北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36849号原告：北京野力房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**朝外**1201-14。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，汉族，北京野力房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，汉族，北京野力房地产开发有限公司职员。被告：深圳市易讯天空网络技术有限公司，住所地深，住所地深圳市南山区粤海街道高新区社区沙河西路**深圳湾科技生态园**B1201v>法定代表人：余波，法务副总裁。委托诉讼代理人：黄春华，女，1981年1月24日出生，汉族，深圳市易讯天空网络技术有限公司职员。原告北京野力房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告深圳市易讯天空网络技术有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李毅、李梦璇，被告之委托诉讼代理人黄春华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日解除；2、判令被告向原告支付违约金244491.48元（已将已收取的2019年12月租金42625.32元从违约金中扣除）；3、判令被告向原告支付迟延办理房屋交付手续的违约金（以286633.17元为本金，自2019年12月18日起计算至原被告双方办理完毕交付手续之日止，按照日0.3%的标准计算）；4、判令被告向原告支付装修复原费10454元。事实和理由：2018年10月16日，原告与被告签署《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），被告承租原告坐落于北京市朝阳区光华路9号的光华路SOHOIIC座1015室(以下简称“该房屋”)，该房屋的租赁面积为299.46平方米，合同期自2018年12月12日至2021年12月11日。租赁期内三个租赁年度的租金标准皆为：(1)日租金为人民币9.99元/日/平方米，而增值税为人民币0.50元/日/平方米；(2)月租金为人民币90994.66元，而增值税为人民币4549.73元。承租人应于每一个公历月的第二十五(25)日或之前支付下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税。在合同履行过程中，被告要求与原告提前解约，但拒绝依据合同约定承担违约责任，双方并未就提前解约事宜达成一致。2019年11月6日，被告向原告发送《提前解约通知及复原申请函》，明确提出退租要求，并擅自搬离了该房屋。此外，原告始终未按约定支付2019年度供暖费，其行为已构成违约。租赁合同17.2条约定，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方解除本合同，并提前收回该房屋的全部或者任何部分，并在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：（13）乙方擅自解除本合同。因被告的上述违约行为，2019年12月16日，原告依据合同约定向其发送了《终止函》，告知其双方的租赁合同于2019年12月17日终止，并要求其自终止日起三个工作日内向原告一次性全额支付应付未付费用。租赁合同17.3条约定，当发生本合同第17.2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：(1)乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金。租赁合同17.4条约定，若乙方迟延办理该房屋的交付手续，则每迟延一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任。被告的违约行为已经严重损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，现根据我国相关法律规定及上述合同约定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：一、我们认为合同解除时间为2019年11月30日，因为我们于2019年10月6日已经口头告知原告我们要提前解除合同，2019年11月6日向原告发送了《提前解约通知及复原申请函》，告知原告我方计划于2019年11月30日终止租赁合同。我方租金缴纳至2019年12月31日，所以我方认为我方多支付了12月整月租金95544.39元，关于此部分费用，我方不再提出反诉，要求折抵我方欠付原告的所有费用，如果有剩余，要求原告返还我方；二、我方支付物业费支付至2019年12月31日，我方还多支付了物业费5989.2元，对此我方也不提出反诉了，要求用此款折抵欠付原告的各项费用，如果有剩余，要求返还；三、关于违约金问题，我方缴纳了租金保证金286633.17元，物业保证金17967.6元，同意用此款抵扣我方欠付原告的各项费用，剩余部分原告还需返还我方；四、不是我方不办理交付房屋手续，原告要求我方先支付所有的违约金，并且把所有的房屋复原后，才同意我方交付房屋。屋内的物品我方一直想取走，但是原告不让我方取走；五、关于装修复原费用，如果法院认定物业管理公司和原告是一起的，我们就认可该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月16日，原告作为甲方（出租方），被告作为乙方（承租方），双方签订《租赁合同》（合同编号：18080085），载明：甲方同意将该房屋所在的实际楼层为010层，而其名义楼层为011层，出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋仅用作办公用途，该房屋租赁面积为299.46平方米（不包括车位）；租金：租赁期内第一个租赁年度（自2018年12月12日起至2019年12月11日止）的日租金为人民币9.99元/日/平方米，而增值税为人民币0.50元/日/平方米；月租金为人民币90994.66元，而增值税为人民币4549.73元；管理费系乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。合同期内的管理费标准为人民币18.87元/公历月/平方米，增值税为人民币1.13元/公历月/平方米，其中增值税税率为6%为避免疑问，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。保证金系保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金。保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和（计人民币304600.77元）；首期租金及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向甲方预先支付的相当于第一租赁年度月租金及其增值税之和的金额（计人民币95544.39元）；首期管理费及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向管理公司预先支付的一个公历月的管理费及其增值税（计人民币5989.20元）。租金支付方式为除首期租金及其增值税与首期管理费及其增值税外，乙方应于每一个公历月第二十五日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税、及其他一切在本合同项下应当支付的款项；若乙方迟延办理该房屋的交付手续的，则每延迟一日乙方应按保证金金额0.3%的标准向甲方承担违约责任；若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项，则在不影响甲方于本合同项下任何其他权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金；违约责任：在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：乙方单次拖欠本合同项下的租金及/或其增值税、或管理费及/或其增值税超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索）......当发生本合同违约责任任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金、乙方应依据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金；交付日系指2019年3月15日，装修期系指自交付日起至2019年5月14日止（包括头尾两日）的连续期间，乙方于装修期内无需缴付租金及增值税，但应缴付管理费及其增值税、及其他一切与租赁该房屋相关的费用及其增值税。除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17：00点之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务（以下简称“复原义务”）并将该房屋返还甲方。若乙方为全面、充分地履行其复原义务的，则甲方可以要求乙方实际履行或选择代为履行复原义务，而乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失。2019年11月6日，被告发送《提前解约通知及复原申请函》至原告，载明：贵司与我司签订了《租赁合同》(合同编号:18080085)，即自2018年12月12日起至2021年12月11日我司承租该房屋，租期3年。现因我司经营困难，需撤销北京业务并注销分公司，故我司在2019年10月16日向贵司提出了提前解约申请，计划于2019年11月30日终止租赁合同(已付清全部租金)，并计划于2019年11月30日清空撤离。当前房屋状态：室内装修、装饰及全部线路；办公家具、电脑、电器设备等（具体详见附件清单）。当前面临困窘：尽管贵我双方自10月16日开始已沟通相关退租事宜，但至今未能就退租条件达成一致，贵司要求没收3个月押金、收取3个月违约金、支付恢复原状费用1.5个月租金，这超出了我司的承受范围。我司决定先予清空物品、开展恢复原状工程，以便满足贵司的部分退租要求。但贵司保安人员不允许我司搬迁财物，这对我司清空场地并开展复原工程造成了严重障碍，还望贵司在收到此函后2日内给予充分合理的书面说明和理由，非常感谢。另外，此次提前终止合同实属情况所限，给贵公司带来的不便，深表歉意。期待能和贵公司进一步协商合同终止后的具体事宜，望得贵司体谅，感激不尽。顺颂商褀！2019年12月10日，北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司发送《催告函》以及《警示函》至被告，催促其缴纳供暖费以及滞纳金共计13475.7元（2019年11月15日至2020年3月15日期间费用）。2019年12月16日，原告通过EMS发送《终止函》至被告，载明：根据贵方与我方于2018年10月16日签订的编号为18080085的《租赁合同》，贵方承租我方拥有的该房屋。按照租赁合同，贵方应按时向我方支付该房屋的租金、管理费等相关费用。虽经我方多次催讨，但令人遗憾的是截至本终止函签发之日，贵方仍拖欠租金、管理费或其他费用(下称“应付未付费用”)。贵方拖欠应付未付费用之违约行为已严重侵害我方的合法权益，现我方特函告如下：1、租赁合同于2019年12月17日(下称“终止日”)终止。2、贵方应自终止日起3个工作日内向我方一次性全额支付应付未付费用，否则我方保留继续向贵方追讨的权利。3、请贵方于终止日当日下午五(5)时之前按照租赁合同的约定返还该房屋，否则我方将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。如有任何问题，请与我司工作人员联系(联系电话:5900****，联系人：蔡薇)。后被告于2019年12月17日签收此函。就涉案房屋装修复原费用，原告提交了以下证据加以证明：1、案外人北京启澜装饰工程有限公司出具的《北京物业光华路SOHOc11-8拆除恢复工程报价单》；2、《施工合同》；3、付款发票。就租金以及物业费支付情况，原被告均认可被告支付至2019年12月31日。就保证金支付情况，各方均认可被告向原告支付了房屋租金保证金286633.17元；但就物业保证金支付情况，原告表示，系支付给物业管理公司即北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司，其对此支付情况并不了解，也不同意向被告退还此款或用于折抵欠付费用。被告表示，关于物业保证金17967.6元，北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司均给其开具了收据，且该物业管理公司是原告在合同中明确指定的收款方。庭审中，就解除合同原因，被告表示系公司经营困难，并就此提交了相关分公司、子公司的工商注销登记资料以及公司员工裁员情况统计说明。庭审中，本院询问各方是否同意在本案中一并处理保证金以及被告多交付的租金以及物业费问题，原告表示同意将被告交付的租金保证金以及多交付的租金在本案中用以折抵被告欠付其的各项费用，但不同意用被告交纳的物业保证金以及多交付的物业费折抵被告欠付其的各项费用。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现根据原告提交的证据可知，被告在双方签订的租赁合同尚未到期终止之前，于2019年10月中旬搬离涉案房屋，并于2019年11月6日向原告发送书面《提前解约通知及复原申请函》，系明确以自己的行动表明其不再履行租赁合同，故构成违约，应承担相应的违约责任。就合同解除时间，应以守约方即原告解除合同的通知送达被告之日计算，故本院确认原被告于2018年10月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月17日解除。原告第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持；就原告第二项诉讼请求，被告违约，故租金保证金不应退还，但合同中约定的违约金计算方式过高，本院以被告违约实际给原告造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况，被告提前解约的过错程度以及原被告双方缔约的地位强弱等多项因素，对此违约金数额予以酌情调整并扣减原告自认的被告多缴纳的房屋租金；就原告第三项诉讼请求，虽合同中对此迟延办理房屋交付违约金有明确约定，但根据各方当庭陈述，原告认可被告系2019年10月底就搬离涉案房屋，且原告亦于2019年12月16日通过向被告发送《终止函》的方式解除了双方签订的租赁合同。被告在合同终止后，完全可自行收回涉案房屋。但被告一直拖延，由此产生的损失扩大的不利后果被告应自行承担责任。故本院对此项诉讼请求不予支持；就原告第四项诉讼请求，租赁合同中对装修复原费有明确约定，原告对此亦提交了相关施工合同、发票等证据对支付金额部分加以佐证，本院对此予以支持。另外，需要说明的是，一、就被告交付给北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司的物业费以及物业保证金问题，与本案不属于同一法律关系，且原告不同意在本案中一并处理，故本院在此不予处理。二、就原告多交付的租金问题。因本院已认定双方签订的租赁合同于2019年12月17日解除，故原告应退还被告多交付的房屋租金，本院在应支付违约金数额中予以扣减。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京野力房地产开发有限公司与被告深圳市易讯天空网络技术有限公司于二〇一八年十月十六日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月十七日解除；二、被告深圳市易讯天空网络技术有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京野力房地产开发有限公司违约金十万元；三、被告深圳市易讯天空网络技术有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京野力房地产开发有限公司装修复原费一万零四百五十四元；四、驳回原告北京野力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3429元，由被告深圳市易讯天空网络技术有限公司负担（原告北京野力房地产开发有限公司已预交，被告深圳市易讯天空网络技术有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京野力房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年十月十六日书记员  徐可卉