安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖01民终7989号 上诉人（原审被告）：苏晓璐，男，1986年1月26日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人（原审被告）：唐艳，女，1982年11月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（原审原告）：齐永利，男，1990年8月28日，汉族，住安徽省桐城市。 被上诉人（原审原告）：彭大胜，男，1973年3月16日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王凯，安徽云旗律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：音海军，安徽云旗律师事务所律师。 上诉人苏晓璐、唐艳因与被上诉人齐永利、彭大胜房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏晓璐、唐艳上诉请求：撤销一审判决第一项，改判无需退还齐永利、彭大胜租金和押金10124元。事实与理由：齐永利和彭大胜违反了租赁合同第五条规定。 齐永利、彭大胜辩称，案涉合同违约方是苏晓璐、唐艳，案外人袁秀琴是齐永利、彭大胜找来和苏晓璐、唐艳协商合同事宜的。如果协商一致，三方重新签订合同，如果无法协商一致，齐永利、彭大胜履行至期满，而苏晓璐、唐艳未协商一致情况下直接跳过齐永利、彭大胜与袁秀琴签订合同，致使齐永利、彭大胜无法继续承租，构成违约。另合同第五条明确约定齐永利、彭大胜有转租权，而转租的情形下是齐永利、彭大胜与袁秀琴签订合同。综上，苏晓璐、唐艳在未解除合同的情况下与袁秀琴签订合同，已构成一房二租，构成违约。齐永利、彭大胜本着节约司法资源和化解矛盾的原则未提出上诉。 齐永利、彭大胜向一审法院起诉请求:1.解除双方签订的房屋租赁协议；2.苏晓璐、唐艳双倍返还缴纳的房屋押金共20000元，并退还2个月房租共10000元；3.苏晓璐、唐艳赔偿2个月经营损失共20000元；4.本案的诉讼费用由苏晓璐、唐艳承担。 一审法院认定事实：2018年7月7日，唐艳、苏晓璐作为出租方（甲方），彭大胜、齐永利作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁协议》,协议约定：甲方将位于阜阳路香榭里宾馆一楼6平方米的门面房租于乙方使用，其余36平方米为共同使用面积，二楼白天乙方使用；租期自2019年7月10日至2021年1月10日，年租金为人民币60000元，四个月一付，租金20000元整，房屋押金10000元整，租期满后甲方退还押金；乙方每日使用时间为早八点至晚五点，乙方须每月向甲方交纳水电费3000元整；合同期内因任何一方经营不善或自身原因不能再继续经营时，可以转租第三方，但须提前一个月通知对方，如任何一方提前解除合同，须赔偿经营损失及房屋押金；双方还约定了其他条款。 合同签订后，双方即依约履行，彭大胜、齐永利在支付了包含四个月房租20000元和押金10000元共计30000元后，即开始在案涉房屋处经营快餐，仅限白天使用，晚上是唐艳、苏晓璐经营烧烤，在经营一个多月后彭大胜、齐永利即不想继续再承租，2019年9月8日，彭大胜、齐永利带着第三方袁秀琴到案涉房屋处与唐艳、苏晓璐协商转租事宜，唐艳、苏晓璐表示同意，并于2019年9月18日三方均在场时与袁秀琴签订了协议，彭大胜、齐永利也与袁秀琴当日办理了交接手续，彭大胜、齐永利退出了案涉房屋的快餐经营，但对如何解决上一手租金、押金等并未协商。2019年10月9日，齐永利前往案涉房屋处找唐艳、苏晓璐主张剩余租金和押金引发纠纷并报警，处警民警要求双方通过司法途径解决，彭大胜、齐永利遂诉讼来一审法院。 一审法院另查明，彭大胜、齐永利经营期间，支付了唐艳、苏晓璐一个月的水电费3000元，欠付燃气费750元、酒水饮料款126元。 一审法院认为，彭大胜、齐永利与唐艳、苏晓璐签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 对于诉请的解除合同，因双方就合同解除已协商一致并已实际履行，无须再由法院确认解除。彭大胜、齐永利在经营二个多月后即因经营不善等因素不愿再继续承租案涉房屋，而唐艳、苏晓璐则同意解除，属于双方协商解除。根据查明的事实，彭大胜、齐永利实际经营至2019年9月18日，其后找来第三方袁秀琴，其本意并非由自己与第三方签订转租协议，而是促成其与出租方重新订立了租房协议，自己退出。唐艳、苏晓璐辩称恰逢国庆长假故给予第三方20天的免租期，第三方租金自2019年10月10起算的辩解意见较为符合常理和交易习惯，故该期间产生的租金损失应由彭大胜、齐永利承担，唐艳、苏晓璐仅须退还彭大胜、齐永利2019年10月11日至2019年11月10日一个月的租金5000元。已交的10000元押金在双方已协商解除合同（且唐艳、苏晓璐已收取第三方10000元押金）的前提下，应予退还，但应扣除欠付租金、水电费等欠款，彭大胜、齐永利自认仅支付一个月水电费3000元，则其还应承担实际经营期间一个月零十天的水电费共计4000元，对欠付燃气费750元，酒水饮料126元也应扣除，故共计应扣除4876元（4000元＋750元＋126元），应退还押金5124元（10000元－4876元）。综上，唐艳、苏晓璐应退还彭大胜、齐永利租金、押金共计10124元（5000元＋5124元）。至于诉请的赔偿损失20000元，于法无据，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百四十四条的规定，判决：一、唐艳、苏晓璐于判决生效后十日内退还彭大胜、齐永利租金、押金合计10124元；二、驳回彭大胜、齐永利的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为565元，由彭大胜、齐永利负担460元，由唐艳、苏晓璐负担105元。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明而为各方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，苏晓璐与唐艳对一审认定的退还一个月租金5000元并无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为租赁押金10000元应否退还。齐永利、彭大胜提出不再承租案涉房屋，已事先得到苏晓璐、唐艳的同意，应视为双方协商一致解除租赁合同。此后齐永利、彭大胜促成苏晓璐、唐艳与案外人袁秀琴重新订立租赁协议，并与袁秀琴办理了房屋交接手续，苏晓璐、唐艳在齐永利、彭大胜退场时未就押金和租金提出异议。齐永利、彭大胜虽然中途退场，但并非擅自搬离，而是得到了出租人的同意，且未给出租人苏晓璐、唐艳造成房屋闲置损失，故苏晓璐、唐艳应当退还收取的押金10000元。苏晓璐、唐艳上诉称不予退还押金的理由是合同未到期，与其同意提前解除租赁合同且将房屋另行出租给袁秀琴的行为相悖，本院不予采信。 综上所述,苏晓璐、唐艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费54元，由苏晓璐、唐艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二〇年十月二十八日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。