青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初3486号原告（反诉被告）：卢满权，公民身份号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人：厉璐，青海立詹律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩忠禄，公民身份号码×××，住西宁市。委托诉讼代理人：石鹏章、胡艳，泰和泰（西宁）律师事务所律师。原告卢满权（反诉被告）与被告韩忠禄（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢满权的委托诉讼代理人厉璐，被告韩忠禄的委托诉讼代理人石鹏章、胡艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢满权向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原、被告房屋租赁合同；2.请求依法判令被告向原告支付2020年1月至2020年7月房屋租金44500元（房屋租金以实际交付房屋之日为止）；3.请求依法判令被告向原告支付滞纳金13350元；4.请求依法判令被告向原告支付2019年至2020年物业费1275元及暖气费5370元；5.请求依法判令被告向原告腾退承租房屋；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于西宁市城西区交通巷1号铺面，面积125平方米的商铺，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金13500元，年租金162000元，租金按年交纳，自合同签订之日起付清一年房租；被告未按合同约定支付租金，延迟交纳房租十日以上，甲方每天按所拖欠租金5％收取滞纳金；押金10000元，合同终止时，经双方确认房屋水、电、暖等设施未损坏退还被告，如损坏原告有权扣除。租赁合同到期后双方未续签书面房屋租赁合同，被告于2019年12月31日仅向原告支付2020年房屋租金50000元，而后拒不支付剩余租金，原告多次与被告协商，被告拒不交纳房屋租金也拒绝腾退承租房屋。为保护原告合法权益现向人民法院提起诉讼，请求人民法院在查清事实的基础上支持原告的全部诉讼请求。庭审中，卢满权变更第二项诉求为：判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年9月15日的房屋租金64750元。韩忠禄辩称，1.被告韩忠禄不应列为本案的被告，原告要求被告向其支付租金44500元与事实不符。被告与原告租赁合同期限届满后，韩福龙与案涉房屋合法的所有权人青海洋嘉房地产开发有限公司通过签署合同的方式正式签订了合法有效的租赁合同，根据合同相对性原则，原告请求被告韩忠禄承担责任没有法律依据和任何事实基础。2.原告起诉书第一项诉讼请求无任何事实和法律依据。2018年年底被告经原承租人王佳介绍与原告签订了《房屋租赁合同》，原告同意将案涉商铺承租给被告，现该合同早已因租赁期限届满合理、合法的解除，被告与原告双方之间的合同权利义务也已经完全终止。3.原告要求被告支付滞纳金13350元无法律依据。原告请求的滞纳金与被告无关，被告既没有向原告支付2020年上半年租金的义务，也没有向原告支付所谓滞纳金的约定，故被告不应交纳滞纳金；且原告无缘无故按照高额利率计算滞纳金是不合法的，而原告作为一个自然人主体也是不具有收取滞纳金的行政主体资质的。4.原告要求被告支付2019年至2020年物业费与实际情形不符合。被告在履行与原告签订的案涉《房屋租赁合同》时，已经按约定依法交纳了2019年自己应承担的物业费和暖气费等费用，原告从未在租赁期内存在垫付物业费等费用的行为，至于2020年的物业费等费用更是与原告无关，被告没有向其支付的义务。5.原告无权要求被告腾退案涉房屋，属无权处分。案涉商铺属于青海洋嘉房地产开发有限公司所有，原告不具有合法的处分权，无权要求被告腾退房屋。综上，请求判决驳回原告各项不合理的诉讼请求。韩忠禄向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告卢满权向反诉原告返还押金10000元；2.请求依法判令反诉被告卢满权向反诉原告返还2019年多收的36000元房租；3.请求依法判令反诉被告支付本诉、反诉的诉讼费用。事实与理由，1.反诉原告韩忠禄和反诉被告卢满权于2018年12月31日签订了房屋租赁合同，租赁房屋的地址为交通巷1号铺面，合同上注明该店铺面积为125平方米。租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日。租赁费用约定为每月13500元，即年租金为162000元。事实上该房屋的实际面积为105平方米。以此计算，反诉被告于2019年多收取反诉原告的租金费用为36000元。因此反诉被告应该向反诉原告返还此部分多收取的租赁费用。2.2018年12月31日反诉原告韩忠禄和反诉被告卢满权签订合同时，反诉原告向反诉被告交纳了10000元押金，该合同于2019年12月31日到期后，反诉被告并没有向反诉原告返还押金。因此请求反诉被告将扣押的押金返还给反诉原告。综上所述，请求人民法院查清事实，以支持反诉原告的全部诉求。卢满权辩称，认可韩忠禄交纳的房屋租金50000元，但原、被告还存在租赁关系，应在解除合同并腾退房屋后退还押金。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定每月租金13500元是按年计算并不是以面积计算，合同签订后，韩忠禄并未对面积提出异议并全额支付房屋租金，韩忠禄以其实际行为认可租金。本院经审理认定事实如下：1.卢满权（甲方）承租青海洋嘉房地产开发有限公司169.83平方米的房屋后，将其中125平方米转租给韩忠禄（乙方）并签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租房位于西交通巷1号铺面面积为125平方米；租赁期限2019年1月1日至2019年12月31日；甲方自本合同签订之日起至2019年12月31日按照每月13500元收取租金，年租金162000元，2019年12月31日后参照同地段商铺租赁价格收取租金，以后每年租金按同地段商铺租赁价格随行就市；租金支付方式，按年交纳房租，自合同签订之日起付清一年房租，合同期间一律不退租房租金及押金；在本合同签订之日，甲方收取乙方押金10000元，在合同终止时，经甲方确认房屋水、电、暖等基础设施，未损坏后退还乙方，如有损坏，甲方有权扣除租金押金作为维修等费用；乙方如未按上述约定交付租金，延迟交纳房租十日以上，甲方每天按所拖欠租金的5%收取滞纳金，拖欠房租一个月，甲方有权终止合同，收回房屋并追缴所欠房租租金和滞纳金；乙方租赁期间所产生的物业费、水、电、暖等有关费用由乙方自行承担，收费标准按小区物业相关规定收取；租赁期满乙方如需继续租用，应在期满前二个月向甲方提出租赁要求，乙方对所租房屋在同等价格享有优先租赁权，继续签订租赁合同，房租费随行就市，租金提前一个月交。2.2018年12月30日、31日韩忠禄以银行转账的形式向卢满权支付房屋租赁费162000元，卢满权出具“已收到韩忠禄交通巷西1号铺面2019年1月到12月31号房租162000元”收款凭证一份并将房屋交韩忠禄租赁使用。3.卢满权于2018年3月16日向上一承租人王佳出具押金10000元收条一份，证实王佳将店铺内物品转让给韩忠禄时，韩忠禄向其支付包含押金10000元转让费用的事实。4.卢满权于2019年11月27日支付2019年1月至12月物业费1524元，支付2019年至2020年度取暖费6437元。5.2019年11月27日，卢满权与青海洋嘉房地产开发有限公司签订租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日的《房屋租赁合同》，青海洋嘉房地产开发有限公司于2019年11月27日出具卢满权支付房租（2020年1月1日至2020年6月30日）101898元的收据一份，2020年7月16日出具卢满权支付房租（2020年7月1日至2020年12月30日，疫情免一个月）84915元的收据一份。另查明，青海洋嘉房地产开发有限公司称述韩福龙与其于2019年12月12日签订的《房屋租赁合同》仅用于为韩福龙办理城管开门和工商部门营业执照使用，韩福龙与青海洋嘉房地产开发有限公司不存在实际租赁关系；青海洋嘉房地产开发有限公司向韩福龙代收的2020年租金50000元已转交卢满权。再查明，案涉商铺由韩忠禄实际经营使用。以上事实有卢满权提交的《房屋租赁合同》三份、银行转款凭证、收据二份，韩忠禄提交的王佳的《房屋租赁合同》等证据及调查笔录、当事人陈述在案佐证。本案的争议焦点是：1.卢满权与韩忠禄合同期满后是否存在不定期租赁关系？2.卢满权与韩忠禄签订租期为2019年的《房屋租赁合同》面积？关于卢满权与韩忠禄合同期满后是否存在不定期租赁关系的问题。卢满权与韩忠禄签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方具有拘束力。卢满权、韩忠禄对案涉商铺签订的租赁期为2019年1月1日至12月31日不持异议，租赁期限届满后,双方虽未签订书面的租赁合同,但韩忠禄仍继续使用涉案房屋并支付租金,卢满权未提出异议，原租赁合同继续有效,双方形成不定期租赁关系，应按原租赁合同履行各自权利义务。韩忠禄支付50000元租金后未再支付租金,显属违约,卢满权就此要求解除合同并要求腾退房屋、支付租金及房屋占用费,具有事实和法律依据,本院予以支持。卢满权与韩忠禄签订的《房屋租赁合同》应自卢满权的起诉副本送达韩忠禄之日解除，即双方的租赁关系于2020年8月18日解除，租金亦应计算至合同解除之日为52600元。卢满权主张合同约定的滞纳金过高，要求以欠付租金的30%支付滞纳金的诉求，不违反法律规定，但该滞纳金应为韩忠禄逾期支付租金承担的违约金。卢满权与韩忠禄签订的《房屋租赁合同》约定“乙方租赁期间所产生的物业费、水、电、暖等有关费用由乙方自行承担，收费标准按小区物业相关规定收取”，卢满权提交的证据能证实其已向物业公司交纳物业费及取暖费，故韩忠禄应当支付卢满权2019年的物业费1275元，2019年至2020年度的取暖费5370元。韩忠禄辩称其已向物业公司交纳物业费及取暖费，但其提交的收费记录系垃圾中转站及收集车倾倒垃圾费用，故对韩忠禄的辩称及该证据不予采信。关于卢满权与韩忠禄签订租期为2019年的《房屋租赁合同》面积的问题。韩忠禄诉称案涉商铺的实际面积为105平方米，卢满权存在欺诈行为应返还多收取的租金36000元的诉求，但其在法定期限内并未提出撤销之诉且合同约定案涉商铺面积为125平方米，每月租金13500，年租金162000元，即双方已对案涉商铺的面积及按月交纳租金的方式作出约定，双方均应按约履行。故对韩忠禄要求卢满权返还多收取36000元租金的诉求，本院不予支持。关于韩忠禄主张退还的押金10000元，因双方的租赁关系已经解除，卢满权理应退还韩忠禄押金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）卢满权与被告（反诉原告）韩忠禄签订的《房屋租赁合同》自2020年8月18日解除；二、被告（反诉原告）韩忠禄于本判决生效后十日内腾退位于西宁市城西区交通巷1号铺面的房屋；三、被告（反诉原告）韩忠禄于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）卢满权租金52600元，并支付自2020年8月19日起按月租金13500元计算至实际腾退之日的房屋占用费；四、被告（反诉原告）韩忠禄于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）卢满权违约金13350元；五、被告（反诉原告）韩忠禄于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）卢满权物业费1275元及取暖费5370元；六、原告（反诉被告）卢满权于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）韩忠禄押金10000元；七、驳回被告（反诉原告）韩忠禄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费已减半收取859元，由韩忠禄负担735元，卢满权负担124元；反诉案件受理费475元，由卢满权负担103元，韩忠禄负担372元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 高秋香二〇二〇年十月二十七日法官助理 马莉娟书记员 黎元珍本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。