北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初3964号原告：刘汉凯，男，1961年11月26日出生，汉族，户籍地河北省唐山市丰润区。委托诉讼代理人：张伟，河北佳诚信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙刚域，河北佳诚信和律师事务所实习律师。被告：北京昌隆典当有限公司，住所地北京市通州区榆景东路**院**楼****。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：陈超，男，1979年1月15日出生，汉族，北京昌隆典当有限公司业务部门经理，住北京市朝阳区。第三人：唐山市华宝房地产开发有限公司，住所，住所地河北省唐山市高新区火炬路**div>法定代表人：张立杰，经理。委托诉讼代理人：赵瑞山，男，1968年7月11日出生，汉族，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工，住河北省唐山市路**。委托诉讼代理人：谢东方，男，1985年12月1日出生，汉族，唐山市华宝房地产开发有限公司法务部员工，住河北省唐山市路**。原告刘汉凯与被告北京昌隆典当有限公司（以下简称昌隆公司）、第三人唐山市华宝房地产开发有限公司（以下简称华宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘汉凯的委托诉讼代理人张伟、蒙刚域、被告昌隆公司的委托诉讼代理人陈超、第三人华宝公司委托诉讼代理人谢东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘汉凯向本院提出诉讼请求：1.判令解除对河北省唐山市高新区龙泽国际小区马家屯村平改楼项目B-01区11楼3单元XXX号房屋（以下简称XXX号房屋）的查封并排除执行；2.本案诉讼费用由昌隆公司承担。事实与理由：法院依据（2017）京01民终4726号民事判决书及（2015）海民（商）初字第44407号民事裁定书查封了华宝公司名下的XXX号房屋并准备采取执行措施。刘汉凯认为：2015年11月2日，华宝公司与二十二冶第一建设有限公司（以下简称二十二冶公司）签订建筑施工合同补充协议书，约定将涉案房屋抵顶给二十二冶公司，由二十二冶公司对外出售。同日，二十二冶公司将相应债权及案涉房产转让给河南安信达防水保温有限公司（以下简称安信达公司），后刘汉凯从安信达公司购得案涉房产，并办理了相应手续。刘汉凯认为，房地产公司用以房抵债方式来清偿债务，符合实际交易习惯，并不违反法律规定。基于此特殊背景，二十二冶公司取得房产销售权、安信达公司取得案涉房产均是在案涉房产被查封前。现刘汉凯已经支付了案涉房产的合理对价，未能与华宝公司签订正式备案的商品房买卖合同的责任不在于刘汉凯，尚未办理房屋过户登记手续的过错不在于刘汉凯。同时，刘汉凯名下并无其他用于居住的房屋，案涉房产系用于实际居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，刘汉凯已经支付了案涉房产的购房款对价，未签订正式备案的商品房买卖合同的责任不应由刘汉凯承担，且刘汉凯取得案涉房产系用于居住且名下无其他房产。刘汉凯对涉案房产享有排除执行的权利，依法应予保护，故诉至法院。昌隆公司辩称，法院在原审中认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回刘汉凯的诉讼请求。华宝公司述称，刘汉凯的诉讼请求有事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：本院在审理昌隆公司起诉华宝公司（2015）海民（商）初字第44407号企业借贷纠纷一案中，于2015年12月30日作出财产保全裁定，查封冻结华宝公司价值2500万元财产。同日，本院向唐山市住建局房屋产权监理处送达裁定书及协助执行通知书，查封了华宝公司名下包括本案所涉XXX号房屋在内的42套房屋，查封时间自2015年12月30日至2018年12月29日。本院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407号民事判决，判决：华宝公司偿还昌隆公司借款本金1775万元及利息，并支付房屋折抵欠款的差价欠款共计8991900元及相应利息。华宝公司不服该判决，提起上诉。2017年9月15日北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终4726号民事判决，改判：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第44407号民事判决；二、华宝公司偿还昌隆公司借款本金16467716.68元及相应利息，并支付房屋折抵欠款的差价款8991900元及相应利息；三、驳回昌隆公司的其他诉讼请求。本院在2017年10月9日立案执行上述昌隆公司与华宝公司企业借贷纠纷案件生效判决的过程中，于2018年12月13日续封了上述财产保全的涉案房屋。案外人刘汉凯对本院执行的XXX号房屋提出书面异议，认为：房屋已于2015年11月2日由华宝公司抵顶给二十二冶集团第一建设有限公司（以下简称二十二冶公司），用于抵顶华宝公司拖欠的工程款，二十二冶公司与华宝公司签订了抵账协议书。该协议书签订之后，二十二冶公司有权自行转售抵顶的房产。二十二冶公司于2015年11月2日将房屋抵顶给河南安信达防水保温有限公司（以下简称安信达公司），刘汉凯正是在房屋被法院查封前从安信达公司处购得此房，并依据二十二冶公司与华宝公司之间的约定，二十二冶公司于2017年11月8日出具了《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》。同日，刘汉凯在华宝公司办理了相关手续。2017年11月9日，房屋交付，刘汉凯办理了入住手续并居住至今。在二十二冶公司与华宝公司签订了团购协议书之后，二十二冶公司对房屋享有完全所有权和处分权。刘汉凯签订合法有效的购房协议、支付全部购房款并且房屋交付入住之后，对房屋享有的物权期待权能够对抗并排除法院任何强制执行措施。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，提出执行异议，请求法院支持异议请求，停止对XXX号房屋的拍卖，并解除查封措施。为证明其异议主张，刘汉凯向本院提交以下相关证据：一、二十二冶公司于2017年11月13日出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》以及2017年11月9日刘汉凯与华宝公司签订的《认购协议书》。证明刘汉凯经二十二冶公司出具手续，向华宝公司认购XXX号房屋，总房价852355元，未注明签定正式房屋买卖合同时间，刘汉凯应在接到华宝公司通知之日起10日内办理正式购房手续。二、安信达公司与刘汉凯、刘**签订的《协议》、二十二冶公司出具的说明以及华宝公司开具的收据二张，证明安信达公司以房屋抵偿欠刘汉凯、刘**的工程款。三、2017年11月9日刘汉凯与唐山市祥润物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、物业公司开具的物业费收据等，证明华宝公司于2017年11月9日将房屋交付给刘汉凯占有使用至今。申请执行人昌隆公司对上述证据的真实性不予认可，即使是真实的，也是债权转让，与购房无关。被执行人华宝公司对证据的合法性、真实性、关联性予以认可，并提交了二十二冶公司与安信达公司签订的《债权转让协议书》、二十二冶公司向华宝公司发出的《债权转让通知书》以及华宝公司与安信达公司签订的《团购购房协议》，以佐证以房抵债的过程。针对刘汉凯提出的上述异议，本院于2019年12月11日作出（2019）京0108执异1141号执行裁定书，认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使华宝公司与二十二冶公司、安信达公司之间的以房抵债协议合法有效，根据物权法的相关规定，由于未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，房屋所有权仍属于华宝公司。刘汉凯与华宝公司签订的《认购协议书》，并非正式备案的商品房买卖合同，且签约时间在本院查封房屋之后。刘汉凯占有房屋的时间亦在本院查封房屋之后。因此，刘汉凯的异议主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，裁定驳回刘汉凯的异议请求。刘汉凯不服该裁定，提出本案执行异议之诉。本案诉讼中，刘汉凯提交了如下证据：1.2015年11月1日甲方华宝公司与乙方二十二冶公司签订的建筑施工合同补充协议书，约定甲方负责给抵顶乙方的2套房屋抵顶人办理解押、盖章、房产登记及入住手续，房源交付乙方后冲抵拖欠部分工程款。由于部分抵顶房屋已被华能公司质押，甲方承诺先将房屋钥匙交付乙方，同时办理解押手续，办理完地下车库及商业工程项目竣工验收报告后，甲方负责给乙方抵顶房屋，办理房屋土地证及房产证等；2.2015年11月2日甲方二十二冶公司与乙方安信达公司签订的债权转让协议书，约定甲方将享有的对华宝公司的债权874845元转让给乙方；3.2015年11月2日二十二冶公司向华宝公司出具的债权转让通知书，通知就华宝公司所欠二十二冶公司工程款874845元的相应债权转让给安信达公司；4.2015年11月2日甲方华宝公司与乙方安信达公司签订的团购购房协议，就甲方委托乙方团购购房事宜约定如下：乙方就11-3-XXX房屋销售价格确定874845元。房屋实际面积按实测面积为准；甲方保证房屋可销售、无权利瑕疵，乙方找到买房人后，甲方负责办理购房手续。乙方代收房款直接抵扣甲方欠乙方的欠款，甲方办理购房手续，与购房相关的税费等由买房人承担；5.甲方安信达公司与乙方刘汉凯、刘**签订的协议，约定甲方在二十二冶公司抵顶唐山市路北区龙泽国际房源（XXX住房一套800745.5元，地下室4，地下室44460元3-XXX住宅一套房价852355元，地下室2，地下室22490元20050.6元，甲方欠乙方工程款，甲方把上述房源抵顶给乙方归还欠款；6.华宝公司收据，证明刘汉凯支付了涉案房产合理对价；7.2017年11月9日甲方刘汉凯与乙方华宝公司签订的认购协议书，主要内容：就甲方认购乙方开发的马家屯村平改楼项目达成如下协议：1.甲方向乙方交付上述项目认购款852355元；2.认购期自2017年11月9日。甲方选定认购的商品房楼房编号11号，建筑面积约122.5平方米，该商品房位于3单元XXX室，价格每平方米6958元，总房价人民币852355元；3.本协议签订后，甲方不可以退房，但可以选购调换楼号、位置，房款根据调换房源价格，多退少补；4.特别申明：甲方应在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续。乙方书面通知将按照甲方确认的文件邮寄地址及确认的收件人以邮寄方式送达，如因无人接收造成邮件不能送达的，视为乙方已送达甲方，由此产生的责任由甲方承担。本协议认购期满后，如果甲方选择要求乙方以商品房偿还本协议认购款的，乙方不需要再向甲方支付本协议认购款利息。如甲方未在接到乙方电话或书面通知之日起10日内到乙方办理正式购房手续的，乙方有权解除本协议并处置甲方已选定的商品房，甲方自愿承担上述责任；5.本协议自双方签字盖章并认购款到达乙方账户后生效；2017年11月13日二十二冶公司向华宝公司出具的《龙泽国际花园商品房业主办理购房手续凭证》，请对团购龙泽国际花园小区商品房的业主办理购房相关手续予以接洽，该凭证中载明：业主姓名：刘汉凯；商品房原楼栋号：11-3-XXX；商品房平米数：122.5平米，地下室8，地下室8；商品房单价6958元；商品房面积总价款：874845元；备注：业主需带证件：夫妻双方结婚证、身份证、户口本、（丧偶）死亡证明、公积金卡、已开收据，其他资料请到售楼处咨询；8.个人住房信息查询结果，证明截止到2019年12月24日刘汉凯名下在唐山市路南区、路北区、高新技术开发区无住房登记记录；9.2017年11月19日装饰装修承揽合同、室内装饰装修管理服务协议、2017-2019年物业费、水电费收据、房屋室内照片等，证明刘汉凯实际占有居住情况。昌隆公司对刘汉凯提交的上述证据认为：刘汉凯与华宝公司之间没有签订正式的商品房买卖合同和网签备案。认购协议中注明了不是正式的商品房买卖合同，且是在法院查封后签订的；收据不是正规的购房发票；对物业单方开具的票据不认可；证据8仅能证明刘汉凯在特定区域内无房。华宝公司对刘汉凯提交的上述证据真实性均无异议，并在诉讼中称：2014年7月14日该公司取得了涉案房屋的预售许可证，因为在建工程抵押给了华能信托公司，在2015年12月解押后未及时办理网签手续，此后又被法院进行了诉讼查封。其间，华宝公司并未将法院查封房屋的事实向刘汉凯等买家进行披露，因为其希望通过与昌隆公司协商的方式予以解决。刘汉凯称直到法院判决且涉案房屋要被法院执行拍卖时才得知案涉XXX号房屋被查封了。上述事实，还有本院调取的执行异议卷宗材料、执行裁定书等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，刘汉凯请求停止执行案涉XXX号房屋，应举证证明其对XXX号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方当事人的陈述和相关证据，本案的争议焦点为：刘汉凯就XXX号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据本案查明的事实，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产开发企业资质管理规定》的相关规定，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；设立房地产开发企业，应当具备法律规定的条件，同时取得房地产开发资质等级证书。本案中，尽管华宝公司系房地产开发企业，而刘汉凯在诉讼中提交相关证据欲证明其通过抵顶欠款收购了涉案房产，其与华宝公司签订了认购协议书，其提交相关支付物业费、供暖费、水电费等生活费用的票据证明其实际居住于涉案房屋，其名下在同地区没有其他用于居住的房屋。但本院认为，在刘汉凯与华宝公司签订的《认购协议书》中，双方明确约定将来需另行签订正式的商品房买卖合同、另行办理正式购房手续，且协议内容上欠缺商品房价款的付款方式、付款时间；房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款，《认购协议书》在性质上属于预约合同，而不属于正式的商品房买卖合同，且协议签订在人民法院查封之后。故此，作为买受人的刘汉凯并未与作为出卖人的房地产开发企业华宝公司在人民法院查封之前签订合法有效的《商品房买卖合同》，即买卖双方未就《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思和致，并以有形的方式加以记录、固定该事实，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘汉凯亦不符合上述第28条规定“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件，故不能依法产生足以能够排除执行的权利和法律后果，原执行异议裁定处理并无不当。刘汉凯称其通过抵顶欠款收购了涉案房产，因其权利未公示，其享有的只是对华宝公司等的相关债权请求权，其可通过其他途径另行主张。综上所述，刘汉凯要求停止执行涉案XXX号房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回刘汉凯的诉讼请求。案件受理费70元，由刘汉凯负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李春梅人民陪审员  袁 卫人民陪审员  梁铭全二〇二〇年十月三十日书 记 员  刘娇娇