山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终1949号上诉人（原审原告）：马金良，男，1963年8月8日出生，回族，住济宁市任城区。上诉人（原审原告）：刘爱华，女，1963年6月11日出生，回族，住济宁市任城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘建新，山东金华表律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：沈梅，山东金华表律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘汉英，女，1949年1月2日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。上诉人（原审被告）：谷德民，男，1947年2月1日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托诉讼代理人：谷青，女，1971年2月7日出生，汉族，住济宁市任城区，系二上诉人之女。委托诉讼代理人：杜科学，山东康桥（济宁）律师事务所律师。上诉人马金良、刘爱华与刘汉英、谷德民因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初7873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马金良、刘爱华上诉请求：1.济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初7873号民事判决书，请求二审法院，正确适用法律，依法改判。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院适用法律错误。一审判决(第六页最后一段)认为被告未告知原告房屋的权属情况，存在违约行为。虽然没有证据证明被告存在刻意隐瞒的情况，其自称一直认为涉案房屋能办理房产手续，但实际情况是被告在签订合同时确实是未告知原告涉案房屋没有房产证，也没有告知原告涉案房屋不能办理房产证。导致原告在没有全面切实了解涉案房屋特殊权属状况下，购买了涉案房屋………对于原告购买房屋的判断被告负主要责任，原告示尽慎审注意义务应负相应的责任。基于以上认定一审判决326086元的损失，原告应当承担76086元。这一判决结果原告认为被告收回了房产，没有损失，原告如果碰到的卖方是一个诚信的人，那么现在购买的房产价值856086元，原告在一审判决结果下损失了76086元，原因是一审认为原告应尽慎审注意义务。这样的判决原告认为是不具备公正、公平性的。一审法院的错误在于扩大了原告的义务和责任。被告的行为是刻意欺骗而非一审认为的“被告在签订合同时确实是未告知原告涉案房屋没有房产证，也没有告知原告涉案房屋不能办理房产证”。这一点有证人金某的证言、录音证据印证、及至开庭过程中被告陈述证实，被告在卖房时称拆迁房屋有房产证，出卖的房屋能办理房产证，这不是没有证据证明的隐瞒行为而是刻意或是恶意的欺骗行为。原告履行买卖合同的过程没有任何瑕疵，原告没有任何违约行为。缔约过程中原告向介绍人金某及被告询问了能否办证被告的回答是彻底的欺骗，原告没有任何过错。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法纠正。刘汉英、谷德民辩称，被上诉人在涉案房屋买卖过程中没有任何违约行为，涉案房屋是国有企业职工的拆迁房，在被上诉人将拆迁协议、上房清单、物业管理等相关原始书面资料交付给上诉人时，其是明知道该房屋的来源，因为该房屋属于拆迁安置，在售价上也是偏低的，在房屋交付过程中，上诉人是坚持要房并未提出解除合同，在其起诉状中一审判决书第3页第4行，上诉人有明确陈述，坚持要房。房屋未过户的根本原因是因为被上诉人系国有企业职工，土地属于国有划拨，因为房管部门协调不畅所导致。我方没有任何违约责任，因此我方也提出了上诉。购买房屋居住是房屋买卖的根本目的，截止到今天，没有任何部门、机构作出本房屋不能取得所有权证书的定论。刘汉英、谷德民上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费，审计评估费和其他费用均由二被上诉人承担。事实与理由：第一、一审法院认定上诉人没有明确告知被上诉人涉案房产没有房产证，也没有明确告知不能办理房产证影响被上诉人订立合同时的判断，与事实不符。签订涉案房屋买卖合同时，二被上诉人及其家人对该房屋状况，全面知情：上诉人刘汉英是合法享有国有企业拆迁安置人，该合同是双方自愿、真实意愿签订的合法有效的房屋买卖合同。二被上诉人不论从拆迁公司，还是同住邻居处，已经全面明知该房屋是上诉人刘汉英国有企业职工应当享有的居住权的房屋被拆迁，应当得到的合法利益，没有任何瑕疵，该房屋产权明晰，不是小产权房，也根本不存在被告所称的系房改房的情况，济宁市利达对外贸易公司出具的证明足以说明。当被上诉人从上诉人处取得该房屋的所有权资料包括上房清单、物业服务合同、房屋拆迁补偿协议、安置补偿协议原件等一并交付时，二被上诉人对该房屋的所有权取得来源已经完全知情。通过一审开庭查明的事实，上诉人没有任何隐瞒行为。依据被上诉人一审诉状，如此条件优越的学区房，当时的价款53万元就已经很低了，所以二被上诉人入住至今，没有任何障碍。这是不争的事实。被上诉人支付首期购房款后，按照合同约定上诉人就将该房屋交付给被上诉人入住，为协助其过户把取得该房屋的所有权资料包括上房清单、物业服务合同、房屋拆迁补偿协议、安置补偿协议原件等一并一次性交付给二原告，完成了房屋的交付并部分附随义务。签订二手房买卖合同的根本目的，是购买房屋用于居住，办理过户登记属于附随义务，结合本案在该卖房合同第五条也规定了上诉人只是协助义务。被上诉人没有任何证据证明上诉人不履行协助义务，房屋的原始拆迁手续原件在被上诉人入住时，就已经交付给被上诉人。被上诉人在收到这些资料时就明知该房屋所有权的历史渊源属于拆迁补偿获得，土地性质是上诉人单位的国有土地，上诉人也明确告知办理房产证存在的问题，因为过户办证时间无法确定，才没有约定过户时间。为解决此问题，2013年1月13日的购房补充协议中，也给被上诉人预留了购房款47000元，充分保障了该利益，一审开庭中对该事实已经查清。二、一审法院将不能办理涉案房屋过户登记由上诉人承担主要责任，没有法律依据。一审中，上诉人向一审法庭提交了由山东省济宁市利达对外贸易公司出具的证明，该证明能证实：1、涉案房屋的所有权确定为上诉人；2、对于不能办理确权登记客观真实的说明了原因是国企改制运行中政策不衔接，相关部门协调不畅导致无法确权；3、该公司已采取措施向上级主管部门申请为涉房员工抓紧确权。该证明系国有企业出具，具有客观真实性。足以证明不能履行过户登记附随义务是因政府原因导致，是不能归责于上诉人，造成不能过户的原因是国有企业改制运行过程中政策不衔接，政府国资委、土管、规划、国企等相关部门协调不畅通导致，属于政府行为，上诉人没有任何过错，解除合同不是上诉人因房价上升提起，又如何让上诉人承担主要责任。我国合同法对于不可归责于合同双方的原因导致合同义务不能履行的豁免规定十分明确，一审认定上诉人承担主要责任无依据。另外，一审仅根据被上诉人单方请求，将未付清全款的涉案房屋进行评估，取得评估价值，使得被上诉人获取房屋涨价利益；而对上诉人反复强调的实际交付房屋并实际入住使用七年多的使用收益，即上诉人不动产物权应得租赁费不做任何处理，有违常理，对上诉人极为不公平。综上，二上诉人都是中共党员，均年逾七十，在单位尽职尽责光荣退休，光明磊落，从没有任何不诚信行为，按照国家政策和拆迁补偿规定取得了该房屋的所有权，出售该房屋也是诚信履约，没有任何过错。敬请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。马金良、刘爱华辩称，上诉状陈述的事实与一审查明的事实相悖，根据一审相关证据显示，刘汉英、谷德民在一审出庭，所作的陈述与买卖房屋介绍人所作的证人证言及在买房后我方向刘汉英方催促其履行办理房产证的义务内容中，证实了在购买房屋时刘汉英方告诉我方所购买的房屋具备房产证，实际上是没有的，并且明确表示该回迁房是能够办理房产证的，我方一再催促，长达7年之久，我方购买房屋有权享有完整的财产权利，如果对方不违约，我方购得权属完整的房屋，我方可以去担保、抵押，但现在房屋不具备这种功能，造成财产权利瑕疵，因此，刘汉英方违约行为明显，其上诉状主张的我方及其家人对房屋状况知情，违背事实。对方认为我方居住7年，应支付租赁费，这种主张不具备任何法律依据，如果刘汉英方不违约，双方不会有纠纷，也不会存在租金问题。最高院会议纪要明确规定房屋的使用费应与占有价款方应当支付的资金占有费相互抵销，本案中，我方返还房屋，刘汉英方返还购房款，公平合理。马金良、刘爱华向一审法院起诉请求：一、请求依法判决解除原被告签订的二手房买卖合同，由二被告返还购房款48万元，二被告赔偿原告损失10万元，二次开庭时变更赔偿损失诉讼请求为376086元。二、诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实，原告夫妻二人马金良、刘爱华经金某介绍并见证从被告夫妻刘汉英、谷德民处购买住房一套。双方于2012年11月27日签订《二手房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于南池怡景园2号楼3单元11层东户住房（面积97.36平方米，储藏室14.14平方米）一套，价款53万元。合同约定，二原告在合同签订之日支付房款30万元，在2013年1月15日前支付房款13万元，双方办理房屋过户手续的同时，由二原告付清剩余房款；如原告在2013年1月15日前按时支付房款13万元，被告同意将房屋价格优惠至人民币527000元。合同签订当日，二原告支付购房款30万元，2013年1月13日支付购房款13万元；同日双方签订购房补充协议，约定二原告在2013年5月1日前支付购房款5万元，余款47000元在双方办理房屋过户后支付；2013年4月21日，二原告向被告支付购房款5万元，至此二原告共计支付了购房款48万元。二原告在2013年1月13日支付13万元房款后入住了涉案房屋，后被告将涉案房屋的房屋拆迁安置协议书、房屋拆迁安置补充协议、房屋交接确认书、上房单交付给了原告。现原告以涉案房屋迟迟不能办理房产证为由诉讼来院。经查，涉案房产系由被告刘汉英之前居住的单位（济宁市利达对外贸易公司）分配的宿舍（4间平房）拆迁安置之后取得的。庭审中，二被告称在与二原告签订房屋买卖合同时，一直认为涉案房屋和其他房屋一样能办证，没有明确告知二原告不能办理房产证。一审法院认为，在买卖合同的订立过程中，卖方应当履行自身的告知义务，应当向买方如实介绍买卖物的质量、瑕疵、权属状态等情况，使对方当事人在切实了解买卖物情况的基础上，作出是否达成交易的判断。本案中，原被告双方于2012年签订的《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，系有效合同。合同履行中，原告依约支付购房款，未有违约行为；被告也将涉案房屋交付给原告使用，但被告未明确告知原告房屋的权属状况，存在违约行为。虽然没有证据证明被告存在刻意隐瞒的情况，其自称一直认为涉案房产能办理过户手续，但实际情况是被告在签订合同时确实未明确告知原告涉案房屋没有房产证，也没有明确告知原告涉案房屋不能办理房产证，导致原告在未全面切实了解涉案房屋的特殊权属状态的情况下，购买了涉案房屋。因此导致的后果是原告购买涉案房屋后长期未能办理产权证，迄今亦不能确定何时能够办理房产证，甚至最终能否办理房产证。对于原告因此做出的订立合同的判断，被告应负主要责任；由于原告在订立合同时知道涉案房屋系拆迁安置的房子，作为买方，原告应谨慎的审核所购买房屋的权属状态，而本案中原告未尽到审慎的注意义务，亦应承担相应责任。关于办理涉案房屋房产证事项，被告是否仅有协助义务的问题，从合同的性质、目的和交易习惯看，原告买受房屋，其不仅是要获得房屋的使用权，同时有权获得房屋的所有权，被告让原告获得房屋的所有权应是合同的附随义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，由于被告的原因，原告未能取得房屋权属证书，被告已构成违约。且在房屋买卖合同中约定了双方在办完过户手续时，原告付清剩余款项，由此也可以看出，双方将办理房产过户作为被告方的义务之一。由于被告的原因导致原告无法实现买房确权的合同目的，原告因此享有解除合同的权利，对原告所提出的解除原被告签订的二手房买卖合同，返还购房款48万元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告所要求的房屋差价损失，系违约方应当预见违约后对守约方造成的客观损失。该涉案房屋所涉及的房屋买卖合同的解除，系因原告未尽到审慎的注意义务，被告方未尽到告知义务，且被告方履行合同义务不符合约定，被告应当承担赔偿损失的违约责任，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。具体到本案中，由于房地产日益增值，涉案房屋现在的市场价值与合同订立时的市场价值之间已经有了一定的差距，这个差价系原告方在合同完全履行后可获得的利益。如果原告方当时购买到的是有房产证的房子或者购房后可以办理产权证，那么原告方所获得的即是增值后的房屋的价值。同时，合同解除后，增值后的房屋亦会返还给被告方。因此关于原告要求被告赔偿房屋增值损失的问题，本案中房屋的增值为经评估确定的涉案房屋现在的市场价值856086元减去合同订立时确定的房屋价款53万元，涉案房屋的增值数额为326086元。本院综合考量买卖双方的过错程度，认定由被告赔偿原告差价损失25万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告马金良、刘爱华与被告刘汉英、谷德民签订的二手房买卖合同；二、被告刘汉英、谷德民于本判决生效之日起三十日内返还原告马金良、刘爱华购房款48万元，并赔偿原告损失25万元；三、原告马金良、刘爱华于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋恢复原状返还给被告刘汉英、谷德民，在返还涉案房屋时将被告交付的房屋资料一并返还给被告；四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12360元，由原告负担2360元，被告负担10000元。保全费5000元由被告负担。评估费15000元，由原告负担3000元，被告负担12000元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另，在二审期间，马金良委托代理人提交代理意见载明“经马金良夫妇二人前往不动产管理局等登记部门咨询求证本案诉争房产现已能够办理房产过户手续并取得房屋产权证书。本着尊重事实的原则，经上诉人马金良夫妇二人同意，代理人对诉争房屋不能办理房屋产权登记的主张不再坚持”。刘汉英、谷德民的代理人提交两份证明及涉案房屋小区2号楼回迁布局资料一宗，能够证明案涉房产已满足办证条件。本院认为，马金良、刘爱华提起本案诉讼，其理由是“在办理过户手续过程中，却被告知该房存在一定问题无法办理过户”。对于案涉房屋能否办理过户手续问题，二审期间出现了新的事实，即本案诉争房产现已能够办理房产过户手续并取得房屋产权证书，马金良、刘爱华代理人对诉争房屋不能办理房屋产权登记的主张亦不再坚持，故刘汉英、谷德民关于“撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求”的上诉主张，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初7873号民事判决；二、驳回马金良、刘爱华的诉讼请求。一审案件受理费12360元，保全费5000元、评估费15000元，二审案件受理费23460元，均由上诉人马金良、刘爱华负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年十月十日书记员  李梦琦