重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初2406号 原告：重庆义渡古镇旅游有限公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路126号3栋5-1号，统一社会信用代码915001043221643156。 法定代表人：周颖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周娜，泰和泰(重庆)律师事务所律师。 被告：聂琳，男，汉族，1988年7月16日出生，住重庆市江津市。 原告重庆义渡古镇旅游有限公司与被告聂琳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，后因被告下落不明，依法转为普通程序，由审判员包园园担任审判长，与人民陪审员雷敬渝、黄荣钢组成合议庭，于2020年10月22日公开开庭审理了本案。原告委托代理人周娜到庭参加了诉讼；被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆义渡古镇旅游有限公司向本院提起诉讼请求：1.判决确认原被告双方2016年8月10日签订的《大渡口马桑溪古镇房屋租赁合同》于2019年12月19日解除；2.判决被告向原告支付自2019年4月12日至2019年12月19日的租金196395.04元；3.判令被告向原告支付逾期违约金至付清日止，按照每日万分之二的标准分别以8023.361(72070.83-48047.22-16000)元为基数，从2019年1月5日起计算至付清之日止；以72070.83元为基数，从2019年4月5日起计算至付清之日止；以72070.83元为基数，从2019年7月5日起计算至付清之日止；以44229.77元为基数，从2019年10月5日起计算至付清之日止；4.本案诉讼费由被告承担，原告预交的诉讼费先行退还给原告，由法院向被告收取。 事实及理由：2016年8月10日，原被告签订《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》，约定由被告承租原告有出租权利的位于重庆市大渡口区马桑溪古镇第四组团四号(即大渡口区仁义街20号)的房屋，租赁期限为180个月，计租时间从项目正式开街起计算，免租期2年，租金标准为30648元/月，第六年起按上一年度月租金的5%逐年递增，租金按每3个月缴纳一次。该项目于2017年1月24日正式开街，被告承租房屋的实测面积为615.99平方米，房屋实际租金为24023.61元/月，免租期为2017年1月24日至2019年1月23日，自2019年1月24日起开始计租。 2016年6月21日，被告缴纳了租赁保证金30648元。2017年2月17日被告预付了租金16000元，2019年3月28日，被告缴纳了租金48047.22元，之后，被告未缴纳任何租金。原告多次发函催收，被告仍未支付。2019年12月19日，由于被告逾期支付租金已经超过了合同约定的90日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告租赁合同于2019年12月19日解除。原告于2019年12月24日收回了租赁房屋。原告认为，原被告双方签订的租赁合同合法有效，被告应依约按时足额向原告支付租金。被告的行为已经严重违反了租赁合同的约定，故原告依法向法院提起诉讼。 被告未到庭，未做答辩。 本院经审理查明：位于大渡口区仁义街20号房屋所有权人为重庆大晟资产经营(集团)有限公司。2016年6月23日，重庆大晟资产经营（集团）有限公司向重庆马桑溪文化旅游发展有限公司出具《委托书》，委托其代为办理马桑溪古镇建设、房屋租赁及现场运营管理等相关一切事务。 2016年8月10日，重庆马桑溪文化旅游发展有限公司作为出租人(甲方)与聂琳（乙方）作为承租人签订《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》，主要约定：（一）租赁房屋的基本情况：1.乙方承租位于重庆市大渡口区马桑溪古镇第4组团4号1、2楼；2.房屋建筑面积为785.85平方米，实测面积与合同面积不一致的，以实测面积为准；（二）租赁期限：本合同租赁期限为180个月，租期自2016年10月1日至2031年10月1日止（计租时间从项目正式开街起计算，开街前为装修免租期）；（三）租金和保证金：1.租金标准为每月30648元，从2016年10月1日至2018年9月30日为免租期，乙方不支付租金给甲方；2.乙方接房时需支付1个月租金30648元，方可享受24月免租优惠，从免租期结束后的次月开始计算租金；3.租金按每3个月交纳一次，每月5号前为租金支付日，被告到期须交纳后3个月租金；4.乙方与甲方签订租赁合同5个工作日内，向甲方一次性支付30648元作为保证金，当合同期满，双方解除租约后，经甲方确认乙方未有拖欠款项及违约事项，则在5个工作日内将保证金一次性无息返还至乙方指定账户；（四）违约责任：1.乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应向甲方支付应付未付部分租金万分之二的违约金，逾期支付超过90日的，视为乙方根本性违约，甲方有权解除本合同，并直接扣除乙方缴纳的保证金作为违约金，保证金不足以抵付违约金的，甲方有权继续追索违约金和实际损失；2.乙方有拖欠租金、物管费或者水电等能源费累计达叁个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，保证金及已交租金不予退还。 2016年12月13日，被告收到涉案租赁的房屋的钥匙42把。经测绘，被告承租房屋实际面积为615.99平方米，每月实际租金为24023.61元。2017年1月24日，马桑溪古镇正式开街。 2017年2月17日被告缴纳了租金16000元，2019年3月28日，被告缴纳了租金48047.22元。 2019年4月9日，原告向被告发出《催缴函》，要求被告支付拖欠的2019年3月24日至4月23日的房屋租金24023.61元。2019年7月24日，原告向被告发出《催缴函》，要求被告支付拖欠的2019年3月24日至7月23日的房屋租金96094.44元。2019年8月15日，原告向被告发出《催缴函》，要求被告支付拖欠的2019年3月24日至10月23日的房屋租金168165.27元。 2019年12月19日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求解除与被告签订的《大渡口区马桑溪古镇租赁合同》。同日，原告将被告承租的房屋全部收回。 另查明，2018年7月2日重庆马桑溪文化旅游发展有限公司更名为重庆市钓鱼嘴滨江湾区旅游有限公司，2019年8月5日又更名为重庆义渡古镇旅游有限公司。 上述事实有企业信用信息公示报告、不动产权证书、委托书、大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同、承租人(业主)钥匙签收表、收据、马桑溪古镇开街仪式合同、通知、催缴函及EMS快递单、解除合同通知书、腾交房屋通知书、移交房屋备忘录、原告的陈述等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行各自的义务。 根据合同约定，被告逾期缴纳租金3个月以上的，原告有权解除合同并收回房屋，本案中，被告逾期缴纳租金已经超过3个月，合同解除的条件已经成就，原告亦向被告发出解除合同的通知，故自通知发出之日双方合同已经解除，故本院对原告要求确认双方的《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》于2019年12月19日解除的诉讼请求，依法予以支持。 关于租金的计算。根据合同约定及原告陈述，租赁期限从项目正式开街(2017年1月24日)起计算，2017年1月24日至2019年1月23日为免租期；实际计租期为2019年1月24日至2019年12月19日，计租时间为10个月零25天，租金标准为24023.61元/月，计租期间的租金应为260255.78元，扣除被告已支付的48047.22+16000元=64047.22元租金，被告欠付租赁期内的租金为196208.56元。故本院对原告要求被告支付租金的诉讼请求在前述金额范围内予以支持。 关于逾期违约金。依据合同约定，每月5号前为租金支付日，每3个月交纳租金一次，到期须交纳后3个月租金；被告逾期支付租金的，每逾期一日，应向原告支付应付未付部分租金万分之二的违约金。案涉合同的实际计租期为2019年1月24日至2019年12月19日，即被告应分别于2019年1月5日前、2019年4月5日前、2019年7月5日前、2019年10月5日前支付对应时间段的租金。因被告于2017年2月17日缴纳了租金16000元，2019年3月28日缴纳了租金48047.22元。故2019年1月24日至2019年4月23日的欠缴租金为8023.61元(72070.83-48047.22-16000元)，自2019年1月5日起计算逾期违约金；欠付2019年4月24日至2019年7月23日的租金72070.83元，自2019年4月5日起计算逾期违约金；欠付2019年7月24日至2019年10月23日的租金72070.83元，自2019年7月5日起计算逾期违约金；欠付2019年10月24日至2019年12月19日的租金为44043.29元，自2019年10月5日起计算逾期违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、重庆义渡古镇旅游有限公司与聂琳于2016年8月10日签订的《大渡口区马桑溪古镇房屋租赁合同》于2019年12月19日解除； 二、聂琳于本判决生效之日起十日内支付重庆义渡古镇旅游有限公司租金196208.56元； 三、聂琳于本判决生效之日起十日内按照每日万分之二的标准支付重庆义渡古镇旅游有限公司逾期付款违约金，分别自2019年1月5日起至实际付清之日止以8023.61元为基数计算；自2019年4月5日至实际付清之日止以72070.83元为基数计算；自2019年7月5日起至实际付清之日止以72070.83元为基数计算；自2019年10月5日起至实际付清之日止以44043.29元为基数计算； 四、驳回重庆义渡古镇旅游有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4906元，公告费560元，由被告聂琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  包园园 人民陪审员  黄荣钢 人民陪审员  雷敬渝 二〇二〇年十月三十日 书 记 员  穆 颖