河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初2658号原告：王业永，男，1962年10月27日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：陈威威，河南仰天律师事务所律师。被告：程建章，男，1978年12月19日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王楚群，系被告程建章妻子，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：吕关辉，上海段（郑州）律师事务所律师。原告王业永与被告程建章租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王业永及其委托诉讼代理人陈威威，被告程建章及其委托诉讼代理人王楚群、吕关辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王业永向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金62500元、押金10000元、旧空调及电子屏转让金10000元，共计82500元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月7日，原、被告签订一份《租房协议》，协议约定，被告将其位于郑州航空港区豫康新城15栋1号东半部分租给乙方使用，租期为一年，自2019年8月8日至2020年8月8日止，房租每年为玖万元整，房租押金为壹万元整；若园区内富士康员工（车间员工）搬空，被告无条件停止房租，待园区内上人时再算房租，若园区内人员很少，原告可向被告交房租45000元，押金10000元，旧空调及电子屏转让金10000元，后在2019年10月3日、10月19日又分别给被告支付20000元、25000元。原告承租后对房屋进行装修开始卖早点至2019年11月下旬，由于豫康新城8号楼至20号楼员工于2019年11月28日搬空，原告无法继续卖早点，就被迫停止了经营，一直到春节后又赶上了疫情，导致整个餐饮街被封闭，至今未开放，且8号楼至26号楼在5月11日全部调迁至其他宿舍，没有人员，原告根本无法进行经营，期间原告多次找被告协商退还租金事宜，被告竟说只要园区有一个员工在，就不算搬空，无法退租。原告认为，双方签订的租房协议第四条不能机械理解，因为整个豫康新城很大，原告所租的房屋位于豫康南区，共有26栋楼，里面经营餐饮的也很多，只有就近的员工才去原告处就餐。因此，虽然刚开始只有园区内的8至20号楼的员工搬出，但是正是这些人员的流失才导致原告的客流量急剧减少，原告无法维持经营，不得已才停止经营，故被告应退还原告的租金，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告程建章辩称，原告要求退还租金62500元，旧空调及电子屏的转让金10000元缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。首先，被告已按照租房协议的约定将涉案房屋交付给原告承租使用，原告作为承租人，向被告依约缴纳房租是其应尽的义务。其次，原告擅自停业是其未尽勉励义务、经营不善导致，与被告没有任何关系，被告也没有任何过错，故原告应当自行承担包括租金在内的经营风险。租房协议约定只有在涉案豫康新城内富士康员工搬空时，原告才能要求被告提出待园区上人时再算房租。本案中，原告并没有证据能够证明涉案的园区员工全部搬空的事实，而且也无法证明涉案园区及周边人员的变动与原告停业到底有多大的关系，因此原告以停业为由要求被告退还相应的房租无事实和法律依据。租房协议第四条约定，原告承租房屋时被告已将房屋内的旧空调及电子屏转让作价10000元转让给原告，原告系自愿受让旧空调及电子屏的所有权已归原告，故原告可以在房屋租期到期后自行拆除，但要求被告再退还转让金没有依据。综上，原告以其停业为由要求被告退还相应租金以及旧空调电子屏的转让费用无事实和法律依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年8月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《租房协议》，内容为：“经甲乙双方友好协商达成以下协议。一、甲方自愿将郑州航空港区豫康新城15栋115号东半部分租给乙方使用。二、租期为一年，自2019年8月8日至2020年8月8号止。房租每年为玖万元整。首次交半年肆万伍仟元整。后半年房租两个月后交。三、房租押金，为壹万元整。四、若园区内富士康员工（车间员工）搬空，甲方无条件停止房租。待园区内上人时再算房租，若园内人员很少时，乙方可向甲方提出要求，甲方应减房租给予照顾。乙方同意收甲方的空调及电子屏，为壹万元整。五、甲方无条件同意乙方转让，不干涉任何事项。六、转让时房租按八千转。2019年8月7日。”合同签订后，原告于次日即2019年8月8日依约向被告交付押金10000元、空调及电子屏转让金10000元，被告向原告出具收条，载明：“今收到押金壹万元整，小写10000元整。今收到转让金（空调+电子屏）一万整，小写10000元整。2019年8月8日”。同日，原告向被告交付45000元房租，被告于当日向原告出具收条一份，载明:“今收房租￥45000元，大写肆万伍仟元整。2019年8月8日。”此后，原告陆续向被告付款45000元，被告于2019年10月3日出具收条一份，载明“今收到贰万元整”，于2019年10月19日出具收条一份，载明“今收到房租2.5万元整，加以上交2万元，共计4.5万元，大写肆万伍仟元整。”另查明，原告此前一直承租被告的涉案房屋经营早点，双方未签订书面合同。2019年5月份，因豫康新城南区的富士康员工搬离，被告免除原告一个月房租，6月份时原告搬离店铺直至八月份签订租赁协议原告再次承租涉案房屋直至2020年8月合同到期。还查明，因新型冠状病毒感染的肺炎影响，2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件I级响应，疫情期间对流动人口采取预防工作，停止人群聚集，餐饮业暂停堂食服务；2020年3月19日，河南省重大突发公共卫生事件应急响应级别由I级调整为II级，同日郑州市商务局、郑州市市场监督管理局联合下发《关于有序开放餐饮企业堂食服务的通知》，自该日起开放郑州市辖区内餐饮企业堂食服务。本院认为，原、被告签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，合同双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。本案的争议焦点是被告应否退还原告租金、押金、旧空调及电子屏转让金，如应退还则金额如何确定。关于原告要求被告退还押金的诉请。一般而言，房租押金是出租人与承租人约定，由承租人向其给付的作为承租房屋担保的一定金额，其设立目的是保障出租方交易安全及债权实现，其必然依托于房屋租赁关系而存在，故当房屋租赁关系不存在且无纠纷后，押金应予退还。本案中，原、被告签订的《租房协议》约定由原告向被告给付押金，未另行约定押金性质，亦未就押金返还方式等进行特别约定，故应当根据交易习惯确定案涉房租押金的处理方式。原告于合同签订后如期向被告预付房屋租金，履行了合同义务，被告未提供证据证明原告存在违反合同约定或在使用期间造成承租房屋财产灭失等情形，且至起诉时案涉房屋租赁期限已届满，原告已向被告返还案涉房屋，双方房屋租赁关系已告消灭，押金设立目的已成就，被告作为出租人应退还原告交纳的押金，因此对于原告要求被告退还押金的主张，本院予以支持。关于原告要求被告退还旧空调及电子屏转让金的诉请。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》约定“原告同意收被告的空调及电子屏，为壹万元整”，结合在庭证据及庭审诉辩，能够认定该条款系双方就协议签订后被告将标的物所有权而非使用权作价转让于原告所达成的真实意思表示，原告在该条款签订前长期承租案涉房屋并使用标的物，对标的物状态、类型等应当具有清楚认知，但原告并未对此条款提出异议，后被告根据约定将标的物占有、使用、处分和收益的权利转移至原告，原告亦已支付对价，该条款已实际履行完毕。现原告以标的物系租赁房屋基本设施、标的物已使用十年且难以拆运、案涉协议签订前原被告租赁房屋时未支付标的物使用费为由，要求被告退还转让金的主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还租金的诉请。民事主体在经营活动中获取收益的同时也应当承担可能遇到的各种风险。本案中，原、被告双方均就房屋租赁作出真实意思表示，应当根据合同约定履行各自应尽的义务，被告已依约向原告交付了案涉房屋的使用权，原告有支付房租的义务。但《租房协议》第四条关于停止房租、减免房租的条款显示被告就原告的经营风险存在一定认知，并曾在2019年5月因园区客流量减少免除了被告一个月房租，以上事实能够表明被告自愿在合理范围内分担部分原告经营风险造成的损失，故该条款应认为系双方就原告如因客观因素无法经营或经营收益显著降低，则由被告在特定情形下免除或减少原告租金所达成的合意，而非机械理解为仅在园区富士康员工搬空时原告才能向被告主张停止、减免房租。同时，民事主体在从事民事活动中应遵循社会公认的公平观念确定各方权利义务，依法承担相应的民事责任。又因新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，其具有显著的不可预见性、无法避免性、不能克服性，系不可抗力，受疫情影响期间，豫康新城部分商户因疫情防控需要停止营业，未停止营业的商户客观上也因客流量大幅减少而导致经营收益明显减少，继续根据原合同支付租金对原告明显不公平，且疫情期间原告无法营业的情形亦符合《租房协议》第四条关于停止租金的规定，故由此产生的损失应当根据公平原则由双方共担。但原告要求被告退还2019年11月28日至2020年8月8日止的租金共计62500元，将明显造成被告分担损失过重，双方利益失衡，故对原告要求被告退还租金62500元的主张，本院不予支持。根据《租房协议》中原、被告间关于停止房租及减免房租条款的约定，结合庭审内容，综合考虑疫情期间和影响程度及原、被告的损失，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款之规定，本院酌定被告退还原告租金33750元（90000元÷12月×4.5个月=33750元），对原告诉请的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第一百三十条、第一百五十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告程建章于本判决生效之日起十日内退还原告王业永租金33750元；二、被告程建章于本判决生效之日起十日内退还原告王业永押金10000元；三、驳回原告王业永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1862元，减半收取计931元，由原告王业永负担438元，被告程建章负担493元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 刘 峰二〇二〇年十月二十八日书记员 张凌霄