北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初7821号原告：烟台元广福国际贸易有限公司，住所地山东省烟台市。统一社会信用代码：×××法定代表人：李海龙，总经理。委托诉讼代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚兆波，北京海润天睿律师事务所律师。被告：静洪华，男，1965年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：苗晓博，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京华海雅慧酒店管理有限公司,住所地北京市海淀区。统一社会信用代码：×××法定代表人：静洪华，总经理。委托诉讼代理人：刘某1，女，住公司宿舍。原告烟台元广福国际贸易有限公司(以下简称烟台元广福公司)与被告静洪华、被告北京华海雅慧酒店管理有限公司（以下简称华海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台元广福公司之委托诉讼代理人靳鹏飞、戚兆波，被告静洪华之委托诉讼代理人苗晓博、华海公司之委托诉讼代理人刘某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台元广福公司本院提出诉讼请求：1、判令静洪华、华海公司支付自2019年7月15日至实际腾退之日止的占有使用费，按照合同双倍租金标准，以双倍年租金（年租金756万元）为基数进行计算；2、判令静洪华、华海公司支付占有使用费的滞纳金，自2019年7月15日计算至实际支付之日止，以拖欠的占有使用费为基数按照合同约定的每日万分之五计算；3、本案诉讼费由静洪华、华海公司承担。事实与理由：2014年12月22日，北京辉煌净雅餐饮有限公司（以下简称净雅公司）（出租方、甲方）与静洪华（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将海淀区西翠路X号楼房一层部分位置、五层整层、六层整层、七层部分位置出租给乙方，用于经营“莫丽精品”酒店。租赁期自2015年8月1日至2030年7月31日止。双方又于2014年12月22日签订《补充协议（一）》、2015年2月12日签订《补充协议（二）》。补充协议主要约定静洪华注册成立公司即华海公司后，以公司名义加入租赁关系以及增加部分租赁面积。2017年7月，净雅公司向海淀区人民法院提起诉讼，请求判令解除双方《租赁合同》及其补充协议、静洪华与华海公司返还承租房屋以及支付相应租金欠款等。海淀区人民法院于2019年6月21日作出(2017)京0108民初38040号《民事判决书》，判决双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》、《补充协议（二）》于2017年8月21日解除、静洪华与华海公司返还租赁房屋并支付拖欠租金。静洪华和华海公司不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2019年9月24日作出(2019)京01民终8037号《民事判决书》，维持上述判决内容。判决生效后，净雅公司于2019年10月8日申请强制执行，但静洪华与华海公司持续占有及使用租赁房屋用于酒店经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第18条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，静洪华与华海公司自2019年7月15日起至今，不再交付占用费。2019年10月30日，净雅公司与我公司签订一份《债权转让协议书》，将净雅公司享有的前述《民事判决书》中的所有债权全部转让给我公司。11月18日，净雅公司与我公司共同向静洪华、华海公司发送《债权转让及催收通知书》，告知静洪华与华海公司生效判决书项下主债权和从权利以及《租赁合同》解除后应收取的占用费债权，已转让给烟台元广福公司，要求静洪华与华海公司向我公司履行给付义务。为保护我公司的合同权益，特向贵院提起诉讼。华海公司辩称，不认可烟台元广福公司的诉讼主体资格，我们公司与净雅公司合同已经经过法院确认解除，解除期限为2017年8月21日，对于解除后的房屋返还是否净雅公司有权主张，烟台元广福公司没有相应证据证明。烟台元广福公司与净雅公司的合同中就违约责任和债权转让事宜并未明确告知我公司，而且就诉争地点有诉讼，是中央军委事务管理总局与净雅公司就该地有诉讼涉及房屋返还纠纷，且是确认合同无效。因此烟台元广福公司属于恶意诉讼，请求驳回其诉讼请求。静洪华辩称，我在补充协议中签字是职务行为，不是个人行为，不是适格被告，不应承担责任。烟台元广福公司与净雅公司签订合同债权转让，是在华海公司与净雅公司解除判决之后，因此我方对债权转让的真实性和有效性不确定。涉及到第三人中央军委事务管理总局第四保障处，该单位与净雅公司涉诉房屋有返还和确认合同无效的诉讼，净雅公司对占有使用费无权收取，因此烟台元广福公司的债权转让效力不确定，因此不是适格的原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年12月22日，净雅公司（出租方、甲方）与静洪华（承租方、乙方）签订合同编号为XXX的《房屋租赁合同》，约定甲方将海淀区西翠路X号楼房一层部分位置、五层整层、六层整层、七层部分位置共计3526.38平米，其中包括1层大堂20平米、5层整层1828.38平米、6层整层839平米、7层部分位置839平米，因该租赁标的有甲乙双方共用部分，经甲乙双方协商一致同意将租赁面积确定为3500平方米。甲乙双方同意，该租赁标的作为经营“莫丽精品”酒店使用。租赁期自2015年8月1日至2030年7月31日止。装修保证金15万元，在乙方装修期结束后经甲方验收合格后无息退还乙方；合同保证金90万元，在本合同终止或解除后的10日内甲方对乙方返还的房屋验收合格后，甲方将90万元合同保证金无息返还。租金每三个月付款一次，即在一个付款周期结束前15日内支付下一付款周期的租金。乙方应在本合同签订后3个工作日内向甲方支付第一个季度的租金90万元。水电费按月支付，每月5日前支付上一月度费用。2018年8月1日至2021年7月31日的年租金为378万元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金为396.9万元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金为424.68万元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金为454.41万元。合同8.1条约定，如双方无意续租，乙方需在租赁期满前迁出，如期满仍未迁出的，则乙方应向甲方交纳超期部分的租金和其他费用。合同11.2条约定，乙方逾期支付租金、能源费用及其他应由乙方及时交纳给甲方的费用，每逾期一日，乙方需按应交而未交拖欠费用的0.05%支付违约金。乙方不按本合同的约定缴纳定金或保证金，每逾期一天，按应缴而未缴金额0.05%的标准向甲方支付违约金。2017年7月25日，净雅公司起诉静洪华、华海公司房屋租赁合同纠纷一案，案号(2017)京0108民初38040号，净雅公司提出诉讼请求如下：1、解除我公司与静洪华于2014年12月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议（一）（二）；2、静洪华、华海公司返还我公司位于北京市海淀区西翠路X号楼房一层大堂20平米、五层整层1828.38平米、六层整层839平米、七层部分839平米、八层800、801房间、九层900、901、902、904房间；3、静洪华、华海公司向我公司支付自2016年10月15日至2017年1月31日拖欠的房屋租金223993.74元，以及拖欠的水电费111229.18元。2019年6月，法院出具判决书，判决如下：一、北京辉煌净雅餐饮有限公司与静洪华签订的《房屋租赁合同》、补充协议（一）及补充协议（二）于2017年8月21日解除；二、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后七日内将其承租使用的位于北京市海淀区西翠路X号楼房一层大堂20平米、五层整层1828.38平米、六层整层839平米、七层部分839平米、八层800、801房间、九层900、901、902、904房间腾退并交还北京辉煌净雅餐饮有限公司；三、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向北京辉煌净雅餐饮有限公司支付拖欠租金172993.74元；四、驳回北京辉煌净雅餐饮有限公司的其他诉讼请求。静洪华、华海公司上诉后，北京市第一中级人民法院判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初38040号民事判决;二、北京辉煌净雅餐饮股份有限公司与静洪华签订的《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》及关于8层、9层部分房间的《补充协议（二）》于2017年8月21日解除；三、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区西翠路X号楼房一层大堂20平方米、五层整层1828.38平方米、六层整层839平方米、七层部分839平方米、八层800、801房间、九层900、901、902、904房间腾退并交还北京辉煌净雅餐饮股份有限公司；四、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向北京辉煌净雅餐饮股份有限公司支付拖欠租金172993.74元；五、驳回北京辉煌净雅餐饮股份有限公司的其他诉讼请求。在该判决中法院认定根据《补充协议（一）》的约定，乙方承租房屋所在地子公司（或分公司）成立完毕的，则该新成立的子公司（或分公司）作为加入该租赁关系，与乙方共同承担原合同及其补充协议的权利和义务。故华海公司在成立后，应与静洪华共同承担原合同和补充协议约定的义务。2019年10月30日，甲方（转让方）净雅公司与乙方（受让方）烟台元广福公司签订债权转让协议书，约定甲乙双方就甲方将判决书项下的相关债权转让给乙方事宜，经友好协商，签订本协议如下：一、转让标的债权：转让标的债权为甲方在判决书中规定的所有相关债权，包括：1．甲方享有的根据判决第二项和第三项租赁合同解除后获得租赁房屋交还的权利，即：判决第二项和第三项租赁合同解除后，债务人应当于判决书生效后十日内将位于北京市海淀区西翠路X号楼房一层大堂20平方米、五层整层1828.38平方米，六层整层839平方米、七层部分839平方米、八层800、801房间、九层900、901、902、904房间腾退并交还甲方；2．甲方享有的根据判决第二项和第三项租赁合同解除后债务人未交还还并继续占用租赁房屋期间应交纳的使用费，其中参照租金标准，债务人截至2019年7月15日已拖欠使用费90万元、截至10月15日已拖欠使用费180万元。3．甲方享有的根据判决第四项规定的租金债权172993.74元，截至本协议签订之日，该租金债权未获任何偿付。4．甲方垫付并根据一审和二审判决应由债务人承担的诉讼费用306824元。因上述1、3、4项标的债权甲方已向海淀区人民法院申请执行，故乙方取得上述1、3、4项债权后，应向法院申请变更执行申请人，甲方无条件全力配合完成变更事宜。因上述第2项标的债权未在法院强制执行范围内，故乙方取得该项债权后，转让后，应由乙方另行以自己的名义向债权人主张，包括起诉等方式。三、转让基准日：甲方向乙方转让上述标的债权的基准日为2019年10月29日，自该日起，乙方享有对债务人的上述标的债权，甲方对上述标的债权不再享有任何权益。2019年11月18日，烟台元广福公司与净雅公司向静洪华、华海公司出具债权转让及催收通知书，内容为：一、转让事项：净雅公司与贵方的房屋租赁合同纠纷一案，北京市第一中级人民法院于2019年9月24日作出了(2019)京01民终8037号民事判决书（下称“二审判决书”）2019年10月30日，净雅公司与烟台元广福公司签订了《债权转让协议书》，净雅公司已将其在二审判决书第三顼、第四项项下主债权和从权利以及二审判决书第一项项下合同解除后其对贵方应收取的占用费债权（下称“转让标的”）转让给了烟台元广福公司。特向贵方书面通知上述转让事项。二、催收事项：请贵方立即向烟台元广福公司履行与转让标的相关的全部义务。烟台元广福公司与净雅公司亦向静洪华、华海公司邮寄送达了上述债权转让及催收通知书，2019年11月22日，该邮件妥投，显示他人代收。静洪华、华海公司表示并未受到该邮件。上述判决生效后，静洪华、华海公司继续占用涉案房屋，双方在庭审中认可2019年7月15日之前的租金已在上述判决中予以判决认定。现烟台元广福公司根据债权转让及催收通知书要求静洪华、华海公司支付2019年7月15日之后的占有使用费及相应滞纳金。关于租金标准，烟台元广福公司根据租赁合同第8.1条的约定要求静洪华、华海公司以合同双倍租金的标准（年租金756万元）支付使用费。静洪华、华海公司认为涉案房屋在2017年8月21日解除，烟台元广福公司不应依据已经解除的合同主张费用。另查，净雅公司与中国人民解放军总参谋部兵种部第一管理处就涉案房屋存在合作建房协议，因部队改制，中央军委机关事务管理总局第四保障处已起诉净雅公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，要求净雅公司腾退房屋、确认合同无效等。华海公司表示因为净雅公司与部队方就产权存在争议，其一直不知将款项给付谁。净雅公司到庭认可其与烟台元广福公司债权转让协议的真实性，且表示已经通知静洪华与华海公司。本院认为，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。债权人转让权利的，应当通知债务人。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利。本案中，净雅公司将其在(2019)京01民终8037号民事判决书中规定的相关债权转让给烟台元广福公司。通过烟台元广福公司提供的邮单及本院对净雅公司的调查，可以认定净雅公司及烟台元广福公司已履行了对静洪华、华海公司的通知义务，故烟台元广福公司取得了净雅公司在(2019)京01民终8037号民事判决书中的相关债权。根据该判决书及债权转让协议书的约定，静洪华、华海公司在2019年即负有腾房义务，但静洪华、华海公司至今尚未履行该义务，故其在占用房屋期间应交纳房屋占有使用费。故烟台元广福公司起诉要求静洪华、华海公司支付房屋占有使用费之请求，与法有据，本院予以支持。关于占有使用费的标准，本院参考合同约定的租金标准予以认定，烟台元广福公司所述的合同8.1的约定，并不适用于本案，故对其要求按照双倍租金的标准支付占有使用费之请求，本院不予采信。关于静洪华是否应承担责任一节，北京市第一中级人民法院已经在(2019)京01民终8037号民事判决书中予以认定，本案不再重复论述。烟台元广福公司依据合同11.2条的约定要求静洪华、华海公司支付逾期支付房屋占有使用费的滞纳金之请求，因净雅公司与静洪华、华海公司之间双方并未约定占有使用费的支付时间，且该条款的约定也不适用于本案，故烟台元广福公司要求支付滞纳金之请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第九十七条之规定，判决如下：一、静洪华、北京华海雅慧酒店管理有限公司于本判决生效后七日内按以下标准向烟台元广福国际贸易有限公司支付自2019年7月15日至实际腾退之日止的占有使用费：2018年8月1日至2021年7月31日的年租金为378万元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金为396.9万元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金为424.68万元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金为454.41万元；二、驳回烟台元广福国际贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38786元（烟台元广福国际贸易有限公司已预交），由烟台元广福国际贸易有限公司负担20452元，已交纳；由静洪华、被告北京华海雅慧酒店管理有限公司负担18334元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  陈 婕人民陪审员  史金凤二〇二〇年十月三十日书 记 员  汤思淼