上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初19252号原告(反诉被告)：第一物业服务(北京)有限公司上海分公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：刘培庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈移辉，上海御宗律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：关惠勤，公司执行董事。委托诉讼代理人：周伟巍、王毅伟，上海市东方正义律师事务所律师。原告(反诉被告)第一物业服务(北京)有限公司上海分公司(以下简称第一物业)与被告(反诉原告)上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司(以下简称骏丰嘉陆公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，后被告骏丰嘉陆公司提出反诉，经审查，本院予以受理，将本案转为简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)第一物业委托诉讼代理人陈移辉、被告(反诉原告)委托诉讼代理人周伟巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业向本院提出诉讼请求：判令被告骏丰嘉陆公司给付位于上海市嘉定区崇教路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)2018年10月1日至2020年6月30日空置期间的物业服务费人民币2,433.69元，偿付逾期付款违约金4,257.22元，被告承担案件诉讼费用。事实和理由：2018年9月17日，原告与上海市嘉定区骏丰玲珑坊东苑小区业主大会签订《物业服务合同》，约定自2018年10月1日至2021年9月30日期间，原告为上海市嘉定区骏丰玲珑坊东苑小区提供物业管理服务，商业用房按照每月每平方米3元标准收取物业服务费；物业服务费按季缴纳，应于当季首月15前缴纳，逾期缴纳的按照每日千分之五支付违约金。被告骏丰嘉陆公司作为小区的建设单位，系争房屋登记在被告骏丰嘉陆公司名下，经原告对此催缴仍拒不缴纳，为此提起诉讼。被告(反诉原告)骏丰嘉陆公司辩称：原告系分公司，不具备本案诉讼的适格主体；且业委会聘请原告作为小区物业管理服务企业程序违法，据此签订的物业服务合同无效，相关合同内容未征得本被告同意；原告的管理服务不到位，未达到合同约定的服务标准；即便需要本被告支付物业服务费，但原告主张的违约金过高；故请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告骏丰嘉陆公司反诉称：鉴于本反诉原告认为物业服务合同无效，遂选聘上海惠众物业管理有限公司(以下简称惠众物业)提供物业管理服务并签订物业管理合同，由惠众物业对于反诉原告所有的物业提供管理服务。为此，惠众公司于2019年间为位于上海市嘉定区崇文路XXX号房屋漏水进行维修；且因原告第一物业管理不善，导致属于本诉原告所有的地下车库车位经常被侵占，从而迫不得已安装地锁。二项费用均由惠众公司垫付；为此要求判令反诉被告给付维修费用7,894.95元及地锁安装费用32,300元，并承担本案反诉费用。反诉被告第一物业针对反诉请求辩称：反诉原告置业主大会与本反诉被告签订的物业服务合同不顾，擅自与惠众物业签订合同，应属无效。且屋面漏水的房屋在保修期内，理当由建设单位即反诉原告承担维修责任；另反诉原告为属于自己的车位安装地锁，费用亦应由其负担，与本被告无关，希望驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：被告骏丰嘉陆公司系上海市嘉定区马陆镇康年路208弄小区的建设单位。2018年9月17日，原告与上海市嘉定区骏丰玲珑坊东苑小区业主大会签订《物业服务合同》，约定自2018年10月1日至2021年9月30日期间，原告为上海市嘉定区马陆镇康年路208弄骏丰玲珑坊东苑小区提供物业管理服务，管理区域东至康丰路，西至康年路，南至崇文西路，北至崇教路。商业用房按照每月每平方米3元标准收取物业服务费；物业服务费按季缴纳，应于当季首月15日前缴纳，逾期缴纳的按照每日千分之五支付违约金。系争房屋登记在被告骏丰嘉陆公司名下，建筑面积38.63平方米，因骏丰嘉陆公司一直未支付2018年10月1日至2020年6月30日空置期间的物业服务费2,433.69元，原告第一物业遂涉讼。另查明，骏丰嘉陆公司于2018年9月25日与惠众公司就系争房屋签订物业服务合同，约定2018年10月1日至2021年10月1日期间，由惠众公司提供物业管理服务，物业服务费按照每月每平方米3元收取，合同项下总金额为4,032元。2019年12月，惠众公司为玲珑坊东苑小区地下超市屋面漏水，由上海岚禹建筑装饰有限公司维修，惠众公司支付维修费7,894.95元。2018年10月间，骏丰嘉陆公司为其所有位于玲珑坊东苑地下车库139各车位安装地锁，为此支付上海市嘉定区安亭镇棋澳锁业商行32,300元。以上事实，有物业服务合同、不动产登记簿信息、催款单及邮寄凭证、维修、安装合同、验收单、结算单和发票、相关照片和视频资料，以及当事人的当庭陈述为证。本院认为，原告第一物业与上海市嘉定区骏丰玲珑坊东苑小区业主大会签订的《物业服务合同》合法有效，对双方以及物业所有人、实际使用人均具法律约束力。被告骏丰嘉陆公司作为小区的建设单位，按照相关法律规定，物业空置期间的物业服务费理应由建设单位承担，故原告据此要求被告支付物业服务费的诉请，合法有据，本院予以支持。至于原告要求按照物业服务合同约定，被告偿付逾期付款违约金的金额过高，本院酌情调整为人民币200元。至于被告(反诉原告)骏丰嘉陆公司称原告第一物业作为分公司，不能作为适格诉讼主体的意见，没有事实依据，本院不予采纳。关于其抗辩选聘物业公司程序违法、第一物业管理服务不到位、没有使用涉案房屋等意见，没有事实依据且与法相悖，本院不予采纳。至于骏丰嘉陆公司的反诉请求，本院认为，其作为小区建设单位，在明知已经成立业主大会和业主委员会的情况下，仍擅自聘请其他物业服务企业对其所有的物业进行单独管理服务，对这一行为本院不作评价，但由惠众物业支付的房屋维修款和地锁安装款项，惠众物业作为权利人可另案主张权利。据此，本院对于反诉原告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内就位于上海市嘉定区崇教路XXX号XXX室房屋给付原告第一物业服务(北京)有限公司上海分公司自2018年10月1日至2020年6月30日空置期间的物业服务费人民币2,433.69元；二、被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告第一物业服务(北京)有限公司上海分公司逾期付款违约金人民币200元；三、驳回反诉原告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费减半收取人民币25元，反诉部分受理费减半收取402.43元，由被告上海骏丰嘉陆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  江爱国二〇二〇年十月二十六日书记员  印 珞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。