广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初17605号原告：朱太荣，男，1965年1月23日出生，汉族，住江西省瑞金市。被告：佛山市旻佑房地产中介服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道桂澜南路**丽日世纪金鼎大厦**（住所申报），统一社会信用代码91440604315017827A。法定代表人：王献华。被告：王意，男，1982年2月8日出生，汉族，住河南省平舆县。原告朱太荣诉被告佛山市旻佑房地产中介服务有限公司（以下简称旻佑公司）、王意房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告朱太荣到庭参加诉讼，被告旻佑公司、王意经本院分别公告、传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年6月23日签订的《房屋租赁代理合同》，且被告应当在合同解除之日搬离，将房屋钥匙等归还原告；2.被告向原告支付自2019年11月24日起尚欠的房屋租金及物业管理费、水电费等费用（租金自2019年11月24日至2021年6月23日合同期满止尚欠房租19个月，每月房租2800元，房租合计53200元；截至2020年5月24日物业费、电费暂尚欠3189.6元，水费暂欠84.6元）；3.被告返还原告软装费26000元；4.被告向原告支付违约金2800元（即被告先行支付给原告的押金2800元予以没收）；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月23日，原、被告签订《房屋租赁代理合同》，约定将原告所有的位于广东省佛山市中国德国港*******房租赁给被告，合同还约定了租金标准、租赁期限、违约条款等相关事项，且租赁期间的房屋物业费、水电费等由被告承担。原告在签订合同后即将房屋交付给被告，被告一直占用房屋至今，被告仅支付了2019年11月23日之前的房租（包括60天的空置期），剩余房屋租金及相关物业费、水电费等均存在欠交。被告前述行为已经构成根本违约。被告旻佑公司、王意均未作答辩。原告围绕诉讼请求提供了证据，证据真实、合法，与本案具有关联性，可证明原告拟主张的事实，故本院均予以采信并在卷佐证。被告旻佑公司、王意经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利。本院经审理认定事实如下：2016年12月31日，原告与佛山宗德投资发展有限公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向佛山宗德投资发展有限公司购买位于乐从镇兴乐社区居民委员会佛山新城百合道6号宗德服务中心*******房屋（以下简称案涉房屋）。原告通过商业贷款的方式向佛山宗德投资发展有限公司支付了案涉房屋的余款，佛山宗德投资发展有限公司亦向原告交付了案涉房屋。2019年6月23日，原告与被告旻佑公司签订一份《房屋租赁代理合同》，业主方（甲方）为原告，代理方（乙方）为被告旻佑公司。合同约定，原告将案涉房屋出租给被告旻佑公司，用于住宿和办公；被告旻佑公司为原告案涉房屋的独家代理人，全权代理案涉房屋的租赁及管理事宜，代理期间，原告不得另行委托其他公司及个人出租案涉房屋；出租代理期限自2019年6月24日至2021年6月23日；原告应于2019年6月23日前将案涉房屋交付给被告旻佑公司；被告旻佑公司自代理期起60天为空置期，空置期间被告旻佑公司无需向原告支付任何费用；自第61天起，被告旻佑公司需向原告支付每月租金2800元；房屋未出租期间的物业管理费、水费、电费等基本费用由原告支付，房屋出租期间产生的前述费用由被告旻佑公司负责结清，原告不承担责任。另，《房屋租赁代理合同》的备注处手写注明：原告出租物业以现状交付给被告旻佑公司；每月1日转房租，房租每月实收2800元，物业费、水费、电费、通讯费、房产租赁税等一切费用，原告一概不负责；软装设计费26000元，原告于2019年7月1日前付一半，剩余一半验收时交付；软装费付清后，转押金2800元。该《房屋租赁代理合同》后附一份物品清单。合同落款处的代理方由被告旻佑公司盖章并由被告王意签名确认。2019年6月23日即《房屋租赁代理合同》签订当日，原告即将案涉房屋及钥匙交付给被告旻佑公司。原告并向被告旻佑公司支付了一半的软装费13000元。2019年7月23日，原告原应向被告旻佑公司支付剩余一半的软装费13000元，但抵扣了被告旻佑公司应向原告支付的租赁押金2800元后，原告实际向被告旻佑公司支付了剩余的软装费10200元。案涉房屋出租给被告旻佑公司后，被告旻佑公司实际只于2019年8月29日、2019年9月27日、2019年10月31日分别向原告支付了2019年8月24日至2019年11月23日租赁期间（2019年6月24日至2019年8月23日期间为《房屋租赁代理合同》约定的空置期，不计租金及其他费用）每月的租金2800元，同时结清了截至2019年11月23日的物业费、水费及电费等其他费用。此后，被告旻佑公司并无再向原告支付每月租金及实际产生的物业费、水费及电费，亦无向原告返还案涉房屋。原告遂于2020年7月7日向本院提起本案诉讼。本案民事起诉状副本等应诉材料已于2020年9月23日通过公告方式送达给被告旻佑公司、王意。另查明，经原告通过微信与案涉房屋的物业单位进行核实，截至2020年5月24日，案涉房屋尚欠水费84.6元；截至2020年10月28日，案涉房屋尚欠物业费4837.32元、电费519元。又查明，被告旻佑公司于2014年9月24日登记成立，为自然人独资的有限责任公司即一人公司，该司的法定代表人及唯一股东为王献华。本院认为，根据原告提供的《房屋租赁代理合同》及被告旻佑公司的支付凭证等证据并结合原告陈述，可认定原告与被告旻佑公司之间存在真实的房屋租赁合同关系，原告亦已实际将案涉房屋交付给被告旻佑公司租用或代理出租，被告旻佑公司理应按照《房屋租赁代理合同》的约定向原告支付每月固定的租金2800元及结清物业费、水费及电费等费用。但自被告旻佑公司在租赁期限内，已连续欠付每月租金及其他费用，导致原告签订《房屋租赁代理合同》以获得出租收益的合同目的已无法实现，故被告旻佑公司的行为已构成根本违约。原告主张解除双方签订的《房屋租赁代理合同》，具有事实依据，本院依法予以支持。关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告并无证据证明其在诉前已经向被告旻佑公司明确表达了解除合同之意，故本案民事起诉状副本等应诉材料送达给被告旻佑公司之时则为解除合同通知到达被告旻佑公司之时，即案涉《房屋租赁代理合同》于2020年9月23日解除。同时，合同解除后，被告旻佑公司亦应搬离案涉房屋及归还钥匙。关于被告旻佑公司尚欠租金的问题。因案涉房屋至庭审时仍由被告旻佑公司占有使用，且因案涉房屋已被被告旻佑公司进行换锁而导致原告无法入内查看房屋现状，故被告旻佑公司应按《房屋租赁代理合同》约定的租金标准即每月2800元向原告支付其尚欠的自2019年11月24日起至庭审日2020年10月29日的租金及占有使用费（《房屋租赁代理合同》于2020年9月23日解除后的案涉房屋租金以占有使用费论），前述期间共11个月零6天的租金及占有使用费为31360元（2800元/月×11个月+2800元/月÷30天/月×6天）。至于此后的占有使用费，原告应待被告旻佑公司继续占有使用的事实产生后另行主张，其要求直接计至合同期满即2021年6月23日并无事实依据，本院依法不予支持。关于被告旻佑公司尚欠物业费、水费及电费的问题。根据《房屋租赁代理合同》的约定，租赁期间的该部分费用亦应由被告旻佑公司承担。根据原告提交的其与案涉房屋物业单位的微信对话内容可知，被告旻佑公司尚欠截至2020年5月24日的水费84.6元，以及截至2020年10月28日的物业费4837.32元、电费519元，该些费用系由被告旻佑公司占有使用案涉房屋期间所据实产生的费用，理应由被告旻佑公司承担，原告代为交纳后则属于原告的损失，故原告请求被告旻佑公司直接向其支付前述各项费用，本院亦予以支持。此后，若因被告旻佑公司继续占有使用案涉房屋而新产生的相关费用，原告可另行主张。关于软装费26000元的退还问题。签订《房屋租赁代理合同》后，原告向被告旻佑公司所交纳的软装费26000元，系被告旻佑公司用于案涉房屋装修或购买家具设备等的费用。由于原告向被告旻佑公司交付了案涉房屋后，被告旻佑公司进行了换锁导致原告无法入内查看现状，被告旻佑公司亦无到庭举证证明该26000元已被实际用于案涉房屋的装修或配置家具等方面，故被告旻佑公司应承担举证不能的不利后果。现《房屋租赁代理合同》已被本院确认解除，故被告旻佑公司应向原告返还该笔软装费26000元。关于押金2800元的没收问题。《房屋租赁代理合同》中并无明确约定因被告旻佑公司违约导致合同解除的责任问题，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”签订合同时，被告旻佑公司已向原告交纳了相当于一个月租金的押金2800元，以保证租赁合同的履行。现因被告旻佑公司长期欠租而违约，导致原告此后可预期获得的租赁收益丧失，故原告主张没收押金2800元，合理，本院依法予以支持。关于被告王意的责任问题。被告王意并非一人公司被告旻佑公司的股东及法定代表人，而《房屋租赁代理合同》载明的代理方（乙方）为被告旻佑公司而非被告王意，被告王意在该合同落款“代理方（乙方）”处签名，只是其代表被告旻佑公司签署案涉合同的职务行为，并不表示被告王意自愿加入案涉债务，故原告要求被告王意对上述被告旻佑公司的债务承担共同责任，并无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱太荣与被告佛山市旻佑房地产中介服务有限公司于2019年6月23日签订的《房屋租赁代理合同》于2020年9月23日解除；二、被告佛山市旻佑房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于乐从镇兴乐社区居民委员会佛山新城百合道6号宗德服务中心*******房屋并向原告朱太荣归还该房屋钥匙；三、被告佛山市旻佑房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱太荣支付截至2020年10月29日的租金及占有使用费共31360元，截至2020年5月24日的水费84.6元，以及截至2020年10月28日的物业费4837.32元、电费519元；四、被告佛山市旻佑房地产中介服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱太荣退还软装费26000元；五、被告佛山市旻佑房地产中介服务有限公司已交纳给原告朱太荣的押金2800元不予退还；六、驳回原告朱太荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为1931.86元（原告朱太荣已预交），由被告佛山市旻佑房地产中介服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何斯琳人民陪审员  韦燕宜人民陪审员  马键斌二〇二〇年十月三十日书 记 员  李秋霞