广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5688号上诉人（原审被告）：惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司，住所广东省惠东县×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××587U。法定代表人：陈益明，总经理。委托诉讼代理人：罗青松，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小辉，广东达伦（仲恺）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王思萌，女，1994年7月24日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审原告）：訾艳杰，女，1971年10月30日出生，香港特别行政区居民。被上诉人共同委托诉讼代理人：王绮嘉，广东贤道律师事务所律师。上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司（以下简称鑫亿港公司）与被上诉人王思萌、訾艳杰因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫亿港公司的委托诉讼代理人罗青松、刘小辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫亿港公司上诉请求：一、撤销（2019）粤1323民初5232号民事判决第一项，改判驳回王思萌、訾艳杰的一审诉讼请求；二、维持（2019）粤1323民初5232号民事判决第二项。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第六条“出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额”无效没有事实及法律依据，该条款应合法有效。首先，在售楼时，鑫亿港公司在销售现场对《商品房买卖合同（预售）》文本等资料进行了公示。其次，在补充协议中，鑫亿港公司对每一条补充协议对应调整主合同哪一条款进行了说明并进行了加粗处理，已经尽到了提示和告知的义务。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，故补充协议第六条关于“以房价款总额的5%作为延期交付违约金的最高赔偿金额”的约定，符合法律规定。此外，王思萌、訾艳杰亦未提交相应证据证明鑫亿港公司未按合同约定时间交房造成了损失且损失大于房价款总额的5%，应承担举证不能的后果。补充协议约定的内容未违反法律规定，合同内容也不存在免除鑫亿港公司自身责任，加重王思萌、訾艳杰责任，排除王思萌、訾艳杰主要权利的情形，故补充协议是双方真实意思表示，合法有效。二、一审法院认定“案涉工程项目因增加人防和消防工程而延长工期为120天”不合理，远远低于实际天数。实际上，因恶劣天气、政策变化增建室内消防工程、地下室人防工程等因素，导致工期可顺延31O天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期至2019年9月l4日交付且不承担违约责任。（一）因政府主管部门新政策要求鑫亿港公司增加消防喷淋系统，该单项工程导致工期可顺延196天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期交付且不承担违约责任。包括案涉房产在内的享海度假公馆5、6号楼原设计按行业规范没有设计室内消防系统（该事实可以从鑫亿港公司提交的证据设计变更单中20l6年1月27日的施工图可以看出）。案涉房产在销售给业主时，开发商和业主就已经确定委托给惠州双月湾君廷酒店管理有限公司（以下简称“君廷酒店”）用于酒店经营。君廷酒店是国际酒店连锁品牌，君廷酒店基于行业标准要求于2017年3月要求鑫亿港公司增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统。2018年4月26日，惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议，正式提出应加强滨海地区住宅建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行，即根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）第8.3.3条之规定，高层公共建筑应设置自动灭火系统，并宜采用自动喷水灭火系统。基于以上原因，鑫亿港公司免费对享海度假公馆所有客房加装了自动喷水灭火系统。在进行增建自动喷水灭火系统过程中，同时进行了新增消防报警系统的所有工序和内容，包括但不限于：探测器安装、模块安装、警铃安装、报警按钮安装、各种线缆安装、线管安装、搭设拆除等一系列直接和间接的全部工作内容。该工程涉及工作内容众多，涉及材料广泛，又是后期新增加喷淋系统，和前期已施工的工作面造成相互影响，给实际施工带来困难，明显增加了工程量，延缓了原施工进度计划。首先，自动喷水灭火系统是基于政府主管部门新的管理要求，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期交付且不承担违约责任。其次，鑫亿港公司无偿增加自动喷水灭火系统的受益方是业主，从公平原则来讲，鑫亿港公司可据实延期交付且不承担违约责任。基于鑫亿港公司增加了自动喷水灭火系统的事实，同时因为后期新增项目和前期项目相互穿插施工的影响，施工日志等施工过程资料无法直观体现顺延的工期，所以延长的工期应套用定额计算（注：因为新增工程的复杂性，实际延长的工期更长）。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》（2011），增加自动喷水灭火系统的工期可适用定额子目编号为B4-28,即2000.00个喷淋头的标准工期是136天，超过2000个的，每增加l00个以内增加3天。因此，其对应延长工期为196天【5、6号楼喷头数量共计为3991个，工期计算式为：136＋（3991-2000）÷100×3＝195.73天，向上取整为196天。】（二）因政策变化需要增建地下室人防工程客观存在，该单项工程导致工期可顺延82天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程原设计地下室人防工程建筑面积为12599平方米，施工过程中，由于政策变化导致设计规范调整，在案涉工程北侧地下一层增建了500平方米的人防区。至于对方认为在主体工程已经建设的情况下，鑫亿港公司不可能再增建地下室的问题。因为增建的地下室人防区是在4﹟、5﹟、6﹟、8﹟楼的北侧，所以可以增建地下室人防工程。以上事实，有惠东县住建局的会议纪要、惠州市人防工程设计院有限公司、惠东县人民防空办公室出具的证明、监理单位、施工单位出具的证明等证据予以证实。增建地下室人防工程是因为政策变化造成设计的调整，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期交付且不承担违约责任。基于鑫亿港公司增建地下室人防工程的事实，因此延长的工期可以套用定额计算。依据《广东省建设工程施工标准工期定额》（20l1），增加地下室人防工程的工期可适用定额子目编号为A1-575，即500平方米以内地下室人防工程的标准工期是68天，工程验收时间14天，合计可顺延工期82天。（三）因台风、暴雨等恶劣天气导致工程无法施工，导致工期可顺延32天。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期交付且不承担违约责任。案涉工程位于海边，容易受到暴雨、台风等恶劣天气影响而停工。2016年3月至20l8年8月期间，案涉工程因恶劣天气影响停工32日。以上事实，有监理单位、施工单位出具的证明、20l6-2018年港口自动站资料（晴雨表）、2016-20l8年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况等证据予以证实。恶劣天气属于不可抗力，因恶劣天气导致工程停工的，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期交付且不承担违约责任。合同原约定交付时间为2018年11月8日，以上三项原因可顺延工期合计天数为310天，根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期至2019年9月14日交付且不承担违约责任。三、商品房买卖合同（预售）附件十一第十六条的约定，足以使鑫亿港公司确信君廷酒店有权代表王思萌、訾艳杰收楼，鑫亿港公司已经于2018年11月8日前将涉案房产移交给了君廷酒店，应视为已经交付给王思萌、訾艳杰。因此，应认定2018年11月8日为王思萌、訾艳杰接接收案涉房产的时间，故鑫亿港公司不存在逾期交付的行为，不应承担逾期交付的违约责任。案涉房产属于旅游地产，王思萌、訾艳杰购买案涉房产的目的是为了投资，即委托给君廷酒店用于酒店经营赚取经营利润。因此，双方商品房买卖合同（预售）附件十一第十六条约定“为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动”。鉴于此，鑫亿港公司已经于2018年10月15日至11月8日期间将包括案涉房产在内的享海度假公馆6号楼的所有客房移交给了君廷酒店，君廷酒店也按照君廷酒店经营的标准进行了验收并进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试。根据君廷酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定，君廷酒店对其免费进行了升级改造，王思萌、訾艳杰是受益方。君廷酒店也按约定已经支付收益给业主。因此，第一、商品房买卖合同附件十一第十六条关于独家委托君廷酒店的约定，足以使鑫亿港公司相信君廷酒店有权代理王思萌、訾艳杰收楼。根据中华人民共和国合同法第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，君廷酒店与王思萌、訾艳杰之间形成了表见代理关系，且王思萌、訾艳杰是受益方，鑫亿港公司将案涉房产交付给君廷酒店应视为交付给王思萌、訾艳杰。第二，案涉工程项目具有特殊性，即包括王思萌、訾艳杰在内的业主购买案涉房产签订商品房买卖合同时已明确都是委托给君廷酒店用于酒店经营。因此，鑫亿港公司将案涉房产交付给君廷酒店的行为符合包括王思萌、訾艳杰在内的所有业主的合同目的，也符合所有业主的利益。第三，案涉工程项目在2018年11月8日前就已经完工，并于该日前将案涉房产移交给了君廷酒店，君廷酒店也进行了升级改造。同时，鑫亿港公司从2018年11月开始多次通知包括王思萌、訾艳杰在内的所有业主前来完善相关手续，大部分业主都及时前来现场完善了相关手续，未提出异议。但王思萌、訾艳杰一直未前来，直到2019年7月4日才前来完善手续，未对君廷酒店的收楼行为提出异议，并且签收了案涉房产的钥匙、取电卡、住宅使用说明书等资料。王思萌、訾艳杰之行为应视为对君廷酒店收楼行为的再次确认。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”之约定，王思萌、訾艳杰主张鑫亿港公司承担逾期交房违约责任不应当予以支持。王思萌、訾艳杰在二审未到庭应诉，提交的答辩状称：一、《商品房买卖合同（预售）》附件十一第六条和第十六条的约定无效。《商品房买卖合同（预售）》附件十一第六条约定“出卖人逾期交付商品房超过90日的，自第9l天开始起的30日内，买受人有权选择解除买卖合同，买受人选择解除买卖合同的，买受人应向出卖人发出解除合同的书面通知，逾期，视为买受人放弃解除合同，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5％作为最高赔偿限额。”及第十六条约定“为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财物安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租，委托出租、出资等合体形式）；如委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。”上述约定均是不利于买受人的格式条款，且出卖人也未尽其解释、说明、提醒的义务，因此，该约定是无效的。根据《合同法》第三十九条、第四十条以及合同法司法解释（二）第六条、第十条的相关规定，鑫亿港公司提供的格式条款，既未尽提示和说明的义务，同时也免除了其自身责任、加重相对方责任、排除相对方主要权利，应为无效条款。故鑫亿港公司所主张的逾期交房违约金超过房价款总额的5％的观点是不能成立的。鑫亿港公司所说的在销售现场对《商品房买卖合同（预售）》文本等资料进行了公示或仅仅是对条款的序号名称进行加粗处理而没有对条款内容进行释明，是不能代表其已尽提示和说明义务的。而且，鑫亿港公司所谓君廷酒店代为收房的说法也是缺乏法律依据和事实根据的。《商品房买卖合同（预售）》附件十一第十六条的约定无效，因此君廷酒店根本无权代理收房，鑫亿港公司所说的君廷酒店已经在约定的收房日期前代理王思萌、訾艳杰完成收房手续纯属是无稽之说。二、鑫亿港公司于2018年11月9日已构成逾期交房的违约行为，一审法院酌情认定案涉工程项目因增加人防和消防工程而延长工期为120天不合理。l、2017年8月2日，双方签订了一份《商品房期房买卖合同》，合同第九条明确约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告…”以及合同第十一条明确约定：“（一）出卖人应当在2018年11月8日前向买受人交付该商品房。…交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”另外，根据合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”根据该合同的约定，鑫亿港公司如逾期交房超过90天，即在2019年2月8日前不能将符合法定和约定条件的商品房交付给王思萌、訾艳杰使用，则鑫亿港公司的逾期交房的违约行为成立，王思萌、訾艳杰可依照合同第十二条的约定要求鑫亿港公司支付逾期交房违约金。本案不容争辩的事实是2018年11月8日，案涉商品房仍然未经验收合格并取得《建筑工程竣工验收备案表》和《房屋测绘报告》，鑫亿港公司不具备交房条件。退而言之，即便鑫亿港公司的商品房经验收合格，但直至2019年4月23日（竣工验收日期为2018年11月22日、《房屋测绘报告》审批时间为2019年4月23日），离约定的交房时间已超过90天，鑫亿港公司既未向王思萌、訾艳杰发出书面交房通知，也未将符合法定和约定条件的商品房交付买受人使用。2、鑫亿港公司未按时取得《建筑工程竣工验收备案表》，案争的6号楼未通过整体消防验收和人防验收，因此，不具备法定和约定的交付条件。《建筑法》第61条、《合同法》279条明确规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而验收合格最核心的标志是取得《建筑工程竣工验收备案表》，鑫亿港公司未能在合同约定的交房期限前取得《建筑工程竣工验收备案表》。若要取得《建筑工程竣工验收备案表》，必须做到消防验收合格、规划合格、城建档案合格。鑫亿港公司辩称“6号楼因增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，鑫亿港公司可据实延期交付且不承担违约责任。”缺乏法律根据和事实依据的。首先，鑫亿港公司作为成熟的房地产开发商，应在规划设计时将消防、人防和天气等问题作出合理的规划，并对完成期限作出合理的预计，从而严格按照合同约定的交房时间履行义务。但鑫亿港公司在无法按约定交房前后均没有向王思萌、訾艳杰发出任何的通知，视合同约定为儿戏，缺乏契约精神。其次，鑫亿港公司所陈述的因增加室内消防工程导致工程比原计划推迟是不符合事实情况的。根据鑫亿港公司一审时提供的证据四设计变更单可知，案涉房产的消防主体设计已于2016年1月27日完成，鑫亿港公司所称的增加室内消防工程是在2017年10月27日作出的增加喷淋，喷淋本身的工程不大，而且距离交房时间还有一年时间。因此，鑫亿港公司以此理由作为延期交房的抗辩理由是不成立的。再次，鑫亿港公司陈述2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程是导致工程推迟竣工的原因之一，试问该工程量有多大？而且该工程是在2016年9月至2018年7月期间增加的，是延期交房的抗辩理由吗？最后，鑫亿港公司辩称由于恶劣的天气导致工程推迟竣工，该理由根本不能成立的。难道一个成熟的开发商连应对天气变幻的应急方案也没有？而且，每年的雨季基本上也是集中在那几个月，是可预计的。因此，鑫亿港公司认为因6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，并根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款之约定，其可据实延期交付且不承担违约责任。鑫亿港公司的上述抗辩理由是完全不能采纳的。《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款约定“2、如遇下列特殊因素，除双方协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任：（1）遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的；（2）因配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误；（3）施工期间遇到异常重大困难问题导致延误，因（2）、（3）项原因导致延误的，出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。”退一步讲，即使鑫亿港公司是因《商品房买卖合同（预售）》附件十一第五条第二款中的（2）、（3）项原因导致延误的，鑫亿港公司也应当在2018年11月8日前通知买受人并说明相关补救措施。但事实上，鑫亿港公司是完全没有履行相应的告知义务，只是为了应诉临时抱佛脚才找一些部门出具证明。由此可见，鑫亿港公司所提的延期交房无需承担责任根本是引用条款错误，不应采纳。被上诉人王思萌、訾艳杰向一审法院起诉请求：判令鑫亿港公司向王思萌、訾艳杰支付逾期交房的违约金58629元【846024元×0.0003×231天=58629元（从2018年11月8日计至2019年7月4日共计231天）】。一审法院认定事实：鑫亿港公司系于2013年9月6日成立的有限责任公司（法人独资），经营范围为房地产开发、物业管理、酒店管理。涉案房产位于惠东县港口滨海旅游度假区东山海地段享海度假公馆6号楼21层07号房，登记权利人为鑫亿港公司，不动产单元号××××××，不动产证（明）号粤（2019）惠东县不动产权第×××号。2017年8月2日，王思萌、訾艳杰（买受人）与鑫亿港公司（出卖人）签订（合同编号：HT0049532）《商品房买卖合同（预售）》及附件一、二、三、四、五、六、七及附件十一补充协议。《商品房买卖合同（预售）》约定，该商品房的预售许可证号为惠东房预许字第2016045号，王思萌、訾艳杰以870000元的价款向鑫亿港公司购买位于惠东县××××××房（预测建筑面积52.86平方米，套内面积42.47平方），合同约定“……第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件按：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房屋测绘报告；该商品房为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水，2.供电，3.供暖，4.燃气，5.电话通信，6.有限电视，7.宽带网络。……（二）公共服务及其他配套设施1.小区内绿地率，2.小区内非市政道路，3.规划的车位、车库，4.物业服务用房，5.医疗卫生机构。……第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年11月8日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.5%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。……”王思萌、訾艳杰在买受人处签名，鑫亿港公司在出卖人处盖章并加盖陈益明私章。2017年9月15日，该合同办理房屋预售登记备案。附件十一《补充协议》约定，“……三、对买卖合同第八条的补充买受人逾期付款超过90天，出卖人选择解除买卖合同的，买受人应按房价款总额的5%向出卖人支付违约金，并且买受人还应当自约定的付款期限届满之次日起至解除合同之日止每日按逾期应付款的万分之三向出卖人支付违约金。买受人应当配合出卖人办理解除买卖合同备案登记的相关手续。……四、对买卖合同第十条的补充1、基础设施交付时：水、电具备使用条件，通讯、宽带、有线电视出卖人铺到户并预留接口。该房屋交付后的水、电使用费及通讯、宽带网络、有线电视开户费和使用费以及物业管理费应由买受人自行承担。2、如果基础设施设备在约定期限内未达到买卖合同第十条第（一）款约定的交付使用条件，确属出卖人责任的，由出卖人在合理期限内完善，合同继续履行。3、配套设施的交付是指竣工并达到使用条件，出卖人对配套商业、会所的具体业态、开业时间等状况仅作概括性介绍，并不予保证。4、如公共服务及其他配套设施在约定期限内未达到买卖合同第十条第（二）款约定的条件，应由出卖人负责整改完善，出卖人无须为此承担任何责任。五、对买卖合同第十一条的补充：1、买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。2、如遇下列特殊因素，除双方协商一致解除或变更买卖合同外，出卖人可据实予以延期交付且不承担任何责任：（1）遭遇不可抗力，出卖人在不可抗力发生之日起60日内告知买受人的；（2）配合政府规划变更及测量机关原因所导致的延误；（3）施工期间遇到异常重大困难问题导致延误的，因（2）（3）项原因导致延误的，出卖人应当在买卖合同约定的交付日前通知买受人并说明相关补救措施。3、出卖人按相关法律法规及买卖合同第九条之规定按时取得建设工程竣工验收备案证明文件及测绘报告的商品房交付买受人，即视为出卖人履行完毕交付义务。双方确认，若交付的商品房存在买卖合同第十一条第（三）款第2项所约定的质量瑕疵问题、其他粉刷缺陷、零部件损坏、石材或瓷砖裂缝以及其他相关质量问题属于出卖人的质量保修范围，出卖人应按照该条款约定的期限内负责维修并承担修复费用，维修不影响交付，买受人不得以此为由拒绝受领并要求出卖人承担迟延交付的违约责任。若维修涉及特殊工艺或工期要求或出卖人需同时处理多项维修工作的，出卖人可以合理延迟第十一条第（三）款第2项约定的维修期限且无须承担任何责任。4、买卖合同第十一条第（三）款第3项中‘详见附件十一第五条’为：因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，视为依约已交付，已交付（包括视为交付）的商品房物业管理费等所有相关费用及其损坏和灭失的风险，自此由买受人承担。六、对买卖合同第十二条的补充出卖人逾期交付商品房超过90日的，自第91天开始起的30日内，买受人有权解除买卖合同，买受人选择解除买卖合同的，买受人应当向出卖人发出解除合同的书面通知。逾期，视为买受人放弃解除合同，买卖合同继续履行，出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额。……十六、关于委托出租的约定：为维护本项目的高端形象，保障广大业主的人身财产安全，买受人不得将房屋委托给除惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营活动（包括但不仅限于出租、委托出租、出资等合体形式）；如委托惠州双月湾君廷酒店管理有限公司以外的任何单位和个人从事经营，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司有权停止提供一切服务。……”2017年6月20日、2018年2月1日，鑫亿港公司分别向王思萌、訾艳杰出具870000元购房款发票；2017年6月20日，鑫亿港公司向王思萌、訾艳杰出具634元白蚁防治费、3172元维修基金收款收据；2017年8月2日，王思萌、訾艳杰支付涉案房产8285.72元契税。2018年11月22日，享海度假公馆（高层住宅5#、6#及地下室）竣工验收，2019年2月1日经惠东县住房和城乡规划建设局验收备案。根据《竣工验收备案表》记载，涉案房产所在项目勘察单位广东省惠州勘察工程公司，设计单位北京中建恒基工程设计有限公司，施工单位深圳市恩歌源建筑工程有限公司，监理单位广州高新工程顾问有限公司。2019年1月25日，惠东县人民防空办公室出具《证明》，内容：“兹有惠州市鑫亿港滨海旅游可开发有限公司开发的建筑享海度假公馆（高层住宅5#、6#楼及地下室），位于港口滨海旅游度假区东山海地段，层数为**，竣工面积48831.41平方米。该项目于2019年1月25日办理人防竣工核准手续。”2019年4月23日，涉案房产所在6号楼测绘成果报告书经惠东县房屋测绘所审批盖章通过。2019年7月4日，王思萌、訾艳杰签署《客户钥匙/物品签收表》，领取入户门钥匙、住宅使用说明书、住宅质量保证书等，并支付涉案房产水电费、物业管理费。2019年8月27日，惠州市人防工程设计院有限公司出具《证明》，内容为“本公司是恩歌源享海度假公馆工程项目的人防涉及单位，现对本工程设计过程作如下说明：根据人防设计点要求，本工程要求人防应建面积为12599平方米。由于政策要求造成设计规范的调整，5、6号楼地下室增加500平方米的人防区。”惠东县人民防空办公室在该证明下方手写“属实”并加盖印章。鑫亿港公司提交证据：1、2019年6月、8月，深圳市恩歌源建设集团有限公司（历史名称：深圳市恩歌源建筑工程有限公司）与广州高新工程顾问有限公司惠东分公司分别出具的《证明》，该二份《证明》均载：“因为5、6号楼增加消防工程、地下室人防工程、恶劣天气等原因，导致工程比原计划推迟了约6个月完成竣工备案，具体如下：2017年7月至2018年6月期间增加室内消防工程；2016年9月至2018年7月期间增加地下室人防工程；2016年3月至2018年9月期间，因受暴雨、大风影响，停工32日。”2、2019年10月21日，惠州双月湾君廷酒店管理有限公司出具《证明》，记载“本酒店已于2018年10月15日至11月8日期间对享海度假公馆六号楼的所有客房进行了验收，验收后进行了固装、软装、家私家电的安装和酒店运营调试筹备。根据本酒店与大部分业主签订的《享海1777项目6号楼移交协议》之约定，本酒店已经于2019年1月1日开始接受业主免费入住体验，并确定于2019年4月1日投入运营并开始给业主计算酒店经营收益，业主可以享受投资收益以及36天度假权益。本酒店已按约定向业主支付第二季度及对第三季度的收益。”3、编号0000077《（高层建筑消防安全）检查情况登记表》，上载：“受检单位：享海1777第二期（5#、6#）；检查时间：2018；检查内容：日常检查；存在问题：1.消防设施无安装，2.无制定消防安全制度，3.无制订灭火和银基疏散预案，4.房间无喷头、无烟感，5.未安装应急灯、疏散标志无灯、安全出口指示灯。处理意见：按规定整改以上存在问题，建议增设室内烟感喷淋系统。”4、《关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题的会议纪要》上载：“关于审查港口滨海旅游度假区享海度假公馆项目建设工程设计方案调整问题。同意4#、5#、6#、8#楼北侧地下一层增加7368.95平方米作为停车场或人防工程，明确地下室布局后按单位变更业务办理。”该会议纪要未完整提交，仅提交其中第二页。5、2016年1月27日，北京市中建恒基工程设计有限公司就享海度假公馆制作《5#楼二—十六层消防平面图》《5#楼十七—三十一层消防平面图》《5#楼三十二层消防平面图》。6、5#、6#楼喷头计算明细及相应消防设计变更后的平面图，明细表显示享海度假公馆5号加装喷头数量为2075个，6号加装喷头数量为1976个，该表加盖监理公司签字处手写数量属实，并加盖广州高新工程顾问有限公司惠东分工印章，施工单位处加盖深圳市恩歌源建设集团有限公司印章。7、2019年8月26日，惠州市双月湾君廷酒店管理有限公司出具的《证明》，上载：“享海度假公馆原设计按行业规范没有设计室内消防系统，享海度假公馆销售给业主时，开发商和业主确定委托给本酒店用于酒店经营。按规定公寓酒店必须加装室内消防系统，所以为了满足经营需要和有关规定，更好的服务业主，本酒店于2017年3月要求惠州市鑫亿港滨海开发有限公司增加投资，对享海度假公馆所有客房加装室内消防系统。惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司随后对享海度假公馆所有客房加装了消防系统。”8、2019年3月15日，惠东县气象局出具《2016-2018年港口自动站资料》，其中暴雨日数（日雨量大于等于50毫米）为：2016年12月至2017年5月无记录，2017年6月份至2018年8月份共20天；大风日数（8级，17.2米/秒以上）：2016年12月至2017年5月无记录，2017年6月份至2018年8月份共5天（与暴雨重合）。《根据港口自动站记录，2016-2018年台风影响我县港口滨海旅游度假区的情况》上载：2016年：1、8月1-3日受1604号台风“妮妲”影响，录得过程雨量117.0毫米，极大风速25.7（10级）。2、8月16-19日受1608号热带风暴“电母”影响，录得过程雨量107.4毫米，极大风速15.0（7级）。10月21-22日受1622号台风“海马”影响，录得过程雨量150.2毫米，极大风速23.8（9级）。2017年：1、6月12-14日受1702号台风“苗柏”影响，录得过程雨量219.1毫米，极大风速29.7（11级）。2、8月22-23日受1713号台风“天鸽”影响，录得过程雨量75.1毫米，极大风速22.6（9级）。3、8月27-28日受1714号台风“帕卡”影响，录得过程雨量129.8毫米，极大风速26.2（10级）。4、9月3-4日受1716号台风“玛娃”影响，录得过程雨量171.2毫米，极大风速13.7（6级）。5、10月15-16日受1720号台风“卡努”影响，录得过程雨量140.9毫米，极大风速37.1（13级）。2018年：1、6月5-8日受1804号台风“艾云尼”影响，录得过程雨量256.3毫米，极大风速15.3（7级）。2、9月15-17日受1822号台风“山竹”影响，设备故障，缺测。诉讼期间，一审法院根据鑫亿港公司的申请，针对鑫亿港公司主张的消防、人防设计变更问题，就是否存在政策变更、是何政策变更以及政策变更的时间分别致函惠东县住房和城乡建设局、惠东县自然资源局调查取证。2019年10月14日，惠东县住房和城乡建设局作出惠东住建函【2019】375号《关于协助调查的复函》，“一、鉴于机构改革后有关城乡规划管理的职能已划转至县自然资源局，经我局与县自然资源局沟通，涉及消防设计事宜，已将贵院的调查函转给县自然资源局回复。二、关于人防工程，见惠东县人民防空办公室签署了‘属实’意见，惠州市人防工程设计院有限公司于2019年8月27日向贵院出具的证明（见附件）。附：证明。”一审法院再次致函惠东县住房和城乡建设局，惠东县住房和城乡建设局于2019年11月4日再次作出《关于享海度假公馆的情况说明》，“惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司的项目享海度假公馆，根据该司提供的报建资料，我办出具人防设计要点，要求修建12599平方米人工工程。经核查，该司实建13199平方米的人防工程，比应建人防工程面积多出约600平方米。”。2019年10月21日，惠东县自然资源局作出关于协助调查的复函，“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行（附件）。附件：惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议纪要（惠东规委纪【2018】2号）。”一审庭审期间，王思萌、訾艳杰认为涉案房产于2019年7月4日交付，主张补充协议第六条就出卖人向买受人支付的延期交付违约金以房价款总额的5%作为最高赔偿限额的约定违背了公平性。鑫亿港公司主张双方关于违约金5%上限不存在显失公平，根据王思萌、訾艳杰与君廷酒店签订的移交协议，涉案房产已于2018年11月8日交付，竣工验收备案后有向王思萌、訾艳杰发出收楼通知，系电话通知，无书面证据；因天气自然原因及政策变更导致工期延长，未书面通知王思萌、訾艳杰。鑫亿港公司代理词意见认为因政策要求增加消防喷淋系统导致工程延期顺延，根据《建筑设计防火规范》合计为196天，因增建地下室人防工程导致工程延期，依据《广东省建设工程施工标准工期定额》合计为82天，因恶劣天气导致工程无法施工，导致工期顺延32天。一审法院认为，鑫亿港公司具备房地产开发的资质，王思萌、訾艳杰向鑫亿港公司购买涉案房产，签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。一、关于合同附件十一《补充协议》第六条、第十六条合同效力的问题。王思萌、訾艳杰主张合同附件十一补充协议第六条、第十六条系无效条款，鑫亿港公司提交售楼处现场照片主张《商品房买卖合同》及其附件已进行公示。合同效力应当根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”，第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，第五十三条：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”的规定进行判断。本案中，鑫亿港公司就格式条款采取合理方式进行公示，补充协议第六条就出卖人向买受人支付的延期交房违约金以房价款总额的5％作为最高赔偿限额的约定限制了违约金总额，排除了对方的主要权利，该限制违约金总额的条款无效，但对补充协议第六条除限制违约金总额外的约定系双方对合同解除权的约定，该约定并不违反法律规定，应为有效条款。合同附件十一补充协议第十六条，王思萌、訾艳杰是完全民事行为能力人，其在购买涉案房屋之前已明确知道涉案酒店公寓的管理模式和合同条款，也清楚购房后会对其物权进行一定程度的限制，王思萌、訾艳杰在签订合同时对该条款进行了充分了解后签订了《补充协议》，作出对其自有物权的处分，该条款系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规定的效力性强制性规定，是合法有效的约定，合同双方都应当遵守。二、关于涉案房产是否交付的问题。王思萌、訾艳杰主张涉案合同约定交房日期为2018年11月8日，实际于2019年7月4日交付，鑫亿港公司自2018年11月9日起构成违约。鑫亿港公司主张涉案房产于2018年11月8日已交付，鑫亿港公司无违约行为。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条约定，鑫亿港公司应在2018年11月8日前将经验收合格商品房交付王思萌、訾艳杰使用，交房条件为取得工程验收备案文件、房屋测绘报告。根据合同附件十一《补充协议》第五条第一款：“1、买受人在收到出卖人发出的《入伙通知书》后应按照指定的期限到指定的地点办理收房手续。如买受人未收到《入伙通知》，则买受人应当在买卖合同第十一条第（一）款约定的交付日前前往本房屋所在地收房。否则，买受人迟延前来收房的，视为出卖人已按期交付房屋。”的约定，鑫亿港公司主张已于2018年11月8日前将涉案房产移交给君廷酒店，因未提供相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对鑫亿港公司上述辩解，一审法院不予采纳。涉案房产于2019年2月1日经惠东县住房和城乡规划建设局验收备案，于2019年4月23日取得房屋测绘报告，王思萌、訾艳杰于2019年7月4日签署的《客户钥匙／物品签收表》。涉案房屋符合交付条件的时间为2019年4月23日。综此，一审法院认定涉案房产实际交付时间系2019年4月23日。三、关于逾期交房期限应否扣除增加消防工程、地下室人防工程及恶劣天气原因致使延误的期限的问题。鑫亿港公司主张因增加消防工程（196天）、人防工程（82天）、恶劣天气（32天）导致工期顺延310天，王思萌、訾艳杰主张鑫亿港公司在规划设计时已将消防、人防、天气作出合理规划并对完成期限作出合理预计，鑫亿港公司未按约定发出通知缺乏契约精神，消防主体设计于2016年1月27日完成，而鑫亿港公司主张的增加室内消防工程在2017年10月27日，主张的人防工程在2016年9月至2018年7月。根据深圳市恩歌源建设集团有限公司出具《证明》、惠州市人防工程设计院有限公司出具《证明》、惠东县人民防空办公室出具《证明》、惠东县住房和城乡建设局联审小组会议纪要、惠东县住房和城乡建设局《关于协助调查的复函》《关于享海度假公馆的情况说明》，鑫亿港公司在签订涉案合同时应知晓需变更人防设计，而鑫亿港公司确已在案涉工程北侧地下一层增建人防工程并于2019年1月25日办理人防竣工核准，对涉案工程竣工备案产生影响，增加的人防工程客观上有利于公共利益，包括王思萌、訾艳杰在内的众多业主系实际受益人，鑫亿港公司主张扣减因人防工程增加延长工期，一审法院予以采纳。至于鑫亿港公司未履行合同附件十一《补充协议》第五条约定的通知义务，属于合同履行过程中的瑕疵。根据惠东县自然资源局的复函，“惠东县城乡规划委员会2018年第二次会议（2018年4月26日召开）审议‘佳兆业山海湾花园’项目时，提出应加强对我县滨海地区住宅类建筑的消防管理工作，住宅类建筑（低层住宅除外）的消防工程应按公共建筑的标准执行（附件）。”惠东县城乡规划委员会对惠东县滨海地区住宅类建筑加强消防管理并要求按公共建筑标准执行，涉案项目消防工程作为惠东县滨海地区的住宅项目在调整之列，鑫亿港公司变更设计增加消防工程，在签订涉案商品房买卖合同时不可预见属于情势变更，且鑫亿港公司增加消防自动喷水灭火系统有利于公共安全，保护包括王思萌、訾艳杰在内的财产利益，鑫亿港公司主张扣减增加消防工程延误工期，一审法院予以采纳。至于延误的时间及标准，施工单位深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的喷头计算明细显示鑫亿港公司增加安装室内喷头2075个，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》喷洒头2000个的标准工期为136天，喷洒头在8000个以内的每增加100个以内加3天的工期标准进行计算，结合涉案项目增加的人防及消防工程存在同时施工、鑫亿港公司未举证所增加人防工程的标准工期以及鑫亿港公司未履行通知义务等相关情况，一审法院酌情延误工期合理期限为120天。鑫亿港公司提交深圳市恩歌源建设集团有限公司出具的《证明》、广东省惠东县气象站出具的资料主张恶劣天气原因导致工程顺延32天。涉案项目位于沿海地带，台风、暴雨等属于自然现象，鑫亿港公司作为一个专业的房地产开发企业，在签订合同时应当预见或者已然预见可能对交付时间产生的影响，鑫亿港公司该项辩解，一审法院不予采纳。四、关于逾期交房违约金的问题。鑫亿港公司逾期交房的时间为2018年11月9日至2019年4月22日共计164天，扣减上述因消防工程、人防工程延误工期120天后为44天。根据涉案商品房买卖合同第十二条：“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金”的约定，鑫亿港公司应向王思萌、訾艳杰支付逾期违约金为11167．52元（846024×0.03％×44天）。一审法院判决：一、惠东县鑫亿港房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日向王思萌、訾艳杰支付逾期交房违约金29949.25元。二、驳回王思萌、訾艳杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1266元（王思萌、訾艳杰已预交），由王思萌、訾艳杰负担619元，惠东县鑫亿港房地产开发有限公司负担647元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。除上诉人鑫亿港公司认为一审法院遗漏了2016年8月23日鑫亿港公司取得房产面积测绘成果预算报告书的事实外，双方对一审法院查明的案件事实部分无其它异议。本院经审理，确认一审查明的基本事实，并确认2016年8月23日鑫亿港公司取得房产面积测绘成果预算报告书的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、案涉合同补充协议第六条的效力问题；二、一审法院酌定案涉工程项目因增加人防和消防工程对逾期交房日予以扣减120天是否合理；三、交付房屋的时间如何认定。关于案涉合同补充协议第六条的效力问题。对于补充协议第六条，双方约定“房价款总额5％作为最高赔偿限额”，该约定系与主合同十二条关于逾期交付责任的不同约定，属于排除王思萌、訾艳杰主要权利的条款，该条款应属无效。关于一审法院酌定案涉工程项目因增加人防和消防工程对逾期交房日予以扣减120天是否合理的问题。鑫亿港公司上诉认为，因恶劣天气和政策变化导致案涉项目工程增加人防和消防工程，因此延长的工期应当为310天。本院认为，虽然鑫亿港公司确实增加了人防工程，但其提供的证据不足以证明其增加人防工程系因相关政策的影响，因此，一审法院对鑫亿港公司人防工程的延长工期在逾期交房期限中予以扣减不当，本院予以纠正。根据一审期间的惠东县自然资源局的回函以及鑫亿港公司提交的惠州双月湾酒店管理有限公司的证明等可知，涉案工程系滨海地区住宅类建筑，鑫亿港公司在相关政府会议纪要实施之前变更消防工程设计，符合之后实施的政策，且客观上有利于公共安全，有利于保护包括房屋买受人的财产利益，一审法院对因室内消防工程增加延长工期予以扣减并无不当。至于扣除的时间问题，参照《广东省建设工程施工标准工期定额》的标准工期，结合实际，本院酌情对鑫亿港公司增加消防工程的延长工期为120天，上诉人鑫亿港公司要求顺延310天的依据不足，本院不予采纳。一审法院虽对鑫亿港公司延长人防工程工期的认定不当，但酌情对鑫亿港公司延误工期总的合理期限为120天符合客观实际，也符合《广东省建设工程施工标准工期定额》的认定标准，本院予以维持。关于交付房屋时间的认定问题。上诉人鑫亿港公司主张其已于2018年11月8日将案涉房屋交付案外人惠州双月湾君廷酒店管理有限公司，但没有提交充分证据予以证明，不能认定其已于2018年11月8日交付房屋。涉案房屋于2019年2月1日取得竣工验收备案表，2019年4月23日取得房屋测绘报告，故根据涉案商品房买卖合同第九条的约定，案涉房屋符合交付条件的日期为2019年4月23日。虽上诉人鑫亿港公司称其从2018年11月开始电话通知王思萌、訾艳杰前来完善手续，但未提供证据证明。即使鑫亿港公司于2019年4月23日前通知了王思萌、訾艳杰收房，但此时上诉人鑫亿港公司尚不具备交楼条件，其通知收楼行为并不对业主发生法律效力，故一审法院以案涉房屋符合交付条件的日期即2019年4月23日作为交付日期，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1266元，由上诉人惠州市鑫亿港滨海旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 刘天贞二〇二〇年十月二十二日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君