江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初3992号原告：苏州亿聚得电子科技有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒创路6号。法定代表人：曹正华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑见涛，江苏众勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪琪，江苏众勋律师事务所实习律师。被告：苏州梁华齿轮有限公司，住所地江苏省苏州高新区浒牌路39号。法定代表人：张梁华，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐龙林，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗为民，上海华勤基信律师事务所律师。原告苏州亿聚得电子科技有限公司与被告苏州梁华齿轮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴勇伟独任审判，并于2020年9月27日、2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告苏州亿聚得电子科技有限公司的委托诉讼代理人郑见涛，被告苏州梁华齿轮有限公司的法定代表人张梁华及其委托诉讼代理人徐龙林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州亿聚得电子科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2.请求依法判令被告立即支付拖欠租金571980元，支付违约金104100元(违约金以571980元为基数，按年利率24%自2019年10月1日起暂计至2020年6月30日止)；3.判令被告支付律师费50000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将所有权位于高新区厂房(不动产证号苏2018苏州市不动产权第5084×××号)部分房屋出租给被告使用，建筑面积约为2485平方米。同时合同约定了租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等，因被告逾期支付2019年10月1日起的租金至今，已经构成违约。原告为维护自身合法权益，故诉至贵院。被告苏州梁华齿轮有限公司辩称：被告从未拖欠原告租金；被告支付的70万元不能认定是支付的担保款；担保款的问题应另案处理。本案原告围绕诉讼请求依法提供了下列证据：1、房屋租赁合同（原件），证明双方约定的租赁期限截止到2021年3月31日，租金是每半年支付一次，租金是有浮动的，是438354元，被告目前拖欠2020年4月1日至2020年10月的租金即诉请金额。2、连带责任担保（原件），证明被告所支付的全部费用中应扣除其承担的担保责任70万。3、法律服务委托合同（原件）、律师费发票（原件），证明原告为实现权利签订了法律服务合同并缴纳了费用，金额是5万元。4、律师函（复印件）、律师函回单（打印件），证明原告已就拖欠款项以律师函的形式催缴，但被告至今仍未支付。被告苏州梁华齿轮有限公司对原告上述证据的质证意见：1、对证据1房屋租赁合同真实性没有异议；2、对证据2形式的真实性没有异议，但是关联性不认可，因为这个是关于担保责任的，本案是房屋租赁合同关系，两个是不同的法律关系，也不认可原告的证明目的。被告方认为写的担保标题和内容不明确，担保保证的形式究竟是属于一般保证还是连带责任保证被告有异议。其次该保证涉及到苏州市洁美达电器有限公司，关于该公司与原告之间相应的经济纠纷往来比较复杂，被告认为不宜在本案中一并处理。3、对证据3法律服务委托合同、律师费发票，真实性没有异议，但是我们不认可原告的证明目的。被告方认为被告在双方履约的过程之中被告不存在违约情形，不应该承担相应的律师费用。其次，律师费相应的标准比较高，如果法庭最后认为应该承担这笔费用的话，要求对金额进行调整。4、对于证据4的律师函及回单，律师函确实收到了，但被告方不认可其证明目的，因为双方对履约过程中的原告所陈述的包括本案都存在争议，对于律师函所记载的内容只是单方的一个陈述，不认可其内容。本案被告提供了一下证据：1、付款凭证12份，证明被告已经按照合同约定支付了支付了2020年4月1日之前的租金。2、收据1份（编号为7549626），证明被告按照合同约定支付了相应的房屋租金10万元。3、收据1份（编号为7549625），系原告开具的房屋转账438354元的收据，证明被告也按照合同约定支付了2020年4月1日至2020年9月30日之间的租金。被告称：上述证据可以证明被告方按照合同约定支付了相应的租金，不存在原告诉称的存在违约情形。本案原告在第一次庭审中所诉称被告欠付的租金是2019年的租金，如果被告按照原告所述欠付其2019年的租金的话，怎么可能再给被告出具这份写清楚了收取的是2020年上半年的租金的收据。被告方共付租金一共是1455834元，加上押金10万元，一共是付了1555834元，其中有4500元的凭证不在被告提供的证据里，这4500元钱是被告租赁原告出租的房屋漏水，相应的维修费用4500元是由被告垫付的，内容是跟原告报备过的。原告对被告证据的质证意见：对证据真实性没有异议，但截止到现在原告实际收取到被告总共所支付的款项只有1401334元，其中2020年的4月1日至10月1日半年租金确实已经支付。目前被告所拖欠的租金是2019年4月1日至2020年3月31日一年的下半年租金。对于被告所举证的该组证据将其应当支付的代付的70万元予以扣除，原告不予认可。按照双方合同签订以及连带责任担保的内容，金钱给付义务按照时间顺序先扣除前期应付款项，不应将其代第三方所支付的费用作为租金。关于原被告双方认为的租金差额部分经当庭与公司的财务核实，他口头告知维修费用只是4000元，其中两张银行承兑一个20000元，一个35000元，记得有这回事。本院对原、被告提供证据的真实性、合法性、关联性进行审查后，结合开庭审理情况，认定本案的事实如下：2019年6月11日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将所有权位于高新区厂房(不动产证号苏2018苏州市不动产权第5084×××号)部分房屋出租给被告使用，建筑面积约为2485平方米。合同约定了租赁期限为2019年4月1日至2021年3月31日；第一年每月租金为69580元，年租金834960元，第二年每月73059元，年租金876708元。支付方式为每半年支付一次，乙方于每年的4月1日、10月1日支付下半年租金，合同还规定乙方应于合同签订时向甲方支付相当于两个月租金的保证金。该合同4.3条特别约定“但乙方第一笔租金，可最迟于2019年10月1日前支付即可，乙方在此之前支付第一笔租金，不视为违约。”合同还对违约责任等做了约定。合同订立后，被告于2019年6月向原告付款60万元，于2019年12月向原告付款412980元。2020年3月26日，江苏众勋律师事务所受原告委托，向被告发送律师函，要求被告于接到律师函三日内支付2019年10月1日至2020年9月30日租金855834元和保证金139160元。被告收到律师函后，于2020年4月底向原告支付2020年4月1日至2020年9月30日的房租438354元。同年4月30日，被告向原告缴纳租房押金10万元。庭审过程中，被告提出曾垫付房屋修理费用4500元，应从租金中扣除，原告对此认可，并认为此款与2019年12月被告支付的412980元正好是半年的租金417480元。另查明，2019年6月11日，被告苏州梁华齿轮有限公司向原告出具《连带责任担保》一份，上面载明“苏州亿聚得电子科技有限公司与苏州市洁美达电器有限公司租赁合同纠纷，经法院调解洁美达公司承诺于2019年6月11日前支付70万元，苏州梁华齿轮有限公司自愿为该笔70万元承担担保责任，承诺于2019年6月20日前全部付清，如不能付清，自愿承担责任”。被告公司在落款处加盖公章，并由法定代表人张梁华签字。本案争议的焦点在于：被告苏州梁华齿轮有限公司于2019年6月支付的60万元是担保履行款还是支付了2019年4月1日至9月30日的房租？本院认为，被告于2019年6月支付的60万元应认定为担保债务履行款。理由如下：在被告于2019年6月11日向原告出具的《连带责任担保》文件上，被告承诺付款的期限是2019年6月20日前，而当天双方签署的《房屋租赁合同》虽然约定每年4月1日、10月1日支付后半年租金，但特别约定“但乙方第一笔租金，可最迟于2019年10月1日前支付即可，乙方在此之前支付第一笔租金，不视为违约”。在约定租金先付后租的情况下，双方特意作此约定，显然是考虑被告在较短时间内须履行担保债务；从履行期限上来说，担保债务在前，而房租履行期限在后，按照常理，应当认为被告先履行的是在先到期担保债务，而非尚未到期的房租。因被告担保的债务是苏州市洁美达电器有限公司欠原告的房租，故即便支付凭证上载明“房租”，亦不能就此认定系支付被告应付的房租。被告主张此60万元系支付合同租金而非履行担保债务，理由不成立。被告从2019年4月1日至2020年9月30日期间共应支付三期租金，目前支付了其中两期，其中2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金已经付清，另外支付了2019年4月1日至2020年3月31日年租金中半年租金412980元，加上原告已经认可扣除的修理费4500元，合计417480元。从原告向被告发送的律师函来看，原告已认可上述417480元系被告支付的2019年4月1日至2019年9月30日期间的房租，故被告目前拖欠2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金417480元。综上所述，被告在房屋租赁合同履行过程中拖欠原告租金，构成双方在合同中约定的严重违约情形，原告有权要求解除合同。考虑到被告已交付截至2020年9月30日的租金，故双方之间的房屋租赁合同从2020年10月1日起解除。被告应支付拖欠房租并承担违约责任。被告所交押金，应抵充欠交房租，抵充后被告尚欠房租为317480元。关于违约金，原告主张按年利率24%计算，超过了法律规定上限，本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布利率的1.5倍计算，起算日为2019年10月1日。合同解除后，被告仍应支付至实际迁出之日的房屋使用费。此项费用因原告在本案中未提出相应请求，故双方另行处理。原告主张的律师费，双方在合同第十三条中有约定，故本院对此予以支持。被告尚欠的担保债务，不宜在本案中处理，应另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州亿聚得电子科技有限公司与被告苏州梁华齿轮有限公司于2019年6月11日订立的《房屋租赁合同》自2020年10月1日起解除。二、苏州梁华齿轮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州亿聚得电子科技有限公司房屋租金317480元并支付违约金（以417480元为基数，自2019年10月1日起算至2020年9月31日，以314780元为基数，自2020年10月1日起计算至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告苏州梁华齿轮有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告苏州亿聚得电子科技有限公司律师费损失50000元。四、驳回原告苏州亿聚得电子科技有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11060元，减半收取5530元，由原告负担2000元，被告负担3530元。（如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户银行：苏州新区农行商业街支行，账号：10×××24）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员  吴勇伟二〇二〇年十月二十日书记员  张 蕾