海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）琼9002民初2525号 原告：王某1，住辽宁省阜新市细河区，现住辽宁省阜新市细河区。 委托诉讼代理人：王某2（系原告的胞妹），住辽宁省阜新市海州区。 被告：海南炬荣燊房地产有限公司。 法定代表人：潘某。 委托诉讼代理人：孟某，海南颍川律师事务所律师。 原告王某1与被告海南炬荣燊房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人王某2、被告海南炬荣燊房地产有限公司（以下简称炬荣燊公司）的委托诉讼代理人孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某1向本院提出诉讼请求：一、判令被告退给原告多收的契税29137.5元；二、判令被告支付给原告逾期办理房屋产权证违约金94350元（1850000元×万分之0.5×1020天）；三、判令被告返还原告自行办理不动产权证书重复缴纳的房屋专项维修基金8082.6元；四、判令被告返还原告自行办理不动产权证设计服务费60元。事实和理由：原告于2015年3月1日，购买了被告开发的琼海市××镇房屋，双方签订了QHL000102598号《琼海市商品房买卖合同》，原告向被告缴纳了房屋总价款185万元，契税款55500元（房屋总价款185万×3%），专项维修基金8082.6元等款项，被告向原告交付房屋。合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金”。按照合同约定，被告承诺于合同签订之日起720天内给予办理房产证书，并将多收的29137.5元契税款返还给原告（经税务部门核查原告在海南只有一套房，按房屋交易额1.5%被告代缴了26362.5元），逾期未办理房产证时每日按房屋总价款的万分之0.5支付违约金。被告迟迟不为原告办理房屋产权证书，原告只得自己去房产及税务部门再次交维修基金8082.6元、补契税66.07元、服务费60元，于2019年12月5日，自行办理了房屋产权证书。原告自行再次交的款项被告理应返还。自双方签订合同被告交付房屋之日至原告自行办理不动产权证书，被告逾期1020天（1740天减去720天），应向原告支付违约金94350元，原告多次向被告索要，被告拒不返还。为了维护原告的合法权益特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告炬荣燊公司答辩称,涉案房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且没有违反我国法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉求没有事实根据和法律依据。被告对原告负有的办证义务起算时间应在2015年3月1日之后，办理不动产权属证书的期间应为房屋实际交付之日起1440日内。原告于2013年11月8日接收2号楼203号房，并在2015年3月1日与被告签订6号楼206房的《琼海市商品房买卖合同》，将其接收的2号楼203房更换为6号楼206房，因此涉案房屋即6号楼206房的实际交付日期应在双方签订合同即2015年3月1日之后。根据合同第十五条中“自房屋交付之日起”和《民事诉讼法》第八十二条关于“期间开始的时和日，不计算在期间内”的规定，合同第十五条所指的办证义务起算时间点应为涉案房屋交付之日的次日，即2015年3月2日之后。其次，琼海市根据《关于做好我市不动产统一登记相关衔接工作的通知》精神，自2016年4月28日起开始实施不动产统一登记，原房屋所有权证及国有土地使用权证不再办理，合并为不动产权证，所以被告只能协助原告按照不动产权证书办理的程序和要求，重新组织材料另行向相关部门申请办理，这应有一定的期限。根据买卖合同第15条第一款“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”的约定，鉴于原告实际收房时间为2015年3月2日之后，而在涉案房屋交付后的2016年4月28日因政府办证管理改革，琼海市不再分开办理房屋权属证书与土地使用权证，而是统一办理不动产权证。因此该720日的办理土地使用权证期间应当计入办理不动产权证的办证期间，故被告为原告办理不动产权证的时间应自房屋实际交付之日起1440日内。而原告的不动产权属证书于2019年12月5日已办理完毕，被告不应在2019年12月5日之后继续承担相应责任。被告已将代为收取的房屋契税全部缴纳给琼海市税务局，琼海市税务局是房屋契税的最终收款方，多征收部分需要待琼海市税务局向被告退还后，被告才能向原告予以返还。被告没有向原告收取不动产权证设计服务费，无需向被告返还该笔费用60元。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人没有异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告炬荣燊公司系从事产权酒店的开发销售、房地产开发经营、室内外装饰装修工程、建筑装饰材料销售的企业法人。2015年3月1日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发位于琼海市嘉积镇官塘温泉眼以南官塘御泉庄6幢2层206号房，建筑面积134.71平方米，购房价款1850000元，付款方式为一次性付款。合同第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在720日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。签订合同后，原告按约定向被告支付了购房款，并缴纳了契税55500元、房屋专项维修基金8082.6元，被告于同日向原告交付房屋。2015年5月15日，被告为原告缴纳涉案房屋契税26362.5元。2018年6月25日，被告办理琼海市嘉积镇官塘温泉旅游区“御泉庄”6#的不动产权证书[证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。2019年9月，原告向琼海市住房保障与房产管理局缴纳了住宅专项维修资金8082.6元、设计服务配图资料费60元，并于2019年12月5日自行办理了涉案房屋的不动产权证书[证号：琼（2019）琼海市不动产权第XXXX号]。为此，原告于2020年8月17日向本院提起民事诉讼。 另查明，2014年12月22日，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，该条例于2015年3月1日正式施行后，琼海市于2015年11月6日成立不动产登记中心，作为不动产物权登记机构，并于2016年4月28日正式受理不动产登记。 本院认为，本案系因商品房买卖合同引起的合同纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案中，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条第一款、第四款约定：出卖人应当自交房之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在720日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。上述合同条款约定了办证期限，现双方主要争议的也就是对约定办证期限是应以720日计还是以1440日计的问题。本案买卖合同为商品房买卖合同，买卖的标的物为房屋，而房屋属于不动产，按照相关法律规定，必须依法登记，其物权效力以不动产登记机构登记时起发生效力。在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前，房屋作为地上附着物，其产权的物权效力以国家土地管理机关办理土地使用权登记、房屋管理部门办理房屋产权登记发生效力，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，房屋产权的物权效力以不动产登记机构依法登记发生效力，即在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施前以取得房屋所有权证、土地使用权证作为取得物权效力的凭据，在《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日实施后，以取得不动产登记机构颁发的不动产权证书作为取得物权效力的凭据,而不动产权证书载明土地使用权和房屋所有权。原、被告于2015年3月1日签订的买卖合同中虽然约定了被告必须为原告分别办理房屋所有权证、土地使用权证，但随着国家对不动产登记制度的变革，合同约定的办证事项已不符合现行的产权登记制度，致使合同约定的事项不能实现，属于合同约定的条款存在瑕疵,而必须以办理不动产登记、取得不动产权证书作为取得房屋物权效力的凭证。原、被告在买卖合同中第十五条第四款关于“买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的”的约定是双方对取得房屋物权效力凭证的约定，而双方在买卖合同中第十五条第一款关于“出卖人应当自交房之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在720日向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”是双方对被告（出卖人）为原告办理房屋产权不动产登记取得不动产物权的履行期限的约定,即1440日系双方在合同中约定被告为原告办理房产物权登记取得产权证书的期限。被告自2015年3月1日交房至2019年2月8日为约定办证期限。虽然为原告办理房产权属证书属于合同约定的被告必须履行的义务，但被告未及时为原告办理不动产权证，原告于2019年12月5日自行办理了不动产权证，仍超过双方约定的办证1440日期限299天。因此，原告主张的逾期办证违约金，应以原告购房款1850000元按日利率万分之0.5、逾期299天计算，违约金应为27657.5元，原告主张违约金94350元，超过部分，没有事实根据，依法不予支持。原告主张被告退还契税29137.5元，被告已收取原告3%契税55500元,但按规定仅向琼海市税务局缴纳1.5%契税26362.5元，被告应当退还多收原告的契税29137.5元，故原告请求判决被告退还多收契税29137.5元，本院予以支持。原告主张被告退还住宅专项维修资金8082.6元，被告收取原告该笔费用后，并未向琼海市住房保障与房产管理局缴纳该笔费用，原告于2019年9月30日自行办证时再次向该局缴纳住宅专项维修资金8082.6元，故原告请求判决被告退还多收住宅专项维修资金8082.6元，有事实根据，本院依法应予支持。原告请求被告返还原告自行办理不动产权证的设计服务费60元，被告以被告没有收取原告设计服务费不应向原告返还为由进行抗辩，设计服务配图资料费60元系原告在自行办理不动产权证书时向琼海市住房保障与房产管理局缴纳的费用，属其应承担的义务，故其该项诉求没有事实根据和法律依据，依法不予支持。 综上所述，被告依法应支付给原告违约金27657.5元，退还给原告多收契税29137.5元、住宅专项维修资金8082.6元。原告主张超过部分的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某1支付逾期办证违约金27657.5元； 二、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某1退还多收契税29137.5元； 三、被告海南炬荣燊房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某1退还住宅专项维修资金8082.6元； 四、驳回原告王某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2932元，减半收取计1466元，由原告王某1负担1026元，由被告海南炬荣燊房地产有限公司负担440元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  王 裕 二〇二〇年十月六日 法官助理  黄雪莹 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。