广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2833号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道****、9楼展馆，统一社会信用代码：914406067615683629。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：申登伟，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：谭慧婷，女，该公司工作人员。被告：张丰良，女，汉族，1975年6月21日，住广东省深圳市南山区****************1405，公民身份*码：430************425。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司与被告张丰良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的委托诉讼代理人申登伟、被告张丰良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司向本院提出诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付自判决之日止的费用，自2018年2月暂计至2020年3月的各项费用共25146.16元（每月物业费合计为967.16元，详见欠费明细表）；2.判令被告支付相应的银行利息（按LPR计算，从2018年2月开始计算至被告交清费用当日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月1日，原告与惠州市中元和泰投资发展有限公司双方签订编号为：《龙城一品前期物业服务协议》，由原告为被告位于大亚湾碧桂园龙城一品商品住宅区中的75栋105号房的单位提供物业管理服务、车位管理服务，被告按每月967.16元的标准，按时向原告交纳物业服务费、车位物业服务费，同时还应按约定，支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳住宅物业服务费、车位物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳相关利息率。2018年2月1日，被告已到合同收楼日期，之后双方一直依约履行各自的义务。但2018年2月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2018年2月起至今所拖欠的物业服务费及相关利息率。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.企业法人营业执照、居民身份证（被告）；2.购房合同;3.竣工验收资料;4.中标文件、公示文件、《龙城一品前期物业服务合同》;5.履行义务的相关证据;6.欠费明细表;7.物业服务费催交记录;8.不动产登记结果;9.收楼流程单;10.业主情况登记表。被告张丰良辩称：1.房屋存在严重的质量问题，至今无法入住，被告提供了视频。被告于2016年11月收楼，原告是没有取得竣工验收，是无效收楼的，第一次被告收楼是拒签的，被告发现房屋有严重质量问题，后来11月25日签字是因为物业公司承诺房屋质量问题由物业公司与开发商协商处理，被告才签字的，但是至今问题都没处理，所以被告拒交物业管理费。2.被告没有跟碧桂园签订物业管理协议，被告只跟港华物业公司签订了，所以原告没有理由起诉被告。3.房屋至今还在沟通维修中，物业没有起到相应的服务，被告提供的证据有体现，杂草很高、信箱也被偷走了。4.此前有其他业主起诉了，也胜诉了，法院要保持一贯的判例。5.2014年5月25日，由于首付款增加由三成变为四成，开发商承诺我们免三年物业管理费，有提交相关证据。被告张丰良为证明其辩称事实，向本院提交了如下证据：1.竣工验收备案表、收楼通知书、拒收楼的函、房屋质量问题单、收楼流程单、微信截图、照片、光盘、前期物业管理服务协议、质量说明书、业主情况登记表、不动产登记证明；2.情况申请表、房屋认购协议书、按揭补充协议、收款收据2张、银行流水、发票2张。本院经审理认定事实如下：原告与惠州市中元和泰投资发展有限公司（龙城一品花园的建设单位）签订《龙城一品前期物业服务合同》，约定由原告为龙城一品花园提供物业管理服务，约定的主要内容如下:1.管理服务收费标准：住宅用途物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，二期别墅按每月每平方米建筑面积3.8元收取，停车费按露天车位每月每个50元、车库车位每月每个50元收取，业主或承租人在当月10日前支付管理服务费；2.业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用；3.物业管理期限：合同期限自2017年10月12日起至该物业业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。合同签订后，原告按照合同约定为龙城一品花园提供了物业管理服务。2016年7月25日，被告张丰良购买了位于惠州大亚湾西区龙海一路9号龙城一品花园75栋1层05号房（二期别墅），建筑面积314.27平方米。案涉房屋于2018年1月23日办理了工程竣工验收备案，被告于2016年11月25日办理了收楼手续，并与惠州市港华物业管理有限公司签订一份《龙城一品（二期）前期物业管理服务协议》，约定惠州市港华物业管理有限公司为被告的上述房产提供物业管理服务。被告张丰良在案涉小区二期别墅有一套房产及两个车位，案涉房产物业管理服务费按套内面积228.2平方米每月每平方米3.8元计收，被告每月应支付的物业管理服务费（含车位）为967.16元（3.8×228.2+50×2）。被告未交纳2018年2月至2020年3月的物业管理服务费（含车位）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与惠州市中元和泰投资发展有限公司双方签订《龙城一品前期物业服务协议》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽然被告与惠州市港华物业管理有限公司签订了一份《龙城一品（二期）前期物业管理服务协议》，但自2017年10月12日起为案涉物业提供物业管理及服务的是本案原告而非案外人惠州市港华物业管理有限公司。原告作为涉案物业的管理方，实际提供了管理及服务，被告应当支付物业服务费用。被告于2016年11月25日办理了收楼手续，自2018年2月至2020年3月，共欠25个月，拖欠的物业管理服务费为24179元（967.16×25）。被告辩称因案涉房屋存在质量问题、未享受相关物业服务而拒付物业管理服务费，但未提供有效证据证明，不予支持。关于被告辩称涉案小区的开发商由于首付款增加承诺免除被告三年的物业管理服务费，属另一法律关系，本院在本案中不作处理。关于原告主张的物业费违约金的问题，被告未依约向原告支付物业服务管理相关费用构成违约，但原告与惠州市中元和泰投资发展有限公司（龙城一品花园的建设单位）签订的《龙城一品前期物业服务合同》未对业主逾期缴纳物业费应支付的违约金作相关约定。结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌定本案利息损失以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付。合同约定物业管理费每月10日前支付，故每月所欠物业费的利息应从该月10日的次日起，以967.16元为基数按每日万分之一的标准计至还清款日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告张丰良自本判决生效之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司支付2018年2月至2020年3月的物业服务费24179元及利息（每月所欠物业费的利息应从该月10日的次日起，以967.16元为基数按每日万分之一的标准计至还清款日止）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214.33元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司负担14.33元，由被告张丰良负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年十月十六日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾