广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24392号原告（被反诉人）：黎素文，女，1988年8月29日出生，汉族，身份证登记住址广东省海丰县。委托诉讼代理人：龙文洪、刘少芬，广东雄宇律师事务所律师。被告（反诉人）：广州拓领商业运营管理有限公司，住所地广州市越秀区中山五路70地下****自编B1045。法定代表人：曾浩，职务：执行董事。委托诉讼代理人：谢克林、陈威，广东连越律师事务所律师。原告黎素文诉被告广州拓领商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎素文及其委托诉讼代理人龙文洪、被告的委托诉讼代理人谢克林、陈威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告2019年9月12日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》于2020年5月29日解除；2、判决被告向原告退还租赁保证金57840元、预付租金19280元、物业管理费保证金17160元、预付管理费7480元、水电周转金4080元、装修保证金2000元；3、被告向原告装修损失126868元；4、被告向原告赔偿公证费3000元；5、被告支付违约金57840元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年，原告通过被告的招商人员梁先生宣传并与被告签订租赁意向书和租赁合同、租赁合同补充协议等，承租被告位于广州市中山五路××号铺作为美容美甲用途。承租后原告向被告缴纳了物业管理费保证金17160元、租赁保证金57840元、预付管理费7480元、水电费周转金4000元及一个月租金19280元。被告违反租赁合同补充协议约定迟迟不交付场地，导致原告直至2019年11月4日才进场装修，并交纳装修保证金2000元。被告承诺的案涉B1、B2层商铺在2019年8月1日全部装修，9月份试营业、10月份整体开放，然而到2019年12月B2层仍然未开放。2019年11月24日被告通知原告免除2019年租金。2019年12月5日被告通知原告到其招商部签署租金优惠协议，被告提出2020年上半年租金、管理费减半收取，然而原告认为被告经营管理的B2层至今是暂未开放，导致原告无法经营，被告不应当收取原告任何租金和管理费。为维护权益原告特起诉至法院。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原告解除广州市租赁合同及补充协议条件不成就。原告租赁商铺的合同目的足以实现，解除合同没有事实依据，双方签订的租赁合同补充协议约定原告已现场查看本物业，同意被告将本物业的装修和设备按现状交付。原告接收商铺后委托汕尾市建安建设安装工程有限公司对案涉商铺进行装修，并向原告递交了装修申请表，领取装修许可证。原告已于2019年10月21日将案涉商铺登记工商营业执照。原告已实际接收商铺，原告主张被告未向其交付案涉商铺无事实依据。原告以案涉商铺所在捷登都会购物中心B1、B2层未能整体开业为由解除租赁合同及补充协议无事实和法律依据。捷登都会购物中心B1、B2层早已开放营业，只是地铁六号线通道口暂未开放，并不影响原告使用商铺，且商场整体开业与否并不是合同的解除条件。被告发送的招商手册电子宣传材料不构成要约，商铺整体入驻率是店铺经营的商业风险，原告不能以案涉商场未整体开业要求被告承担违约责任。二、原告要求被告退还租赁保证金、预付租金、物业管理费保证金、管理费预付款、水电周转金、装修保证金等无事实和法律依据。原告预付的租金已经用于抵扣2019年10月10日至2019年11月9日的租金，预付的管理费已经抵扣2019年9月26日至2019年10月25日的管理费。原告未按时交纳租金、管理费等，被告有权依租赁合同补充协议没收履约金、保证金等，原告无权要求返还。原告在租赁合同解除后没有结清拖欠的租金、物业管理费等费用，也未将收据原件退回给被告，被告有权不予退还水电费周转金。原告对案涉商铺的装修未通过物业公司验收，原告要求被告返还装修保证金2000元的条件不成就。三、租赁合同补充协议约定合同提前终止或者租赁期满，乙方同意，甲方无需对乙方用于本物业装修投资进行补偿，故原告无权要求被告赔偿装修损失。四、原告要求被告赔偿公证费3000元无法律依据。据此，请求法院驳回原告全部诉请。被告反诉请求：1、判决确认案涉《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》从2020年6月1日起解除；2、判决原告向被告支付拖欠的租金（从2019年11月10日至2020年5月28日，每月按照19280元计算）、物业管理费（从2019年10月26日至2020年5月28日，按照每月7480元计算）、电费（从2019年9月26日至2020年5月28日，共计26.9元）及违约金（逾期交付租金的违约金从2019年11月10日起以同期应付未付租金为标准从上月25日起按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日、逾期交付物业管理费的违约金从2019年10月26日起以同期应付未付物业管理费为标准从上月25日起按每日万分之五标准计算至实际清偿之日）；3、判决确认被告无需返还履约金75000元（包括租赁保证金57840元、物业管理费保证金17160元）；4、判决原告向被告支付律师费30000元；5、判决原告注销广州市越秀区欧耐尔美容店的工商注册地址，返还占用案涉商铺；6、判决原告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订租赁合同及补充协议，约定被告将越秀区××都××大厦××单元物业出租给原告使用，租期24个月，面积136平方米等。合同签订后，被告按约定在装修期内将商铺交给原告，2019年10月10日原告开始装修，同月21日，原告以案涉商铺注册营业执照。原告在此期间一直没有按约定支付租金和管理费，严重违约，损害了被告权益。2020年5月29日，被告向原告发函要求解除合同并补缴拖欠费用。虽然原告已经交还商铺，但因注册了美容店而导致商铺无法出租。为维护被告权益，故提出反诉。原告针对被告的反诉答辩称：双方签订租赁合同后，被告迟延交付商铺，至2019年10月28日才批准原告的装修申请，2019年11月4日才进场装修。被告未按期交付商铺违约在先，应当承担违约责任。案涉B2层没有整体开放，案涉场地不符合经营使用用途，原告的合同目的无法实现。被告违约在先，原告有权行使先履行抗辩权，有权不缴纳租金和管理费，更不应支付违约金。经审理查明：原告与被告负责招商的梁先生联系后于2019年8月5日签订租赁意向书，意向承租位于中山五路××号铺，建筑面积约为104平方米，经营美容、美甲用途。承租人的承包商应在开始装修工程前，向出租方提交装修方案和图纸，在获得出租方及出租方指定的物业管理公司批准后方可进行施工等。原告为证明整个承租案涉商铺的流程，及被告公司招商人员梁先生的商场整体装修开业承诺等内容，提交了原告与梁先生的聊天记录及案涉场地招商手册作为证据。被告对其质证称聊天记录及招商手册的真实性、合法性和关联性由法院认定，招商手册上面的梁先生PAUL186××××****确实帮被告公司招商过，但是该梁先生与原告微信记录的PAULLEUNG的梁先生是否为同一人不清楚，负责招商的梁先生与被告没有签订劳动合同。原告当庭提交了手机核对，结合原被告对案件发展过程陈述及原告提供的其他证据所反映之事实，本院对原告提交的聊天记录及招商手册的三性予以认可，原告所提交聊天记录载明的梁先生确为被告招商人员。同日，原告向被告交纳相当于三个月租金的租赁保证金57840元，三个月物业管理费保证金17160元。2019年9月12日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同》约定，甲方同意将坐落在越秀区中山五路70号地下2层B201房028+028A单元（自编号）房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积136平方米。租赁期限2019年9月26日至2019年10月9日为装修期，租金为0元；2019年10月10日至2020年9月25日月租金额为19280元。租金按月结算，由乙方在每月25日前按银行转账方式交付租金给甲方。乙方向甲方交纳57840元保证金，甲方应在租赁期满或者解除合同之日将保证金退回乙方。乙方拖欠租金六个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失，其他约定详见附件等。同日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》约定，双方在自愿基础上协商一致签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），如本协议与原合同有不同规定，以本协议为准。甲方同意按原合同和本协议约定条件将位于越秀区××都××大厦××单元物业出租给乙方使用，建筑面积136平方米，租赁期限：2019年9月26日至2021年9月25日，共计24个月。甲方迟于前述租赁起始日期交付本物业的，租赁期限相应顺延，自实际交付日开始计算，甲方无需承担其他违约责任。乙方租赁甲方之物业经营美容美甲项目。租金标准：2019年9月26日至2019年10月9日为装修期，租金为0元，2019年10月10日至2020年9月25日，月租金额为19280元。交付方式：租金按照自然月计算，乙方须于每月25日前向甲方交付下月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），计租期不足一个自然月的，按“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金。履约金（包括租赁履约金及物业管理履约金）：自签订本协议之日起五日内，乙方应向甲方支付租赁履约金：为相当于本物业三个月租金57840元及物业管理费履约金相当于三个月物业管理费22440元。租金及管理费预付款：自签订本协议之日起五日内，乙方应向甲方支付租金及管理费预付款，相当于一个月租金19280元及一个月物业费7480元，合计26760元，此预付款为装修期后的首期租金。在本协议有效期内，履约金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分履约金，以抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失。在甲方按上述约定扣除履约金后，甲方有权书面通知乙方按已被扣除的违约金的数额补足履约金，未及时补足的，按本协议第11条的约定处理。租赁期满或本协议终止时，乙方清缴完租金、管理费、水电费等全部应缴费用后，将物业完好移交给甲方，甲方在收到乙方退还之履约金有效票据原件后，于十五个工作日内将履约金（不计利息）退还乙方。物业管理费及管理费履约金：本物业管理费按建筑面积计算，月管理费标准55元每平方米，物业管理费按照自然月计算，乙方须于每月25日前向甲方交付下月租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），计租期不足一个自然月的，按“月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交物业管理费乙方在签署原合同后需与甲方或甲方指定的物业公司签署《【捷登都会】大厦商场物业管理服务协议》，如乙方不签署，则甲方有权代收该协议项下的各项费用，包括但不限于物业管理费等。乙方在办理收铺手续前需缴交水电费周转金，合计4080元。租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用并将水费周转金收据原件退回给甲方后，甲方在三十个工作日内将水费周转金无息退还给乙方。装修期：自2019年9月26日至2019年10月9日，甲方不计收乙方租金，但乙方仍然应当交纳本协议约定的包括但不限于物业管理费、水电费及其他因本物业使用而产生的一切费用。如果乙方实际租赁期自交付日起计不足一年的，装修期内甲方给予乙方的租金优惠条件取消，乙方应向甲方按第一年（租赁年）基本租金的标准补缴装修期内的租金及其他相应费用，并按照合同约定承担相应的违约责任。甲方保证乙方的正常工作及营业环境，未得到乙方同意（紧急情况除外），不得干扰乙方的正常工作及营业运作。乙方权利义务：乙方负责本物业室内装修、空调、二次消防等其他项目施工及相关手续的办理，并承担因此而产生的一切费用。乙方同意由甲方指定的物业管理公司负责物业管理。乙方已现场勘查本物业，同意甲方将本物业的装修及设备按现状交付乙方。乙方应按本协议约定的租赁起始日或者甲方发出的书面通知指定的日期到甲方或物业管理公司办理该物业移交手续，逾期办理，乙方应按前述日期开始计付租金及管理费。逾期办理超过十日或以上的，视为严重违约，甲方有权单方面终止原合同及本协议，收回本物业，没收乙方履约金作为违约金。乙方有权对本物业进行室内装修，但是不能改变其主体结构及外立面等甲方规定项目。乙方在装修前，必须签订《【捷登都会】大厦商场装修施工管理协议》，按《【捷登都会】大厦商场装修指南》及相关管理细则的要求提前向甲方或本物业的物业管理公司提供完整的装修方案及图纸，甲方或本物业的物业管理公司应在收到乙方提交的装修方案及图纸后五个工作日内提出审批意见。经甲方或本物业的物业管理公司审批同意后，乙方应当将装修方案报国家消防部门批准后到物业公司办理装修进场手续及领取施工许可证。本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止后当天内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复原状并与物业管理人员共同验收本物业，签署书面验收记录。乙方在办理完本条10.1条款的退租手续后三十日内，应尽快携履约金及管理费履约金、水电费周转金等票据原件与甲方及物业管理公司办理退款手续。本协议提前终止或租赁期满后，乙方同意，甲方无须对乙方用于本物业装修的投资进行补偿，本物业内的固定装修无条件归甲方所有，一切嵌装在房屋结构和墙体内的设备和装置，乙方不得拆走。违约责任：乙方须按时向甲方交付租金等费用。乙方逾期交付，按应缴未缴金额每日千分之三计算违约金。乙方逾期缴付任达二十日或以上，甲方有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业提供水、电、中央空调等。甲乙双方同意，有下列情形之一的，守约方可书面通知另一方解除本合同。违约方应向守约方支付相当于三个月租金同等金额的违约金。在乙方违约的情形下，甲方还可收回本物业并没收乙方履约金，乙方须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。甲方有权留置乙方租赁物内的动产，有权处置该动产并优先受偿。（1）乙方逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项（包括但不限于物业管理费、水电费、违约金和补偿金）达十四日或以上的。乙方应付之违约金、补偿金应在确定责任后十日内付清。乙方拒不支付的，经书面通知，甲方有权直接从乙方的履约金中予以扣除，乙方应在收到书面通知后十天内补足履约金。乙方未按本协议约定或法律规定单方面解除原合同及本协议的，应向甲方支付相当于三个月租金同等金额的违约金，乙方如提前终止，则无权要求甲方返还履约金；甲方如提前终止则应当向乙方双倍返还履约金。乙方同意，按《【捷登都会】大厦商场物业管理服务协议》约定需要收取、退回、抵扣、扣除、没收管理费履约金、装修履约金和水费周转金的，由甲方或物业管理公司按约定负责执行。由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方由此产生的合理费用，包括但不限于法院受理费、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。对于补充协议中约定的履约金性质，原告认为应为履约保证金。是为合同履行的保证，如原告拖欠租金应先从履约保证金抵扣。被告认为补充协议3.1（5）“约定如乙方违约，甲方可按本协议约定扣除全部或部分履约金以抵偿乙方违约给甲方造成的损失”是承租人违约合同继续履行的情况，现原告违约已致合同解除。故被告有权要求原告支付相当于三个月租金同等金额的违约金，同时没收原告的履约金。同日，原告向被告交纳B2层028+028A号商铺1个月租金19280元，水电周转金4080元，一个月管理费预付费7480元。原告提交《【捷登都会】装修申请表》显示原告于2019年10月8日向被告申请装修负二层028铺。被告确认于2019年10月28日审核同意原告的装修申请。原告为证明其对案涉商铺实际进行了装修，提供了原告于案外人汕尾市建安建筑安装工程有限公司签订的《装修合同》一份及报价表（合计92048元）一份，地址，地址为捷登都会零二八档5张（均为汕尾市建安建筑安装工程有限公司出具，金额分别为30000元、18000元、20000元、20000元、10000元），转账记录四张（微信转账记录为5000元、支付宝转账记录注明收款方豪帝五金经营部广州10000元、20000元、20000元），购买记录截图两张（装修设计效果图1100元、热水器899元）。被告对上述证据真实性、合法性和关联性均不予确认。原被告双方一致认可被告交付使用的商铺是毛坯房，没有任何装修。被告提供广州市越秀区欧耐尔美容店的企业信用报告，载明法定代表人黎素文，企业类型：个体工商户，注册时间2019年10月21日，注册，注册地址：广州市越秀区中山五路**负**(部位：**2019年10月30日，【捷登都会】管理处向汕尾市建安建筑安装工程有限公司出具装修单元号：商场B2-028单元的大厦施工许可证，批准装修期限：由2019年10月30日至2019年12月30日。2019年11月7日，原告向被告交纳B2层028+028A号商铺装修保证金2000元，被告出具的收据载明：竣工及验收合格后，并交齐竣工图纸资料，可退回款项。2019年11月8日，汕尾市建安建筑安装工程有限公司（被保险人）向中国平安财产保险股份有限公司对捷登都会028档工程投保。2020年2月20日，被告发出《通知函》载明：在共同抗疫期间，商场经营面临一定的困难，被告一直大力扶持商户的经营，早在2019年就针对不同租户制定了相应的租金扶持优惠，大部分租户至今仍在享受相应优惠。部分租户提到的疫情阶段租金减免问题，被告认为应待疫情稳定后，再另行协商，希望各商户准时缴交物业管理费等。2020年3月16日，被告发出《关于支持商户复工复产、促进经营正常化有关工作的通知》载明，为支持各商户早日复工复产，被告决定采取如下政策扶持商家，给予租户减免半个月租金的扶持，4月份当月租金减半收取等。原告为证明案涉商铺及整个B2层的现状提供了广东省广州市中南公证处于2020年5月20日出具的公证书。原告并支付了鉴证咨询服务及公证费3000元。被告对该公证书质证意见为三性不予确认。原告为证明案涉房屋现场不适租，补充提交了现场照片20张，被告认为该证据是原告单方制作，对其质证意见为三性不予确认。原告为证明与被告客服人员协商过案涉商铺的问题，提交了微信聊天截图作为证据，被告对该聊天记录的真实性、合法性予以认可，原告微信聊天截图中对象确为被告客服人员。2020年5月27日、28日，原告两次向被告发出律师函称B1、B2层商场至今没有开放，原告租赁房屋的目的不能实现，要求解除案涉房屋的租赁合同，并要求被告退回已收取的部分费用等。该律师函于2020年5月29日送达被告。2020年5月29日，被告向原告发出《关于的复函》称鉴于原告长期拖欠租金等各项费用，经催告也明确不再履行，现通知原告，双方签订的租赁合同补充协议解除，原告交纳的各项履约金、保证金不予退还等。该复函于2020年5月31日送达原告。原被告双方当庭确认原告已于2020年6月10日将商铺交还给被告管业。被告为证明其为本案诉讼支付了律师费30000元提供了以下证据：1、被告与广东连越律师事务所签订的民事委托代理合同，载明委托事项，对方当事人黎素文，案由房屋租赁合同纠纷；受理机关广州市越秀区人民法院，涉案标的237708元；2、律师费付款回单；3、律师费发票。原告对其质证意见为三性不予确认，补充协议中对于律师费承担的问题是不对等的，是无效条款，原告方不应当承担被告支付的律师费。2020年7月21日，法院组织原被告双方到现场进行勘察，案涉B2层商场手扶梯、电梯均可到达，商场通往停车场的通道畅通，商场通往地铁口的通道未开放，B2层现场有数家商铺在经营。案涉商铺内有装修。外立面有木板隔断，原告称是被告对案涉商场统一做的隔断，被告认可是其于2019年9月6日按照商场统一管理及消防的要求所进行的围蔽。经办人向同在B2层的“oh！GYOZA元祖日式饺子专门店”（以下简称饺子店）经营者林某彬询问，其陈述与徐某瑶合作经营饺子店。徐某瑶于2019年9月经案涉场地招商人员梁先生（电话135××******）向被告承租案涉B2层079号商铺，因商场经营情况不理想，被告提供优惠政策，内容大致为2019年期间租金全免，2020年上半年租金减半，饺子店经营者正常缴纳水电费和物业管理费等，2020年1-2月的租金从预交的一个月租金予以抵扣，2020年3月至今的租金未缴纳等。原告对饺子店经营者林某彬的陈述三性予以认可。被告称实际的优惠政策是饺子店和被告签订合同当月（2019年12月至2019年12月31日）的租金免交，自2020年1月1日至2020年6月30日对应月租金按50%的标准缴纳，管理费、水电费等不适用减免，饺子店享受优惠条件的前提条件是必须全面履行租赁合同及补充协议，如有违约，被告有权解除该优惠条件。被告并称其未与原告签订优惠政策的协议，原告无权享受相关优惠政策。原告向法院提出对案涉商铺的装修残值进行评估，后其表示因经济状况放弃评估。原告当庭表示同意向被告支付电费26.9元。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。本案讼争的焦点有：一、租赁合同双方是否存在违约行为？如有，违约责任如何认定？二、租赁合同的解除时间？三、租赁合同的计租期间如何计算？租金及物业管理费计算标准？四、履约保证金如何处理？五、装饰装修残值的认定？对于租赁合同双方是否存在违约行为的问题，本院评析如下：被告作为出租方，依约应承担提供符合租赁用途的标的房屋。原告作为承租方，应依约按时支付租金等费用。一方面，从双方的合同约定租赁商铺用于美容美甲用途，结合证据及本院实地勘察情况，本院认为被告提供之商铺环境不完全适用于租赁之用途，被告就租赁合同关系存在违约行为。首先，从原告与被告公司招商人员的聊天记录来看，被告招商人员梁先生表示“我们负二八月一号全部装修，9月中旬试营业，10月1日正式营业”、“负二是联通地铁”、“8月装修，9月中试营业”“而且负二，我们8月1号就搞大装修了”、“开工铺内装修是国庆后，全部都会按实际交铺时间押后”等，原告基于对被告招商人员对案涉场地整体装修、营业等陈述的信任而签订租赁合同并投入大量资金进行装修，被告招商人员的上述承诺未兑现，且经本院勘察现场，通往地铁口的通道尚未开放，涉场地至今仍统一围蔽，无法完全达到租赁合同约定的租赁用途之适租标准。其次，被告提交的与案涉场地其他商铺租户签订的优惠协议载明被告同意2019年部分租期免租、2020年上半年租金减半收取等，原告提交的与被告客服人员的聊天截图也显示欲商讨优惠政策等，可知，被告也认可案涉场地的情况不完全适合经营使用，为维持承租户而采取各项免租、减租优惠激励政策。最后，按照生活经验，承租人承租商铺后会尽快进行装修和使用。本案中，原告花费数万元承租案涉商铺后又投入大量成本进行装修，但用电情况表明原告除装修外未实际经营使用商铺，如租赁标的完全符合租赁用途而原告不经营不符合常理认知。基于此，被告反诉请求原告支付逾期交纳租金和管理费的违约金，本院不予支持。另一方面，原告确认在租赁合同签订前查看了现场，对承租商铺的现状清楚了解，合同签订后收场装修并办理了个体工商户营业执照，即使案涉场地环境不完全适租，原告也应当就其认知范围内承担相应的商业风险和合同风险。在此基础上，原告未依约缴付租金、管理费等亦已构成违约，依法亦应承担相应的违约责任。根据前述违约情形，本院据此认定双方互负违约责任，本院酌定双方各半承担违约责任。至于租赁合同解除时间问题的认定。由于双方均有违约行为，同时原告于2020年5月29日向被告送达的律师函要求解除合同，被告于2020年5月29日回函同意解除合同，并于2020年5月31日送达原告。本院认定双方协议解除合同的时间应为被告同意解除合同的承诺到达原告之日，质言之，原被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》于2020年5月31日解除。双方于2020年6月10日完成场地交接。被告反诉请求原告支付案涉商铺的租金和管理费至2020年5月28日系对自身权利的处分，本院予以认可。原告同意向被告支付电费26.9元，系合法处分诉讼权利，本院亦予以支持。现双方租赁协议已解除，且被告已实际收回房屋，故被告应向原告返还已收取的水电周转金4080元，装修保证金2000元。至于租金及管理费支付期间的问题，本院认定如下：根据补充协议第2.1条约定，甲方迟于租赁起始日期交付本物业的，租赁期限相应顺延，自实际交付日开始计算。关于商铺实际交付的时间，双方均没有提供相关证据予以证明。原告认为应当从2019年11月4日其实际入场装修开始计算，被告认为应当从2019年9月26日租期开始时计算。原告于2019年10月8日向被告提出装修申请，本院认为以之为商铺实际交付之日为宜，故租赁期限应当从2019年10月8日起计。原告申请装修后，但被告直至10月28日才完成内部审批流程，至10月30日才出具大厦施工许可证，被告内部审批装修申请流程的期间的房屋租金、物业管理费若由原告负担，对原告明显不公平，故2019年10月8日至2019年10月30日期间的租金和物业管理费应由被告负担。故原告应从2019年10月31日起向被告支付租金和物业管理费至2020年5月28日。至于原告应当向被告支付的租金及物业管理费标准问题。物业管理费系由被告代收并向物业管理公司支付，原告应按照合同约定的物业管理费标准向被告支付从2019年10月31日起至2020年5月28日，据此计算原告拖欠的物业管理费总额为53153元【计算方式：（7480/31）+7480×6+（7480/30×28）=53153】。如前所述，本院已认定双方各半承担违约责任，原告应按照合同约定租金标准的50%向被告支付从2019年10月31日起至2020年5月28日止的租金，据此计算原告拖欠的租金总额为66858元【计算方式：/2×1/31+19280/2×6+/2×28/31=66858】。因案涉商铺从2019年9月份签订租赁合同后一直未经营，租赁合同并不实际受疫情影响。退一步讲，即使疫情对案涉租赁合同的履行有部分影响，疫情期间秉承公平合理原则共担风险，被告如前述按照合同约定租金标准负担50%的责任亦足以消除该部影响。至于履约保证金的处理。因被告存在违约行为，故被告反诉请求没收原告的租赁保证金、物业费保证金等在内的履约保证金本院不予支持。另，根据双方协议约定，如原告违反协议约定，被告有权扣除全部或部分履约金，以抵偿被告的损失，原告欠缴租金、物业管理费应先从履约金中予以扣除。据此计算，扣除原告预交的一个月租金、管理费及履约金、物业管理费及管理费预付费，原告尚欠租金、管理费等18251元【计算方式：66858+53153-57840-19280-17160-7480=15883】。至于租赁标的装饰装修残值损失的问题。首先，虽然双方协议约定提前终止或租赁期满后，甲方无须对乙方用于本物业装修的投资进行补偿，本物业内的固定装修无条件归甲方所有，但原告对案涉租赁房屋进行装饰装修经过被告同意，且双方互负违约责任，故双方应就各自的过错程度对装饰装修残值承担相应的责任。另，原告在承租案涉商铺时实地查看了现场，在案涉商铺及场地的状况有相当程度认知的情况下对案涉场地进行的装饰装修，其对于装饰装修残值损失应该承担较被告更重的责任。虽然原告已申请撤回对装饰装修残值的评估申请，案涉商铺没有明确的装饰装修残值评估报告，但双方确认原告承租案涉商铺时为毛坯，法院组织双方勘察现场发现确已装修。结合原告提交装饰装修的相关证据，本院酌情认定被告赔偿原告装饰装修残值损失40000元。至于被告反诉请求原告支付律师费30000元的问题，双方租赁协议约定由于原告欠费导致被告追索产生的律师代理费等费用由原告承担，被告反诉要求原告支付因追索欠缴费用而实际支出的律师费有合同依据，但如前述双方各半负担违约责任，故本院酌定原告向被告支付律师费15000元。原告主张要求被告支付公证费3000元没有法律依据和合同依据，故对该项诉讼请求本院不予支持。被告反诉请求原告注销案涉商铺的工商登记注册地址，本院已依法告知被告向有关机关申请解决，本院依法对该项诉讼请求不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项，《最高人民法院》第十一条第（二）项之规定，判决如下：一、原告黎素文与被告广州拓领商业运营管理有限公司于2019年9月12日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》于2020年5月31日解除；二、被告广州拓领商业运营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黎素文退还水电周转金4080元、装修保证金2000元；三、被告广州拓领商业运营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黎素文支付装饰装修残值损失40000元；四、原告黎素文应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告广州拓领商业运营管理有限公司支付拖欠的租金和物业管理费共计18251元、电费26.9元；五、原告黎素文应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告广州拓领商业运营管理有限公司支付律师费15000元；六、驳回原告黎素文的其他诉讼请求；七、驳回被告广州拓领商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2433元，反诉受理费2947元，由原告黎素文负担3267元，被告广州拓领商业运营管理有限公司2113元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  戴鹏二〇二〇年十月二十二日书记员  张敏