云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初9050号原告王明霞，女，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人陈曦、张泽凯，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告胡巍，男，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托代理人曾新，云南鸿程律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人宣凌，云南乐孚律师事务所律师，特别授权代理。原告王明霞诉被告胡巍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分留改革试点工作的决定》于2020年10月16日对本案独任审理。原告王明霞及其委托代理人陈曦、张泽凯，被告委托代理人曾新、宣凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明霞的诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行《房屋买卖合同》，并付清全部房款312354元或按照约定被告配合由原告回购该房屋；2.请求法院判令被告立即向原告支付违约金共计122000元；3.判令被告承担本案的诉讼费。原告的事实和理由：2016年4月5日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定购房总价款为61万元，同时原被告双方口头约定代原告有充足资金时，可仍以61万元的价格将该房屋赎回，被告需无条件配合，被告同意原告以向被告租住该房屋的方式保证原告享有赎回房屋的权利，原告至今仍然租住在该房屋内。合同签订后，被告以向银行按揭方式付款，其中被告应支付首付款31万元给原告，剩余房款30万元，被告应向银行申请按揭贷款进行支付，后原告已如实履行全部的合同约定义务，但时至今日，原告仅实际收到被告转账支付的购房款297646元，用于代偿原告办理的房屋原抵押贷款。根据原被告双方合同约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房屋总价款百分之二十的违约金。合同签订后，原告已经将该房屋办理过户登记至被告名下，已经履行全部合同义务，但被告至今未按约付清购房款，其严重违约的行为，应当承担相应的法律责任。被告胡巍答辩称：原告的原诉的请求权基础依据是《中华人民共和国合同法》第54条请求撤销合同。这是一个确认合同无效的纠纷。而原告现在变更的诉讼请求基础依据是《中华人民共和国合同法》第107条，当事人一方不履行合同义务的应当承担继续履行的规定来要求被告继续履行。被告代理人认为一案对应一个请求权基础，对于一个基础法律关系，就算原告要改变其诉讼请求，必须在确认合同无效纠纷这个基础的法律关系之下改变，而不能在改变诉讼请求的时候，同时改变最基础的法律关系。这种变更诉讼请求的申请是在破坏民事诉讼法的基本程序，不尊重程序法的做法。我方不同意原告变更诉讼请求，请求法院依法驳回原告的起诉。从事实部分来说，被告已经履行了全部付款义务。被告从2013年开始就不断地帮助原告，经常直接以现金的方式借款给原告，经过双方对账，原告还欠被告20万的本金，11万的利息。16年的时候也就是签合同的时候，原告为了解决自身的债务才来要求被告购买自己的房屋，以了结双方的债权债务，并缓解原告的其他债务压力，所以说双方以原告所享有的31万的债权作为房屋的首付款，然后就是我方向银行贷款的30万元，支付剩余的30万元房款被告从未欠付原告房款，而且从16年4月5日签订合同之后，原告一直住在房屋里面，从未办理交付房屋的义务，所以说被告不存在违约。被告一直要求原告办理房屋，但是原告一直不予理会，18年的时候又以房价上涨、暂无住处为由继续要求住两年。经双方协商，最终在18年7月1日又签订了一份情况说明，一次性补偿了原告6300元及免了原告两年租金，共计11万元，我方认为被告这边不仅支付了全额房款，甚至还超付了。所以说综上就是请求法庭本着以事实为依据，法律为准则的原则，保护被告的合法权益。针对本案，原告向本院提交的证据：一、原被告身份证；二、房屋买卖合同、借记卡账户历史明细清单；三、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国农业银行活期存折明细清单、招商银行账户历史交易明细表；四、房屋租赁协议；五、诉讼费、保全费、律师费发票；被告提交的证据：一、首付款证明照片；二、房屋产权证复印件；三、个人购房借款及担保合同；四、房屋他项权证复印件；五、情况说明；六、收条；七、租赁房屋协议。上述证据能够反映本案被告向原告购买房屋及其后发生纠纷的案件事实，在该范围内的证据本院予以采信，具体证据的采纳情况结合本案说理部分一并综述。综上，本院依法确认以下案件事实：2016年4月5日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，被告向原告购买坐落于昆明市官渡区房屋，房屋成交价61万元。被告须于其取得房屋交易管理处收件收据后，支付首付款31万元给原告，剩余房款30万元被告向银行申请贷款支付。原告应当于被告付清上述房屋全款后将该房屋交付被告。任何一方不履行本合同约定的义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款百分之二十的违约金。原告委托代理人陈昌杰和被告胡巍在房屋买卖合同落款处签字捺印。2016年4月6日，原告将涉案房屋过户至被告名下。2016年4月14日，原告售房的委托代理人陈昌杰与被告共同出具收款款证明，确认原告收到被告首付款31万元。2016年4月28日，被告以涉案房屋为抵押，向中国邮政储蓄银行贷款30万元。庭审中原告结合提交的银行流水陈述共计收到被告购房款共计297646元。2018年7月1日，原被告签订《租赁房屋协议》，确认由原告租住被告涉案房屋，并出具情况说明，对涉案房屋买卖一事，双方协商由被告一次性补偿原告63000元，两年租金48000元，共计111000元。该房屋现状为原告本人居住，由被告出租给原告，租期为2018年7月1日至2020年6月30日止，租期满后，原告自行搬出。交房后该房屋产权百分之百归被告所有。原告出具借条确认收到被告111000元。庭审中原告同意从剩余尾款中对该笔款项进行抵扣。本院认为：被告针对原告变更诉讼请求，答辩称原告变更诉请由于请求权基础改变、案由改变，因此不同意原告该变更，程序违法应当予以驳回。本院认为《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条已明确规定在诉讼过程中，当事人因法律关系性质发生变化变更诉讼请求法院应当准许。《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条第六项，当事人在诉讼过程中增加或者变更诉讼请求导致当事人诉争的法律关系发生变更的，人民法院应当相应变更案由。从上述规定和通知中可以明确当事人变更诉讼请求并不受被告所答辩的请求权基础改变限制，且是否同意变更诉请属于法院决定事项，因此被告该答辩意见既无事实依据，也不符合法律规定，本院不予采纳。诚实信用是民事活动应当遵循的基本原则。当事人之间的真实意思表示应当得到遵守。原告与被告签订《房屋买卖合同》及出具的首付款证明在没有相反证明证明存在真意保留或者虚伪表示的情况下，应当视为具有完全民事行为能力的原被告双方真实意思表示，应视为双方首付款已结清。被告认为剩余30万元尾款系从银行贷款支付，全部房款已付清，但是就被告自身提交证据及原告举证、陈述仅收到被告购房款297646元来看，结合涉案房屋总价款为61万元，在整个款项支付上被告所提交的证据及陈述无法形成完整、有效的证据链证明款项已全部结清。其中被告答辩认为双方之间存在其他债权纠纷，作为债权确认抵扣首付款，原告所收到的款项系其所支付的尾款，但原告对被告该陈述并不认可，本院认为，在以案外债权抵扣首付款的法律关系上被告并未完成双方达成合意的举证，原告亦不认可，因此对被告该答辩理由本院不予采信。原告收到的297646元款项应当视为被告支付的首付款。进而对原告主张的房屋尾款在扣除111000元后，被告任需给付原告189000元。被告如果认为双方之间存在其他债权纠纷，可另行提起诉讼。关于原告主张的违约金，在本案中，原告第一次提交的起诉状，亦承认双方之间存在其他纠纷，庭审中原告认为该陈述不构成自认，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，原告虽然其后已变更诉讼请求，但首次提交的诉状亦是在诉讼过程中发生，因此原告对纠纷事实的承认本院予以采证，结合涉案房屋已过户至被告名下，但仍由原告居住，以及原告与被告双方之间存在的纠纷及未厘清的法律关系等情况综合考量，在导致房屋买卖合同迟迟未能全部履行的过程中，双方均存在一定责任，因此，对原告关于违约金的主张本院不再支持。原告主张的律师费由于双方在合同中并未约定，该费用也非本案必然产生费用，对原告该主张本院亦不再予以支持。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告胡巍继续履行与原告王明霞签订的《房屋买卖合同》；二、由被告胡巍于本判决生效之日起十日内向原告王明霞支付房屋尾款189000元；三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费6847元由被告胡巍承担5000元，其余1847元及保全费1130元由原告王明霞自行承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员 周 斌二〇二〇年十月二十日书记员 伍思璇