河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初5867号原告（反诉被告）：袁慧娜，女，1977年6月22日出生，汉族，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：高宏伟，男，1975年11月2日出生，汉族，住址，系袁慧娜丈夫。委托诉讼代理人：赵战武，河南民天律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：王亚萍，女，1980年8月4日出生，汉族，户籍地河南省洛阳市西工区，现住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：李新建，河南吉豫律师事务所执业律师。被告：洛阳浩天房地产经纪有限公司，住所地：洛阳市涧**联盟路文博苑****。法定代表人：孙国瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘焕民，河南诚然律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈星涛，河南诚然律师事务所实习律师。原告袁慧娜与被告王亚萍、洛阳浩天房地产经纪有限公司（以下简称浩天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，王亚萍提起反诉，本院受理后，就本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。袁慧娜及委托诉讼代理人高宏伟、赵战武，王亚萍及委托诉讼代理人李新建，浩天公司的委托诉讼代理人潘焕民、陈星涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁慧娜向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告王亚萍支付原告违约金8万元及逾期付款的利息（按照年利率6%，从起诉之日到全部款项还清为止）；2.请求判令被告浩天公司返还原告购房诚意金2万元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月8日，原被告签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定：由浩天公司作为中介方，王亚萍将自己所有的位于洛阳市西工区水榭王城8幢1-503室房产一套（面积约176.62平方米）及车位，以186万元卖给原告，首付款33万元，房款约132万元以按揭贷款方式支付。合同约定了违约条款即任何一方违约，违约金为房产成交价的20%等条款。合同签订后，原告交给被告浩天公司诚意金2万元。2020年6月17日三方共同到银行面签，2020年6月22日原告将首付款37万元（合同约定33万元，被告指定的银行要求增加到37万元）存到被告指定的贷款银行光大银行王城路支行，办理了37万元的资金监管手续。2020年7月6日通过审批。合同约定通过审批后10个工作日，王亚萍去银行办理抵押注销登记手续，但王亚萍迟迟不履行合同约定的义务，后来中介方、原告找王亚萍要求其按照合同约定履行义务。王亚萍明确表示涉案房产不再交易，要解除房产买卖合同。因王亚萍的违约，造成原告损失购房诚意金2万元、37万元被银行监管，以及为了凑首付款低价出售自己房产的损失10万元左右，以及再购房产升值损失15万元。根据合同约定，被告违约不卖涉案房产的话，违约金应为30多万元，现原告仅要求被告支付违约金8万元、返还诚意金2万元。原告同意按照被告的意愿解除合同，但是各方对由此给原告造成的损失无法达成一致意见，经过多次协商未果，故诉至法院。王亚萍辩称，双方签订房屋买卖合同后，答辩人一直按照合同约定履行。1.合同签订后，合同要求卖方在银行面签审批通过后向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后十个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续，答辩人于2020年6月17日一大早从郑州赶到洛阳申请提前还贷、注销抵押，正常情况如当天把解压款项存上（18日和19日周末无法办理），6月20日就能还清贷款、办理抵押注销登记手续（银行只有10日、20日办理）。但因为被答辩人当天提出要求优惠2万元并要求提前交钥匙，答辩人又从银行来到中介三方协商此事。因为被答辩人的纠缠，三方在中介纠缠了一天也没有协商成功，被答辩人当场要求解除合同并要求中介退还中介费。2.7月19日王亚萍还在联系银行，看20日能不能当天办理提前还贷、注销抵押手续，银行称不能办理，只能到8月10日才能办理。但是当天被答辩人仍然通过中介向答辩人提过分要求，要求答辩人优惠11000元并要求20日必须交钥匙才能继续履行合同。3.在第二个解压日（8月10日）之前的8月6日，王亚萍接到中介通知，称袁慧娜要起诉。综上，答辩人一直按照合同履行，反倒是被答辩人多次提出额外的要求，并多次提出解除合同。答辩人并无违约情形，反倒是被答辩人多次违约，故请求法院依法驳回袁慧娜的诉讼请求。浩天公司辩称，1.浩天公司收到袁慧娜交付的2万元是袁慧娜应向浩天公司支付的佣金也就是中介服务费，而不是购房诚意金，依据双方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》约定，佣金不应退还。2.浩天公司作为中介方已经履行了自己应尽的义务，不存在任何过错及违约行为，其收到的中介服务费依合同约定不应予以退还。所以袁慧娜要求浩天公司退还2万元购房诚意金的诉讼请求于法无据，不应予以支持，应予驳回。3.依据合同约定袁慧娜应向浩天公司支付34700元佣金，袁慧娜仅支付了2万元，浩天公司对剩余的14700元保留追诉的权利。王亚萍反诉向本院提出诉讼请求：1.请求判令袁慧娜赔偿王亚萍违约金10万元；2.诉讼费由袁慧娜承担。事实与理由：在双方合同履行过程中，王亚萍并没有违约，袁慧娜多次违反合同约定，要求降低购房款、提前交钥匙腾房、要求解除合同等，一而再再而三的向王亚萍提出超出合同之外的要求，违反了合同约定，在中介处已经明确解除合同并要求退还中介费，违约责任在袁慧娜一方。故王亚萍提起反诉。袁慧娜针对反诉辩称，本案是因为王亚萍违约，拒绝将涉案房产继续交易，才引发本案诉讼。王亚萍是违约方，其反诉的理由不成立，请求法院驳回其反诉请求。浩天公司对于王亚萍的反诉不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2020年6月8日，袁慧娜与浩天公司签订《洛阳市存量房委托购买协议》，袁慧娜委托浩天公司购买位于洛阳市××风路××院水榭××城××室的房产（面积约176.62平方米），价格为186万元，并约定合同签订当天袁慧娜向浩天公司交付认购诚意金2万元。合同签订后，袁慧娜向浩天公司支付了2万元，浩天公司出具交费结算单，载明收到袁慧娜2万元用于西工区观风路8号院8幢1-503中介费。同日，袁慧娜（买方）、王亚萍（卖方）的代理人王青山、浩天公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定：王亚萍将自己所有的位于洛阳市××风路××院水榭××城××室房产一套（面积约176.62平方米）卖给袁慧娜；该房产现处于抵押状态，卖方于买方银行面签申批通过后向抵押权人申请提前还贷、注销抵押，接到抵押权人还款通知后10个工作日内还清贷款、办理抵押注销登记手续；该房产转让总价款为186万元，该转让价款不含税、费，买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格审核，买方于2020年6月份面签申批通过后支付首付款33万元至贷款银行监管账户，预计贷款金额132万元；国家规定房屋买卖交易过户时所支付的税、费，经买卖双方协商由买方承担；卖方应当于拿到全部房款后次日内将该房产交付买方；买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除合同另行出售房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的百分之二十的违约金；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方的，逾期30天，买方有权解除本合同，并有权向卖方追究该房屋成交价的百分之二十违约金的责任。合同还约定，居间方在本合同签订时，向买方收取佣金34700元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。合同签订后，双方开始按照合同约定履行各自的义务。银行面签后，2020年6月22日，袁慧娜将首付款33万元存到高宏伟光大银行洛阳王城路支行账户，2020年7月2日，应银行要求又存了4万元，首付款共计37万元已经准备好。2020年7月6日银行面签审批通过。因2020年7月10日王亚萍未办理成房屋解除抵押手续，袁慧娜认为其为了凑首付款已经低价卖掉了自己的房子，王亚萍未及时解除抵押耽误其时间，就通过中介方与王亚萍的代理人王青山协商优惠房款、提前交房，王亚萍不同意作出让步，双方产生纠纷。2020年7月17日，原、被告三方在中介方店里就产生的纠纷进行进一步协商。袁慧娜与王亚萍有意解除房屋买卖合同，但因袁慧娜所支付的2万元中介服务费浩天公司不予退还，双方最终未能达成一致，陷入僵持，王亚萍未再继续办理注销抵押手续。袁慧娜称其于2020年8月3日给王亚萍发送手机短信，称“同意过户前交21万元，其他按合同执行，尽快办完”。王亚萍称其未收到袁慧娜的短信，其只收到中介方的短信说是袁慧娜要起诉。2020年8月底，袁慧娜向我院提起诉讼。本案庭审中，经询问，袁慧娜、浩天公司同意继续履行合同，王亚萍不同意继续履行合同。本院认为，2020年6月8日，袁慧娜、王亚萍、浩天公司签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》是各方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现上述合同原、被告已经履行了大部分，银行面签已经审批通过，袁慧娜已经按照合同约定准备了首付款，在王亚萍办理完注销抵押手续后即可办理房产登记转移手续。在此过程中买卖双方因为一些琐事产生纠纷。虽然袁慧娜在因为等待房产解押时提出了一些合同外的要求，但王亚萍并未同意，在此情况下并不影响合同的继续履行。王亚萍在双方协商未果后未继续履行合同系对合同不确定性的抗辩，故双方都未有明显的违约行为。双方现处于僵持状态。诉前袁慧娜已经通过短信表达愿意继续履行合同，庭审中其也表示愿意继续履行合同，且考虑到袁慧娜与王亚萍在诉讼请求中均未提出解除合同的主张，双方都是仅要求对方支付违约金，故本院认为继续履行合同更为适宜。对于袁慧娜以及王亚萍要求对方支付违约金的诉讼请求，本院均不予支持。双方在继续履行合同时应当将心比心、互谅互让。如果发生无法继续履行的情况，任一方可另行主张权利。在袁慧娜未要求解除合同的情况下，其要求浩天公司退还2万元，没有依据，本院对其该项诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条规定，判决如下：一、驳回袁慧娜的诉讼请求；二、驳回王亚萍的反诉请求。本案本诉受理费减半收取1150元，由袁慧娜负担；反诉受理费减半收取1150元，由王亚萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 露二〇二〇年十月二十六日书记员 郭明昊