四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2288号 上诉人（原审被告）：卢文槐，男，1990年5月19日出生，汉族，住重庆市巫山县。 被上诉人（原审原告）：王虹淘，女，1987年6月18日出生，汉族，住四川省盐亭县。 被上诉人（原审原告）：陈琳琳，女，1985年9月21日出生，汉族，住四川省盐亭县。 上诉人卢文槐因与被上诉人王虹淘、陈琳琳房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省绵阳经济技术开发区人民法院(2020）川0793民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 卢文槐上诉请求：一、撤销原判决第二项。2、诉讼费重新计算。3、诉讼费按实际比例分摊。事实和理由：双方签订租赁合同，免租期一年，分两年免租。因为是新市场，经营的一年半都在亏损，又遇疫情被迫歇业，上诉人申请减免房租，被拒绝，因疫情一直在，上诉人亏损严重，无法继续经营，只能倒闭。根据合同法，属于不可抗力，结合相关指导意见，出租人以承租人未按约定的期限支付租金请求解除合同，由承租人承担违约金的，人民法院不予支持。原审计算将商铺钥匙返还的租金3100元，上诉人不应当承担。诉讼费计算错误。 王虹淘、陈琳琳辩称，双方租期为五年，被上诉人作为出租方给予了大幅度租金优惠，给予上诉人12个月的免租期，另给予一个月装修免租期，现其提前解除合同应当给付违约金。上诉人于4月搬离，经我方多次催促5月才返还钥匙。 一审法院认定事实：坐落于绵阳经开区石桌子街12号绵阳××广场××栋××层××号××商铺系王虹淘、陈琳琳二人共有，各占50%份额［证号：川（2019）绵阳市不动产权第0000498号、川（2019）绵阳市不动产权第0000497号］。2018年3月24日，王虹淘、陈琳琳（甲方）与卢文槐（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：1．由甲方将位于绵阳经开万达广场18栋1层61号的商铺租赁给乙方；2．租赁面积75.53㎡；3．租期5年，自2018年5月1日至2023年4月30日止；4．月租金6042元，半年租金36254元，年租金72509元，租金标准从第三年开始每年递增5%；自计租日起，按每半年为一个交租期，乙方应在合同签订之日起当日内支付第一个交租期租金36254元，之后应在每个交租期届满前30日内支付下一个交租期租金。装修免租期12个月，从第一年免租，每年免租6个月，前两年免租完毕；5．协议签订当日内由乙方向甲方支付押金6042元……若因乙方原因单方毁约，此押金将不予退还；6．本合同终止后7日内，乙方应将商铺交还甲方，并结清租金、能源费等全部费用……乙方未能按约定交还商铺，每延期一天，向甲方支付日租金两倍的占有使用费；7．因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还乙方已交纳的所有剩余款项及押金，并由乙方向甲方支付相当于届时六个月租金的违约金；8．发生下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同：（1）乙方无法定或约定理由擅自提出解除合同（包括擅自撤场行为）的；（2）乙方迟延支付租金、能源费等费用超过15日的，如甲方按照约定解除本合同，乙方未在甲方解除通知送达后15日内提出书面异议的，视为乙方无异议认可该解除通知，本合同于甲方书面解除通知确定日期终止；9．如乙方同时承租该商铺相邻商铺……甲方同意乙方将商铺间隔墙拆除以合并经营区域。合同签订后，王虹淘、陈琳琳于当日向卢文槐交付了案涉商铺钥匙，卢文槐也按约向王虹淘、陈琳琳交付了押金。与此同时，卢文槐为经营餐厅之需，将王虹淘、陈琳琳隔壁商铺也同时租下，将两商铺间的隔墙拆除，打通为一个整体，并安装了天然气户表（其自述花费20000元）。 2020年2月新冠肺炎疫情发生后，卢文槐找王虹淘、陈琳琳协商减少房租，王虹淘、陈琳琳以自身也需向银行归还商铺按揭贷款为由，予以拒绝。后卢文槐重新开业，但亏损严重，难以为继。4月中旬，卢文槐开始撤场。同月22日，王虹淘、陈琳琳向本院提起诉讼，要求判令解除合同并由卢文槐赔偿损失、支付违约金、恢复原状等。5月14日，卢文槐将商铺钥匙退还给王虹淘、陈琳琳。5月22日，王虹淘、陈琳琳与第三方吴某签订拆除橱柜及新增隔墙的施工合同，并先后支付费用10000元。 一审法院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应予保护，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告于起诉后已实际将商铺交还于原告，且当庭同意解除合同，故尊重当事人意思表示，确认合同于还房日（5月14日）解除。被告租赁期间经营状况不佳，又遇新冠肺炎疫情发生，致其难以继续履行合同而擅自单方撤场，其行为虽构成违约，本应按约承担违约责任，但考虑疫情因素非当事人所能事先预见，应根据疫情影响适当免除被告部分违约责任，故将约定的违约金（6个月租金36254元）予以下调，酌定按5个月租金即30210元计付。合同未约定恢复隔墙原状的费用由谁承担，庭审中双方认可各自承担一半即5000元，故尊重当事人意见。被告超期14天交房属实，故应承担逾期期间的租金即3100元。原告主张被告赔偿损失9000元，未提交充分的损失依据，且本案已就被告的违约责任进行了处理，违约金与损失不能重复主张，故对其损失请求不予支持。合同约定因被告违约导致合同解除的，原告有权不返还被告已交纳的押金，故本案押金原告方可不予退还。被告提出天然气户表安装费用应从中扣减，不符合合同约定和法律规定，且原告亦不予认同，故对被告的该请求不予支持，可由当事人于诉讼外自行协商解决。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下：一、解除原告王虹淘、陈琳琳与被告卢文槐之间签订的《商铺租赁合同》；二、由被告卢文槐于本判决生效后十日内向原告王虹淘、陈琳琳支付租金3100元、恢复原状费用5000元及违约金30210元，共计38310元；三、驳回原告王虹淘、陈琳琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258.85元，减半收取计629.43元。 二审中,当事人未提交新证据。二审经审理补充认定以下事实：原审中，双方当庭协商一致恢复原状，损失由双方各承担一半，并确认上诉人向被上诉人交付押金6042元的事实。二审审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，双方对于一审查明的事实均不持异议，本院予以确认，本案争议的焦点在于上诉人是否应当支付违约金以及违约金金额。 根据已查明事实以及双方陈述，可知，双方签订了为期5年的租赁合同，并给予了上诉人12个月的免租期。上诉人因持续亏损加之疫情影响，要求被上诉人减免房租未果后，自行搬离，应当认定上诉人以其实际行为表明不再继续履行合同，违反合同约定并承担相应的违约责任。上诉人认为根据最高人民法院关于疫情期间相关案件指导意见，出租人不得以承租人未按约定期限交付租金，主张解除合同并要求承租人支付违约金。但本案系因上诉人自行搬离租赁物，以实际行为表明不再继续履行合同，不属于上诉人所述不应支付违约金情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”之规定原判认定上诉人应当支付违约金，并无不当。上诉人关于其不承担违约金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 双方约定若上诉人违约，则押金不退还，原判综合双方合同履行情况、合同期限、免租金期限、疫情等因素，综合认定上诉人应当支付的违约金为30210元，并无明显不当。但原审中双方协商确认恢复原状，损失不再单独计算。 关于逾期返还租赁物占用费3100元问题。虽然上诉人于4月搬离了租赁物，但其于5月14日才将钥匙返还出租方，原判据此认定上诉人应当支付该期间占用费3100元，未超出双方合同约定，亦无不当。上诉人关于不承担逾期返还租赁物占用费主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 故上诉人应向被上诉人支付租金3100元、违约金30210元，以上共计33310元。 综上所述，上诉人卢文槐的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持。原判认定错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款之规定，判决如下： 一、撤销四川省绵阳经济技术开发区人民法院(2020）川0793民初347号民事判决； 二、解除王虹淘、陈琳琳与卢文槐之间签订的《商铺租赁合同》； 三、由卢文槐于本判决生效后十日内向王虹淘、陈琳琳支付33310元； 四、驳回王虹淘、陈琳琳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务。 本案一审减半收取案件受理费629.43元，由卢文槐负担500元。由王虹淘、陈琳琳负担129.43元。二审案件受理费758元，由卢文槐负担700元，由王虹淘、陈琳琳负担58元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翰霖 审 判 员 谭 红 审 判 员 李 俊 二〇二〇年十月二十三日 法官助理 刘宁飞 书 记 员 寇祈依