湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初750号原告：湖北云梦白云现代仓储物流有限公司。住所地：云梦县城关楚王城大道北端。统一社会信用代码91420923550673146A。法定代表人：汪文清，公司执行董事。委托诉讼代理人：胡德山，湖北睡虎律师事务所律师。被告：戴晓安，男，1971年3月20日出生，湖北省安陆市人，从事建筑业，住湖北省安陆市东城经济开发区，被告：张炳祥，男，1970年2月1日出生，汉族，湖北省云梦县人，孝感丰茂实业有限公司股东，住湖北省云梦县，被告：黄福东，男，1955年7月20日出生，汉族，湖北省安陆市人，个体工商户，住湖北省安陆市，以上三被告共同委托诉讼代理人：左元发，湖北睡虎律师事务所律师。原告湖北云梦白云现代仓储物流有限公司（以下简称白云公司）与被告戴晓安、被告张炳祥、被告黄福东商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白云公司的委托诉讼代理人胡德山，被告戴晓安、被告张炳祥、被告黄福东的委托诉讼代理人左元发到庭参加了诉讼。诉讼期间，原告白云公司向本院申请诉讼财产保全，经审查，本院于2020年5月27日裁定在价值460万元范围内冻结、查封上述三被告所有的银行存款或房屋。本案现已审理终结。原告白云公司向本院提出诉讼请求：1.被告戴晓安、被告张炳祥立即共同给付原告白云公司购房款3367530元及利息（以借款3367530元为基数，按月利率20‰计算，自2019年5月15日起至还清之日止）；2.被告张炳祥立即给付原告白云公司板房款290000元及利息（以借款290000元为基数，按月利率20‰计算，自2019年5月15日起至还清之日止）；3.被告黄福东对上述两项债务本息承担连带清偿责任。4.本案诉讼费、保全申请费由被告戴晓安、张炳祥、黄福东共同负担。诉讼中，原告白云公司自愿放弃第二项诉讼请求及被告黄福东对第二项债务本息承担连带清偿责任的诉请，本院予以准许。事实与理由：2014年8月，原告白云公司以湖北富馨置业有限公司（以下简称富馨公司）名义投资开发建设“白云商贸物流园”项目，项目总建筑面积约33万平方米（商铺/住宅）。该建设项目位于云梦县城××与××大道交汇处，“白云世纪城”商住楼是该项目其中的一部分，位于云梦县城××、××路以南。2016年10月10日，富馨公司向原告白云公司出具了一份《关于白云房产租（售）情况的说明》，内容主要为：“白云商贸物流园”项目是白云公司以富馨公司名义开发建设的商住综合体，由白云公司自筹资金、自行管理、自负盈亏开发建设，房产的销售、出租、抵押以及市场运营管理均由白云公司负责，物业服务由湖北宜贤物业服务有限公司负责。富馨公司不负责白云商贸物流园第二、第三期的房产租（售）、市场运管、物业服务等事务。2018年1月19日，富馨公司与被告戴晓安签订一份《商品房买卖合同》，约定：1、被告戴晓安购得由原告白云公司实际投资建设开发的位于云梦县城××、××路以南的“白云世纪城”第D12幢1单元101-113号商铺房，建筑面积为748.34㎡，单价为4500元/㎡，合同价款3367530元。2、付款方式：须于本合同签订当日一次性付清房款。同日，被告张炳祥向原告白云公司出具一份《借支单》，内容为：“借支单时间：2018年1月19日，借支人姓名：张炳祥，借支事由：购买商铺（白云），金额：叁佰叁拾陆万柒仟伍佰叁拾元（￥3367530元），借支人：张炳祥”。2019年5月15日，被告张炳祥向原告白云公司出具一份《欠条》，内容为：“欠条今欠到湖北云梦白云现代仓储物流有限公司购商铺款叁佰叁拾陆万柒仟伍佰叁拾元、板房款贰拾玖万元，合计叁佰陆拾伍万柒仟伍佰叁拾元，￥3657530元。欠款人：张炳祥2019.5.15号”。2019年10月24日，被告黄福东自愿为上述欠款提供连带责任担保，并在上述《欠条》的“担保人”处签名（即“担保人：黄福东2019.10.24号”）。2019年6月25日，被告张炳祥、被告黄福东向原告白云公司出具一份《承诺书》，内容为：“承诺书本人张炳祥，欠湖北云梦白云现代仓储物流有限公司购商铺款3657530元，借汪丽现金本息4644466元，合计人民币捌佰叁拾万零壹仟玖佰玖拾陆元整（￥8301996.00元），（详见2019年5月15日借条、欠条各一张），本人承诺：上述借款、欠款从2019年5月15日起至还款日按月利率2%向债权人支付利息。特此承诺！承诺人：张炳祥身份证号：。担保人：黄福东身份证号：2019年6月25日”。上述欠款，经原告白云公司向被告张炳祥、被告黄福东、被告戴晓安多次催还，被告被告戴晓安、张炳祥、黄福东无理拒付。综上所述，案涉房产是原告白云公司以富馨公司名义实际投资开发建设的，原告白云公司是涉案房产的受益人、实际所有权人，原告白云公司是本案适格的主体。富馨公司与被告戴晓安签订《商品房买卖合同》后，已为涉案房屋办理了产权登记手续，被告戴晓安未按约定支付购房款，属违约行为，应承担违约责任。被告张炳祥和被告黄福东向原告白云公司出具的《借支单》《欠条》《承诺书》，表明被告张炳祥自愿为上述被告戴晓安的债务承担连带偿还责任，被告黄福东自愿为上述欠款提供连带责任担保，故被告黄福东应对被告戴晓安、被告张炳祥下欠原告白云公司购房款债务承担连带清偿责任。是此，原告白云公司为维护其合法权益，特具状起诉至贵院，请求判如所请。被告张炳祥、被告黄福东、被告戴晓安辩称，1.本案基本法律事实是戴晓安购买商品房，出售人是富馨公司，买受人为戴晓安基于合同相对性原则，原告白云公司不是适格原告；2.张炳祥向本案原告以购房为由出具借据的行为没有基础法律事实支撑，其出具借据行为错误，不应承担给付购房款的义务,故黄福东担保行为无效；3.张炳祥、黄福东于2019年6月25日出具承诺书，基于第二点理由，系无效法律行为；4.原告诉请的板房款29万元缺乏事实依据；5.从基础法律事实来说，本案名为房屋买卖，实际为让与担保，戴晓安购买富馨公司房屋，不是真实交易，买房目的是为了贷款作为抵押。被告认为不是真实交易，涉案商品房没有交付给戴晓安，且由白云公司对外出租。无论是实质上的让与担保还是富馨公司未实际交付商品房足以作为本案被告戴晓安给付的抗辩理由，请求驳回原告全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三被告对原告提交的证据真实性无异议，本院对原告提交证据的真实性予以确认，至于能否达到其证明目的，本院将结合案情综合予以评判。依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院对原告白云公司主张的案件事实全部予以确认。另查明，富馨公司出售给戴晓安的涉案房屋已经办理了房屋产权登记手续，涉案房屋已被戴晓安办理了抵押贷款手续。2020年7月9日，富馨公司向本院出具权利转让声明，声明富馨公司依据涉案商品房买卖合同中所享有的一切权利全部转让给白云公司享有。本院认为，富馨公司公司与戴晓安签订的《商品房买卖合同》，均系原、被告真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。合同签订后，富馨公司公司依合同约定为戴晓安办理了房屋产权登记手续，戴晓安已利用涉案房屋抵押贷款，故其理应依约给付购房款，其拖延拒付系违约行为，应承担违约责任。富馨公司其后出具证明和声明，声明富馨公司依据涉案商品房买卖合同中所享有的一切权利全部转让给白云公司享有，涉案债权并不属于依合同性质不得转让，当事人也未约定不得转让，故该债权转让协议合法有效。依《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。故债权转让对债务人发生效力的前提是债权人要履行通知义务，否则，该转让对债务人并不产生法律约束力。依《合同法》原理，债权转让中的通知为非要式行为，可以由让与当事人自由选择，只是要求债权让与人或受让人将债权转让的意思表示明确告知，让债务人知晓即可，无须债务人同意，无论口头、书面通知，或者通过仲裁、起诉等方式告知，均应当认定有效履行了通知义务。本案中，白云公司以权利受让方名义起诉，三被告应诉答辩，应认定有效履行了通知义务，该债权转让已由此对债务人产生转让效力，故白云公司有权向戴晓安主张权利。三被告辩称涉案合同出售人是富馨公司，买受人为戴晓安，基于合同相对性原则，原告白云公司不是适格原告的理由，因白云公司承受合同权利而于法无据，本院不予采纳。此后，被告张炳祥自愿向原告白云公司出具一份《借据》、欠条、承诺书，认可其承担偿还购房款，其自愿加入该债务，构成并存的债务承担，白云公司有权请求张炳祥在其自愿承担的债务范围内和原债务人戴晓安承担连带清偿责任。因涉案《商品房买卖合同》第七条约定，被告逾期付款而合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，故白云公司可以要求戴晓安按日万分之三承担逾期付款的违约责任。三被告主张按银行同期贷款利率计算违约金不符合合同约定，本院不予支持。张炳祥自行向白云公司出具借据等承诺按月利率20‰计算逾期付款利息，戴晓安未签字认可，对其不发生效力，且根据债务加入原理，参照主从债务法律规定，张炳祥因自愿加入债务而承担偿还债务的范围不宜超出原债务人戴晓安所负债务限额范围，故本院确定戴晓安、张炳祥按日万分之三承担逾期付款的违约责任。黄福东作为担保人在欠条及承诺书上签字，没有约定保证方式，依《担保法》第十九条规定，黄福东应对该购房款本息承担连带责任。白云公司主张戴晓安、张炳祥共同连带给付购房款3367530元及利息（以借款3367530元为基数，按日万分之三计算，自2019年5月15日起至还清之日止），被告黄福东对上述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院应予支持。三被告还辩称被告张炳祥、被告黄福东出具借据、承诺书及担保行为均无效的理由，与事实不符，于法无据，本院不予采纳。诉讼期间，原告白云公司自愿放弃第二项诉讼请求及被告黄福东对第二项债务本息承担连带清偿责任的诉请，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告戴晓安、被告张炳祥限于本判决生效之日起十日内共同连带偿付原告湖北云梦白云现代仓储物流有限公司购房款3367530元及逾期利息（以借款3367530元为基数，按日万分之三计算，自2019年5月15日起至还清之日止）；二、被告黄福东对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告湖北云梦白云现代仓储物流有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33740元，由被告戴晓安、被告张炳祥、被告黄福东共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  王 斌人民陪审员  赵东林人民陪审员  熊 鹰二〇二〇年十月十九日书 记 员  景艳秋