广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初12259号原告：钟雪金（系钟爱民妻子），女，1974年7月28日出生，汉族，住广州市开发区。原告：钟爱民（系钟雪金丈夫），男，1973年1月31日出生，汉族，住广州市开发区。两原告共同委托诉讼代理人：区楚华，广东允中律师事务所律师。被告：黄荣军（系黄秀育丈夫），男，1961年6月3日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：张旭，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：黄秀育（系黄荣军妻子），女，1964年4月6日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：黄荣军（系黄秀育丈夫），住广东省大埔县枫朗镇下木村老屋小组。第三人：钟嘉宝（系原告钟雪金、钟爱民女儿），女，1997年6月30日出生，汉族，住广州市黄埔区。第三人：钟嘉满（系原告钟雪金、钟爱民女儿），女，1998年10月28日出生，汉族，住广州市萝岗区。第三人：黄建加（系被告黄荣军、黄秀育儿子），男，1987年10月16日出生，汉族，住广东省大埔县。第三人：黄建标（系被告黄荣军、黄秀育儿子），男，1993年2月8日出生，汉族，住广东省大埔县。原告钟雪金、钟爱民与被告黄荣军、黄秀育、第三人钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟雪金、钟爱民的共同委托诉讼代理人区楚华，被告黄荣军及其委托诉讼代理人张旭，被告黄秀育的委托代理人黄荣军，第三人钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟雪金、钟爱民向本院提出诉讼请求：1.判令原告钟雪金与被告黄荣军之间关于广州市黄埔区萝塱路三巷6号三楼的房屋转让合同无效；2.判令被告黄荣军腾空并交还位于广州市黄埔区萝塱路三巷6号三楼的房屋；3.本案案件受理费由被告黄荣军承担。原告钟雪金、钟爱民当庭变更诉讼请求为：1.判令两原告与被告黄荣军之间关于广州市黄埔区萝塱路三巷6号三楼的房屋转让协议无效，两原告向被告黄荣军返还转让款12万元；2.判令两被告腾空并交还位于广州市黄埔区萝塱路三巷6号三楼的房屋给两原告；3.本案案件受理费由两被告承担。事实与理由：原告钟雪金为广州市黄埔区萝岗社区南一经济合作社的集体经济组织成员，其于1996年8月5日基于集体经济组织成员的身份取得位于萝岗镇××河西××街××号的宅基地使用证[证号为萝穗郊（萝）字11291号]，以及该使用证所对应的位于该处宅基地上兴建的一栋四层高的楼房中的三楼的房屋(用地和建筑面积均为67.5平方米)。此后，该栋四层高的楼房的门牌号变更为广州市黄埔区萝塱路三巷6号。2005年上半年，经他人介绍，被告向原告提出购买原告拥有的上述房屋。经协商后，双方口头约定房屋转让款12万元，被告通过现金交付方式向原告支付房屋转让款，原告收取转让款后再将宅基地使用证交给被告。此后，上述房屋一直由被告居住使用。直至2019年9月，原告因家庭生活需要，其与被告协商取回上述房屋并退回房屋转让款，但无果。根据《土地管理法》第六十三条的规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而根据《合同法》第五十二条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。鉴于被告并不属于宅基地及地上房屋所在地的集体经济组织成员，其依法不能购买依附于集体经济组织成员身份的宅基地及地上房屋，故双方关于上述房屋的转让行为因违反了上述法律的规定而归于无效。据此，根据《合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”故，被告应当向原告腾退并返还上述房屋。综上，原告特向法院起诉，望判如所诉。被告黄荣军、黄秀育辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉求。2006年6月1日，原、被告签订《房屋转让协议书》，协议约定原告将涉案房屋作价12万元转让给被告，约定该房屋归属被告所有，如遇拆迁等各种补偿归被告，同时将上述地址房产证件原件一并交付给被告，原告等近亲属一并在本协议中签字见证，自签订本协议后，被告合法占有使用上述房屋至今，涉案宅基地一共四层，一层一户，且这四户情况都和被告一样都是后来转让所得的，但是业主并不是原告，分别是不同的出卖人。同时《中华人民共和国民法总则》第七条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”，原告在诉状称是因家庭人员众多无房居住的原因要求收回上述房产，显然属于无稽之谈。涉案宅基地房到目前为止没有取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，涉案宅基地地上建筑物在行政主管部门处理完毕之前，法院应依法不予受理或驳回原告的起诉。原告现提起诉讼，只不是在听闻马上要开始的三旧改造，主观上为得到相关拆迁安置补偿利益提起本案诉讼，原告行为违反公序良俗的原则，该判决生效对社会有示范性的作用，黄埔区有约上万户与被告的情况类似，在巨大的经济利益引诱下将会产生大量的诉讼案件，造成社会不稳定，显然违背了民法总则的关于诚实信用的基本原则，更不应支持其诉讼请求。综上，请法院依法驳回原告的请求，以维护被告的合法权益。补充：原告在起诉书当中说明该土地使用证所对应的该处宅基地上的四层高的楼房中的三层楼房（用地和建筑面积均为67.5平方米），同时根据原告提交的证据存档情况表明确记载该涉案房产层数为1层，原告在起诉书中也明确说明了该涉案房产一栋四层，那么对于该处房产的权属原告未提交相关的证据予以证明。因此结合存档情况表注明的层数及房屋现状可以得出该处房产未取得建设规划许可，因此根据《中华人民共和国城乡规划法》之规定，宅基地地上建筑物在行政主管处理完毕前法院应依法不予受理或驳回原告的起诉。到开庭之日，原告提交的证据材料中只是有一个宅基地使用证，未取得该涉案房产房产证，因此，被告要求法庭在原告举证不能的情况下，驳回原告的起诉。第三人钟嘉宝述称，同意钟雪金、钟爱民的诉请及事实和理由，涉案房屋为钟雪金所有，钟雪金处只有宅基地证而没有房产证，房屋是钟雪金建的，钟嘉宝、钟嘉满没有出钱修建，也没有收过被告的钱。第三人钟嘉满述称，同意钟雪金、钟爱民的诉请及事实和理由，涉案房屋为钟雪金所有，钟雪金处只有宅基地证而没有房产证，房屋是钟雪金建的，钟嘉宝、钟嘉满没有出钱修建，也没有收过被告的钱。第三人黄建加述称，我方陈述意见与被告答辩意见一致，涉案房屋是两被告共同出钱购买，黄建加、黄建标没有出过钱。第三人黄建标述称，我方陈述意见与被告答辩意见一致，涉案房屋是两被告共同出钱购买，黄建加、黄建标没有出过钱。本院经审理认定事实如下：2006年6月1日，甲方钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满与乙方黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标共同签订了一份《房屋转让协议书》(以下简称“涉案协议”)，约定：甲方与乙方就广州市萝岗街萝岗村萝岗圩河西壹巷3号第三层房屋转让事宜，双方本着互惠的原则，自愿达成协议如下：一、甲方自愿将位于路××）第三层房屋(占地面积67.5平方米)全部转给乙方黄荣军，自此，该房屋永远属于乙方所有。二、甲方的上述房屋共作价120000元，乙方已一次性全部交清给甲方，且该房已由甲方交付给乙方使用。三、甲方上述房屋的［萝字第××号］《农村(圩镇)宅基地使用证》原件，已由甲方交给乙方保管，该土地使用权归乙方使用。四、上述房屋如遇征收或拆迁等，该房屋的拆迁费补偿及各种补贴等全部归乙方所有。同时，甲方应协助乙方享有有关权利。五、协议签字生效，具有法律效力。涉案协议签订后，黄荣军、黄秀育向钟雪金、钟爱民支付了12万元，钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满将涉案房屋交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用至今。广州开发区城市建设和房地产档案馆出具的存档情况表载明“萝岗镇××河西××街××号土地使用权人为钟雪金，用地面积为67.5平方米，建筑面积为67.5平方米，层数1层，证号为萝穗郊(萝)字11291号”。发证时间为1996年8月5日的萝字第NO.1011291号农村(圩镇)宅基地使用证存根载明“宅基地座落在萝岗村××西××街××、萝岗镇××村萝岗圩社，使用人为钟雪金，面积67.5平方米”。2019年9月26日，广州市黄埔区萝岗街荔红社区居民委员会在该存根复印件上加盖了印章并注明“现门牌为广东省广州市黄埔区萝塱路三巷六号三楼”。广州市公安局黄埔区分局于2020年7月2日出具的《门牌地址调查情况》载明“我辖区位于广州市黄埔区萝岗镇××河西××街××号建有一处房屋，此建筑物所在地块是属于村民钟雪金(宅基地使用证号：萝字第NO011291号)所有。宅基地使用证发放日期：1996年8月5日。后因门牌变更，该地地址变更为广东省广州市黄埔区萝塱路三巷6号，并由广州市黄埔区萝岗街荔红社区居民委员会于2019年9月26日在房地产档案黏贴纸复印件上确认并盖章。该房屋地址经核查门牌编列为广州市黄埔区萝塱路三巷6号”。本院向广州开发区规划和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局发函查询广州市黄埔区萝塱路三巷六号三楼房屋及萝岗村萝岗圩河西1街3号房屋的规划报建及所有权人等相关情况。2020年6月8日上述单位向本院出具《关于提供〈协助调查函〉涉及萝塱路三巷6号房屋及萝岗村萝岗圩河西1街3号房屋相关情况的复函》，该复函载明以下主要内容：暂查无广州市黄埔区萝塱路三巷六号房屋的规划报建审批记录，暂查无该房屋产权办理手续记录；暂查无广州市黄埔区(原萝岗区)萝岗镇××河西××街××号房屋的规划报建审批记录。经查开发区房地产档案管理系统，查得“萝岗镇××河西××街××号”以萝穗郊(萝)字11291号办理过不动产登记，层数为1层，建筑面积为67.5平方米，土地使用权和房屋所有权人为钟雪金，核发了萝字第NO.011291号《农村宅基地使用证》。因材料有限，无法判断广州市黄埔区萝塱路三巷6号房屋与萝岗镇××河西××街××号房屋是否为同一幢房屋。庭审时，钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满均确认钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满实际交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用的房屋现在的门牌号码为广州市黄埔区萝塱路三巷6号第三层房屋，并确认该栋四层房屋的第一、二、四层房屋均属于案外人出资所建，与本案无关。钟雪金与钟爱民于1996年11月20日登记结婚,钟嘉宝、钟嘉满是钟雪金与钟爱民的女儿。黄荣军与黄秀育于1985年4月2日登记结婚，黄建加、黄建标是黄荣军与黄秀育的儿子。经本院释明，黄荣军、黄秀育、钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标均表示，如法院认定涉案协议无效时，其他相关的权利义务均另案处理，不在本案处理。以上事实，有萝字第NO.011291号《农村(圩镇)宅基地使用证》《房屋转让协议书》《关于提供〈协助调查函〉涉及萝塱路三巷6号房屋及萝岗村萝岗圩河西1街3号房屋相关情况的复函》《门牌地址调查情况》、结婚证、户口本及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满、黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标均确认钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用的房屋现在的门牌号码为广州市黄埔区萝塱路三巷6号第三层房屋，并确认广州市黄埔区萝塱路三巷6号是一栋四层房屋，而钟雪金名下的萝字第NO.011291号《农村(圩镇)宅基地使用证》及广州开发区城市建设和房地产档案馆出具的存档情况表均载明萝岗镇××河西××街××号房屋为只有1层的房屋，且广州开发区规划和自然资源局与广州市规划和自然资源局黄埔区分局给本院出具的复函载明其无法判断广州市黄埔区萝塱路三巷六号房屋与萝岗镇××河西××街××号房屋是否为同一幢房屋。上述证据证实，钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满交付给黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标使用的门牌号码为广州市黄埔区萝塱路三巷6号第三层房屋与钟雪金名下的萝字第NO.011291号《农村(圩镇)宅基地使用证》载明的只有1层的房屋并非为同一幢房屋。钟雪金、钟爱民、黄荣军、黄秀育、钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标均无举证证实其合法享有广州市黄埔区萝塱路三巷六号第三层房屋的所有权，亦未举证证实该房屋依法办理了规划报建审批手续，故涉案协议不具有法律效力。涉案协议无效，行为人因该无效协议取得的财产，应当予以返还。故黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标应共同将广州市黄埔区萝塱路三巷六号第三层房屋腾空并返还给钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满。钟雪金、钟爱民应共同向黄荣军和黄秀育返还12万元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告钟雪金、钟爱民、被告黄荣军、黄秀育、第三人钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标于2006年6月1日共同签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告黄荣军、黄秀育、第三人黄建加、黄建标于本判决发生法律效力之日起三十日内共同将广州市黄埔区萝塱路三巷六号第三层房屋腾空并返还给原告钟雪金、钟爱民及第三人钟嘉宝、钟嘉满；三、原告钟雪金、钟爱民于本判决发生法律效力之日起三十日内共同将12万元返还给被告黄荣军、黄秀育。债务人如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由钟雪金、钟爱民、钟嘉宝、钟嘉满与黄荣军、黄秀育、黄建加、黄建标各负担537.5元，原告钟雪金已预缴的案件受理费本院不予退费，原告钟爱民、被告黄荣军、黄秀育、第三人钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标应负担的案件受理费，由原告钟爱民、被告黄荣军、黄秀育、第三人钟嘉宝、钟嘉满、黄建加、黄建标在本判决生效后十五日内向原告钟雪金迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  丁树祥人民陪审员  张文寅二〇二〇年十月二十八日书 记 员  张若玫