上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初51713号原告：上海耀际实业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱洲，总经理。委托诉讼代理人：杨春梅，上海兰盾律师事务所律师。被告：硅净电子科技(上海)有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：田泽东，执行董事。委托诉讼代理人：钱倞譞，上海申新律师事务所律师。原告上海耀际实业有限公司与被告硅净电子科技(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨春梅，被告委托诉讼代理人钱倞譞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海耀际实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告归还租赁厂房;2.请求判令被告按照每日383.56元的标准支付自2019年9月12日起至2020年9月10日的房屋使用费139,616.44元；3.请求判令被告支付中介费16,476元;4.请求判令被告支付其他装修费用(含隔墙等)5,000元;5.请求判令被告支付违约赔偿金35,000元;6.请求判令被告支付开票产生的税费13,388.04元;7.请求判令诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第一项诉讼请求，并增加诉请如下：要求判令不予退还被告已付押金23,333元。事实和理由：原告与被告于2018年5月8日签订《厂房租赁合同》约定：由被告向原告承租位于上海市浦东新区宣夏路XXX号内1楼部分厂房(以下简称系争房屋),面积为265平方米(含公摊),用于作为厂房使用；租赁期限自2018年5月12日至2020年5月11日止；年租金14万元(房屋不含税价),每三个月支付一次租金,先付后用,提前15日付款；被告所需办理营业执照、环评等相关经营证件,原告提供所能提供的材料,如被告未能办下营业执照、环评或不办理的,视为违约；被告提前退租违约,对双方所构成的损失及费用由被告承担,原告可无条件搬离清空该租赁物,且押金不予退还；本合同期内双方任何一方违约的,守约方向违约方收取三个月租金作为违约赔偿金；如若被告提前退租违约的,支付的押金不予退还,另被告还应承担中介费16,476元及其他装修费用(含隔墙等)5,000元,被告对办公室、厂房装修及添加物归原告所有。被告自承租厂房起,一直存在拖欠租金的情形,根据合同约定,被告应当在2019年8月28日前支付2019年9月12日起至2019年12月11日期间的租金,但被告未在约定时间内支付租金,经多次催要未果。2019年9月25日,被告向原告发出《厂房退租通知》,以其收到上海三灶工业园区发展有限公司停产搬离告知书为由,要求退租,提前解除《厂房租赁合同》。原告与其协商归还厂房事宜,被拒。现原告以被告拖欠租金,提前解除合同构成违约起诉来院，要求判如所请。原告起诉后，被告已于2020年9月10日将系争厂房内的物品搬离，并将房屋返还原告。又因双方约定的租金金额是不含税的，原告应被告的要求开具了两张发票，因此产生了相应的税费，要求被告负担。硅净电子科技(上海)有限公司辩称，不同意原告全部诉请。被告租金支付至2019年9月11日。2019年7月，被告收到了三灶工业园区的通知要求责令限期搬离，故被告于2019年8月16日就通知原告解除合同，合同于该日解除，当时因原告要求被告支付租金和违约金，被告不同意，故双方未能协商成功，被告自2019年9月9日就失去了厂房的控制权，当时被告就想将设备搬离，但原告的门卫不让搬，故被告设备一直处于原告扣押的状态且原告也更换了门锁，之后原告虽然通知被告前去交接，但也不给被告开门，只是要被告支付拖欠的各项费用，包括违约金，而且押金也不退，被告之前也起诉过，但忘记交诉讼费了。原告相应的诉请没有法律依据，包括中介费、装修费，原告也没有实际支出，原告既主张损失，又主张违约金没有依据，而且原告主张的违约金也过高。被告是应政府要求搬迁的，不应按违约处理。至于税费，是原告开票应自己承担的费用。另外，押金要求原告退还。被告于2020年9月10日搬离系争房屋，双方签了交接单。被告搬走设备一台，冰箱一台，桌子四张、还有椅子等物品，但被告事后发现少了一把椅子。本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《厂房租赁合同》约定甲方将系争房屋出租给乙方作为厂房使用；租赁期自2018年5月12日至2020年5月11日止；年租金14万元，三个月支付一次，实付35,000元，先付后用，每次付款提前15天支付；租金不含税价，租金甲方开收款收据给乙方；协议签订时，乙方应向甲方支付押金23,333元；乙方所需办理营业执照、环评等相关经营证件，甲方提供所能提供的材料，如乙方企业未能办下营业执照、环评或不办理的，视为违约，乙方提前退租违约，对甲乙双方所构成的损失及费用由乙方承担，甲方可无条件让乙方搬离清空该租赁物，且押金不予退还；本合同期限内甲乙双方任何一方违约的，守约方向违约方收取三个月租金作为违约赔偿金，如乙方提前退租违约的，乙方所支付的押金不予退还，另乙方还应承担中介费16,476元及甲方其它装修损失(含隔墙等)5,000元，乙方对办公室、厂房装修及添加物归甲方所有。双方还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，被告支付了至2019年9月11日的租金及押金23,333元。2019年7月15日，上海三灶工业园区发展有限公司向被告送达《企业限期停产搬离告知书》明确：被告属于违法违规建设项目，责令被告立即停止生产并在2日内拆除搬离全部生产设备。2019年8月6日，原告向被告催收租金，被告表示最迟下周五支付，最近资金有点紧张；8月30日，被告告知原告钱拿到了，是个电子承兑，要套现，银行明天休息；9月25日，被告通过微信向原告发送《厂房退租通知》明确：因接到上海三灶工业园区发展有限那公司停产搬离告知书，故于2019年8月16日口头通知原告厂房退租事宜，截止时间为2019年9月11日，现补充书面通知。同年9月18日，原告向被告发送短信询问差被告多少房租发票，给被告补上；9月24日，原告短信告知被告：被告仓库水管漏水，麻烦进来把门开下，看看什么原因漏的。被告回复一会让人去看看，原告并通知被告顺便取下发票；当天下午，原告向被告发送短信告知：因被告严重违约，再次拖欠租金长达13天，原告多次电话联系，未能有明确答复，限被告于2019年9月30日前至原告物业部缴费，如在限定期间没有缴纳，按照合同，原告有权单方面与被告解除合同并处理被告在仓库内的货物用来抵扣拖欠的租金和滞纳金。对此，被告于2020年9月27日回复：起诉期间，法院未判决之前，你不可以动我任何东西，否则……。2019年12月9日，原告询问被告何时归还厂房，被告回复“你不让我搬，我怎么归还”，对此原告表示“我怎么会不让你搬，你把合同约定的条款履行了，不就可以搬了吗”；之后，双方多次相互约谈，2020年1月14日，被告最终答复原告：最终决定还是走法律程序吧。2020年6月8日，原告通过微信向被告发送《关于办理清场交接事宜致函》，其中明确：要求被告于2020年6月12日13时至租赁厂房办理清场交接事宜，若被告未出席，原告将对租赁厂房内物资进行清理，造成损失由被告自行承担。因被告并未出席，双方未能交接。最终，被告于2020年9月10日搬离了系争房屋内物品并将房屋返还原告。另查明，原告提供的发票显示，2019年9月18日，原告向被告开具了税前金额分别为57,012.84元、91,743.12元，税额分别为5,131.16元、8,256.88元的发票二份。被告对该二份发票的真实性没有异议，并表示已支付了税款，但找不到具体的付款凭证。审理中，原告同意以2019年9月25日作为合同解除日期，并表示是换过锁，但时间是2020年8月初。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《厂房租赁合同》、发票、原告与被告微信聊天记录、短信记录，被告提供并经庭审质证的《企业限期停产搬离告知书》及企业确认回执、当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告所签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。合同解除必须具备合法依据，现被告系以被责令停产停业为由解除合同，对此本院认为，根据《厂房租赁合同》，环评等相关经营证件应由被告负责办理，原告仅负有配合提供材料的义务，故租赁关系存续期间，被告应自行确保其自身经营的合法性，现被告因属于违法违规建设项目而被责令停产并限期搬离，系与其经营有关，相关的后果应由被告自行承担，被告以此作为免责解除《厂房租赁合同》的理由并不能成立，合同解除之过错仍在于被告。就《厂房租赁合同》的解除日期，被告系于2019年9月25日向原告发函要求解除合同，原告在审理中亦同意以该日作为合同解除日期，故合同于该日解除。合同解除后，被告应当结清欠付的费用，并自系争房屋内迁出，将系争房屋返还原告，逾期则应承担房屋占有使用费，同时还应承担相应的违约责任。本案争议系涉及2019年9月13日至2020年9月10日期间的租金(房屋占有使用费)，被告辩称系因原告擅自换锁并且不同意被告搬离致使被告未能及时清空返还系争房屋，对此本院认为，根据原、被告的微信聊天记录，原告确实存在要求被告在结清租金等相关费用的情况下方可以搬离系争房屋的情况，因费用结算与被告退房属于合同项下不同义务，二者之间并无牵连关系，原告的该行为显失妥当，同时原告作为出租方，在明知被告已无继续承租系争房屋意愿的情况下，亦负有减少损失扩大的义务，故原告应就该费用的产生承担主要责任。但被告作为承租人，在遗留物品较多的情况下，怠于履行付款义务，并以明确的意思表示“你不可以动我任何东西”保留了系争房屋内物品的所有权，2020年6月间原告通知被告办理房屋交接，被告既不予理睬也未到场参与，直至2020年9月10日才结束对系争房屋占有使用状态，故在客观上亦存在一定的过错。本院结合原、被告各自过错程度，《厂房租赁合同》约定的租金标准，根据诚实信用原则，酌情判令被告就此承担租金、房屋占有使用费40,000元。就被告应承担的违约责任，《厂房租赁合同》约定原告在没收被告押金的情况下，被告还应承担相当于三个月租金的违约金以及中介费、装修费用等，因中介费、装修费系产生于租赁关系建立之时，因其二者均为被告违约提前退租所产生的后果，考虑到租赁合同剩余履行期限已在原、被告交接房屋过程中届满，而被告也抗辩该违约金标准过高，故本院结合原告可能损失、租金标准、合同解除时剩余履行期限、履行利益等因素，根据公平合理原则酌定被告就此共计承担3万元，因合同约定原告有权没收押金，故被告应另行支付原告6,667元。原告要求被告支付的税费13,388.04元，系被告根据《厂房租赁合同》约定理应承担的费用，虽被告主张已经付款，但未举证证明，本院难以采纳，故被告仍应支付此款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定判决如下：一、被告硅净电子科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀际实业有限公司租金、房屋占有使用费40,000元；二、被告硅净电子科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀际实业有限公司中介费、装修费用、违约金共计6,667元；三、被告硅净电子科技(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海耀际实业有限公司税费13,388.04元；四、被告硅净电子科技(上海)有限公司已支付原告上海耀际实业有限公司押金23,333元归原告所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,797元，减半收取计1,898.50元，由原告上海耀际实业有限公司负担900元，被告硅净电子科技(上海)有限公司负担998.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十月十六日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。