广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初897号原告：深圳光荔投资发展有限公司。统一社会信用代码：914***************。住所：深圳市南山区****************。法定代表人：肖宏，系该司总经理。委托诉讼代理人：李立青，系该司职工。委托诉讼代理人：王立波，系该司职工。被告：何祝金，男，1966年8月14日出生，汉族，住广东省始兴县***********。公民身份号码：440************。原告深圳光荔投资发展有限公司与被告何祝金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳光荔投资发展有限公司委托诉讼代理人李立青、被告何祝金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠自2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金72006元；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金14725.23元（逾期付款滞纳金暂计至2020年6月30日，应计至实际付清款项之日止）；3.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确滞纳金计算至2020年8月31日止。事实和理由：原被告双方分别于2017年8月3日、2018年7月31日签订了两份《房屋租赁合同》。第一份合同约定：原告将始兴县太平镇***********两间商铺出租给被告使用，租期自2017年8月1日至2022年7月31日，租金按月支付，每月25日前交付下月的租金，2017年8月1日至2020年7月31日每月租金8001元，逾期支付租金的，按逾期金额、按日、按千分之一的比例计收滞纳金。第二份合同约定：原告将始兴县太平镇*************商铺出租给被告使用，租期自2018年8月1日至2021年7月31日，租金按月支付，每月25日前交付下月的租金，每月租金4000元，逾期支付租金的，按逾期金额、按日、按千分之一的比例计收滞纳金。截止2020年6月30日，被告拖欠两份合同2019年10月1日至2020年3月31日的租金72006元。截止2020年6月30日，被告因逾期付款需缴纳滞纳金为14725.23元。上述二项小计为：86731.23元＝72006元+14725.23元。综上，被告拖欠原告租金及滞纳金86731.23元。经原告一再催促，被告均拒不缴交，原告无奈诉至贵院，敬请贵院依法裁判。被告何祝金答辩称，今年年底一次性付清所欠房租，去年开始行情不是很好，而且答辩人爸爸病重了，今年5月份跟原告协商，有钱就交。中途答辩人也有交钱，也不是故意拖欠。因为疫情，几个月都没有开门，跟原告沟通，一直都没有下文。同意解除租赁合同。本院经审理认定事实如下：原告是始兴县太平镇***********商铺的单独所有权利人。2015年7月22日，原告向深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司出具了一份《基本授权书》，载明：根据深圳光荔投资发展有限公司（下称总公司）2015年7月20日的《股东会决议》，经广东省始兴县工商行政管理局登记注册核准，深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司（下称始兴分公司）于2015年7月21日成立。为明确始兴分公司的经营管理权限，现由总公司对其及其负责人进行如下基本授权“二、开展国内贸易，经营管理总公司在始兴县行政区域内的资产......4、授权始兴分公司以分公司名义出售、出租总公司在始兴县行政区域内的资产，对外签订出售、出租该资产的相关合同；管理总公司在始兴县行政区域内未出售、已出租的资产。四、责任承担始兴分公司及始兴分公司负责人在上述授权范围内为分公司利益行使经营管理权所引发的一切责任，均由总公司承担，法律法规另有规定的除外。五、本基本授权书有效期为长期。........”2017年8月3日，深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：第一条出租方（甲方）深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司将位于始兴县太平镇***********的商铺出租给承租方（乙方）即本案被告使用，租赁房屋建筑面积共计307.72平方米。第二条租赁期限五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。第三条租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每月每平方米计算。前一至三年，单位租金人民币26元/㎡/月，月租金总额为8001元整。......第四条租金按月支付。乙方应于本合同签订日交付首期租金，金额8001元，之后每月的租金，乙方应于每月25日前向甲方交付下月的租金。第五条乙方租赁房屋用途家私建材。第七条乙方应于本合同签订日向甲方交付相当于两个月租金数额的租赁保证金，共计壹万陆仟贰佰元整（16200元整）。乙方满足下列全部条件时，甲方应向乙方返还租赁房屋保证金：1.租赁期满或经双方协商同意提前解除本合同；2.合同期限内未拖欠租赁期间的相关租赁费用；3.合同期限内未损坏房屋结构及装修（正常损耗除外）；4.合同期限内未拖欠租赁房屋的各项物业管理费用和使用租赁房屋所产生的水电费等各项费用。返还租赁保证金时间与方式：乙方退回租赁房屋后十个工作日内以转账方式无息返还。出现下列情形之一的，甲方不予返还租赁房屋保证金：1.乙方单方解除合同；2.损坏房屋结构及装修（正常损耗除外）；3.拖欠房屋租赁期间的相关费用，包括租金、使用租赁房屋所产生的水电费、卫生费、房屋物业管理费等；4.乙方存在其他违约、违法行为。第十二条违约责任租赁期限内出现下列情形之一，严重影响乙方使用租赁房屋的，乙方可就此造成的损失要求甲方双倍退还租赁保证金。租赁期限内出现下列情形之一时，甲方除不予退回租赁房屋保证金外，还可就此造成的损失有权追究乙方的损害赔偿责任：1.乙方拖欠租金达10天以上；......乙方应按期缴纳租金、租赁保证金，乙方每逾期缴纳一日，按千分之一支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同。......等条款。第十三条本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1.发生不可抗力，使本合同无法履行；2.政府征用、收回或拆除租赁房屋；3.甲、乙双方协商一致。2018年8月3日，深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：第一条出租方（甲方）深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司将位于始兴县太平镇***********的商铺出租给承租方（乙方）即本案被告使用，租赁房屋建筑面积共计153.86平方米。第二条租赁期限三年，自2018年8月1日起至2021年7月31日止。第三条租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每月每平方米计算。前一至三年，单位租金人民币26元/㎡/月，月租金总额为4000元整。......第四条租金按月支付。乙方应于本合同签订日交付首期租金，金额4000元，之后每月的租金，乙方应于每月25日前向甲方交付下月的租金。第五条乙方租赁房屋用途家私建材。第七条乙方应于本合同签订日向甲方交付相当于两个月租金数额的租赁保证金，共计8000元整。乙方满足下列全部条件时，甲方应向乙方返还租赁房屋保证金：1.租赁期满或经双方协商同意提前解除本合同；2.合同期限内未拖欠租赁期间的相关租赁费用；3.合同期限内未损坏房屋结构及装修（正常损耗除外）；4.合同期限内未拖欠租赁房屋的各项物业管理费用和使用租赁房屋所产生的水电费等各项费用。返还租赁保证金时间与方式：乙方退回租赁房屋后十个工作日内以转账方式无息返还。出现下列情形之一的，甲方不予返还租赁房屋保证金：1.乙方单方解除合同；2.损坏房屋结构及装修（正常损耗除外）；3.拖欠房屋租赁期间的相关费用，包括租金、使用租赁房屋所产生的水电费、卫生费、房屋物业管理费等；4.乙方存在其他违约、违法行为。第十二条违约责任租赁期限内出现下列情形之一，严重影响乙方使用租赁房屋的，乙方可就此造成的损失要求甲方双倍退还租赁保证金。租赁期限内出现下列情形之一时，甲方除不予退回租赁房屋保证金外，还可就此造成的损失有权追究乙方的损害赔偿责任：1.乙方拖欠租金达10天以上；......乙方应按期缴纳租金、租赁保证金，乙方每逾期缴纳一日，按千分之一支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同。......等条款。第十三条本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1.发生不可抗力，使本合同无法履行；2.政府征用、收回或拆除租赁房屋；3.甲、乙双方协商一致。合同签订后，被告依约缴纳了租赁保证金共24200元。被告使用涉案商铺，依据上述两份《房屋租赁合同》约定，被告应于2019年9月25日缴纳2019年10月1日至2019年10月31日的租金，但被告开始逾期未交2019年10月1日起的商铺租金。原告计算滞纳金的方式为应缴租金金额乘以应计滞纳金天数乘以1‰。庭审时，被告确认在签订合同时知道原告向深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司出具了一份《基本授权书》。原告确认被告在2020年9月8日已经支付了租金10000元，还剩62006元未支付。原、被告双方确认被告是在2020年3月31日搬离涉案店铺，将涉案店铺交还给原告，但原告称双方没有达成解约协议，被告也没有缴纳完租金，被告则辩称双方签订的《房屋租赁合同》在2020年3月31日开始解除。原告多次向被告催收租金未果后诉至本院，提出上述诉求。以上事实，有原告提供的身份证、《房屋租赁合同》、《被告欠交租金及滞纳金情况表》、不动产权证书以及本院的庭审笔录、询问笔录予以证明，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司以自己的名义与被告订立合同是基于原告的授权，且被告在订立合同的时候知道深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司与原告之间的代理关系，故深圳光荔投资发展有限公司始兴分公司与被告签订的《房屋租赁合同》直接约束原告与被告。原、被告双方自愿签订的《房屋租赁合同》，不违反法律法规的规定，是双方的真实意思表示，该合同是双方履行权利义务的依据。合同签订后，原告已按约定将租赁房屋交付被告，被告本应于2019年9月25日支付2019年10月1日至2019年10月31日的房屋租金，及本应按期支付之后的使用了商铺的租金，但被告至今未支付，经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳，被告违反了合同的约定，达到了合同约定的解除条件，现原、被告双方均同意解除本案的《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于商铺租金计付的确定，被告从2019年9月25日起未交付2019年10月1日之后的租金，也未依法解除租赁合同，被告在2020年3月31日搬离涉案店铺，原告主张商铺租金计算至2020年3月31日共计72006元合理，被告亦无异议，但被告在原告起诉后已向原告支付了10000元租金，剩余62006元租金未支付，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告抗辩称本案的房屋保证金24200元应予适当退回，该笔保证金具有担保合同履行的性质，从合同中对违约责任的约定来看，该笔保证金属于违约定金，依据双方签订的《房屋租赁合同》，被告的行为已构成违约，原告依据合同的约定不予退回保证金，本院予以支持，对被告的抗辩，本院不予采纳。至于原告诉请的滞纳金，其实质就是违约金，被告虽抗辩称在2020年3月31日就已经将商铺返还给了原告，但双方并未解除合同关系，被告也未将拖欠的商铺租金支付给原告，故原告主张迟延支付的租金违约金合理。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现被告提出因疫情的影响，导致生意亏损严重，且提出本案的违约金过高，申请法院调整。庭审时，对于被告不按期缴纳租金，原告有何损失，原告的回复是“资金周转不畅，持有商铺意义何在”。本案中，如前所述，原告已经没收了被告缴纳的房屋保证金24200元，该房屋保证金是属于违约定金的一种，而违约金的性质是以补偿为主，惩罚为辅。本案的合同均已履行了大部分，此前被告也按期缴纳租金，对于2019年开始出现逾期情况，被告的解释是因为生意不景气，以及父亲病重导致，被告并非恶意违约，被告抗辩所提本案系因疫情影响，经审查，被告在2019年就开始出现延期缴纳租金的情况，且在2019年10月就停止缴交租金，被告延期缴纳租金的原因并非因疫情而起，只是疫情的出现最终加剧了被告经营的困难，但疫情不是被告违约的最重要原因，只是影响因素之一。本案合同中的违约责任均使用的是格式合同条款，根据诚实信用原则和公平原则，结合本案的实际情况，本院综合衡量确定本案的违约金（即原告主张的滞纳金）按月1%计算，对原告主张的超出部分，本院不予支持。因原告仅主张计算至2020年8月31日，属原告对自身权利的处分，本院予以支持。但违约金的计算如上所述，亦应以上述确认的租金的计算时段为准，故依据原告提交的《被告欠交租金及滞纳金情况表》的计算方式，欠交2019年10月1日至2020年3月31日的租金的应缴租金金额为72006元，本院将违约金的标准调整为月1%后，违约金截止至2020年8月31日应付违约金（滞纳金为）6396.51元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告深圳光荔投资发展有限公司与被告何祝金于2017年8月3日及2018年8月3日签订的《房屋租赁合同》。二、被告何祝金应于本判决生效之日起二十日内向原告深圳光荔投资发展有限公司支付租金62006元及违约金6396.51元。三、驳回原告深圳光荔投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1968元，减半收取计984元，由被告负担755元，由原告负担229元。此款已由原告预交，被告负担部分，由被告在履行本判决判项二的期限内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇二〇年十月十四日书记员 邹苏琴