四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初3811号 原告：敬淑英，女，1972年10月7日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨何，四川建春律师事务所律师。 被告：贾定文，男，1972年2月26日出生，汉族，户籍地址为四川省南部县，现住南部县。 被告：敬小英，女，1978年8月23日出生，汉族，户籍地址为四川省南部县，现住南部县。 原告敬淑英诉被告贾定文、敬小英债权转让合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告敬淑英的委托诉讼代理人杨何、被告贾定文到庭参加了诉讼,被告敬小英经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 敬淑英向本院提出诉讼请求：判令被告支付欠付物业费2587元，并按约定支付违约金。事实和理由：2015年2月8日，成都友帮物业管理公司与被告签订了《博园世家前期物业服务协议》，约定由成都友帮物业管理公司为博园世家小区提供物业服务，物业费为1.5元/平方米/月，并约定了违约金。成都友帮物业管理公司提供物业服务后，被告未按约定支付物业费。2019年5月31日，原告与成都友帮物业管理公司签订《债权转让协议》，约定成都友帮物业管理公司将博园世家小区业主拖欠的物业费债权转让给原告。之后，原告将债权转让情况通知了各业主并进行了催收，但被告一直未支付相关费用。 贾定文辩称，敬淑英是谁，我们不差她的钱，我们是与成都友帮物业管理公司签订合同，没有与原告签合同；门禁系统、门铃不能正常使用；小区只有前大门，没有后大门；幼儿园侵占绿化面积、公摊面积和消防通道；没有召开业主大会成立业委会，新进的物业公司不合法，没有哪个业主认可；小区多次着火，烟感系统存在问题；保安在大厅睡觉；物业公司破坏承重墙；发改局批的三级资质，物业公司按二级资质1.5元/平方米/月是否合法；我们只与物业公司签了三年合同，原告没有权利要求支付超出三年部分的物业费；物业公司请社会上的人打业主；2015年接房时有块玻璃烂了，到现在都没进行处理。 敬小英未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年8月26日，被告贾定文、敬小英与案外人四川宏强房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定四川宏强房地产开发有限公司将位于南部县住房（面积为111.53平方米）一套出售给被告贾定文、敬小英。2015年2月8日，被告贾定文（乙方）与案外人成都友帮物业管理有限公司（甲方）签订《博园世家前期物业服务协议》一份，约定：由甲方为乙方物业提供物业服务；合同期限为2015年2月8日至2018年2月7日；物业服务交费标准为电梯住宅1.5元／平方米·月；物业费按年交纳一次，乙方应在预交费期限届满15日前履行下年物业服务费的交纳义务；甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、安全协防、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，按国家《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行二级服务标准；如甲方违约，从其收取乙方费用之日起，每天按5‰向乙方计付违约金；如乙方违约即逾期交纳物业管理服务费用，从逾期之日起，每天按3‰向甲方计付违约金。2019年5月31日，成都友帮物业管理有限公司退出了博园世家小区，终止了对该小区的物业服务。同日，成都友帮物业管理有限公司与原告签订《债权转让协议》，约定：成都友帮物业管理有限公司将其在博园世家小区实际物业服务期间（至2019年5月31日），包括被告在内1270户业主所欠物业服务费本金1498600元及其违约金（违约金按《博园世家前期物业服务协议》的约定计算）和其它费用整体转让给原告敬淑英，由敬淑英收取。《债权转让协议》签订后，成都友帮物业管理有限公司将债权转让通知书张贴于被告在博园世家小区的住房门上，敬淑英以邮政快递的方式向被告敬小英寄送了关于物业欠费的情况说明、债权转让及物业欠费催款通知书等文书。成都友帮物业管理有限公司向本案被告催收物业费2587元产生时间为2018年1月1日至2019年5月31日。该费用计算标准为2018年按1.4元／平方米·月计算，2019年按1.28元／平方米·月计算。成都友帮物业管理有限公司资质等级为三级。2012年9月14日，南充市发展和改革委员会和南充市房地产管理局联合印发的南发改收费〔2012〕532号《南充市发展和改革委员会南充市房地产管理局关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》。该文件附件载明南充市物业服务费收费管理指导标准：企业服务等级一级高层住宅收费标准为1.98-2.75元／建筑面积平方米·月；企业服务等级二级高层住宅收费标准为1.43-1.98元／建筑面积平方米·月；企业服务等级三级高层住宅收费标准为0.88-1.43元／建筑面积平方米·月。2017年12月6日，南部县发展和改革局向成都友帮物业管理有限公司作出南发改〔2017〕444号《南部县发展和改革局关于南部县博园世家住房前期物业服务收费标准的批复》，主要内容为：一、南部县博园世家住房前期物业服务内容详见附表，收费标准为：住宅高层1.4元／月·平方米。该标准为最高收费标准，你司可根据实际情况向下浮动；二、物业服务费主要用于公司人员工资、保险、福利、电梯运行、保洁、垃圾清运、绿化、设施设备维护、维修、办公及折旧费、税金、二次供水等开支。2018年，南部县发展和改革局和南部县房地产管理局联合印发的南发改〔2018〕27号《南部县发展和改革局南部县房地产管理局关于进一步规范我县住房前期物业服务管理的通知》。该文件附件二《南部县物业服务管理等级指导标准》分别从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务等方面对企业服务等级一、二、三级制定了相应指导内容和标准。该文件附件三《南部县住房前期物业服务收费指导标准》内容与《南充市发展和改革委员会南充市房地产管理局关于进一步规范市辖三区物业服务收费管理的通知》附件载明的物业服务费收费标准一致。同时，《南部县住房前期物业服务收费指导标准》在备注中载明：住房前期物业服务费包含电梯运行费、消防维保、二次供水、公共用水用电等。审理中，原告向本院提交了两份接（报）处警登记表。其中接警时间为2017年11月1日14时25分的接（报）处警登记表中接警内容显示：2017年11月1日14时许，南部县南隆镇新华路博园世家小区部分业主筹钱买了一个音响，以地下车库停车收费过高、博园幼儿园占用公摊面积等问题为由，将音响放在小区广场上高分贝播放音乐，王仕国邀约其侄儿王涛等人来到该小区，要求将音量调低未得到回应，便用脚将音响蹬倒，其侄儿王涛等人便抬起音响多次往地上摔，导致音响摔坏。接警时间为2019年4月30日11时35分的接（报）处警登记表中接警内容显示:2019年4月30日上午9时许，陈富明在南部县城博园世家小区业主委员会办公室与杨全文发生言语上的争执、双方相互辱骂对方。后杨全文朝陈富明打了两巴掌，同时杨菊华（杨全文老婆）、杨升高（杨全文儿子）也赶到现场对陈富明进行殴打，现导致陈富明多处软组织受伤。杨全文系博园世家首届业主委员会主任。2020年4月9日，四川省南充市中级人民法院就上诉人南部县综合行政执法局与被上诉人南部县博雅幼儿园撤销责令改正违法行为通知书一案作出（2020）川13行终20号行政裁定书，南充市中级人民法院认为：2017年9月11日，四川宏强房地产开发有限公司取得永和佳苑二期高3、4号楼（即博园世家烟雨阁ＡＢ幢）的规划验收合格证，在规划验收合格的相关材料中，附有博雅幼儿园现状的图纸，结合2017年8月21日县住建局公示永和佳苑二期（博园世家）修建方案图的事实，一审法院认定规划许可部门对博雅幼儿园室外活动场地的规划进行了调整和竣工验收并无不当，故虽然博雅幼儿园最初在未取得建设工程规划许可的情况下进行了建设，但是在已存在规划许可部门对博雅幼儿园室外活动场地的规划调整和竣工验收的情况下，南部县执法局作出拆除通知不当。被告提交的证据显示博园世家小区存在楼顶违建、破坏承重墙等问题。庭审后，原告以书面形式明确表示自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求。 本院认为，被告与成都友帮物业管理有限公司签订的《博园世家前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应依法予以保护。协议内容对双方均具有约束力，被告作为博园世家小区业主在接受成都友帮物业管理有限公司提供物业服务的同时，负有按合同约定支付物业费的义务。虽然原、被告之间签订的《博园世家前期物业服务协议》合同届满时间是2018年2月7日，但成都友帮物业管理有限公司对博园世家小区终止物业服务的时间为2019年5月31日，在终止服务之前，成都友帮物业管理有限公司实际向博园世家小区提供了物业服务，被告也实际接受了成都友帮物业管理有限公司提供的物业服务，故成都友帮物业管理有限公司对合同期届满后提供的物业服务对被告享有合法债权，被告就合同期外的债务有义务向成都友帮物业管理有限公司履行。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(一)根据合同性质不得转让;(二)按照当事人约定不得转让;(三)依照法律规定不得转让”、第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”的规定，成都友帮物业管理有限公司将债权转让给原告敬淑英，履行了通知被告的义务，其转让债权行为符合上述法律规定，被告应依法向原告履行债务，被告以不认识原告、没有与原告签订合同为由拒绝向原告履行的意见没有法律依据，本院不予采纳。原告主张的物业费标准（2018年按1.4元/平方米·月计算；2019年按1.28元/平方米·月计算）低于双方签订的《博园世家前期物业服务协议》约定的标准（1.5元/平方米·月），也未超过南部县发展和改革局、南部县房地产管理局联合确定的南部县住房前期物业服务收费指导标准，本院予以确认。原告自愿放弃要求被告承担违约金的诉讼请求，系自主处分其民事权益，且不损害被告利益，本院予以确认。在（2020）川13行终20号行政裁定书中，南充市中级人民法院已经认定规划许可部门对博雅幼儿园室外活动场地的规划调整，被告抗辩博雅幼儿园占用小区公共面积没有事实依据。同时，博雅幼儿园是否占用小区公共面积，以及若占用的处置问题已超出了成都友帮物业管理有限公司作为物业公司与被告签订《博园世家前期物业服务协议》所应承担的职责范围，被告以此为由拒绝支付物业费没有事实和法律依据，本院不予采纳。从两份接（报）处警登记表报警内容看，没有成都友帮物业管理有限公司的工作人员参与纠纷之中，也没有证据证明纠纷发生与成都友帮物业管理有限公司有关，被告以此为由拒绝支付物业费没有事实依据，本院不予采纳。对楼顶违建、破坏承重墙等违法行为，物业公司虽有协助有权机关的义务，但无权直接采取相应措施，被告以此为由拒绝支付物业费没有法律依据，本院不予采纳。接房时玻璃存在损坏，系开发商四川宏强房地产开发有限公司就房屋质量应当承担责任问题，与成都友帮物业管理有限公司无关，被告以此为由拒绝支付物业费没有法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 被告贾定文、敬小英于本判决生效之日起十日内向原告敬淑英支付物业费2587元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由贾定文、敬小英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 员  谢 旭 二〇二〇年十月十日 法官助理  鲜永清 书 记 员  谈 敏