四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初6106号 原告：牟红强，女，1968年5月15日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：徐家语，四川君仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖丹，四川君仁律师事务所律师。 被告：杨维梅，女，1974年7月18日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：黄胜基，四川兴超律师事务所律师。 原告牟红强与被告杨维梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告牟红强的委托诉讼代理人徐家语及廖丹、被告杨维梅的委托诉讼代理人黄胜基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 牟红强向本院提出诉讼请求：1.判令杨维梅按照27883.68元／月的标准向牟红强支付自2019年12月6日起至腾退房屋之日止的租金；2.判令解除案涉房屋的《房屋租赁合同》；3.判令杨维梅立即腾退位于成都市新都区××街道××道××段××号××号××号××号××号××号××号的房屋。事实和理由：2013年11月，案外人李继忠因其与成都农村商业银行股份有限公司青白江大同分理处（现银行名称变更为成都农村商业银行股份有限公司青白江大同支行，以下简称农商行大同支行）金融借款合同事宜，将其所有的位于成都市新都区××路××段××号××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号××栋××层××号（现门牌号变更为：成都市新都区××街道××道××段××号××号××号××号××号××号××号）的房屋作为担保抵押给农商行大同支行，并在有关部门办理了抵押登记。后因案外人李继忠违约未能履行其与农商行大同支行所签订合同约定的债务，双方产生纠纷，农商行大同支行将李继忠诉至四川省成都市中级人民法院，该案裁判文书生效后，农商行大同支行即向四川省成都市中级人民法院申请实现其抵押权。2019年11月1日，案涉房屋由四川省成都市中级人民法院在网上进行公开拍卖，拍卖公告公开信息载明，现案涉房屋出租经营坤缘商务酒店，租赁期限自2014年8月15日至2024年8月14日止。2019年11月18日，牟红强在京东网司法拍卖网络平台竞得案涉房屋，并付清了全部价款。2019年12月5日，牟红强依据（2019）川01执380号之四执行裁定书取得案涉房屋的所有权后，即要求杨维梅向其履行租金的支付义务，但杨维梅却予以拒绝。后牟红强再次通知杨维梅要求解除案涉房屋的租赁合同并要求其支付占用期间的租金，杨维梅仍拒绝履行。综上，牟红强取得所有权后即为案涉房屋的合法权利人，杨维梅不对其履行相对义务的行为系违法、违约行为。为了维护牟红强的合法权益，故诉至法院。 杨维梅辩称，一、杨维梅不是案涉房屋的承租人，杨维梅不是本案适格被告。与牟红强竞拍取得的案涉房屋存在租赁合同关系的当事人是成都市坤缘酒店有限公司（以下简称坤缘酒店公司），杨维梅仅是坤缘酒店公司的法定代表人；二、牟红强通过京东网司法拍卖网络平台竞得本案争议房产，在竞拍公告中已明确载明了案涉房屋有合法的租赁合同关系，坤缘酒店公司也在拍卖前向法院提交了租赁合同和租金交付的手续，执行法院也在拍卖公告第2页瑕疵告知中明确列明了租赁人和租赁期限。牟红强自愿参加竞拍并取得案涉房屋，系以远远低于评估价的价格获得了案涉房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，牟红强应当按照租赁合同的约定，承继原来的租赁合同关系，无权向承租人坤缘酒店公司提出解除租赁合同，并要求支付已付租金和腾退案涉房屋的诉讼请求。综上，请求驳回牟红强的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：位于成都市新都区××街道××道××段××号××号××号××号××号××号××号案涉房屋的原所有权人系案外人李继忠。2013年11月13日，李继忠与农商行大同支行签订了《最高额抵押合同》，以其所有的案涉房屋为成都中泰建筑工程有限公司（以下简称中泰公司）在农商行大同支行借款提供抵押担保，并于2013年11月19日办理了抵押登记。后因中泰公司未按约履行借款的归还义务，李继忠等也未按约履行担保责任，被农商行大同支行诉至四川省成都市中级人民法院。该院经审理作出（2017）川01民初1226号民事判决书，该裁判文书生效后，因中泰公司、李继忠等未履行法律文书所确定的义务，故农商行大同支行即向四川省成都市中级人民法院申请实现其抵押权。2019年11月1日，四川省成都市中级人民法院在京东网上刊登了2019年11月1日的对案涉房屋等7套房屋进行网络公开拍卖的公告，拍卖公告公开信息中载明四川省成都市中级人民法院将于2019年11月17日10时至2019年11月18日10时止在成都市中级人民法院京东网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，以及载明案涉房屋现出租经营坤缘商务酒店，租赁期限自2014年8月15日至2024年8月14日止，2019年9月4日已向承租人送达行使优先购买权通知书。2019年11月18日，牟红强在成都市中级人民法院京东网司法拍卖网络平台竞得案涉房屋，并付清了案涉房屋全部的拍卖价款3446000元。2019年12月5日，四川省成都市中级人民法院作出（2019）川01执380号之四执行裁定书，裁定案涉房屋所有权及相应的其他权利转归牟红强所有。后牟红强办理了案涉房屋的不动产登记证书〔川（2020）新都区不动产权第0××7号，房屋坐落新都区××街道××道××段××号，房屋建筑面积42.44平方米；川（2020）新都区不动产权第0009863号，房屋坐落新都区××街道××道××段××号××号，房屋建筑面积230.85平方米；川（2020）新都区不动产权第0009856号，房屋坐落新都区××街道××道××段××号××号，房屋建筑面积332.20平方米；川（2020）新都区不动产权第0009862号，房屋坐落新都区××街道××道××段××号××号，房屋建筑面积228.74平方米〕。2020年1月13日，牟红强向杨维梅发出《律师函》，要求杨维梅立即腾退案涉房屋并将案涉房屋返还给牟红强，并按26695.36元每月的租金标准向牟红强支付2019年12月6日至杨维梅搬离案涉房屋时止的房屋租金。因杨维梅未按牟红强的上述要求履行，故引起本案纠纷。 另查明，1.2014年8月15日，案外人李继忠与杨维梅签订《房屋租赁合同》，约定李继忠将总面积834.23平方米的案涉房屋出租给杨维梅作商务酒店。租赁期限从2014年8月15日至2024年8月14日止。承租金额为一层承租从2014年8月15日至2024年8月14日按每月60元／平方米，二层承租从2014年8月15日至2024年8月14日按32元／平方米。付款方式为季付，每季15日前支付。2.成都市坤缘酒店有限公司法定代表人为杨维梅，股东共两名，为案外人李继忠和杨维梅，该公司成立日期为2014年3月31日，住所地为成都市新都区××街道××路××段××号××栋××层××号。 对于上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的他项权利证书、拍卖公告、执行裁定书、不动产登记证书、《律师函》《房屋租赁合同》、企业工商信息公示等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议焦点：一、杨维梅是否是本案适格主体；二、本案是否适用“买卖不破租赁”的原则。针对焦点，本院分析认定如下： 关于焦点一，杨维梅主张案涉房屋的实际承租人系坤缘酒店公司，非杨维梅，系坤缘酒店公司与案外人李继忠直接建立了房屋租赁合同关系。本院认为，杨维梅对其主张，仅提供了四川省成都市中级人民法院的拍卖公告加以证明，而该拍卖公告关于案涉房屋载明的信息是现出租经营坤缘商务酒店，并未明确说明承租人为坤缘酒店公司，拍卖公告瑕疵告知中载明了已向承租人送达行使优先购买权通知书，并未明确承租人为坤缘酒店公司。且杨维梅也未提供其他足以采信的证据，即坤缘酒店公司与案外人李继忠直接建立房屋租赁合同关系的合同、协议或付款凭证等。而牟红强却提供了案外人李继忠与杨维梅就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，证明案外人李继忠系与杨维梅直接建立了房屋租赁合同关系，杨维梅无充分的理由或证据反驳该证据不具有真实性、合法性、关联性原则。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，杨维梅应承担举证不能的不利后果，故杨维梅的抗辩理由本院不予采纳。 关于焦点二，本案是否适用“买卖不破租赁”的原则。因中泰公司与农商行大同支行之间的金融借款事宜，案涉房屋的原所有权人李继忠将案涉房屋作为抵押物为中泰公司在农商行大同支行借款提供抵押担保，并于2013年11月19日办理了抵押登记。而李继忠与杨维梅就案涉房屋签订《房屋租赁合同》是在2014年8月15日，约定的租赁期限是2014年8月15日至2024年8月14日，系在案涉房屋设立抵押权之后，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”和根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条第一项之规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；”本案中，杨维梅租赁案涉房屋系在该房屋已设立抵押权之后，其与李继忠之间的房屋租赁合同关系，对案涉房屋的受让人牟红强不具有约束力，且牟红强也向杨维梅送达了《律师函》，表明了其不愿意继续履行合同，要求杨维梅腾退房屋并支付占用期间租金的意思表示。因此牟红强要求杨维梅腾退案涉房屋具有事实和法律依据，本院予以支持；因上述本院已认定杨维梅与李继忠之间的租赁合同关系对牟红强不具有约束力，故牟红强非合同当事人，现主张解除杨维梅与李继忠签订的《房屋租赁合同》，不具有法律依据，本院不予支持；因四川省成都市中级人民法院于2019年12月5日作出（2019）川01执380号之四执行裁定书，裁定案涉房屋所有权及相应的其他权利转归牟红强所有，而自该裁定之日起，杨维梅仍继续占有和使用案涉房屋，故杨维梅应参照与李继忠之间签订的《房屋租赁合同》中关于租金的约定（一层租金每月60元/平方米，二层租金每月32元/平方米，案涉房屋共834.23平方米，一层42.44平方米，二层791.79平方米，每月租金27883.68元）向牟红强支付自2019年12月6日起至案涉房屋腾退之日止的租金。杨维梅抗辩称已支付租金至2024年8月14日，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，杨维梅对其抗辩主张并未提供证据加以证明，故本院对其抗辩不予采纳。 综上所述，牟红强要求杨维梅腾退案涉房屋，并支付自2019年12月6日起至腾退之日止的租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；牟红强要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、杨维梅在本判决发生法律效力之日起三十日内将位于成都市新都区××街道××道××段××号××号××号××号××号××号××号房屋腾退给牟红强； 二、杨维梅在本判决发生法律效力之日起三十日内给付牟红强租金（自2019年12月5日起至上述房屋腾退之日止，按每月27883.68元为标准进行计算）； 三、驳回牟红强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2202元（已因适用简易程序减半收取），由杨维梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇二〇年十月二十八日 书记员  侯 毅