湖北省荆州市沙市区人民法院行 政 判 决 书（2020）鄂1002行初23号原告：荆州市中厦兴房地产开发有限公司。住所地：沙市区北京路**房地产管理大厦**。法定代表人：罗立早，该公司总经理。委托代理人：鲁明俊，湖北昭信律师事务所律师。被告：荆州市住房和城乡建设局。住所。住所地：荆州市沙市区公园路**div>法定代表人：杨冰，该局局长。出庭负责人：刘平，该局副调研员。委托代理人：吕军，湖北吕军律师事务所律师。委托代理人：毛俊，湖北吕军律师事务所律师。原告荆州市中厦兴房地产开发有限公司（以下简称中厦兴公司）诉被告荆州市住房和城乡建设局（以下简称荆州市住建局）行政协议一案，本院受理后，依法组成合议庭，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告中厦兴公司的委托代理人鲁明俊、被告市住建局的出庭负责人刘平及委托代理人吕军、毛俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：为完成荆州市“十二五”期间的保障性住房建设任务，原告承建开发了位于荆州市××××路的旭东安居公共租赁住房小区。项目总建筑面积55125平方米，其中公租房407套，建筑面积23123平方米，还迁安置房332套，建筑面积30400平方米。为确保完成目标任务，原告克服各种困难，让出土地26亩，停止公司经营的4个加工厂、1个宾馆和一个加油站，拆除厂房，妥善安置职工200多名。2013年底全部工程竣工达到入住条件。截止至2016年8月，407套公租房已全部入住。公租房建设项目经两次财政评审，第一次主体工程评审，审定价格为6512.32万元，第二次室内装饰装修、消防工程、电梯等配套设施评审审定价格为1940万元，两次审定总价为8452万元，原荆州市房产局仅支付7000万元，原荆州市房产局住房保障职能已被现被告承担，作为现被告尚欠1452万元未予支付。被告的不履行行为严重影响了原告公司的正常运转，原告为此借高息支付农民工工资，被告的行为给原告造成了巨大的经济损失。综上，请求人民法院判令1.被告支付房屋专项建设资金1452万元及承担自2015年12月起至支付完毕之日止的利息(按银行同期贷款利率计息)；2.本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交了如下证据（以下证据均为复印件）：1.原告企业营业执照，拟证明原告的主体资格；2.被告机构信息，拟证明被告主体资格；3.旭东安居小区安置房建设函，拟证明旭东安居小区作为保障房项目；4.原荆州市房产管理局对国土局的函，拟证明被告认可保障房建设住房数量和面积；5.荆州市房产管理局的请示，拟证明被告对建设项目投资规模和内容进行请示；6.荆州市发改委的批复四份、说明一份，拟证明发改委批复同意建设项目的立项和调整规模、同意邀标方式；7.原荆州市国土资源局业务会审纪要（2012年11期），拟证明国土部门同意建设用地；8.荆州市土地资产委员会会议备忘录，拟证明涉案332套还迁安置房屋改变性质为商品房并补办手续；9.原荆州市国土局业务会审纪要（2013年16-3号），拟证明国土局业务会审同意涉案还迁房及配套土地出让的意见；10.原荆州市国土资源局向市政府的请示，拟证明国土部门对涉案配套部分土地改变性质进行请示；11.原荆州市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证及附图，拟证明涉案工程获得规划部门批准；12.原荆州市城乡规划局颁发的建设用地规划许可证及附图，拟证明涉案工程用地获得许可；13.原告房地产开发资质证书，拟证明原告开发资质；14.湖北省商品房预售许可证，拟证明涉案房屋获得预售审查通过；15.涉案土地证，拟证明原告土地分别为出让商服用地、出让城镇住宅用地和划拨城镇住宅用地；16.缴费凭证二份，拟证明原告交付土地出让金费用；17.荆州市房产局文件二份（荆房产文[2011]48号、荆房产文[2011]91号）、住房保障中心的文件（荆住保[2012]26号），拟证明房产局对涉案保障房建设的事项；18.荆州市财政局文件二份（荆财函[2014]255号、荆财函[2014]256号），拟证明涉案保障房建设工程费用已获得审评通过；19.原告的付款请示，拟证明原告向被告申请付款；20.被告的联系函，拟证明被告与原告联系涉案小区项目；21.涉案小区项目竣工验收证，拟证明涉案房屋已竣工验收；22.涉案房屋分配名单，拟证明涉案房屋已分配；23.涉案小区维修照片，拟证明原告安排人员对旭东安居小区进行了维修；24.涉案小区监控、门禁照片，拟证明原告对涉案小区已安装监控、门禁；25.涉案小区安装双回路电源合同书，拟证明原告已对小区安装双回路电源。被告市住建局辩称：1.荆州市住建局应支付的案涉中央财政城镇保障性安居工程专项补助资金为7365万元，而非中厦兴公司所称8452万元。旭东安居小区公租房建设项目自2011年开始拟定建设计划，该项目总建设面积为54847.8平方米，共4栋，其中公租房407套，建设面积为23123.41平方米，公租房建设面积占总建设面积的42.15%。为明确其中公租房项目补助资金金额，荆州市投资评审中心接受委托于2012年11月15日出具了《投资评审中心关于旭东安置小区公租房价格的评审意见》，对土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建安工程费(含电梯、装饰工程、消防)、公共配套设施费等项目的成本进行了评审，在初步测算公租房成本价格为2816.33元/平方米后，扣除公租房在白蚁防治费、防雷审批费等行政事业性收费享受减免政策，并结合招投标和市场供求因素，经综合测算后得出最终的公租房成本价格约为2700元/平方米，故该项目公租房总成本经计算为6243万元，而非中厦兴公司一厢情愿按该评审意见中的初测成本2816.33元平方米所计得的所谓总成本为6512.32万元。为进一步明确公租房室内装修工程及消防工程的预算情况，后荆州市财政局于2014年7月10日出具了《荆州市财政局关于旭东安居小区公租房室内装修工程预算评审的意见》明确项目所涉公租房部分室内装修工程预算控制在917.81万元以内。同日荆州市财政局出具了《荆州市财政局关于旭东安居小区公租房消防工程预算评审的意见》明确项目全部房屋消防工程预算控制在513.26万元以内，则按公租房建筑面积而言，应分摊工程预算约为205万元以内。故旭东安居小区项目公租房部分专项补助资金应为7365万元。2.荆州市住建局已向中厦兴拨付补助资金7042.8万元，支付比例高达95.62%，而中厦兴公司在项目建设过程中违约不断，截止今日该项目仍未通过综合验收，更未办理房屋产权登记过户手续，存在严重违约行为。自建设工程开工建设以来，因中厦兴公司对项目建设组织不力、质量监管缺位、财务管理混乱、造成工程进度推进很慢。其迟迟不能按荆州市住建局要求安排困难群众入住，且大量公租房存在墙壁渗水等严重质量问题，经发函催告仍不予维修，项目还存在电梯不安装监控、不配备双回路电源等问题。这些问题直接导致大量群众上访，荆州市住建局多要求其解决相关问题，但中厦兴公司总以资金短缺等为由不予解决，甚至还造成工程施工承包人陈礼明、倪学明、樊友富于2017年初因向中厦兴公司主张工程款不成，而围堵荆州市住建局讨要农民工工资的极端情况。为保障民生问题，荆州市住建局先后向承包人支付了640万元，而在此之前，向中厦兴公司已支付工程款6300万元，支付比例达到了85.53%。目前，中厦兴公司因工程质量及消防问题，仍无法进行综合验收，也无法办理房产产权过户手续。依据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十八条，“当事人依据民事法律规范的规定行使履行抗辩权的，人民法院应予支持”；《合同法》第六十六条，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。中厦兴公司拖延安排入住，在房屋质量方面存在严重问题，且对工程建设相关施工单位拖欠大量款项，导致工程无法通过综合验收，也无法办理产权转移登记的情况下，荆州市住建局行使同时履行抗辩权，且仅有4.38%的款项未支付，显然合法合理，如果非要说不合理，则相对中厦兴公司迟延履行重要义务而言，荆州市住建局过早、过多地履行了义务。综上，请人民法院维护被告的合法权益。被告向本院提交了如下证据（以下证据均为复印件）：1.《关于旭东安居小区公共租赁住房建设计划的批复》《荆州市发展和改革委员会关于荆州旭东安居小区保障性住房项目调整有关建设内容的通知》《荆州市土地资产管理委员会第十一次会议备忘录》，拟证明涉案公租房建设项目的历史沿革；2.《投资评审中心关于旭东安置小区公租房价格的评审意见》《荆州市财政局关于旭东安居小区公租房室内装修预算评审的意见》《荆州市财政局关于旭东安居小区公租房消防工程预算评审的意见》，拟证明被告依约支付向中厦兴公司支付价款的情况；3.《关于中厦兴房地产开发公司回复意见》《荆州市城镇居民住房保障管理中心关于旭东小区公租房项目资金拨付情况说明》，拟证明已向中厦兴公司支付95.6%的款项；4.催促中厦兴公司履约的函及通知共四份文件，拟证明因中厦兴公司多次怠于履约，至今仍未履行部分义务，不应向其支付全部款项；5.《旭东小区保障性安居工程资金使用情况明细表》及若干请示、支付申请、审批表、内部审批表、报告、说明与相关承诺、三方支付协议、领款单、进账单、收据、若干发票等，拟证明已付款7042.8万元的情况。原、被告对双方提交的上述证据发表了质证意见，本院已记录在案。本院对双方当事人提交的证据中质证时均无异议的证据，依法予以确认，对有争议的证据，综合认证如下：对原告提交的证据中的政府部门文件均予以采信；对原告提交的证据21《工程竣工验收备案证明书》能够证实涉案建筑工程已经通过竣工验收，予以采信；原告提交的证据23-25能够证实原告对涉案小区的部分配套设施问题及房屋维修等问题采取了一定的处理和补救措施，依法予以采信。关于被告提交的证据2中的《投资评审中心关于旭东安置小区公租房价格的评审意见》系由荆州市投资评审中心作出，虽然其中记载“实际成本待工程结算之后再准确核实”，但在本案中双方均未提交新的评审意见，故对此次的评审意见予以采信；关于被告提交的证据2中的《荆州市财政局关于旭东安居小区公租房室内装修预算评审的意见》原告无异议，故对涉案项目的室内装修工程评审金额认定为917.81万元，依法予以采信；原告对《荆州市财政局关于旭东安居小区公租房消防工程预算评审的意见》中评审的工程主体有异议，认为该评审意见仅针对公租房部分，根据被告提交的证据《消防配套工程款三方支付协议》及《支付申请》等材料，以及《荆州市财政局关于旭东安居小区公租房消防工程预算评审的意见》中记载的“4栋高层、1栋地下车库及小区室外部分”，可以证实消防工程的对象包含整个旭东安居小区，故对原告的该质证意见不予采信。关于被告提交的证据3中的《荆州市城镇居民住房保障管理中心关于旭东小区公租房项目资金拨付情况说明》和证据5中的《旭东小区保障性安居工程资金使用情况明细表》，经当庭质证，原告对已拨付的7042.8万元中的2.8万元表示异议，经审查该2.8万元系被告向评估公司支付评估涉案工程所开支的费用，对该笔费用的真实性原告无异议，故对上述证据本院予以采信；被告提交的证据4中能够证实涉案工程项目尚未办理综合验收及项目决算审计，且存在部分配套设施及房屋维修等问题，依法予以采信。根据以上确认有效的证据及当事人的陈述，本院查明案件基本事实如下：2012年9月，经荆州市发展和改革委员会对原荆州市房产管理局作出批复，同意在荆州经济技术开发区××路实施荆州市旭东安居小区保障性住房项目。经原荆州市房产管理局报请荆州市发展和改革委员会批准同意采取邀标形式进行招投标，确定了本案原告为项目建设单位。同年原告单位对外发包工程进行施工。在施工过程中，由荆州市城镇居民住房保证管理中心分期向荆州市财政局请示批准支付相应进度款。2012年11月15日，荆州市投资评审中心作出《关于旭东安置小区公租房价格的评审意见》，综合测算公租房成本价格约为2700元/平方米，同时载明“实际成本待工程结算之后再准确核实”。荆州市城镇居民住房保障管理中心分别于2012年12月3日、2013年1月18日、2013年5月6日向荆州市财政局出具的三份文件中记载关于旭东安居小区公租房建设资金的评审总投资，分别为6512.32万元、6240万元、6243万元。2014年7月10日，荆州市财政局作出的《关于旭东安居小区公租房消防工程预算评审的意见》，建议消防工程预算控制在513.26万元以内。荆州市财政局同日对涉案《公租房项目的室内装修工程预算评审作出意见》，建议室内装修工程预算控制在917.81万元以内。2016年6月7日，荆州市城镇居民住房保障管理中心向原告公司发出通知，要求原告公司进行消防及综合验收工作，办理竣工验收备案手续并尽快将房屋移交住房保障管理中心。原告公司于2017年1月5日对旭东安居小区的1-4号楼主体部分办理了工程竣工验收备案手续，但未办理工程价款的结算和审计。2019年2月，经中共湖北省委、省人民政府批准，荆州市实施政府机构改革，将原荆州市房产管理局并入现被告单位，由被告市住建局行使原荆州市房产管理局的相关职能。截止原告向本院提起诉讼时，被告共向原告公司支付了6840万元工程款，另因原告未及时支付有关参加施工的农民工工资引发信访矛盾，被告在未与原告办理项目结算的情形下，为解决农民工工资向第三方评估机构支付了2.8万元评估费后，亦另行直接向有关农民工支付了200万元。本院认为：关于涉案公租房项目专项补助资金的具体金额，因双方均未提交书面的协议，无法确定行政协议的具体内容。从双方提交的财政资金审批文件判断，涉案工程的专项补助资金共分为主体工程（含土地费用、前期工程费用、基础设施建设费、建安工程费、公共配套设施费及税金等）、室内装修、消防工程三部分。关于主体工程的总价款，原告主张主体工程的总价款应按照荆住保[2012]26号文件中记载的6512.32万元计算，而被告提交的由荆州市城镇居民住房保障管理中心出具的三份文件（荆住保[2012]26号文件、荆住保[2013]02号文件、荆住保[2013]08号文件）中记载的价格均不一致，分别为6512.32万元、6240万元、6243万元。因本案中双方对于涉案项目主体工程的造价存在争议，且未进行工程结算，对于涉案公租房项目专项补助资金的具体金额无法确定。关于室内装修和消防工程的总价款，原告在起诉状中记载室内装修、消防工程、电梯等配套设施的评审价格为1940万元，但是未提供相应的证据材料证实该金额的组成。对于“室内装修”部分，原、被告双方均提交《荆州市财政局关于旭东安居小区公租房室内装修预算评审的意见》，认定涉案项目室内装修工程评审金额为917.81万元，对此双方均予认可。对于“消防工程”部分，原告提交的证据18中的荆财函[2014]256号文件中记载“消防工程包括4栋高层、1栋地下车库及小区室外部分”，且被告提交的《消防配套工程款三方支付协议》及《支付申请》等材料记载消防工程包含公租房407套、商品房214套、还迁房118套，上述材料均能证实消防工程的对象包含整个旭东安居小区。关于“电梯”部分，在《投资评审中心关于旭东安置小区公租房价格的评审意见》中的评审金额已经包含电梯费用，现原告未提供关于电梯费用的相应材料证实该部分的费用。故对于涉案项目室内装修和消防工程部分的具体金额亦无法确认。关于被告是否应当支付剩余的专项建设资金的问题。因双方未提交书面协议或约定，无法明确被告支付剩余专项建设资金的条件。被告主张其享有同时履行抗辩权，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。在本案中，依据被告提交的证据材料，涉案的公租房项目因施工进度缓慢，未按时进行配租入户，未能按时发挥保障居民住房的社会功效，且工程尚存部分质量及消防问题、小区配套设施不完善、居民信访问题突出等各种不符合项目建造目的的情形，对此被告有权利要求原告对相应的问题进行整改。被告在原告未对工程建造后的相应问题进行整改前，拒绝支付剩余的尾款符合同时履行抗辩权的规定。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十八条的规定，“当事人依据民事法律规范的规定行使履行抗辩权的，人民法院应予支持”，故对被告的该项主张予以支持。此外，参照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。按照建设工程合同的交易习惯，在工程完工后支付部分工程款，剩余的尾款作为对建筑工程质量的保证逐年分期支付已经成为一种交易习惯。本案中，即使按照原告起诉状所称的工程款总金额，被告亦已经支付大部分工程款，暂不支付剩余的尾款亦符合交易习惯。综上，对原告关于请求被告支付剩余专项建设资金的问题本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第十八条、第二十七条的规定，判决如下：驳回原告荆州市中厦兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告荆州市中厦兴房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件诉讼费人民币50元，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖启舟人民陪审员  高清莉人民陪审员  沈 峰二〇二〇年十月二十六日法官助理廖兆铭书记员彭聪