上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初4256号原告(反诉被告)：上海盈胜工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王长胜，总经理。委托诉讼代理人：张哲峰，上海申通律师所事务所律师。委托诉讼代理人：张洪根，上海申通律师所事务所律师。被告(反诉原告)：上海蓝应实业有限公司(以下简称“被告一”)，住所地上海市青浦区。法定代表人：高瑞兵，总经理。被告(反诉原告)：高瑞兵(以下简称“被告二”)，男，1982年9月21日出生，汉族，户籍地安徽省。上列两被告共同委托诉讼代理人：王**，上海市捷华律师所事务所律师。原告上海盈胜工贸有限公司诉被告上海蓝应实业有限公司、高瑞兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张哲峰、张洪根，两被告共同委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。审理中，被告提起反诉，本院经审查后依法予以受理。本案于2020年7月9日第二次公开开庭进行了审理，原告张哲峰、张洪根，两被告共同委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海盈胜工贸有限公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年10月8日解除；二、判令被告一腾退位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告；三、判令被告一支付原告自2019年5月10日起至2019年10月8日拖欠的房屋租金人民币447,003元；四、判令被告一支付原告房屋占有使用费(以每月租金291,342.87元*1.5倍为标准，自2019年10月9日起计付至实际腾退之日止)；五、判令被告一支付原告违约金1,724,231.85元；六、判令被告一支付原告违约金112,208.58元；七、判令被告二对上述一至六项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：原告系上海市青浦区华益村XXX号房屋所有人(后上海市公安局青浦分局变更以上号牌为华纪路XXX号)；被告一系房屋承租人及转租人，系一人有限公司，被告二系该公司唯一股东；2017年4月2日，原告与被告一签订《房屋租赁合同》，该合同第一条第1款约定，原告将其位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号(现更名为华纪路XXX号)房屋出租给被告一，房地产证号为沪房地青字(2004)第008340号。合同第一条第2款约定，出租房屋建筑面积8,034平方米。第3款约定，出租的房屋为综合楼两层、办公楼一至二层、仓库1-5号。合同第3条第1款约定，租赁期限为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止，其中2017年4月10日至2017年5月9日为免租期。合同第四条第1款约定，该房屋每年租金含税价3,237,143元。租金每两年递增一次，递增金额为上一租赁年度租金的8%。第2款约定，先付后用，付六个月押一月。合同第七条第2款约定，在合同有效期内，乙方有权将部分仓库租赁给托管客户使用，也可对外转租(仅限3-5号仓库)一切责任由乙方自行承担。合同第八条第3款(1)约定，未经甲方书面同意，乙方不可将承租房屋全部转租或转借。第3款(7)约定，逾期支付或未足额支付房屋租金累计达半个月的，甲方有权解除合同，收回出租房屋及土地。合同第九条第1款约定，甲方应于本合同约定规定的期限内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。逾期未交还房屋的，乙方应按照本合同约定的每日租金的150%支付房屋占用费。合同第十一条第1款约定，租赁期间，乙方有本合同第八条第3款约定行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同总租金的10%向甲方支付违约金，且乙方的押金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿损失直至达到弥补甲方全部损失为止。第2款约定，若乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，逾期支付的违约金金额为：逾期天数乘以欠缴租金总额的1%。乙方逾期支付租金累计达15天的，甲方有权按照本合同第十一条第1款约定执行。根据合同第四条第1、2款约定，被告一应于2019年5月10日前支付本期租金1,748,057.22元，但仅于2019年5月22日支付租金100万元，剩余租金748,057.22元拖欠未付。据此，原告于2019年9月16日向被告一发出了《催收函》，并提出逾期付租金应承担的违约责任。2019年9月27日，被告一向原告发出《关于要求继续履行房屋租赁合同的函复》，该函复中被告一以各种借口拒付拖欠的租金。鉴于被告一以上严重违约行为，原告委托律师于2019年9月30日向被告一发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知如下：一、自2019年9月30日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告一于2019年10月8日前支付拖欠的房屋租金并承担相应违约责任；三、被告一于2019年11月9日前将承租的全部房屋腾退并返还原告；四、被告一自2019年10月1日起按合同约定数额支付房屋使用费(占用费)至被告一承租的全部房屋腾退并返还原告之日，并承担相应违约责任；五、被告一结清水电费、宽带费、保洁费、保安费等费用至承租的全部房屋腾退并返还原告之日。若被告一未履行以上义务，则原告将委托本律师向法院提起诉讼。2019年10月18日，被告一向原告发出《关于华纪路XXX号租赁事宜回函》，被告一仍以各种借口拒付拖欠的租金。据此，原告提出上述诉请的各项理由和依据如下：被告支付租金至2019年5月9日，2019年5月22日被告还支付过一笔租金100万元，之后的租金未支付。解除合同的理由是根据双方签订的房屋租赁合同，约定租期2017年5月10日至2022年5月9日止，租金先付后用，付六押一，按照合同第4条约定年租金每两年递增8%。被告应于2019年5月10日之前支付半年租金。合同第8.3.7条约定，被告逾期支付租金超过15天，原告在2019年5月25日之后可以行使单方解除权。另外，被告擅自转租系争房屋，根据合同第7条约定，被告针对3号至5号仓库进行转租，根据合同8.3.1条约定，未经原告书面同意，被告不得全部转租或转借房屋。事实上，被告承租的综合楼2层、办公楼1至2层，仓库1至5号，上述房屋由被告全部对外转租。2019年10月2日原告向被告发函要求解除合同，被告于2019年10月8日收到函件，故要求解除合同并确定解除时间应为被告实际收到时间，即2019年10月8日。腾退是基于合同解除之后的法律后果。对于所拖欠的租金，根据合同第4.1、4.2条约定，2019年5月10日之后年租金为3,237,143元*1.08即3,496,114.44元，折合每月租金291,342.87元。2019年5月10日至2019年10月8日期间的租金为1,447,003元。扣除被告在2019年5月22日支付的一笔100万元租金，则原告主张的金额是扣除之后的钱款，即为447,003元。房屋占有使用费是根据合同第9.2条约定，被告逾期未交还房屋，则被告应按照日租金的150%的标准向原告支付占有使用费。租金的标准同上。违约金主张是根据合同第11.1条约定，被告应按照合同总租金的10%支付违约金，若被告逾期支付租金，应支付违约金。按照合同约定的租期是5年，5年总租金为17,242,318.48元(第一年、第二年租金分别为3,237,143元，第三年、第四年租金分别为3,496,114.44元，第五年租金为3,775,803.60元)，则违约金为17,242,318.48元*10%。被告违反合同第8.3条约定，擅自全部转租系争房屋，以及逾期支付租金长达15天。被告逾期付款违约金是根据合同第11.2条约定，被告欠付租金748,057.22元，逾期天数乘以欠缴租金总额的1%。2019年5月10日应支付下一期半年租金1,748,057.22元，实际上被告于2019年5月22日仅支付了100万元，则被告尚欠租金748,057.22元。则748,057.22元*1%*15天即112,208.85元。被告一是一人自然人股东有限责任公司，被告二不能证明其财产独立于公司的，故应对被告一的上述债务承担连带责任。综上所述，为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告上海蓝应实业有限公司、高瑞兵共同辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，不同意解除合同。被告支付租金至2019年5月9日，另外被告于2019年5月22日支付100万元，之后的钱款未支付。但是被告未违反合同约定，合同未明确约定租金支付时间。产证面积为6,629.17平方米，双方合同约定面积为8,034平方米，其中1,404.83平方米是违章搭建。系争房屋自2014年起纳入土地减量化，村委会可能随时拆除违章搭建，每期支付租金均分期支付，2019年5月8日被告收到原告转达的村委会于2019年7月30日要求强制迁出告知书，被告认为存在不确定因素，要求原告给予明确答复，故基于不安抗辩权，被告对于后几期租金均未支付。认可被告于2019年10月8日收到原告寄送的解除房屋租赁合同通知书。针对诉请二，也不同意腾退。理由同上。针对诉请三，对于租金计算标准及支付方式无异议，但是被告不存在拖欠租金的行为。针对诉请四，原告要求按照1.5倍的标准支付占有使用费，被告不同意支付。被告不能正常使用系争房屋。被告将1至5号仓库部分转租，办公楼由被告自用。原告也在系争房屋内使用，对于被告转租的行为也是知情的，且原告对于转租方提供注册便利。原告从未提出异议，视为明知且认可被告的转租行为，并不违反合同约定。针对诉请五，不同意支付违约金，认为违约金明显过高，且被告不存在违约行为，若法院认定被告存在违约行为，被告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。针对诉请六，不同意支付违约金，认为违约金明显过高，且被告不存在违约行为，若法院认定被告存在违约行为，被告认为违约金标准过高，请求法院酌情调整。针对诉请七，被告二不存在应当承担连带责任的行为。被告二不存在财产混同行为。鉴于原被告双方于2017年3月5日签订意向协议书，被告签订意向书后开始装修，在实际使用时才得知系争厂房被政府作断电处理，理由是违反相关环评。被告只能借用附近的高压电，自2017年4月1日至2020年3月31日期间，被告使用高价电费用为反诉金额，超出部分是236,185.75元。原告作为出租方未保证出租房屋被使用人正常使用，而原告明知系争厂房不具备出租条件，根据双方协议，以及原告于2017年6月12日出具的谅解书内容，另外根据原告于2017年6月15日出具的委托书，明确期间所有花费由原告承担。故上述高价用电差价损失应由原告负担。被告提起反诉，反诉诉讼请求：判令反诉被告赔付反诉原告高价电损失236,185.75元。针对反诉，反诉被告上海盈胜工贸有限公司辩称：不同意反诉诉请。原告提供2017年4月2日原、被告双方共同签订补充协议，双方均认可租赁变压器仍登记在原承租户处，原告在积极协调中，被告知晓相关情况。被告仍然愿意按照房屋现状承租，且另外被告临时用电从第三方处搭建，相关使用费用均由被告与第三方自行结算，与原告无关。被告及其次承租人的用电均是正常进行的，未有停电等情况出现。经开庭审理查明：2017年3月5日，原告与被告一签订意向协议书一份，该协议书约定：因本公司业务拓展需要，经研究决定青浦区华新镇华纪路XXX号，原告所有、厂房、办公楼、综合楼、符合本公司业务需求。1、经原告与被告一友好协商一致确认，厂房、办公楼、综合楼、共计8,190平米，全年含税价330万元。2、原告应提供厂房的产权所有人，全部有效证件包括(产权证、消防证、排污证、营业执照、法人身份证、复印件)如实提供相关证件。3、被告一应向原告如实提供包括(营业执照、法人身份证、复印件)。4、经双方友好协商一致确定，为避免双方的经济损失，被告一应向原告支付意向金20万元整。5、被告一等原告清除仓库所有设施包括(房屋漏水、门窗修复、拆违建、垃圾清理等)房屋一旦交付，正式签约，免租期为30天，合同一旦签订，扣除意向金20万其余款项一次性付清不得拖欠。6、意向金一旦收取，原告不准、出售、转让、租赁他人，如有违约应以意向金的5倍作为赔偿。7、本协议一旦签约两日内必须打款，逾期原告有权、出售、转让、租赁他人、意向金一旦交付不予退还。2017年4月2日，原告(出租方、甲方)与被告一(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将其位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号(现更名为华纪路XXX号)房屋出租给乙方，房地产证号为沪房地青字(2004)第008340号。出租房屋建筑面积8,034平方米。出租的房屋为综合楼两层、办公楼一至二层、仓库1-5号。租赁期限为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止，其中2017年4月10日至2017年5月9日为免租期。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为仓库使用(托管及第三方仓储)。该房屋每年租金含税价3,237,143元。租金每两年递增一次，递增金额为上一租赁年度租金的8%。房屋租金先付后用，付六个月押一月。合同签署后7日内乙方向甲方支付首期六个月租金1,618,572元,租赁押金269,762元(押金无利息)，水电费按国家标准收取，甲方必须向乙方出具有效的租赁发票。乙方未按规定日期支付首期六个月租金及押金，则视为乙方单方面解除合同。对于仓库3-5号如遇到政府拆除，乙方必须配合拆除，从拆除之日起租金在总租赁费中减掉，且甲方不承担任何赔偿、补偿责任。在合同有效期内，乙方有权将部分仓库租赁给托管客户使用，也可对外转租(仅限3-5号仓库)一切责任由乙方自行承担。未经甲方书面同意，乙方不可将承租房屋全部转租或转借；逾期支付或未足额支付房屋租金累计达半个月的，甲方均有权解除合同，收回出租房屋及土地。乙方应于本合同约定规定的期限内，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。逾期未交还房屋的,乙方应按照本合同约定的每日租金的150%支付房屋占用费。租赁期间，乙方有本合同第八条第3款约定行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同总租金的10%向甲方支付违约金，且乙方的押金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿损失直至达到弥补甲方全部损失为止。若乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，逾期支付的违约金金额为：逾期天数乘以欠缴租金总额的1%。乙方逾期支付租金累计达15天的，甲方有权按照本合同第十一条第1款约定执行。该合同还约定了其他内容。合同签订后，原告将系争房屋交付被告一使用。原告确认被告一支付租金至2019年5月9日，对于2019年5月10日至2019年10月8日期间的租金1,447,003元，2019年5月22日被告一支付过100万元，之后的租金未支付。现被告也未搬离系争房屋。原告于2019年9月16日向被告发出催收函，该函载明：被告一与原告于2017年4月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告一承租原告位于上海市青浦区华新镇华纪路XXX号建筑面积8,034平方米的房屋。根据合同约定，租金为先付后用，被告一应于2019年5月10日前支付本期租金，但被告一迟迟拖延不付，经原告多次催促，被告一仍拒绝支付。根据合同第八条、第十一条之约定，被告一逾期支付租金748,057.22元，每日应按1%向原告支付违约金，逾期支付租金超过15日的，原告有权终止合同，被告一应按照合同总金额的10%承担违约金，同时原告有权收回租赁房屋。现原告郑重致函被告一，由于被告一拒不履行合同义务，拖欠租金已达90余日，请被告一立即向原告支付拖欠的租金，并支付每日1%的违约金。否则，原告将终止合同收回房屋，被告一应按总租金的10%支付违约金。被告一于2019年9月27日向原告发出关于要求继续履行房屋租赁合同的函复，该函载明：被告一于2019年9月17日收到原告在2019年9月16日发送的《催收函》，知悉原告催告被告一继续履行《房屋租赁合同》约定的租金给付义务之事宜。由此，为阐明被告一真意，促进贵我双方平和友好地处理合同履约争议，维护双方合法权益，被告一就原告催告一事郑重答复如下：一、被告一承租原告位于上海市青浦区华新镇华纪路XXX号的房屋用于公司经营活动，一直严格遵照合同约定履行各项义务。承租期间，被告一体谅原告交付的房屋电力设施存在历史问题，无法即时解决，承受严重经济活动影响，与原告继续友好履行合同，如期足额支付房租。二、基于当地市场业务的稳定，被告一对房屋的装饰装修和设备配置投入了较大经营成本以期待长期回报。且以此昭示被告一愿意与原告长期合作的信心。然而，被告一拟支付2019年下半年度的房屋租金之际，从原告处获悉当地政府拟对房屋进行拆迁并决定恢复该地块为农用地的通知。此作必然会实质影响双方之间的业务合作，导致合同无法继续履行。基于此不安因素，被告一一方面仍然继续支付部分租金100万元，以示尽可能地履约；另一方面考虑到届时因为房屋被拆迁而致使原告丧失履约能力，从而进行不安履行抗辨，拟保留部分租金以观房屋拆迁事宜后续。因此，被告一并未出现违约情形，原告以被告一逾期支付租金为由要求被告一承担违约责任并不妥当。倘若原告能够充分理解被告一本意，势必对纾缓双方之间的紧张关系大有裨益，被告一也会本着公平原则保障原告合法利益不受损害。三、由于被告一在当地经营多年，对房屋和市场业务倾注了大量资本，为社会提供就业机会。为将本次土地征收和公司搬迁事宜对被告一的影响降至最低，维护社会安定，保障双方合法权利，携手共图更大的利益，实现合作共赢的格局，被告一此就继续履行合同及房屋拆迁处理方式等方面诚挚地向原告提议如下：1.被告一收到该公告后，曾多次与原告指定联络人沟通具体拆迁时间和拆迁方案，但迄今未得到正面答复，对被告一后续经营业务开展造成决策上的影响。因此，被告一希望原告在明确拆迁时间后能及时通报被告一。被告一接到明确通知之后，将严格按照政府要求完成公司搬迁工作。2.考虑到房屋拆迁系客观事由，无法为贵我双方之任何行为所左右，被告一需要一段合理期限完成整体搬迁工作。在此期间，被告一不能正常经营，原告也无法将房屋另租他人，由此，被告一要求原告在政府规定的搬迁时间内免收租金。3.一旦确定房屋拆迁时间，且被告一完成搬迁工作之后，被告一会足额向原告结清承租期间应付租金。4.房屋拆迁将导致被告一遭受经营损失和其他经济损失，被告一有权根据合同第十二条的有关约定，取得因土地上房屋被征收而给予的包括设备搬迁和安置费用、装装修补偿费用、设备损坏补偿费用、停产停业损失等在内拆迁补偿。被告一将竭力动用一切资源与政府主管部门就房屋拆迁补偿一事进行协调和谈判，争取落实更有利于双方的迁补偿方案并积极推进实施。届时，被告一希望原告能够积极配合，并遵照合同约定，协助被告一取得前述应得补偿。原告于2019年10月2日向被告发出解除房屋租赁合同通知书，该通知书载明：上海申通律师事务所接受原告之委托，向被告一发出《解除房屋租赁合同通知书》。被告一与原告于2017年4月2日签订《房屋租赁合同》，该合同第一条第1项约定，原告将其位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号(现更名为华纪路XXX号)房屋出租给被告一，房地产证号为沪房地青字(2004)第008340号。合同第一条第2项约定，出租房屋建筑面积8,034平方米。第3项约定，出租的房屋为综合楼两层、办公楼一至二层、仓库1-5号。合同第3条第1项约定，租赁期限为5年，自2017年5月10日起至2022年5月9日止，其中2017年4月10日至2017年5月9日为免租期。合同第四条第1项约定，该房屋每年租金含税价3,237,143元。租金每两年递增一次，递增金额为上一租赁年度租金的8%。第2项约定，先付后用，付六个月押一月。合同第七条第2项约定，在合同有效期内，乙方有权将部分仓库租赁给托管客户使用，也可对外转租(仅限3-5号仓库)一切责任由乙方自行承担。合同第八条第3项(1)约定，未经甲方书面同意，乙方不可将承租房屋全部转租或转借。第3项(7)约定，逾期支付或未足额支付房屋租金累计达半个月的，甲方有权解除合同，收回出租房屋及土地。合同第十一条第1项约定，租赁期间，乙方有本合同第八条第3项约定行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照本合同总租金的10%向甲方支付违约金，且乙方的押金不予退还，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿损失直至达到弥补甲方全部损失为止。第2项约定，若乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，逾期支付的违约金金额为：逾期天数乘以欠缴租金总额的1%。乙方逾期支付租金累计达15天的，甲方有权按照本合同第十一条第1项约定执行。根据合同第四条第1、2项约定，被告一应于2019年5月10日前支付本期租金1,748,057.22元，但被告一仅于2019年5月22日支付租金100万元，剩余租金748,057.22元拖欠至今未付。据此，原告于2019年9月16日向被告一发出了《催收函》，并向被告一提出逾期付租金应承担的违约责任。但被告一收到《催收函》后仍拖欠不付租金。根据合同第七条第2项之约定和第八条第3项(1)之约定，贵司只可转租3-5号仓库，其他房屋未经原告书面同意，不可转租。但被告一擅自将3-5号库以外的房屋转租给他人。鉴于被告一以上严重违约行为，现原告委托本律师郑重书面通知被告一如下：一、自2019年9月30日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、被告一于2019年10月8日前支付拖欠的房屋租金并承担相应违约责任；三、被告一于2019年11月9日前将承租的全部房屋腾退并返还原告；四、被告一自2019年10月1日起按合同约定数额支付房屋使用费(占用费)至被告一承租的全部房屋腾退并返还原告之日，并承担相应违约责任；五、被告一结清水电费、宽带费、保洁费、保安费等费用至承租的全部房屋腾退并返还原告之日。若被告一未履行以上义务，则原告将委托本律师向法院提起诉讼。被告一于2019年10月8日收到上述通知书。被告一于2019年10月18日向原告发出关于华纪路XXX号租赁事宜回函，该函载明：近日收到原告发出的《解除房屋租赁合同通知书》，被告一现对原告的无理要求回复如下：原告在明知华纪路XXX号已被华新镇政府明确列入2019年度的减排拆除范围，且要求于2019年7月30日腾空，原告不顾《租赁合同》已因政府行为无法继续正常履行的情况下，意图获取超出实际使用的租赁费。后又为牟取被告一动迁利益，单方面提出解除租赁协议，原告的行为已违反双方的合同约定。作为出租方，应当为承租方提供适合正常使用的租赁物。被告一自2017年4月10日承租华纪路XXX号至今，始终准时向原告支付租金，但原告至今未落实被告一用电，给被告一造成严重的经济损失，原告应当依约承担退还租金和押金，并承担被告一长期使用高价电的差价部分的违约责任。厂区每逢暴雨，均发生排水不畅，导致库存货物受淹受潮，造成严重物损，但原告也从未加以维修，也未给予补偿和赔偿。另外，关于原告提出的腾空并自行拆除消防通道的通知，被告一认为应当由消防通道上搭建房屋的建造方，即由原告汇同被告一在场的情况下，一同经测量后拆除消防通道，并由原告根据测后的面积加以结算租金或实际使用费。综上，因目前出租物已无法正常使用，被告一为保护合法利益，在不侵害原告作为房屋所有人权益的情况下，分阶段支付租金的行为合法有据。希望原告严格依照法律法规及双方约定，全面履行合同义务。另查明，位于上海市青浦区华益村XXX号房屋已经办理了上海市房地产权证，权利人登记在原告名下，后上海市公安局青浦分局变更以上号牌为华纪路XXX号。产证登记的面积是6,629.17平方米，包含办公楼3层(被告承租其中的2层，有证面积为696平方米，对应房屋租赁合同中列明的办公楼1至2层)、综合楼2层有证面积624平方米(对应房屋租赁合同中列明的综合楼1至2层)、1号仓库(对应房屋租赁合同中列明的仓库1至5层)，3、4、5号仓库没有产证(即1,453平方米无产证及批建手续)。故上述办公楼1-2层、综合楼2层及1、2号仓库是有证面积，办公楼第3层由原告自行使用。6,548.017平方米有产证，门卫室33平方米无产证也由被告使用。被告一系自然人独资公司，被告二系该公司唯一股东。被告明确无法提供被告一与被告二财务独立相关证据。以上查明的事实，由原、被告的陈述，意向协议书、房屋租赁合同及房屋平面图、催收函、银行客户专用回单、关于要求继续履行房屋租赁合同的函复、解除房屋租赁合同的通知、邮寄凭证、房地产权证、变更门号牌通知、营业执照信息等证据予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，被告认为，在借某过程中向多家案外人借某，相应的电费均与案外人进行结算。被告主张的高价电损失包括：1、向案外人借某，再根据案外人的抄表数结算；2、被告自行发电机产生燃油费用；3、自行发电，机房的人工维护费。为证明被告因无法正常使用电而购买高价电的实际支出以及原、被告为见票付款，双方每个周期的付款为分期付款；系争厂房因减量化拆除，政府要求在2019年7月30日前腾退，被告基于不安抗辩权，故止付租金，不存在恶意违反合同约定拒不支付租金等情况，还提供了使用高价电费用明细统计及凭证、谅解书、委托书、意向协议书、公证书、上海市青浦区华纪路XXX号维修改造合同及清单、装修工程费支付明细及凭证等证据。原告对谅解书、委托书、公证书证据的真实性无异议，但对上述其他证据的真实性不予确认。原告认为，双方均认可租赁变压器仍登记在原承租户处，原告在积极协调中，被告知晓相关情况，并仍然愿意按照房屋现状承租，不存在原告欺骗行为。且另外被告临时用电由原告协调从第三方处搭建，即便存在高价电，相关使用费用均由被告与第三方自行结算，与原告无关。被告及其次承租人的用电均是正常进行的，未有停电等情况出现。且补充协议也约定了原告委托被告办理变压器的更名事宜，谅解书及承诺书未对补充协议内容进行变更。为此，原告提供了2017年4月2日原、被告签订的补充协议为证。该补充协议载明：双方就位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号(现更名为华纪路XXX号)建筑面积8,034平方米的厂房场地签订了《房屋租赁合同》。现就被告一用电等事宜补充约定如下：1、因历史遗留问题，租赁房屋的用电变压器现仍在原租户玻璃厂名下，现原告正在积极协调过户及启用事宜，被告一知晓该情况，并仍愿意按现状承租该房屋。2、被告一临时用电由原告协调从第三方处搭接，具体使用由被告一与第三方自行协商并自行结算，与原告无关。3、原告尽最大努力协调原玻璃厂名下变压器的过户及启用，如原告未能协调不成，由原告书面通知被告一，被告一接到原告书面通知后，由被告一与相关部门进行协调变压器过户及启用问题，如被告一协调达成了变压器成功过户至原告名下并顺利启用通电后，原告确认用电情况正常后1个月内支付被告一30万元。4、用电名过户给原告后，被告一愿意承担100KV的用电费用。5、如临时用电无法使用且变压器经协调也无法启用的情况，双方同意终止合同，双方按实际租赁时间结算租赁及相关费用，并互不承担赔偿责任，被告一在终止合同后5日内撤走租赁房屋内被告一物品，逾期未撤走的，原告有权自行处置并不承担任何责任。6、根据主合同及本补充协议约定解除或终止合同后，被告一应告知房屋使用的相关各方，并自行处理好与房屋具体使用人之间的纠纷，如因此给原告造成损失的，被告一负责全部赔偿，原告有权不退还被告一押金，不足部分被告一仍应赔偿。7、本补充协议有约定的按本协议执行，其余仍按主合同约定执行。被告认为，根据补充协议，签订时间是2017年4月2日，双方是在2017年3月5日签订意向书，可以证明原告隐瞒厂房用电真实情况。另外，根据承诺书、谅解书形成的时间及内容，也可以证明原告曾尝试解决用电事宜，但是最终实际上原告未能妥善解决用电事宜，才签订谅解书。该补充协议的内容已经被后续的文件所覆盖，补充协议内容无效。关于转租的问题，原告认为被告将承租房屋部分转租给案外人。除了办公楼1至2层自用之外，其余承租范围均全部转租。原告是在2019年8、9月知晓被告转租事宜，原因是原告接收到实际承租方的信函才知晓转租。原告是通过案外人财务人员马莉莉告知，原告有相关财务人员马莉莉自2012年开始在原告公司从事财务，一直在系争地块上有办公场所进行办公。马莉莉对于2017年被告承租厂房是清楚的，马莉莉也代表公司签订合同时，约定不得随意转租，仅约定允许有证部分的面积厂房不得转租，无证部分可以转租。无证面积约1,500平方米。为此，原告还提供了信件信封照片等证据。被告对该证据的真实性无异议，但认为综合楼及办公楼1、2层均未转租，其余部分均已转租。财务人员马莉莉一直在系争地块上的办公场所进行办公，且财务人员的父母也是被告公司的门卫。原告自始至终知道转租事宜。此外，被告表示，被告曾支付押金20万元，关于押金待结算其他费用后另行处理，不需要在本案中一并处理。根据庭审查明的事实，本院认为，本案中，2017年4月2日,原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，原告将其位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号(现更名为华纪路XXX号)房屋出租给被告一，出租房屋建筑面积8,034平方米。出租的房屋为综合楼两层、办公楼一至二层、仓库1-5号。位于上海市青浦区华益村XXX号房屋已经办理了上海市房地产权证，权利人登记在原告名下，产证登记的面积是6,629.17平方米，包含办公楼3层(被告承租其中的2层，有证面积为696平方米，对应房屋租赁合同中列明的办公楼1至2层)、综合楼2层有证面积624平方米(对应房屋租赁合同中列明的综合楼1至2层)、1号仓库(对应房屋租赁合同中列明的仓库1至5层)，3、4、5号仓库没有产证(即1,453平方米无产证及批建手续)。故上述办公楼1-2层、综合楼2层及1、2号仓库是有证面积，办公楼第3层由原告自行使用。6,548.017平方米有产证，门卫室33平方米无产证也由被告使用。据此，可以认定原、被告签订的《房屋租赁合同》部分有效、部分无效，其中涉及6,548.017平方米有产证部分有效，其他租赁部分因无合法批建手续，应属无效。对于合同有效部分，因被告一未按约支付租金，原告依照合同约定，主张于2019年10月8日解除合同，被告认可于2019年10月8日收到原告寄送的解除房屋租赁合同通知书，原告该项主张有相应的依据，本院予以支持。基于合同有效部分的解除以及合同部分无效的后果，被告一均应腾退位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告。原告主张被告一支付原告自2019年5月10日起至2019年10月8日拖欠的房屋租金447,003元，被告对于租金计算标准及支付方式无异议，本院予以支持。原告主张被告一按照每月租金291,342.87元*1.5倍的标准，自2019年10月9日起计付至实际腾退之日止支付原告房屋占有使用费，也有相应的合同依据，合同解除后，被告也未搬离系争房屋，故本院对该项诉请也予以支持。对于原告基于被告一转租及逾期支付租金所主张的两项违约金1,724,231.85元及违约金112,208.58元，被告认为，系争房屋存在强制迁出，租赁合同履行存在不确定因素，基于不安抗辩权，被告对于后几期租金均未支付。本院认为，根据查明的事实，被告一未按约支付租金，已构成违约，但鉴于系争房屋存在拆迁等情况，且租赁合同部分有效、部分无效，被告一应承担的违约责任亦不能完全适用租赁合同之约定，结合合同履行情况以及当事人的过错程度等综合因素，故本院酌定被告一应承担的违约金为29万元。因被告一系自然人独资公司，被告二系该公司唯一股东，且被告明确无法提供被告一与被告二财务独立相关证据，故被告二就被告一所应承担的债务承担连带清偿责任。被告主张原告赔付高价电损失236,185.75元，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海盈胜工贸有限公司与被告上海蓝应实业有限公司于2017年4月2日签订的《房屋租赁合同》(除产证建筑面积6,548.017平方米外)部分无效；二、原告上海盈胜工贸有限公司与被告上海蓝应实业有限公司于2017年4月2日签订的《房屋租赁合同》(产证建筑面积6,548.017平方米)部分于2019年10月8日予以解除；三、被告上海蓝应实业有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华益村XXX号(现更名为华纪路XXX号)房屋，并将该房屋返还给原告上海盈胜工贸有限公司；四、被告上海蓝应实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海盈胜工贸有限公司自2019年5月10日起至2019年10月8日拖欠的房屋租金人民币447,003元；五、被告上海蓝应实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海盈胜工贸有限公司房屋占有使用费(按照每月租金291,342.87元*1.5倍的标准，自2019年10月9日起计付至实际腾退之日止)；六、被告上海蓝应实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海盈胜工贸有限公司违约金人民币29万元；七、被告高瑞兵对被告上海蓝应实业有限公司所负的上述第四、五、六项义务承担连带清偿责任；八、驳回反诉原告上海蓝应实业有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币38,352.80元，减半收取计人民币19,176.40元，由被告上海蓝应实业有限公司、高瑞兵共同负担人民币12,990.63元，由原告上海盈胜工贸有限公司负担人民币6,185.77元；反诉受理费人民币2,421.39元，由反诉原告上海蓝应实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年十月三十日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。