北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初28352号原告：省心家（北京）企业管理有限公司（反诉被告），住所地北京市海淀区。法定代表人：夏老三，经理。委托代理人：王飞，北京市东友律师事务所律师。委托代理人：罗媛媛，北京市东友律师事务所实习律师。被告：北京中关村软件园孵化服务有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区东北旺中关村软件园孵化器**楼。法定代表人：宋吉明，董事长。委托代理人：倪连福，北京天驰君泰律师事务所律师。委托代理人：张瑞敏，北京天驰君泰律师事务所律师。原告省心家（北京）企业管理有限公司（以下简称省心家公司，反诉被告），与被告北京中关村软件园孵化服务有限公司（以下简称软件园公司，反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告省心家公司的法定代表人夏老三，被告软件园公司的委托代理人张瑞敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。省心家公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令双方签订的编号为，孵化器（合）F租字（2017）—86号的《房屋租赁合同书》（以下简称《合同》），于2019年11月23日解除；2、请求法院判令软件园公司支付违约金288724．13元；3、请求法院判令该公司退还房租1259295．9元（以上共计1548020元）；4、本案的诉讼费由该公司承担。事实和理由：我公司与软件园公司签订《合同》，约定我公司承租软件园公司提供的房屋，作为集中办公区使用。软件园公司承诺，就上述使用目的为我公司取得产权人的同意，并协助办理相关手续。然而相关手续软件园公司却迟迟未能办理，且以负责人更迭为由推脱搪塞。导致我公司所承租的房屋无法对外出租，使我公司遭受严重经济损失，不得不分两次减少租赁面积。后房屋产权人解除与软件园公司的租赁合同关系并收回租赁场地，导致我方的租赁合同也被迫终止，从而给我公司造成更大的损失。综上，请求法院判决软件园公司承担相应的违约责任。被告软件园公司辩称：省心家公司所述与事实不符。在《合同》中明确约定该公司的承租用途为办公或科研使用，而非用于集中办公区，且其自身也不符合开设集中办公区的条件。《合同》确系应于2019年11月23日解除，但解除原因非省心家公司所述产权人收回房屋，而是该公司申请解除。另，省心家公司要求我公司支付违约金并退还租金的诉请无事实与法律依据应予驳回。即便产生违约金，该公司所主张的数额明显过高，请求法院予以调整。因该公司在使用房屋过程中出现不及时、足额支付房租的情况，故我公司提起反诉，要求该公司支付拖欠的租金74222．1元，及所欠租金自应付之日起至实际付清之日止的违约金，每日按万分之五计算；另，本案的诉讼费由省心家公司承担。省心家公司对软件园公司的反诉辩称：2019年10月1日—2019年11月22日间的租金55899．1元，我公司确实未付，原因是我们知道了软件园公司与产权方解除了合同，故对于这部分租金我公司不同意支付。我方认可2018年3、4两季度有少交的房租，但原因是软件园公司计算错误而非我公司恶意拖欠。现我公司同意支付上述两季度剩余房租各9616．5元。另，我公司不同意向软件园公司支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年3月4日，软件园公司与北京汇冠新技术股份有限公司（以下简称汇冠公司），签订房屋租赁合同书，承租汇冠公司所有的，位于海淀区西北旺东路**院**楼汇冠大厦**、四层房屋；汇冠公司允许软件园公司转租。2017年6月2日，省心家公司（乙方）与软件园公司（甲方）签订了房屋租赁合同，甲方将位于汇冠大厦xx号共503平方米转租给乙方。租期自2017年6月30日至2027年的2月28日。在合同第十一条第一款第3项约定，如甲方提前解除合同收回房屋，须以书面方式提前90日向乙方提出，如乙方的租期在5-9年期间，甲方需赔偿6个月的租金。对于所租房屋的用途，《合同》中有如下约定：第一条第三款，甲方负责为乙方取得产权人同意开办集中办公区证明，和授权以自身名义对外出租的授权后，甲方同意乙方开展集中办公区事宜。第二条第二款，乙方承诺租赁房屋仅用作乙方公司办公或科研，不得作为住宅或其他商业用途。第九条第三款，乙方承租甲方用途为公司办公或科研用房。2019年6月30日、9月30日，双方签订了两份减少面积补充合同，第一份协议将承租面积减少至322平方米、第二份协议将承租面积减少至199平方米。其中后一份补充合同将租期调整为，自2019年10月1日至2026年的2月28日；将年租金调整为384965元。2019年11月23日，软件园公司与产权单位解除了租赁合同关系，后省心家公司直接与产权人签订租赁合同。房屋产权人汇冠公司于2017年6月2日出具两份材料，一份是向海淀区集中办公区联席会，出具的《产权人同意开办集中办公区的授权委托书》，写明我公司授权省心家公司，在所租房屋内开办集中办公区，委托期限自2017年6月30日至2026年2月28日。一份是《出租房屋委托书》，内容委托省心家公司对所租房屋进行管理，并授权其以自身名义对外出租经营；委托期限同上。诉讼中，省心家公司出具了该证据的原件，软件园公司否认该份证据的真实性，但未向法庭提供充分证据。诉讼中，双方对省心家公司欠付租金的情况陈述一致，即软件园公司所主张的欠付租金74222．1元，包括：2019年10月1日—2019年11月22日间的租金55899．1元，及2018年3、4两季度各少交9161．5元组成。另，省心家公司同意支付2018年3、4两季度的租金各9161．5元。本院认为，省心家公司与软件园公司所签订的《合同》及补充协议，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同均应认定为有效合同。根据合同的约定，及房屋产权人出具的《产权人同意开办集中办公区的授权委托书》及《出租房屋委托书》，本院确定：“开办集中办公区”属于省心家公司与软件园公司约定的出租房屋用途之一；而软件园公司未能依约为省心家公司取得产权人相关授权的行为，已构成违约。软件园公司与产权单位解除租赁合同关系，省心家公司则就所租房屋与产权人直接签订租赁合同，即软件园公司与省心家公司间所签订的《合同》已实际解除。省心家公司主张合同解除日期为2019年11月23日，而软件园公司主张欠付租金的截止日期为当月22日，即该公司也认可《合同》于2019年11月23日解除。综上，对省心家公司主张《合同》于2019年11月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。因软件园公司提前解除合同，根据《合同》第十一条第一款第3项的约定，及补充协议中关于租赁期限及租金的约定，其应向省心家公司支付相当于6个月租金的违约金。软件园公司认为该违约金数额过高，并请求本院予以下调，但就该主张未向法庭提供相应证据，故本院对其此项答辩意见不予采信。省心家公司要求软件园公司退还其退租房屋所对应的租金。对此本院认为，本院已认定软件园公司相关的违约行为，但在双方的合同中，并未约定软件园公司需以退还租金作为其承担违约责任的方式；加之双方在《合同》中还约定了房屋的其它用途，故对省心家公司的该项诉请不予支持。对于软件园公司的反诉诉请，本院认为，省心家公司确系存在欠付租金的违约行为，其应对此承担相应责任。现软件园公司要求其补交所欠租金，理由正当本院予以支持。软件园公司还要求省心家公司支付违约金，对此本院认为，虽然在合同中有关于欠付租金应支付违约金的约定，但软件园公司始终未能为省心家公司取得产权人的授权，且又在没有履行通知义务的情况下提前解除合同，在这种情况下还要求省心家公司支付违约金，有悖于《合同法》所规定的“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的原则。故对软件园公司的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第九十四条第（二）项，第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、省心家（北京）企业管理有限公司，与北京中关村软件园孵化服务有限公司，所签订的编号为：孵化器（合）F租字（2017）—86号的《房屋租赁合同书》，于2019年11月23日解除；二、北京中关村软件园孵化服务有限公司，向省心家（北京）企业管理有限公司支付违约金192482．75元，本判决生效后7日内履行；三、省心家（北京）企业管理有限公司，向北京中关村软件园孵化服务有限公司支付租金74222．1元，本判决生效后七日内履行；四、驳回省心家（北京）企业管理有限公司其它本诉诉讼请求；五、驳回北京中关村软件园孵化服务有限公司其它反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9366元。由省心家（北京）企业管理有限公司负担8401元，已交纳；由北京中关村软件园孵化服务有限公司负担965元，本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费828元，由省心家（北京）企业管理有限公司负担，本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  温勇二〇二〇年十月二十一日书记员  刘敏