上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初12587号原告(反诉被告)：卞修富，男，1979年10月2日生，汉族，住安徽省。被告(反诉原告)：上海龙金建材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：史金花，总经理。委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原告卞修富与被告上海龙金建材市场经营管理有限公司(简称龙金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案，后龙金公司提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。卞修富、龙金公司委托诉讼代理人林静、顾爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卞修富向本院提出本诉诉讼请求：1、判决被告龙金公司退还原告租金4,500元(23天)、租房押金5,000元；2、判决被告龙金公司赔偿原告门头广告损失2,000元、搬迁费23,000元、停业损失30,000元、材料损失费25,657元；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月29日，原告与被告签订《上海市商品交易市场进场经营合同》，合同约定：原告承租被告位于龙金建材市场内B区15号从事建材经营，租赁期限每年签订一次，租金一次付清。2019年3月29日，被告故意隐瞒租赁房屋已经规划拆迁的事实，与原告签订一份租赁期限仅为半年的《房屋租赁合同》，而且要求原告提前一个月支付房屋租金30,000元、管理费3,000元，直到2019年合同到期的9月29日，被告仍然隐瞒拆迁事宜，并收取3个月的租金(15,000元)，但未给原告签订合同，在此期间强行改造门头并收取费用2,000元，直到2019年12月7日，被告的第一房东上海华龙企业(集团)有限公司(简称华龙公司)在市场内发布《通告》，宣布在合同期满后不再对外租赁，并要求所有租赁户清空物品，于2020年1月11日正式关闭市场。原告得到通知后积极配合搬迁事宜，但被告不退还剩余租金、押金、搬迁费、门头改造费等，导致原告剩余货物不再搬清，就此搁置到2020年5月6日，被告在原告不知道的情况下偷偷将所剩货物强行搬走，目前价值几万元的货物不知去向，本人及广大租赁户多次向有关部门询问了解，才得知因该地块拆迁需要提前解除相关租赁合同。被告故意隐瞒房屋已经规划拆迁的事实，与原告签订短期《房屋租赁合同》，在租赁合同期满前(建材市场春节前的旺季)，又单方面强行提前终止合同履行，构成违约，造成原告多项经济损失，参照上海市征地拆迁补偿标准，原告请求法院判决被告退还原告房屋租金4,500元(2019年12月7日至12月29日共23天)、租房押金5,000元，赔偿原告门头广告损失2,000元、搬迁费23,000元(按照动迁补偿标准的搬迁费补偿标准115平方米×200元/平方米)、停业损失30,000元(2019年12月7日至12月29日共23天)、材料损失费25,657元(有清单)。被告龙金公司辩称，不同意原告诉请。双方约定的租赁期间到2019年12月21日，原告使用租赁房屋完毕，被告无需退还原告租金。关于押金，在原告结清所有欠付被告的费用后，如有剩余可以退还给原告。双方的租赁合同已经在2019年12月21日履行完毕，被告已经尽到了合同义务，无需承担第二项诉请主张的各种损失。虽然大房东于2019年12月7日张贴通告，要求租赁户搬离，但不是当天就关闭市场，被告也已经通过各种方式通知原告搬离，因为临近过年，被告实际是给了原告半年的过渡期让原告搬离，但原告拒不搬离。原告自己也说是搬了一部分的，剩下的原告是因为要让被告赔偿所以没有搬。被告不存在违约的情形，无需承担赔偿责任。被告为了减少损失，找了仓库对原告的物品进行存储和保管。双方合同到2019年12月21日到期，实际上原告的租金也是交到该日，但在被告2020年5月5日搬迁物品的时候，原告还在实际占有使用涉案的租赁房屋，所以不存在退租金和赔偿的问题。被告龙金公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令卞修富支付龙金公司房屋占有使用费20,000元；2、判令卞修富支付龙金公司货物搬运费2,300元；3、判令卞修富支付龙金公司仓储及保管费用7,900元。事实和理由：第一，根据卞修富支付的租金，计算租期是到2019年12月21日，最晚到这天，原告应该就要搬离。但该日之后，原告仍在继续使用直至2020年5月5日龙金公司将卞修富的物品搬离，因此原告应支付此段时间内的房屋占有使用费(2019年12月22日到2020年5月4日)。第二，虽然大房东华龙公司通知2020年1月10日关闭市场，但当时并未按照这个时间进行清退，反而是给予了包括卞修富在内的商户半年左右的搬离期，期间双方也不断磋商，龙金公司也多次发出通知、通告，但卞修富拒不搬离。龙金公司为了减少损失于2020年5月5日在第三方的见证下将卞修富的物品搬离，并拍摄视频，同时租赁仓库、雇佣三个安保人员对物品进行24小时的保管，目前物品还在保管中，因仓储、人员工资、搬离费都是因为卞修富拒不自行搬离所导致，卞修富应该承担龙金公司该部分的支出。其中房屋占有使用费计算整数20,000元(2019年12月22日到2020年5月4日)；搬运费2,300元(按照搬运费8,000元中分摊大约30%)；仓储及保管费用7,900元(仓储费2020年5月6日到9月6日3,600元，找了保安看管支付的费用2020年5月6日到7月6日的工人工资16,000元，2020年7月6日到8月6日是8,000元，卞修富分摊大约30%)。同时龙金公司保留后续主张相关费用的权利。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，龙金公司与华龙公司签订《租赁合同》，约定华龙公司将奉贤区环城东路XXX号的3、4、5号厂房及场地租赁给龙金公司使用，租期自2015年8月1日至2019年12月31日止等。之后龙金公司对外招租经营。卞修富与龙金公司签订有租赁合同，到期后保证金5,000元仍在龙金公司处。2019年3月30日，卞修富与龙金公司签订《房屋租赁合同》，该份租赁合同约定：龙金公司将奉贤区环城东路XXX号内B区16号摊位出租给卞修富经营使用，租期半年，自2019年3月30日至2019年9月29日止，租金先付后用，卞修富一次性支付租金30,000元、管理费3,000元；卞修富交付协议保证金和电费保证金5,000元；卞修富违反本协议任何条款时，龙金公司从保证金中扣缴应付款项；如下半年卞修富还有意再继续租赁，卞修富必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的，卞修富店内财产归龙金公司所有，卞修富不得进入龙金市场内；下期提前一个月交房租还是29,000元，没有提前交就收33,000元(包含管理费)等。卞修富交清合同约定的租金等费用，实际使用的是B区15号房屋。另外双方口头约定，之前合同的保证金5,000元转为本租赁合同的保证金。2019年9月29日，卞修富向龙金公司交纳下一个季度的租金15,000元，龙金公司出具的收据载明内容为：三个月房租费，含卫生费500元，是一个季度。2019年12月7日，大房东华龙公司在龙金建材市场张贴通告告知：根据政府对该地块整体规划要求，按照本公司与第一承租方的租赁合同约定，双方的租赁关系于2019年12月31日期满结束。本公司决定：环城东路XXX号-928号功德楼区市场自2020年1月1日起不再对外继续租赁。为确保按时关闭本市场，明确各方责任，现通告如下：一、即日起要求各经营户应认真做好搬离货物、遣散人员等清场的准备工作；2019年12月31日止本市场全部停止经营。二、考虑到本市场的实际情况，本公司给各租赁商户十天宽限期，各租赁商户必须在2020年1月10日前自行搬离，并清空租赁场所内所有可移动的物品，且将租赁房屋及区域交还给本公司。三、本公司将于2020年1月11日起正式关闭市场，所有进出口安排特保人员24小时值班，市场进行严格管控，所有车辆、人员及货物只出不进，除搬场车辆及人员外，其他人员、车辆一律不得入内。请本市场各经营户相互转告并积极配合，准时完成市场关闭事宜。特此通告。2019年12月13日，龙金公司送达卞修富《告知书》，该告知书内容为：您的店铺位于环城东路XXX号。致2020年1月1日到期的店主，请您们做好准备，提前找好其他地址的店铺，以便及时搬离。我公司龙金建材市场合同到期后不再续租(多交的房租在店内物品搬离后退回乙方)。望店主理解，需与配合。本公司将于2020年1月11日正式关闭市场，请各租赁商户必须在2020年1月11日清空店内所有物品，将房屋按原租赁合同约定交还本公司(注：给予乙方十天的搬迁日期，如果乙方没有及时搬离店铺，乙方将承担甲方的经济损失，并承担房屋使用费、押金不退和由此产生的法律责任)。2020年4月8日，华龙公司在龙金建材市场内张贴公告，内容为：各租赁经营户：本市场自2020年4月16日起正式关闭，届时将封闭市场内所有入口。即日起，请广大租赁经营户搬空所有货物及私人物品，清场最迟期限截止于2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。2020年4月22日，龙金公司向卞修富发送手机短信，内容为：卞修富你好，B区15号店主自2019年12月起，我司通知您合同到期及搬离事宜，至今已逾四个多月。现根据华龙企业(集团)有限公司的公告，南桥镇环城东路XXX号龙金建材市场已于2020年4月16日正式关闭，请您于2020年4月30日前立即自行搬离，逾期搬离产生的相关法律后果将由您自行承担。现就搬离相关事宜正式通知如下：一、若您在2020年4月30日前自行搬离的，将可享受50元/平方米的搬店补偿，且我司可酌情收取2020年度的房屋占有使用费。二、若您不能在2020年4月30日前自行搬离的，则不再享受任何的搬店补偿，且我司将按租赁协议标准计收您实际欠付的全部房屋占有使用费。三、从2020年5月1日起，我司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失及费用(包括但不限于搬运费、仓储费等)均由您自行承担。2020年4月29日，龙金公司向卞修富发送手机短信，内容为：租赁户您好：本市场自2020年4月16日起正式关闭。你遗漏的建材及私人物品，清场最迟期限截止于2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。特此公告。2020年5月5日，龙金公司组织人员对龙金建材市场内尚未搬离或尚未完全搬离的租赁户(包括本案卞修富)进行清场和搬离物品。为此龙金公司支付搬运车费4,000元和人工费4,000元。龙金公司在奉贤区光明中心路XXX号租赁仓库，将从龙金建材市场搬出的物品搬至此处，并聘用三名人员看管，为此龙金公司支付2020年5月6日至9月6日四个月仓库租金3,600元，支付看管人员自2020年5月8日起两个月的工资共16,000元。2020年5月9日，市场内其他租户和卞修富一起报警称，龙金建材市场未与租户商定退租退款事项(奉贤区奉浦司法所、信访办、政府部门组织双方在司法所多次协商未果)，就关闭龙金建材市场，租户反映商铺门被撬，损失不清，涉及22家租户，现22家租户起诉龙金公司。以上事实，由卞修富提供的《房屋租赁合同》、《安全防火责任书》、收据、照片、接报回执单、龙金公司提供的《租赁合同》、《告知书》、视频光盘、照片、收据、收条、聘用合同、房地产权证等证据佐证。本院认为，龙金公司与卞修富签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当全面履行。根据该合同约定，租赁期间为半年，即2019年3月30日至2019年9月29日。2019年9月29日卞修富支付龙金公司租金15,000元，龙金公司出具的收据上明确为一个季度的租金，所以该笔租金对应的租期为2019年9月30日至12月29日的这一个季度。同时，双方并未明确约定租期，应视为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同。2019年12月7日大房东华龙公司在龙金建材市场张贴通告，告知其与第一承租人的租赁关系于2019年12月31日期满结束，要求各次承租人于2020年1月10日前搬离，龙金建材市场于2020年1月11日关闭。2019年12月13日龙金公司又书面告知卞修富，市场于2020年1月11日正式关闭，要求卞修富必须在2020年1月11日搬离并与龙金公司交接租赁店铺。2020年4月8日华龙公司再次张贴公告告知市场关闭事项，限期各租赁经营户于2020年4月30日搬离。2020年4月22日和4月29日，龙金公司又以手机短信形式告知卞修富于2020年4月30日前立即自行搬离，否则从2020年5月1日起，龙金公司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失及费用由卞修富承担。由此可见，作为出租人的龙金公司履行了解除不定期租赁合同的提前告知义务，而龙金公司单方面搬离卞修富在租赁店铺内的物品在2020年5月5日，龙金公司提前几个月对卞修富告知，符合法律规定的出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定。卞修富未及时将租赁店铺交接给龙金公司，应当支付至2020年5月4日止的占有使用费。参照最后一次支付的租金一个季度15,000元的计算标准(每天为164.84元)，2019年12月30日至2020年5月4日止(一个季度加36天)的占有使用费为20,934元。因为龙金建材市场内已经无法正常经营使用，卞修富应付的占有使用费应当适当减少，本院根据具体情况，酌定该期间卞修富应付占有使用费5,000元。2019年12月7日大房东华龙公司张贴通告，告知12月31日租赁关系结束以及要求租户2020年1月10日前搬离等事项，但那时尚未关闭市场，卞修富继续占用经营租赁店铺，卞修富主张退还2019年12月7日至12月29日共23天的租金4,500元没有事实依据，本院不予支持。卞修富应当支付占有使用费5,000元，以押金5,000元冲抵后，卞修富无需支付占有使用费，龙金公司无需返还押金，所以本院对卞修富退还押金的诉请不再支持。合同解除后，卞修富未自行搬离，龙金公司在未与卞修富协商一致的情况下，单方采取强制搬离的方式收回店铺，该行为系龙金公司为自己的利益所采取，龙金公司主张由此产生的相关费用包括搬运费、仓储费及保管费均由龙金公司自行承担，其诉请由卞修富承担，本院难以支持。双方2019年3月30日的租赁合同约定租期为半年，之后为不定期租赁，卞修富在合同期内对门头装修装饰，该部分装修价值已经使用完毕，卞修富诉请赔偿门头广告损失没有法律依据。租赁合同结束后卞修富应当自行搬离，搬迁费是必然产生的费用，应由卞修富自行承担，卞修富主张由龙金公司承担没有依据。卞修富主张2019年12月7日至12月29日期间的停业损失，没有依据。卞修富未自行搬离店铺内物品，龙金公司将物品保管于奉贤区光明中心路XXX号，卞修富可以自行取回，现卞修富不能证明店铺内具体存在什么物品，且在2020年8月3日的庭审中，卞修富明确表示放弃这些物品，任由龙金公司处置，所以其诉请赔偿这些材料损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对卞修富的本诉诉讼请求、对龙金公司的反诉诉讼请求均不再予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)卞修富的本诉诉讼请求；二、驳回被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2,054元，减半收取计1,027元，由原告(反诉被告)卞修富负担；反诉案件受理费278元，由(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年十月二十七日书记员  毛小利附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……