杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初7805号 原告郑纯燕，男，1984年6月15日出生，汉族，住浙江省杭州市淳安县。 委托代理人王红清，浙江侠岚律师事务所律师。 被告南京汇银迅信息技术有限公司，统一社会信用代码91320102671342570K，住所地江苏省南京市建邺区江东中路**(国睿大厦**楼****)。 法定代表人史晋。 委托代理人石高飞，男，公司员工。 委托代理人吾壮，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 原告郑纯燕诉被告南京汇银迅信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法由审判员李芳适用小额诉讼程序进行审理，在审理过程中发现本案不宜适用小额诉讼程序，依法转为简易程序于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告郑纯燕及双方的委托代理人均到庭参加诉讼。2020年7月24日至同年8月24日，原、被告申请自行和解，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告诉称：2016年9月1日，原告租用严某名下位于杭州市萧山区××道××号××幢××单元××室××，租期6年，月租金4000元。原告装修后于2019年5月2日将该房屋的大套间转租给被告，签约时，因中介公司要求出租人需写原房东名字，故双方签订的《房屋租赁合同》中出租人写成严某，实际出租人是原告。租期为一年，月租金4500元，半年一付，首期租金合同签订当日支付，之后每期租金提前10-15天支付，先付后用。任何一方违约需支付违约金4100元，从2019年11月2日起被告已经逾期6个月未支付租金。故原告起诉要求：1.被告支付自2019年11月2日起至2020年5月1日止的租金27000元；2.被告支付违约金4100元。 被告答辩称：1.原告郑纯燕仅系案涉房屋产权人严某的代理人，并非本案适格的原告。被告实际从2018年5月2日起就开始租赁案涉房屋，租赁合同的甲方为房屋产权人严某，郑纯燕仅是作为代理人在合同上签字，且严某和郑纯燕向被告共同出具了房屋出租委托书，载明严某委托郑纯燕作为受托人代为管理案涉房屋。租赁到期之后，原、被告续签该合同，租赁期为2019年5月2日至2020年5月1日，在该合同中，原告的签字落款仍旧在合同的代理人处，并在签名后，还附上了一个“代”字。同时，原告所称“应中介公司要求出租人需写原房东名字”的转租签订合同模式不符合一般的交易习惯和商业逻辑。据被告了解，在二房东转租业务中，中介公司并不会要求在二房东与租客的租赁合同中将出租人写成原房东，将二房东写成代理人，还出具委托书；按照一般的转租商业逻辑，出租方为减少商业风险，定然将自己跟原房东的租赁关系与自己跟承租人的租赁关系分切清楚。2.案涉租赁合同已经解除，被告没有义务支付后续租金，亦不存在违约责任。被告于2019年9月24日明确向原告表示不再租住，提出解除合同的请求（郑纯燕作为代理人也有权跟被告交涉），通过微信进行协商并达成一致意见，合同已于同年9月27日解除，被告已履行了帮忙转租的事宜，后面没有成功不是被告的能力范围。3.即便合同没有解除，被告已经尽到了全部通知义务，对后续扩大的损失不应承担责任。首先，被告提前一个月提出解除合同，与原告进行磋商，即便原告不同意解除，也理应明确表示不同意，而不应当在提出种种条件、被告也在实际部分履行之后，不再作任何回应；其次，被告按照原告要求转租无果后，立即腾退房屋，并对房屋进行了有效清洁，以保障原告能尽快出租，后面因为无法联系上原告，被告只能将钥匙交由物业保管，并及时通知了原告，且被告也明确可以将押金用于承担补偿或者违约责任。原告在知道被告已经腾退房屋的情况下，既不与被告联系协商，也不将案涉房屋出租，导致房屋一直空置，被告对损失的扩大不应承担责任；而原告在合同到期后，立即要求被告支付租金及违约金，原告违背了诚实信用原则。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同2份，证实原告从产权人严某处承租案涉房屋后将该房屋出租给被告，并约定了租期、租金的事实。2.原告与被告公司员工“榴莲”的微信聊天记录1组、微信截图1份（原告代被告开具的房租费发票及相应的税收缴款书各1份），证明原、被告之间存在租赁合同关系，原告是适格主体的事实。3.原告与严某的支付宝、微信转账记录1组，证实原告支付严某2018年3月至2020年8月按月租金4000元标准计算的案涉房屋租金的事实。4.原、被告之间的微信、支付宝转账记录，证实被告支付原告案涉房屋自2018年5月2日起至2019年5月1日止按月租金4100元标准计算的租金的事实。5.微信聊天记录1组、银行明细清单一份，证实被告支付原告案涉房屋2019年5月2日至同年11月1日按月租金4500元标准计算的租金27000元及开票税金675元的事实。经质证，被告对证据1中其与郑纯燕签订的出租方为严某的合同的三性无异议，对严某与郑纯燕签订的合同的真实性不认可，原告与被告签订合同时并未提供其与严某的合同，不排除是事后补签的。对证据2的三性无异议，对证明目的有异议，该组证据反而可以证实原告系代理人，并非合同相对人；开发票是合同签订之后的事情，但是被告在签订合同之时即提出让原告出具委托书，出具委托书的目的是为了签订合同，并非开票，且开具发票的行为并不能证明原告是否系二房东的事实，也即原告无论是作为二房东还是代理人都是有配合承租人开具发票的义务的；原告作为受托人，有和被告交涉的权利，并不能以此证明原告系二房东的事实；合同税金及租金系原告代收。对证据3、4、5的三性无异议，对证明目的有异议，因为若原告与房主严某系代理关系，其同样需要向严某转交承租人的房租，至于支付形式、时间都是代理人与委托人可以自行约定的；原告在签订合同时并未出示其与严某的合同，被告一直都以为原告是代理人，并非二房东。故被告的真实意思系与严某签订合同。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.被告与严某分别于2018年5月2日、2019年5月签订的房屋租赁合同各1份及附件1份、严某与郑纯燕的身份证复印件各1份（复印件）、落款为2017年9月1日的委托书1份（复印件）、落款为2018年5月1日、5月28日的房屋出租委托书各1份、合同会签及用印审批单2份（复印件），证明案涉房屋租赁合同均系房屋产权人严某与被告所签，原告仅是严某的代理人，并非本案适格原告的事实。2.微信聊天记录截图3组（被告公司员工石高飞分别与原告、原告妻子及案涉房屋所在小区物业工作人员），证明被告于2019年9月中下旬即向原告表明要提前解除合同，后原告要求被告进行转租，在转租无果、且原告对被告不予理睬的情况下，被告才腾退房屋并交付钥匙至监控室，也同意以扣除押金的方式来承担相应违约责任，已经尽到了全部注意义务的事实。经质证，原告对证据1的租赁合同及附件、身份证复印件的三性无异议；对落款为2018年5月28日的委托书的三性无异议，严某的签字是原告邮寄给严某，严某签好后给原告的，对其余2份委托书的真实性有异议；对审批单的三性有异议，并无原告的签字。对证据2中石高飞与原告及其妻子的聊天记录的真实性无异议，对合同解除有异议，被告无解除权，石高飞与原告妻子的聊天记录涉及的是双方水电费的问题，并未涉及合同解除，且原告要求被告支付房租；对石高飞与物业工作人员“马迪澜”的微信聊天记录的三性均有异议；被告称钥匙放在监控室，但原告并未找到，原告是在2020年4月26日叫开锁人员开锁后才进入案涉房屋。 本院审理期间，依职权对证人严某（男，1980年9月8日出生，汉族，住浙江省宁波市江北区××街道××花园××幢××号××室）制作调查笔录1份，证人严某证言：其是案涉房屋的所有权人（向法庭出示了房屋不动产权证），房子于2016年左右出租给郑纯燕，租期6年，现尚在租期内，郑纯燕夫妻都是正常支付租金，其知道郑纯燕将房子租给别人，租给谁其不清楚；其没有跟被告签订过案涉房屋的租赁合同；其知道委托书的事情，其把房子租给郑纯燕了，就理解为是郑纯燕在管理这个房子，因为其在外地，就授权郑纯燕签字了。经质证，原告对证人证言无异议。被告对三性无异议，但是提出根据该份证据可以明确原告提供给被告的委托书上“严某”的签字系原告私自签署的，原告的行为构成欺骗；在案并无证据证实原告得到了严某的授权，在落款时间为2017年9月1日和2018年5月1日的委托书上签字，原告从未告知过被告2018年5月28日的委托书是房东授权其签字的情况，原告将该上述委托书交给被告，实质系欺骗被告，违反诚实信用原则，属于违约行为。 对以上证据，本院依据有效证据的“三性”特征并结合原、被告质证意见，作如下认证： 1.对原告提供的证据1，结合证人严某的证言，本院确认案涉房屋系严某于2016年出租给原告郑纯燕，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 2.对原告提供的证据2，因被告对该份证据的三性无异议，本院对该证据的三性予以确认，聊天记录显示被告的工作人员“榴莲”对原告的称呼为“房东”，且其在2019年4月份向原告提出“公司这边需要原告和一房东签一个补充说明”。 3.对原告提供的证据3、4、5，因被告对上述证据的三性无异议，本院对三性予以确认，结合原告提供的其与严某的房屋租赁合同及证人严某的证言，本院对上述证据的证明效力予以确认。 4.对被告提供的证据1，结合证人严某的证言，本院对原告认可的房屋租赁合同及附件、落款时间为2018年5月28日并附有严某签字的委托书的真实性予以确认，对另2份委托书，虽有严某的签字，但未能得到原告及严某的认可，故本院对真实性不予确认；对审批单，因系被告公司的内部流转文件，且未能得到原告的认可，故本院对真实性不予认可。 5.对被告提供的证据2，因原告对被告方与其和其妻子的聊天记录的真实性予以确认，故本院对该两组微信聊天记录的真实性予以认定，期间，原告及其妻子并未同意被告退租。原告对被告与“风情雅苑4栋物业马迪澜”的微信聊天记录的三性有异议，被告亦未能提供其余证据予以佐证，本院对该份证据的证明效力不予确认。 6.对证人严某的证言，经本院审查，证人严某系案涉房屋的产权人，结合原告提供的证据1、3，且原、被告对该份证据的三性均无异议，故本院对该份证据的三性予以确认。 根据以上所采纳的证据和法庭调查，本院认定的事实如下： 2016年9月1日，原告郑纯燕（乙方）与案外人严某（甲方）签订租赁合同一份，约定乙方向甲方租赁萧山区风情大道239号风情雅苑4幢1单元1702室房屋，建筑面积136.75平方米，租赁期限从2016年9月1日起至2022年8月31日止，月租金4000元，租金支付方式为季付，甲方同意乙方转租或转借该房屋。合同签订后，郑纯燕按约支付房租至2020年8月份。2018年5月2日，原、被告通过中介签订租赁合同一份，合同载明内容如下：出租方（甲方）为严某、承租方（乙方）为南京汇银迅信息技术有限公司，乙方向甲方承租位于杭州市萧山区××幢××单元××室房屋，建筑面积为136.75平方米，房屋租赁期限从2018年5月2日至2019年5月1日，月租金4100元，租金支付方式为半年付，先付后用。郑纯燕在出租人处签名“严某”并在代理人处签字，被告在承租人处盖章确认。合同签订前后，被告共计向原告支付了6个月的房租24600元、押金4100元，扣除被告代原告支付的中介费2050元，被告实际支付给原告26650元，在2018年10月28日，被告支付6个月房租24600元给原告。上述合同到期后，原、被告续签租赁合同一份，合同载明内容如下：出租方（甲方）为严某、承租方（乙方）为南京汇银迅信息技术有限公司，乙方向甲方承租上述案涉房屋，建筑面积为90平方米，房屋租赁期限从2019年5月2日至2020年5月1日，月租金4500元，租金支付方式为半年付，除首期租金外，每期租金提前10-15天支付，先付后用。甲方不同意乙方转租或转借该房屋；任何一方有违约情形的，守约方有权解除合同，违约方应支付违约金4100元，若违约金不足弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。甲、乙双方协商一致或因不可抗力致使本合同不能继续履行的，甲、乙双方可以变更或终止合同。郑纯燕在出租人处签名“严某”并在代理人处签字，被告在承租人处盖章确认。2019年4月25日，被告支付原告2019年5月2日至同年11月1日六个月的房租27000元及开票税金675元。2019年9月24日，被告方向原告提出退租，原告要求被告自己对外转租，并提出如果被告不租，水电费结清，还要赔偿其当时付的中介费和后期的中介费，但被告未同意。被告之后未再支付房租。另，原告庭审时自认其于2020年4月26日自行开锁进入案涉房屋。2020年6月23日，原告因案涉争议起诉来院。 本院认为：本案的争议焦点之一为原告的主体是否适格。首先，原告于2016年向产权人严某承租了案涉房屋并签订了租赁合同，租赁期限至2022年8月，且原告有权将案涉房屋进行转租，双方至今仍在履行上述合同；其次，本案中，原告冒名严某签字的目的意在自己立订契约，但该行为亦得到了严某的认可，且不管相对方是严某还是郑纯燕，并不影响被告合同目的的实现；最后，被告在庭审中陈述称租房时，被告要求原告提供产权证明，但中介告知原告并非原房东，故被告要求原告提供原房东的委托书，且被告从未与严某联系过租房事宜，结合郑纯燕与被告方的微信聊天记录内容，被告方应当明知原告为案涉房屋的二房东并直接支付租金给原告，故被告的诉讼行为有违诚信原则。综合上述分析，本院认定原告的主体适格。故原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并有效，双方均应按约履行。 本案的争议焦点之二为案涉房屋租赁合同（租赁期为2019年5月2日至2020年5月1日）的终止时间及被告应当支付的租金金额。首先，在上述合同的履行过程中，原告并无违约行为，被告亦无法定解除事由，也未提供证据证明案涉合同符合法定解除条件，故被告并不具有合同的单方解除权及法定解除权。其次，被告提出退租后原告并未同意，并要求被告自行转租，之后双方并未就解除合同事宜达成一致意见，且被告并未能提供证据证实已经将案涉房屋钥匙交还给原告，故案涉合同当时并未有效解除，被告仍需承担支付租金的义务。最后，原告在庭审中自认其于2020年4月26日自行开锁进入案涉房屋，且被告并未提出异议，应当视为原告实际接收案涉房屋，故本院认定案涉房屋租赁合同于同日解除，被告需支付2019年11月2日至2020年4月26日的房租，经核算，为26400元；同时，被告未能按约支付租金，应当按约支付违约金4100元。另，被告向原告支付押金4100元（被告于2018年5月份第一次签订租赁合同时缴纳押金4100元，续签合同时未另行缴纳），双方在庭审中明确被告尚需支付原告水电费2664元、卫生费300元，共计2964元，并一致同意押金在本案中一并处理，故本院认定本案合同已经清算完毕，被告在押金予以抵扣后尚需支付原告租金25264元。 综上，原告合理部分的诉讼请求证据充分，且符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、南京汇银迅信息技术有限公司于本判决生效后十日内支付郑纯燕租金25264元； 二、南京汇银迅信息技术有限公司于本判决生效后十日内支付郑纯燕违约金4100元； 三、驳回郑纯燕的其余诉讼请求。 如南京汇银迅信息技术有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费578元，减半收取289元，由郑纯燕负担24元，由南京汇银迅信息技术有限公司负担265元。 郑纯燕于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；南京汇银迅信息技术有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二〇年十月二十二日 书记员 王知飞