湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1023民初622号原告：黄和平，男，1960年3月5日出生，汉族，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。被告：吴菊香，女，1953年11月10日出生，汉族，住湖南省永兴县。系王庆桥之妻。被告：王长辉，男，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省永兴县（系王庆桥、吴菊香之子）。上述两被告的委托诉讼代理人：曹敢（系被告吴菊香的妹夫），男，住湖南省永兴县。被告：王飞鹏，男，1978年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区（系王庆桥、吴菊香之子）。原告黄和平与被告吴菊香、王长辉合同纠纷一案，本院2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开进行了第一次开庭审理。因遗漏必要共同诉讼参加人，本院依职权追加王飞鹏为被告，并于2020年6月9日公开进行了第二次开庭审理。因本案当事人争议较大，本院于2020年7月10日裁定转为普通程序，并于2020年7月29日公开进行了第三次开庭审理。原告黄和平及其委托诉讼代理人李长江、被告吴菊香、王长辉及其委托诉讼代理人曹敢、证人黄某均到庭参加诉讼，被告王飞鹏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄和平向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告的兴湘大市场商品房定购合同；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年6月30日，王庆桥（已故，系被告吴菊香之夫、王长辉之父）与郴州市福沅房地产有限公司（以下简称福沅公司）签订《兴湘大市场商品房定购合同》，定购兴湘大市场01-04号肉摊位，每个摊位5000元，预交了定金1000元/个，共计4000元。合同签订后，福沅公司因法律纠纷导致兴湘大市场项目无法开发，经法院拍卖，原告依法取得该宗土地使用权。尔后，原告经与兴湘大市场定购者协商，除被告外其他定购者均同意解除合同退还定金。2014年1月4日，经协商，原告认可福沅公司与王庆桥签订的定购合同，但被告却一直不予签订买卖合同，亦不肯支付合同价款。2015年王庆桥病故后，原、被告双方经协商解除原定购合同，由原告支付被告16000元。现两被告对该处置结果不予认可，仍占有摊位，经原告多次报警无果。原告认为，其合法取得了兴湘大市场的土地使用权，并认可福沅公司与王庆桥的商品房定购合同，但王庆桥却未按合同约定履行支付剩余价款的义务。对此，原告有权解除合同。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。被告吴菊香、王长辉辩称：1、原定购合同是有效的。答辩人在原定购合同上签字认可合同继续有效，市场改造后位置不变、价格不变；2、答辩人已履行合同。被答辩人在未取得答辩人同意的情况下擅自铲除答辩人定购的4个摊位，后经协商，被答辩人承诺市场重建后，答辩人的4个摊位位置不变、价格不变，并当场向答辩人出具了16000元的欠条，注明抵摊位款。答辩人拖欠的摊位款也是16000元，双方予以抵销，答辩人至此已履行合同的付款义务；3、双方从未就合同解除进行过协商；4、市场改建后，摊位面积缩小，总摊位数增加，为此，被答辩人承诺补偿答辩人2个摊位，但未兑现，是被答辩人违约在先，答辩人保留起诉的权利。因此，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2005年6月30日，王庆桥与郴州福沅房地产开发有限公司签订《兴湘大市场商品房定购合同》，约定：一、王庆桥自愿定购福沅公司开发的兴湘大市场商品房H栋01、02、03、04号肉摊摊位，王庆桥现于2005年6月30日交纳该摊位定金4000元整；二、本协议双方签订后，福沅公司不得对本协议定购的商品房再次出售，福沅公司未违反本协议条款，王庆桥不得要求退房退款；三、交房时，王庆桥在接到福沅公司书面或电话通知签订预售合同的同时，必须在三天内到福沅公司售楼处签订售楼合同，并按预售合同的规定交清90%的房款（含定金），剩余10%的房款在王庆桥取得所购商品房的房屋产权证时全部一次交清。否则，认定王庆桥违约，福沅公司视王庆桥自行放弃所交全部定金，福沅公司概不退还。同时，福沅公司可再次出售王庆桥所定购的商品房；四、福沅公司交房时间：2005年8月30日前，福沅公司将王庆桥所购商品房全部工程质量验收合格后交付给王庆桥使用；五、王庆桥所定购的商品房不能私下转让，如需转让，需经福沅公司同意。王庆桥在交纳总房款1%的转让费给福沅公司，并到福沅公司售楼处办理转让手续后，方可转让有效，否则，转让无效，造成后果，由王庆桥自行承担，福沅公司概不负责……本协议一式两份，双方各持一份，签字生效，并具有同等法律效力。合同签订后，王庆桥按约定向福沅公司按1000元/个交纳了4个摊位的定金共计4000元。尔后，因福沅公司的法定代表人温国军犯罪被判刑，双方未签订商品房买卖合同，王庆桥亦未缴纳摊位购置余款，但定购的01-04号摊位由其实际使用。2013年12月，原告黄和平依法取得永兴县湘阴渡镇兴湘市场国有土地使用权，地类（用途）为城镇混合住宅用地，使用权面积1361Ｍ2，其中分摊面积1200Ｍ2。国有土地使用权证所附宗地红线图载明“黄和平Ｓ总＝1361平方米其中摊位面积1200平方米”。随后，黄和平将钢架结构的兴湘市场进行拆除重建，改建为商住楼，一楼为市场。2014年1月4日，原告与王长辉在证人黄某家经协商，黄和平在王庆桥持有的《兴湘大市场商品房定购合同》上备注“此手续有效，黄和平认可，摊位位置不变，价格不变（每个摊位5000.00元）。认可人：黄和平2014年元月4日”，证人黄某的父亲黄树生作为在场人在该备注下方签字确认。此外，黄和平还向王长辉出具了欠条，载明：“今欠到王长辉、黄某人民币：壹万陆仟整（￥16000.00元），抵摊位款。欠款：黄和平2014年元月4日”。在书写欠条时，黄和平将黄某作为见证人写入欠条。在兴湘市场重建后，01-04号摊位仍交由王庆桥使用。王庆桥于2016年10月因病死亡后，摊位由吴菊香、王长辉使用。2019年10月，黄和平拟拆除摊位改建为门面，双方再次就摊位的归属发生纠纷，经湘阴渡街道办事处多次调解未果。另查明：王庆桥于2016年10月因病死亡，其与吴菊香共生育二子，为王长辉、王飞鹏。王飞鹏于2020年5月15日出具书面声明书，载明：“本人王飞鹏，男，身份证号：43102319********，声明事项：我的父亲王庆桥生前名下的湘阴渡镇兴湘大市场01、02、03、04号摊位的资产，本人放弃我那部分的继承权，该继承权归我的母亲吴菊香（身份证号：43282319********）所有，作为吴菊香晚年的部分生活保障。特此声明！声明人：王飞鹏日期：2020年5月15日。”再查明，原告黄和平与被告王长辉之间在本案纠纷发生前无任何经济往来，黄和平亦未拖欠证人黄某任何款项。福沅公司于2004年1月6日取得兴湘综合大市场（即兴湘大市场）商品房预售许可证，预售面积26000M2，其中住宅面积11475M2，商铺面积13744M2，其它面积781M2；2004年2月15日取得建设用地规划许可证，用地项目名称为兴湘综合大市场。上述事实，有原、被告的当庭陈述，兴湘大市场商品房定购合同及收据，证人黄某的当庭证言、欠条，湘永兴县国用（2013）第Ｒ20778号国有土地使用权证、永规公地字2004-05号建设用地规划许可证、预许字（04）第壹号商品房预售许可证等证据证明，足以认定。本院认为，关于兴湘市场01-04号摊位买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》均规定，房地产开发企业预售商品房的，应当取得商品房预售许可证明。在本案中，福沅公司于2004年1月6日取得兴湘大市场商品房预售许可证，其中预售商铺面积13744M2，故福沅公司向王庆桥预售兴湘大市场01-04号摊位符合法律的规定，双方于2004年6月签订的《兴湘大市场商品房定购合同》合法有效。嗣后，因福沅公司的法定代表人温国军犯罪被判刑，双方未签订商品房买卖合同，王庆桥亦未缴纳摊位购置余款，但定购的摊位由其实际使用。2013年12月，原告黄和平依法取得兴湘市场土地使用权后，将钢架结构的兴湘市场进行拆除重建，改建为砖混结构的商住楼，一楼为市场。2014年1月4日，黄和平在王庆桥持有的原《兴湘大市场商品房定购合同》上备注：“此手续有效，黄和平认可，摊位位置不变，价格不变（每个摊位5000.00元）。认可人：黄和平2014年元月4日”。至此，案涉摊位的出售方由福沅公司变更为黄和平。原《兴湘大市场商品房定购合同》虽是双方当事人在签署商品房买卖合同前所签订的文书，仅是对双方交易摊位有关事宜的初步确认，且该定购合同中关于摊位的交付使用条件、面积及面积差异的处理方式等商品房买卖合同的必备条款没有约定，需要双方在商品房买卖合同中进一步协商，但黄和平又于认可原定购合同的当日向王长辉出具了16000元的欠条，并载明抵摊位款，且于兴湘市场重建后将01-04号摊位交付给王庆桥使用。从黄和平认可原定购合同及出具欠条的时间背景上来看，正值黄和平将兴湘市场拆除重建之时；从欠条的内容来看，在双方无其他经济往来的情况下，“抵摊位款”明确了冲抵被告应缴纳的剩余摊位款；从欠条的数额来看，16000元与被告应缴纳的剩余摊位款数额相符。至黄和平向王长辉出具欠条时，王长辉已按原《兴湘大市场商品房定购合同》的约定向黄和平支付了全部摊位购买价款，且在兴湘市场重建后，黄和平将01-04号摊位交付给王庆桥使用至今。黄和平作为自然人，虽不具有房地产开发资质，但依据诚实信用原则，原告与王庆桥就兴湘大市场01-04号摊位的买卖合同应为合法有效，对双方当事人均有约束力。关于案涉合同的解除问题。前已有述，在兴湘市场重建时，黄和平认可原定购合同，并以向王长辉出具欠条的方式收取了01-04号摊位的剩余购买价款16000元，且在市场重建后，黄和平亦将01-04号摊位交付给王庆桥使用。案涉合同第三条约定购买方逾期签订合同及缴纳房款的，出售方可不退还定金并再次出售定购摊，该条款虽对出售方行使解除权进行了约定，但黄和平并未提交证据证明王庆桥逾期签订合同、缴纳摊位购买余款。故对原告主张的被告不履行合同义务，要求解除合同的诉讼请求，既不符合约定解除条件，也不符合法定解除条件，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：驳回原告黄和平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄和平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  罗利桃人民陪审员  曾 云人民陪审员  曾京湘二〇二〇年十月二十六日法官助理邓卉书记员贺正琴附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。