北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初11581号原告（反诉被告）：宗继华，女，1971年7月4日出生，汉族，艺影舞跃艺术中心职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人，毕文芳，北京在明律师事务所律师。被告（反诉原告）：范文君，女，1960年1月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：臧瑞，男，1984年6月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。二被告共同委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。原告宗继华与被告范文君、臧瑞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案后，依法适用普通程序，由审判员汪成明独任，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宗继华及其委托诉讼代理人毕文芳，被告（反诉原告）范文君、臧瑞及二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人王春学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宗继华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决原、被告于2004年11月16日签订的《协议书》无效；2、请求法院判决被告将《协议书》中涉及的北京市丰台区东河沿北庙村宅院返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：宗继华是北京市丰台区长辛店镇东河沿北庙村村民，在北庙有宅院一处。2004年11月16日，宗继华的父亲在宗继华不知情的情况下，以宗继华的名义与臧某签订《协议书》，将该宅院以2.5万元的价格卖给臧某。范文君是臧某的妻子，臧瑞是臧某的儿子。2007年臧某去世，现案涉宅院由范文君、臧瑞居住。宗继华认为，出卖房屋非自身意思，且臧某非东河沿村民，买卖应属无效，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告（反诉原告）范文君、臧瑞辩称，宗继华对此事知情且同意，因为案涉宅院即将拆迁，其才违背当时的承诺，将我方起诉至法院。我方一直在案涉宅院内居住，该宅院是我方唯一住房，即使宅院被拆迁，主要拆迁利益也应当补偿给我方。我方在诉讼期间才看见拆迁协议，其中包括2套回迁房。我方认为，上述拆迁利益（包括回迁房），我方应获得80%。反诉原告范文君、臧瑞向本院提出反诉请求：1、请求法院依法判决被反诉人向反诉人返还2.5万元；2、被反诉人赔偿反诉人因《协议书》无效所遭受的经济损失；3、依法分割案涉宅院的拆迁利益；4、诉讼费、反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2004年11月16日，臧瑞的父亲臧某与宗继华签订了一份《协议书》，购买了宗继华位于北京市丰台区长辛店东河沿北庙村的宅基地一处；价款为2.5万元；2005年，臧某在院内建设了二层楼房并长期在此居住。2009年6月10日，臧某去世，其留有遗嘱，指定案涉宅院由范文君、宗继华继承。2017年4月，东河沿村委会通知反诉人，上述宅院处于腾退安置范围内，但因种种原因，双方未签订拆迁协议。反诉人对于《协议书》无效不持异议，但反诉人认为无效的原因是被反诉人违背诚信，故被反诉人应就此向反诉人进行赔偿，相关回迁房及拆迁款由双方根据过错程度进行分配。反诉被告宗继华辩称，协议无效的责任不在于宗继华，宗继华当时并不知情，居民买卖宅基地属于法律禁止的行为，反诉原告对合同无效也有责任。根据拆迁政策，拆迁补偿奖励都是针对农户，反诉人是居民，无权享有。综上，被反诉人不同意反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：臧某与范文君婚后生育一子臧瑞。2004年，臧某购买了案涉宅院，并支付了2.5万元。后臧某一家在案涉宅院内建房并一直生活至今。臧某去世后，范文君、臧瑞继续在案涉宅院内居住。2017年案涉宅院所在的北京市丰台区长辛店镇东河沿村民委员会（以下简称：东河沿村委会）启动棚户区改造及环境整治项目。同年8月12日，宗继华与东河沿村委会就案涉宅院签订《北京宅基地房屋腾退补偿安置协议》（以下简称：拆迁协议）。宗继华在庭审中出示了一份《协议书》，该协议记载了下列内容：“协议书.长辛店镇东河沿村北庙村民宗继华和臧某友好协商房基地一事。宗继华把房基地一座送给臧某盖房使用，盖房相应手续由宗继华提供。宗继华一家在房基地这一事上永不反悔，宅基地永远归臧某所有。臧某为了表示对宗继华一家的感谢，特送人民币贰万伍仟元整。此协议一式三份，宗继华一份，臧某一份，证明人张某一份。双方签字之日起生效。宗继华（为签字）、臧某（为签字）、证明人：张某（为签字），2004年11月16日”。宗继华称相关手续是其父亲主持，其对案涉宅院的买卖不知情。范文君、臧瑞对此不予认可，其认为宗继华当时对此知情并同意。根据案情需要，本院向东河沿村委会调取了宗继华签的《拆迁协议》，该协议记载的案涉宅院补偿总价为254.354万元，被安置人需支付的安置房款为68.184万元，被安置人购买的回迁房为2套二居室。2019年7月22日，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司（以下简称：评估公司）对案涉宅院进行价值评估。评估公司于2020年7月7日出具《房地产估计报告》，确定案涉宅院价值（区位补偿价、房屋重置成新价、装修及附属物）合计167.703万元。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的行为无效。臧某并非东河沿村村集体经济组织成员，其无权取得东河沿村的宅基地使用权。案涉《协议书》名为赠予，实为买卖。根据现行法律，非本集体经济组织成员，无权通过买卖取得宅基地使用权。综上，案涉《协议书》应属无效。需要指出的是，臧某的买卖行为发生于2004年，直到东河沿村拆迁前，宗继华一直未对该买卖行为提出异议，宗继华先就案涉宅院与东河沿村委会签订拆迁协议，又将买受人诉至法院，其目的显然是为了获取案涉宅院的拆迁利益。综上，宗继华称对案涉宅院的买卖不知情不符常理，对该意见本院不予采信。虽然《协议书》因违反法律而无效，但宗继华的行为也明显违背了民事活动中的诚信原则，其主观过错更加明显，鉴于宗继华可以获得的拆迁利益明显高于案涉宅院的评估价值，为平衡各方利益，本院酌定宗继华的过错程度为90%，买受人臧某的过错程度为10%。因买受人臧某已经去世，其相关的权利义务由其继承人范文君、臧瑞继受。案涉《协议书》属自始无效的情形，故范文君、臧瑞无法取得案涉宅院的所有权。根据东河沿村的拆迁政策，范文君、臧瑞也不能被认定为被安置人口。综上，范文君、臧瑞无法成为被安置人，不能享有案涉宅院的拆迁利益，对范文君、臧瑞要求分割案涉宅院拆迁利益的反诉请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错一方的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故范文君、臧瑞应向宗继华交回案涉宅院，宗继华应向范文君、臧瑞退还2.5万元购房款。案涉宅院内的房屋为臧某、范文君所建，臧某去世后相关权利由范文君、臧瑞继受取得，故宗继华应对范文君、臧瑞因此遭受的损失承担赔偿责任，赔偿金额参考案涉宅院的评估总价值进行确定，金额为167.703万×90%=150.9327万元。综上所述，本院仅对宗继华合理的诉讼请求及范文君、臧瑞合理的反诉请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定判决如下：一、原告（反诉被告）宗继华与臧某于2004年11月16日签订的《协议书》无效；二、原告（反诉被告）宗继华于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）范文君、臧瑞退还2.5万元；三、原告（反诉被告）宗继华于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）范文君、臧瑞150.9327万元；四、被告（反诉原告）范文君、宗继华于本判决生效之日起将北京市丰台区东河沿北庙村142号腾空并交还给原告（反诉被告）宗继华；五、驳回原告（反诉被告）宗继华其他的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）范文君、臧瑞其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19893元，由原告（反诉被告）宗继华承担17903.7元（已交纳），由被告（反诉原告）范文君、臧瑞负担1989.3元（于本判决生效之日起七日内向宗继华履行）；反诉费9946.5元，由原告（反诉被告）宗继华承担8951.85元（于本判决生效之日起七日内向范文君、臧瑞履行），由被告（反诉原告）范文君、臧瑞负担994.65元（已交纳）；评估费6693元；由原告（反诉被告）宗继华负担6024元（于本判决生效之日起七日内向范文君、臧瑞履行），由被告（反诉原告）范文君、臧瑞负担669元（已履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  汪成明二〇二〇年十月九日书记员  陈 琪