广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初5033号原告李健航，男，汉族，1993年5月14日出生，住广东省东莞市*********。身份证号码：441************375。委托代理人贺国富、赖晓杰，广东杰信律师事务所律师。被告惠州市金衡实业有限公司，住所地：博罗县******委会车桥头。法定代表人黄**璇。委托代理人陈晓丽、廖翔韬，广东科明律师事务所律师、实习律师。原告李健航诉被告惠州市金衡实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人贺国富、被告委托代理人陈晓丽、廖翔韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年10月25日，原、被告双方签订GF-2014-0171版本《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的山水华章花园52栋16层03号房，该房建筑面积125.02平方米，单价6695元，总价款837060元；约定了商品房及相关设施设备交付条件，约定2018年10月30日前向买受人交付商品房；约定逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之二的违约金；约定补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为主。合同签订后，原告依约支付首期楼款257060元，按揭楼款580000元。在合同约定交付商品房日期，发现被告交付楼盘不符合排水的环保要求，不具备永久供电要求，因商品房一直未达到交付条件，原告至今仍未收到被告的入伙通知，被告已逾期交付房屋。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护自身权益，原告诉至法院，请求：1、判令被告向原告支付逾期交付合格房产的违约金108818元（以837060元为本金，从2018年10月31日起按日万分之二比率暂计至2020年8月10日，后算至实际交付日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：一、逾期交房属不可抗力因素，不应承担违约责任，答辩人所开发的楼盘实际上是一个镇级“BT”工程，整个楼盘的报建是以总面积报建，所以不能分栋验收，要整个楼盘的建设全部完工后才能整体验收。虽然涉案楼房该栋未取得整体验收，但是在合同约定的交房时间都已符合入住条件，答辩人已经通知原告予以收楼，而且双方在合同补充协议里已对交房时间和不可控因素都有清楚的认识和明确的约定，本楼盘已列入问题楼盘，县政府也已成立专门的工作组，针对楼盘的验收和交楼进行指导，所以答辩人逾期交房属不可抗力，不应承担责任。被答辩人在合同约定的时间未来收楼，答辩人且于2019年12月4日有书面通知被答辩人收楼，且已向被告答辩人寄送了入伙通知书，而被答辩人却在收到通知书后未来办理收楼手续，也应自行承担逾期交房的责任。原、被告是于2018年10月25日签订的此份协议，对于交房时间又约定了2018年10月30日，只有5天时间，这明显属于签合同时双方都已有明确认知，不能在5天内交付房屋，所以此份合同中的约定也是属于原告明确知晓不能在5天内交付房屋的情况下做出的不合理的约定；二、补充协议对逾期交房有明确约定，对主合同的12条作出的补充协议，约定双方同意对出卖人逾期交房的违约责任做如下修改：无论逾期是否超过240日（含宽延免责期），合同继续履行的，出卖人支付违约金的标准改为每日总房款的0.01%，最高赔付不超过总房价款的2%。这是双方对主合同未约定或约定不明作出的真实意思表示，合法有效，应予得到支持。根据最高院关于民商事审判纪要的第50条：支付违约金应当兼顾合同履行情况，本案原告未提供其实际损失且已收楼，应按照补充协议计算违约金，且实际上没有任何损失，所以其要求支付逾期交房违约金的诉求不应得到支持；三、违约金计算时间也是错误的，原告主张自2018年10月31日起计算存在事实错误，根据补充协议第8条约定，鉴于交房日期不可控因素太多，买受人同意若出卖人未能按照商品房买卖合同约定日期交房的，买受人同意给予60日的宽延期，买受人同意不追究出卖人在宽延期内的违约责任。综上所述，原告诉求主张逾期交房的事实不充分，而且计算违约金错误且没有实际损失，所以不应得到支持。经审理查明，原、被告于2018年10月25日签订编号为博罗（2018）10020804的《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买博罗县******委会苏矛田小组、下坝小组苦练山水华章花园52栋16层03号房，价格为837060元。合同约定的付款方式及期限为：买受人应当于2018年10月25日前支付首期房价款人民币257060元，余款人民币580000元向银行申请贷款支付。双方约定出卖方应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。原告支付首期款后，于2018年12月4日与广东博罗农村商业银行股份有限公司福田支行达成贷款协议，借款580000元用于购房，被告于2020年5月20日出具房款支付发票给原告执存。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，“按照逾期时间分别处理：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准。”《补充协议》第八条第一项第二款约定：“逾期超过240日（含宽延免责期）买受人要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由出卖人按不超过已付房款的3%向买受人支付违约金。”庭审时，原告主张案涉房屋因不符合收楼条件至今未交付。被告则主张房屋符合交付条件，2019年5月其已通知业主收楼，2019年12月4日又送达了书面的收楼通知，且原告已收到通知，但原告未来办理收楼手续。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》[合同编号博罗（2018）10020804]为双方合意，且符合法律规定，双方均应予履行。根据合同条款第十一条的约定，被告应于2018年10月30日前交付房屋，并将于交房前十日办理完成相关交房手续。庭审时原、被告双方对房屋交付时间有分歧，被告提供其单方制作的《山水华章入伙通知书》主张案涉房屋已具备交付条件，其于2019年5月通知原告收楼，2019年12月4日书面通知原告收楼，但因为原告个人原因未来办理收楼手续，证据不足，本院不予支持，结合本批系列案的实际，本院予以认可原告的主张，即案涉房屋至今未交付。故本院对被告违反合同约定未按时交付房屋的事实予以确认，案涉房屋未能按期交付的责任应当由被告承担。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条补充协议约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任的，仍以本合同为准。”根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《补充协议》第八条第二款减轻了出卖人的逾期交房违约金责任，因此本案违约金应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定计算，故本院认定案涉违约金应当从2018年10月31日起每日按已付全部房款的万分之二计算，暂计算至起诉之日（2020年10月10日）止，此后的违约金诉请，由原告另行主张。经计算，被告应当支付的违约金为837060元×0.02%/天×710天（从2018年10月31日计至2020年10月10日，共710天），共计118862.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李健航支付2018年10月31日至2020年10月10日，共710天的逾期交房违约金118862.52元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238.18元，由被告惠州市金衡实业有限公司负担1213.18元，由原告李健航负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 朱友良二〇二〇年十月二十七日法官助理 刘伟东书 记 员 胡志鹏蒙帮宇