重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4965号原告：重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司，住所地重庆市南川区东城街道办事处公园路**，统一社会信用代码915001197094704487。法定代表人：胡毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张莉、郝倩，重庆春意律师事务所律师。被告：杜鹃，女，1984年9月11日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司（以下简称御雄公司）与被告杜鹃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法由审判员程小飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告御雄公司的委托诉讼代理人郝倩、被告杜鹃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告御雄公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾空、返还位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城批发市场）1楼30号（丙等）45.68平方米商铺；2、判令被告立即支付原告自2020年1月1日起至实际腾退之日止按照租赁合同约定租金支付房屋占用费（以丙等门面每月19元/平方米计算为每月867.92元、看护费和卫生费每月2元/平方米计算为每月91.36元），暂计算至2020年8月31日为7674.24元；3、判令被告立即支付原告违约金10000元；4、本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：判决解除原、被告之间的不定期租赁合同。事实和理由：2019年1月1日，被告（乙方）因经营需要与原告（甲方）签订《房屋（门面租赁合同）》，约定甲方将位于重庆市南川区东城综合批发市场内30号（丙等）门面（建筑面积45.68平方米）出租给乙方用于经营百货。房屋用途为商用，房屋租赁期限自2019年1月1日至2019年12月30日止。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还房屋。乙方如需要继续承租的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。租金为按季度支付，每季度的第一个月支付当季全部租金。丙等门面租金每月每平方19元、门面及仓库的夜间防盗看护费和卫生费每月每平方2元。被告承租的门面租金为每月867.92元、门面及仓库的看护费和卫生费每月91.36元。合同到期后，被告未向原告提出继续承租，合同已于2019年12月30日期满，原被告的租赁合同已终止。经原告多次催促，被告至今仍未将租赁房屋返还原告，并从2020年1月1日起占用至今。综上，被告应当返还租赁房屋，并按约定支付占用租赁房屋期间的占用费并承担违约责任。原告特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杜鹃辩称，原告主体不适格，被告先后和袁晓刚、刘近东、袁晓华签订过租赁合同，案涉租赁合同是和袁晓华签订的，签订合同时没有告知案涉房屋是原告御雄公司的财产，合同上也没有御雄公司印章。袁晓刚曾经向原告承诺，不收取2020年以后的租金，还承诺装饰费等拆迁补偿归原告所有。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，南川区东城综合批发市场负责人袁晓华（甲方）与被告杜鹃（乙方）签订《房屋（门面）租赁合同》，合同主要约定：一、出租商业用房、仓库基本情况：甲方将位于南川区东城综合批发市场内丙等门面房壹间30号面积45.68平方米，出租给乙方。二、租赁期限、用途：1、乙方承诺将该租赁商业用房、仓库用于经营百货，租期为壹年，从2019年1月1日至2019年12月30日止。2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期满前30日提前通知甲方。三、租金及支付方式：1、商业用房租金：按建筑面积每月甲等门面26元/㎡，乙等门面22.50元/㎡，丙等门面19元/㎡计租。2、仓库租金：租金按建筑面积每月8元/㎡计算。3、租金及支付方式：乙方按上述等级及单价计算租金，乙方按季度向甲方一次性缴纳交清每季度租金。……七、乙方责任：1、乙方每月按照承租门面（仓库）面积按2元/㎡按季缴纳商品夜间防盗看护费和卫生费。……八、特别约定：1、……。2、关于租赁期间房屋被征收的约定：如租赁房屋被政府或者其他原因征收征用，需要拆除或者改造本合同项下的租赁房屋，本合同终止，且甲乙双方均不承担违约责任，使甲、乙双方造成损失的，互不承担赔偿责任。3、本合同双方签字后生效，任何一方不得反悔违约，否则违约方承担另一方违约金10000元。合同还约定了其他事项。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，被告一直占有使用涉案租赁房屋。南川区东城综合批发市场负责人袁晓华于2020年6月15日在批发市场内以张贴通知的形式要求被告搬迁房屋。被告占用租赁门面房屋至今，为此原告诉至本院。另查明，原告御雄公司系案涉租赁房屋（南川区东城街道办事处新兴路86号东城综合批发市场内30号，面积45.68平方米门面一间）的产权人。2017年1月1日，原告作出渝南御房开司发（2017）01号《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》文件，主要内容为：为加强和规范公司开发的南川东城批发市场的管理，公司研究决定成立“南川东城批发市场管理中心”，由刘近东同志任主任，主要负责市场管理、协调工作，袁晓华任副主任，主要负责租金、管理费的收取、相关合同的签订和市场财务管理工作。2020年7月1日，重庆市南川区人民政府作出南川府发（2020）15号《关于南川区东街百货公司片区（二期）旧城改造项目国有土地上房屋征收决定》，原告开发所有的位于南川区东街“南川东城批发市场”内房屋属于征收拆迁范围。审理中，被告表示2020年8月前一直在厦门误工，不知道通知搬出门面的事情，并提交了重庆至厦门的往返机票予以佐证。被告为拟证明御雄公司不是本案适格原告、袁晓刚承诺不收取2020年租金以及搬迁补偿费属于租户的事实，提交了东城批发市场大部分租户联名证实意见、视频资料一份、录音材料一份。原告对被告举示证据的证明目的均不予认可。原被告双方对被告从2020年1月1日起至今未缴纳门面租赁费用的事实无异议。上述事实，有原告提交的《房产证》三份、《关于成立东城综合批发市场管理中心暨任职通知》、《房屋（门面）租赁合同》、《租赁合同期满搬迁通知》、《搬迁通知》，被告提交的租户联名证实意见、飞机票四张等，以及原、被告在庭审中的陈述予以证明，以上证据经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的证据。本院认为，关于御雄公司是否具有本案原告主体资格的问题。根据本案查明的事实，被告承租的案涉门面房屋产权系原告所有，袁晓华系原告任命的南川区东城综合批发市场内房屋租赁负责人，代表原告收取案涉门面房屋租金、管理费以及相关合同的签订和市场财务管理工作。虽然2019年1月1日袁晓华以南川区东城综合批发市场负责人个人身份与被告签订了《房屋（门面）租赁合同》，以及合同到期后以个人身份向被告发出解除租赁合同搬迁通知，但其行为均系代表原告的职务行为，且在本案诉讼中原告一致追认。故被告提出其未与原告签订租赁合同，涉案房屋租赁合同是与袁晓华签订，御雄公司不具有原告主体资格的辩解意见，本院不予采纳。关于原、被告之间的租赁合同关系是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”；第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案中南川区东城综合批发市场负责人袁晓华与被告签订的房屋租赁合同于2019年12月30日到期后，双方未续签书面租赁合同，被告继续占用出租门面房屋，双方形成不定期房屋租赁合同关系。因原告未能举证证明向被告送达了相关搬迁通知，但开庭审理时增加了“解除原、被告之间的不定期租赁合同”的诉讼请求，本院酌定以开庭时间（2020年9月30日）作为原、被告之间的不定期租赁合同关系解除时间。租赁合同解除后，被告应当返还租赁门面房屋，并按约定标准支付租赁期间的租赁费用以及门面房屋占用费，被告至今不交还租赁房屋并结清占用门面房屋使用费的行为系违约行为，应当承担腾退租赁房屋并支付房屋占用使用费的民事法律责任，本院对原告主张的被告立即腾退租赁房屋的诉讼请求依法予以支持。关于原告主张被告从2020年1月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定法人标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，因突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，承租人因政府实施隔离措施要求关停特定经营场所等原因不能正常使用租赁房屋，本院综合本案的具体情况酌情减免被告一个月租金，即由被告从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止按照原租赁合同约定的标准支付房屋租金和占用费［丙等门面每月租金867.92元（45.68平方米×19元/平方米）、每月看护费和卫生费91.36元（45.68平方米×2元/平方米），合计959.28元］。关于原告主张的违约金10000元，因案涉租赁房屋面临政府征收拆迁，原告也未举示证据证明其实际存在损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司与被告杜鹃之间的不定期房屋租赁合同于2020年9月30日解除。二、被告杜鹃于本判决生效后十日内腾空、搬出并退还原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司位于重庆市南川区东城街道办事处新兴路86号（东城综合批发市场）1楼30号（丙等）45.68平方米商铺房屋。三、由被告杜鹃于本判决生效后立即按每月959.28元的标准向原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司支付从2020年2月1日起至实际腾退房屋时止的房屋租赁费用和占有使用费。四、驳回原告重庆市南川区御雄房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取120元（原告已预交），由被告杜鹃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  程小飞二〇二〇年十月二十九日书记员  周 雄