徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初8137号原告：徐州宝信房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区彭祖路12号。法定代表人：许健康，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋维维，该公司销售经理。委托诉讼代理人：胡光强，江苏一正律师事务所律师。被告：娄刚，男，1981年2月13日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：闫延，女，1984年4月25日出生，汉族，住徐州市铜山区。原告徐州宝信房地产开发有限公司（以下简称宝信公司）与被告娄刚、闫延房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝信公司的委托诉讼代理人宋维维、胡光强，被告闫延到庭参加诉讼。被告娄刚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝信公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2018年10月11日签订的《商品房认购协议》己解除，原告不予返还被告己支付的认购定金5万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月11日，被告娄刚、闫延认购原告开发的宝龙观邸别墅D10区1幢102室商品房，并与原告签订了《商品房认购协议》，被告支付认购定金5万元，并约定在2018年10月24日签订《商品房买卖合同》。因被告未依约签订《商品房买卖合同》，原告发函和律师函催签，被告仍逾期未签。2018年12月24日，原告发出解除《商品房认购协议》通知，通知被告所认购的商品房另售，并没收定金。原告现提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告闫延辩称：没有与原告签订《商品房买卖合同》，是因为原告存在欺诈行为，被告认购时看过样板房，原告售楼处承诺院墙高2.8米，还有门楼，现在没有了，院墙仅有1米多高，房屋的院落和样板房不一致。认购的房屋涉及土地红线问题存在违法建设，规划局规划房屋距离红线至少8米，这是被告不签订合同的主要原因。经审理查明，两被告系夫妻关系。2018年10月18日，原告（出卖人）与被告（认购人）签订《商品房认购协议》，认购人自愿认购出卖人开发的宝龙观邸D10区1幢102室商品房，房屋建筑面积240.13平方米，价款5541278元，签订《商品房买卖合同》时按规定支付首款，余款办理按揭贷款；认购人签订本协议时向出卖人支付认购定金5万元，该定金不计利息，签订《商品房买卖合同》时该定金抵作房款；认购人应于2018年10月24日前携带本协议正本、认购定金收据、身份证及按揭资料到出卖人销售部，付清首期款后，与出卖人签订《商品房买卖合同》等文件；认购人未按本协议约定时间与出卖人签订《商品房买卖合同》，则为认购人根本违约，出卖人有权解除本协议，且出卖人没收认购人己支付的认购定金而不予退还，并有权将该商品房另行出售且无须通知认购人；认购人已详细阅读并理解《商品房买卖合同》的条款，并与出卖人进行了充分协商，同意按该合同签约，本协议中就销售面积、销售价格、广告宣传等方面的表述，如与《商品房买卖合同》条款存在冲突，均以《商品房买卖合同》的内容为准；双方签字或盖章且认购人于签署当日足额支付认购定金后即生效；认购人特别申明，认购人己对该商品房所在项目做了充分了解，充分了解项目及该商品房的全部情况，并充分阅读理解本协议全部条款的含义及可能导致的法律后果，充分了解认购人应当承担的全部义务，充分了解相关法律规定，并自愿签订本协议。原被告签订《商品房认购协议》后，被告于当日交纳认购定金5万元，次日交纳首付款30万元。被告逾期后未与原告签订《商品房买卖合同》，原告于2018年11月30日向被告发出《签约通知》，通知的基本内容有：根据《商品房认购协议》约定，你应于协议签订后7日内与宝信公司签订《商品房买卖合同》，并支付相应的购房款，虽经销售人员多次电话联系，但你至今未前来签订《商品房买卖合同》，请你接到本函件之日起7日内前来签订《商品房买卖合同》，并支付房款。如逾期未来签订《商品房买卖合同》，则视为根本违约，协议自动终止，认购金5万元不予退还，有权将该商品房另行出售。被告未按上述通知与原告签订《商品房买卖合同》，原告委托的律师于2018年12月11日向被告发出《关于签订〈商品房买卖合同〉事宜》的律师函，律师函基本内容有：2018年10月18日，你与宝信公司签订《商品房认购协议》，约定你应于2018年10月24日前与宝信公司签订《商品房买卖合同》，否则宝信公司有权没有你支付的认购定金，有权将你预订的房屋出售他人。经宝信公司多次催告，你至今未与宝信公司签订《商品房买卖合同》。基于上述事实，本律师谨发表如下法律意见：你未按《商品房认购协议》约定签订《商品房买卖合同》的义务，已构成违约，宝信公司有权根据《商品房认购协议》的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，没收你交付的定金，并有权将你所预订的房屋另售他人。请你务必于2018年12月18日前到宝信公司签订《商品房买卖合同》。否则，宝信公司将没收你支付的全部定金，并有权另行处分你所预订的房屋。被告未按上述律师函的要求与原告签订《商品房买卖合同》，原告于2018年12月24日向被告发出《认购协议解约通知》，通知的基本内容有：2018年10月18日，你与宝信公司签订了《商品房认购协议》，约定你应于2018年10月24日前来签订《商品房买卖合同》，并支付相应的购房款。虽经宝信公司的销售人员多次电话联系，你至今仍未前来签署《商品房买卖合同》及支付房款，根据《商品房认购协议》的约定，你己构成根本违约，现宝信公司正式通知你，《商品房认购协议》终止，你所交的认购定金5万元不予退还，并将该商品房另行出售。2018年12月26日，被告向原告提出《异议函》，函的基本内容有：宝信公司销售房屋存在欺骗行为，原承诺房屋有大庭院，且和样板房一样，并一直延伸到水系边，但交纳认购金和首付款后，发现认购的房屋及院落涉嫌违法建设，并立即与原告进行了交涉，原告至今未给予满意的答复，没有将承诺的院落及大门作为合同的组成部分。原告强制被告签订《商品房买卖合同》，违反了政府统一制定的商品房买卖合同范本所确定的平等权利，剥夺了被告的权利，免除了原告的义务，被告不能签订该显失公平的合同。原告宣传院墙高2.8米明确、具体，对被告签订认购协议产生重大影响，根据法律规定，原告的承诺应当作为《商品房买卖合同》的组成部分，否则原告应承担由此造成的损失。2020年3月19日，原告向被告发出《退款通知》，基本内容有：宝信公司已于2018年12月24日向你发出《商品房认购协议》解除通知，但你至今未办理退款手续，现通知你，宝信公司没收你所交的5万元认购金，请你于2020年3月24日前来办理30万元的退款手续。另查明，原告开发的宝龙观邸原宣传材料显示的院墙为实体墙，墙高2.8米，样板房的院墙亦为实体墙。2017年11月28日，徐州市铜山区规划局同意宝信公司提交的宝龙观邸小区景观初步设计方案（含围墙、院门等），将院墙高度、样式设计为规划图一样的高度和样式（栅栏式），并进行了公示。以上事实，有原告提交的《商品房认购协议》、被告认购定金和首付款交纳票据、签约通知、签订《商品房买卖合同》事宜的律师函、《认购协议解约通知》、退款通知、铜山规划局关于宝龙观邸小区景观初步设计意见、被告向原告提出的异议函，以及被告提交的宝龙观邸景观图等宣传资料予以证实，本院予以确认。本院认为，原被告争议的焦点是双方签订的《商品房认购协议》是否已经解除。首先，原被告签订的《商品房认购协议》合法有效，认购协议明确约定了被告购买原告开发的商品房坐落位置、建筑面积、价款，以及签订《商品房买卖合同》的期限、违约责任等。被告履行交纳认购定金5万元和首付款30万元的义务后，但未按约定的期限于2018年10月24日前与原告签订《商品房买卖合同》，根据《商品房认购协议》约定，认购人未按约定的时间与出卖人签订《商品房买卖合同》的，应视为认购人根本违约，出卖人有权解除本协议，故原告享有《商品房认购协议》约定的合同解除权，有权解除商品房认购协议。其次，原被告签订《商品房买卖合同》是《商品房认购协议》约定的主要义务，被告未按《商品房认购协议》约定的期限与原告签订《商品房买卖合同》后，原告两次催告被告履行，但被告亦未按催告的期限与原告签订《商品房买卖合同》，故原告享有《商品房认购协议》的法定解除权，有权解除商品房认购协议。第三，合同解除权系形成权，依据权利人的单方意思表示，即可导致某一法律关系变动的权利。本案被告在不履行《商品房认购协议》主要义务的情况下，原告有权单方解除商品房认购协议的权利。第四，被告于2018年12月份收到原告发出的解除《商品房认购协议》后，虽提出了异议，但未在法律规定的期限内向人民法院提起诉讼。综上，原告于2018年12月24日向被告发出《认购协议解约通知》后，其双方签订的商品房认购协议即已解除。被告不与原告签订《商品房买卖合同》违约，根据法律规定，其交付原告认购房屋的定金，原告有权不予退还。同时，原告宣传材料和样板房的院落虽与被告认购的房屋所建设的院落不同，但规划主管部门已于2017年11月份同意了原告关于宝龙观邸小区景观初步设计方案（含围墙、院门等），并且进行了公示，而被告系2018年10月18日与原告签订的《商品房认购协议》，被告应当知晓其所购房屋的院落情况，且被告在签订《商品房认购协议》时，已知晓《商品房买卖合同》的条款，并同意按该合同签约，并特别约定本协议中就销售面积、销售价格、广告宣传等方面的表述，如与《商品房买卖合同》条款存在冲突的，均以《商品房买卖合同》的内容为准。因此，被告主张不与原告签订《商品房买卖合同》的理由不能成立，其主张所购买的房屋涉及土地红线存在违法建设的问题，亦没有证据证实，故本院对被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、确认原告徐州宝信房地产开发有限公司与被告娄刚、闫延签订的商品房认购协议已解除；二、原告徐州宝信房地产开发有限公司收取被告娄刚、闫延的定金5万元不予退还。案件受理费1050元，减半收取为525元，由被告娄刚、闫延负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审判员  杨守东二〇二〇年十月二十二日书记员  陈 柳