河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1081民初3755号 原告：戴红菊，女，1949年11月13日出生，回族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：周沙白，北京中恪律师事务所律师。 被告：霸州市国利房地产开发有限责任公司，住所地：霸州市霸州镇东关九街津保路南侧，统一社会信用代码：91131081061684127P。 法定代表人：李德军，总经理。 委托诉讼代理人：刘金猛，男，1968年3月17日出生，汉族，住址河北省霸州市。 原告戴红菊与被告霸州市国利房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告戴红菊的委托诉讼代理人周沙白、被告霸州市国利房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人刘金猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴红菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已付购房款576587元；2、判令被告支付从2019年1月1日至2019年7月23日期间购房款的资金占用利息损失35114.15元（以购房款576587元为基数按日万分之三计算）；3、判令被告支付自2019年7月24日起逾期退还购房款的违约金397499.08元（暂算至2020年8月10日，之后违约金以购房款576587元为基数，按日千分之一点八计算至被告退还全部购房款之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月2日，原告戴红菊与被告霸州市国利房地产开发有限责任公司签订了一份《认筹意向书“胜水荷香?新华园”（公园1號）》（以下简称认筹意向书），约定原告认筹9号2单元903室，面积80.16㎡，单价7192.95元/㎡，认筹总价为576587元。《认筹意向书》签订后，原告缴纳了认筹款576587元，然而被告却未能保证房屋按时办理网签，故原被告协商退房事宜，并于2019年1月23日签订《退房协议》一份，约定：被告于2019年7月23日前向原告退还购房款576587元，同时自2019年1月1日起按日万分之三计息，至原告收到退房款之日止，该利息与房款一起于2019年7月23日一次性付清，如被告未能在2019年7月23日退请房款，被告还应按未退房款的日千分之一点五承担违约金直至退请房款之日止。然协议签订后，被告未能在2019年7月23日退还购房款及相应利息，经原告多次催讨，被告仍未能退还任何房款，遂成诉。 被告霸州市国利房地产开发有限责任公司辩称,由于被告房屋五证不全认筹，被列入问题楼盘，属政府帮扶监管项目。已遇到不可抗力的因素，无能力承担附加约定的利息及违约金，根据2020年8月1日由胜芳镇镇委镇政府主持的购房业主代表现场会上通报了要房和退房的解决办法，1、原则上鼓励要房，2、退房客户最早退房时间定为所购楼房进度达到6层拿下预售证后，开始对市场公开销售，销售期间有购买客户成交并交款后第一时间退回原购房款及利息，3、最晚退房款时间主体封顶后45天内退款及利息。该违规房屋买卖是霸州市泽成房地产经纪有限公司一手操纵的，原告房款没有交到国利房地产公司财务，没收到房款先开收据是泽成销售公司做的业务流程担保才开的，至今无法下账。我方要求原告向泽成销售公司要回所交房款，交回国利公司收据；如要房，需把房款交到国利公司财务。 原告提交的证据有： 1、2018年7月2日，原告与被告签订的认筹意向书1份，证明2018年7月2日，原告与被告签订了一份认筹意向书“胜水荷香新华园”（公园1號）约定原告认筹9号2单元903室，面积80.16平方米，单价7192.95元/平方米，认筹款总价为576587元。 2、POS机单据与银行明细各1份，证明原告于2018年4月14日、6月20日分5笔支付了全部房屋认筹款。 3、被告出具的收据3份，证明被告收到原告支付的全部房屋认筹款576587元后出具了三张收款收据，总额为576587元。 4、原被告签订的退房协议1份，证明2019年1月23日，原、被告于2019年7月23日前向原告退还认筹款576587元，同时自2019年1月1日起按日万分之三计息，至原告收到退房款之日止，该利息与房款一起于2019年7月23日一次性付清，如被告未能在2019年7月23日退清房款576587元的，被告还应按未退房款的日千分之一点五承担违约金直至退清房款之日止。 被告的质证意见为：对证据1-4，该房屋的买卖是由霸州市泽成房地产经纪有限公司一手操控的，原告房款没有交到被告处，被告没有收到房款，先开收据是泽成销售公司做的业务流程担保才开的，被告至今无法下账，我方要求原告向泽成销售公司要回所交购房款，交回国利公司收据，如要房，需将房款交到国利公司财务。 被告霸州市国利房地产开发有限责任公司未向本院提交证据。 经过庭审质证，本院审查认为，原告提供的证据1-4，且符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 经审理查明：2018年7月2日，原告戴红菊与被告霸州市国利房地产开发有限责任公司签订认筹意向书，原告认筹位于霸州市，预计交房日期2020年12月31日，原告缴纳认筹款576587元。2018年6月3日原告支付认筹款585000元，被告向原告出具收据三份。2019年1月23日原被告达成退房协议，约定退房补偿办法，于2019年7月23日前被告向原告退房款576587元，补偿金从2019年1月1起开始计息（利息按日万分之三计），利息收到房款之日止，该利息与房款一起于2019年7月23日前一次性付清。如2019年7月23日前被告不能向原告退请房款576587元，按剩余未退房款的日千分之一点五加罚直至退清房款为止。被告至今未退还原告购房款、利息及违约金。庭审后，被告向本院提交代理意见（答辩状）一份，认为原被告约定的利息及违约金约定过高，应予以调减；对此原告认为被告作为违约方，应按合同约定承担原告的利息损失和违约金。 本院认为，原告戴红菊购买被告霸州市国利房地产开发有限责任公司开发建设的房屋，后双方达成退房协议，系当事人双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以确认。被告霸州市国利房地产开发有限责任公司应当按退房协议的约定返还原告购房款576587元，被告未按约定履行，故对原告要求被告退还购房款576587元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的利息及违约金，实为被告延期付款给原告造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原被告虽在退房协议中对利息和违约金的支付进行了约定，原告据此要求被告支付利息及违约金的诉讼请求，已超出给原告造成的实际损失，被告请求予以调减，本院予以支持，被告支付给原告实际损失：以576587元为基数，自2019年1月1日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率的1.3倍计算，至2019年8月19日止；以576587元为基数，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，至实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告霸州市国利房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告戴红菊购房款576587元并支付原告实际损失（以576587元为基数，自2019年1月1日起，按中国人民银行同期同档次贷款利率的1.3倍计算，至2019年8月19日止；以576587元为基数，自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，至实际付清之日止）。 二、驳回原告戴红菊的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13883元，由被告霸州市国利房地产开发有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  朱卫强 人民陪审员  刘翠静 人民陪审员  李 辉 二〇二〇年十月十九日 书 记 员  张宇轩