西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初121号原告王志伟，男，汉族，1993年9月24日出生，住西安市未央区。委托诉讼代理人郭良，陕西望颂律师事务所律师。委托诉讼代理人李林，陕西望颂律师事务所实习律师。被告杨海霞，女，汉族，1976年9月9日出生，住西安市周至县。委托诉讼代理人王川，男，汉族，1979年1月6日出生，住陕西省三原县。被告西安曲江新区渊博房屋中介服务部，住所地西安市曲江新区。经营者杨振华，男，汉族，1989年XX月XX日出生，住西安市阎良区XX镇XX村**。委托诉讼代理人李季袁，男，汉族，1992年5月15日出生，，住西安市莲湖区系该公司员工。委托诉讼代理人苏靖，男，汉族，1996年2月16日出生，，住西安市阎良区系该公司员工。原告王志伟与被告杨海霞、西安曲江新区渊博房屋中介服务部（以下简称渊博中介部）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经被告渊博中介部居某某介绍，原告于2018年6月26日与被告杨海霞签订关于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX号房屋的房屋买卖合同及两份补充协议，约定杨海霞应于2018年7月6日前为原告办理完合同更名手续，并于2018年12月31日前办理完所有手续。合同签订后，原告陆续支付给被告房款1624000元，并向被告渊博中介部支付中介费53000元。但被告杨海霞至今未办理合同更名手续，被告渊博中介部在居某某服务过程中未尽到相应义务，以致合同目的无法实现。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除三方签订的关于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX号的房屋买卖合同及补充协议两份；2、两被告立即返还原告购房款1624000元，赔偿原告违约金354000元，律师费50000元，中介费53000元，合计2081000元；3、案件受理费，保全费，保险费用由两被告共同承担。被告杨海霞辩称，原告所述被告至今未办理交易房产更名手续是不成立的。2019年9月20日，代办公司已取得了开发商的更名许可，并非不能完成更名。至今未完成房产更名手续，并非被告造成，而是由于原告的原因造成的。原告在2019年5月18日才将剩余的更名费用支付给被告，这是不能如期完成更名的主要原因。被告渊博中介部辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，其与原告的居某某关系与本案不属于同一法律关系。根据合同约定，被告中介部已完成其居某某服务，后续更名手续与被告中介部无关，原、被告任何一方违约，中介部不承担任何责任，中介费亦应由违约方承担。经审理查明，2018年6月26日，原、被告在被告渊博中介部的居某某下签订《房屋买卖合同》，约定被告杨海霞将位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX号房屋出售给原告，该房屋建筑面积约156.49平方米，该房屋有抵押，由被告杨海霞在办理房屋产权过户前解除抵押；该房屋总售价为1770000元，原告于2018年6月26日支付被告购房定金354000元，原告在签完变更手续后被告杨海霞还银行贷款当天手续办理之时支付被告杨海霞购房首付款531000元，原告在签订新合同当天手续办理之时支付被告杨海霞购房款885000元，原告与被告在签订合同后当日分别将办理该房屋过户及贷款、符合贷款条件的一切资料提交被告渊博中介部同时原告应按约定时间支付房款并到房屋管理部门办理产权交接手续，被告杨海霞应按约定时间收取房款并到房屋管理部门办理产权交接手续；双方交房时间为原告签订新合同当天；如原告与被告杨海霞双方任何一方违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方赔偿总房价20%的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费；签订合同后，买卖双方认可共同委托被告中介部为其已提供完居某某服务，原告应支付被告中介部居某某服务费53100元，任何一方违约，被告中介部不承担责任，违约方除向守约方支付违约金外还应承担守约方的居某某服务费损失。当日，原、被告签订《补充协议》，约定此次交易为合同更名，更名手续由被告杨海霞办理，更名费用由杨海霞承担，原告与被告中介部须无条件配合办理所有手续，如因政策原因更名不成功，三方签订解约协议，双方收取的所有房款以及中介费全部在三个工作日内全部退还；该房屋在撤押完后2个工作日内，双方去银行做联名账户，原告将剩余尾款885000元存入双方的联名账户里，原告签订新合同当天解除联名账户，并将剩余尾款885000元转至被告杨海霞账户；在2018年12月31日办理完所有手续，未办理完手续按原合同的违约责任履行。2018年6月26日，被告杨海霞向原告出具收到原告支付的购房定金54000元的收条一张。2018年6月28日，被告杨海霞出具收条载明收到王志伟购房定金300000元。当日，原、被告签订《协议书》约定2018年6月28日原告转至被告杨海霞账户购房定金354000元在2018年7月6日前拿到购房合同并委托到原告处，在2018年7月6日前必须在开发商处给原告身份证号办理更名手续,此套房总价为1770000元，被告杨海霞办理更名手续期间原告及中介部全力配合，被告杨海霞如违约，赔付违约金为定金的双倍。2018年7月23日，被告杨海霞再出具收条一张载明收到原告购房第二笔600000元，第二笔应付531000元，实付600000元，多付的6900元从最后一笔尾款中扣除，最后尾款总剩余816000元。2018年7月28日，原、被告签订《协议书》，约定被告杨海霞预约还贷款前，原告支付给被告杨海霞购房款600000元，拿到结清证明后，1天内被告杨海霞必须通知原告去办理该房屋交易的相关手续，办理手续时，原告支付给被告杨海霞过户费150000元，在被告杨海霞银行撤押完成后，双方在2个工作日内去银行做联名账户，将剩余尾款666000元存进联名账户，被告杨海霞注销完合同，原告购申审核通过之后，原告签订新合同当天，解除联名账户，将尾款666000元转给被告杨海霞。2018年8月20日，被告杨海霞向原告出具收条载明收到原告转账50000元用途为办理过户手续定金，另转入550000元。同时备注第三笔应付816000元，实付600000元，剩余尾款216000元在领新合同时结清，现于2018年8月20日提前交房，现状交房，若因房屋质量问题与卖方无关。2019年5月18日，被告杨海霞向原告出具收条载明收到原告购房款70000元，该收条备注此70000元用于办理过户手续，第四笔支付70000元，剩余尾款146000元在领新合同时结清。被告杨海霞提交了2018年10月11日注销抵押通知单照片，显示该房屋已办理完抵押注销手续。2018年6月27日，原告向陕西新环境房地产经纪有限公司支付中介费53000元。另原告提交了《委托代理合同》及发票，证明因该纠纷产生律师费50000元。庭审中，原告表示被告未在2018年12月31日前办理该房屋更名手续存在违约，被告杨海霞对此不予认可，并表示根据双方2018年7月28日签订的协议书，原告至今未将相关款项转入联名账户亦存在违约，同时双方约定的违约金较高。经查，双方并未设立联名账户。上述事实，有房屋买卖合同、收条、协议书、发票、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告在被告渊博中介部的居某某下自愿签订《房屋买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。该合同补充协议约定在2018年12月31日办理完所有手续，未办理完手续按原合同的违约责任履行，双方至今未办理完合同约定的手续。且该合同补充协议约定该房屋完成撤押手续后双方在2个工作日内去银行办理联名账户，但双方并未办理联名账户。由于按照合同及补充协议约定的时间已无法继续履行相关权利义务，现原告要求解除该合同及补充协议，本院依法予以支持。合同及补充协议解除后，被告杨海霞应将原告向其支付的款项退还给原告，故对于原告要求被告杨海霞退还购房款1624000元的请求，本院予以支持。对于原告要求两被告赔偿中介费53000元的请求，原、被告并未完成房屋买卖及更名手续，该中介费系原告向被告中介部缴纳，应根据中介部履行居某某合同的情况及原、被告违约情况予以处理，由于居某某合同与本案不是同一法律关系，故本院对此不予处理，原告可另行处理。对于原告要求被告赔偿违约金354000元的请求，根据双方的合同及补充协议约定，更名手续由被告杨海霞办理，更名费用由杨海霞承担，原告与被告中介部须无条件配合办理所有手续，且在2018年7月6日前必须在开发商处给原告身份证号办理更名手续，因被告杨海霞并未按约办理相关手续，故被告杨海霞存在违约行为。另双方在合同中约定了原告于2018年6月26日支付被告购房定金354000元，但原告并未在该时间将购房定金354000元全部支付给被告杨海霞，且合同的补充协议约定在被告杨海霞银行撤押完成后，双方在2个工作日内去银行做联名账户，但双方未办理该联名账户，原告亦未提交相关证据证明其已履行了办理联名账户的相关义务，故在此过程中原告亦存在一定的违约。庭审中，被告杨海霞表示合同约定的违约金较高，本院根据原告与被告杨海霞的过错程度，参考该房屋市值的波动情况，酌情判令由被告杨海霞向原告王志伟支付违约金50000元。对于原告要求被告支付律师费50000元的请求，原告提交了《委托代理合同》及发票，根据合同约定如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费，由于本案中双方均存在相应的违约，故本院对此不予支持。对于原告要求被告承担保全保险费6800元的请求，该费用系原告主张权利产生的损失，本院根据双方的过错程度，酌情判令由被告杨海霞向原告支付6000元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王志伟与被告杨海霞、西安曲江新区渊博房屋中介服务部签订的《房屋买卖合同》及补充协议。二、被告杨海霞应于本判决生效之日起十日内向原告王志伟返还购房款1624000元并向原告王志伟支付违约金50000元、保险费6000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王志伟的其余诉讼请求。本案件受理费23730元，由原告承担2848元，被告承担20882元。保全费5000元，由原告承担600元，被告承担4400元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付原告。2373002847620882450006004400如不服本判决，可在判书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 陈 婷人民陪审员 王 勇人民陪审员 李 龙二〇二〇年十月二十日书 记 员 马小姣打印：薛梅校对：薛梅2020年月日送达1