海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2607号 原告：海南腾星文化传媒有限公司，现办公场所为琼海市嘉积镇山叶社区6号楼604室。 法定代表人：简某。 被告：琼海华升投资开发有限公司。 法定代表人：李某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒙某，海南业茂律师事务所律师。 原告海南腾星文化传媒有限公司与被告琼海华升投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海南腾星文化传媒有限公司（以下简称腾星传媒公司）的法定代表人简某、被告琼海华升投资开发有限公司（以下简称华升开发公司）的委托诉讼代理人蒙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾星传媒公司向本院提出诉讼请求：判令被告退还给原告押金14716元。事实和理由：原告于2019年8月20日承租被告的场地，准备运营小学生兴趣教育培训项目，自签订合同后原告一直处于装修准备中，一直未营业。原告原本计划2020年春季开学时开业，但是由于疫情的影响被一再耽误。二月份疫情爆发，政府提出禁工居家隔离，教育局出文所有培训中心禁工，不得聚集开业开课，学校都停学延学，以上政策均有文可考。原告于2020年1月27日向被告初次提出撤租协调，被告回复春节期间不好联系领导。2020年1月31日双方会面取消，被告陷入停业潮，未复工，待复工公司商讨后再回复原告后再联系，老板回复不退押金，原告不同意。2月26日被告称待正式复工后再联系，3月份被告复工但未联系原告。4月份原告联系被告，被告坚持原告违约，不同意撤租、不退还押金，称同意不退还押金便同意撤租，原告不同意。5月14日被告发函原告，同意撤租，以原告违约为由拒退押金。5月27日琼海本地教育局才同意部分高中培训项目开课，其余中小学项目才慢慢可以申请开业。截止5月原告已投入9个多月未有营收，从未营业，依然持续有支出，停业时间过久，才导致原告受创严重，资金断流，贷款无力偿还，无法经营项目，无法履行合约。此间无论疫情的影响，还是政府禁工，都是原告不能对抗改变的，出于对社会的责任与贡献，公民也应当要积极响应和遵守，因此而陷入的运营困难，无法继续经营履约的行为，被告以此认为原告违约拒绝退押金是不合理的、不公平、不合法的。因疫情影响、政府介入行为皆是不可抗力，理应以合同中不可抗力条约解约，三方免责并退还押金。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼求。 被告华升开发公司辩称，一、疫情虽然属于不可抗力，但对原告的影响是阶段性、且可以通过其他方法克服的，并不足以导致合同目的无法实现。海南省暂停校外教育培训机构线下培训的时间不足4个月，而被告同意因疫情免除原告二个月的租金，已降低了疫情对原告的影响。海南省教育厅通知自2020年1月26日起，暂停校外教育培训机构开展线下培训活动，但随着海南省疫情防控形势好转，海南省教育厅于5月3日再次发出通知，校外教育培训机构5月10日后可有序恢复线下培训，因此暂停线下培训的时间并不足4个月。而被告理解原告经营困难，同意免除其二个月租金16653元，降低了疫情对原告的影响。原告受疫情影响的真正时间不足二个月，且其经营困难是可以克服的，并不足以导致原告合同目的无法实现。原告与被告于2019年7月10日签订《租赁合同》，双方约定租赁用途为教育培训，租赁期限为6个租约年，开业日为2019年11月20日。海南省暂停线下培训的时间不足4个月。而在此期间，被告已免除原告2个月租金，算下来原告经营受影响不足2个月，而且原告可以通过线上培训、变更培训期限、调整培训费用等方式克服疫情影响，因此，疫情并不足以导致原告合同目的无法实现。二、疫情并不足以导致原告合同目的无法实现，因此原告以不可抗力解除合同的理由不成立。《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同。而疫情虽然属于不可抗力，但不足以导致原告合同目的无法实现，因此不属于法定解除合同的情形。三、原告在不符合法定和约定解除合同的条件下，单方要求解除合同，已严重违约，被告有权按照合同第十二条第二款的约定，不予以退还履约保证金。四、原告不仅严重违约，且拖欠被告水电费、管理费、租金等共29487.96元未结清，违反了合同约定退还履约保证金的情形。原、被告签订的《租赁合同》约定：原告开业日为2019年11月20日，自进场日至开业日前一日为原告装修期；装修期内免收租金和商业管理费‘开业日起计2个月（即2019年11月20日至2020年1月29日）免收租金，但按照2.16元/平方米/月收取管理费。被告于2019年8月5日将商铺交付给原告，原告应向被告交纳自2019年7月26日至2020年3月31日水电费2290.92元、开业日起计2个月免租期2019年11月20日至2020年1月19日期间管理费1684.80元、2020年1月20日至5月1日租金减去因疫情免除二个月租金后租金14432.6元、2020年1月20日至5月11日商业管理费减去因疫情免除二个月费用后管理费11079.64元，以上合计29487.96元。原告要求退还履约保证金，应先将上述费用结清。然而原告自进场至今，未曾向被告交纳任何费用。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：原告系依法成立从事文艺创作与表演、舞台艺术创作服务、绘画艺术创作服务、其他文化艺术等经营的自然人独资企业，被告系依法成立从事基础设施投资开发、农业项目开发、装修工程、商品房经营等经营的企业法人。2019年7月10日，被告作为甲方、原告作为乙方、海南润城商业管理有限公司作为丙方签订了《租赁合同》，合同约定：甲方将其位于琼海市××镇第2栋二层390平方米商铺租赁给乙方作为教育培训（记忆大师）经营场所；租赁期限为6个租约年，自开业日起计算；进场日为甲方将该商铺移交给乙方之日，本合同项下进场日为2019年8月20日；装修期为乙方进场日至开业日前一日，装修期内无需支付租金及商业管理费；开业日为2019年11月20日，开业之日起免除2个月租金；租金按月租金标准计收，第一个租约年为按照每平方米21.5元计收8325.7元，第二个租约年按照每平方米22.42元计收;乙方在签订本合同之日向甲方支付14716元作为履约保证金。在合同期内，履约保证金不予抵充租金或者其他应付款项，在乙方无任何违约或者欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将履约保证金无息退还给乙方等。合同还就每月商业管理费、水电费、履约保证金、违约责任等进行了约定。签订合同后，原告按照约定向被告交纳了履约保证金14716元。被告将租赁商铺交给原告后，原告对该商铺进行装修。2020年1月26日，因受新型冠状肺炎疫情影响，海南省教育厅发文暂停开展各类线下培训活动。2020年2月26日，原告向被告提出《撤租申请》，以受新型冠状肺炎疫情影响为由申请撤租。2020年4月17日，原告再次向被告提出《撤租申请》。2020年5月14日，被告及海南润城商业管理有限公司作出《关于记忆大师商户撤租申请的回复函》回复原告：同意原告提出的撤租申请；在收到回复函次日起5日内收回该商铺；因原告经营原因提出撤租申请，提前终止合同，被告将不退还履约保证金；原告应在收到回复函次日起5日内结清所欠铺面租金、商业管理费、水电费及违约赔偿金等费用；将商铺恢复原状，按规定日期归还。原告收到被告复函后，双方协议解除了租赁合同，原告于2020年5月份将租赁的商铺归还给被告接收，但双方未对租赁期间的租金、水电费、管理费等结算，原告尚欠租赁期间的租金、水电费、管理费等部分费用。因原告要求被告退还履约保证金，被告不同意，双方由此产生纠纷。为此，原告向本院提起诉讼。 本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的民事纠纷。争议的主要焦点是原告主张的履约保证金是否应予退还的问题。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规的规定，系合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。虽然合同约定的租赁期限未届满，但在合同履行过程中双方已协议解除租赁合同，原告已将租赁的商铺归还给被告，争议的主要是被告已经收取的履约保证金14716元是否应予退还的问题。按照双方签订的合同约定：在乙方无任何违约或者欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将履约保证金无息退还给乙方。原、被告虽然协议解除了双方签订的房屋租赁合同，但至今原告尚欠被告租赁期间的租金、水电费、管理费等部分费用，不符合合同约定的退还履约保证金的条件。再者，履约保证金的性质就是在合同履行过程中提供担保的作用，在未结清租赁期间产生的债务的情况下先行退还履约保证金，那么履约保证金也就失去其担保作用的功能。因此，原告请求判决被告退还履约保证金14716元，没有事实根据和法律依据，依法不予支持。被告的抗辩理由成立，依法应予采纳。 综上所述，原告请求判令被告退还履约保证金14716元，不符合合同约定，其诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下： 驳回原告海南腾星文化传媒有限公司的诉讼请求。 案件受理费168元，减半收取计84元，由原告海南腾星文化传媒有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年十月二十一日 法官助理  钟兴珠 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同,受法律保护。