河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初19133号原告（反诉被告）余留柱，男，汉族，1971年9月4日出生，住址河南省上蔡县。被告（反诉原告）河南省华亿财富医疗器械销售有限公司，住所地郑州市金水区姚砦路****楼****，统一社会信用代码91410105094572113W。法定代表人王晓瑞，总经理。委托诉讼代理人秦腾飞，河南中州律师事务所律师。委托诉讼代理人李韫潮，河南中州律师事务所实习律师。被告王晓瑞（本诉被告），女，汉族，1976年3月6日出生，住址郑州市金水区。原告（反诉被告）余留柱诉被告（反诉原告）河南省华亿财富医疗器械销售有限公司（以下简称华亿公司）、被告王晓瑞（本诉被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余留柱，被告华亿公司法定代表人王晓瑞及其委托诉讼代理人秦腾飞、李韫潮，被告王晓瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告华亿公司支付原告剩余房款4万元及利息（以4万元为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算自2020年4月18日至实际清偿之日的利息）；2、判令被告王晓瑞对于上述债务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月30日，原被告签订《预购房合同》，被告华亿公司盖章，被告王晓瑞签字摁手印确认，合同约定有房屋价款、房屋位置等。合同签订后，被告依约支付了6万元定金，并在过户当天支付了150万元，被告对于剩余房款4万元不予支付。原告多次向被告催要，被告一直未支付。原告诉至法院，望判如所请。被告华亿公司辩称：一、原告至今未将涉案房屋交付给被告华亿公司，其行为已经构成严重违约。合同签订后，双方于2020年4月18日办理了过户，但原告至今未将涉案房屋交付给被告华亿公司。二、被告华亿公司未达付款条件。基于涉案房屋一直被刘三和租用的实际情况，房屋过户当天被告华亿公司与原告口头约定先行支付房款156万元，待涉案房屋实际交付后支付剩余尾款4万元，但至今原告未将涉案房屋交付给被告华亿公司，根据合同法第六十七条的规定，被告华亿公司对剩余房款有权拒绝履行。三、因原告的违约行为给被告华亿公司造成巨大损失。按照双方约定，原告应于房产过户后即2020年4月18日就将涉案房屋交付给被告华亿公司，但据被告华亿公司核实，原告早在2017年10月25日就将涉案房屋出租给刘三和，且租期到2020年11月30日。被告华亿公司作为一个医疗器械销售公司，因原告的违约行为导致长期处于歇业状态，无法正常使用涉案房屋，此事实给被告华亿公司造成巨大损失。被告王晓瑞辩称：王晓瑞仅为被告华亿公司员工，代表该公司与原告签订购房合同，后期合同履行过程中是该公司直接向原告支付房款，并且现在房屋已经过户到华亿公司名下，王晓瑞与本案无关，不应作为被告参与诉讼。根据合同相对性原则，原告与华亿公司是合同相对人，王晓瑞不是本案适格被告，不应承担还款责任。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告交付房屋；2、判令原告承担未按时交付房屋的损失暂计22050元（上述损失从2020年4月18日暂计至2020年9月18日，剩余损失按每月4410元计算至交付房屋为止）；3、诉讼费用由原告承担。事实与理由：2020年3月30日，《预购房合同》签订后，被告华亿公司已经按约向原告支付相应的房款共计156万元，双方于2020年4月18日办理了房屋过户，但原告未按约定向被告华亿公司交付房屋，故双方口头约定待原告实际交付房屋后被告华亿公司支付剩余房屋尾款4万元。涉案房屋一直由第三人刘三和租用，其拒绝向被告华亿公司交房，也不向被告华亿公司支付租金，导致被告华亿公司一直无法行使房屋所有权人的权利，造成巨大经济损失。原告针对被告华亿公司的反诉辩称：被告华亿公司仍欠4万元房款未付。房屋过户当天原告就已把房屋交付给被告华亿公司，房屋已经成为华亿公司所管理。原告与华亿公司在房屋没有买卖之前就谈过第三方刘三和租房的事情，并且华亿公司也看过租房合同。华亿公司说现在公司有闲钱，不着急，可以让刘三和租到年底，刘三和可以不交房租，刘三和与原告因为房租的事在一起谈过两次，并且在电话里也沟通过几回。刘三和同意把房租交给华亿公司，因为华亿公司是房东。华亿公司坚持让刘三和把房租给原告，一直到现在谈不成，原告坚持向华亿公司要回买卖合同中的4万元及利息。经审理查明：2020年3月30日，原告（甲方）、被告华亿公司（乙方）签订《预购房合同》一份，主要约定：甲方愿将坐落郑州市金水区姚砦路133号9号楼502（115.25平方米）的卖于乙方，房价款160万元；甲方应在15个工作日内办理不动产证后过户给乙方，过户当天乙方向甲方付清全款；在房屋买卖合同签订后，乙方支付甲方定金6万元，购房款支付时扣除定金，定金抵扣购房款等。原告提交的定金合同显示，被告华亿公司向原告交纳定金6万元。2020年4月17日，被告华亿公司向原告转账150万元，用途为购房款。合同签订后，被告华亿公司向原告支付房款156万元，尚欠尾款4万元。被告华亿公司提交的豫（2020）郑州市不动产权第0055915号不动产权证复印件显示：2020年4月20日，坐落于金水区姚砦路****楼****的房屋登记至华亿公司名下。被告华亿公司提交的原告与案外人刘三和签订的《写字楼租赁合同》复印件显示，2017年10月25日，刘三和从原告处承租涉案房屋，约定租期自2017年12月1日至2020年11月30日，第一年每月房屋租金4000元，第二年每月房屋租金4200元，第三年每月房屋租金4410元。庭审中，被告华亿公司认可在签订合同时知道涉案房屋出租给刘三和的事情。原告称当时签订合同时被告华亿公司知道房屋出租给刘三和的事情，口头约定是等租期到期后再交付房屋。本院认为：合同应当履行。原告与被告华亿公司签订的《预购房合同》系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，各方均应依约全面履行各自的义务。合同约定房屋过户当天被告华亿公司向原告付清全款，因涉案房屋已经于2020年4月20日登记至被告华亿公司名下，被告华亿公司应按合同约定向原告足额支付房款。被告华亿公司仅向原告支付156万元房款，其行为已经构成违约，应承担相应责任，故原告主张被告华亿公司向原告支付剩余房款4万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告王晓瑞为被告华亿公司的法定代表人，其在《预购房合同》签字的行为系履行职务行为，故原告主张被告王晓瑞承担连带责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《预购房合同》中并未明确约定涉案房屋交付时间，综合本案证据及庭审情况，被告华亿公司在与原告签订《预购房合同》时，应当明知涉案房屋已经出租给案外人刘三和且租赁期限尚未到期的事实，故原告应在原告与案外人刘三和签订的租赁合同期满后即2020年12月1日向原告交付涉案房屋。关于原告主张被告华亿公司支付利息及被告华亿公司主张原告支付未按时交付房屋损失的诉讼请求，因目前尚未到达交房日期，对该两项请求本院均不予支持。如2020年12月1日原告仍未向被告华亿公司交付房屋，则被告华亿公司可另行主张原告支付未按时交付房屋的损失，且原告有权主张被告华亿公司自2020年12月1日起支付其相应利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南省华亿财富医疗器械销售有限公司于本判决生效后十日内支付原告余留柱剩余房款40000元；二、原告余留柱于2020年12月1日将位于金水区姚砦路133号9号楼5层502号的房屋交付给被告河南省华亿财富医疗器械销售有限公司；三、驳回原告余留柱的其他诉讼请求；四、驳回被告河南省华亿财富医疗器械销售有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，反诉费176元，均由被告河南省华亿财富医疗器械销售有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年十月三十日书记员 朱晴晴