重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初9515号 原告：陈龙，男，1998年7月24日生，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：刘兵，重庆昂正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟琛，重庆昂正律师事务所律师。 被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路****24办公1，统一社会信用代码91500107MA5UBD9W83。 法定代表人：颜家才，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈农，重庆豪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王小超，重庆豪泰律师事务所实习律师。 被告：颜荣位，男，1991年7月6日生，住湖南省安仁县。 原告陈龙与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：“吉吉域酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法通知颜荣位为被告参加本案诉讼，并适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈龙的委托诉讼代理人刘兵，被告吉吉域酒店委托诉讼代理人陈农到庭参加了诉讼。被告颜荣位无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈龙向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《房屋委托管理合同》；2.判令被告支付拖欠的租金11400元；3.判令被告支付违约金34200元；4.本案诉讼费、律师费由被告承担。审理中，原告方增加诉讼请求：被告颜荣位对上述诉讼请求承担连带赔偿责任。事实与理由：原告与被告吉吉域酒店于2018年1月9日签订《房屋委托管理合同》，约定原告将其位于九龙坡区×××××××××号房屋委托被告经营管理，合同约定管理期限为12年，自2018年8月5日至2030年8月4日止。签订合同后，原告按照合同约定将上述房屋交给被告经营管理，但被告未按合同约定足额支付租金。截至2020年1月31日，被告尚欠11400元租金未支付。被告曾于2019年11月6日提出解除合同。被告的行为已构成违约，特提起诉讼。 被告吉吉域酒店答辩称，同意解除与原告签订的《房屋委托管理合同》，双方合意解除合同的时间为2020年1月31日。对原告主张的租金金额有异议。原告主张的违约金过高，要求法院调低。律师费由法院依证据裁判。对颜荣位承担连带责任的问题不发表意见。 被告颜荣位未提交答辩状或证据。 原告陈龙、被告吉吉域酒店围绕诉讼请求提交了产权证、房屋委托管理合同，解除合同通知书，担保书，共同诉讼代表人推选书，法律事务委托合同、律师费发票等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。 根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下： 被告重庆吉吉域酒店曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。 2017年8月2日，原告（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》约定，原告将所有的位于九龙坡区×××××××××号房屋（建筑面积：44.06平方米）委托被告吉吉域酒店进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年8月5日起至2030年8月4日止，原告于2018年8月5日前将房屋交付被告吉吉域酒店，如因被告吉吉域酒店施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金。《房屋委托管理合同》第3.1条对委托管理期间的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为2850元/月，被告吉吉域酒店按季度提前以银行转账方式支付原告，每年仅支付11个月租金；第3.2条约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.5条约定，如被告吉吉域酒店未按支付时间按时向原告支付租金，超时一天每天按当年季度租金的1%计算，超过15天未支付当违约处理（节假日支付顺延）。《房屋委托管理合同》第6.1条约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为，违约行为所造成的损失概由违约方承担，除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2条约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算，违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任；第6.3条约定，除本合同另有约定外，本合同项下所指损失包括但不限于因此产生的律师费、诉讼费、执行费、公证费、拍卖费、公告费、保全费、保全担保费等因此产生的全部费用。合同签订后，原告向被告交付了上述房屋。 2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》1份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店（经营地址重庆市九龙坡区×××××××）在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。”被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。 2020年1月11日，被告向原告送达《解除合同通知书》载明：“我重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司因自身管理原因，无法继续履行与各业主签订的《房屋委托管理合同》。我公司愿意按照《房屋委托管理合同》条款支付所欠租金及违约金，并清偿本公司管理期间产生的水电、物管等一切费用。至此，双方合同解除”。 2020年1月8日，原告签署共同诉讼代表人推选书，推选谭宗蔚、朱亚杰为其诉讼代表人。谭宗蔚、朱亚杰于2020年1月14日与重庆昂正律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定重庆昂正律师事务所接受委托为委托人在与被告吉吉域酒店纠纷中的一审、二审、执行程序中提供法律服务，合同签订时支付重庆昂正律师事务所代理费30000元，待争取到相应的补偿（赔偿）或其他相应款项后，按照委托人收到金额的30%支付代理费。2020年6月11日，重庆昂正律师事务所出具发票，载明收到谭宗蔚等84名业主支付的法律服务费30000元。 审理中，原、被告一致确认双方合意解除合同时间为2020年1月31日。原告方表示，主张被告欠付2019年10月1日至2020年1月31日期间共4个月的租金，主张的律师费包含每位业主前期支付的357元，后期按照收到金额的30%支付；主张的违约金是依据合同第6.2条的约定确定。被告方表示，被告于2019年8月5日最后一次支付原告租金，当时支付了两个月的租金，因被告依约享有免租期一个月，因此被告已支付租金至2019年11月4日。 本院认为，原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《房屋委托管理合同》的约定，被告吉吉域酒店应按季度提前以银行转账方式向原告支付租金，但被告吉吉域酒店承认最后一次支付了2019年8月5日起两个月的租金，不论其主张的免租期是否应当计算在该年度第一个季度内，被告吉吉域酒店仍存在逾期未支付租金的行为，应当承担相应的违约责任。 原告与被告吉吉域酒店一致同意《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除，本院予以确认。 对于被告吉吉域酒店应付的租金。根据合同约定，被告吉吉域酒店按季度提前以银行转账方式支付原告，结合起租时间，以及原告方主张的欠付租金起始时间，本院对被告关于其支付了2019年8月5日起两个月租金的陈述予以采信。再结合原、被告关于每年支付11个月租金的合同约定，以及原告主张的租金计算截止时间2020年1月31日，认定被告吉吉域酒店应支付原告租金共计8182.26元。 关于被告吉吉域酒店应承担的违约金问题。被告吉吉域酒店因自身违约行为导致合同解除，根据《房屋委托管理合同》第6.2条的约定，应当向原告支付违约金。现被告吉吉域酒店主张违约金过高，本院综合考虑合同履行情况以及合同履行后预期利益等因素，酌情将违约金调整为按当年租金标准支付相当于10个月租金的违约金，故被告应向原告支付违约金28500元。 关于律师费问题。本案中，《房屋委托管理合同》明确约定违约方应赔偿守约方律师费、诉讼费等损失，故原告主张被告支付律师费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据原告举示的相关证据，其实际产生的律师费应为357元，其余律师费并未实际产生或支付，故被告应向原告支付律师费为357元。 对于被告颜荣位承担连带责任的范围。被告颜荣位在《担保书》中承诺对被告吉吉域酒店截止2019年12月31日的租金承担连带责任，故被告颜荣位应对被告吉吉域酒店欠付租金中的5332.26元承担连带清偿责任。原告主张被告颜荣位对上述全部租金及违约金、律师费承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 被告颜荣位经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下： 原告陈龙与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司签订的《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除； 被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈龙租金8182.26元，被告颜荣位对其中的5332.26元承担连带清偿责任； 被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈龙违约金28500元； 被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈龙律师费357元； 五、驳回原告陈龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取为470元，由原告陈龙负担88元，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司负担382元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  罗春风 二〇二〇年十月三十日 书记员  陈 蒙