福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终3805号 上诉人（原审原告）：陈航，男，1989年11月20日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人（原审原告）：郑燕婷，女，1988年9月18日出生，汉族，住福建省永春县。 两上诉人委托诉讼代理人：郑文峰，福建泉中律师事务所律师。 两上诉人委托诉讼代理人：张建华，福建泉中律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：福建省兴宇房地产开发有限公司，住所地福建省永春县五里街镇溪滨路阳光豪庭1号楼店面9-10#。 法定代表人：颜家玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林清荣，福建李林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑梦阳，福建李林律师事务所律师。 上诉人陈航、郑燕婷因与上诉人福建省兴宇房地产开发有限公司（以下简称兴宇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。陈航、郑燕婷的委托诉讼代理人张建华、兴宇公司的委托诉讼代理人郑梦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈航、郑燕婷上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持陈航、郑燕婷一审的诉讼请求。事实和理由：1.本案违约金的诉求并没有超过诉讼时效，违约金的计算应当连续；2.一审法院在房屋未通过消防验收时就认定交房有效是错误的；3.关于可延期交房天数的计算，同一个系列案件应当统一认定，统一处理；4.一审判决认定兴宇公司逾期交房时间从2016年5月5日起计算是错误的。根据双方签的合同，交房日期为2016年12月31日，并扣除降雨、台风等因素后，逾期交房日期在120天之内。逾期交房违约金应按照日万分之三计算。庭审过程中，陈航、郑燕婷当庭撤回上诉状事实和理由的第一、二项内容。 兴宇公司辩称，本案中关于逾期交房违约金的约定是有效的，陈航、郑燕婷以格式条款规则请求确认该条款无效不能成立。违约金的标准有合同约定应当按照合同的约定执行。福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》中明确违约金是按日计算诉讼时效的，故存在诉讼时效超过的问题。 兴宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由陈航、郑燕婷承担。事实和理由：1.一审法院认为本案逾期交房违约金的诉讼时效不能适用福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》21条是错误的，逾期交房超过120日的，违约金的计算也是按日计算，可以参照适用上述规定的意见；2.一审法院判决逾期办证违约金按日万分之一计算偏高，请求予以调整。 陈航、郑燕婷辩称，福建省政府2020年1月25日启动《重大公共卫生事件一级响应机制》，该事件属于不可抗力，本案逾期交房违约金的诉讼时效从2020年1月25日中止。逾期办证违约金的计算标准不存在过高问题，而且双方在补充协议中将办证违约金的起算时间从90日延长到365日减轻了兴宇公司的责任，应当认定该条款无效，逾期办证违约金起算时间应该从实际交房后90日起算。 陈航、郑燕婷向一审法院起诉请求：1.确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效；2.兴宇公司立即向陈航、郑燕婷支付自2016年12月30日起至2018年1月30日期间以购房总价716577元为基数按日万分之三计算的逾期交房违约金；3.兴宇公司立即向陈航、郑燕婷支付自2017年7月11日起至2019年3月23日止期间以购房总价716577元为基数按日万分之一计算的逾期办证违约金。 一审法院认定如下事实：2016年4月25日，陈航、郑燕婷和兴宇公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定陈航、郑燕婷向兴宇公司购买兴宇•富临国际第B20#幢20-2602号商品房，房屋总价款为716577元。合同并就项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定等进行了约定。其中合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、其它非出卖人原因导致的工期延误，如市政配套安装延期及市政重要活动改造工程无法施工等；3、中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以永春气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见合同附件六补充协议有关条款。”第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议。该协议记载：附件六合同补充协议买受人与出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就《商品房买卖合同》达成如下补充协议。第三条记载，出卖人逾期交房的违约责任逾期在120日以内的，本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，逾期在120日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应向买受人支付已交房款的利息，按银行同期存款利率计算。第四条记载，买受人应在出卖人通知办理产权7日内交清办理两证应缴纳的契税等各项相关费用，并提交办证时需由买受人提供的证件由出卖人代为办理，由此产生的经济及法律责任由买受人承担。经双方协商后，买受人同意将房屋买卖合同中第十四条关于产权登记的约定中出卖人协助办证的时限由90天变更为365天，即如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第十四条第二项的约定承担责任。合同签订后，陈航、郑燕婷支付购房款716577元。自2016年4月25日起至2016年12月30日，兴宇公司可据实顺延交付房屋的天数包括：六级以上台风、停水、停电可扣除的天数为9天，经顺延后，兴宇公司应于2016年5月4日前交付讼争房屋。2017年5月13日，兴宇公司将讼争房屋实际交付给陈航、郑燕婷使用。2017年8月18日，讼争房屋所涉工程通过竣工验收。2018年1月30日，讼争房屋所涉工程通过消防验收。2019年2月26日，兴宇公司获得闽（2019）永春县总不动产证明第0004号不动产登记证明。2019年3月23日，兴宇公司通知陈航、郑燕婷办理房屋权属登记。 一审法院认为，陈航、郑燕婷与兴宇公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律行政法规规定，应认定合法有效，双方应依约履行。陈航、郑燕婷请求确认《商品房买卖合同》补充协议附件六第三条中“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应当向买受人支付己交房款的利息，按银行同期存款利率计算”的内容无效，依据不足，不予支持。兴宇公司逾期交房，应按该补充协议第三条的约定承担违约责任。兴宇公司应于2016年5月4日前向陈航、郑燕婷交房，而兴宇公司却迟至2017年5月13日才将讼争房屋实际交付给陈航、郑燕婷使用，故兴宇公司应向陈航、郑燕婷支付逾期交房违约金以716577元为基数自2016年5月5日起至2017年5月13日止按中国人民银行同期同档定期存款利率计算的利息。兴宇公司认为，2017年3月19日之前的逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应驳回该部分诉求。因本案中双方当事人在补充协议中仅约定按银行同期存款利率计算己交房款的利息，并未约定违约金的支付期限，兴宇公司于2017年5月13日将讼争房屋实际交付给陈航、郑燕婷使用，陈航、郑燕婷于2020年3月17日向法院提起诉讼，并未超过诉讼时效，因此兴宇公司关于诉讼时效的抗辩主张，不予采纳。陈航、郑燕婷主张的逾期交房违约金，在上述认定范围内予以支持，超出部分，不予支持。补充协议第四条约定，兴宇公司应于商品房交付使用后365天即2018年5月12日前完成协助办证义务，而兴宇公司却迟至2019年3月23日才通知陈航、郑燕婷办理房屋权属登记，应支付自2018年5月13日起至2019年3月22日止每日按已付款的0.01%支付违约金22501元[（716577元×0.01%）/天×314天]。陈航、郑燕婷主张，兴宇公司应履行委托办证义务，因其未举证证明已书面委托兴宇公司向房屋权属登记机构代办权属登记，不予采信。陈航、郑燕婷主张的逾期办证违约金，在上述认定范围内予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十一条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、兴宇公司应于判决生效之日起十日内向陈航、郑燕婷支付逾期交房违约金以716577元为基数自2016年5月5日起至2017年5月13日止按中国人民银行同期同档定期存款利率计算的利息；二、兴宇公司应于判决生效之日起十日内向陈航、郑燕婷支付逾期办证违约金22501元；三、驳回陈航、郑燕婷的其他诉讼请求。案件受理费1405元，减半收取计702.5元，由陈航、郑燕婷负担367.5元，兴宇公司负担335元，应在判决生效后五日内缴交。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈航、郑燕婷提供证据如下：1.2013年1月至2019年12月永春县降水资料；2.2013年1月至2019年永春县六级以上大风统计；3.国网福建省永春县供电有限公司证明；4.永春县自来水公司停水证明材料，上述证据欲证明兴宇公司在同系列案件中主张天气因素、停水停电因素以据实顺延交房时间，但在本案中为避免逾期天数落入120日内，故意在一审时不主张顺延天数，在法院未认定格式条款无效的情况下，利用不平等合同条款损害陈航、郑燕婷的权益，相关逾期天数应该据实扣减。兴宇公司质证认为若存在顺延情况，同意顺延天数，但逾期交房天数若在120日之内，违约金的诉讼时效应按日计付，应当适用福建省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条的规定。兴宇公司对上述证据予以认可，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，对兴宇公司可顺延天数予以扣除。 双方除对兴宇公司应交房时间有异议外，对一审查明的其它事实无异议，本院予以确认。关于兴宇公司应交房时间，二审结合陈航、郑燕婷提供的新证据确认可顺延天数如下：自2016年4月25日起至2016年12月30日，中、大、暴雨天数37、六级以上台风天数2天、停水2天、停电5天、中高考天数5天（2016年9月15日涉及暴雨、台风和停电重合，只能算1次）共计49天，故兴宇公司应于2017年2月17日前交付诉争房屋。 本院认为，陈航、郑燕婷与兴宇公司签订的《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，该补充协议合法有效，双方均应当按照协议的约定履行相应的义务。在《商品房买卖合同补充协议》第三条出卖人逾期交房的违约责任中约定，“逾期在120日以内的，……出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金”，根据二审查明的事实，扣除顺延天数后，兴宇公司应于2017年2月17日交付诉争房屋，其实际交付诉争房屋时间为2017年5月13日，未超过120日，故兴宇公司应以已交房款716577元为基数按照0.03%/天标准计算向陈航、郑燕婷支付逾期交房违约金共18272.7135元（716577元×0.03%×85天）。一审法院判决兴宇公司向陈航、郑燕婷支付以716577元为基数按照银行同期同档定期存款利率计算的自2016年5月5日起至2017年5月13日止的利息错误，应予以纠正。兴宇公司主张本案违约金应按日计算诉讼时效，部分逾期交房违约金的诉讼请求超过诉讼时效。因逾期交房的违约行为持续到兴宇公司实际交付房屋时才终止，且双方在合同中并未约定违约金的支付期限，故逾期交房违约金的诉讼时效应当从兴宇公司实际交付房屋时即2017年5月13日起算，陈航、郑燕婷于2020年3月17日起诉要求支付违约金并未超过诉讼时效，对兴宇公司上述主张不予支持。双方在《商品房买卖合同》第十四条及《商品房买卖合同补充协议》第四条中对产权办理有约定，双方均应当按照合同的约定履行相应的权利和义务。因兴宇公司的原因，导致陈航、郑燕婷未能在房屋实际交付后365天内取得房屋权属证书，兴宇公司应当支付自2018年5月13日起至通知办证之日止（2019年3月22日）按照0.01%/天的标准计算的违约金。陈航、郑燕婷关于逾期办证违约金起算时间应该从实际交房后90日起算，兴宇公司关于逾期办证违约金按0.01%/天的标准计算过高等主张均与双方合同的约定不符，不予支持。一审法院判决兴宇公司应支付陈航、郑燕婷逾期办证违约金22501元正确，应予维持。 综上所述，陈航、郑燕婷的上诉请求部分成立。兴宇公司的上诉请求不能成立。因二审出现新证据，予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初621号民事判决第二项； 二、撤销福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初621号民事判决第一项； 三、福建省兴宇房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈航、郑燕婷支付以716577元为基数自2017年2月17日起至2017年5月13日止按0.03%/天计算的逾期交房违约金18272.7135元。 四、驳回陈航、郑燕婷的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1405元，减半收取计702.5元，由陈航、郑燕婷负担256.5元，福建省兴宇房地产开发有限公司负担446元；二审案件受理费687元，由陈航、郑燕婷负担87元，福建省兴宇房地产开发有限公司负担600元。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十月二十日 法官助理 陈斌斌 书 记 员 廖春燕 附：本案适用的主要法律条文 一、主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。