广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初11155号原告：中山市适安物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区法定代表人：黄玉娥，总经理。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。被告：陆文强，男，1977年11月2日出生，壮族，住广西崇左市江州区原告中山市适安物业管理有限公司（以下简称适安公司）与被告陆文强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告适安公司的委托诉讼代理人张艳娜到庭参加诉讼，被告陆文强经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告适安公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2012年10月至2018年10月的物业管理费4888.08元及逾期付款违约金（以每月物业管理费66.96元为基数，按日息3‰计算，每月分段计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月2日违约金为23157.43元）。事实和理由：原告与被告所在小区中山市三乡镇泰兴楼的建设单位中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）于2012年9月1日签订书面《前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在的泰兴楼进行物业管理，业主应在每月5日之前，以住宅1.5元/月/平方米的标准，按时向原告支付物业管理费，逾期缴费的，原告有权每天按应缴物业管理费的3‰加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定为被告及所在小区提供物业管理服务。被告系该小区中山市三乡镇泰兴楼1幢1座416房的业主，但被告并未按时向原告支付物业管理费，拖欠2012年10月至2018年10月的物业管理费4888.08元，产生相应的违约金暂计为23157.43元,合计28045.51元，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼过程中,原告变更诉讼请求为：被告向原告支付2017年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费1272.24元及逾期付款违约金（以每月物业管理费66.96元为基数，按日息3‰分段计至实际清偿之日止，暂计至2020年6月10日为3272.54元）。原告适安公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市前期物业服务合同；2.中山市不动产登记资料查询结果；3.中山市商品房买卖合同；4.通知函；5.联系函；6.泰兴楼物业移交业主授权书。因被告陆文强下落不明,本院依法于2020年7月9日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2012年9月1日，嘉实丰公司作甲方、原告适安公司作乙方签订一份《中山市前期物业服务合同》约定，甲方将中山市******布匹市*（泰兴楼）物业，委托乙方提供物业管理服务。适安公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，商场按建筑面积每月每平方米1.8元。本物业未竣工交付使用前,物业服务费用由房地产开发企业交纳;开发商通知业主从办理收楼即日开始缴交物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号前；物业服务费收取标准在合同期内如需调整，需经双方协商签字同意方可；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金；业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方应将欠缴的名单予以公布，督促其缴交并可向人民法院提起诉讼。服务期限为五年，从2012年9月1日起至2017年8月30日止；合同期满，甲乙双方如有意向续签合同，应当在合同期满30日前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时续签合同；一方书面提出续签合同的意见，另一方没有提出明确书面答复的，合同自动延续。协议还约定了其他具体事项。前述合同已在中山市住房和城乡建设局进行了备案。合同签订后，原告依约对中山市******泰兴楼物业进行管理服务并收取物业管理费。2013年10月13日，陆文强与嘉实丰公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，由陆文强向嘉实丰公司购买位于中山市三乡镇泰兴楼1幢1座416房，建筑面积44.64平方米,交楼期限为2016年6月30日前；出卖人在合同约定的交楼期间向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，并开始起计算房屋物业管理费及质量保修期。2018年3月7日，原告适安公司向本院起诉被告陆文强物业服务合同纠纷[案号（2018）粤2071民初4413号]，请求被告向原告支付2016年4月至判决之日止的物业管理费及逾期付款违约金。本院经审理后认为，根据陆文强与嘉实丰公司签订的商品房买卖合同约定，出卖人在合同约定的交楼期间向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，并开始起计算房屋物业管理费；前期物业服务合同约定，本物业未竣工交付使用前,物业服务费用由房地产开发企业交纳;开发商通知业主从办理收楼即日开始缴交物业服务费。适安公司接受嘉实丰公司委托,从2012年10月起为购买该小区房屋的业主办理收楼手续。根据上述合同约定，原告请求被告支付物业管理费，应当举证证明被告已经收楼或其在房屋符合约定交付使用标准时已向被告发出收楼通知，且是由于被告原因不收楼，原告未提供证据证实，应承担举证不能后果。原告请求被告从2016年4月起支付物业管理费及违约金理据不足，不予支持。本院于2018年6月5日作出（2018）粤2071民初4413号民事判决书，判决驳回原告适安公司的诉讼请求。原告适安公司于2018年8月24日致函给嘉实丰公司，告知其在合同期满后管理服务泰兴楼小区期限至2018年10月31日止，要求嘉实丰公司予以配合办理物业交接事宜，并称已在泰兴楼小区内向全体业主作了公示，且已呈报有关主管部门。2018年10月30日，朱**义等5位业主代表致函适安公司，称已获得业主授权和有关部门同意，泰兴楼小区暂由业主代表和业主临时管理，定于2018年11月1日接管物业。2018年11月1日起，由泰兴楼业主代表及业主接管涉案小区。庭审时原告陈述，被告从2017年4月1日开始拖欠物业管理费，计至2018年10月31日，被告累计拖欠原告19个月的物业管理费合计1272.24元（1.5元/平方米/月×44.64平方米×19个月）及相应的违约金。原告称经多次追讨未果，于2020年4月26日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告的涉案物业位于中山市三乡镇泰兴楼1幢1座416房，建筑面积44.64平方米,合同备案登记时间为2013年10月23日；按照《中山市前期物业服务合同》约定，泰兴楼小区住宅每月1.5元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费66.96元（44.64平方米×1.5元/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与适安公司签订物业服务合同，但物业建设单位嘉实丰公司与适安公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。适安公司依据与嘉实丰公司的约定，对中山市三乡镇泰兴楼物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。被告与嘉实丰公司签订的《中山市商品房买卖合同》约定，出卖人在合同约定的交楼期间向买受人发出收楼通知，但因买受人不按通知指定时间、地点及要求办理收楼手续的，自出卖人指定收楼时间届满之日起视为出卖人已将商品房交付买受人，并开始起计算房屋物业管理费；《前期物业服务合同》约定，本物业未竣工交付使用前,物业服务费用由房地产开发企业交纳;开发商通知业主从办理收楼即日开始缴交物业服务费。适安公司接受嘉实丰公司委托,从2012年10月起为购买该小区房屋的业主办理收楼手续。根据上述合同约定，原告请求被告支付物业管理费，应当举证证明被告已经收楼或其在房屋符合约定交付使用标准时已向被告发出收楼通知，且是由于被告原因不收楼。原告主张被告已办理了收楼手续，但未提供证据证明，故应承担举证不能的法律后果。原告主张被告支付2017年4月1日至2018年10月31日期间的物业管理费及违约金理据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告中山市适安物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告中山市适安物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  张 静人民陪审员  郑美琪二〇二〇年十月十九日书 记 员  洪艺华林雷