江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初7501号原告：陶建国，男，1963年10月13日出生。委托诉讼代理人：杨鑫，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴斌，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。被告：张家港世茂房地产开发有限公司，住所地张家港经济技术开发区张杨公司悦丰大厦。法定代表人：蒋立丰，董事长。委托诉讼代理人：曹梦兰，该公司法务。原告陶建国与被告张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陶建国的委托诉讼代理人杨鑫、吴斌、被告世茂公司的委托诉讼代理人曹梦兰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陶建国向本院提出诉讼请求：被告退还原告房款10万元，并承担本案的诉讼费用。审理中，原告陶建国增加诉讼请求，要求解除原、被告双方于2014年7月31日的协议书。理由是情势变更，2014年7月31日双方达成该协议时的购房政策现已发生变更，原先是自由购房，现在是摇号选房（购房人数超过房源数时），导致原告无法成功购买被告开发的8号地块房屋，继续履行该协议对原告显失公平。事实与理由：2014年原、被告签订一份协议书，约定原告退出原先购买的由被告开发的世茂暨阳湖苑235幢404号房，原告支付给被告的用于购买该房屋的10万元定金保留在被告的账户中，作为原告之后购买被告开发的8号地块房屋的购房款。原告分别于2019年10月、2020年1月至被告处办理了8号地块的购房认筹手续，并均按被告要求交纳了认筹款50万元。后8号地块预售房屋以摇号形式开盘，导致原告两次认筹后均未能成功选房。为此原告多次要求被告退还上述10万元房款，被告均予以拒绝。原告认为原告认购的8号地块预售房屋时的售房政策与原、被告双方签订协议书时相比发生了根本性的变化，无法成功购房的原因不在于原告，现该协议书已无法继续履行，故被告应退还原告案涉房款10万元。为维护原告的合法权益，故来院涉诉。被告世茂公司辩称：1、被告方认为本案不适用情势变更原则，情势变更属于不可预见的，应当根据当时的客观实际情况及商业习惯作为判断标准，本案中，原被告签署协议书时，被告的地块8房屋尚未取证预售，按照协议书签署时的正常销售，地块8应于2019年开始预售，而房地产销售本身就受政府政策及市场环境等多重因素影响，双方在签署该协议书时已经预见到了地块8预售时政策及市场环境影响，故在签署时约定了“无论何种原因，若乙方未能成功选购并顺利签约的，该10万元归甲方所有”，已经充分考虑到了协议书签署到地块8销售时各方面因素的影响。2、适用情势变更的前提是原来的合同履行显失公平，在本案中，原告于2014年3月2日与被告签署了暨阳湖苑235幢404室商品房认购书，认购书中约定购房定金为30万元，付款方式为一次性付款，3月2日当日原告仅仅支付了10万元定金，但其承诺剩余20万元于2014年3月4日前付清，同时，认购书中也约定了原告应于认购书签署之日起7日内到被告的售楼处签署商品房买卖合同，并按照认购书的约定进行付款。但原告在签署认购书之后，由于其自身原因，决定不再购买该房屋，也未按照认购书约定的进行付款，按照认购书第三条第四款之约定，被告有权不予以返还定金。该10万元定金仅仅占到了原告所购房屋总房款不到3%的比例，被告已经充分考虑到了原告的感受，且是由于原告自身违约行为，被告认为，该10万元定金我公司不予以返还是合理且合法的。3、情势变更适用的时间应当是合同签订后至履行完毕前，本案中，原告已经两次参加了我公司地块8房屋预售公证拿号，但未能摇中号，被告认为，已经符合双方在协议书中约定的“乙方未能选购房屋并顺利签约的，该10万元定金归甲方所有”，该份协议书事实上已经履行完毕，不存在通过情势变更来解除的可能性。本院经审理认定事实如下：2014年3月2日，世茂公司（甲方）与陶建国（乙方）签订一份《商品房认购书》，载明：陶建国认购世茂公司开发的暨阳湖苑235幢404室住宅，预测建筑面积总计166.31平方米，总房价370万，付款方式一次性付款；为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币30万元整，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款；乙方应自本认购书签订之日起7日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。该认购书下方“甲方”签字栏有相关人员签名确认，并加盖了世茂公司销售认购专用章，“乙方”签字栏由陶建国签订确认，在陶建国签字右方注明“本人于2014年3月2日交定金10万元整，剩余20万元于2014年3月4日前付清”，在上述文字下方陶建国亦签字确认。同日，世茂公司向陶建国出具一份金额为10万元的收据，载明收款事项为235-404。2014年6月4日，陶建国至本院起诉世茂公司[案号为（2014）张民初字第01134号]，要求双倍返还定金20万元，在其诉状上称“其在开盘时听信了被告关于235幢404室的宣传资料，称235幢404室面积有210平方米，赠送车位，总价303.8万元，后向被告认购了235幢404室，并交纳了定金10万元，之后原告到被告工程现场，发现其房屋户型与宣传资料明显不符，面积根本不可能达到210平方米，且无车位赠送，宣传资料严重失实……，原告认为被告的宣传资料严重失实，原告在被告不实宣传资料的引导下错误认购235幢404室并交纳定金10万元，被告应当承担违约责任，向原告双倍返还定金”。原告委托江苏颐华（张家港）律师事务所张新华律师（特别授权）参加诉讼，本案于2014年7月10日公开开庭进行了审理。2014年8月4日，因陶建国向本院撤回对世茂公司的起诉，本院作出（2014）张民初字第01134号准许陶建国撤诉的民事裁定书。2014年7月31日，世茂公司（甲方）与陶建国（乙方）签订一份《协议书》，主要内容为“乙方于2014年3月2日认购了甲方开发建设的世茂暨阳湖苑235幢404号房，并交付了定金10万元，现乙方因自身原因，向甲方提出换购世茂暨阳湖苑8号地块房屋的申请，鉴于世茂暨阳湖苑8号地块目前尚未开盘销售，双方经协商一致，达成以下协议条款：1、甲、乙双方应相互配合办理已认购房屋的退定手续，但乙方已支付的定金不予退还，无息保存在甲方公司账户。2、乙方在甲方8号地块开盘时至甲方售楼处，按甲方销售的正常流程、统一公示价格及优惠方案选购、签约（酌情优先）。乙方成功选购房屋并顺利签约后，保存在甲方公司账户的10万元转为乙方新选购房屋的房款。无论何种原因，若乙方未能成功选购并顺利签约的，则该10万元定金归甲方所有，乙方无权要求返还……”2019年8月28日，陶建国通过挂号信通知世茂公司要求世茂公司根据2014年7月31日的协议在8号地块住宅项目开盘前提前通知其优先选择房源。2019年10月25日，陶建国领取了暨阳湖苑地块八高层251#、253#认筹单。2020年1月12日，陶建国领取了暨阳湖苑地块八高层250#、278#、283#、290#认筹单。因世茂公司开发的8号地块预售房屋以摇号形式开盘，陶建国两次认筹后均未能成功选房。后陶建国向张家港市房产管理局投诉，世茂公司于2020年3月30日向张家港市房产管理局出具一份《情况说明》，载明“我司未承诺该客户享有我司地块八优先选房、购房的权利，地块八按照政府部门相关要求通过摇号形式进行开盘，2019年10月该客户前来我司缴纳诚意金参与选房摇号，但该客户未能摇中，故按协议书之约定该10万元定金已归我司所有，该客户提出要求我司返还10万元定金缺乏事实和法律依据”。上述事实，有商品房认购书、收据、民事起诉状、庭审笔录、委托授权书、民事裁定书、协议书、挂号信函收据、通知、认筹单、情况说明及庭审笔录等证据予以证实，本院予以确认。审理中，原告陶建国陈述：原告2014年购买的房屋是期房，原告交了定金后一个多月，原告到工地现场去看，发现了与宣传册不符，原告购买的是叠加的户型，四、五、六层，宣传册上显示的是房间，但实际看了是悬空的，没有房间。认可原告之所以没有买成地块八的房屋，是因为公证摇号没有摇上。被告世茂公司表示陶建国的挂号信没有收到。因世茂暨阳湖苑地块八在售房源紧张，认购人多于房源达一定比例，所以出售的房屋需要摇号，原告2次摇号都没有摇上，所以无法购买地块八的房屋。本院认为，原告于2014年7月31日与被告签订的协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告主张该协议应当依据情势变更原则解除的诉讼请求，本院认为，所谓情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势变更旨在解决合同订立后客观情况发生重大变化致继续履行合同会显失公平的问题。所谓“情势”是指与合同有关的客观事实，比如金融危机、重大政策调整等，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，在2019年被告开发的地块八商品房出售时，因认购人员多于认购房源达一定比例，需公证摇号确定购房资格，不属于非商业风险的客观情况重大变化，双方在协议中明确约定“乙方在甲方8号地块开盘时至甲方售楼处，按甲方销售的正常流程、统一公示价格及优惠方案选购、签约（酌情优先）”，故该事由在本案中不构成情势变更的事实要件，而原告签订该协议时由其委托诉讼代理人代签，该委托诉讼代理人系执业律师，系专业人士，应当对签订协议存在一定程度的预见和判断，对所签订的协议中不利因素的考虑应较普通老百姓更为专业，原告要求以情势变更为由解除该协议于法无据。此外，双方同时还约定“无论何种原因，若乙方未能成功选购并顺利签约的，则该10万元定金归甲方所有，乙方无权要求返还”，故原告要求被告返还10万元的诉讼请求本院也无法支持。综上，原告的全部诉讼请求，本院碍难支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陶建国的诉讼请求。案件受理费减半收取1150元，由原告陶建国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  路骊珠二〇二〇年十月九日书记员  王 婷