重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0242民初708号 原告：王成，男，1990年6月14日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。 委托诉讼代理人：邓建，重庆或戎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉杰，重庆或戎律师事务所实习律师。 被告：黄晓燕，女，1971年6月17日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。 被告：张永青，男，1978年9月7日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。 被告：邱燕，女，1982年10月17日出生，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。 原告王成与被告黄晓燕、张永青、邱燕案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王成及其委托诉讼代理人邓建、被告黄晓燕到庭参加诉讼，被告张永青、邱燕经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认王成对位于酉阳县钟多街道XX大道X号X栋X房屋享有占有；2.停止对位于酉阳县钟多街道XX大道X号X栋X房屋的强制执行；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：二被告张永青和邱燕原系夫妻关系。2016年7月22日，张永青、邱燕共同与重庆博润实业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，购买了重庆博润实业有限公司开发的位于“XXXX”楼盘X幢X栋X号的预售商品房，并办理了网签备案登记。合同约定，该房屋建筑面积109.19平方米，套内面积87.16平方米，分摊面积22.03平方米；房屋总价款470016元。首付141016元，其余329000元以按揭方式支付。随后，张永青、邱燕以此房在酉阳县工商银行办理了抵押贷款，贷款本金329000元。该房贷由邱燕开始按月归还2066元，20年还清。2016年11月开始，邱燕开始按月支付购房贷款。2017年11月27日，被告张永青和邱燕在酉阳县民政局领证离婚，双方离婚协议明确上述房屋归邱燕所有，银行贷款由邱燕负责归还。邱燕随即将此房交酉阳县宜霖房地产经纪有限公司代售。同年12月6日，原告王成交纳购房定金20000元。同年12月29日，在中介方酉阳县宜霖房地产经纪有限公司的见证下，被告邱燕与原告王成签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方（邱燕）以587442元将酉阳县XXXXX幢X栋X号房屋出售给乙方（王成）。乙方采取贷款方式付款，乙方接甲方按揭继续以甲方名字月供，乙方应于2017年12月29日给甲方首付款250723元，留30000元作为过户押金，房屋过户完成的同时，乙方将30000元交付给甲方。同日，王成通过银行转账200000元给邱燕。从2018年1月起至2019年12月，王成每月通过银行转账2066元至邱燕的银行账户用于偿还该房屋的银行按揭款。2019年10月13日，王成向开发商接房。王成接房后对该房进行了装饰装修。按照邱燕与重庆博润实业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第7条约定，重庆博润实业有限公司应当于2017年10月27日前交房，因重庆博润实业有限公司的原因未能按期交房，2019年8月3日，王成以邱燕的名义与重庆博润实业有限公司达成协议，约定于2019年9月30日交房。按照《重庆市商品房买卖合同》补充协议第14条第4目约定，邱燕有权对该预售商品房进行再转让。因被告黄晓燕与被告邱燕和张永青的民间借贷纠纷案，被告黄晓燕申请人民法院对二被告邱燕和张永青进行强制执行。执行期间，原告发现自己占有的房屋被酉阳县人民法院进行网上评估拍卖，随即提出异议。2020年3月13日酉阳县人民法院作出（2019）渝0242执异41号《执行裁定书》，驳回原告的异议请求。综上所述，原告认为其与邱燕间签订的《房屋买卖合同》其实质为预售商品房再转让行为，其行为符合《中华人民共和国合同法》及其他相关法律的规定，行为合法有效。原告与邱燕签订《房屋买卖合同》后，原告从事实上取得了权利控制，在重庆博润实业有限公司交房时接收并入住，对案涉房屋进行了实际控制，足以排除被告黄晓燕申请人民法院对案涉房屋的执行。 被告黄晓燕辩称，1.原告的诉讼请求已超过法定期限15天，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。2.原告不是涉案执行房屋的所有权人，所提出的理由不足以排除法院的强制执行。从庭审及原告的起诉事实证明，该案执行房屋所有权人仍然是张永青与邱燕，原告也未提供房管部门登记的房产证证明自己是该房屋的所有权人，其签订的《商品房买卖合同》并不具有证明其房屋所有权的事实，并且本案中该房屋并未交付。张永青与邱燕的离婚协议约定该房为邱燕所有，并不必然产生对外对抗申请执行人黄晓燕债权的法律效力。依据我国《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记产生法律效力，未登记不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”案外人原告对该涉案房屋并没有办理过户登记，双方签订的房屋买卖合同约定不产生所有权变更、消灭的效力，王成不具有该房屋所有权人的身份，以房屋所有权人排除法院对该案的强制执行的理由依法不能成立。3.本案酉阳县人民法院查封房屋在前，王成的买卖行为在后，案外人王成并未实际占有该房屋，并且明知该房屋在银行有抵押按揭贷款的事实，自身有过错，王成提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除本案的强制执行。原告诉称2019年10月13日接房并装修，该行为并不代表对房屋占有与交付的事实，更因没有办理过户手续，不是房屋所有权人。酉阳县人民法院于2018年1月8日作出（2018）渝0242执保10号执行裁定书，对该房屋予以保全查封，人民法院查封在前，王成的买卖行为在后，其私权利依法不能对抗公共权力，不能排除法院的强制执行。综上所述，请求判决驳回原告的全部诉讼请求，维护申请执行人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示的《房屋买卖合同》。拟证明王成与邱燕于2017年12月29日签订房屋买卖合同，邱燕将XXXXX幢X栋X的预售商品房转让给王成，合同第三条第二项第1目约定王成继续以邱燕名义月供，向按揭银行支付按揭款，双方形成名义购房人与实际购房人的关系。被告黄晓燕质证认为其不清楚该合同，并认为其2017年就起诉张永青，同年9月份就已结案，并且当时借款合同写的是用房子进行抵押，不知道为什么邱燕没告知原告，当时开庭的时候邱燕也没说房子卖了，故不知道这回事，去年法院准备拍卖这个房子，还有三天的时候王成才出来说这个事情，只是有人说是王成和邱燕写了份合同，我去中介打听说是他们搞的一份假合同。被告邱燕与张永青未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。本院对该份证据认证如下：该合同是经过中介重庆宜霖房地产经纪有限公司所订立，并加盖有公司印章，被告黄晓燕无证据证明该份合同虚假，故本院对该份证据的真实性以及原告拟达到的证明目的予以采信。 2.原告举示的收条和重庆农村商业银行个人业务凭证。拟证明王成于2017年12月29日向邱燕支付购房款220723元的事实，王成按《房屋买卖合同》的约定向邱燕全面履行了付款义务。被告黄晓燕质证认为字太小了其看不清楚，其打听说是邱燕和王成是亲戚关系，这个钱是王成借给邱燕的钱。被告邱燕与张永青未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。本院对该份证据认证如下：重庆农村商业银行个人业务凭条具有真实性，两张凭条反映出王成于2017年12月29日15：10分和15：15分左右分别向邱燕银行账户62XXXXXXXX和6XXXXXXXX3各转账100000元，合计200000元的事实，同日邱燕向王成出具了收条，收条明确载明收到王成购买XXXXX栋X-X购房首付款220723元，上述转款与收条时间吻合，与原告和邱燕订立《房屋买卖合同》的时间及合同约定的付款时间及金额也吻合，而被告黄晓燕无证据证明上述转款系原告支付给邱燕的借款，故本院对原告拟证明目的予以采信。 3.原告举示的王成账户明细。拟证明王成与邱燕签订《房屋买卖合同》后，按合同约定按月向邱燕的银行账户支付房屋按揭款，全面履行向按揭银行支付按揭贷款的义务。被告黄晓燕质证认为，是有他们转款的记录，但是我是2017年就起诉邱燕和张永青了，当时他们一直没说他的房子卖了，所以我不清楚是怎么回事。被告邱燕与张永青未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。本院对该份证据认证如下：该组证据加盖有中国工商银行股份有限公司酉阳致函业务专用章，具有真实性，能够证明从2018年1月起原告王成每月中旬均向*燕62XXXXXXXX0转账2066元，结合原告房屋买卖合同，本院对原告拟证明的目的予以采信。 4.原告举示的业主入住手册。拟证明王成在开发商交付房屋后一直占有使用的事实。被告黄晓燕质证认为其是2018年8月份就申请法院查封了这个房屋，所以王成也不应该接得到房，那个房子的锁也是换了两次，换锁的发票都还在。被告邱燕与张永青未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。本院对该份证据认证如下：该入住手册具有真实性，能够证明原告于2019年10月13日接房。 5.原告举示的不动产登记信息查询。拟证明案涉房屋至今仍未办理产权登记，房屋所有权人仍为重庆博润实业有限公司。被告黄晓燕质证认为其去国土局查询过，那个房子的名字是邱燕和张永青，不是开发商。被告邱燕与张永青未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。本院对该份证据认证如下：该份证据加盖有重庆市酉阳土家族苗族自治县规划和自然资源局不动产登记资料查询专用章，具有真实性。从查询记载内容上看，案涉房屋于2016年3月4日以预售许可新建方式登记的权利人为重庆博润实业有限公司[证书号为：渝国土房管（2016）预字第（X）号]；2016年7月22日邱燕、张永青进行商品房网签并进行合同备案，权利人登记为邱燕、张永青；2016年10月9日因预售商品房预告登记，权利人登记为邱燕、张永青。故该房屋虽未办理产权登记，但办理了预告登记，邱燕、张永青对该房享有物权期待权，因此原告拟达到的证明目的本院不予采信。 6.原告举示的收据和施工图片。拟证明原告对案涉房屋已经进行了装饰装修并实际占有的事实。被告黄晓燕质证认为其当时给执行局说了房子在扯皮，执行局也给王成作出提示，如果他硬要去装修，造成的后果自负。被告邱燕与张永青未到庭发表质证意见，视为其放弃质证权利。本院对该份证据认证如下：收据能够反映出王强于2019年12月12日向案涉XXXX管理处交纳了案涉房屋的装修除渣费和装修保证金，结合施工图片，能够证明王成确实进行了装修施工。 综上，本院对本案事实确认如下：本院在审理（2018）渝0242民初71号黄晓燕与张永青、邱燕民间借贷纠纷一案中，黄晓燕于2018年2月6日向本院提出诉讼财产保全申请，请求查封、冻结被保全人张永青、邱燕位于本县“XXXX”楼盘X幢X栋X的房屋，本院于2018年2月8日作出（2018）渝0242执保10号执行裁定书，裁定对备案登记在张永青、邱燕名下的房屋一套（坐落于酉阳县钟多街道XX大道1号XXXXX幢X栋X）予以查封，查封期限为三年。同年2月11日到酉阳县国土资源和房屋管理局办理了查封登记。2018年6月4日，本院依法对（2018）渝0242民初71号案件作出判决，张永青偿还黄晓燕借款本金200000元；张永青、邱燕偿还黄晓燕借款本金200000元。该判决生效后，因二人均未履行，黄晓燕向本院申请强制执行，2019年11月25日，本院作出（2018）渝0242执2801号执行裁定书，对上述房屋进行拍卖。2019年12月23日，案外人王成对本院查封的案涉房屋提出书面异议，本院于2020年3月13日作出（2019）渝0242执异41号执行裁定书，裁定驳回案外人王成的异议请求。该裁定于2020年3月17日送达王成，王成于2020年3月30日向本院提起案外人执行异议之诉。 案涉房屋原系张永青、邱燕（二人原系夫妻关系）于2016年7月22日共同与重庆博润实业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》所购买，购买时系预售商品房，同日办理了网签备案登记。合同约定，该房屋建筑面积109.19平方米，套内面积87.16平方米，分摊面积22.03平方米；房屋总价款470016元，首付141016元，其余329000元以按揭方式支付。随后，张永青、邱燕以此房在酉阳县工商银行办理了抵押贷款，贷款本金329000元。该房贷由邱燕开始按月归还2066元，20年还清。2016年10月9日办理了预购商品房预告登记。2016年11月开始，邱燕按月支付购房贷款。2017年11月27日，被告张永青和邱燕在酉阳县民政局领证离婚，双方离婚协议明确上述房屋归邱燕所有，银行贷款由邱燕负责归还。邱燕随即将此房交酉阳县宜霖房地产经纪有限公司代售。同年12月6日，原告王成交纳购房定金20000元。同年12月29日，在中介方酉阳县宜霖房地产经纪有限公司的见证下，被告邱燕（甲方）与原告王成（乙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方以587442元将酉阳县XXXXX幢X栋X号房屋出售给乙方（王成）。乙方采取贷款方式付款，乙方接甲方按揭继续以甲方名字月供，乙方应于2017年12月29日给甲方首付款250723元，留30000元作为过户押金，房屋过户完成的同时，乙方将30000元交付给甲方。同日，王成通过银行转账200000元给邱燕，邱燕于该日向王成出具收条一张，载明：“今收到王成购买XXXXX栋X-X购房首付款￥：220723.00元（贰拾贰万零柒佰贰拾叁元整）。从2018年1月起至2019年12月，王成每月通过银行转账2066元至邱燕的银行账户用于偿还该房屋的银行按揭款。2019年10月13日，王成向开发商接房，并于2019年12月12日向物管交纳装修保证金及除渣费，之后对该房进行了装饰装修。 本院认为，本案争议的焦点有：1.原告提起案外人执行异议之诉是否在法定期限内；2.原告对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。下面分别分析如下： 关于焦点1,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本院于2020年3月13日作出（2019）渝0242执异41号执行裁定书，裁定驳回案外人王成的异议请求，王成于2020年3月17日收到上述裁定后，于2020年3月30日向本院提起案外人执行异议之诉，未超过法定提起案外人执行异议之诉的期限规定。 关于焦点2，原告据以提出排除执行的理由主要是对案涉房屋享有物权期待权，在本案中特指采登记要件主义的物权变动尚未办理登记时，受让人的期待权。关于原告在本案中是否享有物权期待权，本院作如下评述：一是本案中原告认为其与邱燕间签订的《房屋买卖合同》其实质为预售商品房再转让行为，其行为符合《中华人民共和国合同法》及其他相关法律的规定，行为合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”《国务院办公厅转发建设部等部门做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发（2005）26号）中规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。”根据上述规定是禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的。二是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条作出了规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定将物权期待权保护的对象定义为所有登记财产的买受人，但未限制执行的债权种类，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对此进行了补充，并对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件进一步进行了明确，具体法律规定为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述条件必须同时满足，具体到本案而言，首先，本院到酉阳县国土资源和房屋管理局办理查封登记的时间系2018年2月11日，而原告与被执行人签订买卖合同的时间是2017年12月29日，合同签订在查封之前；其次，原告接房的时间是2019年10月13日，向物管交纳装修保证金及除渣费并对房屋进行装饰装修的时间是2019年12月12日，即使原告目前实际占有案涉房屋，也是在本院查封之后；再次，原告未支付全部价款，虽然每月向邱燕银行账户转入房屋的相应按揭款项，但从法律关系上看，银行只对邱燕享有权利，对原告并不具有法律约束力，因此不能视为原告已付清了全部价款；最后，从本案查明的事实来看，对于未过户的情况确实不能归结于原告自身原因。综上，原告对案涉房屋的权利尚不能全部满足我国法律对于物权期待权的保护条件，故其以物权期待权为由请求排除执行的理由，本院不予支持。 另外，原告在庭审中认为讼争房屋系期房，案涉房屋至今未登记在被执行人张永青、邱燕名下，人民法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不当。对此，本院认为，若原告认为被执行人张永青、邱燕本身对案涉房屋不享有相关的权利，那么其作为买受人更不享有案涉房屋的物权期待权，故本院对原告该项意见不予采纳。 综上所述，原告不具有足以请求排除本案执行的民事权益，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下： 驳回原告王成的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  何 伟 人民陪审员  石邦鲜 人民陪审员  姚祥荣 二〇二〇年十月二十一日 法官 助理  雷 琴 书 记 员  冉梓希