湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0116民初3988号原告广东安捷仓储服务有限公司。法定代表人张红梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人王有志，湖北永铭律师事务所律师（特别授权）。被告湖北南铁科技有限公司。法定代表人刘超，该公司执行董事。委托诉讼代理人彭显正，湖北天泓律师事务所律师（一般代理）。委托诉讼代理人张子杨，湖北天泓律师事务所律师（一般代理）。原告广东安捷仓储服务有限公司诉被告湖北南铁科技有限公司合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东安捷仓储服务有限公司的委托诉讼代理人王有志、湖北南铁科技有限公司的委托诉讼代理人彭显正、张子杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东安捷仓储服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即退还合同保证金143100元给原告；2、依法判令被告立即退还原告已支付租金286100元（疫情期2个月）；3、依法判令被告承担本案全部的诉讼费用。原告广东安捷仓储服务有限公司主张的事实和理由：2018年6月，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，该合同约定了租期自2018年7月1日起至2020年6月30日止，租金为143100元/月等条款，原告依约定缴纳了合同保证金143100元并按时缴纳了租金。2020年1月，“新冠病毒”来袭，湖北地区封城、封村，各行各业停产停业，“疫情”迟迟不能全面解封，原告要求被告免除未开工期间的租金，被告只同意免除半个月租金，原告不能接受，导致原、被告所签合同无法继续履行。2020年4月18日，原告书面通知被告受“新冠疫情”影响，无法继续经营，原告定于2020年4月30日搬出所租仓库，并告知被告完成仓库交接后三日内将押金（合同保证金）退还给原告，4月30日双方完成仓库交接，因被告未退还合同保证金及减免租金，原告多次电话与被告协商并同意被告扣减原告欠其水电费后，将余款退还给原告，但时至今日，被告没有退还合同保证金及减免租金。请求支持原告的上述诉讼请求。被告湖北南铁科技有限公司辩称：一、双方的合同终止。1、原被告双方之间合同约定的时间是2018年6月30日-2020年6月30日。正是因为善意信赖安捷公司正当履约租满两年，被告南铁公司才给予优惠的租赁价格并在签署合同之前已免除了安捷公司三个月（即2018年4月、5月、6月）的租金（合同第四条第1项中也明确载明2018年6月31日之前为免租期），南铁公司提交的《用电单位抄表记录》也可以佐证上述事实。2、2020年4月30日因南铁公司未及时提出异议及双方事实上办理的租赁标的物交接手续，双方的合同应视为终止。根据《合同法》98条，合同权利义务终止不影响清理、结算条款效力。根据双方之间的合同第四条第2项，安捷公司违约则南铁公司可以从保证金中扣减相关费用。因安捷公司未按时（每季度结束前七日内）缴纳2020年3月20日-2020年4月30日的租金已经构成违约，南铁公司依照合同约定直接以保证金扣减租金。故南铁公司不应退还保证金。二、安捷公司要求免除疫情期间的租金，没有法律依据。1、安捷公司2020年4月30日终止了租赁合同，南铁公司未表示异议且已自行承担了面对疫情重新招租的商业风险，也为追究安捷公司终止合同的违约责任，只要求安捷公司结清全部费用，双方权利义务关系即告终止。安捷公司反而要求退还已支付的租金，于法无据。2、疫情影响是否对安捷公司构成不可抗力，因就本案具体分析，而非一概而论。安捷公司租赁面积一共10600平方米，该厂房的用途为生产、仓储、物流。最主要的使用价值是仓储货品，并非营业性店面租赁。疫情不会影响到安捷公司货品的仓储，无论有没有疫情存在，安捷公司均有仓储是需求，疫情不会导致双方之间的合同根本无法履行，在本案中不构成不可抗力。3、疫情期间安捷公司照常使用租赁标的物并产生水电费，从侧面证明合同的目的仍能得以实现，疫情之影响在本案中不属于不可抗力。4、被告南铁公司之物权不含有任何国有资金，也不属于公租房屋或其他国有性质的产权。根据一体保护、平等保护的物权保护基本原则，行政机关无权指令南铁公司放弃物权之合法、正当收益。请求人民法院驳回其诉讼请求。原告并提出反诉，要求被告支付所欠租金200059.52元和水电费6214.53元、物业费7218.96元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告广东安捷仓储服务有限公司提交了下列证据：证据一、原、被告企业信息；证据二、原、被告双方签订的租赁合同及补充协议；证据三、押金收据一张，证明原告支付押金143100元的事实；证据四、原告向被告交纳租金的凭证；证据五、原告向被告提交了退租通知书，证明原告书面知因不可抗力原因导致本合同无法履行的通知。被告湖北南铁科技有限公司提交了下列证据：证据一、用电单位抄表记录（2页）、电子回单（1页），证明原告安捷公司2018年4、5、6月已实际使用租赁合同标的物。南铁公司免除了安捷公司3个月租金；安捷公司自行承担水电费。证据二、发票领取确认单（2页）、收据（2页），证明原告安捷公司缴纳水电费的方式是被告南铁公司以业主的身份向供电单位开具增值税专用发票，安捷公司按照发票金额向南铁公司支付水电费用；证据三、增值税专用发票第3页和抄表记录1页；证明安捷公司欠缴水电费。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月，被告湖北南铁科技有限公司（甲方）与原告广东安捷仓储服务有限公司（乙方）签订了一份厂房租赁合同，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在黄陂区横店街青松村工业区特1号工业园3、4号厂房AB一二楼、2号楼AB区一楼，租赁面积10600平方米；该租赁厂房用途为生产、仓储、物流。租赁期限自2018年6月30日至2020年6月30日止；该厂房租金为13.5元/平方米/月，月租金为143000元；乙方应在每季度结束前七日内提前预付下一个季度的租金。2018年6月31日前为免租期，不需要乙方缴纳租金。租金收取从2018年7月1日开始计算；本合同签订之前，乙方已经另行交纳一个月的租金即143100元作为厂房租赁合同保证金，若乙方无违约和造成甲方损失的情形，则在合同期满时退回；在厂房租赁期间，水、电等费用由乙方自行承担；物业费由乙方随租金一起支付给甲方；乙方因经营方式作出重大调整需要在承租期届满前提前退租的，乙方应提前三个月通知甲方解除本租赁合同，违约金一个月押金，甲方放弃其他损失的赔偿。2018年12月13日，湖北南铁科技有限公司（甲方）与广东安捷仓储服务有限公司（乙方）签订了一份厂房租赁补充协议，约定：甲方根据乙方实际使用情况，给予免除未使用部分8个隔层，合计2400平方米。自2019年1月1日起，乙方按8200平方米交付租金；本协议有效期3个月，到期后双方无异议自动延长，如后期有变更，再行签订补充协议。2019年6月18日，湖北南铁科技有限公司（甲方）与广东安捷仓储服务有限公司（乙方）签订了一份厂房租赁补充协议，约定：乙方从4号楼1楼搬至3号楼3楼，自2019年7月1日起，约定月租金费用为96908.7元。2018年8月4日，广东安捷仓储服务有限公司向湖北南铁科技有限公司支付了房屋押金143100元。在租赁合同期内，广东安捷仓储服务有限公司向湖北南铁科技有限公司交付租金至2020年3月，其中2020年1月至3月共交纳租金239581.15元。2020年4月18日，广东安捷仓储服务有限公司向湖北南铁科技有限公司提交了一份退租通知函，表明受“新冠疫情”影响，公司业务量急剧减少，一季度亏损特别严重，4月份开工以来经营收入不足以支撑日常成本开销；4月初几次与南铁公司沟通免除部分租金未果；书面通知2020年4月30日撤仓完成，交接仓库；押金请南铁公司在交接完仓库相关事宜后三日内退还。广东安捷仓储服务有限公司于2020年4月30日撤仓退出所租赁厂房。后因广东安捷仓储服务有限公司要求湖北南铁科技有限公司退还押金和已交纳的租金未果而引起双方争诉。审理中，双方均认可广东安捷仓储服务有限公司已向湖北南铁科技有限公司交付2020年1月至3月租金共计239581.15元；广东安捷仓储服务有限公司尚欠湖北南铁科技有限公司水电费6214.53元，广东安捷仓储服务有限公司尚欠湖北南铁科技有限公司物业费7218.96元；广东安捷仓储服务有限公司同意在所返还的押金和租金中扣除所拖欠的水电费和物业费。鉴于本案租赁合同纠纷的争议发生在疫情防控期间，本院组织双方当事人进行了调解，但因双方分歧较大，调解未果。对于原告审理中所提出的反诉，本院认为系诉讼中的反驳，当庭口头裁定不予受理。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。广东安捷仓储服务有限公司与湖北南铁科技有限公司签订的厂房租赁合同和两份厂房租赁补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。双方均应按合同约定享受权利、履行义务。本案双方争议的问题是合同保证金是否应当退还和原告要求减免租金的请求是否应当支持。关于合同保证金，合同约定若乙方无违约和造成甲方损失的情形，则在合同期满时退回。本案租赁合同已于2020年4月18日经双方协商解除，虽然原告未按合同约定提前三个月通知被告，但考虑到2020年1月23日至4月8日期间为武汉市疫情防控指挥部宣布实施疫情管控措施之日至恢复正常工作秩序之日，存在因疫情防控措施导致原告经营收入明显减少的情形。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第二条规定：已经通过调整价款、变更履行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持。故本院酌定原告对于合同的解除不承担违约责任，原告支付的保证金被告应予退还。考虑到被告提出解除合同时已使用厂房半个月，对于该部分租金本院酌定予以扣减；被告所欠的水电费和物业费，一并在退还的保证金内予以扣减。故被告应退还原告89736.32元（143100元-239581.15元÷6-6214.53元-7218.96元）。4月18日至4月30日期间，作为原告撤仓腾退的合理期限，不予计算租金。关于原告主张退还疫情期间向被告交纳的两个月租金的请求，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案原告广东安捷仓储服务有限公司与被告湖北南铁科技有限公司均系民营企业，均存在因疫情防控措施导致经营困难的情形，且原告在此期间实际使用了承租的厂房，并产生了相应的水电费，故对原告要求被告退还已交纳的租金的请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、湖北南铁科技有限公司向广东安捷仓储服务有限公司返还保证金89736.32元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回广东安捷仓储服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3869元，由原告广东安捷仓储服务有限公司负担1935元，被告湖北南铁科技有限公司负担1934元。（被告湖北南铁科技有限公司于本判决生效后十日内将其应负担的费用支付给原告广东安捷仓储服务有限公司）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  宋兴章二〇二〇年十月二十六日书记员  张 安