河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19775号原告（反诉被告）郑州鸿园物业管理有限公司，住所地郑州市中原区建设西路**院**楼，统一社会信用代码91410102732479168W。法定代表人许景林，该公司董事长。委托代理人禹志平，住郑州市，该公司员工。委托代理人许广鑫，住郑州市，该公司员工。被告（反诉原告）高明，住郑州市金水区。委托代理人王欢欢、刘峰，河南中州律师事务所律师。委托代理人高国军，住河南省尉氏县，与原告系父子关系。原告（反诉被告）郑州鸿园物业管理有限公司诉被告（反诉原告）高明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人禹志平、许广鑫，被告（反诉原告）高明及其委托代理人王欢欢、高国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，被告（反诉原告）高明购买的位于郑州市××水路××楼××面积140.34平方米的房屋,在2014年6月30日开发商交房当日被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签署《前期物业管理服务协议》及相关其它文件,按照《前期物业管理服务协议》第四条第一.1项约定,原告（反诉被告）提供有偿物业服务,约定每月每平方1.7元,第二项约定每三个月缴纳一次,第三项同时约定一旦逾期还必须缴纳每日千分之三的滞纳金、但自2017年7月1日起被告（反诉原告）就以种种种理由未按上述约定向原告（反诉被告）缴纳过物业费,原告（反诉被告）员工长期多次上门催收均无果,原告（反诉被告）认为与被告（反诉原告）签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示,原告（反诉被告）已经按照约定提供了相应物业服务,被告（反诉原告）的违约行为损害了原告（反诉被告）合法权益,导致原告（反诉被告）运营经费不足,长此以往恶性循环直接影响原告（反诉被告）正常经营,原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）依法应支付拖欠原告（反诉被告）的物业费,根据相关法律规定特向贵院提起诉讼,请求判令：1、被告（反诉原告）支付拖欠原告（反诉被告）的物业费7157元、违约金2147.1，两项合计9304.1元；2、本案诉讼费被告（反诉原告）承担。被告（反诉原告）辩称，一、鸿园物业未依据《前期物业管理服务协议》履行服务义务，违约在先,答辩人有权拒绝缴纳物业费。答辩人于2016年4月23日购买了位于金水路201号5号楼1单元1层04号的房屋,并于2016年6月3日和郑州鸿园物业管理有限公司签签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后,答辩人积极按时缴纳物业费,但鸿园物业并没有按照协议约定履行管理义务。未履行管理义务的主要情形有:1、自交房之后鸿园物业并并未履行清洁卫生的义务,小区垃圾满堆,一直处于无人打扫的状态,违反了《前期物业管理服务协议》第四条环境卫生的约定;2、自2018年6月开始拆除答辩人住房正对面的六层房屋和正下方地下室的施工,施工不分昼夜,午休与夜晚施工较多,严重的噪音污染严重影响了答辩人的正常生活,使其被迫在家附近的中州国际饭店居住了一段时间;3、答辩人处的门禁系统自交付之日起至今仍处于无法使用的状态,期间答辩人也多次要求鸿园物业上门维修,却一直得不到解决;4、2019年2月19日答辩人房屋因二楼(二楼至今未售出)漏水导致其房顶装修出现大裂缝、、地面大面积积水答辩人在漏水情况发生时要求物业解决此问题,物业在几个小时后才派人清理积水,因清理不当使得积水面积扩大,使得答辩辩人厨房和客厅出现屋顶漏水、厨房返潮、瓷片裂缝、屋顶漆面起泡掉皮等情况,给答辩人造成了严重的经济损失和极大的生活不便。因此,鸿园物业未依据《前期物业管理服务协议》履行服务义务,违约在先,答辩人有权拒绝缴纳物业费。二、答辩人要求鸿园物业维修门禁系统及因房屋漏水造成厨房返潮、瓷片裂缝、屋顶漆面起泡掉皮等问题或要求折价于法有据。截止目前,答辩人家里屋顶漏水、厨房返潮、门禁系统、屋顶漆面起泡掉皮等问题依然存在,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应于支持。因此,答辩人请求鸿园物业履行《前期物业管理服务协议》为答辩人维修门禁系统,维修厨房瓷砖开裂、家具返潮、屋顶起皮等事项或者赔偿答辩人厨房瓷砖开裂、家具返潮、屋顶修补等所有维修费用暂计20000元。综上,鸿园物业并未按照协议约定履行管理义务,导致答辩人的财产受到严重损害、给其生活造成严重不便,答辩人有权拒绝缴纳物业费。答辩人要求鸿园物业维修门禁系统及因房屋漏水造成的厨房返潮、瓷片裂缝、屋顶漆面起泡掉皮等问题或要求折价于法有据。被告（反诉原告）反诉称，反诉人于2016年5月购买郑州市全水区金水路201号5号楼104号房屋,房屋购买后依据《前期物业管理服务协议》向被反诉人物业公司缴纳了一年的物业服务费用。但是,自反诉人缴纳物业服务费用后,被反诉人却一直未履行双方签订的服务协议,窗外的垃圾处理、噪音污染,房屋的门窗维修、屋顶漏水等问题,多次向被反诉人反映,被反诉人却一直置之不理。经过反诉人与被反诉人多次协商无果后,反诉人被迫曾自发清理垃圾、中午1点与施工工人交涉,房屋的门窗维修自行更换处理、屋顶漏水、厨房返潮、门禁系统等问题被反诉人却一直未解决,被反诉人未积极履行的服务反诉人自己完成了,应履行的服务至今未处理完毕,被反诉人从未依据《前期物业管理服务协议》履行服务义务,违约在先,反诉人有权拒绝缴纳物业费。载止目前,反诉人家里屋顶漏水、厨房返潮、门禁系统等问题依然存在,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条之规定:物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补教措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持、因此,反诉人请求被反诉人履行《前期物业管理服务协议》为反诉人维修门禁系统,维修厨房瓷砖开裂、家具返潮、屋顶起皮等事项或者赔偿反诉人厨房瓷砖开裂、家具返潮、屋顶修补等所有维修费用暂计20000元。被反诉人多次违约不履行合同义务,缺乏契约精神,严重侵犯了反诉人的合法权益,请求法院判令：1、判令被反诉人为反诉人维修门禁系统；2、判令被反诉人为反诉人维修厨房瓷砖开裂、家具返潮、屋顶起皮等事项或者赔偿以上所有维修费用暂计20000元；3、本案的本诉、反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）答辩称，反诉人称事实理由属于前期的开发商留下的问题，强加至物业公司是不合理的。本院查明：2016年6月3日，原告（反诉被告）（甲方）与被告（反诉原告）高明（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：房屋类型高层住宅，坐落位置金水区金水路与建业路交汇处东南绿城水岸名苑小区5号楼1层04号，建筑面积140.34平方米，物业管理服务费用标准为1.70元/平方米/月，原告（反诉被告）负责内容有一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋公用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生；四、公共秩序管理；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理。第九条违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权对甲方进行批评，限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任等内容。原告（反诉被告）提交《欠缴物业服务费用明细》1份，显示被告（反诉原告）自2017年7月1日起至2019年12月31日，共欠缴物业费7157元、违约金2147.1元，以上合计9304.1元。被告（反诉原告）承认自2017年7月1日至2019年12月31日没有交物业费。庭审中原被告均认可被告（反诉原告）入户门门禁系统自该房屋交付时便无法使用，后经物业统计后，联系开发商的施工队去维修，但是没有修好。本院认为，根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的《前期物业管理服务协议》，双方成立物业服务合同法律关系。依据《前期物业管理服务协议》的约定内容，原告（反诉被告）作为物业服务企业，负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，被告（反诉原告）作为业主接受了物业管理服务，就应当遵守协议约定缴纳物业费及相关费用。本案中，原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付拖欠原告（反诉被告）的物业费7157元（140.34平方米*1.7元/平方米/月*30个月），本院予以支持。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未履行清洁卫生义务，施工噪音污染严重，入户门禁系统至今无法使用，二楼漏水导致其房屋受损抗辩，证据不足，本院不予支持。原告（反诉被告）主张违约金2147.1元，证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）为被告（反诉原告）维修案涉房屋的入户门门禁系统，原告（反诉被告）辩称该问题属于开发商责任，不属于原告（反诉被告）的责任，原被告均认可该入户门禁系统在交房时即不能使用，故本院对原告（反诉被告）该辩称意见予以采信，被告（反诉原告）该项主张证据不足，本院不予支持。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）为被告（反诉原告）维修厨房瓷砖开裂、家具返潮、屋顶起皮等事项或者赔偿以上所有维修费用暂计20000元，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高明于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）郑州鸿园物业管理有限公司支付物业费7157元；二、驳回原告（反诉被告）郑州鸿园物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）高明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告（反诉原告）高明负担19元，由原告（反诉被告）负担6元。反诉费减半收取150元，由被告（反诉原告）高明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  房舒二〇二〇年十月二十八日书记员  李敏