惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2621号原告：朱广田，男，1981年2月19日出生，汉族，住址：广东省深圳市福田区蓝花岛XX号兴达物流大厦XX栋XX号。委托代理人：董淼，广东诺万律师事务所律师。被告：田佳俊，男，1990年9月16日出生，汉族，住址：广东省普宁市高埔镇长园尾新村XX号。原告朱广田与被告田佳俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告朱广田的委托代理人董淼及被告田佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱广田向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告4个月19天租金32433.33元及滞纳金11165元；2、依法判决被告支付免租期租金7000元；3、依法判决被告支付违约金7000元；4、依法判决被告给付6个月水电费、物业管理费及相关滞纳金等共计4409.28元。以上四项暂共计62007.61元；5、依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月7日，原告与被告签订一份商铺租赁合同，租期为两年（2019年11月7日起至2021年11月6日止），月租金为人民币7000元，首月为免租期。租赁房屋地址为惠州市大亚湾西区龙山六路10号秋谷公馆1层03号房。房屋交付使用后，被告仅仅支付了一个月的租金。自2020年1月开始一直以资金紧张为由拖延不给付租金。2020年5月26日原告迫于无奈向被告发出《租赁合同解除通知书》，已被被告签收。被告不履行合同双方的约定，其行为已构成违约，并严重侵犯原告的合法权益。原告现依据双方签订的《房屋租赁合同》约定和《中华人民共和国合同法》规定，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告田佳俊辩称，一、被告拖欠原告房租属实，但依据《商铺租赁合同》及本案事实，被告拖欠的租金仅为23443元，扣除押金被告所欠原告的租金为16433元。原被告于2019年11月7日签订商铺租赁合同，合同约定由被告承租位于惠州市大亚湾西区龙山六路10号秋谷公馆1层03房，租期2年，月租7000元，首月为免租期。2020年5月26日，原告通过微信及EMS快递解除租赁合同通知书通知被告解除租赁合同，双方的租赁关系维持6个月19天，依据双方签订的《商铺租赁合同》及聊天记录，双方约定首月免租，次月房租已交，疫情严重期间免除第三个月房租及减低第四个月租金至5000元，后续2个月19天的房租被告确实未缴纳，上述所欠租金合计为23443元（5000+7000×2+7000÷30×19）。且被告还有一个月押金留存在原告处。综上，被告共需向原告支付租金为16433元；二、被告不需要向原告支付免租期租金。根据双方签订的《商铺租赁合同》并未对享有免租期设置条件，且《商铺租赁合同》已经存在违约条款。因此，被告不应再承担免租期租金；三、被告存在违约事实，但被告的违约是基于不可抗力，请求法院酌情降低滞纳金及违约金赔偿。被告承租时预想将该商铺用于开展房屋中介业务，但承租商铺准备装修时，新冠疫情爆发，既无法装修，也无法外出办理相关业务，涉案商铺从承租之日开始至解除租赁合同一直未投入使用过。被告对拖欠租金之事也多次跟原告口头表达过歉意。《商铺租赁合同》第十条免责条件也写明如因不可抗力造成承租人损失的，双方不承担责任。因此，请求法院参考本案实际情况对于违约条款进行适当的调低；四、被告愿意据实缴纳承租期间的物业管理费，但不应当承担2020年1月、2月水费991.8元及相应的滞纳金174.28元。被告在承租期间并未实际使用过涉案商铺，常理并未产生任何水费，不知如何会在2020年1月、2月产生991.8元水费，尤其是尚属疫情期间。另外承租之后，因春节放假及疫情原因被告一直在老家客观上无法外出，也无法缴纳相应物业费用，物业公司及房东也未向被告催缴。因此，被告不应承担相应的滞纳金损失174.29元。原告提交以下证据：1、租赁合同。证明租赁关系存在事实；2、不动产权证。原告产权证明；3、微信聊天记录。被告曾缴纳房租证明；4、微信聊天记录。被告欠租事实及同意解除租赁合同；5、租赁合同解除通知。证明双方解除租赁关系；6、欠费凭证。证明被告欠缴租赁期间物业费及管理费；7、收款凭证。证明原告代缴租赁期间的物业费用。被告质证如下：对证据1到证据5无异议，对证据6，在1月份和2月份疫情期间我在老家没有办法出来，商铺没有投入使用，其中1月份产生的水费336.4元加上2月份产生的655.4元不予认可，对证据7无异议。被告提交以下证据：1、电水费清单。证明1月和2月的两笔水费用是房东在没有告知被告的情况下自己去交了钱，产生的水费不应该由被告承担；2、微信聊天截图（含转账截图）。证明原告同意免被告一月租金，减免二月租金至5000元；3、房屋租赁合同。被告质证如下：对证据1真实性没有看到原件不予认可，关于其所证明的目的我方认为房产已交付使用，一切产生费用应由被告负担，在双方合同解除后，原告依据物业要求去缴纳了所欠的单据上的费用。对证据2的三性不予认可，关联性不予认可，依据聊天记录里说“你也考虑一下”是指双方都要考虑一下之后才能达成的合意，而自此之后双方并未就此达成合意，因此免租不能成立。对证据3的三性予以认可。被告给出证据的时间已经严重超出了举证时间，不应被采纳。经审理查明：原、被告双方于2019年11月7日签订一份《商铺租赁合同》，双方在合同中约定：原告将自己所有的位于惠州市大亚湾西区龙山六路10号秋谷公馆1层03房出租给被告使用，租赁期限为10年，自2019年11月7日起至2029年11月6日止，免租期为2019年11月7日止2019年12月6日止，2019年11月7日至2021年11月6日期间的租金为每月7000元，2021年11月7日至2029年11月6日止租金按每两年递增5%；被告恶意拖欠租金累计达10天及以上的，原告有权中止合同，收回房屋；商铺押金为7000元，租期满后由原告在两个工作日内退回给被告；被告需在每月10日前将租金交给原告，如无故拖欠，原告有权向被告每天按实欠租金的0.5%加收滞纳金；被告租赁期间的物业费由被告自行向物业管理公司缴纳，水电费由被告自行缴纳；若被告在原告没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为被告违约，被告负责赔偿违约金1个月租金；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损或造成被告损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，被告需立即书面通知原告。上述协议签订后，原告将其商铺交付给了被告。被告向原告支付了押金7000元。被告提交的与原告的微信聊天记录显示，在原告于2019年12月22日通过微信聊天的方式向被告催缴12月份租金时，被告提出要求原告免除2020年1-2月份的租金，否则被告将考虑租赁其他商铺，原告表示1月份可以免，2月份收5000元，这是底线，要求被告也考虑一下，此后被告向原告表示确定要继续租下去，并于2019年12月22日通过微信转账的方式向原告支付了2019年12月份的租金7000元。因此后被告未向原告缴纳租金，原告于2020年5月26日向被告发出《租赁合同解除通知书》，原告称由于被告恶意拖欠房租，现通知被告解除租赁合同。原告同时以微信聊天的方式告知被告解除租赁合同，被告回复原告表示同意。原、被告双方均认可双方签订的《商铺租赁合同》已经于2020年5月26日解除。租赁合同解除后，因被告拖欠承租期间的物业管理费和水电费，原告代被告缴纳了水电费和管理费4409.28元。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。被告在合同履行过程中未按照约定及时足额向原告缴纳租金，被告的行为构成违约。原告在被告违约后行使合同解除权，于2020年5月26日通知被告解除合同，被告对解除合同没有异议。因此，本院认定原被告双方签订的《商铺租赁合同》已经于2020年5月26日予以解除。本案的争议焦点是《商铺租赁合同》解除后被告应当向原告承担的违约责任如何确定。关于被告应向原告支付的租金问题。被告承租原告商铺的起止日期为2019年11月7日至2020年5月26日。按照合同约定，第一个月即2019年11月7日至2019年12月6日期间为免租期，被告无需向原告缴纳租金。2019年12月7日至2020年1月6日期间的租金7000元被告已经向原告缴纳。在被告向原告提出要求原告减免租金后，原告表示1月份的租金可以免除，2月份的租金按照5000元收取，此后被告向原告表示愿意继续租下去，证明被告认可了原告提出的减免租金方案，原被告双方关于租金减免问题已经达成了一致意见。因此，2020年1月7日至2020年2月6日期间被告无需向原告缴纳租金，2020年2月7日至2020年3月6日期间被告应向原告缴纳的租金为5000元。2020年3月7日至2020年5月26日期间共计2个月19天，被告应当按照7000元/月的标准向原告缴纳租金，共计18433.33元。综上，被告未向原告缴纳租金的总额为23433.33元。原被告双方签订的《商铺租赁合同》解除后，原告收取被告的押金7000元应当退还给被告，现因被告拖欠原告租金，该7000元应当用于抵扣被告应向原告缴纳的租金。抵扣之后，被告应向原告支付的租金为16433.33元。原告向被告主张免租期的租金7000元。原被告双方签订的《商铺租赁合同》虽然因为被告的违约行为而解除，但双方在合同中并未约定如因被告违约而解除合同的情形下被告需要向原告支付免租期的租金。因此原告的该项请求理由不能成立，本院不予支持。关于滞纳金和违约金的问题。原被告双方在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金和违约金均是关于违约责任的约定。本案中因被告拖欠原告租金构成违约，原告据此主张解除合同，被告应当承担相应的违约责任。原告同时主张被告需要支付滞纳金和违约金，但原告并未提交证据证明原告主张的违约金不足以弥补原告的损失，因此本院对原告主张违约金7000元予以支持，对原告同时主张的滞纳金不予支持。被告请求调低违约金标准，首先，本院仅支持了原告主张的违约金，并未同时支持原告主张的滞纳金，相对合同约定而言，已经降低了违约责任的标准；其次，原告在合同的履行中已经为被告减免了租金9000元，即便在被告承租期间因新冠肺炎疫情的影响存在损失，已经由原告通过减免租金的方式对被告的损失进行了补偿，无需再通过降低违约金的方式来弥补被告的损失。关于物业费和水电费的问题。按照原被告双方签订的《商铺租赁合同》的约定，被告承租期间的水电费及物业费由被告自行缴纳，在合同解除后，因被告未缴纳物业费和水电费，原告代被告缴纳了被告承租期间拖欠的物业费和水电费4409.28元，现原告请求判令被告向原告支付上述费用，本院予以支持。被告辩称，被告承租房屋期间并未实际使用所租赁的房屋，因此不会产生相应的水费，对原告主张的上述费用中2020年1月、2月的水费991.8元被告不予认可，同时对其中的滞纳金174.29元不应由被告承担。在原被告双方签订《商铺租赁合同》后，原告已经将被告承租的商铺交付给被告，在被告承租期间的水费应当由被告承担，被告称其未实际使用该房屋，不应当产生相应的水费，但被告并未提交足以认定的证据证实其该项辩解主张，故本院对其辩解理由不予采信。被告称不应承担滞纳金，因被告确实存在欠缴物业费和水电费的事实，由此产生的滞纳金应当由被告承担。被告的该项辩解理由也不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告田佳俊自本判决生效之日起五日内向原告朱广田支付拖欠的租金16433.33元及违约金7000元；二、被告田佳俊自本判决生效之日起五日内向原告朱广田支付原告代被告缴纳的物业费及水电费4409.28元；三、驳回原告朱广田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675.1元，由原告负担372.1元，由被告负担303元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  朱会东二〇二〇年十月十二日书记员  喻芸霓