贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2325民初1173号原告（反诉被告）：贵州星力商业管理有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州天柱县凤城镇金山大道****。委托诉讼代理人：汪国庆、丁贤（实习律师），代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：吴小平，男，1982年7月7日生，汉族，初中文化，个体户，户籍地湖南省邵阳市大祥区，现住贞丰县。委托诉讼代理人：黄焰，贵州天翊律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告贵州星力商业管理有限公司（以下简称“星力公司”）诉被告吴小平租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理，本案在审理过程中，被告吴小平向本院提起反诉，经本院审查，符合反诉条件，予以合并审理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贵州星力商业管理有限公司暨反诉被告的委托诉讼代理人汪国庆、丁贤（实习律师）到庭参加诉讼，被告暨反诉原告吴小平及其委托诉讼代理人黄焰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星力公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》（以下简称《租赁合同》）；2、依法判令被告向原告支付2016年7月1日至2019年8月30日的租金人民币354060元；3、依法判令被告向原告支付2016年7月1日至2019年8月30日的物业管理费人民币36330元；4、依法判令被告从2019年4月1日起以354060元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金至被告欠付款项全部清偿之日止；违约金暂计算至2020年3月31日的金额为人民币12923.19元；5、依法判令被告从2020年4月1日起以36330元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付物业管理费逾期违约金至被告欠付款项全部清偿之日止；6、本案诉讼费等所有为实现债权的费用均由被告承担。事实及理由：2016年1月1日，被告与原告签订《租赁合同》，约定原告接受业主委托出租贞丰国际商贸城商铺，被告自愿承租7栋1层6号、7栋2层6号、6栋1层1号至5号、6栋2层1号至5号共12个商铺，承租商铺总面积478.02平方米，月租金共计人民币10116元整。租赁期限5年，自2016年7月1日至2019年6月30日，共计36个月的租金，因原告为培育市场，附条件给予被告33个月的免租期，被告第一期仅需支付3个月租金30348元；第二期租金为2019年7月1日至2020年6月30日，共计12个月的租金，被告应在2019年4月1日前支付，合计金额为人民币121392元。物业费按建筑面积计算，2元/平方米/月，自试营业之日起两年为优惠期，被告应在2018年3月31日开始向甲方交纳次年物业费。合同约定如被告出现违约行为，原告有权解除合同并要求被告支付房屋实际使用期间的房屋租金，租金计算不享有约定免租期待遇，并有权要求支付实际发生的费用。被告未按时向原告缴纳租金、物业管理服务费和水电费，每逾期1天，应承担当期应缴总金额万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告交付租赁物业，被告使用该租赁物业至2019年9月15日，但并未支付第二期租金，也未支付物业费。原告认为，原告与被告之间的合同关系合法有效，被告应当履行支付租金、物业费的义务。被告未按《租赁合同》约定支付租金、物业费，已构成违约，自逾期付款之日（2019年4月1日）起，应当按照合同约定，支付实际使用期间的租金及违约金。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告吴小平辩称：一、原告同答辩人签订的《租赁合同》是无效合同。原告在2016年1月1日将消防安全设施未通过验收建筑物开设商场出租给答辩人进行经营，违反《中华人民共和国消防安全法》强制规定而无效。二、原告同答辩人签订的《租赁合同》是违反《消防安全法》强制规定无效的格式合同，合同约定加重承租人的条款无效。三、原告同答辩人签订的《租赁合同》无效合同，导致答辩人对商铺进行装修投入335000元而不能正常经营，答辩人在2018年同10多户商铺承租人通知原告指定的管理人贞丰国际商贸城物管机构负责人解除合同并要求赔偿装修损失，原告不给赔偿并随后在2019年把答辩人商铺装修全部拆除应赔偿。四、原告诉讼将双方签订《租赁合同》约定的免租期33个月也计算为出租期计算租金诉请违反诚实信用原则，利用格式合同损害答辩人利益的单方规定不应支持。恳请法院查明事实依法驳回原告诉讼请求。原告针对自己的主张提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明原告的基本情况及诉讼主体资格。被告无异议。2、被告身份证复印件一份，拟证明被告身份信息及诉讼主体适格。被告无异议。3、2016年1月1日，原告与被告吴小平签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》复印件一份、被告缴纳首期商铺租金的收据一份，拟证明：1.被告自愿承租7栋1层6号、7栋2层6号、6栋1层1号至5号、6栋2层1号至5号共12个商铺，承租商铺总面积478.02平方米，月租金共计人民币10116元整；2.租赁期限为5年，自2016年7月1日起算；3.租金分三期支付，第一期租金为2016年7月1日至2019年6月30日，共计36个月的租金，因原告为培育市场，附条件给予被告33个月的免租期，被告第一期仅需支付3个月租金30348元；第二期支付租金的时间：于2019年4月1日前支付12个月租金，合计121392元，使用时间为2019年7月1日至2020年6月30日；4.物业费按建筑面积计算，2元/平方米/月，自试营业之日起两年为优惠期，被告应在2018年3月31日开始向甲方缴纳次年物业费；5.合同约定如被告出现违约行为，原告有权解除合同并要求被告支付房屋实际使用期间的房屋租金，租金计算不享有约定免租期待遇，并有权要求支付实际发生的费用；6.被告未按时向原告缴纳租金、物业管理服务费和水电费，每逾期1天，应承担当期应缴总金额万分之一的违约金。被告对证据真实性予以认可，但对证明目的不予认可，认为因该份合同在签订时，对方出租屋的消防安全没有验收，该合同系无效合同，是违法的合同。4、2019年7月1日，原告向被告催告缴纳租金的短信截图一份，拟证明原告向被告催告缴纳租金的事实。被告对真实性予以认可，但对证明事实不予认可，因双方签订的合同系无效合同。5、被告使用、搬离租赁物业的现场图片，拟证明被告使用案涉租赁物业至2019年9月15日，被告实际使用该租赁物业的时间为38个月（原告仅计算至2019年8月30日）。被告对该组证据的真实性予以认可，对证明事实不予认可，认为原告从事的经营是违反强制规定的，是违法经营；对搬离时间不予认可，被告是2019年5月20日搬离的，不是2019年9月15日。6、应付租金计算明细表、逾期支付租金违约金计算明细表、应付物业费计算明细表各一份，拟证明：1.被告欠付原告2016年7月1日至2019年8月30日的租金人民币354060元；2.被告欠付原告2016年7月1日至2019年8月30日的物业管理费人民币36330元；3.被告应从2019年4月1日起以354060元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付逾期违约金至被告欠付款项全部清偿之日止；违约金暂计算至2020年3月31日的金额为人民币12923.19元；4.被告应从2020年4月1日起以36330元为基数按照每日万分之一的标准向原告支付物业管理费逾期违约金至被告欠付款项全部清偿之日止。被告对该组证据不予认可，认为该组证据不具有真实性和客观性，因为原、被告双方签订的出租合同是违法的无效合同，该组证据不具有合法性。被告吴小平向本院提交如下证据：1、吴小平的身份证复印件一份，拟证明被告的诉讼主体适格。原告无异议。2、租赁合同一份，拟证明：1.吴小平被骗签订租赁了贵州星力商业管理有限公司的12个门面，月租金为10116元；2.该合同的签订甲方给乙方的免租期为33个月，这33个月是免交租金的期限，不应当缴纳租金；3.吴小平已按照签订的合同向出租方支付了3个月的租金并支付了保证金20000元的事实；4.该合同签订时间为2016年1月1日，证明签订该合同出租方向吴小平出租12个商铺时，贞丰县国际商贸城的消防安全许可证没有验收通过，该合同系违法合同，依法不生效。原告对真实性无异议，但不认可被告关于合同是无效合同的证明目的。3、装修商铺的销售单3张、收条5张、财务清单收据9张共计17张（当庭提交），拟证明装修该商铺的成本支出为335000元的事实。原告认为上述票据没有收款人出庭对收据收条的真实性进行说明，不予认可；且被告陈述是2016年11月份开业，相关票据中存在收款时间在2016年11月份之后的情形，综上，不认可被告的证明目的。上述原告提交的证据，经审查，被告对1-5号证据真实性均无异议，本院予以采信；原告提交的6号证据，被告对真实性有异议，但该证据与本案具有关联性，予以采信。被告提交的证据，原告对1、2号证据无异议，本院予以采信；被告提交的3号证据，与本案具有关联性，予以采信。反诉原告吴小平向本院提出以下反诉请求：1、判决反诉人吴小平与被反诉人星力公司签订的《租赁合同》无效；2、判决被反诉人星力公司退还反诉人吴小平商铺租金30348元和保证金20000元（合计50348元）；3、判决被反诉人星力公司赔偿反诉人吴小平商铺装修费损失335000元；4、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2016年1月1日反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，被反诉人将没有取得消防安全验收合格的贞丰国际商贸城出租给反诉人，商铺12个，分别是：7栋1层6号、7栋2层6号；6栋1层1-5号、6栋2层1-5号。合计面积为478.02平方米，月租金10116元；合同租赁期限为5年，2016年7月1日起计算租期。甲方（被反诉人）为培育市场，给乙方（反诉人）33个月免租期，乙方向甲方缴纳3个月首付租金30348元后进场，使用期限为2016年7月1日至2019年6月30日。第二次2019年4月1日前缴纳12个月的租金151752元，使用期限为2016年7月1日至2019年6月30日；第三次2020年4月1日前缴纳12个月租金151752元，使用期限为2020年7月1日至2021年6月30日。同时交纳保证金20000元。乙方支付首付租金和保证金共计50548元后，进场装修后于2016年11月开业，经营到2018年6月知道承租商铺消防安全不合格没有验收，依照《消防安全法》规定不能用于商业经营，经营是违法行为，于是同10余户经营户到被反诉人指定的管理人贞丰国际商贸城物管机构负责人处要求解除合同并赔偿装修损失，被反诉人不给赔偿反而强制反诉人交纳第二期租金，反诉人只能在2019年4月搬走，随后被反诉人于2019年把反诉人商铺装修全部拆除，并在2020年向贞丰县法院提起本诉。就此，反诉人依法提起反诉，请求判如所请。反诉被告星力公司答辩称：反诉原告主张的争议房屋没有取得消防验收不是客观事实，反诉原告的诉讼请求不应得到支持，具体证据在反诉时提供。反诉原告吴小平在反诉中提交的证据与本诉一致。反诉被告星力公司在反诉中提交如下证据：1、建设工程消防设计审核意见书复印件一份、建设工程消防验收意见书复印件一份、建设工程消防验收申请受理凭证复印件一份、建设工程消防验收意见书复印件一份，拟证明双方争议的租赁房屋于2015年6月18日经过消防验收，2018年消防验收合格的事实；且房屋验收是一个持续性的过程。反诉原告对建设工程设计审核意见书的真实性予以认可，但对该证据的证明目的不予认可，因为设计审核是对设计进行审核，不是对工程进行审核，因此不能证明该工程验收合格的事实；对建设工程消防验收意见书的真实性予以认可，该份意见书验收的范围是6-10号、6-9号和10号楼以上的楼层，这个验收合格的意见是2018年5月10日出具的，也就是消防工程取得该证的时间是2018年5月10日，而合同签订的时间是2016年1月1日，不能证明出租商铺时取得了消防验收合格证，对该合格证不予认可；第三份验收的时间是2017年5月15日，对该证据的质证意见同上一份验收意见书的质证意见一致；对建设工程消防验收申请受理凭证，对其真实性认可，对其证明目的不予认可。2、判决书三份，拟证明租赁房屋的消防验收程序不是影响租赁合同效力的强制性法律规范和租赁合同法律效力。反诉原告认为根据我国法律的规定，该判决事实不是本院作出的判决事实，不能作为本案审理或者参考的依据，不能作为本案的证据进行采用。上述反诉被告提交的证据，经审查，1号证据，反诉原告对真实性无异议，该证据与本案具有关联性，予以采信；2号证据与本案不具有关联性，不予采信。根据采信的证据及庭审查明的事实，认定本案法律事实如下：原告贵州星力商业管理有限公司（甲方）与被告吴小平（乙方）于2016年1月1日签订《贞丰国际商贸城租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定原告星力公司接受业主委托出租贞丰国际商贸城商铺，被告吴小平自愿承租7栋1层6号、7栋2层6号、6栋1层1-5号、6栋2层1-5号共12个商铺，承租商铺总面积478.02㎡，月租金为10116元。合同另约定：1.租赁期限为5年，自市场管理方确定的该区试营业之日（2016年7月1日）起计算。2.租金分三期交纳，第一期为2016年7月1日至2019年6月30日共计36个月，因原告为培育市场，附条件给予被告33个月免租期，第一期仅支付3个月租金30348元；第二期为2019年7月1日至2020年6月30日共计12个月，租金为121392元，乙方应于2019年4月1日前支付；第三期为2020年7月1日至2021年6月30日，租金为121392元，乙方应于2020年4月1日前支付。3.物业管理费按建筑面积计算，2元/㎡/月，自试营业之日（2016年7月1日）起两年为优惠期，免收物业管理费，乙方应于2018年3月31日开始向甲方缴纳次年物业管理费。合同还对双方权利、义务以及违约责任等事项进行约定。合同签订后，被告方缴纳第一期租金30348元及经营保证金20000元，原告方交付租赁物业，被告于2016年7月28日签订装修备案表。之后被告使用租赁商铺开始营业至2019年搬离，被告搬离后，原告进行清场并拆除被告所租赁商铺的装修。另查明，原告出租给被告的商铺已经取得建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、建筑工程规划许可证，于2015年6月18日取得建设工程消防设计审核意见书，并于2018年5月10日经黔西南州公安消防支队消防验收合格。再查明，原告租赁商铺期间，支付首期租金30348元及经营保证金20000元后，于2016年7月1日（该区试营业之日）开始使用商铺至2019年搬离，未再缴纳其余租金及物业管理费。原告认为被告未按期缴纳租金及物业管理费构成违约，要求被告支付，被告以原告未经消防验收合格出租商铺，双方签订的租赁合同属于无效合同不予支付，并要求原告方退还已付租金及经营保证金并赔偿装修损失，双方协商未果，故诉至本院请求依法解决。本院认为，根据采信的证据及庭审查明的事实，归纳本案争议焦点为：一、双方签订的《租赁合同》效力问题？二、被告搬离商铺的具体时间？三、关于免租期、租金、物业管理费、经营保证金及违约金等问题？四、原告是否应当赔偿被告装修费损失？对本案争议焦点一。针对合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告吴小平未提交证据证实其与星力公司签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》存在上述前四项情形，而第（五）种情形“违反法律、行政法规的强制性规定”，应当属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定才会导致合同无效。被告主张因原告出租的商铺未经消防验收合格，故属于无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”及《中华人民共和国消防法》（以下简称“消防法”）第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”的规定，是否经过消防验收仅是房屋是否可以投入使用的条件，并非导致合同无效的法定条件，因此《消防法》第十三条属于管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，双方签订的《租赁合同》并不因未经消防验收而导致无效，故被告吴小平主张双方签订的合同无效，于法无据，不予支持。对双方签订的合同是否达到解除条件问题，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，双方合同约定履行期限为2016年7月1日至2021年6月30日，被告在交纳首付租金30348元及经营保证金20000元后，在2018年3月31日开始应当缴纳优惠期两年（2016年7月1日至2018年6月30日）之后的物业管理费时未缴纳，在2019年4月1日应当缴纳第二阶段租金时未缴纳，并且在合同履行期限届满前已经实际搬离，双方签订的《租赁合同》已经达到法定解除的条件，故原告要求解除双方签订的《租赁合同》的主张，应予支持。针对争议焦点二。对被告具体搬离租赁商铺的时间，原告方主张被告于2019年9月搬离，并提交门面照片及催收租金短信予以证实，但从原告方提交的照片及催收短信并不能明确被告方搬离的具体日期，被告吴小平在法庭调查阶段自认其于2019年6月搬离，但表示记不清具体的搬离时间，故原、被告双方对具体的搬离时间未能达成一致意见，双方提交的证据亦未能证实己方陈述的搬离时间，导致本院难以确定吴小平具体的搬离时间。故本院根据吴小平自认，同时结合双方合同约定的第一阶段租期为36个月，认定被告搬离的日期为2019年6月1日。对争议焦点三。针对免租期、租金、物业管理费、经营保证金、违约金等问题。一、关于免租期租金问题。双方在合同中约定第一阶段租期为2016年7月1日至2019年6月30日，被告附条件享有33个月免租期。同时《租赁合同》第三条第2款约定：在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金，因此导致经营保证金不足的，乙方应自接到甲方书面通知次日起15日内缴足，乙方拒绝补足的，甲方有权解除本合同并要求乙方支付房屋实际使用期间的房屋租金（不享有免租期待遇）。根据该条约定，乙方享有免租期的前提条件是乙方在租赁期限内不存在违约行为，若乙方违约，则不享有免租期待遇，并应当支付实际使用期间的房屋租金。本案中，被告未按约定在2019年4月1日前缴纳第二阶段租金，并于2019年6月实际搬离租赁的商铺，被告的行为已经构成违约，按照双方合同约定，被告不享有33个月免租期待遇，应当支付实际使用期间的房屋租金。根据合同约定，被告实际使用商铺的时间为2016年7月1日至2019年6月1日共计35个月，按约定的月租金10116元计算，10116元/月×35个月=354060元，扣除被告已经支付的首付租金30348元，被告还需支付租金323712元。二、关于租金违约金。首先，双方在《租赁合同》第八条第6约定：若乙方未按时交纳租金、物业管理费和水电费，每逾期1天，应承担当期应缴总金额万分之一的违约金。违约金是对一方违约行为的一种惩罚机制。被告在合同订立之初附条件享受33个月免租期后已经交纳应付的首付租金30348元，因此针对第一阶段租金30348元，被告不存在违约。其次，对于附条件享受的33个月免租期租金，被告因提前搬离构成违约故不享受第一阶段33个月免租期待遇，被告应当支付该33个月实际使用商铺的租金即是对其违约行为的惩罚，如果再要求被告方承担该33个月租金违约金，则加重了承租人吴小平的责任。再次，按照合同签订的本意，若被告在第二阶段及第三阶段未按照约定的时间交纳租金则构成违约，应当支付当期租金违约金。按照约定，被告应当在2019年4月1日前缴纳第二阶段租金，但被告实际使用房屋至2019年6月，并未实际产生第二阶段租金。综上，原告要求被告承担租金违约金没有事实依据，不应支持。三、关于物业管理费及物业管理费违约金。关于物业管理费，《租赁合同》第四条约定：物业管理费按照建筑面积计算，商铺2元/㎡/月，自试营业之日起两年为优惠期，免收物业管理费；物业管理费按年缴纳，乙方于2018年3月31日向甲方缴纳次年物业管理费。本案中，乙方承租商铺面积为478.02㎡，根据前述约定，乙方自2016年7月1日试营业开始享受两年优惠期，即优惠期间为2016年7月1日至2018年6月30日，且该优惠期并非附条件享有，故乙方应付物业管理费的起止时间为2018年7月1日至2019年6月1日，即478.02㎡×2元/㎡/月×11个月=10516.44元。关于物业管理费违约金，在原、被告签订的租赁合同第八条第6项规定，乙方未按时向甲方缴纳物业管理费，每逾期一天，应当承担当期应缴总金额万分之一的违约金。根据前述，被告应当于2018年3月31日开始向原告方缴纳物业管理费，被告未缴纳，自2018年3月31日起构成违约，按照违约责任的约定，乙方应当支付物业管理费违约金，现原告请求按照合同约定每逾期1天承担当期应缴总金额万分之一的标准计算物业管理费违约金，具有事实和法律依据，应予支持。根据双方《租赁合同》第三条第2约定：在本合同履行过程中，如乙方出现违约行为应赔偿甲方损失的，则甲方有权从经营保证金中先行扣除约定的违约金或赔偿金。乙方缴纳20000元经营保证金，现乙方未按时缴纳物业管理费需缴纳违约金，则可以从该20000元经营保证金中先行扣除物业管理费违约金。乙方自2018年3月31日构成违约，原告要求暂计算至2020年3月31日，则物业管理费违约金为10516.44元×0.0001元/天×731天=768.75元。四、关于经营保证金，双方《租赁合同》第八条第8约定：“乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回物业使用权，不退已缴纳的租金及经营保证金、不承担任何责任和费用补偿，并有权要求乙方支付实际发生的应缴纳费用。......④乙方未按时向市场管理方缴纳物业管理费或水电费，逾期超过30天；⑤乙方单方面违约解除合同。”根据该约定，乙方违约导致双方合同解除，甲方不退还首付租金及经营保证金，并不承担任何责任和费用赔偿。故被告反诉要求退还租金及经营保证金，缺乏事实和法律依据，不应支持。综上，被告交纳的20000元经营保证金，用于折抵部分物业管理费违约金后，剩余20000元-768.75元=19231.25元，本院考虑经营保证金已经由原告方实际收取，为避免诉累，确定剩余经营保证金用于折抵部分租金。前述，被告尚欠租金为323712元，扣除剩余经营保证金19231.25元，尚欠租金304480.75元。对争议焦点四。针对装修费损失问题，根据《解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”从双方合同第八条第8“乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回物业使用权，不退已缴纳的租金及经营保证金、不承担任何责任和费用补偿，并有权要求乙方支付实际发生的应缴纳费用。......④乙方未按时向市场管理方缴纳物业管理费或水电费，逾期超过30天；⑤乙方单方面违约解除合同。”根据合同该条约定，被告提前搬离，并未对商铺装饰装修进行拆除，原告有权在被告搬离后收回商铺，对商铺进行清场，并不需要承担任何费用补偿。庭审中反诉原告陈述搬离时未将装修拆除，系因装修固定在商铺中，无法带走，且反诉原告已经实际在商铺经营长达3年时间，要求反诉被告赔偿装修费损失无事实和法律依据，不予支持。故对反诉原告要求反诉被告赔偿商铺装修费用损失的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州星力商业管理有限公司与被告吴小平签订的《贞丰国际商贸城租赁合同》；二、被告吴小平于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州星力商业管理有限公司租金304480.75元；三、被告吴小平于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州星力商业管理有限公司物业管理费10516.44元及违约金（2018年3月31日至2020年3月31日期间的物业管理费违约金为768.75元，之后违约金以未支付的物业管理费为基数按照每日万分之一的标准支付至物业管理费付清之日止）；三、驳回原告贵州星力商业管理有限公司的其余诉讼请求；四、驳回反诉原告吴小平的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费7350元，由本诉原告贵州星力商业管理有限公司负担1158元，被告吴小平负担6192元；反诉案件受理费3540元，由反诉原告吴小平负担。上列判决确定的权利义务，义务人应在自动履行期限内履行，逾期不履行，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  邓丽芳审 判 员  何 丽人民陪审员  张明德二〇二〇年十月十四日法官助理袁颖书记员张青