湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初3690号原告：武汉逸翔商贸有限公司，住所地武汉市江汉区江汉北路34号九运大厦11楼C111室，统一社会信用代码914201027646298539。法定代表人：吴静，总经理。委托诉讼代理人：闵彤，湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳，湖北山河律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司武汉青山支行，住所地武汉市青山区和平大道1284号（中银大厦1-5楼），统一社会信用代码91420100877689385P。负责人：夏静，行长。委托诉讼代理人：冯玉婷，湖北瑞通天元律师事务所律师。被告：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地武汉市武昌区东湖路155号，统一社会信用代码91420000714631357T。负责人：李**，总经理。委托诉讼代理人：尹芳，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵自威，公司项目经理。第三人：武汉团结激光股份有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路424号卓刀泉科技综合楼，统一社会信用代码91420000300019088J。法定代表人：陈海兵，董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，公司员工。委托诉讼代理人：凃军，公司项目总监。原告武汉逸翔商贸有限公司（以下简称逸翔商贸公司）与被告中国银行股份有限公司武汉青山支行（以下简称中行青山支行）、中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称长城资产湖北分公司），第三人武汉团结激光股份有限公司（以下简称团结激光公司）物权保护纠纷一案，本院于2019年7月8日立案受理，依法适用普通程序并组成合议庭，于2019年9月10日公开开庭进行了审理。原告逸翔商贸公司的委托诉讼代理人闵彤、刘佳，被告中行青山支行的委托诉讼代理人冯玉婷，被告长城资产湖北分公司的委托诉讼代理人尹芳、邵自威，第三人团结激光公司的委托诉讼代理人朱桂荣、凃军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告逸翔商贸公司提出诉讼请求，判令二被告解除位于武汉市东西湖区银潭路以北、金银潭路以南、天龙钢构以西土地上厂房占用面积142.37平方米的国有土地使用权抵押登记，并承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年8月，第三人团结激光公司与被告中行青山支行签订借款合同，并将涉案房屋的土地使用权抵押至被告中行青山支行。后被告中行青山支行将债权转让给中国华融资产管理有限公司湖北省分公司（以下简称华融资产湖北分公司）。2018年9月，华融资产湖北分公司又将此债权转让给被告长城资产湖北分公司。2014年12月17日，原告逸翔商贸公司与第三人团结激光公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告逸翔商贸公司购买第三人团结激光公司开发的位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的第7号厂房的4层1号房，房屋建筑面积为756.16平方米，总价为2911216元。原告逸翔商贸公司支付了全部的购房款，2016年第三人团结激光公司向原告逸翔商贸公司交付了房屋。合同约定第三人团结激光公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。第三人团结激光公司在申请办理房屋预售手续时，被告中行青山支行向武汉市住房保障和房屋管理局出具《银行同意预售证明》，称“现我行同意该公司在该宗地上所开发的‘激光微加工设备生产项目中1号厂房、2号厂房、3号厂房、4号厂房、5号厂房、6号厂房、7号厂房、8号厂房、9号厂房、10号厂房、11号厂房’11栋楼办理预售许可证及房屋预售”。其中包含了原告逸翔商贸公司购买的7号厂房401室，被告中行青山支行作为抵押权人的此举表明其已放弃对涉案厂房占用土地的国有土地使用抵押权。因二被告不解除抵押登记，导致原告逸翔商贸公司无法取得涉案房屋的权属证书。原告逸翔商贸公司现诉至法院，请求依法判决。被告中行青山支行辩称，被告中行青山支行已退出第三人团结激光公司的债权债务关系，非涉案土地抵押权的实际权利主体，并愿意根据相关合同或法院法律文书配合办理土地抵押权的变更登记或解除手续。请求驳回原告逸翔商贸公司的诉讼请求。被告长城资产湖北分公司辩称，第一，被告长城资产湖北分公司对第三人团结激光公司位于武汉市东西湖区银潭路以北、金银潭路以南、天龙钢构以西土地使用权享有抵押权，并有权对该抵押财产折价、或拍卖、变卖的价款在最高债权额3000万元范围内优先受偿。第二，被告长城资产湖北分公司从未以任何形式、在任何场合下明示要放弃涉案抵押物的抵押权，原告逸翔商贸公司主张放弃抵押权无事实依据。第三，原告逸翔商贸公司与第三人团结激光公司在签署合同时并非善意，且双方签订的商品房买卖合同存在诸多疑点，双方恶意串通，损害抵押权人利益，原告逸翔商贸公司不能要求被告长城资产湖北分公司解除抵押。第四，原告逸翔商贸公司与第三人团结激光公司系买卖关系，被告长城资产湖北分公司与第三人团结激光公司系抵押担保关系，二者属不同法律关系，原告逸翔商贸公司不能办理物权转移登记，完全可以向第三人团结激光公司主张合同权利，并非一定要解除抵押。综上，请求驳回原告逸翔商贸公司的诉讼请求。第三人团结激光公司述称，涉案土地的使用权由第三人团结激光公司享有，但涉案土地上的房屋是第三人团结激光公司与武汉汉宏科技有限公司共同开发，双方之间存在分配协议。原告逸翔商贸公司购买的7号厂房不属于第三人团结激光公司，是由武汉汉宏科技有限公司享有权利。原告逸翔商贸公司在购买涉案厂房时已口头通知其涉案土地存在抵押情形。第三人团结激光公司目前正在与武汉汉宏科技有限公司协商办理房产证事宜，亦正在与被告长城资产湖北分公司就土地解除抵押和与前期购房人办理产权登记事宜进行协商。本院经审理认定如下事实：2014年12月17日，逸翔商贸公司与团结激光公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定逸翔商贸公司购买团结激光公司开发的位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的第7号厂房的4层1号房，房屋建筑面积为756.16平方米，总价为2911216元。逸翔商贸公司支付了全部的购房款，2016年团结激光公司向逸翔商贸公司交付了房屋。团结激光公司在签订《武汉市商品房买卖合同》时获得了该房屋的的预售许可证。2014年10月29日，中行青山支行与团结激光公司签订编号鄂中银青公借2014-044号的《流动资金借款合同》一份，2014年11月11日，中行青山支行依合同约定向团结激光公司发放了5000万元借款。为保障上述贷款权益，中行青山支行与团结激光公司签订编号为2013年中银青公抵字012号《最高额抵押合同》，团结激光公司以其位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的土地[面积59078平方米，国有土地使用权证号：东国用（2010）第030101469号]提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记[对应他项权证号为：东他项（2013）第234号]。2017年1月12日，中行青山支行将其对团结激光公司的上述债权及相关担保从权利转让给华融资产湖北分公司。2018年9月25日，华融资产湖北分公司将其享有的对团结激光公司的债权及相关担保从权利转让给长城资产湖北分公司。至此，长城资产湖北分公司成为上述债权的债权人，并享有上述债权的全部从权利。因长城资产湖北分公司未解除土地抵押登记，致使逸翔商贸公司无法办理涉案房屋的房屋产权登记。另，逸翔商贸公司购买的位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的第7号厂房的4层1号房已办理了《武汉市房屋初始登记证明》，在该证明中已载明其购买房屋的占地面积为142.37平方米。本院认为，团结激光公司以其位于武汉市东西湖区银潭路以北、金潭路以南、天龙钢构以西的面积59078平方米的土地作为担保向中行青山支行借款后，中行青山支行向房管部门出具证明，同意团结激光公司预售房产。房管部门向团结激光公司颁发了预售许可证，故中行青山支行对团结激光公司将涉案房屋出售给逸翔商贸公司是知情且同意的。逸翔商贸公司与团结激光公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，受法律保护。合同签订后，逸翔商贸公司向团结激光公司支付全部购房款，因中行青山支行未注销土地抵押登记而致使逸翔商贸公司无法办理房屋产权证书，逸翔商贸公司对此不存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，可以理解为抵押权人同意可以转让抵押物。如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，不应由受让人代为清偿债务，而是由抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，抵押权人在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，中行青山支行出具同意预售的函，同意团结激光公司转让抵押物，此时中行青山支行对于在建房屋已不再享有优先受偿权，仅对包括逸翔商贸公司在内的购房人支付的购房款享有权利。另外，抵押权作为担保物权，其优先的内容在于对抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，特别是在购房人已支付全部对价，且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房人的所有权。本案中，中行青山支行已经将对团结激光公司的债权转让给华融资产湖北分公司，华融资产湖北分公司又将此债权转让给长城资产湖北分公司，因此长城资产湖北分公司作为最终抵押权人，其对已出售的逸翔商贸公司已购买的商品房占用范围内的土地使用权的优先受偿权已丧失，但其对于未出售的商品房所享有的土地使用权仍享有优先受偿权。对逸翔商贸公司的诉讼请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第一百七十条、第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司于本判决生效之日起十日内解除对原告武汉逸翔商贸有限公司购买的位于武汉市东西湖区银潭路以北、金银潭路以南、天龙钢构以西第7号厂房的4层1号房占用的面积142.37平方米的国有土地使用权的抵押登记。案件受理费30080元（原告武汉逸翔商贸有限公司已预缴），由被告中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 殷 璇人民陪审员 姚 慧人民陪审员 曾 晨二〇二〇年十月二十六日书 记 员 余维丰