四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3331号 上诉人（原审被告）：南充农村商业银行股份有限公司嘉陵支行,住所地四川省南充市嘉陵区都尉路**。 负责人：任秋蓉，行长。 委托诉讼代理人：杜娟，女，系南充农村商业银行股份有限公司嘉陵支行工作人员。 委托诉讼代理人：周芃，四川首力律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李小平，女，汉族，生于1967年10月1日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：覃建春，南充市嘉陵区凤垭法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李云友，男，汉族，生于1966年10月18日，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：覃建春，南充市嘉陵区凤垭法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：苏洪梅，女，汉族，生于1963年9月2日，住四川省南充市顺庆区。 被上诉人（原审被告）：朱仕亮，男，汉族，生于1964年4月19日，住四川省南充市顺庆区。 上诉人南充农村商业银行股份有限公司嘉陵支行（以下简称农商银行嘉陵支行）因与被上诉人李小平、李云友、朱仕亮、苏洪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 农商银行嘉陵支行上诉请求：1．撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初215号民事判决，改判驳回李小平、李云友的一审诉讼请求；2．上诉案件受理费由李小平、李云友负担。事实与理由：1.案涉房屋系依法办理抵押登记，李小平、李云友基于买卖关系，对案涉房屋仅享有债权，不能对抗农商银行嘉陵支行对案涉房屋享有的抵押权。苏洪梅、朱仕亮以案涉房屋提供抵押，是其真实意思表示；其与农商银行嘉陵支行签订《最高额抵押担保合同》后，依法办理了抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，抵押权自登记时设立。同时，案涉房屋办理抵押登记之时，不存在任何异议登记，农商银行嘉陵支行已尽到谨慎审查义务，不存在任何过错。相反，即使李小平、李云友与苏洪梅、朱仕亮签订的《房屋买卖合同》属实，但因未办理备案登记，依法不产生物权变动的效力。同时，李小平、李云友与苏红梅、朱仕亮于2003年6月10日签订房屋买卖合同后，直至2××6年10月都未办理备案登记，作为买受人的李小平、李云友存在过错。综上，虽然房屋买卖合同形成时间早于抵押权设立时间，但因买卖合同未办理备案登记，依法不产生物权变动的效力，李小平、李云友基于买卖合同关于对案涉房屋享有的债权不具有对抗抵押物权的效力。2.一审判决引用的（2017）川1304民再3号民事判决书、（2018）川13民再20号民事判决书，适用法律错误，该两份判决不能作为本案裁判的依据。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条分别规定的是建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权、其他债权之间的优先性关系以及建筑工程承包人的优先受偿权与购买商品房的消费者之间的优先性关系，第一条与第二条之间并非承接关系，也并未直接规定抵押权与购买商品房的消费者之间的优先性关系。故（2017）川1304民再3号民事判决书、（2018）川13民再20号民事判决书不能作为本案裁判的依据。综上，请求二审法院支持农商银行嘉陵支行的上诉请求。 李小平、李云友答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，农商银行嘉陵支行的上诉理由不成立，请求判决驳回农商银行嘉陵支行的全部上诉请求，维持一审判决。1.农商银行嘉陵支行对案涉房屋不享有优先受偿权。虽然李小平、李云友与苏红梅、朱仕亮未办理备案登记和不动产转移登记手续；但并非是李小平、李云友的原因造成的这一结果。而且农商银行嘉陵支行在与苏红梅、朱仕亮就案涉房屋设立抵押登记时，案涉房屋已于两年前由李小平、李云友在支付全部价款的情况下合法占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，李小平、李云友不仅享有排除人民法院强制执行的权益，而且享有对抗农商银行嘉陵支行因其重大过错而设立的担保物权的权益。同时《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，建筑工程承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，农商银行嘉陵支行的抵押权不得对抗案涉房屋买受人即李小平、李云友的买受权。而且（2017）川1304民再3号民事判决书、（2018）川13民再20号民事判决书等法律文书不仅已认定农商银行嘉陵支行不享有优先受偿权，而且认定了李小平、李云友与苏红梅、朱仕亮签订的房屋买卖合同关系的真实性、合法性。买卖合同的形成时间与李小平、李云友对案涉房屋占有、使用、管控的时间早于抵押合同的形成时间。2.农商银行嘉陵支行对案涉房屋不享有担保物权。虽然农商银行嘉陵支行对案涉房屋依法办理了抵押登记，但是在进行抵押登记时，违反《中华人民共和国商业银行法》第三十六条的规定，农商银行嘉陵支行在发放贷款时应当对抵押物进行严格审查而未履行审查义务存在严重过错。如果农商银行嘉陵支行在发放贷款时，对抵押物进行严格审查，就不难发现抵押财产已被李小平、李云友实际占有使用的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第八条规定，农商银行嘉陵支行在行使抵押登记的民事活动中，违反国家法律的规定，损害了李小平、李云友的合法权益，农商银行嘉陵支行对案涉房屋不享有担保物权。 苏红梅、朱仕亮未到庭，也未提供答辩意见。 李小平、李云友向一审法院提出诉讼请求：1.注销南充农商行嘉陵支行对李小平、李云友位于南充市嘉陵区××路××号××幢××楼××号房屋的抵押权（他项权证号××）；2请求确认案涉房屋属李小平、李云友所有，并判令苏红梅、朱仕亮协助办理不动产登记手续；3.本案诉讼费由南充农商行嘉陵支行、苏红梅、朱仕亮负担。 一审法院认定事实如下:2003年6月10日，苏洪梅（甲方）与李小平（乙方）签订房地产买卖契约，约定由苏洪梅将其开发的位于南充市嘉陵区××路××别墅小区××.08平方米的房屋出售给李小平，约定房屋价格为12万元，付款方式为现款。在该契约上，苏洪梅签字并盖私章，朱仕亮作为甲方委托代理人签字，李小平签字并盖私章，李云友作为乙方委托代理人签字。同日，苏洪梅、朱仕亮（甲方）与李小平、李云友（乙方）又签订补充协议并签字，其中第一条甲方将位于嘉陵区陈寿路西侧“绿野别墅小区”内Ａ幢3-1（住房3楼1号）出售给乙方。面积142.08平方米，购房价为人民币壹拾万元正（100000.00元）套（详见Ａ-3-1户型平面图）。第三条乙方在进住前一个月，将天然气费3800.00元／户、闭路电视费400.00元／户以及房屋维修基金2%（房价）交于甲方。第七条乙方首付购房款为伍万元（人民币），余款在三年内付清。第八条本补充协议与2003年6月10日甲、乙双方所签订的房地产买卖契约具有同等效力。如有相同条款，以本补充协议条款为准。本协议一式二份，甲、乙双方各一份，经甲、乙双方签字生效。 2003年6月15日，李小平向苏洪梅交购房款5万元，收款收据上注明为A幢3-1。2005年5月31日，李云友向朱仕亮交购房款5万元、天然气安装费3,800.00元、闭路电视安装费400元，共计5.42万元。 2005年5月，苏洪梅、朱仕亮向李小平、李云友交付了现编号为南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号的房屋，2005年9月，李小平、李云友入住该房屋并居住至今。 2××6年10月16日，苏洪梅、朱仕亮夫妻二人因开发南充市嘉陵区“绿野小区”急需资金周转，与南充市嘉陵区农村信用合作社联社（以下简称嘉陵信用联社）所属李渡信用社签订《最高额抵押担保借款合同》，约定苏洪梅以其座落在南充市嘉陵区××路××号××憧1单元3层3-2号、4层4-2号房屋（房屋所权证号：××、00209426，土地使用证号：2××6第009780、009782）作为抵押，在嘉陵信用联社所属李渡信用社借款28万元。同日，苏洪梅、朱仕亮向嘉陵信用联社出具抵押登记申请表，双方并在南充市房地产管理局办理了抵押登记；次日，苏洪梅、朱仕亮出具有苏洪梅、朱仕亮签章的借款借据，嘉陵信用联社所属李渡信用社向苏洪梅、朱仕亮发放借款28万元，约定月利率7.44‰，借款期限从2××6年10月17日起至2007年10月15日止。借款到期后，苏洪梅、朱仕亮向嘉陵信用联社申请延期六个月。 2007年1月8日，苏洪梅与嘉陵信用联社所属吉安信用社签订了《最高额抵押担保借款合同》，约定：苏洪梅以其座落在南充市嘉陵区××路××号××幢××单元××层××号××层××号房屋（房屋所有权证号：××、00209430，土地使用证号：2××6第009778、009784）作为抵押，在嘉陵信用联社所属吉安信用社借款26万元，借款必须按季付清利息，如未按时还清利息，信用社有权处理抵押物、提前收回贷款本息。同日，苏洪梅、朱仕亮向嘉陵信用联社出具抵押登记申请表，双方并在南充市房地产管理局办理了抵押登记。同月10日，苏洪梅、朱仕亮出具有苏洪梅、朱仕亮签章的借款借据，嘉陵信用联社所属吉安信用社向苏洪梅、朱仕亮发放借款26万元，约定月利率7.68‰，借款期限从2007年1月10日起至2009年12月30日止。 2007年1月22日，苏洪梅与嘉陵信用联社所属临江信用社签订了《最高额抵押担保借款合同》，约定：苏洪梅以其座落在南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号××号××号房屋（房屋所有权证号：××、00209410、00209413、00209414，土地使用权证号：2××6第009806、009791、009789、009788）作为抵押，在嘉陵信用联社所属临江信用社借款22万元，如未按时还清利息，信用社有权拍卖房子及门面。同月24日，苏洪梅、朱仕亮向嘉陵信用联社出具抵押登记申请表，双方并在南充市房地产管理局办理了抵押登记；2月6日，苏洪梅、朱仕亮出具有苏洪梅、朱仕亮签章的借款借据，嘉陵信用联社所属临江信用社向苏洪梅、朱仕亮发放借款22万元，约定月利率7.44‰，借款期限从2007年2月6日起至2008年1月5日止。 上述三笔借款共计76万元。借款后，苏洪梅、朱仕亮仅支付了4,000元利息，至今没有按季付清利息，截至2008年8月20日三笔借款尚欠利息为101，273.12元，其中两笔借款期限已至，苏洪梅、朱仕亮也未偿还一分本金。 2008年9月，嘉陵信用联社起诉至一审法院，要求判令1.苏洪梅、朱仕亮偿还借款本金76万元及借款利息101,273.12元；2.嘉陵信用联社、苏洪梅、朱仕亮签订的抵押合同有效，嘉陵信用联社对抵押享有优先受偿的权利；3.苏洪梅、朱仕亮负担本案全部诉讼费用。2009年7月。一审法院以（2008）嘉民初字第902号民事判决书判决：一、朱仕亮、苏洪梅于判决生效后十日内偿还嘉陵信用联社借款76万元及利息（利息按照合同约定利率计算，从借款期限起至付清之日止）；二、朱仕亮、苏洪梅未按上述规定期限偿还借款本息，南充市嘉陵区农村信用合作联社对依法设定的抵押房地产在最高额限度内享有优先受偿的权利。 一审法院同时查明，2016年，根据中国银监会四川监管局川银监复（2016）154号文件批复，原嘉陵信用联社的债权债务转为南充农村商业银行股份有限公司的债权债务，农商银行嘉陵支行为其分支机构。 2017年6月9日，李小平、李云友以第三人的名义申请对一审法院（2008）嘉民初字第902号民事案件进行再审，该案立案后，一审法院审理认为，农商银行嘉陵支行对南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号的房屋主张行使抵押权、享有优先受偿的权利，不能对抗李小平、李云友因买卖关系对该房屋享有的权利。2017年10月31日，一审法院作出（2017）川1304民再3号民事判决书，判决：一、维持一审法院（2008）嘉民初字第902号民事判决第一项“朱仕亮、苏洪梅于判决生效后十日内偿还南充农村商业银行股份有限公司嘉陵支行借款76万元及利息（利息按照合同约定利率计算，从借款期限起至付清之日止）；二、撤销一审法院（2008）嘉民初字第902号民事判决第二项，变更为：朱仕亮、苏洪梅如未按上述期限偿还借款本息，农商银行嘉陵支行对依法设定的抵押房屋享有优先受偿的权利（现编号为南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号的房屋除外）”农商银行嘉陵支行对该判决不服，上诉至南充市中级人民法院，2019年3月22日，南充市中级人民法院作出（2018）川13民再20号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2019年4月，李小平、李云友以房屋买卖合同纠纷为由，起诉至一审法院，请求：1.确认李小平、李云友与苏洪梅之间的房地产买卖契约有效；2.确认案涉房屋属李小平、李云友所有，并判令苏洪梅、朱仕亮协助办理过户登记。一审法院经审理认为，李小平与苏洪梅所签订的房地产买卖契约，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效；但案涉房屋现已抵押给金融机构，虽抵押权人对案涉房屋不享有优先受偿权，但该抵押权并未注销，存在法定阻却事由，故李小平要求确认该房屋为其所有的主张不予支持。2019年8月21日，一审法院作出（2019）川1304民初1206号民事判决书，判决：一、依法确认李小平与苏洪梅于2003年6月10日签订的房地产买卖契约有效；二、驳回李小平、李云友的其他诉讼请求。 一审法院另查明，李小平、李云友系夫妻关系；朱仕亮、苏洪梅系夫妻关系。 一审法院认为，一审法院作出的已生效的（2019）川1304民初1206号民事判决书确认“依法确认李小平与苏洪梅于2003年6月10日签订的房地产买卖契约有效”，一审法院作出的已生效的（2017）川1304民再3号民事判决书确认“朱仕亮、苏洪梅如未按上述期限偿还借款本息，农商银行嘉陵支行对依法设定的抵押房屋享有优先受偿的权利（现编号为南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号的房屋除外）”，南充市中级人民法院以（2018）川13民再20号民事判决书维持了一审法院（2017）川1304民再3号民事判决。根据查明的事实，李小平、李云友于2003年6月10日与朱仕亮、苏红梅签订了房屋买卖合同，且案涉房屋已于2005年5月交付李小平、李云友，李小平、李云友入住该房屋并居住至今。而苏洪梅、朱仕亮与农商银行嘉陵支行于2××6年10月16日起陆续签订了《最高额抵押担保借款合同》，并将案涉房屋设置抵押，房屋买卖合同形成时间早于抵押合同形成时间。同时，一审法院及南充市中级人民法院生效判决书已确认，农商银行嘉陵支行对南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号房屋主张行使抵押权、享有优先受偿的权利，不能对抗李小平、李云友因买卖关系对该房屋享有的权利。故李小平、李云友请求涂销农商银行嘉陵支行对南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号房屋设置的抵押权，予以支持。南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号房屋的抵押权涂销后，朱仕亮、苏洪梅应当协助李小平、李云友办理不动产登记转移手续。故李小平、李云友请求判令朱仕亮、苏洪梅协助办理不动产登记手续的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第四款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、注销农商银行嘉陵支行对位于四川省南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号房屋的抵押权；二、朱仕亮、苏洪梅在四川省南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号房屋的抵押权注销后十日内，协助李小平、李云友办理位于四川省南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号房屋的不动产变更登记手续。案件受理费减半收取100元，由朱仕亮、苏洪梅负担。 二审审理期间，当事人未提供新的证据。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为：根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为农商银行嘉陵支行对案涉房屋是否享有优先受偿权。 李小平与苏洪梅于2003年6月10日签订的房地产买卖合同契约，已由一审法院作出的（2019）川1304民初1206号民事判决确认有效；农商银行嘉陵支行与苏红梅、朱仕亮签订的《最高额抵押担保借款合同》，已经一审法院（2017）川1304民再3号民事判决书及本院（2018）川13民再20号民事判决书认定农商银行嘉陵支行对南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号房屋不享有抵押房屋优先受偿的权利；该判决属于生效判决，当事人双方均应按该判决履行义务，农商银行嘉陵支行上诉中未提供其他有效证据证明其不应按该判决履行，故一审法院据此认定注销农商银行嘉陵支行对位于四川省南充市嘉陵区××路××号××幢××层××号房屋的抵押权并无不当。农商银行嘉陵支行的上诉理由不成立。 综上，农商银行嘉陵支行的上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人南充农村商业银行股份有限公司嘉陵支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年十月二十二日 书记员  黄嘉欣