湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0102民初1320号原告（反诉被告）：张瑞东，男，1995年9月4日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：张笔文（特别授权代理），武汉市武昌区水果湖街法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：王炳有，男，1978年4月28日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：白明旭（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：轩梓翰（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。被告（反诉第三人）：武汉市乐嘉居地产经纪有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园路**温馨苑****。法定代表人：叶春红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：白明旭（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：轩梓翰（特别授权代理），湖北瑞通天元律师事务所律师。原告张瑞东诉被告王炳有、武汉市乐嘉居地产经纪有限公司（以下简称乐嘉居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，独任审理。被告王炳有以原告张瑞东为被告，乐嘉居公司为第三人，向本院提起反诉，本院依法予以受理。原告（反诉被告）张瑞东和被告（反诉原告）王炳有提出鉴定，本院依法启动鉴定程序。本院于2020年9月21日收到鉴定报告。本案于2020年10月14日公开开庭进行审理，原告（反诉被告）张瑞东及其委托诉讼代理人张笔文，被告（反诉原告）王炳有、被告（反诉第三人）乐嘉居公司的共同委托诉讼代理人轩梓翰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张瑞东向本院提出诉讼请求：1、判令王炳有、乐嘉居公司返还首付购房款240,000元；2、判令王炳有、乐嘉居公司赔偿购房损失620,000元；3、判令王炳有、乐嘉居公司承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月7日，我通过乐嘉居公司与王炳有签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，我向张瑞东购买位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋一套，面积89.18平方米，购房款830,000元，合同签订后，我通过银行按揭贷款590,000元，向王炳有交付首付款240,000元后，王炳有向我出具了收款凭证。我同王炳有、乐嘉居公司去银行办理了相关按揭贷款手续，办好贷款手续后，我同王炳有、乐嘉居公司去房地局办理过户手续时，得知该房屋已被武汉市江岸区人民法院查封，王炳有和乐嘉居公司要我等候，王炳有说该房屋是在查封前购买的，只是没有过户，要跟查封单位打官司，等官司赢后再给我办理过户。因申请房屋查封单位的案件审理没有结束，要等到该案结束并执行时，王炳有才能向法院起诉。2017年7月18日，王炳有向法院起诉，要求法院判令：1、停止对王炳有购买的位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认王炳有于2015年8月13日与亢琳签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，并确认位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋归其所有。武汉市江岸区人民法院于2018年5月17日作出（2017）鄂0102民初5793号民事判决书判决：王炳有的三项诉讼请求，法院全部给予支持。正当我与王炳有、乐嘉居公司准备办理过户手续时，查封该房屋的单位向武汉市中级人民法院提出上诉，2018年10月26日，武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终8202号民事判决书判决：1、撤销武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5793号民事判决第二、三项；2、变更武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5793号民事判决第一项合法有效。该判决为终审判决，王炳有败诉。江岸区人民法院开始强制执行，并在该房屋下了《武汉市江岸区人民法院强制执行书》，我找到王炳有、乐嘉居公司商谈该房屋的购买怎么解决，王炳有讲他已经请律师写了申诉状，向湖北省高级人民法院提起申诉，我通过王炳有、乐嘉居公司得知，湖北省高级人民法院已经作出了判决，王炳有败诉。我同王炳有、乐嘉居公司签订的房屋购买合同，是在双方平等自愿下签订的，该合同合法有效。我在2015年购买该房屋时的房价是830,000元，随着社会的发展、人们购买住房需求的增加，该房屋从2015年12月7日到2019年的今天，房价已经发生了增值。我再要购买相同的房屋时，要增加购房款，这就给我造成了损失。合同签订后，我履行了自己的义务，应享受应有的权利，合同不能履行，责任全部在王炳有、乐嘉居公司，应承担违约并赔偿损失的责任。法院查封该房时，对该房屋现在的价值进行了评估，现该房屋评估价为1,450,000元。我当初购买该房屋是830,000元，现购买该房屋1,450,000元，中间的差价为620,000元，王炳有、乐嘉居公司应给予我购买同等面积房屋的差价损失。因为该房屋我已无法按合同购买，多次找王炳有、乐嘉居公司协商，要求王炳有、乐嘉居公司返还首付购房款240,000元，同时赔偿损失620,000元，而协商无果。我为了维护自己的合法权益，诉至法院，请法院判令如前所请。被告（反诉原告）王炳有辩称，在得知房屋被法院查封后，张瑞东说我告知其要等候，此并非客观事实，真实情况是当时我向张瑞东提出2个解决方案，第一个是置换同一小区的同一面积的其他房屋且价格相同，第二个是退还240,000元首付款并解除合同，就本案说，我不存在违约行为，不应承担违约责任，根据法律规定，张瑞东不得就其得知房屋被查封后的扩大损失主张权益，其次张瑞东只向我交付了240,000元的首付款，张瑞东在与我签订合同后就已经占有使用该房屋直到最后搬出，期间我没有向张瑞东索要过剩余的售房款和房屋的租金，我认为张瑞东应向我支付占有期间的房屋租金，张瑞东向我支付的240,000元首付款我愿意退还。被告（反诉第三人）乐嘉居公司辩称，同王炳有答辩意见，另外，2015年12月7日签订房屋买卖合同时因为王炳有是刚拿到案涉房屋产权证不久，乐嘉居公司以为案涉房屋不存在查封等情况，其次张瑞东得知房屋存在查封情形后并未主张相关权益，属于自陷风险，张瑞东应自行承担相关的风险。被告（反诉原告）王炳有向本院提出诉讼请求：1、判令解除我与张瑞东、乐嘉居公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令张瑞东向我支付实际占有使用案涉房屋期间获得的利益99,738元（利益计算标准：按该房屋所在小区近五年平均每平方米24元/月的标准计算，计算期间为2015年12月11日至2019年10月9日，共计获利99,738元）；3、本案诉讼费由张瑞东承担。事实和理由：我与张瑞东、乐嘉居公司于2015年12月7日签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，该合同目的为我出售给张瑞东位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋，面积为89.18平方米。张瑞东向我支付房屋首付款240,000元后（2015年12月11日），我将该房屋交付给张瑞东实际占有使用。因三方在办理房屋过户时才得知房屋于2015年9月23日被另案查封，因此《武汉市存量房居间（买卖）合同》法律上不能履行，且该房屋于2019年10月9日被法院依法拍卖，竞买人以1,123,010元的价格成交，该房屋在事实上也不能履行，故我诉请解除该合同。我会向张瑞东返还240,000元购房款，但张瑞东应向我支付占用该房屋期间（2015年12月11日至2019年10月9日）的获利，获利按近五年该房屋所在小区房屋平均每平方米24元/月租金的标准计算。综上，特向法院提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）张瑞东辩称，就王炳有所陈述事实，违背了生活的逻辑，1、王炳有要求解除存量房居间买卖合同，未说明该房屋在2015年9月23日被查封，说明王炳有是欺骗我，要解除合同必须承担赔偿损失和承担应得的法律责任；2、该房屋要求我给予每平方米24元/月的租金，我和王炳有签订的是房屋买卖合同，未签订租赁合同，该房屋所有权人不是王炳有，该房屋被查封前是亢琳的，那这样的话王炳有拿到我支付的首付款后利息应该怎么算，最少也不会少于100,000元，双方在买卖房屋的情况下才能谈论卖房屋的诚意，王炳有用欺骗手段偷漏国家税收，应承担相应责任，要求法院驳回王炳有的反诉请求。被告（反诉第三人）乐嘉居公司述称，同意王炳有的反诉请求。经审理查明，2015年12月7日的《武汉市存量房居间（买卖）合同》载明将位于武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋出售给张瑞东，房屋交易价格为830,000元，于合同签订当日交付购房定金20,000元，于2015年12月10日前办理银行贷款530,000元，贷款申请通过后三个工作日内办理房屋过户手续，签字后交付购房首付款220,000元。该买卖合同中载明的卖方为亢琳，买方为张瑞东，签字处房产所有权人处有亢琳的名字，房产共有权人处有王炳有的签名，张瑞东作为买方在合同上签字，乐嘉居公司作为经纪代理方盖章。张瑞东、王炳有、乐嘉居公司都认可该买卖合同的双方为张瑞东和王炳有，亢琳并未在该买卖合同上签字，在签订合同时王炳有出具了房屋所有权证和亢琳的公证委托书。乐嘉居公司陈述亢琳将房屋卖给了王炳有，并委托王炳有办理过户等手续。《武汉市存量房居间（买卖）合同》签订后，张瑞东于2015年12月7日支付案涉房屋的购房定金18,000元，于2015年12月11日支付购房首付款220,000元。2015年12月，王炳有将案涉房屋交付张瑞东，张瑞东入住案涉房屋。因江西省联谊钢铁有限公司与武汉市宝晟昌工贸有限公司、亢琳、李爱荣的民间借贷纠纷，案涉房屋于2015年9月23日被我院查封，并于2019年10月被我院拍卖。此后，张瑞东搬离案涉房屋，案涉房屋于2019年11月12日登记在周刚、杨雪丽名下。张瑞东表示其知晓案涉房屋被查封的时间为2016年2月左右。亢琳与马宇刚原系夫妻关系，双方于2009年4月27日登记结婚。2009年5月15日，亢琳作为买受人签订购房合同，购买案涉房屋。2009年11月3日，亢琳与马宇刚登记离婚，双方在《离婚协议书》中约定案涉房屋由亢琳所有，余下贷款由亢琳偿还。案涉房屋尚未办理产权登记。2015年8月13日，亢琳（卖方，甲方）与王炳有（买方，乙方）、武汉盛元领域地产经纪有限公司（经纪代理方，丙方）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定：甲方将案涉房屋转让给乙方，转让价款为678,000元，双方还对房屋过户等事宜进行了约定。2015年8月13日，王炳有通过其建设银行账户向胡顺平、亢莉分别转账100,000元和180,000元。同日，亢琳出具《收条》二份，一份载明：收到王炳有购房定金20,000元；另一份载明：收到王炳有购房款280,000元。当日，马宇刚与王炳有办理了公证委托事项，公证书文号为（2015）鄂中星内证字第20279号，内容为：马宇刚于2009年11月3日与亢琳离异后未再婚；亢琳拥有案涉房屋；马宇刚委托王炳有代为办理案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；配合亢琳，将上述房屋按照离婚协议书的约定分割到亢琳名下。2015年8月19日，王炳有与亢琳开始办理案涉房屋的所有权登记手续，2015年8月20日王炳有作为马宇刚的代理人表示放弃案涉房屋的所有权，并以亢琳的名义缴纳了房屋所有权登记所需的税费。2015年8月28日，亢琳领取了案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。同日，亢琳与王炳有办理了公证委托事项，公证书文号为（2015）鄂中星内证字第21541号，内容为：亢琳委托王炳有办理案涉房屋的买卖相关事宜；办理案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》过户相关事宜；收取该房屋的售房款及银行贷款，并配合买方办理银行贷款手续；办理水、电、气、物业管理等过户事宜；代为到房地部门调取房产档案等资料；代为到民政部门开具无婚姻登记记录证明及调取婚姻档案等资料。2015年8月27日，王炳有向亢琳转款50,000元。2015年8月28日，王炳有通过电子支付系统向亢琳转账326,200元。2015年9月22日，本院依江西省联谊钢铁有限公司的诉前保全申请，依法作出（2015）鄂江岸保字第00491号民事裁定书，并于2015年9月23日查封了案涉房屋。江西省联谊钢铁有限公司诉武汉市宝晟昌工贸有限公司、亢琳、李爱荣民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月19日作出的（2015）鄂江岸民商初字第01789号民事判决书已经发生法律效力，江西省联谊钢铁有限公司于2017年2月10日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。执行中，王炳有向本院提出书面执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。本院经审查，于2017年6月28日作出（2017）鄂0102执异53号执行裁定书，驳回了王炳有的异议申请。王炳有不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。本院作出（2017）鄂0102民初5793号民事判决书，判决：1、王炳有与亢琳于2016年8月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效；2、王炳有对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋享有所有权；3、停止对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋的执行并解除对该房屋的查封。江西省联谊钢铁有限公司不服该判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）鄂01民终8202号民事判决书，判决：1、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5793号民事判决第二、三项，即：王炳有对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋享有所有权；停止对位于湖北省武汉市江岸区解放大道2082号锦湖金利花园6栋12层2室房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5793号民事判决第一项为：王炳有与亢琳于2015年8月13日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效；3、驳回王炳有的其他诉讼请求。案件审理中，张瑞东申请对案涉房屋的价值进行鉴定，王炳有申请对案涉房屋2015年12月11日至2019年10月9日的租金价格进行鉴定，深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于2020年8月26日作出房地产估价报告，认定2020年8月12日案涉房屋的市场价值为1,450,000元，湖北坤衡房地产评估有限公司于2020年9月4日作出报告书，确定2015年12月11日至2019年10月9日案涉房屋在完整权利状态及满足各项限制条件下的客观市场租金价值为100,304元。案件审理中，因各方当事人分歧较大，本案调解未成。以上事实有原告（反诉被告）张瑞东提交的《武汉市存量房居间（买卖）合同》、中国工商银行支付凭证、武汉电子支付系统个人跨行电子支付凭证、收条、（2017）鄂0102民初5793号民事判决书、（2018）鄂01民终8202号民事判决书、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司估价报告，被告（反诉原告）王炳有、被告（反诉第三人）武汉市乐嘉居地产经纪有限公司提交的网络竞价成功确认书、湖北坤衡房地产评估有限公司报告书，本院依法调取的武汉市房屋产权登记信息查询单、武汉市不动产权登记信息查询单、武汉市不动产抵押信息单、（2019）鄂0102执恢50号之一协助执行通知书、（2019）鄂0102执恢50号之一执行裁定书经庭审质证，本院予以采信的证据及各方当事人的陈述在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。王炳有与亢琳就案涉房屋签订房屋买卖合同后，与张瑞东就案涉房屋签订房屋买卖合同，该买卖合同合法有效。因案涉房屋被法院查封、拍卖，王炳有与张瑞东之间的房屋买卖合同已实际履行不能，王炳有要求解除房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以准许。王炳有应将张瑞东支付的购房款238,000元返还给张瑞东。案涉房屋签订的房屋价格为830,000元，现房屋价值为1,450,000元，张瑞东存在损失，损失为620,000元。在知晓房屋被查封并将被执行后，王炳有提起执行异议，张瑞东基于此对案涉房屋的权属存在期待，继续在案涉房屋中居住，并不属于给王炳有造成损失，亦不属于扩大损失，对王炳有要求张瑞东支付房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。作为卖方王炳有和中介方乐嘉居公司，在出售房屋时，应核实房屋的情况，将符合条件的房屋提供给买方张瑞东，买方张瑞东也应尽到谨慎的审核义务，张瑞东与王炳有在签订房屋买卖合同时，案涉房屋已被法院查封，张瑞东、王炳有和乐嘉居公司都未核实房屋的具体情况，签订房屋买卖合同，对于张瑞东的损失，本院认定王炳有和乐嘉居公司应承担80%的责任，张瑞东自身承担20%的责任，王炳有和乐嘉居公司应向张瑞东赔偿损失496,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张瑞东与被告（反诉原告）王炳有、被告（反诉第三人）武汉市乐嘉居地产经纪有限公司签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告（反诉原告）王炳有于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）张瑞东购房款238,000元；三、被告（反诉原告）王炳有、被告（反诉第三人）武汉市乐嘉居地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张瑞东赔偿损失496,000元；四、驳回原告（反诉被告）张瑞东的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王炳有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,400元，由原告（反诉被告）张瑞东负担1,260元，被告（反诉原告）王炳有和被告（反诉第三人）武汉市乐嘉居地产经纪有限公司负担11,140元。案件反诉费1,147元，由被告（反诉原告）王炳有负担。因案件受理费已由原告（反诉被告）张瑞东预交，被告（反诉原告）王炳有和被告（反诉第三人）武汉市乐嘉居地产经纪有限公司在支付上述判决款项时，将案件受理费11,140元支付给原告（反诉被告）张瑞东。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  汤莉莉二〇二〇年十月十九日书记员  杨月明