福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初12152号 原告：泉州携创科技服务有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区东湖街道甘霖路26号3层A301室，统一社会信用代码91350503M0000DDN7L。 法定代表人：赖晓南，该公司经理。 委托诉讼代理人：王帆，北京市盈科律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘桂红，北京市盈科律师事务所执业律师。 被告：泉州市善喜建筑设计有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区甘霖路26号五楼，统一社会信用代码：91350503096410855D。 法定代表人：廖小军，该公司经理。 委托诉讼代理人：李色阳，福建闽荣律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：庄世榕，福建闽荣律师事务所执业律师。 原告泉州携创科技服务有限公司（以下简称：携创公司）与被告泉州市善喜建筑设计有限公司（以下简称：善喜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告携创公司的委托诉讼代理人王帆，被告善喜公司的委托诉讼代理人庄世榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 携创公司向本院提出诉讼请求：1.判令善喜公司赔偿因合同无效产生的经济损失共计1,794,708元；2.判令善喜公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、泉州市科学技术局（下称“科技局”）与携创公司母公司北京携创科技有限公司（下称“北京携创”）合作“中关村科技服务产业联盟海西基地项目”，北京携创设立携创公司负责海西基地项目运营。2016年1月14日，携创公司与泉州科技局分别签订了《海西基地建设及运营泉州市科技计划项目合同书》及《泉州-首都科技服务驿站泉州市科技计划项目合同书》，科技局拨付首期经费62万元及13万元，若项目正常完工，将支付剩余科技经费135万元。2015年10月10日，携创公司与善喜公司签订《办公楼租赁合同》（下称“《租赁合同》”），约定善喜公司将位于甘霖路26号3层A301室办公楼租赁给携创公司作为项目使用，携创公司依约支付了10915元押金。《租赁合同》签订后，携创公司购买了设备和家具，并组织员工入驻办公。但在房屋使用过程中，携创公司发现案涉房屋存在诸多问题：1、未通过消防验收，自2015年10月10日协议签订之日起至2018年9月29日租赁合同被判定无效之日止，对携创公司及其员工造成巨大人身和财产安全隐患；2、善喜公司承诺与案外人协商，保证案涉租赁物院落正门开放，但至合同被确认无效仍未实现，严重影响了携创公司领衔海西基地及各机构的整体推广和品牌建设，使各入驻基地的企业形象严重受损，影响新企业入驻及携创公司正常业务的开展；3、车位不足，停车受限，员工无法正常停车办公；4、墙面渗水以及排水管漏水问题严重，部分设备被水侵蚀，无法正常使用；5、办公室吊顶设计存在问题，部分入驻机构的隔断不能完全封闭，无法安装和正常使用空调制冷等设备，影响正常工作；6、部分消防通道设置于办公区域内，影响了日常办公和企业形象；7、安全卫生条件不到位，蚊蝇泛滥，影响正常办公；8、用电附属设备设施不完善，用电不能准确计量（电表不分户）；9、办公场地所配备的灯光太暗，无法满足基本的办公需求等。经多次协商，善喜公司仍未解决上述问题，《租赁合同》第四条第三款明确约定租金支付日期为“乙方收到当年科技局房屋租赁补贴后，且收到甲方开具的正式发票之日起7个工作日内。”善喜公司明知携创公司未收到科技局专项房屋补贴，且在拒不开具发票的情况下，要求携创公司支付租金。2016年6月14日至6月21日，善喜公司人为停电一周，2016年6月30日，再次人为停电。2016年6月26日，将携创公司所租赁房屋一扇玻璃门被打碎，携创公司已向海西基地物业管理单位反馈情况。2016年8月7日，再次将携创公司办公室侧门一扇玻璃门打砸，携创公司已向公安机关报案。2016年10月8日将案涉房屋院落唯一出入的侧门锁住，2016年10月9日将携创公司办公室门上锁，导致携创公司完全无法使用案涉办公楼，并扣留了携创科技的全部办公家具、文件及设备等。由于善喜公司的上述行为使得合同租赁目的无法实现，携创公司于2016年11月10日向善喜公司发函，要求解除合同，善喜公司未予回复。携创公司就上述问题，多次与科技局沟通协调，科技局要求善喜公司整改，善喜公司致函承认问题，但未做有效整改。例如，2016年8月8日向科技局发出《关于“中关村科技服务业产业联盟海西基地”有关事宜的汇报及请示》；2016年10月10日，向科技局发出《关于海西基地近期有关情况的汇报及请示》；2016年10月19日召开座谈会并收集中关村科技服务业产业联盟海西基地入驻机构调查问卷表；2016年11月10日向科技局发出《关于恳请尽快更换“中关村科技服务业产业联盟海西基地”办公场地的函》。由于善喜公司扣留了携创公司的设备及文件，导致上述资料缺失。科技局2016年4月25日发出《关于加强中关村科技服产业联盟的海西基地生产安全工作的通知》，要求善喜公司自纠自查，“制定安全生产倒计时工作方案，为中关村科技服产业联盟的海西基地创造良好的安全环境”，并将对基地进行“安全检查”。善喜公司2016年8月26日回复《就近期中关村科技服产业联盟的海西基地项目开展情况说明》，承认了上述事实，但推卸责任，未做有效整改。由于案涉房屋存在诸多问题，善喜公司砸门、断电及锁门，携创公司完全无法使用案涉房屋，造成经济损失1,794,708元。因案涉办公楼无法使用，携创公司无法正常开展工作，科技局停止向其拨付后续经费135万元，其家具设备等被扣留，造成损失189802元，已发放工资的员工无法正常提供劳动，员工工资及解除劳动合同赔偿损失214905元，另外，携创公司聘请律师并支付律师费4万元，善喜公司的行为造成携创公司损失共计1,794,708元。二、善喜公司诉携创公司房屋租赁合同一审民事判决书（（2018）闽0503民初3495号）中，法院认定“善喜公司未能提供案涉租赁物的房屋所有权证，也未能举证证明案涉租赁物取得建设工程规划许可证或者主管部门的建设批准”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”因此认定合同无效，善喜公司亦对此予以认可。善喜公司对合同无效负全部责任。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”善喜公司作为合同无效的唯一过错方，应当承担赔偿责任，赔偿其对携创公司造成的损失共计1,794,708元。《租赁合同》第一条第三款约定“办公楼的外观、内部装修、设施设备情况需按照乙方的办公要求进行设计和施工……”，第五条第一款约定，“甲方应保证租赁办公楼本身及其附属设施正常安全使用的适用性。乙方对装修、附属设施等硬件设施、设备有异议的，应及时书面提出，甲方须按要求解决。”第八条第一款甲方权利与义务约定“租赁期内，甲乙双方应共同保障办公楼及附属物品、设备设施出于适用和安全的状态”，第三款约定“因维修办公楼影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限”，第九条承诺与保证条款第一款约定“甲方保证出租大楼产权明晰，质量合格，具备日常性办公及商务活动使用用途，并对所出租的办公楼拥有合法的处分权”，“甲方保证所交付办公楼的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全及财产安全”，“甲方保证所出租的办公楼供电及供水正常，以保证甲方经营所需，因供水、供电、网络等其他设施达不到乙方办公所需，甲方有义务配合乙方进行增容”，“甲方承诺配合乙方做好周围邻里的协调沟通工作”，“若甲方未能保证如上承诺，则视为违约，甲方应承担本协议第十二条约定的违约责任。”以及第十二条违约责任第一款约定“因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任及法律责任；因甲方原因以及未能实现相应承诺保证，致使乙方不能或无法使用办公楼的，甲方应对乙方的一切经济损失承担赔偿责任。”《合同法》第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”违约责任条款属于清理条款，所以在《租赁合同》无效的情况下仍然有效。所以，善喜公司亦应当承担合同无效后的违约责任，赔偿携创公司损失共计1,794,708元。 善喜公司辩称：一、案涉租赁合同即使被认定无效，善喜公司已交付案涉租赁物，且不影响携创公司正常使用，携创公司应当参照租赁合同约定的租金标准向善喜公司支付房屋占有使用费及物业费，案涉租赁物系善喜公司按照携创公司要求设计和施工，双方在签订租赁合同当日，善喜公司就向携创公司交付案涉租赁物，根据租赁合同第五条的约定，携创公司对案涉租赁物的装修有异议，携创公司至今未提出异议，携创公司提供的证据不足以证明其承租案涉租赁物不符合消防安全条件。租赁合同第五条、第九条的约定，相反携创公司将办公场所注册为公司地址，购买办公家具，搬入办公场所，至今未腾空，并在五个月后支付部分租金和物业费，泉州市科技局也已于2016年2月4日拨付携创公司首期科技项目经费75万元，表明租赁期间案涉租赁物是适合租赁的，并且携创公司充分使用租赁物，携创公司称案涉租赁物未达办公使用条件，导致其无法正常办公，无证据证明，也与客观事实不符。其次案涉租赁合同被认定无效，携创公司存在审慎性审查义务的过错，善喜公司无过错。合同无效对携创公司正常使用租赁物没有影响，且合同约定的租金价格也是合理的市场价格。法院判决携创公司应当参照租赁合同约定的租金标准向善喜公司支付房屋占有使用费及物业费并无不当。二、善喜公司提供的证据不足以证明因案涉租赁合同无效造成其经济损失1794708元。携创公司所称的装修费无证据证明，即便有装修费的支出，也是其办公家具的定制，法院认定案涉租赁合同无效时，案涉租赁合同租期已届满，办公家具未形成附合，应由携创公司自行拆除，携创公司无权向善喜公司主张该装修损失。其次，携创公司科技项目终止系自身原因造成，目前已被泉州市科技局追讨退还拨付的项目经费，案件正在审理。携创公司所称的支付员工工资及解除劳动合同补偿费用无证据证明，且与本案无关。综上，善喜公司认为携创公司的诉讼请求无事实和法律依据，依法应驳回携创公司诉求。 本院经审理认定事实如下：一、2015年10月10日，善喜公司与携创公司签订《办公楼租赁合同》一份，主要约定： 第一条办公楼基本情况办公楼坐落于甘霖路26号的3层A301室，租赁面积为295平方米；该办公楼的土地使用权证、所有权人身份证明材料、产权归属证明等，详见附件；办公楼的外观、内部装修、设施设备情况需按照乙方的办公要求规划进行设计和施工，以租赁时拍摄的照片及设施设备清单为准，详见附件。 第三条租赁期限办公楼租赁期自2015年10月10日至2018年10月10日，共计3年。 第四条租金，支付方式，押金租赁价格为每平方米每月45元，物业费为每平方米每月2.5元；租赁期限三年分别为2015、2016、2017年的10月10日起至次年10月10日，租金每年支付一次，租金支付时间为携创公司收到当年泉州科技局房屋租赁补贴后，且收到善喜公司开具的正式发票之日起七个工作日内； 善喜公司收取携创公司一个月房租10915元作为办公楼租赁押金，租赁期满或合同解除后，办公楼租赁押金抵扣应由携创公司承担的费用、租金以及携创公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给携创公司。 第五条办公楼的交付善喜公司应保证租赁办公楼本身及其附属设施正常安全使用的适用性。携创公司对装修、附属设施等硬件设施、设备有异议的，应及时书面提出，善喜公司须按要求解决。 第八条办公楼的安全使用及维护租赁期内，善喜公司与携创公司应共同保障办公楼及其附属物品、设备实施处于适用和安全的状态。 第九条承诺与保证善喜公司保证出租大楼产权明晰，质量合格，具备日常性办公及商务活动使用用途，并对所出租的办公楼拥有合法的处分权。善喜公司保证所交付办公楼的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全及其财产安全。 …… 若善喜公司未能保证如上承诺，则视为违约，携创公司应承担本协议第十二条约定的违约责任。 第十一条办公楼的返还1.对办公楼装饰装修部分的处理方法如下：（1）对未与办公楼形成固定附着的装饰装修，携创公司可自行回收。（2）若因善喜公司违约导致合同解除的，携创公司放弃收回时，善喜公司应按照装饰装修原值赔偿携创公司损失；因携创公司违约导致合同解除的，善喜公司可要求保持，或者要求携创公司恢复原状或者支付恢复原状所需费用。 第十二条违约责任1.善喜公司违约责任，因善喜公司未按约定履行维修义务造成携创公司人身、财产损失的，善喜公司应承担赔偿责任及法律责任。因善喜公司原因以及未能实现相应承诺保证，致使携创公司不能或无法使用办公楼的，携创公司应对善喜公司的一切经济损失承担赔偿责任。 上述《办公楼租赁合同》签订后，携创公司使用了上述地址进行了工商注册登记，并于2016年3月14日向善喜公司支付了押金、租金、物业费。 二、2016年1月14日，泉州市科学技术局作为甲方，携创公司作为乙方，泉州市丰泽区科技和知识产权局作为丙方签订《泉州市科技计划项目合同书》，合同主要约定项目为海西基地建设及运营，本项目研究开发总投资900万元，甲方计划投入经费175万元，乙方负责落实解决725万元；甲方计划投入的经费按以下约定拨给乙方：2015年12月前拨62万元；其余经费，根据项目执行情况，分期拨给乙方。后，善喜公司收到泉州市科学技术局项目拨款62万元。同日，泉州市科学技术局作为甲方，携创公司作为乙方，泉州市丰泽区科技和知识产权局作为丙方签订《泉州市科技计划项目合同书》，合同主要约定项目为打造创新型科技成果产业化公共服务品台—泉州·首都科技服务驿站，本项目研究开发总投资80万元，甲方计划投入经费35万元，乙方负责落实解决45万元；甲方计划投入的经费按以下约定拨给乙方：2016年1月前拨13万元；其余经费，根据项目执行情况，分期拨给乙方。后，善喜公司收到泉州市科学技术局项目拨款13万元。上述两个项目共余经费135万元未拨付。 三、2016年4月22日，泉州市科学科技局向丰泽区科技和知识产权局、泉州市善喜建筑设计有限公司、泉州携创科技服务有限公司发出《关于加强中关村科技服务业产业联盟海西基地安全生产工作的通知》，通知指出海西基地整幢大楼仍存在一些安全生产隐患，特别消防未验收、结构装修变更等方面特别突出，要求丰泽区科技和知识产权局组织相关职能部门督促该基地自查自纠并督促整改落实。请携创公司、善喜公司积极配合该项工作。善喜公司作为业主，要认真落实自查自纠整改落实工作。善喜公司于2016年8月26日向泉州市科技局发出《泉州市善喜建筑设计有限公司就近期“中关村科技服务业产业联盟海西基地”项目开展情况说明》，说明体现善喜公司自认案涉建筑物消防尚未验收，大门未打开、楼层存在渗漏水、停车位不足等情况。另查明，案涉建筑物至今消防尚未验收。 四、2017年4月20日，善喜公司以携创公司为被告起诉至本院，要求携创公司支付拖欠的占有使用费、物业费等。本院于2018年9月29日作出（2018）闽0503民初3495号民事判决书，判决书中认定案涉《办公楼租赁合同》因案涉租赁物未取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准而认定无效，同时判决携创公司支付占有使用费、物业费。该判决已发生法律效力。 五、携创公司、泉州携创智库科技服务研究院有限公司与北京市盈科律师事务所签订补充委托合同一份，合同约定再审抗诉律师费3万元，一审律师费3万元，差旅费2万元，北京市盈科律师事务所出具北京增值税专用发票，发票抬头为北京携创科技有限公司，发票价税合计8万元。 六、本院在诉讼过程中，组织双方当事人前往案涉建筑物进行现场勘验，根据现场情况以及善喜公司陈述、携创公司回复可以确认址在丰泽区××路××号××层××室基础装修由善喜公司负责，办公设备、家具由善喜公司自行采购。根据善喜公司存放携创公司物品的现场仓库体现，仓库内有饮水机、电脑主机、显示屏、办公文件等。上述建筑物已另行出租。 上述事实，有善喜公司提供的《办公楼租赁合同》一份、《泉州市科技计划项目合同书》二份、泉州市科学科技局《关于加强中关村科技服务业产业联盟海西基地安全生产工作的通知》一份、善喜公司《泉州市善喜建筑设计有限公司就近期“中关村科技服务业产业联盟海西基地”项目开展情况说明》一份、本院（2018）闽0503民初3495号民事判决书一份、委托代理合同、北京增值税专用发票各一份，及携创公司、善喜公司的庭审陈述，本院勘验笔录、携创公司回复等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，一、关于责任认定。首先，关于携创公司提出的案涉建筑物不适租，善喜公司对案涉建筑物停电打砸，导致其无法入住办公。携创公司并未提供足够证据证明该主张，本院不予采纳。携创公司申请的证人系善喜公司另一承租人总公司的法定代表人，同时是承租人法定代表人的配偶，其与善喜公司存在利害关系，故对该证人证言，本院亦不予采纳。根据本案查明的事实，可以认定案涉建筑物存在瑕疵，但并不足以证明案涉建筑物已达到不能使用的程度，案涉建筑物存在瑕疵影响的是占有使用费能否按照案涉《办公楼租赁合同》的标准支付，但携创公司在本案中并未提出该主张，且占有使用费已被本院生效民事判决作出认定，根据“一事不再理”的原则，本院对此不予处理。携创公司据此要求善喜公司承担赔偿责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，善喜公司与携创公司签订的案涉《办公楼租赁合同》因案涉租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门建设批准而被本院生效判决认定为无效，携创公司、善喜公司对此均未提出异议。携创公司虽主张合同无效时，作为清理条款的违约责任条款仍有效。但因违约责任条款直接关系当事人权利义务的分配，当事人合同约定的权利义务被认定为无效，违约条款又是为该合同约定的权利义务所设定的，则该违约条款应是无效合同的一部分，当然无效；另一方面，既然合同约定的权利义务条款已被认定为无效，若允许当事人约定的针对合同权利义务设定的违约条款仍可作为处理依据，极易产生规避法律的后果，出现被法律否认的内容还可得到救济的自相矛盾情形。故违约责任条款在合同被确认无效后，无独立存在的地位。故根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”及第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”之规定，有关解决争议方法的条款并不包括违约责任条款，无效合同的法律后果自有民事法律强制性规定，当事人无权排除适用。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，应根据双方当事人在合同无效中的过错予以认定各自的责任。根据本案查明的事实，案涉《办公楼租赁合同》显示案涉建筑物相关证照详见附件，故携创公司对案涉建筑物的证照负有审慎审查义务，携创公司在未查明证照的情况下，签订案涉合同，并使用案涉建筑物地址进行了工商注册登记，在时隔约半年后于2016年3月14日向善喜公司支付了押金、租金、物业费，故携创公司对合同无效存在过错。同时，携创公司对案涉建筑物证照、产权、建筑、消防等进行了承诺保证，其对合同无效一样存在过错。综上，本院酌情确定携创公司、善喜公司对案涉合同无效各自承担50%的责任。 二、关于损失赔偿的范围认定。合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，其目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。故信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工工资、遣散费等间接损失。关于携创公司主张的科研经费属于经营损失，且携创公司亦表示泉州市科学技术局拨付的科研经费并非都属于利润；携创公司主张的员工工资及赔偿金，该项损失并非直接损失，且携创公司也未提供劳动合同等相关证据予以佐证；携创公司主张的律师费，同样不属于直接损失，故对上述三项损失，本院不予认定。关于携创公司主张的装饰装修费用（包括设备、家具款），首先，携创公司未提供装饰装修合同、设备家具采购合同、发票等证据，予以证实其实际支出的装饰装修费用;其次，携创公司亦未提供证据证明其所主张的装饰装修物品是否存在添附并形成附和，而根据本院组织的现场勘验，以及结合善喜公司的陈述、携创公司的回复足以认定携创公司所装饰装修的物品以未形成附和为主，且以家具、家电为主，此类物品，携创公司可自行收回或拆除。另现场存放的物品仍具有一定价值，携创公司未明确对存放物品的处理，也未申请司法鉴定以明确其价值。综上，善喜公司提供的证据不足以证明其就案涉租赁建筑进行装饰装修从而造成损失189802元，依法应承担举证不能的法律责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回泉州携创科技服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费20952.37元，由泉州携创科技服务有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  卢玉婷 审判员  罗玉虹 审判员  吕俊高 二〇二〇年十月二十七日 书记员  陈雪铭 附注法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。 合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》： 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。