贵州省贞丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2325民初2104号原告：贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司，统一社会信用代码：91522325347039617K，住所地：贵州省黔西南州布依族苗族自治州贞丰县珉谷街道办金丰大道丰茂广场项目部。法定代表人：李洪，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理：陈列，系该公司员工，代理权限为特别授权。被告：何忠林，男，汉族，1992年3月3日生，住贵州省兴仁县。被告：郭长文，男，汉族，1988年11月10日生，住贵州省贞丰县。原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司与被告何忠林、郭长文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，于同年9月22日依法公开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈列，被告何忠林、郭长文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告向原告支付租金人民币28718.33元，物业管理费人民币1330.00元，租金违约金人民币6892.39元，物业管理费违约金人民币319.20元，共计人民币37259.92元；二、请求人民法院依法判决被告以人民币37259.92元为基数，按2%利率／月计算支付原告利息直至清偿完毕时止；三、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：经原告与合伙租赁人被告何忠林、郭长文自愿、平等、充分协商一致，2018年3月23日原告与合伙租赁人代表人何忠林订立了《贞丰县“丰茂广场”商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），于2018年6月28日订立了《租赁合同一补充协议》，原告出租、二被告承租位于贞丰县，面积为34.21平方米的商业店铺用于经营美发服务业。《租赁合同》及补充协议明确约定载明：乙方（被告）承租期自2018年3月24日起至2022年12月31日止；乙方租金为60元／㎡，每月租金2052.00元，以后每年度租金按全年度租金5%递增，租金按季度支付甲方（人民币）6158.00元；合同签订之日起3日内乙方向甲方支付履约合同保证金2052.00元；乙方支付的物业管理费为3元／㎡，34.21平方米月物业管理费为102.60元；乙方不按约定支付租金、物业管理费，应按应交付金额万分之三支付违约金，拖欠租金、物业管理费达到30日，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还乙方。二被告在履行合同中具有如下违约行为：从2019年5月24日起至2020年6月30日止，二被告未依约定支付原告租金人民币28718.33元；从2018年7月25日起至2019年7月24日止，二被告未依约定支付原告物业管理费人民币1330.00元。按2%利率／月计算二被告应向原告支付的违约金为：租金违约金人民币6892.39元；物业管理费违约金人民币319.20元。综上所述，原告、被告订立的《租赁合同》依法成立有效，依法受法律保护。原告依约定向二被告交付了出租商业店铺，但二被告违反约定拒不履行向原告支付租金及物业管理费的义务，已构成违约。原告虽多次向被告催要租金及物业管理费，但均无果。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，恳请贵院依法作出如原告诉请事项之判决。被告何忠林、郭长文辩称：一、在双方履行商铺租赁合同过程中被答辩人违约在先。双方于2018年3月23日签订《商铺租赁合同》，根据合同的约定和被答辩人的承诺，该商铺交付给答辩人后，可以立即进行装修，但由于该商铺的消防设施不合格，答辩人在2018年5月12日才能装修，这期间已经耽搁了答辩人的运营时间。根据合同约定，被答辩人保证该商铺交付给答辩人时，水电开通，但装修完毕，该商铺的水都没有开通，直至2018年7月16日，答辩人自行花钱请工人从商铺对面的卫生间接了一条临时水管，被答辩人一直口头承诺给答辩人安装水管，但至今答辩人仍然使用的是自己的临时水管。还有该商铺的顶板一直会渗水，一直到2020年8月份才解决了顶板渗水问题。二、被答辩人在诉状中计算的租金不对。根据《商铺租赁合同》6.1条的约定，答辩人有8个月的免租装修期，但由于该商铺的消防设施不合格，双方于2018年6月28日签订补充协议，约定在原有的免租期基础上补偿4个月，至2019年3月24日，答辩人签订《商铺租赁合同》时答辩人已经提前预交了一个季度6158元，所以，答辩人应当从2019年6月24日以后才开始交租金，计算至被答辩人所计算的2020年6月30日才12个月的房租租金为24632元，由于今年疫情的影响，从2020年2月到6月，答辩人一直不能开门正常营业，被答辩人承诺免收2个月房租，也就是说答辩人只有10个月的租金20520元未交。三、答辩人不应当承担违约金。根据以上事实，在本案中是被答辩人违约在先，而且自来水的安装及房屋渗水问题没有得到解决，答辩人拒交租金是有理由的。所以答辩人不承担违约金。本院经审理认定事实如下：被告何忠林、郭长文合伙经营“勇艺美艺”美发店。2018年3月23日，原告与被告何忠林签订了《贞丰县“丰茂广场”商铺租赁合同》和《丰茂广场物业服务合同》，合同约定：原告将位于贞丰县，面积为34.21平方米的商业店铺出租给被告。乙方（被告）承租期自2018年3月24日起至2022年12月31日止；乙方租金为60元／㎡，每月租金2052.00元，以后每年度租金按全年度租金5%递增，租金按季度支付甲方（人民币）6158.00元；合同签订之日起3日内乙方向甲方支付履约合同保证金2052.00元；乙方支付的物业管理费为3元／㎡，34.21平方米月物业管理费为102.60元；乙方不按约定支付租金、物业管理费，应按每日万分之三支付租金违约金和千分之五支付物业费滞纳金，拖欠租金、物业管理费达到30日，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还乙方，乙方有8个月的免租装修期。同日，原告与被告何忠林还签订了《房屋交接确认书》。2018年6月28日，原告又于被告何忠林签订了《租赁合同-补充协议》，补充协议主要内容为：门面装修不符装修规格，经协商，商家自行更改装修标准，隔墙因为其他原因由店铺自己砌，由砌墙的费用冲抵租金，消防未过不能进场装修，甲方给予乙方在原有的免租期基础上补偿4个月，至2019年03月07日，免租期内需按原合同相关费用正常缴纳（物业管理费等）。原告多次向二被告催要租金及物业管理费未果，遂诉至本院提出前述请求。另查明：2018年5月10日，被告何忠林与案外人贵州省瑞福之家有限公司签订《装修施工合同》，被告何忠林将涉案商铺交由贵州省瑞福之家有限公司进行装修，装修工期为2018年5月12日至2018年8月12日。被告承租的商铺在租赁期间内有渗漏水情形，本案涉案商铺的业主为贵州根树林房地产开发有限公司，在本院受理的(2020)黔2325民初622号案件中，贵州根树林房地产开发有限公司也自认涉案商铺所在D区平台渗漏水严重，且向本院起诉要求承建防水工程的施工公司赔偿损失。原告在庭审中自认被告交纳了3个月的租金。以上事实有原、被告的在庭陈述，及原、被告提交的营业执照、《贞丰县“丰茂广场”商铺租赁合同》、《丰茂广场物业服务合同》、《租赁合同-补充协议》、《房屋交接确认书》、《装修施工合同》、照片在卷佐证，证据确实、足以认定。本院认为：被告何忠林与原告签订《贞丰县“丰茂广场”商铺租赁合同》和《丰茂广场物业服务合同》系双方真实意思表示，故双方应按照合同约定履行自己的义务，现原告已将案涉商铺交付给被告何忠林管理使用，被告何忠林应依约向原告支付相应的房屋租金、物业管理费等义务。对于原告主张被告何忠林支付所欠商铺租金和物业费的请求，于法有据，本院予以支持。对于原告主张被告郭长文应承担支付所欠商铺租金和物业费的问题，由于涉案商铺系何忠林、郭长文合伙承租并经营美发店，且被告郭长文对承租涉案商铺并不持异议，故对该请求，于法有据，本院予以支持。对于被告尚欠原告多少租金的问题，由于原告与被告最终协商为12个月的免租期，结合双方于2018年3月23日签订合同，被告交纳了3个月的租金，故原告拖欠租金的日期应从2019年6月24日开始计算租期，现原告主张从2019年5月24日开始计算，多算了1个月的租期，即2019年6月24日至2020年6月24日的租金应为2052.00元/月×12个月=24624元，本院予以确认。对于被告辩称原告延迟交房2个月，和今年受疫情影响原告口头答应免租2个月，故应再扣减4个月的房租。由于原、被告在最终协议里已经又免除被告4个月的房租，即共计免除12个月的房租，加之被告也未举证证明原告迟延交房2个月的证据，故对该辩解，本院不予支持。对于疫情免租2个月，原告称是要被告在支付完所欠房租的情况下才口头答应免2个月租金，但被告未履行支付义务，故不免除租金，对于被告的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于被告尚欠原告多少物业服务费的问题，由于涉案商铺每月的物业服务费为102.60元，原告现主张被告支付从2018年7月25日起至2019年7月24日止的物业费的请求，即物业费为102.60元/月×12个月=1231.20元，原告主张物业费为1330.00元，应系计算错误，本院予以确认截止至2019年7月24日，被告共计欠原告物业服务费为1231.20元。对于原告主张被告应承担支付拖欠租金和物业服务费的违约金的请求，由于本案双方均存在过错，即原告交付给被告的商铺存在严重渗漏水问题，且被告自认在2020年8月才修复不再漏水，故原告的不作为给被告经营造成了一定程度的损失，虽被告未举证证明损失是多少，但这是客观存在的事实，本院结合原告先违约在先，双方的过程程度相当，被告不需再承担支付违约金的责任，故对于原告的该请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条，《物业管理条例》第三十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、限被告何忠林、郭长文于本判决生效之日起十五日内向原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司支付从2019年6月24日至2020年6月24日期间的商铺租金人民币24624.00元；二、限被告何忠林、郭长文于本判决生效之日起十五日内向原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司支付从2018年7月25日起至2019年7月24日期间的物业服务费人民币1231.20元；三、驳回原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，由原告贞丰县丰茂广场商业运营管理有限公司负担100元，由被告何忠林、郭长文负担266元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  陈洪斌二〇二〇年十月二十三日法官助理田雷书记员邱冰