四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初2299号 原告：唐浩丹，男，1994年11月25日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：廖道远，四川舟度律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：叶成朋，四川舟度律师事务所律师，执业证号××。 被告：成都好居新起点房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91510104MA6CEA8F6K，住所地四川省成都市锦江区红星路一段35号附1号（自编号：B区2楼1441号）。 法定代表人:吴喜枝。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师，执业证号××。 被告：绿地集团宜宾置业有限公司，统一社会信用代码91511500MA62GCRD8K，住所地四川省宜宾市翠屏区清华街8号2楼201号。 法定代表人:张志东。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）事务所，执业证号××。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所，执业证号××。 原告唐浩丹与被告成都好居新起点房地产营销策划有限公司（以下简称：新起点公司）、绿地集团宜宾置业有限公司（以下简称：绿地宜宾公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐浩丹及其诉讼代理人廖道远、叶成朋，被告绿地宜宾公司的诉讼代理人刘瑛、邓恒，被告新起点公司的诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案审理中，原告申请对被告绿地集团宜宾置业有限公司商品房预售许可证号2019023、预售项目名称成贵高铁宜宾东站站前综合体ＢＱ15-03地块站前广场在中信银行股份有限公司宜宾分行的预售资金监管银行账号8111××××3466的账户资金进行保全，保全金额880000元，本院依法作出（2020）川1521民初2299号民事裁定书，对上述账户进行了冻结。本案现已审理终结。 原告唐浩丹向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告成都好居新起点房地产营销策划有限公司退还原告多收的购买商铺的现金779902.00元以及利息，并补偿原告损失费用50000.00元。（利息计算方式：以779902.00元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率从2019年2月20日计算至本金付清为止，暂计算至2020年4月1日利息为41308.1元，总计871210.1元）；2.本案诉讼费由被告承担。本案审理中，原告多次变更诉讼请求，最终变更诉讼请求如下：1.确认原告与被告新起点公司签的《房屋订购有协议》以及与被告绿地宜宾公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议无效；2.由二被告连带退还原告已经支付的房款2572159元及资金占用费（资金占用费计算方式：按照人民银行同期贷款利率4.35%计算从2019年2月21日至2019年8月20日的资金占用费55484.64元，从2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心授权公布市场报价利率计算值退还之日，暂计算至2020年8月11日为112022元）；3.由二被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告委托其母亲吴晓燕于2019年2月15日，在成贵高铁宜宾西站站前中央广场售楼部看中编号为1-3-1038的商铺，被告成都好居新起点房地产营销策划有限公司现场销售人员言明是帮助绿地集团进行营销并代收款项。于是被告收取原告该商铺定金200000.00元，2019年2月20日被告再次收取原告商铺购买款2372159.00元，共计2572159.00元。以上款项被告分别出具盖有“成都好居新起点房地产营销策划有限公司财务专用章”的收据两份（编号分别为：3066348、3762909）。2019年6月4日，原告与商铺出卖人绿地集团宜宾置业有限公司在宜宾城际空间站售楼部签订编号为2019006734的《四川省商品房买卖合同》，合同约定该商铺总价款为1792257.00元。该商铺于2019年8月31日己交付原告。因此，原告认为按照编号为2019006734的《四川省商品房买卖合同》，出卖人和原告（买受人）己经履行了合同约定的权利和义务，被告应该退还多收原告的商铺购买款779902.00元，利息41308.1元(按照银行同期贷款利率计算)，并补偿原告损失费用50000.00元，共计871210.1元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求。原告补充事实与理由如下：二被告恶意串通欺骗购房人，损害国家和购房人的合法权益，上述行为违反《合同法》第五十二条的规定。 被告新起点公司辩称，1.原告主张合同无效是因为原告未达到退还房款的目的，多次变换诉讼请求，对是否存在合同争议并不明确，且无任何证据证明我们和绿地公司之间存在恶意串通行为，本次交易是双方的真实意思表示，房屋认购协议的第一条就明确了与开发商之间的关系，我们与开发商之间的整体购买关系属于合法有效的合同，并且已经实际履行，是正常的商业交易，不存在串通行为。2.被告与绿地宜宾公司达成购买意向之前，于2018年12月29日签订房屋整体购买协议，约定我方整体购买城际空间站商业用房，协议约定可以通过更名购房人的方式与开发商签订房屋备案合同等行使处分权，被告方有权将案涉房屋进行转让。3.2019年2月15日我方与原告委托人签订房屋认购协议，在该协议的第一条就明确该房屋归属我方处置的整体状况，第2条明确了该房屋的交易方式，该房屋将由买受人与开发商签订《商品房买卖合同》，该房屋的购买权转让至原告的名下，原告为该房屋的买受人，该协议的第五条再次约定了交易方式和款项支付方式；4.房屋认购协议明确房屋价格为2572159元，与原告支付的款项相一致，该协议系真实意思表示，未违反行政法规的强制性规定，系合法有效且已经履行完毕；5.我方提交的材料表明我方以收购的方式取得商铺的购买权，并通过自有渠道销售，在买受人接受价格之后，才有我方将商铺购买权概括转移给买受人，并为买受人提供服务；6.2019年6月4日，原告委托人在我方的安排下与被告绿地宜宾公司签订《商品房买卖合同》，该合同作为房屋备案的一个必备手续与房屋认购协议是一个整体，房屋认购协议和《商品房买卖合同》签订时间跨越四个月，原告也签署了《商品房买卖合同》且支付了约定房款，2019年8月31日办理了交房手续，证明原告对此交易已经实际履行并且无其他异议。原告在大半年之后才提起诉讼，要求退款无法律和事实依据。7.该房屋的市场交易行情对交易双方是公平的，与开发商签署的备案价属于行业要求的对外公布的计税价格，是房屋管理机构认可的价格，在实际交易中，实际成交价是交易双方根据市场行情等综合因素决定的，该房产系商业地产项目，原告作为投资人应对交易价格及模式完全非常清楚。原告的行为应属于商业投资行为，对房屋的价值应该有准确的判断并应承担投资行为所带来的风险。 被告绿地宜宾公司辩称，1.我方未收取《商品房买卖合同（预售）》约定价款之外的任何款项，无义务返还任何款项；2.案涉房屋系被告好居点公司向原告转让，转让金额为2572159元，房屋认购协议也多处告知案涉房屋的相关情况，原告对此是明知的；3.《商品房买卖合同（预售）》系被告绿地公司根据被告好居点公司和原告的要求所签订，系对原告与好居点公司签订的房屋认购协议的认可和履行。原告与被告好居点公司之间的权利义务应以双方签订的房屋认购协议为准，确定转让价格。我方先与被告好居点公司签订《预约认购协议》，约定好居点公司认购我方包括案涉房屋在内的商业，暂定总价款为12320.27万元，双方建立买卖合同关系，之后，被告好居点公司与原告签订的房屋认购协议，约定了被告好居点向原告转让的相关事宜，同时约定“乙方与绿地集团宜宾置业有限公司就房管局备案需要签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议价项下的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准”，我方系根据原告与被告好居点公司的要求，为了配合办理原告所购房屋的备案登记手续，才与《商品房买卖合同（预售）》，综上原告签订的足以证明我方与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，均是原告对认购协议的认可和履行，再次证明原告不仅对房屋的转让细节知情、对价款知情且积极履行房屋认购协议。4.我方与好居点公司为买卖关系，我方未委托被告好居点公司进行营销代理，也未授权被告好居点公司代表我方出售房屋，原告与被告好居点公司之间的合同纠纷与我方无关。5.原告的请求权基础错误，被告好居点公司向原告转让案涉房屋，原告与好居点公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，《认购协议》中多处明确案涉房屋的相关情况，原告对此清楚知情，原告与好居点公司双方根本不存在恶意串通，《认购协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，该条规定中“恶意串通”的主体是指签订合同的双方，即签约双方具有“恶意”，而《认购协议》的签约双方为好居点公司和原告，如果原告拟主张该《认购协议》无效，则应证明其与好居点公司具有恶意的主观意识，很明显，原告在本案中并不认为其与好居点公司具有恶意串通的主观故意。原告母亲吴晓燕与好居点公司签订的《认购协议》明确约定：“甲乙双方在本协议签订后，乙方与绿地集团宜宾置业有限公司（以下简称开发商）就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。……乙方确认，上述情况甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义”、“经双方协商一致同意该房屋成交单价（小写）18315元，平方米，成交总价为（小写）2572159元……”、“关于乙方与开发商签订《商品房买卖合同》的金额与本协议金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人”、“乙方签订本协议前，已全面、充分、征求法律、财务、评估等方面专业人员意见，完全同意本协议约定及款项金额，承诺不会因房款及差额过高而迟延、少付或拒付支付本协议的有关款项”。由此可见，双方对合同的签订背景、履行情况以及双方权利义务非常清楚且无异议，原告与好居点公司签订该合同系基于协商一致的结果，根本谈不上系恶意的串谋行为。6.《四川省商品房买卖合同（预售〉》系绿地宜宾根据原告及好居点公司的要求所签订，绿地宜宾与原告之间不存在恶意串通，且该合同的签订也系原告对《认购协议》的认可和履行，《四川省商品房买卖合同（预售）》应属合法有效。7.本案不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的“恶意串通”情形，原告的主张没有法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠紛案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”如前所述，绿地宜宾已将案涉房屋交付原告使用，原告也已取得了案涉房屋，本案不存在前述法律规定的“恶意串通”情形，故，原告主张绿地宜宾与好居点公司恶意串通，损害其合法权益，也没有明确的法律依据。8.认购协议及《四川省商品房买卖合同（预售）》没有损害国家利益。原告主张被告逃避税收没有任何依据，被告好居点公司和我方在双方签订的协议中已经明确约定，双方各自按照相应的法律法规依法缴纳税款。具体到本案中，我方根据收到的房款依法进行纳税申报，按照项目整体进行年度缴纳，不存在任何逃税漏税行为，被告好居点公司根据销售收入依法自行纳税，也未违反税法规定的行为。本案中原告主张的偷税等行为并未经有关机关认定，且税收管理属于行政管理职能，案件审理也不宜对此进行认定。8.原告主张二被告承担连带责任没有法律依据或合同依据。9.本案涉及的商铺销售模式虽然与普通销售模式有所区别，但是实践中先整售后零售的房屋销售模式还是比较常见，没有违反任何法律规定，是市场的正常销售行为，希望法院类案检索、同案同判。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，原告提交了原告身份证、被告工商登记、吴晓燕身份证、公证书、《房屋认购协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议、房屋买卖合同网上备案信息摘要、收据两张、银行转账凭证等证据，被告新起点公司依法提交了《商品房预约认购协议》、《房屋认购协议》、收据、POS单据、《特殊情况申请表》、房屋买卖合同网上备案信息等证据，被告宜宾绿地公司依法提交了被告营业执照、《商品房预约认购协议》、《商品房买卖合同预售》、付款确认函等证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月29日，被告新起点公司（乙方）与被告宜宾绿地公司（甲方）签订《商品房预约认购协议》，该协议载明乙方拟购买甲方开发的位于四川省宜宾市城际空间站项目一期BQ15-03地块商业，该协议第三条交易价款栏载明“3.1双方同意,甲方按照乙方要求针对本协议下的标的物进行规划变更设计，且取得乙方同意,在取得《商品房预售许可证》后,由甲方和乙方指定并经甲方认可的第三方签订正式的商品房买卖合同,合同内容以本协议约定内容为原则，包括但不限于第三方的付款方式及甲方的标的物业交付、产权办理等时间节点，均以本协议为准，不作变更。3.2甲乙双方协商确定，本协议项下标的物业房屋暂定总价款为12320.27万元整(大写:人民币壹亿贰仟叁佰贰拾万零贰仟柒佰元整),标的物业预测总建筑面积为8213.51平方米。按照建筑面积计算，标的物业不区分楼层朝向，交易均价为15000元/平方米结算。结算面积以最终实测建筑面积为准。双方确定若有面积差额，多退少补，乙方承诺无论面积差额大小，本次交易均继续履行。具体销售价格由甲方届时根据本协议约定的整体均价另行单独制定。”该协议第四条约定了交易节点安排内容，该协议第五条标的物业更名、交付及不动产权证办理项下约定“5.1本协议履行过程中,甲方同意给予乙方认购的标的物业于2019年12月31日前一次更名机会,将标的物业的网签系统备案不动产权属登记在乙方指定的第三方名下。甲方应当在2019年8月31日前，依法并按照合同约定向乙方或第三方交付本协议项下标的物业，交付标准为清水,但乙方或第三方未付清标的物业所有应付款项(包括不限于本合同约定的交易价款、契税、物业专项维修基金、违约金等)的，甲方交付时间相应顺延至乙方上述费用款清之日。5.2标的物业交付时或之前,乙方应向甲方提供完整可办理不动产权证的资料并缴纳相关税费，税费由甲乙双方按法律政策规定备自承担。甲方承诺在国家不动产权证办理政策不发生变化的情况下,在标的物业交付且乙方完整提供办理不动产权证的资料和代为办理的相关税费360个自然日内，代为办理标的物业的不动产权证登记手续，将办证资料交予不动产权登记机构,但对不动产权登记机构办证时限不做承诺。”，二被告在该预约认购协议上盖章予以确认。2019年2月15日，原告委托人吴晓燕（乙方）与被告新起点公司（甲方）签订《房屋认购协议》，该协议约定“鉴于：1、甲方与开发商绿地集团宜宾置业有限公司系合作单位，已获得宜宾西站站前广场独家销售处置权，甲方愿意将该房屋销售给乙方。2、甲乙双方在本协议签订之后，乙方与绿地集团宜宾置业有限公司（以下简称开发商）就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。乙方确认，上述情况甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义。…….现就相关事宜，达成如下约定。”，该协议第一条关于标的一栏约定“交易房屋位于宜宾市城际空间站项目一期BQ15-03地块商业1号楼站前广场，……建筑面积140.44平方米”，第二条载明“2.1甲方承诺该房屋产权清晰明确，……；2.2乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无任何异议…..”，关于价款约定“房屋成交单价为18315.00元/平米，成交总价为2572159元”，对于付款方式约定“乙方共向甲方支付认购该房屋的定金200000元……购房款支付（不含定金）；乙方应当于2019年2月22日前与开发商签订《商品房买卖合同》并支付房款2372159元”，该协议第五条关于收款一栏载明“5.1收取款项由甲方或者甲方指定的收款人（包括但不限于开发商）收取，由于该商铺需要乙方与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商仅仅作为甲方指定的收款人，其向乙方出具的购房发票应当视为甲方向乙方出具的购房发票。关于乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》的金额与本协议金额的差额部分由乙方直接支付给甲方或甲方指定人”，该协议第六条违约责任栏下约定“6.3本协议约定的总房款为最终确定的事项，乙方在签订《商品房买卖合同》时除发生实际建筑面积与本协议确认面积不一致情形外，不应再要求变更，如因乙方此项要求导致甲乙双方最终未能签订《商品房买卖合同》，则甲方有权解除本协议，乙方所交定金不予返还。6.4甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订的《商品房买卖合同》内容及项下相关规定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还。”原告委托代理人吴晓燕与被告新起点公司在该协议上签字、盖章予以确认。同日，原告向被告新起点公司交付定金200000元，被告新起点公司向原告出具收据予以确认，收据载明“收款事由站前中央广场3楼1038商铺定金”。2019年2月20日，原告向被告新起点公司支付房屋尾款2372159元，被告新起点公司向原告出具收据予以确认，载明“收款事由站前中央广场1-3-1038商铺尾款”。 2019年6月4日，原告与被告绿地宜宾公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，该合同第四条约定“（一）该商品房为预售许可证2019023号下第1幢3层3-1038号。……（五）该商品房的预测建筑面积共140.44平方米，其中套内建筑面积67.42平方米……”，该合同第八条约定“（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币12761.73元，总价款为人民币1792257元。”第九条付款方式及期限栏约定“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币200000元，该款于本合同签订时抵作商品房价款。（二）1.一次性付款。买受人在2019年2月20日前支付该商品房全部价款。”，该合同约定交房时间为2019年8月31日前。2019年6月17日，案涉商铺涉及的房屋买卖合同完成了网上备案信息登记，载明出卖人为被告绿地宜宾公司，买受人为原告，合同总价为1792257元。2019年6月17日，案涉房屋进行了房屋买卖合同网上备案，载明“出卖人：绿地集团宜宾置业有限公司买受人：唐浩丹房屋坐落：四川省宜宾市宜宾县南部新区（北区）成贵高铁宜宾东站站前综合体BQ15-03地块站前广场1幢3-38、合同单价：12761.73元、合同总价1792257元”。 本院认为，依法成立并生效的合同对合同双方具有法律约束力，当事人双方设定的合同不存在违反双方真实意思表示或违反法律强制性规定等无效或可撤销情形，双方应按照约定履行合同。本案中，原告先与被告新起点公司签订《房屋认购协议》,并在签订该协议之后分期足额向被告新起点公司支付了购房款2572159元，之后原告又与被告宜宾绿地公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议,并以该合同协议向相关部门进行备案登记。关于《房屋认购协议》的效力问题,原告主张被告新起点公司因未告知案涉商铺的实际销售人即被告宜宾绿地公司,存在欺诈原告以及系格式合同且没有遵循公平原则等情形,故应认定为无效;本院认为该《房屋认购协议》在双方签订时,就已经明确约定原告之后与被告宜宾绿地公司签订的商品房合同作为该《房屋认购协议》附件，原告主张的上述欺诈情形并不成立,同时,格式合同并非当然无效，除非格式合同排除另一方当事人的合同主要权利或者该协议的缔结、价款的确定存在强迫等违反真实意思表示的情形，本案中并无证据证明该合同存在上述情形,而且原告在合同签订后自行缴清了全部购房款，现原告未能提供证据证明被告新起点公司存在其他欺诈和违反公平原则的情形，故对原告关于该房屋认购协议无效的主张，本院依法不予采纳。关于《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议的效力问题，原告认为系二被告恶意串通,损害国家及购房人利益,也应认定为无效;对此,因该买卖合同及补充协议虽系原告与被告宜宾绿地公司签订，但在之前原告与被告新起点公司签订的《房屋认购协议》中已经明确约定“乙方与绿地集团宜宾置业有限公司就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。”原告在与被告绿地宜宾公司签订《商品房买卖合同》时对该合同载明的价款与《房屋认购协议》存在差异系明知，《商品房买卖合同》系备案手续所需而签订的意思表示也清楚明确,因此《商品房买卖合同》载明的房款金额并非合同双方的真实意思表示，房屋的购置价已经《房屋认购协议》明确约定且原告已实际支付，原告认为二被告恶意串通实施欺骗的主张不成立,对原告主张《商品房买卖合同》损害国家利益即少缴税费问题，因本案中原告仅出示了被告新起点公司向原告出具的收据，并未出示案涉房屋的正式税票，该笔交易的税负金额尚无法确认，即使《商品房买卖合同》已经备案,但在完税前如果查明原、被告存在漏税等情形，当事人可自行补足或由行政机关依职权进行追缴，本案中不宜处理,但对被告是否存在违反商品房销售的行政管理规定的问题,本院将酌情以合适方式向有关行政管理部门反映本案中出现的相关情况;综上，原告主张《房屋认购协议》和《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议系无效合同的诉求，因该诉请于法无据，本院依法不予支持；因该主张合同无效的诉求不予支持，故原告关于返还已付房款及占用费的诉请亦缺乏依据，本院亦不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经本院审判委员会讨论决定,判决如下： 驳回原告唐浩丹的全部诉讼请求。 案件受理费28637元、案件保全费4920元，共计33557元，由原告唐浩丹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  吕双江 审 判 员  杨 红 人民陪审员  彭堂荣 二〇二〇年十月十七日 法官 助理  罗业宇 书 记 员  吴 空