杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0102民初2827号 原告（反诉被告）：朱丽群，女，1965年1月12日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：王双，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕虹，浙江京衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邵洁，女，1979年7月15日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：郑昕，浙江盈轩律师事务所律师。 朱丽群与邵洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日正式立案受理，依法适用简易程序。邵洁在答辩期内提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。朱丽群及其委托诉讼代理人王双，邵洁的委托诉讼代理人郑昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱丽群向本院提出诉讼请求：1.邵洁支付房屋占有使用费9996元；2.邵洁支付结清物业费、车位费、能耗费、水费、电费等合计5958.61元；3.邵洁支付解约违约金35280元；4.邵洁支付居住期间造成家具、设备损失7000元；5.邵洁承担本案诉讼费用。 邵洁向本院提出反诉请求：1.退还押金16000元；2.诉讼费用由朱丽群承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月10日，朱丽群（作为甲方、出租方）与邵洁（作为乙方、承租方）签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的位于杭州市上城区××路××公寓××幢××单元××室房屋（建筑面积161.47平方米）出租给乙方，用途为住宅，租赁期自2017年5月10日至2020年5月9日；租金每月16000元，租金一年内不变，付六个月押一个月，每半年付一次，租金提前一个月支付给甲方；押金16000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分退还乙方；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、华数等费用由乙方承担；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计16000元整以上的，甲方有权解除合同、收回出租房屋；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的三十六分之一支付甲方违约金；租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金的三十六分之一向甲方支付违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；一个月16000元租金含地下车位一个，第一年总租金192000元，第二年总租金201600元，第三年总租金211680元等。合同签订后，朱丽群依约交付房屋，邵洁依约支付租金。2018年4月17日，双方签订《租赁合同》一份，约定租赁地址为杭州市上城区××路××公寓××幢××单元××室房屋，室内附属设施根据上年房屋交割清单，租用期限自2018年5月10日起至2019年5月9日止，每月租金16800元，半年一付，另付押金16000元，在租赁期内双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议等。2019年3月29日，双方再次签订《杭州市房屋租赁合同》一份，该合同第一页约定租赁期自2019年5月10日起至2021年5月9日止，该房屋月租金17640元，租金一年内不变，第2年起月租金每年递增5%，双方对于该合同后续两页的约定内容陈述不一致，且双方均无完整合同原件。该合同签订后，邵洁于2020年1月通过派出所民警与朱丽群丈夫协商退租一事，朱丽群丈夫表示回去转达意见并尽力促成双方协商调解，后无果。邵洁继续居住案涉房屋，并于2020年4月10日通过微信向朱丽群表示“新绿园3幢2单元301的房子接下来的房租租金我是不会付的，要不你就是5月9号来交接房子，退还我16000元的押金和赔偿，不然这个房子我会住到我所有之前打到你卡上的钱加上赔偿款为止”。2020年5月8日，朱丽群通过微信向邵洁表示“下半年租金应于2020年4月9日前支付，你未支付，现已违约，根据事实承租情况，限你2020年5月10日搬离，结清租住3年所欠物业、水、电、有限电视网络、地下车位物业管理、公共能耗等承租期间发生而未结清的费用”；邵洁回复“你可以5月9日来结清我的押金，赔偿3个月没有来维修马桶、洗衣机、可视门铃，按照合同你需要赔偿我一个月的押金，就是16000元，如果不予支付，我将会住到这笔钱扣完物业费为止，我愿意承担一切法律责任，你和我的聊天记录以及110的备案我都会交给法院，你如果要来和我好好谈的可以给我电话，不然我们就打官司，要想这样无耻的出尔反尔，那就等法院判好了。”后邵洁于2020年5月26日搬离案涉房屋。案涉小区物业开具欠费明细两份，载明截至2020年5月26日，欠电费307.3652元，物业费、车位费、能耗费、水费合计5651.24元。诉讼过程中，双方一致确认，截至2020年5月9日的租金已结清，之后的费用未支付，押金16000元尚在朱丽群处。 本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行。邵洁作为承租方，主要合同义务为支付租金，其经朱丽群催讨明确拒付租金，朱丽群享有单方解除权，故朱丽群于2020年5月8日的微信“下半年租金应于2020年4月9日前支付，你未支付，现已违约，根据事实承租情况，限你2020年5月10日搬离，结清租住3年所欠物业、水、电、有限电视网络、地下车位物业管理、公共能耗等承租期间发生而未结清的费用”自到达邵洁处发生解除合同的效果，双方之间的合同于2020年5月8日解除。邵洁已支付截至2020年5月9日的租金，其于2020年5月26日搬离案涉房屋，故朱丽群主张邵洁支付占有使用费9996元，于法有据，予以支持。朱丽群主张邵洁支付居住期间物业费、能耗费、水费、电费，符合双方约定，予以支持。至于车位管理费，虽双方未明确约定，但根据双方2017年5月10日合同“租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、华数等费用由乙方承担”“一个月16000元租金含地下车位一个”，庭审中邵洁也认可有使用小区车位，故邵洁居住期间内的车位管理费亦应由邵洁负担。朱丽群主张物品损失7000元，提供了物业验房证明和照片，但该证据不足以证明相关家具损坏至无法维修使用的地步，且考虑到物品使用的自然损耗，本院酌定邵洁支付1000元。至于违约金，朱丽群主张按邵洁提前退租支付2倍月租金作为违约金，本院认为，邵洁虽曾提出提前退租，也曾于2020年1月经派出所民警协调，但双方并未对提前退租达成一致意见，邵洁不享有单方解除权亦未实际腾退，邵洁的提前退租的请求并未达到合同解除的效果，后邵洁亦继续居住，本案双方之间的合同于享有单方解除权的朱丽群通知到达之日解除，朱丽群解除合同的理由是逾期未付租金，故邵洁应承担的违约金系基于其逾期付款行为。对于逾期付款的违约金，双方对2019年3月29日的《杭州市房屋租赁合同》后续两页的约定内容陈述不一致，且双方均无完整合同原件，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，结合2017年5月10日《杭州市房屋租赁合同》的相关约定，酌定邵洁支付违约金10000元。邵洁反诉朱丽群退还押金16000元，本案中一并处理，与上述应付费用予以抵扣。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、邵洁应支付朱丽群房屋占有使用费9996元及物业费、车位费、能耗费、水费、电费合计5958.61元； 二、邵洁应支付朱丽群物品损失1000元； 三、邵洁应支付朱丽群违约金10000元； 四、朱丽群应退还邵洁押金16000元； 上述第一至四项折抵，邵洁应支付朱丽群合计10954.61元，限于本判决生效之日起十日内履行完毕； 五、驳回朱丽群的其余诉讼请求。 如果邵洁未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费730元，减半收取365元，由朱丽群负担128元，由邵洁负担237元。反诉案件受理费100元，由朱丽群负担。 朱丽群于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；邵洁于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  杭岑 二〇二〇年十月十二日 书记员  许超