四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初2685号 原告：姚林燕，女，1986年4月2日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨森，四川兴恒平律师事务所律师。 被告：长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司，住所地四川省南充市高坪区江东中路四段**南充金融广场**楼****。 负责人：方长斌，经理。 被告：长沙保利商业投资管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路**吉联商业中心商业物业内**。 法定代表人：肖徐哲，执行董事。 二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：罗骏，四川公生明律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：童桐，四川公生明律师事务所律师。 原告姚林燕与被告长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司（以下简称保利南充公司）、长沙保利商业投资管理有限公司（以下简称保利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚林燕及其委托诉讼代理人杨森、被告保利南充公司和保利公司的委托诉讼代理人罗骏、童桐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 姚林燕向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》、《南充保利MALL物业管理合同》已于2020年3月31日解除；2.被告立即退还原告放置于南充保利MALL内1F层铺号1020商铺内的全部货品；3.被告立即退还商业停业期间的租金约16560元；4.被告立即退还原告交纳的保证金51671.04元，并从2020年3月31日起，按银行同期贷款利率承担资金占用利息至款清时止；5.本案诉讼费用由被告负担。在庭审中，原告当庭撤回第2项诉讼请求。事实及理由：原被告于2019年6月26日签订了《南充保利MALL商铺租赁合同》和《南充保利MALL物业管理合同》，合同约定被告将位于南充保利MALL内1F层铺号1020商铺出租给原告使用，建筑面积为79,59㎡，月租金16315.95元/㎡，月物业管理费4377.45元/㎡，月度费用合计20693.4元/㎡。合同同时约定了商场开业日期为2019年10月1日，租赁期为2019年10月1日至2022年9月30日。原告按约交纳了保证金51671.04元，但被告未能按期开业，导致原告租赁的商铺错过了国庆黄金假期，给原告造成了较大的损失。在被告的要求下，原告配合签订了《关于开业时间变更的补充协议》，将租赁期从2019年10月1日至2022年9月30日变更为2019年12月13日至2022年12月22日，商场于2019年12月12日开始营业。从2020年1月开始，因为突发的客观原因，商场没有人流量，被告也多次关闭商场，共计停业24天，导致原告租赁的商铺无法正常经营，亏损巨大，合同目的无法实现，无法维持商铺每月所需的开销。商场开业前，被告曾承诺若商场生意不好，租客提前终止合同，被告将全额退还保证金。原告于2020年3月16日向被告送达了撤场申请书，告知被告双方于2020年3月31日终止《南充保利MALL商铺租赁合同》和《南充保利MALL物业管理合同》，被告对此无异议，但其以不退还合同保证金和物业保证金为由，将原告租赁的商铺上锁，拒绝原告搬离商铺内的货物。原告认为被告的行为有失诚信原则，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 保利南充公司和保利公司辩称：原告2020年3月16日发出的撤场申请书，我们确实收到了，但原告要求解除合同并没有约定也没有达到法定解除的条件。原告是2020年4月10日单方提出解除合同，属于擅自解除合同，应当承担违约责任。被告于2020年4月27日对商铺进行上锁，以实际行动表示同意解除合同，但原告存在违约行为，原告的诉请不能成立，租金及保证金均不予退还。 经审理查明：2019年6月26日，原告姚林燕（乙方）与被告保利南充公司（甲方）签订了《南充保利MALL商铺租赁合同》，该合同约定：甲方将位于南充保利MALL内1F层铺号1020商铺出租给乙方使用，建筑面积为79.59平方米，租赁期限为2019年10月1日至2022年9月30日。乙方签署合同时须向甲方缴纳租赁保证金34916.14元和物业保证金8754.9元。合同还约定，本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金。租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），如乙方违约，乙方所交的各项保证金不予退还，甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方索赔。 同日，原告姚林燕（乙方）与被告保利南充公司（甲方）签订了《南充保利MALL物业管理合同》，合同约定，本合同的履行期限为2019年10月1日至2022年9月30日，为保证甲方正常开展物业管理事务，乙方在签署合同当日，应向甲方支付物业保证金8754.9元，如乙方单方面终止租赁合同或本合同，或因乙方违约导致租赁合同或本合同解除，甲方将没收乙方管理保证金，并追讨乙方所欠费用。如甲方单方面终止租赁合同且租赁合同解除，则甲方在乙方无违约和赔偿的前提下，如数（不含利息）退还管理保证金。合同还也约定，解除租赁合同的同时，本合同自动终止。 原告按约于2019年10月10日交纳了租赁保证金、物业保证金、POS保证金3000元、装修保证金5000元等共计51671.04元，但保利南充公司未能按期开业，2019年9月26日，原告姚林燕（乙方）与被告保利南充公司（甲方）签订了《关于开业时间变更的补充协议》，协议约定乙方租赁商铺的时间从2019年10月1日至2022年9月30日修改为2019年12月13日至2022年12月12日。2019年11月10日，原告与被告方的工作人员郭华微信沟通，询问生意不好，是否可以退房租，郭华回复，保证金可以全退。南充保利MALL商场于2019年12月12日开始营业。 因新冠肺炎疫情影响，南充保利MALL商场于2020年2月2日至2020年2月25日暂停营业，停业共计24天，24天的租金应为16560元。由于环境影响，商场人流量少，2020年3月16日，姚林燕向被告方提出撤场申请。被告方的工作人员郭华于2020年3月20日签字确认收到该撤场申请书，但表示撤场诉求以集团领导审批意见为准。 2020年4月10日，姚林燕再次向保利南充公司发出《解除合同告知书》，告知对方，由于合同目的无法实现，本人于2020年3月20日提出了撤场申请书，鉴于贵公司收到申请后至今未反对，双方签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》已于2020年3月31日解除，本商铺已停止营业，希望公司在收到本告知书5日内与本人办理保证金退还、租金结算等手续。 2020年3月16日姚林燕提出撤场申请后，陆续搬离店铺内货品，2020年4月27日，保利南充公司对该商铺进行上锁管理。 2020年7月9日，四川盛豪律师事务所接受保利公司委托，向姚林燕发出《关于要求姚林燕限期腾退，将商铺恢复至毛坯状态律师函》，函中载明：致姚林燕，根据双方往来函件确认，您与保利公司签订的《租赁合同》已于2020年3月31日解除，该商铺内遗留的一切物品已归保利公司所有，您应自行腾退并将商铺恢复至毛坯状态移交给保利公司。 另查明，保利南充公司系保利公司的分公司。 以上事实有原告的身份证复印件，被告保利南充公司的营业执照、保利公司的企业登记信息，《商铺租赁合同》，《物业管理合同》，《关于开业时间变更的补充协议》，《撤场申请书》，《律师函》，《解除合同告知书》，《关于开业时间变更补充协议》，收据，微信聊天截图，南充保利商业MALL公众号暂停营业通知等证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点：一是《商铺租赁合同》解除的性质；二是《商铺租赁合同》解除的时间；三是商场停业期间的租金和交纳的保证金是否应该退还。 关于合同解除的性质问题。本院认为,2019年6月26日,原被告经协商一致,所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示,其内容未违反法律法规的强制性规定,应属合法有效合同,该合同对双方均具有法律约束力。《商铺租赁合同》约定原告租赁房屋的期限为三年,但因环境不善、疫情影响等因素,原告只承租了三个月并于2020年3月16日向保利南充公司提出撤场申请，要求提前撤场并于2020年3月31日解除合同，南充保利公司收到该撤场申请，于2020年7年7月9日委托四川盛豪律师事务所给姚林燕发出律师函，载明根据函件确认，姚林燕与保利公司签订的《商铺租赁合同》已于2020年3月31日解除。原告方认为合同是双方协商一致解除的，被告方认为合同是原告方单方擅自解除的。根据该律师函确认的内容，《商铺租赁合同》的解除是“根据双方往来函件确认的”，往来函件是一个磋商的过程，表明双方解除合同是双方多次协商的结果。被告抗辩《商铺租赁合同》是原告方擅自解除，存在违约行为，不应该退还保证金。原告方是否存在违约责任需要被告方通过“诉”的方式来主张，但被告方并没有向本院提起反诉，如果被告方认为原告存在违约行为，可以另案主张权利。故本院认定双方的《商铺租赁合同》系双方合议协商解除。双方签订的《物业管理合同》中约定，解除《商铺租赁合同》的同时，本合同自动终止，因此《物业管理合同》在《商铺租赁合同》解除的时候自动终止。 关于合同解除的时间问题。本院认为，四川盛豪律师事务所受被告的委托，向姚林燕发出的律师函明确记载了《租赁合同》解除的时间为2020年3月31日，被告方辩称这仅能代表原被告对解约问题进行协商，目的是要要求腾房，合同解除的时间并非律师函关注的重点，并指出律师函确认的解除时间有误，应当予以纠正，合同解除时间应该是2020年4月10日。本院认为，律师函是被告方的真实意思表示，亦是一种自认的行为表示。上面明确载明了合同的解除时间，被告的辩称无事实和法律依据，本院不予采信，双方签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》于2020年3月31日解除。 关于商业停业期间的租金和交纳的保证金是否应该退还的问题。由于疫情影响，商场实际停业24天，原告方要求退还商场停业期间的租金16560元，被告方同意，本院予以确认，被告方应退还商业停业期间的租金16560元。由于双方的《商铺租赁合同》是双方合议协商解除，并不存在任何一方违约，被告应退还原告所缴纳的保证金51671.04元。因双方并未约定保证金的具体退还时间，故对原告要求从2020年3月31日起，按银行同期贷款利率承担保证金占用利息至款清时止的诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国公司法》的规定，分公司是公司在其住所以外设立的从事经营活动的机构，不具有法人资格，其民事责任应由公司承担，也可以先以保利南充公司的财产承担，不足部分，由保利公司承担。本案中，保利南充公司系保利公司设立，依法经工商部门登记成立并取得了营业执照的分公司，故保利南充公司的民事责任应由保利南充公司和保利公司共同承担。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十三条，《中华人民共和国公司法》第十四条规定，判决如下： 一、确认姚林燕与长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司于2019年6月26日签订的《南充保利MALL商铺租赁合同》和《南充保利MALL物业管理合同》于2020年3月31日已解除； 二、长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司和长沙保利商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还姚林燕租金16560元； 三、长沙保利商业投资管理有限公司南充分公司和长沙保利商业投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还姚林燕保证金51671.04元； 四、驳回姚林燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费753元，由长沙保利商业投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 对已发生法律效力的判决书，在义务人不履行义务时，权利人有权向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。 审判员  郑淑珍 二〇二〇年十月十三日 书记员  胡 琳