广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18632号原告：冼顺霞，女，1984年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××044。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××盛明广场，统一社会信用代码914×××××××××××051K。法定代表人：梁某2。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××058L。法定代表人：梁某2。上述两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，公司员工。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区×××××××××-24219，统一社会信用代码91440400MA4W2WLJ0M。法定代表人：梁某1。原告冼顺霞诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案，依法适用简易程序进行审理，并于2020年9月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁楚雯，被告盛明置业公司和盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。被告昶大公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明置业公司于2019年6月30日签订的***号的《物业使用权转让合同》；2.被告盛明置业公司向原告返还款项131540元；3.被告盛明置业公司向原告支付以196868元为本金，按每日万分之五计算，自2020年1月31日起至实际清偿之日止的违约金；4.解除原告与被告昶大公司于2019年6月30日签订的《装修、装修设计、装修维护协议》；5.被告昶大公司向原告返还装修维护费55000元并支付利息（利息以55000元为本金，自2020年1月31日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；6.被告盛明投资公司对被告盛明置业公司上述第二项、第三项确定的债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2019年6月30日在广东省佛山市南海区西樵镇，原告与被告盛明置业公司签订了***号《物业使用权转让合同》，与被告昶大公司签订了《装修、装修设计、装修维护协议》。根据《物业使用权转让合同》的相关约定，被告盛明置业公司将位于佛山市南海区×××樵×××××××××××××××***号物业转让给原告，该物业的建筑面积为10.79平方米，转让期限为20年，物业土地使用性质为商业用房（含酒店）、办公用房，转让总价款为196868元，付款方式为分期付款，首期付款金额为98876元，余款97992元平均分18期付清，每期支付5444元。该合同第五条第1款约定被告盛明置业公司在2020年1月31日前将该物业毛坯交付给原告使用，第十条第2款约定：甲方（即被告盛明置业公司）未按照本合同第五条约定的期限向乙方（即原告）交付该物业，应按照已收转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日万分之五的标准向乙方交付违约金。《装修、装修设计、装修维护协议》中约定由被告昶大公司对上述物业进行装修，原告必须在2019年6月30日前一次性支付55000元装修设计费及定购装修材料费用给被告昶大公司。原告在签订上述各合同后，向被告盛明投资公司的账户支付了首付款98876元，由被告盛明置业公司出具了收据。此后原告又向被告盛明置业公司的账户转账支付了6期分期付款共32664元，原告合共向被告盛明置业公司支付了131540元转账款。原告于签订协议当日又向被告昶大公司支付了装修维护金55000元，被告昶大公司向原告开具了收据。后原告得知，被告盛明置业公司出租给原告的物业早已停建，截至原告起诉之时，该栋物业仍然没有竣工验收，被告盛明置业公司承诺的物业交付时间为2020年1月31日前，但交付期满已近半年，被告盛明置业公司依然不能交付物业给原告，原告的合法权益得不到有效保护。被告盛明置业公司属于一人有限责任公司（外商投资企业法人独资），被告盛明投资公司是其唯一股东。被告盛明置业公司收取原告的首付转让款时，是以被告盛明投资公司的银行账户进行接收的。根据公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，故被告盛明投资公司应对被告盛明置业公司的本案债务承担连带清偿责任。被告盛明置业公司、盛明投资公司共同辩称，盛明置业公司同意解除涉案《物业使用权转让合同》，并返还原告支付的转让款，同时以原告已支付的物业使用权转让款为本金，从合同约定的交房日期次日起按日万分之五的标准计付违约金（最高不超过物业转让款的百分之三十）。被告盛明投资公司同意对被告盛明置业公司的本案债务承担连带责任。不同意原告的其他诉讼请求。被告昶大公司没有进行答辩。诉讼中，原告向本院提供了《物业使用权转让合同》等共7组证据，被告盛明置业公司、盛明投资公司没有向本院提交证据。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证权利。被告盛明置业公司和盛明投资公司对原告提交证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年6月30日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编7座首层***号物业的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为196868元，乙方采取分期付款的方式支付，首期转让款98876元于合同签订当日支付（含定金）。余款97992元在1.5年内平均分18期免息付清，从2019年8月28日至2021年1月28日期间，每月一期，每期支付5444元。甲方在2020年1月31日前将该物业毛坯交付给乙方使用。乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总额的20%向甲方支付违约金。甲方逾期交付物业超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《装修、装修设计、装修维护协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行商铺的设计、装修及将来一切翻新维护，乙方于2019年6月30日前一次性支付装修费用及定购装修材料费用55000元给甲方。同日，被告昶大公司向原告出具收据，确认收到原告交来盛明广场首层内街H05铺、首层外街H05铺装修维护费110000元。另查明，被告盛明置业公司是有限责任公司(外商投资企业法人独资)，其唯一股东为被告盛明投资公司。诉讼中，被告盛明置业公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。被告盛明置业公司确认原告已经支付了物业使用权转让款131540元。2020年7月30日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于同年8月20日收到本院送达的民事起诉状副本等应诉材料。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》项下租赁物实际租赁期限应自交付之日起算至2051年12月30日，超过法律规定的二十年有效期，则超出二十年的约定无效,其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》约定的物业交付期限于2020年1月31日届满，但涉讼物业至今仍未办理竣工验收，尚未具备交付条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持。因本案无证据表明原告在提起本案诉讼前曾以书面或其他方式通知被告盛明置业公司关于解除合同的相关事宜，故本院确认以载有解除意思表示的起诉状副本等诉讼材料送达被告盛明置业公司之日（2020年8月20日）为上述《物业使用权转让合同》解除之日。现涉讼《物业使用权转让合同》有效部分已经解除，涉讼《装修、装修设计、装修维护协议》丧失履行基础，亦应一并解除。原告诉请被告盛明置业公司返还已付转让款131540元及被告昶大公司返还装修维护费55000元，符合法律规定，本院予以支持。与此同时，原告诉请被告盛明置业公司以《物业使用权转让合同》约定的总价款196868元为本金，从2020年1月31日起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付违约金。鉴于原告尚未支付完该合同约定的合同总价款，本院综合考虑合同约定及履行情况、被告盛明置业公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定被告盛明置业公司以已付转让款131540元为本金，从逾期交付之日（2020年2月1日）起至实际清偿之日止按日万分之五的标准计付违约金，且以已付转让款30%即39462（131540×30%=39462）元为上限。超出上述核定的违约金部分，本院不予支持。此外，因被告昶大公司对《装修、装修设计、装修维护协议》的解除不存在过错，本院对原告关于被告昶大公司向其支付利息的诉请不予支持。被告盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，被告盛明投资公司作为被告盛明置业公司的唯一股东，未举证证明被告盛明置业公司的财产独立于其财产，依法应对被告盛明置业公司的涉案债务承担连带责任。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告冼顺霞与被告佛山盛明置业有限公司于2019年6月30日签订的《物业使用权转让合同》中关于2020年1月31日至2040年1月30日期间的租赁约定于2020年8月20日解除；二、解除原告冼顺霞与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2019年6月30日签订的《装修、装修设计、装修维护协议》；三、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款131540元并支付违约金（违约金以131540元为本金，从2020年2月1日起按日万分之五的标准计至实际清偿之日止，且以39462元为上限）予原告冼顺霞；四、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修维护费55000元予原告冼顺霞；五、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司上述第三项确定的债务承担连带清偿责任。六、驳回原告冼顺霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费2661.98元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2661.98元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十月二十二日书记员 李和仪