宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2942号 上诉人（原审被告）：李某，1978年3月18日出，宁夏回族自治区银川市金凤区。 被上诉人（原审原告）：孙某，住宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：赵某，宁夏迪通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，住址同上，系被上诉人孙某妻子。 上诉人李某因与被上诉人孙某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2020）宁0106民初1805号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年9月29日公开开庭进行了独任审理。上诉人李某，被上诉人委托诉讼代理人赵某、张某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人李某上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判上诉人向被上诉人支付租金15000元、物业费6000元，不承担违约责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：上诉人与被上诉人在2017年10月签订的《银川市存量房买卖合同》因《补充协议》中约定的终止条件成就而终止，原合同约定的当事人权利义务对双方不再具有约束力，被上诉人无权在合同终止后要求上诉人承担违约责任。上诉人未依约支付租金的行为并非违约，因被上诉人一直无法按2019年11月12日《补充协议》的约定为上诉人办理房屋产权变更登记，故上诉人系行使同时履行抗辩权。 被上诉人孙某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实理由不成立，请驳回上诉，维持原判。 原审原告孙某向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付欠付租金15000元；2.判令被告向原告支付违约金41500元；3.判令被告支付拖欠的物业费等6000元；4.判令被告将房屋腾空返还原告；5.判令被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年10月3日，原告与被告签订《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告将位于银川市××区、建筑面积78.99平方米的房屋出售给被告，房屋成交价格为415000元；被告在签订合同的同时支付定金1万元，于2017年10月18日前支付5万元，剩余115000元在房屋过户经被告支付，尾款于被告房产证办出60日内支付；原告应当在2017年10月3日将房屋交付给被告。2017年10月18日，原告（甲方）与被告（乙方）及银川市金凤区中远房地产信息咨询部（丙方）签订《补充协议》，约定：“经甲乙双方协商，甲方协商因房证未办出，乙方在（10.18号承诺给甲方50000元（伍万元整）现金，于10.18号协商此条作废）现已乙方每月租金1000元（壹仟元整）租甲方（汇丰彩虹湾1-2-1702）住宅，直到甲方房产证办理出来终止。如果甲方房产证一年后因开发商原因未能办理，房屋买卖合同自行终止，合同终止产生的中介费8300元（捌仟叁佰元整）由乙方承担。房产证下来后过户当天乙方给甲方首付款165000元（壹拾陆万伍仟元整）。此协议与甲方孙某与乙方李某于2017年10月3日签署的《银川市存量房买卖合同》配套使用，同样具有法律效力。”2019年11月12日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《补充协议》一份，约定：“有关乙方李某购买甲方孙某名下：金凤区彩虹湾小区1号楼2单元1702室的房屋做以下补充：1.乙方于2020年2月12日前筹齐购房款肆拾壹万伍仟元整（415000元）支付给甲方；并且甲方配合乙方办理房屋解除抵押手续和公正手续；2.关于后期过户产生的所有费用由乙方承担；3.乙方于2020年2月12日前支付剩余房屋租金壹万叁仟元整（13000元）；4.如双方违约必须在违约之日起15日内按照购房总价款的10%支付对方违约金，并且乙方必须在2020年2月19日前搬出该房屋并且不能损坏房屋内原有的装修和家具家电，交清所有有关于房屋所产生的费用；5.关于购房中介费各自承担购房总款的1%。”被告认可欠付原告2017年10月3日至2020年4月3日期间房屋租金15000元、物业费6000元。涉案房屋现仍未能办理产权证书。 一审法院认为，原、被告双方签订的《银川市存量房买卖合同》及三份《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗，合法有效，双方均应按照约定全面履行己方义务。原告交付房屋后，被告逾期支付购房款及房屋租金，已构成违约，原告庭审中要求解除双方签订的《银川市存量房买卖合同》及《补充协议》，因双方在2017年10月18日签订的《补充协议》中约定“如果甲方房产证一年后因开发商原因未能办理，房屋买卖合同自行终止”，现涉案房屋仍未能办理产权证书，即双方约定的合同终止条件成就，再行请求解除《银川市存量房买卖合同》已无必要，对于后续签订的三份补充协议原告要求解除，被告亦同意解除，应予允许。协议解除后，被告亦应返还涉案房屋，故对原告该项诉请，予以支持。原告请求被告支付欠付的2017年10月3日至2020年4月3日期间房屋租金15000元、物业费6000元，被告无异议，予以支持。关于违约金请求，双方约定“如违约必须在违约之日起15日内按照购房总价款的10%支付对方违约金”，该违约金约定过高，法院以违约给对方造成实际损失为基础考虑，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按照购房总价款的1%计付违约金，经计算为4150元（415000元×1%）。被告关于原告违约在先的抗辩意见无证据证实，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、解除原告孙某与被告李某于2017年10月3日、2017年10月18日及2019年11月12日签订的《补充协议》；二、被告李某于本判决生效后十日内向原告孙某返还位于银川市××区房屋；三、被告李某于本判决生效后十日内支付原告孙某房屋租金15000元、物业费6000元、违约金4150元，合计25150元。案件受理费681元，由原告孙学军负担466元，被告李某负担215元。 二审中，上诉人向法庭出示：收据一份，证明：双方订立房屋买卖合同后，上诉人向被上诉人支付了1万元定金。 经质证，被上诉人对该证据真实性无异议，该定金交给了中介方宁夏中远房产信息咨询部保管，信息部未向被上诉人交付。 本院经审查，上诉人提交收据内容为“在宁夏中远房产信息咨询部的居间服务下，今收到到李某购买位××区的房屋支付买卖定金共计壹万元整。2017年10月3日”，结合一审中被上诉人出示的由宁夏中远房产信息咨询部于2017年10月3日出具的保管条“今收××区住房一套，支付定金壹万元，暂由宁夏中远房产信息咨询部保管”，可证实上诉人支付购房定金，并由宁夏中远房产信息咨询部实际保管的事实。上诉人出示证据与本案有关联性，予以采信。 二审查明的事实与一审查明一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点为上诉人李某应否承担违约责任。上诉人李某与被上诉人孙某于2019年11月12日就原房屋买卖合同及补充协议的履行再次签订《补充协议》，约定：“李某于2020年2月12日前筹齐购房款肆拾壹万伍仟元整（415000元）支付给孙某；并且孙某配合李某办理房屋解除抵押手续和公证手续；孙某于2020年2月12日前支付剩余房屋租金13000元；如双方违约须在违约之日起15日内按照购房总价款的10%支付对方违约金……”，该协议系双方真实意思表示，合法有效。上诉人李某未能按约支付房款及剩余房屋租金，构成违约，应承担违约责任。合同解除，但合同约定的违约条款并非无效，一审参照上述违约条款认定上诉人应承担的违约责任，符合法律规定。关于上诉人二审中提出已支付一万元定金，因该定金由宁夏中远房产信息咨询部实际保管，上诉人可就已付定金另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李某负担。 本判决为终审判决。 审判员  胡春燕 二〇二〇年十月二十二日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。