湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4452号原告张众，男，1991年1月12日出生，汉族，住郴州市北湖区。委托诉讼代理人高嘉，湖南银光律师事务所律师。被告郴州君联房地产开发有限公司，住所地郴州市七里洞高湾组五岭公司管理处办公大楼4楼，统一社会信用代码：914310005827900647。法定代表人段钬，系该公司董事长。委托诉讼代理人李昌希，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。原告张众与被告郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张众的委托诉讼代理人高嘉、被告君联公司委托诉讼代理人李昌希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张众请求法院判令：1.依法判令被告支付延期交房违约金6399.38元（从2015年11月1日计算至2016年4月30日348032元×0.00001×181天）；2.依法判令被告向原告支付延期办证违约金19141.76元（从2017年10月12日至2019年4月15日止348032元×0.0001×550天）；以上合计25541.14元。3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告君联公司辩称，1.关于交房双方在收房时签署收房确认书，明确双方收房前期的权益和义务已无任何争议，所以不存在支付延期交房违约金的事实；2.被告不存在逾期办证的事实，合同约定的仅是双方完全商品房的初始登记，由于国家政策改革，所要求的提交的资料及手续均发生变更，这种情形变更并不直接就认定初始登记为不动产的首次登记，因此，由于国家政策的情形变更所致，被告不存在逾期办证问题；3.根据原告实际收房时间起算，姑且不论初始登记是否是现在的不动产首次登记，被告也不存在逾期问题，综上所述，恳请法院驳回原告的全部所有请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、2014年10月23日，张众作为买受人，君联公司作为出卖人，签订《郴州市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：20140118903）。合同主要约定：张众购买君联公司开发的位于郴州市××路××栋××号房，建筑面积128.52平方米，商品房单价为每平方米2708.00元，总房款为348032.00元。2016年5月20日原告张众向被告君联公司支付了全部购房款。①合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准。由于出卖人原因，未按上述期限将商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续解除合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天自实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。②合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。如出卖人逾期办理产权登记，则买受人可不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。二、2016年9月11日，原告张众签署了《收房确认书》，确认案涉君联名都5栋903号房已经交付给原告，并已办理完毕相关收房手续，同时原被告双方约定对收房前期的权利义务已无任何争议。三、2019年3月27日，被告君联公司已经取得案涉楼盘5栋的不动产权总证，产权证号为：湘（2019）北湖不动产权第0017340号。四、2019年4月15日，被告君联公司向各业主出具《办理房屋权属通知书》，告知各购房业主现可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。判决的理由与结果本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。本案中，双方在合同中约定，被告应在2015年10月31日前将经验收合格并符合合同附件二所约定的装饰、设备标准的商品房交付原告使用。但2016年9月11日原告签署的《收房确认书》中明确约定原被告双方对收房前期的权利义务已无任何争议，该行为实质系原被双方在案涉房屋交付问题上达成的一致意见，应视为原告自动放弃主张案涉房产逾期交付违约金的诉争权利。另原告提出《收房确认书》系受胁迫所签，但未提交相应证据佐证自己的主张，也未在行为发生后一年内行使相应的权利，故应承担相应的诉讼后果。签订该《收房确认书》的行为符合双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。故对原告请求被告支付延期交房违约金6399.38元的诉讼请求，本院不予支持。本案中，双方在合同中约定，被告应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。原告张众签署的《收房确认书》明确收房时间为2016年9月11日，从该次日减除被告365个工作日的合理办证期间，逾期办证起算时间应为2018年3月15日，而被告君联公司于2019年3月27日才完成“君联名都”项目5栋商品房不动产首次登记权属证书，违背了双方的约定，应承担违约责任。根据案涉合同第十六条关于产权登记的约定，原告有权不解除合同，并据此要求被告每日支付已付购房款的0.01%的违约金，违约金计算的日期应从2018年3月15日开始计算至2019年3月27日止共计13121元（348032元×0.0001×377天＝13121元）。故对原告张众提出要求被告君联公司支付延期办证违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告郴州君联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告张众延期办证违约金13121元（从2018年3月15日开始计算至2019年3月27日，348032元×0.0001×377天＝13121元）；二、驳回原告张众的其他诉讼请求。如果上述履行义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取219元，由被告郴州君联房地产开发有限公司负担112元，由原告张众负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐胜任二〇二〇年十月三十日法官助理匡旭扬书记员邝欣妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。