广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初18533号原告：徐校华，男，汉族，1973年9月21日出生，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：秦倩，广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州天粤快递有限公司，住所地广州市白云区江高镇泉溪北工业区一路8号综合楼201房。法定代表人：吴丁剑，职务执行董事。委托诉讼代理人：王超，男，该公司职员，联系地址。原告徐校华诉被告广州天粤快递有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人秦倩，被告的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年1月4日至2020年3月3日期间的租金（按每月27720元的标准计算）及迟延支付租金的滞纳金（其中2020年1月的滞纳金以27720元为基数，按日千分之一计算，自2020年1月4日起至实际清偿之日止；2020年2月份租金的滞纳金以27720元为本金，按日千分之一计算，自2020年1月17日起至实际清偿之日止)。2.判令被告向原告支付自2020年3月4日起至2020年5月21日止的房屋占用费（自2020年3月4日起至3月13日止，按每日1386元计算；自2020年3月14日起至2020年5月21日止，按每日4620元计算）。3.判令被告向原告支付自2020年1月至5月的管理费（按每月3600元计算）、停车费7500元，2019年12月至2020年5月的水费598元、电费1996.5元。事实和理由：2018年11月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将广州市越秀区XX路XX号X层XX房屋出租给被告，面积约200平方米，租赁期限自2018年11月5日至2019年11月3日。合同期满后，被告在未续签合同的情况下继续占用房屋，直至2020年3月3日，原告与被告再次签订《房屋租赁合同》，约定原告自2020年1月4日至2020年3月3日租赁上址房屋，每月租金27200元、管理费3600元、水费100元、停车费1500元、电费按实际用电量收取，合同保证金为20000元。合同签订后，被告并未按合同约定在租赁期限届满后返还房屋，也未支付合同费用，经原告屡次催促，被告仍占用房屋拒不返还，并拖延支付房屋租金、房屋占用费等费用。为维护原告的合法权益，提出上述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1.房屋租赁合同无实质履行意义。被告与原告所签订的租期自2020年1月4日至2020年3月3日的《房屋租赁合同》实际签订时间为2020年3月7日。事实上，合同签订时，租赁期限己实际履行完毕，涉案房屋属于先用后付，该合同签署目的只是为了方便双方结算租金，除付款条款以外，其它条款已无实际履行意义。2.原告诉请被告返还房屋并承担房屋占用费用无事实与法律依据。在合同期届满前，被告已开始组织人员搬离撤场，但原告以合同未签订为由拒绝被告撤场。合同签订后，被告工作人员于2020年3月8日通知原告代表徐某已无续租需求，要求原告方配合搬离并进行交接，但原告仍安排物业保安进行阻拦，导致被告无法撤出自有货物、设备。后来,被告工作人员多次与原告沟通并组织搬离均无果。因此，房屋实际控制人为原告，被告无法自行进入房屋撤离自有财产，更无法占用房屋并拒不返还。原告违法扣留被告货物、设备造成场地逾期占用的行为，应自行承担相应损失。3.关于合同费用问题。被告已支付合同约定的租赁费用55440元及2020年1月4日至2020年3月3日的税费管理费、停车费、水费10400元。2019年12月至2020年1月3日水费98元及2019年12月至2020年3月3日电费，因原告未按双方约定提供水电费发票复印件、分割单、收据，因此被告有权拒绝付款直至原告提供相应凭证之日。除上述费用外，原告主张的其他费用无任何依据。经审理查明：广州市越秀区XX路XX号X层XX房屋为原告所有的房产，建筑面积723.26平方米，规划用途为办公。2018年11月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将上述房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约200平方米，租赁期限从2018年11月5日至2019年11月3日止，月租金为25200元；租金交付原则为先交租后使用；租赁期间，乙方必须在每个月5号之前向甲方缴纳当月租金及上月的水电费、管理费等；本合同签署时，乙方应向甲方交纳相当于2个月租金的租赁保证金40000元；合同期届满，双方债权债务清理完毕后十五天之内，租赁保证金由甲方不计利息一次性退还给乙方；从乙方接收房屋之日起，房屋的税费、电费、物业管理由乙方负担，每月费用由乙方自行向房屋所在大厦的物业管理公司缴付，乙方应与房屋所在大厦的物业管理公司签订《物业管理合同》，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证；乙方必须按规定日期足额缴纳租金，若逾期补缴纳或部分不缴纳租金，则视为违反本合同；租赁期届满或合同被终止履行，乙方必须按期返还房屋给甲方营业，若乙方逾期不返还或部分不返还房屋，视乙方严重违约，乙方已付保证金不退还，并在逾期占用甲方房屋的期间，须按日向甲方支付房屋占用费，房屋的月占用费按租赁期届满时的当期月租金数额五倍计收；租赁期届满，乙方应在合同终止后五天之内，将属于乙方的全部财产、物品搬离现场，逾期仍有余物，视乙方放弃所有权，由甲方处置等。2019年12月4日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2019年12月4日至2020年1月3日止，本合同租赁费用25200元，租赁费用采取先付后用、按月度支付方式结算。乙方应于本合同签订且甲方交付租赁物并提供收据后10个工作日内支付。甲方在收取租赁费用时至少提前10个工作日向乙方提供正规的收据，本合同保证金不再另行缴纳，上期保证金40000元自动转为本合同保证金，合同期满或者提前终止后10日内甲方一次性无息退还，合同期内，水电费不包含在租赁费用内，需另行支付，电按1.5元/度，水按98元/月计算等。2020年1月13日、3月24日，原告委托广东南国德赛律师事务所分别向被告发出《律师函》，其中记载：据本律师了解，贵方占用徐校华先生位于广州市越秀区XX路XX号X层XX房约200平方米的房屋，于2020年1月3日起开始拖欠该房屋占用费、管理费、电费等使用费用，截止至发函之日，徐校华先生已多次催促贵方支付拖欠的占用费、电费、管理费等使用费用，但贵方以各种理由拒付……本律师郑重要求贵方：贵方自收到本函之日起五个工作日内向徐校华一次性缴清拖欠的占用费及其他使用费用。否则，徐校华有权收回房屋，并通过法律途径进一步追究贵方的法律责任等。2020年3月3日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于广州市越秀区XX路XX号X层XX，使用面积200平方米。租赁期限共2个月，自2020年1月4日至2020年3月3日止。本合同租赁费用合计每月27720元，租赁费用采取先付后用、按月度支付方式结算。发票税费及综合管理费每月3600元，停车费每月1500元，水费每月100元，合计5200元，该费用由甲方代乙方支付给物业公司；每月总费用32920元，本合同保证金乙方无需另行支付，甲乙双方确认，上期合同保证金22000元自动转为本合同保证金，合同期满且乙方交付清所有费用后10日内，甲方一次性无息退还给乙方，甲方逾期未退还的，应按合同租赁费用总额的30%向乙方支付违约金。合同期内，除租赁费用和下列费用以外，乙方不再承担其他任何费用：（1）水费：100元，已包含在管理费用内，无需另行支付。（2）电费：1.5元/度，按实际用电量收取并开收据。（3）其他费用：包含在总费用内，无需另行支付……乙方应按本合同的约定足额及时支付租赁费用，租赁期届满乙方应当按该物业使用后的现状一天内交还甲方，逾期拒不交还的，每逾期一天，乙方应按日向甲方支付相当于原日租金1.5倍的物业占用费，逾期10日的，从第11日开始乙方须按日向甲方支付相当于原日租金5倍的物业占用费，甲方有权没收保证金。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，每延期支付一天，乙方应按日向甲方支付应缴租金额千分之三的滞纳金，甲方有权解除合同，并没收保证金。甲乙双方确认，自2020年1月4日至本合同签订生效之日期间为甲乙双方合同磋商阶段，甲方承诺不予追究乙方在该阶段对于房屋的占有使用责任，乙方无需支付该阶段的延期占用费用，但需按合同约定正常支付租金。合同被合法解除或期限届满后，甲方给予乙方1日的撤离期，该期间不收取租赁费用，乙方需按正常使用后的合理状态向甲方退还租赁物，双方在撤离期内办理相应的交还手续。若甲方无故拒绝或延迟办理交还手续的，责任由甲方承担，撤离期满之后视为乙方已归还，后期发生的任何事宜均与乙方无关。若乙方拒绝或延迟办理交还手续的，责任由乙方承担延迟期限的双倍租金等。就该合同的签订时间问题，被告陈述：该合同是在2020年3月7日签订的，故付款起始时间应是2020年3月7日。原告则表示：该合同内容双方之前已经协商一致并确认，该合同只是签订的书面形式，方便确认内容和结算；原告在2020年3月3日前收到被告的盖章版后，于3月3日签订该合同，代理人不清楚具体交付合同给被告的时间；而且，被告取得合同的日期并不能证明其当时才知晓合同的内容，合同签订前，双方已就合同内容达成一致并按合同履行完毕。2020年5月19日，被告通过传真及直接送达的方式向原告发送《关于配合搬迁的通知函》，内容为：2020年3月7日，贵我双方就位于广州市越秀区XX路XX号X层XX面积为200平方米的物业补签《房屋租赁合同》，合同期限为2020年1月4日至2020年3月3日。合同签订时，上述合同的租赁期限已实际完全履行完毕，该合同的签署目的为方便双方租赁费用结算，物业事实上属于先用后付，合同其它条款无实际履行意义。本合同签署前，即2020年2月28日，我司已开始组织人员进行撤场工作，但贵方通知物业保安阻拦我司撤场，扣留我司财物。后期我司人员也多次联系贵方要求撤场，贵方均不允许我司搬离交接，并且租赁房屋一直处于贵方实际控制之内，我司无法进入场地。事实上，上述合同签署属于倒签，合同签署时租赁期限已经完全结束，我司无续租意向，也无续租可能。合同签署后，我司已妥善完全履行全部合同义务。鉴于以上情况，我司现正式发函并再次向贵方告知如下：我司将委派公司员工蔡某再次与贵方就撤场及返还我司设备物资相关事宜进行商谈，请贵方收函后配合撤场。2020年4月30日及5月15日，被告分别向原告转账支付了55440元及10400元。2020年5月21日，被告将涉案场地交还给原告，双方并签署《交接确认书》，其中记载搬离交接日为2020年5月21日；双方确认：对以上租赁物搬离交接无异议等。被告为证明其于2020年3月8日已告知原告不续租涉案场地并要求搬离场地，向本院提交了：1.微信聊天记录截图，其中2020年3月6日上午10:02，被告员工向微信用户名为“建设档口房东徐某”的微信用户发送信息称“老板，公司那个合同下来了，什么时候方便来签一下字，方便申请打款”。该用户回复：合同在哪里呀？被告员工称：在我手上。该用户回复：我现在在34号车场这边，你要是有空的话就过来一下。被告员工回复:我现在过来。同日上午10:50,被告员工回复：我到了。2020年3月7日下午14:54，该用户称：你过来了没有？我把合同给小唐了，你找他拿就可以了。被告员工回复:要晚一点。该用户称：好的好的，我给小唐了，你直接拿走就行了啊。昨天晚上已经签好了。2020年3月8日18时08分，被告员工向该用户发送信息称：“我们档口不租了，合同也是申请到3月3日的，就剩下把房租交清，交接完把东西搬走了，当时百世找我说用我们仓库也说清楚了，到期就不租了的，现在他还放仓库，你要找他要钱了。”2.短信截图，其中记载2020年5月15日20时40分，被告员工蔡某向原告发送短信称：“徐校华先生，您好，我是广州天粤快递有限公司员工蔡某，我司于2020年5月15日已经支付合同剩余金额10400元（税费、综合管理费、停车费、水费），并于2020年4月30日已支付合同租赁费用55440元，合同内费用已结清。前期您因我们未及时支付合同费用要求物业锁门阻拦我们在合同到期时退场。现我方已将费用结清，请您今天配合我司，要求物业配合我司清场。其他争议您这边已起诉，我们可以等待法院判决。”5月18日12时44分，被告再次向原告发送短信，称：“徐校华先生，您好，我是广州天粤快递有限公司员工蔡某，2020年5月15日有短信通知您配合我们退场，我们正在去广州市越秀区XX路XX号X层XB房屋的路上，请您通知物业配合我们搬东西退场，谢谢。”原告于同日13日59分、14时19分分别回复称：“我无法确认你的身份，请广州天粤快递有限公司，发函确认清场和经办人及联系电话”、“我多次打电话你要求确认你的身份，你一直未接电话，请你抓紧时间回复我，谢谢您”。5月21日9时41分，蔡某向原告发送短信称：“徐校华先生，您好，我是广州天粤快递有限公司员工蔡某，我司已经给您发了关于配合搬迁的通知函，请您安排物业配合我们今天下午两点搬迁，并请委派人员与我司进行场地交接，谢谢。”原告对上述证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为该证据不能证明双方在3月7日签订合同，双方签订合同前，已经口头协商确认了合同内容，只是在3月3日补签了书面合同，方便结算。合同显示时间也是3月3日，所以不存在被告所述3月7日才签订合同。对证据2的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。5月15日、18日原告只是收到了短信，不确认员工是何人，也没有与原告商量交接的细节，故当天没有办理交接手续，直到5月21日被告确定是下午2点交接，原告立马派人配合办理交接手续，不存在被告所称原告不配合甚至阻拦被告撤场的情况。被告则表示3月8日，被告明确表示不再续租涉案房屋，并要求原告配合搬离，被告亦于当天组织了搬迁但未成功；5月15日，被告在结清所有费用后向原告主张搬迁，但原告仍以被告对接人员无权限为由拒绝搬迁。原告为证明被告欠付电费，向本院提交了：1.电表读数照片一张，其中显示2020年4月6日电表读数为25342千瓦时。2.开具日期为2019年11月25日的收据一张及中国农业银行网上银行电子回单2张，其中收据记载：今收到广州天粤快递有限公司电费24031度（现读数）-21849（原读数）=2182度（实际用电）2182度×1.5（单价）=3273元，水费98×2=196元，共计3469元。中国农业银行网上银行电子回单显示被告于2019年11月18日、12月13日分别向原告支付了25200元。此外，原告表示2019年11月25日是被告最后一期缴费，当时的读数为24031，故被告欠付的电费总额应为（25342-24031）×1.5=1966.5元。2020年4月6日之后的电费原告不再向被告主张。被告对证据1的真实性有异议，认为电费结算截止时间应为2020年3月3日，被告只认可截止至2020年3月3日的电表使用量，并且上述4月6日电表读数未经双方现场确认。对证据2中的收据没有异议，对证据2中的中国农业银行网上银行电子回单的证明内容有异议，认为根据该证据显示，被告在原告起诉之日已支付合同费用至2020年1月。此外，被告为证明涉案房屋水电费结算是先由原告出具委托书、水电费发票复印件、水电分割单、收据后，被告收到相关凭证后才结算费用，向本院提交了：1.原告签署的委托书；2.水费发票（复印件）、电费发票（复印件），其中水费发票金额为373.68元。电费发票记载计费时段为2019年9月1日-2019年10月30日，金额为3299.8元;3.水电分割单，其中记载2019年9月1日-2019年11月25日期间被告应付电费为3273元、水费为196元；4.开具时间为2019年11月25日的水电费收据，其中记载收到被告电费3273元、水费196元；5.付款通知单电脑截图，记载：付款人为被告，收款人为唐为华，付款日期为2019年12月9日，业务类型为物业费用，金额为3469元，附言载明为至11月25日水电费通电费用。原告对上述证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，合同没有约定需要原告先提供委托书、分割单等资料后，被告才付款，而且根据一般交易习惯，水电收据等材料需要在确认收到被告支付的款项后才出具。被告并未向本院提交截止至2020年3月3日的电表使用量证据。双方均确认2020年5月21日交接房屋时并未确认电表读数。就水费的计付问题，原告表示根据涉案合同第一条第7款第（1）项的约定，每月水费100元包含在管理费内，但原告在本案中主张水费和管理费分别单列，并根据涉案合同第一条第5款的约定管理费、停车费及水费合计5200元，且被告此前也是分别支付的。被告认可原告上述说法，同意管理费和水费分别计收。本案诉讼期间，原、被告确认：2018年11月1日签订的租赁合同约定的40000元保证金，被告已经支付给原告，但在履行过程中扣除了18000元，剩余的22000元作为第二份租赁合同约定的保证金，继续由原告收执。原告主张因被告逾期交还房屋，故要求没收保证金。被告则要求原告退还保证金。在本案诉讼过程中，原告表示因被告已提供证据证明其支付了有关费用，故撤回原来第一项诉讼请求中要求被告向原告支付自2020年1月4日至2020年3月3日期间租金的请求，同时坚持逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求。本院认为：原告与被告自愿签订的上述三份《房屋租赁合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。被告抗辩认为落款日期为2020年3月3日的《房屋租赁合同》的签署目的是为方便双方结算，其他条款无实际履行意义，并主张该合同实际于2020年3月7日才签订。本院认为，从被告提供的微信聊天记录，可认定原告于2020年3月6日签订该合同，以及被告在3月6日前已知悉合同内容。而现有证据未能证明被告对合同条款提出过异议，故即使该合同签订时间迟于合同所约定的租赁期限，该合同亦是双方经协商一致达成的合意，其中关于租赁期限、租金及相关费用的标准、支付期限、被告腾退房屋的期限以及各自违约责任等各方面的约定，对双方均产生约束力。故本院对被告该抗辩不予接纳。上述落款日期为2020年3月3日的《房屋租赁合同》约定，“合同被合法解除或期限届满后，甲方给予乙方1日的撤离期，该期间不收取租赁费用，乙方需按正常使用后的合理状态向甲方退还租赁物，双方在撤离期内办理相应的交还手续”，以及“租赁期届满乙方应当按该物业使用后的现状一天内交还甲方，逾期拒不交还的，每逾期一天，乙方应按日向甲方支付相当于原日租金1.5倍的物业占用费，逾期10日的，从第11日开始乙方须按日向甲方支付相当于原日租金5倍的物业占用费，甲方有权没收保证金”。因此，租赁期限届满后，上述合同即终止，被告应在该合同约定的租赁期限届满后1日内，即于2020年3月4日前向原告腾空交还涉案房屋。被告辩称其于3月8日通过微信通知原告不再续租涉案房屋，并要求结清房租、交接房屋，但原告通知物业阻扰被告搬离现场，导致没有及时交接涉案房屋。现原告对被告该陈述不予确认，被告亦未提供证据证明上述情况实际发生，故本院对被告该抗辩不予接纳。本案中，虽然原、被告双方于5月21日交接房屋，但被告提交的证据可证实被告在2020年5月15日通知原告交接场地，而原告并未予以配合，由此导致房屋使用费损失的扩大，应由原告自行承担；因此本院根据公平合理、等价有偿的原则，认定被告应向原告支付自交还房屋期限届满之次日即2020年3月5日起至2020年5月15日期间的房屋使用费、水费、管理费、停车费。关于房屋使用费的标准，根据合同约定，被告逾期10日交还房屋的，从第11日开始按日向原告支付相当于原日租金5倍的房屋占用费。鉴于被告不同意向原告支付该房屋使用费，应视为对原告主张的使用费标准亦持有异议；而原告现未能证实其所受具体损失及数额，在被告既未交还房屋亦未支付使用对价的情况下，原告所遭受损失现只能以房屋重新出租所得收益的损失为限，故本院酌情认定被告应参照合同约定租金标准的两倍计付房屋使用费。至于逾期交还房屋的前10日，被告应按照合同约定，以原日租金的1.5倍向原告支付物业使用费。同时，基于本院判决被告按上述标准支付房屋使用费，足以弥补原告所受损失，现原告以被告逾期交还房屋为由要求没收租赁保证金22000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付迟延支付2020年1月4日至3月3日期间租金的滞纳金的诉讼请求。从被告提交的证据可见，被告直至2020年4月30日才向原告支付自2020年1月4日至2020年3月3日期间的租金，被告确实存在逾期付款的情形，原告该项诉讼请求实为要求被告支付逾期付款违约金，合法有理，本院对此予以支持，但违约金应计至2020年4月30日止。关于原告主张自2019年12月至2020年5月期间电费的诉讼请求。现原、被告双方均确认2020年5月21日交接场地没有确认电表读数，现原告提供的电表照片不足以证实是涉案房屋所使用的电表，亦未能提供证据证明其代被告缴纳电费的数额及时段，故对原告该项诉讼请求，本院不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天粤快递有限公司一次性向原告徐校华支付逾期支付自2020年1月4日起至2020年4月30日止租金的违约金（其中自2020年1月4日起至2020年4月30日止，以27720元为基数，按每日千分之一计算；自2020年1月17日起至2020年4月30日止，以55440元为基数，按每日千分之一计算）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州天粤快递有限公司一次性向原告徐校华支付自2020年3月5日起至2020年5月15日止的房屋使用费（其中2020年3月5日起至2020年3月14日期间，每月按27720元*1.5计算；2020年3月15日起至2020年5月15日期间，每月按27720元*2计算）、发票税费及管理费（每月按3600元计算）、停车费（每月按1500元计算）（上述费用应抵扣被告已付的租赁保证金22200元）、水费（每月按100元计算）。三、驳回原告徐校华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4972元，由原告负担3031.35元，被告负担1718.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇二〇年十月二十二日书记员 徐浩龙