青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初1722号原告（反诉被告）：潘志伟，公民身份号码：×××，男，汉族，1980年6月23日出生，住西宁市。原告（反诉被告）：赵婷艳，公民身份号码：×××，女，汉族，1987年3月23日出生，住西宁市。被告（反诉原告）：青海铭方智远房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630105MA75256M72，住所地：青海省西宁市城北区柴达木路366号1-5号楼（西宁黄河实业有限公司内）。法定代表人：康作新，该公司董事长。委托诉讼代理人：张永虎，青海德坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡源。原告（反诉被告，以下简称：原告）潘志伟、赵婷艳与被告（反诉原告，以下简称：被告）青海铭方智远房地产开发有限公司（以下简称：青海铭方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘志伟、赵婷艳，被告青海铭方智远房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张永虎、胡源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘志伟、赵婷艳向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告延期交房违约金170433.51元（以实际交房时间为准）；二、判令被告立即交房，取消不平等的申请书；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年7月份在城北区金水湖畔的售楼部购买了××楼商铺房，合同编号：YS0347797。于2017年8月份签订网签合同，合同规定被告于2018年6月30日交房，到目前2020年4月10日，逾期645天。根据《西宁市商品房预售合同》第十一条逾期交付责任的约定，出卖人按日计算向买受人支付逾期全部房款万分之五的违约金每日264.24元，共计170433.51元。原告为保护其合法权益，现提起诉讼。被告青海铭方公司辩称：1.双方合同约定的房屋交付条件为需取得建设工程竣工验收备案证明文件，这也是法定的交房条件，由于案涉项目土地上的宁大铁路至今未拆除，且拆除时间无法确认，铭方公司在此情形下无法取得规划验收，从而无法进行竣工验收备案，无法向买受人交房，这是双方合同签订后铭方公司不能预见的不可抗力，构成情势变更，铭方公司不应承担违约责任；2.对方诉请的违约金已经达到了房款的30%且宁大铁路拆除的时间无法确定，因此即便铭方公司用全部房款赔付违约金，也仍不足以支付按合同约定计算的违约金，故按照合同约定计算对铭方公司明显不公，铭方公司出售房产的合同目的也不能实现；3.潘志伟的付款时间超过合同约定的90日，而且逾期付款的期限达到163天，依据合同约定出卖人有权解除合同。被告青海铭方公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告和反诉被告签订的《西宁市商品房预售合同》（合同编号为：YS0347797）；2.本诉、反诉案件受理费用全部由反诉被告承担。事实及理由：2017年11月3日，反诉原告与反诉被告签订了《西宁市商品房预售合同》（合同编号分别为：YS0347797），约定由反诉被告购买反诉原告开发建设的的位××区商铺。同时约定了交款时间和交房时间。反诉原告在开发建设过程中，由于开发建设的金水湖畔的该宗土地上原有的加油站和宁大铁路无法拆除、宁大公路大修、环保督查等反诉原告不能预见的重大原因，致使反诉原告无法达成法定的交付条件，现商铺虽已建好，但宁大铁路拆除的批准权限根本不在青海省，而是国家铁路总局，且该铁路现仍在使用，何时能拆除无法确定，在铁路未拆除的情况下，项目无法完成验收。在未完成验收前就不符合规定的交付条件，且反诉被告亦拒绝受领，现反诉被告主张的违约金已达到了房款的30%，且迟延一直在延续。反诉原告认为造成迟延交房的原因并非反诉原告所能预见的风险，如按原合同约定的违约条款执行，继续履行合同对反诉原告明显不公，亦不符合反诉原告出售商铺的目的。双方签订《商品房预售合同》之目的不能实现，现依法请求解除合同，望法院依法裁判。原告潘志伟、赵婷艳辩称：1.未付款的原因是我们提交贷款资料之后，开发商已经将房产抵押，银行说是因为超时造成的；2.宁大铁路所产生的问题并不必然导致房屋延期交付，并且合同中也没有关于铁路的相关内容。原告潘志伟、赵婷艳为证明其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一：《西宁市商品房预售合同》（合同编号：YS0347797），证明双方签订了房屋买卖合同。证据二：收据二份及发票，证明原告已履行房款交付义务；被告青海铭方公司对原告潘志伟、赵婷艳提交的证据质证认为：对《西宁市商品房预售合同》的真实性没异议，且该合同第七条证明双方约定了买受人逾期90日的，出卖人有权解除合同；对收据及发票不持异议，并且证明原告逾期支付90天的事实，双方解除合同条件成立。被告青海铭方公司针对其答辩以及反诉请求向本院提交证据如下：证据一：金水湖畔商品房预订书、商品房预售合同，证明：1、2015年10月27日和2017年11月13日双方签订了金水湖畔商品房预订书和商品房预售合同；2、双方约定的交房条件是取得竣工验收备案证明和取得房屋测绘报告；3、合同第七条约定了逾期付款90日的，铭方公司有解除权，结合付款凭证，潘志伟已经逾期支付多日，解除合同条件已经成就。证据二：土地出让合同、规划图、证明、金水湖畔延期交房的证明、五方验收记录、湟管委关于社情民意问题的答复、国家铁路总公司批复、情况说明，证明：1、在铭方公司取得案涉土地时，政府承诺的土地为净地，铭方公司根本不能预见铁路不能拆除；2、宁大支线铁路原规划有商业，在宁大铁路未拆除前，铭方公司根本不能按照规划方案进行建设，至今无法达到规划验收条件，依法不得组织竣工验收，也无法完成测绘，案涉房屋达不到约定及法定的交付条件；3、由于对宁大铁路支线的拆除时间、周边道路施工以及2017年配合环保督察等情况不能预见，严重影响了施工进度，在有关部门协调以后，铭方公司虽会同其他单位进行了竣工验收，但仍不能完成规划验收，无法取得竣工验收备案证明；4、2019年9月18日，中国国家铁路集团有限公司和青海省人民政府才做出批复，同意对宁大支线西宁北至孙家寨段铁路进行改移，改移时间不能确定，铭方公司无法达成规划条件；5、宁大铁路支线至今不能拆除、周边道路施工、2017年环保督察等风险是铭方公司根本不能预见的非商业风险。证据三：交房明细表、补交费用承诺书、申请、金水湖畔延期交房通知及张贴照片，证明：1、案涉房屋实际于2018年9月份已达到入住条件，在铭方公司向业主通知后，部分业主了解无法竣工验收的情况后对铭方公司免责并受领了房屋的事实；2、铭方公司对无法竣工验收的情况也进行了张贴公示，并提醒业主救济渠道，已尽了防止损失扩大的义务。原告潘志伟、赵婷艳对青海铭方公司提交的证据质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性认可，逾期付款原因是对方造成的，其他的均予以认可；对证据二不认可，我不知情，我从来没见过；对证据三不予认可，交房明细表下发时并没有通知我，剩余情况我们均不了解。为查明案件事实，本院依职权向湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会调取了西宁市人民政府第72次《政府工作专题会议纪要》、《关于对宁大铁路改线迁移方案进行审查的函》、《青藏铁路公司关于回复宁大铁路改线迁移方案意见的函》、《关于西宁市北川河综合治理工程宁大支线（西宁北至孙家寨）既有铁路改移工程配套资金的承诺函》、《关于沿宁大高速路以西修建宁大支线铁路的函》、《青海省交通厅办公室关于对沿宁大高速公路以西修建宁大支线铁路的复函》、《关于宁大铁路改移工程范围内铁路跨越相关道路技术标准确认的函》、《宁大支线西宁北至孙家寨段既有铁路改移工程改建用地确认备忘录》、《宁大铁路改移段既有线路土地置换意见》、《青藏铁路公司关于回复宁大铁路改移既有线路土地置换有关事宜的函》、《青藏集团公司、西宁市人民政府关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改移的请示》、《关于协调解决“金水湖畔”开发商涉嫌欺诈消费者问题的建议》《中国国家铁路集团有限公司、青海省人民政府关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线工程项目建议书的批复》、《国铁集团、青海省人民政府关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线工程可行性研究报告的批复》，并组织了双方当事人进行质证。原告潘志伟、赵婷艳质证认为：对真实性均不持异议，但上述资料与金水湖畔没有直接关联，购房合同没有体现铁路影响交房，政府是净地出让，与铁路无关，如果有关系，合同中应有所体现，我的是B区，A区和铁路接壤，铁路和我没有关系。原告赵婷艳另认为铁路红线坐标图、金水湖畔详细规划图是否与铁路有关，我不清楚。被告青海铭方公司质证认为：上述证据的三性均无异议，同时恰恰证明迟延交房是由于铭方公司不能预见的非商业风险所造成，构成情势变更，铭方公司应当免责。经审查，对原、被告均不持异议的证据本院予以认定，对持有异议的证据，本院结合原、被告陈述综合进行认定。经审理查明，2017年8月11日，潘志伟（买受人）与青海铭方公司（出卖人）签订《金水湖畔项目定购协议》，约定由潘志伟认购青海铭方公司开发建设的“金水湖畔”项目××栋商铺，建筑面积约为32.04m2，房屋总价为528476元。协议约定在签订认购协议后15日内支付总房款的50%款项268476元，余下总房款的50%系按揭款，即260000元整，向青海铭方公司指定银行办理按揭贷款。2017年11月3日，原告潘志伟、赵婷艳（买受人）与被告青海铭方公司（出卖人）依据《金水湖畔项目定购协议》签订了《西宁市商品房预售合同》，约定由潘志伟、赵婷艳购买青海铭方公司开发的位于西宁市××区、预测建筑面积为32.04m2、房屋价款为528476元的商品房。付款时间为2017年11月3日前支付首付款，2018年1月3日前通过双方约定的付款方式付清，交房时间为2018年6月30日，交房条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定了逾期交付责任“逾期交付超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5的违约金。”合同签订后，潘志伟分别于2017年7月27日、2017年8月11日向青海铭方公司交付剩余房款268476元，并通过银行办理贷款260000元。之后，青海铭方公司未按合同约定向原告交付房屋，原告遂诉至本院。另查，涉案合同在履行过程中，市政协委员张某某向西宁市政协委员会反应开发商欺诈消费者的民意问题，该委办公厅以第11期社情民意向湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会发出《关于协调解决金水湖畔开发商欺诈消费者问题的建议》，要求该委对业主诉求予以督促解决，该委于2018年8月27日向西宁市政协委员会办公厅作出《湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会关于社情民意（第11期）问题的答复》，确认被告所开发的金水湖畔项目因宁大支线土地置换等原因影响交房日期。同年9月28日，被告在售楼处公告栏张贴《金水湖畔延期交房的通知》，对延迟交房的原因进行说明，并承诺：将制定分栋、分单元交房的计划，并以微信、短信、售楼处张贴公告的方式进行通知，针对部分业主急需装修的需求，在业主自愿提出要求的前提下，公司确保现场安全的原则下可为业主办理提前领取装修钥匙的手续，并承诺业主如对房屋不满意，公司同意全力配合退房，并承担银行同期存款利息。依据湟水流域（西宁段）管理委员会出具的《关于金水湖畔延期交房证明》，其中记载“该项目（除铁路影响部分）在2018年9月28日实际已完工、满足装修条件且不影响入住”，且部分业主已自2018年10月起陆续装修入住，该商品房开发项目于2019年8月20日由开发商会同施工、设计、监理、勘察五方进行工程质量竣工验收。再查，2015年9月25日，青海铭方公司（受让人）与西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》两份，约定由出让人西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会向受让人青海铭方公司出让坐落于振兴路和纬三路交叉口东南角，宗地编号为2015BC-5的18530.17平方米的土地及坐落于宁张公路和纬三路交叉口东南角，宗地编号为2015BC-4的22810.57平方米的土地。交付时间为2015年10月31日前，交付条件为场地达到平整。西宁市国土资源局、湟水流域（西宁段）综合治理管理委员会向青海铭方公司交付上述土地时，尚有青藏铁路公司的宁大铁路支线的铁轨尚未拆除。青海铭方公司接收上述土地后，用于开发西宁金水湖畔项目，该项目在2018年9月28日实际已完工。涉案土地自出让前出让方西宁市湟水投资管理有限公司及西宁市国土资源局就于2013年依据西宁市人民政府第72次《政府工作专题会议纪要》中关于同意宁大铁路改线事宜的议题，向青藏铁路公司、青海省交通运输厅、规划局等职能部门报送改线申请，在征得相关职能部门的同意后，就相关职能部门对改线标准、改线方案等提出的具体要求，在西宁市人民政府的主导下,会同有关部门对铁路改线前期工作、土地置换、评估、社稳、环评等工作进行推进，同时，为保证该线工程的顺利完成，西宁市人民政府向青藏铁路公司作出书面承诺，承诺铁路改移工程配套资金由西宁市财政配套解决，2014年3月12日青藏铁路公司组织西宁市湟水投资管理有限公司、中铁第一勘察设计院集团有限公司对宁大支线既有铁路改线建设用地可研建设方案进行研讨并形成纪要，但2015年青藏铁路公司对西宁市湟水投资管理有限公司提出的《土地置换意见》以土地置换意见中的置换面积与实际面积不符，重新确定的置换位置和周边环境导致铁路整合力作用无法发挥，土地置换意见不符合中国国家铁路集团有限公司相关规定且土地处置权属中国国家铁路集团有限公司为由未予批复。事后，西宁市人民政府以铁路改线评估、社稳、环评等前期工作已完成为由于2017年8月7日向青藏铁路公司发出《关于协调宁大铁路支线改线工作函》，督促青藏铁路公司积极支持北川河综合治理工作尽快签订协议，启动铁路工程建设。经协调，2018年11月27日西宁市人民政府与青藏铁路公司双方就铁路资产置换、铁路外线工程建设铁路中涉及改线的土地置换、置换产生的费用、新建铁路费用的支付、补偿等事宜达成协议，并签订《关于宁大铁路支线西宁北至孙家寨段既有铁路资产置换框架协议》，经协调，双方又于2019年3月4日以西宁市人民政府、中国铁路青藏集团有限公司的名义共同以青藏铁办（2019）43号文件就改线的必要性、投资预估算及建设安排等向中国国家铁路集团有限公司提出《关于宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线》申请，该公司于2019年9月18日与青海省人民政府以铁发改函（2019）224号就该申请进行批复：认为实施宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线是必要的，并就建设方案、投资预估算、资金筹措、建设工期等提出要求。2020年6月11日该公司与青海省人民政府以铁发改函(2020)225号就该宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线作出批复：同意实施宁大支线西宁北至孙家寨段铁路改线工程，项目由西宁市人民政府负责征地拆迁，并委托青藏集团公司负责工程建设，资金投资5.63亿由西宁市人民政府承担，工期1.5年。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告青海铭方公司因铁路无法拆除而造成逾期交房是否应承担违约责任。本案涉案合同在履行过程中，该商品房开发项目于2018年9月28日实际已完工并于2019年8月20日由开发商会同建设、设计、监理、勘察五方进行工程质量竣工验收。按合同约定，青海铭方公司应于2018年6月30日向原告交付房屋，但因宁大铁路改迁项目在土地出让前,出让方即依据相关政策向有关职能部门提出改线申请，并就改线标准、设计施工、环评等前期可研工作进行推进，青海省人民政府及西宁市人民政府在此期间亦就改线中的土地置换、拆迁、资金筹措等重大事宜与青藏铁路公司及中国铁路总公司进行多次沟通协调，因铁路改线工作不仅涉及当地经济发展、城市规划等民生问题还涉及交通、土地、环保、城建、规划等诸多部门协同配合，铁路改线工作截止2020年6月11日无法正常推进，致使被告所开发建设的商品房未经过整体验收并取得《商品房竣工验收备案表》，导致所建房屋不具备合同约定的交付条件，但该铁路的改迁系基于社会公共利益且与政府行为密切关联。改迁方案、市政配套基础设施均须经相关行政管理部门审批，该政府行为不受市场规则与合同约定的控制，虽然合同法及有关司法解释并未明确规定政府行为属于情势变更情形，但这种情形是开发商无法预见、不能避免并且不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用《合同法》的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公，应根据情势变更原则进行处理，且在交房期限届满前，业主已通过信访程序充分了解开发商不能按期交房的事由，被告青海铭方公司亦在售楼处公告栏张贴公告，以公告的方式对不能按期交房的事由及时通知全体业主，并作出如业主对所交付房屋不满意，同意全力配合退房，并承担银行同期存款利息的承诺，以减轻购房人的损失。青海铭方公司在发现政府行为可能影响按期交房后，已经采取相应措施向买受人告知并提出相应的止损措施，其已采取相应的补救措施，在此情况下让被告青海铭方公司承担逾期交房的违约责任也违反了公平原则。故对原告要求被告青海铭方公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，应根据情势变更原则和公平原则并结合案情实际认定开发商免责。二、关于原告要求被告青海铭方公司交付案涉房屋的诉讼请求。原告与被告青海铭方公司签订的《西宁市商品房预售合同》第八条约定商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人向买受人提供填写完整并签章的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”由于涉案项目土地上有宁大铁路支线的铁轨尚未拆除，青海铭方公司无法取得竣工验收备案证明，该房屋虽未达到合同约定的交付条件，但根据建设部《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、地勘、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”；第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”故商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位（通说“五方验收”）验收合格后，商品房已达到交房条件。案涉房屋已于2019年8月20日经五方验收合格，且青海铭方公司以微信、短信、售楼处张贴公告的方式进行通知：“…在业主自愿的前提下，公司在确保现场安全的原则下可为业主办理提前领取装修钥匙的手续，”但原告未接收房屋，故对原告要求青海铭方公司交付案涉房屋的诉讼请求本院不予支持。三、关于被告青海铭方公司要求解除合同的反诉请求。双方当事人应当依照合同约定全面而及时地履行合同义务，解除合同应是不得已方为之的选择，仅赋予守约方法定解除权更符合公平正义的原则。一方面，作为守约方，其有权利选择违约方承担违约责任的方式，其中当然包括“继续履行合同”。如果违约方因违约而享有解除权，便剥夺了守约方选择违约责任承担方式的权利。另一方面，合同法设置解除权是赋予守约方在对方违约时采取的一种自救措施，防止损失扩大，维护自身利益。如果允许违约方享有解除权，就是为其违约设置了法律保护，不利于合同的严肃性。本案中原告虽存在逾期交付购房款的情况，被告应在合同解除事由发生时及时主张相关权利，现原告已足额支付购房款，被告实际接受该款项并未提出异议，应视为双方合同继续履行。作为违约方一方当事人的青海铭方公司，在原告未提出解除合同的情况下，其并不具有合同的法定解除权，故对被告青海铭方公司要求解除合同的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）潘志伟、赵婷艳的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）青海铭方智远房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3709元，由原告（反诉被告）潘志伟、赵婷艳负担，反诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）青海铭方智远房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 张永平审判员 陈 爽审判员 张 晶二〇二〇年十月十六日书记员 李致民附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。