北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61744号原告：段弘强，男，1977年10月14日出生，汉族，户籍地江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：冯小婷，北京友恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯慧花，女，1993年1月13日出生，汉族，北京友恒律师事务所实习律师，户籍地陕西省榆林市榆阳区。被告：北京美特糅餐饮服务有限公司，住所地北京市朝阳区工体西路6号楼北侧。法定代表人：金X。委托诉讼代理人：张巍，男，1971年8月7日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告段弘强（以下简称原告）与被告北京美特糅餐饮服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人冯小婷、冯慧花，被告之委托诉讼代理人张巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告返还房屋租赁押金16万元；2.要求被告支付违约金（以16万元为基数，自逾期之日即2018年12月15日至实际给付之日止，按照日万分之五计算）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年4月20日，原被告签订《租赁协议书》，约定：原告承租位于北京市朝阳区工体西路XX商铺一层（以下简称涉案房屋），租期自2015年5月1日起至2018年11月30日止；支付方式为季付。被告应于合同期满后30天内退还押金16万元。原告依约向被告支付押金及租金，被告于2015年8月10日向原告出具收条，确认已收到押金16万元及房租48万元。2018年2月2日，原告与北京优乐星空XX公司（以下简称优乐星空公司）签订《餐厅转让合同》（以下简称转让合同），约定：原告将涉案房屋转让给优乐星空公司。同日，原、被告签订《餐厅租赁补充协议》（以下简称补充协议），约定：如被告与盛世新影集团按约继续执行合同，被告应在与餐厅所在地房产所有人签订新承租合同后3个工作日向原告返还16万元押金，逾期按日万分之五支付违约金。2018年12月12日，被告之代理人张巍告知原告，被告与房屋所有权人已签订新承租合同并承认尚未退还押金给原告，但经多次催要无果，故原告诉至法院。被告答辩，不同意原告的诉讼请求。1.张巍自2009年入职本公司，一直担任经理，负责管理日常经营，监管公司进出账务，对公司盈亏无连带责任。2.原告自2015年4月13日签署合同至2015年8月20日期间实际汇款460641元，无16万元押金汇款记录。租赁合同甲方为被告，汇至公司代收账户张巍账户，而出具收条人为金X。3.2018年2月原告单方提出解除合同，实际租赁期为2015年5月1日至2018年2月28日，原告应支付被告房租282.06万元，但原告实际支付261.4641万元，被告保留向原告追缴租金的权利。4.在原告不能举证证明被告与盛世新影集团签订合同情况下，应视为原告自动提前解约及放弃。5.张巍在微信中认可原告押金退还是基于原告反复承诺合同期满前支付被告全额房租为前提，但直至合同到期，原告并未支付合同期内房租及押金。综上，原告主张缺乏依据。本院经审理认定事实如下：2015年4月20日，出租方被告与承租方原告、保证人张X林签订《租赁协议书》，约定：甲方将现有位于北京市朝阳区工体西路XX商铺，以租赁的方式交由“乙方”用作商业经营管理之用；乙方负责该商铺的经营管理；甲方出租商铺将获取租金收入，乙方对该出租商铺进行经营管理。本协议期限为三年六个月，自2015年5月1日至2018年11月30日止，期满本协议自动作废。如乙方继续租赁，在同等价格下，具有优先续约权。甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用。所租商铺的建筑面积为265平方米，门前阳光房可提供予乙方无偿使用。租金支付方式：先付后租，押二付三。押金及首季度租金(2015年5月1日至2015年7月31日)乙方于本协议签订，即支付完成，即人民币40万元；年租金递增5%，具体时间按以下为准：季度付2015年5月1日至2016年4月30日，每月租金计为8万元，季度付24万元。季度付2016年5月1日至2017年11月31日，每月租金计为8.4万元，季度付25.2万元。季度付2017年12月1日至2018年11月31日，每月租金计为8.82万元，季度付26.46万元。租赁押金：首年两个月租金，即16万元。本合同有效期届满后若乙方不再续约，需提前一个月告知甲方，如无对商铺设备的损坏赔偿事项及其他违反合同约定事项的，经甲方确认后于届满期后30天内不计利息退还乙方押金。乙方交纳上述租金至甲方指定张巍账户。2015年8月10日，金X向原告出具收条，内容为：今收到《触电》餐厅（承租人原告）房租押金16万元，及2015年5月1日-2015年10月31日房租48万元，总计64万元。2018年2月2日，甲方（转让方）原告与乙方（受让方）优乐星空公司签订转让合同，约定：甲方同意将在涉案房屋的《冰城小镇火盆串吧》餐厅转让给乙方。乙方应在2018年2月11日前向甲方支付餐厅转转让费订金50万元；乙方另应在2018年3月1日前向甲方支付餐厅转让费余款65万元。乙方在支付全部餐厅转让费后，甲方应于7日内完成餐厅承租权、餐厅设施的所有权和使用权及经营需要的营业执照、卫生许可证等证照的移交工作，并需经双方共同验收无误方可。如甲方在2018年2月12日未收到餐厅转让款订金50万元，本合同立即失效。如甲方在2018年3月2日未收到餐厅转让款尾款65万元，本合同立即失效，己收到的50万元订金也无须退还至乙方。如在2018年11月30日前，乙方在完全遵守并执行于2018年2月2日与餐厅所在地房产代理人签订的租赁合同下，但未能和餐厅所在地房产代理人续签餐厅租赁3年合同（暨2018年12月1日至2021年11月30日），则甲方将退还乙方58万元的转让费用；此条款不包括因乙方在经营过程中因失火、安全、食品卫生等导致的经营事故，被相关责任单位关停或被餐厅所在地房屋代理人清退，导致的乙方未能续签3年租赁合同，甲方则无需退还乙方任何相关费用，本合同同时立即失效。同日，甲方被告与乙方原告签订补充协议，约定：甲方同意乙方将在涉案房屋的《冰城小镇火盆串吧》餐厅整体转让至盛世新影集团。为解决甲方与盛世新影集团签订的新租赁合同中关于2个月免租期以及盛世新影集团如与甲方未能在2018年11月30日前续签餐厅租赁3年合同（暨2018年12月1日至2021年11月30日），甲方将赔偿盛世新影集团16万元（详见甲方与盛世新影集团签订的租赁协议）事宜，双方约定(1)2个月免租期（2018年2月1日-2018年3月31日）由甲乙双方各自承担一个月（月/8.9万元房租）；此部分费用由乙方先行代付17.8万元，在甲收到盛世新影集团租赁押金10万元后3个工作日内向乙方指定账户返还乙方余款8.9万元；逾期未付，还需向乙方支付每天万分之五违约款；(2)如甲方与盛世新影集团未能续签合同，合同内约定的16万元赔偿由乙方于2015年4月交纳至甲方的16万元房屋租赁押金冲抵；(3)如甲方与盛世新影集团能按约继续执行合同，甲方应在与餐厅所在地房产所有人签订新承租合同后3个工作日内向乙方指定账户返还乙方于2015年4月交纳至甲方的16万元房屋租赁押金；逾期未付，还需向乙方支付每天万分之五违约款；(4)餐厅全部转让前，所有债务由乙方承担。被告称:“原告未能提供我方与盛世新影公司签订的租赁合同，且优乐星空公司和盛世新影公司系两个独立主体，仅依据盛世新影公司的法定代表人系优乐星空公司的监事不能认定两个公司系存在关联关系。”庭审中，原告还提交了以下证据：1.银行交易明细，证明2015年4月13日原告向被告指定张巍账户转账35万元，另向张巍支付现金5万元，共计40万元，其中押金16万元，3个月租金24万元。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。并称:“转账我方收到了，我方未收到过原告现金，双方从未有现金交易。2015年7月27日原告向张巍转账的11.0641万元包括租金10万元和电费1.0641万元。”2.原告与张巍之间的微信聊天记录，证明2018年12月12日，被告之代理人张巍告知原告与涉案房屋产权人已签订新的承租合同，并承认尚未退还押金给原告。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可。经询，原告称:“触电是原告在初始承租涉案房屋时的餐厅名称，后在经营过程中更名为冰城小镇火盆串吧。”被告称:“触电是冰城小镇火盆串吧的前身，原告受让该餐厅。收条是金X在空白纸上签订。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《租赁协议书》及补充协议系双方真实意思表示，双方之间已经形成了租赁合同关系，该租赁关系无违反法律、行政法规强制性规定的情形，受法律保护。虽然被告抗辩其未收到原告押金，但被告法定代表人金X向原告出具了收条，确认收到押金16万元，虽然被告抗辩金X系在空白纸上签字，但其并未提供相应证据。且结合银行明细，原告于2015年4月13日向被告指定张巍账户转账35万元，同日亦提现5万元，与其陈述能够相互印证，故本院对被告的抗辩不予采纳。另，被告抗辩原告未按合同约定足额支付房租且原告未举证证明被告与盛世新影公司签订了合同，但银行明细显示，原告已支付租金。且根据双方签订的补充协议可知，被告同意原告将冰城小镇火盆串吧餐厅转让给盛世新影公司，虽然转让合同受让人和补充协议的承租方不一致，但结合合同内容可知，两份合同均针对的是冰城小镇火盆串吧餐厅转让事宜，且为同一日签订，而优乐星空公司与盛世新影公司系关联公司。再结合原告与张巍之间的微信记录，原告向被告总经理张巍催要押金时，张巍并未表示原告拖欠租金，且在双方补充协议约定的应续签租赁合同当月即2018年12月12日向原告明确表示合同已签，并同意退还押金。以上事实说明原告依约支付了转让餐厅前涉案房屋租金，且被告同意退还涉案房屋押金，故本院对被告的抗辩理由不予采纳，原告要求被告退还房屋押金16万元的诉讼请求应予支持。关于违约金，双方在补充协议中予以确认，但约定的标准过高，本院结合违约行为、原告实际损失予以酌定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京美特糅餐饮服务有限公司于本判决生效后七日内返还原告段弘强房屋押金160000元；二、被告北京美特糅餐饮服务有限公司于本判决生效后七日内向原告段弘强支付违约金6000元；三、驳回原告段弘强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由被告北京美特糅餐饮服务有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 娜人民陪审员  魏志强人民陪审员  王爱军二〇二〇年十月十四日书 记 员  李 壮