大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0204民初2180号 原告：大连绿城物业管理有限公司，住所地大连市沙河口区石桥街**，统一社会信用代码：91210204740913825L。 法定代表人：陈军喜，总经理。 委托诉讼代理人：刘宏亮，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：董清，辽宁峰慧律师事务所律师。 被告：杨成民，男，1968年9月11日出生，汉族，住大连市西岗区。 委托诉讼代理人：高晓红，辽宁君连律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐展，上海瀛东律师事务所律师。 第三人：大连建筑构件工程有限责任公司，住所，住所地大连市甘井子区迎金路**社会信用代码：9121020011853194XT。 法定代表人：付廷华，总经理。 委托诉讼代理人：刘正龙，男，该公司职员。 原告大连绿城物业管理有限公司（以下简称绿城公司）与被告杨成民、第三人大连建筑构件工程有限责任公司（以下简称大连构件公司）《房屋租赁合同》纠纷一案，本院于2019年10月17日作出（2019）辽0204民初19号民事判决，杨成民不服该判决，向大连市中级人民法院提出上诉。2019年12月26日，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终9940号民事裁定，将案件发回重审。本院于2020年5月6日受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。绿城公司的委托诉讼代理人董清、刘宏亮，杨成民的委托代理人高晓红、徐展到庭参加诉讼，大连构件公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 绿城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除绿城公司与杨成民2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》，杨成民给付绿城公司大连市沙河口区周水前石桥街10号-2房屋（以下简称石桥街10号-2）2017年租金2万元及利息、2018年租金11万元及利息（利息均自2017年12月1日至2018年12月31日按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付）、杨成民给付绿城公司大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域房屋及场地（以下简称石桥街10号部分区域）的2017年租金5万元、2018年至腾退之日止的占用费及利息（租金5万元的利息，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付，占用费的利息，自2018年1月1日起以每年10万元租金标准按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付）；2.杨成民腾退石桥街10号部分区域的房屋及场地。事实和理由：绿城公司与杨成民分别于2016年12月12日、2016年8月4日签订石桥街10号-2、石桥街10号部分区域两份租赁合同，租赁合同约定石桥街10号-2租期一年，年租金为12万元，石桥街10号部分区域每年租金10万元。石桥街10号-2的租金至2018年12月31日止共欠租金14万，因绿城公司申请强制执行1万元，自起诉之日起尚欠租金13万元。石桥街10号部分区域至2017年12月31日欠租金5万元及2018年至返还之日的占用费，要求杨成民腾退石桥街10号部分区域的房屋及场地，支付上述租金、占用费及利息损失。 杨成民辩称，不同意绿城公司的诉讼请求。理由：一、绿城公司构成重复诉讼，对于石桥街10号—2的诉讼请求已经在另案中解决，并且在另案中进行了强制执行。绿城公司当庭增加诉讼请求不应得到法院支持。绿城公司基于解除租赁关系提出诉请，但是案涉区域范围内不仅包含租赁关系，还包含物权关系，石桥街10号部分区域内存在杨成民自建的房屋，并且绿城公司之前对此事实进行了确认，承诺自建的房屋归杨成民所有，所以双方才签订了期限截至拆迁为止的租赁合同。绿城公司诉请腾退的范围不明确，石桥街10号部分区域的具体范围在大连构件公司给绿城公司的授权中以及绿城公司依据该授权与杨成民签署的协议中概念不一致，协议中附的自制草图不具有官方合法性和真实性，不能作为裁判的依据，侵犯了杨成民以及案外人的利益。合同履行的过程中绿城公司存在先期违约行为，把租赁范围内的房屋和场地进行停水，没有完全履行出租人的义务，杨成民不是拒缴租金，而是绿城公司与杨成民之间对于解除石桥街10号—2项下的租赁合同没有达成一致，绿城公司拒绝接受租金，两份合同项下的租金是一并缴纳，没有明确期限。本案杨成民承租后已经把房屋交由其他案外人实际使用，如果绿城公司解除案涉租赁合同会侵犯案外人合法权利及信赖利益，案涉租赁合同应该继续履行。绿城公司诉请不正确，绿城公司从没有向杨成民通知解除案涉的租赁合同，其诉请占用费不成立。 绿城公司在本案庭审结束后，向本院书面申请撤销2018年石桥街10号-2租金的诉讼请求。 本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，即：绿城公司提交的证据1.租赁合同二份、收据及（2018）辽02民终8339号民事判决书、证据2.房产及土地档案、绿城公司与大连构件公司签订的委托协议、证据3.协议书，杨成民提交的证据1.房产及土地档案、证据2.协议书两份及授权书三份，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 绿城公司提交的证据4.石桥街10号部分区域草图（与绿城公司当庭出示的档案馆调取的案涉区域规划图纸一致），拟证明委托协议和租赁协议所附草图一致，绿城公司有权出租。杨成民对该证据的证明事项有异议，但对真实性均未提出异议，本院认为该证据真实合法，且体现了与本案待证事实的关联性，本院予以采信。 绿城公司提交的证据5.大连构件公司于2010年开具的证明、营业执照、大连构件公司下属企业大连建筑构件工程公司木构件二厂档案，拟证明大连构件公司将石桥街10号部分区域及石桥街10号—2交由绿城公司管理及收益。杨成民对该组证据的证明事项有异议，但对真实性均未提出异议，本院认为该组证据真实合法，且体现了与本案待证事实的关联性，本院予以采信。 绿城公司提交的证据6.录音光盘及文字记录，拟证明绿城公司作为承租人分别于2017年9月28日13:08分及10月13日13:51分向杨成民催缴租金，作为承租人已经履行了催告义务，但杨成民至今未缴纳石桥街10号部分区域的租金。杨成民承认是绿城公司工作人员与杨成民的电话录音，但认为录音是截取片断，对真实性不予认可。本院认为，杨成民未能提供足以反驳的相反证据，绿城公司提供了该录音的原始载体，证据的形式和来源符合法律规定，且体现了与本案待证事实的关联性，本院予以采信。 杨成民提交的证据3.租赁合同五份，拟证据案涉租赁合同租赁期限截至产权单位拆迁之日止，合同没有到期，应该继续履行租赁合同。绿城公司对真实性均未提出异议，但对该组证据的证明事项有异议，本院认为该组证据未体现与本案待证事实的关联性，本院不予采信。 杨成民提交的证据4.现场照片、安装合同及证明，拟证明石桥街10号部分区域杨成民自建情况，且绿城公司之前的法定代表人尹修春有书面签字确认的证明。绿城公司提出该组证据已在另案中做出不予采纳处理，该组证据是石桥街10号—2部分，尹修春在另案庭审中自认与杨成民是亲属关系，其出具的证明不具有真实性，没有证据效力；现场照片无法得知是案涉区域部分，对其真实性有异议。本院认为该组证据未能体现与本案待证事实的关联性，本院不予采信。 杨成民提交的证据5.专用收款收据38张，拟证明租金支付情况，以及杨成民从2010年承租房屋之后每年正常向绿城公司缴纳租金，缴纳期限双方没有明确约定。绿城公司对该组证据的证明事项有异议，但对真实性均未提出异议，本院认为该组证据真实合法，且体现了与本案待证事实的关联性，本院予以采信。 杨成民提交证据6.照片以及收款收据10张，拟证明绿城公司对石桥街10号部分区域停水存在先期违约行为，杨成民从2017年10月至今一直从别处借水使用。绿城公司对该组证据的真实性、关联性及证明事项均提出异议，认为2017年10月石桥街10号部分区域断水，是客观情况导致，而且断水前对杨成民进行了通知和提示。本院认为，该组证据未能体现与本案待证事实的关联性，本院不予采信。 杨成民提交证据7.租赁协议11份，拟证明承租房屋以及场地实际使用情况。绿城公司对该组证据的真实性、关联性及待证事项均有异议，认为租赁合同系与案外人形成，与绿城公司没有关系，合同形成于2020年1月后，不排除是杨成民为了抗辩特别制作。本院认为，该组证据未能体现与本案待证事实的关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 大连构件公司系大连市沙河口区西北路石桥街**国有土地使用权人、大连市沙河口周水前石桥街10-1（房地号62-10-**）房屋所有权人、10号-2（丘地号62-10-22）房屋所有权人及国有土地使用权人。 2004年6月8日，大连构件公司（甲方）与绿城公司（乙方）签订协议，约定甲方将沙河口区西北路石桥街10号部分区域中的部分房屋、场地、设施等移交乙方管理，乙方应按照国家相关规定办理各种手续，管理所得利润归乙方，管理中所发生的费用由乙方自负。协议还约定了双方其他的权利义务。 2005年3月20日，大连构件公司出具《授权书》一份，载明“经股东会研究决定，将本公司位于沙河口区的产权房屋1000平方米、场地4000平方米，授权由绿城公司管理”。 2010年6月17日，大连构件公司出具证明，内容为：“兹证明沙河口区原木构件二厂厂内所有的砖瓦平房已于2004年6月8日转交给绿城公司经营使用（包括沙河口区-1），此前本公司没有转交给任何人使用，特此证明”。 2016年8月4日，绿城公司（甲方）与杨成民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域出租给乙方，范围为甲方将图纸中标注的红线区域的房屋、场地（具体内容见双方共同确认的草图）；双方应执行大连构件公司与甲方2004年6月8日签订协议的四、五、六、七、九条内容，租赁期限自2016年3月1日至产权单位拆迁止，年租金10万元，合同签订时一次性付清；租赁期间甲方如有合理原因欲解除合同应提前30日通知乙方，乙方应同意并积极配合，并将乙方已交的租金按实际使用天数收取，余额返还给乙方；如乙方有正当理由需要解除合同时，应在30日前通知甲方，甲方已收取的租金不予退回。双方还约定了其他权利义务。 2016年11月30日，大连构件公司向绿城公司签订《授权书》，将石桥街10号-2（丘地号62-10-22）的制材车间委托绿城公司经营管理。 2016年12月12日，绿城公司（甲方）与杨成民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将石桥街10号-2（前西北路市场）的制材车间房屋一、二层，面积2000多平方米出租给乙方，达成协议如下：租赁期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租金12万元整；双方应执行大连构件公司2016年11月30日甲方授权书的全部内容。双方还约定了其他权利义务。 2016年12月12日，绿城公司向杨成民出具专用收款收据一份，金额10万元，收款事由：2017年沙区石桥街10-2号房租。 2017年5月4日，绿城公司向杨成民出具专用收款收据一份，金额5万元，收款事由：2017年房租。 2018年2月26日，绿城公司将杨成民诉至本院，将大连构件公司列为大连构件公司，诉讼请求为杨成民将所占用的石桥街10号-2的制材车间一层、二层房屋腾退给绿城公司并支付占用期间的使用费，自2018年1月1日起至实际腾退之日止按每平方米每天0.5元计算。本院作出一审判决，内容为：杨成民于判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区石桥街10-2号的制材车间一层、二层房屋腾退给绿城公司，并于判决生效之日起十日内向绿城公司支付自2018年1月1日起至实际腾退之日止按每日328．77元计算的占有使用费。该判决已经大连市中级人民法院（2018）辽02民终8339号民事判决予以维持。 本院认为，绿城公司与杨成民于2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。绿城公司于2017年9月28日起向杨成民催缴租金，杨成民至今未向绿城公司支付租金，违反了合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，绿城公司有权解除合同，故绿城公司要求解除其与杨成民于2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。杨成民抗辩绿城公司对其承租房屋停水导致杨成民从2017年10月至今一直从别处借水使用，认为绿城公司存在先期违约行为。绿城公司解释停水系客观原因导致，绿城公司已在停水之前将相关情况向杨成民进行了通知和提示。故本院认为，绿城公司对停水原因已做出合理解释，且绿城公司在停水之前已向杨成民催缴租金，绿城公司不存在先期违约行为，停水不能成为杨成民拒付租金的理由。杨成民在本院审理期间提出调证申请，因其申请调取的案涉房屋水表记录及水费缴纳情况的证据对证明绿城公司存在先期违约行为的待证事实无意义，故本院对其申请不予准许。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉房屋租赁合同解除后，绿城公司有权要求杨成民腾退房屋，支付所欠租金，逾期支付租金的利息具有损失赔偿的性质，故绿城公司亦有权要求杨成民赔偿逾期支付租金的利息损失。 杨成民提交的绿城公司于2016年12月12日向其出具的10万元的收据（备注收款事由2017年沙区石桥街10-2号房租）以及绿城公司于2017年5月4日向其出具的5万元的收据（备注收款事由2017年房租），证实杨成民总计支付石桥街10号-2、石桥街10号部分区域2017年租金15万元。杨成民尚欠2017年石桥街10号-2租金2万元；尚欠石桥街10号部分区域2017年租金5万元及2018年至实际腾退之日止的租金（按每年租金10万元标准，不足一年按每日租金10万元÷365天=273.97元标准计付）。 绿城公司向本院书面申请撤销2018年石桥街10号-2租金11万元的诉讼请求，是其对自身权利的处分，本院予以照准。绿城公司主张杨成民欠付的2017年石桥街10号-2部分的租金2万元、石桥街10号部分区域2017年租金5万元及2018年至实际腾退之日止的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于绿城公司主张利息损失的起算时间，绿城公司与杨成民于2016年12月12日签订的《房屋租赁合同》中约定，石桥街10号-2房屋租赁期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租金12万元整，合同未约定支付租金期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，杨成民应当在届满一年时支付租金，故杨成民应于2017年12月31日付清石桥街10号-2的2017年所欠租金2万元，逾期支付租金的利息损失应自2018年1月1日起算。现绿城公司主张自2017年12月1日至2018年12月31日按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付利息，对2018年12月31之后利息未予主张，本院对其自2018年1月1日至2018年12月31日按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付利息的诉讼请求，予以支持。绿城公司与杨成民于2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》中约定，石桥街10号部分区域的租赁期限自2016年3月1日至产权单位拆迁止，年租金10万元，合同签订时一次性付清，结合绿城公司在2017年9月催缴租金的事实，可以认定杨成民应于2017年8月4日付清石桥街10号部分区域2017年所欠租金5万元，即该部分逾期支付租金的利息损失应自2017年8月5日起算。绿城公司主张石桥街10号部分区域2018年至返还之日止的租金利息，自2018年1月1日起以每年租金10万元标准按照中国人民银行人民币同期贷款利率标准计付的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此自2019年8月20日起，对于绿城公司主张的利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七之规定，判决如下： 一、解除原告大连绿城物业管理有限公司与被告杨成民2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告杨成民于本判决生效之日起三十日内将大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域房屋及场地（以原告大连绿城物业管理有限公司与被告杨成民2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》约定的范围为准）腾退给原告大连绿城物业管理有限公司； 三、被告杨成民于本判决生效之日起十日内支付原告大连绿城物 业管理有限公司大连市沙河口区周水前石桥街10号-2房屋2017年租金2万元及利息（自2018年1月1日起至2018年12月31日止，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付）； 四、被告杨成民于本判决生效之日起十日内支付原告大连绿城物业管理有限公司大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域房屋及场地2017年租金5万元及利息（自2017年8月5日起2019年8月19日止，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至被告腾退之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 五、被告杨成民于本判决生效之日起十日内支付原告大连绿城物业管理有限公司大连市沙河口区西北路石桥街10号部分区域房屋及场地2018年至被告腾退之日止的租金（按每年租金10万元标准，不足一年按每日租金273.97元标准计付）及利息（自2018年1月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行人民币同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至被告腾退之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 六、驳回原告大连绿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9635.66元，由被告负担（原告已预付，由被告在支付原告上述款项时一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长  于晓梅 审判员  薛 辉 审判员  颜秀玮 二〇二〇年十月二十三日 书记员  呼燕妮 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。