广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0203民初1778号 原告：苏小红，女，1976年4月13日出生，壮族，身份证住址：广西壮族自治区南宁市兴宁区，经常居住地：广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：覃梦发（系原告苏小红的丈夫），男，1974年12月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：熊彬，广西汇力律师事务所律师。 被告：石陆荣，男，1978年8月5日出生，壮族，身份证住址：广西壮族自治区来宾市兴宾区，经常居住地：广西壮族自治区柳州市。 原告苏小红与被告石陆荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因本案案情较为复杂，不宜再适用简易程序，本院于2020年6月15日依法作出裁定，将本案转为普通程序，并组成合议庭第二次公开开庭进行了审理。原告苏小红的委托诉讼代理人覃梦发、熊彬，被告石陆荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏小红向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金25500元（从2019年11月18日计至2020年2月18日）、逾期支付租金的违约金255元（以8500元为基数，每日按3‰计算，从2020年2月18日暂计至2020年2月28日，此后的违约金按照合同约定的每日3‰计算标准计至被告付清租金时止）；2.被告向原告支付物业服务费6608元（从2019年1月1日暂计至2020年2月28日，每月物业服务费472元）、物业服务费的违约金4936元（从2019年1月11日暂计至2020年2月28日）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月1日解除；2.被告向原告支付租金29183元（从2020年2月18日计至2020年5月31日）、逾期支付租金的违约金331元（以8500元为基数，每日按3‰计算，从2020年5月18日暂计至2020年5月31日）；3.被告向原告支付物业服务费1620元（从2020年2月18日计至2020年5月31日，每月物业服务费472元）、物业服务费的违约金471元（从2020年2月18日计至2020年5月31日）。 事实和理由：2018年8月13日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的位于柳州市，租赁期限为十年。双方在合同中约定了租金、支付物业费的方式以及金额、逾期付款的违约责任等。合同签订后，原告按约履行了合同义务，将商铺交给被告。被告接收商铺并使用后，从2019年11月18日起拖欠租金，也没有支付2019年1月11日起的物业服务费。原告为追讨租金，委托律师向被告发出律师函，要求被告支付所欠款项，但被告至今未履行义务。在《商铺租赁合同》履行的过程中，被告因其单方面原因于2019年11月提出退租，违反了合同中不得提前退租的约定。经双方多次微信沟通，确定由被告搬空商铺并恢复原状后交还给原告才视为解除合同，在此之前应当按照合同的约定继续支付租金。但是被告一直拖延恢复原状，直至2020年4月才基本恢复原拆除的隔墙，商铺大门、消防管道仍未恢复，被告也没有将钥匙交还给原告。2020年6月初，原告为了减少损失，在涉案商铺悬挂对外招租的横幅，并自行更换了卷帘门的钥匙，卷帘门没有关闭，不影响被告继续恢复商铺的原状。原告认为，从原告对外招租之日即2020年6月1日起，原告收回了商铺的控制权，视为被告将商铺交还给原告，双方签订的《商铺租赁合同》于该日解除。由于被告未向原告结清相关费用，原告为维护合法权益，遂向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告石陆荣辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下： 1.同意与原告解除《商铺租赁合同》，但是被告不认可该合同于2020年6月1日解除，被告认为合同解除的时间为2019年11月18日，理由是被告于2019年10月18日通知原告不再承租商铺，并且询问原告能否适当退回部分履约保证金，原告没有同意，于是被告向原告申请二十天内搬离商铺，将商铺恢复原状后交还给原告，原告也没有明确答复，只是要求被告按合同履行。被告已向原告付清2019年11月18日之前的租金，此后未再支付租金，根据《商铺租赁合同》第十条的约定，合同已经终止。由于双方签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月18日解除，所以被告不同意支付该日之后的租金及违约金。 2.被告已经向物业公司的工作人员说明只承租商铺至2019年11月18日，于是物业公司决定少收取一个月（2019年10月18日至2019年11月18日）的物业费，被告已经付清了2019年11月18日之前的物业费，此后的物业费及违约金，被告不同意支付。 3.2019年10月10日至18日期间，有一名男子自称是原告的丈夫，与被告协商商铺的租赁事宜，被告对该男子说将于2019年11月18日前将商铺恢复原状后就移交给原告，被告将商铺钥匙放在隔壁商铺（盛天悦景台1栋1-8号商铺），出租方随时可以取钥匙。 4.2019年10月18日至12月期间，原告委托的盛天悦景台售楼部的工作人员吴艳来看商铺，经过被告的同意后，吴艳称其接受原告的委托，可以将商铺另行出租给其他人。 5.2019年10月18日至11月16日期间，被告安排了工人将商铺恢复原状，工人已经提供证言证明该事实。 6.被告已经向原告支付了履约保证金24000元，被告认为原告应当将此款返还一部分给被告，或者用来抵扣恢复商铺的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人所举证据能否支持各自主张的证明目的，本院综合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于柳州市（共两层，套内建筑面积113.4平方米）登记在原告名下。2018年8月13日，原告与中山市万宁物业管理有限公司柳州分公司签订《盛天悦景台前期物业服务合同》，约定商铺的物业服务费收费标准为4元／月·平方米（按建筑面积118平方米计算）。 2018年8月13日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《商铺租赁合同》一份，合同第一条第一款第1项约定：被告向原告租用位于柳州市间，建筑面积为118平方米，套内面积为113.4平方米。 第二条约定：租赁期为十年，期满前不能退租，租期自2018年8月18日起至2028年8月17日止。 第三条第一款约定：2018年8月18日至2018年10月17日期间不收取租金；2018年10月18日至2019年8月17日期间的租金为8000元/月；2019年8月18日至2020年8月17日期间的租金为8500元/月；此后每一年的租金逐年递增500元，2027年8月18日至2028年8月17日期间的租金为12500元/月。租金不含物业管理费，被告应按相关规定及约定另行缴纳物业管理费。 第三条第二款约定：本合同以季度为一个付款期支付租金。首期租金24000元应于签订本合同3日内一次性支付给原告。被告应在每个付款期开始前的10日内付清当期租金，如逾期7天，原告有权解除租约，被告五日内撤出租用场地。 第三条第三款第1项约定：本合同签订后三日内，被告应向原告交纳24000元充当履约保证金...... 第三条第三款第2项约定：被告不得主张履约保证金用来兑换其应交纳的租金、管理费或其他应付款项。 第三条第三款第3项约定：如被告违反本合同任何条款规定或条件致原告损失的，原告可以扣除全部或部分履约保证金予以抵偿，其数额视原告损失而定...... 第三条第三款第4项约定：在被告履行完毕双方约定及法律法规的所有相关义务的情况下，被告向原告交还本商铺并结清一切应付费用后，原告应于被告退还本商铺之日起七个工作日内不计息退还被告实际缴纳的水电保证金剩余金额。 第四条第一款约定：被告对本商铺进行装修，不得破坏房屋结构或改变房屋外立面，并遵守物业公司相关的装修规定。被告对房屋结构有影响的装修必须事先征得物业管理处及原告同意，并由被告报有关部门核准并备案。因被告装修改造而使原告遭受损失或是承担费用，被告如数赔偿原告。 第六条第二款第2项约定：被告应按时足额缴付本合同及附件规定的租金、物业管理费、履约保证金、杂费等相关应付款项，以及供被告使用或额外要求的其他专门服务所产生的一切费用。 第九条第二款约定：如被告未按本合同及其附件、双方其他约定或本商铺的其他缴费要求及时支付租金、物业管理费等各项相关费用，属被告违约，如被告逾期三日未缴付租金及其他相应费用，原告可据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，并自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金（物业管理费如由物业公司收取的，则逾期缴纳物业费的其他违约责任依物业管理服务协议中约定），并赔偿原告因此遭受的损失。滞纳金可从履约保证金中扣除。被告应在收到原告通知后七日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。被告逾期未能补足履约保证金的，则每逾期一日，被告应当向原告支付相当于所欠履约保证金金额的1‰的违约金。逾期超过三十日的，原告有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究被告的违约责任，原告有权直接留置并处置本场所内被告的财产，且对处置留置财产后所得价款有优先受偿权。前述所得价款及以折抵被告欠缴的及其他相关费用，不足部分被告仍需赔偿。第十条约定了合同终止的情形，除合同另有约定外，本租赁合同在出现以下情况之一时终止：1.租赁期限届满；2.租金累计拖欠达一个月及以上的，合同终止，履约保证金不予退还...... 《商铺租赁合同》签订后，被告向原告支付了履约保证金24000元。被告在第一层商铺经营五金店，第二层商铺用作办公室。 在合同履行的过程中，被告已向原告付清了2019年11月18日前的租金，并且向中山市万宁物业管理有限公司柳州分公司支付了涉案商铺2019年1月至10月的物业管理费。2019年11月份，原、被告通过微信沟通租赁事宜。2019年11月17日，被告对原告说不再继续承租商铺；原告回复说按合同的约定。2019年11月18日，被告让原告给予15天至20天的时间将商铺回复原状后交给原告；原告回复说如果被告不想继续租赁就尽快在这几天内将墙恢复原状，原告还要找人来租。2019年11月19日，原告说如果被告能在2019年11月22日前将商铺恢复原状并退回，这几天便不计算租金，如果被告需要15天至20天的时间，原告仍要求继续计付租金；被告回复说2019年11月22日前不能恢复原状，需要半个月的搬迁时间；原告说那就正常支付半个月的租金。2019年11月27日，原告说无论被告使用商铺至何时，都需要支付租金，直至被告将商铺交还给原告。2019年12月4日，原 告将其收到的物业费催收信息发送给被告，要求被告结清物业费并支付租金；被告回复说这两天将二楼的墙壁填补好之后就移交商铺。 2020年3月2日，广西汇力律师事务所接受原告的委托，指派熊彬律师就被告拖欠租金以及物业管理费的相关事宜向被告发出《律师函》，该函件写明被告拖欠2019年1月起的物业服务费6608元及违约金4936元，拖欠2019年11月至2020年2月的租金25500元及滞纳金255元，要求被告收到律师函后五日内与原告协商处理付费事宜。该《律师函》于2020年3月3日被签收。 2020年3月28日，原告到商铺进行查看并拍摄录像，录像反映商铺内还存放有建筑垃圾。 现原告认为合同约定的租赁期限虽然未届满，但原告同意与被告解除合同，被告应当向原告付清租赁期间内的租金以及物业费，并承担相应的违约金。由于双方存在较大争议，遂酿成本案诉讼。 本案在审理过程中，本院于2020年7月16日组织原、被告到商铺进行现场勘查，被告未按时到场。现场勘查后，被告对本院所拍摄的现场勘查照片无异议。通过现场勘查，涉案门面的大门经改造后为卷帘门，门内墙壁边上张贴有中山市万宁物业管理有限公司柳州分公司盛天悦景台物业服务中心张贴的《装修违规通知书》，该通知书要求原告将商铺内被拆除的一、二层的消防栓恢复原状；原告已经将卷帘门的锁进行更换；商铺的第一、二层已经被清空，第一、二层的连接楼梯有半层是水泥阶梯，半层是简易楼梯搭建的，楼梯扶手也不完整；第二层被凿通的墙壁已经被填满；商铺的消防管道还未恢复原状。另外，通过现场勘查还发现，商铺的原钥匙存放在盛天悦景台1栋1-8号商铺内，由苏绍庆负责保管。 本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订《商铺租赁合同》，该合同对双方具有约束力。结合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点确定为：1.原、被告签订的《商铺租赁合同》于何时解除，被告是否应向原告支付租金及相应违约金；2.被告是否应向原告支付物业费及相应违约金。 针对争议焦点1，原告主张租赁合同于2020年6月1日解除，被告则主张租赁合同于2019年11月18日解除。对此本院认为，被告虽然于2019年11月17日在微信中向原告提出不再承租涉案商铺，但是2019年11月18日至2019年12月4日期间，原、被告双方仍就解除租赁关系的条件进行协商，由此可见，直至2019年12月4日，被告仍未将涉案商铺移交给原告，因此被告主张租赁合同于2019年11月18日解除的观点，本院不予采纳。在被告将商铺恢复原状的期间，直至2020年3月28日，涉案商铺内还存放有建筑垃圾，并且被告未将商铺的钥匙交给原告，也未与原告办理交接手续，则双方仍然存在租赁关系。由于涉案商铺的卷帘门没有关闭，原告自认其于2020年6月1日更换卷帘门的锁匙，并且张贴招租广告，此时原告以自己的行为表示不再与被告建立租赁关系，则双方的租赁合同至此解除，故原告主张《商铺租赁合同》于2020年6月1日解除，本院予以支持。被告称原告委托售楼部的工作人员查看商铺，欲将商铺再进行出租，并且原告在2020年春节前已经悬挂招租广告。因被告无证据证明其所述，故本院不予采信。另外，被告还主张其没有向原告支付2019年11月18日之后的租金，按照《商铺租赁合同》第十条的约定，合同已经自行终止。原告认为合同是否终止的主动权在于原告。对此本院认为，第十条约定了合同终止的情形，同时也约定了“除合同另有约定外”的情形，而第九条第二款约定“逾期超过三十日的，原告有权单方解除合同”由此可见，对于逾期支付租金的情况，原告享有是否解除合同的权利，故被告主张合同自行终止的观点，本院不予采纳，被告仍应向原告支付2019年11月18日至2020年5月31日期间的租金54683元（8500元/月×6个月+8500元/月÷30天×13天）。又因被告向原告支付了履约保证金24000元，对于该笔履约保证金是否可以抵付租金的问题，合同第三条第三款第2项“被告不得主张履约保证金用来兑换其应交纳的租金、管理费或其他应付款项”的约定与第九条第二款“如被告逾期三日未缴付租金及其他相应费用，原告可据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付”的约定有冲突，对此本院认为，履约保证金具有担保债务履行的作用，当被告拖欠租金时，履约保证金便具有抵付租金的功效，从公平原则出发，本院认为履约保证金应用于抵付被告尚欠的租金。综上分析，被告还应向原告支付租金30683元（54683元-24000元）。关于逾期支付租金的违约金，违约金的性质体现为损失弥补原则为主、惩罚性质为辅。本案中，《商铺租赁合同》第九条第二款约定“自逾期之日起按日加收月租金的千分之三作为滞纳金”，原告主张以8500元为基数，每日按3‰计算违约金，从2020年2月18日起计至被告付清租金时止。本院认为，原告主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，并结合被告所欠租金金额、欠付租金时间长短、当事人过错程度等方面综合考虑，本院酌情将违约金调整为欠付租金的15%即4602元（30683元×15%）。 针对争议焦点2，《商铺租赁合同》虽然约定物业费由被告承担，但是物业费的收费主体是物业公司，因此应由物业公司向承租人或出租人催缴物业费。原告作为涉案商铺的业主，也未向物业公司支付2019年11月起的物业费，因此原告要求被告支付2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业费及相应的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告石陆荣于本判决生效之日起十日内支付给原告苏小红租金30683元及违约金4602元，合计35285元； 二、驳回原告苏小红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1523元（原告苏小红已预交），由原告苏小红负担743元，被告石陆荣负担780元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  陈 莹 人民陪审员  黄柳敏 人民陪审员  曹业林 二〇二〇年十月十五日 书 记 员  吴 微 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。