青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初3523号原告：西宁唐道商业运营管理有限公司，住所地，青海省西宁市。法定代表人：洪金界，该公司董事长。委托诉讼代理人：高上智，青海宁辉律师事务所律师。被告：刘彩慧，公民身份号码×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：邵娟，北京葆涵律师事务所律师。原告西宁唐道商业运营管理有限公司（以下简称西宁唐道公司）与被告刘彩慧合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西宁唐道公司的委托诉讼代理人高上智，被告刘彩慧及委托诉讼代理人邵娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西宁唐道公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告签订的《商业运营管理合同》；2.判令被告向原告支付拖欠商管费320393.53元；3.请求人民法院依法判决被告承担违约金共64078.7元（欠付金额的20%）以上金额共计：384472.23元；4.请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2017年7月2日，原告与被告签订《商业运营管理合同》（合同编号：TDZL-138）约定由被告承租原告位于西宁市城西区西关大街130号商业街铺提供商管服务，该合同约定了商管费用及其支付方式等权利义务内容。原告依合同约定为被告提供商管服务，被告却未按期支付商管费用。经原告多次催要无果，于2020年7月1日发出解除通知书，现原告无奈诉至贵院。刘彩慧辩称，1.原、被告双方签订的《商业运营管理合同》及《商业运营管理条款》仍在合同期内。合同约定服务期限三年，起始时间以实际开业时间为准，被告的实际开业时间为2018年4月1日，因此，双方的服务期间为2018年4月1日至2021年3月31日止，合同关系应在2021年3月31日终止。2.被告恪守合同义务，无任何违约行为。合同签订后，被告按约向原告支付第一期租金、商管费、物业费、履约保证金37105元、装修保证金9050元。在之后的履行过程中，原被告的履约习惯为被告在收到原告向其发出的每缴费期的《缴费通知单》后，均依约足额支付租赁费、商管费、物业费。3.原告单方提前解除合同系违法违约行为，应承担法律责任。原告打着调换店铺的幌子，恶意制造出被告拒付租金的假象达到无成本毁约的目的，被告从始至终都在诚信履约，配合原告各种名目的调整，但2020年7月、8月，原告对被告承租的店铺施以停电、封门的恶略行径，造成被告巨额营业损失和商业信誉损失，根据《商业运营管理合同》第8.9.3条约定：“逾期不交纳合同约定相关费用及其他费用等，经甲方限期限交纳后仍拒不交纳者”。合同中约定原告须向被告发出交费交款书面通知，只有在交纳期满后被告仍不交纳的，原告才有本合同的解除权，即原告向被告发出催缴通知是其行使合同解除权的前置条件，而事实上原告并未向被告发出任何交费通知。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.西宁唐道公司提交《合同解除通知书》《视频资料》拟证实刘彩慧未按照《缴费通知单》的要求7日内支付商业运营管理费，西宁唐道公司将《合同解除通知书》送达刘彩慧，但其拒收后又于2020年7月30日以视频资料方式向其再次送达。刘彩慧质证认为，对2020年7月1日的《合同解除通知书》表示见过；对视频资料的真实性予以认可，但其内容无法证实西宁唐道公司向其送达《合同解除通知书》的事实。本院认为，《合同解除通知书》刘彩慧认可见过，对该证据本院予以认可，但视频资料的内容无法证实向刘彩慧送达《合同解除通知书》的内容，对该视频资料的证据，本院不予采信。2.刘彩慧提交《录音资料》拟证实西宁唐道公司以调换铺面告知其先不交纳租金，后恶意制造出刘彩慧拒付租金的假象达到无成本毁约的目的，经质证，西宁唐道公司对该证据的三性均不予认可且认为录音资料无法确定是向峰本人。本院认为，录音资料中的身份信息无法确定，刘彩慧亦未提交其他证据予以证实，对该证据不予采信。3.刘彩慧提交《缴费通知单》拟证明该通知系西宁唐道公司要求刘彩慧交纳费用的前置条件，经质证，西宁唐道公司对证据的真实性认可，但证明方向不认可。本院认为，刘彩慧提交的证据不足以证明其证明目的且未提交其他证据予以证实，故对该证据不予采信。4.刘彩慧提交的青海省西宁市中级人民法院（2019）青01民终1875号《民事判决书》拟证明判决中的当事人交纳相关费用，西宁唐道公司答复暂不收取的事实。西宁唐道公司认可其真实性，但认为刘彩慧引用判决中的内容为当事人的称述并不是法院认定的事实，与本案无关对其证明方向不认可。本院认为，刘彩慧提交的该组证据与本案无关联性且无法证实西宁唐道公司因调换铺面拒不收取商业运营管理费的事实，对该组证据不予采信。5.刘彩慧提交的案涉商铺装修前后及货品陈列照片四张、装修合同、设计合同、票据及支付记录，拟证实刘彩慧已为案涉商铺投入大量资金，拒不支付商业运营管理费不符合常理。西宁唐道公司认为与诉讼内容无关联，对真实性及合法性均不予认可。本院认为，刘彩慧提交的该组证据与其是否支付商业运营管理费不具有关联性，对该组证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：西宁唐道（甲方）与刘彩慧（乙方）分别于2017年6月25日、2017年7月2日签订《商业运营管理合同》及《商业运营管理条款》（附件一），甲方将其所有的位于西宁市城西区西关大街130号商业街自编D-104号商铺出租给乙方，由其经营化妆品集合店。附件一商业运营管理条款3.1条约定，甲乙双方约定，运营管理服务期限为3年，自甲方唐道637项目整体开业之日起计算，运营管理服务时间为2017年7月31日起至2020年7月30日（具体起始时间以实际开业时间为准）；3.2条约定，该商铺计费起始日为项目正式开业日。4.1商业运营管理费（以下简称商管费）约定，该商铺商管费按以下第（1）种计算：（1）商管费；4.2条约定，第一年商管费标准为19910/月、第二年23023.20元/月、第三年24404.23元/月；5.1条约定，本商业条款所述的“支付期”指每连续叁个完整的日历月，第一个支付期及最后一个支付期除外。第一个支付期为自计费起始日起至计费起始日所在季度最后一日止。最后一个支付期为前一个支付期结束后的次日起至剩余经营管理服务期最后一日止；5.2条约定，如被告采用“商管费”的计租计费方式，则以“先付后用”的原则，被告应在签订《商业运营管理合同》及《商业运营管理条款》前足额支付第一个支付期的商管费，其后应在每一支付期开始前一个月的15日前足额预付该支付期的商管费。合同签订后，刘彩慧于2017年7月3日向西宁唐道公司缴纳首期商业运营管理费597300元。后因刘彩慧逾期未支付商业运营管理费，西宁唐道公司于2020年6月18日向刘彩慧送达《缴费通知单》，要求刘彩慧自接到通知书之日起7日内交纳2019年4月1日至2020年7月30日的商业运营管理费320393.53元，期限届满后刘彩慧仍未交纳。《商业运营管理合同》第8.7条约定，乙方逾期支付应向甲方缴纳本合同约定的费用或其他由甲方代收代缴的费用，每逾期一日，乙方应以本合同总价款的3‰按日向甲方支付逾期违约金。西宁唐道公司于2020年7月1日作出《合同解除通知书》，该通知书载明：“根据双方签订的合同约定第9.4.2条款租金逾期支付达15日的，现我公司向您提出解除该房屋租赁合同及商业管理合同关系，要求您于本通知书签收后10日内搬离，房屋内装饰装修，未经甲方同意乙方不得拆除。其余设备、设施由您自行处置，若期限内未予搬离的，我公司将另行处置，由此造成的损失，由您个人承担。同时，我公司将保留对您追究违约责任和要求违约金的权利。对于拖欠的租金问题，我公司将与您另行协商解决，若无法达成一致，我公司将起诉至法院，以维护合法权益”。另查明，涉案商铺实际收取商业运营管理费为2018年4月1日，刘彩慧自2019年7月1日后未支付商业运营管理费；案涉商铺已于2020年8月11日由西宁唐道公司封门关闭。上述事实有《商业运营管理合同》《商业运营管理条款》（附件一）《商铺租赁合同》《缴费通知书》《合同解除通知书》、收据及当事人陈述意见在案佐证。本案的争议焦点为：1.《商业运营管理合同》的起始时间及期限？2.刘彩慧有无违约行为及应否承担违约责任？本院认为，原、被告双方签订的《商业运营管理合同》及附件一系双方当事人真实意思的表示，内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则，积极履行各自的合同义务。关于《商业运营管理合同》的起始时间及期限的问题。根据双方签订的商业运营管理条款附件一商业条款3.1、3.2条“自甲方唐道637项目整体开业之日起计算，运营管理服务时间为2017年7月31日起至2020年7月30日（具体起始时间以实际开业时间为准）；西宁唐道公司主张唐道637整体项目开业时间为2017年12月但具体时间记不清，经本院查询，唐道637整体项目开业时间为2017年12月22日，故案涉运营管理服务时间的起始时间是2017年12月22日，运营管理服务期限为2017年12月22日至2020年12月21日。刘彩慧的代理人辩称应以其店铺实际经营日，即唐道公司计租日2018年4月1日为案涉运营管理服务起始时间的理由，本院不予采信。关于刘彩慧有无违约行为及应否承担违约责任的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，刘彩慧未按合同约定的时间交纳商业运营管理费，且在西宁唐道公司向其送达《缴费通知单》催收后仍未交纳，根据双方在合同中的约定，西宁唐道公司要求解除合同的条件成就，故西宁唐道公司作出《合同解除通知书》具有事实依据，并以书面形式通知对方，亦符合合同约定内容。关于刘彩慧辩称西宁唐道公司以调换铺面告知其先不交纳费用，后恶意制造出刘彩慧拒付费用的假象达到无成本毁约的目的及《缴费通知单》系西宁唐道公司要求刘彩慧交纳商业运营管理费的前置条件的理由，因刘彩慧提交的证据不足以证明其所主张的上述意见，且西宁唐道公司在合同附件及缴费通知单中均向刘彩慧明确告知费用汇入账户信息后其仍未交纳相关费用，故刘彩慧存在违约行为，其应承担相应的违约责任。西宁唐道公司已将《合同解除通知书》送达刘彩慧，虽未证实何时向刘彩慧送达该通知，但西宁唐道公司于2020年8月11日将案涉商铺关闭，其以行为明确表示解除合同，刘彩慧对案涉商铺关闭的时间明知，故双方签订的《商业运营管理合同》已于2020年8月11日解除。西宁唐道公司主张刘彩慧支付2019年7月1日至2020年7月30日的商业运营管理费的诉求，于法有据，本院予以支持。但计算有误，本院予以更正，刘彩慧应支付的商业运营管理费为308968.81元的20%主张违约金的诉求符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告西宁唐道商业运营管理有限公司与被告刘彩慧于2017年6月25日签订的《商业运营管理合同》自2020年8月11日解除；二、被告刘彩慧于判决生效后十日内支付原告西宁唐道商业运营管理有限公司商业运营管理费308968.81元；三、被告刘彩慧于判决生效后十日内支付原告西宁唐道商业运营管理有限公司违约金61793.76元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3534元，由被告刘彩慧负担3408元，西宁唐道商业运营管理有限公司负担126元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 高秋香二〇二〇年十月二十七日法官助理 马莉娟书记员 黎元珍附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。