河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初1055号 原告：张家口合意物业服务有限公司，住所地张家口经济开发区清水河南路****，注册号：130701000022982。 法定代表人：孟燕玲，董事长。 委托诉讼代理人：杜作众，男，1955年11月10日出生，汉族，住张家口市桥**。 被告：苑世峰，男，1980年5月18日出生，汉族，住张家口经济开发区。 被告：王海勃，男，1984年9月14日出生，汉族，住张家口经济开发区。 原告张家口合意物业服务有限公司与被告苑世峰、王海勃物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告张家口合意物业服务有限公司的委托诉讼代理人杜作众、被告苑世峰到庭参加诉讼，被告王海勃经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张家口合意物业服务有限公司诉称，二被告入住众志大夏（左岸国际）520室后，长期拒交物业费。我公司经诉讼程序，张家口中院（2020）冀07民终判决书判决二被告按每建筑平米每月3.6元支付物业费，已被强制执行，但二被告仍不吸取教训。至今拒不支付2019年3月1日至2020年6月30日期间的物业费3185.78元（每建筑平米每月3.6元，建筑平米63.21m2）。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令二被告支付2019年3月1日至2020年6月30日（共14个月）物业费2185.78元，诉讼费由二被告承担。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为：请求依法判令二被告支付2019年3月1日至2020年10月31日物业费4096元。 被告苑世峰、王海勃共同辩称，原告在起诉状中并未依据客观事实、如实完整地陈述案情，而是歪曲事实，强词夺理，其诉讼请求根本没有事实和法律依据，首先，原告作为一个服务业主的物业公司，严重违反法律规定及合同约定，丧失诚信原则，突破法律底线，不仅强行占用公共绿地和消防通道，违法出租获取利益，还毫无正当理由占有了答辩人的装修保证金至今拒不退还，掐断答辩人用电，这些行为严重影响了全体业主和答辩人正常的生产经营和生活需要，损害了答辩人的合法权益。其次，原告按建筑平米每月3.6元主张物业费，毫无事实根据和证据支持。“物业费收取标准”应当依据《物业服务协议书》的约定执行，而不是由原告随心所欲地想要多少就收多少。本案中，原告与被告于2013年9月9日签订了《物业服务协议书》，明确约定物业费收费标准为3元m2。该《物业服务协议书》系双方当事人就左岸国际大夏的物业服务事项作出的专项约定，体现的是原告提供物业服务，答辩人接受物业服务并交纳物业费的直接根据和基础法律关系，并且，双方从未变更过该协议，也未重新签订过协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。原告擅自变更物业费收取标准，无异于强取豪夺，物业费收取标准应当具有统一性，不能因人而异、因时而异。截止目前，原告对同年签订《物业服务协议书》的其他业主均按“3元/平米/月”的标准收费，对答辩人反而按“3.6元/平米/月”的标准收费。其三，原告参照张家口市中级人民法院（2020）冀07民终民事判决书，按“3.6元/平米/月”的标准收取物业费，严重错误。我国不实行判例法，本案不能参照判例执行，每一个案件都有其自身的特点，判决结果可能不尽相同。综上，答辩人认为，原告的起诉无事实和法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。 经审理查明，苑世峰和王海勃系左岸国际B区520室房屋共同业主。2013年9月9日原告与王海勃签订《物业服务协议书》一份，相关内容载明“业主王海勃所居住的520号、521号为公寓，建筑面积126.42㎡。物业费：每平米3元／建筑面积／月计算，办理入住时，一次性缴纳12个月的费用，以后每年10月1日至10月31日收费。交费时间：物业服务费为一年一付，每年1月15日前到物业公司交纳。逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按3%交纳违约金。（其他条款内容详见协议书文本）”。其中本案涉案房屋左岸国际B区520室建筑面积为63.21㎡。 合意物业公司法定代表人孟燕玲与苑世峰签订《关于物业费减免明细单》一份，该明细单载明：“自2013年10月1日办理入住以来，你们所欠以下物业费、取暖费计算如下：一、520号、521号、1103号房屋自2013年10月1日至2014年9月30日，物业费：190.04㎡×3元×12个月＝6841元，保证金190.04㎡×35元=6651元，取暖费141.13㎡×10.41元×5个月=7346元，装修垃圾清运费1900元，装修材料搬运费1900元。二、520室2014年10月1日至2015年2月28日（5个月）物业费：63.21㎡×3元×5个月＝948元，2015年3月1日至2015年9月30日（7个月，3月1日物业费恢复原价3.6元／㎡），物业费：63.21㎡×3.6元×7个月＝1593元，取暖费2443元。以上物业费、取暖费等合计29622元，现已经众志房开公司、物业公司领导批准减免，审批人：孟燕玲，落款日期为2015年6月8日。” 合意物业公司以苑世峰和王海勃拖欠物业费为由曾于2019年诉至法院。法院作出（2019）冀0791民初123号民事判决书，判决结果为：“被告苑世峰、王海勃于本判决生效之日起十日内给付原告张家口合意物业服务有限公司位于张家口经济开发区房屋2017年5月1日至2019年2月28日期间的物业费3982元”，苑世峰、王海勃不服该判决提起上诉，张家口市中级人民法院作出（2019）冀07民终1017号民事判决书，该判决认定原、被告所涉及的物业费标准应为3.6元／㎡／月，据此判决：“变更河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初123号民事判决为：苑世峰、王海勃于本判决生效之日起十日内一次性应给付张家口合意物业服务有限公司位于张家口经济开发区房屋2017年5月1日起至2019年2月28日期间物业费5006.23元。”该判决已发生法律效力。 上述事实有《物业费减免明细单》、（2020）冀07民终1017号民事判决书，判决书的生效证明、收据一张、《物业服务协议书》在案予以佐证。 本院认为，原告合意物业公司与王海勃之间签订的《物业服务协议书》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。合意物业公司为左岸国际大厦提供物业服务，苑世峰、王海勃作为该小区520室业主，接受合意物业公司提供的物业服务，应当依约支付物业费。本案的争议焦点为物业费的收费标准是否为3.60元/㎡/月。首先，原、被告双方虽在《物业服务协议书》约定的物业费收费标准为3元／㎡/月，但依据双方确认的“关于物业费减免明细单”可知，在2015年3月1日前双方执行的是3元／㎡/月，从2015年3月1日起物业费恢复原3.60元/㎡/月，故对于2015年3月1日后的物业费收取标准双方进行了变更，执行的是3.60元/㎡/月，且被告于2016年4月20日交纳2015年10月1日至2016年9月30日的物业费，从其交纳的费用金额能证明其按3.60元/㎡/月标准履行交纳物业费；其次，关于物业费的执行标准，张家口市中级人民法院在（2020）冀07民终1017号民事判决书已作出认定，认定为3.60元/㎡/月。我国虽不适用判例法，但依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：……（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实：……”，物业费的收费标准业经法院生效裁判文书确认，二被告亦无证据证推翻上述确认的事实，故二被告主张以3元／㎡/月的标准支付的抗辩观点不成立。本院确认涉案房屋的物业费收费标准为3.60元/㎡/月。据此，二被告从2019年3月1日起至2020年9月30日共计拖欠原告19个月物业费即3.6元／㎡×63.21㎡×19个月=4323.56元，该费用二被告应即时给付原告。因原告主张的2020年10月物业费尚未到期，故对此主张本院不予支持，原告可待到期后另行主张。苑世峰、王海勃辩称之所以不交物业费，是因为原告断水电，没有提供物业服务，所以不交物业费的抗辩观点本院不予认同，因物业费不含水电费，水电费是单独交纳的，故该抗辩意见，本院不予采信。二被告辩称合意物业公司将绿地和消防通道恢复原状等事项，与本案不是同一法律关系，对该抗辩意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告苑世峰、王海勃于本判决生效之日起十日内给付原告张家口合意物业服务有限公司位于张家口经济开发区房屋2019年3月1日至2020年9月30日期间的物业费人民币4323.56元。 二、驳回原告张家口合意物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告苑世峰、王海勃共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 员 刘启飞 二〇二〇年十月二十一日 法官助理 邓红伟 书 记 员 李 杨 附:相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。