河南省柘城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1424民初4417号原告：张玉东，男，1984年5月12日出生，汉族，住河南省睢县。委托诉讼代理人：聂弘钧、刘国安（实习），河南弘勋律师事务所律师。被告：柘城县汇金美食娱乐广场，住所地柘城县城关镇中原大街，统一社会信用代码92411424MA44FYR55Y。经营者：顾新清，男，1965年12月26日出生，汉族，住河南省柘城县。该公司经理。委托诉讼代理人：齐广亮、李莲萍（实习），河南心诚律师事务所律师。原告张玉东诉被告柘城县汇金美食娱乐广场（以下简称美食广场）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉东及其委托诉讼代理人聂弘钧、刘国安，被告美食广场的委托诉讼代理人齐广亮、李莲萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玉东诉称，2017年7月26日原告与被告签订商场店铺租赁合同，2018年1月24日签订补充协议，被告将柘城县中原路与文庙街交叉口“好又多”商场三楼西南位置1075平方米的地盘租赁给原告，由原告投资近二百万元兴建儿童乐园、手工DIY、电玩、等儿童游乐项目，被告保证原告在整个商场唯一经营权。原告按照合同的约定缴纳了2018年度租赁费，入住该商场，经营儿童乐园等游乐项目。在2018年9月份被告将二楼租赁给丰客隆服装城，二楼服装城开办了“鲨鱼总动员”儿童游乐场，该游乐场设置了儿童游乐设备，给儿童提供游乐服务。鲨鱼总动员的开办严重影响了原告的经营收入，按照双方的合同第三条第一款、第二款和补充合同的第一条第七款的规定，被告没有保障原告在“好又多”整个商场儿童游乐项目的唯一经营权，已经构成严重违约。2018年6月份出现30度以上的高温天气，被告在商场空调没有故障的情况下却不开放，不能保证儿童乐园室内正常温度（夏天不能超过30度）。2018年暑假期间，被告的商场一楼、二楼装修，整个商场三个楼层的电梯停运，给原告的客户带来极大不便，减少了儿童游玩，致使原告的业务经营出现瘫痪状态，原告生意一年的收益、利润绝大部分来自学生的两个假期，被告事先未有告知原告，选择在2018年5月10日至暑假结束停业装修，给原告造成巨大的损失。另外被告没有保证三楼公用走道、卫生间干净，也使原告的业务受到影响。原告当初之所以选择租赁被告的商铺开展儿童游乐项目，考虑的是客户来源基本依托于商场的人气（人流量），被告一系列的行为导致原告生意严重受损，被告违反补充合同第一条第3款、第4款的规定，构成违约。对此情形，原告多次向被告反应、交涉，被告给原告说：该干干，可以不要租赁费，权当在此给商场增加人气啦。可是现在被告竟先行起诉原告人，实在是不应该。综上，既然被告诉称原告解除合同在先，原告也同意；但因被告违约导致原告在经济严重受损，依据双方签订合同的第八条规定和【合同法】107条和114条的规定，被告应当承担违约责任向原告支付违约金。请求：1、解除与被告签订的本案《租赁合同》；2、判令被告支付违约金102000元。被告美食广场辩称，原告诉请的违约行为没有事实依据，被告已按合同约定履行义务，没有违约之处，原告的诉请应予驳回。另原告诉请的内容发生在2018年，2018年的年租金是20万元，即便违约，违约金也不应超过年租金的20%。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为，原告诉请依法解除与被告签订的租赁合同，并要求被告支付违约金102000元有无事实及法律依据。原告向本院提交的证据有，第一组：2017年7月26日原告和被告签订的商场店铺租赁合同、2018年1月24日签订的补充协议复印件各一份；证明双方签订的租赁合同和补充协议合法有效。第二组：视频资料3份、微信图片3份；证明2018年原告将商场二楼租赁给丰客隆服饰城，2018年9月9日丰客隆服饰城开业，其开设鲨鱼总动员儿童游乐场，该游乐场增设游乐设备，给儿童提供娱乐服务；被告违反合同第三条第1、2款，第5条第3款，补充协议第1条第7款的规定，没有保证原告在好又多整个商场经营儿童乐园及其他儿童体验小项目的唯一经营权，被告构成根本违约，依据合同第8条规定，被告应向原告支付违约金。第三组：微信图片4张，照片4张；2018年5月10日至2018年9月9日好又多超市一楼、二楼闭店，闭店4个月没有客流量，被告没有保证整个商场正常营业，违反合同第5条第8款规定，因商场闭店使原告营业额大幅度下降，给原告造成巨大的经济损失。第四组：微信图片两张；证明2018年6月份原告游乐园室温已经超过30°，被告在商场空调无故障的情况下未开启空调，不能保证原告游乐园夏天温度控制在30°以下，根据补充协议第1条第3款，被告构成违约，应承担违约责任。以上第二、三、四组证据拷贝在光盘里。被告对上述第一组证据无异议。对第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议；该服装城在开业时所开设的鲨鱼总动员儿童游乐场是在服装城的一个角落，约20个平方米，仅有两个滑梯，设置的目的是为了让购买服装的客户寄存孩子进行使用，不属于经营性质；原告方提供的该组证据证明了该游乐场是免费的，因此这一免费的寄存孩子的，而且比较小的设施场地没有影响位于三楼的原告的经营权，原告提供的该游乐场的免费和我方要提供的证据相互印证，说明不是经营性的，不存在违约。对第三组证据证明内容有异议，不能依此来证明一楼二楼的经营导致原告的营业额下降，如果存在营业额下降，原告应提供证据，而且要证明营业额下降，是原告经营的原因还是被告给造成的。对第四组证据有异议，该微信上的体温计所显示的温度无法来证明发生在原告的场地，同时该微信记录能够证实商场的空调因为夏季的到来，还未同意开放，微信的内容显示是原告要求开放空调，因此原告不能以补充协议的条款来认为被告违约。原告申请证人张某1，张某2出庭作证；证人张某1系原告的亲弟弟，其证明被告和曹总，当时说你们在这该干干，不要房租；还有他们许的是三楼搞个海洋馆，协助我们干这一块；空调还经常不开，几乎没怎么开空调；当时我跟我哥说了，不在这干，但是被告给我哥承诺不要房租，如果要房租早就不在这干了。当时顾总也说游乐园是我们自己做，然后二楼他们开了一个儿童乐园，三楼几乎没有生意，当时说搬走，他不让，不要房租。证人张某2系被告的雇员，其证明我们公司跟商场房租问题，其次就是商场给我们合同内的一些东西，比如说照明不开、空调不开，因此这些原因造成我们生存的困难，还有二楼又开设了儿童乐园对我们的生意产生了影响。商场从2018年5月份开始装修，当时是闭店了，因为整个商场都没有人。二楼儿童乐园有一个淘气堡。原告对上述对证人证言予以认同，而且能够证明原告方的诉请事实和观点。被告对张某1的证言有异议，张某1是原告的亲弟弟，其与原告有利害关系，所证明的承诺内容没有其他证据来印证，所证明的不开空调没有生意，属于虚假的陈述，原告的经营和电费成正比，在7月份交纳了1万多元的电费，一方面说明了原告的用电情况，另一方面说明了原告的经营情况。对张某2证言的异议是，同张某1的利害关系之外的意见。被告向本院提交的证据有，第一组：被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份；证明目的被告具有诉讼主体。第二组：2017年7月26日签订的商场店铺租赁合同书一份；证明内容：1、原、被告在2017年7月26日经过平等协商，签订了商场店铺租赁合同，约定原告租赁被告的场地面积1075平方米用于经营儿童乐园等小项目。2、双方约定2017年7月1日至当年12月31日年租金为免租金期，2018年年度租金20万元，2019年年度租金22万元，2020年年度租金24万元，约定的违约责任是一方违约，需向另一方支付违约金20万元人民币。3、本案原告2019年年度租金应予2019年年度前的十五日内付清，但原告拖欠一直未付，已经构成违约，原告有支付租金的义务并应承担违约金。第三组：1、2018年1月8日至2019年1月8日电费收据13页；2、2018年6月7日至2018年12月8日银行电子回单7页；证明目的：原、被告签订租赁合同后，原告为经营儿童乐园，根据合同约定应承担相应的电费及分摊电费，根据原告2018年全年支付的电费，尤其是2018年5月至11月期间交纳电费的银行电子回单相印证，原告每月支付的电费均趋于合理，说明原告在2019年年度里正常的经营情况，不存在被告违约影响原告经营的情形。第四组：1、2020年9月5日商丘市丰客隆商贸有限公司证明、营业执照、法定代表人身份证复印件各一份；2、丰客隆游乐园照片7页；证明目的丰客隆商贸有限公司为了服装商贸经营过程中给客户提供孩子代管的地方，免费在服装商贸的角落设置了一个十多个平方米的设施，该设施是免费提供的，不具有经营性，且和本案原告进行了协商并让原告知晓及认可的，不影响原告的游乐园经营，被告没有任何违约。原告对上述第一组证据无异议。对第二组证据无异议。对第三组证据真实性有异议；就是有这些电费，根据原告开办儿童乐园的技术上以及事实上的情况，必须需要照明和把儿童乐园的设备进行通电运作，随时待儿童们进行游玩，所以说第三组被告的证明目的达不到。对第四组证据所证明的内容虚假，不符合客观事实，原告根本没有同意在二楼开办儿童乐园，第四组证据中说的是商场的一个小角落，十平方米不是事实，儿童乐园要比被告所说的占地面积大得多。本院确认原、被告无异议的证据，可以作为本案的证据使用。原、被告有异议的证据，本院予以综合分析、认证。经审理查明，2017年7月26日，原告与被告签订商场店铺租赁合同，2018年1月24日签订补充协议，被告将柘城县中原路与文庙街交叉口“好又多”商场三楼西南位置1075平方米的地盘租赁给原告，租赁期限为2017年7月1日起至2022年12月31日止。由原告经营儿童乐园、手工DIY、电玩、及其他儿童体验项目，被告保证原告经营儿童乐园、手工DIY、电玩、及其他儿童体验项目在整个商场唯一经营权。双方约定2017年7月1日至2017年12月31日年租金为免租金期，2018年年度租金20万元，2019年年度租金22万元，2020年年度租金24万元，2021年年度租金26万元，2022年年度租金28万元。租金支付方式：租金一年一付，于年度前十五日前付清。约定了双方的权利和义务；约定一方违约，需向另一方支付违约金20万元人民币。合同签订后，双方开始履行合同，原告在2018年前向被告交纳了2018年的租金20万元。2018年9月份被告将二楼租赁给丰客隆服装城，服装城为了自己的经营，在其经营的二楼设置了小型儿童游乐设备，给儿童提供免费游乐服务。原告认为二楼服装城设置的免费儿童游乐设施，严重影响了原告三楼儿童乐园的生意，也违反了原、被告签订的合同中，被告应当保证在整个商场儿童游乐项目唯一经营权；而且还认为被告在2018年暑假期间在商场一楼、二楼装修，以及2018年6月份出现30度以上的高温天气，商场空调没有故障的情况下却不开放，给原告的客户带来极大不便，减少了儿童游玩，给原告造成巨大的损失。为此，双方协商未果，原告诉讼来院。本院认为，原、被告签订的商场店铺租赁合同及补充协议，是双方真实意思的表示，合法有效，依法应予保护。原告诉称由于被告的二楼服装城设置了免费儿童游乐设施，违反了双方合同的约定，即被告应当保证原告在整个商场儿童游乐项目唯一经营权，属于违约行为。二楼服装城主要是经营服装生意的，为了给到二楼服装城购买服装带孩子的顾客方面，在其经营服装城的角落设置了二十平方左右的儿童免费游乐设施，完全是为了自己经营服装附设的设施，并不是经营儿童游乐设施，也没有侵犯原告在整个商场儿童游乐项目唯一经营权，且该儿童免费游乐设施并不是被告增设的；所以，不能以此来认定被告存在有违约行为。原告的其他诉称意见，也均不能证明被告存在违约行为。即便被告在履行合同时存在有瑕疵，但该瑕疵不能导致被告构成违约。鉴于被告在履行合同中存在的瑕疵，本院酌定被告向原告支付补偿金20000元。原告请求解除与被告签订的涉案合同，被告不表异议，对此，本院予以支持。原、被告的其他诉辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告张玉东诉被告柘城县汇金美食娱乐广场签订的商场店铺租赁合同及补充协议；二、被告柘城县汇金美食娱乐广场于本判决生效后十日内向原告张玉东支付补偿金20000元；三、驳回原告张玉东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元（已减半收取），由原告张玉东负担470元，被告柘城县汇金美食娱乐广场负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，并不迟于上诉期满之日起七日内，向本院足额直接交纳上诉费2340元（或向商丘市中级人民法院交纳，户名；商丘市财政局，开户行：中原银行商丘归德支行，账号80×××11），上诉于河南省商丘市中级人民法院。逾期按撤回上诉处理。审判员  王洪林二〇二〇年十月十九日书记员  刘 悦