吉林省农安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0122民初2024号 原告：张丽丽，女，1982年1月27日出生，汉族，无业，住吉林省长春市农安县。 被告：徐海晶，女，1984年7月2日出生，汉族，无业，住吉林省长春市农安县。 被告：吉林中诚房地产开发有限公司（以下简称：中诚地产）。 法定代表人：朱冬梅，总经理。 委托诉讼代理人：王一伟，吉林同信律师事务所律师。 第三人：张生，男，1957年5月11日出生，无业，现住吉林省农安县。 原告张丽丽与被告徐海晶、吉林中诚房地产开发有限公司第三人张生执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告张丽丽、被告徐海晶、被告吉林中诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人朱冬梅、第三人张生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张丽丽向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）吉0122执异7号执行裁定书；2.判令立即停止对原告购买的位于的的位××县（面积1362.49平方米、价值3，133，727.00元）、10门1-5层（面积1667.14平方米、价值3，834，422.00元）的商业用房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；3.判令确认原告与被告吉林中诚房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同合法有效，上述房产归原告。4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，张生挂靠中诚地产开发建设金都广场项目，在建设中向张丽丽借款，后因无力偿还，与张丽丽达成协议，以案涉房产抵顶债务。中诚地产向张丽丽出具购房款《收据》，并约定在条件成熟时协助办理产权手续，随后，将上述房产交付张丽丽占用使用。自2015年起，原告已实际占用使用案涉房屋5年之久，并按时缴纳各项费用，由于中诚地产的原因，上述房产未能办理产权登记。2019年8月，徐海晶因与中诚地产房屋买卖合同纠纷执行一案，农安县人民法院作出（2019）吉0122执842号之五执行裁定，轮侯查封案涉房产并进行强制执行。2019年11月，张丽丽提出执行异议，请求解除查封，停止执行。农安县人民法院于2020年4月22日作出（2020）吉0122执异7号执行裁定，以异议人未与中诚地产签订商品房买卖合同且未实际占有为由驳回了异议人的异议请求，异议人对此不服提起诉讼。综上，张丽丽认为其与中诚地产之间成立商品房买卖合同关系，虽然没有办理产权登记，但是已实际支付了全部价款并占有标的物至今，农安县人民法院（2020）吉0122执异7号执行裁定认定事实错误，剥夺其合法权利，请求依法裁决。 徐海晶辩称，我不清楚中诚地产与张丽丽之间的事，也不知道张丽丽是否借款，不同意原告的诉讼请求。 中诚地产辩称，张丽丽的诉请不符合最高院关于执行异议案件规定第28条，张丽丽与中诚地产之间关于涉案房屋没有买卖合同，张丽丽也没际占有房屋，未支付购房款，且张丽丽在2018年曾对涉案房屋在长春市中级人民法院提起过执行异议之诉，中院（2018）吉01初523号民事判决驳回原告的诉讼请求。 张生述称，我是2013年金都城市广场的实际施工人，挂靠中诚地产，中诚地产授权我办理各项手续，在办理各项手续时向张丽丽借款，因无力偿还，通过挂靠单位中诚地产开具的房票，以案涉房产抵偿债务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 张丽丽提交如下证据及质证意见： 1、中诚房地产开发有限公司收款收据2张（2015年4月2日）； 中诚地产质证意见：真实性没有异议，原告没有向我们缴纳购房款，这两份收据是张生在我单位准备抵押借款为由借出去的，并不是原、被告之间的买卖协议，我单位有借收据时候的借条，张生出具的，这两套房子张丽丽起诉过我们，后来原告撤诉。 徐海晶质证意见：有异议，与执行拍卖房屋没有关系，与我无关，这个房子不管是不是实际付款，都是以实际取得产权为准，没有备案是无效的。 2、取暖费、物业费、维修费、电费票据； 中诚地产质证意见：真实性没有异议，证明问题有异议，张生和田耕辛借用我们单位资质开发金都楼盘，张丽丽是他们合伙期间的出纳员，农安县宏宇物业是张生成立的物业公司，管理涉案楼盘，张生作为实际投资人缴纳这些费用理所应当，张丽丽作为出纳有职务之便将业主的名字填写为自己，所以不能证明涉案房屋已经归张丽丽实际占有并使用，中级人民法院判决书中张丽丽承认并未对涉案房屋占有和使用。 徐海晶质证意见：与我无关 3、委托书一份；证明中诚的会计证明，中诚房地产的帐上有我的钱。 中诚地产质证意见：真实性需要核实，这是一份证人证言，证人需出庭作证接受询问。 徐海晶质证意见：怀疑，不真实。 4、银行流水一份、沈阳铁路局的审批表一份，证明转给中诚地产464万元； 中诚地产质证意见：与本案无关。 徐海晶质证意见：与本案无关。 5、判决书三份，证明张丽丽拿钱及张生的身份，张生对房屋的处置权大于中诚的处置权。 中诚地产质证意见：判决书是真的，涉案房屋全部登记在中诚名下，张生和田耕辛系借用资质，导致二人与中诚之间内部的关系与本案无关。 徐海晶质证意见：与我无关。 6、中诚房地产授权委托书一份。 中诚地产质证意见：授权权限很明确，没有处分房屋的权限。 徐海晶质证意见：涉案房屋都是登记在中诚地产名下，中诚有处分权。 7、借款合同一份；证明在张丽丽当出纳之前的帐，土地出让金都是张丽丽交的钱。 中诚地产质证意见：没有异议，土地出让金到底是谁交的无法确认，反正是以我们名义交的，我就挂靠给张生了，只是张生说在张丽丽那借的。 徐海晶质证意见：没有异议，与本案无关 8、关于房屋没有入住的证明，房屋不完善没有实际入住。 中诚地产质证意见：真实性庭后核实。 徐海晶质证意见：与本案无关。 9、证人曾某出庭作证；证明：2014年盖铁路派出所140平，228万，在老天拿10万，在售楼处做对转，我也没交钱没拿钱，交一号楼保证金50万，剩160万经张丽手，每次给钱我都出条，我在张丽手拿了160万，我出条。 中诚地产质证意见：这个事与本案无关。 徐海晶质证意见：与我无关。 中诚地产提交证据及质证意见： 1、长春市中级人民法院2018吉01民初523号民事判决书，证明原告针对涉案房屋提起过执行异议之诉，在这个判决中认定原、被告没有签订买卖合同，没有实际占有该房屋，抵顶借款一事没有认可。这个判决书吉林森工起诉中诚地产，在执行过程中查封的就是案涉房屋，然后原告提起的执行异议之诉，中法未支持。 张丽丽质证意见：中诚地产拿我们的房子抵押借款，还欠款。 徐海晶质证意见：与我无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方举证及当庭陈述，本院认定事实如下：2019年5月5日，徐海晶依据本院（2018）吉0122民初3901号民事判决，向本院申请执行，本院受理后，于2019年8月19日作出（2019）吉0122执842号之五执行裁定，轮侯查封案涉房产。第一顺位查封系长春市中级人民法院因吉林森工融信投资集团有限公司申请执行中诚地产而作出（2017）吉01执恢156号裁定，查封了案涉房产。张丽丽以与本案相同的理由提起执行异议及执行异议之诉，经审理，长春市中级人民法院作出（2018）吉01民初523号民事判决，在判决中对张丽丽是否享有案涉房屋所有权问题及对案涉房产是否享有其他足以排除执行的实体权，是否能排除执行的问题论述及认定事实如下：2015年4月2日，中诚公司出具收据两枚分别载明张丽丽购买金都城市广场小区3栋1门商业（单价2300元/平方米、总价3133727元）、3栋10门商业（单价2300元/平方米、总价3834422元），付款方式均为一次性。均非用于居住的房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张丽丽对案涉房屋主张所有权，但未取得案涉房屋的物权登记，故其对案涉房屋主张所有权无事实及法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）人民法院查封之前已合占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人的自身原因未办理过户登记。对于金都广场3号楼1门1-5层、10门1-5层房屋，张丽丽未与中诚地产签订合法有效的商品房买卖合同，且未实际占有上述房屋，故张丽丽对上述房屋的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定：案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，张丽丽未提交充分的证据证明其对案涉房屋享有所有权或者其他足以排除强制执行的实体权益，故对其主张解除查封，排除执行的诉讼请求不予支持。 本院认为，案涉房产一直处于查封状态，其权利状况并未发生变动，关于张丽丽对案涉房产是否享有其他足以排除执行的实体权利，是否排除执行的意见及事实的认定，本院与长春市中级人民法院（2018）吉01民初523号民事判决所认定的事实及意见一致，张丽丽对案涉房产不享有足以排除执行的实体权利。因张丽丽与中诚地产之间就案涉房产金都城市广场小区3栋1门商业用房、3栋10门商业用房并未签订商品房买卖合同，不涉及确认合同效力的问题，对此不予评价。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告张丽丽全部诉讼请求。 案件受理费100元由原告张丽丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李洪伟 人民陪审员  俞秀丽 人民陪审员  徐梦竹 二〇二〇年十月二十日 书 记 员  赵浩然