山西省长治市中级人民法院民事判决书（2020）晋04民终1811号上诉人（原审原告）：李**宇，男，1979年11月1日出生，汉族，住沁源县。委托诉讼代理人：王彦泽，山西弘韬律师事务所律师。上诉人（原审被告）：傅献松，男，1976年7月17日出生，汉族，住山西省长治市。委托诉讼代理人：韩文灵，山西旭和律师事务所律师。上诉人李**宇、傅献松房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省沁源县人民法院（2020）晋0431民初276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李**宇及其委托诉讼代理人王彦泽，上诉人傅献松的委托诉讼代理人韩文灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**宇上诉请求：1.撤销山西省沁源县人民法院(2020）晋0431民初276号民事判决书第二项,并依法改判支持上诉人的下列诉讼请求:（1）依法改判被上诉人向上诉人支付2019年5月1日至2019年9月30日的房屋租金(占用费)62876.71元;（2）依法改判被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费27945.21元(自2020年5月15日起算,暂算至2020年7月22日,实际算至被上诉人迁出上述房屋之日止);2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉双方的房屋租赁期限应为2017年5月1日至2020年4月30日,而非一审法院认定的租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日。一审法院认为2017年9月30日签订的合同属于有效合同,且将2017年9月30日签订的合同视为对2017年5月1日签订合同的变更、替代,属于认定事实不清。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定,上诉人请求负有腾房义务的被上诉人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。上诉人就该部分费用向一审法院提出诉求,一审法院对上诉人要求“被上诉人支付房屋占有使用费至实际退还房屋之日止”的诉求,未适用上述法律规定支持且未经阐明便驳回上诉人的上述诉求,属于适用法律错误。傅献松辩称，1.一审法院认定2017年9月30日傅献松与太岳明珠商务酒店有限公司签订的房屋租赁合同是对2017年5月1日与李**宇签订合同的变更和替代是有事实和法律依据。9月30日合同是李**宇在知情并且同意的情形下签订的合同，不存在合同法五十二条规定的合同无效的情形。5月1日合同并未实际履行，双方最终履行的是9月30日合同。2.傅献松不应承担2020年3月14日后的房屋占用费。2020年3月14日前李**宇未经傅献松同意强行进到傅献松的租赁房屋，张贴出租横幅并私自将房屋锁起来，导致傅献松4月底从武汉回来后不能正常使用租赁房屋，傅献松曾提出可以先将设备拉走，但李**宇威胁傅献松，导致傅献松不敢也没有钥匙进入租赁房屋拉走健身设备，且李**宇早已将案涉房屋出租给他人使用。所以对于2020年3月14日后无法腾空房屋损失扩大的责任是由李**宇造成的，应由其自行承担。傅献松上诉请求：1.依法撒销山西省沁源县人民法院(2020)晋0431民初276号民事判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.、一审判决程序违法,剥夺了上诉人向被上诉人主张反诉的权利机会。2.一审判决依据的合同与被上诉人无关,被上诉人不是合同的相对方,其不是本案的适格主体。李**宇辩称，1.一审法院开庭时已经向傅献松说明了费用抵顶的问题，不存在程序违法；2.房屋出租合同（合同二）是傅献松与沁源县明珠酒店有限公司签订的，但李**宇才是出租人，明珠酒店没有权利将该房屋向外出租。李**宇向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告立即迁出位于××县房屋；2.请求依法判决被告向原告支付房屋租金91095.89元（租期为2019年5月1日起至2020年3月14日止，计319天）、暖气费8656.25元、电费2367元、水费2959元，共计105078.14元；3.请求依法判决被告向原告支付房屋占有使用费25068.49元（自2020年3月15日起算，暂算至2020年5月15日，实际算至被告迁出上述房屋之日止）；4.请求依法判决被告向原告支付拖欠房租的资金占用费5396.80元（自2019年4月1日起算，暂算至2020年6月23日，实际算至被告全部清偿拖欠房租之日止）；5.本案诉讼费用、保全费等都由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2017年5月1日签订房屋出租合同，原告李**宇将自己承租的××县出租给被告傅献松，并口头约定合作经营健身房，但未实际收取房租。2017年9月30日，原告李**宇以其经营的沁源县太岳明珠商务酒店有限公司的名义同被告傅献松重新签订房屋出租合同，合同约定租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日止，年租金为150000元。2019年度，被告因资金周转困难，未能按合同约定一次性支付2019年10月1日至2020年9月30日止的全年租金，分两次向原告支付4万元后，剩余租金至今未付。原告经多次与被告联系催要拖欠的租金、暖气费、水电费等费用未果，于2020年3月14日通过短信通知解除双方的租赁合同关系，但由于疫情原因致被告傅献松滞留湖北省仙桃市，其未能及时撤场并交还所租赁房屋，双方经协商未能达成一致，原告诉至法院。另查明，被告傅献松共拖欠暖气费8656.25元、电费2367元、水费2959元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告于2017年9月30日签订的合同应视为对2017年5月1日签订合同的变更、替代，根据该合同约定每年的租金为15万元，起算时间为10月1日。原、被告本应当遵循诚实信用原则，积极履行各自的义务，但被告傅献松因疫情滞留湖北省仙桃市，未能及时支付欠交的租金，原告在多次催要未果的情况下，于2020年3月14日通过短信通知被告解除合同，被告对解除合同的时间亦无异议。因租赁合同已经解除，被告傅献松应当及时将其经营设施及个人物品迁出其租赁的的位××县房屋。经庭审查明，一审法院院对被告拖欠租金28750元（计算期间为2019年10月1日计算至2020年3月14日，已支付的4万元予以核减）、房屋占有使用费25000元（计算期间为2020年3月15日计算至2020年5月15日）及实际使用租赁房屋期间欠缴暖气费8656.25元、电费2367元、水费2959元的事实予以确认，双方形成债权债务关系，原告李**宇作为债权人要求被告傅献松偿还所欠的上述债务共计67732.25元，于法有据，一审法院予以支持。关于原告主张的支付拖欠房租的资金占用费，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告傅献松于本判决生效后十日内向原告李**宇支付67732.25元并立即迁出其租赁的的位××县房屋；二、驳回原告李**宇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1482元，由原告李**宇负担735元，被告傅献松负担747元。本院二审期间，上诉人傅献松围绕上诉请求依法新提交证据两组。证据一：傅献松和李**宇的通话录音一份。用以证明双方在协商过程中傅献松想先把健身房器材拿走但李**宇不同意。证据二：傅献松和健身房一名老师的微信聊天截图。用以证明李**宇当时已经向他人出租健身房，租赁时间不清楚，故不能再主张解除合同后的房屋占用费。李**宇经质证，对证据一的真实性予以认可，但认为该通话中其并没有明确表示不同意傅献松搬走。对证据二的真实性不予认可，认为聊天双方身份不确定，和案涉健身房不是同一回事。上诉人李**宇未提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，二审主要围绕上诉人的上诉请求及事实理由进行审理。关于2019年5月1日至2019年9月30日的房屋租金问题。本案中，李**宇与傅献松于2017年5月1日签订了《房屋出租合同》（合同一），太岳明珠商务酒店有限公司与傅献松于2017年9月30日签订了《房屋出租合同》（合同二），两份合同出租标的、约定条款基本一致，李**宇作为太岳明珠商务酒店有限公司的法定代表人在2017年9月30日的合同落款处加盖了个人印章，双方在实际履行过程中也是按9月30日合同约定的租赁时间履行，李**宇实际收取租赁费，太岳明珠酒店出具收据，故2017年9月30日的出租合同应当是在上诉人李**宇知情并同意的情形下签订的，原审认定2017年9月30日签订的合同是对2017年5月1日签订合同的变更和替代符合客观实际，并无不当，本院对上诉人李**宇的该部分上诉理由不予支持；关于合同解除后的房屋占有使用费问题。结合本案中双方当事人提交的短信聊天记录、通话录音等证据可以看出，因上诉人傅献松拖欠租金导致双方产生纠纷，在协商未果的情况下合同解除，合同解除后上诉人李**宇将案涉健身房上锁致上诉人傅献松未及时将屋内设施器械迁出，故双方对合同解除后的租赁房屋未及时清退互负有过错，综合全案情况，原审认定合同解除后的房屋占有使用费计算从2020年3月15日起至2020年5月15日止，共计25000元并无不当，本院对双方上诉人该部分上诉理由均不予支持；关于李**宇诉讼主体是否适格的问题。案涉房屋系上诉人李**宇从沁源县沁河镇城西村委处承租，虽然2017年9月30日《房屋出租合同》系太岳明珠商务酒店有限公司与傅献松签订，但实际出租人为上诉人李**宇，且在履行合同过程中也由李**宇实际收取租金，故李**宇作为实际出租人主张案涉费用主体并无不当，本院对上诉人傅献松的该部分上诉理由不予支持。综上所述，李**宇、傅献松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3565元，由李**宇负担2071元，傅献松负担1494元。本判决为终审判决。审判长 王少军审判员 王 瑞审判员 王成立二〇二〇年十月二十六日书记员 贾小丽