河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1028民初1806号 本诉原告（反诉被告）胡彩娥，女，1964年3月3日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市。 委托诉讼代理人王琦，河北张国庆律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）刘慧敏，女，1958年9月30日出生，汉族，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人胡瑞峰，男，1985年1月11日出生，住址同上，系被告刘慧敏之子。 委托诉讼代理人王江魁，河北驰峰律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）胡彩娥与本诉被告（反诉原告）刘慧敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，本诉被告（反诉原告）在答辩期内向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。本诉原告（反诉被告）胡彩娥的委托诉讼代理人王琦，本诉被告（反诉原告）刘慧敏的委托诉讼代理人胡瑞峰、王江魁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）胡彩娥诉称，请求法院判令：1、解除原、被告在2017年1月3日签订的房屋买卖居间合同；2、被告返还原告700000元购房款及利息10000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在2017年1月3日签订房屋买卖居间合同,原告通过贷款的方式购买被告名下的廊坊市大厂回族自治县近水路北侧、滨河大街东侧潮白河孔雀城5.2期牡丹园普通商品住宅4号楼1单元402号房屋，房屋总价款1700000元，定金50000元，首付款700000元。合同约定其余购房款在银行放款之日由银行交付被告。由于当时被告房本没有下发，没有办法办理原告的按揭贷款手续，按照合同约定，原告支付了700000元首付款。被告房本于2019年9月下发，房本下发后，原告多次到银行询问贷款情况，被告知只能贷款400000至500000元，如果只能贷款400000元，那么涉案房屋相当于全款购买，违背了双方真实意思表示。原告认为国家出台限购政策及银行限贷政策及被告房本下发太晚的原因导致原告按照合同约定无法继续履行。并且原告在2017年2月20日在涿州购买了另一套房屋，现在由于房屋评估价格下跌，属于不可抗力，该原因不是原告造成，原告有权利按照法律规定解除合同。故原告向法院提起诉讼，请求法院维护原告的诉讼请求。 本诉被告（反诉原告）刘慧敏辩称，一、原告主张解除房屋买卖居间合同没有法律依据，应予驳回。2017年1月3日，原、被告签订房屋买卖居间合同的行为系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同履行至今已有三年有余，房屋已经交付原告占有使用，不存在履行不能的情形。房屋买卖居间合同第五条约定原告支付购房款700000元，剩余购房款1000000元以银行贷款方式支付被告，第五条第四款约定原告不能足额贷款，应于30日内以现金方式补齐，原告不存在尾款支付不能的情形。二、原告要求返还购房首付款700000元及10000元利息无事实和法律依据。虽然原告向被告邮寄了解除通知，但被告不同意解除房屋买卖合同，解除通知对被告不具有法律效力，反而证明了原告违约的事实。综上，原告的诉求没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 基于以上理由，反诉原告刘慧敏提出反诉请求如下：1、判令反诉被告协助反诉原告办理位于大厂回族自治县房屋【冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0030203号】的产权过户手续，过户至反诉被告名下；2、判令反诉被告给付反诉原告剩余购房款1000000元并承担违约责任；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 反诉被告胡彩娥针对反诉原告刘慧敏的反诉请求辩称，不同意反诉原告全部反诉请求。原、被告签订的房屋买卖居间合同约定买方是通过按揭贷款的方式购买涉案房屋，该买卖合同第五条第三、四款约定其余购房款在银行放款日由银行支付反诉原告，即便是银行批贷额度与预计额度有差异时反诉被告补齐的也是银行未批贷额度。但该约定的前提是按揭贷款并不是全款购买。本案中反诉被告无法履行按揭贷款主要是因为反诉原告在签订合同后长达三年时间才下发房屋产权证书，如果反诉原告在签订合同时有房屋产权证书涉案房屋是能够履行按揭贷款的。本案中反诉原告房产证下发时间过晚，银行对涉案房屋评估价格下跌，反诉被告目前还有一套房屋，导致无法按揭贷款，且反诉原告已经收到解除通知书，解除通知书到达反诉原告时双方签订的房屋买卖居间合同予以解除。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，2017年1月3日,原告胡彩娥与被告刘慧敏通过案外人大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司签订了房屋买卖居间合同，约定原告胡彩娥购买被告刘慧敏名下位于大厂回族自治县房屋，房屋成交价格1700000元。合同约定房款给付方式为“第五条1.签订本合同时乙方（原告胡彩娥）支付甲方（被告刘慧敏）购房定金人民币（大写）伍万元整（￥50000元）……3.如乙方为贷款客户，乙方在2017年1月3日将首付款人民币（含定金）（大写）柒拾万元整（￥700000元）交付甲方，其余购房款在银行放款之日由银行交付甲方。4.乙方申请贷款，经甲、乙、丙（案外人大厂回族自治县亚兴房产经纪有限公司）三方协商同意，贷款部分由乙方申请贷款，银行放贷时放到甲方指定账户上……银行批贷额度与预计贷款额有差异时，乙方需在30日内补齐首付款。”。2017年1月1日，原告胡彩娥向被告刘慧敏支付定金50000元，被告向原告出具定金收据予以确认。2017年1月3日，原告胡彩娥通过中国工商银行向被告刘慧敏转账650000元，被告向原告出具首付款收款证明予以确认。原告共计向被告支付首付款700000元。被告刘慧敏于合同签订当日即将房屋交付原告胡彩娥使用。涉案房屋不动产权证书已于2019年9月下发，证号：冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0030203号。 上述事实有本诉原告提交的房屋买卖居间合同、定金收据、首付款收款证明、中国工商银行个人业务凭证，本诉被告提交的收条、不动产权证书及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，本诉原告（反诉被告）胡彩娥与本诉被告（反诉原告）刘慧敏签订的房屋买卖居间合同系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告胡彩娥与被告刘慧敏签订房屋买卖居间合同的目的是为取得涉案房屋所有权，全款或贷款仅为房屋价款的支付方式。本案合同中约定为贷款支付，同时也约定银行批贷额度与预计贷款有差异时，原告需自行补齐。具体是何种支付方式并不影响合同继续履行。原告请求解除合同并不具备约定和法定的解除条件。故对于原告以无法按揭贷款为由请求解除合同并退还首付款及利息的主张，本院不予支持。对于反诉原告的给付剩余房款并办理过户的请求，本院予以支持。对于反诉原告违约金的请求，反诉被告迟延给付房款，系申请批贷不能所致,不存在恶意违约情形，故对其此项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 一、本诉原告（反诉被告）胡彩娥于本判决生效之日起六十日内给付本诉被告（反诉原告）刘慧敏剩余购房款1000000元，并配合本诉被告（反诉原告）刘慧敏办理大厂回族自治县房屋【冀（2019）大厂回族自治县不动产权第0030203号】的产权过户手续，过户至本诉原告（反诉被告）胡彩娥名下。 二、驳回本诉原告胡彩娥全部诉讼请求。 三、驳回反诉原告刘慧敏其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取5550元，反诉案件受理费减半收取7000元，共计12550元，由本诉原告（反诉被告）胡彩娥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  杨利华 二〇二〇年十月二十日 书记员  杨雨欣 附法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。