四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初11063号 原告：成都锦华建设工程有限责任公司，住所地成都市青羊区光华东三路******。 法定代表人：钟小平，总经理。 委托诉讼代理人：梁金燕，四川卓宇律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：叶春，男，汉族，1971年6月25日出生，系成都锦华建设工程有限责任公司工作人员，住成都市高新区，特别授权。 被告：夺机吉，女，藏族，1992年6月1日出生，住四川省若尔盖县。 委托诉讼代理人：周光发，四川悟道律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张雅炜，四川悟道律师事务所律师，特别授权。 被告：甲拉，男，藏族，1978年10月4日出生，住四川省阿坝县。 委托诉讼代理人：周光发，四川悟道律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：张雅炜，四川悟道律师事务所律师，特别授权。 原告成都锦华建设工程有限责任公司（以下简称锦华公司）诉被告夺机吉、甲拉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告锦华公司的委托诉讼代理人梁金燕、叶春，被告夺机吉及夺机吉、甲拉的共同委托诉讼代理人周光发、张雅炜均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 锦华公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认锦华公司、夺机吉、甲拉之间签订的《房屋租赁合同》于2020年6月9日解除；2.夺机吉、甲拉立即支付截止《房屋租赁合同》解除日即2020年6月9日拖欠的租金61350元；3.夺机吉、甲拉立即腾退租赁房屋交还锦华公司，并自《房屋租赁合同》解除日即2020年6月9日起至实际腾退房屋之日止按照房屋租金标准（9500元／月）支付逾期腾退房屋的占有使用费；4.夺机吉、甲拉支付违约金52246.5元；5.诉讼费由夺机吉、甲拉承担。事实与理由：锦华公司与夺机吉、甲拉双方于2018年签订《房屋租赁合同》，合同约定：锦华公司将位于成都市青羊区中的118.39平方米的房屋出租给夺机吉、甲拉做商业经营使用，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日；月租金9500元，租金每月底之前支付当月租金；逾期不缴纳房租未超过15天的，从逾期之日起每日按照当期租金的5%支付甲方违约金；逾期超过30日的，从逾期之日起每日按照当期租金的10%支付甲方违约金；逾期不缴纳房租超过10日的，锦华公司有权单方解除房屋租赁合同提前收回房屋；合同中有关违约金的约定排除了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释关于违约金高于／低于实际损失可以调整规定之适用；若履行本合同发生纠纷导致诉讼时，向成都市青羊区人民法院进行起诉，锦华公司因此而产生的律师费、诉讼费由夺机吉、甲拉承担。夺机吉、甲拉拖欠租金的行为，锦华公司多次索要未果，已于2020年6月8日向夺机吉、甲拉邮寄《关于解除房屋租赁合同的通知》，夺机吉、甲拉于2020年6月9日签收。为维护锦华公司的合法权益，希望法院判如所请。 夺机吉、甲拉共同辩称，夺机吉、甲拉同意解除房屋租赁合同，但是夺机吉、甲拉认为解除的时间是2020年4月11日；拖欠的租金不是锦华公司诉求的61350元，应当扣除已经支付的押金，按照实际的租期结算；关于第三项诉请腾退租赁房屋给锦华公司的诉请，夺机吉、甲拉认为因为这个房子现在没有做相关的侵权和造价鉴定，希望在做完造价的司法鉴定后交付锦华公司，关于第四项诉请，第一因为疫情最高法有相关司法解释，这个属于不可抗力，第二也因为侵权人直接把房屋标的烧毁，夺机吉、甲拉没有任何过错，也是实际受害者，不应当对合同承担违约金；关于诉讼费，夺机吉、甲拉不是不愿意支付租金，之前和锦华公司商量过，诉讼费也不应夺机吉、甲拉承担。根据《最高院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条和第六条第二款的规定，相关租金请求结合疫情原因和火灾原因在扣除履约保证金后予以减免，且不应当承担违约金的支付责任。因夺机吉、甲拉并未实际占有使用案涉租赁房屋，不应当承担占有使用费用。请求法院依法驳回锦华公司的部分诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。法院组织双方进行证据交换和质证，对双方无争议的身份信息、催收函等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据和事实，本院认定如下： 2017年夺机吉、甲拉与锦华公司建立了租赁合同关系。2019年2月1日，锦华公司（即甲方）与夺机吉、甲拉（即乙方）继续签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方自愿将位于成都市青羊区芳邻路4号4栋1层（总产权面积为296.18m²）其中的118.39平方米出租给乙方作商业运营使用。该房屋主要设施水电齐全，双方现场检查确认：房屋及设施设备完好。水电费由乙方按实际使用交付甲方，甲方向水电部门交纳，今后若乙方需要安装水电表时再签补充协议。二、甲、乙双方议定房屋月租金为人民币9500元/月，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日止。租金支付方式现金或转账均可，每月支付一次；即每月底之前一次性支付当月的租金9500元。三、乙方应于本合同签订时支付甲方租赁保证履约金万元。租赁期间，乙方发生违约行为，保证金作为乙方违约金直接支付甲方，且乙方自愿放弃违约金过高的抗辩，同时乙方按照甲方要求补足保证金；租期届满各项费用结清且无设施设备损坏，由甲方当日不计息返还乙方；否则，甲方有权拒绝退还乙方租赁保证金。……十三、违约责任：1、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家地方房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。并赔偿守约方违约金9500元。2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋并没收乙方的保证金。（1）乙方不交付或者迟延交付租金10日以上的；……3、逾期不缴纳房租未超过15天的，从逾期之日起每日按照当期租金的5%支付甲方违约金；逾期超过30日的，从逾期之日起每日按照当期租金的10%支付甲方违约金；且乙方自愿放弃对违约金过高的抗辩。4、本合同有关违约金的约定排除了《合同法》第一百一十四条及相关司法解释关于违约金高于/低于实际损失可以调整规定之适用；双方均应严格遵守，不得以任何理由请求调整违约金的金额。……十四、本合同在履行中若发生争议，甲、乙双方协调解决。若履行本合同发生纠纷导致诉讼时，向成都市青羊区人民法院进行起诉。甲方因此产生的一切费用，包括但不限于调查取证费、律师费、诉讼费、差旅费等，均由乙方承担。……特别约定：……2、对于该房屋的所有水电等费用及移交手续等，也由乙方与上一任自行租赁人完善所有交接手续及完清税费等，均与甲方无关。……”，落款处，夺机吉、甲拉签字捺印确认，锦华公司盖章确认。 夺机吉、甲拉一直租赁案涉房屋至2020年4月11日。2020年4月11日，因案外人四川南井建设工程有限公司施工导致火灾，造成包括案涉房屋在内的房屋毁损。夺机吉、甲拉租赁房屋用于经营的艺拉茶幕酒吧因被烧毁而无法继续经营。 2020年5月14日，锦华公司向夺机吉、甲拉发出《关于尽快支付房屋租金的函》，载明“截止2020年5月31日，你们已经累计拖欠房屋租金58500元，其中2020年1月前欠20500元，2020年2月至5月房租38000元。……2020年4月11日承租房屋发生火灾，导致房屋受损。房屋修复期间的租金出租人仍应按照合同约定收取，相关损失请你们向责任方主张。另外，《房屋租赁合同》将于2020年10月31日到期，到期后我们将不再续签。请你们做好安排，提前筹划承租房屋内你们自有设备的搬离工作，以便合同到期后将承租房屋交还我方”。次日，夺机吉、甲拉签收该函。 2020年6月8日，锦华公司向夺机吉、甲拉发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明：“依据双方签订的《房屋租赁合同》第13.2条的约定，决定即日起解除《房屋租赁合同》。请你们收到本函后三日内将租赁标的内属于你们的财物搬离，逾期搬离的，责任自负”。 审理中，（一）夺机吉、甲拉认可其在2019年12月欠付租金1500元，2020年1月开始每月欠付9500元。 （二）夺机吉、甲拉还向本院提供了如下证据：1.2017年8月26日，锦华公司（即甲方）与夺机吉、达瓦群措、甲拉（即乙方）签订的《房屋租赁合同》，其中第三条载明“乙方应于本合同签订时支付甲方租赁保证履约金15000元。……”，证明夺机吉、甲拉支付了15000元押金。锦华公司对该《房屋租赁合同》真实性无异议，但认为不能证明支付押金的事实，应当提供相应的收据证明。本院对该证据真实性予以确认，但是无其他支付凭证佐证的情况下，不能仅凭该合同条款的约定证明夺机吉、甲拉已经缴纳了履约保证金或押金的事实。 2.2018年3月29日，锦华公司向成都市青羊区原百花路4号4栋1层（邻潭尚茗、艺拉茶姆）商铺租户发出《关于房屋所有权属变更的函》。锦华公司对该证据真实性予以确认，但是表示因最终买卖未达成一致意见，因此所有权人并未发生实际变更，房屋所有权仍然在锦华公司名下，并提供《不动产登记证书》予以佐证。本院对证据真实性、合法性予以确认，但是因锦华公司仍为登记的所有权人，因此本院对锦华公司的所有权人身份予以确认。 本院认为，锦华公司与夺机吉、甲拉于2019年2月签订的《房屋租赁合同》应系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方均应按照合同履行义务。锦华公司已经向夺机吉、甲拉交付了房屋，夺机吉、甲拉应按时足额向锦华公司支付相应租金。现锦华公司主张夺机吉、甲拉截止2020年6月9日的租金，夺机吉、甲拉抗辩合同已于2020年4月11日解除。本案的争议焦点为：1.《房屋租赁合同》的解除时间；2.夺机吉、甲拉是否应当就房屋烧毁后的租金承担支付义务以及具体应当支付的租金；3.关于房屋腾退义务和违约责任。 关于合同的实际解除时间，锦华公司主张以其发出的《关于解除房屋租赁合同的通知》载明的时间即2020年6月9日作为合同的实际解除时间，夺机吉、甲拉认为在房屋发生火灾时即2020年4月11日，其已经和业主联系不再租赁了。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”之规定，夺机吉、甲拉有权行使解除权，但是其并未提供证据证明其向锦华公司进行了书面通知，因此，对其抗辩的《房屋租赁合同》解除时间为2020年4月11日，本院不予采纳。依据《房屋租赁合同》第十三条第2条的约定，锦华公司可以在夺机吉、甲拉迟延交付房租10日以上的情况下解除合同，因此，锦华公司在2020年6月8日通知夺机吉、甲拉解除合同并将该通知向夺机吉、甲拉送达，但是其提供的邮寄凭证并不能证明该通知送达到了夺机吉、甲拉，因此其依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，主张合同于2020年6月9日解除，亦无证据证明，本院不予支持。庭审中，因双方均任何《房屋租赁合同》已经解除，仅对解除的时间存在异议，能够确认解除合同系双方一致意见，本院确认双方《房屋租赁合同》应于本案法律文书通知到达夺机吉、甲拉时解除。 关于租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条之规定，案涉房屋因案外人的原因导致坏损并无法使用，因此，夺机吉、甲拉有权不予支付租金，锦华公司主张夺机吉、甲拉支付2020年4月11日之后的租金，无法律依据，本院不予支持。2020年4月11日之前的租金，锦华公司与夺机吉、甲拉确认2019年12月尚欠租金为1500元，2020年1月开始每月欠付9500元，至2020年4月11日的租金共计应为36017元（1500元+9500元×3月+9500元/30天×19天）。夺机吉、甲拉以受疫情影响为由主张减免前述期间的租金，本院认为，2020年1月24日，四川省人民政府针对新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，出台了相关疫情防控措施，严格管理各种群聚性活动，为保护人民群众身体健康和生命安全，各地采取了一系列封闭隔离措施，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，新冠肺炎疫情的发生宜认定为不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，对于因此不能履行合同或者履行合同不符合合同约定的，可以主张相应的免责。本案中租赁房屋的用途是经营酒吧，疫情防控措施在客观上确实对其经营产生一定影响，本院结合合同性质、实际损失、疫情发生时间、疫情防控措施实施，结合公平原则和不可抗力免责规则，及四川省人民政府办公厅2020年3月25日发布的《四川省全面恢复正常生产生活秩序工作指南》的通知，酌情认定免除2020年1月24日起的两个月租金。因此，夺机吉、甲拉应当支付的租金为17017元（36017元-9500元/月×2月）。关于夺机吉、甲拉抗辩的其向锦华公司支付了15000元的押金应在租金中扣除的问题，因证据不足，本院不予采纳。 关于腾退义务及占有使用费的问题。案涉房屋已经因火灾损毁，不具有占有条件。夺机吉、甲拉并未实际占用案涉房屋，因此，对锦华公司主张夺机吉、甲拉承担腾退义务并支付相应占有使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于违约金。因夺机吉、甲拉从2019年12月开始拖欠租金，其行为确实构成违约，应当承担违约责任。依据《房屋租赁合同》关于租金支付的约定，每月月底之前一次性支付当月租金。那么违约时间的计算应从2020年1月开始计算，双方在合同约定的违约责任明显过高，锦华公司自愿调减为按每日千分之三的标准计算，但是该调减后的违约金计算方式仍然过高，同时，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，本院认为，结合本案实际情况，在疫情发生前，夺机吉、甲拉已经存在违约行为，故应当承担相应违约责任，但是结合疫情、火宅等因素，本院酌定违约金为1000元，对于锦华公司主张的超出部分，本院不予支持。 综上，对于锦华公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十一条、《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、夺机吉、甲拉自本判决发生法律效力之日起十日内向成都锦华建设工程有限责任公司支付租金17017元及违约金1000元。 二、驳回成都锦华建设工程有限责任公司的其他诉讼请求； 如果夺机吉、甲拉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2572元，减半收取1286元，由成都锦华建设工程有限责任公司承担1082元，由夺机吉、甲拉承担204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 罗 维 二〇二〇年十月二十九日 书记员 赵蔚宁