四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初1558号 原告：陶雪峰，男，1973年4月8日出生，汉族，住四川省雅安雨城区。 原告：屈靓，女，1972年9月5日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：张小洪，四川律大律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：阚学雄，四川律大律师事务所律师。 被告：四川西部网信产业园有限公司，住所地四川省雅安市雨城区沙湾路。 法定代表人：余建强，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：周巍，男，公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘婕，四川同兴律师事务所律师。 原告陶雪峰、屈靓与被告四川西部网信产业园有限公司（以下简称西网公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张小洪、阚学雄，被告西网公司的委托诉讼代理人周巍、刘婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陶雪峰、屈靓向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告从2019年11月1日起至实际整改完毕向原告交付房屋之日止以1357439元为计算基数按照每日万分之五之标准向原告支付逾期交房违约金（截止2020年3月31日，违约金103165.36元）；2.依法判令被告立即补做、重做位于雅安市雨城区水中坝“十里原湾项目（一期）”x幢x单元xxx号房屋外墙保温层；3.依法判令被告立即更换位于雅安市雨城区水中坝“十里原湾项目（一期）”x幢x单元xxx号房屋全部窗户为断桥铝合金窗；4.依法判令被告将雅安市雨城区水中坝“十里原湾项目（一期）”房屋整改为一梯一户；5.依法判令被告退还原告购房款138183.80元；6.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年6月1日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同签约备案号为27245号，合同约定，原告购买位于雅安市雨城区水中坝“十里原湾项目（一期）”x幢x单元xxx号房屋，房屋售价1357439元，交房日期为2019年10月31日，合同对房屋交付条件、违约责任等作出约定，同时对房屋保温层、断桥铝合金窗户等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定全面履行了相关义务。合同约定的房屋交付时间到期后，原告陆续发现被告拟交付的房屋不符合合同有关房屋质量的约定，不符合交房条件，遂要求被告按合同约定整改后再行交付，但截至起诉之日，被告并未履行相关整改义务。在签订购房合同前，被告向原告宣传案涉楼盘为一梯一户、拥有游泳池等内容，一再告知原告案涉楼盘为高档小区。但实际情况却大相径庭。2018年8月1日，被告因虚假宣传，误导消费者被雅安市工商行政管理局行政处罚。被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，故被告应根据合同约定及法律规定，继续履行合同义务并承担违约责任，特提起诉讼。在审理过程中，原告撤回要求被告更换位于雅安市雨城区水中坝“十里原湾项目（一期）”x幢x单元xxx号房屋全部窗户为断桥铝合金窗的诉讼请求。 西网公司辩称，1.原告要求答辩人支付逾期交付违约金的诉讼请求没有法律依据应依法不予支持，原告购买的房屋于2019年10月15日竣工验收合格，已于2019年10月31日前具备交付使用条件。答辩人依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定于2019年10月10日向原告邮寄送达了交付通知书以及交房须知，2019年10月13日在《雅安日报》刊登了交房公告，并于2019年10月28日至30日进行了集中交房办理事宜。原告收到通知后，未按合同约定与答辩人办理交房事宜接收房屋。因此，答辩人按《商品房买卖合同》的约定在2019年10月31日前具备了交付条件，并告知原告交付，原告未按合同约定接收房屋，答辩人不存在任何逾期交付的行为，也不应承担逾期交付责任。2.施工方施工时漏做厨房、卫生间保温层；误将厨房、卫生间断桥铝合金窗户安装成普通铝合金窗户，答辩人得知后立即进行排查和核实，与业主代表多次进行协商，也积极主动联系原告进行协商处理，因楼栋外墙为公共区域，同时为保障施工安全和效率，需整栋楼所有业主同意才能对该栋楼外墙保温形式施工，但业主至今不能达成统一意见，有的业主又已选择补偿方式不再做保温层，以外墙外保温的方式施工确实很难实现，同时，设计单位也出具书面意见认为以外墙外保温方式处理确实不妥，建议按合同约定的外墙内保温方式处理，但原告既不同意补偿也不同意外墙内保温方式施工。3.原告诉请的上述物业实际每层楼只有两户业主，配有两部电梯，已经足以满足原告较好的居住条件，也已经提供了较雅安市同类商品房较好居住环境，从生活方面实际已经达到一户适用一步电梯的条件，原告要求一梯一户的诉请没有法律依据。4.原告诉请的平台部分系共有面积，要求答辩人补偿面积差价没有法律依据。5.若贵院认定公司逾期交付,原告主张的违约金金额也过高,请求贵院根据实际情况,各方当事人的过错予以下调。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人真实性、合法性、关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所列举的真实性无异议，仅对证明内容等提出不同看法的全部举证，均作为证明本案相关事实的证据予以采用，证明内容综合全案认定。对有争议的证据分析如下： 1.原告提交的2019年12月20日雅安市建设工程质量安全监督站《关于十里原湾（一期）项目有关质量问题的整改通知》用以证明主管部门因被告房屋质量问题责成其整改，但被告资金未履行整改义务。被告质证认为，该整改意见不是正式的处罚意见或函件，仅为业主反映的相关情况，不是依法进行检查的结果。载明的内容也非房屋工程质量问题。对其三性均不认可。本院经审核认为，该证据符合证据的合法要件，应予采用，但证明内容综合认定。 2.原告提交的未做保温层面积照片，用以证明未做保温层的面积。被告质证认为，是原告自己拍的，无法核实其真实性。本院经审核认为，该证据符合证据的合法要件，应予采用，但证明内容综合认定。 3.被告提交的竣工验收报告和备案书，用以证明案涉房屋于2019年10月15日竣工验收合格，已符合合同约定的交付条件。原告质证认为，竣工验收报告中结论保温工程验收合格，但实际情况是不合格。本院经审核认为，该证据符合证据的合法要件，应予采用，但证明内容综合认定。 4.被告提交的交房通知书，用以证明被告按合同约定在2019年10月31日前向原告交付房屋，且通过邮寄方式通知原告收房。原告质证认为，交房通知书，系一个广告制作单，并不是一个明确的一个交房的通知。本院经审核认为，该证据系被告单方张贴，原告未进行签收确认，因此不能达到被告的证明目的。 5.被告提交的通知，用以证明施工方出具通知由业主选择更换铝合金窗到物业登记。原告质证认为，通知的主体应当是与原告建立合同关系的被告，而不是施工方。因此对原告不产生效力。本院经审核认为，系西网公司单方制作，并非双方关于具体房屋事宜的约定，与本案不具有关联性，故不予采信。 6.被告提交的统计信息表附照片，用以证明已经更换断桥铝合金窗。原告质证认为，系单方的统计表，没有其他证据来证实已经更换。本院认为，该证据，不符合证据的形式要件，不能达到被告的证明目的。 根据上述所采用的证据及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2017年5月29日，出卖人西网公司与买受人陶雪峰、屈靓签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，由陶雪峰、屈靓在西网公司处购买位于十里原湾项目（一期）x幢x单元xxx号住房一套，对双方权利义务进行了约定，房屋总价款1357439元，付款方式公积金按揭，首付757439元，按揭贷款600000元。合同签订后，原告依约支付了购房款。 《商品房买卖合同》中涉及本案争议的主要约定有： 第十五条“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、×，×项所列条件：1.该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.×；4.×。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。” 第十八条“付时间和手续（一）出卖人在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。” 第十九条“逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），至本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金（该违约金比率不低于本合同第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在30日（该期限与本条第（一）款第1项目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，案5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金（违约金比率不低于本合同第（一）款第1项第（1）目中的比率）。” 第二十条“商品房质量（二）其他质量问题1.该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人……买受人不解除合同的，双方协商处理。（三）装饰装修及设备标准1.该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2.不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理：（1）及时更换、修理。关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六。（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施：4.商品房符合经有关部门批准方案的节能要求。未达到要求的，出卖人按照有关部门批准方案的节能要求补做节能措施，并承担全部费用；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。关于该商品房民用建筑节能措施的具体约定，见附件七。” 第二十一条“保修责任（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，见附件八……（三）保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人30日内，出卖人不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。保修期内，出卖人对该商品房履行保修义务的，买受人提供必要的方便；因买受人拒绝提供方便导致该商品房相邻部位受到影响的，买受人承担相邻权人及出卖人因此遭受的损失。保修期内，因出卖人对商品房进行维修，致使房屋原始功能受到影响，给买受人造成损失的，出卖人承担赔偿责任。” 第三十条“建筑物区分所有权……（二）以下部位归业主共有：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分。” 第三十一条“要约邀请与要约，出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明，允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。” 附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：8.窗户：断桥铝合金窗。” 附件七“关于商品房民用建筑节能措施的约定（一）围护结构保温（隔热）、遮阳设施1.墙体（1）保温形式：外墙内保温。” 附件八“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定5.装修工程：保修期限为不低于2年。” 《补充协议》第五条第5项“房屋交付标准以双方合同约定为准。甲方展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局。” 2018年8月1日，雅安市工商行政管理局作出《行政处罚决定书》，主要载明：“西网公司在四个房地产项目（公馆1981、十里原湾、瀚城1981、瀚城1981二期）发布的广告多处违反了《中华人民共和国广告法》的规定，决定责令西网公司停止发布违法广告、在相应范围内消除影响，并对西网公司的违法行为作出罚款350000的行政处罚”。 2019年10月15日，西网公司十里原湾（一期）工程取得四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收报告》。其中节能保温工程质量评定结果为合格。 2019年10月21日，西网公司获得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，在备案部门意见处载明“同意备案”，并加盖了雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章。 2019年12月10日，雅安市建设工程质量安全监督站发布《关于十里原湾（一期）项目有关质量问题的整改通知》。其中载明：你公司建设的十里原湾（一期）项目经购房业主反映存在：1、建筑外墙保温局部部位漏做；2、窗户材质为按设计要求使用断桥铝合金材质门窗，经我站监督员现场核查发现：1、厨房、卫生间及卧室窗户部位外墙保温未按设计图纸要求施工；2、厨房、卫生间适用普通铝合金窗户代替设计图纸要求的断桥铝合金窗户。请你公司立即组织人员，严格按照设计图纸及建设工程质量验收标准，对未按图施工部位进行整改。 另查明，西网公司于2019年10月13日在《雅安日报》刊登了交房公告，同时向陶雪峰、屈靓邮寄发送了接房通知书，通知于2019年10月28日-30日进行了集中交房办理事宜。 在庭审中双方确认未做保温层面积为54.685m²。西网公司自认愿以200元每平方的价格补偿原告补做外墙保温层的费用。 原告在庭审中陈述，西网公司销售人员在购房合同签订前承诺案涉房屋将赠送一个面积为88.9平方米的平台。原告收房后实测平台面积为65.9平方米。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对本案纠纷的主要争议焦点，析判如下： 一、关于被告是否逾期交房、是否应对迟延交付承担违约责任问题 原告认为房屋不符合合同中有关房屋质量约定，不符合交付条件，应承担逾期交房违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十五条“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、×，×项所列条件：1.该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】”。《建设工程质量管理条例》第三条规定建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。庭审查明，2019年10月15日，被告十里原湾（一期）工程取得四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程《竣工验收报告》。2019年10月21日，被告获得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，在备案部门意见处载明“同意备案”，并加盖了雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章，应认定案涉工程完成竣工验收，符合《商品房买卖合同》第十五条约定的商品房交付条件。 原告主张被告未做外墙保温层，违反《中华人民共和国节约能源法》第十五条规定的问题。2019年12月10日，雅安市建设工程质量安全监督站发布《关于十里原湾（一期）项目有关质量问题的整改通知》可以证明，案涉房屋保温层并非全部未做，仅是局部漏做。按照《商品房买卖合同》第二十条第四款第四项的约定，局部有漏作保温层可以采用整改、折价补偿等补救方式，不能认定为达到合同约定的拒绝交房条件。案涉房屋已经取得竣工验收报告,符合约定的交房条件，被告也于2019年10月30日前通知了原告收房，并未逾期交房，对原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。 二、关于被告就案涉商品房是否应当补做外墙保温层的问题 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期间内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的损失由出卖人承担”。本案中，案涉合同附件七中约定保温形式为外墙内保温。被告未按合同约定对案涉房屋厨房、卫生间及卧室窗户等部位进行外墙保温施工。因此，原告请求补做外墙保温层，于法有据，应予支持。被告应当按照合同约定的外墙内保温方式为原告补做外墙保温层。本院酌情给予二十日的补做期限。若被告在规定时间内未完成保温层补做，应对原告进行折价补偿。鉴于被告在庭审中愿意以200元/m²进行补偿，该标准符合市场行情，本院予以认定。 三、关于原告主张西网公司将案涉房屋整改为一梯一户的问题 原告主张，在签订购房合同前，被告向原告发放的宣传资料中载明案涉楼盘系一梯一户，而实际收房为两梯两户。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。应当视为要约。本案中，关于“一梯一户”的理解，是一户单独使用电梯，还是两户使用两户电梯，对此双方理解存在争议。也说明该广告中一梯一户的允诺是不具体、不确定的。双方应当以合同形式予以明确。而双方在合同中未对此作出约定，因此，该广告内容仅属于要约邀请，对双方不具有约束力。因此对原告的主张，本院不予支持。 四、关于案涉房屋平台面积差的问题 案涉房屋的平台系底楼房屋的屋顶基本结构部分，根据合同第三十条的约定，应当属于业主共有部分。根据合同第四条及房屋户型平面图可以看出，案涉平台并不属于该房屋的套内建筑面积，且庭审中双方亦认可案涉平台系共有部分。而根据合同约定，房屋计价方式是根据套内建筑面积计算,平台面积并未计算在购房款之内。原告仅能凭借自身房屋的修建构造特点，享有较普通业主使用该平台的更多便利，从而自愿支出更高对价，本院不予置评。但根据法律、合同约定，原告并不享有该平台的所有权。因此对原告要求被告退还平台面积差购房款的主张不予支持。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、四川西部网信产业园有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内就雅安市雨城区水中坝“十里原湾项目（一期）”x幢x单元xxx号房屋以外墙内保温方式补做未做部分的外墙保温层； 二、四川西部网信产业园有限公司在规定时间内未履行上述第一项判决义务，则应当以每平方200元的价格，按照面积54.685m²支付陶雪峰、屈靓保温层补偿金10937元； 三、驳回陶雪峰、屈靓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4920元，由陶雪峰、屈靓负担984元，四川西部网信产业园有限公司负担3936元。四川西部网信产业园有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  刘 建 审 判 员  廖长平 审 判 员  陆竞颖 二〇二〇年十月二十八日 法官助理  唐晓惠 书 记 员  叶荫民