河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初5523号原告（反诉被告）:济源市汤厦购物中心。住所地：济源市济水宣化街。经营者：王石柱。委托诉讼代理人：单云，该中心员工。委托诉讼代理人：武沙沙，河南凌峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙苏霞，女，汉族，1983年3月22日出生，住山西省夏县。委托诉讼代理人：卢艳丽、郑丽芳，山西弘韬律师事务所律师。原告济源市汤厦购物中心（以下简称汤厦购物中心）与被告孙苏霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法向原、被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险提示书及开庭传票。2020年9月10日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤厦购物中心的委托诉讼代理人武沙沙、单云，被告孙苏霞及其委托诉讼代理人卢艳丽、郑丽芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、依法解除原、被告于2019年7月4日签订的《租赁管理合同》和《物业管理合同》；2、被告支付原告2020年6月1日至2020年7月31日的租金、电费、物业费共计6169元；3、被告赔偿原告2020年8月1日至2020年9月30日的租金、物业费共计6590元；4、被告赔偿原告POS价款793.16元；5、被告支付原告违约金20000元；6、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，因被告已当庭将原告主张的POS机返还，原告放弃该项请求，不再主张。事实与理由：原、被告于2019年7月4日签订《租赁管理合同》和《物业管理合同》，被告租赁原告的商铺用于经营服装，租期1年，自2019年10月1日至2020年9月30日。双方约定租赁费按每月最低2400元收取，被告向原告缴纳物业费、电费等费用，被告使用原告的POS机收取款项。2020年7月，被告未经原告同意擅自搬离商铺，被告使用的POS机也未与归还。故原告要求解除与被告的合同关系。被告自2020年6月1日的租金、电费、物业费等费用均未缴纳。被告擅自中途退租的行为给原告造成了损失。被告孙苏霞辩称，1、其同意解除原、被告签订的《租赁管理合同》和《物业管理合同》，但原告对于合同的解除存在重大过错，应承担相应责任。原告在开业前承诺商场主营中端以上品牌以及正常的客流量、商场整体顺畅经营、商场整体氛围等，但开业以来，商场入驻率不足，客流量稀少，陆续有人撤柜。原告面向社会招租各种小百货商位，降低服务定位至低端商品，经营场面混乱。原告前期投资巨大，后来撤场是与商场经营管理不善、经营风格大变密切相关，对此，原告存在重大过错，并应承担相应责任。2、案涉合同已解除，应按照解除后的法律后果进行处理。2020年7月18日被告撤柜，原告是明知的，并扣留了被告店内若干物品。原告本次起诉，要求解除租赁合同，被告也同意解除并早已撤柜，合同于起诉之日已经解除。故原告要求被告支付2020年7月24日以后的租金没有事实和法律依据。被告退租后，没有再使用涉案商铺，原告要求被告支付2020年7月16日以后的物业费、电费没有事实和法律依据。且被告于7月16日撤柜后，原告明知并进行了阻拦，其应及时止损，另行出租商铺，事实上也已经另行出租。故要求被告承担撤场后的租金及物业费用，不符合常理。3、原告提供的租赁合同是格式合同，合同中明显加重了被告责任的相关条款无效；对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。4、损失赔偿金与违约金不可同时主张，原告要求被告支付损失赔偿金，又要求被告支付违约金，没有事实和法律依据，原告就自己的违约行为也应承担违约责任。另外，根据相关规定，违约金不得过分高于造成的损失，高于30%的，属于“过分高于造成的损失”，应依法减少。5、根据法律规定，因疫情导致承租人没有营业收入的，承租人可要求减免租金。本次疫情高峰期持续时间为2020年2月至4月，原告应依法减免收取这3个月的租金及物业费，原告已收取被告的这3个月的物业费2685元及4月份的租金2400元共计5085元，应依法予以返还。另被告提出反诉，请求为：1、判令原告赔偿被告因原告无故扣押物品造成的损失15720元；2、原告返还被告已支付的保证金2000元；3、原告返还被告已支付的2020年2月、3月物业费共计1790元；4、原告立即将店铺内“欧珮诗”品牌中英文LOGO拆除。庭审中，因原告当庭表示同意配合被告自行拆除店铺内“欧珮诗”品牌中英文LOGO，因此，被告放弃该项反诉请求，在本案中不再主张。事实与理由：原告在开业前，邀请包括被告在内的各中端品牌方入住，保证商场主营中端以上品牌。2019年7月4日，被告与原告签订《租赁管理合同》，2019年10月1日入住商场，经营“欧珮诗”品牌女装。自商场开业以来，客流量就十分稀少，商场经营不善，管理十分混乱。2020年3月份开始，各品牌方陆续撤柜。此后，商场开始面向社会招租各种小百货商位，降低服务定位至低端商品，直接导致顾客群体发生明显变化。因商场风格大变，导致被告无法经营，无法达到合同目的，无奈之下，决定撤柜。2020年7月18日，被告撤柜时，商场内很多工作人员前来阻止，并无故扣留了价值15720元的物品，包括吧台、橱窗、模特道具等。后经了解原告已将上述物品转卖给其他商户。被告撤柜后，原告在未拆除店内原“欧珮诗”品牌中英文LOGO的情况下，于8月中旬将该店铺另行出租。2019年7月19日，被告向原告支付了保证金2000元。因合同现已终止，原告应返还该款，但至今未返还。2020年因新冠疫情爆发，商场2月、3月未营业，故不应收取物业费，但原告却从被告2019年12月份的营业额中提前扣除了2月、3月的物业费1790元。针对被告反诉，原告辩称，被告在租赁合同期限内擅自中途退租。原告没有扣留被告物品。原告发现时，被告已将自己店铺内的物品搬离了一部分，原告让被告按照程序进行被拒绝。至今，被告剩余的物品原告的商场内，可以予以退还，相应的品牌LOGO，原告也可以自行一起拆除，但是物品尚未取回，是被告自身原因，与原告无关；根据租赁管理合同第20条第2款、第3款约定，被告违反合同导致原告解除合同的，经营场地的装修、家具等费用及其他损失由被告自行承担。因此，被告反诉请求第一项没有事实和法律依据，关于2000元保证金，原告已退还给被告；租赁合同约定物业费收取方式是一季度一支付，2020年2月、3月因疫情原因，原告并未收取被告租金，已经给予了相应的优惠待遇，原告作为承租方，在疫情期间仍旧缴纳巨额的物业费，故该项费用不应退还；被告无论何种原因解除合同，可以按照合同约定履行手续，而不应采取擅自离场方式，其不具有法律规定和合同约定的解除权，综上，应驳回被告反诉请求。原告向本院提交的证据有：1、2019年7月4日原、被告签订的《租赁管理合同》。证明：被告租赁原告2层2—19号商铺经营服装，租期1年，自2019年10月1日至2020年9月30日，租赁费按每月最低2400元收取，水电费被告应提前3个月。被告如解除合同，应提前3个月向原告提出书面申请，经原告同意后方可解除。否则，被告不继续履行合同的，应承担违约责任，赔偿原告本合同履行部分应得的管理费及相关费用，原告有权追加赔偿金。合同第18条约定，被告违约承担200元到20000元不等的违约金。2、2019年7月4日原、被告签订的《物业管理合同》。证明：按合同约定物业费每平方米每月10元，被告使用面积为89.5平方米，每月物业管理费为895元，被告应缴纳2020年6月至2020年9月的物业费共计3580元。3、济源市汤厦购物中心水电费缴纳明细表。证明：被告欠付原告2020年6月份421度电、7月份53度电，计款474元。4、济源齐鲁村镇银行电子回单一份。证明：原告已将被告的保证金2000元予以退还。被告的质证意见为：对证据1、2真实性无异议，但认为证据1系格式合同，该合同中提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款无效。对格式条款理解发生争议的，应按通常理解予以理解，有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。证据3系原告单方制作，被告没有确认，对真实性、关联性和合法性均不予认可。对证据4不予认可，认为金额不符，该证据上没有注明是履约保证金。被告向本院提交的证据有：1、2019年7月4日原、被告签订的《租赁管理合同》、《物业管理合同》。2、魏某与原告签订的《租赁管理合同》、《物业管理合同》。证据1、2证明：原告提供的合同系重复使用的格式合同。合同中违约责任条款共18条，全是针对承租方，没有出租方任何违约责任，有失公平和诚实信用；合同中几乎没有约定原告任何义务；租赁合同第18条内容明显加重承租方责任，在合同中没有特殊标注，原告也未向承租方提示说明，该条款应属无效。且第18条第一款的约定和物业管理合同第6第四款约定均为一个区间，根据合同法第四十一条规定，对格式合同条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。3、欧珮诗返款明细。内容为2020年1月15日至2020年1月31日期间，欧珮诗品牌销售金额合计及返还金额合计。证明：原告违约在先。根据租赁合同10-4条约定，2020年2月21日原告应向被告返还销售款9555.5元，但一直拖欠，直至2020年5月1日，才向被告返还，并扣除了4-6月份的物业费2685元、4月份的租金2400元，共计5085元，实际返款3861.5元。4、魏某证明材料。5、岳某证明材料。6、被告与岳某的聊天记录。7、原告的宣传资料。证据4-7证明内容：汤帝商厦营业时间为9:30分至21：00，但在7点左右，商场内就漆黑一片，绝大部分商场商户就自行下班了；2019年12月开始商场因经营不善进行调整，将服务定位降低至低端产品，大量招租了各种小百货商位，经营风格大变，顾客群体也随之大变；2020年7月16日，原告尚未撤柜时，商场工作人员就来问“橱柜卖不卖”。证明：商场管理十分混乱，经营氛围差；调整后的商场服务定位未达到其招标时承诺的中高端品牌服务定位，顾客质量明显降低，致原告签订租赁合同的目的无法实现；济源汤厦购物中心对租赁合同的解除负有责任，存在重大过错。8、证人魏某、岳某到庭证言。魏某称，2020年8月27日署名魏某的证明材料是其所写，内容真实。其是2019年10月1日正式入驻汤帝商厦购物中心，原告承诺过主营中高端品牌，后因管理不到位，商场承诺的策划没做好，店铺一直亏损。疫情后，原告开始招租小百货商铺，年前就有几家撤柜，疫情后有很多商铺都撤柜了。我也在6月25日提交撤柜申请，但没有回应，一直让坚持。原告的证据2是我和原告签订的合同。其和原告的租赁合同纠纷已经确定在2020年9月14日开庭。岳某称：署名岳某的证明材料是其书写，内容属实。其在2019年9月28日到被告的专柜做导购认识被告，和被告系雇佣关系。原告规定上班时间为9:00-21:00,但商场管理不到位，后期有的导购下午六七点就下班。商场在2019年12月份开始招租小商品商户，种类有小百货、散货的衣服、首饰、小吃等商场的品牌专柜在年前就有陆续撤柜，被告在7月18日撤柜，撤柜时商场扣押了被告的橱窗、收银台、货架、展示台、手提袋、模特等。9、商场扣押物品清单及价格、光盘一张、商场扣押物品视频3个、证人岳某证明材料。证明：2020年7月18日，被告撤柜时，商场派人阻拦，无故扣押被告店铺监控、轨道灯、库房货架、橱窗屏风、收银台、模特、展厅架、手提袋等物品价值15720元，依法应予赔偿。10、微信支付转账电子凭证。证明：2019年7月19日，被告通过微信向李红玲（汤帝大厦管理人员）转款2000元作为保证金，合同终止后，商场尚未归还该笔保证金。11、欧珮诗返款明细。商场从被告2019年12月份营业额中扣除了2020年1、2、3月的物业费，每月895元。12、原欧珮诗品牌专柜现转租后照片。证明：被告撤柜后，商场没有拆除店内原欧珮诗品牌英文LOGO的情况下，于8月中旬将该店铺另行出租；原被告店内监控、轨道灯、库房货架、橱窗屏风、收银台、模特、展厅架等物品，已经被别家商户使用。13、商场扣押物品清单及相关物品收款收据、销售单、发货单。原告的质证意见为：对证据1、2、3真实性无异议，但认为证据1系双方真实意思表示，被告已经履行合同大部分义务。视为对合同内容的认可，不是被告所称的格式合同或是格式条款。对证据3的内容有异议，认为原告是因为疫情原因，商场无法开门，造成返款时间拖延。且被告已在对账单上签字确认，视为被告没有异议，因此，原告的行为不构成违约。对证据4-7不认可，认为其中魏某与原告之间有诉讼案件，存在利害关系。对证据8证人证言质证意见同此前意见。对证据9不予认可，称被告擅自撤柜的行为已经违约，原告发现后及时询问并予阻止，是为了防止给原告商场经营造成不利影响，原告并未扣押被告物品，被告物品就在商场内，被告要的话随时可以去取。物品价格没有任何票据，不应予以采纳。具体物品数量，双方没有交接，被告已拉走了一部分，所以被告对物品数量不清楚，原告同意被告在庭审结束后去拉走这些物品。对岳某的证明材料同此前质证意见。对视频真实性无异议，但认为不能证明原告扣押被告物品，并称清单上的物品还在，被告随时可以去取走。对证据10、11、12真实性无异议，但称证据10的保证金已予退还。对证据11，称原告作为承租方该期间的物业费也未减免，该物业费不应退还。对证据12，称原告未以被告的“欧珮诗”名义进行任何盈利行为，不构成侵权，店内Logo及物品，被告可以取走。对证据13真实性无异议，但对证明内容有异议，认为无法证明被告的证明目的。首先，原告未扣押被告物品，物品均在原告的商场内，被告随时可以取走。上述物品是因为被告退租撤柜时，搬离一部分物品剩余的，原告多次联系被告拒不办理交接，是原告代为保管。其次，被告因自身过错遗留的物品无任何损失，物品均尚在，与原告无关。综上，被告要求原告赔偿扣押的物品损失没有依据。本院认证如下：被告对原告的证据1、2真实性无异议，予以认定，证据3虽系原告制作，被告不予认可，但被告认可没有缴纳相关费用2020年6—7月份的租金、电费、物业费用，对真实性予以认定，证据4，被告虽不认可，但其认可原告已将2000元保证金予以退还，对该证据真实性予以认定。原告对被告的证据1、2、3、10、11、12、13真实性无异议，对真实性予以认定。因证人岳某系被告雇员，和被告具有一定利害关系，且被告对证据4-8均有异议，因此，对证据4、5、8中与原告的陈述一致部分予以认定，对证据6、7不予认定。原告对证据9中的视频无异议，予以认定，原告虽不认可证据9中的商场扣押物品清单，但原告对被告提供的证据13中的同样内容的商场物品扣押清单真实性无异议，因此，对该证据予以认定。根据原、被告诉、辩意见和有效证据，本院确认以下案件事实：2019年7月4日，原告汤厦购物中心（甲方）与被告孙苏霞（乙方）分别签订《租赁管理合同》和《物业管理合同》，孙苏霞租赁汤厦购物中心位于汤帝商厦2层19号商铺用于经营，建筑面积125.3㎡，实用面积为89.5㎡。《租赁管理合同》约定：乙方在商铺内经营的品牌为“欧珮诗”服装；乙方按销售额的12%毛利扣点作为甲方租金费用，且乙方保证月销售额保底为20000元。乙方同意当月未能达到最低销售额的，甲方将按乙方月保底销售额标准扣点。乙方月销售额不足以支付甲方租金费用时，应于次月5日签到甲方财务部及时补足交纳，否则甲方有权终止合同；乙方租赁的物业应设有独立的水、电、气等计量设施，对乙方经营中产生的水、电、气等费用乙方自己承担；租期自2019年10月1日至2020年9月30日止。该合同第18条约定：乙方及乙方人员如违反本合同约定及《济源汤厦经营管理守则》相关规定的，甲方有权要求乙方改正，且视情节轻重乙方每次应向甲方支付200—20000元的违约金。该合同第20-1约定：本合同未到期而乙方单方面提出解除合同的，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可解除本合同，否则，乙方应继续履行直到本合同期满，如乙方不继续履行合同，应承担违约责任并赔偿甲方本合同未履行部分应得的管理费及相关费用。《物业管理合同》第四条约定：乙方按季度支付物业管理费，乙方租赁面积为89.5平方米，乙方支付的物业管理费为2685元；用电单价为1元／度。2019年7月19日，孙苏霞交纳履约保证金2000元。合同签订后，2019年10月1日孙苏霞入住商场，经营“欧珮诗”品牌女装。孙苏霞在经营过程中，认为开业后商场入住率不足，客流量稀少。从2019年12月份开始，各品牌方陆续有人撤柜后，汤厦购物中心开始面向社会招租各种小百货，降低服务定位至低端商品，致顾客质量明显下降。同时孙苏霞自己系外地人，其店铺需要本地导购维持，而原先使用的导购因种种原因表示不干，重新招用导购困难，因此，2020年7月18日，孙苏霞未向汤厦购物中心告知，便撤柜退租不再经营。2020年10月1日，汤厦购物中心将该商铺另行出租他人。2019年11月4日，汤厦购物中心通过银行退还孙苏霞保证金1301.5元，扣除孙苏霞应缴纳的垃圾清运费等，孙苏霞的2000元保证金已予全部退还。诉讼中，孙苏霞申请撤回要求汤厦购物中心返还2000元保证金的反诉请求。另查，孙苏霞向汤厦购物中心交纳了2020年2月和3月的物业费1790元，但2020年6月1日至2020年7月31日的租金、电费未交纳，2020年7月份之前的物业费已交纳。庭审中，被告已当庭将POS机返还给原告，故原告放弃要求被告返还POS机的诉讼请求。另诉讼中，原告认可被告提交的商场扣押物品清单上的“店铺监控、轨道灯、库房展架、橱窗屏风、收银台、模特道具、展示架、手提袋”物品均还在原告购物中心，并称监控和手提袋没有人使用，轨道灯、货架收银台、橱窗屏风、模特道具、展示架经汤厦购物中心同意后，由后来的商户使用。其同意将上述物品返还给孙苏霞。但孙苏霞表示其现在不同意将清单上的物品拉走，因为其是外地的，并且上述物品有损耗。另被告称其主张的扣押物品损失15720元，一部分是物品的购买价格，另一部分是扣除折旧费用后的现在价值。如：店铺监控购买价825元，现主张600元，模特道具购买价2165元，现主张1440元，展示架购买价5665元，现主张4000元，手提袋使用了一部分，剩余的估价为900元，轨道灯购买价3810元，现主张3000元，库房货架购买价210元，现主张210元，橱窗屏风购买价3870.4元，现主张3870元，收银台购买价1701元，现主张1700元，一共15720元。本院认为，关于本诉部分。原、被告于2019年7月4日签订的《租赁管理合同》和《物业管理合同》，合同约定的租赁期限已届满，合同已经终止，因此，原告要求解除上述合同的请求，本院在本案中不再涉及；庭审中，被告认可其未缴纳2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金、物业费和电费，其虽然于2020年7月18日已退租撤柜，但其退租撤柜时并未告知原告，故原告要求被告支付2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金4800元、电费474元和2020年7月份的物业费895元，理由正当，本院予以支持；被告在合同履行期间，未告知原告擅自撤柜退租，应继续按照合同约定支付原告租金和物业费用并赔偿原告违约金，因此，原告要求被告支付2020年8月1日至2020年9月30日即合同履行期届满的租金4800元和物业费用1790元及违约金，理由正当，本院亦予以支持。具体违约金数额，根据被告违约情况，本院酌定为1500元。原告主张的违约金超过部分，本院不予支持。关于被告的反诉请求，要求原告赔偿因被告扣押物品造成的损失15720元。本院认为，首先，被告称上述物品至今还在原告处，认为系被告自己搬离时剩下的，并不认可系其扣押导致，被告也未充分举证证明上述物品遗留在原告处系原告扣押造成。其次，原告当庭表示同意被告将上述物品拉走，而被告表示不同意将物品拉走，因此，在被告主张的物品尚存在的情况下，被告要求原告赔偿物品的价值损失，不符合法律规定，理由不当，本院不予支持。至于被告主张的要求原告退还被告已支付的2020年2月和3月已支付的物业费1790元，考虑到2020年2月和3月份正是新冠肺炎疫情高发期，给被告的经营造成很大困难，属于不可抗力因素，对该请求本院依法予以支持。诉讼中，被告认可原告已将2000元保证金予以返还，撤回要求原告返还保证金2000元的反诉请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告孙苏霞在判决生效后十日内支付原告济源市汤厦购物中心2020年6月1日至2020年7月31日期间的租金、电费、物业费共计6169元和2020年8月1日至2020年9月30日期间的租金、物业费共计6590元，并赔偿原告济源市汤厦购物中心违约金1500元。二、原告济源市汤厦购物中心在判决生效后十日内退还被告孙苏霞已支付的2020年2月和3月交纳的物业费1790元。三、驳回被告孙苏霞其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元，减半收取为319.5元，由原告济源市汤厦购物中心负担180.5元，被告孙苏霞负担139元。反诉费119元，由原告济源市汤厦购物中心负担30元，被告孙苏霞负担89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省济源中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周备中二〇二〇年十月十九日书记员  李亚男