惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2946号原告：余石平，女，汉族，1982年8月25日出生，住广东省深圳市坪山新区****************，身份证号码：440************142，。委托诉讼代理人：邱文峰，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王章勇，广东金卓越（惠阳）律师事务所律师。被告：惠州大亚湾如兴实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**上杨地段，统一社会信用代码：91441300X17852138W。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：温晓文，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓燕，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。原告余石平与被告惠州大亚湾如兴实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告余石平的委托诉讼代理人邱文峰，被告惠州大亚湾如兴实业有限公司的委托诉讼代理人张晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金49656.06元.2、判令被告支付原告燃气设施补偿款12515.74元。3、判令被告支付原告电商团购费10000元。以上3项小计：72171.80元。4、判令被告向原告支付因延期支付上述三项金额的赔偿金，自2019年12月31日开始按0.03%/计算，暂计至2020年6月30日为3940.58元。5、判令被告向原告支付商品房面积差异款29641.34元。以上5项金额合计：105753.73元。6、本案的受理费、保全费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系房地产开发企业，开发销售惠州大亚湾西区人民东路10号志隆大厦，经前期商洽，原被告于2017年8月12日签署了《商品房买卖合同》及补充协议。主要内容为原告购买志隆大厦14层03号房，约定用途为住宅，合同房产建筑面积为93.96平方米，单价为每平方10548.52元，总价款为991139元,并约定2018年12月31日交房。后该房产未能如期交付，亦未铺设燃气管道。经众多业主交涉，被告为解决延期交房及其它问题，于2019年8月6日向包括原告在内所有业主出具《如兴实业关于志隆大厦业主的赔偿及补偿方案（最终版）》（下称《赔偿及补偿方案（最终版）》），该方案主要确定：1.逾期交房补偿方案：逾期交房时间从2019年1月1日起算，至商品房最终实际交付之日止，按总房价款万分之1/日的标准向原告支付违约金；2.天然气补偿方案：因商品房未铺设燃气管道，被告向原告补偿10000元现金及垫付1年的物业管理费；3.团购费/电商费：原告购房时向案外人“惠州善居”缴纳电商团购费但未实际享受购房优惠的，由被告先行向原告退还10000元；4.如被告未按期兑现以上赔偿/补偿，则须按应付赔偿/补偿金额的0.03%/日向原告支付延期支付赔偿金。2020年5月15日被告正式通知业主收楼，但未按上述赔偿及补偿方案（最终版）支付承诺的相关赔偿/补偿。鉴于被告多次违约，现原告请求法院判令被告将各项赔偿/补偿一次性直接支付给原告。具体数额：1逾期交房违约金49656.06元（991139元×0.01%×501天）；2、天然气补偿款12515.74元（现金10000元+一年物业费2515.74元）；3、电商团购费10000元；4、被告因延期支付上述三项款项，应自2019年12月31日开始按0.03%/计算延期支付赔偿金；5、房屋面积差异款29932.65元（2.81平方×10548.52元）。惠州大亚湾房地产测绘所于2020年4月21日对“志隆大厦”全部房屋出具测绘报告，其中原告购买的房屋测得面积为91.15平方米，与合同约定的面积93.96平方米少了2.81平方米。现因双方对上述事项协商未果，为保障原告合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律及相关司法解释向人民法院提起诉讼，恳请判如所请。原告向法庭提交了以下证据：1.商品房买卖合同及补充协议；2.购房发票；3.大亚湾房管测绘成果报告；4.《如兴实业关于志隆大厦业主的赔偿及补偿方案（最终版）》；5.浦发银行信用卡对账单；6.团购费满足资格业主列表、志隆大厦业主沟通群聊天记录；7.2020年5月15日收房通知书。拟证明其诉称的事实。被告辩称：一、原告主张被告向其支付延期交房违约金的时间起算及截止均计算错误，因疫情不可抗力因素导致验收推迟，且《如兴实业关于志隆大厦业主的赔偿及补偿方案（最终版）》（以下简称《赔偿及补偿方案》）中30%的逾期违约金应从未来物业管理费予以抵扣，因此原告主张被告向其支付延期交房违约金49656.06元无事实和法律依据，依法应当予以驳回。首先，根据原告与被告于2017年8月12日签订的志隆大厦《商品房买卖合同》之补充协议第十一条第8款“任何情况下，出卖人延迟三个月交楼的，不构成违约。延迟超过三个月时，起算违约”的约定，双方均同意违约责任起算时间延迟三个月，即自2019年3月31日起算。因此原告主张自2019年1月1日起计算延期交房违约金于法无据。第二，涉案工程志隆大厦已于2019年12月12日竣工并经建设、监理、施工、勘察、设计5单位验收合格，但是由于新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，惠州市住房和城乡建设局于2020年1月30日印发《关于进一步加强我市房屋市政工程新型冠状病毒感染肺炎疫情防控措施工作的通知》，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局于2020年2月26日印发《大亚湾区在建工程疫情防控期间复工备案流程》（惠湾住建[2020]142号），直至2020年4月22日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局才对涉案工程志隆大厦同意予以备案。根据《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”以及《中华人民共和国民法总则》第180条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，因疫情原因导致验收推迟，属于不可抗力造成的，该期间延误不应作为违约时间。第三，被告于2020年4月22日将涉案工程志隆大厦的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《惠州大亚湾房产测绘成果报告（实测）》以及《建设工程规划验收合格证》发送至原告所在的微信群（微信群名：志隆大厦业主+而立公社沟通群），告知了原告涉案商品房已符合交付条件，并通过电话通知原告前来收楼。以上事实从原告提交的证据7《2020年5月15日收房通知书》中“我公司已在微信群中通知交付，现再次补充通知交付”亦可以证实。此外，被告亦将上述文件张贴至志隆大厦的大堂进行公示。根据原告与被告签订的志隆大厦《商品房买卖合同》之补充协议第四条“买受人应在接到出卖人的交房书面通知后的15日内办理收楼手续，买受人逾期不到指定地点办理收楼手续的，或出卖人公示了买卖合同第八条规定的证明文件后，买受人逾期未签署《房屋交接书》的，视为出卖人实际已按时交付物业和买受人已同意接受该物业，出卖人不承担逾期交付的责任”的约定，被告已于2020年4月22日将上述文件进行了公示，应视为被告已实际交付物业，被告不承担逾期交付的责任。第四，退一步讲，即便被告需承担违约责任，但根据双方签订的《赔偿及补偿方案》第1条第(3)款“赔偿方式：70%的逾期违约金以现金方式分期支付，剩余30%的逾期违约金以未来物业管理费予以抵扣……B．以未来物业管理费抵扣（30%部分）的具体赔偿操作方法：在业主应付物业管理费的前一个月月底，以转账方式将该月业主应付物业管理费支付给业主”的约定，被告只需向原告支付逾期违约金的70%，剩余逾期违约金的30%应从未来物业管理费予以抵扣，故原告主张逾期违约金30%的部分于法无据。综上所述，原告主张被告向其支付延期交房违约金34749.03元无事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、原告主张被告向其垫付1年的物业管理费2515.74元无事实和法律依据，依法应予以驳回。根据双方签订的《赔偿及补偿方案》第2条第(2)款“1年的物业管理费抵扣方式参照逾期交付赔偿方案，赔偿期间从逾期违约金赔偿（物业费抵扣部分）支付完毕之日起算”的约定，已明确约定了1年物业管理费的赔偿时间，即从逾期交付违约金的物业管理费部分支付完毕之日起才开始计算。目前逾期违约金数额并未明确，且该1年物业管理费赔偿时间需将30%的逾期违约金从物业管理费抵扣完毕后才开始起算。故该1年物业管理费的赔偿时间尚未开始起算，因此原告主张被告垫付1年的物业管理费没有事实和法律依据，依法应予以驳回。三、原告主张电商团购费10000元于法无据，依法应予以驳回。首先，根据《赔偿及补偿方案》第3条第(1)款“垫付资格：满足以下资格的业主，携带有效凭证（身份证及收据、转账凭证等），可以由我公司先行垫付团购费：已缴纳团购费但无实际购房优惠，购房优惠是指合同签约总价低于备案总价1万元以上的”的约定，原告未能提供有效转账凭证，且该转账凭证中转入的账户是惠州市**电子商务有限公司，与被告无关，因该笔团购费并非支付给被告，故不满足被告退还团购费的条件。第二，原告提供的《团购费满足资格业主列表》并非被告出具，该《团购费满足资格业主列表》并无被告的公章予以确认，根据“谁主张，谁举证”的基本原则，原告无法提供证明其已缴纳团购费但无实际购房优惠的相关证据，依法应承担举证不能的不利后果。因此原告主张电商团购费10000元于法无据，依法不应被支持。四、原告主张以72171.80元为基数计算赔偿金为3940.58元，但该72171.80元中有大部分金额是无事实和法律依据的，前文已述，故该赔偿金3940.58元依法也不应被支持。综上所述，原告的主张没有任何事实和法律依据，请求贵院依法予以驳回原告的全部诉讼请求。被告向法庭提交以下证据：1.图片、微信聊天记录截屏；2.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《惠州大亚湾房产测绘成果报告（实测）》、《关于进一步加强我市房屋市政工程新型冠状病毒感染肺炎疫情防控措施工作的通知》、《关于印发大亚湾区在建工程疫情防控期间复工备案流程的通知》。拟证明其辩称的事实。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2017年8月12日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《志隆大厦〈商品房买卖合同〉之补充协议》。合同约定：原告购买被告开发建设的惠州大亚湾西区人民东路10号志隆大厦14层03号房（以下简称涉案商品房），预测建筑面积共93.96平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10548.52元，总价款为991139元，原告应于2017年5月5日前支付首期房价款301139元，余款690000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.原告交清全部房款或者银行放款后，并付清所有应付款项；4.满足其他双方约定的交付条件。该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条对于商品房相关设施设备交付条件的约定：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。合同第十一条约定：（一）被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条约定处理。合同第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照约定的时间将该商品房交付原告的，逾期在90日之内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同第十三条规定：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，根据实测建筑面积结算，实行多退少补，双方不解除合同。合同第二十一条约定：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为惠州市贝莱物业管理有限公司，物业服务时间从2016年8月10日到2021年8月9日，物业服务费为2.3元/月·平方米（建筑面积）。合同第二十五条约定：原告和被告保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄或其他方式送达对方。补充协议第四条约定：原告应当在接到被告的交房书面通知后15日内办理收楼手续，原告逾期不到指定地点办理收楼手续的，或被告公示了买卖合同第八条规定的证明文件后，原告逾期未签署《房屋交接书》的，视为被告实际已按时交付物业和买受人已同意接受该物业，被告不承担逾期交付责任；第十一条第8项约定：任何情况下，出卖人延迟三个月交楼的，不构成违约。延迟超过三个月时，起算违约金。原、被告还对其他相关事项作了约定。原告按约付清了购房款。涉案商品房于2020年4月21日取得房屋测绘报告，据房屋测绘报告，该商品房的建筑面积为91.15平方米。涉案商品房于2020年4月22日取得建设工程竣工验收备案证明文件。庭审中，原告认可被告于2020年5月15日交付商品房。商品房交付时，没有完成室内燃气管道的敷设。2019年8月6日，被告向志隆大厦各位业主发出《赔偿及补偿方案（最终版）》，提出赔偿及补偿方案：1.逾期交付赔偿方案：（1）逾期起算日：逾期交付赔偿的时间从2019年1月1日起算。（2）赔偿金额计算：从逾期起算日起，直至商品房最终实际交付之日止（交付条件以合同约定为准），按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（3）赔偿方式：70%的逾期违约金以现金支付方式分期支付，剩余30%的逾期违约金以未来的物业管理费予以抵扣。具体赔偿操作方法见下：A.以现金方式支付的逾期违约金（70%部分）具体赔偿操作方法：将2019年10月31日作为首期支付的基准日，先行支付2019年1月1日至2019年2月28日期间的逾期违约金，支付金额计算方式：合同总价款*该期逾期天数*0.01%*70%=该期赔偿金额。第二期逾期违约金于2019年11月30日支付，支付2019年3月1日至2019年4月30日期间的逾期违约金，计算公式同上。后续违约金的支付以此类推，直至最终支付完毕。B.以未来物业管理费抵扣（30%部分）的具体赔偿操作方法：在业主应付物业管理费的前一个月月底，以转账方式将该月业主应付物业管理费支付给业主。举例：业主于2020年1月5日应付1月230元物业管理费，则我公司应于2019年12月31日前将230元物业管理费转账至业主指定账户。2.天然气补偿方案：（1）补偿金额：10000元现金分期支付及1年的物业管理费抵扣。（2）补偿方式:10000元现金方式分三期支付，分别于2019年10月31日前、2019年11月30日前及2019年12月31日前支付完毕，三期支付金额分别为3000元、3000元、4000元。1年的物业管理费抵扣方式参照逾期交付赔偿方案，赔偿期间从逾期违约金赔偿（物业费抵扣部分）支付完毕之日起算。3.团购费/电商费解决方案：（1）垫付资格：满足以下资格的业主，携带有效凭证（身份证及收据、转账凭证等），可以由我公司先行垫付团购费：已缴纳团购费但无实际购房优惠，购房优惠是指合同签约总价低于备案总价1万元以上的。举例：业主已缴纳团购费，最终合同签约总价为1000000元，备案总价为1010000元，则视为业主已享受购房优惠，我公司不再予以垫付。（2）垫付方式：10000元团购费以现金方式分三期支付，分别于2019年10月31日前、2019年11月30日前及2019年12月31日支付完毕，三期支付金额分别为3000元、3000元、4000元。4.其他：以上赔偿或补偿具体情况请见附件1《志隆大厦业主赔偿及补偿确认表》，若我公司未按期兑现，则须向业主支付相应的延期支付赔偿金，延期支付赔偿金按应付金额的0.03%/日计算。2020年5月15日，被告向志隆大厦各位业主发出收房通知，主要内容为：志隆大厦已于2020年4月21日取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，按照商品房买卖合同（预售）第九条，已具备商品房交付条件。我公司已在微信群中通知交付，现再次补充通知交付。至于存在的个别问题，我公司正在全力整改中，各位业主可以继续安排时间预约收房，对于业主存在的各种纠纷和问题，我公司成立了以温远钦、庄凤香为成员的工作小组，并委托志隆大厦1608刘建国业主协助我公司受理业务，委托时间暂定至2020年6月15日前，按照我公司政策以我公司名义发布消息回复各位的问题，最终以我公司的审核为准。正式交房起算日设为2020年5月1日，相关事项的计算要减掉政府三个月的非办公时间。无论是否正式办理收房手续，管理处都将从2020年7月1日起计收物业管理费和中央空调分摊费用（若中央空调系统未完工交付，则起算日期顺延），延误缴纳的，按行业规范标准计收滞纳金。本院认为:本案属于商品房预售合同纠纷。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告于2019年8月6日向志隆大厦各位业主发出的《赔偿及补偿方案（最终版）》，是被告的单方承诺，单方法律行为可以给本人创设义务、放弃本人权利，除非他人认可，不能给他人创设义务、替他人放弃权利，对不违背效力性强制性规定的条款均具有法律效力。因此，对被告辩称其没有与原告就《赔偿及补偿方案（最终版）》达成一致意见、方案对双方不具有法律效力的意见，本院不予采纳。被告除了按照合同履行义务，仍应履行《赔偿及补偿方案（最终版）》的相关承诺。综合原、被告的诉辩意见，对本案的处理分析评判如下：1.关于被告在商品房交付上是否存在违约的问题。原、被告在合同中约定的交房日期为2018年12月31日前，涉案商品房于2020年4月21日取得房屋测绘报告、于2020年4月22日取得建设工程竣工验收备案证明文件才具备交付条件，被告未能按合同约定的时间将符合交付条件的商品房交付原告，存在逾期交房的违约行为，应承担逾期交房的违约责任。2.关于计算逾期交房违约金起止时间及金额的问题。原、被告双方在补充协议约定了被告延迟三个月交楼不构成违约，延迟超过三个月时起算违约的条款，该条款由被告提供，是为了重复使用而预先拟定，属于格式条款，被告作为提供格式合同的一方，对该条款的约定免除了其责任、加重对方的责任、排除对方的主要权利，该条款为无效条款。况且被告于2019年8月6日，向志隆大厦各位业主发出《赔偿及补偿方案（最终版）》，提出的赔偿及补偿方案中对于逾期交付赔偿方案：逾期起算日明确：逾期交付赔偿的时间从2019年1月1日起算。因此应从2019年1月1日起计算逾期交房违约金。关于被告辩称认为2020年4月22日已通过业主微信群和在大厦大堂张贴公示的方式通知业主收房，2020年4月22日视为商品房交付时间的意见，因双方合同第二十五条明确约定：“根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮寄或其他方式送达对方”。被告通过微信群通知交付或者在大厦大堂张贴公示均不符合合同约定的送达方式，对被告该辩称意见，本院不予采纳。被告于2020年5月15日发出收房通知，且原告在庭审中亦认可于2020年5月15日收房，故逾期交房违约金应计算至2020年5月15日止。被告辩称因受新冠肺炎疫情的影响，疫情期间的违约金不应计算的意见，因合同约定的商品房交付时间是2018年12月31日，疫情是在被告已经迟延履行交付商品房后发生的，因此不能免除被告的违约责任，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。综上，被告逾期交房天数从2019年1月1日起计至2020年5月15日止，共计501天，违约金为49656.06元（991139元×0.01%×501天）。3.关于燃气设施补偿款的问题。合同约定商品房交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，本案中，被告向原告交付的商品房并没有完成燃气管道的敷设，被告存在违约行为。被告于2019年8月6日向志隆大厦各位业主发出的《赔偿及补偿方案（最终版）》对天然气的补偿方案是10000元现金及1年的物业管理费抵扣，涉案商品房1年的物业管理费为2515.74元（2.3元/月·平方米×91.15平方米×12月），被告对其违约行为提出了补偿方案，而原告亦认可该补偿金额，故本院认定燃气设施补偿款金额为12515.74元。4.关于原告主张电商团购费10000元的问题。虽然被告发出的《赔偿及补偿方案（最终版）》提出向业主垫付团购费，但因为电商团购费是案外人“惠州善居”收取的，涉及案外人“惠州善居”的权利义务，属于另一法律关系，本案不作处理，原告可循合法途径另行解决。5.关于逾期交房违约金及燃气补偿款的支付方式问题。被告辩称应按《赔偿及补偿方案（最终版）》的赔偿或补偿方式支付，也即部分现金分期支付、部分抵扣物业管理费，但是被告没有按照方案承诺支付赔偿款给原告，已违背了诚实信用原则，且物业费的收取是物业公司的权利，被告不能行使抵扣的权利。故原告请求被告全额支付逾期交房违约金、燃气设施补助款，并按方案支付延期支付赔偿金的请求合法有理，本院予以支持，对被告的辩称意见，本院不予采纳。6.关于房屋面积差异款的问题。合同约定涉案商品房的预测建筑面积为93.96平方米，而实测建筑面积为91.15平方米，实测建筑面积比预测建筑面积少2.81平方米。按照合同约定，涉案商品房按建筑面积计算，单价为每平方米10548.52元，对面积差的处理为实行多退少补，原、被告双方对此均无异议，故被告应向原告退回面积差异款为29641.34元（10548.52元/平方米×2.81平方米）。另外，被告在《赔偿及补偿方案（最终版）》中承诺，若其未按期兑现，则须向业主支付相应的延期支付赔偿金，延期支付赔偿金按应付金额的0.03%/日计算。因此，被告向原告支付的逾期交房违约金及燃气设施补偿款合计62171.80元，应从2020年1月1日起按每日0.03%计付延期支付赔偿金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾如兴实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告余石平支付逾期交房违约金及燃气设施补偿款合计62171.80元，并按每日0.03%的标准计付从2020年1月1日起至付清之日止的延期支付赔偿金。二、被告惠州大亚湾如兴实业有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告余石平退回商品房面积差异款29641.34元。三、驳回原告余石平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1207.54元（已由原告余石平预交），原告余石平负担159.18元；被告惠州大亚湾如兴实业有限公司负担1048.36元，并自本判决发生法律效力之日起10日内向原告余石平支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  吴湘元二〇二〇年十月十五日书记员  黄岸龙