广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16944号原告：佛山市南海西樵豪景有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××839X。法定代表人：陈锡年，总经理。委托诉讼代理人：吴昊宇，广东奇才律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍凯俐，广东奇才律师事务所律师。被告：冯家祈，男，汉族，住广东省怀集县×××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××259。原告佛山市南海西樵豪景有限公司（以下简称豪景公司）与被告冯家祈商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，于同年9月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人吴昊宇、霍凯俐到庭参加了诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年4月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告协助原告解除商品房预告登记备案注销等合同解除的全部手续，手续费由被告承担；3.被告立即向原告支付违约金1240000元；4.被告立即向原告支付律师费50000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年4月17日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××502），约定由被告购买原告位于佛山市南海区××××××2×（以下简称涉讼房屋），购房总价款为3100000元，付款方式为被告支付购房首期款1240000元，余下1860000元办理银行按揭手续，由银行支付给原告。支付首期款后被告向中国农业银行股份有限公司南海西樵支行（以下简称农业银行西樵支行）按揭贷款1860000元，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任至办妥房产证及他项权利证止。后因被告出现连续逾期未还按揭贷款，农业银行西樵支行于2019年4月10日向佛山市南海区人民法院起诉原、被告，要求被告偿还全部贷款本息及要求原告承担连带清偿责任，佛山市南海区人民法院于2019年8月30日作出（2019）粤0605民初7446号民事判决书，判决被告归还计至2019年7月22日止的贷款本金1845909.85元及2019年7月23日起的贷款本金及利息、罚息等。后农业银行西樵支行向南海区人民法院申请强制执行，案号为（2020）粤0605执16473号。原告已替被告代偿了房屋贷款本金、利息、罚息、诉讼费、执行费等，现该案已执行完毕并作结案处理。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定：“如买受人选择银行按揭方式付款，出卖人已作为买受人的担保方承担连带还款责任，逾期三个月买受人拒不按合同缴交银行按揭款，银行即要求出卖人履行连带清偿责任，并要求出卖人回购买受人之房屋，从回购之日起，出卖人有权解除双方签订的购房合同，并将买受人已付房价作违约金；出卖人有权向买受人追讨出卖人代买受人支付的银行本金利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费等相关费用。”原告代被告清偿了银行的欠款后，经多次催告被告一直未向原告返还，按照合同约定原告有权解除合同并要求将被告已付房款（首付款）1240000元作为违约金，并要求被告支付律师费。而由于被告的违约行为，造成了原告严重的损失，包括：①原告代被告偿还的贷款本息、罚息、诉讼费、执行费共2160450.06元，扣除原收到的银行贷款1860000元，共损失300450.06元；②代偿款产生的利息损失；③被告违约导致合同解除后，涉讼房屋的房价下调损失329000元；④产生评估费4200元；⑤对销售人员支付的佣金损失；⑥广告费用等损失。因此根据双方的约定以及原告的实际损失，原告主张将被告已付房款1240000元作为违约金符合诚实信用和公平原则，应予以支持，故起诉。被告没有答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法，客观真实，且与本案相关联，被告未到庭提出异议，本院采信原告提交的全部证据的真实性，并综合认定其关联性及证明力。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年8月17日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）补充协议》，对《商品房买卖合同（预售）》的条款作补充约定，其中第四条“关于银行按揭”第1款约定内容如下：“如买受人选择银行按揭方式付款，则从签署购房借款合同之日起，买受人与银行之间的借贷关系成立，出卖人已作为买受人的担保方承担连带还款责任，逾期三个月买受人拒不按合同缴交银行按揭款，银行即要求出卖人履行连带清偿责任，并要求出卖人回购买受人之房屋，从回购之日起，出卖人有权解除双方签订的购房合同，并将买受人已付房价作违约金；出卖人有权向买受人追讨出卖人代买受人支付的银行本金利息和滞纳金以及因此而支付的诉讼费、律师费等相关费用”；第十四条“关于合同的变更和解除”约定内容如下：“1.购房合同的变更，须买卖双方协商一致以书面的形式作出修改或补充。2.购房合同因法律规定或约定解除的，双方应在购房合同解除后15日内互相配合办理购房合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还给出卖人后按照约定办理退款手续。按照约定或法律规定应计算违约金或利息的，退款时一并计算。3.房屋交付后，购房合同因任何原因解除、撤销或确认无效，买受人在向出卖人返还房屋时，应按照同地段同类房屋租金标准（当地房管部门公布的标准）向出卖人支付房屋使用费。该费用自房屋交付之日起计算至买受人将房屋返还给出卖人之日。该使用费自出卖人应返还给买受人的房款中扣除，不足扣除的，买受人应在收到出卖人通知之日起30日内补足。4.因买受人原因导致购房合同及本协议解除的，买受人已经使用了该商品房的，除承担合同约定的其他违约责任外，还必须在接获出卖人通知后30日内将该商品房完好交回出卖人，该商品房的一切附承重墙、附天花板、附地板等固定装修归出卖人所有，如有任何损坏，买受人负责修复或承担修复费用，且买受人已支付的包括但不限于该商品房设备的初装费、税费等不予退还；出卖人亦有权要求买受人将装修使用的商品房按原设计恢复原状。5.因买受人原因导致购房合同及本协议解除的，如买受人已将房屋装修的，该装修损失由买受人自行承担。如买受人存在欠缴费用及其他违约情形的，买受人所欠费用、应付的违约金和赔偿金出卖人可从买受人已付房款中直接划扣，划扣后仍有剩余，出卖人应在办理商品房注销登记手续后30日内无息退还买受人，如有不足，买受人应按出卖人书面通知30日内补足。6.除法律、购房合同、补充条款约定或双方同意解除合同外，双方不得以其他理由单方解除合同。”2018年4月17日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201××××××××502），约定：出卖人将涉讼房屋以总价3100000元售予买受人；首期款1240000元于预售合同网上签订之日起15日内签订，剩余房款1860000元于2018年4月20日前申请办理银行按揭手续，并按按揭方式付款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；逾期应付款是指依照合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2017年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件并已取得房屋测绘报告的商品房交付买受人使用。2018年5月8日，农业银行西樵支行与冯家祈、豪景公司签订了编号为440××××××××090888的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，合同约定：冯家祈向农业银行西樵支行申请贷款用于购买涉讼房屋，贷款金额为186万元，贷款期限为360个月，还款方式为等额本息；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%计算，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，于次年1月1日起调整；冯家祈未按双方约定期限归还借款本金的，农业银行西樵支行对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，按罚息利率计算复利；若冯家祈未按约定按期足额偿还借款，农业银行西樵支行有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布本合同项下的借款立即到期；农业银行西樵支行为实现债权而支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用由冯家祈承担；为保证农业银行西樵支行债权的顺利实现，冯家祈以涉讼房屋为借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼费、律师费、处置费等农业银行西樵支行实现债权和抵押权的一切费用；由豪景公司作为阶段性保证人，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为冯家祈的债务提供连带责任保证担保。2018年5月14日，农业银行西樵支行向冯家祈发放了186万元的贷款，贷款期限自2018年5月14日起至2048年5月13日止，贷款首期执行年利率为5.635%。2018年9月5日，被告接收了涉讼房屋。2019年4月10日，本院受理农业银行西樵支行诉冯家祈、豪景公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605民初7446号。该案中，农业银行西樵支行主张冯家祈逾期还款构成根本违约，故请求冯家祈还本付息，豪景公司承担连带责任。本院经审理后，于同年8月30日作出（2019）粤0605民初7446号民事判决，对农业银行西樵支行陈述的事实予以确认，并判令：一、冯家祈应于本判决发生法律效力之日起十日内归还计至2019年7月22日止的贷款本金1845909.85元及支付计至当日的利息56587.24元、罚息315.04元、复利1160.55元予农业银行西樵支行，并自2019年7月23日起至实际清偿日止，并分别以本金1845909.85元及利息56587.24元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率基础上上浮15%再上浮50%（如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，贷款利率自调整后的次年1月1日起调整）计付罚息及复利予农业银行西樵支行；二、豪景公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任，在承担了保证责任后，有权向冯家祈追偿；三、驳回农业银行西樵支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取21613.98元，财产保全费5000元，合计26613.98元（农业银行西樵支行已预交），由冯家祈、豪景公司按上述判决确定责任承担方式负担，经农业银行西樵支行同意，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予农业银行西樵支行，本院不另收退。2020年5月25日，本院立案执行农业银行西樵支行与冯家祈、豪景公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2020）粤0605执16473号，执行依据为本院（2019）粤0605民初7446号民事判决书。在该案的执行过程中，本院于2020年6月28日从豪景公司的银行账户中扣划2160450.06元，其中执行费用金额为23766.83元，贷款本息及案件受理费、财产保全费共2136683.23元，后对该案作结案处理。2020年6月24日，豪景公司与广东奇才律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定豪景公司委托该所指派律师代理本案诉讼，代理费用按固定收费确定，金额50000元，代理期限为一审、二审、执行，豪景公司于签订合同后3日内支付。2020年7月2日，广东奇才律师事务所开具发票，确认收到豪景公司支付的50000元。2020年7月9日，豪景公司提起本案诉讼，本院于同月30日向冯家祈送达本案的应诉材料。2020年8月23日，豪景公司与案外人广东中毅资产土地房地产评估有限公司（以下简称中毅公司）签订《房地产估价委托合同》，委托中毅公司对涉讼房屋在2020年8月25日的市场价值进行评估，应收评估费用金额为4200元。同月25日，中毅公司作出顺中评报字[2020]W08036号《房地产估价报告》，认为涉讼房屋在价值时点（2020年8月25日）的市场价值为2771000元。同月26日，中毅公司开具发票，确认收到豪景公司支付的评估服务费4200元。诉讼中，原告豪景公司陈述称：原被告曾于2017年签订了涉讼房屋的《商品房买卖合同（预售）》，但因被告冯家祈自身征信等原因无法办理三成首付款的贷款手续，双方协商一致变更合同为四成首付款，并于2018年4月17日重新签订了前述《商品房买卖合同（预售）》，沿用了原合同编号及内容；被告冯家祈已按商品房买卖合同（预售）》的约定支付了首期款1240000元、按揭款1860000元；涉讼房屋至今未办理产权证的原因是被告冯家祈至今未缴纳契税；涉讼房屋已交付冯家祈使用，该房屋为毛坯状态，没有上锁，故原告可安排鉴定人员进入鉴定。另佛山市自然资源局于2020年9月22日出具的《佛山市（南海区）不动产登记预告信息查询结果》显示：涉讼房屋已经办理购房预告登记，预告权利人为冯家祈，登记日期为2018年6月13日；已经办理抵押预告登记，抵押权人为农业银行西樵支行，登记日期为2018年6月13日；2019年6月3日、2020年8月18日分别被本院以（2019）粤0605执保3148号案、（2020）粤0605执22506号案办理了轮候预查封手续。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告签署《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定原告将涉讼房屋售予被告，该约定是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。在合同的履行过程中，被告已经支付完毕全部购房款，履行了《商品房买卖合同（预售）》约定的付款义务，原告也已将涉讼房屋交付被告使用。因此，双方基于《商品房买卖合同（预售）》应承担的主要合同义务均已履行完毕。虽然《商品房买卖合同（预售）补充协议》第四条约定被告逾期三个月拒不按合同缴交银行按揭款导致银行要求原告履行连带清偿责任，并要求原告回购涉讼房屋，从回购之日起，原告有权解除双方签订的购房合同，并将被告已付房价作违约金。该约定中的“回购”发起方为银行而非原告，而农业银行西樵支行在（2019）粤0605民初7446号案中并未要求原告回购涉讼房屋。且即便原告因被告向银行违约而承担连带清偿责任，原告基于代偿行为虽有权要求被告承担违约责任，但因双方关于《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》项下的主要权利义务已经履行完毕，在此情况下，如再赋予原告解除合同、收回涉讼房屋并将被告应付购房款作违约金处理，则不仅明显加重了被告的违约责任、排除了被告的主要权利，有违公平原则。同时，因被告已经履行完毕《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》项下的主要义务，且涉讼交易已经办理预告登记，故依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款之规定，其对涉讼房屋已享有足以排除原告对涉讼房屋权利的物权期待权。现涉讼房屋的预告登记已因另案被本案办理预查封手续，故原告要求解除该预告登记也损害了其他债权人的合法权益。因此，本院对原告诉请解除《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》、被告协助原告解除商品房预告登记备案注销等合同解除的全部手续并承担手续费的诉请均不予支持，但为免当事人讼累，结合原告起诉意见，本院根据公平原则，酌情确定被告就其违约行为应承担的违约责任如下：1.赔偿原告代偿支出的款项2148566.65元及利息，其中贷款本息及案件受理费、财产保全费共2136683.23元。在（2019）粤0605民初7446号民事判决书发生法律效力后，原、被告均应主动向农业银行西樵支行偿还相应还款责任，故本院酌情确定（2020）粤0605执16473号案的执行费用由原告负担11883.41元，由被告承担11883.42元。因本院不支持原告解约诉请，故在此判令被告赔偿原告代偿支出的款项金额2148566.65元（2136683.23+11883.42）。由于原告支出以上代偿款的时间为2020年6月28日，故本院判令被告以2148566.65元为本金，从2020年6月28日起至实际偿还该代偿款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。2.支付违约金620000元。被告未按期足额向农业银行西樵支行履行还本付息义务，致原告承担保证责任，其违约程度与根本违约情节相当，故本院综合《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》相关违约责任的约定，判令被告按涉讼房屋的总价款3100000元的20%计付违约金620000元予原告。3.赔偿律师费损失50000元。原告因本案诉讼支出了律师费50000元，原告诉请被告赔偿该项支出与《商品房买卖合同（预售）补充协议》的约定相符，本院予以支持。因原告无权解除《商品房买卖合同（预售）》，故涉讼房屋的房价是否下跌与原告无关，原告因此支出的评估费用也与本案无关联性，应由原告自行承担。同时，原告主张的对销售人员支付的佣金、广告费用损失，则已在本院判令原告支付的违约金中得以补偿。因此，原告就被告违反《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）补充协议》的约定而要求被告承担的违约责任超以上核定的，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告冯家祈应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告佛山市南海西樵豪景有限公司承担保证责任代付的款项2148566.65元及以该款为本金，从2020年6月28日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市南海西樵豪景有限公司；被告冯家祈应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金620000元予原告佛山市南海西樵豪景有限公司；被告冯家祈应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费50000元予原告佛山市南海西樵豪景有限公司；驳回原告佛山市南海西樵豪景有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计18480元（原告已预交），由原告负担3806元，由被告负担14674元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费14674元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十月十六日书记员  许晓璇