广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初12837号原告：陈安庆，男，1981年9月1日出生，汉族，住广东省雷州市××××××××××之1。委托诉讼代理人：许明法，男，1980年3月20日出生，汉族，住广东省雷州市××××××××××，系广东省雷州市××××××民委员会推荐之诉讼代理人。被告：张惠芬，女，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省宁波市北仑区×××××××××××。委托诉讼代理人：崔易蓬，广东朗法律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗琳，广东品政律师事务所律师。原告陈安庆与被告张惠芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈安庆及其委托诉讼代理人许明法、被告张惠芬及其委托诉讼代理人崔易蓬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈安庆向本院提出诉讼请求：1.撤销陈安庆与张惠芬于2018年12月11日签订的《房屋租赁合同》；2.张惠芬退还多收的租金69888元及保证金90600元，并赔偿陈安庆损失209664元；3、本案测绘费用1000元由张惠芬承担。事实和理由：2018年12月11日，陈安庆与张惠芬签订了涉案《房屋租赁合同》，约定陈安庆租用张惠芬坐落于横栏镇益辉一路35号厂房五楼1卡建筑面积为2350平方米厂房及宿舍楼宿舍4间生产经营灯具，厂房月租金每平方米12元，月租金合计28200元，宿舍租金每间500元。合同租赁期间为三年，从2019年1月1日至2021年12月31日。同时，陈安庆向张惠芬一次性交纳了保证金90600元。2019年7月，陈安庆因扩大经营需要，发现租用张惠芬的2350平方米厂房无法满足实际需要，后经测量，张惠芬实际租赁给陈安庆使用的厂房面积只有1621.2平方米，与合同约定的厂房2350平方米相差728.8平方米。陈安庆发现租赁合同约定面积多于实际利用面积728.8平方米之事实后，多次和张惠芬协商处理，均没有结果。张惠芬故意以少标多，虚构可使用的厂房面积多达728.8平方米，构成欺诈行为。为维护陈安庆的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。张惠芬辩称，一、本案并不存在陈安庆所称的欺诈情形，其以此为由要求撤销《房屋租赁合同》，于法无据。1.陈安庆系因扩大公司生产经营规模需要，拟承租案涉租赁物业，故理应对租赁物包括面积在内的信息更为关注。另外双方在签订合同前并不认识，陈安庆系在第三方中介的居间下多次先行前往案涉租赁场所，足以能够对包括厂房实际使用面积、功能布局等在内的租赁物现状进行充分独立的判断、核实和确认，其理应是认可案涉租赁场所是能满足自身的使用需求的，故双方签订的合同明显能够满足合同目的的实现。2.在双方签订案涉合同时，亦就租赁房屋的计租面积、计租方式等予以明确约定，张惠芬对此不存在任何故意欺骗或隐瞒情形，陈安庆也并未提出任何异议。3.事实上，双方约定的计租面积包括了厂房实际使用面积以及20%公摊面积，另有车位使用面积。张惠芬作为出租方，客观上为园区厂房内各租户提供物业管理、安保、保洁等公共配套设施和服务，张惠芬将上述面积分摊后出租，符合行业惯例。且前述计租方式系整个古镇、横栏镇工业厂房租赁市场的普遍计算方式，也符合市场交易习惯。陈安庆作为企业经营者，具有丰富的厂房租赁经验，理应清楚知悉，张惠芬及所委托的中介也清楚向其告知。然而陈安庆却在实际使用安涉租赁房屋长达一年之久后，以计租面积与使用面积存在差距、无法满足使用需求为由，主张存在欺诈行为，实在有违诚信。4.根据《民法总则》第148条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条之规定，只有当一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示时，其行为方能构成欺诈。本案中，并无任何证据显示张惠芬存在虚构、隐瞒案涉房屋计租面积的故意，且陈安庆也是在自行确认租赁房屋符合其承租目的及使用需求的情形之下，方与张惠芬签订合同，故其不存在作出了错误意思表示的行为。因此，本案并不存在法律所规定的“欺诈”情形，陈安庆据此要求撤销涉案合同于法无据。二、相反的，正是因为陈安庆逾期拖欠张惠芬租金，违约在先，导致案涉合同实际已于2019年8月17日解除，故其无权要求张惠芬返还90600元保证金及69888元租金。1.根据双方签订的案涉合同第4.3条、10.3条之规定，陈安庆逾期支付租金超过15天以上的，张惠芬有权解除合同，没收保证金。本案中，陈安庆多次逾期交租，更是自2019年7月16日起欠付2019年8月至10月期间的租金，且经张惠芬多次催告，仍拒不交租。后张惠芬于2019年8月17日正式向陈安庆发出合同解除通知，故案涉合同已于2019年8月17日正式解除。因案涉合同因陈安庆违约而解除，故张惠芬有权依约没收已收取的90600元保证金。2.又因陈安庆的违约行为导致案涉合同提前解除，由此导致张惠芬遭受严重的待租期损失，案涉租赁厂房空置至今，陈安庆的违约行为所造成张惠芬的损失早已高达张惠芬没收的保证金90600元。3.事实上，在案涉合同解除前，陈安庆并未对租金标准提出过任何异议，视为双方对租金标准及计租方式达成了合意，故陈安庆亦无权要求张惠芬向其返还已收取的租金69888元。三、陈安庆提起本案诉讼纯属恶意，其行为严重违反诚信，其作为违约方，无权要求张惠芬赔偿其任何损失并支付任何费用。本案中，陈安庆因自身经营不善逾期交租，违约在先，有明知涉案房屋的计租面积及计租方式的情形之下，为避免张惠芬追究其违约责任，在退租时恶意对租赁物面积进行测量，并以张惠芬存在欺诈为由提起本案诉讼，明显系为实现其不法目的，严重有违诚信。此外，陈安庆也未举证证明自身存在任何损失，故其无权要求张惠芬向其赔偿损失并支付任何费用。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于中山市××××××××××，登记所有人为张惠芬，产权证号：粤房地权证中府字第**，建筑面积23453.21平方米。2018年12月11日，经房屋中介介绍，出租方张惠芬（甲方）与承租方陈安庆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于横栏镇益辉一路35号五楼1卡厂房出租给乙方；厂房五楼建筑面积为2350平方米，宿舍楼宿舍4间；租赁房屋用于灯具生产；租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；月租金为五楼厂房建筑面积2350平方米×12元／平方米，宿舍4间×500元／间，合计30200元；租金支付方式为按季度支付；甲乙双方同意本合同的保证金为90600元。该合同还约定了其他内容。合同签订后，陈安庆于2018年12月11日向张惠芬交纳合同保证金90600元，并已支付2019年1月至2019年8月合计8个月的租金。因陈安庆逾期未支付租金，张惠芬委托中山市雷蒙物业管理有限公司于2019年7月15日、2019年8月1日、2019年8月5日向陈安庆发出《请款通知书》和《催告函》，但陈安庆并未按通知书规定的时间进行支付。2019年8月17日，张惠芬委托中山市雷蒙物业管理有限公司向陈安庆发出《房屋租赁合同终止函》，通知陈安庆解除合同并没收保证金，限陈安庆于2019年8月31日前搬离该房屋。2019年8月31日，陈安庆搬离厂房。2019年8月，中山市沙溪测绘工程有限公司对案涉房屋进行了测量，测量建筑面积为1621.2平方米。陈安庆认为租赁房屋建筑面积与实际情况不符，属合同欺诈行为，而张惠芬则认为计租面积实际上包括厂房面积、公摊面积、园区公摊面积且已告知陈安庆。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点问题是案涉房屋租赁合同是否存在欺诈行为。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，第一、陈安庆拟租赁房屋进行生产经营活动，作为具有完全民事行为能力人的理性商人，应当对租赁物的面积等重大情况予以细致谨慎的考察，一般不会对多达七百余平方米的明显面积误差陷入错误的认识；第二、合同签订后，陈安庆对租赁房屋已使用长达七个月之久，直至其因欠租导致争议发生后才对房屋面积进行测量，无任何证据证明陈安庆在此期间对计租面积问题提出异议，也无证据证明其因合同面积不符而不能达到合同目的。综上，陈安庆提交的证据不足以证明张惠芬故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况，故案涉房屋租赁合同不存在欺诈行为，陈安庆主张撤销合同并退还租金、保证金、赔偿损失等诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告陈安庆的全部诉讼请求。案件受理费6868元，由原告陈安庆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 朱 鹏审判员 郭晓琳审判员 陈玉珍二〇二〇年十月二十日书记员 石光灵