四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初6749号 原告：成都睿鼎源商业管理有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段**********。 法定代表人：刘维建，系公司总经理。 委托诉讼代理人：林少鸣，男，1989年11月7日出生，汉族，住福建省晋江市，系公司员工。 委托诉讼代理人：于健，四川锦界律师事务所律师。 被告：吴柏志，男，1991年11月27日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：梅丹绮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 第三人：成都龙湖物业服务有限公司。住所地：成都。住所地：成都市金牛区花照壁西顺街********** 法定代表人：张艳，系公司总经理。 原告成都睿鼎源商业管理有限公司（以下简称为睿鼎源公司）与被告吴柏志、第三人成都龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2020年10月10日公开开庭进行了审理,原告睿鼎源公司的委托诉讼代理人林少鸣、于健，被告吴柏志及其委托诉讼代理人梅丹绮到庭参加诉讼，第三人龙湖物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 睿鼎源公司向本院提出诉讼请求（经庭审明确）：1.请求确认吴柏志、睿鼎源公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年6月19日解除；2.吴柏志向睿鼎源公司支付2019年10月20日至2020年6月19日的商铺租金12012元、商业管理费16817元、物业管理费4805元，装修修复费用32802元，违约金3603.6元；3.本案的诉讼费用由吴柏志承担。事实与理由：2019年3月16日，睿鼎源公司与吴柏志签订《房屋租赁合同》，将位于成都市高新西区××路××号××街项目第××号楼××层××（××××）号铺面租赁给吴柏志使用，合同约定租金每月每平方米25元，商业运营管理费前三年为35元每月每平方米。吴柏志承租房屋后仅支付了2019年3月20日至10月19日的租金、商业管理费和物业管理费，剩余的到期后一直未向睿鼎源公司缴纳，期间睿鼎源公司多次催缴租金，但吴柏志均不予理睬。2019年10月4日，吴柏志将商铺破坏后离去，造成该商铺损坏且未办理交接，按照合同约定应当负责修复或者赔偿睿鼎源公司损失。并且依照合同约定，吴柏志未按期缴纳租金已经构成违约，应承担违约金。 吴柏志辩称，1.我方认为合同是在2019年8月解除。当时我方与睿鼎源公司口头协商解除合同，并且以多交的两个月租金及押金不退还作为合同解除的条件。龙湖物业公司受睿鼎源公司委托来进行了退租验收，双方也是完成了验收；2.根据合同约定，我方自行购买的物品可以拆除，我方拆除了自行购买的冰箱、灶台、油烟机等未形成附和的物品，不存在破坏房屋结构的说法。我方签订合同是用于餐饮，需要相应的装修及物品，我方离场时只带走了自己购买的物品，我方也给了上一租户转让费，对于睿鼎源公司来说没有损失；3.双方是协商解除的合同，不存在违约金的说法。 龙湖物业公司未到庭陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 双方对于以下事实无异议： 1.2019年3月16日，睿鼎源公司（出租人）与吴柏志（承租人）签订《房屋出租合同》，睿鼎源公司将案涉房屋转租给吴柏志。合同中与本案争议相关的约定如下：1.租赁标的：成都市高新西区合作路89号时代天街项目第××号楼××层××（××××）号商铺，建筑面积60.06平方米；2.租期：2019年3月20日至2024年3月19日，60个月；3.使用性质：餐饮；4.租金：租金以及商业管理费至2020年3月19日之前分别为25元/月/m㎡和35元/月/m2先付后用，提前一个月支付；5.保证金：3604元，双方合同终止后若无拖欠租金及其他费用时，睿鼎源公司将租赁保证金全额退还；6.租赁期间，吴柏志不得擅自改变商铺内睿鼎源公司提供的设施结构，因吴柏志的过错造成场地损坏的，吴柏志须负责修复或赔偿因此给睿鼎源公司造成的经济损失；7.租赁期届满或者中途终止合同时，吴柏志对该商铺的装饰、装修及自行安装的设备除可移动的设备外，其余全部无偿归睿鼎源公司所有。属吴柏志安装的可移动设备，吴柏志应在租赁期届满或者中途终止合同后三日内自行到该商铺内拆除并搬离，逾期视为放弃；8.吴柏志未能按照本合同规定按时交纳租金或其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金；9.吴柏志逾期交纳租金超过30日的，睿鼎源公司有权解除合同。 合同签订后，睿鼎源公司向吴柏志交付房屋，吴柏志依约支付了保证金，租金及商业管理费支付至2019年10月19日。睿鼎源公司自认于2020年6月19日之后收回商铺。 双方争议之处在于： 双方合同是否于2019年8月已经通过口头协商，吴柏志以押金以及支付至10月19日的租金不退为条件，达成一致解除。 对此，睿鼎源公司予以否认。吴柏志提供两份证据予以证明：其一，为龙湖物业公司出具的专用收据，其上载明：32-1-104退租外摆，押金可退，并有工作人员签字，落款时间为2019年8月19日；其二，为退款银行转账确认单，载明：“本人系时代天街项目客户吴柏志，房号××××××……临时押金4000元，通过银行转账方式进行退款。”。此两份证据皆为复印件，睿鼎源公司当庭对其三性不予认可，同时称即便为真实的，亦是外摆的退租，与商铺是两个标的，且睿鼎源公司从未委托龙湖物业公司代为办理商铺退租事项。对吴柏志提供的两份证据将在本院认为部分进行综合认证。 另查明以下事实： 1.案涉房屋由成都龙湖锦江置业有限公司开发建设，睿鼎源公司于2017年9月租得，合同约定睿鼎源公司可以将商铺分租使用。 2.睿鼎源公司庭审中承认其于2019年10月初在商铺之上加锁。 以上事实有各方当事人身份信息、《房屋出租合同》、收款收据以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为：双方合同是否已协商一致解除。 庭审中，吴柏志答辩称双方租赁合同在2019年8月其实已经通过口头协商，并达成一致而解除，因此，睿鼎源公司主张的商铺租金、商管费、物业管理费、违约金都不应该予以支持。对此，睿鼎源公司不予认可，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任……”之规定，证明双方达成口头协议合同已经于2019年8月解除的证明责任在于吴柏志一方。 吴柏志向法庭提交的两份证据，首先，证据为复印件；其次，其上载明为外摆退租，与案涉商铺是两个标的；最后，出具主体为龙湖物业公司，而睿鼎源公司否认委托龙湖物业公司进行商铺退租。因此，吴柏志提供的证据未能证明双方已经于2019年8月达成一致而解除合同。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应该由吴柏志承担证明不力的责任。因此，本院对于吴柏志提出的双方合同已经于2019年8月协商一致解除的抗辩不予认可。 关于合同解除，吴柏志未能证明合同已经协商解除，合同依约应该继续履行，其确认租金及商管费仅交到2019年10月19日，其后未再交，因此，吴柏志存在逾期缴纳租金的行为，且至本案诉讼之时，早已超过30日，依据双方合同约定，睿鼎源公司具有合同解除权。合同于载有解除合同意思表示的诉状副本送达吴柏志之日即2020年8月4日解除。 关于租金以及商管费，本院认为，2019年10月初，睿鼎源公司已经知悉吴柏志搬离了案涉商铺，并不再继续租赁，该公司亦在案涉商铺门上加装了一把锁。在此情况之下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”之规定，睿鼎源公司亦具有减损的义务，应该及时行使解除权，收回房屋，以促进物的最大化利用，而其却一直放任至2020年6月19日，时间长达8个月。本院综合考虑案件情况，确定睿鼎源公司合理的减损期为3个月，即至2020年1月19日，其后的为损失扩大部分，不予支持。因此，吴柏志应向睿鼎源公司支付三个月租金及商管费共计10810.8元。由于吴柏志还向睿鼎源公司支付了3604元保证金，关于保证金，双方在合同之中约定该保证金在无欠费情况之下才退还，亦即可以用来抵扣欠缴费用，故在抵扣保证金之后，吴柏志还应向睿鼎源公司支付租金及商管费共计7206.8元。 关于物管费，依上文论述，吴柏志还应该承担2019年10月20日至2020年1月19日三个月的物管费，但是睿鼎源公司在未证明已经垫付的情况下，能否在本案中主张物管费。本院认为不能，原因如下：首先，睿鼎源公司在未垫付物业费之前本身无权追索相关费用，因为物业费的权利主体并非睿鼎源公司，而是提供物业服务的相关物业公司，在未先行垫付相应物管费，取得相应债权追偿权之前，睿鼎源公司无权代物业公司收取物业费；其次，诉讼具有相对性，本案诉讼基础在于双方之间租赁合同确定的权利与义务，睿鼎源公司只能基于租赁合同主张属于自己的权利，而不能代他人主张权利。具体到本案中，收取物业费是物业公司的权利，受相应的物业纠纷法律调整，与睿鼎源公司的主张是并行的两个法律关系，两个独立案由，不宜一并处理。故对睿鼎源公司的此项诉请不予支持。 关于装修修复费用，睿鼎源公司未能证明案涉房屋交付时的状态，无损坏对比之参照物，且其提供的费用为单方核算预估费用，故，本院对其该项诉请不予支持。 关于违约金，睿鼎源公司自认日千分之三的标准过高，自行调整为以未付金额的总额的30%计算违约金，对此，本院对其自行调整违约金标准的行为予以认可，但是认为其确定的金额只能是违约金计算的上限。本院认为，双方合同没有约定租金支付具体方式究竟为季付还是年付，仅约定应该提前一个月支付。依据双方实际履行的情况为吴柏志一次性交纳四个月租金至2019年10月19日，即在2019年9月20日，吴柏志应该缴纳下一批次租金，因此，应以吴柏志应缴纳的7206.8元为基数，从2019年9月20日起算违约金，至于计算标准，本院酌定为年息6%，计算至实际付清之日止，但违约金上限为3603.6元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、原告成都睿鼎源商业管理有限公司、被告吴柏志于2019年3月16日签订的《房屋出租合同》于2020年8月4日解除； 二、被告吴柏志于本判决生效之日起十日内向原告成都睿鼎源商业管理有限公司支付租金及商业管理费共计7206.8元； 三、被告吴柏志于本判决生效之日起十日内向原告成都睿鼎源商业管理有限公司支付逾期交纳租金及商业管理费用的违约金，计算方式为：以7206.8元为基数，以年息6%为标准，从2019年9月20日起计算至实际付清之日止，违约金上限为3603.6元； 四、驳回原告成都睿鼎源商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取2727元，由被告吴柏志负担421元，原告成都睿鼎源商业管理有限公司负担2306元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年十月二十二日 书记员  曾娜