福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初1353号 原告：泉州市鲤城区安居物业管理处，住所地福建省泉州市后城巷**楼之间物业管理房。 法定代表人：杨春玲，系该物业管理处经理。 委托诉讼代理人：许德程，男。 被告：蔡文斌，男，1976年11月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告泉州市鲤城区安居物业管理处（以下简称“安居物业”）与被告蔡文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告安居物业的委托诉讼代理人许德程到庭参加诉讼。被告蔡文斌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 安居物业向本院提出诉讼请求：1.判令蔡文斌立即支付安居物业自2017年8月1日至2017年9月15日物业管理费150元，2017年7月1日至2017年9月30日的公摊电费108元，并按照物业服务费的10%标准支付违约金，截止到2017年9月30日止已产生的违约金为26元；2.本案诉讼费用由蔡文斌承担。事实和理由：2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司与安居物业签订一份《福建省前期物业服务合同》，将江南花园城内的物业交由安居物业管理。该物业建筑面积19.9万平方米。合同约定：合同期限为2016年7月15日起至2019年7月14日止；高层住宅服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；商业物业服务费按建筑面积每月每平方米1元向业主收取；业主应于每月10日前支付物业服务费；业主和非业主不按合同约定缴交各项应缴费用的，应当按照物业服务费的10%的标准向安居物业公司支付违约金；合同还就委托管理事项等双方权利义务等作出相关约定。蔡文斌所有的房屋：江南花园城1-2-1701室，处于合同所约定的物业管理的范围内，总建筑面积99.73平方米。合同签订后，安居物业依约对蔡文斌所在的江南花园城实施了规范的物业管理。蔡文斌虽然享受了安居物业所提供的物业管理服务，却拖欠2017年8月1日至2017年9月15日的物业费150元、2017年7月1日至2017年9月30日的公摊电费108元未付。安居物业屡次催收未果，故诉至法院。 蔡文斌庭后向本院辩称，其对于安居物业提交有关物业服务费、公摊电费的收款收据没有异议，但认为安居物业服务不到位，且安居物业尚有50元充电费未向其退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于安居物业提交的福建前期物业服务合同、物业服务合同备案证明、泉州市商品房（网上签约)登记备案申请表、律师函、邮政信函收据、电费发票、分摊比例说明、电费清单等，蔡文斌均有异议。经审查，福建前期物业服务合同、物业服务合同备案证明、邮政送达快递单、电费发票等有相关原件予以核对，且与本案相关，符合证据的真实性、关联性和合法性，故予以采纳；泉州市商品房（网上签约)登记备案申请表可与本院向泉州市不动产交易登记档案馆调取的房屋登记信息查询结果表相互印证，故予以采纳。对于律师函及邮政信函收据，虽均有原件，但安居物业提供的证据无法证实该信函系用于邮寄该律师函，故对安居物业主张其通过向蔡文斌发送律师函催缴物业费的事实不予采纳。对于分摊比例说明和电费清单，虽系安居物业自行制作，但结合电费发票及蔡文斌此前交纳物业费及公摊电费的相关收款收据，对于安居物业主张蔡文斌2017年7月至9月每月公摊电费36元的事实予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月10日，泉州市鲤城房地产公司作为开发建设单位（甲方）与安居物业作为物业服务企业（乙方）签订一份《福建省前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对江南花园城提供前期物业服务，物业类型为高层住宅，合同期限为三年，自2016年7月15日起至2019年7月14日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务包括以下内容：1.综合管理；2.清洁卫生；3.秩序维护；4.绿化日常养护；5.共用部位及共用设施设备。乙方按照《泉州市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的二级物业服务标准提供服务。物业服务费用按房屋所有权证登记的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，未办理房屋所有权证的，物业服务费用按房屋买卖合同标明的建筑面积收取，多层住宅的收费标准为1元/月·平方米。业主应于每月10日前向安居物业支付物业服务费。业主经安居物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照物业服务费的10%标准向安居物业支付违约金。该合同还对其他权利义务进行约定。合同签订后，安居物业进驻江南花园城提供物业服务。2017年9月15日，安居物业撤离江南花园城，不再提供物业服务。安居物业已为江南花园城小区业主缴纳公摊水电费至2017年9月30日。 另查明，蔡文斌系鲤城区江南花园城1号楼1-2-1701室房屋的业主，并依约交付物业管理费至2017年7月31日、公摊电费至2017年6月30日。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，故泉州市鲤城房地产公司与安居物业签订的《物业服务合同》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，该合同对江南花园城的全体业主具有约束力。安居物业依约提供物业服务至2017年9月15日。蔡文斌作为小区业主,在接受了安居物业的管理服务和使用公共设施的同时,理应按约及时交纳物业管理费用及相应公摊水电费用。蔡文斌未依约支付自2017年8月1日起的物业服务费及自2017年7月1日起的公摊电费，已构成违约，应承担相应的违约责任，故蔡文斌向应安居物业支付自2017年8月1日起至2017年9月15日止的物业服务费149.6元（99.73元/月×1.5个月）及2017年7月1日至2017年9月30日的公摊电费108元（36元/×3个月）。依照案涉《福建省前期物业服务合同》约定，安居物业主张蔡文斌逾期缴纳物业费的违约金应以物业服务费的10%标准计付，故安居物业诉求蔡文斌应支付的违约金为14.96元（149.6元×10%）。安居物业超过本院核定范围外的主张，于法无据，不予支持。蔡文斌关于安居物业未尽到物业管理责任及尚有50元充电费未退还的抗辩，未能提供证据证实，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、蔡文斌应于本判决生效之日起十日内支付泉州市鲤城区安居物业管理处自2017年8月1日起至2017年9月15日止的物业服务费149.6元、2017年7月1日至2017年9月30日公摊电费108元及违约金14.96元，共计272.56元； 二、驳回泉州市鲤城区安居物业管理处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由泉州市鲤城区安居物业管理处负担5元，由蔡文斌负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘丽兰 人民陪审员  傅金刚 人民陪审员  林旭芳 二〇二〇年十月二十一日 书 记 员  林燕梅 判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。