贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2555号 原告：周丹，男，1970年9月30日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：常德旭（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号15205201710766711。 委托诉讼代理人：蒙中菊（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G,住所地贵州省毕节市七星关区桂花路**。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李承锦（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201710981350。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205200510192191。 原告周丹与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周丹委托诉讼代理人常德旭、蒙中菊、被告碧桂园房开公司委托诉讼代理人李承锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周丹向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金176,451.76元（暂计至2020年1月8日，违约金以原告已付购房款821,470.00元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年4月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：20152281）。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，建筑面积157.7平方米，套内建筑面积128.5平方米，该商品房总价款为821470.00元；出卖人承诺于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”合同签订后，原告依约向被告付清了821470.00元的购房款，但被告未按合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。综上所述，原告认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定期限履行义务，构成违约，应当承担违约责任。原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉至贵院，望判如所诉! 被告碧桂园房开公司辩称：1、原、被告双方签订了合同之后，签订补充协议，补充协议附录；2、委托办理登记协议书第4条约定若被告未履行交付商品房转移登记有关文书义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付50元的违约金，该条款系对合同22条的变更，即便认定被告存在违约金，也应当以协议书约定作为违约金的计算依据。 根据原、被告的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2015年4月7日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号20152281），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区（或凤凰郡1栋502）；建筑面积157.70平方米，套内建筑面积128.50平方米，该商品房总价款为821470.00元。合同第十一条：“……（一）出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、……项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”、第十三条：“……除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、……（2）逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。2、……买受人根据本合同第十三条第1款（2）约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%。”、第十四条：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件ellip;…（二）……1、买受人应在收到书面通知后30日内，办理该商品房的交接手续。……”、第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。《补充协议》第十条约定“关于转移登记（三）……按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。双方签订的《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款为821470.00元。2016年10月31日，被告向原告交付了涉案商品房。因被告未按照合同的约定取得涉案商品房所有权初始登记以及为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，涉案商品房不具备登记在原告名下的条件。 本院认为，原告周丹与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告周丹已支付了购房款，履行了合同约定的义务，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，未为原告办理房屋权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任，即支付逾期办理涉案商品房转移登记的违约金。根据合同第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”约定，被告应当于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并提交相关材料到不动产登记部门，将涉案商品房登记在原告名下，但由于被告的原因，涉案商品房不能按时登记在原告名下，被告应承担该违约责任。原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，只需具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告，即履行了义务。被告至今不具备将涉案商品房登记在原告名下的条件，故该违约金应计算至被告具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告之日。虽然合同第二十二条载明“……从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”，但是原、被告双方在该表述中并未选择按照哪一项处理，即对逾期办理产权转移登记的违约责任计算标准没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额821,470.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，逾期交付办理涉案商品房转移登记相关文书的违约金应以原告已交付房价款821,470.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至被告具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周丹逾期交付办理涉案商品房转移登记相关文书的违约金（违约金以821,470.00元为基数,从2017年1月30日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司具备将涉案商品房登记在原告周丹名下的条件并通知原告周丹之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告周丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,915.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇二〇年十月二十二日 书记员  肖 毅