广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23558号原告：林美静，女，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘晓棉，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇志，广东广大律师事务所律师。被告：佛山市丰睿房地产开发有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：周某1。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志坤，广东泽康律师事务所律师。被告：广州市时代紫宸投资有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：岑某1。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李树欣，广东泽康律师事务所律师。原告林美静诉被告佛山市丰睿房地产开发有限公司（下简称丰睿公司）、广州市时代紫宸投资有限公司（下简称紫宸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，于同年10月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吴宇志、被告丰睿公司的委托诉讼代理人马颖仪、陈志坤、被告紫宸公司的委托诉讼代理人马颖仪、李树欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告承担因虚假宣传及虚假承诺而不能提供配套设施的违约责任，向原告赔偿利益损失5万元；2.两被告退回原告所交的电商费30000元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年，被告丰睿公司所开发销售的位于佛山市南海区××××××××的商品房，定名时代倾城（四期），丰睿公司是被告紫宸公司为开发该商品房而专门设立的项目公司，当时丰睿公司的法定代表人是现在被告紫宸公司的法定代表人岑某1。丰睿公司以该项目第14号楼“罗村地铁上盖”、“佛山唯一互联网主题产权公寓”、“享有300㎡公共空间”，“承诺集有氧健身、休闲咖啡、园艺餐厅、游戏玩乐及商务会客于一体”等虚假卖点进行大肆宣传，到处派发宣传单以及销售现场都有这些字眼，以此吸引原告等众多消费者前往并以高于周边房产的价格购买该商品房。因当时是预售房屋，原告也只能通过上述的宣传资料和广告了解该项目商品房，原告基于上述的宣传资料和广告以及现场销售的推荐，原告与丰睿公司签订了《广东省商品房买卖合同》，以高于周边市场的价格购买了涉案房屋。另外，丰睿公司宣称该物业是“佛山唯一互联网主题产权公寓”，要求原告预先交了3万元的电商费，而且丰睿公司特意授权不同的收款单位向原告收取该电商费，并表示该电商费是包含在房屋总价可做抵扣优惠。直至丰睿公司将房屋交付给原告时，才发现被告未配备300㎡公共空间、更没有所谓的健身、休闲、餐厅、娱乐、商务会客于一体，根本无法满足生活、创业、社交需求的设施配套，也没有所谓互联网主题公寓，与宣传资料、广告表述的内容天差地别。14号楼与同期1-12号楼住宅相隔一条马路，置身于整个小区之外，连最基本的花园、小区绿地、泳池、游乐设施等配套都提供不了给业主，物业管理服务严重欠缺，却要求业主支付高昂的物业管理费（5元/平米），原告等众多业主多次联系要求丰睿公司解决问题，但一直无人回应。严重影响原告等业主居住和出租，损害了原告等业主的合法权益。原告认为，丰睿公司在宣传资料和广告中的说明和允诺已经形成要约，丰睿公司还以“佛山唯一互联网主题产权公寓”为由让原告预交3万元的电商费，更说明其宣传广告的具体明确性和对象特定化，原告基于此而与丰睿公司签订买卖合同，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，丰睿公司交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，属于虚假宣传，丰睿公司应承担违约责任。理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”可以看出，该司法解释规定尽管商品房广告宣传属于要约邀请性质的内容，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。二、根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。在本案以及实际生活中，买受人也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。原告认为，丰睿公司在宣传广告中对其开发项目的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并决定了房屋价格，足以让原告产生信赖而签订商品房买卖合同，即买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，根据《合同法》第14条关于要约的规定，宣传广告中的说明和允诺的内容应视为出卖人是向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。三、被告商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件，应视为要约：第一，该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称居住区绿地、电梯、车库、健身、休闲、商务等设施齐全等；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定，如65个免费临停车位、“佛山唯一互联网主题产权公寓”收取电商费；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，原告签订商品房买卖合同时该商品房仍在建设施工中，商品房销售广告及各类宣传资料是原告的认识来源，也是其购买丰睿公司涉案房屋的主要参考依据，原告购房受广告宣传内容影响重大。因此，丰睿公司在宣传广告中的说明和允诺应构成法律上的要约，原告就宣传广告中具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，丰睿公司交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，丰睿公司应承担违约责任。丰睿公司作为被告紫宸公司设立的项目公司，被告紫宸公司是其唯一的股东，原、被告双方签署的买卖合同中丰睿公司的法定代表人是被告紫宸公司现任的法定代表人，且因丰睿公司现在无实际办公地址，公司实际经营状况也不明，所以原告请求法院判决丰睿公司的唯一股东被告紫宸公司承担连带赔偿责任。为保护原告等弱势群体买受人的合法利益，根据上述事实以及商品房买卖合同解释的规定，特向法院提起诉讼，依法判令被告承担违约责任，赔偿原告的经济利益损失。被告丰睿公司辩称，一、丰睿公司不存在虚假宣传及虚假承诺的违约行为，广告内容仅为要约邀请，不可视为合同内容，且丰睿公司也积极实现经营性服务内容。1.双方于《补充协议》中达成一致，已明确约定宣传内容仅为要约邀请并不构成要约。《补充协议》第十七条第1、2、4点分别约定如下：“1、买卖双方之间就该商品房买卖的所有权利义务以本合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传展示资料、情况介绍说明、楼宇模型、示范单元仅是要约邀请，而不是要约，不作为合同的具体内容，双方不受其约束。2、出卖人在广告、宣传展示资料、情况介绍说明、楼宇模式、本合同及其他任何情形下对该商品房项目用地范围外的环境、公共设施、道路交通现状、规划情况等任何事宜（下称“该商品房项目周边情况”）的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。该商品房项目周边情况均以实际为准，且可能不时发生变化和变更，请买受人进行考察了解，出卖人对此不作任何承诺，不承担任何责任。4、出卖人有关该商品项目商业、品牌的介绍和展示，均不构成出卖人的任何承诺，最终以商家、品牌实际开业为准，同时出卖人有权根据客观需要或市场发展对上述商业和品牌进行调整，买受人在购房时应充分了解本条信息。”上述约定已经证明双方对于丰睿公司在商品房交易过程使用的广告、宣传展示资料等不能作为要约，更不可作为合同内容，不视为丰睿公司承诺必须兑现的事项，关于案涉物业交易条件应当严格按照双方签订的交易文件约定为准。2.暂不论双方在补充协议如何约定以及案涉广告单的真实性，案涉广告单中出现的经营性服务内容也不能扩大解释为司法解释中的“规划范围内的房屋及其相关设施”，进而认定该等内容为要约。如前所述，双方已对广告、宣传展示资料仅作为要约邀请进行明确约定。暂不论上述既有约定，结合《佛山市公共设施配套标准》的规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定中的“规划范围内的房屋及其相关设施”应理解为，幼儿园、中小学、文化站、社区卫生服务中心、福利院、变电站、消防站、燃气供应站、垃圾压缩站等根据区、镇街具体情况设定的需要规划报建的公共设施。从原告提交的广告单张来看，宣传内容所提及的“有氧健身、休闲咖啡、园艺餐厅、游戏玩乐商务会客功能”都只是提出便于生活的商业经营性服务种类、形式，非规划报建设施，不能将其解读为司法解释所述的“规划范围内的房屋及其相关设施”。故宣传内容仅提出广泛的商业经营服务的商业概念，并非对“规划范围内的房屋及其相关设施”作出具体说明和允诺，因此即便不存在补充协议的约定，该等宣传内容也不能被视为要约，更非合同内容，仅属于要约邀请。另，案涉项目附件也的确有地铁3号线罗村站在建。3.虽非合同义务，丰睿公司亦积极推动物业所在项目的经营业态发展，但商业运营情况非丰睿公司所能控制。丰睿公司已在案涉物业所在楼宇的公共空间投放健身、玩乐设备及洗衣吧等设施，并移交物业服务公司运营。后因人流少及经营收入低，且受强台风影响造成设备损坏等原因，致使设备运营及维护情况不理想。故丰睿公司在无合同义务情况下，已积极追求达到相应效果，不存在过错或违约行为，不影响商品房买卖合同的订立、履行，更对房屋价格的确定无重大影响。综上所述，丰睿公司不存在虚假宣传、虚假承诺的行为，双方一致明确宣传单张上的内容为要约邀请。丰睿公司已努力创造条件，营造良好使用环境，但商业运营服务的可持续性需结合市场实际情况看待，并非丰睿公司可控制。因此，原告要求丰睿公司承担违约责任并赔偿其利益损失并无合理依据，不应得到支持。二、原告要求赔偿利益损失，没有事实及法律依据。如前所述，丰睿公司不存在违约行为，无需对原告赔偿损失。丰睿公司已尽可能提供良好的商业运营环境，并不存在导致其经济利益受损的目的及行为。原告亦无法提出因上述商业运营服务不够完善而致使其利益受损的依据。因此，原告要求赔偿5万元无事实依据，其诉求不应得到支持。三、丰睿公司无收取原告“电商费”，原告无权要求丰睿公司退还。案涉“电商费”是原告与案外人协商支付，并非支付给丰睿公司，丰睿公司也未授权案外人收取该费用，故原告所述“电商费”与丰睿公司无关，丰睿公司更无退还义务。四、原告诉请超过诉讼时效，不应得到支持。原告与丰睿公司就案涉物业的交易发生在2015年，原告也于2015年底接收了案涉物业，至今将近五年。故无论原告提出诉请理据如何，其诉讼请求已超过法定诉讼时效，不应得到支持。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不应得到法院支持。为保障丰睿公司的合法权益，请法院在查清事实基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。被告紫宸公司辩称，首先，本案为商品房预售合同纠纷，紫宸公司并无参与案涉买卖合同的签署，更非案涉房屋的出卖人，基于合同的相对性，紫宸公司并非本案适格的被告。其次，紫宸公司虽为丰睿公司的股东，但已经足额履行完毕出资义务。同时，紫宸公司与丰睿公司是两个资产独立的公司，且有各自独立的财务账册，不存在资产混同的情况，不存在需对公司债务承担连带责任的情况。公司的法定代表人情况系依据公司的情况由股东决定，法定代表人曾经相同不可作为认定不同公司之间存在混同的依据。根据国家企业信用信息公示系统查询显示，紫宸公司及佛山市丰睿房地产开发有限公司均有各自的工商年报，且均为正常经营状态。因此，紫宸公司与丰睿公司不存在混同的情况，原告对此也没有举证证明。原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不应得到法院支持。为保障紫宸公司的合法权益，请法院在查清事实基础上，依法驳回原告全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，对于双方对真实性无异议的证据或有原件核对的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告举证的收款收据相对方并非被告，本院不予审查。原告举证的《关于罗村公寓的业主的问题诉求回复》、《时代倾城14座业主向南海区工程行政管理局投诉收到的回复》，无原件核对，本院不予确认。被告丰睿公司提交的《竣工验收备案表》，本院确认其真实性。原告及被告丰睿公司提交的照片，本院进行综合认定。本院综合采信的证据结合当事人陈述，确认以下事实：2015年6月14日，原告（买受人）与被告丰睿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买佛山市南海区×××××××××××××××××××××××房；总价款350000元；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格。2、该商品房已办理竣工验收备案；等等。同日，原告（买受人）与被告丰睿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》补充协议约定：买受人确认出卖人已在销售现场对该商品房项目的规划许可文件等其他所有与该商品房买卖相关的信息进行公示、说明，买受人也已自行到相关政府部门咨询、查阅了该商品房项目及其周边环境、相关配套的现状、规划许可等其他相关信息，买受人确认对上述信息已充分了解，并无异议；买卖双方之间就该商品房买卖的所有权利义务以本合同及其附件、本补充协议为准。涉及该商品房项目的所有各类型广告、宣传展示资料、情况介绍说明、楼宇模型、示范单元等仅是要约邀请，而不是要约，不作为合同的具体内容，双方不受其约束。出卖人在广告、宣传展示资料、情况介绍说明、楼宇模型、本合同及其他任何情形下对该商品房项目用地范围外的环境、公共设施、道路交通现状、规划情况等任何事宜（下称“该商品房项目周边情况”）的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。该商品房项目周边情况均以实际为准，且可能不时发生变化和变更，请买受人自行考察了解，出卖人对此不作任何承诺，不承担任何责任；出卖人有关该商品房项目商业、品牌的介绍和展示，均不构成出卖人的任何承诺，最终以商家、品牌实际开业为准，同时出卖人有权根据客观需要或市场发展对上述商业和品牌进行调整，买受人在购房时应充分了解本条信息；等等。2015年12月3日，原告签订《“时代倾城（四期）”收楼确认书》确认涉讼房屋符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件，同意自即日起接收该房屋。另，原告举证的宣传资料标注“本宣传资料为要约邀请，图片为示意性图文，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准。最终解释权归开发商所有。”本院认为，原告与被告丰睿公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告以丰睿公司未能按宣传提供“有氧健身、休闲咖啡、园艺餐厅、游戏玩乐及商务会客于一体”、“互联网主题公寓”配套为由，主张丰睿公司赔偿其损失50000元,但原告举证的宣传单明确标注“本宣传资料为要约邀请，图片为示意性图文，一切图文资料、规划设计均以政府最终批准文件及双方签订的买卖合同为准。最终解释权归开发商所有。”，且原告与被告丰睿公司双方签订的商品房买卖合同并未约定上述宣传内容，同日签订的补充协议亦明确约定“买卖双方之间就该商品房买卖的所有权利义务以商品房买卖合同、附件、补充协议为准”,综合上述情况，原告作为买受人应对丰睿公司的销售宣传内容及合同内容具有客观清晰的认识与预期，应受其签名确认的商品房买卖合同及补充协议的约束，故原告主张上述宣传内容为被告丰睿公司要约内容、属于虚假宣传承诺，无事实和法律依据，本院不予采纳。另，原告已于2015年12月3日接收涉案房屋，并签署《收楼确认书》表明其对涉案房屋的交楼标准无异议。综上，本院对原告赔偿损失50000元的主张不予支持。原告主张退还的电商费30000元收款主体并非丰睿公司，原告亦未举证证明丰睿公司就原告主张的电商费做出过承诺，原告主张丰睿公司退还电商费，理据不足，本院不予支持。原告以紫宸公司为丰睿公司唯一股东，要求紫宸公司承担本案连带责任，如上所述，丰睿公司无需承担本案责任，故紫宸公司亦无需承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告林美静全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费900元，由原告负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十月三十日书记员  成海欣