河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6373号上诉人（原审被告）：来跃科，男，汉族，1982年10月24日生，住洛阳市高新区。委托诉讼代理人：张豫军，河南洛淳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔智军，男，汉族，1978年1月6日生，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：张金明，河南新企合律师事务所律师。委托诉讼代理人：付扬，河南新企合律师事务所律师。上诉人来跃科因与被上诉人崔智军房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初1682号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法公开开庭进行了审理。上诉人来跃科及其委托诉讼代理人张豫军、被上诉人崔智军的委托诉讼代理人张金明、付扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。(2020)豫0305民初1708号错误的民事判决书,改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实、根据及理由:一审认定事实不清,判决错误。一审判决认定上诉人应提供与被上诉人存在租赁合同关系的相关证据未提供是错误的。首先,被上诉人与上诉人最后一次续签的为期一年的租赁合同自2015年3月1日起自2016年3月1日止。(证据一附后。该证据业经(2017)豫0305民初2926号民事判决书认定。)合同约定房租半年一交,先交后用。因被上诉人拖欠房租于2015年8月18日向上诉人出具承诺书(证据二附后。该证据业经(2017)豫0305民初2926号民事判决书认定。)该证据被上诉人自书认可拖欠上诉人房租自2015年元月至2015年8月的房租。并保证2016年4月底前付清拖欠的全部房租。但被上诉人并没有按照约定支付拖欠的房租.2017年3月26日上诉人起诉至一审法院，一审法院作出了(2017)豫0305民初2926号民事判决书。判决被上诉人支付拖欠上诉人2015年3月1日起至2016年2月28日的房租51000元。租赁合同到期后没有解除,也没有续签新的合同。被上诉人上诉后,洛阳市中级人民法院(2017)豫03民终6075号民事判决书维持了一审判决。(证据三附后)其次,(2017)豫0305民初2926号民事判决书生效后,被上诉人仍不履行判决书判决规定的义务。上诉人申请涧西区人民法院强制执行,涧西区人民法院依法强制查封了被上诉人租赁在上诉人厂房内的机械设备及石材。至今被上诉人的机械设备及石材仍在上诉人的厂房内。根据第236条:租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。综上所述,一审判决以上诉人未提供与被上诉人存在租赁合同关系的相关证据不存在租赁关系判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。(2017)豫0305民初2926号民事判决书只判决支持了拖欠上诉人2015年3月1日起至2016年2月28日的房租51000元。上诉人起诉请求被上诉人拖欠的上诉人2016年3月1日起至2020年3月31日期间的租金,事实清楚,证据确实充分,依法应得到法庭的支持,而一审法院却驳回了上诉人的诉讼请求是错误的。望二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求,或发回重审。来跃科上诉请求：一、撤销原判,改判驳回崔智军的诉讼请求;二、一审、二审诉讼费用由崔智军承担。上诉理由、一、一审法院认定的事实错误。2019年4月底,李义楠与宋晓鹏(原巴坤火锅店业主)协商受让火锅店，宋晓鹏协助李义楠到工商部门办理了营业执照,核准新店为洛阳市涧西区丹记四季火锅店。李义楠聘上诉人为店长。2020年1月21号,因全国突发新冠肺炎疫情,政府强令停产停业。李义楠委托来跃科联系崔智军面谈火锅店转让转行事宜,遭到崔智军当面粗暴拒绝。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知,“依法准确适用不可抗力规则”。由于火锅店属于聚集型堂食,政府部门并未放开聚集型堂食,导致火锅店一直不能营业,业主李义楠暂时也没有联系上。在庭审中,已提交火锅店的业主是李义楠的工商营业执照之证据,来跃科并非适格的被告。二、一审法院适用的法律错误。1、本案的租赁合同纠纷,是崔智军阻挠转让火锅店导致的,崔智军没有向来跃科出具租金发票,导致来跃科无法向火锅店业主报账,另一方面也因新冠疫情不可抗力造成而非违约。2、捏造法律关系(租赁变借贷),判决引用《合同法》第二百零五条利息支付的条款、二百零六条借款的返还期限条款加重上诉人的责任。3、一审法院将重要涉案人李义楠排斥在外,不让其作证、参与诉讼。三、一审判决显失公平。崔智军在本案租赁合同纠纷中是二房东,一审法院的判决漠视了打工者的生存权利,不支持店方索要发票的正当权利,判决结果明显不公。崔智军辩称：一、一审法院认定事实清楚。来跃科在一审中对于该租赁事实以及租金未付事实没有异议。我与来跃科之间的房屋租赁合同关系，有双方当事人的陈述以及租金收交凭证等证据，对该事实予以确认，认定事实正确。对于来跃科在上诉状中所述的"经营人李义楠"，从来没有见过，也不认识李义楠，李义楠也与本案没有任何关系。商谈租赁合同和支付租金的都是由来跃科商谈和支付的，来跃科也从没有向我提过李义楠是经营人。一审中，来跃科也没有提交证据证明该说法，一审法院认定来跃科承担租赁合同的租金支付义务事实认定正确。二、一审法院适用法律正确。来跃科与我之间存在租赁合同法律关系，来跃科未能依约履行支付租金的义务，应当承担相应的法律责任。因涉案房屋确因疫情原因在一定时间段无法正常使用，法院己经依法对于2020年2月、3月、4月的租金按60%的标准支付，完全符合公平公正原则。同时，在2020年3月21日，洛阳市监督管理局、市卫生健康委员会、洛阳市商务局、市城市管理局联合印发《关于有序恢复餐饮堂食服务的通知》，已经放开堂食，本案涉案餐厅可以恢复经营，来跃科由于自身的原因没有营业，应当承担租赁费用。截止至本案起诉，来跃科依然没有营业。崔智军一审诉讼请求：1、请求人民法院判令解除双方的《房屋租赁合同》。2、要求来跃科支付拖欠租金暂计66000元，按每月22000元支付至被告腾空房屋交付原告之日止。3、要求来跃科自判决生效十日内腾空租赁的房屋，交付崔智军。4、本案的诉讼费用由来跃科承担。一审法院认定的事实：2014年2月10日，崔智军（乙方、承租方）与案外人郝改香（甲方、出租方）签订《商用门面房出租合同》一份，主要内容为：甲方将本人位于洛阳市涧西区珠江南路商业街3#0113、0114、0213、0214，临界二层商用门面房壹套出租给乙方，建筑面积286.61平方米。租期为十年，每月租金为10000元。如果在合同期内因其他原因经营不善，乙方有权将房屋转让、出租给他人使用，并有权与第三方合作经营等。2019年5月至2020年1月，来跃科每月向崔智军支付涉案房屋租金22000元。另查明，2004年5月19日，案外人郝改香与案外人洛阳港兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定案外人郝改香购买了案外人洛阳港兴房地产开发有限公司开发的位于洛阳市××路商业街××、××、××、××号商铺，建筑面积286.61平方米。还查明，涉案房屋被用于火锅店的经营，2020年1月24日因春节原因歇业后，至今未能正常营业。再查明，2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应。2020年3月19日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级。2020年5月6日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅱ级调整为Ⅲ级。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。崔智军与来跃科之间的房屋租赁合同关系，有双方当事人的陈述以及租金收交凭证等证据为证，一审法院依法予以确认。对于来跃科提出的其并非承租人的答辩意见，虽然来跃科提交的在涉案房屋中经营的火锅店的营业执照显示的经营人并非其本人，但是，在并无证据证实营业执照显示的经营人曾与崔智军就涉案房屋的租赁问题进行磋商、接触情况下，结合涉案房屋租金均系来跃科支付且崔智军亦一直与来跃科就房屋租赁问题进行联系、沟通的事实，对于来跃科的此项答辩意见，一审法院依法不予支持。对于来跃科针对崔智军的原告资格提出的质疑，根据崔智军与案外人郝改香签订的租赁合同以及案外人郝改香购买涉案房屋所签的合同，可以得出崔智军具有出租涉案房屋的权利，故此，来跃科提出的相关质疑于法无据。现来跃科未能依约履行支付租金的义务，应当承担相应的法律责任。故此，对于崔智军要求解除其与来跃科之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持，进而对于崔智军要求来跃科返还房屋的诉讼请求，亦予以支持。对于崔智军主张的租金，考虑到涉案房屋确因疫情的原因在一定时间段无法正常使用，相应的租金应当依法予以减免，综合考虑崔智军取得房屋出租权的原因以及双方当事人的意见等因素，确定2020年2月、3月、4月的租金按照60%的标准支付，即来跃科应当向崔智军支付2020年2月、3月、4月的租金共计39600元，同时，自2020年5月1日开始，按照每月22000元的标准支付租金至来跃科向崔智军返还房屋之日止。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告崔智军与被告来跃科之间就位于洛阳市××路商业街××、××、××、××号商铺形成的《房屋租赁合同》。二、被告来跃科向原告崔智军返还位于洛阳市××路商业街××、××、××、××号的商铺。三、被告来跃科向原告崔智军支付租金（计算方式为：1、2020年2月、3月、4月的租金共计39600元；2、自2020年5月1日开始，按照每月22000元的标准支付至被告来跃科向原告崔智军返还房屋之日止。）。上述第二、三项确定的义务应当于本判决生效后的十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告崔智军的其他诉讼请求。案件受理费1450元，减半收取计725元，由崔智军负担125元，来跃科负担600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：经过一、二审审理已查明，案涉房屋系案外人郝改香于2004年5月19日，向洛阳港兴房地产开发有限公司购买。2014年2月10日，崔智军与郝改香签订了《商用门面房出租合同》，取得了案涉房屋的经营权，并且约定了崔智军享有转让、出租给他人的权利。关于来跃科上诉称案涉房屋经营的主体问题，经审查，虽然案涉场地经营场所注册为“洛阳市涧西区丹记四季火锅店”，经营者“李义楠”，但来跃科与崔智军在本案一、二审中均认可系来跃科与崔智军协商租赁事宜，自2019年5月起，由来跃科每月向崔智军支付涉案房屋租金；李义楠在本院二审庭审中到庭作证是也认可“日常由来跃科与崔智军交接房屋租金”、“不认识崔智军、没有给崔智军交过房租”，以上事实可充分说明是来跃科与崔智军之间存在直接租赁关系，虽然“洛阳市涧西区丹记四季火锅店”的经营者是李义楠，但该房屋的承租人是来跃科。来跃科作为承租人，应当承担房屋租赁合同的权利义务和法律后果。至于来跃科与李义楠之间法律关系，可另行解决。关于租金的数额问题，一审法院在审理中已经充分考虑疫情因素，对租金的交付比例进行了分配确定，符合法律规定。来跃科在本院二审中举证曾于2020年1月13日支付3800元，系付2020年1月10日至2月10日的房租，崔智军质证称是与来跃科兑换现金，但未举证证明支付给来跃科现金3800元的证据，对崔智军辩称本院不予采信，该3800元视作来跃科支付2020年1月10日至2月10日的房租，予以扣减。综上，原审法院根据各方当事人的诉辩、提交的证据，对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，查明事实清楚，来跃科二审提交的部分证据本院予以采纳。由于来跃科一审举证不力，一审诉讼费由来跃科负担。来跃科的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院(2020)豫0305民初1682号民事判决；二、执行本判决第一项时，对来跃科2020年1月13日支付3800元予以扣减。二审案件上诉费1890元，由来跃科负担1800元，崔智军负担90元。本判决为终审判决。审判员  裴文娟二〇二〇年十月十日书记员  常冰莹