重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初3952号原告：重庆盛福顺科技有限公司，住所地重庆市渝中区八一路27号9-3号，统一社会信用代码91500103322348077M。法定代表人：周萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈敦荣，重庆硕文律师事务所律师。被告：重庆雨田物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区八一路177号，统一社会信用代码915001032032896921。法定代表人：雷鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：房小兵，重庆祥鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷正福，重庆永和律师事务所律师。原告重庆盛福顺科技有限公司与被告重庆雨田物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告重庆盛福顺科技有限公司的委托诉讼代理人陈敦荣，被告重庆雨田物业管理有限公司的委托诉讼代理人殷正福均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆盛福顺科技有限公司向本院提出诉讼请求，判令：1.被告重庆雨田物业管理有限公司立即停止对渝中区八一路177号负一层房屋的侵害，拆除阻挡进出房屋出入口（轴线图横轴4至5号，竖轴F至L/G）楼梯通道的建筑物；二、被告重庆雨田物业管理有限公司赔偿原告重庆盛福顺科技有限公司的损失，按鉴定的租金标准每月380766元计算的自2019年11月20日至2020年4月23日止的赔偿金。审理过程，原告重庆盛福顺科技有限公司申请撤回第一项诉讼请求即判令被告重庆雨田物业管理有限公司立即停止对渝中区八一路177号负一层房屋的侵害，拆除阻挡进出房屋出入口（轴线图横轴4至5，竖轴F至L/G）楼梯通道的建筑物。事实与理由：2019年9月4日，重庆联合产权交易所登载项目转让公告，产权人中国农业银行股份有限公司重庆分公司公开转让位于重庆市渝中区八一路177号雨田大厦负一层部分房产。重庆盛福顺科技有限公司详阅公告内容、知悉房屋产权登记、评估报告，并到房屋现场查看，房屋空置多年、产权清晰、物管费支付正常等，适合投资。之后，重庆盛福顺科技有限公司报名参加竞拍，并于2019年10月11日以挂拍价成交。重庆联合产权交易所出具了交易结果通知书和产权交易凭证。重庆盛福顺科技有限公司付清房款后，办理了房屋的不动产权证。2019年11月19日，中国农业银行股份有限公司重庆分公司将房屋以现状移交给重庆盛福顺科技有限公司。移交查验现场后，重庆雨田物业管理有限公司提出1998年至2011年期间的物管费、空调费未交纳。中国农业银行股份有限公司重庆分公司在重庆盛福顺科技有限公司要求下，在场地交接单上注明“该房屋移交之前与雨田公司的一切经济纠纷由农行承担和解决。”接收房屋几天后，重庆盛福顺科技有限公司前往现场发现房锁被更换，还有保安值守，不让重庆盛福顺科技有限公司进入房屋。2020年1月6日，街道办组织双方协调，重庆雨田物业管理有限公司声称房屋尚欠尾款，未交付给农行使用，双方协商未果。直至2020年1月15日，派出所数次出警，但重庆雨田物业管理有限公司拒不开门，阻拦重庆盛福顺科技有限公司使用房屋。为维护合法权益，重庆盛福顺科技有限公司起诉来院，望判如所请。被告重庆雨田物业管理有限公司辩称，重庆盛福顺科技有限公司的诉讼请求没有事实及法律依据。重庆雨田物业管理有限公司并非本案的适格被告，不存在重庆盛福顺科技有限公司诉称的侵权行为，不应当承担排除妨碍或赔偿损失。本院经审理查明的事实如下：2019年10月11日，重庆盛福顺科技有限公司通过重庆联合产权交易所交易平台竞价取得中国农业银行股份有限公司重庆分行转让的、坐落于重庆市渝中区八一路177号负一层部分的房屋。2019年11月19日，转让方向重庆盛福顺科技有限公司移交了上述房屋。2019年12月25日，重庆盛福顺科技有限公司取得上述房屋的房地证。2020年1月6日，重庆盛福顺科技有限公司委托重庆硕文律师事务所向重庆雨田物业管理有限公司发出律师函称：“盛福顺科技公司在入驻房屋时，遭受贵方雨田物业公司的强行阻拦。贵方称‘农行重庆市分行拖欠雨田物业公司自1996年至2011年期间的物业管理费、公摊费等二百多万，在未结清欠费之前，该房屋不得买卖、不准使用’。贵公司并擅自将房屋大门钥匙更换，让保安把守，不准新业主盛福顺公司进入房屋。”重庆盛福顺科技有限公司还在该函中称已经向农业银行了解，该行表示并无欠费。重庆盛福顺科技有限公司在该函中还要求重庆雨田物业管理有限公司停止侵害，赔偿损失。2020年1月10日，重庆盛福顺科技有限公司要求进入涉案房屋未果，遂向警方报案。2020年1月15日，重庆盛福顺科技有限公司要求进入涉案房屋未果。警方到场协调后，双方各自离开。2020年4月2日，重庆雨田物业管理有限公司报案称在八一路雨田商务大厦麦当劳，称此处有人砸门。警察将报警人带回派出所进行调查了解为陈敦荣所在的重庆盛福顺科技有限公司与重庆雨田物业公司因渝中区八一路177号负一层房产发生纠纷，物业公司认为该处房产有物业、公摊等费用未结清，将该处房产大门上了锁，今天陈敦荣带公司员工将大门砸开欲进入装修，物业经理侯勇报警，经进一步了解，重庆盛福顺科技有限公司已将雨田物业起诉至法院并将于4月21日开庭。2020年4月15日，重庆盛福顺科技有限公司向重庆雨田物业管理有限公司发出关于签订物业管理合同及供给水、电的函，称若贵方坚持不予配合装修、不提供水电服务，不采取止损措施，则应承担赔偿责任。2020年4月17日，重庆雨田物业管理有限公司复函称，重庆盛福顺科技有限公司可以按照物业管理正常程序办理入住手续。2020年4月25日，重庆盛福顺科技有限公司与重庆雨田物业管理有限公司签订物业管理协议书。审理过程，重庆盛福顺科技有限公司申请对涉案房屋的租金标准进行评估。本院通过摇号确定由重庆汇丰房地产土地资产评估有限公司进行评估。2020年7月9日，该评估公司出具报告书，结论为涉案房屋在2019年11月20日的租金单价为每平米每月180至200元。另查明，重庆盛福顺科技有限公司举示的照片显示涉案房屋大门被锁住及身穿保安服装人员值守。上述事实，拍卖公告、交易结果通知书、房地证、交接清单、律师函、签订物业管理合同及供给水、电的函及复函、出警记录、物业管理协议书、评估书、照片及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”本案，原告对涉案房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告的报警纪录及被告的报警纪录，可以证明被告作为物业服务企业，无正当理由妨碍原告进入自有房屋，构成侵权。原告要求相应的损害赔偿，本院予以支持。因为原告未举示证据证明被告从2019年11月20日起妨碍其进入房屋，所以本院以最早的报案时间即2020年1月10日作为损失赔偿的起算点。被告的侵权行为发生于疫情发生之前，原告的损失并非不可抗力造成，故本院对原告要求2020年1月10日至2020年4月23日期间的损失予以支持。参照报告书，本院按每平方米180元的标准计算损失，确定为1191306.27元。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆雨田物业管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告重庆盛福顺科技有限公司1191306.27元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取11726元，保全费5000元共计16726元，由原告重庆盛福顺科技有限公司负担3966元，被告重庆雨田物业管理有限公司负担12760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二〇年十月二十八日书记员  阳 乔