广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8136号上诉人（原审被告）：温荣杰，男，汉族，1968年5月6日出生，住址：广东省惠州市惠阳区。被上诉人（原审原告）：惠州市惠阳区木材发展总公司，统一社会信用代码:91441303196070043X3，住所地：惠阳区淡水镇南一路“富丽楼”****。法定代表人：梁寒飘。委托诉讼代理人：唐秋红，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖梓健，广东日升律师事务所律师。上诉人温荣杰与被上诉人惠州市惠阳区木材发展总公司（以下简称为惠阳木材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初19023号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人温荣杰上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302民初3546号民事判决；2、改判驳回惠阳木材公司的全部诉讼请求；3、改判惠阳木材公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、本案不属于民事受案范围。1、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引超的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。现温荣杰与惠阳木材公司是基于未能解决单位分房引起的纠纷，温荣杰以及其他单位职工对惠阳区人民政府批准的《惠阳区木材发展总公司未房改户住房安置方案》不服，已提起诉讼，该案件正在审理过程中。二、退一步讲，即使本案属于民事管辖范围，本案亦不属于租赁合同纠纷，惠阳木材公司与温荣杰并未签订租赁合同，案涉房屋是惠阳木材公司分配给员工的福利房。温荣杰从1994年1月在惠阳木材公司处工作至今，尚未签订解除劳动关系协议，为惠阳木材公司职工。而涉案房屋是90年代惠阳木材公司对员工的福利分房（见温荣杰新提交的证据1），是温荣杰唯一住房。温荣杰每月向惠阳木材公司缴纳一定的管理费，但并非租金。若这个费用为租金，约6元/月的低价是显然不合常理的，即在90年代这个租金标准也是不符合常理的。之所以惠阳木材公司以如此低价将房屋“出租”给温荣杰，是因为案涉房屋具有员工福利的性质，由惠阳木材公司分配给温荣杰居住，再以约6元/月的象征性收费来约束双方的管理和义务。这实情符合我国90年代企业单位对员工福利分房的政策和实际，双方从来没有签订书面合同解除租赁关系。温荣杰与惠阳木材公司存在劳动福利关系，惠阳木材公司无权要求温荣杰返还房屋。三、温荣杰经济条件较差，要求温荣杰立即搬出案涉房屋，将导致温荣杰生活更加困难，甚至无家可归。同时惠阳木材公司在尚未与有关部门协调妥善处理温荣杰居住问题情况下即提起本案诉讼，不符合相关法律规定。温荣杰不是想阻碍市政工程的推进，只是要求给予合理的安置和补偿，以保障日后的基本生活。恳请法院给予合法合理的处理方案和判决结果！与温荣杰同样未得到公平待遇的职工还有很多人，判决将影响这批人的生活状况，请法院公平、审慎处理。为维护温荣杰的合法权益，请求贵院查清事实，撤销一审法院作出的（2020）粤1302民初3546号民事判决，支持温荣杰的上诉请求，作出公平的裁决。被上诉人惠阳木材公司答辩称，一、本案为平等民事主体之间的合同纠纷，属于民事受案范围，温荣杰上诉称本案不属于民事诉讼受案范围没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”。本案中，惠阳木材公司提交的国有土地使用证、公司职工安置方案、预算明细表等证据材料，足以证明惠阳木材公司起诉完全符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三条：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定”的规定，属于民事诉讼法规定的受案范围。故，温荣杰称本案不属于民事诉讼受案范围明显不成立。二、本案为房租租赁合同纠纷的事实清楚、证据充分，原审法院也已经查明该事实。温荣杰主张涉案房屋为福利房并没有提交任何证据予以支持，其该辩解依法不成立。本案中，温荣杰未提供任何证据证明涉案房屋为“福利房”涉案双方之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但双方之间形成事实上的租赁关系，且庭审中温荣杰对于涉案房屋租金从每个月工资中扣除的事实不持异议。后惠阳木材公司经营困难，惠阳区人民政府原则通过公司安置职工方案，温荣杰所拖欠的租金从应发放的费用中扣除。因此，惠阳木材公司与温荣杰之间为平等民事主体之间的租赁关系，事实是非常清楚的。三、涉案房屋属于惠城区人民政府征收房屋范围，导致涉案双方之间的租赁合同无法履行。原审法院判决解除双方之间的租赁合同关系正确。温荣杰以经济条件差等为由主张惠阳木材公司提起本案诉讼不符合法律规定无事实和法律依据。因涉案房屋被纳入惠城区人民政府征收范围，惠阳木材公司与温荣杰之间的租赁合同已无法履行，原审法院判决解除涉案双方之间的租赁合同关系事实清楚、于法有据。惠阳木材公司为妥善解决上述建筑物内的相关住户的住房问题，惠阳区人民政府已在2017年9月批准实施《惠阳区木材发展总公司未房改房住户安置方案》，现已有大部分相关住户与惠阳木材公司签订住房安置协议并选定房屋，且有部分已领取安置房钥匙，这样不仅保障了已领取安置房钥匙职工的居住问题，而且大大改善了其居住环境，也大大提高了其生活质量，不存在温荣杰所述的无家可归情形。综上，温荣杰的上诉请求没有事实和法律依据，且其提起上诉的四个理由均不成立。请贵院依法驳回温荣杰的上诉请求，以维护惠阳木材公司的合法权益，从而也推动我市重点市政工程项目的建设的顺利实施。惠阳木材公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除惠阳木材公司与温荣杰之间的房屋租赁关系；2、判令温荣杰立即搬离惠阳木材公司所有的位于惠州市惠城区东平刘屋角、房屋征收编号为BQ木（公）32-01的房屋，并将该房屋返还给惠阳木材公司；3、本案的诉讼费用由温荣杰负担。一审法院认定事实：温荣杰原为惠阳木材公司的职工，惠阳木材公司提供位于惠州市惠城区东平刘屋角的房屋（惠州市惠阳区木材发展总公司厂区内）给温荣杰居住。双方未签订书面租赁合同，每月租金从温荣杰的工资中抵扣。惠阳木材公司与温荣杰未签订《解除劳动关系协议书》，现温荣杰仍居住在惠阳木材公司上述房屋内。2016年9月29日，惠州市惠城区人民政府发布《关于发布惠州大堤东堤（水口至东平新开河段）水利防洪加固工程建设项目和惠城区新开河北桥及上东平滨江路建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（惠城府【2016】64号），惠阳木材公司位于惠城区东平刘屋角的土地及地上建筑物均纳入惠城府【2016】64号公告征收范围内，温荣杰现居住房屋的征收编号为BQ木（公）32-01号。另查明，惠阳区人民政府在2017年9月批准实施《惠阳区木材发展总公司未房改房住户安置方案》，以解决未房改房职工的住房问题。目前已有大部分职工领取安置房钥匙。温荣杰未与惠阳木材公司签订住房安置协议。又查明，惠阳木材公司尚未与房屋征收部门签订国有土地地上房屋征收与补偿协议。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据各方当事人所述意见，综合全案证据，并结合一审法院查明的案件事实，一审法院确定本案的争议焦点为：（一）本案是否属于民事受案范围；（二）惠阳木材公司与温荣杰之间的租赁关系应否解除。一、关于本案是否属于民事受案范围问题。惠阳木材公司与温荣杰虽未签订书面租赁合同，但温荣杰一直居住在涉案房屋至今，且每月向惠阳木材公司支付租金，温荣杰对每月租金从当月工资中扣除当庭予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁的合同。”等的规定，惠阳木材公司与温荣杰之间成立租赁合同关系。双方并非是针对单位内部分配公房决定有意见而引起纠纷，故本案争议不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的因单位内部分房引起的占房、腾房纠纷，而属于因履行房屋租赁合同发生的纠纷，且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，属于人民法院民事受案范围。温荣杰辩称房屋已被纳入征收范围，以及涉案房屋系惠阳木材公司提供给其租住的福利房，双方之间不存在租赁关系，但目前惠阳木材公司与征收部门之间尚未签订征收补偿协议，温荣杰也没有提供证据证明案涉房屋属于福利房，故温荣杰理由不成立，一审法院不予采纳。二、关于惠阳木材公司与温荣杰之间的租赁关系应否解除问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，惠阳木材公司与温荣杰之间构成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”鉴于惠阳木材公司、温荣杰双方存在的是不定期租赁关系，惠阳木材公司可随时解除其与温荣杰之间的租赁关系。且涉案房屋在惠城区人民政府征收范围内，故双方之间的租赁合同无法继续履行。惠阳木材公司以起诉形式要求解除双方的租赁关系，温荣杰应返还涉案房屋的诉请依法予以支持。一审法院判决：一、解除惠阳木材公司与温荣杰之间就位于惠州市惠城区东平刘屋角的房屋【征收编号为BQ木（公）32-01】的租赁合同关系。二、温荣杰于本判决发生法律效力之日起十五日内，搬离位于惠州市惠城区东平刘屋角的房屋【征收编号为BQ木（公）32-01】，并将该房屋返还给惠阳木材公司。本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点是上诉人与被上诉人之间是否存在租赁合同关系以及本案是否属于民事受案范围。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，虽然上诉人与被上诉人未签订书面租赁合同，但一审庭审过程中，双方均认可被上诉人将涉案房屋交付上诉人使用并收取租金的事实，结合被上诉人所举证据，一审法院认定双方存在租赁合同关系，并无不当。上诉人主张涉案房屋系被上诉人分配的福利房，但无证据证明其是涉案房屋的所有权人，且该主张与其在一审庭审中确认的事实相左，本院不予支持。因双方未签订租赁合同及约定租赁期限，一审法院认定双方存在的是不定期租赁关系，被上诉人可以随时解除合同，认定准确，本院予以维持。由于涉案房屋在政府征收范围内，导致双方之间的租赁合同在客观上无法继续履行，被上诉人诉请解除租赁关系，要求上诉人返还涉案房屋，理据充分，应予支持。如前所述，被上诉人诉请解除租赁合同并返还涉案房屋，即本案系双方是否应当解除租赁合同所引起的纠纷，并非是针对单位内部分配公房决定有意见而引起的纠纷，故本案争议不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的因单位内部分房引起的占房、腾房纠纷，而属于因履行租赁合同发生的纠纷，且符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，属于人民法院民事受案范围。综上，上诉人温荣杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用550元，由上诉人温荣杰负担。本判决为终审判决。审 判 长 李文贞审 判 员 龚 敏审 判 员 胡毅妹二〇二〇年十二月三十日法官助理 李小凤书 记 员 张千千附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。