广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1204民初1814号原告：肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市××××××××，统一社会信用代码91441×××××××N。法定代表人：俞瑞兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑三苟，该公司员工。委托诉讼代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。被告：李桂新，男，1981年3月10日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区×××××××，公民身份号码441××××××4。委托诉讼代理人：翁素苗，女，1980年9月23日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区×××××，公民身份号码441×××××，系被告李桂新的妻子。被告：翁素苗，女，1980年9月23日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区×××××××××，公民身份号码441××××××××8。原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司（以下简称桃花源公司）诉被告李桂新、翁素苗物业服务合同纠纷一案，本院2020年7月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，因被告李桂新、翁素苗对本案适用小额诉讼程序提出异议，本院依法将本案转为适用简易程序，因被告李桂新、翁素苗对本案适用小额诉讼程序提出异议，本院依法将本案转为适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃花源公司的法定代表人俞瑞兴，被告翁素苗（同系被告李桂新的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桃花源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2018年10月27日至2020年5月31日期间的物业管理费等款项共计3384元，其中物业管理服务费2803元，公摊水电费及二次加压费374元，设备设施维护保养费207元；2.判令被告立即向原告支付违约金1277元，实际金额以3384元为本金，以年利率24%的标准自2018年10月27日起计至付清全部欠款为止，现暂计至2020年5月31日；3.判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系肇庆市高要区××××××的业主，该房屋建筑面积为90.37平方米。购房时，肇庆市恒源物业管理有限公司（以下简称“恒源公司”）与被告签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定由恒源物业公司对其物业进行管理。《服务协议》第四条第二款约定:“住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）”。第十一款规定:“公共用水、用电费用按实际用量按户平均分摊向业主和物业使用人收取。”第十二款规定:“电梯费（电梯运行维护费、检测费和运行电费等）按实际产生费用按楼层高低分摊向业主和物业使用人收取。”《服务协议》第十一条第四款约定:“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天5％交纳违约金。”2016年11月5日，肇庆市顺益房地产有限公司（以下简称“顺益公司”）与原告签订《前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》），约定由原告于2017年3月7日起全面负责高要区沿江一路3号凯旋珑湾的物业管理。合同第十八条约定:“1、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，暂按市场调整收1.6元；2、公共用水、电费、二次加压费用，按每月每户26.7元分摊向业主或物业使用人收取。设备设施维护保养费（电梯维护、检测费和运行电梯系统、智能安防监控系统、楼宇工程系统、给排水系统、消防系统、人防系统、电器设备系统等），按每月每户14.8元分摊向业主和物业使用人收取；3、关于2020年5月31日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用，由乙方负责收取。”被告于2016年11月28日收楼，物业管理公司为被告提供了相应的物业管理服务，垫付了水电公摊费用，对小区物业及公共配套设施进行了清洁、维修和管理，付出了大量的人、财、物等成本，被告享受了相应的服务，但是，被告自2018年10月27日至今一直拒绝支付物业管理费及相关费用。故原告不得不起诉至法院，恳求法院判如所请，以维护原告的合法权益。庭审中，桃花源公司将其第一、第二项诉讼请求变更为：1.判令被告立即向原告支付2018年10月27日至2020年5月31日期间的物业管理费等共计3177元，其中物业管理服务费2803元、公摊水电费374元；2.判令被告立即向原告支付违约金，违约金实际金额以3177元为本金，以年利率24%的标准自2018年10月27日起计至付清全部欠款为止，现暂计至2020年5月31日。李桂新、翁素苗共同辩称，一、桃花源公司不合理收取公共用水、用电费。水电费每户每月平均分摊不合理，水电费分摊每月每户向业主公示。水电费原告没有按合同履行，只是粗略的填了一个固定数值。小区的每一栋楼的负一、二层未普使用，也从未对业主开放，被告不应分担该部分的公摊水电费。前期物业服务协议第十一条约定，公共用水、用电费按月实际用量按户平均分摊，向业主和物业使用人收取。二、桃花源公司违规收取设备设施维护保养费。肇庆市高要区发展改革和物价局（高发价检退（2017）2号）文件明确规定。三、桃花源公司未按合同违规收取二次加压费。四、桃花源公司承诺提供二级物业服务，但实际根本达不到二级物业服务标准，不能按住宅建筑面积每月每平方米1.6元收取，应按未评级高层0.6元/平方米/月收取物业管理费。五、因桃花源公司物业服务未达到其承诺的二级物业服务标准，所以并未构成因交费问题产生的违约金这一说法，并且诉讼等相关费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：李桂新、翁素苗于2015年9月16日与凯旋珑湾开发商顺益公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于肇庆市高要区××××××，合同约定房屋建筑面积90.37平方米。合同第三条还约定了“……买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《服务协议》”。2017年10月1日，恒源公司作为甲方，李桂新作为乙方签订了《服务协议》和《业主（临时）管理规约》，《服务协议》主要约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用等，约定物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理、环境卫生和绿化养护、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；其中第四条物业管理服务费用约定：“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……九、……每月5日前交纳当月费用……十三、……如乙方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”。庭审中，桃花源公司与李桂新、翁素苗共同确认交楼时间为2016年10月，后李桂新、翁素苗开始交纳物业服务费直至2018年10月26日。2017年5月1日，顺益公司作为甲方与桃花源公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，合同约定顺益公司委托桃花源公司自2017年5月25日起接替恒源公司为该凯旋珑湾小区提供前期物业服务，且恒源公司应收未收的物业管理费用也由桃花源公司收取，但顺益公司和桃花源公司均没有就上述的变更事宜向凯旋珑湾小区的业主进行公示或通知。《前期物业服务合同》约定了物业管理服务事项、甲乙双方的权利义务、物业管理服务费用、违约责任等内容，约定委托的管理服务事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政共用设施和设备建筑物、构筑物的维修、养护和管理、共用绿地、花木建筑小品等的养护与管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序等；其中第十八条物业管理服务费约定：“1、住宅按建筑面积每月每平米1.8元，暂按市场调整收1.6元。2、公共用水、电费、二次加压费用，按每月每户26.7元分摊向业主或物业使用人收取。……3、关于2017年3月7日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用,由乙方负责收取。”后桃花源公司接管凯旋珑湾小区，开展物业管理服务工作，包括向业主收取物业服务费等相关费用。桃花源公司与李桂新、翁素苗并未签订任何服务合同或协议，但在桃花源公司接管凯旋珑湾小区后，李桂新、翁素苗也有向桃花源公司交纳物业服务费至2018年10月26日，后李桂新、翁素苗开始拒绝交纳物业服务费。恒源公司向凯旋珑湾小区的业主发出《通知书》，该通知书的主要内容为顺益公司已于2017年5月25日起委托桃花源公司全面负责凯旋珑湾小区的物业管理工作，原属于恒源公司的权利义务全部由桃花源公司承受，业主应于收到通知书之日起5天内，将欠缴的2017年5月25日之前及之后产生的物业管理费、公摊水电费等相关费用一并向桃花源公司缴清。桃花源公司提交了水电费发票，拟证实其已实际缴交了凯旋珑湾小区2016年10月至2020年5月的公共用水电费。其中2018年9月至2019年12月期间，经审核，编号为5828#5628#的电表的小区电费为146452.74元；编号4999#4179#的电表统计的小区消防电费为3040.04元；编号8577#的地下室公共用电为584.15元；编号6083#的电表统计的物业办公室电费为1127.42元；编号为10601001的水表统计的小区物业水费为285.60元；编号为10601002的水表统计的小区物业水费为7067.2元。2020年1月至2020年5月期间，经审核，编号为5828#5628#的电表的小区电费为38007.63元；编号4999#4179#的电表统计的小区消防电费为1655.09元；编号8577#的地下室公共用电为1973.65元；编号为10601001的水表统计的小区物业水费为5.60元；编号为10601002的水表统计的小区物业水费为2388.40元。另根据桃花源公司提交的物业费计算清单明细并结合其庭审陈述，凯旋珑湾共有住户（含未收楼未入住）395户，桃花源公司诉请的水电公摊费用是按照恒源公司与桃花源公司签订的《服务合同》中约定的26.7元/月自2018年5月计至2019年12月；自2020年1月1日起，为了缓和和业主的关系，水电公摊费用其只是象征性计收0.1元/平方米，其所主张的物业管理服务费2803元实际上包含了2020年1月至5月的水电公摊费用。李桂新、翁素苗提交了视频、图片、邮件截图，拟证实桃花源公司管理不到位、提供的物业服务质量不符合约定，故其才拒交物业管理费。本院认为，本案是因李桂新、翁素苗没有向桃花源公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。李桂新、翁素苗与桃花源公司在庭审中共同确认交楼时间为2016年10月，本院予以确认。后李桂新、翁素苗开始交纳物业服务费至2018年10月27日，后其以桃花源公司收费不合理及服务质量差为由开始拒交物业管理费。李桂新、翁素苗与顺益公司签订《商品房买卖合同》时，合同已就前期物业服务约定了相关条款。李桂新于2017年10月1日与恒源公司签订了《服务协议》，该协议第四条物业管理服务费用约定：“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……十三……如乙方未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额千分之五的滞纳金”。桃花源公司与顺益公司于2017年5月1日签订《服务合同》，该份合同性质上属于“前期物业服务合同”，因为凯旋珑湾小区至今未成立业主委员会，因此，《服务合同》对包括李桂新、翁素苗在内的所有凯旋珑湾的小区的业主均具有约束力。但是，桃花源公司为凯旋珑湾小区的业主提供物业服务，其权利义务来源于顺益公司的指派，以及承继于恒源公司所享有的权利义务，顺益公司虽然可以变更指定凯旋珑湾小区的物业服务公司，但不得随意加重业主的责任，故《服务合同》相对于《服务协议》加重业主责任和减轻物业服务公司义务的部分内容无效。该合同第十八条物业管理服务费约定：“……3、关于2017年5月25日之前业主应缴未缴的物业管理费及分摊费用,由乙方负责收取”。后桃花源公司自2017年5月25日起接替恒源公司全面负责凯旋珑湾的物业管理工作，为包括李桂新、翁素苗在内的凯旋珑湾小区业主提供了事实上的物业服务，而李桂新、翁素苗也确认桃花源公司一直有为小区提供物业管理服务，双方之间存在事实上的服务与被服务的物业服务关系，桃花源公司作为原告向小区业主主张拖欠的物业管理服务费用并无不当，且其主张的收费标准1.6元/月/平方米也未超出原李桂新、翁素苗与恒源公司约定的收费标准，且李桂新、翁素苗在桃花源公司接管小区后也按照1.6元/月/平方米的标准缴纳了一定时间的物业服务费，即其已经用事实行为认可了桃花源公司的对其居住小区进行管理及物业服务费的收费标准，本院对此收费标准予以确认。李桂新、翁素苗作为凯旋珑湾小区的业主接受了桃花源公司提供的物业服务，应当承担向其交纳相应对价费用的义务。对于李桂新、翁素苗认为桃花源公司未提供二级标准的物业服务不能按照二级标准收取物业服务费的意见，小区物业管理服务等级标准属于政府行政管理部门对物业服务制定的指导性收费标准，该标准属于行政管理性规范，不影响原、被告之间物业服务相关的民事法律行为的效力，故本院对其该意见不予采纳。根据李桂新、翁素苗与恒源公司签订的《服务协议》第四条物业管理服务费用“……二、住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（电梯电费、公共水电费由业主分摊）……”的约定，并结合桃花源公司的诉讼请求，核算李桂新、翁素苗应当交纳的物业服务费为2766.49元（1.6元/月/平方米×90.37平方米×19个月+1.6元/月/平方米×90.37平方米÷30天×4天)，对于桃花源公司请求的超出部分，本院不予支持。关于水电公摊费用的问题，桃花源公司提交了2016年10月至2020年5月其支出的凯旋珑湾小区水电公摊费用的发票，证实其已实际交纳的水电公摊费用的金额，对于其为了管理凯旋珑湾小区公共区域支出了一定的水电费的事实，本院予以确认。但对于具体的水电公摊费用数额，本院认为，物业办公室的用电不应纳入凯旋珑湾小区的公共用电部分。物业办公室是桃花源公司在凯旋珑湾小区的办公场所，是桃花源公司的专有部分，对该办公室享有占有、使用、收益和处分的权利的是桃花源公司而非业主，倘若桃花源公司的办公室不设在凯旋珑湾小区内，是否该物业办公室的电费也要公摊给小区业主承担？显然是不合理的，因此物业办公室的电费1127.42元不纳入水电公摊费用范围。扣除物业办公室的电费后，核算李桂新、翁素苗2018年9月至2019年12月应交纳的水电公摊费用总数为398.56[(146452.74+3040.04+584.15+285.60+7067.2)元÷395户]，即24.91元/月；2020年1月至5月应交纳的水电公摊费用为22.29元/月[（38007.63+1655.09+1973.65+2388.40+5.60）元÷395÷5]，但桃花源公司仅诉请0.1元/平方米，即9.037元/月，合计45.19元，是其对自身权利义务的处分，本院予以准许。综上，李桂新、翁素苗应交纳的水电公摊费用为443.75元（398.56元+45.19元）。关于违约金问题，虽然李桂新、翁素苗没有按照合同约定交纳物业服务费，但是桃花源公司接受顺益公司的委托接管凯旋珑湾小区，长时间没有向业主说明相关事宜，存在明显瑕疵，且桃花源公司在提供实际物业服务时亦存在一定的瑕疵，未能完全达到双方约定的标准，桃花源公司同样构成违约。李桂新、翁素苗逾期付款的责任与桃花源公司的违约责任足以两相抵减，故对桃花源公司要求李桂新、翁素苗支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告李桂新、翁素苗应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月27日起至2020年5月31日的物业管理费2766.49元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；二、被告李桂新、翁素苗应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年10月27日起至2019年12月31日的水电公摊费用398.56元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；三、被告李桂新、翁素苗应在本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月至5月的水电公摊费用45.19元给原告肇庆市桃花源物业管理有限公司；四、驳回原告肇庆市端州区桃花源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李桂新、翁素苗负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  林国良二〇二〇年九月三十日