安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初2178号 原告：蔡宇,女,汉族,1988年5月6日出生,住安徽省蒙城县。 委托诉讼代理人：张子亚，安徽景森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙延朋，安徽景森律师事务所实习律师。 被告：合肥蓝光房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区望江西路**创新大厦**，统一社会信用代码91340100343845400Q。 法人代表:沈妍香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告蔡宇与被告合肥蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告蔡宇委托诉讼代理人张子亚、孙延朋，被告蓝光公司的委托诉讼代理人李炎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡宇向本院提出诉讼请求：1、蓝光公司在20日内办理不动产证并交付给蔡宇；2、蓝光公司在5日内向蔡宇支付延期办理产权证违约金15058.92元;3、本案诉讼费用由蓝光公司承担。 原告蔡宇诉称的事实与理由：2017年10月30日，蔡宇与蓝光公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号:XXXXXＹＧXXXX）（备案单号XXXXXX）,合同约定蔡宇以总价1505892元的价格购买蓝光公司位于合肥高新技术产业开发区房屋，蓝光公司应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记的资料报登记机关备案，如因蓝光公司原因,蔡宇不能在规定期限内取得房地产权证书的,蓝光公司按已付房价款1%向蔡宇支付违约金。蔡宇已按照合同约定支付了首付款605892元并向交通银行办理按揭贷款900000元,交通银行已全额发放贷款至被告账户。案涉房屋在2018年12月23日已交付蔡宇,但时至今日,蔡宇仍未取得房地产权证书，蔡宇为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。 被告蓝光公司辩称：一、我方已在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不存在违约行为。双方签订《商品房买卖合同》第八条约定，房屋交付期限是2019年4月5日。《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有（由）出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《商品房买卖合同》附件四补充协议第九条第2款约定，“合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期，同时买受人应按前款规定缴齐资料及费用，并办理完委托手续。”根据以上约定，蓝光公司向产权登记机关报送需由开发商提供的权属登记资料的期限应自合同约定的房屋交付日期2019年4月5日的次日起计算60日，即至迟于2019年6月4日前将前述材料报送产权登记机关。我方于2019年4月9日取得案涉房屋大产权证，未超出前述期限，不存在违约行为。 二、蔡宇未在规定期限内取得房地产权属证书并非我方的原因导致，我方已尽最大努力积极持续推进办证：1、合同对于取得房地产权属证书的规定期限约定并不明确。《商品房买卖合同》第八条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。但双方对于根据取得房地产权属证书规定期限的具体时间并未做出明确规定，即便根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条也仅要求买受人在交付后90日内办理房屋所有权登记手续，开发商应当协助，但未要求买受人应在前述90日内应取得产权证书。根据合同附件四补充协议第九条第二款约定，前述规定的90日办证期限应自2019年4月6日起算，即购房人应在2019年7月5日前开始办理房地产权属证书登记手续。2、案涉项目整体上处于持续、分批办证状态。案涉项目共计2492户房屋，受合肥市地区办证机关客观条件的限制，需要根据政府通知，进行分批办证，不可能一次性办理完毕。自2019年6月至今，除受新冠××疫情影响期间外，截至8月31日，我方已累计为缴清相关费用的1744户业主办理出证完毕1587户，且后续仍在陆续出证及推进其他业主办理进程中。3、我方严格履行双方合同约定，已经尽最大努力积极持续推进办证进度，并按照办证机关要求持续提交办证材料，具体如下：2019年1月17日，被告向合肥市不动产登记中心提交不动产权籍调查材料；2019年3月7日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具权籍调查成果审查证明；2019年3月18日，被告向合肥市不动产登记中心报送初始登记材料；2019年4月9日，被告取得案涉X幢房屋的所有权登记证明；2019年8月15日，缴纳案涉房屋契税；2019年10月16日，缴纳了案涉房屋维修基金及不动产转移登记费。在2020年初新冠疫情影响过后，蔡宇即取得产权证书。 三、案涉房屋的办证进度受到合肥地区办证流程的客观情况限制，我方持续为所有业主办理产权证，不存在违约行为。1、合肥市产证办理流程客观上比较复杂、耗时，按合肥市产权证办理要求，即使在资料齐全的情况下，正常办理流程约为5个月以上，另根据政府部门要求，单次申报不能超过100户，我方已最大可能的与政府部门协调，单次报送数量已经突破了前述限制，最大限度地履行了自身的合同义务。我方的办证行为虽然受到政府有关部门的管理制约，但办证的履约行为始终持续，不存在违约行为。2、我方推进办证过程中受到一定客观条件限制，在我方推进案涉项目产权证的办理流程中，也多次受到政府客观原因的限制，如2019年5月合肥市关于税收“营改增”的政策变更，直接影响到了税票点数变化，2020年1月份起，由于受新冠××疫情影响，合肥市不动产登记中心于2020年4月才开始受理企业办证业务，并严格按照防疫要求，按预约时间进入大厅办理相关业务，因此权证在疫情期间无法完成办证各项线下手续。 四、即使我方需要承担一定的逾期办证责任，但是合同约定的违约金过高，且蔡宇并未举证证明办证延后给其造成实际损失，故违约金应当予以调整。综上，请求法院驳回蔡宇的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2017年10月30日，蓝光公司（出卖人）与蔡宇（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定买受人购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新技术产业开发区房屋，总价款为1505892元；出卖人应在2019年3月23日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程规划许可证正本》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。 合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第九项中约定：合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交付期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期…… 合同签订后，蔡宇按约向蓝光公司支付了全部购房款1505892元。2018年12月23日，蓝光公司向蔡宇交付房屋。蔡宇向蓝光公司缴纳了案涉房屋办证所需的契税、维修基金、抵押登记费、工本费以及产权登记费用。 期间，蓝光公司向合肥市不动产登记中心递交了办理案涉房屋权属登记所需相关资料。2019年3月7日，合肥市不动产登记中心权籍调查科出具权籍调查成果审核证明。2019年3月18日，蓝光公司向不动产登记中心申报初始登记资料，并于2019年4月9日取得案涉商房屋所有权证书。 经查，蔡宇已于2020年6月取得案涉房屋所有权证书。 本院认为：蓝光公司与蔡宇于2017年10月30日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。 根据《商品房买卖合同》第八条约定，蓝光公司应在2019年3月23日前将案涉商品房交付蔡宇使用。合同第十五条约定，蓝光公司应在案涉商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第九条第二款约定，合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日为蓝光公司办理房屋产权转移登记的起始日期。而本案中，案涉商品房系于2018年12月23日实际交付蔡宇使用。因此，根据上述合同约定，蓝光公司应于2019年5月22日前将办理案涉商品房权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。 根据合肥市不动产登记中心权籍调查科于2019年3月7日对案涉雍锦花园48幢楼出具的权籍调查成果审核证明可以得出，蓝光公司在该日期之前已经向其报送了办理案涉商品房权属登记所需相关资料。因此，蔡宇诉称蓝光公司违反案涉《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，没有事实依据，本院依法不予采信。蔡宇又称蓝光公司违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，应当承担相应违约责任，由于该条规定载明的是“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任，……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”，而本案中蔡宇并无充分证据证明其未及时取得案涉商品房权属证书系因蓝光公司原因所致，故其该项诉称理由不能成立，本院依法亦不采信。因此，蔡宇起诉要求蓝光公司支付违约金15058.92元，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告蔡宇的诉讼请求。 案件受理费176元，减半收取为88元，由原告蔡宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙宗欣 二〇二〇年十月二十九日 法官助理李讷 书记员吴晶晶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。