天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初8653号原告：周燕芬，女，1958年9月21日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王丽媛（原告周燕芬的儿媳），1983年11月27日出生，汉族，住天津市南开区。被告：钟玲巧，女，1963年10月20日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。原告周燕芬与被告钟玲巧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周燕芬及其委托诉讼代理人王丽媛，被告钟玲巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周燕芬向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2020年5月13日--2020年8月12日的租金6000元；2．判令被告支付原告违约金8000元；3．判令被告支付原告应承担的中介费2000元；4．判令被告支付原告经济补偿金4000元；5．判令被告与原告终止合同，被告将登记在案涉房屋的营业执照地址迁走；6．本案诉讼费用由被告负担，并直接给付原告。诉讼期间，原告申请撤回上述第五项诉讼请求。事实和理由：2020年5月13日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，被告租赁原告坐落在南开区××路××东里的楼房，合同约定租赁期限从2020年5月13日至2021年5月12日，月租金4000元，每季度13日前交付下季度的租金。由于被告告知原告，现阶段手头不富裕，先拖欠原告6000元租房费用，并拒绝支付被告应付的中介费，原告自行担负了所有中介费（原告和被告的）。合同签订后于7月27日被告打电话通知原告想终止合同，7月28日被告约原告到咸阳路链家，但被告以没有钱为理由不同意清还拖欠房租以及支付违约金、中介费。8月3日被告又约原告到咸阳路链家，被告只想终止合同但并不想清偿拖欠的房租，不告而别。原告立即报警，经警察电话联系被告帮助调解，但被告态度强硬，明确表示不同意按照合同支付欠款。至今依然没有支付拖欠的所有费用，被告还未与原告签订房屋租赁终止解约合同。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。故成讼。钟玲巧辩称，不同意原告诉请，原告所述不属实，其诉讼请求没有法律依据。一、原告所称被告拖欠其2020年5月13日至2020年11月13日的租金6000元不属实；被告租赁原告房屋已达15年之久，房租已经付至2020年4月30日，因被告当时考虑继续使用该房屋，双方于2020年5月13日另行签订租赁合同，约定租期一年，月租金4000元并押一付三，租金加押金计16000元。另外因被告自2020年5月1日起即实际占用房屋，至2020年5月13日签订合同当日占用12天，折合租金2000元。因被告当日未带够现金，经原告同意，被告先支付了2020年5月13日至2020年8月13日的租金12000元，其余一个月押金4000元及12天租金2000元，由被告给原告出具了6000元欠条。二、租赁合同约定，被告与原告双方应各自支付中介费2000元，原告所付2000元中介费系其本人应当向中介履行的义务，与被告无关，原告没有任何理由要求被告承担。三、受疫情影响，被告的经济收入也相当困难，被告丈夫做了心脏支架一直药物维持，时时犯心脏病，无钱去医院看病，被告实在支撑不下去了，所以2020年7月19日给房主儿子打电话告诉他不租房了，后于2020年7月27日向原告再次提出不再租赁房屋，双方在第二天到中介公司商谈解除合同事宜，后于8月13日双方在中介公司协助下办理了退房手续，被告在交清水电费等全部费用的前提下，将房屋钥匙交与原告，双方已实际解除了租赁合同。原告要求继续履行租赁合同并交付租金的请求没有事实依据。四、因被告提前解除租赁合同，依约定应支付一月租金作为违约金，为此，被告只要支付了前述欠条中的4000元押金即履行了支付违约金义务，无需再另行支付违约金。而且双方解除合同后，原告已将房屋另行出租，被告没有给原告造成任何损失，因此原告要求被告另行支付过高违约金及补偿金没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋租赁合同关系。涉诉房屋坐落天津市南开区××路××东里××，产别为私产，所有权人为周燕芬。2020年5月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，出租方（甲方）为周燕芬，承租方（乙方）为钟玲巧，居间人（丙方）为天津链家宝业房地产经纪有限公司，约定：房屋租赁期限自2020年5月13日至2021年5月12日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为4000元／月，支付方式为按季支付，押一付三，各期租金支付日期为2020年5月13日、2020年8月13日、2020年11月13日、2021年2月13日；甲乙双方应各自向丙方支付相当于半月租金的居间服务费，甲方应向丙方支付居间服务费2000元，乙方应向丙方支付居间服务费2000元。合同第三条第（二）款约定，押金为4000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条第（二）款约定，租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金；如未提前30日通知对方，则需再行承担相当于月租金100%的违约金。周燕芬儿媳王丽媛代理周燕芬在出租人（甲方）处签字并按捺手印，钟玲巧在承租人（乙方）处签字并按捺手印，案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司在居间人（丙方）处加盖公章。合同签订当日，周燕芬的儿媳王丽媛给钟玲巧出具收条，载明：今收到钟玲巧交来承租南开区××路××东里××的房屋押金4000元整，租金12000元整。同时，钟玲巧给周燕芬出具欠条两张，其中一张载明：本人（承租方）钟玲巧欠周燕芬关于承租南开区××路××东里××房屋租金4000元，并承诺于2021年2月13日24时前结清该笔款项。另一张载明：本人（承租方）钟玲巧欠周燕芬房屋租金2000元，并承诺于2020年8月13日24时前结清该笔款项。另外，周燕芬称其交付案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司中介费4000元，钟玲巧对此无异议，并称签订合同时周燕芬称中介费不需钟玲巧支付。双方于2020年8月14日签订《房屋交割清单》，确认周燕芬已收房；钟玲巧已结清涉诉房屋水电费、煤气费及采暖费，屋内物品已交接。庭审中，钟玲巧称于2020年7月19日告知周燕芬不再租赁涉诉房屋，于2020年7月25日搬离涉诉房屋，双方于2020年7月28日在中介协商解除合同事宜未达成一致意见；周燕芬表示卡内剩余电费24.36元同意退还钟玲巧。另外，周燕芬主张钟玲巧在租期内拆改墙面以及丢失屋内物品（空调1台、燃气灶及抽油烟机1套）支付经济补偿金4000元，钟玲巧对此不予认可，述称当时拆的是壁橱，已向周燕芬丈夫支付2000元，没有空调，燃气灶是钟玲巧后配的，搬走时燃气灶及抽油烟机都给周燕芬留下了；钟玲巧提供收据三张，要求周燕芬支付更换暖气费用775元，对此周燕芬不予认可，称此前有暖气片无需更换，且钟玲巧更换的是二手的。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同履行期间，被告钟玲巧明确向原告周燕芬提出不再租赁涉诉房屋并搬离，已构成预期违约，应承担违约责任。因双方于2020年8月14日对涉诉房屋进行交接，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月14日解除。关于原告要求被告偿还欠付的涉诉房屋租金6000元一节，根据《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告承诺其中欠租金4000元于2021年2月13日24时前结清该笔款项，原告同意的前提是基于双方的租赁合同关系存续状态做出的让步，双方租赁合同关系由于被告违约提前解除，给原告造成损失的，该款项属于原告的实际损失，被告应当予以赔偿。故，原告该诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，根据合同第九条第（二）款的约定，租赁期内，乙方（承租方）需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，如未提前30日通知对方，则需再行承担相当于月租金100%的违约金。被告自认首次于2020年7月19日告知原告不再履行合同，并未按合同约定提前30日履行通知义务，故被告应承担违约金8000元。根据合同第三条第（二）款的约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。故，将被告交付原告的押金4000元冲抵后，被告应支付原告违约金4000元。关于中介费一节，依据合同约定，原、被告应各自向案外人天津链家宝业房地产经纪有限公司支付相当于半月租金的居间服务费。合同签订后，原告自述已将全部中介费4000元交付案外人，属于原告的单方付款行为，且该费用属于案外人应收取的居间服务费。原告主张被告支付中介费2000元，不符合合同约定，本院不予支持。原告主张被告支付经济补偿金，原告未提交证据证明其损失，被告亦不认可，本院不予支持。被告要求原告支付更换暖气费用775元，证据不足，本院亦不予支持。另外，原告应将被告交付的剩余电费24.36元退还被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告钟玲巧给付原告周燕芬租金6000元；二、本判决生效后十五日内，被告钟玲巧给付原告周燕芬违约金4000元；三、本判决生效后十五日内，原告周燕芬退还被告钟玲巧电费24.36元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（已减半收取），由原告周燕芬负担206元，由被告钟玲巧负担94元，被告负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告周燕芬。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  陈卫东二〇二〇年十月二十日法官助理张晓书记员王娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。