贵州省岑巩县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2626民初770号原告：姚元玖，男，1969年09月01日出生，汉族，住贵州省岑巩县。原告：何金芝，女，1971年11月15日出生，汉族，住贵州省岑巩县。二原告共同委托诉讼代理人：吴红亮，贵州宏强律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：补云雪，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。被告：贵州图腾置业有限公司，统一社会信用代码91522626050849862K，住所地贵州省岑巩县新兴舞水路。法定代表人：肖树华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨国富，贵州昌泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵王鹏，男，1984年11月01日出生，汉族，住贵州省凯里市。原告姚元玖、何金芝诉被告贵州图腾置业有限公司（以下简称“图腾置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚元玖、何金芝委托诉讼代理人吴红亮、补云雪、被告图腾置业公司委托诉讼代理人杨国富、赵王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚元玖、何金芝向本院提出诉讼请求：1、判令图腾置业公司为二原告办理房屋所有权证；2、判令图腾置业公司支付逾期办证违约金27900元（369866元×0.0001×775天）。2020年09月08日，姚元玖、何金芝将第一项诉讼请求变更为：判令图腾置业公司向二原告交付商品房转移登记有关文书；增加一项诉讼请求：本案诉讼费由图腾置业公司承担。事实与理由:二原告向图腾置业公司购买了贵州省岑巩县，房屋总价款369866元。二原告向图腾置业公司支付房款后，2014年12月30日，图腾置业公司向二原告交付该房屋。二原告装修后在该房屋居住至今。图腾置业公司未按照双方合同约定办理房屋初始登记、转移登记，经二原告多次反映，图腾置业公司仍未履行该义务。图腾置业公司的行为导致二原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权及处分权。为维护二原告的合法权益，特向法院起诉。被告图腾置业公司辩称，1、截止2019年05月份，图腾置业公司已经为涉案业主办理了房产证，不可能再办理房产证。2、延期办理房产证不是图腾置业公司的责任，无需支付违约金，理由有：（1）因土地规划及土地使用证红线图问题而形成了历史原因；（2）图腾置业公司已按规定办理了初始登记，且涉案楼盘30多名业主在2015年、2016年期间办理了房产证，因二原告没有配合图腾置业公司办理相关手续才导致没有办到房产证，因此，未办理房产证属于二原告的原因；（3）图腾置业公司已将可以办理房产证的公告于2015年03月在小区张贴公示；（4）因办理房产证的政府机构职能改革，导致办证中止；（5）因政策原因和建设用地红线问题属于不可抗力，根据合同约定，图腾置业公司不应承担违约责任；3、本案超过了诉讼时效；4、二原告请求的违约金过高。经审理查明：姚元玖、何金芝与图腾置业公司于2013年03月01日签订了《商品房买卖合同》，约定姚元玖、何金芝购买图腾置业公司开发的“广场名阁”1幢2单元703号商品房，建筑面积127.54平方米，商品房总价款为369866.00元。图腾置业公司承诺于商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给姚元玖、何金芝，如从约定日期起30个工作日后图腾置业公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且姚元玖、何金芝不退房的，该公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向姚元玖、何金芝支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，姚元玖、何金芝于2014年03月20日支付了购房款50000.00元，于2016年09月25日支付了购房款314866.00元，于2016年10月04日支付了剩余购房款5000.00元。共计付清全部购房款369866.00元。2017年03月07日，图腾置业公司向姚元玖、何金芝交付涉案房屋。截止至2019年04月10日，图腾置业公司未向姚元玖、何金芝交付办理商品房转移登记有关文书。为此，姚元玖、何金芝要求图腾置业公司支付2017年02月24日起至2019年04月10日止的违约金。另查明：2019年04月25日，姚元玖、何金芝向法院请求保护权利。2019年12月16日，姚元玖、何金芝已取得涉案房屋的不动产权证。2015年06月03日至2016年02月25日期间图腾置业公司开发的黔东建材综合市场1-8号楼共有27户业主在岑巩县住房和建设局办理了房产证。上述事实有姚元玖、何金芝的身份证复印件、图腾置业公司的工商登记资料、《商品房买卖合同》、不动产权证书、付款资料、岑巩县住房和建设局出具的情况说明及当事人的庭审陈述在卷佐证。本院认为，原、被告的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对其真实性、合法性及关联性，本院予以确认。根据原、被告双方的诉辩理由，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于二原告要求图腾置业公司向其交付商品房转移登记有关文书的诉请是否支持的问题。图腾置业公司将办理商品房转移登记有关文书交付给姚元玖、何金芝，是为了办理房屋的不动产权证书，现二原告要求“图腾置业公司向二原告交付商品房转移登记有关文书”的诉讼请求，因姚元玖、何金芝已取得涉案房屋的不动产权证，本院不予支持。二、关于图腾置业公司是否应承担逾期办理转移登记违约责任的问题。涉案合同约定图腾置业公司应于涉案商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给姚元玖、何金芝，但该公司未按时履行合同约定交付文书的义务，其行为已构成违约。图腾置业公司辩称“其他多名业主已办理了房产证”，该理由不能成为原、被告《商品房买卖合同》第二十二条的抗辩理由。根据合同约定，图腾置业公司仍然有义务向姚元玖、何金芝交付办理商品房转移登记的有关文书。图腾置业公司辩称该公司已于2015年03月张贴办证公告，2016年因办理房产证的政府机构职能改革，导致办证中止，业主没有及时配合办证该公司不承担违约责任。本案中，图腾置业公司未能提交切实证据证实该公司于2019年04月10日前已通知姚元玖、何金芝领取其购买的“广场名阁”1幢2单元703号商品房办理转移登记的有关文书，故对该公司的上述辩称意见不予采纳。三、关于二原告的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。图腾置业公司辩称二原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据原、被告所签合同约定，图腾置业公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书，其违约行为一直存续，每天的违约事实及数额都是独立的，每天产生新的诉权都分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”，本案中，图腾置业公司应于涉案商品房交付使用后90日内取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给姚元玖、何金芝，而二原告于2019年04月25日向法院请求保护权利，对原告诉请超过三年诉讼时效的部分，图腾置业公司取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，对2019年04月25日前超过三年期间（即2016年04月25日前）逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，因原告未及时行使权利，诉讼时效期间届满后不再受法律保护，即本案应当从2016年04月26日起计付违约金。四、关于图腾置业公司提出违约金过高的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于‘造成的损失’”。本案中，原、被告双方约定的违约金为按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，高于造成的损失，且姚元玖、何金芝没有对未及时取得办理商品房转移登记的有关文书的具体损失情况进行举证，根据公平原则，结合合同的履行情况、当事人的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等综合因素，本院依法酌情调整逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金按日万分之零点五计算支付。五、关于图腾置业公司的其他抗辩事由是否成立的问题。被告图腾置业公司辩称“因土地规划及土地使用证红线图问题而形成了历史原因，属于不可抗力，根据合同约定，图腾置业公司不应承担违约责任”，首先双方签订《商品房买卖合同》之时，已存在该问题，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况；其次因该问题是图腾置业公司在建设、经营中自己应当处理的事务，图腾置业公司不应把在房地产开发中应当由自己协调处理的事务以及应当承担的责任转嫁给业主或者他人，因此，对该辩称意见，本院不予采纳。综上，姚元玖、何金芝应获得2016年04月26日起至2019年04月10日期间（共计1079天）的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。但姚元玖、何金芝于2016年10月04日才付清全部购房款，则姚元玖、何金芝应得的违约金应分两段计算，2016年04月26日起至2016年10月04日止，该段时间内姚元玖、何金芝共计缴纳购房款50000.00元，违约天数为161天；2016年10月05日起至2019年04月10日止，该段时间内姚元玖、何金芝共计缴纳购房款319866.00元，违约天数为918天。故姚元玖、何金芝应获得逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金共计15084.35元[即：（50000.00元×0.00005×161天）+（319866.00元×0.00005×918天）]。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告贵州图腾置业有限公司与本判决生效后十五日内支付给原告姚元玖、何金芝逾期交付商品房转移登记有关文书违约金15084.35元;二、驳回原告姚元玖、何金芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付借钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160.00元，减半收取计580.00元，由原告姚元玖、何金芝负担368.00元，被告贵州图腾置业有限公司负担212.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉的，本判决则发生法律效力。审判员  张亚珠二〇二〇年十月十九日法官助理欧国平书记员王晗