贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初9862号原告：迟雪梅，女，1990年1月10日出生，汉族，户籍地贵州省湄潭县，经常居住地贵州省贵阳市观山湖区。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**观府壹号销售体验中心**，统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔，职务总经理。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201710254619。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201610567901。原告迟雪梅与被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟雪梅及被告的委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告2019年1月19日发出的收房通知无效，2019年4月29日发出的收房通知为有效通知。判决被告交房延期截止时间为2019年5月6日，且被告支付2019年1月1日至5月6日延期交房违约金共计16,593.17元；2.判决被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2017年4月9日签订了《商品房买卖合同》，预售合同登记号为Ｙ17037180，约定原告购买被告位于观山湖区房屋一套，总价1,316,918元，原告已付清。被告于2019年1月19日以ＥＭＳ文件通知原告收房，但未满足约定的收房条件，原告拒绝收房。2019年4月11日满足收房条件后，被告于4月29日再次通知原告收房，按照约定，买受人应当在收到书面通知后7日内办理该商品房的交接手续，被告应当承担自2019年1月1日至2019年5月6日的延期交房违约金。综上，原告为维护自身的合法权益诉至法院，望支持诉请。被告辩称，1.两次的收房通知均由被告送达，不存在无效事由。2.案涉房屋于2019年4月11日具备合同交付条件，被告在取得交付使用备案证书后立即通过电话通知原告收房，原告未及时办理收房手续，被告于2019年4月29日再次以书面形式催促收房，原告在收到通知后未及时办理收房，与被告无关，不应当由被告承担违约责任。本案的逾期交房违约金应当计算至2019年4月11日。本院经审理认定事实如下：2017年4月9日，原告迟雪梅（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买电建地产房屋。总价款1,316,918元，原告以贷款方式购买，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款916,918元，余款400,000元以银行按揭支付。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条对交接手续约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件…买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”合同第十九条对住宅保修责任约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修……”。附件十二补充协议中第二条房屋交付约定“……3.买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房的有关装修、设备存在瑕疵的，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”、第十条通知及送达约定“1.出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。同日，原告向被告支付案涉房屋首付款916,918元。2017年5月19日，原告向案外人中国建设银行借款40万元支付剩余房款。被告已足额收到原告支付的房款。2019年1月19日，被告通过邮政快递向原告发送收房通知。原告在案涉《商品房买卖合同》中预留的送达地址为贵州省贵阳市观山湖区。2019年4月11日，案涉房屋通过贵阳市商品住房交付使用备案。2019年4月29日，被告向原告再次发出收房通知。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。结合双方约定，被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，但被告于2019年1月19日向原告发送收房通知，又根据案涉合同第十一条约定，案涉房屋须有经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书才符合交房条件，故2019年1月19日案涉房屋尚未满足收房条件。2019年4月11日,案涉房屋满足交付的条件。2019年4月29日，被告再次向原告发送收房通知，可视为被告履行了通知收房义务，原告未在7日内办理交接手续，2019年5月6日通知期限届满。故本院确定2019年5月6日为案涉房屋的实际交付日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……”的规定，被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本院确认被告于2019年4月29日发出的收房通知为有效通知，被告应按案涉《商品房买卖合同》中的约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。从2019年1月1日至2019年5月6日，共计126天，按照合同约定每日万分之一的标准计算，被告应支付违约金16,593.17元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条之规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于2019年4月29日向原告迟雪梅发出的收房通知为有效通知，交房延期截止时间为2019年4月29日；二、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起10日内向原告迟雪梅支付逾期交房违约金16,593.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取207元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王娇二〇二〇年十月十三日法官助理雷晓星书记员曹凯凯