陕西省西安市未央区人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0112民初955号 原告：张天瑜，男，汉族，公民身份号码650102199007105615。委托诉讼代理人：鲁卫，陕西汉典律师事务所律师。被告：豆红曼，女，汉族，公民身份号码610426197511103927。委托诉讼代理人：崔斌，陕西朱西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟华，陕西朱西江律师事务所律师。原告张天瑜与被告豆红曼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张天瑜及委托诉讼代理人鲁卫，被告豆红曼及委托诉讼代理人崔斌、李伟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张天瑜向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告装修损失603681元；2、被告退还原告支付的2018年10月4日至2019年12月30日的房屋租金42万元；3、被告退还原告租房押金3万元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：原告系具备健身教练职业资格证的专业健身教练，长期从事健身行业。2017年10月，原告准备开办属于自己的健身房，此时被告豆红曼位于西安市未央区百花村AB-北三层3FC2共1套房屋也在对外出租。原告明确告知需要租赁被告房屋开办健身房，被告也承诺房屋包括消防在内的一切手续齐全，经过双方磋商，于2017年11月2日正式签订《房屋租赁合同》。约定：甲方（豆红曼）将坐落于西安市未央区百花村AB-北三层3FC2共1套房屋，建筑面积1000平方米，出租给乙方（张天瑜）做（商用）使用，在不破坏房屋主结构的情况下，乙方可自行装修改造房屋。另外，合同特别约定水、电、消防、电梯已完善。合同签订后，鉴于被告曾承诺其房屋所有手续齐全，并且合同中明确约定消防已完善，原告投入大量资金对房屋进行装修改造并在该屋的地址上注册成立西安拿铁企业管理咨询有限公司准备开展健身业务。2018年4月，装修完毕后，原告准备办理消防验收合格证，要求被告提供房屋的消防竣工验收手续，被告告知消防验收手续由物业保管，经原告与物业沟通，物业称其并未保管房屋消防竣工验收手续。2018年10月4日西安市公安消防支队未央大人以未办理消防检查合格证为由责令健身馆停业整顿。原告再次与被告协商提供消防竣工验收手续事宜，但被告至今仍未能提供，只是向原告提供案外人高小华电话，称其可以代办消防检查合格证。综上，被告的行为已经严重违约，致使原告无法办理消防检查合格证、无法办理经营许可证、无法合法使用租赁的房屋，合同目的不能实现，故原告依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，于2019年11月19日正式通知被告解除双方之间的《房屋租赁合同》。另外，因被告的违约行为造成原告装修损失603681元，以及2018年10月4日西安市公安消防支队未央大队已经责令停业整顿，被告也一直未向原告提供其房屋消防验收手续，故被告应当返还2018年10月4日之后的租金42万元，以及租房押金3万元。因此，请求人民法院在查明事实的基础上依法判如所请被告豆红曼辩称，1、双方签订的合同有效，双方均应积极履行。被告已按照合同约定交付租赁物，并且原告已经使用至交付租金期满时。2、租赁物并非被告自建，而是属于购买的西安市未央区百花村社区的商品房，并且被告购买后首先做餐饮用的，被告也根据消防法的要求向当地消防部门提出申请并办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，证明合同约定的租赁场地是符合相关消防验收手续的。原告经营前履行相关消防申请审批手续系其法定义务，原告怠于履行相手续，应自行承担相关后果。3、原告所谓的因为消防验收问题致使不能经营没有事实依据，原告不能经营的真实原因是所处的健身行业由于经营模式属于办理会员卡预付制度。4、原告未按照合同约定支付相关水电费用，收到西安百花置业有限公司物业部门的2018年到2019年度的催费通知共计达到213592元。因此原告要求退还押金没有依据，被告将另案起诉要求原告支付。综上，原告起诉没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2017年11月2日，被告豆红曼（出租方）与原告张天瑜（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于西安市未央区AB-北三层-3FG共1套的房屋，建筑面积1000平方米，出租给乙方做商用。装修及设备情况：水、电、消防、电梯已完善，内部顶、墙、地面已装修，在不破坏房屋主结构情况下乙方可自行装修改造该房屋；租赁期限：从2017年11月2日至2023年2月1日止；租金和租金交纳期限，每年租金为人民币36万元整，从第三年起，租金每年比上一年度增加5%（即第三年为378000元，第四年为396900元，第五年为416700元，双方约定该房屋的装修期为2017年11月2日至2018年2月1日为乙方的免租期，每期租金乙方需提前一个月向甲方付清；甲方收取乙方押金3万元，乙方退房时，结清（水电，物业，暖气）费交还钥匙后，由甲方退还乙方押金3万元；在租赁期间乙方解除合同需提前一个月向甲方告知，互不承担责任。双方签订上述房屋租赁合同后，被告将房屋交于原告，原告进行部分改造和装修后用于经营健身房。在履行房屋租赁合同过程中，原告分期向被告交纳租金共计72万元，根据租赁合同的约定2017年11月2日至2018年2月1日为装修期和免租期，所交租金为两年应计算至2020年2月1日。原告在经营健身房过程中，因故不能正常经营。2019年11月9日，原告通过微信向被告发出《解除合同通知书》，载明：“2017年11月2日，本人张天瑜与您签订《房屋租赁合同》，租用您位于西安市未央区百花村AB-北三层3FC2号房屋，在签订合同时您也向本人承诺您的上述房屋包括消防在内的所有手续均是齐全的。基于对您的信任我在该房屋的地址上注册成立西安拿铁企业管理咨询有限公司，并投入大量资金对房屋进行装修改造，准备利用该房屋开展体育健身事业。但是在办理消防检查合格证明，却被告知需要提供您 房屋的消防验收或消防备案手续，经本人与您多次沟通，您至今仍无法提供，您的行为已经严重违约，致使本人无法合法使用租赁的房屋，合同目的不能实，本人现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，正式通知您：解除与您签订的《房屋租赁合同》，本解除合同通知书自您收到之日起立即生效。请您收到此通知后，立即与本人沟通协商处理因您的违约行为给本人造成的损失赔偿等相关事宜。特此通知。”之后，原告遂搬离所租房屋。2019年11月27日，原告再次向被告发出通知书，载明“本人张天瑜已经于2019年11月19日通过微信及顺丰快递向您发出解除合同通知书，要求解除2017年11月2日与您签订的房屋租赁合同。现本人已经腾空房屋，另外因本人承租房屋期间投入大量资金对租赁房屋进行装修改造（具体清单后附）。请您尽快与本人联系办理房屋交割手续，并对房屋所做装修进行核实确认，共同委托专业机构对房屋装修现值进行鉴定（费用本人可以先行垫付）。以便现阶段尽快向您交房以及将来可能涉及到的装修赔偿有据可依，从而减轻双方损失。特此通知。”2019年12月5日，被告收回案涉房屋并更换门锁。另查明，案涉的房屋系被告豆红曼于2011年3月16日从西安市百花村城中村建设发展有限公司处购买，《商品房买卖合同》约定该房屋的用途为商业，该房屋为城中村改造安置房，没有房屋产权手续。原告将案涉房屋出租给被告之前，原告用于陕西大明府文化发展有限公司经营餐饮，西安市未央区公安消防大队核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，2013年、2014年均已年检。以上事实，有房屋租赁合同、通话录音、微信聊天记录、租金支付凭证、装修费用明细、商品房买卖合同、工商登记查询、消防安全检查合格证、物业催收单、录像视频及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，《房屋租赁合同》第七条约定“在租赁期间乙方（原告）解除合同需提前一个月向甲方（被告）告知，互不承担责任”。原告向被告发出通知要求解除合同，被告于2019年12月5日将房屋收回并更换门锁，视为双方之间的租赁合同已于2019年12月5日终止执行。被告应退还已收取的自2019年12月5日至2020年2月1日期间的租金57205元（360000元÷365天×58天）。原告主张被告返还自2018年10月4日起以后的租金，该时间起点依据是消防部门2018年10月4日责令其停业整顿，但其提交的配电柜的封条不能完全证实系查封的案涉房屋的配电柜，且在该日之后仍一直处于营业中。关于原告主张的房屋装修损失。原告称因被告未提供一消手续（建设工程消防验收或消防备案手续），导致其无法办理二消手续（消防安全检查合格证），从而造成其无法正常营业。但是，原告提交的证据无法显示是因为消防原因致其不能正常营业。《房屋租赁合同》第一条约定“水、电、消防、电梯已完善，内部 顶、墙、地面已装修”，案涉房屋在出租给原告之前是从事餐饮，消防部门曾向经营者颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。原告对案涉房屋进行装修后按照消防法的规定需要需要申请二次消防验收，原告称不能取得二次消防验收合格证系因被告的房屋未经消防竣工验收或竣工备案，但是被告并非该房屋的建设者，且原告提交的证据不足以证实其不能正常经营是由于被告的原因所导致。同时，原告在签订房屋租赁合同时，应对房屋的的消防状况进行了解并应对经营过程中存在的风险有一定的预判能力，故其主张的装修损失应由其自行承担。关于租房押金返还，因原告尚未结清水电、物业、暖气等费用，故不具备返还条件，对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告豆红曼于本判决生效之日起十日内返还原告张天不合理租金57205元；二、驳回原告豆红曼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14283元（原告已预交），由原告负担13508元，被告负担775元，与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。       审  判  员   刘晓国    人民陪审员   姚广成人民陪审员   党天堂 二〇二〇 年十月二十六日 书  记  员   张  瑾  打印人：周惠荣  校对人：张瑾  送达日期：2020年 月 日     1