鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初1928号原告（反诉被告）：鹤壁金爵置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区朝歌路与滨河大道交叉口（金融大厦****）。法定代表人：卢长生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张学中，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：任建文，河南豫龙律师事务所律师。被告（反诉原告）：张涛，男，1984年2月6日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被告（反诉原告）：王卫霞，女，1984年10月28日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。二被告共同委托诉讼代理人：张国强（张涛父亲），住鹤壁市淇滨区。二被告共同委托诉讼代理人：代朝琴（张涛母亲），住鹤壁市淇滨区。原告（反诉被告）鹤壁金爵置业有限公司（以下简称金爵公司）与被告（反诉原告）张涛、王卫霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金爵公司委托诉讼代理人张学中、任建文、被告张涛及其与王卫霞共同委托诉讼代理人张国强、代朝琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金爵公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2016年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令张涛、王卫霞将《商品房买卖合同（预售）》原件及发票退还给其，由其依法扣除违约金9564.02元后，将剩余房款208636.98元退还张涛、王卫霞；3、本案诉讼费用由张涛、王卫霞负担。事实和理由：原被告于2016年6月14日签订《商品房买卖合同（预售）》，由张涛、王卫霞购买其开发的位于华韵帝景湾13幢房产，购房总价款为478201元，付款方式为2016年6月14日前支付首付款218201元，剩余房款260000元向银行贷款支付，2016年10月1日交付房屋。但自签订合同至今已近4年，张涛、王卫霞除缴纳首付款外，剩余房款既未从银行贷款付清房款，也未以现金付清房款，已构成根本违约。为维护其合法权益，故诉至法院。张涛、王卫霞反诉并答辩称：2012年其委托父亲张国强参加鹤壁市职业技术学院组织的团购鹤壁市恒泰置业有限公司（以下简称恒泰公司）预开发的华韵帝景湾小区商品房，按团购方案要求于同年6月向恒泰公司交纳20万元预付款。2016年6月6日向恒泰公司交纳了天然气开口费、数字电视网费等。2016年6月14日其与恒泰公司签订《商品房买卖合同（预售）》1份，约定：其购买恒泰公司开发的位于华韵帝景湾13幢房产，购房价款478201元，付款方式为2016年6月14日前支付首付款218201年，剩余房款260000元向银行贷款支付。恒泰公司预售公告及向有关部门备案资料中，所预售的商品房单价为3370元/平方米，签订合同前，恒泰公司利用市场优势，每平方米强行加价300元，其实际交预付款为218201元，但恒泰公司向张国强出具的收据显示收到房款179111元，每平方米单价仍为3370元。2017年9月，张国强接电话通知说原购买的华韵帝景湾的商品房为完善备案手续需要更换购房合同，为便于公积金担保贷款，2017年9月5日，双方签订正式商品房买卖合同（预售）一份。约定：其购买金爵公司商品房一套，位于淇滨区华韵帝景湾小区，面积130.30平方米，单价3370元/平方米，总价款439111元，付款方式为首付款179111元，余款260000元申请公积金担保贷款，交房时间为2017年10月31日前。由于其之前已超付购房预付款，与金爵公司签订购房合同后于2017年9月12日去房管部门备案，希望能尽快办理贷款手续，后多次催问，2018年5月4日，金爵公司工作人员电话通知，让购房者持购房合同自己办理贷款。同年5月7日，其到公积金管理中心办理贷款手续时被告知，根据其夫妻二人征信可分期15年贷款30万元，同时被告知金爵公司的商品房预售证期限已届满，须办理延期手续后才能办理按揭贷款，让回去等通知。2018年10月金爵公司再次通知其二人提交征信报告，后未果。期间，其二人按金爵公司通知现款交纳了小区地下车库款。因住房心切，2020年春节过后，其多次找金爵公司协商，找政府部门包括信访部门协调，要求金爵公司诚信履行合同义务，最后被告知，由于金爵公司的预售证未能延期，无法按揭贷款，只有交齐现款，并在原价格基础上加1000元/平方米金爵公司才能交房。故金爵公司存在违约行为，应诚信全面履行合法有效的合同义务，赔偿其经济损失10000元，并承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对金爵公司提交的证据1、统计表一份。证明在其通知张涛、王卫霞公积金贷款申请未通过审批后，被告于2018年4月25日从其处取走商品房买卖合同原件5份，自行前去办理贷款手续的事实；2、解除合同通知书、邮件查询单各一份。证明2020年6月3日其通过快递形式通知被告解除了双方签订的商品房买卖合同，被告已收到该通知。张涛、王卫霞对证据1真实性无异议，但其是在2018年4月9日接到售楼部电话，通知其过去领取合同自行办理贷款，其到公积金大厅才知道帝景湾小区13号楼预售证过期，无法办理贷款，售楼部人员让其等消息。2018年10月份，售楼部人员打电话让其二人重新提交征信报告，其提交后又让其等消息。对证据2无异议，其确实收到。本院认为，对金爵公司提交上述1-2份证据，双方对证据真实性无异议，对其证明效力，本院予以确认。对张涛、王卫霞提交的证据1、收据6份。证明其向售楼部交纳帝景湾小区13号楼首付款179111元及维修基金、合同押金款、地下车、地下车位款视费、天然气开口费；2、信访告知书。称信访部门于2019年3月18日下发信访告知书，工作组让其找申总，其是2019年5月份左右找的申总；3、代明琴与于会计、其与金爵公司任律师电话录音各一份。证明于会计未通知其交全款，说是找不到他们的电话。2019年9月29日代朝琴找于会计，才正式说是让加1000元/平方米，光交全款不行。任律师的录音证明其要交全款，不想走法律程序；4、商品房买卖合同（预售）一份。金爵公司对张涛、王卫霞提交的证据1无异议。证明2仅能说明其曾反映过问题，但信访部门未受理。证据3于会计的通话录音真实性无异议，但说明其已明确告知被告无法办理贷款，且被告已将合同拿走，要求被告将全额房款交清，并加1000元/平方米。对与任律师的录音无异议，但只是告知其协商可以，除了交全款还需要补钱。对证据4无异议，但认为该合同已解除。本院认为，张涛、王卫霞提交的证据1金爵公司无异议，对其证明效力，本院予以确认。证据2证明了其曾信访的事实，对该事实，本院予以确认。对证据3，金爵公司对真实性无异议，对该证据的证明效力，本院予以确认。证据4双方无异议，客观真实地载明了双方的合同权利与义务，对其证明效力，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：张涛父亲张国强于2016年6月6日向恒泰公司交房款179111元、数字电视费240元、天然气开口费2730元。2016年8月31日，张涛交纳维修基金5863.5元。2018年4月9日张涛向恒泰公司交纳合同定金款500元。2018年5月15日，张涛、王卫霞交纳地下车位费59000元。金爵公司称其系委托恒泰公司代收房款。2017年9月5日，金爵公司（出卖人）与张涛、王卫霞（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由张涛、王卫霞购买金爵公司投资开发的位于鹤壁市淇滨区珠江路南侧、华山路东侧华韵?帝景湾小区13幢楼房屋一套，预测建筑面积共130.3平方米，总价款为439111元。付款方式为公积金贷款方式付款，××应当于2017年9月5日前支付首期房价款人民币179111元，余款人民币260000元向银行申请贷款支付，并约定出卖人应当于2017年10月31日前向买受人交付该商品房。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。按双方合同约定，张涛、王卫霞交纳首付款后，剩余房款260000元向银行申请公积金贷款。张涛、王卫霞曾向金爵公司提交按揭贷款有关手续。但迟迟未能办理按揭贷款。2015年4月13日，鹤壁市商品房预售许可公示，金爵公司开发的华韵?帝景湾小区13#楼商品房预售许可证至2015年5月19日到期。2016年起帝景湾项目推进缓慢；2017年5月，淇滨区成立项目帮扶工作组，2017年7月复工，当时预计于2018年10月完工。2018年4月，金爵公司电话通知张涛、王卫霞将商品房买卖合同取走，自行办理公积金贷款，因金爵公司开发的华韵?帝景湾小区13号楼商品房预售许可证到期无法办理公积金贷款。2019年9月29日，张涛母亲代朝琴给于会计打电话，于会计告知其需要将房款补齐，另外在原房价基础上加1000元/平方，代朝琴仅同意交齐尾款，未同意另补房款。之后双方沟通未果。2020年6月3日，金爵公司向张涛邮寄送达《解除合同通知书》，称因张涛、王卫霞既未从银行贷款付清房款，也未以现金付清房款，已构成根本违约，通知张涛、王卫霞解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。张涛、王卫霞于2020年6月4日接到该通知，于2020年7月3日与金爵公司电话联系，称未办理成贷款的原因系金爵公司商品房预售许可证到期无法办理，责任不在其，其愿意交齐尾款，双方协商未果。金爵公司于2020年7月14日向本院提起诉讼。庭审中双方认可合同签订后，张涛、王卫霞曾按300元/平方米向金爵公司补交房款。本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，虽然双方约定付款方式为公积金贷款，在张涛、王卫霞交付首付款后，依双方约定将贷款资料交至金爵公司。至于金爵公司称其仅予以协助或如实提供相关证明，不承担保证买受人取得贷款的义务，但因其公司商品房预售许可证到期原因，无法为买受人办理贷款手续，在此情况下，金爵公司应及时通知二被告另行协商付款方式，协商不成及时行使合同解除权，但金爵公司未提交该方面的证据，故不能以张涛、王卫霞未全额补足房款而认定系张涛、王卫霞违约。即使张涛、王卫霞未能办理按揭贷款，其公司亦应当通知××张涛、王卫霞补足剩余房款，虽其公司称已让于会计通知张涛、王卫霞补足剩余房款，并在原房款价格基础上加1000元/平方，但商品房买卖合同系双方真实意思的表示，房价上调属合同事项重大变更，在双方未达成一致意见，且张涛、王卫霞同意交清剩余尾款情况下，金爵公司即以张涛、王卫霞未交清尾款为由通知买受人解除合同明显不妥。故对金爵公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，本院不予支持。对其第二项诉讼请求，是建立在合同解除的基础上，故本院亦不予支持。对张涛、王卫霞反诉请求金爵公司赔偿其损失10000元的反诉请求，因其未提交相应的证据，且未提交该损失的计算依据及方法，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，判决如下：一、驳回鹤壁金爵置业有限公司的诉讼请求；二、驳回张涛、王卫霞的反诉请求。本诉案件受理费4430元，减半收取2215元，由鹤壁金爵置业有限公司负担。反诉案件受理费25元，由张涛、王卫霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  霍璐婷二〇二〇年十月十三日书记员  马学芳