江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0602民初4436号 原告：吴思洋，女，1995年2月12日出生，现住南通市崇川区。 原告：应珍香，女，汉族，1972年11月6日出生，现住南通市崇川区。 上述两原告委托诉讼代理人：汤坚，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 上述两原告委托诉讼代理人：袁松建，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 被告：江苏银行股份有限公司南通学田支行，住所地在南通市崇川区工农路29号天虹大厦101-103室。 负责人：蔡维维，该行行长。 委托诉讼代理人：陈征兵，男，该行职员。 委托诉讼代理人：陈雪芹，女，该行职员。 第三人：南通市民生房地产开发有限公司，住南通市崇川区人民东路265号金路大厦B座6楼。 法定代表人：陆通明，该公司董事长。 原告吴思洋、应珍香与被告江苏银行股份有限公司南通学田支行（以下简称江苏银行学田支行）、第三人南通市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已部分缺席审理终结。 原告吴思洋、应珍香向本院提出诉讼请求：停止本院（2017）苏0602执617号案件对位于南通市永和路958号永和综合楼114室房屋的执行行为（查封、拍卖等），不得执行该房屋。事实和理由：江苏银行学田支行与民生公司、陆通明、陆晶金融借款合同纠纷一案执行过程中，查封了民生公司名下位于永和路958号和永和综合楼的房产，其中含案涉房屋。后原告就案涉房屋提出执行异议，本院作出（2020）苏0602执异75号执行裁定，以民生公司向原告交付案涉房屋的时间在法院2019年2月27日查封该房屋后，原告未能在查封前合法占有该不动产为由，驳回了原告的异议请求。原告认为，其与民生公司于2015年9月22日签订了商品房买卖预售合同，购买了案涉房屋，价款为673470元。原告是基于有效合同且完全支付价款而要求交付房产，不仅是债权主张，同时是物权的请求。原告的物权请求权于2017年4月发起，而被告对案涉房屋不具有物权请求权。另法院是在2019年3月11日才对案涉房屋作出查封裁定，2019年10月8日作出拍卖裁定，故原告对案涉房屋的物权请求权完全能够排除法院的执行行为。 被告江苏银行学田支行辩称，民生公司向原告交付房屋是在法院查封之后，原告未能在查封前合法占有房屋，原告提出的执行异议不能成立。 第三人民生公司未作答辩。 原告吴思洋、应珍香向本院提交了（2020）苏0602执异75号执行裁定书、（2018）苏0611财保7号民事裁定书、商品房合同备案调查表、协助执行通知书、（2019）通仲调字第217号仲裁调解书。经质证，被告认为仲裁调解书的真实性无法确认，由法院依法审核，对其余证据的真实性无异议。经本院审核，原告提交的仲裁调解协议有原件，故对原告提交证据的真实性依法予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 江苏银行学田支行与民生公司、陆通明、陆晶金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月15日作出（2016）苏0602民初2763号民事判决：一、民生公司于本判决生效之日起十日内一次性归还江苏银行学田支行贷款本金人民币256万元。二、民生公司于本判决生效之日起十日内一次性归还江苏银行学田支行上述借款本金106万元截至2016年7月8日的利息、罚息、复利91600元，借款本金150万元截至2016年7月8日的利息、罚息101666.67元；自2016年7月9日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利均按合同约定计算。三、陆通明、陆晶对于上述第一、二项判决义务的履行承担连带责任，在承担连带责任后，陆通明、陆晶有权依本判决书向民生公司追偿。案件受理费人民币14425元（已减半）、保全费人民币5000元，合计人民币19425元，由民生公司、陆通明、陆晶共同负担。 2017年2月22日，根据江苏银行学田支行申请，本院立案强制执行，案号为（2017）苏0602执617号。该案执行过程中，本院于2019年2月27日查封了民生公司名下的永和综合楼114室的商品房。 2019年10月8日，本院作出（2017）苏0602执617号执行裁定，拍卖已被查封的民生公司所有的位于永和路958号永和综合楼101-106室、2层一半（南侧部分）、7-8层的房产及土地。同日，本院对上述财产作出（2017）苏0602执617号查封公告。2019年10月25日，本院作出（2017）苏0602执617号执行裁定，拍卖已被查封的民生公司所有的位于永和路958号永和综合楼107-114室、201、301、401、501、601室、车库D01-D45、三层一半（南侧部分）的不动产。同日，本院对前述财产作出（2017）苏0602执617号查封公告。案外人吴思洋、应珍香提出异议后，本院于2020年7月8日作出（2020）苏0602执异75号执行裁定书，驳回了吴思洋、应珍香的异议请求。 另查明，2015年9月22日，吴思洋、应珍香作为买受人与民生公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，购买民生公司南通市永和路958号永和综合楼1层114室房产，总价款673470元，房屋用途为商业。当日，该商品房买卖合同（合同编号为tmfk2015389）在房屋管理行政机关进行了合同备案，备案记载的买受人为吴思洋、应珍香。 因民生公司未能交付房屋，吴思洋、应珍香作为申请人，以民生公司为被申请人，于2017年4月7日向南通仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除双方之间的商品房买卖合同，返还购房款并赔偿损失。吴思洋、应珍香于2017年12月29日申请财产保全，要求冻结民生公司财产180万元。原南通市港闸区人民法院作出（2018）苏0611财保7号民事裁定书，裁定查封、冻结民生公司财产180万元。该院于2018年8月14日向南通市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求查封民生公司在建的永和综合楼一层111、112、113、114号房屋，查封期限为三年。2019年6月29日，双方在仲裁庭的主持下达成调解协议：一、申请人、被申请人双方继续履行2015年9月22日的《商品房买卖合同（预售）》；二、申请人和被申请人确认：申请人所购的永和综合楼114室房屋的合同购房款人民币673470元已经付清，申请人另外补偿给被申请人损失人民币30000元，在本协议签订时付清。被申请人同时将上述房屋办理房屋交接单交付给申请人，同时将房屋交付给申请人，公共维修基金等代缴费用按实由申请人承担；三、申请人放弃其他所有仲裁请求，双方不再有其他争议；四、本案仲裁案件受理费人民币17250元、处理费人民币5175元，合计人民币22425元，由申请人自愿承担。 本案的争议焦点为，吴思洋、应珍香对位于南通市永和路958号永和综合楼114室房屋是否享有排除强制执行的民事权益。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，根据已查明的事实，吴思洋、应珍香与民生公司之间因商品房预售合同纠纷一案，业经南通仲裁委员会调解，并于2019年6月29日达成调解协议，约定由民生公司将案涉房屋办理房屋交接单交付给吴思洋、应珍香，同时将房屋交付给吴思洋、应珍香，公共维修基金等代缴费用按实由吴思洋、应珍香承担。民生公司向吴思洋、应珍香交付案涉房屋是在2019年6月29日仲裁调解作出后，也即在本院2019年2月27日查封该房屋后；虽然吴思洋、应珍香主张案涉房屋已经进行了网签备案，但商品房网签备案不等同于预告登记，网签备案是行政管理机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力；吴思洋、应珍香在申请仲裁过程中，曾申请财产保全，要求查封民生公司财产180万元，原南通市港闸区人民法院依据申请查封了包括案涉房屋在内的四套房屋。但是查封案涉房屋，是基于吴思洋、应珍香要求民生公司返还购房款并赔偿损失的仲裁请求，为保证该请求的仲裁裁决能得以执行，此保全行为并不具有合法占有案涉房屋的法律效力。综上，吴思洋、应珍香未能在案涉房屋查封前已合法占有案涉房屋，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能据此排除江苏银行学田支行对案涉房屋的强制执行，故本院对吴思洋、应珍香的相应主张不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告吴思洋、应珍香的诉讼请求。 案件受理费10535元，由原告吴思洋、应珍香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费10535元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户银行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。 审 判 长  陈五建 人民陪审员  陈天扬 人民陪审员  金 姝 二〇二〇年十月二十日 法官 助理  张 钰 书 记 员  刘小静