西藏自治区林芝市巴宜区人民法院   民事判决书   （2020）藏0402民初548号   原告：李春动，男，1980年12月30日出生，汉族，户籍地河北省河间市，外来经商人员，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：陈柯材，西藏尼洋律师事务所律师。   被告：西藏林芝耀辉商贸有限公司，住所地西藏林芝市巴宜区八一镇新区福州大道北侧尼洋河花园8栋102室，统一社会信用代码91540400064663145C。   法定代表人：卓宗辉，系该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：郭东升，西藏三千律师事务所律师。   原告李春动与被告西藏林芝耀辉商贸有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李春动及其委托诉讼代理人陈柯材、被告西藏林芝耀辉商贸有限公司委托诉讼代理人郭东升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李春动向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告签订的《商品房认购书》；2.判令被告立即向原告退还房屋定金1,050,000元；3.判令被告向原告支付资金占用利息1,903.13元（以1,050,000元为本金，按银行同期贷款利率计算利息，自2020年7月1日至2020年7月16日共计15天，利息为1,903.13元；2020年7月16日以后的利息按银行同期贷款利率计算至定金全部退还之日）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月9日，原告与被告协商一致，签订了《商品房认购书》。双方约定：原告认购被告拥有的耀辉商业城3号楼共计21间公寓房，并向被告支付定金1,050,000元，该房屋于2020年8月31日前被告按原告提供的第三方买受人信息办理商品房买卖合同签订、协助办理过户等工作，视为完成对原告的交付义务等相关内容。2020年6月，原告和被告协商约定，当上述公寓卖出10间时，被告退还原告500,000元定金，当上述公寓卖出20间时，被告退还原告1,000,000元定金，当上述公寓全部卖出时，被告将定金全部退还给原告。2020年7月1日，上述公寓已全部售出，原告找到被告协商，要求退还定金，被告以各种理由推脱，拒不返还。为维护原告合法权益，故诉至法院。   被告西藏林芝耀辉商贸有限公司辩称，合同签订后原告未依约履行合同义务，房屋最终出售的价款低于合同约定，原告违反合同约定，无权请求退还定金，故请求驳回原告的全部诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商品房认购书》《委托书》《李春动订购房源面积明细》《劳动合同解除协议》原件各一份、《营业执照》《商品房预售许可证》复印件各一份、李春动《居民身份证》复印件一份、连惠忠的《居民身份证》复印件一份、《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》《委托网签合同确认书》《商品房合同及网上备案确认书》原件各二十一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：   2020年1月9日，原、被告双方签订《商品房认购书》，约定由原告以每平方米8,300元的价格认购被告位于林芝市××区房，合同总价款为9,297,132元，由原告自合同签订之日支付每间房屋50,000元定金，定金总额为1,050,000元，并约定了相关违约责任，《商品房认购书》附有被告《营业执照》《商品房预售许可证》、李春动及连惠忠的《居民身份证》复印件。同日，原告向被告交纳定金1,050,000元。2020年3月31日，被告与连惠忠签订《劳动合同解除协议》。2020年6月15日，原、被告双方就案涉房屋出售事宜进行协商。2020年6月16日，原告与连惠忠签订《委托书》，将《商品房认购书》中的案涉21间房屋授权连惠忠代为销售。2020年6月15日至2020年7月2日期间，连惠忠代为与房屋买受方签订《西藏自治区商品房（预售）买卖合同》，以每平方米6,500元的价格出售案涉21间房屋，并于2020年6月17日至2020年7月3日期间办理该21间房屋的网签备案手续。   另查明，案涉21间房屋价款已由被告收取。   原告提交谈话录音一段，对该份证据的证明力将结合案件事实在本院认为中予以分析认定。   本院认为，原、被告双方签订的《商品房认购书》应属房地产包销协议，即双方签订合同后原告作为包销方由此获得了对包销房屋的独家销售权，并由原告依约对目标房屋进行销售，合同期满后由原告对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买的一种法律行为。本案中，原告提交录音证据拟证明因房价下跌，被告催促原告出售案涉房屋，其与被告协商后，被告承诺在其将案涉房屋出售完毕后退还其交纳的全部定金，并与被告工作人员连惠忠签订了《委托书》，由被告负责出售房屋，房屋以每平方米6,500元出售系双方协商一致的价格。经审查，录音证据中原、被告双方就案涉房屋出售价款及定金退还等问题进行协商，但被告方在发现原告对双方的谈话进行偷录后双方停止了协商，双方并未就变更《商品房认购书》中房屋销售价格达成一致意思表示，对该份录音证据证明目的本院不予采纳。   销售具有一定的风险，作为从事房屋中介工作的原告，应当对市场风险具有预见能力，并且双方在《商品房认购书》中明确约定“乙方（即原告）应在2020年8月31日前支付全部房款，不得以任何理由延迟支付，否则视为违约”、“乙方保证按照本协议所约定时间及金额向甲方（即被告）缴纳房款，乙方未按照协议约定的时间向甲方缴纳房款的，甲方有权通过书面的形式单方面解除本协议，并有权1、不予退还已收的全部定金；2、对没收定金的房源另行销售。”经查明，案涉房屋在合同期内以每平方米6,500元价格出售完毕，原告未按每平方米8,300元的约定价格出售房屋，已构成违约，理应承担相应的违约责任。双方依法约定了由原告向被告给付定金作为债权的担保，原告因违约无权要求返还定金，但鉴于涉诉合同标的为数千平方米的房产，合同的履行必然持续一定时间，双方签订的合同对于销售期限、销售进度的约定进一步反映出本案双方均预见到市场不确定因素的影响，作为开发商的被告在合同期届满前以止损为由催促原告尽快销售房屋的行为对原告的独家销售权造成了一定程度的干涉，具有违反包销合同限制性特征之嫌，故被告对最终案涉房屋未按照双方约定价格出售的结果负有一定的过错责任。   综上所述，综合考虑原告的销售能力、议价能力、当地房地产市场的需求体量、价格波动趋势及双方过错程度等客观因素，依照公平原则，本院酌情确定被告向原告返还双方约定定金的40%，即420,000元。因案涉房屋已于合同期内全部出售完毕，现合同履行期已届满，故原告主张解除双方签订的《商品房认购书》，于法无据，本院不予支持。因原告违约在先，其要求被告承担资金占用利息的主张，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告西藏林芝耀辉商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李春动返还定金420,000元；   二、驳回原告李春动的其他诉讼请求。   如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费12,267.13元，由原告李春动负担7360.28元，由被告西藏林芝耀辉商贸有限公司负担4906.85元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于西藏自治区林芝市中级人民法院。   审  判  长   赵 焱 烨   审  判  员   杨 海 波   审  判  员   欧  红   二〇二〇年十月三十日   法 官 助 理   格桑卓玛   书  记  员   吉  宗