江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初3333号原告：吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司，住所地吉安市吉州区城南井冈山大道与尚德路交汇处西南侧市财政局14楼，统一社会信用代码913608006859981323。法定代表人：周冬梅，该公司总经理。原告：吉安市山江湖开发治理委员会办公室，住所地吉安市行政中心D座1003室，统一社会信用代码123610004923902862。法定代表人：刘用刚，该办公室主任。两原告委托诉讼代理人：何福伟，江西共创律师事务所律师。被告：何伟，男，1989年1月4日出生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：侯晋军、袁国进，江西智桥律师事务所律师。原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司（以下简称惠庐陵公司）、吉安市山江湖开发治理委员会办公室（以下简称山江湖办）与何伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人何福伟、被告何伟及委托诉讼代理人侯晋军、袁国进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的两份租赁合同（吉惠庐陵合字［2018］Ｚ055号、吉惠庐陵合字［2019］015号）；2、依法判令被告向原告赔偿房屋倒塌损失3518200元；3、依法判令被告向原告支付垫付的清理事故现场和修缮附属设施费用85950元；4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年8月27日，原告将位于吉州区间门面租赁给被告使用，并签订了租赁合同，合同中约定了双方的权利、义务等事宜。被告认为租赁物小，就要求原告山江湖办将该租赁物2楼原职工宿舍租赁给被告使用。2018年12月20日，山江湖办向惠庐陵公司发函要求将原职工宿舍租赁给被告使用。次日，原、被告签订租赁合同并约定了双方的权利、义务。签订合同后，原告将完好的租赁物交给被告使用。被告在使用过程中因违法装修（如改变租赁物的承重墙等），导致该租赁物于2019年4月29日突然倒塌并造成2人死亡的事故。事故发生后，原告清理房屋倒塌垃圾及修缮附属设施花费85950元。2014年，吉安市市直行政事业国有资产管理局委托江西省地源评估咨询有限责任公司对该租赁物进行资产评估，经评估该资产价值3518200元。原告山江湖办系该租赁物原产权单位，原告山江湖办于2009年5月13日根据吉安市政府文件精神将租赁物委托给原告惠庐陵公司经营管理并将房屋过户给惠庐陵公司。事故发生后，原告多次与被告协商未果，遂起诉至法院。被告何伟辩称，鉴于房屋已经倒塌，租赁房屋实际履行不能，同意解除合同；事故发生当日，被告系应两原告及其他部门的要求对租赁物进行加固，加固期间房屋发生倒塌，倒塌原因可能有因房屋自身原因及加固过程中被告的不当行为，不应由被告单独承担责任，原告提及的报告不具有法律效力，不能成为房屋倒塌损失的证据；原告主张的清理事故现场和修缮费用应予以核实；且涉案房屋倒塌还有其他第三方责任人，请求依法查明事实，确定责任。本案争议的焦点有：1.房屋倒塌原因及责任认定；2.房屋倒塌损失应如何判定，应认定哪份评估报告结论；3.房屋倒塌后清理费用是多少，应如何认定。本案当事人针对各自的诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：两原告围绕诉讼请求依法提供以下证据：1.两原告的统一社会信用代码、事业单位法人证书、法定代表人身份证、被告身份证、吉府办字第[2008]114号、吉府办抄字[2009]113号文件，证明原、被告的诉讼主体资格；2.吉安市市直行政事业单位经营性国有资产房屋（门面）租赁合同2份，证明原告将位于吉州区间门面及17号2楼房屋租赁给被告并完好交付给被告；约定了双方的权利、义务；3.房屋产权证（吉房权证吉州字第××号），证明租赁房屋归原告所有；4.江西省地源评估咨询有限公司估价结果报告，证明被告租赁的房屋价值3518200元；5.吉福路17号房屋倒塌事故现场清理及周边修缮费用汇总表及相关票据、合同，证明2019年4月29日因被告违规装修房屋导致倒塌，原告清理事故现场及修缮周边支付的相关费用；6.照片一张，证明2017年12月拍摄房屋时完好无损，符合出租条件；视频证明系被告严重破坏导致房屋倒塌。7.2019年10月31日事故调查报告、（2019）赣0802刑初185号刑事判决书，证明事故责任应由被告承担。对原告提供的证据，被告认为：证1、3无异议；证2真实性无异议，但关联性有异议，原告所交付的房屋年久失修，并非完好的，存在危险性；证4真实性无异议，但合法性、关联性有异议，本案是划拨土地，估价报告是将所有的土地使用权设置为国有土地、商业性质，按照出让的最高使用年限来算整个租赁物价格为350余万元与实际不符；报告是2014年5月出具的，不具有有效性；缺乏对评估标的具体房屋现状图纸、房屋建筑条件，也没有对土地和房屋价值分别作出评估，现本案所涉土地还在，倒塌的是房屋，房屋的损失价值从报告中无法确定，且涉案房屋系70年代所建，评估报告不能反映现状价值；5.真实性有待法院确认，且不能反映原告已支付了各项开支，不予认可；6.真实性无异议，但不能证明房屋完好，内部是否完好无法证明，且之前租给他人也装修过；对于视频，证明目的及关联性有异议，被告装修是否达至严重破坏的标准，并不是因为何伟装修就导致房屋倒塌；7.调查报告真实性无异议，但相关单位及责任人也应承担相应责任；判决书只是认定了何伟的责任，但其他人在本次事故中的责任应以调查报告及相关证据为准。被告何伟为支持其辩称意见，向本院提交如下证据：1.吉州区4.29坍塌事故调查报告、《房地产估价理论方法》节选，证明涉案倒塌房屋建设年份为上世纪70年代，而国家规定砖混结构生产性用房耐用年限为50年，每年折旧2%；2.关于将吉安市山江湖开发办原职工宿舍出租的函、吉州区房屋坍塌事故专家技术调查报告、照片7张、视频2段，证明涉案房屋年久失修，建筑手法简单，结构不符合现行国家标准规范要求，本身具有较大的安全隐患；3.吉安市房地产交易协议书，证明2002年山江湖办以240000元的价格购买了涉案房产、房屋结构为砖混、土地来源为划拨；4.公安机关对被告、刘茂东、杨恩强、周爱国、钟锐、郭建国等人的询问笔录，证明可以印证事故报告中的各个机构及相关责任人在本次事故中存在过错，应共同承担责任；5.吉州区政府对调查4.29事故调查处理意见的批复，证明调查报告中认定了各相关部门对该事故存在责任。对被告提供的证据，原告认为：证1应以新的调查报告为准，提供的房地产估价理论方法系理论，不是实际操作；证2证明目的有异议，关于函件，系为便于操作出具的；关于专家技术调查报告，因原事故调查报告已撤销，该报告亦撤销，且该报告亦可证明系被告野蛮装修严重破坏墙体降低主要承重构件承载能力造成倒塌；照片、视频不能证明系来源于涉案房屋；证3与本案无关；证4不能达到被告的证明目的；证5房屋倒塌是因被告野蛮施工造成的，其他人与房屋倒塌之间无关，认定了被告应承担事故的全部责任。经原告申请，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司出具评估报告、2份回复函，证明涉案房产进行评估后重新构建价973300元；后因被告提出异议，更正评估总价为353100元及对原、被告提出异议的回复。原告认为第一份报告无异议，但第二份报告不应随意修改，评估人员未考虑房屋实际使用用途，更改的报告与事实不符；被告认为应以更正后的报告为准。本院认为，被告对原告提供的证1、3无异议，本院予以确认；证2能够证明原、被告之间的租赁关系，且当时交给被告的房屋系完好的；证4系对整个建筑物的土地及地上建筑的评估，无法确定涉案房屋的现状价值；证5原告已经支付了上述费用，应予确认；证6能证明涉案房屋原状完好，之后何伟在装修中严重破坏；证7对本次事故作出的结论及判决，应予确认。对被告提供的证据，证1能证明涉案房屋建于上世纪70年代；证2能够证明被告所承租的房屋年代久远，除被告的责任外，原告也存在疏于安全生产管理，对被告违规施工未及时制止的责任；证3系原告购买涉案房产的档案；证4、5相关人员在本案不涉及承担责任。关于评估报告，应以最后一份评估报告为准。本院经审理认定事实如下：座落于吉安市吉州区房屋，原产权单位为山江湖办，原系该单位办公楼。2013年根据吉安市人民政府国有资产改革要求，该房屋产权划转为惠庐陵公司所有。该房屋建于上世纪70年代，为砖混结构三层建筑，建筑面积为954.22平方米，第一层为3间门面，第二、三层系住房。此前吉安市市直行政事业国有资产管理局委托江西省地源评估咨询有限责任公司对包括涉案房产及土地进行估价，其中对涉案房产及土地评估价值为3518200元。被告何伟与涉案房屋一楼3号门面原承租人达成转租协议，2018月8月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了吉惠庐陵合字［2018］Ｚ055号《房屋（门面）租赁合同》，约定甲方将位于吉州区（即涉案的17号房屋）第3间门面出租给乙方使用，用于经营按摩，租用期限自2017年7月1日至2019年6月30日止；乙方如要重新装修或改变原有设施结构的，应事先取得甲方书面同意，并按规定向消防等有关部门申报办理相关手续；甲方有权对乙方所承租的房屋（门面）使用情况进行监督检查，乙方不得擅自改变房屋（门面）结构，若人为损坏的须恢复原状或给予甲方相应的经济赔偿；租赁期间，乙方使用租赁物发生的一切安全事故（包括但不限于消防、生产安全）由乙方自行承担责任，甲方概不承担任何责任等内容。合同签订后，被告在未取得原告书面同意及向任何部门申报办理相关手续，擅自组织人员违规施工装修，拆除了一楼上二楼的楼梯、楼梯下的简易卫生间、楼梯旁的一面墙、楼梯和围墙上的雨棚、两处门框，并拆除了临街正门两面玻璃隔断及两面承重墙，将正门的两根承重砖柱削薄了约一半。此后，被告停止了对其承租的一楼门面的装修工作，未再进行施工。2018年12月21日，原、被告签订吉惠庐陵合字［2019］015号《房屋（门面）租赁合同》，原告将位于吉州区房屋出租给被告用于经营养生按摩，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止等内容，其余关于安全装修及生产经营的约定与前一份合同基本一致。12月下旬，被告在未取得原告书面同意，也未向任何部门申报办理相关手续的情况下，擅自组织人员违规对二层住房非承重墙体开了7－10个门洞（门洞宽度有80至130厘米不等），此后便处于装修停工状态。两原告均得知被告在对上述房屋进行装修施工，但未对装修情况进行安全生产检查，也未对被告违规装修施工行为予以制止，未对装修过程中存在的事故隐患采取处置措施。2019年4月29日上午，有附近居民发现涉案房屋瓷板松动脱落、门梁有裂缝，相关部门到现场看过后，约定由区住建局、区应急局、永叔街道办事处派员下午去现场查看。当日下午，被告向原告出具承诺书载明：何伟租赁的房屋出现安全隐患需紧急维修，何伟承诺施工过程保障施工人员安全和路人安全，出现问题需承担责任。下午15点30分，区住建局工作人员、市设计院专业技术人员、区应急局、永叔街道办事处、山江湖办工作人员及被告到现场，认为房屋存在事故隐患，需采取排危措施。市设计院专业技术人员认为应用工字钢进行回顶加固方案，即用9根工字钢按指定回顶位置的先后顺序进行回顶加固，第一处支撑的部位为临街面西侧第一根承重柱进门左侧，第二处支撑这根承重柱后面，接着第三处支撑这根承重柱进门右边，第四处支撑在木框支护的中间，第五处应支撑在最西边承重墙附件，第六处在第二根承重墙进门右侧，第七处在第二根承重墙后面，第八处在第二根承重墙进门左侧，第九处在进门最东边墙边。同时将支撑加固的位置、支撑材料和施工步骤向被告进行了详细告知。当日19时左右，被告从鸿发钢铁经营部买来工字钢，并经该钢铁经营部负责人介绍，雇请非专业施工队的民工刘传茂和欧阳广昌来切割和支撑回顶加固作业。期间，被告及山江湖办工作人员周爱国在场监管。19时30分左右，根据施工安排，刘传茂和欧阳广昌开始在吉福路17号3号门面内切割工字钢和焊接顶托和底座，20时30分左右，两人将做好的第一根工字钢在3号门面临街面西侧承重柱的后面（此做法与专业技术人员告知的施工步骤不符），随后两人继续在门面内切割第二根工字钢。21时40分许，施工现场的周爱国及被告听到3号门面房屋内发出异常响声，立即跑出屋外，他们一跑出，3号门面即坍塌，在屋内切割和焊接作业的刘传茂和欧阳广昌被埋压在内，3号门面上方的2楼、3楼亦倒塌。事故发生后，根据专家查勘意见，为避免与倒塌门面相连的1号、2号门面及上面的房屋倒塌，原告请人对涉案房屋未倒塌部分房屋全部进行拆除。原告为清理事故现场及对周边房屋进行修缮共花费85950元，包括拆除相连房屋费用、清理现场、修缮周边房屋等费用。2019年5月5日，《吉州区房屋坍塌事故专家技术调查报告》中载明，经现场查勘，房屋坍塌区域基本位于3号门面，与被告装修临时改造区域位置相符，1、2号门面区域及其上部区域未坍塌，被告对3号门面一、二楼进行装修改造，敲除多处承重墙，房屋坍塌前已造成外墙变形、墙体开裂等多处危险点，其中敲除临街两处承重砖柱部分墙体，造成重要承重构件承载力削弱过载受压，节点处形成裂缝并破坏，另外房屋内部敲除多处承重墙砖砌体，破坏房屋原有传力结构，削弱房屋整体刚度和承载力；现场勘查时专家还认为，残存房屋已受坍塌影响致严重受损，整体刚度和安全已无可靠安全保障，为防止灾后次生灾害发生，查勘现场时已建议立即拆除残存房屋，并对该起事故的原因作出鉴定如下：承租人何伟严重违反建设部令46号《建筑装饰装修管理规定》和建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》,进行违规野蛮装修，无视房屋结构现状，严重破坏房屋主体结构，降低主要承重构件的承载能力，削弱了房屋整体刚度，是导致该事故的直接原因；房屋业主单位疏于管理，房屋装修工程未按法律法规要求进行项目管理，在工程施工无图纸、无方案、无资质、无可靠保障措施的情况下未进行合理约束和管理，是造成该事故的间接原因。2019年11月14日，吉州区人民政府作出《吉州区4.29坍塌事故调查报告》。2019年10月12日，本院（2019）赣0802刑初185号刑事判决被告何伟犯重大责任事故罪，判处有期徒刑二年，缓刑三年。本案在审理过程中，经原告申请鉴定对涉案房屋进行评估，2020年4月16日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，认为涉案房屋规划用途为办公，价值时点2019年4月29日重置成本价为973300元；被告何伟提出异议认为对涉案建筑应采取成本法，完成全新的造价成本约530000元，该房屋距今已50年，每年折旧2%，鉴定部门在核减土地并考虑折旧的情况下，涉案房屋单价仍有1050元／平米与事实不符；2020年5月18日，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司认为前述结论未考虑折旧，按照全新重置成本及其他各项费用对估价进行了分析与测算；被告所提及的折旧率与其计算的成新率无很大关系，经综合考虑，对涉案房屋重新进行独立、客观、公正的测算，观察法和直线法综合确定估价成新率为36%，并就成本法评估测算过程列表详细说明后，确定评估结果，认定坐落于吉州区房屋，建筑面积954.22平方米，评估单价370元／平方米，评估总价为353100元。原告提出四点异议认为：1.初次报告中有减去建筑物折旧；2.评估人员已知评估对象的评估时点和用途；3.采用观察法和直线法综合确定成新率36%缺乏依据；4.估价对象系商业而非办公，用途不同价格也不同，江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对异议回复认为，1.成本法公式为规范公式，若无折旧则成新率为100%，公式是否有建筑物折旧与实际测算无关联；2.报告中价值时点为估价对象倒塌之日，所登载用途为设计用途，该用途为原始用途，不是实际用途；3.涉案建筑物须用直线法及观察法确定成新率，该房系上世纪70年代所建，距今接近50年，其经过适当更新改造，可相对提升使用年限，倒塌前系投入使用状态，且在装修改造，故综合考虑成新率为36%；4.本次评估系涉案倒塌房屋重置价格，与房屋用途无关。原告为此次评估花费鉴定费9733元。本院认为：原、被告签订的《房屋（门面）租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同。现原告诉请判令解除原、被告签订的两份房屋租赁合同，被告表示同意，本院予以照准。关于本案的争议焦点一，被告承租涉案房屋后，违反合同约定未事先取得原告书面同意，未申报办理相关手续，在无资质、无方案、无安全保障措施情况下，擅自违规进行野蛮装修，严重破坏了房屋主体结构，导致房屋出现裂痕，事故当天虽然被告依据现场处理小组意见对房屋进行加固，但其雇佣两名无资质工人进行加固，且未按照专家意见进行施工，其施工不当的行为是导致坍塌事故的直接原因，并已经专家技术调查报告认定，其行为已构成违约，应承担本案的主要责任，据此，对原告主张的损失本院确定其应承担70%的责任。原告惠庐陵公司、山江湖办作为房屋业主及代管单位，在被告承租期间，未按照合同约定对被告承租的房屋使用情况进行监督检查，未认真履行安全生产职责，明知被告进行装修无图纸、无施工方案、无施工资质、无安全保障措施的情况下违规施工，未予以及时制止及纠正，是造成此次事故的间接原因，亦应承担自身损失的相应责任。关于本案争议焦点二，关于房屋倒塌损失，原告起诉时认为应按江西省地源评估咨询有限责任公司出具的估价结果报告中载明的3518200元确定房屋价值，本院认为，该价值包含了涉案房屋所在土地价值，不予认定，现江西寰宇房地产土地资产评估有限公司出具了两份评估报告，本院认为，第一份评估报告未考虑折旧，按照全新重置价对涉案房产进行评估，第二份评估报告重新按照观察法和直线法综合确定涉案房产成新率为36%，确定价值为353100元，对该份评估报告本院予以确认。关于本案的争议焦点三，原告已提供相关合同、发票、收条、转账凭证、协议等证据证实为善后事故现场支出费用85950元，对该费用本院予以认定。综上，被告应承担原告房屋倒塌损失247170元、原告垫付的清理事故现场及修缮费用60165元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室与被告何伟签订的两份《房屋（门面）租赁合同》（吉惠庐陵合字[2018]Z055号、吉惠庐陵合字[2019]015号）；二、被告何伟支付原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室房屋倒塌损失247170元，限判决生效后十五日内履行完毕；三、被告何伟支付原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室垫付的清理事故现场及修缮费用60165元，限判决生效后十五日内履行完毕；四、驳回原告吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司、吉安市山江湖开发治理委员会办公室的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35633元，财产保全费5000元，鉴定费9733元，共计50366元，由原告负担46071元，被告负担4295元。(原告已预交)如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  周白云人民陪审员  李秀梅人民陪审员  彭继芳二〇二〇年十月二十六日书 记 员  张诗霏