广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初19412号原告（反诉被告）：武杨，男，1991年6月28日出生，汉族，住安徽省凤阳县×××××××××××××，公民身份号码为341××××××××××××23X。委托诉讼代理人：肖文，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹耀才，广东宏尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市金石塆实业投资有限公司，住所地广东省东莞市×××××××××××××××，统一社会信用代码为914××××××××071587N。法定代表人：董斌，该公司董事长。被告：董斌，男，1972年10月4日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××××××，公民身份号码为420××××××××××××511。两被告的共同委托诉讼代理人：萧雪贤，广东莞泰律师事务所律师。原告武杨与被告东莞市金石塆实业投资有限公司（以下称“金石塆公司”）、董斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，被告金石塆公司提起反诉，本院对其反诉予以受理。本案依法适用简易程序，先后于2019年12月10日、2020年9月11日公开开庭进行审理。原告武杨的委托诉讼代理人肖文，被告金石塆公司、董斌的共同委托诉讼代理人萧雪贤到庭参加诉讼。本案因鉴定及当事人申请庭外和解，对应期间不计入审限。本案现已审理终结。原告武杨向本院提出诉讼请求：1.金石塆公司向武杨返还履约保证金75000元，并支付装修折旧款253000元；2.金石塆公司向武杨支付逾期付款的利息（以328000元为基数，从起诉之日即2019年10月11日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，计算至清偿完毕之日止）；3.董斌对金石塆公司的上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由金石塆公司和董斌承担。事实与理由：2017年8月22日，武杨与金石塆公司签署《物业租赁合同》，约定金石塆公司将东莞市××××××××××××××塆××××××旁的房屋及后面的空地出租给武杨使用，租赁期限为2017年8月19日至2022年8月18日，从2017年9月20日起开始计租，每月租金25000元，履约保证金为75000元。合同签订后，武杨向金石塆公司支付了履约保证金75000元，并经金石塆公司同意，对房屋进行装修，装修总投入为400000元。2019年6月5日，大岭山镇征地拆迁办公室发出搬迁通知，告知因大沙村连马路边店铺门前的地块在省属重点工程莞番高速公路项目（大岭山段）的征收红线范围内，要求业主在2019年6月14日前搬迁，以提供施工场地。武杨承租的物业正好处在征收范围内，武杨实际已无法使用该物业，武杨遂与金石塆公司协商，要求返还履约保证金及赔偿装修投入。其中，装修投入按照武杨实际使用时间22个月及双方约定的租赁期限折算，金石塆公司应补偿武杨253000元，但金石塆公司不予理会。董斌是金石塆公司的唯一股东，应对金石塆公司的债务承担连带责任。故武杨提起诉讼，请求判如所请。被告金石塆公司、董斌共同辩称：第一，案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，金石塆公司与武杨签订的《物业租赁合同》无效。金石塆公司、董斌原则上同意退还履约保证金给武杨，但因武杨擅自搬离，至2019年9月20日仍遗留设备在现场，且未结清租赁物的使用费，故金石塆公司、董斌没有退还履约保证金，也不同意支付利息。第二，金石塆公司交付租赁物后，武杨没有进行装修，武杨也没有提供证据证明存在装修损失，故金石塆公司、董斌不同意支付装修折旧款。被告金石塆公司向本院提出反诉请求：1.武杨向金石塆公司支付2019年5月20日至2019年9月19日的场地使用费100000元及资金占有期间利息（以100000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从反诉之日即2019年10月31日起计至清偿完毕之日止）；2.武杨向金石塆公司支付水电费5880元；3.本案反诉费用由武杨承担。事实与理由：金石塆公司与武杨签订《物业租赁合同》后，武杨从2019年6月中下旬起没有向金石塆公司支付场地使用费和水电费，并擅自搬走主要生产设备，遗留办公设备在租赁物内，经多次协商未果，金石塆公司已将武杨遗留在租赁物内的办公设备清理，于2019年10月将租赁物重新出租。原告武杨针对被告金石塆公司的反诉答辩称：第一，案涉租赁物没有取得建设工程规划许可证，金石塆公司向武杨主张场地使用费没有依据。第二，武杨于2019年6月14日被迫搬离租赁物，自此金石塆公司将租赁物上锁，致武杨无法取回相关办公设备，即2019年6月15日起，武杨已没有使用租赁物，故无需支付场地使用费和利息。第三，武杨对金石塆公司主张的水电费不予确认，该费用没有合同依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下：2017年8月22日，武杨与金石塆公司签订《物业租赁合同》，约定金石塆公司将位于东莞市×××××××××××××××××××××旁的房屋及宿舍后面的空地出租给武杨，作汽车销售用途，租赁期限为2017年8月19日至2022年8月18日，从2017年9月20日起计租，每月租金25000元，租金每两年在原费用基础上递增10%，履约保证金75000元，并约定承租期间的水电费由武杨承担，金石塆公司一次性提供30KVA用电负荷供武杨使用，电费每度1.2元，水费5元/方，根据实际用电用水量计算，并收取10%的损耗。合同签订后，武杨于2017年8月22日向金石塆公司支付履约保证金75000元。双方确认，案涉租赁物的使用费已缴纳至2019年5月19日，水电费已缴纳至2019年4月19日，此后没有继续缴费。根据金石塆公司提供的缴费通知书显示，2019年4月20日至2019年7月的水电费合计5880元，其中4月水电费1746元，含690元基本电费，5月水电费1634元，含690元基本电费，6月水电费1810元，含690元基本电费，7月基本电费690元，并且缴费通知书列明了各月用水用电读数、用量、损耗数和单价等，金石塆公司也提供了供水供电部门的收费记录和发票佐证。武杨虽然对上述水电费金额有异议，但没有提供证据予以反驳。武杨主张，其没有缴费，是由于2019年6月5日，其收到东莞市大岭山镇征地拆迁办公室的《搬迁通知》，被告知店铺门前的地块在省属重点工程莞番高速公路项目（大岭山段）工程建设的征收红线范围内，要求在2019年6月14日前将征收红线范围内的杂物搬迁完毕，以提供施工场所，故武杨于2019年6月14日搬离案涉租赁物。金石塆公司称，案涉租赁物不在征收红线范围，武杨是因自身原因搬迁，且搬迁时遗留办公桌若干、衣柜和床架等办公设备在租赁物内，属于实际占有使用案涉租赁物，金石塆公司至2019年9月20日才将武杨的办公设备挪到其他地方并重新出租案涉租赁物。武杨称金石塆公司自2019年6月起对案涉租赁物的大门进行封锁，阻碍武杨搬迁剩余的办公设备，遗留在租赁物内的设备包括联想台式电脑3台、电视1台、电脑办公桌3套、茶桌2套、沙发1套、柜式空调1台、打印复印机1台、监控摄像头8个，价值共57960元。金石塆公司对武杨所述不予确认。经本院现场勘验，现场并未发现武杨和金石塆公司所述的办公设备。关于租赁范围，双方对租赁物中的房屋部分不持异议，但对空地部分双方分别指认不一。金石塆公司指认的空地范围为房屋前面约30平方米的地块，武杨则称除该地块外，B栋宿舍后面的其余空地共1000多平方米金石塆公司均同意武杨使用，且武杨已对上述地块做了地面硬化，用于停放出售的汽车。对此，经本院向东莞市自然资源局调查，该机关回复称，武杨和金石塆公司指认的租赁范围均不在金石塆公司提供的东府集用（2006）第1900150704555号《集体土地使用权证》使用权红线范围内，双方指认的范围权属为东莞市大岭山镇大沙股份经济联合社集体所有，地类为建设用地，未办理用地手续。案涉租赁物亦未见取得建设工程规划许可证、不动产权证或主管部门批准建设的证明。关于装饰装修的问题。双方确认武杨在案涉租赁物外安装了LED广告牌，在租赁物内安装了天花、玻璃门、玻璃隔断墙，并铺有地毯、大理石砖，设置有前台等，但金石塆公司称LED广告牌、地毯、前台等不属于形成附合的装饰装修物，金石塆公司不同意利用，应由武杨拆除，其次，因租赁物已重新出租，现承租人已对天花和墙面进行了修葺和重新装修，故现场不是原貌。双方对装饰装修物的价值不能协商一致，武杨申请本院委托鉴定机构对装饰装修物的价值及空地地面硬化工程造价进行司法鉴定。经本院委托，因案涉租赁物的装修有变更的情况，且武杨无法提供该项目评估范围内的装饰装修的工程造价量清单，故鉴定机构回复无法受理该鉴定项目委托。诉讼中，武杨还申请本院向东莞市大岭山镇征地拆迁办公室及相关政府部门调查涉案征收范围和补偿金额。因武杨申请调查收集的证据，对证明待证事实无意义，本院不予准许。另查，金石塆公司是自然人独资有限责任公司，董斌是金石塆公司的唯一股东，无证据显示金石塆公司的财产与董斌的个人财产相互独立。以上事实，有《物业租赁合同》、收据、《搬迁通知》、交易明细详情、转账受理单、借记卡交易明细、缴费通知单、照片、《集体土地使用权证》、缴费记录、发票、复函、委托无法受理通知书、本院现场勘验笔录、调查笔录、鉴定笔录及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉租赁物所在地块未办理用地手续，地上建筑物亦未取得建设工程规划许可证、不动产权证或主管部门批准建设的证明，武杨与金石塆公司约定租赁上述租赁物，违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《物业租赁合同》属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。故金石塆公司向武杨收取的履约保证金75000元，应当予以返还，并且金石塆公司应向武杨支付该款的孳息。结合武杨的诉讼请求及利率标准的变更情况，前述孳息应以75000元为基数，从武杨起诉之日即2019年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止。关于武杨主张的装修款。首先，双方确认武杨对租赁物中的房屋进行了装饰装修，且无证据显示金石塆公司对武杨的装饰装修行为提出过异议，视为金石塆公司同意装饰装修。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，现场的装饰装修物虽包含未形成附合和形成附合两个部分，但鉴于金石塆公司已将案涉租赁物附带以上装饰装修物一并另行出租给案外人，案外人也已实际使用装饰装修物，视为金石塆公司同意利用武杨的装饰装修，金石塆公司对此应向武杨折价补偿。而经本院委托鉴定，因案涉租赁物的装修有变更的情况，且武杨无法提供该项目评估范围内的装饰装修的工程造价量清单，导致鉴定机构无法受理该鉴定项目委托，同时武杨未能提供其他证据证明装饰装修物的价值，武杨应承担举证不能的不利后果。故根据本案的情况，结合双方的履约情况、市场水平、损益情况等，本院酌定装饰装修物的折价补偿款为50000元。其次，对武杨主张的空地部分的地面硬化工程，因双方指认的地块均不在金石塆公司提供的东府集用（2006）第1900150704555号《集体土地使用权证》使用权红线范围内，且未办理用地手续，属于武杨擅自使用和进行工程，故由此产生的费用，应由武杨自行承担。武杨要求金石塆公司支付地面硬化的相关费用，没有依据，本院不予支持。关于办公设备的问题。金石塆公司确认武杨搬离时，在租赁物内遗留有办公桌若干、衣柜、床架等办公设备，但经本院现场勘验，现场未见有相关设备，金石塆公司对此不能作出合理解释并明确设备的去向，应由金石塆公司就上述设备向武杨进行折价补偿。按照金石塆公司提供的照片反映的设备情况，结合武杨不能提供证据证明设备价值的情况，本院酌定金石塆公司向武杨支付的办公设备折价补偿款为1000元。至于武杨主张的除上述设备外的其他设备，由于武杨没有提供任何证据予以证明，故本院不予采信，对武杨相关请求，本院不予支持。关于武杨主张的折价补偿款的利息，因折价补偿是自合同被确认无效时才产生的法律后果，故在合同无效的判决尚未生效时，武杨请求利息，没有依据，本院不予支持。关于金石塆公司主张的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，本案中，武杨虽于2019年6月搬离案涉租赁物，但其没有与金石塆公司进行交接，也没有腾空租赁物，仍遗留部分物品在租赁物内，属于实际占有使用租赁物，应向金石塆公司支付对应期间的占有使用费。其中，2019年5月20日至2019年7月19日的期间，属于合理的搬离腾空期间，金石塆公司主张参照合同约定的月租金标准计算上述期间租赁物的占有使用费，合法有据，本院予以支持，金额为50000元（25000元/月×2个月）。对2019年7月20日至金石塆公司主张的2019年9月19日止的期间，由于属于不合理的租赁物的闲置期，双方均没有采取必要措施防止损失扩大，且双方对导致合同无效均存在过错，过错程度相当，故该闲置损失应由双方按各50%的比例分担，其中武杨应承担的部分为25000元（25000元/月×50%×2个月）。至于金石塆公司主张的占有使用费的利息，因占有使用费性质上属于折价补偿，自合同被确认无效时才产生该法律后果，故在合同无效的判决尚未生效时，金石塆公司请求支付占有使用费的利息，没有依据，本院不予支持。关于水电费的问题。金石塆公司主张的水电费金额有缴费通知单、供水供电部门的收费记录和发票予以证明，武杨虽有异议，但没有提供相反的证据予以反驳，本院对武杨的异议不予采纳，对金石塆公司主张的水电费金额予以认可。根据前述关于占有使用期间的认定，2019年4月20日至2019年7月期间的水电费5880元应由武杨承担，故本院对金石塆公司关于水电费的请求予以支持。此外，金石塆公司是一人公司，董斌是金石塆公司的唯一股东，无证据显示金石塆公司的财产独立于董斌的个人财产，因此武杨诉请董斌对金石塆公司的案涉债务承担连带清偿责任，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告东莞市金石塆实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武杨返还履约保证金75000元并支付利息（以75000元为基数，从2019年10月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计算至清偿完毕之日止）；二、被告东莞市金石塆实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武杨支付装饰装修物折价款50000元；三、被告东莞市金石塆实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告武杨支付办公设备折价款1000元；四、被告董斌对本判决第一、二、三判项所确定的被告东莞市金石塆实业投资有限公司的债务承担连带清偿责任；五、原告武杨于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞市金石塆实业投资有限公司支付占有使用费50000元；六、原告武杨于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞市金石塆实业投资有限公司支付房屋闲置损失25000元；七、原告武杨于本判决发生法律效力之日起十日内向被告东莞市金石塆实业投资有限公司支付水电费5880元；八、驳回原告武杨的其他诉讼请求；九、驳回被告东莞市金石塆实业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3110元，由武杨承担1915元，由被告东莞市金石塆实业投资有限公司、董斌承担1195元；反诉受理费1208.8元，由武杨承担923元，由被告东莞市金石塆实业投资有限公司承担285.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  卢秀文二〇二〇年十月八日书记员  伍秀娟强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。