山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0705民初1896号 原告：中国建设银行股份有限公司潍坊分行，驻山东省潍坊市奎文区四平路33号，统一社会信用代码：91370700865423432E。 负责人：张健，行长。 委托诉讼代理人：马卫海，山东国欣律师事务所律师。 被告：宋尚水，男，1990年2月14日生，汉族，住沂源县。 被告：刘均龙，男，1991年7月13日生，汉族，住山东省诸城市。 被告：潍坊正坤产业发展集团有限公司，驻山东省潍坊市奎文区虞河路426号，统一社会信用代码：91370700731697454L。 法定代表人：胡乃峰，董事长。 委托诉讼代理人：王雪平，女，1985年9月18日生，汉族，本单位职工，住本××宿舍。 被告：山东可林奇房地产开发有限公司，驻山东省潍坊经济开发区玄武东街1611号，统一社会信用代码：91370700779726349C。 法定代表人：刘新文，总经理。 委托诉讼代理人：杨凯，男，1991年10月22日生，汉族，该单位职工，住该××宿舍。 原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行（以下简称建设银行潍坊分行）与被告宋尚水、刘均龙、潍坊正坤产业发展集团有限公司、山东可林奇房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建设银行潍坊分行委托诉讼代理人马卫海，被告潍坊正坤产业发展集团有限公司委托诉讼代理人王雪平，被告山东可林奇房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨凯到庭参加了诉讼。被告宋尚水、刘均龙经本院传票传唤，无正当理由均未到庭。本案现已审理终结。 原告建设银行潍坊分行诉称：2017年1月10日，原告与宋尚水、刘均龙、潍坊市住房置业担保有限公司（后更名为潍坊市住房置业发展有限公司）签订个人住房（商业用房）借款合同，约定被告宋尚水、刘均龙从原告处借款30.7万元购买位于经济开发区3323号平安四季城6-2-1902室；借款期间自2017年2月1日至2037年2月1日；如逾期偿还本息，则支付罚息，罚息利率为执行利率基础上上浮50%；还款日为发放借款的对应日，每月支付一次，还款方法为等额本息还款；原告将资金一次性划入借款人指定账户；如不按照约定还款即构成违约，原告有权宣布贷款立即到期；被告潍坊市住房置业担保有限公司对债务承担连带清偿责任，保证范围为借款本金、利息（包括复利）以及原告为实现债权支付的全部费用；原告宣布借款提前到期的，保证期间为原告宣布提前到期后两年止；以平安四季城6-2-1902室设定抵押，抵押担保范围为借款本金、利息以及实现债权费用。另，被告宋尚水、刘均龙所购买的房屋由被告山东可林奇房地产开发有限公司出售，原告依据与被告山东可林奇房地产开发有限公司签订的最高额保证合同，向平安四季城小区的购房人提供贷款，被告山东可林奇房地产开发有限公司为债务清偿承担连带责任保证，保证期间为原告与债务人签订单笔借款合同至抵押登记办理完毕，抵押证书交原告收执之日。原告于2017年2月1日发放了借款，因被告宋尚水、刘均龙未按照约定偿还借款，被告潍坊正坤产业发展集团有限公司、山东可林奇房地产开发有限公司也未按照约定履行保证责任。原告为维护合法权益，诉至法院，要求判令：1、被告宋尚水、刘均龙共同偿还原告借款本金292917.5元及利息、罚息（计算截止至2020年6月3日，利息为11113.13元、罚息为541.81元，之后的利息、罚息按合同约定计算至债务清偿完毕）、律师费1.5万元；2、被告山东可林奇房地产开发有限公司、潍坊正坤产业发展集团有限公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对位于潍坊经济开发区××号××号房产拍卖、变卖、折价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费用由各被告承担。 被告宋尚水、刘均龙未到庭参加诉讼，亦未作答辩。 被告潍坊正坤产业发展集团有限公司辩称：根据《中华人民共和国物权法》的规定，在有被告宋尚水提供物的担保的情形下，原告应先就该物的担保实现债权，行使优先受偿权，保证人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 被告山东可林奇房地产开发有限公司辩称：被告作为阶段性连带责任保证人在最高额保证合同中签章属实，但对原告主张拖欠借款本金及利息、罚息情况不知情，请法院根据原告举证依法认定。被告山东可林奇房地产开发有限公司已经完成涉案商品房的全部开发义务，涉案房屋已具备所涉房屋所有权初始登记条件且已经取得不动产大证，未办理产权登记的原因，一是被告宋尚水怠于行使自身权利，二是被告宋尚水因债务问题导致涉案房屋被原告查封，无法办理产权登记，进而无法办理抵押登记。故尚未办理产权登记及正式抵押登记的责任不在被告山东可林奇房地产开发有限公司，若因借款人及原告不办理产权登记，被告山东可林奇房地产开发有限公司阶段性担保责任无法解除，明显加大了被告山东可林奇房地产开发有限公司的义务。涉案房屋已办理了预告抵押登记，由被告宋尚水提供物的抵押担保，应当优先于保证担保，故被告山东可林奇房地产开发有限公司应在抵押物不足以清偿的剩余部分承担保证责任，现因被告宋尚水具备偿还能力，涉案房产虽未取得他项权证，但基于已办理预告抵押，故原告权利没有损害，故应当解除被告山东可林奇房地产开发有限公司的担保责任。被告山东可林奇房地产开发有限公司对本案发生无过错，且原告在被告宋尚水违约的情况下未通知被告山东可林奇房地产开发有限公司，直接起诉，故被告山东可林奇房地产开发有限公司不应承担诉讼费用、实现债权费用。 经审理查明：2016年1月20日，原告与被告山东可林奇房地产开发有限公司签订370670001-2016-0003号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定因购置座落于经济开发区××路××号项目之所属平安四季城1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃房产而与原告发生借贷关系的全部债务人，在2016年1月20日至2021年1月20日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，由被告山东可林奇房地产开发有限公司提供最高额为人民币9000万元的连带责任保证，担保范围包括借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权费用（包括律师费）等，保证期间自每笔借款合同签订之日起至该笔借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。并约定无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述抵押担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否有债务人自己所提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告山东可林奇房地产开发有限公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告山东可林奇房地产开发有限公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 2017年1月10日，原告与被告宋尚水、刘均龙、潍坊市住房置业担保有限公司签订370670035-2012-20171442859号个人住房（商业住房）借款合同，约定被告宋尚水、刘均龙向原告借款30.7万元，用于购买位于潍坊经济开发区××路××号××号房产，借款期限240个月，即2017年2月1日至2037年2月1日，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上下调0%，于每年的1月1日调整，逾期罚息利率在执行利率基础上上浮50%，并约定对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。还款方式为等额本息还款法，贷款一次划入借款人指定账号被告山东可林奇房地产开发有限公司账号3700××××0062。被告宋尚水将所购房产抵押给原告，抵押范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权费用（包括律师费）等费用。潍坊市住房置业担保有限公司对借款提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权费用（包括律师费）等费用，每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。合同另约定，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息构成违约，原告有权按照第十七条约定宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同附件一约定：对本合同项下贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费）均由借款人承担。 原告于2017年2月1日按约发放贷款30.7万元。被告宋尚水、刘均龙未按约还款，原告宣布贷款提前到期，截止至2020年6月3日，尚欠原告本金292917.5元、利息11113.13元、罚息541.81元。原告主张之后的利息、罚息按照合同约定计算至被告实际还款之日止。 2017年4月16日，位于潍坊经济开发区××路××号××号楼××号房产办理了预告抵押登记，权利人为原告，义务人为被告宋尚水，证号为：鲁（2017）潍坊市经济区不动产证明第0024280号。 原告提交委托代理协议、发票各一份，主张因本次诉讼约定支出律师代理费1.5万元，现已实际交付1500元。 被告山东可林奇房地产开发有限公司提交涉案房产不动产权证复印件一份。证号：鲁（2020）潍坊市寒亭区不动产权第0032468号，主张涉案房产已办理房屋产权大证，被告山东可林奇房地产开发有限公司已尽到相关义务，涉案房屋已经具备办理房产证的条件，但因被告宋尚水怠于行使自身权利及原告查封等原因，致使被告山东可林奇房地产开发有限公司无法为其办理产权登记，故阶段性担保责任就一直不能解除，明显加大了被告山东可林奇房地产开发有限公司的义务，应当解除被告山东可林奇房地产开发有限公司的阶段性担保责任。原告认为该证据系复印件，不是合法的证据形式，且与本案无关联性。被告潍坊正坤产业发展集团有限公司对该证据真实性无异议。 另查明：潍坊市住房置业担保有限公司于2018年12月20日变更名称为潍坊市住房置业发展有限公司，于2020年1月3日变更名称为潍坊正坤产业发展集团有限公司。 以上事实，有原告提交的企业信用信息公示报告、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、个人住房（商业住房）借款合同、个人贷款支付凭证、单位活期账户明细、贷款账户基本信息查询单、不动产登记证明、个人贷款对账单、委托代理协议、发票，被告山东可林奇房地产开发有限公司提交的不动产权证复印件及当事人陈述在案为证。 本院认为：潍坊市住房置业担保有限公司于2018年12月20日变更名称为潍坊市住房置业发展有限公司，于2020年1月3日变更名称为潍坊正坤产业发展集团有限公司，故原属潍坊市住房置业担保有限公司的权利义务应由被告潍坊正坤产业发展集团有限公司承接。 原告与被告宋尚水、刘均龙、潍坊正坤产业发展集团有限公司签订的个人住房（商业用房）借款合同，原告与被告山东可林奇房地产开发有限公司签订的个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照约定自觉履行合同。原告按约向被告宋尚水发放了30.7万元借款。被告宋尚水、刘均龙未按时偿还以上借款，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告宋尚水立即清偿贷款本息及相关费用，故被告宋尚水、刘均龙应按约偿还原告欠付借款本金292917.5元及利息、罚息（计算至2020年6月3日，利息为11113.13元、罚息为541.81元，之后的利息、罚息按合同约定计算实际给付之日止）。原告主张支出律师代理费1.5万元，但未提交支付凭证，故原告该项主张本院不予支持。 被告宋尚水、刘均龙将位于潍坊经济开发区××路××号××号房产抵押给原告，但该房产并未办理正式抵押登记，故原告要求对该房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。 被告潍坊正坤产业发展集团有限公司与原告签订了个人住房（商业用房）借款合同，故被告潍坊正坤产业发展集团有限公司应按约对被告宋尚水、刘均龙的以上债务承担连带清偿责任，被告潍坊正坤产业发展集团有限公司承担清偿责任后，有权向被告宋尚水、刘均龙追偿。 被告山东可林奇房地产开发有限公司与原告签订了个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，且涉案房产未办理正式抵押登记，故被告山东可林奇房地产开发有限公司应对被告宋尚水、刘均龙的上述债务承担连带清偿责任，被告山东可林奇房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告宋尚水、刘均龙追偿。 被告宋尚水、刘均龙、潍坊正坤产业发展集团有限公司、山东可林奇房地产开发有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃对本案相关证据进行质证抗辩的权利，应依法承担可能对其不利的法律后果。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告宋尚水、刘均龙于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行借款本金292917.5元及利息、罚息（计算至2020年6月3日，利息为11113.13元、罚息为541.81元，之后的利息、罚息按合同约定计算至被告实际给付之日止）； 二、被告潍坊正坤产业发展集团有限公司、山东可林奇房地产开发有限公司对第一项所述债务承担连带清偿责任，被告潍坊正坤产业发展集团有限公司、山东可林奇房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告宋尚水、刘均龙追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6094元，案件申请费2034元，共计8128元，由原告中国建设银行股份有限公司潍坊分行负担286元，被告宋尚水、刘均龙、潍坊正坤产业发展集团有限公司、山东可林奇房地产开发有限公司负担7842元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  李方晓 人民陪审员  王海燕 人民陪审员  杨 玲 二〇二〇年十月十六日 书 记 员  李 磊