天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初7663号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。负责人：张振学，职务：总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。被告：张浩，男，1986年2月22日出生，汉族，住天津市津**。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告张浩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许静，被告张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告张浩交纳2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理服务费7,846元及违约金3,000元，共计10,846元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇尚智园小区4幢1门103室的业主。原告为该小区提供物业管理服务。被告未缴纳2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理费7,846元（物业管理费收费标准为2.37元/每平方米，其房屋建筑面积为89.47平方米）。被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，未按时缴纳物业费。另外，根据天津天地源置业投资有限公司和西安天地源物业服务管理有限公司天津分公司共同签订的《天津市住宅前期物业服务合同》第六章第六款中规定，业主于甲方通知办理入住手续之日，每月5日前缴纳当月物业费。第七款款规定，甲方或者业主逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理费的千分之五/日的比例缴纳违约金。截至2020年8月31日，被告应支付因逾期缴纳物业管理费产生的违约金22,433元。西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司酌情主张3,000元。为维护自己的合法权益，原告呈讼。张浩辩称，自己确系天津市津**北闸口镇尚智园4-1-103房屋产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间属实，但不同意天地源公司的诉讼请求。事实及理由：1、原告所述物业管理合同，所有业主都没有，不认可该合同有效，该合同是在交房时流程化的签字，并被物业公司收回，没有盖章等，认为物业收取物业费不合理。2、物业公司存在不作为现象。垃圾不能及时清理，垃圾四溢、异味，对居住环境影响巨大。小区楼门口自行车电动车乱停乱放，占满能走人的地方，多次向物业反映，没有说法。后修了两个小车棚，能放5、6辆车，对该行为，有理由认为是物业费或者维修基金乱用。关于高空抛物，曾多次向物业反映过高空抛物，倒水、扔酒瓶子，物业公司以找不到人为借口不作为，物业公司能够看到是哪家哪户扔的，但物业不管不理。很多业主反映需要晾晒区，经业主反映，物业公司表示可以在某处设置晾晒区，但没有后续。小区有做皮革的，异味很重，物业也从来不管，是不作为。物业公司人员多次与业主产生肢体冲突，对物业服务存在质疑。自己住一楼，物业费包含电梯使用费，我从来不用电梯，之前去物业公司提过不交电梯费的事，但物业公司没有答复。庭审中，天地源公司针对张浩答辩的问题，解释如下：业主买房时已经确认了物业费标准，机电设施养护费，当时买房时也已经确认过的。垃圾不能够及时清理问题，有时保洁阿姨前脚做完，后脚就有收废品的，今后可以增加清理频次，增设垃圾桶。维修基金并不是放在物业公司管，有国家专门部门管理，截至目前，尚智园的维修基金从没有动过。高空抛物问题，物业公司已在小区贴宣传材料、客服人员转发朋友圈，随时、定期宣传，至于物业是否有义务找寻这个高空抛物人，存有质疑。晾晒区问题，其他小区很少有在外面晾晒的，为什么尚智园有这个问题。小区户内业主做手工问题，物业公司可以去劝说，但听不听是另一个问题，物业公司不具有执法权。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月25日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚智园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅2.24元每月每平方米，高层住宅2.24元每月每平方米，中高层住宅2.21元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.64元/高层0.41元/中高层0.60元的标准由业主交纳。业主于每月5日前交纳。甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日比例交纳违约金”。张浩系津**北闸口镇尚智园4-1-103房屋的产权人，建筑面积为89.47平方米，未交纳2017年8月1日至2020年8月31日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于高层住宅。另查明，天地源公司在涉案小区的物业服务虽稍存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，在2017年、2018年天津市国土资源和房屋管理局物业管理商品住宅小区物业服务等级化考评结果中，经考评为：一级优秀。此后，相关部门未再组织进行考评。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告张浩所有的房屋为高层住宅，合同约定其价格为：“高层住宅，基础物业服务费每月每平方米2.24元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.41元”故本案原告以每月每平方米2.37元向被告主张2017年8月1日至2020年8月31日的物业费，符合并低于合同约定。2、张浩在购买商品房之初，已经签署并认可物业服务企业的服务价格，如张浩认为机电费不合理，后期可通过召开业主大会，以少数服从多数的原则，通过业主委员会在签订新物业服务合同时予以调整，在本案中诉讼中抗辩电梯费，缺乏事实及法律依据。根据张浩反映的卫生、不作为、服务管理差等问题，一方面，部分问题系小区内其他业主不文明或违法行为导致，并非物业公司的管控范围，另一方面，可以窥视物业公司在物业管理中确存在一定的瑕疵，因物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。综合考虑物业服务等级考评结果、天地源公司优惠主张（原价应为2.65元/月/平方米，现主张2.37元/月/平方米）及存在的服务瑕疵后，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，89.47平方米＊2.37元/月/平方米＊37个月＊95%=7,453.34元。另，原告主张的逾期违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》第六条第（六）项明确约定“甲方或者业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五/日交纳违约金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，本院不再予以支持。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、张浩于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2017年8月1日至2020年8月31日的物业管理费（含机电费）计7,453.34元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告张浩未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费35.50元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担10.50元，由被告张浩承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年十月十九日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。