上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初8998号原告(反诉被告)：上海宝龙商业地产管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告(反诉原告)：李梦楠，女，1988年2月2日生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托诉讼代理人：李昊，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)上海宝龙商业地产管理有限公司(以下简称宝龙公司)与被告(反诉原告)李梦楠间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人张驰、被告李梦楠及其委托诉讼代理人王碧碧参加了第一、二次庭审，被告李梦楠的委托诉讼代理人李昊参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告之间签订的《商铺租赁合同》于2019年10月1日解除；2、判令被告支付租赁场所恢复原状费用6,868元；3、判令被告向原告支付自2019年9月1日至2019年9月30日的房屋租金31,764.50元；4、判令被告向原告支付自2019年10月1日至2019年12月31日的房屋使用费95,293.50元；5、判令被告向原告支付2019年9月1日至2019年12月31日的综合物业服务费15,796.40元，按3,949.10元/月计算；6、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，以3,1764.50元为基数，从2019年6月26日起计算至实际付清之日止，按照日万分之五的标准；7、判令被告向原告支付逾期支付物业费的违约金，分两段计算，第一段以3,949.10元为基数，按日万分之五计算，自2019年6月26日起计算至实际付清之日止；第二段以11,847.30元为基数，自2019年9月26日起计算至实际付清之日止，按日万分之五的标准；8、判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金63,529元(31,764.5元*2)；9、判令被告支付原告律师费5,782元。事实与理由：2018年8月30日,原告和被告签订了《商铺租赁合同》,约定被告承租位于上海市嘉定区阿克苏路1099嘉定宝龙广场第1层编号XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的商铺(共4间)，以下简称涉案商铺，租赁面积171.7平方米，租赁期限为1年3个月25天，租赁起始日自2018年9月1日开始计算，租金和综合物业服务费按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金和综合物业服务费。此外，合同还对履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等进行了明确的约定。合同签订后,原告按照约定向被告交付了租赁场所，并按照约定向被告提供了物业服务。被告经营期间于2019年9月1日开始拖欠租金和综合物业服务费。期间,原告多次催要租金与物业费,但被告一直置之不理。2019年9月10日原告致函被告,双方之间签订的租赁合同于2019年10月1日解除。原告认为,原告已经按照合同的约定向被告交付了租赁场所并提供了物业服务,被告拒不支付租金及物业费等行为已经构成根本违约。为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告辩称：不同意原告的所有诉请。2019年8月30日，被告已经搬离涉案商铺。被告提前搬离商铺的原因在于原告无法提供书面材料证明涉案商铺的建筑面积超过200平方米，导致被告无法办出培训机构所需要的资质。被告一开始向原告租赁的商铺位于宝龙广场的三楼，因建筑面积不足200平方米无法办出培训资质，被告原本准备退铺。但原告称能为被告提供一楼的商铺可以满足被告的要求，被告才从三楼搬到了一楼。原、被告缔约时，被告明确向原告表示租赁的目的是办培训机构，需要租赁建筑面积超过200平方米的场所才可以办出资质。原告也反复承诺建筑面积超过200平方米，171.7平方米是套内面积。在原告反复保证的情况下，被告才与原告签约。为配合被告办证，原告又与被告签订了建筑面积219.06平方米的房屋租赁合同。但是教育局办理窗口初步审查后告知被告，仅提供房屋租赁合同不符合要求，还需提供涉案商铺的产权信息等能够证明建筑面积的书面材料。被告多次找原告协商，要求原告出具建筑面积超过200平方米的产权证明文件，但原告迟迟无法出具。在被告已经装修完毕，并且投入大量购置设施的资金后，原告依然未办出大产证，也未能向被告提供其他证明材料，导致被告一直办不出办学资质。被告无奈在2019年5月向原告提出要提前退租另寻他处，然而原告迟迟未告知被告办理退铺的流程。被告无奈最终在2019年8月30日搬离。在搬离的过程当中遭到了原告的百般阻挠，原告拒绝被告搬走贵重的物品，被告报警。在这样的情况下，被告大量贵重的设备如电脑、投影等无法带走。原告于2019年8月30日晚将涉案商铺上锁，被告之后再无法进入。被告在原告处还有履约保证金以及各类押金，总额为86,947.2元，原告至今未退还。被告认为原告以欺骗的形式让被告签约，继而被告又无法办出资质，原告已经构成重大违约，且在没有得到被告允许的情况下，原告就私自将被告的贵重物品变卖。被告提出反诉：1、判令解除双方之间的商铺租赁合同；2、判决原告向被告赔偿财产损失112,394.3元；3、判决被告向原告归还履约保证金71,427.2元，质保金3,000元、装修押金5,000元，敲墙押金2,520元，共计81,947.2元。针对被告的反诉请求，原告辩称：原告不同意被告的全部反诉请求。被告同意解除合同，但确认解除合同的时间应当是向被告发函的2019年10月1日。原告认为被告已经搬离了涉案商铺内的可移动物品。对于履约保证金以及质量保证金，依据租赁合同的第5.4条及第5.5条，因被告违约导致双方签订的合同解除，原告方有权予以没收不予退还。对于装修押金，原告认为可以在本案中进行冲抵或者退还。对于敲墙押金，被告并未对敲掉的两扇门墙进行恢复原状，由原告自行填堵，故敲墙押金应不予退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月30日，宝龙公司(出租方、甲方)与李梦楠(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区阿克苏路XXX号的嘉定宝龙广场1层编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX的商铺(共4间)出租给乙方。乙方承租的租赁场所面积为171.7平方米(以下简称计租面积)，乙方承诺承租租赁场所仅作为儿童绘本馆，品牌：OxfordReadingCentre。合同第1.3条约定，本合同所称“计租面积”是指附件1《租赁场所平面图》红线圈定范围内的面积(红线圈定范围内有外墙的，包括外墙中线以内的面积)，包括租赁场所的玻璃门、店面、租赁场所范围内的建筑结构、设备设施所占面积，以及租赁场所与其他承租人租区的隔墙所占面积的一半，租赁场所与公共区域的隔墙所占面积的全部等。乙方如有专用楼梯、专用消防通道、专用卫生间等专用设施的，该等面积也应计算在内。合同第3.1条约定，双方约定租赁期限为一年3个月25天，自租赁起始日即2018年9月1日起算。第3.3条约定，双方约定的租赁场所交付日为2018年9月1日。第3.4条约定，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年9月25日。第4.1.2条约定，第一年租金标准为每平方米每月169.58元，月租金额29,117.46元，年租金额349,409.50元，第二年租金标准为每平方米每月185元，月租金额31,764.50元，年租金额121,140.23元。第4.2.1条约定，乙方应按照租赁场所的计租面积向物业管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米每月23元。第4.3.5条约定，乙方对租赁场所装修如需拆除隔墙，需提前经甲方/物业管理公司批准，并按每平米500元，缴纳隔墙恢复保证金。第4.4.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金。第4.4.3条约定，甲乙双方协商一致，本条为对第4.1.2条的补充。若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起1个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为31,764.5元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起0个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为31,764.50元。第4.4.4条约定乙方应于本合同生效之日起十五日内，向甲方预付95,293.50元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。第4.5.2条约定，乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的综合物业服务费。第4.5.3条约定，乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付11,847.30元综合物业费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合服务物业费，直至全部抵减完毕。第4.7条约定，根据本合同的规定，如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的3‰作为违约金，若乙方延迟超过30日仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除本合同，乙方应按照本合同约定承担导致合同解除的违约责任。第5.1条约定，乙方应在本合同生效后5日内向甲方缴纳71,427.20元作为履约保证金。第5.4条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；第5.5条约定，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计3,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。第10.1条约定，租赁场所开业前，乙方需自行取得并向甲方出示所有与其经营范围和商品、商号及经营商品商标有关的国家及当地政府部门规定要求的许可证和其他证书，包括但不限于营业执照、许可方授权乙方销售相关品牌商品、提供相关服务、使用注册商标及其他知识产权的授权文件等等，其复印件最迟在乙方开业前交给甲方备案，甲方应协助乙方提供办理上述证件需要甲方提供或出具的相关文件资料。第13.1条约定，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内(以下简称退还期)迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复交付时原状并以租赁场所交付时原状交还甲方，或以甲方书面认可的状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置。第13.4条约定，若乙方承租的租赁场所由多个商铺组成，且甲方交付时该多个商铺之间存在隔墙的，则乙方在退还租赁场所前，应将隔墙予以恢复并承担所有费用。第13.5条约定，乙方在交还租赁场所时应该恢复原状而不予恢复的，甲方有权自行委托第三方恢复，费用甲方有权向乙方追索。第13.7条约定，自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为本合同续期，乙方应向甲方支付占用费(占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额/365*2)，从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止，同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。第13.8条约定，乙方未在退还期内按本合同约定迁出并返还租赁场所的，甲方有权采取停止、切断能源供应、控制人员从租赁场所进出、阻止乙方继续开业经营等措施，或采取任何措施进入该租赁场所。对该租赁场所进行强制清场。第15.1条约定，除本合同另有约定外，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止：……(2)乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的任何费用(包括但不限于各项预付费用、质量保证金、公共事业费、利息和违约金等)超过30日的(无论甲方是否进行任何形式的催告)……。第15.2条约定，如有第15.1条款的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第13条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项(包括但不限于履约保证金、质量保证金等)，乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除损失赔偿金。第15.4条约定，双方同意，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金金额相当于本合同第4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额。第15.9条约定，双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动而发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担。合同另对双方其他权利义务作出了约定。合同签订后，李梦楠向宝龙公司支付履约保证金71,427.20元，装修押金5,000元，质量保证金3,000元，敲墙押金2,520元。李梦楠支付租金及综合物业管理费至2019年8月30日，此后再未支付过。2018年10月19日，李梦楠通过微信联系宝龙公司工作人员，催要能够证明租赁面积超过200平方米的书面材料用于办理培训资质即《民办培训机构办学许可证》。2018年10月23日，宝龙公司工作人员微信回复李梦楠：“你办证资料准备好了来三楼办公室拿一下”。2018年10月29日，李梦楠发微信给宝龙公司工作人员：“教育局老师说需要一个平面分割说明，宝塔路这几家怎么划分的，每家建面是多少？因为之前备案的我们这家是170多，现在是200多，是什么原因？”宝龙公司李影影回复：“你直接给他说那个171.1是套内面积，200多是建筑面积。”李梦楠又微信回复李影影：“因为之前有太多家提交了，已经有那个图了，需要一个建筑面积的《平面分割说明》，主要产调也拉不出来，产调拉出来就方便很多了。”2019年5月23日，李梦楠通过微信向宝龙公司工作人员提出需要整套退铺流程准备退租。2019年7月31日，李梦楠告知宝龙公司工作人员，因涉案商铺一直无法办出民办培训机构资质，李梦楠已经重新找了场地，故正式提出退租，并明确告知宝龙公司9月1日前肯定会搬离。2019年8月30日，李梦楠搬离涉案商铺。在搬离涉案商铺的过程中，宝龙公司工作人员与李梦楠的员工发生争执，李梦楠的员工报警。2019年7月31日，宝龙公司向李梦楠发出《催款函》，向李梦楠催缴2019年9月的租金及物业管理费。2019年8月16日，宝龙公司在涉案商铺的大门上张贴《催款函》，向李梦楠催缴2018年9月的租金及物业管理费。2019年9月10日，宝龙公司在涉案商铺的大门上张贴《解约函》，告知李梦楠双方租赁合同自2019年10月1日起解除，不予退还已付未用的履约保证金、质量保证金等所有款项，要求李梦楠返还商铺、支付拖欠的租金及物业管理费并承担相应的违约责任等。宝龙公司也同时向李梦楠身份证上的地址寄送了《解约函》，但李梦楠称其当时并不在南京未收到该《解约函》。另查，1、涉案商铺为上海宝龙康骏房地产开发有限公司(以下简称宝龙康骏公司)出售给案外人，案外人又委托上海XX商业经营管理有限公司(以下简称XX公司)进行运营管理。XX公司系宝龙公司的关联公司，经营行为互相关联，由宝龙公司实际对涉案商铺进行出租管理。2、2018年9月1日，宝龙康骏公司与上海领英培训学校有限公司(以下简称领英培训学校)签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定宝龙康骏公司将涉案商铺出租给领英培训学校，房屋面积219.06平方米。李梦楠在该合同上签字。3、关于房屋返还问题，李梦楠称其搬离的当日(2019年8月30日)宝龙公司就已经将房屋上锁后自行收回，宝龙公司则表示因李梦楠一直未将涉案商铺恢复原状，宝龙公司于2020年1月1日自行将该商铺恢复原状后收回。4、2018年1月1日实施的《上海市民办培训机构设置标准》第十一条第一款第一项规定，民办培训机构法人注册地实际使用的办学场所总建筑面积不少于200平方米，其依法设立的教学点实际使用的办学场所面积不少于150平方米。5、关于李梦楠搬离时有多少物品没能搬走，李梦楠称由于宝龙公司工作人员的阻拦，大量的办公家具、教学设备及物资未能带走，累计11万余元。宝龙公司则表示李梦楠搬走时仅遗留一台空调，其余物品均已搬空。6、本案审理中，宝龙公司提供了上海嘉房房地产测绘有限公司出具的《房屋土地权属调查报告书》，该报告显示涉案商铺的建筑面积为219.06平方米。宝龙公司还提供了与涉案商铺有关的《上海市商品房预售合同》，根据上述合同的记载，涉案商铺的面积为219.06平方米。7、宝龙公司为本次诉讼花费律师代理费5,782元。8、在李梦楠租赁期间，涉案商铺的大产证未办出。本院认为，宝龙公司与李梦楠签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。承租人承租涉案商铺的目的在于从事商业经营，在选择租赁场地时应明知什么标准、类型的房屋能够满足自身经营所需。在签订合同时，承租人也应充分考察房屋的真正情况，衡量房屋能否满足经营所需，审查房屋的相关证照以判断自身能否正常开展经营。李梦楠在签约时并未要求宝龙公司出具产权信息等材料以证明涉案商铺的建筑面积超过200平方米，未尽到承租人的审慎的注意义务。宝龙公司作为出租方，根据合同约定，有义务提供房屋相关凭证协助李梦楠办理相关证照。然而，宝龙公司在李梦楠办理培训资质的过程中，并未向其提供能够证明房屋面积超过200平方米的证明材料，仅配合李梦楠以宝龙康骏公司的名义签署了一份租赁面积219.06平方米的租赁合同。《房屋土地权属调查报告书》、《上海市商品房预售合同》这两份材料宝龙公司也未向李梦楠提供过。结合李梦楠与宝龙公司员工的微信聊天记录及宝龙公司与李梦楠签订219.06平方米的租赁合同的行为，可以推定宝龙公司在签约时对于李梦楠需要租赁建筑面积超过200平方米的房屋是明知的。虽然根据相关规定，申请办理《民办学校办学许可证》需要具备诸多条件，但面积条件也是必备条件之一。故宝龙公司主张李梦楠未办出培训资质的原因完全与宝龙公司无关，本院难以采信。鉴于李梦楠已于2019年8月30日搬离，房屋租赁合同实际上无法继续履行，应予解除。故本院确认双方之间的《商铺租赁合同》于2019年8月30日解除。考虑到双方当事人对于合同无法继续履行均有过错，本院结合合同履行的具体情况，酌情确定双方互不承担违约责任。对于宝龙公司主张李梦楠支付2019年8月30日之后的租金，本院不予支持。对于宝龙公司主张的解除合同的违约金及逾期付款的违约金，本院亦不予支持。至于李梦楠称宝龙公司于2019年8月30日将涉案商铺上锁收回，但宝龙公司对此不予认可，李梦楠亦未就其主张的上述事实举证，应承担举证不能的后果。但考虑到宝龙公司对涉案商场的商业经营实施统一管理，且其明知李梦楠在2019年8月30日已经搬离，宝龙公司应当及时跟踪了解房屋状况，并应及时收回房屋以防止损失的扩大，但宝龙公司却未能及时收回房屋，故宝龙公司对此存在过错，本院酌定10天的时间为宝龙公司收房的合理期限，李梦楠应向宝龙公司支付10天的房屋使用费10,588.17元及物业管理费1,316.37元。因双方互不承担违约责任，合同解除后，宝龙公司应将收取的履约保证金、质量保证金、装修押金退还李梦楠。关于敲墙押金，因李梦楠未将敲掉的墙恢复原状，故该押金宝龙公司可不予返还。对于宝龙公司主张的恢复原状的费用，因其未提供相关证据，故对该费用本院不予支持。对于宝龙公司主张的律师费，本院不予支持。至于李梦楠反诉主张宝龙公司赔偿其未能带走的物品的折价损失，因李梦楠未提供证据证明有哪些物品因宝龙公司的阻拦而无法带走，故对该反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海宝龙商业地产管理有限公司与被告(反诉原告)李梦楠于2018年8月30日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月30日解除；二、被告(反诉原告)李梦楠应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宝龙商业地产管理有限公司房屋使用费人民币10,588.17元；三、被告(反诉原告)李梦楠应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海宝龙商业地产管理有限公司综合物业服务费人民币1,316.37元；四、原告(反诉被告)上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)李梦楠履约保证金人民币71,427.20元；五、原告(反诉被告)上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)李梦楠装修押金人民币5,000元；六、原告(反诉被告)上海宝龙商业地产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)李梦楠质量保证金人民币3,000元；七、驳回原告(反诉被告)上海宝龙商业地产管理有限公司的其余诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)李梦楠的其余反诉请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4,585.5元，减半收取2,292.75元，由原告上海宝龙商业地产管理有限公司负担2,168.95元，被告李梦楠负担123.8元。反诉受理费2,093.40元，由反诉原告李梦楠负担1,241.40元，反诉被告上海宝龙商业地产管理有限公司负担852元。被告李梦楠及反诉被告上海宝龙商业地产管理有限公司各自负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇二〇年十月二十六日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。