山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初5222号原告：烟台市凤凰台建筑工程有限公司。住所地山东省烟台市芝罘区农校路**。法定代表人：王奇惠，董事长。委托诉讼代理人：岳奇峰，山东育泽齐律师事务所律师。被告：烟台市夕阳红老年公寓。。住所地山东省烟台市芝罘区楚凤五街付**法定代表人：刘万华，院长。委托诉讼代理人：王宁，山东智峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳银河，烟台市夕阳红老年公寓工作人员。原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司（以下简称凤凰台公司）诉被告烟台市夕阳红老年公寓（以下简称夕阳红公寓）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤凰台公司的委托代理人岳奇峰，被告夕阳红公寓的委托代理人王宁和柳银河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰台公司向本院提出诉讼请求：（一）请求确认房屋土地租赁合同已解除；（二）判令被告立即将房屋返还给原告；（三）判令被告支付原告房屋占有使用费13850元(自2019年7月6日暂计算至2020年6月11日)，并自2020年6月12日起按每日463元标准继续支付至被告实际退还房屋时止；（四）判令被告赔偿原告房屋恢复原状损失8万元。事实和理由：2016年6月1日，原告与被告签订《房屋土地租赁合同》，合同约定原告将烟台市芝罘区凤凰台办事处南台社区服务楼东半部分一层至三层及顶层阁楼(不含四层)租赁给被告作为老年公寓服务场所使用，租赁期限为10年，每年租金为169000元，每半年结算一次。同时，合同约定该租赁房屋未经原告同意，被告不得进行装饰改造或扩建，以及不得随意拆卸、安装电源线路等，该房屋不得转租、转借等。合同租赁期内，因被告违反合同多项约定，根据租赁合同第十条约定：被告违反租赁合同相关约定，原告可立即解除租赁合同，原告于2019年7月5日向被告送达《关于终止房屋土地租赁合同的通知》，被告已签收，同时原告要求被告搬离租赁房屋，但被告却拒绝退还继续占有使用。自2019年7月6日，被告一直占有使用租赁房屋至今。截至2020年6月11日，被告还应支付原告13850元，此后持续计算至被告实际退还租赁房屋之日止。现依据双方合同约定，被告的行为已经严重违约，为此请求法院确认双方签订的租赁合同已解除并判令被告支付房屋占有使用费，退还房屋，请求贵院判如所请。被告夕阳红公寓答辩称：（一）原、被告之间签订的房屋租赁合同并未解除，至今仍在履行；（二）原告诉请要求被告承担装修造成的损失，无事实和法律依据；（三）本案不符合双方约定的起诉条件。根据《房屋土地租赁合同》第12条规定，双方在发生争议时应首先协商解决，协商不成可向原告所在地人民法院提起诉讼。双方并未就原告的诉请进行协商，包括法院诉前调解程序，因此本案不符合起诉条件；（四）被告从事老年人养老院，属政府扶持产业，具有公益性。被告收支基本没有结余，被告也是尽可能筹集资金缴纳原告租金。2020年受到疫情防控措施影响，养老院于农历正月初二封院，至今仍然处于相对封闭的管理状态。被告的经营收入受到重大影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，应当综合考量疫情防控措施对被告经营行业的影响，减免部分房租。本院经审理认定事实如下：2016年6月1日，原告作为甲方，被告作为乙方签订了《房屋土地租赁合同》，合同约定被告承租坐落于烟台市芝罘区，芝罘区凤凰台办事处南台社区服务楼东半部分一层至三层，加上顶层阁楼（不包含四层），建筑面积约1000平方米，租赁期间为10年，自2016年6月1日至2026年5月31日止。年租金为169000元，租金为提前支付，每半年付清一次。即被告于合同签订之日一次性付清半年房租84500元，于第六个月底前付清后半年房租84500元，以后每年均按此执行。合同同时约定，租赁期内，被告应当妥善使用房屋及相关设备、设施，未经原告同意，不得对房屋及院内进行装饰改造或进行改扩建等，签订合同时，被告应向原告缴纳保证金壹万元。2019年7月5日，原告向被告发出《关于终止房屋土地租赁合同的通知》，该通知主要内容为，因被告在承租期间存在未按合同约定给付租金、未通知原告的情况下私自使用未列入合同承租范围的区域、未经原告同意对房屋进行改造或扩建、将部分房屋转租等行为，原告通知被告即日起终止双方的租赁合同，并限被告在60日内搬离租赁合同所约定的租赁范围，并对租赁范围内的设施进行恢复。被告工作人员即本案被告委托代理人柳银河在通知下方书写2019年7月5日当天已收到通知。另查，2019年7月5日原告向被告送达解除租赁合同通知后，被告向原告支付了144500元，截至2020年6月11日尚欠13850元，被告对该欠款数额进行认可。原、被告均同意以保证金10000元抵顶被告欠缴房屋金额。庭审中，原告提供15张照片证明被告在涉案租赁房屋内存在擅自装饰改造或扩建房屋、将房屋部分转租、私自使用未列入合同承租区域、擅自更改排水和用电设施、擅自搭建卫生间、擅自改变房屋内部构造和装修、私自改变用电线路等行为。被告对此质证称，涉案场地院内平房是经原告同意进行建设的，原告始终未提反对意见，在被告使用涉案房屋前，原告已经对房屋进行了间隔，原告所称的卫生间和排水管系原告进行的建设，被告在房屋使用过程中对部分马桶及排水管道进行了修缮和更换。案件审理过程中，原告向本院提交评估申请书，申请对涉案院内建筑物及地上附着物拆除及回复原状所需费用和房屋内装饰、装修（包含电路）拆除及恢复原状所需费用进行评估。在限定期限内，原告未提交证据证明涉案房屋出租时的现状，故本院对其评估申请未予准予。本院所确认的上述事实，有租赁合同、终止合同通知书、照片等为证，还有原、被告的陈述笔录在案为凭。上述证据材料均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。本院认为，（一）关于原、被告之间签署的《房屋土地租赁合同》是否解除的问题。双方签订的《房屋土地租赁合同》第10条约定，被告未按约定支付租金时，原告有权解除合同。被告夕阳红公寓欠付原告租金事实清楚，原告基于合同约定，于2019年7月5日通过书面通知的形式行使解除权，被告工作人员柳银河签收了该通知，合同自通知到达对方时解除。故原告主张涉案《房屋土地租赁合同》已经解除于约相符于法有据，本院予以支持。合同解除日期应当为2019年7月5日。合同解除后，被告应当返还承租的房屋，即坐落于烟台市芝罘区台社区服务楼东半部分1-3层及顶层阁楼。（二）关于房屋占有使用费。原、被告签署的《房屋土地租赁合同》于2019年7月5日解除后，被告继续占用涉案房屋，依法应当支付占有使用费。原、被告均认可截止2020年6月11日被告欠付房屋占有使用费13850元，对该事实本院予以确认。现原、被告均同意保证金1万元予以抵顶房租，故被告夕阳红公寓应当再向原告支付房屋占有使用费3850元(13850-10000)，并自2020年6月12日起，按照原合同约定的日租金463元(169000÷365)的标准向原告计付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。（三）关于原告主张的恢复房屋原状的费用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告提交照片证明被告对涉案房屋进行了改造，但被告对此予以否认。在此情况下，原告不能提交涉案房屋出租给被告时的初始状态，应当承担举证不能的法律后果。故原告要求被告赔偿恢复房屋原状的损失80000元，没有事实依据，本院不予支持。（四）关于被告主张因疫情减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，被告未依约缴纳房屋租金的违约事实发生在前，不符合因不可抗力而免除部分违约责任的条件，故对被告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,判决如下:一、确认原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司与被告烟台市夕阳红老年公寓签订的《房屋土地租赁合同》于2019年7月5日解除。二、限被告烟台市夕阳红老年公寓于本判决生效之日起十日内向原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司返还坐落于烟台市芝罘区台社区服务楼东半部分一至三层及顶层阁楼。三、限被告烟台市夕阳红老年公寓于本判决生效之日起十日内向原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司支付房屋占有使用费3850元，并自2020年6月12日起至实际返还之日止，按照每日463元的标准支付占有使用费。四、驳回原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果被告烟台市夕阳红老年公寓未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司。案件受理费2146元减半收取为1073元，由原告烟台市凤凰台建筑工程有限公司负担300元，由被告烟台市夕阳红老年公寓负担773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 项 励二〇二〇年十月二十九日书记员 鲁方圆