四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初10902号 原告：四川攀枝花大厦实业有限责任公司，住所地成都市金牛区人民北路一段**。 法定代表人：顾恺，董事长。 委托诉讼代理人：孙叶涛，北京大成（成都）律师事务所律师，一般代理。 被告：成都银葵物业发展有限公司，住所地成都市武侯区武青南路********。 法定代表人：赵科，总经理。 委托诉讼代理人：谢正阳，四川英特信律师事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：胡云党，男，汉族，1979年2月11日出生，住四川省新津县，系公司项目经理，一般代理。 原告四川攀枝花大厦实业有限责任公司（以下简称攀枝花大厦公司）诉被告成都银葵物业发展有限公司（以下简称银葵物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，于2020年9月21日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告攀枝花大厦公司的委托诉讼代理人孙叶涛，被告银葵物业公司的委托诉讼代理人谢正阳、胡云党均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 攀枝花大厦公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认攀枝花大厦公司与银葵物业公司签署的《物业服务合同》于2019年12月31日终止；2.银葵物业公司向攀枝花大厦公司移交物业用房和物业资料，物业资料包括：（1）总平图、建筑结构设备竣工图、、地下管网工程竣工图（2）共用设施设备清单及安装、使用、保养等技术资料，（3）物业质量保修文件和使用说明文件；3.请求判令银葵物业公司退出物业服务区域（“西锦·渡”攀枝花干休所项目）；4.银葵物业公司支付违约金20万元；5.银葵物业公司承担攀枝花大厦公司为提起本案支付的律师费5万元；6.本案诉讼费用由银葵物业公司承担。事实和理由：“西锦·渡”攀枝花干休所项目（以下简称案涉项目）系攀枝花市建设初期的离退休干部在成都市集资修建的干休所项目，案涉项目系划拨用地，攀枝花大厦公司是案涉项目的业主单位和建设单位。案涉项目竣工后攀枝花大厦公司与银葵物业公司曾于2015年4月8日签订《前期物业服务合同》，2018年1月1日，攀枝花大厦公司与银葵物业公司续签《物业服务合同》，合同约定服务期限为2年，即2019年12月31日到期。2019年11月29日，攀枝花大厦公司通过《工作联系函》告知银葵物业公司合同到期后不再续签，请银葵物业公司做好合同到期后的移交工作，案涉项目将公开选聘物业服务单位，并邀请银葵物业公司参选。2019年12月31日，攀枝花大厦公司与新选聘的物业服务单位签订新一届的物业服务合同，攀枝花大厦公司依据《物业服务合同》约定，通知银葵物业公司移交物业资料，并限期退场，银葵物业公司以各种理由拒绝退场。2020年6月20日，攀枝花大厦公司再次向银葵物业公司送达退场通知书，但银葵物业公司仍然拒绝退场。根据攀枝花大厦公司与银葵物业公司于2018年1月1日签订的《物业服务合同》第十条（十）款及第十八条（五）款的约定，攀枝花大厦公司认为，双方签署的《物业服务合同》合法有效，双方应当根据合同约定履行各方义务，合同到期后，攀枝花大厦公司依据合同约定通知银葵物业公司离场，并移交物业资料，银葵物业公司无视合同约定，拒绝退场，强行霸占案涉项目，违背诚信原则。为维护攀枝花大厦公司的合法权益，请法院判如所请。 银葵物业公司辩称，一、攀枝花大厦公司主体不适格，依法应当驳回起诉。针对《前期物业服务合同》、《物业服务合同》的终止、履行、选聘系案涉项目业主的权利，并非建设单位的权利，攀枝花大厦公司主体不适格。攀枝花大厦公司在未取得业主大会的决议或符合法律规定的业主授权的情况下，无权自行提起《物业服务合同》终止、退出物业项目、移交物业资料等请求，无权径行选聘所谓的新的物业企业。且攀枝花大厦公司只是名义建设单位，实际建设单位及权利义务主体为案外人四川双联投资顾问有限公司，攀枝花大厦公司起诉也未取得双联公司的授权或许可。二、案涉项目未成立业主大会和选举产生业主委员会。《前期物业服务合同》的约定，合同履行期限为2016年2月24日至首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。2018年1月1日所签的《物业服务合同》属于效力待定合同，即便有效，关于期限的约定也是无效的。银葵物业公司有权依法履行前期物业服务企业的职责和提供服务，并直至首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日。三、物业企业的选聘、续聘属于业主共同决定的重大事项，事关案涉项目全体业主的共同利益，建设单位无权直接主张合同终止、物业资料移交、退场等。四、攀枝花大厦公司在未取得业主同意或征询业主意见、也未通知和请求案涉项目所在地街办、社区对其所谓的再次招标选聘新的物业企业的行为进行指导、监督，而是攀枝花大厦公司自行陈述其通过公开手段确定新的物业服务企业，不应得到支持。五、2020年初，新冠疫情肆虐及8月持续暴雨期间，银葵物业公司认真履职。希望攀枝花大厦公司能够及时调整，转变作风，真真正正的为这些离退休的干部提供稳定的物业管理环境，提供能够让退休干部看得见的、摸得着为人民服务。综上，攀枝花大厦公司的主体不适格，其主张的事实没有基础，相关诉请没有法律依据，请求驳回对银葵物业公司的起诉或全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的银葵物业公司主体信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月2日，攀枝花大厦公司（即委托方）与银葵物业公司（即受托方）签订《“西锦·渡”攀枝花干休所物业委托服务合同》，合同中约定：“第二条委托物业项目基本情况：委托物业项目名称：“西锦·渡”攀枝花干休所……坐落位置：成都市青羊区东坡北一路99号……第五条本合同的履行期限：本合同期限为自本合同生效之日起两年（其中前十个月为使用期，……）本合同到期，委托方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同的，如受托方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续至委托方或业主委员会与受托方或其它物业服务企业签订新的物业管理服务合同时为止。……（二）收费标准……1、居住物业类：高层住宅：物业服务费为1.8元/平方米·月；2、公共物业类：商业：沿街商业5元/平方米·月，集中商业5元/平方米·月。……”落款处，攀枝花大厦公司、银葵物业公司盖章。 2016年2月24日，攀枝花大厦公司与银葵物业公司为完善相关手续，重新签订了《“西锦·渡”攀枝花干休所物业委托服务合同》，其中第五条本合同的履行期限修改为“本合同期限自2016年2月24日起至首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。”其他内容与2015年合同基本一致。 2018年1月1日，攀枝花大厦公司与银葵物业公司再次签订《物业服务合同》，其中第五条关于合同期限重新约定为“本合同的履行期限暂定为贰年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。（注：如西锦·渡项目的土地及房屋性质发生改变，业主大会及业主委员会成立，则本合同自动终止，由新产生的业主大会及业主委员会与乙方或另行选聘的物业公司签订新的物业服务合同）本合同到期，委托方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业服务合同的，如受托方愿意继续提供物业服务，则本合同将自动延续至委托方或业主委员会或受托方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同时为止。”；第六条物业服务费公共物业类收费标准也有所调整，变更为“商业：沿街商业4.5元/平方米·月，集中商业4.5元/平方米·月。”此外，合同载明有“第十条受托方权利义务：……（十）在本合同终止时，向本物业业主委员会或委托方（业主委员会成立之前）移交全部物业管理用房及物业管理的全部档案、资料。在新的物业管理公司入驻时，做好设施设备、档案资料、物业管理用房等的交接及善后工作。……第十四条专项维修资金及‘西锦·渡住户自治委员会’日常工作经费：由于‘西锦·渡’攀枝花干休所项目性质属于业主集资建房，目前还没有启动业主产权办理程序，该物业住宅的维修资金也没有向成都房管部门缴纳。‘西锦·渡住户自治委员会’成立以来没有日常的办公经费，工作人员也没有工作补助。鉴于该项目大部分公共设施设备已经不属于维保范围，本该由全体业主缴纳的住宅维修资金没有实际到位，开发商也无启动资金拨付给‘西锦·渡住户自治委员会’作为日常工作经费的实际情况，为了应对项目可能出现的住宅部分电梯及水电等大型设备的维修，受托方同意每年支付20万元整给予‘西锦·渡住户自治委员会’作为日常工作经费，……第十七条合同的变更、解除与终止……（五）合同履行期限到期，本合同自然终止。业主大会仍未成立的，委托方与受托方可续订合同或重新选聘新的物业服务企业，或经本物业管理区域内住宅专有部分占建筑物总面积过半数且占住宅总人数过半数的业主要求，续聘或重新选聘物业服务企业。第十八条违约责任：……（四）受托方未履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，委托方、业主均有权要求受托方在合理期限内整改，逾期未整改，给委托方、业主造成损失的，应承担违约及赔偿责任。违约金适用本条第（五）款之约定。（五）委托方或受托方无正当理由提前解除本合同或违反本合同任意条款的，应当向守约方支付20万元的违约金；给守约方造成的损失的，还应赔偿全部损失（包括律师费、诉讼费、交通费等各种费用）。……”落款处，攀枝花大厦公司、银葵物业公司盖章，签字确认。 2019年11月29日，攀枝花大厦公司向银葵物业公司发送《工作联系函》，函中载明：“……1、我公司与贵公司签订的《‘西锦·渡’攀枝花干休所物业委托服务合同》将于2019年12月31日到期，合同到期后即行终止，不再续签；2、请贵公司做好退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施的准备，做好移交物业服务所必需的相关资料和代管的专项维修资金等其他与‘西锦·渡’攀枝花干休所项目物业服务相关的资料的准备，我公司将派专人与贵公司提前进行清点、核实等衔接工作；3、届时欢迎贵公司积极依法参与‘西锦·渡’攀枝花干休所物业服务公司的选聘。”2019年12月4日，银葵物业公司就攀枝花大厦公司的来函作出《关于四川攀枝花大厦公司来函的回复》，表明银葵物业公司因为攀枝花大厦公司重新选聘新的物业公司不合法不合规，因此拒绝参加攀枝花大厦组织的物业招标，在未取得业主大会决议退出和其他合法退场事由时，将会继续提供物业服务。 2020年6月27日，攀枝花大厦公司向银葵物业公司发送《退场通知》载明：“……1、请贵公司于2020年7月5日前做好退场移交工作；2、请贵公司对有问题的设备、设施提前进行自检和修复，并做好移交准备；3、请贵公司清点各项物业资料，做好移交清册准备；我司将于2020年7月5日上午九点到物业中心与贵公司办理移交手续。”2020年6月22日，银葵物业公司向攀枝花大厦公司回函表明其不会在2020年7月5日退场，并将依法展开物业服务工作。 另查明，1.2012年3月8日，成都市人民政府办公厅作出成府[2012]91号建设用地批准书，将坐落于青羊区东坡村3组的19475.48平方米土地批给攀枝花大厦公司，建设项目名称为：西锦·渡攀枝花干休所，土地所有权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为非营利性社会福利设施用地。 2.攀枝花大厦公司与“西锦·渡”住宅用户签订的均为《攀枝花市成都干休所住房认购协议书》，其中明确载明“甲方（即攀枝花大厦公司）已向乙方（即认购方）明示攀枝花市成都干休所用地为划拨用地，住户没有产权，只有居住权，建设资金有住户出资筹措。”所有住宅办理的房屋初始登记载明的所有权人均为攀枝花大厦公司。 3.2019年12月2日，攀枝花大厦公司通过登报《招标公告》，表示将以公开招标的方式依法重新选聘物业服务企业。 4.2019年12月31日，攀枝花大厦公司与四川合美家健康管理服务股份有限公司之间签订了《“西锦·渡”项目物业服务合同》，约定由四川合美家健康管理服务股份有限公司为“西锦·渡”攀枝花干休所提供物业服务，委托管理期限使用期为三个月，委托服务管理期限为1年。 5.2020年9月15日至9月18日，“西锦·渡”攀枝花干休所项目业主唐冬梅、熊刚、陈明、徐凡杰、黄金晟、李杰、徐特、何燕梅在四川省成都市蜀都公证处就以下内容进行公证：“1、因本项目不具备成立业主委员会的条件，由业主共同管理，本人同意继续由大厦实业公司负责管理本项目的公共区域及日常事务，包括选聘本项目物业服务单位、维修公共设备设施、负责对外法律事务等全部公共事务；2、本人同意本项目与成都银葵物业发展有限公司签订的《物业服务合同》到期后不再续签，并同意由大厦实业公司与银葵物业公司办理移交手续；3、本人同意由大厦实业公司负责选聘新的物业服务单位，对大厦实业公司公开选聘的新物业公司四川合美家健康管理服务有限公司予以确认，并同意由大厦实业公司与该物业公司签订新的物业服务公司。” 6.攀枝花大厦公司于2020年3月25日委托北京大成（成都）律师事务所处理其与银葵物业公司之间的纠纷，并支付了律师代理费5万元。 7.银葵物业公司庭审中确认攀枝花大厦公司所主张的相关物业资料均由其保管。 审理中，（一）攀枝花大厦公司还向本院提交了以下证据：1.房产证和产权备案登记、商业铺面业主确认书及公证书，证明攀枝花大厦公司是案涉项目的产权持有人，攀枝花大厦公司对案涉物业有管理权，有权要求银葵物业公司移交物业用房和物业资料。银葵物业公司对房产证和产权备案登记真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议；对于商业铺面业主确认书真实性、合法性、关联性均有异议；对公证书真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。本院对真实性、合法性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 2.住户确认书，证明攀枝花大厦公司依法要求银葵物业公司退场，获得了绝大多数住户的支持，本案不会造成负面影响或引发群体事件。银葵物业公司对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议。本院对真实性、合法性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 3.判决书，证明判决书明确了攀枝花大厦公司为案涉项目住宅和大部分商业的业主。银葵物业公司对真实性无异议，对合法性、关联性及证明目的有异议，不能证明该判决已经生效。本院对真实性、合法性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 （二）银葵物业公司还向本院提交了如下证据：1.业主基础信息登记表、前期物业服务合同，证明银葵物业公司与业主签订了前期物业服务合同。攀枝花大厦公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。本院对该组证据关联性不予确认，与本案无关。 2.交房统计表，证明攀枝花大厦公司集中于2015年4、5、6月向业主或买受人进行交房，攀枝花大厦公司作为建设单位，单方开展相关物业活动。其交房后未申请成立业主大会期间，因工程质量、公共设施维修维护等，所需维修改造所产生的费用，基于其未履行申请成立首届业主大会而应当全额承担。攀枝花大厦公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对该组证据关联性不予确认，与本案无关。 3.通知、2019年物业费缴费明细表、2020年物业费缴费明细表，证明大多数的业主认可银葵物业公司所提供的物业服务，2019年住宅物业收费率及收费统计具体情况，证实案涉项目2019年度的收费率高知99.21%，仅有四户欠费人，故攀枝花大厦公司自行新选聘物业企业与小区业主使用人的权益维护相矛盾，有悖于小区业主的共同意愿。银葵物业公司对真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。本院对真实性、合法性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 4.判决书（三份），证明证实案涉项目的相关产权为案外人四川双联投资顾问有限公司享有，房屋产权并非攀枝花大厦公司所述由其单独享有。攀枝花大厦公司对证据真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。本院对真实性、合法性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 5.招标公告，证明2016年银葵物业公司通过招投标方式中标案涉项目。攀枝花大厦公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院对真实性、合法性予以确认，对于关联性及证明目的在之后予以综合论述。 本院认为，从程序上来看，银葵物业公司认为攀枝花大厦公司主体不适格，对此，攀枝花大厦公司所主张的合同为2018年1月1日双方签订的《物业服务合同》，攀枝花大厦公司作为合同相对方，有权向银葵物业公司主张权益。至于银葵物业公司抗辩的攀枝花大厦公司未取得业主授权或者业主大会决议的情况下，无权起诉，本院认为，攀枝花大厦公司作为合同相对方有权基于合同关系提起诉讼。至于攀枝花大厦公司是否有权选聘新的物业企业的问题，并不属于本案所涉法律关系，对于相关效力问题并不属于本案的审查范围，本院不予审查。 从实体上来看，关于银葵物业公司抗辩的合同效力问题，因案涉项目具有特殊性，所涉住宅的住户均未办理相关产权，因此，银葵物业公司以攀枝花大厦公司未取得业主大会决议或者业主授权，实际上本案物业尚不具备成立业主大会或者业主委员会的条件，这种情况下，对于银葵物业公司抗辩的合同效力问题，本院不予采纳。至于双方所主张的房屋交付问题以及房屋所有权的认定问题，不属于本案审查范围，本院不作认定。至于银葵物业公司抗辩的2016年合同该期限问题，因为2018年合同签订在后，因此应以之后的合同约定为准。因此，2018年1月1日签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同履行义务。 现攀枝花大厦公司主张确认双方签署的《物业服务合同》于2019年12月31日终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”之规定及2018年《物业服务合同》第十七条“合同的变更、解除与终止……（五）合同履行期限到期，本合同自然终止。业主大会仍未成立的，委托方与受托方可续订合同或重新选聘新的物业服务企业，或经本物业管理区域内住宅专有部分占建筑物总面积过半数且占住宅总人数过半数的业主要求，续聘或重新选聘物业服务企业。”之约定，双方明确约定合同期限至2019年12月31日，而合同到期之前攀枝花大厦公司多次要求银葵物业公司退出物业，之后双方未继续签订合同，现攀枝花大厦公司主张2018年的《物业服务合同》于2019年12月31日终止，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。依据2018年《物业服务合同》第十条（十）款约定：“在本合同终止时，（银葵物业公司）向本物业委托方（攀枝花大厦公司）移交全部物业管理用房和物业管理的全部档案、资料，在新物业管理公司入驻时，做好设施设备、档案资料、物业管理用房等的交接和善后工作”之约定，现攀枝花大厦公司主张银葵物业公司移交物业用房和物业资料，退出物业服务区域，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。依据2018年《物业服务合同》第十八条（五）款约定：“委托方或受托方无正当理由提前解除合同或违反本合同任意条款的，应当向守约方支付20万元的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿全部损失（包括律师费、诉讼费、交通费等各种费用）”之约定，攀枝花大厦据此主张银葵物业公司支付违约金20万元和律师费5000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少......”之规定，因攀枝花大厦公司的律师费损失已经予以主张，其未提交其他证据证明其损失，因此，对于其主张的违约金，本院酌情调减为5万元。 综上，四川攀枝花大厦实业有限责任公司的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川攀枝花大厦实业有限责任公司与成都银葵物业发展有限公司签署的《物业服务合同》于2019年12月31日终止； 二、成都银葵物业发展有限公司于本判决发生法律效力起十五日内向攀枝花大厦公司移交“西锦·渡”攀枝花干休所项目物业用房和物业资料，物业资料包括：（1）总平图、建筑结构设备竣工图、、地下管网工程竣工图（2）共用设施设备清单及安装、使用、保养等技术资料，（3）物业质量保修文件和使用说明文件； 三、成都银葵物业发展有限公司于本判决发生法律效力起十五日内退出“西锦·渡”攀枝花干休所项目物业服务区域； 四、成都银葵物业发展有限公司于本判决发生法律效力起十五日内向四川攀枝花大厦实业有限责任公司支付违约金5万元； 五、成都银葵物业发展有限公司于本判决发生法律效力起十五日内向四川攀枝花大厦实业有限责任公司支付律师费5万元； 六、驳回四川攀枝花大厦实业有限责任公司的其余诉讼请求。 如果成都银葵物业发展有限公司未在本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取2525元，由四川攀枝花大厦实业有限责任公司承担1515元，成都银葵物业发展有限公司承担1010元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇二〇年十月二十七日 书记员 赵蔚宁