贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2626民初778号原告：凌泽富，男，汉族，1979年6月25日出生，贵州省岑巩县人，现住贵州省岑巩县。原告：杨珍珍，女，汉族，1984年9月28日出生，贵州省岑巩县人，现住贵州省岑巩县。二原告共同委托诉讼代理人：补云雪，女，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。被告：贵州图腾置业有限公司，统一社会信用代码91522626050849862K，住所贵州省黔东南州岑巩县新兴舞水路。法定代表人：肖树华，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨国富，男，贵州昌泰律师事务所律师。原告凌泽富、杨珍珍诉被告贵州图腾置业有限公司（以下简称“图腾置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌泽富及二原告共同委托诉讼代理人补云雪、图腾置业公司委托诉讼代理人杨国富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌泽富、杨珍珍向本院提出诉讼请求：1、判决图腾置业公司为凌泽富、杨珍珍办理房屋所有权证；2、判决图腾置业公司支付逾期办理房屋转移登记的违约金31934.00元(339000.00元×0.0001×942天,从2016年10月1日起计算至2019年4月10日止)；3、判决图腾置业公司向凌泽富、杨珍珍返还水开户费520.00元、电开户费520.00元；4、本案受理费由图腾置业公司负担。2020年9月7日（开庭审理过程中），凌泽富、杨珍珍将第一项诉讼请求变更为：判令图腾置业公司向凌泽富、杨珍珍交付商品房转移登记有关文书（不动产权证书）；放弃第三项诉讼请求即判决图腾置业公司向凌泽富、杨珍珍返还水开户费520.00元、电开户费520.00元。事实与理由：凌泽富、杨珍珍向图腾置业公司购买了广场名阁8幢6层6-8号商品房，房屋总价款339000.00元。凌泽富、杨珍珍向图腾置业公司支付房款后，2018年6月5日，图腾置业公司向凌泽富、杨珍珍交付该房屋。凌泽富、杨珍珍装修后在该房屋居住至今。图腾置业公司未按照双方合同约定办理房屋初始登记、转移登记，经凌泽富、杨珍珍多次反映，图腾置业公司仍未履行该义务。图腾置业公司的行为导致凌泽富、杨珍珍不能在预期的时间对房屋及时享有物权及处分权。为维护凌泽富、杨珍珍的合法权益，特向法院起诉。图腾置业公司辩称:1、延期办理房产证不是图腾置业公司的责任，无需支付违约金，理由有：（1）因土地规划及土地使用证红线图问题而形成了历史原因；（2）图腾置业公司已按规定办理了初始登记，且案涉楼盘30多名业主在2015年、2016年期间办理了房产证，因凌泽富、杨珍珍没有配合图腾置业公司办理相关手续才导致没有办到房产证，因此，未办理房产证属于凌泽富、杨珍珍的原因；（3）图腾置业公司已将可以办理房产证的公告于2015年3月在小区张贴公示；（4）因办理房产证的政府机构职能改革，导致办证中止；（5）因政策原因和建设用地红线问题属于不可抗力，根据合同约定，图腾置业公司不应承担违约责任。2、本案超过了诉讼时效。3、凌泽富、杨珍珍请求的违约金过高。经审理查明，凌泽富、杨珍珍与图腾置业公司于2018年6月4日签订了《商品房买卖合同》，约定凌泽富、杨珍珍购买图腾置业公司开发的“广场名阁”8幢6层6-8号商品房，建筑面积132.55平方米，商品房总价款为339000.00元。图腾置业公司承诺于商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给凌泽富、杨珍珍，如从约定日期起30个工作日后图腾置业公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且凌泽富、杨珍珍不退房的，该公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向凌泽富、杨珍珍支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，凌泽富、杨珍珍于2018年7月1日前付清了全部购房款339000元。2018年6月5日，图腾置业公司向凌泽富、杨珍珍交付案涉房屋。截止至2019年4月10日，图腾置业公司未向凌泽富、杨珍珍交付办理商品房转移登记有关文书。为此，凌泽富、杨珍珍要求图腾置业公司支付从交房后第91天起至2019年4月10日止的违约金。另查明：2019年4月25日，凌泽富、杨珍珍向法院请求保护权利。2019年9月29日，凌泽富、杨珍珍已取得案涉房屋的不动产权证。本院认为，原、被告的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及关联性，本院予以确认。根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于原告要求图腾置业公司向其交付商品房转移登记有关文书的诉请是否支持的问题。图腾置业公司将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，是为了办理房屋的不动产权证书，现原告要求“图腾置业公司向原告交付商品房转移登记有关文书”的诉讼请求，因凌泽富、杨珍珍已取得案涉房屋的不动产权证，本院不予支持。二、关于图腾置业公司是否应承担逾期办理转移登记违约责任的问题。涉案合同约定图腾置业公司应于案涉商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给凌泽富、杨珍珍，但该公司未按时履行合同约定交付文书的义务，其行为已构成违约。图腾置业公司辩称“其他多名业主已办理了房产证”，该理由不能成为原、被告《商品房买卖合同》第二十二条的抗辩理由。根据合同约定，图腾置业公司仍然有义务向凌泽富、杨珍珍交付办理商品房转移登记的有关文书。图腾置业公司辩称该公司已于2015年3月张贴办证公告，2016年因办理房产证的政府机构职能改革，导致办证中止，业主没有及时配合办证该公司不承担违约责任。本案中，图腾置业公司未能提交切实证据证实该公司于2019年4月10日前已通知凌泽富、杨珍珍领取其购买的“广场名阁”8幢6层6-8号商品房办理转移登记的有关文书，故对该公司的上述辩称意见不予采纳。三、关于原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。图腾置业公司辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”。本案中，凌泽富、杨珍珍于2018年6月4日与图腾置业公司签订《商品房买卖合同》，图腾置业公司于2018年6月5日向凌泽富、杨珍珍交付案涉房屋。依照合同约定，图腾置业公司应于案涉商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给凌泽富、杨珍珍，违约金应从交房90天后予以计算，即本案应当从2018年9月5日起计付违约金。而凌泽富、杨珍珍于2019年4月25日向法院请求保护权利，当然未超过诉讼时效。四、关于图腾置业公司提出违约金过高的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于‘造成的损失’”。本案中，原、被告双方约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，高于造成的损失，且凌泽富、杨珍珍没有对未及时取得办理商品房转移登记的有关文书的具体损失情况进行举证，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等综合因素，本院依法酌情调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金按日万分之零点五计算支付。五、关于图腾置业公司的其他抗辩事由是否成立的问题。被告图腾置业公司辩称“因土地规划及土地使用证红线图问题而形成了历史原因，属于不可抗力，根据合同约定，图腾置业公司不应承担违约责任”，首先双方签订《商品房买卖合同》之时，已存在该问题，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况；其次因该问题是图腾置业公司在建设、经营中自己应当处理的事务，图腾置业公司不应把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务以及应当承担的责任转嫁给业主或者他人，因此，对该辩称意见，本院不予采纳。综上，凌泽富、杨珍珍应获得2018年9月5日起至2019年4月10日期间（共计218天）的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金共计3695.10元（339000.00元×0.00005×218天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州图腾置业有限公司于本判决生效后十五日内支付给原告凌泽富、杨珍珍逾期交付商品房转移登记有关文书违约金3695.10元。二、驳回原告凌泽富、杨珍珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付借钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624.00元，减半收取计312.00元，由凌泽富、杨珍珍负担276.00元，贵州图腾置业有限公司负担36.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  张锐二〇二〇年十月十二日法官助理龙娟书记员杨权