四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2812号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区兴盛街7号7层。 法定代表人：缪驰，执行董事。 委托诉讼代理人：王艳婷，女，汉族，1996年4月16日出生，住四川省夹江县，系公司员工。 委托诉讼代理人：邱方，女，汉族，1991年8月15日出生，住四川省仪陇县，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：唐朵朵，男，汉族，1986年6月7日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：秦领，男，汉族，1966年5月13日出生，住四川省岳池县，系唐朵朵表兄。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）因与被上诉人唐朵朵商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园房产公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回唐朵朵对碧桂园房产公司的全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由唐朵朵承担。事实及理由：一、一审认定基本事实错误。1．一审变更了碧桂园房产公司与唐朵朵的合同约定，错误认定碧桂园房产公司履行转移登记义务的起算时间。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第三款第二项的约定，碧桂园房产公司应在初始登记办理完毕之日起180个工作日内办理房屋所有权证书。一审将办理权属转移登记的时间确定为2019年6月11日，实际系在买卖合同约定的初始登记办理截止期限的基础上简单推后了180个工作日，实质是将碧桂园房产公司办理房屋产权证书的起算时点确定为了“商品房交付后180个工作日”。案涉房屋办理房屋所有权证书日期起算的前提条件是初始登记办理完毕，而非在商品房交付180个工作日后或初始登记办理的截止日期后就自动起算。碧桂园房产公司办理房屋所有权证书的日期应自2020年5月15日往后计算180个工作日，碧桂园房产公司并未逾期办理房屋所有权证书，更不存在逾期办理转移登记的情况。2．唐朵朵已于2020年6月15日到碧桂园房产公司领取了办理转移登记所需的资料，并决定自行办理转移登记，碧桂园房产公司已无需再履行办理转移登记的义务。二、一审适用法律错误。1．碧桂园房产公司未按约定时间办理初始登记的行为并未对唐朵朵造成任何损失，违约金应以实际损失为限，不应判决支付违约金。2．即使法院认为碧桂园房产公司应支付违约金，一审确定的违约金金额过高，请求予以调减，应当按照已付房款的日万分之一的标准来确定违约金。 唐朵朵辩称，碧桂园房产公司给唐朵朵造成了重大损失，请求法院依法判决。 唐朵朵向一审法院起诉请求：1．判令碧桂园房产公司在判决生效后30日内协助唐朵朵办理房屋产权证；2．判令碧桂园房产公司给付唐朵朵违约金36,500元；3．诉讼费由碧桂园房产公司承担。 一审法院认为，碧桂园房产公司承认唐朵朵在本案中主张的事实，故对唐朵朵主张的事实予以确认。碧桂园房产公司应当按约定协助唐朵朵办理产权转移登记。唐朵朵、碧桂园房产公司约定了初始登记违约金，出卖人未在约定期限（约定初始登记日：2018年9月18日）内完成交易商品房初始登记，买受人请求出卖人给付违约金，予以支持。碧桂园房产公司辩称约定违约金过高，唐朵朵没有举证证明其受到的损失，依法对违约金予以调整，但初始登记完成日期晚于约定的房屋权属转移登记之日，只计算至约定的房屋权属转移登记之日（约定转移登记日：2019年6月11日），逾期266天，综合本案的具体情况，对唐朵朵主张的初始登记违约金总额酌定调整为1113元，唐朵朵主张的超出部分，不予支持。碧桂园房产公司没有在约定期限内（2019年6月11日）办理转移登记，应从逾期之日支付违约金，计算至2020年5月15日，逾期339天，按合同约定逾期一天支付50元（约已付房款的日万分之1.19）的违约金进行计算，碧桂园房产公司应向唐朵朵支付转移登记的违约金16950元。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限碧桂园房产公司于判决生效后三十日内协助唐朵朵办理位于南充市嘉陵区××栋××单元××层××号房屋的房屋权属证书；二、限碧桂园房产公司于判决生效后十日内向唐朵朵支付逾期办理房屋初始登记、转移登记的违约金共计18063元；三、驳回唐朵朵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取406元，由碧桂园房产公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，2016年2月4日，唐朵朵、碧桂园房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定唐朵朵购买碧桂园房产公司开发的位于南充碧桂园13栋1单元21层2108号房屋，房屋价款总额418,461元，交房时间为2017年12月30日前。该合同第二十条第（二）项约定：出卖人应当在房屋交付之日起180个工作日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未在该期限内取得该商品房的权属证明，由出卖人向买受人每逾期一天支付50元的违约金；第（三）项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起初始登记完毕之日180个工作日内取得房屋所有权证书，由出卖人向买受人每逾期一天支付50元的违约金。该楼栋办理初始登记的时间为2020年5月15日。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕碧桂园房产公司的上诉请求进行审理。 根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：1．逾期办理转移登记违约责任的起算时间如何确定；2．逾期办理初始登记的违约金及逾期办理转移登记的违约金应否支持，一审判决确定的违约金是否应当再调减。 关于第一个争议焦点。在本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中分别约定了逾期办理初始登记和逾期办理转移登记的违约责任。众所周知，办理房屋的转移登记对于买受人而言，至关重要，而办理房屋的初始登记是办理转移登记的基础和前提。根据《商品房买卖合同》的约定，在该合同约定的办理初始登记的期限届满之后，即该合同约定的房屋交付之日起180个工作日之后，即应当开始计算逾期办理初始登记的违约责任。在逾期办理初始登记的180个工作日之后，因逾期办理初始登记的违约责任与逾期办理转移登记的违约责任出现竞合，故应只计算逾期办理转移登记的违约责任。同时，亦应避免因出卖人持续逾期办理初始登记，反而导致其无需承担逾期办理转移登记的违约责任的情况发生，否则，将明显与双方的合同目的相悖。此外，鉴于本地法院目前在司法实践中就逾期办理初始登记违约责任所适用的计算标准相对于逾期办理转移登记违约责任所适用的计算标准而言，明显过低，倘若让出卖人在实际办理初始登记完毕之前一直不承担逾期办理转移登记的违约责任，亦将无法更好地保护守约人的合同权利。故一审判决确定的逾期办理转移登记的违约责任起算时间正确。 关于第二个争议焦点。如上所述，碧桂园房产公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院确定的逾期办理初始登记的违约金及逾期办理转移登记的违约金符合本地法院审判实践，更远低于双方约定的每日50元的违约金计算标准，故对碧桂园房产公司请求本院再次调减违约金的主张，不予支持。 综上所述，上诉人碧桂园房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费812元，由上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年十月三十日 书记员  许岱杉