河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0704民初501号原告：新乡合众置业有限公司，住所地：新乡市凤泉区化纤厂生活区白鹭宾馆。法定代表人：王永胜，总经理。委托代理人：岳碧云，河南普建律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：郝玲玉，河南普建律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：宋新房，男，汉族，1978年10月28日出生，住河南省武陟县。委托代理人：李小朋，焦作市武陟县木栾法律服务所工作者，代理权限为特别授权。被告：马原朝，男，汉族，1937年3月22日出生，住河南省武陟县。委托代理人：马勇军（与被告系父子关系），男，汉族，1963年4月20日出生，住河南省武陟县，代理权限为特别授权。原告新乡合众置业有限公司（以下简称合众公司）与被告宋新房、马原朝买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因案件需要，本院依法追加马原朝为被告参加诉讼。原告合众公司委托代理人岳碧云、郝玲玉，被告宋新房及被告马原朝委托诉讼代理人马勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合众公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的合众凤凰故里3号楼2单元8层2801室、3号楼1单元6层1602室两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2014-1201836、2014-1201835)无效；2、要求被告协助原告撤销上述两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2014-1201836、2014-1201835)的备案登记；3本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月份，原告向被告借款，用于凤凰故里项目的开发建设，约定月息16000元，2015年6月1日前归还，并用原告所有的位于合众凤凰故里3号楼2单元8层2801室住宅房（建筑面积：127.1平方米）及3号楼1单元6层1602室住宅房（建筑面积:110.1平方米)提供抵押担保。因当时该房屋所在楼宇尚未竣工验收，未办理不动产登记证，致使无法办理不动产抵押登记手续。原、被告经过协商，于2014年12月18日签订《回购协议》，随之又签订了两份《商品房买卖合同》，并在不动产登记部门办理了该两份《商品房买卖合同》的备案登记。原告依法办理完毕上述借款及抵押担保手续后，被告却未按约定向原告支付借款。后虽经原告多方催促一直未果。综上所述，原告为向被告提供抵押担保，而与被告签订《购房协议》及《商品房买卖合同》，并办理该《商品房买卖合同》的备案登记，违反了《物权法》第一百八十六条、《房地产法》第四十九条等法律规定，系无效合同。故原告特诉至人民法院，恳请人民法院依法确认原、被告签订的上述《商品房买卖合同》、《购房协议》无效，并判令被告协助原告办理该两份《商品房买卖合同》的备案撤销手续，以维护原告的合法权益。被告宋新房辩称，一、被告仅仅是代理马原朝与原告签订了《商品房买卖合同》，马原朝年龄过高，行动不便，签订合同后被告将材料交给了马原朝；二、被告代理马原朝与原告签订的合同，原告要求撤销该合同认定合同无效，原告作为一个专业的房地产开发企业，如果马原朝没有支付相应的价款，那么原告不会继续与马原朝签订八份《商品房买卖合同》，本案中不排除原告恶意诉讼，故请法院驳回原告诉求。被告马原朝辩称，原告的诉讼请求不能成立。1、原告故意隐瞒事实真相。被告马原朝在2013年5月28日在郑州做了一笔投资，这笔投资由河南富农企业管理咨询有限公司（以下简称富农公司）承担连带责任担保。富农公司承诺这笔投资如果收不回来，由该公司承担连带承担还款义务。到期后债权未收回，马原朝多次向富农公司催要，因富农公司与原告有借贷关系，经多次协商，富农公司将其对原告的债权抵马原朝。前期三方协商是要抵10套房子，所以在2014年的12月15日，第一次先签订五套房屋，由于马原朝年事已高，委托亲戚宋新房代理马原朝办理手续并代持在宋新房名下。签订合同的时候，富农公司的实际控制人郭某4与被告谈的这事，当2014年12月15日合同签订过以后，郭某4给合众公司打了109.128万元的收据。后期马原朝委托宋新房继续催收债权，分别在2014年12月18日签订两份房屋买卖合同，2015年1月4日签订一份买卖合同，均在房管局网签备案。由于原告经营出现困难，原定10套房屋没有如期实现，只抵了8套，原告出具8份财务收据，8份财务收据证明了宋新房代持的8套房产是由富农公司债权转移而实际支付过的资金。事实并非原告所述的宋新房出借给原告款项而签的抵押合同。被告认为原告故意隐瞒事实真相，滥用诉讼权，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告合众公司向本院提交以下证据：第一组证据1、购房协议（2014年12月18日）；2、商品房买卖合同（共2份）；3、商品房买卖合同遗失公告；4、新乡市不动产查询证明；第二组证据1、2014年1月24日借款/担保合同（合同编号：FN-2014借字第0101号）、2014年1月24日借据、委托收款、2014年2月26日收据；2、解三林与张耕普资金往来明细表（共2页）；3、解三林2014年1月1日至2015年12月31日中国光大银行交易流水明细（共9页）；4、2014年2月21日银行转账凭证（共6页）；5、2014年2月24日银行转账凭证（共2页）；6、2014年2月25日银行转账凭证（共5页）；7、2014年2月26日银行转账凭证（共5页）；8、2014年1月26日四方债权债务转移合同；9、2014年12月2日四方债权债务转移合同甲方丙方补充协议；10、2014年12月2日王桂峡收条；11、2014年11月19日三方债权债务转移合同；12、2014年12月2日史利明、贾祥英收条；13、2014年12月30日贾祥英收条；14、2015年3月12日史利明、张耕普收条；第三组证据1、民事起诉状及变更诉讼请求申请书（马原朝起诉宋新房、合众公司）；2、新乡市凤泉区人民法院传票；3、河南省修武县人民法院执行裁定书（[2020]豫0821执90号之一）；4、执行异议申请书（合众公司与宋新房）；5、河南省修武县人民法院执行裁定书（[2020]豫0821执异23号）；6、民事起诉状（合众公司起诉宋新房）；7、证据清单（合众公司诉宋新房执行异议之诉案件中马原朝的举证）；第四组证据1、2014年2月20日公证书及借款合同；2、2014年2月26日借据；3、2014年2月26日收据；4、2014年2月24日委托书；5、合众公司与张耕普等资金往来明细表；6、银行转账凭证（共25张）；7、2014年11月4日执行证书（[2014]郑黄证执字第000173号）；8、2015年1月30日申请执行书；9、河南省新乡市凤泉区人民法院送达回证；10、2015年6月9日申请书；11、2015年5月6日凤泉区人民法院执行裁定书（存根）；12、2015年5月6日凤泉区人民法院协助执行通知书及送达回证；13、2015年5月15日凤泉区人民法院协助执行通知书及送达回证；14、2017年5月15日凤泉区人民法院协助执行通知书及送达回证；15、2017年8月1日张耕普的债权转让申请；16、2018年11月16日河南省荥阳市人民法院执行裁定书；17、2018年11月19日河南省荥阳市人民法院协助执行通知书及送达回证。被告马原朝向本院提交以下证据：1、投资合同；2、马原朝通过建设银行向徐昌涛转款200万元的银行流水；3、徐昌涛代收马原朝款项的情况说明及身份证；4、富农公司委托徐昌涛代理收付资金的证明；5、张耕普的情况说明以及身份证；6、富农公司关于委托张耕普向合众公司出借资金的证明；7、张耕普同合众公司签订的借款担保合同；8、合众公司股东会决议；9、合众公司委托解三林收款的证明；10、合众公司向张耕普借款800万元的借据；11、合众公司收到张耕普借款800万元的收据；12、张耕普通过民生银行向解三林转账800万元银行流水；13、富农公司营业执照；14、马原朝同富农有限公司签订的房屋抵债协议；15、马原朝同富农公司签订的房屋抵债补充协议；16、马原朝同宋新房签订的房产代持协议书；17、马原朝同宋新房签订的房产转让协议书；18、邢诗峰的证明及身份证；19、刘斌的证明以及身份证；20、8套房产的买卖合同以及财务收据；21、郭某4的身份证；22、合众公司在2015年7月21日执行异议申请书；23、证人郭某4证言。对原、被告提交的证据本院认定如下：原告第一组1、2项证据及被告马原朝第20项证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，对以上证据予以确认。原告第一组第3项证据无其他证据印证，真实性不予认定。原告第一组第4项有行政机关签章，且与双方陈述一致，真实性予以认定。原告第二、三、四组证据、被告马原朝提交的第1-19项、21-23项证据与本案不具有关联性，对以上证据均不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月18日，原告合众公司（甲方）与被告宋新房（乙方）签订《购房协议》一份，主要内容为：“1、双方自愿将合众.凤凰故里面积237.2平方米坐落地点为3#-2-2801,3#-1-1602售卖给乙方永久为业，价格双方议定为肆拾柒万肆仟肆佰元整，协议签订之时一次性付清。2、甲方有权在2015年6月1日前以不低于肆拾柒万肆仟肆佰元整的价格回收，逾期，协议房产产权永久归属乙方。3、月息壹万陆仟元整。”同日，原告合众公司（出卖人）与被告宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201836的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共127.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾伍万肆仟贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾伍万肆仟贰佰元整（￥254200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里3-2-2801房款人民币（大写）贰拾伍万肆仟贰佰元整。￥254200”。同日，原告合众公司（出卖人）与被告宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201835的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共110.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾贰万零贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾贰万零贰佰元整（￥220200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里3﹟-1-1602房款人民币（大写）贰拾贰万零贰佰元整。￥220200”。另查明：2014年12月15日，原告合众公司（出卖人）与被告宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201382的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共108.48平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整（￥216960.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里5-2701室房款人民币（大写）贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。￥216960”。同日，原告合众公司（出卖人）与被告宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201385的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共108.48平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整（￥216960.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里5-21002室房款人民币（大写）贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。￥216960”。同日，原告合众公司（出卖人）与被告宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201380的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共110.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾贰万零贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾贰万零贰佰元整（￥220200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里3-1702室房款人民币（大写）贰拾贰万零贰佰元整。￥220200”。同日，原告合众公司（出卖人）与被告宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201381的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共110.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾贰万零贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾贰万零贰佰元整（￥220200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里3-1902室房款人民币（大写）贰拾贰万零贰佰元整。￥220200”。同日，原告合众公司（出卖人）与被告宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2014-1201383的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共108.48平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整（￥216960.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来凤凰故里5-2902室房款人民币（大写）贰拾壹万陆仟玖佰陆拾元整。￥216960”。2015年1月4日，原告合众公司（出卖人）与被告宋新房（××）就坐落于凤泉区站前街××.××故里××楼××单元××室房屋签订编号为2015-0100189的《商品房买卖合同》一份，主要内容为：“该商品房建筑面积共110.1平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2000元，总金额贰拾贰万零贰佰元整。××应在本合同签订之日起一次性付清人民币贰拾贰万零贰佰元整（￥220200.00）占总价款的100%。”双方还在合同中约定了其他事项。2015年1月8日，合众公司向宋新房出具收据一份并加盖财务专用章，载明：“今收到宋新房交来3-1-1901室房款人民币（大写）贰拾贰万零贰佰元整。￥220200”。再查明：案涉合众.凤凰故里3号楼1单元1602室住宅房（建筑面积110.1平方米)、3号楼2单元2801室住宅房（建筑面积127.1平方米)（合同编号分别为2014-1201835、2014-1201836）及本院（2020）豫0704民初499号案件中合众.凤凰故里5号楼2单元7层2701室住宅房（建筑面积108.48平方米）、5号楼2单元10层21002室住宅房（建筑面积108.48平方米)、3号楼1单元7层1702室住宅房（建筑面积110.1平方米)、3号楼1单元9层1902室住宅房（建筑面积110.1平方米）、5号楼2单元9层2902室住宅房（建筑面积108.48平方米）（合同编号分别为：2014-1201382、2014-12018385、2014-1201380、2014-12018381、2014-1201383)、本院（2020）豫0704民初502号案件中3号楼1单元1901室住宅房（建筑面积110.1平方米)（合同编号为2015-0100189）现均登记在宋新房名下。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，合众公司与宋新房签订《购房协议》及《商品房买卖合同》均系当事人真实意思表示，不违法法律强制性规定，为有效合同。原告合众公司与被告宋新房在案涉《购房协议》中约定购房款在协议签订时一次性付清，双方签订的《商品房买卖合同》第六条第1项均载明××在合同签订之日内一次性付清总价款的100%，合众公司亦向宋新房出具了案涉2套房屋的房款收据，现合众公司称未收到案涉房款，案涉合同应属无效，本院认为，合众公司作为房地产开发公司，在未收到房款的情况下与被告宋新房签订2套《商品房买卖合同》并出具收据，在此前后与宋新房签订了另外6份《商品房买卖合同》，并将案涉房产均登记备案在宋新房名下，明确与常理不符，且房款是否交付并非房屋买卖合同的生效要件，双方合同自成立时已发生法律效力，案涉合同不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的情形，合众公司亦未提交证据证明双方合同存在其他法定无效情形。综上，合众公司的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告新乡合众置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告新乡合众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内-向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭会芳审 判 员  闫帅锋人民陪审员  郝同凯二〇二〇年十月三十日书 记 员  王亚淑