广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6737号上诉人（一审被告）：广东鑫诺安保安服务有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区*******************。法定代表人：邹细平，总经理。委托诉讼代理人：刘霞，广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，广东伟伦律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：惠州市彤星实业有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区************。法定代表人：罗水梅，总经理。委托诉讼代理人：罗仲华，广州金鹏律师事务所律师。一审被告：惠州市安同泰消防培训有限公司，住所地：广东省惠州市惠城区*****金口段435号。法定代表人：李某1。上诉人广东鑫诺安保安服务有限公司（下称鑫诺安公司）因与被上诉人惠州市彤星实业有限公司（下称彤星公司）、一审被告惠州市安同泰消防培训有限公司（下称安同泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人鑫诺安公司上诉请求：1.撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初3520号民事判决，将本案发回重审或依法改判驳回彤星公司的诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由彤星公司承担。事实和理由如下：在一审法庭辩论终结后，出现新的证据显示鑫诺安公司对涉案房屋的占有为有权占有，一审法院认定鑫诺安公司对彤星公司的房屋为无权占有，属于认定事实错误。一、彤星公司于2019年10月30日即与案外人绿泉教育管理集团（惠州）有限公司（下称绿泉公司）签订新的《租赁协议》，将涉案房屋租赁给绿泉公司，租赁期限至2029年10月30日，即绿泉公司于2019年10月30日成为涉案房屋新的承租人，并且是涉案房屋的现承租人。二、在本案一审法庭辩论终结后，即2020年5月13日，绿泉公司与鑫诺安公司、安同泰公司签订三方协议，约定涉案房屋现承租人绿泉公司同意鑫诺安公司继续占有、使用涉案房屋至2020年11月30日，期间不收取租金、水电费等，并免除鑫诺安公司从2019年11月1日至2020年5月13日的租金，该协议已生效并且正在履行过程中。因此，鑫诺安公司通过与涉案房屋现承租人绿泉公司签订协议的方式，已经合法取得对涉案房屋的占有、使用权，鑫诺安公司对涉案房屋的占有为有权占有。被上诉人彤星公司口头答辩称：鑫诺安公司在上诉状所列举的租赁协议与本案不属于同一个法律关系。上诉状中所称的绿泉公司与鑫诺安公司、安同泰公司签订的三方协议，彤星公司没有参与且不知情，无法确认该份协议的真实性。即使这份协议是真实的，也是属于另外一个法律关系，与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，请求予以维持。一审被告安同泰公司没有发表意见。被上诉人彤星公司向一审法院起诉，请求判令：1.鑫诺安公司、安同泰公司共同将位于惠州市********前栋二层约550平方米厂房腾空并交还给彤星公司;2.安同泰公司向彤星公司支付自2019年10月18日起至厂房交还之日止的场地占用费（按月租金6600元标准的两倍计，暂计至2020年1月17日为39600元）；3.鑫诺安公司、安同泰公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：彤星公司于2015年购买位于惠州市************厂房，并于2015年3月19日办理房地产权证（证号：粤房地权证惠州字第**，建筑面积3798.48㎡）。2016年2月26日，彤星公司与安同泰公司签订《租赁合同》，主要约定：彤星公司将位于惠州市********内的厂房出租给安同泰公司，租赁期限自2016年2月26日至2026年2月25日，每月租金为12万元；租赁期内，未经彤星公司书面同意，安同泰公司不得将该厂房的部分或全部转租他人；未经彤星公司书面同意，将该厂房部分或全部转借或转租他人的，彤星公司有权单方解除合同，没收押金，收回该厂房；本合同终止或解除的，安同泰公司应在合同终止或解除之日起3日内搬迁完毕并交还该厂房予彤星公司（该厂房上所有附属设施、设备、固定装修无偿归彤星公司所有），如未能按时交还该厂房的，则彤星公司按合同到期当月租金的双倍除以30天计收每日该厂房的使用费。租赁合同签订后，安同泰公司将上述厂房内临街二层中约550㎡面积的房屋转租与鑫诺安公司，并于2016年8月3日和鑫诺安公司签订《厂房租赁合同》，主要约定：安同泰公司将位于惠州市*****************（面对厂房进门右手边）以及面对厂房右边临街墙体（广告位）租与鑫诺安公司，租赁期限自2016年8月20日至2026年2月25日，每月租金5000元；鑫诺安公司确认该厂房现状，对厂房的权属、性质、面积、相邻等情况予以认可。2019年7月22日，彤星公司向鑫诺安公司发出《通知函》，要求鑫诺安公司配合场地腾空事宜。2019年10月10日，彤星公司与安同泰公司签订《协议书》，主要约定：安同泰公司确认与彤星公司在2016年2月26日签订的位于惠州市********内厂房的租赁合同属于安同泰公司严重违约，于2019年3月20日解除，安同泰公司自愿承担全部责任；安同泰公司同意于签订协议书后七日内，将租赁场地腾空并交回给彤星公司；逾期没有完全清场交回场地，视为安同泰公司再次违约，需向彤星公司续交双倍场地占用费；安同泰公司于签订协议后三天内，按原月租金标准向彤星公司交清2019年4月至场地交接完成之日止的场地占用费共计12万元，如安同泰公司如期交纳，则本协议生效，且彤星公司放弃向安同泰公司主张两倍租金标准的场地占用费。协议书签订后，彤星公司认为鑫诺安公司未及时清理并交还案涉房屋，于2019年12月2日委托广州金鹏律师事务所向鑫诺安公司发出《律师函》，函告鑫诺安公司在收函后五日内将厂房腾空并退还给彤星公司，逾期则自2019年10月11日起按每平方米32元的标准计付场地占用费。鑫诺安公司拒收了该律师函。彤星公司认为安同泰公司与鑫诺安公司无权占有租赁的房屋，起诉至本院，要求判如所请。庭审中，彤星公司与安同泰公司一致确认双方签订的《租赁合同》已解除，彤星公司认为该租赁合同自2019年3月20日解除，而安同泰公司认为该租赁合同自2019年9月解除；双方确认安同泰公司已经履行了《协议书》第二条款中约定的交清场地占用费12万元的义务，该协议书已生效。彤星公司承认在2017年初已知道安同泰公司将涉案房屋转租与鑫诺安公司。以上事实，有当事人提供的身份信息证明复印件、《租赁合同》《厂房租赁合同》《协议书》《通知函》《律师函》、房地产权证以及庭审笔录等为据，一审法院依法予以确认并在卷佐证。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。彤星公司与安同泰公司分别于2016年2月26日、2019年10月10日签订的《租赁合同》《协议书》，以及安同泰公司与鑫诺安公司于2016年8月3日签订的《厂房租赁合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容没有违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。安同泰公司将租赁房屋转租给鑫诺安公司，彤星公司在知道安同泰公司的转租行为后6个月内未提出异议，视为彤星公司同意该转租行为。结合各方的诉辩意见与查明的事实，一审法院认为本案争议的焦点有两个：一是鑫诺安公司是否应当返还诉争租赁房屋，二是安同泰公司是否应当支付场地占用费。关于返还租赁房屋的问题。房屋租赁关系以及转租关系的合法存在是承租人及次承租人占有、使用租赁房屋的依据。本案中，彤星公司与安同泰公司一致确认双方订立的租赁合同已经解除，安同泰公司与鑫诺安公司之间的转租合同因此失去了继续履行的基础和条件，亦相应解除。此时，鑫诺安公司作为次承租人不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对房屋的无权占有。彤星公司作为诉争房屋所有权人，要求次承租人鑫诺安公司返还无权占有的租赁房屋，符合《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，一审法院予以支持。鑫诺安公司依据其与安同泰公司之间的转租合同以及投入大量资金对房屋进行装修的理由，不足以对抗彤星公司基于房屋物权而提出的返还主张，鑫诺安公司负有向彤星公司腾空并返还租赁房屋的义务。关于场地占用费的问题。依前所述，彤星公司与安同泰公司之间系租赁合同关系，此关系不因转租的成立受有影响，在原租赁合同解除后，彤星公司仍可基于租赁合同要求安同泰公司承担违约责任。根据彤星公司与安同泰公司签订的租赁合同以及协议书的约定，租赁合同解除后安同泰公司逾期交还租赁房屋的，需向彤星公司支付双倍场地占用费。因此，彤星公司要求安同泰公司双倍支付逾期交还场地占用费，理据充足，一审法院予以支持。综合考虑诉争房屋面积、总承租面积、约定的租金、彤星公司的诉讼请求等因素，一审法院认定安同泰公司应当以每月场地占用费6600元为基数，从2019年10月18日起双倍计算至场地返还彤星公司之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，一审法院作出如下判决：一、鑫诺安公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于惠州市********内临街二层的诉争房屋腾空并返还彤星公司；二、安同泰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向彤星公司支付诉争房屋的场地占用费（场地占用费的计算方式：以每月6600元为标准，从2019年10月18日起双倍计算至场地返还彤星公司之日止）；三、驳回彤星公司的其他诉讼请求。案件受理费395元（彤星公司已预交395元），由安同泰公司、鑫诺安公司共同负担，安同泰公司、鑫诺安公司应在本判决发生法律效力之日起五日内就其所负担的诉讼费直接向一审法院缴交，逾期未缴交的，一审法院依法强制执行。本院二审期间，鑫诺安公司向本院提交以下证据材料：1.彤星公司与绿泉公司签订的《租赁合同》（复印件），拟证明彤星公司于2019年10月30日将涉案房屋出租给了绿泉公司；2.鑫诺安公司、安同泰公司与绿泉公司签订的《协议书》和绿泉公司出具的《授权委托书》（复印件），拟证明鑫诺安公司、安同泰公司与绿泉公司三方已达成协议，同意鑫诺安公司在2020年11月30日前仍有权继续占有使用涉案房屋。经庭审组织质证，彤星公司发表质证意见如下：证据一没有原件无法质证，对其真实性不予确认；证据二有原件，但彤星公司不是这份协议的当事人，对协议内容不知情，真实性由法院核实。安同泰公司没有发表质证意见。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：鑫诺安公司在彤星公司与安同泰公司之间的租赁合同解除后对涉案房屋的占有是有权占有还是无权占有？彤星公司与安同泰公司一致确认，双方于2016年2月26日就涉案房屋签订的租赁合同已经解除，由于转租系以承租人租赁权的存在为基础，房屋租赁合同解除后，安同泰公司与鑫诺安公司之间的转租合同亦不能履行，鑫诺安公司作为次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋的合法依据。因此，彤星公司作为所有权人有权要求鑫诺安公司返还涉案房屋，鑫诺安公司也有义务及时搬离物品并返还涉案房屋。彤星公司于2019年7月22日和2019年12月2日先后两次发出书面通知，告知鑫诺安公司其与安同泰公司签订的租赁合同已经解除，要求鑫诺安公司及时腾空涉案房屋，但鑫诺安公司均未履行腾房义务，故一审法院判令鑫诺安公司将涉案房屋腾空并返还给彤星公司，并无不当，本院予以维持。鑫诺安公司上诉称，涉案房屋于2019年10月30日已被案外人绿泉公司承租，而案外人绿泉公司与鑫诺安公司、安同泰公司于2020年5月13日签订《协议书》，案外人绿泉公司同意鑫诺安公司继续占有使用涉案房屋至2020年11月30日，故鑫诺安公司对涉案房屋的占有属有权占有。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，鑫诺安公司并未提交案外人绿泉公司与彤星公司签订的租赁合同原件，且彤星公司对该合同的真实性予以否认，并坚持要求鑫诺安公司将涉案房屋腾空并返还，故鑫诺安公司以此为由主张仍有权继续占有使用涉案房屋，于法无据，本院不予支持。综上所述，鑫诺安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由上诉人广东鑫诺安保安服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 钟日红审 判 员 陈向科审 判 员 李文贞二〇二〇年十月二十三日法官助理 刘江涛书 记 员 蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。