北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初19094号原告：吴庆鸿，男，1963年2月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：许胜忠，北京闻鼎商山律师事务所律师。被告：李志明，男，1989年9月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨昱，北京康阜律师事务所律师。被告：北京盛昌典当行有限责任公司，住所地北京市顺义区仁和镇仓上小区37号楼1至2层3单元37-08。法定代表人：邵志新，执行董事。委托诉讼代理人：郑东青，北京市首方律师事务所律师。原告吴庆鸿与被告李志明、北京盛昌典当行有限责任公司（以下简称盛昌典当行）抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴庆鸿及其委托诉讼代理人许胜忠，被告李志明的委托诉讼代理人杨昱，被告盛昌典当行的委托诉讼代理人郑东青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴庆鸿向本院提出诉讼请求：1、请求确认李志明与盛昌典当行于2017年6月8日签署并在朝阳区不动产登记事务中心登记的合同编号为XXXX号《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》无效；2、李志明、盛昌典当行承担案件受理费。事实和理由：案外人张XX于2009年7月16日因清偿债务，与吴庆鸿口头约定将位于朝阳区XXX房屋（以下简称涉案房屋）交给吴庆鸿，2015年11月8日，吴庆鸿与张XX签订了《转让协议》，以涉案房屋抵偿债务，并在协议签订的一年内协助吴庆鸿办理过户手续，因案外人张XX未根据约定协助吴庆鸿办理过户登记，吴庆鸿于2017年1月10日向北京市朝阳区人民法院提起（2017）京0105民初3024号房屋买卖合同纠纷案件，要求将涉案房屋过户至吴庆鸿名下，该案诉讼中吴庆鸿知悉张XX将涉案房屋于2016年12月27日出售给李志明并签署房屋买卖合同纠纷后，吴庆鸿于2017年3月8日提起（2017）京0105民初19772号确认李志明与张XX房屋买卖合同无效纠纷案件，该案诉讼中吴庆鸿于2018年4月获悉，涉案房屋设置了抵押，后经查询，得知涉案房屋于2017年6月8日设定抵押，抵押权人系盛昌典当行，故吴庆鸿诉至法院。被告李志明答辩称：不同意吴庆鸿诉讼请求，理由为：第一，李志明与盛昌典当行签署《房地产最高额抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签署后，李志明每月偿还利息及综合服务费累计140万元，本金暂未偿还。第二，李志明对涉案房屋设定抵押担保系物权处分行为，抵押担保未与任何生效判决相违背，李志明于2016年12月27日取得涉案房屋所有权，涉案房屋于2017年1月10日设定了抵押权人系刘向海的抵押登记，于2017年6月8日设定了抵押权人系盛昌典当行的抵押登记，李志明以涉案房屋向盛昌典当行提供抵押担保系在（2017）京0105民初19772号判决书作出后，该判决驳回了吴庆鸿要求确认李志明与张XX房屋买卖合同无效请求，该判决尚未生效，故抵押行为未违反法律规定。第三，刘XX与本案没有关联性，其行为只能代表自己，2017年2月16日，刘XX虽然代表张XX领取了（2017）京0105民初3024号案件起诉状等材料，并不能证明刘XX与李志明认识，而且李新磊与盛昌典当行是独立的两个主体，刘XX不是盛昌典当行的法定代表人，其行为不能代表公司行为，只能代表自己，与盛昌典当行没有任何关系。2017年2月16日，刘XX领取起诉状时，涉案房屋已经于2017年1月10日设定了抵押权人系刘向海的抵押登记，即便没有设定本案抵押，吴庆鸿依然无法实现房屋过户目的。被告盛昌典当行答辩称：认可李志明答辩意见，第一，涉案房屋登记在李志明名下，李志明亦取得不动产权证，盛昌典当行有理由相信李志明系合法所有权人。第二，盛昌典当行与李志明签署《房地产最高额抵押合同》时间为2017年6月2日，《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》签订时间为2017年6月8日，李志明与张XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》被生效判决确认无效时间是2017年8月30日，即抵押合同签订在先，《北京市存量房屋买卖合同》被确认无效在后，李志明与盛昌典当行签署《房地产最高额抵押合同》、《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》不违反法律规定。第三，《房地产最高额抵押合同》系双方自愿订立，不违反法律规定，亦进行了公证，且盛昌典当行已实际出借350万元，该合同合法有效。第四，《房地产最高额抵押合同》签订后，双方办理了涉案房屋的抵押登记手续，盛昌典当行依法取得他项权证，抵押权合法有效。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张XX原系涉案房屋所有权人，登记时间系2011年4月21日。2008年5月16日，中慧担保公司（以下简称中慧公司）作为甲方与吴庆鸿作为乙方签订《债权转让协议书》，内容如下：甲方对张XX合计享有的借款合计118万元，甲方将前列的债权全部转让给乙方，自本协议签订之日的次日，由乙方向甲方行使该债权的全部权利。2015年11月8日，吴庆鸿作为受让方与张XX作为转让方签订《转让协议》内容如下：转让方于2009年7月前购得涉案房屋一套，至本协议签订之日止，转让方向中慧公司借款118万元，转让方向受让方借款372500元；转让方确认已经收到借款1552500元，转让方因无法偿还上述债务，自愿将本协议约定的房屋转让给受让方，用于清偿本协议债务；受让方表示自愿接受转让方提出的以1702528元价款购买上述房屋，余款在房屋过户登记的同时支付给转让方。2016年9月19日，借款人张XX（甲方）与出借人张XX（乙方）签署《借款合同》，乙方向甲方出借1200万元，借款期限自2016年9月19日至2016年12月18日。同日，北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字103151号公证书。后张XX于2016年9月19日向张XX转账支付410万元，于2016年9月26日转账支付300万元，于2016年10月24日转账支付500万元。2016年10月26日，张XX与张XX签署《委托书》，张XX委托张XX作为代理人办理关于涉案房屋的售房事宜，包括查询档案，核实房屋是否存在查封、抵押、网申占用、异议登记等信息，代为签署房屋买卖合同，代收房款并签署相关文件等权限，委托期限在签署委托书之日起两年为止。同日，北京市中信公证处出具（2016）京中信内民证字119489号公证书。2016年11月12日，张XX（甲方）、李志明（乙方）、张XX（丙方）签署《协议》，约定：1、2016年9月19日，甲、丙双方签订《借款合同》，借款金额1200万元，张XX对上述借款金额无异议；2、甲方张XX以其名下涉案房屋为上述借款向张XX提供担保。同时，甲方张XX向丙方张XX出具《公证委托书》，委托张XX有权代其出售上述房屋；3、乙方李志明以710万元的价格购买上述房屋，购房款由乙方李志明直接向丙方张XX支付，丙方张XX所收取的购房款用于清偿第一条所借金额中的710万元。2016年11月12日，张XX（出卖人）与李志明（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人未将房屋出租，买卖双方协商一致，房屋成交价格710万元，出卖人应当在2017年1月31日前将涉案房屋交付给买受人。2016年12月27日，涉案房屋过户至李志明名下。2017年1月10日，吴庆鸿以房屋买卖合同纠纷一案（以下简称房屋买卖合同纠纷案件），将张XX、李志明诉至本院，要求将涉案房屋过户至吴庆鸿名下。2017年2月16日，刘XX受张XX委托到庭领取了该案起诉书等材料，2017年2月23日，张XX受李志明委托到庭领取2017年3月3日开庭传票。该案于2017年3月3日庭审时，张XX、刘XX、吴庆鸿到庭。2017年3月8日，吴庆鸿以确认合同无效纠纷一案（以下简称确认合同无效纠纷案件），将张XX、李志明诉至本院请求确认张XX与李志明于2016年11月12日签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2017年4月25日，北京市朝阳区人民法院就确认合同无效纠纷案件作出（2017）京0105民初19772号民事判决书。本院在该案中认为：张XX与李志明就涉案房屋达成买卖协议并依约履行，不存在以合法形式掩盖非法目的之情形，亦不存在欺诈胁迫形式损害国家利益之情形，吴庆鸿要求确认张XX与李志明签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效于法无据，本院不予支持。吴庆鸿不服，上诉至北京市第三中级人民法院，并于2017年5月18日交纳二审诉讼费。2017年6月2日，李志明（当户、抵押人、甲方）与盛昌典当行（典当行、抵押权人、乙方）签订《房地产最高额抵押典当合同》，约定：授权代理人刘X；甲方将其自有的或其享有完全处置权的房地产作为当物抵押给乙方，甲方在合同期限内，根据评估结果确定的最高当金额度分期提取，按期偿还当金，在最高当金额度内循环赎当、续当；双方同意，将抵押房地产作为甲方向乙方偿还本合同项下的全部债务的担保，抵押担保甲方所欠乙方之债范围包括当金本息、典当综合费用、罚息、实现抵押权所支付的相关费用以及所有其他应付款项；甲方所抵押典当的房地产产权人李志明，房产证号京（2016）朝阳区不动产权第0172430号，抵押典当房地产评估价值510万元，抵押范围全部抵押，当金最高额度为360万元，乙方在此额度内向甲方发放当金；甲乙方同意以上述房地产办理抵押典当登记手续；本合同期限内，每期业务的当期内1个月，任何一期业务当期届满时，甲方应当及时办理续当或赎当，超过5日既不赎当也不续当的，乙方有权提前终止本合同及本合同项下全部典当业务进行决算并实现抵押权；抵押担保期限为截至乙方最后一期当金及相关费用得到全部清偿，本合同期限为1个月，自2017年6月2日起至2017年7月1日止；本合同项下的当金利率为月利率0.8%，由甲方每期足额支付给乙方，典当综合费用为每月0.2%，由甲方每期足额预先支付给乙方；本合同自甲、乙双方签字、盖章并办理房地产抵押登记后生效，至本合同项下当金本息和相关费用全部清偿完毕后终止。2017年6月15日，北京市信德公证处对该合同做出（2017）京信德内经证字第00378号公证书。2017年6月8日，李志明（甲方、抵押人）与盛昌典当行（乙方、抵押权人）签署《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》，约定：甲乙双方为向房屋登记机构申请设立最高额抵押权登记，经协商一致，订立本合同；最高债权金额360万元，债权确定期间自2017年5月27日起至2018年5月26日；房屋所有权证号京（2016）朝阳区不动产权第0172430号；被担保最高债权金额360万元，担保范围为当金本息、典当综合费用等；债务人李志明；本合同与甲方乙方及相关当事人签订的相关合同具有同等法律效力，如其他相关合同与本合同存在冲突、矛盾的，以本合同为准。2017年6月8日，涉案房屋办理了抵押权人为盛昌典当行的抵押登记。2017年6月9日，盛昌典当行向李志明转账150万元。2017年7月3日，盛昌典当行向李志明转让200万元。2017年8月30日，北京市第三中级人民法院就确认合同无效纠纷案件作出（2017）京03民终10196号民事判决书，该判决认为：吴庆鸿系张XX的债权人，自2009年起一直居住在涉案房屋，2015年11月，吴庆鸿与张XX签订《转让协议》，张XX同意将涉案房屋出卖给吴庆鸿，双方之间形成房屋买卖关系，此后吴庆鸿继续掌控房屋，从上述事实及其与张XX、李志明就涉案房屋发生纠纷的过程，吴庆鸿前后表现一致，一直以房屋买受人的身份主张权利，其主张在其掌控房屋期间内不可能允许房屋买受人的身份主张权利，其主张在其掌控房屋期间不可能允许张XX对外再行出售房屋，也不可能允许张XX带其他买受人看房的陈述符合正常人的心理状态及通常做法，应予采信。而张XX、李志明作为《北京市存量房屋买卖合同》的双方当事人以及张XX的债权人张XX在合同签订前后及合同履行过程中却存在诸多不合理之处，具体表现为：其三，涉案房屋价值巨大，作为买受人，其所购买的房屋是否存在纠纷，在购买后能否为自己正常使用系房屋买卖过程中最受关注的问题，正常买受人均会在购房前查验房屋，本案中，李志明身份特殊，其通过张XX介绍与张XX签订房屋买卖合同，在明知张XX负有债务且在法院存有诉讼的情况下，又得知涉案房屋并非在张XX控制之下，如其前去查验房屋，不可能不向房屋实际居住人询问占住房屋原因、居住情况等细节。现李志明陈述曾在购房前一个月去查看房屋，吴庆鸿对此不予认可，鉴于李志明无法就此提供证据，而吴庆鸿与张XX签订转让协议买房时间明显早于李志明，且一直控制涉案房屋，李志明陈述吴庆鸿允许张XX带其他购买人查看房屋明显不符合常理，故李志明就此陈述细节虽与张XX一致，仍然不应予以采信；第四，从李志明的付款时间和行为来看，李志明在房屋过户后始终未能取得房屋的控制权，2017年初又与吴庆鸿就涉案房屋发生争议，并于2017年3月参加了吴庆鸿诉张XX案件的庭审，其对吴庆鸿、张XX之间就涉案房屋发生买卖合同的情况明知，应意识到继续履行合同将产生巨大的风险，但李志明在此情况下，仍选择继续向张XX支付大笔购房款，其行为明显有异于正常购房人，李志明仅将上述行为解释为因为已将房屋过户，故只得选择按合同履行过于牵强，综合上述案件事实，在张XX及李志明不能进行合理解释的情况下，可以认定张XX及李志明存在恶意串通，以实现帮助张XX完成多重买卖，损害吴庆鸿利益的行为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应被认定为无效；判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初19772号民事判决；二、确认张XX与李志明于2016年11月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2017年12月，吴庆鸿通过北京市购房资格核验。2018年12月10日，北京市朝阳区人民法院就房屋买卖合同纠纷案件作出（2017）京0105民初3024号民事判决书。本院在该案中认为：吴庆鸿与张XX签署的《转让协议》合法有效，张XX应当按照合同约定履行过户的义务，吴庆鸿亦应按照合同约定在过户时支付剩余购房款，李志明与张XX关于涉案房屋的买卖合同虽已被确认为无效，但涉案房屋现设立有抵押，在抵押权未解除或被法院判决确认无效之前，涉案房屋不具备过户条件，吴庆鸿可待涉案房屋具备过户条件之后另行主张。吴庆鸿不服，上诉至北京市第三中级人民法院。2019年3月19日，北京市第三中级人民法院就房屋买卖合同纠纷案件作出（2019）京03民终3044号民事判决书，该判决认为：吴庆鸿自2009年起即占有使用涉案房屋的事实等能够相互印证；一审法院认定吴庆鸿与张XX之间存在的房屋买卖合同关系及对本案的具体处理适当，本院予以维持；判决：驳回上诉，维持原判。审理中，盛昌典当行提交《续当凭证》复印件，用以证明：2017年7月至2020年8月20日，李志明每月向盛昌典当行偿还利息、综合服务费等，每月金额不等，本金没有偿还。吴庆鸿不认可真实性，李志明予以认可。诉讼中，盛昌典当行提交李志明与王X的户口本复印件、结婚证复印件、二人的身份证复印件，用以证明：盛昌典当行在办理涉案房屋抵押登记时对李志明的婚姻状况、房屋产权进行审核，抵押合同及抵押权设立合法有效。吴庆鸿不予认可，称无法核实上述材料真实性，盛昌典当行明知涉案房屋权属存在争议，却与李志明签署抵押合同，设定抵押权，二人恶意串通损害了吴庆鸿的利益。李志明认可真实性和关联性。另查一，2019年7月12日之前，刘XX系盛昌典当行工商登记的经理，2019年7月12日卸职。另查二，2017年6月11日，吴庆鸿因2017年4月涉案房屋被撬门及物品被盗前往北京市公安局朝阳分局大屯派出所报案，北京市公安局朝阳分局于2017年6月12日出具立案决定书，决定对吴庆鸿被盗窃案立案侦查，刘XX及张XX在询问/讯问笔录中称2017年4月、6月前往涉案房屋撬门。李志明于2017年10月11日询问/讯问笔录中表示：“买房子的事情，全权交给我姐夫张XX代理”、“全是由我姐夫张XX来处理的，我都不知道”。刘XX于2017年12月18日询问/讯问笔录中表示：“我和张XX、张XX都是朋友关系，我介绍的张XX给张XX认识的”。张XX于2017年12月18日询问/讯问笔录中表示：“刘XX是张XX的朋友，通过刘XX我认识了张XX”。本院认为：本案的争议焦点在于李志明与盛昌典当行签署的《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》是否存在合同无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。综合本案证据及审理查明事实，本院认定《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》因李志明与盛昌典当行之间存在恶意串通，损害吴庆鸿利益的行为，应属无效，具体理由如下：首先，2017年2月15日，刘XX受张XX委托到庭领取房屋买卖合同案件诉讼材料，2017年2月23日，张XX受李志明委托到庭领取房屋买卖合同案件诉讼材料，李志明于2017年3月3日参加了房屋买卖合同纠纷案件庭审，李志明、刘XX对涉案房屋权属争议理应知晓。其次，2017年5月，吴庆鸿针对确认合同无效案件提起上诉，并于2017年5月18日交纳二审诉讼费，李志明与张XX之间《北京市存量房屋买卖合同》尚未经过生效判决确认合同效力，李志明购买涉案房屋的合同效力争议尚未终结，李志明与盛昌典当行于2017年6月8日签署《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》，并于2017年6月8日办理抵押权人为盛昌典当行的抵押登记。再次，抵押担保的主债权存在诸多不合理处：其一，《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》抵押登记担保的债权确定期间自2017年5月27日起至2018年5月26日，《房地产最高额抵押典当合同》约定的合同期限自2017年6月2日起至2017年7月1日止，《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》抵押担保的主债权期限与《房地产最高额抵押典当合同》约定的债权期限存在不一致；其二，《房地产最高额抵押典当合同》约定合同期限至2017年7月1日止，盛昌典当行于2017年7月3日向李志明转账200万元时，约定的合同期限届满；其三，李志明、盛昌典当行均不清楚350万元借款用途，亦不清楚借款去向；其四，办理抵押登记前，李志明未取得涉案房屋控制权，盛昌典当行亦未前往涉案房屋查勘房屋现状；其五，李志明知晓抵押登记前涉案房屋由吴庆鸿居住，却向盛昌典当行告知涉案房屋在出租；其六，盛昌典当行认可李志明向其告知抵押登记前涉案房屋在出租，亦看了租赁合同，出租人系李志明，然而房屋实际由吴庆鸿居住，且盛昌典当行未提交其看到的租赁合同；其七，盛昌典当行提交抵押登记办理时盛昌典当行留档的李志明与王X户口本复印件、结婚证及身份证复印件，并未体现签署《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》及设立抵押权时盛昌典当行对涉案房屋价值进行评估、查勘房屋居住及现存状况；其八，2017年4月、6月，刘XX、张XX到涉案房屋处撬门，理应知晓涉案房屋由吴庆鸿居住，李志明亦表示“房子的事情，全权交给我姐夫张XX代理”，张XX对涉案房屋的买卖、抵押等处分行为；其九，刘XX、张XX、张XX系朋友关系，三人因涉案房屋多次发生交集，知晓并参与吴庆鸿提起的房屋买卖合同纠纷及确认合同无效纠纷案件庭审，在吴庆鸿提起的上述案件中，张XX受李志明委托到庭领取诉讼材料，并旁听案件审理，刘XX亦受张XX委托到庭领取诉讼材料，亦旁听案件审理，涉案房屋权属存在争议，涉案房屋由吴庆鸿居住，吴庆鸿针对涉案房屋一直主张所有权，李志明、刘XX理应知晓。综上，李志明明知涉案房屋权属存在争议，2017年3月参加了吴庆鸿诉张XX买卖合同纠纷案件的庭审，亦作为确认合同无效纠纷案件的当事人，2017年4月确认合同无效纠纷案件作出一审判决后，2017年5月吴庆鸿提出上诉，一审判决尚未生效，涉案房屋买卖合同效力尚未确定，房屋权属争议尚未终结，其应意识到涉案房屋买卖合同及涉案房屋权属可能被认定无效，李志明在此情况下，径行与盛昌典当行签署《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》，并在涉案房屋上设立抵押权人为盛昌典当行的抵押行为，李志明存在主观恶意。盛昌典当行作为具备特定经营许可证的专业性公司，理应秉承高于一般理性抵押权人标准评估、查勘抵押物现状及价值，审核抵押借款人资信及借款用途，然而在涉案房屋存在权属争议的情况下，盛昌典当行对涉案抵押物既未实地查勘，亦未掌握借款人借款用途，有违正常理性人应有的主观状态。刘XX曾受张XX委托到庭领取房屋买卖合同纠纷案件诉讼材料，旁听相关案件审理，亦于2017年4月到涉案房屋处撬门，上述行为及事实均早于《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》的签订时间。结合刘XX在本案诉讼前系盛昌典当行经理的事实，可以认定在签订《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》时，盛昌典当行明知涉案房屋权属存在争议，亦明知涉案房屋由吴庆鸿居住，仍与李志明签署《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》，设定抵押权，盛昌典当行存在主观恶意。综上，盛昌典当行与李志明恶意串通签署《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》，损害了吴庆鸿的合法利益，《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认被告李志明与被告北京盛昌典当行有限责任公司于2017年6月8日签署的合同编号XXXX号《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告李志明、北京盛昌典当行有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋学亮审判员  杨 帆审判员  李林强二〇二〇年十月二十九日书记员  马 娇