陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕 0116 民初 1875号  原告：罗闯，男，汉族，1991年XX月XX日出生，住陕西省商洛市商州区XX村XX组，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：李增，男，汉族，1992年XX月XX日出生，住陕西省商洛市商州区XX村XX组，公民身份号码：61250XXXX211110315二原告委托诉讼代理人：路智明，陕西勤博律师事务所律师。被告：王莎，女，汉族，1988年XX月XX日出生，住西安市雁塔区XX路XX号。被告：周子祺，男，汉族，1996年XX月XX日出生，住西安市雁塔区XX号，公民身份码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。二被告委托诉讼代理人：齐钰剑，陕西诺尔律师事务所律师。被告：成江，男，汉族，1973年XX月XX日出生，住西安市碑林区XX路XX号XX楼XX门701，公民身份号码：61011XXXX309100433（常惠文委托诉讼代理人）。被告：常惠文，女，汉族，1947年7月10日出身，住住西安市碑林区，与成江系母子关系。第三人：西安泰兴物业管理有限公司，统一社会信用代码：91610116073448658F，住所地西安市长安区XX街盛世商都1E-901。法定代表人：马涛。委托诉讼代理人：刘博，男，汉族，1974年XX月XX日出生，住西安市长安区XX街XX村XX街XX号，公民身份号码：61012XXXX406080032，系该公司员工。   原告罗闯、李增与被告周子祺、王莎、常惠文、成江、西安泰兴物业管理有限公司（以下简称泰兴物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员范建锋依法适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人，被告周子祺、王莎委托诉讼代理人以及成江到庭参加了审理，本案现已缺席审理终结。  原告向本院提出诉讼请求：1、依法撤销原告与周子祺于2019年10月19日签订的《转让协议》；2、依法判令被告周子祺、王莎返还二原告支付的28000元转让费；3、依法判令周子祺、王莎、常惠文、成江返还原告支付的21000元房租；4、依法判令周子祺、王莎及第三人赔偿二原告装修损失13672.21元。审理过程中原告变更第1项诉请为解除原告与被告周子祺签订的转让协议。事实与理由： 二原告与被告周子琪于2019年10月19日签订《转让协议》约定被告周子祺将位于长安区XX楼XX区XX号其经营的餐饮商铺转让给二原告，供二原告做餐饮使用，转让费28000元。同日二原告向周子祺支付了转让费28000元。另，该商铺系周子祺之妻王莎从被告成江、常惠文处承租而来，且商铺是下一年度租金已达到支付期限，故二原告便在王莎的安排下将商铺租金支付给成江。二原告与被告周子祺在商铺转让之初，便询问被告周子祺、王莎是否可以进行餐饮，二被告明确表示可以。为此二原告才接受了商铺的转让。在二原告在对商铺进行装修时，第三人在2019年11月4日告知二原告需要交纳装修押金，二原告在次日交纳押金时，第三人告知二原告接收的位置不允许进行餐饮经营。对此，二原告找到被告周子祺向其说明的情况，周子祺答应给二原告协调，但一直未给肯定答复。王莎、周子祺隐瞒不能进行餐饮经营的情况，导致原告做出错误的意思表示，与原告签订了转让协议，并对商铺进行了装修，在装修之初第三人未告知原告不可进行了装修，直至装修基本完成才提出，给原告造成了损失，故请求判如所请。被告王莎、周子祺辩称，自己与二原告达成协议，以其的名义继续租赁涉案商铺，并告知二原告可以进行餐饮经营。二原告表示同意并且为店铺进行了装修，自己明确告知二原告房东的东西不可以动，其他的随便装修。后来，二原告告知说物业不让装修，周子祺去物业还给协商过，但没有结果。综上，涉案房屋能够作餐饮，合同具有履行可能性，原告无权解除合同，不同意退还转让费，租金并非本人收取不予退还。被告成江、常惠文辩称，周子祺与王莎仅为租客，无权收取转让费。且原告与王莎周子祺签订的协议是完全无效的。王莎与自己签订的租赁合同在物业有备案，原告未经我同意转让协议是违法的。21000元的房租是王莎给我农行卡转过来的，微信给我发了转让凭证，与原告无关。另外，商铺的物业公司是盛和物业并非泰兴物业。被告泰兴物业辩称，我公司并非涉案商铺的物业，与本案无关。经审理查明： 2019年10月19日罗闯、李增为经营餐饮与被告周子祺签订《转让协议》，约定被告周子祺将其承租的位于西安市长安区XX街XX楼XX区XX号商铺转让给二原告，转让费28000元，房屋整转，屋内现有设备除甲方私人物品以及房东的空调之外其他物品均包含在内。协议约定交房日期为2019年10月21日。双方口头约定对外继续以王莎的名义从被告成江、常惠文处租用商铺。合同签订后原告向被告王莎、周子祺支付了转让费28000元，并于2019年10月22日受王莎、周子祺的安排将房屋租金21000元支付给了被告成江农行账户。成江通过微信向王莎发送了已收到其支付租金的信息。原告在承租房屋后，对房屋进行了装修，2019年11月初，西安盛和商业管理有限公司（以下简称盛和公司）在巡查过程中，发现涉案房屋未办理备案进行装修，故制止了原告的装修行为。后二原告将此情况告知给被告王莎、周子祺，王莎、周子祺同意与盛和公司协商，但协商未果，故原告未能继续装修。后二原告在交涉工程中了解到涉案房屋不能进行餐饮经营，故提起诉讼要求撤销涉案转让合同，审理过程中原告变更诉请要求解除其与周子祺签订的合同。另查明，周子祺与王莎系夫妻关系。涉案房屋系被告王莎于2017年11月5日从常惠文处承租，商铺用途为经营餐饮。2019年10月25日，被告成江、常惠文与被告王莎续签合同，约定合同期限为2018年11月5日至2021年11月5日，月租金1750元，租金按年支付，合同第8条约定：在合同期内，乙方（王莎）不能随意转租，如需转租必须征得甲方（成江、常惠文）同意，同日被告签订补充协议：“若乙方转让商铺，甲方需配合乙方，甲方与新房客签订合同，指乙方剩余已交房租的合同变更，并不收取新房客的任何转让费；只要新的房客是合法经营，甲方不予干预乙方的转租行为”。后王莎与盛和公司签订了商铺管理合同，该合同中约定涉案商铺王莎只能用作经营快餐，不得随意改变用途和性质，装修时应当及时上报装修方案，签订装修协议并经盛和公司审批后方可入场装修；装修方案征地业主书面同意……以上事实有原被告陈述、转让协议、商铺租赁合同、转账凭证、装修时的照片等在卷为证。 本院认为：本案被告王莎、周子祺与房主、物业公司存在直接的合同关系，且王莎、周子祺在签订转让合同时，要求二原告对外以自己名义使用涉案商铺，故在二原告装修受阻的情况下，被告王莎、周子祺有义务协助二原告解决该问题，但二被告未能采取有效措施，使得二原告装修活动中止，不能正常营业。二原告在合同目的无法实现的情况下，有权主张解除《转让协议》，故对原告的该项诉请本院予以支持。合同解除后被告应当依约返还原告已支付的转让费28000元。21000元租金系二原告按被告王莎的指示转入被告成江账户，应视为指示交付，仅能证明二原告向王莎周子祺支付了房屋租金，被告成江、常惠文与二原告无合同关系，且对转租的事实并不知情，故原告无权要求被告成江、常惠文返还房屋租赁费用。现原告要求返还全部租金，虽二原告实际使用涉案房屋时间较短，但因二原告一致未向被告王莎、周子祺交付房屋，在客观上被告王莎、周子祺无法占有使用房屋，故其应承担部分租金损失，本院酌定被告王莎、周子祺返还二原告租金10000元。需要说明的，判决生效后，二原告应当及时腾交房屋并返还被告王莎、周子祺交付的物品。二原告在未经原房东同意且未办理装修备案手续的情况下擅自对涉案房屋进行装修，未尽到相应的审慎义务，应当自行承担装修带来的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、解除被告周子祺与二原告于2019年10月19日签订的《转让协议》；二、被告王莎、周子祺于本判决生效十五日内返还原告支付的转让费28000元及房屋租金10000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1367元，原告已预交，原告承担547元，被告王莎、周子祺承担820元。二被告承担的诉讼费限本判决生效后十五日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员     范建锋      二O二0年  十 月 十五 日    书  记  员     高宏蓉     2020011618751991120361250XXXX112030311992111161250XXXX211110315131701191973091013170161011XXXX309100433198809171961010XXXX8091773209161011607344865820200122121367001