重庆市第二中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝02执异80号异议人（被执行人）：重庆市崇扬房地产开发有限公司，住所地重庆市城口县葛城镇东大街国土局宿舍，统一社会信用代码91500229554061083K。法定代表人：杨波。委托代理人：王**，重庆弘全律师事务所律师（特别授权）。申请执行人：重庆银行股份有限公司城口支行，住所地重庆市城口县葛城街道东大街18号崇扬逸城国际商业裙房幢吊1商业1，统一社会信用代码91500229588032862T。法定代表人：郭佳，该行行长。委托代理人：张慧君，重庆静昇律师事务所律师。委托代理人：徐巍，该行职工。本院在执行申请执行人重庆银行股份有限公司城口支行（以下简称重庆银行城口支行）与被执行人重庆市崇扬房地产开发有限公司（以下简称崇扬房地产公司）借款合同一案中，被执行人崇扬房地产公司以评估师不具备相应资质等理由对评估报告提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人崇扬房地产公司异议请求：1.依法审查异议人崇扬房地产公司的异议事项，依法进行重新委托评估或责令重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司（以下简称华康评估公司）对评估结果进行补充、修正；2.依法召开听证会对异议事项进行审查；3.依法将554号评估报告交由相关行业协会在指定的期限内组织专业技术评审；4.其他应予处理本次异议事项的方式。事实及理由：1.异议回复超过法定期限，导致程序违法，不应采信；2.评估人员不具备相应评估资质违法；3.财产基本信息错误；4.超出财产范围；5.评估超期致使程序违法；6.评估方法错误且评估结果明显偏离市场价值。申请执行人重庆银行城口支行辩称，本次评估机构的选择、评估过程、评估人员的组成没有发现违法、违规行为，并且评估机构对于对方的异议也进行了相应的回复，申请执行人重庆银行城口支行对评估机构回复内容无异议，本次评估合同有效。本院经审查查明：本院在执行申请执行人重庆银行城口支行与被执行人崇扬房地产公司借款合同一案过程中，本院委托华康评估公司对重庆市城口县葛城街道东大街16号崇扬城口大酒店、附属裙楼、商服用房、停车用房、仓储用房、集体宿舍及其装饰装潢、家具家电及相关附属设施等财产进行评估。华康评估公司于2020年8月17日作出（重庆）华康（2020）（估）字第554号《房地产估价报告》，崇扬房地产公司对《房地产评估报告》提出异议，华康评估公司对崇扬房地产公司的异议书作出回复：一、异议人提出的关于评估人员不具备相应评估资质且程序违法问题。根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》要求：在估价中遇到有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并在评估报告中说明。我公司资产评估师李劲（资格证书号：50170019）在本次估价中对酒店用品及设施设备的评估提供了重要专业帮助，并在估价师声明中作特别说明，符合《房地产估价规范》的规定，程序并不违法，也不存在评估人员不具备相应评估资质的问题。二、异议人提出的关于财产基本信息错误问题。本次为司法评估项目，评估时所需估价对象的产权资料、租赁合同、抵押合同、出让合同等资料由估价委托人负责提供，本次估价对象的产权资料、租赁合同、抵押合同等资料经估价委托人同意后申请人提供，出让合同由被执行人提供。估价人员实地勘察时，有被执行人工作人员在场，估价人员在核对房屋具体状况时，被执行人工作人员在场也未对房屋建筑面积等提出异议；估价人员对估价对象的房屋建筑面积进行一般估价假设，符合《房地产估计规范》要求。三、异议人提出的超出评估范围的问题。（2020）渝02执5号《重庆市第二中级人民法院委托书》委托我公司需评估的财产为重庆市城口葛城街道东大街1号崇扬城口大酒店、附属裙要、商服用房、停车用房、仓储用房、集体宿舍以及装饰装潢、家具家电以及相关附属设施等，我公司根据该委托书要求对上述财产进行评估，且我公司在实地勘察时，有被执行人安排的工作人员在现场共同与我公司评估师对酒店用品、电梯、中央空调等进行清查，且并未提出上述财产不在本次评估范围，故不存在超出财产范围问题。四、异议人提出的关于评估超期致使程序违法问题。我公司于2020年5月9日收到重庆市第二中级人民法院寄来的委托书，我公司估计人员多次与二中院承办法官、申请人和被执行人沟通，联系评估所需资料和出现场时间等问题，最后估价委托人确定出现场时间为2020年5月26日，我公司估价人员于2020年5月26日至2020年5月27日对委托评估房屋进行了实地勘察。由于酒店用品种类和数量较多，被执行人称物品评估明细表等资料已交给重庆市第二中级人民法院，评估人员与承办法官沟通后，决定另择时间对物品进行清查，我公司于2020年6月1日收到重庆市第二中级人民法院寄来的由重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司于2018年11月14日出具的评估报告，里面附有物品清单，考虑到2018年距本次估价价值时点已有1年多时间，且酒店用品多为可移动物品，我公司估价人员联系被执行人，要求被执行人先自行对酒店物品进行清点，待被执行人物品清点完成后，我公司估价人员与被执行人工作人员于2020年7月7日至2020年7月9日对酒店用品、设施设备等进行了清查。在撰写报告过程中被执行人仍在提交出让合同等资料，不存在异议所说在没有任何评估障碍的情况下超期出具估计报告问题。五、异议人提出的关于评估方法错误，且评估结果严重偏离市场价值问题。（一）异议人提出未对评估对象对应的土地使用权进行分别评估问题。554号估价报告的评估结果是房地合一的价值，其估价结果已包含了估价对象应分摊的土地使用权价值，未单独对估价对象对应的土地使用权进行评估，符合《房地产估价规范》要求，不存在异议书所说估价方法错误问题。（二）异议人提出未对室内装饰装修及配套的电梯、中央空调、消防等附属设施设备进行分别评估的问题。554号估价报告中已经明确估价结果包含不可移动的室内装饰装修及所在物业配套的电梯、中央空调、消防等相关附属设施的价值，故未单独对不可移动的室内装修及所在物业配套的电梯、中央空调、消防等相关附属设施进行估价。（三）异议人提出车库的评估方法错误问题。重庆市城口县葛城街道东大街16号附1号-1-3（库房2）证载用途为停车用房，估价人员实地勘察时，该房屋未按照车库设置车位、行车通道等，实地勘察时该房屋已出租，估价人员采用适宜的估价方法对估价对象进行评估，不存在评估方法错误问题。（四）异议人提出未考虑部分估价对象6、估价对象8-11租赁情况问题。估价人员实地勘察时，估价对象6、估价对象8-11确已出租，估价人员要求被执行人提供上述房屋的租赁合同，但截止出具报告时被执行人员仍未能提供其租赁合同。（五）异议人提出估价结果明显偏离市场价值问题。估价目的、估价时点不同的估价报告得出的估价结果没有可比性。我公司严格遵循司法鉴定等相关条例以及房地产估价规范的相关规定，采用适宜的估价方法对估价对象进行了估价，得出的估价结论是客观、公正、合理的。综上所述，我公司出具的（重庆）华康（2020）（估）字第554号《房地产估价报告》是客观、公正、合理、合法的。崇扬房地产公司对华康评估公司《关于对（重庆）华康（2020）（估）字第554号的异议书的回复》仍然坚持异议，并已向本院申请提交行业协会组织专业技术评审。另查明，异议审查过程中，华康评估公司提交了李劲的《资产评估师职业资格证书》（姓名：李劲；登记编号：50170019；单位名称：重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司；年检信息：通过。）本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。”之规定，异议人崇扬房地产公司的异议情形包含了前述条款中所列全部情形，对异议人崇扬房地产公司异议事项中超出上述四种情形的本院不予审查。另，异议人崇扬房地产公司在评估机构对评估报告作出说明后，异议人崇扬房地产公司仍然坚持异议，依照该规定第二十三条第一款“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”及第二款“当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理。”之规定，异议人崇扬房地产公司已经就评估报告申请提交行业协会组织专业技术评审，对于异议人崇扬房地产公司的异议中关于财产基本信息错误，超出财产范围或遗漏财产的异议事项本案中不予审查。因此，本案中仅审查异议事项中评估机构或评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法的问题。关于异议人崇扬房地产公司主张评估机构或评估人员不具备相应评估资质的问题，《房地产估计报告》载明的地产估价师蒋美凤、曾亮具备相应评估资质，并在评估报告中附了华康评估公司营业执照、房地产估价机构备案证书、评估师蒋美凤、曾亮的评估师证书，不存在评估机构及评估人员不具备相应评估资质的情形。关于异议人崇扬房地产公司主张评估程序严重违法的问题。评估人员在本次估价中寻求评估师李劲对酒店用品及设施设备的评估提供专业帮助，该事项在评估师声明中已经作特别说明，且评估师李劲具备评估资质。因此，不存在严重程序违法问题。异议人崇扬房地产公司所称评估超期致使程序违法的问题，评估公司于2020年5月9日收到委托书，于2020年8月17日出具评估报告，关于超期问题评估公司在《关于（2020）（估）字第554号房地产估价报告的异议书>的回复》中说明系因客观障碍，且本次评估标的较为复杂，现评估公司已经出具评估报告，存在的超期问题并不属于程序严重违法。因此，异议人崇扬房地产公司的该项异议主张不成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人重庆市崇扬房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十日内向重庆市高级人民法院申请复议。逾期未申请复议的，本裁定发生法律效力。审 判 长 徐 家 清审 判 员 邹 绍 云审 判 员 黄 能 萍二〇二〇年十月十六日法官助理 方 青 松书 记 员 欧阳星宇