福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初5469号 原告（反诉被告）：林鑫，男，汉族，1983年5月12日出生，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐景岩，男，汉族，1996年3月17日出生，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：江超勇，福建至信律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：徐继年（徐景岩之父），男，1963年12月11日出生，汉族，个体户，住福建省龙岩市新罗区。 被告：陆权旺，男，1997年6月13日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：丘若宜，福建同荣仁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：潘俊斌，福建同荣仁律师事务所执业律师。 原告林鑫与被告徐景岩、陆权旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林鑫委托诉讼代理人吴潮欣、被告徐景岩委托诉讼代理人江超勇、徐继年、被告陆权旺委托诉讼代理人丘若宜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林鑫向本院提出诉讼请求：判决1、解除徐景岩、陆权旺与林鑫就龙岩市新罗区南城街道龙厦铁路安置小区14栋2号店铺（莲东北路32－2号龙铁名苑西区）的《商铺租赁合同》。2、徐景岩、陆权旺归还林鑫租赁的龙岩市新罗区南城街道龙厦铁路安置小区14栋2号店铺，并注销以该店铺为经营场所的工商登记。3、徐景岩、陆权旺给付林鑫自2019年12月25日至2020年5月19日止的租金48900元及自2020年5月20日至徐景岩、陆权旺归还店铺并注销以该店铺为经营场所的工商登记之日止按每月10200元计算的房屋占用费。4、徐景岩、陆权旺支付自2019年12月25日至归还店铺并注销以该租赁房屋为经营场所的工商登记之日止的租金（含房屋占用费）的逾期付款利息：以每月租金10200元为本金，自欠交租金月份的前一个月20日起至付清租金之日止按月利率0.5%计算。5、徐景岩、陆权旺承担店铺归还之前所产生的物业管理费、水费和电费。6、徐景岩、陆权旺的30000元保证金不予退还。 事实与理由：龙岩市新罗区南城街道龙厦铁路安置小区14栋2号店铺（莲东北路32号龙铁名苑西区）系黄阳东所有，委托林鑫管理。2017年11月8日，林鑫将该店铺租赁给张浩成，双方签订了《商铺租赁合同》。合同期限自2017年11月25日至2020年11月24日；前两年租金为每月10200元，第三年随行就市租金待定；乙方（承租方）应于每月20日前向甲方（出租方）缴纳次月租金；乙方拖欠租金累计达10天的，甲方可以解除合同，收回房屋，保证金不予退还；乙方不再使用出租方的门市后，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构；乙方应承担物业管理费、水电费及其它因使用租赁房屋产生的费用；乙方转租给第三方使用应征得甲方同意，取得使用权的第三方成为本合同的乙方，享有原乙方的权利，承担乙方的义务。租赁合同履行期间，原承租人张浩成经林鑫同意将租赁合同转让给陈钱龙，后陈钱龙转让给俞宁。2019年5月，徐景岩、陆权旺及肖冬三人合伙经营“新罗区一串缘麻辣烫店”（2019年5月注册登记业主为肖冬，2019年11月1日变更登记为徐景岩），共同从俞宁受让本案店铺租赁合同承租本案店铺，徐景岩转款支付店铺转让费给俞宁，俞宁将原《商铺租赁合同》转给陆权旺，陆权旺在租赁合同承租人处签名。在承租人持有的合同中林鑫签署“同意俞宁转让给陆权旺，原租赁合同条款不变，水电、物业、工商和其它一切费用由原租赁人与下一手人自行交接，与本人无关。”。陆权旺在“接手人”处签名。俞宁支付租金至2019年5月，徐景岩、陆权旺自2019年6月至2019年11月22日每月各支付租金10200元给林鑫。徐景岩、陆权旺因经营不善停止经营，自2019年12月25日起的租金未按期支付。林鑫多次向徐景岩、陆权旺催讨租金，徐景岩、陆权旺一直拖延支付，又想转让店铺谋取转让费而不肯交还店铺给林鑫。2020年5月8日，林鑫委托律师发送短信给徐景岩、陆权旺催促10日内付清欠交的租金，并告知若再逾期则第11日解除租赁合同。但徐景岩、陆权旺仍然拒绝支付租金和归还租赁店铺，徐景岩、陆权旺应承担违约责任。为维护自身的合法权益，林鑫具状起诉，请求法院判决支持其诉讼请求。 徐景岩辩称，依法驳回林鑫的诉讼请求。1、林鑫与徐景岩之间形成新的口头租赁关系，徐景岩不受原《商铺租赁合同》的约束。2019年5月22日，俞宁将店铺转租给徐景岩时，林鑫在场并口头要求将每月10200元租金交给林鑫，徐景岩提出租金太高，能否降至1万元，林鑫说“先试半年，不行退压金”，林鑫不肯降租金，徐景岩开始试租，双方之间已达成试租半年的口头协议，俞宁转租时没有将该合同转交给徐景岩。根据林鑫提供的合同第六条第二点约定，第三方徐景岩要成为本合同的当然乙方，享有原乙方权利，承担原乙方义务的前提条件是原转租人俞宁必须书面向林鑫申请，由第三方徐景岩书面确认，征得林鑫的书面同意。但林鑫没有提供相关三方的书面申请、确认及同意的书证，因此，徐景岩并没有成为本合同的当然乙方，不受本合同的约束，林鑫和徐景岩之间形成新的口头的租赁关系，双方可以随时终止租赁关系。 2、林鑫与徐景岩之间的口头租赁关系已于2019年12月底实际终止或解除。在半年试租期内，徐景岩均按时将该店铺每月10200元租金给付林鑫至2019年12月24日。2019年12月上旬，因半年试租期将满，又因徐景岩将在服役期间的存款和一次性退伍补偿金全部投到该店铺，还向家人借款交转让费、保证金和装修款，投资近20万元，9月后几个月的租金还是向家人、战友、朋友借款给付，由于市场不景气，经营一直处于亏损状态，实在无力继续经营并给付租金。于是通过徐景岩大姐自2019年9月起在龙岩ＫＫ网和58同城及微信等平台发布转让广告，店铺大门上也贴了转让广告，但一直未找到受让人、承租人。徐景岩即于2019年12月上旬向林鑫提出半年试租期到了就不租了，林鑫基本同意，并要求徐景岩到时将店铺关掉，由双方共同找人转让、转租店铺，这样大家都减少损失，徐景岩即于2019年12月中旬将徐景岩正式关闭歇业。在2019年12月中旬至12月底，林鑫一方在徐景岩上方醒目位置挂出“房东招租130××××1768”（该电话是林姐，微信名“风铃”的电话，是林鑫的股东之一）的广告，同时林鑫一方还在店铺卷闸门前面的玻璃大门上加锁。徐景岩的姐姐都拍了照片，至2019年12月底还是无人承租，因店铺又被林鑫一方加锁并贴出招租广告，店铺已被林鑫实际控制和收回，双方在电话协商时徐景岩提出店铺现有的装修等不要了，店铺钥匙交还给林鑫，保证金退还即可，这样林鑫已同意。因此双方于2019年年底已达成终止或解除租赁关系的口头协议，并且已实际终止或解除了租赁关系。因双方并未签订书面租赁合同，俞宁转租时也未将《商铺租赁合同》交给徐景岩或另签转租合同，且根据《商铺租赁合同》第六条第二点约定，徐景岩没有成为该合同的当然乙方，不存在解除《商铺租赁合同》的前提条件，林鑫此项诉请不当。林鑫称徐景岩、陆权旺及肖冬三人合伙经营，俞宁将合同转给陆权旺，陆权旺在合同上签名，林鑫在合同上签署......均不是事实，陆权旺是徐景岩雇请的厨师，工作至2019年8月辞职离开，6月至8月的工资均由徐景岩支付，陆权旺没有和徐景岩合伙经营。 三、徐景岩按双方协商的时间将店铺卷闸门钥匙送还给林鑫。 2020年1月17日双方在通话中约定在3天内交钥匙和保证金，2020年1月19日18点左右，因徐景岩在广州打工，即委托父亲徐继年骑摩托车载大姐徐景云将徐景岩卷闸门钥匙送至林鑫指定的军分区干休所3号点，林鑫已在那儿等候并亲自收下店铺卷闸门钥匙。结合转租时口头约定半年试租期满，徐景岩提出终止租赁，对外转租，关闭歇业，林鑫在商铺门上加锁，并在店铺上方张贴房东招租广告等行为以及林鑫将徐景岩的东西寄放店铺比喻成“你现在也是东西寄放我家”等等，可以认定林鑫已经收回店铺，林鑫称徐景岩不肯交还店铺与事实不符。 五、徐景岩在关闭店铺歇业前已向有关部门交清了物业费和水电费，林鑫一方在徐景岩提出终止租赁后在商铺大门上加锁并贴出房东招租广告，又收回店铺卷闸门钥匙，徐景岩不应再承担所谓的物业和水电费，退一步说即使要承担，也与林鑫无关。 综上，林鑫要求徐景岩给付租金、房屋占用费及其利息，证据不足，事实理由不充分，应予驳回。 陆权旺辩称，陆权旺不是本案适格被告，应依法驳回对陆权旺的起诉。1、林鑫提交的所有证据显示，陆权旺未与林鑫签订任何书面租赁合同，《商铺租赁合同》的承租方为张浩成，陆权旺并不是合同当事人。陆权旺与林鑫之间未成立租赁合同关系，与本案没有直接法律关系。 2、第三人俞宁的证言不属实。陆权旺没有收取所谓的原租赁合同，也没有任何书面证据可以证明陆权旺作为受让人在合同上签名。俞宁称“出租人在原租赁合同上备注，同意俞宁转让给陆权旺…”但原租赁合同的承租人是张浩成，根据合同相对性原则，该合同只约束合同当事人张浩诚和林鑫。陆权旺未签字确认，未享有过合同的权利，也未履行过合同义务，林鑫主张租赁合同权利、义务概括转让给陆权旺不能成立。 3、陆权旺实为“新罗区一串缘麻辣烫店”员工，主要负责店铺日常营业，每月工资3000元，陆权旺在该店铺工作1个月17天后离职。2019年8月，陆权旺入职新罗区留白时间饮品店，2019年9月在厦门接受岗前培训，培训结束至今在该饮品店工作。上述事实可以证明，陆权旺与徐景岩之间并不是合伙关系，也不是林鑫诉称的“共同从俞宁受让本案店铺租赁合同承租本案店铺” 综上，陆权旺认为，其未与林鑫建立房屋租赁合同关系，与徐景岩不存在合伙关系，故陆权旺不是本案适格被告，林鑫诉请要求陆权旺共同承担违约责任没有事实和法律依据。 徐景岩向本院提出反诉请求：判令林鑫返还徐景岩店铺租赁保证金30000元及支付自2020年1月1日起至判决确定的履行期限止按中国人民银行规定的贷款利率计算的利息。事实与理由： 2019年5月19日徐景岩将30000元保证金给付俞宁，俞宁将《收款收据》原件交给徐景岩，并移交给徐景岩一把前门一把后门的钥匙，林鑫在场，并要求以后租金支付给林鑫，保证金由林鑫退还。林鑫虽未直接向徐景岩收取30000元保证金，但林鑫之前收的30000元保证金始终没有退还，所以《收款收据》也没有收回，几经转租，都是转租人和承租人之间收取和支付保证金。2019年12月底双方租赁关系实际终止后，徐景岩有权向林鑫主张保证金。而且在徐景岩之父徐继年和大姐徐景云送钥匙给林鑫时，也将《收款收据》原件带在身上，准备送完钥匙后向林鑫收回30000元保证金时将《收款收据》退还林鑫，但林鑫表示未带着现金，以后再付。之后，经多次催要，林鑫一拖再拖。请求法院支持徐景岩的反诉请求。 林鑫对徐景岩的反诉辩称，徐景岩是受让俞宁与林鑫的租赁合同，徐景岩没有按期支付租金也未将店铺返回林鑫存在违约行为，应当承担违约金。按照合同约定其保证金不予退还。请求法院驳回其反诉请求。 经审理查明，林鑫与徐景岩、陆权旺讼争的标的物坐落于龙岩市新罗区（龙厦铁路莲东安置小区）14幢1层2号店铺，所有权人系黄东阳，林鑫受黄东阳委托管理该店铺。2017年11月8日，林鑫将该店铺租赁给张浩成，双方签订了《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期限自2017年11月25日至2020年11月24日；前两年租金为每月10200元，第三年随行就市租金待定；乙方（承租方）应按约定于每月20日前向甲方（出租方）缴纳次月租金；乙方拖欠租金累计达10天的，甲方可以中止合同，收回房屋，保证金（30000元）不予退还；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，保证金不予退还；乙方不再使用甲方的门市后，不得破坏已装修部分及房屋架构；乙方应承担物业管理费、水电费及其它因使用租赁房屋产生的费用；乙方转租给第三方使用应征得甲方同意，取得使用权的第三方成为本合同的乙方，享有原乙方承租方的权利，承担乙方的义务。在该租赁合同履行期间，原承租方张浩成经林鑫同意将店铺转租给陈钱龙，之后陈钱龙再转租给俞宁，由俞宁履行上述租赁合同。2019年5月，经林鑫同意，徐景岩从俞宁处转租赁该店铺经营“新罗区一串缘麻辣烫店”（该麻辣烫店2019年5月29日营业执照登记经营者是肖冬，2019年11月1日营业执照经营者变更为徐景岩），徐景岩给付了俞宁店铺转让费，承接了前手承租人缴纳押金30000元的收款收据，并按月10200元给付林鑫至2019年11月共六个月租金。2019年12月起，因生意不景气，徐景岩关门歇业，即停止给付租金至今。林鑫多次向徐景岩催交租金，未果。2020年1月19日，徐景岩通过其姐徐景云将该店铺临街卷闸门的一把钥匙交付林鑫，后门的钥匙仍由徐景岩保管，店里尚有徐景岩的物品未清点也未办理店铺交接手续。期间，徐景岩通过多种渠道（包括卷闸门张贴广告）寻求转租，林鑫也通过店铺张贴广告招租，均未果。期间，林鑫及其工作人员与徐景岩及其姐多次为租赁事宜进行沟通。2020年5月8日，林鑫委托律师向徐景岩和陆权旺发出“解除租赁合同及交租金、交还店铺”的催告短信。双方因此发生纠纷，于是林鑫诉至本院主张权利，而徐景岩提起反诉。 诉讼中，徐景岩之父于2020年9月25日将该店铺一把后门钥匙交予本院，2020年10月14日，林鑫委托诉讼代理人从本院取走该钥匙。 上述事实，有林鑫提供的龙房权证字第××号房屋所有权证、房屋委托管理确认书、商铺租赁合同、电话录音光盘、微信转款账单、银行、支付宝转款转账电子回单、个体工商户登记信息、律师短信催告函、微信聊天记录截图，徐景岩提供的账单详情、收款收据、彩色照片、微信聊天截图、电话录音光盘、徐景云与林鑫微信聊天记录、手机截图，陆权旺提供的微信转账记录、营业执照、员工入职登记表、工资条以及庭审陈述在案佐证。 本院认为，案外人俞宁将该店铺转让给徐景岩，所涉房屋在三方之间属于房屋租赁合同的概括转让还是房屋转租的问题。根据法律规定，房屋租赁合同的概括转让是指承租人在租赁期间，将房屋承租权转让给第三人，承租人与出租人原租赁合同解除，承租人由此退出租赁关系，转而由受让承租人与出租人建立租赁合同关系。本案中，徐景岩从俞宁处转让该店铺，向俞宁支付了转让费，接受了俞宁从前期承租人接手的保证金收款收据，并按上述《商铺租赁合同》每月缴纳10200元租金，则俞宁与该店铺管理人（林鑫）的原租赁合同解除,徐景岩即与林鑫建立了租赁合同关系，林鑫与徐景岩均受《商铺租赁合同》的约束，应当全面、诚信履行合同义务。 本案争议焦点之一：违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案租赁双方虽未将“中止合同”表述为“解除合同”，但依循文义“中止”可解释为:“使原有的制度、规章、资格、权利等失去效力”，结合“保证金不予退还”的后续约定，应当理解为解除之意。据此，《商铺租赁合同》中的上述条款，系双方约定的解除合同的条件。解除合同的条件成就时，守约方可以解除合同。本案中，《商铺租赁合同》约定，承租方应按约定于每月20日前向出租方缴纳次月租金；承租人拖欠租金累计达10天的，出租方可以中止合同，收回房屋，保证金不予退还。徐景岩在2019年12月即关门停业，双方的租赁合同仍在履行中，其应在12月20日前缴纳次月的租金而未交，且拖欠10天以上，即构成了根本违约,其应承担违约责任，解除的条件已经成就，林鑫有权解除租赁合同。因此，徐景岩要求林鑫退还30000元保证金的反诉请求，本院不予支持。本案争议焦点之二：徐景岩腾房时间的确定。2020年1月19日，徐景岩虽将该店铺前门钥匙交还林鑫，但仍保留后门钥匙，店内物品未清空，也未办理腾房及交接手续，双方并未达成中止或解除租赁合同的合意，徐景岩仍继续使用该店铺。通过双方提供的微信聊天和电话录音，均体现徐景岩为减少转让费损失，多方寻找受让人，林鑫为此也广告招租。因此，林鑫表示取回前门钥匙，是为了让可能的受让人便于进入了解店铺状况，而不是其接收了店铺，符合常理，本院予以采信。2020年5月8日，林鑫委托律师向徐景岩发出“解除租赁合同及交租金、交还店铺”的催告短信时起，该《商铺租赁合同》即解除。诉讼中，徐景岩于2020年9月25日交还该店铺后门钥匙，可以确认其此时退还了租赁店铺，则租金的计算时间应为2019年12月25日至该日止共9个月，租金为10200元/月×9个月计91800元。本案争议焦点之三：陆权旺是否共同的责任主体？林鑫主张陆权旺系徐景岩经营的“新罗区一串缘麻辣烫店”合伙人，其提供的电话录音不足以证明；且徐景岩与陆权旺均予否认，陆权旺提供的证据能够证明其于2019年8月起即从该麻辣烫店离职并到他处就业，因此，陆权旺不是本案适格的责任主体，林鑫要求陆权旺共同承担租金的请求，本院不予支持。案外人俞宁未到庭作证，其证言本院依法不予采信；林鑫主张徐景岩承担店铺归还之前所产生的物业管理费、水费和电费，无提供证据证明具体数额，本院亦不予支持。诉讼中，林鑫放弃要求徐景岩注销以该店铺为经营场所的工商登记以及支付逾期给付租金的利息的请求，本院予以照准。徐景岩主张林鑫在2019年12月将该店铺的临街玻璃门加锁，举证不能，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、解除原告林鑫与被告徐景岩的龙岩市新罗区南城街道龙厦铁路安置小区14栋2号店铺的租赁合同关系。 二、被告徐景岩应于本判决生效之日起十日内给付原告林鑫自2019年12月25日至2020年9月25日止的租金91800元。 三、原告林鑫无须退还被告徐景岩的保证金30000元。 四、驳回原告林鑫要求被告徐景岩承担店铺2020年9月25日前所产生的物业管理费、水费和电费的诉讼请求。 五、驳回原告林鑫要求被告陆权旺共同给付租金和腾房的诉讼请求。 六、驳回原告林鑫要求被告徐景岩腾房的诉讼请求。 七、驳回反诉原告徐景岩的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2538元，减半收取计1269元，由被告徐景岩负担；反诉案件受理费275元，由反诉原告徐景岩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 吴  庆  华 二〇二〇年十月二十八日 书记员 段林杏（代） 附：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 。