广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2688号原告：何安华，男，汉族。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘光龙，广东中安律师事务所实习律师。被告：罗文河，男，汉族。原告何安华与被告罗文河合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告何安华及其委托诉讼代理人钟胜荣、刘光龙到庭参加诉讼，被告罗文河经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告何安华向本院提出以下诉讼请求：一、解除《合作建房协议书》；二、被告罗文河向原告何安华偿还合作建房款本金113263元及利息（以113263元为基数，按银行同期贷款利率的标准从2017年4月17日起计算至偿还之日止，暂计至起诉日为81549.36元）、律师费20000元；三、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。事实和理由：2017年4月17日，被告与原告签署了《合作建房协议书》（见证据一），约定：双方就惠州市*********海边栋合作建房事宜达成以下协议共同遵守：乙方出资人民币161805元，建成后分得该楼的第八层L室壹套、建筑面积约为77.05㎡平方米的房产的永久性所有权和居住权（正文第一段及第二条）；付款方式：第一，动工建设签署协议付总金额的30%，建设到所分得楼层时40%，封顶完付30%，毛坯交楼，保证水电三通，第一期支付金额为48000元（第四条）；如无特别重大原因（不可抗力除外）在双方约定建设时间未能交付该楼房的，可经双方友好协商延期，如协商不成甲方无条件按当时银行贷款利率按月支付利息，并归还投资本金（预计本项目完工交楼工期为18个月，按合同签订日期起计算）（第九条）；违约责任：双方必须遵守此协议，如违约，应赔偿对方一切经济损失（第十一条）；等等。《合作建房协议书》自双方签署生效后，原告积极履行合同义务，于2017年4月17日、7月21日向被告支付合作建房款48000元、65263元（合计113263元）（见证据二）。然而，被告却未能按照协议书第九条约定于协议签署之日起18个月内即2018年10月17日前按时交房，被告已构成根本违约。被告应当根据前述约定向原告退还款项并支付利息。综上，原告为维护自身合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，向法院提起诉讼，请予支持为盼。庭审中原告补充事实与理由为案涉的协议书名为合作建房，实际为房屋买卖，被告的义务是向原告交付房产，该协议书合法有效，不受涉案房屋最后能否过户至原告名下的影响，也不受被告能否将案涉房屋所在的楼房办理规划验收手续的影响，具体的法律依据为物权法第十五条规定及最高院关于买卖合同的司法解释第三条的规定的物权变动的原因与结果相区分的原则。被告罗文河未作答辩，未提交证据。原告何安华围绕其诉讼请求提交了如下证据：原、被告身份证复印件、合作建房协议书、收款收据两份、银行流水清单、委托代理合同及律师费发票、公告费收据。本院对本案的事实查明如下：2017年4月17日，原告何安华作为乙方与被告罗文河作为甲方签订《合作建房协议书》，约定双方就合作建房事宜达成协议如下：甲方拥惠州惠东亚婆角樟山大道海边栋；乙方出资资金161805元，建成后分得该楼的第八层K室壹套，建筑面积约为77.05㎡的房产永久性，所有权，居住权；合作建房每平方单价为2100元，如按股份比例投入资金，则按公司规定利润分成，并统一销售楼盘；付款方式为动工建设签署协议付总金额的30%、建设到所分得楼层时40%、封顶完付30%、毛胚交楼、保证水电三通，第一期支付48000元；工程建设内容为按提供图纸要求施工，土建工程、水电安装工程、防雷工程、化粪池，室内、外连通排水，水表到户；政府通知做房地产证时，甲方全权负责协助办理房产证，费用由乙方负责；交楼公正后，乙方拥有该房产的所有权，有权出租、转让、赠送、继承，甲方无权干涉，乙方与楼宇有关联的公共利益，注意公共卫生，并按时缴纳卫生费，水电费等物业管理费；本楼如遇政府征用拆迁，所获补偿款项，按本栋楼乙方占有物业面积比例分配进行赔偿支付到乙方账户；如无特别重大原因，（不可抗力除外）在双方约定建设时间未能交付该楼房的，可经双方友好协商延期，如协商不成甲方无条件按当时银行贷款利率按约支付利息，并归还投资本金（预计本项目完工交楼工期为18个月）按合同签订日期起计算；该楼宇建成封顶后，经乙方自愿并同意，甲方可回收乙方持有比例股份份额，回收价格按成交价的10%-20%增长比例回收，根据实际楼层定价成交。被告出具两份《收款收据》给原告，落款时间分别为2017年4月17日及2017年7月21日，内容分别为“今收到惠州惠东亚婆角樟山大道海边栋合作建房款48000元、“今收到惠州惠东亚婆角樟山大道海边栋合作建房款65263元”。原告主张上述款项系通过POS机刷卡及转账到被告指定账户的方式支付，提交了案外人官正蓉的银行流水予以佐证。另，该案外人官正蓉在庭后出具证明确认上述款项系代原告支付给被告的购房款。另查明，原告为主张本案的权利与广东中安律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律所代理本案，约定的首期律师费为5000元，原告提交一份增值税发票，主张该项律师费已实际支出。2020年4月24日，原告向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。在另案的庭审中【案号为（2020）粤1323民初1057号】，被告委托代理人到庭并称该项目所涉土地未有相关权属证书，亦未有相关的建设工程许可证、建筑用地规划许可证及乡村建设规划许可证；该项目仅建设部分，现已停工。立案后，本院根据被告罗文河的住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，被告罗文河去向不明。于是，本院在《人民法院报》向被告罗文河公告送达上述诉讼材料，被告罗文河未到庭参加诉讼。本院认为，本案原告何安华与被告罗文河签订的《合作建房协议书》，从合同内容看，被告系将案涉“惠州惠东亚婆角樟山大道海边栋第八层K室”这一特定房屋出让给原告，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。且原告仅系以取得房屋为目的支付相应款项，而不承担所谓的“合作”风险，亦不享有因“合作”产生的收益，因此，原被告之间系名为合作建房，实则为房屋买卖。关于原、被告签订的《合作建房协议书》的效力问题。从现有证据看，该《合作建房协议书》项下的土地未取得权属证书，被告在未取得案涉房屋权属的情况下与原告签订案涉协议书。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告何安华与被告罗文河签订的涉案《合作建房协议书》应为无效合同。关于被告罗文河应否向原告返还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告诉请被告罗文河返还113263元购房款，理由充分，本院予以支持。关于利息的诉请，从本案的交易过程来看，原告作为涉案协议书的合同主体，是具有完全民事行为能力的自然人，其在交易过程中未保持审慎的态度，对土地的性质、使用状况等问题进行查询核实，亦未要求合同相对方出具相关的权属证明如建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证，其对自身损失的产生存在过错，据此，对于原告诉请要求被告支付利息，本院不予支持。关于原告诉请的律师费问题，原、被告双方并未就如产生纠纷对于律师费的承担进行约定，该项费用也并非原告的必要支出，故对原告诉请的该项费用，本院不予支持。综上所述，对当事人的主张，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告何安华与被告罗文河于2017年4月17日签订的《合作建房协议书》无效；二、被告罗文河于本判决发生法律效力之日起7日内向原告何安华返还113263元；三、驳回原告何安华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4522元，由原告何安华负担2138元，由被告罗文河2384元。公告费560元，由被告罗文河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  庄巧华人民陪审员  刘国清二〇二〇年十月十六日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬