文书内容重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0102民初2033号原告：毛亚，女，1971年1月13日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：旷建，重庆天亿（涪陵）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宗镜，重庆天亿律师事务所律师。被告：重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司，统一社会信用代码91500102688921034T，住所地重庆市涪陵区迎宾大道66号附4号泽胜温泉城一期商业2号。法定代表人：任泽明，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔留锋，男，1982年8月6日出生，汉族，重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司职工，住重庆市九龙坡区。第三人：泸州银行股份有限公司，统一社会信用代码91510500708926271U，住所地泸州市江阳区酒城达到三段18号1号楼。法定代表人：游江，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘廷，四川拓越律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝廷涛，四川拓越律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行，统一社会信用代码：9150010290850273XY，住所地重庆市涪陵区兴华中路2号。负责人：刘波，该行行长。委托诉讼代理人：杨永强，男，1963年8月7日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：许菱，女，1985年5月25日出生，汉族，中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行职工，住重庆市涪陵区。原告毛亚与被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司、第三人泸州银行股份有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院在2020年4月27日立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛亚和委托诉讼代理人旷建、吴宗镜，被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司的委托诉讼代理人崔留锋，第三人泸州银行股份有限公司的委托诉讼代理人刘廷、郝廷涛，第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行的委托诉讼代理人杨永强、许菱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：（1）判决被告与第三人共同涂销（2018）涪陵区不动产权第001275836号产权证项下房屋的抵押登记。（2）判决被告将（2018）涪陵区不动产权第001275836号产权证项下房屋过户给原告。（3）判决被告支付从2017年8月30日起至不动产权登记主管部门出具过户登记受理单日止以原告已交房款7142002元为基数按日万分之一计算的违约金。原告主张的事实与理由如下：位于重庆市涪陵区兴华中路25号附8号泽胜步行街二期裙楼及车库4－商业12的房屋是原告依拆迁还房约定取得的房屋，该房于2017年6月30日交付原告使用。被告交付房屋后，不仅没有依约给原告办理产权过户手续，还为融资需要将包括该房屋在内的房产抵押给第三人。第三人知道原告是房屋的实际所有人后却拒不办理相关抵押涂销登记。另，依原、被告的合同约定，被告迟延办理产权过户登记，需按已付房款每日万分之一标准计算支付违约金。原告认为，案涉房屋是原告基于拆迁安置协议取得的房屋，房屋已实际交付，原告依法享有优先于第三人取得该房屋的所有权的资格，第三人应与被告涂销相应的抵押登记。退一步讲，即使法院认为房屋是原告购买取得，被告在交付房屋后，利用尚未办理过户登记的便利设定抵押属无权处置行为，第三人在设定抵押权时没有对抵押之房的物权情况进行必要的核实，相应的抵押权亦不构成善意取得属侵权行为，由此设置的抵押权无效应予涂销。故，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，讼争之房是原告购买取得，被告对原告主张该房交付和被设定抵押权的事实没有争议，但被告给原告办理产权登记届满时间是2017年6月30日，依约违约金起计时间应是2018年7月1日。另，原、被告约定违约金标准过高，请求调整为按市场贷款利率计算。第三人辩称，原告涉及第三人的诉讼请求，不应得到法院的支持。理由如下：第一、第三人与原告没有房屋拆迁安置补偿合同关系，不应承担相应的拆迁安置补偿义务。第二、原告主张对案涉的物权期待权是基于拆迁安置补偿协议取得，优先于第三人的抵押物权与客观事实不符合。即使被告客观将房屋交付给了原告属实，结合原告举示的证据分析，原告被拆迁的房屋是政府相关部门征收，拆迁人是政府相关部门，且原告已在政府相关部门获得了货币安置，原告是基于买卖合同取得。第三、第三人对案涉房产享有的抵押权，是建立在与被告有合法债权债务关系的基础上依法设立，合法有效，应受法律保护。根据物权优于债权原则，第三人享有的抵押物权要优先于原告基于买卖合同取得的物权期待权。第四、即使被告在设定抵押权时已将房屋出售并交付给了原告属无权处置行为，第三人在设定抵押权过程中，对抵押物的物权情况进行了必要的核实，依法属善意取得，应受法律保护。原告为证明其主张，举示了如下证据佐证：（1）被拆房屋的房地产权证、涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室的证明、房屋腾空证明等证据复印件。原告举示该证据旨证明原告原房屋位于案涉房屋楼盘所在区域，且因该楼盘建设被拆迁。（2）国有土地房屋征收货币补偿协议书、补充协议书、补充协议、商品房买卖合同和补充协议、涪陵区信访（群众）工作联席会议办公室会议纪要、被告出具的承诺书、协议书、银行交易明细等证据复印件。原告举示该组证据旨证明案涉房屋实际是拆迁安置房而非买卖之房。（3）房屋交接表、收据、商铺租赁合同、收取租金的银行交易流水等证据复印件。原告举示该组证据旨证明案涉房屋客观已交付与原告。（4）被告在另案中的陈述记录，况中全与被告的商品房买卖合同和补充协议，况中全与张小玲、余洋的房屋租赁合同，况中全与重庆泽胜商业管理有限公司签订的商业服务合同，本院（2015）涪法行非审字第00002号行政裁定书和（2015）涪法行非审字第00003号行政裁定书，（2017）渝0102民初7758号民事判决书等证据复印件。原告举示该组证据旨证明第三人在设定抵押权时没有履行核实抵押物的物权情况，存在重大过错。（5）迅销（中国）商贸有限公司与被告签订的租赁合同复印件。原告举示该证据旨证明第三人知道原告是案涉房屋的实际所有权人。被告举示了银行交易流水、不动产登记证明证明诉讼中，被告另提交房产抵押置换包括本案在内的房屋抵押。第三人泸州银行股份有限公司为证明其主张，举示了如下证据：（1）泸商重固借（2018）年第（21）号借款合同和（2018）川成蜀证内经字第191062号公证书，旨证明重庆泽胜地产有限公司欠其借款债务的事实。（2）被告的工商信息资料打印件。旨证明被告吸收合并重庆泽胜地产有限公司的基本事实，（3）第三人泸州银行股份有限公司的工商信息资料。第三人泸州银行股份有限公司举示该证据旨证明其名称变更情况。（4）泸商重固借（2018）年第（26）号抵押合同和（2018）川成蜀证内经字第191062号公证书、股东会决议、评估价报告等证据复印件，旨证明在包括案涉房屋上设立的抵押物权依法成立，受法律保护。（5）渝（2018）涪陵区不动产权第001275836号不动产权证书、渝（2018）涪陵区不动产权证明第001221427号不动产权证明、重庆泽胜地产有限公司与迅销（中国）商贸有限公司签订的租赁合同等证据复印件，旨证明核实了抵押物的物权情况，即使被告存在无权处分情况，第三人泸州银行股份有限公司的抵押物权也属善意取得。第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行举示了《房地产借款合同》、《最高额抵押合同》、《债权投资协议》和不动产登记证明等证据复印件佐证。结合当事人的陈述和对当事人举示证据的质证、审查，对原告主张的事实，本院确认如下：涉诉房屋是重庆市涪陵区兴华中路25号附8号泽胜步行街二期裙楼及车库4－商业12号房屋，所在楼盘是被告开发建设的商业房地产项目。被告在开发该项目中，于2015年6月12日取得房屋预售许可证，2018年10月26日完成竣工验收，2018年12月4日取得楼盘的房地产权证，至今登记权利人是被告。原告是涉诉楼盘所在地被拆迁房屋的业主之一[被拆迁房屋为涪陵区兴华中路31号第一层门面（房地产权证号为303房地证2005字第08299号）]，相应土地房屋征收人是涪陵区政府。原告与征收者和被告签订相关协议和履行情况如下：2015年8月26日，原告与重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》约定，原告选择货币补偿方式处理相应的安置补偿问题，补偿金额为13961542元，补偿款的支付采用分期支付方式履行，协议签订后5个工作日内支付7350000元，原告腾空房屋后5个工作日内付清。同日，原告与被告签订了商品房买卖协议约定，被告将开发的涪陵区高笋塘步行街二期名义层为4层(物理层为7层)也是临街第一层横轴7－2/8门面（也就是重庆市涪陵区兴华中路25号附8号泽胜步行街二期裙楼及车库4－商业12号房屋）卖给原告，价款735万元，在签订协议后5日内一次性支付。关于产权登记，双方约定被告需在房屋交付后60日内，向相关房地产登记部门提交申请，取得相应的受理登记单。若因被告的原因未能按期申请办理产权登记取得登记受理单，被告需支付已支付房款从约定办理日起至取得土地房屋登记机构出具登记受理单日止按每日万分之一计算的违约金。2015年9月1日，涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室在支付了安置补偿款7350000元。同日，原告向被告支付了购房款7142002元。2016年1月4日，原告腾空房屋，交付拆迁。2016年1月9日，因重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室未按期支付补偿尾款，被告承诺承担相应责任，双方为此签订《补充协议》约定了相应权利义务。2016年1月18日，原告与重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室签订了《补充协议》，对重庆市涪陵区国有土地上房屋征收与补偿办公室逾期支付补偿尾款的责任进行了约定。2017年6月10日，原告与被告下属子公司重庆泽胜商业管理公司签订《商铺租赁合同》约定，原告将所购门面出租给重庆泽胜商业管理公司。2017年6月30日，被告交付了房屋但至今未办理产权过户登记。关于第三人对被告享有的债权和第三人在抵押物权的设立事实。本院查明如下：（一）第三人泸州银行股份有限公司对被告享有的债权和涉案抵押权设立情况。2018年12月13日，被告与第三人泸州银行股份有限公司签订《固定资产借款合同》和《抵押合同》约定，第三人泸州银行股份有限公司借款5.3亿元给被告，借款期为156个月，用途为置换被告在其他银行的借款和归还股东借款。被告提供包括涉案房屋在内的房产为该笔借款抵押担保。同日，双方办理了抵押登记。在设立抵押权过程中，被告向第三人泸州银行股份有限公司提供了产权证和被告为出租人与案外人迅销（中国商贸有限公司签订《租赁合同书》来证明抵押物的物权情况。其中，《租赁合同书》是2018年1月15日签订，合同载明租赁的商铺为包括原告所购铺位在内的共1247平方米的商业用房，该合同载明，合同有产权人和出租人的租赁合同、产权人同意转租保证函、抵押权人同意函等附件，附件内容为合同组成部分。审理中，第三人和被告否认有相应附件，被告当庭出示的合同书为未装订成册且已经多次拆解的样本，没有前述附件。被告对没有相应附件未能作合理解释。第三人泸州银行股份有限公司主张设立抵押时，对抵押物进行实地核实，但未举示相应证据佐证。（二）第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行对被告享有的债权和抵押权设立情况。2018年6月13日、7月18日，被告与第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行签订了《房地产借款合同》约定，被告向第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行借款共3.2亿元，借款期36个月。2019年10月15日和21日，双方签订《最高额抵押合同》约定，被告提供包括涉案房屋在内的房产抵押，抵押债权共8.3亿元。对抵押物的物权情况的核实问题，第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行未举示证据佐证。本院认为，本案的主要焦点有以下几个方面：第一、原告与被告在本案中是买卖合同关系，还是拆迁安置补偿合同关系；第二、第三人的抵押物权是否善意取得，原告有无权利要求被告和第三人涂销涉案房屋的抵押登记；第三、违约金的起算时间。本院分别评述如下：原告原有房屋是涪陵区政府征收，安置补偿义务人应当是征收人即涪陵区政府。被告从涪陵区政府处取得相应的土地使用权，与原告没有法律上的拆迁安置补偿合同关系。从当事人签订安置补偿和房屋买卖合同约定分析，原告也是与涪陵区政府的相关职能部门签订《国有土地上房屋征收货币补偿协议书》确定相应的安置补偿义务。根据该协议约定，原告选择货币安置，与讼争房屋没有关系，只要相关部门将货币支付与原告，原告要求补偿或安置的权利即已实现。即使征收部门没有按期支付补偿款，原告也只享有请求征收人支付补偿款的权利，与涉案房屋没有关系。原告取得涉案房屋是基于与被告的买卖合同关系，与前述补偿协议没有法律上的关联。至于款项来源，被告购买国有土地使用权需支付相应的价款，代征收部门支付部分款项给原告亦符合法律规定，被告的支付行为不能作为认定原、被告是拆迁安置补偿关系的依据。同理，被告代征收主管部门承担逾期付款违约责任，也应属债务加入，不能成为原、被告间是拆迁补偿合同关系的依据。据此，本院认定原、被告在本案中是买卖合同关系。被告设定抵押权时，房屋已出卖并交付原告占有，仅没有完成过户登记而已，被告设立抵押权显属无权处置行为，其行为既违反与原告的合同约定，同时也侵害了原告的财产性权益，妨碍了原告房屋的过户登记构成侵权。第三人是专业的商业银行，依照商业银行法第三十六条的规定，在设立抵押权过程中应严格审查抵押物的权属情况和抵押物的价值等事项，避免风险。本案中，第三人明知被告是房地产开发商，抵押之房属商品房且已具备销售条件，存在已被出售的情形，却未认真核实抵押物的物权情况，仅依据被告举示的产权证而信赖被告属有权处分人，设立了相应抵押权。第三人泸州银行股份有限公司在明知房屋已出租，租赁合同载明有产权人同意转租文件，被告仅为出租人的事实，却不进一步核实房屋是否已出售和实际权利人的情况。显然第三人在设立抵押物权过程中有重大过失，依法不构成善意取得。原、被告买卖合同约定交房后60日内取得相应的受理登记单，逾期即需要支付违约金。被告2017年6月30日交房，至今未申请办理过户登记，原告主张从2017年8月30日起计算支付违约金符合合同约定。被告抗辩交房时被告在房屋交接表上载明一年内交房产证改变办证期限的约定。被告的经办人员在房屋交接表中表示一年内交产权证，仅为被告单方意思表示没有原告的认可，且交付产权证与取得产权登记主管部门的受理单并不属同一义务，不能视为双方合意改变了被告办理产权登记期限的约定。因此，对被告的抗辩理由，本院不予采纳。综上，原、被告的买卖合同没有法定无效事由属有效合同，对当事人有约束力。被告违法设立抵押物等行为导致不能约定申请办理产权变更登记构成违约，依法原告有权要求被告消除履行妨碍，给原告办理产权过户登记，支付相应的违约金。第三人与被告在设立抵押物权过程中，未尽到必要的注意义务，在原告购买且合法占有的房产上设立了抵押权，导致原告不能按时办理产权过户登记，侵害了原告的财产性权益，原告有权要求其涂销相应的抵押登记，排除原告办理过户登记的障碍。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和第三款，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第八条、第十五条、第二十一条的规定，判决如下：一、被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司、第三人泸州银行股份有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司重庆涪陵分行在本判决生效后10日内，共同涂销（2018）涪陵区不动产权第001275836号产权证项下涉及重庆市涪陵区兴华中路25号附8号泽胜步行街二期裙楼及车库4－商业12号房屋的抵押登记。二、被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司在本判决生效后10日内，办理重庆市涪陵区兴华中路25号附8号泽胜步行街二期裙楼及车库4－商业12号房屋的过户登记，过户给原告毛亚。三、被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司在本判决生效后30日内，向原告毛亚支付从2017年8月30日起至取得重庆市涪陵区兴华中路25号附8号泽胜步行街二期裙楼及车库4－商业12号房屋的过户登记受理单之日为止，按已交房款7142002元每日万分之一计算的逾期申请办证的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63250元，由被告重庆泽胜投资集团旅游开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决生效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  田世明人民陪审员  张明春人民陪审员  王春梅二〇二〇年十月二十二日书 记 员  秦 媛