山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初11201号原告：许海萍，女，1974年1月1日出生，汉族，身份证号码：，住济宁市。委托诉讼代理人：苏显民，山东慧桥律师事务所律师。被告：济宁圣华房地产开发集团有限公司，住所地：济宁高新区菱花路西，统一社会信用代码：913708007061163473。法定代表人：程福元，董事长。委托诉讼代理人：盛泉新，山东圣和律师事务所律师。被告：济宁大千置业有限公司，住所地：济宁高新区327国道北（置城中心A座15层19一22号），统一社会信用代码：913708007424351262。法定代表人：孟凡龙，总经理。委托诉讼代理人：朱志勇，济宁任城金德法律服务所法律工作者。原告许海萍与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称：圣华公司）、济宁大千置业有限公司（以下简称：大千公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许海萍的委托诉讼代理人苏显民、被告圣华公司的委托诉讼代理人盛泉新、被告大千公司的委托诉讼代理人朱志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许海萍向本院提出诉讼请求：1、请求确认2013年11月7日原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效；2、请求确认宁苑小区21幢02单元1层0104号89.67平方米的房屋及配房为21号楼东二单元28号车库，面积为14.91平方米房屋所有权归原告所有，并由被告协助原告办理房屋权属确权手续；3、判决两被告按照同期银行贷款利息标准支付房屋确权违约金；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告济宁圣华房地产开发集团有限公司系宁苑小区开发商。在开发过程中，两被告达成合作建设协议，原告在该小区售楼处购买了涉案房屋，并缴纳了全部购房款，房屋建好后，原告上房入住。由于两被告之间合作产生纠纷，致使原告所购小区房屋至今未办理房屋确权手续。为此原告及小区业主多次上访到市政府、区政府。后来在区政府的调解下，形成了相关会议纪要，被告济宁圣华房地产开发集团有限公司也与原告签订了正式商品房买卖合同，并办理了网上备案。此后由于两被告之间经济纠纷问题未解决，被告至今不协助原告办理房屋确权手续。故诉至法院，望判如所请。被告圣华公司辩称，原告诉请无法律与事实依据，请求法院驳回。1、涉案房产是我公司开发建设，期间发包给被告济宁大千置业公司建设，圣华公司与大千公司不存在联合建设的情况，开发建设的房屋所有权销售权均属于圣华公司，大千公司对涉案房产没有所有权和销售权，不经过我公司同意和授权，任何单位和个人都无权对外销售涉案房产。2、大千公司在未经圣华公司的同意的情况下，私自刻印售楼处等印章，私下与原告进行房产买卖，这些情况我公司不知道，没有参与，也不同意。3、大千公司为了尽快收回工程款，该公司以明显低于市场价的价格，将我公司的房产廉价处理给原告，严重侵害了圣华公司的合法权利。4、原告至今没有向我公司缴纳任何房款，原告诉称将房款缴纳给大千公司我公司不予认可。原告与圣华公司没有形成真实合法有效的房屋买卖合同关系，圣华公司没有义务协助其办理房屋确权手续。5、原告的第三项诉讼请求不明确，没有违约金的起算时间，没有要求违约金的期限和数额，其要求的违约金超过了法定诉讼时效期，根据民事诉讼法规定，原告的诉讼请求不具体不明确，依法予以驳回。被告大千公司辩称，一、对于原告诉求及案件事实予以承认。这些购房者已经通过现金或工程抵账的方式缴纳了全部购房款，并实际占有房屋使用多年。原告仅是因不能获取房屋权属证书上访维权。2012年8月在济宁市政府的协调下，大千公司与圣华公司达成相关会议纪要，2013年9月17日，圣华公司在通过大千公司的确认后，与原告签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房买卖合同网上备案。在此期间，大千公司积极协调和推动为业主办理权属证书工作，因此对圣华公司放弃了部分本应属于大千公司的相关权益。二、圣华公司是原告诉求产权登记办理的唯一合法主体，确权义务应由圣华公司承担。2003年9月，圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目，并以其公司名义办理了开发手续。圣华公司系整个宁苑小区的开发主体，为该小区房屋权属登记办理的唯一合法主体。2006年6月26日，圣华公司将其中的20#、21#、22#、33#、34#楼建筑工程发包给案外人牛士营，承包事项包含“约17000平方米的综合投资、建设和处理销售及受益”，牛士营在征得圣华公司同意后，又将其中的21#、22#、33#、34#楼建筑工程全部权利、义务转包给大千公司。在房屋建设过程中，为明确大千公司享有销售权利，双方就所建楼房的销售分配签订了协议，明确了售房款项的分配比例。协议签订后，圣华公司在该小区设立售楼处，授权大千公司在宁苑小区荷花园售楼处对外出售该房屋，圣华公司提供荷花园售楼处销售专用章使用并安排工作人员保管，原告在该售楼处购买房屋并交付房屋款项。由于大千公司与圣华公司的合同约定应计提承包费1139.05万元，但在联合销售过程中，圣华公司却收取了大千公司承包费用共计1399.96万元，双方因此产生纠纷，圣华公司以此为要挟单方面拒绝为原告办理房屋确权手续。三、由于圣华公司未能按照市政府、区政府主持协调会议纪要精神和合同约定为原告办理房屋确权登记手续，因此产生的违约金应由圣华公司承担，与大千公司无关。原告等小区180户业主多年来的维权上访，市政府召开专题协调会议，形成“圣华公司与大千公司先行搁置争议，一切工作围绕180户群众房产证办理问题快速推进”的会议精神，大千公司按照会议精神履行了全部义务，圣华公司在为原告等人办理完毕《商品房买卖合同》的签订及网上备案义务后，再次以与大千公司存在纠纷为由拒绝为原告等人办理房屋确权手续。大千公司认为，虽然圣华公司与大千公司存在承包费纠纷，但圣华公司不能以拒绝向业主办理房屋确权手续要挟大千公司，双方内部承包权益的纠纷也不能成为圣华公司免除为他人办理房屋确权手续的法定义务的理由。如前所述，该小区办证的主体为圣华公司，在此期间，大千公司没有任何对于原告的违约情形存在，因此而造成的延期确权违约金应由圣华公司承担，与大千公司无关。四、原告要求大千公司承担支付确权违约金诉求没有事实法律依据，且明显超过法定诉讼时效。综上所述，大千公司认为系圣华公司的单方违约行为造成了原告房屋确权手续迟迟无法办理，应由圣华公司承担相应的确权责任和违约金，与大千公司无关。原告为支持其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：证据一、备案查询确认书一份。证明：涉案房屋的有效登记信息，被告圣华公司与原告签订了房屋买卖合同，涉案房屋已经登记在原告名下。该房屋具备了办理房屋权属登记手续的基础。证据二、牛士秋出具证明一份。证明：涉案房屋系大千公司因欠牛士秋工程款项抵偿给了牛士秋，牛士秋出售给了原告，并且原告已经全额支付了购房款。证据三、圣华宁苑花园小区项目承包合同、2007年10月10日协议书一份、2007年4月3日宁苑小区销售分配协议各一份（该组证据从任城法院（2019）鲁0811民初9184号）案卷中调取），证明：圣华公司开发的宁苑小区涉案房屋楼盘被整体承包给案外人牛士营，承包范围包括承包该开发建设项目的20、21、22、33、34号楼的总投资、建设和处理销售及受益。牛士营因为无力开发又在圣华公司同意后将合同权益转让给大千公司。2007年4月3日，圣华公司与大千公司在合作的基础上确立了双方对于涉案房屋所在楼盘共同销售关系，并通过双方设立的宁苑小区荷花园售楼处销售房屋，2007年10月10日双方再次通过合同形式确认了圣华公司与大千公司的合作关系。综合证明被告双方对涉案房屋均具有销售权，原告购买大千公司抵付给牛士秋工程款的房屋合法有效。证据四、税收完税证明复印件一份、2013年、2014年、2015年明细账。证明：原告等业主的房产，圣华公司和大千公司按照政府会议纪要要求，由两公司缴存的保证金缴纳了办理房产证的费用。证据五、2013年7月25日《关于深化宁苑小区180户购房户房产证办理问题协调会会议纪要》复印件一份。2014年5月28日会议纪要复印件一份。证明：原告在签订房屋买卖合同并交付购房款后，由于圣华公司与大千公司存在经济纠纷，圣华公司不为原告办理房屋登记手续，而造成原告等人的多次上访，被告双方根据会议纪要已经达成搁置争议，一切围绕原告等180户群众房产证办理的协议，并且规定了被告双方各自的责任，即由被告圣华公司负责原告等29户的备案合同及开具购房税务发票。但作为开发公司的圣华公司至今未履行为原告房屋确权义务。证据六、《济宁市商品房买卖合同》一份。证明：按照会议纪要协议内容，圣华公司在2013年11月份与原告补充签订了《济宁市商品房买卖合同》并依据该合同进行了网签备案，该合同第十五条约定了被告圣华公司办理权属登记的主体义务，但圣华公司至今未履行相应的确权登记义务。被告圣华公司对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据一真实性无异议，但是对原告证明的观点有异议，因为原告没有向圣华公司缴纳任何房屋款项，圣华公司也没收到过原告的任何房屋款项，双方不存在真实合法有效的房屋买卖关系，本案查询确认书不能证明双方存在房屋买卖关系，该证明不能证明原告的观点。证据二无法核实证据的真实性，对该情况不了解。证据三均是复印件，虽是从法院档案室调取，但是法院存档的也是复印件，真实性无法核实，不能作为定案依据。涉及的牛士营系个人，没有建筑资质，我公司不可能将工程承包给没有建筑资质的个人施工，和本案没有关联性。证据四系复印件真实性无法核实，该证据不能证明原告与圣华公司存在合法的房屋买卖关系。证据五是复印件，回去核实后确定。证据六合同真实性本身没异议，证明观点有异议，我们认为是个虚设的合同，因为双方不存在真实合法有效的房屋买卖合同，原告也没有向圣华公司缴纳任何房屋款项，当时签订合同的目的是为了政府维稳，济宁市两级政府调解的结果。被告大千公司对原告提交的上述证据发表了如下质证意见：对原告提交证据的真实性无异议，但不能作为要求我公司承担责任的依据。因我公司拖欠牛士秋的工程款，将房屋折抵工程款，后牛士秋将该房屋转让给原告，这一事实被告圣华公司是认可的，因此在双方承诺结算时，原告与被告圣华公司签订了济宁市商品房买卖合同。我公司不是商品房买卖合同的当事人，我公司与被告圣华之间的内部结算行为与本案并非同一法律关系。被告圣华公司未提交证据。被告大千公司为支持其主张，依法向本院提交了以下证据：证据一、《商品房销售合同》一份（合同编号NH0015），该证据证明被告圣华公司与业主签订销售合同是在设立的宁苑小区荷花园售楼处完成的。圣华公司在本次诉讼前相类似的案件中，抗辩荷花园售楼处销售专用章是大千公司私自刻印的不是事实。销售行为对外仍是代表的圣华公司，且在事后该商品房销售合同作废后，圣华公司与本案原告签订了网签的商品房销售合同，该销售行为不是大千公司的行为。证据二、（2019）鲁0811民初9185号民事判决书一份，该判决书系生效法律文书，可以作为大千公司不承担责任的依据。原告对被告大千公司提交的上述证据发表如下质证意见：对第一份证据的真实性无异议，可以证明原告在两被告共同设立售楼处的事实。对证据二真实性无异议，判决书可以证实被告圣华公司具有与原告等180多户购房业主办理房屋确权手续的义务，两被告在政府的会议纪要中均明确原告购房的事实，并约定双方各自的责任来共同协助原告等业主办理房屋确权手续。被告圣华公司对大千公司提交的上述证据发表了如下质证意见：商品房销售合同不清楚，回去核实。民事判决书有异议，因为该判决书的房款原告没缴给我们。之所以和判决书中的原告签订合同，并不是我们的真实意思表示，是为了配合信访局南苑办事处等政府进行维稳做的妥协。当时政府参与协调给我们的承诺，政府替我们向大千要钱，我们跟客户签订合同。目前我们和客户的买卖合同已基本履行完毕，但是大千仍欠我们的款未付。证据一中的宁苑小区荷花园售楼处销售专用章我公司认为该章系大千公司私自刻制，属于伪造印章，该印章没有经过合法备案，不能对外签订合同，大千公司以该印章签订的房屋买卖合同，均系违法。对当事人依法提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院确认的事实证据，本院认定事实如下：被告圣华公司开发建设原济宁中区南苑街道办事处三里屯村、牛屯村旧村改造项目并以其公司名义办理了开发手续，系整个宁苑小区的开发主体。2006年6月26日，圣华公司将其中的20#、21#、22#、33#、34#楼建筑工程以综合业务整体承包的方式承包给案外人牛士营，约定工程建筑面积17000平方米，承包金每平方米1100元，计款1870万元，案外人牛世营一次性交款300万元，余款从售房款中按比例扣缴。案外人牛世营承包后，与被告大千公司进行合作。2007年4月3日，圣华公司、大千公司、牛世营三方签订了《关于宁苑小区21#、22#、33#、34#楼销售分配协议》，对销售以上房屋的房款如何分配进行了约定。2007年10月10日，三方再次签订协议，约定三方认可在宁苑小区项目上，三方为合作关系，订立的相关协议对三方均具有约束力。涉案房屋系由案外人牛士秋因大千公司折抵其欠付牛士秋的工程款所得。后牛士秋经与原告许海萍协商，将涉案房屋转让给原告。2009年6月29日，牛士秋出具《证明》一份，载明：“大千公司于09年6月抵给牛士秋房屋一套，由牛士秋转售给许海萍，总房款为贰拾贰万肆仟壹佰柒拾伍元整收款人：牛士秋09年6月29号”。被告圣华公司、大千公司在履行三方协议过程中，因售楼款项分配产生争议，被告圣华公司拒绝为原告等宁苑小区受人办理产权证书。为此，小区住户多次到市、区两级政府集体上访。2013年7月25日，经区政府主持协调，两被告参与，形成了如下处理意见：“大千公司将180户涉及办理房产证的资料交给南苑街道办事处张进保管。圣华公司启动为29户群众的房产合同签订程序。合同签订后，区政府协调税务部门解决房产证办理缴税问题，税金从圣华公司、大千公司缴纳的600万元（两家各交300万元）保证金中先行支”2014年5月28日，在区政府的再次协调下，两被告就上述问题形成了以下处理意见：“1、29户备案合同，由圣华公司负责备案，将备案合同交南苑街道办事处；2、180户（含29户）的税务发票由圣华公司负责开具，费用从两家缴付的600万元中列支；3、办理180户（含29户）的房产证费用，每平方米3元，从两家缴付的600万元中列支。”2013年11月7日，原告与被告圣华公司补签《商品房买卖合同》（合同编号20131107108），约定原告购买宁苑小区21幢2单元1层0104号房屋，面积89.67平方米，配房为21号楼东二单元28号储藏室，面积14.91平方米，房屋总价款为246540元。2019年4月26日，被告圣华公司为原告办理了涉案房屋买卖合同的网上备案。2014年6月11日，南苑街道办事处以被告圣华公司名义缴纳了营业税、城市维护建设税、政府性基金收入、专项收入、地方水利建设基金各项税收190万元。被告圣华公司按照约定，为大部分宁苑小区住户开具了发票，持有发票的住户均已办理了房屋权属证书。被告圣华公司以与大千公司有经济纠纷未处理为由，未为原告办理房屋确权，经原告多次催办无果，原告诉至本院。本院认为，本案诉争的主要焦点有：一、2013年11月7日原告与被告圣华公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、被告圣华公司是否负有协助为原告办理涉案房屋确权手续的义务。对第一个焦点问题，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》由双方当事人签字盖章并已完成网上备案，合同形式完备。该合同虽系在政府的协调下签订的，但所体现的仍系当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应为效合同。对当事人具有法律约束力。对第二个焦点，本院认为，根据圣华公司、大千公司和案外人牛世营于2007年10月10日签订的《协议书》，“三方共同认可在宁苑花园小区项目上为三方合作关系，原订立相关协议及补充协议对三方都具有约束力”。因此，大千公司将涉案房屋抵偿案外人牛士秋的工程款属有权处分，案外人牛士秋将涉案房屋转让给原告亦属有权处分，该行为合法有效。案外人以工程款折抵了购房款，应视为已履行了支付房款的义务。被告圣华公司于2019年4月26日为原告办理了涉案房屋的网签备案手续，应视为圣华公司对原告已交纳购房款事实的认可。根据合同的相对性，被告大千公司与圣华公司及案外人牛世营之间是否按照2007年4月3日签订的《关于宁苑小区21﹟、22﹟、33﹟、34﹟楼销售分配协议》分配购房款，是三方之间关于购房款的内部分配问题，被告不能以此对抗原告在本案中的请求权。被告圣华公司作为涉案小区的开发主体，负有协助配合原告办理涉案房屋确权手续之义务，被告提出的原告未付清房款及其与被告大千公司之间存在纷争的抗辩理由均不成立，本院不予采纳。综上，本院认为，原告与被告圣华公司2013年11月7日签订的《商品房买卖合同》，合法有效。原告已履行了交付购房款的义务，被告负有协助原告办理房屋确权手续的义务。原告要求被告圣华公司协助为其办理房屋确权手续，理由正当，本院予以支持。依照物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，原、被告之间基于《商品房买卖合同》的履行产生争议，属合同之债纠纷，不属物权归属之争。原告在涉案房产在尚未办理确权的情况下径行主张物权归属，没有法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。原告提出的有关违约金的诉讼请求，因其数额或计算方式均不明确具体，不符合民事诉讼法的相关规定，对其该项诉请，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（三）项规定，判决如下：一、确认2013年11月7日原告许海萍与被告济宁圣华房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20131107108）有效；二、被告济宁圣华房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起三日内协助原告许海萍办理宁苑小区21幢2单元1层0104号89.67平方米的房屋及配房21号楼东二单元28号储藏室面积14.91平方米房屋权属确权手续；三、驳回原告许海萍的其他诉讼请求。案件受理费3340元，由济宁圣华房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  周宪忠二〇二〇年十月三十日书记员  李梦晓审