安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初4489号 原告乔某，女，汉族，1976年9月20日出生，住安徽省阜南县。 委托代理人陈雪颖，安徽洪淮律师事务所律师。 被告张某，女，汉族，1972年8月13日出生，住安徽省阜南县。 委托代理人刘营喜、刘晶晶,系被告张某儿子、女儿。 原告乔某与被告张某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月12日作出（2019）皖1225民初9577号民事判决书，被告张某不服提起上诉，阜阳市中级人民法院于2020年5月11日作出（2020）皖12民终1093号民事裁定：撤销原判，发回重审。本院于2020年6月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乔某及其委托代理人陈雪颖、被告张某及其委托代理人刘营喜、刘晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乔某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年3月1日签订的房屋租赁协议；2、被告支付原告房屋违约赔偿金60000元；3、被告偿还原告剩余货款40900元；4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请变更诉讼:1、请求确认原、被告所签租房协议无效；2、被告偿还原告剩余货款40900元；3、被告向原告支付电费150元，水费60元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年3月1日签订《房屋租赁协议》，由被告承租原告位于阜南县老乔家具店四间门面，用于小商品经营，同时原告店铺内所留货物一并出售给被告，双方又于2019年3月1日签订补充协议，协议约定双方核算后原告所留货物价值140900元，由被告分三期付货款，如不按时支付货款，原告有权收回房屋，并在租房协议中约定一方违约另外一方需赔偿对方一年房租。原告按协议约定将房屋租赁给被告并与被告签订货物交接清单。原告在履行全部协议内容后，被告仅支付了两期货款后就不再支付剩余货款，并多次与原告无理取闹，严重违反协议约定。 原告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、身份证1份，证明：原告主体资格；2、房屋买卖协议证明：原告房屋是购买所得；3、补充协议、租房协议，证明：原、被告签订有房屋租赁合同及货物买卖协议，合同中内容是双方真实意思表示；4、货物交接单13页，证明：原、被告之间就货物交接做了详细的清单，原告已将房屋及货物交给被告，已实际履行了合同约定。 被告张某辩称，原告起诉与客观事实不符，被告没有违约行为。原、被告签订补充协议后，因原告的货物存在严重的质量问题，导致双方发生争议。2019年9月22日下午6点半，双方就房屋租赁及受损货物处理事宜达成意见，由被告一次性支付原告50000元款，双方两清，就本案无任何争议和纠纷。被告于协议当天下午通过微信转账，转给原告20000元，次日通过现金存至原告银行账户30000元，合计已经向原告支付款50000元。被告已经按照约定履行了付款义务，违约责任一方应为原告，同时被告保留要求原告承担违约责任的权利。 被告为证明其主张，向本院提供如下证据： 1、身份证复印件1份，证明：被告的身份情况；2、照片1组、录音光盘1张(含文字版)，证明：原告转让给被告的货物存在严重的质量问题，2019年8月11日原被告一起在货物现场查看，经与原告沟通，原告同意将坏的货物回厂退货，若不能退货，由原告承担损失的事实；3、录音光盘1张(含文字版)、受损货款清单2张、微信转账凭证2张、银行转账凭证2张、收条2张，证明：2019年9月22日下午6点30分左右，原、被告双方就房屋租赁及受损的货物处理事宜达成意见，由被告一次性支付原告50000元款，双方两清，再无任何争议、纠纷的事实。被告于当天通过微信向原告转款20000元，于次日通过银行存款至原告账户30000元，收款后，原告分别向被告出具收条。 原一审认定事实如下：涉案房屋位于阜南县，四间门面房，经营“老乔家具店”。2019年3月1日，原、被告签订《租房协议》，约定：原告将涉案房屋租给被告经营居住使用，房屋租期3年，自2019年3月1日至2022年3月1日止；租金60000元，一年一付，先付款后住房；被告应于合同签订之日前一个月内付清下一年房租；在被告租赁时间内，可以转让，转让费归被告所有；若单方面违约，应赔偿对方一年的房租。 同日，原、被告又签订一份《补充协议》，约定：原告把其经营的老乔家具店转让给被告经营。老乔家具店里的货物全部转让给被告，清点货物一共是140900元整。货款分三期付清，第一期2019年3月1日付，第二期6月份付，第三期是9月份付清，如果到期没付款被告违约，原告有权收回老乔家具店，被告无权转让，有原告接手处理。被告在三期后付清款，有权转让本店。本店的水电等一切费用由被告付清。 协议签订后，原告将涉案房屋及老乔家具店交由被告使用并经营，被告向原告交付了一年房租60000元。同时，被告于2019年3月1日给付原告货款30000元，原告出具收条。2019年6月11日，被告向原告支付货款20000元，原告出具收条。期间，双方因货物质量问题及货款发生纠纷。之后，被告分别于2019年9月22日、9月23日两次向原告支付货款20000元、30000元。以上被告总支付给原告货款100000元，尚欠40900元未付。 原一审审理意见，原、被告签订的《租房协议》，因原告没有提供房产证或建设工程规划许可证，应为无效。无效合同自始没有法律效力。原告请求确定合同无效，本院予以支持。原告请求被告赔偿损失，但没有提供证据予以证明，本院不予支持。关于《补充协议》，该协议实际是买卖合同，双方在履行租赁协议时附加了货物的买卖，但《补充协议》不是《租房协议》的从合同，《补充协议》是一个独立的法律关系，应依照买卖合同的法律关系来审理双方的纠纷。因此，本院认定补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约履行义务。双方在补充协议中约定原告把其经营的老乔家具店里的价值140900元货物全部转让给被告，被告应将货款分三期付清，最后一期应在2019年9月份付清，并明确约定如到期被告没付款，原告有权收回老乔家具店。但被告在履行完前两期付款100000元后，对余款40900元未能按约定在2019年9月份付清，被告行为违约，应承担民事责任。 被告辩称原告的货物损毁严重，双方就房屋租赁及受损货物处理事宜已于2019年9月22日达成一致意见，由被告一次性支付原告50000元货款后双方两清，不再有任何争议和纠纷。但被告提交的视听资料无法证明其主张，原告对此也不予认可，且《补充协议》上明确载明货物是经过清点，说明被告当时对货物是否有毁损的情况是应当知晓的，其在清点后仍在协议上签字，应视为对货物价值的认可，故对被告该辩称，本院不予采信。原告要求被告给付货款40900元，诉求合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告乔某与被告张某于2019年3月1日签订的《租房协议》为无效合同；二、被告张某于本判决生效之日起十日内给付原告乔某货款40900元；三、驳回原告乔某其他诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告的证据2不能达到原告的证明目的，本院不予采信。被告的证据2、3证明双方关于存在质量问题的货物解决方式的内容，本院对该证据予以确认。 本院认为，原、被告签订的《租房协议》，因原告没有提供房产证或建设工程规划许可证，应为无效。无效合同自始没有法律效力。原告请求确定合同无效，本院予以支持。原告请求被告支付电费150元，水费60元，因没有提供相关证据予以证明，本院不予支持。关于《补充协议》，该协议实际是买卖合同，双方在履行租赁协议时附加了货物的买卖，但《补充协议》不是《租房协议》的从合同，《补充协议》是一个独立的法律关系，应依照买卖合同的法律关系来审理双方的纠纷。因此，本院认定补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约履行义务。双方在补充协议中约定原告把其经营的老乔家具店里的价值140900元货物全部转让给被告，被告分三期付清货款，第一期2019年3月1日付，第二期6月份付，第三期是9月份付清，并明确约定如到期被告没付款，原告有权收回老乔家具店。前二期已付5万元，原、被告因原告的货物存在损毁发生纠纷，2019年9月22日双方就房屋租赁及受损货物处理达成一致意见，由被告一次性支付原告50000元货款后双方两清。为此，被告提供了受损货物清单、视听资料证明其主张，视听资料中原告乔某就受损货物清单要求被告之子刘营喜：“你给我写，乔某的货在刘营喜处。”、被告张某：“你马上写个清了，就好了。”原告乔某：“你钱没打到我帐上，怎么清？”。之后，被告分别于当日和次日通过微信转账、银行存款方式向原告提供的账号支付货款20000元、30000元，履行了约定义务。故原告诉讼请求被告给付货款40900元，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告乔某与被告张某签订的《租房协议》为无效合同； 二、驳回原告乔某其他诉讼请求。 案件受理费2318元，由原告乔某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院 审 判 长 张 利 人民陪审员 祝 清 人民陪审员 亓培军 二〇二〇年十月十日 书 记 员 余晶洁 （2020）皖1225民初4489号判决书适用的法律条文 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。