文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初21208号原告：周云萍，女，1974年2月26日出生，汉族，住江苏省建湖县。原告：韩加友，男，1972年11月8日出生，汉族，住江苏省建湖县。委托代理人：李静，广东德法理律师事务所上海分所律师，代理上述二原告。委托代理人：何程，上海市汇岸律师事务所律师，代理上述二原告。被告：上海科瑞物业管理发展有限公司，住所地上海市静安区江场路1377弄绿中央广场23号11栋，统一社会信用代码91310120736202019B。法定代表人：张一民，该公司总经理。被告：上海科瑞物业管理发展有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿大道303弄151号，统一社会信用代码91320583301883505D。责任人：章杰，该公司总经理。委托代理人：李冬涛，中豪律师集团(上海)事务所律师，代理上述二被告。委托代理人：刘琳，中豪律师集团(上海)事务所律师，代理上述二被告。原告周云萍、韩加友与被告上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称科瑞物业公司）、上海科瑞物业管理发展有限公司昆山分公司（以下简称科瑞物业昆山分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年12月17日受理后，依法适用简易程序于2020年3月7日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序并组成合议庭于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告韩加友及委托代理人李静、何程到庭参加了两次庭审，原告周云萍到庭参加了第一次庭审，被告科瑞公司委托代理人李冬涛、钱兴龙到庭参加了第一次庭审，被告科瑞公司委托代理人刘琳到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告周云萍、韩加友向本院提出诉讼请求：1、被告将涉案房屋全部重新装修、恢复原状；2、被告赔偿原告家具、电器损失26851元；3、被告赔偿原告房屋租金损失（以2500元/月的标准，自2019年10月1日起计算至实际入住之日止）；4、被告免收原告三年物业费；5、被告赔偿原告误工损失2000元；6、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，原告系科瑞物业昆山分公司服务的昆山市花桥镇绿地滨江雅苑7号楼203室房屋业主。2017年6月开发商交房，原告正式入住，该房屋住宅建筑面积共89.25平方米，套内面积66.438平方米，室内装修交房时已由开发商装修完成，另由开发商额外赠送的7平方米(不包含在89.25平方米内)由原告本人装修完成。原告由于工作繁忙，除逢年过节和平时休假，未居住在绿地滨江雅苑7号楼203室，2019年10月7日下午7时许，原告接到电话，被告知该处房屋漏水回家查看，不料，开门发现整个房屋臭气熏天，地面全是脏水，厨房、卫生间、卧室全部被污水浸泡，整个房屋地板起翘，食物残渣腐烂物布满整个房屋，新购买的家具、电器被浸泡，全部毁坏无法正常使用。原告当即报警处理，警察来后查明系地下室管道长期未疏通导致堵塞，生活废水倒流至我家导致整个房屋的装修和家具电器被毁。原告找到被告协商，科瑞物业昆山分公司承认是自己的责任，但却以走保险理赔为由，故意拖延至今没有处理。原告认为，被告科瑞公司未及时安排下属分公司疏通地下室下水管道，导致原告房屋被生活废水淹没，已经构成严重侵权，故提起本案诉讼要求被告赔偿相应损失。本案审理过程中，被告不同意按照原告主张进行装修修复，原告表示如被告不能按装修要求进行修复则要求被告折价赔偿。原告为此申请损失评估并增加诉讼请求要求被告承担相应的评估费。被告科瑞物业公司、科瑞物业昆山分公司辩称，对污水倒灌的事实无异议，污水倒灌是整栋楼污水管堵塞造成的，被告接到业主的反映后，立即安排工作人员进行及时有效处理，包括联系业主，打开房门后工程人员立即对污水出口进行封堵，对原告室内进行及时清除。随后由物业人员对事故原因进行排查，并最终解决了这个问题。被告接到报告以后及时处理，尽到了物业应当尽到的义务。经过排查事故的点是发生在地下室处的密封的管道处，该处不属于日常的检查范围，被告无法也不可能预料到在密封管道内发生意外的堵塞，最终也是通过破坏管道、拆解的方式使问题得到解决。事故发生之后被告进行有效处理，没有使事故损失造成进一步扩大。现在无证据证明被告在本案事故发生中存在过错，根据侵权责任法规定被告无责任。对于房屋内损失，原告已申请了鉴定评估，如经判决被告需承担赔偿责任，被告同意按照评估金额进行赔偿。房屋租金、误工费及免收物业费的主张被告不认可。经审理查明，原告周云萍、韩加友系昆山市花桥镇绿地滨江雅苑7号楼203室房屋业主，2017年6月原告从开发商处取得该房屋。根据商品房购销合同及补充协议，涉案房屋系以精装修标准交付。被告科瑞物业昆山分公司系该小区物业管理方，为涉案房屋提供前期物业管理服务。另查明，2019年10月7日晚7时30分左右，被告科瑞物业昆山分公司客服人员接到原告房屋对面204室业主反映称，原告203室房屋内有水渗出。被告随后组织人员至现场，发现原告不在家中，被告应急关闭自来水阀门，并联系告知原告。当晚原告赶至现场，原、被告共同进入房屋后发现涉案房屋因厨房排水管存在污水倒灌，导致房屋内积水，双方随后对出水口进行了封堵，并对室内积水进行清理打扫。原告提供了其进入203室房屋时拍摄的现场视频，通过视频可见当时房屋内积水已至脚面，积水中存在大量黑色污渍。事发后，被告组织人员对污水倒灌原因进行了排查，经查系由于房屋所在楼栋的地下室内的密封管道发生堵塞导致污水倒灌，被告随后通过拆解管道疏通了堵塞。审理中被告辩称虽然其对于地下管道有疏通义务，但该密封管道不属于日常检查范围，被告无法预知到该管道内会发生意外堵塞，也无法经常性对该管道进行拆解性检查，故被告认为其并无过错不应担责。原、被告双方为此无法协商一致故发生本案诉讼。再查明，审理中原告原主张由被告按照精装修房屋的交房装修标准对房屋进行修复，被告明确不同意。在此情形下，原告提出要求被告进行折价赔偿。关于房屋内损失，原告提供了一份自行制作的损失明细清单及淘宝购物清单、装修发票等，但被告不予认可。原告为此向本院提出了鉴定评估申请，申请委托第三方评估机构对涉案房屋内损失进行评估，评估范围包括室内全部墙面、屋顶及地板重新装修所需费用及家具家电等物品受损费用。本院先委托了民太安财产保险公估股份有限公司苏州分公司对此进行评估，该公司按照委托要求及评估流程已对评估标的作了勘验及损失评估，但因原告拒绝补交评估费，致使评估工作无法进行而退卷。此后本院另行委托了连云港安顺保险公估有限公司苏州分公司对原告损失进行评估，该评估公司接受委托后，成立了评估小组，制定了评估方案，审核了委托方提供的各项资料，并现场拍照、丈量了涉案房屋漏水损失每个家具照片、墙面泡水面积及地板面积、规格，原、被告均在现场勘验表上进行了签字确认。2020年8月10日评估公司作出安顺评估[2020]第SZ00012号评估报告，其中载明评估人员郭红波、宋玉婷，评估作业日期2020年7月23日至2020年8月10日，其评估结论为：评估标的在评估基准日的评估价格为36913元。该评估报告附件有现场查勘记录表、房屋损失照片、房屋漏水损失评估明细表等。房屋漏水损失评估明细表中载明了损失项目及装修项目、残值各项明细。损失项目系家具家电等明细，该项损失合计21870.23元。装修项目明细包括复合地板、地板、橱柜、墙面，该项损失合计15088.52元，另有残值为45.75元，以上损失合计即评估结论中的36913元。另外，该评估公司已向原告开具了评估费发票4153元。该评估报告出具后，原告对此评估结论不认可，原告自行提供了一份无任何人员签字或公司盖章的上海沪利装饰设计工程有限公司预算表，该预算表中载明房屋装修总价109726元。原告认为本院委托评估金额过低不能弥补其损失，故在第二次庭审时原告又要求撤回折价赔偿诉讼请求，主张被告对其房屋进行重新装修、恢复原状。被告对此不予认可，被告表示如需承担责任，同意按照判决的折价金额进行赔偿。关于房屋租金损失，原告提供了2019年1月1日至2020年12月31日期间其在上海市租房居住的两份租赁合同及物业费发票，以及2018年8月至2019年7月期间的部分水电费缴费凭证，原告称其平时在上海工作，逢年过节至涉案房屋内居住。2020年租赁合同中约定原告每月租金为1600元。又查明，2020年9月12日涉案房屋内再次发生厨房排水管道污水倒灌，根据现场视频显示本次与2019年10月7日情形类似。对此原告未增加其本案诉讼请求。以上事实有商品房购销合同、物业服务合同、淘宝购物清单、装修发票、受损照片、视频、房屋租赁合同、水电费缴费凭证、评估报告及其附件等，及当事人陈述予以证明。本院认为，公民合法的财产权利受法律保护。原告周云萍、韩加友系203室房屋业主，其享受物业公司提供的物业管理服务。被告科瑞物业昆山分公司作为涉案小区的物业管理方，其对于房屋建筑共用部位负有维修、养护和管理职责，审理中被告也认可其对于地下管道负有疏通义务。本案中造成原告房屋内厨房排水口污水倒灌的原因系房屋大楼地下室内的密封管道发生堵塞，被告作为负有疏通义务的物业管理方，不能因管道维护检查存在不便就能得以免责，故本院认定被告对于原告损失应承担相应的赔偿责任。关于原告的损失，原告在起诉时主张被告按照精装修房屋的交房装修标准对房屋进行修复，被告明确不同意的情形下，原告提出要求被告折价赔偿，并因此申请了评估鉴定。本院根据原告申请委托了第三方机构连云港安顺保险公估有限公司苏州分公司对其装修及房屋内物品损失进行了评估，该评估公司及相应的评估人员具备相应的评估资质，其在经过现场勘验的基础上作出的评估报告及评估结论具备公正性。原告提供的上海沪利装饰设计工程有限公司预算表并无任何人员签字或公司盖章，原告无法以此推翻评估报告。另外，该损失评估系原告在被告不同意修复情形下主动申请，原告不得以不认可评估结论为由再次变更诉讼请求，故本院根据评估结论，认定被告应赔偿原告房屋装修及物品损失36913元。原告主张的评估费4153元本院予以支持。关于房屋租金损失，根据原告陈述及举证，其一直在上海工作，也未经常性居住于涉案房屋内，故本院综合考虑本案实际情况对该项损失酌定为两个月租金损失，以原告在外的租房标准1600元/月计算为3200元。关于免收物业费及误工费请求，原告主张并无依据，本院对此不予认定。关于涉案房屋2020年9月12日再次被污水倒灌，本案中原告并未另行增加诉讼请求，故本案中不作理涉，原告如有其他损失可另行主张。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海科瑞物业管理发展有限公司昆山分公司赔偿原告周云萍、韩加友装修及房屋内物品损失36913元、房租损失3200元、评估费4153元，合计44266元于本判决生效后十五日内履行完毕。二、被告上海科瑞物业管理发展有限公司在被告上海科瑞物业管理发展有限公司昆山分公司上述赔偿范围内承担补充清偿责任。三、驳回原告周云萍、韩加友其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费584元由被告上海科瑞物业管理发展有限公司、上海科瑞物业管理发展有限公司昆山分公司承担。该费用原告已交纳，本院不再退还，被告应于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  何跃武人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇二〇年十月二十六日书记员颜晓龙