广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初1519号 原告（反诉被告）：四川省君熠天一房地产营销策划有限公司。住所地：四川省德阳市广汉市南昌路四段43号航空大学城项目1栋4区2-51号。统一社会信用代码：91510681MA6230XC4L。 法定代表人：刘思，董事长。 委托代理人：龙成民，广西桂宁律师事务所律师。 委托代理人：李海生，该公司员工。 被告（反诉原告）：灵川县丁凤房地产开发有限公司。住所地：灵川县灵川镇甘棠村民委员会下村莫家。统一社会信用代码：91450323MA5KEKWC7N。 法定代表人：唐新桂，执行董事。 委托代理人：何世辉，广西中纬律师事务所律师。 第三人：桂林市小松旅游文化传播策划有限公司。住所地：桂林市象山区崇信路30号安厦世纪城安景园3#楼1-3-4号房。 法定代表人：叶晓松。 原告四川省君熠天一房地产营销策划有限公司（以下简称君熠天一营销策划公司）诉被告灵川县丁凤房地产开发有限公司（以下简称丁凤房地产公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，由审判员苏燕担任审判长，与审判员易升龙、人民陪审员秦四林组成合议庭，适用普通程序进行了审理。在审理过程中，本院经原告君熠天一营销策划公司申请追加桂林市小松旅游文化传播策划有限公司（以下简称小松旅游文化传播策划公司）作为第三人参加诉讼。被告丁凤房地产公司于2020年7月20日提起反诉，经审查，本院依法受理，并将本诉与反诉合并审理。本院分别于2020年8月14日及2020年9月7日依法公开开庭审理了本案。书记员赵原健及苏娅妮担任法庭记录。原告法定代表人刘思及原告委托代理人龙成民、李海生，被告委托代理人何世辉到庭参加诉讼。第三人小松旅游文化传播策划公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）君熠天一营销策划公司诉称，2019年6月13日，原告与被告就其开发建设的“灵川甘棠苑项目”所有房源的独家代理销售服务事宜签订《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》（以下简称《合同》），合同就甲方（被告）委托乙方（原告）销售代理事项及服务内容、代理销售价格、佣金及结算、双方的责任及权利等内容进行了约定，之后原被告双方签订《补充协议》。但是在签订《合同》后，被告一直无法履行《合同》五（一）11、（二）18义务，对原告的销售工作造成严重不利影响。2019年12月1日，原告与小松旅游文化传播策划公司签订《项目转让协议》。2019年12月9日，原告与被告及小松旅游文化传播策划公司签订《三方协议》，约定原告（乙方）代理销售甘棠苑项目期间产生的所有问题（包括但不限于所有成交的客户情况及后续事宜）只和被告（甲方）有关系，与丙方无关，并且由甲方进行处理。被告银行按揭首批放款后无条件向原告支付税后金额309272元作为2-20-2、2-21-2、2-21-3、2-22-1、2-22-2、2-15-2、2-17-2的佣金。2020年1月被告办理银行按揭首批放款。2020年2月9日被告确认应付原告佣金449073.24元。2020年4月9日，原告向被告邮寄佣金发票并催促其付款，但是被告仍拒不支付原告佣金。原告为维护自身合法权益，委托广西桂宁律师事务所代理提起诉讼，支付律师费24000元，交通及住宿费3879元，上述费用依约定应由被告承担。为维护原告合法权益，请求法院依法判令：1、被告支付原告佣金449073.24元及违约金（违约金计算方式：从2020年4月13日起，以449073.24元为基数，按每天0.3%计算至清偿之日止）；2、被告支付原告四个月驻场补贴80000元；3、被告支付原告律师费24000元；4、被告支付原告交通费及住宿费共计3879元；5、本案诉讼费用等原告为实现债权支付的其他费用由被告承担。 原告君熠天一营销策划公司（反诉被告）对其陈述事实及反驳对方反诉请求在举证期限内提供的证据有： 1.《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》、《“灵川甘棠苑项目”代理合同书补充协议》，证明原告代理销售被告灵川甘棠苑项目房产。被告未履行在两个月内落实银行准入，应每月补贴原告20000元，造成客户退房，被告仍然向原告支付佣金。被告收到原告发票次日未结算佣金，逾期按每天0.3%支付违约金； 2.《三方协议》，证明2019年12月9日被告应在银行按揭首批放款后无条件支付税后金额309272元。前期原告正常销售在达到结算佣金标准后按原合同规定结算，否则原告为维护权益有权向被告追偿一切费用（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费、保全费、交通费、鉴定费等），签订该协议时被告尚未落实银行准入； 3.微信聊天记录、《佣金结算表》，证明2020年1月被告已经按揭贷款，被告负责人唐赟程通过微信确认应支付原告佣金449073.24元； 4.EMS快递单，证明原告向被告邮寄佣金发票，被告负责人唐新桂已经签收的事实； 5.交通费及住宿费票据，原告从四川到桂林委托广西桂宁律师事务所起诉被告所花费的交通费及住宿费3879元； 6.委托代理合同及发票，证明原告委托广西桂宁律师事务所代理本案一审诉讼，支付律师费24000元； 7.佣金表（《“甘棠苑”销售台账》），证明原告销售了七套房子，被被告重复销售，原告的佣金为431338元； 8.《灵川县“甘棠苑”按揭贷款发放情况表》，证明被告在2020年1月份就应当支付原告佣金309272元，有一户是黄安华的贷款发放，这是原告正常销售的； 9.微信聊天记录及光盘，证明原告与被告及第三人协商签订《三方协议》的过程。 被告丁凤房地产公司（反诉原告）辩称并反诉称：一、原告起诉的佣金及违约金驻场补贴、律师费、交通费及各项费用于法无据，按照合同未达到支付的成就条件。二、根据原告与被告及第三人签订的《三方协议》其中第五条明确约定甲乙双方原签订的销售代理合同同时作废，并且约定原告在银行按揭首批放款后无条件向乙方支付税后金额309272元。但是原告并未举证对其符合该项约定的支付条件予以证明，事实上该项金额所涉及的几套房源也违反了此前签订的《房屋订购协议书》，几位购房户不仅没有办理银行按揭手续，更是未缴纳购房首付款，目前甚至在向被告协调退定金。同时按照合同约定在该项金额付款条件未成就的情况下，原告请求支付其违约金驻场补贴、律师费、交通费及住宿费没有事实和法律依据。因此应当驳回原告的诉讼请求。 2019年6月13日，反诉原告与反诉被告就反诉原告开发建设的“灵川甘棠苑项目”所有房源的独家代理销售服务事宜签订《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》（以下简称《合同》），《合同》就甲方（反诉原告）委托乙方（反诉被告）销售代理事项及服务内容、代理销售价格、佣金及结算、双方的责任及权利等内容进行了约定，之后双方签订了《补充协议》。《合同》第三条第3款约定“客户交纳的定金，乙方可预支百分之三十作为佣金，用于支付渠道等费用支出，后期可从乙方应得佣金中相应扣除。如退定，从乙方应得佣金中相应扣除。”现反诉被告代理销售的2-15-2（王金鹏）、2-17-2（方睿博）、2-20-2（王建华）、2-21-2（吴章东）、2-21-3（龙慧琳）、2-22-1（方然）、2-22-2（卜桂荣）等七套房源系反诉被告代理销售的客户交纳定金后因客户未交纳后续购房款无法办理银行按揭，经协商该七套房源均已退定。反诉原告于2019年7月2日将包括上述七套房源在内的定购佣金33000元预支给反诉被告。按照《合同》约定，上述退定的七套房源的佣金21000元应从反诉被告应得佣金中相应扣除。但因反诉被告未完成《合同》约定的月度销售任务及季度总任务，其应得佣金已扣除完毕，反诉原告无法从反诉被告应得佣金中扣除上述预支佣金。按照《合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”故反诉被告应退还其收到的预支销售佣金。请求法院依法判令：1、反诉被告四川省君熠天一房地产营销策划有限公司退还反诉原告预支的销售佣金21000元；2、反诉费用由反诉被告四川省君熠天一房地产营销策划有限公司承担。 被告丁凤房地产公司（反诉原告）对其本诉辩解及反诉陈述在举证期限内提供的证据有： 1.《甘棠苑佣金结算表》及银行交易流水，证明被告于2019年7月2日将原告代理销售的2-15-2（王金鹏）、2-17-2（方睿博）、2-20-2（王建华）、2-21-2（吴章东）、2-21-3（龙慧琳）、2-22-1（方然）、2-22-2（卜桂荣）等七套房源的定购佣金21000元预支给原告； 2.《房屋订购协议书》复印件6份、协议书复印件6份、收条复印件6份，证明被告于2019年7月2日将原告代理销售的条复印件6份，证明被告于2019年7月2日将原告代理销售的2-15-2（王金鹏）、2-20-2（王建华）、2-21-2（吴章东）、2-21-3（龙慧琳）、2-22-1（方然）、2-22-2（卜桂荣）等六套房源购房户已退订，原告应退还定购佣金18000元给被告； 3.“甘棠苑”销售台账复印件，证明唐赟程并不是被告对项目销售的唯一工作人员，因此唐赟程在微信聊天对销售费用的确认不能作为被告的确认； 4.原告提供的微信聊天记录1页，证明原告与被告当时负责联系销售代理的唐赟程已经协商好双方之间的销售代理佣金是一套一套结算的，双方并未对原告起诉的佣金进行结算，被告也未同意佣金具体付款时间； 5.被告的销售人员张剑与原告的李海生微信聊天记录一份、被告的销售人员张剑与原告的刘思微信聊天记录一份，证明唐赟程并不是被告唯一的负责销售的人，被告公司张剑也与原告按套进行销售佣金核对与结算。原告同意被告在2019年12月10日前已支付181851元销售佣金，双方通过微信发送结佣表核对后与被告内部签字认可的销售结佣结算表格金额及时间一致。被告付款后均及时告知，忠实履行支付佣金的义务。原告法定代表人微信聊天仅请求对年前回款的客户进行结算，并未涉及其他佣金，此前都是等客户回款才会一套一套结算。原告与被告的微信聊天沟通从未请求在银行对整个楼盘首批放款后无条件支付《三方协议》第5条约定的309272元佣金。按照双方的交易惯例，均为每套房回款后且双方通过微信发送结佣表核对后结算佣金，该项309272元双方从未进行核对及结算，未达到支付的条件； 6.《四川君熠天一房地产营销策划有限公司遗留客户情况说明》、销售结佣结算表三份、银行账户交易明细五份，证明双方通过微信核对后的结佣表，被告内部签字由法定代表人同意支付佣金给原告，被告分批付款后微信告知原告。结合聊天记录，原告实际全款销售成功的仅三套房，结算已支付的佣金为181851元，原告主张的天价佣金与其销售效果及合同约定不符，其已收取的定金佣金应当退还。原告收取的7套房源的定金的佣金，定金支付时间均在2019年7月1日前，订购方超出《房屋订购协议书》约定的时间未支付首付款，早已失去购房资格。被告不存在占用原告销售资源重复销售的情况，原告也没有证据证明被告将《三方协议》第5条约定的7套房源重复销售给何人，取得多少销售款。从不同方面理解，该条款约定的309272元均未达到付款条件。 原告君熠天一营销策划公司（反诉被告）针对被告丁凤房地产公司（反诉原告）的反诉辩称，一、因原告所销售的七套房子是被告重复销售，依照合同的规定，被告应当支付原告七套房屋的佣金431338元。被告重复销售之后，原告与被告及第三人通过签订《三方协议》决定给予原告补偿309272元，加上原告之前领取的21000元，原告实际还损失101066元，被告要求原告退还21000元是没有依据的。因此请法院依法驳回被告的反诉请求。 第三人小松旅游文化传播策划公司未陈诉意见，未提供证据。 经过开庭质证，被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据2无异议，原告君熠天一营销策划公司对被告丁凤房地产公司提供的证据1无异议。本院认为，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案依据。 双方当事人对对方提供的其他证据均有异议，本院逐一认证如下： 1.被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据1的真实性及关联性无异议，对证明内容有异议，认为根据《三方协议》，之前的代理合同是作废了，不能根据这两份协议计算补贴和违约金。本院认为，被告丁凤房地产公司对该证据真实性无异议，且该证据与本案有关，故本院予以采信，但该证据不能达到原告君熠天一营销策划公司的证明目的； 2.被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据3中的微信记录真实性无异议，对关联性及证明内容有异议，认为唐赟程的身份及是否负责确认和结算无法证明，对《佣金结算表》真实性有异议，认为该结算表与事实不符。本院认为，在《三方协议》及被告丁凤房地产公司提供的《“甘棠苑”销售结佣表》、《“甘棠苑”销售台账》等证据上均有唐赟程的签字认可，由此可认定其代表被告丁凤房地产公司与原告君熠天一营销策划公司确认与结算佣金的行为效力，故本院对该组证据予以采信； 3.被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据4真实性无异议，对关联性有异议，认为邮寄的发票与本案无关。本院认为，被告丁凤房地产公司对该证据真实性无异议，且该证据与本案有关，故本院予以采信； 4.被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据5真实性无异议，对关联性有异议，认为是否需要由被告承担与本案无关。本院认为，被告丁凤房地产公司对该证据真实性无异议，且该证据与本案有关，故本院予以采信； 5.被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据6真实性无异议，对关联性有异议，认为按合同约定律师费的支付方式是有条件的，如果条件未成就则被告无须为此承担责任，并且该项收费很有可能超出了行业收费标准。本院认为，被告丁凤房地产公司对该证据真实性无异议，且经核实，该律师代理费并未超过行业收费标准，故本院予以采信； 6.被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据7三性有异议，认为真实性无法核实来源不明，是否与本案有关无法证明。本院认为，该证据系原告君熠天一营销策划公司自行制作，来源不明，且无相关人员签字确认，故本院不予采信； 7.被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据8真实性无异议，对关联性有异议，对证明内容不予认可，认为因为被告与原告是按套结算的，该证据中没有任何一个《三方协议》第五条约定的购房户是取得首批放款的。本院认为，被告丁凤房地产公司对该证据真实性无异议，且该证据与本案有关，故本院予以采信； 8.被告丁凤房地产公司对原告君熠天一营销策划公司提供的证据9真实性、合法性没有异议，但是对关联性及证明内容有异议，认为从证明内容里体现不出首批付款是对整个楼盘的首批付款，结合录音内容，特别是文字内容第8页可以看出是对这7套房的房贷放款，至少是要有2套房。本院认为，被告丁凤房地产公司对该证据真实性及关联性无异议，且该证据能与其他证据相印证被告丁凤房地产公司的付款时间，故本院予以采信； 9.原告君熠天一营销策划公司对被告丁凤房地产公司提供的证据2有异议，认为该证据是复印件，无法证实其真实性。本院认为，该证据系复印件，且原告君熠天一营销策划公司不认可，故本院不予采信； 10.原告君熠天一营销策划公司对被告丁凤房地产公司提供的证据3有异议，认为该证据系复印件无法确认真实性，同时也证明不了唐赟程不负责佣金支付的事实。本院认为，该证据系复印件，且不能达到被告丁凤房地产公司的证明目的，故本院不予采信； 11.原告君熠天一营销策划公司对被告丁凤房地产公司提供的证据4真实性无异议，但对证明内容有异议，认为《三方协议》第五条已经对重复销售部分的佣金支付方式进行了变更，《三方协议》明确规定被告应当无条件的支付原告佣金309272元，被告在首批按揭贷款发放之后就应该支付相应款项。本院认为，原告君熠天一营销策划公司对该证据真实性无异议，且该证据与本案有关，故本院予以采信，但该证据不能达到被告丁凤房地产公司的证明目的； 12.原告君熠天一营销策划公司对被告丁凤房地产公司提供的证据5真实性无异议，但对证明内容有异议，认为原告与被告及第三人协商起草《三方协议》的过程中，唐赟程才是被告方的参与人，《三方协议》对重复销售的客户佣金支付方式与正常的客户的佣金支付方式进行了变更，三方协议同时确认重复销售的房屋由第三人销售，第三人也因此获得了部分渠道的佣金，张剑仅仅是被告在销售案场的对接人，他只有知情权，没有任何签字的权利，也无法对佣金的支付方式进行任何形式的变更。本院认为，该证据与本案无关，故本院不予采信； 13.原告君熠天一营销策划公司对被告丁凤房地产公司提供的证据6中的《四川君熠天一房地产营销策划有限公司遗留客户情况说明》真实性、合法性、关联性不予认可，认为《三方协议》已经对重复销售的房屋佣金支付方式进行了变更，涉案的7套房屋已经确认由第三人销售，被告单方面作出的这个情况说明是违反三方协议约定的。对销售佣金表格真实性无异议，但认为这个证据是在《三方协议》形成之前。对正常销售客户的佣金结算表的证明内容有异议，原告提交的录音证据以及《三方协议》，被告应当无条件的支付307292元佣金，只是因为被告没有资金而无法支付，重复销售的房屋根据《三方协议》第五条的规定已经确认由第三人销售，不具备一套一套结清佣金的前提条件。对银行账户交易明细真实性无异议，对合法性、关联性及证明内容不予认可，认为被告将正常销售客户的佣金与重复销售房屋佣金混为一谈，违反了《三方协议》的约定，7套重复销售的房屋都是按揭购房，在已经确认由第三人销售的情况之下，这些房屋是不可能办理按揭。被告在2020年1月份才完成银行的准入，同时也在1月份办理了银行按揭，被告未按《三方协议》的约定支付原告的佣金，已经构成违约。本院认为，《四川君熠天一房地产营销策划有限公司遗留客户情况说明》系被告丁凤房地产公司单方制作，且无其他证据佐证，本院不予采信。原告君熠天一营销策划公司对销售结佣结算表三份及银行账户交易明细五份真实性无异议，且该证据与本案有关，故本院予以采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2019年6月13日，原告君熠天一营销策划公司（乙方、受托方）与被告丁凤房地产公司（甲方、委托方）就被告丁凤房地产公司开发建设的“灵川甘棠苑项目”所有房源的独家代理销售服务事宜签订了《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》，该合同对销售代理事项及服务内容、代理销售价格、佣金及结算、双方的责任及权利等内容进行了约定。2019年9月25日，原告君熠天一营销策划公司（受托方）与被告丁凤房地产公司（委托方）就双方签订的《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》又签订了一份《“灵川甘棠苑项目”代理合同书补充协议》。在上述合同履行过程中，被告丁凤房地产公司于2019年7月2日向原告君熠天一营销策划公司支付了2-15-2房、2-17-2房等十套房源的定购佣金33000元，随后又分别于2019年7月31日支付佣金50000元、2019年8月29日支付佣金50000元、2019年9月4日支付佣金28851元、2019年9月24日支付佣金20000元。 2019年12月9日，因原告君熠天一营销策划公司将“灵川甘棠苑项目”销售项目转让给第三人小松旅游文化传播策划公司，为确认三方的权利义务，原告君熠天一营销策划公司（乙方）与被告丁凤房地产公司（甲方）、第三人小松旅游文化传播策划公司（丙方）签订了《三方协议》，约定“1、四川君熠天一房地产营销策划有限公司于2019年7月开始代理销售甲方开发的灵川甘棠苑项目，后主动提出将此项目转让至丙方；丙方将乙方所交纳的20万保证金替甲方返还给乙方，丙方已于2019年11月初以转让费形式支付人民币壹拾万元整给乙方。在三方协议签订第二天，丙方立即转剩余壹拾万元整至乙方账户，保证前期转让协议规定30日内转给乙方规定，后期由甲方将此20万保证金直接还给丙方（详见甲方与丙方的代理协议）。2、关于乙方代理销售甘棠苑项目期间（截止乙方和甲方合同签订日至2019年11月1日前销售客户1-13-2、2-10-3、2-14-3、2-15-2、2-16-1、2-17-2、2-19-1、2-19-2）产生的所有问题（包括但不限于所成交的客户情况及后续事宜）只和甲方有关系，与丙方无关，并且由甲方进行处理。由于乙方销售期间产生的争议及问题，对丙方后期的销售产生不利影响，由此产生的损失由甲方负责，后期丙方销售产生的问题由丙方与甲方协商解决，与乙方无关。3、丙方前期重复销售房源（2-18-2、2-20-2、2-20-3、2-21-2、2-21-3、2-22-1、2-22-2），由乙方在剩余未销售房源中另行选取7套进行置换，按照补充协议建面价格3600元/平底价由乙方重新销售，乙方在壹个月内完成，如未完成房源退回至甲方。4、在签订本三方协议后，乙方之前下定客户不再到银行面签，如有面签，则视为丙方业绩，与乙方无关。5、甲方在银行按揭首批放款后无条件向乙方支付税后金额309272元（叁拾万玖仟贰佰柒拾贰元整），作为2-20-2王建华、2-21-2吴章东、2-21-3龙慧玲、2-22-1方然、2-22-2卜桂荣、2-15-2王金鹏、2-17-2方睿博，按照套内价格3450元/平方底价佣金结算至乙方，超过结算金额部分直接结算给丙方，以上7套房源由丙方进行销售，前期乙方正常销售客户在达到结算佣金标准后按照原合同规定结算，如甲方逾期未付，乙方为维护权益向甲方追偿一切费用（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费、保全费、交通费、鉴定费等）均由违约方承担，并且甲方同意强制执行。5、原乙丙方签订的项目转让协议在本三方协议合同盖章生效后作废，同时甲方与丙方签定的原补偿协议作废，以甲方与丙方重新签定的销售代理协议作为甲方与丙方的新合作方案，甲乙双方原签订的销售代理合同同时作废。” 2020年1月23日，被告丁凤房地产公司向原告君熠天一营销策划公司支付了原告君熠天一营销策划公司正常销售的购房者为黄秋荣的房屋佣金30000元，该佣金不属于《三方协议》第5条约定的支付佣金范围内。 2020年2月9日，原告君熠天一营销策划公司与被告丁凤房地产公司经结算确认：被告丁凤房地产公司应结“甘棠苑”正常客户佣金为139801.24元，应结“甘棠苑”三方协议佣金为309272元。 2020月4月9日，原告君熠天一营销策划公司向被告丁凤房地产公司邮寄了佣金发票，催其付款未果，遂于2020年7月3日诉至本院，请求法院依法判令：1、被告丁凤房地产公司支付原告君熠天一营销策划公司佣金449073.24元及违约金（违约金计算方式：从2020年4月13日起，以449073.24元为基数，按每天0.3%计算至清偿之日止）；2、被告丁凤房地产公司支付原告君熠天一营销策划公司四个月驻场补贴80000元；3、被告丁凤房地产公司支付原告君熠天一营销策划公司律师费24000元；4、被告丁凤房地产公司支付原告君熠天一营销策划公司交通费及住宿费共计3879元；5、本案诉讼费用等原告君熠天一营销策划公司为实现债权支付的其他费用由被告丁凤房地产公司承担。 在诉讼过程中，被告丁凤房地产公司向本院提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告君熠天一营销策划公司退还反诉原告预支的销售佣金21000元；2、反诉费用由反诉被告君熠天一营销策划公司承担。 另查明：1.原告君熠天一营销策划公司因参加诉讼支出交通费及住所费共3879元，委托广西桂宁律师事务所代理本案一审诉讼支付律师费24000元；2.被告丁凤房地产公司开发的“灵川甘棠苑”项目中，首批银行按揭贷款的发放日期是2020年1月22日；3.唐赟程在《三方协议》上“甲方”处签字确认，并在多份佣金结算表上签字确认。 本院认为，关于本诉，当事人的争议焦点主要是被告丁凤房地产公司向原告君熠天一营销策划公司支付佣金的条件是否成就，被告丁凤房地产公司是否违约。对此，本院分析如下：原告君熠天一营销策划公司与被告丁凤房地产公司、第三人小松旅游文化传播策划公司签订的《三方协议》为当事人真实意思表示，且未违反法律法规规定，合法有效。原告君熠天一营销策划公司与被告丁凤房地产公司在签订《三方协议》后经结算确认：被告丁凤房地产公司应结“甘棠苑”正常客户佣金为139801.24元，应结“甘棠苑”《三方协议》佣金为309272元。且经查，被告丁凤房地产公司开发的“灵川甘棠苑”项目中，首批银行按揭贷款的发放日期是2020年1月22日，故依据《三方协议》第5条之约定，被告丁凤房地产公司应向原告君熠天一营销策划公司支付佣金449073.24元。现被告丁凤房地产公司未如约支付佣金，系违约方，应按照《三方协议》约定承担相应的违约责任，即原告君熠天一营销策划公司为维护权益向被告丁凤房地产公司追偿一切费用（包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费、保全费、交通费、鉴定费等）由被告丁凤房地产公司承担。综上，原告君熠天一营销策划公司要求被告丁凤房地产公司支付佣金449073.24元、律师费24000元、交通费及住宿费3879元的诉请，理由成立，本院予以支持。关于原告君熠天一营销策划公司要求被告丁凤房地产公司支付四个月驻场补贴80000元及违约金的诉请，因《三方协议》第5条约定，《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》在《三方协议》盖章生效后作废，原告君熠天一营销策划公司不能再以《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》主张该权利，故对该诉请，本院不予支持。被告丁凤房地产公司提出的原告君熠天一营销策划公司起诉的佣金、律师费、交通费及住宿费于法无据，按照合同未达到支付的成就条件的抗辩意见，与查明的事实不符，本院不予采信。 关于被告丁凤房地产公司要求原告君熠天一营销策划公司退还预支的销售佣金21000元的反诉请求，其依据主要是《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》第三条第3款约定“客户交纳的定金，乙方可预知百分之三十作为佣金，用于支付渠道等费用支出，后期可从乙方应得佣金中相应扣除。如退定，从乙方应得佣金中相应扣除。”现原告君熠天一营销策划公司代理销售的2-15-2（王金鹏）、2-17-2（方睿博）、2-20-2（王建华）、2-21-2（吴章东）、2-21-3（龙慧琳）、2-22-1（方然）、2-22-2（卜桂荣）等七套房源因客户交纳定金后未交纳后续购房款无法办理银行按揭，经协商均已退定，故上述退定的七套房源的佣金21000元应从原告君熠天一营销策划公司应得佣金中相应扣除。本院认为，被告丁凤房地产公司对上述七套房源因客户交纳定金后未交纳后续购房款无法办理银行按揭，经协商均已退定的主张，并未提供充分证据证实，且根据《三方协议》第5条约定，《“灵川甘棠苑项目”代理合同书》在《三方协议》盖章生效后作废，原告君熠天一营销策划公司与被告丁凤房地产公司在签订《三方协议》后又对佣金进行了结算，故被告丁凤房地产公司要求原告君熠天一营销策划公司退还预支的销售佣金21000元的反诉请求，依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告灵川县丁凤房地产开发有限公司支付原告四川省君熠天一房地产营销策划有限公司佣金449073.24元； 二、被告灵川县丁凤房地产开发有限公司支付原告四川省君熠天一房地产营销策划有限公司律师费24000元； 三、被告灵川县丁凤房地产开发有限公司支付原告四川省君熠天一房地产营销策划有限公司交通费及住宿费共计3879元； 四、驳回原告四川省君熠天一房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告灵川县丁凤房地产开发有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费9654.28元，由原告四川省君熠天一房地产营销策划有限公司负担1387元，由被告灵川县丁凤房地产开发有限公司负担8267.28元。反诉案件受理费1630元，由反诉原告灵川县丁凤房地产开发有限公司承担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生效力之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11284.28元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  苏 燕 审 判 员  易升龙 人民陪审员  秦四林 二〇二〇年十月二十九日 法官 助理  廖蔚霞 书 记 员  赵原健 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。