四川省盐边县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0422执异17号 案外人：刘晓兰，女，1990年6月24日出生，汉族，住四川省盐边县。 委托诉讼代理人：刘元章（系刘晓兰父亲），男，1959年9月29日出生，汉族，住四川省盐边县。 案外人：罗祥，男，1989年12月4日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 委托诉讼代理人：刘元章（系罗祥岳父），男，1959年9月29日出生，汉族，住四川省盐边县。 申请执行人：攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行，住所地四川省攀枝花市**朝阳下街**，统一社会信用代码：915104007623456897。 代表人：赵戈，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄尧，该支行职工。 被执行人：攀枝花市国富房地产开发有限公司，住所地攀枝花市仁和区仁和街，统一社会信用代码：91510400797876535G。 法定代表人：荀富才，该公司董事长。 在本院执行申请执行人攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行（以下简称攀商行向阳支行）与被执行人攀枝花市国富房地产开发有限公司（以下简称国富公司）等金融借款合同纠纷一案中，案外人刘晓兰、罗祥于2020年10月9日对执行盐边县××社区××小区××幢××单元××层××号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘晓兰、罗祥称，刘晓兰与罗祥系夫妻关系，2018年7月4日夫妻二人以全款方式在国富公司盐边分公司售楼部购买商品房一套，即“国富丽景”小区4栋1单元14楼04号。双方约定先付首付15万元，其余尾款在2018年8月15日以前付完，并签订了《国富丽景商品房订购协议》。但付尾款期限时间未到，此套房屋于2018年7月18日就被攀枝花市中级人民法院查封。刘晓兰、罗祥通过合法方式购买了该房屋，对该房屋取得了合法产权，且刘晓兰、罗祥购买在前，法院查封在后，法院查封该房屋不符合情理。刘晓兰、罗祥特提出异议，请求人民法院解除对盐边县××社区××小区××幢××单元××层××号房屋的查封。 申请执行人攀商行向阳支行称，案外人刘晓兰、罗祥的请求不应得到支持。首先，案涉房屋为申请执行人攀商行向阳支行的债权抵押担保物，案外人不能对抗抵押权。其次，订购协议并非房屋书面买卖合同，案外人除与被执行人签订有订购协议外，未签订书面房屋买卖合同，案外人交付的房款远远低于总房款的50%，也未将剩余房款按法院要求交付执行，且案外人至今未占有涉案房屋，案外人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。 被执行人国富公司称，案外人刘晓兰、罗祥与我公司签订订购合同的时间是2018年7月4日，法院查封房屋时间是2018年7月18日，因为案外人没有按时一次性付款，导致涉案房屋被法院查封。我公司确实在攀商行向阳支行有贷款，涉案房屋抵押给了银行也是事实，但是只要案外人将全部购房款缴入监管账户，经银行确认后，银行解除房屋的抵押，我们就能签订买卖合同。现案外人未向我公司全额支付购房款，与我公司未签订买卖合同，案外人的执行异议不成立。2018年至今商品房市场价格发生了变化，案外人支付的购房款现在还在监管账户上，我公司同意退还案外人的房款；如果案外人要房屋的话，需要按照现在的房价补够差价。 本院查明，国富公司是盐边县桐子林镇清源社区清源小区“国富丽景”的房地产开发企业，其在清源小区开发的商品房部分抵押给了攀商行向阳支行。在盐边县人民政府主持攀商行向阳支行、国富公司、施工方协商下，达成：在盐边县房××室设立共同监管账户，同意国富公司将其被抵押的部分商品房向消费者进行出售，购房款交入监管账户内，监管主体收到购房款后就解除房屋的抵押，国富公司便为购房消费者办理相关房产手续；如需要使用房产的出售资金，需经过政府、攀商行向阳支行、承建单位、国富公司同意后才能使用，扣除国富公司消售办公成本后，攀商行向阳支行占68%，施工方占32%的协议。2018年7月4日，案外人刘晓兰、罗祥与国富公司签订了《国富丽景商品房订购协议》，约定：刘晓兰、罗祥购买由国富公司开发建设的位于盐边县××镇××社区××小区××幢××单元××层××号商品房，建筑面积132.95㎡，单价2760元／㎡，购房款总价366942元，首付15万元。协议还约定：“1、本《订购协议》经出卖人和买受人双方签字（盖章）且买受人向出卖人交纳定金后生效，有效期为2018年7月4日至2018年8月15日（含订购当日）。有效期内出卖人不得将买受人订购的上述商品房出售予第三人，如有上述行为则出卖人双倍返还买受人所交纳之定金。2、买受人需于2018年8月15日前，携带本《订购协议》、定金收据、应付房款及本人身份证到“国富丽景”售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》及附件，否则属买受人违约，出卖人有权不通知买受人将该房屋另行出售，买受人所付定金不予退还”。订购协议签订当日，刘晓兰、罗祥向国富公司支付首付款15万元（该款进入了盐边县房××室设立的共同监管账户）。后，国富公司因金钱债务与他人产生纠纷，盐边县××镇××社区××小区××幢××单元××层××号商品房于2018年7月18日被攀枝花市中级人民法院作为国富公司的财产予以查封。2018年7月19日，国富公司将该房屋被法院查封之事告知了刘晓兰、罗祥，并通知刘晓兰、罗祥暂停办理缴款事宜，刘晓兰、罗祥未能将剩余房款交付给国富公司，双方也未签订书面《商品房买卖合同》。本院在执行申请执行人攀商行向阳支行与被执行人国富公司等金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年11月18日，作出（2019）川0422执1054号之一执行裁定，续查封了国富公司位于盐边县××社区××小区××商品房，其中包括盐边县××镇××社区××小区××幢××单元××层××号商品房。 另查明，在攀枝花市境内，刘晓兰、罗祥名下无其他用于居住的房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。《2019全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条对怎样正确理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中，“买受人名下无其他用于居住的房屋”和“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，规定，“在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的”，可以理解为符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形；“如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的”，可以理解为符合“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的情形。本案中，2018年7月4日案外人刘晓兰、罗祥与国富公司签订了《国富丽景商品房定购协议》，约定由刘晓兰、罗祥购买国富公司开发的盐边县铜子林镇清源社区清源小区“国富丽景”4栋1单元14楼04号商品房，合同签订当日，刘晓兰、罗祥按约定支付了首付款。由于国富公司的原因，刘晓兰、罗祥订购的商品房被法院查封，导致刘晓兰、罗祥未将剩余购房款交付给国富公司和双方《商品房买卖合同》签订不能。但是，双方签订的《国富丽景商品房定购协议》是双方真实意思的表示，协议对房屋的位置、买卖单价、合同总价、支付方式、违约责任等进行了明确约定，该订购协议具有商品房买卖合同的性质，应当认定双方已于2018年7月4日签订了合法有效的书面商品房买卖合同。合同签订当日，刘晓兰、罗祥即向国富公司支付了首付款15万元，该首付款已接近总价款的百分之五十。尔后，因国富公司与他人发生纠纷，案涉房屋于2018年7月18日被人民法院查封；本院在执行申请执行人攀商行向阳支行与被执行人国富公司等借款合同纠纷一案过程中，于2019年11月18日作出（2019）川0422民执1054号之一民事裁定，对该案涉房屋进行了续查封。本院查明的上述事实证明，案外人刘晓兰、罗祥在人民法院查封之前已签订合法有效的书面商品房买卖合同，并已支付了接近总价款百分之五十的房屋买卖款，未将剩余购房款向国富公司支付的责任不在于刘晓兰、罗祥，加之刘晓兰、罗祥在攀枝花境内无其他用于居住的房屋。案外人刘晓兰、罗祥的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条及《2019全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条的规定，其异议理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对盐边县××社区××小区××幢××单元××层××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼 审判长  李阳勇 审判员  杨 茜 审判员  田龙云 二〇二〇年十月二十二日 书记员  凌梦霞