广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初12425号原告：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××。法定代表人：蔡某1。委托诉讼代理人：陈汝璋，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑佩仪，广东四合律师事务所律师。被告：杨甜平，女，1982年8月16日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××。原告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）与被告杨甜平民间借贷合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿远公司的委托诉讼代理人郑佩仪、被告杨甜平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿远公司向本院提出诉讼请求：1.杨甜平向鸿远公司支付违约金9473元（以70000元为基数按月利率2%自2019年10月28日至2020年5月12日止，利息为9193元；以34998元为基数按月利率2%计算，自2020年5月13日至2020年5月25日，利息为280元）；2.杨甜平向鸿远公司支付律师费3000元。事实和理由：杨甜平于2019年10月28日向鸿远公司购买位于中山市×××××××××××××××××××，并签订了一份《中山市商品房买卖合同》，因杨甜平资金不足以支付首期款，遂向鸿远公司提出借款70000元的请求，双方经协商一致于2019年10月28日就盛雅苑二期9幢602房首付款借款一事签订了一份《盛雅苑首付款借款协议》。协议约定鸿远公司向杨甜平出借70000元，杨甜平须于每月向鸿远公司归还5833元的本金，若杨甜平有任何一期逾期，鸿远公司有权要求杨甜平提前偿还所有未到期的借款，杨甜平还须以借款总额从借款的起始日至全部借款还清日止按每日千分之三支付违约金，以及承担维权所产生的律师费。协议签订后，鸿远公司已开出杨甜平购买上述房屋的全额首付款收据，杨甜平也向鸿远公司出具了70000元的借据，故视为鸿远公司已向杨甜平交付了借款。但自协议签订后杨甜平就没有按月向鸿远公司偿还借款，经鸿远公司多次催讨后杨甜平才于2020年5月12日、25日分批还清了借款本金，但按照协议的约定杨甜平已构成违约，鸿远公司有权要求杨甜平承担违约责任支付违约金。为维护自身合法权益，鸿远公司特起诉至法院。杨甜平辩称，第一，双方签署的《盛雅苑首付款借款协议》实际上并没有履行，鸿远公司没有向杨甜平支付借款，无权根据《盛雅苑首付款借款协议》的约定要求杨甜平承担法律责任。第二，杨甜平所拖欠的70000元实际上是首付款，这可以从鸿远公司于2020年5月12日、5月25日所开具的收据可以得知。另，根据双方于2019年9月16日签订的补充协议，只要杨甜平在一年内付清首付款是不用支付利息。退一万步来讲，即使根据双方所签订的《中山市商品房买卖合同》第六条的约定，杨甜平应当在2019年10月24日前支付首付款187296元，再根据第七条关于杨甜平逾期支付购房款的约定，杨甜平所拖欠的70000元购房首付款应当按照每日万分之一支付违约金，其中35002元从2019年10月24日开始计算至2020年5月25日为止为748.96元，总计1451.96元。鸿远公司不能通过签订所谓的《盛雅苑首付款借款协议》变相向杨甜平要求高额的违约金。第三，鸿远公司没有提供的委托代理协议以及律师费发票，双方所签订的《中山市商品房买卖合同》以及补充协议并没有约定违约方需向守约方支付律师费。第四，退一万步讲，如果按照《盛雅苑首付款借款协议》首付款的支付约定，在鸿远公司从来没有提出要求杨甜平一次性支付完所有欠款的情况下，杨甜平的付款只有4期逾期，剩余的是提前还款不应当计算违约金。综上所述，恳请法院依法驳回鸿远公司不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，并予以附卷。本院经审理查明认定事实如下：2019年10月28日，出卖人鸿远公司与买受人杨甜平签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的商品房为座落于横栏镇长安北路35号盛雅苑9幢602房的现售商品房（以下简称案涉商品房），建筑面积共83.51平方米，商品房价款总金额597096元。付款方式为银行按揭付款，买受人于2019年10月24日支付首期房款187096元，占全部房价款的31.33%，余款410000元于2020年1月24日前申请贷款支付。买受人逾期付款的，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，定金归出卖人所有，因解除合同而造成的其他损失由买受人承担，本条中的逾期应付款至依照合同规定的到期应付款与实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。同日，鸿远公司（甲方）与杨甜平（乙方）签订《盛雅苑首付款借款协议》，主要约定：鉴于乙方向甲方购买案涉商品房，认购楼价597096元，其中首付款187096元，按揭贷款410000元，但因乙方资金不足以支付首付款项，乙方向甲方借款金额为70000元，该款直接用于支付乙方购买案涉商品房。上述借款由甲方直接代乙方支付首付款，即当甲方开出乙方购买上述房屋的金额首付款收据，即视为乙方收到甲方上述借款70000元，乙方应当出具借据给甲方。乙方需自双方签定该《中山市商品房买卖合同》后12个月内分12期向甲方还清上述借款，每个月归还一次，每期付款金额为5833元（其中第一期为5837元）。乙方向甲方归还的第一期款项须于2019年11月25日前向甲方指定财务处或指定账号缴纳，之后按每个月25号前缴纳一次的方式计算，提前缴纳不限。若乙方按本协议约定的期限内还清借款，则甲方不计收借款利息。若乙方有任何一期未按期归还，逾期超过5日的，甲方有权要求乙方提前归还所有未到期之款项，并且按借款总额、从借款的起始日至全部借款还清日止按每日千分之三向甲方支付违约金及承担维权所产生的律师费。当双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定交付条件或甲方与乙方办理相关产权证手续条件成就时，如乙方未还清上述借款的，甲方有权延期交楼，延期办理房产证而不承担违约责任，但自《中山市商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日起，商品房损毁灭失的风险及物业服务费等相关费用由乙方承担。杨甜平一并签订了借据载明收到鸿远公司借款70000元用于支付购买案涉商品房的首付款。2019年9月16日，曹卓鹏（甲方）与杨甜平（乙方）签订一份补充协议书，载明：今天乙方购买案涉商品房，实际成交价为584570元整。合同单价写7150元整一平米，实际成交价为7000元整一平米，乙方承担实际成交价房价。如有违反甲方赔偿乙方双倍购房款。开发商借款70000元，分期一年免息。杨甜平表示曹卓鹏是鸿远公司的经理，鸿远公司则表示曹卓鹏系广州福临门房地产中介公司委派到盛雅苑项目的现场经理。2019年11月19日，杨甜平取得了案涉商品房的预告登记，义务人为鸿远公司。2020年5月12日，鸿远公司出具收据载明“今收到杨甜平交来认购案涉商品房第一、二、三、四、五、六期首期分期款35002元，第七期首期分期款须于2020年5月25日前付清”。2020年5月25日，鸿远公司出具收据载明“今收到杨甜平交来认购案涉商品房第七、八、九、十、十一、十二期首期分期款34998元，首期分期款已全部付清”。杨甜平对此表示确认。另，鸿远公司为本案支出律师费3000元。本院认为，本案应为房屋买卖合同纠纷。杨甜平为购买涉案商品房向出卖人鸿远公司借款70000元，款项直接抵扣首期款而非实际出借。从《盛雅苑首付款借款协议》的约定当中可见，若杨甜平未按约还款，鸿远公司可以延期交楼而无需承担违约责任，故双方的行为实际属于在房屋买卖合同的履行中另行约定房款支付方式，不是民间借贷关系。因鸿远公司确实通过抵扣房款的方式向杨甜平支付了款项，双方在《盛雅苑首付款借款协议》中关于分期还款的约定是有效的，杨甜平应当依约履行还款义务。至于曹卓鹏与杨甜平签订的补充协议，因无证据显示曹卓鹏为鸿远公司的员工，其行为不能代表鸿远公司的意思表示，且补充协议内容并未与《盛雅苑首付款借款协议》产生冲突，不影响协议条款的认定。现杨甜平已逾期付款，应当承担违约责任，但违约金不得超出全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍。因此，违约金应当以70000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍自2019年10月29日至2020年5月11日止，为2306.84元；以34998元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，自2020年5月12日至2020年5月24日，为71.99元；合共2378.83元。另根据《盛雅苑首付款借款协议》的约定，鸿远公司因杨甜平逾期付款提起诉讼产生的律师费3000元应由杨甜平负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告杨甜平于本判决发生法律效力之日向原告中山市鸿远房地产开发有限公司支付违约金2378.83元；二、被告杨甜平于本判决发生法律效力之日向原告中山市鸿远房地产开发有限公司支付律师费3000元；三、驳回原告中山市鸿远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计56元，由原告中山市鸿远房地产开发有限公司负担32元，被告杨甜平负担24元（该款原告中山市鸿远房地产开发有限公司已预交，被告杨甜平于履行上述付款义务时一并迳付原告中山市鸿远房地产开发有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邝 羽二〇二〇年十月二十八日书记员 郭伟杰