宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初939号原告：朱文凯，男，1969年2月22日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告：古夏丽，女，1968年1月19日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。二原告共同委托诉讼代理人：王泽飞，宁夏黄河志律师事务所律师。被告：宁夏昊城房地产开发有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人：张京芃，该公司董事长。委托诉讼代理人：李纲，宁夏朔方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雨竹，宁夏朔方律师事务所律师。原告朱文凯、古夏丽与被告宁夏昊城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，二原告及其共同诉讼代理人王泽飞，被告的诉讼代理人李纲、杨雨竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱文凯、古夏丽向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2008年11月27日所签订的编号为:YC-2006-0001的《银川市商品房买卖合同》有效；2.判令被告履行《银川市商品房买卖合同》所约定的合同义务,配合原告办理××室的房屋过户及产权登记事宜；3.判令被告向原告支付合同约定的不配合办理产权登记违约金186349元；4.本案各项诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2008年11月27日签订编号为YC-2006-0001的《银川市商品房买卖合同》,约定原告以最终成交价人民币512512元购买被告公司位于××室的商品房一套,原告于2008年9月27日、2013年7月24日分两次向被告公司支付了全部购房款共计人民币512512元。然而,在原告履行完毕合同义务以后,被告公司却屡次推脱不予配合原告办理房屋产权登记,且于2020年1月8日向原告发出解除合同通知书。被告的违约行为不仅违反了诚实信用原则,且严重的损害了原告的合法权益，故原告诉至贵院,望判如所请。宁夏昊城房地产开发有限公司辩称，一、原被告双方没有形成房屋买卖的意思表示，与原告签订的商品房买卖合同不是真实的意思表示，合同不成立，原告主张违约金的诉讼请求不成立。二、被告虽然出具了购房款收据，但实际未收到购房款。三、原被告双方之间是因为其他法律关系而引起签订了商品房买卖合同，根据法律规定原告的诉请应当被驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告围绕其诉讼请求提交的证据有：证据一、《银川市商品房买卖合同》，据以证明原告朱文凯与被告于2008年11月27日签订《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。经质证，被告对该份证据真实性认可，认为合法性、关联性及证明目的不能成立，该协议是基于民间借贷的抵押担保而签订，双方之间无真实的商品房买卖法律关系。证据二、《商品房结算补充协议》，编号为1038018的《收款收据》，编号为0008772的《收据》，据以证明：1.原告于2008年9月27日一次性向被告支付××号商品房购房款人民币511280元；2.原告于2013年7月24日第二次向被告补充支付××号商品房结算购房款人民币1232元，两次共计付款512512元；3.原告已经履行完毕双方签订的《银川市商品房买卖合同》约定的付款义务。经质证，被告对该组证据真实性认可，合法性、关联性及证明目的不能成立，认为该协议是基于民间借贷的抵押担保而签订，双方之间没有真实的商品房买卖意思表示。被告开具的收款收据只是为了配合民间借贷抵押备案而完善手续所用，并未实际交纳房款。证据三、《解除合同通知书》，编号为1161838474478号中国邮政信封，据以证明被告公司在明知原告已经履行完毕合同义务后，仍以原告未履行付款义务为由，在合同约定的解除权并不成就的情况下恶意行使合同解除权，给原告制造讼累，违反合同约定，逃避合同义务，其行为已构成违约。经质证，被告对该组证据三性认可，证明目的不能成立，认为解除合同通知是被告方作出送达给原告方行使被告方权利的通知书，进一步证实原被告双方之间并无真实的房屋买卖合意，原告并未向被告实际交纳购房款，双方之间签订的买卖合同及出具的收据是为了配合民间借贷抵押所为。证据四，中国银行交易明细、中国工商银行交易明细，据以证明2008年9月28日通过中国银行支取现金40万元，中国工商银行支付现金111280元，合计支付房款511280元。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对关联性及证明目的均有异议，被告确实未收到该笔房款。经审查，合议庭认为，《银川市商品房买卖合同》、《商品房结算补充协议》、编号为0008772的《收据》、编号为1038018的《收款收据》、《解除合同通知书》，来源合法，本院对该证据予确认。中国银行交易明细及中国工商银行交易明细，对该证据的真实性、合法性，本院予以确认，但对其关联性及证明目的，本院不予采信。被告围绕抗辩请求提交的证据有：证据一、《借款补充协议书》，据以证明2008年12月12日，被告与案外人张某某约定，被告借款50万元，以案涉房屋作为抵押物，通过买卖的形式做担保。本案房屋实际为被告与张某某借款关系中的抵押物，原告无权占有和使用房屋，双方之间的买卖合同关系不是真实存在的。经质证，原告对该份证据的三性及证明目的均不认可，认为该证据恰证明被告在原告不知情的情况下将原告所购买的房屋恶意抵押给第三人套取借款，该协议并无原告签字确认。证据二、《苏杭名苑住宅内部认购协议》，据以证明2008年9月27日，双方签订的认购协议中注明此房屋为借款抵押物。双方之间并无买卖房屋的意思表示，是基于借贷关系的抵押担保。经质证，原告对该份证据三性及证明目的均不予认可。原告朱文凯认为，该协议落款系其签字，认购协议中“借款抵押”四个字是后期加上去的且该协议是后期补签，并不能作为付款的凭证，借贷及抵押均不知情。仅在后期催被告补房产证时见过被告公司法定代表人，其他时候都没有见过。被告出具收据并签订合同表明其确认已收到房款。证据三、中国银行交易凭证、中国工商银行交易明细凭证（依被告申请，法院调取），据以证明根据银行交易凭证显示，原告于2008年9月28日并非支取现金40万元，而是转账给案外人张某某40万元，被告未收到原告支付的房款511280元，被告与原告无交易行为。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，诉称不认识张某某，当时在原告经营的歌厅，有一个自称叫“胖子”的人和叫“张某”的人劝说其购买案涉房屋，张某称其是被告老板的侄子，又是股东，因原告没有那么多现金，这二人给原告凑钱垫付40万元，其又向亲戚朋友借钱后现金购买案涉房屋，第二天原告向张某某转账40万元。经审查，合议庭认为，《借款补充协议书》的真实性、合法性无法确定，故本院不予确认，对其关联性和证明目的不予采信。《苏杭名苑住宅内部认购协议》中“借款抵押”与其他手写部分包括原告朱文凯签字的颜色笔迹明显不一致，故对该证据的三性及证明目的，本院不予采信。对中国银行交易凭证、中国工商银行交易明细凭证，对该证据的真实性、合法性，本院予以确认，但对其关联性及证明目的，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2008年9月27日，原告以现金形式在被告售楼部一次性支付房款511280元，被告向原告出具《收款收据》一份，载明：“今收到朱文凯××室购房款511280元。”但被告称其并未收到该房款。2008年11月27日，原告朱文凯与被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定由原告朱文凯（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于金凤区××室房屋，建筑面积166平方米，每平方米3080元，房屋总价款511280元。合同第七条第一项约定付款方式为买受人一次性支付房屋总价511280元，于合同签订之日起十五日内付清，逾期买受人须按本合同第八条承担违约责任。第八条约定如买受人未按约定的时间付款，逾期60日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。第九条约定出卖人应当在2009年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十六条中约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2008年12月15日，被告将案涉房屋的商品房买卖合同予以登记备案。2013年7月24日，原告朱文凯与被告双方签订《商品房结算补充协议》，约定经产权测绘部门测量的登记面积为166.4平方米，原告朱文凯向被告补交房款1232元。原告朱文凯支付了该补交房款，被告向原告朱文凯出具收据确认。案涉房屋总价格为512512元。被告于2012年3月向原告朱文凯交付了涉案房屋，该房屋由二原告占用使用。被告未向原告朱文凯出具购房发票，导致原告朱文凯无法办理房屋不动产权登记。2020年1月7日，被告向原告朱文凯发出解除合同通知书，该通知书中载明双方签订的商品房买卖合同合法有效，因原告朱文凯未付清购房款，自该通知书送达之日，解除案涉商品房买卖合同并要求配合办理撤销该商品房的合同备案手续。另查明，原告朱文凯于2008年9月28日通过中国银行向案外人张某某转款40万元。本院认为，原告朱文凯与被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，具有法律约束力，双方当事人均应自觉全面履行该合同的义务。被告抗辩案涉房屋系借款的抵押物，双方之间未成立商品房买卖合同关系，但其所提交的证据不足以证明该抗辩，故本院不予采纳。本案的争议焦点为：原告是否已付清案涉房屋的购房款。被告于2008年9月27日向原告朱文凯出具《收款收据》确认收到房款511280元并将案涉房屋的商品房买卖合同予以登记备案并且于2013年7月24日与原告朱文凯签订《商品房结算补充协议》，原告朱文凯补交房款1232元，被告向原告朱文凯出具收据确认，被告先后向原告出具两份收据确认收到相应的购房款，故本院认定原告朱文凯已付清案涉房屋的购房款。被告抗辩未收到原告购房款，虽然原告所提交的中国银行2008年9月28日40万元的交易明细经核对后并非现金支取而系向案外人张某某转账，但该转账无法证明被告未收到原告朱文凯的购房款，被告提交的证据不足以证明其抗辩，故本院不予采纳其抗辩。根据合同约定，被告负有协助原告办理涉案房屋所有权转移登记的义务，案涉房屋于2012年3月向原告交付，在案涉房屋具备办证条件情形下，因被告未向原告出具购房发票导致办证迟延，故被告应依约定向原告支付逾期办理房屋所有权登记期间的违约金，但原告应及时向被告主张该违约金，不应放任损失扩大，综合案涉合同的履行情况，本院酌定支持被告向原告支付两年的违约金即37413.38元（512512元×0.0001×365天×2）。二原告所提交的证据不足以证明原告古夏丽与被告成立商品房买卖合同关系，故对于原告古夏丽的诉讼请求，本院不予支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告朱文凯与被告宁夏昊城房地产开发有限公司双方于2008年11月27日所签订的编号为YC-2006-0001的《银川市商品房买卖合同》合法有效；二、被告宁夏昊城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告朱文凯办理银川市金凤区××室房屋的不动产权登记；三、被告宁夏昊城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告朱文凯逾期办证违约金37413.38元；四、驳回原告古夏丽的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4026元，由被告宁夏昊城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 常云超人民陪审员 李景涛人民陪审员 翁一君二〇二〇年十月十五日书记员 汪 娟附：本案适用的相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。