徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初3823号原告（反诉被告）：张明涛，男，1984年8月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：耿超，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：徐州天赋置业公司有限公司，住所地徐州市铜山区人防大厦。法定代表人：侯厂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周浩，江苏圆点律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑蓓，江苏圆点律师事务所律师。原告（反诉被告）张明涛与被告（反诉原告）徐州天赋置业公司有限公司（以下简称天赋置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张明涛及其委托诉讼代理人耿超、被告（反诉原告）天赋置业公司的委托诉讼代理人周浩、郑蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明涛向本院提出诉讼请求：1．依法解除原告与被告于2018年8月6日签订的《租赁合同》，合同编号为租赁合同－2018－011，并返还保证金50176元；2．依法判令被告赔偿原告装饰装修费用432786元，加盟费60000元，可得利益损失100000元，房屋租金11900元，定金及工资26000元；3．本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年8月6日与被告签订《租赁合同》（以下简称合同），合同编号为租赁合同－2018－011，内容为被告将其所有的商业用房即徐州市C9、10＃商业用房二层205－208,238－239（详见附件一）计租面积448平方米租赁给原告经营餐饮即丛林狼酱骨头饭店；原告按照被告的要求对租赁房屋进行装饰装修，并与徐州鑫品建筑装饰工程有限公司签订装饰工程合同书，由该公司包工包料进行装修，工期为45天，总造价为432786元，现已装饰装修完毕且已交付原告。原告按照被告统一开业日期2018年10月1日前把所有餐饮的桌椅、餐具等购好，桌椅按照被告要求的装饰装修要求放置摆好，就等待统一开业，可是被告没有按照双方签订合同第14页房屋交接验收确认书约定统一开业日期开业，其行为已经违约，被告再一次向原告保证下一次准时开业，又于2018年10月20日再一次向原告递交统一开业日期确认书，统一开业日期为2018年12月16日，但是被告仍然没有按照所作出的约定日期统一开业，其行为再一次违约，为此，原告为了经营该饭店要租赁房屋居住，还得聘用厨师交纳了定金，以及与加盟公司签订了加盟协议，因该饭店没有实际经营而违约，丧失了加盟费，导致原告白白损失租赁一年的房租。综上，被告违背诚实信用原则，没有按照约定的统一开业日期开业且到原告起诉止被告不具备统一开业条件，为此被告除退还保证金外还应向原告赔偿因经营丛林狼酱骨头饭店装饰装修费用、加盟费、招用厨师等费用，因为，原告为其合法权益不受非法侵害，依据相关法律法规特提起诉讼，请求依法判决。被告天赋置业公司辩称，第一，原告要求解除涉案租赁合同，没有事实和法律依据。本案为租赁合同纠纷，涉案租赁合同合法有效，双方权利义务均应以合同约定为准，原告要求解除合同，既不符合约定的解除条件，也不符合法定解除条件，原告无权解除涉案合同，其应严格按照合同约定履行，其单方解除合同的行为属于违约行为，被告将保留追究原告违约责任的权利。第二，原告要求被告赔偿原告装饰装修费用、加盟费等费用，没有事实及法律依据。原告既无权解除涉案合同，基于合同解除要求赔偿的各项损失不具备前提条件。涉案租赁合同签订后，被告已按照合同约定将涉案房产交付给原告使用，双方办理了房屋交接验收手续，被告已按照合同约定履行了主要义务，被告无违约行为。第三，原告应承担涉案合同的违约责任，涉案租赁合同签订后，原告并未按照合同约定履行缴纳租金及其他相关费用的义务，被告将保留追究原告逾期缴纳租金等费用违约责任的权利。综上，请求法院依法审理，驳回原告的各项诉讼请求。反诉原告天赋置业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令反诉被告支付房屋租金275914元（暂计算至2020年1月31日，直至合同到期被告交还房屋止），物业费107520元，违约金94515.03元（以租金、物业费为基数，按日千分之一的标准，暂计算至2020年1月31日，直至被告按照约定足额缴纳租金、物业费止），合计477949.03元；2．诉讼费、保全费由反诉被告承担。事实和理由：2018年8月6日，反诉原告与反诉被告签订编号为2018－011号《租赁合同》，约定反诉原告将（9、10＃）商业用房二层205－208、238－239室，计租面积448平方米，出租给反诉被告进行餐饮业态经营使用，合同对租赁期间、租金标准及支付方式、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，反诉原告按照合同约定标准将房屋交付反诉被告，但反诉被告怠于履行缴纳租金、物业费等费用的义务，经过反诉原告多次催缴，反诉被告仍未缴纳，反诉被告的违约行为严重侵害了反诉原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特诉至法院，望判如所请。反诉被告张明涛辩称，第一，天赋置业公司反诉不符合法律规定。在以上三次开庭庭审中，双方已对双方的辩论意见辩论终结了两次。按照民诉法的规定，反诉应当在第一次辩论终结前提出，本案已经辩论了两次，天赋置业公司提起反诉不符合法律规定。第二，天赋置业公司反诉的诉讼请求，无事实和法律依据。首先，天赋置业公司要求支付租金没有事实和法律依据。天赋置业公司原先的工作人员陈凯与原告进行办理房屋的交接租赁等相关事宜，明确向原告陈述待统一开业后再缴纳租金，但天赋置业公司迟迟没有按照合同的约定进行统一开业，故并非系张明涛违约。第二，张明涛的行为在租赁合同中不存在违约行为，在合同的履行过程中，是反诉原告天赋置业公司的行为违约，而且是两次违约，根据合同第14页的房屋交接验收确认书，第一次要求2018年10月1日统一开业，后天赋置业公司于2018年10月22日再次向张明涛送达了统一开业的时间即第二次在2018年12月16日，但天赋置业公司仍然没有按照统一开业的时间进行开业。第三，反诉原告天赋置业公司未曾向张明涛催促缴纳租金。综上，对于反诉原告的诉讼请求，请求法庭依法不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日，原告（反诉被告）张明涛为乙方和被告（反诉原告）天赋置业公司为甲方签订租赁合同一份，内容为：甲方同意将9、10＃商业用房二层205－208、238－239室，计租面积448平方米出租给乙方使用。乙方已充分了解该房屋状况，同意承担该房屋作为餐饮业态的经营商。甲方对该房屋提供统一物业管理服务和实施商业运营管理。物业服务合同由乙方与物业公司另行签订。2018年8月25日为计租日。租赁期限为2018年8月25日起至2021年8月24日止。租金不含税每月每平方米56元；物业费首年6元每平方米每月。2018年8月25日至2019年8月24日的租金为200704元；2019年8月25日至2020年8月24日的租金为275968元；2020年8月25日至2021年8月24日的租金为292526元。以三个月为一个交租期，乙方至少提前15个工作日向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第一期三个月租金、物业费、空调费应于交房前15日内支付。合同第五条约定，“5．1本合同签署5日内，乙方应当向甲方支付相当于两个月租金的保证金50176元。合同终止后30个工作日内，如乙方不存在本合同第十九、二十一条规定情形的，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费，乙方应在7个工作日内补足保证金。”合同第六条约定，进场日为2018年8月25日（以实际交付日为准），乙方应当于该日之前付清本合同项下的全部应付费用，并与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。乙方按甲方规定办妥全部施工手续后，方可开始装修。乙方同意，虽然甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为房屋符合相关交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以修补和完善。《房屋交接验收确认书》签署之日即为本合同项下进场日。双方特别确认，乙方进场开始或准备开始对该房屋的装饰装修工程，或乙方已实际接收该房屋的，视为该房屋符合交接条件。合同第九条约定，“9．５双方特别确认，本合同项下开业日调整等可能发生的约定事项不构成违约。”合同第十九条约定，“19．2乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营日为止。乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同。双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下至履约保证金，同时乙方向甲方支付相当于总赁期累计租金的20%作为违约赔偿金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。”“19．3乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。”“19．7合同解除后五个工作日内乙方必须搬离该房屋，如乙方拒不搬离，则甲方有权强行收回该房屋。”合同第二十一条约定，“21.1本合同项下之租赁期限届满或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。届时该房屋为现状交付（除附着物之外，其他装饰装修均不得破坏，保持经营时的现状），或者恢复到乙方取得该房屋之前的状态”合同第二十五条约定，“25．2甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。”该合同附件2为房屋交接验收确认书，载明“乙方不可撤销地服从甲方的统一开业安排，确保该商铺在2018年10月1日按期开业”。该房屋交接验收确认书未经甲乙双方签章。该合同附件6为授权委托书，内容为天赋置业公司授权案外人徐州天恒企业管理有限公司（以下简称天恒公司）全权行使对涉案房屋的出租权力和经营管理权力及费用收取。当天，乙方（商铺承租人和使用人）张明涛和甲方（物业管理人）天恒公司签订物业管理服务协议，协议第三条载明，乙方承租商铺的约定面积交纳物业服务费，缴纳标准暂定首年每平方米每月6元，物业服务费自2018年8月25日起计收，乙方应于交房前15日内一次性交纳首期物业服务费，计取时间为2018年8月25日至10月24日，费用为6元每平方米每月，2018年10月25日起乙方缴纳物业服务费和空调使用费（物业服务费为6元每平方米每月，空调使用费为全年收取为10元每平方米每月）。乙方使用天赋广场统一中央空调，每年夏季7、8、9三个月、冬季12、1、2三个月。2018年8月10日，张明涛向天恒公司支付房租押金50176元，天恒公司出具收据。2018年10月20日，张明涛和天赋置业公司签署房屋交接验收确认书，内容为双方于2018年10月20日（下称验收日）依据租赁合同约定，对涉案商铺进行了交接验收。甲方移交的商铺符合交付条件，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方的统一开业安排，确保商铺在2018年12月16日按期开业。租赁期2018年11月1日至2019年10月31日租金为200704元，2019年11月1日至2020年10月31日为275968元，2020年11月1日至2021年10月31日为292526元。另查明，2018年8月10日，张明涛和案外人徐州鑫品装饰工程有限公司（以下简称鑫品公司）签订装饰工程合同书，约定由鑫品公司对涉案丛林狼酱骨头饭店进行装修，施工面积256平方米，工程内容按双方确认的设计图纸和预算项目，承包方式为包工包料，总造价432786元，工期自2018年8月10日至2018年9月25日。后鑫品公司进场施工。2018年12月10日，鑫品公司出具收据，载明收到丛林狼饭店设计、装修、管理等费用432786元。2018年8月15日，张明涛（乙方）和案外人内蒙古珍爵餐饮管理有限公司（以下简称珍爵公司）（甲方）签订珍爵丛林狼品牌技术服务管理协议书（区域版），约定，甲方准许乙方于合同期限内在江苏省徐州市车牌号苏C地区为准使用“珍爵丛林狼”商标、商号、装潢标识并得到甲方的技术服务支持，服务管理费用按照三年收取60000元，合同有效期自2018年8月31日起至2021年8月31日止。当天，张明涛向珍爵公司支付服务管理费60000元。2018年8月22日，张明涛通过铜山区宝城房产中介服务部签订房屋出租协议，租赁位于天赋广场的一处71平方米的房屋用于居住，租期自2018年9月1日至2019年8月31日，租金每月1700元，租金按半年支付，押金1700元。当天，张明涛支付房屋租金10200元和押金1700元共11900元。2018年12月1日，张明涛和案外人秦志刚签订合同，张明涛雇佣秦志刚，合同期限自2018年12月1日至2019年12月1日，工资每月8000元。合同第五条约定，“由于饭店现在没有开业，先由甲方付乙方10000元定金，饭店统一开业以后抵工资，没有开业期间每个月由甲方付乙方4000元工资，到开业为止。”2018年12月1日，秦志刚出具10000元定金收据；2019年3月1日，秦志刚出具16000元收据，收款事由为工资（2018年12月1日到2019年3月30日）。再查明，之后天赋置业公司未对天赋广场进行统一开业，直至2019年下半年，天赋置业公司通过投放公交广告的方式宣传即将开业，并于天赋广场以开业条幅的方式宣传将于2019年9月28日开业，但未举行统一的开业仪式和开业活动。同样位于天赋广场二楼的海底捞天赋广场店于2018年10月对外试营业，正常经营至今；好羊烤串于2019年9月25日营业；鱼无双于2019年下半年营业。又查明，铜山区丛林狼酱骨头饭店的营业执照载明，该饭店注册于2018年11月29日，系个体工商户，经营者为张明涛个人，经营场所位于天赋广场**。案件审理过程中，原告张明涛申请对涉案商铺从2018年8月6日至10月1日所装饰装潢的工程进行成本价值鉴定，后双方达成一致意见为280000元。为此，张明涛支付鉴定费用2000元。本院认为，张明涛与天赋置业公司签订的《租赁合同》、与案外人天恒公司签订的《物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据上述规定及合同约定，本案中房屋出租人被告天赋置业公司的主要义务为按照合同约定交付房屋、在租赁合同的期限内保持房屋处于适于使用收益的状态，房屋承租人原告张明涛的主要义务为按照约定或者房屋性质使用房屋、按时支付租金、妥善保管房屋等。原告张明涛主张租赁合同第8条8.1项、9.5项、第14条、15条、第15.5项、第19条、第21条违反平等原则，扩大了原告的义务、限制原告的权利，请求法院撤销或认定为无效。本院认为，该条款不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，且虽为格式条款，但并不具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力。故对于原告张明涛的该主张，本院不予支持。原告张明涛以被告天赋置业公司未按照合同约定统一开业要求解除合同、天赋置业公司承担违约责任。本院认为，首先，合同签订后，天赋置业公司按照约定向张明涛交付商铺，且张明涛亦实际进行装修，天赋置业公司已经履行了交房义务。其次，租赁合同第9.5条，双方约定开业日调整不构成违约。房屋交接验收确认书约定的开业时间系承租人义务。最后，统一开业只是有助于扩大宣传效果，提升整个商业项目的知名度，从而有利于商铺的经营，并未限制商铺在统一开业之前进行正常的营业活动。根据天赋置业公司提供天赋广场二层的其他商铺同期营业的证据，说明原告租赁的商铺具备正常营业的条件，不能因为天赋置业公司招商运作效果不佳、入驻商铺数量少、客流量不足、经营可能存在惨淡亏损等因素来规避签约时所面临的正常商业风险。因此，张明涛以此为由要求解除租赁合同、天赋置业公司承担违约责任的理由不成立。根据租赁合同约定，张明涛要求解除合同并逾期支付房租、物业服务费的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，张明涛应当承担相应的违约责任。天赋置业公司主张张明涛不具有解除权，要求继续履行合同。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除”。结合本案实际情况，已经出现合同僵局，解除合同有利于破解合同僵局，充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。故涉案租赁合同以及物业管理服务协议依法应当予以解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。天赋置业公司不同意继续利用，故原告张明涛作为违约方，主张装修费用、加盟费、可得利益损失、房屋租金、定金及工资无法律依据，本院不予支持。原告张明涛于2019年3月25日诉至本院，起诉状副本于2019年4月19日送达天赋置业公司，诉状载有要求解除租赁合同的请求，结合起诉前合同履行出现僵局情况，本院确认双方的租赁合同已于2019年4月19日解除。合同解除后，不影响原告张明涛承担违约责任，以确保对方的利益得到填补。原告张明涛的物品继续占用涉案商铺，应当承担支付占用期间的费用等违约责任。本案中，具体数额应结合合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，同时依据“防止损失扩大规则”，故本院酌情支持三个月的租金。关于租金损失，天赋置业公司主张2018年11月1日开始租赁，结合两份房屋交接确认书，减免4个月的租金从2019年3月1日起计算租金，本院予以支持。从2019年3月1日至2019年7月19日租金及损失共计为116241元。关于物业服务费，案外人天恒公司将物业服务费的债权转让给天赋置业公司，天赋置业公司有权进行主张。天赋置业公司主张自2018年11月1日之后的物业费，但应当计算至2019年7月19日。张明涛虽然对商铺进行装修却并未实际经营，天恒公司也未按照物业服务协议提供全面的物业服务，产生的物业费和空调使用费也不能按照约定全部摊销给张明涛，故本院酌定按照协议约定的70%予以计取为16244元。关于空调使用费，结合物业服务协议第三条第3项约定，本院支持从2018年12月、2019年1月、2月、7月份参照上述比例计取空调使用费11394元。以上三项费用合计143879元，扣除张明涛支付的保证金50176元，张明涛还尚欠租金和物业服务费93703元。关于天赋置业公司主张张明涛支付逾期支付房租和物业服务费的违约金，本院已酌情支持物品占用期间的费用，可以弥补天赋置业公司的损失，故天赋置业公司此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告张明涛和被告徐州天赋置业公司有限公司签订的合同编号为租赁合同－2018－011的租赁合同于2019年4月19日解除；二、原告张明涛于本判决生效之日起三十日内将涉案商铺内的物品清理完毕、恢复原状；三、驳回原告张明涛的其他诉讼请求；四、反诉被告张明涛于本判决生效之日起十日内支付反诉原告徐州天赋置业公司有限公司款项93703元；五、驳回反诉原告徐州天赋置业公司有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17399元、鉴定费2000元，由原告张明涛负担。反诉案件受理费4724.4元，由反诉原告徐州天赋置业公司有限公司负担3969.4元，反诉被告张明涛负担755元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  孙 懋人民陪审员  朱朝芹人民陪审员  刘建华二〇二〇年十月二十九日书 记 员  潘玫竹