大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3078号原告：大连易家诊所（有限合伙）。委托诉讼代理人：杨林，系辽宁哲盛律师事务所专职律师。被告：王宝峻，男，1982年1月18日生，汉族。委托诉讼代理人：王筱婷、张晓燕，均系辽宁青松律师事务所专职律师。原告大连易家诊所（有限合伙）与被告王宝峻房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连易家诊所（有限合伙）向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告房租77,000元；2、请求判令被告给付原告违约金按日息千分之三计算至付清之日止，暂计算至10月23日，合计10,290元）；3、请求判令被告给付原告公建的初装修费用及附属设施250,000元；医疗设备及药品损失170,000元；医保损失10,000元；经营损失日均5,000元，从2019年10月1日至2020年5月15日累计227天，共计1,135,000元；其他损失28,200元，合计为1,681,500元。原告于2020年5月19日将诉讼请求中的其他损失变更为48,422元，合计数额变更为1,700,722元。事实和理由：被告（又名王宝刚）租赁大连远洋基业物业管理有限公司大连分公司（以下简称“物业公司”）位于大连市甘井子区公建，并转租给原告。双方于2016年4月15日签订了一份租赁协议，约定租赁期为2016年5月15日至2021年5月14日止。2019年4月24日，双方又签订了补充协议，约定双方继续履行原合同，租金为14万元。原告按约支付房租，但由于被告并没有如期与物业公司续签合同，导致物业公司要求回收案涉房产，后原告和物业公司协商，由被告返还剩余租金，原告和物业公司直接签订租赁合同。2019年9月3日，原被告双方签订退款协议，约定被告于2019年9月25日前退还已收房租12.25万，若被告不按期退还应赔偿原告损失。物业公司经理作为证明人也在退款协议书上签字。但被告在2019年9月25日仅退还原告15,500元，导致原告没有及时获得钱款向物业公司给付租金，物业公司因此拒绝与原告另行签订租赁合同，并强行要求原告腾退案涉房产，原告不得已停业搬离，并因此遭受了巨大经济损失。原告诉至法院，望依法判决。被告王宝峻辩称：不同意原告的诉讼请求。被告王宝峻对尚欠原告77,000元租金没有异议；但对原告额外损失的诉请不认可，系虚假诉讼，应依法驳回原告其他诉讼请求。一、“退款协议”系显失公平的协议，现被告请求依法撤销该协议。该协议不是被告的真实意思表示，且被告欠原告租金只有七八万元，却要承担一百多万的损失。二、原告在与被告签署《退租协议》前，已经有搬离案涉房屋计划。三、原告赔偿损失诉求，都是无理的虚假诉讼。被告不提出反诉，根据《九民会议纪要》，行使撤销权可以通过抗辩的形式进行。本院经审理认定事实如下：原告提供两份房屋租赁合同复印件。第一份合同上记载的出租人（甲方）为物业公司，承租人（乙方）为张某某，甲方同意将坐落于大连市甘井子区公建房屋出租于乙方做经营使用，租赁期限为三年，自2015年7月1日-2018年6月30日。第二份合同上记载的出租人（甲方）和租赁房屋同上一份合同，承租人（乙方）为王宝峻，租赁期限为一年，自2018年7月1日至2019年6月30日。原告提供该两份证据拟证明被告与案外人存在租赁关系。被告对该份证据没有异议，称第一份合同签订时被告正在监狱，所以委托他人签署。原告提供一份房屋租赁协议。合同上记载的出租方（甲方）为张某某，承租方（乙方）为宋某，出租房屋位于大连市甘井子区公建，房屋租赁期限为五年，自2016年5月15日起至2021年5月14日止；乙方向甲方承诺，该房屋仅作为门诊经营用途；第一年租金为12万元，第二年租金13万元，第三年租金为14万元，第四年租金和第五年租金等第三年租期期满以后，甲乙双方再具体协商租金金额；房屋租金支付方式如下：签署租赁合同时乙方须一次性支付甲方全年租金，租金每一年支付一次，缴纳时间为租金期满前一个月。合同上手写记载有如下内容：依据原合同第四年-第六年房屋为十四万元人民币，其中由甲方来负责物业费和采暖费；截至2019年4月24日，乙方百家汇康诊所累计付给甲方王宝钢9万元整，剩余五万未付，并于9万元房租到期的前一个月，由乙方通知甲方是否继续合同，如乙方继续经营，则将余额五万补足。被告对该份证据的真实性没有异议，认可合同尾部代表甲方签字的是被告的父亲，代表承租方签字的为原告的负责人的丈夫。原告提供三份收据和一份收条，其中一份收据上记载的付款单位为康亮，另两份收据和收条上记载的付款单位大连百家汇康诊所，记载的内容为王宝刚收百家汇康诊所2019年5月15日至2020年5月15日全部房租14万元。被告认可该组证据的真实性，认可王宝刚是被告的小名。原告提供一组与被告的微信记录。拟证明原告支付2019年度14万元房租给被告后，因被告未能与物业续签合同，而原告投资诊所耗费大量资金，无力继续向物业支付房租，原告只能要求被告退还房租，并且原告也多次明确告知被告因医疗行业的特殊性一旦诊所无法经营将会损失巨大，被告也表示知道并承诺退还房租日期，但是并未如约退还。被告对该份证据的真实性没有异议，对证明事项有异议，被告认为该份证据无法证实对退款协议赔偿物品有过交接确认，也没有告知被告在退款协议中约定的事项，仅仅由于被告没有退还七八万元的租金不足以影响原告与物业签署租赁合同。原告提供一组与案外人的微信记录以及照片，拟证明因原告无力承担房租续签合同，多次被催促腾房并被案外人阻挠经营。被告对该份证据的真实性有异议。原、被告均认可在2019年8月22日，原、被告和案外人达成过协议：被告支付给案外人一定的费用（原告说是3万元，被告说是4万元）后，原告可以使用案涉房屋到2019年9月30日。原告还提供一份房屋租赁合同，记载的出租人（甲方）为物业公司，承租人（乙方）为大连百家汇康诊所，租赁房屋为案涉房屋，租期三个月，自2019年7月1日至2019年9月30日，租金为30,000元/年，按季度支付，乙方应于签订本合同的同时立即支付2019年7月1日至2019年9月30日的房屋租金。原告提供两份大连增值税普通发票，均系物业公司开具，其一记载为2019年7月1日-2019年9月30日房屋租赁费3万元，其二记载为相同期间的物业费1,483元。原告称该3万元房租实际是被告支付。原告提供一份录音以及一张协议的照片。原告称是2019年8月22日原告、被告和案外人的谈话录音。被告对该组证据的合法性有异议，称未经被告同意录音，且协议的照片也显示上面没有被告的签字。原告提供一份退款协议，记载的退款人为被告，承租人为原告，房屋所有人为物业公司，被告同意以下退款协议：“因远洋自然物业拒绝与王宝峻续签关于公建的租赁合同，所以王宝峻要退还已收房租12.25万（2019.7.1-2020.5.15）给承租人百家汇康诊所，并同意百家汇康诊所与远洋自然物业签订房屋租赁合同。第一，王宝峻需要支付二百四十元排渣车费用。（2019年9月3日完成支付）。产生原因：因2019年9月2日，物业将仓库废品强行抬到诊所，诊所被迫安排工人及车辆进行排除导致。第二，应退还的房租12.25万，返还时间为2019年9月25日以前。第三，如果退款不能按照约定日期返还，违约金需按日利息千分之三计算，并进行赔偿有关损失。第四，如退款不能按照约定日前返还，导致大连百家汇康诊所不能够在9月30日完成与物业租赁协议的签订，王宝峻要对此给诊所带来的损失承担全部的赔偿责任。赔偿项目及金额包括但不限于以下项目：1）公建的初装费用二十万元；2）医疗设备五十万元，因为医疗机构不允许使用二手转让设备，所以，如果诊所无法继续经营，上述设备的转让价值为零。3）中西药在库药品价值拾万元（以实物盘点为准）因都已经开出发票，无法转让给其他医疗机构销售，所以，如果诊所无法继续经营，药品只能报废。4）冰箱、空调、诊床、沙发等固定资产及附属设施，五万元。5）医保费用损失壹万元。医保维修及使用费，已经按照全年交完。6）经营损失。日均五千，2019年10月1日-2020年5月15日，累计227天。其他直接及间接损失。本协议自三方签章后生效，一式两份，退款人及承租人各一份，物业公司为证明人，不承担任何责任及义务。”合同尾部承租人代理人处有康某字样的签字，退款人处有王宝峻字样的签字，证明人处有徐某字样的签字。三方签字处均记载有身份证号、联系方式和日期，日期均为2019年9月3日。被告对该份证据有异议，认为：双方没有对退款协议中记载的物品有过确认和交接；被告的签字行为不能说明是被告的真实意思表示，被告没有仔细看就签字了，且原告没有将退款协议原件给被告，被告现在只有退款协议的半页打印件，退款协议显失示公平；2019年9月3日的时候被告只欠原告房租82,500元，后又给付15,500元，退款协议记载的122,500元与事实不符，也说明被告根本没有看。2019年9月3日-9月28日，被告陆续返还原告房租15,500元。原告称，用退款协议上记载的应退还房租122,500元减去物业公司为原告出具的发票上记载的房租30,000元，再减去被告返还的15,500元，被告还应返还77,000元。原告提供一份装修合同、一份水电合同以及一组收条，拟证明原告共花费初装费411,000元，空调、冰箱、电脑等物品共计68,048.61元，原告已在诉讼请求中进行了折旧计算，装修损失主张20万元，物品损失主张5万元，共计25万元。被告对该组证据有异议，被告称案涉公建的隔断是被告施工完成的，物品明细上记载的物品双方没有交接。原告提供医疗设施买卖合同、产品验收单及药品库存明细以及医疗器械管理条例，拟证明原告医疗设备损失74,950元，药品损失123,650元，原告在诉讼请求中主张为17万元，依据医疗器械管理条例第三十二条规定，原告的医疗器械只能报废处理。被告对该组证据有异议，被告称双方并没有交接医疗器械和药品，且根据上述条例的第十条规定，医疗器械是可以有条件转让的。原告提供2017年-2019年医保收入流水以及2018年12月和2019年5月收入汇总及经营前景走向表，拟证明原告在协议中主张日损失5,000元符合经营实际。原告提供一份销货清单，拟证明医保服务器及辅助设施安装费用共计14,800元，原告主张壹万元。原告对该两组证据有异议，被告称双方并没有对此确认交接，且退款协议的签署时间是2019年9月3日，2019年10月10日原告已经变更经营地址，根本不存在原告所说的损失，协议显失公平。原告提供退款协议、微信截图及房屋租赁合同和收条等。拟证明其他损失共计48,422元，包括向合作牙科医生退款、为储存诊所腾退物品实际发生的费用，退还美甲租户费用。被告对该组证据有异议，被告称原告在2019年10月10日已经变更经营地址继续经营，没有损失，退款协议、票据等与本案没有关联性。被告提供企业机读档案登记资料，显示原告的经营地址为大连市甘井子区泉水D1区22-库4号，企业类型为有限合伙企业，执行事务合伙人为大连宋康贸易有限公司。被告提供的变更情况查询卡显示，原告原名称为大连百家汇康诊所（普通合伙），2019年9月24日变更为现名称；原告原经营场所为大连市甘井子区公建，2019年10月25日变更为现地址。被告提供的工商档案显示：2019年10月10日，大连易家诊所（有限合伙）全体合伙人会议决议对经营地址进行上述变更，在该会议决议后还附有一份原告与案外人签订的关于大连市甘井子区泉水D1区22-库4号的房屋租赁合同，合同上记载的签订日期为2019年10月4日。原告对该组证据的真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议，称被告违约原告迫不得已临时租用一个车库储存腾退的物品，原告与物业的临时合同的时间是2019年9月30日，此份租赁合同的时间是2019年10月4日，且新租赁的房屋只是一个车库，无法满足经营需要。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告同意返还原告房租77,000元，故原告要求被告返还房租77,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称2019年9月3日的退款协议不是被告的真实意思表示且显失公平，应该撤销。关于退款协议是否被告真实意思表示，本院认为，被告在签字之前是否阅读协议的全部内容是被告对自己权利的自行处分，被告作为完全民事行为能力人，被告在退款协议上签字应当认定为被告对退款协议内容的认可，退款协议应当认定是被告的真实意思表示。关于退款协议是否显失公平，本院认为，考察合同对一方当事人是否显失公平应结合双方当事人权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受损失是否违背法律或者交易习惯等方面综合衡量，且应考察合同订立过程中一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。本案中，被告收取了原告的房租后却因被告原因导致原告无法在租赁期限内占有使用房屋，故退还原告不能使用租赁房屋期间的租金是被告的义务，且从双方的微信记录中可以看出双方在签订退款协议前已经就案涉租赁合同履行过程中出现的问题进行过多次沟通，并未见双方权利义务有不对等或者违背法律或者交易习惯，且被告占有原告已支付的租金，而原告因为被告的原因在交付租金后无法实现在案涉房屋内的持续经营，在签订退款协议时被告没有处于不利地位。综上，被告关于退款协议不是被告真实意思表示且显失公平应予撤销的辩称，本院无法予以采纳。因被告在还款协议中承诺的返还租金的期限为2019年9月25日，现被告没有按约返还，退款协议约定违约金需按日利息千分之三计算，此标准显然过高，因原告同时还主张赔偿损失，故计算违约金的标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。关于原告主张的公建的初装修费用及附属设施损失25万元、医疗用品及药品损失17万元、医保损失1万元、经营损失113.5万元以及其他损失48,422元。本院认为，依据退款协议第四条的约定：“如退款不能按照约定日前返还，导致大连百家汇康诊所不能够在9月30日完成与物业租赁协议的签订，王宝峻要对此给诊所带来的损失承担全部的赔偿责任。”原告主张，原告因为不能在案涉房屋处继续经营产生了其他损失48,422元，且原告还举证拟证明协议中主张日损失5,000元符合经营实际，如果原告主张的上述其他损失和经营损失属实，那么被告未退还77,000元租金应该不会导致原告不能够在9月30日前与案外人签订合同，原告要求被告赔偿的各种损失也就失去了事实基础。而综合原告提供的拟证明各项损失的证据，均为合同、收条等，并未有转账记录、发票等可以佐证原告主张的装修费用、医疗器械费用等的真实发生，且根据工商档案资料显示，原告在2019年10月3日即与案外人签订了租赁合同，随后也在工商登记部门进行经营地址的变更登记。即使原告曾经购买了医疗用品和药品，并办理了医保设备，原告现有证据也不足以证明上述物品在原告更换地址后无法使用。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，考虑到原、被告租赁合同约定的租赁期限为五年，原告在承租房屋之初应当是对案涉房屋进行了装修改造以进行诊所的经营，且在变更经营场所的过程中也必然对原告的经营产生一定的影响，综合本案的实际情况，原告主张的初装修损失和经营损失酌定为被告未退还租金的30%，也就是23,100元，原告主张的其他损失本院无法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王宝峻给付原告大连易家诊所（有限合伙）房租77,000元及违约金（以房租为基数，自2019年9月26日起算，计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告王宝峻赔偿原告大连易家诊所（有限合伙）装修损失和经营损失共计23,100元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,710元（原告已预交），由原告负担18,410元，被告负担2,300元并于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 长  李盼盼人民陪审员  陈 梅人民陪审员  刘精华二〇二〇年十月二十三日书 记 员  王 健