广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7537号原告：中国工商银行股份有限公司广州云山支行，住所地广州市白云区云城东路511号101-105房、513号301-304房、401、402、404房。负责人：冯智敏，职务行长。委托诉讼代理人：张欣，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯婷，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：叶**舟，男，1979年8月31日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州奥力房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区陆居路2号1501房。法定代表人：张天驰，职务总经理。委托诉讼代理人：朱文琪，该公司员工。委托诉讼代理人：韦润明，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行（下称工行云山支行）与被告叶**舟、广州奥力房地产开发有限公司（下称奥力公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告工行云山支行的委托诉讼代理人张欣，被告叶**舟、奥力公司的委托诉讼代理人朱文琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行云山支行向本院提出诉讼请求：1.解除工行云山支行与叶**舟签订的《个人购房借款/担保合同》；2.叶**舟向工行云山支行清偿全部借款本金、利息、罚息等合计2198563.8元[其中本金2092025.51元，暂计至2020年8月15日止的积欠利息（包含利息、罚息、复利）106538.29元，利息、罚息、复利按照合同约定计至清还欠款之日止]；3.工行云山支行有权处置叶**舟名下的广州市×××房，并对抵押房产拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.奥力公司对叶**舟的上述债务承担连带清偿责任；5.叶**舟、奥力公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年10月12日，工行云山支行与叶**舟签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：叶**舟向工行云山支行借款2800000元，用于购买广州市大学馨园C、D栋（自编C、D栋）D栋2梯12层1201房，借款期限20年，执行利率4.9%。叶**舟以其名下广州市×××房向工行云山支行提供抵押担保。奥力公司为叶**舟的债务提供阶段性连带责任保证，对合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带保证责任，在正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，奥力公司对此之后到期的债务才能免除保证责任。抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同签订后，工行云山支行于2012年2月15日依约发放了贷款2800000元。现叶**舟多次未按合同约定还款，给工行云山支行造成了巨大经济损失，请求判如所请。被告叶**舟答辩称，拖欠借款是由于经济困难，在2020年1月还偿还了50000元，已经尽力还款，愿意继续履行合同，希望工行云山支行能够给予机会。被告奥力公司答辩称，一、工行云山支行要求奥力公司承担连带责任无事实及法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，叶**舟已经向工行云山支行提供其名下房产作为抵押担保，且办理了预抵押登记，故工行云山支行应当先就抵押房产实现债权，不应当向奥力公司主张保证责任。二、工行云山支行未取得抵押权证书是因为其怠于行使权利，应免除奥力公司的保证责任。根据《个人购房借款/担保合同》约定，在正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，奥力公司可免除保证责任。三、叶**舟仅是对工行云山支行存在逾期还款行为，如要求奥力公司承担连带责任，则对奥力公司不公平，违反公平原则。奥力公司已将涉案房屋交付给叶**舟，已履行完毕商品房买卖合同的主要义务，并且买卖合同的主要目的已基本实现。四、根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，若判决奥力公司承担连带责任，则须一并确认奥力公司有权对叶**舟追偿。原告工行云山支行围绕其诉请依法提交了证据《个人购房借款/担保合同》、房地产他项权证、借款凭证、欠款明细。被告叶**舟、奥力公司均没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据上述证据，本院认定事实如下：2012年10月12日，工行云山支行（贷款人）与叶**舟（借款人、抵押人）、奥力公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》（编号：060201133035），约定工行云山支行根据叶**舟的申请，同意向其发放贷款人民币2800000元（大写贰佰捌拾万元正）。贷款的担保方式为抵押，抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》记载抵押物为叶**舟名下位于×××房。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证记载贷款发放日2012年2月15日。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。贷款发放或继续发放的前提条件为本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋做抵押的，已办妥预售登记备案或预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。借款人按照每月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定。保证人承担保证责任的范围按阶段性连带责任保证确定，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，贷款人有权自行选择实现担保的顺序，即贷款人有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。如果本贷款是贷款人凭担保人的《担保函》或阶段性担保（或凭贷款人认可的保障）先发放贷款，再行办理相关的产权登记和抵押登记（或抵押权预告登记）手续的，则贷款人在发放贷款后至该笔贷款项下所有抵押物的抵押登记（或抵押权预告登记）证明办妥并交付贷款人保管前，出现以下情形之一的，贷款人有权要求提前偿还本合同项下贷款：借款人连续两个月（含）以上不履行借款合同项下还本付息义务。2011年11月29日，工行云山支行与叶**舟共同办理了抵押权预告登记，广州市国土资源和房屋管理局出具了粤房地预登穗字第××号的预告登记证明。2012年2月15日，工行云山支行向叶**舟发放贷款2800000元。庭审中，工行云山支行表示叶**舟于2018年7月15日出现一次逾期，在2019年4月起连续逾期，截至2020年8月15日，叶**舟已连续逾期12期。截至2020年8月15日，叶**舟拖欠借款本金2092025.51元，利息、罚息、复利共计106538.29元（其中罚息未计复利）。另查明，2013年4月19日，银行业监管部门发布粤银监复[2013]208号《关于中国工商银行广州十三行路支行迁址更名的批复》，同意原中国工商银行股份有限公司广州十三行路支行更名为中国工商银行股份有限公司广州云山支行。再查明，工行云山支行于2020年1月9日向广州市白云区人民法院起诉叶**舟、奥力公司，奥力公司于提交答辩状期间对管辖权提出异议，该院于2020年3月13日作出（2020）粤0111民初1452号之一民事裁定，将案件移送本院处理。该院在送达时，向叶**舟三处地址邮寄起诉状副本，均为叶**舟本人签收，最早签收日期为2020年2月27日；向奥力公司住所地邮寄起诉状副本，签收日期亦为2020年2月27日。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。工行云山支行与叶**舟、奥力公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，双方均应恪守合同义务。叶**舟已连续两个月以上未履行借款合同项下的还本付息义务，构成违约，已符合约定的解除合同条件，故工行云山支行作为守约方诉请解除《个人购房借款/担保合同》,符合合同约定，本院予以支持。合同解除之日应为起诉状副本送达之日即2020年2月27日。《个人购房借款/担保合同》解除后，叶**舟应向工行云山支行返还尚欠的借款本金并按合同约定支付利息、罚息、复利至款项实际清偿之日止，但罚息不得计收复利。截至2020年8月15日，叶**舟拖欠借款本金2092025.51元，利息、罚息、复利共计106538.29元。自2020年8月16日起至款项实际清偿之日止，罚息以尚欠借款本金2092025.51元为基数、复利以截至2020年2月27日的应付未付利息为基数，均按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算。尽管叶**舟与工行云山支行约定将其所有的×××房抵押给工行云山支行，但双方只办理了抵押权预告登记，至今仍未完成抵押登记，故工行云山支行的抵押权并未设立。工行云山支行要求以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，不符合法律规定，本院不予支持。奥力公司作为保证人在《个人购房借款/担保合同》上签章确认，自愿为叶**舟的债务提供阶段性连带责任保证，应当承担相应的法律责任。根据合同约定，工行云山支行与叶**舟未办理正式抵押登记手续，故奥力公司应当对本案借款承担连带保证责任。奥力公司承责后，有权向叶**舟追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行与被告叶**舟签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：060201133035）于2020年2月27日解除;二、被告叶**舟于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行返还借款本金2092025.51元并支付利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年8月15日为106538.29元，自2020年8月16日起罚息以借款本金2092025.51元为基数，复利以截至2020年2月27日应付未付的利息为基数，均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮50%的标准计至款项实际清偿之日止，罚息不得计收复利）；三、被告广州奥力房地产开发有限公司对判决主文第二项所确定的被告叶**舟的债务承担连带清偿责任。被告广州奥力房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告叶**舟追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州云山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24467元、财产保全费5000元，均由被告叶**舟、广州奥力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 辛 野二〇二〇年十月十四日书记员 梁又千曾汨诗