贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4055号 原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人：龙梅，系该分行行长。 委托诉讼代理人：翟晶晶，贵州心达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡清清，贵州心达律师事务所实习律师。 被告：陈雪燕，女，1988年8月12日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层**，统一社会信用代码915223010738902438。 法定代表人：郑国江。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告陈雪燕、贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，因被告陈雪燕下落不明，无法送达，于2020年7月21日裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人翟晶晶到庭参加诉讼，被告华联房开公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，被告陈雪燕经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告签订的《个人购房借款／担保借款合同》；2、请求人民法院依法判令被告陈雪燕立即偿还原告借款本金199371元并按年利率7.35%计付合同约定的利息、罚息、复利至贷款本息还清之日止，截至2020年3月21日已拖欠利息、罚息、复利共15793.67元；3、请求人民法院判令被告陈雪燕赔偿原告为催收贷款委托律师诉讼产生的律师代理费7531元；4、请求人民法院判令被告华联房开公司对第2、第3项诉讼请求确定的金额承担保证责任，连带偿还前述借款本息；5、请求人民法院判决原告对被告陈雪燕所有的位于兴义市屋折价、拍卖、变卖所得价款就第2、第3项诉请的款项享有优先受偿权；6、本案诉讼费由被告陈雪燕、华联房开公司共同承担。事实及理由：被告陈雪燕因购买兴义市屋需要向原告申请贷款，于2015年12月14日与原告签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告发放贷款229000元，贷款期限为180个月，自2016年1月4日至2031年1月4日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，还款方式为按月等额本息还款；若被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%；借款人未履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可解除合同；因借款人违约原告贷款而产生的一切费用和损失均由借款人负责。另合同还约定，被告陈雪燕自愿提供其所购买的位于兴义市屋作为前述贷款的抵押物，在合同的抵押人签字处签字捺印并就抵押事项办理了抵押权的预告登记；担保范围是本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；并且约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，原告有权行使抵押权。合同第十一条还约定，关于该合同引发的争议可向原告所在地的人民法院提起诉讼。被告华联房开公司作为被告陈雪燕所购房屋的开发主体，自愿对被告陈雪燕向原告所借款项承担保证责任并在合同的保证人栏加盖公章，合同约定保证人的保证范围包括贷款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用；保证的方式为阶段性连带责任保证的期间为借款期限届满后两年，在满足抵押物办理正式抵押登记手续，贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对此后到期的借款人债务免除保证责任。2016年1月4日，原告依约向被告陈雪燕发放贷款229000元并按约将贷款转移支付至被告贵州华联房地产开发有限公司账户，履行了合同义务。被告陈雪燕履行部分合同义务后自2018年10月起连续发生逾期还款，根据借款合同的约定，原告有权解除与被告陈雪燕的借贷关系，宣布贷款提前到期，要求被告陈雪燕立即清偿全部借款本息并按照合同约定计收逾期还款期间的罚息和复利。为依法催收债权，原告委托贵州心达律师事务所指派律师作为原告代理人提起诉讼，根据委托合同约定，原告需支付律师代理7531元，该笔费用系因被告违约而产生，根据合同约定应由被告承担。 陈雪燕、华联房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2015年12月14日，陈雪燕向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同日，陈雪燕作为借款人、华联房开公司作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市屋，贷款金额229000元，贷款期限180个月，还款方式为按月等额本息偿还，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，按基准利率上浮50%计付罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。将登记在陈雪燕名下所有的位于兴义市屋依法抵押给原告。华联房开公司作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 二、抵押概况 陈雪燕作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2016年1月5日，陈雪燕将名下所购房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记【证明号：市房预兴字第××号】，但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2016年1月4日，金额229000元，陈雪燕自2018年10月起连续逾期未按时偿付款项。截止至2020年3月20日，尚欠逾期本金18185.17元、未到期本金181185.83元，利息14037.01元，罚息841.78元、复息725.10元，本息合计214974.89元未付。 综上所述，陈雪燕、华联房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期限内提交书面举证、质证意见，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。陈雪燕作为借款人向中国工商银行兴义分行贷款，应承担还款责任。中国工商银行兴义分行与陈雪燕对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因陈雪燕多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 截止至2020年3月20日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息合计214974.89元，陈雪燕应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%加收50%即年利率7.35%以尚欠本金及利息之和即213408.01元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张将罚息、复利再次累计计算利息，与双方合同约定不符，不予支持。 华联房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向陈雪燕追偿。同时，亦因未办理抵押登记，中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与陈雪燕、贵州华联房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限陈雪燕于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年3月20日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计214974.89元，并从2020年3月21日起以尚欠借款本金及利息之和即213408.01元为基数按照年利率7.35%计算利息至清偿完毕之日止； 三、华联房开公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向陈雪燕追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4740元，公告费600元，共计5340元，由中国工商银行股份有限公司兴义分行负担140元，由陈雪燕负担5200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴安静 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年十月二十八日 法官 助理  张青廷 书 记 员  陈贵芳