江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初11175号原告：武旭昌，男，1973年7月21日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：邵玉民，上海熊兆罡律师事务所律师。被告：沈根福，男，1964年8月14日生，汉族，住昆山市。被告：黄小杰，男，1976年2月21日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：黄振华，系被告黄小杰父亲。第三人：昆山市住房和城乡建设局，住所地昆山市同丰西路**。法定代表人：王卫东，该局局长。委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓鑫涛，江苏丰田律师事务所律师。原告武旭昌诉被告沈根福、黄小杰、第三人昆山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月11日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月17日公开开庭进行了审理，原告武旭昌及其委托诉讼代理人邵玉民、被告沈根福、被告黄小杰的委托诉讼代理人黄振华、第三人住建局委托诉讼代理人邓鑫涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武旭昌向本院提出诉讼请求：1.判令被告沈根福向原告支付案涉房屋押金1000元、搬迁费4440元、停产停业补偿费56174元，共计61614元；2.判令被告黄小杰向原告支付案涉房屋押金1000元、搬迁费4440无、停产停业补偿费56174元，共计61614元；3.判决两被告承担诉讼费。审理中，原告变更并明确诉讼请求为：要求被告沈根福支付押金1000元、停产停业损失40098.3元，共计41095.3元；要被告黄小杰支付押金1000元、停产停业损失45598元（包括装饰装修的3000元），共计46598元。事实和理由：2013年7月起，原告武旭昌租用被告沈根福、黄小杰(其父亲黄振华代签租房协议)位于昆山开发区的房屋，从事餐饮经营。2019年9月，因昆山市朝阳路西延基础设施项目，昆山市住房和城乡建议局决定对原告经营的房屋实施拆迁。2019年10月，被告沈根福、黄小杰与昆山市住房和城乡建议局达成拆迁补偿协议。因在租赁房屋期限内遭遇拆迁，给原告武旭昌造成重大经济损失，原告向两被告主张案涉房屋拆迁补偿中的装饰装修、停产停业损失补偿，两被告只同意支付原告装饰装修补偿，双方就停产停业损失补偿等未达成一致，故原告起诉至法院，请法院依法判决。为维护合法权益，原告诉诸法院。被告沈根福辩称:搬迁半年前，原告就已经知道要动迁，合同上已经约定原告应无条件服从政府动迁，动迁前与原告协商过，原告要我们每一户补偿停产停业损失10000元，总价30000元，我们当时三家都和原告说装饰装修的补偿费用本应归我们房东，但是折抵停业停产损失，我们就同意把装饰装修补偿折抵停业停产损失直接支付原告，所以停业停产损失不用再支付原告；押金想不起来有无退过，所以同意依法判决。被告黄小杰答辩意见同被告沈根福一致。第三人住建局辩称：原被告之间的诉讼涉及房屋租赁合同纠纷，该纠纷又涉及房屋征收，根据房屋征收补偿条例的规定，出租人即被告是被征收人，承租人不属于征收当事人，因此在房屋征收关系中房屋征收补偿归被征收人。又鉴于租房合同，如果租房合同有约定，按约定执行，没有约定的谁出资的则补偿归谁，比如装修补偿等，而关于停产停业补偿，承租人自知道征收后，即做好搬迁准备，通过6个月以上时间搬离，应该是不存在停产停业损失，实际也是给予原告6个月以上时间搬离。各方当事人对下列要素事实没有争议：1、原告武旭昌自2013年7月起承租沈根福所有的位于朝阳中路383-10号商铺以及黄小杰所有的朝阳商铺，用于经营“傻子面馆”，最后一份合同由武旭昌与沈根福、黄小杰（黄振华代签）共同签订，租赁期限至2020年6月30日，合同内容中载明“如政府动迁因素，乙方必须服从”。2、2019年9月4日，昆山市人民政府发布涉案房屋实施征收的决定通知，并公布了征收补偿方案。被告沈根福、黄小杰均选择货币补偿方案，分别于2019年11月7日、2019年11月14日与住建局签订了《昆山市房屋征收补偿安置协议书》，均约定搬迁期限为2019年12月5日，其中黄小杰所涉房屋补偿房屋装修设备及附着物97120元、房屋评估价值1867824元、补偿奖励费747130元、搬迁补偿费1000元、停业停产补助费111041元，合计2824115元；沈根福所涉房屋确认补偿房屋装修设备及附着物95710元、房屋评估价值1867824元、补偿奖励费747130元、搬迁补偿费1000元、停业停产补助费111041元，合计2822705元；上述款项，被告沈根福、黄小杰均已领取完毕，并将其中的房屋装修设备及附着物补偿款均支付了原告。3、2019年12月中旬，原告搬离上述租赁房屋。被告沈根福、黄小杰均尚未退还原告租房押金1000元。争议的要素事实：两被告是否应当向原告支付停业停产补助费。对此，原告认为其存在7个月的停业损失，向本院提交了原告的银行个人流水明细、说明，欲证明原告在10月份实际损失工资支付了96342元，采购成本197949元，证明原告在12月份实际成本支出的经济损失为280000元之多的事实。两被告质证认为，对上述证据不清楚。两被告认为已与原告协商确认以已经支付原告的装修补偿费用折抵停业停产损失，并向本院提交了房屋装修设备及附着物评估单，证明铝合金卷帘门、房屋防水、二次水电安装中一半都是两被告支付的，补偿款应归两被告所有，但是在房屋装修补偿款中一并支付给了原告。对此，原告质证认为，上述三项设备及附着物都是在经营过程中已经多次重做和更换过了的，应归原告所有。本院结合庭审的举证、质证，对上述争议的要素事实确定为：原告主张停业停产补助费，实际系因停业停产产生损失向两被告主张违约责任。双方最后一份合同约定的租赁期限至2020年6月30日，因动迁原因，原告按约服从合同约定，实际于2019年12月中旬搬离，距离合同到期尚有六个半月的时间，确存在停业停产损失。虽拆迁事项发生取决于相关行政部门，但仍属于两被告对原告的违约，两被告仍应承担违约责任；至于违约赔偿的数额，根据合同实际未到期情况，综合考虑原告租赁经营时长，参考两被告实际取得的停业停产补助费金额，原告该项主张，依法合理，本院酌情予以认定。原告对被告黄小杰的装饰装修部分主张，依据不足，本院不予支持。两被告关于以装饰装修补偿款折抵停业停产损失的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上，被告沈根福、黄小杰应当各退还原告租房押金1000元，各支付原告停业停产损失40098.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告沈根福于本判决生效之日起十日内一次性退还原告武旭昌租房押金1000元并支付停业停产损失40098.3元。二、被告黄小杰于本判决生效之日起十日内一次性退还原告武旭昌租房押金1000元并支付停业停产损失40098.3元。二、驳回原告武旭昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行上述义务的，原告可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费940元，减半收取470元，由被告沈根福负担157元，被告黄小杰负担157元，原告武旭昌自负156元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵雅婷二〇二〇年十月十二日书记员  俞 林