辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14363号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街**，统一社会信用代码：91210100001611313A。法定代表人：孙洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王哲，辽宁奉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书民，男，汉族，1961年12月3日出生，该单位员工，住沈阳市和平区。被告：郝艳芳，女，汉族，1958年11月24日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姜春洪（郝艳芳丈夫），男，汉族，1956年1月13日出生，住沈阳市和平区。被告：姜春洪，男，汉族，1956年1月13日出生，住沈阳市和平区。原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）诉被告郝艳芳、姜春洪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿建物业公司的委托诉讼代理人王哲，被告姜春洪并作为被告郝艳芳的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业公司诉称，被告系位于沈阳市和平区长白东路17-3号长白五街58-3翰逸华园一期13号2-2-1房产的业主。2013年1月，原告（乙方）与被告所住小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，合同约定，甲方业主委员会选聘原告作为小区物业服务机构，自2013年1月起提供物业服务，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅1.2元每月每平方米。缴费期一年，上打租收费。逾期缴费的，除应补交物业费外，自逾期之日起按应缴物业费的日千分之三收取滞纳金。现被告未按合同约定缴纳物业费，故原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2,751元（54.56平方米×1.2元每月每平方米×42个月）；2、判令被告支付物业费违约金439元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告郝艳芳、姜春洪辩称,1.要求原告出示业主委员会产生的会议纪要和批复及物业公司的工商注册、税务注册、物价局批件、房管局批件和物业服务合同备案记录；2.本案已超过诉讼时效；3、物业向业主收取电梯费、门卡费依据；4、物业服务不达标；5、治安管理查；6、公共设施不齐全；7、违法经营，不公布账目；8、应开具正规发票；9.违约金不同意缴纳，我认为我的理由很合理；10、私自启动维修基金；11、2016年我所居住的楼层下水管线爆裂，导致所有的水都集中在我家爆发，我找物业，物业说是私有部位不管，因此我找到其他业主说，我把下水管道堵上，你们水下不来我不管，在这种情况下，共计六户业主，共同将下水管线维修，人均费用约500元，物业给另外几乎业主都报销了，但是说我没缴纳物业费，不给我报销，另外我存在橱柜损失、装修损失；12、物业应赔偿我占用业主会所的费用，把业主会所出租开台球社；13、原告应将广告的费用按每月1000元的标准向我缴纳；14、要求原告赔偿我怕丢失的两台电动车；15、以上赔偿我金额合计11,600元；16、前一任物业公司在园时，园区内所有的树木都是我提供的，我种的，我要求原告给我损失，我按照200棵树，合计4万元。经审理查明，被告郝艳芳、姜春洪系位于沈阳市和平区长白东路17-3号2-2-1，建筑面积54.56平方米房产的所有权人。2016年8月13日，原告沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与涉案房产所在园区业主委员会即翰逸华园业主委员会（甲方）签订《翰逸华园物业管理服务合同书》。合同约定，甲方选聘乙方绿建物业公司为翰逸华园小区提供物业管理服务；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为1.2元/月·平方米；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金；合同有效期为5年，自2016年8月13日起至2021年8月12日止。现原告绿建物业公司自2016年8月13日起为涉案园区持续提供物业管理服务，被告郝艳芳、姜春洪未缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。另查明，原告绿建物业公司分别于2017年7月31日、2018年、2019年、2020年7月4日在涉案房产入户门上张贴物业费缴费通知单，向被告催缴物业服务费。上述事实，有物业管理服务合同、房屋电子登记查询证明、催费照片等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告绿建物业公司与与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告郝艳芳、姜春洪系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告绿建物业公司基于前述合同自2016年8月13日起为被告房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要缴纳物业服务费的数额问题。庭审中，被告主张原告诉请的2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年,法律另有规定的除外。诉讼时间期间从知道或者应当知道起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时间期间重新计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、权利人提起诉讼或者申请仲裁等原因中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算。原告提交的催费照片能够证明,原告分别2017年7月31日、2018年、2019年、2020年7月4日在涉案房产入户门上张贴物业费缴费通知单,催促被告缴纳物业服务费，故该案件的诉讼时效因此中断。综上，被告应向原告缴纳的物业服务费的数额，具体应为2,750元（54.56平方米×1.2元/月/平方米×42个月）。关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求，因《翰逸华园物业管理服务合同书》未对违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出的要求原告提供业主委员会成立的相关资料问题。业主委员会与物业公司系两个不同的主体，被告若需查看业主委员会的相关材料，应向业主委员会或者业主委员会的相关主管部门主张，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的要求原告出示物业公司的工商注册、税务注册、物价局批件、房管局批件和物业服务合同备案记录的问题。本案系物业服务合同纠纷；物业公司的工商注册、税务注册、物价局批件、房管局批件和物业服务合同备案等问题不属于本案的审理范围，若被告对于上述问题存疑，应向相应的行政主管部门主张，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的物业公司收取电梯费和门卡费的依据问题。原告诉请并不涉及被告陈述的电梯费和门卡费，故对于被告的上述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的治安管理差、公共设施不齐全等物业服务不达标、原告违法经营，不公布账目、私自启动维修基金、因涉案房产所在楼层下水管线爆裂导致被告的财产损失及维修下水管线的费用、电动车丢失等问题。庭审中，被告均未提供证据对其主张予以证明，故对于被告的前述答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的开具正规发票的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》以及《中华人民共和国发票管理办法》之规定，税务机关是发票的主管机关，对应当开具而未开具发票的义务人，由税务机关责令改正，可以处1万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。因此，若原告收取业主物业服务费后应当开具而未开具发票，缴费的业主应当向税务机关反映，以维护其合法权益。关于被告提出的要求原告向其给付出租业主会所的费用及按照每月1,000元标准向其缴纳广告费用的问题。首先，被告并未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成业主拒缴全部物业服务费的理由。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的要求原告给付其在前任物业公司在园服务时被告为涉案园区种植树木的费用问题。庭审中，被告陈述该问题系其与“前一任物业公司”之间发生，被告可在明确纠纷主体后，向相应主体主张相关费用。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告郝艳芳、姜春洪于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2,750元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郝艳芳、姜春洪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十月十三日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。