江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初2555号原告：章宾，男，1982年10月14日生，汉族，大学本科，公务员，住江西省上饶市信州区。原告：陈茜，女，1983年5月7日生，汉族，住江西省上饶市信州区。委托诉讼代理人：章宾，身份情况如上，系原告陈茜的丈夫。被告：上饶友邦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广信区七六路99号，统一社会信用代码91361121741984043W。法定代表人：沈弘宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付伟，江西司达律师事务所律师。原告章宾、陈茜诉被告上饶友邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告章宾（即原告陈茜的委托诉讼代理人）和被告上饶友邦房地产开发有限公司的委托代理人付伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章宾、陈茜向本院提出诉讼请求：一、被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的储藏间；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确如被告无法返还非法占用原告的储藏间，则应按2500元／平方米的标准向原告返还储藏间实际误差面积的房价款及支付利息损失13000元。事实和理由：2017年5月17日，原告章宾与被告上饶友邦房地产开发有限公司签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》，以8176.49元／平方米的单价购买了位于上饶市。该房产建筑面积99.76平方米，销售人员告知原告，购买此户型，地下室储藏间的使用权由原告享有，地下室面积与102室面积相同。友邦玫瑰公馆同时期同户型无地下室的一楼房屋销售单价约为6000元／平方米：2018年3月13日，原告章宾与被告上饶友邦房地产开发有限公司签订了《补充协议》，协议第1条明确注明“经甲乙双方约定：此价包括负一楼储藏间7栋1单元102室使用权”。即负一楼储藏间面积应与7栋1单元102室房屋面积相同。现储藏间交付面积不足，位于7栋1单元102室主卧位置的负一楼储藏间被开发商改为他用作为了公用通道。因被告存在上述违反合同的行为，原告目前暂未办理交房手续。为保护自己的合法权益，故原告提起本案诉讼。被告上饶友邦房地产开发有限公司辩称，我公司没有任何侵权行为，并未侵害、非法占用原告储藏间。首先，双方签订的买卖合同以及补充协议没有违法，是双方真实意思表示。被告没有承诺过地下室的面积和原告所购买的房屋面积相同。销售员郑燕也没有承诺过地下室面积和主房产面积一致的，只是说差不多一致。而且地下室是赠送的。原告也没有提供证据证明地下室应当与主房产面积一致，要承担举证不能的后果。我公司给业主的承诺都会以书面形式写入合同或补充协议。但被告与原告签订的《补充协议》并没有载明储藏间与楼上主房屋户型相同，更没有载明储藏间的具体面积；其次，原告所属楼层及地下室设计规划图在被告与其签订《上饶市商品房买卖合同（预售）》前就已经在规划局、房管局等部门备案过，被告一直是遵循该规划设计施工，并没有设计变更，在原告购房时也向其出示了房屋建构图。该商品房及储藏间已通过房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收，符合合同约定的交付条件，被告已于2019年11年17日向原告送达了《入伙通知书》。被告没有非法侵占原告的储藏间，因为被告已经按照合同约定来办理房屋交付手续。由于疫情的原因原告于2020年5月份才来办理房屋交付手续。由于疫情是不可抗力，所以双方都是免责的。根据被告向法庭提供的证据，可以证明该储藏间是空置的，被告没有占用，是原告本人原因不办理房屋交付手续，根据合同规定，该房屋、灭失的风险由原告自行承担，被告没有非法侵占储藏间的行为。虽然补充协议里面规定，原告购买的单价8176元/平方米里面包含了储藏间的使用权，但是并不代表该储藏间的单价是2500元/平方米，而且该储藏间并不计入房产面积，没有房产证，更关键的是原告在签署补充协议的时候对储藏间的大小没有任何异议。据了解，原告的房子现在可以卖到11000-12000元/平方米，原告也是获利的。根据公平、公正的原则，其没有任何损失。综上，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请。本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2017年5月17日，两原告与被告签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》，约定：两原告向被告购买位于上饶市友邦玫瑰公馆7幢1单元1层102号房屋，其预测建筑面积共99.76平方米，其中套内建筑面积79.10平方米，分摊共有建筑面积20.66平方米，该商品房单价为每平方米8176.49元，总价款为815687元。付款方式为：买受人应当于2017年5月17日前支付首期房价款215687元，余款60万元向开发商指定银行申请贷款支付。合同另对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式等内容进行了约定。2018年3月13日，两原告（作为乙方）和被告（作为甲方）签订了《补充协议》，协议约定：1、乙方自愿选定购买甲方投资开发的位于上饶，建筑面积99.76平方米，销售单价8176.49元／平方米，合同总金额815687元，经甲乙双方约定：此价包括负一楼储藏间7栋1单元102室使用权。2、乙方购买该物业同时享有该物业配套的负一楼储藏间使用权，甲方承诺该物业总价款包含其配套的负一楼储藏间使用权，在签订该协议时乙方对该物业位置、大小等相关情况已明确，并无任何异议。3、负一楼储藏间基本情况，该地下室位于（小区）7栋1单元102室（地下负一层），友邦玫瑰公馆土地使用权出让期限内正常使用。如政策和法律规定有调整的，按调整后政策和法律规定执行。本协议项下地下室储藏间不能办理不动产权属登记。…。协议签订后，涉案的友邦广场7＃楼于2020年1月2日竣工验收合格。2019年11月17日，被告制作了《入伙通知书》并向两原告送达，要求两原告过来办理交房手续。两原告认可被告是通过邮寄的方式向其送达，由于两原告当时不在上饶，到2020年5月份，两原告发现地下室负一楼的储藏间与购买房屋面积不一致，其主卧下面的储藏间位置变成了公共通道。故原告拒绝办理交房手续，并提起本案诉讼。庭审中，原告主张：2017年5月17日我们到被告售楼部看房，当时接待我们的是郑燕。为了小孩读书，所以我们就准备在上饶买房，当时想买一个大户型的房子，但是太贵了。销售员跟我们说这套房子是有地下室的，可以隔开来用，层高是五米五，所以就购买了该房屋。当时售楼员跟我们承诺第一层和地下室可以打通的，而且地下室面积跟我房子面积是一致的。当时一楼的均价是6千元左右，而我们购买的价格是约8200元一个平方米，如果当时销售员跟我说地下室的面积没有那么多，我是不会购买涉案的房屋。现在地下室实际面积是50多平方米，我的房产面积是99.78平方米，其中套内面积是79.1平方米，公摊面积是20.66平方米。我签合同的时候涉案的房屋并没有做好，被告只是带我去另外一栋相同户型的楼层看房，但并不是所有的房子都有地下室。被告所称的规划图纸我们是没有看到过，也没有向我们展示过。签订补充协议时地下室是做了，但是太暗了，看不到构造，补充协议的签订也是郑燕负责接待的。当时是我们也提出了异议为何没有写地下室的面积，但是郑燕说放心地下室面积跟你房子面积是一样的，出于对被告的信任，我们才放心买的。针对原告的上述陈述，本院对被告的原工作人员郑燕进行了调查。郑燕陈述：原告签订商品房买卖合同时是我接待的。当时我跟原告说地下室没有具体面积，但跟房子面积差不多的。当时房子是期房，房子好像做好的。但如果没有做好也会带两原告去看别的房子。客户才会确定购买房屋。我当时也没有承诺百分之一百是一致的，一般情况下地下室面积和房子面积是差不多的，但是不能保证说百分之一百一致，因为地下室没有测出具体的面积，是赠送面积，只是大约和房产面积一致。2018年3月13日签订补充协议也是我接待两原告，当时签订了合同就走了，没有去看具体的房屋。2020年10月10日，本院组织原、被告双方至涉案的储藏间进行了现场勘测，经双方质证，原、被告一致确认涉案地下储藏间的面积为58.1平方米。为了查明原告购买房屋同时期其他房屋的价格，当日，本院对被告公司的友邦玫瑰公馆售楼部的销售经理汪梦婷进行了调查，汪梦婷陈述：原告于2017年5月17日购买了友邦玫瑰公馆室，同时期我们于2017年10月份销售了带地下室的11栋和12栋，销售价格为8100-8700元／平方米不等，没有带地下室的那几栋房屋在2017年没有出售，均是在2016年出售的。原告购买的7＃楼，在同时期只卖了5套房屋，最高价是1701室这套，出售价格是7300元／平方米，最低价是七号楼31层，价格是6582元／平方米。2017年除7＃楼以外其他的楼栋也出售了部分楼层，价格在6500-7300元／平方米不等。庭审中，原、被告对地下储藏间面积实际比涉案房屋面积少21平方米，被告是否应承担返还原告减少面积的房价款及支付利息损失，以及具体数额存在争议。原告主张，签订《商品房买卖合同》时，基于被告的售房人员郑燕告知地下储藏间的面积和其购买的房屋面积一致或差不多才会购买此房屋。购买房屋的单价8176元/平方米是包含了储藏间的使用权在内，即储藏间也是原告花钱买的。现交房时发现地下储藏间的面积少了21平方米，被告要么返还侵占的面积，如果不能返还侵占的面积，就按2500元/平方米返还面积不足部分的房价款。为证明自己的主张，原告提交了其购房当时拍摄的涉案7#楼房屋的预售价格表，显示当时公示一楼涉案房屋的出售价格是8578元/平方米，涉案7#楼202室公示的预售价格才6308元/平方米，可能实际成交价格会更低。故不包括银行利息损失在内要求不足面积按2500元/平方米返还房价款。另其还有约13000元的利息损失没有计算在内，原告并未举证证明其利息损失。被告则主张，案涉地下储藏间是赠送的，其面积和单价在买卖合同和补偿协议中均没有约定，而且更关键的是原告在签署补充协议的时候对储藏间的大小没有任何异议，其公司并没有承诺储藏间的面积和涉案房屋的面积一致。故其不同意另外再返还房价款。本院认为，原、被告于2017年5月17日签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》和于2018年3月13日签订的《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应该遵守合同约定履行自己的义务。虽然合同和补充协议中没有书面约定储藏间的单价和面积，根据合同和补充协议可以明确原告购买房屋的单价8176.49元/平方米是包含了储藏间的使用权在内。根据本院对郑燕的询问，可以确定签订《商品房买卖合同》时，郑燕口头上明确表示了负一楼储藏间的面积和涉案房屋的面积差不多。差不多按通常理解应为一致或大约一致。郑燕时任被告公司的工作人员，其口头表示的允诺亦代表被告公司的允诺，内容具体明确，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，即使未载入商品房买卖合同的内容，也应视为合同的一部分内容，当事人违反的，应当承担违约责任。现被告交付的负一楼储藏间的面积比原告购买的主房屋面积少了21平方米，误差面积的储藏间房价款应由被告返还给原告。被告抗辩称，储藏间系赠送面积，不是买卖面积，但根据双方的补充协议，以及本院查明的同时期七号楼所卖5套房屋的价格，不能得出储藏间系赠送面积的结论。故本院对被告的上述意见不予支持。至于负一楼储藏间的单价，商品房买卖合同及补充协议中并没有明确约定，原告提交的其购房当时拍照的涉案房屋7#楼各套房屋的预售价格表亦不能证明负一楼储藏间的单价是2500元/平方米，综合被告公司友邦玫瑰公馆售楼部的销售经理汪梦婷陈述的“原告购买的7#楼，在同时期只卖了5套房屋，最高价是1701室这套，出售价格是7300元/平方米，最低价是七号楼31层，价格是6582元/平方米。2017年除7#楼以外其他的楼栋也出售了部分楼层，价格在6500-7300元/平方米不等。”，本院酌定涉案负一楼储藏间的单价为1676元/平方米（8176.49元/平方米-6500元/平方米≈1676元/平方米）。被告应返还原告储藏间误差面积的房价款为35196元（1676元/平方米×21平方米＝35196元）。原告虽未举证证明银行利息的具体损失，鉴于原告确实存在利息损失，本院酌定被告应支付原告的利息损失3000元。故被告应返还两原告储藏间误差面积的房价款及支付利息损失共计38196元。对原告多主张的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条和第十四条之规定，判决如下：一、被告上饶友邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告章宾、陈茜返还负一楼储藏间误差面积的房价款35196元及支付利息损失3000元，合计38196元；二、驳回原告章宾、陈茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告上饶友邦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  周秋化二〇二〇年十月十九日书记员  杨 郡交纳执行款的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。法律附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。