上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20479号原告(反诉被告)：上海月月潮储运有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：蔡劲华，经理。委托诉讼代理人：顾玉红，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩玙，上海市银星律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝汾仓储有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：姬美，财务经理。委托诉讼代理人：李贺，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司(以下简称月月潮公司)与被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司(以下简称宝汾公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。月月潮公司的委托诉讼代理人顾玉红、韩玙和宝汾公司的委托诉讼代理人李贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。月月潮公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除月月潮公司与宝汾公司之间就上海市宝山区沪太路XXX号房屋及场地(以下简称系争房屋及场地)发生的事实租赁关系；2、要求宝汾公司将系争房屋及场地腾退并返还给月月潮公司；3、要求宝汾公司向月月潮公司按每月人民币27万元(以下币种均为人民币)的标准支付2020年7月1日至腾退之日的使用费；4、要求宝汾公司向月月潮公司加倍支付使用费54万元。事实和理由：2017年1月18日，月月潮公司与宝汾公司签订《租赁协议》，约定月月潮公司将系争房屋及场地出租给宝汾公司，租期为2017年1月1日至2019年12月31日。协议签订后，月月潮公司按约将系争房屋及场地交付给宝汾公司使用。租赁协议到期后，宝汾公司继续使用系争房屋及场地，并向月月潮公司支付了2020年上半年的租金。之后，宝汾公司拒绝支付2020年下半年租金，月月潮公司催讨未果，有权解除双方发生的事实租赁关系，故向本院提出上述诉讼请求。宝汾公司辩称并反诉称，租赁合同到期后，宝汾公司按合同约定向月月潮公司支付2020年上半年租金，月月潮公司也接受，租赁合同继续有效。因月月潮公司提供的房屋未配备消防喷淋系统，屋顶大面积漏水，未完成污水纳管，月月潮公司未向宝汾公司提供适租房屋，已构成违约，宝汾公司行使后履行抗辩权，拒绝支付租金不构成违约。为此，宝汾公司对屋顶进行加固和修缮，花费20万元；委托施工单位进行污水纳管工程，花费45万元；因系争房屋未安装消防喷淋系统，导致次承租人提前解除合同，造成宝汾公司损失110万元；宝汾公司为本次诉讼支付律师费4万元。另外，宝汾公司还向月月潮公司支付押金50万元。综上，不同意月月潮公司的诉讼请求，并向本院提出反诉请求：1、要求解除月月潮公司与宝汾公司签订的《租赁协议》；2、要求月月潮公司向宝汾公司返还押金50万元；3、要求月月潮公司向宝汾公司支付修缮屋顶费用20万元；4、要求月月潮公司向宝汾公司支付污水纳管工程费用45万元；5、要求月月潮公司向宝汾公司赔偿经济损失110万元；6、要求月月潮公司向宝汾公司支付律师费用4万元。月月潮公司针对反诉辩称，租赁合同已经到期，不存在解除合同，但同意解除事实租赁关系。同意返还押金，但要求将押金抵付宝汾公司应付费用后多退少补。不同意支付修缮屋顶费用20万元，宝汾公司没有修缮屋顶的事实，而且租赁合同已到期，根据合同约定添附应归甲方所有。不同意支付污水纳管费用，该费用未经月月潮公司确认，应由宝汾公司自行承担；月月潮公司的法定代表人蔡劲华持股的上海申鼎建设科技(集团)有限公司是专业的水利工程施工企业，污水纳管工程完全可以由月月潮公司自己施工，而且施工费用估算在10万元以内。不同意赔偿经济损失110万元，宝汾公司该项请求缺乏事实依据。不同意支付律师费用，租赁合同已到期，律师费相关条款不再适用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，月月潮公司(甲方)与宝汾公司(乙方)签订《租赁协议》，约定月月潮公司将系争房屋及场地出租给宝汾公司，租期为2016年4月30日至2019年12月31日等。协议签订后，月月潮公司按约将系争房屋及场地交付给宝汾公司，宝汾公司将系争房屋及场地转租给他人使用。之后，因月月潮公司股权发生变更，双方于2017年1月18日又签订一份《租赁协议》，主要约定，甲方将系争房屋(约16,700平方米)及场地出租给乙方，租赁用途为普通货物仓储；租期为2017年1月1日至2019年12月31日；本协议到期如未遇征收动迁，则双方另行签订下一期四年的租赁合同(即2020年1月1日至2023年12月31日)，双方约定从2020年1月1日起，年租金在上年度基础上环比递增8%；租赁期满，如甲方有意继续出租，同等条件下，乙方享有优先续租的权利，届时双方另行协商签订租赁协议；年租金300万元，先付后用，每半年支付一次；押金为50万元等。合同第6.2条约定，乙方在租赁期间对租赁房屋实施的装修、改建等增加的附属物享有使用权，租赁期满或提前终止时乙方的添附产权无偿归甲方所有，乙方无权要求甲方予以任何补贴。合同第16.1条约定，本协议提前终止或有效期届满，双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日迁离租赁物，并将租赁物返还甲方；乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付相当于租金的使用费，但甲方有权坚持收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。此后，宝汾公司按约向月月潮公司支付租金，并另付押金50万元。协议到期后，双方未签订续租协议，但宝汾公司未返还系争房屋及场地，并按每月27万元的标准向月月潮公司支付2020年上半年租金，月月潮公司收取了该笔租金。之后，宝汾公司未提前向月月潮公司继续支付租金，月月潮公司于2020年8月7日向宝汾公司发律师函，要求宝汾公司于接函后一周内支付2020年下半年租金162万元。至今，宝汾公司未支付后续租金，也未将系争房屋及场地返还给月月潮公司。审理中，宝汾公司向本院提供以下证据：1、宝汾公司与上海余璨实业发展有限公司、上海郭栋装饰材料有限公司、上海艺景广告有限公司签订的租赁合同，证明宝汾公司自己未使用系争房屋及场地，而是转租给次承租人的事实；2、宝汾公司与上海锦竑实业有限公司签订的施工合同、月月潮公司与上海罗宇市政工程有限公司签订的施工合同、工程款发票、污水纳管代付款说明、付款凭证，证明月月潮公司知悉整个工程及工程费用，宝汾公司支付污水纳管工程款45万元的事实，其中款项均转账至施工单位负责人王金兵账户；3、施工人员朱明刚的证人证言及其确认的施工凭证、结算单，证明宝汾公司支付修缮屋顶工程款20万元的事实；4、2020年5月25日宝山区罗店镇人民政府安全生产管理办公室出具的安全生产检查意见书，其中载明仓库1,500平方米以上未配备消防喷淋系统，证明月月潮公司提供的房屋存在安全隐患的事实；5、上海余璨实业发展有限公司所发函告及其与宝汾公司签订的《租赁解除协议书》、上海郭栋装饰材料有限公司、上海艺景广告有限公司向宝汾公司所发的通知书，证明次承租人向宝汾公司要求解约及索赔的事实；6、2009年6月3日上海市宝山区水务局、上海市宝山区环境保护局发《关于要求市政管网覆盖范围内企事业单位限期截污纳管的通知》、上海市宝山区水务局发给月月潮公司的《城镇污水排入排水管网许可证》(有效期自2019年12月30日至2024年12月29日)，证明宝汾公司施工的排污纳管是政府强制规定，当时向月月潮公司提出，但月月潮公司不管，只能由宝汾公司出资施工；7、现场照片，证明污水纳管工程及屋顶修缮工程的情况。月月潮公司针对上述证据发表如下意见：对证据1的真实性无法确认，而且转租期限均超出月月潮公司与宝汾公司的租赁期限；对证据2不予确认；对证据3不予认可而且修缮时间发生在月月潮公司与宝汾公司签订租赁合同之前；对证据4的真实性认可，但不能作为宝汾公司解除合同的依据，月月潮公司走访了消防部门，得到答复是罗店镇人民政府安全生产管理办公室出具的安全生产检查意见书不是消防部门出具，不具有行政强制力，而且月月潮公司提供给宝汾公司的房屋是用于普通货物仓储，宝汾公司将系争房屋转租给次承租人生产家具，木屑易燃有安全隐患，所以才需要安装喷淋系统，因此应由宝汾公司承担相应责任；对证据5的真实性无法确认，且与月月潮公司无关；对证据6的真实性无异议，但与本案无关；对证据7的真实性不予确认。本院认为，月月潮公司与宝汾公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据协议约定，租期至2019年12月31日止，协议到期如未遇征收动迁，则双方另行签订下一期四年的租赁合同。根据查明的事实，在协议约定的租期届满后，双方未签订下一期四年的租赁合同，应认定租赁协议已于2019年12月31日到期。协议到期后，宝汾公司向月月潮公司支付2020年上半年租金，月月潮公司未提异议，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。月月潮公司作为合同当事人，有权随时解除不定期租赁合同，月月潮公司要求解除双方之间租赁关系的请求，本院予以支持。宝汾公司至今未返还租赁物，月月潮公司要求其支付使用费的请求，本院予以支持。月月潮公司主张的使用费标准与协议约定的租金标准相符，本院予以确认。双方虽未达成续租协议，但原租赁协议继续有效，不符合合同第16.1条约定的情形，而且月月潮公司解除不定期租赁合同也需要给予宝汾公司合理的准备期限，原租赁协议也约定双方在租赁期满后协商续租事宜，故难以认定宝汾公司有故意拖延返还租赁物的情况，月月潮公司要求宝汾公司加倍支付使用费的请求，本院不予支持。关于反诉部分。因月月潮公司已主张解除租赁关系，宝汾公司再行主张解除租赁合同已无必要，本院对该项请求不予支持。合同解除后，押金应在结算公用事业等费用后返还，宝汾公司要求月月潮公司返还押金的请求，本院予以支持。根据合同第6.2条的约定，乙方的添附在合同到期后归甲方所有，宝汾公司关于屋顶修缮费用的请求，本院不予支持。根据合同第6.2条的约定，宝汾公司关于污水纳管的添附部分也应在合同到期后归甲方所有，但根据查明的事实，宝汾公司进行污水纳管施工的时间已届租赁合同期满，而月月潮公司取得的《城镇污水排入排水管网许可证》有效期至2024年12月29日，获得了该项添附的大部分利益，如果由月月潮公司无偿取得该部分利益则显失公平，鉴于双方未就该项费用作出补充约定，本院根据查明的事实以及公平原则，酌情确定由月月潮公司补偿宝汾公司污水纳管施工费用15万元。宝汾公司将系争房屋及场地转租给次承租人的期限，不应超出月月潮公司与宝汾公司之间的租赁期限，在月月潮公司解除合同的情况下，次承租人已丧失对系争房屋及场地的使用权，宝汾公司以次承租人主张解约索赔为由要求月月潮公司赔偿损失的请求，本院不予支持。宝汾公司要求月月潮公司支付律师费的请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司与被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司就上海市宝山区沪太路XXX号房屋及场地发生的租赁合同关系；二、被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述房屋及场地返还给原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司；三、被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，按每月27万元的标准，向原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司支付2020年7月1日至上述房屋及场地返还之日的使用费；四、原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司返还押金50万元；五、原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司补偿污水纳管工程费用15万元；六、驳回原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7,260元，由原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司负担2,660元，被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司负担4,600元；反诉案件受理费减半收取12,560元，由原告(反诉被告)上海月月潮储运有限公司负担5,150元，被告(反诉原告)上海宝汾仓储有限公司负担7,410元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二〇年十月二十三日法官助理 茅海灵书 记 员 周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。