江苏省无锡市锡山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0205民初6368号 原告：无锡市万钰电动车业有限公司，住所地无锡市锡山区安镇街道胶西村锡沪路安镇西段**。 法定代表人：万利兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：成琳。 委托诉讼代理人：靳莹怡，该公司管理人组员。 被告：无锡市正洋车辆配件有限公司，，住所地无锡市锡山区安镇街道查桥新世纪工业园人民路 法定代表人：华晓伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：华庆宏，江苏瑞莱律师事务所律师。 第三人：无锡市金邦电动车制造有限公司，，住所地无锡市锡山区安镇工业区 法定代表人：夏兴，该公司董事长。 原告无锡市万钰电动车业有限公司（以下简称万钰公司）与被告无锡市正洋车辆配件有限公司（以下简称正洋公司）、无锡市通达车辆配件有限公司（以下简称通达公司）、无锡市金邦电动车制造有限公司（以下简称金邦公司）、锡山区安镇奇伟汽车修理厂（以下简称奇伟厂）、祝伟不当得利纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理，依法适用普通程序于2019年12月16日、2020年10月9日公开开庭进行审理。原告万钰公司的委托诉讼代理人成琳，被告正洋公司的法定代表人华晓伟、委托诉讼代理人华庆宏，被告通达公司的法定代表人华晨辉,被告金邦公司的法定代表人夏兴，被告奇伟厂的投资人陈俊伟，被告祝伟到庭参加诉讼。审理中，万钰公司请求变更通达公司、金邦公司、奇伟厂、祝伟为本案第三人，又申请撤回对奇伟厂、祝伟和通达公司的起诉,本院予以准许。本案经批准延长审限，现已审理终结。 原告万钰公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与正洋公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》（以下简称租赁合同）已于2019年8月1日解除；2.请求判令五被告从其房屋中腾退清场；3.请求判令正洋公司返还不当利益1812007.15元。审理中，万钰公司变更诉讼请求如下：判令正洋公司返还2016年4月1日至2019年12月31日的不当得利1446105元。事实和理由：2019年5月23日，万钰公司经申请，由锡山法院裁定受理破产清算案并指定了管理人；2013年6月17日，万钰公司与正洋公司签订了租赁合同，约定租赁期限为2013年至2025年，正洋公司承租的范围为冯恩来、夏兴承租的两层办公楼2100平方米及自用的2030平方米厂房外的5550平方米的厂房和沿锡沪路4层办公楼中（1-3层）约2850平方米，合同签订后，其向正洋公司交付了上述租赁房屋；2019年6月18日，管理人进场后发现正洋公司将租赁房屋转租给通达公司、金邦公司、奇伟厂、祝伟；2019年8月1日，管理人依据《企业破产法》第十八条的规定决定解除与正洋公司之间的租赁合同并通知了正洋公司；根据庭审查明的事实及无锡金博房地产土地资产估价咨询有限公司（以下简称金博公司）出具的《房产估价报告》可以证明金邦公司实际向正洋公司租赁的面积为9161.60平方米，其中有3920.86平方米的面积不属于其向正洋公司出租的面积（占金邦公司承租总面积的42.8%），另根据金邦公司法定代表人夏兴的陈述，金邦公司自2016年4月1日起向正洋公司支付租金，其中2016年的租金为513750元（685000元/年÷12个月×9个月），2017年的租金为685000元，2018年的租金为88万元，2019年的租金为130万元，合计3378750元，其依据金邦公司实际占用的不属于正洋公司向其承租的房屋面积的比例计算得出正洋公司应返还的不当得利为1446105元（3378750元×42.8%）；正洋公司收取上述租金的行为属于不当得利，损害了其及其他债权人的合法权益，应予返还。 被告正洋公司辩称：万钰公司主张的所有第三人所实际使用的涉案厂房，除金邦公司外，其余均系在其与万钰公司所签订的租赁合同项下由其承租的厂房中；其不认可万钰公司提出的返还不当得利的计算方式，其承租的范围不仅是5500平方米，还有2850平方米和大棚3000平方米【租赁合同第二条第（3）项】加4130平方米（厂房平面图中无横直线或斜线表示的部分），实际上万钰公司提供的图纸左上角空白处的仓库（1019平方米）一直是空置状态，万钰公司原来有东西放置在仓库内，直到2019年3、4月份，其将仓库清理后，用以堆放物品，其已于2019年8月把仓库清空，涉及到图纸所示左方中部无横直线所标示的387.6平方米的办公楼，其中金邦公司使用了200平方米作为办公室使用，厕所是整个厂区公用，涉及到617.4平方米没有横直线标示的部分，金邦公司用了200平方米，厕所也是整个厂区公用，很多房间都是空置状态；其与金邦签订了书面的转租合同，所转租的房屋包括上述387.6平方米所示办公楼及617.4平方米所示办公楼，面积合计约三、四百平方米，没有具体测量过；其与通达公司也签订了转租合同，出租的厂房位于平面图所示左下角1418平方米，其中的一半多一点，该部分厂房是属于其向万钰公司承租的厂房范围内；万钰公司对万利兵向华晓伟个人借款530万元及利息进行了担保（相关案件已由锡山法院审理），即使其将租赁合同未承租部分面积使用而产生租金，其认为完全可以在借款及利息债权中相抵，因此不存在向万钰公司返还不当得利的事实；因其与万钰公司有一审案号为（2019）苏0205民初6222号的案件（以下简称6222号案件）正在二审审理，租赁合同是否有效暂无定论，且其认为6222号案件的审理结果对本案有实质影响，故其认为本案应中止审理；万钰公司主张的金邦公司承租的总面积为9161.6平方米，与事实不符，万钰公司是按照现场勘察平面图测量的实际面积计算的，但其与金邦公司计算租金时是按照其与万钰公司签订租赁合同时的平面图所表明的面积计算的，现实际测量的面积远大于租赁合同所附平面图注明的面积，会产生租金计算的错误；金邦公司于2019年8月底搬离了案涉厂房，万钰公司主张计算其收取的租金至2019年12月31日没有事实依据；关于1019平方米仓库，其实际只收到35000元的租金，且根据金邦公司的陈述及事实，金邦公司实际是从2019年4月1日租用到2019年底，租金为35000元；关于租赁合同附属平面图上标注的面积为387.6平方米的房屋，该栋房屋实际上是办公楼，2012年至2016年3月期间，该办公楼是由万钰公司向金邦公司出租的（包括了387.6平方米），在2016年更换厂房时，其并未将该办公楼出租给金邦公司，是金邦公司一直沿用了该办公楼，且金邦公司在该办公楼内实际只使用了4间办公室，其他都是空着的；关于租赁合同附属平面图上标注的面积为617.4平方米的房屋，该房屋实际也为办公楼，一楼基本是大厅，金邦公司在二楼使用了4间办公室，按照金邦公司的规模，金邦公司只会使用4间办公室，而前后有两组4间办公室，其认为有重复，且这两栋办公楼有大厅、走廊、楼梯和卫生间，这些都是整个厂区公用的，对公用部分计算租金不合理，其也从未将公用部分出租给金邦公司；办公楼的租金远低于厂房的租金，因为在其与万钰公司在租赁合同时，金邦公司正在使用4间办公室，故双方未将办公楼中写进租赁合同，但实际上万钰公司是将办公楼交给其使用的；严格按照面积比例计算不当得利的方式是错误的。 第三人金邦公司述称：其于2012年向万钰公司租的大门进去左侧【示意图载明1418平方米部分，含387.6平方米办公楼底层的办公室4间（约200平方米）加上1016平方米的厂房】，2013、2014、2015年租赁的厂房与2012年一致。2016年向正洋公司租用了大门进去左侧（1016平方米、494.6平方米加中间的大棚约500平方米）共2000平方米，从2016年开始其仍然继续使用387.6平方米所示办公楼底层办公室4间，这4间办公室也是其和正洋公司签订租赁合同项下的房屋，相应租金都是交给正洋公司的。上述4间办公室一直使用到现在，其和万钰的租赁合同到2015年结束，2016年其从1418平方米部分迁移到2695平方米部分，迁移后所使用的厂房也是和正洋公司所签订合同项下的厂房，同时使用了617.4平方米部分办公楼二楼的4间办公室，共200多平方米，该4间办公室也是属于其和正洋公司所签订租赁合同范围内的房屋，一直使用到现在，租金也是交给正洋公司的。617.4平方米所示的一层的全部由其使用了，同样包括在其和正洋公司所签订租赁合同范围内的房屋，一直使用到现在，租金也是交给正洋公司的。笔录中夏兴所说从2018年2月开始向华晓伟租赁的车间实际上是从2019年4月份开始向正洋公司租赁的大门左侧1418平方米部分，扣除通达所使用的剩余面积，约500余平方米，也是用到现在，租金交给了正洋公司。示意图所示的1019平方米我从2019年4月份用到2019年8月初，用了约三分之一，使用该部分面积时，其和正洋公司已经过协商并向正洋公司缴纳了费用，一共交了约35000元 本院经审理认定事实如下： 2013年6月17日，万钰公司（甲方）和正洋公司（乙方）签订租赁合同，约定乙方承租甲方的厂房和办公楼。租赁合同第二条载明出租的厂房和办公楼包括：1.整体厂房中出去冯恩来、夏兴承租的两层办公楼约2100平方米及自用的2030平方米厂房外的约5550平方米的厂房（不包括在里面的两栋办公楼，详见平面图中用横直线标注部分），该部分厂房甲方已出租给冯恩来和夏兴；2.沿锡沪路4层办公楼中（1-3层）约2850平方米（详见平面图中用横直线标注部分）；3.大棚场地共用。第三条租赁期限及租金金额载明：1.第二条第一款（即冯恩来、夏兴承租部分，承租期均至2015年3月底）涉及的厂房部分，租赁期为2014年6月1日至2025年5月31日，年租金按75元/平方米计416250元，11年租金合计4578750元，2014年至2015年由冯恩来、夏兴交付的租金由乙方收取；2.第二条第二款租赁期限为2013年6月1日至2025年5月31日，租金按60元/平方米计171000元，12年的租金合计2052000元；3.以上两款合计租金6630750元，等。租赁合同所附平面图显示万钰公司厂区内西北角（标注“1019平方自用”）、西侧中部（标注“387.6平方夏兴租用”）和东侧中部偏南部（标注“617.4平方冯恩来租用”）三块区域未划线，其余区域均划有横直线或斜直线。平面图另显示万钰公司厂区南端设有大门，大门左侧（厂区西南角）区域划有横直线（标注“1418平方夏兴租用”），向北为标注为“387.6平方夏兴租用”的无直线区域，再往北有3块划有横直线的区域，分别标注“494.6平方夏兴租用”、“夏兴租用”、“1016平方夏兴租用”，再往北（厂区内西北角）为标注为“1019平方自用”的无直线区域；大门中右侧（厂区东南角）区域划有横直线（标注“7853平方自用”），往北（划有斜直线）标注为“公用”的区域，再往北为标注为“617.4平方冯恩来租用”的无直线区域，再往北（厂区东侧中部及北部）划有横直线（标注“2695平方冯恩来租用”）。 2019年5月23日，本院作出（2019）苏0205破申1号民事裁定书，裁定受理钱梦佳、张建忠对万钰公司的破产清算申请。2019年5月28日，本院作出（2019）苏0205破申1号决定书，指定江苏金易律师事务所、无锡宝光会计师事务所有限公司联合体担任管理人。 2019年6月13日，万钰公司管理人制作了其工作人员与华晓伟、倪晓（华晓伟的律师）的访谈笔录。笔录载明管理人询问：“您什么时候实际使用的万钰厂房，大概用了多少面积？其中你自己使用了多少？出租了多少？”华晓伟回答：“说好从2013年5、6月份租到2025年，但为我实际是2014年5月左右进去的。部分是我自用，部分是出租的。”管理人：“分别出租给哪些单位？租金多少？支付到什么时候？租赁期多久？请您向我们提供所有的租赁合同。”华晓伟：“出租给了三四户，一个汽修厂、一个网约车、一个做铁心的、一个家具店，家具店到6月底到期，还有一个羊绒厂。最长可能到明年5月左右，具体的我把合同提供给您。”6月18日，万钰公司管理人制作了其工作人员与夏兴的访谈笔录，笔录载明管理人询问：“您与万钰公司是什么关系？”夏兴回答：“2012年3月，我开始向万钰公司的实际控制人万利兵租赁厂房，一开始租赁的是进大门左侧成品车间，大概1470平方米，还有就是大门左侧办公楼和后面库房，这些共计2000多平方米，实际全部租赁面积约3470平方米。2013年下半年，我将原来租赁的1470的车间换成了进大门右侧大车间，面积是3250平方米。2016年我向华晓伟租赁了厂区最靠北面的一跨两层厂房面积是2000平方米。2018年2月，我再向华晓伟租赁了1470平方米的车间，但是只租赁到一半面积，剩余一半已经被华晓伟租赁给了电机配件厂。”管理人：“您目前租赁的万钰公司房子是问谁承租的？大概多少面积？什么时候租的？有无书面租赁协议？能否给我们提供一下租赁协议的原件？”夏兴：“2012年、2013年我是向万利兵租赁的，我的房租支付给万利兵支付到2016年3月，其中2013年以后，我和他之间有业务往来，他在我这里拿车，他结欠我的整车款抵了房租租金，抵到2016年。后来2016年3月以后的租赁，我是向华晓伟租赁的，房租也支付给他。协议现在在我家，这两天提供出来。”管理人：“您当时承租该房屋时租金是多少？租赁期限多久？”夏兴：“最早万利兵的时候是28万一年，后来2013年换成大车间后是58万元一年，2016年华晓伟是大约685000元，再后来到2018年时88万元，今年2019年开始华晓伟提出房租要涨到130万元，但双方还在协商中，未支付。”管理人：“您目前的租金支付到什么时候？是向谁支付的？能否给我们提供一下租金支付的凭证以及出租方出具的收据等资料？现在万钰公司已经进入破产程序，为了您的利益，未支付的租金暂停支付，等法院通知。”夏兴：“租金支付到2018年年底，今年租金还未支付，每次支付租金，一般都是给我开收据。”管理人：“您承租时该房屋内部是否进行过装修？您知道当时是谁装修的吗？您租赁后是否另行装修过？有无您自行装修的相关凭证？”夏兴：“有进行过装修。我在大车间内部南面隔了二层办公楼，一楼装修了一间展厅，二楼进行了装修成办公室。大车间内部我又隔了1800平方米的二层工作平台。最北面车间，我在上面也隔了1000左右的二层工作平台。左侧库房我也隔了980平方米的二层工作平台，左侧库房南面我再隔了300平方米左右的二层工作平台。进大门左侧办公楼后车间隔了480平方米二层工作平台，就这个480平方米平台下做了石膏板吊顶。进大门左侧办公楼与后面车间之间搭建了天棚，大约200平方米左右。进大门左侧车间我在上面搭建了750左右的二层工作平台。所有房子内部二层工作平台都是我搭建的，进大门左侧车间内部升降平台机、大车间内部也有一个、还有通道底部一个、左侧库房中间一个，一共四个固定的升降平台机，大门口我做了一个180平方米的广告牌。左侧所有车间库房的线路改造全是我做的，原来的已经没有用了。装修凭证我会近期提供给你们。” 2019年8月21日，金博公司受本院委托出具《房产估价报告》。该报告附件万钰公司《现场勘察平面图》显示万钰公司厂区西南角（大门左侧）区域标注为“车间（3）”、“室内钢平台”（万钰公司注释室内钢平台部分面积为688.2平方米，其余部分为798.96平方米），往北依次分别由“彩钢棚（13）”、“证1”、“证2”、“彩钢棚（12）”、“证3”、“证4”、“彩钢棚（11）”、“证4”、“证5”、“二层（6）室内钢平台”等区域。其中“二层（6）室内钢平台”区域位于厂区西北角（最北边），万钰公司注明该区域的两层的面积均为1031.13平方米，共计2062.26平方米。万钰公司厂区东南角（大门中右侧）区域标注为“三层”、“四层（1）”、“三层”（万钰公司注释该部分面积共计3543.85平方米），往北以此为“钢架棚（8）”、“彩钢棚（9）”、“二层（4）”、“车间（5）”（含室内钢平台）、“彩钢棚（10）”等区域。其中，“二层（4）”区域由万钰公司注明两层均为631.54平方米，共计1263.08平方米。《现场勘察平面图》统计表显示有证房产（按房屋编号从证1至证5）的建筑面积分别为595.52平方米、48平方米、480平方米、72平方米和960平方米，共计2155.52平方米；无证房产【按房屋编号从（1）至（11）】的建筑面积分别为3543.85平方米、166.08平方米、1487.16平方米、1263.08平方米、2730.89平方米、2062.26平方米、21.76平方米、890.35平方米、352.21平方米、533.6平方米和170.95平方米，共计13222.19平方米。万钰公司陈述金邦公司目前实际承租的区域为有证1、有证3、有证4、有证5、无证（3）的部分、无证（4）、无证（5）、无证（6），面积共计9161.6平方米。其中，有证1、无证（4）、无证（6）这三块区域所涉的房屋（面积共计3820.86平方米）不属于其与正洋公司签订的租赁合同项下的租赁区域。2020年10月19日，金博公司出具《关于无锡市万钰电动车业有限公司的评估说明》，载明《房产估价报告》中涉及的有证房产面积2155.52平方米，无证房产面积13222.19平方米，不包含租赁户在厂房内后搭建的钢架平台面积。 2019年12月16日，华晓伟陈述：“关于1019部分使用及缴费情况属实。”金邦公司确认自2016年起向正洋公司租赁厂房。本院要求正洋公司于庭审后7日内提供其与金邦公司、通达公司之间的租赁合同，然正洋公司未按期提供。本院另要求正洋公司、通达公司、金邦公司于庭审后7日内提供收取、支付案涉房屋租金的明细及凭证，然本院逾期亦未收到。 审理中，万钰公司提供：1.管理人工作人员与夏兴的微信聊天记录，载明2019年7月25日，夏兴向管理人发送了“钢架结构预算（1）（1）（1）.xlsx”、“锡沪路88号-金邦电动车（2）.xlsx”两份文件。管理人询问是否所有装修都在里面，夏兴回复：“是的”。万钰公司拟以此证明金邦公司对承租的万钰公司的厂房进行了装修。正洋公司陈述其非聊天记录当事人，不清楚。2.《金邦电动车钢架结构工程合同预算书》，载明甲方为金邦公司，乙方为无锡博思睿装饰设计工程有限公司，施工项目内容中的北二层阁楼部分包括：1.成品库二层钢架阁楼搭建425平方米；2.成品库二层木板阁楼搭建60平方米等。该预算书落款处甲、乙签字处均未空白，落款日期为2015年9月17日。万钰公司拟以此证明金邦公司自2015年9月17日开始使用万钰公司厂区北侧“二层（6）室内钢平台”区域的厂房。3.《金邦电动车装潢工程合同预算书》，载明甲方为金邦公司，乙方为无锡市锡山区安镇镇阿良水暖器材商店，施工项目内容中的“A1办公楼一层”、“A1办公楼二层”部分载明了相关施工内容。万钰公司陈述“A1办公楼一层”、“A1办公楼二层”即为万钰公司厂区内东南面的二层办公楼（面积为631.54×2=1263.08平方米），该办公楼在金邦公司承租前即为两层结构。，拟以此证明金邦公司于2015年5月17日对承租的厂房内部办公室、厂房、车间、办公室进行装饰装潢。正洋公司陈述对上述两份预算书无法核对，即使金邦公司是在当时装修的，也不能证明上述房屋是由其出租给金邦公司的，不能排除金邦公司自行占用的情况；同时其确认“A1办公楼”一开始即作为办公楼使用，为两层结构，下面一层为大厅，有厕所、食堂、楼梯，上面一层是办公室。 正洋公司在本院规定的期限之后提供了《工业厂房租赁合同》，该合同载明甲方为正洋公司，乙方为金邦公司（夏兴），涉租厂房座落于锡沪路安镇西段88号，厂房面积为“一楼3687+二楼2484=6171平方米。大棚面积为945平方米，二楼办公区面积626+92=718平方米（食堂除外），路面公摊面积/合计总面积7834平方米”，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日，双方约定厂房每年每平方米租金为80元，合计626720元【第一年租金合计为57万元（因部分厂房租赁时间之差），另在租金626720元上方有手写字体注明“620000.元整”】，租赁期间生活污水检测费、污水处理费、厂内路灯费、门卫电费、清洁费等有关厂内的共同费用均由乙方（各承租户共同公摊）承担，乙方应在每一年的前的一个月支付下一年度的租金（注：三年为一个租赁周期），租赁期间政府对租赁物征收的有关税项，由乙方负责上缴，有关地方政府、村委等递增的土地租金费及土地税费等由乙方承担，关于租赁物的房产税及土地税由甲方承担，与乙方无关等。合同落款处甲方签有华晓伟，乙方签有夏兴，落款时间均为2015年3月31日。正洋公司陈述其与金邦公司仅有此一份租赁合同，拟以此证明“包括办公楼区域面积，共租赁7834平方米，其中718平方米办公楼区的面积没有在原告与被告之间的租赁合同范围内。证明最北面的仓库约2000平方米不在我方向金邦公司出租的范围内，向万利兵承租的办公楼约595.52平方米也不在我方向金邦公司出租的范围内。”万钰公司对该合同的真实性不予认可，认为：1.落款处的签字不是直接签写的，而是印上去的，从正洋公司在其他案件中提供的合同相比较，该份合同明显是新打印的，用于装订合同的订书钉都没有任何锈迹。2.夏兴在访谈笔录中和2019年12月16日的庭审中均陈述金邦公司是于2016年3月才开始向正洋公司租赁厂房并支付租金的，该合同的内容与夏兴的陈述明显矛盾，故其认为该合同系伪造的。3.夏兴于2019年12月16日的庭审中陈述面积为595.52平方米的办公区一直租赁至今，另于访谈笔录中向管理人陈述北面2000平方米的厂房是于2016年开始租赁，这与该合同的内容不一致。4.该合同约定了有关政府征收的费用由金邦公司承担，这与实际不符，金邦公司已向管理人申报了该项费用，经管理人与政府核实，上述费用由正洋公司支付，且已经判决确认债权。5.关于租金，正洋公司未提供支付依据，且合同约定的租金与夏兴陈述的并不一致。经本院询问后，华晓伟陈述（华晓伟陈述时，夏兴未在场）该合同签订于2015年3月底或四月初，合同约定的首年租金为57万元，第二年和第三年都是62万元，租期自2015年4月1日到2018年3月31日，合同约定租金需先付后用，一年一付，金邦公司在实际履行中是先付后用，但是是隔一段时间付一点，有时候可能会拖延，合同中除了租金，还约定了卫生费，大概是2000元/年，先用后付，由金邦公司向其支付，再由其支付给保洁公司，除此之外还约定了水电费，由金邦公司向其支付后再由其支付给水电公司，每年约3万元，合同落款处的签名是由复写纸印上去的。夏兴陈述该合同是于2015年5月份签订的（该时间是准确的），涉租房屋包括办公楼100平方米，车间大概2000多平方米不到3000平方米，库房2000平方米，租期自2015年5月至2018年5月，年租金为62万元每年（时间长了记不清楚了），没有上涨过，合同约定的租赁面积为五六千平方米，租金按季度支付，先付后用，除了租金，合同没有约定其他费用。本院要求金邦公司明确为何其向管理人陈述向万利兵支付租金至2016年3月，同时又与正洋公司签订该合同，明确自2015年4月开始向正洋公司支付租金。夏兴陈述：“我向万利兵租房时借给他7万元，此外万利兵还欠我货款，万利兵走了后就拿不回这个钱了，后来华晓伟接管了，7万元的欠条华晓伟同意在房租里扣掉，双方就签了这份合同，并履行了。”本院要求华晓伟和夏兴明确为何就该合同的内容陈述的不一致，华晓伟：“我关于合同内容的陈述都是真的，夏兴陈述和我不一致的地方这个问题我不好说，他可能具体资料找不到了，但是我是有材料的。”夏兴：“时间长了有些事情记不清”，对于租金陈述的不一致也是因为时间长了记不清楚了。正洋公司申请对该合》的形成时间是否为2015年3月底4月初，以及该合同是否为同一时间打印，是否为同一打印机连续打印进行鉴定，拟以此证明其出租给金邦公司的厂房等的面积和租金。 关于万钰公司主张的2016年4月1日至2019年12月31日底的不当得利，正洋公司对起算时间无异议，但认为万钰公司已经被申请破产，厂房空着也是空着，由其他人使用不会浪费，万钰公司破产后赖掉了很多债权人的债务，不存在其不当得利；同时，万钰公司主张的不当得利主要是其出租给金邦公司的租金，而金邦公司实际上在2019年8月底就搬离了，故其对万钰公司主张的截至时间2019年12月31日有异议。万钰公司对正洋公司关于金邦公司于2019年8月底搬离的主张不予认可。正洋公司表示其陈述的是事实，没有证据证明。 关于《房产估价报告》附件万钰公司《现场勘察平面图》中载明的各区域的面积，正洋公司表示无异议，但其认为相关面积不是其租赁时计算租金而采用的面积。 关于《现场勘察平面图》显示的“二层（6）室内钢平台”区域的使用情况，万钰公司认为根据其管理人与夏兴所作的访谈笔录中夏兴陈述的内容可以证明夏兴是于2016年向华晓伟承租了该区域（厂区最靠北面的一跨两层厂房，面积是2000平方米），夏兴的陈述与《现场勘察平面图》显示的该区域面积一致，再根据《金邦电动车钢架结构工程合同预算书》载明的落款时间，其认为金邦公司于2015年9月17日开始就占用该房屋，并于2016年4月1日开始向正洋公司支付租金。正洋公司认为金邦公司自2012年、2013年开始使用上述房屋，系向万利兵租用的，于2016年到期的，夏兴在访谈笔录中陈述的“厂区最靠北面的一跨两层厂房，面积是2000平方米”指的是《现场勘察平面图》显示的证3（494平方米）、证5（1016平方米）和彩钢棚（11）（500平方米）所示区域，加起来是2010平方米，金邦公司承接的是万利兵出租的厂房，万利兵出租厂房到期后由其收取租金，其是从2016年4月开始收取租金的。 本院要求金邦公司就万钰公司的诉讼请求发表意见，然其逾期未发表。本院另要求金邦公司到庭接受询问，其亦未按期到庭。 上述事实，有双方当事人提供的租赁合同及所附平面图、民事裁定书、决定书、访谈笔录、房产估价报告及附件附件万钰公司现场勘察平面图、微信聊天记录、金邦电动车钢架结构工程合同预算书、金邦电动车装潢工程合同预算书及当事人陈述等在案佐证。 本院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。 本案中，万钰公司认为正洋公司将属于其所有的，并非由正洋公司向其承租的房屋出租给金邦公司，并收取租金，造成其损失，正洋公司的行为构成不当得利，并据此主张正洋公司向其返还不当利益。万钰公司为证明其主张，向本院提供了：1.租赁合同及所附平面图。从租赁合同及所附平面图可知，平面图中万钰公司厂区内西北角（标注“1019平方自用”）、西侧中部（标注“387.6平方夏兴租用”）和东侧中部偏南部（标注“617.4平方冯恩来租用”）三块区域不属于正洋公司基于租赁合同而向万钰公司承租的房屋，正洋公司对上述三块区域的房屋并不享有相关权利。2.其管理人与华晓伟所作的访谈笔录。华晓伟确认其承租万钰公司厂房后，将部分房屋出租给了其他人，并签订有租赁合同。3.其管理人与夏兴所作的访谈笔录。夏兴确认其于2016年向华晓伟承租了万钰厂区最靠北面的一跨两层厂房，面积为2000平方米，其于2016年3月以后在万钰公司厂区内承租的厂房均系向华晓伟承租，租金也是支付给华晓伟的，华晓伟开具收据，双方签订有租赁合同。通过上述事实可以确认，金邦公司至迟于2016年4月起在万钰公司厂区内承租的房屋均系向正洋公司承租，这其中包括了正洋公司无权使用的租赁合同所附平面图中示明的厂区内西北角（标注“1019平方自用”）、西侧中部（标注“387.6平方夏兴租用”）和东侧中部偏南部（标注“617.4平方冯恩来租用”）三块区域。因此，正洋公司基于该三块区域向金邦公司收取的租金无法律依据，损害了万钰公司的利益，属不当得利，应予返还。正洋公司关于万钰公司为万利兵向华晓伟个人借款进行担保，相关租金可与借款本息抵消以及“厂房空着也是空着，由其他人使用不会浪费”的意见于法无据，本院不予采纳。 关于不当得利金额的认定：第一，租赁合同载明了万钰公司向正洋公司出租房屋的位置与面积，但在描述相关区域面积时，使用的是“约××平方米”，由此可知双方出租案涉房屋时未就房屋面积作出精准的测量。万钰公司提供了由金博公司出具的《现场勘察平面图》及统计表，详细列明了万钰公司厂区内各区域的面积及结构，正洋公司对各区域面积无异议，本院予以确认。第二，关于夏兴在访谈笔录中所述其于2016年向华晓伟承租的“厂区最靠北面的一跨两层厂房面积是2000平方米”的具体指向，万钰公司认为该区域指的是厂区西北角（标注“1019平方自用”）的区域，正洋公司则认为指的是《现场勘察平面图》显示的证3（494平方米）、证5（1016平方米）和彩钢棚（11）（500平方米）所示区域，加起来是2010平方米。虽然金邦公司于庭审时陈述“2016年向正洋公司租用了大门进去左侧（1016平方米、494.6平方米加中间的大棚约500平方米）共2000平方米”，但无论是正洋公司指认的区域还是金邦公司庭审时确认的区域都非“厂区最靠北面的”，与夏兴在访谈笔录中陈述的内容存在明确的矛盾。再结合《现场勘察平面图》及统计表载明的“二层（6）室内钢平台”区域为两层结构，面积共2062.26平方米，故本院确认夏兴在访谈笔录中陈述的上述区域指的是《现场勘察平面图》所示“二层（6）室内钢平台”区域。第三，关于隔层的建造，根据租赁合同所附平面图来看，标注为“1019平方自用”和“617.4平方冯恩来租用”的无直线区域面积分别为1019平方米和617.4平方米，这与《现场勘察平面图》显示的位置大体一致的“二层（6）室内钢平台”（2062.26平方米）和“二层（4）”（1263.08平方米）两块区域显示的面积存在明显的不一致，却与后两块区域所示的单层面积较为吻合，结合夏兴在访谈笔录中陈述的“所有房子内部二层工作平台都是我搭建的”，可以认定“二层（6）室内钢平台”和“二层（4）”内的工作平台系由金邦公司建造。第四，万钰公司主张按照金邦公司实际租用的“二层（6）室内钢平台”、“证1”和“二层（4）”三块区域房屋的面积与租用的万钰公司厂区内所有房屋的面积的比例，结合金邦公司向正洋公司交纳的全部租金的比例计算，正洋公司对此不予认可。正洋公司认为就上述三块区域，金邦公司实际使用的房屋面积少于万钰公司主张的面积，其中有部分房屋并非由其出租给金邦公司，且办公楼的租金远低于厂房的租金，故不应按面积比例折算其收取的金邦公司的租金。然根据万钰公司管理人与华晓伟、夏兴所作的访谈笔录来看，正洋公司与金邦公司之间签订有书面的租赁合同，且正洋公司会向金邦公司出具收款收据。然在本案审理中，本院要求正洋公司、金邦公司等提供相关租赁合同及交费凭证等证据，然正洋公司无正当理由未在规定时间内提交。其即便逾期提交了《工业厂房租赁合同》，但其亦未提交金邦公司实际缴费及其收取费用的证据。万钰公司主张按照面积比例折算租金，具有一定的合理性，本院对该意见予以采纳。第五，关于上述三块区域的计价面积，如前所述，“二层（6）室内钢平台”和“二层（4）”内的隔层系由金邦公司建造。根据租赁关系的交易习惯，承租人租赁房屋后对租赁房屋进行改造的，除双方有约定外，因改造而增加的面积不会计入房屋租赁的计价面积。因此，本院根据“二层（6）室内钢平台”和“二层（4）”两块区域房屋的单层面积计算计价面积，即2258.19平方米。又因《房产估价报告》中涉及的有证房产面积和无证房产面积均不包含租赁户在厂房内后搭建的钢架平台面积，按照《现场勘察平面图》所示内容，扣除示意图中所示由金邦公司租用的第二层的面积，金邦公司实际租用的计价总面积为7498.96平方米。因此，上述三块区域的计价面积占金邦公司承租的所有计价房屋面积的比例约为30.11%。第六，关于正洋公司收取的租金，根据夏兴在访谈笔录中的陈述，其自2016年4月份开始行华晓伟租赁房屋，并向华晓伟支付房租，其中，2016年和2017年的房租均约为685000元，2018年为88万元，2019年的房租拟涨至130万元，但尚未支付。据此可认定2016年4月至2018年12月，金邦公司向正洋公司交纳的房租为2078750元。关于2019年的房租，夏兴陈述金邦公司于万钰公司管理人访谈时（2019年6月18日）尚未支付，然根据2019年12月16日金邦公司于本案庭审时的陈述可知，其所租用的租赁合同所附平面图所示的“387.6平方米夏兴租用”和“617.4平方米冯恩来租用”两块区域的房屋至少使用至庭审当日。金邦公司虽陈述其自2019年4月至2019年8月使用了租赁合同所附平面图所示的“1019自用”区域约三分之一的房屋，并向正洋公司支付了35000元的房租，然夏兴于2019年6月18日向管理人就租赁情况进行说明时仅提到了“2016年我向华晓伟租赁了厂区最靠北面的一跨两层厂房面积是2000平方米”及“租金支付到2018年年底”。按照常理，如果金邦公司仅自2019年4月至2019年8月使用了“1019自用”区域约三分之一的房屋，因涉及其实际权益，其应就“1019自用”区域作出明确说明，然其未进行说明。同时，金邦公司在庭审中陈述的仅使用了约三分之一的房屋，与访谈笔录中陈述的2000平方米明显矛盾。本院对该意见不予采纳。根据正洋公司和金邦公司确认的金邦公司先交纳房租再使用房屋的交易习惯和夏兴关于正洋公司欲于2019年涨房租的陈述，以及2018年的租金为88万元的事实，本院认定金邦公司已向正洋公司交纳了2019年的租金不低于88万元。万钰公司未直接证明正洋公司收到了金邦公司交纳的130万元的2019年的租金，故本院对于万钰公司的相关意见不予采纳。需要说明的是，虽正洋公司与金邦公司对金邦公司交纳的2019年租金均作出了与本院认定事实不一致的陈述，然二者系本案当事人，与本案有直接的利害关系，二者的陈述在无相关证据证明的情况下不足以单独采信。特别需要指出的是，正洋公司和金邦公司均确认二者就房屋租赁签订有书面的租赁合同，且金邦公司确认正洋公司就其支付的租金开具收据。然在本院明确释明的情况下，二者均拒绝向本院提交相关证据，故二者应承担相应的不利后果。经核算，2016年4月至2019年12月，金邦公司共向正洋公司交纳房租2958750元。按照上述案涉三块区域与金邦公司总承租面积的比例计算，正洋公司在本案中不当得利的金额890979.5元（2258.19÷7498.96×2958750），应返还万钰公司。 关于《工业厂房租赁合同》。首先，虽然正洋公司和金邦公司均陈述双方实际履行了该合同，但双方对于该合同内容的陈述存在不一致，特别是夏兴的陈述与合同约定的内容存在较大的出入，与其之前向万钰公司管理人及在庭审中的陈述也存在较大的矛盾。其次，正洋公司陈述其与金邦公司仅此一份租赁合同，租赁期限自2015年4月1日至2018年3月31日，但正洋公司在审理中确认租赁合同所附平面图所示的标注为“387.6平方夏兴租用”的区域在2012年至2016年3月间是由万钰公司公司向金邦公司出租的，《现场勘察平面图》显示的“二层（6）室内钢平台”区域，其是从2016年4月开始收取租金的，合同约定的租期与正洋公司就相关区域确认的租赁期间亦存在矛盾。正洋公司在审理中还陈述办公楼的租金远低于厂房的租金，然根据该合同约定的内容，亦未看出厂房和办公楼租金的差异。最后，正洋公司申请对该合同的形成时间及是否为同一打印机同一时间连续打印进行鉴定，由于正洋公司和金邦公司就合同内容及实际履行情况的陈述存在诸多矛盾，本院认为即便该合同是正洋公司和金邦公司于2015年签订，亦无法据此确认双方租赁实际履行的内容与该合同约定的内容一致，故本院对正洋公司的鉴定申请不予准许，对正洋公司欲以该合同证明的事项不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、无锡市正洋车辆配件有限公司于本判决生效之日起十日内返还无锡市万钰电动车业有限公司不当得利890979.5元； 二、驳回无锡市万钰电动车业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17815元，由无锡市万钰电动车业有限公司负担6839元，由无锡市正洋车辆配件有限公司负担10976元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长  刘家强 人民陪审员  吴志慧 人民陪审员  叶锡忠 二〇二〇年十月二十八日 书 记 员  杨 怡