年，委托方及政府有关部门可随时查询。2019年12月6日，金桂园业委会发布《五岭国际金桂园小区业主大会选聘物业表决结果公告》，载明：根据本次业主大会表决规则，本次投票未参与大会会议表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票，最终得票最高物业公司为：东莞市光大物业管理有限公司，共计得票1203票，得票面积163250.86平米。同日，金桂园业委会根据投票结果，作出《五岭国际金桂园小区业主大会决议》，载明：根据本次业主大会投票结果，大会决议聘请东莞市光大物业管理有限公司为五岭国际金桂园小区新的物业管理企业，起始日期以签订的正式物业服务合同为准。同日晚，金桂园业委会会议通过解除彩生活龙亭物业服务有限公司前期物业服务合同的决议。2019年12月13日，金桂园业委会作为委托方（甲方），东莞市光大物业管理有限公司作为受托方（乙方）签订《郴州岭国际金桂园小区物业服务合同》及补充协议。2019年12月15日，金桂园业委会向龙亭物业公司发出《不续聘及退出金桂园小区的通知》，“根据五岭国际金桂园小区业主大会表决结果，小区业主委员会已代表业主与业主大会选聘的东莞市光大物业管理有限公司签订物业服务合同。依据《湖南省物业管理条例》第四十四条和第四十五条之规定，特将不续聘的决定告知贵公司，请你单位自即日起十五日内退出金桂园小区，并在业主委员会监督下，与东莞市光大物业管理有限公司办妥管理交接手续并移交小区资料和财物”。2019年12月31日，金桂园业委会向郴州市住建局物业科、郴江派出所、郴江街道民权路社区递交《关于请求监督指导五岭国际金桂园物业交接工作的请求》。另查明，原告王宪来、乐园、黄艳、谭娟、黄琳与被告金桂园业委会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年10月19日作出（2020）湘1002民初2200号民事判决，驳回原告王宪来、乐园、黄艳、谭娟、黄琳的全部诉讼请求。判决结果及理由本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的焦点问题是：一、金桂园业委会的原告主体是否适格；二、金桂园业委会的诉讼请求是否符合法律规定。关于焦点问题一。业主委员会是小区业主大会的执行机构，其本身无权决定选聘和解聘物业服务企业，系由业主共同决定，故作出决定的系业主大会，但业主大会仅仅是作为全体业主集体决策以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性。业主委员会作为业主大会的常设机构，履行日常管理职责。金桂园业委会作为合法成立的五岭国际金桂园小区业主委员会,其有权代表该小区业主选聘该小区管理范围内的物业服务企业。故龙亭物业公司提出金桂园业委会不具备原告主体资格的抗辩事由不能成立。关于焦点问题二。根据《国务院物业管理条例》第十一条、第十二条规定，选聘和解聘物业服务公司由全体业主决定，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，且选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。就选聘物业的程序争议问题评议如下：1.关于选聘的程序是否符合规定。本案中，2019年7月8日业委会发布公告，就选聘物业的方式，即协议方式或招投标方式，及对小区前期物业龙亭物业的满意度进行了手机投票。2019年7月25日0时至8月1日0时的业主大会投票结果符合“双过半”原则。根据此次业主大会的决议，金桂园业委会本可采用协议方式直接与最优的物业服务企业签订合同，但金桂园业委会在全部报名企业中再次进行了业主投票，根据业主投票数结果确定最终的入驻物业服务企业，并无不当。2.关于龙亭物业公司提出电子投票结果不真实的问题。本院认为，当事人对自己主张的事实应提供证据证实，否则应承担不利后果。本案中，金桂园业委会的选举投票用的就是兴华公司的这一投票系统，原始数据亦以民权路社区提供导入。电子投票数据尚在兴华公司保存，龙亭物业公司未提供任何实质性证据证实电子投票结果不真实，仅凭主观推测涉嫌利益输送，本院不予采信。3.关于龙亭物业公司提出更换、选聘新的物业服务企业没有政府相关部门的监督指导的问题。经审查，金桂园业委会选聘每一个环节均向市房产局，郴江街道办、民权路社区递交了报告，请相关职能部门监督。龙亭物业公司的答辩意见与事实不符，本院不予采信。4.关于龙亭物业公司提出选聘活动中涉嫌利益输送，恶意损害广大业主权益的问题。光大物业注册地址为金桂园业委会主任文晓梅家里问题，金桂园业委会进行了合理的解释说明。除此之外，龙亭物业公司未提供任何证据证实金桂园业委会与光大物业之间存在着利益输送，本院不予采信。综上所述，五岭国际金桂园小区业主大会在郴州仁大房地产开发有限公司与龙亭物业公司签订的《五岭国际金桂园前期物业管理服务委托合同》到期后，决定选聘新的物业服务公司符合法律规定，本院依法予以确认。金桂园业委会根据业主大会选聘结果与新的物业服务公司签订《郴州岭国际金桂园小区物业服务合同》及补充协议后，及时向龙亭物业公司发出了《不续聘及退出金桂园小区的通知》，龙亭物业公司在收到通知后，应当按照相关法律规定与新的物业服务公司办理物业交接手续，自觉终止双方物业服务关系。然而，直至本案诉讼，由于龙亭物业公司的原因，双方物业服务关系仍未解除。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。第十条规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。而《中华人民共和国物权法》第七十六条规定,下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹建和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依据上述法律规定,本案中，金桂园业委会要求终止双方物业服务关系以及龙亭物业公司立即撤出郴州五岭国际金桂园小区物业管理服务范围、移交物业管理用房及附属设施、物业管理相关资料、书面报送移交本小区物业管理全部收支账目是经其专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的,其诉讼请求应予支持。龙亭物业公司的抗辩理由不能成立。至于金桂园业委会要求判决龙亭物业公司立即停止侵害，赔偿经济损失10000元的诉讼请求，因未提供充分证据证明，本院不予支持。金桂园业委会要求判决龙亭物业公司从2020年1月1日起无权收取金桂园小区物业管理费及其它相关费用的诉讼请求，龙亭物业公司应当从解除双方物业服务合同关系之日起停止向小区业主收取物业管理费及其它相关费用，在判决主文中不再表述。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会与被告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司之间的物业服务合同关系，被告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司自本判决生效之日起立即从郴州五岭国际金桂园小区物业管理服务范围搬出；二、限被告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会移交物业管理用房及附属设施及物业管理相关资料；三、限被告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会书面报送移交小区物业管理全部收支账目；四、驳回原告郴州市五岭国际金桂园小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费290元，由被告郴州市彩生活龙亭物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  黄俊斌人民陪审员  郭兰梅人民陪审员  吴剑英二〇二〇年十月二十三日书 记 员  戴玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。