山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初3889号 原告（反诉被告）：李嘉政，男，1984年6月26日出生，汉族，住济南市。 原告（反诉被告）：王云艳，女，1986年5月6日出生，汉族，住济南市。 二原告共同委托诉讼代理人：李英亮，山东鲁翼律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）：济南致胜置业发展有限公司，住所地济南市历城区人民政府唐冶街道办事处院内**，统一社会信用代码9137011230721939XM。 法定代表人：陈箭，执行董事。 委托诉讼代理人：唐瑾，女，该公司员工（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：韩梦琪，女，该公司员工（特别授权代理）。 原告李嘉政、王云艳与被告济南致胜置业发展有限公司（以下简称致胜置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理，依法适用简易程序，于2020年7月7日公开开庭进行了审理，李嘉政、王云艳，致胜置业公司的委托诉讼代理人唐瑾、韩梦琪均到庭参加诉讼。2020年7月1日，致胜置业公司提起反诉并申请对涉案房屋差价进行鉴定，本院予以准许并依法予以委托。鉴定结论作出后，本院于2020年10月14日第二次公开开庭进行了审理。李嘉政、王云艳及其委托诉讼代理人李英亮，致胜置业公司的委托诉讼代理人唐瑾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李嘉政、王云艳向本院提出诉讼请求：1.依法解除李嘉政、王云艳与致胜置业公司签订的《房屋认购合同》；2.判令致胜置业公司返还收取的李嘉政、王云艳的房屋首付款、预抵押费用等款项总计1423150元，并赔偿给李嘉政、王云艳造成的损失；3.诉讼费由致胜置业公司承担。事实与理由：2018年7月17日，李嘉政、王云艳与致胜置业公司就中新国际城(济南雪山项目A-09地块房地产开发项目)某室房屋签订《房屋认购合同》一份，合同载明房屋建筑面积138.9平方米，销售单价15500元/每平方米(精装房)，房屋总价款为2152950元，双方约定李嘉政、王云艳以按揭方式交付房款。合同签订后李嘉政、王云艳依约向致胜置业公司交付了房屋定金、购房首付款，总计65万元。2018年9-10月期间，致胜置业公司以方便网签为由要求将购房合同进行拆分签订，因李嘉政、王云艳不同意,双方当时没有签订房屋买卖合同，但李嘉政、王云艳为了表达购房诚意于2019年2月再次追加了购房首付款772950元，并向致胜置业公司交纳了预抵押费用500元(开具收据200元，尚有300元未开具发票)。后李嘉政、王云艳获悉在网上可以查询到所购房屋信息，于是李嘉政、王云艳上网查询涉案房屋，不料发现涉案房屋已被他人网签过，于是李嘉政、王云艳找到致胜置业公司，要求致胜置业公司作出合理解释，但致胜置业公司始终没有给李嘉政、王云艳答复。同时鉴于致胜置业公司在销售中存在虚假宣传、房屋存在质量问题等不诚信行为，李嘉政、王云艳提出在致胜置业公司对相关问题没有合理解决的情况下，暂不与致胜置业公司签订房屋买卖合同。为了解决李嘉政、王云艳与致胜置业公司之间的争议，2019年11月，致胜置业公司向历城区人民法院提起诉讼，要求法院确认双方房屋买卖合同关系不成立，但法院表明致胜置业公司诉讼请求事项不属于法院审理案件范围，致胜置业公司撤回起诉。此后李嘉政、王云艳多次找致胜置业公司就相关事宜进行协商，但至今未果。至此，基于致胜置业公司的不诚信行为,李嘉政、王云艳认为双方所签订的《房屋认购合同》已无继续履行的必要，为此特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 致胜置业公司辩称，同意解除与李嘉政、王云艳签订的房屋认购合同，李嘉政、王云艳应当配合致胜置业公司办理撤销房屋网签备案手续，但李嘉政、王云艳要求解除合同无正当理由，给我方造成相关信赖利益损失，我方提起反诉，要求李嘉政、王云艳进行赔偿。涉案房屋于2018年12月31日已经网签在李嘉政、王云艳名下。 致胜置业公司向本院提出反诉请求：1.判令解除致胜置业公司与李嘉政、王云艳签订的《房屋认购合同》；2.判令李嘉政、王云艳协助致胜置业公司办理撤销中新国际城项目A09地块某商品房的网签备案手续；3.判令致胜置业公司不予返还李嘉政、王云艳已支付的定金5万元；4.判令李嘉政、王云艳赔偿因房地产市场下行带来的房屋降价损失195016元；5.反诉诉讼费用及评估费用由李嘉政、王云艳承担。事实与理由：李嘉政、王云艳诉请解除与致胜置业公司于2018年7月17日签订的《房屋认购合同》无正当事由，致胜置业公司不存在任何违约情形，而李嘉政、王云艳自签订房屋认购合同至到法院起诉时，未按照合同约定履行签订商品房买卖合同、支付房款、提交办理贷款手续等合同义务，违反了相关合同约定，其已经支付的定金5万元，应当不予返还。致胜置业公司与李嘉政、王云艳系平等民事主体，在自愿的前提下签署了房屋认购合同，致胜置业公司不存在违约情形，因李嘉政、王云艳不履行合同义务导致合同不能继续履行，致胜置业公司有权要求李嘉政、王云艳赔偿合同正常履行后可以获得的利益；在李嘉政、王云艳违约而致胜置业公司同意解除合同的情况下，房屋市场下行所造成的损失195016元是致胜置业公司要求李嘉政、王云艳赔偿相应的可得利益损失，致胜置业公司请求法院在查明本诉事实的基础上，判决支持致胜置业公司的请求。 李嘉政、王云艳针对反诉辩称，1.李嘉政、王云艳同意解除合同及同意撤销网签，房屋认购合同属于预约合同,而非正式的商品房买卖合同，致胜置业公司与李嘉政、王云艳已就签订正式的商品房买卖合同进行磋商，但双方无法达成一致意见；2.致胜置业公司存在虚假宣传行为，致胜置业公司的行为构成违约，其反诉请求第三、四、五项无法律依据；3.致胜置业公司未经李嘉政、王云艳的同意擅自将涉案房产网签备案，属于无权代理，其行为严重损害李嘉政、王云艳的合法权益。综上，致胜置业公司应将李嘉政、王云艳交纳的购房款及定金全部返还。 经审理本院认定如下事实:致胜置业公司开发济南市历城区世纪大道以北、东绕城高速以西的地块建设商品房,暂定名为中新国际城(济南雪山项目A-09地块房地产开发项目)。2018年7月17日，致胜置业公司与李嘉政、王云艳签订《房屋认购合同》一份，合同约定：李嘉政、王云艳购买致胜置业公司开发销售的雪山项目A-09地块建设项目某房，该房屋建筑面积共138.9平方米，单价为每平方米15500元，房屋总价款为2152950元。该合同第二条约定乙方（李嘉政、王云艳）于本合同签订同时向甲方（致胜置业公司）支付定金伍万元整，作为甲乙双方订立《济南市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自甲、乙双方签订《济南市商品房买卖合同》后自动转为房款，乙方选择按揭付款方式，第三条第1款约定乙方应在接开发商通知之日起1日内携带本合同原件、定金收款凭证、本人有效身份证件及其它甲方规定的有关资料前来“中新国际城”售楼处交纳首付款，并签订《济南市商品房买卖合同》；乙方应于合同签订之前交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续。第2款约定除甲方原因所致外，若乙方未按本合同之约定的时间及款额完成交纳首付款、签订《济南市商品房买卖合同》并办妥贷款手续的，视为乙方自愿放弃预定，甲方有权解除本协议，同时甲方有权将该房屋另行销售，并不予返还乙方所交定金。第3款约定若乙方在签订本合同后要求退房或要求解除本合同并经甲方同意的，甲方不再返还乙方定金，并有权将该房屋另行销售。同日，李嘉政、王云艳向致胜置业公司交纳65万元购房款（含5万元定金）。2019年2月22日，李嘉政、王云艳向致胜置业公司交纳首付款772950元、预抵押费用500元。因双方就合同约定内容未能达成一致意见，所以此次亦未能签署商品房买卖合同。致胜置业公司在不动产登记部门办理了涉案房屋的网签备案手续，将房屋登记在李嘉政、王云艳名下。后双方就合同解除事宜协商未果，李嘉政、王云艳诉至法院。2020年7月1日，致胜置业公司向本院提起反诉，并申请对涉案房屋差价进行司法鉴定，本院依法委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司进行鉴定。本案审理过程中双方就合同签署进行协商，李嘉政、王云艳就房屋买卖合同内容向致胜置业公司提出若干修改意见，致胜置业公司同意其修改意见并出具修改后的合同补充协议。后李嘉政、王云艳又要求致胜置业公司在合同中注明精装修所使用的材料及设备的规格、材质、型号、价格，并要求在交房时提供环境检测报告及水、电装修图纸。致胜置业公司以上述材料并非开发商的法定义务，其系恶意磋商为由予以拒绝。2020年9月14日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：2018年7月17日，估价对象的房屋单价为15500元/㎡，房屋总价值2152950元；2020年7月1日，估价对象的房屋单价为14096元/㎡，房屋总价值1957934元；差价为195016元，致胜置业公司为此支出鉴定费10800元。 另查明，李嘉政、王云艳主张致胜置业公司在2018年9月份要求其签订拆分后的购房合同及承诺书，购房合同中约定房屋单价为8900元/平方米，其中未包含房屋装修、设计等在内的价格，房屋最终单价为15500元/平方米；承诺书中记载不得通过法院主张其权利。李嘉政、王云艳以此主张上述合同及承诺书影响其贷款权益，损害其合法权利。因此不同意与致胜置业公司签订该拆分后的购房合同。 本院认为，致胜置业公司与李嘉政、王云艳所签订房屋认购合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，真实合法有效，本院认定为有效合同。双方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。李嘉政、王云艳以致胜置业公司存在虚假宣传行为主张其合同解除权，因其提交的收据无法证实致胜置业公司针对涉案房屋进行了虚假宣传，亦未提供其他有效证据证明致胜置业公司存在上述违约行为，故对李嘉政、王云艳主张因致胜置业公司违约而导致合同解除的诉讼请求本院不予支持。李嘉政、王云艳在签订认购合同后，虽依约向致胜置业公司交纳了首期款，但双方在协商商品房买卖合同签署事宜时，李嘉政、王云艳存在恶意磋商的情形，李嘉政、王云艳的上述行为是导致认购合同解除的根本原因，其应承担相应的违约责任。按照双方所签订的房屋认购合同，致胜置业公司在李嘉政、王云艳未按本合同之约定的时间签订《济南市商品房买卖合同》并办妥贷款手续的情况下享有合同的解除权并不予返还其所交定金，故对致胜置业公司要求解除双方所签订的《房屋认购合同》、协助致胜置业公司办理撤销网签备案手续、不予返还已付定金的诉讼请求，本院均依法予以支持。李嘉政、王云艳的恶意磋商行为导致认购合同解除，应赔偿致胜置业公司因此造成的经济损失。致胜置业公司主张的房屋降价损失系可得利益损失，应由违约方予以赔偿。涉案房屋的降价损失已经评估机构予以评估，损失数额明确，对致胜置业公司要求李嘉政、王云艳赔偿因房地产市场下行带来的房屋降价损失及鉴定费的诉讼请求，本院亦予以支持，可自李嘉政、王云艳已付购房款中予以扣除，剩余部分返还李嘉政、王云艳。李嘉政、王云艳的违约行为，除对致胜置业公司造成房屋降价损失外，还增加了致胜置业公司逾期签订合同、修改合同、重新与涉案房屋的新业主签订合同等的工作人员劳务成本，故对定金与房屋差价损失，本院不再予以调整。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、济南致胜置业发展有限公司与李嘉政、王云艳于2018年7月17日签订的《房屋认购合同》于2020年7月1日解除; 二、限李嘉政、王云艳于本判决生效之日起十日内协助济南致胜置业发展有限公司办理中新国际城（济南雪山项目A-09地块房地差开发项目）某室房屋撤销网签备案手续； 三、济南致胜置业发展有限公司不予返还李嘉政、王云艳已支付定金5万元； 四、李嘉政、王云艳赔偿济南致胜置业发展有限公司房屋差价损失195016元(可自李嘉政、王云艳已付购房款中扣除)； 五、李嘉政、王云艳赔偿济南致胜置业发展有限公司评估费10800元(可自李嘉政、王云艳已付购房款中扣除)； 六、济南致胜置业发展有限公司返还李嘉政、王云艳首付款1167334元(1423150元-5万元-195016元-10800元)； 如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 七、驳回李嘉政、王云艳的其他诉讼请求； 案件受理费12012元，由李嘉政、王云艳负担；反诉费2488元,由李嘉政、王云艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 员 李裕辉 二〇二〇年十月二十日 法官助理 李晓莉 书 记 员 宋秀玲