湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1229民初1153号 原告：陆伟发，男，1976年7月6日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 原告：明敏，男，1964年9月27日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 原告：刘果干，男，1971年6月8日出生，汉族，湖南省邵阳县人，住湖南省邵阳县。 原告：金文明，男，1965年5月18日出生，汉族，湖南省邵东县人，住湖南省邵东县。 被告：李健，男，1960年6月19日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 被告：彭建和，男，1963年6月23日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 被告：田世华，男，1968年8月24日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 被告：张小平，男，1970年9月13日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 被告：陈善友，男，1961年4月6日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明与被告李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友申请执行人执行异议之诉一案，湖南省怀化市中级人民法院于2019年9月18日作出裁定，本案发回湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院重审。本院于2019年11月20日受理后，本案依法由审判员顾志刚担任审判长，人民陪审员杨朝建、人民陪审员黄枭勇组成合议庭，因案情复杂及疫情原因经院长批准延长审理期限5个月，于2020年8月19日、9月28日公开开庭进行了审理。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明到庭参加诉讼，被告李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明向本院提出诉讼请求：1、维持靖州苗族侗族自治县人民法院（2015）靖民一初字第194-1号查封裁定，继续查封被告陈善友所有的位于靖州县的产权；2、驳回被告李健、彭建和、田世华、张小平的异议，撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229执异2号执行裁定书；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月26日，原告陆伟发等4人起诉被告陈善友借款不还，同时提交诉讼保全申请。湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院于2015年7月9日查封了被告陈善友位于靖州县家悦小区项目一号楼拟作宾馆部分的一楼大厅和2、3、4楼的产权。2015年7月23日湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院下达（2015）靖民一初字第194号民事判决书，判令被告陈善友偿还原告陆伟发等4人借款本金1000000元及相应利息。但判决书生效后，被告陈善友没有履行还款义务，查封的房产也没有进行变卖。2018年1月22日，被告李健等4人对湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2015）靖民一初字第194-1号查封裁定提出异议。同年2月6日，湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院下达了（2018）湘1229执异2号执行裁定书，解除了对该财产的查封。原告刘果干等4人认为被告李健等4人异议不成立，理由如下：1、被告李健等4人前期借款给被告陈善友，既是借款，也是购房定金。订购的是被告陈善友开发的金盛广场项目（该项目在靖州县林业局旁边）二楼部分商业用房，被告李健等人购买的是金盛广场项目二楼部分商业用房，不存在购买被告陈善友家悦小区项目一号楼宾馆部分房产，其所签订购买家悦小区项目一号楼宾馆部分的购房合同，应该是被告李健利用与被告陈善友的亲戚关系，后期一起伪造的。2、原告申请所查封的房产是湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院到靖州县建设局、房产局查实，依法进行查封的。当时该房产属于被告陈善友，房产处于空置状态。因建房手续不完善，未能取得房屋预售许可证，在房产局房产登记簿没有卖予他人的备案登记记录。3、时至今日，该房产无备案记录，不存在任何合法有效的买卖合同，该房产仍然属于被告陈善友。4、被告李健等4人提供的2015年政府会议纪要，也没有将家悦小区项目一号楼宾馆部分卖给被告的文字记录。同时，政府是否有权将被告陈善友的房产处置给他人。被告李健等4人代被告陈善友缴纳的是税款，而不是购房款。综上所述，被告李健等4人与被告陈善友签订的不是合法有效的买卖合同，在查封前不合法占有了该房产，也没有支付购买该房产的价款。 原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明为支持自己的诉讼请求，向本院提交以下证据： 1、原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明的身份证复印件4份，拟证明原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明的身份信息情况； 2、湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2015）靖民一初字第194-1号民事裁定书及查封公告复印件各1份，拟证明靖州县被湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院查封； 3、湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229执异2号执行裁定书复印件1份，拟证明靖州县被湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院解除了查封，并中止对靖州县的执行； 4、照片2张，拟证明该房产一直被查封，并未被占有。 被告李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友辩称：税务局于2014年11月19日对中房房地产开发有限公司的家悦小区房产进行了合理、合法的查封，与法院查封有同等效力；我们购买的家悦小区房产是经税务局查封、处置给我们的，该房产是不受预售许可证的限制；本案起因系原告方与被告陈善友之间的个人债务，而且我们购买该房产在前，原告方查封在后。 被告李健、彭建和、田世华、张小平为支持自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、被告李健、彭建和、田世华、张小平的身份证复印件各1份，拟证明李健、彭建和、田世华、张小平的身份信息情况； 2、湖南省靖州苗族侗族自治县地方税务局《税收强制执行决定书》及查封商品、货物或者其他财产清单复印件各1份，拟证明靖州县家悦小区1号楼宾馆曾被湖南省靖州苗族侗族自治县地方税务局查封的事实； 3、中共靖州苗族侗族自治县委常委会会议纪要复印件1份，拟证明靖州家悦小区1号楼宾馆通过县常委会会议研究处置给被告李健等人的事实； 4、中国建设银行回单复印件1份，拟证明被告李健等4人转账180万元购房款给靖州苗族侗族自治县地方税务局办税服务中心的事实； 5、商品房买卖合同复印件1份，拟证明被告李健等4人与怀化中房房地产开发公司签订了商品房买卖合同，被告李健等4人以480万元的价格购买了靖州家悦小区1号楼宾馆（1至9层）； 6、收据复印件1份，拟证明怀化中房房地产开发公司收到了被告李健等4人缴纳的480万元购房款； 7、执行异议申请书及湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229执异2号执行裁定书复印件各1份，拟证明被告李健等4人发现自己购买的房产被查封后，向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提起了执行异议，湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院解除了该房产的查封； 8、被告李健与靖州家悦小区项目协调组组长姜明及主管县领导的短信记录复印件各1份，拟证明被告李健曾多次找有关部门协调办证事宜； 9、《合资购房协议》1份，拟证明被告李健、彭建和、田世华、张小平签订了合资购买靖州家悦小区1号楼宾馆（1至9层）的协议； 10、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明被告李健、彭建和、田世华、张小平购买了靖州家悦小区第1幢1单元107号、207号房； 11、《原靖州县地税局对靖州县家悦小区房地产开发项目部分资产查封处置情况的说明》，拟证明靖州苗族侗族自治县地方税务局下达了税收强制执行决定书的事实； 12、照片2张，拟证明该房产目前已被被告李健、彭建和、田世华、张小平占有的事实。 被告陈善友为支持自己的主张，向本院提交了以下证据： 1、商品房预售许可证复印件1份，拟证明家悦小区二期房屋于2010年12月23日取得预售许可证。 本院依法调取了下列证据： 1、商品房预售许可证存根复印件1份。 经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论，被告李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友对原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明提交的证据1、3、4无异议，本院认为，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明提交的证据1、3、4具有合法性、真实性、关联性，本院对上述证据予以采信。被告李健、彭建和、田世华、张小平、陈善友对原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明提交的证据2的真实性、关联性无异议，但当时被告李健、彭建和、田世华、张小平不知道该房产被法院查封，本院认为，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明提交的证据2系人民法院作出的法律文书，对该证据的真实性、关联性，本院予以采信。 原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据1、2、4没有异议，本院认为，被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据1、2、4具有合法性、真实性、关联性，本院对上述证据予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据3有异议，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明认为，该常委会会议纪要并没有将该房产处置给被告的文字记录，人民政府没有权力将房产处置给他人，本院认为，该证据系靖州县委常委会会议纪要，原告对该证据的真实性无异议，且该会议纪要体现了对靖州家悦小区1号楼宾馆的处理意见，对该证据，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据5有异议，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明认为，该合同没有在房产局备案，被告也没有真实支付480万元购房款，该合同应属无效，本院认为，该证据系被告李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订的商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对该证据，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据6有异议，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明认为，被告只支付了200万元购房款，另280万元购房款，被告需提交银行转账凭证，本院认为，因余下的280万元购房款是用被告陈善友的借款转化为购房款，且480万元购房款的收据上有怀化中房房地产开发公司委托人及被告陈善友的签名并盖有怀化中房房地产开发公司的公章，怀化中房房地产开发公司、陈善友对被告李健、彭建和、田世华、张小平支付了480万元购房款没有异议，对该证据，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据7的真实性、关联性无异议，对解除房屋查封的合法性有异议，本院认为，被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据7系人民法院作出的法律文书，对该证据的真实性、关联性，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据8有异议，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明认为，该证据与本案没有关联性，本院认为，被告李健、彭建和、田世华、张小平提交该证据的证明目的是该涉案房产不能办理产权证书，该房产不能办理产权证书的事实客观存在，对该证据，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据9有异议，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明认为，该证据与本案无关，本院认为，被告李健、彭建和、田世华、张小平合资购房的事实客观存在，对该证据，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据10有异议，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明认为，该房产没有取得商品房预售许可证，该商品房买卖合同是没有意义的，也是无效的，本院认为，该证据系被告李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订的商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对该证据，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据11的真实性没有异议，该证据并不能证明涉案房产归谁，本院认为，该证据系国家税务机关作出的对靖州家悦小区部分资产查封处置情况的说明，对该证据，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告李健、彭建和、田世华、张小平提交的证据12有异议，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明认为，该证据并不能证明涉案房产属于被告，本院认为，被告李健、彭建和、田世华、张小平提交证据12的证明目的是该涉案房产已为被告实际占有，被告李健、彭建和、田世华、张小平提交证据12证明了被告已对涉案房产安装了卷闸门，并砌了围墙，应视为被告李健、彭建和、田世华、张小平实际占有了该涉案房产，对该证据，本院予以采信。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明对被告陈善友提交的证据有异议，认为1栋不应在内，本院认为，该预售许可证系相关机关颁发，应以该证上记载的内容为准，且该证上记载的内容与本院调取在靖州县住建局调取的预售许可证存根内容一致。 根据本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认以下案件事实：2014年11月19日，湖南省靖州苗族侗族自治县地方税务局对怀化中房房地产开发公司下达了税收强制执行决定书，查封了怀化中房房地产开发公司（靖州家悦小区项目部）尚未出售的1号楼宾馆、住房2套、车库36个、柴房26个。靖州家悦小区项目系被告陈善友挂靠怀化中房房地产开发公司，施工建设等由被告陈善友实施，被告陈善友仅向公司交纳管理费。2015年2月12日，中共靖州苗族侗族自治县委常委会会议议定了靖州家悦小区相关工作。2015年2月25日，被告李健、彭建和、田世华、张小平按照县委常委会会议要求，于2015年春节前以现金方式支付20万元给被告陈善友用于发放拖欠的农民工工资，通过田凤林（被告彭建和之妻）在建设银行的账号转账180万元给靖州县地方税务局办税服务中心用于缴纳税款。余下的280万元购房款是用被告陈善友的借款转化为购房款，怀化中房房地产开发公司于2015年3月8日立下了480万元购房款的收据。2015年3月8日，被告李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：怀化中房房地产开发公司将怀化中房房地产开发公司（靖州家悦小区项目部）1号楼宾馆出卖给被告李健、彭建和、田世华、张小平，购房款总价为400万元，其他费用为388152元，一次性付清。怀化中房房地产开发公司将怀化中房房地产开发公司（靖州家悦小区项目部）第1幢1单元107号、207号房屋出卖给被告李健、彭建和、田世华、张小平，购房款总价为40万元，其他费用为39327元。怀化中房房地产开发公司靖州家悦小区项目建设依据为：出卖人以招标方式取得了位于靖州县的地块的土地使用权，土地使用证号为靖国用（98）字第368号，建设工程规划许可证号为靖规工国（2008）5号，施工许可证号为怀13-4330302008050706001。怀化中房房地产开发公司靖州家悦小区项目商品房销售依据为：靖州县房产局预许字（2009）第04号、预许字（2010）第8号。合同签订后，被告李健、彭建和、田世华、张小平对所购房屋安装了卷闸门，并砌了围墙。之后，被告李健、彭建和、田世华、张小平多次联系相关部门办理产权证未果。2015年6月30日，因原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明与被告陈善友民间借贷纠纷一案，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明向本院提出财产保全申请，本院作出（2015）靖民一初字第194-1号民事裁定，查封了靖州县产。2015年9月22日，本院立案执行原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明与被告陈善友民间借贷纠纷一案，该案的财产保全查封措施自动转为执行中的查封措施，被告李健、彭建和、田世华、张小平于2018年1月24日向本院提出执行异议，请求解除对靖州县产的查封。本院受理后，通过审查，于2018年2月6日作出了湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229执异2号执行裁定书，对靖州县的房产解除了查封。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明不服该裁定，向本院提起了申请执行人执行异议之诉。 本院认为，本案双方所争议的焦点为：被告李健、彭建和、田世华、张小平是否享有对靖州县产排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 一、关于在人民法院查封靖州县产之前被告李健、彭建和、田世华、张小平是否已签订合法有效的书面买卖合同。 本案中，2015年2月25日，被告李健、彭建和、田世华、张小平按照县委常委会会议要求，于2015年春节前以现金方式支付20万元给被告陈善友用于发放拖欠的农民工工资，通过田凤林（被告彭建和之妻）在建设银行的账号转账180万元给靖州县地方税务局办税服务中心用于缴纳税款。2015年3月8日，被告李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明主张怀化中房房地产开发公司未取得商品房预售许可证，该《商品房买卖合同》应为无效。被告陈善友提交的商品房预售许可证与本院依法调取的商品房预售许可证存根，该商品房预售许可证及存根明确记载了2010年12月23日，靖州苗族侗族自治县房产局已给怀化中房房地产开发公司发放了靖州县家悦小区二期工程（1、2、3、4栋）的商品房预售许可证，原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明仅以2008年5月6日家悦小区建筑工程施工许可证中二期工程没有1号楼来证明1号楼没有取得预售许可证的证明力不足，对原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明的该主张，本院不予支持。因此，在人民法院查封靖州县产之前，被告李健、彭建和、田世华、张小平已与怀化中房房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同。 二、关于在人民法院查封之前，被告李健、彭建和、田世华、张小平是否已合法占有靖州县产。 本案中，2015年3月8日，被告李健、彭建和、田世华、张小平与怀化中房房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，被告李健、彭建和、田世华、张小平对所购房屋安装了卷闸门，并砌了围墙，应视为被告李健、彭建和、田世华、张小平实际合法占有了该涉案房产。 三、被告李健、彭建和、田世华、张小平是否已支付了全部购房款。 本案中，2015年2月12日，中共靖州苗族侗族自治县委常委会会议议定了靖州家悦小区相关工作。2015年2月25日，被告李健、彭建和、田世华、张小平按照县委常委会会议要求，于2015年春节前以现金方式支付20万元给被告陈善友用于发放拖欠的农民工工资，通过田凤林（被告彭建和之妻）在建设银行的账号转账180万元给靖州县地方税务局办税服务中心用于缴纳税款，余下的280万元购房款是用被告陈善友的借款转化为购房款，怀化中房房地产开发公司于2015年3月8日立下了480万元购房款的收据，且怀化中房房地产开发公司、陈善友对被告李健、彭建和、田世华、张小平支付了480万元购房款没有异议。 四、是否因被告李健、彭建和、田世华、张小平自身原因未办理过户登记。 本案中，2014年该涉案房产已被靖州县地方税务局查封，靖州县地方税务局根据中共靖州苗族侗族自治县委常委会会议议定和靖州家悦小区协调小组的意见同意怀化中房房地产开发公司将该涉案房产出卖给被告李健、彭建和、田世华、张小平，双方签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，被告李健、彭建和、田世华、张小平多次联系相关部门办理产权证未果，因此，该涉案房产未办理过户登记并非被告李健、彭建和、田世华、张小平自身原因。 综上所述，在人民法院查封靖州县产之前，被告李健、彭建和、田世华、张小平已与怀化中房房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同。被告李健、彭建和、田世华、张小平已支付了全部购房款，并实际合法占有了该房产，该房产未办理过户登记并非被告李健、彭建和、田世华、张小平自身原因。原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明要求维持靖州苗族侗族自治县人民法院（2015）靖民一初字第194-1号查封裁定，继续查封被告陈善友所有的位于靖州县部分的一楼大厅、2、3、4楼并驳回被告李健、彭建和、田世华、张小平的异议，撤销湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229执异2号执行裁定书的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告李健、彭建和、田世华、张小平要求对靖州县产排除法院强制执行的主张，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明的诉讼请求。 本案受理费100元，由原告陆伟发、明敏、刘果干、金文明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  顾志刚 人民陪审员  杨朝建 人民陪审员  黄枭勇 二〇二〇年十月十六日 法官 助理  胡有财 代理书记员  肖时欣 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。