广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初1026号原告（案外人）：谢德初，男，1958年6月11日出生，汉族，住吴川市***************，公民身份号码440************031。原告（案外人）：曾康娣，女，1962年1月21日出生，汉族，住吴川市***************，公民身份号码440************325。上述两原告的委托诉讼代理人：葛海勇，广东大展律师事务所律师。上述两原告的委托诉讼代理人：方晓，广东大展律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈康平，男，1956年8月1日出生，汉族，住湛江市市辖区**************，公民身份号码440************818。第三人（被执行人）：吴川市华宇投资有限公司。住所地吴川市***********市场12、13号。法定代表人：麦华，经理。第三人（被执行人）：吴川市鸿华贸易有限公司，住所地吴川市**********线国道北面。法定代表人：麦亚凤，经理。第三人（被执行人）：麦华，男，1956年3月13日出生，汉族，住吴川市***********，公民身份号码440************61X。第三人（被执行人）：麦宇，男，1971年10月2日出生，汉族，住吴川市***********，公民身份号码440************630。第三人（被执行人）：麦亚凤，女，1983年12月26日出生，汉族，住吴川市***********，公民身份号码440************660。原告谢德初、曾康娣与被告陈康平、第三人吴川市华宇投资有限公司（以下简称：华宇公司）、吴川市鸿华贸易有限公司（以下简称：鸿华公司）、麦华、麦宇、麦亚凤案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢德初、曾康娣的共同委托诉讼代理人葛海勇、方晓到庭参加诉讼，被告陈康平、第三人华宇公司、鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤经本院合法传唤不到庭。本案现已审理终结。原告谢德初、曾康娣向本院提出诉讼请求：1、不得执行吴川市***************、1801b房屋，解除查封、拍卖措施；2、判决确认原告与华宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》有效，判决确认吴川市***************、1801b房属原告所有；3、判令华宇公司在解除涉案房屋查封措施后为原告办理吴川市***************、1801b房屋[证号:粤房地权证吴房字第**、11100018**]产权过户登记手续，协助原告办理《不动产登记证》；4、本案诉讼费由被告、第三人承担。事实和理由：2013年2月25日，原告与第三人华宇公司签订《广东省商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》，约定原告购买华宇公司位于吴川市***************、1801b房（以下简称：****房），总价款为486450元。合同签订当天，原告依约支付首期购房款250050元，后原告又支付分期购房款96530元给华宇公司，并向华宇公司支付权证综合费、契税、印花税、物业维修基金等各项费用合计24628元。随后，华宇公司与原告签订《住宅移交确认书》，将****房移交给原告。原告于2013年10月完成装修入住至今，已向有关部门缴交水电、物业管理费等费用。此后，原告多次催促华宇公司办理****房的产权证书，华宇公司均以各种理由推托。后经原告了解，才获知****房于2012年7月12日被华宇公司以其公司名义核领房地产权证。2016年11月29日，华宇公司因与被告陈康平民间借贷纠纷一案，****房被法院以（2016）粤0803民初1900号之二民事裁定书、（2017）粤0803执1290号之一执行裁定查封。因此，原告向法院提出执行异议，法院作出（2020）粤0803执异61号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告与华宇公司签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同依法成立有效，原告已依约履行合同义务。原告依约支付百分之五十以上的购房款给华宇公司，并占有使用1801房至今。原告购买1801房后已享有实体权利，未办理产权登记只是因未取得产权证书，尚处于合同履行状态，不影响原告依买卖合同享有请求取得物权的权利，法院应确认1801房所有权属于原告所有。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，及参照广东省高级人民法院《关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第十二条第二款的规定，涉案1801房在法院查封之前已签订《广东省商品房买卖合同》，且原告已支付百分之五十以上的购房款并占有使用至今，应判决不得执行涉案房屋，判决确认涉案1801房属原告所有。由于华宇公司已取得吴川市房管局核发的房产证，已具备为原告办理1801房产权过户登记的基本条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，法院应判令华宇公司履行合同义务，为原告办理1801房的房屋产权转移登记手续，协助原告办理不动产权证。综上所述，请求法院依据客观事实，依据法律及司法解释，从维护交易秩序及保护善意当事人的利益出发，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告陈康平不到庭参加诉讼，向本院提交民事答辩状辩称，一、涉案1801房已登记在本案第三人华宇公司名下，属于华宇公司名下所有的财产。根据《中华人民共和国物权法》第九条及第十七条的规定，法院依法查封华宇公司名下的涉案房屋并无不当，不应予以解除查封。二、原告提交的《商品房买卖合同》第六条第二款约定“付清房款后，出卖人一年内交房产证给买受人”。但本案中，原告尚未付清购房款，涉案房产仍属华宇公司所有。因此，原告主张办理过户登记手续依法不应予以支持。三、涉案1801房已办理抵押登记手续，原告就涉案房产并不享有足以排除执行的民事权益。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告提出的异议需符合上述司法解释规定的情形，其民事权益才可阻却对涉案房产的强制执行。但本案中，原告并未提交证据证实，涉案1801房是用于居住。虽然原告提交了水电费单据，但是水电费的发票上显示一个月的用电费用才1元，显然涉案1801房并非用于居住。而且原告并未提供在湛江市*******住的住房证据，其不享有足以排除执行的民事权益。综上，原告就1801房不享有足以排除执行的民事权益，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人华宇公司、鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤既不到庭参加诉讼，亦未提交书面述称意见或证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广东省吴川市*******国道北面的华宇鸿基商业大厦系由第三人华宇公司开发建设的商品房，涉案1801房位于该商业大厦的C栋。2013年2月25日，原告谢德初、曾康娣（买受人）与第三人华宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告谢德初、曾康娣向华宇公司购买1801房，房屋总价款为486450元；付款方式为分期付款，签合同时付250050元，余款分10年，按月支付，每月1970元；出卖人应当在2013年2月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》签订的当日，原告谢德初、曾康娣向华宇公司支付首期购房款250050元，第三人华宇公司出具《收据》给两原告收执。后原告谢德初、曾康娣陆续向华宇公司支付分期房款96530元，目前两原告已合计支付购房款346580元（250050元+96530元）。又查明，2013年2月25日，原告谢德初、曾康娣以业主的身份，与吴川市华宇投资有限公司物业部签订《前期物业服务合同》。当日，原告谢德初、曾康娣又以业主的身份与华宇公司签订《住宅移交确认书》。另，原告谢德初、曾康娣提交的《物业缴费单》显示，涉案1801房已缴交自2013年7月至2020年3月的物业管理费。原告谢德初、曾康娣提交的《供水用水协议书》及用水清单显示，原告谢德初、曾康娣系1801房用水户，自2013年6月开始缴纳水费。原告谢德初、曾康娣提交的广东电网有限责任公司吴川供电局覃巴供电所出具的用电户资料显示，原告于2013年7月31日即为1801房在供电局办理了立户登记，且根据广东增值税电子普通发票显示，原告系1801房用电户，亦自2013年8月开始缴交电费。根据原告谢德初、曾康娣提交的吴川市不动产档案信息管理中心出具的证明显示，原告谢德初、曾康娣目前名下无不动产登记信息。另查明，涉案《商品房买卖合同》签订后，第三人华宇公司并未将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。原告谢德初、曾康娣至今未取得涉案房屋的产权证书。再查明，2016年11月17日，本院在审理陈康平诉华宇公司、鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤民间借贷纠纷一案中，作出（2016）粤0803民初1900号之二民事裁定书，裁定查封了华宇公司名下的涉案1801房。2017年7月24日，本院对该案作出（2016）粤0803民初1900号民事判决，判决华宇公司向陈康平偿还借款本金31900000元及相应利息，鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤对债务承担连带清偿责任。民事判决发生法律效力后，陈康平向本院申请执行。2019年10月29日，本院作出（2017）粤0803执1290号之一执行裁定，裁定继续查封华宇公司名下的涉案1801房。后原告谢德初、曾康娣向本院提出执行异议。2020年4月8日，本院作出（2020）粤0803执异61号执行裁定书，以1801房登记在华宇公司名下，华宇公司是该房的权利人为由，认定异议理由不成立，裁定驳回了谢德初、曾康娣的执行异议。原告谢德初、曾康娣不服，在法定期限内向本院提起了案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是，原告谢德初、曾康娣对涉案1801房是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。本案中，被告陈康平对第三人华宇公司享有金钱债权，第三人华宇公司既是被执行人，又是房地产开发企业。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，原告谢德初、曾康娣提出的异议需符合上述司法解释规定的情形，其民事权益才可阻却对1801房的强制执行。首先，涉案《商品房买卖合同》系原告谢德初、曾康娣与第三人华宇公司的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，没有损害他人、集体、国家的利益，应为合法有效的合同。其次，原告谢德初、曾康娣除涉案1801房外，均无其他用于居住的房屋，且根据原告谢德初、曾康娣提交的物业费单据、水电费缴纳凭据等显示，两原告已居住、使用涉案1801房。再次，在本院查封1801房前，原告谢德初、曾康娣支付的房屋价款已经超过了合同约定总价款的百分之五十。综上，原告谢德初、曾康娣关于1801房的物权期待权的保护条件符合上述法律规定的情形，享有足以阻却强制执行的民事权益，两原告请求对涉案1801房不得强制执行的主张，本院应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，涉案1801房的产权尚登记在第三人华宇公司名下，原告谢德初、曾康娣基于《商品房买卖合同》的买卖合同关系，对涉案房屋享有物权的期待权。该实体权利虽可阻却执行，但房屋买卖双方未到产权登记机关履行办理产权过户登记的物权行为，不能产生房屋产权由出卖人转移给买受人的法律效果。两原告可以支付购房款的债权行为履行了合同的主要义务为由，另循法律途径主张权利，要求华宇公司履行办理产权过户登记的义务。故原告谢德初、曾康娣在本案中请求确认涉案1801房归其所有，不宜支持。同时，原告请求解除对1801房的查封、拍卖，及请求房产公司协助办理产权过户登记手续等，亦不属于案外人执行异议之诉审理的范畴，本案依法不予处理。被告陈康平、第三人华宇公司、鸿华公司、麦华、麦宇、麦亚凤经本院合法传唤不到庭，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行吴川市华宇投资有限公司位于吴川市*******国道北面华宇鸿基商业大厦C栋1801a、1801b房[证号:粤房房地权证吴房:粤房房地权证吴房字第****。二、驳回原告谢德初、曾康娣的其他诉讼请求。案件受理费8596元，由被告陈康平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  王玉燕人民陪审员  秦安安人民陪审员  陈新能二〇二〇年十月二十日法官 助理  陈大维书 记 员  杨 童附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。