河北省东光县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0923民初2035号 原告：杨志锋，男，1963年2月18日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。 委托诉讼代理人：姬汉正，河北冀星律师事务所律师。 被告：薛国峰，男，1974年10月7日出生，汉族，住河北省沧州市东光县。 委托诉讼代理人：张冰，河北衡泰律师事务所律师。 原告杨志锋与被告薛国峰租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告杨志锋及委托诉讼代理人姬汉正、被告薛国峰及委托诉讼代理人张冰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨志锋向本院提出诉讼请求：1、解除原被告间的租赁合同，被告支付原告违约金20万元并赔偿因被告失火给原告造成的房屋损失（具体损失鉴定后确定）。2、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年3月23日，原被告签订房屋租赁合同，被告租赁原告北外环的门市楼经营歌厅，租赁期限为六年，每年租金20万元，每年度租期前1个月支付当年租金。2018年，在被告的租赁过程中发生火灾，给原告的房屋造 成损害至今未予维修，同时2019年度租金也尚未支付。故原告具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 庭审中原告增加诉讼请求：1、要求被告支付2019年房租20万元；2、冀欣鉴字[2020]第020号鉴定书未对中央空调风机及受损房间的线路、灯具开关进行检修更换做出价格鉴定，原告要求被告给予修复更换。3、要求被告将租赁房屋的沿街门窗二楼顶梁恢复原状，且能正常使用。结合鉴定报告，被告因失火给原告造成的损失金额确定为60万元。 被告薛国峰口头答辩称：1、租赁合同上规定，租赁期限至2020年3月19日。到目前为止，从字面上看该合同已经过期，没有实际意义；2、原告要求支付违约金没有事实及法律依据，我方不予给付；3、因失火我方给原告造成的损失，我方予以承担，其余的不予承担；4、原被告于2018年已经协商一致解除租赁合同。2019年被告方不再承租该涉案房屋，而本案的火灾也是发生在2018年，2019年被告方并未实际租赁原告方的房屋，所以被告不应支付2019年的房租；5、原告方所主张的沿街门市以及二楼的顶梁恢复原状且能正常使用的诉求，与被告方无关，被告在接手涉案房屋的时候，即是现状。所以我方不同意该诉求；6、原告方要求被告方赔偿60万元损失，无事实和法律依据，不应得到法律支持；7、诉讼费、保全费等费用，我方不予承担。 本案的主要争议在以下焦点问题： 一、原告杨志锋与被告薛国峰间房屋租赁合同成立及履行情况。 庭审中原告称：2014年3月23日，原被告签订房屋租赁合同。被告租赁该涉案房屋，用于经营歌厅，租赁期限为六年，自2014年3月20日至2020年3月19日，年租金为20万元，除第一年的租金合同签订后5日内支付外，以后各年度的支付时间为年度到期提前一个月，也就是说被告应当在每年2月20日前支付当年房租。同时，该合同第十四条第二款约定，乙方（被告）迟延交纳租金的，每迟延一日支付年租金总额法人百分之一的违约金。原被告签订合同后，原告将房屋交予被告，被告用于经营歌厅。2018年11月12日，因被告使用不当发生火灾，至今原告的房屋仍不能正常对外出租，且被告目前尚有部分物品仍然占用原告的房屋。按照合同约定，被告应当于2019年2月20日前给付2019年度的房租，至今被告尚未支付。同时，被告应当自2019年2月21日起每日按照2000元向原告支付2019年3月20日至2020年3月20日期间的违约金，原告考虑到被告的经济状况，我们主张被告支付20万元违约金。根据该合同第十二条约定，乙方在使用过程中，发生与安全生产相关的事故造成甲方损失的，由乙方承担全部赔偿责任。原告提供有下列证据：2014年3月23日，原被告双方签订的房屋租赁合同一份。 被告薛国峰认为：2014年3月23日，原被告双方签订房屋租赁合同，租赁期限为2014年3月20日至2020年3月19日，租赁费总额为120万元，每年20万元，2014年至2018年的租赁费被告方已经全部支付，支付到了2019年3月19日，共支付100万元。2018年年底，原被告双方协商一致，解除房屋租赁合同，在被告方支付的租金期限之后，不再承租涉案房屋。同时，原告方已经于2019年3月20日与他人另签一份房屋租赁合同。因此，原告方无权要求被告方继续支付2019年3月19日之后本年度租金，那么更不存在违约金等相关费用。据被告说，被告方也没有任何东西遗留在原告处，退一步讲，假设确实存在违约金的话，那么依照合同法及合同法解释的规定，违约金应当以实际损失相挂钩，且违约金数额不得超过因违约所导致损失的30%，而且在原被告双方所签订的房屋租赁合同中第十四条第二项所约定的违约金计算方式为每迟延一日支付年租金总额的1%，这样的约定远高于法律所允许的范围，所以在原告方不能够证明自身损失的情况下，其主张的所谓的违约金不能确定，其诉求也不能成立。被告方向法庭提交的证据有：原告方杨志锋与王威于2019年3月20日就涉案房屋所签订的房屋租赁合同一份。证明原被告双方于2018年协商一致解除租赁合同，被告方不应支付最后一年度的租金及违约金。 原告经质证认为：1、被告提供的合同为复印件，无法与原件核实，我们对其真实性、合法性均有异议。2、即使存在该租赁合同，因承租方王威与被告是亲戚关系，并且与被告在2014年一起租赁原告房屋，合伙经营歌厅。即使存在该合同，也是在原合同的基础上进行延续，而并非新的合同，并且在本案中，因评估、鉴定，原被告双方鉴定人员以及法院工作人员到现场勘验时，被告承租原告房屋，仍处于毁损未修复闲置状态，被告不能举证证明原告与他人另行订立租赁合同并且已经实际履行。实际上，合同已经签了，但是未实际履行。3、原告的房屋因火灾至今无法正常使用，与他人订立的租赁合同也无法实际履行，给原告造成租赁损失是必然的，我方要求被告支付自2019年3月20日至2020年3月20日给原告造成的损失，同时计算2020年3月20日至判决之日给原告造成的损失，共计30万元。 针对原告的质证意见，被告称：1、薛国峰与王威是不同的民事主体，那么两份合同就是两份不同的法律关系，所以延续一说不成立。2、原告方与王威就涉案房屋签订新的租赁合同，必然是以解除原被告双方的租赁合同为前提，所以原被告双方的租赁合同已经解除，如果原告方主张因火灾不能出租的实际损失，那么不能套用之前原被告双方的租赁合同，所以其主张被告方继续支付2019年度20万元租金没有事实及法律依据，不应支持。3、鉴于原被告双方已经解除合同，不能套用原合同的租金数额作为标准，而被告又不是原告方与王威所签订的新合同的当事人，所以新合同对被告没有约束力，也不能套用原告与王威签订的新的租赁合同的租金数额作为标准。所以原告方主张的数额没有任何支付依据，也不能作为其主张事实的标准。 二、因火灾给原告房屋造成损失的具体情况。 原告主张，原被告因被告使用房屋引起火灾造成损失，未达成一致意见，诉讼过程中，依据原告的申请，法院委托鉴定机构对于房屋因失火造成房屋损坏的维修方案以及维修价格进行了鉴定，沧州市科技检验鉴定所鉴定意见出具了五项维修方案，河北欣达凯宏工程管理有限公司依据维修方案，对部分维修项目做出了评估意见，鉴定意见为对于部分维修的价格总价款为114396.47元，因鉴定产生鉴定费15000元，维修方案第二项将受损房间的线路、灯具开关进行检修更换，第三项将中央空调烧损的风机进行更换空调系统进行通电检修，对于这两项，价格鉴定书并未作出价格鉴定，我们要求被告承担更换维修义务，同时提交11张现场照片，证明被告在使用过程中，将二楼左拐背面第一间的承重梁、第三间承重梁、卫生间的屋顶打洞破坏，造成了安全隐患，我们要求被告进行维修或者等价补偿，达到安全使用标准。为证实自己的主张原告提交的证据有：接警出动报告表一份，证明火灾发生的时间是2018年11月12日，出动消防车两辆，消防人员11人。 被告质证称：对维修方案鉴定书，我方不同第一项维修方案，因为除去失火的那一个房间墙面熏黑较重之外，其他房间熏黑并不严重，墙面顶棚及地面装饰进行清洁即可，无需拆除，而且依照商业惯例，每一位新的承租人都会按照经营需要重新装修，从这一角度讲，恢复原貌没有必要，会造成新的损失与浪费，而且，在着火之前房屋内的装修也都是被告方出资所做，从卫生间的洁具也都为被告购买安装，所以火灾其实造成的损失也都是被告方自身的损失，只要将涉案房屋恢复到能够再次装修即可，而无需恢复到着火之前的原状。关于第二条维修方案，据被告说，受损房间的线路灯具开关等，均是被告方所装，而非原告方出资安装；第三项风机只有一个有损坏现象，被告同意进行维修；第四项关于楼梯间踏步磕损的大理石板有少部分损坏，被告同意维修。第五项木门都是被告出资更换的，损失也是被告自身的损失，第六项关于原告方在庭审中所增加的诉求，承重墙的洞，被告当庭表示除去卫生间的之外，其他的洞与被告无关，并非被告所打，如果原告方主张是被告所打，其应承担举证责任。关于造价鉴定书的意见，以征求意见稿意见为准。被告对于其主张的涉案房屋的装修未提供证据证实。 针对被告的质证意见，原告认为：1、两份鉴定结论系法院委托，程序合法，维修方案客观真实，维修价格除维修方案第二、三漏项外，客观真实。在进行维修方案鉴定时，包括今天庭审过程中，被告自己陈述在其承租该房屋之前，该房屋为歌厅，与被告所经营的范围是一致的，被告在承租之前房屋就已经进行了装修，且被告也没有证据证明其承租房屋后进行装修，因此对于其对鉴定意见提出的意见不能成立。同时，依据合同第六条第二款的约定，合同租赁期满或解除后十个工作日内，乙方应当返还房屋及附属设施，双方验收认可后，在房屋附属设施设备清单上签字，如对于乙方建设装饰装修的不能自然移动的部分，无偿归甲方所有，违反上述约定导致迟延返还的，乙方应当承担支付违约金的违约责任，即使被告有充足的证据证明其对房屋进行了装修，依据合同规定，对于装修不能自然移动的部分无偿归甲方所有。因其使用不当造成的损坏也应承担赔偿责任。 三、涉案房屋沿街门窗恢复原状的事实和法律依据。 原告主张沿街门窗要恢复原状，原来是玻璃幕墙，现是被架子钉上了。被告认为挡起来的水泥板与被告无关，不是被告所为，原来就有。原、被告均未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2014年3月23日，原告杨志锋与被告薛国峰签订书面房屋租赁合同，原告将坐落于东光县北外环路中段北侧的自有房屋整体出租被告用于经营歌厅，租赁期限为六年（2014年3月20日至2020年3月19日），租赁费每年20万元，租赁费支付方式为每年一次支付贰拾万，第一次支付时间为合同签订后5个工作日内支付。以后各年度的支付时间为年度到期提前一个月。2014年至2019年3月19日的房屋租赁费被告已经支付给原告，共计100万元。2019年3月20日，原告杨志锋与王威签订书面房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给王威用于经营歌厅，但未实际履行。2018年11月12日，被告承租的原告房屋因被告使用不当发生火灾，造成涉案房屋损毁严重，至今不能正常使用。经鉴定，沧州市科技检验鉴定研究所对涉案房屋损毁的状况出具科鉴［2020］沧研所建字第35号鉴定咨询意见书，载明维修方案共五项。2020年8月29日，河北欣达凯宏工程管理有限公司依据科鉴［2020］沧研所建字第35号鉴定咨询意见书出具冀欣鉴字［2020］第020号鉴定意见书，该涉案房屋重新装修造价共计114396.47元。两次鉴定共花费15000元。 上述事实由当事人陈述、原告提交的房屋租赁合同、接警出动报告单、科鉴[2020]沧研所建字第35号鉴定咨询意见书、冀欣鉴字[2020]第020号鉴定意见书、鉴定费发票两张等证据在卷佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，被告薛国峰租用原告杨志锋自有房屋经营歌厅，自2014年开始至2018年已有五年之久，被告薛国峰作为承租人和实际控制人负有日常管理和安全使用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”2018年11月12日，在被告承租期间因未尽到妥善保管的注意义务导致承租的房屋发生火灾，故涉案房屋被毁损的损失应由被告薛国峰承担。双方争议焦点主要有以下方面： 首先是原告方主张的租金损失及违约金问题。经查，原被告于2014年3月23日签订房屋租赁合同。租赁期限为六年，自2014年3月20日至2020年3月19日，年租金为20万元，除第一年的租金合同签订后5日内支付外，以后各年度的支付时间为年度到期提前一个月。同时，该合同第十四条第二款约定，乙方（被告）迟延交纳租金的，每迟延一日支付年租金总额的百分之一的违约金。原告主张被告依合同约定赔付2019年度房屋租金20万元、2020年3月20日至判决之日止的租金损失及违约金20万元，被告对于原告的该项主张不予认可。原告因本次火灾事故造成房屋损失是不争的事实，不仅有房屋及其屋内设施的财产损失，还有因失火不能正常出租使用的财产损失。2019年3月20日，原告杨志锋与案外人王威虽签订书面房屋租赁合同，但因失火尚未实际履行。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。故对于原告要求被告赔付2019年度租金20万元、2020年3月20日至判决之日止的租金损失的主张，本院依法予以支持，本院酌定租金损失计算至2020年10月，合计约19个月，租金损失为316666元。原告损失系因火灾造成，并非合同约定的违约责任，故原告主张20万元违约金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 二是关于财产损失数额问题。经鉴定，沧州市科技检验鉴定研究所出具科鉴[2020]沧研所建字第35号鉴定咨询意见书，载明维修方案共五项。2020年8月29日，河北欣达凯宏工程管理有限公司依据科鉴[2020]沧研所建字第35号鉴定咨询意见书出具冀欣鉴字[2020]第020号鉴定意见书，该涉案房屋重新装修造价共计114396.47元。原被告对于上述两份司法鉴定意见书均提出异议但是未提出重新鉴定的申请，故对于原被告的意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。该法第二百一十九条规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。两份鉴定结论系法院委托，程序合法，维修方案和维修价格客观真实，对于火灾损失有证明力，可以作为认定案件事实的依据。故被告应赔偿原告房屋损失114396.47元。原告主张鉴定费15000元系实际发生，且有沧州市科技检验鉴定研究所和河北欣达凯宏工程管理有限公司增值税票据各一张予以证实，本院予以支持。 再有就是原告主张被告将沿街门窗恢复原状即玻璃幕墙，被告抗辩称现状即是原状，因原告未提供证据证实自己的主张，故对于原告的该项主张本院不予支持。 以上原告杨国锋的损失共计446062.47元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、判决生效后，被告薛国峰立即赔偿原告杨志锋财产损失及房屋维修费用共计446062.47元。 二、驳回原告杨志锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3995元，保全费2020元，共计6015元由被告薛国峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员 周 勇 二〇二〇年十月三十日 书记员 郭宏丽