福建省泉州市丰泽区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0503执异38号 案外人：石狮市豪富华房地产开发有限公司，住所地石狮市湖滨街道子芳路472-476号九楼，统一社会信用代码91350581705226747G。 法定代表人：吴为贡，董事长。 委托代理人：陈清风、杨冰冰，福建中德律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司泉州分行，住所地泉州市丰泽区滨海街109号连捷国际中心大厦一层101.102.103.106.107.109.117.118单元、五层04单元部分区域、三十一层、三十二层，统一社会信用代码913505006784777697。 负责人：薛志信，该分行行长。 被执行人：施国财，男，1973年2月21日出生，汉族，住福建省晋江市。 被执行人：叶锦菊，女，1973年9月20日出生，汉族，住址同上，公民身份350583197309××××。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司泉州分行与被执行人施国财、叶锦菊金融借款合同一案中，案外人石狮市豪富华房地产开发有限公司（以下简称豪富华公司）对执行址在石狮市东西二路北侧曾坑地段石狮市××广场××幢××单元××号商品房（以下简称涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人豪富华称，2009年6月4日，被执行人叶锦菊与豪富华公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由叶锦菊向豪富华公司购买涉案房产，合同总价款1712750元。双方同时对合同价款的支付及相关违约责任作了约定。合同签订后，叶锦菊仅陆续支付首期购房款。2014年9月29日，双方在原石狮市房产登记交易中心办理合同备案登记手续。但叶锦菊未按豪富华公司通知到指定银行办理按揭手续，支付其余购房款119万元。经豪富华公司多次催促未果。后涉案房产被石狮市人民法院首次查封。豪富华公司于2019年1月2日向石狮市人民法院起诉解除与叶锦菊的《商品房买卖合同》及《补充协议》，该案经石狮市人民法院审理于2019年2月21日作出（2019）闽0581民初46号民事判决书，判决解除豪富华公司与叶锦菊于2009年6月4日签订的《商品房买卖合同》及其附件，叶锦菊应于本判决生效后十日内将涉案房产返还给豪富华公司等，该判决已于2019年3月18日发生法律效力。后因叶锦菊未能履行生效判决返还涉案房产的义务。豪富华公司于2019年4月2日向石狮市人民法院申请强制执行，案号为（2019）闽0581执1524号，该案在石狮市人民法院执行中。现经豪富华公司查询发现，叶锦菊因与平安银行股份有限公司泉州分行金融借款合同纠纷，涉案房产被泉州市丰泽区人民法院预查封，案号分别为（2016）闽0503执3612号、（2019）闽0503执恢252号、（2019）闽0503执5327号。鉴于涉案房产虽为叶锦菊为购买，但未付清全部购房款。双方对该房产买卖仅处于合同备案阶段，未进行预告登记，其所有权人仍为豪富华公司所有。后因叶锦菊存在根本违约，双方《商品房买卖合同》已解除并发生法律效力。对涉案房产的查封基础不存在。请求解除对涉案房产的查封。 豪富华公司为证明其主张，向本院提供如下证据：1、豪富华公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书；2、商品房预售许可证；3、商品房买卖合同；4、石狮市人民法院（2019）闽0581民初46号民事判决书、法律文书生效证明;5、受理执行案件通知；6、石狮市人民法院官网查询叶锦菊财产处置信息公开截图；7、全国法院信息综合查询、泉州市丰泽区人民法院限制消费令。 本院查明，平安银行股份有限公司泉州分行与施国财、叶锦菊金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理，并于2018年12月10日作出（2018）闽0503民初6431号民事判决书，判决如下：一、施国财、叶锦菊应于本判决生效之日起十日内向平安银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金449998.93元、利息（含罚息）114244.39元、复利为10146.84元，并支付自2018年7月7日起至还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《贷款合同》约定计算的利息、罚息、复利；二、施国财、叶锦菊应于本判决生效之日起十日内向平安银行股份有限公司泉州分行支付律师代理费500元。案件生效后，施国财、叶锦菊未履行生效判决确定的还款义务，平安银行股份有限公司泉州分行于2019年10月8日向本院申请强制执行，在该案执行过程中，本院于2019年11月11日预查封了涉案房产。 另查明，2009年6月4日，豪富华公司与叶锦菊签订《商品房买卖合同》，约定叶锦菊向豪富华公司购买涉案房产。2014年9月29日，双方共同在原石狮市房××商品房买卖合同的备案登记手续。因叶锦菊不履行商品房买卖合同，豪富华公司向石狮市人民法院提起诉讼。石狮市人民法院于2019年2月21日作出（2019）闽0581民初46号民事判决书，判决解除豪富华公司与叶锦菊签订的《商品房买卖合同》及其附件、叶锦菊将涉案房产返还给豪富华公司等。上述民事判决书于2019年3月18日发生法律效力。2019年4月2日，豪富华公司向石狮市人民法院申请执行其与叶锦菊商品房预售合同纠纷一案，案号（2019）闽0581执1524号。 上述事实有异议人豪富华公司提供的上述证据以及本院作出的（2018）闽0503民初6431号民事判决书和本案相关执行卷宗材料等证据证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第二条第（三）项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋人民法院可以进行预查封。预查封只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”预查封不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。商品房买卖合同解除后，房屋不再是预查封的对象。 根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。叶锦菊于2009年6月4日向豪富华公司购买涉案房产，叶锦菊与豪富华公司签订的《商品房买卖合同》已由石狮市人民法院于2019年2月21日判决解除，涉案房产的房屋所有权亦未办理登记在叶锦菊名下，涉案房产初始登记在豪富华公司名下，豪富华公司对涉案房产享有所有权，该权利能够排除执行。再根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”本案中，涉案房产的《商品房买卖合同》已经被石狮市人民法院判决解除，依据上述规定应解除对涉案房产的预查封。因此豪富华公司请求中止对涉案房产的执行，依法有据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 中止对址在石狮市东西二路北侧曾坑地段石狮市××广场××幢××单元××号商品房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李丽琼 审判员  曾毓群 审判员  吕俊高 二〇二〇年十月二十七日 书记员  叶雅茹 附本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条第二款第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。 4.《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性和真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款第（一）项对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。