四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初3509号 原告：中国工商银行股份有限公司广安分行，住所地为四川省广安市城南新区金安大道二段**，统一社会信用代码为91511600629550026W。 负责人：周伯林，该行行长。 委托诉讼代理人：刘虎，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴利娟，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：彭兴友，男，1972年7月29日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 被告：张仁桃，女，1969年1月10日出生，汉族，住四川省广安市前锋区。 被告：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区大寨社区牌坊路**，统一社会信用代码为915116000667817785。 法定代表人：黄伦平，执行董事。 委托诉讼代理人：雍世民，重庆百事得律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈登鹏，重庆百事得律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司广安分行（下称工商银行广安分行）与被告彭兴友、张仁桃及广安市富盈置业有限公司（下称富盈置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴利娟及被告富盈置业公司委托诉讼代理人雍世民到庭参加诉讼，被告彭兴友、张仁桃经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工商银行广安分行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告彭兴友、张仁桃向原告偿还借款本金852983.62元和利息、罚息及复利4006.86元（利息、罚息及复利暂计算至2020年7月1日，其余利息、罚息及复利依照合同约定计算至本金清偿之日止；2.判令原告有权对被告彭兴友、张仁桃所有的位于广安市广安区牌坊路59号广安××幢××号房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，优先受偿范围为借款本金、利息、复利、罚息、律师费、诉讼费等其它费用；3.判令被告富盈置业公司对被告彭兴友、张仁桃诉讼请求第一项给付义务承担连带清偿责任；4.判令被告彭兴友、张仁桃和富盈置业公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年8月22日，原告与被告彭兴友、张仁桃、富盈置业公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告彭兴友、张仁桃借款金额1000000元，借款期限240个月，借款用途购买房屋，被告富盈置业公司对债务承担连带保证责任。该合同同时对借款利率、还款方式及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照约定发放了贷款，被告彭兴友、张仁桃将位于广安市广安区牌坊路59号广安××幢××号房屋提供抵押担保并办理了抵押登记。但被告彭兴友、张仁桃未按照合同约定履行还款义务构成违约。为维护原告合法权益，诉至法院。 被告富盈置业公司辩称，1、《个人购房借款/担保合同》虽然约定正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明或房屋他项权证书，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。但抵押权只要正式登记即生效，并不因为未拿到他项权证而受影响。目前抵押权已经设立，仅仅是他项权证尚在办理中，此系行政机关的行政行为而非富盈置业公司能够控制。原告的合同目的已经实现，富盈置业公司已具备免除保证责任的条件，不应当再承担连带清偿责任。2、按照富盈置业公司与原告签订的《按揭贷款业务合作协议》的约定，若借款人出现逾期未履行还款义务的情况，富盈置业公司在接到原告通知三日内未履行还款义务时，方可扣划富盈置业公司保证金账户内的资金。本案原告在未向富盈置业公司发出过此类通知的情况下扣划富盈置业公司保证金系违约行为，应当予以返还或抵扣按揭贷款。如法院审理认为富盈置业公司应承担保证责任的，则原告扣划的保证金87389.47元应在本案中予以确认并抵扣，以便富盈置业公司行使追偿权。3、原告主张的本金及罚息、复利等金额应当提供计算明细依据予以佐证。 被告彭兴友、张仁桃未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理查明：2015年8月22日，被告彭兴友、张仁桃（借款人）、富盈置业公司（保证人）与原告工商银行广安分行（贷款人）签订了《个人购房借款／担保合同》，合同主要约定：“……被告彭兴友、张仁桃向原告工商银行广安分行借款1000000元用于购买被告富盈置业公司开发的坐落于广安市广安区牌坊路59号广安××幢××号房屋。借款期限为240个月，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮15%确定，具体以借款凭证记载为准。借款按月结息，结息日为贷款实际发放日对应日。同时，合同对复利和罚息等内容进行了约定，借款人未按照合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在贷款利率基础上加收50%。还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可以宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，同时可以解除本合同，要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。被告彭兴友、张仁桃自愿以购买的房屋做抵押担保，保证人富盈置业公司承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明或房屋他项权证书，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任……”等等。合同签订后，被告彭兴友、张仁桃将购买房屋为本次债务办理了预购商品房抵押权预告登记，原告按照合同约定发放了贷款。贷款发放后，被告彭兴友、张仁桃未按照合同约定还款。期间，原告扣划了被告富盈置业公司保证金共计87389.47元用于抵扣被告彭兴友、张仁桃欠付的借款本息。截至2020年10月21日，被告彭兴友、张仁桃已多次未按时足额偿还借款本息，尚下欠原告借款本金844085.88元，利息、罚息及复利共计3997.78元。2020年10月23日，广安市自然资源和规划局出具不动产登记信息查询结果证明，证实广安市广安区牌坊路59号广安××幢××号房屋于2015年8月26日办理抵押权预告登记（广安市房预字第2××9号）押权人为原告，抵押人为被告彭兴友，被担保主债权数额为1000000元。 2015年7月24日，原告与被告富盈置业公司签订《按揭贷款业务合作协议》，其中约定若借款人在富盈公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，富盈置业公司保证在接到原告书面催款通知后3日内履行还款义务。如富盈置业公司未主动履行上述还款义务，原告有权从保证金账户中扣划相应款项，优先用于清偿富盈置业公司相关债务。 上述事实，有原告向法庭提交的中国工商银行个人借款/担保合同、中国工商银行借款凭证、被告欠款历史明细列表、预告抵押登记证明及被告富盈置业公司提交的代还款凭证、按揭贷款业务合作协议、广安市自然资源和规划局出具不动产登记信息查询结果证明等证据证实。以上证据经庭审核实，本院予以确认，并在卷佐证，并结合当事人的当庭陈述予以认定。被告彭兴友、张仁桃经本院传唤未到庭参加诉讼，本院视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。 本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当严格按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。原告与三被告自愿于2015年8月22日签订《个人购房借款/担保合同》，双方建立了合法的金融借款合同法律关系。原告按照合同约定向借款人即被告彭兴友、张仁桃发放了贷款1000000元，被告彭兴友、张仁桃亦应当诚信履行合同约定的义务，按时偿还借款本金及利息。但被告彭兴友、张仁桃未按时足额偿还借款本息，其行为已构成违约，应当承担违约责任。 根据合同约定，被告富盈置业公司为被告彭兴友、张仁桃的贷款提供阶段性担保，承担连带保证责任至原告收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明或房屋他项权证书，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。查明案涉房屋至今办理的是预告抵押登记，并未办理正式的抵押登记，亦未取得他项权证，故被告富盈公司免除连带保证责任的条件并未成就，仍应对被告彭兴友、张仁桃的债务承担连带保证责任。结合被告富盈置业公司的辩称意见，原告扣划保证金87389.47元，予以抵扣被告彭兴友、张仁桃欠付的借款本息。故截止2020年10月21日，被告彭兴友、张仁桃尚下欠原告借款本金844085.88元，利息、罚息及复利共计3997.78元。根据双方签订的合同约定，原告有权宣布贷款提前到期，借款人立即清偿全部借款本息。故原告主张被告彭兴友、张仁桃立即偿还下欠借款本金及支付利息、复利及罚息，以及要求被告富盈置业公司承担连带清偿责任的事实清楚，证据充分，本院予以支持。 关于原告就案涉房屋主张优先受偿权的问题。被告彭兴友将购买房屋为贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，根据我国物权法相关规定，抵押权预告登记的实质为对将来可能发生的物权变动请求权的登记，不能作为直接实现抵押权的依据，故虽然被告彭兴友将购买房屋为贷款办理了预购商品房抵押权预告登记，但在未办理房屋抵押权设立登记之前，原告享有的只是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，而非对涉案房屋享有现实的抵押权。因此，原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告彭兴友、张仁桃于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司广安分行借款本金844085.88元并支付截止2020年10月21日的利息、罚息及复利共计3997.78元，2020年10月21日后的利息、罚息及复利按照双方于2015年8月22日签订的《个人购房借款/担保合同》的约定计算至借款本金清偿时止； 二、被告广安市富盈置业有限公司对被告彭兴友、张仁桃的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司广安分行的其他诉讼请求。 上述债务，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费12370元，原告中国工商银行股份有限公司广安分行承担300元，由被告彭兴友、张仁桃承担12070元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。公告费560元，由被告彭兴友、张仁桃承担，并在履行债务时一并向原告中国工商银行股份有限公司广安分行支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判长  胡道凤 审判员  任 波 审判员  谭媛媛 二〇二〇年十月二十八日 书记员  蒲华琴