河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1624民初4592号原告（案外人）：李中华，男，1976年3月12日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：李涛，河南恪信律师事务所律师。被告（申请执行人）：宋静，女，1981年2月20日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：刘晓亮，河南裕恒律师事务所律师。第三人：牛俊美，女，1972年7月21日出生，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：赵中华，河南恪信律师事务所律师。原告李中华与被告宋静、第三人牛俊美案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李中华及其委托诉讼代理人李涛，被告宋静及其委托诉讼代理人刘晓亮，第三人牛俊美及其委托诉讼代理人赵中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李中华向本院提出如下诉讼请求：1.停止对沈丘县东方××小区××单元××楼东户房屋的查封执行;2.请求确认沈丘县东方××小区××单元××楼东户房屋所有权为原告所有;3.被告承担全部诉讼费用。事实及理由：一、本案争议房屋系原告在查封之前已经买卖、占有，原告已经实际取得诉争房屋的所有权。1.原告于2019年1月21日从第三人牛俊美处购买该房屋，并签有东方瑞景商品房买卖协议、房屋买卖转让合同。且该房屋是在第三人牛俊美离婚后从牛俊美手中购买，购买时该房屋所有权并无争议。2.原告通过亲戚朋友多方筹款25万元并转至第三人牛俊美指定的唐翠芹中国农业银行帐户，另交5万元现金,合计支付购房款30万元。牛俊美收到30万元购房款后写有收到条，原告已经完全履行了支付购房款的义务。3.第三人牛俊美收到房款后将该房屋交付给原告，原告随即进行装饰装修并入住，改水、安装天然气、交电费等。原告对诉争房屋支付了全部价款，并实际占有诉争房屋，人民法院对此情况的房屋不得查封。二、(2020)豫1624执异58号执行裁定书认定事实不清,适用法律错误。2020年8月14日，沈丘县人民法院贴出查封公告，原告才知道自己早已购买并长期入住的房屋被法院查封，随后提出书面执行异议申请。但沈丘县人民法院于2020年8月28日出具的(2020)豫1624执异58号执行裁定书驳回原告的异议申请。因案情复杂，原告认为应举行听证程序，但该裁定既没有经过听证程序，也没有调查核实任何证据，裁定书中连最基本的事实都查不清楚就裁定驳回原告申请,认定事实不清，适用法律错误。为维护原告的合法权益，特提起执行异议之诉，望判如所请。被告宋静辩称，一、原告诉称的事实和理由“争议的房屋系原告在查封之前已经购买、占有，原告已经实际取得诉争房屋的所有权”，没有事实依据和法律依据。原告与第三人牛俊美在2019年1月17日和1月21日,签订了二份买卖协议和转让合同，其中第一份买卖合同甲方是东方瑞景置业有限公司，法定代表人是邵永亮，邵永亮没有在落款处签名，牛俊美无权签名属于无权代理行为。该份买卖协议约定东方瑞景小区第8单元9层东户，面积为148平方米，备注十(10层，面积75平方米，有健身器材和家电等)，总金额为30万元,不包括10层75平方米，每平方米为2027元，按全部面积每平方米为1345.3元，还不包括房屋的装修、家具家电及健身器材等，该价格远远低于市场价格。第二份转让合同是李中华和第三人牛俊美私自签订的，约定东方瑞景小区第8单元9层东户、十楼东户、地下室1间,且备注包括十层东户所有屋内家具家电,总价位30万元。上述二份买卖协议和转让合同售楼中心负责人均不知情，是二人私自恶意转让行为，也是逃避法律责任的表现。该二份买卖协议和转让合同只对二人有效，对外不发生法律效力。第三人牛俊美虽然和邵永亮是夫妻，不论是否离婚，在明知邵永亮存在大量债务，包括宋静买卖房屋(一房二买)案件。宋静催要房屋、返还购房款、多次起诉等情况，邵永亮、牛俊美、荣林兰均知情。在没有偿还债务，邵永亮没有授权且售楼部工作人员不知情的情况下，私自低价转让房产的行为是一种无权处分行为，交易的目的十分明显不是善意的。所卖的8单元9层东户、十楼东户、地下室，还有家具、家电、健身器材等总价款远远低于市场价格，牛俊美与李中华签订买卖协议和转让合同，是以合法的形式掩盖非法目的恶意串通行为，不受法律保护。其以“实际取得占有诉争的房屋”排除沈丘县人民法院的合法执行没有事实依据和法律依据。从原告诉称将购房款250000元转至唐翠芹中国农业银行账户，而不转入牛俊美本人账户，足以证明是一种不正当交易。《最高法关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定，第三人无权低价出售房屋。因此，李中华持有的买卖协议应当认定无效，其异议请求不能成立，应当依法驳回。故沈丘县人民法院查封涉案的房屋并无不当。二、原告诉称“(2020)豫1624执异58号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误”没有事实依据和法律依据。宋静在2018年1月1日购买了邵永亮开发的东方瑞景小区第6单元902房，因邵永亮一房二卖不能交付购买的房屋，一直推脱，无奈宋静于2018年8月22日诉至沈丘县人民法院,同时申请财产保全，贵院依法作出了（2018)豫1624财保763号民事裁定，查封了邵永亮开发的房产，包括牛俊美居住的房屋及十楼。该案经过二审和重审,贵院依法作出了（2019)豫1624民初2441号民事判决，判决邵永亮返还宋静购房款204000元，并赔偿天然气初装费2900元和购房款利息损失。周口中院作出了(2019)豫16民终5042号终审判决，随后宋静向贵院提出强制执行。贵院于2020年1月15日作出（2020)豫1624执106号执行裁定，并于2020年4月20日发出查封公告，依法查封了邵永亮位于沈丘县××单元××东户的房屋。原告提出执行异议后,贵院依法作出了（2020)豫1624执异58号执行裁定。宋静认为，贵院裁定认定事实清楚,适用法律正确。综上,宋静认为，原告在明知邵永亮在开发房产时存在很多纠纷，第三人牛俊美虽然与邵永亮离婚，但在婚姻关系存续期间存在大量债务，在没有清偿债务的情况下，牛俊美无权转移房产，二人恶意串通签订的协议和合同是无效合同，不应当受法律保护。第三人牛俊美陈述，一、本案争议房屋是第三人和邵永亮离婚时进行分割所确定，离婚协议得到民政部门的认可，已经不属于邵永亮的财产。在此情况下，被告执行邵永亮的财产不应包括涉案房屋，且该房屋的产权变更在前，原告李中华在查封之前已经买卖、占有，实际取得诉争房屋的所有权。1.牛俊美对案涉房屋拥有权属，该房屋自牛俊美和邵永亮签订离婚协议书并经民政部门确认后领取离婚证即发生法律效力。原告系于2019年1月21日从第三人牛俊美处购买该房屋，并签有东方瑞景商品房买卖协议，房屋买卖转让合同。且该房屋是李中华在第三人牛俊美离婚后从牛俊美手中购买，购买时该房屋所有权并无争议。2.原告作为买受人已经足额支付了全部房款。牛俊美收到30万元购房款后写有收到条，原告已经完全履行了支付购房款的义务。3.第三人牛俊美收到房款后立即将该房屋交付给原告,原告李中华随即进行装饰装修并一直入住，改水、安装天然气、交电费等均是原告缴费。故基于上述事实，原告李中华多方借款对诉争房屋支付了全部价款，并实际装饰装修和占有入住购买的房屋,根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条之规定，人民法院对此情况的房屋不得查封。故原告李中华的合理诉求应得到支持。二、原告诉称的(2020)豫1624执异58号执行裁定书认定确实存在认定事实不清，适用法律错误的问题。据李中华所述，2020年8月14日沈丘县人民法院贴出查封公告，其才知道自己早已购买并长期入住的房屋被法院查封，随后提出书面执行异议申请。但沈丘县人民法院于2020年8月28日出具的(2020)豫1624执异58号执行裁定书驳回原告的异议申请，存在没有举行听证程序也没有调查核实任何证据的情况，甚至在裁定书中连最基本的事实都查不清楚就裁定驳回原告李中华的异议申请。第三人也认为沈丘县人民法院出具的(2020)豫1624执异58号执行裁定书明显认定事实不清，适用法律错误的问题。综上，原告和第三人依法签订的《东方瑞景商品房买卖协议》具有法律效力，原告足额支付高达30万元的全部购房款后一家人长期居住至今，享有的权利应得到法律保护,被告仅是对已经离世的邵永亮的一般债权，原告享有的权利足以排除法院的强制执行。请依法支持原告的诉讼请求。根据当事人陈述、举证、质证，本院认定事实如下：宋静与邵永亮、荣林兰买卖合同纠纷一案,经本院及河南省周口市中级人民法院依法判决，以邵永亮在开发房地产过程中未完全取得开发和销售房地产的相关资质，违反了国家法律、法规的强制性规定，认定双方之间的买卖合同无效，判决邵永亮返还宋静购房款204000元，赔偿天然气初装费2900元及购房款利息损失。后宋静向本院申请强制执行。2020年1月15日本院作出（2020)豫1624执106号执行裁定,并于2020年4月20日发出查封公告,查封被执行人邵永亮位于沈丘县东方××小区××单元××楼东户的房屋。公告发出后,李中华持与牛俊美签订的买卖合同等证据以被查封的房屋属于其所有为由,向本院提出执行异议。本院经审查作出了(2020)豫1624执异58号执行裁定，驳回李中华的异议，李中华不服，提起本案诉讼。邵永亮开办的东方瑞景置业有限公司，无工商注册登记。沈丘县东方瑞景小区位于沈丘县××镇××东路，系邵永亮开发建造。第三人牛俊美系邵永亮前妻，双方于1996年8月22日登记结婚，后又于2016年10月27日补办结婚登记。2018年4月23日，双方办理离婚登记，离婚协议约定，女儿邵子涵由女方抚养，男方每月给付抚养费2000元；位于沈丘县××楼××、××楼××、西户归长女邵子涵所有；东方瑞景地下室8单元整体归牛俊美所有；位于沈丘县范营乡东方瑞景****东西两户归牛俊美所有，双方婚后所有债务都归邵永亮承担等。2019年1月21日，牛俊美与李中华签订房屋买卖转让合同，约定将沈丘县东方瑞景小区8单元9层东户、10楼东户防热层、地下室1间卖给李中华，总价款30万元。2019年1月21日,李中华曾向案外人唐翠芹转账25万元。2019年1月22日牛俊美向李中华出具25万元收到条，另备注2019年3月27日所欠余款5万元全部付清。之后，李中华入住沈丘县东方瑞景小区8单元9层东户房屋。2019年年底，邵永亮因病去世。本院认为,邵永亮系沈丘县东方瑞景小区开发建造者,因开发沈丘县东方瑞景小区相关房产产生的债权债务及相关权利应归属于邵永亮。牛俊美与邵永亮离婚时约定债务全部由邵永亮偿还，牛俊美及女儿取得沈丘县东方瑞景小区相关房产而无相关义务，不符合法律规定。同时该约定对外并不具有法律效力。并且邵永亮、牛俊美也未在房产管理部门办理相关产权转移手续，案涉房产的相关权属仍应归属于邵永亮。牛俊美在未取得案涉房产相关权属且案涉房产未取商品房预售许可等情况下与李中华达成的房屋买卖合同属无效合同，不受法律保护。故原告李中华享有的权利并不足以排除强制执行。邵永亮因病去世，本院执行裁定查封案涉房产程序上存在瑕疵，但不足以影响各方实体权利。原告要求停止对沈丘县东方××小区××单元××楼东户房屋的查封执行，要求确认沈丘县东方××小区××单元××楼东户房屋所有权归其所有，本院无法支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：驳回原告李中华的诉讼请求。本案受理费5800元，由原告李中华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审 判 长  赵 欣人民陪审员  刘来军人民陪审员  胡志廷二〇二〇年十月二十六日书 记 员  刘晓静