河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异206号 案外人：卢某桂，男，1961年11月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人：黄嫣然，浙江健泽律师事务所律师。 委托代理人：王忱倩，浙江健泽律师事务所律师。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**，统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托代理人：孙式军，北京市国振律师事务所律师。 委托代理人：王某超，男。 被执行人：石家庄勒泰房地产开发有限公司，，住所地：石家庄市长安区中山东路**统一社会信用代码：911301007329270396。 法定代表人：杨荣和。 在本院执行中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团公司）与石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称勒泰房地产公司）仲裁裁决欠款合同纠纷一案中，案外人卢某桂于2020年4月27日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人卢某桂向本院提出异议称，请求立即中止（2018）冀01执恢149号案的执行程序并解封案外人位于石家庄房产。事实与理由： 案外人与勒泰房地产公司双方于2017年3月21日签订《石家庄勒泰中心认购协议》，约定被执行人将其位于石家庄房屋共计109.09平方米作价2309208元出售给案外人。案外人已经支付全部房款。《石家庄勒泰中心认购协议》签订后，被执行人将上诉房屋的钥匙交给案外人，在贵院查封之前也已经将该套房屋正式交付案外人使用。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，因案外人在贵院查封之前已经签订合同并交付房款且已经实际使用，案外人并无过错。而贵院将案外人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》的规定，提出异议，请贵院立即中止对上述财产的执行，并解封上述财产，切实维护案外人的合法权益。补充：杨某英、张某生欠案外人钱，后协议将诉争房产抵债给了案外人，案外人补交差额41万元。2017年3月21日案外人与勒泰房地产公司签订了《石家庄勒泰中心认购协议》。勒泰房地产公司让案外人等候被执行人通知去办理手续，但是勒泰公司一直没有找我们办理手续，我方也一直在催促，所以没有办理登记手续的过错不在案外人。 申请执行人中铁集团公司答辩称，申请执行人因与勒泰房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行一案，由石家庄市中级人民法院执行，石家庄市中级人民法院依法作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，裁定查封了包括案外人提出异议的案涉房产在内的88套房产，这88套房产是由被执行人勒泰房地产公司提供的。并且勒泰房地产公司也未提出该房产已经出售给本案的案外人卢某桂。因此，石家庄市中级人民法院依法作出了查封裁定查封了卢某桂的财产。依据《最高院关于查封、扣押、冻结财产的有关规定》及《最高院关于执行异议复议案件若干问题的规定》第28条的规定，案外人如果想要排除执行的话，须符合28条规定中的四项要求。因此对于卢某桂申请执行异议，如果符合该法律规定，申请执行人同意解除财产的查封。如果不符合上述法律规定，请求法院驳回卢某桂的申请。 被执行人勒泰房地产公司经本院合法传唤未到庭。 案外人卢某桂向本院提交如下证据： 证据一、证明1份，身份证复印件2份、结婚证复印件2份（有原件），证明卢某桂与王某蕊系夫妻关系，李某委（李某某）是卢某桂与王某蕊的女婿。 证据二、领款收据11份、农行取款业务回单一份、浙江省农村信用社（合作银行）回单2份、台州市商业银行存款业务回单1份、农行账户业务查询明细1份、农行浙江省分行卡转账1份、农行个人结算业务申请书1份、还款协议书1份、证明2份、个人明细单1份、登机牌1份、发票1份、石家庄市勒泰中心认购协议1份、收款收据1份。拟证明以下事实：1.2008年5月30日至2013年的12月15日杨某英、张某生共同向卢某桂、王某蕊、李某委借款11笔，共计本金是293万元，其中部分约定月息3%、1.3%、1.5%等。2.2017年3月20日，卢某桂、王某蕊、李某委和杨某英、张某生经协商约定：杨某英、张某生将自己享有的石家庄市中山东路39号勒泰中心一号楼918室商品房以334万元抵债给卢某桂、王某蕊、李某委（仅抵本金，不计利息，差额41万元由卢某桂补足），从此后，卢某桂、王某蕊、李某委与杨某英、张某生之间债权债务关系消灭。为此，卢某桂、王某蕊、李某委与杨某英、张某生签订了《还款协议书》，协议签订后，卢某桂以银行转账的方式支付给张某生差价41万元。3.2017年3月21日，卢某桂和张某生到勒泰公司办理了债权转让手续，由卢某桂为代表的债权人，直接与勒泰公司签订了石家庄勒泰中心认购协议，石家庄勒泰房地产开发有限公司向卢某桂出具了2,309,208元的收款收据，以证明其已收到卢某桂的全部房款。 证据三、登机牌2份、房屋租赁合同2份、身份证复印件2份、微信聊天记录1份、证明1份、发票1份、缴（催）费通知单1份、农行个人交易明细1份、物业服务协议1份。证明卢某桂从2017年3月21日已合法占有诉争的房产。拟证明以下事实：1.2018年3月7日，卢某桂与物业公司签订了物业服务协议。2.2018年3月8日卢某桂将诉争的房产出租给马某慧，租赁期限两年，即2018年3月8日到2020年的3月8日。马某慧共支付了18万元租金。期间马某慧均以卢某桂的名义支付了水电费和物业管理费。2020年4月8日，卢某桂与马某慧解除了房屋租赁合同。3.2020年7月17日，卢某桂将诉争房产出租给梁某某，租期为两年，即2020年7月17到2022年7月17日。4.2018年11月22日卢某桂向勒泰物业服务有限公司支付了电费417.68元，2020年3月17日支付了2020年3月7日至2021年3月6日的物业服务费24,872.52元。 证据四、2020年9月25日勒泰房地产公司与勒泰物业服务有限公司各出具的证明一份； 申请执行人中铁集团公司质证称：第一组证据均有原件，对真实性予以认可，但与本案没有关联性。对第二组证据中领款收据没有原件，其真实性不予认可。第二组证据中有原件的均认可其真实性。但对于涉案房屋有关的除认购协议、石家庄勒泰的收款收据、物业服务协议以及房屋租赁合同、催缴费用通知与房屋有关的证据以外其他证据的关联性均不予认可。 对认购协议，这是一份认购协议，并非正式的房屋买卖合同，不能认定案外人卢某桂与勒泰公司签订有涉案房屋的买卖合同，并不能证明双方的房屋买卖合同已经实际履行。对房款收据，此收据并不是正式的发票，同时也没有案外人向勒泰公司支付款项的凭证，不能证明案外人已向勒泰公司实际支付房款的数额。对房屋租赁合同，该合同的当事人为马某慧与卢某桂，申请执行人不是该合同的参与者，无法核对其合同的真实性。对物业服务协议，认可其真实性。但该物业服务协议不能证明双方是否已实际履行了物业服务协议。按照案外人申请的陈述，案外人是从张某生处因双方之前的借款关系，张某生从勒泰房地产公司购买的房屋进行抵顶。张某生是否向勒泰公司支付了全部购房款，目前没有证据能够予以认定。因此，不能据此认定案外人向勒泰公司实际支付了多少购房款。依据《最高院关于执行异议和复议案件规定》的第28条，如案外人未向勒泰公司全部支付购房款，应将剩余购房款交本案执行法院予以执行。 本院查明，中铁集团公司与勒泰房地产公司就建设施工工程合同欠款一案，北京仲裁委员会于2016年7月21日作出（2016）京仲裁字第0821号裁决书，裁决（一）、被申请人（勒泰房地产公司）向申请人（中铁集团公司）支付欠款407,012,986元；（二）、被申请人向申请人支付上述欠款至实际清偿之日的利息，暂计算至2016年2月1日为16,462,893.67元（其中400,000,000元的利息按年息20%计算，自2015年11月20日起计算至实际付清之日，至2016年2月1日为16,219,178元；7,012,986元的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月6日起计算至实际付清之日，暂计至2016年2月1日为243,715.67元）；（三）、被申请人向申请人支付申请人因办理案件支出的律师费350,000元。（四）、本案仲裁费1,784,503.01元（已由申请人全部预交），由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费1,784,503.01元。裁决书发生法律效力后，被执行人勒泰房地产公司未全部履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向法院申请强制执行，本院于2018年9月11日作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，查封勒泰房地产公司提供的88套自有房产，包含本案诉争房产1-918即1-0918。 另查明，卢某桂与王某蕊系夫妻关系，李某委（李某委）系其女婿，张某生、杨某英二人与卢某桂、王某蕊、李某委于2017年3月20日签订《还款协议书》，载明自2008年至2017年间杨某英、张某生向卢某桂三人借款人民币293万元，双方同意杨某英、张某生用石家庄勒泰房地产开发有限公司1号楼918室房产冲抵卢某桂、王某蕊、李孟委及其家属的借款。2017年3月21日，卢某桂与勒泰房地产公司签订《石家庄勒泰中心认购协议》，认购A某号，建筑面积为109.09平方米，实际成交价21,167.92元，成交总价为2,309,208元。2017年3月21日，勒泰房地产公司为卢某桂出具房款收据一张，备注：2,309,208.00元。2018年3月7日，卢某桂就勒泰中心A座9层918室的房产与北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司勒泰物业服务公司签订【勒泰中心】物业服务协议。2018年3月8日卢某桂就A座9层918室与马某慧签订《房屋租赁协议》，租赁期限自2018年3月8日至2020年3月8日，租金为7,500元/月，押一付六，租赁用途为办公。2020年7月17日卢某桂A座9层918室与梁某某签订《房屋租赁合同》，租赁期限为二年，自2020年7月17日至2022年7月17日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封前已与勒泰房地产公司签订案涉房屋认购协议，并支付全部价款，案外人已合法占有该不动产，且非因案外人自身原因未办理过户登记。故案外人所提异议符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄勒泰房地产开发有限公司名下的位于石家庄市产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十月十三日 书记员  白娟娟