上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初9590号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：张可可，男。被告：上海好屋网信息技术有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈兴，总经理。委托诉讼代理人：周玉花，女。被告：上海禾启房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：沈建中，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈韵锦，女。原告上海中原物业顾问有限公司与被告上海好屋网信息技术有限公司、第三人上海禾启房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序。经原告申请，追加原第三人上海禾启房地产开发有限公司作为共同被告参与诉讼，并于2020年6月16日组织进行证据交换，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告上海中原物业顾问有限公司的委托诉讼代理人张可可、被告上海好屋网信息技术有限公司的委托诉讼代理人周玉花、被告上海禾启房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈韵锦到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与调解期限两个月。本案现已审理终结。原告上海中原物业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告上海好屋网信息技术有限公司支付原告成交的“泰禾红桥”项目21号201室、21号401室、35号1403室物业的代理佣金150,000元；2.被告上海好屋网信息技术有限公司支付逾期付款违约金，以150,000元为基数，按每日千分之五，从2017年7月1日起计算至实际支付之日止；3.被告上海禾启房地产开发有限公司承担连带责任。审理中，原告变更逾期违约金的起算日期为2019年2月13日。事实和理由：2017年1月，就被告委托原告代理销售上海市青浦区青湖东路555弄“泰禾红桥”项目，双方签订了“泰禾红桥项目分销代理合同”，代理期限为2017年1月1日至2017年6月30日。合同签订后，原告积极寻找、推荐客户。在代理期内，被告尚有3套物业佣金150,000元不予支付。两被告之间是委托代理关系，被告上海禾启房地产开发有限公司作为开发商，应当承担连带责任。故涉讼。被告上海好屋网信息技术有限公司(以下简称好屋网公司)辩称，原告主张的三位客户成交时间是2017年1月至6月期间，当时两被告是电商服务模式，客户没有缴纳团购费，也未收到开发商的付款指令，故不同意支付佣金及逾期违约金。且原告主张的违约金计算标准过高。故不同意原告诉讼请求。被告上海禾启房地产开发有限公司(以下简称禾启公司)辩称，原告与被告禾启公司之间并无合作关系，被告禾启公司没有支付佣金的义务，也不同意承担连带责任；原告也无法证明三位客户是原告成交，故不同意原告诉讼请求。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于泰禾红桥项目分销代理合同、认购协议、产调信息、预售合同及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告(乙方)与被告好屋网公司(甲方)签订《泰禾红桥项目分销代理合同》一份，约定，甲方委托乙方代理销售“泰禾红桥”，合同履行期限自2017年1月1日起至2017年6月30日止。合同第4.1条约定佣金标准为，40,000元为固定佣金，10,000元为阶段性激励政策，阶段性激励佣金启动后，单周期累计成交4套及以下的，按40,000元/套支付佣金，单周期成交5套及以上房源，按40,000元/套+10,000元/套结算佣金，之前4套差额佣金予以补足，以月为单位，隔月不累计。(30天为一个单周期)合同第4.2条约定，代理成功的标准为乙方客户与甲方(或开发商)正式签订房屋买卖合同，即乙方代理成功，乙方有权收取佣金。合同第4.4条约定，代理服务费支付时间为乙方客户与甲方(或开发商)签订《买卖合同》并支付完首付款项，30日内进行佣金结算。甲方在收到乙方提供的相应增值税专用发票后，15个工作日内将佣金转账支付给乙方指定账户。合同第5.1条约定，甲方须依约按期支付销售佣金、相应的佣金补足部分(如有)，逾期支付的，则按照逾期支付金额的每日千分之五向乙方另行支付逾期违约金。甲方指定确认人员为郭媛媛、张雨婷。签约后，双方履行合同。因就部分物业佣金支付问题无法协商一致，故涉讼。审理中，原告主张的三套物业，即“泰禾红桥”21号201室、21号401室及35号1403室，被告好屋网公司确认已成交，且是原告推荐的客户，但未经被告好屋网确认，而是由被告禾启公司确认。被告禾启公司陈述，因时间太长，人员流失，材料无法找寻，对上述情况均不予认可。另查明，“泰禾红桥”21号201室购买人张雅媛，签订预售合同时间为2017年4月16日，产权登记时间为2018年3月5日；“泰禾红桥”21号401室购买人为潘福明、孟惠霞，签订预售合同时间为2017年4月23日，产权登记时间为2019年2月12日；“泰禾红桥”35号1403室购买人为陈燕琳，签订预售合同时间为2017年5月15日，产权登记时间为2018年6月3日。原告另提供：1、“上海中原泰禾红桥项目1-6月份签约清单”，显示成交房屋共25套，包含本案争议的三套在内，显示佣金金额为50,000元。落款处甲方签字为“郭媛媛”字样。2、“上海中原泰禾红桥项目7月份签约清单”，显示9套成交房屋，包括本案争议的前两套在内。落款处甲方签字为“张雨婷”字样。3、客户确认单三份及认购协议三份。两被告对上述证据均不予认可。经法庭询问，上述证据1中的其他成交物业是否已结算佣金，被告好屋网公司陈述，25套房屋中除本案争议的三套外，第7-20套是被告禾启公司直接跟原告结算，其他是被告好屋网支付；被告好屋网支付佣金的成交物业中，有部分客户支付了团购费，其余是收到了被告禾启公司支付的佣金；被告好屋网公司对争议三套物业的佣金金额无异议。被告禾启公司对此无法核实。原告认为，被告禾启公司曾代被告好屋网支付过部分佣金，但原告认为是代付行为，并非由原告与被告禾启公司直接结算。关于争议三套房屋是否通过其他中介成交，被告好屋网称不清楚，被告禾启公司称无法核实。关于团购费，被告好屋网公司陈述，按照两被告之间的约定，客户支付50,000元团购费，可以抵扣150,000元购房款，客户可以自愿选择是否参加。对于该三套物业的购买客户，被告好屋网公司确认未参加团购活动。经法庭询问，被告好屋网陈述，被告好屋网不清楚抵扣的房价款如何体现。原告另提供上海市住房和城乡建设管理委员会于2017年5月3日发布的“关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知”，其中第四条规定，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当按照申报价格对外销售，不得在预(出)售合同约定的转让价款外，以其他任何名义向购房者收取额外的房价款。等。对该通知，本院予以采信。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，双方当事人争议焦点在于，一、争议的三套物业是否系原告客户。原告提供的成交清单、客户确认单、认购协议、预售协议可以相互印证，且被告好屋网、禾启公司已就成交清单中的其他成交物业支付了佣金，争议的三套物业也未有证据显示系开发商的自有客户或通过其他中介成交，故对上述证据本院予以采信，争议三套物业系经原告居间成交，原告有权请求佣金。二、团购费是否是佣金支付条件。依据原、被告签署的代理销售协议约定，佣金支付条件是客户与被告方签署买卖合同，并未设置其他付款条件。故被告的该项抗辩意见，缺乏法律依据。按照查明事实，争议三套物业已签署预售合同，佣金支付条件已成就，被告好屋网公司应当向原告支付争议三套物业的成交佣金。三、逾期付款违约是否过高。按照代理协议的约定，支付佣金的时间是客户支付首付款后。原告要求按照最晚的房屋过户时间确定佣金支付时间，与约定不相违背，本院予以支持。考虑到原告损失，本院酌定标准为日万分之四。四、被告禾启公司是否应当承担连带责任。原、被告双方均未约定被告禾启公司需对被告好屋网公司的佣金付款义务承担连带责任，原告未能提供要求被告禾启公司承担连带责任的其他法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海好屋网信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付佣金150,000元；二、被告上海好屋网信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司支付逾期付款违约金，以150,000元为基数，自2019年9月13日起，按照每日万分之四的标准计算至实际支付之日止；三、驳回原告上海中原物业顾问有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，减半收取计1,650元，由被告上海好屋网信息技术有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二〇年十月十三日书记员 卢思洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。