四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初6772号 原告（反诉被告）：周瑞凤，女，1986年7月17日出生，汉族，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人：杜林，四川应天缘律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯发秀，女，1966年8月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：范志林，男，1972年6月1日出生，汉族，住成都市金牛区。 共同委托诉讼代理人：申群亮，四川诺瑞特律师事务所律师。 第三人：周锦淑，女，1983年9月20日出生，汉族，住四川省犍为县。 原告（反诉被告）周瑞凤与被告（反诉原告）冯发秀、范志林，第三人周锦淑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告周瑞凤的委托诉讼代理人杜林，被告冯发秀、范志林的共同委托诉讼代理人申群亮，第三人周锦淑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周瑞凤向本院提出诉讼请求（经庭审明确后）:1.确认双方租赁合同因冯发秀、范志林违约，于2020年6月4日提前解除；2.冯发秀、范志林退还周瑞凤房租14333元、赔偿租金损失25098.5元（租金损失纳入违约金一并考虑）、退还押金3900元；3.冯发秀、范志林赔偿周瑞凤违约金60000元；4.冯发秀、范志林承担本案诉讼费。事实与理由：周瑞凤与周锦淑系姐妹，2015年8月15日，周瑞凤与冯发秀、范志林签订《房屋租赁合同》，约定冯发秀、范志林将其拥有的位于成都市高新区房屋出租给周瑞凤用于分租。租期为60个月，从2015年8月15日起至2020年9月15日止，首月免租金，月租金3900元／月，六个月付一次，并支付押金3900元，第四年后在前一年基础上增加5%租金，具体的事务交由周锦淑负责。2020年5月19日，冯发秀、范志林以要求周瑞凤拆除装修部分为由，要求周瑞凤交付20000元押金，否则就把租客赶走，周瑞凤予以拒绝。冯发秀、范志林于2020年6月2日将房屋电表拆除，房屋无电可用，导致无法正常使用，租赁合同提前解除，冯发秀、范志林的行为构成严重违约，故周瑞凤为维护自身权益，诉至法院。 冯发秀、范志林针对本诉答辩称，1.对于合同解除没有异议，但我方认为合同解除是双方约定解除，即6月4日周瑞凤发出解除合同的通知后，我方就同意解除合同；2.对于周瑞凤所述冯发秀、范志林给周瑞凤断电的事实予以认可，但是断电的目的是为了让周瑞凤进行整改，因为周瑞凤改变房屋结构，违法群租；3.因合同解除后，周瑞凤并未退还房屋，仍在占有，且周瑞凤的东西都在屋内，因此，周瑞凤主张的退还租金应计算到房屋实际交付给冯发秀、范志林之时；4.周瑞凤主张的赔偿租金损失没有依据；5.对于周瑞凤主张的退还押金，应当出示相关收据；6.对于违约金，冯发秀、范志林没有违反合同约定，不能存在支付违约金的法定事由。 冯发秀、范志林提出反诉诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋租赁合同》因周瑞凤违约，于2020年6月4日解除；2.判令周瑞凤腾退承租房屋，并支付实际交付房屋前的租金；3.判令周瑞凤拆除房屋装修，将房屋恢复原状；4.判令周瑞凤支付违约金60000元；5.判令周瑞凤支付物业费2122元、水费402元、生活垃圾费48元，共计2572元；6.判令周瑞凤承担本案诉讼费。事实与理由：2015年8月15日，双方签订《房屋租赁合同》，约定冯发秀、范志林将位于成都市高新区房屋出租给周瑞凤。合同签订后，冯发秀、范志林将房屋交付给周瑞凤使用，由于周瑞凤在租赁期内均能如期交付租金，冯发秀、范志林便没有对房屋使用情况特别留意。2020年2月，物业反映案涉房屋存在群租现象，冯发秀、范志林才发现房屋内居住着十多人，房屋被周瑞凤隔成多个房间用于出租，甚至阳台、厨房都被隔成房间。由于周瑞凤的行为存在重大安全隐患，冯发秀、范志林当即要求周瑞凤以原设计的房间为最小出租单位进行出租，但周瑞凤未予理睬，也拒绝恢复原状，故冯发秀、范志林2020年6月2日被迫采取断电措施。 周瑞凤针对反诉答辩称，1.对于合同解除时间予以认可，但不认可是我方违约，合同解除系冯发秀、范志林违约所致；2.我方对房屋进行改造是经过了冯发秀、范志林的同意，且双方明确约定了：“甲方同意对该房屋进行装修、分租使用，但不予许乙方进行二次整租”，也即是冯发秀、范志林同意我方分租，并且我们不存在对厨房进行改造出租的情况，安全是有保障的，因此，我方的行为符合合同约定；3.在6月2日断电之后，因房屋不能使用，6月5日就通过微信告知冯发秀、范志林退还房屋钥匙，但直到8月28日法院组织腾退房屋，冯发秀、范志林才接收房屋钥匙，我方认为造成房屋空置期损失完全是冯发秀、范志林的责任，不应由我方承担，并且在此期间，房屋断电，房屋不具有使用功能；4.关于冯发秀、范志林主张拆除装修、恢复原状，没有合同约定，也不是周瑞凤的义务；5.关于违约金，周瑞凤没有任何违约行为，不应当承担违约金；6.关于物管费，周瑞凤在给冯发秀、范志林发通知之前就已经把6月5日之前的物管费结清了，即使要承担，也只承担6月5日之前的。 周锦淑针对本诉及反诉均未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2015年8月15日，冯发秀（出租人、甲方）与周瑞凤（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同中与双方争议有关的条款如下： 1.租赁标的：成都市高新区房屋，建筑面积176.87平方米，租期为60个月，自2015年8月15日起至2020年9月15日止；房屋免租期为一个月，租金从2015年9月15日起算。 2.租金标准及支付方式：月租金为3900元，租金每6个月交付一次，周瑞凤向冯发秀支付的首次租金合计23400元，在本合同签订之日起当日内付清，首次租金对应的租期为2015年8月16日至2016年2月16日，第二次租金于2016年2月1日前付清，之后每6个月支付一次租金。 3.押金：周瑞凤于本合同签订之时缴纳给冯发秀押金3900元，租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，冯发秀于当日将押金（无息）退还给周瑞凤。 4.房屋装修：周瑞凤如需对该房屋进行装修，必须经冯发秀同意后方可实施；周瑞凤迁出时，不得拆卸固定的装修设施，以维持该房屋的完整；在征得冯发秀同意的情况下，周瑞凤可进行拆卸，但必须将该房屋恢复原状。 5.其他事项：从交房之日起，房屋产生的所有费用（物业、水电气费）由使用方承担；冯发秀同意周瑞凤对该房屋进行装修、分租使用，但不允许进行二次整租；在租赁期内，双方任何一方有违约行为，则赔付对方违约金60000元；房屋租金从第四年开始每年递增5%，即第四年递增5%，第五年在第四年的基础上递增5%。 合同签订当日，周瑞凤向冯发秀、范志林支付首次租金23400元及押金3900元，合计27300元。冯发秀、范志林向周瑞凤出具《收据》。 合同签订后，冯发秀、范志林向周瑞凤交付了案涉房屋，交付时房屋为清水房。此后，由周锦淑实际管理租赁房屋，对房屋装修、隔断后，对外分租。本案审理过程中，周瑞凤向本院提交了与案外人吴文秋、邓欢等八人的《居住房屋租赁合同》。 2020年2月8日，因受新冠肺炎疫情影响，需要对租赁房屋内承租人信息进行登记备案，周锦淑与冯发秀通过微信进行沟通： 冯发秀：请你整理一下发给我。我去社区和派出所备案，要求提供返程信息。 冯发秀：总共6个人吗？ …… 冯发秀：所以你要随时关注租户的流动情况，并且要告知我。 2020年2月11日，周瑞凤向冯发秀支付租金25800元。庭审中冯发秀、范志林认可周瑞凤将租金支付到了2020年9月15日，即25800元租金对应的租赁期为2020年3月16日至2020年9月15日。 2020年4月19日，冯发秀因案涉房屋分租问题，与周锦淑通过微信进行沟通，部分聊天内容如下： 冯发秀：我的房子装修成了10来间，改变了原房屋结构，房门也搞坏了，房租到期后怎么给我恢复原状？ 周锦淑：你到期了不租，我要给你恢复原样。 冯发秀：房屋装修及建筑垃圾没有几万元是恢复不了的，所以你要交押金。3900元的押金远远不够。 周锦淑：我们有专业做的人。 …… 周锦淑：你后来不租了吗？ 冯发秀：是的，不租了。你找人来把房子给我恢复原状。 周锦淑：到期了我们有人来做。 冯发秀：不行，必须交押金。 …… 2020年4月19日，冯发秀、范志林向周瑞凤发出《通知》，载明：时代晶科29幢1003号租户，鉴于本户原租户于5月1日房租到期，根据合同约定房屋须恢复原貌，业主也将对本房屋进行装修。请本户每个房间租住的所有人员在5月1日之前办理退租手续并搬离此屋，届时装修公司将进场拆卸临时装修及设施，请提前做好准备工作。 其后，周锦淑与冯发秀通过微信就上述《通知》再次沟通： 周锦淑：这是你贴的吗，你去看看合同几月份到期。 冯发秀：不管了，除非你交押金拆除。 …… 冯发秀：你必须给我交拆除违规装修的押金，到时候你拆除后我退给你。你如果在本周内不交2万，我直接把人赶出去了。 2020年6月2日，因双方无法就房屋恢复原状达成一致，冯发秀、范志林遂拆除了案涉房屋电表，对房屋采取了断电措施。其后，因房屋内断电导致房屋无法使用，周瑞凤提前解除了与分租的八位承租人的租赁合同。 2020年6月4日，周锦淑通过微信向冯发秀、范志林告知提前解除合同，主要内容为：因你将电表拆除，房屋无电无法使用，现通知你，因为租赁合同提前解除，现要求你退还我的未使用房租14333元，押金3900元，并赔偿违约金60000元，并退还你房屋钥匙。冯发秀回复称：你违法改变房屋结构，必须赔偿我的损失，并且恢复原貌，否则起诉你。 2020年8月28日，在本院组织下，周锦淑向冯发秀、范志林交还案涉房屋钥匙四把，电卡一张，门禁卡一张，冯发秀、范志林的委托诉讼代理人申群亮向周瑞凤出具《收条》，同时载明：房屋内装修未拆除。 另查明以下事实： 1.案涉房屋位于成都市高新区，系冯发秀、范志林共同共有。 2.案涉房屋自2020年6月4日至2020年8月28日期间，一直处于断电状态。 以上事实有《房屋租赁合同》《收据》、微信聊天记录以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。本案争议焦点在于：1.合同履行过程中谁存在违约，合同因何解除；2.双方责任的具体承担。 一、合同履行过程中谁存在违约，合同因何解除 本案本反诉之中，双方均认可合同于2020年6月4日解除，只是对解除原因存在争议，故本院对案涉《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除予以确认。现双方互诉违约并主张违约金，周瑞凤认为冯发秀、范志林在合同履行过程中对租赁房屋采取断电措施，导致其无法实现合同目的，构成根本违约。而冯发秀、范志林则认为周瑞凤擅自改变房屋结构，违法群租，造成房屋存在重大安全隐患，并且违反合同约定进行二次整租，亦构成违约，对此，本院从以下几点进行考量： （一）周瑞凤在合同履行中是否存在违约 关于这一问题，主要集中于两个焦点：1.周瑞凤是否改变房屋主体结构进行违法群租，造成重大安全隐患；2.是否违反约定进行二次整租。本院认为，首先，双方合同约定：“冯发秀、范志林同意周瑞凤对该房屋进行装修、分租使用，但不允许进行二次整租”，庭审中冯发秀、范志林也认可同意周瑞凤分租，故周瑞凤对租赁房屋进行分租使用有合同依据。其次，冯发秀、范志林抗辩称周瑞凤为分租而改变房屋主体结构，造成重大安全隐患，但并未对其主张提供充分证据予以证明，应承担举证不能的责任。并且，案涉房屋交付时为清水房，合同约定周瑞凤进行装修须经冯发秀、范志林同意，冯发秀、范志林庭审中称其从2015年出租到2020年初双方产生纠纷四年多时间对房屋装修情况毫不知情明显不符合常理。第三，关于二次整租，本院认为从双方合同约定可知，冯发秀、范志林二人对周瑞凤租赁房屋进行分租是明知的，其整租之意应为将房屋整体转租给他人而周瑞凤不再管理和参与，而并不是不允许分租。另外，冯发秀、范志林在庭审中称对于分租的具体情况不清楚，即便要分租亦只能以原设计的房间为最小出租单位，但在双方2020年2月疫情期间的聊天记录显示，冯发秀、范志林是知悉案涉房屋内居住了6人以上，而案涉房屋原设计为四室一厅，因此，无论是双方的聊天记录，还是合同具体履行情况来看，都无法体现出冯发秀、范志林对于周瑞凤分租行为持有异议。故冯发秀、范志林主张周瑞凤存在违约行为无事实和法律依据，本院不予支持。对其主张的周瑞凤支付违约金的诉请亦不予支持。 （二）冯发秀、范志林在合同履行中是否存在违约 周瑞凤主张因冯发秀、范志林擅自断电，导致合同无法继续履行，故冯发秀、范志林构成违约，冯发秀、范志林对于断电事实予以认可，但抗辩称断电是为了让周瑞凤对房屋进行整改。对此，本院认为，出租人应当保持租赁房屋的适租性，亦有义务维护合同的正常履行，冯发秀、范志林在合同履行期内，无正当理由采取断电措施，直接导致案涉房屋无法正常使用，因而合同无法继续履行，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。至于冯发秀、范志林抗辩所称断电是为了让周瑞凤整改，本院认为，即便需要整改，冯发秀、范志林也应当采取正当途径在合理限度内加以解决，而非直接采取断电方式，直接断电不仅给承租人造成经济损失，也明显超过了一般的救济限度，故冯发秀、范志林断电的行为于法无据，对其抗辩本院不予采纳。周瑞凤因冯发秀、范志林违约而享有合同法定解除权。 二、双方责任的具体承担 基于前述认定，综合双方提出的本反诉诉讼请求，本院分项认定如下： （一）房屋租金 双方均认可周瑞凤是将租金支付到了2020年9月15日，即周瑞凤2020年2月11日支付的租金25800元对应的租期为2020年3月16日至2020年9月15日，折合每月为4300元，现双方合同于2020年6月4日解除，对于合同解除后的租金，冯发秀、范志林应予返还，计算为4300*3+11/30*4300=14476.67元。故本院对于周瑞凤主张的退还租金14333元予以支持。 （二）违约金 周瑞凤此项诉讼请求的依据为合同约定：“在租赁期内，双方任何一方有违约行为，则赔付对方违约金60000元”，如前文所述，冯发秀、范志林应承担相应的违约责任，故对于周瑞凤主张冯发秀、范志林支付违约金的诉请本院予以支持。关于违约金金额，周瑞凤因冯发秀、范志林擅自断电导致租赁房屋无法正常使用，确有损失，而造成的损失实际为与分租租客提前解除合同的租金损失，庭审中周瑞凤明确其提出的租金损失25098.5元并入到违约金诉请中一并主张，同时，本院认为，违约金应该以实际损失为依据，且以弥补损失为主，惩罚为辅，本院综合考虑合同履行情况、周瑞凤所受损失以及违约方过错程度，酌情确定违约金为20000元。 （三）押金 双方合同对于押金的退还约定为：“租期届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带网使用费、卫生费、物管费等费用结算完后，冯发秀于当日将押金（无息）退还给周瑞凤。”，现合同因冯发秀、范志林违约而提前解除，且冯发秀、范志林未能举证证明周瑞凤改变了房屋主体结构破坏房屋设施，故应向周瑞凤退还押金。 （四）关于房屋腾退 关于冯发秀、范志林要求周瑞凤腾退房屋的诉请，因在本院指令之下，双方已经于2020年8月28日完成了房屋钥匙与房屋的交接，已无处理必要。 （五）关于拆除房屋装修、恢复原状 冯发秀与周锦淑2020年4月19日的微信聊天记录中载明：“冯发秀：我的房子装修成了10来间，改变了原房屋结构，房门也搞坏了，房租到期后怎么给我恢复原状？周锦淑：你到期了不租，我要给你恢复原样……周锦淑：你后来不租了吗？冯发秀：是的，不租了。你找人来把房子给我恢复原状。周锦淑：到期了我们有人来做。”，上述内容可以显示出周锦淑对于拆除房屋装修，将房屋恢复原状无异议，也愿意进行恢复，故本院对于冯发秀、范志林主张周瑞凤拆除装修并恢复原状的诉请予以支持。结合房屋装修的现状，本院给予15天恢复原状的期间。 （六）房屋占有使用费 冯发秀、范志林主张周瑞凤支付合同解除后至房屋实际返还之日的租金，此项诉请实际为合同解除后的房屋占有使用费。对此，本院认为,虽然案涉合同因冯发秀、范志林违约而提前解除，且从合同解除后到交还钥匙期间房屋处于断电状态无法使用，但是，周瑞凤因分租对案涉房屋进行隔断装修，房屋整体变动较大，客观上确会影响冯发秀、范志林再次出租，并且，在周锦淑与冯发秀通过微信沟通过程中，周锦淑明确表示愿意拆除装修恢复原状，但至今仍未恢复，故冯发秀、范志林因房屋装修未拆除而未收回房屋也符合常理。因此，本院对于冯发秀、范志林主张周瑞凤支付房屋占有使用费的诉求予以支持。但另一方面，冯发秀、范志林作为房屋所有权人，在周瑞凤迟迟未将房屋恢复原状的情况下，应当及时收回房屋，以避免损失扩大，故本院综合合同履行情况、合同解除原因、双方当事人过错、房屋实际情况，酌定冯发秀、范志林合理止损期为2020年6月4日合同解除之后2个月，即至2020年8月3日，其后的损失为自行扩大的损失，不予支持。至于费用标准，参照合同约定的租金标准，每月4299.75元，费用为8599.5元。 （七）物业费、水费、生活垃圾费 对于冯发秀、范志林主张的物业费、水费、生活垃圾费，根据双方合同的约定，应由周瑞凤承担。但是上述费用的收费主体并非冯发秀、范志林，且冯发秀、范志林并未提供证据证明已对上述费用进行了垫付，因此对于此项诉讼请求不予支持。如今后出现垫付的情况，冯发秀、范志林可另行主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）周瑞凤与被告（反诉原告）冯发秀、范志林于2015年8月15日签订的关于成都市高新区房屋的《房屋租赁合同》于2020年6月4日解除； 二、被告（反诉原告）冯发秀、范志林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周瑞凤退还租金14333元； 三、被告（反诉原告）冯发秀、范志林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周瑞凤支付违约金20000元； 四、被告（反诉原告）冯发秀、范志林于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）周瑞凤退还押金3900元； 五、原告（反诉被告）周瑞凤于本判决生效之日起十五日内将上述房屋内的装修进行拆除并恢复原状。 六、原告（反诉被告）周瑞凤于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）冯发秀、范志林支付房屋占有使用费8599.5元。 七、驳回原告（反诉被告）周瑞凤的其他本诉诉讼请求； 八、驳回被告（反诉原告）冯发秀、范志林的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取2405元，由原告（反诉被告）周瑞凤负担1512元，被告（反诉原告）冯发秀、范志林负担893元，反诉案件受理费减半收取2405元，由原告（反诉被告）周瑞凤负担1203元，被告（反诉原告）冯发秀、范志林负担1202元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年十月十四日 书记员  曾娜