江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初1876号原告：无锡市三马机械制造有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：沈晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周小元、张静华，江苏沁园春律师事务所律师。被告：无锡银山电子有限公司，住所地无锡市新吴区。法定代表人：YOOJINYEOL（刘振烈），该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘高、干嘉利，上海明泰律师事务所律师。原告无锡市三马机械制造有限公司（以下简称三马公司）与被告无锡银山电子有限公司（以下简称银山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月2日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告三马公司的委托诉讼代理人周小元（第二次庭审未到庭）、张静华（第一次庭审未到庭），被告银山公司的委托诉讼代理人刘高（第一次庭审未到庭）、干嘉利（第二次庭审未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三马公司向本院提出诉讼请求：1、判令银山公司支付单方解除合同的违约金351325元；2、判令银山公司支付逾期付款违约金24284元；3、判令银山公司赔偿律师费损失30000元。事实和理由：2018年4月10日，苏州银山电子有限公司（以下简称苏州银山公司）与三马公司签订《厂房租赁合同》，约定苏州银山公司承租三马公司位于硕放工业集中区五期××地块厂房，面积为3055平方米，租赁期3年，自2018年4月20日至2021年4月19日，租金计算标准为每平方米每年230元，年租金为702650元，为不含税价；租金支付为先付后租，半年一付，每半年提前一个月付清下一半年度租金；苏州银山公司拖欠租金或相关费用的，按拖欠金额每日千分之二支付违约金；因承租方拖欠房租等费用导致诉讼的，三马公司因诉讼产生的律师费由苏州银山公司承担；在苏州银山公司违约的情况下，三马公司要求苏州银山公司承担违约责任，由苏州银山公司支付六个月的租金作为违约金。合同签订后，银山公司系案涉合同的实际履行方。2020年1月6日，银山公司因拖欠2019年9月20日到期应付租金等费用，三马公司发函催讨。2020年3月30日，银山公司书面通知三马公司，明确其决定于2020年4月20日前搬迁。三马公司就欠付租金及违约责任的承担和银山公司进行交涉，银山公司不认可其存在违约行为，仅同意先期支付欠付的租金等费用并要求将设备搬离。考虑不影响银山公司继续生产经营，三马公司同意银山公司搬离设备，银山公司支付欠付租金150000元。银山公司提前退租及拖欠租金的行为属于违约，应按约依法承担违约责任。银山公司辩称：1、银山公司在办理环评手续时要求三马公司提供《企业（出租方）登记调查单》，三马公司一直拖延不配合，导致银山公司未能及时提供环评材料，后无锡空港经济开发区（硕放街道）打好污染防治攻坚战指挥办公室要求银山公司搬离。银山公司提前解除租赁合同系服从政府命令，属于不可抗力，依法或者依照双方约定应当免除银山公司的违约责任。且该违约金约定过高。2、同意支付逾期付款违约金24284元。3、要求法院审查律师费收费标准。4、银山公司有10万元保证金在三马公司处，银山公司保留追偿的权利，法院在本案中无须处理保证金事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下：2018年4月10日,三马公司与苏州银山公司签订《厂房租赁合同》，约定苏州银山公司承租三马公司位于硕放工业集中区五期××地块厂房，面积为3055平方米，租赁期3年，自2018年4月20日至2021年4月19日，租金计算标准为每平方米每年230元，年租金为702650元，为不含税价；租金支付为先付后租，半年一付，每半年提前一个月付清下一半年度租金；苏州银山公司拖欠租金或相关费用的，按拖欠金额每日千分之二支付违约金；因苏州银山公司拖欠房租等费用导致诉讼的，因诉讼产生的诉讼费、三马公司支付的律师费等损失由苏州银山公司负担；三马公司不得提前解除或终止本合同，否则承担六个月租金作为违约金；在苏州银山公司违约的情况下，三马公司要求苏州银山公司承担违约责任，由苏州银山公司支付六个月的租金作为违约金。三马公司在该合同出租人处盖章，苏州银山公司、银山公司在该合同承租人处盖章。诉讼中，双方均表示银山公司实际承租使用案涉厂房，银山公司也认可其受该合同的约束。2020年1月6日，三马公司向银山公司发送租金催款函，载明自2019年10月20日至今，三马公司拖欠银山公司租金至少151315元，电费至少23045.9元，合计款项超过174360.9元，要求银山公司在收到函件之日起五日内支付拖欠的租金及电费207346.9元（含截止发函之日止的滞纳金32986元）。2020年3月17日，无锡空港经济开发区（硕放街道）打好污染防治攻坚战指挥办公室向银山公司出具“散乱污”企业整改通知单，载明银山公司存在无环评手续的问题，要求银山公司立即停产，限于2020年3月24日前完成立项并办理环评。2020年3月30日，银山公司向三马公司发函称：“我方将在2020年4月20日前搬离此处。这是个非常艰难的决定，搬迁又会增加我们的费用。也许你们认为我们不能按时交房租，可我们仍然在努力地交，只是有点延迟而已，现在由于贵司不配合，导致公司的立项相关资料无法提交，所以环保局要求我司于2020年4月10日停产并搬离此处。再加上××（ＣＯＶＩＤ-19）发生，导致我司目前客户订单明显下降，对我司影响极大，房租延迟的现象仍然会发生，甚至加剧，为了不影响贵司的利益，决定搬迁。”2020年4月2日，无锡空港经济开发区（硕放街道）打好污染防治攻坚战指挥办公室向银山公司出具“散乱污”企业整改通知单，载明经立项未完成，限于2020年4月10日前搬离。2020年4月7日，银山公司与三马公司签订设备搬运协议1份，约定：“2020年4月7日将银山公司所欠三马公司2019年10月20日至2020年4月19日房租以及相关水电、生活垃圾处理、电梯、门卫等费用154475.75元付清可进行设备搬运，搬运期间三马公司不可以进行任何阻拦并配合银山公司将设备顺利搬走。”诉讼中，双方均表示该协议系双方达成的对租金、电费等费用以及设备搬运事宜的解决方案，不涵盖违约金事项，双方对违约金是否应当支付存在争议，故违约金事项通过诉讼解决。2020年4月6日，三马公司委托江苏沁园春律师事务所参加本案诉讼，双方约定的代理费为30000元。诉讼中，双方均表示银山公司已于2020年4月7日搬离案涉厂房，双方间租赁合同于2020年4月7日解除。银山公司表示系双方合意解除，三马公司表示系银山公司单方解除。另外，双方均表示银山公司已经支付截止2020年4月19日的租金。银山公司表示法院在调整违约金时，可以考量其超付的租金，酌情予以扣减。诉讼中，银山公司提供其人员与三马公司法定代表人沈晓华的妻子凌女士之间的聊天记录截图。在该聊天记录截图中，银山公司人员告知：“立项需要房东填那张表，要不然下周就要立即停产了”，凌女士表示：“我老公他不在”，银山公司人员表示：“那就等他回来”。后双方对租金问题进行了沟通。银山公司表示该微信记录表明了银山公司要求三马公司配合办理相关申报文件盖章事宜，但三马公司迂回推脱不予配合。三马公司认为该聊天记录与本案没有关联性。关于银山公司没有通过环评的原因，银山公司解释称其在2019年环评时与政府部门沟通过，所有设备需要加装出风口，但银山公司想在部分旧设备统一更换为新设备后再办理环评，当时政府部门也是同意的，但后来在疫情复工备案过程中政府部门要求银山公司提供环评材料并仅给予一周时间，一方面因为房东没有出具盖章的登记调查表，另一方面银山公司在一周之内也无法将所有旧设备统一更新，导致银山公司被限期搬离。关于三马公司因案涉合同解除的损失，三马公司表示其自2020年5日起向无锡奥特维智能装备有限公司（以下简称奥特维公司）租赁案涉厂房，产生租金差额损失及闲置11天的租金损失，三马公司重新寻找承租人也花费了精力，产生了相应损失。三马公司提供其与奥特维公司签订的厂房租赁合同1份，约定奥特维公司向三马公司承租案涉厂房，租赁期限为3年，自2020年5月1日起至2023年4月30日止至，第一年租金为577395元，以后每年按上年度租金的2%递增，前述价格为含税价格。银山公司对该合同的真实性予以认可。关于租金发票税点，三马公司表示其向银山公司开具的租金发票税点为5%，向奥特维公司拆分为租金及企业管理服务费开具发票，税点分别为5%及6%，同意按5%核算相关税点。本院认为,2020年4月7日，银山公司搬离案涉厂房，双方均确认双方间租赁合同解除。双方于2020年4月7日达成了设备搬运协议，双方均确认该搬运协议对租金、电费等费用以及设备搬运事宜的解决方案，并不涵盖违约金事宜。银山公司是否需要支付解除合同的违约金，需要结合双方间合同约定及履行情况来确定。2020年3月30日，银山公司发函告知三马公司其于2020年4月20日前搬离，理由为环保局要求其停产搬离及疫情影响公司订单。虽然在该函件中银山公司表示环保局要求其停产搬离的原因系三马公司未能配合办理立项相关资料，但其举证的微信截图无法证明该意见，且从实质上看，银山公司未能通过环评系其无法在规定时间内将旧设备统一更新并符合环评要求导致的。在此情形下，银山公司提前退租的行为违反合同约定，并导致双方间租赁合同的解除。双方间合同约定，在银山公司违约的情况下，三马公司要求银山公司承担违约责任，由银山公司支付六个月的租金作为违约金。结合三马公司因合同解除导致的租金差额损失、厂房空置损失及银山公司实际支付截止2020年4月19日的租金等情形，本院认为合同中银山公司支付六个月的租金作为违约金的约定过高，本院酌定银山公司支付三马公司三个月的租金即175662.5元作为其提前退租导致合同解除的违约金。关于银山公司辩称提前解除租赁合同系服从政府命令，属于不可抗力，依法或者依照双方约定应当免除银山公司的违约责任的意见，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，银山公司因其自身未能达到环评要求而被要求停产迁出，系其自身原因导致的，不属于不可抗力的范畴，对银山公司的该抗辩意见，本院不予采信。关于三马公司主张的逾期付款违约金24284元，因银山公司同意支付，本院对此亦予以支持。双方在合同中约定因银山公司拖欠房租等行为导致诉讼的，因诉讼产生诉讼费、三马公司支付的律师费等全部损失由银山公司负担。结合三马公司诉请中的合理部分、委托合同中代理费约定及江苏省律师费收费办法，本院酌定银山公司赔偿三马公司律师费损失22296元。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、无锡银山电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市三马机械制造有限公司解除合同的违约金175662.5元。二、无锡银山电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡市三马机械制造有限公司逾期付款违约金24284元。三、无锡银山电子有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿无锡市三马机械制造有限公司律师费损失22296元。四、驳回无锡市三马机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7384元、财产保全费2520元，合计9904元（此款已由无锡市三马机械制造有限公司预交），由无锡市三马机械制造有限公司负担4477元，由无锡银山电子有限公司负担5427元（无锡市三马机械制造有限公司同意其预交的诉讼费5427元由无锡银山电子有限公司向其直接支付，本院不再退还，由无锡银山电子有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市三马机械制造有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王 帆人民陪审员  邹玉芬人民陪审员  周金生二〇二〇年十月十四日书 记 员  戴 军本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。