江苏省无锡市梁溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0213民初3231号 原告：殷克彬，男，1966年9月10日生，汉族，住江苏省宝应县。 原告：殷文倬，女，1993年4月17日生，汉族，住江苏省南京师玄武区。 委托诉讼代理人：蒋匡奇（受殷克彬、殷文倬的共同诉讼委托），江苏福庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄国斌（受殷克彬、殷文倬的共同诉讼委托），江苏福庆律师事务所律师。 被告：无锡市银仁房屋开发有限责任公司，住所地江苏省无锡市县前西街****，统一社会信用代码91320200730719367P。 法定代表人：沈笑安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴庆，江苏品悦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈文婷，江苏品悦律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行，，住所地无锡市东亭开发区**间横路**统一社会信用代码91320200836339928E。 法定代表人：陈志良，该行行长。 委托诉讼代理人：陈相，江苏漫修律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾梦可，江苏漫修律师事务所实习人员。 原告殷克彬、殷文倬与被告无锡市银仁房屋开发有限责任公司（以下简称银仁公司）、中国农业银行股份有限公司无锡锡山支行（以下简称农业银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告殷克彬、殷文倬的委托诉讼代理人蒋匡奇、黄国斌、被告银仁公司的委托诉讼代理人吴庆、陈文婷及农业银行的委托诉讼代理人陈相、陈文婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 殷克彬、殷文倬向本院提出诉讼请求：1.判令银仁公司、农业银行立即停止侵权并立即为办理无锡市银仁御墅花园38单元301室房屋（以下简称案涉房屋）的产权过户手续；2.判令银仁公司赔偿殷克彬、殷文倬逾期办理房产证违约金10万元；3.本案全部诉讼费用由银仁公司、农业银行承担。 事实与理由：2016年6月2日，殷克彬、殷文倬与银仁公司签订《商品房买卖合同》，约定殷克彬、殷文倬购买案涉房屋共计140万元等事宜。殷克彬、殷文倬于当日即已付清了全部价款。后银仁公司虽按时交付了案涉房屋，但一直未按照合同约定为办理产权过户手续。后殷克彬、殷文倬发现案涉房屋上设定了以农业银行为抵押权人之抵押，故殷克彬、殷文倬诉至法院。 银仁公司辩称：1.殷克彬、殷文倬在购房时已知晓案涉房屋存在抵押情况，但未表示异议，仍愿意购买，故其应当承担过户不能之风险且银仁公司无需承担违约金，即使承担违约金也应当按合同约定的计算标准，并按双方过错责任分担。2.案涉房屋抵押后再销售系经抵押权人同意，因领取预售许可证时必须由农业银行向相关部门出具同意抵押物上建筑物销售之承诺；3.对殷克彬、殷文倬的商品房消费者身份是否存在瑕疵，对二人名下所有房产并无核实。且殷文倬的婚姻状况不明，如果其已婚存在可能登记在其丈夫名下之房产的可能性。3.案外人朱建华与银仁公司之纠纷于2016年3月1日立案，且朱建华申请了对银仁公司的财产采取保全措施，而殷克彬、殷文倬与银仁公司签订的商品房买卖合同系同年6月2日，故该商品房买卖合同可能是在查封之后进行签订的。 农业银行辩称：1.银仁公司将案涉房屋抵押给农业银行，并于2016年1月5日、8月18日办理了抵押登记手续，依据相关法律规定，农业银行依法享有抵押权并经生效判决确认。2.农业银行于2016年1月5日即办理了案涉房屋的抵押登记，而殷克彬、殷文倬购买案涉房屋签订商品房买卖合同系2016年6月2日。殷克彬、殷文倬购买案涉房屋的时间晚于农业银行抵押登记时间，故房屋买卖合同之效力不能对抗农业银行之抵押权。3.根据相关规定，殷克彬、殷文倬的请求不能予以支持，且殷克彬、殷文倬在购房前未核实房屋权属状况，存在过错，农业银行无配合殷克彬、殷文倬办理过户之义务。4.案涉房屋的主债务尚未清偿，未发送抵押权消灭之原因，殷克彬、殷文倬所主张的所有权亦不能对抗农业银行之抵押权。 根据当事人提交审查的证据，本院认定事实如下：2009年8月10日，银仁公司办理了案涉房屋的分割登记证，同年10月20日，办理了案涉房屋的初始登记证。2016年6月2日，殷克彬、殷文倬与银仁公司签订商品房买卖合同，约定由殷克彬、殷文倬购买案涉房屋，支付价款共计140万元。该合同约定了房屋交付日期及过户登记期限及违约责任，并明确约定出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。2016年12月31日前，银仁公司已将经分期综合验收合同的案涉房屋实际交付殷克彬、殷文倬。 另查明： 1.关于殷克彬、殷文倬与银仁公司房屋买卖纠纷情况： 2017年9月19日，殷克彬、殷文倬起诉银仁公司要求银仁公司继续履行合同，协助办理案涉房屋备案登记及产权登记等诉讼请求，后被本院裁定驳回起诉。（案号（2017）苏0213民初8517号之一）。年月日，案外人与银仁公司纠纷一案，申请保全，查封了案涉房屋在内的138套房屋。殷克彬、殷文倬提出执行异议，本院于2018年3月1日认定殷克彬、殷文倬对案涉房屋享有排除执行的权利，其异议主张符合法律规定，予以支持，裁定中止对案涉房屋的执行。 2.关于银仁公司破产情况： 2020年1月21日，本院裁定受理对银仁公司的破产清算申请并于同年3月20日出具决定书，指定宜兴方正会计师事务所有限公司担任银仁公司的破产管理人。（案号：（2020）苏0213破1号） 3.关于案涉房屋抵押情况： 截至2020年5月7日，案涉房屋存在两项最高额抵押信息，债权数额分别为1807500元、18321800元，对应债务履行期限分别为自2015年12月31日起至2018年12月30日止、自2016年8月11日起至2019年8月10日止，债务人系江苏银仁集团有限公司等内容。 4.2020年8月10日，无锡市不动产登记中心出具住房信息查询，殷克彬、殷文倬名下无房产信息。 上述事实，有商品房买卖合同、定购单、购房发票及收据、房屋初始登记证、土地分割登记证、不动产资料查询结果证明、不动产登记证明、民事裁定书、决定书、最高额抵押合同、民事判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为,根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。现殷克彬、殷文倬与银仁公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律强制性规定，不违反社会公共利益，双方对此亦未表示异议，合法有效，本院对此予以确认。本案中，虽殷克彬、殷文倬与银仁公司已经签订商品房买卖合同，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。虽然关于金钱债权执行中，购房人对登记在开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，法院应予支持。但此规定是针对单纯执行的规定，不是对商品房消费者的权利与抵押权的关系的规定，因此不能简单适用。殷克彬、殷文倬表明其二人购买案涉房屋时对抵押情况并不知情，银仁公司对其隐瞒了相关事实情况。而银仁公司亦辩称殷克彬、殷文倬对抵押情况系明知，并提供了证据予以证明。本院认为，房屋买受人在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记簿的义务，未尽该审查义务导致案涉房屋不能办理过户登记的，故对不能办理过户登记的事项存在过错，殷克彬、殷文倬需承担过户不能之风险。殷克彬、殷文倬按照合同约定要求银仁公司支付违约金，双方原先约定的违约金计算标准过分低于其所遭受的损失，且其现主张的计算标准亦合情合理，本院予以支持。 案涉房屋先经银仁公司抵押给农业银行，后银仁公司再与殷克彬、殷文倬签订商品房买卖合同。农业银行在殷克彬、殷文倬与银仁公司已经签订商品房买卖合同过程中并无过错，故殷克彬、殷文倬对农业银行的所有诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条规定，判决如下： 一、无锡市银仁房屋开发有限责任公司应当于本判决发生法律效力之日起十日内支付殷克彬、殷文倬违约金10万元； 二、驳回殷克彬、殷文倬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取计1150元，由无锡市银仁房屋开发有限责任公司负担，该款已由殷克彬、殷文倬预交，无锡市银仁房屋开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付无锡市银仁房屋开发有限责任公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审判员 丁 炜 二〇二〇年十月十五日 书记员 徐雨薇 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张有责任提供证据。