湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3538号原告：冷雪飞，女，1989年11月20日出生，汉族，湖北省孝感市人，住湖北省孝感市开发区。委托诉讼代理人：谈伟，湖北山川律师事务所律师。被告：乐晓荣，女，1989年6月18日出生，汉族，湖北省红安县人，住湖北省红安县。委托诉讼代理人：彭功平，湖北金雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云飞，湖北金雅律师事务所实习律师。被告：李强，男，1978年9月27日出生，汉族，上海市人，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：彭功平，湖北金雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：高云飞，湖北金雅律师事务所实习律师。被告：湖北怡清雅筑房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区马池路**。统一社会信用代码914200007987600324。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：宋倩，女，公司员工。第三人：毛雪威，男，1989年11月13日出生，汉族，湖北省武汉市人，住武汉市黄陂区。原告冷雪飞与被告乐晓荣、李强、湖北怡清雅筑房地产开发有限公司（以下简称怡清雅筑公司）、第三人毛雪威房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序进行审理。原告冷雪飞及其委托诉讼代理人谈伟，被告乐晓荣、李强的共同委托诉讼代理人彭功平、高云飞，被告怡清雅筑公司的委托诉讼代理人宋倩，第三人毛雪威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷雪飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告乐晓荣、李强按照合同返还支付的购房款及其他费用共计558,235元及利息（以558,235元为基数，从2018年12月24日起按同期银行贷款利率支付）；2、判令被告怡清雅筑公司在已收取的购房款范围内承担连带支付责任；3、本案的诉讼费用和其他费用均由被告承担。事实与理由：2017年11月5日，原告冷雪飞与武汉策炜行房地产代理有限公司(以下简称策炜行公司)签订《恒大城悦湖公馆1号楼公寓认购协议书》（以下简称《认购协议书》），约定原告冷雪飞确定购买策炜行公司收购销售的恒大城悦湖公馆1号楼某号房，房款金额948,000元，付款方式为分期付款。后原告冷雪飞支付了定金及首期款。2017年11月26日，原告冷雪飞经策炜行公司介绍，与第三人毛雪威签订《恒大城悦湖公馆1号楼转让合同》（以下简称《转让合同》），约定的内容与《认购协议书》中基本一致。并特别注明：“2018年5月1日前，甲方负责配合乙方办理贷款，如因甲方原因导致贷款无法获批的责任由甲方承担。(己交房款全额退还)”，“如甲方不为乙方办理贷款或者将此房另行出售，视为甲方违约。除退还全部房款，另行赔付30％的违约金。”两份协议签订后，原告冷雪飞已经依约分多笔支付了购房款总共558,235元。策炜行公司将多张第三人毛雪威署名的收据和发票交给原告冷雪飞，同时其也开具了加盖自己公司公章的多张原告冷雪飞署名的收据。2018年6月，原告冷雪飞才得知策炜行公司与第三人毛雪威曾经签订有一份《恒大城悦湖公馆房源收购协议》（以下简称《房源收购协议》），内容是策炜行公司通过支付定金方式收购第三人毛雪威房屋再转卖他人。后查明，第三人毛雪威与被告怡清雅筑公司签订有《武汉恒大城商品房认购书》，明确约定了恒大城悦湖公馆1号楼某号房“签署本认购书不更名，不增减名，不换房”，而毛雪威至今未支付完房款，无权签署转让合同向他人卖房，更不能办理贷款。被告怡清雅筑公司收到了原告冷雪飞支付的部分房款。原告冷雪飞签订的《认购协议书》和《转让合同》将不能实现合同目的。后原告冷雪飞与其他各方经过多次交涉，要求退还房款，各方均以各种理由搪塞，第三人毛雪威也不予配合。而策炜行公司于2019年3月4日办理注销登记，没有通知原告冷雪飞，策炜行公司的股东就是被告乐晓荣、李强。各被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉讼来院，望判如所请。被告乐晓荣、李强共同辩称，一、《转让合同》中的出售方系第三人毛雪威，并非策炜行公司，因此原告与策炜行公司之间并不存在房屋买卖合同关系。2017年11月5日，策炜行公司与原告签订《认购协议书》，约定原告在签订上述协议后25个自然日内签订《房屋转让协议》，双方在签订上述协议时已确认双方依据上述协议约定即将签订的转让协议内容。2017年11月26日，原告与毛雪威、策炜行公司签订《转让合同》，该合同中毛雪威为出售方，而且明确原告所购买的房屋系毛雪威认购的，策炜行公司为代理商。根据上述两份协议内容可知，策炜行公司与毛雪威之间存在委托代理关系，原告在签订《认购协议书》时已经知晓策炜行公司系毛雪威的委托代理人，双方之间签订《认购协议书》仅为确定签署后续的转让合同，并没有与策炜行公司建立房屋买卖合同关系的真实意思表示，因此策炜行公司与原告之间并不存在房屋买卖合同关系。综上，毛雪威与原告之间存在房屋买卖合同关系，策炜行公司与原告之间并不存在房屋买卖合同关系。二、《转让合同》合法有效，原告无权撤销或解除合同。首先，根据《认购协议书》第四条“双方在签订本协议时已确认双方根据本协议约定即将签订的《商品房转让协议》内容及相关约定，且双方无任何异议”可知，在签订转让合同时，原告已经知晓真正的卖方以及策炜行公司销售代理的身份，签订转让合同是其真实意思表示，且无其他致使合同无效情形，转让合同真实有效。其次，《转让合同》第一条明确了案涉房屋是毛雪威“认购”，第三条明确了毛雪威仅支付前期房款的实际情况，原告对案涉房屋系毛雪威认购是知悉的，合同签订过程中不存在重大误解、欺诈等致使合同可撤销的情形。最后，在《转让合同》中未就原告的单方解除权进行约定，而且毛雪威、策炜行公司已经履行了其在《转让合同》中所负的义务，根据《转让合同》的约定在支付完全部房款前，原告无权要求更名，实际冷雪飞仅支付了部分房款，因此不存在“不能实现合同目的”的情形。三、原告要求策炜行公司返还房款没有依据。根据《协议书》内容可知，《协议书》的实质并非委托销售房屋，而是对《转让合同》中合同解除及房款支付等条款进行变更。但是根据《转让合同》约定，策炜行公司作为销售代理在签订合同后只有“代收房款”的权利，其无权就《转让合同》实质条款进行变更。签订《协议书》时，原告明知策炜行公司作为销售代理，不是房屋买卖合同的当事人，未实际控制该房款，没有“返还房款”的权利和义务，仍然要求签订“客观不可能履行”合同，其真实意思表示是与被代理人毛雪威就协商变更《转让合同》而非委托销售，因此该《协议书》不能对策炜行公司发生效力。四、原告不享有不安抗辩权，其迟延支付房款的行为已严重违反合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”该条系为不安抗辩权的行使条件。在本案中，虽然原告提供了一张《武汉恒大城商品认购书》的照片，但是该项证据真假不明，而且合同仅系毛雪威与怡清雅筑公司之间的约定，但约定仅限于毛雪威付清房款之前。毛雪威在支付全部房款后当然有权进行交易、变更登记，原告以此为由不支付第四期到期房款于法无据，已严重违反协议约定。五、致使“合同目的不能实现”的原因在于原告违约。原告不按时支付第四期房款的原由在于原告近期因为房改的压力，在能够办理贷款的情况下自行决定不再办理贷款，而并不存在客观上不能办理贷款的事实，更不存在毛雪威或策炜行公司不协助办理的情况。同时，依照合同约定，冷雪飞支付房款义务在前，房屋更名义务在后，毛雪威当然有权在冷雪飞未足额支付购房款时拒绝为其办理房产更名。冷雪飞不按时支付第四期、第五期购房款，其作为违约方无权要求守约方解除协议并返还购房款。六、策炜行公司对房款不负有返还义务。策炜行公司在本案中作为毛雪威的销售代理，在签订协议后仅负有“代收”、“代付”的义务，现策炜行公司在履行代理人职责过程中已如实将“代收”房款支付给怡清雅筑公司，在怡清雅筑公司未退回购房款且不具有《民法通则》第六十七条的情形时，策炜行公司没有返还的义务。综上所述，原告主张由被告乐晓荣、李强返还所付房款理由并不充分，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告怡清雅筑公司辩称，1、我公司不清楚原告与策炜行公司、毛雪威之间的交易，对各方之间的权利义务不清楚；2、我公司依法将案涉房屋出售给毛雪威，收取毛雪威支付的房款，并向其开具发票，相关行为均符合政策规定，合同相对方为第三人毛雪威，故我公司与原告冷雪飞之间不存在房屋买卖合同关系，请求驳回原告全部的诉讼请求。第三人毛雪威述称，我向怡清雅筑公司购买了案涉房屋并被策炜行公司收购，策炜行公司又将案涉房屋卖给了原告冷雪飞，因为案涉房屋系他人以我的名义购买，具体的收款是由他人负责，具体情况我不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定案件事实如下：策炜行公司成立于2017年7月18日，法定代表人为乐晓荣，股东为李强、乐晓荣，经营范围为房地产买卖、调换等流通领域中的经纪及代理活动、提供房地产信息咨询服务；房屋出租（租赁）中介服务；房地产营销策划；商品房销售等。怡清雅筑公司成立于2007年3月20日，经营范围为房地产开发、商品房销售等，系恒大城悦湖公馆项目的开发商。毛雪威系怡清雅筑公司员工。2017年，怡清雅筑公司（出卖人、甲方）与毛雪威（买受人、乙方）签订一份《武汉恒大城商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购恒大城悦湖公馆1号楼某室，价款为779,529元，签署本认购书时支付定金10,000元，余款选择分期付款，于2019年6月29日前付清。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。2017年10月16日，策炜行公司（甲方）与毛雪威（乙方）签订一份《恒大城悦湖公馆房源收购协议》，约定：第一条、收购房源信息：房号：1-804；建筑面积87㎡；收购价：+60,000……第二条、协议期限：协议期为2017年10月16日至2017年12月28日……第三条、双方权利及义务：在协议期内甲方可将此房屋对外出售，收到房款乙方应积极协助买方办理更名手续，同时乙方保证销售上述房产的行为已经征得房产共有权人的同意。第四条、双方约定及违约责任：1、协议期内乙方不得单方面解除合同（拒绝出售）或在房屋出售后拒绝配合办理更名手续，如有此情况发生，乙方需赔付给甲方该房产收购总价的10%，作为违约金；2、收到购房定金后，甲方需在乙方要求时间内协助买方办理购房手续，如因乙方原因导致买方未签成《房屋买卖合同》，乙方需赔付给甲方该房产收购总价的10%，作为违约金；3、至本协议截至时，甲方未能成功售出该房源，甲乙双方可协议选择以下方式处理：（1）乙方扣除定金，解除协议；（2）签订补充协议，协议效力延期。第六条、其他：1、如在本协议履行期间，因国家政策调整、不可抗力之原因导致本房屋不能或难以出卖。本协议解除，甲乙双方均免责。乙方应退还甲方已支付定金；2、本协议履行过程中如发生争议，甲乙双方应友好协商解决，协商不成的，可到房屋所在地法院诉讼；3、本合同一式二份，双方各执一份。本合同自双方签字（盖章）时生效。2017年11月5日，策炜行公司（出售方、甲方）与冷雪飞（承买方、乙方）签订一份《认购协议书》，约定乙方确定购买甲方收购销售的某号房，建筑面积86.41平方米，价款为948,000元，付款方式为分期付款；乙方自愿支付认购该商品房的定金50,000元，于签订本协议后25个自然日内签订《房屋转让协议》并交纳首期款235,400元，于2017年12月29日支付116,929元，于2018年6月29日支付155,906元，于2018年12月29日支付155,906元，于2019年6月29日支付233,859元。另，双方还特别约定：1、合同更名时，由乙方指定人名；2、在2018年5月1日前，甲方负责配合乙方办理贷款，如因甲方原因导致贷款无法获批，责任由甲方承担。2017年11月26日，毛雪威（甲方）与冷雪飞（乙方）、策炜行公司（丙方）签订一份《转让合同》，内容为：第一条、乙方自愿购买甲方认购的恒大城悦湖公馆1号楼某室公寓。第二条、双方协商确定该房屋的转让价格为948,000元，付款方式为分期，首付款为235,400元，其他款项付款节点同《认购协议书》一致。如乙方未按本合同约定时间支付房款，乙方需支付甲方相当于转让价格30%金额作为违约金，合同取消，甲方收回房屋并退还扣除违约金后的余款，如乙方支付款项少于违约金，甲方有权继续追偿。第三条、签订本合同当天，丙方代甲方为乙方缴纳的首付款开具收款凭证，甲方需在三日内完成本合同的签署并提供恒大公司开具的前期收款凭证交付给乙方。第四条、乙方支付完全部房款后，甲方需配合乙方完成更名，如甲方无法完成房产更名，合同取消，甲方收回房屋并退还乙方所交全部款项并支付相当于转让价格30%金额的违约金。第六条、本意向书一式三份，甲方一份、乙方一份、丙方一份。第七条、本合同最终解释权归丙方所有。另，三方还特别约定：1、合同更名时，由乙方指定人名；2、在2018年5月1日前，甲方负责配合乙方办理贷款，如因甲方原因导致贷款无法获批，责任由甲方承担。（已交房款全额退还）；3、如甲方不为乙方办理贷款或将此房另行出售，视为甲方违约，除退还全部房款，另行赔付30%违约金。合同签订后，冷雪飞分别于2017年11月5日、2017年11月26日向策炜行公司法定代表人乐晓荣支付购房定金50,000元、首期购房款130,000元，于2017年11月26日向策炜行公司支付首期购房款105,400元，于2017年12月28日向乐晓荣支付第二期购房款116,929元，于2018年6月29日向乐晓荣支付第三期购房款155,906元。合计付款558,235元。策炜行公司收款后向冷雪飞出具了加盖有其公司财务专用章的收款收据，并以毛雪威的名义将其中的389,764元房款转付给怡清雅筑公司，并将怡清雅筑公司开具的交款单位或购房人为“毛雪威”的收款收据或发票转交给冷雪飞。之后，冷雪飞因得知毛雪威并未向怡清雅筑公司付清购房款，且案涉房屋无法办理银行按揭贷款和合同更名手续，故未再支付后续款项，双方由此产生纠纷。经多次协商，冷雪飞（甲方）与策炜行公司（乙方）于2018年6月28日签订一份《协议书》，约定甲方授权乙方以售价948,000元的价格对外销售恒大城悦湖公馆1号楼某室公寓，乙方承诺于2018年12月23日前售出。如到期未售出，乙方必须全额退还甲方所交全部款项（具体以实际交款为准），上述房屋归乙方所有。（如2018年12月23日之前未售出，甲方放弃房屋所有权，后期所有的分期款由乙方支付，乙方2018年12月24日退还甲方实际所交全部款项）。本协议约定的代理期限自2018年6月29日至2018年12月23日。本协议有效期内，双方不得单方终止本协议。因代理销售上述房屋所产生的一切费用由乙方承担，除销售金额超出约定售价作为代理佣金外，甲方不负担任何费用。协议签订后，策炜行公司既未在约定的代理期限内售出案涉房屋，亦未退还冷雪飞购房款。2019年3月7日冷雪飞将策炜行公司、怡清雅筑公司、毛雪威诉至本院，要求策炜行公司返还其购房款558,235元及损失，怡清雅筑公司承担连带责任。后因策炜行公司已于2019年3月4日注销登记，本院于2019年5月28日作出（2019）鄂0112民初1073号民事裁定书，以主体不适格为由裁定驳回冷雪飞的起诉。2019年7月1日，冷雪飞再次诉讼来院，要求如诉称。审理中，因各方当事人坚持其诉、辩、述称意见，本案调解不成。本院认为，本案中，毛雪威通过分期付款的方式以779,529元的价格认购怡清雅筑公司开发的恒大城悦湖公馆1号楼某室公寓，双方为此签订《武汉恒大城商品房认购书》。后策炜行公司与毛雪威约定在原房价基础上加价60,000元收购该房源，毛雪威授权策炜行公司在2017年10月16日至2017年12月28日出售该房屋，双方为此签订《恒大城悦湖公馆房源收购协议》。策炜行公司后在指定期限内将案涉房屋以948,000元的价格出售给冷雪飞，并以自己的名义与冷雪飞签订了《认购协议书》。之后，策炜行公司向冷雪飞披露房屋的出让方系毛雪威，三方为此签订一份《转让合同》。上述协议，均系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效。结合《房源收购协议》、《认购协议书》、《转让合同》等三份协议的内容及协议履行的情况来看，毛雪威授权策炜行公司限期售房，双方约定了逾期未售出的处理方式，策炜行公司后将案涉房屋成功售出，并将收到的大部分房款支付给毛雪威或代毛雪威支付给开发商怡清雅筑公司，销售金额超出约定售价的部分作为代理佣金。因此，本院对各方当事人之间的法律关系性质认定如下：毛雪威与怡清雅筑公司之间系房屋买卖合同关系；策炜行公司与毛雪威之间签订协议名为房源收购协议，实为委托代理销售合同，与冷雪飞之间形成房屋买卖合同关系的出让方为委托人毛雪威，并非受托人策炜行公司。鉴于毛雪威与怡清雅筑公司之间签订的《武汉恒大城商品房认购书》已明确约定“本认购书后不更名、不增减名、不换房”，故其与冷雪飞签订的《转让合同》的合同目的已无法实现，冷雪飞有权要求解除合同并退房。受托人策炜行公司系从事房地产中介服务的专业机构，其与委托人毛雪威故意隐瞒案涉房屋不能更名的事实，导致冷雪飞的购房目的无法实现，存在明显过错，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，冷雪飞在知晓该情况后有权选择受托人策炜行公司或者委托人毛雪威主张其权利。本案中，冷雪飞选择向受托人策炜行公司主张权利，双方经协商后于诉前签订《协议书》，约定冷雪飞授权策炜行公司对外销售该房屋，如策炜行公司于2018年12月23日前未售出，则必须全额退还冷雪飞所交全部款项（具体以实际交款为准）。该协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守履行。因策炜行公司并未在约定期限内售出该房屋，故依约应向冷雪飞返还所交全部房款558,235元，并赔偿资金占用期间的利息损失。鉴于策炜行公司已于2019年3月4日注销登记，乐晓荣、李强作为策炜行公司的股东，在公司债务尚未全部清偿的情况下将该公司注销，应对公司的债务承担清算赔偿责任。因怡清雅筑公司与冷雪飞之间不存在房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，故怡清雅筑公司不应承担还款责任。综上，对原告冷雪飞要求被告乐晓荣、李强返还购房款558,235元及利息的诉讼请求，本院在返还购房款558,235元及利息（以558,235元为基数，自2018年12月24日起至本判决确定的给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的范围内予以支持，超出部分不予支持；对原告冷雪飞要求被告怡清雅筑公司在已收取购房款范围内承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条、第一百八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告乐晓荣、李强于本判决生效后十日内向原告冷雪飞返还购房款558,235元及利息（以558,235元为基数，自2018年12月24日起至本判决确定的给付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告冷雪飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,382元（原告冷雪飞已预交），由被告乐晓荣、李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  周 洁人民陪审员  付元姣二〇二〇年十月十五日书 记 员  武 斓