湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初11437号原告：武汉黄浦工贸发展有限责任公司，住所地武汉市江岸区黄浦大街99号。法定代表人：罗守强，董事长。委托诉讼代理人：谈宇良（一般授权代理），湖北景盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：段毅峰（一般授权代理），湖北景盛律师事务所律师。被告：武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处，住所地武汉市江岸区三眼桥路102号。负责人：黄俊翔，主任。委托诉讼代理人：汪秉寰（特别授权代理），湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪一凡（特别授权代理），湖北江浩律师事务所律师。被告：武汉市江岸区花桥街道政务服务中心（武汉市江岸区花桥街道社区服务中心），住所地武汉市江岸区三眼桥路102号。负责人：叶胜，主任。委托诉讼代理人：汪秉寰（特别授权代理），湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪一凡（特别授权代理），湖北江浩律师事务所律师。被告：武汉市江岸区国祥百货经营部，住所地武汉市江岸区江大路142号花桥街小商品市场。经营者：周国祥。被告：周国祥，男，1964年12月14日出生，汉族，住武汉市江岸区。原告武汉黄浦工贸发展有限责任公司（以下简称黄浦工贸公司）诉被告武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处（以下简称花桥街办事处）、武汉市江岸区花桥街道政务服务中心（以下简称花桥街政务中心）、武汉市江岸区国祥百货经营部（以下简称国祥经营部）、周国祥租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月1日、2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告黄浦工贸公司的委托诉讼代理人谈宇良，被告花桥街办事处、花桥街政务中心的委托代理人汪秉寰，国祥经营部经营者周国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄浦工贸公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥腾退位于武汉市江岸区花桥街小商品市场（英才集贸市场）。2．判令被告花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥连带支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金120,000元（人民币，下同）及逾期付款的利息损失，利息以120,000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利息为标准，从2019年1月1日起计算至清偿完毕之日止（暂计至2019年7月31日止利息为3,045元）。3．判令被告花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥连带支付占用费（以每月16,342元为标准计算，从2019年5月1日起计算至实际腾退完毕之日止）。4．判令四被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1994年，我公司（原武汉市江岸区塔子湖街道办事处黄浦村村民委员会）在位于武汉市江岸区竹叶山片区的黄浦村集体土地上投资新建集贸市场，出租给花桥街办事处，用于经营英才集贸市场（花桥街小商品市场）。市场由双方自主经营，自负盈亏。数年后，为解决花桥街道占道经营取缔马路市场的情况下，我公司应花桥街道办事处的要求，将英才集贸市场改造为花桥集贸市场并由花桥街道办事处承租，独家经营。据此，双方签订了几轮租赁合同。双方最后一次在2016年4月29日签订《承租约定》，该协议约定我公司将英才集贸市场出租给花桥街办事处，租赁期限为三年，从2016年5月1日至2019年4月30日。每年租金为120,000元，租金分两次付清，即在每年5月1日至31日、12月1日至31日。租金由具体承租人承担。在上述合同履行最后一年，被告既未按照合同约定支付租金，租赁期限届满后，原告要求被告腾退上述市场，被告也拒不腾退。该市场目前已经纳入中一路重点改造工程拆迁征用范围，面临拆迁，被告应当立即腾退。另外，原武汉市江岸区后湖乡人民政府黄浦村民委员会（以下简称黄浦村委会）经过武汉市江岸区农业局批准，于2008年2月完成集体经济组织改制，改制后成立的经济实体为我公司，由我公司承接原黄浦村委会的全部权利义务和财产。我公司为维护自身合法权益，特依照民事诉讼法的相关规定诉至法院，请法院依法支持全部诉讼请求。被告花桥街办事处、花桥街政务中心共同辩称，欠付租金属实，市场房屋是花桥街办事处新建。自2019年4月30日与黄浦工贸公司的合同到期后已腾退出涉案场地，关于国祥经营部、周国祥的腾退问题，因合同到期后就没有任何关系，该责任和事实花桥街办事处、花桥街政务中心不清楚。占用费不予认可，标准亦不清楚。被告国祥经营部、周国祥共同辩称，不认可黄浦工贸公司的请求，国祥经营部等在此地经营了12年，从2018年2月份开始政府下达拆迁令，要求6月份之前要拆完，一直拖到现在，租户知道这件事后就陆续撤场，国祥经营部从2018年开始就收不到租金，我不同意缴纳租金。2019年4月30日政府张贴拆迁公告。国祥经营部与黄浦工贸公司之间没有任何关系，国祥经营部只是与花桥街签订的合同，国祥经营部等愿意腾退但要把消防投资200多万返还，所有租户请政府妥善安排。经审理查明：1994年,黄浦村委会与花桥街办事处在位于武汉市江岸区竹叶山片区的土地上投资新建集贸市场。市场建成后，由双方自主经营，自负盈亏。为解决花桥街道经营户占道经营等问题，2008年起花桥街办事处将该市场委托周国祥经营、管理，由周国祥将经营户引入市场。2013年5月27日，甲方黄浦村委会与乙方花桥街办事处（花桥街道社会事务服务中心）签订《承租约定》。双方约定，一、将原甲、乙双方共同所有的英才集贸市场承租给乙方，用于乙方解决下岗职工建设小商品市场。二、承租期限叁年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。三、市场管理、经营中的一切责任与费用均由乙方承担，由具体承租人支付。2016年3月29日，委托人花桥街道社会事务服务中心（甲方）与管理人国祥经营部（乙方）签订《花桥街小商品市场委托管理经营合同》。双方约定，甲方将唐蔡路花桥街小商品市场委托给乙方管理经营，委托期限为叁年，自2016年4月1日至2019年3月31日止。甲方委托管理经营的范围包括市场摊位的招租、市场摊位承租户每月租金的收取、硬件设施的维护和改善，等等。市场摊位租赁合同由乙方代表与摊主签订，乙方要根据与小商品市场摊主签订的合同和确定的收费项目、收费标准收取租金，非经甲方同意，乙方不得自行设定收费项目，不得擅自收费，不得新增收费标准。乙方签订合同时交纳伍万元的风险保证金。乙方全年上缴摊位租金收益392,200元，每月25日前上缴摊位租金给甲方22,683元，其中支付黄浦村12万元场租费，由乙方分两次垫付，从全年上缴摊位租金收益中扣除。乙方若不能按时上交收缴的摊位出租费，所欠缴数额从乙方风险保证金中暂扣。如果累计拖欠摊位出租费总额达到风险保证金数额时，甲方可解除合同。如果乙方连续两个月不能按时足额缴纳摊位出租费，甲方有权解除本合同，收回市场管理权，重新对外委托管理，并不予退还乙方风险保证金。三年内若遇到重大政策性变动及不可抗力因素，包括拆迁等，本合同自行中止，乙方所有投资成本不予补偿。结合市场实际情况的变动，与市场摊主需签订补充协议（遇拆迁时，甲方不负责补偿）。此前甲乙签订的合同自行终止。2016年4月29日，黄浦村委会与花桥街办事处再次签订《承租约定》。该协议约定租赁期限为三年，从2016年5月1日至2019年4月30日。每年租金为120,000元，租金分两次付清，即在每年5月1日至31日、12月1日至31日。该《承租约定》的其他内容同2013年5月27日的《承租约定》。上述合同签订后，国祥经营部按与花桥街道社会事务服务中心的约定向黄浦村委会垫付场租费至2018年4月。因传闻该市场要拆迁，商户纷纷离场，导致国祥经营部收取租金不足。2018年5月起，国祥经营部未再向黄浦村委会垫付场租费，但该市场仍由国祥经营部经营、管理。2019年7月25日，黄浦村委会向周国祥发送《工作联系函》，内容为花桥小商品市场土地权属系黄浦村集体所有，市场由花桥街及黄浦村投资新建，根据花桥街社服中心与小商品市场承租人周国祥签订的《花桥街小商品市场委托管理经营合同》已逾期数月；又从2018年5月1日起至今已一年多未交付租金给我村。现为维护村集体利益，保障村民的合法权益，维护社会和谐稳定，请街社服中心及小商品市场承租人周国祥及时支付拖欠租金，我们将保留提起诉讼并强制收回及赔偿损失的权利。另查明，2008年2月28日，武汉市江岸区农业局下发《关于基本完成集体经济组织改制工作的批复》（岸城改[2008]2号），内容载：“后湖街黄浦村：你村《关于集体经济组织股份改制基本完成的报告》已收悉。……经后湖街办事处审定，区‘城中村’综合改造领导小组办公室研究，同意你村基本完成集体经济组织改制工作（改制后的经济实体为：武汉黄浦工贸发展有限责任公司）。”2018年5月4日，武汉市江岸区人民政府下发《关于永红村等10个行政村实施撤村建居工作的批复》（岸政﹝2018﹞7号），内容载：“塔子湖街道黄浦村村民委员会撤销后，按现行街道区域划分，就近编入邻近街道所辖社区管理。”花桥街政务中心系花桥街办事处的二级单位。还查明，武汉市国土房产测绘中心于2008年12月30日制作《土地勘测定界技术报告书》。该报告书中《土地勘测定界技术说明》载“为核定：武汉市人民政府申报的武汉市江岸区后湖乡黄浦村土地面积和使用土地的界址，依据《土地储备规划要点》及附图，由武汉市国土房产测绘中心于2008年12月27日进行勘测定界测量，实测项目总面积105043.15平方米，其中转用征收土地面积为102799.08平方米，埋设界桩218个。……”《用地范围略图》绘制有黄浦村地块一至地块九。其中地块二界桩点号J12—J33。本案所涉小商品市场占用土地包含在地块二中，界桩点号J21—J31。周国祥陈述：“我是1997年从部队转业回来后进入花桥街负责资产管理。市场是90年代初期修建，地是黄浦村的，但房子是花桥街建的，修建的时候没有规划许可。刚开始是做农贸市场，1995、1996年又租给别人做家居市场。2008年之后为了解决下岗职工占道经营问题，又将下岗职工引进市场。”“以前叫英才集贸市场，我来以后2008年改为花桥街小商品市场。现在挂的牌子是花桥商品城。”黄浦工贸公司认为《承租约定》是房与地一起出租。花桥街办事处、花桥街政务中心认为房屋所有权是双方的，租赁使用权收益分花桥街办事处、花桥街政务中心一部分，分黄浦工贸公司一部分，是对房屋租赁收益的分配。上述事实，有经过举证、质证的《承租约定》《花桥街小商品市场委托管理经营合同》《工作联系函》《土地勘测定界技术报告书》《关于基本完成集体经济组织改制工作的批复》《关于永红村等10个行政村实施撤村建居工作的批复》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：经武汉市人民政府申报，武汉市国土房产测绘中心对武汉市江岸区后湖乡黄浦村土地面积和使用土地的界址进行勘测定界测量并制作《土地勘测定界技术报告书》。该报告书中《用地范围略图》绘制临江岸区江大路与黄孝河路夹角竹叶山片区地块二（界桩点号J12—J33）为黄浦村土地。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）第二条第二款规定：“农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：……；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。”依照上述规定，黄浦村对本案所涉小商品市场占用的集体土地（界桩点号J21—J31）享有权益。九十年代初，黄浦村委会与花桥街办事处在上述集体土地上投资新建集贸市场。市场建成后，由双方自主经营，自负盈亏。黄浦村委会与花桥街办事处在2013年5月27日、2016年4月29日签订的《承租约定》指向的租赁物即为该市场。因该市场至今未办理建设工程规划许可手续，也无合法权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款的规定，双方间的《承租约定》应认定无效。黄浦村委会与花桥街办事处之间存在租赁合同关系，而花桥街办事处的二级单位花桥街政务中心将市场委托国祥经营部管理，场租费由国祥经营部垫付，黄浦村委会与国祥经营部之间不存在合同关系。因国祥经营部自2018年5月起未再向黄浦村委会垫付场租费且继续占有、使用该市场，花桥街办事处仍需支付占有使用费。黄浦村委会与花桥街办事处对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。黄浦村委会与花桥街办事处之间的合同被确认无效，国祥经营部继续占有、使用该市场缺乏合同根据和法律依据，理应腾退并向黄浦村委会等返还，但因该市场为黄浦村委会与花桥街办事处共同投资建设，双方在市场中所占份额尚未确定，花桥街办事处亦无腾退之主张，故黄浦村委会要求花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥腾退位于武汉市江岸区花桥街小商品市场（英才集贸市场）的主张，条件不成就。综上，黄浦村经集体经济组织改制后，其经济工作由黄浦工贸公司继受，工作范围及于相应资产的清算、结算。因黄浦村委会与花桥街办事处之间的合同被确认无效，黄浦工贸公司在本案中的主张，本院予以部分支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决如下：一、被告武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处于本判决生效之日起七日内向原告武汉黄浦工贸发展有限责任公司支付占有使用费（自2018年5月1日起计算至武汉市江岸区花桥街小商品市场暨花桥商品城腾退之日止，按120,000元/年的标准计算。2020年1月23日至2020年4月7日期间的占有使用费免交）；二、驳回原告武汉黄浦工贸发展有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,741元，由原告武汉黄浦工贸发展有限责任公司、被告武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处各负担1,870.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  廖丽芳人民陪审员  殷小兰二〇二〇年十月十六日书 记 员  林慧娟