宁夏回族自治区中宁县人民法院民事判决书（2020）宁0521民初2694号原告：中宁县天仁房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区中宁县。法定代表人：于占仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：何建忠，宁夏丰安律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：周凤东，男，1969年9月15日出生，汉族，高中文化，该公司员工，住宁夏回族自治区中宁县。代理权限为特别授权。被告：吴建军，男，1967年1月3日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏回族自治区中宁县。原告中宁县天仁房地产开发有限公司与被告吴建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《中宁县商品房买卖合同》及天仁幸福城（二期）签约确认单一份，被告返还中宁县天仁幸福城17号楼2单元102室房屋；2.判令被告向原告支付违约金24356.6元，房屋租金损失60000元，合计84356.6元；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年8月28日，被告认购原告开发的中宁县天仁幸福城住宅小区17号楼2单元102室房屋，认购总价为301783元，交纳定金60000元。后被告与原告进行签约确认，签约确认单约定：认购人办理按揭贷款购房的，必须于《商品房预售许可证》办理之日起30日内交清首付款121783元。违约责任，认购人应于接到置业顾问通知一个月内办理按揭手续，签订《商品房买卖合同》，提供所有按揭资料，开具首套房证明，否则取消各种优惠；经出卖人书面催告仍不办理按揭手续的，出卖人有权不经认购人同意将此房另行出售，并收取首付款的20%作为违约金。认购人没有按约定交清房款的，均不得享受各种优惠，并按延期交费时间收取首付款每日千分之一的滞纳金。本协议拟定的贷款金额仅表示认购人申请贷款的数额，认购人的实际贷款金额最终以贷款银行审批金额为准；认购人不得以贷款银行审批贷款金额不足或银行不予贷款为由拒绝与出卖人签订《商品房买卖合同》。本协议经出卖人、认购人双方签字或盖章后生效；双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本协议自行终止。签约确认后，原告将中宁县天仁幸福城住宅小区17号楼2单元102室房屋交付被告，被告交清首付款121783元及20000元房款外，下剩购房款160000元，经原告多次催要，被告即不按合同约定办理按揭贷款，也不向原告支付下剩房款。原告为证实其主张，向法庭提交下列证据予以佐证：证据一、天仁幸福城二期签约单一份，拟证实2014年9月30日，被告将涉案房屋出售给被告，并约定被告在一个月内办理按揭手续支付下剩房款，否则按照首付款20%承担违约金，被告仅支付首付款121783元及20000元房款外，下剩房款160000元至今未付的事实；证据二、《中宁县商品房买卖合同》一份，拟证实商品房买卖合同签订之日起60日内买受人仍未通过贷款或其他方式付清全部房款，出卖人即次日起有权单方解除合同并将上述商品房另行出售，买受人需按全部房款的3%向出卖人支付违约金的事实。被告辩称，原告诉求无实际意义且缺乏事实和法律依据，请依法驳回原告的全部诉请。理由如下：一、原告陈述不属实。1.2013年初，原告向社会做广告，被告到原告售楼部询问后，其工作人员答复将要修建19号住宅楼。同年5月11日，被告交购房款30000元，5月24日交购房款30000元。被告在2013年6月前已为其订购的19号楼2单元101室交房款60000元后，一直等原告与其签订正式的购房合同，直到2014年8月份，原告工作人员告知被告，19号楼靠近“西经堂”庙墙，不能修建。2.2014年8月28日，在原告承诺于当年10月前一定向被告交付一套住房的情况下，被告便重新选择17号楼2单元102室房屋，且原告答应帮助被告办理银行按揭贷款手续。2014年9月30日，被告又交房款61783元，与原告签订《商品房买卖合同》(合同书由原告独自持有)。被告一直等原告向其交付房屋后，与银行办理按揭贷款手续。3.2017年7月10日，原告通知被告到售楼部领取房屋钥匙，但是必须要缴纳维修基金、工本费、有线电视初装费、契税及地下室费、20000元房款，被告又给原告缴纳31022元后，拿到涉案房屋钥匙开始装修。4.被告自2018年初入住以来，就对所住房屋的抵押情况、房屋权证办理有疑问，一直要求原告向其提供购房合同原件办理银行按揭手续，原告不提供导致至今不能办理银行按揭。被告从未想过不交下剩房款160000元。被告近日在中宁县不动产管理中心查询得知：原告截至目前都没有为涉案小区房屋办理土地手续、报备等，致使不动产中心无法查到案涉房屋的信息。二、原告诉求没有任何实际意义。1.原、被告之间已经确定了正式的商品房买卖合同，实际上已将原告第一项诉求中所述的签约确认单作废。2.被告没有将房屋余款交付给原告的原因在于原告的重大违约及不诚信。原告要求被告支付违约金24356.6元，无任何依据。自2018年以来，被告多次要求原告交付房屋买卖合同，原告一直拒绝交付。原、被告之间是买卖合同关系，原告主张房屋租金损失60000元，无依据。原告应立即兑现其2014年8月28日的银行按揭贷款承诺，先将其作为开发商的基本责任(建设方面的所有手续)健全后，再为被告与银行办理按揭贷款手续。被告为证实其主张，向法庭提交天仁幸福城签约确认单一份、收据五张，拟证实被告已向原告支付购房款141783元，尚欠160000元房款未付的事实。原、被告提交的证据，经庭审质证，本院分析、认定如下：原告提交的证据，经庭审质证，被告对证据一天仁幸福城二期签约单无异议，予以确认；对证据二《中宁县商品房买卖合同》，认为该合同中其的名字是其所签，但原告未向其交付过该合同，本院对其证明效力予以确认。被告提交的证据，经庭审质证，原告无异议，予以确认。经审理查明，2014年9月30日，原、被告签订天仁幸福城（二期）签约确认单，约定被告认购原告建设的中宁县天仁幸福城17号楼2单元102室房屋，房屋总价款为301783元；双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本协议自行终止。2014年9月30日，原、被告签订《中宁县商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告建设的中宁县天仁幸福城17号楼2单元102室房屋一套，面积为89.87平方米，单价3358元／平方米，房屋总价款为301783元；被告于2014年9月30日交清首付款121783元，剩余180000元作为银行贷款，并于2014年11月30日前办理银行按揭完毕；如逾期，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。后被告向原告支付房款141783元，剩余房款160000元至今未付。涉案房屋现由被告居住使用。本院认为，本案中，原、被告于2014年9月30日签订的天仁幸福城（二期）签约确认单中载明双方签订的《商品房买卖合同》生效后，本协议自行终止，双方于同日签订了《中宁县商品房买卖合同》，故该协议已自行终止。原、被告签订的《中宁县商品房买卖合同》合法有效，内容不违反法律规定，应受法律保护。该合同签订后，被告已向原告支付房款141783元，原告已将房屋交付被告居住使用，故对原告以被告未支付下剩房款160000元为由要求解除双方签订的《中宁县商品房买卖合同》及被告返还中宁县天仁幸福城17号楼2单元102室房屋的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告支付违约金24356.6元的诉讼请求，违约金计算过高，以下欠房款160000元的10%支付违约金16000元为宜。对原告要求被告支付房屋租金损失60000元的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于被告辩称原告构成违约其不支付违约金的辩解意见，无证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴建军于本判决生效之日支付原告中宁县天仁房地产开发有限公司违约金16000元；二、驳回原告中宁县天仁房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1004元，由被告吴建军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中卫市中级人民法院。当事人不主动履行本法律文书确定的义务，对方当事人可申请人民法院执行，未提出申请的，视为自动放弃权利。申请执行的期间为二年。审判员 陈霞旻二〇二〇年九月二十九日书记员 纪思扬附相关适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。