重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1251号原告：邱红美，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：游爽，重庆翰墨律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晨，重庆翰墨律师事务所实习律师。被告：覃丹林，女，汉族，住重庆市九龙坡区。原告邱红美与被告覃丹林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱红美的委托诉讼代理人游爽、吴晨到庭参加了诉讼，被告覃丹林经本院合法传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邱红美向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金429,978.4元及逾期利息（按同期贷款利率从2017年7月31日开始计算，暂计至2019年11月21日为46,067.41元）。事实和理由：原、被告双方于2015年12月1日，签订了《综合用房租赁合同》，约定原告将位于九龙坡区上游三村8号的轻轨综合楼418平方米房屋出租给被告使用，租期从2015年12月1日起至2020年11月30日止，租金按27,588元/月的标准收取，每年度租金在上一年租金基础上上浮10%。后被告未按约足额支付租金。2017年8月，被告通知原告不再承租案涉房屋，原告表示认可。截至2017年8月31日，案涉房屋租金合计546,242.4元，被告已支付116,264元，尚欠429,978.4元。经原告多次催收无果，原告为此诉如前请。审理中，原告明确诉讼请求为：被告向原告支付2016年5月1日至2017年7月31日的租金402,390.4元及逾期利息（以402,390.4元为基数，从2017年7月31日开始计算至付清之日止）。被告覃丹林未答辩，也未提交证据材料。原告邱红美围绕诉讼请求依法提交了房屋产权证、综合用房租赁合同、退房申请、“尊尚网咖”物品盘点、中国建设银行流水等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：位于九龙坡区上游三村**第**商场（**地证2006字第**）权利人为邱红美。2015年12月1日，原告邱红美作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告覃丹林，双方就位于九龙坡区上游三村8号第1层的部分商场（建筑面积418平方米）签订了《综合用房租赁合同》。该合同主要约定：1、租赁期限为5年也即从2015年12月1日至2020年11月30日，免租期为2个月，自合同签字之日起算。2、计租面积为418平方米，月租金单价为86元/平方米，月租金为35,948元，其中甲方只收取27,588元，余下部分由乙方代收代付甲方本租赁物的一切税金和所得税；从第二年度起租金在上一年度基础上每年递增10%。3、租金按一个季度为一个档期计收，租金按照先缴纳后使用原则，首笔租金在合同签订之日支付，第二笔租金需提前15日支付，逾期未缴纳，将按欠付总额的5‰/天加收滞纳金，且在合同签订之日需交纳一个月租金作为保证金。4、乙方未能按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额5‰/天累计计算支付违约金；逾期十五天（含十五天）仍未缴清的，甲方有权立即停止乙方的用水、用电；因停水、停电给乙方造成的损失及影响由乙方自行承担，与甲方无关。停电、停水期间，甲方对租赁商铺的租金、管理费及违约金照常计收，逾期超过三十天，甲方有权单方面终止合同，一切损失和费用由乙方自行承担。5、乙方违约后需承担的违约金、赔偿金、损失等相关费用，甲方直接在履约保证金中扣除，不足抵扣的，由乙方在甲方发出通知后5日内支付给甲方，逾期按逾期付款承担违约责任。合同同时对租赁场地装修及设施设备、双方权利义务、违约责任、合同终止等事项进行了约定。2017年11月25日，被告覃丹林向原告出具《退房申请》一份，该《退房申请》载明：“自2017年8月份开始不在租用上游三村8号门市”。同时该《退房申请》尾部手写备注“另外，此门面里的物品（除两台四脚麻将机外）归业主邱红美所有”。2018年1月3日，原告在重庆朝立物业管理有限公司的见证下，对案涉房屋内的物品予以了盘点，并收回了案涉房屋。审理中，原告陈述，本案中，2016年2月1日至2017年7月31日期间的租金合计为518,654.4元，抵扣被告已经支付的116,264元后，被告还欠付原告租金402,390.4元；违约金从2017年7月31日起，以402,390.4元为基数，计算至付清之日止。原告同时陈述，租赁期间被告累计向原告支付了143,852元，该款包含了保证金27,588元也即被告实际支付租金金额为116,264元，因被告违约，保证金不予退还且保证金已经抵扣了违约金。本院认为，被告覃丹林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，应视其放弃诉讼权利，故本院对本案依法缺席判决。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《综合用房租赁合同》等系双方真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，现也无证据证明案涉合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效或可变更、可撤销的情形，故案涉合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金……。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务。因为出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人取得租赁物使用权的代价即是支付租金。所以，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告作为承租方理应按照合同约定向原告支付相应的租金。现被告未举示证据证明其向出租人按时足额履行了2016年2月1日至2017年7月31日期间租金的支付义务，故原告主张该期间的相应租金，理由正当，于法有据，本院予以支持。关于欠付租金的金额。本案中，依据案涉租赁合同约定的租金标准计算2016年2月1日至2017年7月31日期间租金合计为518,654.4元【27,588元/月×10个月+27,588元/月×（1+10%）×8个月】，抵扣被告已经支付的租金116,264元后，被告还应支付原告租金402,390.4元。关于保证金是否应当抵扣租金的问题。本院认为，本案中的保证金实质为履约保证金，而履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付给另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。违约金则是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。违约金与履约保证金是两个不同概念，二者不能简单等同。一般意义上讲，违约金具备补偿性、惩罚性，履约保证金应该具备补偿性，是否具备惩罚性，则应根据案情和合同约定来确定。本案中，案涉租赁合同约定了保证金条款，同时另行约定了违约责任及违约金支付方式，故本案中履约保证金与违约金具有不同的功能，履约保证金仅具有补偿性，不能折抵违约金，故对原告主张将履约保证金优先抵扣违约金，本院对此不予采信。案涉租赁合同中并未约定，被告违约时保证金不予退还，原告主张因被告违约保证金不予退还的意见，本院不予采信。为避免诉累，将履约保证金纳入本案中一并予以处理，故抵扣欠付的原告租金后，被告还应支付原告租金金额为374,802.4元（402,390.4元-27,588元）。关于原告主张的逾期利息问题。被告未按约足额向原告支付租金，已经构成了违约，给原告造成了资金占用损失，原告主张以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年7月31日开始计算逾期付款利息，并无不当，本院予以支持。鉴于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，而中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），故本案中的逾期付款利息，以欠付款项374,802.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日以后为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）计算欠款至付清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告覃丹林于本判决生效之日起十日内向原告邱红美支付租金374,802.4元及逾期付款利息【逾期付款利息计算方式：以欠付款项374,802.4元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日以后为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率），从2017年7月31日开始计算至上述款项付清时止】；二、驳回原告邱红美其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8,440元，公告费800元，合计9,240元，由被告覃丹林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 长  倘军伟人民陪审员  朱宗群人民陪审员  古成见二〇二〇年十月三十一日书 记 员  许安娜