呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初3089号原告：吕雅静，女，呼和浩特供电局职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘昱，北京市汇源律师事务所呼和浩特分所律师。被告：内蒙古海亮房地产开发有限公司。法定代表人：冯海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝梦，女，该公司法务经理。原告吕雅静与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行审理。原告吕雅静的委托诉讼代理人刘昱、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郝梦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕雅静向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2012年7月28日签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告退还原告已付购房首付款1132612元;3.判令被告支付原告自2012年7月28日起至实际返还购房款之日的利息损失(以1132612元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6.55%的1.3倍，即8.515%计算)；4.判令被告赔偿原告已支付的银行贷款本金1100000元，及原告已经支付的利息204646.62元。共计1304646.62元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年7月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于呼和浩特市××区房，建筑面积82.51平方米，房屋总价款2232612元，双方约定原告于2012年7月28日前支付首付款1132612元，余款1100000元以银行按揭贷款方式支付，该房屋于2012年12月31日前交付。双方同时签订了《海亮金宝街商铺托管协议》，约定原告将购买的房屋交由被告管理，托管时间为三年，自2013年5月1日起至2016年4月30日止。上述合同签订后，原告依约于2012年7月28日一次性交付了购房首付款1132612元，随后与上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行办理了房屋按揭贷款，妥善履行了合同义务。然而原、被告双方签订的《海亮金宝街商铺托管协议》到期后，原告到房屋现场时发现，被告拟向原告交付的××街的楼梯通道，与双方在《商品房买卖合同中》确认的图纸，以及被告向呼和浩特市标准测绘所提供的设计图中所显示的情况不符，且房屋中没有上下水及燃气接口设计。被告在金宝街招商手册中，宣传原告所购买的384号房屋所在的三层功能定位为餐饮类，且根据双方签订《商品房买卖合同》，原告购买的应是一套能够独立使用的房屋，而被告拟交付的384号房屋却连接四楼，房屋中没有上、下水以及燃气的设计，导致买受人无法独立使用所购买的房屋，更无法以该房屋实现经营餐饮类行业的合同目的。被告擅自改变房屋结构，导致原告购买独立房屋从事餐饮行业经营的合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定的情形。此外，原告为购买上述房屋，于2012年10月31日与上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行办理了按揭贷款手续，后按约偿还了全部贷款本金1100000元及贷款利息204646.62元，合计1304646.62元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”综上所述，被告的行为已构成违约，并导致原告合同目的无法实现，故原告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告内蒙古海亮房地产开发有限公司辩称，被告严格按照购房合同约定交付房屋，原告所购房屋不存在无法使用致使合同目的无法实现的情形，原告无权要求解除合同。被告已按照购房合同约定履行全部义务，原告诉请无事实依据。本案解除权适用除斥期间，原告于2019年4月28日主张解除合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，原告诉请解除权行使期间已过，丧失胜诉权。原告因对交付房屋现状不满要求解除合同违反诚实信用原则。原告主张就已付首付款部分按照同期银行贷款利率6.55%的1.3倍计算利息过高，无事实及法律依据，即便涉及解除，也应按照自款项支付之日起的同期银行贷款利率分别分段计算。本院经审理认定事实如下：1.2012年7月28日，被告内蒙古海亮房地产开发有限公司（出卖人）与原告吕雅静（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于位于呼和浩特市××区房屋，建筑面积82.51平方米，房屋总价款2232612元。买受人应于2012年7月28日前支付首期房款1132612元，余款1100000元以银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2012年12月31日前交付商品房。《商品房买卖合同补充协议》第七条关于业态经营限定约定：“1.自营投资人经营的产品要符合出卖人已公布的业态规划及产品定位，其经营的业态或品牌的引进，需经营管理公司审核通过后方可入驻。2.禁止引进的业态：不具备餐饮条件的禁止做餐饮业，不能经营建材店、维修（汽配店）、洗车店、殡葬店、浴场、宠物销售店。”2012年7月22日，被告为原告出具收据，载明收到定金50000元，2012年7月28日，被告为原告出具收据，载明收到房款1082612元。2012年10月16日，被告针对上述收款为原告出具1132612元预付购房款发票。2.2012年7月28日，原告（甲方）与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司（乙方）签订《海亮金宝街商铺托管协议书》，约定：“甲方将商铺交付乙方托管，托管期限为3年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。托管期限内，甲方同意乙方根据实际使用需要对其布局、结构进行调整，费用由经营使用方承担。托管期限届满，乙方保证交还的商铺及设施处于正常的使用状态，对已添附于商铺的装饰物品由乙方负责恢复原状。乙方有权自行定制金宝街的商业经营业态。托管期限内，乙方可根据金宝街的商业经营业态对商铺进行装饰、装修及格局的调整，费用由经营使用方承担，甲方不得干涉。”被告向呼和浩特市标准房产测绘所提供的设计图中显示案涉房屋的三、四楼之间没有上下楼梯通道。被告在金宝街招商手册中，宣传原告所购买的384号商品房所在的三层功能定位为餐饮类。托管期限结束后，原告接收房屋时发现原告所购房屋中无经营餐饮类房屋所必需的上、下水及燃气接口设计且房屋中有一部通往四楼的楼梯。3.2012年10月31日，原告（借款人）与案外人上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行（贷款人、抵押权人）、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，对于购房余款1100000元，原告以按揭贷款方式支付。合同约定：贷款本金1100000元，贷款期限10年（120期），自2012年10月31日起至2022年10月31日止。本合同项下贷款利率执行浮动利率：即按贷款实际发放日的基准利率6.55%的基础上上浮30%确定，借款人按等额本息还款法偿还贷款本息。借款人用所购商用房作为抵押担保。被告承担阶段性连带责任保证。合同签订后，上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行向原告发放贷款1100000元，收款人为被告内蒙古海亮房地产开发有限公司。原告吕雅静自2012年12月10日开始还贷，于2016年11月10日全部还清将上述银行贷款，偿还本息合计1304646.62元。本院认为，本案系房屋买卖合同法律关系，原告与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司签订的商品房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方应按约定全面履行各自权利和义务。双方签订的合同中，原告购买的应是一套能够独立使用的房屋，而被告交付的384号房屋却连接四楼，该房屋中没有经营餐饮类所必须的上、下水以及燃气接口的设计，买受人无法独立使用，导致原告的合同目的不能实现，原告依法享有解除权。故对于原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，商品房买卖合同解除后，原告返还房屋，被告内蒙古海亮房地产开发有限公司退还原告购房款1132612元，并应赔偿相应利息损失，利息损失应以1132612元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2012年7月28日起计算至实际给付之日止。被告应当赔偿原告已向银行支付的全部贷款本金及利息共计1304646.62元。关于被告内蒙古海亮房地产开发有限公司抗辩的除斥期间的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款系针对迟延履行情形下的合同解除除斥期间作出的规定，不适用本案情形，该答辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告吕雅静与被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于2012年7月28日签订的商品房买卖合同；二、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕雅静返还购房款1132612元；三、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕雅静赔偿利息损失（以1132612元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，从2012年7月28日起计算至实际给付之日止）；四、被告内蒙古海亮房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吕雅静赔偿已付银行贷款本息1304646.62元；五、驳回原告吕雅静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16200元，由被告内蒙古海亮房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘晓倩二〇二〇年十月十四日书记员 胡雨蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。