湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0104民初1951号原告：武汉凯德古田商用置业有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**凯德·西城T1办公楼602。法定代表人：LOHCHEESENG，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吴灿江、张雪，湖北瀛楚（东湖新技术开发区）律师事务所律师（特别授权）。被告：上海迦楼实业有限公司，，住所地上海市徐汇区云锦路****法定代表人：朱颖。被告：上海唤潮企业管理有限公司，住所地上海，住所地上海市虹口区海宁路********>法定代表人：王晓波。原告武汉凯德古田商用置业有限公司（以下简称凯德公司）与被告上海迦楼实业有限公司（以下简称迦楼公司）、被告上海唤潮企业管理有限公司（以下简称唤潮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告凯德公司的委托诉讼代理人张雪到庭参加诉讼。被告迦楼公司、被告唤潮公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告凯德公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的编号为TA-7199/100000348、100000349的两份《三方转让协议》及编号为MLEAS-2067-A-2016-POS0002的原房屋租赁合同于2019年11月21日解除；2、判令被告上海迦楼实业有限公司向原告支付拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费等共计1465405.29元；3、判令被告上海迦楼实业有限公司向原告支付违约金共计2271627元；4、判令被告上海唤潮企业管理有限公司对第二、第三项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与被告上海唤潮公司签订了编号为MLEAS-2067-A-2016-POS0002的房屋租赁合同，将位于武汉市硚口区解放大道18号被称为“凯德·西城，武汉”的05层11/12号、06层01号房屋租赁给上海唤潮公司，租赁期限为2017年4月28日至2023年4月27日，按照租赁合同约定，承租人应于每月第一个工作日或之前向原告支付当月房屋租金和物业管理费，在收到原告发出的书面通知后支付水电费。如承租人逾期支付款项超过一个月，原告有权书面通知其解除合同、已支付的费用不予退还并要求承租人交付相当于当年六个月租金和六个月物业管理费之和的金额作为违约金，承租人应于租赁期限届满之日或合同提前解除之日向原告交还房屋，并将其添置的可移动物品搬离房屋，将不可分离物拆除，承租人逾期未拆除的，原告有权自行拆除，原告将房屋恢复原状的费用及在此过程中发生的公证费、律师费（若有）由承租人承担。2018年6月26日，原告与唤潮公司，上海迦楼公司签订了编号为TA-7199/100000348、100000349的两份《三方转让协议》，三方转让协议约定自2018年6月26日（转让日）起迦楼公司作为房屋租赁合同的承租人，承担合同项下权利义务，转让日前的费用由唤潮公司承担，转让日（含本日）之后的费用由迦楼公司支付。唤潮公司为迦楼公司履行租赁合同和三方转让协议承担连带保证责任，保证期限从三方转让协议签署之日起至租赁合同履行完毕后的一年止。合同签订后，原告依约履行出租方义务，两被告均未依约按时支付相关费用，其中唤潮公司各项费用直到2018年9月才结清，迦楼公司长期拖欠款项，经原告多次催款后仍未履行，迦楼公司逾期拖欠款项已远超过1个月，原告遂于2019年11月19日向迦楼公司发出解除合同通知函，该函件与2019年11月21日送达迦楼公司。截止至合同解除之日，迦楼公司已拖欠原告房屋租金、物业管理费、水电费等共计1465405.29元，迦楼公司应依约向原告支付相当于当年六个月租金和六个月物业费之和的金额，即2271627元作为违约金。唤潮公司应按照三方转让协议约定对迦楼公司应付款项及违约金支付承担连带责任，为维护原告合法权益诉至来院，望判如所请。被告迦楼公司、被告唤潮公司未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：武汉市硚口区解放大道18号凯德广场古田项目购物中心（T1号楼）/单元1-6层1号房屋系原告所有。2017年4月28日，凯德公司与唤潮公司签订《凯德广场·西城，武汉房屋租赁合同》（合同编号：MLEAS-2067-A-2016-POS0002）。该合同19.1条约定：原告出租给唤潮公司的房屋坐落在武汉市硚口区解放大道18号被称为“凯德广场·西城，武汉”的05层11/12号、06层01号房屋出租给唤潮公司经营。19.2条约定：该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为3155.1平方米。20.1条约定：该房屋的租赁期自2017年4月28日起至2023年4月27日止。21.1.1.1条约定：第一个至第二个租金计收年度的月租金额为每平方米人民币50元，月保底租金为157755元。第三个至第四个租金计收年度的月租金额为每平方米60元，月保底租金为189306元。第五个至第六个租金计收年度的月租金额为每平方米70元，月保底租金为220857元。21.2条约定：唤潮公司应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向原告支付房屋租赁保证金806260元。21.3条约定：该房屋的每月物业管理费为189306元。21.8条约定：若收银方式为租用凯德公司POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币300元每台，保证金为人民币2000元每台。12.2条约定：原告与唤潮公司同意，唤潮公司有以下情形之一的，原告可书面通知唤潮公司解除本合同。唤潮公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，唤潮公司还须支付给原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给原告造成的损失的，唤潮公司应补足原告损失额与违约金之间的差额：……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。13.2条约定：唤潮公司未依约定交还该房屋满7日的，原告有权开启该房屋的门锁并更换门锁，将可移动物品搬出该房屋，将该房屋腾空收回。原告将该房屋恢复原状的费用及原告在上述过程中发生的公证费、律师费由唤潮公司承担，原告按约定通知方式发出付款通知后7日内唤潮公司不予支付的，原告有权直接从租赁保证金中扣除，如租赁保证金不足以赔偿原告损失的，原告有权要求唤潮公司补足差额。15.1条约定：对于任何通知或联络……如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已收讫。该房屋租赁合同还就其他事项进行了约定。上述房屋租赁合同签订后，原告将该房屋交付给唤潮公司使用，唤潮公司向原告支付租赁保证金806260元、POS保证金2000元。后原告（甲方）与唤潮公司（乙方）、迦楼公司（丙方）达成《三方转让协议》，约定将上述房屋租赁合同项下的权利义务转让至迦楼公司经营：原告同意唤潮公司将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给迦楼公司，即自2018年6月26日起迦楼公司作为《租赁合同》的承租人，承担租赁合同项下的所有义务并享有权利，而唤潮公司则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利。原告与唤潮公司同意，将唤潮公司根据《租赁合同》、《POS专用收银系统租用协议书》已经支付的租赁保证金806260元、POS保证金2000元转为迦楼公司名下，唤潮公司不再要求原告退回，《租赁合同》终止时，原告将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给迦楼公司。迦楼公司同意接受唤潮公司在与原告签署的租赁合同中的全部权利义务，原告与唤潮公司签署的租赁合同及其他与该房屋相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对迦楼公司发生法律效力。唤潮公司在《租赁合同》中的权利义务自转让日起转让给迦楼公司，同时该日期之前的租金及其他费用由唤潮公司承担，该日期（含本日）之后应付款项均由迦楼公司承担。唤潮公司逾期支付以上费用的，每逾期一天，应按未付金额的0.1%向原告支付违约金，逾期支付超过15天的，原告有权通过诉讼或其他途径向唤潮公司追索。迦楼公司同意对于唤潮公司应支付的剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带担保责任，若在规定时间内唤潮公司仍未付清其应付款项的，迦楼公司同意按照原告的要求向原告付清唤潮公司之应付而未付款项。唤潮公司愿意作为迦楼公司的保证人，为迦楼公司履行本协议及租赁合同承担连带保证责任，保证期限从本协议签署之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年止。甲方在本协议及《租赁合同》项下对于丙方的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：丙方：上海迦楼实业有限公司地址一：上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号C楼……原、被告租赁合同及转让协议签订后，唤潮公司与迦楼公司在其承租案涉房屋期间陆续向原告共支付9349269.9元。2018年6月26日前案涉房屋租金、物业管理费、水电费迦楼公司已缴清，此后被告迦楼公司未足额支付房屋租金、物业管理费和水电费，其持续补交各项费用至2019年10月14日。2019年11月19日，原告向迦楼公司邮寄《关于解除租赁合同的函》，其正式通知迦楼公司：1、我司决定解除贵我双方签订的《租赁合同》，合同解除之日为本函出具的次日；2、在《租赁合同》解除之日，贵方应自行将该房屋内的物品全部搬离，并将该房屋恢复原状交还给我公司。如截至2019年11月30日，贵方仍未完成前述办理、恢复原状及交还工作，视为贵方放弃该房屋内的全部剩余物品，我公司将根据《租赁合同》的约定，自行或聘请第三方处置该等剩余物品并将该房屋恢复原状，由此产生的一切相关费用和损失将全部由贵方承担；3、《租赁合同》解除前，贵方所缴纳的保证金、租金及其他费用，我司概不退还。此外，贵方还应根据《租赁合同》约定，在本函出具后10个日历天内，一次性向我司付清下述款项：（1）欠付我公司款项1174200.68元（该金额为截至本函出具之日的金额）；（2）金额等同于《租赁合同》解除当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和共计2328463.8元的违约金。该函因收件人查无此人的原因被退回。因被告未足额向原告支付差欠的租金、物业费、水电费等款项，故原告起诉来院。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，原告对湖北省武汉市硚口区解放大道18号凯德广场古田项目购物中心（T1号楼）/单元1-6层1号房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与被告签订的《武汉房屋租赁合同》及《三方转让协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定向被告交付了该房屋，被告应按约定向原告支付租金、物业管理费和水电费。由于被告未全面履行其支付上述款项的义务，已构成违约，原告有权解除合同。2019年11月19日，原告向迦楼公司提供地址邮寄《关于解除租赁合同的函》。根据案涉房屋租赁合同及三方转让协议约定，该解除合同通知在原告向迦楼公司地址邮寄后第三天被视作已收讫，故案涉房屋租赁合同于2019年11月21日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告在承租期间应向原告支付自2017年4月28日起至2019年11月21日止的房屋租金、POS租金、物业管理费、水电费共10814675.19元（5412904.45元+9240元+4720462.05元+672068.69元），但被告仅向原告共支付了9349269.9元，因此被告迦楼公司还应向原告支付拖欠的房屋租金、物业管理费和水电费1465405.29元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现原告请求被告向其支付违约金2271627元，金额过高，本院依法予以调整，被告迦楼公司已支付的租赁保证金806260元作为违约金，原告凯德公司不予退还。根据原、被告三方转让协议约定，唤潮公司作为担保人签署书面的保证条款，对迦楼公司的合同义务向凯德公司承担连带保证担保责任。据此，凯德公司要求唤潮公司对迦楼公司上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告武汉凯德古田商用置业有限公司与被告上海唤潮企业管理有限公司签订的编号为MLEAS-2067-A-2016-POS0002的《房屋租赁合同》及原告武汉凯德古田商用置业有限公司与被告上海唤潮企业管理有限公司、被告上海迦楼实业有限公司签订的编号为7199/100000348、100000349的《三方转让协议》已于2019年11月21日解除；二、被告上海迦楼实业有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉凯德古田商用置业有限公司支付拖欠的房屋租金、物业管理费和水电费共计1465405.29元；三、上海迦楼实业有限公司已支付的租赁保证金806260元作为违约金，武汉凯德古田商用置业有限公司不予退还；四、上海唤潮企业管理有限公司对上海迦楼实业有限公司上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36696元，由上海唤潮企业管理有限公司、上海迦楼实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年十月二十日法官助理罗丹书记员朱政