上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初6598号原告：上海众厨副食品有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张家明，总经理。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。被告：上海圆益仓储有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刘新洪，经理。委托诉讼代理人：黄金，男。委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。原告上海众厨副食品有限公司(下简称众厨公司)诉被告上海圆益仓储有限公司(下简称圆益公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案，依法适用简易程序进行审理。审理中，原告申请对涉案房屋的装饰装修投入进行审价，本院依法通过上海市高级人员法院委托上海沪港建设咨询有限公司(下简称沪港公司)进行审价并出具审价报告。本案于2020年8月24日公开开庭进行了审理，原告众厨公司的法定代表人张家明及其委托诉讼代理人丁书洪、被告圆益公司的委托诉讼代理人孙一天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众厨公司向本院提出诉讼请求如下：1.解除原告与被告于2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告押金人民币35,000元；3.被告返还原告租金28,184元(2019年9月1日至2019年9月28日)；4.被告赔偿原告装修损失512，609.24元；5.被告赔偿原告违约金91,850元；6.装修损失鉴定费13,500元由被告承担。事实与理由：位于上海市青浦区新业路XXX号厂房权利人是上海仁虎药业有限公司(下简称仁虎公司),被告承租全部厂房后进行分租。原告与被告于2017年8月9日签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁位于新业路XXX号5栋厂房，面积700平方米，用于生产、仓储，租赁期限自2017年8月18日至2023年8月17日，年租金367,400元，押金35,000元，一年一付。合同第六条约定，如甲方违约，需要补偿乙方三个月租金作为违约补偿，合同签订后原告投入大量资金装修并经营。被告将新业路XXX号分别出租给几十家公司，经营汽修、仓储、食品等。因群租行为存在安全隐患，2019年7月起，由青浦区香花桥街道组织各职能部门进行联合整治，2019年8月8日，香花桥街道生态办发告知书“因新业路338区域内存在严重安全隐患，现要求各租户(业主)于2019年8月15日前自行搬离无证建(构)筑内所有物品及设备”。在此过程中，所有承租户均收到被告授权代表黄金要求撤离的短信通知。2019年8月30日下午起，由香花桥街道组织特保队员对厂区实行只出不进管制，业主、租户包括客户均不能进入厂区。原告向被告发送告知函，要求解决通行问题，并告知如未解决视为合同违约，追究违约责任。收到告知书后，被告未采取任何行动与香花桥街道职能部门沟通，更未能解决通行问题，原告处于停业无法经营状态。原告认为，被告群租行为导致安全隐患，进而导致政府对该区域进行整顿，承租户已完全无法经营，很多承租户已清场腾退。原告虽合法催告，被告仍无法解决。被告作为出租方，应保证租赁房屋、场地正常经营。原告租赁目的已无法实现，有权单方解除合同并要求被告赔偿损失、承担违约责任。原告未发过解除函，合同从被告签收诉状之日解除，遂诉至法院作如上诉请。被告圆益公司辩称，针对合同，已在2019年10月10日解除。针对押金，被告同意退还。针对租金，原告实际使用房屋至2019年10月10日，故不同意退还。针对原告主张的各项损失，被告在履行合同中并无违约行为，原告搬离系争房屋是自身因违规经营、异地经营、无排水许可证，才被香花桥生态办公室告知要搬离系争房屋。合同4.2.2条约定，租赁期内乙方负责相关证照验收，所有办理证照都应该由原告自行办理，合同履行过程中因原告没有证照致相关部门告知停止经营，与被告无关。针对装修损失，合同4.2.3条约定，乙方内部装潢要经被告同意。原告装修未经过被告同意，评估报告中是正规的装修流程，但原告未提供装修合同，装修中的规费及管理费应剔除。木工部分是原告装修，但土建及泥工是被告交付房屋时已经存在，装修应按原告搬离时计算折旧5年。针对违约金，原告已主张实际损失，另行主张违约金不符合法律规定。针对鉴定费，应按双方实际过错分摊。经开庭审理查明：位于上海市青浦区青浦镇新业路XXX号房产权利人为仁虎公司，新业路XXX号房产共9幢建筑，房屋类型均为工厂。其中，1幢建筑面积为27平方米；2幢建筑面积为2,607平方米；3幢建筑面积为855平方米；4幢建筑面积为799平方米；5幢建筑面积为600平方米；7幢建筑面积为54平方米；8幢建筑面积为61平方米；9幢建筑面积为2,403平方米。2017年8月9日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其有权出租的坐落在上海市青浦区新业路XXX号5栋厂房(以下简称“租赁物”)出租给乙方作生产、仓储用途，建筑面积700平方米(含公摊)，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物现状及设施的现状承租。第二条，合同期为6年，自2017年8月18日起自2023年8月17日终止，免租期10天。第三条，1.租赁物年租金总计367,400元，每两年递增6%。根据先付后用的原则，付款方式为押一个月付一年。2.双方签约时，乙方应在合同签订之日向甲方支付押金总计35,000元。3.甲方应于双方终止(解除)租赁关系、乙方已按约定交还该租赁物，并无任何违约行为且付清所有应付费用后，甲方将保证金无息一次性全额返还给乙方。第四.2(2)条，租赁期内，乙方应自行负责经营所需的工商、税务、消防、环保、卫生、质检、户外广告等的申请和验收，所发生的费用乙方自行承担，签订本合同前乙方已对承租房屋周边环境现状、及办理证照的要求和条件均了解清楚，并自愿承担相应风险和责任；(3)乙方根据需要，在事先征得甲方书面同意并在不破坏原租赁物结构的前提下可对租赁物进行内部装潢和隔离。租赁期满后，如乙方不再租赁，装修可移动部分乙方可移去(不包括门、窗、吊顶)，装修在房屋主体上的相关附着物不得破坏、拆除，不得损害租赁物的主体结构；……(11)由于国家征用土地、政府规划致使本合同无法执行时，甲方提前通知乙方，双方应无条件配合执行，甲方给予乙方三个月免租时间，乙方不再要求甲方以及其他第三方赔偿，乙方表示同意。第五条，租赁物租赁期间，如甲方违约，需要赔偿乙方三个月租金作为违约补偿，如乙方违约，需要补偿给甲方三个月租金作为违约补偿。合同另对其他事项作出约定。合同签订后，原告支付被告押金35,000元，租金已经支付至2019年9月28日。另查明，原告于1999年7月26日成立，住所地位于上海市浦东新区航头镇航兴路XXX号XXX幢XXX室。2019年8月8日，青浦区香花桥街道生态环境综合整治指挥部办公室向新业路XXX号区域内承租户发出告知书，内容为：因新业路XXX号区域内存在严重安全隐患，根据青浦区公共安全整治工作要求，现要求新业路XXX号区域内各承租户(业主)于2019年8月15日前自行搬离无证建(构)筑内所有物品及设备(含合法厂房内加层)，撤离所有人员，自行拆除无证建(构)筑物。逾期未搬离物品、撤离人员、未拆除无证建(构)筑物(含合法厂房内加层)的，相关执法部门将开展联合整治。2019年8月14日，被告员工黄金向原告发送短信，内容为：根据青浦区生态办要求，你仁虎地块内企业要求八月十五日前全部搬离，否则对所有违规违法行为定格处罚并计划八月十六日对你地块停水停电。在本案诉前调解阶段，原告申请司法对装修、添附、搬迁等进行评估。在2019年10月14日谈话笔录中，原告表示：政府已经发了告知书认定系争房屋为违法建筑，要求我们尽快搬离，现场可能很快会被拆除。被告表示：我们和大房东会保证现场不会拆除，很快政府的评估也会进场，没有必要多进行一次评估。原告表示坚持申请司法评估。沪港公司根据原告的申请，对涉案房屋内的装饰装修进行审价，鉴定结论为：装饰装修投入为512,609.24元；折旧年限按5年计算，剩余38个月残值为324,652.52元。为此，原告支付鉴定费13,500元。审理中，原、被告一致确认：在原告申请评估前，涉案场地已经评估；被告转租行为已经过产权人同意。以上查明的事实，由当事人的陈述，上海市房地产权证、上海市不动产登记信息、房屋租赁合同、营业执照、告知书、短信、鉴定报告、发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、涉案房屋对应登记信息簿中第5幢，登记面积为600平方米，合同约定面积700平方米，含公摊。被告未对房屋内部进行扩建，是对屋外场地进行过扩建，原告承租的涉案房屋系有证建筑。2、原告是基于房屋租赁关系主张诉请，因2019年8月31日整个厂区设置门禁，只出不进，房屋存在使用瑕疵，原告合同目的无法实现，且被告违法群租，均系被告违约。3、涉案场地上一共25户租户，除本次涉案4户外，其余租户均在2019年6、7月清退。2019年8月2日，涉案厂区大门只出不进，原告在2019年8月10日搬出。涉案场地大门被封后持续至今，原告人员可以进出，但无法经营。4、黄金在2019年8月14日发短信要求所有承租户在2019年8月15日前搬离，是被告单方解约行为，其他承租户的违约行为不应成为被告解除合同的条件。原告是合法经营，证照齐全，存在安全隐患是因大房东没有做好环评报验。5、被告交付的场地是仓库，混凝土毛坯，只有水电，原告经营食品原料，要根据行业要求进行装修,地面是加厚大理石，墙面重新打隔断。黄金在涉案场地上进行招商管理，原告装修时黄金在现场监督，对原告装修是知晓的。即使没有书面同意，也是默认同意装修的。不认可沪港公司出具的装修残值报告，坚持按全额主张装修损失，是否扣除管理费及管理费由法院认定。费用表中2、3、7项鉴定单位已考虑了人工费。6、损失是原告实际发生，违约金是基于合同约定，如果法庭认定重复，则就高主张。为此，原告提供了：1、2019年8月31日照片，证明自2019年8月31日起涉案厂区大门无法正常进入，只能人员进入，车辆无法进出，并持续至今。2、2019年9月1日告知函、快递面单、签收信息，证明原告向被告邮寄告知函，要求解决通行问题，被告已签收但未解决。被告对证据1，存在限制进出情况，是因为原告经营问题。证据2，被告未在崧海路实际经营，未收到过。被告表示：1、确认原告陈述的房屋位置，涉案房屋是合法建筑，计租面积是有证建筑面积乘以1.15，但无法分清公摊面积。被告交付房屋时进行简单装修，并非毛坯。被告未使用涉案场地，但现场有被告管理人员。被告人员未在涉案场地上进行监督，不清楚原告是否装修。2、被告没有群租，门禁是场地内所有租客存在违法经营才设置，且并非被告设置，是政府整治行动。第三方导致原告无法使用租赁物，不能归责于被告。如原告合法合规经营，可正常使用厂房，但原告是异地经营。被告收到香花桥街道生态办告知后要求原告搬离，是转达生态办的要求，并非单方解约，原告自身存在违法违规经营导致被告知。为此，被告提供了告知书2份。原告表示未收到过。3、评估报告费用表中应扣除2、3、7项费用，审价书中应扣除1-6、19-23、25、26项的费用后按5年折旧计算。被告签订过总包合同，对5万平方米地坪进行过硬化。4、涉案场地最开始因为证照不全或违规经营而整治，2019年9、10月说可能要动迁故进行评估。评估后园区说要回购涉案地块，2020年5月说要第三方征收涉案地块。根据庭审查明的事实，本院认为：涉案合同系双方当事人的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。双方对解除理由各执意见，本院认为，被告从产权人处承租后进行转租，有义务保证次承租人能够合理、正常使用租赁物。在合同履行期内，相关部门发布告知书要求涉案地块上各承租户搬离，并将对涉案厂区进行联合整治，被告人员黄金也短信告知原告在2019年8月15日前全部搬离。后涉案厂区大门因联合整治行动于2019年8月31日被限制进出至今，原告自该日起无法正常使用租赁物。被告将转租涉案场地后，应对租户合理使用租赁物履行管理职责，现涉案厂区存在安全隐患而被联合整治，无法正常进出，被告对此负有一定责任。然，原告系异地经营，存在一定履约风险。原告主张其自2019年8月10日起腾退，但未与被告交接。被告表示于2019年10月10日收回涉案场地，本院认定涉案合同于2019年10月10日解除。合同解除后，被告理应退还原告押金35,000元。关于租金，结合双方过错程度、庭审举证情况、实际使用情况，基于公平合理原则，酌情认定被告退还原告租金15,000元。鉴于原告无法正常合理使用房屋进而影响合同目的实现，有权基于合同相对性原则，选择在合同解除后依据各方过错向被告主张相关赔偿。针对装修损失，原告承租场地后根据自身经营进行装修是合理行为，被告在现场管理，其表示对原告装修不知情，有违常理。现合同未到期，原告装修损失必然发生。双方对各方装修范围意见不一，但被告并未举证证明其装修情况，故本院以原告的实际损失为基础，结合鉴定报告，参照合同约定的相关标准、合同履行中的相关因素、履约双方的过错程度、双方庭审中的相关举证、装修添附的折旧情况、剩余租期情况，基于公平合理原则，酌情确定被告偿付原告损失26万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海众厨副食品有限公司与被告上海圆益仓储有限公司在2017年8月9日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海圆益仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海众厨副食品有限公司押金35,000元；三、被告上海圆益仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海众厨副食品有限公司租金15,000元；四、被告上海圆益仓储有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海众厨副食品有限公司损失26万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,558元，减半收取计4,779元，由原告负担1,804元，被告负担2,975元；鉴定费13,500元，由原告负担6,750元，被告负担6,750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。