贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初8258号原告：贵州同正天信科技有限公司，处所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区都匀路89号金利大厦商业写字楼及商铺A幢（A）1单元20层1号房，统一社会信用代码91520198MA6E9U8M20。法定代表人：罗淼，职务：总经理。委托代理人：王怀利，贵州辅正律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州高投东南置业有限公司，处所地贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市迎宾大道南侧体育馆旁凯里公路枢纽组织管理中心大楼六楼，统一社会信用代码91522601577107216A。法定代表人夏庆锋，职务：董事长。委托代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告贵州同正天信科技有限公司（以下简称同正科技公司）诉被告贵州高投东南置业有限公司（以下简称高投置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理案件后，依法适用简易程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告同正科技公司的委托代理人王怀利，被告高投置业公司的委托代理人刘明到庭参加诉讼。实习律师周贞富出庭为王怀利律师从事辅助性事务。期间，原、被告申请庭外和解一个月。现已审理终结。原告同正科技公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即退还原告签约保证金5898148.5元；2、判决被告支付原告资金占用损失624668.75元（资金占用损失以应退款项为基数，2018年10月31日至2019年8月20日按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算；2019年8月20日之后的资金占用损失以应退款项为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至全部款项退还完毕之日止，暂算至2020年6月1日为624668.75元）；３、判决被告按实际扣除的履约保证金2981608.63元向原告交付税务发票；４、诉讼费由被告负担。事实及理由：2020年６月16日，原、被告签订《凯里未来城商品房购房意向书》，约定原告意向购买被告位于凯里市，交纳定金1455万元。６月22日，双方通过《延期签约申请》方式，明确原告对认购房源签约计划及认购房屋签约延期至2018年12月31日，同时原告交纳履约保证金4388038.39元。2018年7月5日，原、被告再次签订《凯里未来城商品房购房意向书》，约定原告意向购房10套，交纳定金50万元，并以《延期签约申请》方式，约定认购10套房源签约时间延期至2018年12月31日，由原告交纳履约保证金248913.3元，并调整全部房源签约计划。2018年8月30日至9月4日期间，原、被告双方以《凯里未来城房源确认单》形式，由原告意向购买房源9套，交纳定金40万元。以上意向书等签订后，原告按照约定向被告支付定金1545万元，履约保证金4636951.68元。2018年9月3日，原、被告通过《关于未来城商铺签约计划调整的申请》方式，对原告2018年8月31日前未完成签约金额33958870元调整为：原告承诺于2018年12月31日前完成总价34374036元即27套房源签约，但原告需向被告交纳17187018元作为27套房源的签约保证金，待27套房源签约完成后由被告退还。同时双方对27套房源签约保证金缴纳方式约定为：从原告剩余未退还定金1385万元（被告于2018年8月17日已退定金160万元）中的11487018元转为签约保证金，原告另交纳570万元。合计整体签约保证金达17187018元。后原告于2018年9月11日按约定再次向被告交纳570万元履约保证金。2018年10月8日，原、被告再次通过《关于未来城商铺9月未完成签约计划调整的申请》方式，对9月签约未完成金额3326092元调整为：原告承诺于2018年12月31日前完成总价款3700132元即5套房源签约，并交纳签约保证金1850066元，该保证金从剩余未退定金2362982元（1545万元-160万元-11487018元）中的1850066元转为签约保证金。签约保证金待该5套房源签约完成后由被告退还。2018年10月，因市场环境变化，原、被告协商后同意终止合作。双方通过《关于未来城商铺团购合作终止清算的对账申请》确认：截止2018年10月31日，被告应退还原告定金512916元、退还履约保证金1655343.05元，退还已完成签约房源签约保证金7608935.5元，合计9777194.55元。另确认被告还需退还签约保证金11428148.5元。2018年11月5日，被告签署《客户需求申请表》，明确终止合作事项及未签约188套房源收回另售事宜。双方合作终止后，被告按照《关于未来城商铺团购合作终止清算的对账申请》确定事项，扣除原告履约保证金2981608.63元后，于2019年2月2日、5月10日、11月20日、2020年1月21日、4月22日，分5次退还原告共计1530.719455万元，之后未再退还原告任何款项。截止原告起诉之日，被告尚欠原告5898148.5元未退还。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，特此起诉，请求人民法院判如所请。原告提交的证据有：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、被告企业工商信息，拟证明原、被告诉讼主体资格；2、《凯里未来城商品房购房意向书》、《延期签约申请》、《凯里未来城房源确认单》，拟证明：⑴2018年6月10日，原告意向认购原告未来城房源291套，交纳定金1455万元。⑵2018年6月22日，被告同意原告延期签约6个月，原告交纳履约保证金438.803839万元。⑶2018年7月5日，原告再次意向认购房源10套，交纳定金50万元。同日，被告同意原告延期签约至2018年12月31日，由原告交纳履约保证金24.89133万元。⑷2018年8月30日至9月4日期间，原告意向认购被告房源9套，交纳保证金40万元；3、《关于未来城商铺签约计划调整的申请》、《关于未来城商铺9月未完成签约计划调整的申请》，拟证明：⑴原、被告于2018年9月3日将原告2018年8月31日前未完成签约金额33958870元调整为：原告承诺于2018年12月31日前完成总价34374036元即27套房源签约，但原告需缴纳27套房源签约保证金17187018元，待签约完成后由被告退还。27套房源签约保证金交纳从原告剩余未退还定金1385万元中的11487018元转为签约保证金，原告另交纳570万元，合计整体签约保证金17187018元；⑵被告根据原告当月完成签约情况，按照对应房源、对应保证金的50%退款给原告，于次月5日前完成退款；⑶2018年10月8日，原、被告将原告9月未完成签约金额3326092元调整为：原告承诺于2018年12月31日前完成总价款3700132元即5套房源签约，并交纳保证金1850066元。保证金从剩余未退定金2362982元中的1850066元转为保证金，原告完成5套房源签约后由被告退还；4、《关于未来城商铺团购合作终止清算的对账单》、《客户需求申请表》，拟证明：⑴原、被告于2018年10月31日清算，原告总交款25786951.69元，应扣履约保证金2981608.63元，应退9777194.55元（定金512916.00元、履约保证金1655343.05元、签约保证金7608935.5元）。另确认被告还需退签约保证金11428148.5元。⑵2018年11月5日，被告签署《客户需求申请表》，明确截止2018年10月1日，原告完成签约122套，签约总金额113837105元，未签约188套，未签约金额140501230元。双方终止合作，该188套房源由被告收回；5、收据、建设银行回单，拟证明原告向被告总交款2578.695169万元；6、《律师函》、《沟通函》、《收据》、《客户需求申请表》、《银行回单》，拟证明：⑴被告未按《关于未来城商铺团购合作终止清算的对帐申请》确定的事项，于2018年10月31日前退还原告9777194.55元，原告委托律师于2018年12月29日致函被告催收。⑵原告于2019年6月24日向被告发出沟通函，要求被告于2019年6月30日前将剩余的未退款项12705343.05元退还原告。⑶《沟通函》提及的26套房源中，原告已处理完毕16套。被告高投置业公司答辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。被告未退还保证金的原因系原告未履行相关的义务，违反双方约定所致。首先，保证金5898148.5元中的718148.5元系原告收取其他买受人的款项后，由于发生争议，至今未退还给其他买受人，致使案外人将被告诉至人民法院，要求被告承担责任。根据合同法的规定，被告可以拒绝退还。其次，保证金5898148.5元中的518万元，双方在2019年9月5日的《会议纪要》第3条的约定，518万元保证金的退还需要根据回款情况进行退还。目前，《会议纪要》中涉及未回款房源尚未解决，尚有1206万元房源未回款。《会议纪要》载明：剩余518万元作为处理1206万元涉及的房源回款保证金，518万元保证金的退还需要待将该批未回款房源解决后，根据该批未回款房源解决情况逐步进行无息退还，未解决房源部分的保证金不退还，全部解决完的全额退还。同时，在诉讼过程中，被告已致函原告，要求原告按照《会议纪要》的要求解决未回款的房源，否则将扣除剩余保证金518万元。对此，被告保留要求原告承担法律责任的权利。据此，该518万元保证金属于附条件的退还，在条件成就前，被告有权拒绝退还。再次，根据《发票管理办法》的规定，结合双方的约定，发票并非本案审理范围。最后，原告应当举证证明其已完成了房源回款的具体数据和日期，并且举证证明涉及的保证金718148.5元，其与案外人之间的交易与被告没有法律上的利害关系。否则，518万元保证金被告将不予退还，并有权扣留原告的保证金718148.5元。被告提交的证据有：1、《会议纪要》，拟证明518万元保证金的退还属于附条件的退还，且系无息退还；2、民事起诉状及应诉通知书，拟证明原告因涉案房源与案外人有其他法律关系，导致被告被诉，被案外人要求承担法律责任；3、《工作联系函》及邮寄凭证，拟证明原告未按《会议纪要》的要求解决未回款房源，被告于2020年7月31日致函原告要求解决。否则，将全部扣除原告的保证金，并保留追究原告法律责任的权利。经审理本院认定的事实是：2018年6月至2018年9月，原告同正科技公司与被告高投置业公司以订立商品房购房意向书、房源确认单的方式，约定原告意向购买被告开发的凯里未来城商品房房源310套，再由原告将意向购买的房源销售给他人，并对原告意向认购房源的定金、保证金进行了约定。2018年10月，双方协商一致同意终止合作关系。双方在《关于未来城商铺合作终止清算的对账申请》中确认原告总交款25786951.69元，应扣2981608.63元，已退1600000元，未退11428148.5元。未退的11428148.5元在原告完成签约后由被告退还原告。2019年9月5日，原、被告以《会议纪要》的方式确认截止2019年9月5日，原告完成签约120户，回款93户，金额8411.72万元，未回款27户，金额1206万元。被告于2019年10月30日前退还原告752.534035万元，剩余518万元作为处理上述未回款房源的保证金，并明确518万元保证金的退还需待将该批未回款房源解决后（回款、退房、更名等视为解决），被告根据该批未回款房源解决情况逐步进行无息退还，未解决房源部分的保证金不退还，全部解决完的全额退还。《会议纪要》形成后，因原告没有完全解决27户未回款房源问题，被告未按《会议纪要》退还原告保证金，包括518万元保证金在内，至今尚有5898148.5元未退还给原告。原告与被告沟通未果遂向本院起诉。审理过程中，原、被告均要求庭外核对至今未回款的具体户数再进行调解，但双方在申请期限内未能形成一致意见，调解无效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告达成的商品房预购合约是双方的真实意思表示，约定内容不违反法律法规的禁止性规定，不损害国家、集体及他人的利益，合同的真实性、有效性本院依法予以确认。原、被告在履行商品房预购合约过程中，均没有完全按照终止合约后的约定履行各自的义务，都应当承担相应的违约责任。原告的诉讼请求中，主张被告退还签约保证金5898148.5元之诉求，双方在庭审中均认可该起诉金额由两部分组成，一是27户未回款房源的保证金518万元，二是被告应在2019年10月30日前退还原告752.534035万元中尚未退还的718148.5元。被告没有按照双方2019年9月5日形成的《会议纪要》的约定，足额履行退款义务，应承担继续退还的违约责任。原告主张被告退还这部分履约保证金，并支付相应的资金占用损失，理由正当，予以支持。被告抗辩扣留原告718148.5元保证金未退还的原因系原告销售给他人的房源中，有收取买受人款项后未退还的情况，致使买受人向人民法院起诉，要求被告承担责任，经审查，原、被告订立的合约中没有这一约定，被告不得以此为由拒绝履行退款义务，故被告的本项抗辩不能成立。对于518万元保证金的退还问题，按照双方2019年9月5日形成的《会议纪要》的约定，该518万元保证金要视原告解决该批未回款房源的情况由被告逐步无息退还，未解决房源部分的保证金不退还，全部解决完的全额退还。原告当庭认可27户未回款房源至今还没有全部解决完毕，故原告要求被告退还这518万元保证金的条件还不成就，本院不予支持。被告本项抗辩理由成立。对于原告主张被告向其交付税务发票之诉求，经审查，原、被告订立的商品房预约合同、房源确认单及《会议纪要》中均没有约定被告收取原告的履约保证金后，要向原告交付税务发票的约定，故原告本项主张没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条的规定，判决如下：一、被告贵州高投东南置业有限公司至本判决生效之日起十日内退还原告贵州同正天信科技有限公司保证金718148.5元，并以718148.5元为基数，从2019年10月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至退清本项保证金之日止。二、驳回原告贵州同正天信科技有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半后收取28730.00元，由原告贵州同正天信科技有限公司负担22984.00元，由被告贵州高投东南置业有限公司负担5746.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，在上诉期限内向上级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。义务人未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判员  曾令义二〇二〇年十月九日书记员  杨腊萍