太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初6651号原告：赵某，住太原市。原告：刘某，住太原市。委托诉讼代理人:张某、邱某，北京大成（太原）律师事务所律师。被告：陆延房地产集团有限公司。法定代表人：肖某，董事长。委托诉讼代理人：董某，北京中伦文德太原律师事务所律师。被告：山西陆锦泰房地产开发有限公司。法定代表人：牛某。委托诉讼代理人：贾某，山西秉钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某。原告赵某、刘某与被告陆延房地产集团有限公司（以下简称“陆延公司”）、山西陆锦泰房地产开发有限公司（以下简称“陆锦泰房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵某、刘某的共同委托诉讼代理人张某、邱某，被告陆延公司的委托诉讼代理人董某，被告陆锦泰房地产公司的委托诉讼代理人李某、贾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵某、刘某向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告继续履行合同，交付华夏晋韵如意城（抱鼓巷）许坦东街15号5幢1单元14层1404号房屋（即锦东如意城项目5号楼1单元1404号房屋），包括交付房屋钥匙、办理网签合同、办理物业等全部交接手续。（房屋合同价为776971元）；2.请求判令二被告赔偿原告逾期交房违约金，违约金以已付房款543880元为基数，时间自2017年7月1日起至实际清偿之日止，暂计算至2020年8月31日，利息估算为80166元（自2017年7月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算，利息估算为55903元；自2019年8月20日起至2020年8月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息估算为24263元）；以上1、2项暂合计857137元；3.二被告共同承担本案诉讼费、诉讼保全费、诉讼保全保险费等全部费用。2014年8月29日，二原告与被告陆延公司签订《房屋内部认购协议书》，约定二原告购买锦东如意城5号楼1单元14层1404号房屋，即（华夏晋韵如意城（抱鼓巷）许坦东街15号5幢1单元14层1404号房屋），价款为776971元，付款方式为分期付款，协议约定交房日期为2017年6月30日。协议书签订后，二原告按照约定分两次共计向被告陆延公司支付购房款至70％，即543880元，被告陆延公司向原告出具收据，确认收到二原告支付的上述购房款。其后，原告发现被告陆延公司隐瞒更换项目开发主体的客观事实，加上太原房地局多次公布锦东如意城存在较大风险和隐患，剩余20％的应付房款原告未缴纳。案涉房地产开发项目为133工程，原由被告陆延公司与许东村村办企业山西锦东房地产开发有限责任公司合作进行许东村城中村改造。后在双方共同组织下，陆延公司出资设立子公司陆锦泰房地产公司，持股比例为49％。经小店区政府批准并主持下，合作各方将项目开发前期陆延公司的所有权利义务全部转让给陆锦泰房地产公司，由陆锦泰房地产公司作为开发主体，开发锦东如意城项目。原告认为被告陆锦泰房地产公司既已接收案涉项目，获得该项目的全部开发权利，理应承担项目所附属的全部义务，应当全面履行二原告与被告陆延公司所签订的认购协议，且被告陆锦泰房地产公司以召开股东会并形成决议的方式明确，原陆延公司的购房合同和收据由被告陆锦泰房地产公司承接，因此被告陆锦泰房地产公司应当继续履行合同承担交房义务。被告陆锦泰房地产公司在房屋建成并具备交房条件后，以各种理由以及声称其与被告陆延公司之间有内部纠纷，一直拖延向二原告交付房屋，其行为严重违反了合同约定及法律规定，应当承担继续履行合同的义务。《房屋内部认购协议书》中约定的交房时间为2017年6月30日，但二被告未按照协议书中约定的时间交付房屋，故二被告应当承担逾期交房的违约责任。二原告花费巨资购买房屋自住，但被告二在接收全部项目开发后，却因二被告的内部纠纷，企图侵吞原告的房款拒不交房，严重侵犯了原告的权益。原告为维护自己的合法权益，无奈诉至贵院，请人民法院查清事实后，支持原告的诉讼请求。被告陆延公司辩称，1.在案涉房地产项目开发初期，合作各方商定由被告陆延公司在单位内部组织职工团购，原告认购案涉房屋；2.2016年2月4日，被告陆延公司与作为合作方之一的山西泰壹金控投资有限公司共同设立被告陆锦泰房地产公司，后涉案项目的合作方将项目开发主体变更为被告陆锦泰房地产公司，并征得了政府主管部门的同意，案涉项目的开发权利义务由被告陆锦泰房地产公司完成；3.因开发主体的变更，与案涉项目有关的一切事项包括办理网签、交房等均由被告陆锦泰房地产公司承接，2018年1月10日，被告陆延公司向被告陆锦泰房地产公司移交了包括原告在内的263套房屋涉及的《房屋内部认购协议书》等与案涉项目有关的全部资料，但被告陆锦泰房地产公司迟迟不与包括原告在内的部分业主办理相关变更手续。2019年10月30日，被告陆锦泰房地产公司的全体股东一致同意，从2019年11月1日起由被告陆锦泰房地产公司配合办理原被告陆延公司的购房合同和收据的承接事宜，与业主变更合同、收据，向业主办理交房手续，于2020年1月31日前全部办理完毕。综上，被告陆延公司不是案涉项目的开发和销售主体，在将涉案房屋及《房屋内部认购协议书》移交给陆锦泰房地产公司后，即不再负有交付涉案房屋的义务，陆锦泰房地产公司作为案涉项目的开发承接主体，应当向原告交付案涉房屋，故请求驳回原告对陆延公司的诉讼请求。被告陆锦泰房地产公司辩称，1、我有证据证明，且二原告在其诉状中自己也已承认，二原告在履行其与被告陆延公司签订的《房屋内部认购协议书》过程中，存在分期付款严重违约问题。我公司被迫依约行使单方解除权，根据认购协议书第七条第二款第一项之约定，已于2019年7月将解除认购协议《律师函》以邮寄方式分别送达二原告，故双方签订的认购协议书已告解除。代理人认为，二被告与二原告解除内部认购协议，既有事实依据，又有法律依据，早已生效，而导致协议书解除的责任应由二原告独自承担，故二原告“继续履行合同”的诉讼主张纯属一厢情愿，既无可能、更无必要；2、既然二原告的诉求主张是赔偿“逾期交房违约金”，则必然以房屋的实际交付为前提。客观事实是，在我公司行使单方解除权之前，二原告未交清全部房款，尚不具备“办理交接手续领取钥匙”的前提条件。现在《房屋内部认购协议书》已告解除，房屋交付已无可能，故二原告所提赔偿“逾期交房违约金”的诉讼主张不能成立。综上，请求贵院依法判决，驳回二原告起诉。经审理查明，2014年8月29日，二原告作为乙方与被告陆延公司作为甲方签订《房屋内部认购协议书》，约定乙方购买甲方被告陆延公司投资开发建设的“锦东如意城”高层住宅楼项目××楼房屋，该房屋单价为5920.68元/平方米，房屋总价款为776971元。付款方式为分期付款：乙方于2014年8月29日前向甲方支付总房款的50%，即388486元；乙方于主体十层结构封顶后5日内向甲方支付总房款的20%；主体结构全部封顶后5日内向甲方支付总房款的20%；交钥匙前5日内向甲方支付剩余房款，即总房款的10%。甲方于2016年12月31日前完成建设任务，于2017年6月30日前，在乙方交清全部房款的前提下依照有关规定，将符合本协议约定的房屋交付乙方使用。双方还在协议书中对其他事项进行了约定。二原告于2014年8月9日、2016年9月18日分别向被告陆延公司交付了房款388486元、155394元，被告陆延公司向二原告出具了相应收据。2014年7月26日，山西锦东房地产开发有限公司作为甲方与陆延公司作为乙方签订《房地产合作开发协议》，约定双方合作开发位于许坦东街与东中环交叉口西北角三个地块的城中村改造项目。2014年7月26日，陆延公司作为甲方与山西泰壹金控投资有限公司作为乙方签订《房地产开发合作协议书》，约定双方就上述项目开展合作。2016年3月1日，山西锦东房地产开发有限责任公司和被告陆延公司共同向太原市小店区政府提交了《关于调整山西锦东房地产开发有限责任公司与陆延房地产集团有限公司合作开发许东城中村改造项目合作协议的申请》，申请由被告陆延公司董事会通过成立新的子公司被告陆锦泰房地产公司作为项目开发主体，用于锦东如意城项目开发，并进行单独核算。被告陆锦泰房地产公司与陆延公司恳请区政府主持将原三方框架合作协议中乙方陆延公司责任主体变更为陆锦泰房地产公司。2016年3月21日，甲方山西锦东房地产开发有限公司，乙方陆延公司，丙方陆锦泰房地产公司，监管方小店区城中村建设中心，四方共同签订了《太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议》，约定乙方将合作协议中约定的所有权利义务全部转让给丙方，由丙方继续履行合作协议，各方一致同意将合作协议第二条合作方式第2.1款变更为：以丙方为开发主体，并将上述三宗地划入丙方名下。2019年10月30日，陆锦泰房地产公司2019年第二次股东会议决议，股东各方一致同意，陆锦泰房地产公司成立后锦东如意城项目发生的所有相关销售收入、成本、费用全部结转陆锦泰房地产公司，陆锦泰房地产公司自行承担相关的盈亏和全部债权、债务；陆锦泰房地产公司从2019年11月1日起，开始配合办理原陆延公司的购房合同和收据的承接事宜，双方分批次与业主变更合同，变更收款收据，并向业主办理交房手续，于2020年1月31日前全部办理完毕。2018年1月10日，被告陆延公司与被告陆锦泰房地产公司交接完毕，形成《锦东如意城项目对账清算会签表》，被告陆延公司主张该批交付的材料中包含二原告所购买的房屋，被告陆锦泰房地产公司主张该批材料中没有二原告所购买房屋材料。二原告主张在上述房屋认购协议签订后，发现被告陆延公司隐瞒更换项目开发主体，且太原市房地局官网及网络上发布的违规楼盘中有锦东如意城，二原告因担心房屋不能交付，特别是在得知案涉房屋开发商主体发生变化后，曾多次与二被告协商，要求继续缴纳房款，但二被告互相推诿导致其无法缴纳房款，故二原告主张其行使不安抗辩权未再继续交付剩余两期房款。被告陆锦泰房地产公司主张在2016年10月楼盘主体封顶后，以电话方式催促二原告前来缴纳第三笔分期购房款，在2018年2月初，二被告向二原告以挂号信方式邮寄了《购房款催缴函》。2018年12月在房屋具备交付条件后，被告陆锦泰房地产公司与原告联系，表明如想办理房屋交接手续，不仅要依约交清第四笔分期购房款以及第三笔分期购房款，还须要交清第三笔分期应付款所产生的违约金。2019年1月24日，二被告再次向二原告邮寄《告知函》。2019年7月下旬，二被告向二原告邮寄送达了律师函，解除与二原告之间签订的《房屋内部认购协议书》。庭审中，被告陆锦泰房地产公司还出具了购房人李三娟的两份《房屋内部认购协议书》及收据，欲证明其他购房人经过通知缴纳相应房款后，被告陆锦泰房地产公司会与购房人重新签订购房协议书并出具收据、交付房屋。原告不认可收到了被告陆锦泰房地产公司邮寄的《购房款催缴函》以及《告知函》，也未接到过催缴电话，仅认可收到《律师函》。至此双方发生争议诉至本院，原告同意继续向被告交付剩余两期房款，要求被告交付房屋。被告陆延公司认为其不再负有交付涉案房屋的义务，应驳回原告对其的诉讼请求。被告陆锦泰公司认为双方之间已经解除了房屋认购协议，无义务向二原告交付房屋，但二原告在缴纳相应房款及违约金后可向二原告交付房屋。另，被告陆锦泰房地产公司已于2019年3月29日取得《商品房预售许可证》，现案涉房屋已具备交付条件。以上事实有原告提交的、收据、网页截屏、微信公众号文章截屏、《关于调整山西锦东房地产开发有限责任公司与陆延房地产集团有限公司合作开发许东城中村改造项目合作协议的申请》、《太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议》、《山西陆锦泰房地产开发有限公司2019年第二次股东会议决议》，被告陆延公司提供的《房地产合作开发协议》、《房地产开发合作协议》、《框架合作协议之补充协议》、《房地产开发补充协议》《对账清算会签表》，被告陆锦泰房地产公司提供的《挂号信名单》、《购房款催缴函》、《国内挂号信函收据》、《交房催款名单》、《告知函》，山西省增值税发票、《解约购房人名单》快递存根，《律师函》及邮寄详情，业主李三娟两份《房屋内部认购协议书》，收据、《业主钥匙交接表》，当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为《房屋内部认购协议书》是否已解除，该协议书是否应当继续履行及如何履行。首先，二原告与被告陆延公司签订的《房屋内部认购协议书》为有效合同。2016年3月21日，被告陆延公司、被告陆锦泰房地产公司与山西锦东房地产开发有限公司、小店区城中村建设中心，四方共同签订了《太原市小店区北营街道许东城中村改造框架合作协议之补充协议》后，被告陆延公司已将其案涉合作协议项下的所有权利义务全部转让给陆锦泰房地产公司，案涉合同及协议项下的权利义务应由被告陆锦泰房地产公司承继，故前述《房屋内部认购协议书》中权利义务实际履行双方为二原告与被告陆锦泰房地产公司，因此被告陆延公司不是本案适格被告，应驳回二原告对被告陆延公司的诉讼请求。其次，关于二原告能否行使不安抗辩权，被告陆锦泰房地产公司能否单方解除案涉《房屋内部认购协议书》。本院认为，二原告作为普通消费者，已经交付了购房款的70%。在案涉房屋未能及时修建完工，与协议书中约定的建设任务完成时间、交付房屋时间约定不符时，其对于案涉房屋能否交付存有疑虑，加之受到舆情干扰，不再继续履行交付房款的义务，符合常理。但二原告并未向二被告积极主张权利，即通过电话、函件、诉讼等方式要求被告先行履行义务或提供保证，仅消极履行付款义务，二原告之行为不构成法律上完全意义的不安抗辩权。被告主张在楼盘主体封顶后，曾以电话方式催促二原告前来缴纳第三笔分期购房款，二原告并不认可，被告现有证据不足以证明二原告实际收到了要求继续交付房款催告函。二被告在履行合同中确存在合同主体变更未及时告知业主，未按照协议约定进行施工及交付房屋等因素。本院认为，在自身履行合同存在瑕疵，双方对于是否交付房屋、如何交付房屋存有争议的情况下，被告陆锦泰房地产公司单方解除与二原告的内部购房协议不妥。现案涉房屋依法取得商品房预售许可证等证书，已具备交付条件，双方应继续履行合同为宜。即二原告向被告陆锦泰公司一次性付清剩余购房款，被告陆锦泰公司在收到购房款后向二原告交付案涉房屋。对于二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。对于二原告诉讼请的诉讼保全保险费用，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：一、原告赵某、刘某与被告山西陆锦泰房地产开发有限公司继续履行2014年8月29日签订的《房屋内部认购协议书》；二、原告赵某、刘某于本判决生效后十日内一次性向被告山西陆锦泰房地产开发有限公司支付剩余购房款233091元；三、被告山西陆锦泰房地产开发有限公司在收到该笔购房款后十日内向原告赵某、刘某交付锦东如意城项目5号楼1单元1404号房屋的钥匙，并办理物业交接手续及网签合同；四、驳回原告赵某、刘某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取6186元（原告已预交）、保全费4806元（原告已预交），由原告赵某、刘某共同负担5496元，被告山西陆锦泰房地产开发有限公司负担5496元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 员 陈立民 二〇二〇年十月十三日法官助理 曹淳博书 记 员 樊晓丽