云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初3625号原告：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：楚雄彝族自治州楚雄市开发区云开路**，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：代虎，云南荣楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。被告：布丽华，女，1965年8月16日生，汉族，大学文化，云南省姚安县人，公务员，住楚雄州姚安县。原告楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称海宏物业公司）与被告布丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海宏物业公司的委托诉讼代理人代虎、张薇英，被告布丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海宏物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年10月1日至2019年2月28日的物业管理费535.86元；2、判令被告支付原告违约金754元（535.86元×3‰÷469天，暂计算到2020年6月12日），并按照每日3‰的标准支付自2020年6月13日起至上述款项付清之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的金色花园小区的业主。被告向开发商楚雄海弘房地产开发有限公司购买了金色花园小区19幢1单元503室房屋，建筑面积89.31㎡。2013年12月20日，原告与开发商楚雄海弘房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限自2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业管理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2015年7月12日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业管理费、车位费及垃圾处理费收费标准、收费的权利义务及违约责任进行了明确的约定。原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未按照合同的约定向原告缴纳物业管理服务费，直至2019年3月初，因金色花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，原告便依约退出，但被告仍拖欠原告自2018年10月1日至2019年2月28日的物业管理费和水电费535.86元。经原告多次催收，被告未支付。为维护原告的合法权利，现向法院起诉，请求判决。被告布丽华辩称，第一、驳回原告的所有诉讼请求。原告混淆是非，被告已经支付了2014年1月至2018年9月份的全部物业费，但被告于2015年7月2日才拿到房屋钥匙完成交房，根据《物业管理协议》第四条第一款：原告自被告与开发商在《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间之次日起计收物业管理费，《建筑法》和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。被告至今未看到任何竣工验收合格的材料，但被告本着诚实守信原则，承认商品房的交付时间是2015年7月2日，即从原告处拿到商品房钥匙之日起算，而不是2014年1月1日起算，原告多收了2014年1月至2015年6月共18个月的物业费，抵扣2018年10月1日至2019年2月共5个月的物业费，原告还应退还被告13个月的物业费1393.21元。第二、《物业管理协议》中未约定生活垃圾处理费的相关条款，原告无依据收取被告2014年至2015年生活垃圾处理费192元。根据《金色花园前期物业管理委托合同》第三章第十四条约定物业管理费收取标准，约定小高层每平米1元/月，原告擅自提高收费标准，小高层每平米1.2元/月，多收了被告2014年1月至2018年9月的物管费1018.13元，原告应该予以退还。第三、原告应补救其未履行的物业管理义务，并承担未完全履行物业服务协议给被告造成的损失6000元。1.小区公共物业管理存在不到位，访客防盗对讲系统从交房至今无法使用，天然气不通，卫生打扫不及时，电梯和停车位损坏维修不及时，乱晒衣物，过道灯损坏长时间不更换，绿化管理不到位，安全通道被占用等问题，经被告多次反映，原告未答复也未解决。2.原告管理期间小区将公共停车位租给业主并收取停车费，在小区公共部位设置广告位、饮用水用水销售设备，但未按规定公示公共收益。3.原告管理期间原配的发电机、主缆线及相关配件缺失，主水泵漏油，高压配电大门门锁已坏，电容补偿未投入使用，无消防设施，无绝缘地板等问题。4.原告2019年2月份强行退出小区，必须资料和账目移交不全，已交手续未经业委会确认，造成小区无物业管理4月有余，造成小区多次持续性停水停电、电梯停运，安保缺失。第四，原告恶意诉讼、曲解诉讼、污蔑被告，给被告造成了一定的损失，原告应承担被告的全部合理费用（包括但不限于为参加诉讼损失的误工费、交通费、伙食费等）。原告海宏物业公司针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.原告营业执照、资质证书、法定代表人身份证明及身份证、被告身份证复印件，欲证明原、被告诉讼主体资格适格；2.《楚雄市发展和改革局关于金盾小区.金色花园小区前期物业服务收费标准的批复》、《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市生活垃圾处理费标准的批复》，欲证明楚雄市发展和改革局对金色花园小区物业管理费收费标准和生活垃圾费的标准进行了批复，原告是按照该批复的标准进行收费；3.《金色花园前期物业服务管理委托合同》、《金色花园前期物业管理服务协议》，欲证明2013年12月20日，原告与开发商楚雄海弘房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业管理费收费标准、双方权利义务及违约责任进行了明确的约定。2015年7月2日，被告与原告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议对物业管理费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方权利义务及违约责任进行了明确约定；4.交房公告，欲证明楚雄海弘房地产开发有限公司于2013年12月23日完成交房手续，对部分还未接房业主已经公告告知；5.拖欠情况登记表，欲证明被告拖欠物管费的情况；6.通知、公告，欲证明原告在退出物业管理时向小区业主予以告知并通过发公告、拨打电话等方式向被告催要物管费用；7.照片17张，欲证明原告已经依据合同完善履行了自己的义务。经质证被告对原告提交的证据1、5、6、7无异议。证据2真实性认可，证明内容不予认可，楚发改批14号文件收费标准批复高层住宅1.2元/㎡.月与开发商签订的前期管理委托合同约定的1元/㎡.月有冲突，应该与委托合同为准。证据3《金色花园前期物业管理委托合同》不予认可，我不知道开发商与原告是否签订过这个合同，而且合同应该包含与开发商约定的管理范围、计收物管费的标准，竣工标准也不认可，合同中约定的义务根本没有做到，开发商委托原告管理是不合法的，合同是无效的。2015年7月2日我和原告签订的合同我认可的，但不认可签订的内容。证据4我不知道，我没有见过。被告布丽华针对辩解，向法院提交了以下证据1.《金色花园前期物业管理服务协议》，欲证明原、被告之间存在物业服务关系；2.《商品房购销合同》，欲证明被告和开发商楚雄海弘房地产开发有限公司存在商品房买卖关系；3.楚雄海宏物业管理有限责任公司收款收据，欲证明被告已经向原告支付了2014年1月至2018年9月份的全部物业费，原告强制多收了被告2014年1月至2015年6月共18个月物业费共计1393.21元；4.生活垃圾处理费收据、装修垃圾清运费收据，欲证明被告已经向原告支付了2014年至2015年生活垃圾处理费共计192元、2018年装修垃圾清运费267.9元；5.照片、公告，欲证明原告不履行物业管理义务，违反《物业管理服务协议》第二条、第三条、第九条第一款的约定；6、告知函、证明，欲证明原告不履行物业管理义务，违反《物业管理协议》第一条第一款第十项的约定；7、证人证言。经质证原告对被告提交的证据1、2、7的三性均认可。证据3三性均不认可，对被告支付了2014年1月至2018年9月份的物业管理费是认可的。根据原、被告签订的协议第四条，被告交费的时间从被告与开发商签订《商品房买卖合同》约定的交房时间之次日开始计收，也就是2013年12月31日开始缴费。证据4客观性、合法性认可，关联性不认可。证据5三性均不认可，照片不能反映小区的全貌，而且不能证明就是该小区，时间段也不能证明。公告也不予认可，内容没有经过原告确认。证据6告知函不予认可，是业主委员会做出的，原告至今未收到，我公司于2019年2月28日退出小区，证明内容不客观，所以证明内容不予认可。本院认为，原告提交的证据1证实原、被告的基本信息情况；证据2证实原告对金色花园小区的物业服务收费标准及生活垃圾处理费的收费标准进行了批复的事实；证据3证实了原告与楚雄海弘房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业管理委托和》，与被告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，双方对权利义务进了约定的事实；证据4证实了楚雄海弘房地产开发有限公司于2013年12月23日公示可以接房的事实；证据5证实被告拖欠物业管理费的事实；证据6证实了原告于2019年2月28日退出金色花园小区的事实；证据7证实了原告履行义务的事实。被告提交的证据1证实了被告与原告于2015年7月2日签订了《金色花园前期物业管理服务协议》的事实；证据2证实了被告与楚雄海弘房地产开发有限公司于2012年5月23日签订《商品房购销合同》的事实；证据3证实了被告支付了2014年1月至2018年9月份物业管理费的事实；证据4证实了被告支付了2014年至2015年生活垃圾处理费192元，2018年装修垃圾清运费267.9元的事实；证据5证实了被告在小区内拍摄了照片的事实；证据6证实了金色花园业主委员会于2018年9月20日出具《告知函》，2020年8月30日出具《证明》的事实；证据7证实了证人李某系金色花园小区业主的事实。本院经审理认定事实如下：原告系物业管理公司，被告系金色花园小区19幢1单元503室业主，房屋建筑面积为89.31平方米。原告于2013年12月20日与楚雄海弘房地产开发有限公司签订了《金色花园前期物业管理委托合同》，合同约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理费为小高层住宅每平米1元/月，多层住宅为每平米0.6元/月。2015年7月2日，原告与被告签订了《金色花园前期物业管理服务协议》，协议约定每半年交纳物业管理费，具体时间是每年的1月份7月份。多层按建筑面积每月每平米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元（不含公共分摊）收取物业管理费。楚雄市发展和改革局【楚发改批（2014）14号】文件，关于对金盾小区.金色花园小区物业服务收费标准的批复载明：多层住宅综合物业服务收费标准为0.7元/㎡.月，高层住宅物业服务收费标准为1.2元/㎡.月（已包括电梯的正常运行和维护费用）。楚雄彝族自治州发展和改革委员会【楚发改价格（2012）17号】文件，楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费标准的批复载明，城镇居民户、城镇暂住户城市生活垃圾处理费每户每月8元。合同签订后，原告对小区进行物业服务，被告交纳物业管理费至2018年9月份，2018年10月1日起至2019年2月28日的物业管理费535.86元被告未缴纳，原告海宏物业公司于2019年2月28日退出金色花园小区。本院认为，原告与被告签订的《金色花园前期物业管理服务协议》是双方在平等、自愿的基础上签订，对双方均具有约束力。原告依据合同为小区提供物业服务，有权获得物业管理费，被告布丽华是该小区的业主，应当按照合同约定履行义务。物业管理费的收费标准双方有争议，标准应以楚雄市发展和改革局关于对金盾小区.金色花园小区物业服务收费标准的批复为准，故被告的物业管理费应按照高层住宅1.2元/㎡.月收取，故原告要求被告支付自2018年10月1日至2019年2月28日物业管理费535.86元（89.31平方米×1.2元/月×5个月）的请求合理合法，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。被告要求原告退还多收的物业管理费1393.21元以及赔偿给其造成的损失6000元，属于另外的法律关系，本案不予处理。被告的其他辩解没有法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、由被告布丽华于判决生效后十日内支付原告楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费535.86元，款交法院；二、驳回原告楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由原告楚雄海宏物业管理有限责任公司负担14.6元(已交)，被告布丽华承担10.4元（未交，判决生效后十日内执行，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  王玉平二〇二〇年十月三十日书记员  张玲欢