湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初4177号原告：李新华，男，1954年7月2日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：董才义，武汉市黄陂区盘龙经济开发区法律服务所法律工作者。被告：李元华，男，1960年8月19日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：李小华(李元华之兄),男,1957年10月9日出生，汉族，住武汉市黄陂区。第三人：湖北宝德利置业有限公司，住所地：武汉市江岸区澳门路**（澳门银座）******。法定代表人：涂德桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘会东，该公司财务人员。原告李新华与被告李元华、第三人湖北宝德利置业有限公司（以下简称宝德利公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及诉讼参与人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李新华向本院提出诉讼请求：依法确认李新华享有位于武汉市黄陂区滠口街营盘里114号南面四楼402室的使用权，并责令被告李元华腾退。事实与理由：原告拥有位于武汉市黄陂区滠口街营盘里110号私宅一处（危房），经与第三人协商同意由其拆迁还建。应还313㎡，已还240㎡，尚有73㎡还建。第三人将位于滠口营盘里114号南402室123.55㎡房屋补还给原告，超出面积50.35㎡按2800元/㎡补,单价14万元由原告支付第三人。原告已出具14万元欠条交第三人,该402室123.55㎡房屋归属原告。然而被告在未经原告及第三人同意的情况下,撬锁入室,强占不退至今,因多次协商未果，原告诉至法院。李元华辩称：1.原告无权处分涉案房屋，被告是按照合作建房协议履行的且履行完毕，并于2014年之前被告使用诉争房屋是合法有效的，该房屋第三人涂德桥至今未办理土地证和房屋所有权证，至今产权不明，原告无权要求被告腾退房屋；2.第三人涂德桥曾于2014年以个人合作建房名义起诉过被告，由于该案事实已经解决，故撤回起诉，该案涉房屋是由第三人涂德桥、冯训成等五人共同出资建造，与第三人无关，且由五人合作之一的冯训成受涂德桥委托于2017年11月30日结清了，并由冯训成出具证明材料、收据；3.涂德桥、冯训成等五人合伙建房，李元华和涂德桥签订建房协议，是在原地基上面还建一楼、三楼、四楼，还建的四楼面积多出37平米就补差价，涂德桥就委托冯训成来把补的差价钱收走了，当时有收款的证明材料。还建的时候口头约定阳台、卫生间、院子都没有算进面积里；4.建房协议里约定我超出多少面积补多少面积，不存在我占用别人面积。2017年11月30日，我们就已把差价结清。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。宝德利公司述称，案涉房屋南面402号房屋由我公司还建给了李新华，与李元华签订的合同中的一、三、四楼不发生任何冲突，理由如下：1.我公司与李元华签订还建合同中，还建面积约240平米，但面积中包含李新华口头赠与李元华的70多平米，当时我们说既然他们是兄弟，他们商量好就行，但最终还建合同完善时，必须拿到李新华赠与李元华的书面文字依据，但至今李元华也没有提供给我公司，李元华实际能得到的还建面积只能是约170平米（240-70）；2.我公司建好的房屋南面被李元华占有的一、三、四层面积分别是一楼约110㎡、三楼约123㎡、四楼约123㎡，李元华实际能拥有的面积和现在占有的面积相差186平米，李元华应该拿出186㎡，而在这种情况下，我和涂德桥多次找到李元华解决房屋差价及五万元押金问题，李元华拒不和我们协谈；3.李元华提到的第三条中说到涂德桥委托冯训成负责处理我公司与李元华多余面积差额问题，但李元华应当拿出我公司的委托书，我公司法定代表人只有涂德桥、涂雷和我刘会东，至于别人和李元华签订的房屋差价补偿协议均与我公司无关，属于个人行为，我公司既不知晓也不认可。本院查明：李新华、李元华为兄弟。滠口街营盘山80号房屋(所有权证号:私字第××号)为李新华所有,房屋有两幢,1幢为一层,砖木结构,面积为59.15㎡;2幢为一层，混合结构,面积为66.24㎡。宝德利公司成立于2010年4月28日，股东：涂德桥（总经理）、涂磊（业务经理）、刘会东(会计)。公司营业期限：2010年4月28日至2025年4月27日，经营范围：房地产开发、商品房销售；……房屋拆迁手续代办等。2010年12月5日，李元华（甲方）与涂德桥（乙方）签订《合作建房协议》，协议约定：一、甲乙双方一致同意在滠口营盘里合作原基改建平房房屋六间，总面积约328㎡的楼房一栋，乙方提供全部的施工及建造费用。二、乙方还建甲方营盘里一间三层楼房面积总共为233.6㎡，还建面积10㎡内按基本造价。超出10㎡按市场价付给乙方，如果还建面积没有达到，乙方按以上条件付给乙方。还建房屋为三套，分别为一层一套、三层一套、四层一套。协议书备注：一间三层楼房实际还建面积233.6㎡，凉台未算，还房面积时也不算凉台面积（封闭凉台算面积）。至2011年元月，宝德利公司亦和李新华、兰秀刚、兰秀东等三户分别签订了拆迁还建协议，拟在上述四户地基上建造一幢6层两个单元的楼房，共24套房屋。2011年3月房屋开始拆迁，拆除施工中因将案外人严升启房屋拆成危房，后将严升启房屋一并拆迁还建，即在五户地基上建造一幢6层，南、北两个单元的楼房，共24套房屋，工程于2012年中旬竣工。因为24套房屋数量不变，房屋面积则相应增加，至此，三套还建房实际面积超过宝德利公司与李元华原协议约定的三套房子面积。2011年1月8日，甲方李元华与乙方吴志军、冯训成签订《合作建房协议》，协议约定：……三、乙方在甲方现有房屋改建基础上，房屋建成后，乙方还甲方房屋参套，总面积为贰佰肆拾平方米，以实际面积为准（一楼一套捌拾平方米左右，三楼两套，壹佰陆拾平方米左右），如房屋面积有多出贰佰肆拾平方米时，甲方向乙方补交多出平方的建房款（每平方米一千元）差价。……九、乙方向甲方交房时间为2011年7月1日前，如逾期交房，按现有过渡费的三倍补偿甲方过渡费（即每月900元/月）……。上述房屋于2011年4月拆迁完毕，2011年5月开始施工，2012年12月底，24套还建房工程完工，均未办理房产证。2013年初，宝德利公司和李新华、兰秀刚等四户完成了还建房交付手续。李元华至今未与宝德利公司办理还建房交付手续，其强行撬门占了三套房屋，分别是南面102室（约110㎡）、302室（约123㎡）、402室（约123㎡，共约356㎡，李元华的所占上述三套房屋面积超出了其按合同约定应分配的房屋面积约122.4㎡（356㎡-233.6㎡）。李新华已还建面积为240㎡，因宝德利公司尚有73㎡面积未还建给李新华，2018年11月16日，宝德利公司与李新华签订《拆迁还建合同书》，《合同书》载明：宝德利公司于2011年拆迁营盘里110号（李新华同志）的危房，应还建面积为313平方米。于2012年6月我司已还李新华同志面积240平方米。240平方米的分配面积有自然人李新华的书面文字依据。因当时有73平方米未补偿给李新华，现我公司通过股东会讨论一致通过，将营盘里114号南面肆楼402号房补偿给李新华。但现在402号房屋面积为123.55平方,已超出补偿面积50.55平方。因此李新华同志应将超出面积按现在市场价2800元/平方米结算且支付给公司。双方已就超出部分面积结清差价。本院认为，宝德利公司与李新华签订的《拆迁还建合同书》，系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该《拆迁还建合同书》约定，宝德利公司已将案涉402房屋还建给李新华，故李新华享有402房屋的使用权，李元华占有402房屋无法律依据，其占有行为妨害了李新华房屋使用权的行使，根据《物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，李新华要求李元华腾退南402房屋的诉讼请求，本院予以支持。李元华所占房屋面积超过其应还建面积，且达到一套房屋面积，其辩称还建房系涂德桥、吴志军、冯训成等五人合伙建房，其已就多占部分面积向冯训成等人购买而合法占有南402房屋，无事实法律依据，其抗辩意见，本院不予采纳；李元华辩称“还建的时候口头约定阳台、卫生间、院子都没有算进面积里，建房协议里约定我超出多少面积补多少面积，不存在我占用别人面积”，其是否应予多分还建房面积问题，不属于本案审理范围，李元华可另行主张权利，该抗辩意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、李新华享有武汉市黄陂区滠口街营盘里114号南面四楼402室房屋使用权；二、李元华于本判决生效之日起三十日内腾退上述房屋。案件受理费100元，由李元华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李迎久二〇二〇年十月十五日法官助理张宵书记员高雨薇