北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初23759号原告（反诉被告）：北京城建燕远物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区西二环路甲1号，统一社会信用代码91110102723995099W。法定代表人：薛国钦，董事长。委托诉讼代理人：于广鹏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：龚伟定，男，该公司员工。被告（反诉原告）：张耀，男，1959年10月7日出生，汉族，兵器工业机关服务中心退休员工，住北京市海淀区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）北京城建燕远物业管理有限责任公司(以下简称城建燕远公司)与被告（反诉原告）张耀物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城建燕远公司委托诉讼代理人于广鹏、龚伟定及被告（反诉原告）张耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建燕远公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令张耀支付2012年11月25日至2018年12月31日物业服务费共计8254元；2.请求判令张耀按照《物业服务合同》之约定每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费，截止2018年12月31日应支付滞纳金为21878.10元；3.诉讼费由张耀承担。事实与理由：张耀系我公司所管理的北京市海淀区牡丹园北路7号院中鑫嘉园二期x号楼xx室的业主，我公司于2012年11月25日进驻小区与业委会签订了《物业服务合同》同时对小区的服务工作全面展开，物业费收取标准为2012年11月25日至2013年12月31日按1.8元/平方米；2014年1月1日至2018年12月31日为2元/平方米收取物业费。在张耀欠费期间，我公司进行了物业服务工作，但张耀自2012年11月25日起至今一直未交物业费。经我公司通过多种途径催缴未果，故诉至法院。张耀辩称，不同意城建燕远公司的诉讼请求，并向本院提出反诉请求：城建燕远公司赔偿我因锁门造成的经济损失和精神损失5000元，断电造成的损失2000元，返还电费2569元，承担换锁费用400元。事实和理由：1.滞纳金是法定、强制、惩罚性的，只能发生在国家行使公共权力的过程中，物业公司无权收取；2.城建燕远公司主张的滞纳金，从数量看是物业费的2.65倍，标准过高，不应该受到法律支持，物业管理条例没有规定物业公司可以收取滞纳金；3.如果物业公司违反合同规定，也应该向物业公司收取滞纳金，但是对此合同没有规定，造成了合同不平等。滞纳金是没有法律规定的；4.城建燕远公司主张2016年3月以前的滞纳金和物业费均诉讼请求的已经超过时效。没有交物业费的原因：城建燕远公司闯入业主家并强行加锁，拒绝业主进入业主家。2013年4月1日该公司杨主任带人在我不在家的情况闯入我家，并在五点钟告诉我通道门已经上锁，让我出示房产证才能进入，我拿着户口本和购房合同给其看的时候，其拒绝，造成我半个月不能进入，几百万买的房子被强行霸占。该房屋是2011年7月购置的二手房，当时已经使用居住了1年9个月，城建燕远公司已经接手小区半年了，还发生这种事件。事后得知该公司是依据一张图纸，张冠李戴，造成了这个错误，究其原因：新老物业交接不到位，违反相关管理条例，原物业资料中有业主和房屋的记载，但是新物业不知道弄到哪里去了；业主资料档案存档不落实，已经履行半年的物业，我办理门禁的时候留了电话，这些物业档案应该留存，物业合同也明确指定了业主档案制作、记载等的条款，物业应该知道，只能说明其没有按照合同行事，严重说是明知故犯；法制观念缺失严重，仅凭失效的旧图纸就能闯入业主家中，还号称是设备房，设备房怎么会有家具等，为业主服务的物业公司竟然在没有执法证的情况下闯入业主家里，物业的行为侵犯了业主的权利。这个事件之后我发现家中丢失了一部2600多元的相机，已经报案。被物业公司无故断电：城建燕远公司以我没有交电费为由，掐断电源，拒绝供电，并表示要联系供电局收取全部电费，期间断电15天，造成我数百万购置的房屋无法使用，我迫于无奈支付了2569元的高价电费。这可以看出，城建燕远公司利用物业服务的权利没有了解实际情况下，断电的行为违反了国家法律，也违反了物业合同不得擅自断水断电的条款。合同约定的水电的服务标准，要20分钟到场维修水电，更是差之千里。2016年11月5日下午停电持续2天，其借口让我交物业费，迟迟不开电井门，拖延核查时间，当时我在外地，电联李经理要求先供电再处理，我的租户也要求先供电，但是该公司不供电，我的租户和我说因为断电冰箱的贵重药品变质。小的断电还至少发生过3次，其中一次还是冬天下着雪。上述以停电为手段胁迫业主交纳物业费的行为，违反了电力法、物业合同，给我造成了损失，应免除期间的物业费。防火安全门的说明：防火安全门是通往我房屋、平台楼顶应急的唯一通道，但是年久失修，此问题向物业公司多次反映至今没有解决。楼顶平台是防火安全重要点，防火安全门更是重中之重，物业维护不当，防火门严重变形，在关闭时有大的裂缝，已经失去防火防烟等作用，防火门的锁具也损坏，物业公司只是用铁链锁上，影响业主出入，还留下火灾隐患。2014年在多次反映修理防火门无果的情况下，我自费换了暗锁，该防火门至今没有消除火灾隐患。城建燕远公司没有按照合同约定修护、保养楼内设备等。楼道环境卫生差，有粪便。有线电视无法使用，请有线电视公司来修，物业公司不配合。我没有邮箱，多次找物业公司沟通，一直推脱不予理会，至今没有解决。物业公司人为控制只能接入指定的网络宽带，这个宽带比别家宽带贵数倍。城建燕远公司针对张耀的反诉答辩称，不同意其反诉请求。因为张耀的房屋是25层楼顶，我公司交接的时候，台账里面没有他这一户，这户叫2404,但是24层没有这户。2013年业委会要求我公司对于非法使用公共区域、盗用水电的情况进行排查，才发现他这户。张耀说的防火门其实是通道门，其把门换了锁。我公司推开通道门进入楼顶发现有一个屋子，有生活过的痕迹，但是应该有一个月没有住人了，只有一张床。我公司联系张耀后要求其出示房产证，其后来拿出房产证复印件。我们协商后给通电了，但是是接入物业的电表，我公司收费后也说多退少补，但是张耀没有证据证明交过费用。其私自接电，私自上锁，我们十四天一直在协商这个问题，后来其一直没有给过支付电费的凭证，之前他起诉过也没有拿出证据。我公司给门换锁之后给其租户钥匙了，但是其租户经常不锁门，存在安全隐患。张耀当时在派出所承认没有丢相机。张耀所说的一系列物业的不作为，实际都是其租户的行为，这个楼顶就他家一户，几任租户中有的没有道德。张耀说的有线电视、网络、邮箱问题，开始本身就没有这一户，所以开发商没有留端口；我公司一直帮张耀租户收快递；我公司不存在指定网络的情况，我公司没有引进网络公司，都是开发商、业委会引入的。公共区域卫生问题，我公司一直都在提供服务。我公司没有拉闸，只是租户私搭乱建，所以老跳闸。2016年11月5日停电，张耀报修之后我公司就派人去了，当时是有偿服务，需要租客和业主先协商谁出费用，但是后来他们也没有联系我公司。而且最后也是我公司多方想办法联系供电局给张耀安装了电表。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及无异议的证据，本院经审理认定事实如下：张耀系北京市海淀区牡丹园北路7号楼中鑫嘉园二期x号楼xx房屋业主，该房屋建筑面积57.41平方米。该房屋位于中鑫嘉园二期x号楼楼顶平台，出入该平台必须经过消防通道门。2012年11月7日，甲方北京市海淀区中鑫嘉园二期小区业主委员会（以下简称中鑫嘉园二期业委会）与乙方城建燕远公司签订《北京市物业服务合同》，约定城建燕远公司为中鑫嘉园二期小区提供物业服务，委托期限自2012年11月25日至2018年11月25日；物业服务费为高层住宅每月1.8元/平方米；业主未能按时足额缴纳物业服务费应缴纳滞纳金，其金额为欠缴物业费的3‰/天。2013年年底，中鑫嘉园二期业委会决定提经业主大会通过，将物业费标准从2014年1月1日起调增为每月2元/平方米。2017年11月1日，双方再次签订《物业服务合同》，约定委托期限自2017年11月25日至2019年12月31日。另查，2013年张耀曾以财产损害赔偿纠纷为由将城建燕远公司起诉至本院，请求法院判令城建燕远公司停止侵权、排除妨碍、恢复其住所正常通行，赔偿其直接损失12769元（含相机3769元、60天租金损失9000元）；赔偿其间接及精神和身心损失3万元。后本院作出（2013）海民初字第14856号民事判决书，认为张耀所有的2404号房屋位置特殊，需经过消防通道进出，而消防通道作为公共区域由城建燕远公司管理，事关小区消防安全，张耀私自加链锁的行为危及消防安全，城建燕远公司2013年4月1日将链锁剪断并更换的行为并无不当，驳回了张耀全部诉讼请求。2015年张耀再次以侵权责任纠纷将城建燕远公司起诉至本院，请求判令城建燕远公司退还2013年强行收取电费押金2569元和其间利息427.5元，自2013年4月30日至返还之日止，按银行可贷款利息1.3倍计算利息427.5元；判令城建燕远公司赔偿房屋断电事件给其造成的损失6986.3元（直接损失1986.3元、间接损失5000元）。后本院作出（2015）海民初字第11331号民事判决书，认为张耀的诉讼请求缺乏相应的事实及法律依据，驳回张耀的全部诉讼请求。后张耀不服该判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，该院作出（2016）京01民终7274号民事判决书，驳回张耀上诉，维持原判。诉讼中，城建燕远公司为证明其就物业费向张耀进行过催缴，向本院提交了物业费催缴单、律师函、物业费催缴通知书作为证据，张耀仅认可收到2017年的律师函，对其余催缴材料称没有见过。诉讼中，张耀主张退还电费，但仍未提交其自行就该部分用电另行交纳过电费的证据。诉讼中，张耀主张换锁费，城建燕远公司称系考虑安全因素故更换门锁，更换后亦将钥匙给了张耀和租客，张耀则认为该行为妨碍其租客方便使用房屋。张耀亦未举证证明门锁费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，城建燕远公司与中鑫嘉园二期业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，未违反国家法律强制规定，故合法有效。现城建燕远公司已依约提供物业服务，其与张耀之间形成事实上的物业服务合同关系，张耀应按照约定标准交纳相应的物业费。张耀辩称城建燕远公司的部分主张超过诉讼时效，因城建燕远公司提供的物业服务具有连续性，且根据本案查明的事实，不宜认定城建燕远公司明显怠于行使权利，故对于张耀关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。物业服务具有公共性、不间断、全方位的特点，法院在衡量是否对某个业主应交纳的物业费进行减免时，不能仅依据某个或者某些业主的主观评价，更多的应当是考虑全体业主的整体利益。张耀虽辩称城建燕远公司未按照约定履行物业服务义务，并认为城建燕远公司违反物业合同给其造成损失，但其所提交的证据不足以证明其主张，且从本案情况来看，城建燕远公司更换门锁等行为亦是出于维护小区设施安全使用的角度，故本院对张耀的抗辩意见和全部反诉请求均不予支持。综上，城建燕远公司要求张耀交纳物业费的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。城建燕远公司向张耀主张的滞纳金实为违约金，鉴于张耀系对物业服务质量存有异议而未交纳物业费，故本院对城建燕远公司该项诉讼请求不予支持。双方当事人的其他诉辩意见，不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故本院在此不再赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张耀于本判决生效后七日内向北京城建燕远物业管理有限责任公司支付二〇一二年十一月二十五日至二〇一八年十二月三十一日的物业服务费8254元；二、驳回北京城建燕远物业管理有限责任公司其他诉讼请求；三、驳回张耀全部反诉请求。如果张耀未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费553元（北京城建燕远物业管理有限责任公司已预交），由北京城建燕远物业管理有限责任公司负担404元，已交纳；由张耀负担149元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费50元，由张耀负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  石敏敏人民陪审员  王向红人民陪审员  华 静二〇二〇年十月三十日书 记 员  刘志超