四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初3114号 原告（反诉被告）：熊紫燕，女，1987年7月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告（反诉被告）：何通文，男，1986年3月2日出生，藏族，住成都市青羊区。 共同委托诉讼代理人：沈阳，四川律治律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄水珍，女，1951年7月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：谢佳骏，重庆雾都律师事务所律师。 第三人：成都创君房地产经纪有限公司，住所地：成都市青羊区青羊大道********。 法定代表人：向明君，系公司店长。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地，住所地：成都市高新区锦城大道**iv> 法定代表人：张珊珊，系公司总经理。 委托诉讼代理人：何丹，女，1996年7月7日出生，羌族，住四川省北川羌族自治县，系公司员工。 第三人：中国光大银行股份有限公司成都分行，住所地：成，住所地：成都市锦江区大慈寺路**> 负责人：龚小元，行长。 原告（反诉被告）熊紫燕、何通文与被告（反诉原告）黄水珍，第三人成都创君房地产经纪有限公司（以下简称创君房地产公司）、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、中国光大银行股份有限公司成都分行（以下简称光大银行成都分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2020年6月18日、9月28日公开开庭进行了审理，原告熊紫燕、何通文及其共同委托诉讼代理人沈阳，被告黄水珍及其委托诉讼代理人谢佳骏，第三人链家公司的委托诉讼代理人何丹到庭参加诉讼。第三人创君房地产公司以及光大银行成都分行经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 熊紫燕、何通文向本院提出诉讼请求：1.撤销《成都市存量房屋买卖合同》第七条第3款；2.解除《成都市存量房屋买卖合同》；3.黄水珍承担违约金302000元；4.黄水珍承担熊紫燕、何通文支付第三人创君房地产公司的中介费13590元；5．黄水珍承担本案的诉讼费。事实及理由：2019年10月1日，熊紫燕、何通文通过链家公司挂网出售二人名下位于成都高新区新乐中街280号恩威玲珑南域4幢*单元***号房屋，2019年12月8日，熊紫燕、何通文与黄水珍在创君房地产公司的居间服务下，签订《成都市存量房屋买卖合同》，根据该合同第三条的约定，涉案房屋解除抵押后，黄水珍应支付熊紫燕、何通文购房尾款1460000元，根据该合同第五条的约定，涉案房屋符合过户条件后，黄水珍应于收到经纪方通知3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续。2020年2月25日，经纪方通知黄水珍办理过户手续，但截至起诉之日，经熊紫燕、何通文多次催告，黄水珍仍拒不配合办理涉案房屋的过户手续也不支付购房尾款，并要求熊紫燕、何通文降价出售涉案房屋。各方多次协商无果后，熊紫燕、何通文为维护自身合法权益，诉至法院。 黄水珍答辩称，1.熊紫燕、何通文的第一项诉请是撤销权的行使，其余诉讼请求是承担违约责任，是两个不同的法律关系，不能在一个案件中起诉；2.从合同违约条款的约定来看，均设立了超过15日解除合同的约定解除权，也设立有20%的违约金，并不是第七条第3款单独设立，互相不冲突。且该条通过加黑加粗的方式提醒各方注意，双方也在该条款上签字捺印，不存在显示公平而撤销的情况；3.黄水珍不存在违约行为，反而是熊紫燕、何通文违约。 黄水珍提出反诉诉讼请求：1.确认熊紫燕、何通文与黄水珍签订的《成都市存量房买卖合同》于2020年3月11日解除；2.熊紫燕、何通文退还黄水珍已支付的购房款50000元；3.熊紫燕、何通文支付违约金302000元；4.熊紫燕、何通文赔偿黄水珍已支付的中介费27180元。事实与理由：合同关于解除抵押、办理过户以及违约责任均进行了明确约定，留足了充分的解除抵押的时间，但合同签订后，熊紫燕、何通文一直未按约办理案涉房屋抵押的解除，导致房屋难以在约定的时间内过户，已经违反合同第五条的约定，应按第七条承担违约责任。双方友好协商未果，黄水珍于2020年3月11日向熊紫燕、何通文寄送解除告知函，明确告知解除合同并要求其承担违约责任，但熊紫燕、何通文收到以后拒不承担违约责任。 熊紫燕、何通文针对反诉答辩称，确实存在逾期办结抵押权注销登记手续，但并非是熊紫燕、何通文的责任，另外，即使逾期办结注销手续也不影响黄水珍的交易目的。在与黄水珍签订合同之前，熊紫燕、何通文已经向光大银行成都分行申请提前还款，并于2019年12月23日将款存入银行账户，但银行扣款时间为2020年1月21日，直到1月22日光大银行成都分行向熊紫燕、何通文出具抵押权注销登记介绍信，到最后2月24日抵押权注销，期间有春节和新冠疫情的影响。 光大银行成都分行陈述称，诉争房屋为熊紫燕、何通文于2016年10月20日在我行申请住房按揭贷款购买，熊紫燕、何通文已于2020年1月21日结清该笔贷款，相应抵押权已注销。我行不知晓熊紫燕、何通文与黄水珍之间就诉争房屋的买卖关系，该买卖关系与我行无关，请法院依法判决。 链家公司陈述称，我方不是合同居间方，只是与熊紫燕、何通文成立房屋出售的委托代理关系。合同是创君房地产公司拟定并组织双方进行交易，我方不清楚情况。 创君房地产公司未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年10月1日，熊紫燕、何通文（委托方）与链家公司（受托方）签订《房屋交易委托协议》，熊紫燕、何通文委托链家公司出售成都高新区新乐中街280号恩威玲珑南域4幢*单元***号房屋，面积89.29平方米，房屋存在抵押，抵押权人为光大银行。 2019年11月18日，熊紫燕、何通文向光大银行成都分行提交提前结清按揭贷款的材料。 2019年12月8日，熊紫燕、何通文（出售方）与黄水珍（购买方）在创君房地产公司的居间服务下签订《成都市存量房屋买卖合同》，合同主要约定：1.黄水珍购买熊紫燕、何通文所有的位于成都高新区新乐中街280号恩威玲珑南域4幢*单元***号房屋；2.成交价为1510000元；3.该房屋已设定抵押，抵押权人为光大银行成都分行，熊紫燕、何通文应在2020年1月31日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续，符合过户条件后，双方须在经纪方通知后3个工作日内前往房管局办理过户手续；4.黄水珍在合同签订当日支付定金50000元，其余款项通过存量房交易资金监管专用账户划转，黄水珍在房东解完抵押后80日内将全部或部分款项1460000元存入监管账户，待黄水珍取得不动产权证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔款项支付给熊紫燕、何通文；5.合同第七条为违约责任的约定。其中第一款为逾期付款违约责任，（1）逾期未超过15日，……每逾期1日，按本合同成交价0.5‰支付违约金；（2）逾期超过15日，熊紫燕、何通文有权单方解除合同，并要求对方承担成交价20%的违约金，（1）和（2）不作累加；第二款为逾期交房违约责任，违约金的内容与逾期付款大致相同；第三款为逾期办理房屋交易的其他事项：双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方向守约方支付成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。 同日，熊紫燕、何通文与黄水珍、创君房地产公司签订《居间服务合同》，约定熊紫燕、何通文应向创君房地产公司支付佣金13590元，黄水珍应支付佣金27180元。熊紫燕、何通文与黄水珍应积极配合创君房地产公司的居间服务，按要求提交房屋交易所需的一切证书、证件及其他材料。双方违反本合同第三条约定，导致创君房地产公司不能继续履行义务的，创君房地产公司不承担责任，且有权收取佣金，如支付费用的为守约方，守约方可向违约方追偿该笔费用。 签订合同后，黄水珍向熊紫燕、何通文支付了定金50000元。 2019年12月26日，熊紫燕、何通文完成向光大银行贷款账户存入足额的款项。 2020年1月21日，熊紫燕、何通文结清案涉房屋上的按揭贷款，即光大银行成都分行从熊紫燕、何通文账户上扣款。1月22日，光大银行成都分行向熊紫燕、何通文出具抵押权注销介绍信。 2020年2月20日，何通文在光大银行成都分行领取了注销抵押登记的材料。 2020年2月24日，熊紫燕、何通文办结抵押权注销手续。 2020年2月24日、3月10日，熊紫燕、何通文两次向黄水珍发出要求继续履行合同的函件。 2020年2月28日，各方在群名称为“玲珑南域后续群”的微信群中进行沟通，部分聊天记录如下： 中介李鑫：刘姐(审注：刘红，黄水珍的女儿)能确定是3月10号左右过户吗？我这边好提前预约网审 熊紫燕：目前房管局一天只办30个过户单，是要提前约哈，那天和刘女士通电话双方约定的3月10号左右哈。 那些花儿（审注：刘红，黄水珍的女儿）：回复熊紫燕，差不多3月15日左右。那套房子已经还完款和解抵押了吗？ 熊紫燕：恩，银行一上班就搞完了。…… 那些花儿：有没有解抵押的相关凭证呢 熊紫燕：什么都齐全哈 那些花儿：10号再确定具体见面时间。 2020年3月11日，黄水珍向熊紫燕、何通文发出关于解除《成都市存量房买卖合同》的告知函，内容大致为：贵方在2月24日才办理完成解押手续，逾期24日，根据合同约定，现函告：双方合同于本函送达之日解除，贵方应支付我方违约金302000元，退还已付50000元，支付居间服务费27180元。该函件于同日通过微信向熊紫燕、何通文送达。 庭审中，黄水珍申请本次交易的居间方的工作人员李鑫出庭作证，证人陈述：银行扣款以后会有1至2周的时间去专门的仓库把他项权证拿出来，然后通知客户去领取解抵的相关资料，然后由客户自行拿着介绍信和他项权证前往房管局预约注销抵押登记； 针对信息传递过程本院进行了庭审调查： “审：1月21日完成扣款以后，原告是否告知过你们中介方，你们中介方是否又通知过你们的客户？在证人发出2月24日解除抵押的信息以后，被告是否作出了相应的回应？ 证人：1月21日应当是刘商兵（音）通知客户，我这儿没有记录。发送信息过后，被告说不买涉案房屋了，想要解除合同。 审：被告是在什么时候作出来的回应？ 证人：我与之前的同事聊天记录中显示，2020年2月6日说的就是被告想要解除合同，不购买涉案房屋的事情了。” 审理过程中，本院向光大银行成都分行发出询问函，就解除抵押事项进行询问，该行回复：何通文于2020年1月21日完成提前还款，根据工作流程，一般会在贷款结清后10个工作日左右办理好注销抵押相关资料，并通知客户领取，原告在2月20日领取了资料，领取之后，需要原告自行前往房管部门办理解除抵押手续，具体时间根据原告向房管部门提出解抵申请的时间以及房管部门办理业务所需的时间确定。该行在回复中还称：“诉争房屋贷款于2020年1月21日结清，如无疫情影响，至1月31日之前有3个工作日，如原告对时间要求紧迫，我行将紧急办理，如无意外情况，理论上可以向客户出具注销抵押登记资料，但如上所述，抵押登记是否能解除，还取决于原告向房管部门提出解抵申请的时间以及房管部门办理业务所需的时间。” 上述事实，有各方当事人陈述、《成都市存量房买卖合同》《居间服务合同》、解除函、询问函回复等证据在案佐证。 本院认为，熊紫燕、何通文与黄水珍签订的《成都市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合审理查明的情况，本案纠纷的前因后果如下：在签订合同之前，熊紫燕、何通文便向银行递交提前结清按揭贷款的资料，遂在与黄水珍的合同中将注销抵押完成时间约定为2020年1月31日。此后，光大银行成都分行于2020年1月21日从何通文账户扣款，并于2月20日向熊紫燕、何通文发放解除抵押相关资料，熊紫燕、何通文于2月24日完成解抵手续。而此时，黄水珍以熊紫燕、何通文逾期完成解抵，依据合同约定要求解除合同。因此，本案的争议焦点在于：1.《成都市存量房屋买卖合同》第七条第3款能否撤销；2.合同履行过程中，是谁违约，合同因何解除；3.双方主张的违约金及赔付佣金能否得到支持。 一、《成都市存量房屋买卖合同》第七条第3款能否撤销 熊紫燕、何通文认为合同第七条第3款赋予了买卖双方任意单方解除合同的权利，违反公平、诚实信用的基本原则，显失公平，应予以撤销。本院认为，该项诉请基于撤销权，而熊紫燕、何通文的其他诉请则基于合同债权请求权，两者本为独立之诉，不应在一案之中同时处理，但是基于减少诉累的考虑，本院一并处理。根据《中华人民共和国民法总则》关于民事法律行为效力的规定，可撤销的民事法律行为的情形包括重大误解、欺诈、胁迫、显失公平，本案合同第七条第3款的约定并非是基于重大误解、欺诈、胁迫而作出，关于显失公平，是指一方利用优势、利用对方处于危困状态、缺乏判断能力或对方没有经验等情形，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则，而本案是基于房屋的买卖，双方是在中介公司的居间服务之下完成，不存在一方处于优势地位，利用对方没有经验或者危困状态，反而是双方在居间服务下可以进行平等的自由协商，且该条所设立的义务针对于合同双方，而不特别针对于熊紫燕、何通文一方，因此合同第七条第3款的约定是在双方的自由意志之下协商达成，是真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，应为合法有效。至于熊紫燕、何通文提出的该条内容与第七条其他款项内容重复的问题，其他款项是针对逾期付款、逾期交房的具体违约行为而约定的违约责任，第3款是针对除此之外的其他违约行为，各条款之间并不重复、冲突。故对熊紫燕、何通文要求撤销合同第七条第3款的请求不予支持。 二、合同履行过程中，是谁违约，合同因何解除 双方在签订合同之时，通过合意明确约定熊紫燕、何通文应在2020年1月31日之前到其原借款方办理完成解除抵押登记手续，而熊紫燕、何通文实际于2020年2月24日办结抵押权注销手续，客观上与合同约定不符，黄水珍在诉讼中以此为由行使合同解除权，要求解除合同。但通过熊紫燕、何通文提供的双方2月28日发生的聊天记录显示，双方在当时，仍然在协商继续履行合同即过户的事宜。该沟通过程具体如下：首先，中介直接询问刘红是否确定3月10日左右过户；其后，熊紫燕称与刘红通过电话确定过户时间为3月10日左右；再后，刘红对此没有否认，而是向熊紫燕发出信息称“差不多3月15日左右。” 通过上述聊天记录，可以看出以下意思表示： 其一，黄水珍一方对于熊紫燕、何通文2月24日逾期解除抵押的事实未提出异议；其二，中介方在组织双方就合同继续履行即过户的具体时间进行协商过程中，黄水珍一方只是对于具体过户时间是3月10日左右还是3月15日左右提出了异议，但是对合同继续履行并无异议。故，熊紫燕、何通文提交的微信聊天证据能够证明双方具有继续履行合同的意思，黄水珍一方并没有因为熊紫燕、何通文的逾期解除抵押行为而提出异议及违约责任的主张，而是同意继续完成过户，视为对熊紫燕、何通文的逾期行为的认可，并就继续履行达成了合意，更改了原双方合同内容。 至于黄水珍提出的抗辩：刘红没有授权，不能代表黄水珍表达意思。对此，本院认为，首先，通过庭审查明，刘红为黄水珍的女儿，在2月28日由中介人员邀请进群，就购房事宜进行沟通了解；其次，通过该微信群中的各方聊天记录并结合上下文的意思表示，可以看出双方一直在协商具体见面过户时间，同时刘红也相应的回复了3月15日左右，并在10号确定具体见面时间；再次，从聊天记录可知，在建群之前，熊紫燕实际已经与刘红进行了电话沟通；最后，作为普通的二手房交易，经常存在买卖双方及各方家属在中介公司的居间服务之下进行沟通，即发表意见的人也许并非合同签字的买卖双方，各方并没有严格的按照规范的书面流程进行操作，即没有严格的要求一方出具书面的授权委托书之后才与对方沟通，本案也是属于这种情况。 综合上述，鉴于刘红作为黄水珍女儿的身份，结合双方前后的沟通过程，熊紫燕、何通文有权相信刘红可以代表黄水珍发表意见，且其并不具有恶意。因此根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本院认定刘红对黄水珍构成表见代理，其在微信群中的意思表示对黄水珍发生效力。故对黄水珍的抗辩不予认可。 综上，在熊紫燕、何通文解除抵押之后，双方就合同继续履行达成了合意，但在3月11日，黄水珍向熊紫燕、何通文发出了解除合同的函，要求解除双方的房屋买卖合同，该行为违反了双方之前继续履行的合意，属于违反约定的违约行为，而合同解除权是双方通过合同约定给予守约方减少损失、惩戒违约方的一种手段，通常情况下，行使者应该是合同履行过程之中无过错的守约方，黄水珍作为违约一方，故不享有合同解除权，其于2020年3月11日向熊紫燕、何通文发出解除合同的告知函不发生解除合同的效力。同时，作为守约方的熊紫燕、何通文在本案中也以黄水珍违约为由提出了解除合同的诉请，符合合同约定，本院予以支持，确认合同于载有解除意思的起诉状副本送达黄水珍之日即2020年5月28日解除。 至于黄水珍主张的退还50000元房款，合同明确约定为定金，按照定金罚则，现黄水珍为违约方，故其要求退还上述款项的诉请不予支持。 三、双方主张的违约金及赔付佣金能否得到支持 关于熊紫燕、何通文主张的成交价20%的违约金，合同因黄水珍违约而解除，其应当依据合同约定向熊紫燕、何通文支付解约违约金，对此，本院认为，苛处违约金的原则为“补偿性为主、惩罚性为辅”，并且违约金应以实际损失为依据，本案熊紫燕、何通文并未举示证据证明合同解除后对其造成的损失以及损失大小，而从双方签订合同之后至合同解除这段时间内，成都市二手房的价格并未出现较大幅度的上涨或下跌，熊紫燕、何通文如欲继续出卖房屋，其所得款项并不会因此减少，鉴于本院已经依据定金罚则判令黄水珍已交付的50000元定金不予返还。故对于熊紫燕、何通文的违约金及中介费损失的诉请不予支持。 至于黄水珍的其他诉请，因其基础为黄水珍为守约方，熊紫燕、何通文为违约方，与本案查明的事实不符。因此，对其诉请不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）熊紫燕、何通文与被告（反诉原告）黄水珍之间的《成都市存量房屋买卖合同》于2020年5月28日解除； 二、驳回原告（反诉被告）熊紫燕、何通文的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）黄水珍的全部反诉诉讼请求。 本案本诉受理费减半收取8970元，由原告（反诉被告）熊紫燕、何通文负担；反诉案件受理费减半收取3493元，由被告（反诉原告）黄水珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年十月十三日 书记员  曾娜