文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初24286号原告：重庆市渝中区住房和建设委员会，机构地址重庆市渝中区民生路345号。负责人：陈勇，主任。原告：重庆市渝中区住房综合事务中心，住所地重庆市渝中区民生路206号。法定代表人：何迈能，主任。委托诉讼代理人：雷潇潇，重庆索通律师事务所律师。（同时系原告重庆市渝中区住房和建设委员会的委托诉讼代理人）委托诉讼代理人：王楠楠，重庆索通律师事务所律师。（同时系原告重庆市渝中区住房和建设委员会的委托诉讼代理人）被告：重庆皇冠建设开发有限公司，住所地重庆市渝中区中山三路107号。法定代表人:刘松梧。原告重庆市渝中区住房和建设委员会（以下简称区住建委）、原告重庆市渝中区住房综合事务中心（以下简称区住房事务中心）与被告重庆皇冠建设开发有限公司（以下简称皇冠建设公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告区住建委、区住房事务中心的委托诉讼代理人雷潇潇到庭参加诉讼。被告皇冠建设公司下落不明，经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告区住建委、区住房事务中心向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付因拆除原告管理的非住宅公房（建面65平方米）给原告造成的租金收益损失，从1994年4月7日起至2017年11月止，共计629883.15元；2、本案全部诉讼费9494元，评估费48000元，保全费3320元，公告费260元由被告负担。事实与理由：1992年4月6日，重庆皇冠企业有限公司（以下简称皇冠企业公司）与重庆市市中区房管分局签订《拆除安、还直管公房协议书》，拆除原告所有的公房共16户，建筑面积共计252平方米。其中住宅9户，建面187平方米，非住宅7户，建面65平方米。并约定，非住宅在2年内由被告在市中区聚兴村片区安置后，按拆除住宅的建筑面积无偿划还给重庆市市中区房管分局，住宅在2年内按三室一厅的户型计三套的实际建面在市中区房管分局范围内纳入购房安置后，将产权无偿划还给重庆市市中区房管分局，并进行经营管理。原重庆市房地产管理局市中区分局几经更名，现名为重庆市渝中区住房和建设委员会。同时因渝中区机构改革，重庆市渝中区房地产管理局两路口房管所被撤销，其关于本案的权利归属于现重庆市渝中区住房综合事务中心。2000年12月8日，皇冠企业公司合并为皇冠建设公司，皇冠企业公司的所有债权债务均由被告承担。然而，被告拆除了上述房屋后，至今未向原告进行划还安置。原告认为，被告的行为已经严重违反了《拆除安、还直管公房协议书》的约定，损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告皇冠公司未答辩。原告区住建委、区住房事务中心围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《重庆市房地局关于批转市编委〈关于市房地局市中区分局更为市房地局渝中区分局的批复〉的通知》（重房发[1995]177号）；2、《重庆市渝中区机构编制委员会关于重庆市房地产管理局渝中区分局更名的批复》（中区编委[1997]17号）；3、《重庆市渝中区机构编制委员会关于调整重庆市渝中区房屋管理局所属事业单位机构编制的批复》（中区编委[2010]4号）；4、《重庆市房地产管理局关于直管公房产业变更管理权限的通知》（重房发[1991]139号）；5《重庆市国土房管局关于印发重庆市市场有公房资产处置程序的通知》（渝国土房管发[2000]461号）；6、《渝中区房屋管理局关于下属事业单位合并注销相关事宜的通知》（渝中房[2016]56号）；7、《重庆市渝中区人民政府关于印发〈渝中区房管系统改革资产和资金处置方案〉的通知》（渝中府发[2016]31号）；8、渝中区中山三路XX号、XX号、XX号房屋权利查询证明；9、《重庆市外经贸委关于重庆皇冠建设开发有限公司合并重庆皇冠企业有限公司的批复》（渝外经贸发[2000]第451号）；10、市中区拆许（92）字第16号《拆迁许可证》；11、《拆除安、还直管公房协议书（初稿）》和《人行扶梯工程拆除两路口房管所调查摸底表》；12、（2015）中区法民初字第08302号《民事判决书》；13、重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司《房地产咨询报告》及增值税普通发票；14、《中共重庆市渝中区委机构编制委员会关于调整重庆市渝中区住房和建设委员会所属事业单位机构编制事项的批复》（渝中区编委[2019]93号）；15、区住建委出具的《情况说明》。本院经审查，以上证据与区住建委、区住房事务中心提供核对的证据原件一致，其真实性和合法性应予采纳，其与本案关联性结合全案证据，综合认定。本院经审理查明事实如下：1991年5月4日，原重庆市房地产管理局发出《关于直管公房产业变更管理权限的通知》，在该通知中确定：1、凡涉及直管公房产权的处分，只有分局（处）以上房管机关才有权行使。2、无论城市建设、旧城改造、经济开发等需要拆除直管公房的，基层房管所在进行工作时，要报告分局（处）管理部门共同参与在与拆迁人签订拆迁、补偿和安置等相关协议时，均由分局（处）管理部门代表房屋所有人行使被拆迁人的权利。1992年4月2日，皇冠企业公司因在渝中区两路口修建人行自动扶梯，取得市中区拆许（92）字第16号《拆迁许可证》。原重庆市房地产管理局市中区分局两路口房管所所有的直管公房原市中区中山三路XX号房屋（建筑面积17平方米，其中住宅13平方米，非住宅4平方米）、XX号房屋（建筑面积72平方米，其中住宅49平方米，非住宅23平方米）、XX号房屋（建筑面积147平方米，其中住宅125平方米，非住宅22平方米）属拆迁范围。1992年4月6日，皇冠企业公司的委托代办拆迁单位重庆市市政建设重点工程拆迁办公室（协议中称“甲方”）与原重庆市房地产管理局市中区分局（协议中称“乙方”）签订《拆除安、还直管公房协议书（初稿）》约定：“一、拆除直管公房数量：经双方审定，共拆除公房建面252平方米，共16户，其中住宅187平方米，非住宅65平方米，7户。二、为支持保证重点工程建设和异地安置的实需，乙方同意重庆皇冠企业有限公司无偿拆除红线范围内的上述直管公房；在二年内非住宅由皇冠企业有限公司在市中区聚兴村片区按购房安置后，按拆除非住宅的建筑面积无偿划还给乙方，住宅在二年内，按三室一厅的户型计三套的实际面积在市中区房管分局范围内纳入购房安置后，将产权无偿划还给乙方，并进行经营管理。”该协议由皇冠企业公司、重庆市市政建设重点工程拆迁办公室和原重庆市房地产管理局市中区分局加盖公章。协议签订后，约定房屋交付皇冠企业公司拆除。但是，安置期限届满后，皇冠企业公司未按约定安置划还直管公房。1997年12月，重庆市房地产管理局市中区分局更名为重庆市渝中区房地产管理局。2000年，重庆市对外贸易经济委员会批复，皇冠企业公司被皇冠建设公司吸收合并并注销登记，皇冠企业公司的所有债权债务均由皇冠建设公司享有和承担。2010年，因重庆市渝中区人民政府机构改革，重庆市渝中区房地产管理局更名为重庆市渝中区房屋管理局。原重庆市房地产管理局市中区分局两路房管后更名为重庆市渝中区房屋管理局两路口房管所。2016年，因渝中区房管系统机构改革，重庆市渝中区房屋管理局两路口房管所与重庆市渝中区房屋管理局下属其他房管所合并组建重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心，本案所涉上述被拆迁房屋遗留的债权债务划归重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心享有。由于皇冠建设公司未按约定划还前述直管公房，重庆市渝中区房屋管理局、重庆市渝中区房屋管理局两路口房管所于2015年7月31日以皇冠建设公司为被告向本院提起诉讼，要求判决：1、被告对未划还原告的65平方米非住宅房屋按产权价值的三分之一进行货币安置补偿，支付货币补偿费845000元（13000元×65平方米）、对未划还原告的住宅187平方米进行按产权价值的三分之一进行货币安置补偿，支付货币补偿费504900元（2700元×187平方米）；2、确认原告对拆迁安置补偿款项货币补偿款在被告全部资产范围内享有优先受偿权；3、被告对未划还安置的住宅187平方米，按2.44元/平方米·月的标准，向原告支付1994年4月7日起至2017年11月止的住宅租金收益损失129127.24元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。在该案件的审理中，因皇冠建设公司下落不明，未到庭参加诉讼。经区房管局、区房管局房管中心申请，本院依法委托重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司对位于重庆市渝中区中山三路XX号、XX号、XX号商业、住宅（划拨土地使用权类型）同地段同类型房屋在评估机构第一次实地踏勘时的三分之一市场单价进行司法评估。本院于2018年7月31日作出（2015）中区法民初字第08302号《民事判决书》，判决皇冠公司向重庆市渝中区房屋管理局、重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心支付不能划还公有非住宅房屋产权的货币补偿款845000元和不能划还公有住宅房屋产权的货币补偿款504900元，赔偿逾期划还公有住宅产权违约造成的收益损失108807.82元，驳回了其他诉讼请求。另查明，《重庆市渝中区委重庆市人民政府关于印发的通知》（渝中委发【2019】1号）于2019年1月3日印发，将重庆市渝中区房屋管理局整合入重庆市渝中区住房和建设委员会，原重庆市渝中区房屋管理局的职能由变更后的重庆市渝中区住房和建设委员会继续履行。《中共重庆市渝中区委机构编制委员会关于调整重庆市渝中区住房和建设委员会所属事业单位机构编制事项的批复》（渝中区编委[2019]93号）于2019年9月12日印发，将重庆市渝中区房屋管理局房屋管理中心更名为重庆市渝中区住房综合事务中心。在本案庭审中，经区住建委、区住房事务中心申请，本院依法委托重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司对位于重庆市渝中区中山三路XX号、XX号、XX号，建筑面积共计65平方米非住宅房屋（含应分摊的出让国有土地使用权）自1994年4月起至2017年11月止的逐年单位建筑面积月平均市场租金价格进行司法评估。重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司接受委托后，于2020年6月12日作出《房地产咨询报告》。该报告载明：确定咨询对象自1994年4月起至2017年11月止的逐年单位建筑面积月平均市场租金价格咨询结果如下：1994年为20.23元/月/㎡；1995年为24.28元/月/㎡；1996年为27.66元/月/㎡；1997年为29.33元/月/㎡；1998年为29.16元/月/㎡；1999年为28.56元/月/㎡；2000年为27.96元/月/㎡；2001年为27.79元/月/㎡；2002年为27.94元/月/㎡；2003年为27.98元/月/㎡；2004年为28.6元/月/㎡；2005年为29.2元/月/㎡；2006年为29.68元/月/㎡；2007年为35.92元/月/㎡；2008年为48.18元/月/㎡；2009年为36.53元/月/㎡；2010年为36.01元/月/㎡；2011年为30.4元/月/㎡；2012年为40.71元/月/㎡；2013年为50.63元/月/㎡；2014年为49.35元/月/㎡；2015年为38.77元/月/㎡；2016年为44.73元/月/㎡；2017年为43元/月/㎡。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告区住建委与原皇冠企业公司签订的《拆除安、还直管公房协议书（初稿）》是协议当事人双方在平等自愿基础上真实意思的表示，内容合法，属有效合同。由于皇冠企业公司合并入皇冠建设公司，故皇冠企业公司对以上协议涉及的划还安置及补偿义务应由皇冠建设公司承继。同时，由于前述被拆迁房屋系登记在原重庆市渝中区房屋管理局两路房管所名下并由该所管理经租的直管公房。原重庆市渝中区房屋管理局两路房管所因机构改革被注销，其关于上述房屋所涉的债权债务划归区住房事务中心享有，故区住房事务中心有权与协议签订人区住建委共同起诉主张本案权利。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，按前述拆迁协议约定，皇冠企业公司应于两年内即1994年内对区住建委进行被拆除直管公有非住宅、住宅的产权划还安置，但该公司并未履行约定义务，该公司被合并入皇冠建设公司后，皇冠建设公司仍未履行相应义务，故皇冠企业公司、皇冠建设公司未按协议约定履行补偿安置义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于区住建委、区住房事务中心要求皇冠建设公司赔偿逾期安置划还公有非住宅房屋造成的收益损失的诉讼请求。由于皇冠建设公司逾期划还区住建委直管公房产权违约，应当给付违约金。但由于在拆迁协议中未约定违约金的标准，而以上违约行为给区住房事务中心造成在应划还房屋产权时间之后的租赁收益损失。对此，皇冠建设公司应予赔偿。区住建委、区住房事务中心在本案中申请对位于重庆市渝中区中山三路XX号、XX号、XX号，建筑面积共计65平方米非住宅房屋（含应分摊的出让国有土地使用权）自1994年4月起至2017年11月止的逐年单位建筑面积月平均市场租金价格进行司法评估，重庆中瑞资产评估土地房地产估价有限公司于2020年6月12日作出《房地产咨询报告》，对该期间的逐年单位建筑面积月平均市场租金价格给出了咨询意见。按此计算，皇冠建设公司应向区住建委、区住房事务中心赔偿逾期安置划还公有非住宅房屋造成的租金收益损失627088.15元。至于区住建委、区住房事务中心主张的超过上述金额的部分，本院不予支持。被告皇冠公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃民事诉讼权利，本院依法可以缺席判决。综上所述，原告区住建委、区住房事务中心的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆皇冠建设开发有限公司在本判决生效后十日内向原告重庆市渝中区住房和建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心赔偿逾期划还公有非住宅产权违约造成的收益损失627088.15元；二、驳回原告重庆市渝中区住房和建设委员会、重庆市渝中区住房综合事务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9494元，诉讼财产保全措施费3320元，评估费48000元、公告费260元，合计61074元，由被告重庆皇冠建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  周绍月人民陪审员  宋树龙人民陪审员  安占武二〇二〇年十月二十八日法官 助理  刘 浩书 记 员  王华丽