湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2168号原告：邓庆，女，1975年4月17日出生，户籍住址四川省资中县，现住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：陈宇、熊志德，湖北勤宇律师事务所律师。被告：刘馨，女，1984年3月31日出生，户籍住址湖北省武汉市东西湖区，现住湖北省武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：齐亚楠、郭良会，湖北东吴弘泰律师事务所律师。第三人：武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处，住所地湖北省武汉市东西湖区吴家山街田园街**。统一社会信用代码11420112K28017643P。负责人：黄新胜，主任。委托诉讼代理人：肖卉芬，湖北今天律师事务所律师。原告邓庆与被告刘馨、第三人武汉市东西湖区人民政府吴家山街道办事处（以下简称吴家山街办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理，原告邓庆及其委托诉讼代理人陈宇、熊志德，被告刘馨的委托诉讼代理人齐亚楠，第三人吴家山街办的委托诉讼代理人肖卉芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘馨支付房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等共计475,728.91元（装饰装修补偿173,925元＋停产停业损失补偿295,803.91元＋附属设施搬迁补偿5,000元＋房屋搬迁补偿1,000元）；2、判令被告刘馨承担诉讼费用。事实和理由：被告刘馨系武汉市东西湖区吴家山xx花园17栋8号（四明路153号）商铺产权人，我系承租人、实际经营人。被告刘馨委托案外人张x平管理租赁房屋、签订租赁合同、收取房屋租金。租赁合同履行期间，我利用租赁房屋注册开办了“武汉市东西湖吴家山福x商务酒店”，对外提供“餐饮”、“沐足”等服务项目。为增加服务项目、提高服务档次，我前后四次（最后一次在2017年10月）投资一百余万元对租赁房屋进行了装修改造，购置、添加了大量附属设备设施，雇佣了数十名服务人员。2018年11月，由于第三人吴家山街办对租赁房屋实施旧城改造，导致我经营的商务酒店被迫停业，房屋租赁合同无法继续履行，造成重大经济损失。根据有关法律规定，我作为实际承租人和经营人有权获得停产停业损失补偿、装饰装修价值补偿、搬迁补偿、房屋附属物及附属设施补偿等补偿款项。然而，被告刘馨从第三人吴家山街办领取了上述款项475,728.91元后，拒绝与我协商给予合理经济补偿。被告刘馨辩称，1、双方2015年7月7日签订的房屋租赁合同已于2018年6月30日届满，双方没有续签合同，我要求原告邓庆腾退房屋未果，其拒不腾退的行为属无权占有。即使合同到期后，租赁期限变为不定期，我也可随时要求原告邓庆腾退；2、双方租赁合同已于政府实施征收工作前终止，根据双方合同第十条第二款的约定以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，租赁期限届满，原告邓庆对装饰装修、附属设施不享有权利；3、停产停业损失补偿是针对房屋产权人因政府征收行为不能再出租自己房屋从而丧失租金收益的一种租金损失补偿，双方合同对于该项补偿的分配未予约定，且合同已于政府征收工作之前终止，故原告邓庆对于停产停业损失、搬迁补偿不具有权利；4、我是案涉房屋的所有权人，根据相关规定，被搬迁人是被搬迁房屋的所有权人，由于案涉房屋的租赁合同已在政府实施征收工作前终止，因搬迁获得的任何补偿费用与原告邓庆无关。综上，请求驳回原告邓庆全部诉讼请求。第三人吴家山街办陈述，2018年10月30日，武汉市东西湖区重点项目和房屋征收管理办公室发布《征收补偿xx花园项目的搬迁补偿方案》，该项目的主要负责单位为东西湖区重点项目和房屋征收管理办公室，我单位是实施单位，且东西湖区重点项目和房屋征收管理办公室就搬迁的所有事项（包括签订补偿协议、评估测定、支付款项等）向我单位出具了授权委托书。2018年11月6日，我单位与被告刘馨签订了《搬迁补偿协议》；2018年11月21日，审计部门对上述协议予以审计并通过；2018年11月23日，我单位在上述协议通过审计后向被征收人支付了全部补偿款项，补偿方式为产权置换了一套位于四明路临街商铺商业服务房屋，面积154.60平方米，再加上515728.91元的货币补偿。本院查明：位于本市东西湖区吴家山街xx花园1x栋x-x层1x号房（商铺）（以下简称案涉房屋）买受人为被告刘馨，建筑面积为154.60平方米。2011年7月1日，原告邓庆与案外人张x、张x平签订一份《房屋租赁合同》，约定：出租给原告邓庆的房屋位于吴家山街xx花园17栋8-10号1-3层，面积为463.8平方米，用途为商务酒店，租赁期限四年，自2011年7月1日至2015年6月30日；月租金为15,769元，每两年递增5%，房屋押金为20,000元，租金支付方式为按季度支付。合同还约定了违约条款。2015年7月7日，原告邓庆与案外人张x平签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告邓庆继续承租上述房屋作为足浴或中式快餐使用，期限为三年，自2015年7月1日至2018年6月30日；月租金37,104元，年租金445,248元，租赁期间内房屋租金按每年8%逐年递增，租金支付方式为第一年按季度支付，第二年起按每半年支付，在每个应支付期前15日支付；房屋押金为80,000元；合同还约定房屋租赁期满后，除另有约定外，原告邓庆应将承租房屋无条件交还出租方，附属设施、设备及装修归出租方所有。承租期间，原告邓庆在租赁房屋注册登记了武汉市东西湖吴家山福x商务酒店（个体工商户），从事经营活动。上述租赁合同期满后，邓庆仍使用租赁房屋，双方未续签合同。另查明，2018年10月30日，第三人吴家山街办出台了《吴家山街道xx花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》，该方案对装饰装修补偿、停产停业损失补偿作出以下规定：装饰装修价值由搬迁实施单位与被搬迁人协商确定，协商不成的由评估机构评估确定；搬迁生产经营性用房造成停产停业，对被搬迁人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：（1）被搬迁房屋具有房屋权属证明或经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（2）有合法、有效的营业执照，且营业执照上载明的住所（经营场所）为被搬迁房屋；（3）已办理税务登记并具有纳税凭证。具备前述条件的，房屋搬迁实施单位给予被搬迁人被搬迁房屋价值5%的补偿。被搬迁人认为其停产停业损失超过被搬迁房屋价值5%的，可以提请房屋搬迁实施单位选定的评估机构根据房屋被搬迁前三年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿，停产停业期限按照6个月计算。同年11月6日，刘馨与第三人吴家山街办签订房屋搬迁补偿协议，确定被搬迁房屋评估总价为5,916,078.20元，装饰装修补偿173,925元（按评估每平方米1,125元计算）、附属设施补偿5,000元（每户打包价值）、停产停业损失补偿295,803.91元〔房屋价值的5%（24个月）〕、房屋搬迁补偿1,000元（每户）。协议签订后，第三人吴家山街办已将上述补偿款项全部发放给被告刘馨。同年11月20日，第三人吴家山街办发出《关于清理xx花园片旧改项目搬迁范围线内租户的通告》，称其已与搬迁范围线内产权人签订搬迁协议，要求单位、个人于同月30日前完成房屋腾退工作。还查明，位于本市东西湖区吴家山街xx花园****8、9、10号房屋分别由被告刘馨、向x、张x三人购买，房屋建筑面积均为154.60平方米。上述三处房屋的整体出租事宜均由被告刘馨父亲张x平代理，张x平具体负责与原告邓庆签订租赁合同、收取保证金及租金。原告邓庆同时在本院另行起诉了向x、张x，要求分配房屋装修及附属设施补偿、房屋搬迁补偿、停产停业损失补偿等费用。在原告邓庆起诉向x一案中，第三人吴家山街办向本院出具情况说明，称其是按照《xx花园片旧城改建项目房屋搬迁补偿方案》的标准及要求计算补偿费用。本院认为，原告邓庆与被告刘馨（或张x平代理）先后签订的《房屋租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告邓庆与被告刘馨2015年7月7日签订的房屋租赁合同于2018年6月30日期限届满后，双方未续签合同，原告邓庆继续使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。同时，双方2015年7月7日签订合同第十条第2项约定“乙方（承租方）应于房屋租赁期满后，将承租房屋无条件交还甲方（出租方），附属设施、设备及装修归甲方所有”。基于上述司法解释规定及房屋租赁合同约定，本案房屋征收行为发生在租赁期限届满后，故第三人吴家山街办按照有关规定支付给被告刘馨的装饰装修补偿费、附属设施补偿费，应由被告刘馨享有，原告邓庆无权参与分配，本院对原告邓庆的该项诉请不予支持。关于房屋搬迁补偿1,000元，应当支付给房屋实际使用、搬迁人即原告邓庆。关于停产停业损失补偿，本院综合考虑停产停业补偿款的性质及发放条件、征收搬迁行为发生在双方租赁合同期满后以及原告邓庆实际使用租赁物的客观事实，适用公平原则，决定对停产停业损失补偿费用进行分配，原告邓庆享有40%份额，被告刘馨享有60%份额，故被告刘馨应向原告邓庆支付停产停业损失补偿款118,321.56元（295,803.91元×40%），对原告邓庆该项诉讼请求，本院在上述范围内予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第二百三十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告刘馨于本判决生效后十日内支付原告邓庆停产停业损失补偿款118,321.56元；二、被告刘馨于本判决生效后十日内支付原告邓庆房屋搬迁补偿费1,000元；三、驳回原告邓庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,218元（已减半收取），由原告邓庆负担2,875元，被告刘馨负担1,343元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  陈珊珊二〇二〇年十月二十六日法官助理谢然书记员王紫薇