上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初17393号原告(反诉被告)：吴主民，男，1984年1月9日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：沈晨，上海知愚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙金建材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：史金花，总经理。委托诉讼代理人：李宗如，男。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原告吴主民诉被告上海龙金建材市场经营管理有限公司(简称龙金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，后龙金公司提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告吴主民及其委托诉讼代理人沈晨、被告龙金公司委托诉讼代理人李宗如、林静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴主民向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告退还租金人民币(以下币种同)1,391元；2、判令被告退还押金3,100元；3、判令被告赔偿未告知原告擅自撬锁产生原告的店内损失30,000元；4、判令被告赔偿搬迁费9,000元；5、判令被告赔偿停业损失费30,000元(2个月*15,000元)；6、判令被告赔偿装修费50,000元(钢结构、木地板、货架、卷帘门等等)；7、判令被告赔偿门头费5,000元。事实和理由：原告从2014年起向被告承租上海市奉贤区环城东路XXX号西大门F区2号房从事五金建材生意,一年租金50,000元，租金支付到2020年2月28日止。原告经营到2019年12月7日时,收到房东上海华龙企业(集团)有限公司(简称华龙公司)的通知，其与被告的租期到2019年12月30日到期,要求包括原告在内的其他商户在2020年1月10日前搬离店铺。原告认为经营这个店铺投资了大量装修及人力、物力,为维护原告自身权益,特起诉法院,希望法院依法判决。其中诉请第一项退还租金1,391元的计算依据为：按照2020年1月14日收据收了2020年1月至2月28日的2,000元费用，自2020年1月10日至2020年2月28日止共48天为1,391元(2,000元/69天*48天)。被告龙金公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告承租位置是在西大门外面，不受大门开关的限制。被告龙金建材市场在2020年4月16日才封闭西大门，按照原告实付租金，原告租期至2019年6月20日到期，不需要返还租金，被告反而要求原告支付逾期搬离的占有使用费。原告诉讼请求第一项相关款项2,000元实际是管理费，与租金无关。被告认可收到押金3,100元，但要结清所有费用后，才无息退还。关于店内损失，原告未提供损失清单，被告在第三方见证下打开店铺门，店内只有一些墙纸装饰，其他货物均已搬离，被告看后未作任何处置就将门关好，至今仍保持原告未搬离的原样，所以不认可原告该项损失。双方合同已经到期，原告应无条件搬离，不存在原告停产停业、搬迁费、装修费等损失。门头是2016年原告自己制作的，且原告未提供门头费支付依据，要求赔偿并无依据。被告龙金公司提起反诉诉讼请求：判令原告吴主民支付房屋占有使用费18,630元(自2019年12月21日至2020年5月4日按年租金50,000元计算136天)。事实和理由：原告吴主民一直未将店铺交接，被告是2020年5月4日打开店铺后才发现已经搬离，所以占有使用费计算至这个时间。原告吴主民就反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。原告使用该房屋并未到2020年5月4日，根据案外人张贴公告可知，原告实际经营时间至2020年12月7日。被告龙金公司并不是系争房屋的使用权人，且未与房东续签租赁合同，被告龙金公司无权向原告收取占有使用费。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，龙金公司与华龙公司签订《租赁合同》，约定将华龙公司将奉贤区环城东路XXX号的3、4、5号厂房及场地租赁给龙金公司使用，租期自2015年8月1日至2019年12月31日止等。之后龙金公司对外招租经营。2020年3月25日龙金公司支付房东华龙公司2020年1月至3月的占有使用费160,000元。吴主民与龙金公司之前签订有租赁合同，到期后，2018年6月21日，吴主民与龙金公司续签《房屋租赁合同》，该份租赁合同约定：龙金公司将奉贤区环城东路XXX号内F区2号摊位出租给吴主民经营使用，租期一年，自2018年6月21日至2019年6月20日止，租金先付后用，吴主民一次性支付一年租金，租金包含房租50,000元、管理费600元、卫生费600元；如下半年吴主民还有意再继续租赁，吴主民必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续，按自愿放弃续租权，但吴主民必须在已交费用期内立即搬离，否则龙金公司的一切损失由乙方承担；为了配合龙金公司通道及场内的卫生清洁服务及管理费用，每月按200元计收，吴主民一次性付清费用，交付费用按龙金公司的凭据为准；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的，吴主民店内财产归龙金公司所有，吴主民不得进入龙金市场内；下期房租涨一万元，需提前一个月付清等。2018年12月5日被告龙金公司出具房租50,000元的收据。2018年12月8日被告龙金公司出具收据，写明收款3,000元押金，原押金条作废，以此押金条为准。2019年3月16日被告龙金公司出具电卡押金100元的收据。2019年6月21日，被告龙金公司收取吴主民半年房租25,000元，并注明按日期推算。2020年1月14日被告龙金公司出具收据，收款金额2,000元，收款事由写明“管理费2020年1月至2月28日止”。2019年12月7日，房东华龙公司在龙金建材市场张贴通告告知：根据政府度该地块整体规划要求，按照本公司与第一承租方的租赁合同约定，双方的租赁关系于2019年12月31日期满结束。本公司决定：环城东路XXX号-928号功德楼区域市场自2020年1月1日起不再对外继续租赁。为确保按时关闭本市场，明确各方责任，现通告如下：一、即日起要求各经营户应认真做好搬离货物、遣散人员等清场的准备工作；2019年12月31日止本市场全部停止经营。二、考虑到本市场的实际情况，本公司给各租赁商户十天宽限期，各租赁商户必须在2020年1月10日前自行搬离，并清空租赁场所内所有可移动的物品，且将租赁房屋及区域交还给本公司。三、本公司将于2020年1月11日起正式关闭市场，所有进出口安排特保人员24小时值班，市场进行严格管控，所有车辆、人员及货物只出不进，除搬场车辆及人员外，其他人员、车辆一律不得入内。请本市场各经营户相互转告并积极配合，准时完成市场关闭事宜。特此通告。2020年3月4日，龙金公司在市场内张贴通知，内容为：市场内所有店主：2020年3月5日早上6：00开始，所有有货的卡车不得进入龙金市场，空车可以进入(货物只出不进)。2020年3月15日前搬走的有押金退，2020年3月16日没搬走的停电停水，没有押金退，还要收取房屋使用费(凭出入证进出)。2020年3月16日，龙金公司在市场内张贴告知书，内容为：一、南桥镇环城东路XXX号龙金据建材市场西门在2020年3月16日零点开始封闭(房租没有到期的店主可凭出入证进出)。2020年4月1日中门封闭、厕所封闭(龙金公司2020年1月份以来一直在贴钱交水费、电费、卫生费，现交不起了，所以停电停水)。二、华龙集团2020年4月15日开始收回房屋，封闭环城东路XXX号东门。三、龙金建材市场统一搬店费标准：50元每平方米，龙金公司再无其他补偿。四、华龙集团龙金公司于4月15日前搬走的店主，将酌情收取2020年房屋使用费，对待2020年4月15日没有搬走的店主发律师函起诉至法院，收取2020年全部房屋使用费。2020年4月8日，房东华龙公司在龙金建材市场内张贴公告，内容为：各租赁经营户：本市场自2020年4月16日起正式关闭，届时将封闭市场内所有入口。即日起，请广大租赁经营户搬空所有货物及私人物品，清场最迟期限截止于2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。2020年4月22日，龙金公司向吴主民发送手机短信，内容为：吴主民你好，西大门2号店主，自2019年12月起，我司通知您合同到期及搬离事宜，至今已逾四个多月。现根据华龙企业(集团)有限公司的公告，南桥镇环城东路XXX号龙金建材市场已于2020年4月16日正式关闭，请您于2020年4月30日前立即自行搬离，逾期搬离产生的相关法律后果将由您自行承担。现就搬离相关事宜正式通知如下：一、若您在2020年4月30日前自行搬离的，将可享受50元/平方米的搬店补偿，且我司可酌情收取2020年度的房屋占有使用费。二、若您不能在2020年4月30日前自行搬离的，则不再享受任何的搬店补偿，且我司将按租赁协议标准计收您实际欠付的全部房屋占有使用费。三、从2020年5月1日起，我司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失及费用(包括但不限于搬运费、仓储费等)均由您自承担。吴主民未按龙金公司要求及时搬离，且继续经营。2020年4月3日晚，吴主民有搬离店铺内货物行为。2020年5月5日，龙金公司组织人员对龙金建材市场内尚未搬离或尚未完全搬离的租赁户进行清场。2020年5月6日，华龙公司在吴主民店铺门上贴了封条。2020年5月9日，市场内其他租户和吴主民一起报警称，龙金建材市场未与租户商定退租退款事项(奉贤区奉浦司法所、信访办、政府部门组织双方在司法所多次协商未果)，就关闭龙金建材市场，租户反映商铺门被撬，损失不清，涉及22家租户，现22家租户起诉龙金公司。庭审中，吴主民陈述，店内装修于2015年、2016年，门头于2015年装修并于2019年加固。本院于2020年10月10日现场查看所见，吴主民租赁的F区2号店铺位于产权证5号房西墙外侧，为搭建房。以上事实，由吴主民提供的《房屋租赁合同》、《安全防火责任书》、收据、照片、接报回执单，龙金公司提供的《租赁合同》、增值税普通发票、视频光盘、照片、微信记录、房产证等证据证明等。本院认为，龙金公司与吴主民签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，但是租赁的F区2号店铺于产证之外，虽然龙金公司提供有上海市工业综合开发区管委会批复、整体改造概念方案图纸，但并不是涉案租赁店铺的房产证或建设工程规划许可证，不能证明租赁店铺可合法出租，本院认定租赁合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效。租赁合同虽无效，但吴主民应当参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。吴主民主张2019年7月10日交纳房租20,000元，仅仅提供收据一张，上面没有龙金公司或其工作人员签名盖章，只有“李”签名，龙金公司对该证据真实性不认可，所以本院无法认定该收据具有证明力。2018年12月5日被告龙金公司出具房租50,000元的收据，本院据此认定，吴主民交付了2018年6月21日至2019年6月20日止的占有使用费50,000元。2019年6月21日，被告龙金公司收取吴主民半年房租25,000元，并在收据上注明按日期推算，本院据此认定，吴主民支付了2019年6月21日至2019年12月20日止的占有使用费，同时认定，双方合意的租期至2019年12月20日止。2019年12月21日之后，吴主民还在该店铺内经营，未及时交接店铺，应当继续支付占有使用费。虽然吴主民承租的店铺在大门之外，但是房东华龙公司、龙金公司多次通知市场将关闭，要求租户搬离，并逐步清场，势必对吴主民造成影响，且后期吴主民也不再实际经营，所以计算占有使用费时可以酌情减少，本院酌定吴主民应付2019年12月21日至2020年5月4日期间的占有使用费为12,000元。吴主民主张龙金公司无权收取吴主民2019年12月31日之后的租金，本院认为，吴主民继续占有使用店铺必然支付占有使用费，要么支付给龙金公司，要么支付给房东华龙公司，而吴主民与龙金公司有合同关系，与华龙公司无合同关系，龙金公司支付房东华龙公司2020年的部分占有使用费，现由龙金公司向吴主民主张2020年的占有使用费并无不可，本院对吴主民该项主张不予采纳。吴主民2020年1月14日交付的2,000元为管理费，并不是房租，收据上写明是2020年1月至2月28日止的管理费，而2020年2月28日之前吴主民还在经营使用店铺，甚至吴主民还需另行支付占有使用费，故吴主民诉请返还租金1,391元或者诉请返还管理费，本院均不予支持。押金3,100元，确实还在龙金公司处，现双方终止租赁合同关系，龙金公司应当返还吴主民该笔押金。吴主民主张的店内损失30,000元，本院认为，第一、原告没有提供证据证明店内物品遭损失；第二、房东华龙公司、龙金公司多次通知市场将关闭，要求租户搬离，吴主民应当对可能造成损失的后果有预期；第三、吴主民在2020年4月3日晚有搬离货物的行为，故本院对吴主民该项诉请不予支持。装修费包括门头费是吴主民在合同期内自行支出，双方合意的租期至2019年12月20日结束，吴主民作为承租人对合同到期后双方租赁关系终止有预期，装修价值至合同到期终止时使用完毕。合同到期后，承租人停止经营、应当自行搬离是必然的结果，搬迁费是吴主民必须产生的费用，停业损失没有事实和法律依据，本院对吴主民诉请的搬迁费、停业损失、装修费、门头费的诉讼请求均不予支持。综上所述，本院对吴主民的部分本诉诉请、对龙金公司的部分反诉诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院》第二条、第五条第一款、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)吴主民押金3,100元；二、对原告(反诉被告)吴主民的本诉其余诉讼请求不予支持；三、原告(反诉被告)吴主民于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司占有使用费12,000元；四、对被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司的反诉其余诉讼请求不予支持。本诉案件受理费2,870元，减半收取计1,435元，由原告(反诉被告)吴主民负担1,410元，由被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担25元；反诉案件受理费133元，由原告(反诉被告)吴主民负担50元，由被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年十月三十日书记员  吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。