黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初1213号 原告：牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：杨庆斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘柏林，牡丹江市阳明区铁岭法律服务所法律工作者。 被告：牡丹江美年健康体检服务有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：陈智，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘美龙，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：武志鲲，吉林衡久律师事务所律师。 原告牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司（以下简称城市杰座公司）与被告牡丹江美年健康体检服务有限公司（以下简称美年体检公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城市杰座公司的委托诉讼代理人刘柏林、被告美年体检公司的委托诉讼代理人刘美龙、武志鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城市杰座公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告城市杰座公司与被告美年体检公司之间签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.要求被告美年体检公司支付2019年度至2020年度房屋租金85万元；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年7月20日原告因经营需要，与案外人黑龙江东胜神龙房地产开发有限公司（以下简称神龙公司）就东安区东二条路光华街城市杰座项目的1-4层达成《房屋租赁合同》。由原告对城市杰座项目的1-4层进行整体承租，租赁期限为二十年，每年付租金100万元，据此合同，原告申请办理了工商营业执照，并开始进行经营，自2014年对外招商至今。2018年9月7日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，原告将承租房屋中的3200平方米转租给被告，每年租年金85万元，被告依合同约定交纳了2018年至2019年度租金85万元，但2019年至2020年租金85万元，被告至今未给付原告。 被告美年体检公司辩称，1.案涉房屋在原、被告签订《房屋租赁合同》前就已经被人民法院依法查封，现房屋所有权已发生变动，原、被告签订的房屋租赁合同无法继续履行；2.被告在原告不能继续履行义务的情况下，有权拒绝履行支付租金；3.案外人吉林银行股份有限公司长春分行（以下简称吉林银行公司）为房屋实际所有权人，其对案涉房屋享有占有、使用、处分、收益的全部合法权利，本案案涉房屋是否可以出租，租金如何收取，本案当事人的租赁合同可否继续履行等关于行使案涉房屋权利事项均需要吉林银行公司予以确认，在房屋所有权人吉林银行公司未明确上述权利的情况下，被告有权拒绝向原告履行任何义务。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告城市杰座公司所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，2013年7月20日原告与案外人神龙公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份、2018年9月7日原告与被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份，意在证明：该房屋原告与案外人神龙公司签订了《房屋承租合同》，取得了合法使用权，在该合同第三条约定，本案诉争房屋可以分割转租，从而证明了原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是合法有效的。 被告美年体检公司认为，1.原告并未提供该《房屋租赁合同》的原件，因此对该《房屋租赁合同》的真实性有异议；2.根据该证据显示，案外人神龙公司与城市杰座公司签订该合同的日期为2013年7月20日，而根据被告调取的城市杰座公司企业信息显示，城市杰座公司成立于2013年8月8日，被告认为根据企业成立的程序，首先需要进行工商登记，然后才能申请制作印章，而在本合同中显示乙方所加盖的印章为城市杰座公司的公章，因此产生以下两个疑问:第一，本合同签订之时，原告并不具备主体身份，被告认为该合同是无效的；第二，对于该合同加盖的公章，被告认为该合同有倒签的现实可能性，该合同签订的真实时间无法确定，这也使整个合同的真实性有待商榷；3.因该合同有效与否、真实与否直接关系到城市杰座公司是否对该涉案房屋具有承租权；同时，因该房屋的所有权人已经发生变化，该合同真实有效与否直接关系到房屋所有权人吉林银行公司对该房屋占有、使用、处分、收益权利。因此，被告建议在本案依法追加吉林银行公司为本案的有独立请求权的第三人以查明案情。 本院认为，关于证据的真实性问题，经本院庭后核对，证据属实，本院对该组证据的真实性予以确认。关于原告与案外人神龙公司之间签订的《房屋租赁合同》效力问题，因双方签订合同时均系双方真实意思表示，且已实际履行，故本院对该合同的效力予以确认。关于是否应追加案外人吉林银行公司参加本案诉讼的问题，因本案系使用权纠纷，根据合同法关于“买卖不破租赁”原则，本案与吉林银行公司无关，故本院对被告的上述抗辩意见依法不予支持。 证据二，《房屋转租合同》复印件6份，意在证明：原告在与被告合作之前，就已经对该从神龙公司处承租的房屋依法进行了分割转租。 被告美年体检公司认为，对该组证据形式要件有异议，请法庭予以核实；对证据的关联性有异议，被告认为该6份租赁合同均是城市杰座公司与其他案外人之间签订的，与本案无关。另外，即使上述租赁合同真实有效，也不能证明原、被告之间签订的租赁合同有效。 本院认为，经核对，该组证据属实，本院对此组证据的真实性予以确认。因该组证据系书证，具有客观真实性，本院依法对该组证据予以采信。 对被告美年体检公司所举有争议的证据，本院认定如下： 证据一，（2018）吉0105民初362号民事判决书复印件一份、（2018）吉01民终2042号民事判决书复印件一份、（2018）吉民申3761号民事裁定书复印件一份，意在证明：1.2016年10月31日吉林省长春市二道区人民法院在审理吉林银行公司诉吉林晶辉农业生产资料有限公司等当事人的案件中，作出（2016）吉0105财保37-57号民事裁定书，并于2016年11月1日采取诉前保全措施对案涉神龙公司名下的16套房屋予以查封；2.2017年4月28日吉林银行公司向长春市二道区人民法院申请强制执行，案号为（2017）吉0105执721-725,727-741、1004号。案件进入执行后，保全查封自动转化为执行查封；3.2018年1月29日，长春市二道区人民法院做出（2018）吉0105执异4号民事执行裁定书，驳回案外人神龙公司的执行异议；4.2018年3月12日长春市二道区人民法院做出(2018)吉0105民初326号民事判决书，判决驳回案外人神龙公司执行异议之诉的全部诉请，神龙公司对一审判决不服上诉；5.2018年7月20日吉林省长春市中级人民法院作出二审判决，驳回神龙公司上诉，维持原判，后神龙公司继续向吉林省高级人民法院申请再审；6.2018年12月25日，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申3761号民事裁定书，驳回了神龙公司的再审申请。 原告城市杰座公司认为，被告所提供的该组证据均是复印件，原告对其真实性无法确认，而且该组证据与本案不存在关联性，与本案没有关系。 本院认为，经核对，本案证据属实，本院对该组证据真实性予以确认。因该组证据系生效法律文书，故本院对该组证据予以采信。 证据二，（2019）吉0105执恢28号执行裁定书复印件一份，意在证明：2019年9月23日，长春市二道区人民法院作出（2019）吉0105执恢28号执行裁定书，裁定包括案涉房屋在内的16套房屋用于抵偿案外人吉林晶辉农业生产资料有限公司（以下简称晶辉公司）对吉林银行公司的欠款，确认吉林银行公司成为本案涉案房屋的实际所有权人。 原告城市杰座公司认为，该组证据是复印件，原告对其真实性有异议，另外，该份证据与本案无关，与本案争议焦点也没有关系。 本院认为，经核对，该份证据属实，本院对其真实性予以确认。因该份证据系生效法律文书，故本院对该份证据予以采信。 证据三，《关于对黑龙江省牡丹江市城市杰座房屋租赁事宜回复函》复印件一份，意在证明：1.房屋实际所有权人法院裁判确认为吉林银行公司；2.吉林银行公司认定原告城市杰座公司与被告美年体检公司签订的《房屋租赁合同》无效；3.吉林银行公司已经开始行使所有权人的权利，并且要求被告美年公司向其支付租金，案外人神龙公司实际已经丧失房屋所有权，而原告城市杰座公司与案外人神龙公司之间签订的2013年7月20日《房屋租赁合同》所拥有的承租权也未经吉林银行公司确认，因而不再享有承租人权利和转租的权利，原、被告签订的2018年9月7日的《房屋租赁合同》实际上已经无法继续履行。 原告城市杰座公司认为，《回复函》与原告没有关系，本案诉争的是承租权，应该由法律依法确认。 本院认为，该份证据系书证，具有客观真实性，故本院对案外人吉林银行公司向被告发出《关于对黑龙江省牡丹江市城市杰座房屋租赁事宜回复函》的事实予以确认。 证据四，2013年案外人神龙公司与原告城市杰座公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份、2018年原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份、原告城市杰座公司企业信息复印件一份，意在证明：1.2018年9月7日原告城市杰座公司在明知案涉房屋已经被查封的情况下仍与被告美年体检公司签订《房屋租赁合同》，原告城市杰座公司与被告美年体检公司的租赁行为发生在2016年11月1日被长春市二道区人民法院查封之后；2.城市杰座公司与案外人神龙公司之间签订的2013年《房屋租赁合同》签订日期为2013年7月20日，而根据城市杰座公司的企业信息显示，城市杰座公司成立于2013年8月8日。根据常识，企业工商登记后方可申请制作印章，但2013年的《房屋租赁合同》签订日期为2013年7月20日，彼时城市杰座公司并未成立，不具备主体身份，且该合同显示城市杰座公司并加盖了公司印章，因此答辩人有理由认为该2013年7月20日的《房屋租赁合同》真实性有待商榷。 原告城市杰座公司认为，原告与案外人神龙公司之间签订的合同是合法有效的，不存在被告所说的倒签欺诈的行为，营业执照是合法有效的。 本院认为，关于原告城市杰座公司与案外人神龙公司于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》效力问题，因该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，故本院对该份合同的合法性予以确认。 根据当事人举证、质证，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于黑龙江省牡丹江市远东不夜城（城市杰座）项目产籍号为共计16套房屋系案外人神龙公司开发建设，2013年7月20日，神龙公司与原告城市杰座公司签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要内容载明，根据《中华人民共和国合同法》及相关法规规定，为明确出租方和承租方的权利义务，经甲、乙双方协商一致，签订本合同：1.甲方将坐落于牡丹江市光华街东二条路城市杰座项目1-4层房屋出租给乙方使用，建筑面积共计约11500平方米；2.租赁期限条款，租赁期为20年，即自2013年8月1日至2033年7月31日；3.租赁房屋用途条款乙方所租赁的房屋可用于办公及商业经营，但不得利用租赁房屋进行违法活动。租赁期间，乙方可将租赁房屋进行分割转租，但不得将房屋整体转租，更不得以租赁房屋做任何担保、抵押或质押；4.租金每年人民币100万元整，乙方应于每年7月1日前交下一年度租金；5.甲方应于2013年8月1日前将出租房屋交付乙方使用。交付之房屋为毛坯房，乙方可根据办公或经营需要自行装修，但不得改变房屋原有建筑结构设计及消防分区……8.本合同有效期内，甲方需转让出租房屋的部分或全部的，应提前1个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。出租房屋转让他人的，甲方应保证受让人继续履行本合同。……甲方：神龙公司（印章）乙方：城市杰座公司（印章）2013年7月20日。同日，神龙公司将合同约定的租赁房屋交付给城市杰座公司。后城市杰作公司依约向神龙公司交纳了房屋租金。2014年6月27日，神龙公司向案外人晶辉公司借款5087万元，该笔款项晶辉公司通过银行转账的形式汇入神龙公司账户，具体数额为50876296.41元。2015年5月30日，神龙公司与晶辉公司签订还款协议一份，协议载明：“甲方：晶辉公司乙方：神龙公司根据庆丰集团（甲方上级集团公司）与乙方于2015年5月21日在庆丰集团办公室达成的会议纪要精神（会议参加人曹精全、罗亚军、杨子豪、胡新），甲乙双方特就以下事情达成协议并以此执行。2014年甲方通过吉林晶辉肥料有限公司借给乙方共5087万元，并于2014年7月1日付款至乙方账户，约定借款期限为半年，并以乙方神龙公司开发的城市杰座项目1-4楼作为抵押（以购买的方式作为抵押，并已办理完相关手续）。因该款已经到期，乙方无力按期偿还，经双方协商，同意乙方采用以下方式在甲方的配合下偿还该笔借款：一、乙方将神龙公司的股份百分之九十转至罗亚军名下作为该借款的抵押担保方式。二、在乙方完成股权转让后，甲方于三十个工作日之内垫付800万元至乙方账户，该款用于乙方办理产权手续，同时甲方将已办理购买手续的城市杰座1-4层房产退还至乙方开发公司名下，由乙方负责办理该1-4层房产的产权证。三、乙方用办理完产权证的1-4层城市杰座房产作为抵押向银行申请办理贷款。四、乙方贷款到位后，归还甲方借款5887万元及利息后，甲方将罗亚军代持的乙方开发公司百分之九十股份无偿转还给乙方，该协议双方共同遵守，如有违约，可向违约方所在地法院提起诉讼。”本案诉争房屋已在房产部门办理了买卖合同备案，合同载明买受人为晶辉公司。2016年11月1日，吉林银行公司向吉林省长春市二道区人民法院申请诉前财产保全，对上述16套房屋进行了预查封。因晶辉公司为范蕴慧等21人向吉林银行公司的借款提供担保，吉林银行公司以晶辉公司等为被告向吉林省长春市二道区人民法院提起借款合同纠纷诉讼，2017年，吉林省长春市二道区人民法院作出判决，判决被告晶辉公司对范蕴慧等21人借款承担连带给付责任。2017年4月28日，吉林银行公司向吉林省长春市二道区人民法院申请强制执行，案号为（2017）吉0105执721-725、727-741号，案件转入执行后，保全查封自动转为执行查封。2018年2月12日，神龙公司向吉林省长春市二道区人民法院提出执行异议，要求立即解除对上述16套房屋的查封，并终止对16套房屋的强制执行。2018年3月12日，吉林省长春市二道区人民法院作出（2018）吉0105民初362号民事判决书，驳回神龙公司的全部诉讼请求。神龙公司不服，向吉林省长春市中级人民法院提起上诉。2018年7月20日，吉林省长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终2042号民事判决，驳回上诉，维持原判。后神龙公司向吉林省高级人民法院申请再审，2018年12月25日，吉林省高级人民法院作出（2018）吉民申3761号民事裁定书，驳回神龙公司的再审申请。2019年9月28日，吉林省长春市二道区人民法院作出（2019）吉0105执恢28号执行裁定书，将上述16套房屋抵偿给吉林银行公司，抵偿借款本金及利息。 2018年9月7日，原告城市杰座公司与被告美年体检公司签订《房屋租赁合同》一份，城市杰座公司将本案诉争的位于黑龙江省牡丹江市远东不夜城（城市杰座）项目产籍号为的二楼部分共计3200平方米的房屋出租给美年体检公司。该《房屋租赁合同》主要内容载明：……二、房屋坐落、面积、装修、设施情况；1.甲方出租给乙方的房屋位于黑龙江省牡丹江市东安区东二条路光华街城市杰座，包括：（1）城市杰座一楼主门东侧2号门市和3号门市，一楼大厅内东侧4号门市，一楼大厅内后侧8号门市，面积合计888平方米；（2）城市杰座二楼整体（一楼1号门市对应的二楼部分除外），面积2312平方米；2.出租房屋建筑面积3200平方米；……四、租赁期限：1.该房屋租赁期共12年零70天，自2018年9月7日至2030年11月15日止，其中2018年9月7日至2018年11月15日为装修免租期，2018年11月16日开始计费。……每年租金合计85万元，此租金包含物业费，不包含税费租金。……租金交付方式：合同签订十五日内乙方将第一年房租交付给甲方，此后每租期年度前十五日内，乙方将下一年度租金给甲方交齐。租金年度递增率：第一、第二年租金不变，第三年度租金递增2%，第四年度开始到第十二年度，每年按前一年租金5%递增。……双方产生争议，依法向租赁房屋住所地人民法院起诉。甲方：城市杰座公司（印章）法定代表人：杨庆斌（签字）乙方：美年体检公司（印章）法定代表人：陈智（签字）2018年9月7日。同日，城市杰座公司将本案诉争房屋交付给美年体检公司，2018年9月26日，美年体检公司向城市杰座公司交付了第一年租金85万元。但2019年至2020年度租金，美年体检公司至今未交付给城市杰座公司。2019年12月24日，吉林银行公司向美年体检公司发出回复函，要求美年体检公司将本案诉争房屋租金支付给吉林银行公司。 另查明，原告城市杰座公司于2014年至2016年期间将其从案外人神龙公司处租赁的其它房屋分割转租给姜玉红、刘涛、程仁山、胡连芝、滕春祥等多人。 再查明，2019年8月28日，牡丹江市不动产登记中心出具证明，该证明显示，原告城市杰座公司与案外人神龙公司签订租赁合同的16套房屋在牡丹江市不动产登记中心无预告登记信息。 本院认为，本案系原告城市杰座公司将本案诉争房屋出租给被告美年体检公司，因被告美年体检公司未及时履行租金给付义务而产生的纠纷，故本案案由为房屋租赁合同纠纷。 关于原告城市杰座公司与案外人神龙公司于2013年7月20日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，本案诉争的租赁房屋系案外人神龙公司承建，神龙公司因该房屋的建设行为而取得所有权。神龙公司于2013年7月20日与城市杰座公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同已实际履行，该合同真实有效，本院予以确认，城市杰座公司因合法的承租行为而取得了本案诉争房屋的承租使用权。庭审中，美年体检公司辩称，本案诉争房屋发生了所有权变动，因而城市杰座公司无权向其收取租赁费。对此，本院认为，首先，现房屋所有权人吉林银行公司即非本案诉争租赁房屋的买受人，亦非房屋的抵押权人，吉林银行公司系基于对案外人晶辉公司的债权而取得本案诉争房屋的所有权；其次，本案诉争租赁房屋所有权发生变动的时间为2019年9月28日，上述时间发生于城市杰座公司于2013年7月20日取得本案诉争房屋承租权之后，系发生于城市杰座公司与神龙公司签订的20年房屋租赁合同期间，该所有权变动的事实依法不影响租赁合同的效力，即城市杰座公司与神龙公司之间签订的《房屋租赁合同》仍然合法有效。 关于原告城市杰座公司与被告美年体检公司于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，城市杰座公司与美年体检公司于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同签订时城市杰座公司对本案诉争租赁房屋拥有合法的使用权，根据其与案外人神龙公司签订的合同显示，城市杰座公司可以将房屋进行转租，因此该合同的内容没有违反法律、法规禁止性规定，且已实际履行，美年公司已按合同约定向城市杰座公司交付了2018-2019年度的租金85万元，城市杰座公司已接收该租金，该合同合法有效，且已实际履行，本院对该租赁合同的合法有效性依法予以确认。庭审中，美年公司辩称，本案诉争的《房屋租赁合同》签订时间在2018年9月7日，本案诉争房屋查封时间为2016年11月1日，因此美年体检公司与城市杰座公司于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》需要得到现房屋所有权人吉林银行公司的确认，对此，本院认为，城市杰座公司与美年体检公司之间签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，决定于2018年9月7日合同签订时城市杰座公司是否合法拥有本案诉争房屋的合法使用权，根据合同法关于“买卖不破租赁”的原则，即本案合同的标的是房屋的使用权，与房屋所有权无关，故本院对美年体检公司称所有权已经变动，双方签订的合同需要得到吉林银行公司确认的抗辩意见不予支持。虽然本案诉争房屋于2019年9月28日所有权转移至吉林银行公司，神龙公司与城市杰座公司之间的《房屋租赁合同》并不受所有权变动的影响，城市杰座公司与美年体检公司之间的《房屋租赁合同》应当继续正常履行。本案诉争房屋所有权发生变动，但不影响城市杰座公司对本案诉争房屋的承租权，亦不影响城市杰座公司向美年体检公司作为出租人主张房屋租金的权利。根据合同相对性原则，美年公司仍应向租赁房屋的合同相对人城市杰座公司履行租金给付义务，而不应向案外人吉林银行公司履行本案诉争房屋租金的给付义务。 关于被告美年体检公司是否负有给付原告城市杰座公司本案诉争房屋租金85万元的民事义务问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，美年体检公司与城市杰座公司在合同中约定：“……租金交付方式：合同签订十五日内美年体检公司向城市杰座公司交付第一年租金，此后每租期年度前十五日内，美年体检公司将下一年度租金85万元给城市杰座公司交齐……”，据此，美年体检公司应于2019年11月1日前向城市杰作公司交付2019度至2020年度房屋租金85万元，其未按照约定交付系违约行为，故本院对城市杰座公司要求美年体检公司向其交付本案诉争租赁房屋租金85万元的诉讼请求依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下： 一、原告牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司与被告牡丹江美年健康体检服务有限公司于2018年9月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效； 二、被告牡丹江美年健康体检服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告牡丹江城市杰座商场管理有限责任公司2019年度至2020年度房屋租金85万元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12300元，减半收取计6150元，由被告牡丹江美年健康体检服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  郭彦军 二〇二〇年十月二十三日 书记员  李 阳