江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初3549号 原告：陆从智，男，1980年5月10日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人:柏鸣，江苏博事达律师事务所律师。 被告:杨秀梅，女，1973年12月16日生，汉族，住南京市六合区。 原告陆从智与被告杨秀梅合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆从智委托诉讼代理人柏鸣、被告杨秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆从智向本院提出诉讼请求：1、被告给付房屋租金和占有使用费合计277620元；2、被告给付欠付的店铺转让相关费用23583元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告开饭店找到原告商谈店铺转让事宜，经协商于2017年12月12日签订店铺转让协议，约定原告将位于浦口区××的大汉烧烤馆转让给被告，被告支付转让费、剩余房屋租金、水电押金等费用161000元，经核减后费用为158583元，此外，被告还须给付15000元，并承诺原告可以该费用以成本价在饭店中消费。协议签订后，被告支付给原告150000元，原告将店铺钥匙、设备等物品交由被告支配。由于被告未与房东签订租赁合同也未按原告与房东的租赁合同缴纳租金，导致房东起诉原告要求解除合同并主张占有使用费，经法院判决和执行，原告欠房东蔡顺涛租金、水电、违约金等共计138840元，欠杭国祥138780元。本案系因被告占有涉案房屋应交付房屋占有使用费，而未交付导致陆从智向房东给付房屋占有使用费，并承担违约责任而引发，涉案房屋经法院执行后，已交还给原房东，2020年3月24日签订了执行和解协议，陆从智也按照和解协议给付了相应款项277620元。 被告杨秀梅辩称，2017年12月12日，原、被告签订店铺转让协议后，12月14日，被告支付给原告15万元，原告给了装修工人××09室的钥匙并承诺第二天就可以装修，第二天装修工人去了无法装修，房东也没来，原告将××10、××11的门都封死了，所有进出口从××09进出，后来被告报警，民警说如果不能解决，就将钱退还给被告，但是原告一直不肯签字。房东不同意转租转让，被告根本没有实际拿到原告的房子，判决书上也确认了原告转租未得到房东同意。2018年5月份，原告与房东解除了合同，原告无法将房子租给被告，故原告还应返还150000元。第二年，原告将××09、××10房屋中间堵起来了，被告根本无法进入屋内，后原告一直解决不了问题。被告从未占有过涉案房屋，原告转租根本未经杭国祥、蔡顺涛同意，被告无法占有。 原告为支持其诉讼请求提供如下证据： 证据一、(2019)苏01民终4607号民事判决书、(2019)苏01民终4992号民事判决书，执行和解协议，证明法院判决陆从智、南京晟脉商贸有限公司向房东杭国祥、蔡顺涛支付租金、水电费用、违约金等共计277620元，该部分应当由被告来支付； 证据二、店铺转让协议，证明1、被告于2017年12月12日与原告签订协议，约定支付原告店铺转让费等共计161000元，核减后费用158583元，还需支付原告15000元用于以成本价在被告经营餐馆中消费，被告实际支付了15万元，2、涉案房屋于2017年12月12日起交由被告占有使用，从双方合同签订2017年12月12日至2020年3月24日的房屋占有使用费277620元。判决是2018年5月9日合同解除，原告主张的是2018年4月15日至2018年5月9日的租金和2018年5月10日至2020年3月24日的房屋占有使用费277620元。××10房屋租金是480元、占有使用费138360元（占有时间：2018年5月9日至2020年3月24日），××11房屋的租金是384元、占用使用费138396元（占有时间：2018年5月9日至2020年3月24日）。 被告质证意见为，证据一证明就是原告承担房屋所有费用，原告未将大汉烧烤馆过户给被告，自始至终房屋属于空置无人使用状态，对执行和解协议没有意见，对店铺转让协议无异议。 被告为支持其辩称提供如下证据： 证据一、2019年拍摄的房屋照片、房屋状态图（手画）三张，证明××10、××11的大门被封死，只能从××09房屋进入，2018年2、3月份原告将××09和××10房屋中间的通道砌墙堵死，涉案房屋被告无法进入。 证据二、电话录音文稿和光盘，证明2020年9月16日，被告与××09房主薛某通话，薛某称××09与××10之间的墙一开始就有，后被打通，后又被原告隔起来，早就隔上了。 原告质证意见为，对照片真实性不予认可，该照片不能反映涉案房屋的状况，也无法核实照片拍摄的时间，与本案也不具有关联性，达不到原告的证明目的；对手绘的三张图纸，系原告单方制作，也无其他证据印证该图纸与房屋实际状况相符，故对其三性都不予认可。对电话录音三性不予认可，无法核实身份，内容与本案无关联，即使原告将××09和××10用墙体隔离也是在履行转让协议。 本院调取了（2017）苏0111民初10127号民事判决书、（2018）苏01民终5995号民事判决书。双方经质证无异议。 本院向蔡顺涛、杭国祥调查形成谈话笔录，蔡顺涛、杭国祥称不知道原、被告店铺转让一事，原告从来没有和蔡顺涛、杭国祥说过，也不认识被告，被告从未联系过蔡顺涛、杭国祥，从未见过原、被告之间的转让合同。2018年3月份问原告要房租，原告就让蔡顺涛、杭国祥向被告要，说给人家经营了，蔡顺涛、杭国祥要求原告继续交房租，合同期内无论谁经营，只要原告交房租就行，等合同到期后，再租给别人，后来原告就不接电话了。××09和××10中间的墙是原告打通的，原告在××09室开烟酒店，什么时候封起来不知道。2019年12月份通过法院强制执行已将房屋收回。原告房租交到2018年4月份，到2019年12月法院强制收回房子的时候，当时计算欠了12个月的房租。蔡顺涛、杭国祥在2018年6月份起诉原告，诉讼中也去看过，房子还是锁着的，锁了一年多，门一直锁着的，没有人在，去派出所之后去看房子也一直锁着。 原告对谈话笔录真实性无异议，但笔录中蔡、杭二人陈述对原告转让一事不知情与事实不符，生效判决（2017）苏0111民初10127号已认定12月28日13点后同意签订合同，但杨秀梅未能与房东签订合同。被告对谈话笔录真实性无异议，内容也是真实的。 本院认证意见为，原告提交的证据，被告予以确认，经审查后真实性予以认定。被告提交的证据一原告不予确认，但证据内容与当事人陈述一致，真实性予以认定，证据二未经通话人确认，关联性不予认定。蔡顺涛、杭国祥的证言与生效判决认定事实不一致部分本院不予认定。 经审理查明，2017年3月9日，蔡顺涛（甲方）与原告签订租赁合同,约定甲方将坐落于浦口区××门面房出租给原告使用，租期自2017年4月15日至2021年4月14日，每月租金5833元，每半年支付，原告缴纳押金5000元，待退租时，房屋无损且结清承租期间所有费用后退还，原告在居住期间，不得将房屋转租或转借他人使用，不得利用房屋进行违法活动，不得私自将房屋结构破坏（自然灾害除外），否则甲方有权终止合同。原告不得擅自改变装修，如需改动必须经甲方书面同意。原告在承租前甲方必须将物业费、卫生费、水电费、有线电视费、电话费、煤气费一次性付清，承租期间上述所有费用由原告承担。双方在本协议约定期限内不得违反上述各项约定，否则视为违约，约定违约金57500元，由违约方向守约方支付。甲方提供设施为毛坯。未尽事宜补充如下：1、租4年，第1年70000元，第2年70000元，第3年75000元，第4年75000元；2、装修时间30天；3、可转让；4、甲方提供的房屋属甲方购买的商品房，该房屋没有任何权属争议，且无任何抵押手续，若乙方经营期间，因所租赁房屋权属产生任何纠纷，甲方将构成根本性违约，并承担由此产生给乙方带来的各项直接损失和间接损失。 合同签订后，蔡顺涛将房屋交付原告使用。晟脉公司支付押金5000元。2017年3月27日，原告出具保证书，载明因原告租用的××10室（房主蔡顺涛）所开墙体，租期结束，大门改为橱窗，租期结束后恢复原样。 2017年3月17日，杭国祥（甲方）与原告签订租赁合同,约定甲方将坐落于浦口区××门面房出租给原告使用，租期自2017年4月20日至2021年4月19日，每月租金5833元，每半年支付，原告缴纳押金5000元，待退租时，房屋无损且结清承租期间所有费用后退还，原告在居住期间，不得将房屋转租或转借他人使用，不得利用房屋进行违法活动，不得私自将房屋结构破坏（自然灾害除外），否则甲方有权终止合同。原告不得擅自改变装修，如需改动必须经甲方书面同意。原告在承租前甲方必须将物业费、卫生费、水电费、有线电视费、电话费、煤气费一次性付清，承租期间上述所有费用由原告承担。双方在本协议约定期限内不得违反上述各项约定，否则视为违约，约定违约金57500元，由违约方向守约方支付。甲方提供设施为毛坯。未尽事宜补充如下：1、租4年，第1年70000元，第2年70000元，第3年75000元，第4年75000元；2、装修时间30天；3、可转让；4、甲方提供的房屋属甲方购买的商品房，该房屋没有任何权属争议，且无任何抵押手续，若乙方经营期间，因所租赁房屋权属产生任何纠纷，甲方将构成根本性违约，并承担由此产生给乙方带来的各项直接损失和间接损失。 合同签订后，杭国祥将房屋交付晟脉公司。晟脉公司支付租金至2018年4月19日。2017年3月27日，原告出具保证书，载明因原告租用的××11室（房主杭国祥）所开墙体，租期结束后恢复墙体。 2018年3月23日，蔡顺涛、杭国祥短信通知原告交纳房租，原告回复其向受让人杨秀梅主张，后蔡顺涛、杭国祥多次向原告催要未果。2018年5月8日，蔡顺涛、杭国祥向晟脉公司邮寄解除合同律师函，晟脉公司于2018年5月9日收到该律师函。后蔡顺涛、杭国祥等人诉至法院，二审法院于2019年8月27日判决确认涉案租赁协议于2018年5月9日解除，房屋恢复原状返还，陆从智、晟脉公司支付杭国祥、蔡顺涛每人2018年4月20日至5月8日租金3643.83元，并支付自2018年5月9日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费，结清承租房屋水、电、煤气及物业费，支付违约金10000元。 原告与晟脉公司未按生效判决履行，蔡顺涛、杭国祥申请强制执行，通过强制执行在2019年12月收回涉案房屋。2020年3月24日，双方达成执行和解协议，确认原告、晟脉公司欠杭国祥各项费用138780元、欠蔡顺涛各项费用138840元，在2020年6月30日前付清。 2017年12月12日，原、被告签订店铺转让协议，约定原告将设立于浦口区××大汉烧烤馆转让给被告，该馆所租赁房屋××10室租赁期限至2021年4月14日、租期4年，第一、二年每年7万元，第三、四年每年7.5万元，付款方式为每半年提前30天支付下一期租金，被告应与房屋参照原告所订立租赁协议另行与房主订立租赁协议，被告于订立协议时支付店铺转让费10万元，房屋剩余房租50000元、水电押金10000元、可口可乐冷柜押金1000元，合计161000元，被告另外支付转让费15000元，承诺在后期经营过程中原告来烧烤店按成本价消费进行抵销，被告所支付转让费包括××10、××11室内原大汉烧烤店装修及经营所购置所有设备（不包括××09室），被告与原房主签订租赁协议，原告所签订的租赁协议自动解除。落款下方备注为：转让费158583元，余1000元作为××09及××10隔墙费用。2017年12月14日，被告支付给原告150000元转让款后，被告将××09钥匙交给被告。原告安排人员进行装修时遭阻止。 2017年12月19日，被告诉至本院称，被告支付给原告15万元转让款准备对店铺进行装修，遭到物业阻挠，被告要求原告协调处理与房东关系，但原告一直未能促成被告与房东达成协议，现被告合同目的无法实现，要求原告归还15万元转让款并赔偿损失1万元。原告辩称已将房屋及钥匙交付给被告，被告取得租赁权，应驳回被告诉讼请求。一审查明，被告安排人员进行装修打墙时，遭到物业公司阻止，被告遂与原告协调和房东联系一事，双方约定12月28日12点房东不愿意签订合同原告主动退钱。房东于12月28日13点后同意签订合同，但被告未能与房东签订租赁合同。一审法院认为被告可与房东协商签订房屋租赁合同，不必然导致店铺转让合同无法履行及解除，对被告关于店铺转让协议在2017年12月28日12点已解除的意见不予采纳，驳回了被告的诉讼请求，被告提出上诉，二审中，被告申请证人徐如飞作证称，徐以投资人身份与被告共同和原告协商过转让事宜，期间，徐和被告见过房东三次，其中两次是原告带去，原告曾承诺房东于12月28日12点前与被告签订租赁协议，但房东下午1点后才同意签订租赁合同，超出了被告预期，被告不再信任原告，就没有和房东签订租赁合同。二审法院以原告已履行了相应协助义务，对被告主张的涉案店铺转让合同已解除的上诉理由不予采纳，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，原、被告签订店铺转让协议后，为履行店铺转让协议，原告交付钥匙，被告支付转让款并准备装修，且联系房东拟签订房屋租赁协议，未出现消极履行行为。被告支付的转让款15万元也包括剩余租金，但原告在收到被告转让款后，在被告与房东签订租赁协议前，原告因拖欠房租被房东诉至法院要求解除合同、支付占有使用费、承担违约责任，可证并非因被告原因未与房东签订租赁合同、未缴纳租金，导致房东起诉原告要求解除合同并主张占有使用费，实为原告未履行与房东的租赁合同引发纠纷。生效判决证明被告可与房东签订租赁协议，但基于原、被告之间信任度下降被告不再和房东签订合同，且于2017年12月19日即主张返还转让款，应有解除店铺转让协议之意思表达，之后房东亦未与原告签订租赁合同，且起诉原告主张解除和返还，店铺所涉房屋租赁经生效判决解除和返还，至此，本案店铺转让协议的履行存在障碍。原告按生效判决确定的义务，应将所涉房屋返还给房东，但其逾期未履行，被强制执行后案涉房屋由房东收回，本案店铺转让协议的长期未得到履行，由此产生的占有使用费应在确定各自责任后承担。综合各方陈述和证据以及案涉房屋客观情况分析，原、被告之间信任度下降，但并不妨碍与房东签订租赁合同，其不再履行转让协议导致房屋空置产生占有使用费损失，有一定责任；被告拟装修被阻止，涉案房屋自发生纠纷后一直空置，2017年12月14日被告收到钥匙后虽已实际占有涉案房屋，但涉案房屋需要从××09室进入，而××09室由原告租赁，后又被其砌墙封堵，被告虽有××09钥匙但客观不能控制和实际占有××10、××11房屋。××09室和××10室之间的墙何时封堵应由原告举证，未能举证须承担不利后果，至被告在2017年12月19日起诉直至原告与房东租赁协议解除时（2018年5月9日），原告收取被告房租仍未支付给房东，亦未积极继续促成被告与房东之间租赁协议的签订，故原告对损失产生负有主要责任。××10、××11室租金损失在原告与房东租赁关系存续期间应由原告承担，占有使用费损失应自2018年5月9日计算至2019年12月，应为114432元，××10、××11室合计占有使用费228864元，本院酌定损失承担比例为80%和20%，即原告承担80%即183091.2元，被告承担20%即45772.8元。本案系原告未履行与案外人租赁合同导致其承担的损失责任追究产生的纠纷，原告主张被告给付欠付的店铺转让相关费用23583元应在原、被告之间的店铺转让协议纠纷中处理，与本案无涉；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告杨秀梅自本判决生效之日起五日内赔付给原告陆从智45772.8元。 二、驳回原告陆从智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2909元，由原告陆从智负担2327元，被告杨秀梅负担582元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5818元。江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九的规定向本院申请执行。申请执行的期间为两年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  俞昌盛 二〇二〇年十月十六日 书记员  徐 乔