福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020)闽0802民初2390号 原告：余祖松，男，1980年7月17日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：谢文昌，福建紫杉律师事务所执业律师。 被告：龙岩紫金中航房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪街道下寮新村**（曹溪社区服务中心）****，统一社会信用代码91350800087403426W。 法定代表人：徐懋，董事长。 委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所执业律师。 原告余祖松与被告龙岩紫金中航房地产开发有限公司（以下简称紫金中航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年4月24日第一次开庭，原告余祖松及其委托诉讼代理人谢文昌与被告紫金中航公司的委托诉讼代理人吴潮欣均到庭参加诉讼。2020年5月20日，本案因案情复杂转为普通程序审理。2020年6月19日第二次开庭，原告余祖松及其委托诉讼代理人谢文昌与被告紫金中航公司的委托诉讼代理人吴潮欣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余祖松向本院提出诉讼请求：1.判令紫金中航公司向余祖松支付自2018年12月31日起至实际交房之日止以购房款1380000元为本金按日万分之二计算的逾期交房违约金（截至2020年3月23日逾期交房违约金为123924元）；2.判令讼争房屋于实际交付余祖松之前所有产生的物业费、水费、电费由紫金中航公司承担；3.判令诉讼费用由紫金中航公司承担。事实和理由：2016年6月28日，余祖松与紫金中航公司签订合同编号为201607434的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定余祖松购买由紫金中航公司开发建设坐落于福建省龙岩市新罗区龙岩××道××路××小区××幢××号××房，购房款合计1380000元。签订合同后，余祖松依约于2017年2月付清购房款。2018年12月份，紫金中航公司向余祖松发出房屋交付通知，通知余祖松于2018年12月30日下午办理交房手续。余祖松按通知时间前往验收房屋，余祖松在验收过程中发现房屋存在以下质量问题需维修整改：1.地板基层不平，空鼓严重，灰尘多，有划伤、破损；2.门不好关；3.楼梯工艺有问题（玻璃胶）；4.顶棚卫生不干净；5.厨房阴阳角、卫生未清理、勾缝未勾、灶台破损、墙砖破损、厨柜隔层不平、厨柜味道重；6.主卧卫生间窗户不好关、窗户角未勾缝、洗手台底板破损、地板与墙角未、地板与墙角未勾缝损坏；8.二楼公卫排气扇声音大、马桶旁插座位置不对；9.干湿分离房门无法关紧；10.所有厨卫的柜子甲醛超标，窗户不好关；11.二楼公卫马桶下水不畅、地漏损坏；1、地漏损坏板未勾缝、积水；13.一楼卧室插座坏；14.卫生间毛巾杆、厕纸架缺。余祖松在房屋交接单中记录了前述问题，讼争房屋未达到交房条件，余祖松拒绝签字交房，并要求紫金中航公司对房屋存在的装修质量问题进行维修整改后再行验收，紫金中航公司工作人员在房屋交接单上签字对验收单中记录的房屋存在的装修质量问题进行确认，承诺对房屋存在的问题进行维修整改，并告知余祖松等待通知再次验收房屋。根据合同约定，紫金中航公司应当在检验之次日起90日内对房屋存在的问题进行维修整改并通知余祖松再次对房屋进行验收，但是余祖松在漫长的等待近一年之久仍未等到紫金中航公司对房屋再次验收的通知。余祖松无奈于2020年1月1日主动前往小区物业公司要求查看房屋维修整改进度,后物业公司将钥匙交给余祖松并由小区物业公司人员的引导进行入房屋查看情况，余祖松同时通过微信与紫金中航公司委托的2幢、17幢专属管家联系询问房屋维修整改进度，工作人员答复尚有楼梯和木地板未维修整改完毕。余祖松于2020年1月1日下午再次对房屋维修整改情况进行验收，但经验收房屋并不仅仅只存在楼梯与木地板未维修整改，还存在2018年12月30日验房时发现的问题部分未整改，未整改的问题如下：1.全屋木地板基层不平，空鼓严重，卫生未清理直接铺木地板，致使人一走动，白粉、灰粉立马从缝隙喷溅而出，部分地方踩踏时还会凹陷；2.厨房燃气灶壁一处凹陷，一处小窟窿仍未整改（2018年12月30日验房时所贴便签仍在）；3.一楼卫生间、二楼公共卫生间干湿分离玻璃门无法关紧，存在变形现象（2018年12月30日验房时所贴便签仍在），缝隙大，起不到干湿分离作用；4.二楼书房、主卧卫生间窗户启闭不灵便（2018年12月30日验房时所贴便签仍在），需要使用很大力气方能打开、关闭，尤其是关闭时，还会发出大声响，其中主卧卫生间窗户异常严重；5.全屋阳台积水问题未整改；6.卫生间座便器水力小、下水不畅，蚂蚁都冲不走，（座便器品牌由合同约定的“科勒或ＴＯＴＯ”品牌变为“ＫＡＲＡＴ”）。同时，紫金中航公司部分问题整改不到位，主要问题如下：主卧卫生间干区地漏仍有问题，地漏口中心线，地漏口中心线与下水管管口中心线发生偏移地漏存在错层现象，有让水漏到管外的危险，殃及楼下住户，且该地漏在错层位置水管内有水泥块堵塞。通过验收还发现新的问题：1.主卧排气扇开启和关闭时会发出异响；2.全屋木地板靠墙角地方多处发黑。上述问题均已告知当时陪同验收的紫金中航公司工作人员，并由其进行记录。余祖松担心相关问题未被全面记录，又于2020年1月1日晚21时通过微信再次与紫金中航公司委托的2幢、17幢专属管家联系，将验收发现房屋仍存在的问题进行反馈，该专属管家工作人员对此表示无异议，余祖松要求抓紧维修整改，整改后再通知验收。余祖松多次向专属管家询问维修整改进度并催促维修整改，但至今仍未整改。根据双方签订的合同第十一条约定：一、出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房……。二、查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。第十二条逾期交付责任约定：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金。综上，请求判如所请。 紫金中航公司辩称：一、余祖松诉称的房屋缺陷基本不是事实，或是极小问题，不影响使用。1.不存在地板基层不平、空鼓严重、划伤、破损问题；铺木地板的工艺本身就是要在木板下层铺垫塑料模防水防潮，因此脚踩木地板时有轻微弹性，感觉凹陷，并非基层不平、空鼓；房屋装修后长时间未入住，故地面上灰尘多，但灰尘多不是房屋缺陷。2.不存在门不好关问题。3.确实存在三片楼梯台阶面板脱胶现象，但已维修好。4.不存在顶棚不干净问题。5.不存在厨房卫生未清理、未勾缝、灶台破损、墙砖破损、厨柜隔层不平、厨柜味道重的问题，燃气灶壁小窟窿已整改。6.不存在主卧卫生间窗户不好关、窗户角未勾缝、洗手台底板破损、地板与墙角未、地板与墙角未勾缝问题卫地漏损坏问题。8.不存在二楼公卫排气扇异响问题，马桶边控插座位置不合理问题存在，但该位置上端安装了插座，不影响热水器安装和使用。9.已处理好干湿分离房门无法关紧的问题。10.不存在所有柜子甲醛超标问题，窗户均有限位器，必须要有一定紧密性，不存在窗户不好关的问题。11.不存在二楼马桶下水不畅、地漏损坏问题、地漏损坏问题，KARAT是科勒旗下的品牌，未违反合同约定。12.不存在阳台地板未勾缝、积水问题，余祖松于2019年12月30日将地漏堵住放水测试阳台是否渗水。13.不存在一楼卧室插座损坏问题。14.不存在卫生间毛巾杆、厕纸架缺失问题。15.不存在地漏中心线与下水管口未对准问题，所有地漏不存在影响水流的缺陷，且在房屋建设中，为防止杂物掉落下水管道已在每个地漏口都先行放入塑料盖。16.不存在主卧排气扇开启和关闭异常声响问题。17.已更换个别发黑木地板。二、《商品房买卖合同》第十一条第（三）款第2项约定了查验房屋的条件。余祖松提出的缺陷问题，均不属该条款约定的：“1.屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等；3.门窗翘裂、五金件损坏；4.灯具、电器等电气设备不能正常使用……”等影响房屋使用的情形。余祖松拒绝交接房屋没有依据。三、讼争房屋系精装房，装修涉及项目多、工艺细，存在部分缺陷在所难免，但不影响房屋使用功能，已具备交付条件，余祖松应当履行《合同法》第六十条规定，先配合接房，然后履行“协助义务”，克服小困难，配合紫金中航公司履行保修义务，处理好细节问题。四、即使认定紫金中航公司存在逾期交房违约，但余祖松损失的仅仅是房屋的使用权，根据“弥补损失”的原则，紫金中航公司只要参照同等房屋的租赁价格确定余祖松损失，继而确定违约金金额。根据讼争房屋的位置、面积，市场租金价约为2000元－2500元（网上查询，讼争房屋所在小区的业主已添置家具家电拎包入住的房屋租金为2500元－3000元）。与实际损失对比，余祖松主张按房屋总价日万分之二计算违约金（即8280元/月）明显过高。为准确认定损失，紫金中航公司申请对讼争房屋的租金价格进行鉴定，并请求依据《合同法》第一百一十四条规定，按租金标准确定违约金。五、迟延交房存在“不可抗力”情形，逾期交房期限应扣除新型冠状病毒疫情期间3个月。综上，请求驳回余祖松的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。余祖松提供房屋交接单复印件、房屋问题现场照片各一份，虽紫金中航公司提出异议，但能与其他证据相佐证，且与双方当事人的陈述相一致，予以采信。紫金中航公司提供的分体坐便器期货情况说明复印件、中航紫金云熙坐便器替换方案复印件、上海科勒国际贸易有限公司的营业执照复印件、证明书复印件、检验报告复印件各一份，余祖松提出异议，紫金中航公司又未提供证据原件，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2016年6月28日，余祖松与紫金中航公司签订合同编号为201607434的《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定如下：一、余祖松购买由紫金中航公司开发建设的中航紫金•云熙小区17幢4201号精装房一套，购房款共计1380000元。二、第十一条约定：（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）……；（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，应视为出卖人已按时交付，自买受人应当前往办理手续的时间届满之日起，与商品房有关的包括但不限于物业管理费、水电费、公共维修基金、税费等风险即转由买受人承担。三、第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金。四、第二十八条约定：对本合中未约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。五、补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准。合同附件十一补充协议第4条约定：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件后，在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。鉴于此，双方均同意将合同第十一条第（三）款查验房屋第2项修改为：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主题结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，买受人应先行办理房屋交付手续且不要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”。同日，讼争房屋办理了商品房买卖合同备案登记手续。合同签订合同后，余祖松依约付清购房款。2016年9月6日，讼争房屋办理了预告登记手续。 2018年12月17日，紫金中航公司通知余祖松于2018年12月30日办理交房手续。余祖松按通知前往紫金中航公司办理交房手续。在房屋验收过程中，余祖松发现房屋及装修存在问题需维修整改，不具备交房条件，未办理交房手续。后紫金中航公司对案涉房屋进行维修整改。2020年1月1日，余祖松前往讼争小区物业公司要求查看房屋维修整改进度,经查看发现仍未完成整改维修。同日，余祖松通过微信与紫金中航公司委托的2#、17#专属管家工作人员联系交涉整改维修问题。此后，余祖松陆续与紫金中航公司委托的2#、17#专属管家工作人员联系交涉整改维修问题。2020年6月30日，紫金中航公司委托的2#、17#专属管家工作人员联系余祖松交房事宜，余祖松于2020年7月1日回复“这周出差，周末吧”，专属管家回复“好的”，余祖松认为此次整改才到位。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，余祖松向紫金中航公司购买案涉房屋，并已支付相应的购房款，履行了付款义务，紫金中航公司应依约及时向余祖松交付合格的房屋，履行合同约定的主要义务。双方在主合同约定买受人在查验案涉房屋如存在屋面、墙面、地面渗漏或开、地面渗漏或开裂等质量问题的照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。但是，紫金中航公司又在补充协议约定在交接过程中发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，不影响交接手续的办理，买受人不得以此为由拒绝交房，买受人应在房屋交接后根据主合同及补充协议的有关约定要求出卖人承担保修责任。主合同约定的条款与补充协议条款均是格式条款且相互矛盾。交付合格的房屋系紫金中航公司履行合同的主给付责任，其通过补充协议方式减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的主要责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利，该条款应属无效条款。且主合同第二十八亦约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合为准”。余祖松主张因房屋需整改未完成交付手续，具有法律与合同依据，予以支持。且实际上，紫金中航公司亦未将房屋交付给余祖松，而是按主合同约定进行整改。余祖松陈述的情形符合日常交房程序，房屋交接单系紫金中航公司保管，紫金中航公司亦已按交接单所列问题进行整改。根据合同约定“逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之二的违约金”，合同对违约金有明确约定，且仅为日利率万分之二，紫金中航公司主张违约金过高，不予支持。新型冠状病毒疫情发生前一年多，紫金中航公司都未对案涉房屋进行整改，紫金中航公司主张因不可抗力影响导致迟延交付，不予支持。余祖松在2020年6月30日接到交房通知后答复周末处理，因此逾期交房违约金应计算截至2020年7月4日，紫金中航公司应向余祖松支付逾期交房违约金为1380000元×（551天-90天）×0.0002=127236元。根据相关规定及双方合同约定，2020年7月4日房屋交付前的物业费用由紫金中航公司负担，此后的物业费用由余祖松负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条规定，判决如下： 一、龙岩紫金中航房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向余祖松支付逾期交房违约金127236元； 二、确认坐落于福建省龙岩市新罗区××小区××幢××号房屋2020年7月4日前的物业费、水费、电费由龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2845元，由龙岩紫金中航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 魏  国  才 人民陪审员 王  水  源 人民陪审员 李  笑  娟 二〇二〇年十月十四日 书 记 员 许桂明（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：1710××××4401 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 新罗区法院财务咨询电话：0597-289××××、289××××。