广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0205民初1208号原告：深圳市众佳好物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区********************。法定代表人：叶惠明，董事长。委托诉讼代理人：王艺芳，该公司综合部副经理。委托诉讼代理人：沈皓，广东中佑律师事务所律师。被告：黄影荷，女，1978年3月4日出生，住东莞市******************。公民身份号码：441************986。原告深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称众佳好物业公司）与被告黄影荷物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王艺芳、沈皓到庭参加诉讼，被告黄影荷经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众佳好物业公司向本院提出诉讼请求：一、被告应按照物业管理委托协议的约定向原告交纳物业等费用共9832元；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月23日原告与建设单位韶关市曲江区****开发有限公司（以下简称开发公司）签订了《前期物业管理服务委托协议》，建设单位委托原告对坐落在韶关市曲江区**********小区实行专业化、一体化的物业管理，该协议签订后原告已向韶关市曲江区住房和城乡建设局办理物业服务合同备案。按该协议第一章第三条规定：“乙方（原告）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业使用人均应对履行合同承当相应的责任。”第五章管理服务费用：物业管理服务费收费标准：（1）别墅物业服务费收取标准为：按建筑面积每平方米2元/月计收，二次供水水泵加压，电费按实际发生由业主分摊。涉案小区业主所使用水由原告抄表，按各业主实际用水量向业主收取水费，统一交给供水公司。（2）费用缴纳时间：每月10日前缴纳。为此被告作为该小区业主所有房屋为别墅21墅12A，按建筑面积282.94平方米，每平方米按2元/月计收，每月应向原告交纳物业费565.9元，从2019年1月至2020年5月（共17个月）合计9620.3元。二次供水水泵加压电费按实际发生分摊，户内水费等费用为211.7元，从2018年4月至2020年3月（共24个月），以上二项共计为9832元。经原告书面催交，被告无正当理由拒绝交纳及在原告催告的合理期限内仍未交纳上述物业等费用，以致原告蒙受了经济损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定。原告为维护自身的合法权益，现特向人民法院提起诉讼。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、被告应按照物业管理委托协议的约定向原告交纳物业等费用共9830.8元；二、被告承担本案全部诉讼费用。被告未到庭应诉，但向本院提交书面答辩状辩称，一，诉讼主体不合法。原告是与开发公司于2014年5月23日签订的前期物业委托协议，该合同期限为2014年5月1日至2019年4月30日。并且该合同约定：合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满六个月前向对方提出书面意见（第七章其他事项中的第5条），原告因未履行该合同条款已被开发商终止合同，原告在当地住建部门的物业服务合同备案也显示期满。根据《中华人民共和国合同法》第91条第2款规定，该合同的权利和义务已终止，被答辩人并非原告的适格主体。二、无法认定事实物业服务约定的成立。1.半山豪园小区业主委员会于2019年8月19日依法成立后，已于2019年11月2日向原告发函，明确告知原告前期物业合同终止，因此原告目前仅是业主大会确定正式物业服务企业前临时物业服务的延续。2.根据《中华人民共和国合同法》第92条规定，原告未遵循诚实信用原则，前期物业合同即将终止时未履行告知、通知义务，其所谓的“事实物业服务约定”并未征得业主的同意，属于明显违法。由此可见，原告声称的“事实物业服务约定”只是单方意愿，并未得到业主和业委会的认同，因此事实物业服务约定是否成立无法认定。事实上，原告自前期物业管理合同期限届满后，所提供的物管服务，其服务质量、服务品质均已大打折扣，小区的安保、保洁服务等各方面均事故、隐患不断。根据《物业管理条例》第41条规定的“费用和服务水平相适应的原则”，业主拒绝按前期物业服务协议约定的标准支付物业费有法可依。综上所述，原告是没有事实依据和法律依据的，严重违反了《民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等法律规定，请求贵院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求。原告向本院提交了物业管理委托协议、物业合同备案表、韶关市曲江区供水证明、别*****未交物业费、水费等费用明细表、2018年半山豪园抄电表数据、2019年半山豪园抄电表数据、2020年半山豪园抄电表数据、半山豪园公摊水电费计算说明、半山豪园别*****物业服务费催缴通知单、律师函、房屋买卖合同及业主手册，用以证明被告应当缴纳所欠物业费用为9830.8元。因被告未出庭质证，故对原告提供的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。被告为证明其答辩意见向本院提交了证据，对原告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1、关于到期终止物业管理委托合同的通知，原告对该证据的三性均有异议，关于通知的内容涉案小区的开发商无权对原合同作出终止的决定，根据物业管理条例的规定，作出选聘续聘的决定应当由业主大会讨论决定。因被告未说明提交证据的证明目的，本院对该证据不予认定。2、关于确认前期物业服务合同终止函，原告对该证据三性有异议，认为业委会无权作出终止合同的决定，应当由业主大会决定。因被告未说明提交证据的证明目的，本院对该证据不予认定。3、照片5张，原告对该证据三性均不认可，认为从照片上无法确认是否是本案审理的涉案小区。因被告未说明提交证据的证明目的，本院对该证据不予认定。结合原告的陈述、被告的答辩意见以及本院采信的证据，本院认定事实如下：2014年5月23日，开发公司与原告签订《物业管理委托协议》，将其开发的半山豪园小区的物业委托给原告管理，协议对合同期限、管理事项、收费标准等均进行了约定，其中第三章：“合同期限，本合同期限为5年，即自2014年5月1日至2019年4月30日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”。第七章第5条：“合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。如小区成立业主大会，则依照《物业管理条例》有关规定执行。”2015年7月29日，原告在韶关市曲江区住房和城乡建设局办理了备案手续。上述合同签订后，原告即对半山豪园小区进行物业服务，并依约对小区业主进行收费。2016年12月28日被告与开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了韶关市曲江区**********别*****房产（房屋面积282.94平方米），并于2018年5月16日与原告签订《物业服务协议书》，协议对合同期限、管理事项、收费标准等均进行了约定，其中第一章第二条：“协议期限至2019年4月30日止，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”；第二章第二条第2项第（3）点：“别墅物业服务费收取标准为：按建筑面积每平方米2元/月计收”；第二章第三条第1项第（7）点：“费用缴纳时间：每月10日前缴纳”；第二章第三条第2项：“公共场所照明、公摊电费（不包括电梯及二次供水加压电费）：应当按实际用量摊。”协议签订后，被告虽一直没有入住，但其仍依《协议》缴交物业服务费至2018年12月，但一直没有缴纳公摊水、电费，从2019年1月起，被告未再向原告缴交物业服务费，被告具体欠费如下：1、公摊水费，从2018年5月至2020年3月共23个月共计168.6元；2、公摊电费（不含二次供水水泵加压），2018年5月至2020年3月共23个月共计41.9元；3、物业服务费，2019年1月起，按房屋的建筑面积282.94平方米、每平方米2元计算，每月物业费565.9元，计至2020年5月共17个月，合计为9620.3元。以上合计为9830.8元。经原告多次催收未果，遂提起本案诉讼。另查明，2019年4月30日，原告与开发公司签订的《物业管理委托合同》履行期限届满，但由于半山豪园小区仍未召开选聘物业的业主大会，半山豪园小区的物业仍由原告实际管理。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据原、被告的诉辩意见，本院归纳双方争议焦点：原告与开发公司签订的《物业管理委托协议》履行期限届满后，原告是否可以继续向前期物业管理的小区业主提供服务，是否有权向业主收取物业服务费。根据原告与开发公司签订的《物业管理委托协议》以及原、被告签订的《物业服务协议书》，均约定：“协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效”，目前半山豪园小区虽然成立业主委员会，但尚未召开业主大会选聘新的物业服务企业，小区物业仍由原告继续管理和服务，被告虽未入住，但其物业仍享受原告的管理，理应交纳物业管理费。所以，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告虽在《物业管理委托协议》履行期限届满后，没有公示或与业主协商物业费的收费标准，但其按每平方米2元/月计收，是按原协议的标准，该标准并经备案，所以，原告要求被告按上述标准交纳物业费的请求，本院予以支持，被告应向原告交纳2019年1月至2020年5月的物业费282.94㎡×2元×17月=9619.96元的物业管理费，现原告主张被告支付9620.3元，超出部分，本院不予支持。同时，根据双方签订《物业服务协议书》，原告要求被告支付2018年5月至2020年3月共23个月的公摊水费168.6元、公摊电费（不含二次供水水泵加压）41.9元的请求，于法有据，本院予以支持。被告抗辩原告提供的物管服务质量等问题，因其至今尚未入住，并没有亲身的体验，所以，本院不予采信。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄影荷应于本判决生效后七日内支付物业管理费9619.96元、公摊水费168.6元、公摊电费（不含二次供水水泵加压）41.9元，合计为9830.46元给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告黄影荷负担,此款由被告迳行支付给原告，本院不再作收退处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  陈建中人民陪审员  张丽琴人民陪审员  许桂芹二〇二〇年十月十日书 记 员  赖莲鸿