天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初8914号原告：吕晓琼，女，1978年12月15日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：范亚楠，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津双天企业管理有限公司，住所地天津市西青区李七庄街卫津南路**。法定代表人：潘洪丰，经理。委托诉讼代理人：赵志强，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：于雷，国浩律师（天津）事务所律师。原告吕晓琼诉被告天津双天企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕晓琼及其委托诉讼代理人范亚楠、被告天津双天企业管理有限公司的委托诉讼代理人赵志强、于雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕晓琼向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原、被告于2017年6月15日就坐落于天津市卫津南路269号温州国际商贸城Ａ座三层文体区××号所签订的房屋租赁合同；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求并将其诉讼请求最终明确为：1.依法解除原、被告间的房屋租赁合同；2.判令被告返还定金并给付双倍赔偿金40000元；3.判令被告赔偿原告店铺装饰装修损失51500元；4.判令被告赔偿原告装修押金1000元、电表押金310元、电费300元，计1610元；5.判令被告赔偿原告自2017年10月3日至2018年5月18日店铺营业损失416960元；6.判令被告按非法扣押的商铺（损失金额为322812.43元）和物品（损失金额为9288元）的实际损失进行赔偿；7.判令被告赔偿原告鉴定费20000元。8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年1月1日开始建立房屋租赁合同关系，原告承租被告所有坐落于天津市卫津南路269号温州国际商贸城Ａ座三层文体区××号商铺，租赁期限为10年。租赁合同签订后，原告依约向被告缴纳定金20000元，并在充分装饰装修后实际入驻上述商铺经营。但被告无正当理由未经原告同意擅自将上述商铺又另行非法出租给案外人（系北京一家公司），并于2017年9月26日，强行向原告发出解除房屋租赁合同通告函。综上，被告违反诚实信用原则，单方解除合同并强制在原告承租商铺外上锁，因被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。故而成诉，望判如所请。庭审中，原告表示诉状中载明的2017年1月1日开始建立房屋租赁合同关系中日期有笔误，应为2017年6月15日；2017年9月底原告接到的是整顿通知，当时被告并未提出解除合同。天津双天企业管理有限公司辩称，请求驳回原告的所有诉讼请求，并承担本案的诉讼费用。理由如下：1.双方未签订任何形式的租赁合同，所以被告有权随时解除双方的租赁关系，收回房屋。原告于2017年6月15日交纳定金20000元，双方建立租赁关系但并未签订书面的租赁合同，因此双方应属不定期租赁的关系，被告于2017年10月28日向原告发出店铺收回通知，解除租赁关系完全合法。2.原告存在诸多违约行为。被告收回店铺解除租赁关系，相关损失应由原告自行承担，原告在租赁期间不按时经营，未按时交纳物业管理费，且不服从被告对商铺整体布局的调整，影响了商城的整体运营，系严重的违约行为，被告不得不解除与其的租赁关系，原告的损失应由其自行承担。3.被告已履行通知解除合同的义务，并给原告合理的清货时间，但原告对此不予理会，被告不得不直接进行清理，收回店铺，并将货物转移至仓库存仓，期间未对货物造成损坏，不应承担货损赔偿责任。4.原告主张的各项损失没有合法依据，不应该得到支持。原告交付的定金系用于保证双方建立租赁关系，被告已将店铺交付原告使用，履行了相关义务，不应产生双倍返还的后果。双方租赁合同已于2017年10月29日解除，此前不存在营业损失的问题，解除原因并非被告违约，此后的营业损失应由原告自行承担，且按营业额计算损失缺乏合理性。综上，被告不存在任何的违法和违约行为，解除双方租赁合同的行为完全合法，请法庭查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年6月15日，经双方口头协商建立房屋租赁合同关系,由原告承租被告经营管理的坐落于天津市卫津南路269号温州国际商贸城A座三层文体区115、116号商铺用于经营办公用品、电脑耗材使用。原告于2017年6月15日向被告交纳商铺定金20000元；于2017年6月18日向被告交纳装修押金1000元、电表电卡押金310元，并装修了所租商铺；于2017年7月25日向被告交纳电费300元。纠纷发生时租赁尚处免租期，被告未向原告计收租金。被告于2017年10月30日自行清理了涉诉商铺的物品。涉诉商铺现已另租他人。对以上租赁的基本事实，原、被告均不持异议，且被告同意解除双方租赁合同关系，同意退还原告装修押金、电表电卡押金。但原告主张双方口头约定的租赁期限为10年，被告则提出双方对租期未进行明确约定，双方系不定期租赁关系；原告主张被告擅自锁门、清理扣留原告货物、拆除商铺装修等构成根本违约，被告则提出原告存在未按时交纳物业管理费、不服从被告对商铺整体布局的调整等严重违约行为。原告主张被告于2017年10月3日擅自封锁了涉诉商铺，10月5日原告发现后报警，并有公安机关的反馈单、接警记录单证实，但被告并未解除封锁，自被告封锁商铺后，原告便未能正常营业，被告对公安机关的反馈单、接警记录单不持异议，但提出被告封锁涉诉商铺的时间为2017年10月29日。被告称其曾于2017年10月28日向原告发出过解约类的书面材料，名称为《店铺收回通知》，张贴在了原告经营的商铺门口。通知内容为“贵方与我公司签订了《定金租赁合同》，租赁天津温州国际商贸城A3-115、116号临时商铺。合同签订后，我公司依约向贵方交付了临时商铺。鉴于，贵方在经营过程中，拒签我公司提供的《店铺租赁合同》，出现的不按时营业、擅自停业等问题，贵方的行为已经违约，并严重影响了商城其它商户及我公司的利益。现就相关事项函告如下：一、我公司已于2017年10月28日向贵方发出《店铺收回通知》，自该通知出具之日已同贵方解除《定金租赁合同》，并有权收回临时商铺，由此所造成的损失由贵方自行承担；二、请贵方务必于2017年10月29日前将所使用的临时商铺清空，并与我司办理交结手续。逾期未清空的物品视为贵方放弃所有权，我公司有权直接处置，且贵方不得对我公司主张任何权利和责任；我司保留追究贵方其他违约责任的权利。特此告知。”加盖天津双天企业管理有限公司A座运营部的印鉴，落款日期为2017年10月28日。对该通知的真实性原告不予认可，并称10月3日被告封锁涉诉商铺后，商铺便由被告实际控制，其并未收到过该通知，亦未收到过其他解约类通知。关于被告清理涉诉商铺物品品类、数量、价值及损失的情况，原告提交了损失物品清单、损失货品清单、货物清理照片、进货单、销货单等证据予以证实，主张办公物品损失价值9288元、货品损失322712.43元，被告则提出根据其统计，清理原告的物品有22包，113箱，还有15个货架和一张桌子，但具体数量并不清楚，并表示原告提供的物品型号太细致，其无法清点核对，对原告主张的损失不予认可。就货物的损失，原告申请进行司法鉴定，本院依法多次委托鉴定机构进行鉴定，但均被退回，退回理由主要为评估资产数量庞大，品种繁多，无序堆放且过于零散，无法分类清点，无法依法进行现场查勘核实资产数量；无法确定物品损坏程度。庭审中，被告认可其清理的涉诉商铺的物品仍存放于被告处，表示可退还原告。原告则提出被告多次搬动更换涉诉物品存储地点，造成损坏和丢失，原告和鉴定机构最后一次去存储地时，物品已全部损坏，鉴定机构表示已没有鉴定价值，故原告主张物品由被告取得，赔偿原告损失。关于营业损失的问题，原告提交了2017年8月、9月份的台账予以证实，后又申请对营业损失进行司法鉴定，原、被告对评估基准日未能达成一致，原告坚持按照其主张的基准日2018年5月18日进行鉴定，经鉴定，鉴定机构出具了以下评估结论：列入本次评估范围的资产评估价值为41.6960万元。原告支付鉴定费20000元。对鉴定报告及鉴定机构的鉴定方式方法，被告不予认可。并提出鉴定过程中，鉴定机构仅凭原告提供的存销货记录等材料为依据，全部过程均由评估机构自行制作，在原、被告未对基准日达成一致的情况下出具了报告，并且该报告中也未详细提供其所依据的同行业类似规模商铺的营业数据，未列明其所采取的商品出售收入与购置成本之差的计算公式及详细数据。经询问，原告表示在其经营期间，只是进行日常的记账，并未产生报账、报税，其未交纳过任何税费。关于装修损失的问题，原告提交了装修合同、票据、对装修公司调查的笔录、室内设施及现场照片等证据，证实其花费装修费用51500元，装修内容主要是外延牌匾设计、背光字、展板以及灯饰和墙面的装修。被告认可原告对涉诉商铺进行了装修，但对原告提交的证据不予认可。庭后，原告自愿撤回了要求被告赔偿电费300元的诉讼请求。上述事实，有当事人提交的书证、当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告于2017年6月15日口头协商确立的房屋租赁合同，在未签订书面租赁合同、无充足有效证据证实双方约定的租赁期限的情况下，依法应视为不定期租赁。对于不定期租赁合同，当事人可随时解除合同。现原、被告一致同意解除双方的租赁关系，符合相关法律规定，对此，本院照准。现原、被告之间的租赁合同已解除，且被告已将涉诉商铺另租他人，故原告已交纳的20000元定金应予退还。涉诉商铺被告已实际交付原告使用，原告要求被告双倍返还定金的主张，并无事实和法律依据，本院不予采纳。合同解除，原告交纳的装修押金1000元、电表押金310元，亦应依法退还，被告同意退还，本院照准。原告自愿撤回要求被告赔偿电费300元的诉请，系原告真实意思表示，并不违反法律规定，本院准予。原告主张装修损失，并对装修花费、装修时间、商铺使用时间等情况，提交了相关证据证实，被告亦认可原告实际已进行装修，鉴于原告装修花费较多，因被告提出解除合同，原告实际使用涉诉商铺的时间有限，导致原告确实存在一定损失，根据公平原则，被告应予适当补偿，本院酌定补偿金额为30000元。原告主张办公物品损失9288元及商品损失322812.43元，并提交了损失物品清单、损失货品清单、货物清理照片、进货单、销货单等证据予以证实，结合被告自认2017年10月28日张贴《店铺收回通知》，10月30日便清理了原告涉诉租赁商品的办公物品及商品；原、被告未能清点清理的办公物品及商品的品类、数量，且经被告多次搬动，更换多个存储地点；经多次委托财产损失鉴定，但因无法清点等原因而导致鉴定未果；被告虽不认可原告之损失，但并未提出反证等事实考量，本院对原告主张之金额予以采纳，此损失系被告原因所致，应予赔偿。涉案办公物品、商品归被告所有。原告主张自2017年10月3日至2018年5月18日店铺营业损失416960元，其提交了2017年8月、9月份的台账及资产评估报告予以证实，因双方对评估基准日并未达成一致，鉴定评估系按原告主张之基准日进行，且当时原告商品种类、数量、价值、损失等均未经双方或法定程序确认，原告亦未交纳过税费，故对被告不予认可该评估报告的意见，本院予以采纳。但结合原告2017年10月5日报警商铺被封锁，被告自认于2017年10月28日张贴《店铺收回通知》、2017年10月30日被告自行清理涉诉商铺，导致原告无法经营等事实，造成原告发生实际损失，对此被告应予赔偿，本院酌定赔偿金额为50000元。因评估报告，本院未予采信，发生的20000元鉴定费，应由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吕晓琼与被告天津双天企业管理有限公司就天津市卫津南路269号温州国际商贸城A座三层文体区115、116号商铺的不定期房屋租赁合同予以解除；二、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吕晓琼商铺定金20000元；三、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告吕晓琼装修损失30000元；四、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告吕晓琼装修押金1000元、电表押金310元；五、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告吕晓琼办公物品损失9288元、商品损失322812.43元，所涉办公物品及商品归被告所有；六、被告天津双天企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告吕晓琼营业损失50000元；七、驳回原告吕晓琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取12421.7元，由原告吕晓琼负担4620.7元（已收讫），由被告天津双天企业管理有限公司负担7801元（此款被告应于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  朱晓宁人民陪审员  李宏杰人民陪审员  李德鑫二〇二〇年十月三十日书 记 员  王 媛附相关法条：1.《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。