山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初5740号原告：李云和，男，1974年6月16日出生，汉族，居民，住山东省济南市。原告：姜艳芳，女，1979年7月26日出生，汉族，居民，住天津市。两原告共同委托诉讼代理人：王令刚，北京市盛廷律师事务所律师。被告：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市，经常办公地点：章丘区双山街道滨海路**瑞景皇冠水岸****楼。法定代表人：刘幼华，总经理。委托诉讼代理人：宋成海（系单元员工），男，1978年3月25日出生，汉族，居民，住山东省齐河县。委托诉讼代理人：尹有林，山东贯球律师事务所律师。原告李云和、姜艳芳与被告山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李云和及与姜艳芳的共同委托诉讼代理人王令刚，被告瑞境公司的委托诉讼代理人宋成海、尹有林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李云和、姜艳芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理瑞境皇冠水岸六区11-21#住宅103、203、303号房的房地产权属证书；2.判令被告从2019年2月1日起，以人民币1200622元为基数，按年利率7.8%向原告支付违约金，至被告协助原告办理完毕房地产权属证书之日止；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年11月25日签订商品房买卖合同（以下简称合同），被告将其开发建设的位于章丘大战水库东侧的瑞境皇冠水岸六区11-21#住宅103、203、303号房销售给原告，原告支付价款人民币1200622元，原告于合同签订之日一次性付清全部购房款，被告为原告开具了增值税普通发票。合同十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人按已付房屋价款的0.2%向买受人支付违约金”，合同作为被告提供的格式合同，约定的违约金远远不能赔偿原告因被告不予协助办理房地产权属证书所造成的损失。被告于2017年6月将原告购买的上述房屋交付给原告使用，经原告催促多次，被告拒不协助原告办理房地产权属证书。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。瑞境公司辩称，一、经被告公司财务上落实没有收到原告交给被告的房款，也没有查到原告交付房款的银行流水，涉案房屋系山东德源房地产开发有限公司销售，原告应让山东德源房地产开发有限公司证实该房款已缴纳并转给被告公司，所以原告起诉被告协助办理产权证书不具有条件；二、原告自起诉之日起没有向被告申请或提出过办理房产证的申请，被告也不知道原告何时提出申请，没有向被告出具办理向相关手续，被告不存在任何违约行为；三、根据商品房买卖合同第6条有明确约定，在2016年11月25日前，买受人一次性付清房屋价款，根据第7条第2款，买受人逾期超过30日未支付价款，出卖人有权解除合同。本院经审理认定事实如下：2016年11月25日，瑞境公司（出卖人）与李云和、姜艳芳（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定李云和、姜艳芳购买位于章丘大站水库东侧的瑞境皇冠水岸第11-21幢住宅103、203、303号房，建筑面积307.56平方米，总价款1200622元，买受人于2016年11月25日前一次性付清全部房屋价款。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格、买受人付清全部价款，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属（包括契税正、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。后双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定买受人按时（收到通知7日内）向出卖人交齐办理商品房产权证书所需所有资料，如买受人逾期出具上述资料，导致商品房产权证书不能按时办理，免除出卖人在本合同第十条约定的违约责任。当日李云和、姜艳芳将房屋价款支付给瑞境公司，瑞境公司为其开具收据一份，并加盖了瑞境公司财务公章，收据下方注明德源销。2017年10月27日瑞境公司章丘分公司为李云和、姜艳芳开具增值税发票两份。2017年1月，瑞境公司交付涉案房屋，李云和、姜艳芳缴纳了物业费，随后办理了缴纳水费、电费等手续。2020年4月16日，瑞境公司在山东法制报2020年4月20日总第7230期上登公告一份，载明：尊敬的瑞境皇冠水岸六区11-18、21、24号楼业主，您购买的瑞境皇冠水岸六区11-18、21、24号楼商品房，现已具备办理不动产权证书条件，请您于2020年4月30日之前携带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、购房合同、发票等原件及复印件来我公司办理，逾期不办理的我公司不在承担相应责任。至今该涉案房产尚未办理房产证。案件审理过程中，瑞境公司提交了情况说明一份，自2016年11月15日瑞境公司与李云和、姜艳芳签订《商品房买卖合同》至今没有交清房款，我公司财务已挂账，主张其没有收到李云和、姜艳芳的房款，经审查该说明系瑞境公司给其自身出具的说明，不具有证明力，本院不予采信。本院认为，李云和、姜艳芳与瑞境公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定,应为有效合同。李云和、姜艳芳支付了房屋价款，瑞境公司开具了购房发票，涉案房屋具有办理权属证明的条件，瑞境公司应当履行合同义务，协助办理房屋权属证明。李云和、姜艳芳要求瑞境公司以1200622元为基数，按年利率7.8%支付逾期办证违约金，根据双方合同约定，涉案房屋自2017年1月交付使用，瑞境公司应自交付房屋之日起360日内前将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，但涉案房产至今未办理房屋权属证明，已超过双方约定的期限，瑞境公司构成违约，应承担违约责任，但李云和、姜艳芳未能提供证据证明因逾期办证给其带来的实际损失，故违约金可按合同约定的按房屋价款0.2%即2401.24元计算。瑞境公司主张涉案房产系由德源公司销售，其未收到房屋价款，本院认为，根据合同相对性原则，《商品房买卖合同》双方当事人系瑞境公司与李云和、姜艳芳，且瑞境公司向李云和、姜艳芳开具了收据、房屋价款发票，能够证实李云和、姜艳芳支了房屋价款，若瑞境公司与德源公司之间存在包销关系，关于房屋价款其应向德源公司主张权利，而不应由李云和、姜艳芳承担责任；另关于瑞境公司在山东法制报上登记的公告，其在2017年1月交付房屋，增值税发票在2017年10月开具，公告系在2020年4月发布，远远超出双方约定的360日，且根据李云和提交的短息截图，瑞境公司及其物业公司并非无法与李云和取得联系，公告并非合理通知方式，故对其主张，本院不予支持。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的权利义务，瑞境公司应协助李云和、姜艳芳办理房屋权属证明；瑞境公司未按约定期限将办理权属登记资料备案，构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告李云和、姜艳芳办理瑞境皇冠水岸第11-21幢住宅103、203、303号房地产权属证书。二、被告山东瑞境置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李云和、姜艳芳逾期办理权属证书违约金2401.24元。三、驳回原告李云和、姜艳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告山东瑞境置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 刘兴山二〇二〇年十月十三日法官助理 王春芝书 记 员 魏湘莹