重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初4932号 原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪。 委托诉讼代理人：李茜，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱华，该公司员工。 被告：张洪杰，男，1950年11月14日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。 原告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）诉被告张洪杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冉景洪适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司委托诉讼代理人李茜、朱华，被告张洪杰的委托诉讼代理人王小兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告张洪杰立即支付拖欠原告的物业服务费人民币16935.12元，明细如下：从2012年8月1日起至2014年7月30日期间物业服务费，每月物业服务费为人民币145.39元，(建面132.17平方米×1.1元/平方米·月)物业服务费3405元；从2015年12月1日起至2019年4月30日期间物业服务费，每月物业服务费为人民币290.77元，(建面132.17平方米×2.2元/平方米·月)，物业服务费11921.57元；公摊电费65个月合计958.55元，违约金650元，欠费总额合计人民币16935.12元；2、本案全部诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区XX路1XX号晋愉XX林畔.神韵提供前期物业服务。被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区XX路1XX号晋愉XX林畔.神韵小区7-X-X-1业主。从2012年8月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年4月30日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金共计人民币16935.12元。原告在此前进行了相关电话、上门张贴催费通知单、律师函等方式催收。但被告在约定的时间里仍拒向原告支付所欠相关费用。原告为维护合法权益诉至法院。 被告辩称，不是原告提供的服务，而是重庆晋愉林畔物业服务有限公司提供的服务，如果法院认为是原告进行的服务，也没有达到法定标准或者合同约定，应减半收取，违约金也不应支付，公摊电费也应当举示相应的证据予以证明。另外，被告在2015年接房，2015年之前的物业费不应该由被告承担，如果法院认为有被告承担，也超过了诉讼时效。 本院经审理查明，2010年11月5日，晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：一、物业名称：晋愉·林畔神韵；物业类型：商业、住宅；座落位置：重庆市大渡口区XX大道XX公园地块；占地面积：20000平方米；总建筑面积：47149.07平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、楼梯间、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。9、物业档案资料管理。10、物业专项维修资金的使用。11、装修管理。12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。14、法律政策规定的应由乙方管理服务的其它服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅（花园洋房）2.20元/月▪平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金。首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费，若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取，未发生水电气费用或者未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取。若新的法律法规出台，对未发生水电气费用或未装修或未入住的房屋的物业服务费收取标准重新作了定义，则按新定义标准执行。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起开始计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。 另查明：1、被告张洪杰原为位于重庆市大渡口区XX路1XX号晋愉林畔.神韵小区7幢X单元X-1号房屋的业主，后于2016年12月23日将该房屋过户给案外人张某，但自被告接房之日起至2019年10月12日该房屋一直由被告居住使用，该房屋建筑面积为132.17平方米。2、原告通过邮寄律师函、在案涉房屋门上张贴催收通知单等方式向被告催缴物业费未果。《晋愉碧怡林畔前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同。被告认为，案涉小区已于2019年4月15日与其他物业公司签订了物业服务合同，且该合同已生效，故即使原告可以主张物业服务费用，也只应计算至2019年4月15日。原告对此则认为，截止本案庭审结束之日止，案涉小区一直由原告提供物业服务，故被告应一直交纳物业服务费用。3、2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务有限公司。 再查明，晋愉林畔一期、二期(东岸)和神韵三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务至今。重庆晋愉林畔物业服务有限公司向一审法院提交《情况说明》及《承诺书》，主要载明：截止2019年10月17日，晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区一直都是重庆晋愉物业服务有限公司在提供前期物业服务管理，在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程维修等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，重庆晋愉物业服务有限公司也已将管理费用划拨给重庆晋愉林畔物业服务有限公司，客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业服务有限公司自营及委派，这两个项目的物业服务费应由重庆晋愉物业服务有限公司收取。 经查询，晋愉物业公司法定代表人2018年8月21日由唐某某变更为夏小洪，林畔物业公司的法定代表人为唐某某。 上述事实，有原、被告陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、物业服务材料、照片、情况说明、户室详细情况、律师函等证据载卷为凭，均经查证属实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否有权收取物管费？2、被告是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费，物业费的收费时间及标准如何确定？ 关于原告是否有权收取物管费的问题。从备案证明来看，原告系备案登记的晋愉林畔神韵小区的物业管理企业，但在实际履行中，由晋愉林畔管家服务中心提供物业管理服务。原告称晋愉林畔管家服务中心系原告和林畔物业公司共同设立，被告称管家服务中心系林畔物业公司设立。从原、被告举示的证据来看，两家物业公司在为涉案小区提供物业服务时有混同的情况，但林畔物业公司已经明确表示该小区的物业服务实际是由原告提供，其为该小区提供部分物业服务系接受原告的委派，故本院认定原告系涉案小区物业服务合同的相对方，原告有权向被告收取物管费。 关于被告是否应当缴纳涉案房屋的物业管理费，物业费的收费标准如何确定的问题。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉地产（集团）股份有限公司签订了《晋愉▪林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告至今一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。 关于原告所主张的被告应缴纳的自2012年8月1日起至2014年7月30日期间物业服务费，被告提出已超过诉讼时效予以抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，该法于2017年10月1日开始施行。权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断。本案中，原告提交的证据不足以证明在2017年9月30日前其对于自2012年8月1日起至2014年7月30日的物业费进行了有效催收，故不能产生诉讼时效中断的效力；且按常理，原告在向被告催收物业服务费未果的情况下，应当及时提起诉讼，以维护自身的合法权益；另参照《中华人民共和国民法通则》的规定，在2017年9月30日前已经过了两年诉讼时效的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故原告主张的2012年8月1日起至2014年12月30日期间的物业管理费，应适用《中华人民共和国民法通则》中关于诉讼时效为两年的规定，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前已超过诉讼时效。故本院对原告主张被告支付2012年8月1日起至2014年7月30日期间的物业管理费不予支持。 关于原告所主张的被告应缴纳的自2016年12月23日起至2019年4月30日期间物业服务费及公摊电费，因案涉房屋所有权人已于2016年12月23日由被告张洪杰变更为案外人张某，虽被告此期间仍居住并使用该房屋，但已不是该房屋业主，并无证据证明物业使用人与业主之间存在关于物业服务费承担的相关约定，原告对被告主张上述期间的物业管理费及公摊电费并无事实依据，本院不予支持。 关于原告所主张的被告应缴纳的自2015年12月1日起至2016年12月22日期间物业服务费，根据本院其他案件查明的情况，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，为督促物管企业更好履职，本院对原告晋愉物业公司主张被告应付的自2015年12月1日至2016年12月22日期间的物业服务费标准酌情调减5%，原告晋愉物业公司主张3695.65（132.17×2.2×12+132.17×2.2×22/31）元，支持3695.65元×95%=3510.87元。另外，公摊电费587.22(577.72+13.38×22/31)元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，本院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下 一、张洪杰于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2015年12月1日起至2016年12月22日的物业服务费3510.87元、公摊电费587.22元，共计4098.09元； 二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取69元，由被告张洪杰负担25元，由原告重庆晋愉物业服务有限公司负担44元(该费用已由原告预缴，被告在支付上述费用时迳付原告)。 如果被告张洪杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员 冉景洪 二〇二〇年十月三十一日 法官助理 王 祎 书 记 员 冉漫漫