内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1171号上诉人（原审被告）：王玮奇，男，1994年1月21日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：徐冬冬，内蒙古诚众律师事务所律师。上诉人（原审被告）：满洲里市住房和城乡建设局，住所地内蒙古自治区满洲里市建设大厦七楼。负责人：吕日升，局长。委托诉讼代理人：冯刚，内蒙古安轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：满洲里佳世兴房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市合作区芙蓉新村4号楼2单元101室。法定代表人：杨文忠，总经理。委托诉讼代理人：仇长海，黑龙江明正律师事务所律师。原审被告：迟国庆，男，1966年10月1日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。委托诉讼代理人：徐冬冬，内蒙古诚众律师事务所律师。原审被告：满洲里市产权交易中心，住所地内蒙古自治区满洲里市五道街建设大厦二楼。法定代表人：李超，主任。委托诉讼代理人：李博，内蒙古安轩律师事务所律师。原审第三人：满洲里春友新型建材科技有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区灵泉矿行政科后院。法定代表人：刘立友，经理。上诉人王玮奇、满洲里市住房和城乡建设局（以下简称满市住建局）因与被上诉人满洲里佳世兴房地产开发有限公司（以下简称佳世兴公司）、原审被告迟国庆、满洲里市产权交易中心、原审第三人满洲里春友新型建材科技有限公司（以下简称春友公司）确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市扎赉诺尔区人民法院（2019）内0703民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王玮奇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回佳世兴公司的诉讼请求，确认2009-0003717号和2009-0003718号《商品房买卖合同》有效。事实和理由：一、一审判决对2009-0003717号和2009-0003718号《商品房买卖合同》予以采信，却认定为无效合同，前后矛盾。二、2017年1月，迟国庆与满市住建局协商确认，将房屋买受人身份转让给王玮奇，由迟国庆代表王玮奇在《商品房买卖合同》上签字。满市住建局持合同到佳世兴公司盖章。2017年4月，王玮奇到满市住建局办理网签手续，将1月份合同尾页附在4月网签合同之后，双方没有重新签字盖章。基于佳世兴公司出具的申请书和满洲里市人民政府﹝2010﹞46号会议纪要，满市住建局有权接管案涉楼盘。满市住建局在收取房款后，将王玮奇签署的合同交给佳世兴公司盖章，并取得原件。满市住建局办理网签手续后，将房屋交付给王玮奇。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条和第四十四条规定，两份合同合法生效。三、假使满市住建局没有合法授权，王玮奇与迟国庆也有理由相信满市住建局具有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定构成表见代理，合同合法有效。综上，王玮奇签订了《商品房买卖合同》，佳世兴公司在合同上加盖公章，王玮奇已交纳全部购房款并占有使用房屋，请求二审法院驳回佳世兴公司的诉讼请求。满市住建局辩称，同意王玮奇的上诉意见。满市住建局上诉请求：撤销一审判决，改判驳回佳世兴公司的诉讼请求。事实和理由：一、2008年10月25日，迟国庆与佳世兴公司签订《预订门市房协议》，约定迟国庆购买**20号楼1-1号和1-2号房屋，总价款51万元，首付款3万元，余款48万元在竣工时交付。同时约定了房屋面积、单价、交付时间等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议内容符合商品房买卖合同的主要构成要件，属于商品房买卖合同，合法有效，佳世兴公司应当依约履行。由于佳世兴公司经营不善，导致**小区项目停滞，无法竣工交付。2010年7月27日，佳世兴公司书面申请满洲里市人民政府全面接管**小区项目。满洲里市人民政府指派满市住建局接盘监管。迟国庆知道后，找到满市住建局要求履行合同交付房屋。2016年11月14日，迟国庆按照满市住建局指示，将剩余购房款48万元交给满洲里市重点市政工程项目建设指挥部。2017年1月，迟国庆与满市住建局协商确认，将房屋买受人身份转让给王玮奇，由迟国庆代表王玮奇在两份《商品房买卖合同》上签字。满市住建局持该合同到佳世兴公司盖章。2017年4月，王玮奇到满市住建局办理网签手续，同时接收房屋。二、一审判决认定两份《商品房买卖合同》无效错误。2010年7月28日，满市住建局与佳世兴公司签订协议书，明确授权满市住建局管理并履行购房合同、收取房款和交付房屋。2017年时，佳世兴公司的公章由其管控，两份《商品房买卖合同》中公章系佳世兴公司自行加盖。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效错误。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条和第四十四条规定，双方之间商品房买卖合同关系自2017年1月起生效。虽然在2017年4月办理网签合同时对文页进行调整，但该行为并不导致合同无效。综上，请求二审法院改判驳回佳世兴公司的诉讼请求。王玮奇辩称，同意满市住建局的上诉意见。佳世兴公司针对二上诉人的上诉理由一并答辩称，一、佳世兴公司与迟国庆已经解除合同关系。2008年，佳世兴公司与迟国庆签订《预订门市房协议》，约定迟国庆在房屋具备交付条件时交足全款，否则佳世兴公司有权另售他人。2010年年底，佳世兴公司通过邮政快递向迟国庆送达进户通知，告知其于2011年9月12日前办理进户手续，并交纳全部房款，如届时不能办理，佳世兴公司将与其解除合同。迟国庆接到通知后曾来电询问，佳世兴公司现场负责人姜某催促其尽快办理手续。但迟国庆始终未来办理。2012年1月，佳世兴公司向迟国庆邮寄送达书面解除合同通知，解除《预订门市房协议》。二、2013年，佳世兴公司欠付春友公司货款一案，经满洲里市人民法院调解，将案涉房产抵顶给春友公司，并实际交付。因当时尚不具备产权证办理条件，并未过户。2015年年底2016年年初，佳世兴公司与春友公司共同前往满市住建局办理房产手续，时任满市住建局副局长李某接待后告知手续暂缓办理。三、佳世兴公司没有与王玮奇签订过《商品房买卖合同》，王玮奇所持合同中公章不是佳世兴公司加盖。2010年7月28日协议书约定，满市住建局负责施工管理、质量监督、垫付工程进度款和其他必要支出，以及完工后向回迁户、购房人交付房屋，无权代表佳世兴公司对外出售房屋。案涉两份合同是拼凑而成，应当认定无效。综上，请求二审法院维持一审判决。迟国庆述称，同意二上诉人的上诉意见。满洲里市产权交易中心述称，同意二上诉人的上诉意见。春友公司述称，同意佳世兴公司对二上诉人的答辩意见。佳世兴公司向一审法院起诉请求：确认满市住建局与王玮奇签订的2009-0003717号和2009-0003718号《商品房买卖合同》无效。一审法院认定事实：佳世兴公司系满洲里市**开发商。2008年10月25日，佳世兴公司与迟国庆签订《预订门市房协议》，约定迟国庆购买**20号楼1单元10号、11号门市。实际建筑面积以测绘的建筑面积为准，多退少补。一、二层门市房售价每平方米3000元，门市房总售价51万元。首期付款3万元（迟国庆已于2008年7月28日交付给佳世兴公司3万元），余款48万元在竣工时一次结清。房款不结清，不办理产权过户手续，佳世兴公司有权另行出售。房屋于2008年12月31日交付使用，待开盘时换填统一制发的预售商品房合同。2010年7月27日，佳世兴公司因资金周转困难，无法按期竣工，向满洲里市人民政府提出书面申请由政府接管**项目。满洲里市人民政府于同日形成满政纪字〔2010〕46号会议纪要，要求佳世兴公司在2010年8月20日前完成16号至18号楼房建设工程并交付使用，其他各栋楼房必须按当时与回迁户承诺的期限交付使用，并按协议及规定依法足额补偿被拆迁户躲迁费。满市住建局要对该项目的后续施工进行全程监督，确保所有楼房质量合格，对项目回收资金严格监管，确保专款专用。**开发过程中，迟国庆原预订的20号楼1单元10号、11号门市变更为20号楼1-1号和1-2号门市。2013年2月，春友公司因佳世兴公司欠付货款1156912元及利息212409元，向满洲里市人民法院提起诉讼。春友公司与佳世兴公司达成协议，佳世兴公司将**20号楼1号门市（面积34.06平方米）、2号门市（面积185.22平方米）给付春友公司，折抵部分货款及利息，办理购房相关手续所需费用按有关规定各自承担，佳世兴公司于2013年7月1日前再给付春友公司现金122860元。2011年1月20日至2014年10月21日，满市住建局代佳世兴公司支付工程款、工人工资等各项费用共计7826672.80元。2016年11月14日，迟国庆转账支付**20号楼1号、2号门市购房款48万元。2017年，春友公司申请强制执行（2013）满民初字第152号民事调解书，满洲里市人民法院查封**20号楼1号、2号门市。2017年7月24日，王玮奇提出执行异议，该院裁定驳回执行异议。2018年9月19日，王玮奇再次提出执行异议，该院于2018年9月21日裁定解除对案涉房屋的查封。2019年1月4日，佳世兴公司申请对案涉房屋进行财产保全，一审法院作出（2019）内0703财保2号民事裁定书，查封**20号楼1号、2号门市。一审法院认为，佳世兴公司对2009-0003717号和2009-0003718号《商品房买卖合同》不认可，而该两份《商品房买卖合同》第8页的打印时间为2017年1月10日，其他页打印时间均为2017年4月13日。合同第8页是签字盖章页，满市住建局对第8页打印日期与其他页不一致的解释不合常理，又没有其他相应证据证实其主张。该两份合同存在重大瑕疵，满市住建局无法证实合同的订立是佳世兴公司的意思表示，故该两份合同应为无效合同。判决：王玮奇的合同编号为2009-0003717号和2009-0003718号《商品房买卖合同》无效。本院二审期间，王玮奇提交以下证据：1.《预订门市房协议》一份，证明迟国庆与佳世兴公司约定购买**20号楼1号、2号门市，迟国庆交付首付款3万元，协议书依法成立并生效；2.满市住建局与佳世兴公司于2010年7月28日签订的协议书一份、佳世兴公司移交满市住建局**小区平面图八张，证明满市住建局接管**小区项目，取得向购房人交付房屋的授权，平面图标明**20号楼1号、2号门市系迟国庆所购。经质证，满市住建局、迟国庆、满洲里市产权交易中心对两组证据的证明目的予以认可。佳世兴公司对证据1真实性无异议，但认为根据协议约定，佳世兴公司有权另行出售；对证据2中协议书的真实性认可，认为平面图是满市住建局制作，并非佳世兴公司制作。春友公司同意佳世兴公司的质证意见。本院对证据1和证据2中协议书的真实性予以确认，证据2中平面图未显示制作单位，且无其他证据佐证系佳世兴公司制作并交给满市住建局，故不予采信。满市住建局提交以下证据：满市住建局与佳世兴公司于2010年7月28日签订的协议书、（2015）满民初字第1311号民事判决书、2015年11月16日法庭审理笔录各一份，证明满市住建局接管**项目，有权代佳世兴公司收取购房款、订立合同以及交付房屋。经质证，王玮奇、迟国庆、满洲里市产权交易中心对该组证据的证明目的予以认可。佳世兴公司对该组证据的真实性无异议，但认为协议书所提到的接管是指监管，不包括代为销售房屋。春友公司同意佳世兴公司的质证意见。本院对该组证据的真实性予以确认。本院对一审查明的案件事实予以确认。二审另查明，王玮奇系迟国庆的继子。王玮奇、迟国庆、满市住建局均称案涉两份《商品房买卖合同》第8页是用2017年1月10日两份《商品房买卖合同》的签字盖章页替换而来，其上“王玮奇”的签名系迟国庆代签。本院认为，本案二审争议焦点为案涉两份《商品房买卖合同》是否成立并生效。王玮奇、满市住建局主张案涉两份合同第8页替换的行为不导致合同无效，况且王玮奇有理由相信满市住建局具有代理权，构成表见代理，案涉合同合法有效。佳世兴公司则认为两份合同第8页的公章不是公司所盖，满市住建局无权代表佳世兴公司对外出售房屋，案涉合同系拼凑而成，应当认定为无效。本院具体分析如下：首先，合同成立是合同生效的前提，只有合同成立了，才可以谈及合同的效力问题。合同成立解决的是合同存在与否的事实问题，而合同成立后是否发生效力则是法律价值的判断问题。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案案涉合同存在两个签订时间，第8页签字盖章时间为2017年1月10日，其他合同页生成日期为2017年4月13日，即第8页合同内容及签字盖章时间在先，其他合同页内容形成在后，因此无论公章是否真实、是否系佳世兴公司加盖，单凭合同本身无法确认盖章行为是对在后形成的合同内容的认可，不能体现出王玮奇与佳世兴公司对合同主要条款达成合意，案涉合同并未成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，案涉合同依法不成立，在双方当事人之间不产生法律效力。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十二条不当，本院予以纠正。关于王玮奇提出一审判决对案涉合同予以采信，却认定为无效，前后矛盾的上诉主张，经查，一审中佳世兴公司将案涉合同作为证据4出示，欲证明合同系拼凑而成，属无效合同，一审判决第9页对该证据认证意见为“该合同存在重大的瑕疵，所以本院对该证据证明内容予以采信”，是指对佳世兴公司的证明目的予以采信，而非对案涉合同予以采信，王玮奇对一审判决理解有误，本院对该项主张不予支持。关于王玮奇提出其已交纳全部购房款并占有使用房屋，应当驳回佳世兴公司诉讼请求的上诉主张，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，没有签字或者盖章的合同书，如果当事人已经履行且对方接受的，合同当然成立。本案中，王玮奇的继父迟国庆将48万元购房款按照满市住建局的指示，转账给满洲里市重点市政工程项目建设指挥部，该指挥部出具收据，并未按照满市住建局与佳世兴公司于2010年7月28日签订的协议书第四条约定履行，即“回收购房款应由乙方（佳世兴公司）开具收据，打入甲方（满市住建局）指定账户用于偿还甲方垫付资金本息”，佳世兴公司没有给王玮奇或迟国庆开具收据，不能说明佳世兴公司知晓合同内容并接受对方的履行，故本院对该项主张不予支持。其次，王玮奇上诉意见和满市住建局代理意见均称满市住建局以佳世兴公司名义签订案涉合同，构成表见代理，合同有效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，构成表见代理合同需满足两个条件，一是行为人没有获得授权就与第三人签订了合同，二是合同相对人在主观上必须善意、无过失。本案中，满洲里市人民政府满政纪字〔2010〕46号会议纪要第二页第四行记载，“市住建局要对该项目的后续施工进行全程监督，确保所有楼房质量合格，对项目回收资金严格监管，确保专款专用”，满市住建局与佳世兴公司于2010年7月28日签订的协议书第一条约定，“甲方（满市住建局）成立**项目处理办公室具体负责接管该项目工作”，“项目办负责施工管理、质量监督、垫付工程进度款或其他必要支出，工程完工后向回迁户、购房人交付房屋”。会议纪要和协议书均未显示满市住建局获得与第三人签订商品房买卖合同的代理权，王玮奇提出其有理由相信满市住建局有代理权的上诉主张，没有事实依据。因此，满市住建局没有签订商品房买卖合同的授权，王玮奇理应知道满市住建局没有该授权而仍与其签订商品房买卖合同，不构成表见代理，本院对二上诉人的该项主张不予支持。最后，满市住建局在代理意见中提出参照最高人民法院（2018）最高法民申3112号民事裁定书，加盖公章的空白合同是对受托人的无限授权，案涉合同有佳世兴公司的公章，王玮奇有理由相信满市住建局具有代理权，构成表见代理。本院认为，最高人民法院（2018）最高法民申3112号民事裁定书在认定该案所涉《保证合同》效力时，表述为“本院认为，雷某将留有空白内容的合同交于合同相对方的，应视为对合同内容包括《保证合同》中保证事项的无限授权，合同相对方在空白部分可以填写相应内容”，是指当事人将已签名的空白合同交给合同相对方，可以视为对合同内容给予合同相对方无限授权。本案中，满市住建局称王玮奇与佳世兴公司曾于2017年1月10日签订两份《商品房买卖合同》制式文本，案涉合同第8页是制式文本中的签字盖章页，说明即使案涉合同第8页公章确为佳世兴公司加盖，佳世兴公司也并未出具加盖公章的空白合同，满市住建局也不是合同相对方，本案合同与前述案件所涉合同的签订过程并不类同，满市住建局主张案涉合同有佳世兴公司的公章，是对受托人的无限授权，构成表见代理的意见，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，王玮奇、满市住建局的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由王玮奇负担100元，满洲里市住房和城乡建设局负担100元。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王子学审判员 蒋忠顺二〇二〇年十月十六日书记员 姜 楠附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条：“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。”