广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1721民初933号原告：阳西县华深房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园C01-06A号。法定代表人：余田，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：冯立翊，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：余若云，广东源满律师事务所实习律师。被告：阳江市中阳联合发展有限公司，住所地：广东省阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园。法定代表人：刘戈税，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵茜，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑梅，广东厚弘律师事务所实习律师。原告阳西县华深房地产开发有限公司（以下简称华深公司）诉被告阳江市中阳联合发展有限公司（以下简称中阳公司）建设用地使用权转让合同纠纷，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华深公司的委托诉讼代理人冯立翊、余若云，被告中阳公司的委托诉讼代理人赵茜、陈笑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华深公司向本院提出诉讼请求：1、被告返还415万元，并从2017年7月26日起按年利率6%计算利息（计至2020年3月23日止利息为66234元）；2、被告赔偿原告损失69183元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月，原告从阳江市××××××××了解到阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园07A-03号地块于网上拍卖，遂于2017年7月10日向阳江市××××××××缴纳了保证金415万元参与竞拍。2017年7月14日，原告通过网竞转让方式竞得上述地块，并于2017年7月17日与阳江市××××××××签订《国有建设用地使用权交易成交确认书》。上述《确认书》载明“竞得方须在2017年7月24日前，与阳江市中阳联合发展有限公司签订《土地使用权转让合同》”。2017年7月19日，原告向阳江市××××××××缴交了土地交易服务费69183元。2017年7月20日，原告前往宗地现场查看，发现竞得地块未完成“三通一平”等基础配套设施，土地上仍架设高压线，且未完全清表等问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。原告认为成交土地不符合上述法律规定的条件，随即提交《关于尽快解决07A-03地块存在若干问题的函》与被告进行交涉，要求解决宗地青苗清表、110KV高压线迁移、周边配套基础设施建设等问题，待土地符合转让条件后再签订土地使用权转让合同。被告认可原告的异议，于2017年7月22日函复原告，表示所列问题属实，承诺在2017年12月30日前解决所列问题，并交付土地给原告使用，以便早日对该地块开发建设。同时，被告考虑土地确实存在不能及时交付的情形，同意将原告所交的415万元保证金改为预付款，于2017年7月26日向原告出具正式收据，载明“今收到阳西县华深房地产开发有限公司购地款肆佰壹拾伍万元正”。其后，原告多次催促要求尽快完善土地转让条件，但被告迟迟未能按期完成。2018年1月6日，被告函复“青苗问题已经完全解决，但由于高压线迁移属于职能部门管理的范畴，我司会继续和相关单位沟通尽快解决。对于配套道路的建设，施工单位已经开始进场施工，但是又不少部分道路涉及征地问题，以致我们的施工进度慢，我们正在和相关单位协调解决该问题”。2018年7月10日，被告函复“青苗问题和高压线迁移问题已解决，配套道路问题尚未解决。目前路基水稳层已施工完成，我司会尽快完善配套道路，方便你司进场动工建设”。至此，转让的土地仍不符合法律规定条件，在土地成交两年多的时间仍无法将土地交付原告使用，亦是原告一直未能与被告签订正式《土地使用权转让合同》原因，被告的行为明显违约。2017年9月份，碧桂园房地产品牌进驻阳西，给阳西房地产业带来无限商机，2017年7月至2018年7月系阳西县房地产开发的黄金时期。如被告在土地成交后即时向原告交付土地，原告于2018年上半年完成开发建设并带来巨大的经济效益。但由于被告不能按时交付土地，造成原告经济损失。被告为推卸责任，混淆是非，掩盖违约事实，于2019年7月24日向原告发出《关于不再履行的函》，确认取消原告竞买资格并不予退还保证金415万元。原告认为，土地成交后未能正式签订《土地使用权转让合同》，主要原因系交易土地不符合转让条件，土地不能按约定交付给原告使用，过错在于被告，属于被告方违约在先，现被告单方取消原告竞买资格，系被告不守信用之举。鉴于被告不能按时将土地交付原告使用，导致原告错过开发利用土地的黄金时机，造成无法实现合同的根本目的。现被告明确表示取消原告的竞买资格，双方履行《国有建设用地使用权交易成交确认书》的基础已不存在，合同的履行也没有实际意义。对此，原告同意不再履行《国有建设用地使用权交易成交确认书》，但被告应退还收取的415万元预付款及赔偿原告支付的税费69183元，并按银行利率支付利息。对于因被告违约行为所致损失，原告保留继续追究的权利。综上，请求法院判决支持原告的全部诉讼请求。中阳公司辩称，一、被告转让地块已经通过阳江市××××××××网站的阳江市土地与矿业权网上交易系统“交易公告、交易须知、现状图、交易文件”栏目，在竞价前公告07A-03号地块现状，原告在明确知道地块现状前提下，自愿参与网上竞价形式受让07A-03号地块。依据《国有建设用地使用权网上竞价转让须知购买》第四条第（一）点转让文件取得，申请人即日起可登录网上交易系统浏览或下载获取本次网上竞价转让文件，具体包括共10项。第七条第（一）点，关于转让地块情况向全社会不特定主体公布。第九条第（一）点，申请人可到现场踏勘地块。申请一经受理确认后，即视为竞买人对转让文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。被告认为，原告参与网上竞价前，了解转让地块情况，了解地块现状，对地块现状无异议并全部接受，才会实施参与网上竞价行为。二、原告未按照《国有建设用地使用权交易成交确认书》载明期限（2017年7月24日前）与被告签订《土地使用权转让合同》，原告构成违约。1、依据《国有建设用地使用权网上竞价转让竞买须知》第九条第（八）点，原告应与被告在时限内签署《土地使用权转让合同》，并足额缴纳土地转让价款3318.31万元。2、原告未按照《国有建设用地使用权网上竞价转让竞买须知》、《国有建设用地使用权交易成交确认书》载明的时限与被告签署《土地使用权转让合同》和足额向被告支付土地使用权转让价款，原告违约。基于原告没有足额支付土地转让价款，双方亦无办理原告名下土地使用权证，被告有权拒绝交付土地给原告。3、因原告违约，被告有权要求被告承担违约责任。三、基于诚实信用，被告承诺继续解决青苗赔偿纠纷、土地上高压线、配套道路问题，但没有同意原告延期签署《土地使用权转让合同》。四、被告为向原告表示继续解决青苗赔偿纠纷、地块上高压线、配套道路问题的诚意，被告将原告缴纳的竞买保证金转为购地定金性质款项。基于购地定金包括在购地款总额中，被告开具购地款字样收据，但该款项为定金性质款项，系被告将竞买保证金转为购地定金性质款项。在被告将竞买保证金415万元转为购地款后，原告于2019年12月30日向被告发出《律师函》，函件中亦将该415万元视为竞买保证金。故被告有权没收该笔竞买保证金，不应退还原告。五、如被告应承担退款责任，因原告于2019年12月30日才向被告主张退回保证金，故利息应从2019年12月31日起算。基于双方没有约定利息，利息计算应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。六、本案中，原告明显违约在先，被告不应承担网上竞价服务费用。原告陈述其因经营房地产的损失是不存在的，原告没有足额支付土地使用权转让价款，没有投资兴建房地产，在没有资金投入的情况下，不存在产出，而原告在没有产出的情况下陈述因房地产经营致损失，显属逻辑错误，原告不存在经营损失。原告向阳江市××××××××缴纳的服务费，系其使用阳江市××××××××提供的服务，违反《国有建设用地使用权交易成交确认书》的约定及《国有建设用地使用权网上竞价转让竞买须知》，原告应承担违约责任，自行负担向阳江市××××××××缴纳的服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据，本院认定如下：1、对原告提交的《关于尽快解决07A-03号地存在若干问题的函》、《关于回复的函》、《关于回复的函》（三份）、收据内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。2、对被告提交的土地使用权证、规划图、《关于同意中阳联合发展有限公司公开挂牌转让07A-03号地块的批复》、《申请书》、《闲置土地处理意见》、阳江市土地与矿业权网上交易系统网页、《国有建设用地使用权网上竞价转让公告》、《阳江市中阳联合发展有限公司地块规划设计要点》、土地现状图、《国有建设用地使用权网上竞价转竞买须知》、《关于尽快解决07A-03号地存在若干问题的函》、《关于回复的函》、客户贷记回单、收据、《关于解决07A-03号地存在高压线、配套道路的函》、《关于回复的函》、《关于解决07A-03号地配套道路的函》、《关于回复的函》、《关于不再履行的函》、《律师函》、《复函》内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月21日，中阳公司取得阳西县新城中山火炬（阳西）产业转移工业园07A03号地块的使用权，后于2017年2月10日向阳西县国土资源局提交《申请书》，请求批准委托阳江市××××××××采取网上竞价形式进行转让土地使用权。2017年2月16日，阳西县国土资源局出具一份《闲置土地处理意见》，内容为：“经调查，该地块截至2016年12月12日，仍存有青苗补偿费纠纷未解决的情况，属政府原因导致用地单位未能按合同约定时间动工建设。经织篢镇政府证实，通过近段时间的努力协调，该地块现已解决青苗补偿费纠纷等征地遗留问题。根据《闲置土地处置方法》的相关规定，暂不作闲置处理。可以进入土地市场公开交易。”2017年6月13日，中阳公司就阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园07A-03号地块的国有建设用地使用权转让，委托阳江市××××××××通过阳江市土地与矿业权网上交易系统发布《国有建设用地使用权网上竞价转让公告》，公告如下：一、宗地的基本情况：土地面积（㎡）：25113.35，土地证登记用途：商住，土地证号：西府国用（2007）第291号，转让年限（年）：40，起始价（万元）：2068.31，竞买保证金（万元）：415，增价幅度（万元）：50；宗地详细性规划要求详见阳西县建设局《阳江市中阳联合发展有限公司地块规划设计要点》……八、本次网上竞价转让的详细资料和具体要求，见网上竞价转让文件。申请人即日起可登录阳江市土地与矿业权网上交易系统获取本次网上竞价转让文件。同时，阳江市土地与矿业权网上交易系统网页公布了案涉地块《国有建设用地使用权网上竞价转让竞买须知》、土地使用证、规划条件及规划图等文件。竞买须知第四条载明“申请人可于2017年7月3日至2017年7月13日16时前登录网上交易系统申请参加竞买，申请人须按有关规定足额交纳竞买保证金，网上交易系统在2017年7月13日16时0分前在确认竞买保证金按时足额到账后自动赋予申请人对应宗地竞买资格”。第七条网上竞价（交易）程序（八）签订《成交确认书》1、网上交易系统确定竞得人后，竞得人应当自行下载打印《竞买申请书》、《竞买资格确认书》、《交易资源报价记录》、《成交确认书》并签字盖章。2、竞得人应当在网上竞价交易成交后的5个工作日内持下列有关纸质材料与本中心签订《成交确认书》，竞得人拒绝签订该《成交确认书》也不能对抗网上交易成交结果的法律效力。第九条注意事项（一）上述土地按现状转让，土地过户面积以国土部门测量要求为准。申请人在申请竞买本宗地之前，须全面阅读本次《国有土地建设用地使用权网上竞价转让公告》、《国有建设用地使用权网上竞价转让竞买须知》、《阳江市国有建设用地使用权和矿业权网上交易规则》及相关信息和交易条件等有关文件，如有疑问可以在网上竞价活动开始日前向我中心咨询。申请人可到现场踏勘地块。申请一经受理确认后，即视为竞买人对转让文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任。（四）竞得人交纳的竞买保证金，在网上交易成交后转作受让地块的定金。（七）竞得人有下列行为之一的，视为违约，本中心可取消竞得人资格，履约保证金不予退还，并由有关部门依法处理；造成损失的，竞得人还应依法承担赔偿责任：……3、竞得人逾期或拒绝签订《成交确认书》的。4、竞得人逾期或拒绝缴交成交价款的。5、……6、构成违约责任的其他行为。（八）1、交易成交后，竞得人须在成交日起5个工作日内签订《国有建设用地使用权交易成交确认书》。竞得人在签订成交确认书之日起5个工作日内持《成交确认书》与阳江市中阳联合发展有限公司签订《土地使用权转让合同》。2、竞得人交纳的竞买保证金，交易成交后转作竞买地块的定金，成交价款由竞得人成交日期30日内一次性支付给阳江市中阳联合发展有限公司账户。竞得人付清地价款后，阳江市中阳联合发展有限公司30日内应将相关资料交给竞得人并协助竞得人办理土地使用权过户手续，办理过户手续的税、费等，按有关规定负责缴交。阳江市中阳联合发展有限公司在竞得人付清成交价款后50日内交地给竞得人。3、阳江市中阳联合发展有限公司承诺该地（含地上建筑物、其他附着物）权属清楚无纠纷且不存在任何租赁关系，没有其他租赁人，如有权属纠纷或存在租赁关系由阳江市中阳联合发展有限公司负责处理。4、交易服务费按有关规定负责缴交。2017年7月10日，华深公司通过银行转账向阳江市××××××××缴纳415万元，附言用途为“保证金”。华深公司取得竞买资格后，于2017年7月14日以3318.31万元价格竞得阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园07A-03号地块的国有建设用地使用权，阳江市土地与矿业权网上交易系统网站并公布了该交易信息。2017年7月17日，华深公司（买受人、竞得人）与阳江市××××××××（拍卖人）签订《国有建设用地使用权交易成交确认书》，载明“竞得人阳西县华深房地产开发有限公司于2017年7月14日通过网竞转让交易方式在阳江市××××××××以人民币￥33183100.00元正（大写：叁仟叁佰壹拾捌万叁仟壹佰元整）竞得位于阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园07A-03号地块，土地面积25113.35平方米，土地用途商住用地，土地证号：西府国用（2007）第291号的国有建设用地使用权，现予确认。竞得方须在2017年7月24日前，与阳江市中阳联合发展有限公司签订《土地使用权转让合同》，并在规定时间内将全部成交价款汇入阳江市中阳联合发展有限公司指定账户，否则视为违约，本中心将取消其竞得资格，竞买保证金肆佰壹拾伍万元人民币不予退还，竞得人并承担相关法律责任。”为本次土地交易，华深公司向阳江市××××××××缴纳土地交易服务费69183元。嗣后，华深公司发现所竞得地块存在影响动工建设的问题，故于2017年7月20日向中阳公司发出《关于尽快解决07A-03号存在若干问题的函》，指出竞得地块存在：1、该地块存在少部分青苗尚未清理；2、110KV高压线跨过该地块；3、地块周边配套道路尚未建设开通问题，严重影响进场动工建设，提出待被告解决上述问题后再签订土地转让合同并办理过户登记手续。2017年7月22日，中阳公司向华深公司发出《关于回复的函》，内容为“《关于尽快解决07A-03号存在若干问题的函》已收悉。对于贵司列出的该地块存在的若干问题，我司十分重视，经核实，所列问题属实。目前我司正在沟通协调，计划在2017年12月30日前解决所列问题，并交付土地给贵公司使用，以便能早日对该地块开发建设。”2017年7月26日，中阳公司向华深公司开具《收据》，载明“今收到阳西县华深房地产开发有限公司购地款肆佰壹拾伍万元正”。因中阳公司未能在承诺的期限内解决地块上高压线及配套道路问题，华深公司又于2018年1月5日发出《关于解决07A-03号地存在高压线、配套道路的函》，说明仍无法进场动工，要求尽快处理存在问题。次日，中阳公司发回《关于回复的函》，告知华深公司高压线迁移属于职能部门管理范畴，其将继续与有关部门沟通解决，而配套道路的建设已进场施工，但因设计征地问题进度缓慢。2018年7月8日，华深公司再次发出《关于解决07A-03号地配套道路的函》，要求尽快完善配套道路。2018年7月10日，中阳公司回复《关于回复的函》，说明配套道路问题尚未解决，目前路基水稳层已施工完成，会尽快完善配套道路，方便原告方进场动工建设。但后经多次商榷无果，中阳公司于2019年7月24日向华深公司发出《关于不再履行的函》，内容为“贵司于2017年7月14日通过网竞转让交易方式在阳江市××××××××以人民币3318.31万元竞得本公司07A-03号商住用地（土地面积37.679亩），并于2017年7月17日签署了《国有建设用地使用权交易成交确认书》。此后，贵司提出该土地存在使用瑕疵，并以此为由拒不签署后续的《土地使用权转让合同》，本公司本着共促发展的宗旨，协助贵司完善了土地使用条件，并催促贵司办理签署《土地使用权转让合同》手续和付款事宜，但贵司至今仍不配合办理和支付土地转让款。为此，本公司认为：依据《国有建设用地使用权交易成交确认书》约定‘竞得方须在2017年7月24日前，与阳江市中阳联合发展有限公司签订《土地使用权转让合同》，并在规定时间内将全部成交价款汇入阳江市中阳联合发展有限公司指定账户，否则视为违约，本中心将取消其竞得资格，竞买保证金肆佰壹拾伍万元人民币不予退还，竞得人并承担相关法律责任。’贵司拒绝签署《土地使用权转让合同》和未支付土地转让款的行为，已构成违约！贵司竞得资格被取消，保证金将不予退还。现本公司正式发函通知贵司：因贵司的违约行为，竞得资格被取消，本公司不再与贵司签订《土地使用权转让合同》，07A-03号商住用地本公司将另行处置”。2019年12月30日，海南唐海律师事务所受华深公司委托向中阳公司发出一封《律师函》，对中阳公司发出《关于不再履行的函》明确表示同意对方提出的不再履行签订书面合同的意见，但对中阳公司主张本公司违约提出异议，认为中阳公司存在迟延履行或者履行不符合约定，华深公司作为后履行一方有权拒绝签订《土地使用权转让合同》，故华深公司不存在违约行为，请求对方在收函之日起十日内悉数退还竞买保证金415万元并按中国人民银行同期贷款利率计算利息。中阳公司于2020年1月9日发出《复函》，表示不认可《律师函》陈述的法律理论、结论，明确华深公司的竞得资格已被撤销，并不予退还保证金。原、被告双方因而成讼。另查明，中阳公司因需对本公司2017年度财务报表进行审计于2018年9月9日向华深公司发出一份《企业询证函》，将华深公司支付的415万元列入“预收款项”。庭审中，原告承认其于参与竞拍前未实地踏勘土地，竞得土地后方于2017年7月19日进场查看土地状况，发现存在青苗未清理、高压线跨越地块、配套道路未开通及地块多深坑等问题；被告则主张其已通过阳江市土地与矿业权网上交易系统发布了交易地块的现状图片，图片反映了地块有积水坑、高压线及有少部分青苗未清理的状况，而其公司作为园区招商和主办单位并未回避地块存在的若干问题并继续愿意予以解决，故作出相关回函；被告自认至法庭辩论终结时配套道路正在施工中。本院认为，中阳公司委托阳江市××××××××挂牌转让案涉阳西县中山火炬(阳西)产业转移工业园07A-03号地块的国有建设用地使用权,华深公司竞得该土地后于2017年7月17日签署了《国有建设用地使用权交易成交确认书》确认本次土地交易。后交易双方由土地的交付条件协商引发土地使用权转让合同的签订、土地价款的支付等诸多争议，继而成讼。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点是：一、双方当事人对于未能按《国有建设用地使用权交易成交确认书》确认的内容继续履行是否存在过错，未能履行的责任如何承担；二、华深公司支付给中阳公司的415万元款项性质该如何认定，本案情形是否适用定金罚则；三、华深公司请求中阳公司退还415万元并计算占用资金期间的利息，是否有事实和法律依据；四、华深公司已支出的竞价服务费用69183元应否由中阳公司予以赔偿。关于焦点一。从《国有建设用地使用权交易成交确认书》载明的内容来看，一是确认成交土地的位置、面积和成交金额；二是确认华深公司与中阳公司在预定时间内签订正式的国有土地使用权转让合同。以上约定是为交易双方订立书面转让合同的前置程序和预备行为，系原、被告真实意思表示，符合自愿平等、等价有偿的商事交易规则，且没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的预约合同，对当事人双方产生法律约束力。本案双方争议的是《国有建设用地使用权交易成交确认书》签署之后的履行行为。国有土地的开发、建设使用受到严格的行政监管，履行中审批事项多，履行周期长，相关内容需要在合同中进一步明确。《中华人民共和国房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”根据成交确认书的约定，交易双方首要的权利义务是签订正式的书面转让合同，其次是华深公司的付款义务、中阳公司的交付土地义务。从华深公司与中阳公司在成交确认书签署后的往来函件内容和账目票据反映，双方虽已开始实质性履行合同义务，但始终未能签订正式书面合同，作为要式合同，未实现预约向本约的转化。对于未能签订书面合同的原因，双方各执一词。原告主张因被告一直无法全部解决2017年7月20日致函中载明的土地存在问题导致延误签约付款，被告则辩称系原告方拒绝签约付款。经查，案涉阳西县新城中山火炬（阳西）产业转移工业园07A-03号地块的使用权，该土地使用权经职能管理部门批准可进入土地市场公开交易，尽管被告已通过阳江市土地与矿业权网上交易系统公示了该土地的登记状况及现状照片，原告也在阅读了《国有建设用地使用权网上竞价转让公告》及《国有建设用地使用权网上竞价转让竞买须知》后缴交竞买保证金参与竞拍，并通过签订《国有建设用地使用权交易成交确认书》的方式确认交易，但的确存在原告所主张的案涉地块存在青苗未清理、高压线跨越地块、配套道路尚未开通等客观状况，被告亦未否认问题的存在，并于回函中承诺解决原告所列的若干问题后交付土地给对方开发建设。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案交易的标的是大宗国有土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”的规定，中阳公司转让的土地应符合已完成土地前期开发并形成建设用地的条件。但至中阳公司向华深公司发出《关于不再履行的函》乃至本案诉讼时，案涉地块仍未完全解决存在的配套道路建设问题。因此，原告主张未能按《国有建设用地使用权交易成交确认书》确认的内容继续履行的主要过错在于被告方，本院予以采信；而原告在竞买土地前未进行现场踏勘，在意欲进行大宗商业交易时未尽谨慎注意义务，亦存在一定的过错。双方应依其各自的过错程度承担未能履行所致的法律责任。关于焦点二。阳江市土地与矿业权网上交易系统发布的《国有建设用地使用权网上竞价转让竞买须知》载明：竞得人交纳的竞买保证金，在网上交易成交后转作受让地块的定金，故此华深公司于2017年7月10日支付的415万元竞买保证金已转作定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告双方成立预约合同法律关系，该款系为交易双方随后签订《土地使用权转让合同》而设立的担保，其性质本属立约定金。原、被告之间本约虽未订立，但双方已实质性履行合同，中阳公司于2017年7月26日向华深公司开具的《收据》载明该款为“购地款”，其后于2018年9月9日发出的《企业询证函》再一次明确该款为“预收款项”，华深公司对此未持异议，可视双方协商一致将定金转为价款，故应认定原告支付的竞买保证金经由定金转为预付的购地款。如前所述，签订《国有建设用地使用权交易成交确认书》后，双方未签订书面转让合同的主要过错在于中阳公司，故其主张华深公司违约并适用定金罚则不予退还上述款项，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三。由于华深公司与中阳公司就转让合同的履行未能作出明确约定，华深公司取得案涉土地进行开发的合同目的已无法实现，其可以主张解除或与对方协商解除双方之间的权利义务关系。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”中阳公司于2019年7月24日向华深公司发出《关于不再履行的函》，华深公司后于2019年12月30日委托律师向中阳公司发出《律师函》，明确表示同意对方提出的不再履行签订书面合同的意见，应视为此时双方已达成解除合同的一致意见。原告于2020年3月24日提起诉讼，即是进一步明确双方预约合同关系已解除的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”中阳公司应自收到华深公司2019年12月30日的《律师函》之日起十日内（即2020年1月9日前）予以退还415万元，逾期不返还，应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率向华深公司赔偿利息损失。对于华深公司主张的其他利息损失，本院不予支持。关于焦点四。预约与本约的区别关键在于合同义务的差异，预约的合同义务主要为订立本约，而本约的合同义务为按照本约履行。合同义务的差异决定预约与本约的违约损害赔偿范围不同，预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，尚未实质产生经济利益。本案原、被告形成预约合同关系，本约尚未订立。对于原告而言，参与竞买并于成交后依约支付竞价服务费用系其作为竞买人须承担的义务，其于签署《国有建设用地使用权交易成交确认书》才到现场查看发现案涉地块存在瑕疵问题导致出现争议，其自身存在一定的过错，且其已支付的竞价服务费用69183元属其本应承担的商业风险范畴。故原告主张被告赔偿该项费用的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第（二）项、第四十一条的规定，判决如下：一、限被告阳江市中阳联合发展有限公司在本判决生效之日起二十日内退还原告阳西县华深房地产开发有限公司交纳的土地款415万元；二、限被告阳江市中阳联合发展有限公司在本判决生效之日起二十日内向原告阳西县华深房地产开发有限公司给付相应利息（利息以415万元为基数，自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年贷款市场报价利率计算至付清款日止）；三、驳回原告阳西县华深房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41084元，由原告阳西县华深房地产开发有限公司负担1292元，由被告阳江市中阳联合发展有限公司负担39792元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  程美然人民陪审员  欧克练人民陪审员  刘慧贤二〇二〇年十月二十日法官 助理  施春丽书 记 员  许慧中附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。