吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0102民初2598号 原告：崔涵，男，1968年6月18日出生，汉族，住长春市南关区。 委托诉讼代理人：牟丽影，吉林超远律师事务所律师。 被告：李宗君，男，1965年4月20日出生，汉族，住长春市高新南区。 委托代理人：耿华，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。 被告：吉林昂展置业开发有限公司，住所地吉林省长春市高新技术产业开发区超达磐谷国际商务港7号楼101-114号。 法定代表人：王怀波。 原告崔涵与被告李宗君、吉林昂展置业开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔涵及其委托诉讼代理人牟丽影、被告李宗君及其委托诉讼代理人耿华到庭参加诉讼，吉林昂展置业开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔涵向本院提出诉讼请求：1、判令准许对被告吉林昂展置业开发有限公司名下坐落于长春市高新区超强街以西昂展•公园里B-11幢2单元xxxx号房、丘地号：xxxxx、建筑面积107.71平方米房屋的执行；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：因原告诉吉林省中诚信达股权投资基金管理有限公司、黄森、曹阳及本案被告吉林昂展置业开发有限公司(以下称“昂展公司”)合同纠纷一案，贵院查封了被告昂展公司名下坐落于长春市高新区超强街以西昂展•公园里B-1l幢2单元1203号房、丘地号，xxxxxx、建筑面积:107.71平方米的房屋(以下称“执行标的”)。为此被告李宗君向贵院提出案外人执行异议。贵院经审查作出(2020)吉0102执异101号执行裁定书，裁定中止对执行标的的执行。对此，原告不服，特向贵院提出执行异议之诉。具体理由如下:1、被告李宗君就执行标的不享有足以排除执行的民事权益。（1）被告李宗君提供的劳务分包合同、工程款支付审批表、两份抵账协议均没有抵账方长春建工昂展项目部的盖章确认，无法证明其真实有效，不足以证明该以物抵债行为客观存在，也无法证明达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满。（2）被告李宗君与被告昂展公司签订的《认购协议书》无法证明是合法有效的以物抵债协议，被告李宗君也未提交经各方当事人签字确认的以物抵债协议。因此以该《认购协议书》无法证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（3）被告李宗君提供的水电费单据及收据、采暖费交纳票据、物业费收据等未非正式发票，更未提供执行标的的入住手续，无法证明在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。（4）被告李宗君未提供证据证明抵账房屋价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定。如结算债务中存在高额利息，应视为其未支付全部价款。因此被告李宗君提供的证据无法证明其已交付了全部购房款。（5）案涉标的所在小区早已符合办理房屋过户登记条件。在原告诉吕淑敏、昂展公司申请执行人执行异议之诉(案号为(2019)吉0102民初4229号)一案中，被告昂展公司已在庭审中说明案涉房屋所在小区的全部房屋均早可办理过户登记，大部分业主已办理完产权证，只有未要求办理产权证的才未办理，该事实已在该案庭审笔录中记载。因此本案案涉房屋未办理房屋过户登记是由于被告李宗君自身原因造成的。因此被告李宗君提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《吉林高院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十九的规定，被告李宗君就执行标的不享有足以排除执行的民事权益。2、法院办理被告李宗君执行异议案件程序违法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，案情复杂、争议较大的执行异议案件应当进行听证。被告李宗君在执行异议案件中提供的证据存在重大问题，如其自行制作的未经任何单位盖章确认的《抵账协议》被作为认定中止执行标的的重要证据等。另外法院对抵账数额的真实性及合理性都未进行调查认定。因此该案属于案情复杂且争议较大的情形，应进行听证。但法院未组织各方当事人听证，属于程序违法，侵害了原告的合法权益。综上，原告认为法院对执行标的中止执行已经妨害原告对执行标的享有的实体权益，故请求法院依法支持原告诉讼请求，以维护其合法权益。 李宗君辩称，1、答辩人对案涉房产享有足以排除执行的民事权利。（1）以物抵债行为真实有效且在案涉房产查封前已履行完毕依据。答辩人提交的第五、六、七组证据可以形成完整证据链证明长春建工昂展项目部(以下简称昂展项目部)因建筑工程施工劳务分包、土石方工程专业分包、塔吊租赁等工程欠答辩人工程款尚未清偿完毕，该工程的具体款项已由昂展项目部审价负责人胡宗辉制作工程款结算表及各分项工程款统计表，通过电子邮件发送给答辩人。昂展项目部在支付工程款的过程中，通过与答辩人达成抵账协议的方式，在2017年7月22日，将案涉房屋及其他四套房屋、两个车库、一个地下车位抵给答辩人。目前答辩人对上述房产均实际占有。综合以上证据，可以证明案涉房屋的以物抵债行为真实有效，且在案涉房产查封前已履行完毕。（2）答辩人与第二被告吉林昂展置业开发有限公司签订《认购协议书》系合法有效的书面买卖合同。2017年7月22日，昂展项目部与答辩人签订了《抵账协议》，约定将案涉房屋抵给答辩人，答辩人视为收到昂展项目部617998元工程款。尽管该抵账协议没有加盖昂展项目部公章，但该笔款项已经体现在昂展项目部的财务帐簿之中，昂展项目部对此也始终无任何异议。且在签订抵账协议当日，第二被告吉林昂展置业开发公司即与答辩人签订了《昂展·公园里商品房认购协议书》，约定将案涉房屋出售给答辩人。事实上，答辩人早在2015年就对案涉房屋实际占有、使用，并于2017年4月10日与第二被告吉林昂展置业开发公司办理了房屋正式交接手续，交纳了包括物业服务资金、生活垃圾处置费、采暖费、建筑垃圾清运费等相关费用。该《认购协议书》是有效的房屋买卖合同，答辩人已经支付了全部房款，并办理入住，该合同已经实际履行。（3）答辩人提交的水电、采暖、物业费票据可以证实答辩人在案涉房屋查封前就已经实际占有该房屋。依据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答(一)》第二十一问“案外人主张其合法占有不动产的，应当提供出卖人交付钥匙的证据或房屋交接单、在物业公司办理的入住手续、交纳水、暖、燃、电及物业费等费用的凭证”的意见，答辩人提交的水电、采暖、垃圾清运、物业费票据均是合法有效的缴费凭证，可以证实答辩人在案涉房屋查封前就已经实际占有该房屋。（4）抵账房屋价值远低于债务人昂展项目部所欠工程款。依据答辩人提交的第六组证据，可以证明答辩人施工项目的总产值，截至目前昂展项目部尚欠答辩人工程款，按照昂展项目部的计算方法，答辩人实际施工总产值与已付工程款(包括现金和实物抵账，其中实物抵账包括案涉Bll-1203)的差额为800511.8元。按照答辩人的计算方法，昂展项目部至今仍欠李宗君1696818.01元。故可以证明抵账房屋价值与原债务数额合理对应，远低于债务人昂展项目部所欠工程款。（5）案涉房屋所属小区全部房屋均未办理过户，未能办理过户并非答辩人自身原因。首先，2020年5月13日长春市未登记房屋确权专项整治工作领导小组办公室对第二被告下达了《对房地产开发项目限期办理产权登记的督办单》，责令第二被告于今年六月底前为房屋买受人办理产权登记手续。该督办单可以证明案涉房屋所属小区均未能办理过户，而非答辩人自身原因未办理过户。而且，在本案原告崔涵与吕淑敏执行异议之诉的二审生效判决(2020)吉01民终666号民事判决中也已经认定，与案涉房屋同属昂展•公园里小区的吕淑敏实际占有使用的房屋没有办理产权登记手续并非吕淑敏自身原因。且驳回了崔涵关于准许对案涉房屋执行的诉讼请求。2、执行异议审查程序合法，且该程序问题并非执行异议之诉案件中应当审理的问题，答辩人向贵院执行局提出执行异议申请后，提交了相关证据证明案涉房屋应当排除执行，本案原告崔涵提出了答辩意见，并对答辩人提交的证据也发表了质证意见，其合法权益并未受到侵害。同时，需要说明的是，执行异议审查程序是否合法并不属于本案的审理范围。原告的此点理由同样不能成立。综上，答辩人有充分的证据证明答辩人对案涉房屋享有排除执行的权利，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 吉林昂展置业开发有限公司未到庭、未举证、亦未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：崔涵与吉林省中诚信达股权投资基金管理有限公司、吉林昂展置业开发有限公司、黄森、曹阳合同纠纷一案，本院于2018年6月4日作出（2018）吉0102民初108号民事判决书，判决被告吉林省中诚信达股权投资基金管理有限公司给付原告崔涵借款本金5000000元及利息，被告吉林昂展置业开发有限公司承担连带给付责任。诉讼过程中，本院于2018年3月8日依崔涵的申请查封了吉林昂展置业开发有限公司坐落于长春市高新区超强街以西昂展•公园里B-1l幢2单元xxxx号房、丘地号：xxxx、建筑面积:107.71平方米的房屋，即本案案涉房屋。李宗君向本院提出执行异议，本院于2020年5月11日作出执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。崔涵对该执行裁定书不服，提起本案诉讼。 2017年7月22日，长春建工昂展项目部（甲方）与李宗君（乙方）签订《抵账协议》，约定甲方用昂展·公园里B-11-1203号房抵给乙方，乙方视为收到甲方工程款，抵账总价为617998元。同日，吉林昂展置业开发有限公司（甲方）与李宗君（乙方）签订《昂展·公园里商品房认购协议书》一份，约定由乙方认购甲方开发的昂展公园里项目B11号楼xxxx号房屋，建筑面积107.71平方米，单价5737.61元/平方米，总价为617998元，合同还约定了其他条款。2017年7月22日，吉林昂展置业开发有限公司出具《收据》一枚，内容为：“今收到李宗君B11-xxxx房款617998元。”2017年4月10日，李宗君交纳了建筑垃圾清运费、物业服务资金、生活垃圾处置费、采暖费、预存水费、预存电费、二次供水等费用，由吉林昂展物业服务有限公司出具相关收据。大唐长春热力有限责任公司三分公司于2020年4月7日出具《证明》一份，证明昂展公园里B11-2-xxxx业主李宗君从2015年采暖期至今不欠热费。吉林昂展物业服务有限公司出具《收据》三张，时间分别为2017年7月16日、2018年7月12日、2019年7月20日，载明李宗君每年缴纳物业服务费、生活垃圾处置费2540元。此外，李宗君提交了长春市自来水公司出具的其自2015年12月1日起至2019年8月11日水费明细表，以及吉林昂展物业服务有限公司出具的《收据》七枚，证明其于2017年1月6日起至2019年3月30日交纳电费。以上多笔款项系李宗君通过微信、支付宝等方式向马风娟转款，吉林昂展物业服务有限公司出具《证明》一份，证明马风娟为该公司员工自2016年5月1日起任出纳一职。长春高新技术产业开发区超强社区居民委员会于2020年7月21日出具《居住证明》一份，证明李宗君在昂展公园里B11-2-xxxx室已居住2018年1月5日至今满30个月以上。李宗君出具情况说明一份，称该居委会成立于2017年10月，于2018年1月正式开展工作，故居委会出具的《居住证明》仅能证明其自开展工作以来至今的实际情况。 另查，2012年8月8日，长春建工集团吉隆建设有限公司（甲方）与李宗君（乙方）签订《土石方工程专业分包合同》，合同加盖长春建工集团吉隆建设有限公司昂展·公园里项目部公章。2012年8月20日、2012年10月15日、长春建工集团吉隆建设有限公司昂展·公园里项目部（甲方）与李宗君（乙方）分别签订两份《塔吊租赁合同》、2012年10月22日，双方再次签订《建筑工程施工劳务分包合同》，约定由李宗君承包昂展·公园里项目劳务分包工程、土石方开挖、外运、回填、塔吊租赁等施工工程，并约定相关工程施工工期、工程款结算方式。以上合同均加盖长春建工集团吉隆建设有限公司昂展·公园里项目部公章，甲方负责人胡庭辉及李宗君签字。李宗君提交《公证书》一份，证明李宗君电子邮箱中留有胡庭辉向其发送的关于案涉工程劳务费、土方工程结算书等电子邮件，并提交相关工程费用结算表及账目，用于证明甲方仅向其支付了部分工程款。 2020年6月24日，长春建工集团吉隆建设有限公司昂展·公园里项目部出具《证明》一份，内容为：“李宗君在2017年7月22日与长春建工集团吉隆建设有限公司昂展·公园里项目部签订的抵账协议中位于昂展公园里的抵账房屋、车位（公寓C6-711、C6-712、C6-713、C6-714、车库B15-113、B15-114、地下车位D1-B06、房屋B11-1203）均已由长春建工集团吉隆建设有限公司昂展公园里工程项目部财务记录入账，此抵账房屋、车位、车库的价款已从李宗君在长春建工集团吉隆建设有限公司昂展公园里工程项目的工程款中进行冲抵。特此证明。” 长春市未登记房屋确权专项整治工作领导小组办公室于2020年5月13日发布《对房地产开发项目限期办理产权登记的督办单》，对吉林昂展置业开发有限公司开发的昂展·公园里项目未在《商品房买卖合同》约定期限内为房屋买受人办理房屋产权登记进行督办，限昂展公司于10日内完成项目自查，并于6月底前为房屋买受人办理完产权登记手续。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房屋的查封时间为2018年3月9日。李宗君与长春建工昂展项目部于2017年7月22日签订《抵账协议》，将本案案涉房屋昂展·公园里B11栋1203室以每平米5737.61元作价617998元抵账给李宗君。同日，吉林昂展置业开发有限公司与李宗君签订《昂展·公园里商品房认购协议书》，该协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效；2017年7月22日，吉林昂展置业开发有限公司出具《收据》，收到李宗君全部购房款617998元，应当认定李宗君已交纳全部购房款。李宗君提交了其自2015年入住该房屋起交纳相关税费、电费、供暖费票据，且李宗君庭后补充提供的长春市高新技术产业开发区超强社区居民委员会于2020年7月21日出具的居住证明，证明李宗君自2018年1月5日起已居住案涉房屋。案涉房屋所在昂展·公园里项目均未办理房屋所有权证，故案涉房屋未能签订正式的《商品房买卖合同》及未办理房屋所有权证，非买受人原因导致。综上，李宗君对登记在被执行的房地产开发企业吉林昂展置业开发有限公司名下的商品房享有足以排除执行的民事权益，崔涵请求判令准许对被告吉林昂展置业开发有限公司名下坐落于长春市高新区超强街以西昂展•公园里B-11幢2单元xxxxx号房、丘地号：xxxxxx、建筑面积107.71平方米房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下： 驳回原告崔涵的诉讼请求。 案件受理费9980元，由原告崔涵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审 判 长  丁文怡 人民陪审员  吴旭博 人民陪审员  左春玲 二〇二〇年十月十日 书 记 员  王 放