广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2538号原告：张贵泉，男，1971年10月17日出生，汉族，身份证住址：罗定市************，现住罗定市********，身份证号码：442************。原告：刘洁良，女，1972年11月20日出生，汉族，身份证住址：罗定市*************，现住罗定市********，身份证号码：441************。被告：罗定市城投房地产咨询服务部，住所地：罗定市**********，统一社会信用代码：914************482。法定代表人：覃某1。原告张贵泉、刘洁良与被告罗定市城投房地产咨询服务部商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告张贵泉、刘洁良及被告罗定市城投房地产咨询服务部的法定代表人覃某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告将原告张贵泉、刘洁良所属的罗定市**************房屋（建筑面积87.81平方米）的用地分摊面积9.16平方米过户至原告张贵泉、刘洁良名下。二、判令被告将原告张贵泉、刘洁良所属的罗定市*************储物房房屋（建筑面积8.87平方米）的用地分摊面积0.93平方米过户至原告张贵泉、刘洁良名下。三、本案诉讼费由被告负担。庭审中，两原告明确其诉讼请求中要求被告过户分摊面积是要求被告应当按照法律规定与合同约定将原告方房屋占用的土地分摊面积使用权过户到原告方名下。两原告诉称的事实和理由：原告张贵泉、刘洁良是罗定市**************房屋和***储物房房屋的合法产权人。被告原称“罗定市罗城镇房地产综合开发公司”，2017年*月10日更名“罗定市城投房地产咨询服务部”，是原罗定市罗城镇*********（现公安机关变更为罗定市**********、81号）的商品房开发商。被告1995年在位于原罗定市罗城镇****号的地块上开发建设商住楼，商住楼建筑占地面积335.7平方米，建筑面积3218.32平方米。被告开发建设所需的土地已经取得国有土地使用权。1995年1月12日，案外人陈某某与被告签订《房地产买卖契约》，购买被告开发的罗定市罗城镇************房及****储物房。合同第三条约定：“双方同意于1995年1月12日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。”但被告并没有履行合同义务，将土地使用权过户至买受人名下。2005年*月1日，案外人陈某某将前述房地产转让给原告张贵泉、刘洁良并办理产权过户手续，由原告张贵泉、刘洁良取得上述房地产的所有权利。经现场勘查和查档及权籍调查资料，罗定市**************（建筑面积87.81平方米）按比例进行分摊得出用地分摊面积为9.67平方米；罗定市**************储物房（建筑面积8.87平方米）按比例进行分摊得出用地分摊面积为0.93平方米。因房屋涉及的用地分摊面积迟迟没有过户，导致原告现在无法出卖房地产和办理产权过户手续，原告作为该房地产业主的权益严重受损。为此原告及相关业主曾多次联系被告，要求被告将房屋分摊得出的用地分摊面积过户至原告等业主名下，但被告及其主管领导均以种种借口拒不办理。原告为维护自己的合法权益，现向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告罗定市城投房地产咨询服务部辩称：一、罗定市城投房地产咨询服务部并非适格被告。根据合同相对性原则，罗定市城投房地产咨询服务部与张贵泉、刘洁良不存在任何买卖交易，故罗定市城投房地产咨询服务部并非二手房买卖合同的相对人，故罗定市城投房地产咨询服务部并非适格被告。二、张贵泉、刘洁良与陈某某之间因二手房买卖合同产生的纠纷，与罗定市城投房地产咨询服务部无关。若因二手房买卖合同发生纠纷，可以向其合同相对人陈某某主张权利。三、《房地产买卖契约》（粤房买卖契字No.00*****号）约定的权利义务已经履行完毕。（一）罗府国用（95）字第*****（24-1-6）号国有土地使用证载明“土地面积为：伍佰肆拾捌点壹米，其中：建筑占地叁佰叁拾伍点柒米”，而分摊面积一栏为空白；建设工程规划许可证载明“基地面积333.25㎡，建筑面积2666㎡，均没有提及分摊面积。（二）依据《房地产买卖契约》（粤房买卖契字No.00*****）约定，罗定市城投房地产咨询服务部将坐落在罗城镇****号****的房地产（房屋建筑面积96.68平方米）出售给陈某某，由陈某某向罗定市城投房地产咨询服务部支付购房款人民币44445.20元。合同签订后，罗定市城投房地产咨询服务部向陈某某交付了房屋，并且为其办理了房产证。罗定市城投房地产咨询服务部与陈某某的房屋买卖契约明确约定只是出售房屋的建筑面积，并没有任何文件载明罗定市城投房地产咨询服务部向陈某某出售分摊面积，且当时的房屋买卖也没有“分摊面积”这一说法。涉案的房屋已经办理不动产权属证书，罗定市罗城镇房地产综合开发公司与买受人陈某某之间的房屋买卖交易行为已经完成。四、罗定市城投房地产咨询服务部认为，本案的纠纷依法不属于罗定市人民法院受理民事案件的范围。变更登记（将权籍调查所确定的用地分摊面积过户）属于由房屋真正权属人向不动产登记部门申请办理，然后由不动产登记部门予以核准的事项，并非是罗定市城投房地产咨询服务部的能力范围。（一）本案诉请的“****屋分摊面积9.16平方米”和“储物房房屋面积”并非登记在罗定市城投房地产咨询服务部的名下，罗定市城投房地产咨询服务部无法将诉请的分摊面积进行过户。（二）涉案房屋已经过户至张贵泉、刘洁良名下，张贵泉、刘洁良是房屋的真正权属人，本案的诉讼请求事项应由张贵泉、刘洁良向不动产登记部门申请办理，而非向罗定市城投房地产咨询服务部主张权利，若不动产登记部门不予以办理，可以向人民法院提起行政诉讼。（三）依据罗定市人民政府罗府办（2019）2号文件《罗定市人民政府办公室关于印发罗定市不动产统一登记有关问题的处理意见的通知》的意见：关于购买商品房，集资等房产，无土地使用证或者土地性质是划拨用地的房产办理不动产登记证问题，办理该类不动产登记时，由市不动产登记局测算该土地上该房屋的总建筑面积，计算出每一户房屋办证应分摊的划拨土地面积。如其自愿办理不动产登记证时，由市国土资源局按该划拨用地宗地所在区域及相同地类的基准地价收取土地出让金，签订土地出让合同后，不再履行报批程序，无需办理土地转让手续，依法公告并注销原国有土地使用证（原国有土地使用证在全部房屋未办理完不动产登记证时，注记已办理面积），重新核发房地产主体一致的不动产权证，新核发的土地不动产权证书为共同宗地。故罗定市城投房地产咨询服务部认为，张贵泉、刘洁良诉请的事项应由其自己作为权利人向不动产登记部门申请办理，而非向罗定市人民法院提起民事诉讼。综上，请求法院驳回张贵泉、刘洁良的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对对方提交的证据的真实性及合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：罗定市罗城镇房地产综合开发公司是原罗城东区****号（现为罗定市**********号）商住楼的房地产开发公司，于2017年5月10日变更名称为罗定市城投房地产咨询服务部。被告约于1995年初与案外人陈某某签订了《房地产买卖契约》[（粤）房买卖契字No.00*****号]，约定被告将座落在罗城镇****号****的房地产（房屋建筑面积96.68平方米）出售给陈某某，成交价格为人民币44445.20元，双方同意于1995年1月12日由被告将上述房地产正式交付给陈某某，房屋移交给陈某某时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给陈某某，上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由双方按规定各自承担。《房地产买卖契约》附件一载明房屋座落为罗城****号****，房屋建筑面积96.68平方米，土地使用面积548平方米。1995年3月17日，被告取得了罗城东区丽久路商住楼的《建设工程规划许可证》。1995年8月17日，被告取得了罗城东区****号的《国有土地使用证》[罗府国用（95）字第*****号24-1-6]，该证载明用途为商住楼，土地面积（用地总面积）为548.1平方米，其中建筑占地面积为335.7平方米。1998年4月27日、28日，陈某某取得了罗城****号********（建筑面积87.81平方米）及罗城****号*******号储物房（建筑面积8.87平方米）的房地产权属证书（证书编号：016****、016****）。2005年7月1日，陈某某与原告张贵泉、刘洁良签订了《房地产买卖合同》，约定陈某某将位于罗城镇****号****504、***号储物房的房地产转让给张贵泉、刘洁良，交易总金额为人民币48000元，该合同的房地产买卖合同说明载明：本合同所称房地产是指单位和个人拥有完全产权，领取了房地产管理部门核发的《房地产权证》的房屋及其所占用的土地使用权。2005年8月1日，原告张贵泉、刘洁良取得了罗定市罗城****号********（住宅建筑面积87.81平方米）及***号储物房（建筑面积8.87平方米）的《房地产权证》（粤房地证字第C38*****号、第C38*****号）。2019年2月26日，罗定市人民政府办公室印发《关于罗定市不动产统一登记有关问题的处理意见》，其中第四点载明：关于购买商品房、集资房等房产，无土地使用证或土地性质是划拨用地的房产办理不动产登记证问题。这类房屋办理不动产登记时，由市不动产登记局测算该土地上盖房屋的总建筑面积，计算出每一户房屋办证面积应分摊的划拨土地面积。如其自愿办理不动产登记证时，由市国土资源局按该划拨用地宗地所在区域及相同地类的基准地价收取土地出让金，签订土地出让合同后，不再履行报批程序，无须补办土地转让手续，依法公告并注销原国有土地使用证（原国有土地使用证在全部房屋未办理完不动产登记证时，注记已办理面积），重新核发房地主体一致的不动产权证，新核发的土地不动产权证书为共用宗地。土地出让年限按档案记载房屋建成时间起计，住宅为70年，商业为40年。2020年8月12日，原告张贵泉、刘洁良诉至本院，要求被告罗定市城投房地产咨询服务部将原告方房屋占用的土地分摊面积使用权过户到原告方名下。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。被告罗定市城投房地产咨询服务部（原罗定市罗城镇房地产综合开发公司）于1995年初与案外人陈某某签订的《房地产买卖契约》[（粤）房买卖契字No.00*****号]及案外人陈某某于2005年7月1日与原告张贵泉、刘洁良签订的《房地产买卖合同》均是各方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、罗定市城投房地产咨询服务部是否是本案适格被告？二、原告张贵泉、刘洁良要求罗定市城投房地产咨询服务部将涉案房屋占用的土地分摊面积使用权过户到其名下的主张理据是否充分？关于争议焦点一，本院认为，虽然原告张贵泉、刘洁良并非上述《房地产买卖契约》的合同相对人，罗定市城投房地产咨询服务部也并非上述《房地产买卖合同》的合同相对人，但鉴于案外人陈某某已将罗定市**********(原罗定市罗城镇*****)********及***号储物房的房地产转让给原告张贵泉、刘洁良，并已完成了房屋所有权变更登记手续，原告张贵泉、刘洁良现为涉案房地产的合法实际所有权人，对与涉案房地产有关的权利，原告张贵泉、刘洁良有权主张，故案外人陈某某与罗定市城投房地产咨询服务部签订的《房地产买卖契约》中陈某某未实现的合同权利，可由原告张贵泉、刘洁良承继，罗定市城投房地产咨询服务部未履行的合同义务，应当向原告张贵泉、刘洁良履行。因此，罗定市城投房地产咨询服务部是本案适格被告。罗定市城投房地产咨询服务部提出其并非本案适格被告的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。二、关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，被告应当在转让涉案房屋的同时，转让该房屋占地范围内的国有土地使用权。且被告与案外人陈某某签订的《房地产买卖契约》第三条亦约定房屋移交时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。现《房地产买卖契约》中陈某某未实现的合同权利已由原告张贵泉、刘洁良承继，被告至今仍未将涉案房屋范围内的土地使用权转移给原告，既违背合同约定，又违反国家法律规定。至于被告提出的罗定市人民政府罗府办（2019）2号文件《罗定市人民政府办公室关于印发罗定市不动产统一登记有关问题的处理意见的通知》的意见明确应由原告自己向不动产登记部门申请办理不动产权证，被告无权办理的问题，本院认为，该意见只是关于购买商品房等房产无土地使用证的情形该如何办理不动产登记证的办理流程，并不能据此免除被告的协助办证义务，现涉案房屋范围内的土地使用权仍然登记在被告名下，如涉案房屋房地主体不一致，势必会对房地产实际所有权人即原告张贵泉、刘洁良行使该房地产的使用、收益、处分权利造成影响。因此，虽然原告张贵泉、刘洁良是办理涉案房屋范围内的土地使用权不动产登记证的申请方，但被告有义务协助原告办理过户变更登记手续，相关费用应由原告自行负担。至于具体的土地使用权面积，以不动产登记部门测算为准，原告所提供的《分摊土地面积申请、调查意见表》并无有关部门盖章，本院对该表载明的有关用地分摊面积，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，判决如下：限被告罗定市城投房地产咨询服务部于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告张贵泉、刘洁良办理罗定市**************占地范围内的土地使用权及罗定市***************储物房占地范围内的土地使用权过户变更登记手续（过户变更登记至原告张贵泉、刘洁良名下），过户相关费用由原告张贵泉、刘洁良自行负担。案件受理费275元（原告已预交），由被告罗定市城投房地产咨询服务部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十月十三日书记员  陈芷黎附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。