广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初1931号 原告：桂林市樱特莱庄园业主管理委员会，住所地：广西桂林市七星区穿山东路**。 负责人：武杰文，该委员会副主任。 委托诉讼代理人：武杰文，男，1956年10月9日生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：林洁皓，男，1965年5月17日生，汉族，住广西桂林市七星区。 被告：桂林市鼎力物业服务有限公司，，住所地：广西桂林市七星区七星路**后座仓库统一社会信用代码：91450305340437620D。 法定代表人：蒋水莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎振宇，广西桂宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王良森，男，1963年12月11日生，汉族，该公司经理，住广西桂林市雁山区。 原告桂林市樱特莱庄园业主管理委员会（以下简称业委会）诉被告桂林市鼎力物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告业委会的委托诉讼代理人武杰文、林洁皓，被告物业公司的委托代理人黎振宇、王良森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告樱特莱庄园业主管理委员会向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的物业服务委托合同；2、判令被告立即从原告所在小区撤离，并移交相关资料、财务、物业用房；3、判令被告 2 承担本案全部诉讼相关费用。事实及理由：原告与被告在2015年7月30日签订关于被告向原告所在小区提供物业服务委托的合同。合同签订后，被告根本没有提供其在合同中承诺的相关服务，导致小区业主怨声载道，多次向原告投诉，原告也多次发函信给被告要求被告进行整改，但被告完全不予理睬。被告的收费率也只有20%，原告从维护小区的和谐和安定的角度出发，于2019年10月15日发出召开业主大会通知，2019年10月26日上午10点在小区中心花园召开了业主大会，以书面形式投票表决解聘物业。后进行了为期2个月的投票，之后，原告在毅峰社区开箱验票，共收到391票，赞同解聘物业公司的有388票，赞同解聘占专有面积66633.77平方米，已达到《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的双过半的业主解聘物业公司的条件。为维护合法权益，依据法律的相关规定，原告请求法院公正判决，判如所请。 被告鼎力物业公司辩称：1、本案原告不具备起诉资格，根据我国《物权法》第76条和《物业管理条例》的规定，以及最高法给出的相关司法解释：为避免业主委员会以权谋私及打击报复，业主委员会需要经业主大会作出相应起诉后，才有权提起针对物业公司的诉讼。本案中，原告并未举证证明起诉经业主大会表决的前置程序，故其不具备起诉资格。2、双方于2015年7月31日所签订的《物业管理委托合同》合法有效，这已被多个生效判决确认。所以双方都应遵照合同执行，不得擅自解除。3、业主的投票没有相关部门或立场中立的第三方的组织并全程监督、见证，因而其真实性、合法性无法保障。虽然毅峰社区出具证明，但该证明仅说明验票行为发生在社区办公室，社区人员始终未参与验票，更未参与投票过程的监督和见证，不能说明整个投票过程合法、真实。因而该投票无效。4、从投票签署时间来看，绝大多数投票签署时间是发生在桂林市中院于2019年12月25日作出（2019）桂03民终3691号民事判决前，且这些投票已作为该案的证据材料递交过桂林市中院。而对于这些投票，该判决认为没有其他的证据佐证，对证据的三性都不予认可。因此，该签名是无效的。5、小区实际户数为860户，其中住宅750户，商铺111户。退一步说，即使投票真实，但同意解聘的业主人数也只有388票，显然户主数没有过半。更何况，该投票基本是原告凭空杜撰。6、由于被告几年在小区管理中未出现重大过失，因为不构成解除条件。根据《合同法》第93条规定，解除合同的条件成就时，才能解除合同。显然，由于被告并未出现违反合同约定，因而不符合解除合同的情形。 3 原告若要强行解聘被告，则需要按照《合同法》以及双方合同约定的支付违约金50万元，以及被告在小区的相关投入等，加上多年来原告对物业工作的野蛮干预对被告造成的经济损失，合计不低于数百万元。综上，请求依法驳回原告的诉请。 原告业委会对其主张在举证期限内提供的证据有：1、召开业主大会的通知及会议纪要，证明召开业主大会的时间、地、地点容；2、桂林市出具的证明二份，证明毅峰社区对小区户数及面积的证明，毅峰社区出具的对投票结果的证明；3、服务委托合同复印件，证明业委会与物业公司签署的合同内容复印件；4、同意解聘表决票复印件及统计表，证明有388张同意解聘的表决票和统计的388户专有面积66633.77㎡，达到双过半的规定；5、政府建设主管部门有关樱特莱庄园各楼栋及别墅的平面设计图及开工许可证照片（光碟内：设计许可证目录），证明各业主的专有面积和总面积；6、有关鼎力物业服务公司在樱特莱庄园服务期间的脏乱差影像资料（光碟内：服务影像目录），证明物业公司的服务差，态度恶劣，侵占公共利益，业主极为不满的事实；7、2019年10月26日业主大会影像（光碟内：业主大会影像目录），证明樱特莱庄园业主大会的召开。 被告物业公司对原告业委会提交的证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性不予认可，该份证据是原告的自我陈述，而且没有任何证据证明向全体业主发放通知，并且也与其诉状中所陈述的事实不符，因为通知的签署时间是2019年10年10日，但是在诉状中又陈述的时间为2019年10月15日，自相矛盾；会议纪要中业委会副主任林洁皓，实际并不是副主任，聂宁、汤四妹也不是副主任，到会的业主很多都是夫妻，比如高丽文与林洁皓，麦建平与舒红，还有潘志文已经是90多岁的老人，行动根本不方便，不可能参加这个会议，陈洪先也未参加，业委会提供的业主签名存在冒签的现象，要求对签名进行司法鉴定；对证据2的真实性、合法性不予认可，该份证明没有经办人的签名，不符合证据的形式要件，该证明也没有统计商业门面的户数，只说了居住住户；另外，关于投票的证明，从证明内容看不出社区参与监督见证，只能证明开箱验票是在社区办公室完成的，小区的户数有多少社区是不清楚的，原告所得到的信息是由历届委员会或物业提供的，真正的户数应由房管局提供，相比较而言，由业主提供的更准确，社区工作人员没有参加开箱验票，更没有全程对业主签名实施指导管理及监控；对证据3的真实性、合法性不予认可，与生效判决的内容不符；对证据4的真实性、合法性、证明 4 内容不予认可，这些投票已经作为另一个案件的证据，该判决已经否认了投票的真实性、合法性、关联性；对证据5的真实性、合法性不予认可，无原件予以核对；对证据6的真实性、合法性、证明内容不认可，被告的服务并不存在严重的瑕疵，但是不否认有需要改进的地方，也是生效判决所确认的事实，原告认为被告侵占公共利益，如有证据应向法院诉讼；对证据7的真实性不予认可，召开业主大会是需要通知全体业主的，但并无证据证明原告在召开会议的时候有通知，并且有社区人员的参与并指导；对统计表的真实性、合法性不认可，只是原告单方的统计，没有其他的证据予以佐证。 被告物业公司对其主张在举证期限内提供的证据有：1、《樱特莱庄园物业管理委托合同》，证明原、被告双方在自愿平等的前提下签订了合同，双方应遵照执行；2、备案的合同，证明合同在政府部门进行了备案登记；3、桂林市七星区法院（2019）桂0305民初2834号民事判决书，证明原告曾经提出解除与被告的物业合同，但被法院驳回诉讼请求；4、桂林中院（2019）桂03民终3691号，证明原告上诉至中院，中院判决维持原判，且对原来的投票三性均不予认可，在该案中原告已经提交了345份投票，就说明当时已经开箱验过票了，后来在毅峰社区开箱验票的真实性、合法性都是值得怀疑的；5、桂林中院（2019）桂03民终2014号判决书，证明合同经生效判决确认合同合法有效的，应继续履行，也证明了被告不存在提供物业服务存在严重服务瑕疵的情形；6、光盘及电话调查说明，证明经被告随机抽查若干业主，反馈的信息是大部分签名是虚假的、伪造的，该数值达到80%以上；7、回复业委会的整改通知，证明张贴在小区的公共公示栏，被告履行了原告所提出的要求，进行整改的事项，不存在被告不理会原告提出的整改要求的情形；8、小区111户门面商铺的业主照片及生效的民事判决书，证明小区除了住宅业主外，还存在111户商铺业主，原告将商铺业主排除在小区业主外，没有法律依据；9、2020桂03**民初932号民事判决书，证明由原告多年来与被告进行对抗，并通过诉讼的形式已经对被告的名誉及服务质量造成了不可逆的影响；10、小区业主的户数，证明小区住宅业主共计750户；11、业主照片及业主的评价，证明被告按照合同履行业务，不存在服务瑕疵。 原告业委会对被告物业公司提交的证据的质证意见：对证据1的合法性不予认可；对证据2的真实性不予认可，住建局已经出具了情况说明，住建局并没有备案的职能，盖了章的工作人员也受到了处 5 罚；对证据3的真实性认可，关联性不予认可，与本案无关；对证据4的真实性认可，关联性不认可，与本案无关，三份原始合同，丢失了要备案的一份，造成了原被告双方的合同不一致，服务期限不同，因此在当时的法庭中，判决的是效力待定，原告召开业主大会时收到375票同意解聘被告；对证据5的合法性不予认可，因为被告做了伪证，备案的材料住建局已经做出说明了，已经申请高院再审，且与本案也无关；对证据6的真实性不予认可，需要证人出庭作证，不然电话调查无效；对证据7的真实性不予认可，业委会没有收到过报告；对证据8合法性、关联性不予认可，小区外的门面不是物业服务的范围，本次物业服务合同也是由王良森自己制作的，但是小区外的门面不在服务合同范围内；对证据9的关联性不予认可，与本案无关；证据10、11为被告当庭提交的证据，不予质证。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审记录，本院确认如下法律事实：2015年7月31日，原告选聘被告作为樱特莱庄园小区的物业服务企业，并与其签订《樱特莱庄园物业服务委托合同》，约定：甲方（即原告）委托乙方（即被告）对樱特莱庄园提供物业服务，乙方提供服务的受益人是甲方及本合同物业范围内的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；委托服务期限：自2015年7月31日起至2025年7月31日0:00时本合同自然终止，或当出现本合同规定的其它终止条款时，本合同自然终止；同时合同第四十条还约定：如乙方违反本合同的约定，未能完成约定的管理目标即本合同第四章约定，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济补偿。合同签订后，被告向桂林市七星区人民政府住房和城乡建设局提交《樱特莱庄园物业服务委托合同》进行备案。2015年8月17日，桂林市七星区人民政府住房和城乡建设局和桂林市七星区漓东街道办事处发函给樱特莱庄园小区业主委员会，载明：“经小区业主大会会议和业主委员会会议选举产生以司翔为主任，王良森、杨美春、武杰文、彭春荣为副主任，汤四妹、陈虹先、林洁皓、胡土祥、何小平、聂华为委员的第五届樱特莱庄园小区业主委员会，任期五年，本局和本处审核后同意备案”。2019年9月10日，毅峰社区居委会出具证明，载明：“桂林市七星区 6 穿山东路11号樱特莱庄园小区共有户数735户，实际居住户数557户。小区总建筑面积105319.78平方米。”被告在提供物业服务过程中，原告认为被告提供的物业服务不到位，加之被告鼎力物业公司的原股东王良森，又在原告处担任副主任之职，而引发原告与被告之间的纠纷。2019年2月18日，被告曾向法院提起诉讼，要求确认2015年7月31日签订的《樱特莱庄园物业服务委托合同》有效并继续履行；同时，原告向法院提起反诉，要求确认双方签订的《樱特莱庄园物业服务委托合同》无效，并要求被告从原告所在小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房。2019年7月17日，桂林市中级人民法院以（2019）桂03民终2014号民事判决书，判决确认“鼎力物业公司与业主委员会于2015年7月31日签订并备案的《樱特莱庄园物业服务委托合同》有效并继续履行；驳回业主委员会的反诉请求”。2019年8月8日，原告向本院再次提起诉讼，请求解除双方签订的物业服务合同，但因原告未按《物权法》第七十六条的规定的程序作为解聘物业服务企业，再次被法院驳回其诉讼请求。2019年10月16日，原告在小区中心花园召开了业主大会，以书面形式投票表决解聘物业。之后，原告进行了为期2个月上门征求意见并要求参与投票。2020年1月3日，原告在桂林市开箱验票，共收到391票，赞同解聘物业公司的有388票，占专属面积66633.77平方米。原告认为已达到《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的解聘物业公司的条件，故原告再向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为原告业委会主张解除被告物业公司签订的物业服务合同以及要求被告物业公司立即从涉案小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房有无事实依据和法律依据。根据《物权法》第七十六条的规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主 7 同意。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决议后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”依据上述法律规定，业委会提出解除物业服务合同的请求必须以业主大会的决定为依据，业主大会必须依照《物权法》第七十六条规定的程序作出，即经专有部分占建筑面积过半数的业主且总人数过半的业主同意解除物业服务合同。关于专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主如何计算，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：“物权法第七十二条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积。可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实际面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计的总和计算。”以及该解释第九条：“物权法第七十六条第二款的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前款的统计总和计算”的规定，专有部分面积应按照不动产登记薄记载的面积计算，尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算，尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；一个专有部分按一人计算，但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。根据上述法律规定，原告采取书面方式召开业主大会，经统计发出392票，收回392票，其中赞成票388票，占建筑面积过半数的业主，且总人数也过半的业主，均同意解除物业服务合同，故原告请求解除与被告物业公司签订的物业服务合同，以及要求被告物业公司立即从涉案小区撤离，并移交相关资料、财物、物业用房的诉讼请求，本院予以支持。被告的辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第一款、第八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下： 8 一、解除原告桂林樱特莱庄园业主管理委员会与被告桂林市鼎力物业服务有限公司于2015年7月31日签订并备案的《樱特莱庄园物业服务委托合同》； 二、被告桂林市鼎力物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内撤离樱特莱庄园小区，并移交相关资料、财务、物业用房。 本案收取本诉案件受理费100元（原告已预付本院50元，尚欠50元），由被告桂林市鼎力物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李立峰 人民陪审员  罗文龙 人民陪审员  黄志刚 二〇二〇年十月二十六日 书 记 员  颜 榕