山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初750号原告：姜某某，女，1950年8月12日出生，汉族，住所地青岛市城阳区。原告：刘某某，男，1975年3月5日出生，汉族，住所地青岛市城阳区。原告：刘某某，女，1971年11月18日出生，汉族，住所地青岛市李沧区。三原告共同委托诉讼代理人：李斌，山东文斌律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：代晓，山东文斌律师事务所律师。被告：王某某，男，1963年12月3日出生，汉族，住所地青岛市李沧区河南村临字**，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：朱坚，山东海剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，山东海剑律师事务所律师。原告姜某某、刘某某、刘某某与被告王某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告共同委托诉讼代理人代晓，被告王某某委托诉讼代理人朱坚、王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜某某、刘某某、刘某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认2011年12月11日刘哲芳与被告签订的《协议书》无效，2.请求法院判令被告返还购房款52514元，赔偿由此给刘哲芳造成的实际损失1559707.65元（按照2019年11月同地段二手房交易价格20405元/㎡计算)及维权产生的律师费84000元，共计1696221.65元，3.请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月11日，刘哲芳与被告签订《协议书》，约定刘哲芳向被告购买位于李沧区(瑞峰苑小区15号楼)2单元402户的房产，房屋总价款356934元，后刘哲芳又向被告支付52514元用于购买车库，刘哲芳已支付房款和车库款共计409448元。后因被告迟迟未向刘哲芳交付房屋和车库，给刘哲芳造成巨大损失。经刘哲芳多次向被告要求返还购房款及实际损失，被告才返还了356930元。刘哲芳于2017年1月12日去世，三原告曾向青岛市李沧区人民法院以房屋买卖合同纠纷为由起诉过本案被告王某某，庭审中查明王某某对该处房屋并无所有权，其出售该处房屋的行为应属无效，经法院释明，三原告提出撤诉。现剩余房款及给原告造成的实际损失被告仍未支付，本案系因被告无权处分造成合同无效，根据《合同法》第58条之规定，三原告作为刘哲芳的法定继承人，为维护刘哲芳的合法权益，故诉至法院。审理过程中原告申请将诉讼请求第一项变更为“请求法院依法解除2011年12月11日刘哲芳与被告签订的《协议书》”。事实与理由中的“本案系因被告无权处分造成合同无效，根据《合同法》第58条之规定”变更为“本案因被告无权处分造成合同履行不能，根据《合同法》第107条、第113条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条之规定，请求依法判如所请”。王某某辩称，一、原告在诉状中所称的2011年12月11日签订的协议书，是基于2004年9月2日被告王某某与刘哲芳签订的购房协议书所产生的，该两份协议书项下的房屋是同一套房屋，该房屋性质属于小产权房，是国家禁止出售的房屋，所以购房协议应属于无效协议。二、2016年12月6日刘哲芳与王某某已经就房屋无效问题达成了协议，王某某已将刘哲芳支付的购房款356930元全部退还给刘哲芳。三、原告之所以变更诉讼请求，目的在于规避法律，将无效合同通过诉讼变为合法有效的合同，刘哲芳和王某某签订的购房协议自始至终都是无效合同。原告变更诉讼请求的行为也违反了民事诉讼法关于禁止反言的原则，因此建议依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的《亲属关系证明》1份2.原告提交的《案件情况背景说明》1份3.原告提交的青岛市中级人民法院（2017）鲁02民终5950号民事判决书1份4.原告提交的《建设工程施工合同》及证明各1份5.原告提交的转账凭证1份6.原告申请本院调取的本院（2018）鲁0213民初3242号案件开庭笔录、民事裁定书各1份7.原告申请本院调取的《地上建筑物移交协议书》1份8.原告申请本院调取的李沧公安分局天水路派出所询问笔录1份、本院（2020）鲁0213民初749号案件开庭笔录1份9.被告提交的退款转账记录1份。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交：2011年12月11日签订的《协议书》1份，证明刘哲芳从被告处购买位于李沧区（瑞峰苑小区15号楼）2单元402户房屋一套，建筑面积93.93㎡，房屋单价3800元/㎡，总房款356934元。签订协议时被告与刘哲芳口头约定，将涉案房屋车库以52514元价格一并卖给刘哲芳，刘哲芳已缴纳全部款项共计409448元。协议书约定该房屋为毛坯房，计划于2012年前交付使用，并约定至该房屋所处小区交房三十日内，被告应当为刘哲芳办理好交房手续并将房屋钥匙交付给刘哲芳，但是被告未履行协议义务。2017年三原告曾向青岛市李沧区人民法院以房屋买卖合同纠纷为案由起诉本案被告王某某，庭审中查明本案被告王某某对该处房屋并无所有权，其出售该处房屋的行为至今无任何权利人进行追认，而且该房屋已经由开发商出售给其他人，该协议书已经履行不能，故应当予以解除。经庭审质证，被告对该证据的真实性无法确认，被告认为该协议与2004年9月2日双方签订的协议所涉房屋是同一位置、相同面积、相同价格，所以2011年的该协议是基于2004年的协议而来，2004年时该房屋为小产权房，因此2011年的协议也属于无效合同。因原告提交的该份协议系原件，被告王某某在协议上签字捺印，其虽对真实性有异议但未提交相反证据予以证明，亦未申请对签字捺印的真实性进行鉴定，故本院对该证据的真实性予以确认。二、原告提交：编号为0128246号收据收款联1份，证明刘哲芳从被告处购买涉案房屋后，已按照双方签订的协议足额支付房屋总价款356934元、车库款52514元，共计409448元，被告向原告出具了该份收据，但被告出具收据时告诉刘哲芳，因被告需要做账，所以收据日期需要落款为2004年9月2日，过后会出具正式合同并补开正常日期的正规发票。经庭审质证，被告对该证据的真实性有异议，认为该证据是复写件且与被告手中持有的原件不一致，双方是2004年9月2日签订的购房合同，收款日期也是2004年9月2日，不存在原告所说的时间倒签的问题。被告提交《购房协议》及编号为0128236号收据存根联各1份，证明被告与刘哲芳是2004年9月2日签订的购房协议，收款时间也是2004年9月2日，房屋的坐落是南王家上流新村15号楼2单元402户，合同价款为356930元，面积93.93平方米。经庭审质证，原告对该组证据不予认可，原告称该《购房协议》上除房屋单价及坐落信息外均为被告事后填写，被告提交的该份收据存根联并非向刘哲芳出具的收据。因被告提交的《购房协议》上“刘哲芳”的签字与原告提交的《协议书》上的签字明显不同，且原告对该《购房协议》真实性不予认可，故本院对被告提交的《购房协议》真实性不予确认。被告提交的收款收据是其单方出具的存根联，且在收款日期处有涂改痕迹，原告对此不予认可，故本院对被告提交的0128236号收据不予采信。原告手中持有的收款收据收款联虽然是复写件，但被告未对收款人处“王某某”的签字真实性提出异议，且收据上写明的房屋坐落及房款数额与《协议书》一致，故本院对原告提交的编号为0128246号收据真实性予以确认。三、原告提交：承诺书及房屋信息各1份，证明2017年6月13日被告向原告出具其本人签字的承诺书，承认2011年将李沧区2单元402户（现适园雅居）出售给刘哲芳，已收到刘哲芳购房款409400元，后因被告无法履行2011年12月11日签订的协议所约定的义务，被告承诺双倍赔偿原告购房款人民币818800元，除已付的356930元，剩余461870元于2017年7月底之前给付，逾期付款利息为年利率24%，并自愿承担原告的诉讼维权费用，被告在承诺书中写明其本人与妻子臧翠花名下有共同房产两套，承诺卖房以保证给付原告赔偿款，并向原告提供房屋信息一份，证明被告与其妻子臧翠花名下有已办产权证房屋两套，网签房屋一套。被告仅向原告返还购房款356930元，剩余房款52514元及给原告造成的全部实际损失至今未按照承诺书履行。经庭审质证，被告对承诺书认为是受胁迫形成的，被告称该承诺书是在李沧公安分局天水路派出所以涉嫌诈骗为由将被告扣留在派出所内写的，被告从派出所出来后立即向李沧公安分局举报了天水路派出所副所长徐江涛插手经济纠纷，在原告上次起诉时被告申请法院调取过公安局的相关材料和举报信，但在申请过程中本案三原告撤诉了，所以这份承诺书是无效的。原告提交的房屋信息与本案无关。被告提交举报信及邮寄凭证各1份，证明被告在2017年6月13日在天水路派出所出具的承诺书是被胁迫的。经庭审质证，原告对举报信及邮寄凭证的真实性均不予认可，邮寄单上并没有写明邮寄内容，而且被告也没有任何证据能推翻其书写的承诺书以及在公安机关所做的笔录。因原告提交的承诺书系原件，被告对其签字无异议，被告虽称该承诺书系受胁迫所写，但其提交的证据无法证明其受到了胁迫，也无法证明该承诺书违反其真实意思表示，因此本院对承诺书的真实性予以确认。被告提交的举报信不能证明举报内容属实，公安机关也未对此作出相应的处理，因此对被告提交的举报信及邮寄凭证本院不予采信。四、原告提交：同地段房屋价格查询复印件2份，证明涉案房屋现均价22000元/㎡，因被告的违约行为致使三原告无法获得涉案房屋带来的增值利益，故被告应当按照同地段房屋现价值赔偿给三原告造成的实际损失，三原告起诉状中第二项诉讼请求按照20405元/㎡计算实际损失应属合理。经庭审质证，被告对该证据认为与本案无关。因原告提交的系复印件且被告对此不予认可，本院对该证据不予采信。五、原告提交：委托代理合同及律师费发票各1份，证明三原告为了维护自身合法权益，支付律师费84000元，该费用应由被告承担，被告在2017年6月13日出具的承诺书第三条写明，自愿承担原告的诉讼维权费用。经庭审质证，被告认为委托代理合同约定的价款超过了律师收费标准，且被告所称的是诉讼维权费用而不是律师代理费。因原告提交的该组证据系原件，故本院对该组证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月11日，王某某作为甲方（卖方），刘哲芳作为乙方（买方）签订《协议书》，约定甲方将位于李沧区户房屋出售给乙方，该房屋为毛坯房，计划于2012年前交付使用，建筑面积为93.93平方米，房屋单价为3800元/平方米，总价款合计为356934元。王某某在协议书中承诺对于出售的房产拥有所有权或完全处分权并应于买方给付购房款前向买方出示相关有效证明文件原件并提供复印件。本协议生效后，如有其它第三方对标的房屋主张权利影响协议书履行的，王某某应当自行解决与第三方纠纷，买方有权追回已支付给王某某的购房款，并可要求王某某赔偿买方造成的一切损失。原告于2011年6月1日向被告王某某支付购房款356930元，被告王某某收到款项后向原告出具收款收据一份，收据上显示“购房款356930元、车库款52514元，合计409400元”，收据落款时间改为2004年9月2日。涉案房屋的开发建设因违反法律强制性规定于2004年被政府部门认定为违法建筑，后根据政府文件，由青岛杰盛置业有限公司于2011年12月9日通过青岛市国土资源和房屋管理局举办的土地招拍挂活动取得了涉案房屋所在地的土地使用权和地上建筑物所有权，项目名称改为“适园雅居”。因无法向刘哲芳交付涉案房屋，王某某于2016年12月6日向刘哲芳退还房款356930元。2017年6月13日，王某某出具承诺书，承诺于2011年将涉案房屋出售给刘哲芳，已收到购房款409400元，后因王某某本人将房屋擅自出售给他人造成一房两卖，给刘哲芳造成巨大损失，为赔偿损失作出如下承诺：一、给付刘哲芳双倍购房款人民币818800元，减去已付的356930元，应再给刘哲芳461870元，该赔偿款承诺于2017年7月底之前给付，逾期给付利息按年利息24%给付；二、王某某与妻子臧翠花名下有共同房产两套，承诺卖房以保证给付刘哲芳赔偿款；三、如果王某某不履行上述承诺，其自愿支付双倍购房款（818800元）的20%作为对刘哲芳的额外赔偿，并自愿负担刘哲芳的诉讼维权费用。该额外赔偿与第一条所约定的逾期利息合并计算，以加重王某某违反本承诺书的法律责任，切实保证刘哲芳的合法权益。王某某未提交证据证明其在出具承诺书后向三原告付款的事实。刘哲芳已于2017年1月12日因病去世，其法定继承人为妻子姜某某，子刘某某，女刘某某。本院认为，涉案房屋所在的地块土地使用权和地上建筑物所有权已于2011年12月9日由青岛杰盛置业有限公司通过政府招拍挂途径取得，因此涉案房屋性质不再是违章建筑，可以对外出售，故王某某与刘哲芳于2011年12月11日签订的房屋买卖《协议书》不违反法律法规的效力性强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效。被告辩称因房屋性质系小产权房而导致合同无效的主张与事实不符，本院不予采信。但因王某某并未取得涉案房屋的所有权或处分权且涉案房屋已另行出售，致使涉案房屋不能交付，故双方之间的房屋买卖合同目的已不能实现，三原告作为刘哲芳的法定继承人要求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告应当返还三原告全部购房款409400元，扣除被告已付的356930元，被告还应当返还三原告购房款52470元，被告虽辩称其未收到购房款52470元，但未提交相反证据予以证明，原告提交的收款收据及承诺书中被告均确认收到上述款项，因此对原告要求返还购房款52470元的诉讼请求，本院予以支持。因造成合同不能履行的原因是王某某未取得涉案房屋的所有权或处分权且将房屋另行出售，故王某某应当承担赔偿原告损失的违约责任。王某某已于2017年6月13日出具承诺书，对赔偿事项及数额作出承诺，视为双方对合同解除的赔偿事宜已作出约定，应当按照承诺书履行。原告要求按照涉案房屋同地段目前的房价为标准计算损失赔偿数额的主张无事实和法律依据，本院不予支持。被告虽辩称承诺书系受胁迫而出具，但并未提交充分有效的证据予以证明，本院不予采信。因此，王某某应当按照承诺书的内容于2017年7月31日前向三原告赔偿一倍的购房款409400元，因王某某逾期付款，应当自2017年8月1日起支付三原告逾期付款的利息损失，但是按照年利率24%计算的利息超出原告因被告不履行承诺书后可以预见到的损失，故本院调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算，但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此自2019年8月20日起的利息损失，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告在承诺书中关于支付双倍购房款（818800元）的20%作为额外赔偿的条款超出损失赔偿的法定范围，本院亦不予支持。关于律师费，因王某某承诺负担的是“诉讼维权费用”，律师费不是进行诉讼所必然支出的费用，因此对原告主张的律师费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下。一、解除刘哲芳与被告王某某于2011年12月11日签订的《协议书》；二、被告王某某于本判决生效之日起十日内返还原告姜某某、原告刘某某、原告刘某某购房款52470元；三、被告王某某于本判决生效之日起十日内支付原告姜某某、原告刘某某、原告刘某某赔偿款409400元；四、被告王某某于本判决生效之日起10日内支付原告姜某某、原告刘某某、原告刘某某利息损失（以461870元为本金，自2017年8月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告姜某某、原告刘某某、原告刘某某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20066元（三原告已预交），由三原告负担14047元，被告负担6019元，被告于本判决生效之日起十日内支付三原告6019元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王清华人民陪审员  姜 玲人民陪审员  栾心福二〇二〇年十月三十日法官助理韩璐书记员刘涛