青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初3214号原告：鲁永元，公民身份号码×××，男，藏族，1971年4月3日出生，住青海省海东市互助土族自治县。委托诉讼代理人：辛小平，青海龙启律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永莲，青海龙启律师事务所律师。原告：李桂业，公民身份号码×××，女，土族，1972年11月7日出生，住青海省海东市互助土族自治县。委托诉讼代理人：辛小平，青海龙启律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐永莲，青海龙启律师事务所律师。被告：甘付洪，公民身份号码×××，男，汉族，1974年2月19日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：赵世宏，青海合仁律师事务所律师。被告：铁秀娟，公民身份号码×××，女，汉族，1985年1月16日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：甘付洪（系铁秀娟丈夫），住青海省西宁市。委托诉讼代理人：赵世宏，青海合仁律师事务所律师。原告鲁永元、李桂业与被告甘付洪、铁秀娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁永元、李桂业及其共同委托诉讼代理人辛小平、徐永莲，被告甘付洪及其与被告铁秀娟的共同委托诉讼代理人赵世宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂业向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除二原告与二被告签订的《商品房转让合同》；2.请求依法判令二被告向二原告支付违约金252000元；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2020年5月10日二原告与二被告甘付洪签订《商品房转让合同》，合同约定房屋总价款为1260000元，合同第三条约定支付方式：第一批房款，2020年5月10日二原告向二被告支付房款700000元；第二批房款，甲乙双方办理更名手续时，更名费用由甲方承担，更名完以后，从2020年5月10日起十个工作日内，乙方支付甲方100000元，剩余房款460000元三年内分六次向二被告还清。合同第六条约定甲乙双方任何一方由于个人原因违约或者不履行合同，违约一方在7日内未纠正，另一方可以单方面解除合同，违约一方无条件赔偿总房价20％的违约金。合同签订后二原告于2020年5月10日通过银行转账向二被告支付房款700000元，后二被告未按照合同约定办理更名手续，二原告与二被告多次协商要求二被告办理更名手续，但二被告一直推脱不履行合同。2020年6月28日二原告要求二被告及时办理更名手续时，被告铁秀娟明确表示其不愿意出售该房屋并让二原告从被告甘付洪处退回房款。2020年6月28日二原告按照被告铁秀娟的意思要求被告甘付洪退回房款。2020年6月30日被告甘付洪向二原告退回房款650000元，并向二原告出具5万元的欠条一份，其承诺于2020年7月10日前付清剩余房款5万元，但被告甘付洪至2020年7月12日在二原告多次催促下才支付二原告剩余的房款5万元。2020年5月10日二原告与二被告签订《商品房转让合同》后，二被告未在十个工作日内办理更名手续，并一再推脱，其行为严重违约。从二原告购买房屋至今，该地段的房价持续上涨，因二被告的行为二原告遭受重大经济损失，二被告应当承担二原告此期间遭受的经济损失，故诉至法院。甘付洪、铁秀娟共同辩称，双方交易的房屋未经产权登记，违反城市房地产管理法的相关规定，合同无效；原告方对于房屋仅有商品房预售合同、未依法办理产权登记的信息充分了解，被告已主动退还已收的房款，合同无效的责任应由原告自行承担，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月7日，甘付洪、铁秀娟与青海苏润房地产开发有限公司签订《西宁市商品房预售合同》，购得位于西宁市××区的房屋一套。2020年5月10日，甘付洪作为甲方将该房屋出售给乙方鲁永元，双方签订了《商品房转让合同》，约定房屋总价款1260000元，付款方式为分期，第一期房款70000元，第二期房款100000元在甲方承担更名费用、更名手续办理完毕之后十个工作日内支付，第三期房款460000元分期于三年内分6次付清；任一方由于个人原因违约或不履行合同，违约方在7日内未纠正，另一方可以单方面解除合同，违约一方无条件赔偿总房价20%违约金；甘付洪称该合同尾部甲方产权共有人处铁秀娟签名系其代签，但铁秀娟知情；李桂业在场并在合同尾部乙方产权共有人处签名。同日，鲁永元向甘付洪转账支付首期房款700000元。合同签订后，李桂业通过微信、电话等方式多次催促甘付洪、铁秀娟办理预售合同更名手续，甘付洪、铁秀娟均答应但未能成功办理更名手续。2020年6月1日，甘付洪同意于6月20日之前办理更名手续，但之后仍未成功办理，李桂业提出退还房款。2020年6月28日，铁秀娟在电话中向李桂业明确表示，因其与甘付洪之间的矛盾，不再出售该房屋。后李桂业与甘付洪就退款事宜进行了协商，甘付洪分别于2020年6月30日、2020年7月12日向李桂业转账退还房款650000元、50000元，共计700000元。本院认为，《商品房转让合同》系甘付洪与二原告签订，铁秀娟作为案涉房屋的共有人，未在该合同上签名，但合同签订后李桂业多次与其联系要求办理更名手续，其均未提出异议，故铁秀娟对该房屋转让事宜知情且认可，《商品房转让合同》系二原告与二被告的真实意思表示。案涉房屋虽尚未办理不动产权登记手续，但《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让的规定属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不影响合同效力，故原、被告之间签订的《商品房转让合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，二被告关于《商品房转让合同》无效的辩称不能成立，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。双方在合同不能履行后，已就解除合同达成了一致意见，并由二被告将全部房款退还，双方关于违约责任未达成一致意见不影响合同已解除的事实，故双方签订的《商品房转让合同》至迟已于2020年6月30日解除，无须法院判决解除。《商品房转让合同》对于更名手续的办理时间未作明确约定，二原告提交的证据亦不足以证明双方约定合同签订后十日内办理更名手续，但合同签订后，原告多次催促二被告办理更名手续，二被告均予以答应，甘付洪亦同意于2020年6月20日之前办理更名手续，故合同签订后双方已就更名手续办理时间达成一致意见，后二被告以交更名费、夫妻二人之间的矛盾等为由未能按期办理更名手续的行为构成违约。根据合同约定，合同任一方因个人原因违约、在7日内未予纠正的，守约方可以单方面解除合同，违约方承担总房款20%的违约金。李桂业虽曾向甘付洪提出过退款，但其之后仍表示如能够办理更名手续、同意继续履行合同，而铁秀娟明确表示因其与甘付洪之间的矛盾不再出售房屋，甘付洪在与铁秀娟协商后仍向李桂业答复无法继续履行合同，双方的聊天记录及通话内容可以证明未办理更名及无法履行合同主要系由于二被告之间的矛盾所致，二被告对于双方合同解除存在明显过错，其提交的证据亦不足以证明二原告在双方解除合同时明确表示放弃违约金，故二被告应向二原告承担违约责任。对于违约金金额，二被告认为合同约定的违约金标准过高，要求调整；违约金应以实际损失为基础，二原告称其因合同解除遭受的主要损失包括房价上涨、筹集房款产生的利息损失，其提交的证据不足以证明其具体损失，二被告仅应就双方合同解除并退还房款之前的损失承担赔偿责任，结合合同的具体履行情况及当事人的过错程度，本院酌情支持违约金15000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、甘付洪、铁秀娟于本判决生效后十日内向鲁永元、李桂业支付违约金15000元；二、驳回鲁永元、李桂业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，已减半收取，由鲁永元、李桂业负担2440元，由甘付洪、铁秀娟负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审  判  员 强  亚  茹二〇二〇年十月十五日法 官 助 理 董  致  晶书  记  员 武     霞本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。