安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终2537号 上诉人（原审被告）：杨敏，女，1980年7月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：孟宁，安徽弘律律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：程钢，男，1986年2月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：殷秀娟，女，1987年10月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：孙平湘，女，1965年1月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：叶海明，男，1970年10月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：俞萍，女，1970年5月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：姚泰燕，女，1996年10月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：佘波，男，1968年1月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：陈娟娟，女，1984年9月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：陶定峰，男，1971年4月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：鲍元媛，女，1974年12月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：沈珏，女，1956年8月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：凌婷婷，女，1989年8月3日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 被上诉人（原审原告）：刘伟，男，1988年12月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：胡旗保，安徽文理律师事务所律师。 上述被上诉人共同委托诉讼代理人：杨园，安徽文理律师事务所律师。 上诉人杨敏与被上诉人程钢、殷秀娟、孙平湘、叶海明、俞萍、姚泰燕、佘波、陈娟娟、陶定峰、鲍元媛、沈珏、凌婷婷、刘伟相邻关系纠纷一案,不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2020）皖0207民初1791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨敏的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足、适用法律错误。一审法院认定当事人间系建筑物区分所有权纠纷，是一种明显错误认定，上诉人独立使用自己购买的房屋是其权利，他人无权干涉。一审法院认定事实错误，上诉人并没有进行任何的经营行为。所谓的经营性用房，是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的场所。在本案当中，房屋就属于上诉人所有，并且其本人也在里面生活居住，该房屋的性质仍然属于的使用性质，并不属于经营性用房。上诉人接受亲朋好友的委托，对几位老人进行照顾，是一种帮助行为。获取相应的报酬，这也是人之常情，不应当认定为的经营性用房。那么退一步说，即使有经营性的成分，政府也是鼓励居家养老行为，尤其是在今年是2020年开始实行的居家养老条例明确规定，可以在家里居家养老。 程钢、殷秀娟、孙平湘、叶海明、俞萍、姚泰燕、佘波、陈娟娟、陶定峰、鲍元媛、沈珏、凌婷婷、刘伟答辩意见：一、本案一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，因此一审判决应予维持。二、上诉人在上诉状中讲到了两点理由，当庭在表述中又增加了一个说法，但被上诉人认为这是理由都不能成立。其中上诉人以一审案由作为抗辩理由，这显然不能成立。因为关于案由这个理由，在一审中也说明了写了给一审的承办人，再次向二审法院陈述。根据最高人民法院关于印发修改后的民事案由规定的通知，在同一诉讼中涉及两个以上法律关系的，因案讼争的法律关系确定案由，而不能简单地以案由不同、诉讼标的不同而驳回部分起诉。一审法院在立案的时候，做的错误判断，在案件实体审理时可以依据审理情况对案由作出变更。本案上诉人在利用自己的住宅房从事经营行为，是其本人的陈述，其在另案庭审笔录中向法庭陈述有四位老人，每位老人每月收费3200元左右的服务费，也就是他自己的表述是有偿行为，是经营行为，违背了物权法的规定。三、上诉人当庭提到了一个所谓国家提倡居家养老这样一个规定，那么提倡居家养老是参照每一个家庭自己家里的老人可以在自己家里有子女予以照顾这样一个提倡的行为，不是说所有的住宅可以把它改变成为经营性的来照顾老人的这样一个经营的行为的界定。也绝对不能违背物权法第77条，业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主在住宅改变为经营房的，除遵守法律法规管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。即将要生效的民法典同样的规定提升到应当经有利害关系的业主一致同意。很显然本案上诉人将住宅改变为经营性用房，从事经营行为，未获得业主的同意。 程钢、殷秀娟、孙平湘、叶海明、俞萍、姚泰燕、佘波、陈娟娟、陶定峰、鲍元媛、沈珏、凌婷婷、刘伟向一审法院提出诉讼请求：1、判令杨敏立即停止在鸠江区房屋内的经营活动,恢复鸠江区房屋的住宅用途；2、本案诉讼费用由杨敏承担。 一审法院认定的事实：程纲与殷秀娟系鸠江区城市之光E21#楼1单元102室业主，孙平湘系鸠江区城市之光E21#楼1单元202室业主，叶海明、俞萍系鸠江区城市之光E21#楼1单元301室业主，姚泰燕系鸠江区城市之光E21#楼1单元302室业主，佘波系鸠江区城市之光E21#楼1单元401室业主，陈娟娟系鸠江区城市之光E21#楼1单元501室业主，陶定峰、鲍元媛系鸠江区城市之光E21#楼1单元502室业主，沈珏系鸠江区城市之光E21#楼1单元601室业主，凌婷婷系鸠江区城市之光E21#楼1单元701室业主，刘伟系鸠江区城市之光E21#楼1单元802室业主，杨敏系鸠江区城市之光E21#楼1单元102室业主。上述房屋均为住宅用房。 2019年10月24日，杨敏入住城市之光E21#楼1单元102室，并利用该房屋照顾几个患有阿兹海默症、生活不能自理的老人，每位老人收取3000-3200元不等的费用。同住该栋楼的多名业主认为杨敏在没有征得其他业主意见的前提下私自改变房屋用途和使用性质，开设没有任何资质的临终关怀养老服务院，属于非法经营，且存在极大的消防安全隐患、环境污染等，严重影响了21栋其他业主的居住安全和正常生活秩序，故联名向赤铸山社区递交请愿书，要求相关部门取缔杨敏开设的非法养老院，同时要求物业立刻对其停水停电。小区所在社区、小区物业以及其他政府相关部门多次与杨敏协调，要求其将照顾的老人转移至正规场所，但均未果。2020年4月7日，程钢等诉至一审法院，请求判如所请。 庭审中，杨敏陈述，目前其房屋内共居住六人，分别为四位被照顾的老人、其本人以及一名护理人员。 上述事实，程钢等提供的身份证复印件、不动产权证复印件、商品房买卖合同复印件、接处警情况登记表、（2020）皖0207民初224号案件庭审笔录，杨敏提供的身份证复印件、不动产权证复印件以及当事人的当庭陈述在卷佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为：虽程钢等以相邻权纠纷为由提起诉讼，但根据《最高人民法院关于印发修改后的＜民事案件案由规定＞的通知》的相关规定，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。可见，在案件审理过程中，法院是可以变更案由的，根据本案双方当事人之间诉争法律关系的性质，本案应为建筑物区分所有权纠纷，而非相邻权纠纷。在确定案由的基础上，一审法院归纳总结本案争议焦点为：一、杨敏将涉案房屋用于有偿照顾老人是否属于将“住宅改变为经营用房”；二、若杨敏行为属于将“住宅改变为经营用房”，是否需经其他业主同意。 关于争议焦点一，住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋，经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等各类经营业务活动所使用的房屋，两者使用的主体和功能有着明显区别。案涉城市之光E21号楼属于住宅已毋庸置疑，杨敏在其所有的房屋中有偿照顾四名患病老人，并雇请了一名护理人员，对于杨敏来说，其本身并无照顾该四名老人的法定义务，虽其未办理有关居家养老服务的证照，但不难看出，其行为带有一定的盈利性质，其应当属于经营性行为。 关于争议焦点二，杨敏将涉案房屋由住宅改变为经营性用房，根据《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定，杨敏将其所有的102室房屋改变为经营性用房，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。而根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，程钢等为本栋建筑物内的其他业主，属于物权法第七十七条规定的有利害关系的业主。杨敏改变房屋用途的行为未取得程钢等同意，依照该解释第十条第一款的规定，程钢等有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。故对于程钢等要求杨敏停止在涉案房屋内的经营活动、恢复该房屋住宅用途诉请，一审法院依法予以支持。杨敏关于其行为不属于经营性的抗辩意见不能成立，一审法院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条之规定，判决：杨敏立即停止在鸠江区房屋内的经营行为,恢复鸠江区房屋的住宅用途。案件受理费减半收取40元，由杨敏负担。 二审期间，当事人均未提交新的证据材料。 经庭审和询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，民事诉讼二审主要围绕上诉人的上诉请求进行审理，结合双方当事人的诉辩意见，本院分析论证如下：杨敏能够运用其所学的专业知识收取一定费用去照顾、护理老人，是当前老龄化社会解决养老、医疗问题的一种尝试，其行为本身是值得鼓励的。但应该注意经营场所问题，其未经其他有利害关系业主同意，在芜湖市鸠江区住宅用房中从事此项经营性活动，程钢等利害关系业主有权请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失。故对于程钢等业主要求杨敏停止在涉案房屋内的经营活动、恢复该房屋住宅用途诉请，一审法院依法予以支持并无不当，二审予以维持。 综上，杨敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人杨敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 贺 审判员 鲍 迪 审判员 徐海军 二〇二〇年十月二十九日 书记员 米天戈 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。