重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初2938号原告：四川民众物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市凯东路凯南三巷**。统一社会信用代码：91510903555771327D。法定代表人：谢建明，该公司执行董事。原告：四川民众物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路碧津商贸广场**。统一社会信用代码：91500242WA5YR5P66T。负责人：谢建明。二原告委托诉讼代理人：甘文豪，重庆渝法律师事务所律师。被告：向玉猛，男，1986年2月10日出生，住重庆市酉阳县。被告：席燕，女，1987年9月4日出生，住重庆市酉阳县。原告四川民众物业服务有限公司（以下简称民众公司）、四川民众物业服务有限公司重庆分公司（以下简称民众重庆分公司）与被告向玉猛、席燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告民众公司、民众重庆分公司的委托诉讼代理人甘文豪到庭参加了诉讼，被告向玉猛、席燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告民众公司、民众公司重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告自2014年9月12日起至2018年11月30日止的物业服务费6732元及公共能源费1000元，合计7732元，并以7732元为基数，按每日千分之三的标准支付自2018年11月30日起至实际付清之日止的违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月15日，原告民众物业公司与重庆华弘实业集团有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告为被告所住小区提供物业服务，住宅物业的物业费按每月每平方1.2元收取，公告能源费按每月每户20元收取，业主之前所欠原提供物业管理服务的重庆酉碧物业管理有限公司的所有物业费由乙方收取，同时还约定了逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按每日应交物业管理费的千分之三支付滞纳金。后原告于2018年5月18日正式入驻小区，并按照《前期物业委托管理合同》的约定为其提供物业管理服务，但被告作为物业使用人却未按约定支付物业服务费及公告能源费，原告多次通过发送催收函等方式向其催收，但被告至今未付。据此，原告为维护其合法权益特诉至人民法院。被告向玉猛、席燕未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：华弘公司系重庆市酉阳县桃花源镇小区的建设单位。2014年6月1日，华弘公司与酉碧物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：酉碧物业公司为小区提供物业服务，住宅物业的管理费按1.2元每月每平方米收取，公共能源费按20元每月每户收取，业主应于每月10号之日起交纳约定的所有费用，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三每天交纳滞纳金。合同签订后，酉碧物业公司开始为该小区提供物业服务。2018年4月26日，华弘公司与酉碧物业公司协商解除上述《前期物业服务合同》并签订了《前期物业管理委托合同解除协议》，协议约定：《前期物业服务合同》于2018年4月30日终止履行。2018年5月10日，华弘公司向酉阳县国土房管局作出情况说明称通过协议的方式，本案原告民众物业公司成为小区的前期物业管理企业。2018年5月15日，华弘公司又与原告民众物业公司及其重庆分公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：原告为小区提供物业服务，合同期限自2018年5月18日起至业主大会成立后选聘新的物业服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止，住宅物业的管理服务费按每月每平方米1.2元收取，公共能源费按20元每月每户收取，物业管理服务费按每半年交纳一次，每次交纳费用时间为每半年末预交下半年的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之三每天交纳滞纳金。合同签订后，原告开始为该小区提供物业服务，但该合同未在物业所在地的住房城乡建设主管部门备案。2018年8月17日，酉碧物业公司与原告民众物业公司签订了《物业管理费用债权转让协议》，协议约定：酉碧物业公司自愿将其管理小区期间，小区业主、住户所欠住宅、商业物管费、公共能源费等物业管理费用一次性无偿转让给民众物业公司。2018年11月28日，原告退出小区的物业管理。2019年6至7月，原告就2014年至2018年11月30日期间的物业费及公共能源费，通过在小区张贴催费通知、向业主邮寄催费通知等方式向小区欠费业主进行催收。2019年11月16日，小区成立业主委员会。2020年9月3日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，原告申请撤回主张通过酉碧物业公司转让获得债权的部分诉讼请求。另查明，被告向玉猛、席燕系房屋业主，于2014年9月12日接房，该房屋建筑面积110.86平方米。还查明，小区物业在2018年5月停止运行，导致小区出现了垃圾堆积如山、污水满地、停水停电、电梯停运、消防通道堵塞等问题，并陆续发生纠纷，此情况经酉阳县钟多街道玉柱社区居委会、钟多街道办事处、城乡建委、辖区派出所等相关部门多次协调解决。2018年5月24日至2018年5月29日期间，钟多街道玉柱社区居委会还针对小区业主于2018年5月初向其反映的“小区内垃圾堆积如山、污水满地、苍蝇满天飞，居住环境特别恶劣，严重影响到全体居民的身体健康和日常生活”的问题，组织人力把堆积的垃圾彻底清除，公共区域卫生打扫干净，并产生费用10000元。上述事实，有原告的当庭陈述，《前期物业服务合同》，《前期物业管理委托合同解除协议》，《协议选聘物业管理企业情况说明》，《前期物业管理委托合同》，《物业管理费用债权转让协议》，《电梯日常维护保养合同》，电梯维护保养工作记录单，特种设备使用登记表，车库巡查记录表，值班记录表，费用支出票据，员工工资表，业主资料，项目销售情况统计表，催费通知及业主欠费统计表，催费通知邮寄单，催费通知公示照片及张贴视频，民众物业公司专用收据，《商品房买卖合同》，收据，玉柱社区居委会证明，钟多街道办事处情况说明，照片等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，本案中，华弘公司作为小区的建设单位，无论是选聘酉碧物业公司，还是选聘二原告，由于均发生在小区成立业主委员会并选聘新的物业服务企业之前且不同时间段，因此所签订的这两份前期物业服务合同均有效，均对被告及小区的全体业主在不同的时间段内具有约束力，即物业公司应按合同履行物业服务义务，被告作为小区业主之一也应按合同约定交纳费用，在双方互不履行相关义务时，均有权依法进行主张或提起诉讼。又由于酉碧物业公司于2018年8月17日就其在小区提供物业服务期间所享有的向欠费业主收取物业服务费、公共能源费等费用的债权转让给了原告民众物业公司，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”的规定，酉碧物业公司的债权转让行为合法有效，民众物业公司已取得该债权故而可以以自己的名义向被告主张被告所欠酉碧物业公司的物业服务费、公共能源费等费用。即酉碧物业公司为小区提供物业服务期间的费用由原告民众物业公司收取，二原告为小区提供物业服务期间的费用由二原告收取。原告在诉讼过程中申请撤回主张通过酉碧物业公司转让获得债权的部分诉讼请求系对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。关于被告应交纳的费用，由于原告举示的证据仅能证明其在小区提供物业服务从2018年5月18日至2018年11月28日，故本院认定其计算物业服务费、公共能源费等费用的截止时间为2018年11月28日。具体费用的计算，原告提供物业服务期间的费用：1.2元/平方米/月×110.86平方米×6.33个月（2018年5月18日至2018年11月28日）=842元，公共能源费20元/月×6.33个月=126元，合计968元。原告主张违约金，由于合同约定的以应交费用为基数按每日千分之三计算的标准过高，本院酌情调整为以应交费用为基数按每日万分之五计算，计算时间从原告主张的2018年11月30日起至实际付款之日止。原告主张的超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告向玉猛、席燕于本判决生效后十日内向原告四川民众物业服务有限公司及四川民众物业服务有限公司重庆分公司支付2018年5月18日至2018年11月28日期间的物业服务费、公共能源共计968元，并以968元为基数，按每日万分之五的标准从2018年11月30日起计付违约金至实际付清之日止；驳回原告四川民众物业服务有限公司及四川民众物业服务有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取计25元，由被告向玉猛、席燕负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  勾晓玲二〇二〇年十月二十九日书记员  高 倩