福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初3433号 原告：林洪波，男，1962年1月1日出生，汉族，住福州市台江区。 原告：陈永红，女，1968年4月29日出生，汉族，住福州市台江区。 上列两原告共同委托诉讼代理人：邹文涛，福建亿阳律师事务所律师。 被告：林治修，男，1969年3月9日出生，汉族，住福州市闽侯县。 被告：钟丽芳，女，1988年1月10日出生，汉族，住福州市台江区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：马铁明、肖良川（实习），福建融成律师事务所律师。 原告林洪波、陈永红与被告林治修、钟丽芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林洪波、陈永红的委托诉讼代理人邹文涛,被告林治修、钟丽芳及其委托诉讼代理人马铁明、肖良川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林洪波、陈永红向本院提出诉讼请求：1．请求判令林治修、钟丽芳共同向林洪波、陈永红支付剩余购房款934343元，并按合同约定支付利息339230元（利息按月息1.5%暂计至2020年7月10日）及违约金510000元；2．本案诉讼费用由林治修、钟丽芳共同承担。事实和理由：2016年12月23日，林治修、钟丽芳向林洪波、陈永红以2088300元的价格购买坐落在福州市台江区的房产，并签订《房屋买卖合同》约定若林治修、钟丽芳在合同签订后30天内无付清房款，林洪波、陈永红有权要求林治修、钟丽芳一次性付款并按月利息1.5%支付利息。2017年1月14日，经双方协商一致，对上述《房屋买卖合同》签订补充协议约定，双方一致同意房款加价至2550000元，为此林治修、钟丽芳应向林洪波、陈永红补足差价款461700元。鉴于林治修、钟丽芳支付能力不足，林洪波、陈永红同意林治修、钟丽芳欠款。同日，林治修、钟丽芳出具461700元的欠条一张。林治修、钟丽芳从2017年3月至2018年7月陆续向林洪波、陈永红支付部分购房款，2018年7月后林治修、钟丽芳便一直未向林洪波、陈永红付清购房款及相应利息，至2019年4月16日，林治修、钟丽芳向林洪波、陈永红出具《购房欠款确认书》确认截止至2019年4月10日，林治修、钟丽芳尚欠林洪波、陈永红购房款本金为934343元，利息为129003元，违约金510000元。至今上述剩余房款、利息及违约金林治修、钟丽芳未再向林洪波、陈永红支付，经林洪波、陈永红多次催讨，林治修、钟丽芳仍置之不理，故林洪波、陈永红提起诉讼。 林治修、钟丽芳辩称，一、答辩人已将合同约定的购房款付清。根据双方签订的购房合同，案涉房屋的总价为2,088,300元，答辩人已支付2,100,000元，已将合同约定的购房款付清。答辩人不应支付利息及违约金。答辩人与林洪波、陈永红系多年好友，案涉房屋当时尚在林洪波、陈永红名下，其欲出售但一直未果，而答辩人此时也有意购房。因此，基于双方的关系，答辩人同意购买案涉房屋，当时约定的价格为2,088,300元。后因林洪波、陈永红感觉房价上涨，而其房屋销售的单价偏低，因此，要求将房屋总价增至2,550,000元。由于答辩人因客观原因暂无力付款，且在其逼迫之下，只能违心的同意在林洪波、陈永红提供的补充协议等材料上签字。房屋交付后，答辩人发现房屋老化且装修质量较差，不得不重新修缮装修，为此支付了较高的成本。因此，答辩人系在林洪波、陈永红的逼迫下，违心的同意增加房屋价款，其中关于利息及违约金的条款，不是答辩人的真实意思表示，对于答辩人没有约束力。同时，答辩人系因业务上出现状况，暂无力一次性付款，但仍尽已所能，陆续支付剩余的款项，而且，答辩人为案涉房屋支出了高额的修缮和装修费用，遭受了额外的损失，故此，答辩人主观上并无过错，不应承担利息和违约金。林洪波、陈永红主张的利息及违约金不能成立。1、双方约定的利息及违约金，明显偏高，而被答辩人并未举证证明其实际损失，即便法院决定支持其利息主张，答辩人也恳请依法减按2020年8月20日公布的银行间同业拆借利率年3.85%的标准计算利息。2、本案中，林洪波、陈永红的损失主张，如能成立，也仅限于资金占用期间的利息损失，其再主张违约金，明显过分高于其损失，大大加重了答辩人的负担，导致显失公平的后果，因此，答辩人认为，其关于违约金主张不能成立，恳请法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据已确认的证据和当事人在诉讼中陈述，本院认定事实如下： 2016年12月23日，林洪波、陈永红（卖方、甲方）与林治修、钟丽芳（买方、乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的坐落在福州市台江区（下称“讼争房屋”）的房产，建筑面积为133.89㎡（权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；上述房产的交易价格为单价15597元／㎡，总价：2088300元；甲乙双方同意乙方先以银行按揭方式付款，银行放款后乙方在三个工作日内保证款项汇入甲方指定账户，如银行实际审批数额不足房款金额，乙方应在银行放款之日起六个月内将剩余房款支付给甲方，并按每月百分之一点五计算利息。如因乙方原因，银行未能在三十日之内放款，甲方有权要求乙方立即一次性支付房款；若乙方违约造成甲方损失，乙方应按照购房款20%承担违约责任等内容。 2017年1月14日，林洪波、陈永红（甲方）与林治修、钟丽芳（乙方）又签订了一份《补充协议书》，约定：双方重新友好协商价格，同意房款加价至2,550,000元，为此乙方应向甲方补差价款461,700元，鉴于乙方支付能力不能及时补款，甲方同意乙方欠款，乙方向甲方出具461,700元的欠条一张等内容。同日，林治修、钟丽芳出具《欠条》一张，内容为：因福州市六一中路198号龙事达花园3座205室房子买卖事宜中所欠陈永红女士451,700元。 2019年4月16日，林洪波、陈永红（卖方、甲方）与林治修、钟丽芳（买方、乙方）再次签订了一份《购房欠款确认书》，主要内容为，双方确认截至2019年4月10日，乙方尚欠甲方购房款本金934,343元，利息为129,003元，违约金为510,000元，并附利息计算明细。 据查，2016年12月5日至2019年4月10日期间，林治修、钟丽芳向林洪波、陈永红名下银行账户共计汇款2,000,000元。2019年11月22日汇款50,000元，11月29日汇款50,000元。以上共计2,100,000元。 另查，2017年1月22日讼争房屋的所有权人由陈永红变更登记为钟丽芳。 现林洪波、陈永红要求林治修、钟丽芳支付尚欠购房款遂成本案诉讼。 本院认为，林洪波、陈永红和林治修、钟丽芳就讼争房屋达成的房屋买卖合同，是在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，符合国家法律法规的规定，双方均应按照合同约定履行自己的合同义务。根据双方签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议书》约定，林洪波、陈永红已依约将讼争房屋过户至钟丽芳名下，林治修、钟丽芳亦应依约向林洪波、陈永红支付购房款2,550,000元。 关于尚欠购房款金额。林治修、钟丽芳主张已向林洪波、陈永红支付购房款2,100,000元。林洪波、陈永红则主张尚欠购房款金额应以林治修、钟丽芳签字的《购房欠款确认书》所确认的934,343元为准，其中2016年12月23日向林治修、钟丽芳支付的50,000元系用于向其购买红木家具，并非购房款。而2019年11月22日、11月29日支付的100,000元系购房款利息。对此，林治修、钟丽芳提出《购房欠款确认书》是受到林洪波的胁迫而签下的辩解意见，但未提交证据予以证明，对该辩解意见本院不予采信。故《购房欠款确认书》应认定为林治修、钟丽芳真实意思表示，本院依法予以采信，并就此确认林治修、钟丽芳尚欠林洪波、陈永红购房款934,343元。 关于利息。根据《购房欠款确认书》所载，截止2019年4月10日林治修、钟丽芳尚欠利息129,003元，2019年11月林治修、钟丽芳支付的100,000元，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，应先用于抵扣借款利息。故本院依法认定林治修、钟丽芳尚欠2019年4月10日前利息29,003元（129,003元-100,000元）。2019年4月10日之后的利息按《房屋买卖合同》所约定的月息1.5%计算直至还清欠款。 关于违约金。林洪波、陈永红要求林治修、钟丽芳按《房屋买卖合同》约定的“购房款20%”即510,000元支付违约金，而林治修、钟丽芳抗辩约定的违约金过高。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，林洪波、陈永红并未提交合同未依约履行给其造成实际损失金额的依据，且已经向林治修、钟丽芳收取了尚欠购房款的利息，该利息的性质亦属于违约金范畴，合同再行约定的违约金明显超出了林洪波、陈永红的合理损失，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、林治修、钟丽芳应于本判决生效之日起十日内向林洪波、陈永红支付尚欠购房款934,343元及利息（2019年4月10日前利息为29,003元；2019年4月10日后的利息按月息1.5%计算至还清欠款之日止）； 二、驳回林洪波、陈永红的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20,852元，减半收取计10,426元，由林洪波、陈永红负担2,981元，林治修、钟丽芳负担7,445元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  李洁淼 二〇二〇年十月十三日 书记员  郭楚楚 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充： （一）实现债权的有关费用； （二）利息； （三）主债务。 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。