北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16879号原告：同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司。法定代表人：李春英，经理。委托诉讼代理人：曲滨，男，1983年11月30日出生，汉族，原告公司职员，住北京市大兴区。被告：北京托比家企业管理有限公司，住所地北京市顺义区军营街16号院4号楼1至2层102。法定代表人：周辉，经理。原告同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司（以下简称同昌盛业新荟城贰公司）与被告北京托比家企业管理有限公司（以下简称托比家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同昌盛业新荟城贰公司的委托诉讼代理人曲滨及被告托比家公司的法定代表人周辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同昌盛业新荟城贰公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方于2018年7月19日签订的《商铺租赁合同》及两份补充协议于2020年1月13日解除；2.判令被告将租赁的商铺腾退；3.判令被告支付原告2019年12月1日至2020年1月13日的租金、管理服务费、推广费、POS机租金等合计186096.72元；4.判令被告支付原告自2020年1月14日起直至场地实际交还之日止的场地占用费（按照每月109275元计算）；5.判令被告支付原告违约金892530元；6.判令被告支付原告欠缴的垃圾清运费11737.5元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月19日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将自家经营的“新荟城购物中心”中2层2F-15、16、41号商铺（面积782.5平方米）租给被告经营使用，租期8年，自2018年12月1日至2026年11月30日。2019年9月27日双方经协商签订《补充协议》，约定：自2019年10月11日起，被告租用的商铺变更为2F15、41号（面积564平方米），并下调了租金、管理费、推广费等。合同约定的交费日期为：上个月20日前，一同交纳下个月全部费用。关于违约责任双方约定：租赁期内因被告原因导致合同无法继续履行或因被告违约导致甲方解除合同的，保证金不退，被告需承担6个月租金和管理服务费作为违约金。2019年11月20日起，被告开始拖欠2019年12月1日当月的租金和其他费用，截止到2020年1月31日，共计拖欠309790元。经原告催要，被告仅交纳了3.5万元，余款至今未支付。2020年1月13日，原告按照合同约定书面通知被告即日起解除合同，并要求被告于2020年1月17日前退还场地。但被告仍占用场地，直至2020年4月2日被告将大部分东西拉走。但被告并没有办理正常的交接手续，也没有将场地恢复为毛坯状态，应当视为被告没有交还场地。故诉至法院，望判如所请。因被告公司违约，该公司交的押金714320.8元（3个月租金）不予退还。被告托比家公司辩称：原告所述签订合同一事属实。在洽谈阶段原告公司承诺该购物中心仅有我公司一家经营儿童娱乐项目，但实际合同签订后有三家。我们先签了意向书，我公司交了20万元的意向金，在签正式合同时我发现有很多对我公司不利的格式条款，但考虑到如果不签合同意向金不予退还，就只好签了合同。在装修阶段我公司交了5万元装修押金，在装修完毕后一直没有退还，原告公司总是以各种理由推拖，原告公司和其他公司因租赁商铺的产权问题也存在争议。2019年11月18日，我公司提出以装修押金抵租金，并交了申请，一直没有结果。因原告公司管理混乱，空铺率高，及其他店面经营儿童娱乐项目的影响，我公司经营困难。2019年11月20日，我公司没有按照合同约定交纳下一月的租金等费用，2020年1月10日原告公司强行对我公司断水断电，还在商铺门口及客户群内发出《关于托比家会员退费提醒》，导致我公司无法正常经营；2020年1月20日，经工商部门和街道办事处协调，原告公司承诺不起诉我公司，由我公司出面解决会员退卡的事宜。我公司法定代表人于2020年1月14日收到原告公司发来的解除合同通知。受疫情影响，自2020年2月14日始，我公司无法正常经营。对原告的诉讼请求我公司的意见为：1.同意原被告双方于2018年7月19日签订的《商铺租赁合同》及两份补充协议于2020年1月13日解除；2.我公司已于2020年3月20日自租赁场地迁出，现在执照也已迁出，原告公司一直不让我动场地。不同意原告关于腾退商铺的诉讼请求；3-4.同意支付原告2019年12月1日至2020年1月9日的租金、管理服务费、推广费、POS机租金等剩余费用（扣除我公司已交的3.5万元）；自2020年1月10日我公司无法正常经营，不同意支付后期租金和使用费及其他费用；5.合同中约定的6个月租金和管理费的违约金过高，我公司同意按照1个月租金标准支付；6.原告公司主张的垃圾清运费是装修期间的，我公司同意支付；7.不同意原告公司不退还押金的意见，押金可以折抵本案我公司应当承担的费用，剩余应当返还；另外装修押金5万元也应当退还。综上，不完全同意原告公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月19日，同昌盛业新荟城贰公司（甲方，出租人）与托比家公司（乙方，承租人）签订《新荟城购物中心商铺租赁合同》，约定：2.1乙方承租甲方位于北京市丰台区角门路19号“新荟城购物中心”2层2F-15/16/41号商铺；2.3商铺面积782.5平方米；3.1该商铺只限乙方用于经营托比家品牌（类别：儿童娱乐）之用途，经营项目为：儿童娱乐、餐饮、儿童托管；4.1租赁期限为8年，自2018年12月1日至2026年11月30日；4.2.1乙方应以每月基本租金或每月营业额提成方式支付每月租金，两者中以高者为准。第一个和第二个租赁年度的租金标准均为193.75元/月/平方米，月基本租金为151609.4元，营业额提成扣率为15%；4.2.3首月基本租金于本合同签订之日支付，后乙方应于每月20日前向甲方支付下月基本租金；4.3.1乙方应于合同签订当日向甲方交纳租赁保证金714320.8元（包括3个月基本租金及管理服务费、推广费）；4.3.2如乙方未能按照合同约定的时间足额缴纳租金、管理服务费、推广费、能源费用、违约金及其他应当支付的费用，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内仍未足额支付的，甲方有权直接从租赁保证金中抵扣（但不影响甲方对乙方违约行为同时行使其他权利或补救办法）；如在租赁期内，因乙方原因导致本合同无法履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任；4.4.1自租金起算日起，乙方应交纳管理服务费。管理服务费按该商铺租赁面积计算，管理服务费收费标准为人民币70元/月/平方米，每月共人民币54775元；4.4.2首月管理服务费于本合同签订之日支付，其余月份于每月20日前支付下月管理服务费；4.4.4，乙方应交纳的装修管理费按该商铺租赁面积×装修管理费标准计算得出，装修管理费的标准为人民币70元/平方米/月。不足一月的按一月计算，但最低不低于500元人民币；如乙方装修期超出两个月，则装修管理费的标准由甲乙双方另议；4.5.2自租金起算日起，乙方应交纳推广费，标准为10元/月/平方米，推广费包括因推广购物中心知名度及形象等所安排的活动及广告等费用支出；除首月推广费于合同签订之日支付外，乙方应于每月20日前支付甲方下月推广费；4.6.1甲方向乙方提供并开放POS专用收银系统，乙方同意使用，并承诺为此向甲方支付押金和月使用费；4.6.2乙方需交纳POS机押金1万元/台，按照甲方通知领取POS机时或商铺开业前20个工作日交纳；4.6.3乙方应于每月20日前与基本租金一并向甲方交纳POS机月使用费500元/台；6.1乙方有60日免租装修期，自商铺交付次日起计算；6.2免租装修期内乙方无须支付租金、管理服务费、推广费，但需承担装修管理费、装修押金、装修期间垃圾清运费、水费及其他费用；乙方应于商铺交付之日起5日内全额支付装修管理费、装修押金、装修期间垃圾清运费、装修水费；6.5如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，免租装修期届满、乙方装修完毕，且经甲方及消防部门验收合格后30日内，甲方应向乙方无息返还6.2款所述的装修押金；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该商铺。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该商铺，并将其添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该商铺恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经甲方同意保留商铺现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和赔偿；15.2在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿，但最高不超过乙方当个租赁年度6个月基本租金总额；15.2.1违反本合同的约定，导致乙方无法继续实际享有该商铺的使用权，并无法继续整体经营的，且逾期超过60日仍未予以改正；15.2.2因甲方原因导致该商铺延期交付且超过90日，且在乙方给予甲方90日宽限期后甲方仍未交付的；15.2.3甲方破产或进行清算程序（因重组或合并原因进行清算者除外）；15.2.4法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方提前解除合同的其他情况；17.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同；乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还；同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金；如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应在收到甲方告知函后的10个工作日内补足甲方损失额与违约金之间的差额；17.2.6逾期支付租金、管理服务费及其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）的；18.1“不可抗力”是指本合同双方不能合理控制、不可预见、亦无法避免且不能克服的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务；该事件包括但不限于地震、台风、洪水、水灾或其他天灾、战争或任何其他类似事件；18.4如发生不可抗力，以至于任何一方的合同义务因不可抗力的发生而无法履行，则遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；合同履行期限按上述中止时间自动延长；但双方应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响；但是，在一方迟延履行义务之后发生不对抗力的，则该方的违约责任不能免除。2018年11月13日，原被告签订《补充协议》，约定：原合同4.4.4条变更为：被告应交纳的装修管理费为54775元及装修期间产生的其他费用。合同签订后，原告按照约定向被告交付了出租的商铺，被告按照约定向原告交纳了租赁保证金714320.8元、装修押金5万元、施工证押金1100元、员工证押金1080元、POS机押金10000元，并按照约定的期限和数额交纳了房屋租金、管理服务费和推广费。2019年9月27日，原被告再次签订《补充协议》（二），约定：自2019年10月11日始，商铺编号由原合同第2.1款约定的2层2F-15/16/41号商铺变更为2层2F-15/41号商铺；商铺面积变更为564平方米；第一、二租赁年度月基本租金变更为109275元；租赁保证金变更为514858.7元；管理服务费变更为39480元/月；推广费变更为5640元/月。双方均认可：租赁保证金差额199462.1元用于折抵2019年9月和10月租金，租赁保证金为514858.7元。合同正常履行至2019年11月20日。被告未按照约定的期限交纳自2019年12月1日至12月31日的房屋租金、管理服务费、推广费和POS机使用费，原告公司于2019年11月22日发出《催款通知函》，要求被告公司于2019年11月27日前交纳2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金、管理服务费、推广费及POS机使用费合计154895元，后被告交款3.5万元；原告于2019年12月23日再次发出《催款通知函》，要求被告公司于2019年12月27日前交纳2020年1月1日至2020年1月31日期间的租金、管理服务费、推广费及POS机使用费合计154895元，被告未再进行交款。2020年1月13日，原告向被告发出《关于＜新荟城购物中心商铺租赁合同＞之解除通知函》，载明：我司于2019年11月22日、2019年12月23日两次向贵方发出催款通知函，截止本函出具之日，贵方仅向我司支付35000元，剩余款项仍未足额支付；特函告贵方：1.本函出具之日，我司与贵方签署的《新荟城购物中心商铺租赁合同》即行终止。2.贵方交纳的租赁保证金514858.7元、装修押金50000元、施工证押金1100元、员工证押金l080元、POS机押金10000元不予退还。3.请贵方于2020年1月17日前将承租商铺以交付时原状交还于我司，变更或注销以该商铺地址为注册地址的营业执照（须向我司出具书面证明），不得影响该商铺后续正常经营使用，并向我司支付如下应付款项：(1)2019年12月1日至2020年1月13日期间欠缴的租金、管理服务费、推广费、POS机使用费合计186096.72元；(2)欠缴的垃圾清运费11737.5元；(3)六个月的租金和六个月的管理服务费之和的违约金892530元。4.如贵方未能按照前述第3条我司通知的时间以原状交还承租商铺、变更或注销以该商铺地址为注册地址的营业执照并支付相应费用，我司将采取如下行动：(1)我司有权依据原合同第13.1条款之约定，自行将承租商铺恢复原状，由此产生的一切费用由贵司承担。(2)视为贵司放弃承租商铺内的一切物品的所有权，我司有权以任何方式处分该等物品，由此产生的一切费用由贵司承担。(3)我司将会依据原合同及法律赋予的权利追究贵司相关违约责任。被告于2020年1月14日收到。2020年1月14日，原告在被告经营的商铺张贴《关于托比家会员退费提醒》，载明：商场消费者您好，本商城二层原商户托比家公司由于自身经营问题无法继续营业，与我司签订的租赁合同于2020年1月13日起解除，请办理托比家会员的顾客速与店铺负责人联系退会员相关手续，如不予处理，可通过消协或工商部门进行投诉。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。同昌盛业新荟城贰公司与托比家公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。托比家公司自2019年11月21日发生逾期交纳租金、管理服务费、推广费、POS机使用费的情形，虽经同昌盛业新荟城贰公司催要，仅补交了3.5万元，已构成违约，应当承担违约责任。因托比家公司的违约行为导致同昌盛业新荟城贰公司行使解除权、并于2020年1月13日向托比家公司发出解除合同通知，托比家公司法定代表人认可于次日收悉并同意自2020年1月13日解除合同及补充协议，故本院确认同昌盛业新荟城贰公司与托比家公司签订的《商铺租赁合同》及两份《补充协议》自2020年1月13日解除。托比家公司应当支付同昌盛业新荟城贰公司自2019年12月1日至2020年1月13日期间的剩余租金、管理服务费、推广费、POS机使用费及装修期间发生的垃圾清运费。合同解除后，托比家公司应当尽快将经营设备自租用商铺搬出，并按照合同的约定恢复商铺毛坯状态。托比家公司主张于2020年3月20日将经营设备搬离，未提供证据，同昌盛业新荟城贰公司认可托比家公司搬离的时间为2020年4月2日，本院予以确认。按照合同约定，如托比家公司逾期未将“不可移动的物品”拆除，同昌盛业新荟城贰公司有权自行拆除，发生的拆除费用由托比家公司承担；同昌盛业新荟城贰公司应当在托比家公司搬离后的合理期间催告其恢复商铺原状，托比家公司未在催告期限内恢复的，同昌盛业新荟城贰公司应当行使拆除权；现同昌盛业新荟城贰公司未自行拆除，导致商铺空置时间无限延迟，属于放任损失扩大的情形；故本院认定该催告期间为一个月，自行拆除期间为半个月；该1.5个月的房屋使用费应由托比家公司承担，计算标准参考租金标准计算，之后的房屋使用费不再计算，视为托比家公司已履行恢复商铺毛坯状态的义务；同昌盛业新荟城贰公司将来发生的恢复原状费用，可以向托比家公司主张。为减少诉累，本案自押金中预留56400元，待实际发生后，可多退少补。托比家公司原租用的商铺面积较大，租赁保证金为714320.8元（包括3个月基本租金及管理服务费、推广费），后经双方签订补充协议，变更了租用商铺的面积，租赁保证金亦变更为514858.7元，差额部分已用于折抵租金。托比家公司预交的装修押金5万元、施工证押金1100元、员工证押金1080元、POS机押金10000元亦应退还；为减少诉累，关于押金本案一并处理。双方在合同中约定：因托比家公司违约导致同昌盛业新荟城贰公司行使解除权，托比家公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，托比家公司还须支付同昌盛业新荟城贰公司相当于当年六个月的租金和六个月的管理服务费之和的金额作为违约金；按照该约定，托比家公司应当承担的违约责任为租赁保证金514858.7元及六个月的租金和六个月的管理服务费之和892530元；托比家公司在答辩中主张，该违约金过高，要求调整；本院认为：同昌盛业新荟城贰公司主张的违约金过高，远高于其因托比家公司违约发生的实际损失，本院予以调整，调整为三个月的租金和管理服务费之和。托比家公司辩称在签合同时同昌盛业新荟城贰公司承诺不存在同业态经营竞争的事实，证据不足，本院不予采信。经计算，被告公司尚欠原告公司自2019年12月1日至2020年1月13日的剩余租金121627.5元、管理服务费56588元、推广费8084元、POS机使用费716.67元、垃圾清运费11737.5元；被告公司应当给付原告公司房屋使用费451670元、违约金446265元。故对原告公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款、第二百二十六条的规定，判决如下：一、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司与北京托比家企业管理有限公司于2018年7月19日签订的《商铺租赁合同》、于2018年11月13日签订的《补充协议》、于2019年9月27日签订的《补充协议》（二）于2020年1月13日解除；二、北京托比家企业管理有限公司给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司2019年12月1日至2020年1月13日的剩余租金121627.5元、管理服务费56588元、推广费8084元、POS机使用费716.67元、垃圾清运费11737.5元；三、北京托比家企业管理有限公司给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司2020年1月15日至2020年5月17日的房屋使用费451670元；四、北京托比家企业管理有限公司给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司违约金446265元；五、同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司返还北京托比家企业管理有限公司租赁保证金458458.7元（原为514858.7元，扣除预留拆除费用56400元）、装修押金5万元、施工证押金1100元、员工证押金1080元、POS机押金10000元；以上五项经折抵后，北京托比家企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司576049.97元；六、驳回同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果北京托比家企业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9271元，由同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司负担5773元（已交纳），由北京托比家企业管理有限公司负担3498元（于本判决生效后七日内给付同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二〇年十月三十日书记员  张 艳