江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2283号原告：豆云杰，男，1988年5月17日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：余文茹，江苏江左律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛婷，江苏江左律师事务所律师。被告：镇江萌雨农贸市场管理有限公司，住所地句容市宝华镇仙林东路北侧京东花园07-2幢159号。法定代表人：曹基，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张日永，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐雷，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。原告豆云杰诉被告镇江萌雨农贸市场管理有限公司（以下简称萌雨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月23日公开开庭进行了审理，后因案件疑难复杂依法适用普通程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告豆云杰及其委托诉讼代理人余文茹、葛婷，被告萌雨公司法定代表人曹基及其委托诉讼代理人张日永、唐雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豆云杰向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告在2019年11月15日签订的《宝华花园农贸市场租赁合同》及《宝华花园商铺买断补充协议》于2020年4月20日解除。2.判决被告返还摊位租金48788元、摊位管理费及垃圾清运费48788元、履约保证金2万元、买断费用20万元，合计317576元，并自2020年4月21日起以317576元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际给付之日止。3.判决被告支付违约金400元。4.判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年11月15日，原被告签订《宝华花园农贸市场租赁合同》及《宝华花园商铺买断补充协议》，约定被告将宝华花园菜场一楼31号、32号、33号摊位出租给原告，由原告独家经营冷冻产品。协议签订后，原告依约缴纳了摊位租赁费、摊位管理费、垃圾清运费、履约保证金及买断费用共计360500元。后宝华花园市场出现其他商铺经营冷冻产品，经原告多次书面函告，被告拒不依约取缔违规经营品种。原告与被告建立了买断冷冻产品独家经营权的租赁合同关系，被告允许其他摊位经营冷冻产品的行为己严重侵犯原告独家经营权。根据合同法相关规定，被告的违约行为致使买断经营的租赁合同目的不能实现，原告有权解除上述合同，故依法提起本案诉讼。被告萌雨公司辩称：1.双方签订的租赁合同应当独立于买断协议，原告签订该租赁合同的目的就是在农贸市场进行正常经营，合同的目的实现没有任何问题，原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据。2.关于买断协议，双方的初衷是对31、32、33号三个商铺整合为一家商铺，出于改造和增容成本的考虑，基于对市场未来收益的预期，双方约定五年的经营权利，原告已经实现了该目的，被告并无任何侵犯原告独立经营权的行为，因此，原告要求解除该份买断协议没有任何事实和法律依据。如原告坚持要求解除合同，应当承担不利的法律后果，已经交付的租金、保证金及买断费用应当依照约定不予退还，并应承担相应的违约责任。3.被告不存在违约行为，故不应承担违约金，且由于原告的过错，导致店铺闲置至今，后期被告需要进行施工改造，被告保留追究原告相关违约责任的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、租赁合同及买断协议的相关约定2019年11月15日，甲方出租方萌雨公司与乙方承租方豆云杰签订《宝华花园农贸市场租赁合同》。合同约定：甲方同意将宝华花园菜场一楼31、32、33号摊位、建筑面积56.4平方米（实际得房率为65%）和主要装修设备出租给乙方使用，从事冷冻、快捷菜经营（经营项目一旦限定，不允许更改，最终解释权归甲方所有），收益归乙方，乙方向甲方按年支付租金。租赁期为贰年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。期满后由甲方重新招租，乙方在上一个租赁期内无不良经营记录，并服从甲方管理，在同等条件下享有优先承租权，乙方必须做满合同期，且摊位不得私自转让，对私自转让者，甲方有权做清场、没收保证金处理。第一年租金70250元，管理费、垃圾清运费70250元另收。以上费用按年缴纳，签订合同时乙方一次交清上述费用。乙方须在合同签订时向甲方缴纳履约保证金2万元。合同第七条“合同的变更、终止和解除”约定，在合同期限内，如乙方因故要暂停营业或终止合同，应提前一个月向甲方书面申请，甲方在接到书面申请后五日内给予批复意见，经甲方同意后，方可停止营业或终止合同，停业期间，租金不变，且甲方有权将摊位（包间）交于第三方临时经营，乙方提前终止合同，应承担违约责任，扣除押金。未经甲方允许，乙方擅自终止合同，扣除履约保证金。合同还对双方权利义务、免责条款等进行了约定。2019年11月15日，甲方出租方萌雨公司与乙方承租方豆云杰签订《宝华花园商铺买断补充协议》。协议约定：由乙方买断宝华花园农贸市场面积约56.4平方米商铺独家经营权，买断期限为5年，从2020年1月1日起至2025年12月31日止，五年买断费用为20万元（租金押金另计），签订合同及买断协议时一次性付清。合同第五条“甲方权利和义务”约定，甲乙双方签订商铺租赁合同及买断协议后，甲方收取的宝华花园商铺买断费用在任何情况下都不予退还，甲方保证乙方宝华花园农贸市场买断项目5年期限内享有独家经营权利，甲方不承担乙方的经营风险及责任，乙方不得以任何理由要求甲方退还买断费用（如生意不理想等）。合同第六条“乙方权利和义务”约定，甲乙双方签订商铺租赁合同及买断协议后，乙方享有买断项目独家经营权利，甲方不得在买断市场内安排同类经营项目。对于买断项目，乙方有市场监管权利，如果发现有违规经营独家买断品种，乙方有权书面要求甲方2日内取缔违规经营品种，甲方如果未在规定时间内取缔违规经营品种，甲方需赔偿乙方200元/次（按书面函计算）。二、合同实际履行情况上述两份合同签订后，豆云杰按约向萌雨公司支付买断费用20万元、房屋租赁费70250元、摊位管理费及垃圾清运费70250元、履约保证金2万元，共计360500元，并在2020年12月底2020年1月初进场经营。2020年4月9日，豆云杰向萌雨公司发出书面函，内容为：根据买断协议第六条第三款约定，豆云杰对于买断项目有市场监管的权利，如果发现有违规经营独家买断品种，豆云杰有权书面要求萌雨公司2日内取缔违规经营品种。豆云杰支付买断费用后，宝华花园市场内出现了两家经营冷冻产品的商铺（正大鲜鸡和胡氏海鲜），故书面函告萌雨公司，希望萌雨公司在收到本函后2日内取缔该违规经营品种。2020年4月15日，豆云杰再次向萌雨公司发出书面函，内容为：因萌雨公司擅自允许宝华花园市场内出现两家商铺（正大鲜鸡、胡氏海鲜）与豆云杰经营同类冷冻产品，豆云杰已于2020年4月9日书面通知萌雨公司要求取缔违规经营买断品种，但萌雨公司于2020年4月10日收悉函件后并未采取任何措施。现豆云杰再次书面函告萌雨公司在收到本函后2日内取缔违规经营品种，否则豆云杰将采取相关法律手段维护自身权益。2020年4月20日，豆云杰向萌雨公司发出解除合同通知书，主要内容为：萌雨公司严重违背诚实信用原则及合同约定，擅自允许两家商铺（正大鲜鸡、胡氏海鲜）进驻宝华花园农贸市场经营冷冻产品。豆云杰已先后于2020年4月9日、2020年4月16日书面通知萌雨公司要求取缔违规经营买断品种，但是萌雨公司司收悉函件后并未采取任何措施。现豆云杰合同目的己无法实现，合同继续履行也不实际，故正式通知萌雨公司，自本通知发出之日起，解除双方签署的《宝华花园农贸市场租赁合同》和《宝华花园商铺买断补充协议》，同时要求萌雨公司返还剩余摊位租金48788元、摊位管理费及垃圾清运费48788元、履约保证金20000元，买断费用20万元，以上合计317576元。豆云杰将于2020年4月21日搬离商铺并向萌雨公司返还商铺钥匙，若因萌雨公司未及时招租、怠于招租而导致损失产生、扩大的，豆云杰不承担责任。2020年4月21日，豆云杰撤离租赁场地，并将承租场地钥匙邮寄给萌雨公司。2020年4月22日，豆云杰向本院提起本案诉讼，本院于2020年4月24日立案。在2020年9月8日庭审中，豆云杰陈述租赁场地内已无其物品，萌雨公司则表示租赁场地为空置状态。三、萌雨公司签订的与本案相关的租赁合同2019年11月15日，甲方出租方萌雨公司与乙方承租方高玉红签订《宝华花园农贸市场租赁合同》。合同约定：甲方同意将宝华花园菜场一楼14、15号摊位、建筑面积34.6平方米（实际得房率为65%）和主要装修设备出租给乙方使用，从事光禽（活禽、冷冻不得经营）、菌菇、鸡蛋经营，收益归乙方，乙方向甲方按年支付租金。租赁期为贰年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。第一年租金小计42750元，管理费、垃圾清运费42750元另收。协议签订后，高玉红在租赁场地以“正大鲜鸡”名义经营。2019年11月19日，甲方出租方萌雨公司与乙方承租方胡亚骞签订《宝华花园农贸市场租赁合同》。合同约定：甲方同意将宝华花园菜场一楼26号摊位、建筑面积18.8平方米（实际得房率为65%）和主要装修设备出租给乙方使用，从事海鲜（按京东菜场）经营，收益归乙方，乙方向甲方按年支付租金。租赁期为贰年，自2020年1月1日起至2022年12月31日止。第一年租金小计24500元，管理费、垃圾清运费24500元另收。协议签订后，胡亚骞在租赁场地以“胡氏海鲜”名义经营。以上事实，由原告提交的《宝华花园农贸市场租赁合同》、《宝华花园商铺买断补充协议》、函、解除合同通知书、邮寄回执，被告提交的与豆云杰、高玉红、胡亚骞签订的《宝华花园农贸市场租赁合同》，与豆云杰签订的《宝华花园商铺买断补充协议》及到庭双方委托诉讼代理人的庭审陈述予以证实。本案争议焦点为：案涉租赁合同及补充协议是否应当解除；如解除，合同解除的后果如何承担。本院认为：原告豆云杰与被告萌雨公司所签订的《宝华花园农贸市场租赁合同》及《宝华花园商铺买断补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。针对本案上述争议焦点，本院认定如下：首先，豆云杰要求解除合同的理由是宝华花园农贸市场内“正大鲜鸡”、“胡氏海鲜”经营的部分商品如鸡副食品、鸭副食品、带鱼等与其经营的商品重合，影响其在该菜场的冷冻商品独家经营权，进而导致其合同目的不能实现。关于是否存在重复经营，豆云杰仅提交了其向萌雨公司所发函件后所附照片予以证实，因豆云杰2020年4月20日发出解除合同通知书后于次日就搬离租赁场地，导致无法现场核实，仅依据上述照片及豆云杰单方发出的函件不能证明存在重复经营的情形。退一步说，即使存在个别甚至部分冷冻商品的重复经营，商铺买断补充协议中并未约定豆云杰依此事实可以行使合同解除权，且豆云杰经营范围既包括所有冷冻商品，还包括快捷菜，小部分冷冻商品的重复经营的存在并不必然导致其合同目的无法实现，豆云杰也未能举证证明其他摊位出售该部分商品造成其无法继续经营，因此，豆云杰以萌雨公司根本违约导致其合同目的无法实现为由解除合同，没有事实和法律依据。豆云杰单方向萌雨公司发出解除合同的通知的行为属于租赁合同第七条“合同的变更、终止和解除”约定“乙方擅自终止合同”行为，属于违约行为。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定了合同不能继续履行的三种情形：（1）法律上或者事实上不能履行；（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（3）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，租赁合同的继续履行需要豆云杰持续在市场内经营，但豆云杰已于2020年4月21日搬离租赁市场，并将钥匙交付给萌雨公司，案涉租赁场地闲置多时，案涉合同事实上已经不能履行，在此种情况下，为防止形成合同僵局，促进市场经济发展，应认定双方的租赁合同关系因豆云杰的违约行为于2020年4月20日解除。买断补充协议系租赁合同的从合同，在主合同解除的情况下，其亦予以解除。再次，萌雨公司对于合同解除存在过错。如前所述，豆云杰应向萌雨公司承担违约责任，但是依据我国合同法第六十条的规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。豆云杰与萌雨公司在买断协议中仅约定买断冷冻经营权，关于何为冷冻经营权，萌雨公司认为系零下18摄氏度以下的所有冷冻商品的经营权，而“正大鲜鸡”、“胡氏海鲜”经营的商品均为零下18摄氏度以上的冷藏商品，并未影响豆云杰对冷冻商品的独家经营权。豆云杰认为所谓冷藏商品也可以解冻后再卖，不管以冷藏卖，还是以冷冻卖，都属于其独家经营。可见，豆云杰与萌雨公司在合同实际履行过程中就冷冻商品的范围持有不同理解。萌雨公司与胡亚骞签订的租赁合同中约定的经营范围为海鲜，并未明确具体海鲜种类以及冷冻海鲜能否经营，萌雨公司与高玉红签订的租赁合同中虽约定经营范围为光禽（活禽、冷冻不得经营）、菌菇、鸡蛋，但未约定解冻后的禽类副食品能否经营，上述两份租赁合同约定不明确容易造成豆云杰与胡氏海鲜及正大鲜鸡在部分经营商品上的重复，亦是造成豆云杰与萌雨公司就冷冻商品的范围存在显著分歧的主要原因。萌雨公司作为案涉农贸市场的出租方、管理方及出租合同草拟方，在与豆云杰已签订买断协议的情况下，为防止日后双方因独家经营权发生纠纷，理应与每一位承租户约定具体的经营范围，其对此未予明确，为合同的继续履行增添了不稳定因素，故萌雨公司对合同最终的解除亦有一定的过错，应当相应减轻豆云杰的违约责任。最后，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。豆云杰已付一年房屋租赁费70250元、一年摊位管理费及垃圾清运费70250元、五年买断费20万元，并于2020年4月21日离场，故2020年1月1日至2020年4月21日期间产生的房屋租赁费、摊位管理费及垃圾清运费、买断费计55255元，应由豆云杰向萌雨公司支付。关于损害赔偿及履约保证金。豆云杰已支付履约保证金2万元。租赁合同明确约定豆云杰擅自终止合同的，应扣除履约保证金。因豆云杰违约，其无权要求萌雨公司支付违约金400元，且萌雨公司依法有权扣除履约保证金。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。截止2020年9月8日本案法庭辩论结束，案涉摊位仍处于闲置状态，考虑到萌雨公司重新招商所需时间、萌雨公司为改造摊位的投入，萌雨公司所产生的租金损失已超过履约保证金2万元。同时，豆云杰在2020年4月21日已清空租赁场地并撤离，萌雨公司也在2020年4月21日接收承租场地钥匙。根据合同法第一百一十九条的规定，萌雨公司应当采取如重新招商等适当措施防止损失的扩大，再结合前述萌雨公司对合同解除存在的过错，以及疫情期间存在的政府减免租金政策，本院确定豆云杰应赔偿萌雨公司各项损失计5万元。综上，应确定双方的租赁合同及补充协议已于2020年4月20日解除，萌雨公司应向豆云杰返还255245元（360500元-55255元-50000元）。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十七条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告豆云杰与被告镇江萌雨农贸市场管理有限公司签订的《宝华花园农贸市场租赁合同》及《宝华花园商铺买断补充协议》于2020年4月20日解除。二、被告镇江萌雨农贸市场管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告豆云杰返还人民币255245元。三、驳回原告豆云杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6070元，由原告豆云杰负担1198元，被告萌雨公司负担4872元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  杨惠玲人民陪审员  唐陆冰人民陪审员  高军亭二〇二〇年十月二十六日书 记 员  印 文