湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2543号原告：湘潭美佳物业管理有限公司，住所地湘潭县易俗河镇金羚路南侧200号。法定代表人：楚新明，董事长。委托诉讼代理人：林建文，湘潭市雨湖区激扬法律服务所法律工作者。被告：齐春香，女，1962年2月5日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：莫琪，男，1989年7月16日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。系被告齐春香之子。原告湘潭美佳物业管理有限公司与被告齐春香物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美佳物业公司的委托诉讼代理人林建文，被告齐春香及其委托诉讼代理人莫琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭美佳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠物业费本金3358元；2、判令被告支付拖欠物业费的违约金至清偿日止（暂计算2016年12月至2019年5月止违约金2743元）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告所在小区的业主委员会签订“华美丽都”住宅小区物业管理服务委托合同，其中第22条明确约定业主应当自当年元月十号前交付全年物业费，物业费为1.28元/月，逾期未交按千分之五一天计收违约金。根据法律规定，原告调整为按2%/月计收逾期违约金。原告多次催收及公告均无结果，特别是在2018年1月8日再发公告催收并优惠自行交费者，但时至今日被告仍拒交拖欠的物业费及违约金6101元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告齐春香辩称，2016年以来原告与被告所居住的小区之间的诉讼从未间断。湘潭市中级人民法院曾认定该小区物业服务方面确实存在未定期对小区绿化进行修剪，未及时清理消防通道、楼道摆放的杂物车辆，对业主反映的物业问题不能及时处理等问题。故在此份判决之前，原告在履行物业服务合同存在严重不足的事实。2017年1月1日，湘潭美佳物业管理有限公司与华美丽都住宅小区业主委员会签订了《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》合同委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日止，但原告2017年12月单方无理由未协商的退出，并非原告所述的被迫，问题的根本原因在于原告方未能达到业委会约定的管理目标，逾期也不整改，导致物业与业主之间矛盾不可调和，物业服务管理方式简单粗暴，态度恶劣。经常出现政府公安机关出面，也不能缓和的局面。反倒是在2017年1月至12月期间，出现了比以前物业管理更加混乱的局面。安保、消防、卫生状况更加的糟糕，电梯线路起火、消防管道缺水，经常性由于物业原因导致停水、停电的状况。乘坐电梯不带手机不敢出门，夜间用水高峰期不能洗澡等，后期甚至出现原告无人上班、形同虚设的局面，再者，原告作为合同的签订一方，完全可以按照合同约定内容行使权利，也应当严格遵守合同的义务，按照合同内容履行物业合同，“被迫”不是约定和法定的理由。2017年底原告方无法定和约定的事由，单方面终止履行合同，直接“撂担子”，导致小区一年多无人管理，卫生、消防问题危及小区业主人身安全，遗留的问题给社区、政府造成巨大的经济损失。原告所诉称的物业管理费，2017年以前的参照中院判决书按照90%的标准缴纳物业管理费。2017年1月至12月，物业质量明显下降，后期存在不履行合同管理服务的现象，且存在无法定和约定理由单方面终止合同的问题，建议按照50%的标准缴纳物业管理服务费，违约金、诉讼费参照中院文书内容解决。对于合同是否履行发生争议的，由负责履行义务的当事人承担举证责任，故请求法院责令原告提供证明材料。自被告入住小区以来，已经缴纳部分物业管理费，所以被告仅接受缴纳1500元物业费的和解方案。另小区电梯起火，都不敢乘坐电梯，被告跟孙子都被关在电梯里面很久，都没人来，小区还经常停水、停电，起火了消防通道没有水，都是从1楼提水上来，消防通道都打不开，起火了上楼的人都急死人了，电路经常起火，经常政府出面，社区来做工作很多次，垃圾没人管，还要社区出面搞卫生。本院经审理认定事实如下：2013年1月31日，湘潭美佳物业管理有限公司与被告齐春香签订了《华美丽都前期物业服务协议》，协议约定：由原告负责华美丽华小区的维护，由被告方按年向原告交纳物业服务费，费用为按每月每平方1.28元计算，合同同时约定，业主不按时交纳服务费用，物业公司有权采取相关措施。按每日应交金额的3‰比例收取滞纳金。2017年1月1日，湘潭美佳物业管理有限公司与华美丽都住宅小区业主委员会签订了《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》合同委托期限为2017年1月1日至2019年12月31日止。合同约定的服务费用按1.28元每月每平方计算，按年交纳，同时约定业主和物业使用人没有按时清缴物业管理服务费，并有权要求当事人清缴，并从逾期之日起按欠缴额的每日千分之五收取违约金，同时物业公司有权采取相应的限制服务措施催缴，或依法提起诉讼追缴。另原告称述，被告齐春香系湘潭市雨湖区九华经济开发区吉利西路10号华美丽都小区3栋1001001号号房业主，住房面积为142.88m2，本案被告拖欠的物业费为2016年1月至2017年9月份。按合同约定计算每年物业费约为2195元（142.88m2×1.28元/月×12个月）。被告欠付物业费计算约为3841元（142.88m2×1.28元/月×21个月）。上述事实，有原、被告的陈述、原、被告的身份信息、《华美丽都前期物业管理服务协议》、《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告湘潭美佳物业管理有限公司与被告签订的《华美丽都前期物业管理服务协议》以及原告美佳物业公司与华美丽都住宅小区业主委员会签订的《华美丽都住宅小区物业管理服务委托合同书》均是各方真实的意思表示，合法有效。该两份协议对被告均具有约束力，被告作为华美丽都小区的业主，理应按照向原告交纳相应的物业服务费，被告拒交物业管理费的行为，本院不予支持。原告在被告拒交物业费后未能积极协商解决矛盾，且直到2020年才提起诉讼，较长时间怠于行使自己的权利，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告提出的因物业服务不到位，停水、停电等问题，故2017年之前的物业费应按中院判决9折，2017之后的物业费按5折的抗辩理由，因原告未举证证明2017年之后物业费应按5折计算的事实依据，故本院对被告要求按5折计算2017年之后物业费的抗辩理由，不予支持。本案物业费按九折计算被告应交物业费计算约为3457元（142.88m2×1.28元/月×21个月×90%），原告本次起诉金额为3358元，低于九折物业费的金额，原告起诉金额已自行放弃部分物业费，故对于被告要求3358元物业费的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求，部分予以支持。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告齐春香在本判决生效之日起十日内一次性支付原告湘潭美佳物业管理有限公司物业管理服务费3358元；二、驳回原告湘潭美佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告齐春香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  夏丹二〇二〇年十月十三日书记员  陈含附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。