广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4379号原告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路**荣建大厦****，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，任董事长。委托诉讼代理人：许彩霞、陈正，均系该公司员工。被告：吕玉全，男，1968年3月6日出生，汉族，住重庆市荣昌县。被告：廖金芳，女，1979年6月14日出生，汉族，住湖南省衡阳县。原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富置业公司）与被告吕玉全居间合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员李晓琳独任审理。诉讼中，合富置业公司申请追加廖金芳作为本案共同被告，本院经审查后予以准许，并于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告合富置业公司的委托诉讼代理人许彩霞、陈正，被告廖金芳到庭参加诉讼。被告吕玉全经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。合富置业公司向本院提出诉讼请求：1.吕玉全向合富置业公司支付中介费25000元及违约金13000元（违约金自2017年3月24日起，按每日0.05%计算，直到清偿之日止）；2.廖金芳对上述款项承担连带赔偿责任；3.吕玉全、廖金芳承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：原告是房屋买卖的中介方。2017年2月23日，通过合富置业公司的努力，就吕玉全（卖方）出售其所拥有的位于广州市花都区新华街花都大道中131号5区7栋XXX房之物业（下称“该物业”）一事达成一致。同日，吕玉全并就此事与买方及合富置业公司签订了编号为GHA0032432的《存量房买卖合同》（下称“合同”）。另吕玉全就同意向合富置业公司支付中介费相关事宜签署了编号为GHG0050378的《服务收费确认书》（下称“确认书”）。根据合同及确认书的约定：基于合富置业公司促成合同成立，吕玉全同意向合富置业公司支付中介费2.5万元，逾期交付该费用的，则按日交付相当于费用0.05%的违约金。合同第十五条约定：在本合同履行过程中如有争议，三方协商不成，任何一方可向物业所在地法院提起诉讼。合同签署后，合富置业公司己依约履行了居间义务，且现交易已完成，但吕玉全却没有技照合同的约定履行相关义务，今尚拖欠合富置业公司中介费2.5万元未付。为此，合富置业公司已多次要求吕玉全履行合同及确认书的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，双方所签订的合同是在平等自愿的基础上签订的，其内容合法有效。吕玉全拒不支付中介费，己严重损害了合富置业公司的合法权益，应承担相应的责任。因此，合富置业公司为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定，特向法院提起诉讼，请予公正判决。廖金芳辩称，不同意合富置业的全部诉讼请求。1.涉案房屋实际产权人是我，当时我与吕玉全一起做生意，后来吕玉全说房子不要了，可以卖给我，我也给了吕玉全房款，房屋也已经交付给我了。但是由于吕玉全与其妻子有矛盾，因此一直没有过户到我名下，因此我方当时与吕玉全协商将房屋卖掉，不然房屋一直未登记到我名下我不放心。2.合富置业公司的员工冯李勇跟我说房屋在吕玉全名下不安全，就告知我不如把房屋卖掉，我也告诉了冯李勇我这么多年都没有过户成功，过不过得了户让冯李勇自己与买家联系。冯李勇后来找了一个买家，我在签订合同时已与买家说了房屋并不在我自己名下，过不过得了户得看到时怎样。如果可以过户的话早就过户到我名下了。签订合同之后，我有找吕玉全过去合富置业公司，其表示没有空，不愿意去，至于后来是否有去我就不知道了。之后大概一个月后，我在雅居乐二期合富置业公司的办公室就跟冯李勇说终止合同，当时也有很多人在场。3.服务收费确认书也是我代吕玉全签的，他当时在外地，冯李勇和我说中介费不用我出，是由买家给的。4.合同上面的手机号码是我的，但是我今年开始没有用了，我没有收到过合富置业公司的催缴通知，也没有收到过催缴函。吕玉全未作答辩、未提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述及所举证据，本院认定事实如下：案涉房屋位于广州市花都区花都大道中131号5区7栋XXX房，建筑面积96.12平方米。经2020年9月7日广州市不动产登记查册表显示，该房屋目前登记的权属人为案外人徐伟坚、高慧婷，权属来源于向吕玉全购买，登记日期为2018年6月29日。2017年2月23日，廖金芳和徐伟坚对案涉房屋进行查册并在不动产登记簿查册表上签字捺印予以确认。同日，廖金芳作为吕玉全（甲方、卖方）的委托代理人，与徐伟坚（乙方、买方）、合富置业公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》及附件，约定由乙方以94万元的价格向甲方购买案涉房屋。合同第六条约定，甲乙双方或其中一方当事人逾期支付中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。佣金详见服务收费确认书：GHG0050377，GHG0050378。合同第七条约定，丙方的义务和责任包括审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪，根据诚实信用、勤勉尽责等原则为甲乙双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责等。合同第十六条约定，该合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件（含法律文书）、资料等送达地址。上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。合同载明甲方及委托代理人的联系地址均为广州市花都区平步大道131号E区XXX房。合同及附件对三方的其他权利义务进行了约定。合同及附件落款甲方签章及委托代理人签章处，由廖金芳签字“吕玉全廖金芳代”，丙方经纪人处由冯李勇签字确认。同日，廖金芳在编号为GHG0050378的合富置业公司服务收费确认书上签名“吕玉全廖金芳代”，该确认书载明：吕玉全……同意向经纪支付25000元作为合富置业公司的中介代理费。该费用的缴交日期为2017年3月23日，逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日为止。该确认书作为该物业交易文件之一，与其他文件具备同等法律效力。合富置业公司称，因廖金芳在签订上述合同后未配合办理按揭手续，案涉交易便停滞了。2019年9月20日，合富置业公司按照《存量房买卖合同》载明的联系地址及案涉房屋地址，向廖金芳、吕玉全发出《通知函》，要求吕玉全、廖金芳在收到该函后尽快支付中介代理费2.5万元，否则将追究其违约责任。廖金芳、吕玉全至今未支付该笔中介费。后，合富置业公司提起本案诉讼。另查明，本院于2019年4月3日受理（2019）粤0114民初4184号徐伟坚诉廖金芳及吕玉全、广东合富房地产置业有限公司花都花锦集营业部房屋买卖合同一案，徐伟坚起诉要求廖金芳返还定金2万元并支付违约赔偿金9.4万元。该案中，徐伟坚称，在签订案涉合同时，并未看到吕玉全授权廖金芳出售涉案房产的委托资料，基于对中介公司的信任才与廖金芳签订了合同并支付了2万元定金，签订合同后，由于廖金芳拒绝配合办理房产交易的手续，其找到吕玉全才获知廖金芳无权处分涉案房产。该案经审理查明，2018年4月24日，徐伟坚的妻子高慧婷（买方）与吕玉全（卖方）就上述房产签订《房屋买卖合同》，约定高慧婷以1328000元向吕玉全购买涉案房产。本院于2019年10月29日判决由廖金芳向徐伟坚返还定金2万元并支付违约金75200元。该案现已生效。诉讼中，合富置业公司主张其在促成廖金芳与徐伟坚签订合同前已核查廖金芳的代理权情况，廖金芳声称房屋是由其出资的，也有口头代理权限，廖金芳提交了购房合同和房产证复印件并保证案涉交易能够正常进行，虽合富置业公司没有询问过吕玉全，但在后续办理按揭手续时吕玉全有到场，案涉房屋过户至徐伟坚名下时，应视为对服务收费确认书的追认。为证明上述主张，合富置业公司提交了案涉房屋的房产证复印件作为证据。廖金芳称，签订案涉合同时未取得吕玉全的同意，签订合同之后其找到吕玉全，吕玉全不愿意去合富置业公司办理手续，因此廖金芳已当面向合富置业公司的员工冯李勇表示解除合同，并将收取的2万元定金交给冯李勇。本院认为：廖金芳与合富置业公司签订的《存量房买卖合同》中关于居间合同的约定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵循合同约定。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，廖金芳在没有取得代理权的情况下代吕玉全与合富置业公司签订居间合同，现未有证据显示该代理行为取得了吕玉全的追认，该居间合同对吕玉全不发生效力，应由廖金芳承担责任。合富置业公司主张案涉房屋最终过户至徐伟坚名下应视为吕玉全对代理行为的追认，理据不足，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬……现合富置业公司已促成案涉合同成立，廖金芳应支付相应的报酬。本案中，案涉合同签订后无法全面履行，系由于廖金芳无权代理行为所导致，案涉合同第七条亦已载明合富置业公司负有审查买卖双方当事人授权关系的义务，合富置业公司与廖金芳对此均具有过错。现合富置业公司主张廖金芳支付中介费25000元，应结合合富置业公司提供居间服务的实际情况予以酌定。由于合富置业公司提供了促成交易机会、订立合同、查册等居间服务，未履行核查当事人授权关系及协助交易过户义务，基于公平原则，本院酌定廖金芳向合富置业公司支付中介费3000元，合富置业公司主张中超出部分，本院不予支持。廖金芳辩称其已解除案涉居间合同，并称签订服务收费确认书时合富置业公司表示中介费由买方负担，未能提供证据予以证明，本院不予采信。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因合富置业公司与廖金芳均违反合同约定，二者各担责任，合富置业公司要求廖金芳支付违约金，理据不足，本院不予支持。吕玉全经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百二十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条的规定，判决如下:一、被告廖金芳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东合富房地产置业有限公司支付中介费3000元；二、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426元，由原告广东合富房地产置业有限公司负担213元，廖金芳负担213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十月二十六日法官助理高波书记员陈晓敏附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。