江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0311民初5675号原告：徐州市新盛投资控股集团有限公司，住所地徐州市泉山区解放南路**三胞国际广场**办公楼1201。法定代表人：林斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文章，江苏红杉树律师事务所律师。被告：徐州鼎瑞置业有限公司，住所，住所地徐州市淮海西路延长段**div>法定代表人：姜宙君，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。被告：徐州市泉山区人民政府，住所地，住所地徐州市泉山区解放路延长段**iv>负责人：庄红，该政府区长。委托诉讼代理人：沈春雷，江苏尊鼎力律师事务所律师。被告：徐州立峻物业管理有限公司，住所地徐，住所地徐州市泉山区淮海西路延长段****v>法定代表人：周建华，该公司经理。委托诉讼代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。被告：徐州熙正物业管理有限公司，住所地徐州市淮，住所地徐州市淮海西路延长段西城华庭**楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周建华，该公司经理。委托诉讼代理人：杨芳，江苏盛仪律师事务所律师。原告徐州市新盛投资控股集团有限公司（以下简称新盛公司）诉被告徐州鼎瑞置业有限公司（以下简称鼎瑞公司）、徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）、徐州立峻物业管理有限公司（以下简称立峻公司）、徐州熙正物业管理有限公司（以下简称熙正公司）合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理,后本院依法转为普通程序于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告新盛公司委托诉讼代理人姚卫晶、李文章，被告鼎瑞公司、立峻公司、熙正公司共同委托诉讼代理人杨芳、被告泉山区政府委托诉讼代理人沈春雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新盛公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告徐州鼎瑞置业有限公司向原告交付鼎瑞雅居193套回购的商品房，并办理不动产所有权登记；2、依法判令被告徐州鼎瑞置业有限公司按照《徐州市市区定销商品房回购协议》的约定支付违约金16188164.10元；3、要求其余被告对前述违约金的给付承担连带责任；4、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实及理由：原告于2015年9月15日与与被告徐州鼎瑞置业有限公司签订了《徐州市市区定销商品房回购协议》（以下简称《回购协议》)。该《回购协议》约定原告向鼎瑞置业回购“鼎瑞雅居”定销商品房241套，回购总房款共计87114044.00元。第八条“交付使用”约定“定销商品房应当于2015年12月1日前办理交房手续。”但是直至原告提起本案诉讼之日，被告鼎瑞置业仍然有193套商品房未交付给原告，已经给原告造成了巨大损失。2016年4月21日，上海仲盛建设工程有限公司（以下简称“上海仲盛”）向徐州市中级人民法院起诉鼎瑞置业给付建设工程款纠纷，上海仲盛申请诉讼保全。徐州市中级人民法院于2016年5月13日做出（2016)苏03民初305-1号《民事裁定书》民事裁定书及（2016)苏03民初305-1号《协助执行通知书》，2019年1月15日，徐州市中级人民法院作出2016苏03执保8号之一《民事裁定书》，共计查封了原告向被告鼎瑞置业购买的商品房193套。《回购协议》中第十一条中约定“乙（鼎瑞置业）丙（泉山区政府）方应保证回购范围内的房屋权属明晰且未被限制（即产权归属于乙方，未被安置、销售、抵押及其他造成权属或使用的情况），如出现权属不明晰且被限制的情况，乙方除返还与之对应的房款外，还需向甲方支付对应房款20%的违约金。”所以，原告要求被告鼎瑞置业给付违约金、泉山区人民政府对违约金给付承担保证责任。原告新盛公司与被告鼎瑞置业、被告徐州立竣物业管理有限公司、被告徐州熙正物业管理有限公司于2017年1月20签订了《担保协议》，担保人立峻物业和熙正物业对鼎瑞置业的商品房交付及查封损失承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益特起诉至法院。诉讼过程中，原告变更诉请为：1、依法判令被告徐州鼎瑞置业有限公司向原告交付鼎瑞雅居193套回购的商品房购房款68775275元；2、依法判令被告徐州鼎瑞置业有限公司按照《徐州市市区定销商品房回购协议》的约定支付违约金13755055元；3、要求被告泉山区政府对上述违约金承担连带支付责任；4、要求被告鼎瑞公司按同期银行贷款利率自其支付之日计算至其返还之日的购房款利息损失15357800元（暂计算至2020年8月11日）；5、要求被告鼎瑞公司支付原告律师费用80000元、诉讼保全保险费用80000元；6、要求被告立峻公司、熙正公司对上述请求承担连带保证责任；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告鼎瑞公司辩称，1、关于本案原告第一项诉请，要求返还193套购房款，应该是168套购房款，理由如下：双方于2017年1月27日就徐州鼎瑞置业有限公司同上海仲盛建设工程有限公司工程纠纷查封了188套由原告购买的商品房，如果不能履行交付义务将由徐州鼎瑞置业有限公司返还购房款，2019年1月6日在没有得到徐州鼎瑞置业有限公司确认的前提下，原告将188套房屋中的20套予以解除查封，另188套外的25套房屋进行置换，形成了双方协议指向的188套变更为168套后，又加上了25套房屋，没有得到我们的确认。2、我们认为由于原告同徐州鼎瑞置业有限公司在原商品房回购协议及后续签订担保协议中针对回购定销房的购买上房违约均进行约定，其中违约责任进行违约金和利息的两种约定，由于该两种违约责任的约定均指向同一原告和徐州鼎瑞置业有限公司之间关于定销房的纠纷属于重复约定，对于原告诉请第2、4项选择主张权益，同时请求法院考虑被告答辩，对重复的违约金选择一项。被告立峻公司、熙正公司共同辩称，两物业公司签订的担保协议第2条约定的担保责任也是指向188套定销房的利息，最高担保额度为7000万元，对188套房屋中已解封的20套房屋，两物业公司不应承担担保责任。所以应当是按照实际额度内，同时在最高额度内承担责任。被告泉山区政府辩称，原告要求区政府对违约金承担连带责任没有合同依据，该协议第11条第3款表述不明确，不能认定为是保证条款，并且该合同主债务履行期限是2015年12月1日，保证期限已超过，因此原告的诉请没有事实和法律依据。当事人围绕争议焦点进行了举证和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方之间有争议的事实，本院在说理部分予以具体阐述。经审理查明，2015年9月15日，原告新盛公司（甲方）、被告鼎瑞公司（乙方）、被告泉山区政府（丙方）、案外人徐州市棚户区改造工作领导小组办公室（丁方、鉴证方）签订《徐州市市区定销商品房回购协议》，约定：甲方回购乙方未安置定销商品房241套，共计住宅建筑面积20259.08平方米；甲方回购住宅单价按房屋综合平均单价4300元/平方米计算，回购面积20259.08平方米，回购总房款计87114044元；甲方回购的定销商品房应于2015年12月1日前办理交房手续；定销商品房交付使用时，乙方应当向购房户提供法定的证明文件及证书，并与购房户签署房屋交接单；乙丙方应保证回购范围内的房屋权属清晰且未被限制（即产权归属于乙方，未被安置、销售、抵押及其他造成权属或使用的情况），如出现权属不清晰且或被限制的情况，乙方除返还与之对应的房款外，还需向甲方支付对应房款20%的违约金；合同还就其他事项做出约定。合同各方当事人在对应位置签章。上述合同签订后，原告新盛公司（甲方）与被告鼎瑞公司（乙方）之间签订《定销商品房回购结算协议》，约定：甲方回购鼎瑞雅居住宅单价4300元/平方米建筑面积计算，回购建筑面积20259.2平方米，回购款计87114560元；甲方回购乙方鼎瑞雅居项目定销房回购款结算总价为87114560元。后原告新盛公司通过银行转账、原被告协议抵扣的方式向被告鼎瑞公司支付了涉案鼎瑞雅居241套定销房价款87114560元。2016年8月30日，徐州市房屋征收办公室出具证明一份，证明原告新盛公司通过其开立的征收资金转储账户分别向被告鼎瑞公司支付购房款39201319元、30489915元。2016年5月30日，徐州市中级人民法院做出（2016）苏03民初305-1号民事裁定书，裁定：冻结被告鼎瑞公司银行存款10000万元，如银行存款不足，则查封其相应价值的财产。2016年5月17日，徐州市中级人民法院作出（2016）苏03民初305-1号协助执行通知书，查封了被告鼎瑞公司所有的位于徐州市三环西路与矿山路交叉口徐州鼎瑞雅居X地块房产。2019年1月15日，徐州市中级人民法院又作出（2016）苏03执保8号之一裁定，查封了被告鼎瑞公司位于鼎瑞雅居的房产25套，解除查封20套。上述裁定，共计查封被告鼎瑞公司位于鼎瑞雅居的房产193套,合计面积15994.25平方米。2017年1月20日，原告（甲方）与被告鼎瑞公司（乙方）、被告立峻公司、熙正公司（丙方）签订《担保协议》一份，约定：甲方与乙方履行《徐州市市区定销商品房回购协议》期间，乙方与上海仲盛建设工程有限公司发生诉讼，上海仲盛公司申请财产保全，保全范围位于甲方向乙方购买的位于徐州市三环西路与矿山路交叉口徐州鼎瑞雅居X地块、X地块定销商品房188套，价值七千万元。为避免乙方与上海仲盛的诉讼案件及财产保全给甲方造成损失，甲乙丙三方经过充分协商，现就丙方为乙方提供担保达成如下协议：一、丙方对甲乙双方所签订的《徐州市市区定销商品房回购协议》乙方的全部义务向甲方提供担保；二、如乙方不能履行《徐州市市区定销商品房回购协议》的全部义务，甲方有权要求乙方返还被查封188套定销回购商品房的购房款及利息，丙方对乙方返还购房款及给付利息向甲方承担连带保证责任；……四、丙方承担保证责任的最高限额为七千万元；五、丙方的保证责任方式为连带责任保证；六、丙方的保证期间为自本协议签订之日至乙方履行《徐州市市区定销商品房回购协议》全部义务，或者按照本协议赔偿甲方全部损失之日止；合同还就其他事项作出约定。原告新盛公司为本案诉讼向江苏红杉树律师事务所支付了代理费80000元并开具了增值税专用发票。原告新盛公司为本案保全支付了保全费5000元及为本案保全向紫金财产保险股份有限公司徐州中心支公司购买了诉讼财产保全责任保险支出保费80000元并开具了增值税专用发票。本院认为，原被告之间签订的《徐州市市区定销商品房回购协议》、《担保协议》等系双方真实意思表示、内容未违反法律等强制性规定，协议合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。原告新盛公司自被告鼎瑞公司处回购定销商品房241套，且新盛公司已向被告鼎瑞公司支付了回购款，被告鼎瑞公司因与他人之间存在诉讼纠纷导致原告新盛公司所回购的193套商品房无法办理过户等，被告鼎瑞公司构成违约。故本院对原告新盛公司要求被告鼎瑞公司返还相应购房款68775275元的诉请予以支持。关于原告主张的违约金及利息损失的问题。本案中，涉案《徐州市市区定销商品房回购协议》中约定了出现权属不清晰且或被限制的情况，被告鼎瑞公司除返还与之对应的房款外，还需向原告支付对应房款20%的违约金。现原告新盛公司同时主张违约金及利息损失，但根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”的规定，原告新盛公司对违约金和利息损失应当择一主张。综合考虑原被告在涉案回购协议中明确约定了违约金计算方法但未明确约定利息损失计算方法的情况，本院酌定按照原告所主张的违约金计算原告的损失。关于原告主张的律师费和保全保险费损失的问题。本院认为，本案系因被告鼎瑞公司违约而引起原告诉讼，且原告想法庭提交了相关律师费发票等证据证明律师费损失，故本院对原告的该诉请予以支持。对于原告主张的保全保险费损失80000元，诉讼保全系由原告提出，且保全担保的方式多样，涉案合同中亦未约定该费用由被告承担，故本院对原告的该项费用不予支持。关于被告泉山区政府责任承担的问题。本院认为，保证合同关系成立应当具备以下内容：被保证的主债权数额、种类，债务人履行债务的期限、保证担保的范围和期限等内容。在涉案《徐州市市区定销商品房回购协议》中仅约定被告泉山区政府保证回购范围内的房屋权属清晰且未被限制，该约定既无主债权数额、也无担保范围和期限等，该约定应为对行为的保证而非债权的担保。故本院对原告新盛公司要求被告泉山区政府承担连带违约责任的诉请不予支持。关于被告立峻公司、熙正公司责任承担的问题。在涉案《担保协议》中约定“被告立峻公司、熙正公司为涉案《徐州市市区定销商品房回购协议》中约定的全部义务向原告提供连带担保，担保的债务金额为七千万元”的约定，两被告的担保责任在担保期限内，故本院对原告新盛公司要求被告立峻公司、熙正公司就涉案前述债务承担连带担保责任的诉请予以支持，但两被告的保证金额应当以七千万元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十五条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第二十三条、第三十二条、第三十七条规定，判决如下：一、被告徐州鼎瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州市新盛投资控股集团有限公司返还购房款68775275元及违约金13755055元；二、被告徐州鼎瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州市新盛投资控股集团有限公司支付律师费80000元；三、被告徐州立峻物业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任，但以70000000元为限；四、被告徐州熙正物业管理有限公司对上述债务承担连带清偿责任，但以70000000元为限；五、驳回原告徐州市新盛投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466617元，保全费5000元，合计471617元，由被告徐州鼎瑞置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙 浩人民陪审员  庄怀利人民陪审员  张 辉二〇二〇年十月二十一日书 记 员  石晶晶