广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初11930号原告（反诉被告）：广州臻福置业管理有限公司，住所地广州市黄埔区南岗镇庙头工业区第******。法定代表人：翁兴乐，总经理。委托代理人：曾捍民，广东耀辉律师事务所律师。委托代理人：叶子豪，广东耀辉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李兆召，男，1981年4月1日出生，汉族，身份证住址湖北省京山县。被告（反诉原告）：桂玄，男，1987年8月21日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。以上两被告（反诉原告）的共同委托代理人：潘春晓，广东法制盛邦律师事务所律师。以上两被告（反诉原告）的共同委托代理人：戴正言，广东法制盛邦律师事务所实习律师。广州臻福置业管理有限公司（以下简称臻福公司）与李兆召、桂玄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，李兆召、桂玄于2020年5月25日提起反诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员王家勇独任审理。臻福公司的委托代理人曾捍民，桂玄及李兆召、桂玄的共同委托代理人潘春晓、戴正言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。臻福公司称：我司是专门从事物业租赁出租经营管理的公司。2018年9月12日，我司与李兆召、桂玄签订房屋租赁合同，约定由我司租赁位于广州市白云区×××路13-1号的物业，租赁期从2018年10月10日至2027年8月31日，租金101888元/月。签订合同后，我司按约定交纳合同保证金305666元。装修期间，我司得知物业并非李兆召、桂玄所有，而是原房东孙××所有，便要求李兆召、桂玄履行征得原房东同意转租的义务，但李兆召、桂玄一直未征得原房东同意。2018年11月29日，我司与李兆召、桂玄签订合同权益与义务转让协议书，约定合同租金按86000元/月计付，我司与原房东签订协议后一次性向李兆召、桂玄支付转让费403000元。但李兆召、桂玄一直未提供与原房东的合同，原房东也一直不同意与我司重新签订新的租赁协议。原告一直提前按时交纳租金。2020年1月19日，原房东突然不准我司使用涉案物业，原因是李兆召、桂玄没有向原房东交纳2020年1月的租金。2020年2月14日，我司发《通知函》给李兆召、桂玄，要求李兆召、桂玄提供原房东出具的相关函件包括同意转租和同意承接承租人地位的函件，但李兆召、桂玄一直没有提供。2020年3月4日，我司与原房东因物业使用发生冲突并报警处理。李兆召、桂玄一直没有获得原房东同意转租，以及同意与我司重新签订新的租赁合同，因此涉案仓库不能办理租赁备案及消防备案，导致仓库空置一年多，我司租赁涉案物业的合同目的无法达到，按公平原则，李兆召、桂玄应退还截至2019年12月份一半的租金给我司。2020年1月起，原房东因李兆召、桂玄拖欠租金而阻挠我司继续使用物业，所以李兆召、桂玄应退还2020年1月全部租金。2020年3月5日，我司向李兆召、桂玄发出《解除合同通知函》，正式解除与李兆召、桂玄的租赁合同关系。李兆召、桂玄于2020年3月11日签收该函。我司租赁物业后进行了必要装修，费用约30多万元，该部分损失应由李兆召、桂玄承担。为维护自身合法权益，请求法院判令：一、臻福公司与李兆召、桂玄2018年9月12日签订的房屋租赁合同及2018年11月29日签订的合同权益与义务转让协议书无效；二、李兆召、桂玄退还2018年12月到2019年12月份一半的租金559000元（86000元/月÷2×13个月）、2020年1月份租金86000元、押金305666元给臻福公司，并从2020年3月11日起按月息2%计算利息至退还时止，暂计算至起诉时为6113元；三、李兆召、桂玄赔偿臻福公司装修损失345000元；四、由被告承担本案诉讼费。对于李兆召、桂玄的反诉请求，我司的意见如下：第一，对第一项诉讼请求中2018年10月10日至2018年12月9日租金问题，该2个月的租金我司确实没有支付，但是根据双方签订的合同权益与义务转让协议书第4条的约定，被告诉请的2018年10月10日至2018年12月9日租金双方已以合同权利义务转让的形式将该期间的租金转变为合同转让金40.3万元的一部分。转让合同因为没有满足约定的条件，所以到现在也没有支付，是因为李兆召、桂玄没有履行转让协议书约定的促成原告与原房东重新直接签订租赁合同的义务，所以该40.3万元原告一直没有支付，责任在于被告。至于2020年2月10日至2020年3月9日的租金未支付的原因是，从2020年1月份开始，因为李兆召、桂玄未支付租金给原房东，导致原房东上门阻挠我司使用仓库，我司多次要求李兆召、桂玄按时交纳租金给原房东，并且多次催促李兆召、桂玄履行促成原房东与我司签订新的租赁合同的义务，但是李兆召、桂玄一直没有做到，所以我司停止交纳2020年2月份的租金有充足的法律依据。第二，对第一项诉讼请求第2点每月租金差额部分，双方于2018年12月29日签订了合同权益与义务转让协议书，其中第2点已经将租金变更为8.6万元/月，原告也按照8.6万元/月交纳，李兆召、桂玄也同意，从来没有提出任何异议。我司认为应按照合同权益与义务转让协议书约定的8.6万元/月来履行，我司认为不存在交纳租金差额的问题，请求法庭予以驳回。第三，对第二项诉讼请求，我司不存在欠租的情况，所以不存在违约金，请求法庭予以驳回。第四，对于事实理由方面，房屋租赁合同是由李兆召、桂玄与我司签订的，并没有涉及到李兆召的母亲黄×，李兆召、桂玄以黄×没有同意合同权益与义务转让协议书为由，认为该协议书未生效，我司认为这个理由不成立。合同权益与义务转让协议书第6点明确约定甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，也就是双方已经认可该协议书已经产生了法律效力，所以无须得到黄×及原房东的书面同意即可生效。征得原房东的同意是该协议书中李兆召、桂玄的义务。李兆召、桂玄将厂房转租给我司，李兆召、桂玄应及时征得原房东的同意，并且出具书面的同意意见给我司，我司才可以放心使用，但是李兆召、桂玄一直不履行合同的附随义务，导致我司使用厂房一直处于不确定的状态，且李兆召、桂玄没有履行交付原租赁合同、涉案物业有关证照给我司的义务，导致我司没有进行二次消防备案，也不可能去办理工商营业执照。我司租赁涉案仓房的目的也是为了转租给他人使用，但是承租方无法进行消防备案和办理工商登记，导致我司巨大损失。我司认为该物业没有合法的证件，是无证物业，如果是无证有可能导致本案租赁合同无效，而无效损失责任应由李兆召、桂玄承担。2020年1月份由于原房东没有收到李兆召、桂玄交纳的租金，导致原房东阻挠我司使用涉案厂房，在此情况下，我司没有办法继续经营，只能解除租赁合同，因此我司发出书面解除合同通知函，李兆召、桂玄也收到了，所以不存在继续履行条件。涉案厂房也已经转租给其他公司在使用，所以涉案合同无法再继续履行下去，请求驳回李兆召、桂玄的反诉请求。李兆召、桂玄称：2018年8月13日，李兆召的母亲黄×、桂玄与孙××签订厂房租赁合同，约定孙××将位于广州市白云区钟落潭镇××路13号厂房出租给黄×、桂玄使用。2018年9月1日孙××交付厂房，黄×、桂玄也交纳按金并每月支付租金。2018年9月12日，臻福公司与李兆召、桂玄签订房屋租赁合同，约定我方将涉案厂房出租给臻福公司使用。合同签订后第二天，李兆召、桂玄向臻福公司交付了厂房。臻福公司没有交纳2018年10月、11月的租金，其多次与我方及原房东孙××沟通，有意买断厂房租赁合同。2018年11月28日，臻福公司与桂玄签订合同权益与义务转让协议书，约定将涉案厂房租赁权益转让给臻福公司，臻福公司与原房东签订协议后一次性向桂玄支付转让费403000元。该转让协议没有黄×的签名且没有得到原房东的书面同意，故未生效。但臻福公司此后却按86000元/月向我方支付租金，同时再将厂房高价转租给物流企业做仓库谋取高额利润。2019年12月26日，臻福公司向我方支付了2020年1月租金86000元，此后未再支付租金。2020年3月11日，臻福公司向我方发出《解除合同通知函》，以荒诞借口解除合同。我方多次向臻福公司催收租金，但其均不予理会。实际上，我方不仅未获得转租差价利益，也没有获得转让费，还因遵守与原房东的租赁合同支付租金造成损失。为维护自身合法权益，请求法院判令：一、臻福公司向李兆召、桂玄支付占有使用费528096元（其中1、欠交占有使用费为2018年10月10日至2018年12月9日及2020年2月10日至2020年3月9日共计三个月，占有使用费为305664元；2、未足额交纳时期为2018年12月10日至2020年2月9日计14个月，每月差额为15888元，应补交占有使用费为222432元）；二、臻福公司向李兆召、桂玄支付逾期支付2018年10月10日至2018年12月9日及2020年2月10日至2020年3月9日期间的占有使用费产生的违约金71014.53元（暂计至2020年5月20日，其中1、欠交占有使用费第一个月从2018年10月10日起算，以101888元为基数按照年利率24%计得33162.45元；2、欠交占有使用费第二个月从2018年11月10日起算，按以上方式计得31152.6元；3、欠交占有使用费第三个月从2020年2月10日起算，按以上方式计得6699.48元。计算至清偿日止）；三、臻福公司承担全部诉讼费用。对于臻福公司的诉讼请求，我方的意见如下：一、我方是租赁厂房给臻福公司，但是截至2020年3月31日，臻福公司拖欠我方3个月租金，特别是拖欠2020年2月份租金导致该厂房原房东提出异议，要求收回厂房，所以最终该涉案物业租赁合同关系于2020年3月11日终止，但我方并不认可臻福公司解除合同及解除合同的理由。二、对于臻福公司第一项诉讼请求合同权益及义务转让协议书，我方认为该协议书没有生效，因为没有获得另一方出租人以及原房东孙××的签名确认及同意，所以该份转让协议书没有生效，所以不存在解除的问题。三、臻福公司要求退还13个月一半的租金以及2020年1月份的租金和押金，我方认为没有事实及合同依据。臻福公司租赁厂房之后转租给电商物流公司做仓库，厂房并没有空置。且按照租赁合同的约定，臻福公司在退还厂房之前必须将厂房恢复原样，甲方才退还合同押金，合同还约定如果臻福公司中途终止合同，甲方没收乙方（即臻福公司）保证金，故臻福公司要求退还押金的请求没有合同依据。四、我方不同意臻福公司第三项诉讼请求赔偿装修损失，臻福公司需恢复原样，且我方认为臻福公司提交的装修损失的证据是虚假的。五、涉案厂房我方也是转租过来的，目前所获得的有关房产权属的证据只有原房东提供给我方的农村宅基地使用证，所以我方无法确认厂房有无建设工程规划许可证等合法的产权手续，对于臻福公司请求合同无效的诉讼请求，我方请求法院依法判决。即使双方签订的房屋租赁合同无效，但是其中关于租金及违约金的约定，我方认为应该参照适用。经审理查明：2018年8月13日，桂玄、案外人黄×（乙方，下同）与案外人孙××（甲方，下同）签订厂房租赁合同。合同约定，甲方将位于广州市白云区钟落潭镇×××路13号厂房及空地租给乙方，租赁期为10年，从2018年9月1日至2028年8月31日；免租期为一个月，租金从2018年10月1日起计算；租金每月为税后86000元，租金每三年递增10%；租金按月支付，于每月20日前交下一个月的租金，先交租后使用；租赁期内甲方不得对厂房进行改造，乙方如对厂房进行重大结构调整或增加结构应向甲方提出申请，甲方同意后方可进行改造，改造费用由乙方承担；租赁期内乙方不得随意转租，确须转租的必须提前30天向甲方书面申请，经甲方同意并办好手续后方可转租，否则转租合同无效。上述厂房租赁合同签订后，孙××将涉案厂房交付给桂玄、黄×使用。2018年9月12日，李兆召、桂玄（甲方，下同）与臻福公司（乙方，下同）签订房屋租赁合同。合同约定：甲方将白云区×××路13-1号厂房现状出租给乙方做仓库使用，租赁期从2018年10月10日至2027年8月31日，房屋及配套每月租金101888元；乙方必须在每月10日前交清当月租金（不含税），如乙方拖欠租金，每日按月租金5‰支付违约滞纳金；签合同时乙方交305666元合同保证金，合同期满后在乙方缴清所有相关费用后，保证金无息退还乙方；合同期内租金每满3年按前一年递增10%；甲方负责供水、供电到厂区前，协助乙方进厂，房屋装修由乙方负责；甲方以房屋现状提供给乙方使用，在租赁期间，乙方保证房屋由自己使用维修；乙方不能在厂外自行盖建、损坏房屋主体结构和外墙；乙方装修方案必须书面告知甲方，由甲方签字同意后方可动工，若改动过大，乙方需交纳厂房改动押金；合同期满后，乙方退厂前必须将厂房恢复原样，甲方才无息退还乙方所有押金。上述房屋租赁合同签订后，臻福公司向李兆召、桂玄交纳了合同押金305666元，李兆召、桂玄也将涉案厂房交付给臻福公司使用。臻福公司接收涉案厂房后进行了装修，但装修前未征得李兆召、桂玄的同意。2018年11月29日，臻福公司（乙方，下同）与桂玄（甲方，下同）签订了合同权益与义务转让协议书。协议约定，甲方与原房东孙××签订的位于广州市白云区×××路13-1号房屋《租赁合同》，甲方将上述合同的权益及义务转让给乙方，甲方在原合同上的全部责任、权益和义务在协议签订之日起全部由乙方取代甲方权利执行，合同租金按甲方的原价86000元交付；甲方提供与原房东签订的合同及押金、租金凭据给乙方（租金、押金单凭据在原房东处未取回），乙方与原房东协议签订后，乙方缴交一次性转让费403000元（含11月30日前的租金及原签订合同中房屋押金差额46000元）给甲方，合同期内相关责任与权益归乙方所有。但上述转让协议书未征得原房东的同意。2020年3月初，臻福公司向李兆召、桂玄发出解除合同通知函，以李兆召、桂玄无权转租为由解除合同，并要求其退还押金且赔偿装修损失、租金损失。2020年3月6日，臻福公司人员给桂玄打电话，表示其正与房东沟通租赁事宜，请求桂玄协助。之后，因李兆召、桂玄未按时向原房东交纳租金，原房东于2020年3月收回涉案厂房。另查，臻福公司按86000元/月的标准向李兆召、桂玄交纳了2018年12月10日至2020年2月9日期间的租金。诉讼中，双方对臻福公司搬离涉案厂房的时间存在争议，臻福公司认为其最后使用至2020年3月4日，李兆召、桂玄认为臻福公司最后使用至2020年3月11日。臻福公司还表示其委托亿匠×××（广州）装饰装修有限公司对涉案厂房进行了装修且支付了装修费345000元。经询问，案外人孙××表示涉案厂房是由其与配偶杨××建造，厂房有宅基地证和消防证，但没有其他报建手续；2020年3月4日下午，其到涉案厂房催收租金时发现厂房大门敞开，其担心厂房安全还叫了一个人去看守厂房，其工作人员联系桂玄，桂玄还承诺支付租金并安排人员过来看守厂房，至于转租事宜其并不知情。以上事实，有房屋租赁合同、银行电子回单、收据、合同权益与义务转让协议书、转账明细记录、通知函、EMS快递单、厂房装修工程合同、工程结算书、付款凭证、照片、厂房租赁合同、宅基地使用证、微信聊天记录、电话通话录音、租金统计汇总表、询问笔录及当事人陈述等证据证实。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案厂房没有办理相应的报建手续，李兆召、桂玄与臻福公司就涉案厂房签订的房屋租赁合同以及桂玄与臻福公司签订的合同权益与义务转让协议书均属无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，李兆召、桂玄应当向臻福公司退还租赁合同押金305666元。至于利息，因臻福公司与李兆召、桂玄对租赁期间的租金支付和押金退还等存在争议，故利息本院从起诉之日即2020年4月29日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计至清偿之日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据上述法律规定，虽然房屋租赁合同和合同权益与义务转让协议书均属无效，但臻福公司一直占有使用涉案厂房至2020年3月，其应当参照房屋租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于撤场时间，臻福公司于2020年3月6日还表示与房东协商租赁事宜，其主张2020年3月4日已撤场不符合常理，本院不予采信。而且，臻福公司作为实际占有人，其未举证证明撤场时间，应承担举证不能的不利后果，故本院采信李兆召、桂玄的主张，认定臻福公司于2020年3月11日撤场。因此，对于2018年10月10日至2018年12月9日以及2020年2月10日至2020年3月9日期间的占用费，臻福公司应按101888元的标准支付上述期间的占用费共305664元（101888元×3个月）。对于2018年12月10日至2020年2月9日期间的占用费差额部分，臻福公司应按15888元（101888元－86000元）的标准支付上述期间的占用费差额共222432元（15888元×14个月）。臻福公司主张退还2018年12月至2019年12月份一半的租金和2020年1月的租金以及相应利息于法无据，本院不予支持。臻福公司还主张双方在合同权益与义务转让协议书就租金标准86000元重新达成一致，故其无须支付2018年12月10日至2020年2月9日期间的租金差额，但变更租金标准只是整个转让协议书中的部分内容，不能简单地认为双方已就租金标准重头达成一致，且如上所述，该协议书已被认定为无效，臻福公司不能以无效的约定作为其拒绝支付上述期间租金差额的理由，故本院对臻福公司的主张不予采纳。对于未按时足额交纳2018年10月10日至2018年12月9日占用费所产生的违约金，双方在合同权益与义务转让协议书中约定，租金标准按86000元计算且臻福公司在与原房东签订租赁协议后一次性支付李兆召、桂玄转让费403000元（含11月30日前的占用费）。虽然合同权益与义务转让协议书被认定无效，但未按时足额交纳上述期间占用费的原因是双方协商的结果，故违约金应以203776元（101888元×2个月）为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率从李兆召、桂玄主张权利之日即2020年5月25日起计至清偿之日止。对于2020年2月10日至2020年3月9日占用费所产生的违约金，如上分析，违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，以86000元为基数，从2020年2月10日起计至2020年5月24日；以101888元为基数，从2020年5月25日起计至清偿之日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据房屋租赁合同的约定，装修应征得出租方的书面同意。现臻福公司对涉案厂房进行装修且无证据证实其征得李兆召、桂玄的同意，根据上述法律的规定，由此产生的装修损失应当由臻福公司自行承担。臻福公司要求李兆召、桂玄赔偿装修费用于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条之规定，判决如下：一、确认广州臻福置业管理有限公司与李兆召、桂玄2018年9月12日签订的房屋租赁合同以及2018年11月29日签订的合同权益与义务转让协议书无效；二、自本判决生效之日起七日内，李兆召、桂玄退还广州臻福置业管理有限公司押金305666元并支付利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率从2020年4月29日起计至清偿之日止）；三、自本判决生效之日起三日内，广州臻福置业管理有限公司支付李兆召、桂玄场地占用费528096元及逾期违约金（逾期违约金均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算，2018年10月10日至2018年12月9日占用费的违约金以203776元为基数，从2020年5月25日起计至清偿之日止；2020年2月10日至2020年3月9日占用费的违约金以86000元为基数，从2020年2月10日起计至2020年5月24日，以101888元为基数，从2020年5月25日起计至清偿之日止）；四、驳回广州臻福置业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回李兆召、桂玄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16056元，由广州臻福置业管理有限公司负担12132元，李兆召、桂玄负担3924元；反诉费4896元，由李兆召、桂玄负担572元，由广州臻福置业管理有限公司负担4324元（于本判决生效之日起十日内，广州臻福置业管理有限公司与李兆召、桂玄向本院交纳各自负担的受理费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  王家勇二〇二〇年十月二十日书记员  麦逸纯