上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初5369号原告：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：李兴珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张波，上海盛联律师事务所律师。委托诉讼代理人：林可平，北京君都(上海)律师事务所律师。被告：上海冬美餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曾冬梅。原告上海亚和投资管理有限公司与被告上海冬美餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序独任制，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告上海亚和投资管理有限公司的委托诉讼代理人林可平到庭参加诉讼。被告上海冬美餐饮管理有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海亚和投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心A504单元签订的房屋租赁合同及补充条款于2018年7月31日解除；2.判令被告支付自2017年3月1日至2018年7月31日拖欠的应付款项共计599,914.80元(其中租金合计527,391元,物业管理费合计58,009元,公共事业费合计14,514.80元)；3.判令被告支付装修免租期租金共计45,897.04元；4.判令被告承担合同保证金共计117,930元(没收租赁保证金93,069元，物业管理费保证金24,861元)；5.判令被告赔偿损失人民币186,138元；6.判令被告支付之前已免除的租金和物业费635,929元；7.判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2013年9月12日，原告与被告就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心A604签订房屋租赁合同及补充条款。租赁合同约定租期、月租金、物业管理费等标准，装修免租期自交付日起算45天。2013年10月12日，原告向被告交付租赁物业，被告正常使用营业。2017年2月16日，原、被告签订和解协议书，约定被告租赁单元变更为上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心A504单元(以下简称涉讼房屋)，原告有条件免除被告2015年7月20日到2017年2月28日租金、2016年2月1日至2017年2月28日物业管理费。被告自2017年3月1日开始按租赁合同约定向原告支付各项费用。然被告自2017年3月1日起持续拖欠应付款项，给原告造成严重损失。原告数次向被告催款，要求其支付相应款项，并郑重告知违约后果，被告未予理会。鉴于被告拖欠款项超30天构成严重违约，租赁合同约定的解除条件成就，原告于2018年7月31日行使解除权解除租赁合同。双方租赁合同因被告严重违约导致租赁合同被解除，被告应按合同约定承担全部违约责任。故涉讼。被告上海冬美餐饮管理有限公司无辩称意见，也未提供证据。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对房屋租赁合同、不动产权证、房屋交接书、和解协议书及当事人陈述，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，2013年9月12日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定乙方承租上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心A604单元，经营今日亭品牌餐饮服务业务；租金先付后租，乙方于租赁物业实际交付之日前7天向甲方支付免租装修期(如有)后第一期租金，金额相当于三个月之首年保底租金；第二期租金如遇非完整月情形，则计租至非完整月份的月底；自第二期起，甲方于每个公历月15日前向乙方发放下个公历月付费账单，乙方须于每个公历月25日之前支付下个公历月租金。日租金=(月租金*12)/365。合同第22.1条约定，甲方有义务保证在合同期限内对购物中心拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应证照或证明文件，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。第22.2条约定，甲方有义务确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表。合同第24.3.2条约定，乙方未按合同约定的方式和时间，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其补足额等所有合同约定应付款项，每逾期一日，按应缴款项之千分之三向甲方或其委托方支付违约金；逾期超过三十个工作日甲方有权解除合同并按第25.5款约定处理。合同第24.3.7条第1款约定，除另有约定外，如乙方出现下列情形之一，甲方亦有权解除合同并按第25.5款约定处理：……d.乙方逾期支付水费、电费、煤气、通讯等公用事业费(含分摊水电费)或空调等其他任何费用达十五日以上或累计三次以上的；……合同第25.5条约定，合同因乙方原因解除时，甲方有权单方面采取下列行动：25.5.1，没收乙方合同保证金并要求乙方补足合同保证金的金额；25.5.2，按合同第二十条约定收回租赁物业；25.5.3，已交租金不予退还；25.5.4，向乙方追偿因其违约所给甲方带来的损失折算租金为6个月；25.5.5，甲方保留追究乙方因该违约行为造成甲方其他损失之权利。合同附件一约定预计交付日为2013年10月9日，装修期为自实际交付日开始计45天，装修期内无须交付保底租金及物业管理费，但应缴纳其他费用包括但不限于公共事业费、装修管理费等。租赁期自2013年11月24日至2018年11月23日。保底租金为每月31,023元；抽成租金为每月营业额12%。第一期租金金额相当于三个月保底租金93,069元，乙方应于租赁物业实际交付日前7天向甲方支付。合同附件二中约定物业管理费为每月65元/平方米，承租面积127.49平方米，即每月8,287元。合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金计93,069元和三个月物业管理费之金额计24,861元，共计117,930元，乙方于签署合同之日起五日内缴清，合同方可生效。另约定公用事业费保证金20,000元。经甲乙双方确认，电费收费标准为1.10元/度，水费为3.80元/m3。附件二中费用的支付账户为原告账户。双方同时就空调服务等签署了补充条款。2013年10月9日，双方签署了房屋交接确认书。2017年2月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签署《和解协议书》，载明，因租赁纠纷，乙方于2016年12月9日向本院起诉，双方经友好协商，达成如下和解协议：一、乙方租赁单元调整，继续租赁甲方的A504单元，并于2017年3月在简单整修、调整后恢复营业。二、甲方为了双方能友好合作，免去乙方2015年7月20日至2017年2月28日的租金569,633元、免去乙方2016年2月1日至2017年2月28日的物业管理费66,296元，以上两项共计635,929元。对此乙方承诺甲方，在剩余的合同期内除不能办理营业执照的原因外，乙方单方面提出解约或因乙方违约造成提前终止合同的情况下，甲方有权要求乙方支付以上免除的租金和物业管理费。三、乙方承诺在2017年3月1日前支付拖欠甲方公共事业水费591元、电费7,744元、煤气费901.80元，以上共计9,236.80元。四、乙方承诺自2017年3月1日起每月支付原合同约定的物业管理费及公共事业费，当甲方所在地方市场监督管理局窗口可以受理乙方承租单元的工商注册等相关登记手续之日起30个工作日内，乙方须按原租赁合同约定的租金、物业管理费、公共事业费的各项费用标准向甲方支付。……2018年8月31日，原告与案外人签署租赁合同，将涉讼房屋另行出租。后原告提起本案诉讼。审理中，原告提供涉讼房屋水电费清单，显示涉讼房屋2017年7月26日至2018年3月25日期间电费未付，金额按月依次为：2,036.10元、1,606元、0元、2,019.60元、2,476.10元、1,867.80元、2,040.50元、235.40元，电费合计12,281.50元。2017年7月26日至2018年3月25日期间水费未付，金额按月依次为：115.10元、94.10元、0元、115.10元、156.90元、183.10元、99.40元、78.50元，水费合计842.20元。2017年7月26日至2018年2月25日期间的煤气费未付，金额按月依次为：240元、176.70元、235.50元、280.10元、458.80元，煤气费合计1,391.10元。经法庭询问，原告陈述，不清楚被告停止经营的时间，原告曾于2018年2月向被告发送催款函，但没有保留寄送凭证的原件；据原告了解，被告在2018年4、5月份有搬离情况，但不清楚搬离完成的时间；2018年7月31日原告曾将解除合同的函张贴在涉讼房屋处，但未保留相应材料，原告于2018年8月初将房屋收回；原告经核对，确认未收到被告支付的公共事业费保证金，故该笔费用不要求在本案中处理。另查明，本市长宁区虹桥路XXX号房屋于1989年2月登记，产权人系中国人民解放军总后勤部，建筑面积合计15,003平方米。2000年，上海市城市规划管理局就上址房屋颁发建设工程规划许可证，面积17,600平方米。2011年11月14日，上海市发展和改革委员会固定资产投资处出具沪发改投便字【2011】第215号便函，同意上海警备区后勤部对虹桥路XXX号上海警备区第一招待所附属广场进行整体改扩建，建设上海警备区综合性保障服务接待中心，建筑面积60,000平方米，总投资9,000万元。2011年11月25日，上海警备区第一招待所与原告签订军队房地产建设、租赁协议书，约定由原告投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目”，原告对改扩建项目及云峰花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。改造扩建工程规划设计方案由原告负责，但需报经上海警备区第一招待所及政府有关部门批准，费用由原告承担。2011年12月28日，上海警备区后勤部颁发军队工程建设项目施工许可证，期限自2012年3月至2013年12月。此后，该项目建成并投入使用，对外名为“星空购物中心”。2012年5月23日，中国人民解放军房地产管理局向上海警备区生产处出具军队房地产租赁许可证，同意上海警备区生产处将上海市虹桥路XXX号出租给原告用于商业用途。许可证的有效期限为2012年3月1日至2015年2月28日。2014年4月24日，南京军区第一房地产管理分局向上海市工商局出具证明，同意被告将部分房屋分租用于商业、办公，望凭证明给予办理工商登记注册等手续。2015年11月10日，南京军区第一房地产管理分局再次出具证明，表示涉讼房屋的军队租赁许可证正在办理中，请予支持办理工商登记注册等手续。2017年11月8日，上海警备区全面停止有偿服务工作领导小组办公室向长宁区环保局以及长宁区公安消防支队分别发函，称该部在长宁区3个停偿租赁项目(其中一个为星空广场项目)经初审同意采取委托管理方式处置，请地方政府给予大力支持，与任务单位进行对接，并给予上述3个项目入驻商户办理相关证照。同年12月27日，长宁区停偿办公室向长宁区市场监督管理局致函，称根据12月21日驻沪部队全面停止有偿服务工作例会会议精神，对于驻沪军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室原则同意的委托管理项目，可借鉴宝山区经验做法，予以办理临时证照，减少委托管理工作矛盾。2018年7月1日，原告与上海警备区第一招待所签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。协议就上海市长宁区虹桥路XXX号亚和公司(综合楼、云峰花苑)租赁期限调整为14年11个月(综合楼自2018年7月1日至2033年5月31日、云峰花苑自2018年7月1日至2029年11月30日)，另就租金等进行了约定。2019年11月27日，上海市自然资源确权登记局颁发沪(2019)市字不动产权第000067号不动产权证书，其中载明，权利人：中央军委后勤保障部(中国人民解放军上海警备区)；坐落：虹桥路XXX号；建筑面积86,997.98平方米。经法庭询问，原告确认，涉讼房屋所在商场内多处商铺涉讼，对已有的生效判决无异议。本院认为，原、被告签署的租赁合同，属双方真实意思表示，涉讼房屋所在商场在本案诉讼前已取得房地产权证，合同应属有效。本案争议焦点在于合同解除的原因及后果处理。原、被告双方曾因租赁纠纷涉讼，经协商达成和解协议，该协议对双方有法律约束力。按照和解协议的约定，在涉讼房屋满足办理证照的条件之后，被告应当按照租赁合同约定的标准向原告支付租金等合同项下费用。从2017年12月长宁区停偿办向区市场监督管理部门致函内容看，应当认为自此之后涉讼房屋可以申请办理临时证照，和解协议约定的支付租金的条件已满足，被告应当按约支付租金、物业管理费等合同项下费用。被告未能按约支付，构成违约。后续被告搬离房屋，双方租赁合同无法继续履行，原告要求解除合同，具有事实和法律依据。关于合同解除时间，现有证据无法证明被告曾与原告办理过房屋交还手续，结合原告陈述及另行出租时间，原告要求确认双方合同于2018年7月31日解除，本院予以支持。租期内的租金和物业管理费、公共事业费，被告应当承担。按照双方和解协议的约定，因被告违约导致合同解除的，被告应当将免除的租金和物业管理费支付给被告。故原告要求被告承担免除的租金和物业管理费，本院予以支持。依据合同约定，被告已付的合同保证金由原告没收。考虑到合同解除时已接近原合同约定的租赁期间，且原告在合同解除后即收回房屋另行出租，合同履行期间，原告因房屋权利瑕疵导致较长期间无法办理经营所需证照亦是双方产生纠纷的原因之一，故原告要求的免租期租金损失、六个月解约损失，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海亚和投资管理有限公司与被告上海冬美餐饮管理有限公司就上海市长宁区虹桥路XXX号星空购物中心A504单元订立的房屋租赁合同于2018年7月31日解除；二、被告上海冬美餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海亚和投资管理有限公司支付2017年3月1日至2018年7月31日的租金527,391元，物业管理费58,009元，水电煤气费14,514.80元；三、被告上海冬美餐饮管理有限公司支付的租赁保证金93,069元、物业管理费保证金24,861元由原告上海亚和投资管理有限公司没收；四、被告上海冬美餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海亚和投资管理有限公司支付2015年7月20日至2017年2月28日的租金569,633元，2016年2月1日至2017年2月28日期间的物业管理费66,296元；五、驳回原告上海亚和投资管理有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,072元，由原告上海亚和投资管理有限公司负担2,791元，被告上海冬美餐饮管理有限公司负担16,281元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二〇年十月二十三日书记员 卢思洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。