贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0201民初3977号原告：汤曼莉，女，1996年6月28日出生。委托诉讼代理人：何小红（系汤曼莉之母）。被告：六盘水锦华房地产开发有限公司。法定代表人：张伯友，系公司董事长。委托诉讼代理人：王安文，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告汤曼莉与被告六盘水锦华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤曼莉及其委托诉讼代理人何小红、被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托诉讼代理人王安文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤曼莉向本院提出诉讼请求：1.全额退还原告缴纳的90元每平方米的集中供暖开户费共计12273.3元及合理利息；2.被告承担本次诉讼费。事实和理由：原告于2017年1月23日与被告签订了购买锦华新时代7栋603号房，建筑面积136.37平方米，被告要求原告缴纳集中供暖开户费12273.3元，不含在房价内。房屋总价为715670元，按揭贷款。锦华新时代同时开了供暖收费的收据。原告于2019年4月12日去锦华新时代办理接房手续，拿取钥匙，在此过程中，开发商要求用供暖收据换取两年物管费才能办理接房手续，因本人在重庆，暂不能亲自办理，委托母亲何小红全权处理，由于母亲法律自我保护意识弱，就将供暖收据交给了开发商，但能提供核算单照片，换取两年物业费的收据，可做法庭证供。我母亲的行为不能代表本人，故请求支持原告诉讼请求。审理中，原告自愿放弃由被告支付其合理利息的诉讼请求。被告六盘水锦华房地产开发有限公司辩称，原告方所诉的供暖费，实际上是供暖开户费和设施安装费，在房屋建设上，被告按93元每平米向热力公司和消防安装公司支付了该费用，原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条第四项约定了供暖费由买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳，在原被告签订《商品房买卖合同》时，被告已向原告告知了相关情况。从原告起诉状看，原告在签订《商品房买卖合同》时，已明知该费用由原告承担，事后原告与被告方协商，原告将供暖费收据交回被告，被告给原告两年的物业管理费作为补偿，双方协商一致，原告已放弃了要求被告退还供暖费的请求，双方事实上已经重新达成了协议，并且已经履行完毕。同时，原告的母亲出具收条的行为应视为表见代理，对原告发生法律效力，故请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原告身份证复印件，2017年11月23日费用核算单复印件，2017年11月8日金额为50000元及2017年11月23日金额分别为23008元、377261元的银行签购单复印件，2017年11月8日《商品房认购协议》复印件，被告没有异议，且能证明原告汤曼莉的母亲何小红以原告名字签订认购被告商品房并交付50000元房款、双方在商品房买卖过程中对价款进行了协商、原告交纳了供暖费及部分房款的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的对原告提交的2017年1月23日《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且该商品房已取得商品房预售许可证，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，该证据可以证明原被告双方在合同中对相关事项及费用承担的约定，同时从原告提交的《商品房认购协议》签订时间及该《商品房买卖合同》前后文可知该合同的签订日期为2017年11月23日，对该证据本院予以确认,该商品房买卖合同的签订时间为2017年11月23日；2.对原告提交的两张2019年4月12日物业费收据复印件，被告提交的原告于2019年4月12日出具的收条复印件一份，虽原告认为收条非其本人签名，系其母亲何小红代写，但原告在其诉状中亦自认其母亲“全权处理”，且其母亲亦在收条上签名，该收条与原告提交的物业管理费收据复印件相互印证，可以证明六盘水锦华新时代物业管理有限公司给予原告两年的物业管理费作为交纳供暖费补偿的事实，故本院对该两份证据予以确认；3.对原告提交的全国铁路客户服务中心截图，原告未提供该证据与本案有关联性，故对该证据不予认定；4.对被告提交的售楼现场照片两张,该照片无展示时间，被告亦未举证证明其在与原告签订合同前向原告展示过该展板内容，不能证明原告的证明目的，故本院不予确认；5.对被告提交的供热工程入网建设合同、集中供暖二次管道安装工程施工合同、热力公司七张发票及记账凭证一份、消防公司收据及安装进度表各一份，与本案的争议焦点无关联性，不能证明被告的证明目的，故对上述证据本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2017年11月23日，原告汤曼莉（买受人）与被告六盘水锦华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为1711230041），约定：原告向被告购买位于北侧锦华·新时代（一期）7号楼603室商品房一套，商品房预售许可证证号为：（2017）商房预字第13号。该房屋套内面积114.14平方米,单价为每平方米6270.107元，总价款为715670元，贷款方式付款，原告应在签订合同之日向被告交付415670元首付款。双方在合同第十四条第（四）项约定：“买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、4、5、6项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人……（4）供暖费……”；合同附件六第7项中约定：“集中供暖：小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”。合同中双方还对其他事项做了约定。审理中，双方均认可原告交付的房款里包含集中供暖费。2019年4月12日，六盘水锦华新时代物业管理有限公司向原告出具两份收据，两份收据分别载明：2019年1月1日至2019年12月31日物业费全免（2940元）、2020年1月1日至2020年12月31日物业费全免（2940元）。同日，原告出具《收条》给六盘水锦华新时代物业管理有限公司，内容为：“兹收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司人民币5880元（冲抵7-603号房物业管理费）作为业主缴纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条收回作废。”现双方为上述费用发生纠纷，故原告诉至本院。另，在本院审理涉及被告方商品房预售合同纠纷系列案中，被告方自认六盘水锦华新时代物业管理有限公司是被告聘请的前期物业公司，有部分供暖费收据是该物业公司出具的，该费用是物业公司代被告收取的。本院认为，原告汤曼莉与被告六盘水锦华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力。案外人六盘水锦华新时代物业管理有限公司系受被告六盘水锦华房地产开发有限公司委托，代理被告六盘水锦华房地产开发有限公司收取供暖费事宜，其行为对被代理人六盘水锦华房地产开发有限公司发生法律效力。原告向六盘水锦华新时代物业管理有限公司出具的《收条》的效力及于被告六盘水锦华房地产开发有限公司。对于原告提出的2019年4月12日的收条不是其本人签名，系其母亲何小红代签名，其母亲的行为不能代表原告的主张，原告在诉状中陈述称“委托母亲何小红全权处理”，“将供暖费收据交给了开发商”，庭审中原告自认其母亲以原告名字签订认购书、交纳购房款50000元，上述何小红善意且无过错行为在客观上足以使被告有理由相信汤曼莉的母亲何小红对原告汤曼莉有代理权，何小红的行为对原告发生法律效力，其签订认购书、交房款、出具收条等行为的效力及于原告汤曼莉，故对原告该项主张不予支持。本案《商品房买卖合同》第十四条第（四）项中载明买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳供暖费等费用，合同附件六第7项中又载明小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费。前述两项合同条款系被告六盘水锦华房地产开发有限公司预先拟定的格式条款，现双方对前述两项格式条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，审理中，原被告均确认十四条第（四）项中供暖费及合同附件六第7项中暖气开户费及接通费实际系同一费用，故对原告主张的集中供暖开户费应由谁承担的约定，应当作出不利于六盘水锦华房地产开发有限公司的解释，即采用“小区采用集中供暖出卖人须承担暖气开户费及接通费”，由集中供暖出卖人即本案被告承担暖气开户费及接通费。原告方在签订《商品房买卖合同》及支付供暖费后，又向被告出具《收条》，载明收到六盘水锦华新时代物业管理有限公司5880元冲抵7-603号房物业管理费，作为业主缴纳供暖费（开户费、室外管道安装费）的补偿，供暖费收条收回作废，对其中“供暖费收条收回作废”按照日常交易习惯理解，原告将收条原件交回及出具收条认可冲抵物业管理费作为其交纳供暖费补偿的行为，应视为原被告双方对供暖费的承担重新进行了协商并已结算完毕。原告出具《收条》系原告对自身民事权利的处分行为，同理，被告方委托物业公司免除原告2年物管费也系被告对自己民事权利的处分，以上行为分别对原、被告双方具有约束力。原告在已与被告对供暖费的承担进行了结算后，又诉请主张被告退还该费用，无事实及法律依据，故本院对原告的该诉讼请求本院不予支持。对原告主张的合理利息的诉讼请求，审理中原告自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、四十九条、第六十条、第七十七条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条的规定，判决如下：驳回原告汤曼莉的诉讼请求。案件受理费106元，由原告汤曼莉负担（原告已自愿预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  葛永琳人民陪审员  肖艾群人民陪审员  黄 琴二〇二〇年十月三十日书 记 员  朱真琳