江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初11256号原告（反诉被告）：无锡市金佳物业管理有限公司，住所地无锡市梁溪区五星家园**，（统一社会信用代码：91320200773239507A）。法定代表人：董乃林，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈菊，江苏创凯律师事务所律师。被告（反诉原告）：田杨，女，1981年1月25日出生，汉族，住无锡市滨湖区。原告（反诉被告）无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称：金佳公司）与被告（反诉原告）田杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金佳公司的委托诉讼代理人沈菊，被告（反诉原告）田杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金佳公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认双方于2019年1月28日签订的关于无锡市的《房屋租赁协议》于2019年10月16日解除；2.判决田杨立即将其占有使用的位于无锡市（建筑面积800平方米）的房屋腾空并归还金佳公司；3.判令田杨立即支付欠付的租金52000元（计付至2019年10月15日）及逾期利息（以24000元为基数，分别自2019年4月1日起、自2019年7月1日起，至实际付清欠付租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，息随本清；以4000元为基数，自2019年10月1日起至实际付清欠付租金之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，息随本清）、逾期占房使用费（自2019年10月16日至实际腾退返还房屋之日止，按月租金8000元为标准计算）；4.判令田杨立即支付金佳公司垫付的水电费4692.6元（计付至电表读数63039、水表读数1630）、逾期利息（以4692.6元为基数，自2019年10月10日起至实际付清水电费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，息随本清），以及该次抄表读数后至实际腾退返还房屋之日期间实际发生的水电费；5.判决田杨立即向金佳公司支付违约金8000元；6.本案诉讼费由田杨承担。诉讼过程中，金佳公司撤回第2项诉讼请求，并变更第3、4项诉讼请求为：判令田杨立即支付欠付的租金52000元（计付至2019年10月15日）、逾期占房使用费（自2019年10月16日至2020年9月17日止，按月租金8000元为标准计算）；判令田杨立即支付金佳公司垫付的水费5423.6元、电费20988元。事实与理由：双方于2019年1月28日签订关于无锡市（建筑面积800平方米）的《房屋租赁协议》1份，约定租赁用途为棋牌室。租期12个月，自2019年1月1日起至2019年12月31日止。年租金96000元；租金按季收取，先付后用，签署合同时支付三个月的租金，承租人应在费用覆盖期限届满前十日内付清下一季度的费用。承租人租给第三人使用，视为承租方违约，承租方负责支付违约金（相当于一个月的租金）；承租人未按期付款等情况，甲方有权停水停电，并提前终止协议，同时不承担违约责任。当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同终止；当事人擅自改变经营用途，转租第三方，合同终止。承租人使用期间水、电等相关费用均由承租人承担；承租人在租赁期间应当视情况自行对房屋进行维修保养，所产生的费用均由承租人自行承担；合同期满或租赁合同终止，不再续签，承租人的装修费用出租人不予承担或补偿。田杨于2019年8月初提出变更租赁用途，在金佳公司明确拒绝后，仍擅自为改变租赁用途进行装修，购置床具、床垫等物品，金佳公司发现后明确要求田杨停止装修，不得改变租赁用途进行转租，但田杨一意孤行，仍将承租的房屋转租给他人用于住宿。在协议履行过程中，田杨仅支付了第一季度的租金24000元，截止到金佳公司2019年10月8日通知解除合同之日，田杨已拖欠三个季度的租金合计72000元，同时拖欠水电费4692.60元。鉴于田杨的上述严重违约行为，金佳公司依约行使解除权，于2019年10月8日发出书面通知：租赁合同于2019年10月16日解除，并于当日结清款项、腾退房屋；该通知当面送达给田杨，但田杨对此不予认可，置之不理，故金佳公司为维护自身合法权益，诉至法院，要求判如所请。被告田杨辩称，1.金佳公司实际有权出租的面积为380平方米，剩余的400多平方米是江苏梦想方舟儿童体验教育科技有限公司（以下简称梦想方舟公司）所建，系违章建筑，实际使用面积与授权可用面积不符，故对合同效力存在异议；2.田杨一直在按照约定履行合同，支付房租，因房屋漏水问题多次要求金佳公司给予维修解决，均达不到实际效果，金佳公司只做了一次维修工作，但实际上房屋还在漏水状态。自4月份起开始不予缴纳房租，且已经说明房租肯定会缴纳，但维修需要金佳公司做好，但金佳公司迟迟没有作为。事因有先后，田杨前期大量人力物力财力投资，不可能撤出，应合理享有继续租赁权，田杨愿意交清房租费用，前提是协商房屋维修问题且对因房屋漏水所造成的损失进行评估和赔偿；3.田杨在承租房屋时，因上一个租赁方梦想方舟公司欠金佳公司物业费用，也欠田杨工资等费用长达半年，因此梦想方舟公司才愿意将棋牌室经营权交给田杨，并且授权田杨和金佳公司进行协商，在三方同意的前提下，将二楼还给金佳公司，将三楼租给田杨，但田杨在金佳公司的要求下还必须为梦想方舟公司代还15万元，才将经营权转给田杨，田杨之所以愿意接受上述安排，也是建立在该房屋租赁期长达15年的基础上。金佳物业和田杨另签合同时表示可以先签订3年的租期，以后可以优先租赁。第三年合同期满后，金佳公司又以单位政策为由表示只能一年一签，到期还是可以续约的，但现在提前解约，是有计划的侵吞田杨的财产；4.田杨原本准备改变经营项目，与金佳公司重新签订房屋租赁协议，但金佳公司没有同意，因此虽然进行了改造，但没有实际经营。反诉原告田杨向本院提出反诉诉讼请求：1.确认双方于2019年1月28日签订的关于无锡市的《房屋租赁协议》无效；2.判令金佳公司返还租赁费，自2016年1月1日至今共计30万元，及案涉房屋的装饰装修损失332292元，两项共计632292元；3.判令金佳公司返还田杨代梦想方舟公司支付的欠款15万元；4.判令金佳公司因不维修房屋漏水导致田杨的经营损失5万元；5.本案诉讼费用由金佳公司承担。事实与理由：无锡市没有在房管所进行房产登记，且实际租赁面积和授权可用面积不符，存在违建行为，故《房屋租赁协议》应为无效。金佳公司隐瞒真实情况，导致田杨财产损失，故金佳公司应返还房屋租金并赔偿装修损失。田杨一直按照按约支付房租，因房屋漏水问题多次要求金佳公司给予维修损失，均达不到实际效果，金佳公司只做了一次维修，但房屋仍存在漏水情况，给田杨日常经营造成损失。田杨在承租房屋时，因上一个承租方梦想方舟公司欠金佳公司费用，且经三方同意的前提下，将二楼还给金佳公司，将三楼租赁给田杨，但田杨在金佳公司要求下为梦想方舟公司还15万元，才将经营权转给田杨，但该费用实际不应由田杨承担，金佳公司应将上述费用返还给田杨。反诉被告金佳公司辩称，1.双方的《房屋租赁协议》有效且已经实际履行，故田杨无权要求金佳公司返还租赁费30万元；2.涉案房屋的S3西面的装修发生在2019年，是在房屋租赁期内，由承租人田杨实施翻修，但按照合同约定，承租人不得改变经营用途，不得转租第三方，田杨的装修行为构成违约，同时合同亦约定承租人的装修费用出租人不予承担或补偿；3.涉案房屋S3、东面S2走廊、S1、S楼梯2，上述区域系天之乐棋牌室的原经营者杨静承租期间装修，早于田杨2016年的首份租赁合同，田杨对该部分装修无权主张权利；4.涉案房屋S违章部分系由梦想方舟公司在承租期间搭建、装修。2015年12月28日，梦想方舟公司与金佳公司签署的债务清偿协议书明确约定，梦想方舟公司搭建的房屋抵偿给金佳公司，因此田杨对该部分装修也无权主张权利；5.房屋之前有过渗水情况，田杨在本案之前提交过维修申请，金佳公司已经进行过维修，田杨所提出的房屋漏水，金佳公司并不知情；6.田杨支付的15万元，是田杨代他人履行债务，与本案无关。本院经审理认定事实如下：2002年8月22日，无锡市规划局出具《建设工程规划许可证》，批准建设五星家园A、B组团项目，建设规划184451平方米，建设单位为无锡市经济适用住房发展中心。2010年10月20日，金佳公司向原无锡市南长区住房保障和房产管理局出具《情况说明》1份，载明：五星家园小区经济适用房屋有无锡市住房保障中心开发建设，现有我金佳公司管理、经营该小区，有部分经营性用房在代管中。根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条规定，由房产管理部门的直管公房，由登记机构代为登记，不颁发《房屋权属证书》，现请贵局对五星家园部分经营性商业用房给予办理见证有关手续。该《情况说明》所附房屋明细清册中五星家园118号三楼面积为740平方米。无锡市住房保障中心在上述《情况说明》及房屋明细清册上盖章。金佳公司提供的房屋五星家园118号三楼实测面积图显示：S员工宿舍137.33平方米、S露台59.07平方米、S楼梯73.13平方米、S违章建筑66.06平方米、S1为205.44平方米、S2为97.2平方米、S3为407.08平方米。2019年1月7日，出租方（甲方）金佳公司与承租方（乙方）田杨签订《房屋租赁协议》，约定的主要内容如下：1.出租方坐落地址：无锡市，建筑面积：800平方米，用途：棋牌室；2.租期12个月，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；3.年租金96000元。乙方必须按照约定向甲方缴纳上述费用，本着先付款后租用的原则，签署本合同的同时，乙方支付叁个月的租金；乙方应在费用覆盖期限届满前十日内付清下一季（月／季／年）度的费用。不得无故拖欠。上述费用按季（月／季／年）收取，乙方按时足额向甲方缴纳；4.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责支付违约金（相当于一个月租金）。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给第三人使用，视为承租方违约，承租方负责支付违约金（相当于一个月租金）；5.如因相关部门或有业主反映投诉、费用未按期付款等情况，甲方有权停水停电，并提前终止协议，同时不承担违约责任；6.合同终止的情形如下，本合同期限届满，双方不再续签合同的。当事人一方迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。当事人擅自改变经营用途，转租第三方；7.乙方使用期间水、电等相关费用均由乙方承担；8.双方约定乙方在租赁期间应当视情况自行对房屋进行维修保养，所产生的费用均由乙方自行承担；9.本租赁合同期满或租赁合同终止，不再续签，乙方的装修费用甲方不予承担或补偿。2019年8月1日，金佳公司向田杨出具《费用催缴通知单》，该通知单载明：您在2019年1月28日与我公司签订了关于五星家园118号三层(面积800㎡)的《房屋租赁协议》，年费用96000元，首先，感谢您对我们工作的支持!但是自2季度起的交费工作您有所滞后，目前费用仅交至3月31日，欠缴金额己达48000元(根据协议第三条约定，您应在每季度的前十日内付清下一季度的费用，现您已经欠费两个季度，时间为2019.4-9月)，我方己多次口头催缴，但至今仍未能缴纳，现我公司就贵处费用未及时缴纳一事与您再次书面提醒。为了您所租用的房屋能继续承租使用，请您在收到本通知后的7个工作日内主动来我公司交款，如您逾期仍不来交款，我公司将按合同约定进行处理。该通知书由金佳公司送至五星家园118号三楼，由田杨之母代签收。2019年9月9日，金佳公司拍摄的照片显示，田杨租赁的房屋中有两个房间放置有床铺，写字台等家具。2019年10月8日，金佳物业公司当面向田杨送达《通知》1份，该通知载明：第一、针对您8月9日提交的五星家园会所三楼棋牌室经营用途的《个人经营项目增加申请》，我方明确表示不予同意，要求维持协议约定的棋牌室用途，我方于8月22日进行了书面回复，事后发现你方己开始装修，我方又于9月2日电话再次通知不得私自改变用途，后果自负；在9月9日巡查中发现你方装修中购置了床及床垫，我方要求施工方转告您停止装修，避免您损失扩大，但你方仍一意孤行继续装修，9月11日发现你方已私自进行转租。我方己于9月12日发放了书面通知(要求你方维持协议约定棋牌室用途，停止转租)。9月14日你方再次提交的五星家园会所三楼棋牌室经营用途的《个人经营项目增加申请》，我方于9月16日上门进行了回复，明确表示不予同意，仍要求维持协议约定的棋牌室用途；另外9月25日你方提交的《金佳物业的信》，我方再次明确表态：按合同办事，要求维持协议约定的棋牌室用途。第二，自2季度起的交费工作您有所滞后，目前费用仅交至3月31日，欠缴金额己达72000元(根据协议第三条约定，您应在每季度的前十日内付清下一季度的费用，现您己经欠费叁个季度，时间为2019.4-12月)，我方已多次口头催缴，于8月8日发放书面通知，8月3日你方承诺最晚9月中旬缴清全年费用，但至今仍未能缴纳。鉴于你方的上述违约于为，根据协议第四条第2、3款及第六条合同终止情况之第4、5、7款内容，我方有权停电停水，并提前终止协议，同时要求你方承担违约责任。请您在收到本通知后的3日内主动消除或纠正上述违约行为。如您逾期未消除或纠正全部的违约行为，我公司将于10月16日依约提前终止协议，并停止水、电的供应。请您于2019年10月16日前主动来我公司办理房屋腾退手续、结清房屋租金并支付违约金。如您未按时腾退的，该房屋内的所有物品视为您自动放弃，我公司有权自行收回房屋及设施并清理遗弃物品，由此产生的一切后果和损失均由您自行承担，同时，我公司将保留法律追究的权利。2020年9月21日，田杨出具《承诺书》，该承诺书载明：本人从2020年9月18日搬离五星家园118号三楼，承诺：1.由金佳公司提供一间房存放当时评估发生的一些物资，如物品有损失与金佳公司无关；2.田杨承诺2020年9月18日前位于五星家园118号三楼所有房间无出租行为，后期发生任何纠纷和金佳公司无关系；3.田杨承诺等法院判决以后，提供存放物资的一间房尽快搬离。审理中，金佳公司、田杨一致确认田杨于2020年9月18日搬离五星家园118号三楼棋牌室，2019年1月22日至2020年9月18日产生电费20988元、水费5423.6元。另查明：2015年5月19日，金佳公司起诉至原无锡市南长区人民法院，要求判令梦想方舟公司支付房屋租金、水电费。双方于2015年8月28日自愿达成如下协议：梦想方舟公司于2016年4月30日前给付金佳公司265000元（其中含房屋租金、物业管理费、服务费）、水电费120137.27元。该案处理中，田杨作为梦想方舟公司员工，受梦想方舟公司委托参与诉讼。2015年12月28日，田杨与金佳公司签订《债务清偿协议书》，该协议书载明：根据民事调解书（2015）南扬民初字第281号梦想方舟公司于2016年4月30日前付金佳公司租金265000元、水电费120137.27元，经金佳公司与梦想方舟公司全权委托人田杨再次协商，达成以下协议：1.2015年12月31日前，梦想方舟公司经营者田杨付金佳公司10万元现款，5万现金分期支付，分期支付情况详见补充协议；2.金佳公司与梦想方舟公司原租赁合同2015年12月31日终止，金佳公司同意由田杨继续经营三楼部分，并重新签订合同；3.梦想方舟公司欠金佳公司235137.27元余款，金佳公司不在要求追缴，同时梦想方舟公司搭建房屋抵偿给金佳公司，至此，金佳公司与梦想方舟公司债务全部了结。同日，金佳公司与田杨签订《补充协议》，约定：根据债务清偿协议书第1条，经双方友好协商，5万元欠款，田杨从2016年元月一日起，每月支付2500元给金佳公司，2017年1月起至10月止，每月支付2000元给金佳公司。上述协议签订后，田杨按约向金佳公司支付了15万元。2012年12月1日，金佳公司与杨静签订《房屋租赁契约》，该契约显示金佳公司自愿将坐落在五星家园118-3楼的房屋出租给杨静，面积380平方米，租金7万元一年，租赁期限自2012年12月1日至2013年12月31日。审理中，经田杨申请，本院委托无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司对五星家园118号三楼天之乐棋牌室装饰装修及室内动产价值进行评估。无锡市衡业土地房地产资产评估咨询有限公司于2020年7月20日出具《资产评估报告》，载明：1.五星家园118号-S3西面（2019年装修），评估金额98906元；2.五星家园118号-S3东面、S2走廊、S1、S楼梯2，评估金额197137元；3.五星家园118三层-S违章，评估价格19882元，4.室内动产，评估价格16367元。合计332292元，其中固定装修合计315925元，室内动产合计16367元。经质证，田杨表示：1.评估报告中室内动产部分，除了悬挂式空气净化器、收银台无法移动，其余均可搬走，但是全部动产都归金佳公司所有，由金佳公司支付田杨相应的款项；2.S违章部分是梦想方舟公司建造，田杨接手后在2016年3月10日重新装修，金佳公司作为国企单位，对梦想方舟公司建设违章建筑没有劝阻，故该部分要求金佳公司赔偿；3.田杨没有改变S3西面经营用途，由于房屋漏水所以对墙面进行了装修。田杨向金佳公司申请转变经营内容，金佳公司没有同意，故田杨没有转变经营内容，并停止施工。田杨确实放了一张床进去，但是不能代表什么；4.田杨进驻后对五星家园118号-S3东面、S2走廊、S1、S楼梯2进行了装修。金佳公司表示：1.评估报告中室内动产部分均可拆除，故由田杨自行处理；2.对于S违章系由梦想方舟公司在承租期间搭建、装修。2015年12月28日，梦想方舟公司与金佳公司签署的《债务清偿协议书》明确约定，梦想方舟公司搭建的房屋抵偿给金佳公司，因此田杨对该部分装修也无权主张权利；3.金佳公司确认S3西面部分是田杨装修的，但是由于田杨改变了经营用途构成违约，按照合同约定金佳公司不予赔偿。审理中，金佳公司陈述：涉案房屋所在的无锡市五星家园小区系经济适用房，土地性质为国有划拨土地，由无锡市住房保障中心开发建设。五星家园118号三楼的房屋属于房产管理部门管理的直管公房，由登记机构代为登记，不颁发房屋权属证书。2010年经无锡市住房保证中心批准和同意，金佳公司代管的经营性用房清单中，五星家园118号三楼登记为740平方米，不含金佳公司自用员工宿舍137.3平方米，违章搭建66.06平方米，有权用于对外租赁。目前田杨实际占用的面积为801.63平方米包含违章搭建部分。审理中，田杨陈述：1.金佳公司与梦想方舟公司之间的经济账已经了结，毕竟梦想方舟公司给金佳公司盖了200多万元的房子，足够抵偿欠款，不应再由田杨承担15万元；2.金佳公司与杨静的棋牌经营租赁合同当中显示的实际租赁面积是380平方米且年租金为7万元，实际上间接证明了金佳公司当时实际可以合法租赁的面积只有380平方米，其余都是违建面积，且只需要交该部分租金70000元/年。如果田杨为梦想方舟公司还欠款15万元，也应该享受到15年的合同有效期，并且应该按照每年7万元支付租赁费用；3.田杨与金佳公司签订的合同上显示800平方米面积，且年租金增长到了96000元/年，这说明违建面积已经成为金佳公司实际租赁面积的一部分，无论是否合法，田杨都交了那么多钱，更能说明田杨本人是不需要为梦想方舟公司代还15万元的。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽然金佳公司提供了无锡市规划局出具的《建设工程规划许可证》，但该许可证载明的建设项目名称为五星居住区A、B组团，并无法证明五星家园118号三楼取得规划许可，而无锡市住房保障中心不是规划许可的职能部门，其盖章的《情况说明》亦不能证明五星家园118号三楼取得规划许可，故双方所签的《房屋租赁协议》违反了相关法律规定，应属无效合同。由于合同无效，故本院对金佳公司要求确认双方的《房屋租赁协议》已经解除的本诉诉讼请求不予支持，对田杨要求确认《房屋租赁协议》无效的反诉诉请请求，依法予以支持。关于房屋占有使用费、水费、电费，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现金佳公司要求田杨支付房屋占有使用费、水费、电费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，田杨实际占有使用房屋，现田杨要求金佳公司返还租金30万元，于法无据，本院不予支持。关于金佳公司向田杨主张的违约金，因双方签订的《房屋租赁协议》无效，且金佳公司也未提供存在其他损失的依据，故对金佳公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于田杨要求金佳公司返还的15万元，因与本案并非同一法律关系，本案不予理涉，田杨可另行主张权利。关于田杨要求金佳公司赔偿漏水产生的经营损失5万元，因田杨并未提供相应的依据，故本院不予支持。关于田杨主张的房屋装修损失332292元。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，金佳公司将明知未取得建设工程规划许可证的房屋出租给田杨导致合同无效应承担赔偿责任，但田杨亦在明知案涉房屋系梦想方舟公司所建，系违章建筑的情况下租赁房屋，自身亦存在过错，故本院酌定，金佳公司承担50%的赔偿责任。关于赔偿范围：1.五星家园118号-S3东面、S2走廊、S1、S楼梯2、S违章装修价值共计217019元，应由金佳公司赔偿108509.5元；2.承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。五星家园118号-S3西面系田杨为改变经营用途于2019年进行的装修，从金佳公司发送的《通知》来看金佳公司并未同意田杨对该部分进行装修，故金佳公司无需对五星家园118号-S3西面的装修进行赔偿；3.针对室内动产部分，因田杨已经将所有动产搬离，故对于田杨要求金佳公司赔偿室内动产16367元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认无锡市金佳物业管理有限公司与田杨于2019年1月7日签订的《房屋租赁协议》无效；二、田杨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市金佳物业管理有限公司2019年4月1日至2020年9月17日的房屋占有使用费140471元；三、田杨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市金佳物业管理有限公司水费5423.6元、电费20988元；四、无锡市金佳物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿田杨108509.5元；五、驳回无锡市金佳物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回田杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3638元（无锡市金佳物业管理有限公司已预交），由无锡市金佳物业管理有限公司负担167元，田杨负担3471元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡市金佳物业管理有限公司支付。反诉案件受理费4400元、评估费5290元（田杨已预交），由田杨负担7263元、无锡市金佳物业管理有限公司负担2427元，于本判决发生法律效力之日起十日内直接向田杨支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二〇年十月二十六日书 记 员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。