广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初9146号原告：广东国安物业经营服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路**南海万达广场****，统一社会信用代码91440605794662830X。法定代表人：周卫国，总经理。委托诉讼代理人：卢振荣，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嘉玲，广东泽康律师事务所律师。被告：潘志芬，女，1975年5月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：陈经雄，男，1969年5月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。原告广东国安物业经营服务有限公司诉被告潘志芬、陈经雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢振荣到庭参加诉讼，被告潘志芬、陈经雄没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告潘志芬、陈经雄向原告支付2014年9月、2015年1月至2015年12月的物业服务费3298.49元及违约金（以物业服务费253.73元为本金分别自2014年9月11日起、2015年1月至2015年12月的各月11日起，均至实际清偿之日止按年利率24%计算）；2.被告潘志芬、陈经雄向原告支付2014年11月至2015年12月的公共水电分摊费486.4元、2018年12月的生活垃圾费5元、2014年11月至2014年12月的停车位电费分摊费33.86元及上述费用的利息（以款项526.26元为本金自起诉之日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：佛山市xxxx有限公司是位于佛山市南海区xxxx誉江**府的建设单位。原告是经建设单位依法选聘的前期物业管理服务单位。被告潘志芬、陈经雄是誉江**府誉xxx座xxxx房的业主。2013年5月23日，原、被告双方签订《前期物业服务协议》，约定被告应自交楼之日起或视为房屋交付使用之日起，于每月10日前按物业建筑面积（高层住宅物业管理费1.80元/月/平方米）向原告缴纳物业服务费（不含公摊水电费）；逾期缴纳的，应从逾期之日起每日按欠款金额的千分之五支付违约金等。上述房屋建筑面积为140.96平方米，被告潘志芬、陈经雄每月应交物业服务费253.73元。2013年5月23日，原告完成交楼手续。后原告依约为被告潘志芬、陈经雄提供物业服务并于2018年12月31日合法退出誉江**府小区管理。被告潘志芬、陈经雄拖欠原告物业服务期间的费用，已构成违约。原告有权要求被告潘志芬、陈经雄支付逾期付款违约金（利息）。被告潘志芬、陈经雄没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院依法从（2020）粤0605民初9123号案调取了证据。被告潘志芬、陈经雄没有到庭，视为其放弃举证、质证的权利。本院组织当事人进行质证。经审查，原告出示的证据1-9，来源合法且相互印证，本院予以采信。本院调取的证据1，原告质证表示无异议，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年9月，原告进驻佛山市南海区xxxx誉江**府小区进行前期物业管理服务，并签订了《佛山市前期物业服务委托合同》。2012年9月27日,原告经佛山市南海区发展规划和统计局价格审批备案该小区物业服务费从2012年10月1日起执行的标准。从2013年5月1日起，就九江城区各物业管理小区的垃圾清运处理费，由小区物业管理企业按每月每户5元的标准（向住户）代收（向市政办公室）代缴。被告潘志芬、陈经雄购买了誉江**府xxx座xxx房，建筑面积为140.96平方米。2013年5月23日，被告潘志芬、陈经雄办理涉讼xxx房收楼手续。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定：乙方应从房屋买卖合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费；乙方应在每月10日前交纳当月服务费用；高层住宅按1.8元/月/平方米计付；乙方逾期交纳费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起按每天欠费总额的5‰交纳违约金；本协议自双方签订之日起生效，有效期至2015年9月30日或业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。原告每月应计付房屋物业服务费为253.73元（按1.8元/平方米/月×140.96平方米计）。2013年10月22日，广东国安物业经营服务有限公司南海分公司（甲方）与被告潘志芬（乙方）签订了两份《誉江**府地下停车场车位使用协议》，分别约定乙方使用地下汽车停车场640号车位、641号车位，甲方按每月每个车位收取物业服务费50元。誉江**府一、二、三期为封闭式管理园区，被告潘志芬、陈经雄购买的上述房产位于封闭园区内。四期誉峰1座、2座业主亦可通过刷卡进入一、二、三期封闭园区区域。2016年2月15日，涉讼xxxx房的权属人由被告潘志芬、陈经雄经变更登记为案外人。2018年12月31日，原告从誉江**府小区撤场，终止提供物业管理服务。原告为誉江**府小区代付了撤场前的公共电费。誉江**府小区尚未成立业主委员会。被告潘志芬、陈经雄没有向原告结付2014年9月及2015年1月至12月（共13个月）期间涉讼xxxx房物业服务费。被告潘志芬、陈经雄没有向原告结付（2014年11月至2015年12月）涉讼xxxx房的公共用电（园区路灯照明、A4座公共电电费、A4座电梯电费、5楼以上生活水泵电费）分摊费486.4元，未结付2014年11月至12月的车位公共电费分摊费33.84元。上述分摊费用合共520.24元。2020年4月16日，原告向本院提起诉讼。本院认为：原告与被告潘志芬、陈经雄签订的《前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，是有效合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，依法成立的合同受法律保护，双方均应按照合同的约定享有权利并全面履行各自的义务。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，被告潘志芬、陈经雄是誉江**府的业主之一，应当按照物业管理合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，按时交纳物业管理费用及分摊费等。涉讼xxxx房权属人已由被告潘志芬、陈经雄变更登记为案外人，故被告潘志芬、陈经雄应承担涉讼xxxx房对应的物业费用至变更登记之日（2016年2月15日）止，原告要求被告潘志芬、陈经雄承担涉讼xxxx房2018年12月垃圾处理费5元及其利息，理据不足，本院不予支持。誉江**府一、二、三期为封闭式管理园区，涉讼房产在封闭园区范围内。因此，原告对四期誉峰1座、2座区域管理服务虽有瑕疵，但该管理服务瑕疵对一、二、三期园区不构成影响。被告潘志芬、陈经雄应支付（2014年9月、2015年1月至12月）涉讼xxxx房物业服务费3298.49元（按253.73元/月×13个月计）。双方约定被告潘志芬、陈经雄应于每月10日前交纳当月服务费用。被告潘志芬、陈经雄逾期支付物业服务费构成违约，原告要求被告潘志芬、陈经雄以各月应付物业服务费为本金自各月11日起计付逾期违约金，本院予以支持。被告潘志芬、陈经雄迟延交付费用造成原告损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。对比银行同期贷款利率的数据，合同约定违约金按日利率5‰计付及原告主张按年利率24%计付均过高，本院酌定按年利率6%计付。原告起诉主张被告潘志芬、陈经雄支付的物业服务费及其逾期违约金，超出本院核定的上述范围部分，本院不予支持。原告主张为被告潘志芬、陈经雄代垫2014年11月至2014年12月的停车位电费分摊费33.86元，超出了原告举证的电费分摊费欠费明细表统计的数据（33.84元），本院核定该分摊费为33.84元。原告在提供物业服务期间，为被告潘志芬、陈经雄代（垫）付了房屋及汽车位公共用电分摊费合共520.24元，故被告潘志芬、陈经雄应全额向原告结清。原告撤场时间为2018年12月31日，原告于本案主张的公共用电分摊费用发生期间为2018年12月及之前，原告于2019年1月前实际代付费用，原告提起诉讼之日（2020年4月16日），被告潘志芬、陈经雄应结清上述费用的合理期间早已届满。被告潘志芬、陈经雄迟延交付费用造成原告损失主要体现为应付款项在迟延履行期间产生的利息。原告主张自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息，本院予以支持。原告主张的公共电分摊费及其利息，超出本院核定范围部分，本院不予支持。被告潘志芬、陈经雄经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告潘志芬、陈经雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋物业服务费3298.49元；二、被告潘志芬、陈经雄应就上列第一项物业服务费以253.73元为本金分别自2014年9月11日起、自2015年1月至2015年12月期间各月11日起，均至上列第一项实际履行之日止按年利率6%计付违约金予原告广东国安物业经营服务有限公司，本项随上列第一项清；三、被告潘志芬、陈经雄应于本判决发生法律效力之日起十日内支付公共用电分摊费520.24元予原告广东国安物业经营服务有限公司；四、被告潘志芬、陈经雄应以上列第三项确定的费用520.24元为本金自2020年4月16日起至上列第三项实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价（1年期）利率计付利息予原告广东国安物业经营服务有限公司，本项随上列第三项清；五、驳回原告广东国安物业经营服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告潘志芬、陈经雄负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告广东国安物业经营服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁敏红人民陪审员  关晓玲人民陪审员  傅勇文二〇二〇年十月九日书 记 员  陈柔君