山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2489号上诉人（原审原告）：白福娟，女，1956年8月29日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：孔爱芝，山东东方未来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，山东东方未来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海高技术产业开发区中盛经济股份合作社，住所地威海高技术产业开发区花园中路**。法定代表人：王以锋，理事长。委托诉讼代理人：李超红，山东优梵律师事务所律师。原审第三人：威海旭斌房地产开发有限公司，住，住所地威海市世昌大道**/div>法定代表人：戚其斌，执行董事。委托诉讼代理人：张斌，山东润洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽华，山东润洲律师事务所律师。上诉人白福娟因与被上诉人威海高技术产业开发区中盛经济股份合作社（以下简称中盛合作社）及原审第三人威海旭斌房地产开发有限公司（以下简称旭斌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后进行了审理。本案现已审理终结。白福娟上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.本案全部诉讼费用由中盛合作社承担。事实和理由：一、一审认定基本事实不清。1.白福娟的诉请系确认其与中盛合作社签订的《房地产转让合同》有效，案由应为确认合同有效纠纷。合同如无法律规定的无效情形即有效，一审着眼于白福娟即便胜诉也无法实际取得所有权，并以此为由判定合同无效，系错误认定。2.涉案房产系中盛合作社与旭斌公司合作开发，《房地产转让合同》签订时，中盛合作社有处分权，白福娟与其签订合同并支付部分购房款，此后中盛合作社与旭斌公司之间长期存在纠纷，至2011年，经法院判决，中盛合作社对涉案房产有处分权，其通知白福娟交齐剩余购房款。白福娟一切购房行为均发生于中盛合作社有权处分的前提下，虽目前来看，房产归属旭斌公司，但无法改变中盛合作社向白福娟出售房产时有处分权的事实。3.一审依据目前中盛合作社不享有处分权，认定白福娟在明知中盛合作社没有出售房产资质的情况下购买房屋，主观上非善意，驳回白福娟的诉讼请求，依据不足。白福娟的诉请系确认合同有效，而非要求取得所有权，无论是否构成善意取得，合同均有效，白福娟向中盛合作社购买房产不存在任何过错，主观善意。4.白福娟自2001年至今已占有使用涉案房屋长达19年，白福娟及中盛合作社均承认涉案合同有效，19年间旭斌公司从未向白福娟主张权利，在本次诉讼中法院将其追加进诉讼，才主张白福娟与中盛合作社合同无效，更能证明白福娟并不知中盛合作社无出售房产资质，白福娟是在认为中盛合作社有权处分的情况下购买房产、支付购房款，中盛合作社与白福娟签订合同之后，遵守诚实守信原则，认可合同有效，愿意继续履行，系其对白福娟负责任的表现，并非白福娟与中盛合作社恶意串通损害第三人利益。旭斌公司称白福娟仅支付15.3万元错误，按照协议约定，白福娟早期支付的6.3万视为12.6万元，加上之后的9万元，白福娟共计支付房款21.6万元，另，白福娟缴纳房款发生在2001年、2003年、2007年、2011年，当时银行转账并不普及，旭斌公司要求白福娟提供银行转账证明，系强人所难，白福娟提供的收据可充分证明房款已按协议约定交齐。二、一审法院适用法律错误。1.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该规定，即便中盛合作社系无权处分，也不可因无权处分认定合同无效。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条规定，涉案《房地产转让合同》签订时，中盛合作社有处分权，无需旭斌公司追认，本案亦没有第五十二条规定的无效情形，涉案合同应为有效。三、一审程序违法。白福娟与中盛合作社均认可合同有效，案情并不复杂，双方争议不大，没有需要转为普通程序的情形，但一审法院却在审限将至时将本案自简易程序转为普通程序，要求白福娟补交诉讼费，此后，一审虽然组成合议庭，但转为普通程序后一审法院并未开庭审理而是直接判决，陪审员并未参与庭审，违反直接言词原则。四、中盛合作社与旭斌公司系合作开发关系，根据双方纠纷的生效判决，双方并未对合作建房的分配出售问题予以约定，直至2019年10月8日威海市中级人民法院作出（2010）威执一字第10号、（2016）鲁10执235号结案通知，才确定了中盛合作社与旭斌公司互负的义务抵销后的差价履行完毕，即在此之前，双方对于涉案房屋的处分权没有明确界定，即便旭斌公司2011年3月24日对于15号楼整体办理了房产证，其后旭斌公司仍配合中盛合作社办理了与白福娟相同情形购房人的产权证，因此，2007年白福娟与中盛合作社签订协议时，中盛合作社有处分权。中盛合作社辩称，同意白福娟上诉意见。旭斌公司述称，一、一审认定事实清楚。旭斌公司与中盛合作社合作开发云鹤山庄二期地产纠纷，已经于2019年10月8日执行结案。涉案房屋不在法院执行给中盛合作社的房产范围中，该房屋归旭斌公司所有。2004年5月21日，旭斌公司将该房屋出售与单明磊。二、一审判决证据充分。一审依据房屋买卖协议、收款收据、水电费缴费明细、不动产登记资料查询结果、执行笔录、生效法律文书等作出判决，证据确实充分。三、一审适用法律正确。一审依据合同法第五十一条、物权法第一百零六条第一款的规定正确。中盛合作社无权处分旭斌公司的房产，涉案合同无效。白福娟向一审法院起诉请求：一、确认白福娟与中盛合作社签订的《房屋买卖协议》有效，请求中盛合作社继续履行合同；二、本案全部的诉讼费用由中盛合作社承担。一审法院认定事实：2007年7月3日，甲方王家钦村社区居民委员会（中盛合作社前身）与乙方白福娟签订《房屋买卖协议》，约定中盛合作社将坐落于威海市云鹤山庄15号楼504室房屋连同相应的草棚卖给白福娟，建筑面积房屋80平方米、草棚4平方米，房屋每平方米价格2500元，草棚每平米价格1250元，房款共计20.5万元，白福娟早期支付的6.3万元按12.6万元计算，另4万元按4万元计算，白福娟尚需支付房款3.9万元，该款项白福娟应于本协议签订时交付2万元，余款1.9万元于2007年12月30日付清。白福娟按照协议约定分别于2001年1月11日向中盛合作社支付5.5万元、2003年3月27日支付0.8万元、2007年6月18日支付4万元、2007年12月26日支付3万元、2011年12月13日支付2万元。涉案房屋威海市云鹤山庄15号楼504室由白福娟占有使用至今。中盛合作社曾与旭斌公司合作开发案涉房屋所在的云鹤山庄二期工程，2009年3月10日，威海市中级人民法院作出（2003）威民一重字第42号民事判决书，判决旭斌公司给付中盛合作社云鹤山庄二期工程网点房建筑面积247.66平方米，住宅楼建筑面积8238.98平方米。2015年8月14日，威海市中级人民法院作出（2011）威民初字第51号民事判决书，判决中盛合作社给付旭斌公司云鹤山庄二期工程住宅房建筑面积5521.35平方米。2019年10月8日，威海市中级人民法院作出（2010）威执一字第19号、（2016）鲁10执235号结案通知书，确认中盛合作社与旭斌公司因（2003）威民一重字第42号民事判决书、（2011）威民初字第51号民事判决书而互相负担的义务经互相抵销后其差价部分亦履行完毕，上述两份民事判决书均执行完毕。另查明，旭斌公司与单明磊于2004年5月21日签订《威海市商品房预售合同》，约定旭斌公司将涉案房屋出售给单明磊。经一审法院向威海市不动产登记中心查询，涉案房屋威海市云鹤山庄15号楼504室于2004年5月21日经预售合同备案登记在案外人单明磊名下，合同号为20048132，单明磊身份证明号码一栏为空白。云鹤山庄15号楼整体已经于2011年3月24日登记在旭斌公司名下，权证号为2011015028。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，中盛合作社针对己方有权处分涉案房屋的主张，仅提供2011年、2012年威海市中级人民法院两次执行笔录，拟证实旭斌公司明确案涉房屋没有出售给他人，并同意将包括案涉房屋在内的24栋房屋过户至中盛合作社指定的买受人名下。但通过上述执行笔录可以看出，系旭斌公司在执行过程中为避免损失扩大提出的解决方案，同意将包括案涉房屋在内的24栋房屋办理产权证，但并不足以证实旭斌公司与中盛合作社达成一致意见并执行，即上述执行笔录并不足以证实中盛合作社对案涉房屋享有所有权。白福娟提供的证据亦无法证明中盛合作社取得对涉案房屋之处分权，涉案房屋所在的云鹤山庄15号楼整体已经于2011年3月24日登记在旭斌公司名下，涉案房屋权利人旭斌公司亦未对该《房屋买卖协议》予以追认。故白福娟与中盛合作社所订立的《房屋买卖协议》系中盛合作社无权处分订立的合同，且白福娟亦未提交证据证明其符合法律规定的不动产善意取得之情形，因此白福娟不能取得涉案云鹤山庄15号楼504室房屋之所有权。其请求确认双方签订的《房屋买卖协议》有效，要求中盛合作社继续履行合同，理由不当，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，判决：驳回白福娟的诉讼请求。案件受理费4376元，由白福娟负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：第一，白福娟与中盛合作社签订的《房屋买卖协议》的效力如何认定；第二，该合同是否具备继续履行的条件。关于第一个争议焦点，本院认为，白福娟与中盛合作社于2007年7月3日签订的《房屋买卖协议》合法有效，理由分述如下：首先，涉案合同的订立具备民事法律行为生效的要件。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，行为人具备相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的民事法律行为即为有效。本案中，涉案房屋买卖合同具备以上生效要件。其次，中盛合作社是否具有处分涉案房屋的权利，并不影响房屋买卖合同的效力。1999年通过并施行的《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，需经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，合同才有效。2012年，最高人民法院出台《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有处分权或者所有权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。由此，最高院明确，合同法第五十一条中的“处分”应解释为处分行为（物权变动），而不包括负担行为（合同），出卖他人之物的合同应认定为有效，但出卖之标的物所有权是否发生转移，处于效力待定的状态。因此，一审以中盛合作社无权处分涉案房屋为由，认定涉案合同无效，系适用法律错误。再次，一房多卖不影响合同效力。我国法律对于一物多卖并无禁止性规定，根据最高院八民会纪要的精神，一物多买合同并不当然无效。是故，即便涉案合同签订之前或之后，中盛合作社或旭斌公司与他人另行签订房屋买卖合同，只要不存在效力瑕疵，每份合同的效力均不受多次出卖行为或合同签订时间先后的影响。综上，涉案合同合法有效，一审认定合同无效，系适用法律错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，本院认为，涉案合同履行不能，白福娟继续履行合同的诉请不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但是具有法律上或事实上不能履行等情形的除外。本案中，如前所述，涉案合同合法有效，双方当事人本应恪守约定、履行合同。但是，根据本案查明的事实，涉案房屋现登记在旭斌公司名下，基于合同相对性，白福娟无权要求旭斌公司向其履行办理过户等义务，中盛合作社在事实上无法继续履行涉案合同，白福娟主张其继续履行合同，缺乏可能性，本院不予支持。此外，需要说明的是，虽然白福娟无权向中盛合作社主张继续履行合同，但其可基于此另行主张解除合同并向中盛合作社主张违约责任。综上所述，白福娟的上诉请求部分成立，予以支持；部分不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、撤销山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初340号民事判决；二、白福娟与威海高技术产业开发区中盛经济股份合作社前身王家钦村社区居民委员会于2007年7月3日签订的《房屋买卖协议》有效；三、驳回白福娟要求威海高技术产业开发区中盛经济股份合作社继续履行上述合同的诉讼请求。一审案件受理费4376元，由白福娟负担4276元，威海高技术产业开发区中盛经济股份合作社负担100元；二审案件受理费4375元，由白福娟负担4275元，威海高技术产业开发区中盛经济股份合作社负担100元。本判决为终审判决。审判长  郭庆文审判员  侯善斌审判员  金永祥二〇二〇年十月二十七日法官助理宋扬书记员张济节