广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2641号原告：叶锡欣，男，汉族，1995年10月20日出生，住广东省惠来县***************之1号，公民身份号码:445************633。委托诉讼代理人：吴英杰，广东普发律师事务所律师。委托诉讼代理人：都风凯，广东普发律师事务所律师。被告：惠州市翱龙实业有限公司，住所：惠州大亚湾**龙盛一路**和瑞大厦****房。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：邹应杰，广东驰浩律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司惠州分行，住所：惠州市惠城区*******。负责人：康泽旭。委托诉讼代理人：林瑞祥，该公司工作人员。原告叶锡欣与被告惠州市翱龙实业有限公司（以下简称翱龙公司）、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行（以下简称兴业银行惠州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人吴英杰，被告的委托诉讼代理人邹应杰到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签署的《商品房买卖合同》（预售）【合同编号：大亚湾（2018）10031054】；2.判令被告退还原告全部房款1182558元；3.判令被告向原告支付房屋首期款362558元的利息32838.81（以房屋首期款为基数，按照银行同期贷款利息自支付之日暂计至起诉之日，具体金额计至实际支付之日止。）；4.判令被告向原告支付贷款的820000元房款所产生的实际利息91875.51元（暂统计至起诉之日，具体金额以贷款机构本案第三人释明原告产生的实际利息为准）；5.判令被告向原告退还因购买房屋所支付的其他费用，其中不动产权证费80元、专项维修资金5098元、律师代理费1300元；6.判令被告向原告支付违约金11825.58元；7.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2018年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）【合同编号：大亚湾（2018）10031054】，合同约定：本人购买被告位于惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园项目的1栋18层01号房，房屋总价款为1182558元（大写壹佰壹拾捌万贰仟伍佰伍拾捌元整）。首期房价款为362558元，余款820000元向贷款机构申请贷款支付。后原告按约按时向被告支付全部房款。合同第十一条“交付时间和手续”第（一）款约定，被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。后被告未能如期向原告交付房屋，被告之行为已构成违约。附件十一“补充协议”第5.3.4款“自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期超过120日，原告有权解除合同，应当书面通知被告。”截止起诉之日，被告仍未能向原告交付房屋，原告已按照合同约定向被告书面告知解除合同，但被告收到原告的通知书后，明确拒绝原告的退房要求，亦未按照合同约定履行退款义务。被告违约的行为已严重损害了原告的合法利益。为维护原告的合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关的法律规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告翱龙公司辩称：一、原告要求解除被告与其签订的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“合同”）缺乏事实和法律依据。（一）被告没有逾期交楼，不符合合同约定的解除合同条件。1.根据合同附件十一《补充协议》第五条5.3款约定，因不可抗力或因政府部门公布的公共卫生事件，导致房屋无法交付的，出卖人可据实予以延期，无需承担因此逾期交付的违约责任。第五条5.3.1款约定，如由于施工周期受…天气等不确定因素影响或不可抗力原因，则原告同意交楼时间顺延，不视为出卖人违约。针对此约定，被告有证据证明顺延交楼是受上述因素的影响：（1）因受新冠病毒疫情的影响，国家从2020年1月23日启动突发公共卫生事件一级应急响应到广东省2020年5月8日决定从2020年5月9日零时起将突发公共卫生事件二级应急响应降为三级响应的时间为108天；（2）由于施工周期受灾害性天气不确定因素影响，被告从2018年5月22日开工到2020年6月30日取得竣工验收备案期间，受灾害性天气不确定因素影响的天数为189天。上述（1）和（2）相加的天数共计297天，均是合同《补充协议》第五条5.3、5.3.1款约定的受不可抗力原因和灾害性天气不确定因素影响产生的顺延交楼时间，根据上述约定，被告无需承担逾期交楼的违约责任。2.从表象来看，被告应于2019年12月31日交楼，而被告取得竣工验收备案，具备交楼条件是2020年7月15日，并刊登公告向原告发出《入伙通知书》，其顺延交楼的时间共198天。也就是说，除去受不可抗力原因和灾害性天气不确定因素影响，无需承担逾期交楼违约责任的时间297天，被告实际上提前了99天交楼。所以，被告根本没有逾期交楼，原告无权要求解除合同。（二）即使只考虑受新冠病毒疫情不可抗力因素的影响，原告要求解除合同的条件也没有成就。前述因受新冠病毒疫情不可抗力因素影响的天数为108天，就按原告主张从2020年1月1日至2020年7月15日具备交楼条件，顺延交楼的时间是198天，被告顺延交楼也只有90天，根本没有达到合同《补充协议》第五条5.3.4款：“…逾期超过120日，原告有权解除合同…”约定的解除合同条件。恰恰相反，根据此款前部分的约定：“…逾期在120之内，…原告不得以此作为解除合同的理由”。终上，原告要求解除被告与其签订的《商品房买卖合同》（预售）（以下简称“合同”）根本没有任何事实和合同依据。二、原告向被告书面告知解除合同，以此主张双方签订的合同已解除的理由不能成立。首先，解除合同应具备合同解除的条件，根据本案事实，原告明显不具备“…逾期超过120日，原告有权解除合同…”的条件，原告无权行使解除权；其次，被告对原告书面告知解除合同明确提出了抗辩，且要求原告继续履行合同，所以，对于合同是否应当解除，应根据本案查明的事实，由法院作出裁判，而不应根据原告的书面告知就解除合同。三、涉案商品房已取得竣工验收备案登记，完全具备交楼条件，造成顺延交楼并不是因被告主观原因所致，且被告也愿意按合同约定承担顺延交楼的违约责任，同时，从维持合同的稳定性，在被告要求继续履行合同且合同在事实上可继续履行的情况下，即便原告依据《合同法》第94条第3项行使法定解除权，法院也应判决继续履行合同，而不是解除合同，除非合同存在事实上履行不能，导致双方订立合同的目的无法实现。这样，才能体现法律对双方当事人的公平。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人兴业银行惠州分行述称：一、第三人向原告发放个人住房按揭贷款，用于购买被告开发的惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房。经原告申请，第三人审核同意后，于2018年10月31日向原告发放个人住房按揭贷款82万元，期限为2018年10月31日至2048年10月31日，利率为人民银行基准利率上浮25%，还款方式为等额本息偿还法，用途为购买被告开发的惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房。贷款以原告所购买的惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房为抵押担保，同时，在所购房产办妥产权登记及抵押登记之前，由被告提供阶段性连带责任保证担保。截至2020年8月10日，原告尚欠第三人贷款本金801493.7元，暂无欠息，借款人的还本付息情况详见附表《客户还款明细清单》。二、原告与被告的商品房预售合同纠纷与第三人无关，不影响原告与被告在与第三人所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银粤惠零个房（抵保/按揭）借字（2018）第7149号】的权利及义务。第三人与原告及被告的关系为金融借款关系及担保关系，三方在所签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》中的第九条第二项，明确约定借款合同的效力独立于房屋买卖合同的效力。如房屋买卖合同被确认无效或撤销、解除后，借款合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房本金及利息。本院经审理认定事实如下：2018年8月31日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10031054】及补充协议，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房，总价款为1182558元。关于交付期限及交付标准，合同第九条约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或银行放款至被告账户并付清所有应付款；4.满足其他双方另行约定的交付条件。合同第十一条约定：被告应当在2019年12月31日前向原告交付该商品房。关于逾期交房的违约责任，合同第十二条及补充协议第五条约定：自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在120日之内，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之一，原告不得以此作为解除合同的理由；逾期超过120日，原告有权解除合同，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起30个工作日内退还原告已付商品房总价款（含已付贷款部分），且被告应支付商品房总价款百分之一的违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付商品房总价款万分之一点五的违约金，且违约金总额不得超过该商品房总价款的百分之二。合同及补充协议还约定了其他事项。上述合同签订后，原告于2018年7月2日支付购房首期款362558元，余款820000元向商业银行申请贷款支付，合同约定的交付之日前原告已按约付完全部款项。被告于2020年5月8日收到原告邮寄的解除商品房买卖合同并退房书面材料。被告于2020年7月7日取得房屋测绘报告，于2020年7月14日取得建设工程竣工验收备案证明文件。原告除支付房款外，还支付了办证费80元、房屋维修基金5098元、律师见证费1300元。其中房屋维修基金已由被告代原告向相关部门缴交。另查明，2018年8月29日，贷款人兴业银行惠州分行与借款人叶锡欣、保证人翱龙公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银粤惠零个房（抵保/按揭）借字（2018）第7149号】，兴业银行惠州分行向叶锡欣发放贷款820000元向翱龙公司支付购房款，并办理抵押登记手续。至2020年8月10日叶锡欣向兴业银行惠州分行还了贷款本金18506.3元、贷款利息88316.44元，剩余801493.7元贷款本金未还。解除《个人购房按揭贷款合同》，合同约定，如正常还款36个月以内提出提前还款的，按提前还款金额的1%支付违约金。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》、补充协议及原、被告与第三人兴业银行惠州分行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》不违反法律法规的强制性规定，均为有效合同。被告应于2019年12月31日前向原告交付商品房，直至2020年7月14日才满足约定的交付条件。被告辩称受天气等不确定因素影响及新冠肺炎疫情影响，应顺延交楼时间。被告作为商品房开发商，在订立合同之初就应充分考虑到天气因素，预留充分时间，以保按时交房，且本案商品房交付时间为2019年12月31日前，新冠肺炎疫情不可抗力发生在逾期交房之后，不能免除逾期交房的违约责任。被告未能按约向原告交房，且逾期时间较长，远远超过120日，已构成违约。根据合同第十二条及补充协议第五条约定，原告主张解除合同，予以支持。合同解除后，被告应返还原告已付购房首期款362558元，以及偿还贷款本金18506.3元、贷款利息88316.44元，共计469380.74元。同时应按合同约定向原告支付违约金11825.58元（1182558×1%）。原告已交的房屋维修基金5098元由原告向相关部门申请退回。办证费80元、律师见证费1300元，属原告购房实际损失，应由被告承担。《商品房买卖合同》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》应予以一并解除，借款合同解除后被告直接向第三人偿还剩余贷款本金801493.7元及支付违约金8014.937（801493.7×1%）元。合同已约定违约损失的计算方法，原告再行主张支付购房款利息，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、解除原告叶锡欣与被告惠州市翱龙实业有限公司于2018年8月31日签订的关于惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房的《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10031054】及补充协议；二、解除原告叶锡欣与被告惠州市翱龙实业有限公司、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行于2018年8月29日签订关于贷款购买惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房的《个人购房抵押（保证）借款合同》【合同编号：兴银粤惠零个房（抵保/按揭）借字（2018）第7149号】；三、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内向原告叶锡欣返还购房款469380.74元、办证费80元和律师见证费1300元并支付违约金11825.58元；四、被告惠州市翱龙实业有限公司自本判决生效后十日内偿还第三人兴业银行股份有限公司惠州分行贷款本金801493.7元及支付违约金8014.937元；五、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行对被告惠州市翱龙实业有限公司开发的惠州大亚湾西区龙山六路8号金利花园1栋18层01号房在贷款本金801493.7元、违约金8014.937元及相应利息范围内享有优先受偿权；六、第三人兴业银行股份有限公司惠州分行在收到被告偿还的贷款本金801493.7元及支付的违约金8014.937元后十天内涂销抵押登记手续；七、驳回原告叶锡欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8365.09元，由被告惠州市翱龙实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年九月三十日法官助理 曾俊恒书 记 员 宋煜珍