广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5321民初1386号原告：温进兴，男，1959年12月28日出生，汉族，居民，住广东省云浮市新兴县***********。委托诉讼代理人：梁子兴，广东云新律师事务所律师。被告：谭灵芝，女，1981年2月17日出生，汉族，居民，身份证住址广东省广州市越秀区*************，现住广东省云浮市新兴县。原告温进兴与被告谭灵芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温进兴的委托诉讼代理人梁子兴、被告谭灵芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温进兴向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年12月8日签订的《商铺租赁合同》；2.判决被告退还合同押金12600元；3.判决被告支付违约金12600元；4.判决原告有权搬走所属物品包括监控主机显示机、空调、冰箱、桌椅和沙发；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月18日，原告就位于新兴县*********百合花园一期B6卡商铺的租赁与广东筠城置业有限公司签订《商铺租赁合同》，期限从2017年9月1日起至2025年8月31日止，其中2019年8月31日前为免租期，2019年9月1日月租金4200元，季度租金12600元，在合同签订时预付首季度租金12600元，同时交纳合同保证金12600元。商铺交付原告使用后，原告投入不少于三十万元用于装修，并作少儿艺术培训使用。于2018年12月8日，因被告向广东筠城置业有限公司以带租约方式购买了上述商铺，于是原告与被告在原《商铺租赁合同》的基础上只是变更了出租方，并按原合同条款重新签订了合同。之后，双方正常履行合同。2020年1月，由于众所周知的事实(新冠疫情)的出现，造成原告从2020年1月至今都不能营业，损失严重，而且经与被告协商减免租金未果的情况下，原告于2020年6月将之前第二季度的租金及6月租金全部支付给了被告，但被告却以原告搬空调为由，于2020年6月12日将原告租赁的商铺上锁，致使原告无法使用上述商铺。后虽经原告报警，但公安人员认为属经济纠纷，建议双方寻司法途径处理。之后，双方也曾多次协商，但均未果，目前，原告仍无法使用商铺。原告认为，由于疫情不可抗力因素的出现，致使原告经营困难，再加上被告的不理解，以锁门的方式粗暴干涉原告的使用权，明显违约。因此，原告特提出解除合同，并要求被告承担违约责任，同时退还原告合同保证金，允许原告搬走属于自己的物品。请法院依法判决。被告谭灵芝辩称，1.同意解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，由于原告严重违约行为，上述合同已经失去履行基础，且原告也明确向被告表示不再租赁涉案商铺，因此，被告同意解除合同。2.被告在本案中不存在任何违反合同约定的行为，因此无需向原告支付违约金。在得知原告隐瞒被告，半夜进入涉案商铺内拆除、损毁固定设施和物品后，被告立即和原告协商解决此事。但原告在协商过程中多次无视合同约定，无理坚持拆除、搬走合同中约定应归被告所有的物品。经协商，双方虽然没有就拆除、搬离物品一事达成一致意见，但均同意各自将涉案商铺的门锁上（原告锁商铺里面的门，被告锁商铺外面的门），若原告需要搬离物品或腾退场地，则需双方在场确认。换言之，被告锁门的行为是经和原告协商一致的，完全是处于保护涉案商铺完整性以及妥善解决双方争端的考虑，并非如原告所称“恶意锁门”、“阻止经营”。相反，原告的上述违反合同约定的行为，明显已构成违约，其应按合同约定向被告支付违约金。3.原告存在违约的行为，应负违约责任，因此，被告有权没收保证金12600元。双方签订的《商铺租赁合同》中约定，因原告使用不当造成该商铺及其附属设施遭受损坏，原告应负责赔偿；本合同终止之日，原告可搬离该商铺内可移动的物品，但须保留装修及固定添附物和入墙设施（包括：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体、地面的设施物品等）归被告所有。但原告无视约定，私自将不可移动的、固定或镶嵌在墙体、地面的设施（包括：入墙柜、木地板、镶嵌好的玻璃隔断、不锈钢扶手、入墙的电线等）强行拆卸、搬离，甚至损坏了商铺内的原本设施和建筑结构；在被告得知并依据合同的约定进行阻止后，原告仍继续其违约行为。4.原告不应搬走依照合同约定归被告所有的物品。依照合同约定，合同终止时，原告可搬走商铺内可移动的物品，但必须保留装修及固定添附物和入墙设施（包括：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体、地面的设施物品等）。因此，原告不能搬走上述固定物和设施。另外，原告安装的中央空调因原已附着于墙体、天花，属于固定附着物，拆除时会造成墙体及天花损坏，因此亦不应被搬走。本院经审理认定事实如下：2017年8月18日，原告（乙方）作为承租方与广东筠城置业有限公司（甲方）作为出租方签订了《商铺租赁合同》，约定由广东筠城置业有限公司将位于新兴县*********百合花园一期B6卡商铺出租给原告。商铺交付时为毛坯房，原告于2017年8月27日委托品恒装饰设计事务所对商铺装修。因广东筠城置业有限公司以带租约方式把该商铺转让给被告谭灵芝，2018年12月8日，原告（乙方）作为承租方与被告（甲方）作为出租方重新签订了《商铺租赁合同》，合同主要约定：1.由被告将位于新兴县*********百合花园一期B6卡商铺出租给原告，租赁期限从2019年1月1日至2025年8月31日；2.被告给予原告8个月的装修期，装修期满次日开始计付租金。2019年9月1日至2020年8月31日，月租金4200元。租金按季度（指公历月）计算，原告须于每季度1日前以现金或银行转账方式将当季度租金支付至被告指定的账户，被告收到原告款项后向原告开具收据。3.原告需向被告交纳保证金12600元，在合同终止时，若原告未发生违约责任且向被告交清合同约定的各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还给原告。在原告违约的情况下，被告有权没收保证金。4.被告保证原告在承租期间可以正常合理使用该商铺。5.本合同终止日，原告可搬离商铺可移动的物品，须保留装修及固定添附物和入墙设施（包括：铺设的管线、固定或镶嵌于墙体、地面的设施物件等）归被告所有。6.被告违约解除本合同，或被告违约原告解除本合同，被告双倍返还原告租赁保证金，原告的装修损失被告按使用时间折价补偿。合同签订后，被告依约在2019年1月1日前将上述商铺交付给原告使用，同时原告也将12600元房屋租赁保证金交付给被告。原告承租上述商铺后，用于经营校外培训。2020年6月份，原告陆续拆除商铺内的空调、书柜及部分木地板等，并搬走了三台空调。2020年6月12日，被告以原告拆除店内物品为由，未经原告同意把涉案商铺上锁。原告以被告对商铺锁门，致使原告无法使用商铺为由，于2020年7月13日诉至本院，并提出其前述诉讼请求。庭审中，被告明确同意解除涉案租赁合同，并同意原告搬走商铺内空调、冰箱、桌椅、沙发、监控主机监视器等物品，但是认为木地板不能拆除搬走。被告辩称与原告协商一致才将涉案商铺上锁，但未提供证据证实其主张，同时认为原告逾期缴纳租金，且私自拆除商铺内的物品，属于违约行为。另查明，因受新冠疫情影响，原告在疫情期间（至被告锁商铺前）停止了营业。原告于2020年6月8日支付了2020年3月至5月的租金给被告，被告出具了收据给原告；原告于2020年6月13日支付了2020年6月份的租金给被告。另外，被告已另案起诉原告赔偿商铺内的物品损坏损失。以上事实，有原告提供的原告身份证、被告身份证复印件、微信聊天截图、监控截图、报警回执、原告与广东筠城置业有限公司签订的《商铺租赁合同》、原告与被告签订的《商铺租赁合同》、《品恒装饰装修工程施工合同》、装修押金收款收据、增加改动工程造价明细表、微信群聊天记录截图、《新兴县校外培训机构防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情的告知书》、原告与被告的微信聊天记录截图、租金收款收据和转账截图、物业费发票；被告提供的转账记录、照片；本院勘验的现场照片和庭审笔录等予以证实。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，主体适格、内容合法，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行合同义务。因被告在庭审中明确同意解除租赁合同，故原告请求解除双方于2018年12月8日签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。由于被告在庭审中同意原告搬走商铺内监控主机显示机、空调、冰箱、桌椅和沙发，故原告请求搬走商铺内监控主机显示机、空调、冰箱、桌椅和沙发，本院予以支持。双方争议的焦点是：1.原告是否违约？被告应否退还合同押金12600元给原告？2.被告是否违约？被告应否支付违约金12600元给原告？对双方争议焦点，本院评判如下：关于争议焦点1，被告辩称原告逾期缴纳租金，且私自拆除商铺内的物品，属于违约行为。首先，因受新冠疫情影响，原告经营的培训机构在2020年6月前未能正常营业，参照《最高人民法院》第五点：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，原告虽因受疫情影响迟延支付2020年3月至5月的租金，但后已足额支付完毕，至于2020年6月的租金，原告已于6月13日支付给被告，但被告仍把商铺上锁，导致原告无法使用商铺，结合公平原则，被告以原告迟延支付租金为由主张原告违约，理据不足，本院不予支持。其次，原告在租赁期内拆除商铺内的物品，包括空调、书柜及部分木地板等，并不属于违约。至于双方同意解除合同后，原告的拆除行为是否有违反合同的约定，因被告已另案起诉原告财物损坏部分的赔偿，故本案中不作处理。因此，被告以此主张原告违约，理据不足，本院不予支持。故现原、被告双方签订的房屋租赁合同解除，原告主张被告返还合同押金12600元，依法有据，本院予以支持。关于争议焦点2，因原告于2020年6月13日已将6月份的租金汇给被告，被告未将商铺解锁，妨碍原告使用商铺，其行为违反了《商铺租赁合同》中被告保证原告在承租期间可以正常合理使用该商铺的约定和《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，构成违约。因原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，被告违约解除本合同，或被告违约原告解除本合同，被告双倍返还原告租赁保证金，现原告请求被告支付违约金12600元，依法有据，本院予以支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告温进兴与被告谭灵芝于2018年12月8日签订的《商铺租赁合同》。二、被告谭灵芝应于本判决发生法律效力之日起七日内返还合同押金12600元给原告温进兴。三、被告谭灵芝应于本判决发生法律效力之日起七日内支付合同违约金12600元给原告温进兴。四、原告温进兴有权搬离商铺内属于原告所有的监控主机显示机、空调、冰箱、桌椅和沙发。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由被告谭灵芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  高振绍二〇二〇年十月十三日书记员  伍世勇附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。