贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初13921号原告：林建华，男，汉族，1984年6月3日生，住址：贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：龚兵（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师，执业证号：15205201610390103。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区碧阳街道百里杜鹃路招商花园城购物中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方洪伟(特别授权代理)，贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号15224201610789668。原告林建华与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行速裁审理。原告林建华的委托诉讼代理人龚兵，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金：24000元（违约金以已付购房款人民币338370元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年8月7日起计算至2019年2月20日）；2．请求判令被告退还向原告违法收取的“三通”费用（即有线电视入户费：260元、电表入户费：520元、天燃气入户费：2600元）及资金占用费610元，共计3990元；3.本案诉讼费用由被告负担。本院经审理认定事实如下：2014年5月13日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，建筑面积92.99平方米，总房款338370元，合同约定出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付商品房，合同第二十二条约定：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房款×的违约金。双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》，该补充协议“3.关于产权登记的补充”约定：“3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房总款，缴纳了契税、维修基金。2016年3月29日，被告向买受人交付涉案商品房，涉案商品房具备办证条件后，2018年8月23日，被告向原告邮寄送达关于办理产权证的告知函，邮寄地址和电话与原被告签订《商品房买卖合同》时原告留在合同上的地址一致。2018年11月2日，原告与被告签订委托办理房屋不动产权证的委托书，2019年2月20日，不动产登记机构为涉案房屋颁发了不动产权证书。以上事实有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托书》、《收楼意见书》、《不动产权证书》等在卷佐证。原、被告争议的焦点为：原告诉请是否超诉讼时效；被告是否存在违约行为，如认定被告违约，违约期间应如何认定，违约金标准应如何适用；被告是否应返还原告燃气入户费、有线电视入户费、电表入户费。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，且原被告签订了委托办证的《委托书》，故原、被告双方成立了委托代办关系。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为系持续性违约行为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的规定，出卖人应从2016年9月30日之前履行完毕其办理涉案房屋权属证书的义务，即取得办理商品房转移登记的有关文书并交付给买受人。因买受人委托出卖人代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故出卖人无须向买受人直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向买受人告知办理商品房转移登记需准备相应的办证资料的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。但被告提供的证据并不足以证明其在2016年9月30日之前已经尽到告知原告义务，故应当承担违约责任，原则上应从2016年10月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年8月17日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年8月17日起之后的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。2018年8月23日，被告向原告邮寄送达关于办理产权证的告知函，向原告披露、通知了涉案房屋符合办理转移的事实，履行了披露、通知义务，此时，违约金的计算截止。关于原告主张的违约金标准及期间认定的问题。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同类同期存利率利率支付利息”。但未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于2016年9月30日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，且原被告签订了委托办证的《委托书》。故原、被告双方成立了委托代办关系，原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理涉案房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。虽被告2016年1月13日取得涉案房屋所属的毕节市南部新区招商花园城E3幢《商品房备案证明书》，具备办理转移登记的条件，但被告未履行通知原告的义务。直至2018年8月23日，被告才向原告邮寄送达关于办理产权证的告知函，向原告披露、通知了涉案房屋符合办理转移的事实，被告构成违约，原告主张被告承担约金的诉请，于法有据，本院予以支持。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，原告诉请以已付购房款总额338370元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，本院予以支持。关于原告诉请的“三通”费问题，原告提交的“三通”费票据不能体现被告收取了原告的“三通”费用，原告庭审中陈述在办理涉案房屋不动产权证时工作人员收取了“三通”费原件，但原告未提供工作人员收走其“三通”费用的事实依据，因此原告诉请的“三通”费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告支付的违约金，以原告已付房款338370元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2017年8月17日计算至2018年8月23日，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金计算为21295元（338370×4.75%÷365×1.3×372天）据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林建华逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金21295；二、驳回原告林建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告林建华负担84元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  徐逸杰二〇二〇年十月七日书记员  刘 昕