重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初18101号原告：重庆晓月物业公司管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪东路589号2幢28层12、13、14、15号，统一社会信用代码915001082031767190。法定代表人：赵峻岭，总经理。委托代理人：李鹰（特别授权），男，1970年3月10日出生，汉族，该公司员工，住重庆市南岸区被告：朱宗建，男，1950年12月8日出生，汉族，住重庆市南岸区原告重庆晓月物业公司管理有限公司（以下简称“晓月物业公司”）诉被告朱宗建物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告晓月物业公司的委托代理人李鹰、被告朱宗建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓月物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理费2537.25元、水电公摊费1240元及违约金（按每日千分之三计算）；2、本案诉讼费由败诉方承担。事实和理由：2007年8月31日,晓月物业公司与海棠晓月汇景苑业主委员会签订物业服务合同，约定由物业管理费标准按照建筑面积每月每平方米1元计算，公摊水电费实行10元/月包干分摊，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按每日千分之三缴纳违约金。2017年12月29日，晓月物业公司与海棠晓月汇景苑（A区）联合代管工作小组签订物业服务合同，合同由重庆市南岸区海棠溪街道海棠晓月社区居民委员会代章签署，合同约定自2018年1月1日起物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.3元计算，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，按每日千分之三缴纳违约金。该业主自2018年1月至2019年7月拖欠物业管理费2537.25元、2007年12月至2017年12月的水电公摊费1240元及违约金，故原告起诉至法院。被告朱宗建辩称：原告是开发商所属的物业公司，买房时签订的合同没有另行约定公摊费，公摊费是包含在物业费内的。2007年业委会与原告签订的物业合同是无效的，没有通过公开招标和续聘，原告公司作为小区物业公司没有经过招聘、选聘，业委会违反了相关规定与原告签订了该合同，因此不同意按照该合同缴纳公摊水电费。从2008年至2018年我们一直没有成立业委会，没有重新签订物业服务合同，原告不是业委会聘用的公司，因此原告无权收取费用。2018年之后街道在没有经过三分之二业主同意无权聘请原告作为小区物业公司，因此不应当缴纳物业费和公摊费。原告作为小区物业公司实际为我们提供了一定物业服务，作为业主我愿意按照原合同约定的1元/月/平方米向原告缴纳物业费。本院经审理查明事实如下：原告晓月物业公司系具有壹级资质的物业管理服务公司。2007年8月31日，晓月物业公司与海棠晓月汇景苑业主委员会签订《海棠晓月汇景苑物业服务合同》，约定由晓月物业公司为重庆市南岸区X路X号海棠晓月汇景苑小区提供物业管理服务，合同期限自2007年8月31日至2010年5月31日止；物业管理费标准按照建筑面积计算为住宅1元/月/平方米；应分摊的公用水电每户10/月包干分摊方式；业主应于签定物业服务合同之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，公用水电包干分摊10月/月也同时缴纳；物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月25日前内履行交纳义务；业主（使用人）违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按所交费用总额每日千分之三的标准支付违约金；该合同还明确了物业服务事项、物业服务质量、双方权利与义务等事项。该合同在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。2010年3月26日，晓月物业公司与海棠晓月汇景苑业主委员会签订“关于《海棠晓月汇景苑物业服务合同》续延的协议”，约定因时值业主委员会的换届选举工作，双方同意将2007年8月31日签订的《海棠晓月汇景苑物业服务合同》延续至2011年6月30日；物业服务合同延续期满，如遇业主大会尚未签定新的物业服务合同，双方可以继续按2007年8月31日签订的《海棠晓月汇景苑物业服务合同》履行，延续期满，晓月物业公司不愿继续履行原物业服务合同内容，应提前3个月书面通知；物业服务合同延续期间，双方权利义务和服务标准按原合同约定标准执行。上述合同和协议到期后，重庆市南岸区海棠溪街道、海棠晓月社区居民委员会出具《证明》一份，证实由于《海棠晓月汇景苑物业服务合同》延续协议至2017年12月31日，海棠晓月汇景苑项目未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务公司，晓月物业公司与海棠晓月汇景苑小区形成事实服务关系。2015年6月18日南岸区房屋管理局就海棠溪街道办事处《关于海棠晓月汇景苑小区（A区）公共水电费用分摊是否应该缴纳问题》回复最终解释以区发改委（物价）的复函意见为准。南岸区发改委复函内容为：经调查了解，海棠晓月汇景苑业主委员会于2007年8月与晓月物业公司签订的《海棠晓月汇景苑物业服务合同》中约定本小区应分摊的公用水电每户10元/月包干分摊方式未通过大部分业主的同意表决，该小区公共区域的公告耗能，应按（渝价[2004]778号）“第六项公共区域的公共耗能应按户据实分摊由产权人或使用人缴纳”的规定执行。2017年10月10日，由海棠晓月汇景苑小区（A区）联合代管工作小组出具，海棠晓月社区居委会盖章对汇景苑小区物业服务合同草案进行公示；2017年12月14日，对海棠晓月汇景苑小区物业服务合同征求业主意见结果进行了公示。2017年12月29日，晓月物业公司与海棠晓月汇景苑小区（A区）联合代管工作小组签订《物业服务合同》，再次约定由晓月物业公司为海棠晓月汇景苑小区提供物业管理服务，合同期限自2018年1月1日至2019年12月31日止；物业管理费标准按照建筑面积计算为住宅1.30元/月·平方米；物业服务费用或者物业服务资金按月缴纳，业主或物业使用人应在每月20日前内履行交纳义务；业主（使用人）违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按所交费用总额每日千分之三的标准支付违约金；该合同还明确了物业服务事项、物业服务质量、双方权利与义务等事项。该合同于2018年1月2日在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。另查明，被告朱宗建系重庆市南岸区X街道X路X号X栋X单元X-3号房屋业主，该房屋建筑面积114.82平方米。被告朱宗建自2007年12月至2017年12月期间水电公摊费1240元（10元/月），2018年1月至2019年7月期间的物业管理费2537.25元（114.82平方米×1.3元/月/平方米×17个月），已经缴纳扣除代缴的2019年1、2月物业费，收费标准是1.3元/月/平方米。原告晓月物业公司于2019年7月1日、2019年11月10日向被告朱宗建邮寄催款函进行过催收。庭审中，被告朱宗建举示南岸区房管局信访事项处理意见书、业主代表写给谢文波的书面意见复印件、第二届业委会成员名单、街道回复、申请书原件，拟证明原告没有经过公开招标，没有得到正式聘用，谢文波无权代表业主签订2007年的物业服务合同，2017年的合同是无效的，业主有权拒绝。原告对证据均不予认可，认为联合代管小区经过小区三分之二以上业主同意，具备业委会职责，2017年签订的物业服务合同真实有效。以上事实有资质证书、《海棠晓月汇景苑物业服务合同》、备案证明、关于《海棠晓月汇景苑物业服务合同》续延的协议、证明、《物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、欠费明细、快递单、催款函、南岸区房管局信访事项处理意见书及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：原告晓月物业公司与海棠晓月汇景苑业主委员会签订的《海棠晓月汇景苑物业服务合同》、关于《海棠晓月汇景苑物业服务合同》续延的协议，原告晓月物业公司与海棠晓月汇景苑小区（A区）联合代管工作小组签订的《物业服务合同》是合同双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,系双方真实意思表示，其形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，依法应受法律保护。该合同对包括被告朱宗建在内的海棠晓月汇景苑全体业主具有约束力。原告晓月物业公司举示的证据能够证明其从签订上述合同起一直向海棠晓月汇景苑小区提供了物业管理服务，被告朱宗建享受了原告的物业服务即有义务向原告晓月物业公司交纳物业管理费，故被告朱宗建应向原告晓月物业公司缴纳2018年1月至2019年7月期间的物业管理费2537.25元。对于被告朱宗建所述上述物业服务合同均是无效的抗辩意见，其未举示充分的证据予以证明，本院不予采信。对于水电公摊费，虽然《海棠晓月汇景苑物业服务合同》约定每户10元/月，但2015年6月南岸区房屋管理局以及南岸区发改委就该收费标准的回函证明该项费用应按户据实分摊，现原告未举示证据证明按照据实分摊的方式被告应当缴纳的金额，对原告按照每户10月/月的标准计算该项费用的诉请，本院不予支持。对于违约金，被告朱宗建未按照合同约定向原告晓月物业公司支付物业管理费确属违约，应支付违约金。但《海棠晓月汇景苑物业服务合同》约定的日千分之三的违约金标准过高，本院综合原告晓月物业公司的损失情况，酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱宗建于本判决生效之日起十日内支付原告重庆晓月物业公司管理有限公司2018年1月至2019年7月期间的物业管理费2537.25元及违约金（以每月欠缴金额为基数，从欠费之日起起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆晓月物业公司管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告朱宗建承担（原告重庆晓月物业公司管理有限公司已垫付，被告朱宗建支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  贺 军人民陪审员  杨安忠二〇二〇年十月二十二日书 记 员  陈婷婷