江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初4224号 原告：刘然，女，汉族，1979年10月2日出生，住南京市下关区。 委托诉讼代理人：石家玉，江苏朗华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩莹，江苏朗华律师事务所律师。 被告：南京明发高区置业有限公司，住所地在南京高新技术产业开发区29栋3103室。 法定代表人：黄焕明,该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈晗，女，汉族，1984年11月10日出生，住南京市浦口区，系公司法务。 委托诉讼代理人：李海冬，女，汉族，1988年9月29日出生，住吉林省梨树县，系公司法务。 原告刘然与南京明发高区置业有限公司（以下简称明发置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后,依法适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告刘然及其委托诉讼代理人石家玉，被告明发公司委托诉讼代理人陈晗、李海冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘然向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的南京市浦口区××室《商品房预售合同》；2、被告退还原告已付房款796092元及利息和团购费50000元及利息（利息自2018年10月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；3、被告向原告支付违约定金20000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月初，经被告销售人员推销得知被告正在出售4.8米挑高公寓，销售人员带领原告参观了两层居家住宅类样板间，并对各个区域的居住功能进行了介绍。2018年10月8日，原告再次来到销售处准备签约，但被告称必须由原告先在空白的商品预售合同上签字后才能统一由公司填写合同内容并加盖公章。因明发集团公司是南京本地知名开发商企业，出于对被告的信任，原告在空白合同上签字，并向被告支付了796092元，此外，2018年10月5日原告向被告指定的销售经纪公司支付中介团购费50000元。2019年12月底，原告到案涉项目现场发现部分业主反映案涉房屋涉嫌虚假宣传，原告才得知该房屋无法实现正常居住功能。根据南京市规划局、南京市国土资源局，南京市住房保障和房产局在2017年3月8日的规定，此类办公性质的建筑，开发企业应当向购房人明示房屋规划用途，不得擅自改变用途，不得利用层高加建隔层，违者将严肃查处。被告作为专业的房地产开发公司，对房屋性质、政府政策要求，办公房屋和住宅房屋的区别明知的。被告不仅没有向原告提示房屋性质，而是误导和隐瞒，告知原告买房后可参照样板间进行加建隔层装修设计。被告的违约行为导致原告合同目的不能实现，严重侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院。 被告明发置业辩称：原告无权要求解除涉案合同。一、案涉合同系原被告双方的真实意思表示，合法有效，原告按照合同约定缴纳了全部的购房款，案涉合同已经达到合同约定的交付标准且被告已经履行了交付手续，案涉合同已基本履行完毕，原告逾期拿房应当承担逾期拿房的违约责任，被告保留追诉的权利。二、1、案涉房屋的规划用途为办公，原告在签约前就已明确知晓，被告在销售案场按照规定公示了国有土地使用证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证以及商品房买卖合同范本，上述材料均明确载明房屋的规划用途为办公。2、原告购买案涉房屋所签署的一系列材料，商品房认购协议、购房发票以及案涉合同中均明确载明房屋规划用途为办公，原告对此系明知。3、购买房屋属于重大消费，原告理应尽到合理的审慎义务，其陈述在购房前不清楚房屋的规划用途为办公显然不合常理。三、对于无法实现合同目的，原告无证据证明其购买案涉房屋是用来居住，亦无证据证明案涉房屋无法居住，案涉房屋已经按照合同约定预留了厨卫及排水系统具备居住功能，可以满足基本的居住条件，且根据宁规字（2017）79号文及2020年1月8日江北新区管理委员会建设与交通局发布的关于江北新区商办项目业主信访的答复，明确载明在2017年3月8日之前已取得建设工程规划许可证的商业办公等非住宅类建筑维持现状，原告以案涉房屋无法居住，无法实现合同目的为由要求解除合同于法无据。四、关于原告所述的空白合同问题，该合同文本制定后，经房产管理部门审核备案，受房产管理部门监督，相关的条款必须具备之后才能打印，原告所述的先签订空白合同后打印内容的情况从理论和实践均无法实施。五、案涉合同不符合合同解除条件，原告无权要求退还购房款。对于原告主张的5万元的团购费非被告收取，被告不是返还主体，从原告提供的收据来看，该费用的性质为服务费，收费单位为南京新景祥房地产经纪公司，原告与新景祥公司形成合同关系，根据合同的相对性原告应当向新景祥公司主张权利。六、原告主张的支付违约定金2万元，是在原告签订认购协议时支付的，当双方签订预售合同时定金自动转为购房款，所以在购房合同中不存在2万元定金的问题，其次定金与房款利息不能同时主张。 经审理查明：2018年10月5日，原告和被告签订商品房认购协议，原告同意认购被告开发建设的悠天地商务中心项目，宁房销第××号商品房预售许可证项下的商品房，就相关事宜，经协商一致，达成如下协议：原告同意认购公安门牌为××室的商品房，规划用途办公，该房屋建筑面积为60.31平方米。原告认购的该房屋单价为16500元每平方米，总房款为995115元，付款方式为一次性付款。合同签订当日原告向被告支付定金20000元，同时向明发置业的销售代理南京新景祥房地产经纪有限公司支付上述房屋团购费50000元。 2018年11月8日，原告和被告签订商品房预售合同被告将位于南京市浦口区××出售给原告。该商品房规划用途为办公，土地用途为商服用地，商务办公用地。房屋建筑面积60.31平方米，单价为13200元／平方米，总价款796092元。上述合同签订后，原告支付了全部购房款。 庭审中，原告陈述在签订协议前未明确告知房屋性质为商务写字楼，欺骗、诱导其购买。原告无法实现购房的用于长期居住目的，被告宣传和实际交付的使用用途不符。为此，提供以下证据：1.广告宣传页、样板房照片，拟证明明发置业在宣传中展示明发银河城房屋规划用途含有卧室、卫生间、厨房等居住性质的公寓，样板房也是公寓性质，存在虚假宣传、欺骗消费者。2.商品房预售许可证、建设工程规划许可证，拟证明房屋规划建筑用途商务写字楼，房屋性质为商业及办公，被告自始未取得公寓类可居住的用途的办公许可。3.办公建筑设计规范，拟证明明发置业在销售时明确告知其房屋有居住性质是公寓，确实是虚假宣传。4.宁规字（2017）79号关于加强商业办公等非住宅类建筑项目管理的通知，拟证明明确写明房地产开发商企业在销售时候应当向购房人明示房屋的规划用途，原告和被告签订的合同中并没有加粗以及民事提示等等，对规划用途进行告知。5.宁规划资源规（2020）2号文件，拟证明根据该规定案涉房屋无法安装上下水管道及用水计量设备，原告无法实现购买房屋后用于实际居住的目的。 经质证，明发置业表示对证据1宣传页不是明发置业所印发，由代理公司印发，宣传页、样板房均展示不同的装修风格，仅供原告参考，且案涉房屋具备居住功能，根据江北新区政府回复函涉案项目不属于虚假宣传，对样板间的图片的三性不予认可，无法证明与本案有关联。对证据2的真实性认可，案涉房屋于2016年12月取得，不受其约束。对证据3真实性认可，与本案无关。对证据4真实性认可，不能达到原告证明目的。该文针对的是2017年3月8日之后取得规划的项目，案涉项目在2016年12月取得规划许可。对证据5三性不予认可。与本案无关，2号文适用时间是2020年2月1日起。明发置业陈述公司已按要求公示商品房预售许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、不利因素告知、商品房预售合同，上述材料均载明房屋规划用途为办公，原告在购房前已明知。为此，提供了案场公示照片。 经质证，原告刘然对三性不予认可。 上述事实，有广告宣传页及样板间图片、商品房认购协议及优惠审批单、南京市商品房预售合同、付款凭证及发票、团购费收据、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、办公建筑设计规范、不利风险告知书，以及当事人陈述为证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订的商品房认购协议及商品房预售合同中约定的涉案房屋规划用途均为办公。现原告主张被告没有如实告知涉案房屋为办公用房，构成欺骗、误导，与事实不符，本院不予采信。因此原告要求解除合同、返还财产于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 驳回原告刘然的全部诉讼请求。 本案案件受理费6230元（已减半），由原告刘然负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提供副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 孔慧萍 二〇二〇年十月十七日 法官助理 倪永男 书 记 员 解思琪