广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7923号原告：任成均，男，1969年3月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。原告：叶丽芬，女，1969年6月30日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：但秋寒，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢惠玲，广东正大方略律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广东省广州市荔湾区龙津中路******。法定代表人：颜健良。被告：姚腊山，男，1971年10月16日出生，汉族，住湖南省安化县。被告：何吉南，女，1976年4月6日出生，汉族，住湖南省安化县。被告姚腊山、何吉南共同委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。原告任成均、叶丽芬与被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称金辉洋公司）、姚腊山、何吉南商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年7月29日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任成均、叶丽芬及其共同委托诉讼代理人但秋寒、卢惠玲，被告姚腊山及其与何吉南的共同委托诉讼代理人刘运全到庭参加诉讼，被告广州金辉洋房地产有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告广州金辉洋房地产有限公司、姚腊山、何吉南协助原告办理注销广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁406房的预售登记备案手续；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2005年3月6日，原告与金辉洋公司签订了《辉洋苑?蔚蓝心殿房屋认购书》，由原告向金辉洋公司认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑?蔚蓝心殿金洋阁406单位（以下简称406房）。2005年3月10日，原告与金辉洋公司签订了《商品房买卖合同(银行转按)》，商品房成交价为511048元。合同签订后，原告依约向金辉洋公司支付楼款211048元及综合税费10476元。2005年4月13日，原告接收了涉案房屋，并入住使用至今。2019年6月30日，荔湾区人民法院作出的(2019)粤0103民初4140号生效判决已经确认原告与金辉洋公司之间针对涉案房屋存在合法有效的商品房买卖合同关系。金辉洋公司曾于2003年同姚腊山、何吉南就406房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了预售备案登记。由于金辉洋公司逾期交楼，故姚腊山和何吉南主动书面申请退掉涉案房屋，换购金洋阁1706房，并改签金洋阁1706房的《商品房买卖合同》。虽然姚腊山、何吉南与金辉洋公司签订商品房买卖合同并且办理了预售备案登记，但姚腊山、何吉南因金辉洋公司延期交楼主动退掉涉案房屋，并未实际占有涉案房屋，且自办理预售登记至今十几年的时间里，姚腊山、何吉南也未就涉案房屋主张过权利。而原告是406房的实际占有者，一直居住使用至今。根据相关规定，原告作为406房屋的占有使用者，其权利保护顺位应优先于姚腊山、何吉南，现三被告怠于注销预售备案登记的行为导致原告无法办理406房屋的产权证。故原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼。被告姚腊山及被告何吉南共同辩称：一、2003年2月6日，金辉洋公司与姚腊山、何吉南签订了《商品房买卖合同》，约定姚腊山、何吉南购买406房，房屋总价为522735元，姚腊山、何吉南分三期共支行了520735元，金辉洋公司完成了该房的预售备案登记手续，后由于金辉洋公司逾期交楼等原因，姚腊山、何吉南提出换购1706房，并于2003年10月23日签订了1706房的《认购书》及《商品房买卖合同》，该房总价为552735元，由于该房金辉洋公司办理了在建工程抵押、金辉洋公司拖欠银行抵押借款被广州市中级人民法院查封，导致该房无法办理预售备案登记手续，后姚腊山、何吉南提出异议，广州市中级人民法院裁定异议成立并予以解封，同时让姚腊山、何吉南将剩余的房款32000元交到法院，姚腊山、何吉南于2008年1月10日将该剩余房款交给了广州市中级人民法院，但该房的在建工程抵押却因金辉洋公司不履行还款义务而一直未涂销抵押，导致该房一直无法办理不动产权登记手续。姚腊山、何吉南认为，本案所涉的406房和1706房至今无法完成不动产权登记手续的责任完全在金辉洋公司，姚腊山、何吉南作为已经全部付清所有购房款的购房人完全有权利选择已经办理了预售备案登记并无抵押的406房。二、姚腊山、何吉南与金辉洋公司的换购房至今没有完成，1706房仍在金辉洋公司名下，406房的预售备案登记仍在姚腊山、何吉南名下，在无法完成换购房的情况下，姚腊山、何吉南有权选择终止换购房，406房仍应归姚腊山、何吉南所有，况且姚腊山、何吉南与两原告也不存在任何法律关系，同时，在未办理完毕换购房手续的情况下，金辉洋公司也无权处置406房，况且已经预售备案登记的房屋也是依法不能再出售的，406房显然是金辉洋公司“一房二卖”，两原告明知房屋已经预售备案登记在姚腊山、何吉南名下却依然与金辉洋公司签订《房屋买卖合同》，两原告应承担相应的风险，两原告应该去追究金辉洋公司的违约赔偿责任。三、请求法院追加银行作为第三人，将两原告所拖欠金辉洋公司406房的本息交银行冲抵金辉洋公司拖欠银行的1706房抵押借款本息，尚有剩余的抵押借款本息由金辉洋公司、两原告及姚腊山、何吉南共同承担并结清，则1706房可涂销抵押，姚腊山、何吉南也就愿意协助办理注销406房的预售备案登记手续。被告广州金辉洋房地产有限公司未作答辩。经审理查明：2003年3月10日，姚腊山、何吉南（买受人）与金辉洋公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000076101），约定：买受人所购买的商品房位于广州市黄沙大道193号金洋阁406房，该商品房的用途是住宅，建筑面积共105.26平方米，其中套内建筑面积89.47平方米；该房屋属预售，总金额为522735元，买受方人选择转按（一次性付款）方式按期付款：1、2003年2月6日前支付全部楼价款的30%，计162735元；2、2003年2月16日前支付全部楼价款的65%，计308000元；3、2003年5月31日前支付全部房价款的5%，计52000元。同日，姚腊山、何吉南与金辉洋公司办理了406房预售备案登记，预售人金辉洋公司，预购人姚腊山、何吉南。姚腊山、何吉南向金辉洋公司支付406房购房款470735元及税费3920元。2003年9月10日，姚腊山、何吉南向金辉洋公司提交《申请书》，称曾购406房，因金辉洋公司逾期未能交楼，提出退掉406房换成金洋阁1306房，并请金洋阁1306房给予一次性付款优惠9.6折，扣除原交房款及违约金后补差价。其后，姚腊山、何吉南（认购方、乙方）与金辉洋公司（发展商、乙方）签订《辉洋苑?蔚蓝心殿房屋认购书》，约定认购广州市黄沙大道189-201号辉洋苑?蔚蓝心殿金洋阁1706单位，建筑面积105.26平方米，套内面积89.27平方米，乙方同意按一次性付款方式付款，即成交价552735元。2003年10月23日，姚腊山、何吉南（买受人）与金辉洋公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2002015890）约定以总金额552735元购买广州市黄沙大道193号金洋阁1706房，出卖人应当在2003年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付买受人使用。第十五条，关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；等等。2004年2月16日，姚腊山、何吉南支付1706房楼款50000元。2004年4月20日，姚腊山、何吉南入住1706房至今。金辉洋公司至今未为姚腊山、何吉南办理1706房房产鉴证和过户登记。再查，2019年5月17日，原告向本院提出诉讼请求，要求确认其与金辉洋公司就406房存在合法有效的商品房买卖合同关系。本院于2019年6月30日作出（2019）粤0103民初4140号民事判决书，认定原告于2005年3月向广州金辉洋房地产有限公司购买广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁406房，支付楼款211048元及综合税费10476元。2005年4月13日，任成均、叶丽芬接收了406房，并使用至今。任成均、叶丽芬与金辉洋公司签订的买卖合同至今没有在房屋管理部门办理登记备案手续，并判决确认原告任成均、叶丽芬与被告金辉洋公司之间针对广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁406房存在合法有效的商品房买卖合同关系。2005年，因广州市中级人民法院执行广东省公证处（2003）粤公证内字第47673-47676号执行证书过程中查封1706房，姚腊山、何吉南以1706房属其所有为由向广州市中级人民法院提出异议，广州中院于2005年11月8日作出（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书，查明姚腊山、何吉南与金辉洋公司签订的《房屋认购书》和《商品房买卖合同》原来购买的是406房屋，后转购1706房，且原购406房屋房款已转为1706房款。并裁定异议人姚腊山、何吉南异议成立，在其将购房尾款32000元缴至广州中院作为被执行人的执行款后，广州中院应将其所购广州市荔湾区黄沙大道粤南大街辉洋苑金洋阁1706房予以解封。2008年1月10日，姚腊山、何吉南向广州中院缴纳32000元。庭审中，姚腊山、何吉南确认其支付的406房房款转为了1706房的房款。本院认为，（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书已查明姚腊山、何吉南与金辉洋公司签订的《房屋认购书》和《商品房买卖合同》原来购买的是406房屋，后转购1706房，且原购406房屋房款已转为1706房款。庭审中，姚腊山、何吉南亦确认406房款转为1706房款，并与金辉洋公司签订了关于1706房的房屋买卖合同，姚腊山、何吉南与金辉洋公司的买卖合同关系已由406房调整为1706房，现原告作为先行接受406房交付的买受人及实际使用人，在与金辉洋公司关于406房存在合法有效的房屋买卖合同情况下，其要求三被告注销406房的预售登记手续，符合法律规定，本院予以支持。金辉洋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州金辉洋房地产有限公司、姚腊山、何吉南在本判决发生法律效力之日起十五日内办理广州市黄沙大道189-201号辉洋苑金洋阁406房的预售登记注销手续；二、驳回原告任成均、叶丽芬的其它诉讼请求。案件诉讼费50元，由被告广州金辉洋房地产有限公司、姚腊山、何吉南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  申婷婷二〇二〇年十月二十七日书记员  龙滋霖曾芳