辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初14365号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街55号，统一社会信用代码：91210100001611313A。法定代表人：孙洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王哲，辽宁奉申律师事务所律师。委托诉讼代理人：王书民，男，汉族，1961年12月3日出生，该单位员工，住沈阳市和平区。被告：崔丹，女，汉族，1977年1月7日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：周会新（崔丹母亲），女，汉族，1950年1月20日出生，住沈阳市和平区。原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）诉被告崔丹物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绿建物业公司的委托诉讼代理人王哲，被告崔丹的委托讼代理人周会新均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业公司诉称，被告系位于沈阳市和平区长白东路17-13号长白五街58-6翰逸华园一期2号2-1-2房产的业主。2013年1月，原告（乙方）与被告所住小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，合同约定，甲方业主委员会选聘原告作为小区物业服务机构，自2013年1月起提供物业服务，并约定该小区物业管理费收取标准为住宅1.2元每月每平方米。缴费期一年，上打租收费。逾期缴费的，除应补交物业费外，自逾期之日起按应缴物业费的日千分之三收取滞纳金。现被告未按合同约定缴纳物业费，故原告起诉至法院。诉讼请求：1、判令被告支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,991元（99.03平方米×1.2元每月每平方米×42个月）；2、判令被告支付物业费违约金468元；3、判令被告承担本案诉讼费。被告崔丹辩称,1.绿建入住违法，没有给我提供服务，我不欠他钱，骗了我两次，答应给我维修房屋，但都没有维修，原告经理王书民辱骂我；2.绿建物业未经过业主大会投票，业主大会成立不合法，绿建物业与业主大会签订的合同，不具备真实性合法性，两份合同都未经过业主大会投票通过，是暗箱操作程序违法，合同是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，有下列情形之一的合同无效，违反法律法规的强制性规定，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释》第四条规定，合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大以及国务院制订的行政法规为依据；3.原告在园区收取了广告费多年，没有向业主公布，也没有经过业主大会批准，擅自处理；4.原告在非法经营期间给被告造成经济损失7万多元，因为外墙雨下水管造成房屋发黑长毛，不能居住，我成了独居老人，一直在代理人出租的房屋内居住导致房屋租金损失7万多元，要求原告赔偿;5.2014年物业公司在园区建筑外墙张贴告示，给一期业主维修房屋但并未维修。经审理查明，被告崔丹系位于沈阳市和平区长白东路17-13号2-1-2，建筑面积99.03平方米房产的所有权人。2016年8月13日，原告沈阳绿建物业服务有限公司（乙方）与涉案房产所在园区业主委员会即翰逸华园业主委员会（甲方）签订《翰逸华园物业管理服务合同书》。合同约定，甲方选聘乙方绿建物业公司为翰逸华园小区提供物业管理服务；物业服务收费为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅收费标准为1.2元/月·平方米；业主应于入住通知书确定的入住之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳，业主和物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日3‰交纳滞纳金；合同有效期为5年，自2016年8月13日起至2021年8月12日止。现原告绿建物业公司自2016年8月13日起为涉案园区持续提供物业管理服务，被告崔丹未缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。上述事实，有物业管理服务合同、房屋电子登记查询证明等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，原告绿建物业公司与与涉案房产所在园区业主委员会翰逸华园业主委员会签订物业管理服务合同不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告崔丹系涉案“翰逸华园”小区的业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告绿建物业公司基于前述合同自2016年8月13日起为被告房产所在小区提供物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。关于被告需要缴纳物业服务费的数额，具体应为4,991元（99.03平方米×1.2元/月/平方米×42个月）。关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求，因《翰逸华园物业管理服务合同书》未对违约金进行约定，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告提出因其对业主大会成立及原告入驻的合法性存疑，故不缴纳物业服务费的答辩意见。首先，庭审中，被告提供的证据对其主张不足以予以证明；其次，原告绿建物业公司依据合同约定持续为涉案园区业主提供服务，被告不予缴纳物业服务费用，必将影响其他已缴费业主的合法权益；再次，依据业主大会与业主委员会的相关法律规定，业主若认为业主大会的成立不合法，可与园区其他业主共同向物业所在地的行政主管部门进行反映，但不能因此拒绝缴纳物业服务费。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的园区广告收入的问题。首先，被告并未提供证据对前述主张予以证明；其次，前述事项涉及到园区业主的整体利益，与本案不属于同一法律关系，也不构成业主拒缴全部物业服务费的理由。综上，对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的原告非法经营期间造成涉案房屋长毛，无法居住致使损失房屋租金的问题。造成房屋长毛的原因有多种，被告提供的证据不足以证明涉案房产长毛的责任应由原告承担，被告可在明晰房屋长毛的原因后，向相关的主体主张权利，故对于被告的该项答辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的一期房屋未维修的问题。庭审中，被告未提供证据对其主张予以证明，故对于被告的的该项答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告崔丹于本判决生效后十日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4,991元；二、驳回原告沈阳绿建物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告崔丹承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  李东皞二〇二〇年十月十三日法官助理吴贺旭书记员黄妍本判决所依据的相关法律规定《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。