甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初5960号原告：张掖市爱家装饰有限责任公司（以下简称爱家装饰公司）。统一社会信用代码：91620702660016702N。法定代表人：魏某。委托诉讼代理人：吕某。被告：李某，甘肃省张掖市人，个体户，住张掖市。原告爱家装饰公司与被告李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱家装饰公司委托诉讼代理人吕某，被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱家装饰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付商铺租金58104元、广告位租金4650元、暖气费7020元、水费563元、物业费521元、电费2621元，违约金7348元，合计80826元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系原告公司在张掖市爱家装饰城内商铺租户。2013年，被告入住爱家装饰城经营巴迪斯吊顶，租赁原告商铺经营，每年签订租赁合同一次。2018年5月1日，原被告再次续签租赁合同一份。合同约定，被告租赁原告商铺面积80.7平方米，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日，年租金29052元，水费、电费、暖气费、物业费、广告费等均由被告承担。合同还约定，合同签订后三日内支付全部租赁费。合同签订后，被告继续使用原租赁的商铺，但未按约定支付租赁费。2019年4月30日，原被告签订的租赁合同到期，双方协商不续签租赁合同，被告继续使用租赁商铺，产生的租赁费和其他费用按实际使用商铺时间收取。2019年7月28日，经原被告协商，商铺租赁日期截止到2019年7月30日，被告将商铺3日内完好无损返还。原告向被告出具欠费清单明细一份，被告欠原告2018年5月1日至2019年4月30日租金29052元，2019年5月1日至2019年7月31日租金7263元，2018年4月1日至2019年3月31日广告位租金4650元，2018年1月1日至2018年12月31日水费242元，2019年1月1日至2019年7月31日水费141元，2019年4月1日至2019年7月31日物业费161元，2017年度采暖费2340元，2018年度采暖费2340元，2018年11月至12月电费860元，2019年1月至3月电费945元，合计47994元。被告收到欠费清单明细后在其上书写还款计划书，约定2019年9月15日还款5000元，2020年3月31日还款27000元，2020年6月30日还款20000元。还款计划出具后，被告未按约履行拖延拒付至今。同时，被告也未按约定搬离租赁的商铺，自2019年8月1日至2020年4月27日期间占用租赁的商铺。2020年4月27日，被告妻子才将租赁房屋清理后将商铺返还原告。因被告不及时返还租赁商铺，致使原告损失2019年8月1日至2020年4月30期间的房屋租金21789元，水费180元，物业费360元，2019年11月至2020年3月暖气费2340元。综上，被告行为构成违约，应承担相应违约责任，故提起诉讼请求判如所请。庭审中，原告表示因受新冠肺炎疫情影响可减免2020年1月至4月占用房屋的使用费及相关所有费用。被告李某辩称，2017年、2018年和2019年度均是由被告哥哥李宏海经营租赁的商铺，原告商铺实际租赁人系被告哥哥李宏海，被告只是代办相关事项。合同期满后，被告请求搬离租赁原告商铺，原告阻拦搬离并要求增加租金，故被告不承担2019年7月31日以后产生的一切费用。原告法人魏某以公司名义欠被告的材料款，请求予以抵顶，交纳的租赁房屋保证金4000元要求抵顶欠付的费用。现被告哥哥已经死亡，如果原告按2019年7月28日的约定，减免三个月租金和一年的广告位租金，被告可以代替哥哥偿还债务。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据材料：1.《张掖市爱家装饰城租赁合同》一份，证明2018年5月1日，被告租赁原告位于张掖市××路十字东北郊的爱家装饰城商铺一间，面积80.7平方米，房屋用途为巴迪斯吊顶，房屋租赁期自2018年5月1日至2019年4月30日，年租金为29052元，每平方米租金30元。合同第二页手写一行广告位租金4650元，收取房屋保证金4000元。2.提交催费通知书一份，证明2018年5月1日至2019年4月30日，被告欠租金29052元，2017年、2018年的暖气费4680元，水费242元，电费1805元，广告位租金4650元。3.提交欠费清单明细一份、通知一份，证明被告欠原告公司商铺租金、暖气费、水费、电费、广告位租金的事实及原告公司向被告出具通知催缴欠款的事实。4.提交巴迪斯结算单一份，证明原告用了被告的吊顶未向被告支付货款，现请求抵顶被告欠款4182元。5.提交微信记录复印件17张、录音两份，证明原告向被告李某催要租金、暖气费、水费的事实。6.提交收款收据复印件，证明被告李某向原告缴纳物业费、水费、租金等费用的事实。7.提交撤场证明一份、照片三张，证明2020年4月27日，被告委托其妻姜红和拉运师傅何世红到租赁原告的商铺拆除“巴迪斯吊顶”店面和样品的事实。经质证，被告对《张掖市爱家装饰城租赁合同》的真实性、合法性无异议，但认为合同系被告哥哥李宏海签订，名字书写为被告，合同并不是被告所签订；对催费通知书有异议，认为被告并不知晓；欠费清单明细上书写的还款计划系被告书写，但上面原告承诺给被告减免广告费4650元和三个月的租金，后来原告自己删改，因此不予认可；对提交的巴迪斯结算单载明原告用被告4182元材料款认可，同意抵顶商铺租赁费；认为微信记录复印件17张、录音两份确系被告和原告的聊天记录，但内容和本案无关联性；对收款收据，被告认为没有签字，不予认可；对撤场证明、照片，被告不知晓此事，不予认可。法庭经审理后认为，原告提供的租赁合同乙方“李某”签字虽系被告哥哥所签，但在合同履行过程中被告是知情且认可的，结合原告提交的催费通知书、欠费清单明细、撤场证明等相关证据和被告陈述，对被告哥哥在签订合同时签署被告名字系代理被告的行为予以采信，故原被告之间形成租赁合同法律关系。其余证据符合证据的客观性、关联性、合法性，依法予以采信。本院经审理认定事实如下：原告系经营爱家装饰城商铺的出租人，被告系租赁户。2018年4月30日前，被告一直租赁原告商铺经营巴迪斯吊顶业务，并拖欠原告部分暖气费等费用。2018年5月1日，被告李某与原告爱家装饰公司签订房屋租赁合同一份。合同约定，被告租赁原告面积80.7平方米的商铺，租赁期限一年，自2018年5月1日至2019年4月30日，年租赁费29052元，被告向原告支付房屋租赁保证金4000元，被告承担水、电、暖气费、物业费等与租赁房屋相关的其他费用。租赁费合同签订时一次性支付，逾期三日按日加收3%滞纳金。同时，合同还约定被告支付原告2018年4月1日至2019年3月31日的广告位租金4650元。合同签订后，被告未按约定支付租赁费和其他相关费用，但继续使用租赁商铺。合同到期后，双方口头约定原被告不续签合同，由被告继续使用租赁商铺，产生的费用按实际使用时间收取。2019年7月28日，原被告协商解除租赁合同，租赁费计算至2019年7月31日，被告三日内搬离租赁商铺。同时，原告向被告送达欠费清单明细一份，清单载明被告李某欠原告2018年5月1日至2019年4月30日租金29052元，2019年5月1日至2019年7月31日租金7263元，2018年4月1日至2019年3月31日广告位租金4650元，2018年1月1日至2018年12月31日水费242元，2019年1月1日至2019年7月31日水费141元，2019年4月1日至2019年7月31日物业费161元，2017年度采暖费2340元，2018年度采暖费2340元，2018年11月至12月电费860元，2019年1月至3月电费945元，合计47994元。如不按时交纳按合同约定租金按天累计加收3%滞纳金。被告收到清单明细后，书写还款计划，约定2019年9月15日还款5000元，2020年3月31日还款27000元，2020年6月30日还款20000元。被告还书写“减三个月李某”字样，后被删划。还款计划出具后，被告未按约履行拖延至今未付。同时，被告也未按约定搬离租赁的商铺，自2019年8月1日至2020年4月27日期间一直占用租赁的商铺。2020年4月27日，被告委托妻子搬离了租赁商铺的物品后将商铺返还原告，因而成讼。另查明，2018年5月1日前，被告向原告交纳租赁房屋保证金4000元，续延抵顶到了2018年5月1日签订合同时双方约定的应交纳的租赁房屋保证金4000元。2019年8月20日，原告法定代表人使用被告装饰装修材料价值4182元，原告认可系公司行为并愿意抵顶被告债务，被告亦同意抵顶。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原被告签订的合同自2019年4月30日届满后双方再未签订书面租赁合同，此后被告使用原告商铺行为为不定期租赁合同关系。2019年7月28日，原被告协商解除不定期租赁合同后，对所欠费用达成还款协议，被告应当按照约定及时履行相应义务，其不按约定履行义务行为违背民事活动中的诚实信用的原则，依法应承担继续履行的民事责任并承担相应违约责任。故原告要求被告支付2019年7月30日前欠付的租赁费等费用，并承担违约金的理由符合法律规定，有其证据证实，依法予以支持。原被告约定如不按时交纳租赁费以拖欠租金按天累计加收3%滞纳金的约定过高，依法应予调整，原告主张按拖欠租金10%承担违约金不违反法律规定，依法予以支持。原、被告不定期租赁合同解除后，被告未按约定搬离租赁商铺，继续占有使用租赁商铺由此造成的占有使用费应由被告比照租赁合同的租赁费予以承担。故被告应当按年租赁费29052元的标准承担自2019年8月1日至租赁商铺搬离时的占有使用费用。原告主张对2020年1月至4月产生的占有使用费用因新冠肺炎疫情影响予以减免，系对其诉讼权利的处分，也符合疫情防控期间租赁合同权利义务可予以适当调整的法律规定精神，依法予以确认。故被告应承担的占有使用费自2019年8月1日至2019年12月31日，为12105元。原告要求被告承担2019年11月至12月暖气费的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。按一个采暖期2340元计算两个月为936元。其要求被告承担自2019年8月1日至2019年12月31日的水费、电费、物业费的诉讼请求因未提交证据证实，依法不予支持。被告交纳的租赁房屋保证金和原告使用被告的材料费双方均同意抵顶，符合法律规定，依法可予以抵顶。被告辩解签订履行合同的主体不适格，与本院查明的事实不符，依法不予采信；其辩解原告承诺减免三个月租金和一年广告位租金的理由无证据证实，依法不予采信；其辩解2019年7月28日合同解除后被告搬离租赁商铺，原告予以阻拦并要求增加租金的理由无证据证实，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告李某支付原告张掖市爱家装饰有限责任公司房屋租赁费、广告位租金、物业费、水费、电费、暖气费47994元，扣除原告应退还的保证金4000元和应支付的材料款4182元外，被告李某再支付原告39812元；二、被告李某承担原告张掖市爱家装饰有限责任公司拖欠房屋租赁费等费用39812元10%的违约金，计3981.20元；三、被告李某支付原告张掖市爱家装饰有限责任公司房屋占有使用费12105元；四、被告李某支付原告张掖市爱家装饰有限责任公司房屋占有使用期间暖气费936元；五、驳回原告张掖市爱家装饰有限责任公司其他诉讼请求。上述一、二、三、四项合计56834.20元，限于本判决生效后三十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1821元，减半收取910.5元，由被告李某负担。被告负担的费用由被告直接给付原告，本院退还原告张掖市爱家装饰有限责任公司案件受理费910.5元如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 李 斌二〇二〇年十月十九日（法官助理 李雷雷书记员 王 超