河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初4467号原告（反诉被告）：南阳吉福汽车销售服务有限公司。法定代表人：尹发，任经理。委托诉讼代理人：金鑫，河南瀛豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊娴（实习），河南瀛豫律师事务所律师。被告（反诉原告）：南阳市易达二手车交易市场有限公司。法定代表人：龚贵宾，任经理。委托诉讼代理人：段广飞，男，1978年9月27日出生，汉族，住南阳市卧龙区,系公司员工。委托诉讼代理人：孙书阁，河南宛英律师事务所律师。原告南阳吉福汽车销售服务有限公司（简称吉福公司）诉被告南阳市易达二手车交易市场有限公司（简称易达公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，于2020年9月27日依法适用简易程序公开进行了开庭审理。原告吉福公司的委托诉讼代理人金鑫、王俊娴，被告易达公司的委托诉讼代理人段广飞、孙书阁，到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告吉福公司向本院提出请求：（1）判决被告退还原告租金1,934,383.56元，并以152,383.56元为基数，自2017年1月15日起，以594,000元为基数，分别自2017年4月29日、2018年4月26日、2019年5月1日起，按同期同类人民银行贷款利率计算利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际给付日止；（2）诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月31日，被告与案外人新亚公司签订租赁协议，约定新亚公司将位于信臣路东土地使用权证为宛龙国用（十字）第10462号的土地使用权约50亩出租给被告使用。2015年10月21日，被告与原告签订协议，将上述土地中的6000平方米出租给原告，使用期限自2015年5月1日起至2017年5月1日止，租金每年540,000元。2016年12月14日，原被告续签租赁合同，将租赁期限延长至2020年5月3日，租金每年594,000元。2017年1月12日，市政府出台宛政土（2017）9号文件，收回了上述土地的国有建设用地使用权。2017年1月15日，新亚公司向被告发函解除租赁协议，但被告在丧失权利的情况下仍收取原告的租金合计1,934,383.56元。故提出如上请求。被告易达公司辩称，（1）虽然政府收回了新亚公司的土地，而且新亚公司向本公司发函解除租赁合同，但因补偿未到位，土地尚未实际返还，本公司对土地处于实际占有状态，该占有状态仍属于合法占有，基于原来的租赁合同，原告继续占用该土地属于租赁合同的继续履行，故原告应依据合同继续支付租金至实际搬离土地日；（2）本公司在租赁新亚公司的土地后，投入了大量资金，进行土地平整和地上建设，将土地再次出租给原告获得租金，并非单纯的获取转租收益，而是本公司对资金运作的结果，属于经营收入，原告实际占用土地，应按租赁合同约定支付占用费；（3）原告前期租金仅支付至2020年5月1日，但其实际搬离土地日为2020年8月24日，期间3个多月的租金共188,100元，应继续支付。以上，应驳回原告诉讼请求，对原告应支付的188,100元特提起反诉，要求原告支付被告土地占用费188,100元，反诉费由原告承担。针对被告易达公司的反诉，原告吉福公司辩称，（1）2017年2月，因政府收回新亚公司的土地，导致新亚公司与易达签订的租赁合同解除，且新亚公司已退还易达已经缴纳的剩余租金660,000元，此时被告已对土地丧失任何权利。故原告吉福已向被告易达公司缴纳的自2017年2月至合同到期日2020年5月1日之间的租金，应予退还；（2）基于同一原因，自2020年5月1日至原告实际搬离日2020年8月24日之间的租金也不应缴纳。另，原告实际搬离日是2020年7月21日。经审理认定事实如下：案外人南阳市新亚电力实业有限公司（简称新亚公司），于2013年之前取得位于信信臣路××××交叉口北面积约50亩的土地使用权，土地证号为宛龙国用（十）字第10462号。2013年3月31日，新亚公司将该土地出租给易达公司，租赁期间为6年，自2014年4月1日起至2020年4月1日止，前3年的租金为每年60万元，后三年的租金为每年66万元，按年交付，若遇政府拆迁等事宜，政府补偿的建筑物拆迁费及未到期的应退还的租金归易达公司所有，如新亚公司不按期收回土地，损失由新亚公司自行承担，因不可抗拒的原因导致双方解除合同，由此造成的损失双方互不担责。易达公司占用土地后对土地进行了施工建设。2015年10月21日，易达公司将其中的6000平方米土地（该部分无地上物）出租给吉福公司，约定，租期自2015年5月1日起至2017年5月1日止，每年租金为540,000元。吉福公司占有土地后进行了地上物建设并经营。2016年12月14日，双方约定将租期延长至2020年5月1日，租金自合同期续展之日即2017年5月2日起，按每年594,000元计算。并将租金缴纳至2020年5月1日，其中，2017年5月2日至2020年5月1日之间的租金为1,782,000元。2017年1月12日，南阳市政府决定征收该土地，并拟对土地使用人进行补偿，同时发出公告。基于此，新亚公司向易达公司函告终止合同，并通知着手清理现场、协商后续事宜。新亚公司遂与易达公司达成协议，双方于2017年2月解除合同，由新亚公司退还易达公司剩余租金66万元，易达公司腾出土地。2017年2月7日，易达公司在经营场地内发出公告，通知各商户搬迁事宜，并要求于2017年6月底搬迁完毕，为此，易达公司就已搬迁的商户退还租金55万元，此时，仅剩吉福公司未搬迁。吉福公司在诉讼中称，一直不知道政府拆迁，也未收到易达公司的搬迁通知，故一直正常经营至2019年11月。该月，吉福公司还要求易达公司续签合同。因吉福公司一直未搬迁，导致易达公司未按时向新亚公司返还土地，双方产生纠纷，新亚公司起诉要求易达公司返还土地，支付继续占用土地所产生的费用，易达公司则要求返还剩余租金。2019年11月12日，南阳中院作出（2019）豫13民终6456号终审判决，认为，易达公司与新亚公司因政府征收已于2017年2月解除合同，合同终止后，易达公司已向商户函告着手搬迁、停止招商等工作，经营处于异常状态，新亚公司收取的合同未到期期间的租赁费66万元应予退还易达公司，因双方合同解除，新亚公司继续收取租金及占用费，无法律依据，不予支持。故判决30日内易达公司将土地返还新亚公司，新亚公司退还易达公司66万元。2019年11月15日，易达公司向吉福公司函告，因政府收回土地，协议不再续签，望积极配合政府拆迁工作。吉福公司负责人在告知书上签字。判决生效后，新亚公司申请执行，最终吉福公司从土地上搬出，执行庭出具文件，证明易达公司已于2020年8月24日将土地返还新亚公司。上述事实，有原被告陈述、合同、判决书、执行结案说明等证明，双方无异议，本院予以确认。本院认为，新亚公司将取得使用权的土地出租给易达公司，易达公司由此管理和占有土地，属于合法占有。易达公司经土地整理后又出租给吉福公司，双方租赁合同关系成立，该合同不违反法律规定，应为有效合同。两个合同系各自独立的合同关系。前一个合同关系的结束不必然导致后一个合同关系的自然结束，即使前一个合同关系结束并经过了清算移交，也不能影响后一个合同关系相对人的权利义务，只是存在权利义务对应主体的转移问题，但内容不受影响。因此不管地上权利转移给哪个主体行使，基于合同占用土地的承租人，因其继续占用土地导致的义务并不因土地权利主体的转移而在客观上归于消灭。只占用土地而不支付费用，不符合公平原则。虽然生效判决确定，新亚公司与易达公司的合同解除后新亚公司无权向易达公司收取土地占用费，但由于政府的征收，如果在征收完成后，土地权益转移给了政府，易达公司继续占用土地也并不在本质上免除易达公司继续占用土地的费用，新亚公司无权收取，不等于没有权利人，故易达公司继续占用土地导致的义务仍客观存在。易达公司继续占用土地系吉福公司继续占用导致，在易达公司的义务不免除的情况下，免除吉福公司继续占用土地的费用，将会使易达公司的利益失衡，基于此，根据合同相对性，吉福公司同样应向易达公司支付继续占用费。如果因新亚公司无权向易达公司收取继续占用土地的费用，导致易达公司也无权向吉福公司收取占用土地的费用，则吉福公司就可以不受限制的占用土地而无需承担责任，就等于放任和鼓励不合理状态的持续存在，同样不符合公平原则。原告吉福公司称其一直未收到搬迁的通知，继续在地上正常经营至2019年11月，因其自认截止该日之前一直正常经营，故该阶段属于其正常使用土地，应按合同约定支付费用。此后易达公司依据法院判决再次通知搬离，吉福公司的负责人接到通知后仍不搬离，具有过错，其继续使用土地，根据合同法，应支付占用土地的费用。因经法院执行其才被迫于2020年8月24日搬走，故其支付土地的费用应计算至2020年8月24日，吉福公司称其实际于2020年7月21日已搬离，但未提供证据，本院不予采信。由于应扣除合理的准备时间，酌情确定计算2个月占用费为宜，考虑拆迁和疫情的客观因素，会对吉福公司的经营造成一定影响，酌情按80%计算租金，1年594,000元，2个月的费用为99,000元，80%为79,200元。原告吉福公司请求被告退还2020年5月1日之前已交的租金，因其已享受权利，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限判决生效后十日内，原告（反诉被告）南阳吉福汽车销售服务有限公司支付被告（反诉原告）南阳市易达二手车交易市场有限公司土地占用费79,200元；二、驳回原告（反诉被告）南阳吉福汽车销售服务有限公司的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）南阳市易达二手车交易市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11,956元，由原告南阳吉福汽车销售服务有限公司承担，反诉费2,031元，由原告南阳吉福汽车销售服务有限公司承担1,229元，被告南阳市易达二手车交易市场有限公司承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 李 哲二〇二〇年十月九日书记员 任升辉