上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初6541号原告：上海复星外滩置业有限公司(原上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司)，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈健豪，该公司董事长。委托诉讼代理人：常淑莉。委托诉讼代理人：于惠英。被告：中运富通控股集团有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区耀华路XXX号一幢一层。法定代表人：徐立，该公司执行董事。原告上海复星外滩置业有限公司(下称复星外滩)与被告中运富通控股集团有限公司(下称中运富通)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人常淑莉及于惠英到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。复星外滩向本院提出诉讼请求：(1)确认复星外滩与中运富通所签《外滩国际金融服务中心房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)于2019年9月20日予以终止；(2)中运富通支付2019年7月1日至2019年9月20日期间租金人民币1,951,465.90元；(3)中运富通支付2019年4月1日至2019年9月20日期间物业管理费人民币542,626.40元；(4)中运富通支付2019年3月1日至2019年7月31日期间电费人民币16,318.49元；(5)中运富通支付两根垂直光纤月费人民币4,000元；(6)中运富通就上述租金、物业管理费、电费及光纤费偿付截至清偿日止之滞纳金；(7)中运富通就未予履行租期赔偿装修期损失人民币1,545,932.79元；(8)中运富通支付2019年9月21日至2019年10月24日(公证收房日)期间房屋使用费人民币967,743.81元(按一倍租金计算)；(9)中运富通赔偿佣金损失人民币1,398,060.97元；(10)中运富通承担证据保全公证费用人民币6,110元。对于中运富通所缴租赁保证金，则要求不予退还。事实和理由：中运富通向复星外滩承租位于上海市黄浦区中山东二路XXX号XXX幢XXX层(该楼层系名义楼层，实际楼层为28层)房屋(下称系争房屋)，所签租约中对于租赁期限、租赁费用支付方式、逾期付款违约责任、合同解除权等均作明确约定。中运富通承租期间发生欠付租赁费用之违约行为，复星外滩经多次催缴未果，于2019年9月20日解除所签租约，并于2019年10月24日公证收房。鉴于中运富通欠付租赁费用、未将系争房屋恢复原状等违约行为，复星外滩就此起诉来院。中运富通未作答辩。复星外滩提供以下证据：(1)《租赁合同》及(2)《外滩国际金融服务中心办公楼房屋交付表》，以证明合同中对于租赁期限、租赁费用支付标准、违约责任等所作约定，同时证明租赁双方于2018年5月20日办理完成房屋交付手续；(3)2018年9月5日《催款函》及(4)2018年9月19日《违约通知》及(5)2018年9月27日中运富通付款凭证，以证明中运富通经催缴后于2018年9月27日支付当月租金，延迟天数计27日，此系中运富通首次延付租金；(6)2018年12月4日中运富通付款凭证，以证明中运富通于2018年12月4日支付当月租金及物业管理费，延迟天数计4日，此系中运富通第二次延付租金；(7)2019年1月3日及1月4日《催款函》及(8)2019年1月15日《违约警示函》及(9)2019年1月22日及1月24日中运富通付款凭证，以证明中运富通经催缴后于2019年1月22日及1月24日支付当月租金及物业管理费，延付租金计24日，延付物业管理费计22日，此系中运富通第三次延付租金；(10)2019年2月11日及2月12日《催款函》及(11)2019年2月15日《违约警示函》及(12)2019年2月22日中运富通付款凭证，以证明中运富通经催缴于2019年2月22日支付当月租金及物业管理费，延迟天数计22日，此系中运富通第四次延付租金；(13)2019年3月5日《催款函》及(14)2019年3月15日《违约警示函》及(15)2019年3月26日中运富通付款凭证，以证明中运富通经催缴于2019年3月26日支付当月租金及物业管理费，延迟天数计26日，此系中运富通第五次延付租金；(16)2019年4月3日及4月4日《催款函》及(17)2019年4月15日《违约警示函》及(18)2019年4月24日中运富通付款凭证，以证明中运富通经催缴于2019年4月24日支付当月部分租金人民币200,000元，尚有租金人民币673,788.10元及当月物业管理费人民币95,757.60元未予缴清，此系中运富通第六次延付租金；(19)2019年5月5日《催款函》及(20)2019年5月6日付款凭证及(21)2019年5月15日《违约警示函》及(22)2019年5月24日《关于停止电、空调供应的通知》，以证明中运富通经催缴仅于2019年5月6日支付2019年4月部分租金人民币200,000元，尚有当年4月部分租金人民币473,788.10元、4月物业管理费人民币95,757.60元、5月租金人民币873,788.10元、5月物业管理费人民币95,757.60元、欠费滞纳金、电费等应付款项未予缴清，同时证明复星外滩因中运富通欠费金额较大，无奈于2019年5月27日16时起对系争房屋停止电及空调供应，此系中运富通第七次延付租金；(23)2019年6月5日《催款函》及(24)2019年6月14日《违约警示函》及(25)2019年6月17日付款凭证及(26)2019年7月1日付款凭证，以证明中运富通分别于2019年6月17日、7月1日支付共计人民币1,900,000元，尚有2019年6月部分租金人民币321,364.30元、4月至6月物业管理费人民币287,272.80元、欠费滞纳金及电费等应付款项未予缴清，此系中运富通第八次延付租金；(27)2019年7月5日《催款函》及(28)2019年7月15日《违约警示函》及(29)2019年7月17日付款凭证，以证明中运富通于2019年7月17日支付人民币650,000元，尚有2019年7月部分租金人民币495,152.40元、4月至7月物业管理费人民币383,030.40元、欠费滞纳金及电费等应付款项未予缴清，此系中运富通第九次延付租金；(30)2019年8月5日《催款函》及(31)2019年8月15日《违约警示函》，以证明中运富通欠付自2019年7月起租金，且自该日起未予缴清任何款项，此系中运富通第十次延付租金；(32)2019年9月4日及9月5日《催款函》及(33)2019年9月11日《关于催促贵司尽快缴清欠款的通知》及(34)张贴房屋大门照片1张及(35)2019年9月11日《承诺函》及(36)2019年9月12日《违约警示函》，以证明中运富通经多次催缴仍不予付费，复星外滩告知将于2019年9月20日行使解约权，同时证明中运富通曾书面承诺分期付款以清结欠费，此系中运富通第十一次延付租金；(37)2019年9月24日《关于要求贵司清理并返还房屋的函》及(38)张贴房屋大门照片2张，以证明复星外滩函告中运富通于2019年9月20日提前终止合同，但中运富通经复星外滩警示后始终不予退还房屋，复星外滩就此告知将自行收房并委托第三方进行房屋复原；(39)《公证书》及(40)公证费发票，以证明复星外滩于2019年10月24日支付公证费人民币6,110元并针对房屋复原状况进行公证收房，同时证明中运富通就复星外滩公证收房前之房屋占用期间应予支付房屋占用费；(41)与上海高力物业顾问有限公司(下称高力物业)所签《外滩金融中心联合独家租赁代理合同》及(42)高力物业出具之中介服务费发票及(43)与仲量联行测量师事务所(上海)有限公司(下称仲量测量)所签《外滩金融中心联合独家租赁代理合同》及(44)仲量测量出具之中介服务费发票及(45)与上海广汇房产经纪事务所(有限合伙)(下称广汇经纪)所签《中介佣金协议》及(46)广汇经纪出具之中介服务费发票，以证明复星外滩为与中运富通签订租赁合同已代中运富通支付中介佣金费用共计人民币1,398,060.97元。经审理查明：2018年5月4日，复星外滩(即原上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司)与中运富通签订《租赁合同》一份，约定(1)复星外滩将系争房屋出租予中运富通作为办公使用，租赁面积为2,393.94平方米，租期自2018年5月20日起至2021年8月19日止(包括首尾两日)；(2)装修期自2018年5月20日起至2018年8月19日止(包括首尾两日)；(3)2018年5月20日至2018年11月19日期间不含税月租金为人民币416,089.57元，含税月租金为人民币436,894.05元；2018年11月20日至2021年8月19日期间不含税月租金为人民币832,179.14元，含税月租金为人民币873,788.10元；(4)装修期每月每平方米租赁面积物业管理费为人民币30元，装修期外之租赁期则为人民币40元，物业管理费于每个日历月之首日之前支付；(5)中运富通于合同生效之日起5个工作日内且于房屋交付日前到账支付租赁保证金人民币2,908,637.10元；(6)合同附件三所明确之房屋具体状况系房屋交付时之交房标准，亦系房屋返还时之交房标准；(7)如中运富通在租赁期内未能及时向物业公司缴纳物业管理费等本合同项下应付款项，则复星外滩/物业公司有权以中运富通为被告向有管辖权之法院提起诉讼；(8)除双方已就续租事宜签署书面协议外，中运富通应不迟于租赁期届满或本合同提前终止当日按照本合同附件三之约定向复星外滩返还房屋并与复星外滩/物业公司办理房屋返还手续；(9)如中运富通未在房屋返还日或之前向复星外滩返还房屋且办理完成房屋返还手续，则视为中运富通未获得复星外滩同意而继续占用房屋，自该房屋返还日之次日起，中运富通应按届时适用之租金标准计算之日租金3倍向复星外滩支付占用使用费，物业管理费根据物业公司统一标准按日计收，并赔偿复星外滩所遭受之任何损失及损害，包括但不限于复星外滩因迟延向该房屋之新租户交付该房屋而应付之任何违约金及中介费；(10)如中运富通未在房屋返还日将该房屋返还予复星外滩，则复星外滩有权自行或者委托第三方拆除不可移动之物品并将可移动之物品搬离房屋，有权委托公证处或第三方对复星外滩清点中运富通存放予该房屋内可移动物品之行为进行公证或见证，所产生之费用及开支，包括但不限于公证费或见证费、清理费和存放费，均由中运富通承担；(11)如中运富通逾期支付任何合同费用超过15日，复星外滩可书面通知提前终止本合同并追究违约责任；(12)如中运富通违反本合同约定致使复星外滩根据合同约定提前终止合同，复星外滩依据合同约定将提前终止合同之书面通知送达中运富通后，本合同即告终止；(13)中运富通未按合同约定之方法及时间支付合同项下任何应付费用，复星外滩有权就中运富通逾期未予支付部分按照每日千分之二之标准收取逾期违约金；(14)如中运富通违反或者不履行本合同条款时，除行使本合同其他条款所约定之权利外，复星外滩还有权分别或者同时行使下述措施，包括A、没收租赁保证金并要求中运富通赔偿由此给复星外滩所造成之损失；B、有权提前通知后采取停止水电、空调、通讯供应等措施直至该等违约行为被纠正，中运富通对复星外滩所采取之措施表示理解并承担因此产生之后果及费用；(15)如中运富通违反合同约定致使复星外滩根据合同约定提前终止合同或者中运富通擅自提前终止合同，中运富通已付所有租金、物业管理费、租赁保证金和其他费用均不予退还；(16)任何通知应以书面形式送达，如寄送至中运富通，应写明中运富通在本合同首页项下通讯地址或注册地址或所承租该房屋地址。签约后，租赁双方履行各自合同义务，复星外滩交付系争房屋，中运富通缴纳约定之租赁保证金并履行付租义务。租赁期间，中运富通发生延迟付费行为，具体延付情节为：(1)中运富通延迟27日支付2018年9月租金、延迟4日支付2018年12月租金、延迟24日支付2019年1月租金、延迟22日支付2019年1月物业管理费、延迟22日支付2019年2月租金及物业管理费、延迟26日支付2019年3月租金及物业管理费；(2)中运富通于2019年4月24日支付2019年4月部分租金人民币200,000元、当月欠付租金人民币673,788.10元及物业管理费人民币95,757.60元；(3)中运富通于2019年5月6日支付人民币200,000元，经冲抵同年4月部分欠租人民币200,000元后，尚欠付同年4月部分租金人民币473,788.10元、同年4月物业管理费人民币95,757.60元、同年5月之租金人民币873,788.10元及物业管理费人民币95,757.60元、自同年3月1日起之电费；(4)中运富通于2019年6月17日及7月1日共计支付人民币1,900,000元，经冲抵上述(3)所涉欠费后，尚欠付2019年6月部分租金人民币321,364.30元、同年4月至6月物业管理费人民币287,272.80元、自同年3月1日起之电费；(5)中运富通于2019年7月17日支付人民币650,000元，经冲抵上述(4)所涉欠费后，尚欠付2019年7月部分租金人民币495,152.40元、同年4月至7月物业管理费人民币383,030.40元、自同年3月1日起之电费；(6)中运富通于后续未再缴纳任何款项。2019年9月11日，复星外滩致中运富通《关于催促贵司尽快缴清欠款的通知》，称因中运富通持续欠付租赁费用，复星外滩就此通知中运富通务必于2019年9月20日或之前缴清一切欠款，否则《租赁合同》自2019年9月20日解除。对此，中运富通于同日出具《承诺函》，承诺限期清偿欠款，但届时未能履行所承诺之还款义务。2019年9月24日，复星外滩致中运富通《关于要求贵司清理并返还房屋的函》，称因中运富通持续欠费，所签《租赁合同》已于2019年9月20日提前终止，中运富通务必于2019年10月10日之前将房屋恢复至交付状态并按约办理房屋返还手续，否则中运富通应予承担合同项下之违约责任。届时，中运富通未与复星外滩办理解约及相关后续事宜。2019年10月24日，复星外滩支付公证费人民币6,110元并办理公证收房。另查明：2019年3月1日至同年7月31日期间，系争房屋发生电费计人民币16,318.49元。另复星外滩就委托中介居间介绍中运富通承租系争房屋事宜，曾向高力物业、仲量测量及广汇经纪支付中介佣金费用共计人民币1,398,060.97元。综上，现复星外滩称中运富通于承租系争房屋期间欠付租赁费用并导致所签《租赁合同》予以提前解除，中运富通就欠付费用、合同提前解除及未予按约返还房屋应予承担合同项下责任。复星外滩遂以此为由起诉来院。审理中，复星外滩就逾期付款违约金诉请提供书面计算清单，其中显示复星外滩对于延迟但已实际支付款项不予追究逾期付款违约金。本院认为，本案所涉《租赁合同》系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，复星外滩及中运富通作为签约方均应恪守合同约定之义务。租赁期间，中运富通欠付租赁费用且构成合同约定之解约事由，复星外滩在取得合同解除权后于2019年9月11日通过书面发函方式行使该项合同解除权，就此，双方之前所签《租赁合同》于函件中所明确之解约日期即2019年9月20日予以提前解除，中运富通对于租期内欠费负有支付义务，且应于合同解除后及时返还房屋，否则须承担合同项下相应违约责任，鉴此，本院对复星外滩要求中运富通支付租金、物业管理费、电费及房屋占用费之诉请均依法予以支持。对于复星外滩诉请之滞纳金，鉴于该项诉请与合同约定无悖，本院依法予以支持，但复星外滩所称滞纳金按照合同约定调整为逾期付款违约金，且复星外滩依法可获支持之违约金总额应以中运富通欠费本金数额为限。对于复星外滩诉请之装修期租金损失，鉴于复星外滩就该项诉请已按实际租赁时段所占租期比例进行折算，且该项费用系属复星外滩因合同解除所遭受之实际损失，故本院依法予以支持。对于复星外滩诉请之佣金及公证费，鉴于《租赁合同》中对于合同因中运富通违约而致解除情形下此类费用损失之承担问题已做明确约定，而复星外滩该项诉请与合同约定相符，故本院对该项诉请亦依法予以支持。对于复星外滩要求没收租赁保证金之意见，鉴于该项处理意见存在合同依据，本院依法应予准许。对于复星外滩要求中运富通支付垂直光纤费用之诉请，鉴于复星外滩未能提供相关证据以证明租赁双方就该项费用存在合同约定且该项费用亦已实际发生，故本院对该项诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海复星外滩置业有限公司(原上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司)与被告中运富通控股集团有限公司于2018年5月4日所签《外滩国际金融服务中心房屋租赁合同》于2019年9月20日予以解除；二、被告中运富通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海复星外滩置业有限公司租金人民币1,951,465.90元；三、被告中运富通控股集团有限公司就上述第二项欠付租金于本判决生效之日起十日内偿付原告上海复星外滩置业有限公司逾期付款违约金(截至2019年12月31日止之违约金为人民币591,731.44元；自2020年1月1日起、以尚欠租金数额为基数、按每日千分之二、计至实际清偿日止；另违约金总额以欠付租金本金数额人民币1,951,465.90元为限)；四、被告中运富通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海复星外滩置业有限公司物业管理费人民币542,626.40元；五、被告中运富通控股集团有限公司就上述第四项欠付物业管理费于本判决生效之日起十日内偿付原告上海复星外滩置业有限公司逾期付款违约金(截至2019年12月31日止之违约金为人民币220,689.35元；自2020年1月1日起、以尚欠物业管理费数额为基数、按每日千分之二、计至实际清偿日止；另违约金总额以欠付物业管理费本金数额人民币542,626.40元为限)；六、被告中运富通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海复星外滩置业有限公司电费人民币16,318.49元；七、被告中运富通控股集团有限公司就上述第六项欠付电费于本判决生效之日起十日内偿付原告上海复星外滩置业有限公司逾期付款违约金(截至2019年12月31日止之违约金为人民币6,456.90元；自2020年1月1日起、以尚欠电费数额为基数、按每日千分之二、计至实际清偿日止；另违约金总额以欠付电费本金数额人民币16,318.49元为限)；八、被告中运富通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海复星外滩置业有限公司装修期租金损失人民币1,545,932.79元；九、被告中运富通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海复星外滩置业有限公司房屋使用费人民币967,743.81元；十、被告中运富通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海复星外滩置业有限公司佣金损失人民币1,398,060.97元；十一、被告中运富通控股集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海复星外滩置业有限公司公证费损失人民币6,110元；十二、原告上海复星外滩置业有限公司不予退还被告中运富通控股集团有限公司租赁保证金人民币2,908,637.10元；十三、驳回原告上海复星外滩置业有限公司要求被告中运富通控股集团有限公司支付垂直光纤费等其他所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币56,826元(原告上海复星外滩置业有限公司已预缴)，由被告中运富通控股集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严奇审 判 员  李慧人民陪审员  王雯二〇二〇年十月二十九日书 记 员  芦笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……三、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……