广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初16768号原告黄珍华，女，汉族，1969年9月17日出生，身份证住址深圳市罗湖区。委托诉讼代理人江溢斐，广东图道律师事务所律师。被告廖晓波，男，汉族，1982年7月21日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被告张香英，女，汉族，1984年7月23日出生，身份证住址深圳市罗湖区。两被告共同委托诉讼代理人王群，湖南芙蓉（深圳）律师事务所律师。上列当事人之间房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人江溢斐、两被告共同委托诉讼代理人王群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告继续履行双方签署《二手房买卖合同》、《补充协议》，配合原告办理深圳市宝安区西乡街道领航城领翔华府Ａ区1号楼Ｂ单元1202房产权转让、交房、办理水电过户等合同约定的所有交易手续；二、两被告赔偿原告财产保全担保费损失2264.38元；三、两被告赔偿原告逾期履行合同违约金4000元（以成交价800万元为基数，从2020年5月29日起按日万分之五计算，暂计至2020年5月30日，实际计至被告配合过户之日）；四、两被告承担本案案件受理费、保全费用等诉讼费用。具体事实与理由：原告为购买登记于两被告名下的位于深圳市宝安区的房产，双方签署《二手房买卖合同》。合同签订后，原告按约履行了付款等合同义务，在双方前往办理过户手续时，发现房产已被他人查封，无法办理。为维护权利，诉至法院。庭审中，原告放弃“交房”和“办理水电过户等合同约定的所有交易手续”的诉讼请求。两被告共同答辩称，被告在与原告签署房屋买卖合同时，已如实告知被告可能存在的与沈卫兵、刘立权、罗崇信等人的债务，不存在隐瞒，而且在涉案房产被张红、罗孝品起诉后，被告配合原告积极协商处理，并已将房屋涉及交付给原告，被告不算违约，不应当承担违约金。且涉案房屋的售价比市价格便宜，也是考虑到可能出现的其他债务人起诉原告的情形，已实际补偿了原告，而且原告曾口头承诺不追究被告逾期履行的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区西乡街道领航城领翔华府A区1号楼B单元1202市场化商品房，权利人登记为廖晓波50%、张香英50%，核准登记日期为2016年8月30日。2020年5月19日，原告与两被告签订《二手房买卖合同》，约定两被告将上述房产作价800万元转让予原告，买方应于合同生效之日支付定50万元，于合同生效三日内支付定金250万元，于2020年5月31日前支付除定金以外的全部房款550万元；买方履行付款义务后，且卖方取得房产证原件之日起三个工作日，办理递件过户手续，最晚不得迟于2020年5月31日；房产交易的所有税费由买方承担；买方应于收到全部房款三日内交付房产；若一方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同第十四条手写备注：“买方可选择替卖方赎楼，所付赎楼款视为房款，余款于过户一次性付清，卖方所欠沈卫兵、罗崇信等拟起诉或已诉债务，买方应代偿还（抵房款），如房屋被查封，卖方需按合同付违约金，该违约金既有惩罚性又有补偿性，卖方不得请求降低”。合同签订后，原告于2020年5月28日向被告廖晓波转账支付六笔款项，合计431.5万元，均备注为“购买廖晓波1201房款”。同日，原、被告三人向深圳市不动产登记中心申请办理不动产转移登记，并重新签署《深圳市二手房买卖合同》，编号深（宝）房现字（2020）第33660号。同日，原告向沈卫兵转账支付36万元。2020年5月29日，原告向罗崇信转账支付四笔合计40万元。同日，原告向刘立权转账支付30万元，备注为“代廖晓波还款”。被告廖晓波向原告出具《确认书》：确认黄珍华按廖晓波要求代为偿还债务，包括沈卫兵36万元、刘立权30万元、罗崇信40万元，同时由于房屋已被（2020）粤0303财保311号、（2020）粤0306执保4205号两案查封，债权属实，廖晓波同意黄珍华代为清偿，偿还款项视为购房款。同日，被告将房产交付原告占有使用。2020年6月16日，原告向被告廖晓波转账支付三笔款项，合计202.5万元，均备注为“领航城1202房款”。原、被告为此签订一份《补充协议》：鉴于被告已将房产交付原告，经协商原告同意提前支付房款202.5万元。2020年6月19日，黄珍华、廖晓波、罗孝品签订一份《三方协议》：确认廖晓波向罗孝品借款25万元，借款届满未还，罗孝品向宝安法院财保了涉案房产，案号为（2020）粤0306财保396号；约定黄珍华代廖晓波向罗孝品还款25万元，罗孝品收款后，其与廖晓波之间债权债务关系终结。当日，原告向罗孝品转账支付两笔款项，合计25万元，备注为“代廖晓波还款”。廖晓波就此款向黄珍华出具相应的收条。同日（2020年6月19日），黄珍华、廖晓波、张红签订一份《三方协议》：确认廖晓波欠张红340200元到期未还，张红向罗湖区法院起诉并保全涉案房产；约定黄珍华代廖晓波向张红还款340200元，张红收款后，应当向罗湖区法院申请解除对涉案房产的保全措施。当日，原告向张红转账支付两笔款项，合计340200元，备注为“代廖晓波还款”。廖晓波就此款向黄珍华出具相应的收条。以上付款，原告径付被告廖晓波合计634万元，代为偿还债务1650200元，合计7990200元。2020年6月1日，原告起诉两被告，要求履行合同。2020年6月3日，本院据原告申请对涉案房产进行查封，深圳市不动产登记中心回复：查封张香英50%份额，轮候查封廖晓波50%份额。2020年7月3日，轮候查封廖晓波50%份额转为正式查封。另，据不动产查询信息，涉案房产于2020年5月28日注销抵押登记。另查明，截至2020年6月11日，原告具备本市限购区域内购房资格，可购二套。本院认为，涉案《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当全面履行合同。原告已履行绝大部分的付款义务，被告已履行交房义务，现原告诉求继续履行合同，经核查涉案房产的查封及抵押情况，抵押登记已注销，本案保全对涉案房产的轮候查封亦已转为正式查封，符合房产过户的条件，强制继续履行的诉求切实可行，本院予以支持，过户产生的税费按合同约定负担。同时，合同第十四条约定“余款于过户一次性付清”，原告尚欠余款9800元未付，其诉求继续履行合同，则应于过户之时同时履行支付余款的义务。另，原告诉求继续履行《补充协议》，但据查明事实，该协议的义务已履行完毕，本院对原告该部分诉求不予支持。原告诉求被告承担逾期履行的违约责任，被告确存在未如约办理过户手续的义务，属于违约，原告该诉求于法有据。根据合同约定及查明事实，被告应于2020年5月31日前办理过户手续，逾期则需按合同约定自2020年6月1日起按4000元/天支付违约金。鉴于法院根据原告的申请，于2020年6月3日对涉案房产进行保全措施，客观上导致被告无法自行办理过户手续，此后的逾期情形据公平原则不应由被告承担违约责任，因此，本院确认被告应当支付2020年6月1日、6月2日两天的逾期履行违约金，即8000元。另，原告诉求被告承担担保费用，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告廖晓波、张香英应当继续履行原、被告于2020年5月19日签订的《二手房买卖合同》，两被告应于本判决生效之日起五日内将涉案房产深圳市宝安区西乡街道领航城领翔华府A区1号楼B单元1202市场化商品房过户至原告黄珍华名下，过户产生的一切税费由原告承担；原告应于本判决生效之日起五日内向两被告支付购房余款9800元。二、被告廖晓波、张香英应向原告黄珍华支付逾期履行违约金8000元。三、驳回原告其他诉讼请求。债务人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费67844元，保全费用5000元，合计72844元，由原告承担22844元，由两被告承担50000元。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二〇年十月十日书记员 邱果（兼）书记员 李 玉 婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。