广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39674号原告：中鉴认证有限责任公司，住所地广州市越秀区广州大道中路****。法定代表人：胡苏山，总经理。委托诉讼代理人：黄时旭，系广东竟澜律师事务所律师。被告：广州市天河区悦盛发展有限公司，住，住所地广州市天河区东圃车陂路**一社会信用代码91440106231275642R。法定代表人：王炳达。第三人：王泳洋，男，1980年4月16日出生，汉族，住广州市天河区。原告中鉴认证有限责任公司（以下简称中鉴公司）与被告广州市天河区悦盛发展有限公司（以下简称悦盛公司）、第三人王泳洋物权保护纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中鉴公司的委托诉讼代理人黄时旭，第三人王泳洋到庭参加诉讼。被告悦盛公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告中鉴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将广州市天河区东圃XX路XX号九层（910房除外）腾空并交还给原告，并向原告支付自2017年2月23日起至实际交还该房屋之日止的房屋占用费（房屋占用费以广州市房地产租赁管理所公布的租金标准49元/平标准计算，423.01平方米-60平方米=363.01平方米）。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年3月10日，广州市天河区悦盛发展有限公司将案涉物业物业抵押给案外人中国民生银行股份有限公司广州分行，并办理了抵押登记手续，他项案号为2014登记1009118，他项证号为150080964，抵押登记时间为2014年3月10日，他项权利人为民生银行。2014年7月24日，广州市天河区人民法院以（2014）穗天法金民初字第521-523号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉房屋，查封时效自2014年7月24日至2016年7月23日；2016年7月13日，广州市天河区人民法院以（2015）穗天法执字第6362-6364号协助执行通知书及执行裁定书续封案涉物业，查封时效为2016年7月24日至2019年7月23日，之后案涉房屋被广州市越秀区人民法院轮候查封。因悦盛发展公司与民生银行存在金融借款合同纠纷，广州市天河区人民法院作出（2014）穗天法金民初字第521-523号《民事判决书》，判决生效后，悦盛发展公司拒不履行生效法律文书所确定的义务，广州市天河区人民法院依据已经发生法律效力的（2014）穗天法金民初字第521-523号《民事判决书》，于2016年6月23日对悦盛发展公司名下案涉物业进行拍卖。2016年12月13日，原告以7336960元的最高价竞得上述物业的七层和九层，其中七层拍卖成交价为3600640元，九层拍卖成交价为3736320元，并于2016年12月23日向广州市天河区人民法院支付了全额价款。2017年1月5日，广州市天河区人民法院作出（2015）穗天法执字第6362-6364号之一《协助执行通知书》和（2015）穗天法执字第6362-6364号之三《执行裁定书》，裁定：一、解除悦盛发展公司名下位于广州市天河区东圃XX路XX号七、九层查封[原查封案号：（2015）穗天法执字第6362-6364号之二执行裁定书];二、注销上述房产原权属人悦盛发展公司的产权登记（产权证号分别为140109158、140109156）；三、涂销上述房产的他项权利登记（他项证号分别为150080964、150080961）；四、上述房产的所有权及其他权利归原告所有；五、原告可持本裁定书到财产管理机构单方面办理上述房产过户登记及完税手续。上述裁定书于2017年2月23日送达房屋登记机关并于该日生效。被告在原告取得案涉房屋所有权后，从2017年2月23日至今一直恶意、持续占据案涉物业，多次阻挠原告进行收楼，实际占用着原告所有的案涉房屋，原告多次催促被告返还该物业，但被告一直拒不返还，被告在占用案涉物业期间也没有向原告支付过任何费用。原告认为，因被告的金融借款合同案件纠纷导致涉案物业被执行拍卖，原告于2017年2月23日通过天河法院合法取得案涉房屋的所有权，相关款项已清偿给抵押权人，被告在未取得原告同意的情况下自2017年2月23日至今一直占用原告所有的案涉房屋，严重侵犯了原告的合法权益，虽经原告多次催促返还该物业，但被告一直不予理睬，甚至以暴力相阻抗，被告在占用案涉物业期间也没有向原告支付过任何费用。综上所述，原告通过拍卖的方式于2017年2月23日合法取得案涉房屋的所有权，对该物业依法享有占有、使用、收益和处分的权利，依法享有所有权不受侵害的权利，被告自2017年2月23日至今一直侵占涉案物业无事实和法律依据，被告应立即将案涉房屋腾空返还给原告，并向原告支付占用案涉房屋期间的费用。现原告诉至法院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告悦盛公司未答辩，亦未提交任何证据。第三人王泳洋述称：我于2019年12月16日已搬离悦盛大厦，且已结清了费用，我与本案已没有关系。经审理查明：2017年1月5日，本院作出（2015）穗天法执字第6362-6364号之三执行裁定，查明：本院依据已经发生法律效力的（2014）穗天法金民初字第521-523号《民事判决书》，于2016年6月23日依法委托广东汇兴拍卖有限公司拍卖登记在被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司名下位于广州市天河区东圃XX路XX号五、六、七、九层房产。2016年12月13日，案外人广东中鉴认证有限责任公司以7336960元的最高价竞得其中的七、九层，并于2016年12月23日支付了全额价款……裁定如下：一、解除对被执行人广州市天河区悦盛发展有限公司名下位于广州市天河区东圃XX路XX号七、九层房产的查封；二、注销上述房产原权属人为广州市天河区悦盛发展有限公司的产权登记；三、涂销上述房产的他项权利登记；四、上述房产的所有权及相应的其他权利归买受人广东中鉴认证有限责任公司所有；五、买受人广东中鉴认证有限责任公司可持本裁定书到财产管理机构单方面办理上述房产过户登记及完税手续。广州不动产登记查册表显示：天河××××层建筑面积为423.01平方米。2014年3月10日，位于天河××××层设立抵押权，权利人为中国民生银行股份有限公司广州分行，权利部位为全部。2014年7月24日，本院以（2014）穗天法金民初字第521-523号协助执行通知书及民事裁定书查封案涉上述房产。2014年10月23日，广州市越秀区人民法院以（2014）穗越法金民初字第1054-13，-1号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该房产。2016年7月13日，本院以（2015）穗天法执字第6362-6364号协助执行通知书及执行裁定书续封该房产，查封时效自2016年7月24日至2019年7月23日。第三人提交搬离证明拟证明其已搬离悦华大厦北908房并结清所有费用。原告称由法院依法审查。搬离证明载明：王泳洋已办理退房手续并将所有租金、水电费及管理费全部结清，且搬离悦华大厦北908房，落款日期为2019年12月16日，并加盖悦盛公司公章。另查明，2018年8月9日，中鉴认证有限责任公司向本院提起诉讼[案号为（2018）粤0106民初21592号]，请求判令广州迈渤企业管理咨询有限公司（以下简称迈渤公司）、谭国诚、悦盛公司将广州市天河区东圃XX路XX号九层北910房腾空、交还原告，并向原告支付自2017年11月22日起至裁定还房屋之日止的房屋占用费2000元。2019年3月7日，本院至广州市天河区东圃XX路XX号现场勘查并调取证据，现场发现，悦盛公司在北401房经营。经本院询问，王炳焰述称悦盛公司办公地址在广州市天河区东圃XX路XX号401房（以下简称401房），该公司由其管理，其非案涉物业的直接出租方，其不清楚具体经办人，最开始的出租人为谭国诚，谭国诚已从悦盛公司离职三年多，没有参与悦盛公司的经营，悦盛公司未向实际承租人收取租金，不清楚401房是否系案涉物业的物业管理处。王炳达述称不清楚案涉物业是否由悦盛公司管理并出资，案涉租赁合同未经其手签字，租赁合同是以谭国诚的名义签订，不清楚租金及管理费，悦盛公司由王炳焰负责管理并出资，其仅负责签名。本院在现场查勘过程中自401房调取了收据，自案涉场地910房调取了悦盛公司向案外人出具的收款单，收款单显示的收费项目包含管理费、租金、电费、公用水电摊分，部分收款单上加盖有广州市天河区悦盛发展有限公司财务专用章，部分收款单上加盖“谭国诚”字样的印章。本院于2019年8月26日作出（2018）粤0106民初21592号民事判决，查明：位于广州市天河区东圃XX路******建筑面积60平方米，认定：虽然租赁合同载明出租人为谭国诚，但根据查明的事实，足以认定谭国诚并非实际出租人，悦盛公司才是实际控制并获取收益的主体，即实际出租人。判决：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州迈渤企业管理咨询有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司将广州市天河区东圃XX路XX号九层北910房（自编）腾空并交给原告中鉴认证有限责任公司；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，广州迈渤企业管理咨询有限公司、广州市天河区悦盛发展有限公司向中鉴认证有限责任公司支付上述房屋自2017年11月22日至实际交还房屋之日止的占用费2000元。该判决现已生效。再查明：2017年12月，广州市房地产租赁管理所发布《2017年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为49元/平方米。2019年3月5日，广州市房地产租赁管理所发布《2018年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为44元/平方米。2020年2月18日，广州市房地产租赁管理所发布《2019年广州市房屋租金参考价》载明：悦华商业大厦商业用房租金为39元/平方米。本院认为：被告悦盛公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，视为其放弃抗辩权利。鉴于（2018）粤0106民初21592号民事判决已经查明谭国诚的相关事实并认定谭国诚并非实际出租人，无需承担租赁合同中的义务，还认定悦盛公司才是实际出租人，各实际承租人与悦盛公司之间形成租赁合同关系，且该判决已经生效，故本案不追加谭国诚作为当事人参加诉讼，并认定悦盛公司为实际出租人。对于原告的诉讼请求，本院分析如下：第一，原告对于悦盛公司的诉请。首先，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，本院于2017年1月5日裁定广州市天河区东圃XX路XX号九层的所有权及其他权利归原告所有并于当日送达房屋登记机关，故原告于该日取得案涉房屋的所有权，并依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。被告悦盛公司自该时点起不再对案涉房屋享有任何权利，其无视所有权的转移而继续实际控制并出租案涉房屋获取收益，侵害了原告对案涉房屋的所有权，应当承担相应的侵权责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条的规定，原告请求悦盛公司腾空、交还案涉房屋有理并支付案涉房屋（自编910房除外）自2017年2月23日起的占有使用费有理，本院予以支持，考虑到开庭至今已有三月余，本院酌定腾退时间为15天。其次，原告对被告租赁合同中的租金价格不予认可，主张按照广州市房地产租赁管理所公布的同时期同地段租金参考价计付占用费，符合理据，本院予以确认。案涉房屋总面积为423.01平方米，扣除910房面积为60平方米，故2017年2月23日至2017年12月31日期间占用费应按17787.49元/月[49×（423.01-60）]计付，2018年1月1日至2018年12月31日期间占用费应按15972.44元/月[44×（423.01-60）]计付,2019年1月1日至案涉房屋腾空、交还之日止的占用费应按14157.39元/月[39×（423.01-60）]计付。第二，原告对于其他被告的诉请。首先，根据《最高人民法院》第二十条的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者房屋在出租前已被人民法院依法查封的，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋于2014年3月10日设立抵押权，于2014年7月24日被依法查封，第三人实际使用案涉房屋的时间及案涉租赁合同的签订时间均晚于此时间，因此，悦盛公司与王泳洋之间的房屋租赁合同依法对原告不产生约束力。悦盛公司出租案涉房屋的行为显属无权处分，未经原告追认的情况下，租赁合同应属无效。但是，原告买受案涉房屋在后至今尚未办理产权过户登记手续，王泳洋承租案涉房屋时，悦盛公司仍实际控制案涉房屋并且实际交付案涉房屋，现有证据亦并不能证明该公司明知案涉房屋的权属变化，故其当时作为善意第三人对承租案涉房屋并无过错，且王泳洋已举证证明其已搬离案涉房屋，因此，王泳洋并不与悦盛公司构成共同侵权，不应当与之承担连带责任，故其无需对腾退、交还案涉房屋及支付占用费承担连带责任。其次，关于占用费的承担问题。王泳洋与悦盛公司之间形成租赁合同关系，无论合同是否有效，均不影响合同的相对性，如前所论，其作为善意第三人承租案涉房屋并未构成侵权，因此，原告请求其对悦盛公司支付占用费的义务承担连带责任，缺乏理据，本院不予支持。其与悦盛公司之间的租赁合同关系的权利义务，应该通过合同关系来清理。被告悦盛公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《最高人民法院》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市天河区悦盛发展有限公司将广州市天河区东圃XX路XX号九层（自编910房除外）腾空并交给原告中鉴认证有限责任公司；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州市天河区悦盛发展有限公司向原告中鉴认证有限责任公司支付上述房屋2017年2月23日至实际交还房屋之日止的占用费（2017年2月23日至2017年12月31日期间占用费标准按17787.49元/月计付，2018年1月1日至2018年12月31日期间占用费标准按15972.44元/月计付,2019年1月1日至实际交付之日止的占用费标准按14157.39元/月计付）；三、驳回原告中鉴认证有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11900元，由原告中鉴认证有限责任公司负担1550元，被告广州市天河区悦盛发展有限公司负担10350元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  杨春梅人民陪审员  李俊霞二〇二〇年十月二十七日法官助理滕悦书记员梁炎梅王嘉蔚