河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0192民初3455号原告：张原畅，男，1986年9月14日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：秦腾飞，河南中州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李韫潮，河南中州律师事务所律师。被告：秦豫蒙，女，1999年5月7日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：龚亚楠，河南豫和律师事务所律师。第三人：郑州普若德房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区石化路**售楼部****。法定代表人：赵地。原告张原畅与被告秦豫蒙、第三人郑州普若德房地产营销策划有限公司（以下简称普若德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张原畅的委托诉讼代理人秦腾飞、李韫潮，被告秦豫蒙的委托诉讼代理人龚亚楠，第三人普若德公司的法定代表人赵地到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张原畅向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；判令被告向原告支付违约金6万元整；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年5月11日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告将单独所有的位于航空港区护航路56号6号楼29层2904号，建筑面积为76.92平方米房屋一套以64万元的价格出卖给被告。另外，为了保证双方如实履行合同义务，原、被告又于当日签订《补充协议》约定了相应的违约责任。合同签订后，原告按照约定自行将房屋解压。但被告却未按照合同约定向原告支付房款。后经过双方协商，原、被告于2020年8月15日达成补充协议，约定，被告承诺于2020年8月19日前将全部购房款支付给原告，如再次逾期将在2020年8月19日当日向甲方支付违约金6万元。约定到期后，原告多次催促，被告仍不履行付款义务，原告因履行合同解押房屋承受巨大经济损失。现原告为维护自身合法权益，依照相关法律规定，特提起诉讼。被告秦豫蒙辩称，一，房屋买卖合同最终未能达成并非被告主观故意，而是因第三人原因实际无法履行。被告并非不愿意按照合同履行或故意毁约，是因为无法顺利办理房屋按揭手续。第三人普若德公司在明知被告是在校大学生仍承诺可以办理银行按揭，被告才签署房屋买卖协议，并支付了中介费用。最终合同未能履行正是因为无法办理银行按揭，导致无法向原告支付房款。二，即便是因被告无法办理银行贷款给原告造成损失，违约金的赔付也应参考实际损失。虽然因答辩人无法办理银行贷款导致合同目的最终无法实现，并给原告带来一定损失，但损失远小于六万元，请求法院根据被告损失酌定违约金，以平衡双方利益。第三人普若德公司未发表陈述意见。本院经审理认定事实如下：2020年5月11日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《郑州市存量房买卖合同》，主要约定：“甲方所售房屋为楼房，坐落于航空港区，该房屋所在楼层**，产权证明所载建筑面积76.92平方米。该房屋不动产权证号为0010190，共有权证证号为单独所有。该房屋已经设定抵押，抵押权人为张原畅。房屋已经设定抵押的，甲方应于2020年5月13日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最晚应于2020年6月13日前办理完毕注销抵押登记手续。甲方及乙方通过普若德公司居间介绍成交。经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为640000元。定金总额为10000元，乙方于核房通过后当天以银行资金存管的方式向甲方支付第一笔定金10000元。乙方向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给甲方或房管局监管账户。乙方拟贷款金额为人民币625000元。甲乙双方应于核房后七日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，乙方自行负担期间已发生的及要产生的各项费用。如未按期继续申请或申请后仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹集剩余房价款，以自行支付的方式支付给甲方。乙方贷款购买房屋的，乙方取得不动产权证书后7工作日内应配合办理抵押权登记手续。甲乙双方协商一致，应当于房子解押后且银行批贷后10个工作日内共同到交易房屋所在地房管局办理网上签约手续，乙方必须配合办理网签预约手续。甲方应当在该房屋所有权转移之日起15个工作日内，办理该房屋内原有户口迁出手续。如出卖人未如期将与本房屋相关的全部户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3.拒绝购买该房屋的；4.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方若出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方的支付的定金或要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金。”合同签订后，被告通过微信转账的方式向原告支付定金10000元。原告于2020年6月4日向中国农业银行提前偿还贷款301550.06元，并于2020年6月15日完成涉案房屋抵押权注销登记。合同签订后，被告申请银行贷款但并未获得批准。2020年5月11日，原、被告签订《补充协议》，内容为“违约责任：在甲方房屋解押完成后如买卖双方一方违约，违约金为陆万元整。在乙方批贷完成甲方见批贷函后如买卖双方一方违约，违约金为拾贰万元整。乙方承诺甲方在房屋解押后两个月拿到所有房款，如超出规定时间每天按贷款金额的万分之五支付违约金。整个买卖流程中如遇到不可抗力影响导致合同无法进行，甲方双方秉着友好协商的态度进行协商解决。甲方（卖方）张原畅（代杨宁）乙方（买方）秦豫蒙（代王也）。”2020年8月15日，原、被告签订《补充协议（合同编号：100005606156）》一份，内容为：依据甲乙双方于2020年5月13日签订的《房屋买卖业务合同》，乙方应于2020年8月15日将购房的全部房款64万元整付清给甲方，且逾期不付清乙方应付给甲方违约金陆万元整。现因乙方原因，未能在合同约定日期付清房款，双方经友好协商，甲方做出让步，双方达成以下共识：1.乙方再次承诺在2020年8月19日24:00前将购买房屋的全部房款64万元整（甲方已收1万定金）付清给甲方。如若再次逾期不付清，乙方愿在2020年8月19日当日将违约金陆万元整付给甲方，且不再有任何争议。2.为了减少甲方自己出资解押已造成的损失，乙方愿意付给甲方叁仟元整作为部分赔偿，并于2020年8月15日付清给甲方甲方或代理人（卖方）张原畅乙方或代理人（买方）秦豫蒙（代王也）。本院认为,原、被告签订的《郑州市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行。被告因贷款未获审批而未向原告支付房款，原告申请解除合同，被告在庭审中表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”，本院确认双方于2020年5月11日签订的《郑州市存量房买卖合同》于庭审之日即2020年10月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，本案中，双方签订的《补充协议》就合同履行不能的后果进行了约定，故被告应当按照补充协议的约定向原告支付违约金，又根据《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，原告请求被告支付违约金，因被告已支付定金10000元应从其应支付的违约金中予以扣除，即被告应支付原告违约金50000元，对原告请求的超出部分，本院不予支持。被告辩称违约金过高，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告张原畅与被告秦豫蒙签订的《郑州市存量房买卖合同》于2020年10月16日解除；二、被告秦豫蒙于本判决生效之日起十日内向原告张原畅支付违约金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元，由原告张原畅负担108元，被告秦豫蒙负担542元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 刘 峰二〇二〇年十月二十八日书记员 张凌霄