广东省东源县人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1625民初1150号原告：朱文乐，男，1997年9月29日出生，汉族，住广东省东源县************，公民身份证号码：441**************0。委托诉讼代理人：彭仁豪，广东信而立律师事务所律师。被告：朱伟雯，女，1982年11月24日出生，汉族，住广东省东源县***************，公民身份证号码：441**************。委托诉讼代理人：潘光辉，广东正显律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾梓莎，广东正显律师事务所实习律师。原告朱文乐与被告朱伟雯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱文乐及其委托诉讼代理人彭仁豪、被告朱伟雯及其委托诉讼代理人潘光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱文乐向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付《房屋买卖合同》违约金41490元；2、判令被告向原告支付双倍购房首期款差额3万元；（以上两项请求金额合计71490元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因婚期将至，需购婚房一套。2020年6月17日，原被告双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：被告将其自有的位于东源县*****************的房屋出售给原告，价格为829800元，如果被告违约，应当双倍返还原告购房首期款及承担房价总额5%的违约金。合同签订后当天，原告向被告支付了3万元购房定金。原告随后购买了价值26780元的新婚家私搬到了案涉的房屋内，等案涉房屋完成交易后就举行婚礼。但6月24日，被告通过微信转账给原告，原告点击接收后，发现是3万元的款项，原告心生疑虑，随即联系被告，询问其为什么向原告转款这个金额，被告明确告知房子不卖了，微信转款是返还原告定金的。原告当即表示不接受原告单方面解约的行为，但被告以各种理由坚持解除《房屋买卖合同》。被告不讲诚信，签约后又违约，打乱了原告原有的婚期计划，在目前房价稳中有升的行情之下，原告利益受到了严重损害。现为维护原告利益，严肃契约精神，特提起民事诉讼，请求人民法院依法判决支持原告诉讼请求。被告朱伟雯辩称，被告有位于东源县********房屋一套出售，原告有购房需求。在双方通过接洽后于2020年6月17日就房屋买卖事宜达成协议。协议约定房屋总价款829800元，签订合同时原告交付定金3万元给被告，在2020年8月17日前支付首期款31万元（含定金3万元），余款通过向银行贷款付清。同时双方在合同第7条约定房屋的交付时间为银行放款后7日内。2020年6月22日，原告通过微信告知被告，因其叔叔为其看了期，要求2020年7月4日搬迁入住，同时要求被告提前对墙体进行粉刷，被告一再陈述“要过户后才能交房”。然原告置契约而不顾，认为被告无售房诚意，一纸诉状将被告诉至法院，诉前联调阶段，被告一而再再而三地让步，但均因原告不同意而无果。《房屋买卖合同》是被告与原告真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当受到保护。在合同中已经明确约定了原告需要在交齐了首期款31万元且银行放款后7日内被告方才有交付房屋的义务。在未交清首付款，且被告也未收到银行放款的情况下，原告便要求被告在2020年7月4日前交付供其入住，该行为已经丧失了契约精神。同时依据《合同法》第67条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，合同已经明确约定交房的前置条件为“交了首期款，银行放款后交付”，也就意味着约定原告要先付清房款，被告方才交楼。现原告仅仅在支付了3万元房款的情况下就要求被告交楼，被告理所当然享有先履行抗辩权。原告既主张违约金又主张双倍定金的诉求与《合同法》116条相违背。同时在整个事件中，被告无任何过错，不存在双方双倍返还定金或赔偿违约金的情形。相反原告要求提前交房和未按照约定支付首期款、申请贷款付清尾款的行为已经构成了根本违约。时至今日，被告仍可以选择不予追究原告的违约责任，在原合同的框架下继续履行合同。综上，恳请人民法院在查明事实的基础上驳回原告诉讼请求。经审理查明，2020年6月17日，原告为买方，被告为卖方，双方签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于东源县*****************出售给原告，该房屋成交价为829800元，签订合同时交纳定金3万元，首期款（含定金）31万元于2020年8月17日之前（含当日）支付给卖方或至双方指定监管银行的监管账号中，其余52万元由买方申请银行按揭贷款支付给卖方，且须于卖方不动产权证办理出后10个工作日前申请按揭，并配合银行进行贷款调查等，卖方应当在买方银行放款后内将房屋交付给买方。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方可解除合同并没收买方已支付的购房首期房款，并要求买方承担违约责任，赔偿总房价的5%作为违约金给卖方。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方双倍返还买方已支付的购房首期房款，并要求卖方承担违约责任，赔偿总房价的5%作为违约金给买方。双方并约定其他相关事项。2020年6月17日，原告通过支付宝向被告支付定金3万元。2020年6月22日，原告向被告发出微信称：“我叔帮我们算了下个月4号搬进去，你看怎么样?”被告回复称：“过户了就好。”原告称：“好日子不要错过了呀！”被告回复称：“过户就能交房。”……2020年6月25日被告通过微信向原告退还定金3万元。之后，双方在房屋买卖问题上再多次协商未果，该合同未能继续履行。2020年8月5日，原告向本院提起诉讼。案经审理，原告变更诉讼请求为要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求被告支付《房屋买卖合同》违约金41490元，放弃双倍购房首期款差额即定金差额3万元的请求；被告则坚持答辩意见。上述事实，有原被告身份证复印件、《房屋买卖合同》复印件、粤（2017）东源县不动产权第182010****号案涉房屋产权证复印件、账户明细、录音光盘、微信记录等证据证实，证据并经庭审质证，可作为本案认定事实的依据。本院认为，原告与被告于2020年6月17日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以认定。该合同对原被告双方均有约束力，双方均应按该合同约定履行各自的义务。原告在未交齐首期款（含定金）31万元及其按揭银行对其余房款52万元未放款的情况下以其叔已经为其择日入住为由要求被告提前于2020年7月4日交付房屋，被告则坚持要等房屋过户后才能交房，在协商无果的情况下被告将原告支付的3万元定金于2020年6月25日通过微信退回给原告，以示反悔。之后，双方虽多次再行协商但无果，以致该合同不能继续履行，合同目的不能实现。原被告在该合同履行方面均存在违约行为，综观双方的过错情况，被告应负主要责任，原告应负次要责任。现原告要求解除其与被告于2020年6月17日签订的《房屋买卖合同》，证据充分，本院予以支持；原告要求被告支付违约金41490元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符事约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的民事责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中，结合原被告双方在合同履行方面的情况以及导致合同不能履行的过错责任主次等，本院酌定被告应向原告支付违约金1万元，原告主张超过部分不予支持。对原告放弃双倍购房首期款差额即定金差额3万元的诉讼请求，本院予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二九条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱文乐与被告朱伟雯于2020年6月17日签订的《房屋买卖合同》；二、被告朱伟雯应于本判决生效后十日内向原告朱文乐支付违约金1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费794元（按简易程序收取），由原告朱文乐负担683元，被告朱伟雯负担111元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 员 田伟恩二〇二〇年十月十六日法官助理 胡剑宏书 记 员 叶旭斌