西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2020)陕0103民初4407号 原告：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市碑林区。负责人：李军，该分行行长。委托诉讼代理人：张倩,陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志颖,陕西仁和万国律师事务所实习律师。被告：李树林，男，1962年10月16日出生，汉族，职业不详，住址：陕西省洛南县。被告：西安黄海房地产开发有限公司，住所地： 陕西省西安市浐灞生态区矿山路以**翠屏湾售楼部。法定代表人：刘磊平，任总经理原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行与被告李树林、西安黄海房地产开发有限公司（以下简称黄海房地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员俱艳妮独任审理，原告委托诉讼代理人张倩、孙志颖，被告黄海房地产、被告李树林经合法传唤未出庭应诉，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令宣布贷款立即到期，第一被告李树林立即偿还原告借款本金220773.32元，利息3563.79元，罚息119.99元，复息34.35元，合计224491.45元（截至2019年7月15日），并按合同约定支付自2019年7月16日起至贷款清偿之日新产生的利息、罚息、复息及实现债权的全部费用；2、请求判令原告对第一被告为本案借款提供的抵押房产变现所得享有优先受偿权；3、请求判令第二被告对第一被告的上述债务承担连带清偿责任；4、请求判令由二被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年1月15日, 原告与第一被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第一被告向原告借款人民币32万元，用于购买位于西安市灞桥区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号房产，借款期限自2015年1月15日至2026年1月15日，还款方式为等额本息。为确保《个人住房（商业用房）借款合同》的履行，原告与第一、被告于同日签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，并向西安市房产管理局办理了《预售商品房抵押登记备案证明》，抵押预告登记号：市房预抵字201501806888。约定第一被告以《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》中列明的上述房产担保其履行债务，抵押担保的范围包括主合同项下的主债权及利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权而产生的一切费用。原告与第二被告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定第二被告对第一被告李树林的上述债务承担连带还款责任。上述各协议签订后，原告依照约定向第一被告发放贷款32万元。贷款发放后，被告自2019年4月15日起开始逾期，截止2019年7月15日，尚有本金220773.32元，利息3563.79元，罚息119.99元，复息34.35元，合计224491.45元未归还给原告。第一被告拒绝还款的行为符合《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条“借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”的违约情形。故原告有权依据上述协议第十七条，宣告贷款立即到期，要求第一被告立即清偿借款本息及相关费用。并有权根据原告与第一被告之间关于抵押房产的约定，以抵押房产折价、拍卖或者变卖所得价款优先受偿。第二被告作为第一被告的保证人，理应对第一被告的上述债务承担连带还款责任。被告李树林、被告黄海房地产经合法传唤未出庭应诉。本院经审理认定事实如下：2015年1月15日, 原告与第一被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定第一被告向原告借款人民币32万元，用于购买位于西安市灞桥区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号房产，借款期限自2015年1月15日至2026年1月15日，还款方式为等额本息，被告李树林不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告李树林立即清偿借款本息及相关费用。同时，被告李树林以上述房屋为借款提供抵押担保。2014年7月16日，原告与被告黄海房地产签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告黄海房地产对因购置座落于西安市灞桥区XX路XX段XX小区住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证，最高额保证所担保的债权是指自2014年7月16日至2019年7月16日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿叁仟万元整，保证方式为连带责任保证。保证期间自原告与债务人签订借款合同之日起至该借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日。2015年1月28日，原、被告办理了涉案房屋的《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》。原告于2015年2月15日向被告李树林发放了贷款320000元，但被告李树林未按照合同约定还款。截止2019年7月15日，尚有本金220773.32元，利息3563.79元，罚息119.99元，复息34.35元，合计224491.45元未归还给原告。以上事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《预购商品房（预购集资房）贷款抵押登记备案证明》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、贷款支付凭证、个人贷款对账单、拖欠明细及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规等强制性规定，均属有效。当事人应当全面履行合同义务。原告依约发放了贷款，被告李树林长期欠款不还，构成违约。原告有权按照合同约定宣布贷款立即到期，要求被告李树林清偿借款本息及相关费用。现原告请求宣布贷款立即到期，要求被告李树林偿还借款本金220773.32元，利息3563.79元，罚息119.99元，复息34.35元，合计224491.45元（截至2019年7月15日），及自2019年7月16日起至贷款实际清偿之日止所产生的利息、罚息、复利之诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。对于原告要求判令其对西安市灞桥区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号抵押房屋拍卖、变卖的价款有优先受偿权的诉讼请求，因双方在借款合同中虽对以涉案房屋进行抵押作为借款担保进行了约定，并办理了房产的抵押备案登记。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，涉案房屋系预告登记，并未登记到不动产登记簿，不发生抵押权效力，故对原告该项诉请本院依法不予支持。被告黄海房地产应依据保证合同约定，就被告李树林上述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担后可依法向被告李树林行使追偿权。原告要求被告黄海房地产承担连带清偿责任之诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告李树林于本判决生效之日起十日内偿付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行借款本金220773.32元，利息3563.79元，罚息119.99元，复息34.35元，合计224491.45元（截至2019年7月15日），及自2019年7月16日起至借款实际清偿之日止按照双方合同约定标准计算的利息、罚息、复利。二、被告西安黄海房地产开发有限公司对被告李树林上述债务承担连带清偿责任，清偿后有权向被告李树林追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4667元，由被告李树林负担，被告西安黄海房地产开发有限公司承担连带清偿责任（此款原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行已预交，被告李树林于支付上述款项时支付原告中国建设银行股份有限公司陕西省分行，被告西安黄海房地产开发有限公司承担清偿责任后有权向被告李树林追偿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                              审  判  员    俱 艳 妮   二〇二〇年十月二十九日 书  记  员    任    尧1