广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17247号原告：佛山市南海区旗晟投资有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××651。法定代表人：叶永庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁颖辉，广东创顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鉴新，广东创顺律师事务所律师。被告：龙宇，男，1982年10月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××，公民身份号码430××××××××××××651。被告：佛山市南海区宇盛制衣厂，住所地：佛山市南海区×××××××××××××，注册号440××××××××8006。经营者：龙宇。原告佛山市南海区旗晟投资有限公司与被告龙宇、佛山市南海区宇盛制衣厂租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月18日立案后，依法适用简易程序于2020年10月16日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人梁颖辉到庭参加诉讼，被告龙宇、佛山市南海区宇盛制衣厂经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市南海区旗晟投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业租赁合同》于2020年6月1日解除；2.被告支付拖欠的租金及水电费合共62158元（其中2020年2月1日至2020年5月31日的租金61032元，2020年1月1日至2020年3月31日期间实际发生水电费1126元）；3.判令被告支付逾期缴纳租金及水电费的违约金73238.4元（按照合同总金额366192元的20%计算，其中45774元以被告缴纳的合同保证金予以抵扣）；4.判令被告立即腾空并返还位于佛山市南海区××××××××××××的租赁物，并在1个月内将工商登记迁出；5.判令被告支付占有使用费（参照合同租金条款计算，自2020年6月1日起按照每月15258元计算至实际返还物业并迁出工商登记之日止）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月29日，原告与被告签订了《物业租赁合同》。《物业租赁合同》约定由被告承租原告位于佛山市南海区××××××××××××面积874平方米的物业，租赁期自2019年1月1日至2020年12月31日，合同保证金45774元，每月租金15258元。自2019年2月起，被告一直拖欠支付租金及水电费。至今，被告拖欠的租金及水电费已达62158元。《物业租赁合同》第七条约定了违约条款。为保障原告的合法权益，故起诉。被告龙宇、佛山市南海区宇盛制衣厂没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份、被告身份证复印件、企业信用信息打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.《物业租赁合同》原件1份，用以证明原、被告间的租赁关系，违约金是按照第七条第1款按照合同总金额的20%计算，合同第十条第11点作为将自然人承担连带责任的依据；3.银行流水清单打印件1份，用以证明被告支付租金至2020年1月31日；4.催款通知复印件1份、照片打印件1份，用以证明原告已于2020年4月30日通过张贴催收的方式告知被告，但是被告至今仍未履行合同，未缴纳相应的租金及管理费。诉讼中，两被告没有提供证据材料。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩状、质证意见及证据材料，视为其放弃答辩、质证及举证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、内容真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年12月29日，原告佛山市南海区旗晟投资有限公司（出租方、甲方）与被告佛山市南海区宇盛制衣厂（承租方、乙方）、被告龙宇（连带责任担保人）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区××××××××××××面积874平方的物业（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方作厂房用途，租期贰年，即从2019年1月1日起至2020年12月31日止，每月租金共计15258元，乙方必须于每月十日前将租金存入甲方指定银行账户或以支票、银行托收方式向甲方交付当月租金，如乙方逾期交纳，则甲方除追缴其所欠租金外，乙方还须每日按欠租金金额的5‰向甲方支付违约金；合同签订之日乙方须向甲方交纳合同保证金，数额为三个月或以上租金即45774元；租赁期内，应缴管理费、水电费、维护费、保修费、垃圾费、治安费等费用由承租方缴纳，若需甲方垫付上述费用，则乙方应于甲方垫付之日起15天内返还垫付金额给予甲方，逾期支付，则乙方还需每日按所垫付金额的5‰向甲方支付违约金；租赁期间，乙方拖欠租金（含部分拖欠）累计逾期30日，甲方有权解除合同，并不予退还合同保证金，同时，乙方须向甲方交纳违约金，违约金金额为合同期内租金总金额的20%，且乙方在租赁物内投入水、电设施等固定装修无偿归甲方所有；龙宇对乙方所欠甲方的租金、管理费、水、电费等自愿承担连带担保责任；各方并约定其他权利义务。另查明，佛山市南海区××××××××××已办理房地产权证。2020年7月18日，原告提起诉讼。诉讼中，原告陈述被告涉讼租赁物仍由被告掌握，涉讼租赁物内放置有被告的机械设备、成品及半成品。本院认为，涉讼租赁物已办理产权登记，合法适租，涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定被告佛山市南海区宇盛制衣厂应在每月10日前向原告支付当月租金，拖欠租金累计逾期30日，原告有权单方解除合同。现原告主张被告佛山市南海区宇盛制衣厂从2020年2月1日起未依约向原告缴纳租金，被告佛山市南海区宇盛制衣厂作为义务履行方，既未到庭提出异议，也未举证证明已履行支付租金的义务，应自行承担相应不利后果。被告佛山市南海区宇盛制衣厂未按涉讼合同约定向原告支付租金，其行为已构成违约，故本院对原告要求解除涉讼合同的诉讼请求予以支持。原告并未在2020年6月1日将解除合同的通知送达被告佛山市南海区宇盛制衣厂，其主张涉讼合同于2020年6月1日解除的诉请，本院不予支持。涉讼合同解除，被告佛山市南海区宇盛制衣厂应将涉讼租赁物返还原告，故本院对原告要求被告佛山市南海区宇盛制衣厂腾空并返还涉讼租赁物的诉讼请求予以支持。原告主张涉讼租赁物由被告佛山市南海区宇盛制衣厂占用，被告从2020年2月1日起未依约向原告支付租金，被告作为义务履行方，其既未提供证据证明自2020年2月1日起未占用涉讼租赁物，又未提供证据证明其已履行相应付款义务，故本院对原告要求被告佛山市南海区宇盛制衣厂支付2020年2月1日至2020年5月31日的租金61032元（15258元/月×4个月）的诉请依法予以支持，被告佛山市南海区宇盛制衣厂还应从2020年6月1日起至实际返还涉讼租赁物之日起按15258元/月的标准支付租金予原告。涉讼合同约定租赁期内应缴水电费由被告佛山市南海区宇盛制衣厂缴纳。现原告主张被告佛山市南海区宇盛制衣厂欠付其2020年1月1日至2020年3月31日期间实际发生的水电费1126元，被告佛山市南海区宇盛制衣厂未提供证据证明其已向原告支付该期间的水电费，且结合涉讼租赁物的面积、涉讼租赁物的用途以及被告佛山市南海区宇盛制衣厂欠付水电费的期间，原告主张的该水电费金额均在合理范围内，故本院对原告要求被告支付水电费1126元的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定被告龙宇对被告佛山市南海区宇盛制衣厂所欠原告的租金、管理费、水、电费等自愿承担担保责任，故本院对原告要求被告龙宇就被告佛山市南海区宇盛制衣厂欠付的租金、水电费承担共同清偿责任的诉请依法予以支持。涉讼合同约定被告佛山市南海区宇盛制衣厂拖欠租金累计逾期30日，原告有权解除合同，并不予退还合同保证金同时，被告佛山市南海区宇盛制衣厂须向甲方交纳违约金，违约金金额为合同期内租金总金额的20%，该约定属于当事人既约定违约金，又约定定金的情形，原告虽选择适用违约金约定，要求以保证金抵扣违约金，但该约定违约金标准过高，本院参照定金罚则，酌定被告佛山市南海区宇盛制衣厂支付违约金45774元，该违约金以被告佛山市南海区宇盛制衣厂已支付的保证金45774元予以抵扣，原告对违约金的诉请超出核定部分，本院依法不予支持。迁出工商登记属于相关行政部门管理范围，需由相关行政管理部门依法核准，原告要求被告佛山市南海区宇盛制衣厂将工商登记迁出的诉请不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的人民法院民事案件的处理范畴，原告的该项诉请依法应当予以驳回起诉；对原告主张使用费计算至迁出工商登记之日止的诉请，本院依法不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市南海区旗晟投资有限公司与被告龙宇、佛山市南海区宇盛制衣厂于2018年12月29日签订的《物业租赁合同》；二、被告佛山市南海区宇盛制衣厂应于本判决发生法律效力之日起十日内腾空并返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区××××××××××××的租赁物予原告佛山市南海区旗晟投资有限公司；三、被告佛山市南海区宇盛制衣厂、龙宇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金61032元予原告佛山市南海区旗晟投资有限公司；四、被告佛山市南海区宇盛制衣厂、龙宇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费1126元予原告佛山市南海区旗晟投资有限公司；五、被告佛山市南海区宇盛制衣厂、龙宇应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月15258元的标准支付从2020年6月1日至上述第二项判决履行之日止的租金予原告佛山市南海区旗晟投资有限公司；六、被告佛山市南海区宇盛制衣厂应支付违约金45774元予原告佛山市南海区旗晟投资有限公司（该违约金以被告佛山市南海区宇盛制衣厂已支付的保证金45774元予以抵扣）；七、驳回原告佛山市南海区旗晟投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3396.44元（原告已预交3945.73元），由被告龙宇、佛山市南海区宇盛制衣厂负担，两被告应于本判决发生法律效力之日起十日向迳付3945.73元予原告佛山市南海区旗晟投资有限公司，本院不另收退。对原告佛山市南海区旗晟投资有限公司多预交的诉讼费用549.29元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市南海区旗晟投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十月十九日书记员 陆美羽