广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0391民初836号原告：深圳市合正物业服务有限公司。住所地：深圳市福田区上海林合正园首层102室，社会统一信用代码：91440300708450170D法定代表人：刘正远。委托诉讼代理人：刘忠，广东深君联律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄那淇，广东深君律师事务所实习律师。被告：王志强，男，1963年10月10日出生，香港特别行政区居民。原告深圳市合正物业服务有限公司诉被告王志强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘忠、黄那淇到庭参加了诉讼，被告王志强经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费人民币（币种下同）31226.31元及违约金（违约金以每月拖欠的物业管理服务费为基数按日0.05%标准，自2015年1月1日起计至实际付清之日止，暂计至2019年9月30日为13558.2元）；2.判令被告向原告支付日常专项维修基金（本体金）2001.84元及违约金【违约金以每月拖欠的日常专项维修基金（本体金）为基数，按日0.05%标准，自2015年1月1日起计至实际付清之日止，暂计至2019年9月30日为869.18元】；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年3月22日，被告与深圳市教新实业有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，根据被告与深圳市教新实业有限公司约定，由原告为被告位于深圳市罗湖区提供物业管理服务。被告按月向原告支付物业管理服务费，按时向原告缴纳日常专项维修基金。然而，自2015年1月至今，被告均未支付物业管理服务费、日常专项维修基金等费用。经原告多次催促，被告均未依约支付前述款项。故，原告为维护自己的合法权益特诉至人民法院，望依法予以判决！被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见，视为放弃诉讼权利。原告围绕诉讼请求提交了证据（详见证据目录清单），本院依法进行了审查。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月22日，被告与深圳市教新实业有限公司（以下称“教新实业有限公司”）签订了《商品房预售合同》，约定由被告购买教新实业有限公司预售的位于深圳市罗湖区。《商品房预售合同》第九条约定：“出卖人应当于2014年6月30日前将本房产交付给买受人；出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。”第二十四条约定：“出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有二级资质的物业服务企业深圳市合正物业服务有限公司对本项目进行前期物业管理服务。前期物业服务合同期限为5年。但前期物业服务期限未满、业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务费由买受人按每月每平方米建筑面积3.9元交纳。日常收取的专项维修资金由买受人按政府规定的标准交纳。”第三十一条约定：本合同未尽事宜可由双方约定后签订补充协议（附件五）。《补充协议》（即附件五）第六条“对本合同第九条的补充”部分约定：买受人应在《入伙通知书》中通知的入伙日起三日内（验收期限）前来验收本房，如有异议，应于验收期限届满前提出；如买受人未收到《入伙通知书》的，则本合同约定的最迟交付日期即2014年6月30日为本房屋交付使用的时间，买受人应在前述交付日前往房屋所在地接收房屋，否则，视为出卖人已按期交付房屋。第十五条约定：“买受人确认出卖人已在本项目销售现场将出卖人与深圳市合正物业服务有限公司签署的《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》全部条款及内容向买受人展示。买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》的全部条款及内容。买受人同意接受并遵守该《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》的全部权利和义务约定。”2014年12月16日，教新实业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》。该合同约定：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，缴纳标准为自入伙通知书规定房屋交付使用之日起，所有购楼业主和甲方未售出的空置房的物业管理服务费，由合正物业服务公司按下列标准向业主、甲方或物业使用人收取，收费时间为每半年一付，以物价部门批准为准；住宅房屋3.9元/平米；物业服务费用（物业服务资金）按每月交纳一次，业主或物业使用人应在每月18日前履行交纳义务；甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.05%标准交纳滞纳金；专项维修资金的归集、整理、使用及续筹按相关政策规定执行；合同期限自2014年12月16日起至2019年12月15日止，但合同期满后，业主大会仍未与物业服务企业签订物业服务合同前，此合同继续有效。2014年5月19日，被告对案涉房屋设立了抵押登记，抵押权人为南洋商业银行（中国）有限公司深圳分行。2018年1月4日，被告购买的案涉房屋办理了不动产权证书，其中记载的案涉房屋建筑面积为140.47平方米。另查：2014年6月9日，教新实业有限公司向该合正荣悦府小区5栋A单元15层1501号房业主张文燕发出《入伙通知书》。张文燕于2014年6月24日签收该《入伙通知书》并办理了入伙手续。本院认为，被告王志强系香港特别行政区居民，本案为涉港物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，双方当事人可以就合同适用的法律进行约定，但本案双方当事人对法律适用未进行约定。因案涉物业及合同履行均在我国内地，故本院按照最密切联系原则，以我国内地法律作为本案的准据法。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告与教新实业有限公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据上述合同约定，即使教新实业有限公司没有向被告发出《入伙通知书》，被告亦应于2014年6月30日前往房屋所在地接收房屋。被告经本院传票传唤未到庭抗辩，亦未提供证据证明是由于原告或教新实业有限公司原因导致在该日期未能实际交付物业，故应依约认定教新实业有限公司已于2014年6月30日将案涉物业交付给被告。被告已经签署合同约定，同意遵守教新实业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》《临时管理规约》约定的义务，故原告主张被告依约自2015年1月1日起向其支付物业管理服务费及专项维修基金（本体金）符合合同约定。其中，《前期物业服务合同》约定物业管理服务费的标准为3.9元/月/平方米，故自2015年1月1日起计算至2019年9月30日的物业管理费金额为31226.48元（140.47平方米×3.9元/月/平方米×57个月）。但原告按31226.31元主张，本院予以确认。《前期物业服务合同》约定业主逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.05%标准交纳滞纳金。该滞纳金本质为违约金性质，被告逾期缴纳物业管理服务费，应承担违约责任。故被告应自2015年1月1日起，以每月拖欠的物业管理服务费为基数，按0.05%的标准向原告支付违约金至实际付清之日止。《前期物业服务合同》约定：专项维修资金的归集、整理、使用及续筹按相关政策规定执行。按照的规定，自2015年1月1日起计算至2019年9月30日的专项维修基金金额为2001.7（140.47平方米×0.25元/月/平方米×57个月）。因专项维修基金为原告代收，双方当事人之间及《前期物业服务合同》《临时管理规约》中均未约定关于被告支付专项维修基金的时间及逾期支付应承担的违约责任，故原告主张按照日0.05%的标准计收违约金没有依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王志强于本判决生效之日起十日内向原告深圳市合正物业服务有限公司支付物业管理服务费31226.31元及违约金（自2015年1月1日起，以每月拖欠的物业管理服务费为基数按日0.05%的标准计算至实际付清之日止）；二、被告王志强于本判决生效之日起十日内向原告深圳市合正物业服务有限公司支付专项维修基金（本体金）2001.7元；三、驳回原告深圳市合正物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991元（原告已预交），由被告王志强负担。如不服本判决，原告深圳市合正物业服务有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告王志强可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  曲 卓人民陪审员  孙弋凌人民陪审员  刘 燕二〇二〇年十月三十日书 记 员  张 洋书 记 员  潘秋琴附录清单：一、原告提交的证据：证据1.资质证书证据2.深圳市房地产买卖合同证据3.公证书证据4.物业管理收费通知单47份证据5.前期物业服务合同证据6.《临时管理规约》证据7.《前期物业服务协议》证据8.《入伙通知书》证据9.《业主收楼及入住资料签收单》证据10.《收楼意见书》证据11.《业户防火安全责任书》证据12.《委托银行代扣业务服务费用协议》证据13.不动产资料查询结果表