河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终4199号上诉人（原审原告）：彭诗然，女，汉族，1990年11月19日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：田华峰，河南正安律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢洁，河南正安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈凡，女，汉族，1987年6月17日出生，住新乡市。上诉人彭诗然因与上诉人陈凡房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，本院依法组成合议庭，于2020年9月17日对本案进行了询问。彭诗然的委托诉讼代理人邢洁,陈凡到庭参加询问。本案现已审理终结。彭诗然上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审案件受理费由陈凡承担。事实和理由：一、一审认定案涉租赁合同于2019年4月事实解除，没有法律依据，且案涉租赁合同也不符合达成一致解除的法律规定，因此应将房屋租金依法支持至2019年5月。1、合同的解除分为协商解除、约定解除、法定解除。《合同法》及相关司法解释中，并没有关于合同事实解除的规定。一审法院在判决中，未引用相关法律规定进行释法明理，认定案涉租赁合同于2019年4月事实解除无法律依据。2、案涉租赁合同不符合协商解除的条件。即使认为本案双方当事人均有解除案涉租赁合同的意思表示，但双方当事人对于合同解除后的结算和清理事项并未形成一致的意思表示，故双方当事人协商解除合同的合意并未有效成立。一审判决未对彭诗然解除合同的诉请予以判决，径行认定案涉合同已于2019年4月事实解除，认定错误。二、一审判决陈凡承担违约金5365元错误，应按照合同约定的租赁保证金13515元予以认定。案涉租赁合同第三条、第八条约定，如陈凡因拖欠房租及物业费逾期超过15日或提前解除合同的情形发生，彭诗然可以没收陈凡交纳的租赁保证金。该租赁保证金的约定系双方对违约金数额的约定，根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定违约金的具体数额。在当事人对违约金数额有具体约定时，一审法院酌定违约金为5365元，违背了意思自治的原则。由于陈凡严重违约，造成了案涉房屋从2019年4月至6月空置，且陈凡拒不承担房屋空置期的损失，造成彭诗然至少三个月的租金损失。三、一审法院未支持2016年4月15日至2018年4月15日物业费诉请，不当。按照租赁合同第三条的约定，物业费由陈凡交纳。彭诗然提交的证据显示：2016年9月1日至2018年4月15日为租赁合同履行期间，陈凡在此期间，未向物业公司交纳过任何21号、22号商铺物业费，其实际使用了彭诗然因接受赔偿获得的23103.5元的物业费，陈凡应予返还。四、陈凡应承担私自拆除墙体的赔偿责任。租赁合同第四条、第七条约定，陈凡在装修时不得破坏原建筑物结构；未经彭诗然书面同意，其不得擅自改变租赁房屋的结构，不得将租赁房屋擅自转租或转借给第三人。陈凡对装修时擅自拆除租赁房屋墙体的事实无异议，应承担相应的赔偿责任。陈凡辩称，2019年3月其已给房东打电话口头解除房屋租赁合同，对方认可并同意，由于双方均未提到书面解除，忽略了签订书面解除协议，以为合同已口头解除。从2019年4月2日房东和物业破门进入后，其就没有进去过租赁房屋，4月份其没有使用，不应承担4月份租金。2018年双方已同意将保证金冲抵房屋租金使用，直至解除合同也并未再提此事。物业费应向物业公司缴纳，房东无权收取，且房东也说物业费是送的，不用缴纳，2018年5月还向房东核实了物业费截止日期，房东明确回复为免费至2018年4月15日，后陈凡便按期缴纳物业费。租赁房屋前，物业和房东均表示非承重墙可以拆除，才租赁了两间房，分别有两个房东，陈凡给物业缴纳了装修保证金，保证金也如约退回，不存在装修时未经同意私自拆除墙体的情况，在其经营期间，彭诗然及其母亲均来过，均知情且未提出异议。陈凡上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审案件受理费由彭诗然承担。事实和理由：一、一审认定租金截止2019年4月份，错误。租赁合同第三条第2项约定“本合同期内租金乙方应向甲方每3个月支付一次，先交租金后用房”。2018年7月27日彭诗然的妈妈给陈凡发短信，明确表示：交不上房租，下月收回房子。陈凡陆续将房屋租金交到2019年3月，又将所有物品搬移，通知彭诗然及其妈妈，彭诗然也认可。2019年4月2日彭诗然和物业公司人员已经进入、实际使用房屋。彭诗然于2019年4月25日才通知要求陈凡将房屋内垃圾进行清理。陈凡不应当承担4月份房屋租金14596元。二、一审判决陈凡承担5365元违约金不当。陈凡在租赁房屋时已按合同缴纳了13515元，但双方已经合意将租赁保证金冲抵房屋租金使用，陈凡不应赔偿5365元违约金。彭诗然辩称，同上诉意见。彭诗然向一审法院起诉请求：1、解除彭诗然与陈凡签订的房屋租赁合同；2、判令陈凡支付拖欠房屋租金47031元（2019年1月-6月）；3、判令陈凡承担逾期支付租金的违约金（房屋保证金）13515元；4、判令陈凡支付物业费23103.5元（2016年9月1日-2018年4月15日）；5、判令陈凡承担因其私自拆除墙体的恢复原状费用20000元；6、判令陈凡承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月10日，出租方彭诗然（曾用名彭翔宇）与承租方陈凡签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：彭诗然将位于新乡市红旗区××与××交叉口的“靖业·第五大道”21.22号商铺出租给陈凡经营使用；承租期限为8年，自2016年9月1日起至2024年12月31日止，其中2016年9月1日至2016年12月31日为免租金期（装修期）；本合同签订时，陈凡向彭诗然缴纳租赁保证金13515元；合同终止，陈凡交清租金、物业管理费等相关费用后，彭诗然无息退还陈凡租赁保证金；若陈凡提前解除合同视为违约，租赁保证金不予退还；租金的支付方式为每三个月支付一次，先交租金后用房，首期租金应当于合同签订时交纳，以后支付时间为缴费周期最后一个月20日前交纳下一个周期的租金；该房屋的租金标准为2017年1月1日至2018年12月31日的月租金为13515元，2019年1月1日至2020年12月31日的月租金为14596元，2021年1月1日至2022年12月31日的月租金为15768元，2023年1月1日至2024年12月31日的月租金为17029元；本合同租赁标的物业管理费为每月每平方米5元，由陈凡直接向物业公司缴纳；承租方不得擅自提前解约，若确因自身无法抗拒的特殊原因不能履行本合同，应提前3个月书面通知出租方，双方协议解除本合同；如承租方对承租房屋进行装修的，在合同到期后应征得出租方同意，拆除装修、恢复原状或无偿交付给出租方使用；若承租方违反本合同约定不如期缴纳租金、物业管理费及其他相关费用，每逾期一日应向出租方支付拖欠款项的万分之五的滞纳金，逾期15日的，出租方有权解除合同，承租方所缴纳的租赁保证金不予退还。上述租赁合同签订后，陈凡向彭诗然缴纳了租赁保证金13515元。陈凡同时租赁了案外人姓金的房东19、20号商铺，为了便于经营，陈凡打通了20号、21号商铺间的墙体。2018年7月，陈凡因经营出现问题，未及时缴纳房屋租金，彭诗然的妈妈于2018年7月27日向陈凡发短信称“本月底保证金用完，再没交上房租，下月1号，准备收回房子”；于2018年8月27日向陈凡发短信称“房租已用完，本月28日开始交接吧”；于2018年11月4日向陈凡发短信称“我们准备去收房子，换锁”。之后，陈凡陆陆续续在向彭诗然缴纳租金。2019年1月、2月、3月，陈凡按照13500元的标准向彭诗然的妈妈缴纳了2019年第一季度的租金。在双方并未达成一致意见的情况下，陈凡于2019年3月底私自将租赁房屋内的装修拆除，不再租赁和经营，未和彭诗然进行房屋钥匙交接。2020年4月2日，彭诗然家里人和物业公司一起将21号、22号商铺房屋开锁，因屋内垃圾较多，陈凡于2019年4月25日将租赁房屋内的垃圾清理完毕。经招租后，彭诗然于2019年6月底将案涉房屋重新出租。另查明，2016年8月10日，靖业跨境贸易大厦销售部出具申请，称第五大道业主彭诗然于2013年1月12日购买第五大道21、22号商铺，房款已交清，协议签订定于2014年12月31日交房，因该公司原因逾期交房，经与业主协商，赠送物业费两年（2016年4月15日-2018年4月15日）。一审法院认为，彭诗然与陈凡双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人意思的真实表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。关于彭诗然要求解除双方房屋租赁合同的诉请，因陈凡已经于2019年4月之后不再租赁案涉房屋，且案涉房屋也于2019年6月底重新租赁，故双方的房屋租赁合同已经事实上解除，故无需再另行判决解除租赁合同。关于彭诗然要求陈凡支付房屋租金的诉请，因双方租赁合同约定2019年的月租金标准为14596元，而陈凡事实上是以13500元的标准缴纳了第一季度的租金，故2019年1月-3月的租金差额部分，陈凡应当向彭诗然缴纳，即（14596-13500）×3=3288元。而对于2019年4月-6月的租金，从庭审查明的事实看，彭诗然已经于2019年4月份通过开锁的方式打开了案涉房屋，对案涉房屋拥有了控制权，陈凡也从2019年4月以后未再继续使用案涉房屋，鉴于陈凡在未通知彭诗然的情况下私自拆除装修并撤走，于2019年4月25日才将房屋内垃圾清理干净，故一审法院认为房屋租金计算到2019年4月为宜。故陈凡应当向彭诗然支付的房屋租金应当是3288+14596=17884元。关于彭诗然要求陈凡支付违约金的诉请，彭诗然、陈凡约定的租赁期间是2016年9月1日至2024年12月31日，且租赁合同约定承租方不得擅自提前解约，若确因自身无法抗拒的特殊原因不能履行本合同，应提前3个月书面通知出租方，双方才可以协议解除合同。本案中，陈凡在协商未果的情况下撤离已属于提前解约，故陈凡应当承担违约责任。虽然双方合同约定，若承租方提前解除合同视为违约，租赁保证金不予退还，但双方已经合意将租赁保证金冲抵了房屋租金，故结合本案实际情况，一审法院酌定以租金损失的30%计算违约金，即17884元×30%=5365元。关于彭诗然要求陈凡支付2016年9月1日-2018年4月15日期间物业费的请求，根据庭审查明的事实，因开发商逾期交房，赠送业主彭诗然2016年4月15日-2018年4月15日两年的物业费，故此期间的物业费彭诗然并未实际缴纳，且双方租赁合同虽然约定了5元/平方米/月的物业费标准，但是并未明确约定承租方需单独向出租方缴纳2016年9月1日-2018年4月15日间的物业费，在陈凡租赁期间彭诗然也未向陈凡主张过，故一审法院对该诉讼请求不予支持。关于彭诗然要求陈凡支付拆除墙体的恢复原状费用，因其未提交相应的证据证明恢复原状的事实和费用支出依据，故一审法院对该诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院对彭诗然的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈凡于判决生效之日起五日内向彭诗然支付房屋租金17884元；二、陈凡于判决生效之日起五日内向彭诗然支付违约金5365元；三、驳回彭诗然的其他诉讼请求。案件受理费2339元，由陈凡负担525元，由彭诗然负担1814元。本院二审期间，彭诗然未提交新证据。陈凡向本院提交了以下证据：证据1、与微信名为“老金”的部分聊天记录截屏，证明彭诗然委托老金和其联系清理垃圾等事宜；证据2、支付宝转账凭证一份，证明房东同意清理垃圾后，其给清理垃圾的人支付费用。彭诗然经现场核对手机载体与纸质版图片后，针对上述证据，质证称，对陈凡支付垃圾清理费用没有异议。对聊天截屏真实性无异议，对证明目的有异议，内容不显示是彭诗然委托的老金，老金不是彭诗然和陈凡的联络人。聊天记录显示陈凡私自拆除装修，未与房东对合同解除及清算达成一致，垃圾应由陈凡联系物业进行清理，老金让其找物业何经理也是一个印证。本院对上述证据的认证意见：彭诗然对陈凡提交的上述证据真实性无异议，本院将结合其他证据认定本案事实。本院经审理查明的事实与一审法院已查明的事实一致。本院认为，彭诗然与陈凡签订的案涉房屋租赁合同，约定的租赁期间到期日为2024年12月31日，双方关于合同解除的约定为：陈凡不得擅自提前解约，若确因自身无法抗拒的特殊原因不能履行本合同，应提前3个月书面通知彭诗然，双方协议解除合同等。若陈凡提前解除合同视为违约，租赁保证金不予退还。本案中，陈凡并未提交其提前3个月书面通知彭诗然，并与彭诗然就解除合同一事达成一致意见的证据，一审法院依据陈凡将租赁房屋内垃圾清理干净的时间即2019年4月25日及彭诗然通过开锁的方式打开案涉租赁房屋，对案涉房屋实际控制等事实，认定陈凡于2019年4月之后不再租赁案涉房屋，其行为构成违约，并判决陈凡向彭诗然支付2019年4月份租金及违约金并无不当。因彭诗然于2019年5月份对案涉租赁房屋实际控制，陈凡也未实际使用案涉租赁房屋，双方均以自己的行为表明不再履行案涉房屋租赁合同，故一审判决认定案涉房屋租赁合同已事实解除，并无不当，彭诗然上诉主张陈凡支付其2019年5月份的租金，无事实和法律依据，本院依法不予支持。彭诗然上诉主张应按租赁保证金13515元确定违约金的数额，因彭诗然及陈凡在履行合同过程中，已将租赁保证金冲抵了房屋租金，一审法院以租金损失的30%确定违约金数额，并无不当，彭诗然该项上诉理由不能成立，本院依法不予支持。彭诗然上诉主张陈凡应向其支付2016年9月1日至2018年4月15日期间的物业费，因双方签订的房屋租赁合同中关于物业费的约定为，由陈凡直接向物业公司缴纳，并未约定由陈凡向彭诗然缴纳上述期间的物业费，彭诗然现向陈凡主张上述物业费，无事实及法律依据，本院依法不予支持。彭诗然上诉主张陈凡支付私自拆除墙体恢复原状的费用，而彭诗然在二审审理中称，被拆除的墙体尚未恢复原状，故其该项主张依法不能成立，本院亦不予支持。综上所述，彭诗然、陈凡的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4678元，由彭诗然负担2339元，由陈凡负担2339元。本判决为终审判决。审判长 翟 晓审判员 马兵务审判员 王 娜二〇二〇年十月二十日书记员 王楚媛