安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终3932号 上诉人（原审原告、反诉被告）：元振德，男，1969年1月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：裴佩，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：卢静雅，女，1997年1月12日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：范建民，男，1969年9月14日出生，汉族。 上诉人（原审被告、反诉原告）：田艳，女，1965年11月23日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 三上诉人共同的委托诉讼代理人：何胜，安徽皖北律师事务所律师。 三上诉人共同的委托诉讼代理人：鹿思磊，安徽皖北律师事务所实习律师。 上诉人元振德、上诉人卢静雅、范建民、田艳因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 元振德上诉请求：维持一审判决第一项，改判卢静雅、范建民、田艳赔偿其违约金96876元、中介费4800元，一、二审诉讼费用由元振德负担。事实与理由：因卢静雅、范建民、田艳违约，其有权解除合同，按照合同约定，卢静雅、范建民、田艳应赔偿其总房价款的20%即96876元，中介费也应由卢静雅、范建民、田艳赔偿。 卢静雅、范建民、田艳上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求。事实与理由：其同意按照合同继续履行义务，一审认定因其原因致使合同无法履行，判决解除合同明显错误；双方对于合同差价的理解不影响合同的履行；依据是否合同约定，元振德应支付房屋成本价190400元，请求二审法院予以改判。 元振德一审诉讼请求：1.依法解除双方2019年8月7日签订的《存量房买卖合同》;2.判令卢静雅、范建民、田艳返还购房款350000元并赔偿违约金96876元(按照总房款的20%计算)；3.判令卢静雅、范建民、田艳賠偿中介费损失4800元;四.本案诉讼费及其他一切费用由卢静雅、范建民、田艳承担。 卢静雅、范建民、田艳一审反诉请求：1.判令元振德向卢静雅、范建民、田艳支付购房余款382949元及利息(利息以382949元为基数，自反诉之日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.本案诉讼费、反诉费等由元振德承担。 一审法院审理查明：卢静雅、范建民、田艳作为被征收人与征收人于2013年9月2日达成阜土拆字第137号《阜阳市房屋拆迁安置协议书》，约定安置卢静雅、范建民、田艳位于碧水云天二期房屋，卢静雅、范建民、田艳可购买（82.8㎡）综合成本价安置房。卢静雅、范建民、田艳委托安徽汝城房产经纪有限公司对其安置房屋进行出售。2019年8月7日，双方以卢静雅、范建民、田艳尚未实际获得的安置房屋为标的，签订了《阜阳市存量房买卖合同》一份。签订合同前，卢静雅、范建民、田艳已经收取了元振德定金20000元。双方签订的买卖合同约定：由乙方（元振德）购买甲方（卢静雅、范建民、田艳）存量房一处（毛坯），价款484380元，双方约定于签订合同当天乙方向甲方支付房款叁拾叁万元整，加上前期支付定金20000元，累计支付甲方叁拾伍万元，余款壹拾叁万肆仟叁佰捌拾元整在乙方拿到房屋后七个工作日内支付给甲方。双方同意，甲方选到房屋后通知乙方验收。乙方未在合同规定的期限内支付转让房屋价款，逾期未超过七日的，乙方应按日向甲方支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过七日后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付房价款万分之五的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意合同继续履行。甲方未按合同约定交付房屋的，逾期未超过七日的，甲方应按日向乙方支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过七日的，甲方应按日向乙方支付房价款万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起七日内退还全部已付房价款。如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。双方约定在政府分房时，甲方保证乙方能选到碧水云天二期第一批房屋，若是因为甲方主观原因则视为违约，甲方全额退还已付房款且自付款之日起月息二分赔偿乙方的利息损失。此房一经出售，甲方无论任何理由不得违约，若甲方违约则甲方收回房屋全额退还总房款并赔偿总房款30%违约金。甲方按照拆迁协议面积82.8平方，总价484380元出售给乙方，后续房屋全部差价由乙方负责与甲方无关，甲方积极配合乙方进行相关手续。上述协议签订当日，元振德向卢静雅、范建民、田艳支付33万元。加上之前支付的定金2万元，元振德共计向卢静雅、范建民、田艳支付购房款35万元。协议签订后，卢静雅、范建民、田艳于2019年12月3日选定了碧水云天二期安置房A2#1712室房屋，房屋面积94.47平方米。颍州区清河街道办事处于次日向卢静雅、范建民、田艳开具房屋结算单，结算单显示82.8平方米购买成本价190440元，10平方米市场价44870元，1.67平方米市场价12808.9元，金额合计248119元。结算单出具后，双方就82.8平方米购买成本价190440元应由谁承担产生争议，卢静雅、范建民、田艳要求由元振德承担，元振德拒绝承担。卢静雅、范建民、田艳于2020年4月1日补交了248119元。 一审法院认为，双方就卢静雅、范建民、田艳安置房屋达成的买卖合同，是双方的真实意思表示。合同明确约定了82.8平方米总价款为484380元，因此颍州区清河街道办事处出具的结算单上注明的82.8平方米购买成本价190440元，明显不属于双方约定的应由元振德承担的超出82.8平方米的面积差价的范围。卢静雅、范建民、田艳要求元振德承担该部分价款，与双方合同约定不符，双方未能继续履行合同的原因，系卢静雅、范建民、田艳要求元振德超出合同约定的价款支付购房款所导致，故元振德享有解除合同的权利。对元振德要求解除合同的诉讼请求，予以支持。对卢静雅、范建民、田艳要求元振德继续支付购房余款382949元及利息的诉讼请求，不予支持。因卢静雅、范建民、田艳超出合同约定价款要求元振德支付购房款违约在先，故应向元振德承担合同违约金。双方合同约定的违约金计算标准过高，对元振德主张的已付购房款30%违约金部分，按照元振德已经支付的购房款资金占用期间按年利率6%予以部分支持。元振德虽然主张要求卢静雅、范建民、田艳赔偿中介费损失4800元，但就其主张未举证证明，故对元振德的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、卢静雅、范建民、田艳于判决生效之日起五日内返还元振德350000元并支付合同违约金（以350000元为基数，自2019年8月7日起算，按照年利率6%计息，支付至该款还清时止）；二、驳回元振德的其他诉讼请求；三、驳回卢静雅、范建民、田艳的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8003元，减半收取计4002元、反诉费3522元，合计7524元，由被告卢静雅、范建民、田艳承担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：《阜阳市存量房买卖合同》是否应予解除；元振德主张的违约金及中介费是否成立；卢静雅、范建民、田艳主张的房屋成本价是否成立。 本院认为，双方签订房屋买卖合同的目的是元振德购买房屋并支付相应价款，卢静雅、范建民、田艳出售房屋并收取房屋价款。涉案合同约定房屋价款为484380元，颍州区清河街道办事处出具的结算单上注明的成本价190440元不属于双方约定的应付价款，因卢静雅、范建民、田艳要求元振德承担该部分价款，双方产生争议，系《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项规定的一方违约行为致使不能实现合同目的的情形，一审判决解除涉案《阜阳市存量房买卖合同》符合法律规定。卢静雅、范建民、田艳主张的合同应予履行及房屋成本价应由元振德承担的上诉请求不能成立，本院不予支持。涉案合同约定的违约金计算标准明显过高，一审法院结合本案事实判决按照已付购房款资金占用期间按年利率6%确定违约金公平、适当，元振德上诉主张卢静雅、范建民、田艳赔偿其违约金96876元的理由不能成立。元振德上诉主张卢静雅、范建民、田艳赔偿其中介费没有依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计11298元，由元振德负担1526元，由卢静雅、范建民、田艳负担9772元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十月十六日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。