福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初621号 原告：泉州锦绣庄木偶艺术馆，住所地福建省泉州市鲤城区后城旅游文化街**楼。统一社会信用代码：52350500751367356Q。 诉讼代表人：高金全，泉州锦绣庄木偶艺术馆管理人负责人。 委托诉讼代理人：颜燕琼、陈小茜，福建义全律师事务所律师，管理人工作人员。 被告：王悦鑫，男，汉族，1977年5月2日出生，住惠安县。 委托诉讼代理人：郑群、李明堂，福建君宇律师事务所律师。 原告泉州锦绣庄木偶艺术馆（以下简称“锦绣庄艺术馆”）因与被告王悦鑫财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦绣庄艺术馆的委托诉讼代理人颜燕琼、陈小茜，被告王悦鑫的委托诉讼代理人郑群、李明堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣庄艺术馆向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年4月至2019年12月15日占有使用费（其中：一楼商铺自2017年4月至2018年2月商铺占有使用费61490元；二楼商铺2017年4月至2018年2月租金尚欠商铺占有使用费14256元；2018年3月换吉祥楼112号，2018年10月至2019年12月15日商铺占有使用费50750元），并赔偿自起诉之日起至实际付清全部款项之日止按照年利率10.95%（日万分之三）计算的逾期付款损失；2.判令被告立即向原告支付2017年4月起至实际返还商铺之日的服务管理费（其中：一楼商铺尚欠2017年4月至2018年2月服务管理费4774元；二楼商铺尚欠2017年4月至2018年2月物业服务管理费1782元）；注：以上一、二项暂共计133052元。3.判令由被告承担本案的诉讼费、保全申请费、保全保险费、公告费等。 事实和理由：2016年5月26日，泉州市中级人民法院裁定受理原告锦绣庄艺术馆破产清算一案，并指定泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组担任管理人。经管理人调查，原、被告双方于2014年7月1日签订一份《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》。协议约定被告王悦鑫向原告承租址于丰泽区泉山路中段365号锦绣庄民间艺术园吉祥楼二楼112、116、105、107号商铺两间，商铺面积116平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2015年12月31日，租金每平方米30元，每月租金3480元，被告在使用和经营过程中产生的税收、规费、水电费、物业管理费等由被告承担；被告违约（包括但不限于延期缴纳租金和其他应付的各项费用等），应按商铺租赁费的日万分之三（即年利率10.95%）向原告支付违约金和赔偿金等。而被告实际使用吉祥路一楼106、108、110号商铺及二楼112、116、105、107号商铺，一楼106、108、110号商铺租金按5590元/月、服务管理费按434元/月收取；二楼112、116、105、107号商铺按1296元/月、服务管理费按162元/月收取。2018年3月起，被告王悦鑫实际使用的商铺是吉祥路112号商铺，商铺占有使用费按每月3500元收取。2016年6月20日，管理人向被告发出《泉州锦绣庄木偶艺术园租户通知书》，书面通知被告如有到期未缴纳租金应汇入管理人账户，随后，根据《企业破产法》第十八条规定，由于管理人未通知被告继续履行合同，且合同到期后也未重新签订租赁合同，因此涉案租赁合同已于2016年7月26日解除。管理人分别于2016年11月16日、2016年12月21日两次书面通知被告涉案合同已解除，并要求被告立即腾退商铺并缴清商铺占有使用费。管理人于2017年7月26日、2019年10月9日再次向被告书面通知催缴商铺占有使用费并要求被告立即腾空返还商铺。但被告至今尚欠原告涉案商铺的占有使用费、物业管理费、水电费等费用，严重侵害原告合法权益。 被告王悦鑫辩称，一、原告主张的商铺占有使用费已超过诉讼时效，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，本案中原告自2017年4月已经知道其权利遭受侵害，故本案租金的诉讼时效至2018年4月届满，但原告却直至2020年4月才起诉，显然超过一年的诉讼时效。二、原告于2016年5月26日被法院裁定受理破产清算事宜，故涉案商铺的租金标准应重新进行评估认定，且原告主张的涉案商铺的物业服务管理费毫无依据，不应被支持。本案中，原告于2016年5月起已被泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组接管进行管理，已无法正常营业，已因不再具备商铺的功能及相应的市场价值而转换为仓库使用，而其主张的2017年4月至2019年12月15日的商铺租金是在其破产清算被受理后，故应按破产清算受理后的同地段同类型仓库的租金水平重新进行评估计算，而不应按破产受理前的金额主张，且实际上原告的管理人并未尽到管理职责，原告经营场所早已处于无人管理状态，并且依据原告提供的关于涉案商铺吉祥楼112号的收款收据上均只收取了该商铺租金，而未收取物业管理费，可表明原告早已实际认可被告无需支付相应的物业服务管理费。三、原告经营场所早已停止营业并荒废许久，原告的破产管理人未尽到管理义务，涉案商铺租金应予免除。2016年5月26日，泉州锦绣庄民间艺术园清算工作组被指定为原告的管理人，但其接受指定后并未履行相应的管理职责，依据近期现场图片来看，原告经营场所已停止营业，已无游客往来，周边环境并未及时清扫，设施设备摆放杂乱，明显处于无人管理状态，故原告管理人并未履行“勤勉尽责、忠实执行职务”义务，涉案商铺早已无法产生经济效益、不再具备市场价值，便无收取租金依据，故原告主张的其被受理破产清算后的2017年4月至2019年12月15日的涉案商铺租金应予免除。综上，原告关于2017年4月至2018年2月涉案商铺的租金的主张已过诉讼时效，涉案商铺的租金应重新进行评估计算，且其破产管理人未尽管理义务，原告的主张不应被支持。 当事人围绕诉辩主张提交了证据。原告提交如下证据：1.被告身份信息，证明被告诉讼主体资格；2.房屋所有权证书，证明涉案商铺系原告所有；3.《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》，证明被告向锦绣庄艺术馆租赁商铺的事实，约定了租金、租赁期限等；4.锦绣庄民间艺术园服务管理收款收据，证明实际承租并使用的商铺为106、108、110和112、116、105、107租金分别以5590元/月、1296元/月收取，服务管理费以434元/月、162元/月收取。2018年3月起，每月租金按3500元收取；5.民事裁定书和决定书，证明2016年5月26日，泉州市中级人民法院受理原告破产清算一案，并于同日指定清算组为管理人；6.锦绣庄艺术馆租户通知书，证明管理人于2016年6月29日已通知租户将租金汇入管理人账户；7.2016年11月16日通知书、2016年12月21日通知书、快递单，证明原告已通知被告原租赁合同关系已于2016年7月26日解除，被告应立即腾空归还商铺；8.2017年7月26日通知书，证明原告多次向被告催讨费用；9.2019年10月9日通知书、照片，证明管理人再次通知被告立即腾空返还商铺。10.《泉州锦绣庄在职员工工资表》（2016年6月份至2020年2月份），证明园区管理人员名单及职务，自管理人接管后一直有保留充分且必要的园区原管理人员、保安、保洁等为整个园区提供必要的管理、安保、清洁等服务；11.保安服务合同，证明管理人于2019年8月5日外聘泉州市冠龙保安服务有限公司为园区的租户提供安保服务；12.福建省电梯日常维护保养合同三份，证明管理人接管园区后，自2017年5月15日至2020年5月14日期间聘请了泉州奥杰电梯有限公司对园区的电梯进行维保；13.锦绣庄民间艺术园现金日记账（2016年6月份至2020年2月份），证明原告为维护园区有效运作，而缴纳水电费、网络费、支付维修费、垃圾清理费等情况；14.报告，证明管理人曾于2019年11月19日向泉州市中级人民法院报告尚有包括被告在内的部分租户占用园区房屋，未予腾退；15.公告，证明泉州市中级人民法院于2019年11月29日发布公告，要求包括被告在内的占用园区房屋的租户于2019年12月17日前自动搬迁，腾空完毕，截至该公告发布时被告仍占用房屋。 被告王悦鑫质证称，1.对被告身份信息，三性无异议；2.对房屋所有权证书，形式真实性没有异议，合法性、关联性由法院认定；3.对租赁协议书，形式真实性没有异议，合法性、关联性方面：该协议中原告未盖章，根据约定协议未生效；4.收款收据，形式真实性、合法性由法院认定，关联性方面：原告提供的仅是其中一部分收款收据，无法证明原告的主张。且根据2019年8月5日的收款收据，可予证实“服务管理费”一栏是被划掉的，可见，原告自身已认可未再提供管理服务，因此，无需再支付该部分费用；5.对民事裁定书、民事决定书，三性无异议；6.对租户通知、送达回执，形式真实性、合法性无异议，关联性方面：可予证明原告自身管理混乱，虽发出通知变更收款账户，但实际上仍是由锦绣庄艺术馆的工作人员收取；7.对2016年11月16日通知书、2016年12月21日通知书、快递单，三性有异议，未收到通知；8.2017年7月26日通知书、三性有异议，未收到通知；9.2019年10月9日通知书、照片，三性有异议，未收到通知；10.对工资表，三性均有异议，该证据是由原告单方制作形成的，证据体现的签字并未经当事人证实，也未提供相应的转账凭证，故无法证明原告的主张。实际上，现场早已没有人员管理，原告的证明内容严重失实，其无权再行收取服务管理费；11.对保安服务合同和维护保养合同，三性均有异议，该证据为原告与案外人签订的，合同是否实际履行无法得到证实；12.对现金日记账，三性均有异议，该证据是原告单方制作形成的，无法证明原告的主张，同时，可予证实原告自身管理混乱的事实，一方面要求租户向管理人指定账户支付租金，一方面又让锦绣庄艺术馆的工作人员收取租金；13.对报告的三性有异议，被告不清楚原告主张的情况；14.对公告，形式真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，该公告中并无明确载明具体租户情况，无法证明原告的主张。 被告王悦鑫提交如下证据：原告管理人接受破产清算指定后原告经营场所现场图片，证实原告管理人未尽到管理职责，原告经营场所已停止营业并荒废许久。原告质证认为图片与事实不符，被告在腾退前持续使用案涉房屋，依法应当支付相应费用。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。有异议的证据将围绕争议焦点进行阐述。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月1日，原告锦绣庄艺术馆与被告王悦鑫签订《商铺租赁协议书》一份，将锦绣庄艺术馆名下商铺出租给王悦鑫使用。双方约定：1.商铺地址位于丰泽区泉山路中段365号锦绣庄民间艺术园吉祥楼二楼112、116、105、107号商铺共2间，商铺面积116平方米；根据划行归市原则，乙方仅将本商铺用于经营陶瓷艺术品行业，不得擅自改变经营行业类别。2.商铺合同租赁期限壹年陆个月，实际使用期限自2014年7月1日起至2015年12月31日止。3.商铺月租金为人民币3480元，租赁期内租金按季缴交。4.物业管理费每平方米2.5元。5.王悦鑫应在签订本协议之日一次性向锦绣庄艺术馆支付商铺履约保证金人民币伍仟元。租赁期满经锦绣庄艺术馆检查，确认物业无损、各项费用交清且无其他违约行为的，保证金予以无息退还。6.王悦鑫在使用店铺和经营过程中所产生的税收、规费及其他费用由王悦鑫承担，其他费用包括但不限于水电费（包括公摊水电费）、物业管理费、公用设施维修保养费、税务相关租赁税金。具体按物业管理部门和其他部门单位的规定和王悦鑫的实际使用情况确定。被告实际使用锦锈庄民间艺术园吉祥楼一楼106、108、110号商铺，租金为5590元/月，实际使用锦锈庄民间艺术园吉祥楼二楼112、116、105、107号商铺，按1296元/月收取、2018年3月更换为吉祥楼112号，按3500元/月标准支付占用费，并缴交了2018年3月至2018年9月的占有使用费。 另查明，本院于2016年5月26日裁定受理锦绣庄艺术馆破产清算一案，并指定管理人。2016年6月29日，管理人发出《泉州锦绣庄木偶艺术馆租户通知书》，通知各承租人停止向锦绣庄艺术馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，如到期需缴纳租金的，直接将租金汇入管理人账户，如承租人在法院裁定受理破产案件后仍擅自向锦绣庄艺术馆原股东、实际控制人或经营人支付租金，则视为租金未缴纳，管理人仍有权向承租人要求支付租金。2016年11月16日、2016年12月21日，管理人两次发出《通知书》，通知各租户与锦绣庄艺术馆的房屋租赁合同已依法解除，要求各租户于2016年11月30日前与管理人结清租金，自行腾空搬迁，将房屋返还给管理人，逾期履行，将予以强制搬迁。2019年11月27日，本院作出（2016）闽05民破5号之四民事裁定书，裁定：确认福建清源山旅游投资有限公司竞得锦绣庄艺术馆管理人等拍卖的锦绣庄艺术馆名下址于泉州市丰泽区泉山路的土地[国有土地使用权证号：泉国用**]及地上建筑物和相关附着物。 本案的争议焦点为:原告锦绣庄艺术馆请求被告王悦鑫支付商铺占有使用费及服务管理费是否有事实和法律依据。双方当事人对争议焦点的意见如其诉辩主张。 一、关于占有使用费的问题。本院认为，本案原告已于2016年5月26日经法院裁定进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知双方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。”管理人自破产申请受理二个月内，没有通知被告继续履行合同，因此，本案租赁合同关系已于2016年7月26日解除。合同解除后，经原告多次通知要求搬迁腾空，但被告仍占有使用商铺至至2019年12月15日，锦绣庄艺术馆诉请按照《商铺租赁协议书》及实际履行的自2017年4月至2018年2月按5590元/月、1296元/月标准支付占用费，自2018年10月至2019年12月按3500元/月标准支付占用费，本院予以支持。 王悦鑫关于锦绣庄艺术馆管理人未强制搬迁，属怠于行使权利，2016年11月30日之后的占有使用费损失应由原告自行承担的辩解不能成立，不予支持。王悦鑫辩称锦绣庄艺术馆进入破产程序后不符合商业价值，不应按照原租金标准计算占有使用费，主张以仓储用房的租金标准对案涉商铺的占有使用费进行评估。本院认为，王悦鑫明知锦绣庄艺术馆已进入破产清算程序，商业价值可能遭受影响，但在管理人通知后仍拒绝腾退，而是继续占有使用该商铺，且从锦绣庄艺术馆提交的证据4收款收据来看，王悦鑫在锦绣庄艺术馆进入破产清算程序后仍于2018年3月更换租赁商铺，并于2019年8月5日向管理人缴纳2018年7月份的占有使用费，缴交了2018年3月至2018年9月的占有使用费。现王悦鑫辩称应按仓储用房标准计算缺乏依据，其提交的证据1、2等照片不足以证明其主张，本院不予采信。王悦鑫申请对案涉商铺的占有使用费进行评估，本院不予准许。 关于占有使用费诉讼时效问题，由于被告自租赁合同解除后持续占有涉案商铺，侵权状态持续存在至2019年12月15日。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效自最后一期履行期限届满之日起计算。且原告于2017年7月26日向被告发出催收租金通知书，被告2018年2月更换租赁商铺并缴交2018年3月至2018年9月租金行为也引起诉讼时效中断。因此，本案并未超过诉讼时效。 二、关于服务管理费的问题 本院认为，锦绣庄艺术馆进入破产清算程序后，保留了部分经营业务。锦绣庄艺术馆提交的证据9-12主要体现管理人接管破产企业后履职的相关内容。况且，管理人已于2016年11月份通知租户、占用人解除合同并限期腾空。且根据原告提供的2019年8月5日的收款收据，在“服务管理费”一栏被划掉并没有实际收取。现锦绣庄艺术馆又主张有向租户、占用人提供物业服务管理，不符合常理，其主张王悦鑫应支付服务管理费依据不足，不予支持。 综上所述，本院认为，锦绣庄艺术馆与王悦鑫签订的《锦绣庄民间艺术园商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。上述协议期满后，王悦鑫应及时腾空返还租赁标的物，逾期腾空返还的，应向锦绣庄艺术馆支付占有使用费126496元（11×5590＋11×1296＋14.5×3500），并赔偿锦绣庄艺术馆自起诉之日即2020年4月23日起至实际付清款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算的逾期付款损失。王悦鑫关于无需支付占有使用费并支付逾期付款损失或按仓储用房标准计算占有使用费的辩解缺乏依据，不能成立。锦绣庄艺术馆主张王悦鑫应支付服务管理费依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王悦鑫应于本判决生效之日起十日内向原告泉州锦绣庄木偶艺术馆支付自2017年4月至2019年12月15日的商铺占有使用费共计126496元，并赔偿自2020年4月23日起至实际付清全部款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款损失； 二、驳回原告泉州锦绣庄木偶艺术馆其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2961元，由泉州锦绣庄木偶艺术馆负担132元，由王悦鑫负担2829元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  何冠雄 审判员  陈亚生 审判员  骆志鹏 二〇二〇年十月二十日 书记员  王雪萍 附：一、适用的法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ...... 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。