河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终371号 上诉人（原审被告）：保定鼎盛建筑材料生产有限公司，住所地河北省容城县容城镇白龙村。 法定代表人：张西，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：朱英锋，河北永嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：保定市京源房地产开发有限公司，住所地河北省保定市北市区西下关街23号。 法定代表人：王占京，职务：总经理。 委托诉讼代理人：翟向工，河北亚华律师事务所律师。 原审被告：容城县容城镇东牛村民委员会，住所地河北省容城县容城镇东牛村。 法定代表人：张永发，职务：村委会主任。 原审被告：师二喜，男，1967年5月8日出生，汉族，住河北省容城县。 原审被告：张永发，男，1962年10月8日出生，汉族，住河北省容城县。 上诉人保定鼎盛建筑材料生产有限公司（以下简称鼎盛公司）因与被上诉人保定市京源房地产开发有限公司（以下简称京源公司）、原审被告容城县容城镇东牛村民委员会（以下简称东牛村委会）、张永发、师二喜合同纠纷一案，不服河北省容城县人民法院（2020）冀0629民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鼎盛公司上诉请求：1.撤销容城县人民法院（2020）冀0629民初3号民事判决；2.发回重审或改判驳回被上诉人对上诉人的原审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》、《东牛村文化苑整体转让协议》均为无效合同。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，违反土地利用总体规划和不依法经过批准改变土地用途都是违法行为。任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。而本案《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》中，涉及的土地用途未经土地主管部门的批准，在该土地上建设的房产系违法建设项目。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条第3款,2009年《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》第四条第3款，都明确规定相关建设项目是违法用地，要求地方政府坚决叫停并予以严肃查处。综上，《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》内容及合同标的违反法律、法规的强制性规定，应当属于无效合同。同理《东牛村文化苑整体转让协议》也因为转让标的系违法建设的小产权房，也应属于无效合同。该协议的转让方为京源公司，受让方为鼎盛公司,依据相关法律规定，并结合本案证据，被上诉人是无权以自己的名义出售该房产的，即使出售也只能以村委会的名义出售给本村村民。上诉人并非东牛村集体经济组织成员，也无权购买该房产。所以无论从合同的标的上看，还是从合同相对人的主体上看，《东牛村文化苑整体转让协议》均应属于无效合同。第二、《东牛村文化苑整体转让协议》不应再继续履行，该协议并未履行完毕。该协议在签定后，被上诉人将房产交付给了东牛村委会。东牛村委会向上诉人交付过程中，未将1号楼2单元401室交付给上诉人，所以上诉人也未按协议将所有款项支付完毕。上诉人认为，因为《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》、《东牛村文化苑整体转让协议》均为无效合同，无效合同未履行完毕的，不应当再继续履行，应当按无效合同的规则去处理。退一步讲，即使《东牛村文化苑整体转让协议》有效，未交付的房产涉及的金额也应当扣除。综上所述，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 京源公司辩称，一审判决对上诉人上诉部分事实认定事实清楚，适用法律适当，应当驳回上诉。一、上诉人主张关于《建设文化苑小区一期工程协议书》、《东牛村文化苑整体转让协议》为无效合同，法律依据不足，且被上诉人转让给上诉人的房产行为，是基于双方在2009年签订的另外一个协议为准，属于有权转让。二、被上诉人已经将转让的涉案64套房产以及包括文化苑小区的取暖、供水、供电设施于2014年9月10日全部实际移交给上诉人，至今已经六年之久，上诉人均没有提出异议。三、上诉人在多年前就已经把涉案房产全部对外出售完毕，且一直拖欠被上诉人转让费不支付，属于严重的违约、不诚信行为。 京源公司向一审法院起诉请求：1.请求一审法院依法判令鼎盛公司、师二喜立即向京源公司支付房屋转让款149万元及违约金（从2015年2月19日至还清之日，按照拖欠款项的每月百分之一计算）；东牛村委会、张永发对上述款项的给付承担连带清偿责任；2.本案诉讼费由鼎盛公司、师二喜、东牛村委会、张永发承担。 一审法院认定事实：2009年4月6日，京源公司（乙方）与东牛村委会（甲方）签订《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》，约定由京源公司开发位于东牛村村东文化街北侧××水坑××为文化××期住宅楼建设用地。由乙方负责组织设计、勘察、施工建设文化苑小区一期工程，甲方负责出售建设的住宅楼，所收回的资金用于支付乙方建设费用。双方在该协议书上盖章并签字。2014年9月10日，京源公司（甲方）作为转让方与受让方鼎盛公司（乙方）签订《东牛村文化苑整体转让协议》，内容为：“经双方友好协商，甲方愿意将东牛开发建设的文化苑小区剩余部分楼房、地下室、车库等一次性转让乙方所有。该协议并明确约定转让面积及价格：1、2号楼房屋64套7105.13平方米，单价每平米700元、金额4973591元。2号楼地下室34间，面积627.59平方米，单价每平米500元，金额313795元。车库为6号、14号两个，单价30000元、金额60000元。以上共计5347386元。锅炉房及配套取暖设备、供水、供电设备一并转让乙方，不再计价。付款方式及金额：甲方实收乙方转让款伍佰贰拾万元整，以后每月付壹佰万元，春节前全部付清。双方责任和义务：签约后甲方应向乙方交接文化苑建筑、水电暖、上下水及附属工程图纸，以便今后甲方管理与维修。乙方受让后应尽快承担管理维护、绿化、保洁、保安等相关责任，为村民提供环境优雅建设休闲、安全的住宅小区，由东牛村委会指导实施。”，京源公司与鼎盛公司在该协议中签字并盖章，东牛村委会在该协议的中介人处盖章并签字。上述协议签字后，东牛村委会的刘小平、张建蒙写的收条“今收到文化苑小区1号楼2号楼图纸两份、钥匙64套，车库钥匙两个，地下室34个钥匙。”，该协议签定后，鼎盛公司即于2014年9月12日开始给付京源公司房款至2017年6月5日。京源公司提供的打款记录显示分别由师二喜、师蕾、鼎盛公司、师帅、赵宏雨打给京源公司房屋款共计371万元，余款149万元至今未付。2018年2月5日，张永发亲笔书写的担保承诺书，载明“担保承诺书保定鼎盛建筑材料生产有限公司（以下简称鼎盛公司）拖欠保定市京源房地产开发有限公司房产转让款至今未全部归还，我现在自愿同意为鼎盛公司的还款义务承担连带保证责任。担保人：张永发2018年2月5日。”。另查明，位于容城县东侧，原东牛中学西侧的场地20亩及地上建筑物，系原东牛乡政府驻地办公场所。1996年底撤乡并镇合并到容城镇，该场所一并移交属容城镇政府资产。东牛乡政府撤出后，东牛村委会借用办公至今，该场地与东牛村委会没有关系。再查明，2016年11月29日，京源公司起诉鼎盛公司、东牛村委会房屋买卖合同纠纷，后京源公司于2017年1月撤诉。一审法院认为，一、关于京源公司请求鼎盛公司承担偿还房屋转让款149万元的诉讼请求。京源公司提供其与东牛村委会签订的《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》，其与鼎盛公司签订的《东牛村文化苑整体转让协议》、容城县东牛村委会的刘小平、张建蒙写的收条等证据证实自己的主张，该组证据是双方真实意思表示，不违反法律规定的部分，合法有效，一审法院予以确认。协议签订后鼎盛公司即开始给京源公司打款，打款时间自2014年9月12日一直持续至2017年6月5日，且在京源公司第一次起诉前房屋早已全部售出，故转让协议已生效并已履行，故对京源公司要求鼎盛公司偿还房屋转让款149万元的诉讼请求予以支持。关于鼎盛公司、东牛村委会、师二喜、张永发的《东牛村文化苑整体转让协议》属无效合同的抗辩理由，一审法院不予支持。关于鼎盛公司少收到京源公司移交一套房屋的抗辩理由，其未提供证据证实自己的主张且京源公司不予认可，一审法院不予支持。二、关于京源公司请求师二喜承担偿还房屋转让款149万元的诉讼请求。京源公司提供了对张永良、张建蒙的调查笔录及打款记录来证实自己的主张，首先，京源公司对张永良、张建蒙的调查笔录实质上属于证人的书面证言，但该二人未出庭接受质询，不符合证据规则的要求，师二喜亦不予认可。关于师二喜给京源公司打款记录，京源公司收到的房屋转让款371万元并非全部由师二喜打款，师二喜名下的转账款项仅为95万元。其次，张永发给京源公司出具的担保承诺书中亦载明“保定鼎盛建筑材料生产有限公司拖欠保定市京源房地产开发有限公司房产转让款”。该担保书中亦未载明师二喜拖欠京源公司房屋转让款。第三，京源公司在诉状及庭审中陈述与京源公司签订东牛村文化苑整体转让协议的是师二喜，但师二喜不予认可。京源公司提供的书面证据中均没有师二喜的签字且师二喜均不予认可，故京源公司的证据不能证实自己的主张，对京源公司该诉讼请求一审法院不予支持。三、关于京源公司请求东牛村委会承担连带偿还责任的诉讼请求。京源公司虽然出具了东牛村委会于2014年9月10日出具的担保书，担保书载明东牛村委会自愿将村委会大院20亩抵押给京源公司，但东牛村委会大院原系东牛乡政府的财产，东牛村委会系1995底因东牛乡并入容城镇后才搬入借住，该大院并非东牛村委会的财产，根据法律规定，东牛村委会该担保无效，故对京源公司该诉讼请求一审法院不予支持。四、关于京源公司请求张永发承担连带偿还责任的诉讼请求，京源公司提供了张永发亲笔书写的担保承诺书证实自己的主张，该承诺书系张永发亲笔书写，系其真实意思表示，不违反法律规定。张永发应对鼎盛公司欠京源公司的房屋转让款承担连带偿还责任。关于张永发的担保无效的抗辩理由，一审法院不予支持。五、关于京源公司要求鼎盛公司自2015年2月19日至实际给付之日止按照每月百分之一的标准承担房屋转让款149万元的违约金的诉讼请求，京源公司提供《东牛村文化苑整体转让协议》证实自己的主张，虽然该协议第四条载明“四、补充条款：1.春节前如乙方支付不清甲方房款，应按每月1%支付甲方违约金（尾欠部分）；2.如因该房产产生税收应由东牛村委会承担。”，但该协议开头及第一条至第三条为电脑打印版，第四条为书写版。该条并非由鼎盛公司书写，第四条上仅加盖了京源公司和中介人东牛村委会的公章，没有鼎盛公司的公章且鼎盛公司对此不予认可。但本案中鼎盛公司承担的是金钱给付义务，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际履行完毕之日止。东牛村委会、张永发经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：“一、被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司于本判决生效后十日内给付原告保定市京源房地产开发有限公司房屋转让款149万元及利息（利息以149万元为基数，自2020年1月3日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、被告张永发对被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司上述款项承担连带偿还责任；三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18210元，由被告保定鼎盛建筑材料生产有限公司负担。”。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实、采信的证据与一审无异。 本院认为，债务应当清偿。关于本案案由及《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》、《东牛村文化苑整体转让协议》合同性质、效力的问题。因京源公司与东牛村委签订的《关于建设文化苑小区一期工程的协议书》约定由京源公司负责建设位于东牛村村东文化街北侧××水坑××为文化××期住宅楼，东牛村委会负责出售住宅楼所收回的资金用于支付京源公司的建设费用，并约定了工程费的计算标准按包干造价每平米650元计算，故该合同书实际属于关于支付工程款的协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；鼎盛公司提出该合同系无效合同理由和依据不足，本院对此不予采信。京源公司与鼎盛公司签订的《东牛村文化苑整体转让协议》内容虽然约定楼房、地下室等由京源公司转让给鼎盛公司，但该协议的性质实际是京源公司将对东牛村委会支付工程款的债权转让给鼎盛公司，属于债权转让的性质，东牛村委会也在该协议书上签字盖章，对此表示认可，故鼎盛公司认为该协议为无效合同，不应再继续履行的上诉理由于法无据，本院对此不予支持。综上，本案明显不属于房屋买卖合同纠纷，一审法院对案由认定有误，本院对此予以纠正，本案应为合同纠纷。 关于鼎盛公司是否应当给付京源公司转让款149万元及利息的问题。鼎盛公司提出协议约定64套楼房中的1号楼2单元401室未交付，但对此并未提交充分证据予以证实，本院根据东牛村文化苑小区未售楼统计表以及东牛村委会收取房屋的收条，能够说明京源公司已经将协议中64套楼房进行了交付，京源公司已经履行完协议约定的内容，鼎盛公司应按照协议约定支付转让款。因双方在协议中约定的转让款总数为520万元，鼎盛公司已经给付371万元，故一审判决鼎盛公司给付京源公司剩余转让款149万元及相应利息并无不当。原审被告东牛村委会、师二喜、张永发经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证权利，本院依法可以缺席判决。 综上所述，保定鼎盛建筑材料生产有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18,210元，由上诉人保定市鼎盛建筑材料生产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 健 审判员 焦志华 审判员 崔海生 二〇二〇年十月二十九日 书记员 刘泽欣