上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初7821号原告(反诉被告)：上海益丰衡山大药房有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：唐韵，总经理。委托诉讼代理人：陈博扬，北京市京师(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾俊，男。被告(反诉原告)：凌德富，男，1957年7月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告上海益丰衡山大药房有限公司与被告凌德富房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈博扬、被告凌德富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海益丰衡山大药房有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市徐汇区凌云路XXX号部分房屋，并由原告收回；2、判令被告支付原告房屋租金10,800元及拖欠房屋租金的滞纳金4860元(按照每日千分之五标准，自2019年10月1日起计算至实际支付日止)；3、判令被告支付原告逾期返还房屋期间使用费(自2020年1月1日起计算至实际归还房屋之日止，按每月7200元计算)。事实和理由：原告与被告于2019年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于上海市徐汇区凌云路XXX号的店铺(以下简称涉讼房屋)出租给被告，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租金为3600元/月，双方同时就相关事宜均作了约定。合同签订后，原告如约交付房屋，被告共支付2019年1月至9月租金32,400元，尚欠2019年10月1日至12月31日租金10,800元。现双方之间的租赁合同期限已至，原告有权要求终止房屋租赁关系，但被告未搬离，故原告起诉至法院，请求判如所请。凌德富辩称，不同意原告诉讼请求。租赁关系自合同到期就自动终止了。被告没有违约行为。原告将所有辅助设施拆除了，未按合同实际情况交付房屋。房屋现在不属于原告，原告没有委托书也没有合同，被告没有任何依据交付租金及违约金。如果被告违约，原告主张的违约金及使用费过高，要求予以调整。凌德富向本院提出反诉诉讼请求：1、要求原告开具2004年10月14日至2019年9月30日收取店铺租金的税务发票；2、判令原告支付被告未交付租赁房屋的违约金37,299元(2016年2700元×3个月,2017年2833元×3个月,2018年3300元×3个月，2019年3600元×3个月)；3、判令原告支付被告未提供附属设施的违约金20,700元(2018年3300元×3个月,2019年3600元×3个月)，并要求恢复安全通道、安全门、公共厕所、公共自来水、公共储物间、配电间。事实和理由：被告于2004年与原告签订上中西路XXX号12.30平方米店铺的租赁合同，从2004年10月1日至2019年9月30日原告从未提供租金发票。2015年，原告将其凌云路XXX号的1间25平方米的店铺出租给被告，并签订了租赁合同，但原告至今没有将该位置的店铺交给被告；而且，原告还将该店铺的配套公共设施(消防安全通道、安全门、公共厕所、公共自来水、公共储物间、配电间)占为己有，经常来人要求拆除被告的店铺门头招牌，迫于无奈被告没交2019年第四季度的房租，原告违反了双方的合同约定，影响了被告的营业和效益、生活和人身安全，故被告提起反诉。上海益丰衡山大药房有限公司对于凌德富的反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。合同明确约定被告需补齐税费后开具发票。2016年至2018年的合同不是本案合同调整的范围，且合同主体并非原告。对于2019年的合同，被告已经实际使用了房屋，并通过支付租金的形式对合同予以确认。公共用水、厕所不含在合同项下，安全通道等是消防部门要求原告整改，与被告无关。被告在租赁期内从未提出过申请。要求驳回被告的反诉请求。本院认定事实如下：2019年1月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在凌云路XXX号部分，甲方作为房屋的合法使用权人与乙方建立租赁关系；房屋租赁期1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期满乙方应在期满后3天内将房屋腾空并归还甲方，如需继续承租房屋的则应于租赁期届满3个月前向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订合同；房屋租金从2019年1月1日到2019年12月31日，租金为43,200元，月租金为3600元；房屋租金每三个月为一期支付一次，乙方应于每一期前5日向甲方支付当期的租金，做到先付后用；逾期支付，每逾期一天，乙方按拖欠租金的千分之五支付滞纳金；乙方应在本合同生效之日向甲方支付房屋租赁保证金，保证金额为一个月租金，即3600元；租赁期届满或本合同解除或本合同终止时，甲方应在乙方付清按约应由其支付的各项费用后，将保证金无息归还乙方；除甲方书面同意外，乙方应在租赁期届满或本合同解除，或本合同终止后的3天内将房屋和附属设施、设备归还甲方，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的二倍，向甲方支付该房屋占用期间的使用费；如乙方需甲方开具税务发票，乙方应按税额税金足额补齐。合同签订后，双方按约履行。但被告自2019年10月起未再支付租金。租期届满后，原告要求被告搬离并返还房屋，被告予以拒绝。原告遂诉至本院。审理中，被告称自2004年起即租赁涉讼房屋经营房产中介，涉讼房屋至今仍由被告使用。被告同时出示了数份之前的租赁合同，以证明其承租房屋的情况。对此原告称，之前的合同与原告无关，非本案处理范围，本案争议的是2019年的合同。原告确认收到过被告保证金3600元，同意返还被告，可在执行过程中再行抵扣。被告对此表示同意。原告另称，涉讼房屋的权利人为上海天南实业有限公司，该公司商业网点的物业管理职能划转至上海徐汇国有资产投资经营有限公司。2017年10月12日，上海徐汇国有资产投资经营有限公司与上海衡山药房有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定上海徐汇国有资产投资经营有限公司出租给上海衡山药房有限公司系争房屋，租赁期自2018年1月1日起至2019年12月31日止；租赁该房屋作为经营医疗器械、药材使用。期间，上海衡山药房有限公司更名为上海益丰衡山大药房有限公司。目前原告与上海徐汇国有资产投资经营有限公司已续签租赁合同。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的房屋租赁合同、房地产权证、租金收据等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。双方在合同中对于租赁期限做了明确约定，在约定的租期届满后，原告明确表示不再续签租赁合同，故被告应按约搬离并将涉讼房屋返还给原告。现被告拒绝搬离并继续占用涉讼房屋已无事实及法律依据，故对原告要求被告搬离并返还房屋的诉讼请求本院予以支持。被告在合同履行期间未能按约支付2019年第四季度的租金，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。原告要求被告支付租金及滞纳金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。但原告主张的滞纳金标准每日千分之五应属过高，本院对此酌情调整为每日万分之五。租期届满后，被告未能按约搬离并返还房屋，应当支付占用期间的使用费。根据合同约定，被告逾期返还房屋应按月租金的两倍支付占用房屋期间的使用费。该约定包含有违约金的性质。被告占用房屋给原告造成的损失应为租金损失，故两倍月租金的标准应属过高。根据本案实际履行情况，本院酌情将使用费标准调整为月租金的1.5倍，即每月3600×1.5=5400元。根据合同约定，被告应在租期届满后3天内搬离，逾期后计算使用费。故房屋使用费应自2020年1月4日起计算。原告主张的起算日期有误，本院予以调整。对于被告的反诉，被告以原告存在未交付房屋并占用配套公共设施等为由，要求原告承担违约责任。但被告对其主张的原告存在违约行为等事实未能提供确实而充分的证据予以证明，本院对此无法采信，故对被告的反诉请求难以支持。对于被告要求原告开具税务发票一节，税收及发票事宜系相关行政管理部门管辖范畴，并非法院审处范围，故对被告该项诉请本院不予审处。对于被告交纳的保证金3600元，原告表示同意返还，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，为减少当事人讼累，本院予以准许。虽然本院酌情对原告主张的使用费及滞纳金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告逾期支付租金以及逾期返还房屋的违约行为，而且原告所提出的使用费及滞纳金标准均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、凌德富于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区凌云路XXX号内占用的房屋，并将该房屋返还上海益丰衡山大药房有限公司；二、凌德富于本判决生效之日起十日内支付上海益丰衡山大药房有限公司2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金10,800元；三、凌德富于本判决生效之日起十日内支付上海益丰衡山大药房有限公司逾期付租滞纳金(以10,800元为本金，按照每日万分之五的标准，自2019年10月1日起计算至实际清偿之日止)；四、凌德富于本判决生效之日起十日内支付上海益丰衡山大药房有限公司房屋使用费(按照每月5400元的标准，自2020年1月4日起计算至实际返还房屋之日止)；五、上海益丰衡山大药房有限公司于凌德富履行完毕上述判决主文确定的义务之日起三日内，返还凌德富保证金3600元；六、驳回凌德富的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计501元，由被告凌德富负担；反诉案件受理费625元，由被告凌德富负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年十月二十六日法官助理  吴 越书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。