江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初5303号原告：杨东，男，1978年5月24日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：胡雪南、陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。被告：启东誉豪置业有限公司，住所地江苏省启东市寅阳镇恒大海上威尼斯会议中心**西。法定代表人：吴海，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾彬菁，该公司员工。原告杨东与被告启东誉豪置业有限公司（以下简称誉豪置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨东的委托诉讼代理人陆琴林，被告誉豪置业公司的委托诉讼代理人顾彬菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨东向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《恒大海上威尼斯商品房认购书》；2.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；3.被告返还原告已付房款216554元并支付利息损失（自2019年10月8日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心2020年4月20日公布的贷款市场报价利率3.85%计算）；4.被告赔偿原告损失108277元；5.由被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2019年10月5日，原、被告签订《恒大海上威尼斯商品房认购书》，约定原告向被告认购恒大海上****房屋。原告于同年10月8日支付被告定金30000元及首期房款合计216554元。后双方于同年10月19日对上述认购房屋签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价为2165542元，并约定原告逾期付款超过180日后，被告才有权单方解除合同。合同签订后，因原告未按约于2020年1月5日前支付第二期楼款。被告分别于2020年1月16日、同年3月9日向原告发函催收到期应付楼款及违约金。2020年3月20日，在原告逾期付款未超过180日的情况下，被告违反合同约定，向原告寄送《解除合同通知函》，函告原告解除合同。后原告通过多种方式向被告要求继续履行合同未果。现原告同意起诉时解除合同，被告应退还已付房款。因被告系无正当理由解除合同，需按《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条第二项的规定承担违约责任，即按已付款的50%赔偿原告损失。同时，被告还应赔偿原告已付款的利息损失。被告誉豪置业公司辩称，同意解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及退还原告已付房款，对原告的其他诉讼请求不予认可。理由如下：1、原告未按照合同约定如期足额支付购房款，在被告向其发函催要后，仍未在指定的时间内支付购房款，已构成根本违约。被告按照合同法第九十四条第三项的规定，依法行使合同的法定解除权。且在被告向原告发出《解除合同通知函》后，原告虽然发函回复要求继续履行合同，但实际原告并未继续履行付款义务。因此，本案系原告违约，被告解除合同合理。2、原告主张的利息损失和其他损失的前提是被告违约，现被告不存在违约行为，依法不应承担任何违约责任。若法院认定被告违约，请求法院对原告主张的损失进行下调。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，本院经审理认定事实如下：2019年10月5日，原、被告双方签订《恒大海上威尼斯商品房认购书》，约定原告向被告认购恒大海上***房屋，并对定金、分期付款、签署《商品房买卖合同》时间等事项作出约定。原告于同年10月8日支付被告定金30000元及首期房款186554元，合计216554元。后双方于同年10月19日对上述认购房屋签订合同编号为SPFY2019100343的《商品房买卖合同》（含附件），合同约定房屋总价为2165542元。该合同第七条“付款方式及期限”约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人采取分期付款方式付款，并应当在2021年10月5日前分9期支付该商品房全部价款，首期房款186554元应当于2019年10月7日前支付，其余分别于2020年1月5日前支付楼款324831元，于2020年4月5日前支付楼款324831元，于2020年7月5日前支付楼款216554元，于2020年10月5日前支付楼款216554元，于2021年1月5日前支付楼款216554元，于2021年4月5日前支付楼款216554元，于2021年7月5日前支付楼款216554元，余款216556元于2021年10月5日前支付。”第八条“逾期付款责任”约定：“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”附件十一补充协议第二条第二款约定：“在房地产权属证书办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%赔偿对方损失。”第三条第二款约定：“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。”另查明，因原告未能按约于2020年1月5日前支付第二期房款324831元，被告于2020年1月16日向原告寄送《催款通知函》催要未果。后被告又于2020年3月9日委托江苏东晋律师事务所向原告寄送《律师函》，要求原告于2020年3月18日前付清到期楼款324831元及相应的违约金。原告收到上述函件后仍未付款。被告于2020年3月20日向原告寄送《解除合同通知函》，明确因原告未按约支付第二期楼款，通知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求从已付款中扣除原告应承担的违约金。原告收到该《解除合同通知函》后，自2020年3月24日起多次与被告工作人员电话沟通，表示愿意支付逾期房款及违约金，要求继续履行《商品房买卖合同》，但协商未果。后原告委托江苏吴越律师事务所向被告寄送《律师函》，函告被告于2020年4月15日前书面回复关于原告要求继续履行合同的相关事宜。被告于同年4月9日收到该函后，未书面回复原告。双方就案涉房屋的处置问题未能达成一致意见。截至被告向原告寄送《解除合同通知函》之日，即2020年3月20日，按照案涉《商品房买卖合同》约定，原告应于2020年1月5日前支付的第二期购房款，其逾期付款时间未超过180天。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉认购书及商品房买卖合同均系当事人真实意思表示,合法有效，双方理应按合同约定全面履行义务。关于原告“逾期付款责任”，案涉商品房买卖合同附件十一补充协议第三条第二款已作出明确约定“买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》”。本案原告逾期付款未超过180天，被告行使约定解除权的条件尚未成就，其向原告寄送《解除合同通知函》的行为违反合同约定，应承担违约责任。被告对此抗辩其行使的是法定解除权。本院认为，案涉合同约定的解除权的内容不违反法律的强制性规定，是双方当事人的“意思自治”，遵循“约定优于法定”的原则，在约定解除权的条件尚未成就时，被告没有单方解除合同的权利，故对被告的该项抗辩不予采纳。因本案的原、被告现一致同意解除案涉合同，且被告亦同意退还原告购房款，故本院对原告要求解除案涉商品房买卖合同的诉请，予以支持，被告退还原告已付购房款216554元。案涉认购书系双方约定为将来签订商品房买卖合同而签订的协议，应属于案涉商品房买卖合同的预约合同，现双方签订的商品房买卖合同对相关权利义务进行了具体的约定，认购书的目的已达成，之后双方的权利义务应由商品房买卖合同进行确认和约束，认购书的权利义务终止，故原告请求解除案涉认购书已无意义，本院不予支持。案涉商品房买卖合同解除后，关于原告要求被告赔偿利息损失及按合同约定支付违约金的诉请。本院认为，原告主张的利息损失在合同中未约定，利息给付是法律责任的一种承担，属于损害赔偿的内容，具有补偿性。合同约定的违约金，应视为对损害赔偿金额的预先确定，既有补偿性，又有赔偿性，在违约金能够足以涵盖其利息损失情况下，原告另行主张的利息损失，本院不予支持。关于原告主张的违约金数额，其依据案涉附件十一补充协议第二条第二款，要求被告按照已付房款的50%给付，被告对此提出下调违约金的抗辩。本院认为，本案系原告逾期付款违约在先，且在被告向原告发出催要房款的《律师函》后，亦未给付房款，原告本身具有一定过错，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,但原告主张的违约损失108277元，仅是总房价的5%左右，基本合理，本院不作调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告杨东与被告启东誉豪置业有限公司解除《商品房买卖合同》（合同编号为SPFY2019100343）；二、被告启东誉豪置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告杨东房款216554元并支付违约损失108277元；三、驳回原告杨东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6242元，减半收取计3121元，保全费2168元，合计5289元（原告已预交），由被告启东誉豪置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6242元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 章建忠二〇二〇年十月二十九日法官助理 张 奕书 记 员 王 惠