山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初1302号原告：青岛怡华置业有限公司，住所地青岛即墨市环秀办事处王家官庄村，确认送达地址为青岛市即墨区珠江二路158号，统一社会信用代码913702826825606887。法定代表人：梁公新，董事长。委托诉讼代理人：张延岭，山东德衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵闯，山东德衡律师事务所律师。被告：单提刚，男，1985年2月13日出生，汉族，住青岛市城阳区，确认送达地址同住址。第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路**，确认送达地址为同住所地，统一社会信用代码：91370200863581525Q。负责人：郝子健。委托诉讼代理人：李洁，山东汉通律师事务所律师。原告青岛怡华置业有限公司（以下简称怡华置业）与被告单提刚、第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月24日、2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张延岭、被告单提刚、第三人委托诉讼代理人李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡华置业向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的商品房预售合同；2、判令被告协助解除合同备案登记、抵押预告登记、预购商品房预告登记；3、判令被告支付原告违约金31293元；4、判令被告立即迁出涉案房屋；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年，原被告双方签订商品房预售合同，约定被告购买原告开发的即墨市长江一路88号21号楼1单元7层701户，房屋总价625860元。同时约定被告向银行按揭贷款34万元，后被告未及时向中国建设银行青岛分行偿还按揭贷款，建行多次要求原告作为连带保证人承担还款责任，（截止2020年1月，原告共为被告垫付建设银行欠款24385.87元），2020年2月经崂山区人民法院判决，原告承担连带保证责任。原被告双方签订的预售合同第七条约定，若被告采用银行按揭方式支付房款，未按借款合同约定偿付欠款，导致原告向银行承担连带责任，则原告代为清偿欠款后，有权向被告追索本金、利息、赔偿金、违约金及追索权的费用，并有权解除购房合同，且可从乙方购房款中直接抵扣上述费用，乙方同时应按总房款5%承担赔偿金。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。被告单提刚辩称，不同意解除合同，我两个月之内将第三人的钱全部还清。第三人建行青岛分行述称，（2019）鲁0212民初314号民事判决书确定的原告的保证义务及被告还款义务均没有履行。经审理查明，2014年原告怡华置业（甲方）与被告单提刚（乙方）签订《青岛市商品房预售合同》，主要约定：乙方购买甲方开发的即墨市长江一路88号《观澜湖畔》21号楼1单元701户房屋，暂测房屋建筑面积为122平方米，单价为5130元每平方米，总房款为625860元。第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权按照下列方式追究乙方的责任：甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的5%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。如甲乙双方协商同意继续履行合同，甲方有权要求乙方按照合同总价款日万分之五的比例，支付自本合同约定的应付款期限之第二天至乙方实际付款之日止的违约金。若乙方采用银行按揭方式支付房款，未按借款合同约定偿付欠款，导致甲方向银行承担连带责任，则甲方代为清偿欠款后，有权向乙方追索本金、利息、赔偿金、违约金及追索权的费用，并有权解除购房合同将房屋另行出售，且甲方可从乙方购房款中直接抵扣上述费用。乙方须按总房款的5%承担赔偿金，并按欠款金额日万分之五的比例，向甲方支付自欠款之日起至实际付款之日止的违约金。2014年9月10日，被告单提刚与第三人建行青岛分行就涉案房屋签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行青岛分行向单提刚发放贷款340000元，贷款期限为30年，采用按月等额本息还款法还款。若借款人未按时足额偿还贷款本息构成违约，则建行青岛分行作为贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用。单提刚以其自怡华公司处购买的即墨市长江一路88号21号楼1单元701户房屋提供抵押担保。原告怡华置业作为保证人为上述债务承担连带责任保证。建行青岛分行依约向单提刚发放贷款，后因单提刚逾期还款，被建行青岛分行诉至青岛市崂山区人民法院，案号为（2019）鲁0212民初314号。自2018年8月份起，因单提刚逾期偿还建行青岛分行贷款本息，建行青岛分行从怡华置业的保证账户中划扣款项累计24385.87元以偿还单提刚的银行贷款。2020年2月11日青岛市崂山区人民法院作出（2019）鲁0212民初314号判决书，判令单提刚及其妻子偿还建行青岛分行贷款本息，怡华置业公司对上述债务承担连带保证责任。该判决已经生效。第一次庭审后，单提刚陆续偿还银行贷款，截止本案法庭辩论终结，单提刚已经偿还建行青岛分行大多数银行贷款，尚欠贷款本金47643.55元及相关利息未付。上述事实，有原被告的当庭陈述，原告提交的《青岛市商品房预售合同》、《保证合同》、个人贷款还款凭证、（2019）鲁0212民初314号判决书等证据在案佐证，经当庭审核，本院予以确认。本院认为，单提刚与怡华置业签订的《青岛市商品房预售合同》及其与建行青岛分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。单提刚与怡华置业系房屋买卖合同关系，与建行青岛分行系金融借款合同关系，怡华置业为单提刚的贷款向建行青岛分行承担连带责任保证。怡华置业被建行青岛分行划扣款项24385.87元，建行青岛分行提起诉讼，均因单提刚逾期还款而导致，对此单提刚具有不可推卸的责任。就本案《青岛市商品房预售合同》是否解除问题。本院认为，就案件目前情况来看，单提刚欠怡华置业垫付款24385.87元，尚欠建行青岛分行借款本金47643.55元及后续利息。建行青岛分行当庭表示同意单提刚按照口头和解协议按期还款，暂时不就（2019）鲁0212民初314号判决书申请强制执行。单提刚当庭亦表示尽快偿还银行贷款及原告的垫付款。根据全国法院民商事审判工作会议纪要（第九次）第47条的会议精神：“合同约定的解除条件成就时，守约方要求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。”本院认为单提刚的违约行为并未影响怡华置业合同目的的实现，其行为不足以构成根本违约，考虑本案实际情况，本院认为涉案《青岛市商品房预售合同》不宜解除。关于怡华置业要求的违约金31293元。根据单提刚与怡华置业签订《青岛市商品房预售合同》第七条的约定，单提刚违约，应当按总房款的5%承担赔偿金，故怡华置业要求单提刚赔偿其违约金31293元，本院予以支持。怡华置业要求解除合同，在扣除垫付款24385.87元及违约金31293元后退还单提刚剩余购房款，因本案合同不宜解除，为减轻当事人诉累，本院判令单提刚直接偿还怡华置业垫付款24385.87元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七之规定，判决如下：一、被告单提刚于本判决生效后十日内偿还原告青岛怡华置业有限公司垫付款24385.87元；二、被告单提刚于本判决生效后十日内赔偿原告青岛怡华置业有限公司违约金31293元；三、驳回原告青岛怡华置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，保全费3620元，由被告单提刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王彬彬审判员  李林娟审判员  刘平平二〇二〇年十月十九日书记员  王 卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。