湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初1077号原告：向东锋，男，1977年4月16日出生，土家族，住湖北省恩施市，被告：武汉德成软件园开发有限公司，住所地湖北省武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号。法定代表人：徐小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹斌，男，1987年1月20日出生，汉族，该公司员工，住湖北省武汉市东西湖区，特别授权代理。委托诉讼代理人：鲍家畅，男，1993年12月25日出生，汉族，该公司员工，住湖北省武汉市洪山区，特别授权代理。原告向东锋与被告武汉德成软件园开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员姚紫茶独任审判，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告向东锋、被告武汉德成软件园开发有限公司的委托诉讼代理人鲍家畅、邹斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向东锋向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告于2020年1月8日单方面解除合同的行为无效（原告定购被告位于武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园的D2栋一层103号房和104号房物业的2份定购协议，编号0000003和0000004）；2、请求确认原被告双方所签订的德成国际文化创意软件园D2栋一层103号房协议NO：0000003和104号房协议NO：0000004的2份定购协议有效；3、请求判令原被告双方继续履行合同，确认被告于10日以内主动与原告签订正式的《武汉市商品房买卖合同》，并依法网签备案和协助原告办理涉案房屋的不动产登记过户手续；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费、鉴定费、保全费。事实和理由：原、被告就原告购买由被告开发建设的位于武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号德成国际文化创意软件园的第2栋一层103号房和104号房物业，双方于2016年4月18日签订了德成国际文化创意软件园定购协议以下简称协议，共2份，即编号0000003和0000004。其中，NO：0000003的协议明确标明了房源及面积263.91平方米、单价6529.45元、总价1723187元等合同条款及定金334637元。NO：0000004的协议也明确标明了房源及面积329.82平方米、单价6063.50元、总价1999864元等合同条款及定金399973元。这2份协议房款总价为3723051元，原告已经按约定支付了购房定金744610.25元和意向金房款100000元，共计支付金额为844610.25元整。被告的销售代理人陈英俊向原告出具了收据。2016年5月6日，经原告被告双方协商一致，被告把协议标的物业交付原告，原告收房后进行了装修和使用，装修费用花了6万8千元。此后，原告多次电话或微信、发函要求被告主动与原告签订正式的武汉市商品房买卖合同，要求被告履行协议第四条之规定，被告至今也没有办到。2018年5月30日，原告以信访的方式向武汉市房管局举报，责令被告与原告签订正式的《武汉市商品房买卖合同》未果。2018年6月14日，被告涉嫌指使周明光等人故意打砸此103号房，致使房屋的2个大门被损毁，室内装修被损毁，财物也损毁巨大。洪山区公安分局依法立案查办此涉嫌故意毁财一案。2020年1月8日，被告单方面发函，要求解除协议。自2016年4月19日起至2020年4月1日止，原告没有收到被告的有关要求原告支付协议的具体房款，也没有收到被告的任何方式方法的通知函、履约催促函等任何通知，也没有收到要求原告去签订武汉市商品房买卖合同的函件，也没有收到被告的任何催款函。2016年3月31日，被告公司取得了该项目房产的商品房预售许可证武房开预售[2016]129号，根据协议的第四条的约定，被告故意拖延，不通知原告、不主动与原告签订正式的武汉市商品房买卖合同，致使到今日为止，原、被告也没有签订正式的武汉市商品房买卖合同。依照行业惯例，被告取得了该项目房产的商品房预售许可证之日起30日内就应该主动与原告签订正式的武汉市商品房买卖合同，但是，被告却故意拖延，是为故意和违约。此后，原告多次电话或微信、发函被告负责人，要求被告履行协议，未果。原告是2020年1月15日收到此解除合同告知函的。原告认为，案涉房屋已经交付并装修和使用，原告没有任何违约，被告单方面解除合同的行为无效。被告应该主动与原告签订正式的武汉市商品房买卖合同，并依法网签备案和办理过户相关手续。综上，为了维护原告的合法权益，根据合同法、民事诉讼法等相关规定，特向法院起诉，请求查明事实，判如所请。被告武汉德成软件园开发有限公司（以下简称德成公司）辩称：一、经被告多次催告，原告拒不按照定购协议约定就案涉房产签订《武汉市商品房买卖合同》，被告有权依约解除定购协议，解除行为有效，被告对原告所支付的购房定金不予退还，并可对案涉房产另行处置。1、按照定购协议第四条约定：“。乙方在收到甲方书面通知之日起10天（日历天）内，乙方与甲方以本协议约定的内容为基础另行协商正式签订《武汉市商品房买卖合同》。”，即可认定“乙方在收到甲方书面通知之日起10天（日历天）内与甲方正式签订《武汉市商品房买卖合同》”为乙方在定购协议项下所负有的义务。2、签订定购协议后，自2019年上旬起至2019年10月，被告分别以寄送《履约催促函》、电话通知、发送短信、现场商谈及现场贴示通知书等形式多次催告原告正式签订《武汉市商品房买卖合同》，原告均拒不签订，拒不履行定购协议项下所负义务。3、按照定购协议第五条约定：“乙方在收到甲方正式签订《武汉市商品房买卖合同》书面通知之日起10天（日历天）内，因自身原因，未能按本协议的基础约定与甲方正式签订《武汉市商品房买卖合同》，视为乙方自行放弃购买本协议约定物业以及放弃本协议项下所涉相应权利，届时，甲方有权另行处置乙方定购的本协议约定物业，且所收取的定金不予退还。”根据《合同法》意思自治原则及约定优先原则，在不违反法律法规强制性规定和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，合同约定效力高于法定效力，有约定从约定。本案中，定购协议为双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定及社会公共利益，双方应依约行使权力履行义务。经被告多次催告，原告在合理期限内仍未履行所负义务（即与被告正式签订《武汉市商品房买卖合同》），被告有权依约解除定购协议，即被告于2020年1月8日向原告发送的《解除合同告知函》有效，定购协议已于2020年1月8日解除，对原告所支付的购房定金（744610.00元）不予退还，并可对案涉房产另行处置。二、起诉状中事实与理由陈述部分与实际情况不符，详情如下：（一）原告支付的购房定金实际金额为744610.00元，并非原告所述844610.25元。1、原告称已支付购房定金844610.25元（实际核算金额为：844610.00元），但该款项实际由两部分组成：其一为原告就案涉房产支付的购房定金744610.00元，原告分别于2016年4月22日、2016年12月19日三次刷卡支付（2016年4月22日：372305.00元，2016年12月19日：172318.00元、199987.00元）。其二为原告就购买案涉房产事宜向其自行委托的中介机构（武汉有木文创投资有限公司，下称“有木公司”）支付的中介费100000.00元。2、2016年初，被告与武汉五千城置业顾问有限公司（下称“五千城公司”）签订了一份销售代理合同，合同约定由五千城公司全权代理销售软件园厂房项目，其中包括案涉房产，故五千城公司为原告委托的销售代理方，有木公司系原告自行委托的中介机构，与原告无任何关系，中介费（100000.00元）亦非原告收取。故原告就购买案涉房产支付定金的表述有误，实际支付的购房定金应为744610.00元。（二）被告从未将案涉房产交付于原告。1、双方从未就案涉房产办理过任何交付手续，被告也未将案涉房产钥匙交予原告。原告曾通过非法手段进入案涉房产，并将其私人物品堆放于此历时一个月，经被告多次催告无效后，被告将其私人物品搬离案涉房产。2、案涉房产至今仍处于毛坯状态，并非如原告所述花费6万余元对其进行了装修。（三）周明光故意毁坏财物一案系原告与周明光私人恩怨所产生的纠纷，周明光与被告无任何关联，此案涉及的刑事处罚与民事赔偿亦与被告无任何关联。综上所述，本案事实清楚、法律依据明确，定购协议合法有效，鉴于原告拒不履行定购协议项下所负义务，被告有权解除协议，《解除合同告知函》合法有效，定购协议已于2020年1月8日解除，按照定购协议约定被告对原告所支付的购房定金（744610.00元）不予退还，并可对案涉房产另行处置，被告请求贵院依法驳回原告第1、3、4项诉讼请求。经审理查明，2016年4月18日，原告向东锋与被告德成公司就位于武汉市洪山区青菱都市工业园南郊路8号的德成国际文化创意软件园D2栋103号、104号物业分别签订了《德成国际文化创意软件园定购协议》，协议约定：乙方向东锋购买甲方德成公司的上述不动产，其中103号物业每平方米6529.45元，总价1723187元；104号物业每平方米6063.50元，总价款1999864元。以上计价方式中单价固定，总价款含增值税，总价款在正式签订《武汉市商品房买卖合同》时根据房地产测绘单位出具的预测结果进行调整，最终将依据房地产行政主管部门审核确认的产权登记建筑面积据实办理结算。103号物业乙方自愿于协议签订当日向甲方支付334637元作为本定购协议之约定房产的定金。104号物业乙方自愿于协议签订之日向甲方支付399973元作为定购协议约定房产之定金。甲乙双方约定:乙方在收到甲方书面通知之日起10天内，乙方与甲方以本协议约定的内容为基础，另行协商正式签订《武汉市商品房买卖合同》，在正式签订合同后，按《武汉市商品房买卖合同》中的约定享有相应权利，履行相应义务，届时本协议自行终止。乙方在收到甲方正式签订合同书面通知之日起10天内因自身原因，未能按本协议基础约定与甲方正式签订《武汉市商品房买卖合同》，视为乙方自行放弃购买本协议约定物业以及放弃本协议项下所涉相应权利，届时，甲方有权另行处置乙方定购的本协议约定物业，且所收取定金不予退还。本协议履行过程中，因不可抗力或政府政策等因素导致本协议书项下房产不售予乙方的，甲方不承担任何责任，且甲方向乙方发出书面通知之日起，本协议自动解除，甲方无息退还乙方所交纳定金。定购协议还对双方的其他权利义务进行了约定。上述两份定购协议签订前，原告于2015年11月26日、2015年11月27日分别向案外人陈英俊转账支付了200000元和50000元；上述两份定购协议签订后，原告于2016年4月19日向案外人陈英俊转账支付了594610元。陈英俊以武汉有木文创投资有限公司的名义于2016年4月19日向原告分别出具了金额为744610.25元的收据和金额为10万元的收据，收据上载明744610.25元为“穿越伍仟城项目2#楼103/104房定制房款”，10万元为“穿越伍仟城项目2#楼103/104房意向金”。陈英俊在收据出具之时同时为武汉有木文创投资有限公司的法定代表人及武汉五千城置业顾问有限公司的法定代表人，并同时任职该两家公司的执行董事。2016年12月16日，武汉五千城置业顾问有限公司将其法定代表人由陈英俊变更为翁志超。2019年4月3日，武汉五千城置业顾问有限公司因决议解散而注销。2017年9月24日，原告以武汉市巧洗科技有限公司（下称巧洗公司）的名义向案外人徐小波寄送了“关于2017年9月8日德成公司给向东锋的《解除合同告知函》的回复及要求”，要求确认补充协议无效；要求被告在要求时间内签订正式的商品房买卖合同；要求被告在要求时间内开具发票。2018年1月3日，被告向原告发送了《没收定金告知函》一份；2018年1月5日，原告以巧洗公司的名义就《没收定金告知函》向被告复函一份，仍要求签订案涉房屋的商品房买卖合同，同时要求开具发票。2018年1月13日，巧洗公司向被告发函，要求与被告签订案涉103、104号房屋的商品房买卖合同，并要求将合同网签备案。2018年5月至8月期间，原告通过信访及市长热线等多种渠道向有关政府管理部门反映了“德成国际文化创意软件园一期A区”项目违规销售及违反预售资金监管问题的事项。2018年11月16日，武汉市住房保障和房屋管理局就原告反映的“德成国际文化创意软件园一期A区”项目销售问题出具了处理意见书。2020年1月8日，被告向原告发送了《解除合同告知函》，通知原告解除与其签订的《德成国际文化创意软件园定购协议》，并告知原告其已交付的定金不予退还。同时，被告还告知原告将另行处置案涉协议约定的物业，并保留进一步追索经济损失的权利。2020年4月1日，原告再次以巧洗公司的名义向被告发函，要求将案涉定购协议拿去相关部门备案。另查明，案涉两套房屋所在的D2栋已由被告于2016年3月31日取得商品房预售许可证。本院认为，案涉两份《德成国际文化创意软件园定购协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，且案涉房屋已由被告取得商品房预售许可证，故该两份合同应为合法有效。对于原告主张要求确认两份定购协议有效的诉请，本院予以支持。本院认为，本案的争议焦点为案涉合同是否能够继续履行。本院认为，从案涉《德成国际文化创意软件园定购协议》的内容来看，该两份协议中已约定了的事项有：当事人的名称；商品房的位置、大致面积的基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、收款账号；定金支付的金额和定金支付的时间；面积差异的处理方式；解决争议的方法；违约责任。未约定的事项有：当事人住所；总价款付款时间；商品房交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；办理产权登记有关事宜。因此，该两份协议对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的第二、九、十一、十二款内容进行了全面约定；对第一、四、规定的内容进行了部分约定；对第三、五、六、七、八、十款规定的内容均未进行约定。因此，案涉定购协议的内容大部分都不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。同时，案涉协议还约定：乙方与甲方以本协议约定的内容为基础，另行协商正式签订《武汉市商品房买卖合同》。因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，案涉定购协议不属于商品房买卖合同本约，而是既有“将进行谈判”的性质，也有“带未决条款”性质的预约合同。其次，案涉协议也未将被告发送履约通知作为必备的合同义务，而是将其作为订立商品房买卖合同的先决条件。第三，原告签订定购协议时是以个人名义签订，而向被告发送函件却是以案外人巧洗公司的名义发送的，且其在本案中主张的也是要求被告与巧洗公司签订商品房买卖合同，本院认为，定购协议签订的主体与函件发送主体不一致，定购协议签订的主体也与原告主张的签订合同的主体不一致，因此，案涉两份定购协议既不具备继续履行的条件，亦于法无据，对原告主张继续履行协议并签订正式商品房买卖合同、网签备案及协助办理不动产登记手续的诉请，本院不予支持。关于原告主张要求确认被告解除合同的行为无效的诉请，本院认为，所谓诉，是指当事人向法院提出的，请求法院就特定法律主张进行裁判的诉讼行为。诉的标的是原告依法提出的与被告有争议并要求法院通过审判解决的法律关系及权利主张，因此，诉的种类应仅包括当事人请求法院确认某种“法律关系”存在或不存在，当事人请求法院判令被告履行某种行为或不进行某种行为，当事人请求法院变更某种法律关系，而不应包括对事实或事实行为的确认。原告诉请要求确认被告解除合同的行为无效，本质上是要求确认被告所进行的某种事实行为无效，而客观发生的事实本身是不能通过民事诉讼来确认无效的，因此，原告的该项主张不符合民事诉讼诉的审理范围，该主张不属于民事诉讼的诉讼请求，故对原告的该主张本院依法予以驳回。关于原告提出的鉴定，因原告在本案中的诉讼请求中并无金钱给付之诉，原告提出的申请案涉房屋装修造价的鉴定评估与本案原告诉讼请求没有关系，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，对原告所提鉴定申请，本院依法不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条第一款之规定，裁判如下：一、驳回原告向东锋关于请求确认被告武汉德成软件园开发有限公司于2020年1月8日单方面解除合同的行为无效的起诉；二、确认原告向东锋与被告武汉德成软件园开发有限公司签订的编号为NO：0000003和编号为NO：0000004的2份《德成国际文化创意软件园定购协议》有效；三、驳回原告向东锋的其他诉讼请求。案件受理费36584元、保全费5000元，由原告向东锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  姚紫茶二〇二〇年十月二十八日书记员  贾 锐书记员  王荣康