四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初9788号 原告（反诉被告）：陈静，男，1991年3月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：刘吉云，四川海帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴芳芳，四川海峡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都金鸿荣置业有限公司，住所地成都市新都区新都街道蓉都大道南四段**********。 法定代表人：陈国华，执行董事。 委托诉讼代理人：周旭曦，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：成都金山房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路**。 法定代表人：陈俊，执行董事。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启扬律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：陈国金，男，1963年9月28日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启扬律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：资中金城置业有限公司，住所地资，住所地资中县城南开发区东干道v> 法定代表人：陈虹初，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启扬律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：吴霞，女，1988年2月16日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：张世虹，四川旌启扬律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈静与被告成都金鸿荣置业有限公司（反诉原告）、成都金山房地产开发有限公司（反诉第三人）、陈国金（反诉第三人）、资中金城置业有限公司（反诉第三人）、吴霞（反诉第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用简易程序于2020年6月17日公开开庭进行审理，陈静的委托诉讼代理人吴芳芳、刘吉云到庭参加诉讼，成都金鸿荣置业有限公司（以下简称金鸿荣公司）的委托诉讼代理人周旭曦、梁开阔到庭参加诉讼，成都金山房地产开发有限公司（以下简称金山公司）、陈国金、资中金城置业有限公司（以下简称金城公司）、吴霞的委托诉讼代理人张世虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈静向本院提出诉讼请求：1.金鸿荣公司与吴霞共同履行《商铺定制、订购协议》，按照附件对应的楼层价格为陈静办理购买的位于成都市新都区××街道××大道××段××号华都九龙广场房屋共计25套：××栋××楼××号、××号、××号、××号、××号、××号和××楼××号，××栋××楼附××号、附××号、附××号、附××号、附××号、附××号、附××号、附××号，××楼附××号、附××号、附××号、附××号、附××号、附××号、附××号、附××号、附××号、附××号的房屋产权登记手续并将产权登记在陈静名下；2.确认陈静与金鸿荣公司在办理商品房买卖合同网签备案手续后陈静向金鸿荣公司支付剩余购房款13176457元；3.金山公司、陈国金、金城公司为前述金鸿荣公司的第1项义务承担连带担保责任，共同承担第一项诉讼请求的义务；4.本案案件受理费、保全费、公证费17000元、财产保全保函费14157元等诉讼费用由金鸿荣公司、吴霞、金山公司、陈国金、金城公司承担。事实与理由：一、陈静通过抱团定制订购，定购了案涉25套房屋。1、陈静一家在父亲陈大春带领下，邀约其他商家组建“华都九龙商团”，经过组织商家签署商铺《商铺定制、订购管理公约（新都）》、《承诺书》、《授权委托书》，选定陈大春等16位代表作为共同委托代理人，于2014年12月26日与成都传化置业有限公司（现更名为金鸿荣公司，以下简称传化公司）签署《商铺定制、订购协议》（及附件）。2、根据附件《商铺定制、订购管理公约（新都）》第四条：“订购一、二楼的每户商家交纳50万元的订购金……整层购买者订购金减半。”的约定，陈静一家共缴纳定制订购定金385.93万元（不含酒店和洗脚城374000元的定金），其中一、二楼定金500000元，三楼及以上定金3359300元。3、分配到陈静一家每个人名下订购的房产具体情况如下（不含张兴芬名下的酒店和洗脚城）：（1）陈明淘名下房产：订购时房号为2-1100、2-1121、2-1122、2-1123、2-1124、6-1714的房产共6间（其中2-1100和6-1714已经网签备案）。（2）陈静名下房产：订购时房号为2-317、2-318、2-341、2-342、2-527、2-528、2-529、2-530、2-531、2-1029、2-1030、2-1031、2-1032、2-1033、6-1501、6-1514、6-1515、6-1516、6-1517、6-1518、6-1614的房产共21间。（3）陈大春名下房产：订购时房号为6-714的房产1间。（4）陈静一家为了奖励其单位名下员工，将订购时6号楼46间，订购时房号为6-1502、6-1503、6-1504、6-1505、6-1506、6-1507、6-1508、6-1509、6-1510、6-1511、6-1512、6-1513、6-1601、6-1602、6-1603、6-1604、6-1605、6-1606、6-1607、6-1608、6-1609、6-1610、6-1611、6-1612、6-1613、6-1615、6-1616、6-1617、6-1618、6-1701、6-1702、6-1703、6-1704、6-1705、6-1706、6-1707、6-1708、6-1709、6-1710、6-1711、6-1712、6-1713、6-1715、6-1716、6-1717、6-1718的房产，经与传化公司协商并同意后，已网签备案在陈静一家单位的员工名下。综上，连同陈静定购的案涉25套房屋，陈静一家共定购了办公（公寓）55间，商业（商铺）19间。其中，订购一、二楼商铺1间，面积1283.1平方米，3楼及以上房产共73间，面积共计10083.31平方米.以上定制订购事实，传化公司在与商家诉讼中已经多次向法院提交了定制订购的证据予以证实。二、本案陈静定购的25套房屋的详细信息：本案中，陈静一家定制订购在陈静名下的房产原房号为“华都九龙广场”6号楼1501、1514、1515、1516、1517、1518、1614号的办公（公寓）及2号楼1029、1030、1031、1032、1033、317、318、341、342、527、528、529、530、531号的商业（商铺），后因商家需要，传化公司将其中2号楼的317、318、341、342、527、528、529号销售给了第三方，所以传化公司与陈静协商，将陈静订购的2号楼317、318、341、342、527、528、529、530、531号房变更为购买2号楼643、644、652、653、654、655、658、659、660、661号。现陈静购买的上述位于成都市新都区新都街道蓉都大道南四段的房屋在房管局房源信息已变更为如下信息：1、根据《传化国际新城华都九龙广场3楼以上商铺房款明细表》，陈静订购的房产信息为：2号楼1029号，现为蓉都大道南四段199号5栋附1022号，面积921.31平方米，订购总价为2671799元；2号楼1030号，现为蓉都大道南四段199号5栋附1028、1027号，面积为467.63平方米，订购总价为1356127元；2号楼1031号，现为蓉都大道南四段199号5栋附1023、1024号，面积为761.77平方米，订购总价为2209133元；2号楼1032号，现为蓉都大道南四段199号5栋附1025、1026号，面积为390.85平方米，订购总价为1133465元；2号楼1033号，现为蓉都大道南四段199号5栋附1029号，面积为309.97平方米，订购总价为898913元；2号楼643号，现为蓉都大道南四段199号5栋附6××8号，面积为117.33平方米，订购总价为416521.5元；2号楼644号，现为蓉都大道南四段199号5栋附647号，面积为110.36米，订购总价为408332元；2号楼652号，现为蓉都大道南四段199号附638号，面积为154.37平方米，订购总价为571169元；2号楼653号，现为蓉都大道南四段199号5栋附637号，面积为71.06平方米，订购总价为262922元；2号楼654号，现为蓉都大道南四段199号5栋附629号，面积为83.4平方米，订购总价为296070元；2号楼655号，现为蓉都大道南四段199号5栋附636号，面积为119.89平方米，订购总价为443593元；2号楼658号，现为蓉都大道南四段199号5栋附633号，面积为82.22平方米，订购总价为304214元；2号楼659号，现为蓉都大道南四段199号5栋附632号，面积为97.41平方米，订购总价为360417元；2号楼660号，现为蓉都大道南四段199号5栋附631号，面积为167.65平方米，订购总价为620305元；2号楼661号，现为蓉都大道南四段199号5栋附630号，面积为173.34平方米，订购总价为615357元。前述18套房屋，面积共计4028.56平方米，价格合计 12568337.5元。2、根据《传化国际新城华都九龙广场公寓楼房款明细表》，陈静订购的房产信息为：××号楼××号，现为蓉都大道南四段××号××栋××号，面积为46.38平方米，订购总价为120588元；××号楼××号，现为蓉都大道南四段××号××栋××号，面积为189.04平方米，订购总价为491504元；××号楼××号，现为蓉都大道南四段××号××栋××号，面积为47.61平方米，订购总价为123786元；××号楼××号，现为蓉都大道南四段××号××栋××号，面积为48.29平方米，订购总价为125554元；××号楼××号，现为蓉都大道南四段××号××栋××号，面积为48.29平方米，订购总价为125554元；××号楼××号，现为蓉都大道南四段××号××栋××号，面积为47.18平方米，订购总价为122668元；××号楼××号，现为蓉都大道南四段××号××栋××号，面积为189.04方米，订购总价为491504元；前述7套房屋，面积共计615.83平方米，价格共计1601158元。根据《商铺定制、订购管理公约》第七条“商家购买的商铺的产权，只能办理在本人及配偶、儿孙及配偶的名下”的约定，前述房屋的产权应当办理到陈静的名下。三、本案诉争25套房屋的买卖履行情况：第一,根据《商铺定制、订购协议》第六条“甲方(传化公司)承诺在本协议签订后二十六个月内取得乙方(陈静)定制、订购商铺的商铺房预售许可证,在取得该证后的三十日内,甲方与乙方各订购商铺商家就其订购的商铺签订各自独立商铺的《商品房买卖(预售)合同》。该合同签订后,该乙方订购商铺商家交纳的订购金、本协议第四条约定的优惠一并转为购房首付款,不足首付款部分由该商家在十五日内自行补足”的约定:陈静定购的本案诉争25套房屋,传化公司应在2015年12月31日取得预售许可证后30日内先与陈静签订《商品房买卖(预售)合同》，陈静再在签订《商品房买卖(预售)合同》后十五日内补齐对应的购房首付款。第二,陈静为了签订《商品房买卖(预售)合同》,主动于2016年1月15日向传化公司提前支付了部分房屋的首付款共计993039元,要求传化公司与陈静签订《商品房买卖(预售)合同》。第三,因为陈静家人与传化公司之间存在合作关系,所以双方在实际履行合同过程中,传化公司为了繁荣市场,在没有与陈静签订《商品房买卖(预售)合同》的情况下,将陈静订购的25套房屋交付给陈静,让陈静带头装修入驻。第四,传化公司将案涉25套房屋钥匙已经交付给了陈静,并组织陈静安装了天然气,陈静也对房屋进行了大部分的装修,10楼的房屋堆放了货物已实际使用。第五,因陈静家人与传化公司之间存在合作关系,所以双方对本案诉争25套房屋的买卖没有争议,直到2018年下半年,双方的合作结算发生了分歧,陈静遂诉至法院要求传化公司按照约定履行网签备案登记义务。四、双方的履行行为已经建立了商品房买卖合同关系,传化公司应当为陈静办理产权登记手续。1、双方合同权利义务的主体明确,传化公司是专业的房地产开发公司；2、案涉房屋地址、门牌号明确具体,已经取得预售许可,产权登记信息清楚,无交易限制和法律障碍；3、陈静通过定制订购购买该房屋,房屋的面积、单价、总价、付款时间和条件清楚具体；4、陈静订购时交付了定金,商品房预售许可证取得后,陈静又交付了部分房款,传化公司开具了房款收据；5、本案诉争房屋的水、电、气、通讯、道路、绿化、电梯等配套基础设施和公共设施完整齐全,双方无争议；6、本案诉争25套房屋订购面积无争议,陈静具备购房资格和条件，具备办理产权登记的一切条件；7、本案诉争25套房屋已竣工并交付陈静,陈静对其中7套房屋既安装了天然气又进行了装修,其中10套房屋进行了大部分的装修,剩余8套房屋陈静堆放了货物实际使用并已经签订装修合同,25套房屋,传化公司均向陈静交付了钥匙。综上,根据最高人民法院的公报案例(2013)民提字第90号《民事判决书》的裁判观点和最高人民法院民一庭在《民事审判指导与参考》总第36集的指导性案例《具备商品房买卖实质性要件的合同不能认定为预约合同》的观点,虽然双方没有签订单独的商品房买卖合同,但是本案诉争25套房屋的范围、栋号、楼层、房号、面积、单价、总价、付款时间及条件、定金、违约责任、公共配套、电梯装饰、定制订购的特殊要求等,所有商品房买卖合同的履行要素均完整、明确、具体,且陈静已经支付部分房款,传化公司也己经将本案诉争25套房屋交付陈静带头装修入驻,双方之间定制订购以及履行事实,达成了房屋买卖的合意,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方已经成立了房屋买卖法律关系，传化公司应当为陈静办理产权登记手续。五、金山公司、金城公司和陈国金应当为本案债务承担连带责任。根据《定制、订购协议》第十条“担保人成都金山房地产开发有限公司、担保人陈国金为本协议项下甲方的所有义务提供连带责任担保。担保期间截止到甲方与乙方商家签订《商品房买卖（预售）合同》为止（因各乙方商家自身原因未签订合同的除外）。”的约定，金山公司、陈国金、金城公司均以担保人身份签字盖章，应对传化公司在本案中的义务承担连带责任。六、根据传化公司2019年11月13日的工商变更记录显示，传化公司经股权变更后的现有股东为吴霞，持股比例为100%，即传化公司现在的公司性质为股东吴霞一人100%控股的自然人独资公司，因传化公司与其唯一自然人股东吴霞之间存在资产混同、利益输送嫌疑，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，吴霞与本案具有直接的法律上的利害关系。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行”的规定，特依法起诉，请求法院依法支持陈静的诉讼请求。 金鸿荣公司辩称，传化公司已更名为金鸿荣公司。1.陈静与金鸿荣公司建立的预约合同关系所涉及的订购房屋的套数是8套，而非陈静诉请的20多套，具体的原房号是：2-1029、6-1501、6-1514、6-1515、6-1516、6-1517、6-1518、6-1614，客观上，也只收到该8套房屋对应的订购金，金额是993039元，另外的17套房屋没有收到其对应的任何款项，也没有像这8套房一样出具相应的收据，更没有与陈静签订购房合同；2.预约合同关系建立以后由于陈静的根本违约导致没有签订正式的购房合同，违约情形体现为：陈静在达到预约合同所要求的房款支付条件后，迟迟不缴纳足额的房款，也不签订正式的购房合同。在这个阶段，金鸿荣公司向陈静进行了催告，履行了催告的义务。即便金鸿荣公司没有催告，陈静也应当按照预约合同的约定在预售许可证取得后30日内配合签订正式合同，并足额缴纳全部购房款，而陈静是在支付条件成就后，间隔两年多，才向法院提出诉求，想要继续按照预约合同履行下去，此时双方继续履行预约合同的条件已不具备，而陈静擅自对房屋进行了非法占有和装修。 金山公司、陈国金、金城公司一致辩称，1.陈静未与金鸿荣公司签订正式的房屋买卖合同系因陈静违约，根据《定制、订购协议》第10条的约定：担保人对本协议项下甲方的义务承担连带担保责任，担保期间截止到甲方与乙方签订商品房买卖合同为止，因各乙方商家自身原因未签订合同的除外，担保人对此不承担连带责任担保；2.根据《中华人民共和国担保法》第二十六条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第三十二条第一款的规定，保证合同约定的保证期间早于或等于主债务履行期间视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起6个月，本案中，《定制、订购协议》第6条约定“甲方也即金鸿荣公司在本协议签订后26个月内取得房屋预售许可证，在取得该证后的30日内与乙方各订购商铺商家就其订购商铺签订各自独立的商品房买卖合同。”，商品房预售许可证取得时间是2015年12月31日，主债务履行期间届满应为2016年1月30日，保证期间应为2016年7月30日届满，当事人主张权益的时间已超过了保证期间，应予驳回。 吴霞辩称，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的应当对公司债务承担连带责任，陈静请求吴霞承担的是履行商铺定制订购协议，为陈静办理25套房屋的房屋产权登记手续，并将产权登记在陈静名下，该办理产权登记的行为属于物权变动方式，从属于物权而非债权，陈静的诉求不具备请求权基础；2.陈静诉请的房屋在金鸿荣公司名下，而非在吴霞名下，即使金鸿荣公司应当为陈静办理产权登记手续，吴霞也无法就此承担连带责任，陈静请求吴霞承担连带责任的请求不成立。 金鸿荣公司向本院提出反诉请求：1.解除金鸿荣公司与陈静于2014年12月26日签订的《商铺定制、订购协议》；2.金鸿荣公司对陈静已经交纳的款项993039元不予退还；3.本案的诉讼费由陈静承担。事实与理由：1、2014年12月16日，案外人陈大春接受陈静的委托，与传化公司签订了《商铺定制、订购协议》，约定由陈大春或陈大春代陈静定制、订购传化公司开发建设的“华都九龙广场”房屋。2015年12月31日，反诉人取得预售许可证后多次催促陈静签订《商品房买卖合同》并补足房款，但陈静都未履行义务。2016年3月15日，传化公司再次催告陈静签合同、补房款，但陈静均未前来签订合同并补足房款，至今已四年多；2、陈静与传化公司之间系预约合同关系，陈静未与传化公司签署《商品房买卖合同》的根本原因在于陈静未履行协议约定义务，陈静的行为已构成根本违约，协议理应解除，陈静也应当按照协议约定承担违约责任。根据协议第六条约定，在传化公司取得预售许可证三十日内，双方应签订《商品房买卖（预售）合同》，并在15日内补足购房首付款，否则将会承担每日千分之一的滞纳金，同时传化公司有权解除合同，该商家已付款项不予退还。但陈静未按协议约定与传化公司签订合同，更没有补足房款，构成严重违约。为维护合法权益，现诉请依法支持传化公司的各项诉讼请求，望判如所请。 陈静辩称，金鸿荣公司的反诉请求没有事实和法律依据，陈静没有任何违约行为，反诉请求均不成立，应予以驳回，具体理由如下：1.金鸿荣公司（原传化公司）与陈静之间已经形成了事实上的房屋买卖合同关系，并非如其所述为预约合同关系，因为，在与陈静签署商铺定制订购协议后已经通过交房款、收取房款、开具收据、交付房屋、收取并占有和装修房屋等一系列行为形成事实上的商品房买卖合同关系；同时，陈静没有任何的违约行为，根据商铺定制订购协议第6条的约定，金鸿荣公司应当在2015年12月31日取得案涉房屋预售许可证后30日内与陈静签署单独的商品房买卖合同，在签署商品房买卖合同后，陈静再行交纳首付房款，陈静为了签订单独的商品房买卖合同在没有签署正式的商品房买卖合同之前的2016年1月14日、15日交付了案涉房屋的房款共计993039元，特别强调该款的性质在金鸿荣公司出具的收条上明确载明为房款，并非为金鸿荣公司颠倒黑白所述为订购金，陈静按照商铺定制订购协议的约定提前交付了部分房款，没有任何违约行为；2.金鸿荣公司所谓的催收不具有任何催收的法律效力。首先，催收主体没有获得任何授权，也没有任何证据证明其系金鸿荣公司，存在欺诈、钓鱼的嫌疑，没有证据证明该催收送达了陈静，且该催收系针对所有人的催收，并非针对陈静已经提前交付房款的情况；3.所谓的催收时间为2016年3月14日，但是在此之后2016年12月29日案涉房屋还在修建期间金鸿荣公司通知陈静办理了7套房屋的天然气申请和缴费工作，2017年7月金鸿荣公司又将案涉25套房屋交付给了陈静用于装修，事后金鸿荣公司的一系列行为也能证明，所谓的催收不能达到证明目的，该催收并非针对陈静。因此，金鸿荣公司与陈静之间已经形成事实上房屋买卖合同关系且陈静没有任何违约，金鸿荣公司主张解除没有依据。 金山公司、吴霞、金城公司、陈国金一致发表意见：金鸿荣公司的诉求事实与理由充分，应当支持。具体意见如下：1、陈静向法庭提交了商铺定制订购协议及授权委托书，拟证明陈静与金鸿荣公司存在定制订购关系，授权委托书的代理权限明确载明包括代为送达签收所有相关合同及文书，那么金鸿荣公司向陈大春发送的短信催告效力也应当及于陈静；2、陈静向法庭提交的证据目录4即第12组序号50、51、52、53、54，均为金鸿荣公司起诉其他违约商家解除商铺定制订购协议和不退还订购金，几份判决中认可了金鸿荣公司的短信催告效力，并支持了金鸿荣公司的诉讼主张；3、陈静主张系陈国金同意陈静带头装修没有任何证据支撑；4、陈静主张系传化公司通知陈静安装天然气没有任何证据支撑，天然气安装系业主即购房人自行向天然气公司申请，天然气公司与传化公司无关，天然气公司允许陈静安装的行为与传化公司无关，也与吴霞等其他本诉被告无关；5、金鸿荣公司与陈静之间的商铺定制、订购协议，四川省高级人民法院、成都市中级人民法院及新都区人民法院均认定为预约合同性质，双方之间未签订房屋买卖合同的根本原因系因陈静经催告后未在合理期限内与金鸿荣公司签订房屋买卖合同，根据商铺定制、订购协议及《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，金鸿荣公司有权解除商铺定制、订购协议，陈静支付的订购金不予退还；6、陈静与金鸿荣公司未建立房屋买卖合同关系，其支付的款项只能是订购金。综上所述，金鸿荣公司的诉讼请求事实与理由充分，应予支持。 经审理查明，由众多商户组建、加入品牌总代理购房商团（简称华都九龙商团），签署《授权委托书》，授权陈大春等人作为委托人向传化公司（现更名为金鸿荣公司）定制、订购，购买新都“传化国际新城”商铺，代理权限为：代为进行商铺价格等所有合同内容的谈判；代为签订所有相关合同、文书；代为送达、签收所有相关合同、文书。该《授权委托书》中载明“委托人自愿组团购买商铺，同意在《商铺定制、订购协议》签订前先将预交商铺订购保证金汇入开发商指定的财物人员陈俊与商团代表唐成建、刘德文、严兴至、罗涛共同设立的共管账户；……前述受托人的代理行为委托人予以承认。”。《商铺定制、订购管理公约（新都）》第七条约定“商家购买的商铺的产权，只能办理在本人及配偶、儿孙及配偶的名下。”。 2014年12月16日，陈大春等人作为商家授权委托人，代表定制、订购商铺的所有商家作为乙方，传化公司作为甲方，金山公司、陈国金、金城公司作为担保人，共同签订《商铺定制、订购协议》。该协议第六条约定：“甲方承诺在本协议签订后二十六个月内取得乙方定制、订购商铺的商品房预售许可证，在取得该证后的三十日内，甲方与乙方各订购商铺商家就其订购商铺签订各自独立商铺的《商品房买卖（预售）合同》。该合同签订后，该乙方订购商铺商家交纳的订购金、本协议第四条约定的优惠一并转为购房首付款，不足首付款部分由该商家在十五日内自行补足，若未在十五日内补足则视为该乙方商家违约。每逾期一日按未补足款金额千分之一的滞纳金，若逾期超过六十日，则甲方有权解除合同，该乙方商家已付款项不予退还。”；第八条约定：“当甲方取得乙方订购商铺的预售许可证后，甲乙双方任何一方不按照本协议的约定与对方签订《商品房买卖（预售）合同》，均属违约。若甲方违约，甲方应全额退还乙方已付订购金，并向乙方支付已付订购金每月百分之二的利息，同时向乙方支付与订购总房款等额的违约金。若乙方商家违约，该乙方违约商家已支付的订购金作为违约金，甲方不予退还。”；第十条约定：“担保人成都金山房地产开发有限公司、担保人陈国金为本协议项下甲方的所有义务提供连带责任担保。担保期间截至到甲方与各乙方商家签订《商品房买卖（预售）合同》为止（因各乙方商家自身原因未签订合同的除外）。”。金山公司、陈国金、金城公司作为担保人在《商铺定制、订购协议》上加盖公章。《补充协议》中约定乙方按定制、订购商铺面积向甲方交纳每平方米贰佰元的电梯及公共部分装修补贴，该款在签订商品房买卖（预售）合同交纳首付款时一并交纳，甲方收到该款后向乙方商家开具收据；若未按约定交纳，则甲方有权主张滞纳金，若逾期超过三十日，甲方有权不与乙方商家签订商品房买卖（预售）合同，订购金不予退还。 《传化国际新城华都九龙广场3楼以上商铺房款明细表》中陈静所对应的房号为：2-317、2-318、2-341、2-342、2-527、2-528、2-529、2-530、2-531、2-1029、2-1030、2-1031、2-1032、2-1033；《传化国际新城华都九龙广场公寓楼房款明细表》中陈静对应房号为：6-1501、6-1514、6-1515、6-1516、6-1517、6-1518、6-1614。2016年4月29日《传化国际新城华都九龙广场“房款明细表”交接清单》载明“二、3楼以上商铺房款明细表共30页三、公寓楼房款明细表共38页”，移交人华都九龙广场商团梁萍，接收人传化公司杨国勇及传化公司财务部工作人员及华置前沿营销公司工作人员。 《华都九龙商团（传化国际项目）定制订购价格表》3A号楼（现为5栋）6层价格：外3650元/㎡、内1为3550元/㎡、内2为3700元；10层2900元。《华都九龙商团（传化国际项目）定制订购价格表》7号楼（现3栋）15、16楼价格为2600元/㎡。以上单价含每平方米200元电梯及公共部分装修补贴款，价格表有传化公司加盖的印章、陈大春的签字。 截止2014年12月17日，陈大春（陈大春系陈静父亲）及家人共计向共管账户（共管人员中有传化公司工作人员陈俊）转账支付定金3589300元。金鸿荣公司与商家代表签订的《关于开设共管账户的协议》中，传化公司指定财务人员陈俊与唐成建等在银行开设共管账户。陈俊代商团向传化公司转款定制、订购金。 《华都九龙商团新都项目订购数量及订购金统计表》载明陈大春订购1、2楼及三楼以上、公寓。 2015年12月31日，传化公司取得案涉房屋预售许可证。 2016年1月14日，传化公司出具收据载明收到陈静2-1029号房屋房款188737元，该收据备注栏注明“由陈大春2016年1月14日转入新都工行”；2016年月15日，传化公司出具的收据载明收到陈静6-1501、6-1514、6-1515、6-1516、6-1517、6-1518、6-1614号房款共804302元，该收据备注栏注明“POS”字样。 2016年3月14日，传化公司向陈大春等商户群发短信，主要内容为“根据《商铺定制、订购协议》的约定，您签订《商品房买卖合同》、缴纳房款期限已超过，请您在收到此条信息后3日内尽快前往成都传化公司售楼部签订买卖合同、缴纳房款。否则，我公司将按照《商铺定制、订购协议》的约定收取逾期滞纳金，将您定购的商铺另行出售，不退还您房已交纳的订购金，并要求您方赔偿因定制、订购商铺给我公司造成的损失。”。 传化公司与陈明淘签订的商品房预售合同，载明交付时为清水交付，完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。补充协议中约定买受人若需安装天然气入户，需向天然气公司提出申请，由开发商协助处理。 传化公司工作人员（后曾任法定代表人）唐榕2016年12月1日在传化国际新城（开发商群）中发言“接新都区天然气公司通知关于三号地块按照天然气户表开通费用集中收取时间：下周三至周五，请通知客户在这这三天集中办理，其他时间不办理。”，之后对通知工作进行检查。 2016年12月29日陈静与四川省明圣天然气有限责任公司签订《用户发展合同（传化公寓楼）》对传化国际新城××幢××楼××号、××楼××号、××楼××号、××楼××号、××楼××号、××楼××号、××楼××号、××楼××号安装天然气。 2017年8月27日传化公司作出《关于华都九龙广场购房款未付清暂时移交商铺给商家装修经营的工作安排方案》，方案载明目的为在已购商铺商家购房款未付清的情况下，对优质商家采取分别谈判，择优选取按照“分期付款或购房款转租金”形式与我公司签订《补充协议》，帮助解决已购买“华都九龙广场”商铺优质商家达到快速装修，快速开业，同时实现未售商铺销售以及商铺的增值。该方案由唐榕在开发商微信群进行工作安排。 2017年11月30日时任法定代表人陈国金在开发商微信群里发了《成都传化置业有限公司关于商管部、物管部岗位人员调整的通知》，唐榕表示收到，并进行工作安排。 2017年7月30日陈静与成都顺华装饰工程有限公司签订《装修合同》，由该公司对工程地址为案涉项目的××栋××层××号附××、6××7、6××8号及××层××号附1××2-1××9号、××栋××层1××5-1××0号、××层××、××层××号进行装修。陈静母亲向成都顺华装饰工程有限公司股东张小华转款支付部分装修款。华都九龙广场物业管理公司成都市华天物业管理有限公司新都分公司2018年2月5日收取了消防水费，出具收据载明户名3-1710、1505、06、07、08、09。2018年11月4日、6日、15日为装修公司工作人员办理出入证，出具收据分别载明户名5-6Ｆ、5栋6楼、5栋2单元6楼。成都顺华装饰工程有限公司出具情况说明，就陈静购买的位于案涉项目5栋6楼、10楼和3栋15楼、16楼共计25间房屋的装修情况进行说明。陈静陈述陈大春系商团带头人，在《关于华都九龙广场购房款未付清暂时移交商铺给商家装修经营的工作安排方案》正式作出前，传化公司已要求陈大春及家人积极带头开展装修，推动打造业态，后因与陈大春发生结算纠纷，才不予认可。 2017年9月28日传化公司发布《关于2017年中秋、国庆节放假的通知》、《关于2017年冬季作息时间相关规定的通知》对物管部相关工作进行安排。 另查明，2019年4月23日传化公司向本院起诉的（2019）川0114民初670号案件中请求判令陈静立即停止对案涉25套房屋装修并恢复原状腾退，并申请已安装天然气的房屋销户，及赔偿损失。后撤诉。传化公司提交的证据册载明陈静订购2-1029、2-317、2-318、2-341、2-342、2-527、2-528、2-529、2-530、2-531、2-6-1501、1514、1515、1516、1517、1518、1614共17套房屋，并擅自装修了其中7套房屋。陈静庭审中陈述案涉房屋钥匙系物业公司交付，因纠纷物管更换了部分钥匙，并举出相关钥匙作为证据，2018年12月18日成都市律政公证处出具了（2018）川律公证内民字第74974号公证书，证明了2018年12月12日跟随陈静的代理人在案涉房屋取证情况。 本院所确认的上述事实，有《授权委托书》、《商铺定制、订购管理公约（新都）》、《商铺定制、订购协议》、《传化国际新城华都九龙广场3楼以上商铺房款明细表》、《传化国际新城华都九龙广场公寓楼房款明细表》、《传化国际新城华都九龙广场“房款明细表”交接清单》、《华都九龙商团（传化国际项目）定制订购价格表》、支付凭据、《装修合同》、《华都九龙商团新都项目订购数量及订购金统计表》、房款收据、（2019）川律公证内民字第27183及27184号公证书等证据以及当事人的陈述在卷予以佐证。另，本院经现场查看，3栋的案涉房屋均已进行部分装修；5栋6楼案涉房屋已全部打通并进行部分装修；10楼案涉房屋陈静现仍持有可用钥匙，其中大部分房屋堆放有大量货物。 本院认为，众多商家组团委托陈大春等人作为乙方与传化公司作为甲方签订《商铺定制、订购协议》，系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 协议明确了定制是指乙方向甲方订购的商铺，是甲方根据乙方对商铺的相关要求修建的；订购是指甲方应按前述乙方对商铺的定制要求修建商铺，并将商铺销售给乙方。乙方定制、订购的商铺按定制、订购的面积，甲方只能销售给乙方。该协议在第六条约定甲方承诺在本协议签订后二十六个月内取得乙方定制、订购商铺的商品房预售许可证，在取得该证后的三十日内，甲方与乙方各订购商铺商家就其订购商铺签订各自独立商铺的《商品房买卖（预售）合同》，该合同签订后，该乙方订购商铺商家交纳的订购金、本协议第四条约定的优惠一并转为购房首付款，不足首付款部分由该商家在十五日内自行补足；第八条约定当甲方取得乙方订购商铺的预售许可证后，甲乙双方任何一方不按照本协议的约定与对方签订《商品房买卖（预售）合同》均属违约。因此该《商铺定制、订购协议》性质为商户们委托陈大春等人与传化公司签订的预约合同。 陈静虽未在商户的《授权委托书》上签字（陈大春另一个儿子陈明淘亦未签字），鉴于该授权委托系商户与委托人之间的关系，其是否与传化公司建立定制、订购法律关系，需综合相关案情并结合当事人之间的交易习惯进行综合分析加以认定。 传化公司（现更名为金鸿荣公司）认可陈静订购了8套房屋，并提出反诉要求解除双方签订的《商铺定制、订购协议》，由此可见传化公司就该8套房屋认可了与陈静之间的定制订购预约合同关系。而其他房屋传化公司否认双方之间存在预约合同关系，双方存在争议。双方的争议焦点主要在于：一、8套无争议的房屋外的其他房屋，双方是否形成预约合同关系；二、案涉房屋是否已经交付，双方是否已实际形成买卖关系，后续是否应继续完成履行；三、陈静主张的其他被告共同履行及担保责任能否支持。 综合全案案情，传化公司对陈静订购了原房号2-1029（现房号5栋附1022）、6-1501（现房号3栋1505）、6-1514（现房号3栋1510）、6-1515（现房号3栋1509）、6-1516（现房号3栋1508）、6-1517（现房号3栋1507）、6-1518（现房号3栋1506）、6-1614（现房号3栋1610）8套房屋不持异议，出具收据载明收到陈静支付的共计993039元房款，故应认定为传化公司已开始接受房款，而并非收取订购金，结合陈静提交的房屋钥匙，公证书载明传化公司安排通知客户安装天然气、开发商对物管公司管理、安排客户暂缓付款先交付房屋、公证现场查看等相关事实、实际开通天然气情况及本院现场查看情况，该8套房屋应实际已交付。 其他案涉房屋是否形成定制订购关系并实际履行交房，双方存在争议。陈静提交的房款明细表中载明了陈静订购的房屋房号、商铺详情、房款总金额及本次付款情况，金鸿荣公司对相应的交接清单无异议，虽不认可具体的移交材料，鉴于金鸿荣公司收取了相应材料但并未举出相反证据，且在（2018）川民初125号案件的庭前证据交换中已认可“房款明细表”，本院对房款明细表予以采信。（2019）川0114民初670号案件中金鸿荣公司提交的证据册载明陈静订购了2-1029、2-317、2-318、2-341、2-342、2-527、2-528、2-529、2-530、2-531、2-6-1501、1514、1515、1516、1517、1518、1614共17套房屋，并擅自装修了其中7套房屋。2017年7月30日陈静与成都顺华装饰工程有限公司签订《装修合同》，对案涉房屋进行装修，5栋6楼案涉房屋已全部打通进行部分装修，10楼陈静持有钥匙并大量堆放物品，2018年12月18日进行公证公证员经陈静提供钥匙对案涉房屋内外部情况进行了公证。传化公司否认物业公司属于其管理范围，否认天然气安装需要其配合，但根据公证书公证内容，金鸿荣管理人员唐榕对天然气安装进行管理、时任法定代表人陈国金对物业公司进行管理，故没有金鸿荣公司的认可，陈静不可能取得案涉房屋钥匙，并进行装修和开通天然气，可以印证陈静系与传化公司达成一致意见后，方移交的案涉房屋占有。传化公司认为陈静是擅自占用房屋进行装修，但从装修规模、堆放货品持续情况，并无证据反映当时双方发生了争议，故本院认为传化公司主张陈静未经其许可占有房屋不足以采信。同时，以上房屋系商团定制订购范围，金鸿荣公司并未举出另售他人的证据，本院认为双方已通过协议将其他案涉房屋作为陈静购买的标的。 传化公司于2015年12月31日取得商品房预售许可证，按定制订购协议约定应在之后30日内签订正式的商品房买卖合同，但双方并未签订，金鸿荣公司于2016年1月中旬提前收取八套房屋的房款，虽于2016年3月群发短信通知陈大春等人签订合同并告知相应违约责任，但在2016年12月安排订购商户安装天然气时配合陈静开通了部分房房屋天然气，并向陈静交付了案涉房屋，陈静接收房屋进行部分装修或堆放货物。金鸿荣公司后续一系列行为反映其认可陈静暂缓交纳房款、签订合同并向其交付房屋，故综合全案证据，可以认定案涉房屋应系双方交易的对象。 关于双方就案涉房屋是否已实际形成买卖合同关系的问题。仅就《商铺定制、订购协议》来看，双方为预约合同关系，但对双方形成的是预约合同关系还是本约关系，不能仅仅依据书面的协议简单认定，必须综合审查该协议内容及事后事实上的磋商情况及实际履行情况具体事实，从中探寻当事人的真实意思表示，对双方之间的法律关系性质作出准确界定。该预约合同及相关附件对房款计算方式等商品房买卖合同主要内容进行约定，结合双方的交付履行行为，使得双方原本的预约合同关系转化并确定为实际履行的商品房买卖合同关系。 关于剩余的购房款支付问题。陈静主张完成支付，金鸿荣公司接受给付亦是完成合同履行的相应义务，故应予以支持。具体价款：金鸿荣公司加盖印章的《华都九龙商团（传化国际项目）定制订购价格表》原7号楼（现为3栋）价格15、16楼的价格均为2600元/㎡。原3A号楼（现为5栋）6楼价格内1为3550元/㎡、内2为3700元/㎡，10楼为2900元/㎡。价格含每平方米200元电梯及公共部分装修补贴款。按以上标准计算： （1）2号楼1029号，现为蓉都大道南四段××号××栋附××号，面积921.31平方米，订购单价为2900元/平方米，订购总价为2671799元； （2）2号楼1030号，现为蓉都大道南四段××号××栋附1××8、1××7号，面积为467.63平方米，订购单价为2900元/平方米，订购总价为1356127元； （3）2号楼1031号，现为蓉都大道南四段××号××栋附1××3、1××4号，面积为761.77平方米，订购单价为2900元/平方米，订购总价为2209133元； （4）2号楼1032号，现为蓉都大道南四段××号××栋附1××5、1××6号，面积为390.85平方米，订购单价为2900元/平方米，订购总价为1133465元； （5）2号楼1033号，现为蓉都大道南四段××号××栋附1××9号，面积为309.97平方米，订购单价为2900元/平方米，订购总价为898913元； （6）2号楼643号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××8号，面积为117.33平方米，订购单价按3550元／平方米计算订购总价为416522元；按3700元／平方米计算为434121元。鉴于双方有争议，而陈静同意接受较高价格计算，故以此较高价格为准。 （7）2号楼644号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××7号，面积为110.36平方米，订购单价为3700元/平方米，订购总价为408332元； （8）2号楼652号，现为蓉都大道南四段××号附6××8号，面积为154.37平方米，订购单价为3700元/平方米，订购总价为571169元； （9）2号楼653号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××7号，面积为71.06平方米，订购单价为3700元/平方米，订购总价为262922元； （10）2号楼654号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××9号，面积为83.4平方米，按订购单价3550元/平方米计算，订购总价为296070元；按3700元/平方米计算，订购总价为为308580元。鉴于双方有争议，而陈静同意接受较高价格计算，故以此较高价格为准。 （11）2号楼655号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××6号，面积为119.89平方米，订购单价为3700元/平方米，订购总价为443593元； （12）2号楼658号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××3号，面积为82.22平方米，订购单价为3700元/平方米，订购总价为304214元； （13）2号楼659号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××2号，面积为97.41平方米，订购单价为3700元/平方米，订购总价为360417元； （14）2号楼660号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××1号，面积为167.65平方米，订购单价为3700元/平方米，订购总价为620305元； （15）2号楼661号，现为蓉都大道南四段××号××栋附6××0号，面积为173.34平方米，按订购单价3550元/平方米计算，订购总价为615357元；按3700元/平方米计算，为641358元。鉴于双方有争议，而陈静同意接受较高价格计算，故以此较高价格为准。 （16）6号楼1501号，现为蓉都大道南四段××号××栋1××5号，面积为46.38平方米，订购单价为2600元/平方米，订购总价为120588元； （17）6号楼1514号，现为蓉都大道南四段××号××栋1××0号，面积为189.04平方米，订购单价为2600元/平方米，订购总价为491504元； （18）6号楼1515号，现为蓉都大道南四段××号××栋1××9号，面积为47.61平方米，订购单价为2600元/平方米，订购总价为123786元； （19）6号楼1516号，现为蓉都大道南四段××号××栋1××8号，面积为48.29平方米，订购单价为2600元/平方米，订购总价为125554元； （20）6号楼1517号，现为蓉都大道南四段××号××栋1××7号，面积为48.29平方米，订购单价为2600元/平方米，订购总价为125554元； （21）6号楼1518号，现为蓉都大道南四段××号××栋1××6号，面积为47.18平方米，订购单价为2600元/平方米，订购总价为122668元； （22）6号楼1614号，现为蓉都大道南四段××号××栋1××0号，面积为189.04平方米，订购单价为2600元/平方米，订购总价为491504元。 以上总金额，扣除已支付的993039元，还剩余 13232567元应支付。 鉴于目前案涉房屋均为现房，且已交付，陈静已采取保全措施，在先的保全人为陈大春，陈大春愿意配合解除查封过户，为减少诉累，剩余购房款可在本判决生效后三十日内支付给金鸿荣公司，支付款项后十日内金鸿荣公司应配合将案涉房屋过户至陈静名下。 关于陈静主张的吴霞、金山公司、陈国金、金城公司共同承担责任，鉴于过户行为为专属于金鸿荣公司的行为，该行为不能由他人履行，故本院不予支持。关于金山公司、陈国金、金城公司的担保责任，在《商铺定制、订购协议》中约定担保期间截止签订《商品房买卖（预售）合同》为止（因乙方商家自身原因未签订合同的除外），合同约定取得商品房预售许可证之后三十日内购买双方需签订独立商铺的《商品房买卖（预售）合同》，而陈静与金鸿荣公司自行协商未签订《商品房买卖（预售）合同》，故因该双方原因，担保人保证期间已过；同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项规定，按照陈静主张的房屋交付期间情况来看，办理产权转移的保证期间也已超过，故本院对陈静主张的担保责任不予支持。 关于金鸿荣公司的反诉请求，鉴于金鸿荣公司的实际履行行为，表明其并未解除双方预约合同关系，而是为了业态的打造，在未收全部房款情况下将案涉房屋实际交付陈静使用，且未提交证据证明交付后有进行催收房款的行为，故其主张解除《商铺定制、订购协议》本院不予支持。 关于陈静主张的公证费、财产保全保函费双方就此损失的承担并未达成合意，也并非必然产生的损失，双方未形成书面合同导致纠纷，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、陈静于本判决生效之日起三十日内将剩余购房款13232567元支付给成都金鸿荣置业有限公司。以上款项支付完毕后十日内成都金鸿荣置业有限公司配合陈静办理过户手续，将位于成都市新都区新都街道蓉都大道南四段199号房屋共计25套：××栋××层1××5号、1××6号、1××7号、1××8号、1××9号、1××0号和××层1××0号；××栋××层附1××2号、附1××3号、附1××4号、附1××5号、附1××6号、附1××7号、附1××8号、附1××9号，××层附6××9号、附6××0号、附6××1号、附6××2号、附6××3号、附6××6号、附6××7号、附6××8号、附6××7号、附6××8号的不动产权过户至陈静名下； 二、驳回陈静的其他诉讼请求； 三、驳回成都金鸿荣置业有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费53023元（已因适用简易程序减半收取）、保全费5000元，由成都金鸿荣置业有限公司负担案件受理费52904元，保全费5000元；案件受理费119元由陈静负担。反诉案件受理费6965元（已因适用简易程序减半收取），由成都金鸿荣置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒋建军 二〇二〇年十月三十日 书记员  沈欣瑶