福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终5559号 上诉人（原审原告）：徐德元，男，1937年9月29日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：江天辉，福建宗法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛志兴，福建宗法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林志建，男，1958年6月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告）：陈文姐，女，1969年8月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人徐德元因与被上诉人林志建、陈文姐房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初4378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐德元上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并依法改判：福州市仓山区下渡街道朝阳路341号（原朝阳路南侧）南江滨旧屋区改造（临江新天地）七地块（一期）××单元单元房产的产权归徐德元所有；林志建、陈文姐限期将讼争房屋产权过户登记至徐德元名下；林志建、陈文姐限期将其一家六口人的户籍关系迁离讼争房屋。2.本案诉讼费由林志建、陈文姐承担。事实与理由：一、徐德元与林志建、陈文姐签订的《代办服务合同(拆迁安置房)》合法有效，林志建、陈文姐应当依照该合同的约定将房屋所有权证及土地使用权证过户到徐德元名下。徐德元依合同的约定分两次将购房款5460000元支付给林志建、陈文姐。在该合同的第五条第3点对林志建、陈文姐为徐德元办理房产权证书、土地使用权证书的问题作了专门约定，讼争房屋产权已于2017年11月1日登记至林志建名下，因此林志建、陈文姐将房屋产权过户至徐德元名下具有可行性。根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，徐德元搬入该房屋居住现已长达6年，林志建、陈文姐应当履行将房屋权属过户至徐德元名下的义务。二、林志建、陈文姐在将房屋出售给徐德元、收取了徐德元房款，并将房屋实际交付徐德元6年多时间以后，将该房屋抵押给案外人林威，明显具有侵害徐德元合法权益的恶意，此种抵押明显违反国家法律规定，该行为无效，不能据此免除林志建、陈文姐将“两证”过户给徐德元的义务。林志建、陈文姐将房屋出售给徐德元的时间在先，将房屋抵押给他人的时间在后。《民法总则》第154条、《中华人民共和国合同法》第52条均明确规定，恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的行为无效。林志建、陈文姐与其“抵押权人”将已出售给徐德元的房屋设定为借款抵押，明显存在恶意，“抵押权人”在明知此房系徐德元居住使用的情况下，仍与林志建、陈文姐签订房屋抵押合同，存在恶意，属于恶意串通行为。根据《中华人民共和国担保法》第37条的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第113条规定，以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。林志建、陈文姐将不享有所有权、不享有经营管理权的房屋设定抵押，应当认定该抵押无效。三、民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。林志建、陈文姐不仅违反国家的法律，也违反了社会公德。 林志建、陈文姐未做答辩。 徐德元向一审法院起诉请求：1.确认双方于2013年1月24日签订的《代办服务合同（拆迁安置房）》合法有效；2.判令福州市仓山区下渡街道朝阳路341号（原朝阳路南侧）南江滨旧屋区改造（临江新天地）七地块（一期）××单元房产的产权归徐德元所有；3.判令林志建、陈文姐限期将上述讼争房屋产权过户登记至徐德元名下；4.判令林志建、陈文姐限期将其一家六口人的户籍关系迁离上述讼争房屋；5.本案诉讼费用由林志建、陈文姐全部承担。 一审法院认定事实：2013年1月24日，双方在案外人福州佳盟房产经纪服务有限公司见证下，签订《代办服务合同（拆迁安置房）》一份，约定：林志建、陈文姐将坐落于福州市仓山区临江××号楼××单元房屋以636000元价格出售给徐德元，合同签订当日徐德元支付购房定金30000元；林志建、陈文姐在2013年2月1日前将房屋交接给徐德元，徐德元支付546000元给林志建、陈文姐；余款60000元作为办理产权保证金，待林志建、陈文姐领取其名下的《房屋所有权证》当日支付林志建、陈文姐50000元，待林志建、陈文姐领取其名下的《国有土地使用权证》当日将余下房款10000元支付给林志建、陈文姐。合同第五条第3点约定：“该房产按国家政策可办理产权证时，甲方必须在壹个月内亲自无条件配合乙方前往有关部门领取办理该房产具备办理产权的有关材料，申请甲方名下产权证收件手续。在领取甲方其名下的《房屋所有权证》贰个工作日内甲方应持该房产的产权证及有关交易材料前往相关部门办理产权过户至乙方名下的产权收件相关手续”。 合同签订后，陈文姐于2013年2月1日出具收条二张，分别体现收到徐德元的购房款80000元、466000元。同日,讼争房屋交付徐德元使用。 另查，原坐落于福州市仓山区××街××号房屋所有权人为天主教福州教区。2007年9月27日，福建省天主教福州教区出具《放弃使用权面积函》，确认其作为福州市仓山区××街××号房屋产权人同意放弃28.13平方米的使用权给住户林志建，作为其安置依据。2007年11月7日，福州仓山国有资产营运有限公司作为甲方、林志建作为乙方、福州市仓山区房屋拆迁工程公司作为丙方，三方签订一份《拆迁补偿安置协议书》，约定对上述28.13平方米房屋予以拆除并在临江新天地项目改造红线范围内对林志建安置45平方米户型房屋一套。 再查，讼争房屋产权已于2017年11月1日登记至林志建名下。2019年1月22日，林志建将讼争房屋抵押给案外人林威，并办理了抵押登记。讼争房屋因林志建与案外人林威的民间借贷纠纷案件于2019年3月6日被一审法院查封。 一审法院认为，徐德元、林志建、陈文姐及案外人三方签订的《代办服务合同（拆迁安置房）》，系合同各方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。徐德元要求确认双方签订的房屋买卖合同有效的诉请，一审法院予以支持。关于徐德元要求确认讼争房屋归其所有的诉请，一审法院认为，徐德元、林志建、陈文姐目前仅签订讼争房屋的买卖合同，讼争房屋尚未办理至徐德元名下的权属登记，而根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，徐德元目前仅享有合同上的权利，对讼争房屋尚未享有物权，其要求确认讼争房屋归其所有，依据不足，一审法院不予支持。关于徐德元要求林志建、陈文姐履行协助过户义务的诉请，一审法院认为，讼争房屋已被另案查封，目前尚不具备过户条件，故对徐德元该诉请，一审法院不予支持。徐德元要求林志建、陈文姐及其家人户籍关系迁出讼争房屋的诉请，不属于民事诉讼审理范畴，一审法院不予处理。林志建、陈文姐经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认徐德元与林志建、陈文姐于2013年1月24日签订的《代办服务合同（拆迁安置房）》有效；二、驳回徐德元的其他诉讼请求。案件受理费10160元，由徐德元负担5080元，林志建、陈文姐负担5080元。财产保全费5000元，由林志建、陈文姐负担。公告费，由林志建、陈文姐负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。 本院认为，徐德元依据其与林志建、陈文姐签订的讼争房屋买卖合同，取得的是合同上的请求权，并不发生物权变动效力，其要求直接确认对讼争房屋享有所有权无法律依据。本案讼争房产已经办理抵押登记，且被法院另案查封，暂不具备办理权属过户登记的履行条件，一审驳回徐德元“判令林志建、陈文姐限期将讼争房屋产权过户登记”此项诉请并无不当，本院予以维持。徐德元关于讼争房屋所涉抵押权涉嫌恶意串通、应当认定无效的主张，属于另一法律关系，不属于本案房屋买卖合同审理范围，其可另行主张。在抵押权未经法定程序撤销的情况下，徐德元要求直接办理产权过户登记手续无法律依据，对其抵押在后无效仍应支持过户诉请的上诉理由不予采纳。另，林志建、陈文姐及其家人户籍关系落户问题，不属于民事诉讼审理范畴，本院不予处理。 综上所述，徐德元的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10160元，由徐德元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十月十七日 法官助理 陈 奇 书 记 员 林 舒