江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初3234号原告：张含成，男，1970年10月29日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：张磊磊，男，1983年9月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：刘蕊蕊，女，1983年10月2日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：张磊磊（系刘蕊蕊之夫），男，1983年9月6日生，汉族，住徐州市鼓楼区。第三人：中国银行股份有限公司徐州云龙支行，住所地徐州市青年路**徐州九州大厦**。负责人：姜涛，该支行行长。委托诉讼代理人：高超，男，1985年12月16日生，汉族，该支行员工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王倩，女，1980年7月21日生，汉族，该支行员工，住徐州市云龙区。原告张含成诉被告张磊磊、刘蕊蕊、第三人中国银行股份有限公司徐州云龙支行（以下简称中国银行云龙支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张含成、被告张磊磊、刘蕊蕊、第三人中国银行云龙支行的委托诉讼代理人高超、王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张含成向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理徐州市鼓楼区国华天玺A号楼2-2701房屋的过户手续并支付违约金5万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，徐州市鼓楼区国华天玺A号楼2-2701房屋为二被告共同共有，于2015年2月9日抵押给第三人。2016年6月12日，经徐州市美房第壹房屋置换经纪有限公司中介，原告与被告签订徐州市存量房买卖协议，双方约定被告将徐州市鼓楼区国华天玺A号楼2-2701房屋出卖给原告，房屋总价105万元，包含地下室及其房屋所属的水、电、煤气、契税、维修基金。双方约定自房屋缴纳契税满两年时15日内过户，如延期办理过户，被告应支付违约金20万元。原告支付首笔房款40万元，余款在过户时支付，被告收到首付款后将房屋交付原告装修使用。协议签订后，原告即支付首付房款40万元，被告向原告交付房屋，原告装修使用至今。2018年1月3日，因被告资金紧张，原告又提前支付房款6万元。2019年3月21日，涉案房屋缴纳契税满两年，被告其应当协助办理过户手续。但因徐州市政策调整，二套房契税必须缴纳满三年才能过户，被告出卖的房屋不满足条件，无法过户。2020年3月21日，涉案房屋契税缴纳满三年，符合过户条件后，原告多次通知被告办理过户，被告均以种种理由拒绝办理。被告通过短信通知原告解除合同，对此原告不认可也不同意解除合同，要求被告继续履行合同。原告也愿意通过偿还银行贷款的方式促使合同履行，具备过户条件。因被告未能主动解除抵押权，协助办理过户，根据合同约定，被告应支付违约金20万元，现原告主动调减至5万元。综上，请求依法支持原告诉请。被告张磊磊辩称，双方合同签订时间在2016年6月份，签订合同时，涉案房屋还不具备办理房产证的条件，不能缴纳相应的税费，故双方约定在契税缴纳满两年时15天内过户。后涉案房屋直到2017年才可以交契税办理房产证，按照当时的政策，取得房产证满2年可以过户，但后来房产交易政策又调整为满三年才可以过户，因此双方履行合同的时间过长。2019年3月，原告在没有提供任何书面证明的前提下告知我延期一年再过户，我就和原告联系要求更改房屋买卖合同里的房款金额，原告回复我没有和家属商量好，又称其在外地工作，让我和中介联系，但中介公司原来的经办业务员离职，所以一直拖延至今。在合同履行期间发生了非我方的原因导致我卖房缓解资金压力的目的不能实现。现我实在没有办法，就根据合同约定，行使解除权，并向原告发出了解除合同的通知，合同已经解除，原告要求继续履行合同已经失去请求权的基础。依据合同约定，双方均具有解除买卖合同的权利，我在合同履行期限内向原告发出解除合同的通知，合同已经解除，原告不能再要求继续履行合同。且涉案房屋还有抵押贷款，也不具备过户的条件，我也无力坚持还贷。此外，原告在合同履行中也有违约行为，给被告带来很大损失。合同约定应于2016年6月14日之前支付40万元购房款，但原告在6月15日才付清。按照合同约定，原告应当在约定的过户日期时交付余款，虽因房产政策导致被告不能过户，但原告支付余款的时间应按合同约定在2019年3月21日前支付，依照合同约定，原告逾期付款，违约金应为90万元。综上，涉案合同已经解除，我愿意退还原告购房款46万元，并按约定赔偿原告违约金20万元及装修金15万元。被告刘蕊蕊辩称，我一开始就不同意卖房子，也没有在买卖合同上签字，也未经我追认。后来因为张磊磊喝酒经过120抢救，为了稳住张磊磊才在40万元首付房款的收条上签字的。现对于原告的诉请，我不发表意见，交给张磊磊看着办。第三人中国银行云龙支行述称，对于原、被告之间的房屋买卖行为我行不知情。涉案房屋在我行办理了抵押贷款，贷款金额主债权是66万元，履行期限是2015年2月9日至2045年2月8日，并办理了抵押登记。截至2020年9月15日，贷款剩余本金537166.89元，利息及提前还款违约金10999.98元，总计548166.87元。如原告向我行一次性支付抵押债权的本金及利息、提前还款违约金等款项，同意按照我行的相关规定办理解除抵押的手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合分析本案的现有证据，结合当事人陈述，本院可以确认如下事实：2006年2月15日，二被告登记结婚。2016年6月12日，原告张含成作为乙方（买受方），被告张磊磊作为甲方（出卖方），徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司作为丙方（居间方）签订徐州市存量房买卖协议，约定将徐州市鼓楼区国华天玺A-2-2701室房屋出售给乙方，总价为105万元。合同约定：第五条甲、乙双方一致同意采取以下C种方式支付房款：C、其他方式：甲乙双方约定上述房产于契税满两年时在15日内双方到产权部门进行过户（该部分为手写）。房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户，房屋权属核准转移登记后，甲方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。第十一条违约责任2、若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金20万元整，本协议终止。3、甲、乙双方签订本协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在15日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金20万元整给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在15日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金20万元给乙方。4、甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向乙方支付违约金20万元。第十六条甲、乙双方约定的其他事项：2、上述房地产甲方若有贷款，剩余贷款金额约为人民币伍拾伍万元，过户前由甲方偿还。6、备注（以下内容为手写）：①甲乙双方约定，于契税满2年时15日内双方到产权部门进行过户。②双方约定于2016年6月14日，乙方支付给甲方40万元（含定金）首笔房款，余款于约定的过户日期时进行交付。双方约定在过户时乙方如需贷款购买此房，甲方应将之前收到的首付房款40万元退还给乙方放入监管账户进行监管。③甲乙双方约定，办理上述房产面积或大或小均由乙方承担与享受，与甲方无关。④上述房产甲方办理自己两证费用由甲方承担，与乙方无关。⑤甲方收到首笔房款时将上述房产交付给乙方装修使用。⑥装修违约金定为15万元。如在乙方装修完毕后过户前甲方违约，首先退还乙方首付款40万元，在赔付违约金20外，另赔付乙方装修违约金15万元。如乙方违约，甲方退还首付款40万元，赔付给甲方违约金20万元，应将上述房产装修完好无损的交付给甲方，如有破坏直接赔付违约金15万元。合同还约定了其他事宜。2016年6月14日，二被告向原告出具收条一张，载明“收条今收张含成购买国华天玺A-2-2701首付贰拾万元整（200000）。刘蕊蕊320322198310021348张磊磊2016.6.14”。2016年6月15日，二被告向原告出具收条一张，载明“收条今收张含成购买国华天玺A-2-2701首付贰拾万元整（200000）。刘蕊蕊320322198310021348张磊磊2016.6.15”。2016年6月15日，原告自中介处取得涉案房屋钥匙，涉案房屋由原告使用居住至今。2017年3月21日，涉案房屋办理了不动产权证书，登记为二被告共同共有，抵押权人为中国银行股份有限公司徐州青年路支行，债务履行期限：2015年2月9日至2045年2月8日，被担保主债权数额：660000元。2018年1月3日，原告向被告支付6万元购房款。2020年3月24日，原告通过短信联系被告张磊磊，询问何时去办理过户手续，被告张磊磊回复称“张大哥，去年你们该付余下全部房款的时候，你们没付，还让我迫不得已继续还贷，经济压力巨大，卖房筹钱的愿望也不能实现。2019年3月我也给你们商议过房子的事，你们也不理我，最终没有达成任何意向，现在我家有新情况，房子不能卖给你了。第一房屋马燕说会起诉我，我会应诉的”，原告回复“去年过户我也没有问题，不是你们因为是二套房，不能过户吗，我没有说不同意过户呀”。2020年9月10日，第三人中国银行云龙支行出具情况说明，称因该行组织架构变更，原中国银行股份有限公司徐州青年路支行现更名为中国银行股份有限公司徐州云龙支行。自2020年2月10日起，所有之前未完结案件相关手续及新立案件均使用中国银行股份有限公司徐州云龙支行行政用印。2020年9月15日，第三人中国银行云龙支行出具债权金额申报，明确截至2020年9月15日张磊磊贷款剩余本金537166.89元，利息及提前还款违约金10999.98元，总计548166.87元。另查明，2018年5月31日，徐州市政府发布徐州市政府办公室关于完善市区房地产市场平稳健康发展意见的通知，意见明确市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的，不得上市交易。该意见自2018年6月10日起实施。庭审中，被告确认涉案房屋系其名下第二套住房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告张磊磊于2016年6月12日签订的《徐州市存量房买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告刘蕊蕊虽未在上述协议上签字，但其与被告张磊磊于2016年6月14日、15日共同向原告出具了收到涉案房屋首付房款的收条，收条明确载明了款项的性质为原告购买涉案房屋的首付，应视为被告刘蕊蕊对涉案合同的追认。故被告刘蕊蕊关于其不同意出售涉案房屋的主张，本院不予采信。被告刘蕊蕊应当与被告张磊磊共同作为涉案房屋买卖合同的出卖方履行合同义务。关于合同是否已经解除。合同签订后，原告向被告支付了46万元购房款，被告亦将涉案房屋交由原告使用。双方约定于契税满2年时15日内办理过户，余款于约定的过户日期时支付。但庭审时，原、被告一致确认，因房产交易政策调整，原约定的过户时间涉案房屋无法办理过户手续，至2020年3月21日，涉案房屋权属登记满3年后方能上市交易。因不能归责于原、被告双方的原因，涉案房屋在约定日期不具备办理过户的条件，在被告不能按照约定过户日期协助办理过户手续的情况下，原告享有同时履行抗辩权，即至约定过户日期时其享有不履行支付余款的权利。原告未按约定时间支付余款的行为并非主观上不愿意继续履行涉案合同，其在涉案房屋具备上市交易条件后积极主动联系被告要求办理过户，被告拒绝后，又提起诉讼要求继续履行合同。被告亦未能提供证据证明其曾向原告催要过售房余款，故原告未在合同约定时间履行金钱给付义务并未致使合同目的不能实现，不构成根本违约。原告支付首付款的时间较约定日期晚了一天，也仅是轻微违约行为。根据诚实信用原则及鼓励交易原则，综合考量过错程度、违约行为形态和后果等因素，被告主张原告未于约定的过户日期支付余款，构成违约，被告依据合同约定享有合同解除权，合同已解除的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案亦不符合法定解除条件，涉案合同应当继续履行。涉案房屋于2017年3月21日办理了权属登记，至原告起诉时，已符合上市交易条件。根据第三人中国银行云龙支行陈述，截至2020年9月15日涉案房屋上的抵押担保债权尚有本金、利息等总计548166.87元未清偿，原告表示愿意在15日内将上述款项向第三人支付，第三人亦表示如果收到原告上述款项，可以解除涉案房屋的抵押权。现原告已支付被告购房款46万元，尚有59万元余款未支付，故酌定由原告直接代被告清偿涉案房屋上尚欠的抵押担保债权，剩余部分购房款再支付被告，待涉案房屋上的抵押权涤除，产权过户的条件成就后，被告应积极协助原告办理涉案房屋的过户手续。关于违约金。原告主张被告履行协助过户义务的期限应在涉案房屋办理权属登记满三年后15日内，但原告未能举证证明原、被告双方在合同约定的协助过户日期无法过户的情况下，就过户期限达成了新的合意。故对于原告主张被告因迟延过户应支付违约金的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告张含成于本判决生效后15日内一次性向中国银行股份有限公司徐州云龙支行支付涉案房屋尚欠抵押担保债权本金及利息等所有费用；二、原告张含成于本判决生效后15日内一次性向被告张磊磊、刘蕊蕊支付购房余款59万元扣除本判决第一项款项后的剩余款项；三、中国银行股份有限公司徐州云龙支行于收到原告张含成支付的本判决第一项款项后15日内涤除涉案房屋的抵押权；四、被告张磊磊、刘蕊蕊于涉案房屋产权过户的条件成就后15日内协助原告张含成办理涉案房屋的过户手续；五、驳回原告张含成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1130元，减半收取565元，由原告张含成负担525元（已付），由被告张磊磊、刘蕊蕊负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 蔡鸣春二〇二〇年十月二十日法官助理 朱淼淼书 记 员 江琼琼