西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏04民终142号   上诉人（原审被告、反诉原告）：邢春蓉，女，1973年1月20日出生，汉族，户籍地四川省南充市，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。   委托诉讼代理人：郭东升，西藏三千律师事务所律师。   被上诉人（原审原告、反诉被告）：林芝市阳光幼儿园，地址林芝市八一大街中级法院商品房，民办学校办学许可证：教民**。   负责人：秦小琳，该幼儿园校长。   委托诉讼代理人：罗征炬，西藏昂秀律师事务所律师。   上诉人邢春蓉因与被上诉人林芝市阳光幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邢春蓉及其委托诉讼代理人郭东升、被上诉人林芝市阳光幼儿园委托诉讼代理人罗征炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   邢春蓉上诉请求：1.撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初265号民事判决第二项、第三项、第五项；2.依法改判由林芝市阳光幼儿园支付邢春蓉店面装修费129,000元；3.依法改判退还邢春蓉2019年6月23日至2019年7月22日的租金7,600元；4.依法改判退还邢春蓉履约保证金50,000元；5.本案一审本诉、反诉、二审诉讼费由林芝市阳光幼儿园承担。事实与理由：1、邢春蓉在订立合同时存在重大误解，且因林芝市阳光幼儿园的违约行为导致双方签订的《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》无法继续履行，并非一审法院认定的邢春蓉违约。经过一审法院庭审查明的案件事实，双方签订《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》之日，涉案商铺并未竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第六十条第二款规定：“建筑工程未竣工或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，林芝市阳光幼儿园隐瞒租赁商铺并未竣工验收的事实，导致邢春蓉产生重大误解签订的《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》第五条约定“甲方应当保证乙方正常经营所必需的通水电”，通水电是林芝市阳光幼儿园的义务同时也是合同履行的前提条件，且一审法院也查明“2019年7月1日，案涉房屋仍未接通独立水电，双方就案涉房屋通水通电问题进行协商”。同时结合一审法院查明事实案涉房屋为林芝市阳光幼儿园转租给邢春蓉，林芝市阳光幼儿园隐瞒房屋为他人所有的事实，损害邢春蓉的知情权。综上，林芝市阳光幼儿园的行为已经违反《中华人民共和国合同法》第六十条的规定。此后多次沟通无果，导致邢春蓉无法正常使用租赁商铺，因此也无法正式营业。2、邢春蓉已于2019年11月初将租赁房屋返还给林芝市阳光幼儿园。2019年6月22日签订的《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》，后因林芝市阳光幼儿园出租的租赁商铺并没有通电，且租赁的商铺内水管有不同程度的损坏，导致邢春蓉无法正常使用租赁房屋。此后邢春蓉多次与林芝市阳光幼儿园协商要求解除合同，但是林芝市阳光幼儿园均以水电已经接通为由拒绝邢春蓉的要求，后邢春蓉与林芝市阳光幼儿园协商无果，于2019年11月1日将租赁商铺钥匙交还给林芝市阳光幼儿园，并搬离租赁商铺。综上，请依法审查，支持邢春蓉的全部上诉请求，维护合法权益。   林芝市阳光幼儿园辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。   林芝市阳光幼儿园向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》；2.判令邢春蓉支付林芝市阳光幼儿园2019年7月23日至2020年4月13日的房屋租金65,867元；3.判令林芝市阳光幼儿园不予退还邢春蓉履约保证金50,000元；4.本案诉讼费用由邢春蓉承担。   邢春蓉向一审法院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》；2.判令林芝市阳光幼儿园向邢春蓉退回2019年6月23日至2019年7月22日的租金7,600元；3.判令林芝市阳光幼儿园向邢春蓉退还履约保证金50,000元；4.判令林芝市阳光幼儿园赔偿邢春蓉店面装修费195,000元及因无法正常经营的损失100,000元；5.反诉费由林芝市阳光幼儿园承担。   一审法院认定事实：2018年9月19日，林芝市阳光幼儿园校长秦小琳的丈夫马存学与案外人陈淑娟签订《房地产租赁合同》，约定由马存学承租西藏自治区林芝市××区房屋，其中包括案涉房屋。房屋租赁期限：自2019年1月1日起至2028年12月31日止。   2019年6月22日，林芝市阳光幼儿园与邢春蓉达成房屋租赁合意，林芝市阳光幼儿园将位于林芝市富丽名城的四号门面（《房地产租赁合同》中14号）转租给邢春蓉，林芝市阳光幼儿园（甲方）与邢春蓉（乙方）签订《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》，房屋用途为商业门面，房屋建筑面积126.7㎡，租金7,600元/月，租赁期限为2019年6月22日至2024年6月22日，租金为每月支付一次，乙方逾期缴纳租金，按每天租金的1%向甲方支付违约金，并约定为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金50,000元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方，在租赁期限内，乙方违约而造成的损失由乙方负责且押金不予退还。合同第五条第五款约定：甲方应保证乙方正常商业经营所必需的通水电。合同第八条第一款第一项约定：未按约定期限交付租金，超过10天，甲方有权解除合同；合同第八条第二款第四项约定：租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全，乙方有权解除合同。同时，约定了双方的违约责任：符合本合同第八条第1、2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当月租金的1%支付违约金；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付，甲方有权要求乙方按当月租金的1%支付违约金。此外，还约定了续租、变更解除合同等内容。合同签订后，林芝市阳光幼儿园将诉争房屋交予邢春蓉使用。邢春蓉于2019年7月1日向林芝市阳光幼儿园支付2019年6月22日至7月21日的租金7,600元。林芝市阳光幼儿园于2019年10月28日在案涉房屋玻璃橱窗上张贴《催租通知》，要求邢春蓉在2019年11月15日前交清拖欠的租金，否则将单方终止合同、收回房屋。邢春蓉自2019年7月1日后再未向林芝市阳光幼儿园缴纳房屋租金。   另查明，2019年7月1日，案涉房屋仍未接通独立水电，双方就案涉房屋通水通电问题进行协商。   再查明，2017年9月20日，监理单位四川昌正工程咨询有限公司针对富丽名城1#楼（一期）出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程单位工程质量评估报告》，对地基与基础、主体结构分部工程质量评估意见均为符合要求；2020年6月8日，林芝市工程质量安全监督检查站出具《监督结论及文字说明》，富丽名城1#楼（一期）工程验收合格，案涉房屋包括其中。   一审法院认为，邢春蓉主张签订《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》时林芝市阳光幼儿园对其隐瞒案涉房屋未经竣工验收这一事项，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程未竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”，系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，案涉房屋是否已经竣工验收合格，并不影响案涉合同的法律效力，案涉租赁合同有双方签名盖章予以确认，意思表示真实，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，该院予以确认。合同签订后林芝市阳光幼儿园依约向邢春蓉交付租赁房屋，尽管案涉房屋在交付给邢春蓉时并未竣工验收合格，但并不必然导致邢春蓉无法正常使用租赁房屋。邢春蓉称交付林芝市阳光幼儿园的租赁物无法正常经营使用，其仅提供了双方短信聊天截图，该聊天内容仅能证实2019年7月1日，案涉房屋需靠外接水电进行使用，但其并未向法庭提交充分的证据证实案涉房屋一直无法按照租赁房屋约定用途使用或者无法按照租赁房屋的性质使用，相反，邢春蓉进行装饰装修并对外经营房屋中介业务、张贴房屋中介信息招揽顾客的客观事实能够证实案涉房屋可以按照双方约定的用途经营使用，故对邢春蓉的该抗辩意见，该院不予采纳，邢春蓉无合同约定或法定解除权。依法成立的合同，应受法律保护。邢春蓉在向林芝市阳光幼儿园支付第一个月租金7,600元后再未支付，应承担相应的违约责任；庭审中，林芝市阳光幼儿园自认双方于2020年4月13日解除合同、腾退案涉房屋，邢春蓉并未提供相应证据证实其腾退案涉房屋的时间早于2020年4月13日，故该院对林芝市阳光幼儿园要求邢春蓉支付2019年7月23日至2020年4月13日的房屋租金65,867元的诉讼请求予以支持，对邢春蓉要求退还2019年6月23日至2019年7月22日租金7,600元的诉讼请求不予支持；邢春蓉搬离腾退案涉房屋，系不愿再继续履行合同的意思表示，林芝市阳光幼儿园亦同意解除合同，对此该院予以确认。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因邢春蓉违约而解除合同，林芝市阳光幼儿园要求其承担违约责任的主张应属合理，但合同中对违约责任有两处约定，分别为：“…按当月租金的1%支付违约金…”及“…在租赁期限内乙方违约而造成的损失由乙方负责且押金不予退还”，两处约定不一致，属约定不明，综合考虑双方履行合同的实际情况、邢春蓉违约程度、新冠疫情对房屋租赁市场的现实影响，以及邢春蓉要求调低违约金的意愿，依据公平原则及诚实信用原则，该院酌情调整邢春蓉应承担的违约金为10,000元，故对林芝市阳光幼儿园主张不予退还履约保证金50,000元的诉讼请求，该院部分予以支持，对邢春蓉主张退还履约保证金50,000元的诉讼请求，该院予以部分支持。邢春蓉对其要求林芝市阳光幼儿园向其支付案涉房屋装修费用195,000元及经营损失100,000元的主张，并未提交任何证据予以证实，且邢春蓉自认在装修之初已发现案涉房屋未通过竣工验收，若其确有损失，则其应对放任损失扩大承担全部的过错责任，邢春蓉的该主张缺乏事实和法律依据，该院不予支持。   综上所述，当事人的合法权益应受法律保护。双方已无继续履行《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》的合意，均主张解除合同，该院予以确认；林芝市阳光幼儿园将案涉房屋交付邢春蓉使用，理应支付租金，故对林芝市阳光幼儿园要求邢春蓉支付拖欠租金65,867元的诉讼请求，该院予以支持，对邢春蓉返还租金7,600元的诉讼请求，不予支持。邢春蓉拖欠林芝市阳光幼儿园租金至今未付及提前要求解除合同，理应承担违约责任，故对林芝市阳光幼儿园要求邢春蓉以履约保证金50,000元承担违约责任的主张，该院部分予以支持，对邢春蓉要求退还履约保证金的主张部分予以支持；就其主张的装修费用及经营损失未提交任何证据予以证实，故对该主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条规定，判决：一、解除林芝市阳光幼儿园与邢春蓉于2019年6月22日签订的《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》；二、邢春蓉于本判决生效之日起七日内向林芝市阳光幼儿园支付房屋租金65,867元；三、林芝市阳光幼儿园于本判决生效之日起七日内向邢春蓉退还履约保证金40,000元；四、驳回林芝市阳光幼儿园的其他诉讼请求；五、驳回邢春蓉的其他诉讼请求。本诉案件受理费1,308.67元，由林芝市阳光幼儿园负担451.78元，由邢春蓉负担856.89元；反诉案件受理费3,294.5元，由邢春蓉负担3,201.07元，由林芝市阳光幼儿园负担93.43元。   二审中，邢春蓉提交了《收据》三张，欲证明邢春蓉装修案涉房屋，共产生装修费用129,000元的事实。本院认为，该三张收据系个人出具，真实性存疑，且数额与一审反诉金额存在矛盾，亦无其他证据佐证，故本院不予采信。   林芝市阳光幼儿园未提交新证据。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   对当事人二审争议的事实，本院分析、认定如下：   一、关于邢春蓉是否支付林芝市阳光幼儿园2019年7月23日至2020年4月13日的房屋租金65,867元的问题。本院认为，林芝市阳光幼儿园与邢春蓉于2019年6月22日签订的《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》，约定每月租金7,600元，邢春蓉于2019年7月1日向林芝市阳光幼儿园支付第一个月租金7,600元后，未再支付房屋租金，邢春蓉作为房屋承租人，在合同解除后应依法承担返还租赁物的义务，邢春蓉称于2019年11月1日已腾退案涉房屋，但并未提供充分的证据予以证实，林芝市阳光幼儿园自认双方于2020年4月13日解除合同、腾退案涉房屋，一审法院对此认定并无不当，邢春蓉主张不予支付林芝市阳光幼儿园2019年7月23日至2020年4月13日的房屋租金65,867元的上诉请求，本院不予支持。   二、关于林芝市阳光幼儿园是否退还邢春蓉履约保证金50,000元的问题。本案中，双方签订的《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》，明确约定了“为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金伍万元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。在租赁期限内乙方违约而造成的损失由乙方负责且押金不予退还。”，一审法院综合考虑双方履行合同的实际情况、邢春蓉违约程度，新冠疫情对房屋租赁市场的现实影响，依据公平原则及诚实信用原则，酌情调整邢春蓉应承担的违约金并无不当，对邢春蓉主张全部退还履约保证金的上诉请求，本院不予支持。   三、关于林芝市阳光幼儿园是否退还邢春蓉2019年6月23日至2019年7月22日的租金7,600元的问题。本院认为，邢春蓉与林芝市阳光幼儿园于2019年6月22日正式签订《林芝市阳光幼儿园门面租赁合同》，邢春蓉于2019年6月24日对所租商铺进行装修时，其已明知涉案房屋未接通独立水电，但仍实际经营并使用，并于2019年7月1日支付租金7,600元。因此，对邢春蓉要求退还2019年6月23日至2019年7月22日的租金7,600元的上诉请求，本院不予支持。   四、关于林芝市阳光幼儿园是否赔偿邢春蓉店面装修费129,000元的问题。本院认为，双方当事人对邢春蓉店面装修的事实均认可，但双方在合同中，对合同解除后装修费的承担并无约定，故对邢春蓉要求林芝市阳光幼儿园赔偿店面装修费的上诉请求，本院不予支持。   综上所述，邢春蓉的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   一审本诉案件受理费1,308.67元，由林芝市阳光幼儿园负担451.78元，由邢春蓉负担856.89元；反诉案件受理费3,294.5元，由邢春蓉负担2,920.76元，由林芝市阳光幼儿园负担373.74元。二审案件受理费3,232元（邢春蓉已预交4,032元，应退还邢春蓉多交部分诉讼费800元），由上诉人邢春蓉负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   王 林 华   审  判  员   孙 丹 华   审  判  员   达娃玉珍   二〇二〇年十月二十三日   法 官 助 理   黄 国 基   书  记  员   李 梅 艳