黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终907号上诉人（原审被告）：黑龙江晟邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区进乡街****。法定代表人：刘增林，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫铭钊，黑龙江龙信达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖毓森，男，1965年1月23日出生，公司经理，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：郭淑娟，黑龙江精诚律师事务所律师。原审原告：宁静，女，1965年10月29日出生，无固定职业，住黑龙江省海林市。委托诉讼代理人：郭淑娟，黑龙江精诚律师事务所律师。上诉人黑龙江晟邦房地产开发有限公司（以下简称晟邦房地产公司）因与被上诉人肖毓森、原审原告宁静商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省海林市人民法院（2020）黑1083民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。晟邦房地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；3.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2013年10月29日，双方签订《托斯卡纳美学原筑（学府美地二期）商品房预定书》，被上诉人向上诉人购买xx号楼车库，单价7327.6元每平方米，面积23.2平方米，车库总价17万元。上述约定是双方真实意思表示，车库单价符合市场行情。因被上诉人要求调整车库位置，双方签订了140xxxx号《商品房买卖合同》，新协议约定车库面积为24.45平方米，按照市场价值及双方之前约定的单价，被上诉人应该补差价9159.5元。被上诉人为了达到避税的目的，要求上诉人与其签订的《商品房买卖合同》约定的单价为3600元每平方米，车库总价88020元，合同中约定的价格并非双方真实的意思表示。原审判决认定事实错误，3600元每平方米远低于住宅价格，如认定该价格是双方真实意思表示。将导致上诉人严重经济损失。综上，请求撤销一审判决改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。肖毓森、宁静辩称，1.一审法院认定事实清楚。因动迁等原因上诉人停止建筑施工，被上诉人及亲属要求上诉人退还购房款及承担相应损失，上诉人多次找被上诉人及亲属协商，上诉人考虑到自己不承担违约责任的前提下促成调换房屋、车库事宜和调换房屋时因房屋和车库市场价格下降等因素，上诉人与被上诉人自愿协商将涉案车库价格降至每平方米3600元；2.一审提供的证据确实充分，一审判决正确。被上诉人提供了证据，证据确实充分，且上诉人也认可。一审中，上诉人未能提供证据证实其主张，一审法院未认定上诉人存在可撤销事由，上诉人也未在签订合同后一年内行使撤销权，对上诉人的抗辩主张未予支持。综上所述，请求驳回上诉人的上诉的请求，维持一审判决。肖毓森、宁静向一审法院起诉请求：1.请求法院确认宁静、肖毓森与晟邦房地产公司于2015年9月2日签订的《商品房买卖合同》有效；2.要求晟邦房地产公司交付海林市学府美地二期小区xx号楼xx号车库；3.要求晟邦房地产公司协助肖毓森办理海林市学府美地二期小区xx号楼xx号车库的房屋权属证书；4.要求晟邦房地产公司退还调车库差价款81980元及利息33311.21元（按年利息6%标准从2013年10月29日起计算至2020年7月2日止），2020年7月2日以后的利息，按年6%计算至欠款实际给付完毕时为止；5.要求晟邦房地产公司支付逾期交房违约金25173.72元、逾期办理房屋权属证书违约金24557.58元；6.本案诉讼费用由晟邦房地产公司负担。一审法院认定事实：2013年10月29日，肖毓森与晟邦房地产公司签订了C30xxxx《托斯卡纳美学原筑（学府美地二期）商品房预订书》一份，双方在预订书约定：晟邦房地产公司将其开发建设的海林市学府美地二期小区xx号楼xx号车库以170000元的价格预订给肖毓森，建筑面积（参考面积）23.20平方米，单价为7327.60元/平方米。同日，肖毓森向晟邦房地产公司支付购买车库全款170000元。2015年，因房屋动迁原因，经双方协商后，晟邦房地产公司将《托斯卡纳美学原筑（学府美地二期）商品房预订书》中预订给肖毓森的海林市学府美地二期小区xx号楼xx号车库调换为海林市学府美地二期小区xx号楼xx号车库。2015年7月17日，晟邦房地产公司向肖毓森出具000xxxx号收据一张，该收据载明：“今收到肖毓森车库款人民币170000元，此款收款日期为2013年10月29日，事由：xx#－xx号库24.45平方米。”2015年9月2日，肖毓森与晟邦房地产公司签订了编号140xxxx号《商品房买卖合同》，该合同约定：海林市学府美地二期小区xx号楼xx号车库面积为24.45平方米，单价为3600元/平方米，车库总价款为88020元。该合同中未约定车库交付时间和办理房屋权属证书的时间。晟邦房地产公司至今未向肖毓森交付车库并协助办理房屋权属证书。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，肖毓森与晟邦房地产公司签订的编号140xxxx号《商品房买卖合同》是否有效、晟邦房地产公司是否应退还调换车库差价款及给付利息、晟邦房地产公司是否承担逾期交付车库、逾期办理房屋权属证书违约责任是本案的争议焦点。关于肖毓森与晟邦房地产公司签订的编号140xxxx号《商品房买卖合同》是否有效是否有效的问题。肖毓森与晟邦房地产公司签订的编号140xxxx号《商品房买卖合同》，是双方经过协商后签订的，肖毓森交付了全部购房款后，对车库进行了登记备案。虽然买卖合同中的单价3600元/平方米低于商品房预订书中的单价为7327.60元/平方米的价格，但其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应认定该《商品房买卖合同》有效。晟邦房地产公司提出《商品房买卖合同》是肖毓森为了少缴纳税款与晟邦房地产公司进行串通的抗辩主张。但晟邦房地产公司未提供双方针对该车库签订的其他原始《商品房买卖合同》，也未提供契税发票等证据证明双方签订该合同与办理契税行为在时间上的牵连性以及肖毓森存在恶意患通，损害国家、集体或者第三人利益等符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。另外，从肖毓森举示的证据来看，无法认定晟邦房地产公司在订立《商品房买卖合同》时存在重大误解、显示公平或者一方欺诈、胁迫、乘人之危导致合同可撤销的情形，晟邦房地产公司也未在《商品房买卖合同》签订后的一年内行使撤销权，故对晟邦房地产公司提出的抗辩主张，一审法院不予支持。关于晟邦房地产公司是否应退还调换车库差价款81980元以及给付利息33311.21元的问题。晟邦房地产公司于2013年10月29日收取了肖毓森车库预订款170000元。2015年9月2日，双方订立《商品房买卖合同》，确定调换后的车库价格88020元。晟邦房地产公司应在合同签订后退还肖毓森车库预订款81980元，并向肖毓森给付2015年9月2日后占用该款项的利息。肖毓森主张按年利率6%标准从2013年10月29日起计算利息，与法律规定不符。应当自双方订立《商品房买卖合同》的时间2015年9月2日起，按中国人民银行同期贷款利率和全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率计算逾期利息。截止2020年7月2日，晟邦房地产公司应向肖毓森支付的利息为17881.21元。关于晟邦房地产公司是否承担逾期交付车库、逾期办理房屋权属证书等违约责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。晟邦房地产公司虽然自认其开发的海林市学府美地二期小区xx号楼在2018年7月或8月份已经向业主进行交付，即“先入住后验收”。但双方均未举示证据证明该楼房法庭辩论结束前已经竣工验收合格，故无法认定海林市学府美地二期小区xx号楼xx号车库现在符合交付条件并能够办理产权登记及过户手续。晟邦房地产公司应在建筑工程竣工经验收合格后履行向肖毓森交付车库、并协助肖毓森办理产权登记手续的义务。肖毓森与晟邦房地产公司签订的《商品房买卖合同》中未约定车库交付时间和办理房屋权属证书的时间，故对肖毓森要求晟邦房地产公司给付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属证书违约金的主张，一审法院不予支持。根据合同相对性原则，肖毓森是《商品房买卖合同》的相对方，其原告主体身份适格；宁静与肖毓森虽然是夫妻关系，但其不是该合同的相对方，其原告主体身份不适格，不能向晟邦房地产公司主张权利。综上所述，对肖毓森的合理主张，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认肖毓森与黑龙江晟邦房地产开发有限公司于2015年9月2日签订的编号140xxxx号《商品房买卖合同》有效；二、黑龙江晟邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还肖毓森调换车库差价款81980元，并给付利息17881.21元，合计99861.21元；2020年7月3日以后的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至调换车库差价款全部给付完毕时止；三、黑龙江晟邦房地产开发有限公司在海林市学府美地二期小区xx号楼竣工并经验收合格后向肖毓森交付房屋、并协助肖毓森办理产权登记手续；四、驳回肖毓森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3600.45元，减半收取计1800.23元，由肖毓森负担651.96元，黑龙江晟邦房地产开发有限公司负担1148.27元。本院二审期间，双方当事人均未提供新证据。根据当事人的陈述、法庭调查、辩论及查阅原审卷宗材料，本院认定一审判决已查明的事实。本院认为，晟邦房地产公司主张其与肖毓森签订的编号1406864号《商品房买卖合同》，系肖毓森为了达到避税目的，要求与晟邦房地产公司签订的，该合同并非双方的真实意思表示。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，晟邦房地产公司对其主张负有举证责任，晟邦房地产公司未能提供证据证实其主张的事实，应承担举证不能的不利后果，故对晟邦房地产公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人晟邦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2297元，由上诉人黑龙江晟邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张亚亮审判员  孙媛媛审判员  张继凯二〇二〇年十月九日书记员  陈俊齐