惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3272号原告：深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾**上杨翡翠山城。负责人：任晓洁。委托诉讼代理人：曾保育，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。被告：万世新，男，汉族，1968年2月8日出生，住武汉市江汉区*********，身份号码：420************315。委托诉讼代理人：陆炳彪，广东格明律师事务所律师。原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司与被告万世新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨婉怡、被告的委托诉讼代理人陆炳彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2017年9月至2018年9月期间的物业管理费8918元及违约金（从2017年10月1日起每月以686元为基数、按每日万分之五的利率标准累计至款项付清之日止）；2、本案的诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等均由被告承担。事实和理由：被告与惠州市宏业投资开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于大亚湾西区上杨翡翠山城57栋05号的房屋，建筑面积为180.44平方米，约定的前期物业服务单位为原告。签订上述买卖合同后，惠州市宏业投资开发有限公司亦已向被告邮寄送达了《入伙通知书》，根据约定，业主或使用人收到入伙通知书后在限定期限内未办理相应手续的，视为入伙。2012年10月17日，原告与惠州市宏业投资开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：物业管理服务费用为按建筑面积每月每平方米3.80元（不含公摊水电费）；如业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向华鼎物业支付违约金。自签订上述《前期物业服务合同》开始，原告就成为了翡翠山城的实际物业管理人，该事实有惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终3121号民事判决书予以认定，该判决书第8页最后一句载明“原告自2012年10月17日与第三人（即惠州市宏业投资开发有限公司）签订上述《前期物业服务合同》开始，成为涉案小区翡翠山城爱丁堡的实际物业管理人”、第12页第7行载明“对一审中查明的事实，本院予以认定”，据此可知，原告系翡翠山城的实际物业管理人经过了法院的合法认定。根据上述事实，被告已正式入伙，应按月向实际的物业管理人，即原告缴纳物业管理费及水电费，但从2017年9月起至2018年9月止，被告已拖欠物业管理费8918元未予支付。原告曾多次以书面形式向被告催收物业管理费及水电费，但被告均未予以理睬。综上所述，被告拖欠物业管理费的行为已严重侵犯了原告的权益。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告提交证据如下：证据1.原告的主体信息、被告的身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；证据2.《商品房买卖合同》，拟证明被告购买的房产情况；证据3.《前期物业服务合同》，拟证明原告自2012年10月17日开始，即成为涉案小区翡翠山城的实际物业管理人；证据4.竣工验收备案表，拟证明案房产已具备商品房买卖合同的交付条件；证据5.水、电费票据，拟证明原告代被告垫付的应由被告承担的分摊水电费；证据6.快递单，拟证明被告未按时缴纳物业费，原告进行催收的情况、被告的入住情况。被告辩称，1.正如原告起诉状里所提到的被告最先以惠州市宾利物业管理有限公司签订前期物业服务合同，当时原告也与宾利物业签订了前期物业服务合同，因此被告认为其仅以宾利物业建立服务关系，并未与原告建立相应的法律关系；2.原告与开发商签订的前期物业服务合同所约定的物业服务收费标准未经被告同意且当时被告已经购买了涉案小区的房产，虽然该小区当时未成立业委会，但是小区的房产已经销售过半，开发商签订前期物业服务合同更换另一家物业时，应当征求业主的意见，但是其滥用了前期物业这一定义，先后与宾利物业、华鼎物业、碧桂园物业均签订了前期物业服务合同，这一行为侵犯了业主的知情权和物业相关权利，正是基于以上种种情况，被告才不认可原告的物业服务关系，此外，原告所提供的物业服务质量很差，小区的公共设施得不到正常维护，涉案小区的业主十分不满。综合以上情况，被告请求人民法院在查明本案全部事实的基础上，充分考虑开发商先后与数家物业公司签订前期物业服务合同的不合理行为，驳回原告的全部诉讼请求。被告未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告公司登记成立于2012年10月17日，经营范围包括物业管理；经济信息咨询（不含限制项目）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；园林绿化工程；家政服务；清洁服务。2012年10月17日，原告作为乙方与案外人惠州市宏业投资开发有限公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》，约定的主要内容如下：一、物业基本情况，物业名称为翡翠山城爱丁堡别墅，类型为商住，坐落于惠州大亚湾**大亚湾大道**，建筑面积109945.48平方米，物业管理区域东至淡澳河、南至市政规划路、西至大亚湾大道、北至淡澳河、星河丹堤；二、服务内容与质量，在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务主要有公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他服务有便民服务、有偿维修服务、甲方委托给乙方的配套设施和场所的经营与管理服务，等等；三、服务费用，物业管理区域内物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，别墅按3.8元/月·平方米（不含公摊水电费），业主应于开发商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按月交纳，但业主或物业使用人首次物业管理费按三个月预交，业主或物业使用人应按期履行缴纳义务；四、违约责任，甲方、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；五、合同期限，本合同期限自2012年10月17日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。原告自2012年10月17日与案外人惠州市宏业投资开发有限公司签订上述《前期物业服务合同》开始，成为涉案小区翡翠山城爱丁堡的实际物业管理人。另查，2015年3月10日，被告购买了案外人惠州市宏业投资开发有限公司开发的位于惠州市大亚湾西区上杨翡翠山城爱丁堡第57幢205号房，该商品房属于别墅，建筑面积为180.44平方米，《商品房买卖合同》中约定前期物业服务企业为原告。2016年5月26日，原告向被告邮寄送达了《入伙通知书》。被告自2017年9月至2018年9月期间未向原告交纳物业服务费，原告催款未果，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。本院认为，原告公司具备物业管理的资质，其与案外人惠州市宏业投资开发有限公司签订的前期物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告提供了约定的物业服务，履行了合同义务，被告应按约履行支付管理费的义务。被告辩称其仅与宾利物业建立服务关系，并未与原告建立相应的法律关系，而被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定前期物业服务企业为原告，且原告也是涉案小区的实际物业管理人，被告在原告管理涉案物业期间，即2018年9月之前，其亦依约缴纳了物业管理费，视为接受原告的管理行为。因此，对被告关于其未与原告建立相应的法律关系的抗辩意见，本院不予采信。被告辩称原告管理和维护服务严重缺失、不到位，但未能充分举证证明物业公司服务瑕疵已达到根本违约程度，故在物业公司履行了物业服务后，被告应当依约履行缴纳物业服务费义务。原告作为一家物业服务企业，理当在管理服务过程中认真听取业主的意见，及时发现问题并进行整改，以便更好地为小区业主提供服务。被告辩称原告管理服务费收费过高，本院认为，因被告所有的涉案物业属于别墅，收费标准系由当事人合同约定，原告并未擅自提高收费标准，被告应依合同约定的标准缴纳。被告自2017年9月开始没有缴纳物业管理费，存在逾期交纳物业管理费的违约行为，应承担违约责任。因此，原告要求被告支付2017年9月份至2018年9月份的物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。前期物业服务合同约定，物业管理费按照被告的房屋建筑面积每月每平方3.80元的标准计算，即被告应缴纳2017年9月份至2018年9月份的物业管理费为8913.74元（3.80×180.44×13个月）。关于违约金计算问题。合同约定，如被告未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。被告应从开发商通知业主入伙之日起每月缴交一次物业管理费，原告于2016年5月26日通知被告收楼，因此，被告应支付逾期缴纳物业管理费的违约金每月以685.67元（3.80×180.44）为基数，从2017年9月27日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告万世新应于本判决生效后十日内向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付物业管理费8913.74元，并从2017年9月27日起每月以685.67元为本金、按每日万分之五的利率标准累计至款项付清之日止向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付违约金；二、驳回原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告万世新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邓赛花二〇二〇年十月二十九日书记员  曾晓诗