贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初14592号 原告：周亚梅，女，汉族，1984年8月24日出生，住址：贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：石界（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：余英民（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告周亚梅诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下至判决主文前简称：碧阳置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年8月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭速裁审理。原告周亚梅的委托诉讼代理人石界，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人余英民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周亚梅的具体诉讼请求为：一、请求判令被告立即向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金58073.48元（违约金以已付购房款331981元为基数，从2017年10月30日起计算至2020年8月28日止参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算）；二、请求人民法院依法判令被告立即为原告办理涉案房屋（毕节市七星关区XX号）商品房转移登记的有关文书；三、请求人民法院依法判令被告支付原告已交的开户费3285元；四、本案诉讼费用由被告负担。 本院经审理认定事实如下：2015年12月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市XX号房（房号为27-2-19-2号），建筑面积89.77平方米，房屋总价款为331981元的住宅出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月30日前。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见。原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款及办证费等。2015年12月19日，被告向原告收取开户费3285元。2017年6月8日，被告向原告交付涉案房屋。2020年8月7日，原告与被告签订了委托办证的《委托书》，被告于2018年8月13日取得涉案房屋的《商品房备案证明书》，2018年11月18日，被告在原告居住楼栋张贴办证通知，通知原告提交办证资料。 上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《完税证明》、发票、《商品房备案证明书》、《委托书》、《申请书》等在卷佐证。 原、被告争议的要素为：1.被告是否存在逾期办理商品房转移登记的行为，若被告存在逾期办理商品房转移登记违约行为，逾期的起止时间如何认定、违约金标准如何适用；2.被告应否返还原告电、燃气等开户费，是否超诉讼时效。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 关于原告要求被告办理涉案商品房转移登记有关文书的诉请，被告就涉案房屋已具备向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的条件。原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用由原告承担，据此，为原告办理商品房不动产权证书，系被告应当承担的主要合同义务，但原告应缴纳办证所需税费和提供相关文书。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起一定时间内为原告办理涉案商品房移登记的有关文书。 关于被告是否存在逾期办理商品房转移登记的行为问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2017年6月8日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2018年6月3日前为原告办理商品房转移登记。截止2018年6月3日，被告仍未为原告办理房屋产权证书，自2018年6月4日起，被告即构成违约。 关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述分析已认定本案的违约金起始时间从2018年6月4日开始保护，不再赘述。被告于2018年8月13日取得《商品房备案证明书》，于2018年11月18日，被告在原告居住楼栋张贴办证通知，通知原告提交办证资料。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务。被告在取得涉案房屋备案登记后于2018年11月18日通知原告，故违约金应计算至2018年11月18日止。虽然2020年8月7日，原告与被告签订了委托办证的《委托书》，但签订《委托书》时被告不具备办证条件，本院不予采信。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，本院予以支持。违约金计算为:5577.28元（331981元×0.0001×168日） 关于被告应否返还原告电、燃气等开户费问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取原告房屋总价款之外另行向原告收取燃气、电等开户费及交易费，无事实及法律依据，应予返还。被告碧阳置业公司虽提出诉讼时效抗辩，但上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司应于原告周亚梅缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告周亚梅办理位于毕节市XX号（房号为27-2-19-2号）商品房的转移登记的有关文书； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周亚梅逾期办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金5577.28元； 三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告周亚梅开户费3285元； 四、驳回原告周亚梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元，由原告周亚梅负担601元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  徐逸杰 二〇二〇年十月二日 书记员  刘 昕