广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5357号原告：王永甜，男，1965年1月14日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王志彭，1989年10月10日出生，汉族，住广州市花都区，系王永甜的儿子。被告：陈军易，男，1991年10月18日出生，汉族，住广东省雷州市。原告王永甜与被告陈军易房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月29日公开开庭进行审理。原告王永甜的委托诉讼代理人王志彭到庭参加诉讼，被告陈军易经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。王永甜向本院提出诉讼请求：1.陈军易向王永甜支付租金8400.43元及违约金（违约金以8400.43元为本金，按年利率24%从2019年6月1日计算至实际支付之日，现暂计算至2020年3月16日的违约金为1624.08元）；2.本案诉讼费由陈军易承担。事实和理由：王永甜将广州市花都××花东镇南溪新村三巷XXX号1楼门面（以下简称涉案房屋）出租给陈军易，租赁期限自2017年12月20日至2019年6月20日，每月租金1800元，每月20日交纳租金（包括房屋租金、水电费、网费等），税金由承租方承担并自行向工商所缴交，并约定若承租方违约或提前解除合约的，出租人有权不退合同押金，逾期交付租金的应偿付出租人按日计两倍租金，逾期半个月，出租人有权终止合同。陈军易租赁涉案房屋后，将广州市易隆国际物流有限公司的工商登记注册地址登记在涉案房屋地址上，并作为仓库使用。自2018年11月起，陈军易长期拖欠房租，每月均不按时交纳租金，陈军易的行为已构成严重违约。经王永甜多次催促后，陈军易仅在2019年4月10日交了1000元现金、2019年4月22日通过微信转账交了2027元。陈军易于2019年5月31日搬离涉案房屋，截止2019年5月31日，陈军易仍欠租金8400.43元。陈军易搬离涉案房屋后，广州市易隆国际物流有限公司的工商注册地址仍在涉案房屋地址，严重妨碍王永甜对涉案房屋的使用。综上所述，陈军易长期拖欠租金的行为已构成严重违约，陈军易应及时向王永甜交纳租金并及时将广州市易隆国际物流有限公司的工商注册登记注销或转移，消除对涉案房屋的影响。根据《民法总则》、《合同法》等相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，支持王永甜的全部诉讼请求。陈军易未作答辩、未提供证据。王永甜围绕诉讼请求依法提供了房屋租赁合同、房租账单、税收缴款书、银联存根、广州市易隆国际物流有限公司企业信用信息公示报告、国有土地使用证作为证据，本院依法对王永甜提供的证据进行了核证。王永甜所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，亦无影响证明效力的因素，且王永甜保证真实，本院经审查核证后予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋系位于广州市花都××花东镇南溪村三巷XXX号的首层门面，王永甜主张该房屋所在土地使用权已于2005年登记在其名下，土地使用证是农村房屋的合法建设的权属证明。据其提交的花国用（2005）第720953号国有土地使用证记载，相关土地座落为广州市花都××花东镇花东市场，使用权类型为出让，地类（用途）为住宅用地，使用权面积为85.6平方米。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局花都区分局发函查询案涉房屋的规划报建手续情况，该局于2020年10月13日复函：“根据贵院来文提供的建筑及其所在地块的《国有土地使用证》所载信息资料，我局未查询到来函所述‘广州市花都××花东镇南溪村三巷XX号地上建筑物’办理《建设工程规划许可证》的记录。”2017年12月20日，王永甜（甲方、出租方）与陈军易（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋租给乙方使用，总面积约70平方米，租赁期限为1.5年，自2017年12月20日至2019年6月20日止，租金标准为每月1800元，每月20日前交租。水电费、网费自负，电费为1.5元每度，水费为4元每方、网费为60元每月。合同第五条第6款约定，乙方应按照合同约定的期限和方式交付租金和押金，交付租金逾期7天的，则应偿付甲方按日计两倍的租金，若逾期超过半个月的，甲方有权终止合同。合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，陈军易支付了3600元押金并使用案涉房屋，但未将房屋交还给王永甜，王永甜于2019年6月底自行收回了房屋。王永甜称，在陈军易搬离房屋前，其委托其儿子王志彭与陈军易对所欠费用进行结算。经双方对陈军易承租期间的房租、水电费、网费及出租屋综合征收税款进行对账，确认陈军易拖欠费用的情况为：2018年11月20日至2019年2月20日期间为6128.2元，2019年3月20日至2019年4月20日期间为860元，2019年4月20日至2019年5月20日期间为685.73元，2019年5月20日至2019年6月20日期间为726.5元，合计8400.43元。王志彭在账单列表右侧书写了计算公式，并书写“-3600=4800.43”的内容，陈军易在该内容下方签字“同意。陈军易”。王永甜称，当时双方口头协商，如陈军易在2019年6月30日前能付清4800.43元，其同意以3600元的押金抵扣债务，但后来陈军易未清偿债务并自行搬走，王永甜据此要求没收押金不予抵扣，按8400.43元计算。另查明，广州市易隆国际物流有限公司设立于2018年5月8日，为自然人独资的有限责任公司，法定代表人及股东为陈攀任，住所地为案涉房屋地址。王永甜主张该公司系由陈军易注册设立。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该法第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，因无证据证明涉案房屋的建设已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，王永甜与陈军易签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。王永甜以案涉房屋所在土地已取得《国有土地使用证》为由主张房屋经过主管部门批准建设，理据不足，本院不予采信。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于王永甜与陈军易已就租金、水电费、网费及税款进行结算，并在结算时将陈军易支付的押金3600元用以抵扣其所欠费用8400.43元而得4800.43元，本院依法认定陈军易应向王永甜支付4800.43元。王永甜主张中超出部分，因王永甜未能提交证据证明双方之间存在关于陈军易于2019年6月30日前未能清偿债务则押金3600元不予抵扣的约定，本院不予支持。因合同无效，王永甜主张按照合同约定的违约金条款以年利率24%的标准计算违约金，本院不予采纳，考虑到陈军易逾期清偿债务造成了王永甜资金占用期间的利息损失情况，本院酌定违约金标准依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因双方并未约定4800.43元的支付期限，王永甜作为债权人可随时要求履行。由于王永甜未能提交证据证明曾向陈军易进行催收，故陈军易应自王永甜提起本案诉讼之日即2020年4月1日起支付违约金至付清日止。王永甜主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。陈军易经本院合法传唤，无正当理由不按时到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十一条、第六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈军易于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王永甜支付4800.43元；二、被告陈军易于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王永甜支付违约金（计算方法：以4800.43元为基数自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止）；三、驳回原告王永甜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈军易负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十月二十六日书记员  高 波陈晓敏附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。