广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初401号原告：胡平，女，1986年1月9日出生，汉族，身份证住址：重庆市合川区双槐镇长梁村****，身份证号码：500************125。委托诉讼代理人：王嘉华，系广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绍文，系广东江畔律师事务所律师。被告一：惠州市金豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区*****办事处金源新村401房，统一社会信用代码：914***********349R。法定代表人：邱某1。被告二：聂敏，女，1974年8月17日出生，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区****************，身份证号码：522************027。原告胡平与被告惠州市金豪房地产开发有限公司、聂敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人梁绍文到庭参加诉讼。被告惠州市金豪房地产开发有限公司、聂敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡平向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决两被告连带向原告返还购房款385832元及利息（利息以385832元为基数，其中10万元自2017年10月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部本金还清时止，利息暂计至2019年10月31日为9750.69元；其中285832元自2017年10月22日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部本金还清时止，利息暂计至2019年10月31日为12671.89元）；2、办案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：被告在惠州市******猪肝岑（土名，九龙山旁边）开发房地产项目并以认购的方式向原告出售涉案房屋。原告与被告于2017年10月22日达成房屋买卖合意，原告于当日向被告支付购房定金人民币10万元。被告收取定金后，原告与两被告双方分别于2018年11月25日、2018年11月28日共同签订《发包合同》。合同约定被告向原告出售上述房地产项目中的第12栋1302号房、第18栋1201号房、第19栋1101号房、第19栋1201号房、第21栋1201号房、第22栋1101号房、第22栋1201号房，同时约定若房屋被政府部门拆除的，被告将全款退回原告。此后，原告分别于2018年11月25日、2018年11月29日按合同约定支付被告购房款共计人民币285832元。在合同履行期间，原告发现两被告所开发建设的房屋因未依法办理相关建房手续，涉及违法建设，已被当地相关政府部门责令拆除。至此，被告已无法向原告交付涉案房屋，构成根本违约。原告曾多次与被告协商，要求被告尽快依合同约定退还原告已支付的购房款共计385832元。但被告却以拖延、拒不接听电话等方式逃避债务，至今仍未退还原告已支付的购房款。为此，原告为维护自身合法权益，根据我国《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，特向法院提起民事诉讼，请求法院判令两被告全额退还购房款共计人民币385832元及利息给原告。原告胡平为其主张提交证据如下：1、原告身份证；2、被告一工商登记信息、被告二身份证；3、发包合同；4、不动产权证；5、建房收款收据；6、POS签购单；7、房屋现场照片；8、承诺书；9、户口注销证明；10、结婚登记材料。被告惠州市金豪房地产开发有限公司、聂敏均未到庭，亦均未提交书面答辩意见。经审理查明，2018年11月25日，原告与被告一惠州市金豪房地产开发有限公司签订第12栋1302号房的《发包合同》，原告将位于罗阳街道小金村塘上小组九龙山旁边土地（猪肚岭地段，详细位置如图所示，地号：12号地），发包给被告一惠州市金豪房地产开发有限公司承建，总价为57500元。合同内容为：房屋承包价为一口价55000元+入户门2500元（免费安装好水电分表），总价57500元，签合同时一次性付清房款。假如被政府部门拆了，被告全款退回给原告，预计4个月左右交房。2018年11月28日，原告与被告一惠州市金豪房地产开发有限公司分别签订六份《发包合同》，原告将位于罗阳街道小金村塘上小组九龙山旁边土地（猪肚岭地段，详细位置如图所示，地号：18号地第18栋1201号房；19号地第19栋1101号房；19号地第19栋1201号房；21号地第21栋1201号房；22号地第22栋1101号房；22号地第22栋1201号房），发包给被告一惠州市金豪房地产开发有限公司承建，约定房屋每平方米2000元，总价款分别为68500元、280500元、68500元、68500元、280500元、68500元。合同约定房屋承包价每平方米2000元，同时注明了房屋的面积、交房的时间及约定假如被政府部门拆了，被告全款退回给原告。同时，原告在2017年10月22日支付被告定金100000元，2018年11月25日支付购房款47500元，2018年11月29日分别支付购房款38332元、100000和100000元，以上原告共向被告一惠州市金豪房地产开发有限公司支付385832元购房款。2019年5月12日，被告一的法定代表人邱某1给业主出具了《承诺书》，承诺半年内将九龙山旁边（猪肚岭小区）报建好……假如半年内报建不了全款退回给业主。原告及其他业主在《承诺书》签了名。另查明，根据惠州市公安局出具的《户口注销证明》证实，被告一的法定代表人邱某1因故死亡，在2019年9月11日注销了户口登记。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告与被告一签订《发包合同》，原告将位于罗阳街道小金村猪肝岑土地发包给被告一惠州市金豪房地产开发有限公司承建。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款规定，国家实行土地用途管制制度。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国建筑法》第七条规定，建筑工程开工前，建筑单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。第八条规定，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；（二）依法应当办理建设工程规划许可证的，已经取得建设工程规划许可证；（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；（四）已经确定建筑施工企业；（五）有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料；（六）有保证工程质量和安全的具体措施。建设行政主管部门应当自收到申请之日七日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。因原告的建房土地及建房手续没有经相关部门批准，原、被告签订的《发包合同》违反了法律强制性规定，该合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告请求被告一返还购房款385832元，本院予以支持，但利息计算，应按一年期贷款市场报价利率计算，从被告承诺书中约定的时间开始计算。关于被告二聂敏是否要承担责任问题。原告没有证据证明被告二聂敏继承了原邱某1的财产，也没有证据证明被告二收取或使用了原告的购建房款用于夫妻共同生活。因此，原告请求被告二承担连带清偿责任，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第十二条，《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告一惠州市金豪房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告购房款385832元及利息（利息以385832元为基数，从2019年11月12日起至付清款项之日止，按一年期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7424元，由被告惠州市金豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  凌升光人民陪审员  黄玉刚人民陪审员  黄汉强二〇二〇年十月九日法官 助理  毛嘉盛书 记 员  凌天乐