山东省成武县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1723民初1736号原告：刘勇，男，1960年7月23日生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人（特别授权）：李军，山东德联邦律师事务所律师。被告：成武城投置业有限公司住所地：山东省菏泽市成武县统一社会信用代码：91371723MA3CMPFB73。法定代表人：徐华标，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张庆豪、侯恩江，山东文亭扶正律师事务所律师。原告刘勇与被告成武城投置业有限公司（以下简称成武城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告刘勇及委托诉讼代理人李军、被告成武城投公司委托诉讼代理人张庆豪、侯恩江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还商品房销售款718096元；2.判令被告交付西区负二100号、西区负二62号、西区负二65号地下车位；3、判令由被告负担诉讼费用。事实和理由：2013年12月19日，原告以顶账的方式购得由山东通德锦华房地产开发有限公司开发的锦华锦绣园（后改为：城投御景华府）14号楼3单元1403室、14号楼2单元2003室、14号楼2单元1901室三处房产及西区负二100号、62号、65号三处地下车位。至2018年，该建设项目完工，原告欲将上述房产及车位出售，但原告却被告知，该项目已被被告接手，所有不动产均需委托被告出售，同时规定售后款项须全部打入被告账户。2018年7月，三套房屋（其中一套已被被告置换）均已出售，但被告在没有任何法律依据的情况下，要求在上述销售款中按每平方米扣除1500元，因此，被告在向原告支付部分房款后，尚欠718096元迟迟不予支付。另外上述三处地下车位被告至今未向原告交付，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法公正裁决。成武城投公司辩称，一、被告与原告就委托销售的房屋不存在任何债权债务，被告没有返还商品房销售款的义务。1、成武县城投御景华府系被告承建的山东通德锦华房地产开发有限公司遗留的烂尾楼工程，原告在购买该房屋时，涉案的楼房及小区的基础设施均达不到交付的条件，成武县人民政府为了挽救已经死掉的楼盘，确保广大购房户的合法权益，积极组织开展自救，被告作为国有企业，正是响应县委、县政府的号召，以债权转让的方式获得水利局片区的开发建设权，将烂尾楼工程通过后续建设，使广大购房户购买的楼房达到了交付条件，为此，被告耗费了大量的人力、物力和财力。为确保后续工程款的落实，成武县城乡建设领导小组决定按照不同的楼层，由购房户交纳一部分自救性质的后续建设资金，并规定了凡是民间借贷转为房主的业主委托被告销售房屋，由城投公司从售房款中扣除后续建设成本，余款归还委托人，从烂尾楼的后续建设可以看出，广大购房者获得了从烂尾楼到符合交付条件房屋的利益，依据相关民事法律的规定，受益人偿付必要合理的费用是完全符合法律规定的。2、原、被告就委托销售的房屋已经结算完毕。2018年10月11日，被告与原告就委托销售的房屋进行了结算，该结算单的备注栏明确载明了涉案的三处楼房及对应房号，以及对应房屋的结算款项，该结算款项已经扣除了后续建设成本，并扣除了相应的保证金税费及面积差价，原告也在该结算单上签名按手印并按此结算单实际领取了三处房屋的剩余销售款。该结算单的形成过程符合民事法律行为的特征。依据《中华人民共和国民法总则》第六章的规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”“民事法律行为自成立时生效。”该结算单符合民事法律行为的有效要件。根据《中华人民共和国民法总则》第157条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。”在本案的结算单未被确认无效或者被撤销或者被认定为不发生效力之前，该结算行为依法受法律保护。据此，被告不存在返还房屋销售款的义务。3、原告已对自己的民事权利作出处分。《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利……。”原告在接收单上签字认可并已实际领取788870.65元的行为，表明原告同意扣除房屋的后续建设资金、税金及保证金、面积差，该行为完全属于其真实意思表示。从结算单的形成过程来分析，原告已经对自己的民事权利作出了处分。二、原告的第二项诉讼请求依法不能成立，请依法驳回。根据原告在2018年10月12日签署的三份承诺书可以看出，西区负二100号、62号、65号地下车位，是由原告委托被告全权代理销售的车位，车位没有被销售前依然归原告所有，被告不存在再次交付义务，此项诉请，应依法驳回。综上，民事法律行为应高度遵循当事人的意思自治，法律禁止反言，在没有证据证明民事法律行为无效，或被依法撤销前，被告不存在返还房屋销售款的义务，也不存在再次交付其地下车位的义务，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因原告刘勇与山东通德锦华房地产开发有限公司存在民间借贷关系，2013年12月19日，原告与山东通德锦华房地产开发有限公司签订认购书，山东通德锦华房地产开发有限公司用其开发的锦华锦绣园14号楼3单元1403室、14号楼2单元2003室、14号楼2单元1901室三处房产及西区负二100号、62号、65号三处地下车位抵偿欠原告的债务。因山东通德锦华公司因资金链断裂，导致其开发的锦华?锦绣园小区长期停工。后经成武县人民法院判决，由被告成武城投置业公司以债权转让方式取得该片区的开发建设权，并将该片区名称改为城投?御景华府。2018年4月17日，成武县城乡建设领导小组形成的关于城投?御景华府（水利局片区）后期开发建设有关问题的会议纪要第四条确定前期借款抵房且无争议、有购房合同者应支付后续工程款，其中六层及以上1500元/平方米，上述房产的业主委托成武城投公司销售房屋，成武城投公司从售房款中扣除后续建设成本，余款归还给委托人。2018年7月2日，原告向被告出具承诺书，委托被告全权代理销售上述三处房产，并申请将姓名更换为购房人，由此产生的一切法律后果及税费由其本人承担。同日，被告成武城投公司以按揭方式将上述三处房产出售给案外人（其中一套已被被告置换），并出具了成武县商品房预售资金收存通知单，三处房产合同价款为1506966元。2018年10月11日，原、被告对上述三处房产的售房款进行了结算，被告工作人员在每处房产的商品房预售资金收存通知单上列明了房产实测面积、合同价款、单价，并在扣除建设成本（按1500元/平方米扣除）、面积差、税金及保证金后，得出应退售房款的数额为788870.65元。被告据此向原告出具了领款单，领款单注明的领款单位为原告，用途为退上述三处房产的房款，数额为788870.65元，且在备注中注明了每处房产的房款数额，该数额与商品房预售资金收存通知单上的应退房款数额一致。被告相关领导在该领款单上签字，并加盖了公章，原告在该领款单上签名按手印，并领取了上述房款。2018年10月12日，原告再次向被告出具承诺书，委托被告全权代理销售抵账车位三处（西区负二100号、62号、65号），上述车位，被告至今未销售。本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审理查明，原、被告之间系委托合同关系，立案案由不当，应变更为委托合同纠纷。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中因山东通德锦华房地产开发有限公司无力向原告刘勇偿还借款，其向原告出具认购书，用其开发的锦华锦绣园房产及地下车位抵偿欠原告的债务。本院认定该认购书为债务清偿期届满后，山东通德锦华公司与原告签订的以物抵债协议，该协议合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案原告依据合法有效的以物抵债协议委托被告成武城投公司出售涉案房屋，参照上述法律规定，被告接受原告委托并将上述房产出售的行为有效。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。”第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”第一百三十六条规定：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；……。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”本案被告接受原告委托后，将三处房产出售并收取了销售房款，被告在扣除了后续建设成本、面积差、税费及保证金后，将剩余销售款支付原告，原告在领款单上签字确认，并领取房屋销售款的行为，应视为对委托事项的结算行为，该结算行为符合民事法律行为的特征，该民事法律行为有效。同时，该结算行为亦是原告对自己民事权利的处分。原告在没有证据证明该结算行为被确认无效或者被撤销或者被认定为不发生效力，且其对自己的民事权利已作出处分的情况下，要求被告返还已扣除的商品房销售款，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告要求被告交付地下车位的问题，本院认为，涉案地下车位系原告以物抵债从山东通德锦华房地产开发有限公司处取得，被告仅是接受原告委托代理销售（尚未销售），其并未占有、使用涉案地下车位，且原、被告双方的委托合同亦未解除，原告要求被告交付地下车位无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，原告的诉请不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十三条、第一百三十六条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：驳回原告刘勇的诉讼请求。案件受理费10981元，由原告刘勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  张 旭人民陪审员  朱岱亚人民陪审员  朱X峰二〇二〇年十月十三日书 记 员  张文婷