广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初3113号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司，住所地：广东省茂名市电白区×××××××水东湾碧桂园综合楼一楼。负责人：彭定博，总经理。委托诉讼代理人：杨雅媛、吴秋萍，该公司员工。被告：黄宏高。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司（以下简称碧桂园水东湾分公司）诉被告黄宏高物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园水东湾分公司的委托诉讼代理人杨雅媛、吴秋萍被告黄宏高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告以“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司水东湾分公司”名称向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2020年02月29日的物业服务费共计人民币：1034.7元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照碧桂园城市花园前期物业服务协议标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2020年03月13日的违约金共计人民币：94.85元；3、请求法院判令被告向原告支付自2019年12月起至2020年02月止的路灯照明电费分摊、消防监控电费分摊费用共计人民币：9.73元；4、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年09月01日，茂名市×××××××地产开发有限公司与原告签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2017年6月30日购买碧桂园城市花园水晶湾四十四街13号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并于与原告签订了《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于2017年8月30日起每月30日前向原告支付物业服务费人民币：344.9元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2019年12月开始拖欠原告物业服务费，至2020年02月拖欠的款项已经达1129.55元。原告多次向被告催缴，但是被告至今仍然未能缴交。原告支付自2019年12月起至2020年02月止的路灯照明电费分摊、消防监控电费分摊费用共计人民币：9.73元；原告多次向被告催要，但是至今未能支付。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。诉讼过程中，原告名称经核准变更为“碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司”，原告明确第1项诉讼请求的计算期间为从2019年12月1日起至2020年2月29日止，第2项诉讼请求违约金的计算方式为从2019年12月1日起按《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第七章违约责任第十六条约定计算至被告付清物业服务费之日止，第3项诉讼请求的计算期间为从2019年12月1日起至2020年2月29日止。被告黄宏高辩称，被告还没有入住涉案房屋，不应当支付分摊费，因为开发商的原因还没有交房给被告验收，被告不服原告要求其支付物业费。被告曾经投诉开发商两次，开发商拿点水泥涂涂就好了，被告不敢入住房屋，由于还没使用房屋，要求支付分摊费没有依据。本院经审理认定事实如下：原告碧桂园水东湾分公司系取得物业服务企业一级资质的广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司。2013年9月1日，原告与茂名市×××××××地产开发有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园城市花园提供前期物业管理服务。2017年6月30日，被告黄宏高（甲方）与原告碧桂园水东湾分公司（原称广东碧桂园物业服务有限公司水东湾分公司）（乙方）签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，约定甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由茂名市×××××××地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）负责开发建设的商品住宅区（以下简称“本园区”）中的水晶湾四十四街13号单位（以下简称“该物业”）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议；第一条约定甲方同意房产公司按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区的物业共用部位、共用设施设备；第四条第1款约定本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方应按344.90元/月向乙方交纳物业服务费；第四条第3款约定本园区电梯、消防、安防、发电机等公用设施设备运行产生的电费支出，由乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水、电损耗费用，由乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；第四条第4点约定如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费。甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任；第六条约定甲方应自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、甲方实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按月交纳，甲方应于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）前向乙方交纳当月物业服务费及上一月实际产生的各项分摊费用。甲方同意采用银行代收的方式交纳上述费用，并保证在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；第十六条约定甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金。2018年6月6日，被告（甲方）与茂名市×××××××地产开发有限公司（乙方）签订《碧桂园城市花园物业及资料移交书》，约定甲方向乙方购买的位于广东省滨海新区环城东路碧桂园城市花园水晶湾四十四街13号商品房（以下简称“该物业”）已按《商品房买卖合同》的约定达到交付条件，甲、乙双方于2018年6月6日办妥该物业及相关资料的移交。同日，被告在《入住登记表》中“业主签名”处签名予以确认，该表载明合同收楼日期为2017年8月30日，实际收楼日期为2018年6月6日。从2019年12月1日起至2020年2月29日止，被告共计拖欠物业服务费1034.70元及路灯照明电费分摊、消防监控电费分摊费用9.73元。2020年7月27日，原告以被告拖欠物业服务费和公共水费分摊、路灯照明电费分摊费用为由，向本院提起本案诉讼。庭审中，被告称对原告主张从2019年12月1日起至2020年2月29日止的物业服务费1034.70元无异议；被告对违约金有异议，认为被告没有违约，是开发商导致违约，被告没有验收房屋，没有签字收楼，如果认定被告构成违约则请求调整减少违约金。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原告与茂名市×××××××地产开发有限公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务合同》，被告与原告碧桂园水东湾分公司签订《碧桂园城市花园前期物业服务协议》，被告应受《碧桂园城市花园前期物业服务合同》及《碧桂园城市花园前期物业服务协议》的约束，依法应向原告交纳物业服务费和合同约定的分摊费用。被告未按合同约定向原告交纳从2019年12月1日起至2020年2月29日止的物业服务费1034.70元及路灯照明电费分摊、消防监控电费分摊费用9.73元，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告支付上述费用，合法有据，本院予以支持。被告辩称其未入住涉案房屋不应支付分摊费，因涉案房屋已于2018年6月6日交付收楼，根据《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条约定，不论被告是否居住或使用涉案房屋均应全额交纳协议约定的各项分摊费用，故被告该意见本院不予采纳。原、被告签订的《碧桂园城市花园前期物业服务协议》第六条约定被告应于公历每月10日（节假日或系统原因顺延）前交纳当月物业服务费，第十六条约定被告逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰即每月15%交纳违约金。据此，从2019年12月1日起至2020年2月29日止的物业服务费1034.70元的违约金应从2019年12月起，以当月所欠物业服务费334.90元为基数，从次月1日起计算，但该违约金约定过高，被告请求调整减少违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本院酌情调整违约金为按月利率2%计算。原告主张以当月所欠物业费为基数，按每日5‰违约金，从2019年12月1日起计至被告付清物业服务费之日止，超出部分，本院不予支持，予以驳回。被告辩称其没有签字收楼，没有构成违约，是开发商导致违约，没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、限被告黄宏高在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司支付从2019年12月1日起至2020年2月29日止的物业服务费1034.70元及违约金（违约金从2019年12月起，以当月所欠物业服务费334.90元为基数，从次月1日起按月利率2%计算至被告付清款之日止）；二、限被告黄宏高在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司支付从2019年12月1日起至2020年2月29日止的路灯照明电费分摊、消防监控电费分摊费用9.73元；三、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司水东湾分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告黄宏高负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 覃淑漫二〇二〇年十月二十日法官助理 潘海丽书 记 员 马燕妮