江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终5853号上诉人（原审原告）:上海正康房地产营销策划有限公司，住所地上海市闵行区元江路5500号第1幢E3698室。法定代表人：林桂芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾春龙，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江苏图骥网络数据有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路企业科技园科技广场大楼7楼。法定代表人：董家平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈童刚，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振华，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晓清，男，1965年8月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人上海正康房地产营销策划有限公司（以下简称正康公司）、江苏图骥网络数据有限公司（以下简称图骥公司）因与被上诉人王晓清委托合同纠纷一案，双方均不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初13391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。正康公司上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判图骥公司支付逾期付款利息损失（从2019年6月20日起以1000元万为基数，按银行同期贷款利率计算至实际付款之日止）、支付违约金200万元。事实与理由：图骥公司并未按照合同约定取得预售许可证，图骥公司应当按约承担违约金200万元，一审法院调整违约金数额是不正确的。图骥公司上诉称：请求二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审；本案诉讼费用由正康公司承担。事实与理由：一、正康公司对涉案项目没有达到预售条件，未取得预售证也有过错。图骥公司与正康公司在签订《图骥信息大楼销售代理合同》后，正康公司私刻图骥公司的印章，在未取得图骥公司同意的情况下，私自对外出售涉案大楼房屋，导致买房业主大批量投诉至住建部门，住建部门以此认定图骥公司存在违规销售的情况，因此导致图骥公司无法按期取得预售许可。二、正康公司利用私刻印章，违规对外销售的手段，获取涉案房屋售房款500余万元，一审法院对此未予查实，对于款项的交付也没有予以扣除。三、关于预售许可的问题导致房屋未在约定期限内进行销售，图骥公司与正康公司有过具体协商，正康公司同意不追究图骥公司违约责任。正康公司向一审法院起诉请求：1.判令图骥公司向正康公司返还保证金1000万元及逾期付款利息损失（从2019年6月20日开始计算至实际付款之日止，按同期贷款利率计算）；2.判令图骥公司支付正康公司违约金200万元；3.判令王晓清为图骥公司的上述1、2项付款义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2017年7月28日，正康公司（乙方）、图骥公司（甲方）签订《图骥信息大楼销售代理合同》，约定：甲方委托乙方独家全权代理销售图骥信息大楼，项目位于江苏省昆山开发区总部园区腊梅路北侧，委托销售房屋：图骥信息大楼第16层至第24层，总计9个层面，委托销售期限自合同签订之日至2018年3月31日止，乙方提供1000万元作为履约保证金。甲方需确保本项目于2017年9月15日前取得预售许可证并具备预售条件，保证乙方正常销售，如甲方在该约定时间内没有取得预售条件，乙方可以随时解除合同，甲方须于9月16日起算，三天内全额退还乙方履约保证金1000万元。合同第四条第二款违约责任，由于甲方在房屋建设、房屋产权、房屋交付或与第三方经济纠纷等引起的争议，导致乙方不能正常销售和签订购房合同或致本同不能正常履行，由甲方负责处理和承担责任，在收到乙方通知3日内退还乙方全部履约保证金1000万元，同时需要向乙方支付违约金200万元。合同第四条第六款违约责任：本合同代理销售的项目土地性为商业、旅游、娱乐用地（出让年限为40年），房屋性质为办公用房；现甲方对外改为酒店式公寓名义销售，如因此导致政府有关管理部门禁止以此名义销售或者购房人以此为由要求解除房屋买卖合同并退房，乙方可以随时解除本合同，甲方在解除本合同之日起3日退还乙方的全部保证金。乙方职责：乙方承担乙方销售人员日常费用（人员工资、奖金、分销佣金、日常开销等费用）。现场售楼处的水、电、电话、网络、打印机、复印机、保洁、保安等费用由甲方承担；乙方承担本项目、策划、设计、销售推广费包括但不限于广告制作发包、单页印刷、客户班车等销售相关的费用等。王晓清在担保人处签字，正康公司陈述甲方处江苏图骥网络数据有限公司的公章由当时的法定代表人徐文华加盖。2017年7月31日，2017年8月1日、2017年8月2日正康公司分别汇入图骥公司账户100万元、750万元、150万元，2017年8月2日，图骥公司开具一张1000万元保证金收据给正康公司。一审另查明：正康公司提供一份由当地主管部门于2019年5月13日张贴在销售项目上的一份通告，通告载明，“江苏图骥网络数据有限公司开发建设的信息大楼，位于开发区总部园区腊梅路北侧，用地性质为商业（办公）用地，项目用地面积5785.5平方米，总建筑面积30921.22平方米，办公楼可分割销售的建筑面积不得高于总建筑面积的30%，其余不得分割销售，且办公用房需做装修房，目前，该项目施工进度为主体结构封顶，可销售部分未取得预售许可证，现因纠纷“信息大楼”所涉土地使用权被法院查封，违规销售被住建局予以处罚，特请广大人民群众在未消除上述问题前，切不可预定或购买，否则由此造成的法律后果，由购房者自行承担。一审又查明，2019年6月14日，正康公司在昆山日报发出公告，因甲方原因，预售证至今没有交付导致不能正常销售，根据合同第四条第2款约定，通知江苏图骥退回1000万元保证金，同时支付200万元的延期违约金，于3个工作日一并交付正康公司。并提出对于相关的预售的证件抓紧办理，等贵方拿到预售证同时销售中心场地一并交正康公司，正康公司继续按约履行双方签订的代理销售合同。以上事实由《图骥信息大楼销售代理合同》、授权书、收据、银行转账凭证、照片、昆山日报、当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为，正康公司与图骥公司、王晓清签订的《图骥信息大楼销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现因图骥公司原因导致预售许可证无法办理，正康公司根据合同第四条第二款的规定，主张保证金退还及违约金的赔偿，于法有据，一审法院依法予以支持。利息损失及违约金数额，因正康公司庭后补充提交的损失明细并不足以证实其损失具体数额，一审法院酌情支持自登报之日即2019年6月14日起以1000万元为基数，按年利率11.7%计算，因利息损失已实际包含在违约损失范围之内，一审法院不再支持。王晓清在合同担保人处签字，因担保方式约定不明，正康公司主张王晓清应对图骥公司的应付义务承担连带责任，于法有据，一审法院依法予以支持。图骥公司、王晓清未到庭视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。据此，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、图骥公司于判决生效后十日内返还正康公司保证金1000万元及支付违约金（从2019年6月14日起以1000万元为基数，按年利率11.7%计算至本判决生效之日止）；二、王晓清对图骥公司的付款义务承担连带责任；三、驳回正康公司的其他诉讼请求。案件受理费93800元，由图骥公司、王晓清负担75500元，正康公司负担18300元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，图骥公司提供以下证据：部分业主购买房屋的资料，包括房屋认购书两份、收据四份以及退款凭证四份，以上证据均为复印件，这些证据只是正康公司对外销售的部分凭证，大部分凭证图骥公司无法取得。该份证据想要证明房屋认购书及收据上图骥公司的印章均是由正康公司伪造，相应的购房款也由正康公司收取，据了解高达五百余万元。正康公司质证认为：对以上证据均不认可，违规销售是王晓清与图骥公司一手策划的，正康公司并无图骥公司印章，对销售款项也不知情。本院认证意见为：因以上证据均为复印件，无原件以供核对，本院对此不予认定。二审另查明，因涉案项目发生问题，已有多个业主向一审法院起诉要求图骥公司、正康公司返还购房款，经过类案查询，在（2019）苏0583民初7275号、（2019）苏0583民初7280号、(2019)苏0583民初11765号、（2020）苏0583民初2695号等部分案件中，购房者均系向图骥公司转入购房款，购房者持有的收据也加盖有图骥公司财务专用章、销售专用章等。本院查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，首先，正康公司向本院提起上诉，但未预交二审案件受理费，经催交后，仍未能按期交纳上诉费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条之规定，本案按正康公司自动撤回上诉处理。其次，正康公司与图骥公司、王晓清签订的《图骥信息大楼销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定涉案房屋性质为办公用房，但更改为酒店式公寓名义销售，则双方应当在取得政府主管部门批准后才能对外进行销售。但经一审查明情况及二审类案查询的情况，图骥公司与正康公司在未取得预售许可的情况下即违规擅自销售涉案房屋，存在共同违法行为。《图骥信息大楼销售代理合同》约定图骥公司应当于2017年9月15日之前取得预售许可并具备预售条件，但图骥公司至今未能取得预售许可，故正康公司要求解除《图骥信息大楼销售代理合同》，并要求返还保证金1000万元，本院予以支持。但对于逾期付款利息及违约金，因任何人不得从违法行为中获益，如上所述，正康公司亦存在违法行为，故本院对其该两项诉讼请求均不予支持。最后，图骥公司称正康公司擅自销售涉案房屋获得售房款500余万元，应当予以扣除，图骥公司对此并未提供任何证据证明，本院不予采信。王晓清在合同担保人处签字，因担保方式约定不明，正康公司主张王晓清应对图骥公司的应付义务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初13391号民事判决；二、江苏图骥网络数据有限公司于本判决生效之日起十日内向上海正康房地产营销策划有限公司返还保证金1000万元；三、王晓清对江苏图骥网络数据有限公司的上述付款义务承担连带责任；四、驳回上海正康房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费93800元，由江苏图骥网络数据有限公司、王晓清负担78166元，由上海正康房地产营销策划有限公司负担15634元；二审案件受理费93800元，由江苏图骥网络数据有限公司负担78166元，由上海正康房地产营销策划有限公司负担15634元。本判决为终审判决。审 判 长  韩   小   安审 判 员  冯   月   青审 判 员  李   晓   琼二〇二〇年十月三十日法官助理  姚栋财书记员李寅镐