文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1684号原告：韩洁，女，汉族，1993年8月4日出生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：邱敏，重庆精卓律师事务所律师。被告：叶林秋，男，汉族，1983年11月13日生，住浙江省温岭市。被告：林爱娜，女，汉族，1985年8月2日生，住浙江省温岭市。原告韩洁与被告叶林秋、林爱娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩洁及其委托诉讼代理人邱敏到庭参加诉讼。被告叶林秋、林爱娜经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩洁向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2019年6月28日签订的《居间合同》中原告与被告之间的房屋买卖合同于2019年11月2日解除；2.被告赔偿原告违约金446000元（223万×20％）；3.被告退还原告购房定金100000元；4.被告承担本案律师费8000元、诉讼费、公告费等费用。事实和理由：原告与被告于2019年6月28日签订了《居间合同》，合同约定原告购买被告所拥有的位于重庆市渝中区长江滨江路19号43A-6的商品房一套。合同签订后，原告依约向被告支付了定金100000元，并向广发银行申请办理按揭贷款手续。2019年8月7日，广发银行贷款审批通过，原告及居间方康百胜遂通知被告依约协助办理房屋过户及注销抵押手续。但是被告拖延至今，且在原告发出《敦促尽快履行合同义务通知书》后被告明确表示拒绝履行。据此，原告有充足理由认为被告毫无契约精神，其行为已经构成违约。原告遂于2019年10月31日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，并要求被告根据合同约定赔偿违约金、退还定金。被告于2019年11月2日收到，原告认为原被告之间的买卖合同已于当日解除。房屋成交总价为2230000元，尚未支付其他购房款。原告第一项诉讼请求依据是合同第三、九条约定解除是未按照合同履行解押房屋并办理转移登记；违约金根据合同第九条约定；第三项诉求是根据法律规定应返还已支付的定金；第四项律师费与诉讼费均由被告违约造成的损失，应由被告承担。请法院支持原告的诉讼请求。被告叶林秋、林爱娜未答辩。本院经审理认定事实如下：2019年6月28日，叶林秋、林爱娜（合同中称甲方、卖方）与韩洁（合同中称乙方、买方）、重庆千禄房地产经纪有限公司（合同中称丙方、中介方）签订了《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》。该合同约定：甲乙双方在丙方介绍下，甲方将重庆市渝中区长江滨江路19号43A-6号已抵押登记的房屋（建筑面积156.32平方米）出卖给乙方，成交总价为2230000元（包含大修基金）。乙方在2019年6月28日向甲方支付购房定金20000元，在同年7月5日前支付购房定金80000元。乙方采取按揭贷款方式支付购房款。甲乙丙三方约定于2019年7月5日前签订《按揭贷款服务合同》，乙方的贷款申请额暂定为1300000元，且甲乙双方在银行审批同意贷款后3个工作日内办理房屋过户手续，并在甲方注销抵押后解押当日，由乙方将首期款830000元支付给甲方。甲方在收到银行按揭款3日内将房屋交付给乙方；房屋交易税费全部由乙方承担。签订本合同时，乙方向丙方支付中介服务费22300元。签订本合同时，乙方需向丙方支付代但保公司收取的按揭服务费及担保费13000元。该合同第九条“违约责任”约定：“甲乙双方从签订本合同之日起，遵守本合同所约定事项，并按本合同约定履行双方的权利及义务，如一方未按合同约定的内容履行，导致该交易失败，则视其违约，应向守约方支付房屋成交额20%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。”该合同第十条“其他约定”第（2）款约定：“甲乙双方确认前面所列联系地址为双方各自的邮寄送达地址，按此地址向甲方或乙方寄出的有关文书均视为收到，如该地址发生变动，变动方应在三日内书面告知丙方。”该合同首部的“甲方（卖方）”处载明叶林秋、林爱娜的“联系地址”为“浙江省温岭市大溪镇纶丝洋村东片208号”。该合同尾部落款处除乙方和丙方签名盖章外，在“甲方（卖方）”处有“叶林秋”、“林爱娜”签名及加盖的指纹。合同还约定了其他事项。前述合同签当日，韩洁经邓正茂账户向叶林秋转账支付定金20000元，叶林秋向韩洁出具了注明定金罚则内容的《定金收条》。同年7月4日，韩洁向叶林秋转账支付定金80000元，叶林秋在次日向韩洁出具了收到该定金的《收条》。2019年8月7日，韩洁与赵扬作为共同借款人与广发银行股份有限公司重庆分行签订《个人房屋按揭贷款合同》和《重庆市房地产抵押合同》，借款1050000元用于购买上述房屋，并以该房屋作为按揭购房借款的抵押财产。同时，广发银行股份有限公司重庆分行将办理上述房屋抵押登记的相关手续出具给了韩洁。随后，韩洁即联系叶林秋办理上述房屋抵押解押及过户手续，而叶林秋却要求增加房价款才同意办理相关手续，致前述合同未能继续履行。2019年10月23日，韩洁前述合同约定通讯地址向叶林秋、林爱娜邮寄了《敦促尽快履行合同义务通知书》，要求其在收到通知后5日内协助办理房屋过户及注销抵押手续，否则将依法解除合同并追究违约责任。但前述合同仍未能继续履行。2019年10月31日，韩洁又按前述地址向叶林秋、林爱娜邮寄了《解除合同通知书》。该邮件于同年11月2日在受送达地由他人代收。因叶林秋、林爱娜仍未继续履行合同，韩洁即以本案诉讼请求起诉来院。另查明，2019年10月24日，韩洁与重庆精卓律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该所指派律师从事代其拟写起诉状等文书、代为出庭参加诉讼等事务，并由韩洁支付律师服务费8000元。当月28日，韩洁向该所支付了律师服务费8000元，该所向其出具了发票。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原告韩洁与被告叶林秋、林爱娜及中介方重庆千禄房地产经纪有限公司签订的《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》中关于原告与被告双方之间就重庆市渝中区长江滨江路19号43A-6号房屋的房屋买卖合同内容是原告与被告在平等自愿基础上真实意思的表示，合法有效，对原告与被告双方均有法律约束力，其双方均应按约定全面履行自己的义务。原告在合同签订后按约向被告缴纳了购房定金并经银行同意按揭贷款且与贷款银行签订了借款合同和房地产抵押合同，履行了相应的义务，但被告在原告催告通知协助办理上述房屋原抵押的注销登记及买卖过户手续后，拒绝继续履行合同，导致房屋买卖合同目的不能实现。据此，按前述法律规定，原告享有合同解除权。原告按约定的地址向被告送达的解除房屋买卖合同的书面通知于2019年11月2日到达被告的受送达地址，故原告现请求确认其与被告之间的房屋买卖合同于2019年11月2日解除成立，本院依法予以支持。关于原告在本案中的给付请求是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约的，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，因被告违约导致前述原告与被告之间的房屋买卖合同解除，被告应承担违约责任。原告与被告在合同中既约定了定金又约定了违约金，现原告选择适用违约金条款，要求判决被告按前述买卖合同第九条“违约责任”的约定向其支付房屋成交价款2230000元的20%即446000元违约金，符双方约定，也合法律规定，本院予以支持。同时，被告已收取原告定金100000元，现原告要求返还该款也成立，本院也予以支持。原告与被告在前述合同中并无律师服务费负担的约定，原告要求被告赔偿律师服务费，无法律依据，本院不予支持。被告未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，原告韩洁的诉讼请求，部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告韩洁与被告叶林秋、林爱娜及中介方重庆千禄房地产经纪有限公司2019年6月28日签订的《重庆千禄房地产经纪有限公司居间合同》中关于原告韩洁与被告叶林秋、林爱娜之间房屋买卖合同于2019年11月2日解除；二、被告叶林秋、林爱娜于本判决生效后十日内返还原告韩洁定金100000元；三、被告叶林秋、林爱娜于本判决生效后十日内向原告韩洁支付违约金446000元；四、驳回原告韩洁的其他诉讼请求。如果被告叶林秋、林爱娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24704元，财产保全申请费3250元，公告费600元，合计28554元，由被告叶林秋、林爱娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬人民陪审员 彭 芳 针人民陪审员 杨  丽二〇二〇年十月三十日法官 助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡