福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3332号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：朱伟彬，男，1969年11月21日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：黄素春，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱晓强，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：黄玉钦，男，1966年1月12日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 委托诉讼代理人：陈瑞鑫，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 上诉人朱伟彬因与被上诉人黄玉钦租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2019）闽0521民初7726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 朱伟彬上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持朱伟彬一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由黄玉钦负担。事实和理由：一、涉案租赁合同尚未解除，一审法院未予正确认定，应予纠正。一审法院已认定涉案地块使用权人系朱伟彬，朱伟彬有权就该地 块使用、收益，朱伟彬将该地块出租予黄玉钦使用，有权收取租金，该事实认定清楚。在该前提下，朱伟彬与黄玉钦签订《租地合同书》，约定租期5年，合同并未赋予黄玉钦单方解除权，朱伟彬与黄玉钦亦未就合同解除进行磋商并达成合意，涉案合同应当继续履行，一审法院以朱伟彬配偶支付黄玉钦简易铁棚房补偿金3,000元，认定朱伟彬配偶的行为不超越家事代理范畴，并认定双方达成解除合同的合意，该认定明显错误。理由如下：1．关于家事代理的认定，司法实践中，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，但夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。涉及房产、土地的处分事项并非因日常生活需要涉及事项，故关于土地租赁相关事项不应认定属于可家事代理的范畴，一审法院认定存在家事代理明显错误，应当予以纠正；2．朱伟彬配偶支付黄玉钦3,000元不涉及家事代理，且该行为并不能当然认定为朱伟彬配偶与黄玉钦达成解除合同的合意，黄玉钦一审反诉状中陈述朱伟彬口头答应黄玉钦终止合同，留下其搭盖建筑物，并补偿其3,000元，此为黄玉钦的单方陈述，朱伟彬从未作出上述意思表示，但该陈述说明，黄玉钦主张的是与朱伟彬之间达成了解除合意，并非与朱伟彬配偶，其亦是基于该单方陈述，对朱伟彬配偶有所隐瞒，使得朱伟彬配偶在不知情的情况下，误支付了3,000元款项，实际上，朱伟彬与黄玉钦从未就解除合同达成过合意，朱伟彬自始至终不同意解除合同，朱伟彬配偶也并未与黄玉钦达成解除合意，其仅是在误以为合同已经解除的情况下作出错误的支付行为，朱伟彬配偶的行为亦非解除合同的意思表示，故亦不存在家事代理方式与黄玉钦就解除合同达成一致意见，一审法院认定错误。二、涉案合同尚未解除，黄玉钦应当按约定支付租金。鉴于涉案合同尚未解除，黄玉钦亦不享有合同解除权，涉案合同应当继续履行，黄玉钦应当向朱伟彬支付租金，故朱伟彬一审诉讼请求符合法律规定，应当得到支持，一审法院判决驳回朱伟彬诉讼请求系错误的，应当予以纠正。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致错误判决，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判。 黄玉钦辩称，一、一审法院判决双方之间的《租地合同书》已于2019年9月10日解除，并无不当。1.2018年8月21日，双方签订《租地合同书》，约定租期暂定5年，黄玉钦于2019年9月10日已经搬离案涉土地。且朱伟彬的配偶郭月霞在一审中承认其于2019年9月10日与黄玉钦协商将案涉土地上的简易铁棚房留下并由郭月霞支付3,000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”应视为黄玉钦与朱伟彬协商一致解除合同。2．根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。”首先，郭月霞系朱伟彬之妻，符合家事代理的主体特征。其次，《租地合同书》约定的月租金为2,000元，金额较小，不超出日常生活需要。再者，租赁合同也是生活中典型的财产性合同，属于日常事务。最后，郭月霞基于家事代理权代理朱伟彬处理与《租地合同书》相关的事宜，该法律行为产生的利益最终归属于夫妻生活。因此，郭月霞当然地享有处分权，有权决定与黄玉钦解除合同，且一经作出即代表双方共同意思表示，该行为对夫妻双方有效。3．黄玉钦承租的地块位于泉州台商投资区恒达线厂门口一铺好的水泥地，该厂系个体工商户，经营者为郭月霞。黄玉钦于2018年11月27日支付4,000元租金给名为恒达线业的微信号，朱伟彬也认可该租金支付，黄玉钦已经尽到必要的注意义务。从维护交易安全的角度看，黄玉钦有理由相信郭月霞代理朱伟彬处理土地租赁事宜系夫妻双方真实意思表示，郭月霞有权与黄玉钦协议解除《租地合同书》。二、朱伟彬违约在先，致使黄玉钦合同目的无法实现，黄玉钦有权解除合同，并要求其赔偿损失。1．朱伟彬明知黄玉钦租用土地用于经营洗车店，并承诺对出租的地块有产权手续，且承诺“比其他地面超出的地皮面积，如政府干涉，甲方应出面负责理顺”，于是黄玉钦对地块搭建临时建筑，却被区镇执法部门告知朱伟彬没有取得土地权属，属于违规占地并责令限期拆除，黄玉钦虽然经营一年，但仍无法办理审批手续，朱伟彬根本违约，致使黄玉钦合同目的无法实现，以至于黄玉钦没有续租土地，黄玉钦有权解除合同。已于2019年9月10日通知朱伟彬之妻并搬离，不再经营，应视为合同已经解除。2．双方于2018年8月21日签订《租地合同书》，双方约定朱伟彬将长22米、宽10米的地块租给黄玉钦，但根据一审对案涉地块进行现场勘验，证实朱伟彬提供的土地不符合双方约定，其存在欺诈行为，虚高租赁面积，导致实际租赁面积小于合同约定的面积，影响了黄玉钦实际经营的收益，租金是以租赁面积来计算的，故黄玉钦有权解除合同并要求朱伟彬返还黄玉钦多支付的租金。综上，一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律准确，恳请二审法院驳回朱伟彬的上诉请求，维持一审判决。 朱伟彬向一审法院起诉请求：判决黄玉钦支付朱伟彬2019年9月10日至2020年9月9日期间的租金24,000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率计付2019年9月11日起至付款之日止的利息。 黄玉钦向一审法院提出反诉诉讼请求：1．判决解除双方签订的《租地合同书》；2．判决责令朱伟彬协助黄玉钦拆除租赁土地上的临时建筑，并赔偿黄玉钦经济损失20,000元。 一审法院认定事实：朱伟彬、黄玉钦于2018年8月21日签订《租地合同书》一份，约定：朱伟彬将位于泉州台商投资区西埔恒达线厂门口一铺好水泥地（长22米、宽10米）出租给黄玉钦使用，暂定期限5年，每月租金2,000元，年头一次性支付，自2018年9月10日起计算租金。合同签订后，黄玉钦在案涉地块搭盖长约为17.5米、宽约7米的简易铁棚，用于经营洗车店，并向朱伟彬支付一年（至2019年9月9日）租金24,000元。 一审法院归纳双方的争议焦点为：朱伟彬是否有权将案涉地块出租给黄玉钦及黄玉钦的反诉请求能否得到支持。 关于争议焦点，一审法院认为，朱伟彬提供的集体土地使用权证，为相关职能部门出具，具有真实性、合法性，该证颁发于2006年，这期间该证上所载明的杏秀路有进行过重修，故该证上所记载的与杏秀路的距离与现状不符，符合客观事实，黄玉钦主张朱伟彬对案涉土地不享有土地使用权，但未能提供证据证明，朱伟彬持有的集体土地使用权证足以证明其对案涉土地享有相应的使用权，朱伟彬有权进行出租。黄玉钦抗辩双方的租赁合同无效缺乏依据，不予采纳。根据黄玉钦提供的营业执照、责令限期改正通知书、泉州台商投资区工业投资项目（租赁厂房）申请表足以证明黄玉钦租赁土地的目的是用于经营汽车美容店，其在案涉土地上进行建筑搭盖必须向政府相关职能部门申请获取建设许可，但黄玉钦未申请获得建设许可即在案涉土地上进行搭盖，导致被行政执法大队责令限期整改后，其仍未申请建设许可，其自身对案涉土地无法实际使用存在过错。对于黄玉钦主张朱伟彬未能依照合同的约定的面积提供土地问题，根据现场勘验情况，黄玉钦实际进行铁棚搭盖用于经营汽车美容的面积长度虽约为17.5米，其也认可在案涉地块的边上朱伟彬有提供一块地（3米×6米）供黄玉钦放置集装箱，且黄玉钦在该地块上经营汽车美容店一年，可见，朱伟彬实际提供的土地虽与合同上约定的面积不一致，但并不影响黄玉钦经营，故主张系朱伟彬违约导致合同无法实际履行缺乏依据。根据现场勘验，黄玉钦已搬离案涉土地，并未在案涉土地上进行经营，案涉土地上仅剩简易搭盖的铁棚，而黄玉钦与朱伟彬的配偶郭月霞共认，在黄玉钦搬离案涉地块当天即2019年9月10日，郭月霞与黄玉钦协商将黄玉钦在案涉土地上的简易铁棚房留下并由郭月霞支付3,000元给黄玉钦，鉴于朱伟彬与郭月霞系夫妻，郭月霞的行为并不超越家事代理的范畴，足以认定双方对解除合同达成一致意见，黄玉钦自2019年9月10日起已未使用案涉土地，朱伟彬请求黄玉钦支付2019年9月11日起的租金缺乏依据，不予采纳。黄玉钦已与郭月霞对简易搭盖铁棚达成一致的折价补偿意见并收到相应的补偿款，其再请求朱伟彬协助其拆除简易搭盖并赔偿其经济损失20,000元，缺乏依据，应予驳回。 一审法院认为，双方之间的《租地合同》，其主体适格，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应认定成立并有效。黄玉钦已于2019年9月10日搬离案涉土地，并就其在案涉地块上搭盖的简易铁棚折价补偿与朱伟彬配偶郭月霞协商一致，足以认定双方已于2019年9月10日解除合同，故黄玉钦请求解除合同，已无必要。黄玉钦自2019年9月10日起已搬离案涉土地，并将案涉土地上简易铁棚交付给朱伟彬配偶，足以认定其已于2019年9月10日将案涉土地返还给朱伟彬，朱伟彬要求黄玉钦支付2019年9月10日起的租金，缺乏依据，应予驳回。黄玉钦已就其遗留在案涉地块的简易铁棚与朱伟彬的配偶郭月霞达成补偿意见，并收到相应的补偿款，遗留在该地块上的简易铁棚应归朱伟彬所有，故黄玉钦请求朱伟彬协助其拆除简易铁棚并赔偿其经济损失，缺乏依据，应予驳回。朱伟彬诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。黄玉钦反诉诉讼请求的合理部分应予支持，不合理部分应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款的规定，判决：一、驳回原告朱伟彬的诉讼请求。二、驳回反诉原告黄玉钦的诉讼请求。案件受理费400元，由朱伟彬负担。反诉案件受理费300元，减半收取150元，由黄玉钦负担。 二审中，黄玉钦向本院提供如下证据：1．微信转账截图，欲证明黄玉钦于2018年11月27日支付4,000元租金至名为恒达线业的微信号；2．企业信用信息公示报告，欲证明泉州台商投资区恒达线厂系个体工商户，经营者为朱伟彬的妻子郭月霞。 对当事人二审争议的证据，本院分析认定如下：微信转账截图真实性难以确认，朱伟彬亦不认可该款项系支付涉案租金，本院不予采信；恒达线厂登记的经营者为何人与本案没有直接关联性，黄玉钦提供的企业信用信息公示报告不予采信。 双方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，郭月霞系朱伟彬之妻，其处理涉案租赁相关事宜并不超越家事代理的范围。黄玉钦于2019年9月10日搬离涉案租赁地块，同日，郭月霞向黄玉钦支付铁棚折价款3,000元，可认定双方已就涉案租赁合同协商处理，双方的合同权利义务于2019年9月10日已实际终止。现朱伟彬上诉请求判令黄玉钦支付2019年9月10日至2020年9月9日的租金及利息损失，依据不足，不予支持。一审判决驳回朱伟彬的诉讼请求并无不当，予以维持。黄玉钦未就反诉部分提起上诉，本院对反诉部分亦予以维持。 综上所述，朱伟彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由朱伟彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  李瑞阳 审判员  林锡平 审判员  蒋秀华 二〇二〇年十月九日 书记员  庄雯茜 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。