河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民初700号原告（案外人）：郑州康之佳商贸有限公司，住所地郑州市金水区文化路**豫港企业办公楼****。法定代表人：黄正华，该公司经理。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐成铭，河南荟智源策律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：常彦兵，男，汉族，1976年10月2日出生，住河南省扶沟县。委托诉讼代理人：蒋新年，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡龙，河南经东律师事务所律师。被告（被执行人）：郑州市配套建设股份有限公司，住，住所地郑州市管城区商埠新村**楼/div>法定代表人：康建新。委托诉讼代理人：宋俊萍，河南律泰律师事务所律师。原告郑州康之佳商贸有限公司（以下简称康之佳公司）诉被告常彦兵、郑州市配套建设股份有限公司（以下简称配套公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告康之佳公司诉讼代理人李智、徐成铭，被告常彦兵及其诉讼代理人蒋新年、孟凡龙，被告配套公司诉讼代理人宋俊萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康之佳公司向本院提出诉讼请求：1、中止对位于郑州市××区××北、××西××号商埠综合楼第二层201、202、203房屋的执行，解除对上述房屋的查封及租赁款的冻结、提取；2、确认位于郑州市××区××北、××西××号商埠综合楼第二层201、202、203房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月29日，因被告配套公司没有偿债能力与原告签订了《买卖合同》，将尚未建成完工的位于郑州市××区××北、××西××号商埠综合楼第二层201、202、203房屋出售给原告。上述协议经郑州中院（2010）郑执一第96号案件备案后，至2013年7月原告履行了大部分付款义务，但因被告配套公司与河南隆基建设集团有限公司（以下简称隆基公司）就债务金额及利息争议，剩余金额无法支付，过户手续也无法办理。2016年12月7日被告常彦兵申请执行被告配套公司民间借贷一案，郑州中院立案执行后出具（2016）豫01执1091号执行裁定书，轮候查封了涉案房屋。2019年12月15日，被告配套公司与隆基公司就债权利息达成了一致意见，原告将应付隆基公司金额付清后，郑州中院（2010）郑执一字第96号案件结案，常彦兵案件轮候查封转为正式查封，现尚有404.4039万的房款待法院提取。上述房屋在2016年12月7日轮候查封前，即2011年9月29日原告已在郑州中院首封案件执行时购买，并签订了书面买卖合同、支付了大部分价款，且房屋进行修整、装饰、实际占有使用至今。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告在常彦兵执行案件轮候查封前，已经与被执行人签订了书面买卖合同，并实际修整、装饰、占有房屋，且经首轮案件许可支付了大部分房款，未到期房款也可按照人民法院的要求交付执行，原告已具备足以排除对上述房产执行的权利。现因郑州中院轮候查封转为正式查封后，影响了涉案房屋权属登记的办理，且对涉案房屋评估、拍卖等行为侵害了原告权益，故原告依据相关法律规定，提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。常彦兵辩称：康之佳公司以远远低于评估价和市场价的价格购买被执行人正在执行中且早已经查封的房屋，违反了查封的房屋应当首选拍卖的法律强制性规定，至今长达九年房款还没有付清，且房款不真实，不符合正常的市场交易习惯，没有办理房产证过户的责任在康之佳公司，康之佳公司不仅存在过错，还涉嫌与配套公司恶意串通，拒不执行。康之佳公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条“无过错物权期待权”的条件，应当驳回康之佳公司的诉讼请求。配套公司辩称，配套公司与康之佳公司之间的房屋买卖合同合法有效，当时在郑州中院与隆基公司达成了三方协议，原告已通过转账及现金支付的方式，支付了大部分房屋价款，且原告对房屋进行了装修并实际占有该涉案房屋，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，常彦兵、白冰诉康建新、配套公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月20日作出（2012）郑民一初字第12号民事判决，判令配套公司偿还常彦兵借款本金1380万元，并支付利息479.55万元，共计1859.55万元，案件受理费1333373元，由配套公司负担。康建新、配套公司提起上诉，河南省高级人民法院于2016年6月2日作出（2016）豫民终666号民事裁定，按康建新、配套公司自动撤回上诉处理。后常彦兵向本院申请强制执行，本院于2016年9月1日立案，执行案号为（2016）豫01执1091号。执行过程中，本院作出（2016）豫01执1091号执行裁定书、协助执行通知书，轮候查封了配套公司名下位于管城××区西大街××西商阜城综合楼第二层201、202、203的房产（预售证号0065），查封期限自2016年12月7日起至2019年12月6日止。本院于2019年11月12日对该房产续行查封，期限自2019年11月12日至2022年11月11日。该查封已转变为有效查封。在另案隆基公司诉配套公司建设工程合同工程款纠纷一案[（2005）郑民二初字第54号]中，本院于2005年4月28日诉讼保全查封了配套公司开发的商阜城综合楼1＃楼二层房产。针对该案，河南省高级人民法院于2009年12月4日作出（2008）豫法民再字第124号生效民事判决书，判决配套公司于判决生效后十日内支付隆基公司7009508.53元及利息（利息从2005年4月8日至付清之日按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算）。后隆基公司向本院申请强制执行，本院于2010年1月6日立案执行，立执行案号为（2010）郑执一字第96号。2019年2月15日本院作出（2010）郑执一字第96号结案通知书，该案执行完毕。另查明，2011年9月29日康之佳公司与配套公司签订商品房买卖合同三份，分别约定康之佳公司购买配套公司开发的位于郑州市××号商阜城综合楼第二层201、202、203房产，其中201号房屋面积为1152.7平方米，房屋价款为6339850元、202号房屋面积为1469.68平方米，房屋价款为8083240元、203号房屋面积为785.75平方米，房屋价款为4321625元，付款方式均为分期付款，但未约定具体付款期限。康之佳公司主张2011年10月9日至2019年1月21日期间，其以向配套公司直接转款、垫付工程材料款及相关费用、支付执行款及执行费用、律师费及诉讼费、还贷款及利息、房租抵扣购房款等形式向配套公司支付房款总计14700676元。本院认为，康之佳公司作为案外人提起本案执行异议之诉，应当举证证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因康之佳公司系企业法人，且涉案房屋系商铺，故应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，审查康之佳公司对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，关于在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的问题。常彦兵申请本院查封涉案房屋的时间为2016年12月7日，康之佳公司提交的商品房买卖合同显示落款日期为2011年9月29日，虽在本案查封之前，但此时该房屋早已被本院另案查封，康之佳公司称其经本院允许购买涉案房屋，无有效证据予以证明，且与被法院查封房产的法定处置规则不符，康之佳公司与配套公司针对已被法院查封的房产签订买卖合同，该合同的合法有效性无法认定。其次，关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。康之佳公司主张其与配套公司签订商品房买卖合同后，配套公司即向其交付了房屋，后由其对外出租给案外人，但根据康之佳公司提交的证据，落款日期在本案查封前的租赁合同均是以配套公司名义签订，另案外人交付的租金亦用于支付配套公司所欠的案件执行款，故根据在案证据不能证明康之佳公司在本院查封之前已合法占有涉案房屋。再者，关于价款支付问题，康之佳公司主张其在2011年10月9日至2019年1月21日期间，陆续支付房款14700676元，但根据其提交的支付证据，仅部分款项有银行转款凭证，部分大额款项仅有其单方收据，不能证明款项已实际支付，且其支付的款项用途包括材料款、设备款、诉讼费、律师费、审计费、支付工资、还借款及利息、支付执行款等等，不足以认定支付款项性质系购房款，另其所主张的在长达8年多的期限内分60余次支付房款，明显不符合一般房屋买卖交易规则，故康之佳公司在诉讼中提交的证据不能证明其已支付涉案房屋购房款。最后，关于未办理过户手续的问题。康之佳公司在与配套公司签订房屋买卖合同时，该房屋已被本院另案查封，康之佳公司明知房屋被法院查封无法办理过户手续，仍与配套公司签订合同购买房屋，且签订合同后不及时支付对价，完成交易，对无法办理过户手续存在明显过错。综上，康之佳公司提交的证据不能证明其符合法律规定案外人排除执行的情形，对其要求排除涉案房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告康之佳公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告郑州康之佳商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费134268元，由原告郑州康之佳商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  张林利审判员  刘 敏审判员  李运动二〇二〇年十月二十八日书记员  王梦娇