四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初6684号 原告：向元勋，女，1988年1月27日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：李正刚，四川超跃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志超，四川超跃律师事务所律师。 被告：成都上普和创置业有限责任公司。住所地：成都市锦江区大业路********。 法定代表人：吴永红，公司执行董事。 委托诉讼代理人：张靖，泰和泰律师事务所律师。 原告向元勋与被告成都上普和创置业有限责任公司（以下简称上普和创置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月5日、2020年9月23日两次公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告向元勋的委托诉讼代理人李正刚、被告上普和创置业公司的委托诉讼代理人张靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向元勋向本院提出诉讼请求：1．判决上普和创置业公司向向元勋返还购房款270000元及利息（以270000元为基数，自2018年9月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中信公布的贷款市场报价利率计算）；2．判决上普和创置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月1日，向元勋、上普和创置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》。合同约定向元勋以1025047元购买上普和创置业公司开发的天廊广场1幢9层915号房屋。向元勋于2018年3月29日向上普和创置业公司支付购房定金20000元，2018年4月1向上普和创置业公司支付购房款765047元，2018年9月10日交通银行股份有限公司成都锦江支行发放个人商业用房贷款510000元。向元勋累计实付购房款1295047元，超付购房款270000元。向元勋多次向上普和创置业公司主张返还无果，为维护向元勋合法权益，特诉至法院。 上普和创置业公司辩称，上普和创置业公司不存在超额收取购房款行为，向元勋的诉讼请求无事实及法律依据，不能成立，应予驳回。合同约定购房款总额为1025047元，向元勋向上普和创置业公司支付定金加首付款共计515047元，另以银行按揭贷款方式支付510000元，上普和创置业公司向向元勋开具了等额票据。合同第十一条预售款监管条款明确约定，购房款应支付至上普和创置业公司账户。签约当日，向元勋在合同的签章页以手写方式确认如下内容：“本人清楚成都市商品房预售款监管的相关规定，知晓本项目预售款监管专户账号，确认将房款缴至预售款监管账户。”可见，向元勋明确知晓购房款应支付至上普和创置业公司账户，而支付给其他方的款项并非购房款，如未按约定账户付款，其后果应由向元勋自行承担。上普和创置业公司未直接向向元勋收取购房款之外的其他款项，也未委托任何其他单位和个人向向元勋收取超出购房款金额的款项。在向元勋明知购房款应支付至双方约定账户的情况下，其违反合同约定向其他方付款的行为，上普和创置业公司无从知晓，所产生的法律关系也与上普和创置业公司无关。向元勋只能向收取其款项的主体主张权利，无权向上普和创置业公司主张任何权利。 本院经审理认定事实如下：2018年4月1日，向元勋与上普和创置业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）。《商品房买卖合同》约定：向元勋购买上普和创置业公司开发的位于成都市锦江区××乡××村××组地块“天廊广场”1幢9层915号商品房（规划用途为办公）。该商品房预测建筑面积为67.45平方米，其中套内42.56平方米，分摊共有建筑面积24.89平方米。该商品房单价为每平方米15197.14元，总价款为1025047元。签订本合同前向元勋已向上普和创置业公司支付30000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；付款方式为贷款方式付款，向元勋于2018年4月1日前支付首期房价款515047元，占全部房价款的50%；余款510000元，向交通银行股份有限公司成都锦江支行申请贷款支付，期限10年。《商品房买卖合同》第十一条约定：（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设；（二）该商品房的预售资金监管机构为中国民生银行股份有限公司成都分行，预售资金监管账户名称为上普和创置业公司，账号为6988××××0198，已交购房款金额515047元。该合同落款签名页，向元勋手抄一段文字：“本人清楚成都市商品房预售款监管的相关规定，知晓本项目预售款监管专户账号，确认将房款缴至预售款监管账户。”该合同落款签名页载明，房地产销售服务人员肖程程。 2018年4月1日，彭惠群（向元勋之母亲）向上普和创置业公司刷卡支付45000元；雷嘉强（案涉房屋按揭贷款合同中，作为向元勋的共同借款人）向上普和创置业公司刷卡支付240047元。 同日，上普和创置业公司开具收据，载明：收到向元勋交来的天廊广场公寓T1-915号房房款515047元。 2018年4月1日，彭惠群分两次共计向肖程程的银行账户转账支付430000元，未注明款项用途。庭审中，向元勋陈述，其付款是在售楼部按照销售人员的指示支付，因为付款动用了向元勋家庭多张银行卡，部分卡未带，不能通过刷卡，只能通过转账支付。 房屋信息查询记录显示：案涉房屋商品房合同拟定时间为2018年3月28日，商品房合同备案时间为2018年6月26日。庭审中，向元勋陈述其到售楼部洽谈的日期即为合同拟定时间2018年3月28日。 另查明，2018年7月3日，向元勋（借款人、抵押人）、雷嘉强（共同借款人、抵押人）、上普和创置业公司（担保人）与交通银行股份有限公司成都锦江支行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》。该银行于2018年9月10日发放贷款510000元。向元勋向该银行提交了2017年9月7日金额为30000元的POS单（持卡人签名处为“彭惠群”）、2017年9月29日金额为200000元的POS单（持卡人签名处为“彭惠群”）、2018年4月1日雷嘉强刷卡的金额为240047元的POS单、2018年4月1日彭惠群刷卡的金额为45000元的POS单，以及上普和创置业公司开具的金额为515047元的收据。前述4张POS单均为持卡人联，显示商户名均为上普和创置业公司。同时，上普和创置业公司在庭审中提交了两张POS单（商户联），该两张POS单的刷卡时间、金额、卡号与前述向元勋向银行提交的2017年两张POS单一致，只是持卡人签名处签名内容不同：2017年9月7日金额为30000元的POS单上持卡人签名处为“张葵”、2017年9月29日金额为200000元的POS单上持卡人签名处为“左明强”。 庭审中，上普和创置业公司陈述，2017年的两张POS单，是案涉房屋的原买受人张葵支付30000元定金、左明强代张葵支付案涉房屋购房款200000元所形成的。案涉房屋系张葵转卖给向元勋。向元勋陈述，2017年的两张POS单，系肖程程提供给向元勋的；肖程程称其已经代向元勋向上普和创置业公司付款；因POS单上无付款人信息，故向元勋相信是肖程程代为付款；办理完贷款后，肖程程又将原件索取回去，说是要与上普和创置业公司结账。在付款金额已超出合同约定首付款270000元的情况下，向元勋仍于2018年7月3日签订《个人房产抵押贷款合同》时确定贷款金额为510000元，是因为，向元勋在已经支付房款后才得知可以申请更多贷款，同时向元勋经济不宽裕也想多贷款，因此，就申请了510000元，若贷款申请不成功则将多付的270000元转为购房款。 以上事实，有向元勋提交的当事人身份信息资料、《商品房买卖合同》、银行账户明细、POS单、收据、交通银行个人贷款明细、房屋信息查询记录、户口簿等证据，上普和创置业公司提交的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》及附件（含收据1张、POS单）等证据以及向元勋、上普和创置业公司的陈述在案为证。向元勋提交微信转账截图、支付宝转账截图，拟证明向元勋于2018年3月29日向肖程程转账支付定金20000元、于2018年4月1日向肖程程转账支付购房款50000元，因仅凭该证据无法确认收款人，无法达到向元勋的证明目的，故本院不予采纳。上普和创置业公司提交的《营销代理合同》及《补充协议》、工作证明、《商品房认购协议》、招商银行历史交易明细、付款说明等证据，本院无法核实真实性，故本院不予采纳。 本院认为，上普和创置业公司与向元勋签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点在于，上普和创置业公司是否多收取了向元勋购房款。向元勋主张其向肖程程支付的款项均系向上普和创置业公司支付的购房款，故其共计多支付购房款270000元。上普和创置业公司主张其收取了案涉房屋在先买受人房款230000元及向元勋支付的285047元共计515047元，未授权他人向向元勋收取房款。 对此，本院认为，《商品房买卖合同》载明房地产销售服务人员是肖程程，但未明确肖程程是否具有代为收取购房款的权利。按常理，房地产销售服务人员主要是负责房屋推销、与客户联系沟通洽谈等具体销售工作，并不当然具有以个人账户代收房款的权利。同时，《商品房买卖合同》明确约定购房款应支付至上普和创置业公司账户，向元勋对于支付至上普和创置业公司账户这一事实在签订合同时进行了抄写确认，应认定向元勋明知购房款应支付至公司监管账户。此外，合同签订当日，向元勋也实际向公司账户支付了部分款项。一般而言，在明知公司收款账户且向公司账户实际支付了款项、不确定公司是否授权销售人员代收房款的情况下，买受人向销售人员个人支付购房款的行为不符合一般交易习惯。此外，向元勋的相关事实主张存在以下不合理之处： 首先，向元勋主张其在支付首付款时不知道自己可以多贷款，支付首付款后才知道可以多贷款，因此，多支付了首付款并打算贷款办完后要回多支付的首付款。本院认为，这一主张不符合常理。《商品房买卖合同》中已经明确约定了向元勋以贷款方式支付的金额为510000元，即签订合同时向元勋已明确知道上普和创置业公司同意向元勋以贷款方式支付510000元。其所主张的“支付首付款时不知道自己可以多贷款”与前述事实相矛盾。按常理，在买卖双方已约定贷款金额的情况下，买受人只需支付合同约定金额的购房首付款；待银行审批的贷款金额少于买卖双方约定金额时，买受人再向出卖人补足相应差额。即在签订合同时，出卖人无权要求买受人多支付首付款，买受人一般也不会多支付首付款。若因认识或操作失误等偶然因素导致多支付了购房款，至迟应于签订贷款合同（合同中确认贷款金额）前妥善处理多付款项。本案中，向元勋在签订贷款合同前未及时采取措施就自己主张的多付款进行处理，且在签订贷款合同后2年的时间内，未及时向上普和创置业公司主张返还多支付款项。因此，对向元勋的这一主张，本院不予采纳。 其次，向元勋主张其向贷款银行提交的两张2017年的POS单系肖程程将其收取款项支付给上普和创置业公司所形成。本院认为，该主张不符合事实。该两张2017年的POS单的形成日期在向元勋首次去案涉房屋售楼部及支付房款前，因此，该两份POS单不可能是肖程程收取向元勋款项后向上普和创置业公司转交形成的。 最后，从付款金额上看，向元勋直接向上普和创置业公司支付的款项为285047元，直接向肖程程支付的款项为430000元，总计为715047元；付款当日，上普和创置业公司开具的收据金额为515047元。向元勋未于当日要求上普和创置业公司在收据中将总金额715047元均确认为购房款，而是持有金额为515047元的收据未提任何异议。如果肖程程收款系代收购房款，那么，“向元勋未要求在收据中确认已付总金额也未就收据提出异议”不符合常理。 综上所述，向元勋主张肖程程收款系代上普和创置业公司收取案涉房屋购房款，但未举证证明肖程程有权代上普和创置业公司收取购房款，亦未举证证明肖程程收款后将款项作为购房款实际转交给了上普和创置业公司；同时向元勋主张的事实存在不符合实际情况或不符合常理之处。因此，对于向元勋主张肖程程收取款项系代上普和创置业公司收取购房款这一主张，本院不予采纳。向元勋要求上普和创置业公司退还多付购房款及相应利息的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告向元勋的全部诉讼请求。 案件受理费5350元，减半收取计2675元，由原告向元勋承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 成 敏 二〇二〇年十月十九日 书记员 徐嘉源