广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初1570号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村，统一社会信用代码91440101788947653D。负责人：代涛。委托代理人：曹娟，系该公司员工。被告：刘建兴，男，1977年10月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司（以下至判决主文简称碧桂园增城分公司）与被告刘建兴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员何宇琳独任审理，并于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曹娟到庭参加诉讼，被告刘建兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告碧桂园增城分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年1月至2019年12月止共24个月的物业服务费14843.52元（按房屋建筑面积285.86㎡，每月每平方米2元，及花园面积93.51㎡，每月每平方米0.5元，合计每月的物业服务费为618.48元）；2、判令被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金14843.52元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，暂计至2020年1月10日的违约金为24569.12元，调整违约金金额与物业服务费本金一致，即调整违约金为14843.52元）；上述物业服务费、违约金等共计29687.04元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用(由败诉方当事人直接向原告支付)。事实和理由：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。协议签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。刘建兴享有所有权××广园××桂园××街××号的房屋，属于原告管理的物业服务区域范围，2007年7月16日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定刘建兴按房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。刘建兴于2016年4月开始拖欠原告物业服务费及违约金等费用，虽经原告多次催促，发催交函催收，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费、违约金等费用。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告刘建兴未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。经审理查明：增城市碧桂园物业发展有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，合同载明甲方选聘乙方对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务，步梯洋房：按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；电梯洋房首层：按房屋建筑面积1.8元/月·平方米计收；单体/连体住宅：按房屋建筑面积2元/月·平方米计收；花园按花园面积0.5元/月·平方米计收，物业服务费应按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳上月的物业服务费。甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应付物业服务费用的5‰交纳违约金。本合同经甲乙双方签署后生效，至本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业与其签订的《物业服务合同》生效时，本合同自动终止。2007年7月31日，原业主钟黎军（甲方，业主）与原告（乙方，物业管理公司）签订《碧桂园前期物业服务协议》，载明“……第三章物业服务费用……第七条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：……该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2元，花园面积每月每平方米0.5元。……花园面积93.85平方米……第八条甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，……于公历每月5日前交纳。……第二十二条……甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金……”。2015年11月25日，原业主钟黎军与被告刘建兴签署了《广州市存量房买卖合同》，合同编号为：穗存量房合字××号的合同，对案涉房屋进行交易。另查明，广州市规划和自然资源局增城区分局出具《不动产登记查册表》，载明“房屋座落新塘镇广园东碧××凤凰城××街××号。建筑面积285.86平方米，产权人：刘建兴”，登记时间为2015年11月26号。2019年8月21日，碧桂园增城分公司向刘建兴邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求刘建兴在2019年9月30日前缴清拖欠的费用。2019年11月28日，碧桂园增城分公司向刘建兴邮寄了《关于催缴物业服务费的函》，要求刘建兴在2019年12月20日前缴清拖欠的费用。庭审中，碧桂园增城分公司主张以下事实：1、本月收取的其实是上个月的物业服务费。2、在实际操作中，只要业主在当月月底之前支付上个月的物业服务费，碧桂园增城分公司就不计算滞纳金，故滞纳金统一从下个月1日开始计算。本院认为：碧桂园增城分公司与原业主钟黎军签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。被告与原业主钟黎军签署了《广州市存量房买卖合同》，并成为案涉房屋的产权人，理应依约履行义务。碧桂园增城分公司已依约对案涉房屋提供了物业管理服务，故刘建兴应按上述协议的约定交纳物业服务费。现碧桂园增城分公司主张刘建兴未交纳物业服务费，刘建兴并无证据证明其已交纳上述期间的物业服务费，且刘建兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证权利。本院采信碧桂园增城分公司的主张，故碧桂园增城分公司主张刘建兴应支付自2018年1月至2019年12月的物业管理费，按住宅每月每平方2元、花园每月每平方0.5元计收，本院予以支持。经核算，每月物业服务费为618.65元（285.86平方米×2元/平方米+93.85平方米×0.5元/平方米），现原告主张每月物业服务费为618.48元，本院予以确认。即上述期间内的物业服务费合计14843.52元（618.48元/月×24个月）。至于违约金的问题，根据《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定，刘建兴不按约定时间交纳费用的，碧桂园增城分公司有权要求刘建兴支付从逾期之日起每日千分之五的违约金，现碧桂园增城分公司主张违约金从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2018年1月物业服务费的延迟交纳违约金，从2018年3月1日开始，按1月应交物业服务费为本金，每逾期一日按千分之五计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。被告刘建兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘建兴于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司支付2018年1月至2019年12月的物业服务费14843.52元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清款日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限，总额以14843.52元为限)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元（原告已预缴），由被告刘建兴负担。原告已预缴的款项，本院不退回，被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何宇琳二〇二〇年十月二十六日书记员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。