四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2819号 上诉人（原审原告）：蔡定明，男，汉族，生于1966年7月12日，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：侯皓蓝，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省阆中明星房地产开发有限责任公司，住所地四川省阆中市商城路西段**。 法定代表人：柯阆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：傅方明，四川纪明律师事务所律师。 上诉人蔡定明因与被上诉人四川省阆中明星房地产开发有限责任公司（以下简称明星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2020）川1381民初2012号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蔡定明的委托诉讼代理人侯皓蓝，被上诉人明星公司的委托诉讼代理人傅方明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡定明上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人将出售给上诉人的位于阆中市××街××小区××住房过户至上诉人名下；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定办理不动产产权登记属于商品房买卖合同的协助义务错误。房屋作为不动产，只有办理了产权登记，才视为履行了转移标的物所有权的主合同义务。被上诉人在2015年12月14日即取得了案涉房屋所有权，但在长达五年时间里，被上诉人以上诉人应承担超出合同约定之外的巨额费用为由，拒不办理产权转移，应当认定被上诉人未履行转移标的物所有权的主合同义务而非协助义务。上诉人与被上诉人签订合同约定的房屋面积为98平方米，但被上诉人实际办理案涉房屋的面积只有69.34平方米，差额部分被上诉人未办理不动产登记，损害了上诉人的利益，被上诉人应当按照实际面积办理产权登记。2、一审判决推定土地出让金应当由上诉人承担，没有合同约定和法律依据。对于出让土地改变土地规划、容积率等，被上诉人作为开发商是补交土地出让金差价的义务人，而非由上诉人承担。双方签订的买卖合同中也没有土地出让金由谁支付的约定。上诉人购买的房屋是顶楼，价格低于其他楼层且上诉人在不同的时间段购房和一次性付款，价格上与他人存在差异也合情合理。被上诉人曾提起诉讼要求上诉人承担房屋测绘费、配套费、防空费、维修基金、契税、土地出让金等，在法院释明房屋测绘费、配套费、防空费、土地出让金不应由上诉人承担后撤回诉讼。3、一审判决认定上诉人在未履行缴纳土地出让金义务前，被上诉人有权拒绝办证，没有约定和法律依据。一审判决突破上诉人的诉讼请求，对诉讼请求之外的事项作出实质性判定，损害了上诉人的权利，程序违法。被上诉人关于房屋测绘费、配套费、防空费、土地出让金应由上诉人承担的答辩，并未提出反诉，被上诉人也未实际缴纳土地出让金，一审法院不应作为争议内容审理和作出判决，且该判决具有不确定性和不可执行性。 明星公司辩称，1、为上诉人办理产权登记手续是被上诉人的协助义务而非主合同义务。上诉人在尚未依照合同约定缴清各项税费之前，要求被上诉人协助办理产权过户不应得到支持。2、根据合同约定，办理产权的各项税费应该由上诉人承担。根据合同约定案涉房屋为无产权房，价格比有产权房低于1000元。3、上诉人提出了办理产权登记的要求，被上诉人即启动了协助办理义务的程序，但是上诉人怠于支付办理产权的税费，被上诉人有权拒绝履行协助办理产权的义务。一审认定事实清楚，适用法律适当，请求维持。 蔡定明向一审法院起诉请求：1、判令明星公司将出售给蔡定明的阆中市盘龙东街“龙景小区”2-5-1住房过户至蔡定明名下；2、诉讼费由明星公司承担。 一审法院经审理查明:2012年12月11日，蔡定明作为购买人（乙方）与张**、赵玉太（甲方）作为出售人签订房屋买卖合同一份，合同主要内容为：1、乙方自愿购买五层，住房（******），建筑面积98㎡，单价2780元/㎡，房屋总价为272440元；2、乙方所购住房，甲方不得办理土地使用权证、房屋产权证、车库产权证，不提供相应资料，甲方不得负责其他各种税、费。同时，在该合同第11项中的第2项手写备注为“该套住房是无产权证及土地证，如甲方要办理产权，并通知乙方办理产权，并支付相关办理产权的税费，乙方不办理产权，不承担税费”。该合同中，赵玉太作为委托代理人签字，张**作为甲方签字并盖私章。张**系明星公司在案涉“龙景小区”的项目负责人。双方合同签订后，蔡定明按约定缴纳了购房款，蔡定明向明星公司预付办理产权手续费1万元。2016年，蔡定明所购房屋已办理了商品房预售备案登记。 2015年12月14日，明星公司在阆中市房地产管理局办理了房屋所有权证，该产权证号为“阆房权证阆中市字第2××2号”，载明房屋所有权人明星公司。明星公司主张：1、案涉“龙景小区”中有产权调换（拆迁），明星公司因考虑成本与利润问题，在修建时多修建了部分面积，该多修建的面积即为修建的蔡定明所主张的房屋，蔡定明在购买房屋时明星公司已向蔡定明说明其所购房屋属于“小产权”房，无法办理产权，并在合同中注明；2、根据明星公司提供的同一小区其他购房户的房屋买卖合同中的单价可以看出，蔡定明购房价款普遍偏低1000元；3、因明星公司需要给其他购房户办理产权证书，已向蔡定明询问是否愿意办理产权，若需办理产权所产生的税费由蔡定明承担，在取得蔡定明同意后，明星公司已开始在履行相关办证事项；4、因将原无产权房屋办理产权登记，需要补交土地出让金以及其他费用，蔡定明未补交。根据明星公司提供证据显示，明星公司多修建了818.96平方米，需要补交土地出让金88.28万元。明星公司提供的与案涉小区其他购房户签订的房屋合同中，约定单价分别为3900／㎡、3780／㎡、4080／㎡。根据明星公司主张，蔡定明除需要支付土地出让金外，还需要支付办证中产生的房屋测绘费、配套费、防空费、房屋维修金、办理产权产生的契税。明星公司在办理产权过程中，向相关部门报送的蔡定明房屋面积为69.34平方米，房屋总价款为138680元。明星公司主张，在为龙景小区办理产权过程中，明星公司为减轻蔡定明以及其他购房户负担，都少报送了房屋总价款，以降低购房户应缴纳的税费。 还查明，明星公司曾起诉过蔡定明，要求支付办证费用，后明星公司撤回起诉。案涉“龙景小区”除蔡定明外，另有赵才龙、侯长勇、陈明芬以明星公司为被告提起了诉讼，诉讼请求亦为要求明星公司办理过户手续。明星公司主张，三案原告所购房屋均为无产权房，若需办理产权，均需缴纳房屋测绘费、配套费、土地出让金、防空费、房屋维修金、契税费用等，才可办理。 一审法院认为，蔡定明与明星公司在自愿、平等的基础上签订房屋买卖合同，该合同成立并生效，合同对双方均具有约束力。虽然蔡定明对明星公司提供的委托书、房屋所有权登记申请书持有异议，但根据明星公司提供证据可以证明明星公司已开始积极履行为蔡定明办理产权登记手续义务，且该房屋现已备案在蔡定明名下，故明星公司并非属于怠于履行协助义务。本案争议焦点为明星公司在为蔡定明办理产权登记手续时所产生的相关费用（特别是土地出让金），应当由谁负担的问题。对此，一审法院认为明星公司在为蔡定明办理产权手续时产生的土地出让金，应当由蔡定明负担，理由如下。1、明星公司作为出卖人，为蔡定明办理产权登记手续，应当是履行协助义务，并非明星公司的主义务之一。2、土地出让金属于土地管理部门按规定收取的土地出让价款，过户手续费则是税务部门向买卖双方征收的各类税费，因房地产开发企业本应负有取得房屋初始登记的义务，故一般来说，将土地使用权变更为出让时产生的费用，应当由房地产开发企业负担。但，如若双方对该项费用负担作出约定或者可以推定双方对该项费用作出约定，则应当依照双方约定来负担土地出让金。3、本案中，蔡定明与明星公司签订的买卖合同中，明确约定了蔡定明购买的房屋为无产权、没有土地使用证、办理产权所需的税费由买受人负担等事项，虽然该项约定并未明确表示税费中包含土地出让金，但结合明星公司出售案涉小区其他房屋的价格，该项规定可以说明蔡定明购买房屋时是明确知晓其所购买的房屋产权登记会存在问题。另，需要指出的是，蔡定明不认可明星公司所出示的明星公司与其他购房户所约定的价格，蔡定明认为其他购房户合同中价格与明星公司提供的销售不动产清单中价格不一致，但从明星公司提供证据可以看出明星公司在协助蔡定明以及其他购房人办理产权过户手续时，为降低税费，明星公司在报送资料时降低了房屋总价款，因此销售不动产清单中价格不能视为真实价格。4、蔡定明知晓其购买房屋产权办理上会存在问题，即可以推导明星公司已告知蔡定明其所购买房屋当时不能办理产权过户手续，明星公司并因此在房屋价款上予以了优惠。明星公司属于房地产开发企业，具有营利性质，已给予蔡定明房屋价款上的优惠，明星公司缴纳新增加面积的土地出让金后会增加开发成本，蔡定明更会因此获利，故一审法院认为对于双方签订合同中“办理产权所产生的一切税费”约定，应当可以推定是对土地出让金作出由买受人负担的约定。 综上，现蔡定明并未依照双方约定缴纳应由其负担的土地出让金，明星公司可以拒绝继续履行协助办理产权过户手续的义务，故蔡定明的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条之规定，判决如下：驳回蔡定明的诉讼请求。案件受理费300元，由蔡定明负担。 二审中，明星公司称案涉小区还欠60万元土地出让金未予缴纳。案涉房屋只办理了房屋所有权证在明星公司名下，未办理土地使用权证。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，明星公司在开发阆中市绕城路龙景小区项目中，超出规划面积修建房屋818.96平方米，明星公司与蔡定明签订的《房屋买卖合同》所载明的住宅房屋即属于明星公司未按规划许可建设的面积范围。双方签订的《房屋买卖合同》备注了“该套住房是无产权证及土地证”，说明明星公司与蔡定明在签订合同时均知晓案涉房屋属于超面积修建。在明星公司向规划部门申请调整小区面积后，对调整规划后的建筑面积需要补缴土地出让金。根据审理查明的事实，调整规划后增加建筑面积应当补缴土地出让金88.28万元，明星公司称目前还欠60万元土地出让金未予缴纳。明星公司虽然启动了为蔡定明的办证程序，也收取了蔡定明办证手续费1万元，并对案涉房屋办理了房屋所有权证，但因案涉小区尚未补缴齐土地出让金，尚不具备办理不动产产权证的条件，蔡定明现起诉要求明星公司将案涉住房过户至蔡定明名下的客观条件尚不具备，对于该项请求不予支持。 综上，一审认定事实清楚，但裁判理由不当。鉴于一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由蔡定明负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  熊 东 二〇二〇年十月二十一日 书记员  刘佰燕