北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8526号原告：北京圣都名鹰服装有限公司，住所地北京市大兴区旧桥路**院**楼**501。法定代表人：洪伟坚，总经理。委托诉讼代理人：李贵温，北京市京师律师事务所律师。被告：王庆丰，男，1972年1月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：张琳，北京矩阵律师事务所律师。原告北京圣都名鹰服装有限公司（以下简称：圣都公司）与被告王庆丰租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。圣都公司的委托诉讼代理人李贵温、被告王庆丰的委托诉讼代理人张琳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。圣都公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告给付装修、设备以及附属物补偿1389800元、一次性停产停业综合补助费198371元、搬迁补助费107104元、工程配合奖1071049元；2、诉讼费、保全费5000元、担保费2800元由被告负担。事实和理由：原、被告双方于2017年7月2日签订厂房租赁合同，约定原告租赁被告使用的位于大兴区青云店镇杨各庄村南头350米处涉案厂房，租赁期限自2017年7月11日至2022年7月10日，租金为60万元/年，签订合同后原告按约交纳了租金，并投入资金对该租赁厂房进行装修及设备附属物的添置，以进行生产。后大约在2018年1月份因政府拆迁腾退项目，被告要求原告迁出该厂房，该厂房大约在2018年3、4月份被拆除，被告至今一直未将腾退补偿中属于原告的补偿款支付给原告。王庆丰辩称：不同意原告全部诉讼请求，原告具体作过什么装修，我们也不太确定。双方《厂房租赁合同协议书》中明确约定，如遇政府拆迁涉案房屋，原告无权取得任何补偿；被告不允许原告对涉案房屋进行土建改造或建房，涉案房屋的基础设施部分均为被告建设；涉案房屋内配电箱、变压器、电缆等与供电有关的设施均为被告建设，相关补偿与原告无关；断桥铝隔断、木地板、墙布软包、铁护网、石膏板顶棚等项目，原告的装修中未涉及，系由被告建设；拆迁款还未下发，被告还未取得相关利益，原告要求分割被告未获得的利益于法无据。本院经审理认定事实如下：2017年7月2日，圣都公司的法定代表人洪伟坚（乙方）与王庆丰（甲方）签订《厂房租赁合同协议书》，约定乙方租赁甲方位于大兴区青云店镇杨各庄村南头厂房从事服装制造，厂房类型为钢架结构，租期自2017年7月11日至2022年7月10日止，年租金六十万元，每年一付，如遇政府部门拆迁，乙方应无条件搬家，未到日期甲方无条件退还乙方未到期的租金，但甲方应无任何理由给予乙方一定的空间搬家，未尽事宜，双方应共同协商解决。本案审理过程中，王庆丰仅提交了租赁厂房所涉土地的《集体土地使用证》，原、被告均未提交本案租赁厂房的建设工程规划许可证。2018年1月，原、被告上述租赁的厂房涉及青云店镇农村集体经营性建设用地拆除腾退，被告要求原告搬走，本案厂房于2018年3、4月份被拆除，原、被告曾就退还租金产生纠纷，经我院主持调解达成（2019）京0115民初23324号民事调解书，王庆丰同意退还原告租金300000元。2018年1月5日，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司受北京青云宏展置业有限公司委托对本案租赁厂房调查并出具《北京市房屋条件调查表》《院落及房屋平面示意图》《北京市房屋装修附属物及设备登记调查表》，王庆丰在产权人处签字确认。2020年1月15日宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有限公司根据相关规定及上述实地勘察资料出具《非住宅房屋拆除腾退补偿价格评估报告》，估价结果为：本案租赁房屋建筑面积3060.14平方米，房屋重置成新价4162444元，装修设备附属物1737250元。2020年4月15日，王庆丰（乙方）与北京青云宏展置业有限公司（甲方）就本案租赁厂房签订《拆除腾退补偿协议》，约定房屋重置成新价631411元、房屋拆除费427690元、房屋腾退费1797853元、装修设备及附属物补偿费1737250元、一次性停产停业综合补助费283388元、搬迁补助费153007元、工程配合奖1530070元，腾退补偿总价款6560669元。关于付款方式、期限约定甲方在完成房屋、附属物等拆除工作并通过终审后15个工作日内，支付乙方补偿总价款的20%，剩余补偿款另行发放。原、被告对本案租赁房屋的装修设备及附属物补偿费分割产生争议，经本院组织原、被告对附属物（含装修）重置成新价估价结果通知单对应的附属物和装修类别进行各自标记，原告主张对应的装修设备及附属物补偿费1335835元、认可对方401415元（包含变压器、配电箱等），被告主张对应的装修设备及附属物补偿费1624288元、认可对方112962元。原告提交曾维红出具的证人证言、证明及银行明细，洪伟坚与曾维红签订的《结算说明》及装修项目清单，主张其自2017年4月15日至2017年7月10日对本案租赁厂房及车间、宿舍、办公楼、套房展厅、整体装修，包括全厂水电路改造、消防、暖气、上下水、蒸汽管道改造、顶面吊顶、贴墙地砖、所有卫生间、厨房改造、特种设备调试与安装、展厅、办公室豪华装修、住宅精装修等项目，整体装修费用为1072694元，实收1060000元。被告对上述装修证据均不认可，认为未同意原告私自进行土建施工装修，同时原告在搬离时已将灯具、装饰柜等搬走，对于曾维红银行明细的关联性、证明目的不认可。被告为证明其进行了装修，提交陈战军、高路的证人证言并出庭作证，陈战军表示自2015年7月至2017年4月与王庆丰协商建两栋8000平方米房屋，包工包料，包括主体建筑、室内外装修、室内外排水、厂内道路、厂房内改造所有工程，陈战军与王庆丰是朋友关系，陈战军先是表示都是砖隔断，后又表示做过断桥铝的隔断，具体记不清楚了。高路的证人证言表示于2018年1月10日左右与王庆丰约定为王庆丰装修杨各庄村南大约面积7000平方米的厂房，2018年1月底交付，包括断桥铝隔间、墙布软包、铺设木地板、石膏板隔断，高路出庭表示总装修费100多万元，包工包料，王庆丰分3、4次以现金形式给付。原告认可陈战军主要建造房屋框架并进行初步装修，其中包括水泥路、水泥地、室内部分简单隔断等，细节装修说的含混不清，认为具体装修是原告进行的，对高路的证人证言不认可，认为100多万元以现金形式缺乏证据佐证，同时，高路主张的装修时间系在原告搬走之后，也在面临拆除腾退，再去装修违反政府规定，也掩盖、损害原告之前的装修。被告提交《电力设施产权移交协议》、王庆丰与郑全喜的租房协议、北京市金誉喜劳保用品有限公司的营业执照，其主张在原告搬走后被告又出租给案外人，每月租金20000元，本案租赁房屋的电力设施系王庆丰以案外人名义安装的，与原告无关，原告不认可上述租房协议的真实性，认可变压器、配电箱系被告安装的，其他的因原告进行了水电改造，电缆补偿款应属于原告。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据法律规定，原、被告签订的《厂房租赁合同协议书》因违反法律的强制性规定，应属无效。王庆丰作为房屋出租人与圣都公司签订租赁合同，提供合法产权房屋是王庆丰的主要义务，故王庆丰应对《厂房租赁合同协议书》无效负有主要过错，圣都公司未审核房屋合法建设审批手续租赁该厂房，其对《厂房租赁合同协议书》无效亦负有过错。本案争议焦点为租赁房屋拆除腾退款如何分割。原、被告在租赁合同履行过程中，因涉及拆除腾退政策，导致原告搬离，租赁合同无法实际履行，被告现已与相应腾退主体签订《拆除腾退补偿协议》，原告作为承租人要求分割合理的补偿款符合法律规定，原告对被告与案外人的租赁合同的真实性、关联性不予认可，本院认为其并无影响原告关于腾退补偿款分割的请求。关于装修、设备及附属物补偿款，因双方合同并未对此进行约定，故应以原、被告双方各自实际对装修设备及附属物出资建造比例获得。本案中，原、被告均对对方提交的关于装修证据真实性、证明目的不予认可，因原告提交的《结算说明》及装修项目清单与其他案件提交的形式一致，本院对其真实性无法确认，对相应银行卡明细的关联性亦无法确认，相应证人未实际到庭接受质询，故本院对原告提交的装修证据不予采信，陈战军关于装修内容的陈述前后矛盾，且多次表示记不清楚了，高路主张的装修时间在评估公司相应调查清登之后，且缺乏装修款付款凭证佐证，原告对《电力设施产权移交协议》的真实性不予认可，本院对其与本案具体装修、设备及附属物补偿类别的关联性无法确定，故本院对被告提交的装修证据亦不采信。综上，原、被告主张的装修施工人缺乏相应施工资质，原、被告均未提交租赁房屋在租赁前后的照片、视频进行比对，以证实原、被告各自实际装修情况。本院首先根据原、被告双方各自认可的对方装修、设备及附属物补偿款数额，其次根据原告认可的水泥地、水泥路（37761元）属于被告附属物及装修范围部分，最终认定剩余争议装修、设备及附属物补偿款数额为1185112元，因原、被告均未证实其实际装修项目及数额，考虑本案实际情况，本院酌定原、被告各占争议部分50%份额，故原告享有装修、设备及附属物补偿款数额为705518元。关于一次性停产停业综合补助费系对在被腾退房屋从事实际生产经营活动一方因拆除腾退导致停止的补偿费用，但因原、被告均未在租赁房屋办理营业执照，被告建设房屋以租赁为主要用途，故出租人可合理分配停产停业综合补助费，本院根据租赁合同实际履行情况、原告租赁房屋经营状况、合同无效的过错等，酌定原告享有一次性停产停业综合补助费198371元。关于搬迁补助费系针对现场状况的搬迁费用，原、被告均未提交证据证实其实际发生的搬迁费用，考虑到原、被告各自均有一定的搬迁工作，本院根据租赁合同实际履行情况、合同无效的过错等，酌定原告享有搬迁补助费107104元。关于工程配合奖，性质上属于拆除腾退的“奖励”，一般以出租人是否签订拆迁补偿安置协议作为发放标准，承租人后期是否配合了拆迁腾退工作对工程配合奖的发放影响不大，因此，工程配合奖原则上应由出租人获得。原告主张工程配合奖1071049元，依据不足，本院不予支持。本案中，考虑到被告虽与拆除腾退主体签订相应补偿协议，但相应的补偿款尚未发放，故本院根据本案实际情况确定被告的给付时间。关于保全费5000元，该费用是原告此次诉讼的合理支出，被告应予以承担。关于保全担保费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：王庆丰给付北京圣都名鹰服装有限公司装修、设备以及附属物补偿、一次性停产停业综合补助、搬迁补助费共计202198.60元（于王庆丰领取本案《拆除腾退补偿协议》中腾退补偿总价款的20%之日起十日内履行）；王庆丰给付北京圣都名鹰服装有限公司装修、设备以及附属物补偿、一次性停产停业综合补助、搬迁补助费共计808794.40元（于王庆丰领取本案《拆除腾退补偿协议》中全部腾退补偿总价款之日起十日内履行）；三、驳回北京圣都名鹰服装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28931元，由北京圣都名鹰服装有限公司负担18358元（已交纳），由王庆丰负担10573元（于本判决生效之日起七日内给付北京圣都名鹰服装有限公司）。保全费5000元，由王庆丰负担（于本判决书生效之日起七日内给付北京圣都名鹰服装有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭艳飞二〇二〇年十月三十日书记员  高惠军