镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初5172号原告：镇江天和市场管理有限公司，统一社会信用代码91321111084404044G，住所地镇江市七里甸御桥嘉园综合楼一楼。法定代表人：高叶明，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅从华，江苏江成律师事务所律师。被告：镇江市七里供销合作社，统一社会信用代码913211111414446178，住所地镇江市润州区蒋乔镇乔家门56号。法定代表人：陈小平，该合作社主任。委托诉讼代理人：王学剑、马志勇，江苏王学剑律师事务所律师。原告镇江天和市场管理有限公司与被告镇江市七里供销合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告镇江天和市场管理有限公司的委托诉讼代理人傅从华、被告镇江市七里供销合作社的委托诉讼代理人王学剑、马志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇江天和市场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年3月27日签订的协议；2、判令被告赔偿原告各项损失1000000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月27日，原告与被告签订协议，约定原告承租被告所有的镇江市御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼至三楼整体（剔除一楼被告外店面房）面积7800平方米（实际面积以房管部门面积为准），用于开办邻里中心，双方对租金、违约责任及其他权利义务亦作出约定。协议签订之后，原告开始装修，由于被告及镇江市润州区物业管理中心干扰，装修实际推迟三个月，于年底开始营业。2019年7月1日，镇江市润州区物业管理中心再次通知原告，要求原告将承租的物业经营用房移交。同时，根据原告计算，原告实际承租面积仅为6500平方米，与协议约定的面积相差近2800平方米。被告在明知御桥嘉园（美的城）小区综合楼整体出租情况下，仍将一层南边门面房再次出租，且门面房承租人经营项目与原告经营项目基本类似，严重影响邻里中心整体招商和布局，邻里中心自开业到现在一直处于亏损状态。原告实际使用面积较协议约定的7800平方米存在严重不足，同时被告又将一楼门面房对外出租，影响邻里中心整体招商、布局，双方所签订的协议目的无法实现。故请求法院解除原、被告于2017年3月27日签订的协议。被告镇江市七里供销合作社答辩称，2014年7月18日，被告签订拆迁补偿协议确定房屋补偿面积为9000平方米。原、被告间协议约定房屋的面积是上述面积扣除被告外店面房估算所得。双方签订协议之时，房屋主体已基本成形，原告对此已明知。房屋面积非单纯计算套内面积，原告自身计算面积为6500平方米，缺乏事实依据。被告按双方协议约定履行义务，原告作为承租人未能履行给付租金义务，属于违约方，无权解除合同，应驳回原告解除协议的诉讼请求。原告出现亏损乃自身经营不善所致，与被告无关，其请求赔偿各项损失1000000元的请求，没有事实及法律依据。经审理查明，2014年7月18日，被告与镇江市润州区新农村发展实业有限公司、镇江市润州区房屋征收服务中心签订房屋征收补偿协议，协议约定在规划点方位内，还建被告商办综合楼9000平方米。御桥嘉园（美的城）小区综合楼为还建商办综合楼。2018年10月19日，御桥嘉园（美的城）小区综合楼经竣工验收合格。单位竣工验收报告中建设单位执行基础建设程序栏载明，开工前建设单位已具备土地使用证、规划许可证、施工许可证、工程质量及安全监督等有关文件。御桥嘉园（美的城）小区综合楼产权归属于被告。目前被告正在办理产权手续。2017年3月27日，被告（甲方）与原告（乙方）签订协议，协议约定，原告承租御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼至三楼整体（剔除一楼被告外店面房）面积7800㎡（实际面积以房管部门面积为准）开办邻里中心，邻里中心包含综合服务、农贸市场、餐饮项目；房屋租赁期限为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止；2018年1月1日至2022年12月31日期间，年租金为1260000元，第六年至第十年租金双方分别约定为1323000元、1389000元、1458000元、1531000元、1608000元；租金按照先交后用方式按年交付，每年一次性支付；签订本协议时乙方必须一次交清第一年租赁费1260000元；后续年度租金自下一期租赁期限前一个月一次性交清；逾期缴纳，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议；乙方装修不得破坏甲方房屋的主体结构，如需变更使用场地上相关设施、修旧、装潢、装修或增添新的构筑物（含室外广告）必须事先征得甲方书面同意后方可施工，上述所需费用均由乙方承担，装饰装修添附物所有权无偿归甲方所有；本协议期满或因乙方原因提前解除、终止时，乙方应无条件无偿、完好地交给甲方，不得毁损或拆除；乙方不得以任何理由任何形式拖欠租金、有关部门水电费、物管费及宽带网络费等相关一切费用，逾期不付，则视为乙方违约且自动放弃租赁使用权，甲方有权单方解除本协议，无条件收回场地，本协议自行解除，乙方应向甲方无条件承担违约金，违约金数额为约定的全部承租期间总租赁费的20%，同时乙方负责清场工作；农贸市场开业时间，乙方确保于2017年10月1日前开业。协议中没有约定原告方享有合同的约定解除权。上述合同签订之前，原告法定代表人高叶明分两次向被告汇款1000000元，原告认可此款为履约保证金。2017年10月27日，高叶明向被告汇款352800元。2017年10月31日，高叶明向被告七里供销社汇款277200元。两次合计汇款630000元。2017年6月19日，润州土地房屋开发总公司将御桥嘉园（美的城）小区综合楼移交给被告。6月29日，被告将案涉房屋交付原告。房屋经原告装修后，占有使用至今。2017年8月10日，原告向被告寄发情况说明，载明由于镇江市七里供销合作社未能按照协议约定移交房屋，直至2017年6月29日后才办理相关移交手续，导致无法进行装修改造施工，二楼农贸市场无法按照双方于2017年3月27日签订的协议中第三条第4款约定的时间开业。原告将尽力按照被告另行商定的时间开业，但是不承担此未按期开业的违约责任。2018年10月31日，原、被告间因御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼269平方米门面房租赁协议发生纠纷，曾诉讼至本院。案号为（2018）苏1111民初5496号。该案经过二审，确定被告就御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼门面房不存在重复出租。2019年7月1日，镇江市润州物业管理中心通知原告，要求其于2019年7月20日前交还物业经营用房。2019年5月15日，被告向本院起诉要求原告支付租金及逾期利息，案号为（2019）苏1111民初2787号。该案确定原告享有的装潢期为9个月，租金自房屋交付后装潢期满之日起算。2019年11月11日，原告向被告发出解除通知书，原告以实际承租面积与协议约定面积相差较大，被告存在违约行为，根据合同法相关规定，解除与被告于2017年3月17日签订的协议。以上事实，有原告提供的协议、通知、情况说明、七里甸邻里中心资料、解除合同通知书、付款凭证、被告提供的房屋征收补偿协议、会议纪要、（2019）苏11民终2711号民事判决书，以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为,被告交付房屋时间虽晚于合同签订时间，但是双方所签协议未就房屋交付时间作出约定。同时原告接受房屋后即行装修，未以房屋交付时间向被告主张违约责任，仅表明不承担未按期开业违约责任，属于以实际行为表示继续履行协议。原、被告间协议中约定租赁区域面积为7800㎡，但以“实际面积以房管部门面积为准”予以标注。原告作为市场管理服务经营企业，应知晓房屋承租面积7800平方米为双方预估，实际租赁面积应以房管部门核准面积为准。另外，房屋面积除包含实际占有使用的套内面积外还包括公摊面积。原告在未提供证据情况下，以自身计算面积确定实际承租面积并据此主张被告交付房屋面积与约定面积差距巨大构成违约，没有事实与法律依据。综上，被告作为出租人按照协议约定履行合同，无违约行为。被告无违约行为，无需向原告赔偿损失，故对原告要求赔偿1000000元损失的请求，本院不予支持。原告作为承租人应当按照协议约定，按时向被告缴纳租金。被告自缴纳租金630000元后，未能按照合同约定向被告缴纳后续租金，构成违约，乃租赁合同违约一方。2018年12月30日，原、被告间即因御桥嘉园（美的城）小区综合楼一楼269平方米门面房租赁是否与案涉房屋租赁存在重合发生纠纷，此期间未缴纳后续租金，虽构成违约，但原告主观上不存在恶意。协议约定房屋租赁期限长达十年，属于长期租赁合同，年租金超过一百万元，且自第六年起逐年递增，租金相对较高。原告装修房屋，开展经营，招商，经营情况较差。在经营收入较少，租金较高情况下，继续履行合同，必将加重原告损失，有违公平。承租人承租房屋开展经营，以占有使用房屋取得收益为初衷，出租人据此收取租金以实现互利共赢。原告作为承租人经营亏损，加之今年疫情影响，未来预期不慎理想。继续履行协议，原告租金负担日趋严重，被告租金债权亦未必能获实现，被告作为守约方拒绝解除合同，有悖诚实信用。租期长达十年的房屋租赁合同乃继续性合同，履行过程中，需合同当事人相互协调配合，要求合同双方彼此信任。协议履行之初，双方即生争议，丧失信任，就继续性合同履行而言已经丧失继续履行之基本前提，继续履行必会加深合同僵局程度，于原、被告双方无益。故本院对原告解除合同的请求予以支持。关于合同解除时间，因原告公司不享有约定解除权，其作为违约一方亦无法定解除权，其寄发合同解除通知的行为无解除原、被告间协议之效力。依双方履行协议的情况、原告违约程度等因素，本院确定原告与被告于2017年3月27日签订的协议于2020年4月30日解除。合同解除相关权利义务终止，原告作为租赁合同中承租人一方，应将案涉房屋返还于被告。原告对房屋进行装修，属于对案涉房屋的添附，依双方协议中第四条第4款“装修添附物无偿归被告所有”之约定，原告应将房屋及与房屋构成附合的装修添附物一并返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告镇江天和市场管理有限公司与被告镇江市七里供销合作社2017年3月27日签订的协议于2020年4月30日解除；二、原告镇江天和市场管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于镇江市润州区御桥嘉园（美的城）小区综合楼房屋返还于被告镇江市七里供销合作社；三、驳回原告镇江天和市场管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费13800元，由原告镇江天和市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  金之祥人民陪审员  沈网兰人民陪审员  陈 凤二〇二〇年十月十四日法官 助理  宋江波书 记 员  魏涛涛