上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初26450号原告(反诉被告)：上海方溢桦实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：金芳，执行董事。委托诉讼代理人：陈琦，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠，上海君澜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海萨捷机械设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈国鸽，执行董事。委托诉讼代理人：吴法全，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：高巧莲，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司与被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司(以下简称方溢桦公司)的委托诉讼代理人陈琦、王惠，被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司(以下简称萨捷公司)的法定代表人陈国鸽、委托诉讼代理人吴法全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方溢桦公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年1月21日解除；2、被告支付房屋租金人民币(币种下同)690,840元(按69,084元/月的租金标准，暂算自2019年6月1日起至2020年3月31日止，共计10个月)；3、被告支付逾期付款违约金161,656.56元(以未按期支付的租金为基数，每逾期一日，按千分之一的标准计算违约金，自应付之日起计算至给付之日止)；4、被告支付水费(2019年3月1日-2020年3月17日)4,508元、电费(2019年5月1日-2020年3月17日)180,822元；5、被告支付恢复原状的费用，暂计5万元(庭审中，原告明确为14万元)；6、被告支付公证费5,040元；7本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月30日，原、被告就位于上海市浦东新区川沙新镇鹿园工业区鹿顺路XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房屋租赁合同》，约定租赁面积为2412平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2019年12月31日止，月租金51,355元，另付押金51,355元。2019年4月2日，双方重新签订了《房屋租赁合同》，对租赁面积和租金作出了相应调整。合同约定：租赁面积1634平方米，租赁期限12个月(自2019年4月1日至2020年3月31日)，租金为每平方米每天1.39元，即月租金为69,084元，租金每三个月支付一次，先付后用。被告应于合同签订时支付3个月的首期租金，其后每期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前3日支付。合同期终止或提前解除时，被告应按合同规定将系争房屋恢复原状(基础填平)，办妥退租手续、付清租赁期间内的租金及其他应付费用(包括水费、电费)。被告未按期支付租金或水电费等其他费用，每逾期一日，则应按未付金额千分之一的比例支付违约金，逾期超过30天的，原告有权解除合同。合同签订后，被告未按合同约定支付首期租金，仅支付了2020年4月、5月共计2个月租金，之后的租金也分文未付。另外，尚欠水费、电费至今未予支付。虽经原告多次催讨，但未果。2020年1月19日，原告至被告厂房处催讨，发现大门紧锁，之后原告委托律师发送《律师函》通知被告收到后当日解除双方的租赁合同，并要求被告办理房屋交接手续，结清各项费用、支付逾期付款违约金，但被告仍然未按照原告的要求履行。2020年3月17日，原告委托上海市静安区公证处前往系争房屋处对现状及水表、电表抄表数进行了公证。其中水表抄表数为3078，电表抄表数总电量为8329.18KWh，峰2983.96KWh，尖308.65KWh，平3688.47KWh，谷1348.10KWh。被告萨捷公司辩称，其之所以拒绝支付房屋租金和逾期付款违约金，系因系争房屋没有房产证或取得建设规划许可证，且没有合法批建手续，合同无效，原告无权根据合同要求被告支付租金和违约金；被告系机械加工项目，后被园区列为淘汰项目勒令停业，且因系争房屋没有房产证和排污许可，不得进行环境影响评价，事实上无法继续经营。2019年7月，被告开始搬迁，自此不再使用系争房屋，直到同年9月结束搬迁工作。系争房屋租赁期间，被告的经营活动确实产生一定水电费,但原告所主张的水电费表格是原告自制的，其没有证据证明，且原告制作的水费清单无法与自来水厂出具的清单所对应，故无法证明是被告所用；公证书上的水表抄件数和2019年11月原告提交的水费清单相同，且2019年7月之后产生的电费费用之和少于一个月的电费，可见此时被告已迁出系争房屋，不在此经营；在被告搬迁完成后，原告的保安不再允许被告出入，被告无法占有系争房屋，故无需按照原告要求支付水电费。被告搬迁后留下的钢结构建筑仍有利用价值，原告可以自行处置，其余物品属于正常的搬家后残留物，原告可以依据诚信原则自行处理。反诉原告萨捷公司提出反诉请求：1、反诉被告赔偿反诉原告因环保部门处罚支出的罚款65万元；2、反诉被告赔偿原告支出的搬家费用841,059元、停工搬迁期间的员工费用421,662.90元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年10月30日签订《上海市房屋租赁合同》，约定由反诉原告承租位于浦东新区鹿顺路XXX号的系争房屋，租期为2016年1月1日至2019年12月31日，该房屋未取得房地产权证。租赁合同履行至2018年年底2019年年初时，反诉被告多次催促反诉原告重新订立租赁合同，租金由每平米每天0.7元大幅涨至1.39元。反诉原告迫于搬家耗时较久且需要时间筹备，不得已于2019年4月2日与反诉被告重新签订了为期一年的租赁合同。仅仅在续约合同签订15天后的4月17日，反诉被告即通知反诉原告停产，原因是督查组要到园区检查。4月25日左右，因为系争房屋隔音问题，反诉原告通知反诉被告对房屋进行修整，以便能正常开工。之后麻烦纷至沓来：先是在4月28日，浦东新区环境监察支队发函就环保事宜约见反诉原告，而后是5月7日，园区又通过反诉被告发出了《关停告知书》，其中称反诉原告存在环保违法行为以及未在系争房屋处登记注册的违法行为，要求反诉原告立即停产并于5月20日前搬离。5月17日，浦东新区环境监察支队再次发函约见反诉原告。在这一系列事件的影响下，反诉原告的正常经营受到了极大的干扰。2019年7月1日，浦东新区城市管理行政执法局作出了《责令改正通知书》，要求反诉原告停止经营，并于同日拟作出罚款65万元的行政处罚。7月10日，园区发函给反诉被告，告知其反诉原告已被列入“淘汰关闭”类企业名单，并于该日起对反诉原告做断水断电处理。反诉原告至此已无法在系争房屋内继续经营。7月17日，浦东新区环境监察支队再次约见反诉原告；浦东新区城市管理行政执法局也于当日作出《整改通知书》和《责令改正通知书》，要求反诉原告就润滑油废物的存储以及粉尘和废气排放等进行改正。反诉原告至此已经完全停工，之后便不得不寻求新的经营场所，并于2019年8月初与案外人签订了房屋租赁合同，后将工厂迁址至奉贤区的现经营地址。2019年11月1日，浦东新区城市管理行政执法局作出《行政处罚决定书》，正式就反诉原告于2016年7月在系争房屋内的未批先建行为作出65万元罚款的行政处罚。由于反诉被告租赁给反诉原告的房屋没有房产证，使得反诉原告在该处进行经营活动既无法进行工商信息登记，也无从取得环保审批，园区的逐客令也使得反诉原告事实上无法继续在系争房屋内经营。反诉原告因此在2019年6月以后陷入无法经营的境地，自然不应再向反诉被告支付租金；且反诉原告在租赁房屋时已明确租赁用途为“机加工”，反诉原告的该项合同目的未能得到保障且遭受罚款，该等损失理应由反诉被告予以赔偿。因反诉被告的房屋没有产证等使得反诉原告无法在系争房屋上继续经营，反诉原告于2019年8月找到合适的经营地址后，即不得不进行搬家，并须承担搬家所带来的停业损失和搬迁费用，该等损失均因反诉被告所提供的房屋不能满足反诉原告签订房屋租赁合同的合同目的所致，故理应由反诉被告予以赔偿。反诉被告方溢桦公司辩称，环保部门的罚款系因反诉原告自身没有建设环保措施，且其未建就投入生产而造成，2016年始环保整改时反诉原告未采取改正行为，故被罚款与反诉被告的房屋无产权证无涉。园区内与反诉原告相似的承租人在2018年被约谈后积极整改，经验收合格后报上海市浦东新区环境保护和市容卫生管理局予以报备，正常经营至今；搬家费系合同期满亦会产生的正常费用；反诉原告没有证据证明反诉原告的员工是否停工且是否因房屋租赁合同纠纷而停工。故不同意反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争房屋未取得房地产权证及其他合法建设审批手续。2015年10月30日，原告方溢桦公司(出租方，甲方)和被告萨捷公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在本市浦东新区鹿顺路XXX号。该房屋出租面积2412平方米，房屋用途为机加工，房屋类型为工业厂房，房屋现在性质为现有状态，房屋出租范围为详见附页图纸(红色区域)，租赁期限为2016年1月1日起至2019年12月31日，月租金51,355元，另付押金51,355元。2019年4月2日，原告方溢桦公司(出租方，甲方)和被告萨捷公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，合同第二条乙方相关情况约定：乙方保证在该房屋内合法经营以及具备该房屋内从事经营活动所必需的行政主管部门登记、备案、行政许可。合同第三条租赁房屋情况约定：3.1租赁房屋地址和面积：甲方向乙方出租上海浦东新区鹿园工业区鹿顺路XXX号房屋，不再异议，作为乙方项目经营的场所。若乙方接受交付则视为乙方认可租赁房屋的计租面积符合合同约定。该房屋目前尚未取得房地产权证。合同第六条租金标准约定：租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日，房屋租赁单价每平方米每天1.39元，租赁面积1634。租金每三个月(自租期开始日起算)支付一次，先付后用。乙方应于合同签订时向甲方支付租赁房屋3个月的首期租金，其后每期应付的每3个月租金，应于各期开始前提前3日向甲方支付。合同第七条承诺事项约定：本合同期满或提前解除时，甲方在乙方按本合同规定将租赁房屋恢复原状(基础填平)交还甲方、办妥退租手续、付清租赁期内的租金以及其他任何应付费用(包括水费、电费)、注销了自行开通的公用事业项目且结清了公用事业费和办妥注册地迁移或注销手续。合同第八条物业管理约定：8.2乙方在租赁期间内，使用的水电以及通讯等的公用使用费用，将根据政府有关部门的收费标准计收。合同第十五条约定：15.3如任何一方无法定理由或合同依据而要求提前终止本合同，应提前三个月向另一方发出书面通知，并应承担相当于三个月租金的违约金，但无需因此承担其他违约责任，本合同在通知载明的终止日期提前终止。合同第十八条违约责任及免责约定：18.3除本合同另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约，18.3.3租赁期满或合同提前终止后未按规定将租赁房屋交还甲方；18.3.5未按期支付租金及其他费用。18.4乙方未按期支付租金或物业管理费、水电费等其他费用，每逾期一日，应按未付金额千分之一的比例支付违约金。乙方逾期支付租金或其他费用款项超过30天的，甲方还有权解除本合同，收回租赁房屋且不退还履约保证金，乙方同时应承担其他相应违约责任。之后，萨捷公司按双方之间的《房屋租赁合同》约定支付了截止2019年5月31日的房屋使用费、2019年4月的电费和2019年1月、2月的水费。双方确认，萨捷公司曾向方溢桦公司支付过押金51,355元。2019年4月28日，浦东新区环境监察支队发函就环保事宜约见萨捷公司。同年5月7日，上海浦东川沙经济园区有限公司发出了《关停告知书》，其中称萨捷公司存在环保违法行为以及未在系争房屋处登记注册的违法行为，要求萨捷公司立即停产并于5月20日前搬离。同月17日，上海市浦东新区环境监察支队再次发函约见萨捷公司。同年7月1日，上海市浦东新区城市管理行政执法局作出了《责令改正决定书》，责令萨捷公司于2019年7月15日前停止需要配套建设的环境保护设施未建成建设项目即投入生产的行为，并于同日向萨捷公司发出听证告知书，拟作出罚款65万元的行政处罚。同月10日，上海浦东川沙经济园区有限公司发函给方溢桦公司，告知其所涉区域内的萨捷公司未经环保部门审批及验收进行生产活动，萨捷公司已被列入“淘汰关闭”类企业名单，并于该日起对其做断水断电处理。7月17日，因萨捷公司生产区域内废润滑油及沾染了废润滑油的废桶等危险废弃物以及铁刨花等固体工业废弃物未设置专门的储存场所安全合理储存，要求于2019年7月19日前设置相应的储存场所进行储存。同日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向萨捷公司发出《责令改正通知书》，萨捷公司于2019年7月17日10：00在院内无组织排放粉尘或废气，责令立即改正产生粉尘、废气的作业活动，应当按照规定采取相应的防治措施。2019年11月1日，上海市浦东新区城市管理行政执法局作出行政处罚决定书，萨捷公司于2016年7月起实施需要配置建设的环境保护措施未建成，建设项目即投入生产的行为，违反了相关规定，作出行政处罚罚款65万元。2020年5月，萨捷公司交纳了上述罚款。2020年1月20日，方溢桦公司委托律师向萨捷公司发送律师函，告知解除双方之间的租赁合同，并要求萨捷公司于五日内搬离，恢复原状并结清各项费用，该函于2020年1月21日由萨捷公司签收。2020年3月17日，方溢桦公司请公证员进行对房屋现状进行现场公证，抄得水表抄件数3078，电表抄件数总电量为8329.18。同日，上海市静安公证处向方溢桦公司开具5,040元公证费增值税专用发票。对此，萨捷公司抗辩称，其早就在2019年8月开始搬离系争房屋，并在10月完毕，并与方溢桦公司口头沟通过，就此，萨捷公司提供其与案外人齐齐哈尔安顺中益数控机床有限公司的《机械搬迁合同》，搬迁费用841,059元；在7月到9月停产期间，萨捷公司支付员工工资并承担相应用工成本421,662.90元。对此，方溢桦公司不予确认，主张萨捷公司并未告知搬迁事宜，也未向方溢桦公司返还房屋，且萨捷公司提供的证据录像中明确显示2019年11月萨捷公司还有车辆进出系争房屋。萨捷公司又抗辩，2019年11月仅是取回部分东西，至此未再去。另外，2019年的用电量5月是36716千瓦，合39210元；6月是35743千瓦，合38,576元；2019年7月1日到2020年3月17日用电量总计28723千瓦，合103,036元，从2019年3月1日到3月17日，水费共计4,508元，由此可见，萨捷公司于2019年7月始即不再正常生产。方溢桦公司则不予确认，主张，办理公证手续时，系争房屋内尚有萨捷公司的物品，萨捷公司未将房屋返还。审理中，萨捷公司称，萨捷公司在系争房屋内搭建的钢结构建筑物有利用价值，方溢桦公司可自行处理，其余物品也是搬离后的残留物，方溢桦公司可根据诚信原则自行处理。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁合同标的物未取得房地产权证及其他合法建设审批手续，故方溢桦公司和萨捷公司之间的房屋租赁合同应确认无效。方溢桦公司将不合法建筑出租给萨捷公司使用，显然存在过错。萨捷公司承租时未对房屋合法性尽到必要的审查、注意义务，其自身亦有过错。虽然合同无效，但萨捷公司使用了系争房屋，仍应支付使用期间的房屋使用费。萨捷公司称因房屋无产证，导致其已于2019年6月起无法正常经营生产，方溢桦公司则主张导致萨捷公司无法正常经营的原因系萨捷公司存在环保违法行为以及未在系争房屋处登记注册的违法行为，结合庭审查明的事实及证据，本院采信方溢桦公司之述。萨捷公司称其于8月找到合适的经营场所后即搬离，至9月结束了所有搬迁工作，故口头向方溢桦公司通知了该搬离事实，遭方溢桦公司否认，萨捷公司也未能提供将房屋返还方溢桦公司的证据以证明自己的主张，故萨捷公司称其已于2019年9月搬离，本院亦不予采信。萨捷公司辩称自7月起被断水断电、从水电费情况可以推断自2019年7月起其已搬离系争房屋，鉴于萨捷公司未提供断水断电的证据，且水电费的减少无法直接推断为搬离房屋，退一步讲，即使萨捷公司已搬离，亦无法证明其已返还房屋，故萨捷公司的辩称本院无法采信。综上，本院认为，萨捷公司应支付自2019年6月1日始的房屋使用费。因萨捷公司未向方溢桦公司返还房屋，并在方溢桦公司发函要求解除合同时未作回复，为减少损失，方溢桦公司申请办理公证手续，该时，方溢桦公司已明知萨捷公司已搬离，且之后即将房屋另行出租，故本院认定萨捷公司应参照合同约定的租金标准支付自2019年6月1日至2020年3月17日的使用费，同时，萨捷公司应支付公证费用损失。方溢桦公司要求萨捷公司应支付2019年3月1日起至2019年6月30日止的水、电费，符合双方合同约定及双方履约时水电费的实际支付方式，本院依法予以支持。因合同无效，方溢桦公司要求赔偿违约金，已无合同依据，本院不予支持。方溢桦公司收回房屋后，为减少损失即另行出租，现方溢桦公司称在出租后对房屋进行恢复原状，萨捷公司辩称该行为与常理不合，且其搭建可持续利用，本院采纳萨捷公司辩称，对方溢桦公司要求支付恢复原状费用损失的请求依法不予支持。萨捷公司要求方溢桦公司赔偿罚款65万元，根据查明的事实，上海市浦东新区城市管理行政执法局作出行政处罚决定书，对萨捷公司作出行政处罚罚款65万元的决定，原因系萨捷公司于2016年7月起实施需要配置建设的环境保护措施未建成，建设项目即投入生产的行为，违反了相关规定。萨捷公司称该行为因方溢桦公司出租的房屋无产权证导致，但未能提供充分证据证明，本院不予采信，故萨捷公司该请求，本院不予支持。萨捷公司要求方溢桦公司赔偿由于搬家而支出的搬迁费用以及该搬家停工期间的员工费用，本院认为，萨捷公司系因环保存在问题及公司注册问题导致被责令搬离，且双方在合同中已明确系争房屋无产权证，萨捷公司应明知该事实以及有可能带来的不利后果，故萨捷公司该请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。因合同无效，方溢桦实业有限公司应返还萨捷机械设备有限公司所缴纳的押金51,355元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司与被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司之间的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司应于本判决生效后十五日内向原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司支付自2019年6月1日起至2020年3月17日的房屋使用费659,640元；三、被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司应于本判决生效后十五日内向原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司支付水费4,508元，电费180,822元；四、被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司应于本判决生效后十五日内向原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司支付公证费5,040元；五、原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司应于本判决生效后十五日内返还被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司所缴纳的押金51,355元；六、驳回原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,185元，减半收取计7,092.50元，反诉案件受理费11,007元(已减半收取)，合计18,099.50元，由原告(反诉被告)上海方溢桦实业有限公司承担942.50元，被告(反诉原告)上海萨捷机械设备有限公司承担17,157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年十月二十三日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的。应当支付迟延履行金。