山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0704民初2329号 原告：中国农业银行股份有限公司潍坊峡山生态经济开发区支行，住所地潍坊市峡山区怡峡街****楼**东侧。 法定代表人：王占伟，该支行行长。 委托诉讼代理人：戴杰，男，该行职工。 被告：林海涛，男，1987年3月16日出生，汉族，住山东省临朐县。 被告：郇彦玲，女，1987年12月18日出生，汉族，住山东省临朐县。 被告：潍坊市泰和隆房地产开发股份有限公司，住，住所地：潍坊市峡山生态经济发展区岞山街道幸福街**/div> 法定代表人：李建房，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周军，潍坊奎文梨园法律服务所法律工作者。 原告中国农业银行股份有限公司潍坊峡山生态经济开发区支行（以下简称农行峡山支行）与被告林海涛、郇彦玲、潍坊市泰和隆房地产开发股份有限公司（以下简称泰和隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行峡山支行的委托诉讼代理人戴杰、被告泰和隆公司的委托诉讼代理人周君到庭参加诉讼。被告林海涛、郇彦玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农行峡山支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告林海涛偿还原告贷款本金226359.08元及利息、罚息9880元，共计236239.08元（截止到2020年2月10日之后的利息、罚息按借款合同约定计算至实际偿还日，正常执行利率5.94%、逾期执行利率8.91%）；2.确认原告对抵押房产（坐落于峡山生态经济发展区××街××号××村××号商住楼××室，潍房预峡山区字第0××4号享有优先受偿权，并实现债权；3.判令被告郇彦玲、潍坊市泰和隆房地产开发股份有限公司对第一项承担连带还款责任；4.被告承担本案的诉讼费、保全费及债权的全部费用。事实和理由：2015年7月2日，林海涛向原告贷款260000元用于购房，借款期限20年，同时将潍坊市峡山生态经济发展区××街××号××村××号商住楼××室办理抵押登记，郇彦玲为共同还款人。后原告发放贷款，至2020年2月10日被告尚欠原告贷款本金226359.08元、利息9880元，共计236239.08元。 林海涛、郇彦玲未作答辩。 泰和隆公司辩称，1.涉案债务借款人是林海涛、郇彦玲，二借款人以涉案被告出售的房产提供抵押贷款成立并生效，涉案债务应当由以上二被告偿还；2.原告提供的个人购房担保合同内容以及条款未加盖泰和隆公司公章，综上两点，原告所起诉的涉案债务与我方不具有关联性，我方并没有为二被告所借款项提供担保，我方没有偿还涉案债务的义务，原告起诉我方无事实和法律依据，请求依法驳回原告要求我方承担民事责任的诉求。 本院经审理查明，2015年7月2日，林海涛作为借款人、抵押人，郇彦玲作为抵押人，泰和隆公司作为保证人与贷款人中国农业银行股份有限公司昌邑市支行（以下简称农行昌邑支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定林海涛向农行昌邑支行贷款260000元用于购买住房，房产位于峡山区××村××。合同第七条第7.2约定“贷款人或中国农业银行可根据经营管理需要授权或委托中国农业银行其他分支机构履行本合同项下权利和义务，或将本合同项下借款划拨归中国农业银行其他分支机构承接管理，借款人对此表示认可，贷款人的上述行为无需再征得借款人同意”。第十条10.1约定“10.1.1保证方式为连带责任保证，本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。10.1.3保证期间为借款到期日起两年”。合同第十二条约定借款人逾期还款，贷款人在借款利率基础上上浮50%计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，按中国人民银行规定计收复利。第12.4条约定了如果借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回发放贷款，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他财产保全措施。合同第三十三条约定，本合同借款采用抵押、阶段性保证＋抵押潍坊市泰和隆房地产开发股份有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保。第三十七条约定“阶段性保证人自借款发放之日起至第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。” 另查明（一），合同签订后，农行昌邑支行支付了260000元贷款，并于2015年7月2日出具《借款凭证》，在《借款凭证》上载明借款利率为年息5.94%，逾期利率为年息8.91%。林海涛偿还部分借款本金，至2020年2月10日尚欠借款本金226359.08元以及利息9880元。2020年2月10日之后的利息，以借款本金226359.08元为基数，按照年利率8.91%计算，自2020年2月11日起至实际给付之日止。 另查明（二），2015年5月17日，农行昌邑支行作为预告登记权利人，林海涛作为预告登记义务人对涉案房屋（峡山生态经济发展区昌盛街10号潍水新村4号商住楼1-902）办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为潍房预峡山区字第0××4号。附记：借款金额260000元，债务人：林海涛。涉案房屋至今未办理房屋产权证书，未办理抵押权登记。 另查明（三），林海涛与郇彦玲系夫妻关系。 另查明（四），农行峡山支行于2018年8月28日成立，将原农行昌邑支行的部分业务划归至农行峡山支行。 本院认为，农行昌邑支行与林海涛、郇彦玲、泰和隆公司签订的《个人个人购房担保借款合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，农行昌邑支行依约发放了贷款，林海涛未依照合同约定按时足额付清借款本息，是形成本案纠纷的原因，应承担还款责任。财产共有人郇彦玲对该笔债务承担共同还款责任。关于泰和隆公司是否承担连带保证责任的问题，本院认为，根据双方签订的《个人购房担保借款合同》明确约定泰和隆公司作为阶段性保证人其保证责任自借款发放之日至涉案房产取得产权证书并办理抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中涉案房屋尚未办理产权证书，亦未办理抵押登记手续，因此，根据合同约定泰和隆公司应对林海涛的债务承担连带保证责任。关于原告主张的就涉案房屋享有优先受偿权的问题，本院认为，涉案房屋只是办理预售抵押登记并未办理房屋抵押权设立登记，银行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对涉案房屋进行处置的权利，但并非对涉案房屋享有现实的抵押权。涉案房屋系不动产，未进行抵押登记，依法不发生抵押效力，故原告对涉案房屋不具有优先受偿权。关于原告主张的借款本金及利息，本院认为，根据借款合同中对借款人逾期还款的违约条款的约定以及利息的约定，不违反法律规定，本院依法予以认定。本案中借款人林海涛未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回贷款，并宣布借款合同项下借款到期，因此，原告主张剩余的借款本金226359.08元及至2020年2月10日之后的利息9880元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。2020年2月10日之后的利息，以借款本金226359.08元为基数，自2020年2月11日起至实际给付之日止，按照年利率8.91%计算。2018年8月28日农行峡山支行成立，接管了部分农行昌邑支行的业务，农行峡山支行作为原告向各被告主张权利，符合《个人购房担保借款合同》第七条关于债权债务转让的相关规定，各被告应向农行峡山支行支付上述款项。被告林海涛、郇彦玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案实体审理。 依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林海涛、郇彦玲欠原告中国农业银行股份有限公司潍坊峡山生态经济开发区支行借款本金226359.08元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告林海涛、郇彦玲向原告中国农业银行股份有限公司潍坊峡山生态经济开发区支行支付借款利息（自欠款之日至2020年2月10日利息为9880元；2020年2月10日之后的利息：以借款本金226359.08元为基数，自2020年2月11日起至实际给付之日止，按照年利率8.91%计算），于本判决生效后十日内付清； 三、被告潍坊市泰和隆房地产开发股份有限公司对上述第一项、第二项款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国农业银行股份有限公司潍坊峡山生态经济开发区支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4844元，减半收取计2422元,申请费1701元，共计4123元，由被告林海涛、郇彦玲、潍坊市泰和隆房地产开发股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员  郝 琳 二〇二〇年十月十日 法官助理  赵亚楠 书 记 员  孙 敏