安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初4805号 原告：杨继斌，男，汉族，1986年6月2日出生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：刘大云，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被告：王启斌，男，汉族，1977年6月28日出生，住甘肃省镇原县。 被告：侯春艳，女，汉族，1979年5月29日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人：王启斌，系侯春艳丈夫。 原告杨继斌与被告王启斌、侯春艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨继斌的委托诉讼代理人刘大云与被告王启斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨继斌向本院提出诉讼请求：1.请求判令立即解除原被告签订的《存量房买卖合同》及2019年12月5日签订的《合同补充协议》；2.请求判令两被告立即退还原告支付的30万元购房款；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告在2019年底时拟购买房屋自住，后经中介公司人员介绍，原被告在2019年12月签订了存量房买卖合同，该合同约定上述房屋转让总价款为499万元，首付200万元，剩余款项办理银行按揭贷款。2019年12月5日，又签署了合同补充协议，约定了补充协议签订后原告向被告支付定金10万元，定金冲抵房款。首付款于2020年4月20日支付。另约定了若有不可抗力因素或国家政策变动无法正常交易，双方无责解约。补充协议签订当日，原告向被告支付10万元，2020年5月22日原告向被告支付了20万元。原告系添逅（中国）有限公司的发起人、法定代表人及总经理。公司以鞋制品的批发和零售作为主营业务，与合肥百大、银泰等商场合作销售。原告的主要收入来源为公司营业收入后的利润分红。本合同签订后，新冠疫情暴发，各大商场长时间关门停业，我的公司无经营收入，还有银行贷款、工人工资等要借款支付，亏损严重，因此因新冠疫情影响导致无力支付购房款。故原告因为不可抗力影响，无力购买和交易，继续履行合同对原告显失公平，双方签订的合同和补充协议应当无责解约，原告支付的购房款30万元应当予以返还。 被告王启斌、侯春艳辩称，被答辩人陈述的购房首付款于2020年4月30日支付，该约定是基于鞋制品销售和回款时间的预期做出的，是歪曲事实的理由，且原告提供大量的公司账务情况及疫情为不可抗力作为违约借口，公司亏损与本合同的履约或违约不存在任何直接关系，被答辩人以不可抗力提起诉讼没有依据；被答辩人诉请要求答辩人退还30万元定金，答辩人在此次房屋买卖中没有任何过错，且全力配合对方支付答辩人本套房屋贷款尾欠预约还款三次，而对方一直拖延，原告诉请无事实法律依据。答辩人与被答辩人的合同是在双方自愿，且责权利明确，违约责任合理的情况下签署的，合同真实有效，被答辩人应立即执行合同或解除合同支付答辩人违约金99.8万元，综上，请求人民法院驳回被答辩人的全部诉请。 原告为证明自己的主张，向法庭提供的证据有举证：证1原告身份证复印件、添逅（中国）的企业基本信息，证明原告主体资格，原告为鞋制品行业经营者，为添逅中国的投资人、总经理，主要收入来源为添逅中国的经营收入后的分红，添逅中国为鞋制品的批发和销售，集中销售和回款期为当年的1月至4月；证2《存量房买卖合同》、《合同补充协议》，证明双方约定原告购买被告房产的基本约定，购房首付款于2010年4月30日支付，该支付时间的约定是原告基于对鞋制品销售和回款的时间的逾期而作出的，且合同签订时间点前的国内经济状况和销售行情亦是合同签订的基础，双方约定不可抗力影响正常交易的双方的无责解除；证3收款收据，证明原告为履行合同约定向被告支付了合计30万元购房款，但此后因疫情影响导致无力支付，且与被告无法协商一致；证4原告在疫情期间为保企业生存而向网贷公司的贷款记录、原告贷款后向添逅中国转账记录、添逅中国及其股东合肥貔貅商贸有限责任公司的资产负债表，证明因受到新冠疫情影响，原告公司不仅无任何营业收入，而且相关供应商货款、人员工资、租赁费用、仓储费用等运营成本不断增加，原告为确保公司生存、职工就业等不得不想向相关网络公司贷款向公司输血，添逅中国2020年1月至4月期间的经营惨淡，负债累累，原告自身不仅未能从共同公司获得利润，而且还背负巨额债务，原告已无力支付购房款；证5银泰、百货大楼等商场在疫情期间的打烊通知，证明原告在银泰、百大等经营的相关品牌鞋店均因为疫情影响，银泰百大等百货商场均在过年节假日期间关门歇业，无任何经营收入。后虽然在开门营业，但因为国家、地方政府抗疫政策原因，老百姓均居家隔离，商场经营更是惨淡，导致杨继斌经营的鞋店无任何收入来源；证6原告经营的貔貅商贸公司、添逅国际公司支付工资情况以及原告自己账户支付工资情况，证明因为疫情影响，貔貅商贸和添逅国际在无任何收入的情况下仍旧需要支付工人工资，在公司自有资金无力支付后，杨继斌通过个人信贷方式由网络公司贷款后支付工人工资。此上证据证明，因为疫情影响导致百货企业无力生存，杨继斌作为鞋店经营者，为了企业的生存和喘息，为了工人工资的按时发放，已经将自身资金全部付出并且通过个人名义以网络贷款的方式向企业输血，维持企业在生存线上挣扎，杨继斌已经无力支付购房款，亦无力承担所谓的违约金。证7案涉小区二手房平台价格，证明案涉小区的房屋价格存在上浮，原告不存在任何损失。 被告对原告举证，质证意见如下：对证1身份证三性无异议，公司情况我方不清楚，也与本案无关；对证2合同及补充协议真实性无异议，但合同约定的是2020年4月30日前支付房款，被告已经违约；对证3真实性无异议；对证4.5.6，认为疫情对任何人都有影响，但不是原告违约不履行合同的理由，我方不认可，其合同是原告个人签订的，其名下的公司经营状况也与本案无关；证7我方不清楚，如果原告认为房屋增值可以继续履行房屋买卖合同。 两被告为证明自己的主张，向法庭举证如下：证1双方签订的存量房买卖合同及补充协议，证明双方约定基本约定与违约赔偿责任，合同第7项违约责任及具体数额，若甲方违约，双倍返还乙方定金，若乙方违约，甲方收取的定金不予退还，甲乙双方任一方违约，违约方承担总房款的3%的中介服务费、诉讼费、律师费等并赔偿守约方总房款的20%是损失赔偿金；证2被告方银行按揭抵押借款合同及物业费明细，证明原告违约给被告带来的直接损失；证3被告方承租经营场所合同，证明原告违约给被告带来的直接损失。 原告对被告举证，质证意见如下：对证1真实性无异议，但双方约定2020年4月30日支付首付款，该约定系原告对其经营预期做出的，但是由于疫情影响导致了情况变化，补充协议中对不可抗力做出了约定，因为不可抗力导致双方无法正常交易，双方无责解除合同，该条款适用于本案；对证2抵押借款合同真实性无异议，但抵押贷款的日期2016年，这是在房屋买卖合同前，且是为了个人需要的金融贷款，并不是房屋按揭贷款，与本案房屋买卖合同没有关系，偿还本息本就是被告方的义务，并不是损失，物业费发票真实性无异议，但是该物业费明细并不是被告的损失，且此物业费的期间房屋本就没有交付，与本案无关；证3真实性无法确认，与本案无任何关联性，该合同不能证明被告方相关损失。 本院经审理认定的事实如下：2019年12月5日，原被告签订了存量房买卖合同及合同补充协议，合同约定原告购买被告所有的位于长丰县双凤湖畔23幢房屋，转让总价款为499万元，首付200万元，剩余款项办理银行按揭贷款。补充协议7约定：本协议签订后乙方向甲方支付定金10万元，定金冲抵房款。若甲方违约，双倍返还乙方定金；若乙方违约，甲方收取的定金不予退还。甲、乙双方任一方违约，违约方承担总房款3%的中介服务费、诉讼费、律师费等并赔偿守约方总房款的20%是损失赔偿金。另约定了若有不可抗力因素或国家政策变动无法正常交易，双方无责解约。首付款于2020年4月20日支付。协议签订当日，原告向被告支付定金10万元，2020年5月22日被告出具了房屋买卖分期付款收条,向原告收取了购房款20万元。后期双方因合同的履行，产生争议，原告诉讼来院。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方自愿签订的存量房买卖合同，内容不违反法律规定，属有效合同，原告依约向被告给付了定金和部分房款，现因自身没有购买能力支付首付款请求解除合同。本案的焦点是原告要求解除合同的理由是否成立，合同应否解除？原告举证证明，原告经营的公司因今年新冠××疫情影响负债较多，经营困难，属不可抗力的情形下解除合同，被告并不认可，认为现疫情已经结束，原告应当履行合同，本院认为，双方作为个人签订的房屋买卖合同已有效成立，并非公司购房，公司经营困难会影响其购房资金筹措，但不必然导致双方个人间签订的合同不能履行，因此，原告解除合同认为存在不可抗力的理由和证据不够充分，本院不予采信。合同继续履行中涉及的付款、产权变更登记、办理按揭贷款均需双方积极配合，原告称已无力购买房屋，明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务，执意解除合同，继续履行可能对被告也将造成不利后果，故对原告要求解除合同的请求，本院予以支持，但原告依法应承担相关违约责任。关于本案的违约责任，双方在合同中约定并给付了定金，原告违约要求解除合同，其给付的定金100000元，被告可不予返还。被告辩称的要求原告承担约定的合同总房价的20%计99.8万元的违约责任，提供的证据不足以证明其因原告违约造成的损失，故其辩称要求原告承担的违约责任并不适当，本院不予采信，本院判定本案适用定金的相关规定确定违约责任，被告应在扣除定金后返还原告购房款200000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除原告杨继斌与被告王启斌、侯春艳于2019年12月5日签订的存量房买卖合同及合同补充协议； 二、被告王启斌、侯春艳于本判决生效后十日内返还原告杨继斌购房款200000元，杨继斌签订合同时交付给王启斌、侯春艳的定金100000元，不予返还。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在本判决指定的给付期间届满后二年内申请法院执行。 案件受理费减半收取3150元，由原告杨继斌负担2000元，被告王启斌、侯春艳负担1150元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  张登新 二〇二〇年十月二十六日 书记员  陈 朴 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。