北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初8253号原告：王梦东，男，1965年11月8日出生，汉族，北京市顺义区村民，身份号码×××。被告：沈霄，男，1965年10月6日出生，汉族，北京市海淀区居民，身份号码×××。原告王梦东与被告沈霄农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告王梦东、被告沈霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王梦东向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房屋土地租赁合同》；2.被告向原告腾退土地；3.被告自2020年5月1日起至实际腾退土地之日起按照每月2500元的标准向原告支付占有使用费；4.被告向原告赔偿大棚损失2万元；5.案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年4月10日，原被告签订《房屋土地租赁合同》，按照合同约定原告将位于北京市顺义区北石槽镇南石槽村的确权地及地上房屋、大棚及附属设施租赁给被告使用，租期自2010年5月1日至2025年4月30日，合同约定租金为每年3万元，被告应在每年4月1日之前一次性支付下一年度的租金，合同签订后，自2017年度开始被告便不能按照约定日期支付租金，经常延迟支付。另外被告在使用涉诉土地期间擅自将原告所建的一座大棚拆除。按照约定，2020年4月1日应支付2020年5月1日至2021年4月30日期间的租金，被告再次迟延支付，为此原告多次催要被告均以各种理由拒绝，无奈之下，2020年5月5日，原告向被告送达了解除合同限期腾退土地通知。被告在收到通知后拒绝支付占有使用费，拒绝腾退房屋，拒绝赔偿损失，故诉至法院。被告沈霄向本院答辩称：被告去北京市顺义区北石槽镇南石槽村村民委员会协调时候，该合同没有经过村委会同意，被告方才知道涉诉合同是无效的，是双方私下的协议。被告认为涉诉合同是无效，需要经过村委会审批。在签订的合同的时候，原告承诺前期工作已经做完了。因为被告存在延期租金，原告才提出的腾退土地。被告提出过延期申请。原告提供二个大棚及附属房子，被告方在实际履行过程，没有使用过大棚的地上物结构，仅使用土地。被告对大棚结构不存在不合理使用方式。大棚在2016年由于老化和降雨，大棚西边山墙及北墙倒塌，导致被告进入的唯一通道受阻。随后，被告把已经倒塌的和北墙残余部分拆除，2018年北墙西边未拆除部分，又倒塌5米左右长度。被告只是清除一部分墙体。被告没有拆除大棚，是自然的损坏导致的。本院经审理认定事实如下：2010年4月10日，出租方王梦东作为甲方与承租方乙方沈霄签订《房屋土地租赁合同》一份，合同中约定甲方提供位于北京市顺义区北石槽镇南石槽村东的确权地和承租地，总面积为6亩。院内有房屋7间，总面积110平方米，另有两间小房，西侧围墙长11.6米，南侧围墙长7.5米（包括铁门），种植大棚两座，每个大棚面积约1亩，每个大棚有一间避风阁，甲方提供现有的水电设备，一切费用由乙方负担，土地所有权不变。租赁期共15年，从2010年5月1日起将出租地交付承租方使用至2025年4月30日期满，乙方承诺不得超越养殖地使用范围。该租赁地每年租金3万元，为年付（按甲方要求，乙方同意首次付5万元，第二年付1万元，从第三年开始按每年3万元付），年租金应于当年租期开始前三十天内一次性付清，否则甲方有权对本合同标的房屋土地另行处置，本合同失效。乙方应合理使用其所承租的房屋及附属设施，如因使用不当（质量问题和自然灾害造成除外）造成房屋及设施损坏，乙方负责修复或赔偿。乙方如改变房屋的内部结构和装修应事先征得甲方同意（或附加合同）后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。甲方在期满后所有乙方投资的设备及物品归属乙方，如因甲方责任造成退租，乙方有权拆除此租赁地上投资建筑的房屋及设备（含乙方物品）。如因甲乙双方土地租赁合同的合法性出现问题，使乙方无法在合同指定的此租赁地上进行合法经营活动或终止土地租赁，进而给乙方造成的损失应由甲方赔偿。2020年5月5日，王梦东向沈霄送达了《限期腾退房屋土地通知》一份，该通知中载明因沈霄未按时交纳2020年至2021年承包费，涉诉租赁合同已经失效，并限定沈霄自行搬离。庭审中，王梦东称涉诉土地大棚建于2008年左右，如果妥善管理，一直使用没有问题。庭审中，沈霄称在2020年4月底至5月初，原被告之间就延时支付承包金的事宜进行了多次沟通。被告从未使用过涉诉大棚，大概2016年因涉案大棚的自身建筑结构、建筑工艺、建筑材料和经年的自然气象等综合原因发生了大面积倒塌，因倒塌堆积物完全阻断了进出房屋的唯一道路，并且残存的相应未倒塌墙体也出现严重损坏的现象，存在随时发生再次倒塌的危险，故被告对严重残损的部分实施了拆除和清理。庭审中，沈霄称其经原告同意承租土地后对房屋进行了装修，盖了狗舍和避风阁。在合同纠纷期间，王梦东切断了承租地电力供应的单方面行动，致使被告在承租地上的大型珍贵植物已基本全部死亡。庭审中，王梦东称沈霄提供的证据也能够证明王梦东曾多次向沈霄催要承包费，是由于沈霄违约在先所以其采取断电的方式，且涉诉合同不需要到村委会备案。涉诉土地上大棚、围墙、铁门、房屋及果树属于王梦东所有，其他的都是被告的。上述事实，有当事人提交的证据等及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，涉诉《房屋土地租赁合同》中明确约定“年租金应于当年租期开始前三十天内一次性付清，否则甲方有权对本合同标的房屋土地另行处置，本合同失效。”经王梦东多次催要，沈霄仍未依约交纳承包费，故本院对于王梦东要求解除涉诉合同的诉讼请求予以支持。具体的解除时间确定为2020年5月5日。合同解除后，沈霄应当腾退涉诉土地，故对于王梦东要求沈霄腾退土地的诉讼请求，本院予以支持。同时，因涉诉场院仍为沈霄占用，应当支付相应的土地占有使用费，故本院对于王梦东要求沈霄支付占有使用费的诉讼请求予以支持。对于王梦东要求沈霄支付大棚损失的诉讼请求，本院认为，涉诉大棚建造时间较为久远，且王梦东没有证据证明沈霄存在损毁大棚的行为，故本院对其要求沈霄赔偿大棚损失的诉讼请求不予支持。对于沈霄主张涉诉合同需要向村委会进行备案、因王梦东擅自断电对其造成损失等的抗辩理由，本院认为涉诉合同及法律规定中并未强制要求对涉诉合同进行备案，且沈霄违约在先，故本院对其抗辩理由不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王梦东与被告沈霄2010年4月10日签订的《房屋土地租赁合同》于2020年5月5日起解除；二、被告沈霄将涉案土地腾退给原告王梦东，于本判决生效之日起三十日内执行；三、被告沈霄给付原告王梦东土地占用费（按照每月2500元为标准计算，自2020年5月1日至实际腾退之日止），于本判决生效之日起三十日内执行；四、驳回原告王梦东的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告王梦东负担75元（已交纳），由被告沈霄负担75元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 胡 波二〇二〇年十月二十九日书记员 聂佳飞