山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初3999号 原告：唐元若，女，1980年03月12日出生，汉族，住张店区。 委托诉讼代理人：张晓建，男，1981年6月26日出生，汉族，住张店区，系原告之夫。 委托诉讼代理人：饶荣金，山东致公律师事务所执业律师。 被告：淄博东方星城置业有限公司，住所地淄博市张店区中心路**。 法定代表人：徐刚，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：徐鹏，山东柳泉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李玉莹，山东柳泉律师事务所实习律师。 原告唐元若与被告淄博东方星城置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年07月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐元若的委托诉讼代理人张晓建、饶荣金，被告淄博东方星城置业有限公司的委托诉讼代理人徐鹏、李玉莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐元若向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告返还购房款781136元；2.依法判令被告赔偿利息损失13669元(781136元*1.75%一年存款利息)；3.依法判令被告承担本次诉讼费、保全费。事实和理由：2019年05月02日，由被告开发的东方星城塾香园期房进行预售促销活动，原告因为房价优惠和学区配套被吸引，为了能够享受房价的优惠，原告在没有和被告签订任何合同的情况下，将房屋全款存入被告指定账户中。一月多月后，被告才通知原告去签订商品房买卖合同，这时原告发现合同中所涉内容及条款与之前销售人员所介绍的有多处不符之处，原告当场拒绝与被告签订合同。原告已经多次与被告沟通协商退还购房款之事，至今双方没有达成一致意见。为此，原告特诉至法院，请求依法判决。 被告淄博东方星城置业有限公司辩称，1、2019年05月02日，原、被告双方签订购房认购书，原告认购被告东方星城塾香园商品房一套，房号为12号楼603室，并依约支付定金20000元。2019年05月11日，双方签订储藏室定金协议，原告依约支付定金10000元，因此原告诉状中所称的“在没有和被告签订任何合同的情况下，将房屋全款存入被告指定账户中”与事实相悖；2、原、被告之间签订的购房认购书和储藏室定金协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效。以上是原、被告经过磋商，达成买卖合意的结果，原告已支付全部房款并完成网签，双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。原告应依照约定继续履行合同，完成签字备案。现原告因自身原因不愿继续履行合同，原告提出返还购房款及利息的诉讼请求是没有事实及法律依据的，请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：证据一、中国农业银行个人明细对账单一份，证明原告已经将购房款781136元转到被告账户；证据二、淄博东方星城置业有限公司的收据四份，证明被告已经收到原告781136元购房款；证据三、原告与被告销售人员微信聊天记录截图一张。证明原告自2019年08月明确表示不再购买被告处房屋，一直在与被告销售人员协商退款；证据四、淄博东方星城置业计划书一张，证明原告根据东方星城销售人员计算出的购房款向被告进行付款。被告对证据一、证据二的真实性予以认可，证明内容无异议。主张原告所诉金额是以合同签约单约定的价格计算的；对证据三的真实性有异议，无法证明该销售人员系被告公司员工。且根据双方聊天内容显示系因原告方原因不愿继续履行认购书中约定的签订商品房买卖合同的义务，系原告违约在先；对证据四的真实性无异议，但是证明内容有异议。该计划书确系被告方制作，但是置业书上对于面积、房号、总价等书写人无法确认，对于原告所待证的事实不予认可。 被告提交证据一、购房认购书一份，证明原、被告已经达成商品房买卖合意，签订了认购协议；证据二、合同签约单一份，证明原、被告双方对合同的履行做了明确和补充；证据三、储藏室定金协议一份，证明原、被告已达成储藏室认购合意，并签订定金合同；证据四、商品房买卖合同（预售）示范文本、原、被告的网签合同各一份，证明示范文本和原告的网签文本权利义务是一致的；证据五、住建局网签系统合同备案记录表、房屋状况各一份，证明涉案商品房信息，同时原、被告合同已网签，房源已锁定。原告对证据一的真实性无异议，证明内容有异议。主张购房认购书并不是正式的商品房买卖合同，不能证明原、被告双方已经就商品房买卖达成了一致意见，在本认购书的附带约定第二款规定，签订本协议七日内客户不签订合同，定金不退，房源不留。证明双方在不签订正式商品房买卖合同的情况下对于所购房屋的处理；对证据二的真实性无异议，证明内容有异议。认为本合同签约单不是正式的商品房买卖合同，也不是商品房买卖合同中的附件或组成部分，所以不能够证明双方已经签订了商品房买卖合同；对证据三的真实性无异议，证明内容有异议。认为本储藏室定金协议不是正式的商品房买卖合同，也不是商品房买卖合同中的附件或组成部分，储藏室是属于房产的附属物，并不拥有房屋的产权，对于储藏室的买卖不应当作为房产买卖合同；对证据四的真实性无异议，证明内容有异议。认为本商品房买卖合同（预售），作为买受人的原告并没有签字盖章，是被告单方出具，不具有合同效力；对证据五的真实性无异议，证明内容有异议。商品房网签备案应以双方签订纸质的商品房买卖合同为前提，由开发商向房管部门进行备案，目的是为了保证买房人的资金安全，防止开发商一房二卖。被告在没有与原告签订纸质的商品房买卖合同的情况下单方面进行备案登记，不能证明双方存在买卖合同关系，由此产生的一切不利后果也应当由被告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年05月02日，原、被告签订购房认购书，约定原告认购房源为东方星城?塾香园12号楼603，定金20000元，面积85.93平方米，并对客户信息、单价、总价等进行了约定。购房认购书同时约定，1、经双方约定，客户签订本协议后应于7日内签订商品房买卖合同，……；2、签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留；3、签订购房合同时，全款客户应支付全部房款，……。同时由原告、被告方置业顾问、销售经理及财务人员均签字的合同签约单对房号、建筑面积、单价、房屋总价及付款方式等进行了约定。2019年05月11日，原、被告签订储藏室定金协议一份，约定乙方（原告）向甲方（被告）支付人民币1万元作为储藏室定金，享受储藏室选购权及优惠权益。如乙方（原告）放弃认购储藏室，所交1万元定金不退还。购房认购书签订当日，原告向被告支付定金20000元；2019年05月09日，原告向被告支付231136元（含储藏室定金1万元）；2019年06月02日，原告分两笔向被告支付53万元，其中第一笔转款49万元，第二笔转款4万元，上述款项共计781136元。之后原、被告双方未能签订商品房买卖合同。关于双方未能签订正式的商品房买卖合同的原因，原告主张当时被告销售人员告知其没有合同，让其回家等通知，2019年07月份被告通知原告去售楼处，原告发现房屋面积、公摊比例及交房时间三方面合同内容与之前销售人员介绍的不一致，原告当场拒签，原告对其主张的上述三方面合同内容与之前销售人员介绍不一致的情况未提供书面证据予以证明。原告主张被告系在原告不知情的情况下将其所交款项转到住建局监管账户，私自给原告网签。被告对原告所述均不予认可，并主张正式的商品房预售合同约定的房屋面积与购房认购书的约定是一致的，系原告方原因不愿继续履行购房认购书约定的签订商品房买卖合同的义务，是原告违约在先。被告系在收到原告的全部房款后，按照约定在淄博市住建局新建商品房网签备案系统为原告所购房屋进行了网签，并依照流程下载商品房买卖合同，涉案房屋已经锁定在原告名下，但涉案房屋的产权产籍证明并未显示涉案房屋备案在原告名下。 本案审理过程中，经本院主持调解，被告表示在原告不退房的前提下，在目前公司楼盘销售政策的范围内，双方进一步协商。原告不同意被告的调解意见，要求按照双方签订的购房认购书中附带约定第二条关于“签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”的约定履行，且原告主张即便合同条款可以协商，因为拖的时间太长，其也不想购买涉案房屋了，要求退房。 另认定，原告唐元若在提起本案诉讼前，于2020年07月01日以被告淄博东方星城置业有限公司为被申请人，向本院申请诉前财产保全，案号为（2020）鲁0303财保1191号，并缴纳申请费4426元。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1、涉案购房认购书的性质为预约合同还是本约合同；2、被告应否返还原告购房款781136元；3、被告应否赔偿原告利息损失13669元。 关于焦点一，原、被告双方签订的购房认购书、合同签约单及储藏室定金协议，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释法规标题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2003.04.28时效性现行有效》第五条最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释×规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法制定机关建设部(已撤销)效力等级部门规章公布日期2001.04.04时效性现行有效》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，将认购书认定为商品房买卖合同，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法法规标题商品房销售管理办法制定机关建设部(已撤销)效力等级部门规章公布日期2001.04.04时效性现行有效》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收受购房款。本案中，原告虽已支付全部购房款，但购房认购书及合同签约单仅对所售商品房的房号、面积、定金、单价、总价及付款方式进行了约定，对房屋交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、办理产权登记事宜、违约责任等重要条款均未明确约定，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。同时结合购房认购书中关于“客户签订本协议后应于7日内签订商品房买卖合同”的约定，表明双方当事人对于今后另行签订商品房买卖合同的意思表示是一致且明确的，因而应当认定涉案购房认购书系双方当事人为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同，本案应为商品房预约合同纠纷。 关于焦点二，合法有效的预约合同，对预约合同双方当事人均有约束力，双方均应按照协议约定全面履行各自义务，并本着诚实信用的原则积极磋商，以促成商品房买卖合同的订立。但双方最终未能就签订商品房买卖合同达成一致意见，对于双方未能签订商品房买卖合同的原因，原告主张系因房屋面积、公摊比例及交房时间三方面合同内容与之前销售人员介绍的不一致，但未能提供证据予以证明，且原告明确表示即便合同条款可以协商，其也不想购买涉案房屋了，要求退房。同时原告亦未提供证据证明系因被告原因致使双方未能签订商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，原告应当按照双方签订的购房认购书关于“签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”的约定以及储藏室定金协议关于“如乙方（原告）放弃认购储藏室，所交1万元定金不退还”的约定承担相应的法律后果。 《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。据此，商品房买卖合同的订立应当建立在双方平等、自愿、协商一致的基础上，系双方当事人合意的结果。同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条关于“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿的，人民法院应予支持”的规定，预约合同作为一个独立的合同，其违约责任形式可以包括继续履行，但可由人民法院强制缔结本约的法律依据并不充分，否则有违合同意思自治原则，亦不符合强制执行限于物或行为的给付而不包括意志给付的基本原理。本案购房认购书在性质上属于预约合同，其目的是双方在将来订立正式的商品房买卖合同。依据购房认购书的约定，本案双方当事人负有在将来的一定期限（7日）内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。现双方未按购房认购书的约定签订商品房买卖合同，且原告明确表示不想购买涉案房屋，要求退房，依照购房认购书关于“签订本协议7日内客户未签订商品房买卖合同，定金不退，房源不予保留”的约定以及储藏室定金协议关于“如乙方（原告）放弃认购储藏室，所交1万元定金不退还”的约定，被告占有原告除上述定金之外的购房款，无法律和合同依据，应当予以返还，因而对于原告要求被告返还全部购房款781136元的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于焦点三，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告对其关于双方未能签订商品房买卖合同的原因系房屋面积、公摊比例及交房时间三方面合同内容与之前销售人员介绍的不一致的主张，未能提供证据予以证明，且原告亦未能提供证据证明系因被告的原因致使双方未能签订商品房买卖合同，因而原告要求被告赔偿利息损失13669元的诉讼请求，依据不足，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淄博东方星城置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐元若购房款751136元； 二、驳回原告唐元若的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5874元（已减半）、申请费4426元，合计10300元，由原告唐元若负担5150元，由被告淄博东方星城置业有限公司负担5150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘晓辉 二〇二〇年十月二十三日 书记员  李兰英