天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0105民初5707号原告：天津市缘和顺物业服务有限公司，住所地天津市河**大沽南路与奉化道交口东北侧晶彩大厦1.**。法定代表人：高振钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：冀凤君，男，该公司职员。被告：李朝岩，女，1968年3月8日出生，汉族，住天津市河**。原告天津市缘和顺物业服务有限公司与被告李朝岩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市缘和顺物业服务有限公司（以下简称缘和顺物业）的委托诉讼代理人冀凤君，被告李朝岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告缘和顺物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付拖欠的2013年8月1日至2018年10月31日期间物业服务管理费2330.03元；2.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系具有相应资质的物业服务企业，按照相关法律规定及合同约定为被告所在小区提供物业管理服务，而被告作为小区业主拒绝履行交纳物业管理服务费的义务。截至2018年10月，被告共计拖欠物业管理服务费及机电设备费共计2330.03元。故为了维护合法权益，诉至贵院，望判若所请。被告李朝岩辩称，请求驳回原告全部诉讼请求。具体理由：1.物业公司没有提供最基本的物业服务，小区环境脏、乱、差，小区内卫生、绿化、公共设施、治安环境差；2.物业公司出租公摊位置，违法搭建车棚存放外来车辆，给小区带来了安全隐患，且没有将收入用于小区建设；3.物业公司乱收费，只赚钱不干活，缘和顺物业曾于2017年收取被告二次供水费120元，现被告要求退回；4.原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：原告于2011年3月8日与天津市河北区昌海公寓华新小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限为2011年3月8日起至2014年3月8日终止，多层住宅房屋物业管理服务费的收费标准为0.5元/月/平方米，业主应于每季度第一个月10日内交纳。2014年3月8日原告与天津市河北区华新小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限为2014年3月8日起至2016年3月7日终止，多层住宅房屋物业管理服务费的收费标准为0.55元/月/平方米，但原告在庭审过程中陈述，其公司实际上没有在签订合同当月就按照新标准收费，而是从2014年7月1日起开始按照房屋建筑面积每月每平方米0.55元收取物业费，合同约定业主应于每季度第一个月10日内交纳物业费用。2016年5月10日，原告再次与天津市河北区华新小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定服务期限为2016年3月8日起至2019年3月7日终止，多层住宅房屋物业管理服务费的收费标准为0.55元/月/平方米。合同签订后，原告为该被告所在小区提供了物业服务，2018年10月31日原告提前停止向该小区提供物业服务。被告系天津市河**房屋所有权人，该房屋建筑面积68.33平方米。被告拖欠原告自2013年8月1日至2018年10月31日期间的物业管理服务费。具体数额为：2013年8月1日至2014年6月30日期间，物业费计费标准为0.5元/月/平方米，被告每月应交纳物业费34.17元，11个月共计375.87元。2014年7月1日至2018年10月31日，物业费计费标准为0.55元/月/平方米，被告每月应交纳物业费37.58元，52个月共计1954.16元。原告曾于2018年7月向法院起诉，要求被告交纳拖欠物业管理服务费，但该次诉讼错将被告李朝岩的名字误写成“李朝阳”，被告在庭审中认可原告起诉的是其本人，后原告提起撤诉申请，本院予以准许。被告提交一张编号为0014907的天津市企业单位往来收据一张，但因该收据内容缺失已无法辨认收费时间和具体项目，该收据交款人处加盖有天津市缘和顺物业服务有限公司的公章。被告表述该收费票据系2017年被告收取的二次供水费120元，该笔收费系违法收费，应予退还。庭审中，原告否认该公章系其公司公章，其公司亦未收取过二次供水费，因该票据上没有任何字迹显示，故其公司不认可。上述事实，有原、被告提交的相关证据材料和庭审记录予以佐证。本院认为，原告与天津市河北区华新小区业主会签订的三份物业服务合同合法有效，本院予以确认。该三份合同对业主具有约束力，双方均应依约全面履行各自的义务。原告已经履行了物业管理服务的义务，被告作为业主亦应履行交纳物业管理服务费的义务。关于被告针对诉讼时效的抗辩意见，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期间届满之日起计算。原告主张的2013年8月1日至2014年3月7日的物业费，因根据原告与天津市河北区昌海公寓华新小区业主会于2011年3月8日签订的《天津市住宅物业服务合同》的约定，业主应于每季度第一个月10日前交纳物业费用，该合同最后一期物业费的履行日期应为2014年1月10日，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，在实施之前已超过2年的诉讼时效，故而应适用《中华人民共和国民法通则》关于2年的诉讼时效规定。被告对于此时间段的诉讼时效抗辩意见，本院支持。原告主张的2014年3月8日至2016年3月7日的物业费，因根据原告与天津市河北区华新小区业主会于2014年3月8日签订的《天津市住宅物业服务合同》的约定，业主应于每季度第一个月10日前交纳物业费用，该合同最后一期物业费的履行日期应为2016年1月10日，在《中华人民共和国民法总则》实施前未超过2年的诉讼时效，故应适用《中华人民共和国民法总则》关于3年的诉讼时效规定，因原告曾于2018年7月向本院起诉被告追索拖欠的物业服务费，故而诉讼时效应中断，被告针对此时间段的诉讼时效抗辩意见，本院不能支持。2014年3月8日至2014年6月30日共计3个月24天，物业管理服务费计费标准为0.5元/月/平方米，此时间段的物业管理服务费应为129.87元（34.17元/30天*24天+34.17元*3个月）。2014年7月1日至2018年10月31日共计52个月，物业费计费标准为0.55元/月/平方米，此时间段的物业管理服务费应为1954.16元（37.58元*52个月）。故被告应给付原告物业管理服务费共计2084.03元。关于被告所讲原告在物业管理服务中存在的问题，部分反映出原告在履行物业管理服务主要义务的同时存在一定瑕疵，因此对于被告所欠2014年3月8日至2018年10月31日的物业管理服务费应酌情予以减免10%。关于被告抗辩原告曾于2017年收取其二次供水费120元，并要求被告退还一节，现因被告提交的票据内容缺失，无法判断收费类别和时间，亦无法证明该收费系原告的违法收费，因证据不足，故而应承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告李朝岩一次性给付原告天津市缘和顺物业服务有限公司2014年3月8日至2018年10月31日的物业费2084.03元的90%即1875.63元；二、驳回原告天津市缘和顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李朝岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 魏 薇二〇二〇年十月九日书记员 江宇轩附：本裁判文书适用法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日其计算。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。三、《中华人民共和国合同法》第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。四、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。五、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。六、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。