江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0324民初4229号 原告：陈伟，男，1987年7月6日生，汉族，住睢宁县古邳镇府前路37号，现住睢宁县。 原告：戴念念，女，1987年8月24日生，汉族，住睢宁县古邳镇府前路37号，现住睢宁县。 二原告共同委托诉讼代理人：袁超，男，1970年12月11日生，汉族，住睢宁县。系睢宁县古邳镇旧州社区居民委会推荐。 二原告共同委托诉讼代理人：唐德乾，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。 被告：睢宁碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320324302100795R，住所地睢宁县睢城镇工业集中区青年东路104号。送达地址为徐州市云龙区徐州碧桂园售楼处2楼207室。 法定代表人：谢金雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：惠凤萍，女，1991年1月7日生，汉族，住徐州市泉山区。系该公司员工。 原告陈伟、戴念念与被告睢宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈伟、戴念念及其委托诉讼代理人唐德乾，被告睢宁碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人惠凤萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟、戴念念向本院提出诉讼请求：1.判令交付原告所购买的房产；2.判决被告支付延期交房违约金75411元（自2019.8.15-2020.6.14）、赔偿原告损失1万元；逾期交房违约金应计算到被告将符合合同约定和法律规定的安全使用标准的房屋交付给原告之日止;3.被告承担本案诉讼费。在审理过程中，原告明确诉讼请求为：1.判令被告将原告购买的位于睢宁碧桂园天悦府90号楼1单元102室房产修复好并符合合同约定的条件及法律规定的符合安全使用性能的房屋交付给原告；2.判决被告支付延期交房违约金计算标准为已付房价款1256852元为本金，按照每日万分之二的标准自2019年8月15日起计算至被告实际将房屋交付给原告之日止、被告赔偿原告损失1万元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月22日，原被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于睢宁县，总价款为125万余元。原告已经按约定支付了全部价款，被告应于2019年8月15日交付上述房产。2019年8月被告通知原告上房，在原告查验房屋时，由于所交付的房屋有质量问题，随时将该问题反馈给被告，要求被告修复，修复完成后再行交付。期间，原告多次要求被告尽早修复，并因此事原告还拨打了12345热线投诉。至今被告也没有向原告通知修复情况并要求其再行查验房屋及再行交付。因为被告没有按时交房，原告因为孩子上学需要在城区租房居住。根据合同约定，被告应支付原告迟延交房违约金75411元，并赔偿因迟延交付所造成的损失。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。 被告睢宁碧桂园房地产开发有限公司辩称，案涉房屋被告已于合同约定期限交付给原告，原告主张被告支付逾期交付违约金75411元及赔偿损失无事实和法律依据，首先被告未逾期交付案涉房屋，不存在违约行为，无需承担逾期交付的违约责任，2018年2月22日原被告签订商品房买卖合同含附件附录，合同第九条约定商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明，该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的出卖人提供住宅使用说明书和住宅质量保证书，案涉房屋在2019年8月9日取得睢宁县房屋测绘报告实测，同时2019年8月14日取得建设工程竣工验收备案表，答辩人提供了住宅使用说明书和住宅质量保证书，被告在合同第十一条约定房屋交付时间即2019年8月15日前已满足交付条件，被告于2019年8月15日按合同附件十二补充协议第十七条约定确定的地址及联系人向原告邮寄收楼通知书并于当日经原告签收，对此原告在陈述中予以认可。其次，原告以一般质量瑕疵拒绝收房向被告主张逾期交付的违约金无事实及法律依据，合同法第一百四十八条规定，因标的物质量不符合要求致使不能实现合同目的的买受人可以拒绝接受标的物，商品房买卖合同附件十二补充协议第五条第五款第三项约定该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题导致无法正常居住使用的质量问题原告有权要求维修，被告负责保修并承担保修的费用，被告无需因此承担逾期交房的责任。其次，2019年8月16日原告向被告提出案涉房屋存在质量瑕疵属于保修范围内的一般质量问题，并不能导致原告无法正常居住使用从而影响合同目的的实现，故根据合同约定被告无需承担逾期交楼的责任。最后，该商品房为毛坯交付，原告并未对该商品房进行装修，故该商品房存在质量瑕疵并不影响居住使用。退一步讲，即使被告需承担赔偿责任，则被告仅应赔偿原告实际施工期间影响原告延期装修入住房屋使用的实际损失。庭审中原告认可未及时于房屋维修结束后进行验收，其拖延验收造成的损失不应由被告赔偿。鉴于被告维修工程共约2个月（2019年8月16日至2019年9月14日，2020年4月15日至2020年4月25日、2020年7月11日至7月20日，2020年9月14日至2020年9月16日），赔偿期限应以2个月准，业主未装修则延期入住赔偿标准应远低于同等户型住房标准。综上，被告已经履行维修义务，原告拖延拒绝收楼向被告主张逾期交楼违约责任无事实依据。 当事人围绕各自主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合庭审陈述，本院对证据综合分析后认定事实如下： 2018年2月22日，原告陈伟、戴念念与被告碧桂园公司签订一份《商品房买卖合同》（预售）》（合同号：SN139462），双方约定：原告购买被告开发建设的位于睢城街道永昶路9号的碧桂园天悦府商品房项目90幢1单元102号房屋，建筑面积为235.24平方米，房价总额为1256852元。双方在合同第九条约定，涉案商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。涉案商品房为住宅的，被告还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，被告应当在2019年8月15日前向原告交付涉案房屋。办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，原告查验的该商品存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道赌塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。双方另在合同附件十二补充协议第五条关于商品房交付条件与交接手续中约定，该商品房的交付条件以本条约定为准。即出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。如存在上述问题以外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。第六条逾期交付责任中约定，逾期在90日之内，自合同约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期间届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第九条关于商品房质量及保修责任中约定，关于该商品房质量及保修责任条款与本条约定不一致的，以本条约定为准。保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，被告应当及时更换、修理；经过更换、修理仍无法正常居住的，原告有权解除合同。双方还约定了其他事项。合同签订后，原告履行了交付房款的义务。 另查明，2019年8月15日前，被告碧桂园公司已取得涉案房屋的《睢宁县房屋测绘报告》（实测）、《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》等证书，满足了原被告双方约定的房屋交付条件。2019年8月15日，被告碧桂园公司向原告陈伟、戴念念邮寄送达了收楼通知书，2019年8月16日原告前往涉案房屋验房发现涉案房屋存在一些问题，并向被告及住建局反映查验房屋时发现屋面、墙面、地面均存在大面积起砂、空鼓、卫生间窗户顶部与梁交接部出现裂缝、顶板漏水等问题。被告对原告反映的上述问题进行维修后于2019年9月14日短信告知原告，原告收到该通知后未予回复。2020年4月15日、7月、8月等另行向被告报修其他部位存在的质量问题，被告分别予以维修，双方未办理其他维修。诉讼中，原告认可被告于2020年9月18修复完毕。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，依法成立并生效。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，被告应当按期向原告交付符合约定或法定质量标准的房屋。 对于双方争议的涉案房屋交房前出现的质量问题是否影响原告居住使用的问题，本院认为，开发商拟交付的房屋不仅要符合约定的交付条件，还要符合使用条件，虽然涉案房屋在约定的交付时间已符合约定的交付条件，被告碧桂园公司也于2019年8月15日向二原告邮寄送达了收房通知，但因涉案房屋在交付时存在毛坯层起砂、开裂、空鼓等问题，且从原告提供的现场照片及视频可以看出存在质量问题的面积过多，修复的范围较广，如原告在被告修复前接收涉案房屋必然会影响到后期装修及实际入住。涉案房屋出现的质量问题应属于双方合同中约定的“存在导致无法正常居住使用的质量问题”，故可以认定被告拟交付的房屋无法满足原告购买商品房居住使用的目的。另一方面，商品房交付前的修复责任和交付后的保修义务均是开发商应承担的责任，但开发商将交付前存在的质量问题纳入到保修期内的保修义务，有违诚信原则，且会导致其怠于履行修复义务，影响买受人正常居住使用，通过本院查明的事实也可以确认开发商系在原告提出问题后被动修复，而非对原告购买的涉案房屋进行实测后积极进行修复。所以本院对被告抗辩的涉案房屋出现的问题属于一般质量瑕疵，可通过维修予以解决的意见不予采纳。鉴于诉讼中，原告已认可被告对涉案房屋已于2020年9月18日修复完工，符合正常居住使用的条件，该时间点应视为被告实际交付房屋的时间，本院对原告主张被告向其交付房屋的诉求不再予以支持。 因被告在合同约定的期限内向二原告交付的涉案房屋不能达到正常的使用条件，原告有权以此拒绝接收涉案房屋，并有权根据双方的约定要求被告支付逾期交房违约金。考虑原告在被告第一次维修且履行通知义务后确实存在拖延验收的情形，相应的期间应予扣除。本院根据原告提出问题的时间、被告维修的时间、维修后是否及时通知、通知的方式及原告是否及时验收等因素，认定被告向原告逾期交房的时间为6个月（原告2019年8月16日提出问题，被告于2019年9月14日短信告知原告结束；被告在原告自2020年4月、7月及8月提出问题后陆续维修的事实，此期间未有有效的交接手续；2020年9月18日原告认可修复完毕）。按照双方签订的合同约定逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。所以被告应向原告支付的逾期交房违约金应为45246.67元（以已付房款1256852元为基数，按照每日万分之二的标准，计算6个月即180天），该违约金未超过双方约定的最高限额，本院依法予以支持。 关于原告要求被告赔偿其损失1万元的诉求，本院认为，对于被告延迟交付符合条件房屋的违约行为，其已按照合同约定向原告支付违约金，该违约金的性质主要是对逾期交房造成损失的一种补偿，且约定的违约金足以填补因交付的房屋存在质量问题给原告造成的实际损失，故本院对原告该项诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 一、被告睢宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈伟、戴念念支付逾期交房违约金45246.67元； 二、驳回原告陈伟、戴念念的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取968元，由原告陈伟、戴念念负担468元，被告睢宁碧桂园房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 张新娟 二〇二〇年十月十二日 法官助理 倪 芬 书 记 员 刘 鑫 附相关法条: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。