浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初1862号 原告（反诉被告）：海宁牛仔织造有限公司。住所地：浙江海宁经编产业园区新民路**。统一社会信用代码91330481782925859Q。 法定代表人：邱建强，执行董事。 委托诉讼代理人：邱国平，浙江虎良律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛杭晓，浙江虎良律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海宁市玖圣华包装有限公司。。住所地：海宁市马桥街道新民路****楼统一社会信用代码913304817996196209。 法定代表人：朱国华，执行董事。 委托诉讼代理人：夏玉锋，浙江康恒律师事务所律师。 海宁牛仔织造有限公司（以下简称：牛仔公司）与海宁市玖圣华包装有限公司（以下简称：玖圣华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序进行审理。玖圣华公司于2020年4月13日提出反诉，本院依法受理后，对本诉、反诉予以合并审理。牛仔公司和玖圣华公司于2020年5月22日申请庭外和解2个月，本院予以准许。2020年7月24日，玖圣华公司申请司法评估，本院予以准许后扣除审理期限49天。本案分别于2020年5月20日、9月18日两次公开开庭审理，牛仔公司委托诉讼代理人邱国平、葛杭晓，玖圣华公司法定代表人朱国华及其委托诉讼代理人夏玉锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牛仔公司向本院提出诉讼请求：1.判令玖圣华公司支付厂房租金277200元、水电费556277.5元，合计833477.5元；2.判令玖圣华公司支付逾期付款违约金41673.9元（以833477.5元为基础，按5%计算）；后牛仔公司变更诉讼请求为：1.判令玖圣华公司支付厂房租金633000元、水电费556277.5元，合计1189277.5元；2.判令玖圣华公司支付逾期付款违约金59463.8元（以1189277.5元为基础，按5%计算）。事实和理由：2016年5月29日，牛仔公司和玖圣华公司签订《厂房出租合同》一份，约定由玖圣华公司承租牛仔公司位于海宁市××街道××路××号××房××平方米，租金单价为14元／平方米／月，折合月租金92400元，季度租金277200元。合同履行过程中，玖圣华公司每季度通过公司账户和个人账户分别支付138600元季度租金（各支付一半季度租金）。现玖圣华公司尚欠租金633000元、水电费556277.5元，合计1189277.5元。 玖圣华公司对牛仔公司的起诉辩称：2016年7月1日双方签订了新的租赁合同，对原2016年5月29日的合同进行了调整，租金由14元/平方米/月变更为7元/平方米/月。根据被告实际支付的租金情况，通过公账支付1546000元，通过私账支付1446000元，现玖圣华公司并未欠租金和水电费，反而是牛仔公司应返还超额支付的款项。 玖圣华公司向本院提出反诉请求：判令牛仔公司赔偿玖圣华公司损失940315.29元；案件审理过程中，玖圣华公司变更诉讼请求为判令牛仔公司赔偿损失1141315.29元。事实和理由：牛仔公司和玖圣华公司签订租赁合同对租期、租金、违约责任等进行约定，后双方一直按约履行。2019年7月，牛仔公司因自身业务发展需要，拟单方面终止租赁关系，于2019年9月30日发出通知，因厂房改扩建而从2019年10月7日起停电。因此2019年10月7日，玖圣华公司因厂房整体停电而被迫陆续搬迁，并遭受重大损失。 牛仔公司对玖圣华公司的反诉辩称：双方应当按照2016年5月29日的合同来履行，玖圣华公司自2019年第二季度开始欠租金，构成根本违约，牛仔公司有权依据合同约定解除合同，故无需对玖圣华公司要求的损失进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。牛仔公司提交的2016年5月29日《厂房出租合同》，玖圣华公司不予认可，认为双方已经重新签订合同，应以2016年7月1日的《厂房出租合同》为双方实际履行的合同，经审查，由于该份2016年5月29日《厂房出租合同》实际也系双方当事人签订，本院对其真实性予以确认，至于双方实际是否按合同履行，本院将在裁判理由中予以阐述。牛仔公司提交的租金、水电费增值税发票、款项支付凭证，玖圣华公司认为其未拖欠租金，且牛仔公司的开票金额不一定是实际发生的金额，经审查，该组证据均系原件，形式合法，本院对其真实性予以认定。牛仔公司提交的原棉纺车间电表抄表，玖圣华公司对2019年8月26日、9月26日、10月25日三份水电费尚未抵扣的增值税发票对应的抄表内容有异议，其余无异议，但对三份增值税发票所涉的用水用电量无异议，对水费标准无异议，仅对电费标准有异议，经审查，由于玖圣华公司对该组抄表中的用水用电量无异议，故本院对该组证据予以认定，至于电费标准，本院将结合其他证据在裁判理由中予以评判。 玖圣华公司提交的2016年7月1日《厂房出租合同》、支票存根、扣款业务回单、银行账户交易流水、情况说明、身份证复印件，牛仔公司对其形式真实性无异议，但认为双方实际履行的是2016年5月29日的合同，当时是考虑少交一点税，以7元/平方米/月做账，现牛仔公司已经按照14元/平方米/月的标准全部开具增值税发票，经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。玖圣华公司提交的告知书、通知书，牛仔公司对告知书的真实性予以认可，对通知书不予认可，并认为即使证据是真实的，牛仔公司出具告知书和通知书的前提是玖圣华公司逾期交付租金存在违约，牛仔公司可以行使合同解除权，经审查，该组证据系原件，形式合法，本院对其真实性予以认定。玖圣华公司提交的装修发票、装卸费发票、废气处理设备发票，牛仔公司对其真实性予以认可，但认为该组不能证明玖圣华公司的损失，且牛仔公司也无需对此作出赔偿，经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。玖圣华公司提交的《房屋租赁协议》，牛仔公司对其三性均有异议，经审查，该份证据系原件，形式合法，本院对其真实性予以认定。玖圣华公司提交的嘉环（海）罚字[2020]128号嘉兴市生态环境局行政处罚决定书，牛仔公司对其真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以认定。 依玖圣华公司申请，本院委托嘉兴市源丰资产评估事务所对海宁市马桥街道新民路38号1号楼同类同地段房屋租金及原废气处理设备价值进行评估，该所出具的评估报告书和评估费发票，牛仔公司对其真实性无异议，玖圣华公司无异议，经审查，该组证据系有权机构出具，形式合法，本院予以认定。 结合上述认定的证据和当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 2016年5月29日，牛仔公司（甲方）与玖圣华公司（乙方）签订《厂房出租合同》一份，约定甲方将新民路38号内建筑面积为6600平方米的厂房出租给乙方，租期自2016年7月1日至2026年6月3日，每月每平方米建筑面积租金为人民币14元，月租金92400元，年租金1108800元，保证金为三个月租金。同时合同第四条第1款约定，租赁期间所发生的水、电、蒸汽等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时三天内付款；第七条第5款约定，租赁期间乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金并有权终止租赁协议；第八条第1款约定，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。2016年7月1日，牛仔公司与玖圣华公司又签订《厂房出租合同》一份，与2016年5月29日的合同相比，除将每月每平方米建筑面积租金标准更改为7元外，其余均一致。 合同签订后，玖圣华公司通过朱国华、范菁霞个人账户向邱初强、倪月萍个人账户转账共计1446000元，分别为2016年9月3日付277200元，2016年10月13日、2017年3月3日、2017年9月10日、2017年12月5日、2018年3月30日、2018年8月3日、2018年9月29日、2018年11月29日各付138600元、2019年3月31日付60000元。牛仔公司主张该款项为2016年5月29日租赁合同所涉一半的租金，玖圣华公司应付租金分别从公账和私账各付一半，同时2016年9月3日的277200元中包含保证金138600元，该款项已转化为2019年度第二季度的租金；玖圣华公司主张上述私账付款均为预付租金。另，玖圣华公司通过公司账户向牛仔公司支付租金共计1524600元，分别为2016年6月24日付277200元、2016年10月13日、2017年3月3日、2017年5月31日、2017年9月8日、2017年12月5日、2018年3月30日、2018年9月30日、2018年11月30日、2019年5月14日各付138600元，同时双方确认2016年6月24日支付款项中包含的保证金138600元已转化为2018年度第二季度的租金。租赁期间，玖圣华公司应付的水电费均通过其公司账户付至牛仔公司账户，现已经付至2019年4月。根据牛仔公司开具的增值税发票显示，玖圣华公司2019年5月水电费99623.5元，6月水电费102815.5元，7月水电费102548.5元，8月水电费97517元，9月水电费111573元，10月水电费42200元。玖圣华公司对上述5月、6月、7月的水电费予以确认并将增值税发票抵扣，对8月、9月、10月的水电用量和水费标准5.5元/吨予以确认，但认为电费标准应为0.7元/度，而非0.95元/度。 2019年7月3日，牛仔公司向玖圣华公司发出告知书一份，载明：“我司计划于近期对公司出租厂房（原棉纺车间）进行改造，故将提前终止租赁关系，请贵司在收到告知书后于2019年7月31日前完成搬离事宜。”后玖圣华公司实际使用租赁房屋至2019年10月31日，并将租赁房屋腾退给牛仔公司。双方在庭审中确认租赁合同关系于2019年10月7日解除，牛仔公司请求的租金计算至2019年9月30日。关于合同解除原因，牛仔公司主张系玖圣华公司逾期支付租金构成违约，玖圣华公司主张系牛仔公司擅自提前终止合同。 经玖圣华公司申请，本院委托嘉兴市源丰资产评估事务所对玖圣华公司投入的废气处理设备在2019年11月1日的价值，以及案涉租赁房屋同类同地段房屋在2019年11月1日的租金进行评估。该事务所于2020年9月1日出具资产评估报告书、评估费发票各一份，载明：原存放于海宁市马桥街道新民路38号1号楼的废气处理设备在2019年11月1日的评估价值为282000元，海宁市马桥街道新民路38号1号楼同类同地段房屋在2019年11月1日的租金为17.5元/平方米/月，评估费为7000元。 本院认为，牛仔公司与玖圣华公司之间确已成立租赁合同关系，在确定本案当事人权利义务之前，首先应明确双方履行的是2016年5月29日的《厂房租赁合同》还是2016年7月1日的《厂房租赁合同》。前一份合同的租金标准为14元/平方米/月，后一份租金标准为7元/平方米/月，两份《厂房租赁合同》除了租金标准不一致以外，其他租赁房屋、租期、违约条款等全部一致。根据查明玖圣华公司租金支付情况，其通过公账向牛仔公司支付1524600元，通过个人账户转账1446000元。从转账金额来看，公账和私账的第一次转账金额均为277200元，公账的277200元双方确认包含租金和保证金各138600元，合同约定玖圣华公司应付三个月租金作为保证金，如果租金标准为14元/平方米/月的话，一个季度的租金金额为277200元，那么玖圣华公司公账和私账的第一笔转账共计554400元，与合同约定的玖圣华公司应付一个季度租金和保证金各277200元能够对应。此外，玖圣华公司之后每次转账的租金金额均为138600元，且公账和私账在2016年10月13日、2017年3月3日、2017年12月5日、2018年3月30日等同一天转账，或者转账时间相近，公账和私账金额相加，与2016年5月29日的《厂房出租合同》中约定的14元/平方米/月的租金标准相符。因此，结合玖圣华公司的款项支付情况，本院确认双方实际履行的是2016年5月29日的《厂房出租合同》，玖圣华公司主张其通过私账转账支付的款项均属于租金预付款，不符合常理，本院不予采信。2016年5月29日的《厂房出租合同》系双方当事人真实意思表示，双方应依约履行。 牛仔公司和玖圣华公司确认双方间的《厂房租赁合同》已于2019年10月7日解除，关于解除的原因，牛仔公司认为玖圣华公司逾期支付租金构成违约，其享有约定的合同解除权；玖圣华公司认为系牛仔公司在合同履行过程中擅自要求提前终止租赁合同，牛仔公司的行为构成违约。本院认为，根据双方就租金给付情况的确认，玖圣华公司2019年第一季度的租金尚欠78600元，2019年第二、三季度的租金未付，双方合同虽然约定了玖圣华公司逾期支付租金超过一个月的，牛仔公司享有合同解除权，但是，根据牛仔公司于2019年7月3日向玖圣华公司发的告知书，牛仔公司要求提前终止租赁关系的原因在于其自身厂房改造，而非玖圣华公司逾期支付租金。换言之，牛仔公司并未因玖圣华公司逾期支付租金而行使合同解除权，而是基于自身原因主张提前解除合同，其自身厂房改造并不是解除合同的法定理由。因此，本院认为牛仔公司未行使原本享有的合同约定解除权，且自身厂房改造要求解除合同的理由不能成立，故牛仔公司在履行《厂房出租合同》过程中存在违约，应当承担违约责任。 关于本诉，截至2019年9月30日，玖圣华公司尚未支付的租金数额为633000元，该款项玖圣华公司理应支付给牛仔公司。至于2019年5月至10月期间的水电费，其中5月水电费99623.5元，6月水电费102815.5元，7月水电费102548.5元，8月水电费97517元，9月水电费111573元，10月水电费42200元。玖圣华公司对5月至7月间的水电费金额无异议，本院予以确认，至于8月至10月间的水电费，玖圣华公司对水电用量、水费标准无异议，至于电费标准，之前租赁期间玖圣华公司支付电费的标准均为0.95元/度，现玖圣华公司主张电费标准为0.7元/度但未提交证据予以佐证，故本院不予采信，对电费为0.95元/度的标准予以确认，故玖圣华公司在2019年5月至10月产生的水电费为556277.5元。关于牛仔公司诉请的违约金问题，虽然牛仔公司未行使约定的合同解除权，但是在租赁合同履行过程中，玖圣华公司确有逾期支付租金的行为，依据双方合同约定，玖圣华公司拖欠租金及其他应支付的费用满一个月的，牛仔公司有权收取5%的滞纳金。该款项实际系玖圣华公司逾期支付租金及水电费这一违约行为而产生的违约金，本院予以支持，并确认违约金金额为59463.8元（1189277.5元×5%）。因此，玖圣华公司应向牛仔公司支付租金633000元、水电费556277.5元、逾期付款违约金59463.8元，合计1248741.3元。 关于反诉，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在租赁合同履行过程中，牛仔公司无故提前终止租赁关系，应承担违约责任，双方同意解除合同，玖圣华公司也将租赁房屋腾退给牛仔公司，牛仔公司应就解除合同对玖圣华公司造成的损失承担赔偿责任。关于玖圣华公司请求的损失：一、设备装卸费8000元，玖圣华公司主张该费用系腾退厂房时产生的搬迁费用，并提供海宁市马桥街道月良搬运服务部出具的发票，发票上明确载明了费用的金额和项目，同时，玖圣华公司在腾退承租房屋搬迁至新厂区过程中产生搬迁费用实属必要，故本院对该项损失予以确认；二、废气处理设备损失282000元，根据嘉兴市源丰资产评估事务所出具的评估报告，原存放于海宁市马桥街道新民路38号1号楼的废气处理设备在2019年11月1日的评估价值为282000元，该报告确认了废气处理设备在评估基准日的价值，但是，玖圣华公司并未举证证明因搬迁厂房造成该设备全损。换言之，如果废气处理设备可以通过搬迁的方式予以再利用，玖圣华公司不得以该设备在搬迁时的价值要求牛仔公司赔偿。玖圣华公司自述将废气处理设备以10000元的价格作为废品卖予他人，但其未就此进行举证，也无证据表明该废气处理设备在搬迁时只能以废品方式处置。故本院认为玖圣华公司主张按照上述评估价值要求被告赔偿，依据不足，不予支持；三、装饰装修损失，玖圣华公司提供的发票仅反映2017年1月至9月间其购买涂料、铜塑线、管材等材料的情况，但无法反映双方租赁关系终止时装修装修的残值损失情况，本院对玖圣华公司主张的该项损失不予支持；四、租金差价损失，本院前述意见已认定双方确定的租金标准为14元/平方米/月，根据嘉兴市源丰资产评估事务所作出的评估意见，海宁市马桥街道新民路38号1号楼同类同地段房屋在2019年11月1日的租金为17.5元/平方米/月，租金差价为3.5元/平方米/月。玖圣华公司主张按照1500平方米和2年计算，由于案涉租赁房屋的面积超过1500平方米，且双方终止租赁关系时剩余租赁期限超过2年，故本院对租金差价损失确认为126000元（3.5元/平方米/月×1500平方米×24月）；五、嘉兴市生态环境局行政处罚款项35000元和重做环评费用9000元，该款项系玖圣华公司在新承租房屋内未经环保审批擅自开工建设产生的罚款和费用，其要求牛仔公司赔偿于法无据，本院不予支持；六、人工工资损失225000元，玖圣华公司主张该款项系停工期间支付给工人的工资，但是玖圣华公司既未主张停工期间和工资损失的合理性，也未举证证明其实际已经向工人支付上述款项，故本院对该损失的主张亦不予支持。因此，本院认定玖圣华公司的损失有设备装卸费8000元、租金差价损失126000元，合计134000元。 然而，因双方《厂房租赁合同》第八条第1款的约定，在租赁期间，如牛仔公司提前终止合同而违约，应赔偿玖圣华公司三个月租金。现牛仔公司明确表示，如果本院认定玖圣华公司的损失低于三个月租金的，那么基于牛仔公司提前终止租赁合同的违约行为，其自愿向玖圣华公司赔偿三个月租金277200元（14元/平方米/月×6600平方米×3月）作为违约金。因此，由于本院上述认定的实际损失仅为134000元，低于双方合同约定的违约金金额277200元，故本院依据合同约定的违约金金额作为牛仔公司应承担的赔偿数额，即由牛仔公司赔偿玖圣华公司277200元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）海宁市玖圣华包装有限公司支付原告（反诉被告）海宁牛仔织造有限公司租金633000元、水电费556277.5元、违约金59463.8元，合计1248741.3元； 二、原告（反诉被告）海宁牛仔织造有限公司支付被告（反诉原告）海宁市玖圣华包装有限公司违约金277200元； 上述一、二项相抵，被告（反诉原告）海宁市玖圣华包装有限公司应继续支付（反诉被告）海宁牛仔织造有限公司款项971541.3元，此款由被告（反诉原告）海宁市玖圣华包装有限公司于本判决生效后十日内付清； 三、驳回被告（反诉原告）海宁市玖圣华包装有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16038元，减半收取8019元，由海宁市玖圣华包装有限公司负担；反诉案件受理费15072元，减半收取7536元，由海宁牛仔织造有限公司负担1830元，由海宁市玖圣华包装有限公司负担5706元。评估费7000元（已由海宁市玖圣华包装有限公司预缴），由海宁牛仔织造有限公司负担1700元，由海宁市玖圣华包装有限公司负担5300元，在本判决生效后由海宁牛仔织造有限公司直接给付海宁市玖圣华包装有限公司。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  高苏燕 二〇二〇年十月十三日 书记员  汪凯航 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。