贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0201民初4033号原告:付华，男，1985年1月16日出生。被告：贵州汉华房地产开发有限公司。法定代表人：彭亚林，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高可，系重庆绮惠律师事务所律师。委托诉讼代理人:郜宏鑫，男，1989年3月2日出生。原告付华与被告贵州汉华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付华及被告贵州汉华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高可、郜宏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付华向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、请求判令被告支付逾期交房违约金53671.62元(从2018年6月20日到2020年7月7日止，按照合同约定万分之一点五计算)。二、请求判令被告按照《商品房买卖合同》约定满足原告使用燃气、电话通信、有线电视、宽带网络的违约金共计2996元。三、请求判令被告向原告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据，并按照误差面积进行赔偿。四、请求法院判令将前期物业管理费和停车费调整为与周边小区同等价位水平的物业管理收费标准。五、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：1、2017年1月5日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》(下称合同)，合同签订后原告于当日支付首付款61941.93元+47000元，合计：108941.93元，2018年6月20日按揭贷款380000元支付给房开，房屋总款477718元。按双方签定的合同第四章第十一条约定被告应于2017年12月31日将房屋交给原告，由于被告未按合同约定日将房屋交予原告，按合同的第四章第十三条逾期交房责任的第(2)项约定，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部付款万分之1.5的违约金。2、根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告未提供能够满足原告正常使用的燃气、电话通信、有线电视、宽带网络，依照约定被告应当按目录每一项1元的违约金，共有四项违约，违约天数从2018年6月20日至2020年7月7日共计749天，故违约金共计2996元。3、原告得到钥匙后发现所购买的房屋面积与《商品房买卖合同》的面积不一致，故根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，要求被告公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，向原告提供房屋的面积实测数据并进行赔偿。4、根据《商品房买卖合同》第二十三条之规定，前期物业管理费为1.8元/月/平方米，地下停车费400元。此物业管理费包括物业区域保洁费、公共秩序维护费、绿化养护费、综合管理等费用，然而原告所购买的房屋坐落的小区根本不存在绿化面积，更不应当存在绿化养护费，此物业管理费用及停车费的收取明显高于六盘水周边同等水平小区的收费标准，故请求法院做出调整。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如前诉。庭审中，原告付华自愿放弃主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金的诉讼请求和要求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据、调整物业管理费及停车费的诉讼请求。被告贵州汉华房地产开发有限公司辩称，商品房的交房时间应当为2018年6月30日，根据六盘水市关于房产销售流程的惯例，开发商在进行房屋销售前需到主管部门，对商品房买卖合同进行备案，房屋交付时间为必填内容，填写后无法进行修改，合同备案后，才可以向住房和城乡建设局申请办理商品房预售许可证，我公司商品房预售许可证记载的房屋交付时间是2018年6月30日。该交房时间为经过主管部门同意变更的时间，应当以该时间作为交房时间。在原告未付清全部购房款、政府部门规定的费用或未按时支付银行按揭款的，被告有权拒绝交房，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第2.1.3条，在原告付清上述全部费用时，被告才有交房义务。在此之前，被告可以拒绝交房。同时原告在2019年12月13日未向贷款银行贵州银行六盘水分行按时归还按揭贷款，自付华逾期支付贷款之日起，不应当继续计算违约金。原告主张的违约金过高，因被告逾期交房产生的损失是房屋占用损失，损害的是权利人的房屋使用利益，故业主的损失应当以房屋租金作为标准来进行计算。案涉房屋同地段、同类型、房屋租金约为8.6元/平方米/月，合同约定的日万分之一点五这一计算标准计算得出的违约金大约是按照租金标准计算的两倍，明显过高，应当依法予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有：原告提交的原告的身份证复印件、2017年1月5日《商品房买卖合同》、2016年8月14日金额为5000元认购金、2017年1月5日金额为45718元房款、2018年6月20日贵州银行股份有限公司借款借据，2020年7月7日房屋移交清册、企业信用信息公示报告；被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证，经质证后对方当事人均无异议，故本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的2016年8月14日宝隆购物广场商品房认购书、2017年1月5日金额为11223.34元代收款收据、2017年1月5日原告与贵州美加置地商业管理有限公司签订的购房款借款协议及授权还款委托书、2018年5月15日原告与贵州银行股份有限公司签订的个人购房借款合同，能证明原告与被告签订商品房购买意向、被告代收款及原告为购房而按揭贷款的事实，且与其他证据能相互印证，故本院予以确认。2.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的商品房预售许可证，该证的发证时间为2016年12月16日，虽该商品房预售许可证中“交付使用日期”为2018年6月30日，但原、被告签订《商品房买卖合同》时间为2017年1月5日，双方在合同中约定的房屋交付时间为2017年12月31日，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，交房时间应为双方合同约定的时间，故对被告主张该证据用于证明被告交房时间为2018年6月30日的证明目的，本院不予确认；3.对被告贵州汉华房地产开发有限公司提交的贵州中信智恒评估有限公司就案涉房屋同地段租金出具的资产评估报告，被告用于证明案涉房屋同地段、同时间、同类型的待装修房屋的租金标准为每月8.6元/平方米。根据最高院关于审理商品房买卖合同的解释第16、17条之规定，要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低。经审查，被告逾期交房的客观事实存在，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，被告提供的该组证据与本案无关联性，不能证明其证明目的，故对该证据本院不予确认。4.对被告出示的贵州银行六盘水分行营业部于2019年12月13日发的关于付华个人住房按揭贷款回购的通知，贵州银行贷款业务查询明细、贵州银行股份有限公司账户历史交易明细清单、贵州银行六盘水分行营业部协助清收通知这组证据，因原被告双方约定交房时间在2017年12月31日，原告房款全部交清给被告的时间为2018年6月20日，被告提供的原告逾期清偿贷款证据系在被告应交房日期之后产生，该证据不能做为其不应承担违约责任的证明，故对该证据本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，六盘水市住房和城乡建设局给被告贵州汉华房地产开发有限公司颁发了（2016）商房预字第25号《商品房预售许可证》，准许被告预售其建设的博雅馨居项目，该证载明：交付使用日期为2018年6月30日，竣工日期为2017年12月31日。2017年1月5日，原告付华（买受人）与被告贵州汉华房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告贵州汉华房地产开发有限公司将其开发的位于钟山区房屋一套出售给付华，总价款为477718元，买受人应于合同签订之日向出卖人支付首期房款首付97718元，余款380000元以银行按揭方式支付；双方合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；双方合同第十三条约定逾期交房责任为：“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之1.5的违约金，并于该商品房实际交付之日15日内向买受人支付违约金。”原、被告双方在合同中还对其他权利及义务等进行了约定。同日，原告付华与被告贵州汉华房地产开发有限公司（甲方）双方又签订了一份《补充协议》，协议2.1.3约定：乙方未付清主合同之全部应付款项、政府部门规定费用（含乙方委托甲方代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或有银行按揭（月供）欠款等，甲方有权拒绝交房直至乙方付清欠款为止。2017年1月5日原告与贵州美加置地商业管理有限公司签订的购房款借款协议及授权还款委托书。原告于2016年8月14日支付被告认购金5000元，2017年1月5日支付房款45718元及代收款11223.34元。2017年1月5日原告与贵州美加置地商业管理有限公司签订的购房款借款协议及授权还款委托书，原告委托贵州美加置地商业管理有限公司于2017年1月12日向被告支付47000元。2018年5月15日原告与贵州银行股份有限公司签订的个人购房借款合同，被告于2018年6月20日收到贵州银行股份有限公司发放贷款380000元，原告支付给被告的购房款共计477718元。因被告未按约定期限交付房屋给原告使用，故原告诉至本院。被告于2020年7月7日交付房屋给原告。本院认为，本案争议焦点为：原告主张被告违约的事实是否存在、被告应否支付原告主张的违约金；如支付,违约金按什么标准计算。本案案涉房屋于2016年12月16日取得《商品房预售许可证》，载明竣工日期为2017年12月31日，交付使用日期为2018年6月30日。被告明知房屋交付使用日期为2018年6月30日情况下，仍然与原告签订《商品房买卖合同》明确约定商品房交付使用时间为2017年12月31日，该合同系当事人自愿协商达成，合同内容也未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力，故被告应当按照合同约定全面履行义务。被告辩称应按照《商品房预售许可证》载明的交付使用日期2018年6月30日开始计算违约金没有事实依据，也与双方合同约定不一致，故对被告的该辩称理由本院不予采信，交房时间应为双方合同约定的时间2017年12月31日。但根据原、被告签订的《补充协议》约定，若原告未付清主合同之全部应付款项，则被告有权拒绝交房直至原告付清欠款为止，故被告履行交房义务的时间应为原告付清购房款之日（2018年6月20日），逾期视为违约。在原告履行了给付全部房款义务后，被告未按约定交付房屋给原告使用，其行为已构成违约，被告提供的证据不足以证实其在2018年6月20日后有权拒绝交房，没有违约免责的证据，故对被告辩称其自2018年12月20日起不应当承担违约金的理由本院不予采信，被告提供的证据不足以证实其逾期交房存在免责情形，故对被告辩称其逾期交房没有主观过错的理由本院不予采信，被告逾期交房违约金的起算点应为原告付清购房款之次日2018年6月21日。被告辩称要求按照原告所购房屋同地段、同类型、同标准的房屋租金价格对本案的违约金予以调低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准确定，适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形，而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，不属于该条款规定的情形，对被告的该辩称理由本院不予采信。庭审中，原告付华主张被告未按约定满足燃气、电话通信、有线电视、宽带网络使用条件应支付违约金的诉讼请求和要求被告提供商品房面积实测技术报告书及实测数据、调整物业管理费及停车费的诉讼请求自愿放弃，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告贵州汉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告付华逾期交房违约金53528.30元（从2018年6月21日起算至2020年7月7日止，按原告已付款477718元的日万分之1.5计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，减半收取608元，由原告负担39元，被告贵州汉华房地产开发有限公司负担569元（原告已预交，由被告在本判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员  葛永琳二〇二〇年十月十二日书记员  王 超