浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3281号 上诉人（原审原告）：胡春霞，女，1983年3月2日出生，汉族，住新昌县。 上诉人（原审原告）:刘旭波，男，1987年10月8日出生，汉族，住新昌县。 被上诉人（原审被告）：新昌县尚礼苑小区业主委员会，住所地新昌县尚礼苑小区。 法定代表人：张森根，业委会主任。 委托诉讼代理人：黄兴波，浙江越州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江**锐物业管理有限公司，住所地新昌县南明街道江南之星2-1（江南之星****）。 法定代表人：梁丽莉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张鸿萍，女，公司员工。 上诉人胡春霞、刘旭波因与被上诉人新昌县尚礼苑小区业主委员会（以下简称尚礼苑业委会）、浙江**锐物业管理有限公司（以下简称华锐物业）业主撤销权纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2020）浙0624民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 胡春霞、刘旭波上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审根据被上诉人尚礼苑业委会提供的业主委员会备案表、全体楼道长签到表、会议记录以及《业主委员会章程》、《尚礼苑小区业主大会议事规则》认定2018年9月26日的会议中通过更换前期物业和公开招标新物业等决定符合规定。本案中未有证据证明所谓25人业主代表全部经过依法有效的推选或表决授权，事实上，参加会议的所谓楼道长中绝大部分并未通过该幢或该单元业主的推荐和表决，故代表产生的合法性是所有会议的基础和前提，一审未就该事实进行审查。另，会议记录中的内容也未经过参会人员的签字确认，签字的只是签到表，无法反映参会人员和表决比例，被上诉人提供的各项会议表决通过事项均不符合会议表决行使条件，均属于无效。2.上诉人召开的会议未经过推选等前提条件。剥夺了相关业主的程序性权利。3.一审认定刘旭波作为业主代表参加了2018年11月17日的会议，但刘旭波从未被选举，更不知自己是业主代表。4.前期物业费是由开发商决定的，业主无权决定，不能以物业费有所降低就认定不存在侵犯业主合法权益。5.业主是否缴纳物业费不应视为对业委会选聘物业企业决定的认可。二、一审适用法律错误。本案中，被上诉人尚礼苑业委会与华锐物业签订的物业合同一直都未在小区公示，直至华锐物业起诉，业主在2020年5月22日才首次看到物业合同。另外，当时业委会副主任在尚礼苑群内承诺华锐物业有3个月试用期，试用期后在业主满意度调查中有85%业主满意才会正式聘用，后一直未履行满意度调查，合同条款也未公布，业委会与华锐物业在大家不知情的情况下私下签订物业合同。故行使撤销权的时间应从业主拿到物业合同时开始起算。综上，请求改判支持上诉人的上诉请求。 被上诉人尚礼苑业委会辩称，一、上诉人提起业主撤销权之诉已超过一年的除斥期间。本案中，业主委员会通过招投标方式于2018年10月28日确定中标企业为华锐物业，并在2018年11月13日对小区全体业主发布公告。2018年11月21日正式签订《物业服务合同》并及时在小区公告栏将合同文本进行公示。二上诉人在被上诉人作出决定公告的公示期间和正式执行该决定后一年内均未提出异议，并且在庭审中明确表示，对业主委员会签订的物业公司为华锐物业公司是知情的。故上诉人行使撤销权已超出法定的一年除斥期间。二、关于物业服务合同是否可撤销。物业服务合同不属于《物权法》第七十八条第二款规定的撤销对象；被上诉人是在新昌县房地产管理局、新昌县七星街道办事处、新昌县凤山社区居民委员会等监督指导下，根据相关法律法规依法选举产生，并向新昌县房管局进行了备案；根据《尚礼苑小区业主大会议事规则》第七条，采用集体讨论表决形式议事的，可由业主推选业主代表参加大会。业主代表以幢、单元为单位推选产生。第八条规定，业主大会表决规则（一）业主大会决定，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主同意（或由各单元业主代表进行表决）。《业主委员会章程》第八条规定，业主委员会享有下列权利：经业主代表大会授权，业主委员会可以行使下列权利：1.采用公开招标或其他方式，聘请物业管理单位管理物业，并代表全体业主与其签订变更或解除委托管理合同。业主委员会于2018年9月26日依法召开了业主代表大会，并通过讨论决定更换原物业公司，通过招投标方式产生新的物业公司。2018年10月22日，业主委员会根据业主代表大会授权发布招标公告，并于2018年10月28日经过20位楼道代表投票，确定中标企业为华锐物业，并于2018年11月21日与中标企业签订了《物业服务合同》，并在小区公告栏进行张贴，整个过程中，业委会严格遵守相关法律法规及小区内部相关制度规定，且已认真履行了业委会的相关职责。《尚礼苑小区业主大会议事规则》、《业主委员会章程》是符合相关法律法规规定的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人浙江**锐物业管理有限公司辩称，认可一审判决，请求驳回上诉，维持原判。 胡春霞、刘旭波向一审法院起诉请求：1.撤销被告尚礼苑业委会与华锐物业2018年11月21日签订的《尚礼苑物业服务合同》；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告胡春霞、刘旭波分别在新昌县七星街道尚礼苑小区购买有1幢1173号、6幢219A3号商品房，系该小区业主。2018年8月，尚礼苑小区选举产生了业主代表25名，并在其中选举第一届业委会成员，同年9月8日完成了业委会成员备案。2018年9月26日，被告尚礼苑业委会召开了业主代表会议，形成了更换前期物业服务企业、以公开招标方式选聘新的物业公司的决议，并确定物业费的价格区间为1.8-2.0元。2018年11月21日，被告华锐物业通过公开竞标，与被告尚礼苑业委会签订了《尚礼苑物业服务合同》，由被告华锐物业为尚礼苑小区提供物业管理服务，合同期限为2018年12月1日起至2020年11月30日止二年。合同签订后，被告华锐物业按约进驻小区，并开始提供物业管理服务。2020年6月17日，两原告诉讼来院，要求撤销两被告之间签订的物业服务合同。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案原告以被告尚礼苑业委会未经业主大会授权与被告华锐物业签订《尚礼苑物业服务合同》，侵害了其合法权益为由诉请撤销该合同。一、尚礼苑小区《业主委员会章程》规定，“经业主代表大会授权，业委会可行使下列权利：1、采用公开招标或其他方式聘请物业管理单位管理物业，并代表全体业主与其签订、变更或解除委托管理合同；2、审议与物业管理单位服务费等费用的收取标准及使用方法；…”。《尚礼苑小区业主大会议事规则》第六条、第七条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；采用集体讨论表决形式议事的，可由业主推选代表参加大会，业主代表以幢、单元为代表产生。尚礼苑小区经2018年9月26日业主代表大会议，形成了选聘新的物业企业的决议，并确定了物业费收费区间。被告尚礼苑业委会作为小区业主大会决议的执行机构，根据上述业主代表大会决议经公开招标选聘被告华锐物业为小区物业服务企业，并与之签订本案《尚礼苑物业服务合同》，符合《尚礼苑小区业主大会议事规则》和《业主委员会章程》的规定，并无不当。二、原告主张撤销本案物业服务合同，理由是认为被告间签订的该合同侵害了其权益，但本案审理中原告自始未提供其合法权益受到侵害的相应事实与证据。如果说是合同约定的物业服务收费价格问题，也没有证据表明该价格与本地其他同等小区物业费标准相比显失公允。三、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案物业服务合同签订后，被告华锐物业即进驻小区并提供物业管理服务，两原告常住于小区，对于小区物业公司已更换的事实是应当知道，特别是原告刘旭波曾作为业主代表参与过华锐物业中标后的三方会议，对此更是知情，两原告在2020年6月17日提起本案诉讼，已超过了撤销权一年的除斥期间，被告该抗辩依法成立，该院应予采纳。因此，对于原告在本案中的诉讼请求，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决：驳回原告胡春霞、刘旭波的诉讼请求。本案受理费80元，依法减半收取40元，由原告胡春霞、刘旭波负担（已缴）。 二审中，上诉人胡春霞、刘旭波向本院提交微信聊天记录一组，证明业委会副主任曾承诺中标后的物业公司有三个月的试用期，且进行满意度测评；被上诉人华锐物业二审中向本院提交视频光盘二张证明业委会曾与物业公司协商过试用期及满意度测评问题，但物业公司并未同意，同时证明刘旭波对于浙江**锐物业管理有限公司中标的事实是清楚的。 本院认证认为，微信聊天记录不能证明被上诉人尚礼苑业委会、华锐物业达成三个月试用期的合意；对于视频光盘的真实性予以确认。 被上诉人尚礼苑业委会未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当自知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使”。根据上述规定，行使业主撤销权不得超出法定的行使期间。本案中，华锐物业系于2018年11月21日与尚礼苑业委会签订了《物业服务合同》，约定合同期限为2018年12月1日起至2020年11月30日止。合同签订后，华锐物业按约进驻小区，并提供物业服务，上诉人事实上接受了华锐物业的服务，对于物业公司更换的事实应当知道，而上诉人刘旭波亦参与过华锐物业中标后的会议，对于华锐物业中标的事实更是知情。上诉人于2020年6月17日提起本案诉讼，显然已经超出了行使业主撤销权的一年除斥期间。一审据此驳回其诉请具有相应的事实和法律依据，并无不当。 综上所述，上诉人胡春霞、刘旭波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人胡春霞、刘旭波负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵启龙 审判员  韦 玮 审判员  季璐璐 二〇二〇年十月二十一日 书记员  鲁 易