重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初11858号原告：重庆商社物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区青年路18号21楼，统一社会信用代码91500103765901054G。法定代表人：段成伦，总经理。委托诉讼代理人：张玉（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞晓蕊（特别授权），重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：覃某1，女，1974年4月16日出生，汉族，住重庆市南岸区委托诉讼代理人：乐某（母女关系），女，1951年6月10日出生，汉族，住重庆市南岸区委托诉讼代理人：覃某2（父女关系），男，1950年3月23日出生，汉族，住重庆市南岸区原告重庆商社物业管理有限公司（以下简称“商社物业”）诉被告覃某1物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告商社物业的委托代理人卞晓蕊，被告覃某1的委托诉讼代理人乐某、覃某2均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商社物业向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12397.08元；2、判决被告向原告支付违约金（违约金以欠付的物业服务费为基数，从欠费之日起按每日万分之三十的标准计算至付清之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2004年7月20日，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《“中天阳光美地”前期物业服务合同》，由原告为“中天阳光美地”小区提供前期物业管理服务；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积计算）住宅1.7元/月/平方米/月。被告是XX小区X幢X单元X层X号的业主，然而，被告却并未按照约定向原告支付物业服务费，经原告多次催收未果。至今，被告尚欠付2014年1月1日至2018年12月31日的物业服务费12397.08元。原告认为，被告作为阳光美地小区业主，应按约定支付物业服务费。而被告未按时足额支付物业服务费的行为已严重违约，并损害了原告的合法权益，原告有权要求被告支付物业服务费，并要求被告支付违约金。被告覃某1辩称：1、原告无权在阳光美地进行物业服务，阳光美地前期服务合同签订时原告还未取得企业名称核准通知书和资质证书，不能从事物业服务；2、阳光美地前期物业服务合同是虚假合同，合同双方是上下级关系，违反了建设方和物业服务相分离的原则；3、原告涨价程序不合法；4、物管涨价弄虚作假，在业主签字上作假，以欺骗恐吓的方式骗取业主签字，甚至有一人代多人签字现象；5、南岸区发改委曾经通过政府信箱回复业主在业委会未成立之前原告不得擅自上涨物业费，需征求业主意见，与业委会签订合同后方能上涨物业费标准；6、原告请求2015年12月31日前的物业服务费已过诉讼时效。综上所述，原告基本收费标准都未达到，无权上涨物业费；原来的合同在2007年就到期了，我方现与原告方没有合同关系。故请求驳回原告的全部诉讼请求。原告商社物业举示如下证据：证据1、房屋登记信息查询证明，证明被告是X小区X幢X单元X层X号的业主，应按约定支付物业服务费。证据2、（2017）渝0108民初9814号民事判决书、（2018）渝05民终5664号民事判决书，证明原告与商社物业签订中天阳光美地前期物业服务合同，由原告为中天阳光美地小区提供前期物业管理服务。合同约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。2013年9月，经阳光美地小区业主表决，同意自2014年1月1日起，该小区物业费调整为1.7元/每平方米。证据3、函、邮寄凭证，证明被告未按时足额向原告支付物业服务费，经原告多次催收仍未缴纳，原告有权要求其支付物业服务费并承担违约责任。证据4、前期物业服务合同（2004年、2007年），证明原告与商社中天物业发展有限公司签订前期物业合同对小区物业服务费及双方义务进行约定，该合同到期后，原告一直对该小区服务至今。证据5、重庆市南岸区公安消防支队重大火灾隐患销案通知书，证明隐患已整改消除予以销案。被告覃某1质证意见如下：证据1真实性无异议。证据2真实性认可，但判决对本案审理不公平，与本案无关。证据3三性均不认可，被告未签收任何材料。证据4对2004年合同真实性认可，但合同约定的物管费为1.2元/平方米·月，证明原告认可该标准的物管费，没有1.7元的约定，并且是包干制，自负盈亏。合同还约定合同的变更必须是跟业委会签订合同，所以未跟业委会签合同，涨价是不成立的。2007年合同是复印件，三性均不认可，是违法合同。证据5真实性认可，消防设施不达标是之前，之前产生的问题物业至今没有解决。被告覃某1举示如下证据：证据1、企业字号名称核准通知书，证明商社物业签订合同时还未通过重庆市工商行政管理局的企业名称核准。证据2、企业法人营业执照，证明商社物业没有取得法人资格与建设方签订合同违反，公章涉嫌伪造。证据3、资质证书，证明原告从事物业服务8年后才取得资质证书。未通过资质等级评定前，无权从事物业服务。合同违反法律规定，属于无效合同。证据4、物业费上调业主意见征询选票统计复印件，原件在已生效案件中，证明选票统计上业主一栏有三人签名，并非业主公选代表，也非现场签名。三人系商社物业指定的内部人员，选票统计系造假，其中杨泽、刘国强二人不是业主，原告也无证据证明该二人是小区业主。证据5、物业服务费收费标准意见征询单复印件，原件在已生效案件中，证明经核实《征询单》系伪造。已从核实的多组伪造票中选出第一组9票、第二组7票的业主签名，疑拟同一人签署的同意，已向法院申请鉴定。证据6、南岸信箱（2013）481号邮件网上打印件，证明发改委已经回复业委会未成立之前，物业公司不得擅自提高物业管理费。证据7、原告物业经理和业主的微信群里面的对话，证明商社物业恶意阻扰破坏业主大会和业委会选举的违法事实。证据8、派出所回执原件、现场照片，证明原告策划员工阻扰小区成立业委会，将成立业委会的横幅盗走并将召开业委会的资料撕毁，在小区先后5次发阻挠破坏业委会的传单，并制作巨幅造谣广告在小区张贴，同时将筹备组人员的家庭生活用水关停。证据9、中国全民记者网报道，证明小区成立业委会被各方面阻挠。证据10、中国重庆基层党建网报道，证明小区成立业委会被各方面阻挠。证据11、渝土房信箱（2014）4365邮件，证明政府对原告张贴反对成立业委会的告示的行为行了批判。证据12、商社物业章程原件，证明重庆商社中天物业公司与中天大酒店共同出资成立了原告。证据13、原告股东发起人名录原件，证明中天物业与大酒店出资情况，两个公司法定代表人是一个。证据14、中天大酒店有限公司营业执照原件，证明法定代表人杨建辉。证据15、重庆商社物业管理有限公司法定代表人履历表原件，证明商社物业的第一任法人是中天物业高管担任的，重庆商社物业实际是中天物业公司控股下的公司，中天物业控制着商社物业，两者不是平等市场主体。原告与中天物业签订的前期物业服务合同是母子间的利益输送，该合同违背合同法平等基本原则，合同显失公平，合同严重侵犯了被告的利益。由于被告不是当事人无法撤销合同，对显失公平的合同不予承认。证据16、南岸区法院2014-9159号案件民事裁定书、2007年前期物业服务合同，证明当时我说该合同违法原告就撤诉的事实。证据17、2014年10月25日选举投票汇总表，证明总户数是1029户，但在涨价原告统计的是800多户，证明社区统计户数与原告统计的不一致。证据18、照片26张，证明原告降低物业标准，减少了保安和清洁人员导致3号和5号门长期无人坚守。小区健身器材原告没有保养，现小区已无健身器材。小区会所对外开放出租，进行商业行为，且外面人随意进出小区。小区设备设施不完善，景观水池没完善，有些景观不在了，小区品质严重下降。证据19、五中院民事裁定书2019-7494、7495、7496，证明因原告虚假合同导致案件认定事实发生改变。证据20、南岸区发改委电子回信，证明小区业委会未成立之前，原告方不得擅自提高物业管理费。证据21、物价局电子回复，证明物业服务企业需征求业主意见，原告方的涨价不合法。证据22、告示5份（其中1份由公司名义张贴）、照片打印机3张，证明物管公司先后张贴5份告示阻挠反对成立委员会。证据23、签字表，证明部分业主按照1.2元/平方米/月缴纳物业管理费，原告方拒收。证据24、原告员工抱票箱上门签字涨价的照片，证明原告无权涨价。证据25、重大火灾隐患整改通知书、处罚书，证明原告提供的物业服务设备不完善。原告商社物业质证意见如下：证据1、2、3真实性无异议，合法性认可，但不认可关联性，不能达到被告证明目的，虽然申请企业名称核准的时间与签订时间略有出入，但从原告进入该小区提供物业服务，也表示双方受该合同约束，且被告也按照合同约定支付了相应的物业费。证据4真实性无法核实，不能达到被告证明目的。证据5为复印件真实性无法核实，不能达到被告证明目的，在（2017）渝0108民初9814号案件中，针对选票事宜已经法院审理查明，物业服务费上涨符合法律规定和程序。证据6为复印件，真实性无法核实，不能达到被告证明目的，发改委的处理意见仅是按照法律规定办理，不得擅自提高物业服务费，但该小区物业服务费上涨是经过业主投票选举，经过合法程序，经过业主书面征询意见投票的结果，符合法律规定。证据7真实性无法核实，关联性不予认可，文件中讨论内容只是对法律方面的讨论，并无被告所指内容。证据8真实性认可，但与本案无关联性，不能达到被告证明目的。证据9、10为复印件，真实性无法核实，且报道均为记者个人见解并无相关部门对该事实进行核实。证据11为复印件，真实性无法核实，邮件的来信人只是其个人描述，回复情况也是原则性指示，并无具体问题的处理意见。且描述中也明确表示物业公司已更改其不恰当的行为。证据12、13真实性由法院依法认定，与本案无关，不能达到被告证明目的。证据14真实性、合法性无异议，不能达到被告证明目的。证据15真实性由法院依法认定，与本案无关，不能达到被告证明目的。证据16真实性、合法性无异议，不能达到被告证明目的。原告撤诉是基于商业考虑，并非被告所称原因。证据17为复印件真实性无法核实，由法院依法认定，不能达到被告证明目的，在2017渝0108民初9814号案件中，针对选票事宜已经法院审理查明，物业服务费上涨符合法律规定和程序。证据18不能达到被告证明目的，原告在人手缺乏、物资紧张的情况下依旧对该小区进行了相关的物业服务。证据19真实性、合法性无异议，不能达到被告证明目的。证据20、21系复印件真实性无法核实，不能达到被告证明目的。证据22真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。证据23系复印件真实性无法核实，不能达到被告证明目的。证据24真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。证据25真实性无异议，但不能达到被告的证明目的。对上述证据的真实性。关联性、合法性本院予以综合认定。本院经审理查明如下事实：2004年，原告作为乙方与重庆商社中天物业发展有限公司（以下简称“中天物业”）作为甲方签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对位于重庆市经济开发区（南岸）中天阳光美地小区（以下简称“阳光美地小区”）实施前期物业管理服务；户数为866、占地面积86836平方米，建筑面积159293平方米、多层栋数为24；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2004年7月20日至2007年7月20日止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止…该合同乙方法定代表人处有夏述辉的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。该合同落款处注明的签订时间为2004年7月20日。原告于2004年入驻阳光美地小区后，依据该合同的约定为阳光美地小区提供物业服务。2007年，原告作为乙方与中天物业作为甲方继续签订《中天阳光美地前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对“阳光美地小区”实施前期物业管理服务；物业服务费标准按建筑面积住宅为1.20元/月/平方米；物业服务费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季前十日内履行缴纳义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金；合同期限为三年，自2007年10月15日至2010年10月15日止。如甲乙双方不重新签订新服务合同视本合同自行延长。…该合同乙方法定代表人处有张河的签名并加盖商社物业的公章,甲方处有杨建辉的签名并加盖中天物业的公章。上述合同约定的三年期限到期后，仍由原告继续为该小区提供物业服务至今。2014年1月1日起，该小区物业服务费调整为（按建筑面积）住宅1.7元/月/平方米。该小区未成立业委会。被告系位于重庆市南岸区南坪镇X路X号X幢X单元X-X房屋的业主，该房屋的建筑面积为121.54平方米。原告分别于2015年12月25日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，并盖有邮局邮戳证实已投递。另查明，2014年9月5日，原告在小区内张贴了《关于9月4日晚筹备组无理围攻物管处事件的告示》，该告示中载明内容为“要求9月4日晚参加围攻事件的筹备组人员对该晚受到攻击的业主公开道歉，即日起停止对参加9月4日晚围攻事件且未缴纳物业费的7户业主提供服务（后附房号名单），直至公开道歉且缴纳2014年物业服务费后，即恢复服务”，其公布的房号中包含被告所在房号。被告认为原告发布该告示后随即对其停止物业服务,不应再向其主张物业服务费。另在（2017）渝0108民初9814号民事判决书载明：2013年8月24日，原告在小区张贴了《关于调整阳光美地小区物业管理费的公开信》，并说明因物价飞涨、员工流失率加大等各种原因，拟于2014年1月1日起将小区的物业服务费调整为住宅1.7元/平方米/月（建筑面积）。之后，原告通过以上门书面征求意见的形式，向该小区全体业主征求调整物业服务费的意见。2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。该判决书并对《中天阳光美地前期物业服务合同》是否成立并生效，上调物业服务费至1.7元/平方米/月的是否合法的问题进行了评述，并经重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终5664号民事判决书予以维持。以上事实有原被告举示的证据及原、被告的当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与重庆商社中天物业发展有限公司签订《中天阳光美地前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,该合同真实有效。前期物业服务合同到期后，因该小区未能成立业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。因此，根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止”的规定，前期物业服务合同，其履行期限已自动延续，该小区的全体业主或物业使用人均应继续按照该合同的约定履行义务。对于被告所述原告不具备物业服务资质从而合同无效的抗辩意见，(2017)渝0108民初9814号案件已对该问题进行了评述，本案不再赘述。虽然原告曾发布告示宣布停止对被告提供物业服务，但原告作为该小区的物业服务企业，仍继续为小区提供了物业服务至今，并未实际针对被告而停止物业服务，被告亦未举示充分的证据证明原告已停止对其提供物业服务，故对被告据此提出的拒缴理由，本院不予采纳。同时，被告辩称的理由及举示的证据亦不能证明原告提供的物业服务存在重大的服务瑕疵以及原告存在根本违约的行为，故对被告提出的拒交理由，本院不予采纳。本院认为物业服务是长期、持续性，不可避免存在服务瑕疵，作为物业服务合同的相对方，原告应虚心倾听业主的意见，不断提高及完善服务质量，以尽量达到业主的期望。被告作为业主，也有按时缴纳物业服务费用的义务。原、被告双方应共同努力营造和谐的居住环境。对于被告辩称原告物业服务费涨价违法。经查实，2013年9月25日，在南坪镇派出所工作人员、重庆市南岸区南坪镇白鹤苑居民委员会（以下简称“白鹤苑居委会”）及部分业主的见证下，对业主意见征询选票进行了开箱唱票统计，其中同意涨价票数为686票，不同意票数为96票，弃权票数为84票。同日，白鹤苑居委会将阳光美地小区25份调价意见征询表（封存文件袋）存档保存。同年9月26日，原告将征询选票的结果向阳光美地小区全体业主及住户进行了公示说明，并明确于2014年1月1日起按调整后的标准（建筑面积：住宅1.7元/平方米/月，商铺3.0元/平方米）。本院认为，表决同意涨价的业主户数已超过小区总户数的一半，其专有部分面积亦超过小区总建筑的一半。其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。本案中，原告采取书面征求意见的形式召开业主大会会议，并不违反《中华人民共和国物业管理条例》中关于业主大会会议形式的规定。因此，应当视为阳光美地小区过半数业主通过书面征求意见的形式召开业主大会会议，表决同意物业服务费收费标准调整至1.7元/月/平方米。被告作为该小区的业主，应当受到上述决定的约束，并向原告缴纳物业服务费等相关费用。对于被告要求确认原告对中天阳光美地小区物业服务费上调行为无效的反诉请求，本院认为系另一法律关系，且已经(2017)渝0108民初9814号案件对物业服务费上调行为进行了认定，该判决已经生效，故对其反诉申请，本院未予受理。对于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案原告分别于2015年12月25日、2017年12月31日、2018年12月31日通过向被告邮寄催款函的形式向被告催收物业服务费、公摊费等费用，该催收行为引起了诉讼时效的中断。至原告于2019年5月10日向本院递交民事起诉状，原告请求的2015年12月31日前的物业服务费并未过诉讼时效期间，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信。综上，关于物业服务费。被告应向原告缴纳拖欠的从2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费为12397.08元（121.54平方米×1.7元/每平方米×60个月）。关于违约金，被告作为小区业主，亦受上述前期物业服务合同的约束。上述前期物业服务合同约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准支付违约金。现被告逾期支付物业服务费的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金，因合同约定物业服务费按季缴纳，并于每季前十日内履行缴纳义务，则违约金以当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起计算至付清时为止。庭审中，被告提交《责命原告举示物业服务合同原件申请书》，以令原告完成举证责任。本院认为，原被告双方建立的是物业服务法律关系，原告的义务是提供物业服务，被告的义务是按期缴纳物业服务费。原告提供了物业服务，有权利要求被告缴纳物业服务费。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，“无法与原件核对的复制件不能单独作为认定案件事实的依据”。但如果与其他证据形成证据锁链，即使复印件，也应作为证据予以采信。本案中，原告为小区提供了前期物业服务，被告也在缴纳物业服务费，故物业服务合同是否为原件并不影响物业服务法律事实的认定，故本院对原告的申请不予支持。庭审中，被告提交《责令原告提交征询选票统计人员房产信息申请书》、《笔迹鉴定申请书》，该两份申请认为调价过程存在疑点。本院认为，物业服务费调价流程及经过已经在(2017)渝0108民初9814号案件审理查明，并且该判决书已经生效。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十三条规定，“已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无需举证”。既然已经认定，现被告申请重新鉴定已无必要，故本院对该两份申请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条之规定：一、限被告覃某1于本判决生效之日起十日内支付原告重庆商社物业管理有限公司2014年1月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费12397.08元；并支付违约金（违约金以各当季欠交费用为基数，自2014年1月11日起按照人民银行同期贷款利率为标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时为止）；二、驳回原告重庆商社物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费189元，由被告覃某1承担（此款由原告重庆商社物业管理有限公司垫付，限被告覃某1于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆商社物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  曹蓓蓓人民陪审员  程 艳人民陪审员  任大明二〇二〇年十月二十九日书 记 员  陈婷婷