安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0811民初2253号 原告：何军，男，1972年10月30日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 委托诉讼代理人：邓晓艳，安徽皖通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪秀秀，安徽皖通律师事务所律师。 被告：安庆市大地房地产开发有限公司，住所地。 法定代表人：徐伟民，董事长。 委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。 原告何军与被告安庆市大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告何军的委托诉讼代理人邓晓艳，被告安庆市大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何军向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告支付自2019年9月23日至2020年5月16日因恶意延迟交房的违约金30904.2元及被告拖延交房期间的物业费1475元，合计32379.2元；2.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由:2017年8月31日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定购买位于宜秀区北部新城起步区大地凤凰城8幢2单元1405室的房屋，同时约定被告应当在2019年1月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告使用。因被告违约延迟交房，原告于2019年8月27日向宜秀区法院提起诉讼，要求被告支付迟延交房的违约金。一审庭审时，被告举证证明其自2019年2月14日具备交房条件，宜秀区法院于2019年9月23日判决被告交付房屋并支付逾期违约金。后原告一直要求被告交房，被告拒不履行。原告认为，被告与其签订的合同是被告单方面提供的格式合同，其中补充条款明显作出对原告不利的约定，但被告未尽法定的提醒义务，且逾期1年多交房属实，被告应承担逾期交房违约金。同时，被告恶意延迟交房行为，导致原告未能享受迟延交房期间的物业服务，此期间的物业费损失，应由被告赔偿原告。 被告安庆市大地房地产开发有限公司辩称：1.原告已就开发商逾期交房向法院提起诉讼，要求被告承担不超过购房款5%的违约金，被告已履行法院判决所确定的义务，原告再次起诉违反了一事不再理原则；2.原告作为买受人，有权向被告提起交房的请求，但原告却怠于行使自己的权利，为了谋取利益最大化，指责被告恶意延期交房，事实和理由不能成立；3.本案商品房买卖合同是原、被告自愿签订的，原告也依据该合同主张了逾期交房的违约金，现又认为该合同和补充条款系格式条款没有事实和法律依据，另原告尚未取得商品房的房屋所有权证，其权利尚未得到法律的保护和认可，故原告再次主张延期交房的违约金没有事实和法律依据；4.物业费的收取，是对小区的房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理等相关区域内的环境卫生和秩序而收取的费用。因原告自身怠于领房，且不存在被告不肯交房的行为，原告作为案涉房产的准业主，享有相应的权利，理应履行义务；综上，被告认为原告为谋取不正当利益，怠于领房且重复诉讼，没有事实和法律依据，更存在滥用司法资源的行为，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理查明以下案件事实： 2017年8月31日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。约定：原告向被告购买坐落于安庆市宜秀区房屋，房屋总金额为436510元；第八条规定出卖人应当于2019年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三。第十一条（交接）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单所购商品住宅，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第二十二条约定：任何出卖人的违约行为导致向买受人应承担的违约责任累计不超过购房款总额的5%。 原告已全额支付了购房款，案涉房屋所在楼盘于2019年2月14日验收合格，现已具备交付条件，但被告至今未按约定书面通知原告办理交付手续。2019年8月27日，原告将被告起诉至本院，要求被告继续履行《商品房买卖合同》，交付房屋并支付延迟交房的违约金，自逾期之日止实际交付之日（每日按原告已交付房价款万分之三计算至2019年7月18日为21868.65元）。本院于2019年9月23日做出民事判决书，依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，于判决生效后十五日内按照约定向原告交付坐落于宜秀区北部新城起步区大地凤凰城8幢2单元1405室房屋，并向原告支付逾期交房的违约金21825.5元（总房款的5%）。被告对本院判决不服，向安庆市中级人民法院提起上诉，安庆市中级人民法院作出驳回被告上诉，维持原判的判决。现该案已生效。被告于2020年5月16日履行了交房义务并支付了判决书确定的违约金。原告办理房屋交接手续时支付了2019年2月1日至2020年12月31日期间的物业服务费2121元，其中2019年2月1日至2020年4月30日为1203.12元，2020年5月1日至12月31日为926.84元。 本院认为：根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点主要为：1、原告能否继续要求被告支付自2019年9月23日至2020年5月16日的违约金；2、被告应否承担迟延交房期间的物业费。 关于争议焦点1：对于被告逾期交房的违约责任，原告于2019年8月27日向本院提起诉讼，本院已经按照案涉合同中约定购房款总额的5%的标准支付违约金进行了审理裁判，原告未提起上诉。现原告再次起诉要求被告支付自2019年9月23日至2020年5月23日的违约金，认为被告提供的《房屋买卖合同》未登记备案，违反了相关规定，违约金5%的标准亦排除了买受人主要权利，且被告《合同补充协议》第二十二条没有采用加粗或其他方式提醒原告，该条款应为无效条款。本院认为，首先，双方签订的《房屋买卖合同》并未违反法律的禁止性规定，合同目的已实现，原告已实际占有涉案房屋并办理了产权登记，并未影响原告利益实现。且在本院第一次按涉案合同中约定的购房款总额5%裁判后，原告并未以违约金过低提起上诉，应视为对一审判决的认可；其次，原告第一次起诉要求迟延交房违约金一案，安庆市中级人民法院于2020年4月8日作出终审判决，被告在收到生效判决书后按判决的内容履行了义务。如被告在终审判决书生效后未能按照判决书确定的时间和方式履行义务，原告应申请强制执行，并要求被告支付迟延履行期间的债务利息，而非再次提起诉讼；最后，原告并未提出证据证明涉案合同约定的违约金明显过低的证据。因此，原告再次要求迟延交房违约金的行为不仅构成重复起诉，同时系对前案判决结果的否定，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。 关于争议焦点2：原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在出卖人寄发的交房通知规定的交房时间办理交房手续，无论买受人是否按期领房，均须在该通知规定的交房之日起计交物业管理费。因此，只有在案涉房屋达到交付条件后，被告书面通知原告收房才有效。由于被告未履行书面通知交房义务，导致原告于2020年5月16日才能办理领房手续，故交房通知寄发前产生的物业管理费应由被告承担。对原告要求被告承担迟延交房期间的物业费的诉讼请求本院予以支持，2019年2月1日至2020年5月16日物业管理费为1263.9元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告安庆市大地房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告何军支付迟延交房期间的物业费损失1263.9元； 二、驳回原告何军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费610元，减半收取305元，由被告安庆市大地房地产开发有限公司负担25元，原告何军负担280元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员 程 莉 二〇二〇年十月二十九日 书记员 严来凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。