北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18565号原告（反诉被告）：李东国。被告（反诉原告）：吴瑕。原告（反诉被告）李东国（以下简称姓名）与被告（反诉原告）吴瑕（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，李东国、吴瑕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李东国向本院提出诉讼请求：1.确认李东国、吴瑕于二〇一九年四月一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十一月十四日解除；2.判令吴瑕给付李东国拖欠租金30033元；3.判令吴瑕赔偿李东国滞纳金（以30033元为基数，按日千分之五标准，计算自2019年10月10日至实际支付之日止）；4.判令吴瑕赔偿李东国违约金53000元。事实和理由：2019年4月1日，李东国经北京华宇空间房地产经纪有限公司提供居间服务，将位于北京市朝阳区建国路93号院万达广场8号楼5层605号房屋出租给吴瑕，并签署《北京市房屋租赁合同》。合同约定，租期为两年，自2019年4月1日至2021年4月10日，免租期10天；月租金为26500元；租金交付按押二付三方式，每三个月支付一次。合同同时对双方权利义务、违约责任等条款作出详细约定。合同签订后，吴瑕按合同约定向李东国交付两个月房屋押金三个月租金计132500元，李东国将房屋按合同约定向吴瑕移交。租赁期间，吴瑕按约定交付第二期三个月租金79500元后，自10月10日的租金一直未向李东国交付。2019年11月14日，李东国、吴瑕及见证人陈昊签署租约解除协议，吴瑕单方提前解除合同，2019年11月15日18点前向李东国支付欠付租金及滞纳金共计30000元：该协议并以吴瑕实际支付款项为生效条件。11月14日，吴瑕将房屋内物品全部搬出，将房屋移交给李东国。协议签署后，吴瑕未将30000元支付给李东国。根据租赁合同第9条约定，因乙方原因提前解除合同的，甲方无需退还乙方所交的押金；乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金。吴瑕提前解除合同所收取押金不予退还。2019年10月10日至11月14日房屋租金吴瑕未交付，吴瑕应支付李东国1个月零4天的房屋租金计30033元，并自2019年10月10日起至全部支付之日止，按日千分之五向李东国支付滞纳金。李东国为维护合法权益诉至法院，请求判如所请。吴瑕辩称，不同意李东国的全部诉讼请求。首先，依据合同9.2.1条之约定，合同期内乙方累计拖欠租金超过15天或者未按期缴纳各项费用累计金额超过15天的，属承租方违约，租赁合同终止。按合同约定，吴瑕应于2019年10月6日支付2019年10月11日至2020年1月10日期间的房屋租金。但是，吴瑕未按时支付，租赁合同终止时间应为2019年10月21日。吴瑕也于2019年10月21日主动搬离房屋。按合同约定，租赁合同终止后，李东国未于2019年10月21日收房，造成房屋空置损失，吴瑕不应承担赔偿责任。故2019年10月21日至2019年11月14日期间的房屋空置损失不应由吴瑕承担。吴瑕可以支付2019年10月11日至2019年10月21日期间的房屋租金。其次，根据合同补充条款约定，如乙方提前解约，在与甲方友好协商并协助甲方找到新的承租人的基础上，甲方应全额退还乙方已缴纳的押金。2019年10月21日起，在吴瑕退租、解除合同之日，吴瑕积极履行合同约定，全力寻找符合条件的新租户。2019年11月7日，该租赁房屋新的租户已与出租方达成初步租赁意向，并最终签署租赁合同，承租房屋。因此，吴瑕积极履行合同，已尽到应尽之义务。吴瑕反诉提出诉讼请求：1.判令李东国退还吴瑕房屋押金44167元；2.判令李东国赔偿吴瑕逾期退还押金利息（以44167元为基数，按国家基准利率4倍标准，计算自2019年10月21日至实际支付之日止）；3.判令李东国赔偿吴瑕因诉讼产生的费用（包括但不限于诉讼费、公告费、差旅费、误工费等）。事实和理由同答辩意见。李东国辩称，不同意吴瑕的全部反诉请求。2019年11月14日前，双方均未提出过解除合同事宜，只是催要租金，吴瑕每次都表示公司正在走审批程序。直到2019年11月14日，李东国与中介人员找到吴瑕，其表示不再承租房屋。当日，各方签订解约协议。另外，新租户并非吴瑕介绍，而是李东国通过中介公司签订的房屋租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，李东国作为出租方、吴瑕作为承租方、北京华宇空间房地产经纪有限公司作为居间方，就北京市朝阳区建国路93号院万达广场8号楼5层605号房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定李东国将涉案房屋出租给吴瑕，租赁期限自2019年4月11日至2021年4月10日止，每月租金26500元，支付方式为押二付三。租金每三个月支付一次，于付款月起租日5天前支付下一期租金。乙方累计拖欠租金超过十五天，甲方有权解除合同并无须退还乙方所交付的押金。乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金的千分之五作为滞纳金；逾期十五日仍未支付租金视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔偿给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。如乙方提前解约，在与甲方友好协商并协助甲方找到新的承租人的基础上，甲方应全额退还乙方已缴纳的押金。涉案合同签订后，双方均依约履行，吴瑕向李东国支付押金53000元及相应租金，直至2019年10月6日。2019年10月6日，吴瑕未支付2019年10月11日至2020年1月10日期间的租金。吴瑕足额支付了2019年10月10前的租金。2019年11月14日，李东国作为甲方、吴瑕作为乙方，签订《租约解除协议》，约定：经乙方要求，提前解除涉案合同。经甲方同意，双方协商后，协定1）乙方向甲方支付所欠房租以及滞纳金共计30000元，支付到甲方指定账户；2）甲方收到所欠租金及滞纳金后，将不再追诉乙方任何费用；3）如乙方在2019年11月30日前帮甲方找到新的租户，并签订房屋租赁合同后，甲方同意退还乙方一个月房屋押金共计26500元；4）本协议必须在2019年11月15日18点之前，甲方收到乙方支付所欠房屋租金以及滞纳金后方可生效，否则甲方有权采取其他法律途径，另行追诉乙方。后吴瑕未于2019年11月15日18点前向李东国支付《租约解除协议》约定的欠付租金及滞纳金。经询，吴瑕表示其因李东国胁迫签订的上述协议，但未就此提交证据。2019年12月10日，李东国作为甲方、朱影作为乙方、案外人北京中赢天下房地产投资顾问有限公司作为丙方，签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租赁期自2019年12月23日至2021年12月22日。经询，吴瑕表示因公司业务调整，不再承租涉案房屋；另表示朱*系其推荐承租涉案房屋，但除其与案外人聊天记录，未提供其他证据。李东国提交朱*、北京中赢天下房地产投资顾问有限公司员工出具的证明，载明李东国与朱*系经京中赢天下房地产投资顾问有限公司居间，就涉案房屋签订的《北京市房屋租赁合同》，而非经由吴瑕推荐、介绍。本院曾电话联系朱*，其答复与李东国所交证明内容一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李东国与吴瑕订立的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自的义务。吴瑕于租赁期内未按时缴纳租金且明确表示不再承租涉案房屋，构成根本违约。双方虽于2019年11月14日签订《租约解除协议》，但因《租约解除协议》中约定生效的条件未能成就，因此，该《租约解除协议》并未生效，亦即协议中约定的违约责任条款亦不生效，双方仍应按照涉案合同中关于违约的约定承担相应责任。在此情况下，就各方所提各项诉讼主张，本院分项论述如下：关于合同解除时间。涉案合同虽约定“乙方逾期十五日仍未支付租金视为自动退租”，但该条件成就并不直接产生合同解除的法律效果，合同解除应仍以享有合同解除权的一方行使合同解除权并通知对方为准。李东国于2019年11月14日收回涉案房屋，并表示涉案合同于当日解除，故应视为其行使了合同解除权，因此，涉案合同应于当日解除。关于租金。因吴瑕支付租金至2019年10月10日，故其仍欠付2019年10月11日至2019年11月14日期间的房屋租金，因此，对于李东国要求吴瑕支付欠付租金之诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。涉案合同约定“乙方累计拖欠租金超过十五天，甲方有权解除合同并无须退还乙方所交付的押金”，该项约定的实质含义即为双方约定的违约金数额为押金数额，即53000元。现因吴瑕构成根本违约，故其应按上述约定赔偿李东国违约金。另外，涉案合同虽对逾期付款违约金及提前解约违约金均有约定，但二者适用条件不同，亦即不应同时适用。现李东国针对吴瑕迟延支付租金的违约行为已行使合同解除权并据此主张解约违约金，故其无权再行主张迟延履行违约金。关于押金。考虑到押金的担保性质及合同相关约定，本案所涉押金应先行抵扣吴瑕应向其负担的违约金。押金抵扣违约金后，本院不在判决主文中再行载明吴瑕赔偿李东国的违约金。吴瑕未能举证证明本案符合双方关于退还押金之情形（双方友好协商，并协助甲方找到新的承租人），故对于其要求退还押金之反诉请求，本院不予支持。关于吴瑕因诉讼产生的各项费用。因吴瑕为违约方，故其无权要求李东国赔偿上述费用。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李东国与被告（反诉原告）吴瑕于二〇一九年四月一日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一九年十一月十四日解除；二、被告（反诉原告）吴瑕于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）李东国房屋租金三万零三十三元；三、驳回原告（反诉被告）李东国的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吴瑕的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费938元，由被告（反诉原告）吴瑕负担【原告（反诉被告）李东国已预交，被告（反诉原告）吴瑕于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）李东国】。案件反诉受理费455元，由被告（反诉原告）吴瑕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年十月二十九日书记员  段超