江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终641号上诉人（原审原告）：张荣金，男，1964年9月25日出生，汉族，住高邮市经济开发区。被上诉人（原审被告）：朱爱春，男，1956年9月15日出生，汉族，住高邮市。被上诉人（原审被告）：张敏，女，1970年11月23日出生，汉族，住高邮市。上诉人张荣金因与被上诉人朱爱春、张敏房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2020）苏1084民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张荣金上诉请求：1.撤销一审判决，改判朱爱春、张敏承担张荣金已支付的违约金5000元；2.朱爱春、张敏支付水费427元；3.逾期腾让房屋期间的费用在一审判决基础上增加8天，计587元；4.朱爱春、张敏支付修理费150元；5.要求朱爱春、张敏共同承担逾期腾让租赁房屋的损失；6.一、二审诉讼费用由朱爱春、张敏承担。事实和理由：1.对张荣金已向案外人黄某支付了5000元违约金的事实，张荣金提供了与案外人黄某签订的《房屋租赁协议》、向朱爱春告知房屋已出租给案外人需承担违约金5000元的微信记录、黄某出具的情况说明为证；2.张荣金已取得一审未予认可的水费发票427元；3.案涉房屋的交付时间应当为2020年11月17日。房屋的维修义务在无约定的情况下应当由承租人朱爱春承担，朱爱春在张荣金多次催促下才于11月17日交付房屋钥匙。4.因朱爱春未及时腾房，案涉房屋至今未能出租，张荣金要求朱爱春承担招租期间的损失有事实依据。5.张荣金与朱爱春签订的《房屋租赁协议》约定租赁期于2020年9月15日届满，朱爱春将房屋转租给张敏，张敏在租赁期届满后不予腾房，应当与朱爱春共同承担逾期腾让房屋的损失。被上诉人朱爱春、被上诉人张敏未发表答辩意见。张荣金向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院责令朱爱春、张敏立即归还张荣金房屋并支付逾期租金；2.请求法院责令朱爱春、张敏赔偿张荣金在今后招租期间所造成的损失，每月2000元直至房屋租出为止；3.请求法院判决朱爱春、张敏补偿张荣金在下一期租赁过程中因违约给对方的违约金5000元；4.请求法院判决朱爱春、张敏承担本案的诉讼费用。庭审中，增加要求朱爱春、张敏支付逾期让房期间产生的水电费1000元。一审法院认定事实：2019年9月15日，张荣金与朱爱春签订《房屋租赁协议》一份，约定张荣金将位于高邮市门面房（共上下两层）出租给朱爱春从事服装经营或作合法正当的办公用房。租赁期限一年，自2019年9月16日起至2020年9月15日止，租金为每年2.68万元，交房时立即给付张荣金。朱爱春在经营期间的一切水、电费等费用自付。朱爱春应一次性支付押金1000元给张荣金。租赁结束后，如房屋没有损坏，朱爱春水、电等费用结清后，张荣金应无息退还。朱爱春可以转租，但应当得到张荣金的同意，尤其是不得降低房租，不得损害张荣金的利益。并约定：如有一方违约，则应当赔偿另一方所造成的损失。协议签订后，朱爱春按约交纳第一年房租2.68万元及押金1000元。其后，朱爱春因不再继续经营，将该房转租给张敏。租赁期限届满后，张荣金催促朱爱春交还房屋未果。朱爱春、张敏在庭审中陈述张敏已于2020年10月20日腾让房屋，但张荣金不予认可。张荣金认为朱爱春、张敏的让房时间应为朱爱春向其交还房屋钥匙之日，即2020年11月17日。另查明，2020年9月12日，张荣金与案外人黄某签订《房屋租赁协议》，将涉争的房屋出租给案外人黄某。租赁期限一年，自2020年9月20日起至2021年9月19日止。并约定协议签订后，案外人给付张荣金定金5000元，协议生效。2020年9月20日，案外人黄某向张荣金出具收条一份，内容为“今收到张荣金人民币伍仟元，注违约金，今收人黄某”。张荣金曾为租赁房屋缴纳水费及电费。时间、金额分别为：2020年7月24日水费38元，2020年9月19日水费32元，2020年9月26日水费11元，2020年11月19日水费14元，2020年1月13日电费60元、129元、5元，2020年10月26日电费6元、353元、23元、144元。上述合计：815元。租赁期限届满后，朱爱春曾与张荣金沟通交还承租房屋一事。微信内容节选如下：二〇二〇年十月二十八日张荣金：“朱总，房子钥匙怎么到现在还不交？另外，张敏拒缴电费，供电局逼我又缴了伍佰多元电费，这还是部分电费告之你一下。”朱爱春：“老弟您好！房子钥匙今天上午在我动火的情况下免（勉）强交了。下午我去把房子打扫干净。至于电费我想办法交一下。您可以预付我还您。”2020年11月10日张荣金：“朱总，自来水还没有修好吗？水表走得厉害，请查点一下。朱爱春：“知道了。”“您把钥匙什么时间拿回？我现几乎不在高邮了。”张荣金：“你先把自来水修好，再交钥匙。”2020年11月11日张荣金：“朱总，自来水总阀怎么也关不了，水表还是不停转，看来这次水费可观了。朱爱春：“张总你好！这个问题你应该找人家弄一下，水费都好说，因为这是你主人的事。“张荣金：“你还没有把房子交付，我也没法进门呀？”朱爱春：“你出差耽误是你的事啊，今天晚上你把钥匙可以拿回去了。”张荣金：“看来自来水你是不准备修了？”朱爱春：“这是什么话？你把钥匙取回，要看是哪里问题，也许非常简单的事，你纠结什么呢？”一审法院认为：张荣金与朱爱春签订的《房屋租赁协议》，双方当事人主体适格，内容不违反法律，合法有效。双方均应按照该协议的约定履行各自义务。现该协议约定的租赁期限已届满，朱爱春应腾让租赁房屋并交还张荣金，但朱爱春继续占用该租赁房屋，故应支付逾期腾让租赁房屋期间的费用。关于逾期腾让租赁房屋期间的费用计算。朱爱春曾于2020年11月10日微信与张荣金联系，要求交还租赁房屋钥匙，但张荣金要求朱爱春修好自来水而拒绝接受钥匙。张荣金作为出租人，在双方无约定的情形下，租赁房屋的维修义务应由其承担。因此，11月10日后未能交还房屋的责任在张荣金，逾期腾让租赁房屋的费用只能计算至11月10日。即以年租金2.68万元为标准，自2020年9月16日计算至11月10日，共54天，费用计算得4020元。关于张荣金主张的水、电费815元。因双方的《房屋租赁协议》中约定该费用由朱爱春自付，故对张荣金的该诉讼请求，予以支持。朱爱春虽辩称未产生这么多水、电费，但张荣金所提交的单据系从供水、供电部门所打印，朱爱春亦未提交相反证据足以推翻上述单据，故对朱爱春的辩称，不予采纳。关于张荣金主张朱爱春承担今后招租期间所造成的损失。因张荣金未提交任何证据予以证实该损失，对该诉讼请求，不予支持。关于张荣金主张朱爱春承担其已支付的违约金5000元。张荣金提交与案外人黄某的《房屋租赁协议》及黄某出具的收条。该《房屋租赁协议》的生效日期为2020年9月20日，张荣金于合同生效当日即向黄某支付违约金5000元。诉讼中，张荣金未提交证据证明其支付违约金系因朱爱春逾期交还房屋所致，故对张荣金的该诉讼请求，不予支持。关于张荣金要求张敏与朱爱春共同承担逾期腾让租赁房屋的损失。因张敏非租赁合同当事人，张荣金的主张无事实法律依据，不予支持。关于张荣金要求朱爱春、张敏归还房屋的诉讼请求。因案涉房屋已于2020年11月17日交还原告，故对该请求，不予支持。综上所述，对张荣金的诉讼请求，部分予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱爱春应于该判决生效之日起十日内向张荣金支付逾期腾让租赁房屋期间的费用4020元（2020年9月16日至11月10日）及水、电费815元，合计4835元；二、驳回张荣金的其他诉讼请求。案件受理费300元（已减半收取），由朱爱春承担60元，由张荣金承担240元。二审中，围绕上诉请求，张荣金提供了下列证据：1.案外人黄某出具的说明两份，证明张荣金向黄某支付的5000元违约金是逾期腾房导致；2.开票日期为2020年12月14日金额为427元的水费发票一张，证明张荣金支付了水费427元；3.落款时间为2020年11月22日金额为150元马桶维修费收据一张，证明张荣金维修马桶支出了150元。被上诉人朱爱春未发表质证意见。被上诉人张敏质证认为，1.张荣金与黄某签订的租赁协议以及支付的5000元违约金真实性存疑；2.张敏于2020年10月搬离案涉店铺，搬离前检查时未发现马桶损坏、水表异常等问题，因此，马桶损坏及水费均与张敏无关。搬离后，朱爱春多次要求张荣金前来收房，张荣金均以各种借口推诿，在未能证明租赁物内生活设施属于承租方恶意损害的情况下，出租方负有维修义务。而张荣金明知自来水有问题，未积极履行维修义务，产生高额水费。二审期间，本院与案外人黄某制作谈话笔录一份，黄某陈述：2020年9月12日与张荣金签订了《房屋租赁协议》一份，约定2020年9月20日交房，当日缴纳了定金5000元。9月20日当天到店铺查看时，原承租人说年底才到期，遂至张荣金家中协商。张荣金出示了前一手的租赁协议，确实是合同到期了，但因不能按照协议约定如期交房，故张荣金返还了定金5000元并支付了5000元违约金。一审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，2020年9月16日,张荣金以微信方式通知朱爱春“朱总，这下麻烦大了，房子已经租给人家，约定9月20日前交房，已收取人家定金5000元”、“朱总，请务必在9月20日前将房子交付，否则我要双倍奉还人家定金，到时候话就不好说了”,朱爱春未予回复。2020年9月18日，张荣金再次以微信方式通知朱爱春“朱总，请务必于9月20日前将房子交付，人家将在国庆节开业!!”、“朱总，请不要不理不睬。无奈之下我已经与你的承租人交涉，那泼妇蛮不讲理，我被骂的好惨。没办法，9月20日我必须交房给人家！”，朱爱春回复“张总您好，明天如果有时间我们把有关事宜当面交涉一下好吗？明天没时间就改为休日。指上午”，张荣金回复“朱总，事已至此，已经没有协商余地，20号必须交房，否则后果严重”。二审争议焦点：1.朱爱春是否有义务承担违约金5000元？2.在一审判决基础上，朱爱春是否有义务承担水费185元？3.张荣金要求在一审判决基础上多承担8天房屋占有使用费是否应当得到支持？4.张敏是否应当与朱爱春共同承担责任？本院认为，张荣金、朱爱春签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。本案中，《房屋租赁协议》约定租赁期于2020年9月15日届满，租赁期届满后，朱爱春作为承租人未能按照协议约定及时返还租赁房屋，故张荣金主张朱爱春支付逾期腾让房屋期间的房屋占有使用费并支付因朱爱春逾期腾房造成的损失有事实和法律依据，应予支持。对张荣金主张的各种费用，本院综合认定如下:关于房屋占有使用费。对房屋占有使用费的计算期间，双方存在争议。2020年11月10日，朱爱春与张荣金微信联系，要求交还租赁房屋钥匙，但张荣金要求朱爱春修好自来水后再交钥匙。本院认为，在《房屋租赁协议》对相关维修义务无明确约定、租赁房屋已经具备返还条件的情形下，张荣金以需维修好自来水为由拒绝接收钥匙，缺乏依据。一审法院认定11月10日后未能交还房屋的责任在张荣金，故房屋占有使用费计算至11月10日，并无不当。关于违约金。本案中，张荣金、朱爱春签订的《房屋租赁协议》约定租期于2020年9月15日届满。租期届满后，直至张荣金向一审法院起诉时，朱爱春尚未返还租赁房屋。2020年9月12日，张荣金与案外人黄某签订《房屋租赁协议》，将案涉房屋出租给黄某，租期为2020年9月20日至2021年9月19日，黄某当日向张荣金支付定金5000元。2020年9月20日，因张荣金未能按约交房，张荣金向案外人黄某返还定金并支付违约金5000元。本院认为，两份《房屋租赁协议》约定的租期并未重叠，中间间隔5天，朱爱春有充足的搬迁腾让时间。在朱爱春租期届满后，张荣金已督促朱爱春及时腾让返还租赁房屋，并告知房屋已另租他人，如未能按期腾房将赔付下一承租人5000元违约金的后果。因此，朱爱春应当预见到其逾期交房行为会导致张荣金产生5000元违约金的实际损失，故张荣金主张朱爱春应承担其5000元违约金的实际损失，有事实和法律依据，应予支持。张敏抗辩张荣金与黄某的租赁协议真实性存疑，但张荣金提供的《房屋租赁协议》、与朱爱春的微信聊天记录能互相印证，且与案外人黄某的陈述相吻合，张敏亦未能提供相反证据予以推翻，故本院对该抗辩不予采信。关于水费和维修费。二审中，张荣金主张朱爱春还应承担427元水费，并提供了相应的水费发票。根据张荣金提供的水费发票，该水费形成期间包含朱爱春租赁期间。但鉴于张荣金向一审法院起诉时主张的水电费总额为1000元，一审判决已对张荣金在一审中已提供票据的815元水电费予以支持，故本院仅对其中差额部分185元予以支持。朱爱春需向张荣金支付水、电费合计1000元。对张荣金主张的维修费，因其在一审起诉时并未主张，二审不予理涉。关于张敏是否应当与朱爱春承担连带责任。本院认为，本案中，与张荣金发生租赁关系的系朱爱春，虽朱爱春又将房屋转租给张敏，但根据合同相对性，张荣金应向朱爱春主张权利，其要求张敏承担连带责任，缺乏法律依据，依法不予支持。综上，因出现了新证据，张荣金的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省高邮市人民法院（2020）苏1084民初5119号民事判决；二、朱爱春于本判决生效之日起十日内向张荣金支付房屋占有使用费4020元、水电费1000元、违约金5000元，合计10020元；三、驳回张荣金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由朱爱春负担200元，张荣金负担100元；二审案件受理费600元，由朱爱春负担400元，张荣金负担200元。本判决为终审判决。审判长莫俊秀审判员孙建瑢审判员陈少君二○二一年三月二十四日法官助理葛盈盈书记员蔡瑾文