江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3397号原告：江苏银行股份有限公司无锡分行，住所地江苏省无锡市工运路**，统一社会信用代码91320200797446762G。负责人：王卫兵，该行行长。委托诉讼代理人：陈亦新，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，江苏神阙律师事务所律师。被告：陈晓敏，男，1968年7月28日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：陶忠南，江苏沁园春律师事务所律师。原告股份有限公司无锡分行（以下简称江苏银行）与被告陈晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏银行的委托诉讼代理人陈亦新及被告陈晓敏的委托诉讼代理人陶忠南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏银行向本院提出诉讼请求：1.判令陈晓敏支付房屋占用费105000元及逾期付款违约金（以52500元为基数，自2018年10月8日起至2019年3月14日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率4.35%上浮50%；自2019年3月15日起至实际给付之日止，以10500元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%上浮50%计算）；2.判令陈晓敏支付房屋损坏修复费用153660.05元；3.判令陈晓敏支付房屋租金损失（自2019年10月1日起至房屋修复之日止，按照年租金105000元为标准计算）；4.判令陈晓敏承担律师费损失29536元。事实与理由：2014年11月19日，江苏银行与陈晓敏签订了《房屋租赁合同》，约定江苏银行将位于无锡市的房屋（以下简称案涉房屋）出租给陈晓敏，租赁期自2014年10月1日至2015年9月30日，租金为105000元／年，并约定了相应的违约责任。期满后，双方于2015年11月12日另行签订《房屋租赁合同》，租赁期自2015年10月1日至2016年9月30日止。2016年1月下旬，由于天气原因案涉房屋上层10楼水管冻裂，导致陈晓敏租赁的9楼遭受了损失，因此双方约定《房屋租赁合同》到期后，陈晓敏可以继续使用案涉房屋两年，免收租金抵作赔偿，即租赁期延长至2018年9月30日止。合同到期后双方未续签租赁合同，陈晓敏也未交还租赁房屋，并造成涉案房屋一定程度损坏。现江苏银行无法正常出租案涉房屋，而遭受了重大损失，故江苏银行委托江苏神阙律师事务所诉至法院。陈晓敏辩称：1.其于2019年9月11日收到江苏银行律师函并于同月19日搬离案涉房屋，故不需要支付房屋占有使用费；2.案涉房屋的损坏并非陈晓敏所为，系案外人损坏，故陈晓敏不应当赔偿相关损失修复费用，且案涉房屋使用超过五年，应当加速折旧；3.江苏银行未能对外出租案涉房屋并非陈晓敏之过错，系江苏银行本身计划整体出售大楼且无再次出租的打算；4.江苏银行主张律师费过高且未实际产生，系江苏银行扩大损失之行为。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，江苏银行与陈晓敏签订房屋租赁合同（以下简称2014年合同），约定将案涉房屋出租给陈晓敏办公使用，租赁期限自2014年10月1日起至2015年9月30日止，年租金10.50万元。双方约定先付后用，每半年支付一次，第一次在租赁合同签订生效后的一周内支付，第二次在2015年3月15日前支付。2015年11月12日，江苏银行与陈晓敏签订房屋租赁合同（以下简称2015年合同），约定陈晓敏继续使用案涉房屋，租赁期限自2015年10月1日起至2016年9月30日止，年租金仍为10.50万元。双方约定，先付后用，每半年支付一次，第一次在租赁合同签订生效后的一周内支付，第二次在2016年3月15日前支付等内容。另约定自江苏银行通知到达陈晓敏之日起解除合同。2016年4月28日，江苏银行与陈晓敏签订协议书，约定江苏银行与陈晓敏原2015年合同于2016年9月到期，租金支付至2016年3月，剩余半年租金抵做赔偿损失；原房屋租赁合同到期后，江苏银行同意陈晓敏继续使用租赁房屋两年，免收租金抵作赔偿，除免收租金外，双方之间的权利义务按2014年合同继续执行等内容。2019年9月11日，江苏银行向陈晓敏发送律师函，限期陈晓敏接到该律师函之日起十日内，立即迁出案涉房屋。因陈晓敏未支付2018年10月1日之后的房屋租金，故江苏银行委托江苏神阙律师事务所代为处理诉讼事宜，并约定律师费29536元。庭审中，江苏银行与陈晓敏双方一致确认自2018年10月1日起，陈晓敏继续占有使用案涉房屋，于2019年9月19日（周五）陈晓敏搬离案涉房屋，但未与江苏银行办理交接手续。另，江苏银行明确表示陈晓敏已经结清2018年9月30日前的房屋租金。本院认为，2014年合同、2015年合同、协议书系江苏银行与陈晓敏双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，本院予以确认。江苏银行与陈晓敏之间的房屋租赁关系于2018年9月30日到期，后双方未另行签订房屋租赁合同，构成不定期租赁关系，故陈晓敏应当支付继续占有使用案涉房屋期间的房屋租金，参照双方之前签订的合同并综合房价等各因素，江苏银行主张陈晓敏应当另行支付的房屋租金为10.50万元，并无不当，本院予以支持。关于江苏银行主张的逾期付款违约金，根据双方约定，陈晓明使用案涉房屋，应当先付后用，每半年支付一次。现陈晓敏存在拖欠江苏银行房租之情形，应当根据约定支付违约金，且江苏银行已主动将违约金的计算标准调整至按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.75%上浮50%计算。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院对江苏银行关于违约金的计算方式予以相应调整。关于江苏银行主张的房屋损失，本院不予支持，理由如下：1.根据江苏银行提供的评估报告及庭审中的陈述，该房屋损失尚未实际产生，江苏银行主张的房屋损失的金额依据系评估公司出具的工程造价评估报告书；2.江苏银行虽提出曾报警，且陈晓敏同意支付6万元赔偿费之陈述。但，当事人之间的调解协议不能作为认定事实的根据，且江苏银行也并未提供证据予以证明陈晓敏承认案涉房屋系其损坏并承诺同意支付6万元之证据。另，该报警记录并非陈晓敏搬离案涉房屋后随即发生，事实上亦存在他人损坏案涉房屋的可能性。江苏银行未证明陈晓敏对案涉房屋之损失存在过错，对陈晓敏损毁案涉房屋之事实、金额所提供的证据并不具有高度盖然性。江苏银行可在房屋损失实际发生后，另案主张，本案不予理涉。关于江苏银行主张陈晓敏搬离案涉房屋后的租金损失，且江苏银行未能提供证据证明案涉房屋损坏之事实系陈晓敏所为，故其主张案涉房屋自2019年10月1日起至实际修复之日止的房屋租金损失应由陈晓敏负担，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于陈晓敏抗辩律师费过高且未实际发生，本院认为，江苏银行与陈晓敏约定由违约方承担律师费。现陈晓敏逾期支付房屋租金，系违约方，应当承担相应的违约责任。江苏银行因陈晓敏拖欠房屋租金一案，与江苏神阙律师事务所签订委托代理协议，虽然律师费尚未实际支付，但双方签订的合同将来必定需要履行。另根据2017年江苏省律师收费标准，本案律师费亦在收费范围内，故对陈晓敏的该项抗辩，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、陈晓敏应在本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏银行股份有限公司无锡分行房屋租金10.50万元（自2018年10月1日起至2019年9月19日止）及违约金（自2019年10月8日起至2019年3月14日止，以52500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；自2019年3月15日起至2019年9月19日止，以52500元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、陈晓明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏银行股份有限公司无锡分行律师费29536元；三、驳回江苏银行股份有限公司无锡分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6552元，减半收取计3276元，由江苏银行股份有限公司无锡分行负担1926元，由陈晓敏负担1350元。该款已由江苏银行股份有限公司无锡分行预交，陈晓敏应于本判决发生法律效力之日起十日内将其所负担的诉讼费用直接给付江苏银行股份有限公司无锡分行。如不服本判决，应当在收到判决书之日起十五日内按照对方当事人的人数向本院递交上诉状，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇二〇年十月十三日书记员  朱叶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。