广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3182号上诉人（原审被告）：李群，男，1978年1月14日出生，汉族，住湖南省湘乡市**************。被上诉人（原审原告）：余达金，男，1968年4月20日出生，汉族，住广东省中山市**************。原审被告：中山市吉祥通电子商务有限公司，住所地广东省中山市东区*********巷22号3层2卡。法定代表人：谭某1。原审被告：中山市常生企业管理咨询服务有限公司，住所地广东省中山市东区*********巷22号3层1卡。法定代表人：李群。上诉人李群因与被上诉人余达金及原审被告中山市吉祥通电子商务有限公司（以下简称吉祥公司）、中山市常生企业管理咨询服务有限公司（以下简称常生公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初26793号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李群上诉请求：一、撤销一审判决第二项，并改判李群无需向余达金支付租金15500元及违约金4050元；二、撤销一审判决第三项。事实与理由：李群从承租房屋到合同解除并搬离涉案房屋，和余达金之间除了租金以外没有其他金钱往来关系，李群向余达金支付的款项都是与租赁关系相关的租金和水电费，从微信的转账记录和统计表可以证明余达金向其支付了53300元。期间李群虽然有存在拖欠余达金租金的情形，但是由于余达金的物品一直占用着李群租赁的空地，余达金迟迟不肯清空导致的，所以双方产生了纠纷，李群有3个月的租金没有支付。李群承租涉案房屋的时候里面确实有沙发，但余达金有在涉案房屋内养狗，沙发损坏是狗导致的。被上诉人余达金答辩称：李群对相关事实作出虚假陈述。一、对于租金方面，李群屡次失信不按约按时支付租金，余达金多次给予李群机会，其均没有支付租金。李群欠租12000元的理由是其经营不好、父亲身体不好等。因为李群一直没有支付租金才导致累积到欠租12000元，每次支付租金都是很零碎的金额，并没有足额支付，李群拖欠租金到后期，以余达金欺骗其朋友为由没有支付租金。二、余达金购置沙发的时候花费了1万多元。李群截止到2019年10月一直在使用沙发，余达金在2019年10月27日后发现李群将东西转移了，李群却说沙发不见了，是狗咬烂后搬去别处，其陈述完全是捏造事实。余达金对于一审判令赔偿沙发损失3000元有异议，但是为了息诉所以不再追究。三、对于李群称余达金物品占用空地情况并不属实。从空地的使用功能上，李群是希望空地改造成烧烤场，不存在不搬离物品空地无法使用的情况，余达金还提供了空地上的房屋附属设备给李群父亲免费使用，现在李群反而以余达金未搬物品为由拖欠租金。对于租金的数额，一审根据李群提供的数据以及余达金提供的数据来认定的租金金额比按合同约定的租金少计算了700元，一审为了减少诉累要求余达金签订笔录的时候放弃这700元的权利，余达金也表示同意。李群未经余达金同意擅自变更租金标准。原审被告吉祥公司及常生公司均未陈述意见。余达金向一审法院起诉请求：一、解除余达金与李群于2017年7月23日签订的房产租赁合同，吉祥公司、常生公司注销以广东省中山市东区*********巷22号3层1卡（以下简称3层1卡）为住所地的工商登记；二、李群支付租金15500元，包括李群在出具的欠条中承诺应支付但未支付的租金12000元，以及欠条出具后李群就房产租赁合同的租赁物即车库拖欠的租金3500元；三、李群支付违约金（计算方法：以每笔拖欠的租金按照实际拖欠天数按照每日1‰的标准计算至实际支付之日止，暂计至2019年10月24日为8688元）及水电费746元；四、李群赔偿沙发损失9100元、办公玻璃门维修费1300元。一审法院认定事实如下：1.位于中山市东区*********巷22号首层1号车库（以下简称首层1号车库），权属人余达金占有二分之一的份额，建筑面积为34.9平方米。2017年7月23日，余达金作为甲方（出租方），李群作为乙方（承租方），签订房产租赁合同，约定：甲乙双方通过经纪方出租及租入首层1号车库，建筑面积34.29平方米；租赁期为3年，从2017年7月24日至2020年7月23日止；租金每月2000元，支付方式及时间为按月支付，即每月24日前支付当月租金；乙方应于合同签订当日向甲方支付押金4000元和1个月租金2000元；租赁期间，每月水电费等杂费均由乙方支付；合同期满，如不续租，甲方在乙方结清本条所述杂费之日起三日内，将押金退还乙方（不计利息）；租赁期限内，非乙方原因而甲方要求提前解除合同的，则需要退回乙方全部已交押金外，还需向乙方另行支付2个月租金作为补偿；乙方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分1%的违约金，如拖欠租金超过10天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元，甲方有权立即单方解除合同，乙方已交的押金作为违约金，全部由甲方没收，同时甲方有权就乙方拖欠的租金和费用进行追偿；乙方应妥善使用该物业及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向甲方赔偿经济损失，所需费用自行承担；如系正常使用造成损坏，则甲方应在接到乙方通知后及时组织维修，所需费用由甲方承担。房产租赁合同还约定了其他内容。合同签订当天，李群向余达金支付了押金4000元。2.2018年11月2日，李群向余达金出具欠条，注明：“今欠到余总2018年10月25日前××××××22号租金12000元，分三次结清。2019年之前结清一次，最少4000。其余年后，分二次结清（5月份之前）。”欠条下方还载明：“以上租金系2018年以来累积每月拖欠的一楼及三仙娘山边菜地租金（其中一楼2000元/月，菜地1000元/月），合计应交壹万贰仟圆整。双方特予确认。”余达金、李群均就欠条下方的内容签名确认。诉讼中，余达金称前述12000元的欠款包含了拖欠的首层1号车库租金、空地租金两部分，但主要是首层1号车库拖欠的租金，拖欠的空地租金大概是1、2个月。3.2018年11月5日，余达金还与李群签订了一份场地租赁协议，主要内容为：余达金将座落于中山市东区*********对面临近道路边房屋及临时绿化地出租给乙方使用，租赁期自2018年11月6日起五年；月租金为1200元，每月5日前支付租金，第三年开始，余达金可以根据当地物价增长水平作适当调整；出租标的原为余达金原绿化公司备用仓储用途，余达金按现有房屋及绿化原貌交付李群使用；李群应按时交纳水、电、气、卫生清洁（每月10元）等费用，李群交场地押金（保证金）2000元给余达金，李群退场时交清水、电、气、卫生费以及交付完整设施时甲方如数退还保证金（无息），原固定设施及乙方入驻新增不可拆除固定设施设备归属余达金所有。余达金称，场地租赁协议涉及的租赁物是绿化地、空地，属于农村集体土地，是其与邻居共同使用并与另据签订合同，已向土地所属村组织缴纳长期使用费，其在2017年9月28日将该空地交付李群使用，后在2019年3月从李群处收回空地钥匙，但没有办理交接手续。李群确认该空地是所属村集体组织出租给村民，余达金从村民处承租后又向其转租，空地交付使用时间是2018年11月5日，其已在2018年年底将空地返还给余达金，双方没有办理交接手续。4.诉讼中，余达金与李群确认：余达金在2017年7月24日向李群交付首层1号车库使用，李群在2019年10月27日搬离首层1号车库，房产租赁合同已解除，李群搬离涉案房屋前尚欠水电费共计746元为支付。同时，李群、常生公司认为涉案相关租金已结清，即使认定其违约需支付违约金，余达金主张的违约金标准也过高，违约金不应超过欠付租金的30%。有关款项的支付情况，李群提交了相应的微信转账记录作为凭证。李群主张欠条出具前，向余达金支付了押金4000元、支付了2017年租金13000元、支付了欠条出具前2018年租金14100元，合共31100元。李群、常生公司还主张欠条出具后，支付租金情况如下：2018年11月5日支付房屋租金2000元、2018年11月17日支付空地租金1200元、2018年11月30日支付房屋租金2000元、2019年1月17日支付房屋租金2000元、2019年2月27日支付房屋租金2000元、2019年3月27日支付空地租金1200元、2019年5月5日支付房屋租金1000元、2019年5月31日支付房屋租金3000元、2019年6月17日支付房屋租金800元、2019年7月5日支付房屋租金1500元、2019年9月9日支付房屋租金1500元、2019年9月14日支付房屋租金1500元、2019年10月16日支付房屋租金1500元、2019年10月17日支付房屋租金1000元。前述款项合计22200元，其中房屋租金19800元、空地租金2400元。余达金对李群、常生公司主张的前述款项支付情况予以确认，并明确欠条出具后新增的空地租金，除李群已支付的部分外，自愿放弃就新拖欠的空地租金主张权利。5.余达金主张其向李群出租的首层1号车库中原有真皮沙发一套共三件，但李群返还该租赁物时未返还该套沙发，李群应就该套沙发赔偿折旧损失9100元。就此，余达金提交了一长沙发放置于屋内的照片以及债权债务抵偿协议。该协议由案外人中山市***林建设发展有限公司与案外人中山市乐德物业管理有限公司签订，载有“高级真皮沙发一套（一长两短共3件），原件18000元，现作价13000元”等内容，余达金作为一方代表在该协议上签名。余达金称，在向李群出租该房屋前，案外人以13000元的价格将一套皮沙发及其他办公资产抵偿给余达金经营的公司，其放置于租赁房屋内的沙发即该债权债务抵偿协议中涉及的真皮沙发，其主张按7折计算该套沙发的折旧费用。李群称，确认其承租的首层1号车库内原有3张沙发，但不是真皮，沙发本身存在缺脚等影响正常使用的问题，后被余达金寄养的狼狗咬坏；2018年9月份，经余达金同意其已将该沙发以及桌子、凳子等从其承租的房屋搬出到了二楼仓库。余达金称，其并未同意李群将该沙发搬到二楼仓库，且现二楼仓库以及余达金承租的首层1号车库均无该套沙发。6.余达金与李群微信聊天记录。微信聊天记录反映，余达金多次向李群追讨拖欠的租金及水电费用。部分微信聊天记录如下：2018年10月2日，李群表示：“10月25日之前房租欠12000元，水电费已清”。2018年10月31日，余达金表示：“鉴于菜地原租金1500元每月，你提出使用计划有变，导致押金抵充原欠款。今年1月至今暂按1000元每月收。既然你用不起，昨天你确定了两天内搬，我已决定按原价1500元租给别人”；李群回复：“今明天我搬完”。2018年11月1日，余达金表示，询问是否已从菜地搬出，并表示李群已累计欠款15000元，要求李群按承诺结清；李群回复“好”。2018年11月4日，余达金表示“前两天说好今天交租，一楼每月2000元”，李群回复“今天没领那么多明天凑齐”等内容；次日，李群向转账支付2000元，余达金向李群发送了场地租赁协议的电子版。2018年11月28日，余达金催促李群支付当月租金，后李群于当月30日转账支付李群2000元。2018年12月31日，余达金向李群发送了前述欠条的照片。2019年1月17日，李群转账支付2000元，余达金再次发送欠条的中并询问烧烤场地的足迹，后表示“烧烤这边不要推别人身上嘛，关于场地租赁也一直是与你接洽，所以相信你的承诺，故没有收保证金。12月你也没有说不租，难道租金就……”；次日，余达金回复“我也在找人来做，没人来，余总你也可以找人租，如果有人愿补偿些我，我把租金补上，没人租的话12月租金我认。实在是负担不起了”。2019年1月24日，李群表示：“院子我说十二月的我认…这边如果厕所不来通我下月开始就不租了…”2019年1月26日，余达金通知：“1.今天是新年1月26日，根据一楼租约，每月月租2000元，每月25日前交，现已逾期。11月份书面承诺去年上半年所欠款项12000元提出的分期支付也未践诺……2.外围烧烤地提出拟不再租，也请书面申请提出，以交付钥匙之日为合同起终止日；3.上月水电费请及时支付”；李群回复：“余总，微信记录一样是证据生效。院子十二月份承担租金，现在个人原因压力大，这边2000租金的暂时不租了，或者可考虑优惠些租。先搬到院子那边租也可以，情况好转再租回。如果余总不同意，那我这二天搬家也可以，明天过来办下交接、欠款的事，先压东西也行，下月十五交完尾款再搬也行，现在手头紧我也不想越拖越多”。2019年2月17日，余达金表示“原欠条承诺及新产生的拖欠：院子12月的租金，一楼一月份租金，不要再拖延。2月份一楼的租金也要准备了”；李群回复：“我问媳妇取钱没”。2019年3月17日，李群转账支付2000元，并表示“余总我先付二千这几天我再想想办法”。2019年3月27日，李群转账支付1200元，表示“余总这是农庄的租金，上两月的已付2000元还欠1000元，水电没支付”，以及“3.25的我缓几天付，明天我把欠的1000先付完，承诺的4000元我下月发工资付”。2019年5月5日，李群两次微信转账支付共计1000元，并表示“欠的1000元”以及“余总3月25日的租金我12号一定支付，4月25日的租金15号支付”。7.诉讼中，余达金提交了由案外人中山市华兴玻璃工程部2019年11月6日出具的收款收据，反映地址为银湾北路一巷22号1号铺位，修理房屋玻璃门门链及地弹簧，费用1300元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。余达金与李群签订的房产租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行各自义务。余达金主张解除房产租赁合同，李群亦表示同意，且庭审中双方当事人也确认李群在2019年10月27日搬离承租的首层1号车库后房屋租赁合同关系已解除，故一审法院确认余达金与李群签订的房产租赁合同已于2019年10月27日解除。余达金陈述以3层一卡的房屋作为吉祥公司、常生公司的工商登记住所地实际上是房产租赁合同的附属条件，但房产租赁合同对此并无约定且无其他证据佐证，而常生公司法定代表人李群、吉祥公司法定代表人谭某1答辩时均表示是租赁空地的附加条件，故现有证据不足以证明3层一卡房屋作为吉祥公司、常生公司住所地与房产租赁合同具有关联性，一审法院对余达金的该部分诉求不予处理。吉祥公司、常生公司均已同意变更相应的工商登记信息，余达金可另行主张权利。余达金与李群均确认李群尚欠承租涉案房屋期间的水电费用746元，余达金要求李群支付该项费用，一审法院予以支持。关于李群是否尚欠租金及欠付金额的认定问题。李群出具欠条确认拖欠余达金2018年1月1日至2018年12月25日前的（首层1号车库、空地）租金共计12000元，并承诺于2019年前至少支付4000元，但李群在2019年3月27日的微信聊天记录中表示“承诺的4000元我下月发工资付”即自认截至当天李群实际并未按照约定偿还欠条所载任何欠款，结合微信聊天记录的内容以及李群微信转账支付的款项情况可知，欠条出具后李群支付余达金的款项系支付欠条出具后新产生的租金及水电费。欠条出具后，李群应支付首层1号车库的房屋租金即2018年10月25日至2019年10月27日期间共计12个月的租金24000元，李群实际支付余达金该房屋租金共计19800元，李群就该房屋新产生的租金欠款为4200元，余达金仅就此主张李群支付3500元，是其对自身权利的处分，也减免了李群的责任负担，一审法院予以认可。同时，因欠条出具后李群所付款项系支付新增租金而非偿还欠条所载款项，一审法院认定李群尚未就欠条清偿任何款项。欠条涉及租金除首层1号车库、空地两个部分，因余达金明确表示无法区分两部分租金的具体金额，而李群的答辩意见反映其对一并处理欠条所涉款项不持异议，为减少双方当事人诉累，一审法院对该欠条所涉款项一并处理，认定李群实际应支付余达金租金共计15500元（12000元+3500元）。关于违约金的问题。已查明的事实可知，涉案空地属于农村集体土地，系余达金向该空地所属村集体组织的村民处承租后转租给李群，余达金向李群转租该空地事宜并未经土地所属村集体组织村民会议同意，所签订的场地租赁协议属于无效合同，故余达金就空地租金主张违约金没有法律依据，一审法院予以驳回。对于首层1号车库的违约金，房产租赁合同约定逾期支付租金，则余达金有权每日加收拖欠部分1‰的违约金，李群认为该违约金标准过高，不应超过其拖欠租金总额的30%。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，结合房产租赁合同履行情况，余达金因李群欠付租金的实际损失，欠条所载租金欠款返还期限的约定，微信聊天记录反映的2018年时李群已承租空地以及余达金有关欠条包含大概1、2个月场地租金的陈述，一审法院依法酌情调整李群支付首层1号车库违约金为4050元[（欠条总额12000元-空地租金1000元/月×2个月）×30%+欠条出具后欠付的房屋租金3500元×30%）]。对于沙发损失，因李群现无证据证明其已在返还房屋前已将该房屋内的沙发返还给余达金，李群应就该沙发赔偿损失，但余达金提交的债权债务抵偿协议不足以证明该协议书中涉及的沙发即涉案沙发，亦不足以证明涉案沙发在返还房屋时的实际价值，一审法院酌情认定该沙发损失为3000元。对于玻璃门维修损失，因余达金现有证据不足以证明该玻璃门的损坏系李群人为损坏或者与李群使用不当有关，而余达金作为出租人对租赁物本身亦负有维修义务，一审法院对余达金主张的玻璃门维修费用1300元不予支持。综上，余达金诉讼请求合理部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认余达金与李群于2017年7月23日签订的房产租赁合同已于2019年10月27日解除；二、李群于本判决发生法律效力之日起七日内向余达金支付租金15500元、水电费746元及违约金4050元；三、李群于本判决发生法律效力之日起七日内向余达金赔偿沙发损失3000元；四、驳回余达金的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费684元，减半收取为342元，由余达金负担116元，李群负担226元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院对于当事人上诉没有提出的请求，不予审理。李群明确对于一审判令合同解除及支付水电费无异议，本院予以维持。另，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，对于李群二审期间新增的诉讼请求，余达金明确不予认可，故本院不予审理，李群可另行起诉。结合双方当事人的诉辩陈述，本案上诉争议的焦点在于：一、李群是否应向余达金支付拖欠的租金，若需支付，具体租金金额的确定；二、关于违约金的认定；三、余达金主张的赔偿沙发损失的认定问题。关于焦点一，本院认为，李群于2018年11月2日出具欠条明确其欠余达金2018年10月25日前租金12000元，李群未提交证据证明其是在存在重大误解或违背真实意思表示的情况下出具的，且结合余达金陈述的涉案房屋及涉案空地的租金、交付时间以及李群已支付的款项等事实，该欠条载明的欠款金额具有合理性，故本院对该欠条的真实性予以认可。对于李群称余达金存在未及时清理涉案空地的个人物品导致涉案空地未实际交付，双方实际交付日期为2018年11月5日抗辩，明显与双方微信聊天记录中关于涉案空地租金交涉的内容不相符，且李群未能提交任何证据证明，故本院对其该辩称不予采纳。本院认定截至2018年10月25日，李群尚欠余达金租金12000元。欠条出具后，李群应支付涉案房屋2018年10月25日至2019年10月27日期间共计12个月的租金24000元，李群实际支付余达金该房屋租金共计19800元，尚欠4200元，余达金仅主张3500元，是其对自身权利的处分，本院予以认可。综上，本院认定李群尚欠余达金租金共计15500元（12000元+3500元）。关于焦点二，双方当事人在涉案房产租赁合同中约定逾期支付租金的，需按每日拖欠部分的1‰支付违约金。李群认为该违约金标准过高，即使存在欠租，违约金也不应为欠付款项的30%。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，结合李群逾期支付租金所造成的实际损失，一审法院酌定调整违约金为4050元合理，本院予以确认。关于焦点三，李群确认其承租时房屋内有沙发的事实，现合同予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，李群应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。但现李群无法将房屋内的沙发返还给余达金，且对其所称按照余达金的指示将沙发搬离的事实无法举证证明，应承担不利后果。故李群应就该不能返还沙发承担损害赔偿责任。余达金提交的证据不足以证明具体损失数额，但鉴于损失的客观存在，一审法院酌定该沙发价值3000元并无不当，本院予以确认，李群应赔偿余达金沙发损失3000元。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。李群的上诉请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元，由李群负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  章文佳二〇二〇年十月二十一日书记员  陈静文梁洛希