文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初7432号原告：黄磊，男，1986年3月22日出生，汉族，居民，住涟水县。原告：朱红霞，女，1986年12月14日出生，汉族，居民，住涟水县。两原告共同委托诉讼代理人：殷昌吉、吴鹏，江苏群汇律师事务所律师。被告：淮安市东峰置业有限公司，住所地涟水县红日路东首北侧。法定代表人：季宏冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏家巍、嵇钰淼，江苏龙俊律师事务所律师。原告黄磊、朱红霞与淮安市东峰置业有限公司（以下至判决主文简称东峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人殷昌吉、吴鹏到庭参加诉讼。被告东峰公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理，两原告的委托诉讼代理人吴鹏，被告东峰公司的委托诉讼代理人嵇钰淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄磊、朱红霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即协助原告办理房屋产权登记；2.依法判令被告向原告支付逾期办证的违约金，暂定136892.76元（自2014年4月1日起暂计算至2019年7月31日，其余违约金以房屋总价款408819元为基数，按照年利率6%,自2019年8月1日起计算至实际办理产权登记时止）；3.依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年12月5日在红日金城售楼处签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的位于涟水县房屋，总价款408819元，被告应当在2013年12月31日前交付该房屋，交房使用后90日内为原告办理权属登记。合同签订后，被告交付房屋后却一直未为原告办理房屋产权登记，已构成违约。为了维护原告的合法权益，遂诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告东峰公司辩称，根据相关法律规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，应当从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效，本案的诉讼时效应当是从合同约定的日期90日后起算诉讼时效，因此诉讼时效已过。违约金必须基于双方约定后一种合意的金额，原、被告双方并没有就违约金进行约定，故被告东峰公司不应承担违约金。经审理查明：2012年12月5日，原告黄磊、朱红霞与被告东峰公司签订了1份《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于涟水县西侧红日金城20号楼1单元801号房，建筑面积共117.14平方米，总价款为408819元。两原告应于2012年12月5日前支付首付款122819元，余款286000元于签约当日起3日内办理完银行按揭手续。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.因产权登记机关或买受人原因，造成买受人不能及时领取产权证的，出卖人不承担任何责任。当日，两原告向被告交付了房屋首付款122819元。2013年1月9日，被告向原告开具了剩余房款286000元的地方税务局电子发票。2014年1月21日，两原告缴纳了维修基金，被告东峰公司将上述涉案房屋交付给两原告使用。另查明，涉案房屋因一直未能办理房屋权属证书，包括原告在内的红日金城业主曾多次要求被告协助办理，现涉案房屋已经具备办证条件。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、2张江苏省地方税务局通用电子发票、淮安市住宅维修资金专用收据、涟水县信访局来访人员登记表及电子接访单、涟水县住房和城乡建设局关于许卓章反映问题的答复意见等证据证实，本院予以确认。本院认为，第一，关于原告的起诉是否超过诉讼时效问题，被告东峰公司未能于向原告交付房屋后90日内即2014年4月21日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案,该违约行为一直处于持续状态。且根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算:(一)权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务;(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”原告提供的涟水县信访局来访人员登记表及电子接访单、涟水县住房和城乡建设局关于许卓章反映问题的答复意见等可以看出的红日金城小区业主在房屋交付使用后,因未能及时取得房屋权属证书等事宜多次维权,要求被告东峰公司依约履行义务，符合诉讼时效中断的法定情形,原告提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对于被告东峰公司主张原告的起诉已过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。第二，关于被告是否应当立即协助原告办理房屋产权登记问题，因涉案房屋已具备办理房屋产权登记的条件，故被告因根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，协助原告办理，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。第三，关于被告是否应当向原告支付违约金及金额问题，根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，约定出卖人即被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故被告自2014年4月22日起，存在逾期协助原告办理房屋权属登记的违约行为，应向原告支付违约金。考虑被告东峰公司已经将房屋实际交付原告，原告早已入住，故本院酌定被告按照年利率6%，以已付购房款408199元为基数向原告支付违约金。计算至判决之日，违约金金额为161102.54元。但同时根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度。据此，本院酌定被告向原告支付违约金的金额以不超过原告已付购房款的15%为宜，即61229.85元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市东峰置业有限公司于本判决生效后立即协助原告黄磊、朱红霞办理涟水县西侧红日金城20号楼1单元801号房屋产权登记手续。二、被告淮安市东峰置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告黄磊、朱红霞关于逾期将涟水县西侧红日金城20号楼1单元801号房屋办理权属登记需由其提供的相关资料报该主管部门备案违约金61229.85元。三、驳回原告黄磊、朱红霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元，由被告淮安市东峰置业有限公司负担1331元，原告黄磊、朱红霞负担1707元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××87）。审 判 长  王丽人民陪审员  王昕人民陪审员  汪邓二〇二〇年十月十五日书记员钱泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的,诉讼时效中断,从中断、有关程序终结时起,诉讼时效期间重新计算:(一)权利人向义务人提出履行请求;(二)义务人同意履行义务;(三)权利人提起诉讼或者申请仲裁;(四)与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。