广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20719号原告：广州市众安物业管理有限公司，住所地广州市白云区人和镇西成村达贤街XXX号。法定代表人：刘镇圩。委托诉讼代理人：朱佐豪，身份证住址广州市白云区。被告：江某成，男，1977年8月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广州市众安物业管理有限公司诉被告江某成物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱佐豪，被告江某成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付拖欠的2018年7月1日至2019年11月30日共17个月物业管理费2444.60元（按建筑面积110.60平方米，每月每平方米1.30元，即每月143.80元计）及逾期支付物业管理费的违约金992.22元（每两个月缴纳一次，如1、2月的物业管理费应当在3月前缴纳，如不缴纳则从3月1日开始计算逾期缴纳违约金，如此类推；每日按照欠费金额的千分之一标准计算），2018年7月1日至2019年11月30日共17个月垃圾处理费85元。事实和理由：原告为被告居住的越秀区惠福西路白薇街XX号XXX房富临居小区全体业主委托的物业管理公司，合同约定管理期间为2016年3月1日至2026年2月28日。后因业委会成立，原告于2019年12月1日退出该小区物业管理。被告房屋建筑面积110.60平方米，根据约定，管理费为1.30元／平方米/月，每月应缴管理费为143.80元／月。但被告自2018年7月开始拖欠物业管理费及垃圾处理费。原告属下的富临居管理处每两月收一次当期管理费及垃圾处理费，每期均向被告派发应缴费用的“缴费通知单”，但被告至今仍无故拖欠。原告退出小区物业管理后，亦多次就管理费及垃圾处理费与被告沟通，未果。被告享受原告为其提供物业管理服务的权利同时，按时支付物业管理费及其他相关费用亦是其应尽义务，无故拖欠是不当的，按照《广东省物业管理条例》及《物业管理委托合同》中的约定，被告应承担违约责任，原告可向被告追收欠费及违约金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：我以及小区其他业主没有跟原告签订过物业委托合同，我们小区从2019年12月成立了小区业委会，此前并未成立小区业委会，小区的建设单位是哪个公司我不清楚，因为我买的是二手房。原告提交的资料是不完善的，原告进场、退场都没有经过业主同意，且原告退场时没有将相关资料交给业委会。对于原告诉请的费用，我认为原告没有提供合格的物业服务，比如水泵泵房发生故障，多栋楼房供水水压不足，原告没有处理。是业主自己投资解决的。前业主是否交过维修资金我不清楚。小区内单车乱停乱放无人管，路面垃圾很多无人清理，排粪管爆了无人处理，直到成立业委会才有人处理。排污管道从来没清理过，出现过排污管堵塞造成影响的，但是原告仍没有处理。小区的电梯原告也无管理，电梯曾坏过，是某个业主牵头去找电梯维修公司维修的。原告物业服务质量差，我不同意支付物管费。之前我有向原告交费，我交物管费交至2019年2月份，之前也是按照1.3元/月/平方米的标准来交费的，但我现在无法提供相关凭证证明。垃圾处理费是原告代业主缴纳给垃圾管理部门，我也不同意支付垃圾处理费给原告，即便我应支付，也应从原告在小区的收益中来抵扣该笔垃圾处理费。经审理查明：广州市越秀区惠福西路白薇街XX号XXX房，建筑面积110.601平方米，是被告所有的物业。上述房屋所在的富临居小区原由广州市建都物业管理有限公司（以下简称建都物管公司）实施物业管理。2015年9月份，建都物管公司将富临居小区的物业管理费调整至1.30元/平方米/月。2015年11月25日，建都物管公司向富临居小区业主和住户发出《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》，内容为：1997年以来富临居物业一直由我司负责其物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出小区物业管理。因富临居至今未成立业主委员会，故根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟与广州市众安物业管理有限公司做好意见收集及楼宇物业交接工作。……请您行使您权利，为小区的物业管理投上宝贵的一票，……票据回收截至时间至2015年12月20日；凡是楼宇号未填或不清楚的，视为废票等。之后，建都物管公司将上述咨询意见回收并作出《富临居更换物业公司意见统计汇总表》并在小区予以公示。2015年12月28日，建都物管公司向广州市越秀区人民政府光塔街道办事处发出《关于富临居更换物业管理公司的情况汇报》，内容为：富临居由广州市惠强房地产开发有限公司1997年开发建设该小区，座落位置广州市越秀区惠福路白薇街XX号，占地面积1854平方米，建筑面积共计8138.95平方米，住宅及商户共116户。前期一直由建都物管公司负责物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出该物业管理，经协商由广州市众安物业管理有限公司接管。根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》之规定，于2015年11月25日至2015年12月20日在富临居小区公开咨询业主意见，截至目前为止，具体情况如下：同意更换物业公司91户、占总户数78.45%，所占面积6055.39平方米、占总面积74.40%；反对更换物业公司1户、占总户数0.86%，所占面积800平方米、占总面积9.83%；弃权（未投票视为弃权）20户、占总户数17.24%，所占面积1029平方米、占总面积12.64%；其他意见4户、占总户数3.45%，所占面积254.55平方米、占总面积3.13%。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟于2015年12月31日与广州市众安物业管理有限公司做好楼宇物业交接工作。2016年2月25日，广州市越秀区房屋管理局向原告作出越国房物区备（2016）第1001号《广州市越秀区物业管理区域备案回执》，表示已收悉原告提交的富临居备案材料。2019年6月8日，原告向广州市越秀区第一房屋管理所发出《关于退出富临居小区物业管理的报告》，称：由于富临居小区业户相对较少，且部分业主住户迟交、欠交物业管理费等费用，导致我司还要为其垫付电费分摊等费用；近年来，人力、物力成本不断增加，小区物业管理连年亏损，难以维持；鉴于小区成立业委会在即，为此，我司决定于2019年6月30日正式退出富临居小区物业管理工作等。2019年7月9日，广州市越秀区人民政府光塔街道办事处向原告发出《关于提交物业管理区域备案回执等文件资料的函》，告知：你单位管理的富临居小区物业现业主已成立业主大会会议筹备组，……请你单位为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并于2019年7月23日前向光塔街象牙北社区居民委员会提交物业管理区域备案回执、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关资料，协助开展业主大会会议召开工作等。2019年11月28日，原告向象牙北社区居委会发出《关于退出富临居小区物业管理的报告》，表示：其也已于2019年8月份前向相关部门及小区业委会申请退出富临居小区物业管理。为此，其决定于2019年12月1日正式退出富临居小区物业管理工作等。2019年12月10日，广州市越秀区富临居业主委员会向原告发出《告知书》，内容为：你司于12月1日罔顾街道、居委和业委会意见，擅自从富临居小区撤人退场，造成富临居小区保洁、保安缺失，我业委会已第一时间将具体情况上报街道和居委会。根据《广州市物业管理暂行办法》规定，物管退场需提前三个月以书面告知街道、业委会，并在小区公告栏公示撤场预告公示，直到寻找到新的接管物业公司并按规定移交相关资料、物业、资金后，方可退出；退出前必须继续保障小区正常的物业管理，确保小区整洁、安全。鉴于我们小区业委会是11月4日方才成立，业委会成立至今，未收到你司退场的正式报告或申请，目前的物业退场属于单方行为。现请你司向业委会明确退场申请，并于小区公告栏张贴告示正式告知全体业主；同时按照《广州市物业管理暂行办法》规定向业委会移交下列资料和财物，并配合小区后续新聘的物业服务企业做好交接工作等。因本案纠纷，原告于2020年5月20日向本院提起诉讼。诉讼中，原告就电梯的问题称：电梯是加装电梯，对方没有将相关的资料提交我方，也没有委托我方去管理这个电梯。我方连电梯的钥匙都没有，也无法去管理该电梯。原告主张其提供了卫生、安保、电工等物业管理服务，提供了其职员的工资表、劳动合同等证据予以证明。就其主张的垃圾处理费，原告提交了广州市市容环境卫生局于2005年1月25日向各物业管理公司发出的《关于开展垃圾处理费收费工作的通知》，广州市城市管理委员会于2013年9月22日发出的《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的通知，原告代为向广州市越秀区光塔街环境卫生管理站缴交垃圾处理费的发票等证据予以证明。被告就其答辩，提供了小区相关照片，有关电梯维修、保养的材料，富临居业主委员会向原告和建都物管公司发出的《关于责成依法移交富临居小区资料及资产的函》，广州康腾物业管理有限公司作出的《证明》等证据予以证明。另原告就其主张还提交了一份没有委托方富临居小区全体业主签名的《物业管理委托合同》予以证明。被告质证称没有业主签名，被告之前也没有见过该合同。本院认为：虽然没有签订书面的物业管理委托合同，但原告接替建都物管公司作为富临居小区的物业服务企业为富临居小区提供物业管理服务，征得了富临居小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法律的规定。对此，广州市越秀区房屋管理局也予以备案认可。被告自己在《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》上亦作出了同意由原告接替小区物业管理的意思表示，并向原告交纳了之前的物业管理费用，现被告以其未与原告签订物业管理委托合同为由否定与原告的物业管理服务关系，有违诚信，本院不予采纳。原告向富临居小区提供物业管理服务至2019年12月1日，有权向业主收取该期间的物业管理费用。被告作为富临居小区的业主，依法负有交纳物业管理费用的义务。故原告诉请要求被告支付拖欠的2018年7月1日至2019年11月30日期间的物业管理费和垃圾处理费，本院予以支持。关于被告提出的电梯维修保养方面的问题，原告已作了合理的解释；至于排污管、排粪管堵塞等其他方面问题，被告并无提供充分的证据予以证实。而且，小区的物业管理面对的是整个小区的全体业主，涉及整个小区全体业主的利益，物业服务质量如何，不同的业主有不同的意见，仅凭被告的意见和证据来否定原告的管理、认定服务没有达到其收费标准，本院不予支持。关于逾期交纳物业管理费的违约金方面，因富临居小区业主并未签署原告提交的物业管理委托合同，故原告主张按该合同约定计算逾期交纳物业管理费的违约金，依据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（四）项、第十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告江某成向原告广州市众安物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年11月30日的物业管理费2444.26元、垃圾处理费85元。二、驳回原告广州市众安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告广州市众安物业管理有限公司负担7元，被告江某成负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二〇年十月十六日书记员  黄 冰