福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初3582号 原告：石狮市城市物业管理有限公司，住所地福建省石狮市南洋路服装城，统一社会信用代码913505817706999031。 法定代表人：洪克明，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴珊虹，福建华达(石狮)律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：施美停，福建华达(石狮)律师事务所执业律师。 被告：洪展雄，男，1977年12月30日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：洪建墩（被告的父亲），男，1955年12月25日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告石狮市城市物业管理有限公司（下称城市物业管理公司）与被告洪展雄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告城市物业管理公司的委托诉讼代理人吴珊虹、被告洪展雄的委托诉讼代理人洪建墩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市物业管理公司向本院提出诉讼请求：1.洪展雄立即支付城市物业管理公司自2018年7月1日至2020年4月30日物业服务费4,620元、公摊水电费642元，并以逾期支付的物业服务费为本金按月利率2%计付自2018年8月1日至实际支付物业服务费之日的违约金；2.本案诉讼费用由洪展雄承担。事实与理由：2018年6月，石狮市凤凰城小区业主委员会与城市物业管理公司签订《福建省物业服务合同》，委托城市物业管理公司实施物业管理，物业名称为石狮市凤凰城小区。根据合同约定，物业服务期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止；高层住宅服务费按建筑面积每月每平方米1.1元向业主收取；物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；业主应于每月15日前支付物业服务费；业主经乙方（城市物业管理公司）书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照2倍的标准向乙方支付违约金等。合同还就委托管理事项等双方的权利义务作出相关的约定。合同签订后，城市物业管理公司按合同约定对石狮市凤凰城小区提供了相应的物业服务。洪展雄系石狮市凤凰城小区业主，房号为12B#502，处于合同约定的物业管理范围内，建筑面积共计191.24平方米。洪展雄在享受城市物业管理公司提供的物业服务的同时，却自2018年7月起至今从未缴交物业服务费及公摊水电费，暂计至2020年4月30日共计欠缴物业服务费4,620元及公摊水电费642元。虽经城市物业管理公司多次催讨，但洪展雄均未交纳。 洪展雄辩称，1.2016年3月，石狮市凤里投资建设有限公司未经公开招标，直接让福建实达物业有限公司对凤凰城小区进行物业管理，福建实达物业有限公司受石狮市凤里投资建设有限公司指派与业主进行强制签约；2.自入住凤凰城小区以来，小区从未开过业主大会，小区百分之九十的业主不知有业主委员会的存在，也未见过业主委员会的管理办公室；3.案外人何敬雄为了拿回扣，未经业主同意，非法聘用城市物业管理公司，其与城市物业管理公司所签订的合同系伪造、虚假的；4.城市物业管理公司进驻凤凰城小区并没有与业主签定物业服务相关协议，违反我国物业相关法律规定；5.城市物业管理公司物业服务不到位，管理存在不作为。 城市物业管理公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明文件、名称变更登记通知书及资质证书各一份，拟证明城市物业管理公司的身份信息、诉讼主体资格以及城市物业管理公司具备物业管理资质的事实；2.居民身份证、《交房通知》、《选房安置协议书》、业主(住户)基本情况各一份，拟证明洪展雄的诉讼主体资格及其选定的安置房为石狮市凤凰城小区12B#502、建筑面积为191.24平方米，并于2016年9月26日实际控制房屋的事实；3.《福建省物业服务合同》一份，拟证明城市物业管理公司于2018年7月1日起为石狮市凤凰城小区提供物业管理服务，合同就物业服务费和水电公摊的计收方法、缴费时间及相应违约责任进行约定的事实；4.公摊水电费分摊公示表、水电费缴费发票、情况说明各一份，拟证明城市物业管理公司已缴交公摊水电费，并以实缴水电费为依据制作公摊水电费分摊公示表作为小区业主缴交公摊水电费的计算依据，城市物业管理公司有权向洪展雄催缴公摊水电费；5.《律师函》复印件及EMS回单、欠费催缴名单及公示照片、缴费通知单及催缴照片复印件各一份，拟证明洪展雄欠缴自2018年7月至2020年4月的物业服务费和公摊水费电费，城市物业管理公司多次向洪展雄催缴，但洪展雄仍未交纳的事实；6.违约金统计表、违约金计算表复印件，拟证明暂计至2020年4月，洪展雄需支付城市物业管理公司的违约金数额及计算方法；7.业主委员会备案证明，拟证明石狮市凤凰城小区业主委员会具有合法的主体资格，城市物业管理公司与石狮市凤凰城小区业主委员会签订的案涉物业服务合同系合法有效的，且对石狮市凤凰城小区业主均具有约束力；8.2018、2019年度工作总结、2019年度物业服务达标示范项目照片、新闻报道两则，拟证明城市物业管理公司根据案涉物业服务合同总结约定的三级物业服务标准提供了物业服务，而且表现良好，分别得到泉州住房和城乡建设局及石狮住房和城乡建设局的认可及表扬。 洪展雄质证后认为，对证据1、2的真实性、合法性及关联性（以下简称“三性”）无异议。对证据3的真实性有意见，该份合同未签订日期，系伪造的，依法应认定无效，且合同约定的公摊水电费比以前管理的更高，城市物业管理公司未经招投标进驻小区，选聘程序不合法，提供的服务和管理不到位，存在不作为。对证据4的真实性有异议，公摊水电收费不合理，垃圾处理费及污水处理费的收费属于乱收费。对证据5的《律师函》有收到，对真实性无异议，但不认可《律师函》的内容，城市物业管理公司没有提供相应的服务，对公摊水费、物业服务费均不予认可，因有使用电梯，公摊电费愿意支付；缴费通知单部分有收到。对证据6不予认可，因未享受到城市物业管理公司提供的服务，无需支付物业服务费，故不存在违约的行为。对证据7真实性不清楚，该份备案证明没有进行公示，业主委员会的组成成员并未经过所有业主选举，不认可该成员，而且部分成员并非小区业主。对证据8真实性不清楚，没有交纳物业服务费，不清楚物业服务的情况，但是所居住的楼下超市半夜噪音等问题反映过多次均未解决，城市物业管理公司的物业服务不达标，疫情期间，也没有每日向业主测量体温，保障业主的身体健康安全。 洪展雄为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：《凤凰城小区前期物业管理服务协议》一份，拟证明福建实达物业有限公司与其有签订物业服务合同，但是城市物业管理公司未与其签订物业服务合同的事实。 城市物业管理公司质证后认为，真实性无法确认，即使系真实的，与本案也不具有关联性，城市物业管理公司有与石狮市凤凰城小区的业主委员会签订合同，双方已经形成事实的物业服务关系，洪展雄应当支付物业服务费、公摊水电费及相应的违约金。 本院认为，由于洪展雄对城市物业管理公司提供的证据1、2的“三性”、证据5的《律师函》的真实性未提出异议，本院依法予以确认。至于城市物业管理公司提供的证据5的关联性以及双方提供的有争议的其余证据的“三性”，能否证明其各自诉、辩主张，将结合争议焦点一并予以分析认定。 本案双方当事人的争议焦点：1.城市物业管理公司提供的《福建省物业服务合同》是否真实、合法有效，是否对洪展雄具有约束力；2.洪展雄是否有权拒绝交纳物业服务费及讼争公摊水电费能否成立；3.城市物业管理公司主张的物业服务费的违约金能否成立。 双方当事人对于争议焦点的意见与其诉、辩及质证意见基本一致。 本院认为，关于争议焦点1，城市物业管理公司提供的《福建省物业服务合同》是否真实、合法有效，是否对洪展雄具有约束力的问题。该问题的关键在于《福建省物业服务合同》是否真实，签订主体是否适格的问题。首先，《福建省物业服务合同》是否真实的问题。虽洪展雄以合同未签署落款日期、印章未加盖在日期上为由抗辩主张讼争《福建省物业服务合同》系伪造的，但该合同内容明确约定物业服务期限为三年，自2018年7月1日起至2021年6月30日终止，约定的权利义务内容明确，且石狮市凤凰城小区业主委员会及城市物业管理公司分别在甲方（业主委员会）处、乙方（物业服务企业）处盖章，业主委员会主任何敬雄、城市物业管理公司的法定代表人洪克明均有分别签字确认，签章行为明确，同时合同须签署落款日期及印章须加盖在落款日期上，并非合同成立及生效的要件，因此，在洪展雄未能提供证据证明该合同系伪造的情况下，对《福建省物业服务合同》的真实性予以确认。虽洪展雄进一步抗辩主张该合同签订时间为2018年，但备案的时间为2019年，合同系虚假伪造的，但法律并未强制规定物业服务合同必须经物业管理行政部门备案，即使本案《福建省物业服务合同》备案时间为2019年也不影响合同成立和效力的认定。洪展雄关于《福建省物业服务合同》系伪造的、无效的主张，理由不能成立，不予采纳。其次，关于合同签订主体是否适格的问题。第一，虽洪展雄抗辩称《业主委员会备案证明》真实性不清楚，业主委员会的成立未经业主大会进行选举，选举不合法，但业主委员会的选举并不属于民事诉讼案件的审理范围，洪展雄对此可另行主张，本案不予处理。城市物业管理公司提供的《业主委员会备案证明》，系从相关政府部门依法调取，且经与原件核对一致，本院依法对该份证据予以确认。根据城市物业管理公司提供的《业主委员会备案证明》，可证明石狮市凤凰城小区业主委员会于2016年10月28日成立，任期为5年，成员共13人，主任为何敬雄，并于2017年2月15日进行备案的事实。石狮市凤凰城小区业主委员会已成立并经相关部门备案，在未被依法撤销之前，石狮市凤凰城小区业主委员会有权代表业主与物业服务公司签订物业服务合同，系签订本案物业服务合同的适格主体。第二，洪展雄主张城市物业管理公司服务公司的选聘并未经招投标，选聘未经业主大会共同决定，且城市物业管理公司服务公司并未与其单独签订物业服务合同，并提供《凤凰城小区前期物业管理服务协议》欲予以证明。洪展雄提供的《凤凰城小区前期物业管理服务协议》系其与案外人福建实达物业有限公司签订的物业服务合同，因与本案无关，故对该证据不予采纳。根据国务院《物业服务条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”的规定，物业服务公司的选聘必须经招投标，并非业主委员会与物业服务公司建立物业服务合同关系的强制性规定，本案城市物业管理公司是否经招投标选聘不影响其是否物业服务合同适格主体的认定。根据城市物业管理公司提供的《营业执照》，可证明城市物业管理公司具备物业管理服务资质，是适格的物业服务合同主体。综上，城市物业管理公司与石狮市凤凰城小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，主体适格，内容未违反法律强制性规定，依法应认定合法有效。即使本案城市物业管理公司的选聘未经石狮市凤凰城小区业主大会共同决定，亦属于合同可撤销的情况，但《福建省物业服务合同》在未被依法撤销之前应属有效。本案《福建省物业服务合同》系石狮市凤凰城小区业主委员会代表全体业主与城市物业管理公司所签，在合同被依法撤销或确认无效之前，对石狮市凤凰城小区均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，洪展雄关于城市物业管理公司未与其签订物业服务合同，本案《福建省物业服务合同》对洪展雄不具有约束力的抗辩主张，于法无据，不予采纳。 关于争议焦点2，洪展雄是否有权拒绝交纳物业服务费及讼争公摊水电费能否成立的问题。第一，关于洪展雄是否有权拒绝交纳物业服务费的问题。如争议焦点1所述，本案《福建省物业服务合同》对石狮市凤凰城小区业主均有约束力。根据城市物业管理公司提供的《选房安置协议书》、业主（住户）基本情况，可证明洪展雄已于2016年9月26日收房，系石狮市凤凰城小区的业主。业主拒绝交纳物业服务费须基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。本案中，虽洪展雄认为城市物业管理公司存在管理不到位、不作为，但未提供相应的证据证明城市物业管理公司不履行物业服务服务或履行合同存在重大瑕疵，即使物业公司的服务管理存在瑕疵，业主可以要求物业公司采取补救措施，或者通过业主委员会责令物业公司整改乃至更换物业服务企业，而不能直接拒交物业服务费。由于洪展雄对城市物业管理公司提供的《律师函》及部分缴费通知单的真实性予以确认，该些证据可证明城市物业管理公司已于2019年通过书面方式向洪展雄多次进行催讨的事实。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，在洪展雄至今仍未向城市物业管理公司交纳物业服务费，且无正当理由拒绝交纳的情形下，城市物业管理公司有权要求洪展雄支付自2018年7月1日起至2020年4月30日的物业服务费。洪展雄以物业服务不到位，其未享受相关物业服务为由拒绝交纳物业服务费，于法无据，不予支持。第二，关于讼争公摊水电费能否成立的问题。城市物业管理公司据以主张本案公摊水电费的主要证据在于公摊水电费分摊公示表、水电费缴费发票及情况说明。关于水电费缴费发票，城市物业管理公司均能提供原件进行核对，对该证据的真实性依法予以确认。由于城市物业管理公司提供的缴费发票存在部发票分项目名称为城市生活垃圾处理费计量收费及污水处理费，该部分费用无法证明系小区公摊水费，因此，城市物业管理公司将该部分费用计入公摊水费，依据不足，不予支持。虽水电费缴费发票中存在部分发票抬头名称并非城市物业管理公司的情况，但城市物业管理公司对此能够作出合理解释，并提供石狮市盈辉房地产有限责任公司、石狮市凤凰城小区业主委员出具的情况说明予以证明，故对该部分发票予以采信。尽管水电费缴费发票及情况说明，能够证明城市物业管理公司垫交公摊水电费的事实，但根据城市物业管理公司的主张及公摊水电费分摊公示表，石狮市凤凰城小区公摊电费均以已装修业主按产权面积100%及未装修业主按产权面积30%分类进行计收及公摊水费按楼层区分系数计收，由于该公摊水电费计收方法本案讼争物业服务合同并未进行约定，且合同明确约定公摊水电费具体分摊办法由业主大会或业主委员会决定，因此，在城市物业管理公司未能提供书面证据证明业主大会或业主委员会决定的公摊水电费具体分摊计收方法的情况下，本案城市物业管理公司主张的公摊水电费，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于争议焦点3，城市物业管理公司主张的物业服务费的违约金能否成立的问题。由于洪展雄未按期交纳物业服务费，故城市物业管理公司有权要求洪展雄支付违约金。根据双方《福建省物业服务合同》的约定“业主违反合同第七条、第八条的约定，经乙方（城市物业管理公司）书面催讨，未能按时足额支付物业服务费，应当按照2倍的标准向乙方支付违约金”，对未按时足额支付物业服务费按2倍的标准计收违约金的前提条件应为城市物业管理公司进行书面催讨。虽城市物业管理公司主张之前有通过缴费通知单进行书面催讨，但均未能举证证明催讨的时间，而根据其提供的《律师函》，仅能证明其于2019年3月1日对截至2018年9月30日的物业服务费进行书面催讨，故对截至2018年9月30日未交纳的物业服务费的违约金标准自书面催讨之日起可适用双方对未按时足额支付物业服务费按2倍标准计付的合同约定，城市物业管理公司自愿调整按月利率2%计算，该标准低于合同约定标准，且不违反法律的规定，予以支持。在洪展雄未对《律师函》真实性提出异议情况下，2018年7月1日至2018年9月30日未交纳的物业服务费的违约金自2019年3月1日起至实际付清物业服务费之日止按月利率2%计付。根据双方合同约定，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费，故对未按时交纳物业费的业主应当支付违约金，但每月应交未交物业服务费的违约金应于次月16日起算。综上，对2018年7月1日至2018年9月30日未交纳的物业服务费的违约金，以每月未交纳物业服务费210元为基数，未进行书面催讨之前即自2018年8月16日起至2019年2月28日止依法按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付、书面催讨之后即2019年3月1日起至实际付清物业服务费之日止按月利率2%计付；对洪展雄自2018年10月1日至2020年4月30日应交未交的物业服务费的违约金，因城市物业管理公司未能举证证明其已书面进行催讨，故对该部分违约金本院依法调整按中国人民银行同期同类贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段累加计付（详见附表）。因此，对城市物业管理公司主张的违约金超过部分的诉讼请求，不予支持。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：城市物业管理公司作为乙方与石狮市凤凰城小区业主委员作为甲方签订一份《福建省物业服务合同》，约定物业服务期限为叁年，自2018年7月1日起至2021年6月30日终止；多层住宅、高层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米为1.1元；物业共用部位及共用设施设备用水用电由相关业主按照建筑面积分摊；物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用由最终用户承担，公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定；业主向乙方支付物业服务费后，乙方按照合同约定的服务内容和标准提供服务，自负盈余；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费，业主违反该约定，经乙方书面催讨，未能按时足额支付物业服务费，应当按照2倍的标准向乙方支付违约金。合同自签订之日并经双方签字（盖章）后生效等内容。洪展雄于2016年9月26日办理石狮市凤凰城小区12B#502室的交房手续（建筑面积为191.24平方米），每月物业服务费为210元。2018年7月1日至2020年4月30日的物业服务费及公摊水电费，洪展雄至今均未交纳。2019年3月1日，城市物业管理公司委托律师向洪展雄邮寄发送《律师函》催讨截至2018年9月30日的物业服务费及水电公摊费737元。后因催讨未果，城市物业管理公司于2020年7月7日向本院提起诉讼。 本院认为，石狮市凤凰城小区业主委员会与洪展雄签订的《福建省物业服务合同》，主体适格，内容未违反法律法规的强制性规定，依法应认定合法有效。该《福建省物业服务合同》对石狮市凤凰城小区业主均有约束力。洪展雄作为石狮市凤凰城小区12B#502室业主，应按照合同约定按期足额交纳相应的物业服务费等费用，但洪展雄经城市物业管理公司催讨后，仍未按期履行交纳义务，依法应承担相应的违约责任。城市物业管理公司有权要求洪展雄支付自2018年7月1日至2020年4月30日未交纳的物业服务费。根据双方合同约定，物业服务费按建筑面积每平方每月1.1元计算，自2018年7月1日至2020年4月30日共22个月，因此，洪展雄未交纳的物业服务费为4,620元（210元/月×22个月）。基于洪展雄的未按时足额交纳物业服务费的违约行为，城市物业管理公司有权要求洪展雄支付2018年7月份至2020年4月份未交纳的物业服务费的违约金，即自2018年8月16日起至实际付清物业服务费之日止，以物业服务费210元为基数计算的违约金（详见附表）。由于城市物业管理公司未能提供证据证明石狮市凤凰城小区业主大会或业主委员会决定的公摊水电费具体分摊计收方法，故本案城市物业管理公司主张的公摊水电费，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上所述，城市物业管理公司的诉讼请求部分可以成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第六十四条，《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、洪展雄应在本判决发生法律效力后十日内支付石狮市城市物业管理有限公司物业服务费4,620元及自2018年8月16日起至实际付清物业服务费之日止，以物业服务费210元为基数计算的相应违约金（详见附表）； 二、驳回石狮市城市物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由洪展雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡燕瑜 二〇二〇年十月九日 书记员  林莹莹 附表：                            2018年7月1日至2020年4月30日未缴纳物业服务费计付违约金情况                               年份                       月份                       未缴纳物业服务费                       计算时间段                       计算标准                               2018                       7月                       210                       2018年8月16日起至2019年2月28日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年3月1日起至实际付清物业服务费之日止                       月利率2%                               8月                       210                       2018年9月16日起至2019年2月28日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年3月1日起至实际付清物业服务费之日止                       月利率2%                               9月                       210                       2018年10月16日起至2019年2月28日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年3月1日起至实际付清物业服务费之日止                       月利率2%                               10月                       210                       2018年11月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               11月                       210                       2018年12月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               12月                       210                       2019年1月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2019                       1月                       210                       2019年2月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2月                       210                       2019年3月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               3月                       210                       2019年4月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               4月                       210                       2019年5月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               5月                       210                       2019年6月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               6月                       210                       2019年7月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               7月                       210                       2019年8月16日起至2019年8月19日止                       中国人民银行同期同类贷款基准利率                               2019年8月20日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               8月                       210                       2019年9月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               9月                       210                       2019年10月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               10月                       210                       2019年11月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               11月                       210                       2019年12月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               12月                       210                       2020年1月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2020                       1月                       210                       2020年2月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               2月                       210                       2020年3月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               3月                       210                       2020年4月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               4月                       210                       2020年5月16日起至实际付清物业服务费之日止                       全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率                               备注：每月应交未交物业服务费的违约金于次月16日起算                注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 一、适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款： （一）当事人的名称或者姓名和住所； （二）标的； （三）数量； （四）质量； （五）价款或者报酬； （六）履行期限、地点和方式； （七）违约责任； （八）解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《福建省物业管理条例》 第四十八条业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。 物业所有权发生转移时，原业主应当结清物业服务费以及水电公摊等相关费用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。