湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9175号原告：张玉明，男，1952年9月9日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：孙治钢，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：范为真，湖南芙蓉律师事务所实习律师。被告：胡建科，男，1967年4月23日出生，汉族，住湖南省桃江县。张玉明诉胡建科合同纠纷一案，本院于2019年4月17日立案受理，案号为（2019）湘0103民初3608号，2019年7月12日，本院作出（2019）湘0103民初3608号民事判决书，当事人不服上诉至长沙市中级人民法院，2019年12月30日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终11896号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2020年9月16日重新立案审理，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉明请求判令：一、胡建科腾退长沙市天心区竹塘西路银杏家园6栋4单元304房间（以下简称304房）；二、胡建科自2017年10月8日起至房屋实际全部腾退之日止,按每月2000元的标准支付张玉明房屋占有使用费(房屋占有使用费37133.33元,暂计算至2019年4月17日)；三、胡建科承担本案全部诉讼费用。诉讼中，张玉明撤回了第一项诉讼请求。胡建科答辩要点：双方原就304房达成买卖协议，后张玉明以需拿合同给配偶签字为由，骗走合同，并在胡建科不知情的情况下，再以高价将房屋另行出卖给他人。张玉明儿子只退还胡建科购房款和装修费，其余款项尚未支付。胡建科购买家具电器，还增加了一个厕所，造成损失9万元。经审理查明，张玉明系304房的业主。2017年10月10日，胡建科入住304房。2018年5月，张玉明向本院提出诉讼，案号（2018）湘0103民初3126号，要求判令胡建科合同违约，按合同约定赔偿张玉明110000元。经一审、二审后，长沙市中级人民法院于2019年3月26日作出（2018）湘01民终9233号民事判决书（已生效），判决书查明：胡建科、张玉明双方因胡建科为张玉明装护窗而相识。相识相熟后，张玉明多次向胡建科借款：2017年4月22日，借款10000元；2017年5月17日，借款40000元；2017年7月8日，借款10000元，同时张玉明对其于2017年6月9日向胡建科借款5000元予以确认，两次共计借款15000元。2017年5月8日，张玉明向胡建科承诺将304房以335000元转卖给胡建科，同时向胡建科再次借款110000元用于装修房屋，并约定张玉明不得以任何借口终止买卖和调整价格，如有违反，由张玉明双倍赔偿胡建科支取之款110000元。张玉明于2017年7月10日向胡建科出具《借条》，作为对之前的借款数额予以汇总、确认，共计105000元。2017年8月10日，胡建科再次向张玉明转账100000元，同时张玉明出具《收据》，将前期所借、所欠（护窗费）款项均转化为购房款，载明收到胡建科购房款335000元。2017年8月19日，胡建科代张玉明向张玉明所在村委会的会计谭静转账支付张玉明购房款138500元。张玉明通过微信转账、现金等方式共计向胡建科支付了30000余元护窗安装费。2018年1月20日，张玉明向胡建科出具汇总《借条》，载明：今借到胡建科现金430000元，其中包括房屋装修款95000元，张玉明在2018年6月30日一次性归还，如到期未还，304房归胡建科所有；如张玉明到期归还后，胡建科应于30日内搬迁，到期未搬迁则胡建科应按每月2000元租金付给张玉明。2018年5月15日，张玉明之子张焯自其建设银行账户向胡建科之妻胡菊娥账户转账，用以归还借款430000元，胡建科在转账的柜员机业务回执上签字。胡建科认为张玉明以归还借款方式实现其不再转让房屋的目的的行为，构成违约，遂诉至法院。判决书认为：张玉明于2018年1月20日向胡建科出具《借条》，载明了“今借到胡建科现金430000元，其中包括房屋装修款95000元，张玉明在2018年6月30日一次性归还，如到期未还，银杏家园6栋4单元304房间归胡建科所有”，该《借条》从内容上对双方曾达成的转让304房的约定进行了变更。胡建科上诉主张张玉明曾与其签订了书面房屋转让协议，张玉明未转让涉案房屋的违约行为应承担赔偿责任，但胡建科在一审、二审中并未提交书面的房屋转让协议，张玉明向胡建科交付该《借条》时，胡建科并未在该《借条》上对涉案房屋交付的内容进行书面的修改，且该《借条》原件保存在胡建科处，现张玉明已于约定的还款期限内偿还了借款，胡建科在张玉明还款凭证的柜员机业务回执上签字，综合上述《借条》的内容以及还款的过程，可以认定胡建科认可该《借条》所示内容并接受张玉明的还款行为，故胡建科上诉主张张玉明违约并承担赔偿责任，无事实和法律依据，判决驳回胡建科的诉讼请求。后张玉明以胡建科未腾退房屋、未支付租金为由，诉至本院，本院作出（2019）湘0103民初3608号一审民事判决书，认为当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。综合双方沟通过程，其意思表示应为张玉明支付相应款项并对本案撤诉，胡建科搬离304房。后胡建科依约搬离304房，张玉明依约支付款项但未撤诉，对张玉明请求本院判令胡建科支付自2017年10月8日起至房屋实际全部腾退之日止按每月2000元标准支付房屋占使用费，本院不予支持。判决驳回张玉明诉讼请求。张玉明不服上诉，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民终11896号民事裁定书，认为一审认定基本事实不清，裁定发回重审。庭审中，双方对胡建科于2017年10月10日入住304房，2019年5月15日搬离的事实无异议，对胡建科是否需要承担房屋占有使用费有异议。张玉明认为，双方陆续发生款项往来，期间亦有意转化为房屋买卖合同关系，但在2018年1月20日最终明确了款项均系借款。张玉明一方已于2018年5月15日还清款项，并要求胡建科按约在收到款项后30日内搬离，胡建科却直到2019年5月15日才搬离，故胡建科应承担房屋占有使用费。本次起诉时房屋占有使用费系按借条上约定租金2000元/月标准计算，如法院认定借条非双方合意，因对房屋具体情况不清楚，请求法院酌情认定房屋占有使用费标准。胡建科除答辩意见外，补充意见为胡建科是购买304房，并非租赁，不应给付租金或房屋占有使用费。同时，借条上写“如张玉明到期归还后，胡建科应于30内搬迁”，不是30日，是30月。因为胡建科要重新购房、装修、搬迁等，30日内是不可能完成的，胡建科于2019年5月15日搬离，亦没有违反张玉明的要求。其次，如法院认定借条非合意，304房入住时为毛坯房，当地租赁市场一般收取租金600元-1000元/月。以上事实，有当事人提交的借条、证明、手机录音、收据、结婚证复印件，304房屋照片等证据和（2018）湘0103民初3126号民事判决书、（2018）湘01民终9233号民事判决书、庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为：双方对胡建科于2017年10月10日入住304房，2019年5月15日搬离的事实无异议，本院予以认定。张玉明认可其有意将304房出售给胡建科，才同意胡建科搬入，并进行装修，则胡建科入住具备合法性。双方之间就款项陆续发生往来，该款项从借款转为购房款，后又转为借款，本院对胡建科是否需要支付房屋占有使用费分阶段处理更为适宜。胡建科在本次庭审仍辩称2018年1月20日借条系张玉明单方出具，非双方合意，但生效文书已认定胡建科认可该借条所示内容，结合生效文书认定事实，本院分析如下：张玉明在该借条中对前期借款和装修款均进行了处理，且该借条明确如张玉明到期归还后，胡建科应于30内搬迁，到期未搬迁则应支付租金，说明张玉明要求胡建科在收到款项后未搬离才开始计算费用。其次，该借条出具时存在文字表述不规范，“30”后未加计时单位，现双方各持一词，均无法直接证明当时意思，但结合常理，及生效文书认定事实，计时单位应为日。则张玉明最迟应在2018年6月15日搬迁。同时，张玉明不能提交证据证明其于2018年6月15日后仍有占有使用304房的正当理由，故其再占有使用304房，于法无据，张玉明应当支付304房房屋占有使用费（从2018年6月16日至2019年5月15日，共计11个月）。张玉明在借条上写明租金标准，但双方就款项发生的法律关系一再变化，不能认定双方合意为房屋租赁关系，该租金标准不宜认定为房屋占有使用费标准。庭审中，双方对于房屋占有使用费标准各有意见，也未申请评估。因房屋交付为毛坯状态，使用期间已跨年度，双方亦处于协商状态，结合案情，本院酌情认定房屋占有使用费为800元/月，故胡建科应向张玉明支付8800元（800元/月*11个月）。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条规定，判决如下：一、限被告胡建科在本判决生效之日起十日内支付原告张玉明房屋占有使用费8800元（按每月800元标准，从2018年6月16日计算至2019年5月15日）；二、驳回原告张玉明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费728元，减半收取364元，由原告张玉明承担73元，被告胡建科承担291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  匡迪琪人民陪审员  周觉军人民陪审员  黄振雄二〇二〇年十月三十日书 记 员  朱咸菊附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。