北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初1889号原告：王朝彦，男，1980年7月29日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司员工。被告：北京中融信融资担保有限公司，住所，住所地北京市朝阳区朝外大街****div>法定代表人：左晖，总经理。委托诉讼代理人：余卓，女，该公司法务。第三人：章辉，男，1967年12月26日出生，汉族，无业，住北京市通州区。第三人：北京京仪椿树整流器有限责任公司，住所地北京市西城区北新华街**。，住所地北京市西城区北新华街**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王军，董事长。委托诉讼代理人：刘佳欣，女，该公司法务。原告王朝彦与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、被告北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）、第三人章辉、第三人北京京仪椿树整流器有限责任公司（以下简称京仪公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，由审判员魏敬贤独任，公开开庭进行了审理。原告王朝彦、被告链家公司的委托诉讼代理人王翼瑶、第三人章辉、第三人京仪公司的委托诉讼代理人刘佳欣到庭参加诉讼。被告中融信公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王朝彦向本院提出诉讼请求：1.判令链家公司、中融信公司退还居间服务费及保障服务费30000元；2.判令链家公司、中融信公司、章辉赔偿房屋建成年代差价损失1元（最终以评估为准，如无法评估，以消费者保护法第55条为限）；3.判令链家公司、中融信公司、章辉赔偿担保费损失3600元，契税滞纳金损失4535.87元；4.确认链家公司、中融信公司人格混同并要求对前三项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2016年4月底，链家公司向王朝彦推介称其挂牌出售的位于北京市丰台区定安东里15号楼2单元501号房屋（以下简称501号房屋）建成于1990年，基于对链家公司信赖，5月14日王朝彦与链家公司签订《委托支付买卖定金协议》，约定王朝彦希望购买501号房屋并委托链家公司向章辉支付20000元定金。同日，王朝彦与链家公司、章辉签订了《买卖定金协议书》，约定王朝彦以公积金贷款方式购买章辉所有的501号房屋，定金20000元。但链家公司、中融信公司随后的行为，严重侵犯了王朝彦的合法权益。一、强迫交易、捆绑销售，剥夺王朝彦消费自主权，实际指派经纪人无经纪资格，与约定不符。1.链家公司要求王朝彦必须与中融信公司签订《房屋交易保障服务合同》，由中融信公司提供后续服务，否则拒绝提供居间服务，且声称尚未签订《居间服务合同》，王朝彦不是其客户，并以解除已签订的《买卖定金协议书》、退还定金等手段相要挟。王朝彦主张只与链家公司建立委托关系，不与中融信公司发生任何关系，并要求链家公司尽快约见章辉洽谈合同事宜，但链家公司无理拖延。2016年5月31日，在链家公司的要挟下，王朝彦被迫在《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》格式合同上签字，一次性向链家公司支付了60000元服务费。2.《居间服务合同》约定链家公司指派经纪人邢伟雪、翟禹阳为王朝彦服务，但合同上相关姓名并非该两人，职业资格编号与建委查询不一致，王朝彦并未见过该两人，其未实际提供服务，链家公司实际所派张锐无经纪人资格，违反《房地产经纪管理办法》规定，导致后续服务产生重大瑕疵。3.《房屋交易保障服务合同》属格式合同，存在强制搭售内容：服务项目多达13项，消费者无权选择，其中5项与我无关，其余8项都是我可以独立办理，无需其提供相应服务。王朝彦要求按照实际需要核减无关项目和费用，链家公司表示不能改。二、未尽勤勉忠实义务，服务存在重大缺陷，伪造交易文件，未通过专用账户结算资金，通过其他经济组织代收代付并擅自划转资金，未按约定提供服务。根据链家公司提供的交易方案和章辉的要求，三方签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议书》，约定王朝彦购买501号房屋，过户后三日内交房，价款包括装修家具家电成交价2460000元部分及王朝彦代章辉承担的个税等（最终成交总价计2641858.65元）。同时，链家公司要求王朝彦向其出具《不自行办理缴税过户声明》，称501号房屋交税及过户必须由链家公司、中融信公司办理或在其陪同监督下进行。章辉在链家公司出具的《税费清单一查询信息》上签字确认501号房屋建成年代为91至99年。1.链家公司按照其提供的服务和交易方案，以不低于政府指导价代理王朝彦办理了网签和纳税申报手续，但因该服务方案存在缺陷，章辉当时只申请开具了1500000元发票，王朝彦问剩余发票怎么办，链家公司答复贷款部分还没办理，待过户后再说。房屋交付后，王朝彦要求办理剩余发票时，被告知无法开具。经咨询税务局后，方知该交易方案存在出卖人偷逃税款的问题，王朝彦要求章辉尽快办理补税手续并开具剩余房款发票，但其拖延拒绝配合，王朝彦向税务局投诉后，链家公司才协调章辉于2019年1月22日办理补税手续，但因此给王朝彦造成契税滞纳金损失4535.87元，且至今未申请开具剩余房款发票。2.根据《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》第六条规定，住房公积金个人住房贷款担保以所购住房抵押为主、取消强制性机构担保等收费项目。根据《关于调整存量房住房公积金贷款业务流程的通知》，公积金贷款申请人可选择抵押担保、质押担保、北京市住房贷款担保中心担保等担保方式。2016年8月18日办理住房公积金贷款时，王朝彦要求选择抵押担保，但链家公司声称必须选择公积金中心保证担保，其作为受托人，不但未在事前根据《房地产经纪管理办法》第二十一条履行如实告知义务，而且以不办理保证担保则解除协议相要挟，侵犯了王朝彦自主消费选择权，因此给王朝彦额外造成3600元担保费损失。3.《北京市存量房屋买卖合同》约定交易资金通过光大银行监管，但2016年9月20日链家公司要求王朝彦将1100000元房款通过其提供的理房通账户监管，并伪造王朝彦签名的《理房通资金托管协议》及《理房通资金冻结一房屋物业结清确认书》。2016年9月23日501号房屋办理了过户登记手续，但章辉迟延交房，链家公司未按照约定督促协调，王朝彦行使先履行抗辩权，于2016年9月30日上午要求链家公司、中融信公司暂停监管资金划转，但其作为受托人未予理会，于当日下午照旧划转资金给章辉，导致王朝彦未能及时拿到房屋全款发票及章辉支付的违约金。迟至2016年10月2日章辉才将房屋交付王朝彦，在章辉交房后反悔并抢夺钥匙时，王朝彦将钥匙交给经纪人张锐，但张锐将钥匙返还给了章辉，导致王朝彦当时未能及时收房。三、发布虚假宣传广告，欺诈消费者，损害王朝彦合法权益。链家公司在接受章辉委托前，未与章辉签订委托合同，未认真核验501号房屋。王朝彦入住后，发现501号房屋于1981年8月取得北京市城市规划管理局建筑施工登记，实际建成于1982年，系第三人职工住宅宿舍楼，左邻右舍于1982年底已经入住，与链家公司所称房屋建成年代不一致。《中华人民共和国国家标准住宅建筑规范》规定，，住宅的设计使用年限一般为50年因此，链家公司、中融信公司应当赔偿建成年代差价损失并按照《消费者权益保护法》第五十五条规定赔偿。四、链家公司、中融信公司人格混同，应当承担连带责任。1.业务及人员混同；2.财务混同；3.人员混同;4.股权上为关联单位，属同一实际控制人控制。综上，上述行为严重损害王朝彦利益。为维护合法权益，现依法提起诉讼。链家公司辩称，不同意王朝彦的全部诉讼请求。根据居间合同约定，链家公司在王朝彦与章辉签署买卖合同时，链家公司已经完成合同了，并无瑕疵。我公司在整个过程并无任何违约行为，就王朝彦所述我公司指派经纪人无资质，王朝彦曾经举报过，建委答复王朝彦我公司并不存在违规行为。王朝彦说我公司伪造文件，王朝彦与章辉买卖合同案件中法院认定其签署买卖合同使用理房通，这是事实。我公司明确告知王朝彦建成年代以评估公司为准，后评估公司报告501号房屋的剩余使用年限27年，也就是说房屋建成年代1993年，这与我公司所列的清单中房屋建成年代并无出入。我公司与中融信公司是独立核算的法人，不存在人格混同，本案的情形不符合任何法律规定的承担连带着责任的情形，我们签署的任何文件中并无任何承担连带责任的约定。第3项诉讼请求并不属于王朝彦的损失，纳税并非是我公司的义务，契税滞纳金的产生并不是链家公司造成的，该诉讼请求没有任何依据。综上请求驳回王朝彦的全部诉讼请求。中融信公司未到庭答辩，但提交书面答辩意见称，1.我方不同意王朝彦的诉讼请求。2.《房屋交易保障服务合同》是各方真实意思表示，不存在强迫的情况，我方已履行了相关服务内容，且501号房屋也顺利完成过户，不存在服务瑕疵，理应收取服务费。3.我公司与链家公司是独立的两个公司，是合作关系。4.我方认为王朝彦的诉求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。章辉述称，我基本同意链家公司的答辩意见。对王朝彦的诉讼请求全都不同意。王朝彦的身份信息法院一直没弄清楚，其是职业律师，却说自己是无业，其没有诚信，是法律工作者。京仪公司述称，本案和我公司无任何法律关系。王朝彦把我公司列为第三人是滥用法律资源。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日，王朝彦（买受人、乙方）与章辉（出卖人、甲方）、链家公司（居间人、丙方）签订《居间服务合同》，约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于501号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同。甲、乙双方共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合同有效的买卖合同。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。因本次交易涉及房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为54120元，由乙方承担54120元。甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并及时足额向丙方支付居间代理费。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。本次交易的后续手续由中融信公司办理，并另行签署相关合同。在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿，丙方违反上述合同约定，丙方应承担相应的违约责任。同日，王朝彦（乙方）与章辉（甲方）、中融信公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定：鉴于甲、乙双方就坐落于501号房屋的交易签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同。具体服务内容如下：1.保管与交易相关的产权资料及其他重要材料；2.协助办理公证手续；3.协助办理房屋评估手续；4.协助办理房屋抵押登记手续；5.协助办理房屋解押手续；6.对个人资信状况进行预审查，推荐个性化的银行及贷款产品；7.协助办理贷款银行或公积金管理中心按揭贷款手续，及时跟进审批进度；8.告知贷款审批进度；9.协助发送履约催告函件或告知函件；10.提供房屋交易资金托管服务；11.提供多元化的金融服务咨询、推荐服务；12.及时督促甲、乙双方按约定履行合同义务；13.协调处理交易履行中产生的争议或纠纷。丙方保障服务费共计5880元，乙方承担5880元。甲、乙双方应依照政府主管机关的规定，以及甲、乙双方已签署的买卖合同及补充协议的预定承担并缴纳房屋交易的税费以及贷款过程中的评估费、担保费等各项相关费用。本合同履行期间，甲、乙双方应按照评估机构、贷款银行、公积金管理中心、政府相关部门等与本合同履行相关其他部门的要求及时到场办理相关手续。在本合同履行过程中，丙方因工作疏忽，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。亦于当日，王朝彦交纳了上述居间费用。在居间方的居间服务下，王朝彦与章辉签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由王朝彦向章辉购买章辉所有的501号房屋，成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为96万元。王朝彦（乙方）与章辉（甲方）、链家公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币246万元，此价格为甲方净得价，不含税。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费按照以下第2种方式承担，并由承担方直接向主管机关缴纳：……（2）税费全部由乙方承担，乙方承担个税金额不超过20万元。此后，各方履行合同义务。2016年9月23日，王朝彦取得501号房屋的不动产权证书。庭审中，王朝彦提交了税收完税证明，该税收完税证明显示其交纳了契税滞纳金4535.87元。王朝彦提交了北京市丰台区房屋管理局作出的《行政事项答复意见书》，对于王朝彦向该局反映链家公司“诱导当事人签订阴阳合同；所派经纪人张锐仅具有经纪人协理资格，无经纪人资格，但却以其他经纪人名义代理；虚假发布房源信息，未与出卖人签订委托合同；未通过约定的专用账户结算资金，通过其他经济组织代收代付”等问题，经过调查回复如下：链家公司存在为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的就同意房屋签订不同交易价款的合同提供便利的行为，鉴于双方签订的北京市存量房屋买卖合同及网签合同分别签订于2016年5月31日和2016年6月23日，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条：违法行为在二年内未被发现的，不再给予行政处罚的规定，并参照《北京市住房城乡建设系统处罚裁量基准》的规定，该局对链家公司给予不予行政处罚的决定。对于王朝彦反映的链家公司存在经纪人员资质问题，该局经查，签订合同的经纪人员邢伟雪和翟禹阳，签订此合同不存在违规行为。对于王朝彦反映链家公司未与出卖人签订委托出售合同的行为，该局经查，链家公司于2016年5月14日前承接委托人出售房屋业务，但未签订房屋出售经纪服务合同等，根据上述相关规定，该局对链家公司给予不予行政处罚的决定。对于王朝彦反映链家公司未通过设定的专用周结算资金等问题，该局经查认定链家公司不存在违规行为。关于房屋建成年代，王朝彦提交了税费清单-查询信息，上载：501号房屋建成年代为91-99年；王朝彦提交了北京康正宏基房地产评估有限公司于2016年10月12日出具的《不动产估价报告书》，上载：501号房屋为混合结构，砖混结构耐用年限为50年，剩余使用年限为27年；王朝彦提交北京市规划和国土资源管理委员会登记回执、答复告知书，显示北京市城市规划管理局于1981年6月2日同意在丰台区刘家窑小区进行相应施工。以上事实，有双方当事人陈述、居间服务合同、房屋交易保障服务合同等证据在案佐证。本院认为，当事人签订的《居间服务合同》及《房屋交易保障服务合同》系各方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应依约履行。在居间方的居间服务下，王朝彦已于2016年9月23日取得501号房屋的不动产权证书，现其要求链家公司、中融信公司退还居间服务费及保障服务费30000元，无合同及事实依据，本院不予支持。关于房屋建成年代。房屋买卖交易在日常生活中属于大宗交易，王朝彦作为买房人，应对欲购买的房屋所处地理位置、周边环境、房屋年代具有较重的审慎注意义务，一般理性人均可通过网络公开信息获知相关情况，如对房屋建成年代有特殊要求，亦可通过房屋行政管理部门政府信息公开渠道进行了解，且房屋具体状况在房屋价格上亦有所体现。现王朝彦要求居间方赔偿其房屋建成年代差价损失，无事实和法律依据，本院不予支持。王朝彦要求链家公司、中融信公司赔偿担保费损失3600元，无依据，本院不予支持。王朝彦要求赔偿其契税滞纳金损失，因缴纳房屋交易税费是交易方的义务，规避税费是交易方的行为，王朝彦自愿纠正自身非法行为，产生的税费应当自担，其要求居间方承担税费，本院不予支持。王朝彦对章辉提出的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。王朝彦要求确认链家公司、中融信公司人格混同并要求对前三项诉讼请求承担连带责任，无依据，本院不予支持。至于王朝彦在本案中认为链家公司、中融信公司存在不合规行为，其前述主张均不属于本案处理范围，且已经行政管理部门处理，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回王朝彦的全部诉讼请求。案件受理费753元，由王朝彦负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二〇年十月二十八日书记员  高云鹏