惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2967号原告：惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头石化大道中**新华联广场。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人:李飞，该公司员工。委托诉讼代理人:董振泽，该公司员工。被告：陈燕和，男，汉族，1971年11月18日出生，住福建省安溪县************，身份证号码：350************536。原告惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司与被告陈燕和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董振泽、被告陈燕和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠物业服务费人民币2295.18元；2.判令被告支付所欠公摊电费人民币453.84元；3.判令被告支付逾期付款违约滞纳金人民币361.49元，上述款项共计人民币3110.51元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年10月08日惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司与惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司签订了《新华联广场（一期）前期物业服务合同》，将其开发建设的新华联广场（一期）委托惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司进行物业管理。被告于2013年10月30日入住新华联广场7号楼1单元902室，该室建筑面积共89.17平方米，并与原告签订了《新华联广场物业管理服务协议书》。被告在与原告签订物业管理服务协议后，分别于2013年10月30日缴纳2013年10月30日至2014年4月30日物业服务费，金额772.62元；2014年07月11日缴纳2014年05月01日至2014年07月31日物业服务费，金额382.2元，2014年11月18日缴纳2014年08月01日至2014年11月30日物业服务费，金额509.6元，2015年10月14日缴纳2014年12月01日至2015年10月31日物业服务费，金额1402.61元，2016年5月4日缴纳2015年11月01日至2016年5月31日物业服务费，金额892.57元，2016年11月21日缴纳2016年06月01日至2016年12月31日物业服务费，金额892.57元，2017年5月24日缴纳2017年01月01日至2017年5月31日物业服务费，金额637.55元，2017年8月29日缴纳2017年06月01日至2017年12月31日物业服务费，金额892.57元，2018年3月4日缴纳2018年01月01日至2018年12月31日物业服务费，金额1530.12元，累计已缴纳物业服务费7912.41元。自被告入住后，原告按照国家有关规定和政策向被告提供了相应的物业管理服务，履行了应尽的义务。但被告未按照《新华联广场物业管理服务协议书》的约定履行其缴纳物业服务费的义务，至今拖欠原告方2019年01月01日至2020年06月30日的物业服务费，2016年11月01日至2020年03月31日的公摊电费，累计欠费2749.02，并按照《新华联广场物业管理服务协议书》第六章第二十三条之规定，承担逾期付款违约滞纳金人民币361.49元。被告不履行义务，拖欠原告物业服务费用，损害了原告的合法权益，也对新华联广场的物业服务管理工作造成了不利的影响。我公司依法向贵人民法院提起诉讼，请求贵人民法院支持我公司的诉讼请求，判令被告支付所欠费用，维护我公司的合法权益。原告提交证据如下：证据1.被告所欠物业服务费及违约滞纳金明细计算，拟证明欠缴物业相关费用明细。证据2.身份证复印件，拟证明业主身份证明。证据3.物业管理服务协议，拟证明物业与业主之间的服务契约。证据4.购房合同，拟证明房产证明。证据5.变压器2020年1-3月公摊电费分摊单价明细表，拟证明小区用电费用明细。证据6.新华联广场2020年1-3月用电项目明细表，拟证明小区用电费用明细。证据7.2020年1-3月公摊电费计算收取通知，拟证明公摊电费计算公告。证据8.2020年1-3月电费发票，拟证明缴纳小区电费凭证。证据9.惠州市物业服务收费管理实施办法，拟证明公摊收取依据。证据10.律师函，拟证明催费记录。证据11.邮寄单据，拟证明催费记录。被告辩称，我从2013年入住以后一直有交管理费，2019年1月以后没有缴纳管理费，我在庭审前已经缴清水费，同时我与被告协商如果原告愿意赠送半年停车费我愿意一次性缴纳物业费，但是被告不同意。我曾向原告提议加强小区的安全管理，加固护栏等，但是原告没有理会，于是我自己出钱加固了护栏。2017年地下室漏水等问题严重，还导致我摔跤。物业存在很多安全和管理问题，我多次与物业交涉物业都没有解决问题。电梯维修不及时。公共区域也存在各种卫生问题。与物业协商解决问题的时候物业都推脱给开发商等。维修、管理公共区域不到位。我们一直有给物业提意见，但是物业都没有改进。被告提交证据如下：照片，拟证明物业管理不到位。本院经审理认定事实如下：被告购买了位于惠州大亚湾澳头石化大道中438号新华联广场7栋一单元902号房（住宅），该房建筑面积89.09平方米,约定在2013年10月30日前交付。2013年10月30日，被告与原告签订一份《物业管理服务协议》，约定：被告于2013年10月30日入住上述物业，原告为被告的物业提供管理服务，物业服务费住宅每建筑平方米每月1.43元（不含共用水电费分摊），每月1-5号前交纳当月的物业服务费，共用水电费分摊按照《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》等法律法规及物业公司相关规定执行。如被告不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，原告将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。合同签订后，被告依约缴纳物业服务费至2018年12月31日，但自2019年1月1日起未予缴纳物业服务费等费用，至2020年6月30日，被告共拖欠物业服务费2293.18元（1.43元/月/平方米×89.09平方米×18个月），经原告多次催告，被告仍未交纳。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告作为涉案物业的管理方，履行了对涉案物业的管理及维护义务，被告应当向原告支付物业服务费用，原告诉请被告支付从2019年1月1日至2020年6月30日的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称物业公司存在管理不善、维修不到位等问题，但未能充分举证证明物业公司服务瑕疵已达到根本违约程度，故在物业公司履行了物业服务后，被告应当依约履行缴纳物业服务费义务。原告作为一家物业服务企业，理当在管理服务过程中认真听取业主的意见，及时发现问题并进行整改，以便更好地为小区业主提供服务。关于违约金的计算问题。合同约定，如被告不能在缴费期限内交纳物业管理服务费，原告将从欠费之日起每日按欠费金额的万分之五收取违约金。结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付，合同约定每月1-5号前交纳当月的物业服务费，故被告逾期支付物业服务费的违约金从当月6日起，以127.40元（1.43元/月/平方米×89.09平方米）为基数按每天万分之一的标准计至还清款项为止，原告诉求超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付公摊电费，未提供有效的证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告陈燕和自本判决生效之日起十日内向原告惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司支付从2019年1月1日至2020年6月30日的物业服务费2293.18元及逾期付款违约金（每月违约金从当月6日起，以127.40元为基数按每天万分之一的标准计至还清款项为止）。二、驳回原告惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈燕和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  邓赛花二〇二〇年十月十二日书记员  曾晓诗