济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0104民初5294号 原告：朱传伟，男，1990年6月18日出生，汉族，户籍所在地山东省平阴县，现住济南市。 委托诉讼代理人：郑君唐，济南市中正荣凯法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：李静，济南市中正荣凯法律服务所法律服务工作者。 被告：赵开春，男，1982年2月22日出生，汉族，住山东省德州市。 原告朱传伟与被告赵开春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告朱传伟及委托诉讼代理人郑君唐，被告赵开春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱传伟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费等涉案费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方经济南瑞泽房产经纪有限公司介绍，于2019年6月3日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告名下位于济南市槐荫区匡山小区X楼4单元303室房屋（以下简称303号房屋），房屋总价为1195000元。原告按照合同约定分别向被告支付了定金200000元以及首付485000元整，剩余房款由原告贷款支付。原告办理贷款时发现，被告出售的房屋显示土地性质为集体，一般无法办理贷款，后原告就涉案房产所在土地性质申请信息公开，2020年1月3日，济南市槐荫区自然资源局作出【济槐自然资源信公字［2020］1号】信息公开告知书，该告知书明确载明房屋所在地的土地性质为集体土地。根据有关法律规定，原、被告签订的买卖合同违反法律禁止性规定，买卖合同无效。后原告就此事多次找到被告协商，但均未达成一致意见。现原告提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 朱传伟在本案庭审中明确其在本案中仅要求确认《房屋买卖合同》无效，合同无效的后果在本案中不要求处理。 赵开春辩称，一、原告就此房屋买卖合同纠纷案于2019年11月12日公开进行过审理，审理终结，案号为（2019）鲁0104民初5756号。二审于2020年4月1日进行审理，审理终结，案号为（2020）鲁01民终1182号。2020年6月24日山东省济南市中级人民法院（以下简称济南中院）再次对案件做出了民事裁定，案号为（2020）鲁01民申360号。二、2020年7月初原告通知被告，房屋买卖按照原三方签订的协议合同流程正常执行办理过户手续。该房屋于7月29日在济南市不动产登记中心进行所有权转移登记，2020年8月4日房屋所有权人变更为朱传伟。2020年8月28日农业银行槐荫支行房屋贷款部分的余款也已到账。经约定于2020年9月9日原、被告双方就房屋物业、燃气、水电交接事宜办理完毕。截止目前，双方已按照合同的约定履行完毕。三、整个交易遵循二手房交易流程正常办理，各环节和时间节点符合正常交易审核、审批流程。原告在事实与理由部分提到的土地性质问题，据查阅相关资料，农村集体土地所有权归集体所有，而当下该房屋的所有权为原告朱传伟个人所有，并非其他个人或哪个集体，况且集体性质的房屋是无法在办理房屋产权证和银行贷款抵押的。四、原告提供的证据材料在原一审和二审公开审理过程中，都曾分别使用过。鉴于以上原因，请求驳回原告诉讼请求，维持合同的正常履行。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，朱传伟提交《房屋买卖合同》《政府信息公开告知书》；赵开春提交本院（2019）鲁0104民初5756号《民事判决书》《贷款审批通知书》《购房房款欠条》《个人住房交易纳税申报表》《收件回执》《房屋所有权证》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对以上证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人的陈述，经审理认定事实如下： 一、本案之前，朱传伟作为原告，以赵开春为被告，向本院提起诉讼，本院于2019年10月9日立案。 朱传伟在该案中向本院提出诉讼请求：请求依法撤销原、被告双方于2019年6月3日签订的房屋买卖合同。其陈述事实和理由为：原、被告双方经济南瑞泽房产经纪有限公司介绍，于2019年6月3日签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告名下303号房屋，房屋总价为1195000元。原告按照合同约定分别向被告支付了定金200000元以及首付485000元整，剩余房款由原告贷款支付。原告办理贷款时发现，被告出售的房屋显示土地性质为集体，一般无法办理贷款，且办理产权登记时不动产登记中心的工作人员也需要购房者在办理变更登记前，需要自书材料一份，内容为购房者需清楚购买的房屋土地性质为集体等等。原告认为，被告在出售房屋时未就上述房屋的特殊情况向原告履行告知的义务，致使原告对房屋的实际情况存在重大误解，并作出了错误的购房决定。之后原告多次找到被告协商，但均未达成一致意见。现提起诉讼，请求维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 赵开春在该案中辩称，一、原告在《民事起诉状》中事实与理由部分，提及的房屋地址信息有误。应为：匡山小区X楼4单元303室，特此更正。原告在《民事起诉状》中事实与理由部分，提及的房屋总价不准确。应为：在6月3日签定的《房屋买卖合同》中约定为1195000元整+口头约定的3000元整，合计：人民币1198000元整。二、原告在《民事起诉状》中描述是在办理银行贷款时发现，被告出售的房屋显示土地性质为集体，原告说法不正确，被告对此表述有怀疑。1.截止到目前，被告没有收到或见到任何关于房屋土地性质的书面材料。2.在办理房屋交易的流程中，原本由丙方办理银行贷款的事项，后由于乙方个人原因改为乙方自行办理银行贷款手续，并于6月21日签定了补充协议。3.在后期的协商中，被告要求原告提供相应的材料，原告没有出具。并声称此房屋不是他想要的那种房子，不管银行贷款的问题，就是不买了。三、原告提及的办理产权登记时，需自书材料一份，内容为购房者需清楚购买的房屋土地性质为集体等等，原告描述太笼统，不具体。目前房屋处于已网签状态，双方网签时，房管局没有要求提供此类材料。原、被告至今也没有去房管局办理过房屋产权登记。后经房管局证实，原告所谓的自书材料是房管局工作人员以表格形式发放的文档，是产权登记变更流程的一部分，不是个例。四、原告描述对房屋的实际情况存在重大误解，并作出了错误的购房决定，被告认为不成立。1.原、被告双方在签订合同之前已经明确房屋的所谓土地性质。双方在签订合同时，原告问及中介和被告，就“此房屋交上出让金后新下的证就是国有土地证”的问题也沟通过。且被告主动提出需要将此内容写到《房屋买卖合同》中，以免引起不必要的担心和纠纷。（详见第六项一其他约定事项中第5条款）丙方也将宣读过，双方均表示无异议。2.就房屋交易过程来讲，对原告没有造成损失或重大损失，也就不存在重大误解。3.原告的朋友也住在匡山小区66#楼，其通过楼长大姐多次找被告询问房屋的情况，并称原告不找中介，要自已找人办理过户手续。后来，原告和瑞泽业务人员吴某、梁某找到被告，也声称不找中介办理房屋买卖手续，在谈话中被告得知其两人是中介人员。通过两次面谈，由瑞泽工作人员梁某、吴某组织，在经六路玛雅房屋（埃菲尔店）原、被告双方签定《房屋买卖合同》。被告收到传票之后，就此事多次找过中介方面，梁某声称自已辞职，经查实，其办公地点在泉景天沅店。4.关于做出购房决定：原告介绍买房的用途是为结婚用，但在后期协商中，原告一再强调此房屋拆迁补偿的问题。五、原告在买卖交易过程中，没有按照合同约定履行，没能及时办理相关交易手续，在时间上一拖再拖，已给被告人造成非常大的损失。鉴于以上原因，请求依照法律法规、事实描述维护被告的合法权益，对原告的上诉请求予以驳回。 本院经审理，在该案中认定事实如下： 一、303号房屋为赵开春所有，于2007年7月17日进行了所有权登记，《房屋所有权证》号为济房权证槐字第**1XXX号，证载所有权人即赵开春，建筑面积74.55平方米。该房屋曾进行抵押，权利人为中国建设银行股份有限公司济南经七路支行，设定日期为2007年7月2日，约定期间为2017年7月23日。 二、2019年6月3日，赵开春作为出卖人、甲方，朱传伟作为买受人、乙方，济南瑞祥房产经纪有限公司第二分公司作为居间人、丙方，签订合同编号：0000882的《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿出售303号房屋给乙方，房屋所有权证书号槐字第091923号，无抵押、无租赁；成交价格1195000元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金200000元；乙方需要办理贷款的，甲、乙双方应在签订合同之日起7日内提供乙方贷款所需全部资料，在完税后且办理房屋产权转移登记之前，乙方须将除定金外的首付款485000元交付甲方；乙方委托丙方代为办理银行商业贷款，用于支付剩余房款510000元。贷款条件、最终贷款额度及贷款年限等相关事宜以有关部门的即时政策为准。上述贷款款项在银行发放贷款之日，由银行直接向甲方支付，具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果贷款银行确定的贷款多少少于本合同约定的贷款金额，乙方应在过户前一次性补足。合同在“六、其他约定事项”中明确：1.经甲乙双方协商一致，甲乙双方任何一方不得违约，其违约违约方须向守约方支付违约金350000元；2.经甲乙双方协商一致，乙方应于房产过户完毕后并取得房产证5日内办理银行抵押手续；3.乙方保证自己具备在济买房条件，具有购房资格，甲方保证该房屋可以正常交易过户；4.乙方应于2019年6月25日前办理网签事宜，网签当日支付首付款485000元；5.经甲乙双方协商一致，约定若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还；6.丙方已宣读本合同，双方均无异议；7.甲乙双方协商一致，乙方同意甲方不留存物业保证金，双方均无异议。合同另对相关事宜进行了约定。 以上合同签订当日，朱传伟向赵开春支付定金20万元。赵开春出具《购房定金收条》。 三、2019年6月21日，赵开春作为出卖人、甲方，朱传伟作为买受人、乙方，济南瑞祥房产经纪有限公司第四分公司作为居间人、丙方，又签订《补充协议》，内容为：经甲、乙双方协商，就303号房屋（房屋所有权证书号：济房权证槐字第**1XXX号）双方房屋买卖合同（合同编号：0000882）中关于乙方办理银行贷款手续事宜达成一致，合同中约定：乙方需要办理贷款，乙方委托丙方代为办理银行商业贷款用于支付剩余房款510000元。现因银行贷款问题乙方与丙方未达成一致，乙方自行办理银行贷款手续，丙方继续配合甲乙双方办理上述房产的网签、过户缴纳税费事宜，若因贷款手续所产生的问题由乙方自行解决并承担相应责任。如有争议，两方配合进行调解。本补充协议与所身份证的双方房屋买卖合同是不可分割的组成部分，与原合同具有相等的法律效力。 同日（2019年6月21日），朱传伟向赵开春交付购房款485000元。赵开春出具《购房首付款收条》。 四、朱传伟与赵开春在本案诉讼中确认双方之间的房屋买卖已经办理了网签；双方另确认303号房屋能够进行权属转移登记。 对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人双方有争议的事实： 一、朱传伟主张303号房屋坐落的土地性质为集体性质，赵开春不予认可。赵开春就此主张提供录音，其称系与济南市政务服务中心相关人员的通话内容。录音中其询问该人员303号房屋能否交易及交纳土地出让金的情况。该人员回答能够正常交易，如果要交土地出让金，比例为1%。该人员另回答303号房屋坐落的土地性质为国有划拨土地，交纳土地出让金即可出让。 朱传伟对赵开春提交的录音不予认可，主张即使可以缴纳土地出让金也不能证明土地性质可以改变。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第六十四条第一款明确规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。朱传伟在本案诉讼中主张303号房屋坐落的土地性质为集体土地，但其未提供相应的证据加以证明。且依赵开春提交的《房屋所有权证》及双方确认《房屋买卖合同》已经网签、303号房屋可以进行权属转移登记的事实，朱传伟主张303号房屋坐落的土地性质为集体土地依据不足，本院不予确认。但赵开春提交的录音证据，因其中通话人员的身份不能确定，因此录音体现的内容本院亦不予确认。 二、赵开春主张与朱传伟签订《房屋买卖合同》约定的成交价格为1195000元，实际为1198000元。朱传伟对赵开春的主张不予认可。 本院认为，依据民事诉讼法关于举证责任的规定，赵开春虽主张成交价格为1198000元，但其与朱传伟签订的《房屋买卖合同》中明确约定成交价格为1195000元，且朱传伟对赵开春的该主张不予认可。因此本院对赵开春的该主张不予认可，确认应以《房屋买卖合同》中载明的成交价格1195000元为准。 本院在该案中认为，朱传伟在本案中提出的诉讼请求为撤销其与赵开春签订的《房屋买卖合同》，理由为重大误解，具体是指签订合同时对303号房屋坐落的土地性质为集体土地不了解。关于朱传伟提出以上诉讼主张的法律依据，《中华人民共和国合同法》第五十四条确有明确规定，即因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。但因赵开春对朱传伟的以上主张提出异议，依照民事诉讼法关于举证责任的规定，朱传伟应当提供证据证明本案所涉《房屋买卖合同》订立时存在着重大误解。通过本案审理，本院认为朱传伟的举证不足，其以上诉讼主张本院不能支持。理由为：1.朱传伟与赵开春在签订的《房屋买卖合同》中明确约定“5.经甲乙双方协商一致，约定若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还”，由该约定可以体现出双方在订立合同时对土地性质问题进行过交流、沟通，否则不会将此问题专门协商并订立于合同之中。2.303号房屋已经进行权属登记，赵开春取得了所有权，且该房屋曾经在银行进行过抵押。朱传伟自己在本案诉讼中也说明该房屋可以进行权属转移登记，其与赵开春还确认双方的房屋买卖合同也已进行了网签。由此表明该《房屋买卖合同》具备继续履行的条件。3.朱传伟在本案诉讼中虽主张303号房屋坐落的土地性质为集体土地，但其未提供相关证据加以证明。且从本案审理查明的事实，也不能印证其该主张。综合以上，鉴于《房屋买卖合同》合法有效，具备履行的条件，且朱传伟未提供充分有效证据证明其在合同订立时存在着重大误解，本院对朱传伟的诉讼请求不予支持。 本院就该案作出（2019）鲁0104民初5756号民事判决，驳回朱传伟要求撤销与赵开春于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求。 朱传伟不服该判决，上诉于济南中院。 该案二审期间，朱传伟提交以下证据：证据1.政府信息公开告知书一份，证明朱传伟购买的涉案房屋所在土地是集体土地；证据2.朱传伟与赵开春通话录音两份，通话时间为2019年7月26日和2019年8月14日，证明朱传伟曾与赵开春就房屋土地性质问题进行陈述，表示双方之间并未讨论土地性质。赵开春质证称，对证据1真实性无法确认，涉案房屋可以在房管局正常交易，银行也可以贷款；对证据2真实性认可，但不能证明其目的，签订合同之前说没有谈房屋土地性质，录音中2019年7月26日陈述这句话的意思是我们签订合同之前第一次见面只是谈的房屋价格，价格也没有谈好朱传伟和中介就走了。济南中院认证认为，证据1.政府信息公开告知书一份系行政管理机关作出，并加盖济南市槐荫区自然资源局公章，在并无相反证据予以推翻的情况下，该院对此予以采信；证据2.朱传伟与赵开春通话录音，赵开春认可其真实性，故该院予以确认，但该证据并不足以证明双方在签订合同之前未对涉案房屋土地性质进行讨论的事实。 济南中院对一审查明的事实予以确认。 济南中院认为，该案二审争议焦点为朱传伟要求撤销涉案房屋买卖合同的主张能否成立。关于涉案房屋的土地性质问题，二审中朱传伟提交的《政府信息公开告知书》系行政管理机关作出，上面明确载明涉案房屋土地性质为集体土地，对此应予采信。朱传伟要求撤销房屋买卖合同的理由系双方在签订合同过程中，赵开春未履行告知涉案房屋土地性质系集体土地的义务，导致朱传伟对土地性质存在重大误解。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”重大误解必须是误解人对合同的内容发生了重大误解，且该重大误解直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，有可能对误解人造成较大损失。该案中，涉案房屋买卖合同对土地性质并无明确约定，仅约定甲方应当保证房屋可以正常交易，能够办理贷款手续，而且第五条还约定“若因甲方房屋土地性质问题致使该房屋无法贷款或正常交易，使合同无法履行，双方互不追究违约责任，定金无息返还”，由此也可印证双方对涉案房屋土地性质进行沟通过，否则不会专门就此问题进行特别约定，一审对该条款的理解和认定并无不当。朱传伟主张该条约定仅系双方对涉案房屋不能办理贷款时针对违约责任达成的合意，有违常理，该院不予采信。据此，朱传伟主张其在购买涉案房屋过程中对房屋土地性质存在重大误解，既无有效证据予以证明，亦与合同约定不符，该院对此不予采信。另，涉案房屋土地性质虽为集体土地，但根据双方在房屋买卖合同的上述约定以及涉案房屋能够正常办理银行贷款、过户手续等事实，该土地性质并不会导致朱传伟的合同目的无法实现。基于上述分析，朱传伟以重大误解为由要求撤销涉案房屋买卖合同，该主张于法无据，一审未予支持并无不当。 济南中院就该案作出判决，驳回朱传伟的上诉，维持本院原判决。 二、朱传伟在本案诉讼中提交的《政府信息公开告知书》即其在前案二审期间提交的《政府信息公开告知书》，由济南市槐荫区自然资源局于2020年1月3日出具，内容为该局于2019年12月13日受理朱传伟提出的政府信息公开申请书，朱传伟申请公开的政府信息内容为：303号房屋所在地范围内的土地性质及有关的部门规章或政府会议纪要等相关信息。该局告知：1.朱传伟申请公开的房屋所在地的土地性质为集体土地，我国集体土地经由申请进行登记。经检索，未查询到该房屋所有范围的土地登记资料。依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第四款的有关规定，朱传伟申请公开的信息不存在。2.朱传伟申请公开的有关部门规章，告知如下，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十八条、《山东省政府信息公开办法》第十条的规定，行政机关一般不承担为申请人汇总、加工或者重新制作政府信息，以及向其他行政机关和公民、法人或者其他组织搜集信息的义务。3.朱传伟申请公开的政府会议纪要，经查，依据《中华人民共和国政府信息公开条例》第三十六条第四款的有关规定，该信息不存在。 三、赵开春在本案诉讼中提交：1.《贷款审批通知书》，载明朱传伟申请二手房贷款，贷款金额40万元，期限24年，首付金额53万元。2.《购房房款欠条》，由朱传伟于2020年7月29日出具，写明朱传伟因购买303号房屋欠业主赵开春购房尾款40万元。由银行贷款支付，在欠款人上报抵押并银行房款至赵开春账户，收到全款后此欠条自动作废。3.《个人住房交易纳税申报表》及《收件回执》载明朱传伟与赵开春办理房屋交易手续。4.《房屋所有权证》为赵开春原持有的济房权证槐字第XXX《房屋所有权证》。 赵开春与朱传伟在本案诉讼中确认303号房屋的不动产权已经转移登记至朱传伟名下。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”朱传伟在本案中主张其购买赵开春名下303号房屋因涉案房产所在土地性质为集体土地，因此其要求确认与赵开春于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效。对其该诉讼请求，本院认为不能支持。理由为：1.朱传伟与赵开春于2019年6月3日签订《房屋买卖合同》，约定朱传伟购买的是赵开春名下303号房屋。依该合同的约定，赵开春作为出卖人的主要义务是向朱传伟交付房屋，并协助朱传伟办理房屋的不动产权转移登记。现赵开春的合同义务均已完成，表明《房屋买卖合同》已经得以履行。2.《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该法第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”朱传伟与赵开春在前案判决生效之后，已经就本案所涉303号房屋进行了不动产权登记，依照《中华人民共和国物权法》的规定，该房屋已经经过不动产权登记机构的审查和登记，朱传伟对该房屋已经取得不动产权利。在此情形下，朱传伟再提起本案诉讼，要求确认其与赵开春于2019年6月3日签订的《房屋买卖合同》无效缺乏事实根据和法律依据。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回朱传伟要求确认与赵开春于2019年6月3日签订《房屋买卖合同》无效的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由朱传伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇二〇年十月二十七日 书记员  刘 微